Know99判決書

搜尋結果：房屋買賣

共找到 250 筆結果（第 201-210 筆）

侵權行為損害賠償

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1571號原告丙女真實姓名年籍詳卷丁男同上戊男同上兼共同法定代理人甲男同上乙女同上被告吳英偉訴訟代理人劉雅雲律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國113年12 月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告甲男、乙女、丙女、丁男、戊男各新臺幣參萬元，及均自民國一一三年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如各以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序部分一、按司法機關所製作必須公開之文書，除為否認子女之訴、收養事件、親權行使、負擔事件或監護權之選定、酌定、改定事件之當事人或關係人，或其他法律特別規定之情形外，不得揭露足以識別兒童及少年身分之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第69條第1項第3款、第2項定有明文。查原告吳○ 銘(即甲男)、林○倫(即乙女)之長女吳○(即丙女)為民國99年 8月中旬出生、長子吳○(即丁男)及次子吳○(即戊男)為102年 6月下旬出生，於111年8月30日、10月5日事故發生時，分別為未成年之少年、兒童，依上開規定，本判決不得揭露足以辨識渠等身分之資訊，爰將甲男、乙女、丙女、丁男、戊男 (下合稱原告，分則逕以前開代號稱之)之真實姓名隱蔽，渠等身分識別資料及住所記載均詳卷，合先敘明。二、原告經合法通知，無正當理由，未於最後一次言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體部分一、原告主張：被告與訴外人陳麗蘭原為夫妻關係。陳麗蘭於103年11月9日將其所有之門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）出租予原告甲男，供其與乙女、丙女、丁男及戊男居住。詎料，被告因系爭房屋租賃契約存否之爭議，於111年8月30日20時18分前某時以拔釘器破壞系爭房屋專有部分之大門門鎖（下稱系爭門鎖），於工匠維修系爭門鎖之際，未經甲男、乙女同意，手持拔釘器強行進入系爭房屋，隨即於系爭房屋內走動並表示維修門鎖無用、還會再拆，經原告要求離去仍在系爭房屋內滯留約2分38秒始行離去。嗣被告於同年9月5日、12日再次破壞系爭門鎖，復於同年10月5日6時54分許，見乙女打開系爭房屋大門欲讓子女外出上學，無視社區保全、甲男及乙女之阻擋，以身體推擠之方式，強行進入系爭房屋，並以強制力將乙女推至門外，將大門關上後以手、腳用力抵住門扇方式使之關閉，阻止甲男及乙女開門進入系爭房屋，隨即於屋內走動及持手機拍攝屋內家具及電器而滯留屋內約18分鍾。被告之上開行為，已致原告心生恐懼，而受有隱私權、居住安寧權及自由權之侵害。為此，爰依民法第184條第1項前段、後段、第2項及第195條第1項前段規定提起本訴，請求被告賠付原告所受之非財產上損害等語。並聲明：㈠被告應給付原告各新臺幣（下同）12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願以現金或銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠被告前妻陳麗蘭前於103年11月9日與甲男簽立不動產租賃契約書，將系爭房屋出租予甲男，租約屆期後，二度展延至108年11月間，惟因陳麗蘭房貸吃緊，準備出售系爭房屋，而轉告甲男、乙女無法續租，並與之成立附條件租賃契約，約定一旦陳麗蘭找到買家，租賃契約即終止。詎陳麗蘭將房屋售出後，甲男、乙女竟要求給付50萬元搬遷費，乙女並恫嚇要燒炭讓系爭房屋賣不掉（後經本院以112年度易字第165號判決乙女犯恐嚇危害安全罪，處有期徒刑3月，並經臺灣高等法院以113年度上易字第196號判決駁回上訴確定），惡意拒不搬遷，導致系爭房屋買賣破局，且甲男迄至111年10月已積欠租金達60萬元、未給付押金，復損壞屋內家具，並避不見面，又因被告曾應乙女要求而私自同意調降租金、以押金抵租金等事，與陳麗蘭感情破裂以致離婚，且每日收到銀行催款通知而信用瀕臨破產，惟甲男、乙女仍過著光鮮亮麗之優渥生活。㈡被告於111年8月30日、同年10 月5日進入系爭房屋，係為請求甲男給付租金、押金而具有正當理由，並以平和口氣與甲男溝通，請其盡快搬離系爭房屋，且被告兩次滯留系爭房屋均時間短暫而無情節重大情事，並符合情理之常，縱原告受有侵害或不便，亦相當輕微，又原告就前開侵權行為之發生，乃與有過失，應減輕或免除被告之損害賠償責任。㈢被告否認於111年8月30日前以拔釘器破壞系爭門鎖，亦未表示維修門鎖無用、還會再拆，且當時僅有甲男、丙女在場，並未要求被告離去，被告係以和平口氣與甲男溝通，無任何不理性之言行，丙女亦無恐懼之情。㈣被告於111年10月5日進入系爭房屋後，甲男即帶小孩出門上學而離開，是被告未阻止甲男進入系爭房屋，又被告係因乙女損害家具、電器，而在系爭房屋內拍照，另被告滯留系爭房屋則係因不會使用電子鎖而遭反鎖之故。㈤原告迄今仍在系爭房屋內居住，顯然不受被告之影響，足見原告未對被告之行為心生畏懼等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張依民法第184條第1項前段規定，就被告侵入系爭房屋之行為請求損害賠償，為有理由：　1.被告和陳麗蘭原為夫妻關係，陳麗蘭於103年11月9日就系爭房屋與甲男簽立租賃契約，嗣兩造因租賃事宜發生糾紛，被告乃於111年8月30日晚間，趁工匠正在維修門鎖、門無法上鎖時，手持拔釘器進入系爭房屋走動；被告另於111年10月5 日早上，未經同意，見乙女打開大門欲讓丙女、丁男及戊男外出上學，無視社區保全、甲男、乙女阻擋，以身體推擠方式進入系爭房屋，被告趁隙將乙女推到門外，將大門關上，並以手腳用力頂住門扇使其關閉，阻止乙女入內，在屋內走動並持手機拍攝屋內家具及電器等情，為兩造所不爭執（見本院卷第308-309頁、第311頁、第362-363頁），並有不動產租賃契約書、監視錄影畫面截圖、另案（即本院113年度易字第38號刑事毀損案件）勘驗筆錄及所附照片等存卷可參（見本院卷第71-74頁、第92-102頁、第126-130頁、第134- 142頁、第159-161頁、第166-168頁、第400-404頁　第362- 363頁、第434-435頁），是此部分事實，首堪認定。又被告於111年8月30日20時18分32秒進入系爭房屋後，無視甲男再三要求其離開，持工具在系爭房屋內停留至同日20時21分10 秒許，期間約2分38秒，始行離去，有監視錄影畫面截圖、另案勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第160頁、第400-401頁），而被告於111年10月5日6時54分許復行前往系爭房屋，並於6時55分15秒進入屋內，迄同日7時13分43秒開門後步出門外，滯留時間約18分28秒，嗣被告因111年10月5日之前開行為，經本院以另案判決認其犯無故侵入住宅罪，處有期徒刑 2月，並得易科罰金等情，則有另案判決、另案勘驗筆錄所附照片可資為憑（見本院卷第26-39頁、第95-102頁），故被告於111年8月30日20時18分32秒迄21分10秒、同年10月5 日6時55分15秒迄7時13分43秒期間，均未經原告同意，貿然侵入系爭房屋乙節，同堪認定。　2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184 條第 1項前段、第195條第1項各有明文。經查：　⑴甲男與陳麗蘭於103年11月9日就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間自103年12月1日起至106年11月30日止，並於屆期後之106年12月1日起至111年12月31日止，就系爭房屋持續存有租賃契約，甲男於該段期間仍繼續使用系爭房屋，且未為陳麗蘭所反對之情，業經本院112年度重訴字第89號判決認定在卷（見本院卷第43-46頁），足見被告於111年8月30日、同年10月5日進入系爭房屋時，原告仍為有權使用系爭房屋之人。準此，縱令被告辯稱係為收取租金、押租金、要求原告盡快搬離而進入系爭房屋等語為真，非經原告同意，被告仍無擅自進出系爭房屋之權限，故被告前開所為，顯非行使權利之正當方式，而屬無故侵入住宅甚明。又每個人對其私密活動所在之空間範圍，應擁有不受他人干擾之自由，刑法之侵入住宅罪目的即係在維護個人之隱私權及居住安寧、居住自由等人格法益，是被告前開行為確已侵害原告之隱私權、居住自由及居住安寧等人格法益，且情節重大，則原告請求被告對其為非財產上損害賠償，即屬有據。　⑵被告雖抗辯乙女、丁男、戊男於111年8月30日不在現場，不會因此受到精神損害，且丙女當日在現場滑手機，甲男亦稱「我才不怕，你才會怕咧」，並無恐懼之狀，另乙女於111 年10月5日則大聲應答，亦未見有何恐懼云云。然系爭房屋係原告平日居住之處所，衡情，其內當有大量原告之私人物品，乃為原告極其私密之空間，故縱使乙女、丁男、戊男本人於事發當時不在系爭房屋之內，亦會期待該私密居住空間不被他人侵入，以保有其隱私權之完整性；且居所亦為一般人身心放鬆、休憩之處所，居住者有權決定是否允許他人進入，以維持其居住安寧及居住自由，故縱使被告是在乙女、丁男、戊男不在之期間侵入該居所，仍會使乙女、丁男、戊男決定何人得以進出系爭房屋之自由遭到侵害，且無論原告是否表現出恐懼情狀，均無從解免被告前開行為導致原告之隱私權、居住安寧及居住自由之人格法益受損之責任，是被告上開所辯，並無可採。　㈡原告得請求被告賠償之金額：　1.按精神慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身分資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額；所謂相當，除斟酌雙方身分資力外，尤應兼顧加害程度與其身體、健康影響是否重大以為斷（最高法院51年台上字第223號、89年度台上字第1952號判決意旨參照）。　2.本院審酌兩造因租賃糾紛互有齟齬已久，且被告於111年8月 30日進入系爭房屋時，手持工具，無視甲男多次要求其離去，執意滯留屋內約2分38秒，更於111年10月5日在原告面前強行進入系爭房屋，再將乙女推到門外，並以手腳用力頂住門扇使其關閉，阻止乙女入內，且在系爭房屋四處拍照並停留長達18分28秒，手段並非平和等加害情節，暨原告所受痛苦，兼衡甲男、乙女已婚，育有丙女、丁男、戊男等在學子女，被告離婚，自陳經濟狀況不佳，以及兩造之財產、所得資料等一切情狀（見限閱卷），認原告請求被告賠償因上開 111年8月30日、10月5日之侵權行為所受之非財產上損害，各以1萬元、2萬元為適當，逾此部分之請求，則非有據，而無理由。綜上，原告得請求被告賠償之金額，均各為3萬元（計算式：1萬元＋2萬元＝3萬元）。四、從而，原告依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告給付原告各5萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即1 13年9月13日（本院卷第112頁）起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告另依民法第184條第1項後段、第 2項規定，請求擇一為有利原告之判決，係屬訴之選擇合併，本院既認原告依民法第184條第1項前段規定之請求為一部有理由，且原告另依民法第184條第1項後段、第2項規定請求，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，自毋庸再就該部分加以論究。五、本判決命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然應僅有促請本院注意之性質，無庸另為准駁之諭知。被告業已陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。另原告其餘之訴經駁回之部分，其假執行之聲請均已失所附麗，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依法判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　蘇怡文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黎隆勝

2024-12-30

SLDV-113-訴-1571-20241230-1

重訴

臺灣新北地方法院

所有權移轉登記等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第530號原告郭進源訴訟代理人徐正安律師被告忠富發建設股份有限公司法定代理人穆泓華訴訟代理人楊晉佳律師盧姿羽律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國113年1 1月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰柒拾伍萬元，及自民國一百一十三年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣玖佰伍拾捌萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟捌佰柒拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣訴外人睿暘開發建設有限公司（下稱睿暘開發公司）於民國110年3月4日以新臺幣（下同）2,500萬元，買受原告對訴外人德美建設有限公司（下稱德美建設公司）及薛義益之債權（債權內容：⒈德美建設公司於106年3月17日簽發票面金額2,500萬元之本票債權，及按鈞院108年度司票字第653號裁定計算之利息。⒉原告於前款執行中受償328萬1,072元。⒊ 原告曾依鈞院109年度上移調字第440號調解筆錄支付薛義益 109萬3,500元）（下稱系爭債權），並換取原告撤回對103 莊建字第00033號建照建案（下稱系爭建案）暨信託受益權之強制執行，以利睿暘開發公司及薛義益續行興建、取得資金並移轉設定相關權利，買賣對價則為支付800萬元現金及於建物（含停車位）興建完成後移轉房地所有權予原告【即移轉系爭建案編號8樓A戶建物、地下二層編號15平面車位一位（新北市○○區○○段000000000○號、門牌號碼：新北市○○區 ○○路0段000號8樓，面積70.69平方公尺、附屬建物陽台8.28 平方公尺、雨遮6.22平方公尺、共有部分：思源段00000-00 0建號，面積3276.88平方公尺，應有部分：1357/100000）及坐落基地之土地應有部分（新北市○○區○○段00000000地號土地，應有部分：1718/100000）】（下稱系爭不動產），睿暘開發公司並於應於簽約後8個月內(110年11月4日前）將建物興建完成並除去遠銀資産管理股份有限公司（下稱遠銀資産公司）在系爭不動產之分戶貸款，如有其他債權人於系爭不動產設定抵押權亦應一同除去後，將無負擔之系爭不動產移轉與原告所有，並由睿暘開發公司、曾清池（即睿暘開發公司負責人，以個人名義簽發）、德美建設公司及薛義益共同開立票面金額1,700萬元，到期日110年11月4日之本票（下稱系爭本票）交付原告作為履行協議之擔保。原告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益並於110年3月4日簽訂債權讓與暨房地預定買賣契約書（下稱系爭債權讓與契約書）、土地（預定）買賣契約書、房屋（預定）買賣契約書為據。　㈡嗣睿暘開發公司因票信不良及財力問題遲未將建物興建完成，原告遂持系爭本票對睿暘開發公司、曾清池、德美建設公司及薛義益聲請強制執行，經協調後，由原告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益於112年l月18日共同簽訂協議書，睿暘建設公司及曾清池（個人名義）願意於112年2月28日支付原告違約金150萬元，睿暘開發公司並將其自系爭債權讓與契約書取得之權利、義務以2,500萬元讓售被告，並由原告、德美建設公司、薛義益及被告於同日共同簽訂增補協議書，及土地（預定）買賣契約書、房屋（預定）買賣契約書，並載明原告無須再支付任何價金與被告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益，而被告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益亦不得抗辯原告未付清房地買賣價款。　㈢又被告並未依增補協議書及土地（預定）買賣契約書、房屋（預定）買賣契約書之約定，於112年6月30日完成建物保存登記，亦未依約於完成保存登記後30天將系爭不動產移轉所有權與原告，更未將系爭不動產上最高限額抵押權於112年6 月30日前塗銷，原告遂於112年7月10日發函催告被告於文到 10日內依約履行，被告於112年7月12日回覆表示因泥工尚未完成，未達交屋標準，但仍會依契約內容辦理等語。由於被告係110年3月間與睿暘開發公司共同分工整合系爭建案債權人排除強制執行之開發商，對於睿暘開發公司與原告簽訂系爭債權讓與契約書之目的，及睿暘開發公司與被告並未付清債權讓與對價（即未移轉系爭不動產所有權）不得要求原告交付債權憑證（德美建設公司於106年3月17日開立之本票正本及鈞院107年度司執字第15365號清償票款強制執行事件之債權憑證正本，現均由劉慧君律師負責保管，待系爭不動產所有權完成移轉登記後，再行交付被告）等事知之甚詳，詎被告竟於113年2月17日發函表示增補協議書簽訂迄今原告並未提出債權憑證，而所簽立之買賣契約書亦不符合內政部規定之定型化契約，被告決定解除該增補協議書云云，原告復於113年3月7日回覆稱其債權業經睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益所確認並發生移轉效力，至買賣契約書係特殊交易案件，並非定型化契約，且已達保護消費者權益意旨，被告解除契約並無理由等語。　㈣系爭不動產既已於113年1月29日完成建物第一次登記，被告並未依約履行移轉系爭不動產所有權及塗銷系爭不動産抵押權之義務，原告於113年5月7日發函催促被告依約履行，並告知逾期將解除契約等情，惟被告屆期並未履行，且系爭不動產目前仍信託與他人且設定高額抵押權，被告顯拒絕履行移轉所有權及塗銷抵押權義務，此係屬可歸責於被告之事由，原告以本件起訴狀繕本送達作為解除契約意思表示之通知，並於解除契約後，被告應依民法第226條、第256條、第25 9條、第260條規定，及土地（預定）買賣契約書第11條、房屋（預定）買賣契約書第17條等約定，除返還原告已付價金 2,500萬元外，並應負擔房地總價15％即375萬元之損害賠償，金額共計2,875萬元。　㈤併為聲明：被告應給付原告2,875萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其先前提出之書狀則以：　㈠原告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益於110年3月4日共同簽訂系爭債權讓與契約書及土地（預定）買賣契約書、房屋（預定）買賣契約書，約定原告將其對於德美建設公司及薛義益之系爭債權及從屬之權利，以2,500萬元為對價讓與睿暘開發公司。嗣因睿暘開發公司未依系爭債權讓與契約書履行付款義務，其中1,700萬元部分，於系爭本票之到期日屆至後，發票人即睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益未按時履行還款義務，原告隨即就系爭本票聲請本票裁定並予以強制執行，渠等之財產即遭執行查封。睿暘開發公司遂將系爭債權讓售被告，被告並於112年1月18日與原告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益共同簽訂增補協議書，約定由睿暘開發公司將系爭債權讓售予被告，被告承受睿暘公司就系爭債權讓與契約書之權利、義務，原告則須撤回對於睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益之執行程序。　㈡又債權讓與契約係以移轉特定債權為其標的，屬於處分行為，為準物權契約，則為債權受讓之人，自須就為受讓與標的之債權具有處分權。而被告自簽訂增補協議書起迄今，原告均未將證明系爭債權之相關文件交付被告，被告未因增補協議書而受讓取得原告對德美建設公司及薛義益之債權，故被告對於系爭債權並無處分權，有違債權讓與為準物權行為之意旨，是原告迄今未能履行其債權讓與之給付義務，被告自始未受讓取得系爭債權，應屬可歸責於原告之給付不能，被告業於113年2月17日以台北圓環郵局第111號存證信函對原告為解除契約之意思表示，現再以本件民事答辯狀繕本送達，催告原告應於7日內讓與系爭債權予被告，倘原告逾期仍未給付，應負遲延責任。　㈢答辯聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　　㈠系爭增補協議書是否已發生債權移轉之效力？　⒈按債權讓與係屬準物權行為具獨立性，於讓與契約發生效力時，債權即移轉於受讓人，其原因關係之存否，於既已成立生效之債權讓與契約並無影響。（最高法院92年度台上字第 624號判決意旨參照）。準此，依民法第297條第1項前段規定之反面解釋，債權之讓與苟經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人即發生效力，此項通知如未經合法撤銷，則債務人自受債權讓與之通知時起，僅得以受讓人為債權人，不得再向讓與人為清償或其他免責之行為（最高法院75年度台上字第478號判決意旨參照）。　　　　⒉查原告、睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益於110年3月4 日共同簽訂系爭債權讓與契約書及土地（預定）買賣契約書、房屋（預定）買賣契約書，其中系爭債權讓與契約書第1 條約定：「乙方（即原告）願將下列債權及從屬之權利讓與甲方(即睿暘開發公司)：（下稱「本債權」）（一）債權人：郭進源，債務人：德美建設有限公司、薛義益。（二）債權內容：1.債務人於106年3月17日共同簽發票面金額為2,5O 0萬元之本票債權，及按臺灣新北地方法院簡易庭108年司票字第653號民事裁定計算之利息為準。2.債權人郭進源業於前款執行中受償3,281,072元。3.債權人郭進源曾依臺灣新北地方法院（應為臺灣高等法院之誤載)109年上移調字第44 0號調解筆錄第二項支付薛義益1,093,500元。」、第2條約定：「乙方同意將本契約第一條所示債權讓售予甲方，讓售價款為2,500萬元整，甲方付款之方式如后：（一）甲方應於民國（下同）110年3月10日前匯付800萬元整至乙方指定之兆豐國際商業銀行天母分行第000-000-00000號帳號、戶名郭進源。（二）剩餘讓售價款1,700萬元，於簽訂本契約同時，由甲（睿暘開發公司）丙（德美建設公司)丁（薛義益）方共同簽發面額1,700萬元、到期日為110年11月4日之本票乙紙予乙方收執。於甲丙丁方履行本條第（四）項約定後，乙方應將前開本票返還予甲丙丁方。（三）甲方應於本契約簽訂日起15日內，代乙方支付本契約第三條房地預定買賣價款予丙丁方，甲丙丁方不得以甲方未付款而抗辯主張乙方未付清房地預定買賣價款。（四）甲丙丁方承諾於本契約簽訂日起八個月內，由甲丙丁方清償遠銀資產管理股份有限公司就本契約第三條買賣標的之分戶貸款，並塗銷遠銀資產管理股份有限公司於本契約第三條買賣標的之最高限額抵押權。倘有設定其他順位抵押權，亦應一併塗銷」、第3條約定：「房地預定買賣（一）本契約各方均同意乙方向丙丁方購買建照號碼為新北市政府核發之103莊建字第00033號建案編號8樓A戶建物(36.86坪）、平面停車位一位（地下二層編號15)暨坐落基地持分之買賣價款總價1,700萬元，其中停車位款為150萬元丶土地款及房屋款各為775萬元。（二）本條第（二）項房地預定買賣，由甲乙丙丁方及遠銀資產管理股份有限公司另行簽訂附件所示房屋（預定）買賣契約書及土地（預定）買賣契約書，始生效力。倘任一方未完成簽訂，甲方應於十日內支付讓售價款1,700萬元予乙方。」、第4條約定：「本契約簽訂且本契約第二條第（一）項及第（二）項前段履行完成後，本債權移轉即發生完全效力，乙方應自行具狀向執行法院撤回對丙丁方之執行程序（案號：臺灣新北地方法院108年度司執字第56708號，喜股）。」等內容。嗣因睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益違約，睿暘開發公司並將系爭債權讓與契約書受讓債權讓與被告，原告與睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益再於112年1月18日共同簽立協議書，約定睿暘開發公司同意支付原告150萬元等事宜，且渠4人並於同日與被告、抵押權人遠銀資產管理股份有限公司（下稱遠銀資產公司)共同簽立增補協議書，明示「今因甲方（即睿暘開發公司）違約，戊方（即被告)同意代甲方履行其義務，各方合意簽訂本增補協議書」，其約定條款如下：「壹、債權承受：一、甲方同意將原契約書所受讓之債權讓售予戊方，由戊方承受其權利義務，讓售價款為 2,500萬元整。二、甲乙雙方同意戊方應依原契約書第三條約定以房地預定買賣方式抵付2,500萬元整予乙方，戊方應於本協議簽訂同時，偕同乙丙丁方及抵押權人簽訂如附件所示房屋（預定）買賣契約書及土地（預定）買賣契約書，乙方無須支付任何價款予甲丙丁戊方，甲丙丁戊方不得抗辯乙方未付清房地預定買賣價款。三、「原契約書」有關甲乙方之權利義務相關事宜，應由甲乙雙方另行協商定之。…肆、特別約定：於112年l月18日簽定之「協議書」及「增補協議書」，取代甲乙丙丁方先前所訂立原契約書之一切權利義務關係。」等內容，有系爭債權讓與契約書、土地（預定）買賣契約書、房屋（預定）買賣契約書、協議書及增補協議書等件在卷可稽，並為兩造所不爭。被告雖抗辯：原告未將證明系爭債權之相關文件交付被告，被告未因增補協議書而受讓取得系爭債權，此應屬可歸責於原告之給付不能，被告已對原告為解除契約之意思表示云云。然揆諸前揭說明，睿暘開發公司依已成立生效之系爭增補協議書，既已將其依系爭債權讓與契約所受讓原告對於債務人德美建設公司及薛義益之系爭本票債權以2,500萬元讓與被告，則原告對於債務人德美建設公司及薛義益之系爭本票債權即行移轉於被告。況債務人德美建設公司及薛義益亦共同簽署系爭增補協議書，就原告對於其等有系爭本票債權並經輾轉讓與被告，並無任何反對意見，系爭增補協議書對於渠二人已生契約之拘束力，堪認已合於民法297條第1項之規定，對債務人已發生效力，則何來原告尚須提出證明系爭本票債權之相關文件交付被告，始能使被告取得所受讓之債權可言，被告前開抗辯，委不足採。是被告以113年2月17日存證信函通知原告解除契約，並不合法，自不生解除契約之效力，且亦難認定原告有遲延給付所讓與系爭債權之情事。　㈡原告以被告給付不能解除系爭土地（預定）及房屋（預定)買賣契約，請求被告給付2,875萬元，有無理由？　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有民法第226條之情形時，得解除其契約。民法第226條第1項、第256條分別定有明文。復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，同法第25 9條第1款、第2款亦規定甚明。另按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第34 5條第1條亦有規定。　　　⒉查依兩造及睿暘開發公司、德美建設公司及薛義益、抵押權人遠銀資產公司共同簽署之系爭增補協議書有關「貳、房地預定買賣」乃約定：「一、本協議各方均同意乙方（即原告 )向戊方（即被告)購買建照號碼為新北市政府核發之103莊建字第00033號建案（以下簡稱「本建案」），編號8樓A戶建物(36.86坪）、平面停車位一位（地下二層編號15)暨坐落基地持分（下稱買賣標的），買賣價款總價2,500萬元，其中停車位款為200萬元、土地款及房屋款為2,300萬元。二、戊方應於「本建案」辦理建物保存登記完畢之日起30日內，將前項買賣標的辦理所有權移轉登記予乙方及交屋，且至遲應於112年6月30日前塗銷買賣標的全部抵押權設定登記，以確保乙方取得之買賣標的無權利瑕疵及（或）任何抵押權等他項權利，逾期應負遲延損害賠償責任。」等內容。又依兩造與抵押權人遠銀資產公司於112年1月18日共同簽立之土地（預定）買賣契約書及房屋（預定）買賣契約書，其中於土地（預定）買賣契約書第5條約定:「本件土地買賣價款甲方（即原告)業於民國110年3月4日與薛義益、德美建設有限公司、睿暘開發建設有限公司簽訂債權讓與暨房地預定買賣契約書，並於112年1月18日與乙（即被告)丙（即遠銀資產公司）方及薛義益、德美建設有限公司、睿暘開發建設有限公司簽訂增補協議書，同意以乙方債權讓與應支付之讓售價款中1,150萬元直接抵付，乙丙方不得抗辯甲方未付清土地買賣價款。」、第6條第1項約定：「土地產權登記：乙方應於本社區建物保存登記完畢之日起30日內將土地產權登記予甲方，其申報土地移轉現值依使用執照核發日之當年度公告現值為準。」、第9條第2項約定：「乙丙方承諾應於112年6 月30日前，由乙方清償丙方就本契約第二、三條買賣標的之貸款，並塗銷丙方於本契約第二、三條買賣標的之最高限額抵押權，倘有設定其他順位抵押權，亦應一併塗銷。」；暨房屋（預定）買賣契約書第7條約定：「本件買賣價款甲方業於民國110年3月4日與薛義益、德美建設有限公司、睿暘開發建設有限公司簽訂債權讓與暨房地預定買賣契約書，並於112年1月18日與乙丙方及薛義益、德美建設有限公司、睿暘開發建設有限公司簽訂增補協議書，同意以乙方債權讓與應支付之讓售價款中l,350萬元直接抵付，乙丙方不得抗辯甲方未付清買賣總價款。」、第10條第1項約定：「房屋產權登記：房屋產權之移轉，應於使用執照核發且本社區建物保存登記完畢之日起30日內辦理產權第一次登記及交屋完畢，並依移轉當時政府主管機關核定之房屋評定現值作為申報現值與公契價格。」、第15條第2項約定：「乙丙方承諾於本契約簽訂日起八個月內，由乙方清償丙方就本契約第二、三條買賣標的之貸款，並塗銷丙方於本契約第二、三條買賣標的之最高限額抵押權，倘有設定其他順位抵押權，亦應一併塗銷。」等內容，堪認原告已將系爭不動產之全部買賣價金給付被告，且依系爭增補協議書及土地（預定）買賣契約書第6條第1項、第9條第2項及房屋（預定）買賣契約書第10 條第1項、第15條第2項之約定，被告負有應於辦理建物保存登記完畢之日起30日內，將系爭不動產所有權移轉登記予原告及交屋之義務，且負有至遲應於112年6月30日前塗銷系爭土地抵押權設定登記、於112年9月18日前塗銷系爭建物抵押權設定登記之義務。又查，系爭建物業於112年12月15日建築完成，於113年1月29日辦理第一次登記，並於113年3月4 日信託登記予遠東國際商業銀行股份有限公司，且系爭土地及建物上至今仍有抵押權人遠銀資產公司為抵押權設定登記，此有系爭土地及建物登記第一類登記謄本在卷可稽，足見被告已違反系爭增補協議書、土地（預定）買賣契約書及房屋（預定）買賣契約書所約定於限期內移轉登記系爭不動產所有權及塗銷抵押權登記之義務。　⒊再查，原告業於113年7月5日以存證信函催告被告應於文到15 日內將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並應於文到15日內將系爭不動產上抵押權登記塗銷，逾期將解除契約，並依約請求損害賠償等情，而上開存證信函業於113年7月9日送達被告，有存證信函及送達回執在卷可按，自已生於相當期間合法催告之效力，惟被告屆期並未履行，系爭不動產目前仍信託與他人且設定高額抵押權，已如前述，則被告顯已無從移轉系爭不動產之所有權予原告，且可歸責於被告，則原告主張被告有給付不能情事，其得依民法第256條及系爭土地（預定)及房屋（預定)買賣契約之約定，解除系爭土地（預定)及房屋（預定)買賣契約，自屬有理。又原告已以本件起訴狀繕本之送達被告作為解除契約意思表示之通知，且起訴狀繕本業於113年8月27日送達被告，有送達回證在卷可稽，堪認系爭土地（預定)及房屋（預定)買賣契約業經原告合法解除。復查，土地（預定）買賣契約書第11條第1項約定：「乙方（即被告)違反本契約約定義務，甲方（即原告)得解除本契約。解約時乙方除應退還甲方土地價款外，並應賠償依土地買賣總價百分之十五計算之違約金予甲方，乙方不得異議。」；又房屋（預定）買賣契約書第17條第1項約定：「乙方違反本契約約定義務，甲方得解除本契約。…解約時乙方應退還甲方已繳之房屋價款外，如有遲延利息應一併退還，並應賠償依房屋買賣總價百分之十五計算之違約金予甲方，乙方不得異議。」。從而，原告依民法第259條及土地（預定）買賣契約書第11條第1項、房屋（預定）買賣契約書第17條第1項之約定，請求被告返還依系爭增補協議書及系爭土地（預定)及房屋（預定)買賣契約之約定業已抵付之買賣價金2,500萬元，並賠償依土地及房屋買賣總價百分之15計算之違約金即375萬元【計算式：（11,500,000元＋13 ,500,000元)×15%＝3,750,000元】，自均屬有據。　　四、綜上所述，原告依民法第259條及系爭土地（預定）買賣契約書第11條、房屋（預定）買賣契約書第17條等約定，請求被告給付2,875萬元（2,500萬元＋375萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。　　　　　　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認均核與本案判決結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官王士珮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李依芳

2024-12-30

PCDV-113-重訴-530-20241230-1

聲自

臺灣臺北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣臺北地方法院刑事裁定　 113年度聲自字第237號聲請人即告訴人沈偉義林家富上二人代理人龔君彥律師被告張言明李彥輝上列聲請人即告訴人因被告背信等案件，不服臺灣高等檢察署11 3年度上聲議字第8490號駁回再議之處分（原不起訴案號：臺灣臺北地方檢察署檢察官112年度偵續字第487號），聲請裁定准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、聲請意旨如附件刑事聲請准許提起自訴狀所載。二、刑事訴訟法第258條之1第1項規定：「聲請人不服前條之駁回［再議］處分者，得於接受處分書後十日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴。」第2項規定：「依法已不得提起自訴者，不得為前項聲請。但第三百二十一條前段或第三百二十三條第一項前段之情形，不在此限。」聲請人即告訴人沈偉義、林家富以被告張言明、李彥輝涉有背信罪嫌，具狀提出告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官以112年度偵續字第487號為不起訴處分，聲請人就其中關於門牌號碼臺北市○○區○○路00號房地（下稱康定路房地）、門牌號碼：新北市○○區○○○路00號3樓之2（下稱正義南路房地）部分提起再議，經臺灣高等檢察署以113年度上聲議字第8490號駁回再議，於民國113年9月9日、10日送達聲請人2 人，有送達證書在卷可稽（見上聲議卷第17、18頁）。聲請人委任律師於同年9月18日向本院聲請准許提起自訴，未逾法定期限，此外，亦查無聲請人有何不得提起自訴之情形，經核本件聲請程序上係屬適法。三、關於准許提起自訴之審查，刑事訴訟法第258條之3修正理由二雖指出：「法院裁定准許提起自訴之心證門檻、審查標準，或其理由記載之繁簡，則委諸實務發展」，未於法條內明確規定，然觀諸同法第258條之1修正理由一、第258條之3修正理由三可知，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，其重點仍在於審查檢察官之不起訴處分是否正確，以防止檢察官濫權。而刑事訴訟法第251條第1項規定：「檢察官依偵查所得之證據，足認被告有犯罪嫌疑者，應提起公訴。」此所謂「足認被告有犯罪嫌疑者」，乃檢察官之起訴門檻需有「足夠之犯罪嫌疑」，並非所謂「有合理可疑」而已，詳言之，必須依偵查所得事證，被告之犯行很可能獲致有罪判決，具有罪判決之高度可能，始足當之。基於體系解釋，法院於審查應否裁定准許提起自訴時，亦應如檢察官決定應否起訴時一般，採取相同之心證門檻，而以「足認被告有犯罪嫌疑」為審查標準，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。四、經查：　㈠就康定路房地部分，查被告張言明以買賣為原因，於95年1月 27日辦妥所有權移轉登記，自第三人魏憲章處受讓康定路房地之所有權登記名義，登記為所有人，有登記謄本、地籍異動索引在卷可憑（見偵續卷第173-180頁）。然被告張言明已陳明：康定路房地是我用自己名義去買的等語（見偵卷第 20頁），據聲請人沈偉義自陳：當時前屋主魏憲章登報稱，只要有人幫他繳貸款，就將康定路房地過戶給他，被告張言明用康定路房地向銀行貸款新臺幣（下同）21,250,000元，用其中20,000,000元幫魏憲章處理債務等語（見他卷第204- 205頁），足見被告張言明自行為魏憲章處理債務，以完成受讓康定路房地所有權之對待給付，此外亦無事證足認聲請人2人曾實際支付康定路房地之價金，顯然無從認定被告張言明與聲請人2人間就康定路房地有何借名登記或委任關係存在。聲請人2人遽指被告張言明以康定路房地抵押貸款、或予以變賣屬於背信云云，自不可信。　㈡就正義南路房地部分，查被告李彥輝以買賣為原因，於94年1 2月5日辦妥所有權移轉登記，自第三人陳宏政處受讓正義南路房地之所有權登記名義，登記為所有人，有登記謄本、土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書、地籍異動索引在卷可憑（見他卷第77-83、87-90頁）。然而，被告李彥輝已於另案偵查中陳明：當時聲請人沈偉義在作房屋買賣，被告張言明提議用我的名字來買正義南路房地，由我出面貸款，當時94年間景氣好，該房地貸款有超貸120％，所以在寬限期都是以超貸的錢來繳，6個月後就由我來繳納貸款等語（見偵續卷第118頁），核與聲請人沈偉義於臺灣高等法院103年度上易字第2666號案內證稱：被告李彥輝自行繳納正義南路房地之貸款等語相符（見他卷第23頁），可見正義南路房地之價金大多是由被告李彥輝自行負擔。聲請人沈偉義雖提出第三人陳書竹書立之訂金收據，其中記載該屋總價4,700,000 元，聲請人沈偉義先付訂金30,000元，預定94年10月11日前簽訂買賣契約等語（見他卷第85頁），但該陳書竹與正義南路房地之前手陳宏政不同，且聲請人沈偉義給付訂金後究竟有無簽約？有無實際給付價金？均不明確，縱或屬實，該訂金金額僅30,000元，占總價比例甚微，顯難認為聲請人2人係實際出資之人。又被告李彥輝於94年間曾以正義南路房地設定抵押，向台北國際商業銀行（嗣併入永豐商業銀行）貸款①3,200,000元、②1,100,000元，其中②部分並由聲請人林家富擔任連帶保證人，有地籍異動索引、借據及借款約定書在卷為憑（見他卷第87-99頁），然保證人與主債務人間之內部關係無法一概而論，實務上保證人單憑私人交誼而作保之情形，亦所在多有，單憑此節顯難認定聲請人2人有實際給付價金之事實。衡諸常情，借名登記關係中通常由借名人實際出資購買不動產。聲請人2人既未提出證據證明其等曾實際出資購買正義南路房地，則聲請人2人與被告李彥輝間有無借名登記或委任之法律關係？縱使在計畫購屋之初有此約定，但聲請人2人嗣後既未實際給付價金，而由被告李彥輝間自行負擔，雙方借名登記或委任關係是否仍然存在？被告李彥輝有無為自己不法利益之意圖及背信犯意？均屬有疑。是聲請人2人遽指被告李彥輝申請補發權狀並以正義南路房地抵押辦理增貸，屬於背信云云，亦不可採。五、綜上所述，依憑現有證據，無從證明被告2人有何背信犯行。聲請人2人其餘所指，業經原不起訴處分、駁回再議處分詳為論駁，且原處分所憑據之理由均有卷內各項訴訟資料可稽，並未違背經驗法則或論理法則。聲請人2人猶執陳詞，再事爭執，指摘原處分違法不當，請求裁定准許提起自訴，為無理由，應予駁回。六、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　審判長法　官　王筑萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳旻靜　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王沛元上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪紹甄中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日

2024-12-30

TPDM-113-聲自-237-20241230-1

雄簡

高雄簡易庭

給付違約金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第858號原告御興室內設計有限公司法定代理人劉中興訴訟代理人陳星宇律師被告余晏伶訴訟代理人鄭東和上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一一三年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：緣被告委請訴外人億文有限公司（下稱億文公司）媒介居間出售被告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00 ○0號房屋（下稱系爭房屋），被告並與億文公司於民國112 年8月10日簽定房屋買賣仲介專任契約書（下稱系爭專任契約書），委託銷售價格新臺幣（下同）100萬元。嗣伊經億文公司媒合仲介表示欲購買系爭房屋，並交付定金30萬元，被告經億文公司獲悉上情後，亦同意伊之要約（下稱系爭買賣契約），被告並於112年8月10日簽立「不動產買賣定金暨頭款協議書」（下稱系爭頭款協議書）及「定金約定保管契約」（下稱系爭定金保管契約），同意被告於交付不動產移轉登記必要文件前，由億文公司暫予保管伊所交付之定金30 萬元。詎被告翌日卻向億文公司表示欲解除系爭買賣契約，並於同月14日與訴外人吳月桂於系爭房屋上辦理預告登記，限制系爭房屋之移轉登記，被告係因可歸責於己之原因陷於給付不能，應加倍返還所受定金，是扣除伊已自億文公司受返還之30萬元，被告尚應給付30萬元，爰依系爭頭款協議書之約定及民法第249條第3款之規定起訴。聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：伊因貸款之需，應億文公司告知配合辦理系爭房屋之假買賣，始簽署系爭專任契約書、系爭頭款協議書及系爭定金保管契約，然伊實無委託億文公司出售系爭房屋、亦無出售系爭房屋予原告之意思。伊並不知道原告要買受系爭房屋，且億文公司並無經營不動產仲介之資格，億文公司所為本件委託銷售系爭房屋之行為無效等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠兩造間已就系爭房屋成立買賣合意：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。　⒉查系爭頭款協議書上載：「一、…余晏伶小姐（乙方）名下之不動產房地：高雄市○○區○○路00巷00○0號，出售於（按：空白）先生/小姐（甲方），買賣價金為壹佰萬元整，賣方余晏伶小姐於112年8月10日茲收到買方之定金為參拾萬元整。收受定金視同買賣成交，空口無憑，以此證明。…三、雙方同意買方指定第三人於112年9月9日以前簽署不動產買賣移轉契約，不得藉故拖延。」等語，並有被告之簽名及指印，上開協議書文字業已明文約定被告於收受定金之同時，視同買賣契約成立，尚無文義不明之情形；且觀證人即億文公司負責人蔡尚倫到庭具結證稱，億文公司專營不動產買賣及租賃事業，本件被告委託億文公司銷售系爭房屋後，億文公司隨即覓得原告表示欲承買系爭房屋，原告並於112年8月10日派遣所屬員工至億文公司交付30萬元定金，然因該名原告所屬員工未受原告授權可以代為簽署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約及買賣契約，且被告尚未備齊不動產過戶所需文件，遂約定由億文公司先代為保管原告交付之30萬元定金，待翌日兩造正式簽署買賣契約，億文公司再交付該30萬元定金予被告等語（見本院卷第151-155頁），足見被告確有委託億文公司出售系爭房屋之意思，且於收受30萬元定金並簽署署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約時，已明確知悉買賣契約已經成立，堪認兩造已達成買賣系爭房屋之合意。被告雖以前詞置辯，惟亦自承：「112年8月10日時，億文公司員工有說因為還要跑流程，所以30萬元先放桌上，由他們保管，我才簽署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約」等語（見本院卷第168頁），被告既有看到原告交付之30萬元定金，且被告為智識正常之成年人，系爭專任契約書、系爭頭款協議書、系爭定金保管契約之文字亦無文義不明之情，綜合被告自承簽署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約之過程，原告確實有交付之30萬元定金，被告亦知悉所簽署系爭頭款協議書、系爭定金保管契約之意義，況被告就本件係伊為貸款而應億文公司要求配合假買賣、伊遭原告及億文公司詐欺等情，於本院審理程序中當庭表明不聲請調查證據等語（見本院卷第224頁），被告就此有利於己之事實未舉證以實其說，難認本件有何被告抗辯係遭詐欺之情，被告所辯，並不足採。　㈡原告請求被告加倍返還定金30萬元，應屬有理：　⒈按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，此觀民法第249條第3款自明。查兩造並未簽署系爭房屋買賣契約，且被告於112年8月11日表示不願出售系爭房屋，系爭房屋現仍為被告所有等情，為兩造所不爭執（見本院卷第168頁），堪認本件係可歸責於被告致系爭房屋買賣契約不能履行，依上開規定，原告請求被告加倍返還所受定金，自屬有理，應予准許。　⒉至被告另以億文公司並無經營不動產仲介之資格，億文公司所為本件委託銷售系爭房屋之行為無效云云，惟兩造間買賣契約已經成立，業經本院認定如前，而億文公司是否具有經營不動產仲介之資格，並不影響兩造間系爭房屋買賣合意是否成立之要件，至多僅影響被告與億文公司間之委託銷售關係，是被告所辯，亦不足採。四、綜上所述，原告依系爭頭款協議書之約定及民法第249條第3 款之規定，請求被告給付30萬元，及自113年3月12日（見本院卷第61頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條第2項準用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2024-12-30

KSEV-113-雄簡-858-20241230-2

訴

臺灣臺南地方法院

返還價金等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1385號原告詹鈞評詹蕙伃詹蕙瑄共同訴訟代理人蘇三榮律師複代理人楊鎮謙律師被告桂田欣業建設股份有限公司法定代理人朱仁宗訴訟代理人裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年11月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣467萬元，及自民國111年9月2日起至民國 111年12月2日止，按日利率萬分之5計算之利息。被告應給付原告新臺幣412萬6,500元，及自民國112年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣155萬6,667元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣467萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項於原告以新臺幣137萬5,500元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣412萬6,500元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國110年11月1日與被告就「桂田磐古」建案（下稱系爭建案）簽立「預售房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約）及「土地買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約），向被告購買坐落臺南市○○區○○段00地號土地（持分面積31 .06平方公尺、應有權利範圍100000分之543，下稱系爭土地）及其上B棟第24樓第B15戶房屋（下稱系爭房屋），房屋總價為新臺幣（下同）1,843萬1,700元（含房屋價款1,533萬1 ,700元及停車位價款310萬元）、土地總價為907萬8,300元。依系爭房屋買賣契約第11條第1項約定，被告應於111年7 月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，若有違反，依同條第2項及第24條第3項約定，每逾1日被告應按原告已給付價款萬分之5單利計算之遲延利息支付原告，若逾期3個月仍未取得使用執照，原告得解除契約，被告應退還原告已繳納之房地買賣價款及上開遲延利息，及賠償以房地總價百分之15計算之違約金。　㈡原告簽立系爭房屋及土地買賣契約後，共已繳納467萬元價金予被告，被告卻遲未完成主建物建築或取得使用執照，自系爭房屋買賣契約第11條第1項所定111年7月31日期限起算，已逾3個月，原告乃於111年11月間向被告客服人員要求賠償或解約，未獲被告回應，原告即於111年12月停止繳納價款。嗣被告仍遲遲無法完工，原告遂分別於112年3月2日、7月 11日再度寄發存證信函、律師函，重申主張解除系爭房屋及土地買賣契約。又系爭土地買賣契約中，雖未如一般預售屋契約實務慣例，記載於系爭房屋買賣契約解除時一併發生解除效力，惟該土地買賣契約與系爭房屋買賣契約為不可分割之聯立契約，應同時生效、履行、消滅而一併解除。為此，爰依系爭房屋買賣契約第24條第3項約定，民法第179條、第 259條第2款規定，請求被告返還原告已繳納之價金467萬元，及依系爭房屋買賣契約第11條第2項約定，請求自111年8 月1日（即約定取得使用執照期限111年7月31日之翌日）起至清償日止，按日利率萬分之5計算之利息，併依系爭房屋買賣契約第24條第3項約定，請求被告給付違約金412萬6,50 0元【計算式：（房屋總價1,843萬1,700元＋土地總價907萬8 ,300元＝2,751萬元）×百分之15＝412萬6,500元】及利息。　㈢被告雖辯稱其遲延完工，係因新冠肺炎疫情之不可抗力及情事變更等因素所致；惟兩造係於110年11月1日簽立系爭房屋及土地買賣契約，上開被告所辯原因，均於兩造簽約前即已存在，被告應得考量疫情對工程進度之影響，再與原告簽約或變更契約內容。此外，依行政院消費者保護會公告，建商不得泛稱疫情、缺工、缺料等理由係屬「不可歸責於建商之事由」，而要求消費者同意無條件展延取得使用執照期限；依內政部公告，賣方亦不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限，是被告上開所辯，並無理由。　㈣被告固請求酌減違約金，惟依系爭土地買賣契約第13條第1項約定，可知兩造約定之違約金數額，為違約罰金及損害賠償金之預定總額，不得主張過高或過低而要求增減，或訴請法院酌增、酌減，其所辯無理由，被告應如數給付約定之違約金及利息予原告等語。　㈤並聲明：　⒈被告應給付原告467萬元，及自111年8月1日起至清償日止，按日利率萬分之5計算之利息。　⒉被告應給付原告412萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告則以：　㈠對於原告主張兩造簽立系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，及被告未於系爭房屋買賣契約第11條第1項所定111年7 月31日期限前完成主建物、附屬建物與使用執照所定之必要設施，未於111年7月31日前取得使用執照等情，均不爭執；惟被告於系爭建案工程施作過程中，有系爭房屋買賣契約第 11條第1項所定得不計入工程取得使用執照期限之展延情事，包括因地震、降雨、新冠肺炎疫情等，共計650日，是被告取得使用執照之期限，應展延至113年5月11日。被告業已於112年9月27日取得系爭建案使用執照，並無違反契約義務或遲延給付之情。　㈡原告雖主張新冠肺炎疫情影響等並非系爭房屋買賣契約所定合法展延期限事由；惟上開原告提出之消保會公告，並未禁止建商將「因天災所致不得施工之日數」約定為展延事由，原告提出之內政部公告，亦僅稱建商不得泛稱因疫情、缺工、缺料等理由為不可歸責於建商之事由，而展延取得使用執照日期。系爭建案工程確實受新冠肺炎疫情影響，致施工工人人數受限制需分流上班、因隔離需停工等，無法實際施工，依系爭房屋買賣契約第11條第1項但書約定，此等日數自應由施工工期扣除，並展延被告完工及取得使用執照之期限。被告已於展延後之期限內取得系爭建案使用執照，並無違反契約約定之情。　㈢又被告於兩造簽約前之110年5月25日，即已函知系爭建案買家該建案取得使用執照期日需展延至111年11月30日，並於1 10年7月21日告知系爭建案代銷公司即訴外人海悅國際開發股份有限公司（下稱海悅公司），海悅公司亦已於銷售系爭建案時，將使用執照取得時程延期一事告知原告，原告仍於 110年11月1日同意簽立系爭房屋及土地買賣契約，顯見其已同意被告將完工及取得使用執照期限展延至111年11月30日。被告復於111年11月23日再次發函通知系爭建案買方，礙於新冠肺炎疫情後缺工、缺料、111年間地震、天災等因素，申請使用執照期限需再展延至112年1月31日，未見原告反應任何意見，其卻逕行自111年12月起停止繳納系爭房地價款，且未對被告為任何回覆或催告，顯見原告係在對系爭建案施工狀況知之甚詳之狀態下，故意利用系爭房屋及土地買賣契約之約定，以不到系爭房地買賣總價金3分之1之金額，換取超過其已繳納價金1倍以上之違約金，圖己身私利，損害被告利益，屬權利濫用，其請求並無理由。　㈣縱認原告得解除系爭房屋、土地買賣契約，其所請求之違約金數額亦屬過高。被告遲延取得系爭建案使用執照，係因遭逢疫情、地震、強降雨等不可抗力因素所致，並非惡意違約；且被告為施作系爭建案已投入大量金錢、人力，因考量施工期間地震頻繁，為提供更良好之建築品質，甚至自行將原買賣契約約定之「鋼筋混凝土（RC建材）」，更改為更佳之「鋼骨鋼筋混凝土SRC構造」，始造成施工人力更加吃緊，被告未如期於111年7月31日前取得使用執照，並非惡意遲延，請求依民法第251條、第252條規定，酌減違約金等語，資為抗辯。　㈤並聲明：　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　　　三、兩造不爭執事項：　㈠原告於110年11月1日與被告就系爭建案簽立系爭房屋及土地買賣契約，約定由原告向被告購買系爭房屋、土地，房屋總價為1,843萬1,700元（含房屋價款1,533萬1,700元及停車位價款310萬元）、土地總價907萬8,300元，系爭房屋買賣契約約定內容節錄如附表所示。　㈡原告截至112年6月7日止，已繳納系爭房屋及土地價金共計46 7萬元。　㈢被告於112年9月27日就系爭建案取得臺南市政府工務局核發之使用執照。　㈣系爭建案開工日即106年12月25日起至112年1月18日竣工止，臺南市大雨日數共計28日，豪雨日數共計3日，大豪雨日數共計1日，合計32日（見本院卷第149頁）。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張於110年11月1日與被告就系爭建案簽立系爭房屋、土地買賣契約，約定由原告以房屋總價1,843萬1,700元、土地總價907萬8,300元向被告購買系爭房屋、土地，被告應於 111年7月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，若有違反，每逾1日應按原告已給付價款萬分之5單利計算支付原告遲延利息，若逾期3個月仍未取得使用執照，原告得解除契約，被告應退還原告已繳納之房地買賣價款及上開遲延利息，及賠償以房地總價百分之15計算之違約金；原告已繳納467萬元買賣價金；因被告未於上開期限內完成主建物建築，亦未取得使用執照，原告於111年11月24日通知被告代銷公司人員解除系爭房屋買賣契約，再於112年3月2日、7月11日再度寄發存證信函、律師函，重申解除系爭房屋及土地買賣契約等情，業據其提出系爭房屋、土地買賣契約書（兩造簽約時一式兩份，此為原告留存版）、繳款通知單、善化中山路郵局存證號碼5號存證信函、112年7月11日律師函及收件回執等為證（見112年度補字第693號卷，下稱補字卷，第19至39頁，第41至51頁，第53至57頁），並為被告所不爭執，核與被告提出被告公司人員與海悅公司代銷人員通訊軟體LINE（下稱LINE）對話內容截圖、系爭房屋買賣契約（兩造簽約時一式兩份，此為被告留存版）內容相符（見本院卷第47、50頁，第87至116頁），此部分之事實，首堪認定。　㈡原告復主張被告未依約於111年7月31日完成系爭建案主建物、附屬建物及取得使用執照，且逾3個月以上，爰依系爭房屋買賣契約第11條第2項及第24條第1、3項約定，解除契約並請求被告返還已繳納之價金、給付約定遲延利息及違約金；惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　⒈系爭房屋買賣契約第11條第1項第1、2款約定：系爭建案工程於106年12月31日以前開工，111年7月31日以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但因天災地變等不可抗力之事由，致賣方（即本件被告，下同）不能施工者，其停工日數，或因政府法令變更或其他不可歸責於賣方之事由，其影響日數，不計入前開天數；第2 項約定：賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按買方（即本件原告，下同）已給付價款萬分之5單利計算之遲延利息給付買方；若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，買方得解除契約並請求損害賠償。該契約第24 條「違約之處罰」第1項約定：賣方違反第11條之規定者，買方得解除本契約；同條第3項約定：買方依前2項解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15計算之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限；同條第5項約定：買、賣雙方當事人除依上述約定之請求外，不得另行請求其他損害賠償，此有系爭房屋買賣契約在卷可稽（見補字卷第30、31、37頁）。　⒉系爭建案於112年9月27日取得使用執照，此有臺南市政府工務局（112）南工使字第02969號使用執照在卷可佐 (見本院卷第117頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第198頁）。是被告確實未於系爭房屋買賣契約第11條第1項所定111年7月3 1日期限前取得使用執照，係至112年9月27日始取得使用執照之事實，堪可認定。原告既已就兩造間有上開契約條款約定，及被告確實未於契約所定期限內取得系爭房屋使用執照等事實為舉證，則被告抗辯系爭建案施工過程中，有系爭房屋買賣契約第11條第1項但書所定得展延取得使用執照期日之事由、兩造已合意展延被告取得使用執照之期限至112年1 月31日、原告有權利濫用情事等情，自應由被告就此等抗辯事由存在之事實，負舉證之責。　⒊被告固辯稱：系爭建案興建過程中，因地震、降雨之天災地變等不可抗力事由，及因新冠肺炎疫情，政府發布疫情三級警戒，為避免群聚須限制每日出工人數，需配合政府政策實施確診工人隔離、停工，情事變更等不可歸責於被告之事由，致工程進度落後，屬系爭房屋買賣契約第11條第1項但書第1、2款所定得展延事由，共計得展延650個工作日，被告取得使用執照期限應展延至113年5月11日等語，並提出施工展延紀錄明細1份為證（見本院卷第39至43頁）；惟原告以上開施工展延紀錄明細為被告自行製作為由，否認該記錄明細資料形式上之真正（見本院卷第55頁）。經本院多次曉諭被告提出製作上開施工展延紀錄明細所據之相關證據資料（見本院卷第196頁），其除就該明細中所列降雨日數部分，聲請本院函詢交通部中央氣象署系爭建案施工期間臺南市降雨情形外（詳後述），就其餘部分，則均未提出任何證據資料以實其說（見本院卷第209、215、219頁），自難認被告已就降雨以外部分，舉證證明其有何契約所定因天災地變等不可抗力之事由，或因政府法令變更或其他不可歸責於被告之事由，無法施工而應予展延約定取得使用執照日期之情，被告該部分所辯，即難認有據。而被告所辯降雨無法施工部分，依交通部中央氣象署113年3月12日中象綜字第11300031 83號函暨所附106年12月25日至113年3月8日大雨日數資料，可知自系爭建案開工日即106年12月25日起至112年1月18日竣工止，臺南市大雨（即24小時累積雨量達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降雨）日數共計28日，豪雨（即24小時累積雨量達200毫米以上，或3小時累積雨量達100毫米以上之降雨）日數共計3日，大豪雨（即24小時累積雨量達350 毫米以上，或3小時累積雨量達200毫米以上之降雨）日數共計1日，合計32日（見本院卷第147至149頁）；其中於106年 12月25日開工日起至111年7月31日即契約所定取得使用執照日期間，大雨、豪雨、大豪雨之日數，合計31日（見本院卷第149頁）。本院審酌大雨、豪雨或豪大雨之降雨日數，確屬天災因素所致無法施工之日數，依系爭房屋買賣契約第11 條第1項但書約定，得自約定使用執照取得期限予以展延，故計入上開31日降雨無法施工之日數後，被告取得使用執照之期限，應展延至111年8月31日；再加上上開大雨日數資料中所列，自111年7月31日之翌日即111年8月1日起至展延後之111年8月31日期限間大雨以上日數，為111年8月2日（大雨）1日，再予展延後，被告取得使用執照之期限，應為111 年9月1日。至被告固尚於其施工展延紀錄明細中記載其他因「日雨量超過20毫米以上，工地積水、泥濘無法施工」緣由無法施工之日數（見本院卷第39至43頁），惟其並未提出任何有關上述所載「因工地積水、泥濘無法施工」情形之證據資料，亦未就停工所據相關規定為任何說明，其此部分所辯，即難憑採。從而，被告未於展延後之111年9月1日期限前取得系爭建案使用執照，應自111年9月2日起對原告負契約約定之遲延責任，堪可認定。　⒋被告另辯稱：被告於110年5月25日即已函知系爭建案買家，系爭建案取得使用執照期日需展延至111年11月30日，並於1 10年7月21日告知代銷海悅公司，海悅公司人員亦已於銷售系爭建案時將此事告知原告，原告仍於110年11月1日同意簽立系爭房屋及土地買賣契約，顯見原告已同意被告將完工及取得使用執照期限展延至111年11月30日；被告復於111年11 月23日再次發函通知系爭建案買家，申請使用執照期限需再展延至112年1月31日，未見原告反應任何意見，足認原告對於被告須展延取得使用執照期限至112年1月31日一事，已與被告達成合意，被告於展延期限內取得使用執照，自無原告所主張之違約情事；原告係故意利用系爭房屋及土地買賣契約之約定，以不到買賣總價金3分之1之金額，換取超過已繳納價金數額1倍以上之違約金，損害被告利益，屬權利濫用，其請求並無理由等語，並提出被告110年5月25日桂欣(110 )第007號函、被告與海悅公司代銷人員之LINE對話內容截圖、被告111年11月23日桂欣第0000000000號函為證（見本院卷第45頁，第47至51頁，第53頁）。然查：　⑴就兩造簽立系爭房屋買賣契約時，被告代銷人員是否有告知原告系爭建案取得使用執照期限需展延一事，被告聲請本院函詢海悅公司，經海悅公司函覆：經手兩造買賣之銷售人員為劉亭秀，經了解，該銷售人員有向客戶說明系爭建案使用執照會有延期情事，被告有告知海悅公司系爭建案使用執照會有延期情形，而銷售人員也會在介紹本建案時向客戶告知等語（見本院卷第155頁）；惟原告否認簽立系爭房屋買賣契約時，曾經海悅公司代銷人員告知系爭建案取得使用執照期限將展延之事，亦否認曾看過被告上開110年5月25日函文（見本院卷第189、196、197），則就簽約過程中代銷人員是否有提示被告110年5月25日桂欣(110)第007號函予原告，或告知系爭建案取得使用執照日期將展延至111年11月30日一事，兩造各執一詞，且海悅公司係為被告代銷系爭建案之人，難可排除其偏頗利於被告之疑，尚無法逕以上開海悅公司函覆內容，認定被告所辯已於簽立系爭房屋買賣契約時與原告合意展延取得使用執照期限乙節屬實。　⑵再者，觀諸兩造簽立系爭房屋買賣契約之日期為110年11月1 日，係在被告向系爭建案買家寄發上開110年5月25日桂欣(1 10)第007號函文之後，然該契約第11條第1項約定之內容文字，並未就被告取得使用執照之期限為任何更改，亦未為任何備註或說明，此有兩造各自保存之系爭房屋買賣契約影本在卷可稽（見補字卷第30、31頁；本院卷第99、100頁）。且該契約第1條「雙方權利義務之依據」第1項約定：「賣方確保廣告內容之真實性，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為本契約之一部分。」，第2項約定：「除上述第一項之各式書面文件、資料外，賣方（銷售人員）就本契約之內容或房屋及停車位之位置、景觀、設備...等，所作之其他任何說明或承諾，買方已要求賣方另行記載於下，而為本契約之一部分，其記載並經雙方確認無誤。□無其他說明或承諾事項； □其他說明或承諾事項如下：」；於原告保存之系爭房屋買賣契約影本上，固就第1條第2項約定中之2個方格，均未勾選或為任何記號（見補字卷第19頁），然於被告保存之系爭房屋買賣契約影本上，卻於「□無其他說明或承諾事項」有打勾之記號（見本院卷第88頁），此有該2份契約在卷可參。兩造雖對於各自保存之系爭房屋買賣契約影本為何有此差異乙情，未作說明（見本院卷第220、221頁），惟由被告提出之系爭房屋買賣契約影本上第1條第2項約定之勾選記載，可見兩造於簽立契約時，明確勾選就契約內容並無其他說明或承諾事項，則被告所辯兩造已於簽立系爭房屋買賣契約時與原告合意展延取得使用執照日期，即難認可採。　⑶被告固再於兩造簽立系爭房屋買賣契約後，於111年11月23日以桂欣第0000000000號函通知系爭建案買家取得使用執照日期須展延至112年1月31日掛件，並提出該函文以資佐證（見本院卷第53頁）；然此僅為被告單方面對系爭建案買家寄發之通知，屬被告單方面之意思表示，縱原告未予以回應或表示反對意思，仍無法作為兩造就契約內容已合意變更之證明。被告執此抗辯已與原告就系爭建案展延取得使用執照日期一事達成合意，其並無違反契約義務云云，自無可採。　⒌被告復以前詞抗辯原告為權利濫用云云；惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨參照）。兩造間系爭房屋買賣契約既明文約定被告取得使用執照之期限，亦無證據可證兩造嗣後有合意更改約定內容之情，業如前述，則因被告確有違反契約約定義務之情形，原告依兩造基於自由意思合意簽立之契約約定內容，主張解除契約及請求損害賠償等，即屬權利之合法主張，尚難僅以其繳納價金數額及依約得請求之違約金數額比例或簽約日期，逕認其所為係以損害被告為主要目的，而有權利濫用情形。被告此部分所辯，亦難憑採。　　　㈢綜上，被告依系爭房屋買賣契第11條第1項第1款約定，因天災（降雨）因素得展延之施工日數，共計32日，其取得使用執照之期限，應自111年7月31日展延至111年9月1日，堪可認定。被告遲至112年9月27日始取得系爭建案使用執照，已違反系爭房屋買賣契第11條第1項約定甚明，原告依同條第2 項後段及第24條第1、3項約定，主張解除契約，並請求被告退還已給付之價金、約定之遲延利息及違約金，自屬有據。又按聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有依存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘一契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力（最高法院 110年度台上字第2765號判決意旨參照）。查系爭土地買賣契約，雖未約定於系爭房屋買賣契約解除時，一併發生解除效力；惟依系爭土地買賣契約第2條第2項「土地面積」所載：「買方（即本件原告）購買【桂田磐古】編號B棟第B15戶第24樓，其土地持分面積31.06平方公尺（約9.40坪），應有權利範圍為543/100000，計算方式係以主建物面積133.91 平方公尺（約40.51坪）占區分所有全部主建物總面積4648. 18平方公尺（約7455.53坪）之比例計算，停車位權利範圍為零。」內容（見補字卷第41頁)，可見原告購買系爭土地之面積及應有權利範圍計算方式，係與系爭房屋相互牽連。且依系爭房屋買賣契約第24條第1、3項及系爭土地買賣契約第13條第1、3項約定（見補字卷第37、48、49頁），亦可見兩造於一方違約、他方解除契約時，關於違約金之計算，均係以「房地總價」合併計算違約金之數額，益徵如系爭房屋買賣契約經合法解除，系爭土地買賣契約即無從期待得單獨履行以達其契約目的，而應生同步解除之效力，方符兩造締約之目的，屬聯立契約無訛。基此，系爭房屋買賣契約既經原告合法解除，系爭土地買賣契約亦應一併發生解除效力，堪可認定。　㈣原告就系爭建案業已給付467萬元價金乙情，為兩造所不爭執，業經認定如前。被告逾約定期限3個月以上始取得系爭建案使用執照，依系爭房屋買賣契約第11條第2項前段約定，每逾期限1日，被告應支付原告已給付價款萬分之5單利計算之遲延利息予原告，原告並得依第11條第2項後段、第24條第1項約定，解除契約並請求損害賠償，此時依第24條第3項約定，被告應將原告已繳之房地價款退還予原告，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15計算之違約金。查原告主張於111年11月間，以被告逾111年7月31 日之約定取得使用執照期限3個月，仍未取得執照為由，通知被告客服人員欲解除契約（見本院卷第58頁），經被告客服人員於111年11月24日轉知而意思表示到達被告，原告並於111年12月開始停止繳款等情，有被告提出之LINE對話內容截圖在卷可佐（見本院卷第49頁），並為兩造所不爭執，堪認屬實。因斯時兩造就被告依系爭房屋買賣契約第11條第 1項但書約定得展延之工作日數，尚未確認，應認原告於111 年11月間向被告所為意思表示之真意，為向被告表示自展延後之取得使用執照期限起算3個月後之翌日解除契約之意。而經扣除因天災降雨之不可抗力因素無法施工之32日工作天數後，被告取得使用執照期限應展延為111年9月1日乙情，業經本院認定如前，揆諸前開說明，兩造間系爭房屋買賣契約應於自111年9月2日起算3個月後即111年12月2日解除，且系爭土地買賣契約亦一併發生解除效力。基此，原告依系爭房屋買賣契約第11條第2項前段得主張之約定遲延利息，應以被告發生遲延情事之111年9月2日起至契約解除日即111年 12月2日予以計算，原告請求被告支付已給付價款467萬元自 111年9月2日起至111年12月2日止，按日利率萬分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；至原告請求467萬元自111 年12月3日起至清償日止，按上開約定利率計算之遲延利息部分，因原告業已選擇解除契約並請求被告賠償違約金，且已自111年12月起停止繳納房地價款，自不得再以此約定利率請求被告給付遲延取得使用執照之約定利息，其此部分之請求，難認有據，不應准許。又系爭房屋買賣契約第24條第 5項雖約定：買、賣雙方當事人除依上述約定之請求外，不得另行請求其他損害賠償（見補字卷第37頁）；惟當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人仍得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息（最高法院109年度台上字第3234號判決意旨參照）。是原告依系爭房屋買賣契約第24條第3項約定，請求被告賠償以房地總價款（即2,751萬元）百分之15計算之違約金412萬6,500元，併依民法第233 條第1項及第203條規定，請求自起訴狀繕本送達翌日即112 年9月15日（送達證書見本院卷第19頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦有理由，應予准許。　㈤被告雖抗辯：被告遲延取得系爭建案使用執照，係因遭逢疫情、地震、強降雨等不可抗力因素所致，並非惡意違約，且被告為施作系爭建案已投入大量金錢、人力，甚至自行提供較原契約約定內容更佳之「鋼骨鋼筋混凝土SRC構造」，始造成施工人力更加吃緊，並非惡意遲延，原告請求之違約金數額過高，應予酌減云云。惟按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第 252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第90 9號判決意旨參照）。查被告為系爭建案建商，對於系爭房屋買賣契約約定及履約期限等事宜，於與原告訂約前均應知之甚詳，且應考量影響自身遵期履約能力之各項主、客觀因素後再與原告為契約約定，揆諸前揭說明，自應受該契約條文內容之拘束；況被告除上開所述因降雨無法施工之32日工作天數外，並未提出其他依系爭房屋買賣契約約定得合理展延取得使用執照期限之證據資料，其所辯因各種不可抗力因素始遲延取得使用執照、非惡意違約之違約金酌減事由，尚屬無法證明，且兩造間系爭土地買賣契約第13條第1項亦明文約定：「賣方因違約依契約規定買方得解除合約者，賣方除應將已收款全部無息退還買方外，並另支付買方房地總價款百分之15時，以買方所付期款總數作為賠償金。（此項金額，雙方同意作為違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減。）」（見補字卷第49頁），可見兩造顯已合意約定將以房地總價百分之15計算之數額作為被告違約時應給付之違約金總額，不得再主張予以增減。是以，原告主張依房地總價款百分之15計算違約金，難認有何違約金過高而應酌減之事由，被告抗辯違約金數額過高，應予酌減云云，要無可採。　　五、綜上所述，原告請求被告返還系爭房地價金467萬元，及自1 11年9月2日起至111年12月2日止，按日利率萬分之5計算之利息，及請求被告給付412萬6,500元暨自112年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之請求雖為一部有理由、一部無理由，惟其起訴請求之金額，除請求返還價金463萬元之部分遲延利息請求，經本院駁回外，其餘均經准許，故本院衡酌兩造勝敗比例，認本件訴訟費用仍應由被告全部負擔，較屬適宜，爰判決如主文第4項所示。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　　　　　　九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳　薇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝婷婷　　　　　附表：系爭房屋買賣契約條文內容（節錄）　　　　　　　　　第十一條開工及取得使用執照期限一、本社區之建築工程於民國106年12月31日以前開工，民國111年7月31日以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：（一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工日數。（二）因政府法令變更或其他不可歸責於賣方（即本件被告，下同）之事由，其影響日數。（三）本預售屋之外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業程序而定，不受本條完工期限之限制。二、賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日賣方應按買方（即本件原告，下同）已給付價款萬分之5單利計算之遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，買方得解除契約並請求損害賠償。第二十四條違約之處罰一、賣方違反第十條「主要建材及其廠牌、規格」、第十一條「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。三、買方依前二項解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15計算之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。五、買、賣雙方當事人除依上述約定之請求外，不得另行請求其他損害賠償。

2024-12-27

TNDV-112-訴-1385-20241227-1

簡

臺灣臺北地方法院

詐欺等

臺灣臺北地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第2910號聲請人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告王登山居雲林縣○○鎮○○里○○00○00號（柏翔老人養護中心）上列被告因詐欺等案件，經檢察官聲請以簡易判決處刑（113年度偵緝字第1301號、第1302號），本院判決如下：　　主　文王登山犯如附表各編號「主文」欄所示之罪，各處如附表各編號「主文」欄所示之刑及沒收與追徵。應執行有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事實及理由一、犯罪事實：王登山意圖為自己不法之所有，分別為下列犯行：（一）基於詐欺取財、竊盜之犯意，於民國98年12月間，至鄭謙祥管理之臺北市中正區漢中街地址（地址詳卷，下稱漢口街房屋），佯裝屋主身分，電請鎖匠開鎖，再以電話聯繫不知情之冷氣廠商至該處，佯裝為屋主欲販賣該處之水冷式冷氣機1台，致該不詳之冷氣廠商陷於錯誤，交付新臺幣（下同）8000元與王登山，該不詳之冷氣廠商復將水冷式冷氣機1台拆卸取走。王登山以前開方式，竊取水冷式冷氣機1台得手。（二）基於詐欺取財、竊盜之犯意，於99年3月25日下午3時30分許，至陳炳宏管理之臺北市中山區南京東路2段地址（地址詳卷，下稱南京東路房屋），再以電話聯繫不知情之冷氣廠商段金來，佯裝為屋主欲販賣該處之冷氣室外機8台，致段金來陷於錯誤，先交付4000元訂金與王登山，復於翌（26）日上午8時許，至南京東路房屋將冷氣室外機8台拆卸取走，交付尾款4000元與王登山。王登山以前開方式，竊取冷氣室外機8台得手。（三）基於竊盜之犯意，於99年4月22中午12時許，聯繫不知情之房屋仲介蔡岳軒，佯裝欲至丁昌發所有之臺北市萬華區中華路1段地址（地址詳卷，下稱中華路房屋）賞屋，藉機確認屋內冷氣機狀況；再於99年4月24日上午11時許，聯繫不知情之冷氣廠商一同至中華路房屋，由王登山向中華路房屋不知情之管理員高榮隆佯稱受丁昌發委託處理屋內冷氣機而順利進入中華路房屋，由不詳之冷氣廠商將前開大型10噸落地式水冷式冷氣機2台拆卸取走，王登山以前開方式，竊取上揭冷氣機2台得手。二、被告於本院訊問時否認犯行，辯稱其均無印象等語（見本院卷第61頁），經查：（一）被告於警詢中供稱其於98年12月中旬，見漢口街房屋有貼出租廣告，其即致電佯裝看屋，實為觀察空屋內有無冷氣。確定該屋2樓、4樓有冷氣後，其致電維修鐵捲門人員請其更換大門遙控器，再致電請冷氣廠商前來估價，廠商同日下午約2時到場估價，其佯裝屋主與廠商交談，廠商表示4樓冷氣太老舊，印象中廠商以8000元購買2樓冷氣，下午5時30分廠商工人3名前來拆冷氣，拆完後1名工人給其8 000元；99年3月25日其看到南京東路房屋有掛出租廣告，其進入房屋內看到2、3、4樓之室內機均十分老舊，五樓室外機也生鏽腐蝕，其依相同手法致電冷氣廠商，後廈門街廠商段金來願意到場評估，估價後只願意以8000元收購，因其缺錢就同意了，隔天段金來來拆室外機，拆完後付其價款等語（見偵5465號卷第4頁背面至第5頁），核與證人即南京東路房屋管領人陳炳宏於警詢所證稱其經警方通知始發現南京東路房屋屋內2至5樓冷氣室外機遭竊等語（見偵5465號卷第12頁背面）、證人即被告所連絡冷氣廠商羅文彬於警詢時所證稱其於98年12月中旬因被告通知有1 台冷氣要賣，其即前往漢口街房屋估價，到場後被告帶其看2樓、4樓冷氣機，被告向其表示朋友委託他處理，且被告有大門電動捲門遙控器與玻璃門鑰匙，其向被告說4樓冷氣太舊，2樓則估差不多8000元，但其告知被告無法拆卸搬運，其提供同業1名「王先生」電話給被告等語（見偵5465號卷第10頁至11頁）、證人即前往南京東路房屋拆卸冷氣之廠商段金來證稱99年3月25日中午11時許被告致電請其前往南京東路房屋估冷氣，同日下午1時其帶同1名師父前往，被告表示其為屋主須重新裝潢才要拆除舊冷氣，被告帶其等沿2、3、4樓室內逐層查看天花板內之隱藏式冷氣及5樓之室外機，因隱藏式冷氣不好賣，當下並未議價。後該日傍晚被告致電其，其與被告談妥每台1000元之價格收購2樓外牆室外機1台及5樓室外機7台。翌日（同年月26日）下午3時許其依約前往拆除室外機，並依要求給付被告4000元；同年月27日其找吊車將冷氣搬運至貨車上，並給付被告尾款4000元等語（見偵5465號卷第17至18 頁）相符，復有新聞資料、冷氣照片等證在卷可佐（見偵 5465號卷第23頁、第27至30頁）。由上，被告所陳稱其於 98年中旬佯裝看屋前往中華路房屋，確定屋內有冷氣後，再致電維修人員更換大門遙控器，再致電冷氣廠商前來估價，以8000元將1台冷氣賣出，再於99年3月25日進入南京東路房屋查看屋內冷氣狀況，並聯絡廠到場評估，以8000 元售出8台冷氣等節，與卷內證人羅文彬、金來所證述情節大致相符，並有客觀證據在卷可證，應堪信為真。則被告確實對羅文彬、段金來佯為對冷氣機有處分權限之人，並破壞他人對冷氣機之持有、管領權限，並將冷氣機移置自己之實力支配下、詐得財物。（二）被告另於偵查中自陳99年4月22日有前往中華路房屋看房，並曾向中華路房屋管理人員高榮隆稱受屋主委託拆除中華路房屋之冷氣，其有犯下該起竊案等語（見偵緝1301號卷第32頁），核與證人即中華路房屋屋主丁昌發於警詢所證稱其於99年4月24日經管理員通知有人進入中華路房屋搬冷氣，其前往查看發現有2台大型落地水冷氣遭竊等語（見偵17980號卷第6頁）、證人即擔任中華路房屋買賣仲介之蔡岳軒於警詢證稱其受客戶丁昌發買賣中華路房屋， 99年4月22日中午被告自稱林先生致電其公司表示想看中華路房屋，其隨即前往並帶同被告看房約十餘分鐘即離開等語（見偵17980號卷第8至9頁）、證人即中華路房屋大樓管理員高榮隆於警詢所證稱99年4月244日上午11時許被告自稱受屋主委託前往中華路房屋處理天花板與冷氣機之事，被告會同3名姓名、年籍不詳之男子駕駛1輛貨車停在大樓門口進入地下室搬運冷氣到中午12時30分許離開等語（見偵17980號卷第12頁）相符，並有現場勘查照片等證在卷可佐，足認被告確實假藉看房之機會確認中華路房屋內冷氣狀況，並向大樓管理員高榮隆自稱受屋主委託進入中華路房屋，並委由不詳之冷氣廠商將落地式水冷式冷氣機2台拆卸取走等情。（三）被告雖於本院訊問時改稱對於本案均無記憶等語，惟上揭證據資料已足以認定被告本案犯行，被告空言否認並不可採。綜上所述，本案事證明確，被告本案犯行均堪以認定，應依法論科。三、論罪科刑（一）新舊法比較　 1、被告行為後，刑法第320條第1項於108年5月29日修正公布，於同年月00日生效施行。修正前刑法第320條第1項法定刑為「5年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金」。修正後法定刑則為「5年以下有期徒刑、拘役或50萬元以下罰金」。經比較新舊法結果，修正前罰金刑為銀元500元（即1萬5000元），修正後則提高為50萬元，對被告較為不利，依刑法第2條第1項前段規定，自應適用被告行為時即 108年5月29日修正前刑法第320條第1項規定。　 2、刑法第339條第1項於103年6月18日修正公布，於同年0月0 0日生效施行。修正前刑法第339條第1項法定刑為：「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」。修正後法定刑則為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。」修正後刑法第339條第1項，將法定刑自「 5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，修正為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金」，經比較新舊法結果，修正前罰金刑為銀元1000元（即3萬元），修正後則提高為50萬元，對被告較為不利，依刑法第2條第1項前段規定，自應適用被告行為時即103 年6月18日修正前刑法第339條第1項之規定。（二）核被告犯罪事實㈠、㈡所為，均係犯108年5月29日修正前刑法第320條第1項之竊盜罪及103年6月18日修正前刑法第 339條第1項之詐欺取財罪。犯罪事實㈢所為，則係犯108 年5月29日修正前刑法第320條第1項之竊盜罪。被告犯罪事實㈠、㈡均係以一行為觸犯數罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條之規定從一重之103年6月18日修正前刑法第 339條第1項詐欺取財罪處斷。又被告本案所犯3罪，犯意各別，行為互殊，應分論併罰之。（三）爰審酌被告不思正道取財，以犯罪事實欄所示方式竊取、詐得財物，顯不尊重他人財產法益，所為實屬不該；被告犯後否認犯行，態度不佳，且尚未與被害人達成和解等犯後態度，兼衡被前已有多次犯竊盜罪經法院論罪科刑之前科紀錄之素行狀況（見卷內臺灣高等法院被告前案紀錄表）、被告犯罪之動機、目的、手段、被告竊取、詐得財物之價值、被告於本院訊問時時所自述之學歷、工作、家庭經濟狀況（見本院卷第61頁），以及被告目前入住老人養護中心、身體狀況欠佳（見本院卷第43頁）等一切情狀，分別量處如附表「主文」欄所示之刑，並審酌被告所為各次犯行之侵害法益、犯罪日期之間隔、責任非難之重複程度、犯罪行為之不法與罪責程度等情，定其應執行之刑如主文所示，以及就所宣告之刑及應執行之刑，均諭知易科罰金之折算標準。四、沒收（一）被告行為後，刑法有關沒收之相關規定業於104年12月27 日、105年5月27日修正公布，依刑法施行法第10條之3規定，自105年7月1日開始施行。又按沒收適用裁判時之法律，刑法第2條第2項定有明文，是本案有關沒收規定，自應適用裁判時法即105年7月1日施行之相關規定。（二）被告本案於犯罪事實㈠、㈡所分別詐得之8000元，以及犯罪事實㈢所竊得之大型10噸落地式水冷式冷氣機2台，均為其本案之犯罪所得，且尚未實際合法發還被害人，雖未扣案，仍均應依刑法第38條之1第1項宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，依刑法第38條之1第3項，追徵其價額。五、依刑事訴訟法第449條第1項前段、第3項、第450條第1項，逕以簡易判決處刑如主文。六、本案經檢察官江宇程聲請以簡易判決處刑。七、如不服本判決，應於判決送達之翌日起20日內，向本院提出上訴書狀敘明上訴理由（附繕本），上訴於本院第二審合議庭。　　　　　中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　刑事第二十三庭　法　官　陳乃翊上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭如意中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日附錄本案論罪科刑法條全文： 103年6月18日修正公布前中華民國刑法第339條　意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。 108年5月29日修正前中華民國刑法第320條意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處5年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。附表一對應犯罪事實主文欄犯罪事實㈠王登山犯修正前詐欺取財罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣捌仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。犯罪事實㈡王登山犯修正前詐欺取財罪，處有期徒刑叄月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣捌仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。犯罪事實㈢王登山犯修正前竊盜罪，處有期徒刑叄月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得大型10噸落地式水冷式冷氣機2台均沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。

2024-12-27

TPDM-113-簡-2910-20241227-1

訴

臺灣高雄地方法院

分割共有物等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第60號原告即反訴被告李瑩秋訴訟代理人許淑琴律師馬健嘉律師朱俊穎律師被告即反訴原告林宗勇被告張彩鈺共同訴訟代理人李翰承律師複代理人吳羿璋律師當事人間分割共有物等事件，本院民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告與被告乙○○共有如附表所示之不動產應予變賣，所得價金由原告與被告乙○○按附表所示比例分配。被告應給付原告新臺幣12萬7,500元，及自民國112年6月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國112年5 月1日起至如附表所示之不動產變賣由買受人取得所有權之日止，按月於每月10日前，給付原告新臺幣7,500元。前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給付。本判決第一項訴訟費用由原告及被告乙○○依附表應有部分比例負擔；本判決第二項訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第二項於原告以新臺幣4萬3,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣12萬7,500元為原告預供擔保，及每屆滿壹個月以新臺幣7,500元為原告預供擔保，得免為假執行。　反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告起訴請求分割如附表所示不動產（下稱系爭房地），並請求被告給付不當得利，被告乙○○因認被告乙○○與原告間就系爭房地有借名登記法律關係，遂於言詞辯論終結前，提起反訴，並先位聲明：反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有；備位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）115萬2,721元，暨其中112萬9,862元自反訴狀繕本送達之翌日起；其中22,859元自民事陳報暨訴之聲明變更狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。其反訴訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，亦無專屬管轄之情形，揆諸上開規定，被告乙○○所為反訴合法，應予准許。貳、本訴部分：一、原告主張：原告與被告乙○○原為夫妻，嗣於民國110年3月9 日經臺灣高雄少年及家事法院110年度家調字第210號就離婚部分成立調解在案，被告丙○○則為被告乙○○之母。系爭房地為原告與乙○○共同於105年5月4日購入，原告與乙○○就系爭房地無不能分割之協議，系爭房地依其使用目的，亦無不能分割之情形，惟原告與乙○○就系爭房地之處分，無法達成協議，爰依民法第823條第1項規定，請求准予變價分割系爭房地，所得價金由原告與被告乙○○應有部分比例分配。又被告於109年11月更換系爭房地之門鎖，妨礙原告管理、使用、收益系爭房地之權利，並持續占有使用系爭房地迄今，被告因而獲得相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告給付自109年12月起至112年4月30日止，合計12萬7,500元（計算式：15,000元/月×17月×原告應有部分1/2＝127,500元），及自112年5月1日起至系爭房地分割完成所有權移轉登記之日止，按月於每月10日前給付7,500 元（計算式：15,000元×原告應有部分1/2＝7,500元）之不當得利。為此，爰依民法第823條第1項前段、824條第2項第2 款前段、第179條前段規定，提起本訴等語。並聲明：㈠原告與被告乙○○共有之系爭房地應予變賣，所得價金由原告與被告乙○○按附表所示比例分配；㈡被告應給付原告12萬7,500元，及自112年6月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給付；㈣被告應自112年5月1日起至系爭房地分割完成所有權移轉登記之日止，按月於每月10日前，給付原告7, 500元；㈤前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給付二、被告則以：原告之應有部分係被告乙○○借用原告名義登記等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告及被告乙○○原為夫妻，二人為購入系爭房地，共同於105 年4月23日與華友聯建設有限公司簽立土地買賣契約書、房屋買賣契約書，並於105年5月13日以買賣為原因登記為原告、被告乙○○應有部分各2分之1。　㈡原告自109年11月北上工作，被告自行更換門鎖，自109年12 月起占用、使用系爭房地迄今。　㈢若系爭房地為原告及被告乙○○共有，原告及被告乙○○就系爭房地並無分管協議，且系爭房地依其使用目的並無不能分割之情況，亦無不能分割之協議，若分割，以變價分割之方式為之。　㈣若系爭房地為原告及被告乙○○共有，被告不爭執原告向被告請求自109年12月起至112年4月30日止相當於租金之不當得利共127,500元。　㈤若系爭房地為原告及被告乙○○共有，被告不爭執原告向被告請求自112年5月1日起至系爭房地分割完成所有權移轉登記之日止，按月於每月10日前各給付7,500元予原告。四、本院之判斷：　㈠按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67年台上字第 3131號民事判決意旨參照）。而法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，以處分權之存在為前提，而有處分權之共有人及其應有部分，即以土地及建物登記簿上所記載者為準，是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院101年度台抗字第224號、103年度台抗字第96號民事裁定意旨參照）。被告抗辯系爭房地應有部分2 分之1實為被告乙○○出資購得而借名登記於原告名下，原告非真正所有權人而不得請求分割系爭房屋等語，惟原告是否為有權請求分割之共有人及其應有部分範圍，應以土地、建物登記謄本之記載為準，至被告縱對土地登記簿上記載之共有人即原告之權利有所爭執，亦應另以訴訟處理，並非本件分割共有物訴訟之先決問題，業經說明如上，原告既登記為系爭房地之共有人，則被告猶以原告並非系爭房地之實質共有人、並無處分權為由，抗辯本件不能准予分割等語，並不足採。　㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條第1 項規定定有明文。查系爭房地登記為原告、被告乙○○共有，應有部分比例各2 分之1；若系爭房地為原告及被告乙○○共有，原告及被告乙○○系爭房地並無分管協議，且系爭房地依其使用目的並無不能分割之情況，亦無不能分割之協議，若分割，以變價分割之方式為之等情，為兩造所不爭執，業如前述。則原告主張系爭房地無不能分割之情事，原告及被告乙○○亦未約定分割期限，惟原告及被告乙○○不能協議分割一情，堪信為真。是原告基於系爭房地共有人之地位，訴請裁判分割系爭房屋，洵屬有據。　㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1、 2、3項亦有明定。次按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第 3100號判決可參）。是以，法院就共有物之分割方法有自由裁量之權，惟應斟酌當事人之聲明、各共有人之利害關係、共有物之性質、價格、利用價值、使用現況，及分割後之經濟效益，並維持全體共有人之公平，而為適當分配。經查，原告主張變價分割，被告亦同意若分割，分割方法為變價分割等語（見本院卷第34頁）。從而，本院認依共有人之意願，認系爭房地應以變價分割為適當。則原告主張變賣系爭房地之所有權，而以價金分配予附表所示各共有人之分割方式，應屬可採。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭房地，為有理由。系爭房地之分割方式，應以變價分割即變賣系爭房地，將所得價金由兩造按附表所示之比例分配取得為宜，爰判決如主文第1項所示。六、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 設有規定。本件為共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，縱令原告及被告乙○○互易其地位，裁判結果仍無不同，故由敗訴之一造負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量原告及被告乙○○之情形，認訴訟費用宜由其等各按應有部分之比例負擔為當。參、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴被告之應有部分係反訴原告借用反訴被告名義登記，依民法第767條規定，反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有；退萬步言，若本院認兩造間無借名登記契約存在，因系爭房地之貸款總計137萬7,642元、管理費22萬4,800元、頭期款7 0萬3,000元均由反訴原告繳納，反訴原告自得依不當得利之法律關係類推適用用民法第541條第2項規定，訴請反訴被告返還金額之半數115萬2,721元｛（計算式：137萬7,642元+22 萬4,800元+70萬3,000元）/2=115萬2,721元｝等語。並先位聲明：反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1 ）移轉登記為反訴原告所有；備位聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告115萬2,721元，暨其中112萬9,862元自反訴狀繕本送達之翌日起；其中22,859元自民事陳報暨訴之聲明變更狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴被告之應有部分並非反訴原告借用反訴被告名義登記；又就反訴原告主張之因系爭房地貸款、管理費、頭期款，反訴被告均有支付半數，或是支出家庭生活費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執之事實同本訴部分。四、本院之判斷：　㈠反訴原告主張反訴被告名下系爭房地應有部分2分之1係反訴原告借名登記者，有無理由？　⒈按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人使第三人代為處理委任事務者，委任人對於該第三人關於委任事務之履行，有直接請求權；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第528條、第539條、第541條固有明文。惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。而所稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第76號判決意旨參照）。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照）。當事人主張借名登記契約者，應就該借名登記之事實負舉證責任。負舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者，始克當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院109年度台上字第123號判決意旨參照）。　2.查系爭房地於105年5月13日以買賣為原因登記為兩造應有部分各2分之1等情，為兩造所不爭執，依上開土地法之規定，自應認定反訴被告為系爭房地應有部分2分之1之登記所有權人。　3.反訴原告雖主張兩造間就反訴被告應有部分有借名登記關係存在，反訴被告應有部分實際上為反訴原告所有云云，經查，夫妻由一方出資支付房屋價款、過戶規費稅捐及貸款，他方取得房屋所有權之原因多端，或基於核貸及賦稅考量、或基於贈與、共同生活之信任、他方對家庭生活之付出、法律保障之配偶關係、感謝配偶對家庭之協力貢獻、單純愛護配偶、兩情相悅之給付、生計分擔之考量或家庭生活費用分擔之約定，皆有可能，且結婚男女為達婚後同居之目的購屋，由夫支出購屋資金及繳付貸款，妻取得房屋所有權，作為夫對妻承諾保障之一環，事所恆見，非必出於借名登記契約（臺灣高等法院臺中分院112年度上字第213號民事判決同此見解）。依土地及建物登記謄本記載，兩造乃共同購買系爭房地，並為系爭房地之共同借款人，顯見兩造購買系爭房地，有日後以該房地作為兩造履行夫妻同居義務處所之意思，故由反訴原告支出購屋資金，以兩造名義辦理貸款，系爭房地為兩造共有，與常情無違。且反訴原告復未提出其他證據證明兩間間就系爭房地具有借名登記關係，依據上開說明，自難為對反訴原告有利之認定。反訴原告片面主張兩間間就系爭房地具有借名登記關係，尚難採取。從而，反訴原告先位依民法第767條規定，請求反訴被告將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有，即屬無據，不應准許。　㈡若無借名，反訴原告請求反訴被告給付115萬2,721元之不當得利，是否有理由？　1.按不當得利返還請求權之成立，須當事人間財產之損益變動，即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害，係無法律上之原因。在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人一方基於一定之目的（針對所存在之法定或約定之法律關係為目標）而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因（有最高法院102年度台上字第530號判決要旨可參）。次按不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，依民事訴訟法第277條規定，應由主張該事實存在之原告負證明之責。而原告除應證明被告受有利益外，尚應證明其受有利益係無法律上之原因，倘原告未能舉證證明之，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，仍應駁回原告之請求（亦有最高法院96年度台上字第158號判決意旨足佐）。　2.反訴原告主張：系爭房地之貸款總計137萬7,642元、管理費 22萬4,800元、頭期款70萬3,000元均由反訴原告繳納，反訴原告自得依不當得利之法律關係訴請反訴被告返還金額之半數115萬2,721元云云。反訴被告予以否認。經查，兩造就系爭房地固無借名登記關係存在，非謂反訴原告支付系爭房地頭期款、貸款、管理費即欠缺法律上原因。本件兩造乃共同購買系爭房地，並為系爭房地之共同借款人，顯見兩造購買系爭房地，有日後以該房地作為兩造履行夫妻同居義務處所之意思，故由反訴原告支出購屋資金，以兩造名義辦理貸款，系爭房地為兩造共有，與常情無違，業如前述，故即便反訴原告支付系爭房地之頭期款，兩造間非未必為不當得利。又反訴原告雖主張其支付系爭房地之貸款及管理費，然反訴原告亦為系爭房地之借款人，業如前述，可見反訴原告支付系爭房地貸款係有其給付目的，且既然反訴原告乃系爭房地貸款債務人之一，本負有清償系爭房地貸款之義務，而反訴被告於婚姻關係存續期間，依民法第1003條之規定本負有分擔家庭生活費用之義務，系爭房地貸款以及系爭房地之管理費，既為維持兩造共同生活處所之必要費用，即屬家庭生活費用之一部，益徵反訴原告給付貸款本息、管理費非無法律上原因。揆諸前引規定及說明，反訴原告繳付系爭房地頭期款、貸款、管理費，自非無法律上原因，反訴原告復未能提出其他證據以實其說，其主張即非可採，本件自無不當得利規定之適用。　3.從而，反訴原告備位主張依不當得利之法律關係類推適用用民法第541條第2項規定，請求反訴被告返還其代為繳付之貸款、管理費、頭期款之半數115萬2,721元，因與不當得利規定要件不合，其請求為無理由。肆、原告依民法第823條第1項規定，請求：㈠原告與被告乙○○共有之系爭房地應予變賣，所得價金由原告與被告乙○○按附表所示比例分配；㈡被告應給付原告12萬7,500元，及自112年6 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給付；㈣被告應自112年5月1日起至系爭房地分割完成所有權移轉登記之日止，按月於每月10日前，給付原告7,500元；㈤前項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免為給付，為有理由，應予准許。本判決第2項所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。並依被告聲明，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。另反訴先位依民法第767條規定，請求反訴被告應將系爭房地之所有權（權利範圍：2分之1）移轉登記為反訴原告所有，備位依不當得利之法律關係類推適用用民法第541條第2項規定，請求：㈠反訴被告應給付反訴原告115萬2,721元，暨其中112萬9,862元自反訴狀繕本送達之翌日起；其中22,859元自民事陳報暨訴之聲明變更狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不　　逐一論列，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷附表: 編號土地坐落縣市鄉鎮市區段地號面積(平方公尺) 應有部分比例 1 高雄市鳳山區華鳳 35 3,812.00 甲○○70/20000、乙○○70/20000 編號建號坐落地號建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積(平方公尺) 應有部分比例 1 1776 高雄市○○區○○段00地號高雄市○○區○○街00號三樓鋼筋混凝土造15層總面積:71.36 附屬建物陽台:7.94 雨遮:3.13 甲○○1/2 乙○○1/2 共用部分:1789建號，面積8,549.57平方公尺，權利範圍100,000分之691。 (含停車位編號013，權利範圍100,000分之220)

2024-12-27

KSDV-113-訴-60-20241227-1

店簡

新店簡易庭

請求出具價款返還同意書等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第418號原告廖正良廖正明廖韻萍廖韻芩共同訴訟代理人陳佳函律師徐立晟律師被告蔡姉蓉訴訟代理人劉宗源律師上列當事人間請求請求出具價款返還同意書等事件，本院於民國 113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時聲明：「被告應出具『原證2 （如附件一）』所示之價款返還同意書，並簽蓋如附件一所示之印鑑予原告。」嗣於民國113年5月29日變更聲明：「被告應出具如『原證7（如附件二）』所示價款返還同意書予原告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。」（本院卷第13 至14頁），核其訴訟資料均可援用，請求之基礎事實應屬同一，參諸前揭規定，應予准許。二、原告主張：　㈠原告廖正良、原告廖正明、原告廖韻萍、原告廖韻芩（下稱原告者，即意指上開4人）於111年11月15日將共有之門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地之應有部分出售予被告，約定價金為新臺幣（下同）9,800,000元（含簽約款980,000元、完稅款2,940,000 元、尾款5,880,000元），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約）。因系爭房屋之浴室有滲漏水之情形，此為被告於購屋前所知悉，兩造便於112年2月15日交屋時另行簽訂增補契約（下稱系爭增補契約），約定：「買賣雙方於民國 112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣方同意保留980,000元至履約保證專戶（下稱履保專戶）。⒉ 買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整。雙方並同意另2 00,000元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返還同意書後，交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2 點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」原告已於112年2 月20日將系爭房屋之浴室滲漏水修繕完成，並已受領保留款 780,000元。　㈡兩造約定將200,000元保留至112年8月15日之目的，係給予被告一段時間檢查系爭房屋之浴室是否仍有發生滲漏水情況，而系爭房屋之浴室於原告完成修繕後，未再發生滲漏水狀況，然被告於112年8月15日屆至後拒絕出具價款返還同意書予原告，致原告無法向訴外人即僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）領取保留款200,000元，經原告催告後，被告仍置之不理等語，爰依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條之約定提起本件訴訟。　㈢並聲明：被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。三、被告則以：　㈠兩造簽訂系爭買賣契約時已知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並約定應由原告修繕，因原告於112年2月15日交屋時稱滲漏水之原因乃系爭房屋樓上2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）之浴廁，兩造因此另行協議保留980,000元於履保專戶，待系爭2樓房屋修繕完畢後，再由原告領取780,000元，原告於112年2 月21日通知系爭2樓房屋已修繕完成，兩造同意自履保專戶出款780,000元，並簽立保留款出款協議書（下稱系爭出款協議書），而因原告是否確實將系爭房屋之漏水瑕疵修繕，仍待被告整修系爭房屋時始能確定，故兩造約定保留200,00 0元至6個月之瑕疵擔保期間屆滿即112年8月15日。被告嗣於 112年6月間整修系爭房屋時，發現系爭房屋除浴廁管線有漏水外，雨遮部分亦有漏水，且有部分牆面磁磚剝落而有鋼筋外露（下合稱系爭瑕疵），經被告提出報價單，並透過仲介人員轉知原告後，原告即未再回應修繕事宜。　㈡系爭增補契約及系爭出款協議書均約定200,000元待兩造另行指示再行出款，其目的即為擔保原告履行系爭房屋之瑕疵修繕責任，系爭房屋仍有系爭瑕疵須進行修繕，原告未修繕且未給付修繕費用，原告請求被告出具附件二所示價款返還同意書應無理由。被告嗣已僱工修繕系爭瑕疵，並支出修繕費用合計116,550元，此部分費用應自履保專戶扣除並給付被告等語，資為抗辯。　㈢並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執及爭執事項（本院卷第173至174頁）：　㈠不爭執事項：　⒈兩造於111年11月15日簽訂系爭買賣契約，其中標的物現況第 35項載明：「現況是否有滲漏水之情形？是，其位置：壁癌。」（本院112年度補字第2319號卷【下稱補字卷】第25至1 07頁）。　⒉兩造於112年2月15日簽訂系爭增補契約，載明：「買賣雙方於民國112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣方同意保留新台幣980,000元至履約保證專戶。⒉買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整，雙方並同意另200,0 00元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返還同意書後交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」（補字卷第109頁）。　⒊兩造於112年2月21日簽立系爭出款協議書，載明：「出款總金額為780,000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出款。」（補字卷第111頁）。　㈡爭執事項：　　原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，有無理由？五、得心證之理由　㈠系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任：　⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。　⒉兩造於系爭增補契約約定保留980,000元至履保專戶之目的，觀諸系爭增補契約之文義載明：「雙方就浴室滲漏水部分協議如下」，可見其文義已將該保留款980,000元之協議範圍限定於「浴室滲漏水」之問題，並將保留款980,000元區別為780,000元、200,000元，只要原告在112年2月21日前完成修繕，即可先行自履保專戶領取780,000元，剩餘200,000元則依被告是否於半年內完成裝修而定，如已裝修則原告即解除物之瑕疵擔保責任，如未裝修則保留至112年8月15日。系爭增補協議之文字已表示當事人之真意，本院自不得捨其文字而為曲解。系爭出款協議書雖記載：「出款總金額為780, 000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出款。」因200,000元本須依被告是否於半年內完成裝修而定其是否出款，故系爭出款協議書上開記載並未變更系爭增補契約約定內容之意思。　⒊證人即系爭買賣契約之買方仲介人員許勝昱證稱：「（問：約定『另20萬元保留至112年8月15日』之目的是什麼？）後來發現漏水是2樓的問題，買方要求處理好半年後沒有發生漏水就將保留款給賣方。（問：第4點約定『前第2點之修繕完成日應於112年2月21日前完成』，雙方就此部分約定的漏水修繕範圍是否如你剛才所述的2樓部分？）是。（問：是否當時買方要求雖然2樓漏水修繕完成，但1樓內是否有漏水必須等拆開裝潢進行裝修時才能確認，並且擬定一個半年的期限買方必須進行裝修作為賣方修繕完成的條件？）就我的認知，交屋的時候發現漏水的牆是2樓引起，而2樓後來修繕完成，有請買方再去看該牆面，沒有漏了就撥78萬元，剩下保留款20萬元，就等半年後2樓的修繕沒有再漏了，再撥給賣方。」等語（本院卷第216至217頁），證人許勝昱為系爭增補契約之見證人，此觀系爭增補契約即明，證人許勝昱雖自陳系爭增補契約係由代書草擬，其未參與系爭增補契約之討論過程（本院卷第215頁），然證人許勝昱為被告方之仲介人員，在被告裝修後發現系爭瑕疵而通知證人許勝昱後，證人許勝昱亦有協助處理後續與原告聯繫修繕之事宜，有LI NE對話紀錄可憑（本院卷第129至131頁），故證人許勝昱對於系爭增補契約約定之當事人真意所為證詞，亦係證稱保留款200,000元待半年後系爭2樓房屋未再漏水即可出款予原告，應堪採憑。　⒌準此，依系爭增補契約之文義解釋，系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任，系爭房屋「浴室滲漏水」以外之瑕疵，均非系爭增補契約約定之範圍。　㈡原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據：　⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。被告辯稱原告依系爭增補契約應就系爭瑕疵負修繕責任，意即系爭瑕疵與系爭增補契約約定系爭房屋之「浴室滲漏水」有關聯，自屬有利於被告之事實，應由被告負舉證責任。　⒉被告辯稱系爭房屋於其112年6月間裝修後，發現系爭瑕疵，其已支出修繕費用合計116,550元，並提出照片、萊盛國際有限公司（下稱萊盛公司）報價單（下稱系爭報價單）、統一發票、系爭房屋平面圖為佐（本院卷第125至127、133、1 37至139、209頁）。觀諸系爭報價單82,425元部分之修繕項目，分別為：「雨排水管拆、接管」、「糞管拆、接管」、「雨排水管打鑿、補水泥復原」、「糞管牆面打鑿、疊磚鋪水泥復原」、「清運費用」，其餘34,125元部分之統一發票則僅有記載「房屋修繕」，未見其具體修繕項目。再佐以被告提出之照片，雖可見其所稱糞管有補丁、貼膠帶之情況，牆面有露出部分鋼筋，然此僅可知被告裝修系爭房屋時，系爭房屋之屋況為照片所示情形，仍難逕認系爭瑕疵與系爭房屋浴室滲漏水之問題有直接關聯。　⒊證人即系爭房屋修繕人員林佳宏證稱：⑴系爭房屋進入門口左手邊梁柱左下角的雨排水管斷裂，下雨就會流水出來，後後陽台有一個管道間裡面有一支糞管也斷裂，樓上沖水就會漏水，位置如鈞院卷第209頁之圖。我用打鑿的機器把梁柱打開，用切割機將壞掉的零件裁斷，並更換兩吋半的排水管及其零件，再去屋頂放水，試水後沒有問題就用水泥復原。管道間糞管也是用打鑿的機器把管道打開，用切割機裁掉壞掉的部分，並更換三吋半的排水管及其零件，樓上用水就知道是否還有漏水。⑵如果粗工打開時有傷到管子會有新的破洞，我去看的時候管子是舊的修補痕跡，所以應該不是粗工打開時傷到的，我猜膠帶應該是粗工打開時看到有裂縫所以纏上去，因為膠帶是新的，樓上沖水後會漏水，因為那根糞管是整棟大樓的主幹管，漏水原因是管子裂掉，裂掉的原因可能是地震，因為在管道間只有這個可能，無法判斷漏水持續多久等語（本院卷第219至220頁）。依證人林佳宏上開證詞，其係負責雨排水管與糞管之修繕，此與系爭增補契約所約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任有何關聯，未見被告提出其他證據以實其說，縱然被告辯稱系爭瑕疵存在、且依系爭買賣契約應由原告負瑕疵擔保責任，亦為被告應另向原告依系爭買賣契約之瑕疵擔保相關約定主張之另事，與系爭增補契約約定之保留款無涉，自不得逕以系爭增補契約約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之保留款，作為系爭房屋其他瑕疵之擔保責任。　⒋承此，依系爭買賣契約第4條第3項約定：「本約各期買賣價金應依約存匯入以下帳戶…」（補字卷第27頁）、第5條第4 項約定：「除系代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方債務及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）以外，乙方不得要求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第29頁）系爭履保契約第1條第2項約定：「簽約時買方所給付之價金存匯入本申請書第四條之專戶。」（補字卷第41頁）、第4條約定：「甲方依買賣契約應給付之各期價金，除經僑馥建經核准外應全數存匯入以下帳戶…」（補字卷第43頁）、第5條第5項約定：「除本條約定應由專戶撥付之款項及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第43頁）被告已將系爭房屋買賣價金存匯入履保專戶內，依上開約定，自已為買賣價金之給付，而其中保留款200,000元依系爭增補契約既已符合出款之條件，被告自無不同意原告自履保專戶受領該保留款之理，故原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據。六、綜上所述，原告依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條之約定，請求被告出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章，為有理由，應予准許。至原告聲明另包含「其中應記載之內容即如附件二所示者」部分，應屬贅語，爰不併於主文諭知。七、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第3 92條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄附件一（即原證2，補字卷第2319頁）。附件二（即原證7，本院卷第27至29頁）。

2024-12-27

STEV-113-店簡-418-20241227-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2010號原告王安邦訴訟代理人蔡素惠律師被告劉芸伶訴訟代理人許景鐿律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造前於民國111年11月6日訂立買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告向被告買受門牌號碼臺中市○○區○○ 路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地，買賣價金為新臺幣（下同）520萬元，被告並於112年1月12日將系爭房屋點交予原告。依系爭契約約定，除已特約排除之瑕疵外，被告應擔保系爭房屋無物之瑕疵，惟原告於同年2月17 日僱工更換浴室水龍頭時，發現水龍頭更換口及牆內水管有嚴重鏽蝕之狀況，經檢查始知系爭房屋有給水管嚴重鏽蝕、破裂而不堪使用之瑕疵，且浴室亦有滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵，經訴外人正心不動產估價師聯合事務所就前開瑕疵估價結果，前開瑕疵之修繕費用為279,694元、致系爭房屋經濟性貶值220,357元。被告依系爭契約第9條第5項約定，應就系爭房屋內給水管嚴重鏽蝕、破裂而不堪使用，及滲漏水致鄰損之瑕疵負損害賠償責任，而原告業已就給水配置、廁所磁磚及防水工程支出432,500元修繕費用，依民法第359 條之規定，本得向被告請求減少價金652,857元（已支出之修繕費用432,500元及經濟性貶值220,357元），而原告請求減少60萬元價金未逾前開數額，是被告受領原告給付之60萬元價金為無法律上原因，致原告受有損害，原告得依民法第 179條之規定請求被告返還。爰依系爭契約第5條約定、民法第359條、第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告乃係思及系爭房屋之屋齡已達41年而低價出售系爭房屋，經詳實告知屋況後，原告於簽約前亦至系爭房屋看屋而知悉系爭房屋之現況，兩造因而約定以現況交屋，被告自不得請求原告負瑕疵擔保責任；又兩造交屋時未有損鄰瑕疵，且系爭契約第17條第5項業已約定依現況說明書記載事項交付系爭房屋，故被告就系爭房屋之壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損等瑕疵均不負瑕疵擔保責任，而應由原告自行修繕等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第385至386頁，並由本院依卷證及論述為部分文字修正）：　㈠兩造前於111年11月6日簽立買賣契約，由原告向被告買受系爭房屋及坐落土地，原告已交付買賣價金520萬元予被告，被告並於112年1月12日將本件房屋點交予原告。　㈡原告向被告購買系爭房屋及點交時，房屋內之給水管已破裂。房屋牆壁有壁癌、滲漏水情形。　㈢原告於111年2月17日因水龍頭更換口及牆內水管有嚴重鏽蝕之狀況，經檢查發現本件房屋內之給水管鏽蝕、破裂而不堪使用，且浴室有滲漏水至樓下房屋之情形。四、得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋有給水管破裂及滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵，依民法第359條規定，請求減少價金，為無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。原告主張系爭房屋存有給水管破裂，且滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵，被告應就前開瑕疵負擔保責任等情，並提出修繕照片，不動產買賣契約書（見本院卷一第39至67、123至167 、139至179頁）及舉證人陳文欽、李宗育、黃昭閔證述為證，被告固不否認系爭房屋之給水管破裂，且交屋後浴室有滲漏水至樓下房屋乙節，惟辯稱：原告於簽約前已看屋而知悉房屋之現況，又交屋時未有滲漏水至樓下房屋損鄰瑕疵，且依系爭契約第17條第5項約定，被告就本件房屋之壁癌、滲漏水等瑕疵不負瑕疵擔保責任等語，另提出對話紀錄（見本院卷一第247至273頁）及舉證人王裕妃、王昱凱、毛永珍證述為證。　⒉經查：證人陳文欽於113年3月27日準備程序期日證稱：伊是系爭房屋樓下住戶，於20年前曾發生滴水及壁癌情形，系爭房屋換掉熱水管後就沒發生，但這次樓上施工時打到地板牆角時有漏一點水下來；伊的房屋浴室天花板有一點壁癌，約存在5年，因房屋太久，且沒有滴水，故伊沒有向樓上住戶反映，除因施工漏水外，伊沒有受其他損害；伊的浴室天花板有壁癌，樓梯間牆壁壁癌最嚴重，伊沒什麼整修，因是老舊公寓，樓上房屋沒有損害伊的房屋，在樓上房屋出售前也沒有損鄰現象等語（見本院卷一第407至409頁），則系爭房屋未致其樓下房屋受損害乙節，業據系爭房屋之樓下住戶證人陳文欽陳述明確；又其雖稱浴室天花板有壁癌等情，然稽之該棟房屋建成已久，且證人陳文欽所有之樓下房屋除天花板外，樓梯牆面亦有壁癌生成，是浴室天花板之壁癌成因非必然係樓上漏水所致，亦可能係環境潮溼所形成，是依證人陳文欽之證述，自難認定系爭房屋於兩造交屋前有滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵存在。況依證人李宗育於同次期日證稱：伊為威力源生活能源有限公司之負責人，前於112年3月底受原告所託至系爭房屋整修，伊拆除水龍頭時水管就斷裂，伊從斷裂處開挖，開挖過程中，樓下住戶反映其天花板滴水，伊不確定是否是施工所致，樓下住戶稱是施工才滴水等語（見本院卷一第400至406頁），就系爭房屋樓下之房屋係自系爭房屋施工時始發生滴水乙節，證人李宗育、陳文欽之證述互核相符，是被告抗辯系爭房屋於交屋時未有滲漏水至樓下房屋損鄰瑕疵，應屬有據。又證人黃昭閔於113年8月26日準備程序期日證稱：伊於112年3月21日到系爭房屋，現場浴廁防水層失效；伊沒有到樓下住戶住家確認是否有漏水，故不知是否樓下漏水；又現場在進行施工刨除，依伊之判斷是因防水層受損，伊是工人施工刨除後才看到防水層失效等語（見本院卷二第22至25頁），是證人黃昭閔乃係兩造簽約交屋後始至系爭房屋，且未親見樓下房屋之漏水情形，自無法證明系爭房屋於交屋時已有滲漏水至樓下房屋損鄰瑕疵，而亦無法為有利原告之認定。從而，原告主張系爭房屋存有滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，難認可採。　⒊再按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號判決意旨參照）。經查：參之不動產買賣契約書第 17條特別約定事項之第5項記載：「依現況說明書記載事項交付，賣方（按指被告）就全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損等不負瑕疵擔保，由買方（按指原告）自行修繕，雙方知悉並同意」，有不動產買賣契約書（見本院卷一第13 1頁）在卷可證，可知兩造已特約排除被告就系爭房屋之全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損等瑕疵之擔保責任。而就前開特約是否包含給水管破裂之瑕疵等情，認定如下：　⑴證人王裕妃於本院113年5月13日準備程序期日證稱：系爭房屋是被告母親毛永珍代理被告委由伊出售，毛永珍向伊告知系爭房屋浴室漏水，其不整理屋況，欲以低於市價行情出售，並以現況交屋，請伊帶客戶看房屋時要告知現實屋況；伊帶原告看屋時有告知原告前情，並帶原告到浴室看浴室正上方在漏水，又向原告表示屋主不處理漏水問題，斯時不知漏水原因，但伊認為是樓上浴室滲漏水；其後，毛永珍同意以 520萬元出售系爭房屋，但屋況部分要依現況出售，故買賣契約有針對賣方不處理全室的壁癌、滲漏水與地板破損等為特約約定；原告簽約時跟屋主說屋況不處理，但水電一定要保持暢通，並要求仲介公司於簽約後下午即就屋況拍照，伊拍了七十幾張照片，並確認馬桶可沖水、每個水龍頭都可出水，且水都是暢通、正常出水之情形，交屋當天原告亦有到場確認屋況及水電無誤後才到仲介公司交屋，原告於交屋後，向伊反應系爭房屋地板刨開後，有水管生鏽之情事，屋主則表示其售屋時已表明數次全室不處理、依現況交屋；契約書上的特約事項即免責條款是代書王昱凱寫的，該條款所載全屋壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損即是當日看到的瑕疵，其記載是包含全室所有的瑕疵，該四項只是列舉現場看到的瑕疵；系爭房屋附近40幾年屋齡之房屋每坪22、23萬元、附近行情為每坪20至25萬元，系爭房屋是以每坪20萬元成交，屋主以前開價格出售即是不處理該屋現況的所有瑕疵等語（見本院卷一第443至448頁）。　⑵證人毛永珍於本院113年5月13日準備程序期日證稱：伊有委託仲介出售系爭房屋，當時委託價格及出售條件為賣方要實拿500萬元，以房屋現況、低價出售，伊不處理房屋漏水、壁癌，斯時系爭房屋瑕疵為浴室滴水、屋內有壁癌及漏水，特約條款記載「等」字即是表示還有其他瑕疵；伊提出以現況售屋，一概不處理房屋瑕疵，伊係委由王裕妃協調擬訂特約條款，特約條款記載之四項瑕疵為肉眼所見之瑕疵，而「等」字即是包含肉眼無法發現之瑕疵等語（見本院卷一第45 2至454頁）。　⑶是依證人前開證述，被告業已委由毛永珍及仲介王裕妃數度向原告表明賣方售價係依系爭房屋現況交屋，就系爭房屋之瑕疵均不負修繕之責，兩造並以此就系爭房屋買賣價金達成合意，亦即，兩造就系爭房屋買賣價金達成合意時，被告已表明以現況交屋，而斯時系爭房屋之現況既已包含給水管破裂情事，則被告抗辯兩造就特約條款之真意是就肉眼可見之「全室壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板破損」為瑕疵之例示約定，而其餘非肉眼可見之瑕疵即以「等」字包含於特約條款中等情，應堪可採，則被告抗辯就給水管破裂不負瑕疵擔保責任，應認有理。　⑷況兩造已特約排除全室滲漏水之瑕疵，依證人李宗育於113年 3月27日準備程序期日證稱：伊至系爭房屋整修，因系爭房屋給水管有鏽蝕之情況，一接觸就會導致繡蝕掉落，鑄鐵變薄會破掉不堪使用，如繼續使用會發生滲漏水問題，水管外會有水氣，所以伊建議原告全部更換等語（見本院卷一第40 0至406頁），可知給水管鏽蝕、破裂乃係系爭房屋滲漏水之原因，自屬兩造特約所指滲漏水之範疇，是被告就系爭房屋給水管鏽蝕、破裂自毋須負瑕疵擔保責任甚明。　⑸又證人王昱凱於本院113年5月13日準備程序期日證稱：契約書上特約事項是伊所寫，原屋主有提到就整個屋況不負修繕責任，伊與雙方確認由買方自行修繕無誤後，雙方同意而蓋章簽名；伊沒有到房屋現場，伊不記得系爭房屋現況除了特約條款上記載的四項瑕疵外，有無另外的瑕疵，伊記得簽約時沒有提到水電管路之瑕疵；屋主簽約時提到就屋況不負修繕責任，故價格上會比行情低，簽約當下有一些小爭執，本來伊會記載就全室不負瑕疵擔保責任，但原告希望伊把這些瑕疵都具體寫出來，斯時賣方也同意將特約事項記載如契約所示；如果伊沒有把全室囊括在內，屋主就是只就具體瑕疵不負擔保責任，除了記載之該四項瑕疵外，依常態而言，屋主還是要負修繕責任等語（見本院卷一第449至452頁）。原告雖主張：證人王昱凱有就屋主要就具體記載外之瑕疵負修繕責任等情為證述等語，然此僅係證人王昱凱執業所遇之常態，而屬其個人意見，本件應綜合當時之情況及其他一切證據資料為契約之解釋，尚不得僅憑證人之執業經驗或意見遽為認定。又兩造達成合意係以現況交屋，賣方就房屋瑕疵不負修繕責任，已認定如上，前開特約事項應非以列舉約定，排除其他瑕疵之情形，是原告主張，礙難可採。　⑹至原告主張：原告當時僅同意被告知免責範圍為其斯時可見之瑕疵等語，並提出譯文（見本院卷一第503至509頁）為證。惟查：依前開譯文所示，原告、仲介公司協理就代書王昱凱應如何書立特約內容有所爭執，該房仲業者數次表明屋主就系爭房屋現況之全部不負瑕疵擔保責任，原告稱：壁癌、滲漏水、牆面龜裂、地板等看的到可答應，水電表面看不到，有看過得可答應，但沒看過怎麼答應等語，仲介公司協理向賣方確認後，即向原告告知：伊有跟賣方提到管路問題，賣方原則上可接受，伊有說服他們是否可確保管線暢通，但原告要自己看情況，伊再去跟賣方聯絡等語。是依前開譯文，僅能認定原告有提出就系爭房屋之管線部分，因斯時無法確認是否有瑕疵，故不同意排除被告此部分之瑕疵擔保責任，仲介公司協理並告知被告應確保管線之暢通，前開等情核與證人王裕妃上開證述相符，再稽之證人王裕妃證述，仲介公司協理於簽約後即已確認系爭房屋之水電管路暢通而無瑕疵，並經原告確認後始辦理交屋，益徵兩造之合意乃係以現況交屋，被告應於簽約後確認水電管路之暢通，就其餘瑕疵則不負瑕疵擔保責任。　⒋綜上，原告未能證明系爭房屋有滲漏水至樓下房屋之損鄰瑕疵，又依系爭契約第17條第5項約定，兩造已特約排除被告就系爭房屋給水管破裂之瑕疵所應負之擔保責任，則原告主張被告應依民法第354條第1項負瑕疵擔保責任，並依同法第 359條請求減少價金，自無理由。　㈡原告依民法第179條之規定請求被告返還60萬元，為無理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。　⒉承前所述，原告依民法第359條規定請求減少價金60萬元，既無理由，則被告受領原告給付之買賣價金520萬元，自有法律上原因，是原告主張依民法第179條規定請求被告返還60 萬元，亦無理由。五、綜上所述，原告依系爭契約第5條約定、民法第359條、第17 9條之規定，請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官巫淑芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝慧敏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官蔡汎沂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許家齡

2024-12-27

TCDV-112-訴-2010-20241227-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求所有權移轉登記

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1648號原告張仕翰訴訟代理人陳冠仁律師孟士珉律師被告張永翰上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年12月1 0日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼：臺南市○○ 區○○街○○○巷○○號）之應有部分二分之一，以及坐落臺南市○○區○ ○段○○○○○○地號土地之應有部分二分之一移轉登記予原告。訴訟費用新臺幣參萬肆仟陸佰陸拾元，及自本判決確定之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。原告假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序事項　　被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造而為判決，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張：緣被告為原告之弟，兩造共同父親張瑞田於民國 107年間死亡後，坐落臺南市○○區○○段000○號之建物（門牌號碼：臺南市○○區○○街00巷00號）及坐落臺南市○○區○○段00 0000地號之土地（以下合稱系爭房地）由原告與被告共同繼承，應繼分各為1/2。由於兩造均同意將系爭房地出售，為便利委託銷售，雙方便約定由原告將其應有部分1/2借名登記於被告名下（下稱系爭借名登記），之後系爭房地出售後再均分價金，於111年7月17日，雙方並簽立協議書1份以明文約定前開事實；作為系爭房地名義上所有權人之被告更於同年8月6日授權原告與房屋仲介商簽立委託書。然嗣後被告反悔，以各種理由拒絕房屋仲介人員帶客戶看房，更向房屋仲介商表示自己無意出售系爭房地，爰依照民法第549條第1 項規定終止前開借名登記契約後，再依照民法第179條或第7 67條第1項規定，請求被告返還系爭房地之1/2所有權與原告。並聲明：（一）如主文第1項所示；（二）願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張之事實，有其提出之兩造間協議書、信義房屋買賣仲介專任委任書、授權書各1份以及LINE通訊軟體之對話紀錄截圖4張附卷可證（見本院113年度南司調字第111 號卷〈下稱南司調卷〉第19至31頁），並有系爭房地之土地建物查詢資料2份存卷可查（置卷外），且被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，則為民法第179條前段所規定。另按借名登記契約之成立，側重於出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視（最高法院109年度台上字第190號判決意旨參照）。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；當事人之任何一方得隨時終止委任契約，民法第528條、第541條第2項、第549條第1項分別定有明文，是委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止（最高法院86年度台上字第2230號判決意旨參照）。復按得行使民法第767條物上請求權之人，限於標的物之所有人，而於不動產之情形，此「所有人」應指不動產登記簿上所登記之該標的物所有人。是於借名登記關係中，即便借名人業已終止與出名人的借名登記契約，但不動產登記名義人既仍為出名人，則借名人尚無所有物返還請求權可資行使，惟借名登記關係消滅後，出名人為登記名義人之法律上原因已不存在，借名人自得基於不當得利規定，請求上訴人返還登記之利益（最高法院100年度台上字第1722號、102年度台上字第2399號判決意旨參照）。查本件兩造就系爭房地存有系爭借名登記關係，業如前述，且原告亦已經由本件民事起訴狀通知被告終止該借名登記契約，則依上述最高法院判決意旨之說明，雖不能逕依民法第767條第1項之規定，請求被告回復移轉登記系爭房地予自己，但其依系爭借名登記關係並適用民法第179條，請求被告移轉登記（返還）系爭房地，自屬有據。　　五、綜上論結，原告依系爭借名登記關係及民法第179條，請求被告將系爭房地之應有部分1/2移轉登記予原告，為有理由，應予准許。六、至原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟得宣告假執行之判決，以適於執行者為限。復按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。上開法條既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故命被告將不動產所有權移轉登記予原告之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行。從而，本件原告假執行之聲請，於法未合，應予駁回。七、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第87條第1項、第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　王參和以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈佩霖

2024-12-27

TNDV-113-訴-1648-20241227-1