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損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度羅簡字第427號原告游晴翔被告陳玉如上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告向被告購買宜蘭縣○○鎮○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），於民國112年5月23日交屋，兩造訂有房屋買賣契約書（下稱系爭契約），於系爭契約第17條特別約定事項約明被告提供交屋後6個月之滲漏水保固。系爭房屋於交屋後有漏水情形（下稱系爭瑕疵），原告於112年7月24日通知被告修繕，又於112年9月17日發現3樓廁所滲漏水，2樓夾層廁所上天花板及其樓層房門外牆已嚴重侵蝕，原告亦通知被告修繕，惟被告並未修復。於113年2月28日同一處再度漏水，經通知被告，被告卻以已逾6個月保固期間而拒絕修復，經評估修復漏水之費用為新臺幣（下同）210,450元，天花板拆除並回復原狀費用為3,000元，爰依系爭契約第17 條之約定請求被告給付上開費用，並聲明：被告應給付原告 213,450元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率5 %計算之利息。二、被告則以：被告曾於112年7月24日經原告通知到場查看，又於112年9月間帶師傅至系爭房屋檢查，另原告配偶亦請師傅測試，均無漏水問題。系爭契約之漏水保固期間已於112年1 1月23日屆至，原告於保固期限後113年2月間再向被告請求修繕漏水，已逾系爭契約所約定之保固期限，且原告所主張之漏水原因是否系爭房屋原有瑕疵，亦屬有疑等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、查，原告主張向被告購買系爭房屋，於112年5月23日交屋，兩造於系爭契約第17條特別約定事項約明被告提供交屋後6 個月之滲漏水保固。原告曾分別於112年7月間、112年9月間通知被告系爭房屋漏水，嗣再於113年2月28日發現漏水，並通知被告等情，為被告所不爭執，且有系爭契約、照片、訊息截圖、存證信函等件為證（見司促卷第11至31頁），原告上開主張堪信為真實。四、惟查，系爭契約第17條之約定「買賣雙方協議，本標的物自交屋日起賣方為房屋做為期六個月的滲漏水保固（不含增建部分），並以房屋現況點交於買方」（見司促卷第15頁）。又兩造均陳述該約定係請求被告負修繕責任（見本院卷第77 至78頁）。則原告主張依系爭契約第17條之約定對被告請求（見本院卷第78頁），如有理由，僅係得請求被告為修繕漏水之行為，原告逕對被告請求給付修繕費即如訴之聲明所示之金額，尚屬無據。五、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段固有明文。然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。本件原告主張被告交付之系爭房屋存在系爭瑕疵，為被告所否認，自應由原告就系爭房屋於交屋前確實存在系爭瑕疵之事實，負舉證責任。惟查，原告所舉泥作防水工程估價單、拆除天花板估價單（見司促卷第33至37頁），僅能證明系爭房屋修繕估價之金額事實，不能證明系爭瑕疵於交屋前即已存在。又系爭房屋於交屋時並無滲漏水之情形，為原告所不爭執（見本院卷第77頁），並有被告當庭提出標的物現況說明書為證（見本院卷第81 至85頁）。系爭房屋於112年7月間、112年9月間由原告發現漏水而通知被告，被告亦前往查看等情，應係被告為履行契約之上開保固約定所為之行為，與系爭瑕疵於交屋前是否即已存在之待證事實仍屬有間。另原告自承被告帶人去查看系爭房屋後，未有漏水情況，直至113年2月28日才再發現漏水（見本院卷第78頁），則足見漏水情況並非自交屋前即發生而延續至113年2月間。至原告所提其與「欣安室內裝修工程行負責人朱文彬」對話紀錄截圖所載「當初判定為防水層未施作。長年只靠RC磅數擋水。不應如此」（見本院卷第71頁）之簡短對話內容，並未有其他證據佐證陳述人之資歷、能力及該內容是否為評估系爭房屋漏水情形之專業評論，原告復無其他舉證可資補強（見本院卷第78頁），應認原告就系爭房屋於交屋前確實存在系爭瑕疵之舉證尚有未足，其縱有意主張瑕疵擔保責任請求被告減少價金，亦因不能證明瑕疵於交付時即已存在，而難認有理由。六、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告給付原告213, 450元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　羅東簡易庭　法　官　謝佩玲上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃家麟

2025-01-10

LTEV-113-羅簡-427-20250110-1

訴

臺灣高雄地方法院

返還買賣價金等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第301號原告楊慧萍黃雯菁杲紹伊張宴洪秀嬪黃馨儀莊志忠陳鎂鎂陳心菱莊凱麟郭瑞真陳永安林思吾陳奕銘李柏翰段湘蓮李芯薇武紘珛陳愛蓁洪羿雯呂佳能李宛軒楊淑玲洪嘉柔許崇岳潘玠堯陳錦松陳可薇許家彰陳信任楊雅莉陳曉君林煒庭曾立渝李雅純吳宏坤吳侑穎洪賢凱上原告共同訴訟代理人吳龍建律師被告國聯土地開發股份有限公司法定代理人陳大儒訴訟代理人王舜信律師陳水聰律師複代理人侯雪萍上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1條第1項定有明文。查本件訴訟繫屬後，部分原告將其所有「○○○○○」(下稱系爭大樓)如附表「門牌號碼」欄所示之區分所有建物各自轉售訴外人(即原告楊慧萍將附表編號1建物轉售訴外人李建豪、原告黃雯菁將附表編號2-1建物轉售訴外人李欣怡、原告陳永安將附表編號12建物轉售訴外人王銘鈺、原告林思吾將附表編號13建物轉售訴外人潘玠堯、原告陳奕銘將附表編號14 建物轉售訴外人林依潔、原告李柏翰將附表編號15建物轉售訴外人楊淑卿），此有土地建物查詢資料在卷可參。本院依職權將本件訴訟告知於前開建物受讓人，惟前開人等受告知後，均未陳報有自前手受讓債權而聲明承當訴訟、或聲明參加訴訟或為其他訴訟法上作為，是原告楊慧萍、黃雯菁、陳永安、林思吾、陳奕銘、李柏翰仍為本件適格當事人，而前開建物受讓人則有民事訴訟法第67條之1第3項規定之適用，合先敘明。二、原告起訴主張：　㈠系爭大樓由被告興建，其中如附表編號1至12、14至19、23、 26、28、30、32至38之原告楊慧萍等29人(下稱楊慧萍等29 人)於附表「購買時間」欄所示時間向被告購入系爭大樓中如附表「門牌號碼」欄所示區分所有建物，另附表編號13、 20至22、24、25、27、29、31之原告林思吾等9人(下稱林思吾等9人)則於附表「購買時間」欄所示時間向被告以外之第三人購入系爭大樓中如「門牌號碼」欄所示區分所有建物，先予敘明。　㈡被告於民國108年4月22日依公寓大廈管理條例第57條第1項規定，將系爭大樓共有部分、約定共有部分及公共設施點交予系爭大樓管理委員會，詎管理委員會陸續發現系爭大樓之共有部分有下述4項瑕疵存在(下合稱系爭瑕疵)：　⒈被告於系爭大樓地下室空間放置與地下室大小不符之機械停車設備，而將主結構鋼筋截斷，鋼筋截斷處因暴露於外而遭鏽蝕，導致有影響建物結構安全及交易價值之瑕疵。被告故意隱瞞上開截斷鋼筋之事，原告聽聞專業建築技師告知後，始悉上情。　⒉被告將系爭大樓1樓原設置之無障礙車位及通往地下室逃生門，經2次施工改建為守衛室及大廳，且刻意隱瞞此情，致原告於不知情狀況下購買各區分所有建物，嗣上開改建之事，經高雄市政府工務局來函要求改善，原告始悉其事。　⒊被告裝設不合乎空氣污染防制法相關排放規定之柴油發電機，且違反建築技術規則建築設計施工篇所規範之排氣口位置設置準則，導致柴油發電機啟動時，廢氣直接排放至鄰屋，而遭鄰屋檢舉，經高雄市政府環境保護局以系爭大樓違反空氣污染防制法第32條第1項第1款之規定裁罰在案。　⒋被告施作系爭大樓防水不良，大雨後地下1樓消防室、地下2 樓機械車位之牆面有大量積水之情形，推測應有連續壁防水設置不良而導致之滲水瑕疵。　㈢被告交付之系爭大樓共有部分既存有系爭瑕疵，原告自得基於兩造間買賣契約及民法第359條規定，主張減少買賣價金，再依民法第179條規定請求被告返還；又被告就系爭瑕疵具可歸責事由，致未依債之本旨交付買賣標的物，且原告請求修補瑕疵，被告迄今均未修補，堪認被告已無法補正，原告自得依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償損害。至原告就系爭瑕疵之上開請求，其中原告黃雯菁以每項瑕疵各減價或賠償5萬元、原告陳心菱及莊凱麟以每項瑕疵各減價或賠償1萬2500元、其餘原告則以每項瑕疵各減價或賠償2萬5000元為計算基礎，爰依民法第359條、民法第179條、第227條第1項準用第226條第1項等規定，請求法院擇一為有利原告之判決等語，並聲明：如附表「聲明」欄所示。三、被告則以：　㈠系爭大樓為被告興建，並將該大樓中之區分所有建物分別出售予除林思吾等9人外之楊慧萍等29人。原告既自承被告於1 08年4月22日將大樓共用部分、約定共有部分及附屬設施辦理點交予管理委員會（時任主任委員為原告陳奕銘)，原告就其所主張有系爭瑕疵存在及存在時點(即存在於點交前或點交後)自應舉證以實其說。又部分原告曾以系爭大樓存有發電機排氣裝設違背建築技術成規及其他事由，對被告負責人陳大儒、承攬興建系爭大樓之豐譽營造股份有限公司(下稱豐譽公司)負責人陳仁崇、銷售系爭大樓之呈丰廣告事業有限公司(下稱呈丰公司)負責人葉暐茗等人提起刑事告訴，案經臺灣高雄地方檢察署(下稱高雄地檢署)以110年度偵字第22973號為不起訴處分(下稱110偵22973案件、系爭不起訴處分），原告不服聲請再議，復遭臺灣高等檢察署高雄檢察分署(下稱高雄高分檢)以110年度上聲議字第2171號案件(下稱110上聲議2171案件)駁回再議之聲請，而由系爭不起訴處分內容觀之，檢察官係以高雄市政府工務局於110年9月8日高市工務建字第11035135700號函(下稱系爭工務局函)回覆表示：「本案倘無向鄰地排放廢氣，尚無違反建築技術規則建築設計施工篇第45條第4款規定。且經本局110年6月16日派員現勘該地下室發電機排氣貫穿牆面管路，經目測無法判定是否於空隙處使用軟質填縫材密封填塞，現場發電機排氣口位置與原竣工照片相符」等內容為據，認為陳仁崇所為尚不符刑法第193條違背建築術成規罪之構成要件，足見系爭大樓並無發電機排氣口設置違背法令之事。　㈡原告所指系爭瑕疵位處系爭大樓共用部分，非原告專有部分，原告實應就其等何種權益受損、如何量化計算損害金額等情說明。又原告前於110年間就柴油發電機排氣裝設瑕疵之事提出上開刑事告訴，顯然早於110年間即知該瑕疵存在，況兩造曾於109年2月18日就系爭大樓共有部分缺失之爭議，由高雄市政府工務局進行爭議調處，調處結論為：「雙方前已依公寓大廈管理條例第57條規定完成移交，因此，共用部分等若有瑕疵應循消費糾紛程序辦理，惟若於保固期間内，仍請起造人（即訴外人合眾建築經理股份有限公司）逕行修繕」等語，職是，原告提起本件訴訟顯然已逾民法第356條規定之6個月請求權期間。另原告僅為系爭大樓內之少數住戶，然依民法第820條共有規定之法理，既多數之住戶認無意見、無瑕疵，原告主張難認有理由。　㈢系爭大樓1樓再施工部分，於楊慧萍等29人前來購屋時，於房屋買賣契約書內附有裝修工程合約書，即同意約明要被告再為施工，且於點交時在共用部分、約定共用部分與附屬設施表中建築物點交項目欄之第8點，將建築物變更構造所應遵守之法令規定及注意事項告知管理委員會並移交，顯見不僅無原告指摘隱瞞之情，益見原告是受有心人集結利用，欲對被告有所不當要脅索求，立意並非正當。　㈣被告受領楊慧萍等29人給付之買賣價金，係基於雙方間就系爭大樓之買賣契約，非無法律上之原因，原告之減少價金請求權已罹於時效，並如上述。另林思吾等9人與被告間並無買賣契約，被告並未受領其等交付之價金抑或受領任何利益，自無不當得利可言，況基於債之相對性，林思吾等9人若欲主張瑕疵擔保或債務不履行，行使之對象應係其等之前手，而非被告，本件原告主張並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：　㈠原告楊慧萍等29人係向被告購買系爭大樓之區分所有建物之買受人；原告林思吾等9人則否。　㈡原告楊慧萍、陳永安、林思吾、陳奕銘、李柏翰均已將自有房屋出售他人，現均非系爭大樓之區分所有權人；原告黃雯菁原有2戶房屋，也已將其中1戶出售他人。但前開買受人經本院合法通知均未聲明欲承當訴訟。　㈢被告於108年4月22日點交系爭大樓共用部分、約定共有部分及公共設施予系爭大樓管理委員會。　㈣時任系爭大樓管理委員會主任委員之原告陳奕銘，因發現系爭大樓存在諸多瑕疵，而於108年11月7日申請爭議調處，於其所提出之系爭大樓設備缺失表中，關於柴油發電機之瑕疵是列舉：發電機排煙口沒有防蟲網、一樓發電機排煙管沒有鋁質包覆等2項。　㈤部分原告曾就「違規設置排煙口」瑕疵，刑事告發承攬施工廠商豐譽公司之法定代理人陳仁崇涉犯違反建築術成規罪嫌，經高雄地檢署以110偵22973案件為不起訴處分，雖經再議，仍經高雄高分檢以110上聲議2171案件駁回再議而確定。　㈥原告楊慧萍、陳奕銘、武紘珛於系爭大樓預售購屋時，簽署房屋預定買賣合約書及裝修工程合約書，而就二次施工部分為知悉及同意之表示。五、本件爭點在於：　　原告主張被告出售之系爭大樓存有上列瑕疵，請求被告減少價金或賠償損害，有無理由？六、本院之判斷：　㈠本件系爭大樓為被告所興建，被告有將系爭大樓1樓原設置無障礙車位及通往地下室逃生門，變為守衛室及大廳之2次施工行為。楊慧萍等29人分別向被告購入系爭大樓內區分所有建物，林思吾等9人則分別向其他第三人購入，前開人等購入時間、對象及區分所有建物門牌號碼分別如附表所示，而於起訴後，其中原告楊慧萍、陳永安、林思吾、陳奕銘、李柏翰已將其所有區分所有建物出售他人，原告黃雯菁也將原有2戶房屋之其中1戶出售他人。被告於108年4月22日將系爭大樓之共用部分、約定共用部分與附屬設施點交予系爭大樓管理委員會。另系爭大樓部分住戶曾對被告法定代理人陳大儒、承攬興建系爭大樓之豐譽公司法定代理人陳仁崇、受任銷售系爭大樓之呈丰公司法定代理人葉暐茗提起詐欺取財、偽造文書、違背建築術成規之刑事告訴，經高雄地檢署為系爭不起訴處分等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、建築改良物所有權買賣移轉契約書、系爭大樓共用部分、約定共用部分與附屬設施點交表、系爭大樓移交清冊、高雄地檢署110偵22973案件不起訴處分書與高雄高分檢110上聲議2 171案件處分書；地籍異動索引、異動索引查詢資料、高雄市政府工務局函、土地建物查詢資料附卷可稽(見審訴卷第1 09至231、233至259、261、299至327、329至353、379頁；本院卷第47至67、69至79、119、385至398頁)，得認屬實。　㈡原告共38人對被告提起本件訴訟，其請求權依據均係基於與被告間之不動產買賣契約而來之物之瑕疵擔保請求權與債務不履行損害賠償請求權，惟其中林思吾等9人均是向第三人購買系爭大樓區分所有建物，且除林思吾、洪羿雯陳明曾分別自前手出賣人謝孟芳、詹千毅受讓對於被告之相關債權，有其等提出之權利讓與聲明書、地籍異動索引在卷足證(見本院卷第105、107至111、113、115至117頁)外，其餘呂佳能、李宛軒、洪嘉柔、許崇岳、陳錦松、許家彰、楊雅莉等 7人，既與被告無買賣契約關係，也未自前手受讓權利，則基於債之相對性，其7人依契約關係主張被告應負擔物之瑕疵擔保、債務不履行責任，請求減少價金、賠償損害，即無所據，不能准許。　㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任(最高法院106年度台上字第194號判決意旨參照)。本件楊慧萍等29人及林思吾、洪羿雯主張向被告承買系爭大樓之區分所有建物，惟被告交付之買賣標的物即系爭大樓共用部分或附屬設施中存有系爭瑕疵，請求被告應負物之瑕疵擔保、債務不履行損害賠償責任，既為被告所否認，依上說明，即應由楊慧萍等29人及林思吾、洪羿雯就存在系爭瑕疵之事實負舉證之責。經查：　1.原告主張：被告有將系爭大樓主結構鋼筋截斷，致鋼筋鏽蝕並影響建物結構安全及交易價值，以及因被告設計或施作不良，致系爭大樓大雨後地下1樓消防室、地下2樓機械車位之牆面有大量積水等施工瑕疵，且為證明確實有上列瑕疵存在，並其成因及修補費用與所致交易價值減損狀況，原聲請由高雄市土木技師公會為鑑定(見本院卷第129至131、262頁) ，惟嗣後認為鑑定費用過高，無力繳納，故不再予以鑑定，請求本院依現有證據認定等語(見本院卷第321至327、367至 368頁)，而依卷內現存證據，尚難認定系爭大樓確有前揭瑕疵存在，縱存在也未知其存在時間及成因與致生影響及修復費用，故尚不能逕認原告之主張為可採。　2.原告又主張：被告使用不合空氣污染防制法相關排放規定之柴油發電機，且違反建築技術規則建築設計施工篇所規範之排氣口位置設置準則，致柴油發電機啟動時廢氣直接排放至鄰屋，而遭向主管機關檢舉開罰等語，惟：　⑴被告抗辯：原告此項減少價金請求權已經於109年2月間爭議調處時即作成共用部分若有瑕疵，於保固期間請起造人修繕之會議結論，且原告係於110年間以發電機排氣口裝設違反法令等瑕疵而提出刑事告訴，並經高雄地檢署檢察官為系爭不起訴處分，是原告提起本件訴訟為請求時，已逾民法第36 5條規定之6個月除斥期間等語。然查，系爭大樓管理委員會於108年11月7日申請爭議調處，所提出系爭大樓設備缺失表中，關於柴油發電機之瑕疵僅列舉「發電機排煙口沒有防蟲網」、「一樓發電機排煙管沒有鋁質包覆」等2項，此有高雄市政府函附之高雄市公寓大廈爭議事件調處會議紀錄及調處申請書、設備缺失表在卷可稽(見審訴卷第355至360頁，本院卷第351至361頁)，與本件原告所主張之發電機相關瑕疵不同，難認其時本件原告等人已為主張或請求。次查，本件原告曾向高雄地檢署提出發電機違規裝設排氣口之刑事告訴者，僅原告陳心菱、潘玠堯、陳奕銘、陳可薇、許家彰、李雅純等6人，此參系爭不起訴處分書「告訴人」欄之記載即明，解釋上固可認前開人等已有通知被告此項瑕疵存在，而受上開法條規定除斥期間之限制，然尚無從憑此推認其餘原告當時定然知悉有該項瑕疵存在，再依本院收文章戳，本件係於111年10月21日起訴(見審訴卷第19頁)，時距系爭大樓共用部分之交付尚未逾5年，故除前開陳心菱等6人以外之其餘原告，仍得主張物之瑕疵擔保，應得認定。此外，本件原告另援為請求依據之債務不履行損害賠償請求權，均尚未罹於消滅時效，原告陳心菱等6人仍得基此為請求，乃屬當然。　⑵上開原告主張被告有使用不合格柴油發電機之瑕疵，然未提出證據證明，此部分尚難逕為有利於原告之認定。　⑶再按建築物外牆開設門窗、開口，廢氣排出口或陽臺等，依下列規定：四、向鄰地或鄰幢建築物，或同一幢建築物內之相對部分，裝設廢氣排出口，其距離境界線或相對之水平淨距離應在2公尺以上，建築技術規則設計施工篇第45條第4款定有明文。經查，系爭大樓完工後向高雄市政府工務局申報竣工，其柴油發電機排氣管係貫穿大樓西側外牆往上沿外牆架設，其排氣口則是朝向南側馬路方向設置，並非直接朝向西側鄰棟大樓，且目前仍保持原樣並未有任何更動之情，為兩造所未爭執(見本院卷第371頁)，並有高雄市政府環境保護局(下稱環保局)採證照片、竣工照片、網頁下載照片附卷可供參照(見本院卷第345至349頁)，顯見該柴油發電機排氣管之設置並未有違反首開建築法規之情形，此亦有高雄市政府工務局於高雄地檢署詢問時，以系爭工務局函覆稱：「本案倘無向鄰地排放廢氣，尚無違反建築技術規則建築設計施工篇第45條第4款規定。」等語足資佐證(見審訴卷第335頁系爭不起訴處分書記載，及刑案他字卷第329頁)，是原告此部分所指，應屬無據。至系爭大樓因於110年10月20日至111 年3月3日期間，所裝設上開柴油發電機運轉時排放污染空氣之黑煙，經他人4次舉報，環保局派員稽查、開立裁處書裁處罰鍰，然經系爭大樓管理委員會提起訴願，前開處分均遭撤銷，並經該局不再另為處分。其後系爭大樓於111年8月2 日又因啟動柴油發電機排放黑煙遭檢舉，環保局再次裁處罰鍰1,800元，雖經提起訴願，仍經訴願委員會認為系爭大樓有排放煙霧、污染空氣之事實，僅減輕罰鍰金額為1,200元等情，有相關處理公文、書類文件資料附卷可查(見審訴卷第387至483頁，本院卷第337至344頁)，然系爭大樓遭受行政裁罰，乃因柴油發電機運轉時所排放廢氣為明顯之粒狀污染物，違反環保法規所致，與排氣口如何設置、是否朝向鄰屋尚屬無涉，究不能以此為有利於原告之認定。　3.原告復主張：被告將系爭大樓1樓原設置之無障礙車位及通往地下室逃生門，經2次施工改建為守衛室及大廳，又刻意隱瞞此情，致原告於不知情狀況下購買各區分所有建物，就此得請求減少價金或損害賠償等語，被告雖不否認確有2次施工之情，惟辯稱：原告購屋時均有同意再施工等語。經查：被告提出之其與原告楊慧萍簽訂之房屋買賣預售合約書及契約附件、裝修工程合約書(見本院卷第147至176、177至18 6頁)、與原告陳奕銘簽訂之房屋買賣契約書、裝修工程合約書(見本院卷第187至200、201至210頁)、與原告武紘珛簽訂之房屋買賣預售合約書及契約附件、裝修工程合約書(見本院卷第211至238、239至248頁)，已可見被告與前開原告楊慧萍等3人簽約時，已明確告知將有2次施工且獲得該3人之同意，雖被告因時隔日久已無法尋獲與其他原告簽訂之相關契約文件，然而，建築物2次施工未得主管機關許可，本屬違反建築法令之行為，被告與原告楊慧萍等3人簽訂上開契約，其用意顯然是出於免受日後追究違約責任，以保障自身權益，則衡情被告與其他買受人亦會簽署相同內容之契約，故原告雖主張：除前開3人有同意外，其餘原告均未同意2次施工云云，即難謂可採。職是，楊慧萍等29人與林思吾、洪羿雯之前手謝孟芳、詹千毅，於向被告購買各自區分所有建物時，既已知悉被告就系爭大樓1樓有2次施工且曾有同意之舉，則被告自無隱瞞其情可言，是前開人等主張系爭大樓有此瑕疵，而得請求減少價金、賠償損害，並不可採。七、據上所述，本件原告依物之瑕疵擔保、債務不履行法律關係，請求被告應給付如附表「聲明」欄之金額及加計法定利息，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。　九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主　　文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　　官　楊境碩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯附表：編號門牌號碼原告購買時間 (民國) 購買對象聲明　(金額單位：新臺幣) 1 高雄市○○區○○街000號0樓之0 楊慧萍 (售予李建豪) 107.8.16 被告被告應給付原告楊慧萍10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2-1 高雄市○○區○○街000號0樓之0 黃雯菁 (售予李欣怡) 107.8.28 被告被告應給付原告黃雯菁20萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2-2 高雄市○○區○○街000號0樓之0 黃雯菁 3 高雄市○○區○○街000號0樓之0 杲紹伊 107.10.16 被告被告應給付原告杲紹伊10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 4 高雄市○○區○○街000號0樓之0 張宴 107.6.14 被告被告應給付原告張宴10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 5 高雄市○○區○○街000號0樓之0 洪秀嬪 107.6.14 被告被告應給付原告洪秀嬪10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 6 高雄市○○區○○街000號0樓之0 黃馨儀 107.6.14 被告被告應給付原告黃馨儀10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 7 高雄市○○區○○街000號0樓之0 莊志忠 107.7.6 被告被告應給付原告莊志忠10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 8 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳鎂鎂 107.6.14 被告被告應給付原告陳鎂鎂10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 9 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳心菱 107.6.20 被告被告應給付原告陳心菱5萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 10 莊凱麟被告應給付原告莊凱麟5萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 11 高雄市○○區○○街000號0樓之0 郭瑞真 107.6.20 被告被告應給付原告郭瑞真10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 12 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳永安(售予王銘鈺) 107.6.26 被告被告應給付原告陳永安10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 13 高雄市○○區○○街000號00樓之0 林思吾 (售予潘玠堯) 110.1.24 謝孟芳被告應給付原告林思吾10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 14 高雄市○○區○○街000號00樓之0 陳奕銘(售予林依潔) 107.7.5 被告被告應給付原告陳奕銘10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 15 高雄市○○區○○街000號00樓之0 李柏翰(售予楊淑卿) 107.8.16 被告被告應給付原告李柏翰10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 16 高雄市○○區○○街000號00樓之0 段湘蓮 107.7.20 被告被告應給付原告段湘蓮10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 17 高雄市○○區○○街000號00樓之0 李芯薇 107.6.14 被告被告應給付原告李芯薇10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 18 高雄市○○區○○街000號00樓之0 武紘珛 107.6.14 被告被告應給付原告武紘珛10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 19 高雄市○○區○○街000號00樓之0 陳愛蓁 107.6.26 被告被告應給付原告陳愛蓁10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 20 高雄市○○區○○街000號00樓之0 洪羿雯 111.5.3 詹千毅被告應給付原告洪羿雯10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 21 高雄市○○區○○街000號00樓之呂佳能 111.5.1 劉珮琪被告應給付原告呂佳能10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 22 高雄市○○區○○街000號0樓之0 李宛軒 1112.26 李婷妃被告應給付原告李宛軒10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 23 高雄市○○區○○街000號0樓之0 楊淑玲 107.6.26 被告被告應給付原告楊淑玲10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 24 高雄市○○區○○街000號0樓之0 洪嘉柔 110.9.16 曾友俞被告應給付原告洪嘉柔10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 25 高雄市○○區○○街000號0樓之0 許崇岳 110.3.17 吳旭琳被告應給付原告許崇岳10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 26 高雄市○○區○○街000號0樓之0 潘玠堯 107.6.26 被告被告應給付原告潘玠堯10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 27 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳錦松 110.9.28 黃碧蕋被告應給付原告陳錦松10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 28 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳可薇 107.6.20 被告被告應給付原告陳可薇10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 29 高雄市○○區○○街000號0樓之0 許家彰 109.6.3 王淵詳被告應給付原告許家彰10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 30 高雄市○○區○○街000號0樓之0 陳信任 107.6.14 被告被告應給付原告陳信任10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 31 高雄市○○區○○街000號0樓之0 楊雅莉 109.3.8 楊平源被告應給付原告楊雅莉10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 32 高雄市○○區○○街000號00樓之0 陳曉君 108.1.23 被告被告應給付原告陳曉君10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 33 高雄市○○區○○街000號00樓之0 林煒庭 107.10.12 被告被告應給付原告林煒庭10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 34 高雄市○○區○○街000號00樓之0 曾立渝 108.1.18 被告被告應給付原告曾立渝10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 35 高雄市○○區○○街000號00樓之0 李雅純 108.1.26 被告被告應給付原告李雅純10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 36 高雄市○○區○○街000號00樓之0 吳宏坤 108.5.6 被告被告應給付原告吳宏坤10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 37 高雄市○○區○○街000號00樓吳侑穎 107.9.6 被告被告應給付原告吳侑穎10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 38 高雄市○○區○○街000號00樓洪賢凱 107.7.20 被告被告應給付原告洪賢凱10萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

2025-01-10

KSDV-112-訴-301-20250110-1

訴

臺灣基隆地方法院

減少價金等

臺灣基隆地方法院民事判決 111年度訴字第430號原告宋宛霖訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師被告侯慶依訴訟代理人陳素雯律師謝培鈞上列當事人間減少價金等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰捌拾玖元，及自民國一百一十一年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付原告新臺幣(下同)507,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於民國113年9月10日具狀變更請求金額為452,589 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，又於113年11月20日具狀變更請求金額為257,589元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，按法定利率計算之利息。核原告上開變更，均係基於同一基礎事實，減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告起訴主張： (一)兩造前於111年4月10日經中信房屋暖暖十勝加盟店(下稱中信房屋)仲介，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約) ，約定由原告以總價376萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○ ○區○○路000號4樓(下稱系爭房屋)暨其基地(即基隆市○○區○○ 段000地號土地權利範圍14/10000，與系爭房屋合稱系爭不動產），並於111年5月24日完成所有權移轉登記。 (二)原告於參觀系爭房屋時，因被告已將系爭房屋全部牆面、天花板及窗框粉刷整理，致原告無從發現系爭房屋有漏水情事，且被告表示原告於交屋後無須整理，即可入住，原告始以高於市場價格購買系爭房屋。惟原告於111年5月31日交屋後之111年6月3日端午連假期間打掃系爭房屋時，發現系爭房屋之廁所周圍牆面有粉刷層之白華，原告本以為自行局部粉刷修補即可，但於去除粉刷層之白華後，發現明顯滲漏水，且有多次修補重複粉刷，原告即於同年月5日經由中信房屋經紀人員聯繋被告處理，經被告委請中信房屋僱工前來查看並預估修繕費用為7萬元，惟被告表示欲另僱工查估，嗣後又改稱僅願給付1萬元，由原告自行僱工修繕，然因系爭房屋廁所滲漏水嚴重，原告不同意被告提出賠償1萬元之處理方式，被告即不再理會，原告向住宅消保會聲請調處，被告亦不到場。又系爭房屋漏水經臺北市建築師公會之鑑定結果 (下稱系爭鑑定報告)，查明漏水原因為：「浴缸底下地板未作防水止水。浴缸上部四周填縫矽膠，經過久遠時間的老化而產生破裂，牆面及地坪磁磚水泥砂漿有細微裂隙，不管在浴缸內或浴缸外淋浴，水分會滲透至浴缸底部或浴缸外部整個地坪，再反潮到（A牆、B牆）牆面，淋浴水流直接接觸到 C牆(下稱系爭C牆）時，牆面顯示特別潮濕」，而原告係於1 11年5月31日交屋後5日內即發現系爭房屋有滲漏水瑕疵，並通知被告上情，可認原告確有從速檢查系爭房屋；且原告提出之原證三系爭房屋廁所外牆即系爭鑑定報告所指A牆、B牆、C牆（下稱系爭A、B、C牆）相片(下稱系爭相片)係在111 年6月3日至5日拍攝，而因水分滲漏及反潮需要一段時間，系爭房屋在交屋日後3至5日即有系爭A、B、C牆滲漏水現象( 下稱系爭滲漏水瑕疵)，可見系爭房屋在交屋時即存在滲漏水瑕疵。 (三)買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，故系爭房屋瑕疵，不論可否歸責被告，被告即應負瑕疵擔保責任，至原告購買系爭房屋後，如何使用家電設備改善房屋住居品質為原告生活規劃，與被告是否應負瑕疵擔保責任無關。又依鑑定人證言及及系爭鑑定報告，系爭房屋漏水瑕疵是因為浴缸下地板未作防水止水及施工不良所引起，在交屋前即已存在，並非系爭房屋老舊自然耗損所致，且水分滲透至浴缸底部或浴缸外部整個地坪，再反潮到系爭A牆、B 牆，而牆面反潮並無從以除濕機完全改善，被告辯稱原告於入住後，不願使用除濕機、加上基隆潮濕天氣，造成牆面反潮漏水等語，洵屬無據。 (四)依鑑定人證言，系爭房屋滲漏水瑕疵並非輕微，如未加以修繕，滲漏水會越來越嚴重，而依鑑定報告所示修繕方法確可將系爭房屋滲漏水完成修繕，又房屋發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，從系爭相片可知系爭房屋漏水業經多次重複粉刷修補牆面，足證被告明知系爭房屋存有滲漏水情事，卻仍於不動產說明書現況調查表(下稱系爭不動產現況調查表)為不實記載，交付有漏水之系爭房屋，顯然減少系爭房屋之通常效用及預定之效用，屬物之瑕疵，被告自應依民法第354條應負瑕疵擔保責任。而系爭房屋之漏水損害雖可經修繕而回復，但因該曾經存在漏水瑕疵之爭議，縱經修復，相較於正常無瑕疵不動產而言，於市場上交易時價格仍有所減損，經神碟國際不動產估價師事務所鑑定，採用比較法、收益法及對偶分析等估價方法進行評價，系爭房屋市價減損257,589元，包含修復費用195,845元及污名減損61,744元，被告雖辯稱系爭房屋如須僱工修復，應將修復費用扣除建物已折舊26年計算等語，然物之瑕疵擔保責任為買受人行使減少價金之形成權，當屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，自得以修復之全部費用作為減少價金之酌量標準，而無計算折舊之必要，並無「以新代舊」修復應予計算折舊之適用。為此爰依民法第359條、第179條及民法第227條第1項之規定提起本件訴訟，請求被告賠償原告257,589元，並請求本院擇一為有利之判決。 (五)並聲明：被告應給付原告257,589元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。　二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，其答辯略以：　 (一)兩造於111年4月間買賣系爭房屋時，系爭房屋屋齡已近25年，自不能排除原告所指漏水情形係在被告交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊始發生之可能，故原告提出之系爭相片，無從證明漏水情形發生時間。且系爭房屋驗屋過程全程均未曾就滲漏水之情形或為滲漏水有任何特別註記，以原告之仔細驗屋程度，如系爭房屋牆上有任何白華或浴室有任何滲漏，原告不可能同意交屋，足見依系爭房屋之現狀並無滲漏水之情形。況鑑定人到庭證稱系爭房屋漏水係因浴室無對外窗所致，惟依系爭買賣契約第七條第四款約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現況或本契約之約定為準。」，原告於交屋前四次驗屋察看房屋現況，明知系爭房屋浴室無對外窗，且未裝設強制排風設備，會有滲水的風險，但仍願意按照房屋現況點交，則原告應有重大過失，被告既未保證系爭房屋浴廁無瑕疵，自不負民法第355條瑕疵擔保責任。又本件自111 年5月31日交屋時起，至112年7月10日鑑定人進行鑑定時止，已經過約14個月，系爭房屋顯非當時交屋時之狀況，而由鑑定人所述：「（原告訴訟代理人問：系爭房屋滲漏水原因有無可能於一週內形成？）答：很難判斷，因為與施工不良、使用頻率也有關係。」可知，連鑑定人都無法判斷系爭房屋滲漏水發生時間，則本件原告主張系爭房屋於交付時有滲漏水之瑕疵，自應先由原告就系爭房屋於交付時有漏水之物之瑕疵存在乙節負舉證責任。又縱認該滲漏水情形於系爭房屋點交於原告前即存在，然滲水情形在未經熱像儀拍攝前，既無從以肉眼觀察得知，自難謂被告有故意不告知漏水瑕疵而有可歸責於被告之事由。另被告否認有原告所稱多次修補重複粉刷之情況，且上開方式亦為實務上常見修補漏水方式，而原告及仲介多次至現場均未察覺漏水情形，難謂被告未完全修繕漏水，故原告主張被告就漏水部分應負瑕疵擔保責任，並依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬無據。 (二)原告以低總價購買系爭房屋，並於111年4月10日簽約前、11 1年5月15日被告搬空時、111年5月27日銀行撥款前及111年5 月31日交屋前四次會同仲介到現場驗屋，更於被告111年5月 15日提前搬空時，要求被告將系爭房屋內的壁貼撕除，以利房仲拍攝全部屋內照片確認屋況，顯見原告對系爭房屋坐落在山邊、環境較潮濕、系爭房屋的浴廁間周圍牆面有粉刷層之白華存在均已知悉，且不以為意。被告居住系爭房屋期間並無任何滲漏水情事，倘系爭房屋有常年滲漏水之明顯現象，應屬「依通常情形可發現之瑕疵」，則原告未盡自身檢查義務發現漏水瑕疵，自應依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，被告即無任何瑕疵擔保責任。 (三)況依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），無對外窗之浴室難免會有矽膠老化造成滲水之現象，其價格即因此會折舊，價格遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；本件之浴室縱有鑑定人所稱之浴缸下施工不良或矽膠老化產生破裂，無對外窗通風不良等情形，亦應已經買賣雙方於洽商價格時列入考量，即屬無關重要之價值減損，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付，故被告就系爭房屋買賣契約之履行亦無過失可言。 (四)原告雖又主張被告有不完全給付情形，惟出賣人負不完全給付之損害賠償責任者，須以不完全給付之瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於債務人之事由所致為限，原告買受系爭房屋前，既已知悉系爭房屋屋齡已近25年，房屋浴室無對外窗，會有浴室濕氣無法排出致有滲漏水之虞，且依系爭鑑定報告可知，若非透過鑑定單位以紅外線熱像儀追蹤漏水位置及來源及在浴缸檢修口拍攝，一般人從外觀上根本無從知悉系爭房屋浴廁有滲漏水狀況。且原告明知基隆本來即因東北季風潮濕多雨，系爭房屋地點又靠近山邊，浴廁亦無對外窗戶可通風等情事，如其遷入系爭房屋後，不願使用除濕機，致使系爭房屋濕度過高，牆面反潮漏水，並非被告所能置喙。故系爭房屋的滲漏水並非可歸責於被告之事由所致，則被告所交付之系爭房屋，仍符合所約定債之本旨，難謂有不完全給付情事，原告依民法第227條第1項規定，請求被告負損害賠償責任，亦非有據。 (五)縱本院認為被告應負民法第359條瑕疵擔保責任，惟系爭房屋為87年5月20興建完成，鋼筋混泥土造，屋齡至今已逾26 年，系爭房屋修復費用應扣除折舊額。且系爭鑑定報告建議之「項次一」第8點有關原浴缸、馬桶拆除後之更新及安裝費用，與系爭房屋浴室滲水無關，無庸更新，費用自應扣除，而系爭鑑定報告建議之「項次二」有關室內裝潢部分，「原浴廁外牆面重新漆水泥漆」及「原木做裝修牆面復原」，因被告於交屋時浴廁外之油漆及原浴廁外木作一切完好，後續係原告自行拆除木作，此部分之回復原狀費用亦不應由被告負擔。又由內政部編訂成屋買賣契約書範本附件一「建物現況確認書」第4項可知於交易標的建物有滲漏水之情形下，如由賣方修繕後交屋，即無減價問題；即令於現況交屋之情形下，買賣雙方除可能約定減價外，尚可能約定由買方同意自行修繕，可見滲漏水對於建物交易價格之影響，充其量僅在修復費用，如已修復完全，即無交易價格減損之可言。本件系爭買賣契約「不動產說明書現況調查表」(下稱系爭現況調查表)於No.34詢問：「是否有滲漏水情形？若有，位置：」，乃是針對現存之滲漏水瑕疵及其位置為說明，並非就「曾滲漏水但現已修復」之情形亦須一律加以說明，益證依一般不動產交易通念，亦不會因「曾有滲漏水但已修復」之狀況而導致交易價格貶損。另「汙名價值減損」係指屋況有漏水情況下之價值減損，而本件據建築師到庭陳稱僅有浴缸滲水狀況，並無投入修復費用後進行修復，仍無法修復至瑕疵發生前價值水準之問題，如原告認為縱依據建築師公會指定修復方法施工，仍無法修復至瑕疵發生前價值水準，應負舉證責任。 (六)又被告於交屋後因仲介回報房屋有滲水狀況，故請仲介幫忙找水電師傅前來修復，估價約為一萬元，並保固一年，然原告堅持要被告將全部浴室打掉重作而談判破局。原告拒絕被告提供修復，致損害擴大，不應要求被告負全責。　三、經查，兩造前於111年4月10日經中信房屋暖暖十勝加盟店仲介，簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價376萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○路000號4樓暨其基地(即基隆市○○區○○段000地號土地權利範圍14/10000），並於111年5 月24日完成所有權移轉登記，系爭房屋並已於111年5月31日交付予原告等事實，有系爭買賣契約及建物暨土地登記第一類謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。　四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第179條定有明文。又按民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院109年度台上字第1 289號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院 87年台簡上字第10號判例意旨參照）。經查： (一)原告主張系爭房屋有漏水瑕疵之事實，雖為被告所否認，並辯稱系爭房屋於交付予原告時並無系爭漏水瑕疵，縱有瑕疵亦經修復云云，惟查，本件經本院囑託臺北市建築師公會鑑定系爭房屋有無漏水情形及漏水原因，經該會鑑定結果認「早年營建工法未能注重防水機能，尤其浴缸底下地板未作防水止水。浴缸上部四周填縫矽膠，經過久遠時間的老化而產生破裂，牆面及地坪磁磚水泥砂漿有細微裂隙，不管在浴缸內或浴缸外淋浴，水分會滲透至浴缸底部或浴缸外部整個地坪，再反潮到（A牆、B牆）牆面，淋浴水流直接接觸到C牆時，牆面顯示特別潮濕」、「浴廁無窗戶亦無管道間，通風不良。整間屋子籠罩在高濕度的空氣中，是為牆面反潮漏水另一個致命的原因...」，有臺北市建築師公會以112年7月2 7日112(十七)鑑字第1831號函檢附之鑑定報告即系爭鑑定報告附卷可稽。而鑑定人趙明賢建築師亦到庭證稱：「(問：鑑定報告第4頁的第五行記載『自浴缸檢修口用手機拍攝影像顯示，浴缸缸體底部有水珠滯留……才有水珠滯留在浴缸缸體底部』，浴缸底部目前狀況是滲水或漏水？)浴缸底部為滲水，因為漏水會直接漏出來，滲水是慢慢滲進去，滲水原因是使用浴缸淋浴或泡澡的水從浴缸四周或排水孔、水泥砂漿裂隙滲入浴缸底部，例如排水孔四周橡膠會老化，就有可能滲水。」、「（問：是否一般浴缸都會如此？)一般浴缸要看設備，只要通風不良，滲入的水就會積水，通風好就會改善；系爭房屋的浴室沒有任何通風設備，所以滲入的水會滯留。」、「(問：系爭浴室滲水或漏水狀況是否為近一年才發生？還是建商原始施工設計問題或管線設備因老舊自然耗損或因基隆天氣潮濕或浴室無對外窗所致？)是因為施工不良所引起，不是近一年才發生，也不是老舊自然耗損所致。」等語(見本院113年4月15日言詞辯論筆錄)。足見系爭房屋浴廁牆面即系爭A、B、C牆確有系爭滲漏水瑕疵，且系爭滲漏水瑕疵係因系爭房屋興建時浴室施工及設計不良所致，與系爭房屋地理位置、屋齡、居住者之使用方式，均無關聯，亦非於系爭房屋交付予原告後始發生，被告前揭所辯，均非可採。又查，兩造簽訂系爭契約時，被告已於系爭契約第5條第2項約定保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵，並於系爭現況調查表內關於「是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」等事實，有系爭買賣契約書及系爭現況調查表影本附卷可稽，是被告交付系爭房屋之現況，自應符合系爭現況調查表所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。系爭房屋既有不符合系爭現況調查表所載無滲漏水狀況之情事，而存有系爭滲漏水瑕疵，且系爭滲漏水瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在，被告應依民法第359條規定負瑕疵擔保之責，即為有理。 (二)被告雖又辯稱原告於交屋前曾四次查看房屋現況，明知系爭房屋浴室無對外窗，且未裝設強制排風設備，會有滲水的風險，但仍願意按照房屋現況點交，應有重大過失，被告既未保證系爭房屋浴廁無瑕疵，自不負民法第355條瑕疵擔保責任；另倘系爭房屋有常年滲漏水之明顯現象，應屬「依通常情形可發現之瑕疵」，原告未盡自身檢查義務發現漏水瑕疵，自應依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，被告即無任何瑕疵擔保責任云云，然按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。被告抗辯關於系爭滲漏水之瑕疵，原告於買受前即已知悉云云，自應就原告於系爭契約成立時確已知悉系爭滲漏水瑕疵存在乙節，負舉證之責。惟查，被告迄本院言詞辯論終結時止，不僅未提出任何證據舉證證明原告於系爭買賣契約成立時已知悉系爭滲漏水瑕疵，且查，系爭A、B、C牆牆面油漆係經原告於交屋後刨除之事實，為兩造所不爭執，而鑑定人趙明賢於本院言詞辯論期日到庭證稱：「（問：依照鑑定人至現場觀察之情況，於A 、 B 、C 牆油漆尚未刨除前，被告是否可能沒有發現系爭浴室漏水？)沒有刨除的地方也會有細紋，像B牆就是比較沒有刨除但有細紋，所以A牆、C牆在刨除之前應該外觀上就會類似 B牆有細紋，看得出有滲水狀況。」、「(問：一般人是否能分辨細紋是因為水分而非地震或其他原因造成？)沒有辦法，油漆久了也可能會這樣，不見得是因為水分高，保養、天氣驟變都有可能。」等語(見本院前揭言詞辯論筆錄 )，足見系爭滲漏水瑕疵於系爭A、B、C牆牆面油漆刨除前，無從為一般買受人察覺，自不得以原告於交屋後刨除牆面油漆前，未能發覺系爭滲漏水瑕疵，遽謂其有何重大過失；而原告既於111年5月31日交屋後之第5日，因刨除牆面發現系爭滲漏水瑕疵即通知被告上開瑕疵，自係已依通常程序從速檢查其所受領之物，被告前揭所辯，亦均非可採。 (三)本件被告對系爭滲漏水瑕疵應負擔保之責，既如前述，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，自有理由。又原告主張修復系爭漏水瑕疵之費用為系爭鑑定報告記載之修復費用195,845元，惟被告辯稱系爭鑑定報告所列修復費用即附表中項次一第8點「衛浴設備更新及安裝」即浴缸、馬桶拆除後之更新及安裝費用25,000元，與系爭房屋浴室滲水無關，應予扣除；經查，鑑定人趙明賢就系爭房屋浴缸、馬桶更換之必要性，到庭證稱：「(問：修繕時浴缸與馬桶是否容易敲破？)要看工人施工的方式，都有可能。馬桶施工法有一種是用螺絲鎖，一種是用水泥固定，水泥固定的就容易破。」、「(問：若馬桶、浴缸施工後完好，鑑定報告修復費用表第八項金額扣除馬桶、浴缸後工費為多少？)將舊馬桶、浴缸裝回之安裝費大約3000元。」等語(見本院前揭言詞辯論筆錄)，顯見系爭房屋浴缸、馬桶並非必因修繕而不堪使用，原告既未舉證證明系爭房屋浴缸、馬桶更換新品之必要性，自僅得請求拆除後裝回之工資3,000元，是如附表項次一第8點之「衛浴設備更新及安裝」逾上開金額部分，自不在原告得請求減少價金之範圍內，至於附表上其餘項目之修復費用，則均堪認係修復系爭滲漏水瑕疵所生之必要費用。至被告雖又辯稱上開修復費用應扣除折舊云云，然本件原告係請求減少價金，自無修復費用應扣除折舊問題。再查，本件經本院囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑定系爭房屋是否因系爭滲漏水瑕疵而致價值減損，經估價師鑑定結果，系爭房屋之瑕疵價值減損，包含系爭鑑定報告認定之修復費用195,845元，及污名價值減損即不動產發生瑕疵問題後，投入修復費用進行修復完成後，仍無法恢復至瑕疵發生前價值水準之差額61,744元等事實，有神碟國際不動產估價師事務所113估字第113RS071001號估價報告書及該所113年11月4 日神估字第113110407號函附卷可稽，足認系爭房屋確係因系爭滲漏水瑕疵而受有污名價值減損。　　 (四)系爭房屋既有系爭滲漏水瑕疵，必須花費相當修復費用始能達到原告所約定買受之房屋狀態，並因而價值減損，則原告依民法第359條請求減少價金，並以修復費用及減損價值為減少價金之數額，即無不合。從而，扣除「衛浴設備更新及安裝」項目逾3,000元範圍即22,000元【計算式：25,000元－ 3,000元＝22,000元】，原告請求減少價金235,589元【計算式：195,845元－22,000元＋61,744元＝235,589元】，應屬可採。經原告請求減少價金後，被原告受領此部分價金即屬無法律上原因，則原告依民法第179條規定請求被告返還此部分金額，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即為有理。原告依民法第359 條、第179條規定請求被上訴人給付235,589元本息既有理由，其另依民法第227條第1項規定請求，即無再予審酌之必要。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付235,589元，及自111年10月6日起至清償日止，按年息5% 計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。六、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。至被告雖聲請訊問證人即仲介兩造買賣係爭房屋之張柏偉到庭證明系爭房屋交屋時之屋況，並主張系爭滲漏水瑕疵若係出現於「交屋前或交屋後即無民法第354條瑕疵擔保責任之適用」云云，惟查，系爭滲漏水瑕疵係於系爭房屋交屋時即危險移轉時即已存在，且與系爭現況調查表所勾選或記載之情形不符，被告應就此負物之瑕疵擔保責任等節，既均如前述，自無訊問證人張柏偉之必要，均附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　姚貴美　　　　　以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　書記官　林萱恩

2025-01-10

KLDV-111-訴-430-20250110-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第296號原告鍾承達鍾文豪共同訴訟代理人周郁雯律師被告鍾勤旺鍾朱英鍾文忠共同訴訟代理人林泓毅律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月13 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號5樓房屋騰空遷讓返還予原告鍾承達，並給付原告鍾承達新臺幣57萬6,713元。被告應自民國113年1月30日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告鍾承達新臺幣9,612元。被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號5樓房屋騰空遷讓返還予原告鍾文豪，並給付原告鍾文豪新臺幣71萬4,894元。被告應自民國113年1月30日起至返還第三項房屋之日止，按月給付原告鍾文豪新臺幣1萬1,915元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。本判決第一至二項於原告鍾承達以新臺幣26萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣76萬9,213元預供擔保，得免為假執行。本判決第三至四項於原告鍾文豪以新臺幣36萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣107萬2,394元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。本件原告鍾文豪就訴之聲明第二項原請求被告鍾朱英應自民國112年9月1日起至遷讓返還新北市○○區○○路○ 段000號5樓房屋（下稱系爭126號房屋）之日止，按月給付原告鍾文豪新臺幣（下同）1萬5,000元，嗣於113年10月16 日當庭變更訴之聲明如下(見本院卷第349頁）。原告鍾文豪上開訴之變更，係基於系爭126號房屋所有權爭議所生之同一基礎事實，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告鍾承達部分：原告鍾承達之父親鍾全旺於72年9月1日與國泰建設股份有限公司（下稱國泰建設）簽訂買賣契約，購買新北市○○區○○路0段000號5樓房屋（下稱系爭128號5樓房屋），並登記於鍾全旺名下，嗣鍾全旺於101年9月3日去世，系爭128號房屋於102年5月29日以繼承為登記原因移轉登記予原告鍾承達，由原告鍾承達取得系爭128號5樓房屋及坐落土地之所有權。被告鍾勤旺為原告鍾承達之父親鍾全旺之胞兄、被告鍾朱英為鍾勤旺之妻、被告鍾文忠則為鍾勤旺及鍾朱英之子（下稱被告一家）。在原告鍾承達之祖父母尚在世時，原告鍾承達一家與被告一家、原告鍾文豪一家，為求共同照顧祖父母及彼此就近照料，故將系爭128號房屋與原告鍾文豪之父親鍾華旺所有系爭126號房屋打通，一同居住。然迄今歷經原告鍾承達及鍾文豪之祖父母、原告鍾承達及鍾文豪之父親先後離世，各家庭互相照料之目的已消失，原告鍾承達業已自行成家，其102年間繼承取得系爭房屋後，多次要求被告一家搬回其等名下自有房屋居住，被告雖曾回覆以每月給付房租之方式要求原告同意其等繼續居住，然原告無法接受，又礙於親情，屢次拖延未果，以致此紛爭陷入僵局。原告鍾承達名下有系爭128號房屋，卻無法居住，尚須在外租屋負擔租金，又因系爭128號房屋在原告鍾承達名下，導致原告鍾承達無法以優惠貸款另購買房屋；被告一家卻可持續無權占有系爭房屋，而將自身名下之不動產出租獲利，實非公平，被告一家自102年5月29日起獲得占有使用系爭128號房屋之利益，並致原告鍾承達遲遲無法收回系爭128 號房屋，而受有無法使用系爭128號房屋之損害。　㈡原告鍾文豪部分：原告鍾文豪之父親鍾華旺於72年9月1日由鍾華旺與國泰建設簽約購買系爭126號房屋，嗣鍾華旺於106 年11月1日去世後，系爭126號房屋於106年12月25日以繼承為登記原因移轉登記予原告鍾文豪，由原告鍾文豪取得系爭 126號房屋及坐落土地之所有權。依前揭相同之事實關係，被告一家亦無權占有使用系爭126號房屋，屬無法律上原因而受有利益，致原告鍾文豪受有相當租金之損害，應償還相當於租金之不當得利。　㈢被告三人雖否認原告2人為實際所有權人，並以原告2人僅為被告鍾勤旺之借名登記名義人云云，依民事訴訟法第277條規定，自應由被告就其此部分負舉證責任，然查，系爭二房屋之所有權狀皆係由原告之父母親保管，待原告二人繼承辦理過戶後始換發所有權狀，且系爭二房屋之房屋稅、地價稅於原告二人繼承前，係由鍾全旺、鍾華旺繳納。原告二人繼承系爭128號、126號房屋後，房屋稅、地價稅直至109年前皆係原告自行繳納，又系爭128號房屋於96年間由原告鍾承達之父親即斯時所有權人鍾全旺以該房地為抵押擔保，向聯邦商業銀行抵押借款，嗣後已清償借款，倘被告鍾勤旺主張其為系爭128號房屋之所有權人，原告鍾承達之父親鍾全旺豈能以系爭128號房屋進行抵押借款？由此益徵系爭二房地之實質所有權人並非被告鍾勤旺，退步言，縱如被告抗辯，鍾勤旺係以自己資金為鍾全旺、鍾華旺繳納房屋貸款，亦無法支撐被告主張兩造間有借名登記法律關係，至多於鍾勤旺及鍾全旺、鍾華旺間存在贈與或借款關係。被告三人既未提出客觀事實以證明借名登記法律關係之存在，可見原告方為系爭二房屋之實質所有權人。　㈣綜上，爰依民法第767條第1項前段、中段、民法第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告鍾勤旺、鍾朱英、鍾文忠應將系爭128號房屋遷讓返還予原告鍾承達，並自108年2月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告鍾承達1萬5 ,000元。㈡被告鍾勤旺、鍾朱英、鍾文忠應將系爭126號房屋遷讓返還予原告鍾文豪，並自108年2月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告鍾文豪1萬5,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭二房屋係由被告鍾勤旺於73年間與國泰建設簽訂買賣契約，並指定以鍾全旺、鍾華旺為登記名義人，系爭二房屋之貸款均由鍾勤旺繳納，且自登記以來均係供被告一家共同居住，是系爭二房屋實際上係由鍾勤旺占有使用，並自行繳納地價稅及房屋稅金，可證鍾勤旺方為系爭二房屋之真正權利人，被告本有占有系爭二房屋之合法權源，原告請求無理由，又被告鍾文忠早年係居住於系爭房屋之頂樓增建物，且現已另覓住所多年，原告主張被告鍾文忠有占用系爭二房屋，實有誤會，又原告所主張每月1萬5,000元相當於租金之不當得利，對照系爭二房屋之價額，顯屬過高，自應依土地法第97條第1項規定之等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠被告鍾勤旺為原告鍾承達之父親鍾全旺、原告鍾文豪之父親鍾華旺之胞兄、被告鍾朱英為被告鍾勤旺之妻、被告鍾文忠為被告鍾勤旺及被告鍾朱英之子。　㈡鍾全旺於72年9月1日與國泰建設簽訂買賣契約購買系爭128號房屋，並將系爭128號房屋登記於鍾全旺名下，並由鍾全旺保管該屋之所有權狀。嗣後系爭128號房屋自102年5月29日起，以繼承為登記原因移轉登記予原告鍾承達，並由原告鍾承達保管該屋之所有權狀。　㈢鍾華旺於72年9月1日與國泰建設簽訂買賣契約購買系爭126號房屋，並將系爭126號房屋登記於鍾華旺名下，並由鍾華旺保管該屋之所有權狀。嗣後系爭126號房屋自106年12月25日起，以繼承為登記原因移轉登記予原告鍾文豪，並由原告鍾文豪保管該屋之所有權狀。　㈣系爭128號房屋、系爭126號房屋現由被告鍾勤旺、鍾朱英占有使用中。　㈤鍾全旺曾於96年間向聯邦商業銀行借款並以系爭128號房屋設定抵押權，嗣後已清償前述借款，並經聯邦商業銀行塗銷上開抵押權設定登記。四、兩造爭執事項：　㈠系爭128號房屋、系爭126號房屋之實質所有權人為何人？被告鍾勤旺抗辯兩造間分別就系爭128號房屋、系爭126號房屋存在借名登記法律關係，有無理由？　㈡原告鍾承達請求被告鍾勤旺、鍾朱英、鍾文忠返還系爭128號房屋，並請求自108年2月1日起之相當於租金之不當得利，有無理由？　㈢原告鍾文豪請求被告鍾勤旺、鍾朱英、鍾文忠返還系爭126號房屋，並請求自108年2月1日起之相當於租金之不當得利，有無理由？五、本院之判斷：　㈠系爭128號5樓房屋、系爭126號5樓房屋之實際所有權人為原告鍾承達、鍾文豪：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。而被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，亦即被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決、最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。次按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院106 年度台上字第1157號判決意旨參照）。　⒉原告主張系爭128號房屋係原告鍾承達之父親鍾全旺於72年向國泰建設購買並登記為所有權人，及系爭126號房屋係原告鍾文豪之父親鍾華旺於72年向國泰建設購買並登記為所有權人，嗣系爭二房屋分別以以繼承為登記原因移轉登記予鍾承達及鍾文豪等情，業據其提出系爭二房屋之建物所有權狀、遺產分割協議書為證（本院卷第27至29頁、第33頁、第175 頁），並有國泰建設公司函覆之系爭二房屋買賣契約書影本、新北市政府稅捐稽徵處函覆之系爭二房屋稅籍證明書、新北市三重地政事務所函覆之系爭二房屋土地登記謄本在卷可憑（本院卷第263至289頁、第359至361頁、第365至375頁），且為兩造所不爭執，堪認此部分主張屬實。　⒊被告雖抗辯其為系爭二房屋之實際所有權人云云，然系爭二房屋之所有權狀始終均非由被告保管乙節，業據被告所不爭執，已如前述，且原告提出之LINE對話記錄截圖可知，原告鍾承達向被告鍾勤旺告知「大伯，我需要跟您談談賣房子的事」，並請被告一家搬離系爭128號房屋乙事時，被告鍾勤旺僅回覆「明後兩天我回美濃，回來再研究」，原告鍾承達再次要求被告鍾勤旺搬離系爭128號房屋時，被告鍾勤旺又稱「我還沒跟你大伯母研究」、「這些事情很麻煩」等語；且被告鍾勤旺亦在原告鍾文豪向其要求將其所經營之老鍾企業社公司登記地址遷離系爭126號房屋時，允諾「新的年度公司一定會搬遷，去年房屋稅和地價稅是多少，我會把它都準備好再加3,500元，看你什麼時候過來拿OK」等語，可認被告鍾勤旺於原告鍾承達、鍾文豪向其要求返還系爭二房屋時，未曾就原告鍾承達、鍾文豪為系爭房屋之所有權人乙節有任何爭執，況被告僅空言主張其為系爭二房屋之實際所有權人，迄今亦未能提出任何客觀證據佐證其與原告鍾承達之父親鍾全旺、原告鍾文豪父親之鍾華旺有任何借名登記法律關係存在。是原告主張其等為系爭二房地之所有權人乙節，自可信為真實。被告前開所辯，應與事實不符，並不足採。　㈡原告鍾承達、鍾文豪請求被告給付系爭128號房屋、系爭126 號房屋相當於租金之不當得利，為有理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第169號判決先例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10％為限，土地法第97 條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算損害賠償額之標準。而基地及城市房屋租之租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10％最高額。　⒉經查，原告鍾承達為系爭128號房屋之所有權人、原告鍾文豪為系爭126號房屋之所有權人，業經本院認定如前，被告既占有系爭二房屋，致原告受有損害，則原告二人請求被告給付自起訴前回溯5年即108年2月1日（見本院卷第9頁）起之相當於租金之不當得利，即屬有據。　⒊次查，系爭二房屋為73年興建完成之5層樓鋼筋混凝土建物，系爭128號房屋總面積為90.79㎡（計算式：層次面積83.35㎡＋陽台面積7.44㎡＝90.79㎡），113年10月21日現值為19萬2,500 元；系爭126號房屋總面積為107.43㎡（計算式：層次面積96 .32㎡＋陽台面積11.11㎡＝107.43㎡），113年10月21日現值為35 萬7,500元；系爭128號房屋、系爭126號房屋坐落於三重區新海段1173地號（面積2,906平方公尺），113年1月申報地價為每平方公尺4萬7,766.4元（原告鍾承達之應有部分為10 000分之90、原告鍾文豪之應有部分為10000分之103），此有系爭二房屋之稅籍證明書、建物及土地登記公務用謄本在卷可查（本院卷第357至375頁）。　⒋再查，系爭二房屋面臨忠孝路2段，供住家使用，附近有三重商工、全聯福利中心、便利商店，步行可達之範圍內有公車站等情，有原告提出之內政部不動產交易實價查詢服務網地圖可參（見本院卷第133頁）。本院審酌系爭二房屋所在地生活機能完足，公車站在步行可達範圍內，交通亦稱便捷，及系爭二房屋之屋齡近40年，目前作為住家使用，暨被告所受利益等一切情狀，認應以系爭房屋之土地申報地價及房屋現值總價額年息8％計算相當於租金之不當得利應為適當。從而，原告鍾承達請求被告給付108年2月1日起相當於租金之不當得利金額為57萬6,713元（計算式：【19萬2,500元＋（4 萬7,766.4元×2,906㎡×10000分之90）】×8％×5年＝57萬6,713 元，元以下四捨五入），以及自113年1月30日起至返還系爭 128號房屋之日止，按月給付之相當於租金之不當得利金額9 ,612元（計算式：【19萬2,500元＋（4萬7,766.4元×2,906㎡× 10000分之90）】×8％÷12月＝9,612元，元以下四捨五入)；以及原告鍾文豪請求被告給付108年2月1日起相當於租金之不當得利金額為71萬4,894元（計算式：【35萬7,500元＋（4萬 7,766.4元×2906㎡×10000分之103）】×8％×5年＝71萬4,894元，元以下四捨五入），以及自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付之相當於租金之不當得利金額1萬1,915 元（計算式：【35萬7,500元＋（4萬7,766.4元×2906㎡×10000 分之103）】×8％÷12月＝1萬1,915元，元以下四捨五入)，為有理由，逾此數額即無從准許。　⒌被告鍾文忠雖辯稱其並非系爭二房屋之占有人云云，然被告既對於被告3人占有系爭房屋乙節曾表示不爭執（見本院卷第78頁），且自承被告鍾勤旺、鍾朱英目前實際居住於系爭二房屋，故被告鍾文忠身為鍾勤旺、鍾朱英之子，亦會於系爭二房屋出入等語（見本院卷第351頁），可認被告鍾文忠對於系爭二房屋仍有共同占有使用之事實，是被告鍾文忠前開所辯，自不足採。　⒍至原告雖請求被告3人應就此為連帶給付等語，按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條第1、2項規定甚明。查被告雖對於原告負上述不當得利債務，但原告既未舉證被告明示對原告就前開債務各負全部給付之責，亦未指明被告應負連帶給付責任之法律依據，兩造間復無可資適用之連帶債務法律規定，原告自不得請求被告連帶給付，而僅得被告共同給付，原告請求被告連帶給付，即乏所據。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、民法第17 9條規定，請求被告將系爭128號房屋遷讓返還予原告鍾承達，系爭126號房屋遷讓返還予原告鍾文豪，及應給付原告鍾承達57萬6,713元、原告鍾文豪71萬4,894元，並113年1月30 日起至返還系爭二房屋之日止，按月給付原告鍾承達9,612 元、原告鍾文豪1萬1,915元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　劉明潔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊鵬逸

2025-01-10

PCDV-113-訴-296-20250110-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2024號原告李居燁被告林育賢陳韋帆追加被告兼上一人法定代理人游慶栓上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第8條第2項定有明文。又解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者準用之，公司法第24條、第25條及第26條之1亦分別設有規定。是公司於清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍然存續，必須待清算完結後，公司之法人格始歸於消滅。再有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第11 3條第2項準用第79條亦有明定。經查，被告住瑩不動產經紀有限公司（下稱住瑩公司）於民國112年12月17日決議解散，並選任被告游慶栓為清算人，被告住瑩公司於112年12月1 9日向臺中市政府申請解散登記，並經臺中市政府以112年12 月21日府授經登字第11207801250號函准予登記在案，此有被告住瑩公司之變更登記表、股東同意書及上開函文在卷足憑（見本院卷第97至99、103至105、113、115頁)，且被告住瑩公司迄未向本院聲報清算人就任及清算完結，亦有本院民事科查詢簡答表（見本院卷第117至121頁）在卷可稽，被告住瑩公司未行清算程序，亦未向本院陳報清算完結等情，亦為被告游慶栓陳明在卷（見本院卷第160頁），依首揭法條規定及說明，被告住瑩公司既應行清算程序，且尚未清算完結，其法人格尚未消滅，仍具有當事人能力，並以清算人即被告游慶栓為法定代理人，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明第1項求為被告住瑩公司給付原告新臺幣（下同）70,000元及本息，第2項求為被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆應連帶給付原告2,579,535元及本息，嗣於起訴狀繕本送達被告陳韋帆、林育賢及住瑩公司後，追加游慶栓為被告，並變更聲明求為被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告70,000元，及被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元及本息（見本院卷第91至92、179頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬擴張應受判決之聲明，且與請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠訴外人汪維綱於111年間，委託任職被告住瑩公司（即住商不動產大墩店）之仲介即被告林育賢銷售其所有坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋）。原告經被告住瑩公司仲介即被告陳韋帆居間介紹得知汪維綱欲出售系爭房屋，被告林育賢於過程中，依不動產委託銷售標的現況說明書向原告說明系爭房屋並無漏水之情況，原告因有意願購買系爭房屋，旋即透過被告林育賢、陳韋帆與汪維綱相約於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以6,600,000元買受系爭房屋，辦理所有權移轉登記完畢，並給付仲介費70,000元予被告住瑩公司。詎原告於交屋後之111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知，始知悉系爭房屋於111年1月間即有滲漏水之情事。　㈡被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆為專業房仲，且被告陳韋帆受原告委託，並收取高額佣金，即應就從事之業務善盡預見危險及調查義務，對於系爭房屋有無通常觀念上之重要瑕疵即如漏水等加以瞭解，渠等疏未查證，例如事前訪查、瞭解屋況，翻開裝潢夾層查看、多加注意詢問賣方、系爭房屋之租客及樓下鄰居有無漏水情形，僅依汪維綱單方說明，即向原告為不實之報告，被告游慶栓即被告住瑩公司負責人兼店長，亦逕於不動產委託銷售標的現況說明書蓋章，並未善盡善良管理人之居間義務，已有過失，違反不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，依法不得向原告請求給付仲介費，爰請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介費70,000元。　㈢被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓因前述重大過失，未發現以其等職能即可輕易得知之漏水瑕疵，亦未盡其職責，督促汪維綱注意交屋日期，致原告受有遲延交屋違約金6, 600元、租金損失97,000元、系爭房屋修繕費用556,306元、交易價值減損233,539元、仲介房屋費70,000元等損害，共計963,445元（計算式：6,600元＋97,000元＋556,306元＋233, 539元＋70,000元＝963,445元），業經原告對汪維綱提起另案修復漏水等事件訴訟，經本院以112年度訴字第808號判決准許，爰依消費者保護法（下稱消保法）第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓應連帶給付3倍之懲罰性違約金2,890,3 35元（計算式：963,445元×3＝2,890,335元）。　㈣並聲明：⒈被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓應連帶返還原告70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元，及其中2,579,535 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另310,800元，自民事陳報暨追加請求訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告林育賢已於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況並無漏水之情事，並依不動產委託銷售標的現況說明書逐一詢問，經汪維綱確認後，於不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，與系爭房屋之屋況相符。又原告於111年3月27日與汪維綱於被告住瑩公司面談，汪維綱已告知系爭房屋相關租賃及之前整修過程，並於同年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約時，於特別條款註記：兩造合意交屋後半年內買方發現原屋況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。被告林育賢、陳韋帆於111年5月29日上午會同原告驗屋系爭房屋D室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同日中午驗屋系爭房屋A、B室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同年6月18日上午，原告請水電師傅再次驗屋系爭房屋A室，僅更新水龍頭及電燈開關，同年6月20日驗屋，亦無滲漏水問題，並於同日下午會同汪維綱完成交屋，汪維綱並將之前修繕廠商之保固書交付原告。原告主張於111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知而知悉系爭房屋有滲漏水之情事，距離系爭房屋交屋日已超過3個月，應由賣方負瑕疵擔保之修繕責任，而非由被告等負擔修繕及賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告經被告住瑩公司之仲介，於111年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約，向汪維綱買受坐落臺中市○區○○○段000○000○00 0○000地號土地及系爭房屋，買賣總價款為6,600,000元；汪維綱係於同年6月20日將系爭房屋點交予原告。　㈡被告住瑩公司有向原告收取仲介服務費70,000元。　　　四、得心證之理由：　㈠原告前於112年間，對汪維綱提起修復漏水等事件訴訟，經本院以另案112年度訴字第808號受理在案，該案依原告聲請囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結果略以：「一、臺中市○區○○街0巷00號5樓建物，冷氣管線排水並無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴室地板有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水管所致；5樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元，工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月20日交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語；鑑定結論與建議則認為：「鑑定標的物5樓浴室地版、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水 (修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費，自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，業經本院調閱另案112年度訴字第808號修復漏水等事件卷宗核閱屬實，並有前揭函文及鑑定報告書在卷可稽（見另案卷一第339頁及證物袋、本院卷第55至57頁）。是系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有5樓A、B、C、D房浴室地板防水不良、房屋頂板因屋頂防水膜失效，及西北側外牆因地震等因素導致些微裂縫致使雨水滲入之漏水情形；及C房、D房浴室確有管線堵塞之情形，惟無法判定係於111年6月20日交屋前或後所發生等情，應堪認定。　㈡原告請求被告住瑩公司等應連帶返還仲介服務費70,000元，並無理由：　⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不動產經紀業管理條例第23條第1、2項、第24條第1項、第24 條之2分別定有明文。　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，交易當事人委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向交易當事人收取仲介費用，就其所從事之業務，應善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而為相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟上開所謂查證義務自以相當合理之範圍為其限度，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第 1723號判決意旨參照）。是原告就其主張被告等就系爭房屋有無漏水之情事，未善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務乙節，自應負舉證責任。　⒊查系爭房屋浴室地板、頂板、西北側外牆於111年6月20日前，已存在漏水情形乙節，業經認定如前。而被告林育賢固於另案審理時，以證人身分具結證稱：不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，係由其勾選「否」，其向汪維綱詢問有無漏水情形，其當時並無實際調查等語（見另案卷三第133頁）。然原告與被告住瑩公司間存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，依原告主張系爭房屋天花板壁癌、滲漏水痕跡係存在於天花板裝潢夾層內（見本院卷第 190頁)，且系爭房屋於111年6月20日交屋，其曾於交屋前至系爭房屋驗屋，於111年10月7日經系爭房屋樓下屋主告知，始知系爭房屋有漏水情事觀之，可知系爭房屋之浴室地板、頂板及西北側外牆，或滲漏水至系爭房屋樓下之漏水情形，並非一般人得以肉眼或個人感受所得知悉，足認被告林育賢抗辯其於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況時，並未發現有滲漏水之情事乙節，應堪信實。又房屋仲介業雖以提供房屋買賣之居間服務為其專業，但未具土木或水電之相關專業，對於建物是否存有漏水瑕疵之察覺能力與常人無異，是系爭房屋是否存在前揭滲漏水之瑕疵或異狀，自非被告林育賢得自對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉。依證人張峻銘即D房承租人另案審理時證稱：我從110年10月4日向汪維綱承租系爭房屋D房，於111年2月間左右，發現D房間「天花板滲漏水」，我有通知當時之房東汪維綱，汪維綱有請工人處理，處理完之後，我沒有發現天花板有何異樣，天花板是木板材質，沒有什麼損害情形，111年5月29日原告有到我房間看一看，我有跟原告說屋頂之前有漏水情形，當時原告沒有發現什麼異狀，這時候屋頂漏水已經處理好了；發現「天花板滲漏水」後，大約111年3、4月左右，有發現浴室地板排水較慢，但這時候房東已經換成原告了，還沒有發生大問題，所以我沒有通知汪維綱，後來發生浴室地板的水無法排掉，水淹水到房間裡面，我有通知前、後任房東即原告、汪維綱處理等語（見另案卷三第134至138頁、本院卷第 256至260頁），足認系爭房屋天花板漏水情形，業經汪維綱雇工修繕，證人張峻銘於系爭房屋出售予原告之前，未再向汪維綱反應天花板有何漏水情事，其後證人張峻銘於系爭房屋交屋前，曾於111年5月29日告知原告關於系爭房屋屋頂漏水一事，原告查看後，亦未發現異狀，及證人張峻銘雖有發現系爭房屋D房之浴室排水不良，淹入房間內之情形，然其亦未告知汪維綱，則依交易上一般觀念，依系爭房屋當時目視觀察尚無任何跡象得以推認或預見有滲漏水之情形，由被告林育賢以詢問出賣人即汪維綱之方式調查系爭房屋，依汪維綱告知無漏水情形，於不動產委託銷售標的現況說明書第 35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，由汪維綱簽名確認，並依該現況說明書對原告進行屋況說明，即難認其有何未依民法第567條第2項規定未善盡據實報告及調查義務之情。是以系爭房屋於標的物現況說明書填寫時、交屋時既無可推認或預見滲漏水之情形，被告住瑩公司應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而無違反善良管理人注意義務之過失。原告以系爭房屋交屋過後發現有滲漏水情事，主張被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆等應負有當面詢問系爭房屋租客或其他鄰居，或以破壞性之方式翻看裝潢夾層之調查義務，洵非可採。　⒋原告雖另主張依被告林育賢等人於交屋後所交付之抓漏工程合約書（見本院卷第147頁），可知系爭房屋前因滲水至4樓天花板進行修繕，被告林育賢等人等早已取得該抓漏工程合約書，應知系爭房屋曾發生滲漏水至樓下之情事，應向系爭房屋樓下屋主查證是否修繕完成，然系爭房屋漏水至4樓房屋，非系爭房屋內可見之瑕疵，原告亦未舉證證明被告林育賢等人於111年4月9日簽訂系爭買賣契約前，已取得上開抓漏工程合約書，對於系爭房屋曾有滲漏水至樓下之情事，事前業已知情而有所認識，是原告空言指摘被告林育賢等人明知系爭房屋曾經修繕之事實，又未盡向樓下屋主查證之責等語，顯不可採。是依原告所舉證據，無從證明被告住瑩公司有何故意或過失違反不動產經紀業管理條例第22、23條或民法第535條、第567條之規定，未盡居間人之善良管理人責任之情事，則其請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓　　連帶返還仲介服務費70,000元本息，即屬無據。　　㈢原告依消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓連帶給付3倍之懲罰性賠償金2,890,335元，並無理由：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經由被告住瑩公司居間買受系爭房屋，並非為達成生活目的而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第 2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為，自無消費者保護法之適用，且被告住瑩公司係不動產之居間仲介，縱有違反委任義務，其所提供之給付義務並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，參照前開說明，無消保法第7條之適用，原告主張被告等應對原告負消保法規定之企業經營者責任，為此依消保法第51條規定，請求被告等給付懲罰賠償金2,890,335元云云，並無理由。　⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，然此性質應屬因不動產經紀業因執行仲介或代銷業務，因債務不履行對交易當事人所生損害之賠償，並非懲罰性賠償金，原告據此請求被告等連帶給付懲罰性賠償金2,890,335元云云，亦屬無據。五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介服務費70,000元及本息；及依消保法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓連帶懲罰性違約金2,890,335元及本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。六、原告雖聲請傳喚證人雷青梅到庭，以證明被告並未向其查證汪維綱宣稱已經修復系爭房屋漏水之情況，惟被告林育賢等對於其等並未向雷青梅確認系爭房屋是否有滲漏水之情事，並無爭執，故認原告前開聲請核無調查必要，附此敘明。　七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　 1　　月　　9　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　　1　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2025-01-09

TCDV-113-訴-2024-20250109-1

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臺灣新北地方法院

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臺灣新北地方法院民事裁定 113年度消債更字第488號聲請人張育睿上列當事人因消費者債務清理事件聲請更生，本院裁定如下：　　主　文聲請人張育睿自中華民國114年1月9日下午5時起開始更生程序。命司法事務官進行本件更生程序。　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生程序，清理其債務；債務人無擔保或無優先權之債務總額未逾新臺幣（下同）1,200萬元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生；債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第3條、第42條第1項、第151條第1 項分別定有明文。依消債條例之立法目的，乃在於使陷於經濟上困境之消費者，得分別情形利用更生或清算程序清理債務，藉以妥適調整債務人與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人之公平受償，並謀求消費者經濟生活之更生機會，從而健全社會經濟發展（消債條例第1條參照）。準此，債務人若有不能清償債務或有不能清償債務之虞，且客觀上並無濫用更生或清算程序之情事，自應使其藉由消費者債務清理條例所定程序以清理債務。次按法院開始更生程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序，必要時得選任律師、會計師或其他適當之自然人或法人一人為監督人或管理人，消債條例第45條第1項、第16條第1項亦有明定。二、本件聲請意旨略以：聲請人曾多次向多位債權人借款，這些資金主要用於投資市場。然而，因新冠疫情爆發，全球經濟受到嚴重衝擊，股市隨之大幅下挫，導致投資計劃大幅失利，由於預期之外的投資虧損，使得原本計畫的還款無法如期進行，故又向他債權人及商業銀行借款償還前債務，當時因於疫情期間，使得收入大幅減少，債務因此累積至難以清償的程度，最終陷入財務危機，無力償還各項債務。而聲請人目前每月平均收入約41,105元，扣除每月必要生活費用18,5 99元，有不能清償債務或有不能清償之虞之情事，為此，爰依法聲請更生等語。三、經查：　㈠聲請人主張為一般消費者，並未從事營業，現積欠無擔保或無優先權之債務總額未逾1,200萬元，前於民國113年4月9日向本院聲請債務清理之前置調解，然因聲請人及最大債權銀行玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）未到庭調解，致調解不成立，聲請人復於113年7月29日向本院聲請更生等情，業經本院依職權核閱本院113年度司消債調字第362號卷（下稱調解卷）無訛。是以聲請人所為本件更生聲請可否准許，應審究聲請人現況是否有「不能清償債務或有不能清償之虞」之情事而定。　㈡經查，聲請人主張其目前任職於三保工程行，每月平均收入約約為41,105元（見本院卷一第193頁），業據聲請人提出1 10年度至112年度綜合所得稅各類所得資料清單、勞保異動查詢、台新銀行帳戶交易明細影等件附卷可參（見本院卷一第71頁至第73頁、第205頁、第209頁、第257頁至第286頁），堪信為真實。本院即以41,105元作為計算聲請人目前償債能力之依據。　㈢按消債條例之立法目的係為使不幸陷入經濟困境之人得以清理債務、重建生活，並在清理債務過程中能適度保有符合人性尊嚴之最低基本生活所需，而非維持債務人過去慣常之寬裕生活型態，否則非僅有悖於消債條例之意旨，更係將債務人因個人浪費或財務管理失控之風險不當轉嫁予金融機構負擔，顯非公允。故為妥適調整債務人與債權人及其他利害關係人間之權利義務關係，保障債權人獲得公平受償，並謀求消費者經濟生活之重建復甦機會，法院對於債務人每月必要生活費用之數額，應得參酌消債條例第64條之2第1項關於同條例第64條第2項第4款所稱必要生活費用之認定標準定之，尚屬允洽。而參酌新北市113年度之最低生活費每月16,400 元之1.2倍計算即為19,680元，是聲請人所陳其每月之必要生活費用為18,599元（見本院卷一第197頁），尚低於最低生活費19,680元，自為可採。　㈣綜上，聲請人其名下除國泰世華銀行存款192元、富邦人壽安泰富貴終身壽險保單解約金1,237元、第一金人壽美滿安家定期保險甲型保單解約金79,840元外，無其他財產，此有聲請人提出之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、證券存摺登摺資料、中華民國人壽保險商業同業公會保險業通報作業資訊系統資料查詢結果表、第一銀行存摺明細、台新銀行帳戶交易明細、台北富邦銀行各類存款歷史對帳單、國泰世華銀行帳戶交易明細、投資人開立帳戶明細表、投資人有價證券餘額表、投資人短期票券餘額表、投資人有價證券異動明細表、投資人短期票券異動明細表、房屋買賣證明、新光人壽等件附卷可參（見本院卷一第207頁、第293頁至第528頁，本院卷二第75頁至第109頁），是本院認定聲請人名下資產數額約為81,269元（計算式：192元+1,237元+79,840元=81,26 9元）。而據最大債權機構玉山銀行陳報各銀行債權總對外債權金額為982,516元(見調解卷)，另據聲請人陳報，債權人秦譽瑋、柯智郢、江俊聰、吳瑞安、簡志成、陳雅彬對於聲請人分別有75萬元、110萬元、70萬元、300萬元、270萬元、55萬元之債權(見本院卷一第27頁至第37頁)，是聲請人現積欠之債務總額為9,782,516元(計算式：982,516元+75萬元+110萬元+70萬元+300萬元+270萬元+55萬元=9,782,516元 )。然以聲請人現債務總額扣除其名下資產數額，仍餘9,701 ,247元之債務(計算式：9,782,516元-81,269元=9,701,247 元)，而聲請人現每月可得支配金額為41,105元（見本院卷一第93頁），扣除每月必要生活費用18,599元（見本院卷一第197頁），每月仍有22,506元之餘額（計算式：41,105-18 ,599=22,506）。又聲請人為64年生，現年將近50歲，有聲請人戶籍謄本在卷可考（見本院卷一第69頁），距離法定退休年齡65歲尚有約15年，若以每月所餘按月攤還結果，需約 36年（計算式：9,701,247元÷22,506元÷12月≒36年）始可將上列債務清償完畢。是本院審酌債務人現在之財產、勞力、信用，堪認其客觀上處於因欠缺清償能力而不足以清償債務之經濟狀態，經核符合消債條例第3條所規定「債務人不能清償債務或有不能清償之虞」之情形。四、綜上所述，本件聲請人為消費者，未從事營業活動，其已達不能清償債務或有不能清償之虞之程度，其中無擔保或無優先權之債務未逾1,200萬元，且未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，又查無消費者債務清理條例第6條第3項、第8 條或第46條各款所定駁回更生聲請之事由存在，則聲請人聲請更生，係屬有據。本件聲請人更生既經准許，並依上開規定命司法事務官進行本件更生程序，爰裁定如主文。五、至於聲請人於更生程序開始後，應另提出足以為債權人會議可決或經法院認為公允之更生方案以供採擇，俾免更生程序進行至依消債條例第61條規定應行清算之程度。而司法事務官於進行本件更生程序、協助債務人提出更生方案時，應依債務人之薪資變化、社會常情及現實環境衡量債務人之償債能力，並酌留其生活上應變所需費用，進而協助債務人擬定允當之更生方案，始符消債條例重建債務人經濟生活之立法目的，附此敘明。六、依消債條例第11條第1項、第45條第1項、第16條第1項，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 9　　日　　　　　　　民事第七庭　　法　官　謝宜雯　　　　　　上為正本係照原本作成。本件不得抗告。本裁定已於114年1月9日下午5時公告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　 9 　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳俞瑄

2025-01-09

PCDV-113-消債更-488-20250109-2

重訴

臺灣臺北地方法院

返還定金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第331號原告康正旅館股份有限公司法定代理人陳保成訴訟代理人鄭瑞崙律師李幸倫律師被告明台產物保險股份有限公司法定代理人松延洋介（YOSUKE MATSUNOBU）訴訟代理人林諼律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：「㈠被告應返還原告如起訴狀附表二所示之支票。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,300萬元及法定遲延利息。」（見本院卷第11頁），嗣於民國113年9月5日當庭撤回第一項聲明（見本院卷第297至298頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告主張： (一)被告於112年8月1日與訴外人信義全球資產管理股份有限公司（下稱信義全球公司）簽定信義全球買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託書），約定被告將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），以2億3,000萬元之售價委託信義全球公司居間銷售。嗣訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）東寧店將系爭房地出售之訊息告知原告，並詢問原告之購買意願，原告經評估後有意願直接以被告之定價2 億3,000萬元承買系爭房地，遂於112年10月3日與信義房屋公司簽訂「信義房屋買賣斡旋/要約契約」（下稱系爭斡旋要約契約），依被告定價2億3,000萬元購買系爭房地，並配合被告之要求，在系爭斡旋要約契約勾選付款方式按簽約10 ％、用印10％、完稅10％、交屋70％之方式辦理，產權移轉手續依被告指定之訴外人信義地政士聯合事務所辦理，並依照被告要求開立面額為系爭房地總價一成即2,300萬元、票據受款人為被告之斡旋金支票（下稱系爭支票），交付信義全球公司收受作為斡旋金。信義全球公司則於112年10月4日，將爭斡旋契約正本及系爭支票攜往被告公司交付被告，茲因被告已承諾出售系爭房地，故由被告之財務部王襄理簽收系爭支票並存入金庫，依據系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，斡旋金於此時轉為定金；王襄理並要求本件買賣契約應該在臺北簽訂書面契約、辦理信託暨履約保證手續，並表示被告希望系爭房地售後能回租半年，信義全球公司當日將被告上開訴求轉告原告，原告均應允同意，完全配合被告所有要求。惟因王襄理表示未保管被告公司大小章，無法即時在系爭斡旋契約上用印，需要再經過被告内部申請用印程序後才能交付，故信義全球公司未能當場即時取回經被告用印之系爭斡旋要約契約。被告又於翌日即112年10月5日要求原告提供資料以進行KYC調查（即客戶身分盡職調查，以確認客戶真實性、誠信及是否符合相關合規性），原告同年月6 日提供相關資料，被告旋於同日回覆原告已經通過KYC調查，顯見被告確實有承諾出售系爭房地予原告之意思。 (二)兩造不僅就買賣契約成立必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思表示一致，並就付款期限、方式、辦理信託暨履約保證手續之撥款機制、點交期限（售後半年）、產權移轉手續、簽約地點等細節事項均已達成合意，原告又已依照被告要求而交付買賣標的總價金一成之斡旋金支票由被告簽收並存入金庫，表示賣方已受領買方之定金，縱使被告尚未在系爭斡旋要約契約賣方欄位簽名，亦不影響其已收受定金之事實。被告雖辯稱系爭支票為議價保證金，收受議價擔保用支票僅為該買方得進入被告公司議價程序之擔保，被告公司最終是否訂定買賣契約，待被告公司評估後通知云云，然此業經信義全球公司以112年11月10日函文予以駁斥。且參酌最高法院77年度台上字第767號民事判決意旨，原告交付系爭支票予被告之目的既係為確保購買系爭房地，則縱使被告使用之名稱為議價保證金，仍不影響其實際為定金之本質。況且，系爭房地之交易，始終為一般定價買賣，並非競價買賣，原告與信義房屋公司簽署之系爭斡旋要約契約、原告開立之系爭支票，無論名義或實質均非「要約契約」或「議價保證金」，被告辯稱系爭支票僅為原告得進入議價程序之擔保，並無所據。 (三)兩造於112年10月4日就系爭房地買賣契約內容達成合致而成立買賣契約，被告即應履行出賣人之義務，配合辦理後續所有權移轉登記及點交程序。不料，被告竟事後反悔，於112 年10月23日通知原告再加價及議價。然依一般不動產交易實務，於買方的出價價格低於賣方的定價時才需要議價，若買方的出價價格與賣方的定價相同，即無需再議。原告於112 年10月25日委託律師發函催告被告於5日内履行買賣契約，被告於112年10月26日收受後拒絕履約，於112年10月31日逕通知原告所出價格未高於其他買方出價，故原告並未成交。原告事後查證被告於112年12月間將系爭房地出售予訴外人功學社音樂中心股份有限公司。準此，應認被告已屬違約，且有違誠信原則，符合爭斡旋契約第四條第(十)點所定「如因可歸責賣方之事由不履行簽署買賣契約書之義務時，賣方應加倍返還定金，作為違約賠償」之違約情節。為此，爰依民法第249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十) 點之約定，請求被告加倍返還定金2,300萬元作為違約賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)被告於112年8月1日與信義全球公司簽訂系爭委託書，由被告委託信義全球公司為被告所有之系爭房地居間仲介銷售，由訴外人即信義全球公司專案經理許正諺、林佶廷承辦此案，被告同時亦委託數家不動產仲介公司協助銷售系爭房地。同日被告與信義全球公司並簽訂「信義全球買賣仲介一般委託書增補協議書」（下稱系爭協議書），約定刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方同意受其拘束」，及第捌條第七項後段「除另有約定外，甲方同意於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約之義務，並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約貨買賣要約書內容辦理」之約定，即明確表示後續買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束。 (二)嗣原告透過信義全球公司於112年10月4日至被告公司遞交系爭斡旋要約契約及系爭支票，系爭斡旋要約契約之名稱為「信義房屋買賣斡旋/要約契約」，性質為要約契約，作為原告提出議價金額之書面，系爭支票則為議價保證金支票，被告之經辦人員簽名以示收取原告之議價書面及議價保證金支票，並告知於完成被告公司内部核決程序後，會再通知最終審核結果。嗣被告於112年10月16日以信件告知信義全球公司，表明將於112年10月27日17時以後通知是否與原告簽訂買賣契約；另於112年10月23日再通知信義全球公司，得於1 12年10月27日17時前再次提供二次加價之要約書及仲介服務費用確認報價。信義全球公司於112年10月27日回覆表示仲介服務費用將由議價金額之4％即920萬元降為600萬元，以爭取合作機會。信義全球公司專案經理許正諺並於112年10月3 0日以通訊軟體LINE詢問訴外人即被告員工翁建明：「Jerry 哥，等開獎時您會再群組宣布是嗎？」等語，可知原告對於被告處分系爭房地之程序知之甚詳，被告並未於原告遞交系爭斡旋要約契約時承諾原告提出之買賣條件，亦未曾簽署系爭斡旋要約契約，兩造間並未因原告於112年10月4日透過信義全球公司遞交斡旋要約契約而成立買賣契約。 (三)詎料，被告於112年10月25日竟接獲原告委託律師來函，表示系爭房地之買賣契約已成立，被告應履行買賣契約等語，被告於112年11月7日回函向原告澄清被告出售系爭房地之程序，原告收悉被告函文後，未再予回復。惟信義全球公司於收悉前開被告函文副本後，另於112年11月10日函覆被告稱：於被告通知原告KYC通過後，被告仍要求對買方出價及洽案過程提出報告（為提高佣金而補充說明仲介過程及提供之服務），可知信義全球公司及原告對於即使原告通過KYC，被告仍有審核及議價機制之事，知之甚詳。系爭斡旋要約契約之標題包含「要約」，原告雖以系爭斡旋要約契約提出要約，但被告自始未在系爭斡旋要約契約書上用印簽回表示承諾，自不受系爭斡旋要約契約之要約拘束，系爭支票之議價保證金亦當然不會轉為定金支票，兩造間就系爭房地自始至終均未成立買賣契約。 (四)按一般不動產交易習慣，系爭委託書第2條所載金額，僅為不動產所有人委託房屋仲介銷售之金額，再按系爭協議書第 1條第5項之約定，被告與信義全球公司已協議刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方同意受其拘束」之約定，可知被告於委託信義全球房屋銷售系爭房地時，已明白表示委託銷售價格僅為參考價格，系爭房地之買賣雙方將再行議價及商議買賣之重要條件，系爭房地之買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束。再者，斡旋金係指不動產買方所欲承購之買賣條件未達賣方委賣之條件時，買方為表示其購買之誠意，乃交付一定金額之金錢與不動產仲介或賣方，與議價保證金同意。被告就系爭房地出售案要求有承購意向之買家應於指定期間内提出承購意向書及承購價金額10％之斡旋金支票交付予被告，是原告提出之系爭支票金額，係應被告要求而提出承購價金額之10％，該斡旋金並不會因其為買方提出承購價金額之10％，而變更性質為定金。被告既未曾於系爭斡旋要約契約用印，自不受系爭斡旋要約契約之要約拘束，系爭支票亦不會轉為定金。 (五)系爭房地交易金額達新臺幣2億3,000萬元，並涉及系爭房地既存租約、點交、回租不動產所有權移轉、抵押權設定定登記、付款方式等事宜，非僅就買賣標的物及價金為要約、承諾意思表示後契約即成立。依原告所稱，原告僅有依被告委託信義全球公司銷售之金額提出系爭斡旋要約契約及承購金額10％之系爭支票予被告，兩造間並未進一步針對系爭房地之既存租約處理、各期價金付款方法及相關條件（如簽約款、備件款、完稅款、尾款）及不動產交付日期、規費稅捐負擔、抵押權設定負擔、是否點交、回租等買賣交易重要事項或非必要之點進行議定，系爭房地之買賣契約顯未成立。原告所提不動產交易模式，衡與一般不動產買賣交易慣行有違，難認兩造已達成系爭房地買賣契約之合意。且被告一再通知原告其非通過評選之交易對象並請其取回系爭支票，顯係不願接受系爭斡旋要約契約之拘束，尚難僅以原告依被告委託銷售金額出價，即認為系爭房地之買賣契約即為成立等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院113年12月5日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整並簡化文字用語） (一)被告與信義全球公司於112年8月1日簽定系爭委託書、系爭協議書。系爭協議書約定刪除系爭委託書第8條第4項及第7 項後段之約定。 (二)原告於112年10月3日與信義房屋公司簽訂系爭斡旋要約契約，並開立以被告為受款人之系爭支票一紙，交付訴外人即信義房屋公司的簡義峰。 (三)信義全球公司中區商仲部的許正諺、林佶廷於112年10月4日攜帶系爭斡旋要約契約與系爭支票至被告公司，由訴外人即被告財務部襄理王宛婷收取系爭支票並存入金庫，惟被告並未於系爭斡旋要約契約上用印。 (四)被告於112年10月31日以電子郵件告知信義全球公司中區商仲部的許正諺、林佶廷評選結果，原告未與被告成交，並通知取回系爭支票。四、本院之判斷： (一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項固有明文。惟契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。另給付之訴，須在私法上對被告有給付請求權，被告有給付之義務者始得為之；請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決先例意旨參照）。 (二)經查，原告固以其已依被告之要求，在系爭斡旋要約契約勾選付款方式按簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％之方式辦理，產權移轉手續依被告指定之訴外人信義地政士聯合事務所辦理，並開立系爭支票為斡旋金，由信義全球公司於112年10月4日將爭斡旋契約正本及系爭支票交付被告，經被告之財務部王襄理簽收系爭支票並存入金庫等節，主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思一致，買賣契約即已成立，且依據系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，系爭支票斡旋金已轉為定金等語。然查，參照系爭斡旋要約契約第四條第(八)項所載：「賣方是否已同意出售並簽名，係以白色聯為憑據」（見本院卷第62頁），而被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第396頁），自不發生被告已同意出售系爭房地予原告之意思。證人即信義全球公司業務專員許正諺於本院審理中亦證述：斡旋契約是一式三份，如果賣方有在上面簽名同意出售，賣方會留有一份白色聯作為依據；賣方應在契約下方賣方要勾選同意「賣方同意..... 出售」並且簽名加上日期以表示同意出售；如賣方收取斡旋契約後，未在該處簽名或勾選，不會發生任何效力；也不會因為約定斡旋金由賣方收受，而轉為定金等語（見本院卷第276至279頁）。原告雖主張此係因被告財務部王襄理表示未保管被告公司大小章，無法即時在系爭斡旋契約上用印，需要再經過被告内部申請用印程序後才能交付用印之系爭斡旋要約契約，然此經證人即112年10月4日收受系爭斡旋要約契約與系爭支票之被告襄理王宛婷於本院審理中予以否認，並證述：我沒有在系爭斡旋要約契約上簽名同意出售，或以口頭或任何方式表示出售；我的職位並無權限決定是否同意出售，按照公司的分層負責表，此部分應該是董事長的權限；我有回復因為公司現在尚未確定要賣給誰，所以我無法蓋章，只能收受支票正本，存放在公司的金庫，這張支票我們不會兌現；我沒有應允要在斡旋書上用印，我只有說如果公司要賣，會在斡旋書上用印；被告收下系爭斡旋要約契約與系爭支票，表示買方有拿出誠意要購買物件，被告只是收下對方的意向，並未同意出售等語明確（見本院卷第266至270頁）。而證人即當日前往被告公司遞交系爭斡旋要約契約及系爭支票之信義全球公司業務專員許正諺於本院審理中亦證稱：112年10月4日將系爭斡旋要約契約交給證人王宛婷收受後，表示後續她要往上級送流程，要我們靜待後續，並且還要做KYC調查。當時證人王宛婷並沒有表示同意出售，她說這是要經高層同意的等語（見本院卷第279頁）。同日與證人許正諺一同前往被告公司之證人即信義全球公司專案襄理林佶廷於本院審理中亦證稱：證人王宛婷收受後表示後會對買方做KYC，並且做憑證有收受斡旋支票，會將支票收進保險箱，會再上報高層。因為賣方是法人公司，無法由證人王宛婷做同意的動作，必須上報高層，才可以做出是否出售的決定等語（見本院卷第288至289頁）。上開證人均已證稱證人王宛婷並無代表被告同意出售系爭房地之權限，亦無於112年10月4日收受信義全球公司交付系爭斡旋要約契約與系爭支票時，當場向證人許正諺、林佶廷表示被告允諾出售系爭房地予原告之意思表示。且參信義全球公司於112年10月27日向被告提出之「信義全球買賣委託書內容更改/更新契約附表」補充備註事項記載：「買方成交金額新臺幣貳億參仟萬元證，則交付信義全球資產管理（股）公司（即信義全球公司）仲介服務費陸佰萬元正（含稅）」等語（見本院卷第133頁），可見信義全球公司於被告112年10月23日寄發電子郵件通知可再次提出二次加價的意向書及仲介服務報價單後，曾欲透過調降服務費用之方式，以爭取與被告議約合作之機會；證人許正諺並於112年10月30日以通訊軟體LINE詢問被告副理翁建明：「Jerry哥，等開獎時您會再群組宣布是嗎？」等語（見本院卷第135頁），此均可徵被告於112年10月4日確未承諾或應允出售系爭房地予原告，尚待被告公司內部進行相關流程後方會通知最終簽約之對象。則被告既未在系爭斡旋要約契約上簽名表示同意出售系爭房地予原告，亦無以其他任何方式向信義全球公司或原告表示允諾出售系爭房地予原告，自無從認為兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思一致而成立買賣契約，遑論原告所交付之系爭支票斡旋金將依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金。 (三)原告雖一再以其斡旋出價已達被告之開價，主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，並爭執被告要求「二次加價」有違誠信等語。然查，被告自始至終並未以任何書面或口頭方式允諾同意將系爭房地出售予原告乙節，業經本院認定如前。原告所主張兩造就買賣價金達成意思表示一致，毋寧係以其斡旋出價已達被告開價為論據，然原告所主張之「被告開價 2億3,000萬元」，係記載於被告與信義全球公司間之系爭委託書第貳條「甲方（即被告）願出售之土地及建築改良物之總價格為新臺幣貳億參仟萬元整。」（見本院卷第359條）。而系爭委託書之當事人為被告與信義全球公司，原告並不在系爭委託書當事人之列，系爭委託書所記載之委賣價格，效力自不及於非契約當事人之第三人即原告；被告依據系爭委託書僅對契約相對人信義全球公司負有契約義務，身為第三人之原告尚無從以被告與信義全球公司間之系爭委託書逕向被告為任何主張。遑論證人王宛婷已於本院審理中證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」為參考售價，指開價的意思，公司不動產若有出售需要，會請鑑定供進行進鑑價，董事會審議通過授權底價，才會進行仲介委託約；被告沒有與信義全球公司約定如有買方出價達2億3,0 00萬元即出售等語（見本院卷第265頁）。證人即被告副理翁建明亦於本院審理中證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」僅為參考售價，不是最後的成交價格；被告不會跟仲介約定如買方出價達2億3,000萬元即予出售；本案是以類似拍賣的程序，以價高者得成立買賣契約；我們在自辦的銷售會說明會上，會向仲介進行說明，經仲介同意後，才會跟我們簽署委託銷售契約；我們會提供參考售價及預計銷售的方式，如果買方有意願，要提出意向書，我們公司會收取承購價10%的議價保證金，同時我們也會告知仲介，我們在訂出最後銷售期間後，同時必須經過我們公司KY C審閱，才會進入最後的議約階段等語（見本院卷第271至27 4頁）。證人許正諺亦證述：系爭委託書第一頁「甲方願出售價格2億3,000萬元」僅一般交易習慣上稱為廣告行銷價格；不清楚有無拘束買賣雙方合約之效力；不清楚有無約定買方出價達2億3,000萬元即予出售等語（見本院卷第277頁）。證人林佶廷亦證述：這是委託價格，就是讓仲介公司可以做廣告行銷的價格；至於賣方是否應該以此價格出售給買方，我無從判斷等語（見本院卷第287頁），上開證人均已明確證述系爭委託書上之價格僅係供仲介作為廣告行銷、參考之用，互核與被告所提出信義全球公司製作之銷售會說明簡報檔案上所載「參考總價」等語相符（見本院卷第368頁），堪以採認。被告與全球信義公司間既未以系爭委託書約定被告有以此價格出售系爭房地給買方之義務，遑論並非系爭委託書當事人之原告可以逕憑系爭委託書，主張其所提出之斡旋出價已與被告在系爭委託書上所載開價間達成意思表示之合致，並以此主張被告應對原告負擔任何簽約或履約之義務。原告提出之斡旋價格縱恰好符合被告在系爭委託書所載之開價金額，然於被告表示同意原告之斡旋出價以前，尚不能逕認兩造間就系爭房地買賣契約之「價金」必要之點已達成意思表示之合致，被告對原告亦不負有任何簽約或履約之義務。而被告嗣後於112年10月23日以電子郵件通知信義全球公司或原告可以再次提交二次加價之承購斡旋意向書及仲介服務費用確認報價，並告知最終買方將為出價金額扣除仲介服務費後收取最高價，並經被告內部KYC審閱通過者，亦無違誠信原則之可言，原告上開之主張，核無理由。 (四)原告又以其已依被告之要求交付買賣標的總價金一成之系爭支票，經被告簽收並存入金庫，主張被告已受領其交付之定金，縱使被告尚未在系爭斡旋要約契約賣方欄位簽名，亦不影響其已收受定金之事實等語。然查，依據證人即信義全球公司主管陳光裕於本院審理中所證稱：（原告訴訟代理人問：依照一般仲介實務經驗，如果賣方收受買方的斡旋金，是否就轉為定金？）不是這樣，但一般如果賣方沒有同意出售的話，就不會收斡旋金。但這個要個案判斷等語（見本院卷第295頁），即可知原告上開所主張「賣方收受買方的斡旋金，即會轉為定金」乙節，並非一般交易通念，仍有待個案判斷。而本件被告所要求買方提供之斡旋金條件，係由被告向信義全球公司指示或協商之條件，並非由被告直接對原告所為之要求，兩造間既無任何契約或權利義務關係，被告自不可能有何權源直接對原告為任何指示，是原告所稱「依被告要求交付系爭支票」之行為，實際上係指原告依據信義房屋公司之要求所為之行為，並非經被告指示而為，此經證人許正諺於本院審理中證述：系爭斡旋要約契約之斡旋金可以選擇以信託帳戶或賣方為受款人，本件因賣方為法人，因此我在買方出斡旋之前，有致電被告公司，由被告公司表示要以賣方為受款人等語（見本院卷第278至288頁），亦徵明確。而依據證人王宛婷於本院審中證述：被告與信義全球公司有約定收受買方出價的10％作為議價保證金；這表示買方有拿出誠意要購買物件，及買方出價的可信度；只是收下對方的意向，並未同意出售；依據過去的經驗，都是收取支票正本，而且都有告知，如果並非該買家購買成功，會將支票退回。過往曾經有仲介偽裝買方出價，製作假的支票影本，所以為了證實買方的誠意及可信度，後來都只收正本等語（見本院卷第264至270頁）。證人翁建明於本院審理中證述：有與各家仲介說明與約定斡旋金金額要收受買方出價的10％，這是依據公司既往的銷售經驗；我們在銷售說明會上，會跟仲介說明，提供參考售價及預計銷售的方式，如果買方有意願，要提出意向書，我們公司會收取承購價10％的議價保證金，同時也會告知仲介，我們在訂出最後銷售期間後，必須經過我們公司KYC審閱，才會進入最後的議約階段等語（見本院卷第272至274頁），上開證人均明確證稱被告係與信義全球公司約定，於收受買方承購意願時將收取出價10％之金額作為議價保證金，然此並非表示同意出售或收取定金，仍要經過相關的程序才會進入最後的議約階段。且參照被告與信義全球公司所簽訂之系爭委託書第拾參條第八項約定：「雙方另行合意針對原委託書部分內容予以補充及修訂，爰簽訂一般委託書增補協議書」（見本院卷第362頁），雙方並於系爭協議書約定刪除系爭委託書第捌條第四項「本委託書有關之銷售條件，於將來買賣契約成立時，除另有約定外，甲方（即被告）同意受其拘束」之約定，及刪除第捌條第七項後段「除另有約定外，甲方同意於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約之義務，並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約或買賣要約書內容辦理」之約定（僅保留前段：「甲方同意以方可為買賣雙方之代理人」）（見本院卷第365至366頁），可知被告與信義全球公司於簽約時即已有特殊約定，明確表示後續買賣契約不受系爭委託書委託銷售條件拘束，並排除被告於簽署定金契約、斡旋金契約、買賣要約書後，即負有與買方簽署買賣契約並同意買賣價金之付款方式悉依訂金契約、斡旋金契約或買賣要約書內容辦理之義務，遑論被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名用印，更無應受系爭斡旋要約契約條款拘束之餘地，原告自無由執被告並未簽名之系爭斡旋要約契約向被告主張權利，或主張依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，被告所收受之系爭支票已轉為定金。至證人許正諺於本院審理中雖有稱：於一般交易習慣，如果賣方收取買方的斡旋支票，並且在上面簽名加上日期，代表同意買方的出價；且依照一般交易流程，收受斡旋金支票，如果一般的交易對象為自然人，就會直接在斡旋契約上面簽名壓上日期等語（見本院卷第281至282頁），然而同時亦證稱：如果賣方尚未在斡旋契約上簽名，不會因為約定斡旋金由賣方收受，即轉為定金；如賣方收取斡旋契約後，未在「賣方同意.....出售」欄位簽名或勾選，不會發生任何效力；如果賣方是法人，會跟一般自然人不同，出價的條件都要往賣方公司的上層送等語（見本院卷第276至285頁），顯見證人許正諺所稱「一般交易習慣，如果賣方收取買方的斡旋支票，並且在上面簽名加上日期，代表同意買方的出價」之「一般交易習慣」，係指自然人間之交易模式，與本件賣方為被告法人之情況顯不相同，不能逕予比擬；遑論本件被告自始至終均未在系爭斡旋要約契約上簽名，與證人許正諺前開所證：如果一般的交易對象為自然人，收受斡旋金支票後就會直接在斡旋契約上面簽名壓上日期等情顯不相符，更難以證人許正諺上開證述逕推論被告收受系爭支票係有同意出售系爭房地予原告或係收受定金之意。準此，無論原告與信義房屋公司間於系爭斡旋要約契約中如何約定或定性「斡旋金」之定義與用途，被告既未在系爭斡旋要約契約上簽名用印，即不受系爭斡旋要約契約或信義房屋公司與原告間之約定拘束，被告既已與信義全球公司約明於收受買方承購意願時會收取出價10％之金額作為議價保證金，然此並非表示同意出售或收取定金，仍要經過相關的程序才會進入最後的議約階段，則被告收受系爭支票之意義，即僅止於收受買方出價之意向而已，並無依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金之餘地，或可以此推論被告已承諾出售系爭房地予原告。 (五)綜上所述，被告並未在系爭斡旋要約契約上簽名表示同意出售系爭房地予原告，亦無以其他任何方式向信義全球公司或原告表示允諾出售系爭房地予原告之意，無從認為兩造間就系爭房地買賣契約必要之點已達成意思表示合致而成立買賣契約。原告僅憑其斡旋出價已達被告在系爭委託書上之開價、原告已依被告之指示（實際上係依信義房屋公司指示）開立系爭支票，且業經被告簽收並存入金庫等節，即主張兩造間就系爭房地買賣契約必要之點即「標的物」與「價金」已達成意思一致而成立買賣契約，並主張所交付之系爭支票斡旋金將依系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定轉為定金等，於法並無依據。準此，原告主張被告違約，而依民法第 249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，請求被告加倍返還定金2,300萬元，即無理由。五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定、系爭斡旋要約契約第四條第(十)點之約定，請求被告給付2,300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第九庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳芳玉附表：編號不動產標示【地號/建號(門牌地址)】面積（㎡）權利範圍 1 臺中市○區○○段0000地號土地 307.00 全部 2 臺中市○區○○段0000地號土地 137.00 全部 3 臺中市○區○○段0000○號 (臺中市○區○○路000號） 185.00 全部 4 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號2樓） 236.62 全部 5 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號3樓） 236.62 全部 6 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號4樓） 236.62 全部 7 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號5樓） 236.62 全部 8 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號6樓） 236.62 全部 9 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號7樓） 236.62 全部 10 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號8樓） 236.62 全部 11 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號9樓） 236.62 全部 12 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號10樓） 236.62 全部 13 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號11樓） 236.62 全部 14 臺中市○區○○段0000○號(臺中市○區○○路000號12樓） 236.62 全部 15 臺中市○區○○段0000○號（共有部分） 1306.51 全部

2025-01-09

TPDV-113-重訴-331-20250109-1

簡上

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第106號上訴人郭秀美訴訟代理人陳樹村律師彭敏律師被上訴人葉楦雯葉姿卉共同訴訟代理人杜月英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年2月7 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭112年度南簡字第1260號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第二項關於命上訴人應給付被上訴人超過「自民國112年8月22日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣17,000元。」，及該部分假執行之宣告均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。　　四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人即原告方面：　㈠被上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以：　1.上訴人於民國103年間向被上訴人之母杜月英表示其有資金缺口，經上訴人與杜月英商議後約定由上訴人之女詹娉涵簽立借據，向杜月英之女即被上訴人葉楦雯借得新臺幣(下同) 300萬元，並以詹娉涵所有門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地（與系爭房屋下合稱系爭房地）設定次順位抵押權予被上訴人葉楦雯，惟其後詹娉涵未依約繳付利息，經被上訴人葉楦雯催討，再由詹娉涵簽發面額50萬元本票作為清償利息之擔保。嗣於105年、106年間，詹娉涵遭多家銀行聲請強制執行，系爭房地第一順位抵押權人渣打銀行於105年7月間聲請拍賣系爭房地，被上訴人葉楦雯恐債權無法擔保，亦向法院聲請拍賣系爭房地，經本院以106年度司拍字第281號裁定准許在案，經詹娉涵繳息後，渣打銀行已撤回拍賣。上訴人以其婆婆居住在系爭房屋，希望被上訴人葉楦雯不要拍賣系爭房地，上訴人與杜月英協議後，約定由被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書，約定買賣價金670萬元，其中370萬元係被上訴人代詹娉涵清償積欠銀行債務，其餘300萬元用以抵充詹娉涵積欠被上訴人葉楦雯300萬元借款，然系爭房地經聯邦銀行及仲介估算當時價值僅約590萬元，買賣價金差額80萬元，由詹娉涵每月繳納8,000元利息給被上訴人葉楦雯。系爭房地已於106年11月15日辦理所有權移轉登記完畢，因上訴人希望買回系爭房地，由杜月英與上訴人口頭協議，約定 3年內上訴人得以710萬元買回。　2.上訴人為免其婆婆發現系爭房地業已出賣，乃向被上訴人承租系爭房屋續住，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自106 年11月16日起至107年11月15日止，每月租金17,000元，應於每月16日前繳納，水電瓦斯費、房屋稅及地價稅均由上訴人負擔，因朋友情誼，被上訴人未收取押租保證金17,000元，其後租期屆至，上訴人仍繼續繳納租金，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃(下稱系爭不定期租約)。上訴人遲至11 2年4月間始向杜月英討論買回事宜，杜月英表示已逾買回期限，上訴人拒不接受且不承認系爭不定期租約存在，並對被上訴人及杜月英提出背信、圖利、侵占、詐欺等刑事告訴。上訴人未繳納112年4月以前積欠之租金及112年5月、6月租金，積欠租金總額已達2個月，被上訴人於112年6月16日寄發存證信函，限上訴人於函到後5日內繳清積欠租金並搬遷，系爭不定期租約於112年6月21日已合法終止，如鈞院認11 2年6月21日尚未合法終止租約，112年7月3日起訴時及112年 10月12日開庭時，被上訴人一再向上訴人表明終止租約，迄至112年11月9日開庭時，上訴人已欠繳租金達6月以上，亦可認原告已合法終止租約。爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。上訴人於系爭不定期租約終止後，迄今仍占用系爭房屋，屬無權占用，上訴人受有相當於系爭房屋租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定，請求自112年7月1日起至交還系爭房屋之日止，按每月租金17,000元給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。⑵上訴人應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,000元。　3.上訴人於112年4月30日向被上訴人主張借名登記關係，並未向被上訴人主張買回系爭房地，縱上訴人有向被上訴人提及買回，自106年11月15日買賣起迄111年11月14日，已逾5年買回期限，上訴人已無買回權存在。上訴人於一審先主張借名登記，後又主張有買回權，於二審始主張受催告時尚未欠繳房租逾2月，實屬前後矛盾。　㈡答辯聲明：1.駁回上訴。2.上訴費用由上訴人負擔。二、上訴人即被告方面：　　　　㈠上訴人於原審抗辯及於本院陳述略以：　　　1.上訴人於103年6月間委請杜月英向金主借貸300萬元，每月支付金主利息6萬元，杜月英向上訴人佯稱其位於臺南市○○ 區○○○街00巷00號房屋因此被金主設定，額外向上訴人按月收取2萬元徵審費用，截至104年6月止，計收取利息及徵審費用合計104萬元。杜月英於104年7月前以1,300萬元出售上開永華一街房屋，自此上訴人每月原支付予金主之利息6萬元及徵審費用2萬元合計8萬元，由杜月英收取，截至106年1 0月止共計27個月，扣除上訴人未繳納6個月利息及徵審費用，杜月英已收取168萬元。杜月英於106年間向上訴人催繳不成，聲請強制執行系爭房地，上訴人知悉後暫停繳納銀行貸款，銀行向法院聲請強制執行，杜月英擔心拍賣估價不高損及其權益，於106年10月間與上訴人口頭協議，約定由上訴人就未繳付利息及徵審費，簽發面額50萬元本票(杜月英表示以40萬元計即可)以為清償，另就系爭房地以買賣為登記原因移轉所有權至杜月英女兒名下，杜月英提議並指定買賣價金為590萬元，但言明系爭房地所有權人仍為上訴人，僅以租賃方式由上訴人每月繳付17,000元及差額利息8,000元( 即上訴人欠款300萬元＋銀行貸款370萬元－雙方約定買賣契約上記載成交價590萬元＝80萬元，以每月利息1分計算為8,000 元)，上訴人日後需以710萬元買回(即買賣價金590萬元＋差額80萬元＋本票40萬元＝710萬元)，但未約定買回期限。　2.上訴人雖知杜月英占盡便宜，因系爭房地所有權仍屬己有，接受此不公平待遇，而簽訂買賣契約及租賃契約，並自106 年10月起每月繳付25,000元予杜月英，並未積欠被上訴人租金，甚至還多匯31,000元。杜月英於111年11月18日前未通知上訴人行使買回權，且每月繼續收取租金17,000元及差額利息8,000元，上訴人與杜月英於111年11月18日商議系爭房地事宜時，杜月英竟稱買回期限僅有3年等語，上訴人才拒絕繳納租金，並為同時履行抗辯。杜月英身為地政士，故意未製作買賣契約書一式兩份供上訴人查閱，利用職權之便，明知系爭房屋買賣價金590萬元，向地政機關及內政部不實登載買賣價金670萬元，背於公共秩序或善良風俗，違反誠信原則，依民法第73條、第111條及第148條第2項等規定，系爭房地之買賣契約推定為無效，上訴人已對杜月英提出背信、侵占、詐欺等刑事告訴。被上訴人違反系爭口頭協議、誠信，應將系爭房地所有權回復為原所有權人即詹娉涵所有，始符合公平正義。　3.依兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書第3條、第 4條分別約定，「租賃期間自106年11月16日起至107年11月1 5日止。」、「承租人月租金為17,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月16日前支付，…」，核屬租金約定於每期開始時支付之情形。被上訴人應於上訴人遲延給付逾二個月時，始得終止系爭不定期租約。然被上訴人於上訴人積欠11 2年5月、6月租金時，尚未達於遲延給付逾2個月，即提前於 112年6月17日對上訴人為催告，此提前催告與民法第440第1 項、第2項規定不符，不生催告效力。被上訴人之催告既不生效力，系爭不定期租約未經合法終止，是上訴人自得本於前開租賃契約，有權占有系爭房屋。　4.106年10月31日簽立買賣契約時，曾約定詹娉涵日後買回系爭房地之事，被上訴人於111年12月間透過杜月英，詢問詹娉涵是否願意買回系爭房屋，被上訴人葉楦雯於112年4月28 日以LINE通訊軟體詢問上訴人及詹娉涵是否買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵於112年4月30日於杜月英家中會面，商談系爭房地買回事宜，被上訴人明知買回權已於111年10 月31日時效完成，仍於時效完成後詢問詹娉涵有無買回之意願，並於詹娉涵表示願意買回後，於112年4月30日就買回系爭房屋之事進行細部磋商、洽談買回價金等，顯見被上訴人有拋棄時效之意思表示，甚或成立新買回契約。被上訴人既拋棄時效利益，詹娉涵自得本於其與被上訴人間之買回契約，主張買回系爭房地等語。　㈡原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造爭執事項：　㈠系爭不定期租約是否合法終止？如是，於何時終止？　㈡被上訴人得否請求上訴人遷讓房屋與返還不當得利？四、本院之判斷　㈠系爭不定期租約於112年8月17日終止。　1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更(最高法院64年台上字第1579號判決意旨參照。)。經查，兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書，依該契約第3條、第4條原約定租賃期間自106年11月16日起至107年11月15日止，應於每月16日前給付租金17,000元等情，此有被上訴人提出房屋租賃契約書在卷可參(見112年度南司簡調字第15-25頁；下稱調字卷)。嗣租期屆滿後，兩造未再更新租約，被上訴人仍繼續將系爭房屋出租予上訴人居住使用，依開規定及說明，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃關係，且除租賃期限產生變更效果外，其餘租賃條件仍與原租賃契約相同，未隨同變更。　2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1、2項及第455條分別定有明文。所謂房屋出租人定期催告承租人支付租金或為終止租約之意思表示方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告或終止。　⑴經查，上訴人自承自112年5月起迄今即未給付租金等語(見原審卷第280頁)，而依系爭不定期租約，上訴人應於每月16日前給付被上訴人租金17,000元，惟上訴人未依前開約定期限給付，經被上訴人於112年6月16日寄發台南新南郵局存證號碼000259號存證信函，通知上訴人於函到後5日內搬遷交還系爭房屋，並催請上訴人給付積欠租金等語(見調字卷第27- 29頁)，上訴人於112年6月17日收受前開存證信函，自斯時起，自生定期催告上訴人給付租金之效力。　⑵次查，被上訴人於前開存證信函中，亦對上訴人為終止租約之意思表示，惟該時上訴人未依約定給付之租金總額雖已達 2個月之租額(即應於112年5月16日及同年6月16日給付之共計2個月之租金)，然需迨於112年7月17日起遲延給付期限始逾2個月，則被上訴人以前開存證信函對上訴人所為終止租約之意思表示，自不生終止租約之效力。再查，被上訴人復主張以起訴狀繕本送達上訴人時點及原審審理期間歷次言詞陳述，作為終止系爭不定期租約之意思表示等語。審酌被上訴人起訴狀請求上訴人遷讓房屋等內容，其真意已包含終止系爭不定期租約之意思表示，而承前所述，系爭不定期租約於112年7月17日始符合民法第440條第2項規定之遲延給付逾 2個月及遲付租金總額達2個月之要件，方得合法終止租約。是以本件起訴狀繕本送達上訴人時即112年7月10日(見調字卷第57頁之送達證書)時，尚未達得由被上訴人終止系爭不定期租約之情狀存在，然被上訴人於112年8月21日調解期日，仍向上訴人表示應依起訴狀所載給付等語(見調字卷第111 頁)，即有為終止系爭不定期租約之意思，是認系爭不定期租約係於112年8月21日發生合法終止之效力，堪以認定。　3.復按所謂買回，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，以返還其所受領之價金而買回其標的物，此為民法第379條第1 項所明定，且依同法第380條規定，買回之期限，不得超過5 年，如約定之期限較長者，縮短為5年。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，如出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之標的物，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力；且買回權僅得於約定之期限內行使，不得超過5年，期限自買賣成立時起算，逾期買回權即歸消滅。　⑴經查，被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書時，另有由詹娉涵以710萬元買回系爭房地之買回契約約定，然自系爭房地買賣契約訂立時即106年11月15日起，算至111年11月15日止，已屆滿5年，而兩造並不爭執詹娉涵迄未提出710萬元價金以買回系爭房地之事實，是依前開規定，詹娉涵之買回權業已消滅。　⑵上訴人雖以111年12月、112年4月間，被上訴人曾透過杜月英詢問詹娉涵是否願意買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵亦於112年4月30日會面磋商買回乙事，而主張上訴人有拋棄前開買回時效之意思云云，為被上訴人否認。查，依證人詹娉涵證述：「我們去談房子是我們的，我們要用當初約定的金額買回，但是杜月英不同意金額，所以在爭執這件事情，不過後來不了了之。」等語(見本院卷第134、135頁)，由此可知，被上訴人就上訴人表示欲以原約定價額買回乙事，業已明確表示不同意，更遑論被上訴人已明知上訴人買回權已罹於時效，猶承諾履行買回契約債務之可能。上訴人上開抗辯，自屬無據，並無可採。　㈡上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及給付不當得利。　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查，系爭不定期租約已於112年8月 21日經被上訴人合法終止，業經認定如上，上訴人占有系爭房屋已無正當權源，應認上訴人係無權占用系爭房屋。從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　2.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院10 9年度台上字第2350號裁定意旨參照）。系爭租約已於112年 8月21日經被上訴人合法終止，上訴人就系爭房屋於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，上訴人迄今仍未搬遷，係無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民法第179條前段之規定，請求上訴人返還無權占用系爭房屋所受利益。本院審酌系爭房屋於106年11月16日起至107年11月 15日止租賃期間，每月租金為17,000元，可見該金額應符合該區域之租金行情，上訴人無權占用系爭房屋，顯然可獲此相當於每月17,000元之租金利益，從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人自租約終止後之112年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金17,000元之不當得利，自屬有據，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。。五、綜上所述，兩造間就系爭房屋之系爭不定期租約已於112年8 月21日終止，上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求上訴人給付自112年8月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與判決結果無礙，爰不予審酌。　　七、據上論結，本件上訴之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　田幸艷　以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱

2025-01-08

TNDV-113-簡上-106-20250108-1

再易

臺灣高雄地方法院

再審之訴

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度再易字第2號再審原告洪平森訴訟代理人葛光輝律師馬思評律師再審被告六號綠洲管理委員會法定代理人陳臣乾訴訟代理人陳宏哲律師上列當事人間請求排除侵害事件，再審原告對於中華民國112年1 2月8日本院110年度簡上字第268號民事簡易訴訟程序第二審確定判決提起再審之訴，本院判決如下：　　主　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　理　由一、按不得上訴之判決，於宣示時確定；再審之訴，應於30日之不變期間內提起；前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算，民事訴訟法第398條第2項前段、第500條第1項、第2項前段分別定有明文。查原確定判決為不得上訴之第二審確定判決，係屬判決於送達前確定者，依上揭規定，其提起再審之訴之不變期間，應自送達判決時起算。本件再審原告於民國112年12月13日收受判決正本，業經本院依職權調取本院110年度簡上字第268號排除侵害事件全卷，核閱送達回證無訛（見該案卷第317頁），再審原告於113年1月11日提起本件再審之訴，有再審訴狀上所蓋之本院收狀日期戳章可參（見本院卷第7頁），未逾30日之不變期間，合先敘明。二、再審意旨略以：㈠原確定判決以影響六號綠洲大樓（下稱系爭大樓）全體住戶安全為由，判令再審原告應將原確定判決附圖1所示門3、門4（下稱系爭門3、門4）全數開啟且不得再行上鎖，然原確定判決附圖3所示之120A雙門防火門、120 A單門防火門及附圖2所示之DW29落地鋁門窗均設有「門栓」，本可上鎖，上鎖後亦有助系爭大樓住戶安全，且系爭大樓有更適宜逃生避難之處，住戶均知悉上開門扇係通往再審原告住處，自無可能往該處進行避難，而現行最新逃生避難觀念均是宣導應「向下」逃生，又依建築技術規則建築設計施工編第76條第3款第1目、第4款第2目、第5款前段規定，常時關閉式及常時開放式之防火門均本得設鎖及上鎖，僅係朝避難方向保持「免用鑰匙即可開啟」狀態即可，而建築物之設計使用安全與否應依相關建築法規為準則，則再審被告請求再審原告將上開門扇全數開啟且不得再行上鎖，自無理由，然原確定判決未見於此，竟認為再審被告請求為有理由而駁回再審原告之上訴，依再審被告主張之事實及建築技術規則建築設計施工編第76條規定，其請求並無理由，而原確定判決主文竟為相反之諭示，並消極不適用建築技術規則建築設計施工編第76條規定，足認原確定判決確有「適用法規顯有錯誤」及「判決理由與主文顯有矛盾」之違誤。㈡再審原告購買系爭大樓門牌號碼高雄市○○區○○街00○00號00、00樓（下稱系爭建物）時，原確定判決附圖1所示門1至門5（下稱系爭門1至門5）業已存在，再審被告並未就再審原告出資變更設置系爭門1至門5取得法律或事實上處分權能乙節提出任何證據，第一審及原審法院消極未依民事訴訟法第249條規定職權調查再審原告是否為適格之當事人，原確定判決即率爾認定再審原告具有管理權能為適格之當事人，並判令再審原告應更換系爭門3、門4，且拆除系爭門5，自無理由，然原確定判決未見於此，竟認為再審被告請求為有理由而駁回再審原告之上訴，則依再審被告主張之事實，其請求並無理由，而原確定判決主文竟為相反之諭示，足認原確定判決確有「適用法規顯有錯誤」及「判決理由與主文顯有矛盾」之違誤。爰依法提起再審之訴，請求廢棄原確定判決，改判再審被告之訴駁回等語。三、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定裁判所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋、憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響裁判者而言，不包括裁判不備理由、理由矛盾或取捨證據認定事實不當之情形在內（最高法院113 年度台聲字第1105號裁定意旨參照）。而民事訴訟法第496 條第1項第2款所謂判決理由與主文顯有矛盾，係指判決依據當事人主張之事實，認定其請求或對造抗辯為有理由或無理由，而於主文為相反之諭示，且其矛盾為顯然者而言（最高法院113年度台聲字第1217號裁定意旨參照）。次按再審之訴，顯無再審理由者，得不經言詞辯論，以判決駁回之，民事訴訟法第502條第2項定有明文。又民事訴訟法第502條第2 項所謂再審之訴顯無再審理由，係指依再審原告所主張之再審理由，不經調查即可認定於法律上顯無理由，而不能獲得勝訴之判決者而言（最高法院96年度台上字第2395號判決意旨參照）。四、經查：　㈠關於再審原告主張原確定判決判令再審原告應將系爭門3、門 4全數開啟且不得再行上鎖，有「適用法規顯有錯誤」及「判決理由與主文顯有矛盾」之違誤部分：　⒈再審原告主張：原確定判決判令再審原告應將系爭門3、門4 全數開啟且不得再行上鎖，有消極不適用建築技術規則建築設計施工編第76條第3款第1目、第4款第2目、第5款前段規定之「適用法規顯有錯誤」云云，惟就建築設計施工編第76 條第3款第1目、第4款第2目、第5款前段等規定觀之，僅係規定常時關閉式及常時開放式之防火門若關閉時應免用鑰匙即可開啟，並規定防火門應朝避難方向開啟，並無規定防火門若設有門栓即得上鎖，則原確定判決依系爭大樓建商即國城建設公司與承購戶簽署之房屋買賣預定合約書，認系爭大樓之屋頂平臺歸頂樓之住戶保管、使用，惟同時並特別約明不得拒絕緊急事件時必要之使用或必要之維護，亦即建築技術規則設計施工篇第99條所稱「可供避難使用之屋頂平臺」，參以系爭大樓六、七號梯之避難動線實際通行情形，可知現況因再審原告認定瞭望塔之範圍，均為其個人專有，而以將通往北側平台之門關閉、上鎖，及在南側平台搭設支架之方式，用以阻隔其個人目前實際居住使用之私人空間，而認定系爭大樓屋頂平臺之避難動線應當隨時保持暢通，而非於發生緊急事件時，始由再審原告開啟門鎖提供住戶避難使用，故認再審被告依系爭大樓規約第20條第1項第3款規定，請求再審原告應將系爭門3、門4全數開啟且不得再行上鎖為有理由等情，核其認事用法並無違誤，並無消極不適用建築技術規則建築設計施工編第76條第3款第1目、第4款第2目、第 5款前段規定之情事，再審原告此部分主張，洵無足採。　⒉又再審原告主張：依再審被告主張之事實及建築技術規則建築設計施工編第76條規定，其請求並無理由，而原確定判決主文竟為相反之諭示，足認原確定判決有「判決理由與主文顯有矛盾」之違誤云云，然原確定判決依據再審被告主張之事實，認定其請求為有理由，而於理由項下，認定再審原告之上訴為無理由，並認再審被告變更之訴為有理由，而於主文諭示駁回再審原告之上訴，並准再審被告變更聲明之請求，並無理由與主文顯有矛盾之情形，再審原告此部分主張，亦無足採。　　　㈡關於再審原告主張原確定判決判令再審原告應更換系爭門3、門4，且拆除系爭門5，有「適用法規顯有錯誤」及「判決理由與主文顯有矛盾」之違誤部分：　⒈再審原告主張：原確定判決判令再審原告應更換系爭門3、門 4，且拆除系爭門5，率爾認定再審原告具有管理權能為適格當事人，有消極不適用民事訴訟法第249條規定之「適用法規顯有錯誤」云云，惟按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言，故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院110年度台上字第2954號判決意旨參照）。可知當事人適格係以原告起訴之主張為準，本件再審被告於原確定判決審理時既主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，再審原告為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，原確定判決並無消極不適用民事訴訟法第249條規定之情事，況原確定判決已審酌系爭門1至門4現況均屬再審原告所管領使用，而認再審原告辯稱並非其所變更，於購買系爭建物之初即如此云云不可採，核屬原確定判決取捨證據認定事實之職權範圍，尚與「適用法規顯有錯誤」之再審理由無涉，再審原告此部分主張，洵屬無據。　⒉又再審原告主張：依再審被告主張之事實，其請求並無理由，而原確定判決主文竟為相反之諭示，足認原確定判決確有「判決理由與主文顯有矛盾」之違誤云云，然原確定判決依據再審被告主張之事實，認定其請求為有理由，而於理由項下，認定再審原告之上訴為無理由，並認再審被告變更之訴為有理由，而於主文諭示駁回再審原告之上訴，並准再審被告變更聲明之請求，並無理由與主文顯有矛盾之情形，再審原告此部分主張，亦無足採。　五、綜上所述，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款、第2款之再審理由，與上述規定不合，其據以提起本件再審之訴，顯無理由，爰不經言詞辯論，逕予判決駁回。六、結論：本件再審之訴為顯無理由，依民事訴訟法第502條第2 項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第四庭審判長法　官　秦慧君　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　呂致和　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王宗羿　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴怡靜

2025-01-08

KSDV-113-再易-2-20250108-2

重上

臺灣高等法院臺中分院

履行契約

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第111號上訴人林惠鈴訴訟代理人江彥儀律師視同上訴人林黃素禎林登峯林惠汶參加人林登山被上訴人王森生訴訟代理人劉建成律師複代理人林暘鈞律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年3月 15日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第650號第一審判決提起上訴，本院於中華民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人及視同上訴人給付部分，及該部分訴訟費用暨參加訴訟費用之裁判廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用及參加訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1 款定有明文。本件被上訴人起訴請求上訴人及原審共同被告林黃素禎、林登峯、林惠汶等3人（下稱林黃素禎等3人，與上訴人合稱林惠鈴等4人）應將其4人與參加人林登山、訴外人林碧雲（下稱林登山等2人，與林惠鈴等4人合稱林黃素禎等6人）所公同共有如附表所示未辦保存登記房屋（下合稱系爭房屋）之房屋稅籍納稅義務人（下稱納稅義務人）變更登記為被上訴人。其為訴訟標的之法律關係，對於共同訴訟之各人必須合一確定。雖僅上訴人提起上訴，惟客觀上有利益於其他共同訴訟人，依上開規定，其上訴效力自應及於同造未上訴之林黃素禎等3人，爰併列其3人為視同上訴人，合先敘明。　　　二、復按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，非當事人適格之欠缺（最高法院111年度台上字第1299號判決意旨參照）。查：被上訴人主張其與林惠鈴等4人訂立買賣契約書(下稱系爭契約)，約定由伊以總價新臺幣（下同）1億2,000萬元向林惠鈴等4人買受系爭房屋，依系爭契約之法律關係請求林惠鈴等4人將系爭房屋之納稅義務人變更登記為伊等語，顯係主張其與林惠鈴等4 人各為本件訴訟標的法律關係（即系爭契約）之權利主體及義務主體，依上開說明，林惠鈴等4人之當事人即為適格。至林惠鈴等4人是否有權處分其等被繼承人林獻旗之全體繼承人所公同共有之系爭房屋，乃為訴訟實體上有無理由之問題，非當事人適格之欠缺。是上訴人抗辯被上訴人未對林獻旗之全體繼承人提起訴訟，僅就林惠鈴等4人提起本件訴訟，當事人不適格，原審所踐行之訴訟程序有重大瑕疵，爰上訴聲明請求本院將原判決廢棄，發回原法院更審，於法無據，不應准許。貳、實體部分：一、被上訴人主張：林惠鈴等4人與伊於民國111年5月11日簽立系爭契約，將林黃素禎等6人所公同共有之系爭房屋，以1億 2,000萬元出售予伊。林黃素禎已於111年6月8日檢附系爭契約寄發臺中健行路郵局000號存證信函（下稱000存證信函）予林登山等2人，通知系爭房屋買賣情事，並限林登山等2人於15日內回覆是否行使優先承買權，其中林登山部分雖招領逾期而退回，惟寄送地址「臺中市○○區○○街000巷00號」係林登山之居住地，應認000存證信函已達到林登山之支配範圍內，其隨時可了解其內容，已生合法送達效力。其後林黃素禎另於111年7月14日、111年7月19日檢附系爭契約寄發臺中○○路郵局000、000號存證信函（下稱000、000存證信函，與前開000存證信函合稱系爭存證信函）至林登山戶籍地「臺中市○○區○○路0段000巷00號」，000存證信函並經與林登山同居之人林登峯代為收受，林黃素禎已依土地法第34條之 1第2項、第4項規定，以書面通知公同共有人林登山等2人。且訴外人即仲介人員○○○及○○○、被上訴人代理人吳政軒、訴外人即兩造共同委託之代書吳銘欣等，均曾陸續拜訪林登山，提供系爭契約予林登山並告知系爭房屋買賣情事。林登山等2人受通知後，並未於期限內行使優先承買權。伊依約開立總價款全部之支票（下稱系爭支票）交付吳銘欣保管，林惠鈴等4人自應依系爭契約第3條、第12條第4項約定，於111 年7月11日前將系爭房屋之納稅義務人變更登記為伊，惟林惠鈴等4人迄未依約履行。爰依系爭契約約定，求為命林惠鈴等4人應將系爭房屋之納稅義務人辦理變更為被上訴人之判決（原審就上開部分為林惠鈴等4人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院者，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：　　被上訴人與林黃素禎等3人就系爭房屋約定買賣價金合計1億 2,000萬元為通謀虛偽意思表示，系爭契約應屬無效。且林黃素禎等3人於系爭房屋出售前，並未以書面通知林登山等2 人，違反土地法第34條之1第2項之強制規定，依民法第71條第1項前段規定，系爭契約亦屬無效。林登山係於收受起訴狀及告知參加訴訟狀後，始知悉系爭契約之内容，且其於知悉後已表示願意以同一條件優先承買，依土地法第34條之1 規定，系爭契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。縱認林登山等2人已放棄優先承買權，然被上訴人並未依土地法第34條之1、修正前土地法第34條之1執行要點第8點第2項規定，交付或提存林登山等2人之買賣價金。是被上訴人自不得依系爭契約請求辦理納稅義務人變更登記。再者，房屋稅納稅義務人向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得為私權訟爭之客體，被上訴人依系爭契約請求伊等辦理納稅義務人變更登記，亦屬無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：⑴原判決關於命上訴人給付部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、林黃素禎等3人則以：兩造確有訂立系爭契約，亦均有依約履行之誠意，伊等同意被上訴人購買系爭房屋。林惠鈴確有於111年5月11日授權林黄素禎簽訂系爭契約，其嗣後反悔，主張撤銷該授權書之授權，並以林黃素禎代理林惠鈴簽訂系爭契約自始無效，拒絕將系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人，並無理由。四、參加人則以：伊並未簽立系爭契約，且不同意出售系爭房屋，賣方即林惠鈴等4人本應依土地法第34條之1第2項規定，檢附系爭契約通知伊，然伊於111年5月16日就從戶籍地「臺中市○○區○○路0段000巷00號」搬到「屏東縣○○鎮○○里○○路00 0○0號」，直到同年11月18日始搬回前開戶籍地，林黃素禎所寄發之系爭存證信函均未合法送達伊，伊與被上訴人間並無成立買賣關係或其他私法關係。又依土地法第34條之1第3 項及土地法第34條之1執行要點第8點第2項規定，被上訴人於交付或提存伊應得之價金前，不得請求伊將系爭房屋之事實上處分權移轉予被上訴人。另伊於111年5月30日並未要求買方即被上訴人提供系爭契約，而係要求被上訴人所派之張金條、吳銘欣、○○○、○○○等4人（下稱張金條等4人）提供他筆坐落臺中市○○區0000-1、0000、0000-3、0000-1、0000、 0000、0000等地號土地（下合稱0000-1等7筆土地）附有保密條款之買賣契約書（下稱0000-1等土地買賣契約），且因吳銘欣反對，張金條等4人即未提出0000-1等土地買賣契約。五、兩造於本件為爭點整理，結果如下（見本院卷第148頁至第1 50頁）：　㈠兩造不爭執之事項：　⑴林惠鈴等4人（林黃素禎兼林登峯、林惠汶、林惠鈴之代理人）與被上訴人於111年5月11日簽立系爭契約，將系爭房屋出售予被上訴人，約定買賣價金總價為1億2,000萬元。　⑵系爭房屋原為林獻旗所出資興建，林獻旗於109年2月13日死亡後，由林黃素禎等6人繼承而為公同共有（未為協議分割）。　⑶林黃素禎曾寄發000存證信函予林登山等2人，林碧雲部分於1 11年6月9日送達，林登山部分因招領逾期退回；復寄發000 存證信函予林登山，因招領逾期退回；又寄發000存證信函予林登山，於111年7月20日由林登峯代為收受（林登山就林登峯有無轉交而收受000存證信函，兩造尚有爭執）。　⑷林登山於112年1月19日以○○郵局36號存證信函通知其他共有人表示欲行使土地法第34條之1之優先承買權。　㈡兩造爭執事項：　⑴被上訴人主張依系爭契約請求林惠鈴等4人將系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人，有無理由? 　⑵上訴人抗辯林惠鈴等4人出售系爭房屋前未事先以書面通知林登山等2人，違反土地法第34條之1第2項規定，依民法第71 條第1項前段規定，系爭契約無效，有無理由? 　⑶林登山抗辯其未收受優先承買通知，其於112年1月19日已行使優先承買權，系爭契約失效，被上訴人不得依系爭契約請求變更納稅義務人，有無理由? 六、得心證之理由：　㈠被上訴人與林惠鈴等4人訂立之系爭契約為有效：　⑴被上訴人主張林惠鈴等4人與其訂立系爭契約，將系爭房屋出售予其，且林黃素禎等6人已以繼承為原因，將系爭房屋之納稅義務人變更登記為林黃素禎等6人等事實，業據提出房屋（未保存登記）買賣契約書、授權書、臺中市政府地方稅務局文心分局111年5月23日中市稅文分字第1112107824號函為證（見原審卷一第19頁至第29頁、第45頁至第46頁），且為林惠鈴等4人所不爭執，堪信為真正。　⑵林惠鈴雖辯稱林黃素禎等3人訂立系爭契約出售系爭房屋前，並未以書面通知林登山等2人，違反土地法第34條之1第2項規定，依民法第71條第1項前段規定，系爭契約應屬無效云云。然按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第1151條定有明文。而公同共有物之處分，及其他之權利行使，依民法第828條第3項規定，固應得公同共有人全體之同意。惟依土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。同條第5項規定，此項規定於公同共有準用之。是關於公同共有土地之處分，自應優先適用土地法上開規定，不再適用民法第828條第3項之規定。又因繼承而公同共有之土地，各繼承人有其應繼分，依土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定，計算應有部分數額時，得以應繼分代之。準此，因繼承而公同共有之土地，人數已過半數及其應繼分之數額合計過半數，或應繼分之數額合計逾3分之2者，即有權代未同意之繼承人為處分。而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同，故共有土地之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分得依土地法上開規定為之。又買賣非處分行為，出賣公同共有之應有部分，未得全體公同共有人之同意，該買賣契約並非無效，僅對該未同意之公同共有人不生效力（最高法院108年度台上字第2256號判決意旨參照）。且按土地法第34條之1 第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。查，系爭房屋為林獻旗之遺產，由林黃素禎等6人繼承而為公同共有，於林惠鈴等4人簽訂系爭契約時，尚未分割，又林惠鈴等4人就系爭土地之應繼分合計為6分之4，依土地法第34 條之1第5項、第1項規定，林惠鈴等4人得為有效處分，將系爭房屋出售予被上訴人。至林惠鈴4人未踐行土地法第34條之1第2項之通知義務，僅生林惠鈴等4人對於林登山等2人是否應負損害賠償責任問題，對於其等出賣系爭房屋之效力，並無影響。則林惠鈴此部分所辯，尚屬無據。　⑶再按當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。林惠鈴雖辯稱兩造所訂立之系爭契約就買賣價金部分為通謀虛偽意思表示，系爭契約無效等語，然並未提出相關事證以證明兩造間訂立系爭契約有何通謀之情事，且被上訴人嗣後亦已依約簽發全部買賣價金數額之系爭支票交付代書保管，未見虛偽約定買賣價金情形，林惠鈴嗣後徒憑己意改稱系爭契約為通謀虛偽意思表示云云，其此之部分主張，顯難採信。　⑷另林登山固辯稱林惠鈴等4人並未合法通知其行使優先承買權，其已於112年1月19日行使優先承買權，系爭契約失效云云。然按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先承買權人之明文，故土地法第34條之 1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。查，林黃素禎於簽立系爭契約後，固先於111年6月8日寄發000存證信函至臺中市○○區○○街000巷00號，經招領逾期退回，復於同年7月14日、19日分別寄發000、000存證信函至臺中市○ ○區○○路0段000巷00號，其中000存證信函因招領逾期退回，另000存證信函則由林登峯於同年月20日代為收受，有存證信函及信封、回執在卷可憑（見原審卷一第373頁至第389頁、卷二第37頁至第41頁），然參諸林登山之戶籍謄本所載，其戶籍於111年5月16日已遷至屏東縣○○鎮○○里○○路000○0號，於同年11月18日始遷至臺中市○○區○○路0段000巷00號，難認系爭存證信函已送達林登山之住所或居所，且無證據證明林登山於111年7月20日仍有與林登峯共同居住在臺中市○○區 ○○路0段000巷00號，及有委任林登峯代收其信件，則被上訴人主張林黃素禎已以書面通知林登山行使優先承買權云云，雖屬無據，惟依上說明，難謂系爭契約為無效。是林登山前開所辯系爭契約因其行使優先承買權而無效云云，仍無可採。　㈡被上訴人主張依系爭契約請求林惠鈴等4人辦理納稅義務人變更登記，為無理由：　　被上訴人雖主張林惠鈴等4人依系爭契約第3條約定應使其成為系爭房屋之納稅義務人等語，然已為上訴人所否認。而按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民法第348條定有明文。又未辦保存登記之建物，因無法辦理所有權移轉登記，出賣人僅得讓與事實上處分權，即將未辦保存登記建物交付占有及移轉處分權能予買受人已足。又按房屋稅條例第4條第1項規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之」。準此，房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體，且受讓人請求變更其自己為納稅義務人，既不能以之為享有所有權之證明，復加重自己納稅之義務，對於自己甚為不利，當無保護之必要（最高法院79年度台上字第875號、103年度台上字第2071號判決意旨參照）。蓋因稅籍名義僅用以認定納稅義務主體，無表徵私法上權利之功能，未辦保存登記建物之房屋稅籍移轉，並非事實上處分權移轉之要件。查，系爭房屋為未辦保存登記建物，林惠鈴等4人依系爭契約約定，僅得讓與事實上處分權，即將系爭房屋交付占有及移轉處分權能予被上訴人已足。至系爭房屋讓與被上訴人而須申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體，且被上訴人請求變更系爭房屋之納稅義務人為自己，既不能以之為享有所有權之證明，復加重自己納稅之義務，對於其甚為不利，當無保護之必要。是以被上訴人主張依系爭契約約定，林惠鈴等4人應將系爭房屋之納稅義務人變更登記為其等語，即非可採。至被上訴人所援引最高法院107年度台上字第546號判決及104年度台上字第2013號裁定，均僅係個案判斷，與本件事實亦非完全相同，尚難比附援引，併此敘明。　㈢綜上所述，被上訴人依系爭契約約定，請求林惠鈴等4人將系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人，於法未合，不應准許。原審就上開不應准許部分，判決上訴人敗訴，於法尚有未合。林惠鈴上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳國聖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張惠彥中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【附表】編號門牌號碼房屋稅籍編號 1 臺中市○○區○○路0段000號 00000000000 2 臺中市○○區○○路0段000號 00000000000 3 臺中市○○區○○路0段000號 00000000000 4 臺中市○○區○○路0段00000號 00000000000

2025-01-08

TCHV-113-重上-111-20250108-1