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搜尋結果：契約無效

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查閱帳簿

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上更一字第3號上訴人元福健康管理顧問有限公司法定代理人楊睿淵訴訟代理人廖庭璉律師鍾凱勳律師複代理人黃宏仁律師被上訴人翁壽良訴訟代理人林彥百律師上列當事人間請求查閱帳簿事件，上訴人對於中華民國 111 年 12 月 14 日臺灣嘉義地方法院 111 年度訴字第 610 號第一審判決提起上訴，經最高法院第 1 次發回更審，本院於 113 年 10 月 16 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人追加之訴駁回。第一、二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔。　　事實及理由甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，　　不得為之，但有民事訴訟法第 255 條第 1 項第 2 款請求　　之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第 446 條　　第 1 項、第 255 條第 1 項第 2 款規定自明。查本件被上　　訴人求為命上訴人許伊檢查「嘉義縣私立民生護理之家」（　　下稱護理之家）事務及財產狀況，及提出護理之家 101 至　　110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供伊查閱之判決　　，於第一審原係依據合夥契約關係及民法第 675 條規定作　　為其請求權基礎，經最高法院發回更審後，於本院並追加依　　據無名契約關係及類推適用民法第 675 條規定作為其請求　　權基礎，核屬訴之追加。上開訴之追加，核與其於第一審主　　張上訴人應負本件作為義務，皆係基於其與上訴人共同經營　　護理之家之同一基礎事實所衍生，依上說明，自應准許。乙、實體方面：一、本件被上訴人主張：伊與上訴人於民國（下同） 101 年 1 　　月 1 日訂立合夥契約（下稱系爭合夥契約），合夥經營位　　於嘉義縣○○鄉○○路 000 號之護理之家，由上訴人執行　　合夥事務。因護理之家住民人數並未增加甚至減少，然耗材　　支出卻逐年增加，財務狀況不明，伊亦從未獲分配紅利，爰　　依系爭合夥契約之法律關係及民法第 675 條規定，求為命上訴人許伊檢查護理之家事務及財產狀況，及提出護理之家 101 至 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供伊查閱之判決。又縱認系爭合夥契約因違反公司法第 13 條第 1 項規定而無效，亦應認兩造係成立無名契約（下稱系爭無名契約），於本院並追加依系爭無名契約關係及類推適用民法第 675 條規定作為其請求權基礎而為同上聲明。二、上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回被上訴人本件請　　求（含追加之訴）：系爭合夥契約因違反公司法第 13 條第　　1 項規定而無效，該無效之法律行為無從類推適用合夥之相　　關規定。又縱認系爭合夥契約為有效，因伊曾主動委請群悅　　會計師事務所協助查閱護理之家帳簿，該事務所會計師比對　　帳簿與財務報表內容認大部分金額均相符而提出報告（下稱　　群悅會計師報告），該報告已交付被上訴人，且伊亦未阻擋　　被上訴人查閱帳簿，被上訴人本件請求及追加請求均屬無理　　由等語。【原審判命上訴人應許被上訴人檢查所合夥經營嘉　　義縣私立民生護理之家之事務及財產狀況，並應提出嘉義縣　　私立民生護理之家民國 101 年至 110 年度所有會計帳簿（　　含各表項之憑證）供被上訴人查閱，且准被上訴人供擔保　　55 萬元後得為假執行。上訴人不服提起上訴，聲明：原判　　決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，被　　上訴人追加之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴，並追　　加聲明如前所述。】三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第 463 條準　　用同法第 270 條之 1 第 1 項第 3 款規定整理並協議簡化　　兩造爭點，分別列舉如下（見更一卷第 172 至 173 頁）：（一）兩造不爭執事項：　　 1.兩造於 101 年 1 月 1 日簽訂系爭合夥契約，由兩造合夥經營址設嘉義縣○○鄉○○村○○路 000 號之護理之家，並經被上訴人授權由上訴人執行護理之家之經營（一審卷第 11 至 15 頁）。　　 2.被上訴人曾於 111 年 7 月 19 日以嘉義東門郵局第00 號存證信函，請上訴人將護理之家全部帳簿、財產狀況提出供被上訴人查閱（一審卷第 17 至 19 頁）。　　 3.上訴人為依法於 97 年 8 月 13 日核准設立之有限公司　　　，且現仍繼續營運中（更一卷第 61 頁）（二）兩造爭點：　　 1.系爭合夥契約是否因違反公司法第 13 條第 1 項之規定而無效？　　 2.若認系爭合夥契約為有效，被上訴人提起本件訴訟有無權利保護之必要？被上訴人依系爭合夥契約之約定及民法第 675 條之規定，請求上訴人提出護理之家 101 至　　　 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供其查閱，　　　有無理由？　　 3.若認系爭合夥契約無效，被上訴人主張兩造係另成立無名契約，是否有理由？被上訴人類推適用民法第 675 條之規定，請求上訴人提出護理之家 101 至 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供其查閱，有無理由？四、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：　（一）被上訴人依系爭合夥契約法律關係及民法第 675 條規定，請求上訴人許伊檢查護理之家事務及財產狀況，及提出護理之家 101 至 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供伊查閱，為無理由，不應准許：　　　　1.按依公司法第 13 條第 1 項後段規定，公司不得為　　　　　合夥事業之合夥人，此乃因倘准許公司投資為合夥事　　　　　業之合夥人，對於該合夥事業之資產不足清償債務時　　　　　，須負連帶清償責任，恐有害股東及債權人權益，為　　　　　求公司股本穩固，所特設之限制規定。上開規定，性　　　　　質上屬強制規定，違反者，依民法第 71 條規定，該　　　　　合夥契約為無效，且契約無效，乃法律上當然且確定　　　　　的不生效力（最高法院 86 年度台上字第 3153 號、　　　　　88 年度台上字第 1263 號、93 年度台上字第 2078 　　　　　號、112 年度台上字第 2297 號民事判決要旨參照）　　　　　。　　　　2.查依據兩造不爭執事項 3 及該不爭執事項所引卷證　　　　　資料，上訴人係依法於 97 年 8 月 13 日核准設立　　　　　之有限公司，且現仍繼續營運中。則依上說明，兩造　　　　　於 101 年 1 月 1 日所訂立之系爭合夥契約，自屬　　　　　違反強制規定而當然且確定地不生任何效力。從而，　　　　　被上訴人依據不生效力之系爭合夥契約及有關合夥之　　　　　民法第 675 條規定，對上訴人為本件請求，自屬無　　　　　據，不應准許。　（二）被上訴人依系爭無名契約法律關係及類推適用民法第　　　　675 條規定，以追加之訴請求上訴人許伊檢查護理之家事務及財產狀況，及提出護理之家 101 至 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供伊查閱，亦屬無理由，不應准許：　　　　1.被上訴人雖又以追加之訴主張：縱認系爭合夥契約因　　　　　違反公司法第 13 條第 1 項規定而無效，亦應認兩　　　　　造於上開時地係成立系爭無名契約云云，於本院並追　　　　　加依系爭無名契約關係及類推適用民法第 675 條規　　　　　定作為其請求權基礎而為同上聲明。　　　　2.惟查：觀諸兩造於 101 年 1 月 1 日所簽立之系爭　　　　　合夥契約（見一審卷第 11 至 15 頁），其契約名稱　　　　　明載「合夥契約書」；該契約第 5 條並就雙方之盈　　　　　餘分配與債務承擔，明白約定：「甲方（即上訴人）　　　　　應於每屆事務年終或定期計算營業之損益，稅後結餘　　　　　（虧）依合夥人開會決議相關分配金額，並依各合夥　　　　　人出資額比例分配。」；該契約第 8 條復約定：「　　　　　非經甲乙雙方同意，甲方或乙方（即被上訴人）不得　　　　　自行轉讓其股權予第三人或主張退股。」；該契約第　　　　　10 條更明白約定：「契約未訂明事項悉依民法及其　　　　　他有關令規定約定之」；顯見該契約係合夥契約無訛　　　　　。被上訴人主張該契約係屬無名契約云云，要僅係為　　　　　規避法律強行規定適用之所為飾詞，委無可採。況觀　　　　　諸上開具體約定內容，顯見該契約約定係將上訴人置　　　　　於合夥事業之合夥人地位無疑，倘承認該契約約定之　　　　　效力，於該合夥事業之資產不足清償債務時，將致上　　　　　訴人須負連帶清償責任，則公司法第 13 條第 1 項　　　　　所欲達成之立法目的，即將無從實現，則依上說明，　　　　　仍應認系爭契約約定係有害股東及債權人權益，而違　　　　　反公司法第 13 條第 1 項之強制規定，該契約仍因　　　　　違反強制規定而無效。　　　　3.從而，被上訴人以追加之訴，依據不生效力之該契約　　　　　關係及類推適用有關合夥之民法第 675 條規定，對上訴人為本件請求，仍屬無據，不應准許。五、綜上，被上訴人依據系爭合夥契約法律關係及民法第 675 條規定，請求上訴人許伊檢查護理之家事務及財產狀況，及提出護理之家 101 至 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供伊查閱，為無理由，不應准許。原審遽准被上訴人此部分請求，並依兩造之聲請准供擔保諭知假執行或免為假執行之宣告，自有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。又被上訴人依系爭無名契約法律關係及類推適用民法第 675 條規定，以追加之訴請求上訴人許伊檢查護理之家事務及財產狀況，及提出護理之家 101 至 110 年度所有會計帳簿（含各表項之憑證）供伊查閱，亦屬無理由，不應准許，爰併予駁回被上訴人此部分追加之訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提　　舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷　　，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人於本院所提追加之　　訴為無理由，依民事訴訟法第 450 條、第 78 條，判決如　　主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　王金龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪挺梧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鴻文上為正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘭鈺婷　　　　　　　　　　　　　　【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-11-06

TNHV-113-上更一-3-20241106-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

履行債務等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第136號上訴人久禾不動產仲介有限公司法定代理人黃志雄訴訟代理人林清堯律師被上訴人李日恭李育靜李鎮輝李瑩潔李麗實李志群李秋鳳共同訴訟代理人陳樹村律師黃斐瑄律師上列當事人間請求履行債務等事件，上訴人對於中華民國113年2 月22日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第602號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第 1項定有明文。上訴人於原審主張被上訴人李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李日春（李育靜以下4人，下稱李育靜等4人，又李日春於民國107年6月15日死亡，由被上訴人李麗實、李志群、李秋鳳繼承，下稱李麗實等3人）（合稱被上訴人）及訴外人李政鍵委託上訴人居間仲介高雄市○○區○○ 段○○段0000地號、1132-3地號、1132-4地號土地（合稱系爭土地）買賣事宜，簽有土地專任委託銷售契約。上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與訴外人鄭翠玲以總價金新台幣（下同）4330萬元買賣前開土地，李日恭出面簽署買賣契約(下稱系爭買賣契約)，該買賣契約後經原法院107年度重訴字第163號民事判決(下稱另案)認定李日恭無權代理李政鍵簽立，因李政鍵拒絕承認而無效，惟就李育靜等4人部分則屬有效，被上訴人應依委託銷售契約第5條第3項約定，給付如原審判決附表（下稱附表）「聲明」欄所示金額之仲介報酬予上訴人。上訴人嗣於本院追加主張依買賣契約第17 條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息；另主張倘認買賣契約全部無效，上訴人因李日恭偽造文書及詐欺行為受有損害，追加依民法第184條第1項規定及第110條規定，請求李日恭給付上開數額（下稱系爭追加）。被上訴人同意上訴人此該追加（本院卷第157頁），應予准許。二、上訴人主張：李日恭、李育靜等4人及李政鍵委託上訴人居間仲介系爭土地買賣事宜，並簽立土地專任委託銷售契約。上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲成立買賣契約；另案認定李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約，李政鍵拒絕承認而無效，惟李育靜等4人部分則屬有效，依委託銷售契約第5條第3項約定，聲明求為命被上訴人依附表「聲明」欄所示金額給付上訴人；並願供擔保，請准宣告假執行之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為系爭追加，如前所述）。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付上訴人。三、被上訴人則以：系爭土地約定買賣總價為4330萬元，未載明各筆土地賣價，鄭翠玲與被上訴人間另案訴訟經由本院109 年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。鄭翠玲及李日恭於調解程序均陳述，雙方係將土地全部出售及移轉所有權為目的，該買賣契約為不可分契約，李政鍵部分因拒絕承認李日恭無權代理而無效，依民法第111條規定，買賣契約全部歸於無效，上訴人不得依委託銷售契約第5條第3項約定，請求居間報酬。又上訴人非買賣契約之當事人，不得依契約第17條特約事項第4點約定，請求李日恭給付報酬。李日恭與鄭翠玲簽立買賣契約時，上訴人法定代理人黃志雄、仲介廖碧鈺及地政士莊中岳均在場，其等明知李日恭未提出共有人授權書，應可預見李日恭未獲其他共有人授權，而為無權代理，非民法第110條規定「善意之相對人」；李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李振輝及李政鍵授權書之犯行，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）109年簡字第4210號刑事判決有罪確定（下稱系爭刑案），上訴人於113年5月31日始依民法第184條第1項規定請求損害賠償，已罹於時效等語。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有，李日恭、李日春應有部分各1/4，李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8；李日春於107年6月15日死亡，由李麗實等3人繼承。1132-3地號土地為李日恭單獨所有。1132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有，應有部分各為1/2。㈡上訴人於106年1月2日與李日恭、李育靜等4人及李政鍵成立居間契約，由李日恭代理其餘委託人簽立土地專任委託銷售契約書，約定系爭土地委託銷售價額為6200萬元，仲介服務費為成交價4%。㈢經上訴人居間仲介，鄭翠玲於106年12月24日以總價金4330萬元向李日恭、李育靜等4人及李政鍵買受系爭土地，並由被上訴人李日恭代理其餘出賣人，於簽約時李日恭未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書，李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約，李政鍵拒絕承認，此部分買賣契約無效。㈣李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權書，涉犯偽造文書罪嫌，經系爭刑事判決判處有徒刑4月、緩刑2 年確定。㈤鄭翠玲與被上訴人因系爭土地買賣糾紛請求損害賠償事件，鄭翠玲以另案起訴狀表示解除買賣契約，另案判決後，兩造於本院109年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。調解內容如下： ⒈李日恭願於109年12月18日前給付鄭翠玲90萬元整，匯入鄭翠玲指定之高雄市高雄地區農會新興分部，戶名：鄭翠玲，帳號：00000-00-000000-0號帳戶。 ⒉鄭翠玲願撤回對李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李麗實等3人之上訴。 ⒊被上訴人同意鄭翠玲領回兆豐國際商業銀行中和分行帳號000 000-00000000 號履約保證專戶內之860萬元。 ⒋鄭翠玲其餘請求均拋棄。五、本件爭點：　　㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債？李政鍵所有土地部分之買賣無效，是否致買賣契約全部無效？　㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定，請求被上訴人給付如附表「聲明」欄所示居間報酬，有無理由？㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？　㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？李日恭為時效抗辯，是否可採？　㈤上訴人追加依民法第110條規定，請求李日恭給付如附表編號 1「聲明」欄所示70萬5327元本息，應否准許？　六、本院論斷：　　㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債？李政鍵所有土地部分之買賣無效，是否致買賣契約全部無效？　⒈按民法第111條規定，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。該條但書規定之適用，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號、91年度台上字第82 1號判決意旨參照）。又按共有人得自由處分其應有部分；共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，為民法第819條第1項及土地法第34之1條第1 項所明文。　⒉兩造對於李日恭於106年1月2日代理李育靜等4人、李政鍵與上訴人簽立委託銷售契約書，委託上訴人銷售其等單獨所有或共有之系爭土地，嗣經上訴人居間仲介，李日恭於106年1 2月24日代理李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲簽定買賣契約時，並未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書，就無權代理李政鍵部分，李政鍵已為拒絕承認，李政鍵為出賣人之買賣契約部分為無效等情，均不爭執，並有土地登記謄本、異動索引表、委託銷售契約書及買賣契約書可稽（原審卷第49至57 頁、第97至109頁），可信為真實。　⒊1132-3地號土地為李日恭單獨所有；1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有，李日恭、李日春應有部分各1 /4，李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8；另1 132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有，應有部分各為1/2（不爭執事項㈠所載）。系爭買賣契約就出售李政鍵就1132地號土地、1132-4地號土地之應有部分，因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為而不生效力，扣除李政鍵就1132地號、 1132-4地號應有部分，僅其中1132地號土地若當事人之本意係依土地法第34條之1第1項規定，出售及移轉該1132地號土地全部所有權，及包括李日恭所出售其單獨所有之1132-3地號土地，並不及於1132-4地號土地。　⒋買賣契約第1條約定出賣標的為1132、1132-3、1132-4等地號土地，形式上雖屬獨立可分，然依第2條買賣總價約定為433 0萬元，未就各筆土地區分價金數額。系爭土地彼此相鄰，有地籍圖可參（審訴卷第93頁），交易目的顯然在土地合併買賣之情況，考量數筆相鄰土地合併開發利用之效益更高，而得以較高價額出售或願以較高價額承買，此依鄭翠玲於另案起訴狀記載：「訴外人久禾公司之負責人張瑞梅及店長黃志雄明知『被告李日恭未事先取得訴外人李政鍵之同意出售. ...』乙情，勢將導致被告李日恭、李育靜、李鎮輝、李瑩潔及訴外人李日春無法將上開3筆土地全部辦理所有權移轉登記並點交予原告乙節，竟於...」（原審卷第144至145頁），及鄭翠玲後於本院前開調解程序再度陳明：我當初是以一次購買系爭三筆土地全部不可分，三筆之總價為4330萬元，無法區分各筆的單價，也無個別土地之單獨售價，現在卻無法一次購得系爭三筆完整土地，變成有部分要與他人共有，無法做整體利用，與當初約定的買賣標的物及價金與買賣條件不符，所以認為買賣契約不成立；李日恭亦稱：對此部分不爭執，確實當初是三筆土地一起談（審訴卷第95頁），足徵鄭翠玲訂約目的，係要求上開3筆土地合一給付始符契約本旨，倘有其中任1筆無法取得，即無交易實益可言，與買賣條件不符，此情亦為李日恭所知悉，是前開3筆土地性質上為給付不可分，應依不可分之債之規定處理，無從為一部履行，始符契約本旨及預定效用，更遑論李日恭亦無依土地法第34條第1、2項規定為處分之意及行舉，要無該規定之適用，故如出賣人無法將土地全部所有權移轉，其將無法整合土地為整體利用，即無交易之實益，與系爭買賣契約之買賣條件不符，買賣契約為不成立。　⒌基此，系爭買賣契約就出售李政鍵就1132-4地號土地之應有部分，因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為，買賣契約效力不及於李政鍵，即與鄭翠玲間不成立契約關係，致鄭翠玲無法一併取得全部土地，系爭土地之給付既解為係屬不可分之債，無民法第111條但書規定之適用，或類推適用，無從僅就其餘1132、1132-3等地號土地成立買賣契約。㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定，請求被上訴人給付如附表「聲明」欄所示居間報酬，有無理由？　　 ⒈依委託銷售契約第5條第1款固約定仲介服務報酬為成交價額之4%，然同條第3款關於仲介服務報酬之給付時機則為「契約成立時給付」，即被上訴人是否負有給付仲介服務報酬之義務，乃以買賣契約成立為前提。 ⒉買賣契約既尚未成立而生效，自無契約成立可言，即系爭土地之買賣並未因上訴人居間仲介而成立，上訴人請求被上訴人給付居間報酬之條件並未成就。則上訴人依委託銷售契約第5條約定，請求被上訴人給付居間報酬，亦無可取。㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？ ⒈按所謂債之相對性原則，係債權契約為特定之當事人間約定權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，非契約當事人之第三人並無請求債務人給付之權利。兩造對於上訴人僅以仲介身分於買賣契約簽名，買賣契約之當事人為鄭翠玲及被上訴人，故關於買賣契約就買受人、出賣人之權益義務之約定均與上訴人無涉。依買賣契約第17條特別約定事項第4 點所約定：「賣方代理人（李日恭）保證有合法代理權來簽訂本買賣契約，如有不實，願負一切法律責任。」，該約定所稱一切法律責任仍為買賣契約所約定出賣人責任等情，均不爭執（本院卷第140至141頁）。　⒉從而，上訴人依買賣契約第17條特約事項第4點約定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云，洵屬無據。　㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？李日恭為時效抗辯，是否可採？　⒈按關於侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。又時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項亦規定明確。而民法第197條所謂知有損害，即知悉受有何項損害而言，至對於損害額則無認識之必要；另關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準（最高法院49年台上字第2652號、97年台上字第1720號等判決意旨參照）。　⒉兩造對於李日恭於106年12月24日明知未獲得李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權或同意，在永慶不動產中正民族加盟店內，自以其他共有人即李育靜等4人及李政鍵之代理人身分，在系爭刑事判決附表二編號1至3所示「不動產買賣契約書」及所附「價金履約保證申請書」偽造其他共有人簽名後交給鄭翠玲，表示該土地全部共有人同意以4330萬元出售土地予鄭翠玲；又接續同一犯意，於106年12月29日某時許，在高雄市○○區○○○街00號，在上開刑事判決附表二編號4所示之「授權書」上授權人欄偽簽「李政腱（應係「李政鍵」之誤寫）」名字，以表示自己取得李政鍵之授權，涉犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪，並經高雄地院於10 9年12月18日以系爭刑事判決判處有期徒刑4月、緩刑2年確定，均不爭執，且有刑事判決可稽（本院卷第103至107頁）。而上訴人於本院審理時就何時知悉李日恭前開侵權行為，明確主張其於107年間即知悉李日恭前開侵權行為等語（本院卷第142頁）。　⒊上訴人係113年5月31日方以民事準備暨追加聲明狀追加主張依民法第184條第1項規定，請求李日恭賠償（本院卷第49頁收文戳印），已逾民法第197條第1項所定2年請求權時效，上訴人復未能舉證證明其於時效開始進行後，有何中斷時效之行為，則李日恭抗辯本件侵權行為損害賠償請求權之消滅時效業已完成，得拒絕給付，要屬有據。據此，上訴人依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云，不應准許。　㈤上訴人追加依民法第110條規定，請求李日恭給付附表編號1 「聲明」欄所示70萬5327元本息，應否准許？　⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。是無權代理之賠償責任，須以他人之代理人名義為法律行為，且相對人因善意不知該代理人為無權代理為要件，如未具備代理外觀，或相對人非屬善意，即無依民法第110條規定求償之餘地。　⒉系爭買賣契約為李日恭及鄭翠玲所簽訂，簽約當日賣方僅李日恭到場，李日恭並無權代理李政鍵與鄭翠玲簽訂買賣契約，李政鍵嗣後拒絕承認，該買賣契約不成立生效等情，詳如前述。又簽約當時，上訴人法定代理人黃志雄、賣方仲介廖碧鈺及所委任地政士莊中岳亦均在場，廖碧鈺並就李日恭可否代表其他出賣人簽約一事，詢問買方仲介廖建程，雖經廖建程告知有書面授權，且係在上訴人處云云，惟實際並無，因而遂再由莊中岳在買賣契約第17條第4項記載「賣方代理人保證有合法代理權來簽訂本買賣契約，如有不實，願負一切法律責任」外，另加註「且於7日內補足書面資料」等情（原審卷第83頁），分據廖碧鈺、莊中岳於系爭刑案偵訊中供述明確（臺灣高雄地方檢察署107年度他字第6369號偵查卷第105至106頁、第228頁），顯見前開在場之人於簽約過程均未見李日恭提出其他人授權書。　⒊上訴人係從事不動產仲介業務，依其專業，當知仲介私人間買賣不動產時，因不動產價值甚鉅，且涉及辦理所有權移轉登記事項等書面文書，若非當事人本人親自委託銷售、買賣，而係由他人表明代理人身分代理委託銷售等事宜，為符合法律規定之書面授權（參民法第531條規定意旨）及避免日後因代理權有無，引發之不必要糾紛，自應確認當事人之代理人是否確實受有委任，並取得書面委託書，此復依上訴人所印製之，並經李日恭所簽立之委託銷售契約第8條第2項就委託人義務明確記載：「由代理人出面代理委託人簽立委託契約書者，應檢附所有權人之身分證正反面影本、授權書及印鑑證明交付由受託人（即上訴人）驗證收執，以利作業。」（原審卷第99頁）等語即明，足認上訴人身為不動產買賣仲介，如屬代理人代委託銷售者，本諸專業，理當確認李日恭是否確實受有委任，並取得本人即李政鍵之書面委託或授權書，以避免日後衍生不必要法律爭議。　⒋上訴人與李日恭於106年1月2日簽訂委託銷售契約時，上訴人未依其專業及委託銷售契約書記載，要求李日恭提出李政鍵之書面授權書或委託書，甚至106年12月24日即李日恭以李政鍵代理人身分出面與鄭翠玲簽立買賣契約時，上訴人於上開期間，均未要求李日恭依約提出相關授權資料，反由莊中岳於買賣契約為上開加註，將原應由仲介業應負擔查證義務轉由李日恭負擔，可見上訴人於斯時當可預見李政鍵應不同意授權李日恭委託銷售系爭土地，詎仍由李日恭以李政鍵代理人身分，無權代理而簽署買賣契約，容認此無權代理將未獲李政鍵承認而致該買賣契約無效之危險，自不得主張其屬於善意，而請求李日恭賠償損害。 ⒌是此，李日恭無權代理李政鍵簽訂買賣契約一事，雖可認定，然上訴人非屬善意之相對人，其主張李日恭應依民法第11 0條規定給付，於法不合，不應准許。七、綜上所述，上訴人依委託銷售契約第5條第3項約定，請求被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依買賣契約第17條特別約定事項第4 點約定、民法第184條第1項、第110條規定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，亦無理由，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第三庭審判長法官許明進法官蔣志宗法官張維君以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官黃璽儒

2024-11-05

KSHV-113-上易-136-20241105-1

沙小

沙鹿簡易庭

清償債務

臺灣臺中地方法院小額民事判決　　　　　 113年度沙小字第609號原告吉內瓦國際生醫有限公司法定代理人賴沛芬訴訟代理人林桂翎被告陳瑋茹上列當事人間請求清償債務事件，原告聲請對被告發支付命令（ 113年度司促字第6857號），因被告對支付命令提出異議，而以支付命令之聲請視為起訴，再經本院於民國113年10月22日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣52,620元，及自民國113年4月2日起至清償日止，依照年息5％計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣52,620元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國113年2月2日向原告購買美容美體商品，消費金額共計新臺幣（下同）72,000元，雙方簽訂買賣契約書，並向訴外人裕富融資公司辦理24期分期給付。期間被告開封使用產品共計52,620元，並接受美容護膚服務，惟被告事後單方面向訴外人裕富融資公司終止融資，導致原告無法收款，原告多次向被告催討，被告均置之不理，為此，原告依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應給付原告52,620元，及自支付命令送達次日起至清償日止，依照年息百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：（一）原告傳達不實之資訊誘導被告，致使被告誤認兩造所簽之契約為臉部保養服務課程：被告於112年9月間路過雲林縣麥竂鄉中山路上之寶雅購物商場門口時，經原告公司人員向被告推銷臉部保養課程並贈送體驗券予被告試用。被告於113年2月2日前往原告位於雲林縣麥寮鄉華興路上之店面體驗臉部保養服務，惟原告公司人員卻一直不斷地向被告推銷臉部保養課程，並表示費用為每月3,000元不限次數，共24期且為零利率。原告公司人員在不斷強力推銷並趁被告來不及理解課程內容之下，被告不堪原告公司人員之逼迫及干擾下遂勉強答應之，而原告公司人員隨即拿出臉部保養產品為被告進行臉部保養服務，服務結束後，原告公司人員告訴被告因年關將近，臉部保養不宜相隔太久，故被告乃與原告公司人員約定113年2月5日進行第二次臉部保養服務。嗣後，被告於113年2月5日再次前往原告麥寮鄉華興路上之店面行第二次臉部保養服務，被告回到家中一直覺得原告公司人員為被告所進行二次臉部保養服務過於草率，且經被告計算後始驚覺每月3,000元共24期之總金額高達72,000 元，被告認為原告公司人員所提供之保養服務課程無需如此高之費用，且總金額為72,000元實屬過高，故被告乃於隔日即2月6日前往原告雲林縣麥寮鄉華興路之店面向原告公司人員表示欲中止服務課程。原告公司人員卻表示可以同意中止但被告須將已拆封之產品購買回去，並出示商品明細及金額。被告驚訝之餘乃向原告公司人員詢問原告究竟係販售保養服務還是販售產品?原告公司人員始向被告坦誠表示原告是販售產品。足見原告公司人員自始至終皆用不實之話術誘導被告，讓被告誤以為原告係提供專業臉部保養服務課程之公司。（二）兩造所簽訂美容美體商品買賣契約書違反消保法及美容定型化契約應記載及不得記載事項之規定應屬無效：原告所提供之美容美體商品買賣契約書（下稱系爭契約書）為原告為與多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款，自屬消費者保護法所規範之定型化契約無訛。而系爭契約書之內容除未給予被告契約審閱期外，亦未明訂有關美容項目及金額、繼續性美容服務、項目及方式之說明、以購買商品而贈送美容服務訂定契約之規範等項目。再觀系爭契約書內有關顧客確認事項第1項至第6項之規定，實對被告極為不平等而有顯失公平之情形，依消費者保護法第12條第1項之規定應為無效。則系爭契約書之內容有諸多違反消費者保護法及上開衛生福利部於112年7月1日所公佈之美容定型化契約應記載及不得記載事項之規定，是故系爭契約書應屬無效。（三）被告自始至終皆未收受任何保養產品，且就原告所提出之產品明細表及產品使用紀錄表等文件，被告皆無印象曾簽署過該二份文件。（四）綜上，原告主張顯無理由，並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）原告主張之事實業據提出美容美體商品買賣契約書、產品明細表、產品使用紀錄表等為證，被告亦不爭執上開資料上簽名之真正，被告雖以前情抗辯，但查：　1、被告雖抗辯原告公司人員以不實之話術誘導被告，讓被告誤以為原告係提供專業臉部保養服務課程之公司云云，然按意思表示係被詐欺或脅迫而為，屬於變態事實，當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，自應就其被詐欺或脅迫之事實，負舉證之責任。本件被告並未提出證據證明其主張之意思表示係被詐欺等情，則被告上述部分之抗辯，本院即無從認定為真。　 2、本件雙方簽訂之美容美體商品買賣契約書，固有被告主張之定型化契約違反契約審閱期，及違反消費者保護法第12條第1項之規定，並違反上開衛生福利部於112年7月1日所公佈之美容定型化契約應記載及不得記載事項之規定之情形，而屬無效。但本件原告並非主張被告應依契約內容履行，而係主張被告應就已開封使用產品部分為給付。按「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」又無效契約之回復原狀，應可類推適用民法第259條關於契約解除後之回復原狀規定，亦即「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」因此，原告依上規定，請求被告於契約無效後，依照受領時之價額，以金錢償還已受領之勞務及物之使用，應認為有理由。而被告已開封使用如附表所示之物品，此有上述原告簽名之產品明細表、產品使用紀錄表可稽，則原告請求被告償還如附表已開封使用產品價格共計52,620元，應認為有理由。　 3、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告對被告之回復原狀債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告自支付命令狀繕本送達之翌日即113年4月2日起至清償日止，按年息5％計付遲延利息，核無不合。　（二）綜上所述，原告依契約無效回復原狀之法律關係，請求被告給付52,620元，及自113年4月2日起至清償日止，依照年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。四、本件係適用小額程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權為被告得預供擔保，免為假執行之諭知；併依同法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用額為1,000元，依民事訴訟法第78 條，命由被告負擔之。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉國賓以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官附表：（被告帶回去的產品及做臉使用的產品，項目及金額）　　編號產品項目金額（新臺幣） GV008 安潔菈戰鬥平行調理精華 2480元 GV014 安潔菈18%杏仁新生精華 5180元 GV029 吉內瓦頂級金箔面膜 5000元 GV014 安潔菈18%杏仁新生精華 5180元 GV016 安潔菈玻尿酸極致保濕安瓶 4680元 GV009 安潔菈活力激光膠囊 5780元 GV008 安潔菈戰鬥平行調理精華 2480元 GV007 安潔菈素顏亮白淡斑霜 2680元 GV010 安潔菈亮彩調理卸妝乳 1980元 GV036 胺洗 2380元 GV018 安潔菈B5舒緩修護霜 2680元 GV035 保濕乳 2180元 GV017 安潔菈B5舒緩修復按摩霜 3780元 GV005 安潔菈胡桃核活力煥彩泥膜 3780元 GV033 隔離 2380元總計 52620元

2024-11-05

SDEV-113-沙小-609-20241105-1

重訴

臺灣新北地方法院

不動產所有權移轉登記

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第160號原告林保全訴訟代理人吳玲華律師複代理人李訓豪律師被告林淑珍吳林淑珠林千秋共同訴訟代理人鄭嘉欣律師複代理人王薏瑄律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國11 3年10月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將兩造公同共有坐落新北市○○區○○段000地號（應有部分3 0/1080）土地及其上同段1365建號門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00弄0號4樓建物（權利範圍1/1）移轉登記予原告。訴訟費用由被告於繼承被繼承人林王金玉遺產範圍內連帶負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠坐落新北市○○區○○段000地號（應有部分30/1080）土地及其上同段1365建號門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號4樓建物（權利範圍1/1）（下合稱系爭不動產）原為兩造之母親林王金玉所有，林王金玉於民國111年5月24日死亡後，由兩造繼承，並已辦妥繼承登記（公同共有）。原告為林王金玉生唯一兒子，林王金玉生前一直與原告同住，林王金玉為感謝原告多年辛勞，於107年8月29日同意將其所有系爭不動產贈與原告，故與原告共同簽署贈與契約書（下稱系爭贈與契約），並向臺灣臺北地方法院所屬民間公證人喬漢書事務所請求辦理公證（下稱原證5公證書）。爰本於繼承法律關係及系爭贈與契約關係提起本訴，請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告。　㈡併為聲明：如主文所示。　　二、被告抗辯：　㈠兩造母親林王金玉自97年10月20日起因視障成為中度身心障礙人士，自97年8月21日起患多發性骨髓瘤，每月均需至醫院接受門診及化療，被告為母親生活照顧安排者，與母親關係親近。104年11月間，原告欺母親全盲，藉故持母親身分證件欲將其名下台北市臨沂街房地（下稱北市房地）辦理過戶，後因稅金過高作罷後。然原告未歸還母親身分證件與印鑑章，經追查後發見原告105年間未經母親同意，擅持母親印鑑章及舊身分證以北市房地為擔保向銀行抵押貸款。因原告避不見面，母親遂於105年12月14日將系爭不動產設定預告登記予被告吳林淑珠保管，迄107年2月底前均相安無事。 107年3月母親至原告家中居住後，被告欲與母親聯絡會面均不可得，母親更突向被告寄發存證信函、律師函及提出侵占所有權狀刑事告訴（臺灣新北地方檢察署108年度調偵字第1 137號，下稱A案）、塗銷預告登記民事訴訟（本院107年度重訴字第447號，下稱B案，業成立和解。），然於前開訴訟中，母親均無法詳實陳述。是以被告林千秋於108年間向法院聲請對母親為監護宣告（本院108年度監宣字第553號，下稱C案）。C案審理時，母親於108年9月24日接受精神鑑定，鑑定結果認其因輕度失智，致其意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足，故於108年12月23 日經法院裁定林王金玉為受輔助宣告之人，並選定原告及被告林千秋共同輔助人。雖原告聲明不服提起抗告，法院仍於 110年3月15日裁定抗告駁回。豈料原告未與被告討論，即逕於108年11月25日安排母親出境並居住於大陸，原告自己於1 09年11月2日入境，母親則未隨同入境，嗣於111年5月24日在大陸過世。　㈡由母親於107年5月8日對被告吳林淑珠提起B案訴訟後，於同年8月29日簽署系爭贈與契約。而於同年9月26日經母親用印申請補發系爭不動產所有權狀，但並未先向被告吳林淑珠請求返還權狀，也未提及要將系爭不動產贈與原告之事。同年 11月7日被告林千秋收到以母親名義寄發存證信函請求返還權狀，也未提及與贈與有關之事。107年12月10日母親提告A 案及108年1月29日對被告林千秋提起返還權狀民事訴訟（本院108年度訴字第679號，下稱D案），也均未提及與贈與有關之事。參酌本件母親於105年12月14日是親自至地政事務所辦理預告登記，然其於107年5月8日向被告吳林淑珠提起B 案訴訟後，由兩造、母親及兩造的舅媽、母親的妹妹於107 年5月22日在家中對話內容，可知斯時母親已不記得105年設定預告登記之原因，還表示「哪有這種人會去貸款嗎」、「從來沒有聽過這種情形」等。足認母親於107年5月22日已出現記憶力衰退、判斷力困難及意識不清等情形。且於對話中母親既表示系爭不動產為其老本，若沒有老本無法活，豈會於短短不到3個月時間變更心意，更未曾於談話過程中表明塗銷預告登記之目的，是為將系爭不動產贈與原告。由上可知母親於107年8月29日簽署系爭贈與契約及原證5公證書時，應已有意識或精神混亂不清之情，母親應不清楚系爭贈與契約內容，依民法第75條規定，母親所簽署系爭贈與契約應為無效。故原告無從本於無效之系爭贈與契關係提起本訴，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告。　㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。　三、兩造不爭執之事項：　㈠原告提出原證1至17書證形式為真正；被告提出被證1至3書證形式為真正。　㈡系爭不動產原登記為兩造之母親林王金玉所有，林王金玉於1 11年5月24日死亡後，由兩造繼承，並已辦妥繼承登記（公同共有）等情，並有戶籍謄本、繼承系統表、系爭不動產登記謄本在卷可佐。　㈢林玉金玉於107年8月29日與原告共同簽署系爭贈與契約，內容略以：林王金玉願將系爭不動產贈與原告。因系爭不動產目前由被告吳林淑珠預告登記中，應俟預告登記塗銷後，再行辦理所有權移轉登記。移轉相關稅費由原告負擔。原告對林王金玉應負照料養護與扶養義務，否則贈與人林王金玉仍得撤銷上開贈與，並追究有關責任。為慎重計，本贈與契約經公證後生效等情，並有系爭贈與契約（詳調字卷第39頁）。　㈣原證5公證書（詳調解卷第35至39頁）內容略以：　　三、㈡公證人所見狀況及其他實際體驗之方法與結果：　　⒈請求人（贈與人林王金玉、受贈人原告、見證人黃全暐）表示擬就系爭贈與契約請求准予公證。　　⒉本件贈與人自陳因眼睛黃斑部病變致視力模糊，經公證人指示其依公證法第75條規定指定見證人黃全暐在場。公證人以國語及閩南語親自探求其真意，渠謂其與受贈人為母子關係，因贈與人年老體衰，視力低弱，無法正常獨立生活，需受贈人照料與奉養。為減輕其負擔，願以系爭不動產贈與受贈人，希受其照顧。　　⒊請求人所提身份證明與系爭不動產相關證件，經核與系爭贈與契者內容尚屬相符。　　⒋經公證人依公證法第71條規定闡明民法贈與契約書之法律意義及效果，請求人均表示瞭解及承認系爭贈與契約內容與其真意相符，並簽名或蓋章。　㈤經本院依聲請函詢臺灣臺北地方法院所屬民間公證人喬漢書事務所，經該所於113年8月8日以113年度公書外字第3號函覆，內容略以：本件贈與契約於公證伊始，公證人及贈與人年事已高與視力問題，為慎重計，有關過程（含請其指定見證人到場）皆詳記載如公證書三㈡。有疑義者，厥為贈與人簽名方式，因為視力低弱，公證人遂請以手機置於應簽名處上方，協助其定位，故所簽字跡雖零亂，尚不影響簽名之真正，並隨文檢附辦理時相關照片等情（詳本院卷第235至239 頁）。　㈥林王金玉於107年間向被告吳林淑珠提起塗銷系爭不動產預告登記訴訟（即B案）經其等於107年9月13日成立和解。和解當日到庭和解關係人包含王林金玉、吳玲華律師、被告吳林淑珠等情，並有和解筆錄（詳原證12）附卷可憑。　㈦林王金玉於107年12月10日以其向主管機關申請補發系爭不動產所有權狀，遭被告林千秋以其為保管人提出異議為由，具狀對被告林千秋提告其涉犯侵占系爭不動產所有權狀正本罪嫌。王林金玉隨於108年1月21日親至臺灣新北地方檢察30 7號偵查庭應訊，且陳稱：我從未交所有權狀給被告林千秋保管，向來都是我自己保管，我從未與林千秋住於同處，因為這個女兒已經出嫁，我希望林千秋可以將權狀還我，我就對其撤告。我是在107年間發現權狀不見…。（目前權狀是由吳林淑珠保管，究竟係對何人提告？）因為我不識字我對這些也不瞭解，我認為權狀還我就好，我就不提告等語，業據本院依被告聲請調取A案全卷核對無誤。　㈧被告林千秋於108年5月23日向法院聲請裁定林王金玉為受監護宣告之人，經林王金玉於108年9月24日依本院通知親至醫院接受鑑定，鑑定結果略以：個案在臨床失智評分量表得分為1分，為輕度失智程度。個案注意力、長期記憶表現尚可，但語文理解和表達、思考流暢度、短期記憶、學習、判斷能力已經呈現障礙。雖能與人進行日常問侯、回應有明確答案的提問（如：個人基本資料）、簡單陳述個人需求，但面對大量或複雜的訊息、陌生的情境時，推論其事務的評估、處理以及問題解決能力不足，需他人協助處理以規避可能風險。因此在財務管理及法律事務上，建議由家人如以輔助以保障其權益等情。本院業於108年12月23日裁定林王金玉為受輔助宣告之人，並選定原告及被告林千秋共同輔助人。雖原告聲明不服提起抗告，本院仍於110年3月15日裁定抗告駁回等情，業據本院依被告聲請調取C案全卷核對無誤。四、原告主張：兩造之母親林王金玉於107年8月29日同意將其所有系爭不動產贈與原告，故與原告共同簽系爭贈與契約，並向臺灣臺北地方法院所屬民間公證人喬漢書事務所請求辦理公證等情，業據其出與其所述相符系爭贈與契約、原證5公證書為佐，可認屬實。應由被告就：林王金玉於簽署系爭贈與契約時欠缺意思表示能力，故系爭贈與契約無效之利己抗辯，負舉證之責。關此部分，固據被告援引兩造、兩造母親、母親妹妹及兩造舅媽於107年5月22日對話錄音光碟及譯文（詳被證4、5）為證，並聲請調取A案、C案全卷為佐。經查：　㈠由被證4、5光碟內容及譯文，只能認為林王金玉並不清楚預告登記之法律上意義，或其對系爭不動產於105年間辦理預告登記之目的，不甚記憶。然尚不足執此認為林王金玉於10 7年5月22日即欠缺意思表示能力。　㈡再者，兩造於107年8月29日簽署系爭贈與契約，並就系爭贈與契約辦理公證時，承前述，公證人已有就系爭贈與契約之內容以國、台語親自向林王金玉探求其真意，並向其解釋贈與契約於法律上之意義，嗣經立約人及見證人確定其等締約之真意後，才由其等簽名及蓋章等情，有原證5公證書為佐，並有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人喬漢書事務所113 年8月8日113年度公書外字第3號函及附件在卷可憑。足認林王金玉並非在不清楚系爭贈與契法律效力之前提下，逕為系爭贈與契約之簽署（實則，贈與屬日常生活常見、慣用契約關係，國人對於贈與契約法律意義了解之程度，本遠高於對預告登記法律限制之了解。）。參酌，107年9月14日林王金玉乃親自到庭同意與被告吳林淑珠簽署B案和解筆錄；及108 年1月21日王林金玉親至臺灣新北地方檢察307號偵查庭應訊，由其到庭陳述內容，雖就部分事實記憶不清，但就其欲主張權利（取回系爭不動產所有權狀），則立場堅定等情，更難認林王金玉於107年8月29日簽署系爭贈與契約時，其心智程度已達無法辨識其意思能力效果程度。　㈢至C案於108年9月24日鑑定結果，距系爭贈與契約簽署時間已逾1年以上，本難執為有利被告抗辯之佐。遑論斯時林王金玉僅屬輕度失智，也未達喪失意思表示能力程度。　㈣基上，經本院調查結果，認被告抗辯：林王金玉於簽署系爭贈與契約時欠缺意思表示能力，故系爭贈與契約無效一節，並無可採。五、從而，原告本於繼承法律關係及贈與契約關係提起本訴，請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許。六、兩造其主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佳玲

2024-11-01

PCDV-113-重訴-160-20241101-2

聲自

臺灣臺北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣臺北地方法院刑事裁定　 113年度聲自字第147號聲請人即告訴人鄭麗楨代理人錢裕國律師被告黃至溱黃羽銘上列聲請人即告訴人因被告偽造文書案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年5月23日所為之113年度上聲議字第4542 號駁回再議之處分（原處分案號：臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第43421號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、程序事項㈠、按告訴人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴，刑事訴訟法第 258條之1第1項定有明文。㈡、查本案聲請人即告訴人鄭麗楨前以被告黃至溱、黃羽銘涉犯偽造文書案件，提起告訴，案經臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查終結，因認犯罪嫌疑不足，於民國113年3月13日以112 年度偵字第43421號為不起訴處分（下稱不起訴處分），聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察長審核後仍認再議無理由，於113年5月23日以113年度上聲議字第4542號處分書駁回再議聲請（下稱駁回再議處分）等節，業經本院調取臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第43421號及臺灣高等檢察署113年度上聲議字第4542號案件卷宗核閱無誤，而聲請人之受僱人於113年5月30日代為收受前揭處分書後，聲請人於113年6月3日委任律師向本院聲請准許提起自訴等情，有臺灣高等檢察署送達證書（臺灣高等檢察署113年度上聲議字第4542號卷［下稱高檢卷］第23頁）、蓋有本院收文戳章之刑事聲請准許提起自訴狀（本院113年度聲自字第147號卷［下稱本院卷］第5頁）、刑事委任狀（本院卷第95頁）在卷可稽，是聲請人向本院提出准許提起自訴之聲請，程序上核無不合。二、聲請人原告訴意旨略以：緣聲請人前有資金需求，因而於10 9年9月間透過案外人邱俊銘向被告黃至溱借款新臺幣（下同）650萬元，並以信託法律關係（下稱本案信託關係）為原因，將聲請人所有、門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00 弄00號3樓及地下2層房屋應有部分及其基地應有部分（下稱本案房地）之所有權移轉登記予被告黃至溱，同時約定聲請人為本案信託關係之受益人，詎被告2人明知被告黃至溱嗣將本案房地出賣予被告黃羽銘（下稱本案交易）時，其等實際成交價格並非5,080萬元，竟共同基於使公務員將不實事項登載於其職務上所掌公文書之犯意聯絡，委由代書向承辦公務員申報本案交易之實際成交價格為5,080萬元，使不知情之承辦公務員誤認本案交易實際成交價格確為5,080萬元，經形式審查後將此不實之事實登載於其職務上所掌管、記載實際登錄價格之公文書，足生損害於內政部對於不動產實際交易價格管理之正確性。因認被告2人均涉犯刑法第214條之使公務員登載不實罪嫌等語。三、聲請人聲請准許提起自訴意旨略以：聲請人與被告黃至溱間曾就本案信託關係進行民事訴訟（下稱另案民事訴訟），而於另案民事訴訟程序中，被告黃至溱曾自承其當初僅係先委請代書暫以5,080萬元之價格進行實價登錄之申報，嗣更進一步供稱其與被告黃羽銘間所進行之本案交易乃出於通謀虛偽之意思表示，並坦認本案交易買賣契約書所載之買賣金額亦屬虛構，足見被告2人曾共同遂行使公務員登載不實犯行甚明，然不起訴處分及駁回再議處分竟未針對被告2人委請代書申報之實價登錄價格恐係虛偽不實乙節為調查，顯具有未詳盡調查、偵查不完備及認事用法之違誤等語。四、按112年5月30日修正之刑事訴訟法，已將原有之交付審判制度，修正為准許提起自訴制度，而關於准許提起自訴之審查，本次刑事訴訟法修正時，該法第258條之3之修正理由雖僅謂：「法院裁定准許提起自訴之心證門檻、審查標準，或其理由記載之繁簡，則委諸實務發展」，而未於條文或修正理由內敘明具體之審查標準，然准許提起自訴制度既同為對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制，賦予聲請人得提起自訴之機會，亦即如同賦予聲請人有如同檢察官提起公訴、使案件進入審判程序之可能，則法院准許提起自訴之前提，自應以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1 項規定「足認被告有犯罪嫌疑」、檢察官應提起公訴之情形，即該案件已經跨越起訴門檻，始足為之。準此，法院就告訴人聲請准許提起自訴之案件，若卷內事證依經驗法則、論理法則判斷未達起訴門檻者，即應認無理由，而依刑事訴訟法第258條之3第2項前段規定，裁定駁回之。五、次按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文。而犯罪事實之認定，應憑真實之證據，倘證據是否真實尚欠明顯，自難以擬制推測之方法，為其判斷之基礎；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，即無從為有罪之認定（最高法院53年度台上字第656號、76年度台上字第4986號判決意旨參照）。又檢察官依偵查所得之證據，足認被告有犯罪嫌疑者，應提起公訴，刑事訴訟法第25 1條第1項定有明文，而所謂「有犯罪嫌疑」，雖不以確能證明被告犯罪，進而達毫無合理懷疑之確實心證為必要，惟仍須依偵查所得之證據資料，足認被告有經認定有罪之高度可能，始足當之。六、被告2人於偵查中固均坦承聲請人前曾以本案信託關係為原因，將本案房地所有權移轉登記予被告黃至溱，同時約定聲請人為受益人等節，亦坦認被告黃至溱嗣曾以本案交易為原因，將本案房地所有權移轉登記予被告黃羽銘，其等並曾委請代書向承辦公務員申報本案交易之實際成交價格為5,080 萬元等事實，惟其等均否認有何使公務員登載不實之犯行，被告黃至溱辯稱：我與被告黃羽銘間所存之本案交易為真實交易，本案交易之買賣總價確實為5,080萬元；我當初決定本案交易價格時曾參考本案房地附近之實價登錄價格，也有考慮到本案房地存有以聲請人及玉山商業銀行（下稱玉山銀行）間之借貸關係為原因之抵押權（下稱本案抵押權），而最終係由我決定本案交易之買賣價金後，再跟被告黃羽銘說等語；被告黃羽銘辯稱：我與被告黃至溱間所存之本案交易為真實交易，本案交易之買賣總價確實為5,000萬元初；當初被告黃至溱跟我講本案交易之買賣價金後，我有評估過該價格確實符合實價登錄之金額，另外雖然我當時必須要承擔本案抵押權之原因債權，而當下我確實尚無法得知聲請人與玉山銀行間之借貸金額究竟為何，但我認為被告黃至溱是我胞姊，她不會騙我，所以我後來還是向被告黃至溱購買本案房地等語。經查：㈠、聲請人前曾以本案信託關係為原因，將本案房地所有權移轉登記予被告黃至溱，同時約定聲請人為本案信託關係之受益人，嗣被告黃至溱則另以本案交易為原因，將本案房地所有權移轉登記予被告黃羽銘，被告2人並曾委請代書向承辦公務員申報本案交易之實際成交價格為5,080萬元等節，業據被告2人坦認在卷（臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第4342 1號卷［下稱偵卷］第8至12、14至17、200至202頁），核與證人即聲請人於警詢及偵查中之證述相符（臺灣臺北地方檢察署112年度他字第9396號卷［下稱他卷］第166頁、偵卷第22至 24頁），並有以本案信託關係為原因之所有權移轉登記文件（偵卷第31至35頁）、聲請人與被告黃至溱於109年9月4日所簽立之協議書（偵卷第37頁）、臺北市松山地政事務所11 2年10月3日北市松地籍字第1127015051號函暨所附本案房地異動索引表、以本案交易為原因之所有權移轉登記文件（他卷第111至120、137至153頁）、本案交易不動產買賣契約書（他卷第7至17頁）、內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果頁面（他卷第19至20頁）附卷可參，此部分之事實，固堪以認定。㈡、惟查，綜觀聲請人提出本案告訴之刑事告訴狀及聲請准許提起自訴之刑事聲請准許提起自訴狀（他卷第3至6、157至158 頁、本院卷第5至13頁）可知，聲請人認被告2人曾委請代書向承辦公務員虛偽申報本案交易之實際成交價格，無非係以被告黃至溱於另案民事訴訟中所提出之書狀為其論據。然：１、被告黃至溱於另案民事訴訟中雖曾委任訴訟代理人為其撰寫書狀，書狀內並表明被告2人申報本案交易之實際成交價格時，係因聲請人不願向被告2人說明其先前向玉山銀行借款後所剩之貸款餘額，被告2人始被迫先委請代書以5,080萬元作為實價登錄之申報金額，欲否認本案交易之實際成交金額為5,080萬元，此有被告黃至溱111年5月24日民事答辯暨聲請調查證據狀（二）（他卷第23頁）、111年10月5日民事言詞辯論意旨狀（他卷第41頁）存卷可佐，惟當事人於民事訴訟中所為之主張，極有可能摻有訴訟策略之考量，故縱使被告黃至溱之訴訟代理人曾為被告黃至溱撰寫前揭書狀，其自可能係為提高勝訴機率，始於另案民事訴訟中提出本案交易實際成交價格並非5,080萬元之抗辯，尚難執此遽認被告黃至溱已坦承本案交易之實際成交價格並非5,080萬元，並推認被告2人已涉犯使公務員登載不實罪嫌。２、又被告黃至溱於另案民事訴訟中所委任之訴訟代理人，雖曾另為被告黃至溱撰寫書狀，並於書狀內表明「近日上訴人（按：即被告黃至溱）與黃羽銘均收到傳票，表示因偽造文書罪而被告。……因（按：應為『應』之誤繕）係鄭麗禎又以上訴人與黃羽銘為通謀虛偽意思表示而偽造買賣契約而提出告訴，此與……被上訴人（按：即聲請人）對於上訴人與黃羽銘間之買賣契約業已承認相互矛盾……原本被上訴人要主張通謀虛偽意思表示，主張出售與黃羽銘之契約無效，既如此上訴人自無義務為被上訴人清償相關債務，如被上訴人仍堅持主張上訴人係通謀虛偽意思表示，上訴人將同意其意見，並主張原審自始至終的計算方式全部抹掉重新計算，如　鈞院認為浪費司法資源，應由被上訴人負擔全責」等旨，此有被告黃至溱112年10月27日民事陳報狀在卷可參（他卷第159至160 頁）。然綜合上揭書狀前後論述脈絡，明顯可知當時實係因被告黃至溱之訴訟代理人認聲請人欲主張被告2人間所為之本案交易屬於通謀虛偽意思表示，而其為凸顯聲請人此舉恐將使另案民事訴訟第一審程序所進行之成果全數化為烏有、有浪費司法資源之嫌，始表示若聲請人執意如此主張，被告黃至溱亦將選擇虛耗司法資源之答辯方向，藉此表達其對於聲請人訴訟策略之不滿，其實際上並無欲主張本案交易係出於通謀虛偽意思表示之意。是自無從片面擷取前揭書狀內容並以去脈絡化之方式進行理解後，執此推認被告黃至溱已坦承其與被告黃羽銘間所為之本案交易屬於通謀虛偽意思表示，並認被告2人涉犯使公務員登載不實罪嫌。㈢、再者，於另案民事訴訟第二審程序中，本案交易之實際成交價格為5,080萬元乙節已列為聲請人與被告黃至溱間之不爭執事項，此有臺灣高等法院112年度上字第190號民事判決在卷可參（他卷第186頁），可見於另案民事訴訟中，聲請人對於本案交易之實際成交價格為5,080萬元乙事亦不再爭執。且觀諸前揭判決內容可知，被告黃至溱將本案房地出售予被告黃羽銘後，本案信託關係即因信託目的完成而消滅，故另案民事訴訟之主要爭點在於，被告黃至溱扣除處理信託事務之必要費用後，其應返還予聲請人之款項究為若干（他卷第188至189頁），是果若被告2人當時申報本案交易之實際交易價格時，係委請代書虛報不實金額，則其等自可刻意將本案交易之成交價格大幅低報，致使本案交易買賣價金扣除被告黃至溱處理信託事務所支出之必要費用後已無餘款，聲請人便無從再依據本案信託關係請求被告黃至溱返還款項；惟於另案民事訴訟中，第二審判決結果認定若將本案交易實際成交價格以5,080萬元為計，被告黃至溱尚須向聲請人給付379萬9,466元之餘款，此業經本院核閱臺灣高等法院112 年度上字第190號民事判決無訛（他卷第189頁），由此可見被告2人當時委請代書向承辦公務員申報本案交易之實際成交價格為5,080萬元後，反而導致被告黃至溱尚須向聲請人給付將近500萬元之款項，故被告2人當時委請代書向承辦公務員申報之本案交易成交價格是否係虛偽不實，顯有疑義。㈣、至聲請意旨雖另以不起訴處分及駁回再議處分未針對被告2人委請代書申報之成交價格恐係虛偽不實乙節進行調查，主張本案偵查程序存有偵查不完備之瑕疵等語。惟查，不動產買賣雙方不僅可能以現金或匯款方式交付買賣價金，亦有可能係由出賣人承受債務以充作買賣價金之給付，容有多種可能，實難期待偵查機關須就被告2人間所有金融往來內容進行一絲不漏之調查，方能得出被告2人犯罪嫌疑不足之結論，更何況倘若以此方式進行調查，反倒有違反比例原則之嫌。準此，聲請人原告訴意旨所持論據，既均難以推認被告2人涉有使公務員登載不實罪嫌，業如前述，且不起訴處分及駁回再議處分亦另依據另案民事訴訟判決結果及被告黃羽銘代聲請人清償債務之證據，詳敘其等認定被告2人犯罪嫌疑不足之理由，則自難以不起訴處分及駁回再議處分未為其他調查為由，逕認本案偵查程序存有偵查不完備之瑕疵。從而，聲請意旨前開所指，仍難採憑。七、綜上所述，本案依卷存證據尚無從認定被告2人有何聲請人所指之使公務員登載不實罪嫌，自難認本案依偵查卷內所存證據已跨越起訴門檻，不起訴處分及駁回再議處分認無積極證據足認被告2人涉有上開罪嫌，犯罪嫌疑尚屬不足，而為不起訴處分、駁回再議聲請處分，核其證據取捨、事實認定之理由，均無違背經驗法則、論理法則及證據法則之情事，本院因認本案並無任何得據以准許提起自訴之事由存在，聲請人聲請准許提起自訴為無理由，應予駁回。八、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　王筱寧　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張谷瑛　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃柏家上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇瑩琪中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日

2024-11-01

TPDM-113-聲自-147-20241101-1

訴

臺灣新北地方法院

給付違約金等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1704號原告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人陳家輝律師複代理人蔡映萱律師被告吳麗萍上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年8月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國113年7月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔4分之1，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣30萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠被告於民國113年4月23日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約，甲證l)、不動產標的物現況說明書（甲證2），委託原告以新臺幣（下同）2,358萬元銷售新北市土城區莊園街「金城舞5」建案G02棟二十樓之建物及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造復於同日簽訂契約內容變更合意書（甲證3），變更委託價格為2,106萬元。　㈡原告受託後善盡仲介之責，協助被告尋覓有意購買系爭房地之買家，並持續向被告報告與潛在買家洽談之進度(甲證4) ，在113年5月12日覓得買方即訴外人譚宇村願以2,000萬元購買系爭房地，並於同日第一次簽訂不動產買賣意願書(RC0 000000)，然因未達委託價格，故未搓合與被告簽約，譚宇村復於113年5月14日出價至2,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(RC0000000)，以及交付10萬元之定金（甲證5）。依照系爭委銷契約第8條第1項，買方出價達到委託價格時，被告同意原告代理收受及保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜，原告遂依約通知被告與譚宇村簽訂不動產買賣契約書。　㈢孰料，被告竟突然反悔不願與買方簽訂不動產買賣契約書託辭應以變更前之2,358萬元作為委託價格云云，原告於113年 5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼000468，甲證6）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函（甲證7），表示拒絕履行契約義務，被告此等行為已然構成系爭委銷契約第9條第2項第3款之違約責任，應視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付銷售總額2,110萬元之6%計算之違約金126.6萬元（計算式：2,110萬x6%=126.6萬）予原告，原告爰依系爭委託銷售契約第8條第1項、第9條第2項第3款規定提起本訴。　㈣對被告抗辯則以：　　1.被告稱底價單（即契約內容變更合意書）上面沒有審閱期，以及車位鈎（勾）載不清楚，因此底價單是無效的，主契約的2,358萬才是我要賣的底價云云（參甲證4第12、15頁），惟：　⑴甲證4對話紀錄第2頁所示，被告於113年4月23日詢問系爭房地委託價格2,106萬元之計算式為何，原告於4月24日回覆該計算式為：1,550萬購買成本＋462萬屋主所賺價差＋84萬仲介費＋10萬客變費＝2,106萬元，被告表示收到，亦無任何異議。　⑵次查，如被告於簽訂系爭委銷契約時交付予原告之預售合約書資料所示，即甲證8土地預定買賣契約書及甲證9房屋預定買賣契約書，可知土地合約總價為1,007萬元（參甲證8第13 頁附件一），房屋合約總價為543萬元（參甲證9第26頁附件二），故被告之購買成本總共為1,007萬＋543萬=1,550萬元。再參房屋預定買賣契約書附件一（甲證9第25頁），可知房屋合約總價543萬元為房屋買賣328萬元＋汽車停車空間買賣215萬元，亦即，被告購買成本1,550萬元為包含停車位之購買成本。　⑶是以，雖契約內容變更合意書中漏未勾選該變更後之委託價格為含車位或不含車位者，惟依據兩造訂約當時共同的真意，足認變更後之委託價格2,106萬元係以包含停車位之1,550 萬元購買成本作為計算基礎，當亦為包含停車位之委託銷售價格，自不能徒拘泥該欄位之填載與否而任意推解。致失其真意，並以此作為被告反悔之託辭，是被告片面稱契約內容變更合意書為無效云云，顯非可採。　2.被告又雖稱契約內容變更合意書沒有審閱期，故該合意書為無效云云，然原告員工陸品翰嚴守公司作業流程及仲介專業素養，向被告逐條解釋契約權利義務，以令其確認、理解約款內容，而被告於系爭委銷契約第14條第2項以手寫記載「無需審閱日」，並於特約條款旁再次簽名確認，被告已充分了解系爭委託銷售契約及契約內容變更合意書之權利義務，始選擇放棄審閱期間，自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。　㈤並聲明：㈠被告應給付原告1,266,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於113年4月23日簽約，委託被告賣房，然被告於113年5 月3日詢問金城舞代銷，代銷說我有5年寬限期可只繳利息，因此可以負擔起房貸，我就於同日以LINE通話跟原告員工陸品翰說我想留下自住，但您仍持續銷售，又說我已簽訂契約，不賣就違約等語給我壓力，我才回覆說若價格有到我只好放手，然原告已於113年5月13日明知我不賣並且要終止契約，卻仍於113年5月15日通知我已成交，我沒見過買方，更沒和買方簽買賣同意書，亦沒收斡旋金，原告竟自行說已成交，且未協商就告我違約。　㈡又價格部分確實是經過我同意，是因為原告說價格訂太高會不好出售，亦未提供實價登錄給我看，沒想到簽約後一個月就成交了，我不能違約不賣，但價金差市場價格太多了，況底價單上面沒有審閱期，以及車位勾載不清楚，因此底價單是無效的，我主張主契約的金額2358萬元為成交底價。系爭委託銷售契約第8條是定型化契約，依消費者保護法為無效。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。　三、不爭執事項：　㈠被告於113年4月23日與原告簽訂系爭委銷契約、不動產標的物現況說明書，委託原告以2,358萬元銷售新北市土城區莊園街「金城舞5」建案G02棟二十樓之建物及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造復於同日簽訂契約內容變更合意書（下稱變更合意書）變更委託價格為2,106萬元。　㈡原告受託後覓得買方即訴外人譚宇村於113年5月14日出價至2 ,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(R C0000000)，以及交付10萬元之定金。　㈢原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼0 00468）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函，表示拒絕履行契約義務。四、本院之判斷：　　原告主張被告未依約給付伊報酬等語，為被告否認，並以前詞置辯。茲敘述如下：　㈠系爭委銷契約及系爭變更合意書等有無條款未經訂入兩造間居間契約或無效之情？　　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又消費者保護法（下稱消保法）所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消保法第2條第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地之所有權人，於113年4月23 日，經被告委由原告居間出售系爭房地，約定底價為2,358 萬元，並簽訂系爭委銷契約，且於同日由被告簽立系爭變更合意書，約定系爭房地委託價格變更為2,106萬元等事，為兩造所不爭執，自堪認兩造間係約定，原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明，原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭委銷契約、變更合意書，由原告提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消費者，先予敘明。　2.次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量，如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且若於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期間遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者契約審閱期間，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。　3.經查，兩造於113年4月23日簽訂系爭委銷契約、系爭變更合意書時，原告在被告簽約前並未給予審閱期間之事，為兩造所不爭執，堪以認定。然原告主張兩造簽訂系爭委託銷售契約時，其員工陸品翰向被告逐條解釋契約權利義務，使被告其確認、理解約款內容乙節，為被告所不爭執，且被告於系爭委銷契約第14條第2項以手寫記載「本人瞭解契約內容，無需審閱日」（見本院卷第32頁），並於特約條款旁再次簽名確認，探究被告之真意，係其已充分了解系爭委銷契約、系爭變更合意書內容之情況下，自願選擇放棄審閱期間，同意即時與原告簽訂系爭委銷契約、系爭變更合意書；再者，系爭委託銷售契約第15條後段已記載該契約第二聯由被告收執（見本院卷第32頁），且被告於簽約當日即向原告傳送「 G2-20F客戶確認.pdf」之檔案詢問底價2,106萬元計算式為何，原告於4月24日回覆該計算式為：1,550萬購買成本＋462 萬屋主所賺價差＋84萬仲介費＋10萬客變費＝2,106萬元，被告表示收到，亦無任何異議，有原告提出兩造之LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第37至38頁），是認被告確實知悉系爭委銷契約、變更合意書所載底價之計算方式，出售底價並經被告同意始變更為2,106萬元。亦徵被告在簽訂系爭委銷契約後亦持有副本，顯處於可隨時查閱內容之情狀，足認有充裕時間可閱覽系爭委銷契約之內容，然被告在113年5月15日前未曾向原告反應其契約審閱權遭剝奪、有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處（見上開兩造對話紀錄第1至12 頁），自堪認被告於簽約時自行選擇放棄審閱期間，縱使原告在簽約前未給予被告合理審閱期間，其瑕疵亦經補正，被告自不得於事後始執消保法第11條之1之規定，抗辯系爭委銷契約屬定型化契約條款無效或不構成契約之內容甚明。況系爭變更合意書就所變更之委託銷售價格、服務仲介費用（於特約條款載明房地買賣價格含仲介費4％）等事項，均係以手寫方式載明（見本院卷第35頁），益徵此部分內容尚非原告預定與多數人訂定契約而預先擬定之條款內容，被告可得自行確認此部分變更內容為何，再行決定是否簽立系爭變更合意書。被告辯稱系爭委銷契約屬定型化契約條款、系爭變更契約書委託價格房地買賣部分未勾選是否含車位應無效云云，即屬無據。㈢原告請求被告給付系爭房地銷售總額2,110萬元之6％計算之違約金，共126.6萬元，有無理由？　　　⒈系爭委銷契約8條第1款、第9條第2項第3款之條件業已成就：　　經查，兩造於113年4月23日簽立系爭委銷契約後，並於同日簽立系爭變更合意書，原告受託後覓得買方即訴外人譚宇村於113年5月14日出價至2,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(見本院卷第53頁、第167至168頁)，以及交付10萬元之定金，則譚宇村出售之底價高於系爭變更書所載被告委託價格2,106萬元，自該當系爭契約第8條第1 項所定「買方出價達到委託價格時，甲方（即賣方）同意授權乙方（即原告）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。」，而不受系爭委銷契約第7條第8項「於收受定金後24小時內將定金交付被告」約定之限制；又原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼0004 68，見本院卷第61至63頁）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函，表示拒絕履行契約義務（見本院卷第55至58頁），亦該當系爭契約第9條第2項第3款所約定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件。被告雖辯稱其未與譚宇村簽立買賣契約，買賣契約未成立，原告不得向其請求違約金云云。然查，上開不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規範，係在處理買賣雙方何時發生簽約之權利義務關係，與系爭委銷契約係存在於兩造間，所規範者為賣方與仲介間之權利義務不同，縱依系爭委銷契約第8條約定，被告與譚宇村不生訂定買賣契約之義務，然已該當系爭契約第8條第1項「買方出價達到委託價格，甲方同意授權乙方代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜」、系爭契約第9條第2項第 3款「視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件，是如被告有反悔不賣之情形，其對系爭委銷契約之他造即原告，即應依上開條款負擔契約責任。被告以此為由所為之抗辯，尚不可採。　⒉經查，被告於譚宇村願意以2,110萬元購買系爭房地後，卻決定不予出售，其所為與系爭委銷契約第8條第1項所定「買方出價達到委託價格時，甲方（即賣方）同意授權乙方（即原告）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。」，及系爭委銷契約第9條第2項第3款所定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件相符，原告依上開約定，請求被告給付違約金，核屬有據。　⒊又按違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院82年度台上字第2529號號判決意旨參照）。查系爭委銷契約第8 條第1項、第9條第2項第3款約定，係於符合一定事由時，視為原告已完成仲介義務，被告仍應給付服務報酬，此時買賣雙方實際上並未完成交易，原告本無法請求服務報酬，但因交易未完成係可歸責於委託人之事由所致，方額外課予委託人應給付相當於服務報酬金額之義務。故此約定核屬對委託人違約之處罰，應係損害賠償總額預定性質之違約金（民法第250條第2項規定參照）。原告因被告違約損受損害應為其覓得買家後，聯繫被告、通知被告履約，及預期收取報酬之損失，本院審酌被告違約未與譚宇村締約，原告雖受有前開損害，然其可減省協助辦理簽訂買賣契約、過戶、貸款之時間及相關費用，則參酌兩造原約定本件服務報酬為成交價額之4％之事實，有系爭委銷契約、變更合意書各1份為憑（見本院卷第30、35頁），本院認前揭違約金數額實屬過高，應核減為30萬元，較為允當，是本件原告依系爭委銷契約第9 條第2項第3款約定，請求被告給付30萬元，為有理由；至逾越前開範圍之請求，為無理由，不應准許。五、綜上所述，原告依系爭委銷契約第9條第2項第3款約定，請求被告給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年7 月20日（見本院卷第112-1頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2024-11-01

PCDV-113-訴-1704-20241101-1

重訴

臺灣新竹地方法院

確認買賣契約無效等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第31號原告即反訴被告范春梅訴訟代理人羅閎逸律師田永彬律師被告即反訴原告蔡絲涵訴訟代理人陳佳鴻律師複代理人戴宜亭律師上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，本院於民國113年1 0月7日辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴駁回。二、本訴訴訟費用由原告負擔。三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣112萬4,165元，及其中新臺幣112萬元部分自民國113年2月3日起；其餘新臺幣4,165元部分自113年8月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、反訴原告其餘之訴駁回。五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔51%，餘由反訴原告負擔。六、本判決第三項於反訴原告以新臺幣38萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣112萬4,165元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：壹、原告提起本件確認之訴有確認利益：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，本件原告先位主張兩造前於民國112年12月22日就原告所有坐落新竹市○○ 段0000地號土地(權利範圍711/10000)及其上門牌號碼新竹市○區○○路000號2樓房屋（下合稱：系爭房地）所簽署之買賣契約，及原告於113年1月6日簽署協議書之法律行為均無效，惟為被告所否認，則兩造間就系爭房地所為買賣契約法律關係存在與否即不明確，致原告在法律上之地位存有不安之狀態，而此種不安之狀態得以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴應即有受確認判決之法律上利益。貳、被告提起反訴為合法：一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」；「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。二、經查，本件原告起訴主張其於112年12月22日並無出售系爭房地之意思，也從未於112年11月29日授權訴外人即其媳婦江淑賢去委託銷售系爭房地，詎料江淑賢於112年12月22日無權代理原告與被告就系爭房地簽署不動產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），系爭買賣契約應有無效或得撤銷之情形；又原告於113年1月6日所簽署之協議書（下稱：系爭協議書）亦有應有無效或得撤銷之情形，爰先位請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效，備位請求撤銷原告於112年12 月22日就系爭房地簽署系爭買賣契約及其於113年1月6日簽署系爭協議書之法律行為。而被告即反訴原告則於本件言詞辯論終結前提起反訴，主張江淑賢代理原告即反訴被告簽訂系爭買賣契約屬有權代理，系爭買賣契約已有效成立，詎料反訴被告拒絕履行，應依系爭買賣契約第12條第3項後段約定負違約責任，反訴原告得據以請求反訴被告給付懲罰性違約金，並返還反訴原告代墊之費用共計新臺幣（下同）112 萬4,165元。經核兩造分別主張為本訴、反訴標的之法律關係發生之原因主要部分相同，在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性，可認二者間有牽連關係，復無反訴之標的專屬他法院管轄之情事，故參酌前揭說明，被告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。叁、被告即反訴原告就反訴部分所為訴之變更合法：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第7款分別定有明文。經查，被告即反訴原告提起反訴時，原聲明請求：反訴被告應給付反訴原告224萬元，及自113年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（詳本院卷1第219頁）。嗣經反訴原告於本院審理期間縮減其請求反訴被告給付之金額至112萬4 ,165元，變更後之聲明為：反訴被告應給付反訴原告112萬4 ,165元，及自113年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（詳本院卷2第438頁）。核反訴原告上開所為訴之變更，乃減縮最後應受判決事項之聲明，請求所據基礎事實同一且不甚礙反訴被告之防禦及本案之終結，與前開規定相符，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴部分一、原告主張：㈠、緣原告前經訴外人即其子魏凡凱、其媳婦江淑賢夫妻多次要求賣掉其所有系爭房地，搬去與兒子媳婦同住，原告每個月給兒子媳婦2萬5,000元即可云云，但原告並未同意。其後魏凡凱、江淑賢夫妻又改稱可將系爭房地辦理信託，乃由媳婦江淑賢介紹訴外人即家樂發房地產開發有限公司（下稱：家樂發公司）店長諶寶蓮、訴外人即地政士牛太華給原告，供原告諮詢以了解房屋市價、信託移轉跟稅負負擔事宜。原告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，換言之，原告從頭到尾都不知道要賣房子，是因為魏凡凱、江淑賢夫妻一再邀原告賣房子，原告不想打壞跟兒子媳婦間的關係，所以沒有阻止江淑賢介紹仲介，或是讓仲介諶寶蓮親自拜訪看房。原告事後發現有仲介帶人到原告家中看房，也立即於11 2年12月2日以通訊軟體LINE訊息跟江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因為原告並沒有要賣房子，原告讓他人看房只是不好意思明確拒絕媳婦跟兒子的要求，且多了解目前的市價也方便日後遺囑規劃，原告沒有要委託出售系爭房地。㈡、原告本以為跟媳婦說了後就沒事，可能只是誤會一場，詎料魏凡凱、江淑賢夫妻說要信託只是一個幌子，其等疑似認為逐年贈與太慢，不如直接賣掉房子拿錢，故假裝跟原告說要信託，背地裡江淑賢竟未經原告同意，早就於112年11月17 日跟仲介家樂發公司簽下專任委託銷售契約書（下稱：系爭委託銷售契約），打算將系爭房地賣掉，並於112年12月12 日後某日原告收到與訴外人鍾昇穎間所生車禍糾紛調解通知時，以替原告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，濫用原告信賴，利用原告眼睛不好情形，騙取原告拿出身分證影本並於授權書上簽名。其後江淑賢於112年12月22 日未經原告同意，就系爭房地與被告簽署系爭買賣契約，訂金10萬元被魏凡凱、江淑賢夫妻拿走，嗣後被告透過地政士牛太華要求原告履約。㈢、然而，原告從來沒有拿到系爭房地買賣契約等文件或訂金10 萬元，也沒有任何人曾經跟原告表示有買家出價。換言之，原告對系爭房地遭他人出售並不知情，也確實無簽署買賣契約之意思，為此原告數次發函表示從未同意出賣系爭房地。而被告與仲介收到上開存證信函後，才透過律師提供買賣契約等文件影本給原告，但原告本人並未於上開買賣契約等文件上簽名、蓋章，文件其上所蓋印章也不是原告本人提供的，應該是第三人擅自刻章。一個標的金額上千萬的不動產買賣，簽約時竟然從未跟賣方本人確認，種種違反不動產交易常規的情況令原告感到不解，故當仲介家樂發公司與被告通知原告到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，原告獨身一人前往。豈料，被告、仲介與地政士連成一氣，強押原告履約並要求原告簽下系爭協議書，如不簽署就要原告立即搬家，且地政士牛太華知悉原告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第1條延長猶豫期間騙取原告簽名，卻沒有告知原告拒絕履約之效果，原告擔心無家可歸，被迫於 113年1月6日簽下系爭協議書。㈣、原告於112年12月22日並無出售系爭房地之真意，也從未於11 2年11月29日授權江淑賢去委託銷售系爭房地，且江淑賢所持兩張授權書有偽造、變造之嫌，均屬無效，應認江淑賢從未取得系爭買賣契約之代理簽約權，則其無權代理原告簽訂系爭買賣契約之行為，應屬無效，被告不得主張系爭買賣契約有效或成立： 1、授權書有塗改，無效，且此為依法必須有書面且一定格式之法律行為，無從以塗改補正：　⑴雖然原告僅有授權書影本，但從影本的字跡可以看出授權書其上建物標示欄-門牌號碼「二樓」字樣顯然是經過塗改，是事後加上去的，使用的是不同的筆。次查，授權書其上授權人與代理人都沒有寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料，倘若是本人簽名不可能會漏寫這些資訊，而仲介諶寶蓮與代書牛太華均有原告本人的聯絡方式，為何不跟本人確認是否有出賣房地或授權他人出賣房地之意思？且仲介諶寶蓮、地政士牛太華都沒有依照地政士法第18條、第22條第1項和第27條與地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法第8條第1、2項，查證江淑賢所提出之授權書上，原告之簽名是否真正，原告是否知悉該授權書是要授權江淑賢買賣系爭房地，依照不動產委託銷售契約範本第4條、第6條第2項與上開法令規定，仲介諶寶蓮、地政士牛太華於收受該授權書時，應要求江淑賢、原告提出原告所有不動產之土地、建築改良物所有權狀、使用執照、管路配置圖、印鑑章、印鑑證明，以及國民身分證、健保卡、護照、居留證或其他可資證明身分之證明文件，並記錄其姓名、出生年月日、地址及統一編號等身分資料，與江淑賢、原告之職業及聯絡電話號碼，但授權書欄位除了簽名以外全部都空白，這顯然違反法令規定，且仲介諶寶蓮、地政士牛太華收到授權書後，未要求江淑賢補正，且上開二人明明有原告聯絡方式，也從未與其查證是否有簽授權書，該授權書顯然無效。　⑵又查，填寫授權書需要本人的個資，一般來說都會需要身分證正本來核對，而江淑賢以替原告代辦車禍保險業務、調解等理由，明知原告眼睛不好，卻濫用原告對江淑賢之信賴，騙取原告拿出身分證影本並於授權書上簽名，且經過勘驗已經證明江淑賢持有兩張授權書有偽造、變造之嫌，原告主張兩張授權書均無效。再查，仲介諶寶蓮明知江淑賢根本沒有原告印章，此部分恐有偽刻印章之嫌，且訂金10萬元也被江淑賢拿走，原告是直到收到履保簡訊通知才發現被盜賣房屋，故本件為無權代刻印章用印，不能證明系爭買賣契約有效成立。　⑶而原告根本沒有授權江淑賢出賣系爭房屋，授權書上的內容都是諶寶蓮、江淑賢、牛太華等人填寫，沒有經過原告同意，與原告無關，又原告的簽名是被欺騙所簽或他人模仿，已合法撤銷，故該文書無從拘束原告，而文書真正應由提出文書一方的被告舉證，既然被告都不否認有塗改事實，則該文書無證據能力，形式不真正。　⑷是以扣除該委託銷售契約書，被告並無任何可信的書面授權文件證明原告已經合法授權給江淑賢或仲介諶寶蓮去出售系爭房地，又依照民法與消費者保護法規定，授權書不是依據內政部規定的內容，授權書無效，不得拘束消費者即原告。又查，依據消費者保護法第11、12條「有利消費者之解釋」與平等互惠原則，縱然委託授權書是原告本人所簽(假設，先不論是否有詐欺脅迫情況），但既然房屋地址是寫三樓，而不是原告所有的二樓，則該授權書顯然無效，也不會因為事後第三人塗改而讓其有效，被告抗辯並無理由。 2、依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、壹應記載事項「本定型化契約及其附件之審閱期間_(不得少於三日）」與系爭委託銷售契約書前言之規定，系爭委託銷售契約應該讓委託人攜回至少三天，換言之，江淑賢有充分時間可以把系爭委託銷售契約交給原告並讓其了解內容、同意簽字，但仲介沒有讓江淑賢帶回，江淑賢也沒有讓原告委託書上簽字，且從簽名欄塗改可知，本來江淑賢是要簽原告的名字，但又知道原告不會同意所以才改簽自己的名字，仲介竟然未依法踐行審閱期或就算拋棄審閱期也沒有跟本人確認，系爭委託銷售契約違反民法第71條、第113條規定，無效。㈤、縱然原告曾在該授權書簽名，原告也於112年12月2日撤銷，並跟江淑賢表示不可以把授權書給仲介，又於起訴前以原證 7、原證8存證信函為撤銷意思表示，復以起訴狀繕本送達被告為第三次撤銷意思表示。換言之，就算仲介拿到授權書也已經失效，無從作為江淑賢得代表原告簽署系爭買賣契約之授權依據： 1、地政士牛太華是房屋仲介諶寶蓮的配偶，牛太華、諶寶蓮都是從事不動產工作，牛太華不太可能不知道江淑賢以原告名義已經簽了專任委託銷售契約書，且牛太華知悉原告只是要辦信託給魏凡凱，並不是要賣給第三人，根本不用簽專任委託銷售契約書，又牛太華有原告的連絡方式與LINE，按照常理應會向原告確認其真意，到底是要辦信託還是要賣給第三人，然牛太華於112年12月14日親赴原告家討論信託時，對於委託銷售賣給他人隻字未提，顯然違反常理，並有違反代書之善良管理人注意義務。而江淑賢於112年11月17日跟仲介簽署專任委託銷售契約書，但當時112年11月29日授權書並不存在，江淑賢竟然未經過原告同意就先跟仲介簽委託授權契約，其心可議，且仲介明知上情竟然還跟江淑賢簽約，可見牛太華與諶寶蓮、江淑賢都知道江淑賢實際上沒有獲得系爭房地所有權人即原告之授權去賣房子，三人早就談好要瞞著原告把系爭房地賣掉。 2、原告高齡70歲，眼睛不好，右眼於小時候就受到嚴重創傷，幾乎失明，左眼有黃斑部病變，原告曾向台大醫院諮詢動手術，當初江淑賢要原告簽文件，原告確實以為是車禍跟保險要簽的文件，沒有細看，也無從細看(字體過小，根本看不清楚)，又之前都很信任江淑賢，江淑賢竟利用原告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取原告在授權人簽名處簽名，原告自得依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷，無論何者，就算仲介拿到授權書也已經失效，無從作為江淑賢得代表原告簽署系爭買賣契約之授權依據。 3、況且，仲介諶寶蓮、代書牛太華或江淑賢都沒有取得系爭房地的土地與建物權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章，根本不可能辦理過戶，按照常理，如果江淑賢確實有買賣契約代理權(假設），為何江淑賢無法取得「權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章」呢？為何簽約前被告(買方)、仲介諶寶蓮、代書牛太華都沒有查證，也沒有要江淑賢把這些文件拿出來簽約？可見，被告(買方)、仲介諶寶蓮、代書牛太華、江淑賢已經串成一氣，為了房屋履約利益跟仲介佣金，聯手布局強逼原告賣地，利用原告年紀大無法搬家，又有眼疾，於113 年1月6日求原告簽下系爭協議書，否則就要立即搬家，並發存證信函要求原告拿出「權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章」。且牛太華知悉原告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第1條延長猶豫期間騙取原告簽名，卻沒有告知原告拒絕履約之效果，原告擔心無家可歸，被迫簽下協議書，但該協議書顯然是被告乘原告輕率急迫無經驗下，騙取原告簽名所為，依民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第7 4條第1項規定，應予撤銷，不得作為原告有於112年11月29 日授權江淑賢去委託銷售系爭房地，或同意江淑賢於112年1 2月22日代簽系爭買賣契約之依據，讓江淑賢之無權代理合法化。 4、從而，原告確實無出售系爭房地予被告之意思，其縱使有信託之意思，亦非買賣，故不可能授與江淑賢代理其辦理以買賣為原因之所有權移轉登記，因此江淑賢上述代理原告簽訂買賣契約之行為，應屬無權代理，依民法第170條第1項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，原告既然從未提出過「權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章」，應認江淑賢自始未取得買賣契約之簽約代理權。㈥、被告、諶寶蓮、牛太華等明知江淑賢於簽訂系爭不動產委託銷售契約書時，未提供本應提供之不動產之土地、建築改良物所有權狀影本、使用執照影本、管路配置圖或住戶使用維護手冊等，故其等明知江淑賢為無權代理之人，不得主張本件有表現代理：　　江淑賢雖以辦理車禍保險騙取原告的身分證照片，然從被告、仲介與地政士歷次存證信函與附件內容可知，牛太華、諶寶蓮與被告等人知悉江淑賢提出的授權書沒有填寫原告的聯絡資料，也明知沒有原告的權狀、印鑑章與印鑑證明，無法驗證江淑賢有獲得原告授權，且直到江淑賢跟被告簽約，都沒有權狀文件，被告只好委託牛太華跟原告索討權狀正本、印鑑章與印鑑證明，故依據前開內政部頒布的不動產銷售委託書範本意旨，倘若買受人(即被告)與受託人即本件房屋仲介諶寶蓮等人)明知委託人(即江淑賢)提不出原告所有之不動產之土地、建築改良物所有權狀、使用執照、管路配置圖、印鑑章輿印鑑證明等，即無從證明原告有委託江淑賢出售系爭房屋之意思，被告等人亦不得主張江淑賢有表現代理。㈦、綜上，系爭買賣契約與系爭協議書確實有無效或得撤銷之情形，爰先位依民法第71條、第170條第1項、第113條規定，請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效；備位依民法第74 條第1項、第92條第1項、第107條規定，請求撤銷原告於112 年12月22日就系爭房地簽署系爭買賣契約及其於113年1月6 日簽署系爭協議書之法律行為等語。並聲明： 1、先位聲明：確認兩造間於112年12月22日就系爭房地簽署之買賣契約、113年1月16日協議書之法律行為均無效。 2、備位聲明：確認兩造間於112年12月22日就系爭房地簽署之買賣契約、113年1月16日協議書之法律行為均應予撤銷。二、被告則以：㈠、原告欲出賣系爭房地，且向仲介諶寶蓮表示授權江淑賢協助處理並出具授權書，故本件江淑賢代理原告簽訂系爭買賣契約屬有權代理，原告主張無理由： 1、原告欲出賣系爭房地，不僅配合諶寶蓮及買家時間約看並熱情推銷，同時原告向諶寶蓮表示由江淑賢處理出賣系爭房地一事： ⑴原告於112年11月7日時，經由江淑賢得知新竹南大路房價上漲，該路段房市正熱，原告以：「可聯絡」、「可看」、「南大路本地區地段是全新竹最鬧中取靜，八大學區，建材實在，自住建商蓋的」、「價，一坪多少」、「太低價就不用看，行情？」等語告知江淑賢聯繫房仲並熱情推銷。同時，江淑賢將其與諶寶蓮間之對話截圖傳給原告，讓原告了解處理進度。 ⑵原告與諶寶蓮112年11月10日聯繫後，諶寶蓮以：「要跟妳約看房子的時間，看妳什麼時候方便，再跟我說喔！」、「星期四早上9點先去看」、「姐姐星期二下午看以帶看嗎？幾點方便？」等語詢問原告帶看房屋事宜，原告則以：「下午一點可」、「希望白天五點前較為方便」、「不晚上都可」等語回覆，顯見原告自始即有出賣系爭房地之意願，且對價格有所要求並積極配合諶寶蓮帶買家查看系爭房地，增加出售機會。 ⑶原告於112年11月16日、112年12月5日、112年12月18日上午及下午，同意讓諶寶蓮進入系爭房地看房共計四次，依一般經驗及論理法則推斷，如原告不欲出賣系爭房地，豈會配合諶寶蓮帶看至少四組客人查看系爭房地現況，並熱情介紹房屋格局。況原告從未向諶寶蓮及買家反應不欲出賣系爭房地，反而熱情介紹，提高買家購屋之意願，足證原告本就欲出賣系爭房地，而非其所主張對出賣系爭房地一事不知情，故原告主張系爭買賣契約無效、應予撤銷等節顯無理由。 2、本件授權書自始僅有一份，且本件原告授權江淑賢之出賣標的為「二樓」，三樓僅為誤植：　⑴本件112年11月29日及112年12月21日之授權書實為同一，前者係房屋仲介出賣房屋之內部建檔作業需要，故諶寶蓮在取得原告及江淑賢親自簽名之授權書電子檔，列印後於影本上填上日期，以利作業，此份授權書僅供內部作業使用；後者為兩造簽訂系爭買賣契約前，諶寶蓮始取得有原告及江淑賢簽名之授權書正本，然因未記載日期始將日期填入。　⑵綜上，本件出賣系爭房地之授權書，自始僅有一份，且該份授權書業經原告於113年4月1日當庭承認授權書之授權人欄位簽名確為其親自簽署，顯見原告確有將出賣系爭房地一事，授權江淑賢處理。　⑶附帶一提，原告雖主張江淑賢以替原告辦理車禍保險業務，並濫用原告信賴江淑賢且原告眼睛不好情形，騙取原告拿出身分證影本並於授權書上簽名，江淑賢持有的兩張授權書有偽造、變造之嫌，此兩張授權書均無效，江淑賢從未取得買賣契約之代理簽約權云云。惟本件系爭房地出賣標的始終為「二樓」，三樓僅為誤植，更無原告主張授權標的為三樓，經他人塗改而變為二樓云云，且依民法規定契約應探求當事人真意，三樓自始非原告所有之房屋，原告與諶寶蓮聯繫及帶所有買家查看系爭房地均為二樓，更肯認門牌號碼三樓僅為誤植。 3、本件江淑賢屬有權代理，其代理原告代刻印章、簽訂之買賣契約及價金履約保證申請書之行為，未逾越原告所授權之範圍，系爭買賣契約效力應拘束原告：　　依民法第103條第1項規定及最高法院96年度台上字第1150號判決意旨，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。本件簽訂買賣契約屬債權行為，非屬要式契約，原告不僅當面向諶寶蓮表示出賣系爭房地一事交由江淑賢處理，且原告又簽署授權書，內容明確記載原告授權江淑賢處理系爭房地出賣一事，顯見江淑賢為有權代理，故江淑賢就出賣本件房屋所需之代刻印章、簽訂專任委託銷售契約書、買賣契約及價金履約保證申請書等行為，均未逾越原告所授權之範圍，本件買賣契約應拘束原告。㈡、縱原告向江淑賢表示撤回系爭房地之代理（僅假設語，被告否認），惟被告與諶寶蓮為善意第三人，原告不得以此對抗被告： 1、原告雖主張其於112年12月2日以LINE訊息跟江淑賢表示不可以把委託書給房屋仲介諶寶蓮，因為原告並沒有要賣房子云云，然綜合訊息上下文判斷，實情係原告僅係因收到房屋仲介廣告信投放不堪其擾，而非撤回江淑賢系爭房地之代理權。況原告於112年12月5日及12月18日還同意諶寶蓮及其他買家至系爭房地查看屋況，如原告已對江淑賢撤回授權且不欲出賣系爭房地，原告均可直接向諶寶蓮及被告表示不欲出賣系爭房地且未授權江淑賢處理出賣一事，原告此舉顯違常理。另查簽約前日即112年12月21日，江淑賢曾致電原告，告知明天簽訂買賣契約一事，同時原告以：「那女的讀新竹國小畢業的」與江淑賢分享買家資訊，顯見原告有出賣系爭房地之意，且簽約前即知悉何人欲購買系爭房地。嗣原告不知何故，竟於簽訂買賣契約後反悔，且不欲賠償違約金。 2、又縱使原告已撤回江淑賢出售系爭房地之代理權（僅假設語，原告否認），惟基於代理之無因性及原告帶看房屋、並親自介紹等信賴外觀存在，均已達使被告及諶寶蓮相信，原告有授權江淑賢處理出賣系爭房地一事，是以，原告與江淑賢間代理權之瑕疵，不可對抗善意第三人即被告及諶寶蓮，故江淑賢代理原告簽訂之系爭買賣契約及價金履約保證申請書均為有效，且對原告直接發生效力，原告主張確認買賣契約無效及應撤銷均無理由。㈢、縱認為原告主張無權代理為有理由（假設語，被告否認），惟原告行為業已提供客觀善意第三人一信賴外觀，確信原告欲出賣系爭房地且授權江淑賢處理，故本件買賣契約可拘束原告： 1、本件原告主張江淑賢以車禍調解事由騙取原告簽署系爭房地買賣授權書，又主張原告已於112年12月2日撤回江淑賢之代理權限（僅假設語，被告否認）云云，惟原告多次與江淑賢及諶寶蓮聯繫，並多次向諶寶蓮表示對於系爭房地出賣一事委由江淑賢處理，而後又簽署授權書，並同意被告及其家人前往看房等行為，原告至少已明知江淑賢代理其與房仲接觸、房仲已媒合買家欲簽約，然原告卻未為反對之意思表示。 2、細譯之，對諶寶蓮而言，經原告多次向其表示出賣系爭房地授權江淑賢處理，且簽署授權書並配合帶看，以利媒合買家；對被告而言，透過賣房網站得知有系爭房地出售事宜，簽訂買賣契約前，前往系爭房地看房兩次，均由原告親自介紹並帶看，且簽訂買賣契約時，相關授權書業已完備，顯見原告提供一客觀信賴外觀，足始被告及諶寳蓮確信原告授權江淑賢處理出賣系爭房地一事。 3、綜上，本件被告及諶寶蓮均屬善意第三人，原告行為至少已達表見代理，原告對被告應負授權人責任，是以，兩造所簽訂買賣契約有效存在。㈣、從而，原告所為主張均無理由，系爭買賣契約為有效，原告應受拘束等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（詳本院卷3第137頁至第138頁，部分文字依本判決之用語調整）：㈠、原告為系爭坐落新竹市○區○○路000號2樓房地所有權人，訴外人江淑賢為其兒媳。㈡、原告於112年10月7日在新竹市○區○○○路00號(東訊公司前)與訴外人鍾昇穎發生車禍，原告對於鍾昇穎向臺灣新竹地方檢察署提出涉嫌過失傷害等刑事案件告訴後，於112年11月30 日與鍾昇穎簽立和解書，撤回對於鍾昇穎所提刑事告訴。㈢、江淑賢於112年11月17日代理原告與訴外人家樂發公司訂立專任委託銷售契約書。㈣、江淑賢代理原告於112年12月22日與被告簽訂系爭房地不動產買賣契約書，約定以買賣總價1,120萬元出售系爭房地予被告。㈤、原告於113年1月6日在牛太華地政事務所協商系爭房地買賣履約事宜時，在原證5系爭協議書上簽名。㈥、訴外人即家樂發公司店長諶寶蓮於112年12月18日早上10時30 分及中午12時30分先後帶同被告夫妻查看系爭房地時，原告均有在場並介紹系爭房地。㈦、原告有收受訴外人牛太華寄發新竹武昌街第26號存證信函。㈧、兩造於113年7月10日簽立終止履保協議書，合泰建築經理股份有限公司於113年7月10日將被告因本件買賣契約匯入履約保證帳戶之價金履約保證金111萬2,475元撥款返還被告。四、本件爭點：㈠、原告有無於112年11月間授權江淑賢委託出售系爭房地？㈡、原告主張依據民法第74條第1項、第92條第1項規定撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示，有無理由？㈢、被告抗辯退步言之，原告有表見代理授權江淑賢出售系爭房地情事，有無理由？五、本院之判斷：㈠、原告有於112年11月間授權江淑賢委託出售系爭房地： 1、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人(民法第541條第2項)，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別（最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照）。則依上揭法條及判決意旨，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。 2、原告雖主張其並無出售系爭房地之真意，也從未於112年11 月間授權江淑賢去委託銷售系爭房地云云，惟為被告所否認，並提出原告與其媳婦江淑賢間、原告與仲介陳寶蓮間LINE 對話紀錄等件為證（詳本院卷1第205頁至第218頁、第177頁至第198頁）。經查：　⑴本院於113年5月2日言詞辯論期日當庭勘驗被告所提出之江淑賢、諶寶蓮手機內LINE對話紀錄，核與被告所提出之上開LI NE對話紀錄翻拍資料相符（詳本院卷1第253頁至第255頁）。而觀諸112年11月7日原告與江淑賢間LINE對話紀錄（即附件一，詳本院卷1第205頁至第210頁），可知彼時經江淑賢告知原告新竹南大路房價上漲，房市正熱後，原告即告知江淑賢可聯繫房屋仲介帶看，其後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間對話截圖傳給原告，讓原告了解處理進度，原告並有詢問房屋市場每坪數市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看等情。又參以江淑賢與仲介諶寶蓮間LINE對話紀錄（即附件二，詳本院卷2第141頁至第157頁），自112年11月16日起迄至同年12月22日簽訂系爭買賣契約止期間，雙方確有就委託出售系爭房地事宜多次商議，並可見江淑賢於112年11月29日將翻拍簽有原告姓名之授權書照片傳送予諶寶蓮，則被告辯稱原告確有出賣系爭房地之意願，並於11月間授權江淑賢代為處理出售房地與聯繫仲介銷售等情，尚非無憑。　⑵次查，觀諸112年11月10日起至同年12月18日期間原告與江淑賢間LINE對話紀錄（即附件三，詳本院卷1第177頁至第184 頁），可見該等期間諶寶蓮持續帶買家查看房屋，並均於事前取得原告應允，始安排客戶看房。而諶寶蓮於112年12月1 8日早上10時30分及中午12時30分先後帶同被告夫妻查看系爭房地時，原告均有在場並介紹系爭房地乙節，為兩造所不爭執，則原告雖稱其於同年12月2日已向江淑賢告知其無出售及委託出售系爭房地之意云云，然若原告彼時確不欲出賣系爭房地，或如其主張僅為了解目前的房屋市場行情，沒有要委託出售，其與諶寶蓮間既有直接溝通之管道，原告應無不於12月初即明確向其告知自己並無意委託出售系爭房地，或於其後被告夫妻到場看屋時，再向其等當面表明實無出賣房屋之意，避免日後雙方發生交易糾紛之理。況證人諶寶蓮亦於本院113年9月2日言詞辯論期日到庭結證稱：「（法官問：妳有跟原告即反訴被告本人確定她有無要出售房屋的事嗎？）我11月16日去范春梅家看房子，范春梅跟我介紹她房子一個多小時，也告訴我說『我通通給我媳婦全權處理』，所以我17日才去找她媳婦簽委託，簽委託當時，授權書因為要給范春梅親自簽名，所以我並沒有上架，委託沒有算完成，我告訴江淑賢說「妳給媽媽簽名好之後，拍照給我，我就可以上架」、「（法官問：范春梅是何時簽完名的？)112年11 月29日晚上10點多，在LINE上她將授權書拍照傳送給我後，我列印出來，後來我為了要讓秘書可以上架，所以我就在上面寫了112年11月29日這個日期，因為我確實是112年11月29 日收到的LINE」等語（詳本院卷3第80頁至第81頁），是原告主張其並無出售系爭房地之真意，也從未於112年11月間授權江淑賢去委託銷售系爭房地云云，既與其舉止表示意思有悖，顯有疑義。　⑶又查，江淑賢於112年12月22日代理原告與被告簽訂系爭房地不動產買賣契約書，約定以買賣總價1,120萬元出售系爭房地予被告，而觀諸其後即113年1月1日至同年月4日期間原告與江淑賢間LINE對話紀錄（即附件四，詳本院卷2第229頁至第237頁），倘若原告本無出售系爭房地之真意，或無授權江淑賢委託出售系爭房地，應無於嗣後託請江淑賢轉知仲介欲與買主即被告溝通延後至同年6月再行處理售屋事宜，猶表明允諾會售予同一人等情，足認原告確有出售系爭房地之真意，並於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地之舉。　⑷原告雖爭執上開附件四所示LINE對話紀錄核與其提出同一日原告手機聊天室之LINE對話紀錄內容不相符（即附件五，詳本院卷1第35頁至第37頁），否認該對話紀錄具備證據能力云云。然參酌通訊軟體LINE聊天室之訊息顯示方式，當長按聊天室內希望刪除的訊息，選擇「刪除」或「刪除訊息」後，點選刪除，即可刪除自己聊天室內的訊息，但無法刪除對方用戶聊天室內所留存的訊息，是比對原告與江淑賢手機內各自顯示訊息之差異，原告提供手機內就有關原告與江淑賢商議如何與被告溝通延後處理售屋事宜之對話內容雖付之闕如，然江淑賢所提供其與原告於同一期間(113年1月1日至同年月4日)之對話既呈現雙方就售屋違約賠償事宜之討論陳述內容，且屬連貫之互動回應，應認江淑賢所提供上開附件四所示LINE對話紀錄較為完整而屬真正，原告則刪除其與江淑賢間就上開通話之部分訊息。　⑸至證人陳彩貞即與原告同棟住家4樓鄰居雖於本院113年7月1 日言詞辯論期日到庭證稱：「在遇到仲介之前我不知道原告所住○○市○○路000號2樓要出售，我不記得遇到仲介的確切日期，應該是在112年12月18日或19日之間，因為那之後我有傳了一小段簡訊給范小姐，所以我比較能夠確定的日期是那個時候。簡訊內容為『妳好我是四樓的趙太太昨天我遇到仲介小姐：我想跟妳說如果真的有想賣房子可以第一時間告訴我嗎？我們就不需要給仲介費用了。不好意思這麼冒昧的問妳。我的朋友非常想買這裡的房子。之前我買7樓也是沒有仲介我們請代書直接作買賣』。後來有一天我有去找原告，我們有聊了一下，她有跟我說她不想賣，她說仲介要來請她簽委託，她不想簽，她有這樣跟我講，但我覺得那是她自己的事情，我只是單純要知道她有沒有想要賣，而且我也沒有跟她討論到價錢的問題」等語（詳本院卷2第391頁至第392 頁）。然原告雖對證人陳彩貞告知其不想出售系爭房地，惟原告不想對陳彩貞揭露其出售系爭房地之實情，避免遭鄰居探詢擬欲出售房地價格，或以鄰居情誼希望原告售屋予陳彩貞友人，或自忖在與仲介公司簽訂專任委託銷售契約書後，賣方已不得再自行出售房地，否則仍須給付仲介公司服務報酬等情事，為避免日後爭議及困擾等俱有可能情形存在，即難以證人陳彩貞上開證言，採為原告未曾有出售及委託出售系爭房地之有利認定。　⑹據此，原告主張其並無出售系爭房地之真意，也從未於112年 11月間授權江淑賢去委託銷售系爭房地云云，尚難採信，應認原告確有出售系爭房地之真意，並於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地。 3、原告固以授權書其上文字有經過塗改或係由他人填載，其上所用印文亦係他人無權盜刻用印，及江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給原告並讓其了解內容、同意簽字並有經塗改等情為由，主張授權書及系爭委託銷售契約書無效，無從作為原告合法授權江淑賢委託出售系爭房地之依據云云。然如首揭判決意旨說明，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立，則原告既有出售系爭房地之真意，並於112年1 1月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲原告授與代理權而為有權代理，其後江淑賢為代理原告出賣系爭房地所需，由其填載授權書內容並代刻印章用印、與家樂發公司簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與被告簽訂系爭買賣契約及價金履約保證申請書等行為，均未逾越原告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對原告發生效力，難謂無效。原告執上揭情事為由，否認其有為授權之意思表示，主張江淑賢為無權代理云云，洵非可採。㈡、原告主張依據民法第74條第1項、第92條第1項規定撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示，並無理由： 1、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張其遭江淑賢、諶寶蓮共同詐欺，並乘原告急迫、輕率或無經驗，而為授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示並於113年1月6日簽署系爭協議書等情，為被告所否認，揆諸前揭規定，自應由原告就其主張有利於己之各項事實負舉證責任。 2、原告雖主張江淑賢以替原告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，濫用原告信賴，利用原告視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取原告在授權書上簽名處簽名，依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示云云。惟查：　⑴原告於112年10月7日在新竹市○區○○○路00號(東訊公司前)與訴外人鍾昇穎發生車禍，原告對於鍾昇穎向臺灣新竹地方檢察署提出涉嫌過失傷害等刑事案件告訴後，於112年11月30 日與鍾昇穎簽立和解書，撤回對於鍾昇穎所提刑事告訴等情，為兩造所不爭執，並據本院依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷核閱無訛。參諸原告於本院11 3年7月1日言詞辯論期日到庭陳稱：「保險公司沒有理賠給我，112年11月30日我們來新竹地檢署，新竹地檢署的檢察官問我們要不要和解，我們說好，然後我們就出去當庭和解，對方就拿23,000元，他說賠償3,000元，明天送到家裡來給我就好，當庭寫和解書就送出去，然後那天回到家裡的時候，保險公司也有打電話給江淑賢說他要去承辦，我兒子說那是道路求償的保險，然後江淑賢就跟保險公司說不用理賠，我們已經當場和解了」等語（詳本院卷2第390頁），觀之原告於112年11月30日親自在和解書上簽名並註記「11/30支付23000-范春梅收 12/1支付3000元待-未收」等情(詳本院卷2第414頁)，足見上開車禍案件和解過程係由原告本人親自洽談處理，並無委託子媳江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，復有國泰世紀產物保險股份有限公司於113年6月6日函覆本院「本公司無車號000-000號車(註：即原告於上開車禍案件發生時所騎乘之車輛)於112年10月7日發生交通事故之強制險理賠紀錄」乙節（詳本院卷2第337頁），則原告主張江淑賢以替原告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，利用原告視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取其於授權書上簽名處簽名云云，已難逕信。　⑵而原告就其上開主張，既未能提出其他事證以供本院審酌，難認原告已盡舉證之責，自無足採信其所述為實，則原告據此依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示云云，洵非可採。 3、原告復主張被告乘原告輕率、急迫、無經驗下，於113年1月 6日騙取原告簽署系爭協議書，依民法第74條第1項、第92條第1項規定，其簽署系爭協議書之法律行為應予撤銷，不得作為原告有於112年11月29日授權江淑賢去委託銷售系爭房地，或同意江淑賢於112年12月22日代簽系爭買賣契約之依據云云。惟查：　⑴觀諸證人即當日陪同原告前去牛太華地政士事務所之張雪琴於本院113年9月2日言詞辯論期日到庭證稱：「（法官問：妳是否知道范春梅在113年1月6日到牛太華地政士事務所是要去談買賣爭議的什麼事？）因為那份授權書有爭議，范春梅自始至終都沒有提到要賣房子，那是媳婦的問題，當天是代書和仲介邀范春梅去談房子的事情，當天范春梅去的時候，范春梅說她自始至終就沒有要賣房子，哪有什麼好談，但當天裡面有9個人，包括2位仲介、代書、買方3個人、她媳婦江淑賢、范春梅、我，總共9個人，就是說要談買賣房子，當事人范春梅說『我就是沒有要賣房子』，還跟代書說『到我家來，我們要談立遺囑的事情，為何又有買賣房子的事情出來呢？』，范春梅當天也很生氣，說『我委託你是要立遺囑，為何你跟我談買賣房子的事情？』，她就很生氣，起來就要走了，結果仲介和代書就說『妳不要生氣，給妳一個禮拜考慮』，范春梅說『沒有什麼好考慮的，我就是沒有要賣房子』，他說『妳冷靜，給妳一個禮拜』，范春梅說『一個禮拜也是沒有要賣』，結果代書就去打字打出這份協議書要給范春梅簽，范春梅說『我眼睛又不好，我又看不清楚』，他說『沒關係，我唸給妳聽』，他念的時候就是說『民國113年1月6日到1 月13日，給妳一個禮拜考慮，妳來簽一下』，他就唸到這裡，底下的條文他沒唸，所以才會衍生今天事情的發生，又是一個爭議」等語（詳本院卷3第61頁至第62頁），可知原告於簽訂系爭協議書前，係由友人張雪琴陪同在場，並表明其本無欲出售系爭房地之意，足認原告簽訂系爭協議書時應具有協商及判斷能力，另衡以原告乃具一定智識水準之成年人，應具有相當之生活、交易、投資經驗，而得理解系爭協議書所載內容，亦難認原告無經驗判斷其簽訂系爭協議書是否妥當。　⑵再者，縱原告有視力不佳之情，彼時張雪琴陪同於側，倘見系爭協議書上另載有地政士未告知之協商事項，應無不立即提醒原告注意，猶無容任原告逕予簽名之理，而證人張雪琴證述：「（法官問：妳有無幫原告即反訴被告看一下協議書的內容？）沒有看，因為我走到門那裡了，我們兩個人就要走了，因為談不攏，我們兩個人就要出去了，結果仲介諶寶蓮就把原告即反訴被告拉去，說『不要生氣、不要生氣，我們好好談』，結果代書就去打字，打了一份協議書，我也沒有幫她看，我只是聽到原告即反訴被告說『我就是沒有賣房子，這個我也不會簽，我也不想簽』，他說『沒關係，給妳一個禮拜考慮，妳不要生氣』，然後代書就說『不然我們唸給妳聽』，但只有唸幾號到幾號給原告即反訴被告考慮的時間，下面的條文就沒唸，所以原告即反訴被告才會簽，就是相信他」等語（詳本院卷3第63頁至第63頁），顯與證人牛太華於本院113年9月2日到庭證述情節不符(詳本院卷3第69頁至第73頁)，參以證人牛太華證述系爭協議書是一式三份，並會當著雙方的面從頭唸到尾朗誦一遍，詢問有無問題後再簽名，雙方再帶一份協議書回去等情，亦為原告不否認其當日確有拿一份系爭協議書正本回去(詳本院卷3第91頁)，自難由證人張雪琴證述逕予採信彼時在場之人有利用原告急迫、輕率、無經驗，以騙取原告簽署系爭協議書之情形。　⑶從而，原告既不否認當日係其本人於系爭協議書上簽名（詳本院卷1第148頁），其復未能舉證被告係乘其急迫、輕率或無經驗，或以詐欺行為而令其簽訂系爭協議書，自難為有利原告之認定，是原告執此主張請求撤銷簽署系爭協議書之法律行為，亦非有據。㈢、據此，原告既於112年11月間授權江淑賢委託出售系爭房地，且其授權之意思表示並無其所主張應予撤銷或為無效之情事，應認原告經江淑賢代理而於112年12月22日與被告所簽訂之系爭買賣契約為有效。又原告於113年1月6日所簽訂系爭協議書亦無其主張無效或應予撤銷之情，則原告先位請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效；備位請求撤銷簽署系爭買賣契約、系爭協議書之法律行為，均無理由。而江淑賢既係有權代理原告簽訂系爭買賣契約，就被告所辯原告有表見代理授權江淑賢出售系爭房地乙節，自無再予審究之必要，附此敘明。六、綜上所述，原告先位依民法第71條、第170條第1項、第113 條規定，請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效；備位依民法第74條第1項、第92條第1項、第107條規定，請求撤銷其於112年12月22日就系爭房地簽署系爭買賣契約及其於113 年1月6日簽署系爭協議書之法律行為，均無理由，其訴自應予駁回。貳、反訴部分一、反訴原告主張：㈠、反訴原告依兩造所簽訂系爭協議書及存證信函催告反訴被告未果後，始依系爭買賣契約第12條約定解除契約： 1、兩造於112年12月22日就系爭房地簽訂系爭買賣契約後，反訴被告態度反覆，欲延後交屋日期，故兩造約定於113年1月 6日至牛太華地政事務所協商，反訴被告亦有到場，雙方旋即就系爭房地買賣簽訂系爭協議書，反訴原告給予反訴被告一個星期猶豫期間至113年1月13日止，確認是否繼續履行買賣契約或僅延長交屋日，並約定若反訴被告不欲出賣系爭房地時，需依系爭買賣契約第12條約定負違約責任，此為第一次催告。詎料，反訴被告於上開期間屆滿後仍未表示意見，反訴原告被迫僅能委託牛太華地政士於113年1月15日寄發新竹武昌街郵局存證號碼第26號存證信函，催告反訴被告應於函到後七日內即113年1月23日前，確認是否履行系爭房地之買賣契約，若反訴被告拒絕履行或未回覆，則應視為雙方同意解除系爭房地之買賣契約，反訴被告應負違約責任，此為第二次催告，該存證信函並於113年1月16日送達反訴被告。 2、而反訴被告於113年1月16日收受上開存證信函後，遲於113 年1月25日始寄發新竹武昌街郵局存證信函第68號存證信函，送達反訴原告日期為113年1月26日，向反訴原告及家樂發公司等人表明不欲出賣系爭房地。反訴被告此舉除已逾越催告期間外，其同時亦係表明不欲繼續履行買賣契約，顯見反訴被告已拒絕履行系爭房地之買賣契約，則反訴原告以113 年1月13日函作為第二次催告及解約依據，並已合法催告，反訴被告自應依系爭買賣契約第12條約定負擔違約責任。㈡、反訴原告得依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，向反訴被告請求違約損害賠償112萬4,165元： 1、系爭買賣契約第12條第3項後段所指「違約損害賠償」，係雙方在原有損害賠償請求外，而另為之規定，輔以體系解釋觀之，此條款用以規範違約責任，係為確保雙方履行買賣契約所定之強制罰，且一方債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並不妨礙原本因債務不履行所生損害賠償請求權，始有買賣契約第12條第4款之訂定，基此，本件買賣契約第12條第3項後段性質為懲罰性違約金。 2、反訴原告因反訴被告於簽訂買賣契約後多次反覆不定，而連帶延誤原定搬家計畫且需耗費額外租房費用及心力，日常生活已被反訴被告叨擾不休，故反訴原告依兩造所簽訂系爭買賣契約第12條第3項後段，主張反訴被告應給付112萬元違約金顯屬有理由。 3、另查，因兩造業已簽署終止履保協議書，經合泰建築經理股份有限公司審核，已於113年7月10日撥款完畢。惟依價金履約保證申請書第2條第1項第2款及第5款，反訴被告需負擔規費為805元及兩造平均負擔之價金履約保證之手續費為6,720 元，此部分均先由反訴原告代為墊付，故反訴被告須返還反訴原告4,165元（計算式：6,720÷2+805=4,165）及違約金11 2萬元，共計112萬4,165元等語。㈢、並聲明： 1、反訴被告應給付反訴原告112萬4,165元，及自113年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 2、願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：㈠、系爭買賣契約為自始無效，反訴原告並未合法解除系爭買賣契約，其不得依系爭契約第12條第3項約定請求違約金： 1、反訴原告主張地政士牛太華係受其委託發存證信函催告云云，查該存證信函根本沒有提到有受到反訴原告委任發函，故並非合法催告，不生催告或解除契約之效力。況系爭契約屬於自始無效，並非反訴原告解除契約而失效。 2、次查，牛太華為系爭買賣契約之地政士，且係身為113年1月 6日協議書之見證人，換言之，牛太華必須基於公正公開的立場，不得僅為單方利益而不當損及他方，且見證人也不得作為任何一方跟他方訴請賠償之代理人，否則有違反見證人之身分職責，故反訴原告稱牛太華受其委任，不但沒有任何書面證據，更與見證人職責相違，故其主張顯然無據，並無足採。㈡、反訴原告請求之違約金為已收取款項之一倍云云，顯然過高，請求酌減： 1、反訴原告之請求權基礎為系爭買賣契約第12條第3項後段，然反訴原告也不否認其給付的款項屬於簽約款，也就是訂金，故依照最高法院見解與法條規定，反訴被告至多僅須返還已受領之訂金，何況如前所述，反訴被告沒有簽約也沒有拿到訂金，合先敘明。 2、次查，依據前開本院94年度竹簡字第265號判決意旨，縱然反訴原告因故無法成為系爭房地之所有權人，然反訴原告所受的損失之僅履保帳戶內的金錢尚未取回之利息損失爾（以台灣銀行113年7月23日牌告活期利率為年息0.705%），查本件情況，僅有599元之利息損失（計算式：1,020,000元×1/1 2×0.705%≒599），反訴原告要求112萬元之違約金賠償云云，顯然過高，並無理由。㈢、反訴原告請求反訴被告給付履約保證之手續費、地政士規費云云，並無理由： 1、履約保證手續費本來就是一人一半，反訴原告本來就要負擔，是其請求無理由。 2、本案買賣過戶並未完成，地政士根本就沒有做任何實質的工作，不得請求買賣雙方支付地政士費用，且地政士費用本來就是一人一半，反訴原告本來就要負擔，請求無理由。反訴被告於上開終止履保協議書簽名時，地政士牛太華並不在場，故牛太華既然沒有親眼見聞反訴原告簽名，自不得向反訴原告要求給付地政士見證費用。 3、又反訴被告並未委託牛太華申請電子資料謄本，且所謂的聲請日112年12月22日也就是系爭買賣契約的簽約日，當天反訴被告根本不在現場，不可能委託牛太華申請謄本，反訴被告也從未給付地政規費，故反訴原告提出的地政收據無證據能力亦無證明力，反訴被告不得將此影本列為反訴請求項目等語，資為抗辯。㈣、並聲明： 1、反訴原告之訴駁回。 2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　　同本訴部分「三、兩造不爭執事項」欄所示。四、本件反訴爭點：㈠、反訴原告依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，有無理由？反訴被告請求本院酌減違約金，有無理由？㈡、反訴原告請求反訴被告給付其負擔地政士費用805元及平均負擔履約保證手續費6,720元之金額3,360元，有無理由？五、本院之判斷：㈠、反訴原告依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，為有理由： 1、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。而違約金依其性質可分為賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。 2、經查，系爭買賣契約第12條第3項後段約定：「如乙方(註：即反訴被告)毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方(註：即反訴原告)除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」；同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（詳本院卷1第6 2頁），可見反訴被告若有毀約不賣或其他違約情事時，反訴原告依上開約定，除得請求反訴被告支付以原所收款項計算之違約金外，並得向反訴被告請求其他損害賠償，已將違約金與其他損害賠償併列。復審諸該條約定意在強制賣方即反訴被告應善盡出賣人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質，堪認系爭買賣契約上開違約金之約定解釋上應為懲罰性違約金。 3、次查，系爭買賣契約經江淑賢代理反訴被告於112年12月22 日與反訴原告簽訂而有效成立乙節，業據詳述如前，反訴原告並依約定將買賣價金112萬元匯入履約保證帳戶內，有終止履約協議書存卷可查（詳本院卷2第440頁）。嗣反訴被告不為給付而有違約情事，兩造乃於113年1月6日至牛太華地政事務所協商，並簽訂系爭協議書，由反訴被告於一週期限至113年1月14日止確認是否繼續履行契約，詎料反訴被告於上開期間屆滿後仍未表示意見，反訴原告遂委託牛太華地政士於113年1月15日寄發新竹武昌街郵局存證號碼第26號存證信函，催告反訴被告應於函到113年1月16日後七日內即113 年1月23日前為履行，如期間屆滿反訴被告仍未履行，應負擔違約賠償之責等情，亦有系爭協議書、新竹武昌街郵局存證號碼第26號存證信函等件存卷可查（詳本院卷1第73頁至第75頁），則兩造訂立系爭協議書既約定如反訴被告反悔不賣，應依系爭買賣契約第12條負擔違約責任，則反訴原告見反訴被告不願履行系爭買賣契約，乃授權牛太華寄發新竹武昌街郵局第26號存證信函，催告反訴被告如未於函到後7日表明願履行系爭買賣契約，並交付相關過戶文件及印鑑章，即認反訴被告毀約，應負擔違約賠償之責，即表明反訴原告對反訴被告要於113年1月23日解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條第3項後段約定請求反訴被告應給付以原所收款項計算之違約金即112萬元，應認反訴原告上開主張其得依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，自屬有據。㈡、反訴被告請求本院酌減違約金，並無理由： 1、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。 2、經查，反訴原告依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，該違約金之性質為懲罰性違約金等情，前已敘明。而懲罰性違約金意在強制反訴被告履約，並非損害賠償總額預定性質，是反訴被告辯稱反訴原告僅受有利息損失，所受損害甚微而應酌減違約金數額云云，即非可採。又衡酌反訴被告前既已授權其媳婦江淑賢委託出售系爭房地，嗣據江淑賢代理反訴被告與反訴原告簽訂系爭買賣契約，雙方本應同受系爭買賣契約所拘束，詎料反訴被告嗣後竟反悔不欲履約，致延誤反訴原告原定搬家計畫，且需耗費額外租房費用及心力，此情乃據反訴原告陳明在卷（詳本院卷1第223頁），並經證人牛太華到庭證述在案（詳本院卷3第70頁至第71頁），核其違約情節自屬重大，暨考量現今社會經濟狀況、新竹地區房價於112 年至113年間漲勢不斷、兩造爭議始末等一切情狀，應認判命反訴被告給付按反訴原告已付價金計算即112萬元之懲罰性違約金尚屬允當，並無過高而顯失公平之情形，反訴被告抗辯違約金數額過高，應予酌減，非屬有理。㈢、反訴原告請求反訴被告給付其負擔地政士費用805元及平均負擔履約保證手續費6,720元之金額3,360元，為有理由： 1、按兩造所簽訂之價金履約保證申請書第2條第1項第2款及第5 款約定如下（詳本院卷1第65頁）：　　　　而江淑賢前經反訴被告授權委託出售系爭房地，其代理反訴被告簽訂價金履約保證申請書，並無逾越原告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，反訴被告自應受上開條款拘束，亦即反訴被告需依上開申請書第2條第1項第2款約定負擔地政士規費，並由兩造依上開申請書同條項第5款約定平均負擔價金履約保證手續費，是反訴被告否認其有負擔上開費用之義務云云，自非可採。 2、經查，兩造於113年7月10日簽立終止履保協議書，合泰建築經理股份有限公司於113年7月10日將被告因本件買賣契約匯入履約保證帳戶之價金履約保證金111萬2,475元撥款返還反訴原告等情，為兩造所不爭執。而上開由合泰建築經理股份有限公司撥款返還反訴原告之數額，係該公司將反訴原告已支付至專戶之款項112萬元，於扣除價金履約保證手續費6,7 20元、地政士規費805元後而為之分配，此情有終止履保協議書在卷可查（詳本院卷2第440頁），並經反訴原告提出新竹市地政事務所地政規費徵收聯單影本為憑（詳本院卷3第1 79頁）。如前所述，反訴被告本應依兩造所簽訂之價金履約保證申請書第2條第1項第2款及第5款約定，負擔一半之履約保證手續費及全額之地政士規費，是反訴原告訴請反訴被告返還上開代墊費用合計4,165元【計算式：平均負擔履約保證手續費6,720元之金額3,360元+地政士費用805元=4,165元】，自屬有據。㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定較高者，仍從其約定利率；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229第1項、第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。經查，系爭買賣契約第12條第3項後段乃約定反訴被告應於反訴原告解約日起10日內另交付原所收款項計算之違約金，即反訴被告依上開約定所負之違約金債務，核屬給付有確定期限之金錢債務，反訴被告應於期限屆滿時即反訴原告11 3年1月23日解約後10日為給付，倘未給付，反訴被告即應自該日之翌日即113年2月3日起負遲延責任，至反訴被告所應返還反訴原告代墊費用4,165元部分，則屬給付無確定期限之金錢債務，又該債務係於反訴原告具狀變更其訴之聲明時始提出作為本件反訴之請求（詳本院卷2第438頁至第439頁），依上開規定，反訴被告應自反訴原告送達該訴狀時起，始負遲延責任，則反訴被告既係於113年8月5日收受上開訴狀，業據本院查明在案，反訴被告應自該日之翌日即113年8 月6日起負遲延責任。復查上開金錢債務均未約定利息，則反訴原告依前揭規定，請求反訴被告給付應給付懲罰性違約金112萬元部分自113年2月3日起；應返還代墊費用4,165元部分自113年8月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。六、綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求反訴被告給付112萬4,165元，及其中112萬元部分自1 13年2月3日起；其餘4,165元部分自113年8月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至反訴原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。據上論結，本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第83條第1 項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日民事第一庭法　官　王佳惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日書記官　黃伊婕

2024-11-01

SCDV-113-重訴-31-20241101-1

北簡

臺北簡易庭

給付簽帳卡消費款

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第7172號原告中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人陳佳文訴訟代理人謝宇森被告范暐國訴訟代理人范揚亮上列當事人間給付簽帳卡消費款事件，本院於民國113年10月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣251,496元，及其中新臺幣246,482元自民國113年2月29日起至清償日止，按年息15%計算之利息。訴訟費用新臺幣2,870元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣251,496元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、兩造合意以本院為第一審管轄法院，有卷附信用卡約定條款第28條在卷可憑，本院自有管轄權。按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3 款定有明文。原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）262,499元，及其中246,482元自民國113年6月11日起至清償日，按年息15%計算之利息。」，嗣捨棄違約金300 元並變更聲明為：「被告應給付原告251,496元，及其中246 ,482元自113年2月29日起至清償日，按年息15%計算之利息。」，核與上開規定相符，應予准許。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。原告起訴時其法定代理人原為詹庭禎，嗣於訴訟繫屬中變更法定代理人為陳佳文，經其具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175 條、第176條規定尚無不合，應予准許。二、原告主張：被告於109年6月24日向原告請領信用卡（卡號： 0000-0000-0000-0000）使用，詎被告未依約清償，尚欠如主文第1項所示款項未還，為此依信用卡契約提起本訴等語。並聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：伊有要還錢。但未如期繳款即視同全部到期，帳款已由應收帳款變未收帳款，科目不同不應以複利計算，且何來十幾趴高利？伊信用卡消費已達滿水位，原告承辦人員卻未做好風險評估，再借款予伊，原告應承擔幾分責任？原告為何洩漏個資予其他第三人？造成伊困擾。定型化契約應有30天以內審閱期，不從則契約無效等語置辯。四、本院之判斷　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。　　㈡經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之信用卡申請書等件為證，被告固以前詞置辯，惟查，兩造所約定之信用卡約定條款第14條第4項、第15條已明定信用卡帳款係將每筆帳款餘額計入循環信用本金帳款，該循環信用利率以15 %為上限，故被告抗辯不應以複利計算云云，應屬無據，原告請求年息15%應予有據。　㈢第按消費者保護法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。而查，被告向原告申請信用卡經原告核准後，被告亦得隨時向原告為停卡之表示，然被告仍長期使用系爭信用卡，足認被告就其與原告間之信用卡契約內容應屬知悉，實無未給予被告合理審閱期間之問題，是被告執此抗辯兩造間之信用卡契約無效，被告毋庸就系爭信用卡債務負清償責任云云，難認有據。況且，被告亦於113年10月24日言詞辯論期日當庭自承其有清償本件債務之意（見本院卷第115頁），故實難認系爭信用卡契約有無效之情。至被告又以原告洩漏個資云云為辯，不僅未為舉證，亦與本件無涉，附此敘明。　㈣綜上，原告依信用卡契約請求被告給付如主文第1項所示之金額、利息，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應職權宣告假執行；併依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。另依職權確定訴訟費用額為新臺幣2,870元（第一審裁判費），應由被告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○ 路0段000巷0號）提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2024-10-31

TPEV-113-北簡-7172-20241031-1

抗

臺灣高等法院

確認契約無效

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1281號抗告人張博勝上列抗告人因與相對人趙善煒間請求確認契約無效事件，抗告人對於中華民國113年9月13日臺灣臺北地方法院112年度訴字第545 0號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。理由一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。訴訟標的之價額不能核定者，以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1定之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之12定有明文。所謂原告就訴訟標的所有之利益，係指原告就該訴訟標的勝訴所能取得之客觀利益而言。至所謂訴訟標的之價額不能核定，則係指法院依其職權之調查，客觀上仍無從依上開規定計算核定其訴訟標的之價額而言(最高法院109年度台抗字第98 8號裁定參照）二、抗告意旨略以：伊起訴主張伊於民國108年12月18日簽署之委託書為無效，屬非因財產權而起訟，應徵收裁判費為新臺幣(下同)3000元，伊於原法院起訴時因未及查閱，方依原法院核定之訴訟標的價額165萬元，繳納第一審裁判費1萬7335 元，原法院依上開訴訟標的價額命伊於期限內繳納第二審裁判費2萬6002元，所核定之訴訟標的價額過高，爰求為廢棄原裁定等語。　三、經查，抗告人於112年10月6日起訴請求確認其於108年12月1 8日簽署之委託書無效，主張委託書之內容係其委託相對人保管第三人逐夢企業有限公司(下稱逐夢公司)之大小章、發票章、銀行帳戶，以及伊個人之帳戶、身分證、健保卡、信用卡，因相對人利用保管上開物品之便，掏空逐夢公司，並以其名義向其母親借款200多萬元，請求確認上開委託書無效；原法院依上開起訴原因事實，認若抗告人獲勝訴判決，所受利益無法核定，乃依民事訴訟法第77條之12核定本件訴訟標的價額為165萬元，抗告人未聲明不服，已繳納第一審裁判費1萬7335元（原法院卷第5頁、第43頁)；嗣原法院駁回抗告人之訴，抗告人提起第二審上訴，依其所主張之事實理由，仍係因財產權關係涉訟，自應依同上標準核定訴訟標的價額。從而，原裁定核定本件訴訟標的價額165萬元，計徵抗告人上訴第二審之裁判費2萬6002元，於法並無違誤。抗告意旨逕以其起訴請求確認委託書無效，非因財產權起訴，本件訴訟標的價額應核定3000元云云，洵非可採。四、綜上所述，本件訴訟標的價額應核定為165萬元，原裁定核定為165萬元，並無不當。抗告意旨指摘原裁定關於核定訴訟標的價額部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日民事第二十四庭審判長法官郭顏毓　　　　　　　　　　　　　　法官陳容蓉　　　　　　　　　　　　　　法官楊雅清正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　書記官陳惠娟

2024-10-30

TPHV-113-抗-1281-20241030-1

花小

花蓮簡易庭(含玉里)

給付電信費

臺灣花蓮地方法院小額民事判決 113年度花小字第448號原告中華電信股份有限公司個人家庭分公司法定代理人胡學海訴訟代理人賴則安被告甲○○ 法定代理人乙○○ 丙○○ 上列當事人間請求給付電信費事件，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國111年6月7日向原告申請租用第00000 00000號電信設備（下稱系爭契約），因欠費未繳，業經原告於112年11月15日拆機終止系爭契約，計至112年12月止，被告共積欠原告電信費新臺幣（下同）17,146元，迭經催繳，迄未清償，爰依電信契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告17,146元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按未滿7歲之未成年人，無行為能力；無行為能力人由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示；父母為其未成年子女之法定代理人；對於未成年子女之權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或負擔之；父母之一方不能行使權利時，由他方行使之；父母不能共同負擔義務時，由有能力者負擔之，民法第13條、第76條、第1086條第1項、第1089條第1項分別定有明文。次按法定代理權係父母對於其未成年子女之權利之一種，除有父、母之一方不能行使之情形外，殊無由父或母單獨行使之餘地。　㈡查兩造於111年6月7日簽立系爭契約等情，業據原告提出中華電信股份有限公司行動寬頻（租用/異動）申請書、號碼可攜服務申請書、行動寬頻業務服務契約在卷為證（見花小卷第15至19頁），足堪認定。惟被告係104年00月間出生，其父為乙○○、母為丙○○等情，有被告之戶籍謄本、健保卡及戶口名簿附卷可參（見花小卷第13、20、22頁），則被告於簽立系爭契約時，年僅6歲，乃無行為能力人，應由其法定代理人共同代為並代受意思表示。觀諸系爭契約文書，「行動寬頻（租用/異動）申請書」中僅有被告之母以受託人之地位簽名，「號碼可攜服務申請書」中僅有被告之母以代理人之地位簽名，而「行動寬頻業務服務契約」中則未有被告之父母之簽名，自難認系爭契約乃經被告父母共同行使法定代理權所為，揆諸前揭說明，系爭契約無效，原告據以請求被告給付電信費，尚屬無據。五、綜上所述，原告依電信契約之法律關係，請求被告給付原告 17,146元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、依職權確定訴訟費用額為新臺幣1,000元（第一審裁判費），應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日花蓮簡易庭法官林佳玟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按對造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官林政良

2024-10-30

HLEV-113-花小-448-20241030-1