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請求返還買賣價金等

最高法院民事判決 113年度台上字第933號上訴人吳羽傑訴訟代理人蘇隆惠律師被上訴人陳威廷訴訟代理人黃啓銘律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月16日臺灣高等法院第二審判決（112年度消上字第5號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於㈠駁回第一審判決命上訴人給付新臺幣二千二百五十萬元本息及被上訴人應同時將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號0 樓房屋回復原狀之上訴；㈡命上訴人給付新臺幣二萬五千九百二十五元本息，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。理由 本件被上訴人主張：伊經第一審共同被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）直營店經紀人員居間仲介，與上訴人於民國110年2月27日簽訂不動產買賣契約書（含增補契約，下稱系爭契約），約定以價金新臺幣（下同）2250萬元買受門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號0樓房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地同區○○段0小段415地號土地應有部分（與系爭房屋合稱系爭房地），於同年5月間依約給付買賣價金及辦理交屋完畢。嗣發現系爭房屋頂板樑柱有多處混凝土掉落、鋼筋裸露斷裂及嚴重鏽蝕，且有多處滲漏水及頂板大範圍修補痕跡，經台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定該屋氯離子含量平均值超出現行國家標準值及系爭契約約定標準值甚多。上訴人明知系爭房屋有上開瑕疵，竟未據實告知，致伊受有財產上損害，經以存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，爰依系爭契約第12條第1項、第13條第2項第1款、第3款約定及民法第259條第2款、第359條規定，求為命上訴人於伊將系爭房屋回復原狀之同時，給付2250萬元及自110年5月26日起至清償日止之法定遲延利息，並命上訴人給付2萬5925元及自110 年12月15日起至清償日止之法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。 上訴人則以：被上訴人簽約前已至系爭房屋詳細檢查，永慶房屋亦主動告知系爭房屋有疑似傾斜、外牆滲漏水、浴室外牆壁癌等情，兩造為此簽訂增補契約，同意由被上訴人自行修復並負擔費用，免除伊瑕疵擔保責任。上開瑕疵位於室內裝潢頂板內部，肉眼不易查知，伊無故意不告知；被上訴人未依通常程序從速檢查，該危險於交屋後應由被上訴人承擔；且台北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定後表示該瑕疵未影響結構安全。兩造前已共同指定土木技師公會負責鑑定氯離子含量檢測，鑑定結果顯示系爭房屋氯離子含量未超過標準值，被上訴人嗣自行向結構技師公會申請鑑定，違反系爭契約約定，不得以此主張解除契約；倘被上訴人執意解除，須將系爭房屋回復至交屋前之原狀等語，資為抗辯。 原審就被上訴人請求返還價金2250萬元本息部分，維持第一審所為命上訴人如數給付，並附以被上訴人應同時為回復系爭房屋原狀之對待給付條件之判決，駁回上訴人之上訴；就被上訴人請求給付2萬5925元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付。理由如下：㈠兩造於110年2月27日簽訂系爭契約，約定系爭房地價金2250萬元，於同年5月19日給付買賣價金及辦理交屋完畢；兩造合意由土木技師公會鑑定氯離子含量標準，被上訴人於同年8月20 日再將系爭房屋委由結構技師公會鑑定氯離子含量標準，鑑定費用由永慶房屋支付；被上訴人於同年10月15日以存證信函解除系爭契約，並因購買系爭房地支付規費2萬5925元等情，為兩造所不爭。㈡系爭房屋經結構技師公會進行混凝土水溶性氯離子含量試驗後，試體平均值為1.0748㎏/m³，以該屋建造完成日為67年12月20 日，明顯高於系爭契約第13條第2項第1款所約定數值0.6㎏/m³ 。上訴人雖以被上訴人自行向結構技師公會申請鑑定，違反系爭契約第13條第2項第1款已由兩造協議指定土木技師公會負責鑑定氯離子含量之約定等詞置辯。惟依證人邱瑞文（永慶房屋法務人員）、邱輝煌（結構技師公會鑑定技師）、江之柔（上訴人受僱人）所為證述，及被上訴人與永慶房屋簽署之協議書、結構技師公會所提記載「經現場協調增加兩處S-6、S-7之頂板樣本，其增加費用由永慶房屋仲介支付」之三方同意書（下稱系爭同意書）與檢測點、原審當庭比對會勘紀錄表會勘人員欄位與系爭同意書「江之柔」手寫筆跡相符等件，相互以察，堪認兩造已重新合意委由結構技師公會進行氯離子含量檢測，由江之柔代表上訴人到場參與系爭房屋檢測採樣，江之柔知悉採樣點增至7處而無異議，並在會勘紀錄表及系爭同意書上簽名確認。上訴人抗辯被上訴人違反系爭契約第13條第2項第1款約定云云，自無可取。依系爭契約第13條第2項第3款約定，上訴人仍不能免其瑕疵擔保之責。㈢按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所受領之物，應返還之，為民法第259條第1款所明定。又損害賠償應回復原狀者，並非原來之狀態，而係應有狀態。當事人因契約解除而生之相互義務，依民法第261條準用同法第264條規定，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。系爭契約既經被上訴人合法解除，依上說明，被上訴人亦負有回復原狀之義務，且與上訴人所負返還價金2250萬元之義務，互為對待給付關係。上訴人以被上訴人負有回復原狀返還義務為同時履行之抗辯，應為可取。被上訴人所應回復原狀者，並非上訴人於110年5月19日交屋時原有之狀態，而是系爭房屋現有狀態。另被上訴人已支付系爭房地之印花、契稅計2萬5925元，依系爭契約第12條第1項約定，應由上訴人負擔該稅費。㈣綜上，被上訴人依系爭契約第13條第2項第1款、第3款約定及民法第259條第2款、第359條規定，請求上訴人返還價金2250萬元本息，另附以被上訴人應同時履行回復系爭房屋原狀之對待給付條件；及依系爭契約第12條第1項約定，請求上訴人給付2 萬5925元本息，均有理由，應予准許。 本院廢棄發回之理由：　按給付判決須使給付之範圍明確。本件原判決維持第一審判決主文命被上訴人為對待給付部分，係命被上訴人將系爭房屋回復原狀交還上訴人。惟系爭房屋業經被上訴人進行拆除整修，則該屋之原狀，究係指何狀態？原判決雖謂非110年5月19日之交屋現況，而是系爭房屋現有狀態，然就何謂系爭房屋之「現有狀態」，並未具體指明，致對待給付之範圍不能明確，當事人之履行即有困難，自有可議。又按當事人一方如於裁判上援用同時履行抗辯權，法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決，此種命被告為本案給付及命原告同時履行，二者具有不可分割之關係，不得單獨確定。原判決關於命被上訴人回復系爭房屋原狀之對待給付既屬無可維持，被上訴人本案請求買賣價金2250萬元及與該買賣具有關連之稅費2萬5925元各本息之給付部分，亦應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。末查，本件相關事實尚待釐清，無行法律審言詞辯論必要，附此說明。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日最高法院民事第三庭審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官胡宏文法官周群翔法官林玉珮本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日

2025-02-19

TPSV-113-台上-933-20250219-1

上

臺灣高等法院

返還買賣價金

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第902號上訴人即附帶被上訴人李宜軒訴訟代理人張國權律師被上訴人即附帶上訴人陳錦梅訴訟代理人王昱文律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國113 年3月7日臺灣新北地方法院112年度重訴字第127號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，被上訴人為附帶上訴，本院於114年1月 15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。附帶上訴駁回。第二審訴訟費用（除確定部分外），關於上訴（含追加之訴）部分，由上訴人負擔，關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2 、3款定有明文。又當事人於本案經終局判決後，對不利其部分提起上訴，於上級審減縮上訴聲明，實質上與撤回減縮部分之上訴無異，該被減縮部分即生判決確定之效果（最高法院107年度台聲字第544號裁定參照）。查本件上訴人即附帶被上訴人李宜軒（下稱上訴人）於原審就其向被上訴人即附帶上訴人陳錦梅（下稱被上訴人）買受之房地瑕疵，先位主張撤銷詐欺之意思表示、解除買賣契約，請求被上訴人返還買賣價金新臺幣（下同）1,120萬元，並賠償其租金13萬元、房貸利息24萬8,170元、裝潢材料費30萬2,257元、仲介費22萬4,000元等支出及精神慰撫金20萬元，共計1,230萬4, 427元之損害；倘認解除契約顯失公平，則備位主張減少買賣價金，請求被上訴人返還600萬元價金。原審駁回其先位之訴，就備位之訴於164萬5,885元請求範圍內，判決其一部勝訴。上訴人不服提起上訴，原上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人435萬4,115元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第19、43頁）。嗣於本院審理中表明僅就原審駁回其租金及房貸利息損失部分聲明不服，並請求給付租屋仲介費、押租金及水電費，遲延利息減縮自上訴理由㈡暨附帶上訴答辯狀繕本送達翌日起算，另追加民法第227條第2項為請求權基礎，並上訴聲明請求被上訴人再給付52萬6,717元（見本院卷第102、106至108、15 1、253頁）。經核上訴人減縮上訴聲明、追加請求權基礎，與其原起訴請求，均係本於買受房地瑕疵此同一基礎事實而衍生之爭議，且屬減縮聲明，合於上開規定，應予准許。又被上訴人僅就減少價金數額中，原審判決房屋污名價值減損 67萬4,985元部分提起附帶上訴，對於修補瑕疵費用97萬0,9 00元未聲明不服，是經原審判決駁回兩造未提起上訴或附帶上訴，暨上訴後減縮上訴聲明部分，即不在本院審理範圍，合先敘明。二、次按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第460條第1項本文明定。查被上訴人於113年9月30日具狀就原審判決房屋因污名價值減損應減價返還67萬4,985元部分，提起附帶上訴（本院卷第91至94頁），核與上開規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於民國111年5月21日以總價1,120萬元向被上訴人購買新北市○○區○○○路000巷00號5樓房屋及後側擴建、6樓增建暨所坐落基地之應有部分（下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊於111年11月15日交屋後進行裝修時，發現5樓房屋天花板有水泥塊剝落及鋼筋外露之情形，顯與被上訴人在不動產委託銷售標的現況說明書（下稱現況說明書）勾選保證房屋無鋼筋裸露之情不符，經新北市建築師公會鑑定結果，5樓房屋有氯離子含量超過標準，且有裂損、混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕之現象，被上訴人自應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任，因修繕補強系爭房屋期間伊須另租屋居住，自112年12月起至113年9月止共計支出租屋仲介費、租金、押租金及水電費16萬2,043元，且自111年12月起至113年9月止無法使用系爭房地，惟仍繳付房貸利息36萬 4,674元，以上合計52萬6,717元損害（162,043＋364,674），應由被上訴人賠償。又系爭房屋5樓擴建、6樓增建部分，於兩造簽訂買賣契約書中未另列價值，伊須承擔遭勒令拆除違建之風險，自無必要討論其價值，被上訴人提起附帶上訴主張出售系爭房地價格低於市價，瑕疵修復後縱有污名價值減損，房地價值仍高於售價，而不應減價云云，洵無可採。爰依民法第227條第2項、第360條規定，請求被上訴人應再給付52萬6,717元本息等語(原審就系爭房屋之「修復費用」及「污名價值減損」，判決被上訴人應給付上訴人164萬5,8 85元本息，而駁回其餘請求，上訴人不服提起上訴後減縮上訴聲明，被上訴人就「污名價值減損」部分亦為附帶上訴，未繫屬本院部分不予贅述)。於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人52萬6,7 17元，及自民事上訴理由㈡暨附帶上訴答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。對被上訴人所提附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。二、被上訴人則以：系爭房屋縱氯離子含量超標，亦無立即危險而非無法居住使用，水電費則屬生活必需支出，無論住居何處均應自行負擔，貸款利息則係上訴人為解決買賣價金不足而向銀行借貸，本應自行負擔，上訴人請求賠償租屋仲介費、押租金、租金、水電費、貸款利息等均無理由。何況瑕疵必須於債之關係成立後發生，始得依不完全給付為請求，建築物結構中存在氯離子含量超標情形，為自始存在之瑕疵，非不完全給付。另伊雖於現況說明書關於「本標的房屋鋼筋是否裸露？」勾選「否」，惟此與保證品質有別，上訴人依民法第227條第2項、第360條規定所為損害賠償請求，均屬無據。伊不爭執應負擔系爭房屋修復費用97萬0,900元，惟鑑定報告推估系爭房屋5樓擴建及6樓增建部分，於111年5月之價值分別為122萬9,852元、132萬8,804元，故系爭房地當時價值合計1,375萬9,152元，瑕疵修復後5樓房屋縱有污名價值減損，減損後之市價尚有1,308萬4,098元（被上訴人誤算為1,328萬4,098元，參附表二），仍高於兩造買賣價金1, 120萬元，上訴人實未受有損害，其主張污名價值減損，請求減少價金67萬4,985元為無理由等語。並答辯聲明：上訴駁回。另就原審判決污名價值減損67萬4,985元部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付上訴人逾97萬0,900元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第154至155頁，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠兩造於111年5月21日簽訂系爭買賣契約，由上訴人以1,120萬元向被上訴人買受系爭房地。上訴人已依約付清價款，被上訴人亦於同年7月14日完成所有權移轉登記，同日上訴人將系爭房地設定1,143萬元之最高限額抵押權予兆豐國際商業銀行抵押借貸，按月支付貸款利息（見原審卷第15至22頁不動產買賣契約書、第81至93頁土地建物登記謄本、異動索引、本院卷第75頁放款帳號歷史資料查詢表、第113至114頁貸款利息收據）。　㈡被上訴人出具之現況說明書，就「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」均勾選「否」（見原審卷第141頁現況說明書）。　㈢系爭房屋有氯離子含量超過標準，應依民法或契約約定負瑕疵擔保責任（見鑑定報告第5、14至15頁）。　㈣上訴人於111年12月30日寄發存證信函，主張依民法第92條第 1項規定撤銷買受系爭房地之意思表示；嗣於112年2月6日再寄發存證信函，主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約（見原審卷第39至51頁存證信函2份及送達回證）。　㈤上訴人自113年1月1日起以月租1萬3,000元向訴外人廖宜龍承租新北市○○區○○路0段000巷00號6樓房屋（見本院卷第170至 178頁房屋租賃契約書）。四、上訴人主張被上訴人出售予伊之系爭房屋有氯離子含量超過標準之瑕疵，依民法第227條第2項、第360條規定請求賠償伊修繕房屋期間另行租屋所支付之租屋仲介費、押租金、租金、水電費及貸款利息共計52萬6,717元。被上訴人固不爭執系爭房屋有氯離子含量超過標準之瑕疵，應賠償上訴人修復費用97萬0,900元（參不爭執事項第㈢點），惟否認有其他損害，並以系爭房地價值縱扣除污名價值減損後仍高於售價，上訴人未有損失，不應減價67萬4,985元等語。茲就兩造爭執之點及本院之判斷敘述如下：　㈠上訴人依民法第227條第2項、第360條規定，請求被上訴人負不完全給付及瑕疵擔保賠償責任，為無理由：　1.關於不完全給付之債務不履行責任：　⑴按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱應負物之瑕疵擔保責任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年度台上字第1817號判決意旨參照）。又出賣人就交付之買賣標的物，其瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人方另構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照）。可知令出賣人負不完全給付之損害賠償責任者，須以不完全給付之瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於債務人之事由所致為限。經查，兩造於111年5月21日簽訂系爭買賣契約後，被上訴人於111年11月間點交系爭房地予上訴人，上訴人於111年12月間僱工裝修期間發現5樓天花板水泥塊剝落及鋼筋外露；經原審法院囑託新北市建築師公會鑑定，該公會委請立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室RC 取樣專業人員，在系爭房屋5樓客廳、2間臥室之RC梁，進行混凝土鑽心取樣3顆，試驗結果其氯離子含量數據分別為4.8 55kg/m3、3.903kg/m3、2.114kg/m3，平均值3.624kg/m3，已超過前經濟部中央標準局83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定之氯含量容許值0.6㎏/m3之6.04倍；另系爭房屋為地上5層地下1層鋼筋混凝土造公寓住宅之5樓，領有臺北縣政府(已改制為新北市政府)工務局於77年4月23 日核發之77使字第616號使用執照，建築完成日期為77年4月 23日，屋齡已35年7個月等情，有系爭買賣契約、裝修時拍攝之鋼筋裸露照片、鑑定報告在卷可查（見原審卷第15至22 、95至101頁、鑑定報告第5、14至15、17、36頁）。足認系爭房屋氯離子含量超過標準之瑕疵，係在111年5月21日系爭買賣契約成立前即已存在，揆諸前揭說明，被上訴人固應負瑕疵擔保責任，惟難認其未依債之本旨為給付而應負不完全給付責任。　⑵上訴人固主張被上訴人故意、過失未告知瑕疵，致伊不知有瑕疵仍為購買，被上訴人應負不完全給付責任云云。被上訴人則抗辯系爭房屋原為其前夫所有，然兩人長期相處不睦，伊多年後方知悉前夫購置房產並做出租使用，前夫以離婚為條件贈與系爭房屋，然伊係至110年9月與承租人林建銘終止租約後始前往系爭房屋，因當時天花板有夾層，伊看不到上面有無鋼筋裸露等語。上情核與證人林建銘於上訴人提起之詐欺刑事案件偵查中證述：卷內混凝土剝落照片我看不到，因為有裝修材料遮蔽，雖我曾告知周先生屋內有部分物件掉落之情，但據我所知，周先生跟陳錦梅關係不是很好，在打離婚官司及對房屋產權有糾紛，陳錦梅應該不會清楚有這些狀況，何況我當時要退租了，想說算了等語相合。且檢察官勘驗上訴人提出系爭房屋110年9、10月間內部狀況影片，當時天花板均有裝潢建材遮蔽，未能見得該樓版底層有無混凝土保護層剝落、或鋼筋鏽蝕、外露情形，有臺灣新北地方檢察署113年度偵字第3037號不起訴處分書在卷可佐（見本院卷第179、181頁）。參以系爭房屋出售予上訴人前並未施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈡點），故難認被上訴人有故意或過失未告知瑕疵之情，上訴人依民法第227條第2項規定，請求被上訴人負不完全給付之債務不履行責任，難認有據。　2.關於物之瑕疵擔保責任：　　按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此為民法第360條所明文。上開規定，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金（最高法院71年度台上字第208號判決意旨參照）。上訴人固主張被上訴人在現況說明書關於「本標的房屋鋼筋是否裸露？」項目勾選「否」，係保證系爭房屋並無氯離子含量超過標準之瑕疵等語。惟查，現況說明書性質僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，尚難逕認即為出賣人向買受人保證品質之意思表示。且氯離子含量是否超逾標準無從以肉眼判斷而須經過專業檢測，被上訴人既然在現況說明書關於「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」之項目亦勾選「否」，可徵其並無就系爭房屋之氯離子含量為保證之意思，上訴人固得依民法第359條規定請求減少價金，惟其依民法第360條規定請求損害賠償，於法未合，礙難准許。　㈡被上訴人提起附帶上訴主張本件無污名價值減損，上訴人不得請求減少價金67萬4,985元，亦無理由：　1.按「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報--瑕疵不動產污名價值減損估價指引」定義「瑕疵不動產」指該不動產受到特定事件或原因影響，造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產。所稱「特定事件」包括混凝土氯離子含量過高。而「瑕疵價值減損」指不動產受到瑕疵所造成之價值減損總額，包含「修復費用」及「污名價值減損」。其中「污名價值減損」係指不動產受到污名效果影響所造成的價值減損，亦即以「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題修復後之價值」的差額。「污名效果」則係基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能性，導致市場性降低（見原審卷第253至254頁）。查新北市建築師公會依上開估價指引鑑定系爭房地「氯離子超標情況未經修復」時，全部價值減損應包含修復補強費用，共計265萬0,900元（11,200,000×15%＋970,900），「氯離子超標經修復後之污名價值減損」以未拆分土地價值與建物價值估算，共計168萬元（11,200,000×15%）（見鑑定報告第24頁）。原審法院則以系爭土地及系爭房屋6樓增建部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值，而未一併計入減少買賣價金，僅判決系爭房屋5樓部分受有15%之價值減損67 萬4,985元（4,499,900×15%，見本院卷第14至15頁、參附表一）。　2.新北市建築師公會為鑑定111年5月間若系爭房地氯離子含量未超過標準「不具瑕疵問題之價值」，按不動產估價技術規則第14條前段：不動產估價師應兼採2種以上估價方法推算勘估標的價格之規定，採比較法(75%權重)、成本法(25%權重)鑑估系爭房地於111年5月之不動產總值為1,120萬0,496 元(11,774,458×75%＋9,478,612×25%），並認系爭買賣契約約定總價1,120萬元尚屬合理（見鑑定報告第17至20頁）。新北市建築師公會雖就5樓擴建及6樓增建部分，以成本法估算其價值分別為122萬9,852元、132萬8,804元，惟敘明「因未辦保存登記且屬違章建築，於兩造簽訂買賣契約書中未另列價值，依一般交易習慣買方擁有使用權，但需承擔被主管機關勒令拆除之風險」等語，且以比較法、成本法權重鑑估系爭房地「不具瑕疵問題之價值」時並未將上開5樓擴建、6 樓增建以成本法估算之金額計入（見鑑定報告第17至21頁）。故被上訴人加計5樓擴建及6樓增建以成本法計算之金額，主張系爭房地瑕疵修復前價值合計為1,375萬9,152元，瑕疵修復後5樓房屋縱有污名價值減損，系爭房屋「瑕疵問題修復後之價值」尚有1,308萬4,098元（被上訴人誤算為1,328 萬4,098元，參附表二），即與鑑定報告內容顯有未合，而屬可議。　3.本院另函詢新北市建築師公會「以比較法評估時，有無將比較標的二之新北市○○區○○○路00巷00號5樓、比較標的三之新北市○○區○○○路00巷00號5樓之頂樓加蓋或擴建部分（見鑑定報告第18、61至62頁），按成本法據以鑑估其價值後，計入比較標的之價格？」，其復以：「本案鑑定報告以比較法評估時，比較標的係由內政部不動產交易實價查詢服務網揭示之實價登錄資料篩選，鑑定人無法進入該等標的物勘查頂樓是否加蓋或擴建，因此無法按成本法據以鑑估其價值後，計入比較標的之價格」等語（見本院卷第199至201頁），足見新北市建築師公會以重建成本扣減累積折舊之成本法計算系爭房屋5樓擴建、6樓增建之金額僅為一種會計入帳認列方法，並未以比較法鑑估該等未辦保存登記建物之市價，此並為兩造所不爭執（見本院卷第153頁）。　4.綜上說明，新北市建築師公會雖依原審法院囑託另以成本法衡量5樓擴建、6樓增建部分之帳列價值，惟在權重計算系爭房屋「不具瑕疵問題之價值」時，既未把5樓擴建、6樓增建以成本法計算之金額計入，擇取鄰近房地之比較標的時，亦未以成本法將將比較標的頂樓增建或擴建部分併予算入比較，估計「瑕疵問題修復後之價值」即不能將成本法計算之5 樓擴建、6樓增建金額算入，使計算標準不同致生邏輯謬誤。從而，被上訴人加計系爭房屋5樓擴建及6樓增建以成本法計算之金額，主張系爭房地瑕疵修復前包含5樓擴建、6樓增建價值合計為1,375萬9,152元，瑕疵修復後5樓房屋縱有污名價值減損，系爭房地尚有1,308萬4,098元之價值，高於兩造約定之買賣價金1,120萬元，上訴人未受有系爭房屋污名價值減損67萬4,985元之損害，不得減少該部分價金云云，實非足取。五、綜上所述，上訴人本於民法第360條規定，請求被上訴人給付52萬6,717元本息，為無理由。被上訴人所售房屋因價值減損應返還減少之價金67萬4,985元，其附帶上訴請求廢棄原審判決關於命給付超過97萬0,900本息部分，亦無理由。原審就上開不應准許部分，分別為兩造敗訴之判決，於法並無不合。兩造就其敗訴部分，分別提起上訴及附帶上訴，上訴人並追加民法第227條2項規定為請求權基礎，各自指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予以駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。七、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴、被上訴人之附帶上訴，均無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲賢　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃麗玲

2025-02-12

TPHV-113-上-902-20250212-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第242號上訴人黃國津被上訴人蔡榮發訴訟代理人楊志凱律師謝承霖律師蔡尚琪律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年5 月10日臺灣高雄地方法院112年度訴字第207號第一審判決提起上訴，經本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○○段0000○0地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，訴外人崔秉琛於相鄰之同段1292之10 地號土地（下稱系爭1292之10土地）上建造門牌號碼高雄市 ○○區○○○路000號建物（下稱系爭建物）時，與伊合意於系爭土地經界上搭建共同壁（下稱系爭共同壁），並簽訂共同壁使用切結同意書（下稱系爭切結書），同意於系爭共同壁預留鋼筋（下稱系爭鋼筋），供伊將來建築之用，後被上訴人取得系爭1292之10土地及系爭建物所有權後，竟將系爭鋼筋剪除，故意或過失侵害伊就系爭鋼筋之所有權，造成伊將來建築房屋時需退縮土地，受有損害新台幣(下同)150萬元，自應負損害賠償責任。爰依民法第184、196條之規定提起本訴等語。聲明：被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 (原審判決命被上訴人給付部分，未據被上訴人提起上訴，不在本院審理範圍，茲不為論述) 二、被上訴人則以：伊於民國67年3月30日購入系爭1292之10土地及系爭建物時，崔秉琛並未向伊提及任何產權及系爭切結書之問題。另伊否認上訴人就系爭鋼筋具有所有權，並受有 150萬元之損害，況系爭鋼筋自60年建造迄今已多年未使用，經風吹日曬後，恐早已無法繼續建築使用。此外，伊於買受系爭建物時未受告知共同壁相關協議，上訴人於伊居住該處數十年間亦未曾主張及告知有共同壁之情況，且向上訴人承租系爭土地者於興建房屋時又未緊鄰系爭共同壁建造，伊於客觀上無從知悉共同壁之情況，基於債之相對性，自不繼受系爭切結書約定等語為辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審判決駁回上訴人請求系爭鋼筋遭剪除所受損害部分。上訴人就此部分聲明不服，提起一部上訴，上訴聲明:㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人88萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。四、兩造不爭執事項為：　㈠系爭土地為上訴人所有。　㈡系爭1292之10土地及系爭建物為被上訴人所有。　㈢系爭建物靠近系爭土地側牆面上之系爭鋼筋為被上訴人雇工剪除。五、本院得心證理由如下：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第184、1 96條分別定有明文。經查: 　⒈上訴人主張其對於系爭鋼筋有所有權，被上訴人剪除系爭鋼筋已侵害其所有權、使用權，而應負損害賠償責任等語。惟為被上訴人所否認。查:系爭建物之原所有權人崔秉琛與上訴人約定，上訴人將來得使用系爭共同壁上之系爭鋼筋一情，有系爭切結書可參（原審訴字卷第109頁），且為被上訴人所不爭執，是此部分之事實，堪予認定。又被上訴人所剪除之系爭鋼筋乃突出於系爭建物之外牆，上訴人並未利用該處外牆興建房屋，有照片可按（原審訴字卷第201頁），且系爭共同壁係崔秉琛所興建，亦據上訴人陳述在卷(本院卷第158頁)，是系爭共同壁既非上訴人所興建，且系爭鋼筋於興建之初即係綑綁於系爭共同壁內，已附合而為系爭建物之重要成分，即應由系爭建物所有權人取得所有權，自難認上訴人就系爭鋼筋存有所有權。上訴人主張就系爭鋼筋有所有權一事，顯非可採。此外，上訴人又未能提出系爭鋼筋為其所有之證據，故被上訴人將屬自己所有之系爭鋼筋剪除，難謂有侵害上訴人之所有權，上訴人上開主張，尚非可採。　⒉上訴人另主張系爭建物自外觀即知悉有共同壁，而依系爭切結書伊可使用系爭鋼筋，被上訴人應受拘束等語，亦為被上訴人所否認。查:系爭切結書乃上訴人與崔秉琛於63年3月10 日所簽立，而被上訴人於67年購買系爭建物時，雖系爭共同壁已留存有系爭鋼筋，惟上訴人並未使用，且縱被上訴人於購買之初即申請系爭建物之建築執照、使用執照相關資料，亦僅能知悉上訴人與崔秉琛就系爭共同壁同意共同使用，有高雄市政府工務局112年5月9日高市工務建字第11234122400 號函暨檢附之土地使用同意書、使用共同壁協定書可參(原審訴字卷第147至150頁)，亦無法知悉系爭切結書之存在及其內容包含上訴人得使用系爭鋼筋，故被上訴人實難僅因其前手於興建共同壁時有預留鋼筋，即可知悉系爭切結書之內容，且依債權相對性原則，被上訴人並非系爭切結書之當事人，亦不受其拘束。故上訴人主張被上訴人應受系爭切結書之拘束等語，尚無所據。另被上訴人係因系爭土地之承租人反應鋼筋裸露，遭逢雨天常有碎石落下，為安全始修繕該外牆，已據被上訴人陳明(原審訴字卷第191頁)，是被上訴人剪除系爭鋼筋，顯非以背於善良風俗之方法為之，從而，上訴人主張被上訴人應負侵權行為責任，實屬無據。　㈡上訴人另聲請本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定，以明其因被上訴人剪除系爭鋼筋所受之損害，惟被上訴人剪除系爭鋼筋並不構成侵權行為，已如前述，是上訴人上開聲請即無必要，附此敘明。六、綜上所述，上訴人依民法第184條、第196條之規定請求被上訴人給付88萬8,000元本息，為無理由，應予駁回。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宛榆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊明靜

2025-02-12

KSHV-113-上易-242-20250212-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第3091號原告葉菀婷訴訟代理人葉孟峰被告彭晟毅訴訟代理人楊美祝上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年1月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）316萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國113年7月15日減縮聲明，復於114年1 月10日擴張聲明為：㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第85、233至234頁）。與上開規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：兩造於109年7月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告將伊所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍4分之1）及其上同段398建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷0弄00○0號，下稱系爭房屋，合稱系爭房地）出賣予伊，並於同年10月7日、同年月19日將系爭房地所有權移轉登記、交付予伊。詎伊於110年7、8月間發現系爭房屋前陽台、客廳、走廊、主臥、次臥、客房、廚房等處均有滲漏水之情形（下稱系爭漏水瑕疵），而系爭漏水瑕疵應為被告於交屋前欲於頂樓架設鐵皮違章建築所留下之孔洞痕跡導致。兩造雖於109年10月19日簽立屋況點交確認書，惟被告故意不告知系爭房屋廁所有天花板水泥大面積剝落、鋼筋裸露鏽蝕，疑似為海砂屋之情形（下稱系爭廁所天花板瑕疵）。又伊經鄰居告知系爭房屋第一手屋主之子於系爭房屋非自然死亡，疑似為凶宅。另伊於111年3月20日發現系爭房屋客廳天花板橫樑泥塊砸落，並造成牆體龜裂結構損害（下稱系爭客廳天花板瑕疵；下合稱系爭瑕疵）。又系爭瑕疵已造成系爭房屋有交易價值之減損，且系爭房屋需支出修繕費用，爰依民法第359條、第179條規定，請求減少買賣價金並命被告返還原告100萬元等語。並聲明：如程序事項變更後聲明所示。二、被告則以：伊自107年起至109年間居住於系爭房屋，均無漏水之情況。因系爭房屋屋齡40年，故系爭契約約定依現況點交，被告不負物之瑕疵擔保責任。且兩造於109年7月25日簽立之中富無敵景觀公寓成屋不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）第36點就「房屋鋼筋有無裸露」勾選「有」、第39 點就「有無滲漏水狀況」勾選「否」並加註「目前沒看到」、「買方自行修繕」等語，經原告簽名確認。又兩造於109 年10月19日進行驗屋，確認系爭房屋無任何瑕疵，自即日起屋況應由原告自行負責，經原告於屋況點交確認書簽名確認。原告本件仍請求減少價金為無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條、第373條前段分別定有明文。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第 354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決參照）。本件原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，且被告故意不告知有系爭廁所天花板瑕疵等語，為被告所否認。揆諸前開說明，自應先由原告就系爭房屋於交付時有系爭瑕疵存在、被告故意不告知有系爭廁所天花板瑕疵乙節負舉證責任。　㈡原告主張系爭漏水瑕疵、廁所天花板瑕疵部分：　　原告主張系爭房屋有系爭漏水瑕疵、廁所天花板水泥大面積剝落、鋼筋裸露鏽蝕，疑似為海砂屋等情，固提出系爭房屋之照片為證（見本院卷一第45至69、77至79頁）。惟查系爭房屋於71年8月15日建築完成，被告於109年10月19日交付系爭房屋予原告等情，有系爭房屋建物查詢資料在卷可佐（見本院卷一第149頁），並為兩造所不爭執（見本院卷ㄧ第168 頁）。足見原告自點交系爭房屋起，至110年7、8月間發現系爭房屋漏水止，期間已近1年之久，又原告於109年7月間購買系爭房屋時，系爭房屋之屋齡已近40年，被告既否認系爭房屋於交付時有系爭漏水瑕疵、廁所天花板瑕疵，而依我國一般社會大眾普遍認知，此種屋齡之中古屋常有漏水、水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕等問題，自不能排除系爭漏水瑕疵、廁所天花板瑕疵係在被告交付系爭房屋後，隨房屋日益老舊方出現之可能，實無從以原告所提上開照片遽認系爭漏水瑕疵、廁所天花板瑕疵在被告交付系爭房屋前即已存在。復參被告所提之系爭不動產說明書，其中就第36項「房屋鋼筋有無裸露」勾選「有」；第39項「有無滲漏水狀況？」勾選「無」、「買方自行修繕」，並手寫註記「目前沒看到」等情（見本院卷一第117、189頁），原告雖主張被告於簽約前未提供系爭不動產說明書予原告審閱，其中就第36項並未勾選，故否認形式上之真正等語。然經證人即兩造之仲介曾麗卿庭呈系爭不動產說明書之原本，核與被告所提之系爭不動產說明書影本相符（見本院卷一第216、273頁），且證人曾麗卿於本院證稱：我於109年7月8日在系爭不動產說明書第36 項勾選「有」，我有給原告看，原告也有在系爭不動產說明書之目錄上簽名等語（見本院卷一第216頁）。堪認系爭不動產說明書有經原告審閱並簽名，被告就其所提系爭不動產說明書之真正，業已提出相當之事證。又證人曾麗卿於本院證稱：「（問：系爭房屋之前陽台、客廳、客廳走廊、主臥、客臥、廚房有無漏水？廁所天花板有無天花板水泥剝落，鋼筋裸露鏽蝕？你及原告看屋時，有無發現上述之情形？或有無告知原告有上述情形？）當時是沒有，前陽台、客廳、客廳走廊、主臥、客臥、廚房都無漏水，但我有告知原告，這是40年的房子，價值是在土地，無法保證任何瑕疵擔保責任。廁所天花板我看不到，因為有裝潢，我跟原告根本不知道裝潢內的情形，所以不知道天花板有無水泥剝落，鋼筋裸露鏽蝕」等語（見本院卷一第216頁）。另證人即地政士林滿於本院證稱：我跟兩造確認屋況，大家在現場都說當時並無漏水，被告說若有漏水原告自行修復，原告無意見。兩造並無在現場談到天花板水泥大面積剝落、鋼筋裸露及海砂屋之情形等語（見本院卷一第221至224頁）。審酌上開證人就本件訴訟無直接利害關係，又曾參與兩造簽約、點交之過程，且經本院告知刑法偽證罪處罰，而仍同意具結作證，應無甘冒偽證罪之風險而虛偽陳述誣陷或偏袒任何一方之必要，是其證詞應屬客觀可信。是依上開事證，可知系爭房屋於交屋前並無系爭漏水瑕疵，且在未拆除裝潢前亦無從以肉眼觀察得知系爭廁所天花板瑕疵是否存在，自難謂被告有故意不告知瑕疵之情形，況原告迄未能提出舉證證明系爭漏水瑕疵、廁所天花板瑕疵在被告交付系爭房屋前即已存在，應認原告上開主張，即屬無據。　㈢原告主張系爭房屋為凶宅部分：　　原告固主張其經鄰居告知系爭房屋疑似為凶宅，並請求向警察機關調查是否有非自然死亡之證明等語（見本院卷二第10 1頁）。惟觀之系爭不動產說明書就第38項「本建物（專有部分）有無發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形？」勾選「無」（見本院卷一第117頁），況原告並未提出任何舉證以實其說，難認有依其空泛主張以摸索證據之方式冒然向警察機關為上開調查之必要，是原告此部分主張，顯屬無稽。　㈣原告主張系爭客廳天花板瑕疵部分：　　原告主張其於111年3月20日發現系爭房屋客廳天花板橫樑泥塊砸落，並造成牆體龜裂結構損害等語，固提出照片為證（見本院卷二第143至147頁）。惟觀諸系爭房屋於109年10月1 9日交屋時之照片，並未見有何系爭客廳天花板瑕疵之情形（見本院卷一第135、137頁），自應認系爭客廳天花板瑕疵係於系爭房屋交付後始發生，是依前開說明，原告請求被告就系爭客廳天花板瑕疵負物之瑕疵擔保責任，即不可採。　㈤基上，原告主張被告就系爭瑕疵應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，及依民法第179條規定請求返還減少之價金100萬元，顯無理由。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付100萬元，及其遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　唐敏寶　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林秉賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林　萱以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃泰能

2025-02-07

TCDV-110-訴-3091-20250207-1

訴

臺灣新竹地方法院

排除侵害等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第427號原告蕭泓志訴訟代理人柯誌諄律師蔡健新律師被告賀佳芬訴訟代理人馮世道律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國114年1月15日辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應依社團法人台灣防水工程技術協進會112年1月12日台防(112)工協會字第520號函文所附鑑定報告書第38、39、45 頁所示修復項目及方法（即本判決附件），將門牌號碼新竹市○○街00巷00弄00號1樓房屋修復至不漏水為止。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之82，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣474,872元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第 2項定有明文。本件起訴時原告原為蕭沛沛，嗣蕭沛沛於訴訟繫屬中將其就門牌號碼新竹市○○街00巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）之所有權移轉登記予蕭泓志，並將其對被告之侵權行為損害賠償請求權讓與蕭泓志等情，有土地、建物所有權狀、債權讓與證明書等件影本可參（見本院卷二第11至13頁、第189頁），蕭沛沛、蕭泓志於民國112年4 月18日具狀聲請由蕭泓志承當訴訟（見本院卷二第7頁），被告雖不同意，然本院於113年10月28日裁定准由蕭泓志承當訴訟確定在案，是本件由蕭泓志承當而為原告，合先敘明。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應將坐落新竹市○○段000地號土地上同段5建號建物（即系爭1樓房屋）之漏水修復至不漏水為止。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告具狀變更第1項聲明為：被告應將系爭1樓房屋，依社團法人台灣防水工程技術協進會（下稱台灣防水工程技術協進會）112年1月12日台防 (112)工協會字第520號函附之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）第38、39、45頁所示之方法，修復至不漏水為止，核原告上開所為，係依系爭鑑定報告書而為事實上之補充，並非訴之變更或追加，應予准許。貳、實體方面　　一、原告主張：原告現為系爭1樓房屋之所有權人，被告為坐落同段9建號建物（即門牌號碼新竹市○○街00巷00弄00號2樓房屋，下稱系爭2樓房屋）之所有權人。系爭1樓房屋原所有權人蕭沛沛、原告未曾更動建物結構，因被告有疏於維護修繕系爭2樓房屋浴廁之防水層並變更原有浴廁格局之過失，致系爭1樓房屋兩間臥室天花板及連接牆面開始產生滲漏水現象，且系爭1樓房屋漏水情況惡化，而有崩塌、鋼筋裸露即牆面油漆剝落之情形，限縮蕭沛沛及家人居住空間之範圍，明顯危及蕭沛沛之居住安全及安寧等權益，蕭沛沛長達近2 年期間忍受漏水之苦，生活品質也因此產生負面影響，致精神受有痛苦，併請求精神慰撫金10萬元，蕭沛沛並已將其對被告之損害賠償請求權讓與原告。原告爰依公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條、民法第184條第1項前段、第195條第1項、第191條第1項、第213條第1項等規定及債權讓與之法律關係提起本件訴訟。並聲明：如上開變更後訴之聲明。二、被告則以：　㈠被告前手因浴室修繕工程與蕭沛沛曾有過漏水糾紛，被告於1 07年底購買系爭2樓房屋時之格局即為3房2廳2衛，迄今尚無私自增建浴廁或改建之情形，而依不動產實價登錄資料，系爭1樓房屋卻登記為3房2廳1衛之格局，顯示系爭1樓房屋有變更原有房屋室內格局情形，蕭沛沛將陽台、浴廁外推，並移動隔間牆，將產生應力重新分配與應力集中之現象，影響房屋結構承載能力，容易造成混凝土剝落，且系爭1樓房屋次臥室因緊鄰小溪而容易潮濕。另蕭沛沛擅自改變房屋結構，加速屋齡已逾43年之系爭2樓房屋地坪（即系爭1樓房屋頂板）老化，原告亦與有過失。　㈡又蕭沛沛於109年1月間進行系爭1樓房屋天花板工程，蕭沛沛雇工裝修拆除木作天花板造成天花板局部龜裂破洞，內部鋼筋因而裸露在外，與系爭鑑定報告書附件3照片所示之大面積脫落差異甚大，其鋼筋裸露範圍擴大之原因乃蕭沛沛自行雇工敲除所致。　㈢況本件至多僅能稱有滲水，而未達漏水之程度，故系爭2樓房屋是否有改建或增建、牆壁油漆剝落、鋼筋裸露及本件滲漏水之原因，均與被告無關。　㈣另系爭鑑定報告書內容有諸多錯誤，不僅就系爭1樓房屋為滲水或漏水情形含糊以對，擴大以滲漏水現象交代，更誤植廁所照片。　㈤又系爭2樓房屋於原始建造時並無施作防水層，即無防水層破壞之可言，是鑑定結果無法證明是被告行為致系爭1樓房屋受損，亦未指滲漏水現象屬可歸責於被告。該鑑定結果至多係說明兩造間之共同樓板有此瑕疵存在，若系爭1樓房屋頂板裂縫為漏水之次因，而認被告須負擔賠償責任，自應優先適用大廈條例第12條但書之特別規定，原告同負有管理維護之義務，此部分之修繕責任應由兩造共同負擔，非由被告負擔。此外，原告未能舉證家具有因漏水而損壞。　㈥再者，原告因財產權受侵害所生之精神痛苦，亦難認與原告健康權或人格權受侵害間有何因果關係存在等語置辯。　㈦並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項　　系爭1樓房屋原為蕭沛沛所有，後由原告於111年12月29日取得系爭1樓房屋所有權，系爭2樓房屋為被告所有，蕭沛沛並於113年3月7日將系爭1樓房屋排除侵害及損害賠償請求權讓與原告。四、得心證之理由：　　原告主張被告未盡管理維護系爭2樓房屋及漏水修繕義務而侵害其權益，自應修復漏水並負侵權行為損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭1樓房屋之漏水是否為系爭2樓房屋造成？原告請求被告將系爭1樓房屋漏水處修復至不漏水狀態，有無理由？㈡原告請求被告給付10萬元及法定遲延利息，有無理由？分述如下：　㈠系爭1樓房屋之漏水是否為系爭2樓房屋造成？原告請求被告將系爭1樓房屋漏水處修復至不漏水狀態，有無理由？　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項分別定有明文。又民法第191條第1項所謂設置有欠缺，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初即存有瑕疪而言，所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保管，致其物發生瑕疪而言。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第10條第1項、第12 條亦有明文。　⒉經查，經本院囑託台灣防水工程技術協進會就原告所有之系爭1樓房屋漏水之位置、範圍、原因為鑑定，鑑定結果略為：⑴造成系爭1樓房屋之主臥室房間及次房房間頂板結構混凝土有滲漏水現象，為相對應系爭2樓房屋的主臥室廁所之防水層及排水系統應是有破損所致，故在使用水時，系爭1房屋的主臥室房間及次房房間天花板就會有滲漏水現象⑵該E點及F點位置的壁癌現象，依據試水數據是由A點至D點位置上方為系爭2樓房屋之主臥室房間廁所位置的水源沿裂縫所導致等語，此有系爭鑑定報告書可佐（見系爭鑑定報告書第10 頁），並觀鑑定報告書中紅外線熱顯像儀器檢測主臥室房間，確實可知壁癌應係由上方漏水所造成（見系爭鑑定報告書第29頁），是應可認定原告系爭1樓房屋天花板崩塌及牆面油漆剝落是因系爭2樓房屋漏水所造成，依上開說明，蕭沛沛既將系爭1樓房屋排除侵害及損害賠償請求權均讓與給原告，則原告請求被告應回復原狀即將系爭1樓房屋修復至不漏水為止，自屬有據。至於被告辯稱原告曾變更系爭1樓房屋結構及該房屋地處潮濕而造成壁癌及剝落等語，惟原告所否認，被告僅提出時價登錄4樓資料及照片，尚難證明系爭1 樓房屋結構確實曾有更動過，且本件被告亦未提出因結構更動或因潮濕而造成天花板崩塌及壁癌之證據，是此部分辯稱尚不足採。另被告辯稱：系爭1樓房屋與2樓房屋共同壁間裂縫，應由原告須共同分擔或負與有過失責任等語，惟台灣防水工程技術協進會指定之人楊敏楠到庭陳述：本件裂縫如果是海砂屋造成，不會僅系爭1樓房屋那塊而已等語（見本院卷二第239頁），顯見裂縫應是系爭2樓房屋漏水所造成，原告自無與有過失責任或共同分擔可言。至於被告爭執系爭鑑定報告書內容可信性，亦經台灣防水工程技術協進會社團法人回函並由楊敏楠到庭補充說明並更正系爭鑑定報告書誤載之處（見本院卷二第207至210、238至240頁），是該鑑定報告書內容應可採信。　⒉又就被告房屋漏水處其修繕方法及工法，鑑定結果亦略為：排除侵害等事件及回復原狀之修復工程，須進入系爭1樓房屋及系爭2樓房屋室內施工，並除將系爭2樓房屋主臥室廁所防水層及排水系統修復外，尚須將系爭1樓房屋主臥室房間天花板及次房房間天花板等同時維修。改善方案就系爭1樓房屋天花板木板木作拆卸、牆壁等油漆鼓起、剝落、壁癌部分，刮除至水泥砂漿面層，並整理乾淨，全面塗佈矽酸質系防水材，批土抹平，塗刷水泥漆一底二面；系爭2樓房屋將地坪、立面打除至結構體，粉刷水泥砂漿，速地面整理乾淨或整平，給水管安裝配置，防水膜之防水材料施作高度220 公分以上，保護層回復，水管修復照明設備配置安裝、排水管、口加強疏通等語，亦載明於系爭鑑定報告書第32至45頁，是原告請求被告應將系爭1樓房屋漏水處依鑑定報告書如附件所示之修復項目及方法進行修繕至完全不漏水狀態，應予准許。而被告抗辯當初滲水僅造成局部龜裂破洞，其餘應是原告自行雇工敲除等語，惟觀被告所提照片（見本院卷一第223頁），雖僅呈現部分脫落，然觀其周圍疑有裂痕產生，亦有脫落之可能，且觀修繕方式亦須將油漆鼓起、剝落均刮除，是修繕時亦須整面敲除方能修復，是被告此部分抗辯自屬無據。　⒊另被告另辯稱系爭鑑定報告書未為外牆漏水檢測，無法判斷真正漏水原因等語，惟該鑑定報告書已確認為系爭2樓房屋的主臥室廁所之防水層及排水系統所致，自無須就外牆漏水做檢測，是被告此部分所辯，亦屬無據。　　　　　㈡原告請求被告給付10萬元及法定遲延利息，有無理由？　　⒈按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有明文；又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。　⒉經查，原告因被告未妥善維護其房屋主臥室防水層及排水系統，且怠於修繕及排除，致其滲漏水至系爭1樓房屋，導致系爭1樓房屋房間受有損害。惟觀原告所提出之照片（見本院卷第43至51頁），根本無床鋪及生活家具，實難認蕭沛沛有曾居住在系爭1樓房屋內等情，自難認有原告主張蕭沛沛居家安寧之人格利益受到侵害，是原告請求被告賠償精神慰撫金10萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息，應屬無據。　五、綜上所述，基於侵權行為法律關係，請求被告應為如主文第 1項所示之修繕行為，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分所命給付未逾 50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保聲請免為宣告假執行，則無不合，爰酌定相當金額併為宣告。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所附麗，應併駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。至於被告聲請現場履勘系爭1樓房屋，惟現場履勘系爭1樓房屋亦難看出系爭1樓房屋是否曾經更動結構，是此部分聲請，核無必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　吳宗育以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林一心附件

2025-01-23

SCDV-112-訴-427-20250123-2

花簡

花蓮簡易庭(含玉里)

減少買賣價金

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 113年度花簡字第47號原告章家嘉訴訟代理人吳明益律師彭鈞律師被告顏玫伶住花蓮縣○○鄉○○路0段000巷00號上列當事人間減少買賣價金事件於中華民國114年1月17日下午4時整在本院簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下：法官沈培錚書記官丁瑞玲通譯簡伯桓朗讀案由。兩造均未到。法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　理由要領：一、本件原告起訴時聲明請求之訴訟標的金額原為原告新臺幣( 下同)165,480元，應適用簡易訴訟程序。嗣於訴訟中追加訴訟標的及擴張聲明金額至725,480元（卷第144頁），已不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，惟原告同意法院適用簡易程序（卷第103頁），被告則不抗辯而為本案之言詞辯論，依同條第4項規定，視為已有同條第3項之合意。　　二、原告起訴主張： (一)兩造於民國112年8月7日成立買賣契約，原告以總價1,050萬元，向被告買受花蓮縣○○鄉○○段0000○號建物(門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○○街000巷0弄0號，登記面積：81.42坪)及其所坐落同段622-45地號土地，同年11月20日被告本應依系爭買賣契約點交系爭房屋予原告，然被告當日未到場，僅囑仲介人員持鑰匙帶原告入內，原告入內後發現系爭房屋內有諸多雜物遺留，且多處滲漏水造成壁癌，外牆磁磚鬆動隨時有掉落之情、馬桶管線不通、紗窗破損，爰依系爭買賣契約第8條規定以存證信函催告被告限期依約完成修繕後點交系爭房屋，同年月30日，仲介人員持被告出具之委託書會同原告點交，上開瑕疵雖已除去，原告仍發現有「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花板龜裂」，原告請仲介轉知被告修復，然被告拒絕修復上開瑕疵，原告以全格塗料有限公司估價修復費用36 1,200元、房屋價減損304,280元、瑕疵修繕期間無法使用系爭房屋之所失利益6萬元(每月月3萬元，以2個月預估)，依民法第227條、354條、359條、179條、181條但書、216條之規定（卷第107頁），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告725,480元，及自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)並補充：依仲介製作之不動產現況說明書第35項「現況是否有滲漏水之情形」、第37項「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」、第39項「本標的梁柱部分是否有顯見間隙裂縫」均勾選否，被告隱匿上開情事稱無瑕疵，經原告於112年11月30日第二次點交後拒絕修補，原告自得依民法第359條規定行使減價權，原告行使減價權後，被告受領該部分之價金即無法律上之原因，原告自得依民法第179條、229條第2項、233條之規定請求被告返還該部分所受價金及遲延利息；系爭房屋倘無瑕疵，應有價值為9,192,719元，然因系爭房屋存有瑕疵致價值減損，其減少之價值包含修繕費用及交易貶值，原告暫以304,280 元為一部請求；原告援引臺灣高等法院109年度上字第1032 號民事判決，主張兩造間雖係約定現況交屋，然兩造約定之現況交屋僅係就交屋當下可依目測現況發現之瑕疵紀錄之房屋屋況表，就目測範圍避免日後紛爭，非謂原告拋棄物之瑕疵擔保權利，依標的物現況說明書第35點，被告表明系爭房屋沒有滲漏水，其出具現況說明書之行為，即含有保證系爭房屋沒有滲漏水之品質，屬民法第354條第2項之保證品質，故系爭房屋若欠缺上開保證品質，被告自應就交屋後發生之漏水負擔保責任，原告由仲介帶看時，被告尚居住其中，故家中家具會對房屋之樑柱、牆壁或其他結構產生遮蔽效果，買方僅能大致查看，難以詳細檢查，本件原告也是於交屋時發現霞慈，並立即通知仲介轉知被告，並非被告交屋後始存在，又滲漏水會造成家具使用年限變短造成生活不便、壁癌及空氣中會因此滋生病菌影響身體健康，不易輕易修復，費用甚鉅，難謂瑕疵不重要，有房屋是否漏水，通常須待大雨甚至連續大雨始能發現，系爭房屋滲漏水係原告僱工以高壓水槍沖洗後即發生；原告另委請高澄科技驗屋公司花蓮店於 113年8月26日就系爭房屋驗屋，並出具驗屋檢測報告，系爭房屋有：一樓浴室牆體含水率過高（卷第164頁）、一樓浴室排水管滲水（卷第164頁）、二樓客廳牆體滲水（卷第165 -167頁）、二樓客廳窗框滲水（卷第168-170頁）、二樓客廳地磚空心（卷第171-173頁）、三樓梯間窗框滲水（卷第1 73-174頁）、四樓梯間窗框滲水（卷第175-177頁）、四樓臥室牆體滲水（卷第178-180頁）、四樓陽台樓板滲水（卷第181頁）、四樓浴室門檻滲水（卷第183頁）、五樓浴室排水管滲水（卷第184頁）、五樓臥室牆體滲水（卷第185-186 頁）、六樓陽台窗框滲水（卷第187-188頁）、六樓陽台牆體滲水（卷第189-190頁）；被告已雇人進行油漆粉刷、清潔處理，已足以遮掩因滲漏水造成之油漆顏色不一、壁癌造成之塗層隆起或剝落現象，惟系爭房屋於被告整理後緊密時間即產生滲漏水及壁癌，顯見情況實屬嚴重，非一般潮濕所造成，可知房屋應有結構上之瑕疵，被告以自然老化推諉，難謂有理；本件房屋交易價格，比鄰近相當之物件交易價格還高，並無被告已考量房屋自然老化而降低價格之情。二、被告則以：系爭房屋屋齡為29年，屋況老化實屬正常，本件房屋交易價格低於新成屋甚多，原告查看房屋後，既已約定現況交屋，並未再另行約定漏水或地磚澎拱處理方式，足認原告已經由看屋過程知悉中古屋屋況並反映於價格中或因重大過失而漏未察覺，且本件無其他重要影響結構之瑕疵，原告主張瑕疵擔保責任為無理由；系爭房屋現況說明書僅係就房屋買賣時之現況，由被告依其認知而填載，供買方即原告審酌，並非保證系爭房屋之品質，且該說明書內亦無「保證」之字樣；依原告提出之照片(本院卷第29-33頁)，並未有明顯滲水之痕跡，僅有俗稱壁癌之牆壁油漆脫落之現象，系爭房屋為屋齡29年之鋼筋混凝土房屋，混凝本身係由水、水泥、砂、小碎石攪拌產生化學作用之混合產出物，混凝土會吸收打在其表面之雨水、空氣中之水氣，混凝土中之鹼性物質會隨水溶解，水分蒸發後，析出白色得鹽類物質(結晶)，俗稱白華，故白華係老舊混凝土結構物常有之現象，為一般中古房屋經相當年日，建築材料、裝潢之自然、必然之耗損及老化現象而產生之狀況，難認屬本件買賣之瑕疵；原告稱系爭房屋1、2樓樓梯及5樓陽台天花板有龜裂之情形，龜裂部分應係地震等多重外力長期交互作用、材料乾燥收縮及砌磚縫誘發裂隙所致，與建物老化有關，雖影響美觀，但不致影響結構安全，依民法第345條第1項但書，不應視為瑕疵；就2樓磁磚澎拱(地磚中空)部分，一般磁磚長期使用20、30 年即可能產生中空現象，並不致影響房屋結構安全，且原告既已進屋查看，約明現況交屋，兩造並未於系爭買賣契約內另行約定地磚中空部分需額外擔保之事項，原告主張被告應負瑕疵擔保責任係無理由等語為答辯，聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)兩造就於112年8月7日簽訂不動產買賣契約書（卷第17至24 頁）買地系爭房地及已履約完成，均不爭執。原告主張交屋後發現標的物房屋有上述「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花板龜裂」等情形，主張係屬出賣人應負責賠償之瑕疵；被告則不否認上開情形，惟主張非屬出賣人應負責賠償之瑕疵。 (二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。中古屋、新成屋或預售屋之買賣，因買賣時其標的物之房屋分別係「已存在且已長期使用」、「已存在但尚未使用」或「尚未建造而不存在」，交易性質有所不同，因此於所謂「價值、效用或品質」是否構成「滅失或減少」之判斷上，亦有不同，應分別就個案具體情形，依通常交易觀念及當事人交易時所決定或所合致欲實現之內容，本於誠實信用原則而為個別認定是否屬有瑕疵，不能一概而論。又所謂買賣標的物之「價值」、「效用」或「品質」，係屬三個不同之概念。以買賣房屋為例，房屋具有「產權（保值）」及「使用（居住）」之二大功能，新成屋或預售屋之買賣，主要重在居住使用之目的，次則為產權保值，因此堪供居住之效用及是否舒適耐用之品質，為交易時主要之考量；至於中古屋之買賣，因房屋會隨時間自然老化，屋齡愈老則其效用或品質自然與新屋有相當之差距，因此老舊房屋除非投入資金予以重新翻修，交易上難以期待其具備與新屋相同之效用或品質。因此老舊房屋之銷售，市面上有二類交易形態，一為出賣人投入資金將房屋重新整修後出售，此時交易目的重在使用功能之效用及品質；另一則為以原樣出售，此時交易目的重在產權之轉讓，由受讓人於買受後，自行決定如何利用或重新整修。二者交易條件及價格，亦有所不同。 (三)按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可，惟必以出賣人與買受人間有此項保證品質之特約，始足當之（最高法院109年度台上字第 51 2號民事判決）。不動產仲介公司於受委託銷售前，其向出賣人詢問製作之現況說明書，乃就房屋有無足以影響交易價值判斷之重要事項之調查訪問與事實陳述，並非買賣契約當事人就標的物品質保證之特約。系爭房屋於83年11月24日興建完成，有仲介公司不動產說明書所提供之售屋資料表（卷第64頁）及產權調查資料（卷第65頁）可明，至本件買賣成立時屋齡已約29年，應為買受人即原告於交易時所知悉。依上揭民法規定，出賣人應負擔保責任者，乃標的物移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，以及無滅失或減少其通常效用（本件無約定預定效用）。本件買賣標的乃中古屋，上述所稱之「價值」或「通常效用」，即應指中古屋市場上一般人所期待之價值及之效用而言，亦即其所應具備之價值於當事人間無特約時，乃指通常交易觀念上認為屋齡條件相同中古屋所應具備者，並應排除減少之程度，無關重要者。又依兩造契約書第17條其他約定事項之記載「①現況交屋及交地。②賣方保證水電暢通，無斷水及斷情事。」等語，此外別無任何品質保證之約定，是以基於明示其一、排除其他之原理，兩造締約時，出賣人即被告未就系爭房屋無滲漏水為品質保證，乃堪認定。 (四)關於原告主張之「樓梯、陽台天花板有龜裂」、「壁癌」等情形（卷第12頁），係屬花蓮縣地區老舊房屋常見之現象，誠如原告聲請詢問之證人即從事防水工程有近30年經驗而領有防水結業證照之黃建華所述，民宅常見的滲漏水多發生於邊角，窗框、屋頂。屋頂大部分都是因為電管，因為地震應力導致（卷第230頁）。花蓮為多地震及風災之地區而容易使房屋大幅搖晃，加上全年潮濕多雨，夏季炎熱及日曬強烈而容易使水泥發生劇烈之熱漲冷縮情形，如同本院辦公廳舍及職務宿舍均屬25年以上建物，皆有水泥表面龜裂、壁癌或滲漏水等現象，必須常年編列預算修繕維護，始得保持較佳外觀。因此於花蓮地區之中古屋市場，老舊房屋除非經重新翻修，鮮少能遇到沒有牆面龜裂或壁癌者，買賣此種標的房屋，本應預期需要於買受後支出一些修繕費用。是以，除非有特別保固或維護之約定，老舊之中古屋雖有龜裂、壁癌或陽台窗戶（冷氣孔）大雨後不明顯滲水等狀態，固有美觀或舒適感上之缺陷，但若無影響結構安全之問題時，仍屬符合花蓮地區中古屋市場上所期待之應有價值或通常效用，而認無關重要程度之減少，不得視為瑕疵。況且，二手市場就品質及瑕疵之定義，本即與新品市場有不同之衡量標準。被告並非建商，系爭房屋亦非被告所興建出售之新成屋，自不能以新成屋之標準來衡量上述缺陷之價值及效用，如證人黃建華所述：「窗戶有漏水，屋頂、牆角、天花板有壁癌。是暗水的漏法，是濕氣的散發，（非）儀器測不出來，要經驗判斷。」等語，可為認定被告非惡意隱瞞房屋缺陷之有利證據，然原告主張甚至採用目視以外之儀器始能檢測出之缺陷（卷第149至151頁），自不能憑一般人肉眼或經驗得知，難謂係被告出售時所明知而故意不告知者。又前項報告書所列滲水之檢測時點，為113年8月26日，距買賣時點已逾1年，已違背從速檢查之附隨義務，且不能排除其間受有大地震之影響，有過於吹毛求疵之嫌，蓋採此檢測手段，任何花蓮地區同齡房屋也禁不起這樣的檢驗，基於誠實信用原則，自非可採。 (五)至於被告於委託仲介公司出售系爭房屋時，於不動產標的現況說明書項次35之「現況是否有滲漏水之情形？」欄勾選「否」；項次39之「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂縫？」欄勾選「否」（卷第70頁），文義上並未包含「樓梯、陽台天花板龜裂」、「壁癌」或「地磚膨拱及破損」在內。由原告起訴時提出照片（卷第29至33頁）所主張之缺失，顯然係兩造就上述現況說明文字內涵之認知歧異，而依會通念，照片裡顯現的缺失乃樓梯1階有裂縫、陽台天花油漆剝落有裂縫、牆面及牆角有壁癌等情形，與上述現況說明文字客觀上意思並未完全符合。又足以該當民法第354條所稱瑕疵者，乃指「重大」影響交易價值及效用者而言，已如前述。試觀現況說明書「建物瑕疵情形」各項次所列乃諸如「海砂屋」、「鋼筋裸露」、「幅射屋」、「公告危樓」、「傾斜」、「樑柱斷裂」、「火災屋」或「白蟻蟲害」等重大情形，其價值或效用減少之程度無關重要者不屬之，故所謂「滲漏水」應指有明水滲流或滴落之情形，始符合此列表稱為瑕疵者所共同具有之「重大」性質，小面積壁癌應不屬之。本件原告提出之上述照片內容所顯示之狀況甚為輕微，其價值或效用減少之程度無關重要，並無出賣人故意不告知物之瑕疵存在。再者，本件並無原告書狀所舉臺灣高等法院109年度上字第1032號判決事實中所認「嚴重漏水、白蟻孳生、傾斜、穿梁」等重大瑕疵情形，基礎事實有所不同，自難以比附援引。反觀本件標的房屋輕微滲水或壁癌或非樑柱結構之龜裂，於中古屋市場若無標榜原屋主重新翻修者，則應視為房屋之自然老化，而非瑕疵。依上開證人所述，本件係屬「暗水的漏法，是濕氣的散發」等語，顯然說明並不是嚴重之滲漏水，更證明其乃不可避免之房屋自然老化現象。而一般新建房屋之防水處理亦未必能終身不壞，有一定保固期限，更加上多年來大型地震之影響，防水材料也會受損，成為中古房屋必然含有缺失之現況。並觀原告起訴前請3家包商分別估價（卷第35至37頁），內容一致皆主要為地磚重舖之項目，可見與滲漏水無關，嗣於訴訟中另自行委請證人開立之報價單內容（卷第147頁），後者項目雖多側重於打除後重新施作防水，形同翻新房屋，且此證據不具公信力，失之過於主觀，其翻新內容已明顯超出契約特別約定「現況交屋」之文義範疇。中古屋買賣與二手貨交易相同處，乃均為超過標的物原製作人保固之期限，且出賣人若也是消費者而非事業廠商時，則買受人不受消費者保護法之保障，需要仔細詳查其現況，也需要具備相當之經驗，才能做出符合自己實際需求之評估。而中古屋之出賣人既是消費者，倘無自行修繕的能力，其亦僅能依房屋之現況出售之。復觀被告委託仲介公司出售系爭房屋所附外觀及室內圖像（卷第71頁），其並未翻修包裝成新房屋之樣態，而係以原本生活之雜亂狀況呈現，連油漆或清潔也不做，沒有原告所主張之刻意掩飾缺陷行為，通常以這樣「原樣」形態出售之老舊房屋，即含有告知買家應有於交屋後若要翻新則須自行修繕的心理準備之意思，因此這類型中古屋交易時，售價中沒有包括翻新之成本，所以不保證或擔保品質或效用如新，其於特約事項手寫註明「現況交屋」，並非虛詞，而係含有以原有老舊狀態交屋而出賣人不負責日後任何整理或修繕翻新之意思，與新成屋或翻新屋之交易型態易有別。綜上情事，原告主張系爭房屋之上述缺失，乃原本自然老化後之現況（如同中古家俱之刮痕或中古車之引擎磨耗），於本件交易性質及社會通念，業經中古屋市場買方事先評估及預見，其缺失存在之可能性，已納入商議交易價額時所得考量之事項，不構成對買方判斷應有價值或通常效用時之突襲，非屬致房屋之應有價值或通常效用有所滅失或減少之瑕疵，被告依現況交屋予原告，應認已符合債之本旨，而無違反契約之債務不履行情形。 (六)原告復提出其自行委請不動產估價師製作之「不動產估價報告書」（卷第73頁），主張系爭房地正常價格為9,192,719 元，無非表示其以10,500,000元向被告購買系爭房地，有「買貴了」之情形。然房屋交易市場如同其他資產自由交易市場（諸如證券、外匯、貴重金屬等）一樣，本無官定價額，成交價係由買方雙方自行評估而商議決定。況且，原告於買受前有充足之時間及機會去考慮、比較，可耐心調查及慢慢查看，無成交期限之壓力，時間上並不急迫，並得自由決定是否買受，沒有受強迫、脅迫或詐欺之情事。而被告最初委託出售的價格原本為11,800,000元（卷第64頁），與實際成交價尚低1,300,000元，降低比例超過1成，難謂被告無因原告議價後而讓價之情形，可見原告確有討價還價之機會及能力。復由系爭房屋廣告案名所訴求之銷售重點在「機能雙車庫」，乃以所處位置臨近黃昏市場及慶豐商圈，生活機能便利，車庫空間大可停2台車，交通便捷，為其價值及效用之主要訴求，非訴求建物主體之豪華精緻、裝修如新或品質保證。原告購屋前應有充分機會可查看、思考及估量日後有哪些部分需修繕及其費用，或自己做一些功課調查行情，於成交前耐心多看屋幾次，先找出可砍價之缺失，俾於商議過程中討價還價，而非事後再來反悔。故本件交易價額乃買賣雙方商議之結果，原告未能證明系爭房屋有何足以影響售價之重大瑕疵存在，其於履約完成才嗣後主張應減少價金，乃屬無據。 (七)綜上所述，本件原告未能證明被告就買賣標的之系爭房屋有保證品質或故意不告知瑕疵之情形。且雖於訴訟中原告自行委託驗屋公司以科學儀器檢測發現有肉眼不能發現之牆壁含水量過高或潛在滲水之缺失，但這些缺失非於締約時可由買賣雙方當事人憑觀察或經驗驗所能發覺，且對房屋結構上並未實際證明有何重大危害或影響使用年限（僅有主觀推論尚不足採），亦不影響此類中古屋於個案性質上，著重基地位置及持有土地面積之交易價值，或其他外在市場價值（例如生活或交通便利性等），而兩造既有以現況交屋之特約，於此個案特性之交易通念上，此特約即含有出賣人無意翻新房屋，關於房屋自然老化所呈諸如油漆剝落、地板不平、局部壁癌或非樑柱裂縫等與房屋安全非關重要之缺失，應由買受人於交屋後自行修繕之意思，並明定於契約書內，因此被告交付之房屋堪認符合債之本旨，並沒有債務不履行或於標的物危險移轉時不具契約所約定應有價值、通常效能之瑕疵等情事。從而，原告依民法第359條、179條等請求權法律關係，訴請命被告賠償瑕疵修繕費用361,200元、修繕期間無法使用損失60,000元及返還房屋價值減損304,280元，合計725 ,480元，以及自民事擴張聲明暨準備狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。　　四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈培錚以上正本係照原本作成。本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀及上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲

2025-01-17

HLEV-113-花簡-47-20250117-1

重上

臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第269號上訴人許雅菁訴訟代理人林明忠律師複代理人朱茂銓律師被上訴人葉亮廷訴訟代理人王啟安律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月26日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1345號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元，及其中新臺幣壹仟捌佰貳拾伍萬元自民國ㄧ百一十年十二月二日起，其餘新臺幣參拾壹萬零捌佰柒拾陸元自民國ㄧ百一十二年一月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸佰貳拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國110年9月11日以總價新臺幣（下同） 1,825萬元向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：792/10000）暨其上同段000建號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），及增補契約。伊於同年11月15日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現系爭房屋天花板有多處大規模水泥塊剝落、鋼筋裸露、斷裂等情事，經社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定結果（下稱系爭鑑定報告）認系爭房屋混凝土強度嚴重不足及氯離子含量高達1.435kg/m³、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮，且系爭房屋混凝土中性化深度試驗結果，屬於現行「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第5點第1項第3款所定得辦理拆除重建之建物，足見系爭房屋已喪失安全居住之效用與價值，而有減少其應具備通常效用之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵）存在，且縱經修復後亦無法保證無安全疑慮，另系爭房屋氯離子含量已逾增補契約第3條約定0.6㎏/m³標準之瑕疵，而得解除系爭契約，爰先位依民法第359條規定、系爭契約第1 3條第2項第1款及增補契約第3條約定，以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款規定請求返還買賣價金1,825萬元，及依民法第227條準用第226條第1項、第259條第5款規定、系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人賠償自110年12 月起至111年11月1日止租金及管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元、系爭房地交易費用（含印花稅、契稅、規費及過戶手續費等）5萬8,376元、仲介費用18萬2, 500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，共74萬7,653元之損害。倘不能解除系爭契約，爰備位依民法第359條、第179條、第182條第2項規定，請求返還應減少之買賣價金284萬5,175元，並依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求賠償上開租金及管理費支出之損失共計41萬2,777元，及法定遲延利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：　㈠上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋各樓層多處均存在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵，依民法第355條第1項規定，不得主張物之瑕疵擔保責任。再依增補契約第3條已揭露「本戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物」，足見上訴人有重大過失，依民法第355條第2項規定，伊既未保證無瑕疵，自不負擔保之責，上訴人不得請求減少價金。增補契約第3條前段約定兩造簽約前委託檢測機關進行氯離子檢測，雙方同意依該檢測結果之數值作為上訴人是否得解除系爭契約之依據，後段內容則約定如檢測結果之平均值為0.6kg/ m³（含）以下時，除應續行買賣契約外，日後如發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，上訴人仍願概括承受，且同意不向被上訴人主張氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任。依訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室之氯離子檢測報告書（下稱立鋼公司檢測報告書）記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，低於增補契約第3條約定氯離子之平均值，故上訴人不得解除系爭契約。　　　㈡上訴人於110年12月9日取得蘇國樑土木技師現況勘查評估報告書（下稱蘇國樑評估報告），即知悉系爭房屋瑕疵，其於同年12月27日寄發存證信函表示：系爭房屋2、3樓天花板等處發生嚴重鋼筋外露鏽蝕導致多處鋼筋斷裂等詞，上訴人至遲於110年12月9日知悉系爭房屋存在上述瑕疵，則其於111 年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀表示解除系爭契約，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，不生解除契約之效力，上訴人自不得請求返還買賣價金，及請求賠償損害等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡1.先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人1,8 25萬元，及自110年12月2日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被上訴人應給付上訴人74萬7,653元，及其中 9萬8,530元自起訴狀繕本送達翌日即111年2月9日起、其中3 3萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即 111年10月8日起、其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.備位聲明：被上訴人應給付上訴人325萬7,952元，及其中291萬9,705元自111年2月9日起；其餘33萬8,247元自111年10月8日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　四、兩造不爭執事項（本院卷第250至251頁）：　㈠兩造於110年9月11日簽訂系爭契約及增補契約，約定由上訴人以總價1,825萬元向被上訴人購買系爭房地（原審卷一第2 3至31頁）。　㈡被上訴人於110年11月15日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人（見中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告〉第107、114頁土地、建物登記謄本），並於110年12月1日辦理點交。上訴人於110年12月2日已將總價款1,825萬元交付予被上訴人。　㈢被上訴人收到上訴人所寄發110年12月27日中和中山路郵局第 827號存證信函（原審卷一第75至78頁）。　㈣上訴人於111年1月14日收到被上訴人寄發111年1月13日臺北信維郵局第867號存證信函（原審卷一第85至88頁）。　㈤上訴人以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於111年10月7日收受（原審卷一第410 頁）。　　五、上訴人先位之訴：依系爭契約第13條第2項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定解除系爭契約，並請求被上訴人返還已受領之價金1,825萬元，是否有據？　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條本文定有明文。系爭契約第 13條第2項第1款約定：「…二、氯離子含量檢測約定：⒈簽定不動產買賣契約後，甲方（即上訴人，下同）得自費並請求乙方（即被上訴人，下同）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上：該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」（原審卷一第27頁），增補契約第3條約定「甲方確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及有影響貸款成數或條件之情事，甲方確已知悉且了解自身權益。乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準…。如樣本檢測結果之平均值為0.6 kg/m³（含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如樣本檢測結果之平均值高於0.6kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應無息退還甲方已付之買賣價款。」等詞（原審卷一第30頁），再依證人即本件仲介張智政於本院結證稱：上訴人有明確說她不希望買到海砂屋，所以才約定以氯離子濃度高於0.6kg/m³作為解約標準，而這個標準值是政府規定的標準值等語（本院卷第174 頁）。而系爭房屋建築完成日期在78年間（系爭估價報告第 114頁），是依系爭契約第13條第2項第1款及增補契約第3條約定，系爭房屋氯離子含量高於0.6kg/m³時，上訴人即得解除系爭契約。系爭鑑定報告結果認：系爭房屋氯離子含量整體平均值已高達1.435kg/m³，混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮等系爭瑕疵，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，已足以影響其結構及居住安全（系爭鑑定報告第8至15頁），堪認被上訴人給付之系爭房屋確有物之瑕疵，且已符合系爭契約第 13條第2項第1款及增補契約第3條約定氯離子含量高於0.6kg /m³時，得解除契約之要件，是上訴人依系爭契約第13條第2 項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定，解除系爭契約，即屬有據。　㈡被上訴人雖抗辯依立鋼公司檢測報告書記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，故上訴人不得解除系爭契約云云。惟查：立鋼公司檢測報告書記載：「委託單位：永慶房屋－中興中正店，…平均值0.3934…」等詞（原審卷一第193頁），可知該報告書係由永慶房屋公司中興中正店於110年9月10 日委請立鋼公司中和實驗室於同年9月10日至15日進行採檢試驗，於同年月15日完成檢測報告，就檢測報告之採樣檢測程序而言，依增補契約第3條約定「乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準」、「氯離子檢測取樣說明：1.為求檢測結果之公正及正確，檢測取樣時，應通知買賣雙方到場…」，足見檢測取樣時，應通知兩造到場，惟依證人張智政、陳家興之證詞（本院卷第173、174、189頁）可知，立鋼公司未經兩造指定，而後由永慶房屋自行委託，且檢測取樣過程亦未通知上訴人到場，足見其檢測取樣程序已違反增補契約上開約定。再依檢測報告檢測當時有效法令「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第8點，或目前新北市政府處理高氯離子建物時所採行之「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第4點，均規定：各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺1件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布（原審卷二第30頁、本院卷第238頁），該檢測報告雖記載系爭房屋氯離子含量平均值為0.3934kg/m³等詞，惟系爭房屋為3層樓建物，該檢測報告僅於系爭房屋餐廳及2 樓共採樣3點，3樓全未採樣，採樣位置未通知上訴人到場，相較於系爭鑑定報告係原審委託鑑定，鑑定時會同兩造至現場會勘，了解現場狀況，可知鑑定程序嚴謹、完整，且於1 、2、3樓分別進行鑽心試體取樣，每層樓各取樣3處；硬固混凝土粉末於1、3樓各取樣1處；硬固混凝土塊狀於2樓取樣 1處（總共12處），據以鑑定氯離子含量結果（系爭鑑定報告第4、7、8、9頁），且取樣之12處氯離子，含量均超過0. 6kg/m³，最高4.507kg/m³，最低0.694kg/m³，3樓平頂樓板含量高達2.177kg/m³。反觀立鋼公司檢測報告書卻未顯示出真實氯離子含量，是被上訴人以系爭契約第13條第2項第1款約定：檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，據以認立鋼公司檢測報告書為可信云云，洵非有據，無從作為有利於被上訴人之認定，是被上訴人此部分抗辯，委無足採。　㈢被上訴人抗辯：依增補契約第3條已告知系爭房屋現況有多處鋼筋外露，足見上訴人於契約成立時已知有瑕疵；縱不知悉亦因重大過失而不知悉，依法均不得主張物之瑕疵擔保責任或上訴人與有過失云云。惟查：　1.系爭房地之標的物現況說明書第27項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」等事項，勾選「否」（原審卷一第54頁），系爭鑑定報告結果認：系爭房屋之各項瑕疵，其形成的原因，主要是由於系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已到達鋼筋層所致。由氯離子含量試驗結果得知，9個鑽心試體、2個硬固混凝土粉末及1個硬固混凝土塊狀試體，全部試體混凝土氯離子含量均超過CN S3090規定之標準，不及格比例100%，整體試驗平均值1.435 kg/m³，為83年版CNS標準值0.6kg/m³之2.391倍，在混凝土中性化試驗中，9個試體中，中性化深度共有3顆超過4公分，已達鋼筋層，有3顆超過3公分，其餘試體也都達2公分以上，混凝土的鹼性環境已漸漸中性化，以致無法提供鋼筋防蝕的作用。各瑕疵形成之原因如下：⒈鋼筋鏽蝕：氯離子含量高低與鋼筋受侵蝕的機率有密切關係，游離型態的氯離子游走於可透水的空隙或缺陷內，對鋼筋的危害是直接的，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，然後分解成鐵離子及氯離子，形成鋼筋全面腐蝕，從二樓平頂鋼筋的掉落剝離現象判斷，應是受到氯離子的全面腐蝕作用，而混凝土在發生中性化後，固定態的氯離子會被釋放出來，而形成游離態氯離子，加速鋼筋的全面鏽蝕現象。2.保護層混凝土之裂縫與剝落：如上所述，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，鋼筋腐蝕生成物的體積遠比鋼筋體積要大，可達3至7倍，因此，會對混凝土產生張力，當腐蝕生成物累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫，愈多鋼筋生鏽，鋼筋和混凝土之間的握裹力逐漸消失，最後產生混凝土剝落的現象等詞（系爭鑑定報告第16、17頁），堪認系爭房屋有上開氯離子等系爭瑕疵存在，其主要原因為系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致。　2.證人張智政結證稱：伊首次帶上訴人看系爭房屋時，有跟上訴人說有鋼筋外露的情況有如現場照片圖1（即原審卷一第3 3頁）所示；當時因為天花板都包覆了，除了圖1之外，現場屋況並無其他也看得出來鋼筋外露的地方；伊於看屋或簽約時，並無告知上訴人系爭房屋2 樓有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂的狀況；伊記得簽約當時有詢問屋主，屋主也有口述跟伊等說樓上可能有，但可能跟1樓的情況差不多，他覺得沒有很嚴重；簽約當下，上訴人可能比較擔心鋼筋外露的狀況，所以有主動詢問屋主，屋主就有跟伊等說他印象中可能有遇到一些小石塊掉落，但他說他不知道，可能跟1樓情況差不多；伊沒有告知上訴人系爭房屋2 樓頂板曾因水泥塊剝落及鋼筋斷裂有過修繕之情況，因伊不知道，屋主簽約當下也沒有說；混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之瑕疵未於標的物現況說明書、雙方契約與增補契約中揭露，因為增補契約有記載要去作檢測，伊等事前並不知道；在簽署增補契約第3 條時，伊沒有告知上訴人系爭房屋會有樑混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之風險；增補契約第3 條會記載「有多處鋼筋外露」都是公司制式化的條文等語（本院卷第167至174頁），足見兩造訂約時，被上訴人就系爭房屋瑕疵所揭露之範圍，僅限於被上訴人所告知「一樓有圖1 所示的小面積洞口範圍的鋼筋外露及二樓有與一樓情形差不多之鋼筋外露」之範圍，上訴人並不知系爭房屋有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂情形，如圖4、6之狀況（原審卷一第34 、35頁），增補契約第3條「多處鋼筋外露」亦為制式化條文，蘇國樑評估報告係永慶房屋委託鑑定，此為兩造所不爭執（本院卷第337頁），評估方式僅由技師目視、檢視等對標的物進行施作現場勘查、拍照、記錄及施作CONCRETE TES T HAMMER（原審卷一第59頁），並未如系爭鑑定報告之檢測方式，該評估報告認系爭房屋無安全疑慮（原審卷一第59頁），已不足取，自不足以認定上訴人於契約成立時已知悉系爭房屋有系爭瑕疵。況系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，難認上訴人不知系爭房屋為高氯離子瑕疵之房屋為重大過失或上訴人與有過失，是被上訴人此部分抗辯，亦不足取。　㈣被上訴人另抗辯上訴人行使解除權已超過除斥期間6個月云云。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第 1項固有明文。上訴人主張其係於新北市土木技師公會於111 年9月19日作成系爭鑑定報告，同年月26日於閱卷後才知悉等語。查系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，且氯離子含量是否高於0.6kg/m³，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，系爭鑑定報告係於111年9月19 日完成（見系爭鑑定報告封面），上訴人於同年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於11 1年10月7日收受（見不爭執事項㈤），自未超過民法第365條規定之6個月期間，被上訴人此部分抗辯，亦未可採。　　㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第259條、第20 3條定有明文。上開民法第259條第2款規定之義務，乃契約解除以後，因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息，為法定回復原狀方法。查系爭契約買賣價金為1,825萬元，則上訴人依據民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還所受領買賣價金1,825萬元及附加自受領時即110年12月2日（見不爭執事項㈡）起按年息百分之5計算之利息，自屬依法有據。　　　　六、上訴人先位之訴依系爭契約第12條第1項約定、民法第227條準用第226條第1項規定，請求被上訴人賠償110年12月至111年11月1日租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元，及併依民法第259條第5款規定，請求賠償系爭房地交易費用5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除費用7萬元、蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，是否有據？　㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。次按債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任。是於債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院89 年度台上字第2097號、108年度台上字第2270號判決意旨參照)。復按所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）　㈡次按解除契約時，當事人雙方回復原狀，民法第259條定有明文。系爭契約第12條違約責任約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約...解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」（原審卷一第26頁）。系爭鑑定報告結果認系爭房屋有高氯離子逾0.6kg/m³、混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足等系爭瑕疵存在，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，致不符結構安全，已足以影響居住安全，則被上訴人提出之給付顯不符債之本旨，此不符債務本旨情事不能補正，係屬可歸責於被上訴人之事由，且被上訴人於締約時，已明知系爭房屋混凝土剝落、鋼筋外露等情，業經證人張智政證述如前，且有被上訴人向新北市土木技師公會技師之陳述書狀可憑（系爭鑑定報告第252頁），上訴人主張被上訴人不完全給付等語，應可採信，且依增補契約第3條約定，如系爭房屋氯離子含量之檢測結果平均值高於0.6kg/m³，上訴人得逕行解除系爭契約（原審卷一第30頁），而系爭房屋之氯離子含量之檢測結果平均值已高於0.6kg/m³，依上約定，上訴人得逕行解除系爭契約，無須催告補正，核屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，是上訴人依民法第227條準用第226條第1項規定，主張被上訴人自應負損害賠償責任等語，自屬有據。　㈢查上訴人支出110年12月至111年11月1日租金及管理費共41萬 2,777元，雖據其提出繳納租金轉帳明細、租金管理費收據（原審卷一第367頁、卷二第23頁），然依其所提之房屋租賃契約係於108年4月1日起承租（原審卷一第79至82頁），可知其係在購買系爭房地前即已承租房屋居住，上訴人既已合法解除系爭契約，已如前述，回復原狀為未購買系爭房屋，則此部分租金及管理費支出與被上訴人不完全給付，自無相當因果關係，亦與系爭契約第12條第1項約定不符，上訴人自不得依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定請求被上訴人賠償此部分費用之支出。　　㈣查上訴人支出系爭房地交易費用（含過戶所需印花稅、規費等費用）5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除系爭房屋原裝潢費用7萬元，業據提出永泰地政士聯合事務所客戶核對明細清單、永慶房屋仲介公司電子發票證明聯、報價單、存款交易明細為據（原審卷二第145、147至150頁），自屬上訴人因被上訴人不完全給付所受之損害，且依系爭契約第12條第1項約定，上訴人解除契約後，應由違約之被上訴人負擔所有稅費，是上訴人請求此部分損害共31萬0,876元，自屬有據。　㈤按就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款固有明文，惟上訴人請求之蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,0 00元，非屬民法第259條第5款所定之必要或有益之費用，亦非因被上訴人不完全給付所受之損害，且與系爭契約第12條第1項約定不符，是其請求被上訴人賠償此部分費用，要屬無據。　七、從而，上訴人先位主張解除系爭契約，並請求返還買賣價金 1,825萬元本息及請求損害賠償31萬0,876元本息，應屬有據。本院既認上訴人先位之訴為有理由，自毋庸再就其備位之訴為審究，附此敘明。八、綜上所述，上訴人已合法解除系爭契約，其依民法第259條第1款、第2款、第227條準用第226條第1項規定及系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人給付1,856萬0,876元（計算式：1,825萬元＋31萬0,876元＝1,856萬0,876元），及其中 1,825萬元自110年12月2日起，其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日（原審卷二第222頁）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第 2項所示。原判決就上訴人請求不應准許部分，為上訴人敗訴之諭知，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍正本係照原本作成。上訴人不得上訴。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡曉君

2025-01-08

TPHV-113-重上-269-20250108-1

訴

臺灣臺北地方法院

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2045號原告莊雯凱訴訟代理人毛英富律師被告趙中興上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年11月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應容忍原告進入被告所有臺北市○○區○○路○巷○○○號五樓房屋修繕至不漏水狀態，修繕方式如附件一社團法人台灣防水工程技術協進會民國113年9月9日台防(113)工協會字第763號函所附鑑定報告書第41至46頁所載修繕工法。被告應給付原告新臺幣陸拾參萬壹仟壹佰壹拾壹元，及其中新臺幣貳拾萬肆仟壹佰伍拾元自民國一百一十三年四月二十五日起；其餘新臺幣肆拾貳萬陸仟玖佰陸拾壹元自民國一百一十三年九月二十七日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。　　訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾參萬壹仟壹佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0巷00號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）修繕至不漏水狀態、給付原告新臺幣（下同）20萬4,150元及遲延利息（本院臺北簡易庭113 年度北簡字第541號卷第9頁，下稱北簡卷），嗣於民國113 年5月21日變更請求被告應容忍原告進入被告所有之臺北市○ ○區○○路0巷00號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）進行系爭4樓房屋浴室天花板修繕工程至不漏水之狀態、20萬4,150元及遲延利息（本院卷第37頁），113年9月25日擴張請求金額為 83萬5,261元（本院卷第191至195頁）、復於113年10月26日減縮其聲明如下二、原告主張聲明欄所示（本院卷第243至2 54頁），核係基於同一基礎事實及擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自無不合。二、原告主張：系爭4樓房屋為原告所有，於111年4月間，因被告所有之系爭5樓房屋浴室糞管滲漏水，致系爭4樓房屋浴室天花板滲水，原告於同年11月間催促被告修繕，卻於112年年初再次漏水，原告又於112年3月間通知被告，惟被告怠於處理，導致系爭4樓房屋浴室天花板長期漏水潮濕、水泥崩落、鋼筋裸露、木頭發霉。且因被告先前施工不善，打破管線造成系爭4樓房屋浴室大滲水、馬桶管線周邊漏水，原告被迫忍受環境潮濕之霉味、尿騷氣味，精神上受有損害。本件經本院囑託台灣防水工程技術協進會（下稱防水協進會）鑑定，並作成113年8月29日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），系爭鑑定報告認定系爭5樓房屋客廳廁所、主臥室廁所之防水層有破損或老化現象係造成系爭4樓房屋廁所天花板滲漏水之原因，而被告身為系爭5樓房屋所有權人，卻未適時修復漏水而導致系爭4樓房屋漏水，妨害原告對於系爭4樓房屋之權利行使、致原告受有財產及非財產之損害，爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項、第195條第1項、第213條第1、3項、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，請求被告容忍原告進入系爭5樓房屋，依系爭鑑定報告第41至46頁、附件1所載工法，進行客廳廁所、主臥室廁所之防水層維修。又依系爭鑑定報告建議改善方案之預算所載，系爭4樓房屋天花板之修復費用為8萬1,358 元；系爭5樓廁所修復工程每間22萬0,280元，客廳廁所、主臥室廁所共兩間，合計44萬0,560元；又於113年8月29日進行鑑定復勘時，需將系爭4樓房屋廁所天花板拆除，拆除費用3萬9,000元、回復費用7萬0,193元，共10萬9,193元，均應由被告負擔。另因原告居住安寧權受侵害，爰請求精神慰撫金10萬元。故被告應給付原告73萬1,111元（計算式：8萬 1,358＋44萬0,560＋10萬9,193＋10萬＝73萬1,111）等語，聲明：㈠被告應容忍原告進入系爭5樓房屋修繕至不漏水狀態，修繕工法如系爭鑑定報告第41至46頁即附件一所示。㈡被告應給付原告73萬1,111元，及其中20萬4,150元自起訴狀繕本送達翌日起、52萬6,961元自準備書㈢狀送達翌日（即113年9月 27日）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第二項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。三、被告抗辯：　㈠被告自111年6月間接獲系爭4樓房屋有滲漏水情形，即於111 年6月15日找師傅修繕系爭5樓房屋浴室三次，原告亦於111 年7月30日找翔裕水電工程行（下稱翔裕水電行）師傅來初勘，斯時系爭4樓房屋之天花板水泥已為鋼筋裸露狀態，並由被告支付初勘漏水費用1,000元、應原告要求由翔裕水電行安裝排風扇費用750元、代工安裝吸頂燈750元、更換浴室燈飾1,199元，共3,699元，原告並於112年1月19日簽立收據予被告，此時已無漏水情形。原告復於112年4月22日請翔裕水電行師傅第二次至系爭4樓房屋勘查，兩造約定如有漏水情形，由被告支付該次勘查費用1,000元，若無則由原告支付，而勘查結果為無漏水情形，亦已由原告支付該次勘查費用。又依系爭鑑定報告認定，系爭5樓房屋之糞管、排水管並無滲漏情形，並認定系爭5樓房屋之客廳廁所、主臥室廁所防水層有破損或老化現象，惟系爭5樓房屋為38年老舊建築物，原告又將系爭4樓房屋改裝為兩戶，原來一間房屋內二間衛浴廁所及室內隔間牆之結構已遭變更破壞，且原告將 4、5樓間樓地板之管道間打穿並加上二根排風管，再以木板包住，原告打穿之部分正為系爭5樓房屋浴室下方之冷熱水管。況113年4月3日花蓮大地震造成系爭5樓房屋之地板、牆壁、廁所嚴重破損，系爭4樓房屋之廁所外亦有裂縫，故造成系爭4樓房屋裂縫之原因有多種可能，水分沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁而造成壁癌，不可完全歸責於被告。且鑑定人員於113年8月29日地坪測試漏水時，並無發現漏水情形，則系爭鑑定報告逕認係因系爭5樓房屋防水層有破損或老化，難認有據。　㈡原告主張之系爭4樓房屋廁所天花板修復工程項目第2至7項為結構體部分工程，與漏水無涉，該部分費用應予扣除。工程項目第9項燈組、電阻更新工程金額8,500部分，被告前於11 1年7月30日已支付翔裕水電行安裝排風扇、燈具等費用3,69 9元，亦應予扣除。經扣除上開工項後，營業稅捐亦應重新計算。　㈢系爭鑑定報告既認定系爭5樓房屋給水管沒問題，且系爭5樓房屋之冷熱水管於三年多前方更換，故系爭鑑定報告預估系爭5樓房屋之廁所修繕費用每間22萬元應屬過鉅。　㈣原告提出由優帝室內裝修企業有限公司出具之系爭4樓房屋廁所木作裝潢板（天花板）之拆除費用3萬9,000元、復原費用 7萬0,193元，共10萬9,193元，惟施作拆除工程之師傅曾告知被告，該部分費用僅為1萬3,000元，是原告提出之估價單顯有疑義。　㈤又經原告通知被告有漏水情事時，被告隨即處理，況兩造於1 12年4月22日經原告指定之師傅勘查亦無漏水，本件鑑定測試時亦無，則原告請求慰撫金10萬元，應無理由。　㈥縱認原告受有損害20萬4,150元，原告自111年4月發現漏水迄今已超過2年，其請求權已罹於時效。　㈦並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，原告為系爭4樓房屋所有權人，原告曾於111年間發現系爭4樓房屋漏水，被告則於111年7月30日委請翔裕水電行於至系爭4樓房屋初勘，並代工安裝排風扇、吸頂燈，並由被告支付上開費用共3,699元等情，為兩造所不爭執（北簡卷第9頁），並有原告提出之建物登記謄本及被告提出之翔裕水電行派工單2紙、統一發票、收據在卷可稽（本院卷第2 5至31、第133頁），堪信為實在。五、原告主張因被告未適時修復漏水而導致系爭4樓房屋漏水，妨害原告對於系爭4樓房屋之權利行使、致原告受有財產及非財產之損害，依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項、第195條第1項、第213條第1、3項、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，請求被告容忍原告進入系爭5樓房屋，依系爭鑑定報告第41至46頁即附件一所載工法，進行客廳廁所、主臥室廁所之防水層維修，並應給付系爭4樓房屋天花板之修復費用8萬1,358元；系爭5樓房屋廁所修復工程每間22萬280元，客廳廁所、主臥室廁所共兩間，合計44萬560元；系爭4樓房屋廁所天花板拆除費用3萬9 ,000元、回復費用7萬193元，共10萬9,193元；精神慰撫金1 0萬元，共73萬1,111元，為被告所否認，以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執分敘如下：　㈠按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。次按住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項亦有明定。揆諸其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入或使用相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。　㈡有關原告主張系爭4樓房屋天花板發生滲漏一節，業據提出照片及對話紀錄為證（北簡卷第11至19頁、本院卷第125至129 頁)。被告雖以前開情詞置辯，然經由本院囑託被告所同意之防水協進會鑑定系爭4樓房屋滲漏水範圍、位置及其滲漏原因是否為系爭5樓房屋所致，該會鑑定人員於113年8月29 日會同兩造會勘，使用多功能水分計測量儀進行檢測，依檢測數據研判造成系爭4樓房屋廁所天花板滲漏水原因為系爭5 樓房屋客廳廁所、主臥室廁所之防水層有破損或老化現象，故在使用水時就會加速造成相對位置之樓下系爭4樓房屋廁所等處天花板有漏水情形。該建築物經過長期、溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物。而氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）等情，有系爭鑑定報告（外放鑑定報告書第9頁）可憑。被告雖辯稱：鑑定人員於113年8月29日地坪測試漏水時未發現漏水情形，系爭鑑定報告逕認係因系爭 5樓房屋防水層有破損或老化不足採云云，然此部分抗辯尚與系爭鑑定報告結果不符，自難採信。依上所述，系爭4樓房屋滲漏水係因系爭5樓房屋客廳及主臥室廁所防水層破損或老化，於使用水時造成，是系爭5樓房屋滲漏水狀態已妨害原告使用其所有之系爭4樓房屋。又系爭5樓房屋滲漏水既係因客廳及主臥室廁所防水層破損或老化所致，是依系爭鑑定報告所載，以如附件一所示之修繕工法，將系爭5樓房屋內之2間廁所防水層同時維修應可使其不再滲漏水，其修繕方法應屬可採。是原告依上開規定請求被告容忍原告進入系爭5樓房屋內，如附件一即系爭鑑定報告書第41至46頁修繕工法進行修繕，即屬有據。　㈢被告雖抗辯伊自111年6月間接獲系爭4樓房屋有滲漏水情形，即於111年6月間找師傅修繕系爭5樓房屋，原告亦於111年7 月間找翔裕水電行勘察修繕，於112年1月19日時已無漏水情形，並於112年4月22日請翔裕水電行至系爭4樓房屋勘查，兩造約定如有漏水者由被告勘查費用，若無則由原告支付，勘查結果為無漏水情形，已由原告支付該次勘查費用等語，縱認屬實，然系爭4樓房屋天花板經防水協進會鑑定結果確有滲漏水情形，且鑑定結果指向係系爭5樓房屋廁所防水層破損所致，是於111年6月間之滲漏水情形或係有其他漏水原因，或因樓板滲漏水經修繕後表面雖暫無滲漏水狀態，惟樓防水層破損之漏水原因仍在，致時間一久樓板滲漏水情形再度發生，尚難以被告上開抗辯曾經修繕之過程，即認系爭5 樓房屋沒有滲漏水，是被告上開抗辯，尚不足取。　㈣被告復辯稱：系爭5樓房屋為38年老舊建築物，原告將系爭4 樓房屋改裝為兩戶，原一間房屋內二間衛浴廁所及室內隔間牆結構已遭變更破壞，且原告將4、5樓間樓地板之管道間打穿並加上二根排風管，打穿部分為系爭5樓房屋浴室下方之冷熱水管。又113年4月3日花蓮大地震造成系爭5樓房屋之地板、牆壁、廁所嚴重破損，系爭4樓房屋之廁所外亦有裂縫，故造成系爭4樓房屋裂縫之原因有多種可能，水分沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁而造成壁癌，不可完全歸責於被告。且鑑定人員於113年8月29日地坪測試漏水時，並無發現漏水情形，則系爭鑑定報告逕認係因系爭5樓房屋防水層有破損或老化，難認有據云云。然查：　1.有關被告抗辯原告將系爭4樓房屋改裝為兩戶，原一間房屋內二間衛浴廁所及室內隔間牆結構已遭變更破壞，且原告將 4、5樓間樓地板之管道間打穿並加上二根排風管，打穿部分為系爭5樓房屋浴室下方之冷熱水管。然已為原告否認，而系爭4樓房屋天花板漏水情形係因系爭5樓房屋廁所防水層破損所致，已如前述。被告就其主張系爭4樓房屋漏水原因係因原告將4、5樓間樓地板之管道間打穿並加上二根排風管，打穿部分為系爭5樓房屋浴室下方之冷熱水管一節，既為原告否認，即應由被告就此負舉證責任，被告就此部分並未提出其他證據證明，則其此部分抗辯，自難遽予採信。　2.被告抗辯因113年4月3日花蓮大地震造成系爭5樓房屋之地板、牆壁、廁所嚴重破損，系爭4樓房屋之廁所外亦有裂縫，故造成系爭4樓房屋裂縫之原因有多種可能，水分沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁而造成壁癌，不可完全歸責於被告。然已為原告否認（本院卷第267頁），被告就此亦未能提出其他證據證明系爭4樓房屋漏水係因地震所致。再者，原告除依民法第184條第1項前段、第191條等侵權行為請求外，亦依同法第767條第1項有關所有權規定請求除去排除侵害，其縱因地震造成房屋地板破損而致漏水，既已妨害原告所有權，原告自得據此規定請求除去，是被告上開辯解，自無解於其應其修復系爭5樓房屋漏水狀態之責任。　㈤原告主張被告系爭5樓房屋滲漏水造成系爭4樓房屋天花板等受有損害，請求被告給付修繕費用73萬1,111元一節，為被告否認，經查：　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第 1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213 條第1項、第3項分別定有明文。是除工作物所有人能舉證證明民法第191條第1項但書所示情形時得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號裁判要旨參照）。　2.系爭4樓房屋係因系爭5樓房屋客廳及主臥室廁所防水層破損或老化導致漏水之事實，已如前述，原告因此受有損害，自得依上開規定請求被告負侵權行為之損害賠償責任。查原告就其所有系爭4樓房屋，經系爭鑑定報告鑑定需將天花板木作拆卸，油漆鼓起、剝落、壁癌部分刮除至水泥砂漿面層，刮除後素面整理乾淨，全面塗佈矽酸質系防水材，批土抹平並塗刷水泥漆後，整理環境及棄運廢棄物，所需費用為8萬1 ,358元，有系爭鑑定報告（外放系爭鑑定報告第34至40、53 頁）可憑，應堪採信。故原告請求被告賠償修復系爭4樓房屋必要之修繕費用8萬1,358元以代回復原狀，自應准許。　3.又系爭5樓房屋修復至不漏水狀態所需費用部分，經系爭鑑定報告鑑定結果，每間廁所均需將地坪、立面高度220公分打除至結構體或加強磚造體，粉刷水泥砂漿，素面地整理乾淨或整平，更新給水及排水管、止水墩安裝配置。防水膜防水材料施作地坪及立面（高度220公分以上），保護層回復（止滑磁磚）。水管修復照明設備配置安裝及排水管、口加強疏通，最後整理環境棄運廢棄物，所需費用為22萬0,280 元，有系爭鑑定報告（外放系爭鑑定報告第41至47、53頁）可考，系爭5樓房屋應修繕者計有2間廁所即客廳廁所及主臥室廁所，2間廁所所需修繕費用為44萬0,560元（計算式：22 0,280×2=440,560），是原告請求上開修繕費用，自屬有據。　4.另原告主張本件於113年8月29日鑑定單位防水協進會進行鑑定復勘時，需將系爭4樓房屋廁所天花板拆除，拆除費用3萬 9,000元、回復費用7萬0,193元，共10萬9,193元均應由被告負擔一節，參酌系爭鑑定報告場勘結果略為：初勘時經協調於113年8月29日複勘進行檢測，並請系爭4樓房屋必須自行拆除廁所木作板以利進行相關作業檢測等語（外放系爭鑑定報告第5頁），並就上開木作拆除及復原部分鑑定其費用分別為3萬9,000元及7萬0,193元（外放系爭鑑定報告第49、50 頁），合計10萬9,193，上開費用既係因被告所有系爭5樓房屋漏水，侵害原告系爭4樓房屋漏水檢測而將原告系爭4樓房屋浴廁天花拆除並復原，此部分損害自應由被告負擔，原告請求被告給付上開費用，亦屬正當。　5.原告主張其居住安寧權受侵害請求精神慰撫金10萬元，查：　⑴按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，民法第195 條第1項前段定有明文。是以不法侵害他人身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操以外之人格法益，達於情節重大之程度，行為人應負損害賠償責任。　⑵原告主張被告系爭5樓房屋滲漏水造成其受有上開財物損害，從系爭4樓房屋浴室淋浴間上方開始，延伸到被告5樓房屋整修期間因打破管線造成原告浴室大滲水，再到馬桶管線周邊漏水，需忍受環境潮溼霉味，及漏水造成之尿騷味，且被告怠於甚至拒絕處理，造成其於承受身體治療期間，日常生活在精神上承受鉅大壓力，身心痛苦異常等語，侵害其居住安寧之人格法益云云（本院卷第259頁）。惟依系爭鑑定報告所載，被告系爭5樓房屋並非糞管、給水管或其他公共管線漏水所致，縱原告系爭4樓房屋有尿騷味，亦難認與原告系爭5樓房屋漏水有關。再者，被告抗辯原告曾於111年6月間向被告反應有漏水，經被告於111年6月15日找師傅修繕系爭 5樓房屋浴室三次，原告亦於111年7月30日找翔裕水電行師傅初勘，由被告支付初勘漏水費用1,000元、應原告要求由翔裕水電行安裝排風扇費用750元、代工安裝吸頂燈750元、更換浴室燈飾1,199元，共3,699元，原告並於112年1月19日簽立收據予被告，此時已無漏水情形。原告復於112年4月22 日請翔裕水電行師傅第二次至系爭4樓房屋勘查等情，提出派工單、收據、統一發票、照片（本院卷第25至31、35頁）為證，顯見被告並無怠於或拒絕處理情事，被告當時既已委請水電師傅處理，並要求兩造各委請一位師傅會同勘驗實際漏水情形（本院卷第19、21頁），然為原告方面所拒（本院卷第58頁）。而本件系爭5樓房屋固因廁所防水層破損或老水而致漏水，然依原告提出之相關證據，及參酌系爭鑑定報告之情形，尚難認為該漏水程度極為嚴重，致原告居住安寧之人格法益受害情節重大。是原告請求被告賠償慰撫金10萬元，不應准許。　6.綜上，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項請求被告給付63萬1,111元（計算式：81,358+440,560+109,193=63 1,111），應屬正當。　㈥被告另抗辯原告自111年4月發現漏水迄今已超過2年，其請求權已罹於時效云云。按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項有明文。所謂「知有損害」，加害人之侵權行為如連續（持續）發生者，被害人之請求權亦不斷發生，則該請求權之消滅時效亦應不斷重新起算。因此，連續性侵權行為，於侵害終止前，損害仍在繼續狀態中，被害人無從知悉實際受損情形，自無法行使損害賠償請求權，其消滅時效自應俟損害之程度底定知悉後起算（最高法院96年度台上字第188號裁判意旨參照）。查，本件原告初始係以為系爭5樓房屋係糞管或水管等管線漏水，經本院囑託防水協進會方知其確切漏水原因，被告固有找水電師傅修繕，然所為修繕非對確切漏水原因，可認系爭5樓房屋漏水狀態一直持續，致系爭4樓浴廁天花板受損，則系爭4樓房屋所受損害仍在繼續狀態中，難認於系爭鑑定報告完成前，原告即已知悉損害之實際發生原因及受損情形，是於原告起訴前之侵權行為損害賠償請求權時效即無從進行，被告所為時效抗辯，自不足取。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項、第195條第1項前段規定，請求被告應容忍其進入系爭5樓房屋，依附件一所示修繕工法修繕至不漏水狀態，並請求被告給付63萬1,111元，及其中20萬4,150元自起訴狀繕本送達翌日即113年4月25日（本院卷第15頁）起，其餘42萬6,961元自113年9月27日（本院卷第205頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造就本件原告請求給付金錢部分，均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。八、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。至被告雖請求訊問證人楊敏楠有關壁癌及結構體產生裂縫原因、修繕費用合理與否，及其濕度計調1%（本院卷第221、308頁），然本件既經本院囑託防水協進會鑑定如上，而防水協進會為兩造合意之鑑定單位（本院卷第111、1 18頁），顯見兩造均對其專業能力有所信賴。且其修繕方式亦有檢附相關依據（外放系爭鑑定報告第35至40、42至47頁），是被告上開證據調查之請求，應無必要，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　蔡政哲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林鈞婷

2024-12-30

TPDV-113-訴-2045-20241230-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5826號原告陳永松訴訟代理人周麗玲蘇顯讀律師被告林慶昌林鈺堂許宸龍李權益林雍勝翁興隆信義房屋股份有限公司上一人法定代理人周耕宇上六人訴訟代理人李岳霖律師劉耀文律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及其假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固有明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止(最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照) 。原告主張已就本件侵權行為事實對被告提出刑事詐欺及背信等告訴，現由臺灣臺北地方檢察署(臺北地檢署)偵辦調查，聲請於刑事訴訟終結前，停止本件訴訟程序等語。惟原告主張之原因事實與其於另案所提刑事告訴之事實縱有重疊，亦因刑事案件與民事事件之舉證責任、心證程度均有不同，要無相互拘束之餘地，本院依法獨立審判，依憑本件卷內事證而為事實之認定，不受刑事案件認定之拘束，另案訴訟並非本件訴訟之先決問題，本院無從依上開規定裁定停止本件訴訟程序，原告之聲請，於法未合，不應准許。　貳、實體事項一、原告主張：原告前經由被告信義房屋股份有限公司(下稱信義房屋公司)忠孝玉成店經紀營業員即被告林雍勝，帶看被告林慶昌所有坐落臺北市○○區○○段0○段00○0○00○0地號土地( 應有部分各100/5600)上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號 2樓房屋(應有部分全部)(下稱系爭房地)，於民國110年10月 23日與林慶昌簽訂買賣契約，以新臺幣(下同)3360萬元購買系爭房地。詎原告事後發現系爭房屋存在嚴重漏水及房屋結構問題，林雍勝竟以全新高檔裝潢、沒有漏水之話術及文宣，且林慶昌與信義房屋公司松山站前店經紀人即被告林鈺堂、松山站前店經紀營業員即被告許宸龍共同製作不實不動產說明書、標的物現況說明書，不實勾選無鋼筋外露、無滲漏水、有大臺北瓦斯。嗣三方依系爭買賣契約及事後協議內容，就滲漏水及結構安全之爭議約定項目委請台北市建築師公會鑑定作成鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)。然信義房屋公司法務即被告翁興隆，卻故意漏申請鑑定項目，並以申請人代表身分主導及阻擾鑑定流程，使系爭鑑定報告結果缺漏不公，致林慶昌依系爭鑑定報告解除系爭買賣契約、沒收價金，並對原告提起損害賠償訴訟。而林鈺堂、李權益為信義房屋公司不動產經紀人，林雍勝、許宸龍為營業員，翁興隆為法務人員，渠等就系爭房地交易過程，有據實說明及調查屋況、信實處理爭議義務，卻故意為詐騙或違背職務之行為，原告為處理與被告間糾紛，支出律師諮詢費1萬元，多次委任律師發函費用10萬元，委任律師費用56萬5000元，訴訟費用 74萬4426元，鑑定費用分擔部分1萬6500元，委請廠商進行全屋室內熱顯像儀漏水檢測費用1萬元，委請結構技師就系爭鑑定報告、缺失及房屋結構問題提出評估意見費用2萬元，共146萬5926元，又因損害持續擴大，暫先請求150萬元。爰依不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26條第1項、第2項規定，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項前段規定，請求被告負連帶賠償責任。並聲明：(一)被告應連帶給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告林慶昌則以：系爭房地伊係經由本院107年度司執字第3 1312強制執行事件拍買取得，再委由信義房屋公司出售，系爭房屋於拍賣前即由原債務人王筱娟出租予訴外人蘇敏華經營雲九美容SPA會館，系爭房屋已有木造裝潢，牆壁為木材裝潢，地板鋪設塑膠板，伊事後與蘇敏華達成和解，該強制執行案件並未進行點交程序。而系爭房屋並無嚴重漏水及房屋結構問題，伊亦未與信義房屋公司人員製作不實標的物現況說明書或不動產說明書。系爭房地因原告違約不買經伊解除契約後，現已出售其他人等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告信義房屋公司、林玉堂、林雍勝、李權益、許宸龍、翁興隆(下稱信義房屋公司等人)則以： (一)原告並未就信義房屋公司等人係以詐騙之主觀意思製作不動產說明書等節舉證，標的物現況說明書乃林慶昌所勾選。又標的物現況說明書縱使有如原告所述與系爭房地現況有所歧異，惟原告並未就信義房屋公司等人主觀上係以詐騙意思為標的物現況說明書製作，原告既稱兩造本已就標的物現況說明書之歧異後續達成協議，卻又再次於本件民事起訴狀內回溯前次爭執，主張伊遭詐騙云云，可見原告前後論述，實顯相矛盾。原告另稱翁興隆於前開協議後，故意向台北市建築師公會漏未申請鑑定項目阻撓鑑定流程云云，然原告除未就漏未申請鑑定事項為何，以何種手法阻撓鑑定流程等應證事實，為任何細節上之隻字片語說明外，亦顯未就翁興隆主觀故意等內心意思，善盡任何舉證舉措。 (二)原告於本件買賣流程各種訴求，顯然已嚴重脫溢信義房屋公司之居間仲介義務，信義房屋公司仍屢再容讓配合，於110 年10月26日委請余聖衡建築師進行結構檢測工作，履行兩造間約定結構檢測事項，本件不動產買賣契約第26條已載明：「本物件買賣雙方同意簽約後用印前由信義房屋進行結構檢測…」，檢測時序點既已約定於簽約後用印前，斯時系爭房地既尚未點交予原告，甚且權狀、不動產謄本上載列之所有權人仍係林慶昌等情況下，系爭房地屋內定著物即裝潢木作等所有權仍屬賣方林慶昌。基此，系爭房地裝潢既係原告之購置動機，本件買賣契約載明檢測時點，信義房屋公司斯時顯然無從單憑原告一己之意，即可逕代林慶昌任意處分、開拆裝潢，且甫簽約完畢時林慶昌亦未同意拆除整室裝潢等情況下，信義房屋公司於110年10月26日委請余聖衡建築師所為結構檢測，僅得就未受裝潢包覆結構處進行勘驗，絕非原告所稱隨意充數，亦無由僅因原告不滿意結構勘查範圍，即否認信義房屋公司已履行契約條款舉措之實。 (三)後續買賣流程，原告動輒挾公家機關檢舉，或台北市議會議員名義要求協商，均導因於原告所欲糾紛處理方式，顯已溢脫信義房屋公司於本件買賣契約內所載義務，或居間仲介等任務，致使信義房屋公司等人無從旋即允諾。然信義房屋公司基於為求紛爭盡速落幕，終無奈配合，信義房屋公司等人既已於110年10月26日，即兩造約定之「簽約後、用印前」委請建築師於現場行結構初勘，亦作成報告，即合乎契約義務，原告實無由再就結構檢驗一事翻覆爭執。 (四)原告歷次書狀意旨無非自承，原告就是要林慶昌於系爭房地與裝潢木作尚未移轉所有權予原告，且原告僅支付336萬元，僅買賣價金1/10於第三方履約專戶，顯與買賣價金給付完畢相距甚遠情況下，即進行全室裝潢拆除後之結構檢測。然斯時買賣雙方已因滲漏水與結構檢測之協商而多有猜疑，林慶昌亦恐如真允原告所願，事後若又未得原告滿意，或原告又曲解鑑定結論而主張解除契約，屆時豈非徒留一已遭拆為毛胚屋，根本無從再為使用或出租收益之系爭房地給林慶昌自行善後處理，林慶昌於協商初期顯無可能即率然答應如此不利於己之訴求，後續流程持續因原告不續為價金給付，顯可歸責於原告情況下，林慶昌曾委信義房屋公司向原告探詢是否以無條件解約，以求爭議儘速落幕，無非就是希冀保持系爭房地完整性。然原告均慨然否決信義房屋公司提議，僅接受「履約流程中林慶昌即須配合全室拆除裝潢，以供原告為鑑定」此一選項，並屢次以地政關機申訴、民意代表約集協商的方式迫被告接受，原告之蠻橫，莫此為甚。 (五)爾後，在原告挾地政機關申訴，又以台北市議員屢次公文逼迫，且本件買賣流程事簽約日起算已幾近一年，與一般買賣流程實務相比確屬嚴重延宕，況買賣雙方持續僵局未解等情況下，信義房屋公司方才允諾，拆除全室費用12萬7000元由信義房屋公司全額負擔，鑑定費用信義房屋公司亦部分負擔等條件，向買賣雙方承諾且履行已非居間仲介義務範疇，顯可評價為無償好意施惠行為等前提下，方說服林慶昌拆除全室裝潢，並於111年8月3日在時任台北市議員張茂楠見證下簽署買賣補充協議書。然縱被告已幾近全面退讓，形同全盤接受原告訴求之情況，原告顯然仍續以毫不影響鑑定申請立案之「申請人身分」等細節事項，以及屢在鑑定現場質疑，干擾建築師公會委請到場專業人員臨場判斷，進而質疑原告同意選定之台北市建築師公會鑑定結果不公，甚且不附據任何可資證明信義房屋公司與到場建築師有私相收受之證據，即無端指摘信義房屋公司與到場建築師事前勾串而作成原告片面武斷認定為不利於原告之鑑定報告。上開總總，無非明徵，原告實已早有「不欲屈從伊前已同意選定之鑑定單位所出具之合理修繕鑑定結論，而係要求被告無條件接受伊想要之修繕鑑定結論」等偏頗定見，並欲將所增之非必要修繕成本強加予被告。尤有甚者，縱於經渠請託之議員見證下，而使被告稍感壓力下所簽立買賣補充協議書，亦無礙原告後續毀棄承諾，不依約履行。 (六)原告所稱本件之財產上損害數額，均乏所據，原告所據之律師費用係原告己意下所為花費，自無由轉嫁於被告。原告主張因本件訴訟前之協調過程，另於本院民事庭起訴應訴，暨向臺北地檢署提出刑事告訴程序等，造成原告支應律師費用共67萬5000元，為本件原告財產損害之一部云云。然本件歷程中兩造間之協調工作，乃至協商破局後，兩造間之各該訴訟，均非屬我國依法明訂須強制律師代理事件，原告復未進一步舉證證明上開訴訟前之協調過程，乃至訴訟事件有何非委任律師即無法自為處理或應訴之情形。原告主張之本件事實既未能證明屬被告因故意或過失而為之加害行為而有責，又事實歷程中，原告律師費用之支出與本件事實二者間，既非必要花費，亦顯無相當因果關係，原告自為支出律師費，認屬因被告侵權行為而造成財產上損害云云，即屬無稽。 (七)原告主張法院爭訟裁判費用74萬4426元，亦均非原告所稱財產上損害，原告所繳付予本院112年度重訴字第255號民事事件，及原告繳付上訴裁判費即林慶昌提訴本院112年度訴字第890號民事事件，原告提訴本院112年度重訴字第255號民事事件，上訴後所生訴訟費用，上開判決已於理由詳實說明本件買賣契約未能履行，實非可歸責於林慶昌，反而係可責原告，信義房屋公司等人實不知原告仍堅持認定為原告因受加害行為而生之財產損害，理由究係為何。再者，上述另案所依歸各該訴訟，均尚未確定，甚且尚未審理，原告支付亦僅係代墊性質，何以可認為屬原告已發生財產上損害，原告此部主張，確乏所據。又原告稱鑑定費用、技師意見書、廠商檢測費等亦為財產上損害云云，然被告既未有對原告有任何加害行為可言外。退步言之，此些費用支應亦非信義房屋公司等人指示原告支付，全然係原告自為決意下所為，難認為原告所受財產上損害。 (八)依本院調取107年度司執字第31312號執行卷內檢附由本院囑託千禾不動產估價師事務所不動產鑑定報告，除未有任何原告所述屋況瑕疵記載外，另就鑑定日期之系爭房地現況，亦載明「建物外觀尚可」。另自執行卷內可見系爭房地最遲於 108年3月18日，已存有執行案件債務人即系爭房地拍定前所有權人王筱娟出租予蘇敏華即雲九SPA會館負責人使用。又信義房屋公司等人受林慶昌委託仲介時，系爭房地之租賃關係仍係存續，雲九SPA會館仍為營業使用中，然信義房屋公司等人與原告所屬業務林雍勝除仍協調出租人配合，使原告得入內檢視屋況與裝潢外，甚且於簽約前夕再度親至系爭房地，秉持一般仲介人員查檢屋況之能力極限，詳加拍攝系爭房地專有部分可開驗之裝潢遮蔽處，暨共有部分處屋況照片，供原告審視，俾利原告簽約之決策，信義房屋公司等人已善盡仲介業者之檢查義務，無原告妄稱之侵權行為事由存在，亦無違反不動產經紀業管理條例相關規定之情事。 (九)聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、原告主張其透過信義房屋公司員工帶看系爭房地，於110年1 0月23日與系爭房地所有權人林慶昌簽訂系爭買賣契約，有系爭說明書、系爭買賣契約在卷(見本院卷一第147頁、第14 9頁、第150頁、第152至160頁)，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張林慶昌、林雍勝、林鈺堂、許宸龍製作不實標的物現況說明書、不動產說明書，李權益為不動產經紀人，渠等共同隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、漏水、無瓦斯等，致其就系爭房地簽訂系爭買賣契約，系爭房屋存在漏水及結構等問題，翁興隆於協商鑑定過程中，故意漏報鑑定項目，阻擾導致系爭鑑定報告不公，被告等上開行為致其支出律師諮詢費1萬元，委任律師發函費用10萬元，委任律師費用56 萬5000元，訴訟費用74萬4426元，鑑定費用分擔部分1萬650 0元，全屋室內熱顯像儀漏水檢測費用1萬元，委請結構技師提出評估意見費用2萬元，共146萬5926元，被告依不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26條第1項、第2項規定及侵權行為法律關係，應負擔連帶賠償責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。茲就本件爭點分述如下： (一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184條第1項前段、第185條第1項及第2項分別定有明文。次按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項分別定有明文；是不動產經紀業者及經紀人員依上開規定負損害賠償責任者，應以其有可歸責之事由，及交易當事人受有損害、其間有因果關係為要件。惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。 (二)另按因侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害於他人權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為成立要件。此觀民法第184條第1項規定即明。所謂故意係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生或預見其發生，而其發生並不違背其本意而言(最高法院76年度台上字第2724號民事裁判要旨參照)。末按民法第184條第1項關於侵權行為之規定，採過失責任主義，以行為人之侵害行為具有故意過失，為其成立要件之一。所謂過失，指行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意。又過失依其所欠缺之程度為標準，雖可分為抽象輕過失（欠缺善良管理人注意義務）、具體輕過失（欠缺應與處理自己事務同一注意義務）及重大過失（顯然欠缺普通人之注意義務），然在侵權行為方面，過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意義務為斷（最高法院19年上字第2746 號判例參照），亦即行為人僅須有抽象輕過失，即可成立。而善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係，並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時，對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生之注意義務。最高法院100年度台上字第328號民事判決要旨參照。 (三)查林慶昌係經本院107年度司執字第31312強制執行事件於10 8年3月6日核發權利移轉證書以拍買取得系爭房地，系爭房屋於拍賣前即由原債務人王筱娟出租予蘇敏華經營雲九美容 SPA會館，系爭房屋已有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，且林慶昌事後與蘇敏華達成和解，該強制執行案件並未進行點交程序，有千禾不動產估價師事務所之不動產鑑定報告及所附現況照片、該拍賣公告、林慶昌之陳報狀附於上開強制執行卷宗，經調閱屬實，亦有雲九美容 SPA會館裝潢照片在卷可稽(見本院卷二第13至23頁)。而林慶昌拍賣取得系爭房地後，與蘇敏華簽訂租賃契約將系爭房屋出租予蘇敏華繼續經營雲九美容SPA會館，租賃期間自108 年4月1日起至111年2月1日止，有該租賃契約在卷(見本院卷二第25至37頁)。嗣林慶昌於110年3月9日，委由信義房屋公司出售系爭房地，系爭房屋仍由蘇敏華經營雲九美容SPA會館，仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，林慶昌並在標的物現況說明書勾選：「標的物現況說明書：項次29：所勾選『無』滲漏水或壁癌之情形」，有委託書、信義房屋公司客戶查詢結果、標的物現況說明書在卷可稽 (見本院卷一第150頁、卷二第313、315頁)。且系爭房屋於7 1年6月30日辦理第一次登記，於林慶昌110年3月9日委託信義房屋公司出售時，屋齡為38年餘，有建物登記謄本在卷( 見本院卷二第109頁)。是系爭房屋自林慶昌拍賣取得後委由信義房屋公司出售，既仍由蘇敏華經營雲九美容SPA會館，系爭房屋仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，且原告亦自承委由其太太周麗玲於110年10月18日，由信義房屋公司人員林雍勝陪同查看系爭房屋時，系爭房屋仍經營雲九美容SPA會館，不知系爭房屋屋內屋況(見本院卷二第181頁)，足認林慶昌委託信義房屋公司出售系爭房屋，以及原告太太周麗玲與信義房屋公司人員林雍勝查看系爭房屋時，因系爭房屋仍由蘇敏華經營雲九美容SPA會館，系爭房屋實際上仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，林慶昌、信義房屋公司人員、原告太太周麗玲均從無由外觀上查看系爭房屋是否有漏水壁癌、鋼筋裸露等情形，難認林慶昌或信義房屋公司人員有故意或過失未告知原告系爭房屋是否有漏水、鋼筋裸露等情事。 (四)次查，原告委由其太太周麗玲於110年10月18日，由信義房屋公司人員林雍勝帶看系爭房屋後，即於110年10月23日與林慶昌簽訂買賣契約，以3360萬元價格購買系爭房地，其中系爭買賣契約第17條、其他約定事項約定：「二、檢測約定：…㈡氯離子含量檢測約定：買方(即原告)是否請求進行檢測？□是□否…；二十五、本物件賣方(即林慶昌)不負責拆除隔間牆及天花板及地板買方已知悉…；二十六、雙方同意簽約後用印前由信義房屋廠商進行結構檢測，若檢測報告有異常項目，需做補強時，除雙方有另行合意以外，雙方同意無條件解約，…」有系爭買賣契約在卷(見本院卷一第157、160 頁)。依上開約定，買方原告與賣方林慶昌均同意系爭房屋不做氯離子含量檢測，林慶昌不負責拆除隔間牆及天花板及地板，雙方同意簽約後用印前由信義房屋公司進行結構檢測，若檢測報告有異常項目，需做補強時雙方同意無條件解約。可知系爭房屋於買賣當時，因仍由蘇敏華經營雲九美容SP A會館，系爭房屋仍有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，原告同意在簽約前不進行氯離子檢測，亦同意賣方林慶昌不必拆除隔間牆及天花板及地板，買賣雙方簽約後再由信義房屋公司進行結構檢測。堪認買賣雙方及信義房屋公司於簽約時均無從由外觀上知悉系爭房屋是否有漏水壁癌、鋼筋裸露、氯離子含量過高等情。原告主張林慶昌、信義房屋公司等人於買賣時故意或過失不告知原告系爭房屋之瑕疵等情，自不足取。 (五)再查，信義房屋公司提出之不動產說明書項次46記載：本標的物瓦斯供應之情形？有瓦斯：說明：天然瓦斯，大台北公司，未裝錶。」有標的物現況說明書在卷(見本院卷一第150 頁)。已說明系爭房屋所在大樓有申請設置大台北瓦斯公司瓦斯管線，但系爭房屋實際上並未裝設天然瓦斯計表使用。原告主張林慶昌、信義房屋公司人員製作不實之標的物現況說明書、不動產說明書，不實勾選有大臺北瓦斯云云，即不足取。另系爭買賣契約其他約定事項第15項約定，本物件未裝設瓦斯管線，日後須經申請核准始得使用，對此雙方合意無須裝設，若交屋後因買方需求申請裝設，所衍生之費用由買方負擔，有系爭買賣契約在卷(見本院卷一第159頁)。足認買方原告於簽約購買系爭房屋之時，已知悉系爭房屋實際上並未裝設天然瓦斯，並在買賣契約上約定由買方即原告負擔裝設瓦斯管線接管費用。故原告事後因本件買賣系爭房屋糾紛，主張信義房屋公司出具之不動產說明書項次46勾選有供應大台北公司之天然瓦斯不符，違反不動產經紀業管理條例第4條、第21條規定，應依同條例第26條第1項、第2項規定，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項前段規定，對原告連帶負擔損害賠償責任，尚不足取。 (六)再查，系爭房屋於買賣當時，因系爭房屋有木造裝潢，牆壁為木材裝潢所包覆，地板鋪設塑膠板，買賣雙方就系爭房屋是否有漏水壁癌、鋼筋裸露、氯離子含量過高等問題，原告與林慶昌於系爭買賣契約其他約定事項第24、26項約定，買賣雙方合意簽約後交屋、用印前，如發現系爭房屋有漏水、壁癌、混凝土剝落等狀況，由信義房屋公司委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，以及進行結構檢測，有系爭買賣契約在卷(見本院卷一第160頁)。已約定若於簽約後交屋前發現有漏水之情，即依上開約定方式處理。嗣原告與林慶昌及信義房屋公司人員於110年10月26日，委由臺北市建築師公會會勘鑑定系爭房屋，臺北市建築師公會由余聖衡建築師會勘評估後出具建築物結構調查初勘表，認定：「依標的之室內狀況、屋齡(71年使用執照)、構造方式等綜合判斷，評估現況若無特殊重大外力(如地震)作用影響下，適合供一般住宅正常使用。」有建築物結構調查初勘表在卷(見本院卷一第176頁)。另原告與林慶昌於111年2月2 4日協商進行同意進行氯離子檢測，並於111年3月3日委請信義房屋人員會同臺灣檢驗科技股份有限公司(下稱臺灣檢驗公司)測量人員至系爭房屋採樣，臺灣檢驗公司於同年3月9 日出具TAF認證氯離子檢測之試驗報告，認定系爭房屋之氯離子含量檢測結果為0.18kg/m3至0.40kg/m3，平均值為0.27 3kg/m3，並未超出系爭買賣契約第17條第2項第3款約定之0. 6kg/m3之標準(系爭房屋係於71年建造完成)，有試驗報告附卷足憑(見本院卷二第271頁)。足認系爭房屋經臺北市建築師公會初勘及臺灣檢驗公司檢測，尚難認有結構或氯離子之問題。 (七)又系爭買賣契約第9條第8項第2款：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：…㈡買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍内，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。」信義房屋公司依此約定委請 WTA中華民國營建防水協會認證廠商建眾工程有限公司(下稱建眾公司)，就原告主張系爭房屋瑕疵進行檢測並評估修繕補正費用，建眾公司於111年4月7日出具防水測漏估價單，初估漏水修復費用約需5萬元，有防水測漏估價單(見本院卷一第192至196頁)。則信義房屋公司已依系爭買賣契約約定，處理系爭房屋是否漏水之問題，堪認信義房屋房公司人員並無違反仲介注意義務之情事。 (八)另買方原告與賣方林慶昌與信義房屋公司為解決系爭買賣契約之履約爭議，經台北市市議員張茂楠協調，於111年8月3 日簽署系爭買賣補充協議書，約定：「買方陳永松、賣方林慶昌、仲介方信義房屋公司，三方經張茂楠議員協調，就坐落於台北市○○○路0段000號2樓房地買賣，達成補充協議如下：⒈買方交付面額168萬元之支票(即本件完稅款)予張議員保管。…⒊承上。拆除後，三方合意申請台北市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下列辦理：⑴ 建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方(含仲介方之人員)互不再請求。另買賣雙方仍依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑶建築師到場鑑定本房地有結構安全危害，買賣雙方合意無條件解除買賣契約。…⒎本協議書具有優先於原買賣契約書約定之效力，本協議書未盡事宜，仍適用原買賣契約書之約定。除本協議書之約定外，三方(包含仲介方之人員)不得再為其他請求或主張。…」有買賣補充協議書在卷 (見本院卷一第214頁)。而因系爭房屋承租人蘇敏華於111年 4月間搬離系爭房屋，信義房屋公司於111年8月31日拆除系爭房屋牆壁木造裝潢，地板鋪設塑膠板等，原告與林慶昌於 111年9月23日合意將系爭房屋漏水、結構等項目交由臺北市建築師公會指派江文宗建築師進行鑑定，江文宗建築師所完成臺北市建築師公會(111)(十七)鑑字第3412號鑑定報告書，系爭鑑定報告認定：「系爭房地非屬高氯離子混凝土建築物，會勘時檢視鑑定標的物主要梁柱構件，未發現明顯結構性裂損，該標的物混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/ m3以下，雖前後陽台外推拆除原有居室外牆及拆除一部份室内0.5B隔間牆，因其非屬承重牆，亦不承擔抵抗地震水平橫力，並不影響結構安全，應無辦理耐震能力詳細評估之必要，研判無需補強，評估滲漏水修復工程費用共計30萬6942元」等情，有鑑定報告在卷(見本院卷一第268至272、302至37 3頁)。足認賣方林慶昌與信義房屋公司已依前開系爭買賣補充協議書約定，履行拆除系爭房屋裝潢，鑑定系爭房屋漏水與氯離子含量之義務。 (九)至原告主張信義房屋公司法務翁興隆於協商鑑定過程中，就原證7所列鑑定項目之第一項部分進行鑑定，疏未就其餘第二至第四項部分進行鑑定，故意漏申請鑑定項目、阻擾導致系爭鑑定報告不公，應對其負損害賠償責任云云。惟查，審視系爭鑑定報告記載：「申請人：姓名：林慶昌…」、「…四、鑑定要旨：臺北市○○區○○○路○段000號2樓建物(本案鑑定標的物)所有權人原為林慶昌先生(即本案申請人)，標的物於110年10月間賣給陳永松先生(即買方)，雙方簽立買賣契約書後，因買方認為房屋疑有漏水情事，經雙方協議由賣方 (即本案申請人)向本會申請鑑定下列事項：〔一〕鑑定臺北市 ○○○路0段000號2樓下列位置(如附圖所示)是否有滲漏水？若有滲漏水，其滲漏水原因為何？其修復至不再滲漏水狀態之工法、程度各為何(保固5年工法)？修復費用各若干？編號① ：前陽台、窗框、牆壁、地板。編號②：二間廁所牆壁。編號③：小房間之四面牆壁、地板。編號④：大廚房牆壁、地板。編號⑤：前後陽台排水管道(即第三項)。編號⑥：前後陽台之天花板、外牆。編號⑦：廁所外的水管。〔二〕鑑定2樓、1 樓之管線：臺北市○○○路0段000號1樓天花板有滲漏水，為查明是否為忠孝東路5段429號2樓之廁所地板内所埋設排水管有破損，鑑定下列事項：㈠429號2樓房屋專有部分之共同樓地板上方或其内之管線，其滲漏水之原因、位置及要修復之項目各為何？(從上而下修復部分)。㈡429號1樓房屋專有部分之共同樓地板下方之滲、漏水位置及要修復之滲、漏水項目為何？如何填補樓地板裂缝？(從下而上修復部分)。㈢上述分別從共同樓地板上方或其内之管線修復(由上而下)及共同樓地板下方修復(含樓地板裂缝之填補)至不再滲、漏水狀態之工法、程度及標準各為何(保固5年工法)？修復費用各若干？〔三〕鑑定臺北市○○○路0段000號2樓之前後陽台排水管是否有滲漏水？阻塞？〔四〕鑑定臺北市○○○路0段000號2樓房屋之建築結構安全。補強工法？費用各若干？…」、「會勘日期：第一次：111年11月14日。第二次：111年11月25日。第三次：111年12月9日。會勘人員：申請人代表：翁興隆。買方代表：陳永松(第一次)、周麗玲(第二次)…。」等情，系爭鑑定報告已就申請鑑定項目逐一詳予鑑定，原告亦在11 1年11月14日會勘紀錄表上「相關當事人代表」上簽名，有該鑑定報告在卷（見本院卷一第302至419頁），並無疏漏鑑定之情事。此外，原告亦未舉證證明翁興隆有何干擾鑑定之行為。原告上開主張，亦不足取。 (十)末查，依原告、林慶昌、信義房屋公司經張茂楠市議員協調，於111年8月3日簽署買賣補充協議書記載：「買方陳永松、賣方林慶昌、仲介方信義房屋股份有限公司，三方經張茂楠議員協調，就座落於台北市○○○路段000號2樓房地買賣，達成補充協議如下：…⒊承上。拆除後，三方合意申請台北市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下列辦理：⑴建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方(含仲介方之人員)互不再請求。…⒎本協議書具有優先於原買賣契約書約定之效力，本協議書未盡事宜，仍適用原買賣契約書之約定。除本協議書之約定外，三方(包含仲介方之人員)不得再為其他請求或主張。…」有系爭協議書在卷(見本院卷一第 182、183頁)。可知原告、林慶昌、信義房屋公司三方於111 年8月3日，合意委由台北市建築師公會指派建築師就系爭房屋結構及有無渗漏水屋況等疑義進行現場鑑定，再依建築師所提出鑑定報告之結果，決定繼續履約、減價履約或解除系爭買賣契約。另依系爭補充協議書第3條第⑵項約定，三方合意就系爭房屋滲漏水及結構問題所生事宜，三方互不再請求。且依系爭補充協議書第7條約定，系爭買賣補充協議書相較於系爭買賣契約具優先效力。是原告、林慶昌、信義房屋公司三方簽訂系爭補充協議書之真意，應係為解決系爭房屋之結構及滲漏水所生之問題，並為防止日後再生糾紛，特意簽訂不得再互相請求之約定。堪認信義房屋公司等人就系爭房屋之買賣，已盡其仲介之義務。此外，原告並未舉證證明賣方林慶昌及信義房屋公司人員有明知系爭房屋有漏水壁癌、鋼筋裸露之情事，或信義房屋公司承辦人員能預見並避免或防止損害結果之發生，有違反仲介注意義務之情事。故綜前所述，原告主張信義房屋公司之不動產經紀人林鈺堂、李權益、營業員林雍勝、許宸龍、法務人員翁興隆，違反不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26條第1項、第2項規定，更與賣方林慶昌共同侵害原告，應連帶負擔賠償責任云云，尚不足取。五、從而，原告依不動產經紀業管理條例第4條、第21條、第26 條第1項、第2項規定，民法第184條第1項前段、第185條第1 項前段、第188條第1項前段規定，請求被告連帶給付150萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　姜悌文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2024-12-27

TPDV-112-訴-5826-20241227-5

簡

臺灣臺北地方法院

排除侵害

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度簡字第17號原告鄭春菊訴訟代理人陳國章被告蔡換訴訟代理人李金澤律師柯秉宏上列當事人間請求排除侵害事件，本院於中華民國113年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　原告起訴原係基於侵權行為等規定，請求被告拆除後述花圃之土壤、植物之水泥花台不得新設及回安，有起訴狀在卷，嗣變更聲明請求被告給付新台幣(下同)10萬元及拆除後述系爭花圃，有準備書狀在卷，是原告均係基於兩造間有關系爭花圃導致原告房屋漏水所生爭執涉訟，該基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，本院自應准許。且原告變更後聲明經本院核定訴訟標的價額為41萬9980元，有估價單在卷，為兩造所不爭執，未逾50萬元，經本院由通常訴訟程序(原案號：112年度訴字第5338號)改為適用簡易程序，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：原告為臺北市○○區○○路0段000巷000號5樓房屋( 下稱系爭296號5樓房屋)所有人暨坐落同市區○○段○○段00地號土地共有人，原告在系爭296號5樓房屋頂樓加蓋有6樓建物(下稱系爭296號6樓建物)，被告為同巷300號5樓房屋(下稱系爭300號5樓房屋)所有人暨上開土地共有人。原告於民國105年間發現系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板漏水，乃委請訴外人永宏工程行進行抓漏及補強工程，惟完工後仍繼續發生漏水情形。嗣原告於108年間委請訴外人中國東方建設有限公司(下稱東方公司)檢測，東方公司出具之專業漏水檢測單，認為係因被告在300號5樓房屋屋頂平台加蓋如土地複丈成果圖所示A、B部分花圃(下稱系爭花圃)，使系爭300號5樓房屋屋頂局部地坪結構防水層搭接有瑕疵，導致原告所有系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板因漏水造成鋼筋裸露、水泥崩落，以及系爭296號6樓建物後房間漏水，原告商請當地里長及信義區區公所調解委員協調，被告均拒不出面處理。爰依物上請求權規定，請求被告拆除系爭花圃，及侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告因漏水影響居住生活之精神慰撫金10萬元等語。並聲明：(一)被告應給付原告10萬元。(二)被告應拆除土地複丈成果圖所示A 、B部分，面積6平方公尺、3平方公尺之花圃。二、被告則以：被告為系爭300號5樓房屋所有人，雖在系爭300 號5樓房屋屋頂平台加蓋系爭花圃，但原告單方面提出東方公司出具之專業漏水檢測單，無法證明被告興建之系爭花圃，與原告所有系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板漏水，及系爭296號6樓建物後房間漏水，有何關聯，原告於訴訟中亦拒不聲請鑑定，原告請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、本件原告主張其為系爭296號5樓房屋所有人，原告在系爭29 6號5樓房屋頂樓加蓋有系爭6樓建物，被告為系爭300號5樓房屋所有人，被告在系爭300號5樓房屋頂樓興建如土地複丈成果圖所示A、B部分花圃，業據其提出所有權狀、土地登記謄本為證，為被告所不爭執，經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄，且經本院囑託臺北市松山地政事務所測量，製有土地複丈成果圖在卷，堪信為真實。至原告主張被告在300號5樓房屋屋頂平台加蓋系爭花圃，使300號5樓房屋屋頂局部地坪結構防水層搭接有瑕疵，導致原告所有系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板因漏水造成鋼筋裸露、水泥崩落，以及系爭296號6樓建物後房間漏水，被告應拆除系爭花圃及賠償原告10萬元慰撫金等，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。茲就本件爭點分述如下： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段亦有明文。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張被告在系爭300號5樓房屋頂樓興建系爭花圃，使系爭300號5樓房屋屋頂局部地坪結構防水層搭接有瑕疵，導致原告所有系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板因漏水造成鋼筋裸露、水泥崩落，以及系爭296號6樓建物後房間漏水等情，惟被告否認之，自應由原告依民事訴訟法第277條關於舉證責任分配之規定，就系爭296號5房屋、6樓建物有滲漏水，係因原告在300號5樓房屋屋頂平台加蓋系爭花圃所造成，此一有利於己之事實，負舉證之責任。 (二)查依原告提出東方公司出具之專業漏水檢測單記載：「…二、調查項目：本次專業漏水關聯性檢測針對本次台北市○○區 ○○路0段000巷000號5樓室内頂板現況漏水(如圖示a處所示) 與台北市○○區○○路0段000巷000號6樓室内自用水管支管管線和296號6樓室外外牆牆面之關聯性。…檢測報告結果：於108 年9月12日的現場結果，經本公司專業漏水檢測分析後確認圖示a處現況漏水漏因為：1.台北市○○區○○路0段000巷000號 5樓頂室外露台處一局部地坪結構防水層搭接上有瑕疵導致漏水産生。2.台北市○○○○路0段000巷000號6樓室内後房間處一地坪結構有裂縫以及地坪結構防水層搭接上有瑕疵故導致漏水產生。上述之漏水結果為現場檢測技師在以非破壞性方式下，配合專業漏水檢測儀器檢測及檢視所出之結果。五、注意及建議事宜：1.為避免台北市○○區○○路0段000巷000號5 樓室內頂板現狀漏水<如108年8月29日漏水檢測委託單附平面圖示a處所示>室內頂板還有滲漏水情形產生，故建議如下：①因台北市○○○○路○段000巷000號5樓頂室露台局部地坪結構防水層搭接上有瑕疵導致漏水，故建議300號5樓頂室外露台局部地坪需打除至結構止並重新施作防水層外，局部花圃之土壤、植物以及花圃之水泥花台打除後不得新設及回安。 ②因台北市○○區○○路○段000巷000號6樓室内後房間地平結構有裂縫以及地坪結構防水層搭接上有瑕疵導致漏水，故建議 296號6樓室内後房間地坪需打除至结構止並重新施作防水層。…」有該專業漏水檢測單在卷(見本院卷第42至46頁)。惟上開專業漏水檢測單並未記載鑑定者之專業和鑑定之工具、方法等；且檢測時間為108年9月12日，距本件最後言詞辯論期日即113年12月11日已超過5年多；況原告所有系爭296號5 樓房屋頂樓加蓋有系爭6樓建物，系爭296號6樓建物乃違法加蓋，增加系爭296號5樓房屋載重，是否為系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板漏水之因素，上開專業漏水檢測單亦未列入考量因素。是原告單方面委託東方公司製作之專業漏水檢測單，尚不足據為系爭296號5號房屋、6樓建物有滲漏水，係因被告在300號5樓房屋屋頂平台加蓋系爭花圃所造成之有利證據。 (三)末按聲請鑑定，應表明鑑定之事項。民事訴訟法第364條有明文。原告就本件漏水原因有舉證之責任，已如前述，經本院闡明原告於本件訴訟中，應聲請專業機構會同被告就系爭 296號5號房屋、6樓建物滲漏水原因及修復工法、費用、內部牆面損害情形等進行鑑定，原告仍拒不聲請專業機構鑑定 (見本院卷第160頁)。是原告主張被告在系爭300號5樓房屋頂樓興建系爭花圃，使系爭300號5樓房屋屋頂局部地坪結構防水層搭接有瑕疵，導致原告所有系爭296號5樓房屋之後房間、側房間天花板因漏水造成鋼筋裸露、水泥崩落，以及系爭296號6樓建物後房間漏水云云，自不足取。故原告依物上請求權規定，請求被告拆除系爭花圃，及侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告因漏水影響居住生活之精神慰撫金10 萬元，尚屬無據。四、從而，原告依物上請求權規定，請求被告拆除土地複丈成果圖所示A、B部分，面積6平方公尺、3平方公尺之花圃，以及侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告因漏水影響居住生活之精神慰撫金10萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭法　官　姜悌文以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2024-12-27

TPDV-113-簡-17-20241227-1