給付租金
臺灣士林地方法院小額民事判決
113年度士小字第1980號
原 告 宏民營造股份有限公司
法定代理人 龔惠安
訴訟代理人 趙凱
陳冠宏
盧國勳律師
石振勛律師
被 告 林子玄
上列當事人間請求給付租金事件,本院於民國114年2月27日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、原告主張:
(一)原告前於民國113年7月5日委託訴外人趙凱向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號1樓房屋(下稱系爭房屋),並約定租金每月新臺幣(下同)4萬0,360元(包含實收3萬6,000元、税款3,600元、二代健保760元),租賃期間自113年8月1日起,被告則應於113年7月25日交付鑰匙予原告進行內部裝修,並免租金5日,惟被告於113年7月8日要求原告給付3個月租金才簽約,且指定原告公司內之特定人擔任連帶保證人,致兩造未完成簽約,原告因恐被告無出租意願,遂委託訴外人趙凱請被告於113年7月11日前返還原告以法定代理人龔惠安台北富邦銀行帳戶匯款之定金3萬6,000元,然為被告拒絕,原告復於113年7月19日委託律師發函請被告於文到5日內與原告簽署書面租賃契約,並於113年7月25日交付房屋鑰匙,否則應返還原告3萬6,000元,惟被告亦拒絕,原告又於113年8月5日委託律師催告被告於113年8月15日前交付房屋,同時簽訂書面租約,並比照契約5日裝修期免租金之約定,自交付房屋後5日內不得計算租金,屆期如未交付,租約即行解除及終止,不另通知,被告並應返還已交付之租金3萬6,000元,然未獲置理,乃依民法第259條第2款、第249條規定,提起本件訴訟等語,並聲明求為判決被告應給付原告3萬6,000元,及自113年7月8日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
(二)對被告抗辯之陳述:兩造已於113年7月5日成立租賃契約,
被告遲至113年7月8日始要求原告配合找董事呂春芳、賴聰
銘或監察人賴岳鴻之一人擔任保證人,因非兩造合意之契約
內容,原告本無履行之義務。再者,依被告所提LINE對話紀
錄,原告委任之盧國勳律師已向被告表示:「…公司也表示
:租約可以公證,並在公證人的面前,交付押租金及租金,
同時以公司負責人為連帶保證人,簽訂契約。您在電話中當
場拒絕…」,可見原告已同意公證且由公司負責人擔任連帶
保證人,卻遭到被告拒絕等語。
二、被告則以:租賃契約有成立,因有收定金3萬6元,兩造講好
租金內容有談到簽約時條件,原告要先付1個月定金3萬6,00
0元,起租是113年8月1日,押租金要2個月,所以原告需付1
個月租金加2個月押租金共3個月,原告只給付1個月定金,
依民法第249條第1項第2款,因原告未依約匯付押租金,無
法履約就不能請求返還定金,租賃契約書原告已先看過,且
有更改過,租賃契約書第13條有提到需要連帶保證人,但原
告沒有匯款也沒有連帶保證人等語,資為抗辯。
三、本院得心證之理由
(一)按訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立
。定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約
履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責
於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還
。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時
,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責
於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。民法
第248條、第249條分別定有明文。又定金之性質,因其作用
之不同,通常可分為:㈠證約定金,即為證明契約之成立所
交付之定金。㈡成約定金,即以交付定金為契約成立之要件
。㈢違約定金,即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解
約定金,即為保留解除權而交付之定金,亦即以定金為保留
解除權之代價。㈤立約定金,亦名猶豫定金,即在契約成立
前交付之定金,用以擔保契約之成立等數種(最高法院91年
度台上字第635號判決意旨參照)。契約當事人於契約成立
前交付,用以擔保契約成立之立約定金,倘本約未成立,定
金之效力應類推適用民法第249條之規定(最高法院103年度
台上字第1415號判決意旨參照)。
(二)經查,本件被告於113年7月8日受有原告指示匯款給付之定
金3萬6,000元,為兩造所不爭執,並有匯款資料可憑(見本
院卷第41頁),然審酌兩造訂約之過程,雖就契約大致之內
容已為相當磋商,惟被告方仍有待書面要式之簽約,始有受
契約拘束之意思,此自兩造歷來對話記錄內容可知,於簽訂
書面契約前,兩造之對話過程應僅為磋商,尚難認租賃契約
已經成立,且衡諸兩造所擬定之租賃契約書條文第3條(見本
院卷第37頁),尚可見有押租金交付之約定,以為契約履行
擔保,益徵契約未為書面簽立且交付押租金前,兩造之租賃
契約並未成立,已顯然可見,自無民法第248條規定之適用
。從而,原告主張民法第249條解除契約之回復原狀請求權
,自無可採。又上開契約不成立之認定乃屬本院法律適用與
評價之範疇,尚不受當事人主張之拘束,附此敘明。就此,
兩造於113年7月8日交受之定金,乃係用以擔保租賃契約之
成立(含押租金從契約)為目的而交付,應屬立約定金,堪以
認定。
(三)第查,觀諸原告所提出之租賃契約書(見本院卷第37至39頁
),兩造於第13條特別約定事項內約定:「2.甲方(即被告
)已於 年 月 日收到押租金及第一個月租金並交付鐵捲門
遙控器乙只,…。」、「5.…,乙方(即原告)及連帶保證人
無條件應負全部損失金額的雙倍賠償責任…。」、「7.…,如
有不足的部分由乙方及其連帶保證人賠償,乙方及其連帶保
證人絕無異議。」等內容,可知兩造磋商擬定之契約內容乃
原告於契約簽立之同時給付第3條之2個月押租金,且於契約
簽立之同時須有連帶保證人就保證契約事項一併於同份契約
書簽名,始符擬定磋商之契約內容。然觀諸被告所提出之對
話記錄(見本院卷第101至111頁),原告不欲押租金以現金
方式於簽約時提供,而於113年7月8日表示於翌日匯款押租
金8萬0,720元,第一個月租金則需另外請款,惟原告於113
年7月9日仍未匯款押租金予被告,亦未提供連帶保證人,並
欲更改原約定之保證方式。是原告顯有未依磋商擬定之方式
履行簽約之情形,原告乃屬可歸責,則類推適用民法第249
條第2款規定,定金亦不得請求返還,故原告請求被告給付3
萬6,000元,難認有據。
(四)至原告雖主張其欲以公證方式簽約,然為被告所拒絕云云,
並提出對話記錄為憑(見本院卷第123頁),然觀諸對話紀錄
之內容,被告固有一度拒絕,然嗣後又隨即表達同意,今原
告不欲再依公證方式簽約,而請求返還定金,顯有違誠信原
則與立約定金契約之精神。況且,本件租賃契約之不成立,
係因原告未依磋商之方式履行簽約在先,斯時實已陷於違反
立約定金契約之狀態,是原告此部分主張,尚無可採。
四、從而,原告依上開法律關係,訴請被告給付3萬6,000元,及
自113年7月8日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,
為無理由,應予駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘主張等攻擊防禦方法,核與判
決結果不生影響,爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原
告敗訴之判決,並依職權確定訴訟費用額為1,000元(第一
審裁判費),應由原告負擔。
中 華 民 國 114 年 3 月 13 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由,表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實,如於本判決宣示後送
達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附
繕本)。
中 華 民 國 114 年 3 月 13 日
書記官 徐子偉
SLEV-113-士小-1980-20250313-1