給付租金等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
113年度基簡字第1023號
原 告 周雅芬
訴訟代理人 陳怡伶律師
複 代理人 林裕智律師
被 告 柏佑地產有限公司
法定代理人 陳柏佑
訴訟代理人 蔡文玲律師
上列當事人間給付租金等事件,本院於民國113年12月11日辯論
終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬元,及自民國一百一十三年十一月二
十日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十三年十一月十五日起至一百一十九年九月
十四日止,於每月15日給付原告新臺幣肆萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如分別就本判決第一項
以新臺幣捌萬元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供
擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在
此限,民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告
本係起訴請求被告給付新臺幣(下同)84,000元,及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,
暨自民國113年11月15日(起訴狀誤載為5日)起至119年9月
14日止,於每月15日以前給付原告42,000元(參看民事起訴
狀)。嗣則於本院113年12月11日言詞辯論期日,當庭提出
民事準備暨調查證據聲請狀,在未變更訴訟標的之前提下,
援其先前敘載於起訴狀之相同事實,更正本件應受判決事項
之聲明,求為判命:「㈠先位聲明:⒈被告應給付原告80,000
元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息;⒉被告應自113年11月15日(民事準備暨調查證
據聲請狀誤載為5日)起至119年9月14日止,於每月15日以
前給付原告40,000元。㈡備位聲明:⒈被告應將門牌號碼基隆
市○○區○○路000號房屋大門玻璃門拆除並回復為鐵捲門、一
樓櫃台、四樓櫃子予以拆除;⒉被告應將上開房屋內之馬桶
修復至可使用。」(參看本院言詞辯論筆錄以及原告庭提民
事準備暨調查證據聲請狀)核其所為更正,尚屬擴張或減縮
應受判決事項之聲明,且其請求之基礎事實同一,合於上開
規定,應予准許。
二、原告主張:
被告於104年9月,向原告承租門牌號碼「基隆市○○區○○路00
0號」房屋(下稱系爭房屋),兩造為此簽訂租賃契約紙本
(下稱系爭租約),雙方約定,被告應按月給付原告租金新
臺幣(下同)40,000元,租賃期間自104年9月15日起至119
年9月14日止;且租賃期間除有系爭租約第19、20條所列情
事,兩造均不得提前主張終止租約。然而被告自113年9月開
始,即擅以「終止租約」為由,拒絕給付原告租金,違反兩
造「不得提前終止」之特別約定,故兩造就系爭房屋之租賃
關係迄仍存續,是原告自得本於兩造租賃契約之法律關係,
提起本件先位之訴,請求被告給付租金;惟本件若認原告先
位請求無理由(即認系爭租約已經終止),因被告未經原告
同意,擅自變更房屋裝潢,復未修繕屋內馬桶,違反系爭租
約第10條之約定,故原告亦可本於兩造租賃契約之法律關係
,提起本件備位之訴,請求被告回復原狀。爰提起本件預備
合併之訴並聲明:
㈠先位聲明:
⒈被告應給付原告80,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息。
⒉被告應自113年11月15日(民事準備暨調查證據聲請狀誤載為
5日)起至119年9月14日止,於每月15日以前給付原告40,00
0元。
㈡備位聲明:
⒈被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋大門玻璃門拆除
並回復為鐵捲門、一樓櫃台、四樓櫃子予以拆除。
⒉被告應將上開房屋內之馬桶修復至可使用。
㈢倘受有利判決,請准假執行。
三、被告答辯:
系爭租約第4條明定租金「每月40,000元」(而非「每月42,
000元」),第13條亦僅禁止原告即「出租人」提前終止系
爭租賃,故被告即「承租人」本可提前終止而不受限;況被
告囿於房屋漏水、營運不善並接獲基隆市政府有關「施作污
水下水道之接管通知」,方陷於承租窘境而對原告提出期前
終止租約之要求,而原告接獲被告期前終止租約之通知,亦
已於113年8月19日到場會勘並與被告合意於同月31日終止租
約(兩造約定於113年8月31日點交房屋),故系爭租約實乃
兩造合意於113年8月31日終止。再者,被告係為營業之目的
承租房屋,故被告自有裝潢房屋之需求,且原告於會勘當日
,要求被告拆除「非定著物」,被告亦已悉數辦畢,故本件
尤無原告所稱回復原狀之問題。基上,爰聲明:原告之訴及
假執行之聲請均駁回;如受不利判決,願供擔保,請准宣告
免為假執行。
四、本院判斷:
㈠查被告向原告承租系爭房屋,兩造為此簽訂系爭租約;雙方
約定,被告應按月給付原告租金40,000元(參看系爭租約第
4條),租賃期間自104年9月15日起至119年9月14日止(參
看系爭租約第3條),此首有原告提出之系爭租約紙本(本
院卷第15頁至第20頁)在卷可稽,並經本院當庭曉示兩造確
認無疑。是兩造間之租賃契約,顯然「定有期限」,且迄本
院言詞辯論終結之時,租賃期限猶「未屆至」。而原告主張
被告自113年9月開始,即未給付租金迄今乙情,亦經被告自
認在卷。
㈡被告雖援系爭租約第13條之規定(即「出租人」於期限屆滿
前,不得終止租約),抗辯「承租人」應可提前終止而不受
限。然按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅
;未定期限者,各當事人得隨時終止契約,但有利於承租人
之習慣者,從其習慣;定有期限之租賃契約,如約定當事人
之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第
450條第3項之規定,先期通知。民法第450條第1項、第2項
、第453條定有明文。依此規定可知,定期租賃契約除有「
期限屆滿前,得終止契約」之約定者外,無論出租人抑承租
人,雙方「均無」期前終止契約之權利。對照同法第453條
立法理由:「謹按當事人約定租賃之期限者,固應受期限之
拘束,然若約定當事人之一方,得於期限屆滿前解除契約者
,是即解約權之保留,法律亦所許可。惟一方終止契約時,
亦須依照第450條第3項之規定,負先期通知之義務,使他方
有所準備,以期公允。」益證租賃定有期限者,當事人若未
約定「終止權之保留(亦即賦與『一方當事人得依其單方之
意思表示(無須徵得他方當事人之同意),使法律關係向將
來消滅』之權利)」,就令其中一方別有苦衷,亦不得不受
兩造約定「期限」之拘束,因系爭租約第19條規定:「承租
人有下列情形之一者,出租人得終止租約:遲付租金之總
額達二個月之租額,並經出租人定相當期間催告,承租人仍
不為支付者。違反第九條規定而為使用者。違反第十條第
二項規定而為使用者。承租人積欠應分擔或其他應負擔之
費用已逾二期或達相當金額,經管理負責人或管理委員會定
相當期間催告仍不給付者。」第20條規定:「有下列情形之
一者,承租人得終止租約:房屋損害而有修繕之必要時,
其應由出租人負責修繕者,經承租人定相當期間催告,仍未
修繕完畢。有第12條第1項情形,減少租金無法議定者。
房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」是
可知系爭租約第19、20條,乃當事人有關「終止權保留」之
特別約定,故被告即承租人「期前終止租約」,必須合致於
系爭租約第20條之規定,然而被告所稱「房屋漏水」、「營
運不善」、「接獲施作污水下水道之接管通知」云云,俱與
系爭租約第20條所列催告修繕、減租爭議或危及安全建康等
終止事由無關,是就令被告所稱之窘境屬實,被告亦不得「
以其單方之意思表示」,就原告主張期前終止系爭租約。
㈢被告固又抗辯原告經其提出終止主張,旋於113年8月19日到
場會勘,進而與被告合意於同月31日終止租約(113年8月31
日點交房屋)云云,惟此則經原告悉予否認。因原告本即不
受「被告個人言行」之拘束,亦乏強行制止「被告個人言行
」之法律依據,是就令被告宣稱其欲終止並已拆除招牌、遷
往他址,此情亦難佐證「兩造業就期前終止乙事達成合意」
,至於被告強調「原告獲其通知而於113年8月19日到場會勘
」乙事,亦不代表兩造當日已有「提前終止租約之合意」,
乃本院闡明並曉諭適時舉證,被告仍僅一再強調「會勘」而
未提出足可推敲「合意終止」之適切根據,則回歸民事訴訟
法第277條前段所揭櫫之法理原則,本院自應逕認被告抗辯
「合意終止」云云俱非可採。今系爭租約既已「定有期限」
,兩造復未達成期前終止之合意,則於租賃期限屆滿以前,
兩造間之租賃關係當然存續;故原告提起先位之訴,請求被
告給付租金,自有理由,應予准許。
㈣原告就被告提起本件預備合併之訴,乃以「先位請求有理由
」,為其就備位請求裁判之「解除條件」,而「先位請求無
理由」,則為原告就備位請求裁判之「停止條件」;因本院
審理結果,肯認原告「先位請求有理由」,是原告備位請求
之「解除條件」當然成就,本院自毋庸再就原告之備位請求
予以裁判。
五、綜上,原告先位請求有理由,爰判決如主文第一、二項所示
;至原告備位請求,則因「解除條件」成就而毋庸裁判。
六、訴訟費用由敗訴之被告負擔。
七、原告勝訴部分,係依民事訴訟法第427條第1項規定,適用簡
易程序所為被告敗訴之判決,依民事訴訟法第389條第1項第
3款,應依職權宣告假執行,併酌情依同法第392條第2項規
定,職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
基隆簡易庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服,應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀,上訴於本院合議庭,並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
書記官 佘筑祐
KLDV-113-基簡-1023-20241211-1