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回復原狀等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3270號原告國家科學及技術委員會中部科學園區管理局法定代理人許茂新訴訟代理人陳奕勳律師被告利通能源科技股份有限公司兼法定代理人何義純上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將臺中市○○區○○路00號3樓房屋全部騰空並回復原狀。被告應連帶給付原告新臺幣103萬79元，及自民國113年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣69萬3,900元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣208萬1,700元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣34萬3,360元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣103萬79元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張：　㈠被告利通能源科技股份有限公司(下稱被告公司)向原告承租臺中市○○區○○路00號3樓廠房(下稱系爭廠房)，雙方於111年 11月15日簽訂中部科學園區廠房租賃契約書（下稱系爭契約），租期自民國112年1月1日起至113年12月31日止，租金為每月新臺幣(下同)148,372元，並另行加計給付營業稅，共為155,791元，依約須於租期前一月15日前支付，系爭廠房之水電費及公共水電費均由被告公司負擔。另被告何義純為系爭契約之連帶保證人。　㈡依兩造簽立系爭契約第16條第3款約定，如乙方即被告（下同）遲延繳付租金，以擔保金抵償後，達2個月以上者，甲方即原告（下同）得隨時通知被告終止租約，收回廠房。因被告公司自112年11月起至113年2月即未繳納租金、電費、水費及逾期違約金等費用，並遭斷水斷電，經原告多次催繳，惟被告仍未支付，原告乃以113年3月21日函通知被告，系爭契約自113年3月31日終止。又於系爭契約終止後，因被告公司均未依照系爭契約第10條第2項及第17條第1項約定回復原狀及搬遷，被告公司遲至113年6月11日始將系爭廠房交還原告，惟點交時，系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失，經原告於 113年6月14日函請被告於113年8月10日前回復原狀，然被告公司迄今仍尚未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，故原告依系爭契約第17條第1項及10條第2項約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀返還原告。且被告依照系爭契約尚積欠原告：　1.被告公司自112年11月起至113年3月止，積欠租金778,955元 (含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，扣抵租賃保證金287 ,172元，尚欠496,810元(計算式如附表1所示)。　2.被告公司自租約終止翌日(即113年4月1日)起至點還之前一日(即113年6月10日)止，無權占用系爭廠房相當於租金之不當得利(或懲罰性違約金)367,421元，扣抵被告公司另案宿舍保證金32,119元，尚欠335,302元(計算式如附表2所示)。　3.依系爭契約第7條第1項第2款約定：「乙方未依約定期限繳納租金及應繳之水電費(含公共水電費)者，應按下列規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後兩工作天內完成補繳者，免收違約金；…(二)逾期繳納一個月以上者，按應繳總額加收百分之五違約金。」被告公司自112年11月起即未繳納租金，依上開契約約定，被告公司前所積欠之租金，按繳納總額加收百分之5之違約金，共37,334元。【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-1 48,372元)×3個月×5%〉=37,334元】。　4.被告公司自112年10月至113年1月24日止，欠繳之電費153,5 57元及復電規費2,847元，合計共156,404元。　5.被告公司自112年11月23日起至113年2月21日止，欠繳之水費2,641元及復水規費1,588元，合計共4,229元。　6.綜上，被告公司上開積欠租金、租金調漲差額、相當於租金之不當得利、違約金、水電費及復水復電規費，尚欠共1,03 0,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+156,404 元+4,229元=1,030,079元) 　7.被告何義純為系爭契約之連帶保證人，自應與被告公司就上開1至5之金額，負連帶清償之責。　㈢綜上，原告爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關係提起本訴，並聲明：⒈如主文第1至2項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠查原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋稅繳款書、系爭契約、原告113年3月21日通知終止租約函、原告 113年6月14日檢送廠房點交退紀錄表函、原告113年8月2日限期缺失改善及回復原狀函、原告113年6月4日通知繳納電費及復電規費函、臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司各項費款繳費憑證、原告113年2月26日通知調漲租金函、原告製作之請款金額明細表為證（見本院卷第21至55頁），被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真正。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承　　租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終　　止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租　　額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又依系爭契約第17條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」、第10條第2項約定：「本約廠房或其公共設施如有毀損、滅失之情事，乙方應負回復原狀及損害賠償責任；因第三人之行為所致者，亦同，乙方應自行向該第三人求償。但乙方已盡前項之注意義務，仍因天災或其他不可抗力之事由所致之毀損、滅失，不在此限。」。查原告主張被告公司自112年11月起至113年3月未繳納租金778,955 元(含稅)及租金調漲差額5,027元(含稅)，而原告遂以租賃保證金287,172元抵銷被告公司欠繳113年2月租金及被告公司欠繳113年1月租金中之131,381元，經抵銷後被告公司尚欠496,810元（計算式：778,955元+5,027元-287,172元=496 ,810），故被告遲延繳付租金之數額前經以保證金抵償後已逾2個月（2個月租額為155,791元x2=311,582元，含稅），經原告多次催繳，然被告公司仍未繳納，原告遂於113年3月 21日函告被告於113年3月31日終止兩造間之租約，被告公司本應返還系爭廠房，惟被告於收受原告上開函文後，相應不理，迄至113年6月11日始遷出系爭廠房，然系爭廠房內尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失等情，業如前述，是堪認被告公司於113年3 月21日前確已積欠達2期以上之租金未繳納，經原告多次催繳未果，故於113年3月21日函被告公司表明因被告公司欠繳租金及逾期罰金，以保證金抵償後，已達系爭契約終止條件，故而於113年3月31日終止兩造間系爭契約之意思表示無訛。基上，依上開說明，當足認兩造間系爭契約確已於113年3 月31日經原告為合法終止甚明，從而，系爭租賃契約既已終止，則被告公司本應於系爭租賃契約終止後，將系爭廠房租賃物騰空及回復原狀；然被告公司迄未將系爭廠房全部騰空並回復原狀，亦如前述，則原告依系爭契約之回復原狀請求權等約定，請求被告將系爭廠房全部騰空並回復原狀，自屬有據，應予准許。　㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還　　其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民　　法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得　　相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上　　字第1695號判例意旨參見）。查被告公司於113年3月31日系　　爭租約經原告合法終止後，仍無權占有系爭廠房，迄至113 　　年6月11日始將系爭廠房點交歸還原告，然系爭廠房迄未遷　　讓（尚遺留室內裝修、空調及監控設備尚未拆除復原，並有部分租賃設備毀損、滅失）返還原告，業經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告公司於上開期間當受有利益，致原告受有損害無疑。準此，審以被告公司向原告租賃系爭廠房所約定之租金為每月155,791元(含稅)，是原告主張於租賃期限終止翌日起即113年4月1日起至被告公司點還之前一日止即於113年6月10日，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月155,79 1元(含稅)之損害，應屬可採。又系爭房屋每月租金原本148 ,372元（未稅，系爭契約第6條第1項約定），而自113年1月 1日起，中部科學園區台中園區一、二期標準廠房租金單價由每平方公尺93元調漲為每平方公尺94元（未稅），系爭廠房面積共1,595.4平方公尺，故自113年1月1日起每月調漲後租金為157,466元(含稅，計算式：94元×1,595.4㎡×1.05=157 ,466元，元以下四捨五入），故原告得向被告公司請求自11 3年4月1日起至113年6月10日止相當於租金之不當得利金額為367,421元(含稅，計算式：每月租金157,466元x2月+157, 466元/30日x10日＝367,421元，元以下四捨五入）。而原告以另案之宿舍租賃保證金抵銷32,119元後，被告公司尚欠33 5,302元（計算式：367,421元-32,119元=335,302元），從而，原告請求被告公司給付上開相當於租金之不當得利335, 302元，應屬有據，當予准許。　㈣又查，觀諸系爭契約第7條第1項約定：「乙方未依約定期限　　繳納租金及應繳之水、電費（含公共水電費）者，應按下列　　規定繳付懲罰性違約金，但於約定期限屆滿後2工作天內完　　成補繳者，免收違約金：一、逾期繳納未滿一個月者，按應　　繳總額加收百分之1違約金。二、逾期繳納一個月以上者，　　按應繳總額加收百分之5違約金。」，且系爭契約第6條第1 　　項明定被告公司應於每月15日前繳納次月之租金，兩造已明　　定租金繳納之期限，如逾期繳納達一個月以上者，應依系爭　　契約第7條第1項之規定，按應繳總額加收百分之5之給付懲　　罰性違約金。然查，被告公司欠繳112年11月至113年3月共5 　　個月租金，已達一個月以上，已如前述，是應依上開規定加　　計違約金37,334元【計算式：〈每月租金148,372元×5%×5個月〉+〈租金調漲差額（149,968元-148,372元)×3個月×5%〉=37 ,334元】。　㈤又依系爭契約第6條第2項約定：「乙方應自行負擔水電費，並於繳納租金同時一併繳納公共水電費。」、系爭契約第17 條第1項約定：「於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空交還甲方。」及民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而查，被告公司固於113年6月11日將系爭廠房交還予原告，然被告公司確未繳納112年10月30日至113年1月24日之電費153,557元及112年11月23日至113年2月21日之水費2,641 元，並遭斷水斷電，致原告為回復系爭廠房原本之供水供電狀態，乃代被告繳納上開電費、水費、復電規費2,847元及復水規費1,588元，均如前述，是被告公司當屬無法律上之原因而受有上開費用債務減免之利益，致原告受有損害無疑，從而，原告依系爭契約約定及民法第179條規定，請求被告公司給付上開代繳水電費及復水復電規費即不當得利160, 633元(計算式：153,557元+2,847元+2,641元+1,588元=160, 633元)，當屬有據，應予准許。　㈥再按系爭契約第22條第2項約定：「乙方如有違反本約各條　　款時，連帶保證人應與乙方負連帶履行責任，並同意放棄民　　法第745條之先訴抗辯權。」，而查，被告何義純乃係擔任　　被告公司就系爭契約之連帶保證人責任，如前所述，則依上　　開約定及連帶保證契約規定，自應就被告公司上開債務之履　　行，擔負連帶給付之責，準此，原告依系爭契約及連帶保證　　之法律關係，請求被告何義純與被告公司就上開清償款項負　　連帶賠償責任，當屬有據，應予准許。　㈦又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告公司主張之給付租金、相當於租金之不當得利、因遲延給付所生之違約金、代墊水電費及復水復電規費之債權，核屬無確定期限之給付，原告請求被告給付1,030,079元(計算式：496,810元+335,302元+37,334元+1 60,633元=1,030,079元)自起訴狀繕本送達翌日即113年11月 26日起(被告2人均係於113年11月25日合法送達，見本院卷第71頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。　㈧綜上所述，原告依據系爭契約、不當得利及連帶保證法律關　　係，請求如主文第1至2項所示，均為有理由，應予准許。四、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額准被告得預供擔保後，免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　顏銀秋上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許馨云附表1：項次項目計算金額(新臺幣) (含5%營業稅) 請求金額 (新臺幣) 備註 1 112年11月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 2 112年12月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 3 113年1月份租金 155,791元 24,410元該月租金以保證金131,381元抵銷後，剩餘24,410元 4 113年2月份租金 155,791元 0元該月租金以保證金155,791元抵銷，故不再請求113年2月租金。 5 113年3月份租金 155,791元 155,791元未稅租金148,372元×1.05 小計 491,783元 6 113年1月份租金調整差額 5,027元 5,027元未稅租金差額(149,968元-148,372元)×3×1.05 7 113年2月份租金調整差額 8 113年3月份租金調整差額小計 5,027元總計 496,810元附表2：項次項目計算金額 (新臺幣) 請求金額 (新臺幣) 計算式備註 1 113年4月1日至6月10日之不當得利(或懲罰性違約金) 367,421元 335,302元 149,968元×2個月+149,968元×10/30日=349,925元 349,925元×1.05=367,421元 367,421元-32,119元=335,302元以另案宿舍租賃保證金中之32,119元為抵銷，抵銷後剩餘335,302元合計 335,302元

2025-01-22

TCDV-113-訴-3270-20250122-1

桃簡

桃園簡易庭

返還押租金等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1280號原告歐菲實業有限公司法定代理人謝怡萍被告杏一醫療用品股份有限公司上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國111年4月15日簽立「杏一商場櫃位租賃經營合約書」（下稱系爭契約），約定由伊承租被告之北護商場櫃位，租賃期間自111年4月15日起至114年4月14日止，伊並已依系爭契約第3條第4項約定，給付履約保證金新臺幣（下同）18萬元予被告。詎被告於112年7月31日終止系爭契約後，未將履約保證金18萬元返還予伊，且被告片面終止系爭契約，應給付片面解約金50萬元。為此，爰依系爭契約提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告68萬元。二、被告則以：原告多次未通過環境衛生檢查，限期複查仍未見改善，且原告未依系爭契約第3條第1項第1款約定補齊租金差額達5個月，伊為此於112年7月28日依系爭契約第14條第3 項第4款、第14條第1項約定終止系爭契約，並沒收履約保證金，故伊自毋庸返還履約保證金18萬元；又系爭契約並無片面解約金之約定等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造於111年4月15日簽立系爭契約，約定由原告承租被告之北護商場櫃位，租賃期間自111年4月15日起至114年4月14日止，原告並已給付履約保證金18萬元予被告，嗣被告於112 年7月28日以杏商營字第230102號函終止系爭契約等情，有系爭契約、上開函文在卷可稽（見本院卷第6頁至第22頁、第43頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第135頁反面至第1 36頁），自堪信為真實。四、原告主張被告應返還履約保證金18萬元，並給付片面解約金 50萬元等節，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠原告主張被告應返還履約保證金18萬元，有無理由？㈡原告主張被告應給付片面解約金50萬元，有無理由？茲分述如下：　㈠原告主張被告應返還履約保證金18萬元為無理由：　⒈兩造於系爭契約第14條第3項第4款、第1項、第3條第1項第1 款分別約定：「乙方（即原告，下同）因維護不良、經營不善或遭客訴開單，經甲方（即被告，下同）書面通知三次，其改善成效不佳，足以影響甲方整體營業績效、公共安全或秩序者，甲方得立即終止合約，且沒收履約保證金」、「乙方有違反本合約其中任何一項條款，經甲方書面通知未於限定期限內完成改善者，甲方得終止合約，且履約保證金不予發還」、「…（略）租金…（略），甲方將自乙方繳回之營業額中扣除，如該月營業額不足給付租金，則乙方需於次月15 日前補其差額…（略）」等情，有系爭契約在卷可查（見本院卷第6頁至第22頁），此情首堪認定。　⒉經查，被告辯稱：原告多次未通過環境衛生檢查，限期複查多次仍未見改善，且原告未依上開約定補齊租金差額，經限期通知後仍未給付等語，業據其提出環境衛生檢查結果連繫單4紙、被告112年5月4日杏商營字第230046號函、繳款明細等件為證（見本院卷第45頁至第47頁），經核皆與被告所述相符，是被告此部分所辯自堪信為真實。　⒊至原告雖主張：伊已改善並通過環境衛生檢查等語，然為被告所否認，原告復未能舉證以實其說（見本院卷第136頁），本院自無從為對原告有利之認定。又原告對於其未依約給付被告租金差額一事固不爭執，然稱：被告應裝上廣告看板再收錢等語，惟查，綜觀系爭契約全文，兩造間並無被告應替原告安裝廣告看板之相關約定，況此亦與原告依約負有給付租金之義務係屬二事，是原告此部分主張亦難憑採。　⒋從而，被告抗辯因原告有上述違約事實，其爰依前開約定終止系爭契約，而毋庸返還履約保證金18萬元等語，洵屬有據；是本件原告主張被告應返還履約保證金18萬元，為無理由，不應准許。　㈡原告主張被告應給付片面解約金50萬元為無理由：　　原告固主張被告於終止系爭契約後，應依系爭契約第15條第 2項約定給付片面解約金50萬元等語，然觀諸該條約定之文字為「乙方保證履實至作本合約規範之營業額報表及甲方指定之重要報表，如有違反或以違背誠信之手段致使甲方陷於錯誤並受有損失，則乙方同意按甲方之通知，支付最高50萬元之懲罰性違約金予甲方」等語，可知該條文係兩造間就原告如未據實製作營業額等重要報表，須給付最高50萬元之懲罰性違約金予被告之約定，而顯非兩造間關於片面解約金之約定。原告對此固稱：條約必須平等等語，惟兩造於訂定系爭契約時，應已盱衡自身之履約意願、經濟能力、對方違約時自身所受損害之程度等主、客觀因素，而本諸自由意識及平等地位自主決定，是兩造自均應同受系爭契約之拘束，法院亦應予以尊重，始符私法自治及契約自由之本旨，是兩造於系爭契約中既無終止契約者須給付片面解約金之相關約定，原告自無從以系爭契約其他關於懲罰性違約金之約定為據，主張被告應給付片面解約金。從而，原告此部分主張，亦屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付原告68元，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　高廷瑋以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王帆芝

2025-01-17

TYEV-113-桃簡-1280-20250117-2

桃簡

桃園簡易庭

給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第133號原告王林迫年訴訟代理人何孟臨律師複代理人謝侑儒律師被告竣森國際股份有限公司法定代理人楊金蓮訴訟代理人胡維正杜妤庭陳惠文康貴智上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣156萬元，及其中新臺幣104萬元自民國112年12月28日起，其中新臺幣52萬元自民國113年4月16 日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣156萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　　　　　　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國110年4月15日就門牌號碼桃園市○○區 ○○路00巷0號房屋（下稱系爭房屋）簽立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自110年4月15日起至115年4月14日止，約定第一年前6個月即110年4月15日起至同年9月14日止，每月租金新臺幣（下同）10萬元，後6個月即110年9月15日起至111年4月14日止，每月租金13萬元，第二年即111年4月15 日起，每月租金15萬元；租金應於每月15日前給付，被告如提早終止租約，應回補第1年每月租金為15萬元。詎被告自1 12年7月起積欠租金，經原告於同年11月間以存證信函催請被告給付未果，原告乃於同年12月26日再以存證信函通知被告，系爭租約於113年1月4日終止，兩造應於同年月22日辦理點交（下稱系爭存證信函），被告嗣於112年12月27日收受系爭存證信函。而被告積欠112年7至12月租金共90萬元（計算式：每月15萬元×6個月＝90萬元）未給付，以押租金28 萬元扣抵後，尚有62萬元未給付（計算式：90萬元－28萬元＝ 62萬元），加計第1年優待租金差額42萬元（每月5萬元×6個月＋每月2萬元×6個月＝42萬元），共積欠104萬元（計算式： 62萬元＋42萬元＝104萬元）。又被告於系爭租約結束後，在系爭房屋內留置大量民生廢棄物，且於屋內增建處未進行拆除或淨空，致原告被迫自行聘工回復原狀，依民法第431條第2項後段規定及系爭租約約定，被告應賠償原告回復原狀費用52萬元。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一項所示。二、被告則以：系爭房屋於112年7月5日因火災而滅失，已無法達其使用之目的，故兩造租賃關係自此當然終止，則原告主張被告尚積欠112年7至12月之租金未給付，及被告應補繳第 1年優待租金差額42萬元，均無理由。又被告於租賃關係結束後，已委請訴外人奕造工程有限公司（下稱奕造公司）進行系爭房屋之修復及回復原狀，亦未於系爭房屋留置廢棄物，故原告請求被告給付回復原狀費用52萬元，自無理由。另被告就原告本件請求，僅同意於82萬元之範圍內給付等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　㈠關於積欠租金及優待租金差額補繳部分：　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文。又兩造約定第一年前6個月即 110年4月15日起至同年9月14日止，每月租金10萬元，後6 個月即110年9月15日起至111年4月14日止，每月租金13萬元，第二年即111年4月15日起，每月租金15萬元；租金應於每月15日前給付；如中途退租承租人應補第1年租金未滿15萬元之全部差額，系爭租約第3條及5年內之租金明細亦約定甚明（見本院卷第7、9頁）。　　⒉原告主張被告自112年7月至12月止未依約繳納租金共90萬元（計算式：每月15萬元×6個月＝90萬元），以押租金28 萬元扣抵後，尚有62萬元未給付（計算式：90萬元－28萬元＝62萬元），加計第1年優待租金差額42萬元（每月5萬元×6個月＋每月2萬元×6個月＝42萬元），共積欠104萬元（計算式：62萬元＋42萬元＝104萬元）等情，業據原告提出原告帳戶存摺封面暨內頁、系爭存證信函暨等件在卷為證（見本院卷第22至27頁），且為被告於本院審理中所不爭執（見本院卷第38、39頁），堪認屬實。　　⒊至被告雖辯以：系爭房屋於112年7月5日因火災而滅失，已無法達其使用目的，兩造租賃關係當然終止，原告不得再向被告請求112年7至12月之租金，及要求被告補繳第1年優待租金差額云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，不能以臆測為根據，而就待證事實為推定之判斷（最高法院106年度台上字第1672號裁判意旨參照）。查被告就其所辯上情，雖提出桃園市政府警察局八德分局大安派出所受理案件證明單在卷為據，惟觀諸該證明單僅記載被告公司人員於112年8月19日報案稱其所承租作為外勞宿舍之系爭房屋，於同年7月5日因遭租客不當使用電器發生火災，造成屋內物品陳設遭毀損等語（見本院卷第67頁），並無法依此判斷系爭房屋之毀損情形究為如何，遑論被告係遲至火災發生後1個月始報案，益徵系爭房屋是否確因火災毀損而無法達其使用之目的，實非無疑；此外，被告於本院審理中就此亦未再舉證以實其說，應認被告上開抗辯尚屬無據，即無從為有利被告之認定。　㈡關於回復原狀費用部分：　　⒈按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之；但應回復租賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。又房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全；前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀；租賃契約終止後，承租人之遺留物處理所需費用，由擔保金（押金）先行抵扣，如有不足，出租人得向承租人請求給付不足之費用等語，系爭租約第8條第2項、第16條亦有明文約定。　　⒉原告主張被告於系爭租約結束後，在系爭房屋內留置大量民生廢棄物，且於屋內增建處未進行拆除或淨空，致原告被迫自行聘工回復原狀，支出回復原狀費用52萬元等情，業據原告提出廢棄物照片、清運完成照片、匯款紀錄及收據在卷為憑（見本院卷第42至50頁）。至被告雖辯稱：被告於租賃關係結束後，已委請奕造公司進行修復及回復原狀，未於系爭房屋留置廢棄物云云，並提出估價單、施工前後照片在卷為佐（見本院卷第68至74頁）。惟查諸被告所提出之估價單所載日期為112年7月14日、8月9日，而原告所提出之工程款匯款日期則為113年3月5日，且經本院當庭勘驗原告所提出之前揭廢棄物照片，其拍攝日期為11 3年1月22日下午2時32分許，被告就此亦當庭表示無意見（見本院卷第62頁背面、第63頁），而該等照片顯示斯時現場仍有諸多廢棄物，包含雜物、消防設備未接線、冷氣銅管四散等，是被告是否確有將系爭房屋完全回復原狀，誠屬有疑，此外，被告就此亦當庭表示已無其他證據提出以供本院調查等語（見本院卷第82頁背面），足見被告此部分抗辯委屬乏據，即無足採。　㈢從而，原告請求被告給付租金、優待租金差額104萬元，及回復原狀費用52萬元，共156萬元，為有理由，均應予准許。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件債務就租金部分有確定期限，就優待租金差額補繳及回復原狀費用部分則無確定期限，又均係以支付金錢為標的，則原告請求被告就租金及優待租金差額共104萬元，自系爭存證信函送達被告翌日即112年12月28日（見本院卷第25 至27頁）起，就回復原狀費用52萬元自民事變更聲明暨追加狀送達被告即113年4月16日（見本院卷第40頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦應予准許。四、綜上，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付156萬元，及其中104萬元自112年12月28日起，其中52萬元自113年4 月16日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係依民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請諭知被告供擔保後得免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　 1　　月　　 16　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官陳振嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘昱臻

2025-01-16

TYEV-113-桃簡-133-20250116-1

簡上

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第57號上訴人即被上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞訴訟代理人謝昀成律師被上訴人即上訴人御嵿國際股份有限公司法定代理人孫正強訴訟代理人蔡慶文律師複代理人戴君容律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國112年10月20日本院板橋簡易庭112年度板簡字第1300號第一審判決各自提起上訴，立勤國際法律事務所即林鼎鈞並為訴之追加，本院於民國11 3年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於駁回上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，上訴人御嵿國際股份有限公司應再給付上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞新臺幣645,003元，及自民國112年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞之其餘上訴及追加之訴均駁回。四、上訴人御嵿國際股份有限公司之上訴駁回。五、第一、二審訴訟費用，由上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞負擔22%，餘由上訴人御嵿國際股份有限公司負擔。六、本判決第二項所命給付部分，得假執行。但上訴人御嵿國際股份有限公司如以新臺幣645,003元為上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞預供擔保後，得免為假執行。　　理　由壹、程序方面：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人即被上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞(下稱立勤事務所)於原審主張被上訴人即上訴人御嵿國際股份有限公司(原名：御頂國際股份有限公司，於本院審理中更名為御嵿國際股份有限公司，下稱御嵿公司)提前終止租約，請求御嵿公司應依系爭租賃契約第12條第1項約定賠償立勤事務所懲罰性違約金20萬元、依該契約第12條第2項約定賠償裝潢折舊費用719,448元及終止租約所受損害及所失利益（含租賃新辦公室之租金損害426萬元、搬遷所生其他損害279,785元、因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失1,443,000元）。嗣於本院審理時，於113年4月30日提出民事補充上訴暨聲請調查證據狀追加請求御嵿公司提前終止系爭租賃契約而支出之利息損害22 ,265元（見本院簡上卷第83頁），核上開追加之訴與原訴均基於上訴人主張御嵿公司提前終止系爭租賃契約所受損害之同一基礎事實，依上開說明，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：　　一、立勤事務所起訴及本院審理時主張：　㈠緣兩造前於民國108年3月19日簽訂房屋租賃契約，約定御嵿公司將其所有門牌號碼桃園市○○區○○路0000號28樓與地下三層B3B區編號144、145、146、147之停車位出租予立勤事務所，並約定租期自108年4月1日至116年3月31日止，而自113 年4月1日前每月租金分別為新台幣（下同）10萬元整，立勤事務所應於每月10日前給付之（下稱系爭租賃契約），往後均依約按時繳納租金，並無違約之情事。　㈡惟御嵿公司於111年6月24日時卻突然發函予立勤事務所表示將於同年8月15日提前終止系爭租賃契約，並請立勤事務所應搬遷完成，因御嵿公司任意單方終止租約，御嵿公司應負債務不履行之損害賠償責任，賠償立勤事務所因御嵿公司單方終止租約所受到之損害及所喪失之利益，請求受損害金額詳述如下：　⒈懲罰性違約金200,000元：　　按系爭租賃契約第12條第1項、第2項約定可知御嵿公司如未按期於6個月前以書面通知立勤事務所即終止租約，則御嵿公司除應賠償立勤事務所系爭契約所約定2個月租金作為違約金外，尚應賠償立勤事務所裝潢費用之損害。本件為御嵿公司任意單方終止租約，且未按期於6個月前以書面通知立勤事務所，從而依系爭契約第12條第1項約定，御嵿公司應賠償立勤事務所懲罰性違約金20萬元。　⒉裝潢折舊費用719,448元：　　御嵿公司無故於111年6月24日發函予立勤事務所提前終止系爭租賃契約，而終止契約之時點距兩造契約約定租期起算日之108年4月1日已逾3年，是依系爭契約第12條第2項約定，御嵿公司除賠償原告懲罰性違約金外，尚應賠償立勤事務所折舊計算後之裝潢剩餘殘值費用。則立勤事務所係108年3月完成裝潢上開系爭租賃契約標的，並支出裝潢費用總計124 萬4,450元，預計至少於租賃期間內可以使用8年，依「直線折舊法」公式計算每年折舊費為(1,244,450元－0)/8＝155,55 6.25元，立勤事務所使用系爭裝潢3年4.5月（即108年4月1 日至111年8月15日），折舊費用計為525,002.34375元（計算式：(155,556.25×3年＝466,668.75）＋(155,556.25×4,5月 ÷12月＝58,333.59375)＝525,002.34375元），故御嵿公司應賠償原告719,448元（計算式：1,244,450元－525,002＝719,4 48元）。　　　⒊因租賃新辦公室之租金損害426萬元：　　御嵿公司終止租約而使立勤事務所需另外尋覓其他承租標的，所增加比原租金更高之租金支出，即應視為立勤事務所之損害。立勤事務所有出租予至少7位合署律師供渠等使用系爭租賃標的進行辦公，是立勤事務所為避免違約，遂於短期內盡力尋覓相同坪數與機能之辦公室作為事務所使用之用，而現址之租金為每個月18萬元，遠較御嵿公司約定之租金為高，揆諸前揭說明，多支出之租金4,260,000元即應視為立勤事務所之損害，御嵿公司應負賠償責任。　⒋因搬遷所生之其他損害27萬9,785元：　　立勤事務所支出搬遷費用是前開立勤事務所其他因御嵿公司終止租約所支出之損失，總計27萬9,785元，御嵿公司亦應負賠償責任。　⒌因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失144萬3,000元：　　立勤事務所承租系爭租賃契約之標的作為律師事務所使用，原可將租賃標的之一部出租予第三人律師作為合署辦公之用，因御嵿公司任意單方終止系爭租賃契約，造成立勤事務所需另外尋覓合適之地點，使得其中有合署律師因此認為不符其辦公需求，因而與立勤事務所於111年8月15日終止租賃關係，而該律師與立勤事務所間本要租賃至116年3月31日止，故立勤事務所因御嵿公司終止租約之行為，進而損失預期之 55.5個月之租金收益（每月租金為2萬6,000元）共1,443,00 0元。【計算式：26,000 x 55.5】，御嵿公司應負賠償責任。　⒍故立勤事務所因御嵿公司債務不履行之單方終止租賃行為而造成總計690萬2,233元之損害【計算式：200,000元+719,44 8元+4,260,000元+279,785元+1,443,000元＝6,902,233元】，從而御嵿公司依法應負債務不履行之損害賠償責任，是立勤事務所爰先一部請求被告應給付立勤事務所400萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　㈢為此，爰依兩造間系爭租賃契約之法律關係規定提起本件訴訟。並聲明：1.御嵿公司應給付立勤事務所400萬元(一部請求)，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。　㈣原審認立勤事務所依系爭租賃契約之法律關係主張御嵿公司支付274,445元(計算式：懲罰性違約金150,000元+裝潢折舊費用124,445元)，及自起訴狀繕本送達御嵿公司之翌日即11 2年5月27日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。立勤事務所不服，提起上訴，並主張：　1.懲罰性違約金：約定懲罰性違約金20萬元，並無違約金過高之情事，蓋系爭租金每月10萬元，該懲罰性違約金僅係2個月租金之金額並未有過高之情，況本件係因御嵿公司片面提前終止租約，違約在先，有違誠信原則，具有可歸責性；另御嵿公司提前終止租約之目的，係為將系爭辦公室得以順利出售，是本件不應給予違反誠信原則之御嵿公司為違約金之酌減。　⒉裝潢折舊費用：　⑴經查，系爭租賃契約所約定提前終止租約之違約賠償責任，關於所有裝潢費用部分，約定「得」按國際會計準則之規定，計算折舊，解釋上，系爭租賃契約簽訂之時，兩造已特別就裝潢折舊部分為討論研議，並於租約上特別註明按「國際會計準則」計算折舊，是應優先適用依國際會計準則之方式計算折舊，原審判決逕以行政院公布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表計算折舊，實有疑義。　⑵又依系爭契約第12條第2項約定文義、體系觀之，兩造已特別約定系爭裝潢折舊與否，係以所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等）為計算標準，並未區分可移動式傢具、減少「使用」年限等因素。　⒊因租賃新辦公室之租金損害：　⑴經查，本件係可歸責於御嵿公司事由，片面提前終止租約，導致立勤事務所於2個月的短時間內要找到跟系爭辦公室相近坪數之租賃地點，額外造成立勤事務所支出損害，其間具有相當因果關係，而立勤事務所新租賃辦公室每月租金18萬元，該額外增加之租金支出，即係因為御嵿公司片面終止租約所，故立勤事務所自111年8月16日起至116年3月31日止，每月皆固定額外支出8萬元之損害，實與御嵿公司片面終止租約之行為具有相當因果關係，御嵿公司自應負擔損害賠償之責。　⑵次查，參閱御嵿公司所提出111年8月間之相同辦公大樓之租賃行情，65.4坪每月租金9萬元，換算每坪價格為1,376元（參原審卷附被證2），依相同標準計算，若立勤事務所要承租到與系爭辦公室相同坪數之價格每月租金至少159,753.6 元（計算式：1,376元x116.1坪=159,753.6元），則立勤事務所原依預定計畫，從111年8月16日起至116年3月31日預計固定支出總金額為573萬元，卻因御嵿公司片面終止租約之行為，導致無法依原租約享有遠低於市場行情之租金，致須依照御嵿公司所提出111年8月間之市場行情租金價格承租相同坪數之辦公室即每月159,753.6元，則上訴人自111年8月1 6日起至116年3月31日預計固定支出總金額為8,866,292元（計算式：159,753元x55.5月（111年8月16日起至116年3月31 日）＝8,866,291.5元），是御嵿公司片面終止租約之行為，導致立勤事務所受有3,136,292元利益之損失，立勤事務所所受之損害與御嵿公司片面終止租約之行為實具有因果關係，故被上訴人自應就此負擔損害賠償之責。　⑶退步而言，若鈞院認為立勤事務所因御嵿公司片面終止租約，另覓辦公室地點之額外租金損害，不能證明其數額或證明顯有重大困難者，請鈞院依法審酌一切情況，依心證定其數額。　⒋因搬遷所生之其他損害：立勤事務所原訂租賃末日為116年3 月31日，但御嵿公司確於111年8月15日提前終止租約，致立勤事務所需提前4年5.5月支出相關搬遷辦公室之27萬9,785 元費用，以台灣銀行公告定期儲蓄存款三年期年利率為1.78 5%（上證3），立勤事務所至少受有22,265元之利息損害（計算式：｛27萬9,785元×1.785%×4年=19,976.649｝+｛27萬9,7 85元×1.785%×5.5/12=2,288.00000000｝＝22,265.6元），故因搬遷所生之其他損害為27萬9,785元及利息損害22,265元。　5.上訴聲明則為：①原判決不利立勤事務所部分廢棄。②上開廢棄部分，御嵿公司應再給付上訴人3,725,555元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③立勤事務所願供擔保，請准宣告假執行。二、御嵿公司於原審及上訴審之答辯則以：　㈠縱係御嵿公司單方面終止系爭租賃契約，原告主張亦非全部有據：　⒈系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質應為「賠償總額預定性違約金」，並非懲罰性質之違約金；該約款既未特約係屬懲罰性違約金，則應屬損害賠償總額預定性質之違約金。是以原告起訴除依前開規定請求違約金外，尚依民法第227條第1項、第216條第1項規定請求之租金損害426萬元（先一部請求155萬2,212元）、搬遷損害27萬9,785元、預期利益損失144萬3,000元，自無理由。縱認立勤事務所可依系爭租賃契約第12條第1項請求御嵿公司給付違約金，御嵿公司亦可民法第252條規定請求酌減。　⒉租金損害426萬元部分，實不能僅依立勤事務所新承租之標的空間較大，或所在地點與系爭租賃標的有異，或屋況或所附設備不同、租期之長短等，均會影響租金數額，否認二者間租金差額謂為損害。且立勤事務所是否會繼續承租使用新租賃地點至116年8月15日？亦有未明，若否，其現存財產顯然尚未減少，焉能執尚未發生之租金差額謂為損害。　⒊搬遷損害27萬9,785元部分，此類拆遷及重新建置之費用，乃租約終止後返還租賃物及另覓其他租處所生之必要費用，無論御嵿公司是否提前終止，立勤事務所終須支出，自難認具相當因果關係。　⒋支出裝潢費用總計124萬4,450元部分，依系爭租賃契約第12 條第2項後段約定：「甲方若無故於本契約簽訂三年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用」等語，立勤事務所亦僅得就「裝潢」部分依國際會計準則規定計算折舊後向御嵿公司求償，然立勤事務所並未加以說明，則其主張難認有據。並依立勤事務所所提工程預算表，其中包含壁燈、會議室地毯、壓克力LOGO、陽台捲簾、鑽石主管桌、燈具等，立勤事務所縱有支出各該費用之事實，但亦同時受有取得所有權之利益，並無因此受損害，且上述均為活動式傢俱、用品，於立勤事務所遷移至他處時可帶走利用，立勤事務所就此些項目並無因御嵿公司提前終止而無法續用，受有損害之情事；並否認立勤事務所所提折舊計算方式。　⒌並聲明：⑴立勤事務所之訴駁回。⑵願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡原審認立勤事務所主張御嵿公司支付274,445元(計算式：懲罰性違約金150,000元+裝潢折舊費用124,445元)部分，為有理由，而為立勤事務所此部分勝訴之判決，御嵿公司就此部分提起上訴，並主張：　1.違約金：　⑴契約條款並未特別約定違約金性質為懲罰性違約金，且系爭租賃契約第12條第1項約定之緣由，係為使兩造保留得提前終止租約之彈性，並使兩造於提前終止時對於需付出之代價得以預見，故從系爭租賃契約非僅未明定兩造於租賃期間內不得任意提前終止租約，反而以第12條第1項約定允許兩造於租賃期間內，均有權以支付違約金為代價而提前終止租約，已徵此約定之目的並非在強制兩造必須履行租約至期間屆至，不具「強制債務人履行債務」之懲罰性質。是如允許他方尚可就違約金以外另請求賠償，不啻失此約定讓租賃兩造得事先評估提前終止租約所需承擔責任之美意，明顯與此條款之目的有違。原審未審酌系爭租賃契約第12條既然將第1 項之違約金與第2項關於裝潢費用或裝潢扣除折舊後之殘值給付分別列載，顯見兩造當事人有意將此作為不同之請求權基礎；且觀第1項後段所定「以相當於2 個月租金作為違約金」，係規範如未按期提前於6個月前通知他方，所應支付的數額，與第2 項以終止發生在簽約後3年內或3年後，作為裝潢費用或裝潢能否扣除折舊之分界，二者情境明顯不同，並非根據「同一違約事實」而發生依第1項與第2項請求之結果，難認係將違約金與其他損害賠償併列，故不得指摘系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質為懲罰性違約金。再查，系爭租賃契約第7條第5項約定：「租賃標的返還時甲方同意乙方現狀返還不需回復甲方交付乙方時之房屋原狀……」等語，足悉系爭租賃契約第12條第2項之約定，係因立勤事務所返還系爭房屋時會將其施作之裝修遺留予御嵿公司，為免御嵿公司無故終止系爭租賃契約時，尚可無條件承接，才約定由御嵿公司予以補貼，從而系爭租賃契約第12條第2項應屬於「價購」之概念，不具「損害賠償」之性質，故系爭租賃契約第12條第1、2項不生違約金與其他損害賠償併列之效果。綜上，系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質應為「賠償總額預定性違約金」，較為合理且符當事人約定之真意，原判決僅以另有同條第2項約定，即遽認第1項為懲罰性違約金，認事用法自有違誤。　⑵查，本件御嵿公司於111年6月24日寄發如原證二所示111年度御字第111062401號函予立勤事務所，請求立勤事務所於111 年8月15日終止系爭租賃契約，上開函文於111年6月27日送達予上訴人立勤事務所。雖原證二函文於立勤事務所收受時距111年8月15日未達6個月，然可見御嵿公司已提前於50日前通知，有給予立勤事務所相當時間得處理搬遷事宜，堪認對於雙方約定之提前通知，御嵿公司已為一部履行。因此縱認立勤事務所可依系爭租賃契約第12條第1項約定向御嵿公司請求給付違約金，亦至多僅能按御嵿公司通知不足之時間比例計算可請求數額，故御嵿公司於原審主張違約金數額應酌減至14萬4,444元（計算式：20萬元×130/180=144,444元，小數點以下四捨五入），方屬允當，詎原判決雖亦持與上述相同理由准予酌減違約金，然卻仍認御嵿公司應給付違約金15萬元，顯有失衡平，且原判決未交待何以御嵿公司計算方式不可採之理由，亦有理由不備之違法。　2.裝潢折舊費用：　⑴按系爭租賃契約第12條第2項約定：「甲方若無故於本契約簽訂後3年內（包含3年）提前終止本契約，應全額賠償乙方承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等），並不得計算折舊；甲方若無故於本契約簽訂3年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用」等語，約定之責任要件在於「無故」二字，亦即於系爭租賃契約經御嵿公司「無故」終止，立勤事務所方可依該項行使權利。經查系爭租賃契約第12條第1項明定御嵿公司有提前終止系爭租賃契約之權利，而御嵿公司亦係依前開約定行使其終止權，堪認其終止系爭租賃契約，係有合法權利與正當理由，並非「無故」，與系爭租賃契約第12條第2項所定可請求裝潢扣除折舊後殘值之情形齟齬，故立勤事務所依該項請求御嵿公司給付，即無可採。　⑵次按立勤事務所以原證四提出之工程預算表，其內容縱使為真（御嵿公司仍否認），亦可見裝修性質為「簡單裝備及簡單隔間」，依所得稅法第51 條第3項之固定資產耐用年數表 (附件一)，耐用年限為3年，則於系爭租賃契約111年8月15 日終止時應早已攤提完畢（終止時已使用3年4.5個月，大於耐用年限3年），已無殘值可言，立勤事務所自不得再向御嵿公司請求裝潢扣除折舊後之殘值。　⑶本件裝潢工程之原價值，不得逕以原證四工程預算表之總額1 24萬4,450元計算：　①根據系爭租貨契約第12條第2項後股約定：「甲方者無故於本契約簽訂三年後…將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用」等語，既稱「裝潢」，而非如同項前段所稱「裝潢費用」，亦未如同項前段表明「裝潢費用『包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等』」，更未於後段提及「裝潢」時標明範圍同前，足見兩造締約時有意區別3年內與滿3 年後之扣除折舊後殘值計算方式，是以系爭租賃契約第12條第2項後段所指「裝潢」自僅以「裝潢」為限，不得任意擴張包含至設計費、施工費、傢俱及家電費用。從而原證四工程預算表所列項目、費用中，第1頁「OA傢俱」編號1-11金額37萬1,960元（未稅）、「水電工程」編號2壁燈金額1萬9 44元（未稅）、第2頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號5 會議室地毯金額2萬9,000元（未税）、編號7壓克力LOGO金額1萬 2,000元（未税）、第3頁「OA傢俱」編號1至6金額3萬9,050 元（未稅）、「面飾/玻璃/油漆工程」編號3陽台捲簾金額2 萬640元（未税）、第4頁編號1鑽石主管桌金額1萬8,450元（未稅）、編號3至5燈具等金額8,000元（未稅），金額合計51萬44元（未税，含稅為53萬5,546元）等可移動式傢俱、燈具，應予剔除。　②另原證四工程預算表第1頁「木作/系統櫃」編號1假設工程（保護板及垃圾清運）金額1萬8,000元（未税）及第2頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號6完工後清潔費用金額3萬元（未稅），金額合計4萬8,000元（未稅，含稅為5萬400元）部分，並非完成後尚可繼續使用之項目，與固定裝潢及上開可移動式傢俱、燈具有別，從而上述一次性支出不因系爭租賃契約提前終止，而使立勤事務所受有減少「使用」年限之利益，亦應排除於得依系爭租賃契約第12條第2項後段約定請求之列，方屬合理。　③且如按立勤事務所之解，亦即舉凡所有裝潢、設計費、施工費、傢俱及家電費用等均可扣除折舊後向御嵿公司請求殘值費用，不啻使立勤事務所一方面將可移動式傢俱、家電帶走後繼續使用、獲利，一方面尚可向御嵿公司請求折舊後之殘值費用，因此雙重獲利，實非事理之平。　3.因租賃新辦公室之租金損害：　⑴系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質為「賠償總額預定性違約金」，已如前述，故立勤事務所本不得再以其受有其他損害向御嵿公司請求賠償。退步言，縱認系爭租賃契約第12 條第1項之違約金之性質為「懲罰性違約金」，立勤事務所可另請求者，亦僅限於系爭租賃契約第12條第2項所明定者為限。立勤事務所主張之「租金損害」或「利益損失」，既均未經系爭租賃契約第12條第1 項明定為可請求賠償項目，立勤事務所自不得向御嵿公司請求賠償。　⑵又查，系爭租賃契約第12條第1項既約定御嵿公司有提前終止系爭租賃契約之權利，則立勤事務所對於系爭租賃契約可能提前終止，本已有預見，且應為其所同意，才願與御嵿公司約定如系爭租賃契約第12條第1項所示條款。而立勤事務所在系爭租賃契約終止後，是否繼續租屋，及所承租房屋之位置、空間大小、租金高低等，均係由立勤事務所自行決定，非御嵿公司所能干涉，況且影響租金數額之因素眾多，本件立勤事務所新承租地點之客觀外在環境、坪數、交通、地點、周遭機能、所附設備、租期等，是否與系爭租賃標的相同？如有不同，即可能影響租金數額，焉能逕以二者間租金差額謂為損害。是本件立勤事務所除未先就其主張承租新辦公室之每月租金18萬元舉證外，且亦未能先行舉證除原證五外，其別無其他選擇，復未就其所主張新承租地點之租金每月 18 萬元符合合理租金行情，提出相關資料為佐，焉能將其自己選擇，進而產生之租金成本差異轉嫁由御嵿公司負擔？　　⑶立勤事務所雖主張請求鈞院適用民事訴訟法第222 條第2項，然立勤事務所並未證明其受有損害，又如立勤事務所主張損害內容為「金錢給付之增加」，難認有何損害額無法證明或證明顯有重大困難情事，此情亦未見立勤事務所予以敘明。是本件顯不符「受害人已證明損害，但損害額無法證明或證明顯有重大困難」之要件，依前揭最高法院裁判見解，應無民事訴訟法第222 條第2項適用之餘地。　4.因搬遷所生之搬遷費用利息損害22,265元：　⑴程序部分：立勤事務所提起上訴主張受有22,265元利息損害部分，於原審並未主張與請求，應為訴之追加，御嵿公司不同意其追加。　⑵系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質為「賠償總額預定性違約金」，已如前述，故立勤事務所本不得再以其受有其他損害向御嵿公司請求賠償。　⑶退步言，縱認系爭租賃契約第12條第1項之違約金之性質為「懲罰性違約金」，立勤事務所可另請求者，亦僅限於系爭租賃契約第12條第2項所明定者為限，「利息損害」既未經系爭租賃契約第12條第1項明定為可請求賠償項目，立勤事務所自不得向御嵿公司請求賠償。　⑷本件御嵿公司就立勤事務所於原審以附表二及原證六至十六提出之搬遷費用項目、內容及所提出證據本有所爭執，並抗辯依立勤事務所所提出事證，尚不足認係因搬遷所產生之必要費用。又立勤事務所縱未於111年間支出搬遷費用，此款項亦非必定會存放於銀行內滋生利息；縱存放於銀行內，尚有「活存」、「定存」之別；定存亦因「不同年期」、「不同銀行」而利率有別。從而立勤事務所既未提出任何客觀證據證明其依已定計劃必定可取得其所主張之利息，其泛依台灣銀行公告之定期儲蓄存款3年期年利率1.785%計算謂為利息損失，洵屬無據。　5.並聲明：⑴原判決不利於御嵿公司之部分廢棄。⑵上廢棄部分，立勤事務所在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。⑶上立勤事務所之上訴駁回。⑷如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、立勤事務所主張御嵿公司發函提前於111年8月15日終止系爭租賃契約，並請立勤事務所搬遷完成，御嵿公司應依系爭租賃契約第12條第1項約定賠償立勤事務所懲罰性違約金20萬元、及依該契約第12條第2項約定賠償裝潢折舊費用719,448 元，及終止租約所受損害及所失利益（含租賃新辦公室之租金損害426萬元、搬遷所生其他損害279,785元、利息損害22 ,265元、因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失1,443, 000元），惟為御嵿公司否認，並以前詞置辯。本院認定如下：　㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，分別為民法第250條第1項、第2項前段所明定。次按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。　㈡觀諸系爭租賃契約第12條約定：「違約賠償及契約之終止：㈠租賃期間任一方如欲提前終止本契約，均須於6個月前以書面通知他方，並支付他方相當於本契約所約定1個月租金作為違約金；如未按期通知他方，則須支付他方相當於本契約所約定2個月租金作為違約金。㈡甲方（即御嵿公司）若無故於本契約簽訂後3年內（包含3年）提前終止本契約，應全額賠償乙方（即立勤事務所）承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等），並不得計算折舊；甲方若無故於本契約簽訂三年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用。㈢如有下列各款情事之一，甲方得終止本契約不受前項之限制：1.乙方租金積欠總額達二個月之租額者。2.租金之繳付遲延次數連續二次或第四條所列費用積欠次數連續二次者。3.違反或不履行本契約之約定事項，經甲方通知後未於期限內改善者。」（見本院板橋簡易庭112 年度板簡字第1300號卷〈下稱原審卷〉第30頁），可知兩造均有提前終止系爭租賃契約之權，如欲提前終止系爭租賃契約，於6個月前以書面通知他方者，須支付1個月租金做為違約金，未於6個月前以書面通知他方，則須支付相當於2個月租金之違約金；出租人即御嵿公司自租賃期間起三年內提前終止，尚應負擔承租人即立勤事務所承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等）；出租人即御嵿公司自租賃期間起超過三年後，租期屆至前提前終止約，仍應該裝潢計算折舊並賠償承租人即立勤事務所剩餘殘值之費用；又承租人如有系爭租賃契約第12條第3 項所列情事，出租人終止提前系爭租賃契約即非屬同條第2 項所載「無故」提前終止系爭租賃契約，而不受同條第2項之限制，即無需賠償承租人承租後所支付之所有裝潢費用，亦無將該裝潢計算折舊並賠償承租人剩餘殘值之費用。　㈢據此，系爭租賃契約第12條即為違約賠償及契約終止之約定，同條第1項違約金之約定，僅約定兩造如提前終止系爭租賃契約，應給付違約金，並未於文義特別約定該違約金性質，依民法第250條第2項前段規定，應認兩造關於違約金約定之性質，屬於損害賠償總額預定之約定。同條第2項則係當事人另約定出租人若無系爭租賃契約第12條第3項情事，而提前終止系爭租賃契約，即屬無故提前終止，而須賠償承租人之全部裝潢費用，或將該裝潢計算折舊並賠償承租人剩餘殘值之費用。是契約當事人提前終止系爭租賃契約之損害，已在系爭租賃契約第12條第1項約定之賠償總額預定範圍內，如係出租人無故（即無同條第3項之各款情事）提前終止系爭租賃契約，承租人則另可依當事人另有約定之系爭租賃契約第12條第2項請求全部裝潢費用或將該裝潢折舊後剩餘殘值之費用甚明。立勤事務所主張系爭租賃契約第12條第1 項約定之違約金為懲罰性違約金云云，並不足採。　㈣又御嵿公司以111年度御字第111062401號函向立勤事務所為將於111年8月15日提前終止系爭租賃契約之意思表示，有立勤事務所提出蓋有立勤事務所111年6月27日收件章之影本附卷可稽，且系爭租賃契約於111年8月15日終止，為兩造所不爭執。再者，御嵿公司確係違反系爭租賃契約第12條第1項關於提前終止系爭租賃契約，須於6個月前以書面通知立勤事務所之約定，則立勤事務所依系爭租賃契約第12條第1項約定向御嵿公司請求相當於2個月租金即20萬元作為違約金，核屬有據。至立勤事務所主張因御嵿公司無故提前終止系爭租賃契約所致其受有租賃新辦公室之租金損害426萬元、搬遷所生其他損害279,785元、利息損害22,265元、因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失1,443,000元，揆諸前揭說明，已在系爭租賃契約第12條第1項賠償總額預定範圍內，立勤事務所此部分之請求，即屬無據。　㈤又按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。被上訴人於原審審理中，既已主張「債務人固得依民法第二百五十二條規定請求法院減至相當數額，惟應由債務人就債權人所受損害究有若干，負舉證責任」（最高法院92年度台上字第27 47號判決參照）。觀諸兩造就提前終止系爭租賃契約之違約金約定為：於6個月前以書面通知他方者，須支付1個月租金做為違約金，未於6個月前以書面通知他方，則須支付相當於2個月租金之違約金，此約定為兩造締約時，依自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，況兩造皆為據有相當專業知識之人，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，再者，兩造約定之違約金如何過高，御嵿公司始終未能舉證。是御嵿公司明知系爭租賃契約就提前解約之違約金約定為10萬元或20 萬元，仍違反該條約定提前6個月以書面通知之義務而提前解約，自應依約負給付違約金之責。御嵿公司辯稱已提前於 50日前通知，有給予立勤事務所相當時間得處理搬遷事宜，至多僅能按御嵿公司通知不足之時間比例計算違約金數額，應依民法第252規定條酌減至14萬4,444元（計算式：20萬元 ×130/180=144,444元，小數點以下四捨五入），即不足採。　㈥依上開㈢可知，出租人即御嵿公司無故（即無同條第3項之各款情事）提前終止系爭租賃契約，承租人即立勤事務所除依系爭租賃契約第12條第1項約定請求賠償總額預定違約金20 萬元外，另可依當事人另有約定之系爭租賃契約第12條第2 項請求全部裝潢費用或將該裝潢折舊後剩餘殘值之費用。查御嵿公司非因立勤事務所有系爭租賃契約第12條第3項各款情事，而於兩造108年3月19日簽訂系爭租賃契約後之111年8 月15日提前終止系爭租賃契約，即屬系爭租賃契約第12條第 2項後段之「無故」於本契約簽訂3年後提前終止系爭租賃契約，是立勤事務所依系爭租賃契約第12條第2項後段之約定，請求將該裝潢計算折舊後剩餘殘值之費用，為有理由。　㈦又系爭租賃契約第12條第2項後段關於所有裝潢費用部分，約定「得」按國際會計準則之規定，計算折舊，堪認系爭租賃契約簽訂時，兩造已特別就裝潢折舊部分有所討論研議，始於租約上特別註明按「國際會計準則」計算折舊，是解釋上，應優先適用依國際會計準則之方式計算折舊，始符合當事人真意。再經本院檢附系爭租賃契約及立勤事務所提出之工程預算表就①本件系爭房屋之裝潢資產，以國際會計準則計算折舊，應如何決定該裝潢資產耐用年限？②應以何方式計算折舊？等問題函詢財團法人臺灣省會計師公會（見本院卷第121頁），並經該公會回函表示：「系爭房屋之裝潢資產，依據國際會計準則第16號『不動產、廠房及設備』之規定，企業應以對類似資產資經驗為基礎估計資產之耐用年限。.. .因此，於決定資產耐用年限時，下列所有因素均應予以考量：（d）使用該資產之法律或類似限制：例如租賃資產相關租約之到期日。另針對國際會計準則第16號「不動產、廠房及設備」針對折舊方法之採用規定，應真實反映企業消耗資產未來經濟效益之預期型態。折舊方法可用以將資產之可折舊金額按有係懂之基礎於其耐用年限內分攤。此等方法包含直憲法、餘額遞減法及生產數量法。以我國會計實務而論，多數企業採用直線法進行折舊分攤，故若資產之殘值未改變，直線法折舊將使耐用年限每期之折舊金額相同。除未來經濟效益之預期消耗型態改變外，折舊方法應每期一致採用。」（見本院卷第203、205頁）。　㈧御嵿公司無故於111年6月24日發函予立勤事務所提前終止系爭租賃契約，而終止契約之時點距兩造契約約定租期起算日之108年4月1日已逾3年，而立勤事務所係108年3月完成裝潢上開系爭租賃契約標的，並支出裝潢費用總計124萬4,450元，有立勤事務所提出之工程預算表、收款證明、匯款單據附卷可佐（見本院卷第41至54頁），預計至少於租賃期間內可以使用8年，參照上開財團法人臺灣省會計師公會函文之內容，依「直線折舊法」公式計算每年折舊費為155,556.25元 (計算式：1,244,450元－0)/8），立勤事務所使用系爭裝潢3 年4.5月（即108年4月1日租約始期至111年8月15日終止租約），折舊費用計為525,002.34375元【計算式：(155,556.25 ×3年＝466,668.75）＋(155,556.25÷12月×4.5月＝58,333.5937 5)＝525,002.34375元】，故立勤事務所請求御嵿公司應賠償 719,448元（計算式：1,244,450元－525,002＝719,448元），即屬有據。　㈨御嵿公司雖否認其原審卷第41頁「OA傢俱」編號1至11；原審卷第41頁「水電工程」編號2壁燈；原審卷第43頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號5會議室地毯、編號7壓克力LOGO；原審卷第45頁「OA傢俱」編號1至6；原審卷第45頁「面飾/玻璃/ 油漆工程」編號3陽台捲簾；原審卷第47頁，編號1鑽石主管桌金額、編號3至5燈具，金額合計51萬44元（未稅，含稅為 53萬5,546元）部分，屬可移動式傢俱、燈具，並非附著於房屋之裝潢。及原審卷第41頁工程預算表「木作/系統櫃」編號1假設工程（保護板及垃圾清運）、原審卷第43頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號6完工後清潔費用，金額合計4萬8, 000元（未稅，含稅為5萬400元）部分，不因系爭租賃契約提前終止而使原告受有減少「使用」年限之利益；上列皆應排除系爭租賃契約第12條第2項請求之列云云。惟觀諸系爭系爭租賃契約第12條第2項略約定：「...應全額賠償乙方承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等），並不得計算折舊；甲方若無故於本契約簽訂三年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用。...」，同條項前段既約定裝潢費用應指一切裝潢所需之費用，包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等，則同條項後段約定之「該裝潢」自應為同一解釋，即應應指一切裝潢所需之費用，包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等，且上開約定並未區分可移動式傢具、減少「使用」年限等因素，是御嵿公司上開所辯，並不足採。　㈩從而，立勤事務所得請求御嵿公司賠償之金額共計為919,448 元(計算式：200,000元+719,448元=919,448元)。　　五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。立勤事務所請求御嵿公司賠償損害，係以給付金錢為標的，無約定期限或利率，則其請求自起訴狀繕本送達御嵿公司翌日即112年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。六、綜上所述，立勤事務所依系爭租賃契約第12條第1項、第2項後段約定，請求御嵿公司給付919,448元，及自112年5月27 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分（即919,448元本息）僅准許274,445元本息，就其餘645,003元（計算式：919,448－274,445＝645,003）本息則為立勤事務所敗訴之判決，自有未洽，立勤事務所上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。又原審就上開應准許之部分命御嵿公司如數給付（即274,445元），及就上開不應准許之部分，為御嵿公司敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，均核無不合，兩造此部分之上訴及追加之訴，均無理由，應分別予以駁回。七、又立勤事務所所受敗訴判決金額已逾150萬元，得上訴第三審，而本院所命給付部分，係就民事訴訟法第427條第2項第 1款訴訟適用簡易程序所為立勤事務所部分敗訴之判決，依照同法第436條之1第3項準用第463條、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依聲請宣告御嵿公司如預供相當擔保金額，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，兩造之上訴及追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條、第79條、第463條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛崑山　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　傅紫玲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-01-08

PCDV-113-簡上-57-20250108-1

台上

最高法院

偽造文書

最高法院刑事判決 113年度台上字第4562號上訴人臺灣高等檢察署檢察官陳玉華被告徐美津上列上訴人因被告偽造文書案件，不服臺灣高等法院中華民國11 3年7月23日第二審判決（113年度上訴字第2469號，起訴案號：臺灣桃園地方檢察署111年度調偵續字第12號、111年度偵續字第 81號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。理由一、按刑事訴訟法第377條規定，上訴於第三審法院，非以判決違背法令為理由，不得為之。是提起第三審上訴，應以原判決違背法令為理由，係屬法定要件。如果上訴理由書狀並未依據卷內訴訟資料，具體指摘原判決不適用何種法則或如何適用不當，或所指摘原判決違法情事，顯與法律規定得為第三審上訴理由之違法情形，不相適合時，均應認其上訴為違背法律上之程式，予以駁回。二、本件原判決維持第一審依想像競合犯，從一重論處被告徐美津犯行使偽造私文書（尚犯詐欺得利）罪刑，及為相關沒收宣告之判決。就行使偽造私文書部分，已敘述認定犯罪事實所憑證據及理由。並對被告否認犯罪之供詞及其所辯各語，認非可採，予以論述及指駁。三、檢察官上訴意旨以：告訴人李杰憲就遭被告詐欺之經過證述甚詳，觀之被告轉匯相關租金入告訴人帳戶的明細，被告所述每個月「代墊」新臺幣（下同）500元租金差額，以承租人張丞郡所付兩個月押金3萬2千元支付即足，且被告未將最後1個月房租1萬6千元轉匯告訴人帳戶，故意佔為己有。告訴人於原審即已陳明被告須繳還服務費8,250元及張丞郡最後1個月租金1萬6千元，原判決未就此攸關被告犯罪所得範圍與量刑基準事項為調查，並說明其理由，不但違反經驗、論理、證據法則，並有應於審判期日調查之證據而未予調查及理由不備之違法等語。四、惟查：原判決已敘明如何依憑被告之陳述及卷附張丞郡簽立之房屋點交確認書上之記載，認定被告擅自與張丞郡簽約，係為掩蓋陳雅慧退租而衍生需返還部分服務費之結果，非為謀取張丞郡交付之租金、押租金等由甚詳。所為論列說明，與卷證資料悉相符合，亦不違背經驗、論理法則。至被告是否尚欠告訴人1個月租金等民事糾葛，均無礙於本件被告行使偽造私文書犯行及犯罪所得之認定。又刑之量定，屬為裁判之法院裁量之職權，如其量刑已以行為人之責任為基礎，並斟酌刑法第57條各款所列情狀，在法定刑度內，酌量科刑，而無違反公平、比例及罪刑相當原則，致明顯輕重失衡情形，自不得指為違法。原判決關於量刑，已敘明第一審判決就被告本件犯行，以其之責任為基礎，具體斟酌刑法第57條所列各款事項，而為量刑，核屬妥適，予以維持。既未逾越法定刑度，亦無違背公平正義之情形，屬裁量職權之適法行使，尚難指為違法。且本件行使偽造私文書部分之事證已明，檢察官及被告於原審審判期日，審判長問：「尚有無證據請求調查？」均稱：「沒有。」有審判程序筆錄在卷可稽。原審未再為無益之調查，尚非調查未盡。此部分上訴意旨，核係就原審採證、認事、量刑裁量之職權行使、原判決已說明及於判決無影響之事項，依憑己意而為指摘，俱非適法上訴第三審之理由五、依上所述，本件上訴違背法律上之程式，應予駁回。另被告想像競合犯刑法第339條第2項之詐欺得利罪部分，既經第一審及原判決，均認有罪，核屬刑事訴訟法第376條第1項第5 款所定不得上訴於第三審法院之案件。檢察官得上訴部分之上訴既不合法，應從程序上予以駁回，關於詐欺得利部分，自無從為實體上之審判，應一併駁回。至檢察官上訴時所檢附告訴人李杰憲之「刑事聲明上訴暨上訴理由狀」，因非屬檢察官上訴書狀所述之理由，而刑事訴訟法復無第三審上訴理由得引用或檢附其他文件代替之規定，本院自無從審酌，附此敘明。據上論結，應依刑事訴訟法第395條前段，判決如主文。中　　華　　民　　國 113 年 12 月 11 日刑事第五庭審判長法　官李英勇法　官鄧振球法　官林庚棟法　官林怡秀法　官楊智勝本件正本證明與原本無異書記官林修弘中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日

2024-12-11

TPSM-113-台上-4562-20241211-1

補

臺灣桃園地方法院

調整租金

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1186號原告九太科技股份有限公司法定代理人沈會承訴訟代理人陳筱屏律師郭眉萱律師被告桃園市政府體育局法定代理人許彥輝訴訟代理人許明桐律師上列當事人間請求調整租金事件，原告起訴未據繳納裁判費，查原告變更訴之聲明第一項係請求兩造間簽定之桃園市蘆竹羽球館營運移轉案委託營運管理契約，土地年租金應自新臺幣（下同） 120萬元酌減為45萬元，期間係自民國112年1月1日至117年12月3 1日止，因此依民事訴訟法第77條之10規定，則即應以原告請求調降之租金差額即75萬元，再以6年為計算訴訟標的價額，是故此部分之訴訟標的價額應核定為450萬元（計算式：750,000×6＝4 ,500,000）。原告變更訴之聲明狀所載應受判決事項之聲明第二項係依據民法第179條後段規定請求被告將溢繳租金1,312,500元本息返還予原告，經核包含於上開訴之聲明第一項經濟目的範圍內，準此，本件訴訟標的價額核定為450萬元，應徵第一審裁判費45,550元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後7日內向本院補繳上開裁判費，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 9 日民事第三庭法官游智棋以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 12 月 9 日書記官鄭敏如

2024-12-09

TYDV-113-補-1186-20241209-2

上

臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第892號上訴人即被上訴人江麗琴柯季遠柯季寧柯季銓柯季驄共同訴訟代理人李鴻維律師被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司法定代理人陳維澤被上訴人陳維澤陳德福陳高美惠陳衍派陳綺蓁高淑貞陳錦堂陳錦成陳常暉李綺珮陳韋亨陳黃昱潔共同訴訟代理人楊舜麟律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄及被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司對於中華民國112年4月21日臺灣士林地方法院110年度重訴字第16號第一審判決各自提起上訴，上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄並為訴之追加，本院於113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文 原判決關於㈠命被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司給付新臺幣肆佰零參萬柒仟柒佰柒拾陸元本息及該部分假執行宣告；㈡駁回上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄後開第二項㈡之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄㈠部分，上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回；㈡部分，被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司應給付上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄新臺幣貳佰壹拾玖萬參仟玖佰壹拾貳元，及自民國一百一十年四月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨應連帶給付上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄新臺幣壹佰柒拾壹萬捌仟柒佰陸拾伍元，及被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨均自民國一百一十年四月二十八日起，被上訴人陳黃昱潔自民國一百一十一年九月二十二日起，皆至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄其餘上訴駁回。　　 被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司應給付上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄新臺幣陸佰零壹萬玖仟伍佰陸拾參元，及自民國一百一十二年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨應連帶給付上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄新臺幣伍佰伍拾伍萬肆仟柒佰參拾肆元，及自民國一百一十二年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄其餘追加之訴駁回。　 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用（含追加之訴），關於被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司上訴部分，由上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄連帶負擔；關於上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄上訴（含追加之訴）部分，由被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司負擔二分之一、由被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨連帶負擔二十分之九、餘由上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄連帶負擔。 本判決第二項命被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司給付部分，於上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄以新臺幣柒拾參萬壹仟參佰元為被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司如以新臺幣貳佰壹拾玖萬參仟玖佰壹拾貳元為上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄預供擔保，得免為假執行。命被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨連帶給付部分，於上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄以新臺幣伍拾柒萬參仟元為被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨供擔保後，得假執行；但被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨如以新臺幣壹佰柒拾壹萬捌仟柒佰陸拾伍元為上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄預供擔保，得免為假執行。 本判決第四項於上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄以新臺幣貳佰萬陸仟伍佰元為被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司如以新臺幣陸佰零壹萬玖仟伍佰陸拾參元為上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄預供擔保，得免為假執行。　　 本判決第五項於上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄以新臺幣壹佰捌拾伍萬壹仟陸佰元為被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨供擔保後，得假執行；但被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨如以新臺幣伍佰伍拾伍萬肆仟柒佰參拾肆元為上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄預供擔保，得免為假執行。 上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄其餘追加之訴假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序方面：一、第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3 款分別定有明文。本件上訴人即被上訴人江麗琴、柯季遠、柯季寧、柯季銓、柯季驄(下分稱其名，合稱上訴人)原上訴請求被上訴人即上訴人昆信機械工業股份有限公司（下稱昆信公司）再給付新臺幣（下同）17萬1,514元本息，及被上訴人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮、陳德福、高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨、（下稱陳維澤等12人，與昆信公司合稱被上訴人，分稱其名）與昆信公司連帶給付171萬8,765元本息（見本院卷一第40 頁）。嗣變更上訴聲明：先位聲明請求昆信公司再給付上訴人17萬1,514元本息；備位聲明請求昆信公司給付上訴人249 萬0,528元本息及陳維澤等12人連帶給付上訴人171萬8,765 元本息（見本院卷二第22頁、第36頁、第111至112頁），核屬擴張聲明。另上訴人追加先位請求昆信公司給付民國110 年1月至112年9月占用新北市○○區○○段000○000○000○000地號土地（重測前分別為臺北縣○○鎮○○○段○○○○段00○0000○○區段 ○○○○段000○○區段○○○○段0000地號土地。下分稱各地號土地，合稱系爭4筆土地）及同區段286、287、291地號土地（重測前分別為臺北縣○○鎮○○○段○○○○段00000○00000○○區段○○○○ 段000地號土地。下分稱各地號土地、合稱系爭3筆土地，與系爭4筆土地合稱系爭土地）相當租金之不當得利1,216萬3, 153元本息。備位請求昆信公司給付系爭土地110年1月至112 年9月之租金660萬8,419元本息及陳維澤等12人連帶賠償侵害系爭土地出租權利之損害555萬4,734元本息（見本院卷二第24頁、第36至37頁、第112頁)，其主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，可認請求之基礎事實同一，依上開說明，均應予准許。　二、又本件上訴人於原審先位之訴依民法第179條規定，請求昆信公司給付471萬3,924元本息，備位之訴依租賃契約請求昆信公司給付249萬0,528元本息、及依民法第820條第4項、第 184條第1項前、後段及第185條規定，請求陳維澤等12人連帶給付222萬3,396元本息，經原審依民法第179條規定，判命昆信公司給付403萬7,776元本息，並駁回逾前開本息之先、備位請求（見原判決第12頁，本院卷一第20頁），昆信公司就其敗訴部分全部上訴，上訴人就其敗訴部分一部上訴，並於本院為訴之追加，故本院即就昆信公司及上訴人前開上訴及追加範圍為審理，先予敘明。　　貳、實體方面：一、上訴人主張：　㈠上訴人之被繼承人柯銘達，與陳德福、訴外人陳德勝（下稱其名）原為系爭土地共有人，應有部分各為3/8、5/16、5/1 6。上訴人與陳德福及陳德勝之繼承人陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁於106年4月10日與昆信公司就系爭3筆土地簽訂租期自106年1月1日至108年12月31日，第1年租金每月1 10萬元，後續按年調漲每月租金5萬元之租約（下稱C租約）。　㈡C租約屆期後，因共有人間就租金數額未有共識，本應依C租約第7條第5項共有物管理之約定（下稱系爭約款）為之，惟陳德福、陳維澤與陳衍派為規避系爭約款，竟未出於贈與真意，由陳德福、陳維澤及陳衍派贈與及移轉登記如附表乙所示系爭土地之應有部分與高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨、陳黃昱潔、陳常暉及李綺珮，再由陳維澤等12人與昆信公司簽立租期自109年1月1日起至113年12月31日止，每月租金 55萬3,450元之租賃契約(下稱D租約)，並調降110年間各月租金為50萬元，D租約既違反誠信原則，更規避土地法第34 條之1第1項前段強制規定，應屬無效，昆信公司占用系爭土地無法律上原因，應以日升不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）之正常租金數額計算相當租金之不當得利，爰先位依民法第179條規定請求昆信公司再給付系爭土地於109年1月至12月間正常租金與續訂租金之差額17萬1,514元【計算式：(1,122萬4,774元－1,076萬 7,403元)×3/8=17萬1,514元，元以下四捨五入，下同】。倘若D租約為有效，則備位先依D租約第3條約定，請求昆信公司給付109年租金249萬0,525元本息【計算式:55萬3,450元× 12個月×3/8=249萬0,525元，上訴人記載為249萬0,528元，下同】，再依民法第184條第1項前、後段、第185條及第820 條第4項規定，擇一請求陳維澤等12人連帶給付109年間正常租金1,122萬4,774元與D租約租金664萬1,400元（計算式：5 5萬3,450元×12個月＝664萬1,400元）差額之3/8即171萬8,76 5元本息【計算式：(1,122萬4,774元－664萬1,400元)×3/8=1 71萬8,765元】。　㈢又昆信公司於110年1月至112年9月占用系爭土地，爰先位依民法第179條規定請求昆信公司給付1,216萬3,153元本息【計算式:(110年度正常租金1,147萬2,625元+111年度正常租金1,182萬5,235元+112年1至9月正常租金913萬7,216元)×3/ 8=1,216萬3,153.5元】。並備位先依D租約第3條約定，請求昆信公司給付110年、111年、112年1月至9月租金各225萬元 (計算式:50萬元×12個月×3/8=225萬元)、249萬0,525元(計算式:55萬3,450元×12個月×3/8=249萬0,525元)、186萬7,89 4元(計算式:55萬3,450元×9個月×3/8=186萬7,894元)，合計 660萬8,419元本息【計算式:225萬元+249萬0,525元+186萬7 ,894元=660萬8,419元】；再依民法第184條第1項前、後段、第185條及第820條第4項規定，擇一請求陳維澤等12人連帶給付110年、111年、112年1月至9月正常租金與D租約租金之差額，各205萬2,234元【計算式:（1,147萬2,625元－50萬元×12個月)×3/8=205萬2,234元】、194萬3,938元【計算式: （1,182萬5,235元-55萬3,450元×12個月)×3/8=194萬3,938 元】、155萬8,562元【計算式:（913萬7,216元-55萬3,450 元×9個月)×3/8=155萬8,562元】，合計555萬4,734元本息( 計算式:205萬2,234元+194萬3,938元+155萬8,562元=555萬4 ,734元)等語（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、被上訴人則以：　㈠陳德福、陳維澤與陳衍派所為如附表乙所示系爭土地應有部分之贈與及移轉登記行為，非出於通謀虛偽，系爭約款並非土地共有人之分管約定，C租約屆期後應依民法第820條第1 項規定為共有物之管理，D租約核屬有效且拘束上訴人，陳維澤等12人並無侵害上訴人對系爭土地之管理（出租）權利，對上訴人不負D租約租金與正常租金差額之損害賠償責任。　㈡昆信公司基於D租約得於109年1月至112年9月間合法占用系爭土地，昆信公司於108年12月26日即以存證信函將D租約109 年度各月租金支票寄予江麗琴，由其代收再分配予其他上訴人，遭江麗琴退回而屬受領遲延。昆信公司已將D租約之109 年度至111年度之租金數額，扣除稅款及補充保費後提存而完成給付，上訴人主張昆信公司未給付前開三年度租金，實無理由。又系爭估價報告書所謂續訂租約月租金數額過高。另陳維澤等12人已於112年4月12日出售系爭土地應有部分5/ 8予訴外人敦峰汽車工業股份有限公司等人，並於112年6月5 日辦妥所有權移轉登記等語，資為抗辯。　三、原審為上訴人部分勝敗之判決，即判命昆信公司給付403萬7 ,776元，及自110年4月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及准上訴人及昆信公司供擔保後為假執行及免為假執行，上訴人及昆信公司各就其敗訴部分不服，上訴人為一部上訴、昆信公司則全部上訴，上訴人並為訴之擴張及追加，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡先位：昆信公司應再給付上訴人17萬1,514元，及自110年4月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。備位：⒈昆信公司應給付上訴人249 萬0,528元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉陳維澤等12人應連帶給付上訴人171 萬8,765元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。追加之訴聲明：㈠先位：昆信公司應給付上訴人1,216萬3,153 元，及自112年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位：⒈昆信公司應給付上訴人660萬8,419元，及自 112年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉ 陳維澤等12人應連帶給付上訴人555萬4,734元及自112年11 月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。昆信公司上訴聲明：㈠原判決不利於昆信公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人答辯聲明：上訴駁回（原審判決上訴人其餘敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。　　　　四、兩造不爭執事項（見本院卷一第182至183頁，並調整文字如下）：　㈠系爭土地原為柯銘達、陳德福、陳德勝共有，柯銘達應有部分3/8，其於94年1月13日過世後，經上訴人辦理限定繼承在案，惟就系爭土地應有部分3/8，迄今尚未辦理分割繼承登記。另陳德勝於105年7月間過世後，其系爭土地應有部分為陳高美惠、陳維澤、陳衍派、陳綺蓁繼承，並於107年4月26 日辦妥分割繼承登記；嗣於108年5、6月間，陳德福、陳維澤及陳衍派各贈與如附表乙所示應有部分與高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮，並於同年 6、7月間完成移轉登記（見原審卷一第28至36頁、限制閱覽卷土地建物及異動索引查詢資料）。　㈡上訴人、陳德勝、陳德福與昆信公司分別於95年1月1日、100 年1月1日簽訂A、B租約，記載出租系爭3筆土地應有部分2分之1，租賃期間分別為95年1月1日至99年12月31日、100年1 月1日至105年12月31日，每月租金42萬元（見原審卷一第38 至49頁）。　㈢上訴人、陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳德福與昆信公司於106年4月10日簽訂C租約，記載出租系爭3筆土地應有部分全部，租賃期間為106年1月1日至108年12月31日，10 6年每月租金110萬元、107年每月租金115萬元、108年每月租金120萬元（見原審卷一第80至84頁、原審卷二第15頁、第71頁）。　㈣A、B、C租約租金係由江麗琴、陳德福及陳維澤為代表受領（見原審卷二第532頁、第533頁）。　㈤陳維澤等12人與昆信公司於108年12月間簽訂D租約，記載出租系爭土地應有部分全部，租賃期間為109年1月1日至113年 12月31日，每月租金55萬3,450元（見原審卷一第152至156 頁）。　㈥依據D租約，上訴人每月可分得租金20萬7,544元，扣除應繳納之稅款2萬0,754元、補充保費3,964元後，每月可實收18 萬2,826元，109年度共可實收219萬3,912元（見原審卷二第 31、531頁）。昆信公司於109年12月25日以江麗琴為受取權人，向臺灣臺北地方法院提存所聲請提存109年度租金219萬 3,912元，經該院以109年度存字第2776號准予提存（見原審卷一第330頁）。　㈦昆信公司實際占有使用系爭土地全部（見原審卷二第14至15 頁）。　㈧柯銘達於65年6月24日至94年1月11日擔任昆信公司董事長；江麗琴自74年11月5日至100年11月3日任職於昆信公司，於9 4年1月至100年10月31日間擔任董事及副董事長兼財務長；柯季遠於94年7月至100年10月擔任昆信公司行政助理；柯季寧於96年3月至99年12月擔任昆信公司行政助理；柯季銓自9 2年4月29日至100年10月31日任職於昆信公司，其中97年2月 21日至100年2月20日擔任董事；柯季驄於93年11月10日起任職於昆信公司，於97年12月至100年6月間擔任執行副總（見原審卷二第77頁、原審卷三第46頁）。　㈨上訴人及訴外人富之江投資顧問有限公司（法定代理人為江麗琴）就陳維澤等12人間於108年5至7月所為如附表乙所示贈與及移轉登記行為，起訴請求確認無效及塗銷移轉登記等，經原審以109年度重訴字第202號判決駁回其訴，上訴人提起上訴後，並經本院以111年度重上字第75號判決駁回上訴確定（見原審卷二第360至385頁、本院卷一第617至648頁）。　㈩江麗琴前以昆信公司廠房之圍牆、大門、空地等無權占用290 地號土地為由起訴請求排除侵害，經原審法院以107年度訴字第293號民事判決敗訴，並經本院107年度上字第1229號民事判決、最高法院109年度台上字第585號民事裁定駁回上訴而確定（見原審卷一第210至254頁。下稱系爭排除侵害事件）。五、本院之判斷：　　上訴人先位主張D租約無效，不得拘束上訴人，昆信公司於1 09年1月至112年9月間無權占用系爭土地，應就於109年間無權占用系爭土地而再給付17萬1,514元本息，及給付110年1 月至112年9月之相當租金之不當得利1,216萬3,153元本息；備位主張D租約若得拘束上訴人，昆信公司應依約給付109年租金249萬0,528元本息及110年1月至112年9月租金660萬8,4 19元本息、陳維澤等12人低價簽立D租約，應連帶賠償109年間短少租金171萬8,765元本息及110年1月至112年9月短少租金555萬4,734元本息，均為被上訴人否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：㈠D租約是否有效成立而得以拘束上訴人？㈡昆信公司於109年1月至112年9月是否無權占用系爭土地？㈢昆信公司是否已清償其對上訴人所負之109年1月至112年9月之租金債務？若未清償，積欠數額為何？㈣上訴人以民法第1 84條第1項前、後段、第185條及第820條第4項規定，擇一請求陳維澤等12人連帶賠償D租約與正常租約間之租金差額，是否有理由？數額為何？茲分述如下：　㈠D租約是否有效成立而得以拘束上訴人？　　⒈查證人柯銘貴於系爭排除侵害事件證述：昆信公司於77年間向訴外人新協金屬股份有限公司購買位在淡金路4段之現成廠房，股東會決定所購買與廠房相關之土地均登記在股東名下供昆信公司使用等語（見原審卷一第423至453頁），而昆信公司占用系爭土地全部範圍，更為兩造所不爭，又歷年來廠房及周遭地上物設施並無明顯異動（見原審卷一第821至835頁、原審卷二第358頁）。是以，包括上訴人在內之系爭土地共有人與昆信公司簽立A、B、C租約之租賃標的為系爭土地，此為原審判決所認，上訴人就此並未上訴爭執，堪信為真。　　⒉按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院62年台上字第316號判決意旨參照）。在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號民事判決意旨參照）。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。查陳德福於106年1月16日各贈與並移轉登記291地號土地175 2/160000與陳錦堂、陳韋亨，有土地登記申請書影本、土地登記公務用謄本在卷可參（見原審限制閱覽卷之291地號土地建物查詢資料）。上訴人主張陳德福、陳維澤及陳衍派就附表乙所示之系爭土地應有部分之贈與及移轉登記，均屬與各受贈人間通謀而為虛偽意思表示等情，為被上訴人所否認，自應由上訴人就上開有利於己之事實負舉證之責。而上訴人係以贈與人及受贈人間親屬關係及部分移轉登記時間為108年6至7月間為主要論據，惟贈與人與受贈人之親屬關係無從逕論為通謀虛偽，應有部分移轉登記時間相近乙節，亦與物權行為出於通謀虛偽有間，又陳維澤等12人另案訴請分割系爭土地雖曾提出未載全部共有人之分割方案，惟於該事件審理過程業已補正（見原審卷三第51至60頁），自不得以曾提出未載全部共有人之分割方案，即謂移轉應有部分之物權行為屬通謀虛偽。況且，證人即辦理前開土地應有部分過戶之地政士陳文肯於原審10 9年度重訴字第202號撤銷贈與行為等事件證述：（問：對於這5件辦理贈與原因是否都瞭解）都不會特別詢問，只確定當事人有沒有移轉土地之合意等語（見原審卷一第69 3頁），可見辦理過戶之地政士業已向贈與及受贈之雙方確認有移轉及受移轉登記之真意。是以，上訴人前開主張，尚不可取。　　⒊次按98年1月23日修正公布並於同年7月23日施行之民法第8 20條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。核與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。而共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理。是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同法第820條第2項規定之問題（最高法院110年度台上字第2447號判決意旨參照）。查C租約名稱為「土地租賃契約暨約定書」，簽立時間為106年4月10日，經上訴人、陳高美惠、陳維澤、陳衍派、陳綺蓁、陳德福為出租人而簽署，而C租約實際租賃標的為系爭土地，簽立時之共有人為上訴人、陳德福、陳高美惠、陳維澤、陳衍派、陳綺蓁及陳錦堂與陳韋亨，又C 租約係由上訴人簽名後，交由陳維澤帶回與其餘出租人簽名，再寄回給上訴人等情，為兩造不爭在卷（見原審卷二第15、71頁），可見系爭約款未經當時系爭土地共有人全體協議簽立，自非民法第820條第1項「契約另有約定」。上訴人雖主張系爭約款為前開規定之「契約另有約定」云云，惟陳德福於106年1月16日各贈與並移轉登記291地號土地應有部分1752/160000與陳錦堂、陳韋亨，並非出於通謀虛偽意思表示，業如前述，上訴人復未舉證影響上開應有部分移轉行為效力之情事，陳錦堂及陳韋亨於移轉登記完畢即屬291地號土地共有人之一，則系爭約款未經陳錦堂及陳韋亨簽立，自非屬系爭土地共有人一致之約定，上訴人前開主張，難認有據。　　⒋復按共有物之管理方式，有分管約定、分管決定、分管裁定。所謂分管約定乃共有人全體之共同約定，即民法第82 0條第1項前段所謂「契約另有約定」，例如分管契約；分管決定則為該條項所定之共有人多數決定；分管裁定則為該條第2項所定情形。共有人間依契約所為管理共有物之約定、依民法第820條第1項規定所為之決定及法院依同條第2、3項所為之裁定，對於為約定、決定及裁定時之全體共有人均有效力。於分管決定，無論同意、未表示意見、甚或反對之共有人，僅須其為決定時之共有人即須受該決定之拘束，蓋此為團體法法理之多數決原則所必然。惟此際仍應符合財產權保障之憲法要求，故共有人為分管決定有顯失公平情事者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，倘共有人為分管決定，有故意或重大過失致共有人受損害者，對不同意之共有人應負連帶賠償責任（最高法院110年度台上字第1623號判決意旨參照）。查系爭土地經陳德福、陳維澤、陳派衍為附表乙所示之贈與及移轉應有部分後，共有人為上訴人及陳維澤等12人，上訴人就系爭土地公同共有3/8，陳維澤等12人應有部分合計為5/8，為兩造不爭，可見陳維澤等12人符合「共有人過半數及其應有部分合計過半數」。而D租約係陳維澤等12人以淡水崁頂郵局000897號、000898號存證信函通知昆信公司及上訴人後，於108年12月間與昆信公司簽立，有存證信函及D 租約存卷為憑（見原審卷二第79至89頁及原審卷一第152 至156頁），顯見D租約為陳維澤等12人依民法第820條第1 項規定所為之分管決定，對決定時全體共有人均有效力。　　⒌再按民法第148條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判決意旨參照）。上訴人主張：陳德福、陳維澤及陳衍派藉由贈與及移轉應有部分與高淑貞、陳錦堂、陳錦成、陳韋亨、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮，增加系爭土地共有人數，再以D租約低價出租系爭土地與昆信公司，造成上訴人短收租金，故意虛增共有人數違反誠信原則等語，惟陳德福、陳維澤及陳衍派如附表乙所示贈與及移轉應有部分與各受贈人之債權行為及物權行為，均因上訴人未舉證以實其說，而非通謀意思表示，業如前述，自無虛增共有人數之情況。又民法第82 0條第1項規定於98年1月23日修正，目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則，縱陳德福、陳維澤及陳衍派有為符合民法第82 0條第1項規定之動機，仍屬依法處分自身財產之作為，以求有效利用系爭土地，難謂以損害上訴人為主要目的。況且，以多數決為共有物之管理，為立法所為選擇，上訴人公同共有應有部分為系爭土地之少數，依法應受多數決定之拘束，分管決定倘有顯失公平情事，上訴人得聲請法院以裁定變更之，或請求有故意或重大過失之分管決定之共有人賠償其損害，而非逕以誠信原則動搖共有人多數決定之效力。　　⒍末按共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質之行為。共有物之出租、出借，乃共有物典型之管理、利用行為，屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，無土地法第34條之1關於共有物之處分、變更及設定負擔規定之適用（最高法院84年度台上字第 2164號、107年度台上字第1882號判決意旨參照），而D租約係系爭土地共有人為系爭土地之出租事宜，依民法第82 0條第1項規定所為之分管決定，無土地法第34條之1規定之適用，故上訴人主張D租約規避土地法第34條之1第1項前段強制規定，應屬無效云云，亦屬無據。是以，D租約既係如附表乙所示之受贈人自陳德福、陳維澤及陳衍派受讓並取得應有部分後，由陳維澤等12人決定與昆信公司簽立之租賃契約，上訴人自當受D租約之拘束。　㈡昆信公司於109年1月至112年9月是否無權占用系爭土地？　　查D租約租賃期間為109年1月1日至113年12月31日，有D租約附卷可憑（見原審卷一第153頁），則昆信公司於上開租賃期間得以D租約對上訴人及陳維澤等12人主張有權占用系爭土地，故上訴人主張昆信公司於109年1月至112年9月無權占用系爭土地云云，洵屬無據。　㈢昆信公司是否已清償其對上訴人所負之109年1月至112年9月之租金債務？若未清償，積欠數額為何？　　⒈按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議㈠決議參照）。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。又公同共有物之處分及其他權利之行使，除公同關係所有規定之法律或契約定有規定外，應得公同共有人全體之同意，同法第 828條第2項亦定有明文。此項規定，依同法第831條規定，於公同共有債權準用之。另按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第234條及第2 35條本文、第326條分別定有明文。再按非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，提存法第22條亦定有明文。準此，以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。且清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，倘不依債務本旨為清償提存，尚不生清償之效力。　　⒉查D租約第3條：「租金以每個月為一期，每月租金為55萬元3,450元。...乙方（即昆信公司）並同意於簽訂本契約時，一次開立一年份共12期以淨月租金（亦即扣繳租賃所得稅款、健保補充保費）為金額，發票日為每月1日之禁止背書轉讓支票予甲方（即上訴人、陳維澤等12人）按月兌現，次年後亦同。支票未兌現者，視為租金未給付。」（見原審卷一第153頁）。而昆信公司於110年1月間以淡水崁頂郵局000080號存證信函請求上訴人及陳維澤等12人調降110年1月至12月租金為每月50萬元（見本院卷一第49 1至495頁），獲陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮回函同意租金調降，有淡水崁頂郵局000104號存證信函附卷為憑（見本院卷一第523至525 頁），惟陳維澤、陳高美惠、陳衍派、陳綺蓁、陳黃昱潔、陳常暉、李綺珮所占共有人數及名下應有部分合計均不足系爭土地之半數，不符民法第820條第1項之規定。故D 租約於109年1月至112年9月之每月租金數額自以D租約第3 條所訂數額為據。　　⒊次查，上訴人本於D租約實際應獲租金為扣繳租賃所得稅款及補充保費後之數額，為D租約第3條明訂，上訴人對於如附表丙所示之計算方式復無意見（見原審卷二第531頁及本院卷二第115頁），則上訴人就系爭土地應有部分3/8於 109年1月至12月之應受領租金數額為219萬3,912元（詳細計算式見附表丙）。又系爭土地應有部分3/8為柯銘達之遺產，迄至113年間因上訴人未行使共有人優先承買權而出賣與他人前，上訴人並未辦理分割繼承，為上訴人不爭執並陳明在卷（見本院卷二第113至114頁），故上訴人因繼承遺產之出租而獲之租金債權，乃公同共有債權，受領公同共有債權之清償，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨受領之權。被上訴人雖主張系爭土地共有人業以多數決定（即被證44）上訴人受領D租約租金之受領權人為江麗琴云云，查被證44協議書記載：「一、我等共有人人數及應有部分，均已超過半數同意出租前開七筆土地（即系爭土地）全部予昆信公司使用，並於10 8年12月16日與昆信公司簽訂基地租賃契約。二、昆信公司應就每月租金按全體共有人的應有部分比例，拆分共有人各自應領得租金，並給付各該共有人推派之受領代表（含前次租期推派之受領代表）。」等語，並經陳維澤等12 人簽立，有協議書影本附卷為佐（見原審卷二第91頁），惟上開協議書二所載內容非屬共有物之管理事宜，無從由系爭土地多數共有人逕行決定，江麗琴無法因此即為昆信公司給付租金予上訴人之受領權人。　　⒋又昆信公司於108年12月26日以淡水崁頂郵局001150號存證信函檢送109年租金支票共12張與江麗琴，經江麗琴以臺北延壽郵局000159號存證信函陳明未同意D租約且未受全體繼承人委託而退回上開支票，有前揭存證信函在卷可參（見原審卷一第286至296頁及第316至328頁），昆信公司遂於109年12月25日以江麗琴為受取權人，載明為給付系爭土地109年1月1月至12月31日之租金，經江麗琴拒絕受領而提存219萬3,912元，則有提存書影本為憑（見原審卷一第330頁），然就系爭土地應有部分3/8之租金債權，除得上訴人全體同意外，無由其中一人或數人單獨受領之權，則昆信公司提出前揭支票與江麗琴而遭退回，難謂上訴人受領遲延，昆信公司逕以江麗琴為受取權人為109年1月至12月租金共219萬3,912元之提存，自不消滅其對上訴人所負109年1月至12月租金給付義務。另昆信公司係將110 年1月至111年12月之租金，各以上訴人個人名義為受取權人，分別提存39萬5,506元或39萬5,505元（110年1月至12 月租金）、43萬7,787元或43萬7,786元（111年1月至12月租金），各有提存書附卷為佐（見本院卷一第471至479頁、第481至489頁），上開提存並不符該租金債權為上訴人公同共有債權而應共同受領，自不生清償效力。　　　　　⒌綜上，昆信公司於本件提出之其為給付上訴人109年1月1日至111年12月31日之系爭土地應有部分3/8租金所為之提存，尚無法對上訴人發生清償效力，則上訴人得依D租約第3 條請求昆信公司給付如附表丙所示之109年1月至12月租金 219萬3,912元，及110年1月至112年9月之租金總計601萬9 ,563元（計算式：218萬8,932元＋218萬8,932元＋164萬1,6 99元＝601萬9,563元）。逾前開數額之請求，則無理由。　　　　㈣上訴人以民法第184條第1項前、後段、第185條及第820條第4 項規定，擇一請求陳維澤等12人連帶賠償D租約與正常租約間之租金差額，是否有理由？數額為何？　　　⒈按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。另依同條第4項規定，共有人依同條第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受有損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。而民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象過失、具體過失及重大過失三種，有無重大過失係以是否顯然欠缺普通人之注意定之。　　⒉查C租約租金為106年間每月110萬元、107年間每月115萬元、108年間每月120萬元，D租約租金為109年1月至113年12 月，每月租金55萬3,450元，有前開兩租約在卷可參（見原審卷一第80頁、第153頁）。又系爭土地於109年1月1月至113年12月31日之租金數額，經原審送請日升不動產估價師事務所為鑑定，經不動產估價師針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭土地最有效使用與獨立估價情況下，經專業意見分析後，採取積算法1種估價方法進行評估，正常租金價格明細如附表一、限定租金價格明細如附表二。而C租約與D租約之每月租金相較，D租約每月租金數額僅約半數，陳維澤等12人固抗辯：C租約租金數額是受迫續約壓力而順應上訴人等人要求等語，惟系爭土地自A租約簽立以來即由昆信公司承租占用，可見昆信公司有與系爭土地共有人續訂租約之顯然需求，而系爭土地購入時即有現成廠房，業據證人柯銘貴於系爭排除侵害事件為證，則系爭土地尚可連同廠房出租他人，並非僅得出租與昆信公司，可見系爭土地共有人相較於昆信公司，關於租約內容之議定較具優勢，陳維澤等12人卻屢以昆信公司經營立場為租金數額之考量因素，顯非系爭土地共有人本於所有權應為之思慮，自不因C租約租金數額為上訴人提出即謂該數額無足反應系爭土地於出租市場之價格。　　⒊況且，不論是系爭估價報告書之每月正常租金或限定租金數額，其數皆幾為D租約每月租金之兩倍，顯見D租約每月租金確實顯然低於市場行情。陳維澤等12人雖抗辯：以D 租約出租系爭土地與昆信公司，使昆信公司得以繼續經營，緩解租金壓力，得以穩定昆信公司與員工之僱傭關係，維持淡水地區經濟與就業情形，使昆信公司持續完成與客戶訂單及銀行的往來，若不以D租約租金續租，昆信公司或將倒閉，系爭土地共有人將無法取得租金，甚或後續無法順利出租，其與上訴人共有之新北市淡水區○○○○段319- 11等9筆土地（下稱○○○○段土地），於105年12月31日屆期未續租與昆信公司後，閒置迄今無法順利出租他人等語，惟昆信公司後續營業考量，不應凌駕於系爭土地共有人合法利益之追求，業如前述，○○○○段土地租約屆期未與昆信公司續約且未出租他人之原因，或因○○○○段土地之條件，或因陳維澤等12人與上訴人間訟爭繁多所致，原因不一而足，不因○○○○段土地未能出租之情況，即謂系爭土地共有人相較於昆信公司為租賃關係之弱勢，而必須以D租約之租金數額出租系爭土地與昆信公司，故陳維澤等12人前開主張，難認有據。是以，就前開所述之系爭土地共有人與昆信公司就簽立D租約之需求、不續約所致之後續影響等觀之，陳維澤等12人決定明顯低價之每月55萬3,450元出租與昆信公司，顯然欠缺普通人之注意，上訴人依民法第 820條第4項規定，請求陳維澤等12人連帶賠償因此短收之租金數額，應有理由。　　⒋上訴人雖主張：應以附表一所載之每月租金計算109年1月至112年9月之短收租金云云。惟A、B、C租約之標的應為系爭土地（租約記載為系爭3筆土地），出租人為當時系爭土地共有人，承租人皆為昆信公司，C租約期間為106年 1月1日至108年12月31日，D租約則為109年1月1日至113年 12月31日，可見D租約係接續昆信公司與系爭土地共有人過往租約屆期續訂，應以續訂租金之數額以定D租約租賃期間之市場價格，系爭估價報告書亦同此認定，此觀系爭估價報告書第22頁記載：「本租賃契約係從95年開始，另於契約轉換時並無閒置情況亦無仲介費用之支出，故排除正常租金，另依貴院（即原審法院）提供之租賃契約係所有地主與承租方合簽一份契約，並不是承租方分別與個別地主簽立租約，故部分產權出租租金亦排除，應以續訂租約租金較合宜。」等語自明。昆信公司雖主張附表二所載每月租約過高云云，惟附表二每月租金數額係受原審法院委託之不動產估價師根據前開考量因素，依其專業採取積算法為估定，昆信公司所提出之周遭土地租金數額或因各別土地條件或租賃雙方關係而致，與本件系爭土地條件及兩造情況不一，無從以昆信公司提出之周遭土地租金數額而認系爭估價報告書估定價格過高。是以，本件應以附表二所示租金數額與D租約租金數額之差額認定上訴人短收租金之數額，計算結果如附表三所示，上訴人之上訴聲明及追加備位聲明於附表三計算結果範圍內，其請求陳維澤等12人應連帶賠償上訴人171萬8,765元（即109年1月至12 月部分）、555萬4,734元（即110年1月至112年9月部分），為有理由，逾上開數額，則無理由。另上訴人主張民法第184條第1項前、後段、第185條等規定為請求權基礎部分，無從請求陳維澤等12人給付逾前開認有理由之數額，且與民法第820條第4項之請求權基礎為選擇競合，故本院自無庸審酌上訴人主張之民法第184條第1項前、後段、第 185條等規定，附此敘明。　六、綜上所述，上訴人先位之訴依民法第179條規定，請求昆信公司給付403萬7,776元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4 月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許；上訴人備位之訴依D租約第3條請求昆信公司給付219萬3,912元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年4月28 日，見原審卷一第122頁、原審卷二第14頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及依民法第820條第4項規定請求陳維澤等12人連帶給付171萬8,765元，及自起訴狀繕本送達翌日（即陳黃昱潔自111年9月22日、其餘11人自110年4月 28日，見原審卷一第122至144頁、原審卷二第14頁、原審卷四第148頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分分別為昆信公司及上訴人敗訴之判決，均有未洽，昆信公司及上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。上訴人其餘上訴部分，則無理由，應予駁回。又上訴人於本院追加依D租約第3條請求昆信公司給付110年1月至112年9月之租金601萬9,563元，及自 112年11月4日（見本院卷二第25頁，D租約租金約定每月1日按月給付，上訴人僅請求自112年11月4日起算之遲延利息）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及依民法第820 條第4項規定請求陳維澤等12人連帶給付110年1月至112年9 月短收租金555萬4,734元，及自112年11月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均有理由，應予准許。逾前開部分之追加備位之訴及追加先位之訴，均無理由，應予駁回。就本院判命給付部分，上訴人陳明願供擔保聲請為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當金額宣告被上訴人得供擔保免為假執行。至於上訴人追加之訴（含追加先位之訴及其餘追加備位之訴）敗訴部分，其假執行之聲請均失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　八、據上論結，昆信公司之上訴為有理由，上訴人之上訴一部有理由、一部無理由，追加之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀　　　　　　　　　　　　　　附表甲：名稱租賃期間租約記載之租賃標的 A租約 95年1月1日至99年12月31日系爭3筆土地應有部分二分之一 B租約 100年1月1日至105年12月31日系爭3筆土地應有部分二分之一 C租約 106年1月1日至108年12月31日系爭3筆土地應有部分全部 D租約 109年1月1日至113年12月31日系爭土地應有部分全部附表乙：贈與人受贈人地號移轉應有部分登記日期陳德福陳錦堂新北市○○區○○段000地號 1752/160000 106年1月16日新北市○○區○○段000地號左列土地各5/480 108年7月2日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號陳德福陳韋亨新北市○○區○○段000地號 1752/160000 106年1月16日新北市○○區○○段000地號左列土地各5/480 108年7月2日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號陳德福陳錦成新北市○○區○○段000地號左列土地各5/480 108年7月2日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號陳德福高淑貞新北市○○區○○段000地號左列土地各5/160 108年7月1日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號陳衍派李綺珮新北市○○區○○段000地號左列土地各1/192 108年6月28日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號陳維澤陳黃昱潔新北市○○區○○段000地號左列土地各1/192 108年7月2日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號陳維澤陳常暉新北市○○區○○段000地號左列土地各1/192 108年7月2日新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號新北市○○區○○段000地號附表丙： 109年1月至12月 110年1月至12月 111年1月至12月 112年1月至9月上訴人應獲租金數額（新臺幣，元以下四捨五入） 55萬3,450元×3/8＝20萬7,544元。 20萬7,544元×10％＝2萬0,754元（即每月應扣繳稅款）。 20萬7,544元×1.91％＝3,964元（即每月補充保費）。 20萬7,544元－2萬0,754元－3,964元＝18萬2,826元（即每月實收租金數額）。 18萬2,826元×12＝219萬3,912元（即109年1至12月實收租金數額）。 55萬3,450元×3/8＝20萬7,544元。 20萬7,544元×10％＝2萬0,754元（即每月應扣繳稅款）。 20萬7,544元×2.11％＝4,379元（即每月補充保費）。 20萬7,544元－2萬0,754元－4,379元＝18萬2,411元（即每月實收租金數額）。 18萬2,411元×12＝218萬8,932元（即110年1至12月實收租金數額）。 55萬3,450元×3/8＝20萬7,544元。 20萬7,544元×10％＝2萬0,754元（即每月應扣繳稅款）。 20萬7,544元×2.11％＝4,379元（即每月補充保費）。 20萬7,544元－2萬0,754元－4,379元＝18萬2,411元（即每月實收租金數額）。 18萬2,411元×12＝218萬8,932元（即111年1至12月實收租金數額）。 55萬3,450元×3/8＝20萬7,544元。 20萬7,544元×10％＝2萬0,754元（即每月應扣繳稅款）。 20萬7,544元×2.11％＝4,379元（即每月補充保費）。 20萬7,544元－2萬0,754元－4,379元＝18萬2,411元（即每月實收租金數額）。 18萬2,411元×9＝164萬1,699元（即112年1至9月實收租金數額）。附表一：正常租金（新臺幣，元/月）月份 109年 110年 111年 112年 1 927,519 945,406 968,402 1,004,174 2 927,519 947,961 970,957 1,006,729 3 930,075 950,516 973,512 1,009,284 4 930,075 953,071 978,622 1,011,839 5 932,630 953,071 981,178 1,014,395 6 935,185 953,071 983,733 1,016,950 7 935,185 955,626 986,288 1,022,060 8 937,740 958,181 991,398 1,024,615 9 940,295 960,736 993,953 1,027,170 10 940,295 963,292 996,509 1,029,725 11 942,850 965,847 999,064 1,032,281 12 945,406 965,847 1,001,619 1,034,836 總計 11,224,774 11,472,625 11,825,235 12,234,058 附表二：限定租金（新臺幣，元/月）月份 109年 110年 111年 112年 1 889,192 907,078 930,075 963,292 2 891,747 909,633 932,630 965,847 3 891,747 912,189 935,185 968,402 4 894,303 914,744 937,740 970,957 5 894,303 914,744 940,295 973,512 6 896,858 914,744 945,406 976,067 7 896,858 914,744 947,961 978,622 8 899,413 917,299 950,516 981,178 9 901,968 919,854 953,071 983,733 10 901,968 922,409 955,626 986,288 11 904,523 924,964 958,181 988,843 12 904,523 927,519 960,736 991,398 總計 10,767,403 10,999,921 11,347,422 11,728,139 附表三（以附表二租金數額計算應有部分3/8與附表丙之差額，新臺幣，元以下四捨五入）： 109年1至12月 110年1至12月 111年1月12月 112年1月至9月 110年1月至112年9月 184萬3,864元。 193萬6,038元。 206萬6,351元 164萬3,905元 564萬6,294元計算式： 1,076萬7,403元×3/8-219萬3,912元＝184萬3,864元。（上訴人上訴聲明之備位聲明㈡僅請求171萬8,765元）計算式： 1,099萬9,921元×3/8-218萬8,932元＝193萬6,038。計算式： 1,134萬7,422元×3/8-218萬8,932元＝206萬6,351元。計算式： 876萬1,610元×3/8-164萬1,699元＝164萬3,905元。計算式： 193萬6,038＋206萬6,351元＋164萬3,905元＝564萬6,294元（上訴人追加之訴之備位聲明㈡僅請求555萬4,734元）

2024-11-26

TPHV-112-上-892-20241126-2

簡上

臺灣高雄地方法院

給付租金

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度簡上字第111號上訴人姜水坤（即姜茂全之承受訴訟人）姜和貴（即姜茂全之承受訴訟人）姜銘建（即姜茂全之承受訴訟人）張褘舫（即姜茂全之承受訴訟人）姜茂金姜茂隆共同訴訟代理人洪茂松律師被上訴人姜世軒訴訟代理人林鴻駿律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於本院高雄簡易庭於中華民國112 年4 月10日所為111 年度雄簡字第2110號第一審判決提起上訴，經本院於113 年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他　　依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開情形於有訴訟代理人時則不當然停止，惟前揭承受訴訟人，於得為承受時，仍應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168 條、第173 條、第175 條第1 項及第176 條分別定有明文。經查　　，原上訴人姜茂全提起本件上訴後，於民國113 年9 月11日死亡，上訴人姜水坤、姜和貴、姜銘建、張褘舫等4 人（下稱姜水坤等4 人）為其繼承人，並經姜水坤等4 人於同年10 月8 日具狀聲明承受訴訟，有繼承系統表、除戶戶籍謄本、現戶戶籍謄本及民事聲明承受訴訟狀在卷可查（見本院簡上卷㈠第371 至417 頁），揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。二、上訴人主張：被上訴人於86年4 月1 日向上訴人姜茂金、姜茂隆及原上訴人姜茂全（下稱姜茂金等3 人）承租其等共有門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之2 房屋（下稱系爭房屋），租期5 年，且約定租金由87年4 月1 日起每屆滿1 年逐年調幅5 ％，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），嗣被上訴人於91年3 月31日租期屆滿後仍持續使用系爭房屋、給付租金，更提供系爭契約書及簽立授權書給電信公司出租系爭房屋頂樓平台，此時應視為不定期租賃契約，除租賃期限變更為不定期限外，其餘仍應按系爭契約書條件履行。惟被上訴人自88年4 月起即未依約給付調整差額之租金，姜茂金等3 人自得請求被上訴人給付自106 年7 月起至112 年3 月止短少之租金差額。為此，爰依系爭契約書之約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應給付姜茂金等3 人各新臺幣(下同)2,421,350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人則以：兩造未簽立系爭契約書，被上訴人亦未向姜茂金等3 人承租系爭房屋，依姜茂金等3 人在其他訴訟之陳述內容可知，訴外人即被上訴人父親姜茂財始為承租人，被上訴人亦未同意或授權姜茂財以被上訴人名義承租系爭房屋，至於出具給電信公司之相關文件，被上訴人均不知情，系爭房屋相關事宜皆由訴外人即被上訴人胞弟姜昶名處理等語置辯，並於原審聲明：上訴人之訴駁回。四、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服並提起本件上訴，除援用　　原審之主張及陳述外，另主張：姜茂財於86年3 月16日前已使用其名下門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之1 房屋（下稱12-1房屋）並交由被上訴人經營撞球館，之後被上訴人有意擴大經營場所，遂授權姜茂財出面，代理被上訴人向姜茂金等3 人承租系爭房屋，而姜茂財於86年3 月中旬向姜茂金等3 人表示有意商談承租系爭房屋，雙方約定於同年月16 日上午在姜茂財高雄家中商談，簽訂系爭契約書當日，因姜茂全年紀較大且當時健康狀況較差，故授權姜茂隆並將印章交付姜茂隆使用，推由姜茂金、姜茂隆至姜茂財住處，由姜茂隆依協商租約條件當場書寫系爭契約書全部手寫文字　　，再經雙方確認無誤，又姜茂財慮及承租系爭房屋係為了擴大撞球館經營，且稱自己為公務人員，不能有租賃及經營撞球場等其他投資行為，故表示以當時實際經營撞球館之被上訴人為承租人，姜茂財並提出被上訴人印章蓋用於立契約人（乙方）「姜世軒」下方及騎縫處，是被上訴人雖未親到場親自簽署系爭契約書，但既經由其父親姜茂財從中傳達，且提出被上訴人之印章及身分證統一編號，自應認姜茂財業已經被上訴人同意擔任系爭契約書之承租人，否則姜茂財即涉嫌偽造文書；再者，被上訴人亦以系爭房屋承租人身分自居　　，利用系爭契約書之契約條款加以拼湊為「房屋租賃契約書　　」，並將之附於姜茂財、被上訴人共同出具予姜昶名之授權書，交由姜昶名持之與電信公司簽立租約，衡諸常理，若被上訴人非承租人，如何以使用人身分授權他人使用、何以向電信公司提出契約書作為授權書附件？姜昶名若事前未經被上訴人同意而私自以被上訴人名義製作授權書，姜昶名豈不涉嫌偽造文書？因此，縱使姜茂財未事前取得被上訴人授權簽訂系爭契約書，由被上訴人前揭行為亦可認其事後已承認姜茂財以其名義簽訂系爭契約書之無權代理行為，系爭契約書對被上訴人仍發生效力；另姜茂財在系爭契約書商談過程中表示希望可一次簽訂租期5 年，姜茂金稱每月租金45,000 元之行情偏低，若一次簽約5 年，每年需調漲5 ％，經姜茂財思考後同意並於系爭契約書第19條特別約定，上訴人自得請求自106 年8 月起至112 年3 月止之租金差額共7,264,05 2 元，被上訴人即應分別給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350 元，及給付姜茂全之繼承人即姜水坤等4 人2,421,350元等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350元，及自112 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被上訴人應給付姜水坤等 4 人2,421,350 元，及自112 年4 月1 日起至清償日止　　，按週年利率5 ％計算之利息（見本院簡上卷㈡第39至40頁）。被上訴人除援用原審之抗辯與陳述外，另主張：被上訴人自始不知系爭契約書之存在，亦未曾授權任何人簽署系爭契約書，僅曾於86年4 月在姜茂財所有12-1房屋經營管理撞球事業，嗣姜茂財向姜茂金等3 人承租系爭房屋後，即將撞球事業移交姜昶名經營管理，且系爭房屋之租金自86年4 月起即由姜茂財以支票支付，至91年8 月起則改由姜昶名簽發支票給付，96年開始以匯款方式給付，再至98年4 月起輪流匯款予姜茂金等3 人，被上訴人在長達26年期間裡未曾支付租金，姜茂金等3 人亦未曾就每月租金金額提出異議，期間因降低租金，姜昶名曾補貼姜茂金等3 人房屋稅，顯見系爭契約書之主體係姜茂財，租金並無每年調整5 ％之事實，而係視營業狀況每年合意調整；另姜茂金等3 人自86年4 月即明知系爭房屋係姜茂財承租交由姜昶名管理，用於開設撞球場，且明知被上訴人未曾與渠等商議任何租賃事宜，並於本院 101 年度訴字第1054號請求損害賠償事件（下稱另案）作證時明確表示承租人為姜茂財，姜茂金甚至稱有收到租金等語，顯見承租人係姜茂財、租金皆已給付係不爭執之事實等語，答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執之事項（見本院簡上卷㈠第280 至281 頁）：　㈠姜茂金等3 人於86年與姜茂財簽訂系爭契約書，承租人署名為「姜世軒」，內容係「姜世軒」向姜茂金等3 人承租其等　　共有系爭房屋，租期5 年，自86年4 月1 日起至91年3 月31 日止，租金每月45,000元，並於第19條約定租金自87年4 月 1 日起，每屆滿1 年逐年調幅5 ％，惟在上開租賃期間屆滿後，系爭房屋仍有持續被使用之事實。　㈡系爭契約書上之簽名均為姜茂隆簽署。　㈢被上訴人之弟姜昶名有將高雄市○○區○○路000 號12樓之　　頂樓平台出租予亞太、台灣之星、遠傳等電信公司設置行動　　通信基地台，同時出具含有被上訴人署名與印文之授權書、　　房屋租賃契約書予各電信公司，而授權書上之印文為被上訴　　人之印文（惟授權書上被上訴人之簽名是否為被上訴人所簽　　，有爭執）。六、本件上訴人主張被上訴人為系爭契約書之承租人，除每月租　　金外，依約應負給付每年調漲5 ％租金差額予上訴人之義務　　，此為被上訴人所否認並以前詞置辯，是本件爭點厥在於：　　㈠系爭房屋之承租人是否為被上訴人？㈡上訴人請求被上訴　　人給付加計每年調幅5 ％後之租金差額，有無理由？金額若　　干？茲將本院得心證之理由析述如下：　㈠系爭房屋之承租人是否為被上訴人？　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文，而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件負舉證之責任，是以如本人否認有授與第三人代理權，自應由主張第三人具代理權之人就代理權乙事負舉證責任。次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，第 169 條亦有明文；又所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之，而所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則係以本人實際知其事實為前提，除本人受有通知外，以不知為原則，故應由主張其知此事實之人負舉證責任。再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第 1 項規定甚明；而所謂承認為代理權之補授，自應由本人以意思表示為之，且承認不以明示為限，默示之承認，如請求緩期清償、支付利息等，亦有承認之效力，單純之沉默尚難認係屬承認，惟此項法律行為之承認，如相對人確定者，須以意思表示向相對人為之，始能發生效力，此觀民法第116 條第2 項之規定自明。　⒉經查，姜茂金等3 人於86年係與姜茂財簽訂系爭契約書，且系爭契約書上之簽名均為姜茂隆所簽署，此為兩造不爭執之事實，足見被上訴人於簽署系爭契約書之過程中並未出面，自無從以本人為意思表示之方式與姜茂金等3 人就系爭契約書之內容達成意思表示合致，就此上訴人主張姜茂財係得被上訴人授權代理被上訴人為意思表示，此既為被上訴人所否認，揆諸前揭規定及說明，自應由上訴人就被上訴人有授與姜茂財代理權乙事負舉證之責。而上訴人雖以斯時姜茂財提出被上訴人印章蓋用於立契約人「姜世軒」下方及騎縫處，且提出被上訴人之身分證統一編號，主張姜茂財業已經被上訴人授權云云，惟姜茂財與被上訴人為父子關係，姜茂財知悉被上訴人之身分證統一編號實與常情無違，尚不能據此認定被上訴人有授與姜茂財簽訂系爭契約書之代理權；又被上訴人否認系爭契約書上「姜世軒」印文之真正，上訴人則始終未能證明姜茂財於簽訂系爭契約書當時所提出者確為被上訴人所有之印章，自無從因此即為上訴人有利之認定；至於姜茂財是否可能因此涉犯偽造文書等罪嫌，應屬刑事訴追之問題，核與姜茂財是否有代理權係屬二事；除此之外，上訴人未能再行舉證以實其說，本件即無從認定姜茂財事前有獲被上訴人授權簽訂系爭契約書之事實。　⒊又承前所述，上訴人並未證明姜茂財於簽訂系爭契約書當時所提出者確為被上訴人所有之印章，姜茂財又係基於父子關係而知悉被上訴人之身分證統一編號，則被上訴人顯然無具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與姜茂財之權限外觀存在，且上訴人亦未證明被上訴人斯時實際知悉姜茂財表示為其代理人之事實（簽訂系爭契約書後是否知悉應屬事後承認與否之問題，尚非表示在簽訂系爭契約書時即知悉）　　；況且，姜茂金等3 人於另案作證時均明確證述有將系爭房屋出租給姜茂財等語在卷（見原審卷第217 、219 、222 頁　　），足徵姜茂金等3 人所認知之承租人亦為姜茂財，而非被上訴人，更無姜茂金等3 人信賴姜茂財具被上訴人代理權限之客觀事實存在，則本件顯然亦與表見代理之要件有間，無從因此認定被上訴人對於上訴人應負授權人之責任。　⒋上訴人雖另主張被上訴人事後以系爭房屋承租人身分自居，　　利用系爭契約書之契約條款加以拼湊為「房屋租賃契約書」　　，並將之附於姜茂財、被上訴人共同出具予姜昶名之授權書，交由姜昶名持之與電信公司簽立租約，可認被上訴人事後已承認姜茂財以其名義簽訂系爭契約書之無權代理行為云云。然而，證人姜昶名於原審具結證稱：撞球場一開始是被上訴人開設的，被上訴人跟我說姜茂財有承租系爭房屋，至於是姜茂財租給被上訴人使用還是被上訴人透過姜茂財承租　　，我不了解，但在我退伍後，被上訴人就交給我，我就開撞球館營業到現在，而我拿到系爭契約書後沒有跟被上訴人確認，訴訟時被上訴人才告訴我不是他簽的，至於電信公司授權書上姜茂財跟被上訴人的名字都是我簽的，當時是因為電信公司要求附租約，但後來電信公司說太久了沒有參考價值，要求提匯租金之紀錄等語（見原審卷第330 至333 頁）　　，就被上訴人有將撞球館之經營管理交付姜昶名乙節，核與被上訴人所辯相符，可見被上訴人當時所授與姜昶名之代理權限，係針對撞球館之經營管理，而非承租系爭房屋事宜，且交予電信公司之系爭契約書、授權書等均係姜昶名自行處理，簽名亦為姜昶名所簽，更遑論姜昶名因偽造系爭契約書持以向電信公司行使，而涉犯行使變造私文書罪嫌，經檢察官起訴在案（見本院簡上卷㈠第361 至364 頁），是姜昶名所為恐有逾越被上訴人授與代理權限範圍之嫌，尚難據此認定被上訴人有事後承認系爭契約書之事實。再者，系爭契約書之租賃法律關係係具有相對人即姜茂金等3 人，揆諸上開說明，承認亦必須向姜茂金等3 人以意思表示為之，被上訴人始受拘束，而姜昶名持系爭契約書、授權書係交予各電信公司，並非姜茂金等3 人，則此一行為實難評價為係向系爭契約書之相對人即姜茂金等3 人為承認之意思表示，上訴人主張委無足採。　㈡上訴人請求被上訴人給付加計每年調幅5 ％後之租金差額，有無理由？金額若干？　　經查，系爭契約書既非被上訴人所簽，上訴人亦未能證明被上訴人有事先授權姜茂財代理其向姜茂金等3 人承租系爭房屋，本件又無表見代理之適用，復無從認定被上訴人有事後承認系爭契約書之事實，則被上訴人即不受系爭契約書之拘束，自無給付租金差額之義務，上訴人請求被上訴人給付加計每年調幅5 ％後之租金差額，洵屬無據。七、綜上所述，上訴人依系爭契約書之約定，請求被上訴人應給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350元，及自112 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨應給付姜水坤等4 人2,421,350 元，及自112 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無違誤，上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 　　第3 項、第449 條第1 項、第78條規定，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法官　秦慧君　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　呂致和　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　王宗羿以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院許可。提起上訴，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，裁判宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第 1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本，及依上訴利益額繳納裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳仙宜

2024-11-15

KSDV-112-簡上-111-20241115-1

北簡

臺北簡易庭

返還押租金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第6742號原告奇威行有限公司法定代理人何博文訴訟代理人張永煌被告戚慧心訴訟代理人劉昀武上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣258,000元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用新臺幣2,760元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5%計算之利息。本判決得假執行，但被告如以新臺幣258,000元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國110年4月5日起向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間至113年4月4日止，每月租金為新臺幣（下同）1 1萬元（下稱系爭租約），原告並交付押租金69萬元予被告。嗣於111年10月2日，原告依系爭租約第14條之約定，提前 2個月通知被告將於112年10月4日終止系爭租約，然原告已將系爭房屋騰空返還予被告，被告卻僅返還押租金432,000 元，尚欠其餘258,000元拒不返還。爰依押租金契約之法律關係提起本訴，聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告承租系爭房屋時因遭逢新冠肺炎疫情，曾經商請被告降低租金30%，期間共計6個月。嗣原告表示提前終止租約，但未經被告同意，自應追繳前開減免之租金差額共計198,000元（計算式：110,000×30%×6＝198,000）。本件押租金扣除上開金額後，餘額均已返還原告，原告無從再為請求等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)關於系爭租約之終止：　1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。此所謂「習慣」既非具體確定，如契約就此先期通知之期間已有特別約定，自應以當事人之約定為準。　2.經查，本件兩造於110年3月30日訂定系爭租約，由原告以月租11萬元向被告承租系爭房屋，租賃期間為110年4月5日起至113年4月4日止，並於其中第14條定有「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，應於2個月前提出。」之條文，有契約書附卷可參，且為兩造所不爭執（司促卷第11 -15頁、北簡卷第56-57頁）。被告固辯稱原告依前開約定提出終止契約後，尚須其同意始能生效等語，然當事人得以合意訂定契約，亦得以合意終止契約，為契約自由原則下當然之理，本無須贅言。系爭租約既特別訂定前開第14條之明文，應認該條文係授予原告於租賃期限屆滿前，先期2個月通知，以終止系爭租約之權，較為合理。原告於111年10月2日以通訊軟體傳訊予被告，通知其擬於112年1月4日終止系爭租約，經被告收受並知悉一節，為被告所不爭執（北簡卷第 57頁），且合乎2個月前先期通知之約定期間，依前開說明，系爭租約即應於112年1月4日發生終止之效力。 (二)關於押租金之處理：　1.按所謂押租金，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，其性質屬於物之擔保，為獨立於租賃契約外之別一契約，且為租賃契約之從契約。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金發生當然抵充之效力，於抵充後如有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決見解可資參照)。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；具體而言，主張權利存在者，應就權利發生之要件事實負舉證責任，主張權利不存在或消滅者，則應就權利障礙、消滅、排除等要件事實負舉證責任，此為舉證責任分配之一般原則。故出租人於租賃契約消滅後，認其對承租人有租金或損害賠償等請求權，而主張以押租金抵充者，自應由出租人就該等請求權之存在負舉證之責。　2.經查，本件原告前就系爭租約交付押租金69萬元予被告，惟被告於系爭租約終止後僅返還其中432,000元之事實，為被告所不爭執（北簡卷第57頁）。其辯稱因原告提前終止系爭租約，應追繳先前6個月間減免之30%租金共計198,000元，並以押租金抵扣等語，然無任何證據顯示兩造於約定減免租金時有附加此等條件。除此之外，復經被告自陳無其他抵扣押租金之事由（北簡卷第57頁）。依前開說明，被告既不能證明其有得以押租金抵充之請求權存在，原告依押租金契約之法律關係，請求被告給付尚未返還之押租金餘額258,000 元，即屬有理。 (三)又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第 229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件原告對被告之押租金返還請求權屬未定給付期限之金錢債權，故其就上開258,000元，請求被告給付自支付命令送達翌日即113年5月24日（司促卷第39、41頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。四、綜上所述，原告依押租金契約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道計　算　書項　　　　目　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　2,760元合　　　　計　　　　　　　2,760元

2024-10-31

TPEV-113-北簡-6742-20241031-2

補

臺灣桃園地方法院

調整租金

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1186號原告九太科技股份有限公司法定代理人沈會承訴訟代理人陳筱屏律師郭眉萱律師被告桃園市政府體育局法定代理人許彥輝訴訟代理人許明桐律師上列當事人間請求調整租金事件，原告起訴未據繳納裁判費，查原告訴之聲明第一項係請求兩造間簽定之桃園市蘆竹羽球館營運移轉案委託營運管理契約，土地年租金應自新臺幣（下同）120 萬元酌減為45萬元，期間係自民國112年1月1日至118年12月31日止，因此依民事訴訟法第77條之10規定，則即應以原告請求調降之租金差額即75萬元，再以7年為計算訴訟標的價額，是故此部分之訴訟標的價額應核定為525萬元（計算式：750,000×7＝5250, 000），加計原告起訴狀所載應受判決事項之聲明第二項係依據民法第179條後段規定請求被告將溢繳租金1,312,500元返還，本件訴訟標的價額核定為6,562,500元，應徵第一審裁判費66,043 元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後7日內向本院補繳上開裁判費，逾期不繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 28 日民事第三庭法官游智棋以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 10 月 29 日書記官鄭敏如

2024-10-28

TYDV-113-補-1186-20241028-1