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給付違約金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1200號原告文誠不動產仲介經紀有限公司法定代理人林文安被告陳友佳上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國114年3月17日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）348萬元，及自民國113年11 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以116萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以348萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　原告於113年10月25日起訴時，其法定代理人原為陳泉泱，嗣於113年11月20日變更為林文安，後原告於113年12月2日經全體股東同意解散，選任林文安為清算人，並據其聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、原告為不動產仲介公司，被告欲出售其名下所有坐落新竹市○ ○段000○000地號土地（權利範圍全部）及其上412建號建物（門牌號碼：新竹市○區○○路○段00號，權利範圍全部。以下與坐落基地合稱：系爭房地），乃委由原告公司專任居間銷售之，兩造並於112年3月30日簽立專任委託銷售契約（下稱：系爭委託銷售契約）。而系爭委託銷售契約第2條、第4條分別明文約定委託銷售價額為5,800萬元、專任委託銷售期間自112年3月30日起至112年6月30日止；系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定委託人如於委託期間內，自行將系爭房地出售，則視為受託人已完成仲介之義務，並且委託人另應給付受託人以委託銷售總價6%計算之違約金。㈡、因系爭房地標的金額高昂、存有違建等情，且緊鄰中油加油站，潛在買家尋覓不易。而被告過往長達七餘年期間多次試圖銷售系爭房地，刊登廣告次數高達405次，仍未能成交。然原告與被告簽立系爭委託銷售契約後，原告透過其自身深耕已久之人脈，藉由不同管道聯繫上有意願承買系爭房地之訴外人李采羚。李采羚向原告表示欲將系爭房地作為其所營食品行之製麵加工廠之廠址，是原告與李采羚聯繫上後，便積極與被告及李采羚斡旋、積極促成買賣。斡旋期間，原告曾替被告申請系爭房地之「地籍圖」、「土地登記第二類謄本」、「建物登記第二類謄本」、「建物測量結果圖」等諸多文件，並於112年4月17日提供予李采羚，且為確保系爭房地作為製麵廠之安全性及合法性，原告亦曾於112年4月27日、同年5月5日二度積極協助安排被告及李采羚會同結構技師及新竹市政府衛生局人員現場會勘。李采羚於會勘後雖原欲出價僅4,600萬元，雙方差距高達1,200萬元，然透過原告在雙方間不斷居間協商之下，李采羚願提高售價至5,200萬元，而被告亦願降低售價至5,600萬元，雙方差距縮小至僅剩4 00萬元，成交有望，原告遂安排被告及李采羚至原告店面現場協商，並使李采羚攜帶100萬元現金作為系爭房地之斡旋金。㈢、詎料，在原告多方奔走、積極促成買賣合意之際，被告竟於專任委託銷售期間，違反兩造之約定，私自於112年6月5日以5,580萬元出售予他人。更有甚者，被告將系爭房地售予他人時，非但未即時主動告知原告，反而不斷利用原告之勞力及專業，替其尋覓其他房地及倉庫，直至112年6月19日始告知系爭房地已自行賣出，甚至欺騙原告係以原約定之底價 5,800萬元成交。是被告不顧契約誠信，亦無視原告多次聯繫買賣雙方，積極探詢磋商、戮力協助促成交易所投入之成本，恣意違約出賣系爭房地，且遲至系爭房地均移轉登記予他人後始將上情告知原告，顯已違反系爭委託銷售契約第11 條第1項第1款規定且違約情節重大，原告請求被告給付違約金，當屬公平合理。㈣、為此，依據系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定提起本件訴訟，請求被告支付以委託銷售總價6%計算之違約金348 萬元（計算式：58,000,000×6%=3,480,000）暨其遲延利息等語。並聲明： 1、被告應給付原告348萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 2、願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠、緣被告欲出售名下所有系爭房地，因為被告堅持出售系爭房地之價格訂為5,800萬元，經過多次刊登廣告以求販售，七餘年有絡繹不絕的探詢者和相關仲介來談皆未媒成。然原告於多種管道獲悉被告擬出售系爭房屋事，故遣訴外人陳泉泱來談。112年3月30日雙方簽訂房地委託銷售契約前，被告當面告知陳泉泱其已經有委託別人幫忙託售系爭房地，為了公平起見也為了避免糾紛，不願意簽專任委託，只願意簽一般委託，經過一番協談仍無結果，陳泉泱當面向被告保證說：「這個『專任委託書』與『一般委託書』的條件都一樣，一切條件依照我說了算，不會有違約的糾紛發生，我已有潛在的客戶很快就會賣掉」等語，被告仍堅持簽一般委託合約，陳泉泱又強調說：「簽約只是個形式，何況今天我只帶專任委託書，我保證很快會幫你賣掉，簽約只是我回公司報業績而已」等語，一再以個人信譽保證，表示不會騙被告，因此被告傾向相信陳泉泱，勉為其難地與陳泉泱簽了其帶來的「專任委託銷售契約書」。則本件既經陳泉泱口頭保證在先，後來用「專任委託銷售契約書」最後一頁委託銷售/出租契約內容變更同意書變更為一般委託，原告沒有媒介完成就沒有佣金，更不應有違約糾紛發生，否則原告就有利用被告的善意和以人為善的人性弱點來遂行其房仲騙局！又原告既然知道系爭房地銷售如此困難和買家稀有，陳泉泱還要哄騙被告簽訂「專任委託銷售契約書」之委託期限為112年3月30到112 年6月30日，此短短3個月陳泉泱就能完成他人7年餘都不可能完成的任務，由此合理推測陳泉泱有「引君入甕」的不良居心！該「專任委託銷售契約書」的簽訂存在哄騙或訛詐的因素。㈡、系爭房地標價是否高昂乃見仁見智，實際上，被告已有多方人馬或好友在幫忙媒介銷售，因為被告沒有經濟的壓力或用錢的急迫性，所以堅持原銷售價格為5,800萬元，而陳泉泱明知被告系爭房地標價皆為5,800萬元，卻找訴外人李采羚攜帶100萬元到原告公司，逕行通知被告來原告公司相見，並霸氣地要求被告以4,600萬元出售系爭房地，被告當場感到被人「霸王硬上弓」的心情。若如原告起訴書中所載，系爭房地出價4,600萬元至5,200萬元就可以賣出的話，系爭房地應該2至3年前被告就已賣出處理完畢，不會有後來的機會委託原告來出售系爭房地。被告在簽約前已經多次口頭告知陳泉泱，被告與有些人已簽「一般委託書」或口頭約定，這些人都可以找機會完成系爭房地交易以獲得被告支付佣金，若不以5,800萬元為協商基礎，就不用再浪費時間了。去陳泉泱公司未談妥的當天，下午就有人出價，被告就有跟陳泉泱說，問買家能不能再多出一些錢，不然現在已經有人來看，可能這幾天就會決定，被告確定有將這話告訴陳泉泱，也在Line裡面跟陳泉泱說「上次在你那裡價錢未談妥...」等語，被告並沒有說不把機會留給陳泉泱，偷偷賣掉系爭房地，陳泉泱也沒有跟被告說買家願意把價格調到5,400萬元，所謂李釆羚另外願意出價5,200萬元或5,600萬元等說詞都是藉口或託辭，只為騙取法院對其為有利的判決而已！假設陳泉泱找的買方價格可以，還是可以談，因為被告覺得說話要算話，雙方簽的就是一般約，在112年6月5日有人帶300萬元來下訂，照被告的價錢5,800萬元出價，假設被告知道有與原告簽訂專任委託，一定會忍耐一兩個月再來跟買方打合約。但被告還是有將機會留給陳泉泱，有跟陳泉泱說準備在西濱路那邊做一個綜合性的娛樂場所，希望陳泉泱可以幫忙找土地。㈢、綜上所述，系爭房地糾紛原本不應存在，然則系爭房屋售出後經過1年半仍無風而起浪，被告實感無奈。若如原告這般設局簽約3個月，僅以Line通訊的截圖或其自稱所謂勞力和專業說自己有多辛苦，在屋內打手機和截圖就期待可有高報酬入帳，來向被告請求348萬元的違約金，則世事皆非矣等語，資為抗辯，並聲明： 1、原告之訴駁回。 2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件經整理及協議簡化爭點之結果如下（詳本院卷第225頁至第226頁，部分文字依本判決之用語調整）：㈠、兩造不爭執事項： 1、被告不爭執有在本院卷第45頁及第51頁變更同意書上簽名。 2、被告於112年6月5日經由第三人介紹將系爭房地出售予訴外人。㈡、本件爭點：　　原告依據系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定，請求被告給付委託銷售總價6%之違約金348萬元，有無理由？四、本院之判斷：㈠、兩造所簽訂之系爭委託銷售契約確為專任委託銷售契約，被告應受系爭委託銷售契約規定所拘束： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又負舉證責任之一方對於自己主張之事實提出證據，如已足使法院心證形成達證據優勢或明晰可信之程度時，即可認有相當之證明，其舉證責任已盡，應轉由他方負舉證之責。如他方對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，不足以動搖法院原已形成之心證者，即應認定其抗辯事實之非真正，而應為他方不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例、96年度台上字第808號判決、95年度台上字第1808號判決意旨參照）。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第56 5條定有明文。而一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務。 2、原告主張兩造於112年3月30日所簽訂之系爭委託銷售契約為專任委託銷售契約乙情，業據原告提出系爭委託銷售契約書為證（詳本院卷第39頁至第51頁）。觀諸該委託銷售契約書內容，可見該其契約書首頁文件標題載明「專任委託銷售契約書」字樣；契約第2條、第4條分別明文約定委託銷售系爭房地之價額為5,800萬元、委託銷售期間自112年3月30日起至112年6月30日止；契約第11條第1項第1款則記載：「違約之處罰：一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者」（詳本院卷第39頁、第43頁）。經核上開約定內容之文義，係約定於委託銷售期間內，委託人不得自行或經由第三人介紹出售系爭房地，亦不得委託他人居間銷售，否則視為違約，委託人即應給付按委託銷售總價6%計算之違約金，足見該契約之受託人於約定委託期間，已獲得為契約之委託人進行相關仲介事務之獨占性授權，原告主張系爭委託銷售契約屬具專任委託性質之委託銷售契約，要非無憑。 3、又證人即原受雇於原告公司之經紀人陳泉泱於本院114年2月 27日言詞辯論期日到庭結證稱：「被告陳友佳簽名的專任委託銷售契約書，其中有經紀人的簽名，是我本人的簽名，這份專任委託銷售契約書是在112年3月30日簽立的，日期是我寫的，在新竹市○區○○路○段00號，也就是本件要委託銷售的房地所在處所簽立。我身為仲介，我們會看過去學長接過的案件，這間房子之前有接洽過，委託也過期了，我看到網站都下架了、都沒有廣告了，我就再去接觸一下陳友佳，當時我帶著我兒子，因為陳友佳是教吉他的，我兒子也有興趣學音樂，就是藉由這個因緣跟陳友佳接觸，我也有表明我是仲介，問陳友佳的房子還有沒有要繼續賣，陳友佳就說房子之前有在賣，要不要繼續賣要跟太太討論，跟陳友佳簽專任委託銷售契約之前，有到過陳友佳家中兩、三次，距離我簽這份專任委託銷售契約書相隔兩天左右，第三天就簽了專任委託銷售契約書。我在112年3月30日在新竹市○區○○路○段00號跟陳友佳是約晚上7點簽專任委託銷售契約書，因為那天是陳友佳剛回到家，好像陳友佳早上都會出去忙，我們常常有電話約，我記得簽約那天是晚上7點的時候，當天樓下只有我跟陳友佳，我知道他們家人都在樓上，大概談到晚上8、9 點，我委託書也沒有帶在身上，我只是請求陳友佳給我銷售機會，陳友佳答應之後，陳友佳還讓我回經國路的文誠不動產公司拿專任委託銷售契約書回去給他簽，我跟陳友佳說，我不想要簽一般約，因為很有可能我的努力都白費，所以我希望簽專任委託，我才願意費功夫幫他銷售。被告陳友佳有提到他給別家仲介公司銷售都是簽一般約，所以我跟陳友佳強調說我不要簽一般約，我要簽專任委託。我有告知陳友佳說，因為之前陳友佳說這個房子已經賣很久，很多仲介都賣不掉，我跟陳友佳說這個房子雖然賣很久，但我有人脈，請給我專任委託三個月就好，我一定會幫他賣掉，陳友佳最後簽下來了，我也有很明確的、逐項、逐條跟陳友佳告知專任委託包含違約事項及所有條文，陳友佳也有逐一看，只有審閱期的部分，當時因為已經簽到8、9點，陳友佳也同意因為我有逐項告知他，就不用審閱期了，因為陳友佳的女兒也是音樂老師，當時我念在陳友佳年紀比較大，已經70幾歲了，我請陳友佳也要跟他女兒講這件事情，當時在斡旋見面談時在文誠不動產公司，陳友佳的女兒也有到場，我相信陳友佳女兒的學歷及陳友佳的學歷是看得懂專任委託的契約書，而且斡旋的時候已經是6月份了，其實委託這兩個月內，他們也沒有問我說他能不能再找其他仲介賣，就是他已經把房子專任委託給我了，所以陳友佳非常信任我，因為這期間買方有他的需求，包括請陳友佳申請使用執照，因為當初這個是登記廠房，因為買方是食品麵食館，需要經過營登及衛生署審核，買家才願意買廠房，陳友佳也立刻去申請使用執照等等，也配合買方約相關政府人員到陳友佳家勘驗，所以我認為這個成交就是蠻有機會的」等語（詳本院卷第204頁至第2 07頁），並為被告於本院114年2月27日言詞辯論期日當場聽聞證人陳泉泱上開所述後表示證人陳泉泱大範圍講得很接近等情(詳本院卷第210頁)，可見系爭委託銷售契約乃彼時受雇於原告之經紀人陳泉泱與被告協商後所簽訂。細究雙方商議簽訂系爭委託銷售契約之過程中，確有對於應簽署一般委託或專任委託性質之不動產委託銷售契約性質有所洽談，佐以被告所有系爭房地歷年來多有委託銷售之紀錄，此有原告提出系爭房地歷年刊登廣告在卷可參（詳本院卷第53頁至第 77頁），堪認被告對於所簽訂之不動產委託銷售契約存有「專任委託」及「一般委託」之差異，及彼時證人陳泉泱欲就系爭房地與其簽署獨占性授權之專任委託銷售契約等情，當有所知悉。復參酌被告為具備相當智識及社會經驗之成年人，應當知悉與他人締約前應確實審閱契約內容，倘對於契約之部分內容有異議而據雙方另行協商更動，應要求他方於契約書面註記雙方更動後之內容後，始為簽名以表同意，而無容任契約書面仍存有自身有異議之記載，即逕自為簽名表明同意受約束之理，則被告既不否認其有在系爭委託銷售契約書末頁「委託人」欄位簽名（詳本院卷第45頁、不爭執事項第1項），綜合前述系爭委託銷售契約書面所載契約內容及證人陳泉泱之證詞，應認系爭委託銷售契約確係如證人陳泉泱所證稱，乃經雙方討論後，徵求被告同意於約定委託期間單獨授權原告為其進行系爭房地銷售相關仲介事務，被告並在閱覽知悉各條款內容後，始於系爭委託銷售契約書面文件簽名為憑。是原告主張系爭委託銷售契約為兩造所合意簽訂具專任委託性質之委託銷售契約，被告應受系爭委託銷售契約規定內容所拘束等情，當可憑採。 4、被告雖辯稱：彼時陳泉泱與其口頭保證，其所簽訂之系爭委託銷售契約與一般委託性質之委託銷售契約條件一樣，不會有違約的糾紛發生，陳泉泱並強調「簽約只是個形式，何況今天我只帶專任委託書，我保證很快會幫你賣掉，簽約只是我回公司報業績而已」等語，應認系爭委託銷售契約僅為一般委託性質之委託銷售契約云云。然被告上開辯詞所述情節，既與證人陳泉泱到庭證述：「當天大概談到晚上8、9點，我委託書也沒有帶在身上，我只是請求陳友佳給我銷售機會，陳友佳答應之後，陳友佳還讓我回經國路的文誠不動產公司拿專任委託銷售契約書回去給他簽，我也有很明確的、逐項、逐條跟陳友佳告知專任委託包含違約事項及所有條文」等語所示簽約當日情境，並不一致。而被告就其所辯有利於己之事實，也無提出具體證據資料以供本院審酌，依首開有關舉證責任之說明，其辯詞自無從採信為實。 5、被告復辯稱兩造嗣後業經簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，變更系爭委託銷售契約之性質為一般委託云云。然觀諸該同意書之記載（詳本院卷第51頁）：　　可見該同意書之內容，僅敘明雙方一致同意修正原委託契約書之底價及延長約定委託期間，並無兩造約定變更原約定委託銷售契約為一般委託性質，而容許被告得於委託期間自行出售系爭房地之相關文字內容。復參諸證人即原告公司原負責人林文安於本院114年1月20日言詞辯論期日到庭證稱：「（問：這份委託銷售出租契約內容變更同意書在意義上面是所謂的一般約嗎？）這份契變書的主要內容是要講屋主的底價，因為一般我們仲介在買賣房子都會有一個開價跟底價，上面會秀出編號，這邊有一個編號A0000000，跟專任委託契約書的編號要一致，所以這個只是底價的一個證明文件」等語（詳本院卷第185頁），及證人陳泉泱到庭結證稱：「一般委託跟專任委託的編號不同，專任委託是A開頭，一般委託是Z開頭，所以我們寫契約變更時，是綁定在每個契約書的編號。這份委託銷售/出租契約內容變更同意書就是我們所謂的底價單，開價跟底價一般來說是不一樣的，開價就是委託銷售的價格，而這份契約變更內容同意書就是所謂的底價單，如果說是5,800萬，那這份就會是屋主的實拿價格，或是會含仲介服務費、土增稅等等的，會寫在『三、其他變更內容』上面，那從契約編號就可以認定是專任委託還是一般委託。（問：若過去有客戶要把專任委託約改成一般約的話，會只寫這一份嗎？還是要怎麼處理？)答：若有客戶要把專任委託約改成一般約的話，要重簽一次一般銷售委託契約書」等語（詳本院卷第212頁至第214頁），可知兩造所簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，僅係約定委託銷售底價之證明文件，且該同意書之編號既為「v0000000」，核與代表一般委託之委託銷售契約所用編號Z開頭相異，況若要變更原約定委託銷售契約之內容，尚需另行擬定新合約以為憑據，而非逕自簽署該同意書即生變更之效，自難以兩造嗣後簽訂該同意書，即認兩造有變更系爭委託銷售契約為一般委託性質之合意。 6、據此，被告就其所辯「兩造所合意簽訂之系爭委託銷售契約係一般委託性質之委託銷售契約」乙節，復無提出其他具體事證以供本院審酌，即無從認定其所言屬實，原告主張系爭委託銷售契約為兩造所合意簽訂具專任委託性質之委託銷售契約，被告應受系爭委託銷售契約規定內容所拘束等情，洵堪認定。㈡、被告有違反系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定之情事，應依該規定給付原告以委託銷售總價6%計算之違約金： 1、原告主張被告於系爭委託銷售契約所約定之委託期間內，私自將系爭房地出售予他人等情，業據提出系爭房地內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果及證人陳泉泱與被告間之通訊軟體對話紀錄截圖為憑（詳本院卷第99頁至第117頁）。觀諸上開對話紀錄內容，及參酌原告提出原告公司經紀人陳泉泱與訴外人李采羚間通訊軟體對話紀錄截圖與112年4月 27日系爭房地現場會勘照片（詳本院卷第79頁至第97頁），可知兩造於112年3月30日簽訂系爭委託銷售契約後，陳泉泱即積極聯繫潛在買方即李采羚，就買方欲購置廠房以供其所營事業加工廠之設廠需求，多次聯繫買賣雙方，除至系爭房地現場帶看與會勘外，並持續為買賣價格磋商，足見其對於系爭房地之居間媒介事宜，已有相當程度勞力、時間、費用之付出。然被告於112年6月5日經由第三人介紹將系爭房地出售予訴外人乙節（詳兩造不爭執事項第2項），並未立即告知陳泉泱，此參陳泉泱於112年6月19日見聞系爭房地在59 1中古屋銷售網刊登廠房出售6680萬元訊息後，曾傳訊息予被告詢問：「請問老師目前改開價嗎？」、「想跟老師確認目前中華路這還有客戶指定要看，不過要跟老師確認價格一下，不然我報之前價格也有落差」，被告則於同日回覆陳泉泱稱：「上次，在您那裡價格未談妥，回來當天下午，有人來出價，隔兩天就帶300萬來下訂。中華路已經賣掉了，我想人家是買去【轉賣】的。所以，我們和你的客戶都失去了商機」等語（詳本院卷第115頁至第117頁），足認被告於兩造所簽訂之系爭委託銷售契約約定委託銷售期間內（即11 2年3月30日起至112年6月30日止），確有未事先告知陳泉泱，即經由第三人介紹將系爭房地進行銷售行為，顯違反系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定之情事，甚為明確。 2、被告雖辯稱陳泉泱並未付出相應程度之勞力不可期待高報酬入帳，其另有提供陳泉泱土地居間洽購之機會，否認應給付原告違約金云云。然兩造所簽訂之系爭委託銷售契約為具專任委託性質之委託銷售契約，已據論斷如前，被告本應受契約內容拘束，不得於委託期間內自行將系爭房地出售或經由第三人介紹之銷售行為，倘有違反即應負相應之違約責任，自難以「我沒有看過這些字」、「那個打勾勾我都不看的」、「我從來不認為白紙黑字很重要，是人講話算不算話才是重要的」、「契約跟牛毛一樣多，我看了就頭痛，我只希望就像一般這樣，成交了，那就給你多少佣金，這樣最簡單，其他都不要談」等語（詳本院卷第136頁、第183頁、第212 頁、第215頁），即推稱不知契約內容，而否認其應受契約書面內容所拘束，亦不因委託人有提前告知受託人已出售房屋，或受託人居間媒介之表現不符合委託人之期待，或委託人另有提供受託人其他居間業務之機會，即可脫免其應依契約所需負擔之違約責任，何況原告公司經紀人陳泉泱就系爭房地之居間事務已有相當程度勞力、時間、費用之付出，已如前述，實非被告所稱付出勞力甚微之情，被告上開辯詞，均無可採。 3、從而，原告依系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定，請求被告給付以兩造約定委託銷售總價即5,800萬元之6%計算之違約金348萬元，自屬有據。㈢、末查，本件被告應給付之違約金債務，係以支付金錢為標的，且無確定給付期限，是原告就其所得請求之違約金給付，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年11月23日（詳本院卷第123頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定，亦應准許。五、綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約第11條第1項第1款規定，請求被告給付違約金348萬元，及自113年11月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　王佳惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃伊婕

2025-03-27

SCDV-113-訴-1200-20250327-1

重訴

福建金門地方法院

塗銷土地所有權移轉登記等

福建金門地方法院民事裁定 113年度重訴字第18號原告翁朝棟訴訟代理人李沃實律師被告翁怡瑄翁朝安陳美智上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於收受本裁定7日內，補正如附表2編號1至2所示事項，逾期不補正，即裁定駁回其訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之13規定，次按訴訟標的起訴時之交易價額繳納裁判費；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，此為必備之程式。而以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之2第1項規定甚明。又原告起訴不合程式或不備其他要件，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，亦為同法第249條第1項第6款及同項但書所明定；而審判長上開權限之規定，於受命法官行準備程序時準用之，民事訴訟法第272條第1項亦有明文。二、經查：　㈠本件原告起訴請求：⒈被告翁怡瑄應將附表1編號1至2所示之土地登記塗銷並回復登記為原告所有。⒉被告翁朝安應將出售金門縣○○鄉○○村○○段000地號土地剩餘之價額5,000,000元歸還予原告所有。⒊被告應將附表1編號3之房屋騰空遷出，並交還予原告占有。是就訴之聲明第1項，原告請求被告土地登記塗銷並回復登記為原告所有部分，其訴訟標的價額應以附表1編號1至2所示土地於起訴時之交易價額核定之，而非該2筆土地之公告價值總計即1,868,400元；訴之聲明第2 項請求被告應給付5,000,000元部分，其訴訟標的為5,000,0 00元；訴之聲明第3項，原告請求被告遷讓返還附表1編號3 所示房屋部分，其訴訟標的價額應以該房屋於起訴時之市場交易價額核定之，而非單純僅以房屋稅籍證明書所載之172, 000元認定之。　㈡本件原告起訴未據繳納裁判費，揆諸前揭規定及說明，原告起訴之合法要件顯有欠缺。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告應於本裁定送達後7日內，補正附表2編號1 至2所示事項，如逾期不補正，即駁回原告之訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　宋政達以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　杜敏慧附表1：編號標的 1 金門縣○○鄉○○村段00地號土地 2 金門縣○○鄉○○村段00地號土地 3 門牌號碼金門縣○○鄉○○村○○00號之房屋附表2：編號補正事項 1 本件訴之聲明1、3部分(即附表1所示之不動產部分)。 ⑴原告僅提出土地公告現值及房屋稅籍證明書作為計算訴之聲明1、3之訴訟標的價額，惟其所提出之金額，並非附表1編號1至3所示不動產之市場交易價額，故不得以之為本件訴訟標的價額，然原告於起訴狀內，亦無表明如附表1編號1至3所示不動產於起訴時之交易價額，使本院無法核定本件訴之聲明1、3之訴訟標的價額，並據以計算裁判費。 ⑵基此，原告應提出附表1編號1至3所示不動產於起訴時之交易價額(例如：附表1編號1至3所示不動產之鑑價報告、本件不動產交易實價登錄行情資料、鄰近不動產性質類似之交易實價登錄行情資料、不動產仲介行情證明等資料，及其他足供本院認定不動產交易價額之資料，如本件標的物之建物所有權狀、建物登記謄本等文件)，並依民事訴訟法第77條之13規定之費率，計算此部分之裁判費後，連同附表2編號2之部分一併補繳納裁判費。 2 原告應補繳納第一審裁判費50,500元 (本件訴之聲明2部分，原告應先補繳納之裁判費為50,500元，請原告連同附表2編號1之部分計算後一併補繳納，而原告於收受本件裁定及多元化繳款通知書時，若記載之繳款期限不一致，則以本裁定主文所定補繳期間為準)。

2025-03-27

KMDV-113-重訴-18-20250327-1

補

福建金門地方法院

分割共有物

福建金門地方法院民事裁定 114年度補字第4號原告楊天諒被告楊潮欉楊朝永楊朝隆楊朝慶上列當事人間請求分割共有物事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後10日內，依附表編號1至5所示事項補正之，如逾期未補正，即裁定駁回原告之訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之13及福建高等法院金門分院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定，按訴訟標的起訴時之交易價額繳納裁判費；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，此為必備之程式；分割共有物涉訟，以原告因分割所受利益之價額為準，民事訴訟法第77條之11定有明文。所謂交易價額，係指客觀之市場交易價格而言，稅捐機關之房屋課稅現值、核定金額及土地之公告現值、公告地價，均難認可適時反應不動產之交易價額，自不得以之為訴訟標的價額計算基礎。又現行地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準（最高法院107年度台抗字第261號裁定意旨參照）。又原告起訴不合程式或不備其他要件，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，亦為同法第249條第1項第6款及同項但書所明定。二、經查：　㈠原告起訴未據繳納裁判費，其訴之聲明為：兩造共有座落金門縣○○鄉○○村○段○000號之土地（下稱系爭土地），應分割由各共有人取得如附圖（裁判分割示意圖）及該圖附記「使用地號」、「面積」欄所示部分。然原告起訴時僅提出系爭土地之公告現值，作為計算訴訟標的價額之依據，然該數額大多係稅務機關用以認定應繳納稅額多寡所用，難認係系爭土地之實際交易價額（事實上，倘若原告欲出售土地，亦難認會以公告現值出售），是以，本院尚無法據此認定系爭土地之交易價額。又原告於本件民事起訴狀中，未提出被告楊潮欉、楊朝永、楊朝隆、楊朝慶之年籍資料及完整分割方案與系爭土地之地籍圖、異動索引等資料，原告自應補正之。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告應於本裁定送達後10日內，補正附表編號1至5所示應補正事項，逾期不補正，即駁回其訴。三、爰依民事訴訟法第272條第1項、第249條第1項但書，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官宋政達正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　杜敏慧附表：編號應補正事項 1 請原告應表明系爭土地於起訴時之「交易價額」。（請提出實際交易價格、市價，不動產之鑑價報告、本件不動產交易實價登錄行情資料、鄰近不動產性質類似之交易實價登錄行情資料、不動產仲介行情證明等資料，及其他足供本院認定不動產交易價額之資料，不得僅提出土地公告現值供本院作為認定依據。） 2 請原告一併補繳納本件裁判費。（請提出附表編號1之交易價額資料後，一併依民事訴訟法第77條之13及福建高等法院金門分院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定所定之費率計算原告因分割所受利益後，補繳納本件裁判費，而此部分，原告亦可自行上網，透過司法院首頁/便民服務/徵收費用標準/司法規費試算/Web版計算程式加以計算。） 3 請原告補正系爭土地之最新土地登記第一類謄本正本（全部，含全體共有人及他項權利人，共有人及他項權利人之年籍資料等全部資料請勿遮掩）、異動索引及地籍圖謄本。 4 請原告補正系爭土地之全部共有人之最新戶籍謄本（記事欄請勿省略）。 (如共有人有發生繼承情形，應提出其除戶戶籍謄本、繼承系統表及其全體繼承人之最新戶籍謄本（記事欄請勿省略），並陳報其繼承人有無向法院聲請拋棄繼承，並據此更正正確之被告。如查有本件被告以外之繼承人，應具狀追加該繼承人為被告。如共有人或被告之年籍或應有部分等情形有變更，應特別註明，並更正起訴狀之記載。) 5 請原告補正說明主張之分割方案為何？各共有人分得之位置與面積分別為何？原告訴之聲明第1項請求由各共有人取得如附圖（即分割示意圖）所示部分，然附圖僅有原告主張其應分得位置及面積之分割方案，但對於其他共有人（即被告）所分得之位置與面積分別為何均未提及（見本院卷第21頁），則原告主張之分割方案尚不完整，請補正說明。

2025-03-27

KMDV-114-補-4-20250327-1

訴

臺灣桃園地方法院

給付居間報酬

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1546號原告范文淇訴訟代理人段思妤律師被告朱九龍訴訟代理人劉川淵律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣19萬400元，及自民國113年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔29％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣19萬400元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國113年9月間委託原告出售門牌號碼新竹縣○○市○○路0段000○0號房地（下稱系爭房屋、系爭居間契約），後原告於113年2月間順利為被告覓得一買家願以新臺幣（下同）952萬元承買，被告亦同意給付原告66萬元作為系爭居間契約之報酬，移轉登記完成後被告竟反悔不願給付原告66萬元，為此，爰依兩造間之系爭居間契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告66萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：對於兩造間有就系爭房屋之買賣有成立居間契約不爭執，然兩造對於居間之報酬並未達成合意，原告應舉證說明兩造確實已就66萬元之居間報酬達成合意等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」故居間因當事人約定而成立，其法律性質屬諾成契約（即無庸現實交付）、不要式契約（即無庸一定方式）、雙務契約且為有償契約(最高法院院49年度台上字第1 646號裁判先例意旨參照)。原告主張兩造間有成立系爭居間契約，為被告所不爭執，足堪認定。（二）原告主張兩造就系爭居間契約之報酬以66萬元達成合意，並提出兩造間113年2月14日之錄音譯文為證，該錄音譯文內容略以：「被告：我們這邊基本上就是介紹人還是你，你現在就是2％，如果你收我給你4％，他那邊你就收1％，阿如果3％，那就收2％…被告：…他看房子因為我們是屋主自辦 …如果再跟他收1％、2％，他就是誤會…你就看你要給我多少，我就拿一筆就好。被告：我就給你4％好不好，如果以94 0這樣算，49、36，大概就是接近40萬，這樣好不好？原告：嗤！被告：覺得太少？原告：…海管處喔你看這一年來，我也幫了很多忙…對阿還有你上次賣特中中學，如果我沒去，那搞不定你知道嗎？原告：欸沒有局長，我很認真…被告：阿不然給你50萬？原告：哼！…原告：我覺得弄一個吉利數字可以吧？68，可以嗎？…被告：好啦不然這樣你說68，我覺得66，66大順。原告：好啦，可以可以，好好好」等語（本院卷第11、12頁）。依上開錄音譯文可知，兩造係針對系爭居間契約之報酬進行討論，66萬元之報酬係由被告提出，並為原告所同意，是足認兩造間就系爭居間契約報酬為66萬元達成合意，原告主張應屬有據。（三）至被告辯稱兩造並未就66萬元之報酬達成協議，且該66萬元除居間報酬外尚包含之前處理事務之報酬，原告說66萬元是在戲謔，且原告嗣後有將居間報酬降至60萬元，並阻止買家承買云云。依113年2月14日之譯文脈絡觀之，兩造係先針對居間報酬討論，被告先提出40萬元之金額，未被原告所接受，後原告始提出先前已為被告處理諸多事物，且譯文中兩造未明確提及其他事務是否有約定報酬，故本院認兩造係針對系爭居間契約之報酬討價還價，原告為取得滿意之報酬，始提出先前已為被告處理之諸多事務，以此造成人情壓力，促使被告提高價碼並同意給付原告66萬元之報酬，是本院無從認定66萬元有包含其他事務之報酬，且被告最後所說之「66」，顯然為同意給付原告66萬元居間報酬之意思，難認有何戲謔之意，被告上開所辯難認有據。（四）兩造於113年2月17日亦針對系爭居間契約為討論，其譯文略以：「被告：…我沒想到增值稅的事情…我六十八…大家討個吉利，對不對？給個六十六就好了，六六大順，但我是沒想你的那麼多，我只是問你說為什麼會定這個數字，你就講了很多，對不對？說你以前幫我了很多…。原告：我最起碼要六十…不然我本來今天最壞的打算是怎樣你知道嗎？叫他們不要買。被告：好好，叫他不要買，如果這樣子就打破了我們之間的感情。」等語（本院卷第63至93 頁），另原告亦提出兩造間之line對話，原告傳給被告之內容略以：「系爭房屋買賣我跟您說68萬元，你說要66萬元，我也答應了，您曾說房子最低要賣880萬元，我努力幫你賣到940萬元，最後這60萬元你不會又選擇性忘記吧… 整個房子點交後，答應給我的款項60萬，不要忘記了。」等語（本院卷第141至143頁）。依上開錄音譯文觀之，兩造仍係針對系爭居間契約之報酬為討論，原告雖有稱其最壞打算是叫買方不要等語，然系爭買賣契約早已於113年2 月8日成立，是原告顯然未為上開之「最壞打算」。原告雖有於錄音譯文及line中稱要60萬元之報酬等語，然被告於上開譯文及line對話記錄中均未同意給付60萬元予原告，即兩造間並未就60萬元達成合意。是以系爭居間契約之報酬應以113年2月14日兩造達成之合意即66萬元為可採，故原告主張系爭居間契約之報酬為66萬元，為有理由。（五）按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條第1項定有明文。立法理由載明「居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。但報酬已經給付，即亦不許委託人請求返還，凡此皆所以維持公益也。」又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。再者，考量現時社會進步情況，專業房屋仲介公司經營需投入大量資金及人力成本，解釋「居間人所任勞務之價值」，應將前開成本因素考量在內。又依不動產仲介之商業習慣，可知一般房屋仲介賣方支付成交價之百分之4服務報酬之市場行情。（六）查系爭房屋之成交價為952萬元，此有系爭房屋買賣契約可佐（本院卷第131至139頁），若依商業習慣，賣方應支付4％之仲介費計算即38萬800元。查系爭房屋位於新竹縣，原告居住於新北市，依常情原告為出售系爭房屋自有往返新竹縣及新北市間之必要，堪認原告確實有付出相當之勞務，惟原告並不具不動產經紀人或不動產營業員證照，其專業程度自與有上開證照之專業房屋仲介有別，而具有上開專業證照之房屋仲介依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，於系爭房屋之買賣僅得收取總價6％即57萬1,200 元之服務報酬，是原告請求66萬元之服務報酬確屬為數過鉅並失其公平，是本院審酌原告之勞務付出、專業程度及一般房屋仲介賣方支付4％服務報酬之市場行情等情，認原告所得請求之居間報酬應以成交價之2％計算即19萬400元，是原告在此範圍之請求，應屬有據，超過此範圍之請求，為無理由，應予駁回。（七）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」查本件居間報酬之債務，其給付並無確定期限，且以支付金錢為標的，而本件起訴狀繕本係於113年10月11日送達被告，有本院送達證書附卷可證（本院卷第31頁），是被告應於113年10月12日起負遲延責任。　　　四、綜上所述，原告依系爭居間契約請求被告給付19萬400元及自113年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-26

TYDV-113-訴-1546-20250326-1

勞簡上

臺灣橋頭地方法院

請求給付報酬等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度勞簡上字第2號上訴人群鑫不動產有限公司法定代理人楊健群訴訟代理人郭家駿律師被上訴人周新燿上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於民國113年2月27 日本院勞動法庭112年度勞簡字第13號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣208,810元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之負擔廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國111年4月5日起於上訴人公司任職，擔任不動產仲介銷售人員，負責不動產銷售等業務，兩造約定業績獎金計算方式如下：不動產買賣採按件計酬，上訴人可向買賣雙方收取之服務費，其中45%作為上訴人之營運費用，另外55%則屬銷售人員（負責買方）及開發人員（負責賣方）之業績獎金（下稱系爭契約）。嗣於111年5月間，伊就坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段1040建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號，下稱系爭高坪房地），仲介買方即訴外人翁○瑩與賣方即訴外人蔡○芳以總價新臺幣（下同）1,670萬元成立買賣契約。上訴人因伊居間成立系爭房地買賣，已分別向買方收取334,000 元、向賣方收取597,697 元之報酬，系爭高坪房地既由伊居間成交，上訴人並因此向買賣雙方收取共931,697 元之報酬，即應依系爭契約約定，給付伊其中55%即512,433 元作為業績獎金。詎上訴人僅給付伊93,285元，而短少給付419,148元，故伊依系爭契約之約定向上訴人請求419,148 元之業績獎金。再者，上訴人與訴外人即蔡○芳之介紹人詹○欣約定，於系爭房地成交後，上訴人應給付詹○欣6萬元之介紹費，並由伊先為代墊，惟上訴人卻拒不返還伊前開代墊介紹費，伊自得依民法第176 條第1 項或第179 條前段規定，請求擇一有理由命上訴人給付介紹費6 萬元等語。於原審聲明：上訴人應給付被上訴人479,148 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、上訴人則以：伊於111年4月初籌備成立，於同年5月20日正式開幕，被上訴人亦參與伊之公司籌備工作，且於111年4月 5日與伊正式成立承攬契約關係，擔任伊之不動產仲介銷售人員，嗣兩造於111年6月20日合意終止承攬合約。伊於成立時即制定有「工作公約-規章」（下稱系爭公約），被上訴人亦參與系爭公約之擬定過程，且系爭公約之內容亦構成兩造間承攬契約之一部分。系爭公約第8條第3項已就獎金計算方式為約定，而「個人支出費用」即包含系爭公約第7條之廣告費每月1,000元及值班費2,000元。而同條第4、5項另約定「全店人員不得謊掛案件，嚴禁店內踩線，如經發現確實，則該員需補足獎金。」、「嚴禁使用公司內部契據在外接案成交，若經查獲公司有權全數追回報酬，並且不列入給付薪獎計算，同時公司將保留法律追訴權。」。又被上訴人於承攬期間內所成交之系爭高坪房地，伊雖已向買賣雙方收取服務費931,697 元，惟系爭高坪房地上架銷售後，本由訴外人即伊之法定代理人楊健群於111 年4 月27日向訴外人即買方翁○瑩之父親翁○宗收取斡旋金10萬元（斯時其出價為1,65 0萬元）。詎被上訴人為達到由其成交之目的，竟以話術使翁○宗另找其親戚即訴外人蔣○玲提高出價為1,670萬元下斡旋金，被上訴人再代賣方收受斡旋金使該案成交，造成係被上訴人銷售之結果。而被上訴人上開「店內踩線」之行為，依系爭公約第8 條第4 項約定，應補足店內第一斡人員之獎金，亦即被上訴人不得領取買方給付服務報酬之獎金。是以，依系爭公約第8 條第3 項約定，被上訴人成交系爭高坪房地應領獎金為240,785 元。另被上訴人向訴外人即伊公司股東鮑○玉借支65,000元，鮑○玉已將前開債權讓與伊，伊自得就被上訴人本件報酬請求權為抵銷抗辯。被上訴人復於111 年5 月8 日與訴外人即伊公司客戶黃○君就門牌號碼高雄市○ ○區○○路000 號7 樓之10房地（下稱系爭壽昌路房地）簽訂專任委託銷售契約書，但私下在外成交並收取所約定3% 之服務報酬即79,500元，依系爭公約第8 條第5 項約定，伊得全數追回報酬，故被上訴人應領之報酬僅為96,285元，伊已全數匯入被上訴人帳戶；另伊誤代被上訴人扣除二代健保費 6,936 元，亦已全數返還，是被上訴人已無報酬請求權。至於被上訴人主張上訴人應給付介紹費6 萬元部分，因伊從未答應被上訴人要支付介紹費，且系爭公約第9 條已約定：「若買賣雙方中有中人之存在所造成的費用，一律由業務自行吸收」等語，故被上訴人請求伊給付該6 萬元介紹費，亦非可採。綜上，本件被上訴人請求為無理由等語置辯。並於原審聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，上訴人不服，就其　　敗訴部分提起上訴（被上訴人就其敗訴部分未上訴，該部分已告確定）。上訴人上訴意旨，除引用原審之書狀及答辯外，於本院補陳：㈠證人鮑○玉及戴○儀於原審中均以證人身分證述指出，渠等或曾看過、或曾提出系爭公約等語，雖比對渠等之證述內容後，就系爭公約之規範或許有新、舊版本之內容不同，惟不可否認系爭公約確實存在於上訴人內部，且具有拘束力，則被上訴人自應受系爭公約之拘束。㈡其次，參照證人翁○宗於原審之證述，關於系爭高坪房地案件，被上訴人有「店內踩線」之行為至為明確，上訴人依系爭公約，自得不發給買方系爭高坪房地之銷售獎金。惟退步言之，縱認被上訴人並無踩線行為，惟因為上訴人認為系爭高坪房地案件為踩線，因此獎金應歸原接案之人即楊健群，但吳○○ 足到上訴人營業處所來要求中人費時，楊健群在無奈之下，以已銷售業務人員之立場，給付吳○○足46,000元之中人費，故即使認為系爭高坪房地案件之獎金應歸被上訴人，亦應扣除上開46,000元之中人費。㈢再者，系爭壽昌路房地原本係上訴人所開發之物件，如果後來由訴外人一二三不動產仲介有限公司（下稱一二三公司）銷售，屬2 間公司聯賣，依約定服務費應由上訴人與一二三公司依比例分配。被上訴人與戴○儀係共同承攬業務，戴○儀之獎金均併入被上訴人之獎金計算，由被上訴人領取，可知最終不論由渠二人何人取領，均為渠等共同之獎金。查系爭壽昌路房地案件成交後，被上訴人並未向上訴人之會計回報金額或要求開立發票，反而要求一二三公司將應給付上訴人之服務費匯入戴○儀帳戶，顯然該服務費係由被上訴人與戴○儀共同取得，原審認為該服務費係戴○儀單獨取得，與被上訴人無關，其事實認定與卷內證據即一二三公司之回函相左，有認定事實與卷內證據矛盾之違誤。又上訴人依成交價計算，應給付上訴人之服務費為79,500元，惟一二三公司扣除稅費後，僅給付戴○儀64,40 0元，故至少該64,400元應自被上訴人應領獎金中扣除。即認被上訴人仍得領取壽昌路房地賣方服務費之55%業績獎金，因一二三公司已代繳5%營業稅，故被上訴人得領取服務費 64,400元的55%獎金亦應扣除10%執行業務所得及2%公積金，被上訴人僅得請求30,590元。如不能扣除壽昌路全部64,400 元服務費，亦得扣除33,810元等語。於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人除援引原審之主張及陳述外，於本院補陳：系爭公約是後製的，不是伊在職時討論的等語。於本院聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項　㈠被上訴人自111年4月5日起在上訴人公司任職，擔任不動產仲介銷售人員，負責不動產銷售等業務，兩造間為承攬契約，於111年6月20日合意終止承攬契約。　㈡訴外人即買方翁○瑩及賣方蔡○芳於111年5月5日就坐落高雄市 ○○區○○段000地號土地及其上同段1040建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號，下稱高坪房地）以總價1670萬元成立買賣契約（高坪房地買賣契約），系爭買賣契約係被上訴人在承攬期間內所成交。　㈢上訴人因系爭房地買賣，已分別向買方翁○瑩收取334,000元、向賣方蔡○芳收597,697 元之報酬，共計931,697 元。上訴人並已分別繳納5%即16,700元、29,885元之營業稅。　㈣高坪房地上架銷售後，原由上訴人之法定代理人楊健群於111 年4月27日向出價1650萬元之訴外人翁○宗（即買方翁○瑩之父親）收取斡旋金10萬元。嗣翁○宗另找訴外人即翁○宗之親戚蔣○玲提高出價為1670萬元下斡，被上訴人於111年5月4日與蔣○玲簽立不動產買賣意願書。被上訴人則代賣方蔡○芳收受斡旋金使該案成交，達成係被上訴人銷售之結果。　㈤被上訴人於111年6月21日匯款6萬元至訴外人即高坪房地賣方介紹人詹○欣郵局帳戶。　㈥上訴人於111年12月3日給付吳○○足高坪房地中人費46,000元。　㈦上訴人已給付被上訴人93,285元。　㈧被上訴人於111年5月8日與訴外人即上訴人公司之客戶黃珮　　君就壽昌路房地簽訂專任委託銷售契約書。　㈨黃○君所有之壽昌路房地，嗣於111年5月11日以265萬元出　　售與訴外人即買方楊○環（原審卷第396頁）。　㈩上訴人於112 年5 月11日、112 年12月6 日、113 年7 月3 　　日匯款3,000元、6,936 元、15,100元與被上訴人。　被上訴人積欠訴外人鮑○玉65,000元，鮑○玉已將前開債權　　讓與上訴人。　兩造提出LINE對話內容形式真正不爭執。五、本件爭點　㈠被上訴人就系爭高坪房地部分有無店內踩線之行為、壽昌路　　房屋部分有無私下成交之行為，而違反上訴人公司規約不得　　領取報酬？　㈡被上訴人主張可領取金額225,421 元，有無理由？六、被上訴人就系爭高坪房地部分有無店內踩線之行為、壽昌路　　房屋部分有無私下成交之行為，而違反上訴人公司規約不得　　領取報酬？　　　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張被上訴人之行為，有違反上訴人公司系爭規約之情事而不得領取報酬等語，為被上訴人所否認，辯稱：系爭公約並非兩造合意約定，且該公約未蓋上訴人公司印章，亦未載明修訂日期，上訴人亦無法提出訂立系爭公約時之書面會議紀錄或筆記，應係上訴人臨訟製作之證物，否認系爭公約之形式上真正。況該公約並未載明「店內踩線」之定義，伊亦無店內踩線之行為，此部分自應由上訴人舉證以實其說等語，並提出被上訴人自行保留之公司規約草稿為佐（原審卷第365至372頁）。上訴人即應就該有利於上訴人之事實負舉證責任。　㈡被上訴人就系爭高坪房地部分並無店內踩線之行為：　⑴證人即上訴人公司股東鮑○玉於原審審理時固證稱：上訴人公司是台慶房屋加盟體系，參照台慶房屋的工作公約並自己做修改而制定有系爭公約，都是依照系爭公約來工作，當時雖未將系爭公約發給每一位員工，但有公布在一樓樓梯口的公佈欄，沒有要求大家要簽名，但大家都是依照系爭公約來工作的，也沒有口頭上的約定；於該公約第8條第4項「嚴禁店內踩線」部分，是每間房仲公司都有這個限制，我們只是再把它寫清楚，我們是將台慶公司的工作公約再作修正，但不確定台慶房屋的版本有無此規定；當初我們在訂定系爭公約收費項目時，被上訴人有參與討論，所以被上訴人對於系爭公約內容完全知情；上訴人公司開立的時間沒有很長，從11 1年3、4月間上訴人公司在籌備時，就已經開始修訂系爭公約，被上訴人有參與系爭公約的討論，伊不清楚公司開會時有無會議紀錄，至少4月初就有最終的版本，於111年4月初就已經公布在公佈欄上；系爭公約第8條第4項，沒有詳細記載何為「踩線」的定義，但這是不道德的職業行為，如果是一般房仲的從業人員，應該都會知道這是什麼意思，意思就是破壞別人的好事獲得好處等語（原審卷第304至313頁）。然核與證人即上訴人公司前副總涂○珍於本院證稱：伊原來在明誠四路的台慶不動產工作，與楊健群、鮑○玉一起在台慶不動產任職主管，後來楊健群與鮑○玉先離開，籌劃成立上訴人公司不久後，再找伊帶伊之屬員過去上訴人公司，伊職務是主管，工作是帶屬員、協助早會、教育訓練、陪同自己的屬員發、行銷、簽約等。上訴人公司有擬一個公約，是伊、楊健群、鮑○玉主管間開會，因為剛草創，所以會提出來，有需要修改就再修改，有書面但伊沒有保留，被上訴人也是主管，開會時有時也會在。伊沒有印象在什麼階段有討論到店內踩線的規範，但後來知道被上訴人與鮑○玉之間有所謂店內採線的爭執。公司的公約，沒有書面發給大家，也沒有說要轉達，因當時草創期都還在討論，沒有每個人都發，好像只有主管有，印象中最後一次有貼，是伊提醒公司有修改公約就要公告，但貼那時被上訴人已經離職了等語已有不符（本院卷第90至95頁）。而觀諸上訴人提出之系爭公約（原審卷第73至第77頁），與上訴人提出戴靜怡與鮑○玉間之LINE對話內容所示戴靜怡提出之規約照片所示規約（原審卷第299頁），與上訴人提出之規約內容並不相同，戴靜怡提出之規約內容，則與被上訴人提出之規約內容相同（本院卷第115至121頁）。再考量系爭公約未記載制定日期、歷次修訂日期、施行日期等，且自始至終均未提及被告公司名稱，復未有任何上訴人公司之用印，已與一般公司行號制定之工作規則有異，且上訴人公司就制定系爭公約之過程未能提出任何會議紀錄或書面憑證，證人鮑○玉前開證詞即無資料可以勾稽核對，且與證人涂○珍所述有所出入，自難僅憑其前開片面之詞即逕認系爭公約為上訴人公司於剛成立時期正式版本，而得以拘束被上訴人。　⑵關於上訴人主張被上訴人有「店內踩線」行為乙情，上訴人固提出翁○宗、蔣○玲簽章之不動產買賣意願書、鮑○玉手機簡訊擷圖為證（原審卷第85至87頁、第289頁）；然被上訴人所否認，並稱：翁○宗係訴外人方○足於111年4月間介紹予伊，翁○宗欲購買系爭房地，而透過方○足介紹，由伊居間翁 ○宗為購買，翁○宗自始即為伊之客戶，詎楊健群卻擅自於11 1年4月27日向翁○宗收斡旋金，嗣因翁○宗並不信任楊健群，遂向上訴人公司退斡旋金，故伊並無任何店內踩線之行為等語，復提出伊與方妺足於111年4月27日之LINE對話紀錄為憑（原審卷第337頁）。查：證人翁○宗於原審審理時證稱：翁 ○瑩是伊女兒，伊姪女方○足在111年4月底告知伊系爭房屋要賣，約伊一起去看，當天方○足與被上訴人約下午1點看房，伊沒空沒有一起去，下午伊路過系爭房屋，看到聯絡電話，就打電話給被上訴人公司，應係由鮑○玉接聽，伊告知鮑○玉下午有約看房，請當日下午負責帶看房之人到伊住家談。下午3點多，楊健群與鮑○玉到伊住處談後，伊就簽斡旋書。隔天伊覺得伊尚未看房，就簽斡旋書，似乎太衝動，就取消斡旋將斡旋金取回。隔了2、3天，方○足打電話給伊，告知要看系爭房地，伊與方○足一起去，方○足介紹伊認識被上訴人，伊發現被上訴人與楊健群等人係不同人，被上訴人帶告知楊健群等人係公司主管，伊經被上訴人帶看系爭房地2次，看了幾天之後，就簽立斡旋書，並繼續進行買賣、議價、簽約及交屋，中間要服務的細節都找被上訴人等語（原審卷第 261至266頁）。證人即被上訴人女友戴○儀於原審亦結證稱：本件系爭高坪房地的買賣是由被上訴人與伊帶看的，我們總共帶看了2次，後續買方簽約等手續是由被上訴人處理等語（原審卷第315至316頁）。審酌證人翁○宗與本件並無利害關係，且有實際參與系爭房地買賣過程，對於與被上訴人、楊健群或鮑○玉等人實際接觸、洽談情形知悉甚詳，其證言亦無明顯不合理或違反常情之處，是證人翁○宗上開證言，堪以採信。而證人戴○儀雖為被上訴人女友，然其前開所述與證人翁○宗證詞相符，亦堪採信。證人翁○宗於一開始雖於111年4月27日與楊健群接洽並下斡旋，然翌日即因擔心自己太衝動即取消斡旋並取回斡旋金。嗣再由方○足引薦被上訴人予翁○宗，再由被上訴人帶看系爭高坪房地至111年5月5 日成交之事實，即可認定。而取消斡旋之情形，並非罕見，且依證人鮑○玉證稱：伊知道系爭高坪房地在高雄市小港區的大坪頂，當初是翁○宗的配偶打電話進來，是伊接到的，翁太太告訴伊，看到伊公司的廣告電話才打電話來公司，伊接到電話後，翁太太請伊過去拜訪，翁太太說想要買該房，伊當下有傳簡訊給翁太太。伊和楊健群下午2時許見到翁○宗及翁太太，當下楊健群有遞上名片，翁○宗就知道楊健群是老闆，在整個過程中，我們聊得很融洽，伊有帶內政部的實價登錄資料讓他們做參考，之後有建議翁○宗以1650萬元來下斡旋，翁○宗有接受，所以渠等就收到1650萬元的斡旋金，翁○宗說很久之前就看過系爭房地，印象中是樣品屋；渠等收了斡旋後就離開，過程中都很正常，但隔天翁○宗說要退斡旋，也是翁太太打電話給伊的，但翁太太沒有說明原因；在退斡旋之後沒幾天，系爭高坪房地就由被上訴人成交，被上訴人是收了蔣○玲的斡旋，交屋時伊發現來的人是翁○瑩即翁○宗的女兒，因為處理交屋事宜的時間比較久，翁○宗及翁太太都在公司店外那邊看，伊問翁○宗他們為何會來，翁○ 宗都沒有講話，翁○宗說翁○瑩是他的女兒，渠等才知道被上訴人踩線成交渠等的客戶等語（原審卷第306至307頁），足見證人鮑○玉與楊健群並未實際帶翁○宗看系爭高坪房地。則翁○宗證稱其因擔心衝動而取消斡旋等語，即與常情相符，難認不可採。是依上開時序，即難逕以翁○宗取消斡旋後，再由被上訴人嗣後與翁○宗成交，遽認係被上訴人利用話術令翁○宗取消原來向楊健群下斡旋之事實。是本院尚難僅憑鮑○玉前開證詞，即認被上訴人確有店內踩線之行為。從而，上訴人以此為由拒絕給付被上訴人系爭高坪房地買方業績獎金，即非有據。　⑶綜上，依上訴人所舉證據，本院尚難認定系爭公約為真而得拘束被上訴人，且上訴人並未就被上訴人就系爭高坪房地確有「店內踩線」之行為舉證以實其說，上訴人以此為由拒絕給付被上訴人系爭高坪房地買方業績獎金，即非可採。　㈢被上訴人就壽昌路房屋部分並無私下成交之行為：　⑴上訴人辯稱被上訴人就系爭壽昌路房地有私下在外成交並收取約定之3%服務報酬7萬9,500元，上訴人自得全數追回報酬等語，並提出系爭壽昌路房地專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書為證（原審卷第93至111頁），然為被上訴人所否認。經查：　①系爭壽昌路房地係訴外人一二三不動產仲介有限公司（下稱一二三公司）與台慶不動產（即被告公司）聯賣合作成交的，承辦業務專員為被上訴人及戴玲（即證人戴○儀），係於1 11年5月11日在一二三公司簽訂不動產買賣契約，再於111年 6月12日買賣過戶完成時至一二三公司結案交屋，賣方黃○君要求支付的仲介費用7萬元需開立發票給她，以備日後政府機關報稅用，但被上訴人打電話回上訴人公司要求開立發票給賣方時，上訴人公司不願開立發票給予賣方，導致案件不能順利結案交屋，嗣經業務專員溝通，請求一二三公司開立發票予賣方，以期完成結案交屋，再將仲介費用扣除5％發票稅及補貼3％公司營業稅後，匯款至承辦業務專員戴玲提供之中國信託帳戶內，轉帳金額為6萬4,400元，讓其轉交予台慶不動產公司等節，有一二三公司112年5月17日陳報狀及所附統一發票、國內匯款申請書、不動產買賣契約書及履約保證申請書各1份附卷可考（原審卷第187至205頁）。參以證人戴○儀證稱：系爭壽昌路房地係由上訴人公司與一二三公司聯賣，一二三公司是代表買方，算是行銷的部分，此件聯賣案鮑○玉、楊健群也都知情，他們是一開始簽約前就已經知道此案，楊健群也有在代書群組內；一二三公司有將系爭壽昌路房地仲介費匯給伊，本來這筆7萬元要給上訴人公司的，但鮑○玉及上訴人公司已經將該7萬元自系爭高坪房地的服務費中扣除，所以就不用再給上訴人公司了等語（原審卷第 315至317頁）。再觀上訴人提出之「5/11壽昌路」代書群組，系爭壽昌路房地之承辦代書確有於111年5月11日將楊健群拉入該群組，代書並持續於該群組內回報系爭壽昌路房地案進度，嗣於111年6月1日稱：「壽昌路6/1權狀過戶完成雙方約定6月2號12點到仲介公司辦理交屋…」等語，而楊健群遲至同年6月3日始退出該群組等情，有通訊軟體LINE群組對話紀錄附卷可稽（原審卷第339至347頁）。是以，綜觀一二三公司前開回函、證人戴○儀證詞及前揭對話紀錄，可見系爭壽昌路房地係業界常見的聯賣案件，亦即一間公司負責買方，另一間公司則代表賣方，雙方合作促成買賣共享服務費，上訴人公司自始至終均知悉系爭壽昌路房地買賣事宜，其復未能舉證證明系爭公約為真，則上訴人辯稱此為被上訴人私下成交，依系爭公約第8條第5項約定，上訴人公司得全數追回報酬等語，實屬無據。　②上訴人復辯稱：系爭壽昌路房地之仲介服務報酬，依上訴人公司之專任委託銷售契約書約定為成交價額之3%，本件成交價額為265萬元，仲介服務報酬應為7萬9,500元，一二三公司前揭回函表示仲介費用7萬元，所減少之9,500元，可能是被上訴人自行減免，但被上訴人之減免不能拘束上訴人，故上訴人仍得請求被上訴人繳回約定服務報酬之全數即7萬9,5 00元，並與被上訴人所請求之本件服務報酬為抵銷等語。然為被上訴人所否認，並主張：被上訴人與戴○儀並無共同領款之情事，系爭壽昌路房地之仲介費亦未匯入被上訴人帳戶，上訴人自不得將其對他人之債權隨意加計至被上訴人身上並主張抵銷等語。經查，依一二三公司前開陳報狀、證人戴 ○儀證詞參互以觀，系爭壽昌路房地賣方仲介費用7萬元本應由上訴人公司開立發票予黃○君，但上訴人公司不願開立發票，乃由一二三公司代為開立發票予黃○君，並經扣除發票稅5%、營業稅3%後，一二三公司將賣方仲介費用6萬4,400元匯入戴○儀提供之中國信託帳戶內；證人戴○儀亦自陳「一二三公司有將系爭壽昌路房地仲介費匯給伊，本來這筆7萬元要給上訴人公司的，但鮑○玉及上訴人公司已經將該7萬元自系爭房地的服務費中扣除，所以就不用再給上訴人公司了」等語，可見此筆金額本應歸上訴人公司所有，現卻由證人戴 ○儀保管中，但本件並無證據資料顯示被上訴人與戴○儀有共用前開中國信託帳戶之情事，或戴○儀已將前開款項交付上訴人，則戴○儀縱有將前開款項返還上訴人公司之義務，亦與被上訴人無關，上訴人辯稱將系爭壽昌路房地仲介服務費與被上訴人之本件報酬請求為抵銷，難認有據，礙難准許。　㈣從而，上訴人並未證明被上訴人就高坪七路房地部分有店內踩線之行為、壽昌路房屋部分有私下成交之行為，故被上訴人並無違反上訴人公司規約而無不得領取報酬之情，洵堪認定。七、被上訴人主張可領取金額225,421 元，有無理由？　　　㈠被上訴人主張：其應領獎金為被上訴人向系爭房地買賣雙方所收取之報酬共93萬1,697元之55%即51萬2,433元，詎上訴人僅給付被上訴人9萬3,285元，而短少給付41萬9,148元等語，並提出服務費確認單為據（原審卷第23頁）。然為上訴人所否認，並辯以前詞，且稱：系爭公約第8條第3項已就獎金計算方式為約定，被上訴人得領取之服務費尚須扣除營業稅5%、公積金2%、執行業務所得扣繳10%、健保補充保費2.1 1%、秘書獎金、值班費、帆布廣告等語。　㈡經查：　⑴系爭公約第8條第3項固約定：「獎金計算方式（個人業績－發票5％） ×個人獎金趴數％－執行業務所得％（依行政單位發布為準）－二代健保％（依行政單位發布為準）－公積金2％－秘書獎金1,000元－個人支出費用＝實領獎金」等語（原審卷第77 頁），然上訴人迄未能舉證證明系爭公約為真，業經本院認定如前，本院自難憑此認定被上訴人之獎金計算方式。　⑵上訴人再辯稱：被上訴人稱其與楊健群有以口頭約定被上訴人不用負擔稅金及費用等語，均非事實，縱為上訴人公司負責人楊健群或鮑○玉自己接的案件，都要依照系爭公約，由自己支付公積金、秘書獎金、值班費及廣告費等費用，且戴 ○儀前代被上訴人向鮑○玉要求給付薪資時，曾提出系爭規約之照片（下稱系爭照片）提醒上訴人要求按規約所規定的發獎金日期給付被上訴人薪資，益徵系爭公約已公告周知等語，並提出楊健群、鮑○玉之薪獎計算表、鮑○玉與戴○儀於111 年7月4日之LINE對話紀錄擷圖為憑（原審卷第297至299頁、第383至385頁）。然查該LINE對話紀錄中，戴○儀所傳送之系爭照片雖有記載「獎金計算方式（個人業績－發票5%）公積金×個人獎金趴數%－執行業務所得10%－二代健保1.9…」等語（原審卷第299頁）。然細觀其所用文句，與系爭公約並不完全一致，且無「嚴禁店內踩線」等字，條號亦不相符，實難以該照片逕認為上訴人公司已將系爭公約公告周知之證明。復依鮑○玉與戴○儀之該次對話前後文內容觀之，戴○儀傳送系爭照片，並在該照片上「次月5日發獎金（薪酬）」等語劃上底線，鮑○玉則於111年7月4日回稱：今天是4號，明天5號是領薪日；再於同年月5日回覆：麻煩今天要匯款給薪資，還有匯完款項請通知一下等語，充其量僅得證明證人戴○儀係在向鮑○玉催討被上訴人之服務報酬，鮑○玉則回應明天才是領薪日，自難憑此認定系爭公約為真。另被上訴人已否認楊健群、鮑○玉薪獎計算表之形式上真正，上訴人迄未舉證以實其說，且衡情每位業務人員與不動產仲介公司約定之薪酬內容未必完全相符，每時期公司有無公約、或有公約內容未必相同，本院尚難僅憑上訴人公司自行製作之楊健群、鮑○玉薪獎計算表即遽認被上訴人與上訴人公司之薪酬計算方式亦屬相同。　⑶至於證人戴○儀雖證稱：知道被上訴人與上訴人公司間約定的獎金計算方式，因為鮑○玉有約伊在上訴人公司旁邊的路易莎咖啡店講獎金計算的方式，但伊沒有看過系爭公約，鮑○ 玉都只是以口頭講而已，當時在場的有伊、被上訴人、鮑○ 玉與楊健群，但楊健群很快就離開了；當時伊與被上訴人都在場，鮑○玉說被上訴人可以實拿55%，不扣任何稅金，至於其他業務人員的趴數是多少，伊不清楚；伊與被上訴人本來都在別家店工作，是在上訴人公司有講好工作條件之後，渠等才從別家公司轉來上訴人公司，被上訴人在與上訴人公司談條件時，伊有聽到，鮑○玉就是說被上訴人可以實拿55%等語（原審卷第314頁）。然觀其於111年7月4日傳送給鮑○玉之系爭照片，確可見有「獎金計算方式（個人業績－發票5％）公積金×個人獎金趴數％－執行業務所得10％－二代健保1.9… 」之約定，證人戴○儀並憑此照片向鮑○玉催討被上訴人服務費用，應可認該照片內所載之獎金計算方式即為兩造之約定內容無誤，且該照片所示公約，亦由被上訴人嗣後在本院提出內容相符之公約草稿（本院卷第115至121頁），是證人戴 ○儀前開關於「鮑○玉曾應允被上訴人之獎金計算方式係實領 55%，不扣任何稅金」之證詞，難認可信。　⑷上訴人稱即認被上訴人仍得領取壽昌路房地賣方服務費之55% 業績獎金，因一二三公司已代繳5%營業稅，故被上訴人得領取服務費64,400元的55%獎金亦應扣除10%執行業務所得及2% 公積金，被上訴人僅得請求30,590元。如不能扣除壽昌路全部64,400元服務費，亦得扣除33,810元等語。兩造間就被上訴人並無領得64,400元部分，業經認定如前，則此部分上訴人自無10%執行業務所得可得扣除，又上訴人原以79,500元扣除，另已匯款15,100元予被上訴人，就15,100元部分，被上訴人即不得再請求，此部分亦為被上訴人所不爭執（本院卷第173頁），是此部分上訴人得扣15,100元，堪以認定。　⑸從而，本件被上訴人獎金計算方式應依證人戴○儀前開傳送之系爭照片內容，惟其上「公積金」前後並無任何加減乘除符號，語意不明，該時應有尚未討論完備之情形。是以本院認應將「公積金」3字逕予剔除而以「（個人業績－發票5%）× 個人獎金趴數%－執行業務所得10%－二代健保1.9%」作為被上訴人獎金計算方式。又上訴人並未替被上訴人投保勞健保，被上訴人係自行於高雄市不動產仲介職業工會投保，此有被上訴人自行繳納勞健保費用之單據可證（原審卷第373至375 頁），且為上訴人所不爭執（原審卷第381頁、第401頁），故被上訴人所得請領之服務報酬自無庸扣除二代健保費，上訴人誤代被上訴人扣除二代健保費6,936元，並已將其中6,9 06元匯還被上訴人，另當庭返還被上訴人現金30元等情，有國內匯款申請書、被上訴人訴訟代理人簽收30元證明可佐（原審卷第405頁、第426頁），此部分應自被上訴人請求金額中扣除。又上訴人原誤以為被上訴人積欠鮑○玉6萬8,000元，嗣經查明為6萬5,000元，故於112年5月11日匯款3,000元予被上訴人（原審卷第185頁），此部分金額亦應予扣除。至上訴人稱秘書獎金、值班費、帆布廣告亦應予扣除等語，然迄今上訴人並未證明其所提出之公約為兩造間是用之公約，依被上訴人提出之公約則為記載獎金需扣除廣告費、秘書費、公積金，縱被上訴人提出之公約第9條有記載廣告費每月1000元，帆布需登公司電話（有搭鷹架者由人員自行負擔；PC版、A4、A3白色紙…等由公司支出。）等語。依上開文義，應視廣告內容為何，以決定由何人支出費用，且上訴人並未證明所主張之廣告費每月1000元係被上訴人應自行支出之成本，是上訴人此部分主張，難認有據。　⑹按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查上訴人辯稱被上訴人曾向上訴人公司股東鮑○玉借支6萬5,000元，此部分業經鮑○玉將債權轉讓予上訴人，並以民事答辯㈡狀之送達作為債權讓與意思表示之通知，故上訴人對被上訴人既有上開借款債權，自得對於被上訴人之本件請求給付報酬債權主張抵銷等情，業經上訴人提出被上訴人與鮑○玉之LINE對話紀錄、鮑○玉債權讓與契約書為據（原審卷第91頁、第155至157頁、第291至295頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷第409頁），則上訴人前開抵銷抗辯為有理由。　⑺綜上，以系爭照片所載「（個人業績－發票5%）×個人獎金趴數%－執行業務所得10%」作為被上訴人獎金計算方式，被上訴人就系爭房地得請求之服務報酬應為486,812元【計算式：（買賣雙方服務費931,697元－發票5%即46,585元）×被上訴人個人獎金趴數55%＝486,812－執行業務所得10%即48,681 元＝438,131元，小數點以下四捨五入】。再經上訴人就被上訴人個人借支部分為抵銷，另扣除上訴人業已給付之93,285 元、3,000元、6,936元、上訴人代付中人費46,000元（被上訴人自承如系爭高坪房地業務認定為被上訴人之業績即同意支付此部分費用等語，本院卷第158頁）、壽昌路匯款15,10 0元後，被上訴人本件得請求之金額為208,810元（計算式： 438,131－93,285－65,000－3,000－6,936－46,000－15,100＝208, 810）。是以，被上訴人請求上訴人給付系爭房地服務報酬2 08,810元，為有理由；其逾此範圍之請求，則屬無據。八、綜上所述，被上訴人依兩造間契約約定，請求上訴人給付系爭高坪房地服務報酬208,810元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月14日起（送達證書原審卷第57頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。原審准許被上訴人上開應給付金額部分請求，自有未當，上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄駁回被上訴人此部分訴訟。至原審准予被上訴人其餘請求部分部分並無不當，上訴人此部分上訴為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　勞動法庭　　審判長法　官　謝文嵐　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳淑卿　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳保任本件不得上訴。以上正本係照原本作成。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾秀鳳

2025-03-26

CTDV-113-勞簡上-2-20250326-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏住○○市○○區○○街00號4樓原上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，原告對於民國114 年3 月11日本院所為判決，聲請補充判決，本院判決如下：　主　文本院民國一百一十四年三月十一日判決主文第一項、第二項，應補充判決為「被告林宜南應給付原告新台幣伍拾伍萬玖仟貳佰捌拾伍元及自民國一百一十三年八月八日起至清償日止，均按周年利率百分之五計算之利息，及許立宏、宏喜不動產仲介有限公司應連帶給付原告新台幣伍拾伍萬玖仟貳佰捌拾伍元及自民國一百一十三年八月八日起至清償日止，均按周年利率百分之五計算之利息」。本院判決主文第五項「訴訟費用由被告負擔百分之二十五」，應更正為「訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十九」。　　理　由一、按訴訟標的之一部或訴訟費用，裁判有脫漏者，法院應依聲請或依職權以判決補充之；又法院應依職權宣告假執行而未為宣告，或忽視假執行或免為假執行之聲請者，準用第233 條之規定。民事訴訟法第233 條第1 項、第394 條分別定有明文。二、查本院113年度訴字第520 號損害賠償等事件，原告訴訟代理人於114年2月18日言詞辯論期日聲明「被告林宜南應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬陸仟捌佰捌拾伍元及自其中新台幣玖拾玖萬柒仟陸佰元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中新台幣伍拾伍萬玖仟貳佰捌拾伍元自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按周年利率百分之五計算之利息，被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬陸仟捌佰捌拾伍元及自其中新台幣玖拾玖萬柒仟陸佰元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中新台幣伍拾伍萬玖仟貳佰捌拾伍元自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按周年利率百分之五計算之利息，前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。」惟本院前揭判決就主文第1、2項就其中「被告林宜南應給付原告新台幣伍拾伍萬玖仟貳佰捌拾伍元及自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按周年利率百分之五計算之利息，及許立宏、宏喜不動產仲介有限公司應連帶給付原告新台幣伍拾伍萬玖仟貳佰捌拾伍元及自擴張聲明狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，均按周年利率百分之五計算之利息」，均漏未判決，爰依原告聲請而為補充判決如主文所示。三、依民事訴訟法第233 條第1 項、第390條第2項、第392 條第 2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-25

PCDV-113-訴-520-20250325-2

上易

臺灣高等法院

毀損

臺灣高等法院刑事判決 114年度上易字第229號上訴人即自訴人曾峙屏自訴代理人蔡晴羽律師上訴人即被告林庭玉選任辯護人吳玲華律師上列上訴人即自訴人因自訴上訴人即被告毀損案件，不服臺灣臺北地方法院112年度自字第69號，中華民國113年12月17日第一審判決，提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　事　實一、林庭玉前因與案外人傅仰曄共同犯醫師法第28條前段之非法執行醫療業務罪（臺灣臺北地方法院111年度醫訴字第5號刑事案件），經被害人黃慧娟（已歿）之子曾峙屏依共同侵權行為等法律關係，對其等提起請求損害賠償民事訴訟，經臺灣臺北地方法院民事庭於民國112年5月19日以110年度醫字第27號判決（下稱本案民事判決），命林庭玉與傅仰曄應連帶給付曾峙屏新臺幣（下同）371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告曾峙屏以124萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為林庭玉及傅仰曄供擔保後，得假執行。詎林庭玉於知悉本案民事判決之內容，明知其將受強制執行之際，竟意圖損害債權人曾峙屏之債權，基於損害債權之犯意，於112 年6月27日將其名下唯一不動產即臺北市○○區○○段0○段0000○ 號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號00樓之0，權利範圍1/1）及坐落同小段000地號土地（權利範圍16/10000）（上開建物及土地下合稱為本案房地），以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣（林芮宇及李昱廣就本案房地之權利範圍均為建物各1/2、土地各8/10000），而以此方式處分其財產，足生損害曾峙屏之債權。二、案經曾峙屏委任律師提起自訴。　　　　理　由壹、程序部分：　　本院援引之下列證據資料（包含供述證據、文書證據等），並無證據證明係公務員違背法定程序所取得。又上訴人即自訴人、自訴代理人、上訴人即被告林庭玉及其選任辯護人，於原審準備程序、審理時（見原審卷一第144、145、330頁；原審卷二第94至102頁）及本院審理時（見本院卷第143至 147頁）對原審及本院所提示之被告以外之人審判外之供述，包括供述證據、文書證據等證據，均同意有證據能力，且迄言詞辯論終結前並未聲明異議，亦無顯有不可信之情況與不得作為證據之情形，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，是依刑事訴訟法第159條至第159條之5規定，本院所引用供述證據及文書證據均有證據能力。貳、實體部分：一、事實之認定：　　　　訊據上訴人即被告林庭玉雖坦承其於上開時、地，將名下唯一不動產即本案房地，以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣之事實，惟矢口否認有何損害債權之犯行，辯稱：我因積欠律師費、親友債務，及因經濟窘迫，為籌措日常生活費用等支出之資金，致不得已而變賣本案房地，並無損害自訴人曾峙屏債權之意圖云云。被告之辯護人並為其辯護略稱：自訴人已經查封傅仰曄2間不動產，價值已足滿足其債權，自不構成毀損債權罪云云。經查：　㈠被告前因與傅仰曄共同犯醫師法第28條前段之非法執行醫療業務罪（原審法院111年度醫訴字第5號刑事案件），經被害人黃慧娟（已歿）之子即自訴人，依共同侵權行為等法律關係，對其等提起請求損害賠償民事訴訟，經原審法院民事庭於112年5月19日以本案民事判決，命被告與傅仰曄應連帶給付自訴人371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告自訴人以12 4萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為被告及傅仰曄供擔保後，得假執行，即自訴人得隨時向法院聲請強制執行；而被告至遲於112年6月12日即知悉本案民事判決之內容，仍於112年6月27日，將其名下唯一不動產即臺北市○○區○○ 段0○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段0號00 樓之0，權利範圍1/1）及坐落同小段000地號土地（權利範圍16/10000），以買賣為由，移轉登記予案外人林芮宇、李昱廣（林芮宇及李昱廣就本案房地之權利範圍均為建物各1/ 2、土地各8/10000），即以此方式處分其財產等情，為被告所不爭執（見原審卷一第330、331頁），且有原審法院111 年度醫訴字第5號刑事判決、本案民事判決、被告就本案民事判決於112年6月12日提起上訴之民事聲明上訴狀、被告於 112年7月13日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、本案房地之建物及土地登記謄本、被告於112年6月3日將本案房地出賣予李昱廣、林芮宇之不動產買賣契約書等件在卷可參，是此部分事實，堪以認定。　㈡被告客觀上有損害自訴人債權之處分財產行為：　1.按刑法第356條之損害債權罪，以債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分、隱匿其財產為構成要件。此之所謂「將受強制執行之際」，如債權人已取得強制執行法第4條各款所定之執行名義、或如業經受有確定之終局判決、或受有假執行宣示之判決，以及已經開始執行尚未終結以前均係「將受強制執行之際」（最高法院58年台上字第1812號判決、55年度台非字第118號判決意旨參照）。次按刑法第356條損害債權罪之成立，固以其損害行為在「將受強制執行之際」為要件，然所謂將受強制執行之際，係指債權人對債務人「取得執行名義起，至強制執行程式完全終結前之期間」而言，亦即債權人業已取得執行名義，而隨時可以聲請執行之情形（最高法院30年度刑庭庭長決議《二》參照）。　2.自訴人對被告及傅仰曄所提起之請求損害賠償民事訴訟，前經原審法院民事庭於112年5月19日以本案民事判決，命被告與傅仰曄應連帶給付自訴人371萬5,190元及法定遲延利息，並宣告自訴人以124萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定存單為被告及傅仰曄供擔保後，得假執行。是自訴人已對被告取得受有假執行宣示之本案民事判決，且該民事判決為強制執行法第4條第1項第2款所定之執行名義，故自訴人自本案民事判決判決之日即112年5月19日起，已得隨時向法院就被告名下之財產聲請強制執行。　3.被告於112年5月19日至同年7月13日間，其名下除本案房地外，無其他不動產或車輛之事實，有被告112年7月13日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單附卷足稽（見原審卷一第63頁）。參以被告於112年6月12日具狀對本案民事判決提起上訴 (見原審卷一第61、62頁)，顯至遲於該日即知悉本案民事判決之內容，卻仍於15日後之112年6月27日，將其名下唯一不動產即本案房地，以買賣為由，移轉登記予林芮宇、李昱廣等情，已如前述，是被告於將受本案民事判決強制執行之際，處分其名下唯一不動產即本案房地，客觀上確有損害自訴人債權之處分財產行為無訛。　㈢被告主觀上有損害自訴人債權之意圖及損害債權之犯意：　1.按犯罪構成要件之「意圖」，為特定種類犯罪之主觀不法構成要件，行為人只要在內心上具備希求達到主觀不法構成要件所明定之不法意圖，而著手實行客觀之犯罪事實者，即有意圖之存在，可成立特定之罪，並不以其意圖之實現為完成犯罪之必要條件。考行為人為特定行為，本即有各式各樣之動機，立法者將特定動機列為意圖（如意圖供行使之用、意圖營利、意圖為自己或第三人不法所有、意圖損害債權人之債權等），而為主觀不法構成要件，旨在限縮特定犯罪之成立範圍，然非謂行為人別有其他動機存在時，即無由「同時併存」不法意圖。而債務人所有之總財產，為全體債權人債權之抽象擔保，已取得執行名義而得參與分配之全體債權人，除具有優先受償權者外，應就債務人可受執行之財產平均受償，此觀強制執行法第38條規定自明。刑法損害債權罪所欲保護之客體，既係債權之安全滿足實現，且債務人之所有財產均為債權人債權之總擔保，苟債務人明知債權人已取得執行名義，其財產即有受強制執行之可能，猶處分其財產，避免其財產受強制執行，自有損害債權人債權之意圖。　2.被告雖辯稱其早已委託出售本案房地，不知因此侵害自訴人之債權云云，然查：　⑴觀之被告於行為時年已32歲，學歷為大學畢業、有護理師執照（見原審卷一第21頁、原審卷二第108頁），係具有相當智識程度及社會經驗之人，其於112年6月12日具狀對本案民事判決提起上訴，足認至遲於該日即知悉本案民事判決之內容及准許假執行之宣告，而將受強制執行之際，卻於同月27 日處分其名下唯一不動產即本案房地，其主觀上顯難認其將導致自訴人之債權受有損害乙事毫無所悉。　⑵參之被告將本案房地以總價398萬元出賣予林芮宇、李昱廣，經扣除抵押權等債務及費用支出後，價金餘款210萬1,683元於112年7月7日匯至被告指定之臺灣土地銀行中和分行第000 000000000號帳戶（下稱被告土銀帳戶），被告旋於上開價金匯入之「同日」，將款項分次轉帳匯出及提領現金，致該帳戶僅餘542元等情，有被告土銀帳戶歷史交易明細查詢資料、本案房地買賣之房屋交易安全制度專戶收支明細表（賣方）在卷可憑（見原審卷一第205、341頁）。由被告處分本案房地賣得價金後，於取得價金之「同日」，立即將高達21 0萬1,683元之買賣價金餘款轉出至僅餘542元，顯見其有規避自訴人對該價金存款聲請強制執行之意圖，至為明確。　⑶被告出售本案房地，具基於侵害本案債權之主觀犯意：　①證人即受被告委託出售本案房地之仲介人員潘志祥於原審審理時證稱：被告於112年3月1日委託出售本案房地，一開始委託出售價格為438萬元，但因來看屋之買方所出價格均低於438萬元，故遲未能賣出，迄至112年5月26日，被告同意降價出售本案房地，變更出售條件為屋主（即被告)實拿370 萬元整，屋主只負擔土地增值稅，不負擔仲介服務費，並簽訂契約內容變更同意書；嗣經伊同事介紹，最後以總價398 萬元將本案房地出賣予林芮宇、李昱廣等語（見原審卷二第 81至83、90頁），有被告於112年3月1日委託中信房屋南京龍江加盟店（喬群不動產仲介經紀有限公司）出售本案房地之同意書、112年5月26日契約內容變更同意書在卷可佐（見原審卷一第185、191頁）。　②本件自訴人於110年間提起本案民事訴訟，於112年4月19日言詞辯論終結，嗣於112年5月19日宣判，有本案民事判決附卷可憑。可知被告早於110年間即知自訴人對其提起本案民事訴訟，其於訴訟繫屬期間之112年3月1日委託出售本案房地，但因委託出售價格438萬元均高於看屋買方之出價，遲未能成交，迄同年5月19日本案民事判決宣判，被告旋於同月2 6日同意降價出售本案房地變更出售條件為其實拿370萬元，遂於112年6月27日以398萬元價格售出。可知被告於本案民事訴訟繫屬期間委託出售其名下唯一之不動產即本案房地，其動機本即可議，且被告於本案民事判決宣判後，知悉判決之結果對其不利，自訴人隨時得持該判決對被告名下不動產聲請假執行，旋將降價求售，縱令出售價格以低於被告自稱購入本案房地價格400萬元之成本，被告僅實拿370萬元，亦在所不惜。況倘被告並無損害自訴人債權之意圖，其於得知本案民事判決之結果後，大可終止本案房地委託出售，卻被告仍執意賣出，復於112年5月26日簽立前揭契約內容變更同意書而降價出售本案房地，被告顯急於將本案房地變賣，益見其係基於侵害本案債權之主觀犯意，出售本案房地。　③被告辯稱其因積欠律師費、親友債務及為籌措日常生活費用支出之資金等因素，因經濟窘迫，致不得已而需變賣本案房地，並非為侵害本案債權云云。惟按債務人所有之總財產，為全體債權人債權之總擔保，而債務人為避免其財產遭債權人強制執行，通常會將登記之不動產變賣為容易隱藏之現金，或將存款領出並藏匿在某處，此於法院實務上屢見不鮮。本件被告所稱其積欠親友債務，均未簽立借據，業據被告自承在卷（見原審卷二第105至107頁），則該等負債既已積欠多年，何以須拖延至本案民事判決後始變賣本案房地？是由被告處分本案房地之時機以觀，被告於知悉本案民事判決及准許假執行之結果後，旋於1個月後將本案房地出賣並移轉登記，其辯稱僅單純為處分本案房地以償還其他債務，與本案民事判決無關云云，核與常情有違，殊難採信。　④被告自承其名下除本案房地外，並無其他不動產及車輛，現亦無業，可見其無其他財產或收入可供清償以保障自訴人之債權。再被告將本案房地變賣後，就賣得價金於匯入被告土銀帳戶之「同日」立即轉出，縱令被告所辯其積欠律師費、親友債務等語屬實，被告將本案房地賣得價款刻意挑選特定普通債權人清償，而未通知自訴人參與分配，實有意剔除自訴人債權、不想讓自訴人債權獲得清償之意。是被告主觀上具有損害自訴人債權之意圖及損害債權之犯意，至為明灼。又縱被告被告處分本案房地之動機，或兼有清償其他債務之目的，然不影響被告主觀上具有損害自訴人債權之意圖之認定。　⑷又毀損債權之保護法益，係個別債權人在個別強制執行程序中，從債務人財產滿足其債權；本罪之性質為抽象結果犯，只要行為人實施毀壞、處分或隱匿其財產之行為即屬既遂，不需要使強制執行無法進行，或使債權人無法實現利益。本件被告既有上開處分財產致自訴人無法開啟強制執行程序以滿足債權之行為，即已成立本罪，縱自訴人另依強制執行程序對連帶債務人傅仰曄進行查封，亦無解於被告本件犯行之成立。　㈣綜上所述，被告所辯，要屬事後卸責之詞，無足憑採。本件事證明確，被告之毀損債權犯行，洵堪認定，應依法論科。二、核被告所為，係犯刑法第356條之損害債權罪。　　三、維持原判決及駁回上訴之理由：　㈠原判決以被告犯罪事證明確，據以論罪科刑，並載敘：審酌被告知悉自訴人已取得本案民事判決及受有假執行宣示之執行名義，而得隨時向法院聲請就被告名下之財產為強制執行，竟於將受強制執行之際，意圖損害自訴人之債權，將其名下唯一之不動產予以處分、變賣，且將賣得價金自被告土銀帳戶中提領轉出殆盡，致無從確保自訴人債權日後受償之可能性，足生損害於自訴人，所為實有不該，應予責難；復考量被告始終否認犯罪，且迄今完全未就其犯行可能對自訴人造成之損害表達任何歉意、賠償或求得原諒，足認其犯後態度不佳；兼衡被告自述其學歷為大學畢業，原從事護理師工作，案發時無業、無收入，尚需扶養3名幼子之家庭生活、經濟狀況，暨其犯罪動機、目的、手段、情節、素行(見卷附被告前案紀錄表)等一切情狀，量處有期徒刑6月，如易科罰金以1千元折算1日之折算標準等旨。　㈡經核原判決認事用法均無違誤，量刑亦屬妥適。自訴人以原判決量刑太輕，且漏未就被告毀損債權而出售房地扣除貸款及其他費用匯入帳戶之犯罪所得沒收等語為由提起上訴；被告則執前詞上訴否認犯行，均指摘原判決不當。然按刑之量定，係實體法上賦予法院得為自由裁量之事項，倘其量刑已以行為人之行為罪責為基礎，並斟酌刑法第57條各款所列情狀，在法定刑度內，酌量科刑，如無偏執一端，致明顯失出失入情形，上級審法院即不得單就量刑部分遽指為不當或違法（最高法院75年度台上字第7033號判決意旨參照）；本件經原判決逐一剖析，並就卷內證據資料參互審酌，認定被告確有毀損債權之犯行，關於上訴所指事由之科刑部分，已依刑法第57條各款所列情狀，審酌上開各情，在適法範圍內行使其量刑之裁量權，原判決之量刑，核無違法或不當之情形，原判決即應予維持。自訴人雖主張被告出售本案房地係侵害本案債權之行為，其出售本案房地之價金為犯罪所得，應予沒收乙節；然被告將本案房地以總價398萬元出賣予林芮宇、李昱廣(經扣除抵押權等債務及費用支出後，價金餘款2 10萬1,683元)，為被告處分其財產之所得，並非犯罪所得，自訴人民法上之求償權如未能獲得滿足，應藉民事執行程序取得債權憑證，待被告有財產時，另為聲請強制執行，自訴人主張被告出售本案房地之價金為犯罪所得，應予沒收云云，顯屬無據。被告於本院審理時猶執前詞否認犯行，且迄今仍未與自訴人和解或賠償其損害，業據被告於本院審理時供承在卷（見本院卷第151頁），足認被告並未反省其毀損債權犯行，亦無和解、賠償意願。本件既查無足以影響量刑之新事證，被告及自訴人之上訴，均無理由，皆應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　吳秋宏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯姿佐　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃雅芬以上正本證明與原本無異。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭雅云中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日附錄：本案論罪科刑法條全文　　　　　　　　　　　　　　　中華民國刑法第356條債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分或隱匿其財產者，處2年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。

2025-03-25

TPHM-114-上易-229-20250325-1

羅簡

羅東簡易庭

給付違約金

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度羅簡字第454號原告林志聰即北成不動產企業社訴訟代理人戴家旭律師被告方芳宗訴訟代理人吳錫銘律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣(下同)15萬元，及自113年10月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用2,650元由被告負擔5分之3即1,590元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以15萬元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告委託原告仲介銷售其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○ ○段000地號土地（下稱系爭土地），雙方於113年5月22日簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）。並約定委託銷售期間自113年5月22日起至114年12月31日止，委託銷售價額為每坪2萬5,000元，且被告同意授權原告代為收受買方支付之定金，並保管定金。如成交前因可歸責於被告事由而終止系爭契約時，被告應給付原告委託總價2%計算之違約金。嗣後復於同年月26日雙方再訂立委託銷售內容變更同意書，約定被告委託銷售底價變更為每坪2萬3,000元。而原告於受託銷售期間，積極處理受託事務，並覓得訴外人江元粲願意以委託銷售條件購買系爭土地，且交付定金予原告代為收受保管。詎料，被告竟無意與原告覓妥之買主江元粲簽訂買賣契約，且逕自終止系爭契約。是被告因自身決定期前終止委託，顯係可歸責於被告之事由，依約被告應給付原告委託總價 2%計算之違約金即24萬3,162元等語。為此，爰依系爭契約第10條之約定，聲明請求被告應給付原告24萬3,162元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：被告委託原告銷售系爭土地，但簽約前被告並未審閱系爭契約之内容，原告亦未向被告解釋說明。且系爭契約尚約定在被告不知悉之情形下，原告即得強令被告與第三人就系爭土地成立買賣關係，剝奪被告之議約權，顯然對被告極為不公平。是被告不得已始發函終止與原告間之系爭契約關係，而不能歸責於被告。又原告據以主張之系爭契約第 8條第2項、第10條之條款內容，因有違反消費者保護法關於定型化契約之規定，故契約條款應不構成契約內容，且因內容顯失公平亦屬無效。又縱使原告請求違約金為有理由，惟原告並未證明其受有損害，且請求之違約金數額亦過高，而應酌減等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告前述主張，被告委託原告仲介銷售系爭土地，雙方並有簽立系爭契約，且約定如成交前因可歸責於被告事由而終止系爭契約時，被告應給付原告委託總價2%計算之違約金。嗣後於系爭契約之委託期間，被告竟發函對原告終止系爭契約等情，業據原告提出系爭契約、系爭土地登記謄本、買賣定金收據、113年8月20日羅東郵局第540號存證信函等為證，並為被告所不爭執，堪信屬實。原告進而主張，於仲介成交前，因可歸責於被告之事由而終止契約，依系爭契約第10條約定，被告自應給付原告按銷售總價2%計算之違約金，被告則否認之，並以前詞為辯。茲就原告主張有無理由分述如下：四、被告抗辯系爭契約第8條第2項、第10條之約定不構成契約之內容等情，並無理由：　㈠按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」、「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效」、「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，消費者保護法第11條之1定有明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且倘企業經營者於締約前，已透過交付定型化契約書面或口頭解說等方式，賦予消費者合理獲知其內容之機會，或已使消費者確實知悉並了解個別定型化契約條款之內容，更得認已合乎消費者保護法關於審閱期間之要求。　㈡查系爭契約之契約審閱乙欄，經勾選「不動產委託銷售契約及其附件於中華民國113年5月18日經委託人攜回審閱3日（契約審閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款不構成契約内容。但消費者得主張該條款仍構成契約内容。」，及註明「本人已審閱完畢，並充份瞭解契約内容」並經被告簽名其上乙情，有系爭契約可憑（見本院卷第15頁）。再者，系爭契約簽訂過程業據證人即被告之堂叔方文堅於本院另案審理時證述：「（問：你帶北成不動產企業社去被告家幾次？）一共兩次。第一次是介紹，第二次是簽約。」、「（問：被告與原告於113年5月22日有簽立土地專任委託銷售契約書，當天證人有在場？）有。」、「（問：如有在場，是整個簽約的過程都在場嗎？）他們簽約時我坐在旁邊，全程都在旁邊。」、「（問：陳述當天簽約過程為何？）當天林志聰在跟被告講價格，有聽到林志聰在念契約給被告聽。」、「（問：北成不動產企業社與被告於113年5月22日簽土地專任委託銷售契約書，就你所知，是第一次見面嗎？）第二次。第一次是介紹。」、「（問：你第一次帶林志聰見被告，見面花多久時間？）大概10來分鐘。」、「（問：第二次見面簽合約時，你有看到林志聰逐條介紹內容給被告聽？）有，林志聰就在那裡念。」、「（問：林志聰有要求被告在哪裡簽名嗎？）價格談好被告就簽名了。我有聽到仲介說要簽哪邊、簽哪邊。」等語(見本院卷第80頁至第85頁)。顯見，兩造簽立系爭契約時，原告已對被告說明系爭契約內容，而以被告之智識、經驗顯然足夠應付系爭土地買賣事務，且系爭契約內容僅3頁篇幅，文字亦非艱澀難懂，被告應無閱讀、理解之困難，堪認被告係就系爭契約內容約款已有相當程度了解。再者，系爭契約簽立4日後，雙方尚合意修改委託銷售價格，而經被告簽立委託銷售契約內容變更同意書（見本院卷第219頁），倘原簽立之系爭契約內容有何對其不利之處，被告亦應會提出疑問，豈會同意變更銷售價額而利於出售，是以，綜觀簽約當時之客觀情狀，堪信被告應已充分瞭解系爭契約內容，始會同意在契約審閱之聲明欄簽名，則被告事後方以未獲3日之審閱期限，抗辯系爭契約第8條第2項以及第10條之約定違反消費者保護法第11條之1規定，而不構成契約內容云云，即非可取。五、被告抗辯系爭契約第8條第2項、第10條之約定應屬無效，亦　　無理由：　㈠又按，「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，消費者保護法第12條第 2項第2、3款分別定有明文。而該法施行細則第13條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。衡諸現代社會中，個人日常生活因有大量之締約需求，倘就所有契約均要求由交易雙方個別商議，於交易速度與締約成本上勢不可行，定型化契約即係因應現代交易型態所產生之締約方式。申言之，定型化契約係現代社會必需之交易方式，並非僅因企業經營者單方面利益考量而採行之制度，其本質仍係雙方意思合致而訂立之契約。而私法自治、契約自由仍為我國民法之基石，蓋自由市場提供締約雙方充分選擇締約對象、締約條件之機會，締約雙方於理性判斷下均會追求自身最大利益，雙方意思表示合致而締結之契約將達成雙方最大利益，於此前提下，公權力無須過度介入，否則反將因管制措施妨害最大利益之達成。於定型化契約中，因考量締約地位、資訊之不對等，法律特別擴大司法機關介入規制之程度，於定型化約款有違反誠信原則，對消費者顯失公平之情況時，亦使其歸於無效。然除有前開情事者外，仍應回歸私法自治、契約自由之原則，對契約之效力予以尊重。所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件（最高法院91年度台上字第2220號民事判決意旨參照）。是以，消費者於締約時是否有該情事，須依個案為具體審查，非得僅因定型化契約條款之適用結果不利於消費者，即謂該條款違反誠信原則對消費者顯失公平而無效。　㈡查系爭契約乃專任委賣契約，原告為唯一之銷售管道，且得同時接受買方承購之委託，堪認被告委託原告銷售系爭土地所為對外之出賣表意，應解為要約之意思表示，並無不明確之情，故被告應受自己要約效力所拘束。亦即不動產委託銷售契約之重點，係在尋得之買主「願意以委託人所定價格及付款方式購買不動產」，則原告所著重者自係在買方是否願意以委託銷售總價及付款方式購買系爭土地，此種交易模式，並未影響原告之締約自由。故綜觀系爭契約就被告銷售條件即委賣標的、銷售總價、委託銷售期間、定金之收取及效力、委託人終止契約責任等，均已具體詳盡載明，且兩造就系爭契約互有相關權利義務，難認系爭契約有何違反消費者保護法之處。再查，系爭契約第8條第2項固約定：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」然系爭契約之一方即原告為不動產仲介業者，為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與成本；相同地，原告於接受買方委託向賣方議價，不論買方提出要約書或斡旋金，亦是要基於買方之委託盡力促成，使賣方同意買方之新要約而同意出售委賣標的，是系爭契約第8條第2項之約定在被告同意授權情形下，原告得代被告收受定金，以利及時明確買賣雙方之權利義務關係，實有利於委買或委賣之雙方，至於買方出價是否達委託銷售價格或是買方出價是否另應由賣方簽認同意出售乙節，此系爭契約另有規範，與系爭契約第8條第2項所約定之定金收受方式無涉，自難執此認系爭契約第8條第2項之約定有顯失公平。至於系爭契約第 10條約定：「本契約非經雙方同意，不得單方面任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人以委託總價百分之二計算之違約金，作為違約賠償。」如前所述，原告為不動產仲介業者，於受託處理不動產委賣或委買之情形，當須支出相當之行銷費用與成本，如任令被告得任意終止系爭契約，反而對原告有失公平。是系爭契約第10條約定委託人終止解約責任，則藉以避免原告投入相當之費用而進行買賣雙方交涉過程中，如許委託人恣意終止委託銷售契約，勢將使原告蒙受不測之損害。此外與系爭契約性質相仿之委任契約，於民法第549條亦有類似規定，是難認系爭契約第10條約定對被告有何顯失公平。是被告辯稱系爭契約第8條第2項、第10條之約定違反消費者保護法第12條第2項第2、3款規定應為無效云云，自不足採。六、原告依系爭契約第10條之約定，請求被告給付違約金為有理由：　　按系爭契約第10條約定：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人以委託總價百分之二計算之違約金，作為違約賠償」。查如前所述，被告抗辯系爭契約第 8條第2項有強令締約之嫌而顯失公平，並無理由，且被告雖以：「原告稱已有潛在買方出價達其委託銷售價額，要求被告必須出面簽約出售，否則須賠償買方已付價款，被告認如有買方出價達委託銷售價格，仍須其簽名確認同意出售使能成立買賣契」為由而於113年8月20日以存證信函終止系爭契約，然此至多僅買賣是否成交之認定爭議而已，難認原告有何違反受任人義務之行為，而認被告終止契約之舉並無有可歸責被告自身之事由，此外被告亦未舉證證明其單方終止系爭契約有不可歸責自身事由之情形，則依系爭契約第10條之約定，原告自得請求被告給付違約金。七、原告得請求違約金應為若干:　　　㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年台上字第107號判決意旨參照）。且法院核減違約金，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院90年台上字第857號判決意旨參照）。　㈡又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。本件依系爭契約之約定，原告得請求之金額本為22萬3,709元（1607.68x0.3 025x23000x2%=223709元，元以下四捨五入），原告主張被告應給付24萬3,162元，已與契約約定不符。再審酌原告於系爭契約負有系爭契約第7條所示之義務，顯然為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，必須支出相當之行銷費用與成本。其次，原告亦覓得已給付定金之買主願以被告之委託價格買受系爭土地，此亦有被告形式上不爭執真正之買賣定金收款憑證可證（見本院卷第21頁）。然系爭契約於簽訂後，原告旋即於同年月26日覓得買主，期間買賣交涉、價款斡旋、差旅出勤之成本與支出雖屬必要，並不致花費過鉅。而被告雖爭執第三人出價達委託銷售價格時仍須本人簽認乙節，姑不論是否有理，然被告卻遲至113年8月20日始函知原告終止契約，亦影響原告履行契約義務之後續程序。再衡諸系爭土地若經仲介買賣成交，原告得向被告收取之服務報酬為銷售價格之4%即44萬7,14 7元等情，本院認原告本於系爭契約第10條請求被告給付違約金之金額應以15萬元為適當，逾此部分之請求則無理由。　八、末按當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息。至最高法院62年台上字第1394號原判例所謂「違約金如為損害賠償約定之性質，不得更請求遲延利息賠償損害」，係指借款債務約定違約金時，不能就該借款債務再請求遲延利息賠償損害而言，並非違約金「本身」遲延給付時，仍不得請求給付法定遲延利息，二者所示情形不同（最高法院109年度台上字第3234號判決意旨參照）。查系爭契約約定，屬無確定期限之金錢給付，原告以起訴狀請求違約金，被告於113年10 月11日收受，有送達證書可參（見本院卷第41頁），則被告自起訴狀繕本送達翌日起自應負遲延責任，是原告請求自11 3年10月12日起加付法定遲延利息，應屬有據。　　九、綜上所述，原告依系爭契約第10條之約定，請求被告給付15 萬元，及自113年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，自應准許。逾此部分之請求，則乏其依據，而應駁回。本件原告勝訴部分係按民事訴訟法第427 條第1項訴訟標的金額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定應依職權宣告假執行。並依職權諭知被告得供擔保後免為假執行。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　羅東簡易庭　法　官　蔡仁昭上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高雪琴計　　算　　書項　　　　目　　　　　金　　　額（新臺幣）　　　備　　註第一審裁判費　　　　　　　 2,650元合　　　　計　　　　　　　 2,650元

2025-03-25

LTEV-113-羅簡-454-20250325-1

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臺中簡易庭

給付報酬

臺灣臺中地方法院簡易民事判決 113年度中簡更一字第3號原告富浩盛不動產經紀有限公司法定代理人柯林心慧訴訟代理人陳怡婷律師王雪雅律師被告楊季璋上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國112年5月15日委託原告居間仲介購買坐落臺中市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○街0號5樓建物（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）以承購價金新臺幣(下同)956萬元以下，包含服務費則為970萬元以下為條件下斡旋金，兩造簽訂附停止條件定金(斡旋金)委託書(下稱系爭委託書)。經原告媒合下，被告與系爭房地之出賣人即訴外人張瑋哲，於112年5月16日就系爭房地，以價金948萬元簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約 )，符合被告承購總價之下斡旋金條件，被告並於同日簽訂給付原告18萬元之服務報酬給付同意書(下稱系爭同意書)，承購總價與服務報酬合計為966萬元，完全符合被告買受系爭房地之條件。系爭房地賣方於112年6月29日辦理所有權移轉登記予被告，並於112年8月12日辦理點交。原告服務被告買受系爭房地已順利成交，原告自得向被告請求18萬元之服務費，爰依居間之法律關係、系爭同意書之約定請求被告給付18萬元之服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告就系爭房屋製作不動產現況說明書(下稱系爭現況說明書)中，就系爭房屋否有滲漏水之選項，原勾選為「無」，嗣後再經修改為「是，浴室外面牆有些許壁癌」。而依照被告對「壁癌」之認知，係指因牆面受潮而導致油漆剝落，又因系爭現況說明書記載系爭房屋壁癌之位置於浴室外面牆面，推想應係長期遭受水氣侵蝕所致，非房屋有重大之滲漏水問題，故被告仍同意買受系爭房地，而於5月16 日簽訂系爭買賣契約。嗣被告於112年8月1日進行房屋檢驗，被告發現系房屋除有系爭現況說明書中所記載之「浴室外面牆有些許壁癌」外，肉眼可見另有「客用衛浴天花板滲水」、「主臥衛板、門檻滲水」、地板空心」及「對講機無法使用」等，其後並發現客房衛浴地板竟會漏水至樓下，買賣雙方就瑕疵及修繕問題而起紛爭。原告事前未善盡調查及報告義務即係蓄意隱瞞被告，誘使被告於未獲完整資訊之情形下簽訂系爭買賣契約。又被告發現系爭房屋具有前開瑕疵後本不欲繼續進行系爭買賣契約。然原告稱可協助被告要求張瑋哲修繕或減少買賣價金，被告因而未解除系爭買賣契約。然原告於協調過程中並未積極溝通，以致拖延至預定點交之112年8月11日時，買賣雙方仍無共識。被告原本要求順延點交日至房屋修繕完成，然原告與張瑋哲均表示契約已明訂點交日，若被告不配合視同違約，須負違約責任，被告方勉為其難配合點交。若原告係蓄意隱瞞，當屬於違反誠實及信用方法，而讓張瑋哲得以獲得出賣瑕疵房屋之利益，致使被告受有損害，若原告係怠於檢查而致疏於揭露，屬違反勤勉、誠實之債務人應盡之善良管理人之注意，亦當認有過失，而有違反被告委託之義務，同有讓張瑋哲得以獲得出賣瑕疵房屋之利益，致使被告受有損害，原告未盡據實報告、調查之善良管理人注意義務甚明，原告自不得請求報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准宣告供擔保免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第568條第1項、第567條、第571條分別定有明文。　㈡查被告112年5月15日與原告簽訂系爭委託書，委由原告代為居間、承購系爭房地，後以承購價金與服務報酬合計為966 萬元購買系爭房地，並於112年5月16日簽訂系爭買賣契約，系爭房地賣方於112年6月29日辦理所有權移轉登記予被告，並於112年8月12日辦理點交，惟被告迄未給付服務報酬18萬元等情，業據提出與其所述相符之系爭委託書、系爭買賣賣契約、系爭同意書、系爭房地之土地及建物謄本、系爭房地點交書在卷可稽（見本院中簡卷第21-39頁），堪信原告上開主張為真。　㈢另按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條第1項亦有規定。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、102年度台上字第481號判決意旨參照）。另善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判決意旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。本件被告以原告未善盡其調查義務及據實告知義務，致被告不知系爭房屋有漏水而仍買受系爭房地，原告不得再請求居間報酬等語，依前揭說明，自應由被告就此有利之事實負舉證之責。　㈠經查，原告於系爭現況說明書之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，此有被告所提標的物現況說明書附卷可憑，可認原告並未將衛浴天花板有壁癌一事記載於標的物現況說明書中。參以證人鄭惠芬於本院審理時具結證稱：被告請我8月1 日陪他去驗屋，去之前被告有跟我說系爭房屋的對講機是不能使用的，驗屋的時候，在主臥室梳妝檯旁邊有漏水，牆面粗糙不均，當天被告有將衛浴天花板打開，是被告去驗的，天花板有白白的，客衛的天花板及梳妝台現場屋況肉眼就看得出來等語（見本院卷第112-115頁）。而證人楊玉章亦於本院審理時具結證稱：8月12日去驗屋之前，被告有跟我說前次驗屋有滲漏問題，所以要找有相關知識之人前往確認，主臥窗下牆與廁所銜接之隔間牆部分在原本屋況就有陳述，至於廁所滲漏問題是在天花板白華部分，壁癌的專業術語是白華，也就是有白色沉積物產生，當天有請房仲到現場，也有請前屋主跟被告確認後，再請房仲爬梯子上去確認，有看到痕跡部分，就如本院卷第29頁的情況，該瑕疵一般民眾即可做初步判斷，並不需要專業儀器檢驗，當天我們確認完畢後就驅車前往房仲的公司，針對屋況內容瑕疵有進行雙方確認，主要就針對維修方式及善後處理經過一系列討論，包含金額也有討論等語（見本院卷第87-89頁）。本院審酌鄭惠芬、楊玉章均係以證人身分具結作證，以刑事責任擔保其證言之真實性，衡情實無甘冒偽證重責蓄意虛捏事實之動機及必要，應可採信。由上開證人所述，天花板白華部分應屬肉眼可見，對於專門從事房屋買賣之仲介而言，既向消費者收取高額之佣金，理應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而對於系爭房屋有無壁癌滲漏水等情詳加調查並確實紀載，惟原告不僅於系爭現況說明之「是否有滲漏水情形？」欄位一開始勾選「否」，後改為「是，位置為浴室外面牆有些許壁癌」，簽訂系爭買賣契約後交屋前又經被告發現衛浴有白華現象，作為經常處理房屋買賣之居間人，原告對於系爭房屋是否漏水，應詳加調查，而如實記載於現況說明書並告知被告，原告顯然未善盡善良管理人之注意義務，未據實將系爭房屋壁癌白華之狀況告知被告，使被告於未獲取系爭房屋完整資訊下簽訂系爭買賣契約。是被告抗辯原告未盡善良管理人之調查義務而利於出賣人張瑋哲之行為，不得向被告請求報酬18萬元等語，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告依居間之法律關係、系爭同意書之約定，請求被告給付18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　雷鈞崴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　錢　燕

2025-03-25

TCEV-113-中簡更一-3-20250325-1

勞補

臺灣新北地方法院

請求給付工資等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度勞補字第74號原告鄭宗達上列原告與被告誠富不動產仲介有限公司間請求給付工資等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；因確認僱傭關係或給付工資、退休金或資遣費涉訟，勞工或工會起訴或上訴，暫免徵收裁判費3分之2，民事訴訟法第77條之2第1項前段、勞動事件法第12條第1項分別定有明文。查原告提起本件訴訟，原告請求被告給付新臺幣（下同）1,870, 024元（含預扣工資191,207元、資遣費482,277元、老年給付損失120,300元、未提繳6%差額76,240元、精神慰撫金1,000,000元），依民事訴訟法第77條之13規定，原應徵第一審裁判費23,496 元，惟請求給付工資、資遣費、退休金合計749,724元之部分，應徵收第一審裁判費9,950元，依勞動事件法第12條第1項規定暫免徵收2/3即6,633元（計算式：9,950元×2/3＝6,633元，元以下四捨五入），原告應繳納之第一審裁判費為16,863元（計算式： 23,496元－6,633元＝16,863元）。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後5日內分別補繳，如逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 25 日勞動法庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 26 日書記官黃靜鑫

2025-03-25

PCDV-114-勞補-74-20250325-1