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簡上
臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號 上 訴 人 林淑淨 訴訟代理人 洪承佳 上 訴 人 置信不動產經紀有限公司 法定代理人 李建煌 上 訴 人 洪鈺婷 上二人共同 訴訟代理人 鄭信煌律師 被上訴人 李建明 訴訟代理人 徐豪鍵律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴， 本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、上訴駁回。 二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、原審原告即被上訴人主張 （一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產 經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺 婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號 碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴 人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約 保証書（下合稱系爭契約）。 （二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板 滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋 現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭 契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵 。 （三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣 （下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向 上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致 被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴 人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信 公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人 ，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應 負連帶賠償之責等語。 二、原審被告即上訴人答辯 （一）上訴人林淑淨答辯 　　⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水 之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林 淑淨亦就滲漏水之發生無過失。 　　⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上 訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被 上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所 生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質 所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之 日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提 出其人格權受侵害之舉證。 　　⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復， 即無減少價金之問題等語。 （二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯 　　⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無 漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺 婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時 之現況有滲漏水之瑕疵 　　⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑 定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距 離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估 價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合 理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應 無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房 屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不 可採 　　⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日， 亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予 被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片 判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告 ，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝 修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等 參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、 洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨 亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害 賠償責任等語。 三、原審判決及兩造聲明 （一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被 告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免 給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負 擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執 行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假 執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其 敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍） （二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部 分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本 院卷第213頁第19至27行） （三）被上訴聲明：「上訴駁回。」　　 四、本院得心證之理由 （一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？ 　　⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理 由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見 與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記 載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載 之。」 　　⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害 ，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另 辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致 等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水 之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無 法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。 　　⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去 後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水， 總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人 才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而 比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主 浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水 鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查 看有無漏水之主浴室位置相符。 　　⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初 帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（ 見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷 第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水 受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。 可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮 濕位置相符。 　　⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮 濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無 漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓 房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向 下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已 因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。 （二）被上訴人得否請求減少價金？ 　　⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理 由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估 價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建 物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相 關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。 　　⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估 標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的 之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之 使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄 及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀 態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較 標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並 未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物 隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關 照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不 符，已難採信。 　　⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地 、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀 態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之 面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道 路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件 如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週 邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及 生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片， 並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規 則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。 （三）被上訴人得否請求慰撫金？ 　　　本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判 決相同，均引用之。 （四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？ 　　⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責 任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公 司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力， 上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷 應無須負損害賠償責任云云。 　　⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷 既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕 時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查 結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不 為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁 ）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而 為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷 此部分所辯，並不可採。 （五）被上訴人得請求之賠償數額。 　　　本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷 間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用 之。 （六）遲延利息 　　　本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計 算，理由與原判決相同，均引用之。 五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條 、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例 第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元 ，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元 ，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就 給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上 訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李思緯 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘 上判決正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-簡上-192-20250321-1

訴
臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第957號 原 告 統茂國際地產開發有限公司 法定代理人 張豪鎔 被 告 李雅雪 訴訟代理人 謝宗穎律師 複代理人 董之頤律師 上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年2月27日辯論 終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元，及自民國一一三年 七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟捌佰陸拾陸元為被告供擔保 後，得假執行。但若被告以新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元為原告供 擔保後，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　 按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算 ；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24 、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於 清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸 於消滅。復按有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本 法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限 ，公司法第113條準用第79條亦有明文。本件原告業經主管 機關經濟部於民國(下同)113年7月18日以經授商字第113307 00620號函解散登記在案，有經濟部核准函、有限公司變更 登記表在卷可稽（見本院卷第142至150頁），依公司法第24 、25條規定，原告應行清算程序，並於清算範圍內視為尚未 解散，惟原告經解散登記後並未向法院呈報清算人，有本院 民事紀錄科查詢表附卷可佐（見本院卷第65頁）。是以，本 件應由原告全體股東為清算人。而原告之股東僅為張豪鎔一 人，有有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第119至121 頁）。揆諸前揭說明，應由原告董事張豪鎔為法定清算人， 並為原告之法定代理人，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：緣原告原為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋 為業，於112年3月11日受被告委託，就坐落新竹縣○○市○○○ 路000號5樓之1之房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣服 務契約（下稱系爭居間契約），為房屋仲介買受服務。約定 於契約成立時，給付原告買賣總價款2%之報酬【即新臺幣( 下同)731,600元】。而原告為被告向訴外人蔡尚節仲介系爭 房地買賣事宜後，被告已於112年10月25日與蔡尚節就系爭 房地簽訂買賣契約，約定由被告以總價36,580,000元向蔡尚 節購買系爭房地。詎原告已依約媒介系爭房地買賣契約成立 ，履行居間契約之義務，被告迄今仍未給付上開報酬。爰依 系爭居間契約、服務費確認單、民法第565條及第568條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付731,600元及 自113年7月10日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之幫息 ；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告之答辯： (一)被告原居住於新竹縣竹北市嘉豐六路二段房屋（下稱舊屋） ，於112年3月間因有換屋居住之需求，委託原告尋找新屋， 同時出售舊屋，嗣於112年3月11日購買系爭房地，與蔡尚節 約定尾款應於112年9月15日前交付。然原告並未積極出售舊 屋，被告擔心舊屋遲延售出將致無法如期交付系爭房地尾款 ，遂於112年5月12日解除與原告間專任委託銷售舊屋之契約 ，另委請訴外人即與原告配合不動產移轉事務之地政士楊佩 霖通知蔡尚節希望能延期交款，楊佩霖並回覆被告得以延期 至10月中，豈料，原告法定代理人張豪鎔非但改稱蔡尚節不 同意延期，又因不滿被告解除上開舊屋之專任委託銷售契約 ，乃自稱其已取得蔡尚節之授權，要求被告至原告店面進行 協商，待被告依約於112年8月2日進入原告會議室時，張豪 鎔竟命員工將一樓大門上鎖，要求被告當場在其事先擬好的 聲明書上簽名，強令被告承認自己違約，並要求被告全額負 擔違約責任，其後張豪鎔持被告簽立之上開聲明書，與蔡尚 節簽立變更期款協議書，致被告莫名需支付違約金114,000 元予蔡尚節，原告顯有未盡民法第571條居間契約之忠實義 務，自不得向被告請求給付報酬。 (二)又縱使原告得請求被告給付居間仲介之報酬，惟原告於系爭 居間期間僅提供系爭房地一個物件予被告，並無帶看其他物 件，且帶看系爭房地時，張豪鎔並未偕同到屋，本件居間期 間甚短，原告在短期間內成交，不但省卻本需處理系爭房地 相關之找尋相關合適物件、偕同帶看其他物件所需付出之人 事、勞務費用，更無另外支出廣告費用、交際應酬費用及過 濾、介紹、溝通適合之締約當事人等成本，且被告係以同社 區高居第二之單價購買系爭房地，可見原告就系爭房地之現 況、行情不曾為相當之調查，亦未盡其身為被告居間人代替 被告斡旋、談判、來回議價等忠實義務。原告與其所配合之 地政士楊佩霖間亦未善盡協調溝通，致被告未能確知系爭房 屋尾款交付日期得否延期，原告上開所為，已有違反民法第 567條所訂據實報告及調查之義務，而使被告蒙受損失，其 所任勞務之價值與系爭委託銷售契約約定之報酬相較，為數 過鉅失其公平，爰依民法第572條規定，請求酌減上開居間 報酬。 (三)再者，張豪鎔為原告店經理、楊佩霖為該店不動產移轉案件 之地政士，其二人皆為系爭委託銷售契約之履行輔助人，而 本件因可歸責原告事由致無法如期給付系爭房地之價金，原 告應有協助系爭房地買賣雙方協商延期清償之義務，然楊佩 霖明知蔡尚節未同意延期交屋及付款，卻向被告謊稱得其同 意延期，而張豪鎔本有責為被告展延契約期限一事與蔡尚節 協調，竟自稱其已取得蔡尚節之授權，對被告稱蔡尚節不同 意延期清償，可見原告已有違反善良管理人注意義務，致被 告受有給付114,000元違約金之損害，被告自得依民法第224 條、第227條第1項、第535條、第544條、不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，請求抵銷。 (四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、本院之判斷： 　　原告主張其已居間系爭房地買賣契約成立，據此請求被告給 付居間報酬731,600元，然為被告所否認，並以前詞置辯， 故本件所應審究者厥為：(一)原告依民法第568條第1項規定 ，請求被告給付居間報酬731,600元，有無理由？被告抗辯 原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？ （二）如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠 實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依 民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？（ 三）被告主張其受有114,000元違約金之損害，並以之為抵 銷抗辯，有無理由？茲分述如下。 (一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731, 600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形， 不得請求報酬，是否可採？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。查原告主張兩造前於112年3月11 日成立系爭居間契約，約定由原告為被告居間買受系爭房地 事宜，被告應於簽訂系爭房地買賣契約時，給付原告買賣總 價款百分之2之服務報酬即731,600元，且系爭房地已於同年 10月17日完成不動產移轉登記予被告所有乙節，業據提出買 方給付服務費承諾書、要約書、竹北六家郵局第138號存證 信函、簽約確認表、不動產買賣契約書、服務費確認單、建 物所有權狀等件影本為證（見本院卷第17至19頁、第23至47 頁、第53至55頁）；參以兩造間有成立居間契約，原告亦曾 為被告居間系爭房地，於系爭房地成交後，被告確有簽立上 開服務費確認單乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第108 頁），審酌原告以仲介買賣為業，與被告間並無特殊交誼， 衡情當無同意逕為被告無償從事系爭房地仲介買賣服務之理 ，被告亦無無端簽立上開服務費確認單之可能等情，則原告 主張其已媒介被告與蔡尚節成立系爭買賣契約，依約履行居 間契約完畢，據此依民法第568條第1項規定，請求被告給付 系爭房地總價款3,658萬元之2%即731,600元之報酬，自屬有 據。 2、至被告抗辯原告有違反居間人忠實義務，依民法第571條規 定，不得向被告請求報酬云云，然查： (1)按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文 。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須 其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為，或違反誠實 信用方法由相對人收受利益者始屬該當。次按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責 後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主張者，則 被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責任分擔之 原則。倘被告對於抗辯並無確實證明方法，僅以空言爭執， 應認定其抗辯事實非真正，而為被告不利益之裁判（最高法 院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。 (2)查被告前以被告法定代理人張豪鎔於112年8月12日在原告會 議室對其為妨害自由之行為提起告訴，經臺灣新竹地方檢察 署檢察官偵查後，為不起訴處分，此有臺灣新竹地方檢察署 檢察官112年度偵字第16989號不起訴處分書在卷可佐（見本 院卷第176至182頁），且為被告所不爭執，該案不起訴處分 書中載明：「觀諸卷附之會議室監視器錄影畫面可知，被告 張豪鎔並無指示被告曾文逸、林東億將上址門鎖上鎖或有其 他對告訴人施強暴或脅迫之舉動或言語，且於雙方商談全部 過程中，未見告訴人有何恐懼、畏懼、害怕、不情願等狀態 存在，亦無行動自由遭受限制之情況，於雙方商討完畢後， 告訴人即自由離去。」等語，可見經檢察官偵查後，於上開 時、地，並無被告所稱受張豪鎔或原告其他員工之強暴、脅 迫等手段而簽立聲明書。且被告上開所辯關於賣方蔡尚節是 否同意延期付款及張豪鎔對其為妨害自由等節，均係屬系爭 買賣契約成立後，買方即被告履行其支付買賣價金期間所發 生者，斯時原告之居間行為業已完成，自難認原告有何違反 妥為媒介義務。被告復未再提出其他證據證明原告有何違反 居間人之忠實義務並使賣方蔡尚節受有利益，則被告此部分 所辯，難認可採。是以被告徒執上情抗辯原告有違反其對被 告所負忠實義務之行為，依民法第571條規定，不得向被告 請求報酬，要屬無據，洵非可採。 (二)如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理 之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第 572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？ 1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。又不動產經 紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或 雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% 或1個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定甚明。查，民法第572條之立法理由在於避免居間人 乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報 酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報 酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數 額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即 此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事 務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務， 其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客 觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額， 衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限 制。 2、被告雖辯稱應依上開規定請求本院酌減居間報酬等語。惟查 ，系爭居間契約既經被告自由意志與原告議定報酬，本於契 約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議 契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。且 本件兩造約定仲介服務費為系爭房地成交價金2%，並未逾不 動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所訂成交價金6%之 標準；另據被告自承，其因系爭房地尾款是否得以延期交付 乙事，與系爭房地原屋主蔡尚節有爭執，而原告即與被告相 約至原告公司處所商談並簽立聲明書，嗣原告再與蔡尚節討 論是否延期支付尾款並簽立卷附變更期款協議書（見本院卷 第76、93頁），足見原告於買賣雙方有所爭執時，即有為買 賣雙方協調處理之情，並未因系爭買賣契約成立得請求報酬 後即置之不理。又原告於簽立系爭居間契約後有提供帶看房 屋，且系爭買賣契約書確係原告依系爭居間契約所負義務而 簽立(詳後說明)，故本院斟酌上情，認兩造基於契約自由原 則，自無酌減被告所應給付居間報酬之必要。 3、次者，按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各 當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之 人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第56 7條定有明文。細繹民法第567條之規定，就關於訂約事項之 據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應 如何踐行，其方法及範圍均無詳定，即難界定居間人應盡查 核業務之具體實踐內容及程序有何特別約定，是而依民法第 567條所規定據實報告及調查義務，應以相當合理之範圍為 其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得 認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務， 應由委託人就此有利之事實負舉證責任。 4、被告抗辯原告未盡房屋現況及市場行情之調查義務，亦未盡 斡旋、議價等忠實義務等語，為原告所否認，自應由被告負 舉證之責。被告雖提出系爭房地所在社區實價登錄查詢資料 （見本院卷第190頁），用以證明系爭房地之每坪交易價格6 5.22萬元過高云云。惟觀之與系爭房屋同社區之其他不動產 於本件系爭買賣契約簽訂1年前後期間，尚有部分不動產換 算每坪單價後與系爭房地之價格相當（每坪交易價格65.29 萬元、64.85萬元），況房屋之交易價格尚與樓層、格局、 屋況、有無裝潢等因素有所關連，實難僅憑同社區其他住宅 之價格逕予推斷系爭房地之價格未經議價。是以原告為被告 居間買賣之系爭房地交易價格，並未明顯高於同社區其他住 宅之實際成交價格，被告執此所辯，已屬無據。再依原告所 提系爭房地簽約確認表及系爭買賣契約所附標的物現況說明 書（見本院卷第27、39頁），其上有就系爭房地之現況及交 易雙方當事人之身分等資訊為記載，堪認原告已盡其調查義 務。而被告復未再提出其他證據證明原告有何違反忠實義務 或未盡調查義務，是被告此部分所辯，即難憑採。 5、綜上，兩造間約定之居間報酬，並無為數過鉅失其公平之情 形，被告主張依民法第572條規定酌減報酬，並無理由。 (三)被告就114,000元違約金之損害主張抵銷，有無理由？ 　　按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又損害賠 償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間 ，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債 ，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在 （最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號判例要旨 足資參照）。被告固辯稱其因原告之法定代理人張豪鎔強令 其簽立聲明書，致其與蔡尚節另簽立變更期款協議書，須支 付違約金114,000元予蔡尚節而受有損害，故依不動產經紀 業管理條例第26條為抵銷抗辯等語，惟張豪鎔及原告其他員 工並未對被告為妨害自由之行為，業如前述，被告辯稱係因 張豪鎔之故意行為致其受有損害，已非無疑。且本件被告係 因遲延給付尾款，使蔡尚節須額外支出一個月貸款利息及另 外承租房地居住之費用，故由被告填補蔡尚節上開損害，然 其是否係可歸責於原告之事由，被告並未舉證之，其空言主 張，自難為有利於被告之認定。故被告辯稱其依不動產經紀 業管理條例第26條規定，請求原告賠償損害114,000元，並 據此為抵銷抗辯等語，即無所據。 (四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前 段及第203條分別定有明文。查本件被告應就系爭房地成立 買賣契約一事給付原告前開金額之報酬，已如前述，且約定 被告應於112年3月21日給付上開金額，此為被告所不否認， 揆諸前揭規定，被告當自112年3月22日起負遲延責任，則原 告請求自113年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，亦屬有據。 四、綜上所述，原告依系爭居間契約及服務費承諾書、服務費確 認單之法律關係，請求被告給付原告731,600元，及自113年 7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由， 應予准許。 五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行， 核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　楊明箴 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭家慧

2025-03-21

SCDV-113-訴-957-20250321-1

原訴
臺灣宜蘭地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度原訴字第6號 原 告 陳月英 訴訟代理人 李仲唯律師 徐亦安律師 林凱鈞律師 被 告 胡翠玉 訴訟代理人 林志欽 被 告 孫瑞琪 指定送達處所：宜蘭縣○○鄉○○路 ○段000號 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告方面： 　㈠宜蘭縣○○鄉○○段000○00000地號土地（下稱系爭894、894-1地 號土地）為原住民保留地農牧用地，登記名義人為具原住民 身分之訴外人陳慧珍即原告姪女，實際所有人為原告丁○○， 原告及胞兄聽聞當地主管機關欲在該地區發展觀光事業，便 於系爭894、894-1地號土地出資整地、鋪設道路、興建農舍 及相關娛樂設施，然因該觀光事業發展並未落實，原告遂經 介紹後，委託仲介即被告丙○○出售系爭894、894-1地號土地 及其上坐落之未辦保存登記之建物乙棟（下稱系爭建物）， 因被告乙○○有意購買系爭894、894-1地號土地及系爭建物， 遂由被告丙○○居中斡旋，又因系爭建物橫跨系爭894、894-1 地號土地及另一國有地(即宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地， 下稱系爭893-9地號土地），系爭893-9地號土地亦為原住民 保留地農牧用地，依山坡地保育利用條例第37條舊法規定須 繼續耕作5年後，依法申請分割後，始能進行所有權移轉， 被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月 9日修法，是系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5年即可直接 申請取得所有權，卻未告知原告，使原告誤信系爭893-9地 號土地屬具有權利瑕疵之土地，價值低廉，致原告陷於錯誤 ，將原價新臺幣（下同）400萬元之系爭894、894-1、893-9 地號土地及系爭建物，僅以310萬之價格出售，並同意與被 告乙○○簽訂不動產買賣契約書及房地買賣補償價款收付憑據 ，其中約定僅以10萬元價金將系爭893-9地號土地出售予被 告乙○○，並因系爭893-9地號土地依被告乙○○之要求於買賣 後仍未移轉所有權，被告乙○○於系爭893-9地號土地設定600 萬元之最高限額抵押權。 　㈡系爭893-9地號土地面積1,780平方公尺，且與兩造其餘買賣 標的即系爭894、894-1地號土地及系爭建物鄰接，屬具有經 濟價值之土地，原告原本係以100萬元之價格銷售系爭893-9 地號土地，然被告丙○○身為專業買賣仲介，卻未如實告知原 告系爭893-9地號土地已因山坡地保育利用條例第37條修法 而可直接取得所有權，致原告誤信系爭893-9地號土地屬具 有權利瑕疵之土地，竟將系爭893-9地號土地以10萬元為對 價出售，足見被告丙○○未善盡其善良管理人義務，僅一昧要 求原告盡快簽約出賣土地，明顯係為賺取仲介費用而故意加 損害於原告。原告基於其議價能力、意思自由，原可以更高 之價金出售系爭893-9地號土地，因被告丙○○故意未告知原 告山坡地保育利用條例第37條之修法，導致原告與被告乙○○ 磋商契約時無法對系爭893-9地號土地之真實價值議價，或 決定是否不出售系爭893-9地號土地，實已侵害原告之意思 自由，致原告受有減價90萬元之損失，系爭893-9地號土地 只有簽訂收付憑證，因被告乙○○當時沒有原民身分，所以先 設定農育權，等到之後有原民身分的人再做所有權移轉，爰 依民法第565條、567條第1項及第544條規定；民法第184條 第1項、第185條第1項規定，擇一請求判決被告乙○○、丙○○ 應連帶賠償原告90萬元。 　㈢聲明：被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。　 二、被告方面： 　㈠被告乙○○： 　　⒈系爭建物大部分佔用國有土地，未辧理建物登記、未設立 房屋稅籍，出價多少與可否貸款無關，且位處原住民山坡 地保護區，系爭建物為1樓混凝土、2樓木板鐵皮屋（總計 49坪），屋外聯外道路遇大雨即路斷，因地處偏僻，易發 生土石崩塌，被告乙○○雖無法擁有土地所有權狀，只有使 用權限，但因環境安靜自然，適合被告乙○○養病及收養數 十隻流浪動物，經多次仲介斡旋，最終仍以總價320萬元 與原告簽訂不動產買賣契約書，並無佔其便宜，何來受騙 損害之事實。原告在不動產買賣契約書中擔任賣方保證人 、代理人，在佔用國土申請受配案上，原告在契約簽訂上 也僅願承擔4個月受配保證期《於特別約定事項（七）》， 該受配土地即系爭893-9地號土地經多次縣政府、鄉公所 勘查，於110年8月6日歷經2年後完成土地權利取得，事隔 5年在欠缺正確佐證，原告多次巧立名目一再提訴。原告 於110年8月19日在代書事務所代領補償價款10萬元時，臨 時提出因對該土地具有感情想搭建木屋，供其空閒時來住 ，被告因受限於原住民山坡保護區之限制，無法答應其要 求，僅同意二地點供其選擇，需自購6坪現成小木屋自行 設置，並無安撫與欺騙之事。 　　⒉系爭894、894-1地號土地登記謄本内土地所有權人、土地 他項權利人，均不是登記原告，原告於106年1月1日與陳 慧珍借名登記之894、894-1地號土地，原告已於109年8月 15日簽名擔任保證人改由陳慧珍與被告乙○○，簽訂新借名 登記協議書，其借名登記資格已不存在，不動產買賣契約 書中第13條特別約定事項第6項詳實記載系爭建物跨越國 有土地部份，賣方宣稱已於108年2月向南澳鄉公所申請公 告受配，經雙方協議如賣方取得該範圍土地所有權，買方 應補償賣方10萬元，賣方同意將此範圍提供買方設定抵押 權登記，第7條則約定雙方協議4個月内，如前項範圍由第 三人申請核准之情形者，雙方同意解除本契約，賣方應無 息返還原收受價款，由此可鑑系爭893-9地號土地補償金 是涵蓋在不動產買賣中之主要約定，原告於110年8月19日 代替土地所有權人賣方陳慧珍簽名領取房地買賣補償價款 10萬元，並同意就買賣標的共3筆土地為農育權設定登記 ，已完成各項履約給付，因此於111年5月3日與土地所有 權人陳慧珍重新簽訂借名登記協議書並增加擔保物即系爭 893-9地號土地抵押權，契約議訂後參方已履行完成各項 條約内容，事隔5年原告請求侵權行為損害賠償90萬元， 其請求權基礎暨理由不符契約約定原則。 　　⒊聲明：原告之訴駁回。 　㈡被告丙○○： 　　⒈原告稱其當初興建農舍花費550萬元，請原告提出證明，姑 且為真，其與本件買賣價金無關連，因系爭建物無申請合 法建築執照乃違章建築，且該屋有相當部份蓋在國有地上 （即系爭893-9地號土地)，有嚴重瑕疵，實務上原住民保 留地很難取得銀行貸款，且本件買賣為借名登記契約，非 所有權移轉，更不可能貸款，才使得系爭建物之價值受到 減損，不動產之價格自有主、客觀多方面因素，非買賣方 單方面能夠決定，被告丙○○銷售系爭建物將近2年多時間 ，帶看客戶不下15組，其中有4組出過價錢，皆無高過300 萬元，能成交已實屬不易，買賣雙方在自由意志下所簽訂 契約，理應遵守，否則契約精神將蕩然無存，嚴重影響交 易至大。 　　⒉原告主張被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正 之事，致損害其利益，屬片面之詞，被告丙○○從未隱瞞山 坡地保育利用條例之事，又山坡地保育利用條例於107年1 2月31日修法通過，108年1月9日公告實施，原告即於108 年2月間(不動產買賣契約第13條第6項所載）去申請公告 受配，足見原告對山坡地保育利用條例修正知之甚詳，且 原告去南澳鄉公所申辦時，被告丙○○亦有陪同，何來隱瞞 之說。再者，山坡地保育利用條例修正内容主要精神是原 住民取回土地不需等待5年即可取得所有權，和本件不動 產買賣契約書内容，性質有所不同，買方非原住民，買的 是土地的農育權，並非取得所有權，山坡地保育利用條例 修正内容對買方毫無關聯，何來原告所稱本人使其誤信系 爭893-9地號土地有暇疵而損害其利益，本件買賣契約皆 在雙方意識清楚下簽訂，理應遵守契約精神，又原告對系 爭894、894-1地號土地感情，於取得系爭893-9地號土地 後希望買方能提供若干坪土地讓原告使用，買方亦欣然同 意，足見當時雙方並無勉強難為之處，若原告事後覺得賣 的便宜有所反悔，大可在申請系爭893-9地號土地公告受 配時（至少有半年以上時間），放棄申請，使得買賣契約 不成立而解除（不動產買賣契約書第13條第6項所載）， 原告於若干年後片面指控被告丙○○，實屬無理。 　　⒊本件買賣是後來才知道系爭建物有3分之2面積佔用國有地 即系爭893-9地號土地，當時原告還在申請系爭893-9地號 土地所有權，但還未申請完畢，所以買方要求將系爭893- 9地號土地取得後納入本次買賣合約，買方才要全部買下 ，陳慧珍是原住民，買方甲○○不是原住民，非原住民不能 購買及過戶，只能借名登記，並設定農育權及抵押權，本 件農育權是設定給被告乙○○之訴訟代理人甲○○，就是原告 取得系爭893-9地號土地後，被告乙○○要設定農育權，買 方要補償10萬元給原告，10萬元僅針對系爭893-9地號土 地的農育權及抵押權，沒有過戶，假設買方能找到原住民 身分的人過戶，之後就不用給錢。 　　⒋聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張系爭894、894-1地號土地為山坡地保育區農牧用地 ，登記名義人為具原住民身分之陳慧珍，實際所有人為原告 ，於109年8月3日原告有代理陳慧珍與被告乙○○簽立不動產 買賣契約書，將系爭894、894-1地號土地出售於被告乙○○， 且由被告丙○○擔任不動產經紀人，並於110年8月19日就系爭 894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑 條等情，業據提出借名登記協議書、不動產買賣契約書、房 地買賣補償價款收付憑條、土地登記第一類謄本為證（見本 院卷第19頁至第20頁、第29頁至第43頁、第69頁至第83頁） ，且為被告乙○○、丙○○所不爭執，此部分之事實，應堪認定 。 　㈡原告主張被告丙○○違反民法第565條、第567條、第544條之部 分： 　　⒈按民法第529條、第565條規定，關於勞務給付之契約，不 屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。 居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言。是居間契約 為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內 容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報 酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支 出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從 而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（ 最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。查原告 與被告乙○○間經由被告丙○○居間而於109年8月3日就系爭8 94、894-1地號土地簽訂不動產買賣契約書，於110年8月1 9日就系爭894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償 價款收付憑條，為兩造所不爭執，則依上開說明，關於原 告與被告丙○○間之權利義務關係，自應優先適用民法關於 居間之規定。民法就居間人違反其義務之情，僅於第571 條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委 託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人 收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，至其 他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行 之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘 地。準此，原告主張被告丙○○故意違反受任人義務，而依 民法第544條規定請求被告丙○○負損害賠償責任云云，尚 屬誤會。 　　⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227條第1項定有明文。居間人關於訂約事項，應就其 所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約 事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義 務。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面 同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、 公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提 供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人 或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租 人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或 承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機 關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，民法第565條、 第567條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第24 條之2分別定有明文。承前所述，不動產經紀業者於執行 仲介業務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘 違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償 責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無 可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。原 告雖主張被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已 於108年1月9日修法，系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5 年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，讓原告僅以 10萬元將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○等情，然觀 諸原告代理陳慧珍簽訂之不動產買賣契約書第13條第6項 約定「本約土地上之建物跨越國有土地部分，賣方已於10 8年2月向南澳鄉公所申請公告受配，…雙方協議如賣方取 得該範圍之土地所有權，買方應補償賣方新臺幣壹拾萬元 整，賣方同意將該範圍提供買方設定抵押權登記，買方應 於設定完竣之日起2日內給付前項補償價款」（見本院卷 第34頁），又參酌於110年8月6日陳慧珍已取得系爭893-9 地號土地所有權後，原告於110年8月19日又代陳慧珍與被 告乙○○簽立房地買賣補償價款收付憑證，內容記載「…茲 就109年8月3日成立之買賣契約書內第十三條特別約定事 項㈥項，賣方已申請取得土地所有權，今買方依約給付新 臺幣壹拾萬元整，就本筆土地賣方依約提供證件辦理另做 抵押權設定登記，並同意就本契約買賣標的共3筆土地為 農育權設定登記」等語（見本院卷第43頁），綜合上開2 份契約書之內容可知，陳慧珍於108年2月向南澳鄉公所申 請公告受配，於110年8月6日登記為所有權人，期間僅有2 年餘，不論陳慧珍或原告均應知悉山坡地保育利用條例第 37條業已修正，否則以陳慧珍於108年2月申請公告受配， 自應先取得耕作權、地上權，且於取得耕作權、地上權滿 5年後始有可能取得所有權，而於陳慧珍向南澳鄉公所辦 理公告受配過程中，自應知悉係申請為所有權之登記，若 陳慧珍不知悉山坡地保育利用條例有修正下，自應先申請 耕作權或地上權，豈會於110年7月30日可取得所有權，而 於110年8月6日辦妥所有權登記，有土地登記第一類謄本 附卷可參（見本院卷第183頁至第185頁），是原告主張不 知悉山坡地保育利用條例有修正一節，自非可採。再者， 陳慧珍究於何時可取得系爭893-9地號土地所有權，與本 件系爭894、894-1地號土地、系爭建物之買賣價格究有何 關連，觀諸不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環 境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事 人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即 可成交。又按民事「契約自由」及「意思自主」之原則， 當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平 等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式 及内容，以追求其締約之經濟目的；而依常人生活經驗， 均知不動產買賣仲介業之功能，係提供媒合買賣雙方交易 之管道，以收取約定之仲介服務費爲報酬，並非對交易標 的鑑價之專業機關，故仲介業者縱可依實務交易經驗提供 意見，然亦屬其主觀判斷意見，且仲介業者除另有特別約 定外，多約定以交易價格相當比率之金額為仲介費金額， 亦即交易金額之高低亦決定其報酬金額之高低，可知仲介 業者亦較樂見交易金額高者；雖亦有為促成交者，建議交 易當事人分別降價或加價之情形，然依常情，該意見亦僅 於交易當事人決定買賣價格時之參考因素之一，交易當事 人是否採納，於法律或契約均難以強制，全取決於交易當 事人主觀上覺得該交易是否權損相衡（例如亦有認賣價雖 非合於行情價，但已高於其原取得價格可獲利了結、需用 款急需變價、繼承所得因乏人管理者欲處分者等），無法 預知交易時點是否為獲利最高點，故為免損失，依現今資 訊發達，對於不動產價格之查詢管道及方法多元，交易當 事人亦可多方查詢相關資料參考，當非僅有聽從仲介業者 意見一途甚明，原告主張系爭893-9地號土地因山坡地保 育利用條例第37條修正，而受有90萬元之價差，亦無提出 資料佐證，是原告主張因被告丙○○未告知山坡地保育利用 條例第37條修正，導致系爭893-9地號土地受有90萬元之 價差損失一節，自非可採。 　㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任， 民法第184條第1項前段及第185條固分別定有明文。惟民法 第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意 過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性 ，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權 行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉 證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨亦可 參照）。本件原告既未能舉證證明被告乙○○、丙○○有何隱瞞 之情節存在，業如前述，復未能指明被告乙○○、丙○○所為成 立其他侵權行為，是其依民法第184、185條規定，請求被告 乙○○、丙○○就其因出售系爭893-9地號土地有價差90萬元負 連帶賠償責任，亦屬無據，難予准許。 四、綜上所述，原告依據民法第565條、第567條、第544條、第 第184條、第185條之規定，請求被告乙○○、丙○○應連帶給付 原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核 與判決結果無涉，爰不一一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　 書記官　陳靜宜

2025-03-20

ILDV-113-原訴-6-20250320-1

重訴
臺灣橋頭地方法院

解除契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第138號 原 告 吳叔芬 訴訟代理人 林靜如律師 複代理人 黃鈺茹律師 被 告 林淑娟 訴訟代理人 黃裕仁律師 被 告 徐翊峰 貴族地產股份有限公司(永慶不動產七賢河東店) 法定代理人 莊佳進 上二被告共同 訴訟代理人 郭家駿律師 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告透過被告貴族地產股份有限公司（永慶不動產七賢河 東 店，下稱貴族地產公司）之業務即訴外人趙宏軼及被告徐翊 峰仲介居間，於民國112年1月3日以總價新台幣（下同）8,9 00,000元，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○ 段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門 牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號，以下合稱系爭房地） ，經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況 說明書，於112年2月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2 月16日交屋。原告除支出買賣價金8,900,000元外，並繳付 房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、 建物印花稅142元、謄本費300元、申請地政登記費用725元 、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介服務費89,00 0元，共111,140元。 　㈡被告未曾帶原告或配偶即訴外人鄭志榮參觀系爭房地共有部 分，亦未告知共有部分之瑕疵現況，更未點交。原告僅知室 內有隔間、陽台外推、6號房於下豪大雨或颱風天時會輕微 滲漏水。然於交屋後，始知係被告林淑娟自行為不合法令標 準之隔間並增建浴廁，且有浴室牆壁發霉、違章建築、嚴重 滲漏水，與被告林淑娟曾要求3號房承租人即訴外人莊岳融 幫忙隱瞞滲漏水，與被告林淑娟曾與2樓屋主即訴外人林慧 燈爭論滲漏水問題，共有部分之地下室、梯間積水、潮濕、 天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、 混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵，及大樓8戶住戶曾於106年12 月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行 等情形。被告林淑娟係出賣人，負有主動揭露之義務，卻在 標的物現況說明書中為虛偽記載，對原告隱瞞漏水狀況，亦 未告知具體位置，及隱瞞違法增建，而以高價出售原告，核 被告所為屬詐欺行為，致原告陷於錯誤，並侵害原告權利， 原告得撤銷買賣契約之意思表示。又被告林淑娟應負瑕疵擔 保責任及不完全給付之債務不履行責任，且其惡性重大，原 告得解除契約，解除契約不僅無顯失公平，原告亦得請求賠 償。原告已於112年4月13日，以高雄左營新莊仔郵局第0006 71號存證信函向被告林淑娟表示解除契約。原告並以起訴狀 繕本送達，作為依民法第92條第1項規定向被告林淑娟表示 撤銷契約與依民法第354條、第359條、第259條規定，解除 契約之意思表示，及依民法第227條準用第226條、第259條 、第260條規定請求賠償，而請求被告林淑娟返還買賣價金8 ,900,000元及賠償111,140元，共9,011,140元。 　㈢被告徐翊峰為房屋仲介業即被告貴族地產公司之經紀人員， 負責居間仲介原告與被告林淑娟訂立系爭契約，負有調查義 務及告知、提供詳實記載之不動產說明書之義務，且被告徐 翊峰居住系爭房地多年，對於嚴重滲漏水情事知悉甚詳。然 其卻違背據實告知之義務，故意不告知嚴重滲漏水及違建情 事，訛稱6號房僅有豪大雨或颱風天時才會有些微滲水，尚 屬可接受範圍云云，刻意誤導原告。被告徐翊峰在標的物現 況說明書上，就系爭房地究竟為「壁癌」、「水痕」或「滲 漏水」情形，或該項次之瑕疵位置，均未具體勾選，可認違 反調查、告知之義務，且與被告林淑娟有共同故意詐欺之意 思，應與被告林淑娟負共同侵權行為之連帶賠償責任。 　㈣被告徐翊峰受僱於被告貴族地產公司，執行受僱人之仲介業 務時，因故意致原告受損害，被告貴族地產公司應與被告徐 翊峰負連帶賠償責任。 　㈤被告林淑娟以8,900,000元出售系爭房地，而系爭房地有上開 瑕疵，已如前述，並經社團法人高雄市建築師公會鑑定報告 認定室內修復至不漏水狀態所需費用為92,500元、回復至建 造執照、使用執照之合法狀態所需費用為481,200元。且原 告於113年12月23日委請台北富邦商業銀行股份有限公司（ 下稱富邦銀行）鑑價預估總價為5,783,793元，富邦銀行核 撥貸款金額為4,320,000元，可證被告未告知之瑕疵導致價 值減損3,116,207元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207 元），是倘原告不得解除契約，仍得備位請求減少價金3,00 0,000元。 　㈥為此，爰依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；與民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；及民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告9,011,140元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯： 　㈠被告林淑娟以：被告林淑娟於104年購入系爭房地，將內部隔 間增建為5房5衛，用於出租，並將陽台外推以增加使用面積 ，多出來3間衛浴無窗戶，通風較差、濕氣較重，但無嚴重 滲漏水情形。被告林淑娟在不動產說明書項次12：「建物是 否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建 、違建」欄，均勾選「是」，已為概括說明。仲介即被告徐 翊峰帶原告配偶鄭志榮參觀時，亦當面告知有漏水、隔間、 增建情形，且房屋面積僅76.43平方公尺約23坪，必定經過 室內隔間變動才能隔成5間套房，被告林淑娟又將5間套房記 載於租金轉移同意書上，故均無隱瞞或詐欺，原告亦無陷於 錯誤。至於標的物現況說明書第9項「本標的格局是否曾變 更」勾選「否」，僅係疏忽而非隱瞞。再者，公共區域之地 下室並無嚴重漏水等原告所指瑕疵，僅於豪大雨期因水位高 低差，雨水從地板底湧出，並非從牆壁滲水。被告林淑娟出 租之系爭房地位在一樓，有獨立出入大門，故對於梯間、頂 樓之情形不清楚，且因多年來甚少使用而不清楚共有部分之 狀況，並非故意隱瞞。被告林淑娟亦未要求房客隱瞞或有何 與其他住戶就系爭房屋滲漏水問題爭吵情事。工程報價單上 無住戶簽名，並非住戶決議，且因被告林淑娟之前配偶即訴 外人簡典奮（109年4月23日歿）本身從事防水工程，認為該 份報價太貴，故未同意修繕，後續亦未修繕。又系爭房屋所 在公寓僅4樓，無管理人員，得自由進出地下室、梯間、頂 樓等處，可以肉眼明顯察悉有無積水、鋼筋外露、水泥剝落 等情形，原告卻遲至本件訴訟中始主張知悉此等情形，可見 該等公共區域之狀況並非影響原告買受意思形成之重要事實 。又系爭房地係66年間建造完成，縱有些微滲漏水情形，交 屋前後之利用及出租率均無差別，倘解除契約將顯失公平。 是以，被告林淑娟不負擔保責任，原告不得解除契約或請求 減少價金。況且，原告所委託鑑價之富邦銀行並非專業之不 動產估價師，係受原告委託容有偏頗，亦未明確區分修復費 用與污名價值減損，復未見其評估修復可能性、修復完整度 、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等之評估過程，不 能逕採其意見而認定瑕疵減損價值等語置辯。 　㈡被告徐翊峰、被告貴族地產公司均以：被告徐翊峰承租系爭 房地6號房居住，同時亦為仲介，於調查系爭房屋現況時， 已依不動產經紀業管理條第23條規定，要求被告林淑娟依實 際情形勾選、填載不動產說明書並簽名後，才以該不動產說 明書向原告解說。項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏 水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「 是」，且由被告林淑娟親簽，原告亦簽名蓋章確認知悉，故 被告徐翊峰已盡調查及據實告知義務，無侵權行為或不當得 利等語置辯。 　㈢被告均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第138號卷，下稱重訴卷 ，重訴卷二第13頁）： 　㈠原告透過被告貴族地產公司（永慶不動產七賢河東店）之業 務趙宏軼及被告徐翊峰（亦為6號房房客）仲介居間，於112 年1月3日以總價8,900,000元，向被告林淑娟購買系爭房地 ，經簽訂不動產買賣契約書及標的物現況說明書，於112年2 月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2月16日交屋。 　㈡原告支出買賣價金8,900,000元，並繳付房屋契稅8,532元、 代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、 謄本費300元、地政登記規費725元、履保費與地價稅及房屋 稅補貼1,963元、仲介費89,000元，共111,140元。原告支出 金額合計9,011,140元。 　㈢不動產說明項次9：「本標的格局是否曾變更：是否有樑、柱 、承重牆拆除或鑽孔情形」欄勾選「否」，項次12：「建物 是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增 建、違建」欄，均勾選「是」。 　㈣原告於112年4月13日以高雄左營新莊仔郵局存證信函000671 號通知被告林淑娟表示解除契約，及以起訴狀繕本送達表示 撤銷契約、解除契約、請求賠償。　　 四、本件爭點如下（見重訴卷二第13至14頁）： 　㈠系爭房地是否有滲漏水、違建等瑕疵？原告是否知悉該等瑕 疵？　　 　㈡被告林淑娟是否隱瞞瑕疵致原告陷於錯誤？原告是否得依民 法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第 182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9,011,140元？ 　㈢原告是否得依民法第354條、第359條、第259條與民法第226 條、第259條、第260條規定，解除買賣契約，請求被告林淑 娟返還或賠償9,011,140元？或是否得減少價金，請求被告 林淑娟返還價金？金額以若干元為正當？ 　㈣被告林淑娟、被告徐翊峰是否故意共同不法侵害原告權利？ 原告是否得依民法第184條、第185條、第188條第1項、第21 3條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定， 請求被告連帶給付9,011,140元？ 　㈤原告備位請求被告減少價金，返還減少價金之不當得利，有 無理由？如有理由，金額應以若干為當？ 五、本院得心證之理由： 　㈠系爭房地為逾40年之老屋，有輕微滲漏水、違建之情形，原 告均知悉： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質；以特約免除或限制出賣人關於權利 或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特 約為無效，民法第354條、第366條定有明文。又民法第366 條之立法理由略以：「..瑕疵擔保之義務，因買受人之利益 而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣 人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免 除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。」可知當 事人間就瑕疵擔保責任之限制或免除特約以有效為原則，無 效為例外。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度 台上字第2214號判決參照）。又按解釋契約應通觀全文，依 當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原 則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人之真意（最高法院109年度台上字第205號判決參照）。準 此，本件應探究原告與被告林淑娟間於買賣契約之約定、被 告林淑娟在標的物現況說明書上之記載等可認當事人間決定 之事證，並以通常交易觀念，來據以認定有無瑕疵。而依通 常交易觀念，中古屋與新成屋或預售屋之買賣不同，因中古 屋於買賣時已經長年使用，房屋會隨時間經過而老化，屋齡 愈老則其價值、效用及品質愈差，除非投入資金重新翻修， 否則如僅以原樣出售，買賣雙方交易目的應係重在所有權轉 讓，由買受人日後自行決定如何利用或重新整修，自不能將 通常使用下之屋況逕為認作瑕疵。 　⒉查被告林淑娟於111年12月間簽立標的物現況說明書，嗣與原 告於112年1月3日簽訂系爭契約、5間套房租金轉移同意書， 契約第17條特別約定事項記載「固定物不拆除，現況交屋」 ，後於一個月後之112年2月4日始辦畢所有權移轉登記，並 於112年2月16日交屋，及上開標的物現況說明書項次12：「 建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否 有增建、違建」欄，均勾選「是」等情，為兩造所不爭執（ 見重訴卷二第13頁），復有系爭契約、租金轉移同意書、標 的物現況說明書可考（見112年度審重訴字第80號卷，下稱 審重訴卷，第19至40頁），堪信為真，足見原告至遲於112 年1月3日，已知悉系爭房地有滲漏水、違建，並同意以系爭 房地之現況作為交付等情事。 　⒊依證人趙宏軼結稱：伊自110年8月1日至112年9月30日，在永 慶不動產七賢河東店任職，原開發方係被告徐翊峰，伊擔任 買方仲介，系爭房地仲介費向買賣雙方合計收取6%；伊在買 賣前就認識原告配偶鄭志榮，簽約前有帶鄭志榮看屋況，由 被告徐翊峰陪同介紹，先從產調看屋況說明書，具體來說先 從大環境整棟，帶看範圍包含後方陽台之增建部分到室內， 被告徐翊峰有說明屋況漏水位置，當下只有一間邊間即被告 徐翊峰承租之房間剛好有滲漏水現象，其餘房間有租客，租 客白天在上班，就無法進去看；被告徐翊峰告知伊他居住期 間有遇到過高雄下大雨比較嚴重那次有滴水以外，其餘就沒 有什麼滲漏水問題；帶看時沒有看頂樓、地下室，因為當下 好像沒有鑰匙；屋況說明書由屋主填寫，仲介會再另外做產 權調查及確認有無爭議，基本上還是會拜訪鄰居，在仲介之 產調中做註明；依據不動產說明書應記載事項，有關建物瑕 疵部分，如果有滲漏水應敘明位置，如果有違建或禁建的情 形也應敘明位置、面積、列管情形，均係仲介應注意及遵守 之規定，被告林淑娟於項次12勾選漏水，但沒有寫具體位置 ，一般來講只要有滲漏水，一定會問位置、大概什麼狀況， 本件算特例，伊有特別問被告徐翊峰，當下不知道是不是被 告林淑娟沒有寫清楚；系爭房地近40年，應該有翻修過，屋 況看起來都還滿漂亮；原告只看到這份說明書，112年1月3 日簽約之前一個禮拜左右之斡旋當天，有跟鄭志榮一一解釋 ，有拿現況說明書、產調書整本跟他做介紹，介紹主要還是 依照說明書來介紹屋況，不動產標的物現況說明書夾在產調 說明裡面，所以斡旋時有逐一解釋，包括坪數大小，產調裡 面還有附近實價登錄的狀況，鄭志榮對於有漏水及有違建之 事都很清楚，沒要求調查，告知鄭志榮漏水係被告徐翊峰承 租該間；簽約當天伊、原告、鄭志榮、被告林淑娟及她女兒 、被告徐翊峰、永慶不動產七賢河東店店長、代書都在場， 伊代表買方即原告、被告徐翊峰代表賣方，因為價格之前已 經協調敲定好，就沒有做議價，雙方帶齊資料，由代書做買 賣契約，然後簽名蓋章；買賣成交後有驗屋，原告、被告林 淑娟都有到，賣方仲介被告徐翊峰未到，但賣方還有一位仲 介蔡慧祈有到，當時兩個租客在場，有進去他們房間驗屋， 伊問有無滲漏水問題，兩位租客都說沒有；原告約於112年3 月底時反應滲漏水及發霉，原告發現之部分應該係租客提起 ，伊等人馬上跟被告林淑娟做確認，邀請被告林淑娟來公司 現場做說明及要申請調解，被告林淑娟說之前沒有這個狀況 ，但如果有滲漏水，願意做修繕及處理；鄭志榮跟伊講包含 樓上跟地下室都有漏水跟積水，樓上指2樓，但不清楚漏水 源頭，沒有說跟系爭房地有關，是想要讓伊知道系爭房地之 公寓大樓滲漏水情形很嚴重，不是只有系爭房地；伊於112 年4月3日晚上有去看2樓天花板有水漬，但沒有滴下來，當 時一樓之系爭房地沒有滲漏水，但租客有給伊看滲漏水之影 片，因為伊沒有看到實際狀況，不敢下結論等語（見重訴卷 一第86至98頁）。由證人趙宏軼證述親自帶原告配偶鄭志榮 看屋內容，逐條解釋現況說明書，及說明被告徐翊峰告知有 滲漏水問題，現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕 、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，又 明確勾選「是」，特別約定事項並載明「固定物不拆除、現 況交屋」等語，原告仍於簽約當日順利簽約無意見之過程， 核與系爭房地為內部隔間出租使用、陽台外推增建之實況相 符無訛，後續原告並同意簽約，足見原告知悉系爭房地有進 行隔間改建，並作為出租套房使用，與室內存在滲漏水問題 及違建等瑕疵，又至少明確知悉被告徐翊峰承租居住之6號 房間之浴室牆壁有滲漏水之問題。而系爭房地主建物面積僅 76.43平方公尺，有陽台外推之增建乙情，業據系爭契約記 載於首頁（見審重訴卷第21頁），復有其66年12月3日（66) 高市工都築使字第06280號使用執照可考（見重訴卷一第306 至307頁）。系爭房地既然有滲漏水之現象，衡情一般人均 可預見其他位置亦有滲漏水之可能，且現況說明書又已載明 有壁癌、水痕、滲漏水情形，而水源係由高處流下，可能為 雨水或管線滲漏等房屋內部老化失修問題，則衡情容有可能 同時發生其他房間滲漏水及牆壁發霉之情事。原告係出資數 百萬元購買系爭房地之人，從外觀上已明確可知系爭房屋為 數十年之老屋，及內部有隔間改建之情事，又經證人趙宏軼 、被告徐翊峰明確告知有滲漏水情事，及現況說明書上就壁 癌、水痕、滲漏水、增建、違建勾選「是」，則原告於購買 當時已知有此等情事。然原告未要求逐項記載位置或進一步 調查，而仍願意經協商後簽約購買，並承接出租人之地位出 租房客使用，可見原告已同意以系爭房地之現況交付作為履 約義務，自不能因未詳列各滲漏水位置或詳載牆壁發霉之字 樣，而棄上開事實不顧，遽謂原告不知有此等情事。又現況 說明書上違建之用語足已明確令一般人知悉係不合法之施工 改設，不至於誤會為合法之施工。原告主張簽約時不知情， 係交屋後始知滲漏水及不合法令標準之隔間與增建浴廁，因 而陷於錯誤云云（見重訴卷一第216至220、355頁、重訴卷 二第12、26頁），委無可採。 　⒋再者，系爭房地經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定 ，經到場目視臨路建築物外觀、地下避難室、樓梯間及關係 戶鄰接之牆面部分屋況，與系爭房地內部係間接或無直接結 構連結，而房屋內部為編號1、2、3、5、6號房共5間房，其 中1、2號房廁所未對外開窗，經鑑定人員擬定鑑定計畫，現 勘紀錄是否有滲漏水現象，並挑選實際大雨後時日到場觀察 相同位置與訪談住戶，可見所指滲漏水點位置並無原指稱滲 漏水現象；經以現況測繪製圖比對，得出可能水源路徑有二 ，其一為上方樓層廁所、陽台及廚房相對於系爭房地位置， 影響1、2號房，其二為增建外擴新設屋頂，影響範圍為3、5 、6號房，另由於樓上住戶多年未住，但有商請常住鄰居維 護室内並做地板吸水措施，故可判斷上層地板漏水不致滲漏 下方；經現勘過程期間，1、2號房無人居住，第一次入室聞 到空間中瀰漫異味，應屬1樓廁所地板排水端存水彎水封水 分蒸發失效，排水連通管内異味外散所致；但室内自104年 改建已有9年以上，會致使漏水的給排水管線改管因素並未 發生，其上方住戶已長期無居住且有防積水措施，所以，1 、2號房無滲漏水可能，但因該廁所並無開窗或機械通抽風 扇設備，淋浴時間過長會導致濕氣高霧氣重，容易結露於天 花板及牆面上，而3、5、6號房若廁所不及時於淋浴後開窗 ，也會有相同情形，又3、5、6號房室内空間包含廁所有約 一半部分位在後方增建範圍，位夾於前後房屋（4樓高）之 間且為低層（1樓高），受外界氣候因素造成損壞程度較低 ，從2樓往下目視外觀亦無損壞情形，在無破壞屋頂及廁所 天花板情況下，從檢修口檢視其屋頂與原建築物接合處有部 分些微透光，及無法清潔破壞位置觀察均無水痕與水漬，可 以得出結論為其廁所在觀察當下無滲漏水情形，但有可能性 是從透光處即防水膠老化處滲水進來；由於幾次鑑定時與使 用者訪談告知當下無漏水狀況，為慎重起見，再以法院提供 原告提出有關鑑定範圍滲漏水資料逐一研判，其中「地下室 112年6月30日積水影片」，觀察其上平頂版底並無潮濕、中 央氣象局晴雨表顯示當時為豪大雨期，研判為雨後地下水位 高經地下室地板底湧出，第三次現勘為颱風過後有同樣情況 ，平日無雨則地板乾沽且無積水；其中「3號房廁所天花板 滴水及牆面水流、發霉與水垢照片及影片」，經磁磚比對為 租戶莊岳融所住，該廁所位在增建範圍，平頂材料應為長條 PVC吊頂天花板，天花板單元為成長條形卡扣版組合成面板 ，材料特性為表面防水且板上有滴落水亦不會滲漏下來，仔 細觀察影片可得知其滴水是表面因濕氣結露而滴落，另表面 形成水路流至邊緣收邊角材成水珠狀或沿流牆面而下，如同 浴室使用情形，冬天氣溫低更容易造成浴室使用熱水霧氣形 成，牆壁靠近地板位置也會因淋浴噴水及瓷磚吸水，加上空 間潮溼及未及時清潔，產生水垢進而發霉，另參考108年2月 、112年1月11日中央氣象局晴雨表顯示當時並無豪大雨期， 證明非外界氣候導致滲漏水；淋浴水氣形成結霧潮濕，若無 及時開窗通風與清潔，易致牆壁水垢與發霉，該居室開窗位 置緊鄰後方房屋，通風不佳導致水氣排散效率差；其中6號 房部分，6號房承租人口頭表示，僅有豪大雨或颱風天時才 有微滲水尚屬可接受範圍，但未明確指定位置；強降雨造成 建築物長期處於潮濕表面，甚至在颱風天是外風壓大於室内 空氣壓力而強迫外水入室，此滲水情況常見於(a)老舊房屋 外牆體破損有裂隙縫（本案無）(b)氣密性差的窗框、（c) 窗戶四周角隅（鐵皮搭建，本案無）、 (d)屋頂L型擋水板 上方填縫膠老化、(e)鐵皮屋頂固定螺絲銹蝕或(f)鐵皮屋頂 與舊結構體相接位置，雨水會由外往室内入侵；系爭房地經 觀察，房間内上方為矽酸鈣板天花板，分為增建部位、樓上 廁所下方及樓上陽台外推下方位置，若前者有滲水會因吸水 產生明顯水漬，但現勘為無，可認定若有滲水產生原因係 ( d)、(e)、(f)三種原因，但無法具體指出，實際上現場也無 痕跡可循；若為後者，發生機會不大，原因係改建已久，會 滲水與樓上住戶地板水源有關，但樓上長期無使用；廁所天 花板如3號房材質，有細小霉跡，浴室牆面水垢與發霉原因 如3號房，也可推及5號房租客反映浴室牆壁發霉情況；本鑑 定綜觀研判，經過3次現勘及租客訪談，其中特選凱米颱風 造成高雄多處積水日後，均無發現鑑定標的物室内有滲漏水 情形，也分析法院提供關於滲漏水事證致使原因與房屋滲漏 水無關，以客觀目測法及氣候還原現況實測推論，本鑑定案 標的物無雨期處無滲漏水狀態但防水膠有局部老化失效狀態 ；系爭房地為66年取得執照之老舊建築，宜做長期整體使用 維護如防水、管線汰換等工作等，於104年有進行翻新改建 ，故滲漏水之使用週期可能發生之現象，應以改建後之施工 品質與建材保固年限重新觀察判斷，本鑑定結論為，系爭房 地滲漏水情形尚屬輕微等語（見重訴卷一第262至267頁）。 關於違建部分，鑑定意見認為，第一為建築面積空地比5.9/ 10趨近66年的空地比6/10或現行之60%限額，增加之樓地板 面積已超過規定面積，第二為後面增建為室内，違反現行建 築技術規則關於防火構造、開窗退縮鄰地距離等規定，及前 院搭建有遮雨功能之透空頂蓋等語（見重訴卷一第266頁） 。該鑑定意見復有初勘、二勘、三勘現場照片、鑑定標的物 使用執照明細表、樓層附表登記面積、建物測量成果圖電子 謄本、原使用執照圖說、平面測繪圖、改建後可合法平面圖 、112年6月、108年2月、112年1月氣象局雨量表、地板湧出 示意圖、天花板結露匯流示意圖、鐵皮屋頂與舊結構體相接 位置示意圖、增建部位天花板相對於樓上廁所下方及樓上陽 台外推下方位置圖可考（見重訴卷一第279至339頁）。由鑑 定意見可知，房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕 ，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉， 滲漏水情形也屬輕微。至於原告所指地下室於112年6月30日 積水，係因豪大雨期雨後地下水位高，經地下室地板底湧出 ，否則平日無雨地板乾沽且無積水。而此項鑑定意見係社團 法人高雄市建築師公會選派之建築師數次到場勘驗、擇定大 雨過後之時日，依其專業知識、經驗，綜合研判之意見，該 意見可信度甚高。是以，系爭房地應僅有輕微滲漏水、違建 之瑕疵，且均為原告知悉之瑕疵，堪以認定。原告稱系爭房 地有嚴重滲漏水情形、浴室有滲漏水、非潮濕水氣凝結，地 下室於112年6月30日亦有不明原因之滲水情形云云（見審重 訴卷第8頁、重訴卷一第44頁），均難憑採。 　⒌原告雖又主張系爭房地共有部分之地下室、梯間積水、潮濕 ，與天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外 露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵云云（見重訴卷一第223 頁）。原告此項主張無非係以拍攝之照片、112年6月30日地 下室積水後需掃除之影片（見重訴卷一第231至236頁），為 其論據。然查，原告提出之照片、影片僅能證明地下室、梯 間因年久失修呈現剝落、老舊之狀態，及地下室偶因大雨造 成積水之事實，不能證明其原因為系爭房地所在公寓之建築 物有何通常使用以外之瑕疵，亦不能排除僅係因一時大雨無 法順利排水才發生之偶發情形。反觀系爭房地依前述鑑定意 見，1樓內部公共走道並無滲漏水情事，房間內浴室亦僅有 淋浴水氣形成結霧潮濕、僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水 ，微量不大，尚屬可接受範圍之情形等語，有鑑定結果表格 可考（見重訴卷一第266至267頁），是難認有何會滲漏水而 屬瑕疵之情形。又系爭房地為40年之老舊建築，其頂樓及梯 間縱有鋼筋外露、混凝土剝落或壁癌等現象，仍為數十年使 用之正常現象，且鑑定意見認為系爭房地至今已超過建材保 固期限理論值，及該等公共區域與系爭房地內部係間接或無 直接結構連結等語（見重訴卷一第263頁），亦無其他鑑定 意見或其他事證可認屬於瑕疵或與應有之價值、效用及品質 不相當之情事，是此等部分均難認為瑕疵。原告舉結構安全 、漏水、海砂屋等非肉眼感官可立即查知之瑕疵比擬云云（ 見重訴卷一第214頁），難以憑採。 　㈡被告林淑娟、被告徐翊峰並無故意隱瞞瑕疵，原告不得撤銷 買賣契約：　 　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 　　表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲使 相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思 之表示，雖不以積極之欺罔行為為限，然應就負告知義務事 項隱匿事實，始足當之（最高法院110年度台上字第1591號 判決意旨參照）。除行為人主觀上有使人於陷於錯誤之故意 外，且詐欺行為與表意人陷於錯誤並進而為意思表示，須有 　　相當因果關係以為斷（最高法院108年度台上字第1241號判 　決意旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院97年度台上字第2084號判決 意旨參照）。　　 　⒉原告主張受詐欺而買受系爭房地，應就被告故意告知不實事 項，致原告陷於錯誤而買受之因果關係之事實，負舉證責任 。然查，由原告知悉現況說明書項次12：「建物是否有壁癌 、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」 欄明確勾選「是」乙情，不僅可見被告林淑娟、徐翊峰未故 意隱瞞漏水、違建情事，亦足見原告並未因此等瑕疵而不願 意購買，自難認有何陷於錯誤或其間之因果關係。 　⒊原告雖舉5號房房客表示房間潮濕、浴室發霉之通訊軟體LINE 對話記錄、證人即3號房承租人陳麗卿之友人即同為房客之 莊岳融及其於112年1月11日拍攝浴室滲水之照片、影片為證 據（見審重訴卷第51至54頁、重訴卷一第51頁），主張被告 林淑娟隱瞞漏水瑕疵等語。惟查，系爭房地房間浴室內滲漏 水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，及漏水應屬輕微，均經鑑定 如前，被告林淑娟並在標的物現況說明書上如實告知漏水情 事，故應無隱瞞情事。且證人莊岳融結稱：伊從事安裝地板 工作，承租房間數年，本來住3號房，伊住進去不到一年， 浴室牆壁漏水，有水滴在天花板跟牆壁上面，也有從磁磚流 下來，浴室都發霉，被告林淑娟不知道伊有錄影，伊有跟被 告林淑娟多次反應很潮濕、牆壁漏水，衣服一兩個月就發霉 ，她沒有處理，問伊要怎麼處理，伊說要找專業人員來處理 ；房間沒有漏水，浴室會漏水，不會天天漏水，有時候會， 有時候早上伊上廁所，就看到地板濕濕的，有時候沒有下雨 也久久一次會這樣，被告林淑娟說要賣屋，要帶人來看屋， 所以要求找一天清洗，被告林淑娟之配偶有來看，還沒買賣 前房仲來1次，只有在外面稍微看過，沒有進去浴室，她來 的前一天幾乎每天都會打電話，伊拖到前一天晚上讓她清洗 ，她進來看嚇一跳，伊說妳看有多嚴重，隔天新屋主要來看 房子，她前一天晚上就把這個清洗完了，算洗得滿乾淨的， 好像是112年初或111年11、12月；牆壁本來也要貼，因為污 垢很難清洗，伊說幫她做地板，那邊5間只有做2間，她認為 地板很髒，以後很難清洗，乾脆做新的，她叫材料要伊幫忙 做；被告林淑娟知道有漏水，伊也知道，就在車庫前商量， 叫伊不要把漏水的事說出去，讓她好賣房子，她之前就知道 伊要搬走，只是還沒找好，她就說買賣有半年到一年保固期 ，叫伊住下來，幫伊付一半房租，幫她擋下來，等時間過後 就過關了，伊說伊說目前還沒找到房子，但可能下個月就找 到，一樣會住幾個月就付幾個月的錢，伊沒有跟她收錢，伊 之前有聽說是違建，買賣完之後，因為伊看不慣才會跟原告 說房子有違建；伊還沒住3號房之前，某個阿姨在3號房用LI NE打電話給住5號2樓在當兵之林慧燈先生，一打過去就口氣 不好，給人家施壓，被告林淑娟跟阿姨要電話過來，雙方槓 上，好像在講漏水問題，生氣大聲完後，林慧燈不客氣地乾 脆把房子賣掉跟妳槓上說房子是違建，後來被告林淑娟就哭 ，請伊幫忙拉和，講說大家都是鄰居不要這樣；被告林淑娟 還沒買賣之前，仲介有來一次，但沒有仔細看，在門口看而 已，買賣那時候有好幾個進去看，其中一個先生是趙宏軼， 也是賣房子的仲介，他也是問伊房子有無問題，有提到漏水 ，因為伊不曉得事情，伊當下說沒有，後來伊跟被告林淑娟 講；驗屋看房子那天伊有在場，伊幾乎都在外面；伊跟另一 名租客即被告徐翊峰很少聊天，遇到就打招呼，訴訟中跟被 告徐翊峰聊天才講到房子又有漏水，因為被告林淑娟是前屋 主，伊住進來有花錢，有問題還是找她；繼續住半年，她要 給伊24,000元是她算的，因為有半年或一年保固，她說要幫 伊出一半，但伊說不用，不收這個錢；房屋過戶後，伊搬到 1號房間，伊住過3號、1號兩邊都是浴室磁磚都會漏水，兩 邊浴室沒有連在一起等語（見重訴卷一第108至118頁）。細 繹其證詞，被告林淑娟要求隱瞞時間係111年11、12月或112 年初要由被告徐翊峰等仲介帶看屋之際，然系爭房地不動產 買賣契約書及標的物現況說明書係於112年1月3日簽立，並 告知有漏水情事而無隱瞞，可見被告林淑娟最終仍係誠實告 知漏水情事。況證人莊岳融於112年1月11日拍攝浴室之照片 為原告購買當時之狀況，並非被告林淑娟有何隱瞞之前滲水 之情況。又證人莊岳融就其自己經證人趙宏軼問起有無漏水 時，反而告知沒有漏水，此為證人莊岳融自承在卷（見重訴 卷一第113頁），而證人趙宏軼或被告徐翊峰均僅係仲介， 被告徐翊峰雖同為租客，然已就其房間會漏水事實如實告知 ，自無從得知證人莊岳融所住3號房間浴室有無漏水情事， 是難認被告徐翊峰或其任職之被告貴族地產公司有何對原告 隱瞞漏水或未盡調查義務之情事。原告主張渠等未盡調查義 務云云（見重訴卷一第158、159頁），委無可採。 　⒋且依證人翁春月結稱：伊住隔壁7號2樓，認識原來5號1樓之 屋主即被告林淑娟，出入的門是共同的，一個門8戶，樓梯 上去對門，她家住3號2樓，她們搬來11、12年，她改建隔成 5間出租，被告林淑娟把他們的門封掉，他們不用透過那個 樓梯就可以進去房屋內，地下室放工具，可以停機車，但不 能停汽車，所以被告林淑娟配偶生前做土水有放一些工具； 被告林淑娟曾給伊1,200元幫忙倒垃圾，但租客們常都沒有 做垃圾分類，後來就沒有幫她，被告徐翊峰係租客，也是仲 介，3樓是在榮總做打掃之弱勢姊弟，3樓外牆有做防水、油 漆，林慧燈住2樓，現在不能住了，因為4樓沒有人住，登革 熱噴藥時警察來開門，伊有進去看，4樓舊水管會漏水，從5 樓女兒牆就開始滲下來，4樓住一個伯伯，潮濕的話會很多 混凝土掉下來，伊有叫人修理，大家都有出錢，被告林淑娟 也有出錢，一個人2,800多元；樓梯因伊整理過了沒有漏水 ；樓上漏水到下面，下大雨或連續下幾天的話，牆壁會滲水 進來，伊就要去鏟水，像冬奧那時，伊房間都是水，澡盆都 拿去接水，被告林淑娟看到了，說漏水就告誰，然後叫伊打 電話給林慧燈，因為他是職業軍人，有副鑰匙在伊這邊；被 告林淑娟要賣房子之前，有次租客莊岳融的房間漏水，他自 己做，就打電話叫伊下來，叫伊打電話給林慧燈，伊說幹嘛 打給林慧燈，不能隨便給電話，但因為他很兇，伊就打過去 讓他們自己對話，後來林慧燈、被告林淑娟吵架，林慧燈說 系爭房地後面增建係違建，被告林淑娟說「你是在恐嚇我嗎 」，林慧燈說要叫技師來鑑定，看誰對誰錯，後來就他們跟 莊岳融講，伊有在場，但不清楚他們在講什麼，最後莊岳融 自己把浴室打掉重做，是被告林淑娟付錢請他做的；對話在 講吸水是吸林慧燈住處的水，林慧燈也知道漏水，所以伊錄 影給他看，他弄個貼圖；這個大樓公共區域包含前面停車地 方，以前是花園，這屬於公設，後面一塊地，以前是逃生地 方，地下室是上下層各一半，等於要爬五個階梯才能到一樓 ，下大雨時，地下室水會慢慢一直滿出來，因為本來就有裝 馬達抽水，但是水到一個程度，水龜就關起來，如果沒有把 水弄出來，垃圾就沒辦法分類，所以下雨時每天都要抽水， 現在沒有下雨就乾的，外牆滲水是頂樓滲下來的，漏水情形 大概這幾年疫情期間，牆壁會潮濕，還不會淹到裡面， 　　這幾年氣候轉變，即時雨來的時候，連伊之電視櫃、書櫃都 脫皮；伊曾叫被告林淑娟之配偶來估價，估一邊32萬多元， 伊說要兩邊都做，她老公說這樣就是2倍，但伊去找別人估4 0幾萬，最後沒有修理，她老公打電話去給人家恐嚇，後來 被告林淑娟自己說溜嘴，她說就師父來抓漏，伊問找哪個師 父，她說就伊以前找的那個，伊說被抓包了吧；被告林淑娟 曾說莊岳融知道被告林淑娟要賣房子，要跟她揩油，半年要 給他24,000元，但伊覺得應該是做浴室的錢，而且是因為做 浴室，所以才會叫伊下樓，他們半夜沒水也會叫伊，有些住 一個女生的，伊也要幫忙叫師父來修理等語（見重訴卷一第 99至107頁），並有證人翁春月帶原告前往5號2樓察看天花 板油漆剝落，並口述曾幫林慧燈清除地板積水之錄影檔案可 憑（見重訴卷一第51至53頁），及原告與林慧燈電話通話之 錄音暨譯文可考（見重訴卷一第51、55至58頁），可見被告 林淑娟曾質疑2樓林慧燈之房屋有發生積水、漏水問題，林 慧燈則質疑系爭房地有違建問題，導致被告林淑娟與林慧燈 在電話中發生爭執，並非被告林淑娟之系爭房地發生積水問 題。 　⒌原告雖又執與林慧燈之對話內容、翁春月之證詞（見重訴卷 一第55、102頁），主張2樓林慧燈之房屋積水下方即為系爭 房地由證人莊岳融居住使用之3號房，故3號房確實有漏水問 題云云（見重訴卷一第44、154、158頁）。然3號房之問題 經鑑定結果，認為應係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳 ，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也 屬輕微等語（見重訴卷一第265頁），已如前述，自無法單 憑翁春月之證詞判斷責任歸屬。再者，林慧燈已許久未住在 2樓房屋，核與證人翁春月證述內容相符（見重訴卷一第102 至103頁），林慧燈亦對原告否認其2樓房屋有漏水情事（見 重訴卷一第55頁），經鑑定意見分析研判2樓地板漏水不至 於滲漏至下方等語（見重訴卷一第264頁）。況被告林淑娟 與林慧燈就是否為2樓漏水導致系爭房地之房間浴室漏水或 系爭房地違建導致漏水之問題發生爭執時，又係更早之事， 而被告林淑娟既然已在現況說明書項次12：「建物是否有壁 癌、水痕、滲漏水情形」欄勾選「是」，衡情買受人即原告 即可知悉系爭房地有滲漏水之問題，且系爭房地係位在一樓 ，並無與樓下發生漏水爭執之可能，則被告林淑娟另在現況 說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事 項或爭議」勾選「否」，縱有錯誤，亦不會使原告陷於資訊 上更不利之地位，是難認致使原告陷於錯誤或與原告因而購 買系爭房地間有何相當因果關係。原告主張2樓會滲漏水到1 樓之系爭房地及被告林淑娟隱瞞樓上2樓漏水、整棟公寓漏 水云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44、155、157頁） ，委無可採。 　⒍又本件買賣之標的為系爭房地，依前述鑑定意見可知地下避 難室、樓梯間等公共區域，與系爭房地內部係間接或無直接 結構連結。且系爭房地位在一樓，有獨立出入門口，並無使 用梯間、頂樓或地下室出入往來、起居之需求，且被告林淑 娟長年將系爭房地出租他人居住使用，並非由自己使用，亦 無積極可認定被告林淑娟受詢問、調查而隱瞞上開公共區域 概況之事證。復由證人翁春月證稱，可知系爭房地所在大樓 實未有決議或實際修繕公共區域之情事，僅係曾經簡典奮估 價等語（見重訴卷一第104頁）。原告執被告林淑娟已於109 年4月23日過世之前配偶簡典奮於106年12月間至107年10月 間書立之估價單，有估價單、死亡證明書可考（見審重訴卷 第57至67頁、重訴卷一第183頁），主張大樓8戶住戶曾於10 6年12月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程 未進行云云（見審重訴卷第9頁），難以憑採。查上開估價 單時間僅係簡典奮出具，未見實際修繕或支付款項之事證， 證人翁春月亦證稱實際並無修繕等語（見重訴卷一第104頁 ）。且估價單記載之時間點係106年至107年間，距離原告於 112年1月間買受系爭房地已有4年多，又上開鑑定報告並未 鑑定公共區域部分，為原告所知悉（見重訴卷一第354頁） ，本件復無其他證據可認公共區域有滲漏水情事，自不能因 大樓住戶曾欲委託修繕公共區域而謂被告林淑娟隱瞞漏水情 事。再者，原告所提地下室牆面有滲漏水痕跡、樓梯間有壁 癌、油漆或表層水泥剝落之照片（見重訴卷一第231至236頁 ），尚非鋼筋外露、水泥塊剝落之程度。是以，被告林淑娟 雖在標的物現況說明書項次20「本社區地下室、頂樓、樓梯 間、公共設施是否有鋼筋外露、水泥塊剝落情形」勾選「否 」（見審重訴卷第40頁），亦未說明公共區域之情形，難認 有何客觀上不實或主觀上故意隱瞞瑕疵之情事。原告主張受 詐欺致陷於錯誤云云（見審重訴卷第8至9頁），難以憑採。 　⒎再者，新增隔間、前庭搭建遮雨功能之透空頂蓋尚非「樑、 柱、承重牆拆除或鑽孔」之情形，原告執鑑定報告第6頁第1 0點末四行有說明違反現行建築技術規則（重訴卷一第266頁 ），主張被告林淑娟說明不實云云（見重訴卷一第161頁、 重訴卷二第12頁），亦無可採。 　⒏從而，原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及 依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9 ,011,140元云云，洵屬無據。 　㈢原告不得解除買賣契約，請求返還、減少價金： 　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時 ，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有 訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還之，民法第359條、第259條第2款固有明文。惟按買受人 於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人 不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。倘瑕疵於訂約 時即已存在，且為原告知悉，則原告依民法第359條規定， 以該屋有瑕疵為由，解除買賣契約，即屬無據，其以解除契 約回復原狀之法律關係，所為之請求，亦不應准許（最高法 院86年度台上字第3194號判決參照）。且民法關於買賣物之 瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之 ，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主 張（最高法院83年度台上字第2372號判決參照）。又按依不 當得利之法則請求返還不當利益，須以無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不 存在者為其要件，此觀民法第179條之規定甚明（最高法院8 3年度台上字第3034號判決參照）。　　 　⒉原告於訂立系爭契約時，知悉系爭房地之漏水瑕疵、違建， 已如前述，揆諸民法第355條第1項規定，被告林淑娟不負瑕 疵擔保責任。就公共區域部分，則係長年通常使用下，老化 未修之結果，尚難認屬瑕疵，亦無從認被告林淑娟故意隱瞞 瑕疵，是難認被告林淑娟有何應負瑕疵擔保責任之問題。原 告主張解除契約或備位請求減少價金，均屬無據。被告林淑 娟受領價金，自無受有何不當得利而應返還之問題。 　⒊此外，鑑定意見建議措施所指屋頂與舊結構體交接處L型擋水 板換舊改新、更換防水填縫膠（柏油膠），須進行之安全維 護、舊擋水板（水切）鑿除、清運、牆面整平、重新釘設L 型板、防水工程（包含塗抹柏油膠及試水）等工程項目，預 估所需費用92,500元，均係改善工程所需費用，並非系爭房 地價值減損之金額認定，是亦不得以此金額認作原告得請求 減少價金之金額。至於回復如建照、使用執照之合法狀態預 估所需費用481,200元，更與價值是否減損之金額無涉，附 此敘明。 　⒋從而，原告依民法第354條、第359條、第259條、第179條規 定，請求被告林淑娟返還價金9,011,140元，或依原告於113 年12月23日委請富邦銀行鑑價預估總價5,783,793元，經富 邦銀行核貸4,320,000元並於114年2月26日設定擔保該債權 總金額之最高限額抵押權，原告據此計算減少價值3,116,20 7元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207元），而備位主 張被告林淑娟應減少價金3,000,000元云云（見重訴卷二第2 7頁），均屬無據。 　㈣原告不得請求損害賠償： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部 不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其 權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請 求賠償；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第22 6條、第227條、第260條固有明文。按物之瑕疵擔保及不完 全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買 賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後 始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時 負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任（最高法 院98年度台上字第1811號判決參照）。又買受人得向出賣人 請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之 品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱 有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請 求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明（最高 法院109年度台上字第512號判決參照）。 　⒉查被告林淑娟出賣系爭房地予原告，係約定現況交屋之事實 ，有系爭契約第17條特別約定事項可憑（見審重訴卷第25頁 ），自無何契約成立後始發生之瑕疵可言，亦無何特別保證 品質之約定。原告主張被告林淑娟未依債之本旨給付，依民 法第226條、第227條、第259條、第260條規定，主張解除契 約，請求被告林淑娟賠償價金8,922,140元云云（見審重訴 第15頁），洵屬無據。 　㈤被告林淑娟、被告徐翊峰並無不法侵害原告權利，原告不得 依侵權行為之法律關係請求賠償： 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知 其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為 人；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人 與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務 之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生 損害者，僱用人不負賠償責任，民法第184條第1項、第185 條、第188條第1項固有明文。又按負損害賠償責任者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原 狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利 息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用 ，以代回復原狀；物受損害，不能回復原狀或回復顯有重大 困難者，應以金錢賠償之，民法第213條、第215條固有明文 。及按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償 責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。 　⒉惟查，被告林淑娟並無詐欺原告，已如前述，且被告徐翊峰 已將其居住之6號房有漏水情事如實告知，此外難認瑕疵均 如前述，是亦難認被告徐翊峰有何故意或過失致原告受有損 害。從而，原告依民法第184條、第185條、第188條第1項、 第213條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項， 請求被告連帶給付9,011,140元云云，亦屬無據。 六、綜上所述，原告透過被告貴族地產股份有限公司之業務即被 告徐翊峰仲介居間，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○ 區○○段○○段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號 建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號），原告雖主 張於112年2月4日辦畢所有權移轉登記、同年月16日交屋後 ，始發現該房屋及共有部分有滲漏水、違建等瑕疵，然本院 依原告與被告林淑娟簽訂之不動產買賣契約書及被告林淑娟 提出之標的物現況說明書，並審酌證人、證物及高雄市建築 師公會鑑定報告之意見，認定該房地僅有輕微滲漏水之瑕疵 及違建，且均為原告於112年1月3日簽約買受時知悉。從而 ，原告依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定； 與依民法第354條、第359條、第259條規定；民法第227條準 用第226條、第259條、第260條規定；民法第184條、第185 條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，主張撤銷契約、解除契約、請求返 還或減少價金或賠償，而聲明請求被告應連帶給付9,011,14 0元【房地總價8,900,000元＋（房屋契稅8,532元＋代書費8,0 00元＋土地印花稅2,478元＋建物印花稅142元＋謄本費300元＋ 地政登記規費725元＋履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元＋ 仲介費89,000元，共111,140元）＝9,011,140元】或備位請 求3,000,000元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及相關舉證， 經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述。且原告表示 本件無須再行鑑定（見重訴卷二第27頁），故亦無再行調查 必要。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月 　20　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 陳儀庭

2025-03-20

CTDV-112-重訴-138-20250320-1

消上
臺灣高等法院高雄分院

損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度消上字第2號 上 訴 人 開騵不動產仲介經紀有限公司 法定代理人 邱士原 上 訴 人 林建豪 共 同 訴訟代理人 呂郁斌律師 被上訴人 林靖修 訴訟代理人 胡惟翔律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11 月30日臺灣橋頭地方法院110年度消字第4號第一審判決提起上訴 ，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原判決關於㈠命上訴人連帶給付逾新臺幣(下同)104萬5648元 及自民國(下同）110年5月25日起算遲延利息部分，㈡命上訴 人開騵不動產仲介經紀有限公司給付逾50萬元及自110年5月 25日起算遲延利息部分，及關於㈠、㈡部分假執行之宣告，暨 訴訟費用之裁判均廢棄。 二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁均 回。　　 三、其餘上訴駁回。 四、第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔22 %、上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司負擔10%，餘由被上 訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：伊前經由上訴人仲介向原審共同被告東昇綠 能有限公司（下稱東昇公司）購買坐落高雄市○○區○○段0000 0○00000地號土地與其上同段520建號建物（門牌號碼高雄市 ○○區○○巷00號，下合稱系爭房地）以及建物屋頂架設之太陽 能發電設備（下稱系爭設備），約定買賣價金分別為系爭房 地1800萬元、系爭設備180萬元，並於109年9月10日簽訂買 賣契約書（下稱系爭買賣契約）。截至同年11月2日伊已陸 續將價金全數匯入「價金信託履約保證專戶」（下稱履保專 戶），惟系爭設備實為訴外人維鴻實業社即黎仁維（下稱維 鴻實業社）所有，東昇公司或其法定代理人即原審共同被告 吳定綻均無處分權限，嗣東昇公司僅完成系爭房地之所有權 移轉登記及點交，迄未能依約於109年11月24日將系爭設備 過戶交付伊，致伊無從以系爭設備之發電量出售台灣電力股 份有限公司（下稱台電公司）取得利益而受有損害306萬605 9元。上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司(下稱開騵公司） 係以居間為營業之經紀業者，上訴人林建豪則為開騵公司之 經紀人員，實際執行本件仲介業務，上訴人未盡調查義務即 媒介伊與欠缺履約能力之東昇公司締約，所提供之仲介服務 未合於專業水準可合理期待之安全性，依消費者保護法(下 稱消保法）第7條及民法第227條、第544條規定，伊得請求 開騵公司賠償損害，並依不動產經紀業管理條例（下稱經紀 業條例）第26條第2項規定，請求上訴人連帶負損害賠償責 任，扣除伊尚得自履保專戶領回35萬元，上訴人應連帶給付 271萬6059元。又開騵公司媒介伊與欠缺履約能力之東昇公 司締約，應有重大過失，依消保法第51條規定，伊原得請求 損害額3倍即919萬8177元以下之懲罰性賠償金，僅一部請求 開騵公司給付200萬元等語，並於原審聲明：㈠上訴人應連帶 給付被上訴人271萬6059元，及其中145萬元自起訴狀繕本送 達翌日起，其餘126萬6059元自111年3月2日起，均至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。㈡開騵公司應給付被上訴人2 00萬元，及其中145萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘55 萬元自111年3月2日起，均至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。(未繫屬本院部分不 予載述) 二、上訴人則以：被上訴人於簽立系爭買賣契約前，已看過數次 屋況，東昇公司亦向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所 有，因吳定綻向被上訴人及林建豪稱其為維鴻實業社大股東 ，可處理系爭設備過戶事宜，林建豪乃於系爭買賣契約第11 條勾選註明附贈，並於點交系爭房地時在現況說明書加載「 屋頂太陽能設備須移轉於買家，並協助買家與台電訂定新約 於買家點交之前」等語(下稱系爭字句），伊等已盡相當之 注意，東昇公司拒不配合履約，非伊等所能預料，更無故意 、重大過失或過失可言。又林建豪僅受雇於開騵公司，與買 、賣雙方並未另成立委任關係，被上訴人將林建豪列為求償 對象，顯無理由，且維鴻實業社向東昇公司承租屋頂架設系 爭設備，被上訴人取得系爭房地後仍得向維鴻實業社行使出 租人權利，並無損失，縱認被上訴人確有損失，其就系爭設 備之預期售電可獲得178萬8695元，扣除系爭設備使用年限 內之維護費用50萬元，所失利益僅128萬8695元。而本件乃 東昇公司及吳定綻刻意違約，渠等僅須負擔被上訴人所請求 之所失利益，被上訴人除請求伊等為同額之賠償外，另請求 開騵公司給付懲罰性賠償金，總賠償責任大於刻意違約之人 ，顯不合理，被上訴人請求之懲罰性賠償金數額應酌減為0 元為當等語為辯。 三、原審判決命上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴，並聲 明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。( 被上訴人於原審對東昇公司、吳定綻之請求，與本件上訴人 間為不真正連帶關係，上訴人之上訴效力並不及於東昇公司 及吳定綻，併予敘明) 四、兩造不爭執事實 　㈠被上訴人與東昇公司於109年9月10日簽訂系爭買賣契約及標 的現況說明書，買賣價金1980萬元，買賣標的物包含系爭房 地及系爭設備(本院卷一第109頁)。 　㈡開騵公司同時受被上訴人及東昇公司委託，擔任買賣雙方之 居間人，林建豪為開騵公司之履行輔助人，實際執行仲介業 務。　 　㈢林建豪於標的現況說明書記載「屋頂太陽能設備須移轉於買 家，並協助買家與台電訂定新約，於廠房點交之前。」等文 字（即系爭字句），並經被上訴人及吳定綻簽名於右方。 　㈣系爭買賣契約第1條第5項約定「本買賣標的：無出租情形。 」，標的現況說明書項次9「本標的有無出租情形？」勾選 「否」。 　㈤東昇公司已完成系爭房地之所有權移轉登記，並於109年11月 18日將系爭房地點交被上訴人。 　㈥系爭設備之登記所有權人及實際所有權人均為黎仁維即維鴻 實業社，東昇公司及吳定綻並無移轉系爭設備所有權之權限 。(上訴人於本院撤銷此部分自認，被上訴人不同意，上訴 人無法證明其自認與事實不符，詳後述） 五、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下 　㈠上訴人就系爭買賣契約關於系爭設備部分是否違反調查義務 ？是否應依經紀業條例第26條第2項規定，連帶負損害賠償 責任？ 　　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567條定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業 務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經 紀人員負連帶賠償責任，經紀業條例第26條第2項亦有明 定。 　　⒉被上訴人與東昇公司間系爭買賣契約之標的包含系爭房地 、設備乙節，為兩造所不爭執。而系爭設備之登記所有權 人及實際所有權人均為維鴻實業社，東昇公司及吳定綻均 無移轉系爭設備所有權之權限之事實，亦經兩造於原審確 認不爭執(原審消字卷二第134、171頁)，屬民事訴訟法第 279條第1項所規定之自認，上訴人雖於本院復行爭執，然 被上訴人不同意上訴人撤銷自認，且維鴻實業社函覆表示 吳定綻並非維鴻實業社股東(本院卷一第257-259頁)，吳 定綻於本院並到庭證述：系爭設備不是我的，我沒有辦法 過戶等語(本院卷一第281頁），上訴人復無其他舉證，仍 應受其於原審自認效力之拘束。從而，被上訴人與東昇公 司訂立系爭買賣契約，約定買受包含系爭設備在內之標的 ，因東昇公司就系爭設備並無處分權限，故迄今未能移轉 交付被上訴人，被上訴人主張其因此受有未能取得系爭設 備之損害，應可認定。被上訴人於原審併以東昇公司及其 法定代理人吳定綻為共同被告，主張東昇公司就系爭設備 部分有債務不履行情事，請求東昇公司、吳定綻連帶賠償 損害，經原審判決東昇公司、吳定綻敗訴，亦未據上訴而 告確定。 　　⒊開騵公司登記所營事業包括不動產仲介經紀業，林建豪乃 受僱於開騵公司之不動產仲介經紀人員，有公司登記資料 、受僱經紀人及營業員資訊可查(原審審消字卷第69頁、 消字卷一第121、122頁），開騵公司同時受被上訴人及東 昇公司委託，擔任買賣雙方之居間人，林建豪為開騵公司 之履行輔助人，實際執行仲介業務，並為兩造所不爭執， 則關於東昇公司就買賣標的之一之系爭設備有無履行能力 ，依前述規定，開騵公司應有調查義務。而依林建豪於原 審自陳：我們買賣當時不知道系爭設備是誰的，當時我有 明確講到系爭設備要跟著系爭房地一起賣給買方，所以才 特別在不動產現況說明書中記載要協助辦理系爭設備移轉 ；有關系爭設備當初在討論時，是屬於賣方，因為是架設 在屋頂上，當然是屬於賣方的，我有詢問賣方，當初跟我 對話的人都是吳定綻等語(原審消字卷二第130、131頁） ，並於本院具結稱：那時候屋主說系爭設備他也有份... ，沒有辦法確認系爭設備可以移轉，所以特別加註要求賣 方協助等語（本院卷一第288頁），可見林建豪在仲介被 上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約時，其對於系爭設備 所有權、處分權之認知，僅憑吳定綻之告知及其個人主觀 上認為系爭設備架設在屋頂上當然是屬於賣方，並未調查 相關資料進一步確認，僅於現況說明書加註系爭字句，難 認已盡調查義務。 　　⒋開騵公司雖稱：東昇公司已向被上訴人表明系爭設備係維 鴻實業社所有，吳定綻並向被上訴人及林建豪稱其為維鴻 實業社大股東，可處理系爭設備過戶事宜，已協助將賣方 所承諾形諸文字云云，然被上訴人謂：買賣過程中僅聽聞 林建豪表示吳定綻係系爭設備的大股東，並未特別提及維 鴻實業社，是簽約(109年9月10日）後，才在110年2月17 日收到林建豪傳送維鴻實業社與東昇公司間訂立之租賃契 約，後林建豪又表示黎仁維僅是掛名等語(本院卷一第243 頁）。而據證人即被上訴人父親林秋芳證述：因為被上訴 人跟我說我們工廠使用額度不夠，要再買一間廠房，我年 紀比較大，所以用被上訴人名義買，這件買賣是由我跟林 建豪接洽，我主導居多，林建豪介紹系爭設備有說是屋主 的，所以售價比較高，後來又說屋主是股東，屋主自己會 處理，在簽約前、簽約當天沒有聽林建豪說過系爭設備是 維鴻實業社所有，在林建豪傳送租賃契約之前，並不知道 有租約這件事等語(本院卷一第283、284頁），證人即代 書陳碧珠亦證述：簽約當天沒有拿租約出來討論等語(原 審消字卷二第10頁)，吳定綻於本院並證稱：(是否曾提供 租約給林建豪或買方？)簽約以後，我有提供給林建豪的 另一個同事等語等語(本院卷一第279頁)。可見，被上訴 人方出面主導本件買賣、與林建豪接洽之林秋芳僅在買賣 過程知悉屋主是系爭設備股東、會處理等情，對照系爭買 賣契約全文及現況說明書均無任何關於維鴻實業社之記載 ，甚至標的現況說明書就系爭房地有無出租乙項係勾選「 否」，林秋芳上開證詞應堪採信，是難認東昇公司已向被 上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，而上訴人毋庸再 針對東昇公司就系爭設備之履約能力為必要之調查。則系 爭設備既經買賣雙方約定要隨同移轉於買受人，上訴人自 應調查出賣人就此之履約能力，而非單憑吳定綻之說法， 僅於現況說明書加註系爭字句即已足。至吳定綻於本院另 證述：我們只是把租約轉給買方等語，與標的現況說明書 上系爭字句之記載、證人陳碧珠之證詞不符，對照其於原 審所辯，上開證述無非係因涉及自身履約爭議所為卸責之 詞，無從憑以認上訴人於仲介買賣過程就出賣人關於系爭 設備之履約能力已盡調查義務。 　　⒌林建豪雖於本院具結稱在簽約前有向吳定綻索取租約等語 ，然此與證人吳定綻證述係在簽約後才提供租約等語不合 ，且被上訴人提出於110年2月17日收受林建豪傳送之租約 截圖(原審消字卷一第146、147頁)，對照林秋芳證述關於 林建豪如何向其介紹系爭設備之過程乙節，乃稱：林建豪 係表示屋頂一般都是租給人家放太陽能設備，這個物件是 屋主自己的，發電的每月售電2萬元是固定收入，所以物 件售價比較高，可以抵掉貸款，在林建豪傳送租約前，不 知道他們有租約這件事等語（本院卷一第283、284頁）， 即明確表示系爭設備並非因租賃關係而設置於屋頂，若其 於簽約前已索取租約，又豈有如此表示之理，林建豪前開 所述難認可採。 　　⒍綜上，東昇公司或吳定綻均無系爭設備所有權、處分權， 開騵公司所僱用之林建豪於仲介被上訴人與東昇公司訂立 系爭買賣契約，並約定系爭設備隨同系爭房地移轉於買方 時，並未就系爭設備所有權、處分權所屬為必要調查，嗣 東昇公司因無處分權，未能依約移轉系爭設備於被上訴人 ，被上訴人因未能取得系爭設備獲有預期利益，堪認林建 豪執行仲介業務確有過失，且致被上訴人受有損害，依經 紀業條例第26條第2項，被上訴人主張上訴人應連帶負損 害賠償責任，應屬有據。 　㈡被上訴人得請求損害賠償數額若干？ 　　⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已 定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為 所失利益，民法第216條定有明文。如依外部客觀情事觀 之，足認其可預期取得之利益，因責任原因事實之發生， 致不能取得者，即可認為係所失之利益。是此項所失利益 如具有繼續性之狀態，應就債權人在該繼續期間所可預期 取得之利益，綜合加以評估調查，不能單以一時一地所失 之利益作為認定之標準，最高法院102年度台上字第837號 裁判意旨參照。 　　⒉查被上訴人與東昇公司間約定買賣標的包含系爭設備，依 系爭字句所載，東昇公司須將系爭設備所有權移轉，並協 助被上訴人與台電公司訂定新約，於系爭房地點交之前。 而系爭設備前經台電公司與維鴻實業社訂立「太陽光電發 電系統電能購售契約」契約期間自105年11月15日起至125 年11月14日止(共20年），有台電公司高雄區營業處110年 11月16日高雄字第1100024963號函檢送購售契約可憑(原 審消字卷一第39-110頁)。從而，被上訴人如依約取得系 爭設備，可得預期利益即以系爭設備之發電量售與台電公 司取得對價。又東昇公司已完成系爭房地之所有權移轉登 記，並於109年11月18日將系爭房地點交給被上訴人，嗣 並與被上訴人簽立協議書約定「...雙方合意於109年11月 24日買方動撥價金55萬元整於賣方，賣方送太陽能過戶文 件於主管機關，協助太陽能設備過戶於買方的相關事宜（ 發票稅及手續費由買方支出），雙方皆不可藉故拖延，若 造成損失應賠償於對方」等語（原審審消字卷第51頁）， 從而，被上訴人主張因未取得系爭設備而受有自109年11 月25日起至125年11月14日止之所失利益，應屬有據。 　　⒊又系爭設備經送請中華民國太陽光電發電系統商業同業公 會（下稱光電公會）鑑定結果，其通常可使用年限為20年 以上，但效能依年度遞減。於20年內，正常維護情況下， 可發電度數共49萬3062度，期間之正常維護費用為每年2 萬5000元(20年即50萬元），依台電公司與維鴻實業社間 之電能購售契約公式計算，台電公司應給付數額為257萬0 184元(未稅)，有鑑定報告可稽(本院卷一第337-484頁） 。本院審酌光電公會先確認系爭設備於系爭房地點交後之 檢修、維運及面板清潔作業情形，並前往現場會勘，說明 兩造疑問點，確認對於鑑定相關事務沒有任何問題，藉由 表後開關去確認光電系統的電壓、電流、電阻是否正常， 了解現場光電模組線路串接方式，量測逆變器所輸出的電 流是否正常，檢視光電面板的表面狀態並確認面板是否有 明顯破損，並考量系爭設備所在現場周圍環境有工廠所設 置的煙囪，其所排放的煙害污染，對發電效益亦有直接性 的影響，建議清洗次數及人次，其鑑定流程完備，鑑定分 析、意見亦無顯悖於論理法則或經驗法則之情形，應足採 為本件認定被上訴人無法取得系爭設備所失利益之基礎， 上訴人復執光電公會已考量之現場周圍環境為辯，尚非可 採。 　　⒋被上訴人主張以105年11月15日起至109年12月10日止，台 電公司已經給付之價金為基礎，計算其所失利益，然上訴 人爭執之。而依光電公會鑑定結果，系爭設備於20年內可 發電量預估收入金額為257萬0184元，其中109年10月14日 起至109年12月10日(58日）實際已發電度數之收入金額為 1萬6649元(未稅）、扣除當期電表租費310元，即1萬6339 元（本院卷一第457頁），被上訴人於109年11月25日起至 12月10日止(共16日)未能取得之電費收入即4507元(16339 ÷58×16＝4507，本件計算式均採小數點以下4捨5入），其 餘109年12月11日至125年11月14日止之預估電費收入為18 1萬8663元（未稅，162916＋154770＋147032＋139680＋13269 6＋126061＋119758＋113770＋108082＋102678＋97544＋92667＋8 8033 ＋83632＋79450＋69894＝0000000，本院卷一第350頁） ，扣除此期間台電公司收取電表租費2萬9605元(本院卷一 第433頁，每月155元，共15年11月，即155×191＝29605） ，被上訴人於109年11月25起至125年11月14日，預估可得 電費收入為179萬3565元(4507＋0000000-00000＝0000000） ，又系爭設備可使用年限期間之正常維護費用為每年2萬5 000元，因被上訴人並未實際取得系爭設備而減省，計算 其所失利益應扣除此部分正常維護費用39萬7917元【2500 0×(15＋11÷12）＝397917，未足1月部分不計】，又被上訴 人仍得自履保專戶取回35萬元，其僅得請求所失利益應為 104萬5648元（0000000－000000－000000＝0000000），被上 訴人以105年11月15日起至109年12月10日止台電公司已經 給付之價金計算其所失利益，並未考量被上訴人如取得系 爭設備須支出正常維護費用以及系爭設備之效能隨年度遞 減等情，難認可採。 　　⒌上訴人固另以被上訴人仍得向維鴻實業社行使出租人權利 ，並無損失云云為辯，然被上訴人稱維鴻實業社與東昇公 司間就系爭房地之租賃契約期限超過5年且未經公證，並 無民法第425條第1項規定之適用等語，上訴人復無其他舉 證，難認被上訴人另獲取租金之事實。上訴人此部分所辯 ，並無可採。 　㈢被上訴人請求開騵公司給付懲罰性賠償金有無理由？ 　　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者， 於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品 或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。 企業經營者違反前項規定，致生損害於消費者或第三人時 ，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者， 法院得減輕其賠償責任。又依本法所提之訴訟，因企業經 營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之 懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以 下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一 倍以下之懲罰性賠償金。消保法第7條第1、3項、第51條 定有明文。又上開懲罰性賠償金之目的，在維護消費者利 益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效 ，該條僅就賠償金額設有上限，法院應參酌消費者之損害 及支出之訴訟成本，企業經營者之可責性、獲得之利益及 其不法行為之期間，暨可否達到嚇阻他人再為相同或類似 行為之效果等因素，以資酌定。則此與違約金之酌減既不 相同，上訴人抗辯應予酌減數額為0元云云，應有誤會。 　　⒉東昇公司並無系爭設備所有權、處分權，開騵公司僱用之 林建豪仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，並約 定系爭設備隨同系爭房地移轉於買方，並未就系爭設備所 有權、處分權所屬為必要調查，被上訴人締約後未能依約 取得系爭設備，已如前述。開騵公司乃提供仲介服務之企 業經營者，提供服務時，應確保其服務，符合當時專業水 準可合理期待之安全性，其僱用之林建豪所提供仲介服務 ，有前述未盡調查義務之情事，被上訴人據此主張開騵公 司所提供之服務未符合專業水準可合理期待之安全性，致 其受有損害，應依消保法第7條第3項規定負賠償責任，核 屬有據。審諸林建豪仲介被上訴人買受系爭房地時，乃先 向林秋芳說明系爭設備係屋主的，所以售價較高，發電售 予台電公司將有電價收入，後稱屋主是系爭設備股東，僅 於現況說明書加載系爭字句，未本於不動產仲介經紀人員 之專業進行合理查證，取得合理可信之基礎，全憑吳定綻 片面說詞，致衍生被上訴人與東昇公司間之履約爭議，應 認有重大過失，考量被上訴人前述所失利益，及衍生本件 訴訟之成本，上訴人於系爭買賣契約成立可收取買、賣雙 方各約契約價金百分之1、2之報酬（本院卷一第281、288 頁），合計約59萬4000元（00000000×3%＝0000000），而 系爭設備係隨系爭房地一併出售，據林秋芳證述系爭設備 180萬元包含在總價1980萬元內等語（本院卷一第286頁） ，吳定綻亦稱買斷系爭設備要花180萬元（本院卷一第278 頁），認為損害額3倍以下之懲罰性違約金，以50萬元為 適當，被上訴人請求逾此數額，尚嫌過高。 六、綜上所述，被上訴人依經紀業條例第26條第2項規定，請求 上訴人連帶給付於104萬5648元本息(自110年5月25日起算） 範圍內為有理由，另依消保法第7條第3項、第51條規定，請 求開騵公司給付於50萬元本息(自110年5月25日起算）範圍 內為有理由，均應准許，逾上述範圍之請求為無理由，應予 駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決 ，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於 上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　 　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　 黃宏欽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 楊淑儀 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 陳宛榆 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 林明慧 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-19

KSHV-113-消上-2-20250319-1

板簡
板橋簡易庭

侵權行為損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 114年度板簡字第52號 原 告 林松憲 訴訟代理人 沈孟賢律師 被 告 王世平 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國114年2月19日 言詞辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年十二月 十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之一，其餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事　實　及　理　由 一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決，合先敘明。　 二、原告起訴主張： 　　被告因為與原告有糾紛，遂於民國113年5月至11月間，陸續 於臉書上發表如附表所示之文章，其內容皆非善意之言論且 與事實不符，足以貶抑原告之名譽，貶損原告之人格及社會 評價，原告因而受有精神上之痛苦，故請求被告應賠償非財 產上損害。為此，爰依民法第184條第1項、第195條第1項之 規定，提起本訴，請求被告賠償其損害等語。並聲明：被告 應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告則以： 　　快樂星球社區房屋均遭寶贊公司設定144萬，被告始終未獲 該設定之真實性及目的，亦無頭期款證明。太陽帝國社區房 屋購買人均為員工或員工家屬，應依法登記。被告違反不動 產經紀業管理條例，涉及詐騙行為，坑殺民眾血汗錢，聯合 炒作不動產，透過內部交易製造虛假市場價格，誤導一般消 費者等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞 時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限， 得請求損害賠償或慰撫金。民法第18條定有明文。次按因故 意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。不法 侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操， 或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上 之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條第1項前段 、第195條第1項前段分別定有明文。而民法上名譽權之侵害 非即與刑法之誹謗罪相同，名譽有無受損害，應以社會上對 個人評價是否貶損作為判斷之依據，苟其行為足以使他人在 社會上之評價受到貶損，不論出於為故意或過失，均可構成 侵權行為，其行為不以廣佈於社會為必要，僅使第三人知悉 其事，亦足當之（最高法院90年度台上字第646號判決意旨 參照）。又按言論自由為人民之基本權利，有促進民主政治 發展、實現多元社會價值之功能。對於涉及公眾事務領域之 事項，個人名譽對言論自由固應為相當程度之退讓，然非謂 其名譽權即不受保障。而言論可分為事實陳述與意見表達， 關於事實陳述部分，當事人如能證明為真實，或主要事實相 符，不必責其陳述與真實分毫不差，或雖不能證明言論內容 為真實，但依其所提證據資料，足認其有相當理由確信為真 實者；屬意見表達者，如係善意發表，對於可受公評之事， 而為適當之評論者，不問事實之真偽，均難謂係不法侵害他 人之權利，而令負侵權行為損害賠償責任。本件原告主張被 告以附表所示之言詞妨害其名譽之事實，業據其提出被告之 Facebook社群網頁為證，被告固不否認有對原告為附表所示 之言詞，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。然被告就其主 張雖提出發票、及多筆建物登記謄本、房屋時價登錄資料、 不動產買賣契約書為證，惟此均無法證明與本件侵權行為有 關，亦無從證明被告所為如附表所示之言詞是否為真實，且 該等言詞亦非涉及公益，自難認被告所為屬適當之評價，被 告所辯，應無可採。本院審酌被告於公開之社群網站對原告 為如附表所示之言詞，足使不特定之多數人知悉，且該言詞 乃不堪、侮辱、蔑視之不雅言論，亦未經司法機關為任何確 定判決卻指摘原告犯有惡意欠薪、法院偽證、不動產經紀條 例違規、聯合炒房、偽證文書、不當得利、詐欺和誣告等多 項罪刑，應認已貶損原告社會上評價，且情節重大，則原告 據此請求被告就其非財產上損害負損害賠償之責，應屬有據 。 五、又按慰撫金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦 為必要，其核給之標準與財產上損害之計算不同，然非不可 斟酌雙方身分、資力與加害程度，及其他各種情形核定相當 之數額，最高法院51年台上字第223號判例參照。查，原告 主張其因被告之上開侵權行為，致其名譽、人格權受損甚鉅 ，爰請求精神慰撫金50萬元等情，本院審酌雙方之身分地位 、經濟能力、被告以如附表所示之言詞辱罵原告，貶損原告 之名譽及人格，使原告受有相當之精神痛苦等一切情狀，認 原告請求被告給付精神慰撫金50萬元，尚嫌過高，應予核減 為10萬元，方屬公允。是原告此部分之請求，於10萬元之範 圍內，應屬有據。逾此範圍之請求，則非適當。 六、從而，原告依民法第184條第1項、第195條第1項之規定，請 求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月1 0日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 八、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰 依職權宣告假執行；原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所 附麗，應併予駁回。 九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條 第1項第3款，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭 　　　　　　　　　　　法　官 呂安樂 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪 附表：

2025-03-19

PCEV-114-板簡-52-20250319-1

竹簡
臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第183號 原 告 鄭揚 訴訟代理人 鄭新錦 廖于清律師 蔡垂良律師 複代理人 段世儒 李怡德律師 被 告 中信房屋仲介股份有限公司 法定代理人 鄭余正全 訴訟代理人 鍾運凱 被 告 長冠不動產仲介經紀有限公司 法定代理人 蘇俊逸 訴訟代理人 許明通 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月4日辯論終結 ，判決如下： 　　主　　　文 被告長冠不動產仲介經紀有限公司應給付原告新臺幣22萬3675元 ，及自民國112年12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告長冠不動產仲介經紀有限公司負擔百分之53，餘 由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告長冠不動產仲介經紀有限 公司如以新臺幣22萬3675元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告委託訴外人鄭新錦透過被告長冠不動產仲介經紀有限公 司(即中信房屋仲介股份有限公司新竹南大加盟店，下稱長 冠不動產公司)，於民國110年7月8日向訴外人鄭閔毫、邱麗 珠、鄭啟熠、鄭惠芬購買坐落新竹市○○段○○段00000地號土 地(下稱系爭土地)及同地段186建號建物即門牌號碼新竹市○ 區○○街00號之建物(下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭 不動產)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)， 系爭買賣契約第9條約定賣方擔保房屋未占用他人土地、或 第三人占用等情事，特別約定事項第8點記載「本案標的物 產權包含路權及與鄰地界址均無糾紛」，不動產說明書記載 ：基地無界址糾紛情形，不動產說明書現況調查表亦記載： 基地無界址糾紛情形。 　㈡不料交屋後，因被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信 房屋公司)及長冠不動產公司就物件產權調查不清楚，導致 原告現因此陷於產權被占用之訴訟糾紛中(即本院112年度竹 簡字第312號，下稱前案)。以仲介公司對不動產買賣應有之 專業智識，稍作思考即可察覺可能有土地被占用，然被告皆 未調查其原因，自屬違背調查及報告義務，應依民法第567 條、第227條規定負損害賠償責任。再依消費者保護法第22 條之規定：「企業經營者應確保廣告内容之真實，其對消費 者所負之義務不得低於廣告之内容。企業經營者之商品或服 務廣告内容，於契約成立後，應確實履行。」，依被告中信 房屋公司於網站廣告所示的經營理念，更當負損害賠償責任 。 　㈢系爭土地登記第一類謄本記載土地面積為61平方公尺，而系 爭房屋建物登記第一類謄本記載一樓加上騎樓面積為51.71 平方公尺，可見土地比房屋座落面積大約10平方公尺，但系 爭房屋卻還跟國有財產署租用南門段二小段183-16地號5平 方公尺之面積，顯然原告所購置系爭房屋之坐落土地，有極 大可能被鄰居占用。以仲介公司對不動產買賣應有之專業智 識，稍作思考即可察覺，然被告皆未調查其原因，自屬違背 調查及報告義務。被告違反調查及報告義務，致原告無從知 悉系爭土地有被占用之瑕疵，而以較高價格成交，使賣家取 得較高之買賣價金，自屬民法第571條規定有利於委託人之 相對人之行為，被告自無報酬請求權。又依不動產經紀業管 理條例第24條之2規定，被告未提供關於不動產必要之資訊 及瑕疵，違反誠實及信用方法，被告自不得請求仲介報酬， 而原告依約交付實際成交價金之百分2之仲介報酬42萬元(21 00萬元×2%)予被告長冠不動產公司，爰依民法第179條不當 得利之規定，請求被告返還仲介報酬42萬元。 　㈣另依系爭買賣契約從封面至内頁皆有被告中信房屋公司之商 標文字與圖樣，原告係信任被告中信房屋公司所代表之商譽 ，才委由被告負責本件房屋仲介，如今發生系爭土地有被占 用之情事，被告卻推託與仲介身分毫無關係，與被告當時所 收取的42萬元系爭房屋之仲介費顯不相當。 　㈤末查，原告購買之系爭不動產，遭第三人占用11平方公尺土 地，此有鈞院112年竹簡字第312號判決可稽，易言之，因被 告未盡調查及報告之義務，致原告不知上情卻購買系爭不動 產，購買系爭土地之實際面積短少11平方公尺，依系爭交易 總價金2100萬元，交易面積61平方公尺換算，每平方公尺價 金34.43萬元，原告即受有378.73萬元之損失，遠大於本件 原告主張及請求之42萬元，併予敘明。 　㈥綜上，原告依民法不完全給付、不當得利及消費者保護法等 規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告中信房屋公司與長冠不 動產公司應各給付原告新臺幣42萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉前 開第1項請求，於其中任一被告已為給付時，就其給付範圍 内，另一被告免給付義務。⒊原告願供擔保，請准予宣告假 執行。 二、被告則以： 　㈠被告中信房屋公司部分： 　　⒈原告與被告中信房屋公司之間並無契約關係，系爭買賣契 約上有被告中信房屋抬頭，是因被告長冠不動產公司為被 告中信房屋公司加盟店，所以使用之契約文件都有品牌標 誌，並不表示被告中信房屋公司為契約當事人，自無民法 第567條所定報告及調查之義務，遑論契約義務之違反。 　　⒉被告中信房屋公司從未收取原告任何仲介報酬，自無依民 法第179條返還不當得利之可言。 　　⒊系爭不動產於110年7月8日訂立系爭買賣契約時，並無界址 糾紛情形，被告長冠不動產公司製作之不動產說明書及系 爭買賣契約書特別約定事項之内容並未與事實不符。 　　⒋被告中信房屋公司之廣告僅屬經營理念之品牌形象宣傳， 全未涉及系爭不動產交易事項或具體義務，且其內容無何 不實之處，自無違反消費者保護法第22條。 　　⒌另被告中信房屋公司所簽立之房屋安全交易契約書非居間 契約，僅係保護交易安全，保管房屋價金。 　　⒍綜上，原告對於其主張兩造間成立居間契約、被告收取居 間報酬、系爭土地被占用、系爭買賣契約訂立時已有界址 糾紛、廣告不實等，均未盡舉證責任以實其說。並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為宣告 假執行。 　㈡被告長冠不動產公司部分： 　　⒈被告長冠不動產公司媒介原告購買系爭不動產當時(即110 年間製作及提出不動產說明書時)確無界址糾紛情形，至 於事後原告與第三人之間於112年7月間發生之糾紛及訴訟 ，難謂被告長冠不動產公司可得事先預見。 　　⒉契約中所定「有無界址糾紛」一詞，文義上應解為出賣人 是否與第三人就土地界址有爭執、爭議、紛爭等情事，而 非客觀上有無被占用，蓋即使長年被他人占用之物也可能 因當事人不爭執而從未產生糾紛，是上開不動產說明書之 記載，難謂與事實不符。至於系爭買賣契約書第9條之約 定，非表明系爭不動產有無被占用情形，該等記載並無不 實之處。 　　⒊再查，系爭買賣契約及其特別約定事項，係原告與第三人 即系爭不動產之出賣人等間所訂立之契約條款，非被告長 冠不動產公司製作，自與被告長冠不動產公司是否違反調 查及報告義務無涉。 　　⒋本件不動產說明書和現況調查表是被告長冠不動產公司之 房仲在現場訪查、製作，經由現場詢問鄰居並拍攝現場照 片，買方也去現場勘查，無意見才會簽約。嗣系爭不動產 鑑界時，買賣雙方及四鄰均在現場親自見聞鑑界結果，亦 無人提出爭執，足見被告長冠不動產公司已善盡其調查義 務，合理認定當時系爭不動產並無界址糾紛存在。至於系 爭不動產是否確有被占用瑕疵，顯屬地政測量鑑定專業， 非不動產經紀人員得以通常方法察知，是被告長冠不動產 公司對於原告既未保證系爭不動產無瑕疵，又無故意隱瞞 瑕疵，自無過失可言。 　　⒌被告中信房屋公司對加盟店之仲介(居間)業務行為並無選 任、監督、管理、指揮等權限，僅基於授權品牌標章使用 關係，對於加盟店對外形象及標章名稱使用等有相關限制 。本件受原告委託者僅被告長冠不動產公司，而非被告中 信房屋公司，二公司及其業務人員間亦無僱傭、委任等契 約關係。 　　⒍綜上，系爭房屋於60年12月前已經登記為合法房屋，現況 看不出遭占用，原屋主使用多年都無糾紛問題，原告既未 證明系爭土地有被占用之瑕疵，亦未證明買賣當時已存在 界址糾紛，被告長冠不動產公司自無違反調查及報告義務 ，原告依民法第567、227條規定請求被告長冠不動產公司 賠償其損害，難謂有理由。另原告所提之廣告非被告長冠 不動產公司製作刊登，且該廣告僅屬經營理念之品牌形象 宣傳，全未涉及系爭不動產交易事項或具體義務，並且其 內容無何不實之處，自無違反消費者保護法第22條可言。 又被告長冠不動產公司收取服務報酬係基於兩造間仲介契 約關係，難謂無法律上之原因，自無依民法第179條返還 利益之責。 　　⒎並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 免為宣告假執行。　 三、本院之判斷： 　㈠原告主張委託訴外人鄭新錦經被告中信房屋公司加盟店即被 告長冠不動產公司仲介購置系爭不動產，進而簽訂系爭買賣 契約，並已依約交付仲介報酬42萬予被告被告長冠不動產公 司，系爭不動產已登記於原告名下。又系爭買賣契約書所附 不動產說明書記載：基地目前管理與使用情況無界址糾紛情 形；不動產說明書現況調查表「基地有無界址糾紛情形」欄 則勾選「否」，但原告仍因系爭土地被無權占用而陷入訴訟 糾紛中等情，並提出中信房屋網站廣告、前案開庭通知、系 爭買賣契約、不動產說明書、不動產說明書現況調查表、房 屋個案訪查表、收受款紀錄表、前案判決書、授權書、匯款 單等件為證(見本院卷第21、23、55-87、157-165、185頁) ，並經本院調閱前案卷證核閱屬實，堪認原告此部分主張為 真實。至原告主張被告等未盡注意義務致使其受損害，依民 法第179、227、567條、消費者保護法第22條等規定，應負 賠償責任等情，則為被告否認，並各以前詞置辯。 　㈡被告中信房屋公司部分： 　　經查，被告均陳稱本件所涉之仲介契約之當事人為原告與被 告長冠不動產公司等語，原告亦陳稱本件事務均由被告長冠 不動產公司接洽及提供服務等語（見本院卷第136頁)，再參 以系爭買賣契約「見證人」欄僅由被告長冠不動產公司用印 ，不動產說明書亦係由被告長冠不動產公司之本件訴訟代理 人許明通所承辦，有上開契約書及說明書在卷可證(見本院 卷第62、69頁)，堪認本件仲介契約之當事人為原告與被告 長冠不動產公司，被告中信房屋公司則非契約當事人，尚難 僅以系爭買賣契約上有被告中信房屋之字樣，逕認被告中信 房屋公司對原告負有契約義務，是原告主張被告中信房屋公 司有債務不履行情事等語，尚難憑採。至原告另主張依民法 第179條規定請求部分，原告並未說明被告中信房屋公司就 此有何受利益情事，其所舉證據資料，核與不當得利之要件 不相符，是此部分主張，亦不足採。 　㈢被告長冠不動產公司部分： 　　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業 者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力 ，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2 項分別定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以 不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受 損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產 經紀業管理條例第23條第1項、第26條第2項亦有明文。又 不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之 消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所 為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從 事之業務負善盡預見危險及調查之義務。如未盡此注意義 務致使當事人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責(最高 法院84年度台上字第1064號民事裁判要旨參照)。再按因 可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依 關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。亦為民 法第227條所明定。而契約成立生效後，債務人除負有給 付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義務 。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或 財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務， 包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債 務人未盡此項義務，債權人即得依不完全給付請求損害賠 償(最高法院100年度台上字第2號民事判決參照)。是如有 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付，並發生履行 利益以外之損害時，債權人自得依不完全給付請求損害賠 償(最高法院107年度台上字第2208號民事判決參照)。 　　⒉依系爭買賣契約之記載，系爭土地面積為61平方公尺，系 爭房屋面積1層面積為32.45平方公尺、二層為50.71平方 公尺、三層為50.71平方公尺、騎樓面積為19.26平方公尺 ，顯然系爭土地面積大於系爭房屋之占用面積，並審酌不 動產說明書記載：系爭房屋為連棟建物，且有占用他人土 地之情形，占用之土地為同段183-16地號共1.51坪，目前 係向財產局承租等字樣。綜上，可見被告長冠不動產公司 早已知悉系爭房屋坐落之土地另有租用鄰地之情狀，而系 爭建物與周邊建物為連棟透天，在系爭土地大於系爭房屋 占地之情形下，系爭房屋卻仍需占用鄰地，可見系爭土地 有遭周邊建物占用之高度可能。而被告長冠不動產公司所 營事業係以仲介為營業項目，應具有專業房地買賣專業知 識，於交易過程自應善盡調查義務，縱使自身因地籍測量 實施規則第205條規定，並無主動聲請鑑界確認系爭土地 有無被占用之權責，仍應積極將有疑慮之部分告知原告； 另雖不動產說明書關於基地說明部分僅有「有無界址糾紛 情形」，無「是否遭他人占用」之調查，但依據該說明書 建築物說明部分有「建物有無占用他人土地情形」及「建 物有無被他人占用情形」之調查以觀，上開界址糾紛狀況 之查核亦應包含是否被占用之調查。被告長冠不動產公司 在取得上開系爭不動產相關資訊之情況下，顯然已知系爭 土地有被占用之疑慮，卻未將此情告知原告，原告依民法 第227條不完全給付之規定請求被告長冠不動產公司負損 害賠償之責，自屬有據。 　　⒊又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之 相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利 益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條 定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之 要件，必須其違反對於委託人之義務，而為有利於相對人 之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，始 屬該當。然居間人縱有不完全給付之情事，亦非即屬為利 於相對人之行為或違反誠實信用原則，居間人應仍得請求 報酬，僅係另負賠償責任之問題。經查，原告與訴外人鄭 閔毫、邱麗珠、鄭啟熠、鄭惠芬已完成系爭買賣契約之簽 訂，系爭不動產所有權並已於110年10月15日移轉登記為 原告所有，為兩造所不爭執，縱使被告長冠不動產公司所 為有上開瑕疵，依上說明，仍無民法第571條規定不得向 原告請求報酬之情事，是其本於與原告間之居間契約，以 居間完成原告與訴外人就系爭不動產之買賣而受領報酬， 當有法律上之原因，非屬不當得利，原告依民法第179條 規定，請求被告長冠不動產公司返還其所受領之42萬報酬 ，並無所據，原告此部分主張，應不足採。 　　⒋按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已 定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為 所失利益。民法第216條定有明文。又所謂所受損害，即 現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於積極損害；所 謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨 害，屬於消極損害(最高法院112年度台上字第1045號民事 判決意旨參照)。查，原告已取得系爭土地所有權，已如 前述，則系爭土地遭占用，致原告無法使用系爭土地，原 告應受有占用部分相當於租金之損害，而原告主張以系爭 土地之交易價值計算損害，應不足採。又按城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限；前條規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法 第97條第1項及第105條分別定有明文。又基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之10最高額(最高法院68年度台上字第3071 號判決意旨參照)。查系爭土地坐落新竹市西門街，靠近 西大路，在新竹市區內，鄰近遠東百貨及城隍廟商圈，屬 於中央市場之範圍，有前案勘驗測量筆錄及地圖附卷可佐 (見前案卷第131至133頁、第391頁)，堪認生活及交通機 能良好，參以系爭土地113年1月之地公告現值為每平方公 尺21萬8400元，申報地價為每平方公尺6萬1440元，有系 爭土地登記謄本在卷可參(見本院卷第145頁)，並衡量兩 造利用土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認原告請 求相當於租金之損害數額，以按土地申報地價年息百分之 10計算，應為適當。是依系爭土地被占用面積加以計算， 原告請求自其取得系爭土地所有權之日即110年10月15日 起，至本件言詞辯論終結日即114年2月4日止之相當於租 金之損害，合計為22萬3675元(計算式：申報地價6萬1440 元×占用面積11㎡×10%×期間1208/365)，即屬正當，應予准 許，逾此部分請求，則屬無據。 　　⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條 定有明文。本件被告長冠不動產公司應負之前揭損害賠償 義務，並無確定期限，依前開規定，原告請求被告長冠不 動產公司給付自起訴狀繕本送達翌日即112年12月8日(見 本院卷第35頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 遲延利息，即屬有據。　　　 四、綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，請求被告長冠不 動產公司給付22萬3675元，及自112年12月8日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被 告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就 原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另被告長冠不動產公司 聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰依同法第392條第2 項規定，酌定如主文第4項但書所示之相當擔保金額准許之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明；另原告於言 詞辯論終結後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明 。　　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　 月　　18　　日 　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-03-18

SCDV-113-竹簡-183-20250318-1

上
最高行政法院

平均地權條例

最 高 行 政 法 院 判 決 113年度上字第384號 上 訴 人 總行營造興業股份有限公司 代 表 人 吳金燕 送達代收人 蔣季芹 訴訟代理人 陳忠儀 律師 陳家祥 律師 被 上訴 人 基隆市政府 代 表 人 謝國樑 訴訟代理人 郭百祿 律師 上列當事人間平均地權條例事件，上訴人對於中華民國113年5月 23日臺北高等行政法院111年度訴字第1167號判決，提起上訴， 本院判決如下： 　　主 文 一、上訴駁回。 二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、被上訴人於民國110年9月16日赴上訴人所設「台北雪梨灣」 預售屋銷售中心辦理聯合稽查，發現上訴人與買方所簽訂之 7份「購屋預約證明單（大樓）」（下稱購屋預約單），其 中約定條款第貳條屬不利於買受人之約定，違反行為時平均 地權條例第47條之3第5項規定；另上訴人與買方所簽訂之44 份「房地預定買賣契約書」（下稱預定買賣契約），其中「 契約審閱期」等多項不符合內政部依消費者保護法第17條第 1項授權所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」（下稱公告事項），違反行為時平均地權條例第81條 之2第5項規定。被上訴人經函請上訴人陳述意見後，遂依同 條例第81條之2第5、6項規定，以111年4月14日基府地權罰 貳字第1110217019號處分書（下稱原處分）處上訴人新臺幣 （下同）369萬元罰鍰（購屋預約單共7戶，每戶裁處15萬元 ，共105萬元罰鍰；預定買賣契約共44戶，每戶裁處6萬元， 共264萬元罰鍰）。上訴人不服，循序向臺北高等行政法院 （下稱原審）提起行政訴訟，經原審111年度訴字第1167號 判決（下稱原判決）駁回，遂提起本件上訴。 二、上訴人起訴主張與被上訴人在原審之答辯均引用原判決之記 載。 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，略以：㈠關於系爭7 份購屋預約單違反行為時平均地權條例第47條之3第5項規定 部分：賣方就定金之處理如另有約定，該約定較民法第249 條規定更不利於買受人者，即屬不利於買受人之約定，違反 行為時平均地權條例第47條之3第5項規定。依購屋預約單第 貳條約定，訂購人（買方）未如期補足定金或辦理簽約即視 為違約，所繳定金全部被沒收。上開約定並未規定沒收定金 應探究責任歸屬，且上訴人沒收訂購人所繳定金以可歸責於 訂購人之事由為限，故購屋預約單約定相較買受人得依民法 第249條第2款至第4款規定主張之權利，屬不利於買受人之 約定，被上訴人以其違反行為時平均地權條例第47條之3第5 項規定，依同條例第81條之2第6項裁處，核無不合。㈡關於 系爭44份預定買賣契約違反行為時平均地權條例第81條之2 第5項規定部分：預售屋銷售之企業經營者，使用定型化契 約時，應明確將內政部公告事項之應記載事項完全納入，至 於不應記載事項，則不能為定型化契約內之條款，以保護消 費者權益。上訴人與買方所簽訂之44份預定買賣契約，其記 載有不符內政部公告事項之應記載事項「契約審閱期」「賣 方對廣告之義務」「房地標示及停車位規格」「房地出售面 積及認定標準」「共有部分項目、總面積及面積分配比例計 算」「房地面積誤差及其價款找補」「付款條件」「地下層 、屋頂及法定空地之使用方式及權屬」「建材設備其廠牌、 規格」「開工及取得使用執照期限」「驗收」「通知交屋期 限」「保固期限及範圍」「貸款約定」「貸款撥付」「地價 稅、房屋稅之分擔比例」「稅費負擔之約定」「賣方之瑕疵 擔保責任」「違約之處罰」及不得記載事項「不得約定廣告 僅供參考」，上訴人違反行為時平均地權條例第81條之2第5 項規定，已足認定，被上訴人據以裁罰，核無不合。㈢上訴 人提出被上訴人108年6月14日基府地價貳字第1080245934號 函（下稱108年6月14日函），主張其與消費者簽訂之預定買 賣契約，業經被上訴人查核，上訴人已依查核結果修正備查 在案，被上訴人於本案又以該契約違反法令予以裁罰，違反 誠信原則及信賴保護原則云云。查被上訴人108年6月14日函 內容：「主旨：有關本府108年6月3日查核貴公司委託……代 銷本市建案『台北雪梨灣』……其預售屋買賣契約書部分內容請 依內政部訂頒之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項』等相關規定加註說明，並予以備查，請查照。」即被 上訴人請上訴人加註說明並予以備查。所謂備查，係指下級 機關或公私機構團體，對上級機關或主管事務之機關，有所 陳報或通知，使該上級或主管事務之機關，對於指揮、監督 或主管之事項，知悉其事實之謂；而備查之目的，在於知悉 已經過事實如何，主管機關並無其他作為；備查之性質，亦 與所報事項之效力無關，而主管機關備查表示知悉而已，並 非核定之意，尚不對外發生准駁之法律上效果。是依被上訴 人108年6月14日函，難謂其認預定買賣契約及購屋預約單已 符合內政部公告事項而予核定。㈣行為時平均地權條例第81 條之2第5、6項規定「按戶（棟）」裁罰，並無不明確情形 。被上訴人就上訴人違反該條例第47條之3第5項部分，即購 屋預約單共7戶，每戶裁處最低金額15萬元，共裁處105萬元 罰鍰；44份預定買賣契約部分，依平均地權條例第81條之2 第5項規定，每戶裁處最低金額6萬元，共264萬元罰鍰。可 知違反行為時平均地權條例第81條之2第5項裁罰金額多於違 反同條例第47條之3第5項之金額，係因前者戶數多於後者所 致，並無違反比例原則。㈤上訴人於71年設立，經營住宅及 大樓開發租售業等與不動產相關業務已逾40載，對不動產法 令包括平均地權條例規定理應注意，亦無不能注意之情形， 上訴人竟未注意而違反上開規定，核有過失，應依法裁罰。 又依上訴人經營業務情形，並非無法期待其運用認識能力而 意識到該行為之不法，抑或對其行為合法性有懷疑時，經深 入思考甚至諮詢有權機關解釋仍無法克服其錯誤，自不具所 謂「無可避免性」，核其情節並無行政罰法第8條但書得減 輕或免除處罰之情事，上訴人之主張自無可取等語，判決駁 回上訴人在原審之訴。 四、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，其結論尚無違誤， 茲就上訴意旨補充論述如下： ㈠按行為時平均地權條例第47條之3第5項規定：「銷售預售屋 或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目 之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不 得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買 受人之事項。」（112年2月8日修正時，增訂新建成屋銷售 者亦納入該條項規定，但上開條文有關銷售預售屋或委託不 動產經紀業代銷者之內容仍予維持）第81條之2第5項規定： 「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣 （市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以 下罰鍰。」（112年2月8日修正時，第5項未修正）第81條之 2第6項第1款規定：「有下列情形之一者，由直轄市、縣（ 市）主管機關按戶（棟）處新臺幣十五萬元以上一百萬元以 下罰鍰：一、銷售預售屋者，自行銷售或委託代銷，違反第 四十七條之三第五項規定。」（112年2月8日修正時，第6項 各款配合增列「新建成屋者」，其餘部分未修正）又按消費 者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾 紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特 定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行 政院核定後公告之。」內政部依上開授權，以90年9月3日（ 90）台內中地字第9083626號公告之公告事項，即平均地權 條例第81條之2第5項所規定中央主管機關公告之預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，其經多次修正，至108 年5月2日內政部以台內地字第1080262183號公告修正公告事 項壹第4、5、7-1、13、17、24點及貳第7點，自108年11月1 日生效；並修正壹第19點，自110年1月1日生效。嗣再以109 年12月25日台內地字第1090147669號公告修正壹第4、5、10 、11點，並自110年1月1日生效（112年6月19日另公告修正 壹第20、24-1點及貳第5點）。由以上規定可知，立法者考 量銷售預售屋者使用不符合內政部公告事項之契約，對消費 者權益影響重大，且易滋生交易糾紛，爰於平均地權條例第 81條之2第5項規定由直轄市、縣（市）主管機關應按戶（棟 ）裁罰；而銷售預售屋者，不論自行銷售或委託不動產經紀 業代銷，如有違反同條例第47條之3第5項規定，未以書面契 據確立標的物及價金、約定保留出售、保留簽約權利或約定 其他不利於買受人事項等，爰於平均地權條例第81條之2第6 項規定由直轄市、縣（市）主管機關按書面契據之戶（棟） 處罰。　　　　 　㈡次按消費者保護法第56條之1規定：「企業經營者使用定型化 契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或 不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其 限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以 下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五 萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」準此，倘其 他法律另訂有處罰規定者，即應優先於消費者保護法前揭規 定適用。上開平均地權條例處罰規定應屬消費者保護法第56 條之1所定「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消費 者保護法第56條之1適用。　　 　㈢經查，被上訴人於110年9月16日赴上訴人所設「台北雪梨灣 」預售屋銷售中心辦理聯合稽查，發現上訴人與買方所簽訂 之7份購屋預約單，其中約定條款第貳條屬不利於買受人之 約定，違反行為時平均地權條例第47條之3第5項規定；另上 訴人與買方所簽訂之44份預定買賣契約，其中「契約審閱期 」等多項不符合內政部公告事項，違反行為時平均地權條例 第81條之2第5項規定。被上訴人經函請上訴人陳述意見後， 遂依同條例第81條之2第5、6項規定，以原處分依同條例第8 1條之2第5、6項規定（原判決漏列第5項），處上訴人369萬 元罰鍰（購屋預約單共7戶，每戶裁處法定最低裁罰額度15 萬元，共105萬元罰鍰；預定買賣契約共44戶，每戶裁處法 定最低裁罰額度6萬元，共264萬元罰鍰）等情，為原審依法 確定之事實，經核與卷內證據相符。原判決並論明：上訴人 與買方所簽訂之7份購屋預約單，其中約定條款第貳條未規 定沒收定金前應探究責任之歸屬，係較民法第249條規定更 不利於買受人，即屬不利於買受人之約定，係違反行為時平 均地權條例第47條之3第5項規定，並不以上訴人有實際沒收 定金之事實為要件。另上訴人與買方所簽訂之44份預定買賣 契約，其記載違反內政部公告事項如下：⑴契約第1頁有關契 約審閱期，未依應記載事項第1點「契約審閱期」載入日期 及天數；⑵契約第1條第1項中段「惟廣告宣傳品之外觀立面 透視圖……方不得主張不實廣告」、第2項「本契約書於簽定 前已經專業人員詳加解說無誤……買賣三方並同意除本契約外 並無其他任何口頭或書面約定之事項」核與應記載事項第2 點「賣方對廣告之義務」中「賣方應確保廣告內容之真實」 及不得記載事項第1點「不得約定廣告僅供參考」不合；⑶契 約第2條未記載土地之使用分區或使用地類別、未記載平面 式停車位高度、未列出共有部分總面積及停車空間位於共有 部分總面積之比例，核與應記載事項第3點「房地標示及停 車位規格」不合；⑷契約第3條未記載專有部分總面積及權利 範圍之比例計算，核與應記載事項第4點「房地出售面積及 認定標準」不合；⑸契約第4條未記載專有部分總面積，核與 應記載事項第5點「共有部分項目、總面積及面積分配比例 計算」不符；⑹契約第5條第3項「主建物或本房屋、土地登 記總面積如有誤差超過百分之三者，買賣三方得另協議之」 與應記載事項第6點「房地面積誤差及其價款找補」不符。 契約第11條未記載地下層停車位總面積及其餘面積，與應記 載事項第10點「地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 」不符（原判決誤載為第3點）；⑺契約第13條第1項有關㈢㈣㈤ 等得順延執照期間之寫法與應記載事項有關第12點「開工及 取得使用執照期限」不符；⑻契約第15條第1項後段「……惟 方不得藉此而拒絕或延遲交屋」似指未完成驗屋及修繕即要 求買方交屋，恐損害買方之權益，與應記載事項第13點「驗 收」不合（原判決誤載為第15點）。契約第17條第4項「方 同意於交屋日起，不論已否遷入，即應負擔本戶瓦斯基本費 ……」與應記載事項第15點「通知交屋期限」㈣不符。契約第1 9條未依應記載事項說明買方仍得依民法或其他法律主張權 利，違反應記載事項第17點「保固期限及範圍」㈡；⑼契約第 21條規定地價稅之計算，依應記載事項應為交屋日，非以土 地所有權移轉登記之日為準，該條款與應記載事項第21點「 地價稅、房屋稅之分擔比例」不合；⑽契約第22條未說明土 地增值稅之計算及繳交責任，與應記載事項第22點「稅費負 擔之約定」不符；⑾契約第23條第1項未說明承攬人依民法第 513條行使法定抵押權或設定他項權利，及瑕疵擔保責任悉 依民法及其他有關法令規定辦理，與應記載事項第23點「賣 方之瑕疵擔保責任」不合；⑿契約第24條第1項㈢係買方違約 「付款條件及方式」之處罰；賣方違約項目「建材設備及其 廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」時，未完整說明 賣方違約之責，除將已繳價款退還外，遲延利息亦應一併退 還，與應記載事項第24點「違約之處罰」均有不符，係違反 行為時平均地權條例第81條之2第5項規定。上訴人經營不動 產相關業務已久，對政府不動產法令包括平均地權條例理應 注意，且無不能注意之情形，其竟未注意而違反規定，核有 過失，應依法裁罰等語。業已詳述得心證之理由及認定之依 據，核與論理法則、經驗法則或證據法則無違。至於預定買 賣契約部分，原判決理由漏未論述被上訴人所主張違反內政 部公告事項應記載事項第8點「付款條件」、第11點「建材 設備其廠牌、規格」、第18點「貸款約定」、第19點「貸款 撥付」等內容，固有未洽，惟因預定買賣契約不符合應記載 事項第1至6點、第10點、第12至13點、第15點、第17點、第 21至24點及不得記載事項第1點，已如前述，而依行為時平 均地權條例第81條之2第5項規定，銷售預售屋者所使用契約 之條款，有不符合內政部公告事項之情事者，無論其違反條 款多寡，主管機關即應按戶（棟）處以6萬元以上30萬元以 下罰鍰，且其法定最低裁罰額度為按戶（棟）處以6萬元罰 鍰。又因被上訴人對本件違章行為係按戶處以最低額度之6 萬元罰鍰，則縱排除被上訴人認定預定買賣契約不符合應記 載事項第8點、第11點、第18點及第19點部分，在別無其他 應減輕裁罰事由之情形下，被上訴人仍應就上訴人已簽約44 戶按戶裁處最低額度之6萬元罰鍰，並不影響裁罰結果，尚 不致動搖原判決之結論。從而，被上訴人依行為時平均地權 條例第81條之2第5、6項規定，以原處分處上訴人369萬元罰 鍰，應無違誤，原判決駁回上訴人於原審之訴，理由雖未盡 妥適，然其結果並無二致，仍應予以維持。 　㈣至於上訴意旨主張：購屋預約單第貳條約定，非屬不利於買 受人之條款，且定型化契約條款如有疑義，依法應為有利消 費者之解釋，是原判決之認定，有不適用行為時平均地權條 例第47條之3第5項及消費者保護法第11條第2項規定之違背 法令云云。惟查，購屋預約單第貳條：「訂購人若不訂購或 逾約定期限未補足訂金或逾約定期限未完成簽約手續，或其 他可歸責於訂購人之事由致未履約時，即視為違約，所繳之 訂金由貴公司（即上訴人）全部沒收，並放棄本標的物之訂 購權。」其約定「訂購人不訂購」「逾約定期限未補足訂金 」「逾約定期限未完成簽約手續」或「其他可歸責於訂購人 之事由致未履約」等4種情形，視為違約，所繳之訂金由上 訴人全部沒收。依其文義，前3種情形係最末「可歸責於訂 購人之事由」之例示，亦即「訂購人不訂購」「逾約定期限 未補足訂金」「逾約定期限未完成簽約手續」均視為可歸責 於訂購人事由之違約，訂購人（買方）所繳全部訂金由上訴 人沒收，自屬不利於買受人之條款，並無不明確而有疑義之 處。原判決業認定上開約款，與行為時平均地權條例第47條 之3第5項所欲保障預售屋買受人之立法意旨不符，原處分據 為裁罰，並無違誤，自無判決不適用法規之違背法令可言。 原判決另贅述上開第貳條文句因不明確而有解釋空間，亦屬 對不特定多數訂購人（買方）不利等語，自非的論，惟尚不 影響其判決結果，併此敘明。是上訴人上開主張，並無可採 。 　㈤上訴意旨又主張：行為時平均地權條例第81條之2第5、6項， 將單一違反行政法之事件「按戶」裁罰，使裁罰金額繫於不 可預期之不動產銷售狀況，違反憲法上法治國原則之明確性 原則。又裁罰結果致違反責任較輕之行為時平均地權條例第 81條之2第5項者，較違反同條例第47條之3第5項受更重之裁 罰，已違反比例原則要求，該規定應屬無效。原判決有未適 用司法院釋字第432、641號解釋之違背法令云云。惟按，行 為時平均地權條例第81條之2第5、6項均明文「按戶（棟） 」裁罰，並無不明確情形。且銷售方雖以同一契約書與多數 買受人締結契約，然造成每件不同之買受人權益因而受害， 締約越多即受害人越多，是依受害之買受人「按戶（棟）」 件數予以裁罰，自符合該規定保障消費者權益之意旨。又被 上訴人就上訴人違反行為時平均地權條例第47條之3第5項部 分，係以購屋預約單共7戶，每戶裁處法定最低裁罰額度15 萬元，共105萬元罰鍰；44份預定買賣契約部分，每戶裁處 法定最低裁罰額度6萬元，共264萬元罰鍰，可知其裁罰金額 多寡，係因違章戶數不同所致，自難以後者罰鍰較前者為多 ，即認該規定與比例原則有違。是上訴人執其主觀見解指摘 原判決違背法令，應不足採。　　 ㈥至於上訴意旨主張：其與消費者簽訂之契約書，前經被上訴 人108年6月14日函備查在案，上訴人亦依查核結果修正，嗣 被上訴人又以相關契約條款違反法令而予裁罰，已違反誠信 原則及信賴保護原則，原判決有不適用行政程序法第8條規 定之違背法令云云。惟按信賴保護之成立，仍以人民有可據 信賴之信賴基礎為前提。原判決業論明：備查僅在知悉已經 過事實如何，主管機關並無其他作為；備查亦與所報事項之 效力無關，主管機關予以備查，並非核定，對外不發生准駁 之法律上效果。被上訴人108年6月14日函內容係請上訴人就 預定買賣契約內容，依內政部公告事項等相關規定加註說明 ，並予以備查，難謂有以其契約條款符合內政部公告事項而 予核定之意等語。查被上訴人108年6月14日函僅屬備查性質 ，自難認其足為上訴人信賴之基礎，上訴人上開主張，洵無 可取。 　㈦綜上所述，原判決駁回上訴人之訴，其結論尚無違誤，應予 維持。上訴論旨執詞指摘原判決違法，求予廢棄，為無理由 ，應予駁回。　　 五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第2項 、第98條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日 最高行政法院第二庭 審判長法官 陳 國 成 法官　簡 慧 娟 法官　蔡 如 琪 法官　林 麗 真 法官　高 愈 杰 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日 書記官　章 舒 涵

2025-03-14

TPAA-113-上-384-20250314-1

基簡
臺灣基隆地方法院

給付居間報酬

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 114年度基簡字第191號 原 告 伯仲不動產仲介經紀有限公司 法定代理人 高明哲 訴訟代理人 呂紹群 被 告 黃靜美 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年2月19日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年11月15日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 訴訟費用新臺幣1,550元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日 起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告前以被告為 債務人，向本院聲請核發支付命令，請求被告清償本件不動 產居間仲介報酬（下稱系爭報酬）新臺幣（下同）25萬元， 及自支付命令送達翌日起起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息（見本院卷第17頁）。嗣因被告已給付系爭報酬10萬 元，原告遂以民事支付命令聲請補正狀變更請求系爭報酬金 額為15萬元（見本院卷第47頁）。嗣本院乃依原告之請求核 發113年度司促字第5654號支付命令（下稱系爭支付命令） ，命被告應向原告給付15萬元，及自系爭支付命令送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。惟系爭支付命 令於民國111年11月14日送達被告後，被告於法定期間內（ 即113年11月15日）對於系爭支付命令之全部向本院提出異 議，依民事訴訟法第519條第1項規定，系爭支付命令失其效 力而視為起訴（見本院卷第59-61頁），與首揭規定相符， 應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： 　　被告前委託原告居間仲介，欲購買門牌號碼基隆市○○區○○○ 街000號14樓房屋及坐落土地之應有部分（下合稱系爭不動 產），嗣經原告媒合居間後，被告與訴外人即系爭不動產之 原所有人張淑禎議定以900萬元買賣系爭不動產，並於113年 8月14日簽立系爭不動產之買賣契約（下稱系爭買賣契約） 。又兩造為系爭不動產居間仲介事宜，曾簽立「契約內容變 更合意書」（下稱系爭合意書）為據。依系爭合意書「肆、 特約條款」之約定，若系爭房屋之成交價為900萬元，被告 應給付仲介費25萬元，而原告既已居間媒合被告與張淑禎以 900萬元買賣系爭不動產，被告自應依前揭規定交付原告系 爭報酬。詎被告迄今僅曾於113年8月11日給付其中10萬元， 且以原告居間仲介系爭不動產買賣服務存有瑕疵為由，拒絕 給付系爭報酬餘款15萬元。為此，原告爰依兩造間居間仲介 契約之法律關係，訴請被告如數清償等語。並聲明：被告應 給付原告15萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。 二、被告答辯： 　㈠原告前於113年8月12日建議被告以「含服務費總價925萬元」 之承購條件與張淑禎議價，然原告並未續明其所稱服務費數 額究竟為何，卻臨時於113年8月14日被告與張淑禎簽立系爭 買賣契約前，要求被告簽署系爭合意書，以特約條款提高其 服務報酬，事後才告知被告系爭不動產買賣總價金為900萬 元，是原告上開所為不僅有違誠信原則及據實報告之義務， 亦屬蓄意提供不實資訊予消費者，進而誤導市場成交行情。 而被告與張淑禎簽立系爭買賣契約前，兩造曾於113年8月11 日簽立「不動產買賣斡旋契約書」（下稱系爭斡旋契約）及 「買方給付服務報酬承諾書」（下稱系爭承諾書），而系爭 承諾書已載明「立承諾書人（即被告）承諾應於買賣契約成 立時，給付買賣總價款2％之服務報酬予受託人（即原告）」 ，是依前揭約定，系爭不動產之買賣價金既為900萬元，原 告得請求被告給付之服務報酬僅有18萬元（計算式：900萬 元×2％＝18萬元），扣除被告已給付之10萬元後，原告僅得再 請求被告給付8萬元。 　㈡又伊與原告雖簽立系爭合意書，然伊之真意為系爭不動產之 買賣價金至多加價至925萬元。且簽約時原告有2位承辦人在 場，一直跟伊講話，造成伊分心而未能仔細閱覽系爭合意書 之內容為何。再者，原告就系爭合意書亦未給予伊3日之審 閱期，系爭合意書自不生拘束被告之效力。 　㈢況且，原告依民法第567條第1項前段、第571條，不動產經紀 業管理條例第24之2條、第26條第2項，不動產仲介經紀業倫 理規範第10條、第12條、第14條、第22條等規定，應以誠實 信用方法處理本件居間仲介事宜。惟原告於本件履約過程中 並未據實告知被告系爭不動產有滲漏水之情事，迄至被告於 113年8月24日前往系爭不動產所在社區查看時，才發現系爭 不動產外牆有隆起，且導致系爭房屋樓下（即門牌號碼基隆 市○○區○○○街000號13樓房屋）外牆出現白華現象。甚者，被 告遲至113年10月10日取得鑰匙後，方能再次進入系爭房屋 察看，亦發現系爭房屋內部亦有滲漏水情事，然原告在網站 上發布之系爭房屋廣告照片，卻以家具遮擋上開漏水處，導 致被告於看房決定是否購買系爭房屋時，未能移開家具而知 悉上開漏水情事；而系爭買賣契約所附屋況說明書就系爭房 屋是否有滲漏水情形一事係勾選「否」，表明無漏水狀況， 且原告嗣後亦未協助被告對系爭房屋為必要之檢查，並協助 完成系爭房屋之漏水修繕工程，足認原告未以其專業查明系 爭不動產瑕疵，甚或以刻意隱瞞、欺罔方式而為有利於張淑 禎之行為，已違反上開誠信原則，其居間工作應視為未完成 。據上，原告請求被告給付系爭報酬餘款15萬元，實屬無據 等語。 　㈣基於上述，並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷：　 　㈠原告主張其受被告委託居間系爭不動產之買賣事宜，其後媒 合被告與張淑禎以900萬元買賣系爭不動產，其等乃於113年 8月14日就系爭不動產以價金900萬元簽立系爭買賣契約之事 實，業據原告提出系爭買賣契約、系爭斡旋契約、系爭承諾 書、系爭合意書（以上均為影本，見本院卷第19-29頁、第3 3頁）等為證，核與其所述相符，且為被告所不爭執，堪信 為實在。 　㈡按解釋契約，應探求當事人之真意，不能僅拘泥於契約之文 字。又契約係雙方當事人以發生債之關係為目的，因此契約 內容需有一定債之關係約定，以之作為將來履行債務之依據 。同一當事人訂立契約後，本於契約自由原則，固得再成立 內容有異之另一契約，惟後契約是否取代原契約，使原契約 效力消滅，仍應探求當事人真意，如有爭議，自應綜合審酌 原契約與新契約之內容，包括雙方當事人應履行之債務內容 ，及債務不履行之違約責任等約定，資以判定(最高法院108 年度台上字第539號判決意旨參照)。經查，本件原告以兩造 簽訂之系爭合意書為據，請求被告給付系爭報酬餘款15萬元 ，被告則執前詞置辯。而觀之系爭同意書之內容，其上載明 「茲因委託人（以下簡稱甲方，即被告）與伯仲不動產仲介 經紀有限公司（以下簡稱乙方，即原告）已簽定委託銷售契 約書、不動產買賣斡旋契約書（原契約書編號為：JAB96323 ）；標的物地址：基隆市○○區○○○路000號14樓，經雙方同意 變更部分條款如下：買方（即被告）同意若成交價為920萬 ，給付5萬仲介費，若成交價910萬元，給付15萬仲介費，若 成交價900萬元，給付25萬仲介費，另過戶相關費用，買方 自行支付」，所記載之簽約日為113年8月14日，並有兩造簽 名用印（見本院卷第33頁）為據，且被告對系爭同意書之形 式真正均不爭執（見本院卷第96-97頁），由是可認，兩造 就系爭報酬之給付金額與條件，已透過上開書面合意變更為 「若系爭房屋之成交價為900萬元，被告應給付原告給付25 萬之仲介費」，並取代兩造於113年8月11日所簽署之系爭承 諾書中關於系爭報酬金額之約定，至為明確。準此，原告既 已完成系爭不動產買賣之居間仲介事宜，且系爭不動產之買 賣價金確為900萬元，則其依系爭合意書約定，請求被告給 付系爭報酬餘款15萬元，自屬有據。又系爭承諾書關於系爭 報酬之約定既已失效，被告徒執上開約定，辯稱系爭報酬總 額僅有18萬元，且原告未完成本件居間仲介工作，不得請求 報酬云云，即屬無憑，不能採據。 　㈢被告固另辯稱：伊簽立系爭合意書之真意為系爭不動產買賣 價金至多加價至925萬元，且簽約時原告有2位承辦人在場， 其等一直與伊講話，伊因此分心而未仔細看系爭合意書內容 為何，且原告亦未給予3日之審閱期云云。然表意人無欲為 其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示不因 之而無效，民法第86條定有明文。基上規定，縱被告系爭合 意書內容有上開真意保留，系爭合意書亦不因此而失其效力 。再者，被告於簽署系爭合意書前，訴外人即原告所屬仲介 人員林雅芳曾以通訊軟體LINE傳訊向被告稱：「黃小姐，那 我這邊會跟屋主說我們這邊用925萬元再去跟他談看看，但 因為我們有預算考量，所以925萬就是含我們的服務費，那 我會再去努力的」、「再麻煩黃小姐幫我回覆喔」，被告旋 即答覆：「好的，就以925萬含服務費談看看。雅芳謝謝妳 們幫忙再談一下價格，真的很感恩」等語明確，有原告提出 之LINE對話紀錄截圖可稽（見本院卷第31頁），且為被告所 不爭執，足認被告於簽署系爭合意書前，即已明知兩造對話 中所稱之925萬元係包含「買賣價金」及「服務費（即系爭 報酬）」總額之上限，非專指「買賣價金」本身上限為925 萬元，是被告辯稱其於簽署系爭合意書時，因分心而未仔細 閱讀該文件內容云云，洵屬事後卸責之詞，要無足取。又系 爭合意書乃兩造就系爭報酬給付條件與金額於簽立系爭斡旋 契約後另行商議之約定，核屬個別磋商條款，並非定型化契 約條款，自無消費者保護法第11條之1關於合理審閱期間規 定之適用，被告尚不得因原告未予其審閱系爭合意書之期間 ，即主張系爭合意書不構成兩造契約之內容，是被告辯稱原 告未就系爭合意書提供其3日之合理審閱期間，亦不足解免 其依約給付系爭報酬餘款15萬元之責。 　㈣被告復退而抗辯：原告事前未誠實告知被告系爭房屋有滲漏 水之瑕疵，且於被告簽立系爭買賣契約後，亦未協助被告修 復該房屋之漏水瑕疵，違反其應盡義務而為有利於張淑禎之 行為，不得向被告請求系爭報酬餘款15萬元云云。惟按居間 人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行 為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向 委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。而居 間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負 舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照 ）。卷查，被告雖提出系爭房屋內部滲漏水照片為證（見本 院卷第109-113頁），主張系爭房屋有漏水瑕疵，然系爭買 賣契約所附房屋現況說明書之「其他事項」欄業已明載「屋 主自交屋日起6個月內，負漏水維修責任」，並經被告與張 淑禎簽名確認無訛（見本院卷第27頁），足認系爭買賣契約 業已明確約定系爭房屋之漏水責任歸屬及處理方式，已足保 障被告之權利。至於被告雖提出其與張淑禎為處理系爭房屋 漏水事宜而簽立之協議書（見本院卷第119頁），主張原告 未履行該協議書第3點、第4點所定之「粉刷系爭房屋主臥室 」及補貼「系爭房屋社區1年管理費」之義務。惟該協議書 僅載有張淑禎、被告之簽名，另蓋用訴外人講義堂不動產仲 介經紀有限公司（下稱講義堂公司，即張淑禎委任之不動產 仲介業者）之契約專用章，未見原告有同意受該協議書拘束 之意思表示；而被告雖稱訴外人即講義堂公司所屬人員林志 維曾轉達原告願於被告給付系爭報酬後繳納上開管理費，並 提出其與林志維之通訊軟體LINE對話紀錄為憑（見本院卷第 181頁），然林志維既非原告之受僱人，自不能以此認定原 告確有允諾履行上開協議書約定之意思，亦無從以此推論原 告有何違反系爭斡旋契約之情事。此外，被告迄本件辯論終 結為止，均未能就原告有何違反上開居間義務，並對張淑禎 為有利行為之利己事實加以舉證，是其辯稱原告因違反其居 間義務而不得向其請求給付系爭報酬餘款云云，要乏所據， 不足採信。 　㈤準此，被告上開各節所辯，均非可採；原告依系爭合意書之 內容，向被告請求給付系爭報酬餘款15萬元，係屬有據，應 予准許。 四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。是原告就上述得請求之金額，併請求自系 爭支付命令送達被告之翌日即自113年11月15日起（見本院 卷第57頁送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之法 定遲延利息，亦屬有據。 五、綜上所述，原告依兩造間居間仲介契約之法律關係，請求被 告依系爭合意書之約定給付系爭報酬餘款15萬元，及自113 年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有 理由，應予准許。 六、本件訴訟費用為第一審裁判費1,550元（按：原告先前溢繳 之裁判費1,100元，業經本院於114年2月19日言詞辯論期日 當庭裁定依民事訴訟法第77條之26第1項、第4項規定返還原 告，見本院卷第98頁言詞辯論筆錄），此外別無其他訴訟費 用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用額為1,550元，並依 民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息 ，而由敗訴之被告負擔。 七、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條 第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執行；並依同法 第436條第2項、第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保 金額，併予宣告免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據資料，經審酌核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論 列。又被告於114年2月25日到院之民事陳報狀，係言詞辯論 終結後所提出，未經兩造辯論，依法不得作為本件裁判之基 礎，均附此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條 規定，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　張逸群 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容

2025-03-12

KLDV-114-基簡-191-20250312-1

上易
臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第116號 上 訴 人 沈君玲 訴訟代理人 沈明達律師 被 上訴 人 陽豐億不動產仲介經紀有限公司 法定代理人 黃詩婷 被 上訴 人 潘世傑 共 同 訴訟代理人 黃怡潔律師 複 代理 人 許澤永律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 2年7月31日臺灣基隆地方法院112年度訴字第126號第一審判決提 起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、 第3款定有明文。本件上訴人主張伊經被上訴人居間而與訴 外人郭建廷訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 購買郭建廷所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱 系爭房屋）及其基地新北市○○區○○○○段○○○段000000、00000 0地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）， 因被上訴人未盡訂約事項之調查義務，系爭土地界址仍不明 確，伊與郭建廷經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）於民 國111年6月27日以111年度北司調字第546號調解成立（下稱 系爭調解），系爭買賣契約不成立，就其支出相關費用新臺 幣（下同）65萬4,793元之損害部分，於原審依不動產經紀 業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人應連帶賠償（ 見原審卷第15至20頁）。嗣於本院審理時，就該部分追加依 民法第184條第1項前段、第2項、第185條為請求權基礎（見 本院卷第442、464、468至469頁）。經核其所為，係本於被 上訴人未盡訂約事項調查義務之同一基礎事實所為訴之追加 ，合於上揭規定，被上訴人雖不同意追加，然審酌追加之法 律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自 宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，揆諸上 開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。又上訴人於原審 就請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元損害之遲延利息部分 ，係分別主張被上訴人陽豐億不動產仲介經紀有限公司（下 稱陽豐億公司）自支付命令送達翌日、被上訴人潘世傑自原 審準備書狀送達翌日起算，嗣於本院審理時，減縮為均自原 審第1次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起算（見本院 卷第504頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規 定，亦應予准許。　　 貳、實體方面： 一、上訴人主張：陽豐億公司之受僱人潘世傑向伊推銷郭建廷所 有之系爭房地。伊為避免系爭房屋與鄰屋即新北市○○區○○路 00號房屋（下稱00號房屋）將來有確認界址之糾紛，於110 年9月17日與陽豐億公司書立買賣議價委託書與要約書（下 稱系爭議價委託書）時，即特別約定：「賣方（即郭建廷） 應申請鑑界確認與00號之界限（地界線）。如誤差在賣方所 指的界限（亦即00號建築物外牆）20公分內本契約成立，如 誤差超過50公分，本契約不成立。誤差值在其間，買方得再 考慮是否訂約」，經潘世傑送交郭建廷得其同意後，雙方始 於110年10月9日訂立系爭買賣契約，伊並給付買賣價金1,22 0萬元予郭建廷。嗣新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政 ）於111年6月1日發函告知，郭建廷前於110年9月22日申請 土地鑑界複丈已撤回，並無改為指界案件，伊方知系爭土地 之界址迄今未指界明確，依系爭議價委託書之約定，系爭買 賣契約不成立，後伊與郭建廷達成系爭調解，系爭房地現已 回復登記予郭建廷。被上訴人未盡訂約事項之調查義務，使 伊誤信系爭土地已指界，而為系爭房屋回復水電等修繕，共 計支出119萬8,000元，另給付系爭房地登記費3萬6,148元及 向淡水第一信用合作社金山分社繳納貸款利息7萬5,438元， 總計受有損失130萬9,586元（計算式：119萬8,000元＋3萬6, 148元＋7萬5,438元＝130萬9,586元），因伊已與郭建廷達成 系爭調解，故就上開損失僅請求2分之1即65萬4,793元，爰 依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第184條第 1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人應連帶 賠償。又系爭買賣契約不成立，陽豐億公司收受伊給付10萬 元、郭建廷給付20萬元之代理仲介服務報酬，已無法律上之 原因，郭建廷並將其對陽豐億公司得請求返還20萬元仲介服 務報酬債權移轉予伊，伊得依不當得利及債權讓與之法律關 係請求陽豐億公司應返還30萬元等語。求為命：㈠被上訴人 應連帶給付伊65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之 翌日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；㈡陽豐億公司應給付伊30萬元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決（未繫屬本院 者，不予贅述）。 二、被上訴人則以：系爭議價委託書約定賣方郭建廷應申請鑑界 確認界址，經郭建廷同意並提出鑑界申請，汐止地政排定11 0年10月4日現場鑑界，上訴人亦到場參與，鑑界當日經地政 人員現場以儀器測量後告知無法鑑界，但可以改以指界，上 訴人及郭建廷表示同意，因而於系爭買賣契約第12條特約事 項載明「賣方已於10/4經汐止地政事務所指界，買方也知悉 ，並依現況交屋」等語，並有上訴人及郭建廷簽名、用印， 其2人已同意以指界代替系爭議價委託書中所約定之鑑界， 上訴人自不得再依系爭議價委託書主張系爭買賣契約不成立 等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為訴 之追加。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶 給付上訴人65萬4,793元，及自原審第1次言詞辯論程序之翌 日即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；㈢陽豐億公司應給付上訴人30萬元，及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯 聲明：上訴及追加之訴駁回。 四、兩造不爭執事項：（本院卷第160至161頁） 　㈠上訴人於110年9月17日與陽豐億公司簽署系爭議價委託書（ 內容記載：「請注意，買方得就『買賣議價委託書』或『要約 書』任選一種」，並在其下「『買賣議價委託書』之主要內容 為：…」之記載前打勾）委託陽豐億公司（由潘世傑為承辦 人）就系爭房地以1,220萬元之總價向郭建廷為買賣議價之 委託（見原審卷第25頁）。 　㈡系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界 限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公 分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值 在其間買方得再予考慮是否訂約」（見原審卷第26頁）。 　㈢上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上 訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地，系爭買賣契約書 第12條「特約事項」記載：「一、賣方已於10/4日經地政事 務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」（見原審卷第28至33 頁）。 　㈣上訴人交付仲介服務報酬10萬元予陽豐億公司，郭建廷交付 仲介服務報酬20萬元予陽豐億公司。 　㈤上訴人與郭建廷因系爭買賣契約爭議，經臺北地院於111年6 月27日成立系爭調解，調解成立內容為：「一、本買賣契約 不成立，相對人（即郭建廷）願於111年7月30日以前給付聲 請人（即上訴人）壹仟壹佰捌拾萬元…。二、聲請人願於111 年7月30日以前同時將新北市○○區○○○○段○○○段000000、0000 00地號之土地，及其上建號同段000建號門牌號碼新北市○○ 區○○路00號房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。…四 、相對人所給付之仲介費用貳拾萬元退款，相對人同意由聲 請人以相對人之名義代向陽豐億不動產仲介經理有限公司請 求返還，相對人收到退款後應於兩日內（例假日除外）給付 予聲請人。…」（見原審卷第39至40頁）。 五、得心證之理由： 　　上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第1 84條第1項前段、第2項、第185條規定，擇一請求被上訴人 連帶賠償伊65萬4,793元，及依民法第179條規定，請求陽豐 億公司返還仲介報酬30萬元等情，為被上訴人所否認，並以 上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下： 　㈠系爭買賣契約業經上訴人與郭建廷合意成立：　 　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂 當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約； 當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立， 民法第345條亦有明定。又所謂契約成立之互相表示意思一 致，非衹限於當事人間直接為之。其由第三人為媒介而將各 方互為之意思表示從中傳達，以獲致意思表示之一致者，仍 不得謂契約未成立（最高法院86年度台上字第899號判決意 旨參照）。 　⒉上訴人與郭建廷於110年10月9日簽立系爭買賣契約，約定上 訴人以1,220萬元向郭建廷購買系爭房地等情，為兩造所不 爭執（見兩造不爭執事項㈢），該情應堪認定。是上訴人既 已與郭建廷約定由郭建廷移轉系爭房地於上訴人，上訴人支 付價金1,220萬元，則上訴人與郭建廷顯已就標的物及其價 金互相同意，依上揭規定，系爭買賣契約即為成立。上訴人 與郭建廷並已依約履行給付價金及移轉系爭房地所有權登記 之契約義務，亦徵系爭買賣契約業已成立生效。 　⒊上訴人雖主張：系爭買賣契約以賣方申請鑑界，其相鄰之00 號房屋外牆20公分内為地界為契約成立之條件，本件賣方向 汐止地政申請鑑界後，撤回申請，未依約定鑑界，系爭買賣 契約之條件不成就，買賣不成立等。然查： 　⑴系爭議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與00號之界 限，如誤差在賣方所指的界限（亦即00號建築物外牆）20公 分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值 在其間，買方得再予考慮是否訂約」，有該委託書在卷可佐 （見原審卷第26頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事 項㈡）。而系爭議價委託書係由上訴人簽立委託被上訴人與 郭建廷斡旋，郭建廷知悉並同意該記載之內容，業經郭建廷 於本院證述明確（見本院卷第353至354頁），依上揭說明， 此部分之記載應屬系爭買賣契約之一部分，被上訴人抗辯此 部分記載之效力僅存在於兩造間而與郭建廷無涉，非系爭買 賣契約之條件，尚不足採。另上開約定並記載如誤差超過50 公分契約不成立，誤差值在其間，買方得再予考慮是否訂約 ，而非不成立，上訴人稱地界誤差值在20公分内為契約成立 要件，與上開文字內容不符。　　 　⑵有關郭建廷申請鑑界一事，汐止地政於111年6月1日以新北汐 地測字第1116116334號函回復上訴人，略以：旨揭2筆土地 （即系爭土地）原所有權人郭君（即郭建廷）前於110年9月 22日向本所申請土地鑑界複丈（案號：110年土複字第05210 0號），該案已由申請人撤回，並無改為指界案件，為避免 鑑界案件關係人經通知後於原定測量時間到場會同，本所是 日仍派員至現場說明案件辦理情形等語（見本院卷第279頁 ）；又於113年7月9日以新北汐地測字第1136120002號函回 復本院，略以：該區域（即系爭土地所在區域）尚未辦理地 籍圖重測，其地籍圖已使用百餘年，早有破損、圖紙伸縮等 問題，並經多次分割合併造成其地籍圖與土地現況易有不合 ，造成實務上辦理鑑測困難，故承辦人依辦理圖解法土地界 址鑑定作業注意事項規定進行查對資料（例如地籍圖、土地 登記薄、面積計算表、圖根點等）等鑑界準備作業，惟因本 案辦理鑑界仍需擴大施測範圍後套圖分析，方可進行界址測 釘作業，耗時較長，且承辦人員考量該區已規劃113年度辦 理地籍圖重測作業，依重測作業程序更能有效辦理大範圍土 地檢核套繪，爰向申請人說明前開情形後，復經申請人表示 了解並撤回案件等語（見本院卷第281至282頁）。另佐以證 人即汐止地政人員柯志宏證稱：伊等有先行去現場測量附近 的地形地貌，以套合地籍之位置，發現套合有困難，可能在 當天無法確定界址位置。當天在現場有補測，因為測量不會 只有1次，當發現如果有哪些地方需要補強，還會需要補測 ；因當下資料無法確認界址位置，補測之後仍然無法確認界 址位置，無法實行鑑界，所以有大致說明土地的範圍，這種 界址無法確定之案件，會約略跟申請人說明大略之土地範圍 ，看是否符合申請需求，因為沒有界定任何界址，一般來說 都會讓申請人撤案，伊等僅說明土地範圍，因為只是說明， 不是處理指界的案件，指界是一個案件，並沒有申請指界的 案件等語（見本院卷第355至358頁）。是汐止地政人員認為 110年10月4日因事實上無法確認界址位置，並未進行完整鑑 界，僅向申請人說明系爭土地之範圍，鑑界案件並經申請人 撤回，亦無指界案件。經證人郭建廷於本院證稱：伊有申請 鑑界，110年10月4日地政人員到場時，伊有一同在場，當日 地政人員有測量，並指出大致地界位置，伊要求地政人員打 界樁，但地政人員說因為地界在牆上，所以無法打界樁，指 界就可以了，可以退費，但要本人到地政事務所，伊退費是 在10月4日以後才退費，地政人員丈量完說明結果時，上訴 人也在，當天地政人員沒有鑑界，改為指界，伊與上訴人都 有同意，至於潘世傑是否在場伊不確定，印象中有很多人， 鑑界改為指界是地政人員跟伊講的，與潘世傑無關等語（見 本院卷第348至354頁）。而潘世傑經本院行當事人訊問具結 稱：當時上訴人有提出鑑界要求，伊等有請郭建廷申請鑑界 ，郭建廷就以網路向地政機關申請，電話告訴伊時間，伊有 通知上訴人一起去，到現場時，相關人員包括郭建廷、上訴 人、隔壁鄰居葉先生都到了，在那裡應該待了1個小時以上 ，因測量人員提早到，已經用儀器開始測量，測量好後把全 部相關人員找過來，說明界址就是到牆壁那邊，後面有講到 以後可能會地籍重測，如果不要打界樁、界釘的話，就不用 發鑑界成果圖，就可以退還費用，簽名即可退費，地政人員 就說已經指界完成，無論是郭建廷、上訴人都已經清楚界址 到哪裡等語（見本院卷第343至344頁）。又上訴人亦經本院 行當事人訊問具結稱：鑑界時間是在10月4日，伊忘了是誰 通知伊去現場，到場時地政人員、郭建廷、潘世傑、00號房 屋鄰居在場，由於該地很荒廢，所以伊避免弄髒腳，就離的 比較遠，讓他們進去裡面勘查、測量，伊站在大概距離10公 尺以外等；後來伊忘了是郭建廷或潘世傑叫伊過去，說地界 是在00號房屋外牆，沒辦法釘界樁，地政人員有跟伊說明後 院雜草叢生，沒有辦法走進去，所以無從測量；郭建廷說請 地政人員告知伊地界在哪裡，是不是在建築物外牆，地政人 員就用手指了一個建築物外牆的位置，郭建廷說已經改成指 界，確實地界就是在他說的位置，伊問潘世傑說這樣在交易 常情裡是否可以接受，潘世傑說地政人員改成指界，應該沒 問題，所以伊當時就跟郭建廷說地界是不是確定是在這個位 置，地政人員告知伊今天沒有辦法釘界樁，而且未來兩年後 也可能整體重新再測量，所以他們當天要撤離，伊有問重新 再測量地界有可能變更嗎，他們告知伊誤差不會超過20公分 等語（見本院卷第337至338頁）。核郭建廷、潘世傑及上訴 人上開所述內容大致相符，堪認郭建廷確有申請鑑界，地政 人員於110年10月4日到場測量時，上訴人、郭建廷及潘世傑 均有到場，地政人員經測量後表示因為地界在00號房屋外牆 上，無法打界樁，未來可能整體重測，如果不要打界樁、界 釘，就不用發鑑界成果圖，可以退還費用，郭建廷及上訴人 就不必鑑界並未表示反對，接受地政人員所指界址即在00號 房屋外牆上，且認地政人員所為即屬指界，郭建廷嗣並撤回 鑑界之申請。 　⑶系爭買賣契約第12條特約事項記載「一、賣方已於10/4日經 地政事務所指界，買方也知悉，並依現狀交屋。…」，而就 簽約過程，證人即代書曹秋娟於原審證稱：此經買賣雙方確 認，伊知道經過屋主申請鑑界，伊沒有到現場，但簽約當天 他們有在講地政人員有跟他們說，以後土地會重測，屋主可 以不用申請鑑界，可以撤銷掉（應是撤回之意，下同），直 接用指界的，雙方包括潘世傑都有在現場，他們都同意撤銷 鑑界，用指界的方式，所以簽約當時賣方怕本來是申請鑑界 改為指界會有問題，所以要求伊在契約書裡面加註變成指界 ，因指界無法定界樁，亦無法核發土地複丈成果圖，只能講 大概範圍，大家都同意把這個條件附記上去，依現狀點交， 他們請伊加註上去等語（見原審卷第268頁）。證人郭建廷 則於本院證稱：系爭買賣契約特約事項一記載之「賣方已於 10月4日經地政事務所指界，買方也知悉，並依現況交屋」 等文字，是伊於簽約當日要求代書曹秋娟所加註，因為系爭 議價委託書上有記載20公分、50公分這些特約條款，所以伊 在買賣合約上就要求要註明這些文字。大家日後不要有爭議 ，保護伊自己，當時雙方有同意以10月4日地政指的界址作 為買賣的依據等語（見本院卷第349頁）。上訴人於本院行 當事人訊問時稱：簽約是在潘世傑的仲介公司請一位地政士 來撰寫，有詢問特約事項如何記載，當時郭建廷說「賣方已 於10/4日經汐止地政事務所指界」，強調要寫指界這句話， 並且說「沈小姐，地政指的界線跟我當初說的一樣吧，我就 說我說的才對，00號說的根本不對」，並且他要伊同意買方 也知悉，伊也同意，伊有知悉地政事務所指界這件事，他並 要求要記載「依現狀交屋」，因為他說伊不可以跟他要求房 屋瑕疵擔保，他賣給伊的就是現狀，伊也同意他說現狀指的 是該房屋不負瑕疵擔保責任（見本院卷第339至340頁）。潘 世傑於本院行當事人訊問時稱：簽約時，代書跟上訴人及郭 建廷說因為雙方已經至現場鑑界測量過，鑑界完後沒有實際 鑑界證明書，但已經都知道界址在哪邊，所以就說以現場指 界為準，大家都認同，代書要了解是否都到現場鑑界測量過 了，確定有的情況下，代書才會簽這個合約，因為買賣雙方 有特別要求要註明這條，表示他們有到現場測量過，才把這 個約簽好等語（見本院卷第349頁）。核證人曹秋娟、郭建 廷、上訴人及潘世傑就簽約過程之陳述亦大致相符，堪認系 爭買賣契約於特約事項一之記載，係郭建廷於簽約時，要求 代書曹秋娟加註，曹秋娟向上訴人及郭建廷確認及經同意後 始為之。 　⑷據上，系爭買賣契約原要求賣方申請鑑界，郭建廷確實有申 請鑑界，並與上訴人到場聽取地政人員說明後，就事實上無 法鑑界而改為指界一事，均已同意，並接受地政人員所指界 址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦同意特約事項一之 記載，即同意依地政人員110年10月4日所指地界而簽約，顯 已變更上開約定由賣方申請鑑界之條件，上訴人主張本件未 依約定鑑界，系爭買賣契約不成立，尚不足採。　 　⒋上訴人雖提出其與郭建廷111年6月27日之調解筆錄及系爭房 地登記第一類謄本（見原審卷第39至46頁），調解成立內容 載有「本買賣契約不成立」，登記謄本記載登記原因為「調 解回復所有權」。然系爭買賣契約係經上訴人與郭建廷合意 成立，業經本院認定如上，而上訴人與郭建廷雖於契約成立 並依約履行後成立調解，然被上訴人並非調解當事人，該調 解筆錄之記載並不拘束被上訴人，核其性質應屬上訴人與郭 建廷事後合意解除系爭買賣契約，自無從僅憑系爭調解之調 解筆錄記載：「本買賣契約不成立」，遽認系爭買賣契約不 成立。上訴人據此主張系爭買賣契約不成立，並非可採。 　⒌至上訴人另稱：地界的確認是因賣方告知伊已經指界云云， 核與上訴人於110年10月4日地政人員測量時亦有在場並聽取 地政人員之說明一情有違，尚不足採。另汐止地政上開111 年6月1日之函文記載：本件並無改為指界案件等語，核汐止 地政本件之所為，雖使上訴人及郭建廷誤認本件有經指界， 而不無可議之處，然上訴人既已接受汐止地政人員之說法， 而與郭建廷達成買賣系爭房地之合意，其主張系爭賣賣契約 不成立，亦不足採。　 　㈡上訴人請求被上訴人連帶賠償其所受損害，並無理由： 　　上訴人雖主張：潘世傑執行仲介業務有過失，且陽豐億公司 就訂約事項怠於調查，致伊受有恢復水電費6萬8,000元、設 計費15萬元、房屋修繕費92萬元、水電管路修繕6萬元、房 地產登記費用3萬6,148元及繳納貸款利息7萬5,438元，共計 130萬9,586元之損害，伊僅請求被上訴人連帶賠償2分之1損 失即65萬4,793元等語。然本件郭建廷確有申請鑑界，並與 上訴人到場聽取地政人員說明後，就不必鑑界並未反對，接 受地政人員所指界址即在00號房屋外牆上，嗣於簽約時，亦 同意特約事項一之記載，即同意依地政人員110年10月4日所 指地界而簽約，系爭買賣契約係屬成立各情，均業如前述， 即難認陽豐億公司就「以賣方申請鑑界，其相鄰之00號房屋 外牆20公分内為地界」之訂約事項，有何怠於盡調查及報告 之義務。而上訴人既同意依地政人員所指地界而簽約，並依 系爭買賣契約履行買方義務後支付上開費用，亦難認係潘世 傑之過失或陽豐億公司未盡訂約事項之調查、報告義務所致 ，或被上訴人有何違反不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定之保護他人法律可言，且上訴人支付相關費用充其量屬 純粹經濟上損失，亦非屬民法第184條第1項前段規定受侵害 之權利。是上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、 民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被上訴人 應連帶賠償65萬4,793元本息，均無理由。 　㈢上訴人請求陽豐億公司返還仲介報酬，亦無理由： 　　按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又按契約因居間人之媒介而成立 者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法 第568條之立法理由）。因媒介居間而成立之契約其後雖經 終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人 本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在 之情事，委託人不得請求返還（最高法院107年度台上字第1 592號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約業經上訴人與郭 建廷合意成立生效，業如前述，依上揭規定及說明，陽豐億 公司本得請求報酬，其受領仲介報酬，即有法律上之原因， 縱然事後上訴人與郭建廷因故達成解除契約之合意，參照前 開說明，亦不得請求返還，上訴人主張陽豐億公司受領仲介 報酬構成不當得利，依不當得利及債權讓與之法律關係，請 求返還伊所給付10萬元及郭建廷給付20萬元之仲介報酬，無 從准許。 六、綜上所述，上訴人於原審依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元及自原審第1 次言詞辯論程序之翌日即112年4月20日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，及依不當得利及債權讓與之法律關係 ，請求陽豐億公司返還仲介報酬30萬元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由， 不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。上訴人於本院追加依民法第184條第1項前段、第2項 、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償65萬4,793元本息， 亦無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第二庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍 　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志　 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2025-03-12

TPHV-113-上易-116-20250312-1

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