Know99判決書

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履行契約等

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度消字第2號原告王明霞訴訟代理人張克西律師被告總瑩建設股份有限公司法定代理人張廖泓境被告楊碧玲上二人共同訴訟代理人陳右昇洪翰今律師邱俊諺律師被告湯城世紀社區管理委員會法定代理人洪慶輝訴訟代理人丁立威上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告總瑩建設股份有限公司應於附圖所示編號6⑴範圍土地鋪設湯城世紀社區通行至桃園市中壢區中華路一段835巷62弄之道路。二、被告楊碧玲應於附圖所示編號6⑴範圍土地鋪設湯城世紀社區通行至桃園市中壢區中華路一段835巷62弄之道路。三、被告湯城世紀社區管理委員會應將附圖所示編號6⑵範圍土地上停車柵欄機械設備、車牌辨識機械設備、紅色立柱、黃色立柱等地上物拆除，並將該土地騰空返還予原告。四、被告湯城世紀社區管理委員會應自民國112年5月17日起至返還上開土地之日止，按月給付新臺幣720元予原告。五、被告湯城世紀社區管理委員會應容忍被告總瑩建設股份有限公司或被告楊碧玲依第一、二項鋪設道路。六、被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣10萬元，及自判決確定日起按週年利率百分之5計算之利息。七、被告楊碧玲應給付原告新臺幣10萬元，及自判決確定日起按週年利率百分之5計算之利息。八、第一、二、六、七項，如被告總瑩建設股份有限公司、被告楊碧玲其中一人為給付時，另一被告於其給付範圍內，免除給付責任。九、訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面一、原告原起訴請求被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）及被告楊碧玲拆除附圖所示編號6⑵範圍之地上物，嗣於本件審理中，對總瑩公司及楊碧玲撤回該項請求，改對被告湯城世紀社區管理委員會（下稱湯城管委會）追加該項請求，並追加請求返還不當得利，湯城管委會當庭表示程序無意見（本院卷二114頁），其餘被告就此部分訴之變更均未異議而為本案之言詞辯論，自無不合，應予准許。二、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。依該條例所設置之管理委員會，雖非區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分所生之私法上爭議，依同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，均有訴訟實施權。原告主張其就湯城世紀社區共用部分土地具有專用權，列湯城管委會為被告，起訴請求將附圖所示編號6⑵範圍土地之地上物拆除、將土地返還原告，並返還占用期間之不當得利，程序亦無不當。三、湯城管委會之法定代理人於本件審理中陸續變更為王家祥、楊珮均、洪輝慶，分別經其等聲明承受訴訟（本院卷二198 頁、卷三45、295頁），均此敘明。　　貳、實體方面一、原告主張：原告於民國100年8月21日與總瑩公司、楊碧玲各別簽訂透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約）、透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約），購買湯城世紀建案戊區編號G1房屋及所坐落基地之應有部分（下稱系爭不動產），原告與總瑩公司並約定系爭不動產之屋前空地（下稱系爭屋前空地，即附圖所示編號6⑵土地範圍）為原告所專用，總瑩公司竟違約未將系爭屋前空地交付原告使用，反設為社區出入口，交付湯城管委會，復未依其銷售廣告、預售屋模型所示之買賣契約內容，於附圖所示編號6⑴土地範圍鋪設社區聯外道路。原告因本件訴訟支付律師費新臺幣（下同）10萬元，楊碧玲應依系爭土地合約賠償。系爭房屋及土地合約具有契約聯立關係，楊碧玲就總瑩公司之上開履約責任，總瑩公司就楊碧玲之律師費賠償責任，相互負不真正連帶給付義務。又原告與總瑩公司關於系爭屋前空地之約定，屬分管契約，湯城世紀社區應受拘束，該社區無權占用系爭屋前空地，設置停車柵欄機械設備、車牌辨識機械設備、紅色立柱、黃色立柱等地上物，侵害原告之專用權，並受有不當得利。爰依消費者保護法第22條第2項、民法第227條規定、系爭土地合約第11條約定，請求總盈公司、楊碧玲鋪設社區聯外道路，並給付本件訴訟之律師費10萬元；另依分管契約、民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求湯城管委會拆除系爭屋前空地之地上物、返還系爭屋前空地、返還占用土地之不當得利，並容忍總瑩公司、楊碧玲為前開鋪設道路行為等語。聲明：㈠被告總瑩公司應於附圖所示編號6⑴範圍土地鋪設湯城世紀社區通行至桃園市中壢區中華路一段835巷62弄之道路。㈡被告楊碧玲應於附圖所示編號6⑴範圍土地鋪設湯城世紀社區通行至桃園市中壢區中華路一段83 5巷62弄之道路。㈢被告湯城管委會應將附圖所示編號6⑵範圍土地上停車柵欄機械設備、車牌辨識機械設備、紅色立柱、黃色立柱等地上物拆除，並將該土地騰空返還予原告。㈣被告湯城管委會應自112年5月15日書狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月給付720元予原告。㈤被告湯城世紀社區管理委員會應容忍被告總瑩建設股份有限公司或被告楊碧玲依第㈠、㈡項聲明鋪設道路。㈥被告總瑩公司應給付原告1 0萬元，及自判決確定日起按週年利率百分之5計算之利息。㈦被告楊碧玲應給付原告10萬元，及自判決確定日起按週年利率百分之5計算之利息。㈧第㈠、㈡、㈥、㈦項聲明，如被告總瑩公司、被告楊碧玲其中一人為給付時，另一被告於其給付範圍內，免除給付責任。二、被告總瑩公司、楊碧玲抗辯：系爭屋前空地雖經臺灣高等法院112年度重上更一字第33號判決（下稱另案更審判決）認定原告具有專用權，然該判決亦指出該部分契約義務未履行且無法補正，故命總瑩公司、楊碧玲應依不完全給付規定賠償原告之損失373,412元。原告自無從再請求湯城管委會拆除地上物、返還土地，亦不得請求總瑩公司、楊碧玲另行鋪設聯外道路等語。答辯聲明：原告之訴駁回。三、被告湯城管委會抗辯：系爭屋前空地為社區巷道一部分，且為消防及救護緊急使用通道，不應有約定專用問題。另案更審判決就此約定專用問題業已命總瑩公司賠償原告，原告另向被告管委會請求，為無理由等語。答辯聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠原告與總瑩公司是否約定原告就系爭屋前空地具有專用權？　　按所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。又「爭點效」之適用，固必須前後兩訴之訴訟當事人同一，始有適用。惟前後二訴之當事人不同，如係因其中一訴為普通共同訴訟（主觀的訴之合併）之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」(最高法院99年度台上字第781號、10 1年度台上字第994號裁判意旨參照)。原告就系爭屋前空地是否具有專用權一節，業經原告與總瑩公司、楊碧玲於另案列為重要爭點詳為辯論，經更審判決本於辯論結果判斷原告具有專用權確定（本院卷三315至317頁)，且無顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形，原告與總瑩公司、楊碧玲對此部分判斷發生爭點效亦有共識（本院卷三349頁），依上開說明，本院就此重要爭點自不應另為判斷，原告主張其與總瑩公司約定其就系爭屋前空地具有專用權，即屬可採。　㈡原告與總瑩公司間關於系爭屋前空地專用權之約定，湯城世紀社區是否應受拘束？原告主張湯城管委會應拆除附圖所示編號6⑵範圍之地上物，返還該部分土地，並請求湯城管委會返還不當得利，是否有理由？　1.按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項定有明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，區分所有權人應受該約定之拘束（最高法院108年度台上字第445號裁判意旨參照）。查，湯城世紀社區管理規約第2條約定：「…三、本公寓大廈法定空間（即開放空間）、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分暫依據總瑩建設股份有限公司之房屋買賣契約書已有約定時，從其約定。」（另案臺灣高等法院107年度重上字第284號卷三469頁），再依系爭土地合約所附湯城世紀土地暨空地使用分管同意書第6 條約定：「邊間或屋後毗鄰之空地為邊間或直接毗鄰使用管理權，交屋後不得增改建。」（本院卷一89頁），足見原告對於系爭屋前空地之專用權已表彰於社區規約，湯城管委會並於本院當庭表示湯城世紀社區繼受原告與總瑩公司間之分管契約（本院卷三349頁），原告自得以此分管契約對湯城世紀社區主張權利。　2.系爭屋前空地現有由湯城管委會管理之停車柵欄機械設備、車牌辨識機械設備、紅色立柱、黃色立柱等地上物，為本院會同兩造於現場勘驗明確（本院卷一303頁），並據中壢地政事務所測繪複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（本院卷一33 3頁），原告基於系爭屋前空地之專用權，請求湯城管委會拆除上開地上物，返還該部分土地，自屬有據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。湯城世紀社區無權占用附圖所示編號6⑵ 範圍土地受有利益，顯致原告受有不能正常使用之損害，而湯城管委會對於每月以720元計算不當得利並無意見（本院卷三349頁），則原告請求湯城管委會返還自收受原告112年 5月15日書狀繕本翌日（即112年5月17日，該書狀送達湯城管委會之日期經合意為112年5月16日，本院卷三348頁）起至返還土地之日止占用之不當得利，按月給付720元，亦屬有理。至於另案更審判決命總瑩公司、楊碧玲依不完全給付規定賠償原告屋前專用權損害一節，核與本院認定湯城世紀社區應受分管契約拘束，返還該專用土地及本件起訴後之不當得利，核屬二事，且總瑩公司迄未依判決賠償，湯城管委會執此抗辯，尚屬誤會。又系爭屋前空地返還原告後，總瑩公司應於附圖所示編號6⑴範圍舖設聯外道路（詳如後述），應無妨礙消防或社區進出安全之虞，亦此敘明。　㈢原告請求總瑩公司依其銷售廣告、預售屋模型、社區規劃圖說所示之買賣契約內容，於附圖所示編號6⑴土地範圍鋪設社區聯外道路，是否有理？原告請求湯城管委會容忍總瑩公司鋪設道路是否有據？　1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消費者保護法第22條規定甚詳。原告主張總瑩公司於銷售廣告、預售屋模型、社區規劃圖說表示社區聯外道路應鋪設於附圖所示6⑴土地範圍（而非系爭屋前空地），有各該廣告、模型照片、圖說為證（見本院卷一93至105、263至267頁），且為總瑩公司所不爭執形式真正（本院卷三139、140頁），並經兩造於現場確認道路位置，由中壢地政事務所測繪複丈成果圖（即附圖）（本院卷一313頁），又此社區聯外道路之設計與原告具有系爭屋前專用權之事實可以相互配合，原告主張總瑩公司以上開廣告、模型、圖說承諾於附圖所示編號6⑴範圍鋪設聯外道路，自堪採信。　2.總瑩公司雖抗辯土地及公設已交付湯城世紀社區，無從補正云云。惟按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文，湯城世紀社區對於總瑩公司依系爭房屋、土地合約交付買賣契約標的物，具有受領義務，而鋪設上開社區聯外道路既屬總瑩公司買賣契約義務之一環，社區自有義務受領；又附圖所示編號6⑴範圍土地，原遭其他訴外建物占用其一角，有現場照片（本院卷一313 頁）及附圖虛線標示可稽，該部分建物業據原告以本院112 年度訴字第2140號事件訴請拆屋還地，並經對造自行拆除，有該案被告答辯狀可參(本院卷三355至375頁），則總瑩公司並無不能依約鋪設聯外道路之主、客觀因素，其抗辯不能補正，尚無可採。原告請求總瑩公司依約鋪設道路，自無不合；原告請求湯城管委會容忍總瑩公司鋪設道路，亦屬有據。　㈣楊碧玲是否應與總瑩公司就上開履約義務負不真正連帶給付責任？　　所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。依系爭房屋合約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與土地預定買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（本院卷一31、32頁）；系爭土地合約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（本院卷一77頁），足認原告締約買賣系爭不動產之真意，應係締結一個框架契約（即包括系爭房屋及坐落基地之預售屋買賣合意）下之包括合意，故楊碧玲與總瑩公司對原告應同負前揭履約義務，又依上開約定，總瑩公司及楊碧玲各負有同一目的之全部給付義務，應可認其間就此成立不真正連帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務。　㈤原告請求楊碧玲給付律師費10萬元，總瑩公司並負不真正連帶給付責任是否有理？　　系爭土地合約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者…敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」，楊碧玲於本件因與總瑩公司負不真正連帶給付責任而受敗訴之判決，已如前述，原告提出收據（本院卷一109頁）主張楊碧玲應負擔其所支出之本件訴訟律師費10萬元，總瑩公司應負不真正連帶給付義務，自無不合。至於本件訴訟雖涉非契約當事人湯城管委會，然本院審酌本件糾紛肇因於總瑩公司違約，湯城世紀社區繼受違約後之使用現況，原告若不將湯城管委會一併列為被告，將無從徹底實現權利，故本件訴訟應全部歸責總瑩公司，故就湯城管委會敗訴部分，原告仍可依上開約定請求律師費，總瑩公司、楊碧玲抗辯應依比例計算，為無可採。五、綜上所述，原告依消費者保護法第22條第2項、系爭土地合約第11條約定，請求總瑩公司、楊碧玲鋪設社區聯外道路、給付本件訴訟之律師費10萬元，總瑩公司、楊碧玲負不真正連帶給付責任；另依分管契約、民法第179條規定，請求湯城管委會拆除系爭屋前空地之地上物、返還系爭屋前空地、返還占用土地之不當得利每月720元，並容忍總瑩公司、楊碧玲為前開鋪設道路行為，均有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌，於結論無影響，爰不一一論駁。七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　中　　華　　民　　國　 114　　年　　 3　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　袁雪華　　　　　　　　　正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳淑瓊

2025-03-28

TYDV-111-消-2-20250328-2

訴

臺灣臺北地方法院

確認區分所有權人會議決議無效

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度訴字第2074號原告陳銘謙被告海悅假期公寓大廈管理委員會法定代理人陳先福上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，查本件原告起訴訴之聲明為「被告應立即廢止海悅假期公寓大廈九十二年度區分所有權人大會第二次會議提案七，針對機械循環車位採用使用者付費之決議，並返還違規超收之清潔維護費，自民國93 年1月至民國113年12月，每月770元，合計新臺幣194040元整」，針對廢止區分所有權人決議部分，係屬財產權訴訟，且訴訟標的價額不能核定，依民事訴訟法第77條之12規定，其訴訟標的價額應核定為新臺幣（下同）165萬元，另依民事訴訟法第77條之2 規定反面解釋，以一訴附帶請求起訴前之費用，應併算訴訟標的價額，原告於114年1月14日具狀起訴，而起訴前附帶請求之清潔維護費用為19萬4040元【計算式：21（年）x12（月）x770（每月清潔費）=19萬4040元】，是本件訴訟標的價額應核定為184萬 4040元（計算式：165萬元+19萬4040元＝184萬4040元），應徵第一審裁判費2萬3145元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達翌日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 114 年 3 月 28 日民事第五庭法官何佳蓉以上正本係照原本作成核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 114 年 3 月 28 日書記官楊淯琳

2025-03-28

TPDV-114-訴-2074-20250328-1

司聲

臺灣士林地方法院

確定訴訟費用額

臺灣士林地方法院民事裁定 114年度司聲字第47號聲請人金富建設股份有限公司法定代理人劉賴偉相對人金富御碩社區公寓大廈管理委員會法定代理人洪振彥上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，聲請人聲請確定訴訟費用額，本院裁定如下：　　主　　　文相對人應賠償聲請人之訴訟費用額確定為新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　理　　　由一、按法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，於訴訟終結後，第一審受訴法院應依聲請以裁定確定之。依第一項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。民事訴訟法第91條第1 項、第3 項定有明文。二、本件當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，經本院113年度訴字第655號判決確定，訴訟費用由被告負擔。三、經本院調卷審查後，相對人應賠償聲請人之訴訟費用額，依後附計算書確定為如主文所示金額，依民事訴訟法第91條第 3 項規定，加給自裁定確定之翌日起至清償日止，按法定利率即週年利率5％計算之利息。四、爰裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事庭　司法事務官　陳宣如計算書：114年度司聲字第47號審　級項　　　目金　額　(新　臺　幣) 備　　　　考　一裁判費用 17,335元由聲請人預納。　總　　　　　　　　計 17,335元

2025-03-28

SLDV-114-司聲-47-20250328-1

訴

臺灣臺南地方法院

確認會議決議無效

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1428號原告林子晴訴訟代理人柯佾婷律師被告天賜良園第二期管理委員會法定代理人廖苓伶訴訟代理人鄭淑子律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告為坐落臺南市○○區○○段00000地號土地及其上同段2982建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷000號房屋之所有權人，即天賜良園第二期公寓大廈（下稱系爭大樓）之店面住戶區分所有權人，被告為系爭大樓管理委員會。　㈡被告於民國113年3月31日第1次臨時區分所有權人會議（下稱系爭0000000區權人會議）決議通過第3案略以：依照各戶公設比例換算坪數（扣除每戶實際車位格）後收取公共修繕基金（下稱系爭第3案決議）；通過第7案略以：各區分所有權人應按其建物登記謄本之權狀面積以每坪每月定額分擔管理費，參照112年1月17日地方法院判定樓上與店面5：3比例原則（下稱系爭第7案決議）；通過第8案略以：目前公共工程修繕金額估價新臺幣（下同）139萬7千元，按公設比例（扣除實際停車位格數）依坪數、以每坪2,000元繳交（下稱系爭第8案決議，與系爭第3、7案決議合稱系爭決議）。　㈢惟被告前於111年6月19日所為區權人會議決議議案三（下稱前案0000000決議議案三），業經本院111年度訴字第422號判決（下稱前案判決）認定未以店面住戶、公寓住戶之受益程度予以區分，一律要求全體住戶必須繳交2萬元之修繕費用，係屬權利濫用，而認前案0000000決議議案三之決議無效。被告忽略前案判決意旨，再次以多數暴力方式，強迫少數之店面住戶（包含原告）與樓上住戶就修繕基金、管理費採相同收費基準，強行通過系爭決議，顯屬權利濫用，爰依民法第148條第1項及類推適用民法第56條第2項規定，請求確認系爭決議均無效。並聲明：確認系爭大樓於系爭000000 0區權人會議之系爭決議均無效（見訴字卷第13、205頁）。二、被告則以：系爭大樓業已於113年12月29日召開113年度區權人會議（下稱系爭0000000區權人會議），故系爭0000000區權人會議乃屬過去曾經存在之法律關係，無權利保護必要，並分述如下：　㈠就管理費部分：因地政機關就系爭大樓之停車位面積並無資料，進而造成紛擾，且原本之管理費計算方式未含停車位面積，但停車場之設備例如鐵捲門、燈管等，若有損壞，仍由被告支出，這樣有停車位之區權人享受之利益顯多於沒有停車位之區權人；另機車停車位之區權人每月要繳交100元清潔費，但汽車停車位之區權人不用繳清潔費及停車位之管理費，顯有不公；並就系爭大樓之電梯保養費部分，已有考慮店面住戶至停車場開車亦需使用電梯，但使用程度較少，所以店面住戶每個月繳納的管理費與大樓住戶比例是3比5。綜合考慮上開情況，及原告誤以為被告將「樓上與店面3：5平等比例原則」等字樣刪除，遂於系爭0000000區權人會議通過第1案略以：各區分所有權人114年起之管理費，應按其建物登記謄本之權狀面積，以樓上住戶與店面住戶5：3比例，依每坪繳納管理費（下稱系爭0000000區權人會議第1案決議）等語。　㈡就修繕基金部分：系爭大樓已超過30年，太多公共設施需修繕，若統一由管理費支出，顯有不足且緩不濟急，又修繕基金用於修繕水塔、消防管路、發電機、屋頂等公共設施，這些公共設施不論是店面住戶或大樓住戶均有受益，故無法區分出受益程度的差別等語。　㈢並聲明：原告之訴駁回（見訴字卷第91頁）。三、兩造不爭執事項（見訴字卷第211至213頁）：　㈠原告為門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷000號房屋之所有權人，即天賜良園第二期公寓大廈（即系爭大樓）之店面住戶區分所有權人；被告為系爭大樓管理委員會。　㈡系爭大樓於113年3月31日召開第1次臨時區分所有權人會議（即系爭0000000區權人會議），系爭0000000區權人會議關決議通過第3案略以：依照各戶公設比例換算坪數（扣除每戶實際車位格）後收取公共修繕基金（即系爭第3案決議）；系爭0000000區權人會議決議通過第7案略以：各區分所有權人應按其建物登記謄本之權狀面積以每坪每月定額分擔管理費（即系爭第7案決議）；系爭0000000區權人會議決議通過第8案略以：目前公共工程修繕金額估價139萬7千元，按公設比例（扣除實際停車位格數）依坪數、以每坪2千元繳交（即系爭第8案決議）。　㈢系爭第3案、第8案決議所稱「各戶公設比例換算坪數」，是指各房屋所持有共有部分之同段2978建號、面積3221.86平方公尺之權利範圍換算的面積。　㈣系爭第7案決議「建物登記謄本之權狀面積」，是指依建物登記謄本，各房屋建號的總面積。　㈤依系爭0000000區權人會議決議內容，系爭大樓店面住戶每月管理費為30元/坪×權狀面積（不扣除停車位）；樓上住戶每月管理費為50元/坪×權狀面積（不扣除停車位）。以後如果修正通過每坪管理費的收取金額，例如樓上住戶每坪繳1百元，店面住戶就每坪繳60元。　㈥依系爭0000000區權人會議決議內容，系爭大樓店面住戶及樓上住戶應繳納的公共修繕基金為2千元/坪×各戶公設比例換算坪數（扣除車位面積）。　㈦系爭大樓於原告本件起訴後之113年12月29日召開系爭000000 0區權人會議，系爭0000000區權人會議決議通過第1案略以：各區分所有權人114年起之管理費，應按其建物登記謄本之權狀面積，以樓上住戶與店面住戶5：3比例，依每坪繳納管理費（下稱系爭0000000區權人會議第1案決議）；系爭00 00000區權人會議決議通過第2案略以：機械車位保養及保險費另外繳，各組機械車位連動故障時，維修費用由該組故障車主均攤，非地下基金支出（下稱系爭0000000區權人會議第2案決議）；系爭0000000區權人會議決議通過第3案略以：修繕基金扣除停車位坪數之事，因各區分所有權人權狀上無車位坪數證明，1格停車位以6坪計，有法院判決書者個別處理（下稱系爭0000000區權人會議第3案決議）。　㈧依系爭0000000區權人會議決議內容，系爭大樓自114年起，店面住戶每月管理費為30元/坪×權狀面積（不扣除停車位）；樓上住戶每月管理費為50元/坪×權狀面積（不扣除停車位）。以後如果修正通過每坪管理費的收取金額，例如樓上住戶每坪繳1百元，店面住戶就每坪繳60元。　㈨依系爭0000000區權人會議決議內容，系爭大樓店面住戶及樓上住戶應繳納的公共修繕基金為2千元/坪×各戶公設比例換算坪數（扣除車位面積，原則上以一格停車格6坪計算，有法院判決書者另持法院判決書處理）。四、得心證之理由：　㈠原告提起本訴具有確認利益：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張被告於系爭0000000區權人會議，作成之系爭決議均無效等語，為被告所否認，兩造就系爭決議效力有所爭執，原告私法上地位即有不安之狀態存在，且此不安之狀態，得以確認判決加以除去，揆諸上開判決意旨，原告提起本件確認之訴，即有確認利益，先予敘明。　㈡系爭第3、8案決議公共修繕基金不區分系爭大樓店面住戶及樓上住戶，應繳納的公共修繕基金均為2千元/坪×各戶公設比例換算坪數（扣除車位面積），並未違反法令或章程：　⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地，有使用收益之權。但另有約定者，從其約定；又按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公寓大廈管理條例第9條第1項、第10條第 2項、第11條分別定有明文。是區分所有權人既按其對共用部分之應有部分比例，而共有並使用收益該共用部分，則對共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上應按應有部分比例共同分擔，方符公平之旨，惟亦允許以區分所有權人會議決議或以規約定之，以期公允妥適。　⒉系爭大樓係於82年領得使用執照(見訴字卷第37頁建物登記謄本)，迄今已逾32年，被告所稱系爭大樓各項公共設施老舊，必須進行修繕，應屬可採，且此亦有被告系爭0000000區權人會議紀錄可佐(見訴字卷第191頁)。而衡情一般社會經驗，大樓之公共設施除電梯外，尚有水塔、大樓外牆、消防設備、結構柱、屋頂等，大樓公共設施之修繕，自屬影響系爭大樓整體之安全，難認因系爭大樓住戶為店面住戶或非店面住戶，而認有不同程度之安全影響，況參照上開公寓大廈管理條例之規定，共用部分之修繕由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，是系爭第3、8案決議公共修繕基金未區分系爭大樓店面住戶及樓上住戶，應繳納的公共修繕基金均為2千元/坪×各戶公設比例換算坪數（扣除車位面積），難認違反法令或章程。　㈢系爭第7案決議各區分所有權人應按其建物登記謄本之權狀面積（不扣除停車位）、以每坪每月定額(樓上住戶與店面住戶之每月定額管理費為5：3)分擔管理費，並未違反法令或章程：　　⒈系爭第7案決議各區分所有權人應按其建物登記謄本之權狀面積以每坪每月定額分擔管理費(參照112年1月17日地方法院判定樓上與店面5：3比例原則，見訴字卷第33頁），而兩造亦不爭執依系爭0000000區權人會議決議，系爭大樓店面住戶每月管理費為30元/坪×權狀面積（不扣除停車位）；樓上住戶每月管理費為50元/坪×權狀面積（不扣除停車位）。以後如果修正通過每坪管理費的收取金額，例如樓上住戶每坪繳1百元，店面住戶就每坪繳60元(見兩造不爭執事項㈤)，足徵系爭第7案決議已就系爭大樓店面住戶之每月管理費給予優惠之計算標準。　⒉原告雖稱住戶要自行維持停車位的管理與清潔，系爭第7案決議關於每月管理費之計算未扣除停車位面積，而認有違反法令或章程云云，然依一般經驗即知，使用大樓停車位需配合多項公共設施，例如停車空間鐵捲門、照明、地板等，再佐以使用系爭大樓機車停車位之住戶，除管理費外，更需每月另外繳納100元清潔費(見訴字卷第225頁規約)，況汽車停車位之占用面積及使用公共設施之程度，更較機車為甚，舉輕以明重，系爭第7案決議各區分所有權人應按其建物登記謄本之權狀面積（不扣除停車位）以每坪每月定額分擔管理費，並未違反法令或章程。　㈣系爭決議並無違反公序良俗，亦非以損害原告為主要目的: 　⒈按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，屬以損害他人為主要目的，而為權利濫用或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。　　　⒉系爭第3、8案決議公共修繕基金不區分系爭大樓店面住戶及樓上住戶，應繳納的公共修繕基金均為2千元/坪×各戶公設比例換算坪數（扣除車位面積）；系爭第7案決議各區分所有權人應按其建物登記謄本之權狀面積(不扣除停車位)，以每坪每月定額(樓上住戶與店面住戶之每月定額管理費為5： 3)分擔管理管理費，給予系爭大樓店面住戶較優惠之計算標準，均難認與公共利益有違，況系爭8決議主要以面積為計算標準，亦符合公寓大廈管理條例第10條第2項費用由區權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，且店面住戶及樓上住戶管理費之計算均不扣除停車位面積，更非以損害原告為主要目的，原告主張系爭決議違反民法第148條規定云云，亦不可採。五、綜上所述，系爭決議已考量各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，符合公寓大廈管理條例第 10條第2項費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，於法並無不合；從而，原告請求確認系爭決議無效，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本　　院審酌後，認與本件判斷結果無影響，毋庸一一論駁。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　王淑惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪凌婷

2025-03-28

TNDV-113-訴-1428-20250328-1

建

臺灣高雄地方法院

給付工程款等

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度建字第49號原告詮欣工程有限公司設高雄市○○區○○○路000巷00號0樓法定代理人賈宗翰住同上訴訟代理人黃見志律師被告明華大樓管理委員會法定代理人陳毓禮訴訟代理人李佳叡律師徐弘儒律師柯凱洋律師上當事人間請求給付工程款事件，經本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　事　實一、被告法定代理人原為邱偉倫，審理中變更為陳毓禮，並由其聲明承受，合於規定，先為說明(見卷二第27頁)。二、原告主張：　　㈠原告承攬○○大樓（下稱系爭大樓）污排水管線工程（下稱系爭工程），於民國110年9月10日與被告簽訂工程契約（下稱系爭契約），工程項目及履約範圍如附表所示，總價則為新臺幣（下同）580,000元。原告於施工前現場勘查評估時，被告未能提供系爭大樓管線配置相關圖資及告知有無隱藏管線，故原告依現場狀況設計繪製圖說。施工設計圖經高雄市政府水利局（下稱水利局）審查合格後，原告於111年6月27日進場按圖進行B1層污排管改管施工，於同年7月22日施作完竣，惟於同年8月3日施作B2層化糞池抽除時，發現尚有排水管線隱藏（下稱系爭隱管）於大樓結構壁體內排入化糞池，致剩餘工作即化糞池抽除、消毒及補助款申請無法繼續進行。　　㈡前揭系爭隱管係不可預見且非屬系爭工程範圍內，基於安　　　全考量，不宜破壞結構將管線改為重力排放，須將B2層化　　　糞池改設為污水坑，即工法應由原定「重力排」更動為「混合－重力排＋污水坑」而須追加污水坑工程（下稱系爭　　　追加工程），始能繼續履約並能符合相關政府補助規定，　　　為此，原告遂於112年7月7日，以存證信函（下稱系爭存　　　函）催告被告需同意系爭追加工程及支付工程款，然被告　　　不同意給付系爭追加工程費用，因此而未履行協力義務，原告遂依法解除系爭契約。　　㈢系爭契約解除後，就原告已完成附表項次一、二、三工作　　　項目之工程款為475,000元；項次四工作項目已完成約1/ 　　　2，其工程款應為52,500元，尚未施作部分計52,500元為　　　原告所失利益，因被告亦拒絕給付已完工之工程款，原告　　　爰先位依民法第490條、第507條規定，請求被告給付已完　　　工報酬及賠償所生損害合計580,000元。　　㈣倘認系爭契約解除不合法，因原告於施工前派員現勘評估時，被告未告知有系爭隱管亦未提供管線配置圖說，顯有指示不適當等情致使原告無法完成系爭工程，使原告受有損害即系爭工程款項，是原告自得依民法第509條請求損害賠償，爰備位請求被告給付580,000元等語。並聲明：⒈ 被告應給付原告580,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：　　　　㈠系爭大樓符合「高雄市政府水利局辦理建築物地下層既有化糞池廢除或改設為污水坑補助要點」所定申請補助資格，為使系爭大樓日後不需再為抽肥及忍受異味，於108年1 0月6日經區分所有權人會議決議將社區地下室化糞池廢除改為重力排放，由被告找專業廠商施作，此係考量改設污水坑未來易衍生異味，且改設污水坑之工程費用遠高於重力排放方式等情，故被告辦理招標時即依此辦理。原告為水利局所提供辦理大樓改管廠商名單上之水利工程業者，其投標時明知前揭被告施作之目的及欲採用之工法，亦曾與系爭大樓住戶進行雙向溝通，被告始於109年2月5日決議由其得標並於110年9月10日簽訂系爭契約。　　　㈡詎原告於111年8月3日施作至一半時，始向被告表示其發現於大樓A、B、E棟有系爭隱管無法截流，致無法繼續施作，並提出二方案，其一為追加變更設計改設污水坑（追加費用537,000元），其二為解除契約並給付已完成工程款。惟被告最初即無法接受改設污水坑之施作方式，自不可能追加款項改以此工法施作，否則等同完全改變契約目的，而非僅係於原契約目的內變更施工方法。是系爭契約自始約定系爭工程施作工法為「重力排」，至於原告發函向被告稱工法須改為「混合－重力排＋污水坑」等語，顯非屬原契約要求，不具契約同一性，應屬原告提出之另一新要約，縱被告曾表示同意為系爭工程，然此係以「不追加任何工程費用」之前提下所為，自難認兩造間就原告上所稱系爭契約工法需追加費用改為「混合－重力排＋污水坑」及「追加工程款」之另一要約，有何意思表示合致且成立另一新契約等情，是此一新此契約既不成立，原告自無權強命被告給付系爭追加工程款項，況系爭追加工程及款項依法應屬承攬關係之「主給付義務」而非「協力義務」範疇，原告主張被告違反民法第507條第1項規定，而依同條第 2項規定主張解除系爭契約及請求損害賠償，洵屬無據。　　㈢又埋設排水暗管乃公寓大廈興建時常見現象，被告不具水利工程專業，不知施作大樓改管工程之相關作業程序，無從事先知曉暗管對系爭工程之施作有何影響，均仰賴原告之勘測評估，經原告場勘後認可為施作後始與其簽約。又依系爭契約第4條第2、3項約定可知，被告僅於原告請求提供相關施工圖說時，須依法協助相關行政作業，且其前提係原告先提出請求，被告始有協助義務。惟原告於施作系爭工程前，未盡其專業義務詳為勘測，也從未向被告請求交付管線配置圖，即表示可依約完成工程，其施作後始發覺現況與勘測結果不符致不能按約定繼續施工情形，此係可歸責於原告之過失行為所致。且被告自始無從知曉有何交付管線圖之協力義務，自難認有何指示不適當等致工作不能完成等情，原告此部分請求於法未據。　　㈣再原告就系爭工程，除附表編號四部分確實未完工，為兩造均不爭執外，就原告主張系爭工程附表編號一、二、三已完工等情，被告均爭執之，又原告雖聲稱已完工部分使系爭大樓有大幅減少化糞池抽除次數及減少汙水馬達啟動次數云云，均未見其有何舉證，且因系爭工程未送鑑定，而依據高雄市土木技師公會回函，亦載明需申請複驗時再重新核對圖說與完竣現況，足見本件尚無從證明原告就系爭工程附表編號一、二、三部分已完工，依民法第490條第1項、第505條第1項明定承攬人於工程完成後始得請求報酬，即承攬報酬後付原則，此外，系爭契約第6條亦約定，原告須於完成系爭契約所定工作，即系爭工程全部施作完竣，並申請被告及水利局驗收完成後，始得請求被告給付工程款，在此之前被告無給付義務。原告既尚未完工，自無從請求被告給付工程款等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　四、兩造不爭執之事項（見卷二第257至258頁）：　　㈠兩造簽訂系爭契約，約定原告履約範圍為⑴B1層汙廢水修改管線，以重力流方式排放。⑵B2層化廢池抽除、過濾池溢流水磊浦抽除至流放池排放、淤泥抽除清理及消毒等工作，總價為58萬元。　　㈡系爭工程進行中，發現系爭大樓有排水管線隱藏在壁體內，使該工程已確定無法施作重力流排放，必須改為重力流排放加汙水坑方式施作，兩造同意以該方式繼續進行工程。　　　㈢原告停工時，尚未完成部分B2層化糞池抽除及清理工程（工程款5萬2500元）。五、本件爭點如下：　　㈠原告是否得因被告未給付追加工程款而違反協力義務，而　　　依民法第507條第2項解除系爭契約，並請求被告給付如訴　　　之聲明第1項之金額？　　㈡原告是否得依民法第509條規定，請求被告給付如訴之聲明第1項之金額？六、得心證之理由：　　㈠兩造簽訂系爭契約並約定履約範圍如附表所示，且因系爭　　　工程進行中，發現尚有系爭隱管隱藏在壁體內，使該工程已確定無法按原約定重力流排放工法施作，必須改為重力流排放加汙水坑方式施作，惟被告不同意就系爭追加工程部分給付費用，原告即以系爭存函催告及表示解除系爭契約之意，又原告曾委請高雄市土木技師公會至系爭大樓實施竣工會勘等情，有系爭契約（見卷一第14頁至第15頁）、詮欣字第111101201號函文（見卷一第29頁至第31頁）、(111)○○管字第1111019號函文（下稱系爭函文）（見卷一第35頁）、系爭存函（見卷一第39頁）、高雄市土木技師公會竣工會勘紀錄（見卷二第75頁）等在卷可參，應勘認定。　　㈡原告以被告已同意系爭追加工程，卻未給付追加工程款而違反協力義務為由，依民法第507條第2項解除系爭契約，並請求被告給付如訴之聲明第1項之金額為主張，被告則以：並未同意給付系爭追加工程費用，且工程款亦非屬承攬契約中之協力義務等語為抗辯，經查：　　　⑴據系爭契約第6條規定：「本工程無預付款。1.工程完竣後，申請甲方（即被告）及水利局驗收完成後，支付工程款46萬4,000元正。2.剩餘款項申請補助款11萬6,000 元正核發後支付」、第9條規定：「一、本工程全部工作範圍若有未載明，而為施工慣例上所應有或不可缺少的項目，乙方（即原告）應遵照甲方指示辦理責任施工，不得藉詞推諉要求要求加價或增加工期。二、變更設計、追加減項目所生工期變動，由甲、乙雙方另行議定。…」，可知兩造已約明系爭工程完工且經驗收後原告始得請款，且就若有追加工程產生及費用部分，兩造應另行議定，合先敘明。復據系爭函文所載：「…二、查本大樓尚未接管處計有3處，除A棟暗管部分無法截流，剩餘部分需辦理穿牆增加施工廠商施作困難度，故同意上述3處以汙水坑方式辦理。三、依契約第9條第1項，本工程全部工程範圍若未有載明，而為施工慣例不可缺少，應屬責任施工，不得藉詞推諉要求加價。…」以觀，顯見被告雖同意更改系爭契約約定工法，改以汙水坑方式辦理，惟亦明確表示系爭工程屬責任施工，不得加價，自得認被告對原告上開系爭追加工程及費用要約，顯已為拒絕之意思表示，而難認兩造就系爭追加工程及費用部分，已有意思表示合致而成立契約，是被告抗辯兩造就系爭追加工程未有合意，自無給付報酬義務乙情，應認有理。　　　　⑵況按工作需定作人之行為始能完成者，而定作人不為其行為時，承攬人得定相當期限，催告定作人為之。定作人不於前項期限內為其行為者，承攬人得解除契約，並得請求賠償因契約解除而生之損害，民法第507條定有明文。所謂定作人之協力行為，係指定作人主給付義務（凡基於承攬人履行承攬義務之對待給付，或類此對價關係之給付者，如定作人之給付報酬）以外，須由定作人供給材料或指示，或須定作人到場為一定行為或不行為，始得完成者，定作人不為其行為，即無由完成工作而言（最高法院97年度台上字第396號判決意旨參照），是定作人之給付報酬義務，對於承攬工作之完成與否而言，並非民法第507條所指定作人之協力行為，定作人縱未給付報酬，亦不該當未盡協力行為之要件。準此，原告主張被告應就系爭追加工程給付報酬，否則違反定作人協力義務，得依民法507條解除系爭契約云云，實非有據，自不生合法解除契約之效力。　　　⑶再按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；報酬，應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之，為民法第490條第1項、第505條第1項所明定，此乃　　　　報酬後付原則之規定。是雙務契約若為承攬關係，一般咸認承攬人有先為給付之義務。查原告主張系爭契約已合法解除云云顯無理由，已如前述，是在系爭契約仍有效存續下，依承攬契約報酬後付原則及系爭契約第6條規定，原告需履約即完工和驗收完成後，始得依約請求被告給付工程報酬，惟系爭工程尚未完工已為兩造所不爭執【見不爭執事項㈢】，原告請求被告給付報酬，自無理由。　　　⑷綜上，原告請求被告給付系爭工程報酬，及因系爭契約解除而生之損害，均無理由，應予駁回。　　㈢原告又以被告未告知有系爭隱管亦未提供管線配置圖說等情，認其有指示不適當而使原告無法完成系爭工程為由，依民法第509條第1項請求被告給付如訴之聲明第1項之金額等語，被告則以：原告自始未要求提供管線配置圖，且牆壁內有系爭隱管又顯非未具專業知識被告可預料，此自難歸責於被告為抗辯，經查：　　　⑴按於定作人受領工作前，因其所供給材料之瑕疵或其指　　　　示不適當，致工作毀損、滅失或不能完成者，承攬人如　　　　及時將材料之瑕疵或指示不適當之情事通知定作人時，　　　　得請求其已服勞務之報酬及墊款之償還，定作人有過失　　　　者，並得請求損害賠償。民法第509條定有明文。前開　　　　承攬人得請求定作人給付其已服勞務之報酬、損害賠償　　　　，須具備定作人所供給之材料有瑕疵或指示不適當，致　　　　工作毀損、滅失、或不能完成，且兩者間有因果關係，　　　　及承攬人於事先已及時將材料之瑕疵或指示不當情形通　　　　知定作人為要件。　　　⑵惟據原告法定代理人於審理中供稱：我於施工前有跟系　　　　爭大樓總幹事甲○○說我沒有辦法保證有沒有暗管，甲　　　　○○說回去要報告管理委員後就沒下文，我也沒有再向　　　　被告要求須提供管線配置圖，但本件實際上無論被告有　　　　沒有提出管線配置圖，我都看不出大樓有系爭隱管存在，雖然我有預見可能會有系爭隱管的問題，但如果施工前就要確定，必須要住戶配合進入住家內倒入顏料及測試管線，需要另外花費人力物力，因此我在施作其他大樓時通常也不會特別要求需提供管線配置圖或檢測，只是別的大樓在發現暗管時均會配合施作追加汙水坑工程等語在卷（見卷二第155頁至第157頁），顯見被告縱然事前提出管線配置圖，原告也無法藉此即能判斷系爭大樓是否有系爭隱管問題，而是必須要以傾倒顏料等方式檢測，才能精準確定是否有隱藏管線，足證被告有無提出管線配置圖，與原告是否能因此預判系爭大樓牆壁內有隱藏管線顯無必然關係乙節，應得認定，況原告於施工前並未商請被告提供管線配置圖乙情，亦經其自承在卷，而被告非屬專業人士，只能被動配合原告需求，在原告未要求下，本難期待其有何主動提供管線配置圖之可能，更進而認其有可歸責情事甚明，是本件自難僅據原告未取得管線配置圖云云，即認被告有何指示不適當致工作毀損、滅失或不能完成等情，原告主張因此受有損失而請求被告賠償，於法顯有未合，並無足取。七、據上所述，原告依民法507條第2項主張解除契約後所生損害及已完工報酬，或同法第509條因被告指示不適當致其工作不能完成，而請求其給付勞務之報酬及損害賠償共58萬元及遲延利息等，均無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，　　核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊景婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃雅慧附表工程項目及價額履約範圍項次工程項目工程款一銜接道路既設管線工程 41,000元 ⒈B1層污廢水修改管線，以重力流方式排放。 ⒉B2層化糞池清除（2處）、過濾池溢流水泵浦抽除置放流池排放、淤泥抽除清理及消毒等工作。 ⒊施工圖繪製送審、輔助款申請、解除大樓環保局列管等文書作業。二 B1污水管線工程 419,000元三文書處理費 15,000元四 B2化糞池抽除暨清理工程 105,000元　　　　　合　計 580,000元

2025-03-28

KSDV-112-建-49-20250328-1

訴

臺灣臺北地方法院

確認區分所有權人會議決議無效等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度訴字第1681號原告陳香樺黃秀蓮共同訴訟代理人鄭志政律師上列原告與被告統一觀光小築管理委員會間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後五日內補正被告統一觀光小築管理委員會之當事人能力及法定代理人姓名、住居所，並提出證明上開事項之證據資料，逾期未補正，即駁回其訴。　　理　由一、按當事人書狀，應記載當事人姓名、性別、年齡、職業及住所或居所，當事人為法人或其他團體者，應記載其名稱及事務所或營業所，有法定代理人、訴訟代理人者，應記載其姓名、住所或居所，及法定代理人與當事人之關係，民事訴訟法第116條第1項第1款、第2款定有明文。次按原告或被告無當事人能力，或無訴訟能力者，未由法定代理人合法代理者，原告之訴有起訴不合程式或不備其他要件之情形者，依其情形可以補正，經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第3、4、6款亦定有明文。二、經查，原告提起本件訴訟，起訴狀記載「統一觀光小築管理委員會（即統一觀光小築大廈管理委員會）」為被告，經本院於民國114年3月4日言詞辯論期日闡明原告確認其所欲請求之對象，原告主張「統一觀光小築管理委員會」、「統一觀光小築大廈管理委員會」均為本件被告。惟依本院向臺北市建築管理工程處函詢結果，並無「統一觀光小築管理委員會」報備資料，此有該處114年3月17日北市都建寓字第1146 089777號函附卷可稽，則依卷存事證，無足判斷「統一觀光小築管理委員會」是否具管理人或有獨立財產，是否為非法人團體而具有當事人能力、如有當事人能力，其訴訟能力或代表人、法定代理人為何人等節，均尚屬不明。茲限原告於本裁定送達後五日內補正「統一觀光小築管理委員會」之當事人能力及法定代理人資料，並提出證明上開事項之證據資料（包括但不限於「統一觀光小築管理委員會」之報備資料、財產證明文件、選任法定代理人之紀錄文件、有獨立人事及財務之相關證明文件等），逾期未補正，即駁回其訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　28　　　日　　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　宣玉華以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　28　　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡秀

2025-03-28

TPDV-113-訴-1681-20250328-3

簡上

臺灣士林地方法院

給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決 113年度簡上字第158號上訴人吳慧華訴訟代理人許芳智許邇瀚被上訴人白雲山莊社區管理委員會法定代理人林琬玉訴訟代理人張亞君上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國113年4 月12日本院內湖簡易庭111年度湖簡字第1720號第一審判決提起上訴，本院於民國114年3月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決不利於上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。　　事　實　及　理　由壹、程序部分一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；上開法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1 項分別定有明文。本件被上訴人之法定代理人原為黃海，嗣於本院審理中迭經變更為林琬玉，此有新北市汐止區公所民國113年12月24日新北汐工字第1132699834號函在卷可考（見本院卷第340頁），並經林琬玉具狀聲明承受訴訟（見本院卷第360頁），於法並無不合，應予准許。二、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項但書、第255條第1項第2款定有明文。依同法第436條之1 第3項，上開規定於簡易訴訟程序之第二審準用之。查被上訴人於起訴時原以白雲山莊社區（下稱系爭社區）於108年1 1月16日修訂之規約（下稱系爭108年規約）第17條第2款為先位請求、以系爭社區於89年12月16日第1屆第1次區分所有權人會議所訂定之規約（下稱系爭89年規約）附件十四管理經費收繳管理辦法第6條㈣之規定為備位請求，嗣於本院準備程序將先位請求權基礎變更為系爭社區於111年11月19日第2 2屆區分所有權人會議（下稱系爭111年會議）決議修訂之規約（下稱系爭111年規約），後於本院言詞辯論期日捨棄前開先位請求權基礎，僅依系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條㈣之規定為本件請求。經核上開請求權基礎之變更，係本於被上訴人向上訴人請求給付過去多年漏未將新北市○○區○○街000巷00弄00000號6樓房屋（下稱系爭房屋）之40坪露臺（下稱系爭露臺）面積計入管理費之同一基礎事實，應予准許。貳、實體部分一、被上訴人起訴主張：系爭社區於101年12月15日第13屆第3次區分所有權人會議（下稱系爭101年會議）決議修訂後之規約（下稱系爭101年規約）第17條第2款㈠為：「管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位總面積）計算以每坪65元每月定額分擔，...」，嗣於108 年11月16日修訂之系爭108年規約第17條第2款內容亦與系爭 101年規約內容相同。又被上訴人於111年3月重新核對所有區分所有權人之權狀坪數，始發現多年以來，上訴人所有之系爭房屋有多達40坪面積並未納入系爭社區管理費計費坪數內，被上訴人乃於111年3月15日寄發相關簽呈及管理費補繳費用明細表、於同年月23日以存證信函催告上訴人於函到15 日內給付自110年1月1日起至111年12月31日止短欠之管理費新臺幣（下同）5萬6,160元，惟上訴人均置之不理。為此，爰先位依系爭108年規約第17條第2款、備位依系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條㈣之規定提起本訴，請求上訴人給付自106年1月1日起至110年12月31日止短繳之管理費15萬6,000元及111年度短繳之管理費2萬8,080元，並以本件起訴狀繕本之送達為催告之通知等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人18萬4,080元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡請准宣告假執行等語。二、上訴人則辯以：上訴人於83年6月間向東帝士股份有限公司訂定買賣契約書（下稱系爭契約書），購買系爭房屋及其坐落基地即新北市○○區○○段000地號土地之10萬分之926應有部分。又依系爭契約書第1條第1項第1款、第3款可知系爭露臺並未包含於系爭契約書之範圍內，且依系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條㈣規定：「計算面積之認定以建物所有權狀記載，並加計公共設施所應持分部份之總面積為依據（即依買賣契約所記載之總坪數）」，故上訴人僅須繳納以系爭契約書所載之買賣總坪數72.53坪計算之管理費，而毋庸加計系爭露臺之面積132.88平方公尺即約40坪。雖系爭108年規約第17條第2項規定：「㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪65元每月定額分擔....」，係將「（即依買賣契約所記載之總坪數）」（下稱系爭夾注號內容）部分予以刪除，且此部分修正內容係承繼系爭101年規約第17條第2款之修訂內容，然歷年區分所有權人會議之開會通知均未記載要討論修改收繳管理費標準一事，系爭101年會議決議後，上訴人亦未收到該次會議紀錄，難認前揭修正內容為合法。退步言，縱認曾經合法修正，然計收管理費之標準變更屬公寓大廈管理條例第33條第2款之其他類似之行為，須先徵得上訴人之同意，但上訴人自始未出席系爭101年會議而無從表示同意，則系爭101年規約之修正內容明顯違法無效而無從拘束上訴人。再者，被上訴人收取系爭露臺面積計收之管理費獲利甚少，且系爭露臺遭被上訴人用作排風、排水設施之用，則被上訴人收取系爭露臺面積計收之管理費對上訴人顯非公平，被上訴人主張顯為權利濫用。又被上訴人自89年起至110年止共20餘年均係以未計入系爭露臺面積之方式計收管理費，如今忽然片面改變計算方式並溯及請求補繳部分，顯有違誠信原則而構成權利失效，其主張自無理由。退萬步言，縱認被上訴人請求有理，被上訴人於系爭露臺長期設置排水管（下稱系爭排水管）、排風管（下稱系爭排風管），不僅致上訴人無法使用遭系爭排水管所佔用之系爭露臺部分，甚而大量雨水會順著系爭排水管進入系爭房屋內，致系爭房屋室內地板發黑、生蟲，進而致系爭房屋樓下之5樓天花板滲水、油漆剝落，使5樓住戶向上訴人請求損害賠償等，上訴人因此支出3萬元修繕費用，是上訴人對被上訴人享有3 萬元之侵權行為損害賠償債權，上訴人以之抵銷被上訴人對上訴人享有之給付短少管理費之債權等語。並聲明：㈠被上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願以現金或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審就被上訴人前開主張，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即上訴人應給付被上訴人18萬4,080元，及其中①16 萬5,360元自111年7月8日起、②1萬4,040元自111年11月26日起、③4,680元自112年8月18日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，並依職權就勝訴部分宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，故不在本院審理範圍。上訴人就其敗訴部分全部聲明不服，提起上訴，所陳與原審部分相同外，另補稱略以：系爭 111年規約係以經原審認定不生效力之系爭101年規約內容為文字上補充，且系爭111年會議於決議時並未設立投票表決單，僅以主席口頭宣達方式強橫予以通過，堪認系爭111年規約無效，是兩造就管理費計收之標準應以系爭89年規約為準。系爭89年規約既已特別註記管理費之計算基準應以買賣契約所載面積為準，顯見兩造依系爭89年規約計收管理費時並未計入系爭露臺之面積，然原審卻認系爭89年規約所載系爭夾注號內容僅為補充性解釋，捨其明確之文義而為恣意解釋，亦未斟酌被上訴人過去21年均係以未計入系爭露臺面積之其他建物總面積向上訴人收取管理費，顯違反民法第98條規定。又系爭契約書記載坪數為72.53坪，上訴人歷年來卻繳納82.02坪之管理費，係因建設公司計算上之誤差，將室內權狀坪數多記載10.15坪，上訴人與建設公司爭執許久後，已補足上開差價，且認為多繳此部分管理費，尚屬可以接受之範圍，而未與被上訴人計較，不料竟遭被上訴人作為得寸進尺之理由。再者，上訴人當初並未購入系爭露臺，惟83 年間地政機關對於露臺面積應如何登記之相關制度尚不完善，事後才發現系爭露臺於上訴人不知情之狀況下經登記於權狀內，但當時建設公司及地政機關均向上訴人表示此部分不會有管理費之問題，且系爭社區當時之區分所有權人均清楚瞭解露臺登記之複雜問題，才會於系爭89年規約明文規定系爭夾注號內容，藉此特定管理費之計算專以房屋買賣契約所記載之總坪數為準，而不管實際地政機關登記之面積為何，孰料事隔多年被上訴人竟向上訴人請求給付此部分管理費，上訴人願放棄系爭露臺。另被上訴人於系爭露臺設置系爭排水管、排風管，上訴人因此必須維護防水、負責水電及清理，但被上訴人從未負擔任何管理責任及費用，故系爭露臺顯然具有社區之公益性，不應由上訴人承擔與室內面積相同之管理費。況系爭露臺之全部面積均遭系爭排水管、系爭排風管之廢水、廢氣隨時隨地影響，並裝有公共逃生裝置，影響上訴人使用系爭露臺，則上訴人就所有權所受侵害及被上訴人利用系爭露臺而獲得不當得利之金額，均應得主張抵銷抗辯，惟原審不附理由拒絕上訴人聲請履勘系爭露臺遭系爭排水管等占用之請求，自有應調查之證據未予調查之違法等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、被上訴人所陳與原審部分相同外，另補稱略以：系爭契約書所載之系爭房屋面積雖為72.53坪，然計收管理費之依據係以上訴人實際所受交屋面積之82.68坪為斷，如管理費計算之標準確實係依系爭契約書之括弧內之內容，上訴人為何20 多年來甘於多繳10坪計收之管理費？顯見原審認系爭夾注號內容僅為補充性解釋之認定當為洽當。又被上訴人過去未計收系爭露臺面積部分之管理費，或為歷任管理委員疏忽或專業不足所致，然被上訴人就系爭社區其餘住戶亦均收取計入露臺面積之管理費，是被上訴人計收系爭露臺面積之管理費並非徇私濫權。再者，系爭排風管、系爭排水管係系爭房屋所屬建物於最初完工圖上已標註圖示之原始設計內容，其等大小及範圍對系爭露臺屬小範圍設施，並不影響系爭露臺之完整性，且系爭排水管於上訴人要求下已經被上訴人拆除等語。並聲明：上訴駁回。　　　五、本院之判斷：　㈠上訴人為系爭房屋之所有權人，為系爭社區之區分所有權人，系爭社區管理費計收標準為每坪65元，被上訴人於本件訴訟前，均係以82坪作為計費面積向上訴人收取管理費，而未納入系爭露臺面積等情，為兩造所不爭執（原審卷一第11頁、第120-121頁），並有建物登記第一類謄本、管理費繳費收據等存卷可參（原審卷一第201-202頁、本院卷第320-324 頁），是此部分事實，首堪認定。又系爭房屋之建物登記謄本登記之層次面積130.28平方公尺、陽台面積15.64平方公尺、露臺面積132.88平方公尺；共有部分之東勢段1029建號，面積1,162.24平方公尺，權利範圍10萬分之1,507、共有部分之東勢段1033建號，面積920.61平方公尺，權利範圍1 萬分之1,170、共有部分之東勢段1034建號，面積1萬4,125. 4平方公尺，權利範圍320分之1(主要用途：地下一層防空避難室兼停車空間、地下二層至地下五層停車空間)等情，亦有前開建物登記第一類謄本在卷可憑，故前開層次面積、陽台面積、除供防空避難室兼停車空間使用以外之共有部分面積合計為82.02坪（130.28+15.64+【1,162.24x1,507/100,0 00】+【920.61x1,170/10,000】=271.14，271.14x0.3025=8 2.02，小數點以下第二位四捨五入），亦堪認定。　㈡系爭社區管理費之收費標準應依系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條規定為斷：　1.按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。（最高法院109年度台上字第502號判決意旨參照）。　2.經查，系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條管理經費分攤責任㈣已明文規定計算面積之認定標準，其後系爭社區雖於系爭101年會議決議依內政部頒訂之規約範本修正系爭社區住戶規約內容，惟觀諸該次會議紀錄所載「決議：經會議主席逐條宣讀內政部頒訂之規約範本條文，與會住戶多數同意規約範本各條文修正，社區規約新制定之版本完成後將呈報區公所核備」等文字(本院卷第314頁)，可知系爭101年規約之修正內容並未於系爭101年會議中經區分所有權人投票表決同意，而係被上訴人事後製作呈報區公所核備，且系爭101年會議區分所有權出席所占比例僅為區分所有權總坪數之46.1%（本院卷第312頁），明顯與系爭89年規約第19條規定：「關於下列事項之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上同意行之：1、本規約之訂定及變更」（原審卷一第210頁），即系爭社區區分所有權人會議如欲變更系爭89年規約，至少應有系爭社區區分所有權人3分之2 及其區分所有權比例合計3分之2以上之出席，以出席人數4 分之3以上及其所有權比例佔出席人數區分所有權4分之3以上同意方能變更規約內容等要件不符，則依前開說明，系爭 101年會議上述決議自屬不成立而不生效力，從而，系爭社區事後依此決議修訂之系爭101年規約，亦乏所據而不生效力。至於系爭社區嗣於系爭111年會議將系爭101年規約第17 條第2項「㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪65元每月定額分擔....」之規定，補充內文為「㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記謄本標示之總面積及附屬建物（含陽台、露台、共有部分，不含停車位面積）計算，以每坪 65元每月定額分擔....」，因同未踐行變更系爭89年規約之合法程序，僅係經主席於區分所有權人會議上作該條內文補充之說明及宣讀通過，無設立投票表決單，此有系爭111年會議之會議紀錄及附件在卷可稽（本院卷第138-161頁），自亦不生變更系爭89年規約之效果，則本件管理費之計算，仍應以系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條規定之內容為依據，應堪認定。　㈢系爭露臺不應納入系爭社區管理費之計費坪數：　1.系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條管理經費分攤責任㈣規定：「計算面積之認定以建物所有權狀記載，並加計公共設施所應持分部份之總面積為依據(即依房屋買賣契約所記載之總坪數)」(原審卷一第251頁)，已明示計算面積之認定應依房屋買賣契約所記載之總坪數。而系爭契約書規定「第一條買賣標的物如下:㈠房屋部份⑴乙方將其所有座落於台北縣○○鎮○○街○○段○○○○段○○○○○地號土地上興建之本社區2棟6樓壹戶房屋(以下簡稱本房屋)，面積計約柒貳點伍參坪(不含露臺)出售與甲方。....⑶本房屋面積包含主建物、附屬建物(露臺除外)及其應分攤之公共設施面積在內，登記面積以本大廈建竣後地政機關登記面積為準」(原審卷一第135-136頁)，一再強調買賣標的及面積坪數之計算不含露臺，則上訴人主張當初購買標的並不包括系爭露臺，事後建設公司亦表示此部分不會納入收取管理費之範圍，並因當時地政機關是否將露臺面積納入登記範圍尚有諸多爭議，而經區分所有權人於訂立系爭89年規約時，特別加註系爭夾注號內容，以特定管理費之計算應以房屋買賣契約所記載之總坪數為準等語，即屬有據，堪予採信。　2.被上訴人雖稱系爭夾注號內容之記載，在內政部公寓大廈管理條例之規約範本中並未曾見過，應係系爭社區第一次區權人大會上有住戶或管委會委員要求加註，僅係補充規定，實則應以建物所有權狀之登記面積為準。然查，由被上訴人上開所陳內容，適足證系爭夾注號內容應係系爭社區之區分所有權人於第一次區權人大會時基於特殊考量而有意增列，並非無意之下援用之例稿或範本，自應予正視。又前述內容既係以「夾注號」連接於「計算面積之認定以建物所有權狀記載，並加計公共設施所應持分部份之總面積為依據」等文字之後，而此標點符號係用於夾注號前所載文詞的注釋或補充說明，益徵系爭夾注號內容顯係補充說明倘於計算面積之認定有所疑慮時，應依房屋買賣契約所記載之總坪數為準。反觀依被上訴人所述，縱令系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條管理經費分攤責任㈣已明文記載系爭夾注號內容之「(即依房屋買賣契約所記載之總坪數)」等文字，仍可無視之，並逕以建物所有權狀之登記面積作為計算管理費之收費基礎，則無異架空前開補充說明，使之形同具文而無適用之餘地，顯有違系爭社區區分所有權人制定系爭89年規約此部分規定之初衷，亦將使上訴人依此規定毋庸支付系爭露臺坪數管理費之預期落空，而有違誠信原則。至於被上訴人復辯以買賣契約書之房屋買賣坪數與實際交屋後之房屋總面積差異很大，不宜以買賣契約之總面積作為計算住戶管理費之依據、多年來上訴人均係以82坪之計費面積繳交管理費，亦溢於買賣契約書上所載72.53坪之面積，顯見本件不應以買賣契約書所載面積作為核算管理費之標準等情，或為被上訴人執行前述系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條規定所將面臨之困境，或為被上訴人未貫徹系爭89 年規約，上訴人亦願配合之結果，但均非本件得違反系爭89 年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條明文規定，而將系爭露臺納入計費面積之理由。六、綜上所述，被上訴人依系爭89年規約附件十四管理經費收繳管理辦法第6條㈣之規定，請求上訴人給付被上訴人18萬4,08 0元及其中①16萬5,360元自111年7月8日起、②1萬4,040元自1 11年11月26日起、③4,680元自112年8月18日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，爰依法判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉逸成　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇怡文以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃靖芸

2025-03-27

SLDV-113-簡上-158-20250327-2

補

臺灣士林地方法院

確認區分所有權人會議決議無效等

臺灣士林地方法院民事裁定 114年度補字第260號原告鄭啟福被告第一人稱社區管委會法定代理人胡善紘訴訟代理人潘樹志上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。民事訴訟法第77條之2第1項定有明文。次按區分所有權人訴請確認區分所有權人會議決議無效之訴，因涉及區分所有權人間財產上權利義務事項，故屬財產權之範圍，是確認區分所有權人會議決議無效之訴，應認係因財產權涉訟，此與人格權、身分權範圍之非財產權無關，故其訴訟標的價額應以原告如獲勝訴判決，所得受之客觀上利益定之，不能核定時，則適用民事訴訟法第77條之12規定，將其訴訟標的價額視為新臺幣（下同）165萬元，以計算其裁判費。查原告起訴聲明第一項請求確認第一人稱社區（下稱系爭社區）管理委員會第25屆主任委員、財務委員當選無效，第二項請求確認系爭社區第23屆管理委員會發行之民國111年7月6日版本住戶規約無效，第三項請求確認系爭社區第24屆管理委員會發行之112年12月1日版本停車場管理辦法無效；經核均非對於親屬關係及身分上之權利有所主張，性質上屬因財產權而起訴，且其價額均不能核定，應依民事訴訟法第77條之12規定，各以165萬元計算其訴訟標的價額，是本件訴訟標的價額合計為495萬元(計算式：165萬元×3=495萬元)，應徵第一審裁判費5萬5元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不補即駁回其訴，特此裁定。。中華民國 114 年 3 月 27 日民事第二庭法官劉逸成以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額之核定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1500元；若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。中華民國 114 年 3 月 27 日書記官林映嫺

2025-03-27

SLDV-114-補-260-20250327-1

小上

臺灣高雄地方法院

給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 114年度小上字第11號上訴人社團法人高雄市博愛國際青年商會法定代理人孫國財被上訴人中正香榭大廈管理委員會法定代理人謝喬安上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國113年1 1月13日本院高雄簡易庭112年度雄小字第2851號小額訴訟程序第一審判決提起上訴，本院判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣參仟元由上訴人負擔。　　事實及理由一、按對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，而所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當；民事訴訟法第436條之24第2項、第436條之32 第2項準用第468條定有明文。又小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，同法第436條之29第2款亦有明文。二、上訴意旨略以：　㈠本訴部分：⒈上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○○路000號12樓之 8房屋（下稱系爭房屋）、12樓之6房屋（下稱12樓之6房屋）之所有權人，兼為系爭房屋所在「中正香榭大廈」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。緣系爭大樓住戶規約（下稱系爭規約）就住戶每月應繳納之管理費數額未明文約定，前經系爭大樓民國113年5月4日召開第17屆第二次區分所有權人會議決議追認，自97年1月份起，至113年4月止，管理費收費標準以房屋室內坪數計算，每坪新臺幣（下同）64元，並決議自113年5月起，住戶為辦公室使用者，管理費收費標準為以房屋室內坪數計算，每坪91元。故依決議結果，系爭房屋於113年4月以前每月應繳納管理費數額為1,790元，自113 年5月起，則調漲為2550元（下稱系爭區權會決議）。前揭調漲管理費之依據係源於110年2月6日管理委員會會議紀錄，但110年區分所有權人會議紀錄並未有系爭房屋調漲管理費之決議。故該項決議未經區分所有權人會議之合法決議，亦未取得區分所有權人會議授權，被上訴人無權單方面調整管理費比例，已逾越其法定職權。又公寓大廈的區分所有權人會議屬於地方自治管理，然地方自治管理即便享有自治權，亦須遵循法治原則即法律無溯及既往原則。系爭區權會決議提案一之追認案，有違反信賴保護原則和地方自治之界限，該決議應屬無效。⒉系爭大樓區分所有權人總數有85人，系爭區權會決議出席人數雖有過半，惟投票人數並未過半，卻為被上訴人決議通過，顯見系爭區權會決議程序有瑕疵而應為無效。⒊上訴人為社團法人並非商業組織，且無商業營利行為，自非屬公司、商業使用而有營利行為所可比擬。系爭區權會決議内容區分一般住戶及公司戶之管理費收取標準，卻未明確定義如何區別一般住戶和公司戶，決議內容違反管理費應按應有比例分攤，顯不符合平等原則及公序良俗，屬權利濫用而無效。被上訴人據無效決議向上訴人收取高於每月1,310元之管理費並無可採。又上訴人亦已繳交每月1,3 10元之管理費，故被上訴人請求上訴人補繳管理費並無理由等語，並聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人之訴駁回。　㈡反訴部分：系爭大樓規約並未授權被上訴人調漲管理費，此部分決議内容亦未經系爭大樓區分所有權人會議決議或追認，自屬無效；系爭區權人決議程序上有瑕疵、實質上有無效事由，故被上訴人自110年3月起至111年7月止，每月向上訴人收取管理費1,790元，於法無據。又系爭大樓未明訂一般戶和公司戶之區別，故系爭房屋管理費收費辦法應回歸比照一般住戶標準，被上訴人據上開管理委員會決議對上訴人收取調漲後之管理費，係無法律上原因受有管理費差額之利益，並使上訴人受有溢繳管理費之損害，故被上訴人應返還其自110年3月起至111年7月止，每月向上訴人溢收之管理費，扣除原審已准許返還2,975元外，被上訴人尚應給付8,160元（計算式：11,135－2,975＝8,160‬）等語，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人8,160元。三、本件上訴人對原審判決提起上訴，固以上開上訴意旨指摘原審判決違背闡明義務之法令旨趣及其具體內容，惟其提起本件上訴，依上訴意旨足認顯無理由，說明如下：　㈠本訴部分：　⒈經查，系爭規約並未就系爭大樓住戶管理費數額定有收費標準，而係規定應由區分所有權人會議議決之，為兩造所不爭（見原判決不爭執事項㈣）。依系爭大樓於97年1月1日實施之管理費計算標準所示，系爭房屋係依營業用住戶之標準收費（雄小卷二第59頁上方），嗣因先前管委會未經區分所有權人會議決議短收管理費，系爭區權會遂於113年5月4日召開，重行確認97年1月1日實施之管理費計算標準（即系爭房屋依營業用住戶之標準收費）並將住家用住戶管理費自每坪 47元調漲至每坪70元，營業用住户管理費自每坪64元調漲至每坪91元等節，有開會通知單、會議紀錄（雄小卷二第41、 61至71頁）為證，且為兩造所不爭執（見原判决不爭執事項㈤）。可知前揭調漲管理費之依據係源自系爭區權會決議而來，而非由被上訴人調整管理費比例，自無上訴人所稱逾越其法定職權之問題。揆諸前揭說明，系爭區權會決議如無違反法律上強制、禁止之規定而屬無效，或經判決撤銷之情事，乃屬系爭大樓區分所有權人間私法自治範疇，自生合法拘束當事人權利義務之效力。　⒉上訴人抗辯系爭大樓區分所有權人總數有85人，系爭區權會決議出席人數雖有過半，惟投票人數並未過半等情，而認有決議方法違法之瑕疵（雄小卷二第139頁）。惟查：　⑴按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56 條第1項亦有明定。公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人及住戶之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。依上開說明，上訴人如認系爭區權會決議有決議方法違法之瑕疵事由，應由上訴人於決議後3個月內訴請法院撤銷之，上訴人雖稱已有就系爭區權會決議於另案提起無效或撤銷之訴（雄小卷二第135頁），然截至本件言詞辯論終結時，系爭區權會決議既未經判決撤銷，則系爭區權會決議即仍有效存在，基於貫徹公寓大廈管理條例區分所有權人間私法自治理念，仍應尊重形式上尚屬存在之系爭區權會決議。　⑵又系爭大樓於113年5月4日召開系爭區權會決議，並在該次決議中提案修訂系爭規約，並向高雄市苓雅區公所申請報備獲准等情，有高雄市苓雅區公所113年10月21日高市○區○○○000 00000000號函檢送之報備資料（雄小卷二第145至177頁）在卷可稽，此部分事實，應可認定。　⑶參系爭規約（雄小卷一第327頁）第3條第11款前段約定：區分所有權人會議依第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。是系爭規約就系爭大樓區分所有權人會議之出席人數及表決人數，有所規範，自應以系爭規約之約定判斷系爭會議是否有違法召開之情。再觀之前揭高雄市苓雅區公所函覆資料，系爭區權會決議係因前次召集未達開標人數而流會後再次召集，該次出席區分所有權人數（含代理出席）為71人，占全體區分所有權人數84％，出席區分所有權比例占全體區分所有權89％，而與本件相關之第1、2、6案決議事項，同意票均達半數以上，上訴人既未具體提出該等提案有何不符前揭規約約定應有之出席及同意人數及比例，堪認系爭區權會決議確符合系爭規約第3 條第11款前段之決議作成要件，而合法有效。　⒊又上訴人另稱系爭區權會決議第1、2、6案決議，屬管理費之追認，決議內容違反管理費應按應有比例分攤，顯不符合平等原則及公序良俗，屬權利濫用而無效，經查：　⑴按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。　⑵經查，系爭區權會決議第1案決議係追認系爭大樓97年1月開始實施之管理費收費標準，由會議紀錄可知，該收費標準迄今久遠，且系爭大樓歷經多屆委員交接，相關會議紀錄已遺失，故將該收費標準列入系爭規約為依據，有系爭區權會決議會議紀錄在卷可參（雄小卷二第65頁），是此議案目的係明文管理費收費標準，以為住戶向來繳納管理費之根據，亦避免日後再生爭議，並無何違反強制、禁止及公序良俗之情，復酌以系爭規約規範及私法自治之理，並無以法律不溯及既往原則限制之必要，業如前述說明，自應肯認該追認之效力。　⑶系爭區權會決議第2案決議調漲管理費，住戶為純住家使用者每坪收取70元，供公司、辦公室使用者每坪91元，1+2樓店鋪中正路上每戶1,200元、建民路上每戶900元，第6案則係議決上訴人所有之12樓之6房屋及系爭房屋應比照公司、辦公室使用者之管理費收費標準。觀諸會議紀錄所載（雄小卷二第65頁），系爭大樓因40年來未曾調整管理費，為提供住戶現有之各項服務而需調整管理費，是系爭區權會決議通過提高管理費之收費標準，實係為社區共同利益，當非以損害上訴人為目的，且系爭大樓各住戶不論係純供住家使用，抑或作為公司、辦公室使用，均因該案議決而需調漲每月繳納之管理費，調漲幅度均為20餘元，且住家用住戶漲幅約為百分之149，營業用住戶漲幅約百分之142，顯非僅針對營業用住戶加收管理費。又管理費作為社區共用部分維護、管理之費用，固以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，然非不能由區分所有權人會議或規約依住戶組成之多樣性、住戶間就共用部分之使用頻率、使用目的及利用狀況等情事，就管理費用之負擔為有別於應有部分比例之規定。審酌將住戶供作辦公使用者，利用大樓公共設施之權益與純住家使用者並無不同，然相較純住家使用者，其供不特定人出入大樓情況較頻繁，非無提高住宅之安全風險，而增加其他住戶安全之顧慮，進而有加強系爭社區安全巡邏、消防安全及共用區域清潔之必要，因此亦加重系爭大樓安全維護保全負擔、加速公共設施耗損之可能，是以住戶用途作為管理費負擔之分類標準，非無合理性，復衡以房屋用途不同、利用公共設施之情形有異，以前揭收費標準作為區別亦難認有顯失相當，是上訴人主張有違公序良俗等語，洵無足採。　⑷又系爭區權會決議第6案固係針對上訴人所為決議，惟系爭大樓就公司戶與一般住戶之管理費收費差異、上訴人所有系爭房屋應繳納之管理費數額若干、標準為何，素有紛爭，此觀系爭大樓110年2月6日管理委員會決議、111年11月19日區分所有權人會議、112年3月26日管理委員會決議（雄小卷一第 229、163至175、141頁）及本件訴訟緣由即明。是系爭區權會決議為明確系爭房屋之管理費收費標準，而決議上訴人所有系爭房屋及12樓之6房屋應比照供公司、辦公室使用者計算管理費，且上訴人並未否認系爭房屋係供辦公室使用，而係認為系爭區權會決議有因差別待遇而違公序良俗等情，然該決議將住戶區別管理費收費標準，客觀上有其合理性與相當性，已如前認定，實難僅因多數決之決議結果，即謂有違反平等原則、公序良俗及權利濫用之弊。準此，被上訴人依系爭區權會決議，向上訴人收取管理費，乃屬有據。　⒋從而，被上訴人主張上訴人於111年8月至113年9月間有短繳管理費之情，應屬有據，其請求上訴人給付13,030元（見原判決不爭執事項㈥），應予准許。上訴意旨執此主張原判決違背法令，為無理由。　㈡反訴部分：　⒈系爭區權會決議為明確系爭房屋之管理費收費標準，而決議上訴人所有系爭房屋及12樓之6房屋應比照供公司、辦公室使用者計算管理費，已如前述，上訴人既未否認系爭房屋係供辦公室使用，則依系爭區權會決議結果，系爭房屋於110 年3月至111年7月間應繳納之管理費為每月1,790元。惟被上訴人於原審審理時自陳上開期間就系爭房屋向上訴人收取每月1,965元管理費之依據為110年2月6日管理委員會決議（雄小卷二第136頁），然系爭規約並未授權管委會得自行決議調整管理費應收數額（見原判決不爭執事項㈣），是上訴人主張被上訴人有溢收管理費乙節，堪信屬實。　⒉從而，系爭區權會決議既為合法有效，上訴人於110年3月至1 11年7月間亦確有溢收管理費之情，則上訴人請求上訴人返還溢收總額2,975元（見原判決不爭執事項㈧），應予准許，逾此範圍，即屬無據。上訴人除前揭2,975元部分，上訴意旨另請求被上訴人給付8,160元部分，係以該期間管理費依住家用住戶之標準為前提，而該部分主張為無理由，已如前述，則上訴人就反訴部分所為之上訴，自無理由。五、綜上所述，原判決並無上訴人所指違背法令之情事，上訴人對本、反訴部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，依其上訴意旨足認其上訴顯無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。六、末按於小額訴訟之上訴程式，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之3 2第1項定有明文。本件第二審裁判費用為3,000元（小上卷第39頁），爰命由敗訴之上訴人負擔，並諭知如主文第2項所示。據上論結，本件上訴顯無理由，依民事訴訟法第436條之29第2款、第436條之32第2項、第449條第1項、第436條之19第1項、第78 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　王耀霆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭靜筠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周玉珊以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林希潔

2025-03-27

KSDV-114-小上-11-20250327-1

訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第805號原告茂榮大廈管理委員會法定代理人陳瀧藏訴訟代理人黃安麗沈明欣律師原告九五技訓管理顧問股份有限公司法定代理人林彩惠訴訟代理人施竣中律師被告鴻發國際開發有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人莊秉澍律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告茂榮大廈管理委員會新臺幣96萬元，及自民國111年5月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告應給付原告九五技訓管理顧問股份有限公司新臺幣95萬 5,048元，及自民國111年12月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、原告九五技訓管理顧問股份有限公司其餘之訴駁回。　四、訴訟費用由原告九五技訓管理顧問股份有限公司負擔65％，餘由被告負擔。　五、本判決第二項於原告九五技訓管理顧問股份有限公司以新臺幣32萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣 95萬5,048元為原告九五技訓管理顧問股份有限公司預供擔保，得免為假執行。六、原告九五技訓管理顧問股份有限公司其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，雖僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈條例第38條第1 項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，故就此類訴訟，管理委員會即為適格之當事人。查原告茂榮大廈管理委員會（下稱茂榮管委會）既為依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，其主張被告侵害社區共有部分之物品，起訴請求損害賠償，係攸關社區共有部分之維護，為公寓大廈管理條例第36條第2款所明定職務範圍，自堪認茂榮管委會係就與其管理權限及職務範圍相關之爭議提起本件訴訟，揆諸前揭說明，茂榮管委會就本件訴訟即具有訴訟實施權。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件茂榮管委會起訴時聲明：被告應給付茂榮管委會新臺幣（下同）224萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見卷一第3頁）。嗣於民國111 年9月23日具狀撤回部分之訴，並於111年10月19日本院言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付茂榮管委會96萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見卷一第341、355頁）。另九五技訓管理顧問股份有限公司（下稱九五公司）於111年11月4日以民事追加、更正聲明狀，追加為原告，並聲明：㈠被告應給付九五公司1 03萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見卷一第371頁）。其後本院囑託桃園市建築師公會鑑定本件漏水原因及損害金額，九五公司再依據鑑定機關所出具「桃園市○○區○○路00號12樓及朝陽街二段28號12樓損害賠償鑑定報告書」（下稱鑑定報告書）之結論，於114年2月20日具狀變更第一項聲明為：被告應給付原告九五公司469萬9,637元，及自111年11月3日更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見卷二第259頁）。經核茂榮管委會、九五公司所為上開訴之變更、追加，均係基於同一基礎事實所為，並分別為減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，均無不合，應予准許。三、茂榮管委會經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體部分：一、原告主張：　㈠茂榮管委會：茂榮大廈為坐落於桃園市○○區○○段○○○段000地號土地之12層樓建物，茂榮大廈之頂樓平台屬全體區分所有權人共有。被告前未經茂榮管委會及茂榮大廈區分所有權人同意或約定專用，以門牌號碼為桃園市○○區○○街0段00號13 樓之未辦保存登記建物（下稱13樓建物）無權占用頂樓平台，茂榮管委會乃訴請被告拆屋還地，經本院以107年度重訴字第369號判決命被告拆屋還地，復經臺灣高等法院以109年度上字第785號判決駁回被告上訴而告確定（下稱前案）。而茂榮管委會於110年9月間依前案判決聲請強制執行拆除13 樓建物後，發現13樓建物於加蓋違建時因鋪設樓地板、占用頂樓排水管道、未施作防水層等施工瑕疵，破壞茂榮大廈頂樓平台防水結構，導致頂樓平台排水系統阻塞而產生嚴重漏水。又防水修繕工程費用經茂榮管委會委請訴外人雋詠工程營造有限公司估價為96萬元，被告自應對此負損害賠償責任。　㈡九五公司：茂榮大廈12樓建物（範圍包含門牌號碼桃園區復興路98號12樓、桃園區朝陽街二段26號、28號12樓，下合稱 12樓建物）為九五公司所有，作為教育訓練場所使用。因被告所有13樓建物違法增建，破壞防水層並封閉頂樓地面排水孔，導致拆除後每逢雨季即漏水至12樓建物，12樓建物內教室、辦公室、廁所之天花板發生嚴重漏水現象、油漆剝落發霉無法使用，牆面壁紙亦脫落發霉，音響設備泡水損壞等，雖經九五公司多次通知被告修繕，被告均拒絕出面處理。嗣經聲請本院囑託桃園市建築師公會鑑定，依鑑定報告書結果 12樓建物全部損害為469萬9,637元，被告自應對此負損害賠償責任。爰依民法第184條、第191條、第213條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。二、被告則以：　　依屋頂設計圖可知，13樓建物於頂樓平台所使用範圍內存有 3個排水孔，並均位於陽台處。而被告於105年重新裝潢13樓建物時，陽台地面並無整建，僅於該陽台走廊磁磚地板上鋪設塑膠墊，並依照原排水孔位置挖洞以利排水，其餘浴室、廁所等排水系統亦均另行配置新的排水管路而無排水不良問題。本件漏水問題實則係因茂榮管委會未定期維護頂樓平台防水層，加上茂榮大廈於建造初期時存有女兒牆傾斜等施工不良瑕疵所致，嗣復因茂榮管委會向桃園市政府聲請拆除13 樓建物時，拆除廠商以巨型震動機、電動鑽頭等重型機器重擊、敲打，破壞茂榮大廈建築結構，導致漏水問題擴大，故本件漏水原因與被告無關等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本件原告主張被告前以13樓建物無權占用茂榮大廈之頂樓平台，業經本院以107年度重訴字第369號判決命被告拆屋還地，復經臺灣高等法院以109年度上字第785號判決駁回被告上訴而告確定等情，業據其提出前案判決及確定證明書等件在卷可稽（見卷一第7至37頁）；又九五公司為12樓建物之所有權人，屋內現存在漏水之情況，有12樓建物登記第二類謄本、現場照片在卷可參(卷一第391至419頁)，並為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張茂榮大廈之頂樓平台係因被告違法增建13樓建物，致破壞防水層結構造成漏水損害等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為： 13樓建物是否為造成茂榮大廈頂樓平台漏水之原因？四、得心證之理由：　　　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、第191條第1項前段定有明文。侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。原告主張茂榮大廈之頂樓平台漏水，係因被告所有 13樓建物所致，為被告所否認，依前述說明，應由原告舉證證明本件所受之損害係因13樓建物所致。　㈡查，兩造經合意選任桃園市建築師公會為鑑定人，鑑定13樓建物是否為茂榮大廈漏水原因及損害金額，經該會於113年1 2月11日函覆本院並檢送鑑定報告書鑑定結論略以：「⒈綜合鑑定之現場勘查結果及經驗法則判斷，位於12樓之漏水問題主要有關者為其上方屋頂構造部份，因其防水已多年未修繕，加上原建物於建造時即存有若干施工不良瑕疵所致；屋頂亦可見已有曾經修整之狀態，部份管道間頂部通氣頂已封閉。……⒊依據本會於113年5月28日收文文號(111)桃市建師鑑字第75-23號收到茂榮大廈管理委員會113.5.23發文字號：茂榮(瀧)字第1130523號函說明『依據建築管理處拆除科公告時間為110年8月26日起至110年9月30日左右拆除完畢。拆除前復興路98號朝陽二段26號都沒有通報漏水的問題。於拆除後每逢下雨天就會接到12樓職訓中心通報管理委員會受水須修繕。』鑑定人依經驗研判違建標的(13、14樓)原覆蓋建於合法之屋頂(12樓頂板)之上，故在不可歸責之第三方執行公務部分拆除前，未有漏水情形。至原有12樓即屋頂板是否有防水功能，由現場均有違建時所作之改建物損壞及其下方(12 樓)之漏水現象，顯見原合法12樓頂板(違建稱13樓地板)之應有防水功能失效。在違建拆除後反導致漏水發生，未作及時之修繕終致訟因」等語，有鑑定報告書在卷可稽（見本院卷二第239頁、外放鑑定報告書第14頁）。　㈢依鑑定報告書上開所稱：「...加上原建物於建造時即存有若干施工不良瑕疵所致」之漏水原因，實為茂榮大廈女兒牆損壞，該傾斜型女兒牆鋼筋綁紮、組模不良加上混擬土牆底部斷面厚度不足等因素為主因，屬原建物施工問題，此有本院 103年度訴字第1588號判決可參（見卷一第271頁），堪信被告所辯茂榮大廈於建造初期時存有女兒牆傾斜等施工不良瑕疵導致漏水，應屬可採，是此部分漏水成因核與被告13樓建物無涉，被告自無須負賠償之責。惟鑑定報告書另認「... 至原有12樓即屋頂板是否有防水功能，由現場均有違建時所作之改建物損壞及其下方(12樓)之漏水現象，顯見原合法12 樓頂板(違建稱13樓地板)之應有防水功能失效。在違建拆除後反導致漏水發生，未作及時之修繕終致訟因」之漏水成因，依茂榮大廈依其使用執照所載，該大廈為地上12層、地下 2層1棟128戶之建物，於建竣領得使用執照時，12層上方為整棟建築物之屋頂，其上並無建物有，有前案判決可參(卷一第15頁)；又頂樓平台應供作景觀休閒、逃生避難及管線設置等使用，且為避免影響整棟大樓之載重設計而危及結構安全，不得任意加蓋違建物，再以茂榮管委會提出之13樓建物照片互參(卷一第183至185頁)，可見13樓建物加蓋之設施將水泥墊高，並改裝為衛浴設備使用，致長期防水未修繕，確已加劇破壞頂樓平台防水構造。是以12樓建物頂板即頂樓平台應有防水功能失效，自與被告所有13樓建物違建於頂樓平台處具有相當因果關係。準此，茂榮管委會、九五公司依首揭法條之規定，請求被告就防水層失效致生漏水之原因事實負損害賠償之責，自屬有據。　㈣又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第1項、第3項定有明文。查：　⒈茂榮管委會就頂樓平台漏水損害修復費用96萬元部分，提出雋詠工程營造有限公司報價單1紙可稽（見卷一第213頁）。另觀諸鑑定報告書就屋頂平台漏水之修復費用鑑定分析認：「103年間出具不動產修復漏水原因鑑定報告其鑑定結論：綜合鑑定之現場勘查結果及經驗法則研判，位於12樓之漏水問題主要有關者為其上方屋頂構造部份，因其防水已多年未修繕，加上原建物於建造時即存有若干施工不良瑕疵所致；屋頂亦可見已有曾經修整之狀態，部份管道間頂部通氣頂已封閉。本次鑑定亦同。」，併參同鑑定報告書附件10/1所示之拆除損害修復費用表項目２「原稱13樓即屋頂PU防水復原( 含壓層或隔熱磚保護)」費用為181萬4486元、附件10/2編號 2「原稱13樓即屋頂PU防水復原(含壓層或隔熱磚保護)」之相片編號「1至20」，所示PU鋪設範圍正含蓋13樓建物違建範圍，是上開項目２「原稱13樓即屋頂PU防水復原(含壓層或隔熱磚保護)」所示費用181萬4486元，應屬被告所有13樓建物所致茂榮大廈屋頂平台防水層受損回復原狀所需費用，是茂榮管委會主張修復屋頂平台漏水所需費用為96萬元，自可採認。至鑑定報告書附件10/2所指屋頂女兒牆防水修復費用 18萬9767元，此乃茂榮大廈於建造時即存有若干施工不良之瑕疵，並非13樓建物所造成，已如前述，是此部分回復原狀之費用自不應由被告負擔，併此敘明。　⒉九五公司關於12樓建物漏水損害103萬7600元部分，固提出雋詠工程營造有限公司報價單1紙為憑(卷一第421頁)，惟九五公司亦一併聲請鑑定12樓建物全部損害實際金額(卷一第385 至386頁、卷二第83頁)。經鑑定機關到場估列12樓建物漏水損害全部項目及費用如附表「鑑定修復費用」欄所示，總計為165萬9,825元（見外放鑑定報告書第14頁及附件10/3，鑑定報告書誤算為469萬9,637元），審酌鑑定機關之鑑定報告書乃針對九五公司主張之全部損害為鑑定(包含屋內器材設備)，相較雋詠工程營造有限公司之報價單僅就天花板輕鋼架、壁癌、油漆等工項進行報價，自應以鑑定報告書勘估之鑑定結論較為接近九五公司實際所受之損害。惟依附表項目三「其他設備」所示，九五公司受損之冷氣、投影機電動布幕、上課電腦、投影機、音響＋麥克風、桌子、椅子、沙發均屬舊品，按民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（參最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠），又九五公司於言詞辯論期日中亦不爭執受損物品使用均已逾耐用年限（見卷二第269頁），故參酌固定資產折舊率表附註揭示「採用定率遞減法者，其最後一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之9/10」原則，應認均已逾耐用年限而按成本之1/10 核算殘值。據此，本件九五公司請求被告賠償之金額應如附表「折舊後修復所需費用」欄所示，於95萬5048元範圍內應屬有據，逾此範圍之請求，即難認可採，不應准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件原告二人請求被告給付損害賠償額之債權，並無確定期限，自被告受催告時起，負遲延之責。準此，茂榮管委會請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即 111年5月18日（卷一第149頁送達證書）起、九五公司請求被告自民事追加、更正聲明狀繕本送達翌日即111年12月1日起（卷二第67頁送達證書），均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許。六、綜上所述，茂榮管委會、九五公司依民法第184條、第191條規定，分別請求被告給付如主文第1項、第2項所示之金額及遲延利息，為有理由，應予准許；九五公司逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、九五公司陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。至其敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。　八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君　　附表：（新臺幣/元）項目工程項目鑑定修復費用折舊後修復所需費用備註一天花板工程　　 1 12F天花板-拆除輕鋼架 103,072 103,072 2 12F天花板-修復輕鋼架 206,145 206,145 　小計---(A) 309,217 309,217 二地板工程 1 剔除室內地板-PVC方塊地板 91,861 91,861 2 修復室內地板-PVC方塊地板 202,093 202,093 　小計---(B) 293,954 293,954 三其他設備 1 冷氣 450,000 45,000 2 投影機電動布幕 28,000 2,800 3 上課電腦 20,000 2,000 4 投影機電動布幕 26,000 2,600 5 音響+麥克風 21,000 2,100 6 講桌清潔 400 400 7 桌子 59,200 5,920 8 桌子清潔 11,400 11,400 9 椅子 22,400 2,240 10 椅子清潔 16,350 16,350 11 辦公桌清潔 600 600 12 沙發 45,000 4,500 　小計---(C) 700,350 95,910 四其他 1 廢棄物運棄費(3.5噸清運車含證明、吊車、人工) 120,000 120,000 　小計---(D) 120,000 (鑑定報告書誤算為2,727,042) 120,000 鑑定報告書誤算金額0000000之計算式(103072＋206145＋309217＋91861＋202093＋293954＋450000＋28000＋20000＋26000＋21000＋400＋59200＋11400＋22400＋16350＋600＋45000＋700350＋120000＝0000000) 　合計(A+~D) 1,423,521 (鑑定報告書誤算為4,030,563) 819,081 鑑定報告書誤算金額0000000之計算式(309217＋293954＋700350＋0000000＝0000000) 五其他(6%) 85,411 (鑑定報告書誤算為241,834) 49,145 鑑定報告書誤算金額241834之計算式（0000000×6％＝241833.7）六稅捐及管理費(10%) 150,893 (鑑定報告書誤算為427,240) 86,823 鑑定報告書誤算金額427240之計算式【（0000000＋241834）×10％＝427239.7】　總計 1,659,825 (鑑定報告書誤算為4,699,637) 955,048 鑑定報告書誤算金額0000000之計算式（0000000＋241834＋427240＝0000000）

2025-03-27

TYDV-111-訴-805-20250327-1