Know99判決書

搜尋結果：住戶規約

共找到 250 筆結果（第 181-190 筆）

給付管理費

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事裁定 113年度員補字第561號原告全友易居管理委員會法定代理人廖壅邦被告張全美上列當事人間請求給付管理費事件，原告應於收受本裁定之日起 10日內，補正及陳報下列事項，如第一項逾期未補正，即駁回其訴，特此裁定。應補正或陳報之事項：一、原告因請求給付管理費事件，曾聲請對被告發支付命令，惟被告已於法定期間內對支付命令提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴。查本件訴訟標的金額為新臺幣(下同)89,152 元，應徵第一審裁判費1,000元，扣除前繳支付命令裁判費5 00元外，尚應補繳500元。二、應陳報之事項：㈠門牌號碼彰化縣○○市○○路000號4樓房屋(下稱系爭房屋)之建物登記第一類謄本(含全體共有人)。㈡請提出原告完整住戶規約、所訂管理費、消防改善分擔金額之計收方式之規約條項或會議紀錄資料影本，及提出對於被告房屋計收管理費之計算標準、歷年管理費收繳、欠繳紀錄。三、原告陳報之上開書狀及事證，均應按被告人數檢附書狀暨證據資料之繕本或影本，以利寄送被告。中華民國 113 年 11 月 26 日臺灣彰化地方法院員林簡易庭法官范嘉紋以上正本係照原本作成。如對本裁定核定訴訟標的金額部分提起抗告，應於裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀(須附繕本)，並繳納抗告費新臺幣1,000 元；若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。其餘不得抗告。中華民國 113 年 11 月 26 日書記官趙世明

2024-11-26

OLEV-113-員補-561-20241126-1

上更二

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上更二字第14號上訴人廖敏熒訴訟代理人劉志賢律師被上訴人陽明花園大廈管理委員會法定代理人侯坤宏訴訟代理人陳繼普律師陳唯宗律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年10 月12日臺灣士林地方法院105年度訴字第761號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰參拾參萬貳仟伍佰壹拾壹元，及自民國一百零五年三月二十五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔百分之五十五，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人之法定代理人原為何勝雄，嗣於本院審理中變更為侯坤宏，並經其具狀聲明承受訴訟。有民事聲明承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局准予備查函在卷可稽（見本院卷第 235、241頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。貳、實體方面：　一、上訴人主張：伊為臺北市○○區○○○路000巷00弄陽明花園大廈（下稱系爭大樓）0號7樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人，與被上訴人間就共有部分之修繕、管理、維護等事項，有概括委任關係，被上訴人未妥善維護、修繕系爭大樓屋頂平台（下稱系爭平台），致系爭房屋發生嚴重漏水。伊於民國 103年3月24日即通知被上訴人修繕，惟被上訴人遲至105年1 月28日始修繕完成，顯有未盡與處理自己事務同一注意義務之過失，應賠償伊該段時間共計22個月相當於租金之損害共新臺幣（下同）2,419,516元。爰依民法第184條第1項前段、第544條規定，擇一請求被上訴人如數給付上開金額，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息【上訴人追加請求系爭房屋修繕費用299,027元本息部分，經本院105年度上訴字第1521號（下稱上訴審）為上訴人該部分勝訴之判決確定，不予贅述】。　二、被上訴人則以：系爭房屋漏水係因訴外人羅國榮於101年間施作系爭平台防水工程過失所致，且上訴人提起請求修復漏水訴訟之臺灣士林地方法院（下稱士院）104年度士簡字第2 07號事件（下稱另案修復漏水事件），要求伊依其指定之方式修復，則伊基於與全體區分所有人間無償委任關係，透過訴訟確認上訴人之主張是否有理，應符合公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）規定為全體區分所有人利益之意旨；況伊於另案修復漏水事件判決確定後，即依該判決主文修復系爭平台防水層，並無怠於修繕、違反注意義務情事。又上訴人於101年7月間即搬離系爭房屋，並自承無出租計畫，自未受有相當租金之損害。再上訴人於103年3月24日僅建議進行防水效能檢測，未曾要求伊修繕漏水，復未配合伊釐清漏水事實，縱其受有損害，亦與有過失；且另案修復漏水事件耗費之時間非伊所得預見，則自103年3月24日起至114年11月27 日另案事件判決確定日之期間，非可歸責於伊，上訴人主張之期間應予扣除等語，資為抗辯。三、原審判決為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人2,419,516元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第146-147頁、並依判決文字調整）：　㈠上訴人為系爭房屋之區分所有權人。　㈡訴外人羅國榮（即一鑫防水工程行）與被上訴人於101年4月6 日簽訂工程合約書施作系爭平台防水工程，於101年9月完工並經驗收。　㈢上訴人於103年3月24日通知被上訴人系爭房屋天花板仍有水漬，存在漏水情形，建議進行屋頂防水效能檢測。被上訴人於同年4月10日函覆系爭房屋漏水原因尚待查明，建議兩造共同協商並查明原因。　㈣上訴人於103年11月26日向原法院起訴請求被上訴人修繕系爭大樓屋頂漏水，經該院以104年度士簡字第207號（即另案修復漏水事件）簡易判決命被上訴人將系爭房屋屋頂漏水原因予以排除，並依台灣營建防水技術協進會鑑定報告所示修復方法，修復至不再漏水之狀態，另駁回上訴人請求103年3月以後所生損害之修復費用23萬6748元本息，此部分兩造均未上訴，於104年11月27日確定。　㈤上訴人執另案修復漏水事件確定判決為執行名義聲請執行法院於104年12月10日核發限期強制履行命令；被上訴人於同年12月20日委請訴外人中嘉工程有限公司依另案判決主文所示方法修復系爭房屋屋頂之防水層，並於105年1月28日完工。　㈥上訴人於103年3月24日至105年1月28日未居住系爭房屋。　五、兩造之爭點：　　㈠上訴人主張被上訴人應依民法第184條第1項前段或第544條規定負損害賠償責任，是否有理由？　㈡上訴人主張因此受有不能使用系爭房屋之損害，請求被上訴人賠償系爭期間相當於租金之損害共2,419,516元，有無理由？　㈢上訴人就系爭房屋之損害發生或擴大是否與有過失？被上訴人抗辯應扣除另案訴訟進行之期間，有無理由？　　六、本院之判斷：　　㈠上訴人主張被上訴人應依民法第544條規定負損害賠償責任，為有理由：　1.按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，民法第528條、第535條、第544條及公寓條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項及共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律關係。依此可知，管理委員會對於受委任處理之事務，自應與處理自己之事務為同一之注意自明。　　2.查上訴人於103年11月26日向士院起訴請求被上訴人修繕系爭大樓屋頂漏水，經該院以104年度士簡字第207號（即另案修復漏水事件）簡易判決命被上訴人將系爭房屋屋頂漏水原因予以排除，並依台灣營建防水技術協進會鑑定報告所示修復方法，修復至不再漏水之狀態，另駁回上訴人請求103年3 月以後所生損害之修復費用23萬6748元本息，此部分兩造均未上訴，於104年11月27日確定，此有該案判決在卷可稽（見原審士調卷第101-107頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），自堪認屬實，依此可認上訴人主張系爭房屋因被上訴人委由羅國榮施作屋頂防水工程，因施工有問題而導致雨水滲漏至系爭房屋屋內等情為真。　3.上訴人主張於103年3月24日即寄發存證信函通知被上訴人屋頂漏水，被上訴人卻無積極作為，怠於盡管理維護之責，迄於105年1月28日將屋頂修繕完成，致使上訴人受有漏水期間不能使用其房屋之損害，被上訴人未盡處理自己事務為同一注意義務等語，被上訴人則以其就修繕所設公共基金之運用，亦與全體區分所有權人存有概括之委任關係，自有以訴訟程序釐清漏水原因及指定修復方法之義務，自無怠於維護、修繕之違反注意義務情事等語為辯。經查：　⑴上訴人於103年3月間發現系爭房屋仍有漏水情形，即寄發存證信函通知被上訴人「本人回到該屋，竟發現屋頂天花板仍存水漬，顯示應仍存在漏水情況...因後續鑑定、修繕等工作即將開始，為避免能存屋頂防水效能之爭議，建議於訴訟中由法官指定或由雙方於訴訟外委請營建防水協會同步進行防水效能檢測，以免日後再行滋生爭議」等語（見原審士調卷第17-18頁），上訴人已向被上訴人告知系爭房屋屋頂仍有漏水情形，並表示希望可協同進行防水效能檢測，以便後續鑑定、修繕之意，而被上訴人於收受上開存證信函後僅回函表示：「本件應由管委會與住戶就住戶所稱漏水問題共同協商並查明原因」等語（見原審士調卷第19-20頁），迄上訴人自行於103年5月請臺北市土木技師公會鑑定，並於103 年11月26日提起訴訟前，被上訴人均未進一步與上訴人協商處理，此亦為被上訴人所是認（見本院卷第166頁），依此可見上訴人主張被上訴人經其通知其屋頂漏水後，被上訴人均未有積極作為等情，尚非無據。　⑵依上訴人自行於103年5月請臺北市土木技師公會鑑定之鑑定報告所示，臺北市土木技師公會於103年6月5日初勘、103年 6月10日複勘時，即發現屋頂地板防水層保護面材有嚴重裂縫及破損、剝落情形，依肉眼即可見到屋頂防水層多處大片破裂、甚至有長雜草之情形，此有鑑定報告及現場照片在卷足稽（見原審士調卷第26、51-55頁)，則以系爭房屋之屋頂，係屬系爭大樓之共用部分，揆諸前揭說明，該共用部分之修繕、管理、維護，本應由管理委員會為之，而系爭房屋之屋頂，於上訴人通知被上訴人漏水情形時，即可以肉眼觀察到屋頂防水層確有多處破裂之情形，衡之常情，如自己之房屋屋頂有肉眼可見之防水層破裂，豈有置之不理而未儘早找人修繕之可能？然被上訴人於受上訴人告知後卻遲未置理，亦未找人修繕，則上訴人主張被上訴人未善盡與處理自己事務為同一注意之義務等語，即屬有據。　⑶再依被上訴人前於101年4月6日與訴外人一鑫防水工程行簽訂工程合約書所示(見原審士調卷第12-14頁），被上訴人與一鑫防水工程行約定有5年保固期限，於保固期期限內，如未完全修復漏水，則無條件再次施工，不另收費等情，則於上訴人103年3月24日通知被上訴人系爭房屋屋頂有漏水情形時，尚未逾被上訴人與一鑫防水工程行工程合約書之保固期間，被上訴人自可請一鑫防水工程行履行保固責任予以修繕至不漏水之情形，且無須再行付費，以此方式處理並未使被上訴人因此涉及公共基金運用，亦無庸慮及損及其他共有人有關公共基金之使用權益，然被上訴人於收受通知後，不僅未通知原施作之一鑫工程行履行保固責任予以修繕，亦未找其他工程行前來查看或修繕，依此已難認被上訴人確已盡與處理自己事務為同一注意義務之責。　⑷被上訴人抗辯因上訴人有指定修繕方式，始未能進行修繕等語，此為上訴人所否認。查系爭房屋之屋頂，係屬系爭大樓之共用部分，依前開規定，被上訴人負有修繕、管理、維護之責，已如前述，則被上訴人於得知系爭房屋之屋頂有防水層破裂之情形，自可本於職權予以修繕，且該共用部分係在屋頂，亦無須進入上訴人家中由上訴人協助之情形，縱上訴人於訴訟中有指定修繕方式，亦僅為其訴訟上攻擊防禦方法之行使，非表示被上訴人不得本於與處理自己事務同一注意而行使修繕之職權，況自上訴人於103年3月以存證信函通知被上訴人時起迄於103年11月經上訴人提起另案訴訟，已超過8個月之時間，均未見被上訴人予以積極修繕處理，則被上訴人抗辯因上訴人有指定修繕方式，始未能進行修繕云云，尚屬無據。　⑸據上，管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項及共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，既存在概括委任之法律關係，故被上訴人就屬系爭大樓共有部分屋頂之修繕、管理、維護，自應盡與處理自己之事務為同一注意之義務，然被上訴人於收受上訴人通知屋內仍有漏水，且依肉眼即可見系爭房屋之屋頂確有防水層破裂之情形下，未依前與一鑫工程行之工程合約書要求一鑫工程行履行保固之責予以維護修繕，亦未通知其他業者前往修繕，實屬未盡與處理自己事務為同一注意之義務，被上訴人處理委任事務顯有過失，則上訴人主張被上訴人應依民法第544條之規定負損害賠償之責，自屬有據。　㈡上訴人主張因此受有不能使用系爭房屋之損害，請求被上訴人賠償103年3月24日起至105年1月28日止相當於租金之損害共1,332,511元，為有理由：　1.按損害賠償之範圍，依民法第216條之規定，包括積極損害及消極損害兩部分。前者係指現存財產因責任原因事實之發生，以致減少；後者即為預期之利益，因責任原因事實之發生而受妨害（最高法院83年度台上字第2428號裁判意旨參照）。查系爭房屋於發生漏水前，屋內之臥室、客廳、小孩房均有物品及裝潢，此有卷附鑑定報告現場照片可參（見原審士調卷第74-75、80-82頁），自堪認系爭房屋於漏水前係作為上訴人居住使用無誤。依證人陳紹魁於上訴審證稱：「10 3年6月5日第一次去現場，前幾天是晴天，當天中午雖然有下雨下午兩點多抵達現場，我去現場房屋的牆壁、天花板都有水漬，我有用手觸摸，沒有潮濕，現場也沒有看到水滴，後來103年6月10日去複勘時，因為前幾天有下雨，我去時沒有下雨，抵達現場後，天花板及地板有水珠正在滴到地板，地板有幾灘水，牆壁很明顯的濕潤，這是在二樓臥室外的走道。至於臥室本身則是牆壁有些濕潤，我記得沒有水滴滴下來，天花板部分有水漬，但是否達到有水滴滴下來我現在不記得了，應以當時鑑定報告記載内容為準，（經提示鑑定報告後稱）臥室天花板沒有水珠。」、「以我個人來看，該房屋要住的話很麻煩，因為我103年6月5、10日兩次去看時，那段期間雨沒有下的很大，也不是每天下，但房子就會滴水，如果天氣不好，情形會更嚴重，如果是我要住，我會先做處理，否則住下去會很痛苦。」、「我有上屋頂去看，屋頂的防水做的很差，很明確可以知道是防水工程的失敗。（問：方才稱系爭房屋不能居住是指一部還是全部？）是指二樓臥室及一樓客廳，因為客廳是挑高的，系爭房屋是樓中樓，一樓也有一間臥室，但是主要的生活區域應該是在一樓客廳及二樓臥室，二樓有三間臥室，一樓有兩間臥室，當作書房及遊戲室，主臥室及男孩、女孩房均在二樓。」等語（見上訴審卷第92背面-93頁、94頁），故依證人陳紹魁之證述，可知系爭房屋確因屋頂防水工程失敗，導致屋內於下雨天後會有滴水及牆壁濕潤之情形，顯不適於居住使用，而因系爭房屋為樓中樓，所以其影響之區域，為一樓客廳及二樓之臥室，至於一樓之書房及遊戲室，則未受影響，此參酌臺灣營建防水技術協會鑑定報告所附現場照片所示（見原審士調卷第74-75頁、第118-127頁），系爭房屋之水漬區域除一樓客廳外，係集中在二樓臥室無誤，故堪認上訴人主張系爭房屋之一樓客廳及二樓臥室部分因屋頂漏水無法使用為可採。至上訴人雖主張系爭房屋受影響而全部都無法使用云云，此為被上訴人所否認，查依102年度訴字第633號損害賠償事件法官於103年8月14日現場勘驗筆錄記載「現場天花板看有明顯水漬的痕跡，但乾燥無水滴、無潮濕。」等語（見前審卷一第75頁），顯見於法官現場勘驗時，現場僅有水漬而無水滴、潮濕之情形，再參酌上訴人於上訴審書狀即表示「若非正逢天候有雨，室內正在滲透水，實無法事後僅憑屋內水漬、斑駁之痕跡，即輕易發現屋內有漏水之情況」等語（見上訴審卷第45頁），顯見系爭房屋之漏水情形，於非雨天之時，即非明顯可見，依此更難認除前開有漏水部分之一樓客廳及二樓臥室外，其餘空間均無法使用，故一樓除客廳外之區域，尚難認確受有漏水之影響而無法使用，上訴人主張此部分亦無法使用云云，尚無可據。因此，上訴人主張伊受有系爭房屋一樓客廳部分及二樓臥室無法使用收益之損害，應屬有據，上訴人主張其餘部分亦無法使用收益云云，則屬無據。　2.被上訴人抗辯上訴人空置房屋，難認有何依已定之計劃而預期獲有租金收益等語，此為上訴人所否認。查系爭房屋原為上訴人居住使用，已認定如前，則依上訴人主張係因系爭房屋漏水始搬離系爭房屋購置其他房屋居住等情觀之，上訴人非無使用系爭房屋之計劃，實乃因漏水之故，始出資另尋住處，尚難依此即認上訴人就系爭房屋並無可得預期獲有租金收益之情，則系爭房屋之一樓客廳及二樓臥室，既確因漏水而受有無法使用收益之損失，已如前述，則上訴人主張因該部分無法使用收益受有損失，可認受有相當於租金收益之損失，即屬有據。　　　3.系爭房屋經送社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定之結果，認系爭房屋自103年3月24日至105年1月28日間於正常情形下（非漏水）之總租金為2,220,852元，此有不動產估價報告書存卷可參，堪認系爭房屋於103年3月24日至105年1月28 日間之總租金為2,220,852元。參酌系爭房屋建物登記所示（見估價報告卷）7樓面積為117.51平方公尺、8樓面積為75 .94平方公尺、總面積為193.45平方公尺，依前所述，系爭房屋因漏水受影響之區域為一樓客廳及二樓臥室，其占系爭房屋全部之比例約為60％【計算式：117.51-75.94+75.94＝11 7.51，117.51193.45＝0.6】，則依此計算系爭房屋因漏水受影響無法使用收益部分之租金損失應為1,332,511元（計算式：2,220,852×0.6＝1,332,511，元以下4捨5入）。　4.據上，上訴人主張被上訴人未盡與處理自己事務為同一注意之義務，被上訴人處理委任事務有過失，被上訴人應依民法第544條之規定，賠償上訴人因系爭房屋一樓客廳及二樓臥室部分無法使用收益相當於租金之損害1,332,511元，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。　5.上訴人主張依民法第544條請求之部分既有理由，則其依民法第184條第1項前段請求之部分，即無庸贅述。至上訴人依民法第544條請求無理由之部分，依民法第184條第1項請求，亦無理由，應予駁回，附此敘明。　　㈢被上訴人抗辯上訴人就系爭房屋之損害發生或擴大與有過失，且應扣除另案訴訟進行之期間，為無理由：　　　1.按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。惟所謂損害之發生，被害人與有過失者，須其過失行為亦係造成該損害發生之直接原因，始足當之（最高法院106年度台上字第215 4號判決要旨參照）。　　　2.被上訴人抗辯上訴人於103年3月24日起至103年11月26日另案提起訴訟期間，並未要求修繕，而不可歸責於被上訴人，應予扣除云云，此為上訴人所否認。查依上訴人於103年3月 24日寄發存證信函予被上訴人，上訴人已向被上訴人告知系爭房屋屋頂仍有漏水情形，並表示希望可協同進行防水效能檢測，以便後續鑑定、修繕之意，已如前述，則被上訴人抗辯上訴人並未要求被上訴人修繕云云，自屬無據，其依此抗辯上訴人與有過失云云，尚無可採。　3.被上訴人抗辯上訴人於訴訟期間指定修復方法，自屬延誤修繕時間，與有過失，103年11月26日至104年11月27日期間應不可歸責云云，此為上訴人所否認。查系爭房屋屋頂之修繕管理，本為被上訴人之職權，被上訴人本應盡與處理自己事務同一注意之義務而為修繕管理，上訴人於訴訟期間主張修復方法，本為其訴訟上攻擊防禦方法之提出，尚難認系爭房屋之屋頂於該段期間未予修繕係屬上訴人之過失所致，故被上訴人以此抗辯被上訴人與有過失云云，自屬無據。　　七、綜上所述，上訴人依民法第544條之規定，請求被上訴人給付1,332,511元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年3月25 日（於105年3月24日送達被上訴人-見原審士調卷第136頁之送達證書）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又因本判決命給付部分金額未逾150萬元，已不得上訴三審而確定，原審駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無二致，原判決此部分仍應予以維持。被上訴人應給付上訴人之金額未逾150萬元，已不得上訴第三審而告確定，自無宣告假執行及免為假執行宣告之必要，併此敘明。　八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳燁山　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭貽馨正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭晋良

2024-11-26

TPHV-113-上更二-14-20241126-1

湖簡

內湖簡易庭

回復原狀等

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度湖簡字第818號原告顏和詩被告徐裕庭訴訟代理人黃惠康上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年11月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將設置於門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓及2樓間，如附件所示外牆上之招牌壹面及冷氣室外機貳台予以拆除，並將牆面回復原狀。二、訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並加計本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、本判決得假執行。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出的書狀及言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號（下稱系爭建物）2 樓建物之所有人，被告於系爭建物1樓經營餐飲事業，且被告於系爭建物1樓及2樓之牆面（下稱系爭牆面）架設印有「義牛車炙燒牛排」之招牌（下稱系爭招牌），並於系爭招牌上方架設冷氣室外機二台（下稱系爭冷氣室外機），有原告提出之建物登記第一類謄本及如附件所示之現場照片圖在卷可稽（見本院卷第39、43頁），是此部分事實，堪以認定。㈡按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的，共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用，共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第799條第1至3 項、第820條第1項定有明文。區分所有建築物之共有部分係指專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，則區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、屋頂平台等，應均屬共有部分。經查：　　⒈系爭建物為4層樓鋼筋混凝土建築，有系爭建物照片及2樓所有權狀可參（見本院卷第39、43頁），堪認系爭建物為區分所有建築物。而系爭建物之外牆係用以區隔建物及遮風避雨，為維持系爭建物之安全及其外觀所必要之基本構造，則依其構造及使用之性質，顯難獨立使用，自無法單獨為所有權之標的，是系爭牆面應屬系爭建物之共有部分，應堪認定。　 ⒉本件被告並未提出經系爭建物區分所有權人會議決議通過約定得由被告使用系爭牆面之住戶規約，亦無法證明其已取得全體區分全人多數決之同意得使用系爭牆面，是依前揭規定，被告自不得擅自於系爭牆面架設系爭招牌，並於系爭招牌上方在架設系爭冷氣室外機。　㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。經查：　 ⒈被告固抗辯已將系爭冷氣機室外機從系爭牆面移至1樓位置，招牌部分市政府有至現場會勘，其係依臺北市政府小型招牌廣告標準重新製作招牌云云，並提出現場會勘紀錄（見本院卷第103頁至109頁）及重製新招牌之現場圖（見本院卷第115頁）。惟被告抗辯係涉及其行為是否符合地方政府行政法規範之問題，其架設招牌縱使符合地方政府行政法規範之表準，不代表被告因此取得占有系爭牆面之合法權源，是無法據此認定被告於系爭牆面架設系爭招牌及冷氣機室外機有合法權源。　 ⒉承上，被告擅自於系爭牆面架設系爭招牌及室外冷氣機，損壞系爭牆面，影響系爭建物整體牆面之一致性及美觀，已妨害全體區分所有權人之所有權，是原告依據前揭規定，為共有人全體之利益，請求被告拆除系爭招牌及室外機，並將牆面回復原狀，即屬有據。四、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭招牌1面及室外機2台，並將牆面回復原狀，為有理由。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113　　年　　11　　月　 25　　日　　　　　　　　　內湖簡易庭　法　官　徐文瑞　　本件為正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱明慧

2024-11-25

NHEV-113-湖簡-818-20241125-3

抗

臺灣高等法院高雄分院

定暫時狀態處分

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度抗字第222號抗告人謝冠生代理人江雍正律師黃宣喻律師蘇柏亘律師相對人天河大樓管理委員會法定代理人徐廣寅上列當事人間聲請定暫時狀態處分事件，抗告人對於中華民國11 3年6月19日臺灣高雄地方法院113年度全字第94號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告訴訟費用由抗告人負擔。　　理　由一、聲請及抗告意旨略以：抗告人為高雄市前金區市○○路00號、 99號天河大樓店面（下稱系爭二店面）之所有權人。相對人於民國113年4月23日召開第20屆天河大樓臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），通過如附表所示第2、3案及第2案附帶決議，惟系爭會議有程序事項及決議方法之瑕疵，抗告人已針對系爭會議如附表所示決議，對相對人起訴請求撤銷或確認決議不存在、無效（下稱系爭本案訴訟），相對人竟仍依第2案決議內容要求抗告人就系爭二店面給付調漲後以每坪新台幣（下同）80元計算之管理費，致抗告人每月增加支出8,775元【計算式：（現管理費80元/坪－原管理費35元/ 坪）×系爭二店面總坪數195坪】，漲幅為129％，每年增加支出10萬5,300元（計算式：8,775元×12個月），且倘承租系爭二店面之業者有造成環境污染、高分貝噪音等情事，相對人將得依第2案附帶決議之內容再度調漲抗告人之店面管理費，抗告人如拒絕依前揭決議繳納管理費，相對人恐依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款及天河大樓112年度住戶規約第18條第2項規定訴請法院強制抗告人遷離，不僅陷抗告人於管理費金額難以確定之不安定狀態，更恐致抗告人遭相對人強制遷離，其危險顯屬急迫；又抗告人所有市○○路00號店面係由全家超商承租，抗告人獲相對人同意在天河大樓地下室裝設電箱、電表（下合稱系爭電箱），故相對人另依第 3案決議要求抗告人每月給付電箱使用費3,000元，倘抗告人拒絕繳納，相對人得逕行拆除系爭電箱，則勢將造成抗告人須賠付全家超商每日約4萬5,000元之營業額損失，並極可能影響大樓住戶用電安全，故第3案決議對抗告人之危險亦屬重大急迫，故本件有定暫時狀態處分之必要。爰依民法第53 8條第1項及第2項規定，請准禁止相對人依系爭會議第2案決議及附帶決議調漲抗告人系爭二店面之管理費，暨依第3案決議向抗告人收取每月3,000元之電箱使用費，另禁止相對人拆除系爭電箱，並願供擔保以代釋明之不足。原裁定以抗告人未釋明保全必要性，逕駁回聲請，顯有違誤，爰提起抗告，求予廢棄原裁定，並准抗告人定暫時狀態處分之聲請等語。二、按當事人於爭執之法律關係，聲請為定暫時狀態之處分，依民事訴訟法第538條第1項之規定，須為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他類似之情形而有必要時，始得為之。然損害是否重大、危險是否急迫或是否有其他相類之情形，應釋明至何種程度，始得以擔保金補足其釋明，應就具體個案，透過權衡理論及比例原則確認之，亦即法院須就聲請人因許可假處分所能獲得之利益、其因不許可假處分所可能發生之損害、相對人因假處分之許可所可能蒙受之不利益，及其他利害關係人之利益或法秩序之安定、和平等公益加以比較衡量。所稱防止發生重大之損害，通常係指如使聲請人繼續忍受至本案判決時止，其所受之痛苦或不利益顯屬過苛。其重大與否，應視聲請人因定暫時狀態處分所應獲得之利益或防免之損害是否逾相對人因該處分所蒙受之不利益或損害而定。聲請人因處分所應獲之利益或防免之損害大於相對人因該處分所受之不利益或損害，始得謂為重大而具有保全之必要性（最高法院101年度台抗字第497號裁定意旨參照）。三、經查：　㈠關於定暫時狀態之請求，抗告人主張：相對人召開系爭會議通過如附表所示決議，惟系爭會議提供之代理出席委託書，未逐一記載議案內容供委託人勾選表示同意或反對之意見，現場出席會議人數與表決人數之統計，亦未與委託書之份數、委託授權範圍等逐一勾稽確認，甚且，系爭會議開會通知未記載第2案附帶決議之提案內容，會議時亦未針對該提案進行表決，即於會議記錄逕記載表決通過，是系爭會議有前揭程序事項及決議方法等瑕疵，抗告人已當場表示異議，並對相對人提起系爭本案訴訟等語，業據抗告人提出系爭會議記錄、出席委託書、通知單、現場錄音暨譯文、民事起訴狀等件為憑（見原審卷第23-71頁），堪認就兩造爭執之法律關係已為釋明。　㈡關於定暫時狀態之必要性，抗告人雖稱依第2案決議，相對人調漲抗告人系爭二店面之管理費，漲幅為129％，致抗告人每月增加支出8,775元，抗告人另恐藉第2案附帶決議，針對抗告人一人再次恣意調漲管理費，若抗告人不繳交調漲後管理費，相對人將可訴請法院強制驅離抗告人；另相對人依第3 案決議內容要求抗告人給付電箱使用費3,000元，倘抗告人拒絕繳納，相對人得逕行拆除系爭電箱或強制斷電，勢將造成抗告人須賠付全家超商每日約4萬5,000元之營業額損失，更極有可能使天河大樓全體住戶因相對人逕行斷電受有居住及人身安全之危害，是比較衡量抗告人若暫不依附表決議繳納管理費、系爭電箱使用費，並不會造成相對人任何重大損害，反之，如未禁止相對人依附表決議收取，不僅使抗告人支出大幅增加，並有隨時遭相對人再度調漲管理費或突遭相對人切斷電力之可能，故本件實有定暫時狀態之必要云云（見本院卷第8-21、41-42、73-81、121-123、129-139頁），惟查：　　1.附表所示決議及附帶決議，形式上經天河大樓區分所有權人會議決議（見原審卷第23-24頁、本院卷第125頁），相對人依決議內容行使之權利，即應受保護。況相對人辯稱第2案決議調漲系爭二店面管理費為80元/坪，僅使管理費收取與天河大樓其他住戶一致，回復公平原則等語（見原審卷第133頁），核與系爭會議記錄記載：「店鋪管理費，決定遵照大樓管委會112年11月的會議決議實施。亦即每坪每個月收取80元，與一般住戶相同。自112年11月起生效。以符合公平對等原則」等語相符（見原審卷第23頁）；第3案決議裝設系爭電箱必須付費，亦符合使用者付費，堪認第2、3案決議與維持天河大樓住戶之公平性相關；復斟酌第2案附帶決議：「店鋪承租者...未來如造成環境污染，譬如高分貝噪音、垃圾等等...以及物業管理者的多餘負擔，譬如遊民洗滌便溺、移工深夜聚集喧嘩、夜店人聲鼎沸等等...店鋪業者的管理費，得視情況增加為8 0元的120％至150％，區權會授權管委會辦理」，可知該附帶決議係為維護天河大樓住戶基本之居住生活品質暨控管管理成本，故以增加管理費120％至150％使區分所有權人或店鋪承租者形成心理壓力，積極防免因經營店面而干擾或妨礙住戶居住安寧，是附表所示決議及附帶決議攸關天河大樓住戶間之公平性及基本居住生活品質之維持，復考量抗告人如因相對人執行附表所示決議內容致受有金錢損害，尚非不得另向相對人求償，且系爭會議縱未作成第2案附帶決議，系爭二店面之經營行為原不得有害天河大樓住戶之居住安寧，由此觀之，如使抗告人在本案訴訟判決確定前，繼續忍受依決議內容繳交管理費及電箱使用費，並將附帶決議內容告知暨約束系爭二店面承租業者之營業行為，其所受之痛苦或不利益尚非過苛，兩相權衡抗告人個人與天河大樓全體住戶之利益，亦難謂抗告人因該處分所防免之損害大於全體住戶公平分配及居住安寧之利益。　　2.再者，抗告人已同意暫依第2案決議繳納調漲後之管理費，有抗告人寄送相對人之存證信函為證（見本院卷第23-2 4頁），其並無遭相對人依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款及天河大樓112年度住戶規約第18條第2項規定訴請法院強制遷離之危險。另查，相對人固曾於113年5月29日、同年6月14日、同年7月9日通知抗告人如持續未繳電箱使用費，將拆除系爭電箱或逕行斷電等語（見本院卷第31 -33、43-44頁），惟斷電有一定之申請及核准流程，且抗告人亦自承系爭電箱係經台電公司專業技術人員安全評估後裝設，故台電公司未同意配合相對人拆除系爭電箱等語（見本院卷第19頁），是亦難認抗告人有遭台電公司拆除系爭電箱、強制斷電之急迫危險。　　3.據上，抗告人所為釋明，尚無從認就本件爭執之法律關係，有為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他類似之情形而有定暫時狀態處分必要，是抗告人陳明供擔保，聲請定暫時狀態之處分，自不應准許。四、綜上所述，抗告人雖就爭執之法律關係已為釋明，但就定暫時狀態假處分之原因並未釋明，本件聲請為不應准許。從而原裁定駁回其聲請，並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回抗告。　　五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟附註：再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：相對人113年4月23日系爭會議決議內容第2案決議第2案附帶決議第3案決議決議內容店鋪管理費，決定遵照大樓管委會112年11月的會議決議實施。亦即每坪每個月收取80元，與一般住戶相同。自112年11月起生效。以符合公平對等原則。區權會同時表決通過附帶決議，店鋪承租者若為八大行業、餐飲業、電信業、超商，未來如造成環境污染，譬如高分貝噪音、垃圾等等...以及物業管理者的多餘負擔，譬如遊民洗滌便溺、移工深夜聚集喧嘩、夜店人聲鼎沸等等...店鋪業者的管理費，得視情況增加為80元的120％至150％，區權會表決通過，授權管委會辦理店鋪全家超商在天河大樓地下室1樓懸掛大型電箱，必須付費，金額為每月3,000元，自今年2月起實施。業者若不遵從付費，地下室一樓電箱（按即系爭電箱），管委會可逕行僱工或函請台電公司派員移除。以上內容，見原審卷第23頁

2024-11-25

KSHV-113-抗-222-20241125-1

訴

臺灣新竹地方法院

當選無效

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第362號原告劉茂宏被告林月昭葉軍政李志祥上列當事人間當選無效事件，本院於民國113年10月21日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、有關原告所提本件確認訴訟有無確認利益部分：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決先例判例參照）。本件原告聲明請求確認被告林月昭、葉軍政、李志祥於民國112年6月25日在雙橡園社區112年度第一次臨時區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）中當選管理委員之當選無效，無非以系爭區權人會議違反公寓大廈管理條例第29條第3項規定及社區規約第19條為據，而被告等人當選社區管理委員是否合法，於原告主觀上認有法律上不安之情形，而此情形能以確認判決除去，應認原告於提起本件訴訟時尚有受確認判決之法律上利益。　㈡復按，確認法律關係存否之訴，僅限以確認現在之法律關係為其訴之標的之意旨，在解釋上，原告提起確認為法律關係基礎事實存否之訴，仍須其因該基礎事實所生之法律關係，為現在之法律關係，始可認為有即受確認判決之法律上利益，俾憑以判斷原告就該法律關係基礎事實之存否，得否提起其他訴訟。最高法院49年台上字第1813號判例、102年度台上字第590號判決要旨可參。查雙橡園社區之管理委員任期，依住戶規約之規定，自該屆區分所有權人會議選任翌日起算1年，被告林月昭、葉軍政、李志祥於系爭區權人會議被選任為管理委員，其等之任期自選任翌日即112年6月26日起算1年，至113年6月25日任期即已屆滿，與雙橡園社區之委任關係已不存在，原告請求確認其等於系爭區權人會議之當選無效，已成確認過去之基礎事實。而原告並未陳明該過去之法律關係，有何遞延或持續至今，以致其在私法上地位有受侵害危險，實難認原告於本件言詞辯論終結時，仍有提起確認之訴之法律上利益存在。原告之訴，已非有據。二、復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。本件原告起訴時一併列賴瀅如、王同發為被告，嗣後再追加李世範為被告，經闡明後，原告於113年7月12日之言詞辯論期日撤回對其等之訴訟，此部分因訴之撤回而不在本判決之範圍。三、被告林月昭、葉軍政、李志祥未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　　　　貳、實體方面：一、原告主張：雙橡園社區管理委員會向由被告等人把持。112 年6月25日社區委員改選，召集人林月昭是前主委李世範之配偶，該會議決議選任林月昭擔任管委會主任委員，財委則由前任委員賴瀅如之子李志祥擔任，葉軍政則繼續擔任監委，違反公寓大廈管理條例第29條第3項及社區規約第19條之規定，影響原告獲選任之機會，且未實質交接，其等陸續變動規約，不利於社區。為此提起本訴，聲明請求確認被告林月昭、葉軍政、李志祥於系爭區權人會議中當選管理委員之當選無效。二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。三、得心證之理由：　㈠本件原告主張被告於系爭區權人會議中當選管理委員之當選無效，無非以該次選舉結果違反公寓大廈管理條例第29條第 3項及社區規約第19條之規定為據。則本件所須審究者，厥為系爭區權人會議所為決議有無違背上揭法令及規約。　㈡為因應國民居住公寓大廈所衍生之複雜管理問題，於公寓大廈管理條例中定有管理委員會之自治管理組織，由區分所有權人會議中選任住戶擔任管理委員，以利推動社區事務。管理委員會組成之人數及選任方法，本應尊重公寓大廈之最高意思決定機關即區分所有權人之決議而定，此乃基於私法自治原則，除關乎公共利益之情形外，國家立法本不宜過度介入。此觀公寓大廈管理條例第29條第2 項規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定」，甚為明確。　㈢按「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」公寓大廈管理條例第29條第3項規定甚明。依該條但書規定如「區分所有權人會議或規約未規定者」，任期一年，主任委員等連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。則按上開規定，關於管理委員之任期及連選連任之規定，原則上仍應依區分所有權人會議或規約之規定，基於區分所有權人會議乃公寓大廈最高意思決定機關及自治管理原則，自應予以尊重；如區分所有權人會議未有決議，且規約亦未有所規定，始依據同條例第29條第3 項關於任期及連選連任之規定而定之。查雙橡園社區之住戶規約第17 條第3項約定「委員任期一年」、第19條第1項、第2項約定「管理委員任期，由該屆區分所有權人會議選任翌日起算一年，連選得連任」、「管理委員之資格，以實際居住在本社區之區分所有權人為主，但包括其同居住之配偶及一等親親屬」。亦即依雙橡園社區之規約，管理委員任期一年，連選得連任，並未限制主任委員、財務委員、監察委員僅能連任一次，雙橡園社區之管理委員選舉自應以規約為準，尚無適用公寓大廈管理條例第29條第3項關於主任委員、財務委員、監察委員僅能連選連任一次之規定。依此，雙橡園社區於系爭區權人會議，縱由原主任委員、財務委員、監察委員連選連任，並無違反社區規約及公寓大廈管理條例之可言。況系爭區權人會議選任與先前不同之主委、財委，此部分亦無違反法令及規約。四、綜上所述，本件於言詞辯論終結時，原告請求確認之法律關係已成為過去之法律事實，已不具備確認利益，而雙橡園社區關於管理委員連選得連任之規約，應優先於公寓大廈管理條例第29條第3項之適用。系爭區權人會議選任被告擔任管理委員，合於規約，於法並無不合。原告訴請確認被告林月昭、葉軍政、李志祥於系爭區權人會議中當選管理委員之當選無效，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，原告所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭法　官　蔡孟芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　白瑋伶

2024-11-22

SCDV-113-訴-362-20241122-1

訴

臺灣高雄地方法院

回復原狀等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度訴字第687號原告金像獎大廈管理委員會法定代理人周素娥原告薛蕙馨共同訴訟代理人康鈺靈律師康進益律師被告周華雄訴訟代理人王建元律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113 年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、本件原告金像獎大廈管理委員會（下稱管委會）之法定代理人於訴訟繫屬中已由原告薛蕙馨變更為訴外人周素娥，有高雄市前金區公所函文乙紙附卷可稽〔見本院111年度訴字第68 7號卷二（下稱訴字卷二）第263頁〕，是新任法定代理人周素娥聲明承受訴訟（見訴字卷二第261-262頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條規定相符，應予准許。　　二、原告主張：　㈠薛蕙馨、被告均為位於高雄市○○區○○○路000號之金像獎大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，被告於民國103年6月21 日向訴外人林雅婷買受如附表所示建物、土地（下稱系爭1 、2樓房地），並於103年7月11日完成移轉登記。坐落高雄市○○區○○段000 地號土地、位置範圍如附圖一編號A、B、C 、D、E、I所示之地下室建物（下稱系爭地下室），其中編號E、I部分已登記為系爭大樓之公共設施即高雄市○○區○○段 0000○號建物（下稱1244建號建物）之一部，編號A、B、C、 D部分則未辦理保存登記（以下將附圖一編號E、I部分合稱為系爭地下室有保登部分，附圖一編號A、B、C、D部分合稱為系爭地下室未保登部分），但系爭地下室係設計為系爭大樓之停車空間兼防空避難室，系爭地下室未保登部分乃通往發電機、汽車升降機、變電室等公共設施之必要通道，並無構造上、使用上獨立性，自應認僅屬1244建號之附屬建物，為1244建號建物所有權範圍所及，故系爭地下室應為全體區分所有權人所共有，亦即系爭大樓全體區分所有權人為系爭地下室之所有權人或事實上處分權人。又坐落高雄市○○區○○ 段000 地號土地、位置範圍如附圖二編號F、G、H所示之一樓建物（下稱系爭一樓建物），係登記為1244建號建物之一部，同屬系爭大樓全體區分所有權人共有。　　㈡系爭1、2樓房地原為訴外人李季樺所有，其取得所有權時，系爭一樓建物原係供汽車升降機垂直升降之空間，李季樺於 98年間未經原告同意，擅自將位於一樓之升降機空間填平增設地板，形成系爭一樓建物後佔為己用，嗣其於100年間將1 系爭1、2樓房地所有權移轉予林雅婷後，管委會即對林雅婷、李季樺聲請調解，雙方於100年6月8日於高雄市前金區調解委員會成立調解，內容略為：「⒈管委會同意林雅婷有使用高雄市○○區○○○路000號地下室及該大樓1樓升降機空間之權利。⒉林雅婷應自100年6月起，於每月1日支付管理費新臺幣（下同）3,600元之義務及該地下室使用期間，自100年起，其房屋稅由林雅婷支付。⒊若升降機空間必須回復，則由李季樺負責回復原狀。⒋第2項補充說明：林雅婷應自100年6 月起，於每月1日支付該地下室及1樓升降機空間使用期間之管理費3600元，該地下室（擁有使用期間）房屋稅應由林雅婷支付」（下稱系爭調解）。嗣林雅婷於103年7月11日將系爭1、2樓房地出售移轉予被告時，固亦將其就系爭調解之權利讓與被告，然系爭地下室為停車空間兼防空避難室，系爭地下室與升降機運行之垂直空間有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，且依公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款規定，不得約定為專用部分，系爭調解僅係管委會同意林雅婷有使用地下室及1樓升降機空間（即系爭一樓建物）之權利，並無同意林雅婷得排除他共有人而單獨占用，系爭地下室、系爭一樓建物未經區分所有權人會議決議由林雅婷專用，亦未經全體區分所有權人依民法第819條第2項、第820條第1項同意林雅婷單獨占用，故林雅婷並無單獨占用系爭地下室、系爭一樓建物之權利，被告縱然受讓林雅婷之權利，仍不得專用系爭地下室及系爭一樓建物。　㈢詎被告於109年5至7月間，竟在系爭地下室如附圖一編號C 、 D 、E 、I之範圍鋪設木地板、天花板輕鋼架，在附圖一編號A 、B 之範圍內鋪設磁磚地板，在附圖一編號B 、C 所示之位置裝設隔間牆，擬出租予健身房使用，又在通往系爭地下室之門張貼「本處所內部空間屬私人產權.....若未經所有人同意而擅入者，依法追究」之警告公告，將系爭地下室據為己用至今。被告另在系爭1樓建物如附圖二編號F 、H 部分鋪設磁磚地板及裝設輕鋼架天花板；在附圖二編號G 部分裝設廁所牆面；在附圖二編號G 、H 範圍內之牆壁鋪設磁磚，復將系爭1樓建物出租予訴外人陳華金經營鹽酥雞攤位，嗣陳華金於111年10月20日終止租賃而遷離，始將系爭1樓建物之鐵捲門遙控器交予時任管委會主任委員薛蕙馨。被告擅自占用系爭大樓共用部分之特定位置，即屬違反其通常使用方法，並侵害其他共有人之權利，又變更系爭地下室之原本設置，使住戶無法於必要時做防空避難室使用，亦無法作為停車使用，而違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定、系爭大樓住戶規約第2條第3項。薛蕙馨為1244建號建物之共有人，自得依民法第821條、適用或類推適用民法第767條第1 項前段、中段，就系爭地下室訴請被告拆除木地板、磁磚地板而回復為水泥地、拆除天花板輕鋼架、隔間牆，將系爭地下室返還予薛蕙馨及其他共有人；另就系爭一樓建物訴請被告拆除天花板、地板磁磚、廁所隔間牆。管委會就系爭大樓共用部分既有管理、維護之權限，亦得依同條例第9條第4項，對被告為相同請求。　㈣又縱認系爭調解係約定林雅婷得專用系爭地下室及系爭一樓建物，然此部分約定未經區分所有權人會議決議，亦未載明於住戶規約，已違反民法第799條第3項規定，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款應屬無效。縱非無效並由被告受讓林雅婷之專用權，但被告擅自裝潢系爭地下室及系爭一樓建物，並禁止其他住戶使用，導致系爭地下室無法作為防空避難室使用，其就約定專用部分之使用顯然妨害其他住戶之安全，管委會自得依公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3 項規定，就系爭地下室訴請被告拆除木地板、磁磚地板而回復為水泥地、拆除天花板輕鋼架、隔間牆，將系爭地下室返還予全體共有人；另就系爭一樓建物訴請被告拆除天花板、地板磁磚、廁所隔間牆。　㈤再被告現雖未占有系爭一樓建物，但曾對系爭一樓建物增設磁磚地板、天花板，且現仍持續主張對系爭一樓建物有專用權，仍有再妨害全體區分所有權人行使使用系爭一樓建物權利之虞，故薛蕙馨依民法第767條第1項後段規定；管委會依公寓大廈管理條例第9條第2、4項或第6條第1項第1款、第3 項，均得請求禁止被告以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益。　　㈥被告雖另主張系爭調解之約定為租賃性質，嗣由被告繼受該租賃契約之承租人地位云云，然系爭調解並非租賃性質，林雅婷按月給付之3600元並非租金，而是應負擔之管理費，故兩造間並無租賃契約存在。退步言，縱系爭調解之約定係管委會將系爭地下室及系爭一樓建物出租予林雅婷，並由被告繼受該租賃契約，但此租賃契約並未約定期間，管委會依民法第450條第2項規定，自得隨時終止租約。因系爭大樓之住戶已連署反對被告獨占共有空間，且被告未經管委會同意，將系爭一樓建物轉租予陳華金，被告在系爭地下室建造牆壁隔間之行為亦違反公寓大廈管理條例第6條第1項第1款，管委會欲將系爭地下室、系爭一樓建物收回作停車、電梯使用，管委會自得依土地法第100條第1款、第2款、第4款，終止與被告之租約，管委會已於110年3月21日作成不再出租之決議，並於110年4月14日寄送存證信函，通知被告於文到15日內停止使用系爭地下室及系爭1樓建物，該存證信函於110年 4月15日送達被告，租約即告終止，此後被告即無權繼續占有系爭地下室及系爭1樓建物。　㈦為此依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、第6條第1 項第 1 款、第3 項、適用或類推適用民法第767 條第1 項前段、中段、後段、第821 條，提起本訴，請求擇一為原告勝訴之判決，並聲明︰⒈被告應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖一編號A 部分（面積11.5平方公尺）、編號B部分（面積0.5 平方公尺）、編號C 部分（面積0.5 平方公尺）、編號D 部分（面積178.50平方公尺）之地下室建物、1244建號建物其中地下層如附圖一編號E 部分（面積15平方公尺）、編號I 部分（面積12.5平方公尺），均騰空返還予原告薛蕙馨及其他共有人；並將附圖一編號C 、D 、E 、I 範圍內之木地板、附圖一編號A 、B 範圍內之磁磚地板均拆除回復為水泥地；將附圖一編號C 、D、E 、I 範圍內之天花板輕鋼架、附圖一編號B 、C 所示之隔間牆均拆除。⒉被告應將1 244建號建物其中1 樓如附圖二編號F 部分（面積32.5平方公尺）、編號G 部分（面積0.5 平方公尺）、編號H 部分（面積2.2 平方公尺）範圍內之地板磁磚刨除、輕鋼架天花板拆除，另將附圖二編號G 、H 範圍內之牆壁磁磚刨除；將附圖二編號G 所示之廁所牆面拆除；且不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於附圖二編號F 、G 、H 所示建物為自由使用、收益。⒊願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則辯以︰　㈠系爭地下室未保登部分有構造上、使用上獨立性，並有獨立房屋稅籍，係有獨立物權之區分所有建物，並非1244建號建物之附屬建物，故非全體區分所有權人共有。緣系爭大樓為力行補習班之股東與建商於72年間合資興建，並於興建完成後，由力行補習班取得地上1至4樓及地下室建物，而供力行補習班營業使用，然建商當初為省錢，僅將地下室有公共設施部分辦理保存登記，其餘非公共設施部分未辦理保存登記，導致系爭地下室未保登部分未登記為力行補習班股東所有，但力行補習班之股東為出資興建之人，應為所有權人或事實上處分權人，嗣由力行補習班之股東即訴外人張萬邦、王秉新、王啟真等人於98年間將系爭地下室未保登部分之事實上處分權連同系爭1、2樓房地所有權出售移轉予李季樺，李季樺再於100年間轉售移轉予林雅婷，經林雅婷於103年間再轉售移轉予被告，並辦理地下室之房屋稅納稅義務人變更，故被告為系爭地下室未保登部分之事實上處分權人，自有占有之正當權源。系爭地下室未保登部分既非全體區分所有權人共有，亦非管委會負責管理、維護之共用部分，或約定專用部分，則薛蕙馨依民法第821條、第767條第1項中段、前段，管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項、第6條第3項，針對系爭地下室未保登部分，請求被告拆除木地板、磁磚地板、隔間牆、輕鋼架天花板後返還薛蕙馨及其他1244建號建物共有人，即無理由。　㈡系爭地下室有保登部分及系爭一樓建物均為1244建號建物之一部，固為全體區分所有權人共有，但系爭一樓建物並非連通走廊、樓梯及通往室外之通路，亦非社區巷道及防火巷弄，且該空間長期不供作停車升降平臺使用，並非區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分，非屬公寓大廈管理條例第7條所定「不得為約定專用部分」，林雅婷、李季樺於100 年6月8日已與管委會成立系爭調解，林雅婷基於系爭調解取得系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物之專用權，林雅婷於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，亦將其依系爭調解對系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物之權利義務轉讓給被告，故被告對系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物均有專用權，自得排除其他共有人而單獨占有。被告自103年7 月11日成為區分所有權人後，亦均單獨占用系爭地下室、系爭1樓建物，並依系爭調解之約定，按月支付管理費3600元予管委會及負擔地下室之房屋稅。縱認系爭調解並非約定專用或該約定專用無效，然依系爭調解內容，管委會同意由林雅婷每月支付3,600元及每年繳納該部分房屋稅，作為使用地下室及系爭一樓建物之對價，即係管委會將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物出租予林雅婷使用，核屬未定期限之租賃性質，被告買受系爭1、2樓房地不動產後，繼受林雅婷之承租人地位，繼續與原告之租賃契約，是被告使用此部分空間即具法律上權源。被告既有權占有系爭地下室有保登部分，則薛蕙馨依民法第821條、第767條第1項前段請求被告返還，自無理由。又系爭1樓建物曾經被告出租予陳華金經營鹽酥雞攤位，但陳華金於111年10月20日終止租賃而遷離時，即將系爭1樓建物之鐵捲門遙控器交予時任管委會之主委薛蕙馨，自此被告即未再占有系爭一樓建物，但仍對之有專用權。被告既有專用權，且系爭一樓建物現非被告占有，自無妨害全體區分所有權人行使使用系爭一樓建物權利之虞，是薛蕙馨依民法第767條第1項後段規定、管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項、第6條第1項第1款、第3項，請求禁止被告以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益，亦無理由。　㈢又被告雖於109 年5 至7 月間，有在系爭地下室鋪設木地板、天花板輕鋼架，但系爭地下室自李季樺取得事實上處分權時，即非供作停車場使用，且被告使用系爭地下室期間亦有供管委會開會使用，又被告對系爭地下室所為裝潢，並無禁止大樓住戶作為避難空間，未影響地下室通常使用用途，亦未妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。而系爭一樓建物於建商興建完成時，即未供停車升降空間使用，被告取得系爭一樓建物專用權前，即因李季樺填平地板而長期未供停車升降空間使用，系爭一樓建物原告請求拆除之天花板、磁磚地板、廁所隔間牆均非被告設置，乃103年自前手買受時就存在，故原告依民法第821條、第767 條第1 項中段或公寓大廈管理條例第9 條第4 項、第6條第1 項第3 項，請求被告拆除系爭地下室有保登部分之木地板、天花板輕鋼架，回復為水泥地，另將系爭一樓建物之天花板、磁磚地板、廁所隔間牆拆除，均無理由。　　㈣並聲明︰⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：　㈠薛蕙馨、被告均為系爭大樓之區分所有權人，管委會為全體區分所有權人成立之管理委員會。　㈡被告為系爭1、2樓房地之所有權人，其係於103年6月21日向林雅婷買受，並於103年7月11日完成移轉登記。　㈢1244建號建物為系爭大樓之公共設施，屬全體區分所有權人共有。　㈣坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖一編號A、B、C、D 、E、I所示之系爭地下室，其中編號A、B、C、D部分為未保存登記建物，編號E、I部分為1244建號建物之一部。　㈤坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖二編號F、G、H所示之系爭一樓建物，屬於1244建號建物之一部。　㈥林雅婷、李季樺於100年6月8日與管委會成立調解，調解內容如原證3調解書所示〔見本院111年度審訴字第220號卷（下稱審訴卷）第33頁〕。　㈦林雅婷於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，有將其依調解書對系爭地下室、系爭一樓建物之權利義務轉讓給被告。　㈧被告自103 年7 月11日成為區分所有權人後，即單獨占用系爭地下室、系爭1 樓建物，並依原證3 調解書所載，按月支付管理費3600元予管委會，並負擔系爭地下室之房屋稅。被告曾將系爭1 樓建物出租予陳華金經營鹽酥雞攤位，嗣陳華金於111 年10月20日終止租賃而遷離，並將系爭1 樓建物之鐵捲門遙控器交予薛蕙馨，被告因而未繼續占用系爭1 樓建物，但仍單獨占用系爭地下室至今，並仍按月支付管理費36 00元、負擔系爭地下室房屋稅至今。被告另於109 年5 至7 月間，在系爭地下室如附圖一編號C 、D 、E 、I 之範圍鋪設木地板、天花板輕鋼架，在附圖一編號A 、B 之範圍內鋪設磁磚地板，在附圖一編號B 、C 所示之位置裝設隔間牆。　㈨門牌號碼高雄市○○區○○○路000號地下室房屋有房屋稅　　籍，原始納稅義務人為系爭大樓使用執照記載之起造人徐少平及訴外人蔡清榮，嗣於78年間因買賣而變更納稅義務人為王維慶，於81年2月29日變更為鍾博智等7人，於88年1月6日變更為黃宗慧等7人，於98年6月25日變更為李季樺，於100 年1月21日因買賣變更為林雅婷，於103年6月21日因買賣變更為被告至今（見審訴卷第125-126頁）。該房屋稅籍之平面圖如訴字卷一115頁，其面積範圍即為整個地下室，包含已保存、未保存登記部分。　㈩管委會於110年4月14日有寄送原證9之存證信函（見審訴卷第 89-95頁）予被告，於110年4月15日送達被告（見審訴卷第9 7頁）。五、兩造爭執事項：　㈠系爭地下室之所有權人或事實上處分權人，是否為薛蕙馨及其他1244建號共有人？　㈡被告有無占有系爭地下室之正當權源？原告請求被告騰空返　　還系爭地下室空間予薛蕙馨及其他共有人全體，有無理由？　㈢原告請求被告將系爭地下室之輕鋼架天花板、木地板、磁磚　　地板拆除或刨除、拆除隔間牆，有無理由？　㈣原告請求被告將系爭1 樓建物之輕鋼架天花板、地板磁磚、　　廁所牆壁磁磚、拆除或刨除、拆除隔間牆，有無理由？　㈤原告請求被告不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭1 樓建物為自由使用、收益，有無理由？六、本院之判斷：　㈠系爭地下室之所有權或事實上處分權歸屬：　⒈查系爭大樓之地下層總面積為360平方公尺，其中139.68平方公尺連同系爭大樓1 至12層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓經編定為1244建號建物而為系爭大樓公共設施，屬全體區分所有權人共有，其餘220.32平方公尺則未登記為系爭大樓公共設施，亦未辦理保存登記為其他建號，此有1244建號建物之建物登記謄本、建物測量成果圖、系爭大樓地下室之房屋稅籍、高雄市政府地政局鹽埕地政事務所112年1月10日高市地鹽登字第11270021100號函在卷可稽（見審訴卷第163、12 3、137頁、訴字卷一第45頁），此部分事實先堪認定。　⒉原告主張被告占有之系爭地下室（即附圖一編號A、B、C、D 、E、I部分），其中附圖一編號E、I部分已登記為1244建號建物之範圍內，為1244建號建物之一部，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），並有1244建號建物之建物測量成果圖在卷可比對（見審訴卷第163頁），復經地政機關測量後，於製成之複丈成果圖說明備註欄載明（見訴字卷二第39 頁）。而1244建號建物為系爭大樓之公共設施，屬全體區分所有權人共有，已如前述，故系爭地下室有保登部分為系爭大樓之共有部分，所有權人為全體區分所有權人即薛蕙馨及其他1244建號建物共有人，亦堪認定。　⒊系爭地下室未保登部分，並非1244建號建物之一部，並非薛蕙馨及其他1244建號共有人所共有：　⑴按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，民法第799條第1項、第2項前段定有明文。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部（最高法院99年度台上字第1150號判決意旨參照）。又所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第941 號判決意旨參照）。　⑵查系爭地下室與同層登記為公共設施之變電室、升降機空間、發電機室，現況已以牆壁、門相隔，而成為獨立空間，且系爭地下室須從系爭大樓1樓管理室前後側旁樓梯進出，亦即系爭地下室可通行系爭大樓之公共樓梯至1樓管理室門廳，而對外出入，系爭地下室並使用獨立之電表，未與地下室其他部分共用電表等情，業經本院現場履勘而知，有勘驗筆錄、勘驗照片在卷可稽（見訴字卷一第359、365-429頁），足見系爭地下室未保登部分與1244建號建物間有門、牆相隔，具構造上獨立性。又區分所有之建築型態中，使用共同之通路、門廳、正中宅門與室外相通，本即為必然之理，只要不使用相鄰區分單位之出入口出入，即不能否定該區分所有建物於使用上之獨立性。系爭地下室未保登部分有獨立出入口可連接公共樓梯通行至1樓門廳而與室外相通，不須通行系爭大樓其他專有部分，故具有使用上之獨立性，應可確定。　　　　⑶原告雖主張依使用執照所載，系爭大樓之地下室係設計為系爭大樓之法定停車場兼防空避難室，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，故系爭地下室未保存登記部分並無使用上獨立性云云。惟內政部80年9 月18日（81）台內地字第8071337 號函雖釋示：「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有、或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，惟亦說明「基於法律不溯及既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，僅新申請建造執照之案件應依前揭結論辦理」（見訴字卷二第239頁）。換言之，在該函釋作成前已申請建造執照之房屋，即無該函釋之適用。查系爭大樓係於70年間取得建造執照，72年間建造完成領得使用執照，此有系爭大樓之使用執照查詢資料在卷可按（見訴字卷一第201-213頁），則系爭大樓並無上開內政部函釋之適用。依據當時之建築法，建築物不需附建防空避難設備或停車空間（按：建築法第102條之1建築物應附建防空避難設備或停車空間之規定係在73年11月7日修法新增），且建築法第102條之1第1 項及建築技術規則建築設計施工編第59至62條、第140條至第144條之規定，並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，依系爭大樓建造當時之法令，並未限制防空避難或停車空間僅能為區分所有權人全體共有，自不能以嗣後制定之建築法第102條之1、公寓大廈管理條例第7條及相關法令函釋，而認系爭地下室未保登部分係全體區分所有權人共有或不具使用上獨立性。尤其系爭地下室自72年建造以來，即長期由地下室建物之納稅義務人單獨占用，並未供其他區分所有權人或住戶停車使用（詳後述），而防空避難空間係於緊急時供民防（防空避難）使用，僅係特定時間因特定需求之特殊功能性用途，且不限系爭大樓之住戶避難使用，實難認系爭地下室在使用上係專屬系爭大樓之住戶共用而不可或缺，自亦難認系爭地下室為系爭大樓區分所有權人之共用部分而不具使用上獨立性。　⑷原告另主張從系爭大樓一樓要通往地下一層之變電室、發電機室、升降機空間等公共設施，須通過系爭地下室未保登部分始能到達，返回亦然，故系爭地下室未保登部分僅為通往發電機、汽車升降機、變電室等公共設施之必要通道，為12 44建號之附屬建物，無使用上獨立性云云，惟地下層之建造成本較地上層為高，依一般社會交易觀念，自具經濟價值及效益，而系爭大樓地下室總面積為360平方公尺，其中僅139 .68平方公尺為系爭大樓公共設施，未保存登記部分面積達2 20.32平方公尺，原告主張現遭被告占有之系爭地下室未保登部分面積亦有191平方公尺（即附圖一編號A之11.50平方公尺+編號B之0.50平方公尺+編號C之0.50平方公尺+編號D之 178.50平方公尺＝191平方公尺）即約66.6坪，顯較有保存登記部分為大，甚至比一般住宅更大，經濟價值自然較高，且為一獨立空間並坐落高雄市區內，以該面積及經濟價值而言，尚難認僅屬系爭大樓公共設施之必要通道或附屬建物。且依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款，管委會如因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用專有部分或約定專用部分時，區分所有權人不得拒絕，故系爭地下室未保登部分縱認定為專有部分，亦不會妨礙管委會進入、通行以維修公共設施之權利，故亦無為保障管委會維修公共設施無礙，認定系爭未保登部分為共用部分之必要。原告主張系爭地下室未保登部分為1244建號之附屬建物，並非有據。　⑸原告又援引系爭大樓規約第2條第3項約明：「本大廈周圍上下及牆面為共用部分及『不屬專有部分之防空避難設備』，其變更構造、顏色或懸掛及設置廣告物之情事：非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得變更懸掛或設置廣告物.. ....」（見審訴卷第73頁），主張系爭大樓規約已載明防空避難設備不屬專有部分云云，惟上開規約內容應係直接參考援引自公寓大廈管理條例第8條第1項「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，而該條文於84年6月28日制訂時，係明定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及『防空避難室』，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，嗣於92年12月31日將「防空避難室」修正為「不屬專有部分之防空避難設備」，顯係刻意排除「屬專有部分之防空避難設備」，亦即承認屬「專有部分之防空避難設備」之存在，是本件尚難以系爭大樓規約有「不屬專有部分之防空避難設備」之用詞，即遽認系爭大樓之防空避難室並非專有部分。　⑹再系爭大樓地下室並無門牌編釘或核發門牌證明書、所在地址證明書之紀錄，但有單獨之房屋稅籍，原始納稅義務人為系爭大樓使用執照記載之起造人徐少平及訴外人蔡清榮，嗣於78年間因買賣而變更納稅義務人為王維慶，於81年2月29 日變更為鍾博智、韓明惠、張萬邦、賀蔡美玉等7人，於88 年1月6日變更為黃宗慧、張萬邦、賀慶生、韓明惠等7人，於98年6月25日變更為李季樺，於100年1月21日因買賣變更為林雅婷，於103年6月21日因買賣變更為被告至今，該房屋稅籍之平面圖面積範圍即為整個地下室，包含已保存、未保存登記部分，且100年1月21日申請變更為林雅婷、103年6月 21日申請變更為被告時，均係檢附建築改良物買賣所有權移轉契約書而辦理，此有高雄○○○○○○○○○113年7月3日高市新戶字第11370243800號函、高雄市房屋稅籍紀錄表、建築執照存根查詢系統查詢結果、房屋平面圖、地政機關經測量後檢送之複丈成果圖附備註說明欄、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處檢送之建築改良物買賣所有權移轉契約書為證（見訴字卷二第279頁、審訴卷第125-126頁、訴字卷一第201、115、459 、163-166頁），足見系爭地下室未保登部分雖未經保存登記，但有單獨之房屋稅籍，且歷來登記納稅義務人皆非系爭大樓之全體區分所有權人，房屋稅從未由全體區分所有權人負擔，更屢次以辦理納稅義務人之變更，為地下室建物所有權移轉之表徵，益難認系爭地下室未保登部分為系爭大樓之共有部分，反而由房屋稅籍之設立及變更，可證確有以單獨所有權客體之型態，表現於外部。　⑺關於系爭大樓之興建緣由、地下室之權屬及使用情形，證人　　張萬邦已明確證述：我是力行補習班的實際負責人，之前是王維慶，王維慶於79年把力行補習班交給我經營，一直到4 、5年前我才交給別人經營而退休。力行補習班本部於72年7 月12日遷移到系爭大樓，因為系爭大樓當初是力行補習班跟建商合建的，當初土地是王維慶、鍾博智、賀慶生、湯正誠這幾位股東合資購買，他們當時是力行補習班的股東，他們將土地買下來跟建商合建。當時找徐少平為名義上起造人與建商蔡欽龍（音譯）合建。當時因為我們比較缺錢條件差，所以分配的就是地下室一半產權，1 樓、2 樓、3 樓是全部產權，4 樓是一半產權，這是興建時寫的合約。等到起造完後，我們又花錢跟建商蔡欽龍（音譯）買了地下室的另外一半跟4 樓的另外一半，在興建完成之後等於我們有地下室與 1 到4 樓的全部產權，所以力行補習班當初是使用系爭大樓的1到4樓加地下室。大樓落成後地下室就是力行補習班拿來當教室用，沒有在停車，後來因為停車越來越不方便，所以把教室弄掉全部改成停車位，那個地方就變成我們的停車位，就是我們同仁進出停車。（問：本院經查地下室大部分沒有登記為大樓公設，也沒有辦理保存登記，也就是沒有所有權狀，為何力行補習班可以使用地下室？）在那個年代辦理保存登記是要錢的，建設公司為了要省錢就沒有辦保存登記，力行補習班是有跟建商買到地下室的產權，起先買了一半後來再買另一半，付了2次錢，印象中付了400萬元，只是建商為了省錢沒有辦理保存登記，才產生這麼多困擾。從72年大樓落成一直到力行補習班遷址到中華路上為止，地下室都是力行補習班專用，住戶也都知道這件事，因為沒有任何住戶有買停車位，地下室當初設計是要作為停車空間的，地下室建造成本是最高的，所以建商蓋了地下室，不賣停車位給住戶幹嘛蓋，就是因為他不作停車位，把地下室整個賣給我們。我們剛開始使用的時候，其實是違規作教室使用，樓上住戶也沒有反彈，因為住戶知道他們沒有買車位，所以我們怎麼使用他們也沒有意見，但過了幾年以後，換一批住戶進來他們就質疑，就一直來跟我們吵地下室的所有權，曾因為這件事當初還有一個主委聯合管委會告過力行補習班，當時我們就跟他們說第一你們拿得出停車位的買賣嗎？都沒有嘛；第二當初起造時如果有停車位建商有錢賺怎麼不賣給住戶，因為這是當初講好的。且地下室沒有保存登記，但是每年要繳房屋稅，歷年來管委會或樓上的住戶都沒有繳過地下室的房屋稅，當初都是力行補習班繳的。因為這件事在地院打官司，最後和解，我們想息事寧人，我們就給管委會一筆錢，管委會有在和解書承認地下室的產權是屬於力行補習班。後來因為少子化加上大學廣設，力行補習班就遷到新的地址，系爭大樓舊址房地我就建議賣掉，才跟其他股東一起賣掉，哪一年賣掉我也不太記得，當初賣也包含地下室、1樓升降機空間的使用權等語（見訴字卷三第13、15-16、14-15、 16、17、14、27頁）。本院審酌張萬邦與兩造均無親屬或利害關係，並無偏袒任一方而虛偽證述之動機，且本院經查原告確曾以「金像獎大廈全體區分所有權人管理委員會」之名義，對張萬邦及訴外人陳合修提起訴訟，經本院以90年度訴字第1199號損害賠償事件受理，並於90年8月22日成立訴訟上和解，和解內容為「張萬邦、陳合修給付原告150萬元，原告其餘請求拋棄，系爭大樓未經保存登記之地下室，除現有公共設施外，其餘仍歸張萬邦、陳合修作停車位之專屬使用」，此有和解筆錄在卷可考（見訴字卷三第51頁），並經原告自承在卷（見訴字卷三第108頁），核與張萬邦之證述相符，且張萬邦所述，亦與前述地下室設有單獨房屋稅籍及納稅義務人之變遷相符，復與證人徐少平證述：系爭大樓使用執照記載我是起造人，這跟力行補習班有關，我跟力行補習班主任王維慶是非常要好的朋友，力行補習班在七賢二路，附近有一個地方在蓋房子，可能因為繳稅的關係，王維慶就用我的名義去買七賢二路的地下室，有無買別的樓層我不知道，我只知道含地下室，後來又賣掉，我實際上都沒有經手買賣的過程等語（見訴字卷三第9-10頁）；及張萬邦等人之後手李季樺之配偶即訴外人王世杰證述：李季樺的前手是力行補習班，當初購買時是買1-4樓，但除1-4樓外，地下室也是力行補習班在使用，力行補習班賣給李季樺時就有包括地下室及1樓升降機的使用權，但有說地下室沒有所有權狀，只有稅籍。李季樺購買系爭1、2樓房地時，前屋主有10幾個人，代表賣方跟我簽約的人有這樣說，而且我有當過管委會委員，我知道力行補習班以前有拿100萬給管委會，就可以使用地下室及1樓升降機空間，管委會的財務報表裡面有記載一筆100萬定期存款，就是力行補習班給管委會的。大樓地下室不是大樓的公設，沒有權狀，只有稅籍證明，是系爭1、2樓房地所有權人在繳房屋稅，所以地下室都是系爭1 、2樓房地的所有權人在使用。我當初是認為地下室和一樓升降機空間都是屬於1樓的權狀範圍內，賣給林雅婷前，我跟李季樺使用地下室與1樓升降機空間，管委會都沒有意見等語吻合（見訴字卷二第152、153頁），本院因認張萬邦之證述並非虛偽，堪值採信。　⑻承上，系爭地下室未保登部分有構造上、使用上獨立性，以單獨所有權客體之型態表現於外部，有獨立物權，並非2144 建號建物之附屬建物，已如前述，其所有權自應歸屬於原始起造人。而依張萬邦之證述，系爭大樓為力行補習班之股東王維慶、鍾博智、張萬邦等人與建商合資興建，王維慶、鍾博智、張萬邦等力行補習班股東嗣因分配及買受完整地下室及1至4樓建物，進而登記為地下室之納稅義務人，則系爭地下室未保登部分自應歸屬原始起造人即建商，並由建商再基於合建契約及買賣契約，將系爭地下室未保登部分之事實上處分權移轉予王維慶、鍾博智、張萬邦等力行補習班股東，嗣98年6月25日力行補習班之股東黃宗慧、張萬邦、賀慶生、韓明惠等7人又將系爭地下室未保登部分之事實上處分權連同系爭1、2樓房地所有權一併出售移轉予李季樺。再依證人李季樺證述：我於100年間出售系爭1、2樓房地給林雅婷時，有連同地下室一起移轉，才會辦理變更地下室之納稅義務人為林雅婷（見訴字卷二第147頁），及證人林雅婷證述：當初我買系爭1、2樓房地時，賣方仲介有跟我說依照舊法規，1樓所有權人對地下室有使用權，但沒有地下室所有權，所以我有地下室使用權，但沒有所有權，確實地下室的房屋稅都是我在繳，納稅義務人是我的名字。當初李季樺賣1 、2樓給我時，也把地下室使用權一併賣給我，103年我將系爭1、2樓房地賣給被告時，買賣標的有包括地下室及1樓升降機空間的使用權，李季樺賣給我什麼，我就賣什麼給被告等語（見訴字卷二第87、88、89、94-95頁），可知李季樺於100年1月21日又將系爭地下室未保登部分之事實上處分權，連同系爭1、2樓房地所有權一併轉售移轉予林雅婷，林雅婷於103年6月21日再將之轉賣予被告至今，從而系爭地下室未保登部分目前事實上處分權人為被告，應堪認定。原告主張系爭地下室未保登部分之所有權人或事實上處分權人為薛蕙馨等全體區分所有權人，並非正確。　　　㈡系爭地下室有保登部分為1244建號建物之一部，已如前述，而坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖二編號F、G、H 所示之系爭一樓建物，亦屬於1244建號建物之一部，同為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤），並有1244建號建物之建物測量成果圖可資比對（見審訴卷第163頁），復經地政機關測量後認定明確，於製成之複丈成果圖說明備註欄載明（見訴字卷一第461頁），是系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物均屬系爭大樓之公共設施、共用部分，屬薛蕙馨及其他區分所有權人全體所共有，至堪認定。原告固據此主張被告無權占有系爭地下室有保登部分及系爭一樓建物，惟被告抗辯其對前揭建物有約定專用權，或基於與管委會間之租賃契約，有權占有使用收益前揭建物，本院對此判斷如下：　⒈查被告之前手、前前手林雅婷、李季樺曾於100年6月8日與管委會成立系爭調解，調解緣由記載：「98年間，李季樺擅自將系爭大樓升降機空間填平佔為己用，經原告函請李季樺恢復原狀無果，茲因李季樺已將產權移轉予林雅婷，故聲請調解。」，調解內容則為：「⑴原告同意林雅婷有使用系爭大樓地下室及1樓升降機空間之權利。⑵林雅婷應自100年6月起，於每月1日支付管理費3600元之義務及該地下室使用期間，自100年起，其房屋稅由林雅婷支付。⑶若升降機空間必須回復，由李季樺負責回復原狀。⑷第2項補充說明：林雅婷應自100年6月起，於每月1日支付該地下室及1樓升降機空間使用期間之管理費3600元，該地下室（擁有使用期間）房屋稅應由林雅婷支付」，此有調解書在卷可稽（見審訴卷第33頁，下稱系爭調解書），此部分事實已堪認定。　⒉被告雖主張林雅婷與管委會成立之系爭調解，即係將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物等共用部分約定由林雅婷專用，嗣林雅婷於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，並將其對系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物之專用權轉讓給被告，被告因而取得專用權云云，惟按共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用，民法第799條第3項後段定有明文。又「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力」，公寓大廈管理條例第 23條第2項第1款亦有明文。查系爭大樓之住戶規約係88年12 月1日制訂，108年7月2日修訂，其中第3條第3項第6款明定「約定專用或約定共用事項應經區分所有權人會議決議」（見審訴卷第74頁），第2條第1項第3款並訂明「大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存」（見審訴字卷第73頁），惟林雅婷與管委會於100年6月8日成立之系爭調解，兩造一致陳述並無經區分所有權人會議決議（見訴字卷二第248頁），系爭大樓之住戶規約亦未見由林雅婷或被告約定專用地下室、系爭一樓建物之相關記載（見審訴卷第73-83頁），兩造更一致陳稱：並無規約所稱「共用部分約定供特定區分所有權人使用之使用者名冊」（見訴字卷三第123頁），足見管委會與林雅婷間縱有約定專用，亦未經區分所有權人會議決議，更未載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款，自不生約定專用之效力，從而被告主張林雅婷因系爭調解，與管委會約定專用而取得專用權，並讓與被告，並非有據。　⒊林雅婷與管委會成立之系爭調解，固不生共用部分約定供特定區分所有權人專用之效力，惟系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物均為系爭大樓共用部分，依公寓大廈管理條例第 10條第1項共用部分、係由管委會負責修繕、管理、維護，管委會既有管理之權限，自有將之出租之權利。而管委會既與林雅婷約定由林雅婷每月支付3,600元及每年繳納該部分房屋稅，作為使用地下室及系爭一樓建物之對價，核其性質，即係管委會將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物出租予林雅婷使用，屬未定期限之租賃性質，林雅婷依該租賃契約，自有權占有使用系爭地下室有保登部分及系爭一樓建物。　⒋原告雖主張系爭地下室、系爭一樓建物有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款規定，不得約定為專用部分，系爭調解僅係管委會同意林雅婷有使用地下室及系爭一樓建物之權利，並無同意林雅婷得排除他共有人而單獨占用云云，惟公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，於84年6月 30日施行，而公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，為公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項但書所明揭。系爭大樓係在公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照，依前引規定，即不受同條例第7條不得為約定專用之限制。又當初參與調解之證人林雅婷、王世杰均一致證述當初調解是約定林雅婷可排除其他住戶而「專用」地下室及系爭一樓建物，而非與其他住戶一起共用（見訴字卷二第93、155頁），另由林雅婷證述調解成立後，系爭一樓建物就由其出租給鹽酥雞攤位一情（見訴字卷二第93頁），亦可得證係約定由林雅婷專用，故管委會當時確係將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物出租予林雅婷，使林雅婷得以專用收益，故林雅婷在系爭調解成立後，係本於系爭調解所成立之租賃契約，專用系爭一樓建物、系爭地下室有保登部分，應堪認定。　⒌又林雅婷嗣於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，有將其依調解書對系爭地下室、系爭一樓建物之權利義務轉讓給被告，被告自103 年7 月11日成為區分所有權人後，即單獨占用系爭地下室、系爭1 樓建物，並依調解書所載，按月支付管理費3600元予原告管委會，並負擔系爭地下室之房屋稅，被告曾將系爭1 樓建物出租予陳華金經營鹽酥雞攤位，嗣陳華金於111 年10月20日終止租賃而遷離，並將系爭1 樓建物之鐵捲門遙控器交予薛蕙馨，被告因而未繼續占用系爭1 樓建物，但仍單獨占用系爭地下室至今，並仍按月支付管理費 3600元、負擔系爭地下室房屋稅至今等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦㈧），可見林雅婷於103年間出售系爭1 、2樓房地予被告後，即由被告繼受系爭調解之租賃契約之承租人地位，而繼續履行該租賃契約、行使承租人權利及負擔支付租金之義務。此情由管委會於110年4月14日寄送予被告之存證信函載明：「被告需繼受林雅婷系爭調解之所有內容」等文字，亦可得證（見審訴卷第93頁），被告既繼受林雅婷與管委會間之租賃契約，則被告依該租賃契約，自亦享有專用系爭一樓建物、系爭地下室有保登部分之權利。　⒍原告固主張：縱認系爭調解之約定，係管委會將系爭地下室及系爭一樓建物出租予林雅婷，並由被告繼受該租賃契約之承租人地位，但此租賃契約並未約定期間，管委會依民法第 450條第2項規定，自得隨時終止租約。因系爭大樓之住戶已連署反對被告獨佔共有空間，且被告未經管委會同意，將系爭一樓建物轉租予陳華金，被告在系爭地下室建造牆壁隔間之行為亦違反公寓大廈管理條例，管委會欲將系爭地下室、系爭一樓建物收回作停車、電梯使用，管委會自得依土地法第100條第1款、第2款、第4款，終止與被告之租約，管委會已於110年3月21日作成不再出租之決議，並於110年4月14日寄送存證信函，通知被告於文到15日內停止使用系爭地下室及系爭1樓建物，該存證信函於110年4月15日送達被告，則租約已於110年4月15日終止云云，並提出住戶連署書、存證信函及收件回執為證（見審訴卷第25-29、89-97頁）。惟查：　⑴按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、......。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。」，土地法第100條第1、2、4款定有明文。該條於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號判例意旨參照、51年台上字第370號判例意旨參照），且優先於民法第450條第2項本文規定而為適用。又土地法第100條第1款固規定出租人得以收回自住為由，收回出租之房屋，惟所謂收回自住，係指出租人在客觀上，對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。且收回自住，固包括收回出租之房屋供自己營業之用；但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨參照）。　　　⑵管委會雖主張欲將系爭地下室、系爭一樓建物收回作停車、電梯使用，符合土地法第100條第1款之終止租約事由云云，惟收回作停車、電梯使用顯非供自住，又兩造均不爭執陳華金於111 年10月20日已遷離系爭一樓建物，並將鐵捲門遙控器交予時任管委會主委之薛蕙馨，故此後即係管委會占有、管領使用系爭一樓建物。然本院於112年8月25日至現場履勘時，管委會卻當場自承又將鐵捲門遙控器交予陳華金持有，並自承系爭一樓建物內堆置之許多雜物為陳華金放置，且房間外靠近騎樓處另放置有鍋燒麵餐車、冰箱、桌椅等相關營業物品，此有勘驗筆錄、勘驗照片在卷可憑（見訴字卷一第 360、433-449頁），顯可懷疑管委會又將系爭一樓建物提供他人營業使用，管委會收回系爭一樓建物既非供自住，更有提供陳華金或其他不明人士營業之跡象，復未提出其他客觀上收回自住或供自己營業之證明，自難認有構成土地法第10 0條第1款收回自住之終止租約要件，管委會援引該條款終止與被告之租約，並非合法，不生合法終止之效力。　⑶管委會復主張被告未經管委會同意，將系爭一樓建物轉租予陳華金經營鹽酥雞攤位，構成土地法第100條第3款「承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人」之終止事由，惟民法第443條第1項但書亦明定「租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人」，系爭一樓建物及系爭地下室有保登部分應屬房屋，依前揭規定，除被告與管委會間有反對約定外，被告本得將一部分即轉租於他人，而管委會並未舉證證明其與被告有不得轉租之約定，尤其管委會當初與林雅婷成立系爭調解前，林雅婷亦係將系爭一樓建物出租予鹽酥雞攤位，管委會因而聲請調解，系爭調解於100年6月8日成立後，管委會即同意林雅婷專用系爭一樓建物，林雅婷遂繼續出租鹽酥雞攤位，直到後來移轉使用權利予被告等情，業經證人林雅婷證述明確（見訴字卷二第86 、87、89、93頁），是管委會多年來皆明知系爭一樓建物轉租他人經營鹽酥雞攤位而未表示反對，顯有同意林雅婷、被告轉租於他人經營鹽酥雞攤位。從而被告將系爭一樓建物轉租予陳華金，並無違反民法第443條第1項，不構成土地法第 100條第3款之終止租約事由，管委會援引該條款終止與被告之租約，並非合法，不生合法終止之效力。　⑷管委會復主張被告在系爭地下室建造牆壁隔間之行為，違反公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」之規定，構成土地法第10 0條第4款「承租人以房屋供違反法令之使用時。」之終止事由，然被告增設隔間牆之位置係在附圖一編號B、C部分，而附圖一編號B、C部分皆是位於被告有事實上處分權之系爭地下室未保登部分，而非在共用部分即系爭地下室有保登部分，故被告在其專有之附圖一編號B、C部分增設隔間牆而使用，即非「住戶對『共用部分』之使用」，而無適用公寓大廈管理條例第9條第2項之餘地，當無違反該條項可言。又被告在系爭地下室設置輕鋼架天花板、鋪設木地板、增設隔間牆，並未因此使系爭地下室無法於「緊急時」作為防空避難空間，又林雅婷與管委會成立租賃契約當時，可供停車使用之一樓升降機空間已因填平地板而無法供汽車升降使用，故被告自始承租之系爭地下室及系爭一樓建物本無停車及供汽車升降之功能，承租時之通常使用方法即非供停車、汽車升降空間用，被告並非在承租後故意整修而違反法令之使用，致系爭地下室及系爭一樓建物無法停車、供汽車升降，尚難認構成土地法第100條「承租人以房屋供違反法令之使用」之租約終止事由。管委會援引該條款終止與被告之租約，並非合法，不生合法終止之效力。　⒎承上，被告與管委會間就系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物存在不定期限租賃契約，被告本於此租賃契約而有權占有使用、收益，且該租賃契約未經管委會合法終止而仍有效，被告辯稱其有合法占用之權源，確屬有據。　㈢綜上，系爭地下室未保登部分事實上處分權人為被告，被告對之自有占有使用收益之權，系爭地下室有保登部分被告亦本於與管委會之租賃契約而有權占有，均得排除其他區分所有權人而單獨占有使用。被告在系爭地下室鋪設木地板、天花板輕鋼架、磁磚地板、裝設隔間牆，多係在其專有之未保登部分範圍內，被告對其專有之建物本有裝潢、整修之權利。又被告在有保登部分鋪設木地板、天花板輕鋼架，並未違反公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，亦如前述，且系爭調解即租賃契約成立時，管委會並無限制系爭地下室之使用方式或禁止裝潢，此經王世杰、林雅婷證述明確（見訴字卷二第155-156、94頁），且被告之占有、整修行為，亦難認有公寓大廈管理條例第6條第1項第1款妨害其他住戶安寧、安全及衛生之情形，而不構成該條款之違反。至原告主張被告之整修行為違反系爭大樓住戶規約第2條第3項「本大廈.... ..不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色或懸掛及設置廣告物之情事：非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更懸掛或設置廣告物」（見審訴卷第73頁）一節，因該規約已明定如有違反者，應依公寓大廈管理條例第8條第3項處理（見審訴卷第73頁），故此部分仍應由管委會另依公寓大廈管理條例第8條第3項之規定處理。故薛蕙馨依民法第821條、適用或類推適用第767條第1項前段、中段，管委會依公寓大廈管理條例第9條第2、4項關於共用部分、第6 條第1 項第1 款、第3項關於約定專用部分之規定，請求被告拆除系爭地下室之木地板、磁磚地板而回復為水泥地、拆除天花板輕鋼架、隔間牆，將系爭地下室返還薛蕙馨及其他 1244建號建物共有人，為無理由。　㈣再被告係本於與管委會之租賃契約，而有權專用、收益系爭一樓建物，並得排除其他區分所有權人而單獨占有使用。原告雖請求被告將系爭一樓建物之輕鋼架天花板、地板磁磚、廁所牆壁磁磚拆除或刨除，並拆除隔間牆，惟被告已否認前揭裝潢為被告所裝設，其中廁所業經證人王世杰證述為其所增設（見訴字卷二第152頁），原告雖以證人王世杰、林雅婷均否認裝設輕鋼架天花板、磁磚地板、隔間牆為據（見訴字卷二第152、86頁），主張應係被告裝設，惟系爭調解即租賃契約成立時，管委會並無限制系爭一樓建物之使用方式或禁止裝潢整修，此經王世杰、林雅婷證述明確（見訴字卷二第155-156、94頁），又被告自始承租之系爭一樓建物本無供汽車升降之功能，承租時通常使用方法即無法供汽車升降用，縱被告有在租賃期間內裝潢天花板、地板，隔間牆，亦未違反公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，該裝潢行為亦難認有公寓大廈管理條例第6條第1項第1款妨害其他住戶安寧、安全及衛生之情形，而不構成該條款之違反，且被告與管委會之租賃契約尚未終止，故薛蕙馨依民法第821條、第7 67條第1項中段、後段、管委會依公寓大廈管理條例第9條第 2、4項關於共用部分、第6條第1 項第1 款、第3項關於約定專用部分之規定，請求被告將系爭1樓建物之輕鋼架天花板、地板磁磚、廁所牆壁磁磚拆除或刨除、拆除隔間牆，且不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益，為無理由。七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項、第6條第1 項第1 款、第3 項、適用或類推適用民法第767 條第1 項前段、中段、後段、第821 條，請求被告：㈠將系爭地下室騰空返還予薛蕙馨及其他1244建號建物共有人；並將附圖一編號C 、D 、E 、I 範圍內之木地板、附圖一編號 A 、B 範圍內之磁磚地板均拆除回復為水泥地；將附圖一編號C 、D、E 、I 範圍內之天花板輕鋼架、附圖一編號B 、C 所示之隔間牆均拆除。㈡將系爭一樓建物範圍內之地板磁磚刨除、輕鋼架天花板拆除，另將附圖二編號G 、H 範圍內之牆壁磁磚刨除；將附圖二編號G 所示之廁所牆面拆除；且不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　陳筱雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何秀玲附表編號性質地號/建號/門牌號碼建物坐落土地權利範圍 1 土地地號：高雄市○○ 區○○段000地號 1507/10000 2 建物建號：高雄市○○區○ 　　　○段0000○號門牌號碼：高雄市○○ 區○○○路000號（含共同使用部分同段1244建號，權利範圍700/10000）編號1土地全部 3 建物建號：高雄市○○區○ 　　○段0000○號門牌號碼：高雄市○○ 區○○○路000號2樓（含共同使用部分同段1244建號，權利範圍700/10000）編號1土地全部

2024-11-22

KSDV-111-訴-687-20241122-3

鳳小

鳳山簡易庭

給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳小字第338號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第350號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第373號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第389號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第429號原告巨星花園廣場住戶管理委員會法定代理人馮偉訴訟代理人江獻平被告簡三和訴訟代理人簡慈君被告鄭榮貴訴訟代理人蕭益皆被告陳映伶鄭松男潘志寰上列當事人間給請求付管理費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、本院113年度鳳小字第338號部分：　㈠被告乙○○應給付原告新臺幣8,818元，及自民國113年2月9日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告乙○○負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告乙○○如以新臺幣8,818元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　二、本院113年度鳳小字第350號部分：　㈠被告鄭榮貴應給付原告新臺幣8,860元，及自民國113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭榮貴負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭榮貴如以新臺幣8,860元為原告預供擔保，得免為假執行。　　三、本院113年度鳳小字第373號部分：　㈠被告陳映伶應給付原告新臺幣9,309元，及自民國113年6月20 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告陳映伶負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告陳映伶如以新臺幣9,309元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　四、本院113年度鳳小字第359號部分：　㈠被告鄭松男應給付原告新臺幣8,810元，及自民國113年6月27 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭松男負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭松男如以新臺幣8,810元為原告預供擔保，得免為假執行。　　五、本院113年度鳳小字第429號部分：　㈠被告潘志寰應給付原告新臺幣29,130元，及自民國113年1月　　26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告潘志寰負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　　　㈢本判決得假執行；但被告潘志寰如以新臺幣29,130元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序部分：一、本件原告之法定代理人原為張菁，於訴訟繫屬中變更為甲○ ，甲○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205條第1項、第2項定有明文。查原告以被告未繳納管理費為由，而依民國111年4月30日修訂之巨星花園廣場住戶規約（下稱系爭規約），分別對住戶即被告鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、潘志寰提起給付管理費訴訟，經本院分別以113年度鳳小字第338、350、373、389、4 29號受理在案，應認上開訴訟之訴訟標的相牽連，且非不得以一訴主張，爰依前開規定，就上開訴訟合併辯論、合併裁判。貳、實體部分：　　一、原告主張：被告鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、潘志寰（下稱鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、潘志寰）均為門牌號碼高雄市○○區○○路00號「巨星花園廣場大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又依系爭規約第10條第2項、第5 項規定，系爭大樓店面管理費以每坪每月新臺幣（下同）22 元，加上清潔費80元定額分擔，如逾期未繳納另收取按週年利率百分之10計算之遲延利息。鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、潘志寰均在系爭大樓經營店面，惟鄭三和、鄭榮貴、鄭松男、潘志寰未繳納111年6月1日至112年12月18日共19 個月之管理費各8,818元、8,860元、8,810元、29,130元；陳映伶未繳納111年7月1日至112年12月18日共18個月之管理費9,309元，屢經伊催討，均置之不理，為此依系爭規約第1 0條第2項規定，請求被告如數給付等情，並聲明：如主文一㈠、二㈠、三㈠、四㈠、五㈠所示。二、被告則以：系爭規約第10條第2項規定，係依系爭大樓111年 4月30日區分所有權人會議（下稱111年4月30日區權人會議）決議修訂，惟會議當天之實際出席及同意人數，並不符公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）之規定，且該次會議僅針對店面管理費進行調整，有多數霸凌少數之情形，違反平等原則。又依系爭大樓108年召開之區分所有權人會議決議，如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，則111年4月3 0日區權人會議決議針對店面調漲管理費，亦已違反上開決議。111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2 項規定，有上開不合法規及先前決議之情事，應屬無效，原告據此請求被告給付管理費，洵屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓條例第10條第2項、第21條分別定有明文。依上開規定，可知就管理費之收取標準，公寓條例原則上係規定按應有部分比例負擔，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於住民自治原則，就公寓大廈管理費及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，若已合法成立，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要，是若特定區分所有權人認所屬社區區分有權人會議決議之管理費收取標準對其不公，應另循法律途徑以求救濟。　㈡系爭規約第10條第2項規定，係依111年4月30日區權人會議決議修訂乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市鳳山區公所檢送本院之報備資料在卷可稽（見113年度鳳小字第338號卷【下稱338號卷】第157至300頁）。被告雖辯稱該次會議出席人數及同意人數不符公寓條例之規定云云，惟查：　⒈區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3 /4以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓條例第31 條、第32條第1項、第2項設有明文。　⒉徵諸上開報備資料，系爭大樓前於111年4月16日召開區分所有權人會議，惟因出席人數不足而未成立，嗣再召開111年4 月30日區權人會議。又系爭大樓111年間有區分所有權人152 人（見338號卷第256至271頁），則依上開規定，111年4月3 0日區權人會議應有區分所有權人31人以上，及其區分所有權比例1/5以上出席。查經本院核對上開報備資料所附之會議簽到表、會議出席委託書等資料，並勘驗被告所提出之會議全程錄影檔（勘驗結果如338號卷第357至359頁所示），1 11年4月30日區權人會議之出席情況為如附表一至三所示，而經依附表一「備註」欄所示情形扣除未合法出席之區分所有權人後，合法出席人數為84人，其區分所有權比例為55.2 6%，已符合公寓條例所定之出席人數，是111年4月30日區權人會議之出席人數合於法律規定，堪予認定。　⒊又111年4月30日區權人會議，因中途有人離席，故在會議中進行清點乙節，業據兩造陳明屬實（見338號卷第354頁），而清點後之合法出席人數為64人（詳如附表二），其區分所有權比例為43.07%，合於公寓條例之規定。嗣後該會議中得為合法表決且同意修訂系爭規約第10條第2項規定之人數為3 7人（詳如附表三），其區分所有權比例為23.18%，占出席人數區分所有權比例（即43.07%）合計過半數，揆諸前開規定，自應認該決議合法成立。被告執詞辯稱111年4月30日區權人會議之實際出席及同意人數，不符公寓條例之規定，應屬無效云云，並無足取。　㈢被告固辯稱：111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第1 0條第2項規定，僅針對店面管理費為調整，乃多數霸凌少數，違反平等原則、誠信原則，且屬權利濫用云云，然上開決議既經區分所有權人會議決議通過，而屬合法成立，被告身為區分所有權人即應加以遵守。況修正前系爭大樓規約第10 條第3項原本即規定管理費依區分所有房屋所有權狀登記之坪數為計算標準，店鋪每戶1,000元，住家每坪45元（見338 號卷第180頁），則上開決議依此將店面之管理費改為依每坪22元計算，顯然僅係為落實此一按坪數計算管理費之規定，使店面與住家同按坪數計算管理費，難認有何多數霸凌少數、權利濫用，或違反公序良俗或強制禁止規定之情形。被告徒以系爭大樓多數為住家，即遽謂上開決議係針對店面，進而辯稱該決議違反平等原則，其等得拒絕依系爭規約繳納管理費云云，要無足取。　㈣被告復辯稱：系爭大樓108年召開區分所有權人會議，決議如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，111年4月30日區權人會議決議調漲店面管理費，違反上開決議云云，並提出會議紀錄節本為據（見338號卷第142頁）。然111年4月30 日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2項規定，僅係將店面管理費改為按坪數計算，俾與住家管理費之計算方式相同，已如前述，尚難認係調漲管理費。被告徒以其等依系爭規約第10條第2項規定應繳納之管理費，較修訂前應繳之數額為高，即遽指111年4月30日區權人會議調漲管理費云云，洵無足取。況上開節本顯示臨時動議中決議「社區公共基金低於300萬元以下經當屆委員會認定核准後，由管理委員會於次月公告住戶週知調漲，並不需再召開區分所有權人會議」等語，僅在表明如公共基金低於300萬元，原告可逕行調漲管理費而無庸經區分所有權人會議決議，實難以此推論出「如公共基金未低於300萬元，無論如何均不得調整管理費」之結論，是被告此部分所辯，亦無足取。　㈤從而，系爭規約第10條第2項規定既經111年4月30日區權人會議決議合法修訂，原告依此請求被告給付管理費，自屬有據。又鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、潘志寰對於其等依系爭規約第10條第2項規定計算尚未繳納之管理費各為8,818 元、8,860元、9,309元、8,810元、29,130元，並不爭執（見338號卷第353頁），則原告依上開規定，請求被告給付上開管理費，並加計按週年利率百分之10計算之遲延利息，即無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭規約第10條第2項規定，請求判決：㈠ 113年度鳳小字第338號：乙○○應給付原告8,818元，及自支付命令送達翌日即113年2月9日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈡113年度鳳小字第350號：鄭榮貴應給付原告8,860元，及自支付命令送達翌日即113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈢113年度鳳小字第373號：陳映伶應給付原告9,309元，及自113年6月 18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月20日（見113年度鳳小字第373號卷一第223頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。㈣113年度鳳小字第389號：鄭松男應給付原告8,810元，及自113年6月18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月27日（見113年度鳳小字第389號卷第119頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈤113年度鳳小字第429號：潘志寰應給付原告29,130元，及自支付命令送達翌日即113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436條之20規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2024-11-20

FSEV-113-鳳小-338-20241120-2

鳳小

鳳山簡易庭

給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳小字第338號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第350號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第373號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第389號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第429號原告巨星花園廣場住戶管理委員會法定代理人馮偉訴訟代理人江獻平被告簡三和訴訟代理人簡慈君被告鄭榮貴訴訟代理人蕭益皆被告陳映伶鄭松男潘志寰上列當事人間給請求付管理費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、本院113年度鳳小字第338號部分：　㈠被告簡三和應給付原告新臺幣8,818元，及自民國113年2月9 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告簡三和負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告簡三和如以新臺幣8,818元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　二、本院113年度鳳小字第350號部分：　㈠被告鄭榮貴應給付原告新臺幣8,860元，及自民國113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭榮貴負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭榮貴如以新臺幣8,860元為原告預供擔保，得免為假執行。　　三、本院113年度鳳小字第373號部分：　㈠被告陳映伶應給付原告新臺幣9,309元，及自民國113年6月20 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告陳映伶負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告陳映伶如以新臺幣9,309元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　四、本院113年度鳳小字第359號部分：　㈠被告鄭松男應給付原告新臺幣8,810元，及自民國113年6月27 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭松男負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭松男如以新臺幣8,810元為原告預供擔保，得免為假執行。　　五、本院113年度鳳小字第429號部分：　㈠被告乙○○應給付原告新臺幣29,130元，及自民國113年1月　　26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告乙○○負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　　　㈢本判決得假執行；但被告乙○○如以新臺幣29,130元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序部分：一、本件原告之法定代理人原為張菁，於訴訟繫屬中變更為甲○ ，甲○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205條第1項、第2項定有明文。查原告以被告未繳納管理費為由，而依民國111年4月30日修訂之巨星花園廣場住戶規約（下稱系爭規約），分別對住戶即被告鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、乙○○提起給付管理費訴訟，經本院分別以113年度鳳小字第338、350、373、389、429 號受理在案，應認上開訴訟之訴訟標的相牽連，且非不得以一訴主張，爰依前開規定，就上開訴訟合併辯論、合併裁判。貳、實體部分：　　一、原告主張：被告鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、乙○○（下稱鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、乙○○）均為門牌號碼高雄市○○區○○路00號「巨星花園廣場大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又依系爭規約第10條第2項、第5項規定，系爭大樓店面管理費以每坪每月新臺幣（下同）22元，加上清潔費80元定額分擔，如逾期未繳納另收取按週年利率百分之10計算之遲延利息。鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、乙○○均在系爭大樓經營店面，惟鄭三和、鄭榮貴、鄭松男、乙○○未繳納111年6月1日至112年12月18日共19個月之管理費各8,818元、8,860元、8,810元、29,130元；陳映伶未繳納111年7月1日至112年12月18日共18個月之管理費9,309 元，屢經伊催討，均置之不理，為此依系爭規約第10條第2 項規定，請求被告如數給付等情，並聲明：如主文一㈠、二㈠、三㈠、四㈠、五㈠所示。二、被告則以：系爭規約第10條第2項規定，係依系爭大樓111年 4月30日區分所有權人會議（下稱111年4月30日區權人會議）決議修訂，惟會議當天之實際出席及同意人數，並不符公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）之規定，且該次會議僅針對店面管理費進行調整，有多數霸凌少數之情形，違反平等原則。又依系爭大樓108年召開之區分所有權人會議決議，如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，則111年4月3 0日區權人會議決議針對店面調漲管理費，亦已違反上開決議。111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2 項規定，有上開不合法規及先前決議之情事，應屬無效，原告據此請求被告給付管理費，洵屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓條例第10條第2項、第21條分別定有明文。依上開規定，可知就管理費之收取標準，公寓條例原則上係規定按應有部分比例負擔，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於住民自治原則，就公寓大廈管理費及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，若已合法成立，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要，是若特定區分所有權人認所屬社區區分有權人會議決議之管理費收取標準對其不公，應另循法律途徑以求救濟。　㈡系爭規約第10條第2項規定，係依111年4月30日區權人會議決議修訂乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市鳳山區公所檢送本院之報備資料在卷可稽（見113年度鳳小字第338號卷【下稱338號卷】第157至300頁）。被告雖辯稱該次會議出席人數及同意人數不符公寓條例之規定云云，惟查：　⒈區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3 /4以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓條例第31 條、第32條第1項、第2項設有明文。　⒉徵諸上開報備資料，系爭大樓前於111年4月16日召開區分所有權人會議，惟因出席人數不足而未成立，嗣再召開111年4 月30日區權人會議。又系爭大樓111年間有區分所有權人152 人（見338號卷第256至271頁），則依上開規定，111年4月3 0日區權人會議應有區分所有權人31人以上，及其區分所有權比例1/5以上出席。查經本院核對上開報備資料所附之會議簽到表、會議出席委託書等資料，並勘驗被告所提出之會議全程錄影檔（勘驗結果如338號卷第357至359頁所示），1 11年4月30日區權人會議之出席情況為如附表一至三所示，而經依附表一「備註」欄所示情形扣除未合法出席之區分所有權人後，合法出席人數為84人，其區分所有權比例為55.2 6%，已符合公寓條例所定之出席人數，是111年4月30日區權人會議之出席人數合於法律規定，堪予認定。　⒊又111年4月30日區權人會議，因中途有人離席，故在會議中進行清點乙節，業據兩造陳明屬實（見338號卷第354頁），而清點後之合法出席人數為64人（詳如附表二），其區分所有權比例為43.07%，合於公寓條例之規定。嗣後該會議中得為合法表決且同意修訂系爭規約第10條第2項規定之人數為3 7人（詳如附表三），其區分所有權比例為23.18%，占出席人數區分所有權比例（即43.07%）合計過半數，揆諸前開規定，自應認該決議合法成立。被告執詞辯稱111年4月30日區權人會議之實際出席及同意人數，不符公寓條例之規定，應屬無效云云，並無足取。　㈢被告固辯稱：111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第1 0條第2項規定，僅針對店面管理費為調整，乃多數霸凌少數，違反平等原則、誠信原則，且屬權利濫用云云，然上開決議既經區分所有權人會議決議通過，而屬合法成立，被告身為區分所有權人即應加以遵守。況修正前系爭大樓規約第10 條第3項原本即規定管理費依區分所有房屋所有權狀登記之坪數為計算標準，店鋪每戶1,000元，住家每坪45元（見338 號卷第180頁），則上開決議依此將店面之管理費改為依每坪22元計算，顯然僅係為落實此一按坪數計算管理費之規定，使店面與住家同按坪數計算管理費，難認有何多數霸凌少數、權利濫用，或違反公序良俗或強制禁止規定之情形。被告徒以系爭大樓多數為住家，即遽謂上開決議係針對店面，進而辯稱該決議違反平等原則，其等得拒絕依系爭規約繳納管理費云云，要無足取。　㈣被告復辯稱：系爭大樓108年召開區分所有權人會議，決議如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，111年4月30日區權人會議決議調漲店面管理費，違反上開決議云云，並提出會議紀錄節本為據（見338號卷第142頁）。然111年4月30 日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2項規定，僅係將店面管理費改為按坪數計算，俾與住家管理費之計算方式相同，已如前述，尚難認係調漲管理費。被告徒以其等依系爭規約第10條第2項規定應繳納之管理費，較修訂前應繳之數額為高，即遽指111年4月30日區權人會議調漲管理費云云，洵無足取。況上開節本顯示臨時動議中決議「社區公共基金低於300萬元以下經當屆委員會認定核准後，由管理委員會於次月公告住戶週知調漲，並不需再召開區分所有權人會議」等語，僅在表明如公共基金低於300萬元，原告可逕行調漲管理費而無庸經區分所有權人會議決議，實難以此推論出「如公共基金未低於300萬元，無論如何均不得調整管理費」之結論，是被告此部分所辯，亦無足取。　㈤從而，系爭規約第10條第2項規定既經111年4月30日區權人會議決議合法修訂，原告依此請求被告給付管理費，自屬有據。又鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、鄭松男、乙○○對於其等依系爭規約第10條第2項規定計算尚未繳納之管理費各為8,818元、8,860元、9,309元、8,810元、29,130元，並不爭執（見3 38號卷第353頁），則原告依上開規定，請求被告給付上開管理費，並加計按週年利率百分之10計算之遲延利息，即無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭規約第10條第2項規定，請求判決：㈠ 113年度鳳小字第338號：簡三和應給付原告8,818元，及自支付命令送達翌日即113年2月9日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈡113年度鳳小字第350號：鄭榮貴應給付原告8,860元，及自支付命令送達翌日即113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈢113年度鳳小字第373號：陳映伶應給付原告9,309元，及自113年6 月18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月20日（見113年度鳳小字第373號卷一第223頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。㈣113年度鳳小字第389號：鄭松男應給付原告8,810元，及自113年6月18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月27日（見113年度鳳小字第389號卷第119頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈤113年度鳳小字第429號：乙○○應給付原告29,130元，及自支付命令送達翌日即113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436條之20規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2024-11-20

FSEV-113-鳳小-429-20241120-1

鳳小

鳳山簡易庭

給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳小字第338號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第350號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第373號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第389號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第429號原告巨星花園廣場住戶管理委員會法定代理人馮偉訴訟代理人江獻平被告簡三和訴訟代理人簡慈君被告鄭榮貴訴訟代理人蕭益皆被告陳映伶鄭松男潘志寰上列當事人間給請求付管理費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、本院113年度鳳小字第338號部分：　㈠被告簡三和應給付原告新臺幣8,818元，及自民國113年2月9 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告簡三和負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告簡三和如以新臺幣8,818元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　二、本院113年度鳳小字第350號部分：　㈠被告鄭榮貴應給付原告新臺幣8,860元，及自民國113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭榮貴負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭榮貴如以新臺幣8,860元為原告預供擔保，得免為假執行。　　三、本院113年度鳳小字第373號部分：　㈠被告甲○○應給付原告新臺幣9,309元，及自民國113年6月20日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告甲○○負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告甲○○如以新臺幣9,309元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　四、本院113年度鳳小字第359號部分：　㈠被告鄭松男應給付原告新臺幣8,810元，及自民國113年6月27 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭松男負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭松男如以新臺幣8,810元為原告預供擔保，得免為假執行。　　五、本院113年度鳳小字第429號部分：　㈠被告潘志寰應給付原告新臺幣29,130元，及自民國113年1月　　26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告潘志寰負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　　　㈢本判決得假執行；但被告潘志寰如以新臺幣29,130元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序部分：一、本件原告之法定代理人原為張菁，於訴訟繫屬中變更為乙○ ，乙○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205條第1項、第2項定有明文。查原告以被告未繳納管理費為由，而依民國111年4月30日修訂之巨星花園廣場住戶規約（下稱系爭規約），分別對住戶即被告鄭三和、鄭榮貴、甲○○、鄭松男、潘志寰提起給付管理費訴訟，經本院分別以113年度鳳小字第338、350、373、389、429 號受理在案，應認上開訴訟之訴訟標的相牽連，且非不得以一訴主張，爰依前開規定，就上開訴訟合併辯論、合併裁判。貳、實體部分：　　一、原告主張：被告鄭三和、鄭榮貴、甲○○、鄭松男、潘志寰（下稱鄭三和、鄭榮貴、甲○○、鄭松男、潘志寰）均為門牌號碼高雄市○○區○○路00號「巨星花園廣場大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又依系爭規約第10條第2項、第5項規定，系爭大樓店面管理費以每坪每月新臺幣（下同）22元，加上清潔費80元定額分擔，如逾期未繳納另收取按週年利率百分之10計算之遲延利息。鄭三和、鄭榮貴、甲○○、鄭松男、潘志寰均在系爭大樓經營店面，惟鄭三和、鄭榮貴、鄭松男、潘志寰未繳納111年6月1日至112年12月18日共19個月之管理費各8,818元、8,860元、8,810元、29,130元；甲○○未繳納111年7月1日至112年12月18日共18個月之管理費9,309 元，屢經伊催討，均置之不理，為此依系爭規約第10條第2 項規定，請求被告如數給付等情，並聲明：如主文一㈠、二㈠、三㈠、四㈠、五㈠所示。二、被告則以：系爭規約第10條第2項規定，係依系爭大樓111年 4月30日區分所有權人會議（下稱111年4月30日區權人會議）決議修訂，惟會議當天之實際出席及同意人數，並不符公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）之規定，且該次會議僅針對店面管理費進行調整，有多數霸凌少數之情形，違反平等原則。又依系爭大樓108年召開之區分所有權人會議決議，如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，則111年4月3 0日區權人會議決議針對店面調漲管理費，亦已違反上開決議。111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2 項規定，有上開不合法規及先前決議之情事，應屬無效，原告據此請求被告給付管理費，洵屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓條例第10條第2項、第21條分別定有明文。依上開規定，可知就管理費之收取標準，公寓條例原則上係規定按應有部分比例負擔，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於住民自治原則，就公寓大廈管理費及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，若已合法成立，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要，是若特定區分所有權人認所屬社區區分有權人會議決議之管理費收取標準對其不公，應另循法律途徑以求救濟。　㈡系爭規約第10條第2項規定，係依111年4月30日區權人會議決議修訂乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市鳳山區公所檢送本院之報備資料在卷可稽（見113年度鳳小字第338號卷【下稱338號卷】第157至300頁）。被告雖辯稱該次會議出席人數及同意人數不符公寓條例之規定云云，惟查：　⒈區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3 /4以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓條例第31 條、第32條第1項、第2項設有明文。　⒉徵諸上開報備資料，系爭大樓前於111年4月16日召開區分所有權人會議，惟因出席人數不足而未成立，嗣再召開111年4 月30日區權人會議。又系爭大樓111年間有區分所有權人152 人（見338號卷第256至271頁），則依上開規定，111年4月3 0日區權人會議應有區分所有權人31人以上，及其區分所有權比例1/5以上出席。查經本院核對上開報備資料所附之會議簽到表、會議出席委託書等資料，並勘驗被告所提出之會議全程錄影檔（勘驗結果如338號卷第357至359頁所示），1 11年4月30日區權人會議之出席情況為如附表一至三所示，而經依附表一「備註」欄所示情形扣除未合法出席之區分所有權人後，合法出席人數為84人，其區分所有權比例為55.2 6%，已符合公寓條例所定之出席人數，是111年4月30日區權人會議之出席人數合於法律規定，堪予認定。　⒊又111年4月30日區權人會議，因中途有人離席，故在會議中進行清點乙節，業據兩造陳明屬實（見338號卷第354頁），而清點後之合法出席人數為64人（詳如附表二），其區分所有權比例為43.07%，合於公寓條例之規定。嗣後該會議中得為合法表決且同意修訂系爭規約第10條第2項規定之人數為3 7人（詳如附表三），其區分所有權比例為23.18%，占出席人數區分所有權比例（即43.07%）合計過半數，揆諸前開規定，自應認該決議合法成立。被告執詞辯稱111年4月30日區權人會議之實際出席及同意人數，不符公寓條例之規定，應屬無效云云，並無足取。　㈢被告固辯稱：111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第1 0條第2項規定，僅針對店面管理費為調整，乃多數霸凌少數，違反平等原則、誠信原則，且屬權利濫用云云，然上開決議既經區分所有權人會議決議通過，而屬合法成立，被告身為區分所有權人即應加以遵守。況修正前系爭大樓規約第10 條第3項原本即規定管理費依區分所有房屋所有權狀登記之坪數為計算標準，店鋪每戶1,000元，住家每坪45元（見338 號卷第180頁），則上開決議依此將店面之管理費改為依每坪22元計算，顯然僅係為落實此一按坪數計算管理費之規定，使店面與住家同按坪數計算管理費，難認有何多數霸凌少數、權利濫用，或違反公序良俗或強制禁止規定之情形。被告徒以系爭大樓多數為住家，即遽謂上開決議係針對店面，進而辯稱該決議違反平等原則，其等得拒絕依系爭規約繳納管理費云云，要無足取。　㈣被告復辯稱：系爭大樓108年召開區分所有權人會議，決議如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，111年4月30日區權人會議決議調漲店面管理費，違反上開決議云云，並提出會議紀錄節本為據（見338號卷第142頁）。然111年4月30 日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2項規定，僅係將店面管理費改為按坪數計算，俾與住家管理費之計算方式相同，已如前述，尚難認係調漲管理費。被告徒以其等依系爭規約第10條第2項規定應繳納之管理費，較修訂前應繳之數額為高，即遽指111年4月30日區權人會議調漲管理費云云，洵無足取。況上開節本顯示臨時動議中決議「社區公共基金低於300萬元以下經當屆委員會認定核准後，由管理委員會於次月公告住戶週知調漲，並不需再召開區分所有權人會議」等語，僅在表明如公共基金低於300萬元，原告可逕行調漲管理費而無庸經區分所有權人會議決議，實難以此推論出「如公共基金未低於300萬元，無論如何均不得調整管理費」之結論，是被告此部分所辯，亦無足取。　㈤從而，系爭規約第10條第2項規定既經111年4月30日區權人會議決議合法修訂，原告依此請求被告給付管理費，自屬有據。又鄭三和、鄭榮貴、甲○○、鄭松男、潘志寰對於其等依系爭規約第10條第2項規定計算尚未繳納之管理費各為8,818元、8,860元、9,309元、8,810元、29,130元，並不爭執（見3 38號卷第353頁），則原告依上開規定，請求被告給付上開管理費，並加計按週年利率百分之10計算之遲延利息，即無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭規約第10條第2項規定，請求判決：㈠ 113年度鳳小字第338號：簡三和應給付原告8,818元，及自支付命令送達翌日即113年2月9日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈡113年度鳳小字第350號：鄭榮貴應給付原告8,860元，及自支付命令送達翌日即113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈢113年度鳳小字第373號：甲○○應給付原告9,309元，及自113年6月 18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月20日（見113年度鳳小字第373號卷一第223頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。㈣113年度鳳小字第389號：鄭松男應給付原告8,810元，及自113年6月18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月27日（見113年度鳳小字第389號卷第119頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈤113年度鳳小字第429號：潘志寰應給付原告29,130元，及自支付命令送達翌日即113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436條之20規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2024-11-20

FSEV-113-鳳小-373-20241120-1

鳳小

鳳山簡易庭

給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳小字第338號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第350號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第373號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第389號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度鳳小字第429號原告巨星花園廣場住戶管理委員會法定代理人馮偉訴訟代理人江獻平被告簡三和訴訟代理人簡慈君被告鄭榮貴訴訟代理人蕭益皆被告陳映伶鄭松男潘志寰上列當事人間給請求付管理費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、本院113年度鳳小字第338號部分：　㈠被告簡三和應給付原告新臺幣8,818元，及自民國113年2月9 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告簡三和負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告簡三和如以新臺幣8,818元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　二、本院113年度鳳小字第350號部分：　㈠被告鄭榮貴應給付原告新臺幣8,860元，及自民國113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告鄭榮貴負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告鄭榮貴如以新臺幣8,860元為原告預供擔保，得免為假執行。　　三、本院113年度鳳小字第373號部分：　㈠被告陳映伶應給付原告新臺幣9,309元，及自民國113年6月20 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告陳映伶負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　㈢本判決得假執行；但被告陳映伶如以新臺幣9,309元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　四、本院113年度鳳小字第359號部分：　㈠被告乙○○應給付原告新臺幣8,810元，及自民國113年6月27日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告乙○○負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　㈢本判決得假執行；但被告乙○○如以新臺幣8,810元為原告預供擔保，得免為假執行。　　五、本院113年度鳳小字第429號部分：　㈠被告潘志寰應給付原告新臺幣29,130元，及自民國113年1月　　26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。　㈡訴訟費用新臺幣1,000元由被告潘志寰負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。　　　　㈢本判決得假執行；但被告潘志寰如以新臺幣29,130元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由壹、程序部分：一、本件原告之法定代理人原為張菁，於訴訟繫屬中變更為甲○ ，甲○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205條第1項、第2項定有明文。查原告以被告未繳納管理費為由，而依民國111年4月30日修訂之巨星花園廣場住戶規約（下稱系爭規約），分別對住戶即被告鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、乙○○、潘志寰提起給付管理費訴訟，經本院分別以113年度鳳小字第338、350、373、389、429 號受理在案，應認上開訴訟之訴訟標的相牽連，且非不得以一訴主張，爰依前開規定，就上開訴訟合併辯論、合併裁判。貳、實體部分：　　一、原告主張：被告鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、乙○○、潘志寰（下稱鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、乙○○、潘志寰）均為門牌號碼高雄市○○區○○路00號「巨星花園廣場大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又依系爭規約第10條第2項、第5項規定，系爭大樓店面管理費以每坪每月新臺幣（下同）22元，加上清潔費80元定額分擔，如逾期未繳納另收取按週年利率百分之10計算之遲延利息。鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、乙○○ 、潘志寰均在系爭大樓經營店面，惟鄭三和、鄭榮貴、乙○○ 、潘志寰未繳納111年6月1日至112年12月18日共19個月之管理費各8,818元、8,860元、8,810元、29,130元；陳映伶未繳納111年7月1日至112年12月18日共18個月之管理費9,309 元，屢經伊催討，均置之不理，為此依系爭規約第10條第2 項規定，請求被告如數給付等情，並聲明：如主文一㈠、二㈠、三㈠、四㈠、五㈠所示。二、被告則以：系爭規約第10條第2項規定，係依系爭大樓111年 4月30日區分所有權人會議（下稱111年4月30日區權人會議）決議修訂，惟會議當天之實際出席及同意人數，並不符公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）之規定，且該次會議僅針對店面管理費進行調整，有多數霸凌少數之情形，違反平等原則。又依系爭大樓108年召開之區分所有權人會議決議，如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，則111年4月3 0日區權人會議決議針對店面調漲管理費，亦已違反上開決議。111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2 項規定，有上開不合法規及先前決議之情事，應屬無效，原告據此請求被告給付管理費，洵屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓條例第10條第2項、第21條分別定有明文。依上開規定，可知就管理費之收取標準，公寓條例原則上係規定按應有部分比例負擔，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於住民自治原則，就公寓大廈管理費及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，若已合法成立，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要，是若特定區分所有權人認所屬社區區分有權人會議決議之管理費收取標準對其不公，應另循法律途徑以求救濟。　㈡系爭規約第10條第2項規定，係依111年4月30日區權人會議決議修訂乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市鳳山區公所檢送本院之報備資料在卷可稽（見113年度鳳小字第338號卷【下稱338號卷】第157至300頁）。被告雖辯稱該次會議出席人數及同意人數不符公寓條例之規定云云，惟查：　⒈區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3 /4以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓條例第31 條、第32條第1項、第2項設有明文。　⒉徵諸上開報備資料，系爭大樓前於111年4月16日召開區分所有權人會議，惟因出席人數不足而未成立，嗣再召開111年4 月30日區權人會議。又系爭大樓111年間有區分所有權人152 人（見338號卷第256至271頁），則依上開規定，111年4月3 0日區權人會議應有區分所有權人31人以上，及其區分所有權比例1/5以上出席。查經本院核對上開報備資料所附之會議簽到表、會議出席委託書等資料，並勘驗被告所提出之會議全程錄影檔（勘驗結果如338號卷第357至359頁所示），1 11年4月30日區權人會議之出席情況為如附表一至三所示，而經依附表一「備註」欄所示情形扣除未合法出席之區分所有權人後，合法出席人數為84人，其區分所有權比例為55.2 6%，已符合公寓條例所定之出席人數，是111年4月30日區權人會議之出席人數合於法律規定，堪予認定。　⒊又111年4月30日區權人會議，因中途有人離席，故在會議中進行清點乙節，業據兩造陳明屬實（見338號卷第354頁），而清點後之合法出席人數為64人（詳如附表二），其區分所有權比例為43.07%，合於公寓條例之規定。嗣後該會議中得為合法表決且同意修訂系爭規約第10條第2項規定之人數為3 7人（詳如附表三），其區分所有權比例為23.18%，占出席人數區分所有權比例（即43.07%）合計過半數，揆諸前開規定，自應認該決議合法成立。被告執詞辯稱111年4月30日區權人會議之實際出席及同意人數，不符公寓條例之規定，應屬無效云云，並無足取。　㈢被告固辯稱：111年4月30日區權人會議決議修訂系爭規約第1 0條第2項規定，僅針對店面管理費為調整，乃多數霸凌少數，違反平等原則、誠信原則，且屬權利濫用云云，然上開決議既經區分所有權人會議決議通過，而屬合法成立，被告身為區分所有權人即應加以遵守。況修正前系爭大樓規約第10 條第3項原本即規定管理費依區分所有房屋所有權狀登記之坪數為計算標準，店鋪每戶1,000元，住家每坪45元（見338 號卷第180頁），則上開決議依此將店面之管理費改為依每坪22元計算，顯然僅係為落實此一按坪數計算管理費之規定，使店面與住家同按坪數計算管理費，難認有何多數霸凌少數、權利濫用，或違反公序良俗或強制禁止規定之情形。被告徒以系爭大樓多數為住家，即遽謂上開決議係針對店面，進而辯稱該決議違反平等原則，其等得拒絕依系爭規約繳納管理費云云，要無足取。　㈣被告復辯稱：系爭大樓108年召開區分所有權人會議，決議如公共基金未低於300萬元，即不得調漲管理費，而系爭大樓於111年4月30日尚有公共基金300萬元以上，111年4月30日區權人會議決議調漲店面管理費，違反上開決議云云，並提出會議紀錄節本為據（見338號卷第142頁）。然111年4月30 日區權人會議決議修訂系爭規約第10條第2項規定，僅係將店面管理費改為按坪數計算，俾與住家管理費之計算方式相同，已如前述，尚難認係調漲管理費。被告徒以其等依系爭規約第10條第2項規定應繳納之管理費，較修訂前應繳之數額為高，即遽指111年4月30日區權人會議調漲管理費云云，洵無足取。況上開節本顯示臨時動議中決議「社區公共基金低於300萬元以下經當屆委員會認定核准後，由管理委員會於次月公告住戶週知調漲，並不需再召開區分所有權人會議」等語，僅在表明如公共基金低於300萬元，原告可逕行調漲管理費而無庸經區分所有權人會議決議，實難以此推論出「如公共基金未低於300萬元，無論如何均不得調整管理費」之結論，是被告此部分所辯，亦無足取。　㈤從而，系爭規約第10條第2項規定既經111年4月30日區權人會議決議合法修訂，原告依此請求被告給付管理費，自屬有據。又鄭三和、鄭榮貴、陳映伶、乙○○、潘志寰對於其等依系爭規約第10條第2項規定計算尚未繳納之管理費各為8,818元、8,860元、9,309元、8,810元、29,130元，並不爭執（見3 38號卷第353頁），則原告依上開規定，請求被告給付上開管理費，並加計按週年利率百分之10計算之遲延利息，即無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭規約第10條第2項規定，請求判決：㈠ 113年度鳳小字第338號：簡三和應給付原告8,818元，及自支付命令送達翌日即113年2月9日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈡113年度鳳小字第350號：鄭榮貴應給付原告8,860元，及自支付命令送達翌日即113年1月26 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈢113年度鳳小字第373號：陳映伶應給付原告9,309元，及自113年6 月18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月20日（見113年度鳳小字第373號卷一第223頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。㈣113年度鳳小字第389號：乙○○應給付原告8,810元，及自113年6月18日民事補正狀繕本送達翌日即113年6月27日（見113年度鳳小字第389號卷第119頁）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息；㈤113年度鳳小字第429號：潘志寰應給付原告29,130元，及自支付命令送達翌日即113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436條之20規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2024-11-20

FSEV-113-鳳小-389-20241120-1