租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴更一字第10號
原 告 財團法人桃園縣私立啓新社福會
特別代理人 劉彥良律師
被 告 呂志翔
呂家豐
呂李錢妹
呂文爕
呂金盛
呂月春
呂金宸
呂梅英
兼 上6人
共 同
訴訟代理人 呂文昌
上列當事人間租佃爭議事件,本院於民國114年1月23日言詞辯論
終結,判決如下:
主 文
一、確認兩造間就坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00000○00000地號
土地之耕地三七五租約關係不存在。
二、被告呂家豐應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00000地號土地
上如附圖所示D-1(面積29平方公尺)、D-2(面積0.2平方
公尺)之溫室拆除。
三、被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00000地號土地(面積
455平方公尺)、同小段141-2地號土地(面積260平方公尺
)返還予原告。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔。
六、本判決第2項於原告以新臺幣68,000元為被告呂家豐供擔保
後,得假執行。但被告呂家豐如以新臺幣204,400元為原告
預供擔保後,得免為假執行。
七、本判決第3項於原告以新臺幣1,668,000元為被告供擔保後,
得假執行。但被告如以新臺幣5,005,000元為原告預供擔保
後,得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉 (
鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應
由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處;不服調處者
,由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。前項爭議案
件非經調解、調處,不得起訴,耕地三七五減租條例第26條
第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間就坐落桃園市○○區
○○○段○○○○段00000○00000地號等2筆土地(下個別以地號稱
之,合稱系爭土地)之「新鄉望字第109號」耕地三七五租
約(下稱系爭耕地租約)發生爭議,前經桃園市新屋區公所
(下稱新屋區公所)耕地租佃委員會調解不成立,嗣經桃園
市政府耕地租佃委員會調處亦不成立,遂由桃園市政府以民
國112年12月6日府地權字第1120342661號函檢卷移送本院審
理等情,有桃園市○○○○○○○○○○○鄉○○○000號」租佃爭議調解
、調處不成立案全宗(下稱調處卷)可稽,是本件原告起訴
程序合於前開規定,先予敘明。
二、按無訴訟能力人有為訴訟之必要,而無法定代理人或法定代
理人不能行代理權者,其親屬或利害關係人,得聲請受訴法
院之審判長,選任特別代理人,民事訴訟法第51條第2項定
有明文。查原告之董事長即法定代理人黃清結,前經本院10
0 年度裁全字第63號裁定禁止於本院99年度訴字第1143號確
認董事關係等事件確定前,行使其法定代理人職務及權限,
是原告即有法定代理人不能行代理權之情形存在。就此,本
院前經黃清結之聲請,而以113 年度聲字第3號裁定選任劉
彥良律師為原告之特別代理人,則劉彥良律師以特別代理人
之身分代表原告為本件訴訟,自屬合法。
三、次按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述
者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256 條定有明文。
查原告起訴時原聲明:㈠確認兩造間系爭土地之系爭耕地租
約不存在。㈡被告應將140-2地號土地(面積455平方公尺)
、141-2地號土地(面積260平方公尺)上之地上物全部剷除
,並將系爭土地返還予原告。㈢前項聲明,原告願供擔保請
准宣告假執行(本院訴字卷第69頁)。嗣原告依桃園市楊梅
地政事務所(下稱楊梅地政事務所)土地複丈成果圖(即本
判決附圖,下稱附圖)具狀變更訴之聲明為:㈠確認兩造間
系爭土地之系爭耕地租約不存在。㈡被告應將140-2地號土地
上如附圖所示A-1(面積4平方公尺)、C-1(面積38平方公
尺),141-2地號土地上如附圖所示D-1(面積29平方公尺)
、D-2(面積0.2平方公尺)之地上物(下合稱系爭地上物)
全部拆除,並將系爭土地返還予原告。㈢前項聲明,原告願
供擔保請准宣告假執行(本院訴更一字卷第311頁)。經核
原告係將原訴之聲明請求被告拆除之系爭地上物位置、範圍
依據附圖而為事實上之補充、更正,非訴之變更或追加,與
上開規定相符,應予准許。
四、又按確認法律關係成立或不成立之訴,非原告有即受確認判
決之法律上利益者,不得提起之,民事訴訟法第247 條第1
項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益,係指
法律關係之存否不明確,原告主觀上認其在法律上之地位有
不安之狀態存在,且此種不安之狀態,能以確認判決將之除
去者而言(最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照)
。本件原告主張兩造間就系爭土地之系爭耕地租約不存在,
惟為被告所否認,致系爭耕地租約法律關係存否,即處於不
確定之狀態,有賴確認判決予以除去,故原告訴請確認兩造
間就系爭土地之系爭耕地租約不存在,自有即受確認判決之
法律上利益。
貳、實體方面:
一、原告主張:系爭土地為原告所有,前與被告之被繼承人呂員
熥就包括系爭土地在內共9筆土地訂立系爭耕地租約,呂員
熥死亡後,由被告呂志翔、呂文昌、呂金盛(下稱被告呂志
翔等3人)向新屋區公所申請繼承該租賃關係。因系爭土地
於59年間變更地目為建地,依最高法院88年台上字第1號民
事判例意旨,承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者,既
非耕地租用,自無耕地三七五減租條例規定之適用;縱認有
耕地三七五減租條例適用,原告亦得依耕地三七五減租條例
第17條第1 項第5款規定終止租約;退步言,因140-2地號土
地現況為竹林、房屋,141-2地號土地皆為雜草,均非施以
人工種植稻、麥、果樹等作物,被告主觀上已有放棄耕作權
之意思,客觀上確有繼續不為耕作,長期任由土地荒廢,亦
符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 款、第4 款所規
定之期前終止事由規定,原告主張應剔除系爭土地後再辦理
系爭耕地租約繼承變更登記,爰以起訴狀繕本之送達,向被
告為終止系爭土地之系爭耕地租約意思表示。為此起訴請求
確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約不存在,並依民法第
767 條第1項規定,請求被告將系爭地上物拆除,將系爭土
地返還原告等語。並聲明如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以:系爭土地雖變更為建地,仍應繼續提供被告無償
使用,倘原告要興建房屋再將系爭土地收回,並應對被告釋
出善意;又140-2地號土地上為一排種植100多年竹子之防風
林,以防風沙及蟲害等,被告在旁邊種植稻田,迄今仍在使
用,田地四周亦有種植麻黃樹,至141-2地號土地早期為碾
米廠,前因颱風倒塌後,被告放置一臨時貨櫃屋,屋內放置
農具及肥料等,其上有種植茄子、辣椒、南瓜等,屋後有種
植竹筍、蔬菜等,無原告所稱承租人放棄耕作權及非因不可
抗力繼續一年不為耕作之情事。再者,140-2地號土地前曾
遭訴外人呂理銘不法侵占,以挖土機開挖一條長型水溝,致
大型耕耘機、割稻機無法出入,整排防風林及樹毀損殆盡,
並在其上種植南瓜,原告放縱不法侵占及毀損之人,卻向身
為被害人之被告收回合法承租之系爭土地,實非公允等語置
辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受不利
之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告為系爭土地登記所有權人,原告與呂員熥間之系爭耕地
租約包括系爭土地在內共9筆,系爭土地之地目於59年間由
「田」變更為「建」,於65年3月10日編定使用分區為特定
農業區、使用地類別為甲種建築用地;呂員熥死亡後,其繼
承人即被告呂志翔等3人於112年2月8日向新屋區公所申辦租
約繼承變更登記,惟原告表示應將系爭土地自系爭耕地租約
中剔除,方同意被告呂志翔等3人辦理變更登記;又140-2地
號土地上有如附圖所示A-1(面積4平方公尺)、C-1(面積3
8平方公尺)之地上物,另141-2地號土地上有如附圖所示D-
1(面積29平方公尺)、D-2(面積0.2平方公尺)之地上物
等情,有耕地三七五租約登記申請書、繼承系統表、原告11
2年3月2日函、系爭耕地租約附表、臺灣省桃園縣新屋鄉鎮
耕地租約登記簿、臺灣省桃園縣新屋鄉望間村私有耕地租約
登記申請書、系爭土地登記第一類謄本、農地重劃區土地所
有權人原有土地與新分配土地對照清冊等件在卷可稽(調處
卷第85至91、99至109、121至125頁),並經本院會同兩造
及楊梅地政事務所人員至現場履勘測量,製有勘驗筆錄、照
片及附圖在卷可憑(本院訴更一字卷第249至261、275頁)
,且為兩造所不爭執,是此部分之事實堪以認定。
四、得心證之理由:
㈠系爭土地經變更地目為建地後,仍有耕地三七五減租條例之
適用:
按土地法第82條所謂「凡編為某種使用之土地,不得供其他
用途之使用」,並非排除於其所定之使用期限前,仍為繼續
從來之使用,此觀同法第83條之規定自明。本件原告所有系
爭土地原為耕地,出租予呂員熥,迄至112年2月8日被告呂
志翔等3人申請為租約之變更登記,而非另訂新約,依前揭
說明,其仍為耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃,自屬
耕地三七五租約,不因租賃期間經依法編定或變更為建地,
而變更其契約性質,依土地法第83條規定,被告得繼續為從
來之使用,而有耕地三七五減租條例之適用。是原告主張系
爭土地之地目既經變更為建地,即非耕地,已無耕地三七五
減租條例之適用云云,自不足取。
㈡系爭土地土地已變更為甲種建築用地,原告依耕地三七五減
租條例第17條第1項第5款規定終止租約,為有理由:
按耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終
止:五、經依法編定或變更為非耕地使用時,耕地三七五減
租條例第17條第1項第5款定有明文。此乃耕地之租佃之法定
終止事由,屬出租人得單獨為終止租約之法定原因。查系爭
土地之地目於59年間由「田」變更為「建」,於65年3月10
日編定使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地
,業如前述,原告自得依前開規定終止系爭土地之租賃關係
。而原告主張依耕地三七五減租條例第17條規定以起訴狀繕
本向被告為終止系爭土地之系爭耕地租約意思表示(本院訴
更一字卷第213頁),而起訴狀繕本分別於113年6月25日送
達於被告呂志翔等3人、被告呂李錢妹、呂家豐、呂文爕、
呂梅英,113年6月26日送達於被告呂月春,113年7月7日送
達於被告呂金宸(於113年6月27日寄存派出所,依法經10日
發生送達效力),有本院送達證書9份在卷可證(本院訴更
一字卷第19至37頁),堪認系爭土地之系爭耕地租約業經原
告合法終止而於113年7月7日消滅,原告請求確認其與被告
就系爭土地之系爭耕地租約關係不存在,為有理由,應予准
許。至原告應依耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補
償,與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地,並非立
於互為對待給付之關係,自不發生同時履行抗辯問題,附此
敘明。
㈢原告請求被告呂家豐將141-2地號土地上如附圖所示D-1、D-2
之溫室拆除,並返還系爭土地全部予原告,為有理由:
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項前
段、中段定有明文。又以無權占有為原因,請求返還所有物
之訴,被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執,而僅
以非無權占有為抗辯者,原告於被告無權占有之事實,無舉
證責任;被告應就其取得占有,係有正當權源之事實證明之
,如不能證明,則應認原告之請求為有理由(最高法院72年
度台上字第1552號判決意旨參照)。再按物之拆除,為事實
上之處分行為,僅所有人或有事實上處分權之人,方有拆除
之權限(最高法院102 年度台上字第2053號判決意旨參照)
。
⒉系爭土地除140-2地號土地上如附圖所示A-1之紅磚建物為訴
外人呂永涼興建,內放置雜物,未供作養雞使用,C-1之雞
舍為訴外人呂理維興建使用外,僅141-2地號土地上如附圖
所示D-1、D-2之溫室為被告呂家豐興建使用,據被告陳述在
卷,原告未表示爭執(本院訴更一字卷第245至250、337頁
),堪認系爭地上物中之溫室應為興建使用之人即被告呂家
豐所有而為事實上處分權人,其餘均非被告所搭建,揆諸前
揭說明,除被告呂家豐就溫室部分得拆除外,其餘部分被告
均無拆除權限甚明。準此,原告為系爭土地之所有權人,而
系爭土地之系爭耕地租約業經原告合法終止,則被告就系爭
土地即無占有權源,原告依民法第767條第1項前段、中段規
定,請求被告呂家豐將141-2地號土地上如附圖所示D-1、D-
2之溫室拆除,並請求被告返還系爭土地全部予原告,自屬
有據,應予准許。逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回。
五、綜上所述,原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、
民法第767條第1項前、中段規定,請求本院判決如主文第1
至3項所示,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,則無
理由,應予駁回。就原告請求確認兩造間就系爭土地之系爭
耕地租約關係不存在部分,本院已依耕地三七五減租條例第
17條第1項第5款規定准許原告請求,則就其依同條項第2、4
款規定為請求之部分,即無庸再予論斷。兩造分別陳明願供
擔保請准宣告及免為假執行,就原告勝訴部分,與法均無不
合,爰酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分,其假
執行之聲請已失所附麗,應併駁回之。
六、被告雖聲請調查原告取得系爭土地之原因及過程(本院訴更
一字卷第503至507、546至547頁),惟原告為系爭土地登記
所有權人,並與呂員熥簽立系爭耕地租約,業如前述,被告
一方面請求與原告續訂租約,一方面請求調查原告取得系爭
土地之原因,所執抗辯顯有矛盾,原告既登記為系爭土地所
有權人,迄今未變更,被告前開聲請即無調查必要。本件為
判決之基礎已臻明確,兩造其餘主張、陳述並所提證據均與
本件之結論無礙,爰不再一一論述,附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日
民事第一庭 法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 19 日
書記官 楊晟佑
TYDV-113-訴更一-10-20250218-1