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遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事裁定 114年度補字第161號原告黃昭惠被告鍾子浩上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告應於收受本裁定翌日起 14日內，依民事訴訟法第249條第1項但書規定，補正下列事項，逾期不補，即駁回其訴，特此裁定。一、原告起訴未繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1 項前段、第2項定有明文。查原告訴之聲明第1項請求被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○路000○0號房屋騰空返還原告，訴訟標的價額依房屋稅籍證明書核定為新臺幣（下同）416,50 0元；訴之聲明第2項請求被告自民國113年11月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告21,000元，計至起訴前1日即114年1月15日止之金額52,500元（計算式：21,000元×2.5 月＝52,500元），應併算其價額。是本件訴訟標的價額核定為469,000元【計算式：416,500元＋52,500元＝469,000元】，應徵第一審裁判費6,310元。二、被告鍾子浩之最新戶籍謄本正本（記事欄勿省略）。中華民國 114 年 3 月 20 日民事第一庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 20 日書記官劉碧雯

2025-03-20

MLDV-114-補-161-20250320-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第186號上訴人陳青蓉（兼陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）陳莉鈞（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）共同訴訟代理人石繼志律師江采綸律師上訴人陳青年（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）被上訴人李亮瑜訴訟代理人陳樹村律師楊佳琪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年5月 8日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第546號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命陳炳漢、陳黃素玉遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○ 路○○○巷○○弄○○號房屋部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第二項更正為：上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人新台幣玖仟柒佰陸拾捌元、新台幣壹萬壹仟玖佰陸拾元。上訴人陳青蓉應自民國一一二年十一月十六日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟壹佰玖拾陸元。　　事實及理由壹、程序事項：　　一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件上訴人陳黃素玉於民國113年7月20日死亡，應由其繼承人陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟；嗣陳炳漢於同年9月15日死亡，應由繼承人陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟，此有死亡證明書、戶籍謄本等件在卷可憑（見本院卷第79至81頁、第157 至159頁），茲據陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞聲明承受訴訟，暨由被上訴人聲明陳青年承受訴訟（見本院卷第75至76頁、第155至156頁、第193頁、第203至204頁），經核於法並無不合，應予准許。二、本件上訴人陳青年經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體事項：一、被上訴人主張：被上訴人於111年11月12日以總價新台幣（下同）600萬元向上訴人陳青年購買其所有、坐落左營區左北段510地號土地及其上同段1857建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路000巷00弄00號，下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地），並於112年1月7日登記為系爭房地所有權人。詎陳青年之父母陳炳漢、陳黃素玉，及胞妹陳青蓉（前三人下稱陳炳漢3人）居住占有系爭房屋，被上訴人已於同年月9日寄發存證信函催告其等遷出，惟迄未遷出，爰請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房屋，並給付自112年1月7日起至同年3月31日提起本件訴訟止，按高雄市政府評定系爭房屋周圍建物租金每月1萬3,334元計算，相當於租金之不當得利共 3萬7,421元，暨應自112年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,334元。爰依民法第767條第1項前段、第17 9條前段規定提起本訴，並聲明：㈠陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡陳炳漢3人應給付3萬7,421元予被上訴人，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢陳炳漢3人應自112 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3 ,334元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（原審判決駁回被上訴人請求陳青年返還系爭房屋部分，未據上訴，不予贅載）。二、上訴人部分：　㈠陳青蓉、陳莉鈞則以：依被上訴人與陳青年簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）約定，系爭房地價金應分別於111 年11月12日、同年12月22日、112年1月9日各給付簽約款60 萬元、完稅款60萬元、尾款480萬元完畢，惟被上訴人遲至1 11年11月28日、112年1月4日始各匯款60萬元、240萬元（前開兩筆匯款，下合稱系爭匯款）至僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行之信託專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭專戶），陳青年對被上訴人遲延付款亦未依系爭契約第5條第3項約定要求被上訴人給付違約金，由此足見，系爭匯款記錄應僅為被上訴人、陳青年事後製作之虛偽金流。又依系爭契約第9條第1、2項約定，陳青年負有點交系爭房地之義務，並待系爭房地完成產權移轉登記暨點交手續後，僑馥公司始得將買賣價金餘款結算後匯入陳青年指定之帳戶，然陳青年並未點交系爭房地，被上訴人亦未催告、解約，反而同意僑馥公司於112年1月18日以點交完成而給付尾款，顯不合常情，由此履約經過可知被上訴人與陳青年間關於系爭房地之買賣為通謀虛偽，目的僅為惡意使陳炳漢3人搬遷。再參以系爭房地交易實際出資買方為但以理不動產股份有限公司（下稱但以理公司）及其負責人施峯東，被上訴人僅為購屋人頭，陳青年在完成系爭房地交易後，以給付仲介費、工程款等名義，匯款仲介費服務費 14萬7,875元予訴外人東都不動產仲介公司（下稱東都公司）施順雄，及匯款工程款130萬元予訴外人施甫勳，而達將買賣價金回流金主但以理公司及施峯東之目的，益見系爭房地之買賣為虛偽。據上，系爭契約及不動產移轉既因通謀虛偽而無效，被上訴人自始未取得系爭房地所有權，不得依民法第767條第1項前段規定請求陳炳漢3人遷讓房屋。況系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資而共有，陳青年對陳炳漢 3人無所有物返還請求權存在，被上訴人自無從受讓陳青年之所有物返還請求權，而請求陳炳漢3人遷讓，是被上訴人請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房地暨給付占有期間相當於租金之不當得利，均屬無據等語置辯。　㈡陳青年未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　三、原審判命陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，及自112年11月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人3,587元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人遷讓及給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服）。四、協商整理兩造不爭執事項：　㈠陳炳漢、陳黃素玉為夫妻關係，育有陳青年、陳莉鈞、陳青蓉。　㈡陳青年於111年11月12日將系爭房地出售被上訴人，雙方簽訂系爭契約，約定買賣價金600萬元，由被上訴人匯款至系爭專戶以為給付。　㈢被上訴人於111年11月28日、112年1月4日各匯款60萬元、240 萬元至系爭專戶。　㈣陳青年於112年1月7日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。　㈤陳青年迄未將系爭房屋騰空交付被上訴人，系爭房屋原由陳炳漢3人占用，現由陳青蓉繼續占用。　㈥被上訴人於112年1月9日寄發存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓。五、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求陳炳漢3人返還系爭房屋，是否有據？　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，其意思表示無效，民法第87條第1項前段亦有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。本件上訴人主張被上訴人與陳青年間系爭房地買賣及移轉登記行為均係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並未取得系爭房地之所有權，不得請求其等遷讓房屋云云，為被上訴人所否認，依首揭說明，即應由上訴人就其主張通謀虛偽之事實，負舉證之責。經查：　　⑴上訴人固以被上訴人、陳青年均未依系爭契約約定日期付款暨點交系爭房地，且被上訴人給付之買賣價金，有合計 144萬7,875元（14萬7,875元＋130萬元）回流被上訴人之出資者但以理公司及負責人施峯東等情，抗辯系爭房地之買賣暨所有權移轉均屬虛偽云云。惟參酌不動產買賣價高，買賣雙方多約定由買方提出自備款後受不動產所有權之移轉登記，再由買方將不動產設定抵押予金融機構以貸款取得自備款外不足款項，一次清償賣方，此為現今不動產交易之常態，參照被上訴人給付系爭房地買賣價金600萬元之付款方式，係由被上訴人於111年11月28日、112年1 月4日匯款60萬元、240萬元，共計300萬元至系爭專戶後，由陳青年於112年1月7日將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，被上訴人旋於同日將系爭房地設定最高限額抵押權予高雄市路竹區農會，並於同年月12日向農會申貸300 萬元，繼之於同年月18日將含買賣尾款共322萬1,513元匯入系爭帳戶，以給付買賣價金之尾款，此有僑馥公司112 年8月14日僑馥（112）字第459號函檢附系爭帳戶收支明細表、系爭房地所有權狀及公務用謄本、貸款明細查詢等件在卷可憑（見原審審訴卷第23頁、第51頁；原審卷一第 29頁、第71頁），堪認與一般不動產買賣交易之時序、經過流程相符，並無悖於情理之處。是依被上訴人給付價金及陳青年移轉系爭房地所有權之履約過程，堪認買賣雙方均有履行系爭契約之真意。上訴人僅以被上訴人給付買賣價款有所遲誤，逕謂系爭契約為虛偽云云，尚難採信。　　⑵又系爭契約第9條固有關於買賣標的點交之約定，堪認陳青年依約負有點交系爭房地之義務，惟依契約第9條第2項約定：「...乙方（按：即陳青年）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（按：即被上訴人） ...」（見原審卷一第296頁），足見買賣雙方就系爭房地是否點交、如何點交，均非不得另行協議，參以被上訴人於112年1月7日取得系爭房地所有權後，於同年月9日以存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日復以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓，此為兩造所不爭執，並有存證信函附卷可考（見原審審訴卷第27至37頁），可知被上訴人於112年1月18日同意僑馥公司自系爭帳戶撥付買賣尾款予陳青年時，尚不知陳炳漢3人拒絕自系爭房屋遷出乙事，是被上訴人主張：陳青年在簽訂系爭契約時，告知其家人尚居住在系爭房屋內，待辦理過戶完畢後，家人就會遷離，其因信賴陳青年所述，故在取得系爭房地所有權後，於112年1月9日以存證信函通知陳青年之家人限期搬離，即於同年月18日簽署點交確認書同意撥付尾款，直至收受陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日寄發之存證信函，始知陳青年與家人有所齟齬等語，尚堪採信。據上，被上訴人在不知陳炳漢3人拒絕搬遷之情形下，同意予陳青年家人搬遷時間，並在未點交之情形下撥付尾款，而另與陳青年達成合意，此乃交易雙方契約自由之範圍，上訴人以陳青年未履行契約約定之點交義務，且被上訴人在陳青年未完成點交前同意僑馥公司撥付尾款，顯不合常情為由，抗辯系爭買賣契約應屬虛偽云云，亦非可採。　　⑶再者，被上訴人於取得系爭房屋所有權後，已將系爭房屋供但以理公司登記為所在地，有建物所有權人同意書附卷可查（見原審卷一第257頁）；陳青年亦在被上訴人同意撥付尾款後，指示僑馥公司將系爭專戶中14萬7,875元匯予東都公司給付仲介服務費，及匯款130萬元予施甫勳給付工程款，有僑馥公司112年9月13日僑馥（112）字第527 號函在卷足憑（見原審卷一第139頁），足見被上訴人、陳青年均已對取得之不動產及買賣價金進行使用及處分，其等終局因本件買賣取得系爭房地所有權及買賣價金，應可認定，由此，益難認系爭房地之買賣為虛偽。上訴人雖抗辯：被上訴人實際上僅為但以理公司及負責人施峯東之人頭，但以理公司、施峯東始為購買系爭房地之實際出資者；施甫勳為施峯東之子，前開僑馥公司14萬7,875元、1 30萬元兩筆匯款，即為系爭房地買賣價金之回流云云，惟查，上訴人就被上訴人僅為本件買賣之名義買受人，實際出資者為但以理公司、施峯東乙情，未舉證以實其說，已難採信，且形式觀之前揭兩筆匯款之給付對象為東都公司、施甫勳，亦非但以理公司或施峯東，遑論兩筆匯款金額共144萬7,875元，亦與被上訴人支付買賣價金600萬元有明顯差距，實難認前揭兩筆匯款為買賣價金之回流，是上訴人前揭所辯，亦不足採。　2.據上，上訴人抗辯被上訴人與陳青年就系爭房地之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽云云，並非可採，被上訴人為系爭房地之所有權人，應可認定。又陳炳漢3人對被上訴人無占有之本權存在，惟陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，系爭房屋現由陳青蓉1人繼續占用，此為兩造所不爭執，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段請求陳青蓉遷讓返還系爭房屋，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。　㈡被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權；另所謂交付即為移轉占有，依民法第 946條第2項準用第761條規定，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付代替，故如買賣標的物現由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付（最高法院111年度台上字第2928號、87年度台上字第2629號裁判意旨參照）。經查：　　⑴陳青年於112年11月1日出具聲明書表示以讓與占有返還請求權方式，交付系爭房地予被上訴人，復經原審法院於11 2年11月15日辯論程序提示前揭聲明書予陳炳漢3人（見原審卷一第214頁），而使所有物返還請求權之讓與對陳炳漢3人發生效力，參之首揭說明，應認被上訴人已取得系爭房地之收益權，惟陳炳漢3人於得悉前揭請求權讓與之事實後仍繼續占有系爭房地，是被上訴人請求陳炳漢3人自112年11月16日起給付占有系爭房地相當於租金之不當得利，自屬有據。　　⑵至上訴人雖辯稱系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資購買，對系爭房地為共有關係，陳青年對陳炳漢3人無所有物返還請求權存在，被上訴人亦無從受讓陳青年之上揭權利而請求陳炳漢3人遷讓云云，惟上訴人對陳黃素玉出資購買系爭房屋乙事，未提出證據為憑，況陳黃素玉縱有出資之事實，亦難逕認與陳青年達成共有系爭房地之協議，而得對陳青年主張有權占有系爭房屋，是上訴人前揭所辯，自無從為其等有利之認定。　2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭房屋112年度課稅現值22萬2,400元，系爭土地111、113年度申報地價則為每平方公尺6,560元，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所113年1月22日高市地楠價字第11370071600號函、高雄市稅捐稽徵處左營分處112年4月11日高市稽左房字第1128053428號函所附112年課稅明細表在卷可參（見原審卷一第333頁；原審審訴卷第45至47頁），是被上訴人所有系爭土地價值為20萬8,008元（6,560元×1562平方公尺×被上訴人應有部分203/10000＝20萬8,008元《元以下四捨五入》），加計系爭房屋現值後，申報總價共計43萬0,408元（20萬8 ,008元＋22萬2,400元＝43萬0,408元），參酌系爭房地位置鄰近捷運站、附近商家林立，交通、生活機能便利等情，認原審以系爭房地申報總價額年息10％計算陳炳漢3人占用期間所受相當於租金之不當利益為每月3,587元（《43萬0,408元×10 ％》÷12個月＝3,587元），尚屬適當。上訴人抗辯應以申報總價額年息5％計算云云，尚不足採。　3.又陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，現僅餘陳青蓉繼續占用系爭房屋，已如前述，準此，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768 元【計算期間：112年11月16日至113年7月20日共8個月又5 日（《3587÷3×8個月》＋《3587÷3÷30×5日》＝9768）】、1萬1,96 0元【計算期間：112年11月16日至113年9月15日共10個月（ 3587÷3×10個月＝1萬1960）】；及請求陳青蓉應自112年11月 16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3587÷3＝1196），堪認有據，應予准許。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求陳青蓉將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768元、1萬1,960元，暨陳青蓉應自112年11月16 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3 587÷3＝1196），為有理由，應予准許。原審就遷讓房屋部分超過上開應准許部分之請求，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，惟陳黃素玉、陳炳漢已相繼於113 年7月20日、同年9月15日死亡，其所負不當得利債務應至死亡之日止，且由繼承人連帶負擔，爰更正為如主文第5項所示。此外，兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟

2025-03-19

KSHV-113-上易-186-20250319-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第648號原告陳玉娟被告蔡小莫上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月25日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣8萬4000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之69；其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹市○區○○街00號2 樓之2房屋(下稱系爭房屋)遷讓，並遷出戶籍返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)4萬8000元，並自民國113年8月1 日起至遷讓房屋遷出戶籍之日止，按月給付原告1萬2000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院114年2月25日言詞辯論程序更正聲明㈡為：被告應自113年8月1日起至遷讓房屋遷出戶籍止，按月給付原告1萬2000元。原告所為核與前揭規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。　　貳、實體方面：一、原告主張：被告於113年7月20日向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定租期自113年8月1日起至114年7月31日止，每月租金1萬2000元，押租金2萬4000 元，管理等費用由被告負擔；被告租金及押金均未給付，迄 113年12月1日止，被告遲付租金已達4個月共計4萬8000元。原告為催告被告給付租金及押金事宜，聲請新竹市北區調解委員會調解，惟調解不成立。被告雖稱原告還積欠被告16萬元，但實際上並無此事。綜上，被告已超過4個月未給付租金，故請求被告遷讓返還房屋、遷出戶籍，並就被告拖欠之房租等費用依約負清償責任等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓，並遷出戶籍返還原告。㈡被告應自113年8月1日至遷讓房屋遷出戶籍之日止，按月給付原告1萬2000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，惟提出答辯狀稱：被告已於11 3年12月對原告提起訴訟，目前貴院審理中，原告收到該案通知後，以調解不成立之文件對同一事件起訴。原告主張無理由，被告所訴內容已含原告之訴在內，同一案件，不容重複起訴，為免一案兩判，對於後起訴之案件應以形式裁判終結之等語。並聲明：原告之訴駁回。　　三、本院之判斷：　㈠原告主張之前開事實，業據提出住宅租賃契約書、調解不成立證明書、存款憑條、不動產點交暨價金信託履約保證結案單、受託財產專戶、地政士事務所服務收費明細表等件為證 (見本院卷第17-45頁、第67-73頁)。並有新竹式稅務局113 年12月26日新市稅房字第1136627380號函檢送之房屋稅籍證明書在卷為佐(見本院卷第51-53頁)。　㈡按訴訟法上所謂一事不再理原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係（訴訟標的）而為同一之請求，須此三者有一不同，始得謂非同一事件，不受確定判決之拘束(最高法院86年度台抗字第310號裁定要旨參照)。被告辯稱已對原告提起訴訟，與本件為同一事件，原告重複起訴等語，經查，被告另案主張其出售後再回租系爭房屋，於111年6月23日與原告簽訂2 年租約，租金每月1萬元，押金2萬2000元，被告已預付原告 40萬元，扣除2年租金24萬元，剩餘16萬元，並約定原告租約到期日113年7月31日應返還16萬元，惟原告屆期並未履行返還16萬元及押金2萬2000元，共計18萬2000元，為此起訴請求原告給付上開款項，而經本院以114年度竹簡調字第14 號返還預付款事件(下稱前案)審理中，然前案尚在調解程序，業經本院調閱前案卷證查核屬實，且被告起訴請求原告返還預付款與本件原告請求遷讓房屋及租金並非同一請求，揆諸前揭說明，原告於本件起訴請求被告遷讓房屋及給付租金，即無違一事不再理。被告上開辯詞，自非可採。　㈢又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。原告以被告積欠租金超過4個月為由，請求被告遷讓系爭房屋等語，固提出調解不成立證明書為證(見本院卷第45頁)，然原告於辯論時自承系爭租約至今仍有效，且並未定期催告被告給付租金等語(見本院卷第77、78頁)，依上開說明，本件尚難以兩造前曾調解不成立，即逕認系爭租約業經原告合法終止。而本件原告起訴時(113年12月3日)，被告積欠租金總額縱已逾二個月，然依起訴狀記載內容與現有卷內事證，尚無從將起訴狀認屬民法第440條規定之限期償還欠租之催告與終止租約之表示。亦即原告既未催告償還欠租，自難認符合民法第44 0條規定之終止要件，是原告以被告積欠租金超過4個月為由，請求被告返還系爭房屋，自屬無據。　　㈣末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；民法第421條第1項、第439條第1項前段定有明文。查本件兩造間系爭租約第3條前段約定：承租人每月租金為1萬2000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕等文字，而系爭租至今仍有效，已如前述，是被告自有依約按期給付租金之義務。原告主張被告租金及押金均未給付，被告對此既不爭執，揆諸前開規定，原告請求被告給付至本院言詞辯論終結(114年2月25日)前已到期租金，即113年8月1日至114年2月1日7期之租金共計8萬4000元 (計算式：1萬2000元×7期)部分，洵屬有據，逾此部分請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付8萬4 000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。至原告於本件言詞辯論終結後之114年2月26日提出之陳報狀，因屬言詞辯論終結後始提出之攻防方法，本院自不得列入審酌。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-03-18

SCDV-113-竹簡-648-20250318-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第358號原告京晨科技股份有限公司法定代理人楊文彬訴訟代理人吳家維律師被告李英瑜即德鑫工業社上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號8樓包廂112室房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣166,000元，及自民國114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。四、被告應自民國114年2月3日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣600元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣720,000元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣55,000元為被告供擔保後，得假執行。八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。九、本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,800元之違約金。嗣變更為：㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付原告600元之違約金（見卷第89頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依據前揭規定，並無不合，應予准許。　二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於民國112年3月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000號8樓包廂112室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國112年4月10日起至113年4月9日止，每月租金18,000元，系爭租約雖約定擔保金36,000元，但被告自承租以來並未繳納。系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，伊並無反對，視為以不定期期限繼續系爭租約。詎被告自113年5月10日起即未給付租金，符合土地法第100條第3款已逾2個月以上租金未付之規定，伊已於113 年12月10日發函催告被告於7日內給付積欠租金，屆期如未給付，系爭屋租約即告終止，被告於113年10月12日仍未清償租金，系爭租約乃於113年12月18日因停止條件成就而終止，爰依民法第455條規定、系爭租約第7條第2項前段請求遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條第1項請求給付終止前積欠租金126,000元，依系爭租約第7條第3項請求被告違約造成伊支出之律師費4萬元；依民法第179條規定請求被告返還租約終止後至返還房屋之日所受相當於租金之不當得利；依系爭租約第7條第2項後段請求被告按日給付違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告166,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第7條第2項前段約定：「乙方（按即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物誠心按照原狀遷讓交還甲方（按即原告），...」（見卷第29頁）。原告主張被告向其承租系爭房屋，約定每月租金為18,000元，系爭租約於113年4月9日屆滿後，未另訂租約，被告繼續使用系爭房屋，原告並無反對，惟被告自 113年5月10日起即未給付租金等情，業據提出系爭租約、系爭房屋位置平面圖、兩造間LINE對話紀錄、營業人統一編號查詢結果、113年12月10日中和郵局722、724、725號存證信函等件為證（見卷第29-30、21、37-65頁），堪信為真。系爭租約於113年4月9日租賃期限屆滿，被告仍繼續使用系爭房屋，原告不即表示反對意思，兩造間租賃關係視為以不定期限繼續契約至明。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查被告自113年5 月10日起即未給付租金，且亦未依約給付擔保金，迄至原告 113年12月10日寄送存證信函時已積欠2個月以上租金，則原告以存證信函定期催告被告履行，同時表明於7日期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約意思表示，被告逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力（最高法院87年度台簡上第7號裁定意旨參照），系爭租約於113年12月18日已生合法終止效力，則原告依民法第455條前段規定、系爭租約第7條第2項前段約定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據。　㈡被告應給付原告166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息：　　　按系爭租約第3條第1項約定：租金每月18,000元整（含稅），並應於每月10日前匯款；第7條第3項約定：違約處罰：㈢甲、乙任一方入有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用（見卷第29頁）。原告主張被告迄至終止租約為止，共積欠7個月租金（即113年5月10 日起至113年12月9日），合計為126,000元（＝18,000元×7）。另依稅捐機關核算112年度執行業務者收入標準規定，律師於民事訴訟案件於直轄市收入額標準為4萬元（見卷第67 頁），被告既有未依約繳納租金之違約情事，原告確實委任律師提起本件民事訴訟，有民事委任狀可憑（見卷第19頁），則原告依系爭租約第7條第3項約定請求被告給付律師費40 ,000元，亦屬有據。原告另依民法第229條第2項規定請求上開給付（即積欠租金126,000元、律師費40,000元）加計法定遲延利息即自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日（見卷第83頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。　㈢被告應自114年2月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。系爭租約於113年12月18日終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，其繼續使用系爭房屋，致原告受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條第1項約定系爭房屋月租為18,000元，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元，應屬有據。　㈣被告應自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金600元：　　依系爭租約第7條第2項後段約定：「...，如不即時遷讓交還租賃標的物時，甲方（按即原告）得向乙方（按即被告）請求按實際逾期日數以每日（採每月租金十分之一）元計算之逾期懲罰性違約金，逾期不滿1日者，以1日計算，乙方決無異議」（見卷第29頁）。原告主張於系爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依系爭租約第7條第2項後段約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年2月3日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金 600元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定、系爭租約第 7條第2項、第3條第1項、第7條第3項約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；請求被告給付166,000元，及自114年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告自114年2月 3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元；請求被告自114年2月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　張瓊華上列正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱美嫆

2025-03-18

TPDV-114-訴-358-20250318-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2949號原告嚴若慈訴訟代理人林三元律師被告蘇顯鐿即蘇鈺富訴訟代理人陳益軒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼為臺中市○區○○里○鄰○○路○○○巷○弄 ○號之房屋騰空並遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；如被告願以新臺幣壹拾伍萬伍仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實與理由ㄧ、原告主張：　㈠原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路00巷0弄00號之房屋　　(下稱系爭房屋)前為其母所有，於民國99年7月22日出租予被告，租期自99年8月1日至101年7月31日止，嗣經租期屆滿後，並無訂立續約，被告仍按時給付租金，後原告之母於10 5年11月1日將系爭房屋以買賣名義登記給原告，原告又繼續收取被告給付之租金，上開租賃契約變為不定期租賃契約。　㈡系爭房屋於62年間始興建，因屬老舊建物，且符合都市危險　　及老舊建築物加速重建條例(下稱系爭條例)之申請要件，原告欲配合系爭條例規定拆除重建，並已請建築師規劃申請，並自112年11月起多次寄發存證信函，欲終止系爭房屋租約，惟均遭被告拒絕，認與終止不定期租賃關係要件未符，原告無奈，方提起本件訴訟，爰依民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，終止與被告不定期租賃關係，並請被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告等語。　㈢並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　　　二、被告則以：　　　　㈠系爭房屋雖興建已逾50年，惟外觀及屋內狀態均無材質損壞　　、建物安全瀕危之情事，亦無潛在之危險，被告仍安居其中，並無不適於居住之情形。　㈡如出租人欲依土地法第100條收回重新建築為理由終止系爭租約，應以客觀標準認為有必要之正當理由者為限，而所謂正當性、必要性之認定，應以出租人著手實施重建而非托諸於空洞計畫，原告雖有透過建築師向臺中市政府都市發展局( 下稱都發局)提出危老重建計畫書，惟係於本件訴訟起訴後5 個月方提出重建計畫，則原告是否為真實重建或因欲收回系爭房屋而配合作業規定，頗有疑義。　㈢我國於106年12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理　　條例」，參考第3條立法理由，只要是住宅供出租居住者，應依特別法優於普通法優先適用此條例，而依上開條例規定，原告必須在終止前3個月向被告提出主管建築機關核發之拆除執照，此才為必要性之要件，而原告並未為之，對被告實有不公，亦與條例規定未符，不得終止系爭租約等語置辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　　　三、本院之判斷：　　　　　　　　　　㈠系爭租約原係原告之母王淑卿與被告簽立，後於105年間，　　王淑卿以買賣為理由，將系爭房屋事實上處分權出售予原告，依買賣不破租賃之原則，原告繼受其母之權利繼續收取被告之租金，則不定期租賃契約存在於兩造間，為兩造所不爭執，原告適格。　㈡原告上開主張，業據其提出系爭租賃契約、臺中市都市發展　　局函、存證信函、被告答覆之存證信函、系爭房屋稅籍證明書、臺中市為老房屋重建申請手冊、建築師受委任建議書、建築執照申請書、都發局補正通知書、初核意見書等件附卷可稽。被告固不否認系爭房屋租賃為不定期租賃，惟認原告申請危老住宅重建僅為藉口，而以上情置辯。　㈢按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。本件依第一審囑託台灣省建築師公會鑑定結果以觀，系爭房屋(即如原判決附圖Ａ、Ｃ所示建物)之結構為鋼架有牆及木造混合式房屋，木造部分年代久遠，鋼鐵柱結構系統不完全合理，建議適度補強不合理部分，以維持生命財產安全云云。既云建造年久，有待補強，以維持生命財產安全，則系爭房屋是否無收回重新建築之必要，已滋疑義(最高法院83年度台上字第16號、80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨足資參照)；出租人收回出租房屋重新建築時，如建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列(最高法院70年度台上字第4059號、70年度台上字第3173號、64年度台上字第1387號、60年度台上字第3027 號裁判意旨足參)。本院依實證法之原則，參考多件最高法院自60年起迄今案例，其對於不定期租賃得終止之原因，尤其是重新建築之事項，基於「所有權絕對」、「所有權人處分所有物之權能」、「衡平」等原則，認所有權人欲拆除老舊建築而重新建築宜居之建物，固然不能將必要性排除，但是亦非依承租人主觀性認為建物尚堪居住，即將其重建必要性排除；另最高法院著重在經濟價值之利用與相當性，其謂在寸土寸金之都會型土地價值甚高，而老舊之房屋租金就是因為房屋老舊而相當低廉，與日益升值之土地高價值顯不相當，如能將老舊房屋重建，俾使其房價與土地價值相當，則對於經濟之發展有相當大之助力，對於城市形象亦添益彩，故由最高法院歷年裁判意旨，對於土地法第100條第1款「出租人收回自住或重新建築時」之要件審查，咸採較寬鬆之審查基準，先予說明。　㈣被告辯稱：原告於113年5月15日提起本件訴訟，遲至同年10 月18日始透過建築師向都發局提出危老重建計畫書並申請准許重建，足見原告上開行為僅係收回系爭房屋藉口云云。經查：「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於112年12月6 日修正公布實施，其中對於「重建標準」、「重建補助」、「稅捐減免」、「容積率獎勵」、「建蔽率及高度放寬」等事宜，對所有權人均更有利益，目的係在獎勵危老建築重新興建，減少居住之危險，另方面當然要改變市容，使都市宜居「名實相符」，而原告於112年12月11日即著手辦理系爭房屋之重建工程，此有都發局函件在卷可憑(見本院卷第33 頁至第35頁)；嗣原告又以上開理由，於112年12月12日以存證信函通知被告系爭房屋重建之事實，欲終止系爭租賃契約，而遭被告拒絕，但原告依系爭條例，向都發局逐項進行申請，而於113年10月14日依系爭條例第3條第4項：「第一項第二款、第三款結構安全性能評估，由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理。」之規定，委託財團法人聯合營建發展基金會進行老舊建築物結構安全性能評估，經評估安全性未達最低等級(危險度總分數危60. 2分，安全性低於甲、乙級)，此有評估報告附卷可憑(見本院卷第153頁至第154頁)，且為建築師持以向都發局申請重建之憑據；被告雖辯稱：上開機構顯非中央評定之機構等語，惟該會鑑定報告及鑑定結論經送臺中市政府，都發局並未以上開理由否准原告之申請案，而係以再補正圖說、汙水下水道套繪函、欠缺照片等理由請原告補正(見本院卷第211頁 )。而由原告於113年10月18日委任建築師將執建計畫書及相關資料向都發局申請危老建築物重建，現由臺中市政府初審後請建築師補件中(見本院卷第213頁)。本院認原告主張系爭房屋興建完成已逾50年，申請拆除重建乙事，自112年12 月11日開始，即進行一系列之前置作業直至申請遞件經都發局審核，均一以貫之，且委任建築師辦理住宅重建所費不貲，原告實無必要以「重建」藉口而終止與被告之租賃關係，倘原告果有以重建為藉口而塑造系爭建物是危老建物應予重建之假象，而主要目的係終止與被告租賃關係收回系爭房屋，一方面恐罹刑章，另一方面更難終止系爭房屋租賃關係，且須負擔對被告損害賠償之責，如此之三方詐欺行為，實與經驗法則有違，難認原告會做出如此損人不利己之舉。是被告上開所辯，委無足採。　㈤被告復辯稱：依「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則第2 條：「出租人依本條例第十條第一項第四款規定提前終止租賃契約者，其應檢附之相關事證，為下列文件之一：一、主管建築機關核發之拆除執照。二、屬建築法第七十八條但書規定得免請領拆除執照之證明文件。」之規定，除非有建築法第78條但書：「建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列各款之建築物，無第八十三條規定情形者不在此限：一、第十六條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆除或由主管建築機關強制拆除之建築物。」之情形，否則應向被告出示拆除系爭建物執照，且此規定為特別法，具有優於法律(土地法、民法)適用之效力，原告未為，不應准許其終止系爭租約云云。次查：　⒈租賃住宅市場發展及管理條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例均為法規命令，有其不同之立法目的，而租賃住宅市場發展及管理條例【施行細則】第2條需拆除證明之規定，絕非土地法、民法之特別規定，而有優於民法、土地法之效力，此為法位階性之通識，被告上開提出臺中高分院判決部分理由，未了解其案情背景，斷章取義，容有誤會。　⒉而依建築法第79條：「申請拆除執照應備具申請書，並檢附建築物之權利證明文件或其他合法證明。」、第80條：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自收到前條書件之日起五日內審查完竣，合於規定者，發給拆除執照；不合者，予以駁回。」之規定，原告經都發局核准老舊房屋重建發給建築執照時，此所謂「建築執照」即為上開建築法之權利證明文件，再持建築執照依上開規定申請舊有房屋之拆除證明，況系爭條例中並無拆除證明之申請流程，自應回歸建築法而適用建築法之相關規定，自不待言。　　　　　　⒊因老舊房屋重建，而屋主欲終止租賃關係之審查，向採較寬　　鬆之審查標準，前已述及；且本件承租人於99年起開始承租系爭房屋，迄今已逾14年，弱勢之承租方從未遭受到出租方之不當對待或騷擾，僅屋主因系爭房屋老舊而欲重建，依法規定必須終止與被告租賃關係，就公平而言，亦應有法律保障欲拆除重建之所有權人能將出租建物收回，以遂其願。而非承租人自恃因其租約已變更為不定期租賃契約，則屋主即所有權人已盡所能提出各種資料證明系爭房屋需重建時，承租人反苛刻要求提出建築執照經核准後方能取得之資料(拆除執照)，如此反而有權利濫用之虞。本院作利益衡量，被告已租用系爭房屋十幾年，現原告欲收回重建，原告已盡其舉證責任，其請求被告騰空遷讓返還房屋，應屬有據。四、綜上所述，原告依系爭條例、民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓，並返還原告，為有理由，應予准許。本件訴訟費用由被告負擔。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-03-18

TCEV-113-中簡-2949-20250318-1

補

臺灣彰化地方法院

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事裁定 114年度補字第183號原告張伶榕律師即詠星企業股份有限公司之破產管理人上列原告與被告首銘股份有限公司間遷讓房屋等事件，原告應於本裁定送達翌日起14日內，補正下列事項；逾期未補正，將裁定駁回其訴：一、原告起訴未據繳納裁判費。惟原告所陳，尚無從核定訴訟標的價額，是請原告：㈠遷讓返還房屋部分：查報「門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0巷00號」及「門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0巷00000號」房屋之現況市值合計約為多少（並檢附相關證據資料；勿包含土地價值）？㈡返還指定機器部分：查報前揭房屋內各有什麼「指定機器」需要返還，並以表格方式呈現，欄位依序應包含「編號」、「機器名稱及型號」、「市場價值（並檢附相關證據資料）」；如有對應指定機器之彩色圖片，併請提供標明。㈢起訴前相當於租金不當得利及違約金部分： ⒈按民事訴訟法第77條之2第2項經修法後，就「起訴前」之孳息及違約金等，均應與請求之本金（金額或價額）併算，而徵本件裁判費。 ⒉請求被告自民國（下同）114年2月1日起至遷讓返還前揭房屋及指定機器之日止，按月給付原告新臺幣（下同）20萬元（ 16萬元＋4萬元＝20萬元）。此部分訴訟標的價額為17萬8571 元（20萬元 ÷ 28日 × 自114年2月1日起至起訴日前1日即11 4年2月25日止共計25日≒17萬8571元）。㈣據上，上開聲明均應併計而徵本件裁判費。原告得依「修正後」民事訴訟法第77條之13規定，自行繳納第一審裁判費；或是嗣由本院另裁定命原告應補繳第一審裁判費。二、原告應補正下列不動產資料：㈠提出彰化縣埔鹽鄉永昌段61、70-1、70-2、70-3、70-4、70- 5、70-6、566建號之最新建物登記第一類謄本、（建號含共有人全部、含他項權利部；以上資料均不可遮蔽）。㈡提出彰化縣○○鄉○○段0000○000000○000000○0000地號之最新土地登記第一類謄本（地號含共有人全部、含他項權利部；以上資料均不可遮蔽），及地籍圖謄本（宜就系爭土地及周邊部分之圖示放大）。中華民國 114 年 3 月 17 日民事第四庭法官王鏡明以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 17 日書記官王宣雄

2025-03-17

CHDV-114-補-183-20250317-1

補

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度補字第375號原告李志毅訴訟代理人廖偉真律師被告李門重慶名醫療器材有限公司法定代理人李宗嶸上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達之日起五日內，補正繳納裁判費新臺幣壹萬壹仟壹佰貳拾元，逾期未補正，即駁回其訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2分別定有明文。次按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第4 29號裁判意旨參照）。再按終止後之租賃物返還請求權，與其依租約約定之租金請求權，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還房地之附帶請求，應與返還房地之訴訟標的合併計算其價額（最高法院 107年度台抗字第897號裁定意旨參照）。二、經查：　㈠本件原告訴之聲明為：「一、被告李門重應將門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二、被告李門重、慶名醫療器材有限公司應連帶給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告李門重應自民國114年3月1日起至被告李門重將第一項房屋騰空遷讓返還原告之日止，應按月給付原告2萬4,000元。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」。　㈡原告上開第一項聲明請求遷讓返還房屋，揆諸前開說明，應以系爭房屋價值為斷。本院依職權查詢系爭房屋鄰近相近條件之公寓建物於113年7月間之房地交易價格約每平方公尺13 萬8,355元，有內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果1 份附卷可稽，而依原告提出之系爭房屋建物登記第一類謄本所示，系爭房屋層次總面積80平方公尺，則系爭房屋（含土地）於起訴時之交易價格應為1,106萬8,400元（計算式：13 萬8,355元/平方公尺×80平方公尺＝1,106萬8,400元）。又上開交易價額未區分土地及房屋之交易價格，而房屋必因使用年數增加而折舊，自應依適當方法換算土地及房屋各自之交易價格，參酌財政部訂定發布之「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」第2點第1款前段，個人出售房屋時，得以房地總成交金額，按出售之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，即應以系爭房屋評定現值占系爭土地公告現值及系爭房屋評定現值總額之比例後，再乘以系爭房地起訴時之交易價額，據此計算系爭房屋起訴時之交易價額。查系爭房屋坐落之土地11 4年公告現值為每平方公尺14萬4,000元，是系爭房屋坐落之土地現值為288萬元（計算式：系爭土地公告現值14萬4,000 元/㎡×系爭房屋面積80㎡÷登記層數為4層樓＝288萬元），而系爭房屋起訴時之評定現值為14萬6,100元，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書等件在卷可稽，故系爭房屋價額占系爭房地總價額比例約為4.8%【計算式：14萬6,100元÷（14 萬6,100元＋288萬元）＝0.048，小數點以下第三位四捨五入】，據此計算系爭房屋起訴時之交易價額應為53萬1,283元（計算式：1,106萬8,400元×4.8%＝53萬1,283元，元以下四捨五入），則第一項聲明之訴訟標的價額核定為53萬1,283 元；原告第二項聲明訴訟標的金額為30萬元應合併計算；至其聲明第三係請求租約終止後相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額。三、從而，本件訴訟標的價額核定為83萬1,283元（計算式：53 萬1,283元＋30萬＝83萬1,283元），應徵收第一審裁判費1萬1 ,120元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達之日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　張智超以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉冠志

2025-03-14

PCDV-114-補-375-20250314-1

簡上

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度簡上字第562號上訴人劉育伶被上訴人陳明仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年7 月29日本院臺中簡易庭113年度中簡字第841號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人從事代書行業，訂閱透明房訊法拍公報，覓得門牌臺中市○區○○街0巷0○0號房屋（下稱系爭房屋），並由上訴人備妥投標保證金，而上訴人因經濟因素無法登記為所有權人，且為便於銀行貸款，乃以被上訴人及兩造女兒陳怡靜名義投標，經拍定取得系爭房屋後即借名登記在被上訴人名下，而因被上訴人為高中教師身分即由被上訴人向新光銀行中華分行申請貸款100萬元並負責繳納本息，上訴人則負責系爭房屋送水送電及整修，而系爭房屋及土地所有權狀自95年間購入時起至112年8月27日歸還被上訴人之時止，均係由上訴人保管近17年，且後續陳怡靜將其持分贈與被上訴人亦係由上訴人辦理，可見兩造間為實質夫妻及合夥投資法拍屋之關係。另上訴人願意每月支付6,000元以繼續居住使用，也可以在115年11月30日將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，但被上訴人要將購屋時上訴人所支出之費用歸還等語。二、被上訴人起訴主張及抗辯：（一）兩造分居臺中、雲林兩地多年，並於89年9月20日經協議離婚，而系爭房屋係被上訴人於95年11月底透過本院法拍程序購得，購入後即無償借予上訴人日常居住使用多年。嗣因被上訴人為協助女兒購屋，乃決定出售系爭房屋，遂於112年10月11日、112年11月13日、112年12月11日以存證信函為終止前開使用借貸契約之意思表示並通知上訴人遷讓返還房屋，並以起訴狀繕本之送達再為終止借貸契約之意思表示，系爭使用借貸契約既經被上訴人終止，上訴人繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，被上訴人爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還。（二）系爭房屋於112年4月間因樓上房東易主大修水管及更改線路而有嚴重漏水之情形，上訴人要求交付所有權狀以便其向樓上屋主提告，被上訴人才將權狀交付上訴人持有，並非自始即由上訴人持有保管；嗣被上訴人於112年7月31日以存證信函要求上訴人交還所有權狀，經上訴人於112年8 月27日交付權狀時，被上訴人並要求上訴人簽立借屋契約及於112年10月15日前遷出，上訴人未予理會，被上訴人即陸續以存證信函向上訴人為終止使用借貸契約之意思表示並催告上訴人限期搬遷，期間上訴人均未提及有出資購屋之情事；又系爭房屋之管理費及水電瓦斯費都是由被上訴人支付，當時購買亦係由被上訴人交付現金予上訴人處理，故上訴人要求歸還其購屋時所支出之費用不合理，且其同意遷讓之時間也太久等語。三、原審判命上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○街0巷0○0號房屋全部騰空謙讓返還被上訴人，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則提出答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。四、本院所為之判斷：　　（一）按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。　　　 1、系爭房屋係於95年11月21日以被上訴人及兩造女兒陳怡靜之名義，透過本院法拍程序，以總價新臺幣（下同）1,31 6,688元得標買受，原登記被上訴人與其女兒陳怡靜共有，惟陳怡靜已於111年4月1日將其應有部分1/100以贈與為原因移轉登記予被上訴人，而被上訴人自取得系爭房屋後即無償提供予上訴人居住使用等情，此有建物登記第一類謄本（見原審卷第17頁）、土地登記第一類謄本（見原審卷第19頁）、臺中市地籍異動索引（見原審卷第21頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅113年課稅明細表（見原審卷第47頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見原審卷第49頁）在卷可稽。　 2、系爭房屋以被上訴人及陳怡靜名義得標買受後，全部價金均係由被上訴人向銀行貸款繳納等情，此有本院不動產權利移轉證書（見本院卷第117至119頁）在卷可稽，兩造就此部分亦不爭執，則上訴人並未實際支付系爭房屋之買賣價款之情，應堪認定。至於，上訴人雖主張系爭房屋當初購買時有出資30萬元，既經被上訴人否認屬實，而上訴人就其主張之出資款項實際用途先後陳述不一，亦無法提出具體事證以資證明，尚難遽以採信。依此推論，上訴人主張兩造間有合夥投資法拍屋之關係存在等情，即屬無據。　 3、是以，上訴人就系爭房屋既無實際出資，亦未見有何合夥投資法拍屋之相關事證，則兩造間就系爭房屋應僅係單純之使用借貸關係，並無上訴人主張之合夥投資關係存在。（二）另就上訴人以系爭房屋所有權狀在歸還前均係由其保管及各項稅捐及費用均係由其繳納等情，據以主張兩造間就系爭房屋有借名登記契約關係存在。惟：　 1、按借名登記契約，乃借名者經他方即出名者同意，就屬於借名者之財產，以他方之名義登記為所有人或其他權利人之契約。本件系爭房屋於95年11月21日以被上訴人及陳怡靜名義得標買受，全部價金均係由被上訴人向銀行貸款繳納，上訴人並無支付系爭房屋之買賣價款，業如前述。　 2、上訴人雖主張當初購買時有出資30萬元部分，然經被上訴人否認屬實，而就上訴人所提出之本院不動產權利移轉證書（見原審卷第95至101、139頁）、上訴人任職賴代書事務所之名片（見原審卷第103頁、本院卷第66-1頁）、臺中市稅捐稽徵處95、111年契稅繳款書（見原審卷第103、 107頁）、臺中市政府地方稅務局東山分局111年3月印花稅大額憑證應納稅額繳款書（見原審卷第105頁）、臺中市政府地方稅務局土地增值稅繳款書（見原審卷第109頁）、金元鎖匙因更換門鎖而出具之證明書（見原審卷第11 1頁）、被上訴人三信商業銀行進化分行帳戶存摺內頁明細（見原審卷第121至129頁）、臺中市政府地方稅務局11 2年房屋稅繳款書（見原審卷第149頁）、上訴人群益期貨帳戶對帳單（見本院卷第63至65頁）、透明房訊法拍公報（見本院卷第67頁）等事證，並無從據以認定上訴人確有參與購屋款之出資及與被上訴人間有借名登記之約定等情。　 3、佐以，觀諸兩造間之對話紀錄（見原審卷第43至45、141 至143、193、197至203、211至213頁、本院卷第71至73、 97、101、105至109、113、121頁），上訴人未曾提及兩造間有借名登記契約關係存在之情；且上訴人於112年8月 27日應被上訴人要求交還權狀時，並未以其係實際所有權人為由拒絕或提出爭執，此有被上訴人收受上訴人交付權狀書立之收據（見原審卷第145頁、本院卷第75、99頁）在卷為憑；而就上訴人主張系爭房屋所有權狀自法拍得標買受後至歸還前均係由其持有保管等情，亦經被上訴人否認屬實，上訴人就此並未提出相關事證以資反駁。　 4、是以，系爭房屋既非上訴人所出資購買，亦無任何事證可供認定系爭房屋係屬上訴人所有之情，則上訴人主張就系爭房屋有借名登記契約關係存在等情，即屬無據，要難採信。（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。　 1、被上訴人將系爭房屋無償借貸予上訴人居住使用多年，兩造間並無約定系爭房屋之使用期限，嗣因被上訴人為出售系爭房屋而於112年10月11日、112年11月13日、112年12 月11日寄發存證信函並以本件起訴狀繕本之送達，多次向上訴人為終止使用借貸之意思表示等情，此有被上訴人寄送予上訴人之存證信函（見本院卷第103、111、115頁、原審卷第23至25、37至41頁）、信義房屋買賣仲介專任委託書（見原審卷第27至29頁）在卷可稽，則被上訴人終止兩造間之使用借貸契約關係，即屬合法有據。　 2、而兩造於89年9月20日即已簽立離婚協議書，此有離婚協議書（見原審卷第131、169頁）在卷為憑，上訴人雖主張已經提起確認婚姻關係存在之訴，現經臺灣雲林地方法院 113年度家調字第260號案件繫屬中，然目前兩造間仍係無婚姻關係存在之情，應堪認定。又系爭房屋於95年11月21 日得標買受時，兩造已經離婚並無同居之義務，縱使彼此間仍有如前開對話紀錄之往來互動或如上訴人所稱之實質夫妻關係，然此均無從資為在系爭房屋之使用借貸契約經被上訴人終止後，上訴人仍得繼續占有使用系爭房屋之正當權源。　 3、從而，被上訴人依民第767條第1項前段之規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，於法有據，應予准許。（四）綜上所述，系爭房屋為被上訴人所有，上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不逐一論斷，附此敘明。　　　六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　巫淑芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝慧敏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀雯上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳克雯

2025-03-14

TCDV-113-簡上-562-20250314-1

補

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事裁定 114年度補字第145號原告連淑美上列原告與被告許峻銓間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按「訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準」、「以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額」，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2分別定有明文。查原告主張兩造間之租賃契約業已終止，請求被告遷讓返還基隆市○○區○○○路0 00號1至3樓房屋（下稱系爭房屋），及給付租金新臺幣（下同） 12萬元，並「自民國113年11月12月114年1月、2月日起至遷讓之日止按月賠償8萬元。押金4萬元。」（下稱系爭賠償請求）。其中遷讓返還房屋部分，係以房屋永久占有之回復為其訴訟標的，是其價額自應以系爭房屋之價值為準，惟原告並未指出系爭房屋起訴時之客觀價值，倘逕依土地法第97條第1項之規定逆推，亦恐高估該請求之標的價額致失公允，為期兼顧兩造之訴訟利益，茲限原告於本裁定送達翌日起7日內，查報系爭房屋起訴時之交易價額，併提出鑑定價格報告書、實價登錄資料或其他得以證明系爭房屋客觀價值之資料（不包括房屋課稅現值），再以「系爭房屋起訴時之交易價額」加計「租金12萬元」與114年2月21日起訴前「系爭賠償請求」部分（該部分聲明並非完整，原告應自行確認其請求之起迄日及金額），依民事訴訟法第77條之13所定費率，按本件訴訟標的價額補繳裁判費；如未查報標的價額者，則應參照同法第77條之12規定，暫先繳納2萬0,805元。倘逾期未繳納，即以裁定駁回原告之訴。中華民國 114 年 3 月 14 日民事第二庭法官王慧惠以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 14 日書記官白豐瑋

2025-03-14

KLDV-114-補-145-20250314-1

訴

臺灣嘉義地方法院

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第782號原告林妙瀅被告黃莉婷陳建凱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告黃莉婷應給付原告新臺幣165,854元，及自民國113年10月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告如對其財產強制執行無效果時，由被告陳建凱給付之。原告其餘之訴或假扣押聲請均駁回。本判決第1項得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣55,285元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟費用由被告負擔35%，餘由原告負擔。　　事　實壹、原告主張：一、原告於民國112年5月28日與被告簽定房屋租賃契約書（原證 1，住宅租賃契約書，本院卷第23至51頁），約定由原告將所有門牌號碼嘉義市○○路000巷00號房屋1至3樓透天房屋出租被告黃莉婷，並由被告黃莉婷之配偶即被告陳建凱擔任保證人，租期自112年6月1日起至113年6月1日止共1年，每月租金新臺幣（下同）33,000元，水、電、瓦斯、管理等費用均由被告自行負擔。二、詎被告僅交付5個月租金及押租金66,000元即未再給付房租　　，112年11、12月與1113年1至5月共7個月租金合計231,000 元迄未給付，扣除前開押租金66,000元後仍積欠5個月租金1 65,000元，另被告給付112年9月之租金則不足854元，共積欠原告租金165,854元。嗣經原告於113年7月5日函催被告終止租約並點交房(原證2，臺中樹仔腳郵局190號存證信函，本院卷第53頁)，然未獲被告置理。且被告黃莉婷前向原告另案提起請求返還押金事件，經臺灣臺中地方法院臺中簡易庭（下稱臺中地院）113年度中小字第2012號民事判決本件被告黃莉婷敗訴，該判決已確認系爭租賃合約至113年6月1 日終止（原證3，臺中地院113年度中小字第2012號小額民事判決，本院卷第93至99頁）。被告於系爭租約終止後未依約遷讓返還房屋，自屬無權占有，原告屢請求被告配合點交房屋並歸還鑰匙，被告陳建凱均以各種理由推遲，爰依民法第 767條第1項規定，請求被告遷讓返還前開房屋。原告出租房屋同時附帶家電等物品（原證1，租賃契約書附件一：租賃標的現況確認書第12項，本院卷第43頁），前開物品為原告所有，爰依民法第767條、第442條規定，請求被告返還附帶家電等物品。三、被告就前開拖欠之房租165,854元應依約負清償責任。且系爭租賃契約已於113年6月1日終止，自該日起被告因不給付租金而繼續使用房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利法律關係，請求被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告33,000元。四、原告之配偶為義大利籍，其為陪伴體弱多病年邁父親，夫妻決定搬遷至義大利，並計劃藉由房屋租金來補貼在義大利生活開銷及照護費用，然被告無故於112年9月28日單方宣佈提前解約並拒絕給付租金（原證6，手機簡訊及LINE對話截圖節影本，本院卷第101至105頁與第113至115頁），打亂原告計劃，致原告無法依預期租金支付前開費用，對原告及家庭造成極大困擾與經濟負擔，並迫使原告夫妻於112年10月3日提前返臺，產生額外費用(原證7，臨時回程機票影本、繳費明細，本院卷第117至121頁)，依民法第227條規定，被告未盡履行義務應賠償原告因信賴損害所生之損失及利息，原告爰依民法第216條、第242條、第184條、第195條規定，請求被告賠償因侵權行為及契約不履行所造成之必要合理支出，請求賠償項目如下：（一）機票費用111,806元：原告因被告違約，於112年6月6日訂　　　購2張往返義大利機票（原證5，旅行業代收轉付收據、機　　　票影本，本院卷第107至111頁）。（二）律師費60,000元：因被告違約致原告支出60,000元律師費　　　。（三）精神賠償80,000元：原告與配偶失去陪伴體弱多病年邁父親之相處時光，該情感損失極為重大，爰依民法第195條　　　、第184條規定請求損害賠償80,000元。五、被告陳建凱為系爭租賃契約之保證人，應與被告黃莉婷同負連帶賠償責任。六、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：對被告所提通訊軟體對話內容截圖節影本、臺灣自來水股份有限公司112年10月水費通知單、繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表、通訊軟體對話內容截圖節影本、房屋租賃契約書終止協議書、網路租屋資訊、臺灣臺中地方法院臺中簡易庭113年度中小字第2012號小額民事判決等文書(本院卷第143至186頁)之製作名義人及內容真正不爭執。七、並聲明：（一）被告應將門牌號碼嘉義市○○里○○路000巷00 號房屋遷讓返還原告，並將屋內屬原告所有家具、傢飾、電器等財物返還原告。（二）被告應給付原告165,854元，及自112年11月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（三）被告應自113年6月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告33,000元。（四）請准供擔保宣告假執行。（五）訴訟費用由被告負擔。（六）被告應連帶賠償原告機票費用111,80 6元、律師費60,000元、慰撫金80,000元，及均按年利率5% 計算之利息。貳、被告則以：一、被告已於112年9月28日、29日主動通知原告及兆基屋管業務提前解約事宜(被證1，兩造LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第143至151頁)，被告嗣於同年10月3日、5日分別將當月租金33,000元匯予原告(被證3，兩造LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第153至155頁)，被告業於同年10月15日完全搬離系爭房屋未再有居住事實，被告於10月30日亦將水電費結清(被證4，自來水及台灣電力公司繳費通知單及繳費憑證，本院卷第157至161頁)，兩造並約定於112年10月31日上午10 時進行點交，然原告臨時約定更改時間至當日15時點交。二、系爭房屋未依內政部社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表內記載具備消防滅火器，而原告在租賃開始後4個月均未改善，亦未作好防患未然之積極作為，嚴重影響被告及同居人之居住安全，則依系爭租賃合約第17條、第20條規定，被告得提出終止合約之主張。然兩造在112年10月31日點交當日，被告已將水電結算費用單及鑰匙2副皆擺放於桌上，原告竟當場提出房屋租賃契約書終止協議書(被證5，協議書，本院卷第169至171頁)作為點交條件，因原告反悔行為致兩造點交作業破局，則原告應承擔其阻擾點交程序後續衍生之責任及費用。再參原告於12年10月17日已授權兆基在591租屋網刊登租賃資訊(被證6，租屋網頁，本院卷第173至181頁　　)，足證被告無侵占系爭房屋之情況。三、原告委任律師之自行選擇，應由原告自行承擔。四、對原告所提嘉義市政府財政稅務局113年全期房屋稅繳納證明書、租賃契約書暨附件租賃標的現況確認書等、房屋付收款明細欄、臺中樹仔腳郵局190號存證信函等文書(本院卷第 21至53頁)，其中本院卷第53頁之存證信函內容不實，對其餘文書之製作名義人及內容真正均不爭執。對原告所提臺灣臺中地方法院臺中簡易庭113年度中小字第2012號小額民事判決、通訊軟體對話內容截圖節影本、旅行業代收轉付收據　　、機票、繳費明細、本院113年度補字第437號民事裁定等文書(本院卷第93至124頁)，對前開臺中地院小額民事判決僅就提前解約部分做認定，其餘部分未認定；對其餘前開文書之製作名義人及內容真正則不爭執，然與本件無涉，係原告本身之選擇。對原告所提刑事陳報狀(本院卷第205至207頁) 之製作名義人真正不爭執，但內容不實在，且臺中地檢並未開庭。五、並聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固有規定。然請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權對之請求返還所有物（最高法院29年度渝上字第1061號、94年度台上字第499號裁判要旨均同此見解）。查：（一）原告所主張其於112年5月28日與被告簽定房屋租賃契約書　　　，約定由原告將系爭房屋出租被告黃莉婷，並由被告陳建凱擔任保證人，租期自112年6月1日起至113年6月1日止共 1年，每月租金33,000元，水、電、瓦斯、管理等費用均由被告自行負擔等事實，有原告所提住宅租賃契約書在卷可證（見本院卷第23至51頁），固堪信為真實。（二）然依原告所提民事陳報狀與刑事陳報狀之記載，原告亦主　　　張本件被告於刑事案件偵查中之庭期即113年12月24日已　　　返還原告系爭房屋鑰匙等語，有原告所提民事陳報狀、刑　　　事陳報狀在卷可憑（見本院卷第201、205頁）。且系爭住宅租賃契約書第14條約定，承租人未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交；第18條約定，完成點交或視為點交手續後，承租人有遺留物者，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄所有權，有前開住宅租賃契約書可憑。而原告於113年7月 5日通知被告點交並返還房屋鑰匙，若被告置之不理將視為完成點交，亦有原告所提前開臺中樹仔腳郵局190號存證信函在卷可憑。是自前開事證相互參酌以觀，被告至少於系爭租約期限即113年6月1日屆期後，即未占有系爭房屋與原告所有屋內屋品均可認定，則依前開說明，被告已非前開不動產或動產之占有人，是原告依民法第767條第1 項規定，請求被告應將門牌號碼嘉義市○○里○○路000巷00 號房屋遷讓返還原告，並將屋內屬原告所有家具、傢飾、電器等財物返還原告，均屬無據。又原告就此部分請求所援引之民法第442條規定，則非前開請求之請求權基礎，附此敘明。二、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條著有規　　定。第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返　　還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，　　民法第179條亦有規定。而依不當得利法律關係請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查：（一）學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號裁判要旨同此見解）。而本件兩造因請求返還系爭押租金事件經兩造攻防後，臺中地院113年度中小字第2012號民事判決本件被告黃莉婷敗訴，且前開確定判決理由中已認定系爭租賃合約至113年6月1日屆滿終止，有前開臺中地院113年度中小字第2012號小額民事判決在卷可證（見本院卷第93至99頁），亦堪信為真實。是系爭租賃合約至113年6月1日屆滿終止之事實，依前開說明，本院自應受前開臺中地院確定判決爭點效之拘束，而不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。則被告於租期屆滿前仍有給付系爭租金之義務，應可認定。而　　　原告主張被告僅交付5個月租金及押租金66,000元即未再給付房租，112年11、12月與113年1至5月共7個月租金合計231,000元迄未給付，扣除前開押租金66,000元後仍積欠5個月租金165,000元，另被告給付112年9月之租金則不足854元，共積欠原告租金165,854元等事實，被告既未積極提出爭執（除前開租約是否提前終止之抗辯外），依法視為自認，則原告請求被告給付租金165,854元，自屬有據。至原告請求前開租金之法定遲延利息部分，因原告於前開存證信函並未催告給付系爭租金，自應以被告於113 年9月26日經寄存送達收受民事起訴狀繕本生效後之113年年10月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；逾此部分之其餘法定利息則屬無據。（二）被告於系爭租約期限即113年6月1日屆期後，即未占有系爭房屋與原告所有屋內屋品，業如前述；則依前開說明，被告自未獲有相當租金之利益，亦可認定。是不論原告是否受有損害，原告依不當得利返還請求權，請求被告應自 113年6月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告33,000元　　　，亦屬無據。三、因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依　　關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付　　而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 　　條著有規定。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損　　害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者　　亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責　　任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條亦　　有規定。至依民法第195條規定請求賠償者，須加害人不法　　侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，　　或不法侵害其他人格法益而情節重大者；或於不法侵害他人　　基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，　　始有其適用。查：（一）兩造本於法律規定之程序而為系爭訴訟或其他訴訟，均無不法之可言。此外，原告所提證據亦不足證明被告因故意或過失不法侵害原告之權利或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告或被告違反保護原告之法律致生損害於原告等事實，原告依民法第184條規定請求被告損害賠償，自無依據。（二）民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。原告既主張被告不為給付　　　，顯非所提出給付不符合債務本旨，是原告依前開規定請求被告賠償亦屬無據。（三）況原告所提前開證據亦不足證明加害人不法侵害其身體、　　　健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他　　　人格法益而情節重大；或不法侵害原告基於父、母、子、　　　女或配偶關係之身分法益而情節重大等事實，其請求被告　　　賠償系爭非財產上損害部分更屬無據。四、再按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行　　債務時，由其代負履行責任之契約。保證人於債權人未就主　　債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償　　，民法第739條、第745條分別著有規定。查被告陳建凱為系爭租賃契約之保證人，與原告得請求被告黃莉婷給付系爭租金165,854元，及自113年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均如前述。是依前開說明，被告陳建凱自應依前開規定負保證責任。五、原告所主張聲請假扣押部分，原告所主張被告拒付租金為假扣押之原因事實，然尚難據此即認日後有不能強制執行之虞或甚難強制執行之虞；且前開本訴部分為無理由，有理由部分亦經本院為前開假執行宣告，原告前開假扣押聲請自不應准許，而應併予駁回。六、綜上所述，被告黃莉婷應給付原告租金165,854元，及自113 年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告如對其財產強制執行無效果時，由被告陳建凱給付之。原告其餘請求或聲請則均無理由，應予駁回。七、復按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開命被告給付原告之判決，所命給付之金額未逾50萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假執行；而被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔保金額宣告之　　。至原告前開敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、95條、第85條第 1項。九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-03-13

CYDV-113-訴-782-20250313-2