返還房屋等
臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第601號
上 訴 人 江慶瑞
兼訴訟代理人 莊鎧璘
被 上訴 人 農業部農田水利署(即原行政院農業委員會農田
水利署)
法 定代理 人 蔡昇甫
訴 訟代理 人 張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還房屋等事件,上訴人對於中華民國112年1
2月15日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2625號第一審判決提起
上訴,本院於114年2月18日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人江慶瑞負擔三分之二,餘由上訴人莊鎧
璘負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者,共同訴訟
人中一人之行為有利益於共同訴訟人者,其效力及於全體;
不利者,對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項第1款
定有明文。次按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付
之訴,以被告一人提出非基於其個人關係之抗辯,而經法院
認為有理由者為限,始得適用民事訴訟法第56條第1項之規
定(最高法院41年台抗字第10號裁判先例參照)。查本件被
上訴人起訴請求上訴人莊鎧璘、江慶瑞(下各稱其名,合稱
上訴人)與原審共同被告江文益(下稱其名)騰空返還門牌
號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄000號0樓房屋(下稱系爭
房屋),及江慶瑞與江文益連帶給付損害金及懲罰性違約金
,經原審判決被上訴人勝訴,為連帶債務人之江慶瑞就其受
敗訴判決部分提起上訴,經核其上訴理由雖有部分非基於個
人關係之抗辯,惟本院認其抗辯並無理由(詳後所述),故
江慶瑞之上訴效力自不及於江文益,合先敘明。
貳、實體方面:
一、被上訴人主張:伊為國有之系爭房屋管理機關,江慶瑞邀同
江文益為連帶保證人向伊承租系爭房屋,於民國111年1月11
日簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租約),約定年租金為新
臺幣(下同)223,200元,租賃期間自同年1月1日起至同年1
2月31日止,期滿如未簽訂書面租約,視為雙方不再續租。
詎江慶瑞於同年12月31日租期屆滿後,與其子莊鎧璘拒不遷
出,無權占用系爭房屋迄今。爰依系爭租約第8條、第11條
及民法第767條第1項前段規定擇一請求上訴人應與江文益騰
空返還系爭房屋,及依系爭租約第8條、第11條約定請求江
慶瑞應與江文益自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日
止,按日連帶給付依原租金1倍計算之損害金及加計1倍之懲
罰性違約金合計1,223元。
二、上訴人則以:江慶瑞自71年起即向前管理機關臺北市瑠公農
田水利會(下稱瑠公農田水利會)承租系爭房屋,瑠公農田
水利會保證伊可居住50年以上,會每年與伊續簽租約,被上
訴人卻於無土地開發計畫下,違反安置承諾,拒絕與伊續訂
租約,侵害伊受公民與政治權利國際公約(下稱公政公約)
、經濟社會文化權利國際公約(下稱經社文公約)保障之居
住權。且江慶瑞於租賃期間屆滿後,將112年度租金匯入被
上訴人指定帳戶,被上訴人未為反對之意思,依民法第451
條規定視為以不定期限繼續契約。又系爭房屋得以補強工法
強化其耐震能力,無拆除重建之必要,被上訴人未依系爭租
約第5條第1款約定提前3個月通知,不得終止租約。另被上
訴人請求之懲罰性違約金亦有過高等語,資為抗辯。
三、原審就上開本院審理範圍為被上訴人勝訴之判決,上訴人不
服,提起上訴,上訴聲明:㈠原判決關於命上訴人將系爭房
屋騰空返還被上訴人,及命江慶瑞給付金錢部分均廢棄。㈡
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答
辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(本院卷第285、432頁):
㈠系爭房屋登記所有權人為中華民國,管理者為被上訴人。
㈡被上訴人於111年1月11日與江慶瑞簽立系爭租約,約定被上
訴人出租系爭房屋予江慶瑞,租期自111年1月1日起至同年1
2月31日止,年租金223,200元,並由江文益擔任連帶保證人
。
㈢上訴人均居住於系爭房屋。
五、本院之判斷:
㈠系爭租約於111年12月31日因租賃期限屆滿而終止,被上訴人
與江慶瑞間不存在不定期限租賃之法律關係:
⒈按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅;租
賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用、收益,而出租
人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民
法第450條第1項、第451條分別定有明文。又民法第451條
所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思,始生阻止
續租之效力,意在防止出租人於租期屆滿後,明知承租人
就租賃物繼續使用收益而無反對之表示,過後忽又主張租
賃關係消滅,使承租人陷於窘境而設,並非含有必須於租
期屆滿時,始得表示反對之意義存在。故於訂約之際,訂
明期滿後絕不續租,或續租應另訂契約者,承租人已得預
期該租約於租期屆滿時即終止,即難謂不生阻止續租之效
力。除當事人另有新的租賃之合意,成立新的租賃契約外
,承租人繼續使用原租賃物,自屬無權占有(最高法院11
2年度台上字第976號判決意旨參照)。
⒉依系爭租約第2條「租期」第1項約定:「甲(即被上訴人
,下同)乙(即江慶瑞,下同)雙方洽定為1年,自民國1
11年1月1日起至民國111年12月31日止。租約期滿如無書
面租約之續訂,視為雙方均無繼續租賃之意思」(原審卷
第23頁),可見系爭租約約明續約應另訂書面租約,已生
排除民法第451條擬制續租之效力。又被上訴人轄下管理
系爭房屋之瑠公管理處業於111年3月1日發函通知江慶瑞
因系爭房屋耐震能力不足,考量生命財產公共安全,於同
年12月31日租期屆滿後將不再辦理續約等語,有該函影本
可佐(原審卷第45至46頁),江慶瑞自陳伊至遲於同年6
月2日前即收受該函等語明確(本院卷第433頁),是依前
開說明,系爭租約法律關係於111年12月31日已因租賃期
限屆滿而消滅。
⒊上訴人雖抗辯:江慶瑞曾簽發票面金額合計223,200元之支
票4紙,於111年12月27日託收存入被上訴人帳戶,係基於
給付下1年度即112年租金之意思而為給付,經被上訴人受
領,應視為以不定期限繼續租約云云,並提出臺灣土地銀
行代收次交票據彙總單為證(原審卷第99頁)。惟查,系
爭租約明示排除民法第451條之適用,業如前述,於111年
12月31日租期屆滿後,被上訴人並未與江慶瑞續訂或更新
書面租約,兩造間自112年起即不存在租賃關係。江慶瑞
於收受被上訴人上開不續租通知函後,與同區其他承租戶
共同委請臺北市議員張茂楠召開協調會與被上訴人商議續
租(參本院卷第195至197、201至205頁會議記錄及簽到表
),協調委員曾於111年12月9日會議中「請」被上訴人同
意將搬遷期程延至114年12月底,並另立契約規範為憑(
本院卷第201頁會議記錄),然此僅為協調委員提出之建
議,被上訴人並未應允,更非同意展延租期或續租。況被
上訴人嗣於112年3月20日發函檢附租屋資訊,再度催請江
慶瑞盡速遷離系爭房屋、另行租屋,復於同月24日函知江
慶瑞等尚未搬遷之同區住戶表明雙方租約於111年12月31
日終止,已無租賃關係,因其帳戶陸續收到不明款項,如
有自行存入現金或支票,請向其申請退還等情,為上訴人
所自陳(本院卷第177頁、原審卷第93頁),並有被上訴
人該2份函文為證(本院卷第243頁、原審卷第101頁),
可見於上訴人與被上訴人協調續租之過程中,被上訴人已
數度表明無續訂租約之意甚明,自難以上訴人自行存入租
金支票逕認被上訴人已受領租金而視為以不定期限繼續租
約,上訴人前揭抗辯洵非可採。
㈡被上訴人得依系爭租約第8條、民法第767條第1項前段規定,
請求上訴人騰空返還系爭房屋:
⒈依系爭租約第8條約定:「於租期屆滿或提前終止時,乙方
應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方點收,不
得藉詞推諉或請求任何補償,否則自逾期之日起至依約交
還之日止,應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金
(合計共2倍)交與甲方。」又按所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者,得請求返還之,民法第767條第1項前段
定有明文。
⒉查被上訴人與江慶瑞間就系爭房屋之租賃法律關係,因租
賃期間屆滿而歸於消滅,且雙方不存在不定期限租賃契約
,業經本院認定如前,上訴人並無占有系爭房屋之正當權
源,被上訴人依系爭租約第8條約定、民法第767條第1項
前段規定,請求上訴人騰空返還系爭房屋,應屬有據。至
系爭租約第5條第1款約定:「有下列各款情形之一者,甲
方得隨時提前終止租約,收回租賃房屋,倘乙方阻礙而致
甲方蒙受損失時,乙方及乙方連帶保證人應負賠償責任。
(第1款)甲方收回自用或重新建築時,惟應提前3個月前
通知。」係適用於被上訴人提前終止租約之情形,與本件
系爭租約因租賃期間屆滿而消滅無關,上訴人辯稱被上訴
人收回房屋不予續租,違反系爭租約第5條第1款約定云云
,委無可採。又系爭房屋得否以補強工法強化耐震能力,
與上訴人有無占有系爭房屋之權源無涉,併予敘明。
⒊上訴人抗辯被上訴人於70年間將伊安置於系爭房屋時,保
證伊可居住50年以上,被上訴人於租賃期限屆滿後,收回
系爭房屋,侵害伊受公政公約及經社文公約保障之居住權
等語,然上訴人未舉證證明被上訴人有此保證承諾,難認
其所辯屬實。又按公政公約及經社文公約所保障之適足居
住權,係指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾
之適足居住環境,非謂人民可在未取得或已喪失正當權源
之情況下,得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行
使其權利(最高法院111年度台上字第1598號判決意旨參
照)。江慶瑞於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約時
,租約明訂租期1年,續約應另訂書面租約,自得預期系
爭租約於租賃期限屆滿時即終止,且其至遲於同年6月即
知悉被上訴人表明期滿不再續租之意,已有相當期間可另
覓處所搬遷,卻仍繼續無權占用系爭房屋迄今,長時間妨
礙所有人所有權行使,已非正當。至其另辯稱莊鎧璘先前
交通事故手傷未癒云云,亦非無權占用之合理事由。基此
,被上訴人拒絕與其續訂租約,不存在違背承諾、侵害居
住權之問題,上訴人前開所辯均無可取。
㈢被上訴人得依系爭租約第8條、第11條約定,請求江慶瑞應與
江文益連帶給付相當於租金之損害金、懲罰性違約金:
⒈依系爭租約第8條約定,於租期屆滿時,江慶瑞若未立即將
系爭房屋騰空返還被上訴人,應自逾期之日起,依原租金
各1倍給付損害金及懲罰性違約金(合計共2倍)予被上訴
人,已如前述;系爭租約第11條並約定連帶保證人應就江
慶瑞依法及依約應負責之事項負連帶保證責任(原審卷第
29頁)。查江慶瑞現仍無權占用系爭房屋,被上訴人依系
爭租約第8條、第11條約定,將江慶瑞系爭支票223,200元
款項抵扣112年1月1日至同年6月30日期間之損害金及懲罰
性違約金後,請求江慶瑞自112年7月1日起至騰空返還系
爭房屋之日止,應與連帶保證人江文益按日連帶給付相當
於租金各1倍之損害金、懲罰性違約金合計1,223元【計算
式:223,200(年租金)÷365×2=1,223,元以下四捨五入
,下同】,應屬有據。
⒉按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法
第252條定有明文。至如何始得謂為相當,仍須依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定
之標準(最高法院80年度台上字第855號判決要旨參照)
。觀諸系爭租約第6條記載,被上訴人已因特殊歷史緣故
給予江慶瑞特別優惠,系爭租約之租金較市面行情顯著為
低(原審卷第24頁)。參以系爭房屋總面積為104.22平方
公尺(原審卷第19頁系爭房屋建物登記謄本),折合約31
.53坪,以系爭房屋每月租金18,600元(計算式:223,200
÷12=18,600)換算,系爭房屋每坪月租金為590元(計算
式:18,600÷31.53=590),相較鄰近區域與系爭房屋總面
積、地上樓層數、型態、屋齡均類似之建物於111年至112
年期間每坪月租金為833元至1,088元(參原審卷第37頁內
政部不動產交易實價查詢資料),可知系爭租約約定之月
租金確實遠低市場行情,爰審酌江慶瑞逾期騰空返還之違
約情節、被上訴人所受損害情形等一切情狀,認被上訴人
請求月租金1倍之懲罰性違約金,並無過高。
六、綜上所述,被上訴人依系爭租約第8條約定及民法第767條第
1項前段規定,請求上訴人應與江文益騰空返還系爭房屋,
暨依系爭租約第8條、第11條約定,請求江慶瑞應與江文益
自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止,按日連帶給
付1,223元,為有理由,應予准許。原審為上訴人敗訴之判
決,並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄
改判,為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項
、第78條、第85條第1項但書,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
民事第三庭
審判長法 官 劉又菁
法 官 吳素勤
法 官 林伊倫
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
書記官 林伶芳
TPHV-113-上易-601-20250311-1