Know99判決書

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請求塗銷所有權移轉登記等

最高法院民事裁定 113年度台上字第504號上訴人高翠黛陳淑琦共同訴訟代理人簡坤山律師被上訴人林謚發（原名林俊誠）陳詩龍陳玉玫上列一人訴訟代理人施中川律師被上訴人陳楚鵬楊金隆陳雅菁高紹媛共同訴訟代理人南雪貞律師被上訴人太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人孫寶國訴訟代理人蔣美龍律師被上訴人慶京不動產有限公司法定代理人陳山偉訴訟代理人黃鵬達律師被上訴人田振杰洪千惠沈咨凡上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年11月22日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第 83號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、按第三審上訴，為當事人對於所受不利益之第二審終局判決聲明不服之方法，若該當事人對於未受不利益之第二審判決部分提起上訴，自非合法。查本件上訴人高翠黛對被上訴人沈咨凡請求部分，原審並未對高翠黛為不利之判決，其對沈咨凡提起第三審上訴，自不合法。二、次按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第470條第2項、第475條本文分別定有明文。而依同法第468 條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人提起第三審上訴，如合併以同法第469 條及第469條之1之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，有關之司法院解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。三、本件上訴人對於原判決提起第三審上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：㈠高翠黛部分：高翠黛出售系爭蘆洲區不動產予被上訴人陳詩龍，辦理所有權移轉登記予陳詩龍後，陳詩龍以該不動產為被上訴人陳玉玫設定原判決附表(下稱附表)三所示最高限額抵押權（下稱抵押權1)，向陳玉玫借款新臺幣(下同)770萬元，陳玉玫已交付借款，其間有借款及設定抵押權1之意思表示合致，非基於通謀而為虛偽意思表示。高翠黛未能證明陳玉玫當時已知悉陳詩龍取得系爭蘆洲區不動產所有權之過程，及陳詩龍非真正所有權人，陳玉玫為信賴登記之善意第三人，其取得抵押權1，於陳詩龍逾期還款後，向臺灣新北地方法院(下稱新北地院)聲請107年度司執字第116367號民事強制執行事件，拍賣系爭蘆洲區不動產(下稱系爭執行程序1)，難認係故意或過失侵害高翠黛之財產權，亦無故意以背於善良風俗之方法加損害於高翠黛。高翠黛先位之訴，依附表五編號1、2請求權基礎欄所示規定，請求確認陳玉玫與陳詩龍間消費借貸之債權行為及設定抵押權1之物權行為不存在，陳玉玫塗銷抵押權1設定登記，自屬無據。另陳詩龍設定抵押權1非無償行為，且高翠黛未能證明陳玉玫與訴外人陳國帥為首之詐欺組織有共同詐欺或知悉其詐欺模式，難認陳玉玫明知抵押權1之設定行為有損害於高翠黛之權利，高翠黛備位一之訴，依民法第 244條第1、2、4項規定，請求撤銷陳詩龍、陳玉玫間抵押權 1之設定行為，陳玉玫塗銷該抵押權設定登記，難認有據。被上訴人田振杰、洪千惠(下稱田振杰2人)雖受僱於被上訴人慶京不動產有限公司(下稱慶京公司)，而慶京公司為被上訴人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）之加盟店，惟高翠黛知悉田振杰2人未經慶京公司同意而私下介紹被上訴人林謚發予高翠黛，高翠黛係自行與陳詩龍簽訂不動產買賣契約，田振杰2人未參與陳玉玫借款及設定抵押權1 事宜，亦未參與陳國帥詐欺組織之詐欺行為，高翠黛縱受有損害，與田振杰2人上開介紹行為間無相當因果關係。是高翠黛備位二之訴，依共同侵權行為規定，請求田振杰2人連帶負賠償責任，及依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求慶京公司、太平洋公司與田振杰2人負連帶賠償責任，亦屬無據。高翠黛另依強制執行法第15條規定，請求撤銷系爭執行程序1，自無理由。㈡上訴人陳淑琦部分：陳淑琦出售並移轉登記系爭板橋區不動產予林謚發，林謚發向被上訴人楊金隆、陳楚鵬、陳雅菁、高紹媛（下稱楊金隆4人）借款1,700萬元，並以系爭板橋區不動產設定如附表四之抵押權（下稱抵押權2)予楊金隆4人，其間有消費借貸、設定抵押權之意思表示合致，且楊金隆4人已交付借款，非通謀而為虛偽意思表示。陳淑琦未能證明楊金隆4人知悉林謚發就系爭板橋區不動產所有權登記有何瑕疵，亦無從認定楊金隆4人與陳國帥有共同詐欺或知悉其詐欺模式，楊金隆4人為信賴產權登記之善意第三人，依土地法第43條規定取得抵押權2，其於林謚發逾期還款後，聲請新北地院1 08年度司執字第19205號民事強制執行事件，拍賣系爭板橋區不動產（下稱系爭執行程序2)，難認係故意或過失侵害陳淑琦之財產權，陳淑琦先位之訴，依附表六編號1、2請求權基礎欄所示規定，請求確認楊金隆4人與林謚發間消費借貸之債權行為及設定抵押權2之物權行為不存在，楊金隆4人塗銷抵押權2設定登記，自屬無據。又楊金隆4人上開借款及設定抵押權2屬有償行為，陳淑琦未能證明楊金隆4人明知有損害於陳淑琦之權利，陳淑琦備位一之訴，依民法第244條第1 、2、4項規定請求撤銷林謚發、楊金隆4人間設定抵押權2之行為，楊金隆4人塗銷該抵押權設定登記，另依強制執行法第15條規定，請求撤銷系爭執行程序2，均為無理由等情，或原審贅述而與上開認定無關部分，指摘為不當，並就原審命為辯論及已論斷者，泛言謂為違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依前揭說明，應認其上訴為不合法。末查，民事訴訟法第280條第3項規定，係指當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律上擬制其為自認而言，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自可毋庸調查證據，以之為裁判之基礎，惟法院斟酌調查證據之結果及全辯論意旨，該當事人非必受敗訴之判決。洪千惠於事實審雖未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，惟法院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷洪千惠不構成侵權行為等，並不違背法令。又上訴人主張陳玉玫、楊金隆4人就借款預扣利息等情，縱屬實在，僅是計算借款及抵押權所擔保債權本金金額若干問題，尚不影響借貸契約之成立及設定抵押權之真意。均附此敘明。四、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日最高法院民事第五庭　　　　審判長法官彭昭芬法官邱璿如法官李國增法官游悦晨法官蘇芹英本件正本證明與原本無異書　記　官　郭麗蘭中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日

2024-12-26

TPSV-113-台上-504-20241226-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第503號上訴人周威光訴訟代理人蔣美龍律師被上訴人李新初鍾佩芝共同訴訟代理人談恩碩律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11 月29日臺灣臺北地方法院109年度訴字第8015號第一審判決提起上訴，被上訴人李新初並為附帶上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。被上訴人李新初應再給付上訴人新臺幣貳拾參萬參仟貳佰參拾壹元。上訴人其餘上訴駁回。被上訴人李新初之附帶上訴駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含附帶上訴），由被上訴人李新初負擔五分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人鍾佩芝（下逕稱其姓名）於民國104 年12月18日代理被上訴人李新初（下逕稱其姓名）與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）1,500萬元之價格，將李新初所有之門牌號碼臺北市○○區○ ○路000巷00號房屋暨所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）出賣並移轉所有權予上訴人。然上訴人嗣於109年1月7日接獲臺北市政府財政局（下稱財政局）通知，始知悉系爭房屋無權占用臺北市公有都市計畫道路用地即臺北市○○區○○段○○段000○0 地號土地面積6平方公尺（下稱系爭公有地）。而李新初曾於79年間簽署切結書（下稱系爭切結書），保證系爭房屋占用都市計畫道路部分不予勘測登記，顯然早已知悉系爭房屋有占用系爭公有地之情形，卻故意隱匿不告知，鍾佩芝為李新初之媳婦，長年共同生活，對於上開無權占用情事亦甚為知悉，竟於代理李新初與上訴人簽訂系爭契約時，隱匿此一重大訊息，與李新初共同對上訴人故意為侵權行為。又兩造於系爭契約第9條第1項約定，李新初擔保系爭房地產權清楚，無占用他人土地情事，系爭房屋存有占用系爭公有地之情形，即屬權利瑕疵，上訴人亦得依債務不履行之規定向李新初為請求。而上訴人已支付系爭房屋105年2月22日至108年1 2月31日相當於租金之使用補償金6萬597元，且預計再居住系爭房地20年而需支付使用補償金31萬2,000元，系爭房地並存有55萬8,968元之價值減損，上訴人共計損失93萬1,565 元等情，爰依民法第184條第1項、第185條、第216條、第22 7條、第349條、第353條規定及系爭契約第9條第1項約定，擇一求為李新初應給付上訴人93萬1,565元，及其中32萬5,7 37元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並依民法第184條第1項、第185條規定，求為鍾佩芝應就李新初給付上訴人其中60萬5,828元部分，負連帶給付責任之判決。（至上訴人逾此部分請求，經原審駁回未據其聲明不服，非本院審理範圍）二、被上訴人則以：系爭房屋於兩造簽訂系爭契約前及簽立時，並未占用系爭公有地，兩造於簽訂系爭契約後，亦委由臺北市松山地政事務所（下稱松山地政）於104年12月31日辦理土地鑑界，經上訴人在場確認，兩造並於系爭契約之增補契約、產權調查表第5頁為相關約定，上訴人已確實知悉系爭房地相關權利義務而完成系爭房地之交易，被上訴人從未有隱瞞之情。而系爭切結書並非李新初本人所簽，李新初係至 109年1月7日收受財政局命給付補償金之通知時，始知悉系爭房屋有無權占用系爭公有地之情形，鍾佩芝雖為李新初之代理人，然其對系爭房屋占用系爭公有地一事毫不知情，遑論有隱匿之可能，且李新初業已使上訴人取得系爭房地完整所有權，臺北市政府對上訴人所取得系爭房地所有權亦無任何得為主張之權利，上訴人主張系爭房地存有權利瑕疵，並無理由等語，資為抗辯。三、原審判命李新初應給付上訴人32萬5,737元（即占用面積為3 .5平方公尺情況下之系爭房地價值減損數額），及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，駁回上訴人其餘請求，上訴人、李新初各自就其受敗訴判決部分提起上訴、附帶上訴，上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再連帶給付上訴人60萬5,828元。李新初於本院附帶上訴聲明：㈠原判決關於命李新初給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造均於本院答辯聲明：上訴或附帶上訴駁回。四、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷第232頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：　㈠上訴人經永慶房屋仲介股份有限公司仲介，於104年12月18日與李新初（由鍾佩芝代理）簽訂系爭契約，由上訴人以1,50 0萬元買賣總價買受李新初所有之系爭房地，並於同日簽訂增補契約，約定辦理鑑界。上訴人已付清買賣價金，系爭房地亦於105年2月22日移轉所有權登記予上訴人。系爭房屋門牌號碼原為臺北市○○區○○街000巷0弄00號，嗣於105年7月12 日變更為臺北市○○區○○路000巷00號。　㈡松山地政於104年12月31日辦理系爭房地鑑界複丈，並繪製如原審卷一第181頁複丈成果圖。　㈢系爭切結書蓋用印章，與李新初於78年12月23日向松山地政為建物測量申請書蓋用印章一致。　㈣財政局111年3月11日北市財管字第1113014034號函記載：「二、查本局前於108年10月24日會同本市松山地政事務所辦理旨揭市地（即系爭公有地）之土地複丈（第1次），因占用人對於占用位置及面積有疑義，復於109年4月13日辦理土地複丈（第2次），故將主建物及陽臺突出部分面積分別列示（見原審卷二第207頁，A部分即系爭房屋主建物面積為3. 5平方公尺，B部分即系爭房屋陽臺突出部分面積為2.5平方公尺），案經本局查對臺北市歷史圖資展示系統104及106年間地形圖，本市○○區○○路000巷00號建物（即系爭房屋）於1 04年及106年間均坐落本局經管旨揭市地，爰本局依民法第1 79條、臺北市市有房地被無權占有使用補償金計收原則第2 點等規定，請求占用人返還不當得利」（見原審卷二第203 頁）。五、上訴人主張被上訴人明知系爭房屋占用系爭公有地，故意隱匿不告知上訴人，共同侵害上訴人之權利，且李新初亦應對上訴人負債務不履行之損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：　㈠李新初出售系爭房地予上訴人當時，系爭房屋是否占用系爭公有地?如是，占用範圍為何? 　㈡上訴人依民法第184條第1項、第185條、第216條、第227條、第349條、第353條規定及系爭契約第9條第1項約定，請求李新初負賠償責任，有無理由?如是，可得請求賠償數額若干? 　㈢上訴人依民法第184條第1項、第185條規定，請求鍾佩芝與李新初負連帶賠償責任，有無理由? 六、本院之判斷：　㈠關於系爭房屋是否占用系爭公有地部分：　1.上訴人買受系爭房地後，系爭房屋經松山地政先後於108年1 0月24日、109年4月13日實施測量，確認系爭房屋占用系爭公有地範圍如原審卷二第207頁即109年4月13日複丈成果圖所示，其中A部分為系爭房屋主建物部分占用面積為3.5平方公尺，B部分為陽臺突出部分占用面積為2.5平方公尺，此有財政局111年3月11日北市財管字第1113014034號函暨所檢附 108年10月24日、109年4月13日複丈成果圖、土地與界址現況照片及臺北市歷史圖資展示系統畫面在卷可參（見原審卷二第203頁至第215頁）。復參照以李新初名義於79年2月15 日出具之系爭切結書載明：「立切結書人李新初申請坐落臺北市○○區○○里○○街000巷0弄00號1至3層房屋（即系爭房屋，基地坐落：臺北市松山區吳興段三小段319、319-1地號）有關占用都市計畫道路部分不予勘測登記，如將來應予拆除時，任由處置絕無異議。本房屋產權買賣移轉時，並負責將具結事項列入交代，如因此發生糾紛，具結人願負一切法律責任」（見原審卷一第99頁、第111頁），可見系爭房屋於79 年間即有占用都市計畫道路，足認上訴人主張系爭房地於李新初出售予上訴人當時，即占用系爭公有地乙節，核屬有據。　2.李新初雖否認系爭切結書上之簽名為其所簽，辯稱系爭房屋原為遷建基地上之建物，當時只有委託代書辦理地上權，並沒有授權代書在系爭切結書上簽名、用印云云，然系爭切結書其上李新初之印文與李新初於78年12月23日向松山地政申請建物第一次測量所提出建物測量申請書上蓋用之印章一致，此為李新初所不爭（見不爭執事項㈢），且李新初亦不否認有於78年12月間委託代書申請辦理系爭房屋建物第一次測量，並於79年4月20日辦畢建物所有權第一次登記，此有建物測量申請書、系爭房屋異動索引存卷可參（見原審卷一第 109頁、本院卷第99頁），另臺北市政府地政局（下稱地政局）業已針對原審所詢有關系爭切結書提出之原因、背景函覆表示：依照臺北市政府87年10月29日府地一字第87079950 00號函會議紀錄結論，因臺北市政府自43年起陸續拆除違建劃定遷建基地予以安置，惟基地上建物迄今未能依法辦理登記，為解決居民困境，陳水扁市長於87年間指示秉從寬、從優原則辦理，倘坐落於遷建基地之建物依前開會議結論向地政事務所申辦建物第一次測量，建物範圍如占用都市計畫公共設施保留地且為都市計畫公共設施保留地公布前興建、增建或改建者，應檢具切結書以資憑辦等語，此有地政局110 年3月19日北市地測字第1106006373號函暨所檢附之相關會議紀錄附卷可稽（見原審卷一第269頁至第276頁），可見李新初應係本於上開地政局函覆處理原則，授權代書申請建物第一次測量，並出具系爭切結書，李新初始能就系爭房屋憑以辦理並取得第一次所有權登記，其事後空言否認代書逾越授權，未經其同意出具系爭切結書乙節，實無可採。　3.被上訴人又辯稱上訴人於買受系爭房地後，將系爭房屋陽臺擴建、外推，方導致系爭房屋占用系爭公有地云云，惟由系爭切結書之內容已可知系爭房屋於79年間即有占用都市計畫道路之情事，復依照系爭房地所在區域之102年、104年、10 6年之地形圖、航測影像（見原審卷一第183頁至第193頁），均可見系爭房屋確有持續越界占用系爭公有地之情形。再經比對被上訴人所提出之GOOGLE歷年街景照片（見原審卷二第75頁至第87頁），顯示於系爭房地出售前之101年6月、10 3年12月間，系爭房屋2樓僅於臨路一側設有陽臺，屋後1樓則設有石棉瓦屋簷之增建物（見原審卷二第81頁），於系爭房地出售後之108年9月、109年11月間，原1樓屋後增建之石棉瓦屋簷已拆除，原屋簷處上方變更增設水泥屋頂與女兒牆，而與臨路一側之2樓陽臺相連，2樓陽臺及系爭房屋外牆並已翻新（見原審卷二第83頁、第85頁），上情或可認上訴人於買受系爭房地後，有將系爭房屋原1樓屋後增建之石棉瓦屋簷拆除及將2樓陽臺及外牆更新、改建，惟尚無足認定上訴人有將2樓陽臺擴建、外推逾越舊有陽臺及原1樓屋後石棉瓦屋簷增建範圍之情事；另證人張慶風於原審證稱：伊於10 5年間受上訴人委託將系爭房屋所有室內水管電線抽換更新，陽臺、屋頂排水管破洞漏水，因此重新安排新管線，伊當初施工時看到陽臺女兒牆已整片倒塌，要將女兒牆清除再砌起來而已，沒有拓寬的痕跡等語（見原審卷二第408頁至第4 10頁），證人詹雅雯亦於原審證稱：伊租屋在系爭房屋附近，會將機車停放在系爭房屋後方，故知道系爭房屋要整修，於系爭房屋施工期間伊曾遇到上訴人告知要將機車移開，因施工可能會損壞到機車，陽臺整修後有變新，但沒有拓寬等語（見原審卷二第411頁至第412頁），是由上開證人之證詞，均無從認定上訴人有於買受系爭房地後將系爭房屋原有陽臺及屋後增建擴建、外推，是上訴人主張系爭房地出售當時即占用系爭公有地，且主建物部分占用3.5平方公尺，陽臺突出部分占用2.5平方公尺，核屬有據。　㈡關於上訴人可否請求李新初賠償部分：　1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。又依系爭契約第9條第1項約定：「乙方（即李新初）擔保本買賣標的物產權清楚並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負全部賠償責任。」（見原審卷一第21頁）。系爭房屋於上訴人與李新初簽訂系爭契約當時，即存有占用系爭公有地如原審卷二第20 7頁即109年4月13日複丈成果圖A、B所示面積共計6平方公尺之情形，業經本院認定如前，則上訴人主張李新初應依系爭契約前開約定負擔保之責，就其所受損害負賠償責任，核屬有據。　2.系爭房屋因占用系爭公有地，需按月給付相當於租金之使用補償金予財政局，而將來可能因占用都市計畫道路而須拆除，當影響系爭房地之客觀交易價值，而經原審委請台灣大華不動產估價師聯合事務所就系爭房地占用系爭公有地所受價值減損數額進行鑑定，經該事務所認系爭房地占用系爭公有地面積共計6平方公尺（即包含109年4月13日複丈成果圖A、 B所示部分）情況之價值減損數額為55萬8,968元，有台灣大華不動產估價師聯合事務所112年5月19日（112）台華估字第021號函檢附之00000000估價報告書（下稱系爭報告書）可參（見原審卷二第325頁，系爭報告書外放），則上訴人主張李新初應賠償其所受前開55萬8,968元價值減損之損害，自屬有據。至上訴人另主張李新初尚應賠償其已支付105 年2月22日至108年12月31日之使用補償金6萬597元，及預計再居住系爭房地20年所需支付之使用補償金31萬2,000元云云，惟上訴人就其預計再居住系爭房地20年一事並未提出任何證明，且倘其自行將系爭房屋無權占用部分拆除，亦根本無需再支付任何使用補償金，復參諸系爭報告書所採估價方法係依照折現現金流量分析法，即分別評估系爭房地正常收益價格與占用情況之收益價格，再以兩者差額作為系爭房地因占用所致減損額（見外放系爭報告書第39頁），而於評估系爭房地占用系爭公有地情況之收益價格時，系爭報告書已載明「依委託人提供『市有房地積欠租金或無權占用使用補償金計算表』及自105年2月至112年3月之繳款單據之計算基礎，以公告地價的5%計算地租…；另考量未來地租變動幅度，以勘估標的坐落土地歷年公告地價調幅如下表所示，推估每2年上漲1.12%計算。」（見外放系爭報告書第52頁），並參照系爭報告書表十「折現現金流量分析法評估勘估標的占用情況一之收益價格」，可知系爭報告書確已將「地租（土地無權占用使用補償金）」納入評估系爭房地占用系爭公有地導致價值減損之因素當中（見外放系爭報告書第55頁至第 56頁），上訴人自不得再額外重複請求李新初賠償其相當於租金之使用補償金，是上訴人請求李新初賠償其已支付105 年2月22日至108年12月31日之使用補償金6萬597元，及預計再居住系爭房地20年所需支付之使用補償金31萬2,000元，並無理由。　3.又上訴人本件對於李新初之請求，係依民法第184條第1項、第185條、第216條、第227條、第349條、第353條規定及系爭契約第9條第1項約定請求本院擇一為有利判決，而本院既認上訴人已得依系爭契約第9條第1項約定請求李新初賠償，則上訴人依其餘請求權基礎所為請求部分，自無再予審究必要。從而，李新初無論有無故意或過失，依約既應負擔保之責，所辯其並不知悉系爭房屋占用系爭公有地，其無故意隱匿不告知無權占用之情事，及上訴人已取得系爭房地所有權，上訴人不得主張權利瑕疵擔保責任等節，均不影響本院前揭認定之結果。至兩造雖於系爭契約所附增補契約第1條約定：「甲、乙雙方確認，雙方合意於104年12月29日前完成本標的之鑑界，因辦理鑑界所需之相關費用由乙方（甲方）負擔，經鑑界後發現有占用鄰地或遭第三人占用情事，除雙方另有協議外，雙方合意不經催告無條件解除買賣契約，乙方應返還甲方已付款項，因鑑界所產生之費用（包含代書費、地政規費）由甲方及乙方共同負擔。」（見原審卷一第42 頁），李新初並於簽訂系爭契約後之104年12月23日，申請松山地政進行鑑界複丈，經松山地政於同年月31日辦理等情，此有松山地政113年9月2日北市松地測字第1137014370號函檢附之104年12月31日複丈成果圖及土地複丈申請書在卷可參（見本院卷第405頁至第410頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），然依證人即當時到場測量人員詹佩如、王耀松、曹書瑋於原審之證詞，均無法證明於104年12月31 日辦理系爭房地鑑界複丈時，上訴人有經測量人員告知而知悉系爭房屋有越界占用系爭公有地之情事（見原審卷二第15 8頁至第164頁），證人曹書瑋復證稱伊當時只是測量土地確認界址位置，並非測量房屋，104年12月31日複丈成果圖並無法看出系爭房屋有無占用系爭公有地等語（見原審卷二第 162頁至第163頁），可見兩造雖曾於104年12月31日辦理鑑界複丈，惟並非針對系爭房屋有無占用系爭公有地進行量測，上訴人無從由鑑界複丈之結果得知系爭房屋有無權占用之情形；再觀之系爭契約所附標的物現況說明書項次27「是否有占用他人土地之情形」，乃係勾選「否」（見原審卷一第 33頁），李新初亦始終否認知悉系爭房屋有占用系爭公有地之情形，且無主張有將無權占用之情事告知上訴人，其徒以系爭契約所附產權調查表第5頁一般注意事項記載「建物現況使用…買方確已知悉其相關權利、義務」、「增建部分…買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」等制式用語（見本院卷第171頁），而未能就其所辯上訴人明知系爭房屋占用系爭公有地仍為買受乙節舉證以實其說，李新初自無從解免其依系爭契約第9條第1項約定應負之損害賠償責任。　　㈢關於上訴人可否請求鍾佩芝賠償部分：　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項、第185 條第1項前段亦有明文。而侵權行為損害賠償責任，除行為人之行為具不法性、被害人受有損害外，尚須以行為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關係為其成立要件，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院98年度台上字第1452號、10 0年度台上字第528號判決意旨參照）。　2.上訴人主張鍾佩芝為李新初之媳婦，長年共同生活，對於系爭房屋無權占用系爭公有地之事亦甚為知悉，竟於代理李新初與上訴人簽訂系爭契約時，隱匿此一重大訊息，應依民法第184條第1項、第185條規定與李新初就上訴人所受損害負連帶負賠償責任云云。然鍾佩芝否認知悉系爭房屋占用系爭公有地之事，且由鍾佩芝與李新初之居住地址可知，其2人並未同住，上訴人未能提出任何證據，徒以張鍾佩芝為李新初之媳婦，即認鍾佩芝必然知悉系爭房屋占用系爭公有地，而故意隱瞞前情代理李新初與上訴人簽訂系爭契約，構成侵權行為乙節，實屬無據。七、綜上所述，上訴人依系爭契約第9條第1項約定，請求李新初給付55萬8,968元，及其中32萬5,737元自起訴狀繕本送達翌日即109年11月27日起（送達證書見原審卷一第85頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分僅判准32萬5,737元本息，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，並無不合，上訴人指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其該部分之上訴。又原審判命李新初應給付上訴人32萬5,737元本息，並依職權宣告假執行及准供擔保免為假執行，核無不合，李新初附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴人上訴為一部有理由、一部無理由，李新初之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18 　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　于　誠

2024-12-18

TPHV-113-上易-503-20241218-1

重訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事裁定 111年度重訴字第339號原告莊蓮嬌廖文彬黃哲緯共同訴訟代理人崔駿武律師施拔臣律師被告周財富訴訟代理人蔣美龍律師被告吉展小吃店即簡意苓上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年7月25日所為之判決，其原本及正本均應更正如下：　　主　文原判決原本及正本所指之附圖，應更正補附如附件所示。　　理　由一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得依聲請或依職權以裁定更正之；其正本與原本不符者亦同，民事訴訟法第232條第1項定有明文。二、查本院前開判決所指附圖，有漏未附上之顯然錯誤，應予更正。三、依首開規定裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　　官　林修平以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宇美璇附圖（出處：本院卷第313頁）

2024-12-17

TPDV-111-重訴-339-20241217-4

抗

臺灣高等法院

訴訟救助

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1372號抗告人禾達不動產仲介有限公司法定代理人賴建程代理人蔣美龍律師上列抗告人因與相對人周賢俐等間請求損害賠償事件聲請訴訟救助，對於中華民國113年8月5日臺灣新北地方法院113年度救字第 168號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：相對人於民國112年3月19日經由伊仲介向同案共同被告即出賣人張永偉簽約購買門牌號碼新北市○○區○○ 路000巷00號8樓房地（下稱系爭不動產），買賣總價為1千萬元，且銀行已核准相對人之貸款，故相對人應有相當資力，而本件相對人起訴請求伊與張永偉及同案共同被告陳星宏、洪百合連帶賠償之金額合計為120萬元，一審訴訟費用僅1 萬餘元，足徵相對人非無資力繳納裁判費之人。況相對人主張：因伊之經紀人員陳星宏向其保證系爭不動產1樓電梯口處可增設無障礙設施，相對人始購買系爭不動產等語，然依其提出之民事起訴狀，所檢附之證物尚不足以證明陳星宏曾向其為上開保證，本件起訴顯無理由。故原法院准許相對人訴訟救助之聲請，於法有誤，求予廢棄原裁定等語。二、按當事人因無資力支出訴訟費用者，得依民事訴訟法第107 條規定聲請法院裁定准予訴訟救助。又民國104年7月1日修正，同年月6日施行之法律扶助法第13條及第63條分別規定，無資力者得申請法律扶助；經分會准許法律扶助之無資力者，其於訴訟或非訟程序中，向法院聲請訴訟救助時，除顯無理由者外，應准予訴訟救助，不受民事訴訟法第108條規定之限制。準此，當事人依法律扶助法申請法律扶助，經分會准許法律扶助，其再向法院聲請訴訟救助時，除該當事人申請扶助之本案訴訟事件有無須經調查辯論，即知其應受敗訴裁判之顯無理由情形者外，法院應即准許，無庸就其資力再為審查，始符法意（最高法院104年度台抗字第820號、10 4年度台抗字第1041號裁定意旨參照）。三、經查，相對人周賢俐、周賢敏就其與抗告人、第三人張永偉、陳星宏、洪百合間請求損害賠償事件，向財團法人法律扶基金會新北分會申請法律扶助，經該分會審查結果認相對人之資力符合扶助之標準而准予扶助（見原審卷第13 頁），並經本院調閱原法院113年度訴字第1966號損害賠償卷查核屬實，堪認相對人係經分會准許法律扶助之無資力者。抗告人雖主張相對人非無資力之人，然依上開最高法院判決意旨，本院就相對人有無資力乙節，已無庸再行審查。又相對人提起本件訴訟，主張抗告人等應負瑕疵擔保及損害賠償之連帶責任，已檢附現場照片、不動產標的現況說明書、112年9 月14日管理委員會會議紀錄等事證，而本件訴訟尚須經法院調查辯論後，始能判斷其訴有無理由，並無相對人之訴顯無理由或顯無勝訴之望情形，故原法院以相對人為經分會准許法律扶助之無資力者，且其訴非顯無理由為由，裁定准許相對人訴訟救助之聲請，並無違誤。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由。四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　　法　官　湯千慧　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉蕙心

2024-11-29

TPHV-113-抗-1372-20241129-1

訴

臺灣士林地方法院

拆屋還地等

臺灣士林地方法院民事判決　113年度訴字第405號原告張素貞訴訟代理人吳榮達律師複代理人王小鳳被告李謝秀琴訴訟代理人李雪芳林彥廷律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落臺北市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼臺北市○ ○區○○○路○段○○○巷○號如附圖所示A部分建物（面積三六點０二平方公尺）及B部分雨遮（面積七點三０平方公尺）拆除，並將占用之土地遷讓返還原告。被告應自民國一一三年一月十五日起至拆除前項建物、雨遮並將占用之土地遷讓返還原告之日止，按年給付原告新臺幣壹萬陸仟壹佰壹拾伍元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾壹萬壹仟捌佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於每年履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣伍仟元為被告擔保後，得假執行；但被告如就各期給付各以新臺幣壹萬陸仟壹佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：臺北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人即伊之父張建成所有，被告於民國102年間因繼承取得門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號房屋（建物如附圖所示A部分，面積36.02平方公尺，雨遮如附圖所示B部分，面積7.30平方公尺，建物、雨遮下合稱系爭建物）之事實上處分權。張建成前雖於111年1月間與被告簽立土地租賃契約書（下稱系爭甲租約），約定由張建成將系爭建物占用系爭土地之範圍出租予被告，惟其租賃期間已於112年8月30 日屆至。嗣張建成於同年9月20日死亡，伊於113年1月15日以分割繼承為原因，登記為系爭土地之所有權人，被告無權以系爭建物占用系爭土地如附圖所示A、B部分（下合稱系爭土地甲部分），爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，並依民法第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求被告給付自113年1月15日起至拆除系爭建物並遷讓返還系爭土地甲部分之日止，按年給付新臺幣（下同）1萬6,1 15元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地甲部分遷讓返還原告；㈡、被告應自113年1月15日起至拆除系爭建物並將占用之土地遷讓返還原告之日止，按年給付原告1萬6,115元；㈢、願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊患有失智症，系爭甲租約係在伊無意識或精神錯亂中所簽立，應屬無效，且系爭甲租約第2條、第3條、第 7條手寫文字（含塗改部分）乃張建成單方填寫及塗改，亦不生效力。伊與張建成前於108年10月29日曾簽立土地租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定由張建成將系爭土地甲部分出租予被告，系爭乙租約於109年10月28日屆期後，伊繼續使用系爭土地甲部分，兩造就系爭土地甲部分存有不定期限租賃契約。再者，系爭土地位在社子島，屬於長期禁限建地區，原告取回系爭土地後亦無法再興建建物，其提起本件訴訟有權利濫用之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造所不爭執之事項：㈠、系爭土地原為原告之父張建成所有。張建成與被告前於108年 10月29日簽立系爭乙租約（如本院卷第274至278頁所示），約定由張建成將系爭土地甲部分出租予被告，租賃期間自10 8年10月29日起至109年10月28日止，每年租金為3萬元。㈡、系爭甲租約（如本院卷第26至30頁所示）上承租人「甲○○○」之簽名均為被告所親簽。㈢、張建成於112年9月20日死亡，其繼承人為原告、訴外人張明耀、張素梅、孫張秋美、曾張梅貴，原告於113年1月15日以分割繼承為原因，登記為系爭土地之所有權人。㈣、張建成委託訴外人蔣美龍律師於112年7月10日寄發台北光復郵局593號存證信函（如本院卷第130至134頁所示）予被告，惟於112年8月10日招領逾期而遭退回；張建成委託蔣美龍律師於112年8月31日寄發台北法院郵局362號存證信函（如本院卷第136至140頁所示）予被告，並於同年9月1日送達被告。㈤、被告於112年11月6日匯款5萬元予原告，原告於同年月10日匯款5,000元予被告，被告於113年3月29日匯款3萬元予原告，原告於同年4月3日匯款3萬元予被告。㈥、系爭土地上如附圖編號A、B所示建物、雨遮（面積依序為36. 02平方公尺、7.3平方公尺，即系爭建物）為訴外人即被告公公李坤干於60、70年間興建，被告於102年間繼承系爭建物之事實上處分權。㈦、系爭土地113年之申報地價為7,440元/平方公尺。四、本院得心證之理由：㈠、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按未滿7歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力。無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，此觀民法第13條第1項、第15條、第75條規定自明。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效（最高法院108年度台上字第2356號判決意旨參照）。被告抗辯系爭甲租約係其在無意識或精神錯亂中所簽立云云，為原告所爭執，自應由被告負舉證之責。經查：　⒈被告於113年2月8日經鑑定為輕度障礙，領有身心障礙證明，固據被告提出身心障礙證明為憑（見本院卷第88頁），參諸被告申請上開身心障礙證明之鑑定表，雖於疾病名稱、障礙原因、障礙部位欄位均載為失智症（見本院卷第223頁），惟其鑑定疾病初診日期欄係記載112年11月9日（見本院卷第 223頁），與被告於112年1月間，在系爭甲租約上簽名之日期，相隔近10月之久，尚難以被告事後經診斷罹患失智症之情事，逕認被告於112年1月間已罹患失智症，並係在無意識或精神錯亂中於系爭甲租約上簽名。　⒉況衡以被告上開鑑定表之智力功能欄位經勾選為「b117.1：臨床失智評估等於1」，參考標準化智力量表，b117.1：智商介於69至55。參考發展評估工具中，與智力功能相關項目評估結果之心智年齡研判，b117.1：心智商數介於69至55，或於成年後心智年齡介於九歲至未滿十二歲之間（見本院卷第228頁），可見被告進行上開鑑定之際，其心智年齡未達無行為能力人之狀態。再參諸被告上開鑑定表健康概況與輔具之Dh5表達方式欄中，經勾選「口語：完整句」、Dh6實際觀察欄中，Dh6.1觀看欄、Dh6.2聽到話欄、Dh6.3工作記憶欄、Dh6.4懂簡單化語欄、Dh6.5說簡單化語欄均經勾選「無困難」（見本院卷第249頁）；領域1.認知欄中之D1.5了解、D1.6交談，其表示困難程度欄位均經勾選「沒有困難」（見本院卷第250頁），益徵被告進行上開鑑定之際，其觀看、聽話、理解、對話能力等均無困難，難認被告之輕度失智症病症已達心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形。　⒊此外，被告所舉證據尚不足以證明系爭甲租約係在其無意識或精神錯亂中簽立，則被告執此抗辯系爭甲租約應屬無效云云，洵非可採。㈡、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。又按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號、99台上字第483號裁判要旨參照）。再按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡上字第16號判決意旨參照）。經查：　⒈原告主張被告於111年1月間向張建成承租系爭土地甲部分，租賃期間自111年1月1日起至112年8月30日止，每月租金為2 ,500元，每月1日前繳納等情，業據提出系爭甲租約為憑（見本院卷第28至30頁），且被告不否認系爭甲租約乃其親自簽名（見不爭執事項㈡），即應推定為真正。　⒉至被告抗辯在系爭甲租約上簽名之際，系爭甲租約關於租賃物標示、租賃期間、租金等欄位均為空白云云，為原告所否認，衡以一般理性之人於文書上簽名前，均會閱覽、瞭解文書之記載內容，於確認文書內容無誤後，方於文書上簽名，是於內容記載完全之文書上簽名，為常態事實，而於空白文書上簽名，任人填載內容及其他約定事項，則屬變態事實，應由主張此變態事實之人負舉證責任。姑不論被告迄今未能就上情舉證以實其說，又參諸原告於111年1月10日晚間8時2 4分傳送予被告之女即訴外人乙○○之系爭甲租約，其上首頁、末頁關於承租人欄均為空白；租賃物標示欄、租賃期間欄、租金欄均已經手寫填載為臺北市○○區○○段000地號土地、自111年元月1日起至112年6月30日止、每月租金貳仟伍佰元，每月壹日期繳納（共計肆萬伍仟元），有原告與乙○○之對話紀錄可考（見本院卷第364、366頁），可知原告於傳送系爭甲租約給乙○○之際，被告尚未在其上簽名，然系爭甲租約之標的物欄、租賃期間欄、租金欄均已經手寫填載文字，足見被告於系爭甲租約簽名之際，關於租賃物標示、租賃期間、租金等欄位已填載前揭文字，並非空白。況被告於111年2 月27日匯款5,000元予原告以支付111年1月、2月之租金，有被告之帳戶存摺可參（見本院卷第304頁），核與系爭甲租約約定每月租金2,500元並無不合，可見被告事後亦已依照系爭甲租約之內容支付租金，益徵被告對於系爭甲租約之約定內容知之甚明，則其前開抗辯，顯係臨訟推諉之詞，自非可採。　⒊又系爭甲租約上第2條租賃期間原記載自111年元月1日起至11 2年6月30日止、第3條租金原記載每月租金貳仟伍佰元，每月1日期繳納，共計肆萬伍仟元，而上開租賃期間之「6」月部分經塗改為「8」月，上開租金「肆萬伍仟元」部分經塗改為「伍萬元」等情，有系爭甲租約可稽（見本院卷第28頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第266、284頁），衡以原告於111年1月10日晚間8時24分傳送予被告之女即訴外人乙○ ○之系爭甲租約，其上首頁、末頁關於承租人欄均為空白；租賃物標示欄、租賃期間欄、租金欄均已經手寫填載為臺北市○○區○○段000地號土地、自111年元月1日起至112年6月30 日止、每月租金貳仟伍佰元，每月壹日期繳納（共計肆萬伍仟元），已如前述，及原告於111年1月10日晚間9時40分在士林區名山里拍攝之系爭甲租約照片，其頁首之承租人欄位，已經被告簽名，上開租賃期間欄之「6」月部分業經塗改為「8」月、租金欄「肆萬伍仟元」部分亦經塗改為「伍萬元」等情，有原告提出系爭甲租約於111年1月10日拍攝之照片為憑（見本院卷第336頁），堪被告應係在原告於111年1 月10日晚間8時24分傳送尚未經被告簽名之系爭甲租約予乙○ ○後，至原告於同日晚間9時40分拍攝業經被告簽名之系爭甲租約前之期間內，在系爭甲租約上簽名，則原告主張系爭甲租約係被告在111年1月10日晚間所簽署，上開租賃期間、租金之塗改，乃被告簽立系爭甲租約時所為等語，應非子虛。復佐以系爭甲租約封面記載「自中華民國111年元月1日至11 2年『8』月30日止」，其「8」部分亦經塗改，而該塗改之「8 」上方經被告簽名，下方則經蓋用張建成之印文乙節，有系爭甲租約可佐（見本院卷第26頁），此核與契約內容經雙方當事人同意後修正、塗改後之常情相合，益徵原告主張系爭甲租約關於租賃期間與租金之塗改，乃經契約之當事人同意所為等語，堪予憑採。　⒋從而，系爭甲租約既已載明：立契約書人出租人張建成、承租人甲○○○、租賃物標示臺北市○○區○○段000地號土地、租賃期間自111年元月1日起至112年8月30日止、租金每月貳仟伍佰元，每月壹日前繳納等語（見本院卷第28頁），則原告主張張建成與被告簽署系爭甲租約，約定由張建成將系爭土地甲部分出租予被告，租賃期間自111年1月1日起至112年8月3 0日止，每月租金2,500元等情，應可認定為真實。至張建成與被告前於108年10月29日簽立系爭乙租約，約定由張建成將系爭土地甲部分出租予被告，租賃期間自108年10月29日起至109年10月28日止，每年租金為3萬元等情，雖為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），惟張建成與被告於系爭乙租約屆期後之111年1月間既已重新簽訂系爭甲租約，自應依照系爭甲租約約定內容履行，被告抗辯兩造就系爭乙租約已成立不定期限租賃契約云云，不足為採。㈢、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟按定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年度台上字第276號、85年度台上字第2182號、107年度台上字第2127號判決意旨參照）。經查，系爭甲租約第11條約定：「乙方於租賃期滿應即恢復原狀交還租賃土地，且不得向甲方請求遷移費或任何費用」（見本院卷第 30頁），可知系爭甲租約之當事人已約明租賃期間屆滿後，承租人即應交還租賃土地。再張建成委託訴外人蔣美龍律師於112年7月10日寄發台北光復郵局593號存證信函（如本院卷第130至134頁所示）予被告，惟於112年8月10日招領逾期而遭退回；張建成委託蔣美龍律師於112年8月31日寄發台北法院郵局362號存證信函（如本院卷第136至140頁所示）予被告，並於同年9月1日送達被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），原告另於112年7月18日、同年8月31日分別傳送上開台北光復郵局593號存證信函、台北法院郵局362號存證信函予被告之女乙○○，有原告與乙○○之對話紀錄可考（見本院卷第384至394頁），而台北光復郵局593號存證信函已表明系爭甲租約於112年8月30日到期，期滿不再續租，台北法院郵局362號存證信函則表明系爭甲租約已到期，請被告依租賃契約第7條規定將隔牆築妥、拆除地上建物並交還租賃土地等情，有該二存證信函足參（見本院卷第130至140 頁），足見張建成於系爭甲租約屆滿前、後均已明確表達不再續租之意，核與系爭甲租約第11條約定之內容相符，更徵張建成於訂定系爭甲租約之際，確已表明期滿絕不續租之意，則系爭甲租約屆期後，自已發生阻止續約之效力。是被告抗辯系爭甲租約期滿後，因其繼續使用系爭土地甲部分，兩造就系爭甲租約已成立不定期租賃契約云云，尚非可取。㈣、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化之基本內涵，非不得視為以損害他人為主要目的；至當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院107年度台上字第2210號判決意旨參照）。經查，系爭土地位在長期禁限建地區，固為兩造所不爭執（見本院卷第 341頁），惟土地之使用本不以建築建物為限，又占用系爭土地之系爭建物為未經主管建築機關核發執照之違章建築，為兩造所不爭執，而主管建築機關於指定建築線、核發建築執照時，即已依據各種因素，考量整體公共安全及利益，而為建築面積或道路之指定，未依建築執照而興建建物，本恐有違害公共安全之虞，是拆除系爭建物對公共利益之影響非鉅。再系爭土地上有無權占用之建物，對於土地交換或擔保價值均有所減損，原告請求被告返還占用系爭土地甲部分面積共計為43.32平方公尺（計算式：36.02＋7.30＝43.32），依起訴時公告土地現值計算，價值高達151萬1,868元（計算式：3萬4,900元×43.32平方公尺＝151萬1,868元），且系爭土地之總面積為253平方公尺（見本院卷第24頁），被告僅占用其中43.32平方公尺，亦有礙於原告就系爭土地之整體利用，是原告基於系爭土地所有權人之地位，請求被告拆除系爭建物，並返還占用之系爭土地甲部分，並非全無利益，難認原告請求拆除系爭建物，並請求返還占用之系爭土地甲部分，有何違反公共利益或係以損害被告為主要目的，故被告抗辯原告提起本件訴訟有權利濫用情事，諉不足採。㈤、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查，原告於113年1月15日以分割繼承為原因，登記為系爭土地之所有權人，被告於102年間繼承系爭建物之事實上處分權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈥），又系爭甲租約已於112年8月30日屆滿，未發生續約之效力，亦認定如前，而被告迄未能證明其有占用系爭土地甲部分之正當權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，並遷讓返還占用之系爭土地甲部分，即非無據。　㈥、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其數額則由法院參考土地申報地價、土地位置、工商業繁榮之程度、占有人使用土地之經濟價值及所受利益等項以為酌定（最高法院107年度台上字第1831號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之 10為限，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條定有明文。經查：　⒈原告自113年1月15日起登記為系爭土地之所有權人，已如前述，又被告以系爭建物無權占用系爭土地甲部分，業如前述，是原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，依民法第179條規定，請求被告給付自113年1月15日起至被告拆除系爭建物並遷讓返還占用之系爭土地甲部分之日止，相當於租金之不當得利，洵屬有據。　⒉本院審酌系爭土地113年之申報地價為7,440元/平方公尺（見不爭執事項㈦），及系爭土地臨臺北市○○區○○○路0段道路，該道路為雙向二線道，系爭土地位於社子島內側，步行3分鐘可達7-11超商，步行5分鐘可達海洋科技大學士林校區，步行6分鐘可達富洲河濱公園等節，業經本院到場勘驗屬實（見本院卷第153頁所附勘驗筆錄），暨被告以系爭建物占用系爭土地甲部分、被告前以每月2,500元租金向張建成承租系爭土地甲部分等一切情狀，認原告主張被告所受相當於租金之不當得利數額，應以系爭土地申報地價年息百分之5 計算，尚屬適當。是依前述方式，原告得請求被告自113年1 月15日起至被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地甲部分之日止，按年給付相當於租金之不當得利為1萬6,115元（計算式：7,440元×43.32平方公尺×5％＝1萬6,115元，元以下四捨五入）。　⒊至被告抗辯已繳納租金至113年10月份，原告不得請求相當於租金之不當得利云云。查被告於112年11月6日匯款5萬元予原告，原告於同年月10日匯款5,000元予被告，被告於113年 3月29日匯款3萬元予原告，原告於同年4月3日匯款3萬元予被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），被告雖以其分別於112年11月6日、113年3月29日匯款5萬元、3萬元予原告為由，抗辯已給付租金或相當於租金之不當得利至113 年10月份，惟被告前就系爭甲租約積欠張建成4萬5,000元租金，為兩造所不爭執，又被告於112年11月6日匯款5萬元後，原告隨即於同年月10日匯回5,000元予被告，已如前述，可知被告實際給付之款項應為4萬5,000元；再參以系爭甲租約約明匯款帳戶為原告之帳戶（見本院卷第30頁），堪認被告上開款項之給付係用以清償積欠張建成之租金4萬5,000元甚明。而被告於113年3月29日匯款3萬元予原告後，原告隨即於同年4月3日匯回3萬元予被告，亦如前述，難認被告確已清償自113年1月15日起至同年10月為止，系爭建物占用系爭土地甲部分之相當於租金之不當得利，是被告前開所辯，不足採信。㈦、又原告雖併援引民法第179條、第184條第1項前段規定，以客觀訴之合併，就聲明第2項部分，請求擇一為其勝訴之判決，然本院已認原告依同法第179條規定之請求為有理由，就其依同法第184條第1項前段之請求有無理由，即無庸再論。　　　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆除系爭建物，並遷讓返還占用之系爭土地，及自113 年1月15日起至拆除系爭建物並遷讓返還占用之土地之日止，按年給付1萬6,115元，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113　年　　 11　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官黃筠雅　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳芝箖

2024-11-22

SLDV-113-訴-405-20241122-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1852號原告王冠崴訴訟代理人吳俊達律師複代理人王亭涵律師陳禮文律師被告建帝不動產經紀有限公司法定代理人王柔驊被告王裕仁上二人共同訴訟代理人蔣美龍律師被告吳長仁訴訟代理人蔡菘萍律師複代理人林芫煜律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告吳長仁應給付原告新臺幣1,352,342元，及自民國111年 8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告吳長仁負擔50％，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣450,780元為被告吳長仁供擔保後，得假執行；但被告吳長仁如以新臺幣1,352,342元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定甚明。查原告起訴對被告吳長仁部分就漏水部分請求新臺幣（下同）458,750元原以民法第359條、第179條為訴訟標的，嗣追加民法第360條規定為訴訟標的（見本院卷二第75頁、第79至81頁），經核與前揭法條規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：　㈠原告與配偶於民國108年9月間有購屋之計畫，乃透過被告建帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司）之仲介人員即被告王裕仁之介紹，向被告吳長仁購買其所有之新北市○○區○○○ 路00巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之新北市○○區 ○○○段○000號土地（權利範圍10分之1，以下與系爭房屋合稱系爭不動產）。於簽約前被告吳長仁、王裕仁均屢次聲稱系爭房屋屋況良好，更出具被告吳長仁於110年2月6日填載之「標的現況說明書」，擔保系爭房屋並無傾斜、滲漏水等交易上重大瑕疵，並同意上開「標的現況說明書」作為買賣契約之内容。原告因信賴被告吳長仁、王裕仁之上開保證，遂於110年2月24日與被告吳長仁簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）13,250,000元。又原告已於110年5月間付清上揭買賣價金，並已辦妥系爭房屋交付及所有權移轉登記。　㈡詎料，交屋後原告偶然自同棟大樓鄰居處得知，系爭房屋存有嚴重傾斜情事，且大樓全體住戶對此傾斜之情形亦皆有所耳聞，一樓之住戶即訴外人蔡東昇更為此邀集該大樓全體住戶商討房屋傾斜及改建事宜，更接洽訴外人晉騏建築股份有限公司多次前來舉行危老重建說明會。原告始驚覺被告於系爭契約簽定之前，並未誠實告知系爭房屋之實際屋況，被告聯合隱匿該等瑕疵並取得原告之信任，以利抬高售價，促成交易之謊言。而原告得知系爭房屋有傾斜之情形後，為精確測量大樓傾斜之程度，特委請財團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）就系爭房屋之傾斜情況進行鑑定並作成鑑定結論：「經水準測量及垂直測量成果可知，該標的物室内與外觀傾斜方向一致（向西側傾斜）且室内角變量與室外傾斜率皆明顯略大，其值亦一致相近介於1/170〜1/95 間，故本案標的物東西向明顯有傾斜之情事，南北向則無明顯傾斜現象」等語。是系爭房屋確有1/170、1/121、1/95左傾（向西側傾斜）之情事。尤以，依專業結構技師之意見：「…台北市政府就有相關的鑑定手冊，依照安全鑑定規定，傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍内，但要修復比較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。」，並進一步參酌「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」可知：系爭房屋傾斜之情事，已達對建築物結構安全造成影響之程度，必須進行修復補強，顯為減少系爭房屋通常效用及價值之瑕疵。　㈢依桃園土木技師公會110年6月18日測量之結果，系爭房屋之最大傾斜率為T3點之1/95。嗣於本件訴訟程序中，原告另聲請由社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會）進行鑑定並於113年l月24日作成之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所示，系爭房屋之最大傾斜率為T2點之1/121。再依據中華民國建築師公會出版之2019年鑑定案例索編對於房屋傾斜率劃分之級距「傾斜率1/75~1/99房屋交易減損價值比例為15％」，是系爭房屋因傾斜瑕疵造成市場客觀交易價值減損之金額應為1,987,500元（計算式：買賣價金13,250, 000元×l5％）。退步言之，縱認新北市土木技師公會測量之傾斜率數值可採，然其鑑定時未遵循「以最大傾斜值為價值減損依據」之通常估價邏輯，因系爭不動產傾斜率最大處為 1/121，參考《2019年鑑定案例彙編》之建議，傾斜率1/121落於1/100～1/124之級距，房屋交易價值減損比例為14％，故系爭房屋之交易價值減損之金額至少應為1,855,000元（計算式：買賣價金13,250,000元×l4％）。　㈣又經原告於交屋後檢視後，發現系爭房屋更存有頂樓公共區域牆面、主臥室、前後陽台等處，均有滲漏水之瑕疵。經原告委請專業廠商進行修繕評估，系爭房屋之滲漏之瑕疵已嚴重影響系爭房屋之通常效用，若需修繕處理，至少約需花費 458,750元。原告於發現系爭房屋存有上述傾斜、漏水之瑕疵後，已於110年6月25日寄發存證信函予被告建帝公司、吳長仁，向被告吳長仁主張減少價金，並前來協商滲漏水瑕疵之修繕事宜，而被告吳長仁固回函稱願意修繕滲漏水並稱願意進行後續協商，然經原告多次透過被告王裕仁聯繫，再無具體回應，原告甚至於110年7月12日與被告吳長仁電話聯繫時，被告吳長仁更直接向原告表示不認為系爭房屋有瑕疵云云，拒絕與原告進行任何協商。　㈤原告及被告吳長仁均係委任被告建帝公司進行系爭不動產買賣之居間仲介，並由建帝公司之職員被告王裕仁擔任經紀人。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告王裕仁於辦理仲介之業務時，自負有調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，被告王裕仁既擔任本件仲介業務經紀人員且從事不動產委託銷售標的現況說明書之製作、說明，其對於該文書内容之真正，本負有將依其仲介專業應查知事項告知原告之善良管理人注意義務，且理應對於系爭房屋存有傾斜、漏水瑕疵之現況當屬知悉，然其對於標的現況說明書内第21 、23點關於有無漏水、結構損害乙節，竟未告知原告或協助原告為進一步之必要檢查，任憑被告吳長仁在不動產現況說明書上勾選「否」。尤以，系爭房屋具有傾斜瑕疵一事，曾有住戶邀請建商前來舉行危老重建說明會，乃為整楝住戶所知悉，衡情具有房地買賣之專業知識之被告王裕仁，自無法就系爭房屋存有傾斜瑕疵乙事諉為不知。準此，被告王裕仁顯有達背上開善良管理人注意義務，甚或和被告王裕仁聯合隱匿該等瑕疵，故意隱瞒系爭房屋存有嚴重傾斜、漏水瑕疵之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務灼然。被告王裕仁違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明義務，及善良管理人之注意義務，致原告再未獲充分、必要及真實資訊之情形下買受系爭房屋，因而受有前揭房屋價值減損之損害共計2,446,250元，依不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定，就此2,446,250元之損害，被告建帝公司與被告王裕仁應對原告負擔連帶損害賠償責任。　㈥本件中原告已給付被告建帝公司仲介費260,000元，然被告建帝公司之職員被告王裕仁於處理原告委託之不動產買賣居間事務時，違反其所負之調查、說明、及善良管理人之注意義務，使被告吳長仁得以用遠高於市場合理價格將系爭房屋出售予原告。核其行為，該當民法第571條規定居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，故依民法第571條規定，被告建帝公司不得向原告收取仲介費報酬。準此，被告建帝公司受領上開260,000元仲介費已無法律上原因，原告自得依民法第179條規定請求被告建帝公司返還仲介費260,000元。　㈦爰就對被告吳長仁之請求：①傾斜瑕疵部分，依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利1,987,500元；或依民法第360條規定，請求瑕疵損害賠償1,987,500元（擇一關係）。②漏水瑕疵部分：依民法第359條、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利458,750元；或依民法第3 60條規定，請求瑕疵損害賠償458,750元（擇一關係）（①及 ②共計2,446,250元）。對被告建帝公司、被告王裕仁之請求：①依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定，請求建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元。②關於仲介費用部分依民法第571條、第179條規定，請求建帝公司返還仲介費260,000 元。而提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告吳長仁應給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡被告建帝公司、被告王裕仁應連帶給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢前二項聲明所命給付部分，如任一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。㈣被告建帝不動產經紀有限公司應給付原告260,0 00元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率 5％計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下：　㈠被告吳長仁部分：①就系爭房屋傾斜狀況，依據系爭鑑定報告中十、鑑定結果及分析第2點略以：對於鑑定事項（一）原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號4樓房屋即系爭房屋發生斜率時間是否早於110年5月，鑑定報告僅泛泛陳稱因系爭房屋完工使用四十年以上，經歷隔壁建物新建施工與92 1、331大地震，因此斜率應發生應早於110年5月等情。惟房屋傾斜原因可能為地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他因素等等原因不一而足，鑑定報告並未鑑定系爭房屋傾斜為何原因造成，逕以地震等原因早於110年5月，認定傾斜發生早於110年5月，似嫌倉促。況系爭鑑定報告中十、鑑定結果及分析第5點表示：系爭房屋南北向傾斜不明顯，東西向傾斜介於1/120-1/140間，系爭房屋的市場客觀交易價值減損金額，介於6.5%-13％之間，又本件系爭房屋南北向並未傾斜等語。且原告入住實際上對於傾斜亦未有感覺，需實際測量或自鄰居口中才得知，是系爭房屋交易價值減損金額應以6. 5％為限，即861,250元。②原告主張系爭房屋有漏水之情事云云，惟經檢視原告所提出之照片雖有部分牆面油漆剝落情形，然該油漆剝落究是起因於漏水或漆面因長期老化剝落尚不得而知，且無法證明漏水發生於移轉系爭房屋登記之前。縱系爭房屋有原告所稱之漏水情形，然原告亦未舉證證明漏水時間係發生於110年5月移轉系爭房屋登記之前，然原告竟遲至111年1、3月方請工人進行修繕，又系爭鑑定報告中之十、鑑定結果及分析第3點僅泛稱系爭房屋之漏水於110年5月前已發生，並未詳加說明，且系爭鑑定報告所述漏水原因為水管堵塞，使連接管出現裂縫，以及五樓以下住戶窗戶下方之花台排水管路效用不良與花台施工品質不良所致，而這些原因皆有可能係於110年5月後發生，且被告吳長仁居住於系爭房屋時均無任何漏水現象，顯見該滲漏水之瑕疵，並非於 110年5月前即已存在，既非被告吳長仁造成，且存在於買賣交易時點以及危險移轉之後，被告吳長仁自毋庸負擔修繕費用之損害賠償之責。再者，縱認系爭房屋有滲漏水現象且發生於移轉系爭房屋登記之前（被告否認之），然漏水範圍亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台之牆面轉角處，其餘部分原告並未舉證是否漏水及有修繕之必要，且依系爭鑑定報告意見附件十：修復數量及費用計算一欄表，亦僅提及主臥室部分，是系爭房屋縱有漏水且發生於移轉系爭房屋登記之前，亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面轉角處，其餘修繕部分原告並未舉證修繕處是否確有漏水及必要性，原告應善盡舉證之責。又系爭鑑定報告既已針對系爭房屋是否滲漏水、原因為何、是否於110年5月前、是否造成市場交易價值減損、修繕方法、修繕後是否仍有市場交易價值減損等事項進行鑑定並出具意見，則系爭鑑定報告是針對系爭房屋自 110年5月起整體漏水修繕之修復數量及費用做計算，共計97 ,342元，而逾越部分應非屬必要費用，原告請求自無理由等語。　㈡被告建帝公司、王裕仁部分：①關於傾斜部分，依據不動產經紀業管理條例第22條第3項所頒佈的不動產說明書應記載事項、成屋、中並未要求調查是否有傾斜的問題，即令係原告所主張的版本即108年修正之版本，亦仍未要求調查系爭房屋是否有傾斜的問題。而原告與被告建帝公司間並未約定被告建帝公司對系爭房屋負有查證系爭房屋是否傾斜之義務，自難認被告建帝公司就系爭房屋是傾斜，負有查證判斷之義務，況且原告係居住於系爭房屋數個月後經鄰居告知始聽聞發現有傾斜之情形，顯見傾斜並非可肉眼目測判斷，需藉由精密儀器在專業人士操作之下始得如以檢測確認，被告建帝公司之不動產經紀人員即被告王裕仁亦無從依目測即可發現系爭房屋傾斜之情形。且系爭房屋傾斜應非火災或其他天然災客所導致（未被新北市政府列管為紅單或黃單建物）且無進行修繕之情形。訴外人晉騏建築股份有限公司（下稱晉騏公司）所提出的興建說明，亦無提及系爭房屋存在傾斜的情形，難認被告建帝公司、王裕仁未盡善良管理人注意義務，自無違反不動產經紀業管理條例第24條之2，而構成同條例第26條第2項所定的賠償責任。②關於漏水部分，被告建帝公司於110年2月6日受被告吳長仁委託鎖售系爭房屋，被告吳長仁填寫標的現況說明書時對於項次第31「是否有滲漏水情形」勾選「否」，由於系爭房屋出售當時並未見有滲漏水的現象，而原告於購屋前的看屋過程中亦未發現存在滲漏水的情形，故其始於現況說明書上簽字，而交屋時亦未發現系爭房屋有滲漏水的情形，故原告與被告吳長仁始順利完成交屋，故原告所主張的漏水瑕疵於交屋前並未發現，被告建帝公司、王裕仁對此亦毫不知情。而自原告所拍攝之照片所顯示有潮溼等現象的位置均有裝潢（或天花板）遮蓋，如不將裝潢拆除根本無從發現，被告建帝公司、王裕仁更無拆除裝潢之權利，故被告建帝公司、王裕仁實已善盡調查之責。③至於仲介費用，原告並未舉證證明被告建帝公司究竟係為何種有利於賣方之行為，或違反誠實及信用方法，而賣方收受利益之情形，故原告請求被告建帝公司返還仲介報酬，要無理由等語。三、本院之判斷：　㈠原告及被告吳長仁均係委託被告建帝公司進行系爭不動產買賣之居間仲介，並由建帝公司職員被告王裕仁擔任經紀人。原告與被告吳長仁於110年2月24日簽定系爭買賣契約，向被告吳長仁購買其所有之系爭不動產，雙方約定總價款為13,2 50,000元。原告已於110年5月間，付清上揭買賣價金，並辦妥系爭不動產交付及所有權移轉登記及點交。又系爭買賣契約附有被告吳長仁於110年2月6日填寫之「標的現況說明書」，其中第21點：「是否有滲漏水情形？」、第23點：「房屋是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及修繕情形」二欄位，被告吳長仁均勾選「否」等情，為兩造所不爭執（見本院卷三第315至318頁），並有系爭買賣契約、被告建帝公司登記資料、被告王裕仁名片、仲介費明細在卷可參（見本院卷一第75至103頁、第249頁），該部分事實應堪認定。　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　㈢對被告吳長仁請求部分：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第373條、第359條、第360條規定甚明。又按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院100年度台上字第1188號判決、102年度台上字第2161號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。　⒉系爭房屋傾斜部分：　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的物是一棟五層樓的建築物，於76年底取得使用執照，目前屋項有三分之二的面積存在疑似既存違建的構造物在使用中，三分之一的屋項建構遮雨棚在其餘的部分，二樓以上建築物目前為住宅用途使用中。鑑定標的物於110年買賣交易後，由所有權人自行裝修完成居住使用中；如附件五水準測量的結果，鑑定標的物室內在經過裝修施工後，室內地板函禹度的差值紀錄約在7.4至8.7公分左右，經校正歸零後實際室內地板面高度的差值約在1公分左右，顯示室內地板函的傾斜率極小；附件五室外垂直測量的結果，鑑定標的物建築朝福德南路24巷巷道的傾斜率為1/528；鑑定標的物建築朝福德南路24巷6-1號建築物的傾斜率為1/121至1/137間。因為鑑定標的物建築完工使用超過四十年以上，歷經福德南路 24巷6-1號隔壁建築物新建施工與921、331兩次大地震，前述傾斜率發生之時間應早於110年5月前。因建築物傾斜而致市場客觀交易價值減損之金額，參考中華民國全國建築師公會出版2019鑑定手冊及鑑定案例索編之建議金額最高約為13 ％，但是建築物的南北向傾斜度不明顯且低於l/200,而束西向的傾斜率介於1/120至1/140間。是以鑑定標的物的市場客概交易價值減損之金額可以介於6.5％~13％間，本案鑑定標的物的市場客觀交易價值減損之金額建議約9~10％左右。依照買賣契約總價1325萬元計算，鑑定標的物的市場客觀交易價值減損之金額建議約119萬元~132萬元間等語，有系爭鑑定報告在卷可稽，而新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。　⑵系爭房屋傾斜之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損，應已減少其通常效用無疑，則依上開說明，被告吳長仁就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179 條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告既認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額建議約119萬元~132萬元間，從而，本院取其平均認定該價值減損應約為1,255,000元(計算式：1,190,000＋1,320,000＝ 1,255,000)，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，應屬有據。又無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第36 0條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾1,255,000元，均屬無據。　⑶至原告另提出之社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果（見本院卷一第113至153頁、本院卷三第201至205頁）爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額過低，應為1,987,500元，或至少應為1,855,000元，系爭鑑定報告並未遵循以最大傾斜值為價值減損依據之通常估價邏輯云云。惟桃園土木技師公會鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果，均非本院囑託鑑定而係原告自行為之，憑信性顯不如系爭鑑定報告，自當以系爭鑑定報告較為可採，又衡以市場狀況時有變化，不同案件間之原因事實未盡相同，鑑定人之專業知識、技能及經驗各有不同，《2019年鑑定案例彙編》或其他鑑定案件亦僅為供鑑定人參考之資料，參酌卷內事證，尚難謂系爭鑑定報告有何違反通常估價邏輯而不可採，是原告該部分主張尚難憑採。　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜發生時間及系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額過高，應為861,250元云云。然並未提出足夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。　⑸綜上所述，就系爭房屋傾斜瑕疵，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　⒊系爭房屋漏水部分　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的物靠近福德南路24巷巷道的牆面有三個窗窗戶，窗戶下緣各有一個突出牆面的花台，目前以鋁門窗框包覆，但是三樓與五樓的三個花台仍屬於自然外露的型態；鑑定標的物依所有權人陳述目前仍有兩處室內牆面有潮濕滲漏的跡象，一處位於前陽台旁邊的房間與中間臥室連接的牆面角偶處，另一處位於主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面的轉角處。主臥室的潮濕滲漏處比較明顯，須經常使用除濕機，另一處的潮濕滲漏情況較輕微；鑑定標的物主臥室西南側角偶滲漏水現象，雖經裝修施工處理仍有明顯潮濕水漬跡象，顯示裝修施工未解決主臥室角偶滲漏水的損害。經檢視房屋內部現況與所有權人的陳述，房屋確實有滲漏水瑕疵。由管路設施設置情況與施工前主臥室的照片判斷，有兩種排水路徑的管路堵塞或詧路連接管端出現裂縫滲漏水所造成，一個是屋項面降雨排水到角偶柱子內部的落水管因管路堵塞積水滲漏或管路連接管端出現裂缝滲漏水的功能失效，另一個可能是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲漏水竄出。另一處房間內部牆面輕微持續潮濕的原因比較簡單，純粹是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲漏水竄出造成。房屋因滲漏水致市場上客観交易價值減損之金額約為修復房屋滲漏水瑕疵施工費用的l至3倍價額，為修復效果不佳的再次修復施工做預備。前述房屋滲漏水瑕疵於110年5月前即已發生；屋遮雨棚的排水管路借道五樓前方的花台進行排水，是造成四樓前陽台房間牆面輕微潮濕的可能，應以專用管路明管排水的方式，直接將屋頂遮雨棚的排水排放到l樓排水溝。為排除主臥室角偶牆面持續累積的潮濕滲漏水現象，應排除排水管堵塞的問題，並封閉屋頂此落水孔的使用，重新設置新的明管專用排水路直接將排水排放到l樓排水溝，四樓房屋滲漏水瑕疵修繕費用共計97,342元整；若將滲漏水修繕完成後，原有的滲漏水現象會完全排除，且可能會導致滲漏水的因素完全排除，市場上客觀，交易價值就無減損的理由，其減損的金額為零等語，有系爭鑑定報告在卷可稽。新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。　⑵系爭房屋漏水之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損，應已減少其通常效用無疑，且依系爭鑑定報告指明漏水修繕完成即無交易價值減損，則依上開說明，被告吳長仁就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告既認系爭房屋漏水所致之修繕費用為97,342元，從而，本院認定該價值減損應約為97,342元，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，應屬有據。又無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第360條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾97,342元，均屬無據。　⑶至原告另提出之報價單、吳永騰111年2月5日出具之滲漏水裝修工程報價單、郭仁杰110年6月28日出具之外牆修繕工程報價單、漏水照片、通訊軟體對話、匯款單、轉帳紀錄（見本院卷一第235至238頁、第155至233頁、本院卷三第35至38頁、第189至199頁），雖有證人吳永騰、郭仁杰於本院訊問時之證述可資佐參（見本院卷三第230至239頁），然該等證據縱能證明原告曾就系爭房屋之漏水情事分別交由證人吳永騰、郭仁杰進行修繕而分別支出修繕費用600,000元、72,000 元，然其等所見系爭房屋漏水事件與經系爭鑑定報告認定發生於110年5月前之系爭房屋漏水事件是否相同，已不無疑問，再者，縱認為同一漏水事件，然其等修繕後仍然漏水，則其等所為修繕是否俱為必要修繕費用，實容有疑義。是原告該部分主張，尚難憑採。　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋漏水發生時間云云。然衡以漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，自不能僅以卷附系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷一第 97至99頁）記載無滲漏水情形及點交時目視屋況逕認系爭房屋漏水發生時間係於點交後，此外，被告吳長仁並未提出足夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。　⑸綜上所述，就系爭房屋漏水瑕疵原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　㈣對被告建帝公司、被告王裕仁請求部分：　⒈原告依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定請求被告建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元部分。　⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2、第26 條第2項定有明文。　⑵觀諸卷附系爭買賣契約之標的現況說明書（見本院卷一第97 至99頁），被告吳長仁就系爭房屋是否有滲漏水、是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形，均勾選「否」。原告亦陳稱其於簽署系爭買賣契約前看過系爭房屋等語在卷（見本院卷三第223頁、第317頁），應可推認依其看屋情況後當時亦不認為系爭房屋有傾斜或漏水情形。再系爭房屋經室內裝潢後室內地板面傾斜率極小，亦有系爭鑑定報告在卷可參，另衡以系爭房屋之傾斜亦於本案亦係經土木機師公會專業鑑測始能確認，且漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，仲介亦無權自行拆除檢查，是由卷內事證，堪認於系爭房屋點交時被告王裕仁依其目視所及、所蒐集之資訊及仲介專業並不認為系爭房屋有傾斜或漏水之情形。又參酌被告王裕仁、被告建帝公司均僅為不動產仲介，亦尚無證據足證其等具鑑定房屋傾斜或漏水之專業能力，亦無法令課責其等需自費請他人為房屋傾斜或漏水之鑑定，參酌卷內事證，尚難認就系爭房屋之傾斜瑕疵、漏水瑕疵為被告王裕仁、被告建帝公司依仲介專業應查知而未查知之不動產瑕疵，自難認其等有違反不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項連帶損害賠償責任。　⑶至原告所提晉騏公司之簡報資料節錄（見本院卷一第105至11 2頁），並未提及系爭房屋傾斜或漏水。又另案證人即晉騏公司總經理游晉恩亦於另案偵訊時證稱：伊有開說明會向10 個區分所有權人說明危老重建的土地開發整合案，若所有住戶同意，就會開始進行危老重建，大約開了4次說明會，大部分區分所有權人都有來，伊不認識被告吳長仁，但印象中被告吳長仁兒子開會時會來聽，把資料帶回去，伊不會在公開說明會講房屋傾斜之事，但有很多住戶私底下來問說傾斜狀況會不會對結構造成危險，伊私底下回置說會，但伊沒有印象是哪些住戶私底下來問，被告吳長仁其子應該都是公開場合遇到，比較沒有私底下講等語，有臺灣新北地方檢察署不起訴處分書在卷可參（見本院卷三第213頁），足見縱有所謂建商前來舉行說明會，亦難認於說明會公開提及房屋傾斜之事，而被告王裕仁僅係仲介並非住戶，未能參與上開說明會，更難以知悉住戶間及住戶與建商間私下討論房屋傾斜之事甚明。至原告所提修正之不動產說明書應記載及不得記載事項（見本院卷三第73至86頁），雖於「壹、應記載事項、「二、成屋」、「6.建物瑕疵情形：」下有「(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。」、「(4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。」，然該等規定僅說明不動產說明書就建物瑕疵應記載事項，至仲介對該等資訊之查證義務，仍應以不動產經紀業管理條例第24條之2為準，亦即瑕疵查知義務仍應以仲介專業為限，業如前述。　⑷綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款、同法第26條第2項規定請求建帝公司與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元，核屬無據。　⒉原告依民法第571條、第179條規定請求被告建帝公司返還仲介費260,000元部分：　⑴按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條規定甚明。　⑵本件已難認被告建帝公司、被告王裕仁有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第26條第2項連帶損害賠償責任，業如前述。遑論本件亦無足夠事證足認被告建帝公司、被告王裕仁有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，原告該部分主張，顯難憑採。　⑶綜上所述，原告依民法第571條、第179條規定請求建帝公司返還仲介費260,000元部分，核屬無據。四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、民法第360條規定，請求被告吳長仁給付1,352,342元，及自111年8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告吳長仁聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-11-15

PCDV-111-訴-1852-20241115-1

重簡

三重簡易庭

損害賠償等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第1564號原告李彥熹被告禾達不動產仲介有限公司(東森房屋科達思源加盟店) 法定代理人賴建程訴訟代理人蔣美龍律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國111年4月4日簽立房屋委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），原告將其所有門牌新北市○○區○○ ○街00號17樓房屋及坐落土地（下合稱系爭房地）委由被告仲介銷售，並由被告之經紀人員即訴外人蕭庠富負責，嗣蕭庠富於112年8月30日將系爭房地出售被告所仲介之買方即訴外人陳畊羽，蕭庠富在系爭房地買賣過程中同意可以動用買賣價金之時間及金額，並於113年10月9日以通訊軟體更加表示同意，然系爭房地之代書卻於同月18日告知原告無法動用，原告遂向蕭庠富告知，蕭庠富竟置之不理，導致原告無法如期支付其他買賣交易之款項，造成原告受有簽約金新臺幣（下同）30萬元之損失，被告之仲介蕭庠富言而無信，服務態度差勁，仲介服務的本質應該是提供客戶優質的服務，賺取合理的服務費，雖然不同意動用的是買方，但仲介身為中間人，理應事先向買方查明動撥意向而未查明，原告已支付被告65萬元的服務費，因蕭庠富服務態度不佳，且讓原告受有上開損失，原告僅同意支付百分之1的服務費即25萬元，故被告應返還原告40萬元(計算式：65萬元－25萬元)。為此，爰不動產經紀業管理條例第26條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告40萬元；㈡原告願供擔保，請准許宣告假執行。二、被告則以：系爭委託契約第10條約定，由訴外人建築經理公司所提供之價金信託履約保證辦理系爭房地買賣事宜，故買方依不動產買賣價金履約保證申請書第5條第5款約定，其所給付的買賣價金均須存入專戶之中，在交屋結案前，原告即賣方非經買方同意不得動支，而原告與買方簽訂系爭房地買賣契約書時，買方曾口頭同意若原告有購屋需求時可動用買賣價金，但被告須簽立先行動支價款同意書，由於動撥須經買方同意，如果買方拒絕同意，履約保證機構則無法匯款，被告亦無任何權利可要求其改變，故原告認為被告存有過失，此與事實不符，本件糾紛係因買方臨時認為原告另有購屋需求應是登記在自己名下而非原告女友，基於安全考量不同意撥款而改變決定所致，且依系爭委託契約第5條及民法第5 68條規定，被告本來就有權向原告收取服務報酬65萬元，原告要求被告退還其仲介費40萬元之主張，未說明其請求權基礎及依據為何，故原告主張顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第 26條第1項、第2項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文亦有明文。又除本條約定應由專戶撥付之款項及經甲(即買方陳畊羽)乙(即賣方原告)雙方書面同意(甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內)外，甲乙雙方不得要求自專戶內支配任何款項。另有兩造與買方簽立之不動產買賣價金履約保證申請書(下簡稱系爭價金履保申請書)第5條第5 項約定在卷。　㈡原告坦認系爭房地經由被告仲介覓得買方，現已完成不動產所有權移轉登記並取得買賣價金，且已支付服務報酬65萬元等情，足見系爭房地業經順利出售，實難逕認被告有何可歸責事由，致無法履行系爭委託契約情形。至原告主張蕭庠富未經查明逕自在系爭房地買賣過程中表示可以動用買賣價金之時間及金額，實則無法，致原告受有無法如期支付其他買賣交易款項30萬元之損失等節，固據提出原告與蕭庠富間之 LINE通訊軟體對話紀錄截圖為憑，然原告在此之前，已有簽立上開系爭價金履保申請書，而該第5條第5款明載欲動支專戶內價金，尚須得買方之同意，顯非蕭庠富口頭承諾即可變更，此應為原告所明知或可得預見。是原告主張蕭庠富言而無信，故認被告未提供優質服務，要難可採。此外，原告就其因此所受損害，亦未舉證以實其說，難認有何損害可言，自不合於首開求償規定。四、綜上所述，原告未能舉證證明被告具可歸責事由，致無法履行系爭委託契約，以及其所受損害範圍等事實。從而，原告主張依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告給付40 萬元，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　三重簡易庭法　官　王凱平以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉

2024-10-25

SJEV-113-重簡-1564-20241025-2