返還停車位等
臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第284號
上 訴 人 許錦玲
訴訟代理人 蕭宇凱律師
被上訴人 許金鳳
訴訟代理人 陳樹村律師
楊佳琪律師
上列當事人間請求返還停車位等事件,上訴人對於中華民國113
年8月9日臺灣高雄地方法院112年度訴字第927號第一審判決提起
上訴,經本院於114年2月19日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:伊於民國81年間以新臺幣(下同)800萬元
向訴外人祥發建設股份有限公司(下稱祥發公司)購買富貴
祥發大樓(下稱系爭大樓),即坐落高雄市○○區○○段000○00地
號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00
0號11樓建物(下稱系爭甲屋)暨其共有部分所有權(下合
稱系爭不動產)及地下室編號78號停車位(下稱系爭停車位
),並經由祥發公司於買賣系爭大樓區分所有建物時與全體
買受人約定地下層停車位之分管。再於82年10月25日將系爭
不動產出售予上訴人之配偶即訴外人邱家雄,買賣時並言明
因伊仍為系爭大樓273號11樓建物(下稱系爭乙屋)及土地
(下合稱系爭他不動產)之所有權人,須保留系爭停車位使
用,因此買賣標的不包括系爭停車位,後伊持祥發公司所出
具之車位使用證明書(下稱系爭證明書)向大樓管理委員會
(下稱系爭管委會)登記系爭停車位改由系爭乙屋使用,系
爭管委會則改通知由系爭乙屋住戶繳納系爭停車位清潔費。
嗣上訴人於85年1月9日經邱家雄移轉取得系爭不動產所有權
後,竟於110年11月1日起無權占用系爭停車位,伊自得本於
所有權及分管契約請求上訴人騰空返還系爭停車位。又上訴
人無法律上之原因而受有占用系爭停車位之利益,致伊受有
損害,伊得請求上訴人返還自110年11月1日起至112年2月28
日止,無權占用系爭停車位,每月所受利益3,000元,合計4
萬8,000元,並應自112年3月1日起至返還系爭停車位之日止
,按月給付3,000元,爰依民法第767條第1項前段、中段、
第179條之規定及分管契約提起本訴等語。並聲明:㈠上訴人
應將系爭停車位騰空返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上
訴人4萬8,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,
按週年利率5%計算之利息,暨自112年3月1日起至返還系爭
停車位之日止,按月給付被上訴人3,000元。㈢願供擔保,聲
請宣告假執行。
二、上訴人則以:邱家雄向被上訴人購買系爭不動產時,被上訴
人惡意不告知系爭不動產附帶系爭停車位,並長年占用,導
致邱家雄及伊均不知悉系爭不動產包含系爭停車位,而系爭
停車位之所有權係包含於系爭不動產所有權內,伊繳納之管
理費乃包含停車位之坪數,所繳納之地價稅、房屋稅亦有含
括系爭停車位,被上訴人向伊請求返還系爭停車位及相當於
租金之不當得利,於法不合。又系爭大樓有購買車位之區分
所有權人共同使用部分之應有部分,較諸未購買者之應有部
分多,系爭停車位乃屬法定防空避難室,屬於公共使用空間
之共有部分,依法不得與專有部分之建物分離買賣,而系爭
不動產之共同使用部分應有部分為1萬分之62,多於未購買
車位者,即已包含系爭停車位,是伊方為系爭停車位之所有
人。另被上訴人未提出系爭大樓之分管協議,只提出系爭證
明書作為分管契約,並據以主張權利,惟系爭證明書並非分
管協議,且其上載明使用人為系爭甲屋,足以證明系爭停車
位是由系爭甲屋使用,況被上訴人與邱家雄並未於系爭不動
產買賣契約載明排除系爭停車位而單獨出售系爭不動產,伊
不知悉此情,因此不受分管契約之拘束,系爭停車位之權利
應連同系爭不動產一同移轉予伊等語為辯。並聲明:被上訴
人之訴駁回。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決,上訴人不服,提起上訴,
上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行
之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項為:
㈠被上訴人於81年間向祥發公司購買系爭不動產及停車位。
㈡邱家雄前為上訴人之配偶,於105年間離婚。
㈢邱家雄前向被上訴人購買系爭不動產,並於83年7月4日辦畢
所有權移轉登記,嗣邱家雄再將系爭不動產所有權移轉登記
予上訴人,並於85年2月8日辦畢所有權移轉登記。
㈣被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄時,亦為系
爭他不動產之所有權人,仍為系爭大樓之區分所有權人。
㈤被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予邱家雄後,仍占有
使用系爭停車位,且繳納車位清潔費,直至110年10月31日
。
㈥上訴人自110年11月1日起占有使用系爭停車位,並繳納車位
清潔費予系爭管委會。
五、本院得心證理由如下:
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項前
段、中段定有明文。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日
公布,同年月30日施行,該條例施行之前,倘大樓地主、建
商與各承購戶,就屬地下室作為停車場之管理範圍,訂有分
管之約定,此應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約
,為維持共有物管理秩序之安定性,若受讓人知悉有該分管
契約,或有可得知之情形,仍應受分管契約之約束(最高法
院103年度台上字第850號裁判要旨可參)。次按公寓大廈中
屬於共同使用部分之地下室停車位,固得為買賣之標的物,
但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人,如區分所有
人買受停車位後,因故不需停車位者,依修正前之土地登記
規則(即84年7月12日修正)第75條第1款及第80條關於「不
需使用共同使用部分者得予除外」之規定,即得單獨移轉予
同一公寓大廈之其他區分所有人(最高法院90年度台上字第6
05號、89年台上字第1994號裁判參照)。被上訴人主張其為
系爭停車位之專用權人,上訴人無權占用系爭停車位,其得
請求上訴人騰空返還等語,並提出系爭停車位使用證明書為
證(原審審訴卷第87頁),惟為上訴人以前揭情詞置辯。經查
:
⒈公寓大廈管理條例施行前暨相關配合法規修正前之公寓大廈
之地下室停車位,有就停車位部分獨立編列建號,而不與
其他公共設施編列同一建號者;亦有與其他公共設施共同編
列於同一建號者。前者,僅購買停車位之區分所有權人始取
得該建號之應有部分,未購買停車位者,則非該建號之共有
人;後者,因公共設施之範圍包括停車位在內,均編列在同
一建號,此時,各區分所有權人之應有部分雖有不同,但就
其應有部分是否即係停車位所表彰之權利,則仍應視登記之
狀態而定,若未為任何加註者,因無從完全確認該應有部分
登記狀態之原因,尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高
,即認係包括停車位在內。且如前所述,公寓大廈中屬於共
同使用部分之地下室停車位,係屬得為買賣之標的物,又依
修正前之土地登記規則等相關規定,如區分所有人買受停車
位後,因故不需停車位者,得單獨移轉予同一公寓大廈之其
他區分所有人,此時因停車位仍與公共設施編列在同一建號
之登記狀態,並參以此類登記狀態並無從區別算出停車位之
應有部分所表彰之比例,亦無法可據以分割而辦理該停車位
所表彰之應有部分,致無從為移轉登記,是在公共設施與停
車位均編列在同一建號之登記狀態下,各區分所有權人間合
意就地下室停車位成立分管契約,並經同一大廈受讓停車位
之區分所有權人,向管理委員會為登記之方式,以資證明享
有停車位之約定專有使用權,基於管理委員會為依法執行區
分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織,可
向其查詢該公寓大廈之相關事項,則其所為登記,自具有相
當之公示性,並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人,
是若區分所有權人以上開方式受讓停車位,在法所允許之情
形下,應受推認得依分管約定而享有停車位專用權。
⒉被上訴人係於81年間購買取得系爭不動產及系爭停車位,而
地下室停車位則位於系爭大樓共同使用部分之地下層,且未
獨立編列建號,有建物登記謄本可稽(原審審訴卷第91頁),
是系爭大樓屬公寓大廈管理條例(84年6月28日公布)施行
前即存在之大樓,該地下室停車位性質上屬共同使用部分,
依前所述,尚難僅以在共同使用部分之應有部分比例較高,
即認當然包括停車位在內,故上訴人辯稱其因取得系爭不動
產共有部分之應有部分為1萬分之62,已包含系爭停車位,
而為系爭停車位之所有人等語,尚屬無據。
⒊依被上訴人與祥發公司間買賣系爭甲屋所簽訂地下室權屬同
意書上載:「茲同意座落於鳳山市○○段00000○地號土地上,
即祥發建設股份有限公司所興建富貴祥發之地下室權屬,屬
於共同使用之面積約880坪,按各戶面積占本大樓總建物面
積比例持分,隨同房屋購買人所共有,作為公共設施,其餘
非屬於共同使用部份(汽車停車位)約420坪,除避難時提
供本大樓住戶使用外,其產權及使用權專屬購買地下室汽車
停車位者共有及使用,特立此書為證」等語(原審審訴卷第
47頁),足認系爭大樓之所有區分所有權人均持有地下室之
共同使用部分,惟停車位之所有權及使用權則專屬購買者。
又祥發公司為建設公司,觀諸前述同意書除立同意書人是以
手寫填入,其餘均是印刷文字,是該同意書應為祥發公司預
定用於系爭大樓區分所有建物出售之同類契約,依此,系爭
大樓其餘承購戶與祥發公司所簽訂買賣契約,應除買賣標的
及價金外,內容應都相同,則祥發公司與系爭大樓各承購戶
乃在公寓大廈管理條例施行前,就地下室作為停車場部分之
管理範圍,顯訂有分管之約定,地下停車位之使用權乃由購
買車位之承購戶使用。再者,被上訴人因向祥發公司購買系
爭停車位,乃取得祥發公司與系爭大樓管理委員會共同發給
之車位使用證明書,該證明書於第三點第三項、第四項分別
載明:「車位使用人,如有轉讓他人使用時,應向大樓管理
委員會報備,以便管理」、「本車位轉讓限讓予本大樓住戶
,不得讓與大樓以外之他人使用」,有該證明書可參(原審
審訴卷第87頁),又系爭大樓規約之管理組織章程第4條第2
項第4點約定:「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契
約或分管契約書使用其約定專有部分。」停車場管理辦法第
8條亦規定:「車位所有權人如將車位轉售或出租予其他住
戶(不得轉租、售非本社區住戶)必須告知管委會,以便納
入管理」等語,有系爭大樓規約附卷足參(原審訴字卷第16
7至201頁),依上各情,亦足徵系爭大樓之建商與各承購戶
暨其後系爭大樓區分所有權人,就屬地下室作為停車場之管
理範圍所定系爭分管契約,乃約定購得系爭大樓地下室停車
位者,可將該車位使用權以報備管理委員會之方式轉售予大
樓其他住戶。則依上開說明,自應認系爭大樓共有人已默示
同意成立分管契約(下稱系爭分管契約),為維持共有物管
理秩序之安定性,若系爭大樓區分所有權之受讓人知悉有該
分管契約,或有可得知之情形,即應受分管契約之約束。
⒋承前,被上訴人所有之系爭不動產出售予邱家雄,而證人即
為被上訴人辦理買賣及過戶之地政士高弘博於原審業證述:
被上訴人與邱家雄洽談系爭不動產買賣契約時,其有參與其
中,斯時被上訴人有提及只賣房屋不賣車位,因為車位要自
己使用,其當時有詢問被上訴人過戶要如何處理,被上訴人
表示建設公司就車位有給予證明書,因此其於買賣契約沒有
提及車位問題,並將建物所有權登記的共有部分全部移轉登
記予買方等語(原審訴字卷第435至436頁)。以證人與兩造
均無密切之利害關係,應無甘冒偽證罪之風險而故意虛偽為
有利於任一造之可能,上開證述內容應可採信。就此,上訴
人雖聲請傳訊證人詹誌宏以彈劾高弘博證詞之可信性,其傳
訊理由為詹誌宏曾聽說邱家雄購買系爭不動產時沒有講到保
留停車位等,惟詹誌宏既係聽聞,而非在場親自見聞之人,
自無從證明被上訴人與邱家雄之買賣經過,而無傳訊之必要
。是依高弘博上開所證,另佐以系爭證明書迄今仍為被上訴
人所持有,且被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予邱家
雄後,仍占有使用系爭停車位直至110年10月31日,系爭大
樓管理委員會就系爭停車位之車位清潔費直至110年10月31
日都是向被上訴人收取等節,又為兩造所不爭執,堪信邱家
雄於購買系爭不動產時,已知悉系爭停車位不在買賣範圍,
上訴人抗辯被上訴人出售系爭不動產時,惡意未告知邱家雄
有系爭停車位,且未證明有與邱家雄協議保留系爭停車位等
語,尚非可採。至邱家雄固於原審審理中亦到庭證述:其前
向被上訴人購買系爭不動產,係第1次購買房屋,未注意停
車位問題,被上訴人亦未告知有無含停車位等語。惟其亦證
述:知悉系爭大樓有地下停車位,其購買後有實際居住系爭
不動產,但因工作關係都在北部,會從北部開車返回系爭甲
屋,車子則停放於住家附近學校周圍等語(原審訴字卷第35
6至359頁)。以證人邱家雄於購買時既知悉系爭大樓有停車
位,本身又有開車,且實際會居住於系爭甲屋,自有停車之
需求,則其於購買系爭不動產時未詢問停車位之相關問題,
殊難想像,是其上開證述內容與常情有違,自難採信而為有
利於上訴人之認定。
⒌另系爭大樓管委會雖函覆表示:「本大樓地下室停車位之轉
讓事宜,依大樓住戶規約及建管法規,僅得移轉予同大樓之
住戶,且應將公同共有部分分割萬分之19予取得停車位權利
之人,並將『車位轉售』及『分割讓予』之事實通知本大樓管理
委員會」、「車位使用人變更登記不在歷任管委會移交之列
,且本大樓管委會已歷經三十任移交,無從查起當時(民國
80餘年)的狀況」等語,有該會112年11月14日112富貴字第
1121114號函在卷可參(原審訴字卷第165頁),惟證人即系
爭大樓管理總幹事陳清杉於原審審理中到庭證述:其自112
年5月1日起開始擔任系爭大樓總幹事,上訴人為系爭大樓管
理委員會112年4月30日起至113年4月30日止之主任委員,上
開函文不是其所為,應該是主任委員處理,其任職期間曾有
區分所有權人將其停車位,由名下二戶房屋中之一戶變更到
他戶,當時其並未過問是否有為登記持分之變更等語(原審
訴字卷第362至372頁)。以證人陳清杉乃為系爭大樓總幹事
,對於任職期間系爭大樓公共事務運作情形應知悉甚詳,其
上開證述內容自可採信,則前述函文既為與本件有密切利害
關係之上訴人以所擔任主任委員之管理委員會名義回覆,內
容又與前述系爭規約之停車場管理辦法第8條規定內容不符
,自難採為有利於上訴人之認定。
⒍上訴人另辯稱系爭大樓其他住戶進行停車位權利移轉時,均
會將共有部分之應有部分1萬分之19移轉登記等語,並舉台
灣省高雄縣鳳山市文山段建築改良物登記簿區分所有建物共
同使用部分附表(原審訴字卷第145至163頁)為證。惟由上
開附表固然可以得知系爭大樓區分所有權人間有就共有部分
之應有部分1萬分之19移轉登記之記錄,然尚無法從該等記
錄遽認該1萬分之19應有部分移轉登記,係為變更地下室停
車位專用權人所為,況依上訴人所提系爭大樓文衡路259號1
1樓及13樓之建物登記謄本,其所稱乃同一戶型,但差別為
有無停車位,惟依謄本所載,其共有部分之權利範圍係差距
1萬分之20,並非1萬分之19,有建物登記謄本可參(原審訴
字卷第121、123頁),是顯無從單憑該份附表即得逕認系爭
大樓區分所有權人移轉停車位專用權時,均有將共有部分之
應有部分1萬分之19辦理變更登記,並進而推認系爭分管契
約是約定以變更共有部分之應有部分1萬分之19所有權登記
,為變更停車位專用權之方式,以取得該應有部分者為停車
位專用權人,是上訴人上開抗辯,仍非可採。
⒎上訴人又抗辯系爭停車位為系爭大樓共有部分,不得分離而
單獨移轉,被上訴人自無從取得系爭停車位專用權,且被上
訴人買受之系爭乙屋並未包含系爭停車位之共有部分,是被
上訴人於轉讓系爭不動產所有權後,無從保有系爭停車位之
使用權等語。惟區分所有建物之共同使用部分,性質上雖屬
共有,且附屬於區分所有建物,因此共有人將各相關區分所
有專有部分之建物移轉時,其共同使用部分之所有權,亦隨
之移轉與同一人,但各共有人對於該共同使用部分設施,依
其共有部分經濟目的,加以使用或約定分管後,依前所述,
非在禁止範圍,而被上訴人於出售系爭不動產後,仍為系爭
大樓之區分所有權人,是依前揭說明,自非不得將系爭停車
位專用權保留。又依前所述,系爭大樓區分所有權人就系爭
分管契約乃是約定購得系爭大樓地下室停車位者,可將該車
位使用權以報備系爭大樓管理委員會之方式轉售予大樓他住
戶,則被上訴人於出售系爭不動產時,自得本於自己仍為系
爭乙屋之所有權人,而依該方式保留系爭停車位,是上訴人
上開抗辯,均非可採。
⒏至上訴人固抗辯其不知悉被上訴人與邱家雄於系爭不動產契
約排除系爭停車位而單獨出售系爭不動產,因此應不受系爭
分管契約之拘束,系爭停車位之權利應連同系爭不動產一同
移轉予其等語。惟邱家雄前向被上訴人購買取得系爭不動產
所有權,於83年7月4日辦畢所有權移轉登記,邱家雄再將系
爭不動產所有權移轉登記予上訴人,於85年2月8日辦畢所有
權移轉登記等節,為兩造所不爭執。又證人邱家雄於原審已
證述其購買系爭不動產是要供父母、斯時配偶即上訴人及子
女居住,購買後有實際居住其中,一家6人戶籍都在系爭不
動產等語(原審訴字卷第356頁、第358頁)。依其所證,上
訴人原為邱家雄配偶,距自邱家雄處受讓系爭不動產前,已
居住於系爭不動產1年餘,其自得透過系爭大樓規約、公告
、向系爭大樓管理委員會查詢,以及斯時其配偶停車狀況、
地下室有停車位等情,而知悉或可得知悉系爭分管契約,依
前揭所述,上訴人應受此一分管契約之拘束,其上開所辯,
仍非可採。
⒐綜上所述,被上訴人為系爭停車位所在系爭大樓共有部分之
共有人,且依系爭大樓區分所有權人間系爭分管契約,對於
系爭停車位有專用權,而上訴人並未舉證證明其占有使用系
爭停車位具有法律上之權源,自屬無權占用,是被上訴人自
得本於所有權及系爭分管契約請求上訴人騰空返還之。
㈡按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條前段定有明文。經查:上訴人自110年11月
1日起占有使用系爭停車位,為兩造所不爭執。又被上訴人
對於系爭停車位有專用權,上訴人占有使用並無法律上之權
源,已如前述,則上訴人乃無法律上之原因占用系爭停車位
,因而獲有相當於租金之利益,且致被上訴人受有損害,是
被上訴人自得依上開規定,請求上訴人返還其自110年11月1
日起至返還系爭停車位之日止,無權占用系爭停車位所受之
利益。又依證人陳清杉於原審審理中到庭證述:系爭大樓住
戶會委請其代為公告出租停車位,因此其知悉系爭大樓地下
停車位市場行情大約每月租金3,000元,亦有以3,500元出租
者等語(原審訴字卷第368頁),可認系爭大樓地下停車位
租金市場行情約在每月3,000元。則被上訴人以每月3,000元
請求計算上訴人無權占用系爭停車位所受之利益,應屬可採
。從而,被上訴人請求上訴人返還其自110年11月1日起至11
2年2月28日止共4萬8,000元,及自112年3月1日起至返還系
爭停車位之日止,按月給付3,000元,自屬有據。
六、綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、分管
契約、民法第179條之規定,請求上訴人騰空返還系爭停車
位,並給付4萬8,000元,及自起訴狀繕本送達翌日即112年5
月6日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,暨自112年
3月1日起至返還系爭停車位之日止,按月給付3,000元,為
有理由,應予准許。原審就此而為上訴人敗訴之判決,並無
不合。上訴人仍執陳詞,指摘原判決不當,求予廢棄改判,
為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,併此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
民事第二庭
審判長法 官 黃宏欽
法 官 陳宛榆
法 官 楊國祥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
書記官 楊明靜
KSHV-113-上易-284-20250305-1