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搜尋結果：房屋傾斜

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南消簡
臺南簡易庭

履行契約

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事裁定 113年度南消簡字第2號 原 告 黃馨儀 訴訟代理人 葉耀駿 被 告 吉全開發建設有限公司 法定代理人 梁家銘 訴訟代理人 梁朝傑 周光浩 張簡明杰律師 複 代理人 徐旻律師 王怡璇律師 上列當事人間請求履行契約事件，原告於民國113年11月6日所為 訴之追加，本院裁定如下： 　　主 文 原告追加之訴駁回。 追加之訴訟費用由原告負擔。 　　理　由 一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第1編第3章第2節之相關 規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。原告之訴有起訴不 合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形 可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249 條第1項第6款定有明文。又訴之追加，本質上仍為起訴，自 仍有上開規定之適用。 二、本件原告與被告吉全開發建設有限公司間請求履行契約事件 ，原告提起本件訴訟時原請求：「一、請吉全可樂建商提供 台南市○○區○○段000地號（以下簡稱本案）經台南市政府核 准之設計圖說、施工圖說、契約變更圖說、竣工圖說、現場 施工照片、施工日誌及相關說明書第10條，俾利進行驗屋事 宜。二、請建商依契約書提供本案件施工過程中無幅射鋼筋 之證明書、無使用海砂材料、電弧爐煉鋼爐渣之證明書及現 場施工過程照片以資佐證。三、請建商提供施工過程相關施 工日誌及相關施工照片集及驗收單以利進行驗收事宜。四、 有關本案契約書第十三條第二項『…並得自備款部分保留交屋 款新臺幣（下同）伍萬元整..』依內政部預售屋買賣契約書 範本修正為『雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋 有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並 有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款， 於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。』五、本案契約書第 十七條第一項第三款『..買方繳清所有之應付未付款（含交 屋保留款）及完成一切交屋手續』刪除。六、本案契約不平 等條款刪除。七、本案房屋隱蔽部分如供水管線、缺水管線 、電線管路及鋼筋無施工品質保證，無施工圖，無管路線圖 日後管線漏水無法得知管線行走路線將保固責任改為5年。 八、本案房屋建商採用獨立基礎施工並未採用筏式基礎施工 故日後地震或土壤液化或土壤壓密沉陷造成房屋傾斜或傾倒 嚴重影響房屋安全，將保固責任改為50年（契約第十九條第 一項）。九、請建商叫其合作之代書施怡瑄歸還原告本案土 地及建物權狀，俾利辦理戶籍遷入登記。施怡瑄說若原告未 在1個月內辦理戶籍遷入時，銀行收回貸款。十、原告向銀 行已撥款給建商後在2週內請建商提供設計圖說、施工圖說 、契約變更圖說、竣工圖說、現場施工照片、施工日誌及相 關說明書（契約書第10條）、供水管線、缺水管線、電線管 路等資料後，據以辦理驗收驗屋事宜，若驗收不合格其缺失 請於2週內完成改善，逾期未完成缺失改善，逾期1日罰款價 款（購屋房地款）萬分之二單利計算給原告；若缺失無改善 部分，由建商折減契約價款。」（本院112年度補字第1065 號第14至15頁），並陳報訴訟標的價額為50萬元，及繳納裁 判費5,400元。嗣原告於民國113年11月6日提出民事訴訟訴 之變更狀，確定變更聲明為：「一、減少契約價金165萬元 （即被告應給付原告165萬元之意）。二、吉全開發建設有 限公司未依台南市政府核准建築圖說施工影響建築物結構安 全，另辦理基礎或建築物結構補強費用800萬元交付管委會 辦理建築物結構補強。」(本院卷第406頁)，經核原告起訴 聲明與變更後之聲明內容，減縮部分係屬更正事實或法律上 陳述，另追加請求115萬元及變更聲明第2項部分，已逾原起 訴主張訴訟標的價額50萬元之範圍，應屬訴之追加，本院已 於113年11月29日裁定命原告於同年12月9日前補繳裁判費， 惟原告逾期仍未繳納，有本院臺南簡易庭民事科查詢簡答表 、答詢表在卷可稽，揆諸前揭規定及說明，原告追加之訴部 分（即逾50萬元追加請求115萬元，及主張被告未依臺南市 政府核准建築圖說施工影響建築物結構安全，另辦理基礎或 建築物結構補強費用800萬元交付管委會辦理建築物結構補 強）為不合法，應予駁回。 三、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項第6款、第95條 、第78條，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並 繳納抗告費新臺幣1,000元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾美滋

2024-12-20

TNEV-113-南消簡-2-20241220-2

聲自
臺灣新北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣新北地方法院刑事裁定 113年度聲自字第101號 聲 請 人 即 告訴人 唐玉如 代 理 人 張寧洲律師 被 告 胡志雄 陳威瑜 許立憲 蘇郁棻 上列聲請人因告訴被告詐欺等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長 於中華民國113年6月6日以113年度上聲議字第4630號駁回再議之 處分（原不起訴處分案號：臺灣新北地方檢察署113年度偵字第1 3397號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下： 　　主　文 聲請駁回。 　　理　由 一、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准予提起自訴暨理由 （一）狀所載。 二、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由 而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理 由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴。法院認准許提 起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第 258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。 三、本件聲請人即告訴人唐玉如（下稱聲請人）以被告胡志雄、 陳威瑜、許立憲、蘇郁棻（下合稱被告等4人）涉有詐欺等 罪嫌，訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官 偵查，經新北地檢署檢察官以113年度偵字第13397號為不起 訴處分後，聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察 長以再議為無理由而駁回再議（臺灣高等檢察署113年度上 聲議字第4630號）。聲請人之代理人於民國113年6月20日收 受聲請再議駁回處分書，聲請人委任代理人於113年6月28日 具狀向本院聲請准許提起自訴，是本件聲請准許提起自訴並 未逾期等情，有前揭新北地檢署檢察官不起訴處分書、臺灣 高等檢察署處分書及刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀 正本附卷可稽。 四、再按刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，其目的無非 係欲對於檢察官起訴裁量有所制衡，除貫徹檢察機關內部檢 察一體之原則所含有之內部監督機制外，另宜有檢察機關以 外之監督機制，由法院保有最終審查權而介入審查，提供聲 請人多一層救濟途徑，以促使檢察官對於不起訴處分為最慎 重之篩選，審慎運用其不起訴裁量權。是法院僅係就檢察機 關之處分是否合法、適當予以審究。且法院裁定准許提起自 訴，雖如同自訴人提起自訴使案件進入審判程序，然聲請准 許提起自訴制度既係在監督是否存有檢察官本應提起公訴之 案件，反擇為不起訴處分或緩起訴處分之情，是法院裁定准 許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事 訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應 提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，並審酌聲 請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟 酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則 及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第 258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「 得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度 仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」， 調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就 聲請人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之 證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第 251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身 兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法 所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原 則。 五、經查： 　㈠聲請人原告訴意旨略以：被告胡志雄係新北市○○區○○路0段00 0巷00弄00號4樓（下稱本案房屋）之房地所有權人，其委任 信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之經紀人員即被告 陳威瑜，聲請人唐玉如則委任信義房屋經紀人員即被告許立 憲，被告蘇郁棻係信義地政士聯合事務所地政士。被告等4 人均明知本案房屋有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定 空地之權利瑕疵情事，竟意圖為自己不法之所有，共同基於 詐欺之犯意聯絡，於111年8月27日與聲請人簽立買賣契約時 ，故意隱匿本案房屋有漏水、嚴重壁癌、水管及馬桶阻塞、 傾斜、法定空地之權利之瑕疵，在信義房屋契約書買賣仲介 專任委託書內現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本 戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「有」，但僅記載「浴廁三 面牆、廚房天花板、陽台、熱水器牆面」，「委託前六個月 內是否曾修繕滲漏水、壁癌」、「水管或馬桶管路堵塞」及 「是否有傾斜」選項均勾選「無」，致聲請人陷於錯誤，誤 認屋況尚可，而以新臺幣（下同）916萬元購入本案房屋。 另被告許立憲、蘇郁棻均係受聲請人委任處理本案房地買賣 事務之人，竟共同意圖為自己不法之利益，基於背信之犯意 聯絡，未將滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空 地之權利瑕疵情事告知聲請人而違背渠等之任務。嗣交屋後 ，聲請人發現屋內有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定 空地之權利瑕疵，始悉受騙。因認被告胡志雄、陳威瑜均涉 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻 均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信 罪嫌。 　㈡新北地檢署檢察官偵查終結後，認被告胡志雄、陳威瑜涉犯 刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻涉 犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌 均尚有不足，應為不起訴處分，其理由略為： 　　⒈詢據被告等4人均堅決否認有何上開犯行，被告胡志雄辯稱 ：伊3年前有針對房間天花板做修繕，出售本案房屋前信 義房屋有做調查，其中有針對廚房、後陽台、房間、浴室 內之水痕修繕估價，本案房屋沒有傾斜，馬桶亦無阻塞， 至於法定空地之權利瑕疵，聲請人則有收到分配之停車費 用等語；被告陳威瑜辯稱：當時被告胡志雄還住在本案房 屋，伊在客戶委託時會到現場與被告胡志雄一起檢查屋況 ，只要有異常狀況，伊會請廠商來看並請廠商出具估價單 ，所以在本案房屋現況說明書都有記載，也有附上廠商估 價單，而在簽約前伊給聲請人看本案房屋現況說明書及附 上廠商估價單，聲請人就本案房屋現況說明書簽名確認， 至於法定空地並非單獨持有而係共同持有等語；被告許立 憲辯稱：伊在客戶委託時會調查，伊會從外觀看有無漏水 ，但如有油漆剝落、一點點粉粉的壁癌，就會請師傅來看 ，看屋時聲請人亦有提出本案房屋客廳天花板有一粒一粒 東西，也有主動告知後陽台及廁所有壁癌，而當時被告胡 志雄仍住在那裡，家電用品都還在，伊看不出來是不是新 油漆，之後伊有告知聲請人本案房屋會有一筆可觀之修繕 費用，至於法定空地部分，賣方有告知聲請人法定空地而 聲請人也拿到補償金等語；被告蘇郁棻辯稱：伊負責本案 房屋買賣過戶代書，在簽約時仲介人員會針對簽約內容及 不動產說明書向聲請人說明，而本案房屋在謄本已有備註 ，所以並無異常等語。經查： 　　　⑴聲請人於簽約前至本案房屋2次檢查屋況，於聲請人提供 之觀看本案房屋影片，進入前陽台可以發現天花板已有 脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷 脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀 ，聲請人所提供之影片指述：三間房間天花板及牆面、 客廳天花板大面積壁癌及發霉情事，並無法確認此項瑕 疵存在時點。另，聲請人所指述：本案房屋之水塔曾有 修繕漏水等情，然係因本案房屋頂樓水塔老舊導致5樓 發生漏水問題，因而被告需負擔共同分攤修繕本案房屋 頂樓水塔之費用，而非修繕本案房屋之漏水，此有聲請 人之告證17通知各住戶之函文在卷可稽。又聲請人指述 ：被告胡志雄利用衣櫥、床等大型家具予以掩飾上開瑕 疵，惟被告胡志雄當時仍居住在本案房屋，衣櫥、床等 大型家具擺設於此亦未為異常，此為聲請人於偵查中所 自陳，且聲請人於交屋時未見有針對「水龍頭出水狀況 是否正常」、「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」、「 電源開關及供應」有任何指述，此有聲請人111年10月2 日所簽署之「買方驗屋檢查表」在卷可稽。是難以聲請 人之指述即遽認被告等4人隱匿本案房屋之上開滲漏水 、壁癌、水管及馬桶阻塞等行為。 　　　⑵被告陳威瑜供述，本案房屋現況說明書「是否有傾斜」 選項勾選「無」依據，在於承接案件時會攜帶水平儀以 測本案房屋是否傾斜及是否在合理範圍，且被告陳威瑜 未認為本案房屋有傾斜現象，而聲請人指述：從房間木 門塗有黃漆顏色及補土、浴室浴缸是凹陷予以判斷被告 胡志雄知道房屋已有傾斜，惟本案房屋是否傾斜仍應經 專業鑑定始可確認，是以聲請人上開指述是否可以推論 本案房屋有傾斜，進而判斷被告胡志雄知悉上開情事， 顯有疑義。又觀諸「不動產說明書」，本案房屋之地號 有301地號、319地號，319地號非屬本案房屋之基地即 坐落另一側之法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽 約時閱覽「不動產說明書」，此有「不動產說明書」之 所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人收到及確認「不 動產說明書」之簽名文件各1份在卷可查，是聲請人於 簽約時已知悉另有319地號非屬本案房屋地基存在，難 認被告等4人有何施用詐術之情事。從而聲請人於簽約 時已知悉本案房屋現況，於交屋時亦未針對上開瑕疵有 何指述，而被告等4人亦經由斌凱有限公司之工程報價 單告知聲請人本案房屋購買後需投入一定金額修繕，且 聲請人亦於委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修 繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄 在卷可佐，亦徵聲請人知悉本案房屋之現況。是以聲請 人欲主張本案房屋有重大瑕疵，自應循民事途徑解決， 尚難僅以泛言對本案房屋之瑕疵並無認知乙情，即遽認 被告等4人自始即有詐欺之不法意圖與施用詐術之犯行 ，而遽以刑法詐欺取財罪責相繩。 　　　⑶又被告許立憲僅係信義房屋之人員，被告蘇郁棻則為協 助本案房屋買賣過戶之地政士，是聲請人為承購本案房 地而委託信義房屋代為議價，聲請人並未有任何委任被 告許立憲、蘇郁棻就房地買賣內容處理事務之情形，此 有信義房屋買賣斡旋/要約契約在卷可查。縱認聲請人 與被告許立憲、蘇郁棻間係屬一般所謂仲介之居間契約 關係，然依民法第565條之規定稱居間者，謂當事人約 定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給 付報酬之契約，居間契約應係勞務給付契約之一種（最 高法院79年度台上字第579號判決意旨參照）。則被告 許立憲、蘇郁棻與聲請人間，至多僅有報告訂約機會、 為訂約媒介或代為議價之關係，就本案房屋買賣內容， 諸如房屋有無滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、 法定空地之權利瑕疵之細節等，並無受聲請人委任，對 外以聲請人之授權而為聲請人處理事務，而立於為聲請 人處理事務地位之關係，是揆諸前揭說明，被告許立憲 、蘇郁棻所為要與背信罪構成要件不符。至居間之對向 關係部分，縱有未依約履行之情，核亦非為該他人處理 事務，自不具該罪之構成要件主體適格，無由以該罪責 相繩。 　　　⑷此外，復查無其他積極證據證明被告等4人有何詐欺之犯 行、被告許立憲、蘇郁棻有何背信之犯行，應認渠等犯 罪嫌疑均尚有不足。 　㈢聲請人聲請再議意旨詳如113年4月10日向新北地檢署所提「 刑事聲請再議暨再議理由（一）狀」所載。 　㈣然臺灣高等檢察署檢察長駁回聲請人再議理由略謂： 　　⒈依新北地檢署檢察官所為偵查結果及相關卷證資料審核以 觀： 　　　⑴就被告即本案房屋出賣人胡志雄涉犯詐欺取財罪部分： 　　　　①按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以意圖為自己 或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人 或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財 罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意 圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如 未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩 。且以詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使 用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行 為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性 ，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中 ，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事 ，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。且以 經濟行為本身寓有不同程度之不確定性或交易風險， 此觀民法定有出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付 責任等規定自明。而出賣人所負民事瑕疵擔保或不完 全給付責任，重在瑕疵或給付不完全之客觀事實，而 刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀上有詐術施用之 行為外，尚需判斷行為人主觀上有否不法之意圖與故 意，民事瑕疵擔保責任與刑法詐欺罪之認定本有所異 ，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為 人具有詐欺之不法意圖與故意。 　　　　②卷查本件聲請人所買受之標的物為完工近40年之老舊 建築物，屋況非如新完工落成之建築物樣樣如新，衡 以不動產交易金額少則數百萬元，高則數千萬元，甚 至億元，買受人除注意房屋座落位置、就學、環境、 交通等生活機能外，對於居住使用超過30於年之老舊 房屋，本身於簽約過戶前亦非無對於房屋本體現況可 以充分檢查及了解之可能，以作為購買與否之判斷。 縱有現況說明書勾選內容參考，然此勾選就仍無法達 到鉅細靡遺而與現況完全相同之告知，被告等4人是 否有明知而故意隱瞞，除買賣雙方於買賣契約書有更 為詳細之特約，或經買受人要求出賣人應於買賣契約 書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有告知未盡部 分，並非當然得認有施用詐術之不法故意，買受人對 於老舊房屋所生之漏水或壁癌等問題，即使無法當場 或短時間內發現，然觀民法對於買賣瑕疵擔保責任， 既有規定買受人仍有6個月之檢查時間，如有何於出 賣人所應負之瑕疵擔保責任，是屬出賣人應負債務不 履行或瑕疵擔保責任之範圍，此與刑法詐欺取財罪之 認定，無從混為一談。 　　　　③次以買賣契約雙方本立於公平原則之基礎，出賣人就 買賣契約標的物雖有就房屋現況說明，並於現況說明 書以勾選方式使買受人作為買賣與否之參考，然此勾 選既非在使出賣人負完全之義務，亦非當然免除買受 人所應承擔之物之瑕疵風險。就本案而言，聲請人於 簽約前，亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請 人提供之觀看本案房屋影片顯示其進入前陽台已可明 顯發現天花板有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水 器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，臥室及客廳則未見天花 板或牆面有何異狀，聲請人雖指稱房間天花板及牆面 、客廳天花板有大面積壁癌及房屋傾斜等情事，然此 無從確認該瑕疵存在之時點。 　　　　④復查本案房屋係被告胡志雄於77年間所購入自住，迄 其出售予聲請人時，業已30餘年，果若被告胡志雄對 於本案房屋之漏水、壁癌及傾斜等情有意隱瞞而以此 瑕疵詐欺聲請人，亦得於出售前全數粉刷或修繕，更 可達到遮蔽以免聲請人發現漏水或壁癌之痕跡，然查 被告胡志雄並未於委託信義房屋銷售前，有將本案房 屋全數粉刷油漆加以掩飾之情事，而係以其居住使用 30餘年之現況委託出售，甚且被告胡志雄於111年8月 27日簽約後交屋前，亦未再刻意粉刷油漆聲請人指陳 之其他地方，衡諸被告胡志雄出售本案房屋前後因果 關聯事實，實難認被告胡志雄主觀上有何以隱瞞本案 房屋之漏水及壁癌等瑕疵而騙取聲請人購買。 　　　　⑤再查聲請人於購買本案房屋時，當無不知該屋為30餘 年近40年之老舊建築物，本案房屋經歷數十年之使用 ，其頂地牆壁、結構、管線及相關設備，本非如新建 完成之房屋毫無所損，聲請人於購買當時自可預見該 屋之水電、管線、牆壁、地板等均有其年久使用之狀 況。此觀聲請人於111年10月2日交屋時亦於「買方驗 屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶 管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈 物」等項目簽名確認，聲請人並與信義房屋驗屋在場 人員陳秉毅之手機通訊軟體對話表示「除浴室水龍頭 開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」 外，「其他就沒什麼太大問題」（見112年度他字第4 606號卷〈下稱他字卷〉第130、131頁）。足認聲請人 於交屋時，對於「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」 及「電源開關及供應」有當場向陪驗之陳秉毅反映。 　　　　⑥承上所述，本案房屋既非被告胡志雄所建，相關頂地 牆壁、漏水及壁癌，亦非被告胡志雄於出賣當時所刻 意製造，聲請人亦有發現漏水、壁癌及管線老舊等痕 跡，此均為使用以達數十年之老舊建築物所必然發生 之瑕疵，經驗法則上，除明顯可見之瑕疵或聲請人有 特別要求說明外，被告胡志雄本無從就本案房屋之大 小瑕疵，逐一鉅細填載或勾選於現況說明書或於買賣 契約書載明。本案房屋為老舊建築物，其外觀、內牆 、壁面、天花板及地板等結構因數十年之使用而呈老 舊、龜裂、漏水等效能減損，無從與新建房屋相比， 當為聲請人購買時所明知或得預見。況以房屋受外在 天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響， 縱認本案房屋確有聲請人所指之漏水、壁癌、管線無 法使用等情形，然亦無從據此即認被告胡志雄有以隱 瞞之方式而為詐術之施用。 　　　　⑦綜合本案卷證顯示，聲請人所指稱之漏水、壁癌或房 屋傾斜等瑕疵，悉屬被告胡志雄應否對聲請人負出賣 人瑕疵擔保或不完全給付責任之問題。換言之，上開 瑕疵若為房屋長年使用所必然產生，而非被告胡志雄 以非正常使用方式所刻意造成，被告胡志雄收取聲請 人交付之價金，既係基於買賣契約而取得，無從令被 告胡志雄負詐欺取財罪之罪責。 　　　　⑧另聲請人指稱被告胡志雄刻意以家具或油漆掩飾牆壁 之壁癌等語，然此僅為聲請人主觀臆測，並無具體證 據可以證明，況且本案房屋於出售聲請人之前，既為 被告胡志雄所居住使用，被告胡志雄縱於居住期間， 對於屋內牆壁所產生之漏水痕跡或壁癌，基於居住美 觀起見，以家具或其他擺設予以遮蔽，以免影響其居 住品質，亦屬人之常情，聲請人無從僅以個人主觀猜 測而認被告胡志雄有明知漏水與壁癌，仍以家具或油 漆予以掩蔽之行為。 　　　　⑨從而，本案依現存卷證，無從證明被告胡志雄出售系 爭房屋時，在現況說明書勾選時，有刻意隱瞞漏水及 壁癌等事實，致聲請人陷於錯誤給付價金之情事。聲 請人所交付之價金，係被告胡志雄基於雙方買賣契約 而取得，並非施用詐術所騙取，況查被告胡志雄確有 交付聲請人所購買之房屋並辦理所有權移轉登記，亦 難僅以被告胡志雄於現況說明書之勾選未臻詳盡，即 認被告胡志雄有詐術之施用。另就聲請人於交屋入住 後，若該房屋仍有漏水、壁癌等情形，被告胡志雄應 否負擔出賣人瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責 任（如減少價金、解除契約或損害賠償等），概屬民 事問題，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理， 以資解決。 　　　　⑩至聲請人指稱本案房屋有傾斜及所座落之法定空地有 三分之二為道路用地等情形，然此部分，如前所述， 本案房屋既非被告胡志雄明知坐落道路用地所建蓋而 故意不告知，聲請人如認此為重大瑕疵且瑕疵無從補 正，是否得行使民法所定之契約解除權，亦屬民事法 院所應釐清之範圍，核與被告胡志雄是否施用詐術無 涉。 　　　⑵就本案房屋被告即買賣之經紀人員許立憲、陳威瑜及蘇 郁棻涉犯詐欺取財罪部分： 　　　　①按刑法之處罰係以行為人主義為原則，意即原則上以 實際為犯罪行為人為處罰之對象，若非實際為犯罪行 為之人，除有具體事證得認成立共犯外，自無就非為 犯罪行為之人而為處罰之理。而就刑法第339條第1項 詐欺取財罪或幫助詐欺罪之處罰，其犯罪行為人之認 定自應以實際為施用詐術之人或合於刑法第30條規定 而具有幫助犯意之人為對象，若非實際施用詐術而騙 取他人財物之人或與刑法幫助犯之規定要件不符者， 均難認得以詐欺取財罪或幫助犯之規定相繩。 　　　　②次按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22 條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會 外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售（包 括簽訂委託契約書、買受人承購要約書、收取與交付 訂金、製作銷售廣告稿、製作不動產說明書、協助買 賣雙方簽訂契約），除有具體事證足認該經紀人員與 出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告 或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外， 尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。此觀 刑法非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原 則，如有造成他人受有財產上損害，亦僅生是否違反 該條例或委任契約而負民事損害賠償責任。 　　　　③本案既無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取 聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規 定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐 欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔 之共犯責任。 　　　⑶就被告許立憲、蘇郁棻涉犯背信罪部分： 　　　　①按刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限 於具有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權 作成決定，或是行為人在處理上需要做成決定之事務 。 　　　　②經查被告許立憲雖係聲請人就本案房屋所委託之買方 經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅 負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作 之不動產說明書及被告所勾選之現況說明書、帶看房 屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地 政士辦理過戶等事宜），至買受本案房屋決定與否， 並非被告許立憲得代聲請人決定之範圍，縱認本案房 屋有聲請人所指陳之瑕疵，然此亦非被告許立憲有何 違背受託處理事務之任務所致，揆諸上開說明，自難 認被告許立憲有何背信罪之罪責。 　　　　③至被告蘇郁棻雖為本案房屋買賣而為聲請人與被告胡 志雄辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受 信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦 理事項僅屬事務性工作，並非有何代聲請人而為決定 之事項，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信 罪之要件與有未合，亦難認被告蘇郁棻對聲請人而言 ，有何違背委任處理事務之情事而應負背信罪之罪責 。 　　⒉本案新北地檢署檢察官依其偵查結果，認被告等4人所涉之 詐欺取財及背信等犯罪嫌疑均有不足而為不起訴處分，核 無違誤，復經臺灣高等檢察署補充如上。而聲請人再議所 述理由，或與原處分所為認定結果不生影響，難認新北地 檢署檢察官之偵查有何未臻完備之處。是其所為再議，洵 難認有理由。至聲請人就本案房屋指陳之漏水、壁癌、房 屋傾斜及無220v之電源可用等瑕疵，被告胡志雄應否負瑕 疵擔保或不完全給付之責任，應由聲請人另依民事相關規 定及程序辦理，以資解決。綜上所述，本案再議無理由。 　㈤聲請人雖以附件所示理由聲請准許提起自訴，惟查： 　　⒈聲請人主張：被告等4人以美編過後之本案房屋3D圖片詐騙 聲請人，且被告胡志雄又以粉刷油漆及家具遮掩等方式掩 蓋大面積壁癌、發霉、水痕，並以牆壁類似顏色之白膠帶 黏貼以遮掩房間內及浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間 無220v電使用，更明知浴室洗手臺水管堵塞、廚房洗手臺 無熱水管，卻以綠色膠帶包覆，被告陳威瑜、許立憲則故 意隱瞞聲請人，使聲請人陷於錯誤而未發現本案房屋有上 開瑕疵進而買受。又被告胡志雄明知建築物持續漏水之事 實，卻於本案房屋現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶 漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「無」，且本案房 屋傾斜經一般目視觀察即可得知，被告胡志雄卻以塗黃漆 木門掩蓋傾斜裂痕，並於本案房屋現況說明書之「本棟建 物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙 裂痕（大於3mm）」選項勾選「無」，使聲請人誤認本案 房屋屋況良好等語。惟查： 　　　⑴刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀尚有詐術施用之行 為外，尚需判斷行為人主觀上是否有不法之意圖與故意 ，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人 具有詐欺之不法意圖與故意。本案房屋縱有現況說明書 勾選內容為參考，然被告胡志雄是否有明知而故意隱瞞 ，除雙方於買賣契約書有更為詳細之特約或經買受人要 求被告胡志雄應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體 約定外，縱有未盡告知部分，並非當然得認有施用詐術 之不法故意。 　　　⑵本案房屋為完工近40年之老舊建築物，衡情屋齡老舊之 房屋極可能於多年之使用期間出現壁癌、漏水等瑕疵狀 況，而依聲請人提出之標的物現況說明書觀之，被告胡 志雄於簽約時，已就「本標的物現況以滲漏水或壁癌之 情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之選項， 勾選「有」，並記載有滲漏水、壁癌之情形，然就「本 標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項 ，則勾選「無」，是被告胡志雄於簽約前，即表明本案 房屋曾有滲漏水、壁癌之情形，尚難認被告胡志雄有何 刻意隱瞞房屋滲漏水、壁癌之狀況；又本件並無證據顯 示被告胡志雄於本案房屋委託前6個月內曾修繕漏水、 壁癌，自難以被告胡志雄於「本標的物委託前六個月內 是否曾修繕漏水、壁癌」之選項勾選「無」，即認其有 詐欺取財之行為；至聲請人主張被告胡志雄並未詳細填 寫各處滲漏水、壁癌之情形，然此可能係漏寫，或係被 告胡志雄並未詳細記憶，此部分縱可能有給付不完全、 出賣人瑕疵擔保等民事責任，然尚難以此即據以推斷被 告胡志雄係基於詐欺取財之故意而為之。 　　　⑶聲請人雖指稱被告胡志雄刻意以油漆、家具或膠帶掩飾 瑕疵云云，然查，被告胡志雄居住期間基於居住品質， 使用家具、壁紙，如遇牆上污損，則以油漆粉刷，或以 膠帶遮蔽，亦屬居家常見之使用情形，而聲請人並無證 據顯示被告胡志雄係為出賣本案房屋方故意使用前開家 具、壁紙及故意粉刷、以膠帶黏貼等情形，自難以此據 以認定被告胡志雄有詐欺取財之故意。 　　　⑷又信義房屋刊登之本案房屋3D圖示（詳見告證12），係 為使買方能透過圖片，瞭解房屋格局等狀況，然被告等 4人均未阻止聲請人前往本案房屋觀看本案房屋之真實 狀況，且聲請人於簽約前亦有2次前往本案房屋檢查屋 況，並有聲請人提供之影片顯示其進入前陽台可以發現 天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面 亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆 面有何異狀，且聲請人於111年10月2日交屋時，亦於「 買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、 馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附 贈物」等項目簽名確認，並與信義房屋驗屋在場人員陳 秉毅以手機通訊軟體LINE表示「除浴室水龍頭開水有紅 色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他 就沒什麼太大問題」（見他字卷第130頁至第131頁背面 ），更委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費 ，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷 可佐（見他字卷第193頁至第194頁背面），則聲請人實 有瞭解本案房屋現況之機會，自難以信義房屋網頁曾刊 登本案房屋之3D圖示，即認被告等4人有何詐欺取財之 故意。 　　　⑸聲請人雖主張本案房屋有傾斜、樑柱有顯見間隙裂痕， 然被告胡志雄卻在標的物現況說明書之「本棟建物是否 有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕 （大於3mm）」、「本標的物是否有水管或馬桶管路堵 塞之情況」等問題勾選「無」，及被告胡志雄未告知浴 室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用、廚房 洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆等情形，惟查，兩 間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管之情形，均可能 出現在早期設計之建築物，而電座有鏽化之情形，則常 出現於使用已久之老舊建築物內，聲請人並未提出任何 證據顯示其曾就此部分問題詢問被告胡志雄，而被告胡 志雄卻刻意隱瞞，另就房屋傾斜、樑柱間隙裂痕、水管 堵塞等情況，聲請人前曾有2次前往本案房屋檢查屋況 ，未查知有上開情形，則本案房屋於出賣時有無前揭狀 況，已屬有疑，況聲請人以買賣房屋之前提，詳細審視 本案房屋之狀況，仍未查知有前揭情形，而本案房屋前 亦未經專業鑑定，則被告胡志雄亦可能未查知此情節， 自難以被告胡志雄於前揭問題上勾選「無」及未告知聲 請人電座有鏽化之情形、兩間房間無220v電、廚房洗手 臺無熱水管，即認被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　 　　 　　　⑹又按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22條 及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外， 主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售，除有具體 事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔， 經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約 並為價金給付外，刑法並非如民法定有連帶責任，至經 紀人員違反誠信原則，造成買受人受有財產上損害，僅 生民事損害賠償責任問題，尚無因此即認應與出賣人負 共同詐欺取財罪責。本案無具體事證足認被告胡志雄有 施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述 ，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、 蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及 行為分擔，故亦無從令被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻負 共同詐欺取財罪之罪責。 　　⒉又聲請人主張：被告蘇郁棻明知本案房屋坐落之301、319 地號土地不同，且均有部分為法定空地，卻詐稱本案房屋 坐落兩筆土地，各有部分持分等語。惟查：本案房屋之不 動產說明書中之所有權屬一覽表及地籍圖謄本均明確載明 本案房屋有301、319地號，而319地號非屬本案房屋之基 地，而係法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱 覽上開不動產說明書後確認簽名，此有不動產說明書之所 有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人之簽名文件在卷可查 （見他字卷第99頁至第107頁），是聲請人於簽約時已知 悉並確認本案房屋基地現況，且本案房屋確實於301、319 地號各有部分持分，尚難認定被告蘇郁棻有何詐欺之故意 ，至被告蘇郁棻於111年9月22日間與聲請人之簡訊對話， 是否說明足夠詳細、有無引起聲請人之誤解，至多僅係民 事糾紛，尚難以此認定被告蘇郁棻所為已構成詐欺取財。 　　⒊聲請人另主張：按最高法院49年度台上字第1530號、89年 度台上字第2940號、臺灣臺南地方法院104年度易字第100 號、臺灣高等法院102年度上易字第510號判決意旨可知， 房屋仲介受託行使職務，亦有成立背信罪之可能，被告許 立憲明知本案房屋有遭刻意隱瞞之瑕疵，卻故意未誠實告 知以及善盡預見危險及調查之任務；又被告蘇郁棻既有代 為辦理聲請人與被告胡志雄間契約簽訂及所有權移轉事宜 ，相關移轉文件亦記載蘇郁棻為代理人，是其當然為聲請 人委託行使職務之人，被告許立憲、蘇郁棻上開行為致使 聲請人買受有重大瑕疵之房屋，顯生損害於聲請人，而涉 犯背信罪等語。惟查： 　　　⑴按為他人處理事務，意圖為自己之利益，或損害本人之 利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產 或其他利益者為背信罪。刑法第342條定有明文。而所 謂事務在性質上應限於有相當責任性之事務，而且行為 人在處理上有權作成決定者而言。 　　　⑵被告許立憲係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員 ，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲 請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明 書及現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排 簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜）；又被告 蘇郁棻雖為聲請人辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜 ，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任 ，且其辦理事項僅屬事務性工作，至買受本案房屋決定 與否，並非被告許立憲、蘇郁棻得代聲請人決定之範圍 ，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件 與有未合，亦難認被告許立憲、蘇郁棻對聲請人有何違 背委任處理事務之情事，而應負背信罪之罪責。 　　　⑶聲請人雖引用其他判決為據，然各判決間案例事實有所 不同，尚難比附援引，且其他法院之判決，亦不拘束本 院之判斷，併此敘明。 六、綜上所述，原檢察官認為被告等4人詐欺等罪嫌不足而為不 起訴處分，及臺灣高等檢察署檢察長駁回再議之處分，結論 均無不當，本件並無足以動搖原偵查結果，而得據以裁定准 許提起自訴之事由存在，聲請人之聲請無理由，應予駁回。 七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日 　　　　　　刑事第十一庭　審判長法　官　楊筑婷　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳佳妤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廣于霙 上列正本證明與原本無異。 本裁定不得抗告。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳沁莉 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日

2024-12-19

PCDM-113-聲自-101-20241219-1

訴
臺灣橋頭地方法院

損害賠償等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第149號 原 告 莊崑玉 訴訟代理人 徐仲志律師 陳宗賢律師 林宏耀律師 被 告 松益發建設有限公司 法定代理人 蔡秀藝 訴訟代理人 姜智揚律師 複代理人 蕭郁寬律師 吳哲毅律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月27日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬肆仟玖佰伍拾壹元，及自民國一 百一十一年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。 本判決關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供 擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬肆仟玖佰伍拾壹 元為原告預供擔保，免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱Ａ 地）及其上1131建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路000 號，下稱Ａ屋）所有權人，同段645地號土地（下稱Ｂ地）與Ａ 地相鄰。被告以其為起造人，以Ｂ地為基地，向高雄市政府 工務局（下稱工務局）申請建造執照，經工務局核發（105 ）高市工建築字第01425號建造執照（下稱系爭建照），被 告即於106年4月24日在Ｂ地興建地上24層、地下3層之大樓（ 下稱Ｂ建物）。依民法第794條、建築法第69條、建築技術規 則建築構造編（下稱系爭規則）第62條第1項規定，被告在 施工時，應對鄰近土地之建築物現狀、基礎、地下構造物或 設施等進行調查分析，作為設置防護措施之依據，以避免鄰 近建築物、地下構造物或設施等因施工造成傾斜等損壞（下 稱系爭注意義務），詎被告於興建Ｂ建物時，疏未注意及此 ，致Ａ地、Ａ屋有沉陷、傾斜、龜裂之情，被告於107年11月6 日承諾就Ａ屋因此所受損害負全部責任，並同意按月給付原 告房租補償費新臺幣（下同）16,000元至Ａ屋修繕回復原狀 為止，兩造並簽立切結書（下稱系爭切結書）。被告於109 年9月16日委託高雄市結構工程工業技師公會（下稱結構技 師公會）鑑估工程性修復費用，結構技師公會於110年10月2 1日出具（110）高結師鑑字第11044號鑑定報告書（下稱系 爭鑑定報告），認為Ａ屋損壞顯著，傾斜量達84分之1，具有 明顯之傾斜。因被告於興建Ｂ建物時，違反民法第794條、建 築法第69條、系爭規則第62條第1項規定致Ａ屋傾斜，原告因 此受有Ａ屋交易價值減損之損害，被告自應對原告負損害賠 償責任，且Ａ屋迄尚未修復，被告亦應依系爭切結書之約定 ，繼續按月給付原告自111年8月19日起至判決確定後6個月 止之房租補償費16,000元，爰依民法第184條第2項、系爭切 結書約定提起本訴。聲明：（一）被告應給付原告2,700,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。（二）被告應自111年8月19日起至判 決確定後6個月止，按月給付原告16,000元。（三）願供擔 保，請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造前曾簽署鑑定同意書，同意由結構技師公會 鑑定Ａ屋所受損害，此具有證據契約之性質，兩造均應受系 爭鑑定報告之拘束，而依系爭鑑定報告鑑定結果，其中非工 程性補償已包含Ａ屋之交易價值減損；且本件鄰損事件，經 高雄市政府兩次調處不成，被告已依「高雄市建築物工程施 工損害鄰房鑑定手冊」（下稱系爭手冊）、高雄市建築工程 施工損壞鄰房事件爭議調處辦法（下稱系爭辦法）第6條第1 項規定，於111年7月8日在臺灣高雄地方法院111年度存字第 950號清償提存事件（下稱系爭清償提存事件）中，提存系 爭鑑定報告鑑估之修復費用再加二成之金額即2,400,222元 （下稱系爭提存款），原告自不得另外再對被告請求Ａ屋之 交易價值減損之損害賠償。又系爭切結書第3條係約定「若 原租屋房客以工程進行造成房屋損害，致其使用不便及安全 堪慮為由，不再續租，本公司願按月給付屋主房租補償費用 16,000元，直至房屋修繕回復原狀為止」，然原告未提出證 據證明Ａ屋承租人曾以使用不便及安全堪慮為由不再續租， 且被告已提存系爭提存款，原告隨時領取並修復Ａ屋，自不 得再向被告請求按月給付房租補償費用等語，資為抗辯。聲 明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不 利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項：　　 （一）原告為Ａ地、Ａ屋所有權人，Ａ地與Ｂ地相鄰。 （二）被告以其為起造人，以Ｂ地為基地，向工務局申請建造執 照，經工務局核發系爭建照後，被告即於106年4月24日在 Ｂ地興建Ｂ建物。 （三）被告於興建Ｂ建物時，疏未盡系爭注意義務，致Ａ地、Ａ屋 有沉陷、傾斜、龜裂之情。 （四）被告於107年11月6日承諾就Ａ屋因此所受損害負全部責任 ，並同意按月給付原告房租補償費16,000元至Ａ屋修繕回 復原狀為止，並簽立系爭切結書。 （五）被告於109年9月16日委託結構技師公會鑑估工程性修復費 用，結構技師公會於110年10月21日出具系爭鑑定報告， 認為Ａ屋損壞顯著，傾斜量達84分之1，具有明顯之傾斜。 （六）本件鄰損事件，經高雄市政府兩次調處不成，被告已依系 爭手冊、系爭辦法第6條第1項規定，依系爭鑑定報告於系 爭清償提存事件提存系爭提存款。 （七）被告自111年8月19日起，即未再給付房租補償費予原告。 （八）若原告請求有理由，利息起算日為111年12月6日。　　　 （九）本院卷一第19頁附表一證據資料清單所示證據；第61至67 頁鑑定手冊、同意書；第107至277頁系爭鑑定報告；85至 104頁系爭清償提存事件卷證資料，形式上均為真正（本 院卷一第318、319、320頁）。 （十）Ａ屋所需修復費用為1,178,815元（本院卷二第235頁）。 （十一）Ａ屋修復工程工程時間，同意以5個月計算（本院卷二第 236頁）。　　　 四、本院得心證理由： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求。次按違反保護他人之法律，致生損害於他人 者，負賠償責任，民法第184條第2項本文亦有明定。是侵 權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利， 或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人，或違反保 護他人之法律，致生損害於他人，亦即行為人須具備歸責 性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立 ，因此主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為 之成立要件應負舉證責任。又按不法毀損他人之物者，被 害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。負損害賠償責 任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損 害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發 生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復 原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回復 顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害 及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或 其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 196條、第213條、第215條、第216條亦分有明文。因損害 賠償制度以填補被害人現實所生損害為目的，是其應回復 者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之 變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請 求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復 物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦 得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性 原狀（最高法院104年度台上字第2391號判決意旨參照） ，且損害賠償制度之目的，非在使被害人因此獲取逾損害 額之不當得利，故立法者亦以民法第216條規範被害人得 請求損害賠償之範圍。再按建築工程施工損壞鄰房者，主 管機關應不予核發與該工程有關之使用執照。但有下列情 形之一者，不在此限：一、經主管機關調處二次不成，而 由起造人或承造人以受損戶名義依鑑定報告提存損壞鄰房 鑑估修復費用再加二成之金額予法院。二、取得爭議雙方 和解書或調解書。三、起造人或承造人委託鑑定機構鑑定 或鑑估，受損戶經鑑定機構通知三次仍拒絕配合辦理且受 損房屋未危害公共安全，系爭辦法第9條第1項復有明定。 依此規定之文義觀之，應係督促監造人、起造人或承造人 在鄰損事件發生時，積極與受損戶協調賠償事宜，否則即 不予核發與該工程有關之使用執照，以保障受損戶之權益 ，避免受損戶求償無門。是系爭辦法第9條第1項第1款所 定金額應係在調處不成時，由起造人或承造人先行為受損 戶提存之損害賠償金額而已，若雙方均無爭議時，即以該 金額為損害賠償總額，若有爭議，受損戶自仍得向法院起 訴請求未受填補之損害，惟該提存金額既係為填補受損戶 之損害而提存，自應將之認定為損害賠償之一部，並於計 算受損戶之損害後將之扣除，以避免受損戶因此規定而獲 取逾損害金額之不當得利。 （二）被告不爭執其於興建Ｂ建物時，因疏未盡系爭注意義務， 致Ａ屋有傾斜84分之1之情，自應依前揭規定，就原告因此 所受損害負侵權行為損害賠償責任。原告於起訴時，雖僅 請求Ａ屋之交易價值減損、房租損害之損害賠償，並未請 求Ａ屋因傾斜而需回復原狀之修復費用，然因被告已依系 爭辦法第9條第1項第1款規定提存系爭提存款，依前揭說 明，本院自應審認原告因Ａ屋所受全部損害，即包含修復 費用、交易價值減損等之總數額後，再扣除系爭提存款， 方能定原告得再請求被告賠償之數額，以避免原告獲取逾 損害額之不當得利。 （三）經查：　　　 　１、Ａ屋所需修復費用為1,178,815元，既為兩造不爭執，應認 此部分為原告所受損害。 　２、Ａ屋之交易價值減損部分： （１）按「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕， 但不得新建、增建、改建、修建。前項舊違章建築之修繕 ，得由直轄市、縣 (市) 政府訂定辦法行之。」、「本辦 法所稱舊有違章建築，應符合下列條件之一：一、中華民 國五十七年十二月三十一日以前經本市普查並列管之違章 建築。二、依戶口設籍、房屋稅籍或水電繳費證明文件， 足資證明於前款期日以前已存在之違章建築。」，違章建 築處理辦法第12條、高雄市舊有違章建築修繕辦法第3條 亦分有明定。依前揭規定，除於57年12月31日前業經高雄 市普查並列管或依戶口設籍、房屋稅籍或水電繳費證明文 件，足資證明在57年12月31日前已存在之違章建築，得依 前揭規定申請修繕外，所有權人均不得申請修繕，且應依 法將不符合建築法規定之違章建築拆除以回復合法狀態。 Ａ屋興建完成日期為70年4月27日，且Ａ屋除已辦保存登記 之合法部分外，尚有增建之未辦保存登記部分，有土地建 物查詢資料、複丈成果圖可稽（限閱卷，本院卷二第159 頁）。由Ａ屋興建完成之日期觀之，Ａ屋未辦保存登記部分 顯非57年12月31日前經高雄市普查並列管之舊有違章建築 ，依前揭說明，原告除不得修繕外，亦應依法將不符合建 築法規定之違章建築拆除以回復合法狀態，原告既應依法 將Ａ屋未辦保存登記部分拆除，自無所謂將Ａ屋未辦保存登 記部分回復原狀後之交易價值減損之損害，原告向被告請 求Ａ屋未辦保存登記部分之交易價值減損之損害，洵屬無 據。 （２）本院前囑託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定Ａ屋之交易價值減損金額若干，該公會選派昱中不動產估價師事務所（下稱昱中事務所）陳威宏估價師執行鑑定。昱中事務所依成本法、收益法之直接資本化法加權平均後，評估Ａ地、Ａ屋合法登記部分之市價為12,445,895元，因Ａ屋傾斜造成Ａ屋合法登記部分之污化價值減損金額為1,956,358元，有昱中事務所出具之鑑價報告可稽（隨卷外放）。審諸房屋係供人居住使用且價值不斐，為市場上特別注重安全性之商品，如有傾斜，縱經修復至物理上安全無虞，依通常社會觀念，市場價值仍與正常未傾斜之房屋具有顯著差異，因而受有交易價值貶損，昱中事務所出具之鑑價報告已詳載估價條件、估價資料、價格形成之主要因素、依成本法與收益法之直接資本化法估算之過程與價格決定之理由，其鑑定並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，兩造就Ａ地、Ａ屋合法登記部分之鑑價結果亦表示無意見（本院卷二第233頁），是前揭鑑價報告應堪憑採。 （３）從而，Ａ屋之交易價值減損金額應為1,956,358元。 　３、房租補償費用部分：系爭切結書第3條約定「若原租屋房客 以工程進行造成房屋損害，致其使用不便及安全堪慮為由 ，不再續租，本公司願按月給付屋主房租補償費用16,000 元，直至房屋修繕回復原狀為止」，有系爭切結書可查（ 審訴卷第29頁）。原告主張因系爭房屋傾斜致租客使用不 便與安全虞慮，而受有房租損害，業據提出房屋租賃契約 、房屋押金收據為據（本院卷二第251至255頁），原告主 張受有房租損害，應屬有據。而被告已於111年7月8日提 存系爭提存款，原告應得於領取系爭提存款自行修復，若 原告拒絕領取系爭提存款致Ａ屋迄未修復，即無將此期間 之損害加諸於被告之理，是原告於111年8月19日後所受之 房租損害，應以兩造不爭執之修復Ａ屋之工程期5個月為限 ，準此，原告所受房租損害金額應為80,000元（計算式： 16,000元Ｘ5月＝80,000元）。 　４、職是，原告因Ａ屋傾斜而受有修復費用為1,178,815元、交 易價值減損1,956,358元、房租損害80,000元，合計3,215 ,173元（計算式：1,178,815元＋1,956,358元＋80,000元＝3 ,215,173元）之損害。 （四）原告主張系爭提存款係被告依系爭辦法第9條第1項第1款 規定，依系爭鑑定報告鑑定金額加計二成後所提存，而原 告並未請求被告賠償Ａ屋所需修復費用，自與系爭提存款 無涉，不應將之扣除等語；被告則抗辯稱其已提存系爭提 存款，原告應已不得向其求償等語。系爭鑑定報告除鑑定 Ａ屋所需修復費用為1,178,815元外，尚列所謂「非工程性 補償費用」821,370元，縱觀系爭手冊111年1月修訂版（ 隨卷外放），未就所謂「非工程性補償費用」為詳細定義 。經本院函詢高雄市土木技師公會、財團法人中華民國大 地工程技師公會、社團法人高雄市建築師公會，前揭公會 分別函覆本院「『非工程性之補償』係指因房屋傾斜造成受 損戶使用不便，額外估列之費用；房屋因傾斜造成之價值 減損，應另行估列」、「『非工程性之補償』未包含房屋價 值減損」、「『非工程性之補償』不含房屋價值減損，但隨 著房屋傾斜率的增加，補償金額將趨近於重建市價，對老 舊房屋而言，補償金額將超過該房屋市值，因此是否有實 質涵蓋，應依個案判定為宜」，有前揭公會函文可憑（本 院卷一第371、379、409頁）。惟依前揭說明，系爭辦法 第9條第1項第1款所定金額，亦係以填補受損戶之損害為 目的，無論「非工程性補償費用」之性質為何，均應認係 被告賠償原告之一部或全部，若未採此解釋，被告將獲得 系爭提存款、交易價值減損1,956,358元、房租損害80,00 0元之賠償，合計4,356,580元（計算式：2,400,222元＋1, 956,358元＋80,000元＝4,436,580元）之賠償，逾其所得請 求之賠償數額3,215,173元，達1,221,407元（計算式：4, 436,580元－3,215,173元＝1,221,407元），顯然違反損害 賠償制度以填補被害人現實所生損害，非在使被害人因此 獲取逾損害額之不當得利之立法目的。是以，系爭提存款 既係被告為填補原告所受損害而提存，自應將系爭提存款 列為損害賠償之一部，以避免原告因此獲取逾損害金額之 不當得利，依此計算，原告得再請求被告賠償之數額為81 4,951元（計算式：3,215,173元－2,400,222元＝814,951元 ），逾此範圍，即屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第184條第2項，請求被告給付814,95 1元，及自111年12月6日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由， 應予駁回。 六、兩造既陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予 駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官 朱玲瑤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 王碩禧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 呂明龍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　洪嘉鴻

2024-12-16

CTDV-112-訴-149-20241216-1

台上
最高法院

請求損害賠償

最高法院民事判決 113年度台上字第1822號 上 訴 人 徐國荃 曾梓銘 吳麗芝 林書鴻 賴春樹 劉秀珍 共 同 訴訟代理人 劉繕甄律師 藍予妙律師 鍾毓榮律師 被 上訴 人 芳崗建設有限公司 法定代理人 林達標 被 上訴 人 陳世昌即陳世昌建築師事務所 九太營造有限公司 上 一 人 法定代理人 邱淳君 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年5月 29日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（112年度上字第131號） ，提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。 理 由 一、本件上訴人徐國荃、曾梓銘、吳麗芝、林書鴻、賴春樹、 劉秀珍（下稱徐國荃等6人）主張：門牌號碼○○市○○區○○街7 8、82、86、90號房屋（下分稱78、82、86、90號房屋）依 序為曾梓銘、吳麗芝、林書鴻、徐國荃（下稱徐國荃等4人 ）所有，同上街92號房屋（下稱92號房屋，與上開房屋合稱 系爭5棟房屋）為賴春樹、劉秀珍（下稱賴春樹等2人）共有 ，被上訴人芳崗建設有限公司（下稱芳崗公司）、陳世昌即 陳世昌建築師事務所、九太營造有限公司（下稱九太公司） 則分別為坐落高雄市○○區○○段127地號土地上地下4層、地上 23層大樓建案（下稱系爭建案）之起造人、設計人及監造人 、承造人，系爭建案於民國106年底開挖地下層施工不當， 且疏未注意防護措施，造成毗鄰之系爭5棟房屋陸續發生下 陷傾斜、房屋內外牆面及天花板、磁磚出現龜裂情形，前經 兩造同意委由訴外人○○市結構工程工業技師公會（下稱○結 公會）鑑定牆壁、地板裂損之修復費用，惟漏未鑑定系爭5 棟房屋之傾斜損害，再經第一審法院囑託訴外人○○市土木技 師公會（下稱○技公會）鑑定結果，以「灌漿扶正」方式修 繕房屋傾斜之必要費用合計為新臺幣（下同）620萬6,550元 ，依系爭5棟房屋所在整排連棟房屋共7戶平均計算，每戶所 需修繕費用為88萬6,650元等情。爰依民法第184條第1項前 段、第2項、第185條第1項、第189條、第191條、第794條及 建築法第69條前段、第89條規定，求為命被上訴人連帶給付 徐國荃、曾梓銘、吳麗芝、林書鴻、賴春樹等2人各88萬6,6 50元，及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之 判決。 二、被上訴人則以：陳世昌已依規定完成相關規劃送審，經審查 通過取得建造執照獲准開工，並無違反建築技術規則建築構 造編（下稱建築構造編）第62條第1項及建築法第69條前段 規定情形。又○技公會鑑定報告書（下稱○技鑑定報告）記載 系爭5棟房屋最大傾斜率僅二○六分之一，小於二○○分之一， 無結構安全疑慮，依「○○市建築物工程施工損害鄰房鑑定手 冊」（下稱○市鄰損鑑定手冊）規定，自不應估算性質上屬 建物傾斜補償費用（即補強費用）之扶正費用，且芳崗公司 依○結公會鑑估之建物裂損修復費用加計3成為徐國荃等6人 辦理提存，賠償損害完畢，徐國荃等6人請求伊連帶給付本 件扶正費用，並無理由等語，資為抗辯。 三、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其該 部分之訴，並駁回徐國荃之上訴及曾梓銘、吳麗芝、林書鴻 、賴春樹等2人之附帶上訴，係以： 　㈠曾梓銘、吳麗芝、林書鴻、徐國荃、賴春樹等2人依序為78、 82、86、90、92號房屋之所有權人，芳崗公司及九太公司分 別為系爭建案之起造人、承造人，陳世昌則為設計人及監造 人，為兩造所不爭。按基礎設計及施工應防護鄰近建築物之 安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、 地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護設施設計之依 據；建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對 該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施，建築構 造編第62條第1項、建築法第69條前段分別定有明文。此防 免義務，無論承造人、監造人或起造人皆為義務主體，此觀 建築法第89條規定即明。又土地所有人開掘土地或為建築時 ，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築 物或其他工作物受其損害。民法第794條定有明文。上開規 定目的在保護鄰近房地所有權人權益，均屬民法第184條第2 項規定之保護他人之法律。又定作人違反民法第794條規定 ，應推定其定作或指示有過失，起造人如未能舉證證明其委 請承攬人施作土地或建築有關事項，已盡防免相鄰房地發生 危險之義務，亦應負民法第184條第2項所定損害賠償責任。 查系爭建案因連續壁支撐及抽水等施工問題，造成系爭5棟 房屋斜傾下陷，有○結公會鑑定報告（下稱○結鑑定報告）及 ○技鑑定報告可稽。芳崗公司、陳世昌及九太公司既分別為 系爭建案之起造人、設計人及監造人、承造人，就系爭建案 之施工、設計及監造，未盡防免相鄰房地發生危險之義務， 致系爭5棟房屋受有傾斜沉陷等損害，芳崗公司復未證明其 對九太公司之定作或指示無過失，且與九太公司均不爭執應 負侵權行為之責，自均應依民法第184條第2項、第185條第1 項前段規定，負共同侵權行為損害賠償責任。 　㈡依○結鑑定報告記載S1點：施工前為一○三三分之一，施工後 為一八八分之一，變化量為二三○分之一；另修復項目計列 「批土油漆」「抿石子地坪更新」、「牆面磁磚更新」「後 牆清潔費」等項，可見系爭5棟房屋於系爭建案施工前已傾 料，且該鑑定未估算關於傾斜結構補強費用。又系爭5棟房 屋經○技公會鑑定最大傾斜率為二○六分之一，樑柱版主要結 構未發現危及結構之裂紋發生，研判無結構安全虞慮及結構 補強之必要，復稽諸○市鄰損鑑定手冊規定傾斜率不及二○○ 分之一，無需估算建物傾斜補償費用，及證人何禮欽、侯政 成、沈勝綿之證言，足認系爭5棟房屋並無結構補強之必要 ，自無採用○技鑑定報告所列以灌漿扶正方式將傾斜房屋回 復至施工前狀態之餘地，此項傾斜扶正費用620萬6,550元非 屬回復原狀之必要費用。徐國荃等6人主張系爭5棟房屋地坪 不平整之瑕疵，仍應予修繕云云，洵無可採。 　㈢又徐國荃等6人所有各該78、82、86、90、92號房屋經○結公 會鑑定其裂損修復費用依序為12萬9,760元、13萬9,740元、 17萬7,490元、25萬6,370元、18萬4,460元，應屬可採，芳 崗公司已於110年5月26日為曾梓銘、吳麗芝、林書鴻、徐國 荃、賴春樹等2人分別提存16萬8,688元、18萬1,662元、23 萬0,737元、33萬3,281元、23萬9,798元（賴春樹等2人各11 萬9,899元），加成賠償完畢，陳世昌及九太公司因此同免 賠償責任。則徐國荃等6人主張被上訴人除賠償上開修復費 用外，應另給付系爭5棟房屋傾斜扶正費用每棟88萬6,650元 ，即非正當。 　㈣綜上，徐國荃等6人依民法第184條第2項、第185條第1項前段 規定，請求被上訴人連帶給付曾梓銘、吳麗芝、林書鴻、徐 國荃、賴春樹等2人各88萬6,650元，及加給自起訴狀繕本送 達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回等詞， 為其判斷之基礎。 四、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀。債權人得請求支付回復原狀 所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項 分別定有明文，其目的在於回復損害未發生時應有之狀態， 以維護被害權益狀態之完整。查系爭5棟房屋於系爭建案施 工後，前經○結公會鑑定傾斜率為一八八分之一，嗣經第一 審法院囑託○技公會鑑定傾斜率為二○六分之一，有各該○結 、○技鑑定報告可稽，似見系爭5棟房屋因系爭建案施工受有 房屋傾斜之損害。而卷附被上訴人所提○市鄰損鑑定手冊所 載：「⒈工程性之補償：（△／Ｈ）﹤1/200：建物傾斜率（△／Ｈ ）低於1/200者，不需估算建物傾斜補償費用，惟應估列建 物損害部分之修復費」（見原審卷第139頁），似僅在規範 鑑定機關進行施工鄰損爭議鑑定，如相鄰建物傾斜率小於二 ○○分之一，是否不須於鑑定報告估列建物傾斜「補償」費用 之問題，俾使各鑑定機關對於建築施工鄰損費用估算有客觀 一定之標準。倘若無訛，能否僅因上開手冊規定即謂被上訴 人對系爭5棟房屋所受傾斜下陷之損害，不負回復至系爭建 案施工前狀態之義務，洵非無疑。再者，○結公會與○技公會 先後測得系爭5棟房屋傾斜率各為一八八分之一、二○六分之 一，二者數據不同，徐國荃等6人於事實審即一再主張系爭5 棟房屋傾斜率應採○結鑑定報告所載一八八分之一（見一審 卷一第353頁，原審卷第167頁），佐以○技公會111年9月23 日函復載明無從判定其他公會人員、儀器及量測方式產生之 誤差為何等語（見一審卷一第367頁），則系爭5棟房屋之傾 斜率究應以何者為真實，能否逕以○技鑑定報告遽認系爭5棟 房屋傾斜率僅為二○六分之一，亦滋疑義，此與被上訴人應 如何回復系爭5棟房屋原狀及所需費用多寡之判斷，所關頗 切，原判決未說明○結公會關於傾斜率之鑑定，何以摒棄不 足採之理由，遽依○技鑑定報告率認系爭5棟房屋傾斜率僅二 ○六分之一，未超過二○○分之一，被上訴人不負將系爭5棟房 屋扶正回復至施工前狀態之義務，進而為徐國荃等6人不利 之判決，不免速斷，並有判決不備理由之違法。上訴論旨， 指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 最高法院民事第四庭 　　　　 審判長法官 盧 彥 如 法官 周 舒 雁 法官 蔡 和 憲 法官 陳 容 正 法官 吳 美 蒼 本件正本證明與原本無異 書　記　官　賴 立 旻 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日

2024-12-12

TPSV-113-台上-1822-20241212-1

重上
臺灣高等法院

返還買賣價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第572號 上 訴 人 杜宗樺 訴訟代理人 楊文瑞律師 複 代理 人 彭立賢律師 上 訴 人 盧俊福 盧尉安 共 同 訴訟代理人 朱光仁律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國112 年11月22日臺灣桃園地方法院110年度重訴字第214號第一審判決 各自提起上訴，杜宗樺並為訴之追加，本院於113年11月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 杜宗樺上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 盧俊福、盧尉安上訴駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用，關於杜宗樺上訴部分由其負擔 ；關於盧俊福、盧尉安上訴部分由其等連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款分別定有明文。查，上訴人杜宗樺（下 稱姓名）提起上訴後，基於買賣標的即附表所示房屋有氯離 子超標之同一基礎事實下，追加依民法第360條規定請求對 造上訴人盧俊福、盧尉安（下稱盧俊福等2人）連帶賠償2年 租屋租金損害（下稱2年租金）新臺幣（下同）50萬4000元 本息（本院卷第203、204、264頁），核屬訴之追加，依上 開規定，應予准許。至杜宗樺就原審駁回其先位之訴部分， 未聲明不服，另就原審駁回其備位請求盧俊福等2人應連帶 給付減少價金303萬9068元本息〈含修復費96萬3068元、房屋 使用年限21年之定期檢測費（下稱定期檢測費）84萬元、交 易價值減損123萬6000元，見原審卷二第144、148、153頁〉 ，提起上訴後，減縮請求盧俊福等2人應再連帶給付減少價 金180萬3068元（含修復費96萬3068元、定期檢測費84萬元 ），減縮上訴聲明為上訴之一部撤回，業已確定，下不贅述 。 貳、實體事項 一、杜宗樺主張：伊於109年11月13日以1236萬元向盧俊福等2人 購買其等所有如附表所示房地（下稱系爭房地），並簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊於109年12月14 日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現房屋 天花板有多處混凝土剝落、鋼筋裸露等情事，經社團法人桃 園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定系爭房屋 混凝土氯離子含量1.343㎏/m³，已超過系爭買賣契約第7條第 1項約定0.6㎏/m³標準之瑕疵（下稱系爭氯離子超標瑕疵）， 依民法第359條規定請求減少價金368萬7331元（含修復費28 4萬7331元、定期檢測費84萬元）等情。爰依民法第359條、 第179條規定及系爭買賣契約第6條第4項約定，求為命盧俊 福等2人應連帶給付368萬7331元本息之判決。並願供擔保請 准宣告假執行。 二、盧俊福等2人則以：系爭房屋於締約時屋齡已25年，伊等已 詳實告知系爭房地使用現況，並無任何故意不告知瑕疵或保 證無瑕疵之情，兩造於系爭買賣契約第16條其他約定事項第 3點已載明依現地（屋）現況交付免除伊等物之瑕疵擔保責 任，復於不動產標的現況說明書（下稱現況說明書）項次14 右側再為相同記載，並經兩造簽名確認。又杜宗樺早於110 年4月16日發現瑕疵並寄發桃園民生路存證信函（下稱系爭 存證信函）通知伊等，卻遲至112年5月4日始請求減少價金 ，已逾民法第365條規定之6個月除斥期間。退步言，桃園土 木技師公會鑑定結果系爭房屋僅2樓樓版存有系爭氯離子超 標瑕疵，損壞修復範圍僅40.5平方公尺，修復費188萬4263 元，杜宗樺卻主張按61.2平方公尺計算修復費，為無理由， 且採取上述修復方式，無再逐年定期檢測之必要，杜宗樺迄 未進行修復，系爭房屋亦非完全不能居住，自無在外租屋之 必要，杜宗樺請求再給付定期檢測費84萬元及2年租金50萬4 000元，亦無理由等語，資為抗辯。 三、原審依杜宗樺備位之訴為其一部勝、敗之判決，即判命盧俊 福等2人應連帶給付188萬4263元，及自110年9月25日起至清 償日止，按年息5％計算之利息，並依兩造聲請為准免假執行 之宣告，另駁回杜宗樺其餘之訴及假執行之聲請。杜宗樺對 於原判決駁回其餘備位之訴部分，提起上訴，上訴、追加及 答辯聲明：㈠原判決關於駁回杜宗樺後開之訴部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，盧俊福等2人應再連帶給付180萬3068元（即修 復費96萬3068元、定期檢測費84萬元），及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢盧俊福等2人 應連帶給付50萬4000元，及自113年8月30日民事上訴理由狀 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。㈤盧俊福等2人之上訴駁回。盧俊福等2 人之上訴及答辯聲明：㈠原判決不利盧俊福等2人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，杜宗樺在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。㈢杜宗樺之上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。㈣ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、杜宗樺主張其於109年11月13日以1236萬元向盧俊福等2人購 買系爭房地，於109年12月14日登記取得系爭房地所有權， 嗣以110年4月16日系爭存證信函向盧俊福等2人為系爭氯離 子超標瑕疵通知等情，為兩造所不爭（本院卷第206、207頁 ），並有系爭買賣契約及系爭存證信函可稽（本院卷第145 至191頁，原審卷一第17、18、47至53頁），堪信為真。 五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第207、208頁)及本院之 判斷分述如下：　　 　㈠杜宗樺主張系爭房屋2樓樓版氯離子含量1.343㎏/m³，超過系 爭買賣契約第7條第1項約定氯離子含量標準0.6㎏/m³，有桃 園土木技師公會112年4月6日鑑定報告可稽（原審卷三第14 頁），復為盧俊福等2人所不爭執（本院卷第138、139頁） ，足見系爭房屋確實存有系爭氯離子超標瑕疵。 　㈡按若買受人已證明買賣標的物確有物之瑕疵，出賣人若主張 買受人已免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，自應由出賣人負 舉證責任（最高法院109年度台上字第2299號判決要旨參照 ）。盧俊福等2人固以系爭買賣契約第16條及現況說明書有 記載依現地（屋）現況交付，辯以杜宗樺已免除伊等物之瑕 疵擔保責任云云，為杜宗樺否認。經查： 　1.依系爭買賣契約第7條氯離子及輻射檢測約定：「一、氯離 子含量檢測約定：本約簽訂後，買方得請求賣方配合辦理房 屋混凝土氯離子含量檢測，…如檢測結果氯離子含量平均值 超過約定標準…，除買賣雙方另有約定外，買方得主張解除 契約，…。三、…無論買方有無辦理氯離子含量檢測…賣方均 應依民法負瑕疵擔保責任。」，盧俊福等2人應就系爭房屋 混凝土氯離子含量超過約定標準負瑕疵擔保責任；系爭買賣 契約第16條第3點及現況說明書雖記載：「本案甲乙雙方同 意，乙方（指盧俊福等2人）依民法第351條規定以現地（屋 ）現況交付予甲方（指杜宗樺），乙方不負民法356及365條 物之瑕疵擔保責任，雙方知悉，無異議」等語。然成屋交易 市場，買賣雙方依房屋之物理性、外顯性已存在之現況，例 如買受人得以目視觀察、五官感受房屋建築使用材料、構造 、格局、增建、裝潢、設備等顯而易見者，出賣人已在現況 說明書上載明或有明確告知瑕疵等，約定出賣人按房屋現況 交屋，買受人不得再主張物之瑕疵擔保責任，核屬常見之交 易習慣，惟如須透過專業檢測或尚待檢視、隱而未顯之瑕疵 ，例如房屋傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等，非 肉眼感官可立即查知者，自非房屋現況。佐以杜宗樺主張其 係於取得系爭房屋所有權登記後，請工班裝潢開啟天花板發 現多處混凝土剝落、鋼筋裸露，始驚覺系爭房屋混凝土氯離 子含量可能超過約定標準等情，有現場照片可稽（原審卷一 第43、175頁），盧俊福等2人亦自陳系爭房屋外觀，無明顯 裂損或不堪居住使用，其等不知有混凝土氯離子含量超標情 事（原審卷一第225、226頁），並在現況說明書項次17：「 本標的物是否做過氯離子含量檢測？（如有請檢附資料）」 ，勾選「否」。益徵兩造洽商買賣及現場看屋時，並無法經 由系爭房屋物理性、外觀性或現況說明書之記載，以五官感 受有氯離子超標之瑕疵存在，自無商議免除盧俊福等2人此 部分物之瑕疵擔保責任之可能。是系爭買賣契約第16條第3 點及現況說明書所載「現地（屋）現況」，應僅限於系爭房 屋於簽約當時物理性、外觀性或經盧俊福等2人明確告知之 現況瑕疵，並不包含隱而未顯須要透過專業檢測方可探知房 屋混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，始符當事人之真 意。是盧俊福等2人辯稱杜宗樺已免除其等就系爭氯離子超 標瑕疵擔保責任云云，自無可採。 　2.盧俊福等2人另辯以當時係因杜宗樺急欲交屋入住，願意在 無庸進行房屋檢測前提下，簽約免除其等物之瑕疵擔保責任 ，換取其等同意以極低價出售云云（本院卷第214頁）。惟 系爭房地買賣總價為1236萬元，換算每坪單價為27.5萬元， 對照系爭房地周邊之實價登錄資料（本院卷第217至220頁） ，與系爭房地坐落同一巷弄，屋型、屋齡、樓層相仿，買賣 時間在109年間者之物件僅有1件，但兩者總建坪、地坪仍有 差異，並無法據此推知杜宗樺有免除盧俊福等2人就系爭氯 離子超標之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，換取盧俊福等2人低 價出售情事，故盧俊福等2人此部分抗辯，並非可取。 　㈢次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使而消滅，民法第365條第1項固有明定。惟所稱之通 知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所 在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價 金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買 受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有 瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價 金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不 同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使 ，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法 第359條但書規定，買受人僅得請求減少價金。準此以觀， 買受人於起訴之初以買賣標的瑕疵重大，僅行使契約解除權 而不行使價金減少請求權，嗣獲悉鑑定報告認定之瑕疵狀況 ，於6個月內依民法第359條但書規定請求減少價金，並未逾 除斥期間（最高法院96年度台上字第1277號判決意旨參照） 。查，杜宗樺於110年3月間自行囑託鄭兆鴻結構土木技師事 務所材料試驗室就系爭房屋1樓大門、樓梯間及車庫上方天 花板、橫樑進行硬固混凝土氯離子含量試驗後，認為瑕疵重 大，居住堪慮，以110年4月16日系爭存證信函向盧俊福等2 人為瑕疵通知及解除契約，遭其等委託律師回函拒絕等情， 有試驗報告、系爭存證信函及律師函可參（原審卷一第45、 47至53、55至56頁），杜宗樺於110年5月26日提起本件訴訟 ，主張解除契約返還買賣價金，因盧俊福等2人否認上開試 驗報告，杜宗樺遂於111年8月19日具狀聲請囑託桃園土木技 師公會鑑定，復於111年9月27日具狀表明是否追加備位聲明 請求減少價金，待鑑定結果而定等語，而桃園土木技師公會 於112年4月6日出具鑑定報告認定系爭房屋2樓樓版存有系爭 氯離子超標瑕疵，修復範圍面積合計40.5平方公尺後，杜宗 樺旋於112年5月4日具狀追加備位聲明，請求減少價金等情 （見原審卷一第3至13、224至226、227、233、239、249頁 ，原審卷二第78、88至100頁，原審卷三第14、188至192頁 ），足見杜宗樺待鑑定報告，知悉瑕疵非重大，解除契約恐 非公平，旋請求減少價金，依上開說明，並未逾民法第365 條規定除斥期間。是盧俊福等2人執上開約款辯稱杜宗樺遲 至112年5月4日始具狀請求減少價金，已逾除斥期間云云， 並無可取。 　㈣杜宗樺主張系爭房屋因系爭氯離子超標瑕疵，請求減少價金3 68萬7331元云云，為盧俊福等2人否認，經查： 　1.桃園土木技師公會採樣系爭房屋1、2樓之樑、柱及天花板後 ，試驗成果顯示主要是2樓樓版有系爭氯離子超標瑕疵，損 壞修復範圍為40.5平方公尺，有鑑定報告第九點鑑定結果及 附件九修復範圍圖例可稽（原審卷三第14、188頁），杜宗 樺主張2樓樓版是一起灌漿的，修復面積不可能僅有40.5平 方公尺，應以61.2平方公尺計算云云（本院卷第205頁）， 委無可採。 　2.系爭房屋2樓樓版因系爭氯離子超標瑕疵而發生之損壞，可 採陰極防蝕工法及碳纖維包覆方法進行修復，陰極防蝕工法 主要是藉由外加電流或犧牲陽極強制鋼筋形成陰極，使鋼筋 之Fe沒有機會釋出，進而得到保護，達到鋼筋腐蝕抑制之效 果；損壞部分可以採用碳纖維包覆方式，利用碳纖維有較佳 之抗拉強度，於鋼筋混凝土版底黏貼碳纖維，補足現況2樓 樓版混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之強度折損，依此工法修復費估 算為188萬4263元，有鑑定報告第九點鑑定結果及附件九碳 纖維修復工程+外加電流工法概算表可稽（原審卷三第14、1 6頁）。是杜宗樺請求減少價金188萬4263元，為有理由；逾 此部分之請求，則為無理由。 　3.杜宗樺主張系爭房屋使用年限21年，尚須支出定期檢測費84 萬元云云，然依鑑定報告建議採取之陰極防蝕工法及碳纖維 包覆方法，應可將系爭氯離子超標瑕疵修復完畢，雖杜宗樺 提出「陰極防蝕技術應用於含氯鋼筋混凝土之研究」期刊摘 要認為：「…隨著外加電流密度的增加及通電時間的增長， 鋼筋混凝土試體內剩餘之氯離子含量會明顯下降，下降量以 在鋼筋附近最為顯著，惟最終的去氯成效仍有一定的限度。 此外，若試體的水灰比愈高，則其去氯成效愈佳。綜合評估 可得：為防護鋼筋免於腐蝕發生，其所需施加之最佳電流密 度應為10mA/㎡～20mA/㎡」（本院卷第247至260頁），僅在說 明採取陰極防蝕技術，應施加之最佳電流密度，並無法證明 依此方式修復後，仍有支出定期檢測費之必要，故杜宗樺請 求盧俊福等2人再給付定期檢測費84萬元云云，尚非可取。 　㈤復按買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之 物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質 未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請 求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第3 60條之規定自明。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提 出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無 不可，惟必以出賣人與買受人間有此項保證品質之特約，始 足當之（最高法院109年度台上字第512號判決要旨參照）。 可知買受人欲依民法第360條規定請求損害賠償，須出賣人 有特別保證品質，方得為之。查，杜宗樺固主張其因氯離子 超標瑕疵，依民法第360條規定追加請求2年租金50萬4000元 ，惟觀系爭買賣契約第7條第1項尚約定杜宗樺得請求盧俊福 等2人配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，如超過約定標 準，其等應負瑕疵擔保責任，已見前述，足見盧俊福等2人 並未就系爭房屋混凝土氯離子未超標有保證品質之特約，則 杜宗樺依上開規定追加請求2年租金，為無理由。 六、綜上所述，杜宗樺依民法第359條請求減少其價金，依民法 第179條及系爭買賣契約第6條第4項約定，請求盧俊福等2人 應連帶給付188萬4263元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年 9月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由， 應予准許；逾上開範圍（即修復費96萬3068元、定期檢測費 84萬元本息）之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應 准許部分，為盧俊福等2人敗訴之判決，另就不應准許部分 ，駁回杜宗樺之請求及假執行之聲請，於法並無不合。兩造 上訴意旨各自指摘原判決不利已之部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，均應予駁回。另杜宗樺於本院追加依民法第36 0條、系爭買賣契約第6條第4項約定，請求盧俊福等2人應連 帶給付2年租金50萬4000元本息，亦無理由，其所為假執行 聲請失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 八、據上論結，杜宗樺之上訴及追加之訴，盧俊福等2人之上訴 均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條 第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖慧如 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡 附表： 編號 　　　　　 不動產明細 原 登 記 所有權人 備註 1 桃園市○○區○○段00000地號土地。 面積：117平方公尺。 權利範圍：全部。 盧俊福 共同出賣人 2 同上段000建號房屋（門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000巷00弄00○0號）。 層數：2層。 總面積：148.34平方公尺。 第一次登記日期：84年8月15日。 盧尉安 共同出賣人 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓雅婷

2024-12-10

TPHV-113-重上-572-20241210-1

抗
臺灣高等法院

聲請定暫時狀態處分

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第988號 抗 告 人 憶昌建設有限公司 法定代理人 許智凱 訴訟代理人 許育齊律師 抗 告 人 登亞營造股份有限公司 法定代理人 許新榮 訴訟代理人 王清白律師 吳光群律師 相 對 人 江惠宇 吳昆霖 吳 晉 林朝彬 林晉維 林軒宇 吳峻緯 廖巡綿 李彥霏 李英玫 程盈妮 石淳嘉 張淑蕊 林麗月 上列當事人間聲請定暫時狀態處分事件，抗告人對於中華民國11 3年8月1日臺灣宜蘭地方法院113年度裁全字第3號裁定，提起抗 告，本院裁定如下： 　　主　文 原裁定關於主文第一項命准定暫時狀態處分部分及命抗告人負擔 聲請費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，相對人在原法院之聲請駁回。 聲請及抗告訴訟費用（除確定部分外）均由相對人負擔。 　　理　由 一、抗告人憶昌建設有限公司（下稱憶昌公司）之法定代理人於 民國113年8月15日變更為許智凱，有經濟部商工登記公示資 料查詢服務可稽（見本院卷第143頁），其聲明承受訴訟， 核無不合。 二、抗告意旨略以：相對人主張其於113年1月間發現伊在坐落宜 蘭縣○○鎮○○段000地號土地（下稱000地號土地）暨坐落其上 之地上5層1幢28戶「○○○○○Ⅱ」建案，施作「憶昌建設有限公 司停車空間、電信室、集合住宅新建工程」（下稱系爭工程 ），造成原有土壤流動至相鄰之相對人所有坐落同段000地 號土地之同鎮○○路000號建物（下稱系爭建物）下方，致系 爭建物底改範圍內土壤擾動，最大傾斜率為1/72，有結構安 全疑慮，如未禁止系爭工程繼續施工，不僅系爭建物有倒塌 之虞，更對系爭建物住用人生命身體安全產生威脅，為防止 重大損害、避免急迫之危險，聲請定暫時狀態之處分，請求 裁定伊不得就000地號土地暨坐落其上之建物繼續施作系爭 工程等任何工程（逾此部分之聲請未繫屬本院，不予贅述） ，並願供擔保以補釋明不足，經原裁定予以准許。惟系爭工 程於113年4月29日停工前，建案主要結構業已完成，縱繼續 施作內部水電、粉刷等，無造成系爭建物繼續傾斜之可能， 難謂有防止發生重大損害或避免急迫危險或有其他相類情形 之必要性。又倘系爭工程於兩造間損害賠償訴訟（下稱本案 ）判決確定前禁止施作，依各級法院辦案期限實施要點規定 ，於117年12月始能繼續，屆時系爭工程於112年6月2日所領 宜蘭縣政府核發(112)(1)(13)建管建字第63號建造執照，將 因逾114年4月6日之竣工期限未完工，而依建築法第53條第2 項規定作廢，且系爭工程勢必未能依建案買賣契約於114年4 月30日取得使用執照，伊恐遭買家解約求償房地總價款15％ 之違約金即新臺幣1050萬元，而蒙受鉅額損害。是縱認本件 有定暫時狀態處分之必要，應命相對人供擔保始准予定暫時 狀態之處分。原裁定遽採認社團法人臺灣省土木技師公會鑑 定報告書，准許相對人免供擔保，禁止抗告人就000地號土 地暨坐落其上之建物繼續施作系爭工程等任何工程（即原裁 定主文第1項部分），未載明禁止期間，亦有違誤，爰提起 抗告，請求廢棄原裁定等語。 三、於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危 險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之 處分。前項裁定，以其本案訴訟能確定該爭執之法律關係者 為限，民事訴訟法第538條第1項、第2項分別定有明文。又 聲請定暫時狀態之處分應就其請求及定暫時狀態之原因釋明 之。前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為 適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為定暫時狀態之 處分，此觀民事訴訟法第538條之4、第533條前段、第526條 第1項、第2項之規定自明。另按所謂定暫時狀態之必要，即 保全必要性，係指為防止發生重大損害，或為避免急迫之危 險，或有其他相類似之情形發生必須加以制止而言。　　 四、經查：　　 ㈠、相對人主張抗告人施作系爭工程，造成原有土壤流動至毗鄰 其所有土地上系爭建物下方，致系爭建物底改範圍內土壤擾 動而引起傾斜，相對人因而受有損害，並提出土地及建物登 記謄本、施工告示牌照片、社團法人臺灣省土木技師公會（ 下稱臺灣省土木技師公會）113年6月11日（113）省土技字 第3705號函暨所附系爭建物【○○○○○社區】房屋傾斜原因及 修復鑑定報告書、社團法人新北市土木技師公會（下稱新北 市土木技師公會）113年7月12日新北土技字第1130003264號 函暨所附系爭建物扶正工程施工計畫書、憶昌公司113年7月 22日憶文字第1130722號函、住戶不同意函、現場照片及影 片光碟、相對人江惠宇與宜蘭縣政府建設處建築管理科科長 間LINE對話紀錄、第三人宋永鑾技師〈傾斜扶正－JOG工法簡 介〉、網路新聞報導各1份在卷可佐（見原法院卷第16至125 頁），固堪認相對人就兩造間有爭執之法律關係為相當釋明 。　　 ㈡、惟抗告人於113年4月29日停工，有宜蘭縣政府113年5月9日府 建管字第1130075535號函暨所附憶昌公司集合住宅新建工程 造成損壞周邊鄰房爭議事件案會勘紀錄存卷可憑（見本院卷 第41至43頁），而系爭工程於112年7月6日、21日建築管理 機關勘驗時完成放樣、基礎，於同年9月6日、10月2日、同 月20日、11月14日、12月12日完成1至4層頂板、屋頂板，有 施工進度表、建造執照附表所載建築物勘驗紀錄表、楊春旺 建築師事務所113年11月14日出具之申明書、現場照片、網 路新聞報導為據（見原審卷第67、70至72、76頁、本院卷第 47、88至89、174至178、185、187頁），足見系爭工程於11 3年4月29日停工前，主要結構已經建造完成，縱認系爭建物 傾斜係因系爭工程所致，然建案主體既已完成，已無再造成 鄰地或系爭建物底改範圍內土壤擾動之相關工程作為，況抗 告人就本件工程造成之鄰損事件，已完成系爭建物傾斜扶正 工程，新北市土木技師公會於113年9月12日現場勘查所為水 準測量結果，最大傾斜率回正為1/533，有該公會113年9月2 6日新北土技字第1130004377號函暨所附系爭建物傾斜鑑定 報告1份在卷可證（見本院卷第189至267頁），自難論本件 存在相對人主張之建物倒塌、住用人財產、生命身體安全之 重大損害或急迫危險，而有於本案訴訟判決確定前定暫時狀 態處分之必要。相對人復未提出其他可供即時調查之證據， 釋明有何因系爭工程致生重大損害或急迫危險或其他相類情 形，及有禁止抗告人就000地號土地暨坐落其上建物繼續施 作系爭工程必要之定暫時狀態處分原因，徒以抗告人未依臺 灣省土木技師公會修復鑑定報告書所載工法修復之將來本案 訴訟之實體上爭執為由，即謂受有無法回復之重大損害或急 迫危險，自不足採。縱其陳明願供擔保以補釋明之不足，仍 不應准許定暫時狀態處分之聲請。原裁定准相對人之部分聲 請，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定此部分不當，聲明廢棄 ，為有理由。爰將原裁定主文第1項准許定暫時狀態處分部 分廢棄，改判如主文第2項所示。又原裁定此部分既經廢棄 ，抗告意旨指摘原裁定未載明禁止期間、未命相對人供擔保 ，即無再予審究必要，併此敘明。 五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　民事第十六庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡 　　　　　　　　　　　　　　法　官　湯千慧 正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再 抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗 告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳奕伃

2024-12-02

TPHV-113-抗-988-20241202-1

訴
臺灣基隆地方法院

回復原狀等

臺灣基隆地方法院民事判決 112年度訴字第228號 原 告 林忠勇 訴訟代理人 蔡聰明律師 複代理人 黃怡潔律師 被 告 李洛榛 上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國113年10月14日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟 法第255條第1項前段定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明 為：㈠請求命被告將其所有坐落基隆市○○區○○路0巷00號房屋 （下稱系爭26號房屋）之傾斜為安全鑑定後並為必要之修復 。㈡被告應將原告所有之基隆市○○區○○路0巷00號房屋（下稱 系爭28號房屋）之牆壁及地板之龜裂，房屋之傾斜回復原狀 。㈢訴訟費用由被告負擔。嗣系爭26號房屋經鑑定後，原告 於本院民國113年10月14日言詞辯論期日提出民事準備暨告 知訴訟參加聲請狀，依其內容，原告依民法第767條第1項請 求被告將傾斜所占用原告之土地返還，並依民法第191條第1 項請求被告賠償系爭28號鐵皮屋頂變形修繕費用新臺幣（下 同）26,400元。經查原告訴之變更、追加，與民事訴訟法第 255條第1項各款情形不符，且原告並未一併變更或追加訴之 聲明，是原告此部分訴之變更、追加，於法不合，不應准許 。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： 　㈠原告所有之系爭28房屋與被告所有之系爭26號房屋相鄰，2屋 間小巷之土地為原告所有，因系爭26號房屋於建造時有越界 占用原告土地之爭議，原告遂與系爭26號房屋之前屋主即訴 外人魏忠清達成協議，約定系爭26號房屋占用原告土地之面 積不得再有增加，並簽定協議書，惟系爭26號房屋建造完成 後，竟有逐漸向系爭28號房屋方向傾斜之情形，不僅造成2 屋間小巷屋頂鐵皮扭曲變形，系爭28號房屋之牆壁、地板亦 有龜裂，已對系爭28號房屋之完整性及居住安全造成影響， 且系爭26號房屋占用原告土地之面積，亦因傾斜之故而較原 來占用範圍更加擴大。 　㈡原告得依民法第767條第1項之規定，就系爭26號房屋將來更 為傾斜占用原告土地之虞為防止：本件系爭26號房屋經鑑定 後，依社團法人基隆市建築師公會113年9月23日鑑定報告書 （下稱系爭鑑定報告）所示，其傾斜度1/204雖未達1/200而 仍在安全範圍內，系爭26號房屋之傾斜度已趨近危險範圍而 有防止更為傾斜之必要，爰依民法第767條第1項之規定，請 求被告就系爭26號房屋將來更為傾斜占用原告土地之虞為防 止。 　㈢聲明： 　⒈請求命被告將系爭26號房屋之傾斜為安全鑑定後為必要之修 復。 　⒉被告應將系爭28號房屋之牆壁及地板之龜裂，房屋之傾斜回 復原狀。 　⒊訴訟費用由被告負擔。 二、被告抗辯略以： 　　系爭26號、28號房屋並非緊鄰而係有防火空間，而系爭28號 房屋已有63年屋齡，且該屋之合法登記建物僅1、2樓，原告 又自行增建3樓，則以系爭28號房屋63年屋齡加之增建空間 之重量及台灣位處地震帶等原因，系爭28號房屋之牆壁、地 板龜裂原因究竟為何，應由原告負舉證之責。另原告與系爭 26號房屋之前屋主魏忠清所達成之系爭協議，魏忠清並未告 知被告。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。 ㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告假執行。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張其為系爭28號房屋之所有權人，於原告起訴時，被 告為系爭26號房屋之所有權人等情，為被告所無爭執，堪信 為真。至於原告主張系爭26號房屋建造完成後，逐漸向系爭 28號房屋方向傾斜，造成2屋間小巷屋頂鐵皮扭曲變形，系 爭28號房屋之牆壁、地板龜裂，已對系爭28號房屋之完整性 及居住安全造成影響等情，則為被告所否認，是本件應審酌 ：原告主張系爭26號房屋向系爭28號房屋傾斜而造成系爭28 號房屋之牆壁、地板龜裂，影響系爭28號房屋之完整及居住 安全等情，是否可採。 　㈡經查：經本院依原告之聲請，囑託社團法人基隆市建築師公 會鑑定結果：⒈系爭26號房屋是否傾斜？其傾斜率為何？結 果：系爭26號房屋傾斜值5.25，傾斜方向左傾，傾斜率1/20 4。系爭28號房屋傾斜值5.25，傾斜方向右傾，傾斜率1/392 。⒉系爭26號房屋之傾斜是否有影響鄰房居住安全之虞，而 有修復及補強之需要？結果：系爭26號房屋傾斜之情形，未 有影響鄰房居住安全之虞。⒊系爭26號房屋應如何修復及補 強（修補工法）？系爭26號房屋非政府列管之危險房屋，有 否補強之需求，屬被告之自主決定。⒋系爭28號房屋之鐵皮 屋變形、牆壁及地板龜裂是否為系爭26號房屋傾斜所致？結 果：A.無可判定系爭28號房屋之牆壁及地板龜裂，為系爭26 號房屋傾斜所致。其有無居住安全之虞、及修復及補強需要 之課題，應另外委託專業就其鋼筋進行探測、及對混凝土進 行鑽心取樣，進而分析其耐震能力。B.系爭28號房屋屋頂鐵 皮，橫跨兩造房屋間隙上空，是否有越界情事，應進行鑑界 。兩造房屋皆有往交界傾斜之情形，系爭26號房屋傾斜1/20 4，系爭28號房屋傾斜1/392，皆有造成鐵皮屋變形之責任， 若鐵皮屋無越界情事，系爭26號房屋佔約66％之責任，系爭2 8號房屋佔約34％之責任。⒌前項損害修復所須費用為何？結 果：鐵皮屋變形，修復其交界部分之經費約40,000元。有社 團法人基隆市建築師公會113年9月25日基建師會鑑字第1130 2098號函檢送系爭鑑定報告在卷可稽。可知系爭26號房屋及 系爭28房屋均有往交界處傾斜之情形，而系爭26號房屋傾斜 之情形，未有影響鄰房居住安全之虞，系爭28號房屋之牆壁 及地板龜裂，亦非系爭26號房屋傾斜所致。且系爭鑑定報告 記載：原告（系爭28號房屋）鐵皮屋頂屬韌性之柔軟構造， 其與系爭26號房屋3樓之緊貼處，非系爭28號房屋傾斜及鋼 筋混凝土構造龜裂之原因。（見系爭鑑定報告第8頁D.）， 是以，原告主張系爭26號房屋向系爭28號房屋方向傾斜，對 系爭28號房屋之完整性及居住安全造成影響等情，並非可取 。 　㈢原告雖主張系爭26號房屋傾斜度已趨近危險範圍，而有防止 更為傾斜之必要，而依民法第767條第1項請求被告就系爭26 號房屋將來更為傾斜有占用原告土地之虞為防止等情，惟系 爭鑑定報告已載明系爭26號房屋傾斜之情形，未有影響鄰房 居住安全之虞，是否有補強之需求，屬被告之自主決定，業 如前述。而原告復未舉證證明系爭26號房屋將來會有更為傾 斜之情形，或將來會擴大占用原告所有土地，則原告此部分 之主張，亦難採認。 四、綜上所述，原告請求被告將系爭26號房屋為必要之修復，及 請求被告將系爭28號房屋之牆壁及地板之龜裂，房屋之傾斜 回復原狀，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證其攻擊防禦方法，核 與判決結論無影響，爰不逐一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官 高偉文 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜敏

2024-11-27

KLDV-112-訴-228-20241127-1

重上
臺灣高等法院

瑕疵擔保等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第326號 上 訴 人 即被上訴人 沈振興 訴訟代理人 黃教倫律師 被上訴人即 上 訴 人 葉麗華 訴訟代理人 洪嘉祥律師 被 上訴人 東勝不動產仲介經紀有限公司 法定代理人 許崇銘 被 上訴人 蔡宜芳 聯弘不動產仲介經紀有限公司 法定代理人 蘇銘聰 被 上訴人 宋秉峰 上四人共同 訴訟代理人 羅一順律師 複 代理人 游正霆律師 上列當事人間請求瑕疵擔保等事件，兩造對於中華民國112年10 月13日臺灣基隆地方法院111年度重訴字第48號第一審判決各自 提起上訴，上訴人沈振興並為訴之擴張，本院於113年11月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人葉麗華給付逾新臺幣陸佰壹拾陸萬肆仟玖佰 玖拾貳元，及其中新臺幣伍佰伍拾伍萬元自民國一一三年十一月 六日起、其中新臺幣肆拾伍萬元自民國一一一年八月二十五日起 ，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假 執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，上訴人沈振興在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 原判決關於命上訴人葉麗華給付上訴人沈振興新臺幣伍佰柒拾壹 萬肆仟玖佰玖拾貳元，及其中新臺幣伍佰伍拾伍萬元自民國一一 三年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分 ，於上訴人沈振興將如附表一所示不動產所有權移轉登記並交付 予上訴人葉麗華之同時履行之。 上訴人葉麗華之其餘上訴及上訴人沈振興之上訴、擴張之訴均駁 回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，關於上訴人沈振興上訴 及擴張之訴部分，由上訴人沈振興負擔；關於上訴人葉麗華上訴 部分，由上訴人葉麗華負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人即被上 訴人沈振興（下稱沈振興）原先位聲明第1項為請求被上訴 人即上訴人葉麗華（下稱葉麗華）給付新臺幣（下同）6,66 5,368元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息，原判決就此部分請求，判命葉麗華應給付沈 振興600萬元，及自民國111年8月25日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，並駁回沈振興逾此範圍之請求，沈振興就 此敗訴部分，原上訴範圍為原判決關於駁回其請求葉麗華再 給付220,368元本息之訴部分（見本院卷第37頁），嗣減縮 為原判決關於駁回其請求葉麗華再給付195,368元本息之訴 部分（見本院卷第176、378頁），此應屬減縮上訴聲明；後 再就請求葉麗華返還價金555萬元部分，擴張請求葉麗華給 付自111年2月9日起至111年8月24日止，按年息5%計算之利 息（見本院卷第378頁），經核乃屬擴張應受判決事項之聲 明，揆諸前開規定，自可准許。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查 沈振興就請求葉麗華及被上訴人東勝不動產仲介經紀有限公 司（下稱東勝公司）、蔡宜芳、聯弘不動產仲介經紀有限公 司（下稱聯弘公司）、宋秉峰（下分稱公司名稱或姓名，合 稱東勝公司等4人）連帶賠償非財產上損害50萬元部分，原 主張之請求依據包含民法第184條第1項前段、後段、第2項 、民法第227條第2項、第195條第1項、第185條第1項、第18 8條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定（見原 審卷第425、426頁），後於本院另引用民法第227條之1規定 ，以說明債務人因債務不履行致債權人人格權受侵害時，得 準用同法第195條第1項之規定（見本院卷第348、350頁）， 經核僅屬補充法律上之陳述，非追加或變更訴訟標的，併此 說明。 貳、實體方面 一、沈振興主張： 　㈠其與葉麗華前分別透過東勝公司仲介經紀人蔡宜芳、聯弘公 司仲介經紀人宋秉峰之居間仲介，於111年1月8日簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由沈振興買受葉麗華 所有如附表一所示之房屋及坐落土地（合稱系爭房地，分稱 系爭房屋、系爭土地)，約定買賣價金為555萬元，葉麗華並 於系爭買賣契約第9條第5項保證系爭房屋並無傾斜、龜裂之 瑕疵，沈振興業於111年2月9日付清全部價金，葉麗華亦已 將系爭房地所有權移轉登記予沈振興，並於同年2月19日完 成交屋。詎沈振興於111年3月5日發現系爭房屋部分樑柱及 外牆存有裂痕，且經自行委託臺灣經濟科技發展研究院及由 原審囑託社團法人基隆市建築師公會（下稱基隆市建築師公 會）鑑定之結果，均認系爭房屋有傾斜率高於1/200之情形 ，顯對結構安全造成影響，葉麗華明知系爭房屋有傾斜之瑕 疵存在，竟隱匿未告知沈振興，自屬詐欺行為，沈振興已於 111年5月23日依民法第92條第1項規定，發函撤銷簽訂系爭 買賣契約之意思表示，另依系爭買賣契約第9條第5項、第12 條第1項約定及民法第359條規定，解除系爭買賣契約，是沈 振興自得依民法第179條、第259條第1款、第2款規定，先位 請求葉麗華返還買賣價金555萬元，及自111年2月9日起至清 償日止，按年息5%計算之利息（其中自111年2月9日起至111 年8月24日止之利息部分，為上訴二審後擴張請求）。又倘 認沈振興不得撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，亦不得解 除系爭買賣契約，則依民法第359條規定，主張減少買賣價 金1,595,600元，並依民法第179條、第227條第1項、第226 條第1項、第231條第1項規定，備位請求葉麗華給付1,595,6 00元本息；且東勝公司等4人未盡善良管理人之注意義務及 調查義務，亦應連帶給付1,595,600元本息，且葉麗華及東 勝公司等4人如任一人為全部或部分之給付，其他人於給付 之範圍內免給付之義務。　 　㈡葉麗華因前述詐欺侵權行為及不完全給付情事，致沈振興受 有代辦費26,000元、規費32,771元、搬遷費35,000元、補貼 費1,597元，合計95,368元之損害，爰依系爭買賣契約第12 條第4項約定、民法第227條第2項、第184條第1項前、後段 、第2項規定，請求葉麗華賠償95,368元本息。另依系爭買 賣契約第12條第3項約定，請求葉麗華給付違約金55萬元本 息。 　㈢葉麗華故意隱匿系爭房屋之前開瑕疵，東勝公司等4人亦未盡 不動產仲介經紀人之善良管理人注意義務及調查義務，導致 沈振興買受有重大瑕疵之系爭房屋，受有意思決定自由及居 住安寧人格法益之損害，爰依民法第184條第1項前段、後段 、第2項、民法第227條第2項、第227條之1、第195條第1項 、第185條第1項、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第 26條第2項規定，請求葉麗華與東勝公司等4人連帶給付慰撫 金50萬元本息。 　㈣沈振興業已給付東勝公司仲介服務費111,000元，然東勝公司 之仲介經紀人蔡宜芳未盡調查義務，而為利於葉麗華之行為 ，依民法第571條規定，自應將上開服務費返還予沈振興， 爰依民法第179條、第182條第2項，請求東勝公司返還111,0 00元本息（非本院審理範圍部分，不予贅述）。　 二、葉麗華及東勝公司等4人則答辯如下： 　㈠葉麗華部分： 　　系爭房屋於危險移轉時並無瑕疵存在，基隆市建築師公會鑑 定報告（下稱系爭鑑定報告）雖認房屋傾斜測量中，點號1 之傾斜率為1/80，然該點號係位於基隆市○○區○○路00巷00號 ，並非系爭房屋所屬之18號，自無從據以認定系爭房屋有傾 斜之瑕疵，且縱有傾斜，亦不影響結構安全，應不得視為瑕 疵；葉麗華對於系爭房屋是否傾斜，完全不知情，亦未故意 隱瞞或對沈振興施以詐術，應不構成侵權行為；系爭買賣契 約之特別約定事項（下稱特別約定事項）第9條業已明定關 於瑕疵之處理，應以減少價金為原則，且沈振興所指之傾斜 瑕疵，並非特別約定事項第10至12條所定得解除契約之事由 ，該瑕疵亦非重大，自不得主張解除契約；系爭鑑定報告關 於非工程性補償金額為1,595,600元之認定，並非妥適，且 系爭房屋價值之減損應與土地無關，是沈振興備位之訴主張 應減少價金1,595,600元，實無可取；倘認沈振興得解除系 爭買賣契約，因其亦應負回復原狀之義務，爰提出同時履行 抗辯，在沈振興尚未將系爭房地所有權移轉登記並交付返還 予葉麗華之前，拒絕返還買賣價金予沈振興；沈振興自111 年1月16日起即受領使用系爭房屋，葉麗華自得依民法第259 條第3款規定，請求沈振興給付自111年1月16日起相當於系 爭房屋租金每月3萬元之價額，並以該債權與沈振興主張之 返還買賣價金債權互為抵銷；系爭買賣契約第12條第3項後 段應屬損害賠償總額預定性質之違約金，且沈振興請求之違 約金金額過高，應予酌減；沈振興所稱受有95,368元之損害 ，均屬購買系爭房地之費用，並非債務不履行之損害，應不 得請求賠償；沈振興並無人格權受侵害之情事，其請求賠償 精神慰撫金，自屬無據。 　㈡東勝公司等4人部分： 　　東勝公司仲介經紀人蔡宜芳、聯弘公司仲介經紀人宋秉峰均 不知系爭房屋有傾斜瑕疵，且不具測量傾斜之專業，自無故 意或過失之侵權行為可言，亦無未盡善良管理人注意義務及 調查義務之情事，是沈振興主張東勝公司等4人應連帶負損 害賠償責任，顯非可採；沈振興與東勝公司間之居間契約並 未經解除或消滅，東勝公司受領仲介服務費自有法律上原因 ，沈振興應不得請求返還。 三、原審就沈振興之前開請求，判決其一部勝訴，即命葉麗華給 付600萬元，及自111年8月25日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，並分別為准、免假執行之諭知，而駁回沈振興其 餘之訴及假執行之聲請。沈振興不服，提起上訴，並為訴之 擴張，而聲明：㈠原判決關於駁回沈振興後開第2、3、4項之 訴及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡葉麗華應再給付沈振興1 95,368元，及自111年8月25日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢葉麗華及東勝公司等4人應連帶給付沈振興50萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈣東勝公司應給付沈振興111,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤擴張聲明 ：葉麗華應就555萬元部分，給付沈振興自111年2月9日起至 111年8月24日止，按年息5%計算之利息。㈥願供擔保，請准 宣告假執行。葉麗華及東勝公司等4人均答辯聲明：㈠沈振興 上訴及擴張之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。另葉麗華就其敗訴部分，亦聲明不服，提 起上訴，聲明：㈠原判決不利於葉麗華部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，沈振興於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。沈振興 則答辯聲明：上訴駁回（原判決駁回沈振興逾上開請求部分 ，未據其不服提起上訴，非本院審理範圍）。 四、沈振興主張其與葉麗華前分別透過東勝公司仲介經紀人蔡宜 芳、聯弘公司仲介經紀人宋秉峰之居間仲介，於111年1月8 日簽訂系爭買賣契約，由沈振興買受葉麗華所有之系爭房地 ，買賣價金為555萬元，沈振興業於111年2月9日付清全部價 金，葉麗華亦已將系爭房地所有權移轉登記並交付予沈振興 ，另沈振興已給付東勝公司仲介服務費111,000元等情，業 據其提出系爭買賣契約、統一發票等（見原審卷第27-38、1 11頁）為證，且為葉麗華及東勝公司等4人所不爭執，自堪 信為真實。 五、沈振興主張葉麗華明知系爭房屋有傾斜之瑕疵，卻故意隱匿 不告知，並於系爭買賣契約第9條第5項保證於交屋前無存在 傾斜之瑕疵，其因受葉麗華詐欺而簽訂系爭買賣契約，自得 依民法第92條第1項規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表 示，或依系爭買賣契約第9條第5項、第12條第1項約定及民 法第359條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1 、2款規定，請求葉麗華返還買賣價金555萬元，及自受領時 起之法定利息等情，為葉麗華所否認，並以前揭情詞置辯。 經查： 　㈠關於系爭房屋有無瑕疵部分： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益 及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條 第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在 於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第 1173號判決意旨參照）。 　⒉有關系爭房屋有無傾斜情形乙節，經原審囑託基隆市建築師 公會鑑定之結果，乃認：「本棟建築經測量傾斜垂直向，全 棟建築物外觀有傾斜，5F（原文誤載為4F）室內牆壁有傾斜 等問題，數據如附件。」，而依系爭鑑定報告所附「鑑定標 的物柱角傾斜觀測值成果表」（房屋5F室內傾斜測量）之記 載，測量點號1至5之傾斜率分別為1/95、1/85、1/79、1/11 9、1/159，另依「鑑定標的物柱角傾斜觀測值成果表」（房 屋傾斜測量）之記載，測量點號1至5之傾斜率則分別為1/80 、1/413、1/1365、1/530、1/1069，此有系爭鑑定報告存卷 可佐（見外放系爭鑑定報告第6-8、15、33頁）。而參諸新 北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊中，關於建物傾斜之 處理，明定：「一般而言，建物最大傾斜率（∆/H）小於1/2 00，且結構體無結構安全顧慮時，基礎並不需要修復或補強 ，但基礎出現淘空、邊坡滑動等狀況時，仍應考慮基礎之修 復與補強。鑑定人依其專業判斷研判，鑑定標的物之結構體 完好並無安全顧慮，但建物最大傾斜率（∆/H）超過1/200， 鑑定人應視基礎狀況，研判建物傾斜是否需進行基礎相關之 修復及補強，以補償建物傾斜所引起結構之強度損失。…當 建物最大傾斜率超過1/100時或水準測量結果為主結構體柱 與柱間差異沈陷之變化率在1/150以上，須作結構安全性評 估…」，並於建物傾斜之工程性補償部分，區分為：⑴（∆/H ）＜1/200：不需估算建物傾斜補償費用，惟應估列建物損害 部分之修復費用。⑵1/200≦（∆/H）≦1/40：應評估工地施工 對建物結構安全所造成之影響，並依評估結果估列建物損害 部分之修復補強費用，其中補強應考慮因傾斜增量所引致建 物基礎或結構之強度損失。⑶（∆/H）＞1/40：不論損害情況 如何，應依建物拆除新建造價估算費用；另關於非工程性補 償，亦將傾斜率區分為5級，於傾斜率超過1/200時，即須按 不同傾斜程度估列非工程性補償費用（見外放鑑定報告附件 7第29-31頁），足見當建物傾斜率超過1/200時，即有可能 須進行基礎之相關修復及補強，且因使用上之不便，而有須 給予非工程性補償之必要，自堪認傾斜率超過1/200之建物 ，在工程實務及通常交易觀念中，即屬欠缺一般房屋須具備 之品質及價值，而為有瑕疵之物。準此，系爭房屋經鑑定之 結果，無論室內或全棟建物之最大傾斜率既均超過1/200， 自有傾斜之瑕疵。 　⒊葉麗華雖辯稱系爭鑑定報告測出最大傾斜率為1/80之點號位 置，係在基隆市○○區○○路00巷00號（見外放鑑定報告第33、 35頁），並非系爭房屋所屬之00號，且基隆市建築師公會已 函覆說明系爭房屋之傾斜率仍屬安全範圍，建物之主體結構 現場目視亦無損壞狀況（見原審卷第349、351頁），足見系 爭房屋之傾斜程度輕微，不得視為瑕疵云云。然查，系爭房 屋門牌號碼為基隆市○○區○○路00巷00號0樓，與同巷00號建 物共用同一樓梯間，而屬同棟公寓之區分所有建物等情，有 現場照片在卷足考（見外放鑑定報告第35-39頁、原審卷第2 41、253、255頁、本院卷第179頁），則在判斷該棟建物傾 斜情形時，分別選取不同位置及方向進行傾斜率之測量，本 屬合理，且依前述新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊 所載內容，亦係以「建物最大傾斜率」作為判斷傾斜處理方 式之依據，自不能僅因測得最大傾斜率1/80之點號位置，係 在同棟公寓之16號，即認系爭房屋所屬建物並無傾斜率超過 1/80之瑕疵。又衡諸一般社會通念，供人居住使用之房屋， 除須符合結構安全外，在日常生活使用上亦需具備一定之品 質，其中應包括傾斜率不得高於可能造成使用上不便或心理 壓力之程度，則參以新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手 冊既明定當建物最大傾斜率超過1/200而未達1/40時，除工 程性補償費用外，另應依使用不便程度即傾斜程度，額外給 予非工程性補償（見外放鑑定報告附件7第30頁），自堪認 依工程實務慣例而言，最大傾斜率超過1/200之建物，應不 具備建物之通常品質，且稽諸吾人生活經驗及社會交易常情 ，傾斜率已超過標準之建物，縱未對結構安全造成直接影響 ，亦足以造成交易價值之貶損，並產生居住使用上之不安全 感，自屬房屋之瑕疵，而非無關重要之事項，是葉麗華以前 述理由，否認系爭房屋具有瑕疵，應非可採。 　㈡關於葉麗華有無故意不告知瑕疵之詐欺行為部分：　 　⒈沈振興主張葉麗華明知系爭房屋有傾斜之瑕疵，竟故意隱匿 未告知沈振興，且於房屋現況說明書中之「是否有龜裂傾斜 之情形」項目，勾選「否」，顯屬詐欺行為，並致沈振興陷 於錯誤，而同意買受系爭房地等情，雖據其提出現況說明書 為證（見原審卷第91、92頁），然為葉麗華所否認。經查， 沈振興主張葉麗華應明知系爭房屋有傾斜之瑕疵，無非以證 人盧阿萬曾於臺灣基隆地方檢察署112年度偵續字第3號詐欺 案件（下稱詐欺刑案）中，證稱：「我住在這個社區從民國 88、89年住到現在，我們有25戶，推派其中3個代表跟建商 談…」、「（是何原因必須派代表去跟建商談？他們影響了 什麼事情？）理賠。因為他們蓋房子導致我們0棟中的0棟、 0棟傾斜、龜裂…」、「（是否認識基隆市○○區○○路00巷00號 0樓之住戶葉麗華？）他跟我同期去買的，我89年搬進去， 我當時是搬進去前2年買預售屋，我4樓、他5樓，葉麗華應 該跟我差不多時間搬進去，我不太清楚，但我先搬進去，但 他沒有住多久就搬走了，他說5樓太高了，大概住了2、3年 。」、「（葉麗華當時就知道房子有傾斜龜裂？）他知道。 」、「（你們跟建商談判的時候葉麗華就知道？）他知道。 」、「（葉麗華有無拿到建商的賠償？）應該是有，我有拿 到。」、「（與葉麗華的交情？來往情形？）我跟葉麗華比 較有接觸，因為他跟我差不多時間搬進去，跟後來搬進來的 沈先生沒有接觸，沈先生的太太也叫麗華，我剛剛不確定檢 察官問的是哪一個麗華。但我剛剛說的麗華是賣房子給沈先 生的麗華。」等語（見本院卷第435-437頁），為其論據。 然依證人盧阿萬所述本件建物因建商於附近施工造成傾斜， 故由其與其他代表共同與建商談判之時間，約為88年、89年 左右，葉麗華亦係於89年左右搬入，惟經查葉麗華取得系爭 房地之時間應為91年1月7日，有基隆市地籍異動索引在卷可 佐（見原審卷第497頁），此與盧阿萬所稱葉麗華遷入之時 間，已有若干差異；且依另一證人闕美鳳於詐欺刑案中之證 述內容，可知建商提供補償金之時間應為88年（見本院卷第 439頁），經檢視其提出之補償金簽收證明、存摺等資料， 亦可見確在88年間，已有住戶領取補償金及將補償金存入金 融機構帳戶以作為公積金使用之情形（見本院卷第443、451 頁），則葉麗華既係於91年間始買受取得系爭房地，自無可 能在住戶與建商談判時即知悉相關談判過程及結果，亦未必 得於事後知悉此情；況觀諸闕美鳳所提補償金簽收證明、補 償款支用明細表、住戶理賠修繕費明細表等資料（見本卷院 第443-449頁），均未見葉麗華有何曾簽收或申請支用補償 金之紀錄，是證人盧阿萬所稱葉麗華在其與建商談判時，已 知悉建物因建商施工發生傾斜之情形，且應有拿到補償金云 云，即難採信。再者，證人盧阿萬不僅對於葉麗華遷入系爭 房屋之時間，及是否在與建商談判時即知傾斜狀況並有領取 補償金等節均有所誤稱，其謂沈振興的太太也叫麗華，而其 所稱之麗華為賣房子給沈振興之麗華（葉麗華）等語，亦與 沈振興之配偶為「林麗雲」而非「麗華」乙情不符（見原審 卷第71頁），則其所為前揭證述內容，是否因歷時久遠，而 有記憶模糊、人物時間錯置之情形，自有可疑，不足採信。 　　 　⒉又查，系爭房地係由曾麗華出售予葉麗華，此有基隆市地籍 異動索引存卷足參（見原審卷第497頁），而觀諸曾麗華及 其配偶薛能用於詐欺刑案中之證詞，均稱：其等知悉有建商 於附近施工導致本件建物發生傾斜龜裂，並有住戶成立自救 會向建商求償之事，是聽鄰居告知才知道，其等當時在做生 意很忙，所以沒有過問，後來出售系爭房地予葉麗華時，並 未將此事告知葉麗華，因為當時看屋況是好的，且鄰居說建 商有處理好了，賠了不少錢等語（見本院卷第453-457頁)， 更堪認葉麗華所稱其對於曾有建商因施工造成建物傾斜而給 予住戶補償之事並不知情等語，應屬實情。是以，系爭房屋 之傾斜程度，既非肉眼觀察即可發現，而須經專業人員進行 測量始得確認，且依基隆市建築師公會函覆說明所示，系爭 房屋之主體結構目視亦無損壞狀況（見原審卷第351頁）， 沈振興復未能提出其他具體證據，以證明葉麗華於出售系爭 房地之前，即已知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵，則其指稱葉麗 華有故意隱匿不告知傾斜瑕疵之詐欺行為云云，自難認可採 。 　⒊從而，沈振興以受葉麗華詐欺為由，主張依民法第92條第1項 規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，應無可取；其依 民法第184條第1項前段、後段、第2項、第195條第1項規定 ，請求葉麗華負侵權行為損害賠償之責，亦屬乏據，非可准 許。　 　㈢關於沈振興能否解除系爭買賣契約部分： 　⒈買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。 如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人 。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之 瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後 發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受 領之物；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第356條、第359 條分別定有明文。 　⒉經查，沈振興主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，應屬可採，前已 詳述；且參以證人盧阿萬、闕美鳳、曾麗華、薛能用均於詐 欺刑案中，證稱於88年間，因有建商於附近施工造成系爭建 物發生傾斜，故推派住戶與該建商談判並獲補償等情，自堪 認系爭房屋之傾斜瑕疵，應於交屋前即已存在；又沈振興主 張其自行委託臺灣經濟科技發展研究院鑑定，發現建物有傾 斜之瑕疵後，即於111年4月間通知葉麗華並共商解約事宜， 惟因未能達成共識，而於111年7月間提起本件訴訟，主張依 民法第359條規定，解除系爭買賣契約等情，亦為葉麗華所 不爭執；復參以系爭房屋之最大傾斜率已達1/80，系爭鑑定 報告並據此認定系爭房地因傾斜瑕疵所應減價之金額為1,59 5,600元，占總價之28.75%，此有系爭鑑定報告在卷可憑（ 見外放系爭鑑定報告第6頁），足見此傾斜之瑕疵對系爭房 屋品質及價值之影響程度，尚非輕微；再衡酌系爭房屋乃作 為住宅使用，一旦知悉有傾斜之瑕疵存在，恐造成日常生活 之不安與壓力，且系爭房屋之傾斜程度雖無證據顯示已造成 結構安全之危險，然欲修復扶正亦屬不易等情，認沈振興依 前揭規定，主張解除系爭買賣契約，於法並無不合，且無顯 失公平之情事。 　⒊葉麗華雖辯稱特別約定事項第9條，業已明定關於瑕疵之處理 ，應以減少價金為原則，且系爭房屋之傾斜瑕疵，並非特別 約定事項第10至12條所定得解除契約之事由，沈振興自不得 解除系爭買賣契約云云。然查，特別約定事項第9條之內容 為：「對於物有瑕疵之處理，雙方約定以減少價金為原則， 其減價數額無法達成共識時，雙方約定以買方、賣方、仲介 公司分別對修繕所需費用估價，將費用總數除以三為減價標 準，雙方對於前述減價標準不得拒絕，同意減價後，賣方不 得拒絕交屋，買方不得拒絕付款，否則以違約論，對於前述 減價數認為不公平者，另依司法途徑處理（計算時應有合法 業者之估價單憑辦）。」（見原審卷第37頁），則觀此約定 既僅稱「對於物有瑕疵之處理，雙方約定以減少價金為『原 則』」，而非強制買受人一概不得行使解除契約之權利，且 於買賣之一方認減價數額不公平時，亦明定得「另依司法途 徑處理」，自應認該條約定係在說明如遇瑕疵爭議，應以減 少價金為優先處理方式，惟並無限制買受人在買賣標的有瑕 疵時，絕對不得行使解除契約權利之意；況上開約定乃以「 修繕費用」作為減價標準，然並非所有瑕疵均得以修繕方式 回復，例如系爭房屋之傾斜瑕疵，即有難以修繕回復至未傾 斜狀態之情形，更足見上開約定應無全然否定買受人行使解 除契約權利之意。另特別約定事項第16條，雖約定：「雙方 約定於移轉所有權並已點交買賣標的後，買方發現有本特約 事項第10、11、12點之重大瑕疵時，買方得要求減少價金或 解除契約回復原狀，惟買方僅要求減少價金而其要求價金超 過原買價百分之十者，賣方亦得要求解除契約回復原狀，買 方不得拒絕。」（見原審卷第37頁），然此乃針對特別約定 事項第10至第12條瑕疵情形所為之約定，尚無從據此反推如 非屬該等瑕疵，買受人即不得依民法瑕疵擔保之規定，主張 解除買賣契約，是葉麗華以前述理由，辯稱沈振興不得解除 系爭買賣契約云云，仍難認可採。 　⒋從而，沈振興以本件起訴狀主張解除系爭買賣契約（見原審 卷第15頁），並經葉麗華於111年8月24日收受該起訴狀繕本 （見原審卷第133頁），自應認系爭買賣契約已於111年8月2 4日發生解除之效力。另沈振興主張系爭買賣契約業經其合 法解除乙節，既屬可採（至沈振興得請求返還價金之數額詳 後述），其備位之訴即無庸審理，併此敘明（見本院卷第38 0頁）。 　㈣關於沈振興請求返還買賣價金並附加利息部分：　　 　⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：⑴由他方所受領之給 付物，應返還之。⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之。⑶受領之給付為勞務或為物之使用者，應 照受領時之價額，以金錢償還之。民法第259條第1款至第3 款定有明文。又依上開規定互負回復原狀之義務，依同法第 261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕 自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘 當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待 　　給付時，應對之為給付之判決（最高法院85年度台上字第22 20號判決意旨參照）。 　⒉查系爭買賣契約業經沈振興合法解除，前已詳述，則沈振興 依民法第259條第1、2款規定，請求葉麗華返還已受領之價 金555萬元，及自受領時即111年2月9日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，自屬有據，應予准許；另葉麗華依同條第 1款規定，主張其得請求沈振興將系爭房地所有權移轉登記 並交付返還予葉麗華，並就沈振興前開請求，提出同時履行 抗辯，即於沈振興尚未將系爭房地所有權移轉登記並交付予 葉麗華前，得拒絕返還已受領之價金，亦於法有據。又民法 第259條第2款所定「受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之」，乃契約解除後回復原狀之方法，並非遲 延利息，是葉麗華所為同時履行抗辯，對於沈振興依民法第 259條第2款規定得請求給付利息之權利，並無影響，併此說 明。 　⒊再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不 能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第33 4條定有明文。葉麗華主張以其依民法第259條第3款規定， 得請求沈振興給付自交屋日111年1月16日起至113年11月5日 止，使用系爭房屋期間相當於租金價額之債權（下稱返還使 用利益債權），與沈振興之價金返還債權互為抵銷（見本院 卷第381頁）。經查： 　⑴葉麗華主張沈振興於簽訂系爭買賣契約後，業於111年1月16 日受領使用系爭房地乙節，雖為沈振興所否認，然觀諸卷附 迦南地政士房地產權點交書、鑰匙返還簽收單所載點交及返 還鑰匙之日期均為111年1月16日（見原審卷第103、155頁） ，自堪認葉麗華前開主張，應屬可採。準此，沈振興既自11 1年1月16日起，即因系爭買賣契約而受領使用系爭房地，則 系爭買賣契約嗣經解除後，葉麗華自得依民法第259條第3款 規定，請求沈振興返還自111年1月16日起至113年11月5日止 ，相當於使用系爭房地之租金利益。 　⑵葉麗華雖主張系爭房屋之租金應以每月3萬元計算云云，並提 出網路租屋廣告為據（見本院卷第207、209、337、338頁） ，然該等租屋廣告中之房屋狀況未必與系爭房屋相同，自不 宜逕予援用作為計算租金之標準。再按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地 法第97條第1項定有明文；所謂土地及建築物之總價額，土 地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地 政機關估定之價額；土地所有權人依土地法所申報之地價， 為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條亦有明 定。另就房屋租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之 經濟價值及所受利益等項，並與周遭房屋相比較，以為決定 ，並非必達土地及其建築物申報總價額年息10%最高額。查 系爭房屋為鋼筋混凝土造5層樓建物之第5層及頂樓增建物， 於79年8月6日建造完成，總面積約194.57平方公尺（5樓主 建物117.63平方公尺＋陽台10.94平方公尺＋頂樓增建物66平 方公尺〈依本院卷第382頁兩造陳述估計約20坪÷0.3025≒66平 方公尺〉＝194.57），有建物登記第一類謄本附卷可稽（見本 院卷第419頁），又參照「基隆市地價調查用建築改良物標 準單價表」，鋼筋混凝土第5層無電梯設備之建物單價採平 均值計算應為21,900元（見本院卷第461頁，〈19600＋24200〉 ÷2＝21900），年折舊率依據「基隆市房屋折舊率耐用年數表 」所定標準計算（見本院卷第463頁），系爭房屋於起訴時 屋齡約31年11月，估定價額為2,901,087元〈計算式：21900× 【1－（1%×31又11/12）】×194.57＝2901087，元以下四捨五 入，下同〉。另系爭土地之111年度、113年度申報地價分別 如附表二所示，此有土地登記謄本存卷可憑（見原審卷第47 3-495頁、本院卷第421-431頁），是經計算系爭土地於111 年1月16日至112年12月底止之法定地價為131,507元，113年 1月1日至113年11月5日止之法定地價為138,902元（計算式 參附表二），加計系爭房屋之價額後，系爭房地於111年1月 16日至112年12月底止之總價為3,032,594元（131507＋29010 87＝3032594），113年1月1日至11月5日止之總價為3,039,98 9元（138902＋2901087＝3039989）。又系爭房地坐落於基隆 市○○區，鄰近基隆地方法院、基隆女中、基隆市立醫院，附 近有公車站牌、商店，交通及生活機能尚稱便利等情，業據 兩造陳明在卷（見本院卷第387、417頁），是本院審酌上情 及系爭房地周邊環境、工商業繁榮程度、系爭房屋之使用及 瑕疵情形等情狀，認應以系爭土地法定地價及系爭房屋價額 年息7%核算租金為適當。是據此計算系爭房地每月租金應各 為17,690元、17,733元（計算式：3032594×7%÷12＝17690，3 039989×7%÷12＝17733）。 　⑶再按，抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關 係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅；清償人所 提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依民 法第321、322條規定抵充債務者亦同。民法第335條第1項、 第342條準用第323條均有明定。是葉麗華固得指定以其對沈 振興之返還使用利益債權，與沈振興之返還價金債權相抵銷 ，然仍應按前揭規定決定抵銷之方式及順序。查，葉麗華 對沈振興之返還使用利益債權，最早係發生於系爭買賣契約 經沈振興解除時即111年8月24日，當時葉麗華之債權數額應 為129,137元（111年1月16日至111年8月24日共計7月又9日 ，17690×7又9/30＝129137），至111年8月25日以後之債權， 則隨時間經過陸續發生；而沈振興之價金返還債權，最早亦 發生於系爭買賣契約解除時即111年8月24日，當時之債權包 含價金555萬元，及自111年2月9日起至111年8月24日按年息 5%計算之利息151,083元（111年2月9日至111年8月24日共計 6月又16日，5550000×5%÷12×6又16/30＝151083）。是以，葉 麗華以其返還使用利益債權與沈振興之價金返還債權相抵銷 時，依民法第335條第1項規定，就其中債權數額129,137元 部分，應溯及最初得為抵銷時即111年8月24日，發生抵銷之 效力；而當時沈振興之價金返還債權，包含本金及利息，依 民法第342條準用第323條規定，應先抵充利息151,083元， 葉麗華主張應先抵充本金云云，與前揭規定不合，且沈振興 亦不同意該抵銷方式，自仍應依法先抵充利息，是此部分債 權經抵銷結果，沈振興對葉麗華仍有本金555萬元及利息21, 946元（151083－129137＝21946）之債權。至葉麗華於111年8 月25日後，隨時間經過而陸續發生之返還使用利益債權，均 僅能溯及陸續發生債權之各時點發生抵銷之效力，而各該陸 續發生債權之時點，沈振興之價金返還債權亦隨時間經過而 陸續增加利息債權，且觀諸前揭計算結果，葉麗華每日增加 之返還使用利益債權數額，顯小於沈振興每日增加之利息債 權數額，則基於應先抵充利息之原則，葉麗華於111年8月25 日起至113年11月5日止之返還使用利益債權共467,454元（1 11年8月25日至112年12月31日共計16月又7日，17690×16又7 /30＝287168；113年1月1日至113年11月5日共計10月又5日， 17733×10又5/30＝180286，287168＋180286＝467454），亦僅 得抵銷沈振興之利息債權（包含111年8月24日前經抵銷後剩 餘之利息21,946元，及111年8月25日至113年11月5日之利息 610,500元，計算式：5550000×5%÷12×26又12/30＝610500） ，而不足抵銷本金債權。是以，葉麗華以其返還使用利益債 權與沈振興之價金返還債權互為抵銷之結果，沈振興之價金 返還債權，應尚餘本金555萬元、利息164,992元（21946＋61 0500－467454＝164992，且其中111年8月24日前之利息21,946 元部分，因清償期在前應先抵充，故已因抵銷而消滅），及 555萬元部分自113年11月6日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。 六、沈振興另依系爭買賣契約第12條第3款後段約定，請求葉麗 華給付違約金55萬元，經查： 　㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金 ，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行 所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行 請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效 力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金 外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金 具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約 時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應 負一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高 ？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債 權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之 　　一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111 年度台上字第639號判決意旨參照）。 　㈡經查，系爭買賣契約第12條第3款後段約定：「…如乙方毀約 不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得 解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將 所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收 款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見原審卷 第32頁），是葉麗華出售之系爭房屋既有傾斜之瑕疵，而違 反系爭買賣契約第9條第5項保證買賣標的物無瑕疵之約定， 自屬系爭買賣契約第12條第3款後段所指「有其他違約情事 」之情形，則沈振興依此約定，請求葉麗華給付違約金，即 非無據。又觀諸上開約定內容，並未標明該違約金係屬「懲 罰」性質，且以其所稱「另交付原所收款項計算之金額予甲 方，『以為違約損害賠償』」，亦足見約定此項違約金之用意 ，乃作為違約所生損害之賠償，自堪認上開違約金應屬損害 賠償總額預定性質之違約金，而非懲罰性違約金。至系爭契 約第12條第4款所定：「本條所規定之違約金，並不妨害損 害賠償請求權之行使。」，應係指當事人之一方因他方違約 ，除得依該條約定請求違約金外，如尚有其他損害賠償請求 權存在，亦得選擇行使該項請求權，然仍應擇一行使，蓋前 述第12條第3款後段約定既已載明「以為違約損害賠償」， 即指明係屬損害賠償性質，自不得再依其他法律關係，重複 請求損害賠償，是沈振興以同條第4款之規定，主張系爭買 賣契約第12條第3款後段所定違約金係屬懲罰性違約金云云 ，尚非可取。 　㈢再按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者 ，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之 總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之 損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除 法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及 所失利益為限（民法第216條規定參照）。故法院對於損害 賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經 濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債 權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素， 以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1 406號判決意旨參照）。經查，沈振興係以555萬元向葉麗華 買受系爭房地，業已付清全部價金，葉麗華亦將系爭房地所 有權移轉登記並交付予沈振興，沈振興現仍居住於系爭房屋 ，又系爭房屋經鑑定有最大傾斜率達1/80之瑕疵，惟尚無證 據證明建物主體結構已受損壞，葉麗華亦非故意不告知沈振 興上開瑕疵，而沈振興為此業已解除系爭買賣契約，並請求 葉麗華返還買賣價金及附加自受領時起之利息，葉麗華則以 沈振興應移轉返還系爭房地提出同時履行抗辯等情，前均已 詳述。又沈振興主張其因葉麗華前述違約情事，受有購屋代 辦費26,000元、規費32,771元、搬遷費35,000元、補貼費1, 597元等損害，且另有支付仲介費111,000元等情，亦據其提 出迦南林蒲鴻地政士不動產登記費用明細表、免用統一發票 收據、迦南地政士房地產權點交書、統一發票等為證（見原 審卷第99-103、111頁）。是本院經審酌兩造簽訂系爭買賣 契約之內容、履約過程、葉麗華違約情節、沈振興所受各項 損害及為處理系爭房屋傾斜瑕疵問題所需耗費之時間心力費 用、現今社會經濟狀況等一切情狀後，認系爭買契約第12條 第3款後段所定違約金，尚屬過高，應酌減為45萬元，較為 適當。　 七、關於沈振興請求葉麗華賠償95,368元，及請求葉麗華與東勝 公司等4人連帶賠償慰撫金50萬元部分： 　㈠沈振興雖主張葉麗華有故意隱匿系爭房屋傾斜瑕疵，且東勝 公司等4人亦有未盡善良管理人注意義務之情事，以致其不 知瑕疵情形而買受系爭房地，其意思決定自由及居住安寧之 人格法益因此遭受侵害，而受有非財產上之損害云云，然葉 麗華並無故意隱匿系爭房屋傾斜瑕疵而詐欺沈振興之情事， 前已詳述，即無所謂意思決定自由之人格法益受侵害可言； 另系爭房屋雖有傾斜瑕疵，然沈振興並未舉證證明此項瑕疵 業已造成其無法在系爭房屋內正常居住生活，或其居住安寧 有何受嚴重侵擾之情事，自無從遽認其居住安寧之人格法益 有受侵害之情形。是以，沈振興既未能證明有人格權受侵害 之情事，其依民法第184條第1項前段、後段、第2項、民法 第227條第2項、第227條之1、第195條第1項、第185條第1項 、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定 ，請求葉麗華與東勝公司等4人連帶給付慰撫金50萬元，自 無理由。 　㈡沈振興業已依系爭買賣契約第12條第3款後段約定，請求葉麗 華給付損害賠償總額預定性質之違約金，並經本院酌減為45 萬元，至同條第4款約定係指沈振興如有其他損害賠償請求 權存在，得與違約金請求權擇一行使等情，業經詳述如前。 是沈振興既已依前開約定，請求葉麗華給付違約金，並經本 院准許其中45萬元之請求，而其另行主張之損害賠償請求權 ，不僅與前述違約金在性質及目的上有所重複，且其主張之 損害金額僅95,368元，亦不得請求給付慰撫金，較諸其得請 求之違約金數額，顯屬不利，是本院就此重複且較為不利之 損害賠償請求，自無再加以斟酌審認之必要。從而，沈振興 依系爭買賣契約第12條第4項約定、民法第227條第2項、第1 84條第1項前、後段、第2項規定，請求葉麗華賠償95,368元 ，應無從准許。 八、沈振興復主張東勝公司及蔡宜芳違反居間人之調查義務，未 查明系爭房屋有傾斜瑕疵，而為利於葉麗華之行為，依民法 第571條規定，應不得收取仲介服務費云云。然按，居間人 關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯 無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒 介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條定有明文。 經查，沈振興所指東勝公司及蔡宜芳未予調查之事項，乃系 爭房屋有傾斜之瑕疵，然關於系爭房屋有無傾斜率過高之瑕 疵，並非以肉眼觀察或簡易測量即可得知，而須由工程專業 人員以專業儀器及專業方式進行測量評估，始得判斷確認， 則東勝公司及蔡宜芳既僅為一般居間仲介業者，不具判斷房 屋是否有傾斜瑕疵之專業，自難認其等對於系爭房屋是否具 有傾斜瑕疵，除以葉麗華填製之現況說明書內容為據外，尚 有自行調查之義務存在。再查，葉麗華出售系爭房地時，對 於系爭房屋有傾斜瑕疵乙節，並不知情，而於現況說明書中 勾選無傾斜情形，且系爭房屋外觀上並無明顯主結構受損之 情況，前均已詳述，足見東勝公司及蔡宜芳乃依前開現況說 明書及現場情形，向沈振興報告系爭房屋之狀況，至系爭房 屋事後經鑑定發現有最大傾斜率1/80之瑕疵，尚非依其等之 專業能力所得事先調查得知，是沈振興主張東勝公司及蔡宜 芳有違反善良管理人注意義務及調查義務之情事，而為利於 葉麗華之行為，應不得請求仲介服務費云云，自非可取。從 而，沈振興依民法第179條、第182條第2項規定，請求東勝 公司返還仲介費111,000元，洵屬無據，不應准許。 九、綜上所述，沈振興依民法第259條第1、2款規定及系爭買賣 契約第12條第3款後段約定，請求葉麗華返還價金555萬元、 113年11月5日前之利息164,992元、違約金45萬元，合計6,1 64,992元（5550000＋164992＋450000＝6164992），及555萬元 部分自113年11月6日起、45萬元部分自起訴狀繕本送達翌日 即111年8月25日（見原審卷第133頁）起至清償日止，均按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求 ，則均屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，判命葉 麗華如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行， 核無不合，葉麗華上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。惟葉麗華就沈振 興請求返還價金有理由部分（即本金555萬元、113年11月5 日前之利息164,992元，合計5,714,992元〈5550000＋164992＝ 5714992〉，及555萬元部分自113年11月6日起至清償日止， 按年息5%計算之利息），提出同時履行抗辯，核屬有據，應 由本院為對待給付之判決，爰判決如主文第3項所示。至於 上開不應准許部分，其中原判決命葉麗華應給付超過前揭金 額本息部分，尚有未合，葉麗華指摘原判決此部分不當，求 為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示；而其 他不應准許部分（除確定部分外），原判決為沈振興敗訴之 諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，並無不合，沈振興上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。又沈振興所提擴張之訴，即請求葉麗華就55 5萬元給付自111年2月9日至111年8月24日之利息部分，均因 葉麗華抵銷後消滅而無理由，應予駁回。 十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，另葉麗華 所為其他調查證據之聲請，亦無必要，爰不逐一論列及另為 調查，併此敘明。 十一、據上論結，葉麗華之上訴為一部有理由，一部無理由，沈 振興之上訴及擴張之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第450條、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 附表一　　　　　　　　　　　　　　 土地部分 土　　　地　　　坐　　　落 面　積 權利範圍 　 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 基隆 ○○ ○○ 000 18 477/10000 基隆 ○○ ○○ 00000 63 477/10000 基隆 ○○ ○○ 000 15 477/10000 基隆 ○○ ○○ 00000 59 477/10000 基隆 ○○ ○○ 000 14 477/10000 基隆 ○○ ○○ 00000 62 477/10000 房屋部分 建號 坐落地號 建築式樣材料房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 門牌號碼 樓層面積 附屬建物 0000 基隆市○○區○○段000○00000○000○00000○000○00000地號 5層樓鋼筋混凝土造 （含頂樓增建物） 五層： 117.63 （另有頂樓增建物） 陽台： 10.94 1/1 基隆市○○路00巷00號0樓 共有部分（同段0000建號）：278.02平方公尺，權利範圍477/10000 附表二 　土　　地 面積（平方公尺） 權利範圍 111年2月9日至112年12月31日之申報地價金額 113年1月1日至113年11月5日之申報地價金額 基隆市○○區○○段000地號 18 477/10000 申報地價11680（元/平方公尺）×18×477/10000＝10028 申報地價12160（元/平方公尺）×18×477/10000＝10441 同上段00000地號 63 同上 申報地價12000（元/平方公尺）×63×477/10000＝36061 申報地價12720（元/平方公尺）×63×477/10000＝38225 同上段000地號 15 同上 申報地價11680（元/平方公尺）×15×477/10000＝8357 申報地價12160（元/平方公尺）×15×477/10000＝8700 同上段00000地號 59 同上 申報地價12000（元/平方公尺）×59×477/10000＝33772 申報地價12720（元/平方公尺）×59×477/10000＝35798 同上段000地號 14 同上 申報地價11680（元/平方公尺）×14×477/10000＝7800 申報地價12160（元/平方公尺）×14×477/10000＝8120 同上段00000地號 62 同上 申報地價12000（元/平方公尺）×62×477/10000＝35489 申報地價12720（元/平方公尺）×62×477/10000＝37618 合計 　　　　　131,507元 　　　　　138,902元

2024-11-26

TPHV-113-重上-326-20241126-1

上
臺灣高等法院臺南分院

損害賠償

臺灣高等法院臺南分院民事判決 110年度上字第275號 上 訴 人 麒信建設有限公司 訴訟代理人 黃正強 上 訴 人 兼法定代理人 蘇建安 上 訴 人 信麒安營造有限公司 兼法定代理人 蘇麒文 共 同 訴訟代理人 王正宏律師 楊雨錚律師 被上訴人 高小蓮 訴訟代理人 許世烜律師 楊家明律師 葉賢賓律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年9月 30日臺灣臺南地方法院108年度訴字第1713號第一審判決提起上 訴，被上訴人並為起訴之減縮，本院於113年10月30日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　文 原判決（除減縮部分外）關於命逾：㈠上訴人信麒安營造有限公 司、上訴人蘇麒文應連帶給付被上訴人新臺幣175萬7,003元，及 上訴人信麒安營造有限公司自民國108年11月1日起，上訴人蘇麒 文自民國110年8月4日起，均至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。㈡上訴人麒信建設有限公司、上訴人蘇建安應連帶 給付被上訴人新臺幣175萬7,003元，及上訴人麒信建設有限公司 自民國108年11月1日起，上訴人蘇建安自民國110年8月4日起， 均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢本判決所命 上開㈠、㈡之給付，如有任一上訴人為全部或一部之給付者，其餘 上訴人於該給付範圍內同免給付之義務部分，及該部分假執行之 宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人負擔五分之一 ；餘由上訴人麒信建設有限公司與上訴人蘇建安連帶負擔，或上 訴人信麒安營造有限公司與上訴人蘇麒文連帶負擔，前開所命負 擔，於任一上訴人為給付，其餘上訴人於其給付範圍內，同免其 責任。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但有民事訴訟法第255條第1項第3款擴張或減縮應受判決事 項聲明之情形者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項 、第255條第1項第3款規定自明。又民事訴訟採處分權主義 ，原告應於起訴時，依同法第244條第1項第2款、第3款規定 ，表明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實、 應受判決事項之聲明。而同一訴訟標的法律關係下之不同請 求項目間，在原應受判決事項聲明之範圍內，請求金額之流 用，並非法所不許，且無「將原訴變更或追加他訴」之情形 。查本件被上訴人於原審依侵權行為損害賠償及公司法第23 條第2項規定之法律關係，請求如附件所示。嗣上訴人不服 原判決，提起上訴後，被上訴人於第二審程序中，基於同一 訴訟標的法律關係，主張其所受損害金額為新臺幣（下同） 222萬820元（房屋傾斜不能扶正之修繕及使用不便之損害合 計136萬2,214元、交易價值減損81萬8,606元及鑑定費用4萬 元之損害），而將原先位聲明請求金額減縮為222萬820元本 息，並撤回原備位聲明之請求（見本院卷三第81、202頁） 。核其先位之訴，係在原應受判決事項聲明之範圍內，將請 求損害賠償項目、金額予以流用，並減縮應受判決事項之聲 明，尚非將原訴變更或追加他訴之情形，核與前揭規定並無 不合，應予准許。至被上訴人主張伊係因情事變更，依民事 訴訟法第255條第1項第4款規定，以他項聲明代最初之聲明 ，應屬起訴之變更云云，或上訴人辯稱被上訴人主張新賠償 項目，應屬訴之追加云云，尚有誤會。 二、所謂處分權主義者，乃訴訟程序之開始及終結、法院審理之 範圍，應尊重當事人自主意思決定，由訴訟之主動方即原告 決定其訴權行使之內容，法院不得就當事人未聲明之事項加 以審酌。查原判決認被上訴人先位聲明請求上訴人支付回復 原狀（即將被上訴人所有臺南市○○區○○街000巷00號房屋〔下 稱系爭房屋或28號房屋〕與訴外人陳貞妍所有同巷30號房屋〔 下稱30號房屋〕一併扶正）所必要之費用200萬3,400元，為 有理由，固非無據。惟30號房屋所有人陳貞妍於本院審理中 業已具狀陳明：如系爭房屋有傾斜扶正之必要時，其不同意 被上訴人將其所有30號房屋一起扶正等語（見本院卷一第42 1、425至428頁），是原判決認被上訴人得將系爭房屋與30 號房屋一併扶正之事實已然變動，則被上訴人依原法院言詞 辯論終結後所發生之事實，另主張上訴人應賠償系爭房屋無 從扶正所致市場上交易價值減損之損害，並聲請囑託不動產 估價師為交易價值減損之鑑定，核其所為與處分權主義無違 ，亦與民事訴訟法第447條第1項第2款規定之情形無不合， 應予准許。上訴人辯稱：被上訴人請求污名交易價值減損之 鑑定，違反處分權主義，且依民事訴訟法第447條規定，不 應准許其提出新攻擊防禦方法云云，難謂可採。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：上訴人麒信建設有限公司（下稱麒信公司） 於民國106年間於坐落臺南市○○區○○段000○000○0○000○0地號 土地（下稱系爭工地或施工基地）上建造房屋，由上訴人信 麒安營造有限公司（下稱信麒安公司）承攬其營建工程（下 稱系爭工程）。因施工地點緊鄰伊所有系爭房屋，麒信公司 於施工前委託社團法人臺南市建築師公會（下稱建築師公會 ）就系爭房屋及其他同巷鄰屋共3間進行現況鑑定，並作成1 06年8月31日施工前現況鑑定報告書（下稱施工前鑑定報告 ），當時系爭房屋僅有少許輕微龜裂，並無傾斜，但系爭房 屋嗣因系爭工程而發生傾斜、龜裂擴大，經伊委託社團法人 臺灣省土木技師公會（下稱臺灣省土木技師公會）就系爭工 程是否造成系爭房屋傾斜與龜裂為鑑定，臺灣省土木技師公 會作成108年9月18日（108）省土技字第南0431號鑑定報告 書（下稱臺灣省土木技師鑑定報告），發現系爭房屋於系爭 工程施工後向南傾斜，傾斜率明顯增加，而系爭工地緊鄰系 爭房屋，鄰近無其他工程施工，足見系爭房屋發生傾斜，為 系爭工程所造成。原法院嗣又委請臺南市土木技師公會及社 團法人中華民國大地工程技師公會（下稱大地技師公會）聯 合鑑定，並作成110年3月31日（110）南土技字第0505號鑑 定報告書（下稱聯合鑑定報告），同認系爭房屋發生傾斜為 系爭工程所造成。麒信公司、信麒安公司應分別就定作、承 攬系爭工程造成系爭房屋傾斜，所致伊受有系爭房屋不進行 傾斜扶正之修復費用及使用不便等損害計136萬2,214元、交 易價值減損81萬8,606元及支出鑑定費用4萬元，合計222萬8 20元之損害，負不真正連帶賠償責任。又蘇建安為麒信公司 之負責人，蘇麒文為信麒安公司之負責人，未盡善良管理人 之注意義務，致各該公司業務之執行損及伊之財產權，應與 各該公司負連帶賠償之責等情。爰依民法第184條第2項、第 191條、第191條之3、公司法第23條第2項規定之法律關係， 擇一求為命：㈠麒信公司、蘇建安應連帶給付被上訴人222萬 820元，及麒信公司自108年11月1日起，蘇建安自110年8月4 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡信 麒安公司、蘇麒文應連帶給付被上訴人222萬820元，及信麒 安公司自108年11月1日起，蘇麒文自110年8月4日起，均至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢前二項所命給 付，如有任一上訴人為全部或一部之給付者，其餘上訴人於 該給付範圍內，同免給付義務（原審就被上訴人於原審之先 位之訴為其全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴， 被上訴人於本院減縮其先位之訴之請求，並撤回原審備位之 訴之請求，未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上 訴駁回。 二、上訴人則以：麒信公司係系爭工程之定作人，無定作或指示 有過失之情形，被上訴人不得對麒信公司請求賠償。又信麒 安公司曾委託社團法人臺中市土木技師公會（下稱臺中市土 木技師公會）就系爭工程是否造成系爭房屋傾斜與龜裂為鑑 定，臺中市土木技師公會作成108年12月6日（108）中土技 字第441-03號鑑定報告書（下稱臺中市土木技師鑑定報告） ，認定系爭房屋之傾斜與地表裂縫並非系爭工程所造成；聯 合鑑定報告測量之傾斜率，實係系爭房屋外牆傾斜造型所致 。蘇建安、蘇麒文分別為麒信公司、信麒安公司之負責人， 並無濫用權限導致公司損失之情形，自無須負連帶賠償責任 。另臺灣省土木技師鑑定報告中之工程性補償費用28萬6,27 6元過高，非工程性補償費用81萬3,441元係100%使用不便之 補償，並非財產損失，不得請求賠償。再者，長興不動產估 價師聯合事務所（下稱長興事務所）就鑑定系爭房屋交易價 值減損所作成之不動產估價報告書（下稱長興事務所鑑定報 告），其鑑定範圍、鑑定內容、鑑定方法均有違誤，鑑定結 論顯難參採。況且，被上訴人應有增建約20平方公尺建物面 積之增建行為，影響土壤承載力，致其損害擴大，應適用或 類推適用過失相抵法則，扣減被上訴人之請求金額等語，資 為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除減縮部分外）廢棄。㈡被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： 　㈠麒信公司於106年間在系爭工地上建造房屋，上開新建房屋由 信麒安公司承攬其營建工程（即系爭工程）。麒信公司為系 爭工程之起造人，信麒安公司為系爭工程之承攬人，蘇建安 為麒信公司之負責人，蘇麒文為信麒安公司之負責人。 　㈡被上訴人為系爭房屋所有權人，訴外人陳貞妍為30號房屋所 有權人，兩棟房屋為共同基礎及共同結構之連棟雙併建物。 　㈢上訴人於施工前曾委託建築師公會就系爭房屋及其他同巷鄰 屋共3間進行現況鑑定，建築師公會於106年8月31日出具施 工前鑑定報告（見原審證據一全卷）。 　㈣上訴人原欲委託臺灣省土木技師公會就系爭工程是否造成系 爭房屋傾斜與龜裂為鑑定，惟該筆鑑定費用4萬元後由被上 訴人支付。臺灣省土木技師公會於108年9月18日作成臺灣省 土木技師鑑定報告，以系爭房屋於施工後傾斜率明顯增加、 施工工地緊鄰系爭房屋為由，認定系爭房屋發生傾斜為系爭 工程所造成。並鑑定若欲進行傾斜扶正工程，因系爭房屋與 30號為雙拼連棟建築，需一併扶正，無法系爭房屋單獨施作 ，傾斜扶正費用為200萬3,400元；另傾斜造成之修復費用（ 工程性補償）金額為28萬6,276元。若不進行傾斜扶正工程 ，其損害修復所需費用為修復費用（工程性補償）28萬6,27 6元、非工程性補償費用81萬3,441元、一樓室內地坪高低差 修繕23萬7,115元、二樓陽台地坪高低差造成積水修繕2萬5, 382元，合計為136萬2,214元（見原審卷一第69至160頁）。 　㈤信麒安公司委託臺中市土木技師公會就系爭工程是否造成系 爭房屋傾斜與龜裂為鑑定，臺中市土木技師公會於108年12 月6日作成臺中市土木技師鑑定報告，以系爭房屋傾斜方向 未向施工基地方向傾斜、同樣緊臨新建工程之其他鄰屋未出 現傾斜、系爭房屋裂縫垂直開挖面為由，認定系爭房屋之傾 斜與地表裂縫並非系爭工地施工所造成（見原審卷一第267 至351頁）。 　㈥原法院委請臺南市土木技師公會及大地技師公會聯合鑑定， 其等所作成之聯合鑑定報告，認定系爭房屋發生傾斜為系爭 工程所造成（外放）。 　㈦若本件被上訴人之請求為有理由者，信麒安公司、蘇麒文、 麒信公司、蘇建安部分之法定遲延利息起算日，依序為自10 8年11月1日、110年8月4日、108年11月1日、110年8月4日起 算。 　㈧30號房屋所有人陳貞妍具狀陳明如系爭房屋有傾斜扶正之必 要時，其不同意被上訴人將其所有30號房屋一起扶正。 四、兩造爭點： 　㈠系爭房屋是否有發生傾斜之情形？若是，是否為系爭工程所 造成？ 　㈡被上訴人依民法第184條第2項（違反保護他人之法律：民法 第794條、第800條之1、建築法第26條、第69條前段、建築 技術規則建築構造編第62條）、第191條、第191條之3、公 司法第23條第2項之規定，擇一請求如上所述，有無理由？ 　㈢上訴人抗辯：系爭房屋有增建約20平方公尺面積，影響土壤 承載力，應適用或類推適用民法第217條第1項與有過失規定 ，扣減被上訴人之請求金額等語，是否可採？　　 五、本院之判斷： 　㈠關於兩造爭點㈠部分： 　⒈查依兩造不爭執事項㈢所載，可知上訴人於施工前曾委託建築 師公會就系爭房屋及其他同巷鄰屋共3間進行現況鑑定，建 築師公會於106年8月31日作成之施工前鑑定報告，顯示系爭 房屋於系爭工程施工前，於一樓廚房磁磚牆面有少許裂紋， 二樓主臥室粉刷牆面有少許裂紋，三樓臥室粉刷牆面有少許 裂紋；又依其垂直測量成果，顯示自系爭房屋4個測站測點 測量之傾斜率，分別為1/660（C-A）、1/268（C-B）、1/26 3（C-C）、1/297（C-D）（見原審證據卷一第17、19、45、 139、141、143、145頁）。而上訴人當時並無任何異議，足 認系爭房屋於系爭工程施工前，其傾斜率均小於1/200。 　⒉惟系爭房屋於系爭工程施工後，依被上訴人於原審提出之臺 灣省土木技師鑑定報告，其鑑定經過與內容略以：本次鑑定 於前院地坪、標的物結構體及一樓客廳地坪增設水準測點進 行水準測量，據以研判有無不均勻沈陷之情形，並於現場增 設傾斜測線及測點進行傾斜測量，據以研判有無傾斜及影響 結構安全之情形。而其鑑定結果略以：⑴經水準測量結果顯 示，梁底之測點A3及測點A4之角變量為1/165[=(10.4365-10 .4241)m/2.05m]向南傾斜，1F室內地坪之測點B1及測點B2之 角變量為1/132[=(10.0000-9.9554)m/5.9m]向南傾斜，角變 量均大於1/200且有向南傾之趨勢。另室外地坪測點4及測點 5之高程較測點1、測點2及測點3低，會造成地坪積水，且本 次鑑定會勘時，前院地坪明顯產生裂隙，施工前鑑定報告前 院地坪無損壞，故將前院地坪列入損壞修復範圍。⑵因施工 前鑑定報告之傾斜側量資料無上視、下視觀測點，由現場選 一測線進行雙向（東西向及南北向）測量，傾斜測量結果顯 示，測點S1之Y向傾斜率為1/71（向南傾），大於1/200，相 較於施工前鑑定報告有關系爭房屋南北向傾斜率均小於1/20 0，本次會勘時，系爭房屋之傾斜率有明顯增加，因傾斜率 達1/71（向南傾），超過1/200，甚至大於1/100，建議進行 房屋傾斜扶正，若未傾斜扶正，需另提列非工程性補償費用 （見原審卷一第72至73頁）。 　⒊另依上訴人於原審提出之臺中市土木技師鑑定報告，其鑑定 結果略以：⑴理論上，施工基地在系爭房屋西側，系爭房屋 應向西側傾斜，然系爭房屋完全沒有向施工基地方向傾斜， 反而向南傾斜，不符合開挖造成鄰房傾斜的邏輯。⑵若系爭 房屋和30號房屋向南傾斜是由施工基地造成，則參考37號房 屋和39號房屋理論上應向北傾斜。然參考37號房屋和39號房 屋幾乎沒有傾斜，不受施工基地影響。因此系爭房屋和30號 房屋向南傾斜並非由施工基地造成。⑶30號房屋已在開挖的 次要影響區之外，此建物理論上不受施工基地影響，因此再 度驗證30號房屋的傾斜並非由施工基地造成。⑷系爭房屋其 裂縫垂直開挖面，不符合主動土壓力造成地表開裂的理論， 因此系爭房屋的地表裂縫非施工基地造成。又依其鑑定報告 現況照片顯示，系爭房屋左面A1、A2測量點之傾斜度為1/71 ；系爭房屋左面B1、B2測量點之傾斜度為1/68；系爭房屋正 面C1、C2測量點之傾斜度為1/292等語（見原審卷一第285至 287、325至327頁）。 　⒋又上訴人於原審勘驗現場時，就系爭房屋往南傾斜並不爭執 （見原審卷二第9頁），且依兩造於原審各自提出之上開鑑 定報告，均同認系爭房屋確有向南傾斜之事實，僅係對於向 南傾斜之原因是否為系爭工地施工所造成，則有不同之鑑定 意見。嗣經原審囑託臺南市土木技師公會及大地技師公會進 行聯合鑑定，於109年7月8日初勘時，因當事人之一方仍要 求再為測量，臺南市土木技師公會鑑定技師乃於109年9月9 日會勘時，再次進行垂直測量，且每一觀測點瞄準均經上訴 人代表同時觀測確認，而該次垂直測量結果，系爭房屋最大 傾斜率1/72（向南）。其次，因上訴人於鑑定技師初勘及會 勘時，一再以地政事務所建物測量成果圖，質疑系爭房屋原 本就有12公分之退縮，其完成面原本就呈傾斜，然經鑑定技 師依建築師公會施工前鑑定結果，施工前傾斜率為1/268， 認上訴人說法應屬無稽，但為求驗證，鑑定技師乃增測30號 房屋後角，其傾斜率1/119（向南），故認房屋係整體向南 傾斜，非如上訴人所稱傾斜乃退縮造成（見聯合鑑定報告第 4頁、附件二-2、10）。又聯合鑑定報告之鑑定結果略以： 　⑴關於「系爭工地進行系爭工程，是否為系爭房屋及同巷30號 房屋龜裂及室內損壞擴大、房屋傾斜角度加大之原因？」之 鑑定意見（見聯合鑑定報告第8至9頁）： 　①大地技師公會鑑定技師依被上訴人提供之基樁施工影片顯示 ，PC樁於起始吊放植入階段，PC樁可非常輕鬆吊放置入孔內 ，顯示樁身與地層間無摩擦力阻力，鑽孔孔徑應比PC樁略大 ，符合圖S1-1所示（報告附件十），鑽孔孔徑（60cm）大於 樁徑（50cm）之施作模式。惟PC樁吊放至近底部時，影片則 顯示PC樁以自重自由落體方式衝擊式貫入地層，並於109年9 月9日會勘時，訪查被上訴人得知PC樁施工時，有感受地層 震動狀況，顯示樁阻力大多於樁之下半截才發揮出來，而若 依圖S1-1所示，鑽孔孔徑（60cm）大於樁徑（50cm），土壤 與樁身間應無摩擦阻力，樁身應可以無震動之方式輕易放至 定位，因此研判孔內可能有坍孔、淤泥沉積樁底或鑽孔未達 預定深度，致使樁底附近產生額外阻力，影響基樁無法輕易 以無震動方式吊放至定位。另影片顯示鑽孔四周雖注滿水用 以穩定鑽孔避免坍孔，降低對鄰近地層造成擾動。PC樁植入 後，樁身與鑽孔間之缝隙或雖有注入水泥漿液，但因水泥漿 液之乾縮作用，亦將於樁身與鑽孔間產生間隙，惟該間隙或 許不大，但對軟弱地層而言，地層之自然回復填補特性，已 足以引致PC樁植入位置附近地層產生擾動。比對鑽探之地層 分布可知，地表下7.65m內，為軟弱之黏性土層（SPTN=2〜3 ），此軟弱土層經鑽掘施工擾動，極易產生變位；另0.8m〜3 .95m：標灰色粉土質黏土，其含水量Wn=25.7〜30%，液性限 度WL=26〜30%，顯示含水量幾乎與液性限度相同，就土壤之 物理意義而言，該層土壤臨界於塑態與液態之間，即該土壤 受外力作用時，易呈液體般流動。因此該地層受PC樁引孔植 入樁身施工引致鄰近地層產生變位擾動後，加上PC樁施工產 生之地層震動行為，及建物本身之重心位於建物後側等因素 ，致使28、30號建物整體往後側（南側）傾斜。因此判認， 系爭工地進行系爭工程，是系爭房屋、30號房屋龜裂及室內 損壞擴大、房屋傾斜角度加大之原因。 　②臺南市土木技師公會鑑定技師以從上訴人委請建築師公會施 作鄰房現況鑑定起，系爭房屋及30號房屋鄰近僅進行建築施 工，且系爭工地與系爭房屋緊鄰，故系爭工地進行系爭工程 ，是系爭房屋及30號房屋龜裂及室內損壞擴大、房屋傾斜角 度加大之原因。 　⑵關於「倘系爭房屋、30號房屋傾斜之造成與施工有因果關係( 即結論同臺灣省土木技師鑑定報告）。是否系爭房屋、30號 房屋要一起作傾斜扶正？若是，無庸鑑定傾斜扶正費用，若 否，請分別鑑定系爭房屋及30號房屋之傾斜扶正費用。」之 鑑定意見（見聯合鑑定報告第10頁）： 　①大地技師公會鑑定技師以系爭房屋及30號房屋基礎相連，扶 正施工時基礎將互為牽扯，因此扶正時應一起進行。 　②臺南市土木技師公會鑑定技師以系爭房屋與30號房屋為連棟 結構，扶正工作需一起進行。 　⑶關於「本件已有互斥之鑑定意見，均贊同房屋發生傾斜，但 造成之原因認定不同，請以此為基礎加以鑑定何者有理？另 一鑑定不足採之原因為何？」之鑑定意見（見聯合鑑定報告 第10至12頁）： 　①大地技師公會鑑定技師略以：一般而言，新建工程對鄰房之 影響主要發生於基礎施工階段，系爭工程之基礎施工包含基 礎開挖及PC樁植入作業。依上訴人提供之基礎開挖施工照片 顯示，系爭工地基礎開挖時，系爭房屋之基礎並無明顯裸露 處，且無因基礎開挖引致鄰房往開挖區傾斜之學理現象，因 此研判系爭房屋之傾斜與系爭工地之基礎開挖行為無因果關 係，是純就系爭工地基礎開挖行為，同意臺中市土木技師鑑 定報告之見解。惟經檢視系爭工地之地層特性及基樁施工行 為，因地層自然回復填補特性，PC樁植入後，樁身與鑽孔間 之縫隙將因此特性，引致PC樁植入位置附近地層產生變位。 依前述比對鑽探之地層分布情形，該地層受PC樁引孔植入樁 身施工引致鄰近地層產生變位擾動後，加以地層受擾動後PC 樁施工產生之地層震動行為，及建物本身之重心位於建物後 側等因素，致使28、30號建物整體往後側（南側）傾斜。因 此就系爭工程基樁施工行為對系爭房屋及30號房屋之影響而 言，認臺中市土木技師鑑定報告不足採。 　②臺南市土木技師公會鑑定技師略以：系爭房屋建築完成至現 況鑑定，已有22年餘，地基土壤若有壓密行為，大部分已完 成，而呈現穩定現象。即建築師公會現況鑑定後，房屋若無 外在因素干擾或作用，應不至於發生自發性之損壞增加、擴 大及傾斜，且從系爭工程打基樁起，系爭房屋鄰近僅系爭工 地進行施工，並無其他足以引起房屋損壞、傾斜之因素，故 引起系爭房屋損壞及傾斜，顯然與系爭工程施工有關。次依 臺南市政府制定之「臺南市建築爭議事件處理及評審自治條 例」，第8條「損鄰事件，申訴戶房屋邊緣與舊建築物拆除 及工地開挖境界線之水平最短距離大於開挖深度3倍以上者 ，不受理其申請。」，系爭房屋與系爭工地緊鄰，落在3倍 管制範圍，至於30號房屋雖超過3倍範圍，但因與系爭房屋 為連棟結構，視為一結構，即系爭房屋及30號房屋結構與施 工位置屬於緊鄰。況且系爭工程基礎施工包括打樁，隨施打 基樁深度增加，對鄰房造成損壞影響範圍亦會相對增加。故 系爭房屋及30號房屋均在受影響範圍，由於此期間鄰近周遭 僅有系爭工地在施工，損壞原因可歸責於系爭工地之施工， 毫無疑問。至於臺中市土木技師鑑定報告以施工在系爭房屋 西側開挖，房屋傾斜應傾向西，而系爭房屋主要傾斜卻向南 傾，乃認為與施工無關，應與該鑑定人可能未遇過實際此種 案例有關，本案鑑定人之一，過去辦理過之損鄰鑑定，便不 乏有此類似情形，如報告附件六所示。加上土壤本身變異性 頗大，任何土壤力學理論均經過某種程度之理想化假設，臺 中市土木技師鑑定報告直接引用學術理論作為依據，顯然未 考慮土壤之變異性。又依本次鑑定垂直測量複測結果，37號 房屋及39號房屋有向西傾斜1/168（詳報告附件五〜23，S7） ，與30號房屋側面傾斜率1/173相近（詳報告附件五〜23，S3 ），並非如臺中市土木技師鑑定報告所稱無傾斜。 　⒌上訴人嗣於本院辯稱：測量結果數據之合理性，應判斷結構 型式、結構系統、施工誤差可能性、周圍建物之配置，及增 、擴建等現象，並合理應用測得之數據。聯合鑑定報告對於 土壤地質、基礎工法、開挖深度、抽降地下水、外觀傾斜、 結構系統、周圍建物配置等所為鑑定意見不合理，且37號房 屋與39號房屋受3支引孔植入式基樁，其傾斜率遠低於系爭 房屋及30號房屋，顯見植入式基樁之施工並非影響房屋傾斜 原因，聯合鑑定報告欠缺科學依據，臺中市土木技師鑑定報 告亦認系爭房屋之傾斜非系爭工地施工所造成，故聯合鑑定 報告不足採憑。又系爭房屋有造型傾斜之情況，且經林暐翔 土木技師測量結果，其傾斜率均小於1/200，並無傾斜現象 等語，雖提出林暐翔土木技師之系爭房屋傾斜測量探討與說 明、臺南市安南地政事務所（下稱安南地政）建物測量成果 圖（見本院卷一第99至106、237頁）及舉證人林暐翔土木技 師之證詞為憑。惟查： 　⑴觀諸林暐翔土木技師所作成系爭房屋傾斜測量探討與說明之 書面內容略以：系爭房屋西側外牆均有朝右側趨勢，房屋呈 右傾之造型結構，因建築師公會施工前鑑定報告皆無標示相 關參考點位，其數據合理性有待商榷，且其「C-B」、「C-C 」測站，經現地實測該距離所在位置，分別位於他戶房屋及 他人私有土地上，其垂直測量成果數據明顯有不合理之處， 可能為誤植或觀測錯誤所致，建議不宜採用。又系爭房屋為 鋼筋混凝土構造，其傾斜發生時會呈現剛體旋轉，理論上同 向整體傾斜率會有共同發展趨勢，經現場觀測結果，系爭房 屋側向（西向，垂直基地向）之觀測結果因外牆造型因素， 其傾斜率較大外，其餘傾斜率皆小於1/200，故建議不需估 算建物傾斜補償費用等語（見本院卷一第99至106頁），並 於本院到庭證稱：本案最大爭議點是在傾斜部分，傾斜部分 當時多方報告都是引用建築師公會這份報告的數據做相關比 對，但建築師公會這份鑑定報告很多數據都與一般常見的在 做現況鑑定有些不符的地方，例如做傾斜觀測，我們都會在 鑑定報告裡面明顯標示出我們的觀測點在哪邊，但該報告觀 測點都沒有明確標出來，建築師公會當時在做傾斜測量時， 他的測點有問題，所以數據的合理性有待商榷，後面要引用 可能要多加考量。其中17.539位置點剛好在屋角，本體房屋 外面有一個鐵皮的位置，剛好在屋角的那一側，不是在房子 裡面，人要在這邊活動還是有可能性；26.154位置點在別人 的空地上，也是可以活動的地方。又目視系爭房屋造型，在 外牆有很明顯向右傾斜的情況，後續我用測量儀器實施觀測 ，在正向S1測線，跟側向S2、S3測線做能夠重覆判讀，可以 很明顯判定二樓、三樓外牆是一個局部傾斜的結構。有關傾 斜率測量，測量技師跟土木技師都要依照測量的基本原理原 則、科學儀器輔助觀測，觀測出來的數值都是有一致性等語 （見本院卷一第182至192頁），雖可認林暐翔土木技師以目 視方法觀察系爭房屋外牆造型有傾斜情況，又經其測量結果 ，認系爭房屋二樓、三樓外牆係局部傾斜，及系爭房屋之傾 斜率均小於1/200。 　⑵然參之臺南市土木技師公會鑑定技師鄭明昌於本院到庭證稱 ：林暐翔技師選擇屋頂屋突為測點並不適當，因為建築物做 垂直測量會盡量把測點距離拉高，才能代表整棟建築物的傾 斜率，所以我們都會選到可以觀測的最高點，除非上面有障 礙物，或不是直線代表性的可以看的最高點、最低點，會盡 量拉高兩個點的距離，才能代表整棟建築物的傾斜率。我們 很少會只針對一個屋突或一個樓層，或把一個測線分好幾段 來測，也很少有人這樣做，這個作法滿奇怪的。本案被上訴 人當初有把圖說給我們公會，標的物有四戶是同一張建築圖 一起建造，造型其實都一樣，平面圖也都類似。如果說這一 戶有傾斜的造型，照理說其他四戶都有傾斜造型才對。如果 傾斜是原來就已經存在的，照理其他四戶應該也有傾斜度目 前存在。（圖二、垂直測量測點位置圖〔即本院卷一第218頁 〕）A點、G點、C點、E點是對稱的標的，爭議的是S1測線， 如果林暐翔技師講的有傾斜造型，C點、E點、G點應該也有 傾斜造型才對，但我們測量時S6方向傾斜度是729，代表很 小的傾斜度，從數據觀察，代表39號房屋現況是沒有傾斜的 ，這跟傾斜造型顯然是矛盾的，因為圖說是同一份。所以如 果有傾斜造型，照理來說建築圖的立剖面圖就應該呈現我畫 的虛線（即本院卷一第213頁），斜斜的工人才知道要作斜 的，如果沒有做這個剖面出來，通常就是退縮，往後退，會 有一個銳角，跟（立面圖）左邊的圖一樣，可是我們在底下 看到的是這種切角，所以說當初造型就是斜的，是無稽之談 。測點盡量拉高是因為分母愈大的話，量測的誤差會愈小， 除非不能觀測，或有退縮，上面的點、下面的點在不一樣的 位置上，我們才會去觀察其中一段，否則我們都會盡量把這 兩點距離拉長，以減少誤差。如林暐翔技師測量的S3、S2、 S1不是在同一個垂直線上，就毫無意義等語（見本院卷一第 195至197、201至202、204頁）。 　⑶稽以證人林暐翔土木技師證稱：我測量的S3、S2、S1不是在 同一個垂直線上，我有換位置等語（見本院卷一第203頁） ，足徵林暐翔土木技師之測量結果（見本院卷一第103頁） ，並非在同一測站測點進行施測，則其測量各測線傾斜率之 數值，既非立於同一觀測點而為之測量結果，可否比對稽核 作為系爭房屋有無傾斜之數據，已非無疑，尚難遽採為有利 上訴人之認定。次依建築師公會111年6月23日111南市建師 永鑑字第232號函復內容，可知建築師公會於系爭工程施工 前，就系爭房屋進行現況鑑定之各測站位置如下：①C-A測站 位於建築物右側後屋角，距測點水平距離為15.905m，當時 現況為空地。測點il,i2高程各為11.283m及3.652m、高程差 為7.631m、傾斜差為1.157cm、傾斜度為1/660。②C-B測站位 於建築物右側前屋角，距測點水平距離為17.539m，當時現 況為空地。測點jl,j2高程各為8.420m及2.845m、高程差為5 .575m、傾斜差為2.083cm、傾斜度為1/268。③C-C測站位於 建築物正面右側屋角，距測點水平距離為26.154m，當時現 況為廢耕農地，測站右側有障礙物，測站依現況左移。測點 kl,k2高程各為7.687m及3.686m、高程差為4.001m、傾斜差1 為1.522cm、傾斜度為1/263。④C-D測站位於建築物正面左側 鄰房之內側屋角（建築物與鄰房為雙併式，共同壁為平整牆 面無角隅可側傾斜），距測點水平距離為25.534m，當時現 況為廢耕農地。測點I1,I2高程各為7.119m及3.660m、高程 差為3.459m、傾斜差為1.164cm、傾斜度為1/297（見本院卷 一第377頁）。而建築師公會業已詳為說明各該測站測點於1 06年7月間測量時之現況，則林暐翔土木技師以111年間周遭 環境之現況，質疑建築師公會106年間之現況鑑定測點有問 題，認其數據合理性有待商榷云云，亦難遽採。 　⑷再者，本院斟酌房屋傾斜率之測量，測量者依照測量之基本 原理原則、科學儀器輔助觀測，測量結果數值應有一致性。 而上訴人於系爭工程施工前，係委託建築師公會就系爭房屋 進行現況鑑定，且原現況鑑定建築師既有原現況鑑定之測站 測點資料，則囑託建築師公會原現況鑑定建築師羅時昌、蔡 鐘淵就系爭房屋於系爭工程施工後現況之傾斜角度為鑑定， 自可釐清兩造間之爭議。本院於111年8月29日會同兩造及鑑 定建築師羅時昌、蔡鐘淵至系爭房屋現場勘驗施工前鑑定報 告測站位置，經鑑定建築師表示：施工前鑑定報告施測點C- A、C-B、C-C、C-D四個測站，C-A因現況有障礙物無從測量 ，C-B、C-C、C-D將依當時施測具體位置及現今客觀環境狀 況，依當時具體測點位置或最接近當時具體測點位置測量現 今系爭房屋之傾斜角度等語（見本院卷一第417頁），而依 系爭房屋目前週邊環境現況實施鑑定。依建築師公會於111 年10月26日作成之鑑定報告書（下稱建築師公會111年鑑定 報告，外放），其於「C-B」、「C-C」、「C-D」測站實施 垂直測量之鑑定結果及說明略以：系爭房屋及30號房屋外部 垂直測量成果，測站「C-B」、「C-C」（以上為系爭房屋之 測站）、「C-D」（30號房屋之測站）之△/H（傾斜率），依 序為1/73（右傾）、1/480（右傾）、1/159（右傾）（見建 築師公會111年鑑定報告第3頁、附件三）。足認建築師公會 之鑑定結果，亦認系爭房屋於系爭工程施工後之傾斜角度大 於1/200，其最大傾斜率為1/73至明。 　⑸又根據鑑定建築師蔡鐘淵於本院到庭證稱：（問：在106年施 工前的現況鑑定報告裡就測量部分，有測CB點的表格，即附 件三的垂直測量成果表。CB的測站寫的是測站與測點水平距 離17.539公尺。111年的鑑測就附件三部分也是一樣是CB的 測站，為什麼測站與測點水平距離只有14.79公尺？）CB站 第一次106年測定時是比較後面一點，第二次111年測量時因 為被圍牆擋住，所以會往前挪，所以位置在比較前面一點。 （問：如果依照111年鑑定報告附件三，CB點測站位置是距 離測點是14.79公尺，如果再往後移3公尺，就是如同106年 鑑定時距離17公尺的情況下，是不是測點就會跑到鄰房房子 的邊緣？）對。（問：如果是這樣，第一次106年測的時候 ，測站是在鄰房的屋邊嗎？）上訴人今日庭呈照片，右邊前 方增建建物在106就已經存在，當時在現在上訴人新建房屋 西北角方向，在上開一樓增建物南側位置及後方建物東側位 置之L角施測。（問：依照剛才所畫的L角位置施測的話，可 能光是放測量儀器空間就不夠了，要如何做測量？）這邊距 離滿遠的，而且我們是用儀器測，都有數據，不會偏袒或作 假。（問：CC測量線在106年的測站距離是26.154公尺的位 置，現在為何測站距離變成22.07公尺，變動的理由是什麼 ？）106年照片現場有房子，所以我們測站是在房子的東側 ，當時前面是一塊荒廢的田地，這個距離是用光波去測的。 （問：在房子東側荒廢農田去測量，角度有辦法剛好正側我 們要測的測點嗎，這角度好像是變成傾斜的位置？）距離比 較遠一點測的話會比較準，我們是測建築物的線，在哪一點 都可以。（問：所以你是在從旁邊那個角度測進來？）對。 （問：你以斜角方式測量，這樣測傾斜度的位置，依照你的 專業，這樣是沒有問題的？）沒有問題。（問：跟同一條直 線，測點正前方去測，有不一樣嗎？）不會，都一樣，因為 距離很短不會有誤差等語（見本院卷二第56至58頁），已依 其專業知識及工程實務經驗，詳為說明測量經過及鑑定結果 之依據，且與臺灣省土木技師鑑定報告、臺中市土木技師鑑 定報告、聯合鑑定報告均同認系爭房屋已發生傾斜結果相合 ，則建築師公會111年鑑定報告所為系爭房屋於系爭工程施 工後之傾斜角度大於1/200，最大傾斜率為1/73之鑑定結果 ，堪予採憑。 　⑹另外，系爭房屋北側外牆是否屬傾斜造型之外牆，經鑑定建 築師根據原設計圖（見建築師公會111年鑑定報告附件四-1 ）、原設計圖誤差修正後立面圖（見同上鑑定報告附件四-2 ）及實際施工立面圖（見同上鑑定報告附件四-3），作成系 爭房屋北側外牆經丈量結果為非屬傾斜造型外牆之鑑定結果 （見同上鑑定報告第3頁、附件四-4）。復參酌鑑定建築師 蔡鐘淵於本院到庭證稱：（問：111年鑑定報告第三頁部分 ：「九、鑑定結果及說明：㈡北側外牆是否傾斜造型之外牆 經丈量結果為非屬傾斜造型之外牆」，你的理由構成是什麼 ？）附件四-1是系爭房屋的原設計圖，附件四-2是我依照原 設計平面圖去畫的立面圖，蓋起來的房子應該是長這樣。兩 張差異就在第二張二三樓交接處內縮6公分、一樓部分凹進 去25公分，第一張沒有凹。附件四-3是目前房子蓋好的情形 ，一樓部分凹進去25公分，二樓地板到三樓頂板是直的。上 訴人認為這是斜的。（上訴人表示其是主張內縮）內縮也是 直的。附件四-4是二樓平面圖、三樓平面圖。三樓平面圖的 內側，因為二樓這堵牆與三樓這堵牆應該在同樣位置，因為 它是樓梯，功能上的誤差我們都不去考慮，應該是同樣的位 置，這邊的內牆內側到這邊的內牆內側，我們量起來距離是 438公分。三樓有隔了一個陽台，外牆應該是同樣的位置， 我們測量是同樣的位置，樓梯間旁邊的內牆內側量到外側是 436公分，差2公分，但是三樓陽台內側有貼磁磚，二樓外牆 內側只是粉刷而已，三樓陽台內側磁磚有1.2公分的厚度， 二三樓內牆長度兩者只差0.8公分，所以我們判斷北側的牆 應該是垂直，因為0.8公分很小，而且粉刷是人工做的。（ 問：你剛論述是建築物內側去反推外牆是垂直的一條直線， 你們有沒有實地就系爭建物的北側外牆，直接去測量二樓跟 三樓的外牆面是不是一條直線？）沒有。（問：依你們剛才 所述，你們是假設二樓樓梯口的內牆與三樓樓梯口的內牆是 同一個位置、同一條直線？）對。（問：這你們有做測量的 確認動作？）我們從樓梯間看起來，它整個都是平的。我們 用看的。（問：你們有去反推從二樓樓梯口出來的這堵內牆 與南側最邊緣外牆的內側距離，有無測量這兩者的距離？還 有三樓樓梯口出來的內牆，一直到三樓南側外牆內側的垂直 距離？）沒有。（問：如果你都沒有測，你怎麼敢確定北側 那部分的推論一定是準確無誤的？）這是我們的專業，因為 樓梯尺寸是完全一樣，所以樓梯空間跑不掉，就是那麼大。 （問：你只有測量二樓跟三樓平面的部分，本棟建物是一個 四層樓的結構，有一個頂樓RF層，為何四樓內部不加以測量 、比對？）RFL是屋突的女兒牆，這邊沒有蓋房子，所以我 們不能量。（問：沒有蓋房子不能量女兒牆的內部空間嗎？ ）因為女兒牆是斜的。（問：如果屋突層在女兒牆內的面積 量出來，是否可以比較確定頂樓及二三樓間的部分是不是有 外牆傾斜的問題？）因為女兒牆是斜面，所以沒辦法測量。 （問：依照建築執照的圖說〔原審卷二第112頁〕，女兒牆部 分已經有標示，它雖然是傾斜，但它的寬度只有130公分。 在測量上有困難的地方是什麼？）第112頁上方圖說左側牆 面位置沒有尺寸。（第118頁可以看出女兒牆的角度。）牆 壁垂直的在施工上比較好施工，斜的不好施工，誤差值會非 常大。在圖示倒V型尖角部分非常難施工，所以不會按照圖 說做下來等語（見本院卷二第58至61頁），亦已依其專業知 識及工程實務經驗，詳為說明其鑑定結果之理由，倘若系爭 房屋係因有傾斜造型之外牆，而被誤認有房屋傾斜之問題， 衡情鑑定建築師於106年出具之施工前鑑定報告，應已呈現 系爭房屋傾斜角度有大於1/200之情形，惟系爭房屋於系爭 工程施工前並無傾斜角度大於1/200之問題，自難僅憑上訴 人提出之安南地政建物測量成果圖而為有利於上訴人之認定 。 　⑺又參諸臺南市土木技師公會112年8月18日（112）南土技字第 2091號函復內容略以：①該公會在聯合鑑定報告除針對28號 房屋與30號房屋進行傾斜測量外，同時也一併測量39號房屋 ，測量結果39號房屋向西傾斜1/168，並非沒有傾斜。上訴 人一方人員在109年9月9日鑑定技師測量時，曾要求一併測 量37號房屋，但37號房屋東西向因無法通視而未測量，南北 向因與上訴人新建房屋緊貼，其界面並經以灰漿塗抹，已無 明顯之垂直面，故未對37號房屋施測。至於上訴人稱37號房 屋及39號房屋無傾斜，應是引用臺中市土木技師鑑定報告。 臺中市土木技師公會對39號房屋之測線測得數據為1/219（ 向西），本會測得之數據為1/168（向西），故說39號房屋 無傾斜是不正確的；對37號房屋之測線在現場該視線是無法 通視，經檢視其測量照片，該公會技師是將經緯儀擺在斜向 ，非正前方。②造成建物基礎沉陷、傾斜主要因素為地層受 外力或擾動影響，而其沉陷量、傾斜方向則又與地層狀況（ 地層之軟弱、堅硬程度及地層是否均質等皆有影響）、建物 基礎型式、建物重心位置、施工技術與方法對土壤之擾動度 （就算同一批工班，進行基樁施工，但因各支樁皆獨立施工 ，施作時各支樁對土壤之擾動程度也不一定相同）…等等皆 有影響。就系爭工地鑽探所得之地層而言，基礎下方為軟弱 地層，容易受外在因素擾動影響；而其基樁施工方式，如聯 合鑑定報告所說明，會致使土壤擾動，造成鄰房沉陷、傾斜 。因此研判28號房屋之傾斜受系爭工地基樁影響，而傾斜方 向則與建物之重心有關連。由於28、30號房屋基地與37號、 39號房屋基地是否為均質，尚不得而知，無法認定為同地質 ，且各支樁皆獨立施工，施作時各支樁對土壤之擾動程度也 不一定相同。因此，整體而言，28號房屋及30號房屋之傾斜 方向，受系爭工地基樁施工擾動土壤及建物本身重心在南側 有極大關聯。③由於房屋傾斜非肉眼可分辨，必須藉由儀器 測量才能確認，像1/100、2/100（=1/50）這種傾斜率，眼 睛並無法分辨，同理，1/100、2/100的沉陷與上舉也不是肉 眼可察覺，肉眼無法判斷，自然不能作為辯證之依據。④鑑 定技師於112年8月22日再前往28號房屋，從屋頂層量測屋突 之傾斜率，測量結果向南傾斜1/131，向西傾斜1/154，故屋 突並非無傾斜。又房屋傾斜率並非肉眼可分辨，測量傾斜率 需藉重儀器。此外，土木建築工程施工並非精密工業，一棟 新完成之建物，對各垂直面量測傾斜度，結果並不會一樣。 因此，鑑定比對只會依現況測量之垂直面進行比對，用不同 垂直面比對，不具說服力。⑤30號房屋後方傾斜率不是1/71 而是1/119，除前述施工無法達到每個垂直面有相同之傾斜 率外，若施工擾動造成扭轉，亦會發生不同傾斜之結果。且 同一方向，不同垂直線，未必會有相同之原始傾斜率。通常 施工造成損鄰，損壞情形並無規律性，影響因素亦多，房屋 若無外來擾動並不會自然傾斜，28號房屋在系爭工程施工前 ，各方向測量均小於1/200，系爭工程施工後，28號房屋各 向發生不等之傾斜，且此期間僅系爭工地進行施工，此乃聯 合鑑定報告認為28號房屋損壞及傾斜可歸責系爭工程施工之 理由（見本院卷二第413至426頁），業已本於工程理論及實 務經驗，將各施測數據、相關疑義詳為說明，並由鑑定技師 於112年8月22日再至系爭房屋現場鑑測上訴人質疑屋突處之 傾斜率，而上訴人就聯合鑑定報告之質疑，並未提出科學驗 證立論之反證，尚無從推翻聯合鑑定報告之鑑定結論。 　⒍準此，根據建築師公會施工前鑑定報告及施工後111年鑑定報 告，經與臺灣省土木技師鑑定報告互核，足認系爭房屋於系 爭工程施工後發生傾斜現象，且與其外牆造型無關。其次， 依上所述，臺南市土木技師公會及大地技師公會之聯合鑑定 報告，已翔實剖析系爭工程包含基礎開挖及PC樁植入作業， 觀看系爭工地基樁施工之影片，並詳加比對基樁設計圖說及 施工照片，分析地層土壤特性、水泥漿液之乾縮作用、地層 自然回復填補之特性，佐以建物重心，及附近擾動之因素僅 系爭工地進行系爭工程等各情，始作成系爭工程為系爭房屋 龜裂及室內損壞擴大、房屋傾斜角度加大之原因之鑑定結論 ，並無違反論理法則及經驗法則之處，是本院認聯合鑑定報 告具有客觀公信力，為足採憑。至於臺中市土木技師鑑定報 告，因過於偏重學術文獻之一般情形，未考量土壤不均勻之 特性，亦未就系爭工程基樁施工有無影響進行判斷，尚難遽 採。從而，被上訴人主張其所有之系爭房屋發生傾斜情形， 係系爭工程所造成乙節，堪信屬實。 　⒎至於上訴人雖另聲請囑託臺灣省測量技師公會測量系爭房屋 室內各層內柱之傾斜率（有無傾斜），及各層樓地板與樑底 之水準測量，以判定系爭房屋有無傾斜，並提出陳正平技師 於第903期技師報發表之「談建築物傾斜測量」文章為據（ 見本院卷二第207至223頁）。惟查，依證人許引絃土木技師 於原審證稱：我有去測有沒有不均勻沉陷的點，主要被上訴 人有爭執庭院那邊會積水，所以那邊有先測，第二個是測建 築物本身樑底，樑底高程差可以判斷它的傾斜方向，還有測 一樓的地坪，研判要做修復的依據，在臺灣省土木技師鑑定 報告附件四（即原審卷一第95至106頁），室內就前門跟後 面廚房這裡，測出來都是後面比較低，所以它是有往南傾的 趨勢，這是水準測量等語（見原審卷二第92至93頁），佐以 前揭臺灣省土木技師鑑定報告之水準測量成果紀錄表及照片 ，足徵許引絃土木技師曾於系爭房屋室內一樓地坪進行水準 測量，而其測量結果亦呈現系爭房屋往南傾斜之現象。再者 ，依上訴人提出之上開文章內容，已表明「室內地坪或梁底 水平測量在外部傾斜測量結果異常，而無法確定是否為原有 施工誤差時，室內地坪或梁底水平測量是比外部傾斜測量更 為準確」之見解，可認水準測量係在建築物外部傾斜測量結 果異常，無法確定是否為原有施工誤差所造成時，始有施測 之必要。而本件綜合上開調查證據之結果，系爭房屋於系爭 工程施工後發生傾斜現象，與其外牆造型無關，而係系爭工 程所造成之結果，既堪認定，當無上開文章所述應於室內進 行水準（平）測量之情形，而無再予囑託臺灣省測量技師公 會進行水準測量之必要，附此敘明。 　㈡關於兩造爭點㈡部分： 　⒈賠償義務人部分： 　⑴按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定 有明文。凡以禁止侵害行為，避免個人權益遭受危害，不問 係直接或間接以保護個人權益為目的者，均屬保護他人權益 為目的之法律。又土地所有人開掘土地或為建築時，不得因 此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他 工作物受其損害，為民法第794條所明定，而該規定亦準用 於其他土地、建築物或其他工作物利用人，此觀民法第800 條之1規定即明。前揭規定係為保護他人之人身財產安全而 設，自屬保護他人之法律。則定作人將土地交付承攬人施工 時，應注意承攬人之能力及工程進行安全，以免加害於鄰地 或其建築物，若違反該保護他人之法律致生損害於他人者， 即應推定其於定作或指示有過失，而應對該他人負賠償之責 。至於定作人如主張其無過失，依舉證責任倒置（轉換）之 原則，應由定作人舉證證明之，以減輕被害人之舉證責任。 　⑵次按建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有 侵害他人財產，或肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分 別依法負其責任；建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖 土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之 措施；基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。設計及施 工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或設 施之位置及構造型式，為防護設施設計之依據。前項防護設 施，應依本章第六節及建築設計施工編第八章第三節擋土設 備安全措施規定設計施工，建築法第26條第2項、第69條前 段及建築技術規則建築構造編第62條分別定有明文。前揭規 定，均屬防止危害他人權益或禁止侵害他人權益為目的而設 之保護他人之法律。則承攬人施工時，應注意工程安全並施 作防護措施，防止鄰地之沈落、側移、崩塌及鄰房之損壞， 以保護第三人之人身財產安全，若違反該保護他人之法律致 生損害於他人者，應推定其施作工程有過失，而應對該他人 負賠償之責。 　⑶又按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人 受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，為公司法第 23條第2項所明定。前揭規定對公司負責人就其違反法令之 行為課與應與公司負連帶賠償責任之義務，其立法目的係因 公司負責人於執行業務時，有遵守法令之必要，苟違反法令 ，自應負責，而給予被害人相當保障。且公司為事業體，法 律上雖屬法人組織，然係由自然人設立、經營，對外之法律 行為亦須以具行為能力之自然人代表為之，故公司違反法令 規定致侵害他人之權利時，乃令該代表公司執行業務之自然 人負責。 　⑷查依兩造不爭執事項㈠所示，蘇建安為麒信公司之負責人，蘇 麒文為信麒安公司之負責人，其二人依公司法第23條第1項 前段規定，對於公司業務之執行，應善盡善良管理人之注意 義務。又建築工程於施作基樁過程中所產生之振動能量，可 能造成土壤之振動致週邊土壤擾動變位，進而導致鄰房傾斜 、沉陷、龜裂、裂紋等損壞發生，為工程實務可預見之危險 情況。系爭工程係由麒信公司定作起造，並交付信麒安公司 承攬施作，則蘇建安代表麒信公司執行業務時，應注意承攬 人之能力及工程進行安全，以免鄰地之建築物受損害；而蘇 麒文代表信麒安公司承攬系爭工程時，應注意信麒安公司須 遵循建築法規之規定，防止鄰地之沈落、側移、崩塌及鄰房 之損壞。然衡酌信麒安公司就系爭工程之施工，並未隨時注 意鄰房地基之穩定，對於鄰接建物即系爭房屋未能視需要而 作充足之防護其傾斜或倒壞之措施，致系爭房屋發生裂損或 傾斜之損害，違反前揭建築法第26條第2項、第69條前段及 建築技術規則建築構造編第62條保護他人之法令規定，應認 其施作系爭工程有過失，且與被上訴人所受上開損害有相當 因果關係。又麒信公司定作起造系爭工程，依其專業應可預 知建築工程之施工，可能動搖損壞鄰地房屋，而應注意承攬 人之專業能力，督促承攬人為相關安全防護措施，以避免動 搖致損壞鄰地房屋，惟麒信公司怠於此注意，違反前揭民法 第800條之1準用同法第794條保護他人之法律規定，應認其 定作起造系爭工程有過失，且與被上訴人所受上開損害有相 當因果關係。另蘇建安、蘇麒文分別擔任麒信公司、信麒安 公司之負責人，對於代表上開公司定作、承攬系爭工程之業 務執行，疏未善盡善良管理人之注意義務，致上開公司違反 前揭保護他人之法律，因而使被上訴人受有上開損害，應與 各該公司負連帶賠償之責。麒信公司空言否認其有過失，蘇 建安、蘇麒文則以其等無濫用權限致公司受有損失之情形， 均辯稱被上訴人不得請求伊等負賠償責任云云，難謂可採。 　⒉損害賠償金額部分： 　⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀 或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害損害賠償；損 害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權 人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第3項、 第215條及第216條第1項分別定有明文。所謂所受損害，即 現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。又不法 毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價 額，亦為民法第196條所明定，且不排除民法第213條至第21 5條之適用。因此，損害賠償之目的，在於填補被害人因損 害事故所致之損害，其應回復者，乃損害事故發生前之應有 狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物 被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技 術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所 減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失 而回復物之價值性原狀。 　⑵查依兩造不爭執事項㈡、㈧所載，可知系爭房屋與30號房屋為 共同基礎及共同結構之連棟雙併建物，而30號房屋所有人陳 貞妍已表明如系爭房屋有傾斜扶正之必要時，其不同意被上 訴人將其所有30號房屋一起扶正之情。茲因系爭房屋若要進 行傾斜扶正工程，聯合鑑定報告以系爭房屋與30號房屋為連 棟結構為由，認定扶正工作需一起進行（見聯合鑑定報告第 10頁），而證人許引絃土木技師於原審亦證稱：如果要扶正 ，勢必一定要兩戶一起扶，沒辦法獨立，建築物的基礎是連 在一起等語（見原審卷二第98頁），足認系爭房屋現已無從 以傾斜扶正工程之方法，而回復系爭工程施工前傾斜率小於 1/200之原狀。則被上訴人請求以金錢賠償系爭房屋因系爭 工程施工所致房屋龜裂及室內損壞擴大、房屋傾斜角度加大 之損害，於法有據。 　⑶被上訴人主張伊因系爭工程導致系爭房屋龜裂、室內損壞擴 大、房屋傾斜角度加大，而受有修復費用（工程性補償）28 萬6,276元、非工程性補償費用81萬3,441元、一樓室內地坪 高低差修繕費用23萬7,115元、二樓陽台地坪高低差造成積 水修繕費用2萬5,382元，合計136萬2,214元之損害等情；雖 經上訴人以臺灣省土木技師鑑定報告中之工程性補償費用28 萬6,276元過高，非工程性補償費用81萬3,441元係100%使用 不便之補償，並非財產損失，不得請求賠償等語置辯。惟查 ： 　①衡諸建築師公會111年鑑定報告與臺灣省土木技師鑑定報告關 於系爭房屋現況之最大傾斜率各為1/73、1/71，雖略有些微 差異，惟此應係測量者觀測上、下視點不完全相同所致之合 理誤差，並不影響臺灣省土木技師鑑定報告之鑑定結果，先 予敘明。查依兩造不爭執事項㈣所示，及證人許引絃土木技 師於原審證稱：工程性補償是比對現況鑑定後，有新增以及 既有損害擴大的都算是工程性補償，要用施工修復方式去修 復的就是工程性補償（見原審卷二第95、97頁），暨審酌許 引絃土木技師具有土木工程專業技術及實務經驗，是其鑑定 結果所列系爭工程所致系爭房屋龜裂及室內損壞擴大之修復 費用，應可採憑。上訴人辯稱：工程性補償費用28萬6,276 元過高云云，並未舉證以實其說，亦未證明上開鑑定報告有 何違背專業錯誤之處，自不可採。 　②次依臺灣省土木技師公會112年3月13日（112）省土技字第南 0064號函及113年10月29日（113）省土技字第南0269號函復 略以：臺灣省土木技師鑑定報告第4頁「2.不進行傾斜扶正 工程…所需費用整理如下表…」中之「非工程性補償費用」81 萬3,441元，係依房屋傾斜導致生活不便之程度，額外估列 非工程性補償金額。因不進行傾斜扶正工程，房屋會因傾斜 導致生活不便，故需估列「非工程性補償費用」，補償房屋 傾斜導致生活不便之費用，而此係依據臺灣省土木技師公會 鑑定手冊訂定之非工程性補償率計算得知。至於是否有價值 減損（含污名價值減損）金額，需另由估價師進行估算等語 （見本院卷二第95至102頁、卷三第193頁），而其所稱「非 工程性補償費用」81萬3,441元，係依系爭房屋傾斜導致生 活不便程度之補償金額，為兩造所不爭執（見本院卷三第21 3至214、229頁），則其鑑定結果所列系爭工程導致系爭房 屋傾斜角度加大，而致被上訴人受有生活不便之損害金額81 萬3,441元，亦可採憑。 　③參諸所有權之內容，包含使用、收益、處分之權能。本件被 上訴人所有之系爭房屋因系爭工程導致其傾斜角度大於1/20 0，堪認上訴人之過失行為已不法侵害被上訴人對於系爭房 屋所有權之完整性及圓滿性，導致被上訴人受有財產上使用 權能之損害，而此使用權能之損害現實化之結果，即是被上 訴人因此受有生活不便之損害。則被上訴人主張伊因系爭工 程導致系爭房屋傾斜率大於1/200，而受有生活不便（即使 用權能受限制）之財產上損害81萬3,441元，核屬有據。上 訴人辯稱：非工程性補償費用81萬3,441元係100%使用不便 之補償，並非財產損失，不得請求賠償云云，難謂可採。 　④從而，被上訴人主張伊因系爭工程導致系爭房屋龜裂、室內 損壞擴大、房屋傾斜角度加大，而受有修復費用損害28萬6, 276元、使用不便損害81萬3,441元、一樓室內地坪高低差修 繕費用損害23萬7,115元、二樓陽台地坪高低差造成積水修 繕費用損害2萬5,382元，合計136萬2,214元之損害，堪予採 信。 　⑷被上訴人又主張依長興事務所鑑定報告所載，系爭房屋因傾 斜率大於1/200，致其受有交易價值減損81萬8,606元之損害 等情；然經上訴人抗辯：本件不動產價值減損之鑑定範圍， 應僅限於房屋，不應包含土地。又該鑑定報告未予考量施工 前之房屋現況已有傾斜度達1/263之交易價值減損問題，且 其鑑定範圍、鑑定內容、鑑定方法均有違誤，鑑定結論顯難 參採等語。經查： 　①依長興事務所鑑定報告之評估價值結論所載：「本報告先評 估勘估標的未受傾斜之正常價格，再評估勘估標的污名價值 減損率。經針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況等分析及勘估標的依最有效使用 情況之考量，採用比較法、收益法及成本法評估勘估標的（ 溪南段103建號建物及其坐落或附連之同段113、113-1地號 土地）未受傾斜之正常價格為726萬888元。以成對比較案例 分析及法院判決案例比較法評估勘估標的（溪南段103建號 建物及其坐落之同段113地號土地）污名價值減損率為11.91 %，由勘估標的（不含附連道路）未受傾斜之正常價格乘上 傾斜瑕疵污名價值減損估得本案污名價值減損金額，為81萬 8,606元。」（見長興事務所鑑定報告第Ⅲ頁）。 　②觀諸長興事務所將物之瑕疵，區分為「價值瑕疵」（即指「 交換價值」減損）、「效用瑕疵」（即指「使用價值」減損 ），並將其鑑定報告評估之污名價值減損，定性為「價值（ 交換價值）」減少之情形。考量我國買賣交易實務房地為一 體出售移轉，房屋由瑕疵發生時點至耐用年數屆滿中間可能 經歷數十年，這期間會拘束土地使用，現行不動產價值係由 建物價值及土地價值聯合貢獻而來，因此選擇以房地一體進 行價值減損估算。再以比較法、成本法、收益法，評估鑑定 標的未受傾斜之正常價格，其中系爭房地為687萬3,267元， 溪南段113-1地號土地為38萬7,621元；惟其中溪南段113-1 地號土地屬道路用地，非系爭房屋之建築基地範圍，其資產 特性難以說明受系爭房屋傾斜所影響，故以系爭房地為污名 價值減損金額基礎之勘估標的（見長興事務所鑑定報告第21 至22、29至30、33至57頁），核與最高法院110年度台上字 第2857號判決闡述：「物被毀損時，被害人除得請求賠償修 復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外 ，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補 交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀」之意旨，及房屋 與其坐落基地無從割裂分離，買賣雙方通常將房屋及其坐落 基地視為買賣標的整體磋商議價範圍之不動產交易常情相符 ，應可採憑。至於上訴人援引司法實務判決之個案見解，主 張本件不動產價值減損之鑑定範圍，應僅限於房屋，不應包 含土地，尚非可採。 　③次觀長興事務所綜合採用成對比較案例分析（傾斜瑕疵成交 案例2個）及法院判決案例（3個）比較法，參酌：⓵傾斜瑕 疵成交案例1（工程施作造成房屋損壞，最大傾斜率小於1/2 00，修復或補強方法為建議房屋扶正）之污名價值減損率評 估為9.34%；⓶傾斜瑕疵成交案例2（工程施作造成房屋損壞 ，最大傾斜率接近1/200，受損情況牆壁裂損及地磚變形） 之污名價值減損率評估為16.98%；⓷傾斜瑕疵法院判決案例3 （興建施工階段放樣偏移所致，最大傾斜率1/74，受損程度 1樓天花板膨脹剝落、2樓及4樓東側有明顯漏水痕跡，修復 或補強方法為建議採用基礎地層改良予以補強，以降低傾斜 危害）之污名價值減損率評估為9.81%；⓸傾斜瑕疵法院判決 案例4（工程施作造成房屋損壞，最大傾斜率1/88，受損程 度平頂裂隙、牆壁裂隙、地坪裂隙、梁柱裂隙、3樓、4樓浴 室滲漏水、窗框滲漏水、前方外牆裂隙、木作裂損、RF防水 失效滲漏水、RF採光罩破損、後圍牆裂損、前方階梯裂損、 前方連鎖磚下陷等，修復或補強方法為建議房屋扶正）之污 名價值減損率評估為8.41%；⓹傾斜瑕疵法院判決案例5（工 程施作造成房屋損壞，最大傾斜率1/192，受損程度牆面與 樑柱裂縫及地坪裂縫、房屋多處間隙、滲水，修復或補強方 法為建議基礎灌漿方式）之污名價值減損率評估為13.90%等 各情，而評定系爭房地之污名價值減損率為11.91%，並以系 爭房地未受傾斜之正常價格687萬3,267元，乘上本案污名價 值減損率11.91%，鑑定系爭房屋因最大傾斜率1/73所致污名 價值減損金額為81萬8,606元（見長興事務所鑑定報告第57 至77頁），關於其鑑定方法及比較標的之擇定，係本於專業 知識及實務經驗而為之決定，應可採憑。 　④惟關於長興事務所所為系爭房屋因最大傾斜率1/73所致污名 價值減損金額為81萬8,606元之鑑定結論，參之本院囑託長 興事務所鑑定時，即要求其應以系爭工程施工前、後所造成 傾斜率變更範圍為交易價值減損之鑑估基礎（見長興事務所 鑑定報告第79頁相關附件十一所示），且稽以長興事務所擇 定之上開傾斜瑕疵成交案例1之最大傾斜率小於1/200時，污 名價值減損率為9.34%；傾斜瑕疵成交案例2之最大傾斜率接 近1/200時，污名價值減損率評估為16.98%等情，難謂系爭 房屋於系爭工程施工前已存在之最大傾斜率1/263（小於1/2 00），不會影響系爭房地之交換價值。再者，長興事務所就 本院所為函詢：⓵系爭房屋原已存在建築師公會施工前鑑定 報告所載如附件一所示之傾斜率，嗣後始變成建築師公會11 1年鑑定報告所載如附件二所示之傾斜率，該所鑑定報告之 評估價值結論，認系爭房地污名價值減損金額為81萬8,606 元，係以上開2份鑑定報告之傾斜率變更範圍為污名價值減 損之鑑估基礎？或係以建築師公會111年鑑定報告所載如附 件二所示之傾斜率為污名價值減損之鑑估基礎？⓶該所如係 以上開2份鑑定報告之傾斜率變更範圍為污名價值減損之鑑 估基礎，該所鑑定報告何處有記載該部分之鑑定理由？⓷該 所如係以建築師公會111年鑑定報告所載如附件二所示之傾 斜率為污名價值減損之鑑估基礎，請重新以上開2份鑑定報 告之傾斜率變更範圍為污名價值減損之鑑估基礎，而鑑定上 開傾斜率變更範圍所致污名價值減損之金額為若干？並請說 明鑑定理由等事項；嗣雖以113年8月6日長興（估函）字第1 13080601號函復略以：⓵有關查復事項㈡，此部分係本案估價 之基本事項並載明於估價條件中，本案依本院112年7月5日 發文字號112南分院瑞民吉110上275字第5784號函，於評估 作業開展前，即確立參採建築師公會於106年8月31日及111 年10月26日分別出具之鑑定報告。前開報告所載之最大傾斜 率（△/H）分別為1/268及1/73，合先敘明。⓶實務上對傾斜 屋推斷標準多參採臺灣省土木技師公會鑑定手冊或各地方政 府公布之建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，通案而言，最 大傾斜率（△/H）各階段建物處理如下：△/H<1/200：修復 房屋傾斜率（△/H）低於1/200者，不需估算建物傾斜補償費 用，惟應估列建物損害部分之修復費用。l/40>△/H>l/200 ：房屋傾斜率（△/H）超過1/200，但未達1/40者，應依評估 結果估列建物損害部分之修復補強費用（即扶正修復費用） 。△/H>l/40：重建房屋傾斜率（△/H）超過1/40者，不論損 害情況，應依房屋拆除新建造價估算費用。此外，△/H介於1 /200至1/40者，除依前項規定估列工程性補償費用外，應另 依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償。 ⓷依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵 不動產污名價值減損估價指引，進行污名價值減損評估前， 應先分析污名效果是否顯著，本案除考量建物實際情形、市 場當地行情外，亦參考前開鑑定手冊標準分析污名效果是否 顯著。本案勘估標的於建築師公會施工前鑑定報告所載最 大傾斜率（△/H）為1/268，依鑑定手冊處理應估列建物損害 部分之修復費用，此部分也與建築師公會施工前鑑定報告內 容吻合，即勘估標的於一樓廚房磁磚牆面、二樓主臥室粉刷 牆面及三樓臥室粉刷牆面有少許裂紋，屬於建物損害部分， 並未包含修復補強費用（扶正修復費用）。由於前開建物損 害狀況之修復並不困難，因此推斷此狀況修復後之價值與勘 估標的不具裂紋問題價值相比，交易價值減損不明顯，即污 名效果不顯著。建築師公會111年鑑定報告所載最大傾斜率 （△/H）為1/73，依鑑定手冊處理應依評估結果估列建物損 害部分之修復補強費用並額外估列非工程性補償。該所於11 2年10月26日派員前往現勘，此傾斜現象已達不需經儀器測 量即可感知，其傾斜狀況確已造成建築物使用之不便。由於 傾斜角度較大即使輔以扶正修復，未來仍有建物損害復發或 其他延伸性不便之可能，推斷修復後不動產污名效果顯著， 確有因傾斜瑕疵而受有交易價值減損。⓸受限於現場勘察之 實質可能、建物實際情形之掌握程度，該所就後續已達明顯 傾斜狀態之房屋（即建築師公會出具111年鑑定報告後）進 行污名價值減損鑑定。如房屋未達明顯傾斜狀態且僅係建物 受有損害（即建築師公會出具施工前鑑定報告時），此部分 污名效果通常情形下不顯著且建物損害評估亦非該所之專業 範疇。⓹綜合上述，採用上開2份鑑定報告之傾斜率變更範圍 為鑑估基礎抑或單獨採用建築師公會111年鑑定報告為鑑估 基礎並無明顯差異，不影響所評估之污名價值減損。本案評 估傾斜瑕疵所生之污名價值減損基礎係考量建物最大傾斜率 （△/H）、損害內容之修復難易度等綜合推斷，由於建築師 公會111年鑑定報告所載最大傾斜率（△/H）1/73、現場評估 損害內容有復發之可能性等，推斷修復後不動產污名效果顯 著，據以評估系爭不動產污名價值減損金額等語（見本院卷 三第141至144頁）。然查，長興事務所上開函復內容，核與 其鑑定報告所引用之傾斜瑕疵成交案例1、2仍有污名價值減 損之交易常情不合，尚難採認其所稱系爭房屋於系爭工程施 工前已存在之最大傾斜率，對於交易價值減損不明顯，污名 效果不顯著云云，而合理化其以系爭房屋未傾斜時，系爭房 地正常價格為687萬3,267元，乘上污名價值減損率11.91%， 即為污名價值減損金額81萬8,606元之鑑定結論為可採。 　⑤其次，參諸前揭臺灣省土木技師公會112年3月13日（112）省 土技字第南0064號函及113年10月29日（113）省土技字第南 0269號函復內容，可知臺灣省土木技師公會鑑定手冊訂定之 非工程性補償，係針對所有人因房屋斜傾致使用權能受損所 為之補償。核其性質，應屬長興事務所所稱「效用瑕疵」（ 即指「使用價值」減損）之損害部分，而此與本院囑託長興 事務所鑑定有無交換價值減損之鑑定事項既有不同，自難以 臺灣省土木技師公會鑑定手冊等施工損害鄰房鑑定手冊之鑑 定方法，而遽謂系爭房屋於系爭工程施工前已存在之最大傾 斜率1/263，對於交易價值減損不明顯、污名效果不顯著。 準此，綜合上開調查證據之結果，本院認系爭房屋因系爭工 程所致傾斜角度加大，導致系爭房地污名價值減損之損害， 應以建築師公會施工前鑑定報告所載之最大傾斜率（系爭房 屋於系爭工程施工前原已存在之最大傾斜率1/263）與同公 會111年鑑定報告所載之最大傾斜率（系爭房屋於系爭工程 施工後呈現之最大傾斜率1/73）間之變動範圍，作為系爭房 屋因傾斜角度加大所致污名價值減損之鑑估基礎，較為公平 。而系爭房屋最大傾斜率1/73之污名價值減損率為11.91%， 依此計算系爭房屋於系爭工程施工前原已存在之最大傾斜率 1/263之污名價值減損率應為3.31%（計算式：①1/263：1/73 ＝☐：11.91%；②73/263：1＝☐×10000/1191：1；③73/263＝☐×10 000/1191；④☐＝（1191×73）/（10000×263）＝3.31%，小數點 以下第四位四捨五入）。又系爭房屋未傾斜時，系爭房地正 常價格為687萬3,267元，故系爭房屋因系爭工程施工致傾斜 角度加劇，導致系爭房地受有污名價值減損金額應為59萬1, 101元【計算式：6,873,267元×（11.91%－3.31%）＝591,101 元，元以下四捨五入，下同】。 　⑸被上訴人再主張伊於起訴前，為證明系爭工程施工造成伊受 有損害，曾囑託臺灣省土木技師公會進行鑑定，並支出鑑定 費用4萬元，該鑑定費用應屬上訴人之損害賠償範圍等情； 雖經上訴人抗辯：上開鑑定費用係屬被上訴人之證據資料蒐 集範圍，應由其個人負擔，不得對上訴人為請求云云。然查 ：依兩造不爭執事項㈣所載，兩造間因系爭工程所致損鄰糾 紛發生後，上訴人原欲委託臺灣省土木技師公會就系爭工程 是否造成系爭房屋傾斜與龜裂為鑑定，惟該筆鑑定費用4萬 元，嗣後係由被上訴人支付。而依當時情況，系爭房屋於系 爭工程施工後，呈現房屋龜裂及室內損壞擴大、房屋傾斜角 度加大之情事，然因上訴人拒絕釐清責任，且拒絕賠償，致 被上訴人不得已而支付鑑定費用給原先上訴人打算委託之鑑 定單位即臺灣省土木技師公會進行鑑定，系爭房屋發生上開 損害亦確為系爭工程所造成，已如前述，則上開鑑定費用4 萬元，應可認係被上訴人為實現損害賠償債權所支出之必要 費用。揆諸最高法院107年度台上字第769號判決意旨，被上 訴人請求賠償上開鑑定費用4萬元，要屬有據。 　⒊按連帶債務之成立，以明示或法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。而連帶債務，係指數債務人以共同目的，負同 一給付之債務，而其各債務人對債權人，均各負為全部給付 義務者而言。至不真正連帶債務，係指數債務人，以單一目 的，本於各別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履 行，而他債務亦同歸消滅者而言，兩者並不相同。查麒信公 司、信麒安公司分別因「定作起造」、「承攬施作」系爭工 程，而有違反前述民法、建築法規保護他人之法令規定，致 被上訴人所有之系爭房屋受損，應依民法第184條第2項前段 規定，負損害賠償責任；蘇建安、蘇麒文依公司法第23條第 2項規定，應各與其代表之公司負連帶賠償責任，而上開公 司則成立不真正連帶債務關係。又依上所述，被上訴人得請 求損害賠償之金額應為199萬3,315元（計算式：工程性補償 費用即原審卷一第134頁所示修復費用損害286,276元＋非工 程性補償費用即所有權之使用權能損害813,441元＋一樓室內 地坪高低差修繕費用237,115元＋二樓陽台地坪高低差造成積 水修繕費用25,382元＋系爭房屋傾斜加劇之污名價值減損金 額591,101元＋鑑定費用40,000元＝1,993,315元），則被上訴 人依前揭規定，請求上訴人應就其所受上開損害負連帶或不 真正連帶損害賠償責任，應屬正當。 　㈢關於兩造爭點㈢部分： 　⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償 金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。所謂被害人與 有過失，只須其行為與加害人之行為，為損害之共同原因， 而其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，即屬相當。上 開規定之目的，旨在謀求加害人與被害人間之公平，倘被害 人於事故之發生或損害之擴大亦有過失時，由加害人負全部 賠償責任，未免失諸過苛，因而賦與法院得減輕其賠償金額 或免除之職權。則依據同一法律上之理由，損害之發生或擴 大雖非被害人之行為所造成，然與被害人具有事實管領力之 受損客體狀態有關者，基於衡平原則，應得類推適用過失相 抵法則，由法院依職權斟酌雙方原因力之強弱等情狀而減輕 賠償金額或免除之。 　⒉上訴人抗辯：被上訴人應有增建約20平方公尺建物面積之增 建行為，影響土壤承載力，致其損害擴大，應適用或類推適 用過失相抵法則，扣減被上訴人之請求金額等語；雖經被上 訴人陳稱：伊係二手購買系爭房屋，並非增建行為人，且增 建部分為一樓廚房外推，難認有影響載重，自無與有過失責 任等語。然查： 　⑴上訴人並未舉證證明系爭房屋之一樓廚房增建部分係由被上 訴人所為，固難認被上訴人為增建行為人。惟衡酌系爭房屋 原始設計建築圖說顯示其南側原應為防火間隔，但於系爭工 地施工前已增建RC構造建物而為系爭房屋之一部分，比對系 爭房屋之保存登記總面積（含陽台面積）143.5平方公尺與 傾斜部分建築物面積現況面積163.25平方公尺，其增建面積 為19.75平方公尺，參以系爭房屋原始設計建築圖說之基礎 結構設計（連續基腳基礎並以連繫梁連結，基礎結構大致呈 南北向），及系爭房屋之傾斜狀況係向南傾斜，亦與系爭房 屋增建位置（系爭房屋南側，增建部分東西向長、南北向短 ）大致相合（見聯合鑑定報告第5、7頁、附件七-4壹層平面 圖、七-10基礎結構平面圖，臺灣省土木技師鑑定報告附件 七-2傾斜部分建築物面積、原審卷一第27至28、135頁）， 足徵上訴人所辯被上訴人所有之系爭房屋於增建19.75平方 公尺面積範圍內，影響土壤承載力，致其損害擴大等語，難 謂無據，應可採信。 　⑵其次，被上訴人得請求損害賠償之項目、金額，業經本院認 定如上，其中鑑定費用4萬元，核與系爭房屋因增建19.75平 方公尺RC構造建物，導致傾斜加劇所致龜裂、損壞及傾斜角 度擴大之損害結果無涉，是系爭房屋增建RC構造建物之載重 增加所致損害擴大之金額應為195萬3,315元（計算式：286, 276元＋813,441元＋237,115元＋25,382元＋591,101元＝1,953,3 15元）。從而，被上訴人雖非系爭房屋之增建行為人，但系 爭房屋增建RC構造建物所增加之載重，衡情已對基地土壤承 載力之平衡，造成一定程度破壞之不利影響，而擴大其所受 之損害，基於衡平原則，上訴人主張類推適用過失相抵法則 減輕其賠償責任，即屬有據。被上訴人所陳系爭房屋之增建 難認有影響載重，伊無與有過失責任云云，尚難採信。 　⒊準此，本院斟酌系爭工程施工與系爭房屋增建所致系爭房屋 傾斜原因力之強弱等一切情狀，酌予減輕上訴人此部分賠償 金額，則被上訴人得請求上訴人負連帶或不真正連帶債務之 損害賠償金額應為175萬7,003元（計算式：①1,953,315元×1 9.75/163.25＝236,312元；②1,953,315元－236,312元＝1,717, 003元；③1,717,003元＋40,000元＝1,757,003元）。至逾此部 分之請求，尚非有據。 六、綜上所述，被上訴人依民法第184條第2項前段及公司法第23 條第2項規定之法律關係，請求信麒安公司、蘇麒文應連帶 給付被上訴人175萬7,003元，及信麒安公司自108年11月1日 起（見兩造不爭執事項㈦，下同），蘇麒文自110年8月4日起 ，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；麒信公 司、蘇建安應連帶給付被上訴人175萬7,003元，及麒信公司 自108年11月1日起，蘇建安自110年8月4日起，均至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息；上開所命給付，如有 任一上訴人為全部或一部之給付者，其餘上訴人於該給付範 圍內同免給付之義務，為有理由，應予准許；逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部 分，為上訴人敗訴之判決，並依聲請為附條件之准、免假執 行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所 示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決 如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雅苑 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝濰仲 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玟心 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。　　　　　　　　　　　　　　　 附件： 　㈠先位聲明： 　⒈麒信公司與蘇建安應連帶給付被上訴人200萬3,400元（即扶 正費用），及麒信公司自起訴狀繕本送達翌日起，蘇建安自 110年8月4日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。 　⒉信麒安公司與蘇麒文應連帶給付被上訴人200萬3,400元（即 扶正費用），及信麒安公司自起訴狀繕本送達翌日起，蘇麒 文自110年8月4日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。 　⒊前二項所命給付，如有任一上訴人為給付，其餘上訴人於該 給付範圍內，免除給付義務。 　⒋麒信公司與蘇建安應連帶給付被上訴人32萬6,276元（工程修 復費28萬6,276元＋鑑定費4萬元），及麒信公司自起訴狀繕 本送達翌日起，蘇建安自110年8月4日起，均至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。 　⒌信麒安公司與蘇麒文應連帶給付被上訴人32萬6,276元（工程 修復費28萬6,276元＋鑑定費4萬元），及信麒安公司自起訴 狀繕本送達翌日起，蘇麒文自110年8月4日起，均至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。 　⒍第4項及第5項所命給付，如其中一上訴人為給付，於該給付 範圍內，他上訴人之給付義務消滅。 　㈡備位聲明： 　⒈麒信公司與蘇建安應連帶給付被上訴人及訴外人陳貞妍200萬 3,400元（即扶正費用），及麒信公司自起訴狀繕本送達翌 日起，蘇建安自110年8月4日起，均至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，由被上訴人與訴外人陳貞妍共同受 領。 　⒉信麒安公司與蘇麒文應連帶給付被上訴人及訴外人陳貞妍200 萬3,400元（即扶正費用），及信麒安公司自起訴狀繕本送 達翌日起，蘇麒文自110年8月4日起，均至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，由被上訴人與訴外人陳貞妍共 同受領。 　⒊前二項所命給付，如有任一上訴人為給付，其餘上訴人於該 給付範圍內，免除給付義務。 　⒋麒信公司與蘇建安應連帶給付被上訴人32萬6,276元（工程修 復費28萬6,276元＋鑑定費4萬元），及麒信公司自起訴狀繕 本送達翌日起，蘇建安自110年8月4日起，均至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。 　⒌信麒安公司與蘇麒文應連帶給付被上訴人32萬6,276元（工程 修復費28萬6,276元＋鑑定費4萬元），及信麒安公司自起訴 狀繕本送達翌日起，蘇麒文自110年8月4日起，均至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。 　⒍第4項及第5項所命給付，如其中一上訴人為給付，於該給付 範圍內，他上訴人之給付義務消滅。

2024-11-20

TNHV-110-上-275-20241120-1

上
臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第270號 上 訴 人 即被上訴人 蔡宜霖 訴訟代理人 蘇惠君 盧國勳律師 上 一 人 複 代理人 陳建文律師 被上訴人即 上 訴 人 黃慶香 訴訟代理人 黃美月 許景鐿律師 上列當事人（下均省略稱謂）間請求減少價金事件，兩造對於中 華民國112年8月25日臺灣新北地方法院111年度訴字第2333號第 一審判決各自提起上訴，蔡宜霖並為訴之追加，本院於113年10 月23日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原判決關於駁回蔡宜霖後開第二項之訴及假執行之聲請，暨 該訴訟費用之裁判均廢棄。 二、前項廢棄部分，黃慶香應再給付蔡宜霖新臺幣柒拾陸萬陸仟 捌佰元，及自民國一一一年九月二十五日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。 三、蔡宜霖之其餘上訴及追加之訴均駁回。 四、黃慶香之上訴駁回。 五、第一審訴訟費用關於廢棄改判部分，由黃慶香負擔。第二審 訴訟費用，關於蔡宜霖上訴部分，由黃慶香負擔百分之八十 四，餘由蔡宜霖負擔；關於蔡宜霖追加之訴及黃慶香上訴部 分，由蔡宜霖、黃慶香各自負擔。 六、本判決第二項所命給付，於蔡宜霖以新臺幣貳拾伍萬陸仟元 為黃慶香供擔保後得假執行，但黃慶香如以新臺幣柒拾陸萬 陸仟捌佰元為蔡宜霖預供擔保，得免為假執行。 七、蔡宜霖其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件 蔡宜霖於原審起訴聲明：黃慶香應給付蔡宜霖新臺幣（下同 ）168萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。嗣於本院審理中將本金數額擴張為383萬4 ,000元（本院卷二第317、445頁），依上開說明，應予准許 。 貳、實體事項： 一、蔡宜霖起訴主張：伊經全國不動產蘆洲中正店仲介，於民國 110年9月5日與黃慶香簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），以1,278萬元向黃慶香購買坐落新北市○○區○○段0 00地號土地，權利範圍434/10000（下稱系爭土地），及其 上同段0000建號，權利範圍全部，門牌號碼新北市○○區○○街 00號0樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地） ，伊於110年10月8日付清尾款，黃慶香依序於110年9月29日 、10月11日將系爭房地所有權移轉登記及辦理點交。然系爭 房屋自111年5月28日起發生滲漏水之情形，且客廳頂板及臥 室天花板亦於111年7月11日發生混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、下 垂等損害，因系爭房屋有氯離子含量超標、房屋傾斜、滲漏 水等瑕疵，依民法第359條但書規定，請求減少價金，再依 民法第179條規定，請求黃慶香給付168萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日即111年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之 利息等語。原審判決黃慶香應給付蔡宜霖76萬6,800元，及 自111年9月25日至清償日止，按年息5%計算之利息，兩造均 不服，各自提起上訴，蔡宜霖並為訴之追加。蔡宜霖之上訴 及追加聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴及假執行之聲 請均駁回。㈡黃慶香應再給付蔡宜霖91萬3,200元，及自111 年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢黃慶香應 再給付蔡宜霖215萬4,000元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准 宣告假執行。對於黃慶香所提上訴之答辯聲明：上訴駁回。 二、黃慶香則以：系爭房屋係於78年6月15日建造完成，伊於100 年10月19日向訴外人花芬嬌（下以姓名稱之）購買系爭房地 ，並於同年11月7日完成系爭房地所有權移轉登記，嗣伊於1 10年9月5日將系爭房地出售予蔡宜霖，伊與家人居住系爭房 屋10年期間未曾發生房屋傾斜、天花板塌陷、鋼筋鏽蝕或滲 漏水等情形。兩造在系爭買賣契約第12條特約事項約定以現 況交屋，系爭房屋點交時未有滲漏水之情形，蔡宜霖占有使 用系爭房屋9個月後才發生滲漏水，依民法第373條規定，自 系爭房屋交付時起，已由蔡宜霖承受該瑕疵。又蔡宜霖於11 0年9月5日簽立同意書（下稱系爭同意書），其上記載兩造 已知悉伊未曾檢測系爭房屋氯離子含量，蔡宜霖願放棄辦理 氯離子含量檢測，依簽約日現況點交，日後不得再以任何氯 離子檢測結果，向伊主張瑕疵擔保及損害賠償責任。伊未隱 瞞系爭房屋有氯離子含量超標、房屋傾斜、滲漏水等情事， 上開瑕疵均為系爭房屋興建時即已存在，與伊無關等語，資 為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命黃慶香給付及假執行宣 告部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，蔡宜霖在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。對於蔡宜霖所提上訴及追加之訴之答辯 聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願預供 擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠系爭房屋為新北市○○區○○街00號之0層樓鋼筋混凝土造建物（ 下稱系爭公寓）之第4層，系爭公寓於78年6月15日興建完成 ，使用執照號碼為78蘆使字第862號。 　㈡黃慶香於100年10月19日向花芬嬌購買系爭房地，並於同年11 月7日完成系爭房地所有權移轉登記。　 　㈢蔡宜霖於110年9月5日以總價1,278萬元向黃慶香購買系爭房 地，並於同年9月29日完成系爭房地所有權移轉登記。　　 　㈣蔡宜霖於111年7月27日寄發台北杭南郵局816號存證信函（下 稱816號存證信函）予黃慶香，黃慶香於同年8月11日收受該 存證信函。 　㈤社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱系爭住宅消保 會）於111年2月21日、2月24日會同兩造至系爭房地現場會 勘，於112年6月20日出具住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全 鑑識鑑定報告書（下稱系爭鑑識鑑定報告，外放）。 四、得心證之理由： 　㈠蔡宜霖主張系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，依民法第359 條但書規定請求減少價金，有無理由？ 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。以特約免除 或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故 意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條第1項本文、 第2項、第359條、第366條分別定有明文。又民法第366條之 立法理由記載：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設， 故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意 不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限 制特約，仍應認為無效」，可知該條所指「特約」以有效為 原則，無效為例外。所謂「故意不告知其瑕疵」，係指出賣 人事實上已知悉有瑕疵存在而故意不告知買受人，始足當之 。 　⒉蔡宜霖主張：系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵等情，業據 提出其自行委託訴外人即社團法人新北市結構工程技師公會 （下稱新北市結構技師公會）出具之安全鑑定報告書（下稱 系爭安全鑑定報告）、訴外人即輻而磨砂科技偵檢有限公司 輻而磨砂材料實驗室（下稱輻而磨砂實驗室）出具之硬固混 凝土水溶性氯離子含量檢驗報告（下稱系爭氯離子檢驗報告 ）等件為證（原審卷第71至142、163至167頁）。觀諸系爭 安全鑑定報告記載，新北市結構技師公會於111年7月29日派 員至現場會勘之系爭房屋現況損壞調查結果，系爭房屋主要 損壞為4樓鋼筋混凝土頂版裂縫（原審卷第79頁）；系爭氯 離子檢驗報告記載，輻而磨砂實驗室於111年7月28日派員至 系爭房屋內3處取樣之氯離子含量分別為0.7294kg/m³、2.73 88kg/m³、4.9968kg/m³（原審卷第163頁）。嗣原審經兩造 合意囑託系爭住宅消保會鑑定系爭房屋有無蔡宜霖所主張各 項瑕疵及該瑕疵減損之交易價值（原審卷第277、296至297 頁），系爭住宅消保會於112年6月20日出具系爭鑑識鑑定報 告，其中對於氯離子含量之鑑定結論記載：「系爭00號0樓 房屋（即系爭房屋，下同）於鑑定當日現況檢測前觀測屋內 天花板有混凝土塊掉落及裂痕、鋼筋裸露生鏽嚴重情形，本 會（指系爭住宅消保會）複委託具TAF（Taiwan Accreditat ion Foundation）認證資格之立鋼國際工程股份有限公司， 辦理鑽心取樣。鑑定意見－於系爭房屋內之七個位置取樣進 行下列檢測。⒈氯離子含量－均超過0.6kg/m³。⒉中性化深度－ 僅於採樣點5、6深度未達2cm，其深度平均值已達約2.43cm> 2cm。⒊抗壓強度：均>0.45f΄c（94.5kgf/cm²)。綜上可證， 系爭房屋其混凝土中之氯離子含量、中性化深度與抗壓強度 均屬不良，已逾越法規規範管制標準」（系爭鑑識鑑定報告 第10至11頁），足認系爭房屋確有氯離子含量超標之情事。 　⒊次查，系爭買賣契約第5條第3項雖約定：「本契約簽訂後， 買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子 含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣），賣 方（即黃慶香）不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過 約定標準（如標的建築完成日在民國87年6月25日【含當日 】以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如惟前述日期以 後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成 日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準） ，除買賣雙方另有約定外，買方（即蔡宜霖，下同）得主張 減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履保專戶價 金之撥付作業」（原審卷第29頁），惟兩造於簽約當日另簽 署系爭同意書，其上記載：「雙方已確實知悉因甲方（即黃 慶香，下同）未檢測氯離子含量，乙方（即蔡宜霖）願放棄 辦理氯離子含量檢測，依簽約日現況點交，日後不得以任何 氯離子檢測結果，向甲方主張瑕疵擔保及損害賠償責任」（ 原審卷第59頁），核與系爭買賣契約第12條特約事項以手寫 載明：「現況交屋」（原審卷第31頁）相符。參以系爭買賣 契約附件之「物件現況資料」，就系爭房屋「是否有施作過 氯離子含量（海砂屋）檢測」欄勾選「無」（原審卷第53頁 ），蔡宜霖復未能舉證黃慶香在居住系爭房屋期間曾有私下 找專業鑑定機關檢測系爭房屋氯離子含量，則兩造簽署系爭 買賣契約時，黃慶香表明其未曾檢測系爭房屋之氯離子含量 ，蔡宜霖未要求黃慶香依爭買賣契約第5條第3項配合辦理對 系爭房屋進行氯離子含量檢測，而由兩造合意以簽約當日之 系爭房屋現況進行點交，蔡宜霖同意免除黃慶香關於系爭房 屋日後檢測發現氯離子含量超標應負之瑕疵擔保及損害賠償 責任，系爭同意書已該當於民法第366條所指特約。 　⒋蔡宜霖雖主張：系爭公寓屬於高氯離子混凝土建築物，且結 構體強度及耐震能力已不符合原設計要求，並有局部樓板有 坍塌危險，倘遇重大天然災害時可能易造成損害，補強亦不 具經濟效益，且該當於新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋 混凝土建築物處理及鑑定原則第5點第1項第1款、第3款及第 4款「拆除重建」規定，及111年3月30日新北市高氯離子鋼 筋混凝土建築物處理自治係例第7條第1項「停止使用」規定 ，若伊知悉系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，衡諸常情， 即無可能拋棄物之瑕疵擔保請求權云云。然民法第366條未 規定買受人若知悉特約免除或限制出賣人應負物之瑕疵擔保 義務之瑕疵屬於重大瑕疵，買受人即可不受該特約之拘束， 且依上開四之㈠⒊所示，蔡宜霖簽署系爭同意書時，即已知悉 系爭房屋未曾檢測過氯離子含量，仍未要求黃慶香依系爭買 賣契約第5條第3項配合辦理對系爭房屋進行氯離子含量檢測 ，並同意以簽約當日之系爭房屋現況進行點交，迄至本件言 詞辯論終結前，蔡宜霖亦未依法將系爭同意書所為意思表示 撤銷，系爭同意書尚有效存在，其應受系爭同意書之拘束， 其前開主張，要無可取。 　⒌蔡宜霖另主張：黃慶香出售系爭房屋前曾重新裝修系爭房屋 之天花板及粉刷牆壁，並遮隱系爭房屋之所有樓板及天花板 ，致使伊買受系爭房屋時，無從知悉系爭房屋之現況，顯見 黃慶香明知系爭房屋之氯離子含量超標而故意不告知，依民 法第366條規定，黃慶香對於上開瑕疵仍應負物之瑕疵擔保 責任云云。然查，建物之鋼筋鏽蝕或混凝土剝落，其原因多 端，不一定是氯離子含量過高所造成，單憑建物出現鋼筋鏽 蝕、混凝土剝落之情事，尚不足以認定該建物之氯離子含量 必有過高之情形，系爭安全鑑定報告雖記載：「由新開檢修 口A檢視：結構樓板曾補修（結構樓板已裂損分離）」，然 系爭安全鑑定報告係針對系爭房屋結構安全進行鑑定，而未 認定系爭房屋之結構樓板曾補修（結構樓板已裂損分離）之 發生原因，自難據此認定黃慶香明知系爭房屋之氯離子含量 超標而蓄意遮隱系爭房屋之所有樓板及天花板，致使蔡宜霖 無從知悉系爭房屋之現況。再者，建物混凝土之氯離子含量 是否過高，是否已影響結構安全，須先就該建物之部分混凝 土鑽心取樣為試體，再將試體送專業實驗室為化學分析，經 專業技師為結構安全鑑定，顯非一般人憑肉眼觀察即得知悉 ，參以系爭住宅消保會113年6月20日函文記載：「房屋有氯 離子含量超標之瑕疵時，經過多久時間會開始出現牆面裂痕 、地面不規則隆起、混凝土剝落等特徵沒有固定，依據一般 營造工程慣例通常是數十年以上才會顯現，氯離子含量過高 導致牆面裂痕等瑕疵屬混凝土頓態保護膜與氯離子產生化學 反應所致，其產生時間視氯離子濃度與混凝土個部位反應狀 況而定，鑑定當日觀察其室內角材年份約為100年間，依據 一般營造工程慣例研判其氯離子發生時間約莫95年至105年 間發生」（本院卷一第339頁），依上開三之㈡所示，黃慶香 係於100年10月19日向花芬嬌購買系爭房地，迄至110年9月5 日始將系爭房屋出售予蔡宜霖，黃慶香與家人在系爭房屋居 住長達10年，且黃慶香於本院審理中陳稱：其對系爭房屋沒 有進行氯離子含量檢測，亦未懷疑系爭房屋有氯離子含量超 標之情形，經原審鑑定後，其始知悉系爭房屋之氯離子含量 超標等語（本院卷一第269頁），黃慶香未曾以系爭房屋之 氯離子含量超標為由，依買賣之法律關係請求前手花芬嬌負 物之瑕疵擔保責任。佐以證人即系爭公寓3樓住戶陳維新於 原審證稱：系爭公寓是連棟式建築，系爭公寓與新北市○○區 ○○街00號公寓（下稱00號公寓）是同一個公梯，另外還有新 北市○○區○○街00巷0、0、0號公寓（下分別稱00巷0、0、0號 公寓，與系爭公寓及00號公寓合稱系爭5棟公寓）一起興建 ，系爭公寓於79年間交屋，隔壁新北市○○區○○街00號電梯大 樓（下稱00號電梯大廈）約在79年或80年間興建，當時因為 挖地基沒有做好擋土牆，底下土質鬆軟，導致系爭5棟公寓 之地基流失，造成系爭5棟公寓有房屋傾斜之情形，00號電 梯大廈建商有按照損害程度賠償購買系爭5棟公寓的人，拿 到賠償後再依各自損害程度去補強，系爭公寓每戶都有樓層 天花板塌落之情形，就是房屋傾斜之後，房屋結構產生問題 ，除了漏水以外，天花板常有裂開情事，但沒有人委請專業 人士鑑定天花板塌落之原因等語（原審卷第279至281頁）， 核與證人即00號公寓0樓住戶林秀如於原審證述內容（原審 卷第353至354頁）大致相符，依證人陳維新及林秀如之證言 ，可知渠等均認定系爭公寓及00號公寓之天花板有塌落情形 應係00號電梯大廈興建時施工不當，導致系爭公寓及00號公 寓之房屋傾斜所致，且系爭公寓及00號公寓住戶均未對氯離 子含量進行檢測。此外，證人即系爭公寓0樓住戶徐偉哲於 原審證稱：伊住在系爭公寓0樓到現在大約13年。居住期間 ，房屋有漏水，後陽台天花板有一點龜裂，其他室內有一些 細微的雞爪痕跡，但沒有水泥塊掉落情事，因為伊沒有做裝 潢，所以可以直接看到水泥，水泥就是平平的等語（原審卷 第476至478頁），顯見黃慶香於110年9月5日出售系爭房屋 予蔡宜霖時，系爭公寓並非各層樓均有出現氯離子含量過高 導致牆面裂痕、天花板塌落等特徵。又證人即撰寫系爭鑑識 鑑定報告之呂宗信於本院審理僅證稱：系爭房屋氯離子含量 過高可能出現混凝土剝落等特徵，約莫在95年至105年間會 顯現等語（本院卷一第323頁），而未證稱系爭房屋出現混 凝土剝落等特徵即可認定系爭房屋之氯離子含量超標。至於 證人即00號公寓0樓住戶李致瑩於本院審理中證稱：伊有看 過系爭房屋進行裝潢，大概是伊於110年1月購入00號公寓0 樓房屋後約2、3個月，當時伊知悉系爭房屋要出售，伊就認 為是賣屋後進行裝潢。00號公寓0樓及系爭公寓3樓曾因水泥 掉落而重新裝潢等語（本院卷一第326至328頁），充其量僅 可認定系爭房屋在兩造簽署系爭買賣契約前後曾有進行裝潢 工程，證人李致瑩上開證言無法為有利於蔡宜霖有利之認定 。縱認蔡宜霖主張黃慶香出售系爭房屋前曾裝修系爭房屋之 天花板及粉刷牆壁乙節屬實，亦不能據此逕予推論兩造簽署 系爭買賣契約時，黃慶香早已知悉系爭房屋之氯離子含量超 標而故意不告知蔡宜霖之情形，故蔡宜霖此部分主張，僅係 其片面臆測之詞，委無可取。 　⒍蔡宜霖主張：黃慶香未親自填寫系爭房屋之「物件現況資料 」，而係由其在房屋仲介擔任店長之女兒黃美月以代理人身 分勾選「物件現況資料」內容，且花芬嬌出售系爭房屋予黃 慶香時，黃慶香未簽訂放棄氯離子檢測同意書，黃慶香居住 系爭房屋期間發生天花板塌落之情事，欲出售系爭房屋予伊 時，始以伊已繳納斡旋金為由，要求伊簽立系爭同意書，足 證黃美月早已知悉系爭房屋為海砂屋，要求伊簽立系爭同意 書，試圖免除物之瑕庇擔保責任，黃慶香未盡告知義務，並 隱瞞系爭房屋現況，黃美月則規避不動產經紀業管理條例第 23條規定，不盡解說義務，故伊得以黃慶香故意不告知系爭 房屋有氯離子含量超標之瑕疵為由，仍可主張依民法第359 條但書規定減少價金云云。然查，證人即系爭買賣契約之賣 方仲介賴永祥於原審證稱：當時伊有看到同業有上市這個案 件，伊就去拜訪黃慶香，後來簽回委託，之後我們就帶看及 成交。伊有去看過系爭房屋之屋況，當時沒有新裝修的痕跡 ，伊有核對過系爭房屋之現況說明書其他事項，沒有不符的 情形。伊在賣蘆洲的房子，如果是老舊公寓，通常都會簽立 一份放棄氯離子檢測的同意書，因為蘆洲的老舊公寓通常氯 離子偏高，所以雙方同意後，才會簽立系爭同意書等語（原 審卷第443至446頁），蔡宜霖對於黃美月以伊已繳納斡旋金 為由，要求伊簽立系爭同意書乙節亦未能舉證以實其說，依 證人賴永祥之上開證言，蔡宜霖係在自由意識下簽署系爭同 意書。況且，系爭買賣契約之當事人為兩造（原審卷第32頁 ），黃美月並非黃慶香之賣方代理人，黃美月所為不等同黃 慶香之行為，黃美月對蔡宜霖不負解說系爭房屋現況之義務 ，是蔡宜霖此部分主張，為不足採。 　⒎綜上，蔡宜霖既已簽立系爭同意書，以特約免除黃慶香關於 系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵擔保及損害賠償責任，復未 舉證證明黃慶香明知上開瑕疵存在而故意不告知之情事，故 蔡宜霖主張系爭房屋有氯離子含量超標之瑕疵，依民法第35 9條但書規定請求減少價金，核屬無據。 　㈡蔡宜霖主張系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵，依民法第359條但書 規定請求減少價金，有無理由？　 　⒈按民法第354條所謂「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定 效用，或其經濟價值之減少或滅失。經查，系爭鑑識鑑定報 告針對系爭房屋有無傾斜之情形、傾斜率若干、該傾斜是否 已損及系爭房屋結構安全、有無減少系爭房屋之通常效用等 事項之鑑定意見記載：「⒈系爭00號0樓房屋（即系爭房屋， 下同）位於新北市蘆洲區，按新北市工務局制定之『新北市 建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊（下稱鑑定手冊）』，其 第五章測量作業說明第5.1.1傾斜率定義規定，建物傾斜時 ，結構安全可能出現疑慮，需測量建築物之垂直度，其常以 傾斜率(S)表示之，傾斜率之計算式為S=△/Ｈ。各符號代表意 義為Ｈ垂距：指上下兩觀測點之垂直距離。△偏移量：上下兩 觀測點之水平偏移量。S傾斜率：水平偏移量與垂距之比值 。⒉鑑定手冊第5.1.2垂直測量之要點第3點規定，原則上， 通視良好且為具代表性傾斜率之屋角皆應雙向施作垂直測量 。在可施測的情況下，每一棟結構體至少須針對二面互成垂 直之牆面實施垂直測量。當發現建物傾斜時，依其主體結構 狀況，區分處理方式。鑑定手冊第六章建物傾斜處理第6.1 規定，一般而言，建物最大傾斜率（△/H）小於1/200，且結 構體無結構安全顧慮時，基礎並不需要修復或補強，但基礎 出現淘空、邊坡滑動等狀況時，仍應考慮基礎之修復與補強 。⒊系爭房屋傾斜率依上開規定測量後，建物最大傾斜率出 現在T03測點△/Ｈ＝1/208，由外觀視之亦無出現結構裂縫、建 材剝落等情形，可證系爭房屋並無危及居住安全與影響房屋 通常效用之狀況」（系爭鑑識鑑定報告第10頁），足認系爭 房屋確有房屋傾斜之情形，然因最大傾斜率小於1/200，而 無危及居住安全與影響系爭房屋之通常效用。然查，系爭住 宅消保會113年6月20日函文記載：「系爭建物（即系爭房屋 ）僅有肉眼可見之傾斜情形（雖不影響結構安全），惟基於 考量市場多數參與者即買方擔心瑕疵問題增加風險或不確定 性，建議本項房屋傾斜交易價值減損比例為5%」（本院卷一 第337頁），依上開說明，系爭房屋因房屋傾斜之情形而有 交易價值減損，則蔡宜霖主張系爭房屋有上開瑕疵，依民法 第359條但書規定請求減少價金，核屬有據。 　⒉黃慶香抗辯：伊未隱瞞系爭房屋有房屋傾斜之情事，上開瑕 疵為系爭房屋興建時即已存在，與伊無關云云。然依證人陳 維新、林秀如於原審證言，可知系爭公寓及00號公寓（連棟 式建築）係因00號電梯大廈於79年至80年間興建過程中施工 不當，導致系爭公寓及00號公寓發生房屋傾斜之情形（原審 卷第280、354頁），而非系爭公寓興建時即已存在房屋傾斜 之瑕疵。又民法第373條本文規定，買賣標的物之利益及危 險，自交付時起，均由買受人承受負擔。查蔡宜霖係於110 年9月5日向黃慶香購買系爭房地，兩造簽署系爭買賣契約時 ，系爭房屋已有房屋傾斜之瑕疵，即使黃慶香當時不知悉有 該瑕疵存在而未對蔡宜霖有何隱瞞行為，然系爭房屋既因該 瑕疵造成交易價值減損，黃慶香仍應依民法第354條第1項規 定對蔡宜霖負物之瑕疵擔保責任，黃慶香此部分所辯，要無 可取。 　㈢蔡宜霖主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，依民法第359條但書規 定請求減少價金，有無理由？ 　⒈經查，黃慶香於系爭買賣契約所附「物件現況資料」之「滲 漏水情形」欄勾選「無」（原審卷第53頁），足認黃慶香已 保證系爭房屋無滲漏水之情形。又兩造約定系爭房屋按簽約 當日現況辦理點交（原審卷第31、59頁），黃慶香即應依上 開「物件現況資料」所示交付無滲漏水之系爭房屋予蔡宜霖 ，始符合債之本旨。 　⒉黃慶香雖辯稱：伊出售系爭房屋前，已將系爭房屋外牆之滲 漏水修復云云，並提出順驊工程企業有限公司（下稱順驊公 司）110年4月18日出具之「保固切結書」（下稱系爭保固書 ）影本1紙為證（原審卷第380頁）。然查，證人即順驊公司 之總經理陳啟順於原審證稱：系爭保固書是順驊公司出具， 該保固書所載「○○區○○街00號0樓外牆防水施作工程」是系 爭房屋屋主的女兒黃小姐（即黃美月，下同）委託施作。系 爭房屋有壁癌，順驊公司是防水公司，黃小姐請我們去修繕 ，有說是局部外牆有壁癌，伊有親自去看過，確實有看到壁 癌，當時施工時，裡面外面都有施工，裡面的施工就是把壁 癌打除、防水塗刷、泥作補平。外牆是做防水塗刷，之後室 內再做油漆就完成等語（原審卷第435至437頁），顯見黃慶 香委託順驊公司施作範圍為系爭房屋外牆之防水與室內之壁 癌修繕。惟系爭鑑識鑑定報告針對系爭房屋有無滲漏水之情 形、滲漏水之位置、原因等事項之鑑定意見記載：「㈠鑑定 當日現況檢測前，系爭房屋之臥室二壁面，目視即有壁癌情 形，惟現況屬乾燥狀態並無水滴滴落。㈡系爭00號0樓房屋（ 即系爭房屋，下同）經檢測，其滲漏水原因為埋設於牆體內 之排氣管支管未妥善廢除封閉所致，其理由如下：本會（指 系爭住宅消保會）於系爭房屋進行下列檢測：⒈外牆防水層 測試，於系爭房屋之外牆，以持續性注水並加入螢光色劑， 檢測外牆防水層是否破損。經注水檢測6小時後，其上開㈠之 壁癌處仍屬乾燥狀態亦無螢光反應，證外牆防水層並無破損 。⒉因上開測試驗證外牆防水層並無破損，鑑定委員即另尋 可能造成滲漏之來源。由於系爭臥室二並未開窗，於起造時 即於牆體內埋設排氣主管，自頂樓貫穿整棟建物，再於各層 樓分接排氣支管，俾利室內換氣通風。雖現況系爭房屋將該 排氣支管開口表層封閉，惟因該孔洞仍存於建築結構，故鑑 定當日即自頂樓排氣主管開口進行注水測試。⒊於系爭房屋 頂樓之排氣管，以持續性注水並加入螢光色劑，經注水檢測 20分鐘左右，旋即於臥室二壁癌處及其直下層系爭00號0樓 房屋之相同位置之臥室，滲漏出大量水流。可證系爭房屋臥 室二滲漏水形成壁癌之瑕疵，係因排氣管支管未確實封閉所 致」（系爭鑑識鑑定報告第11頁），則黃慶香雖於出售系爭 房屋前，有修繕施作系爭房屋外牆防水塗刷及處理屋內壁癌 ，然系爭房屋仍有滲漏水之情事，且滲漏水之原因並非外牆 防水失效，而係排氣管支管未確實封閉所致，黃慶香上開所 辯，要無可取。黃慶香仍應就系爭房屋之滲漏水瑕疵對蔡宜 霖負物之瑕疵擔保責任，蔡宜霖主張系爭房屋有滲漏水之瑕 疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，核屬有據。 　⒊黃慶香另抗辯：系爭房屋點交時未有滲漏水之情形，蔡宜霖 占有使用系爭房屋9個月後才發生滲漏水，依民法第373條規 定，自系爭房屋交付時起，已由蔡宜霖承受該瑕疵，且伊未 隱瞞系爭房屋有滲漏水之情事，該瑕疵為系爭房屋興建時即 已存在云云。經查，民法第354條第2項規定，出賣人應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。本件黃慶香已保 證系爭房屋無滲漏水之情形，且滲漏水之原因係排氣管支管 未確實封閉所致，業如前述，黃慶香復未能舉證證明其曾修 繕上開滲漏水之原因，足認黃慶香於110年10月11日將系爭 房屋點交予蔡宜霖時，系爭房屋有滲漏水之瑕疵仍存在，黃 慶香上開所辯，為不足採。 　㈣蔡宜霖依民法第179條規定，請求黃慶香給付383萬4,000元本 息，有無理由? 　⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應 有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買 賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決 意旨參照）。 　⒉經查，蔡宜霖主張系爭房屋有房屋傾斜、滲漏水之瑕疵，依 民法第359條但書規定請求減少價金，均屬有據，業如前述 。依系爭住宅消保會113年6月20日函文記載：「基於考量市 場多數參與者即買方擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，故 在房屋同時具備兩項以上瑕疵時，其減損價值之總額僅為最 低底線標準，視情況有可能會更高」、「經本會不動產估價 師計算，同時具備『滲漏水瑕疵』、『房屋傾斜瑕疵』時，價格 減損額為12%。滲漏水瑕疵為5.9%，房屋傾斜瑕疵為5%，兩 項瑕疵加總額為10.9%，外加10%多項瑕疵加成，合計為12% 」（本院卷一第339至341頁）。因系爭房屋有上開兩項瑕疵 ，則系爭房屋之交易價格減損額為12%，本件蔡宜霖係以總 價1,278萬元向黃慶香購買系爭房地，蔡宜霖因系爭房屋上 開兩項瑕疵而得請求減少之價金為153萬3,600元（12,780,0 00元X12%），是蔡宜霖依民法第179條規定，請求黃慶香給 付153萬3,600元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。 五、綜上所述，蔡宜霖依民法第179條規定，請求黃慶香給付153 萬3,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月25日（原 審卷第177頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 原判決就上開應准許部分，僅命黃慶香給付蔡宜霖76萬6,80 0元本息，其中駁回76萬6,800元（1,533,600元-766,800元 ）本息部分，尚有未合，蔡宜霖對原判決此部分提起上訴， 求予廢棄改判，為有理由，爰依法判決如主文第2項所示。 至原判決駁回蔡宜霖其餘請求及命黃慶香給付部分，均無違 誤，蔡宜霖、黃慶香對原判決該部分分別提起上訴，指摘原 判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予駁回。 又蔡宜霖依同一請求權基礎，追加請求黃慶香再給付215萬4 ,000元本息，並為假執行之聲請，為無理由，不應准許。本 判決為蔡宜霖勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告准免 假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之， 本判決為蔡宜霖敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併 予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 　　逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件蔡宜霖之上訴為一部有理由、一部無理由， 追加之訴為無理由，黃慶香之上訴為無理由，依民事訴訟法 第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第463條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第十九庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　 魏麗娟 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 張婷妮 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 林哲賢 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 李昱蓁

2024-11-20

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