Know99判決書

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第三人異議之訴

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 113年度東簡字第201號原告戴荔臺住臺東縣○○市○○路○段000巷00弄00 號0樓訴訟代理人陳信伍律師被告摩根聯邦資產管理股份有限公司法定代理人李文明訴訟代理人莊崇銘上列當事人間第三人異議之訴事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、原告主張：　㈠訴外人吳怡慧於民國80年2月5日與訴外人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）訂立新臺幣（下同）210萬元之消費借貸契約，並由原告之前妻即訴外人吳明鳳擔任連帶保證人。後因吳怡慧未依約清償，聯邦銀行對吳明鳳起訴，經臺灣高雄地方法院於90年10月30日以90年度訴字第2516號判決，判定吳明鳳應給付聯邦銀行「198萬7,284元，及自89年 9月21日起至清償日止，按週年利率8.85％計算之利息，並自 89年10月22日起至清償日止，逾期在6個月以內者，按上開利率10％，逾期超過6個月者，按上開利率20％計算之違約金」（下稱系爭債權）。嗣被告於92年12月29日受讓系爭債權，並於105年對債務人吳怡慧、吳明鳳聲請強制執行，然因無財產可供執行，經本院發給105年度司執字第1825號債權憑證。　㈡原告於105年3月1日向訴外人吳重賢購買坐落臺東縣○○市○○段 00地號土地（權利範圍：10000分之36），及其上之臺東縣○ ○市○○段0000○號（即門牌號碼：臺東縣○○市○○路○段000巷00 弄00號9樓）房屋（下合稱系爭不動產），當時因原告有信用瑕疵無法至銀行申請貸款，乃於同日與吳明鳳訂立「借名登記協議書」，借用吳明鳳之名義登記系爭不動產（下稱系爭借名登記契約），並向銀行貸款。　㈢被告於111年7月4日向本院聲請對吳明鳳強制執行系爭不動產，經本院以111年度司執字第10028號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，系爭不動產因而遭查封登記。原告乃於112年6月27日以郵局存證信函通知吳明鳳終止系爭借名登記契約，並與吳明鳳於112年6月30日簽訂「終止借名登記及移轉登記同意書」。113年7月26日，原告起訴請求吳明鳳將系爭不動產移轉登記給原告，並將訴訟告知被告；後原告與吳明鳳調解成立（本院113年度東司簡調字第260 號調解筆錄，下稱系爭調解筆錄），被告則表示不願參加訴訟。而被告既不願參加訴訟，依民事訴訟法第67條準用同法第63條第1項本文之規定，被告即不得主張系爭調解筆錄之不當。綜上所述，兩造間無任何債務關係，被告聲請對原告所有之系爭不動產強制執行，嚴重影響原告權益，爰依強制執行法第15條前段、民法第767條第1項中段規定，提起本件訴訟等語。　㈣並聲明：系爭執行事件，就原告所有之系爭不動產，所為之強制執行程序（下稱系爭執行程序）應予撤銷。二、被告則以：　㈠系爭不動產係登記於吳明鳳名下，形式上判斷當認係吳明鳳所有。又自被告聲請強制執行系爭不動產後（即系爭執行事件），吳明鳳及原告分別對被告多次提起債務人異議之訴或第三人異議之訴，其中除本院112年度東簡字第60號債務人異議之訴判決被告勝訴外，吳明鳳及原告反覆提起訴訟，復又撤回訴訟或調解，實浪費司法資源。　㈡原告於本院112年度訴字第119號第三人異議之訴，主張其為系爭不動產之所有人，並提出「借名登記協議書」、「終止借名登記與移轉登記同意書」及郵局存證信函二紙；然原告歷經多次言詞辯論均無法證明其與吳明鳳就系爭不動確存有「借名登記」關係。故上述「終止借名登記與移轉登記同意書」及「系爭調解筆錄」均係原告與吳明鳳間之通謀虛偽意思表示而為無效。　㈢並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按強制執行法第15條前段規定：「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。」又所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言（最高法院 44年台上字第721號判決意旨參照）。借名登記財產於借名關係存續中，乃登記為出名人之名義，在該財產回復登記為借名人名義以前，借名人尚無所有物返還請求權可資行使（同院100年度台上字第2101號判決意旨參照）。依土地法所為之登記有絕對效力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，出名人之債權人，自得對登記於出名人之不動產聲請強制執行（同院109年度台上字第902號裁定意旨參照）。另因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759 條固定有明文。惟該條所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，係指該判決之宣告足生物權法上取得某不動產效果之力，恆有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者而言，惟形成判決（例如分割共有物之判決）始足當之，不包含給付判決在內（同院103年度台上字第2142號判決參照）。若為執行標的之不動產係登記於執行債務人名下所有，縱令該第三人與執行債務人間有借名登記或信託登記之情形，亦僅得依借名登記或信託登記關係，享有請求執行債務人返還該不動產所有權之債權而已，系爭執行標的之不動產所有權人既為執行債務人，第三人即無足以排除強制執行之權利（同院68年度台上字第3190號、102 年度台上第1056號判決；97年度台上字第637號、107年度台抗字第760號裁定意旨參照）。　㈡經查，系爭執行程序之執行標的即系爭不動產，係登記於系爭執行程序之執行債務人吳明鳳名下所有，有系爭不動產登記謄本附卷可稽（見本院卷第45、47頁）。依首揭說明，原告與吳明鳳間縱有系爭借名登記契約關係存在，並成立系爭調解筆錄，亦僅享有依借名登記關係，請求吳明鳳返還系爭不動產所有權之債權而已，並無足以排除強制執行之權利。況依民法758條第1項規定，原告於辦妥系爭不動產所有權移轉登記前，亦非系爭不動產之所有權人，則其援引強制執行法第15條前段規定，以其就系爭強制執行程序之執行標的即系爭不動產具所有權為由，對被告提起第三人異議之訴，請求撤銷本院就系爭不動產所為之系爭執行程序，於法未合，不應准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺東簡易庭　法　官　朱家寬以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳憶萱

2024-12-13

TTEV-113-東簡-201-20241213-2

重訴

臺灣新北地方法院

確認贈與關係不存在等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第148號原告蕭婉玲蕭志鴻共同訴訟代理人王文成律師被告蕭宇翰訴訟代理人吳君蕙陳明隆律師上列當事人間請求確認贈與關係不存在等事件，經本院於民國11 3年11月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告蕭婉玲與被告間就附表一所示土地於民國一百零一年十二月三十日之贈與關係不存在。二、被告應將如附表一所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷。三、確認原告蕭志鴻與被告間就附表二所示土地於民國一百零一年十二月三十日之贈與關係不存在。四、被告應將如附表二所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時請求：㈠確認原告蕭婉玲與被告間就新北市○○區○○段0000地號，權利持分2000分之225和新北市○○ 區○○段0000地號，權利持分2000分之225共兩筆土地如附表一於民國101年12月30日之贈與關係不存在。㈡被告應將如上述附表一所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告蕭婉玲所有。㈢被告應給付原告蕭婉玲新臺幣（下同）81萬元。㈣確認原告蕭志鴻與被告間就新北市○○區○○段0 000地號，權利持分2000分之225和新北市○○區○○段0000地號，權利持分2000分之225共兩筆土地如附表二於101年12月30 日之贈與關係不存在。㈤被告應將如上述附表二所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告蕭志鴻所有。㈥被告應給付原告蕭志鴻81萬元。嗣於民國113年8月具狀以民事言詞辯論意旨狀變更聲明為：㈠確認原告蕭婉玲與被告間就新北市○○區○○段0000地號，權利持分2000分之225和新北市○○區○○段0000地號，權利持分2000分之225共兩筆土地如附表一於101年12月30日之贈與關係不存在。㈡被告應將如上述附表一所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告蕭婉玲所有。㈢確認原告蕭志鴻與被告間就新北市○○區○○段0000地號，權利持分2000分之225和新北市○○ 區○○段0000地號，權利持分2000分之225共兩筆土地如附表二於101年12月30日之贈與關係不存在。㈣被告應將如上述附表二所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告蕭志鴻所有。被告就原告前開訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論（見本院卷二第26頁），合於民事訴訟法第 255條第1項第1款、第2項之規定，應予准許。二、原告主張：　㈠緣被告為原告蕭婉玲及蕭志鴻之姪子，其父親即訴外人蕭志明（以下逕稱其姓名）為原告大哥，原告與蕭志明之父親蕭昭財於101年2月6日過世，繼承人有4人，分別為原告2人、蕭志明與訴外人蕭謝寶珠（為原告與蕭志明之母親，以下逕稱其姓名），而系爭新北市○○區○○段0000地號和同區段1237 地號此兩筆土地 (下合稱系爭自強段土地）因被繼承人蕭昭財留有各筆持份1/2，是屬於前述4人所繼承遺產範圍內，被告當不是繼承人而無法取得。　㈡但在112年間，系爭自強段土地另位持份1/2所有權人即原告之叔叔不幸過世，原告因協助親友處理後事時才赫然發現系爭自強段土地竟然都不是原告2人登記所有，而變為被告所有，且登載原因是原告2人於101年12月間各贈與被告而取得所有，原告實感詫異與無法接受，因原告兩人從來沒有意願這樣做，原告遂於112年8月至9月間2次問蕭志明此贈與事從何而來？並要求出面解釋，但蕭志明竟惱羞成怒無法提出解釋，原告認為此顯示兩造對於系爭自強段土地之所有權發生爭議。原告主觀上認自己在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者，是原告提起本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益。　㈢按事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任，司法院院字第2269號解釋明揭此旨。即言之，確認法律關係不存在之訴，應由主張法律關係存在之人，就法律關係存在之積極事實負舉證之責。是本件原告所提確認贈與關係不存在之訴，應由被告就贈與關係之存在事，負舉證之責。而照一般人社會常情認知，對於土地移轉為求慎重，都會協議簽立完整契約並完成一定確認程序，但原告就112年始查閱取得之系爭自強段土地之贈與土地登記所有權移轉申請書影本所示內容感到陌生，確認不是原告之意思、簽署或經原告同意辦理者，況查無其他契約文件可佐，可認為本件贈與關係不存在。　㈣是被告已侵害原告對於附表一、二所示系爭自強段土地之土地所有權，原告依民事訴訟法第247條規定有即受確認判決之法律上利益，故提起確認訴訟，並依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告應將系爭自強段土地所有權如附表一、二於101年12月30日贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有。並聲明：⒈確認原告蕭婉玲與被告間就附表一所示土地於101年12月30日之贈與關係不存在。⒉ 被告應將如附表一所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告蕭婉玲所有。⒊確認原告蕭志鴻與被告間就附表二所示土地於101年12月30日之贈與關係不存在。⒋被告應將如附表二所示土地之所有權贈與移轉登記予以塗銷，回復登記為原告蕭志鴻所有。三、被告則以：　㈠101年2月6日蕭昭財去世後，就本件繼承事件經全體繼承人即蕭謝寶珠、蕭志明、原告2人與地政士吳憶華共同開會討論，並達成以「分割繼承、夫妻剩餘財產分配及於繼承後辦理系爭自強段土地持份1/2贈與被告」等3項事件處理之合意，且因原告表示無暇配合辦理稅捐、地政等機關之行政流程，又因當時被告年僅14歲而為避免牴觸民法第106條禁止雙方代理規定，為此：　　⒈原告於101年7月1日分別簽署授權書（被證1），並載明授權事項而親自簽名用印，授權被告之母親即訴外人吳君蕙（以下逕稱其姓名）辦理申報遺產稅、分割協議及夫妻剩餘差額分配請求權等相關程序及手續；至於繼承後辦理系爭自強段土地持份各225/2000贈與被告部分，則於同日簽署授權書（被證2）載明授權事項，且親自簽名用印，授權蕭謝寶珠辦理贈與程序及手續，執而憑為辦理上開「分割繼承、夫妻剩餘財產分配及於繼承後辦理系爭自強段土地持份1/2贈與被告」事件之依據。　　　⒉同年月日，受託人吳君蕙、蕭謝寶珠及繼承人蕭志明再分別簽署委任契約書（被證3），將上開「分割繼承、夫妻剩餘財產分配及於繼承後辦理系爭自強段土地持份1/2贈與被告」3項委任事件再委任地政士吳憶華辦理，俾利全體繼承人間協議之履行。　㈡對於辦理「分割繼承（被證4）、夫妻剩餘財產分配（被證5 ）及在繼承後辦理系爭自強段土地持份1/2贈與被告（被證6 ）」等3項事件之處理過程，具體陳述於后：　　⒈分割繼承事件部分（被證4）：　　　⑴101年7月3日，蕭昭財之全部遺產由全體繼承人作成繼承系統表及遺產分割協議書，並於101年12月17日經財政部臺灣省北區國稅局核發以蕭志明為繳納義務人之遺產稅繳納證明書。　　　⑵嗣全體繼承人再附繳「登記清冊、土地及建物所有權狀、繼承系統表、遺產分割協議書、遺產稅繳清證明、戶籍謄本、印鑑證明」共8件文書正影本，並以分割繼承為原因辦理所有權移轉登記，有102年1月11日新北市新莊地政事務所收文之土地登記申請書可證。　　　⑶上述申請均記載由「地政士吳憶華」代理，並有原告出具之101年7月1日委任契約書（被證3第1頁）可據。　　⒉夫妻剩餘財產分配之協議部分（被證5）：　　　⑴本件協議係經全體繼承人間達成合意，有101年12月17日夫妻財產分配協議書可證，俟經核發以蕭志明為繳納義務人代表之遺產稅核定通知書。　　　⑵其後，全體繼承人再附繳「登記清冊、分配協議書、土地所有權狀、遺產稅核定通知書及土地增值稅證明書」共5份文書，亦委任「地政士吳憶華」辦理，有102年1 月11日新北市新莊地政事務所收件之土地登記申請書、 101年7月1日委任契約書（被證3第1頁）可憑。　　⒊全體繼承人於繼承後將系爭自強段土地持份1/2全部辦理贈與被告部分（被證6）：　　　⑴全體繼承人附繳契約書、土地所有權狀、增值稅繳納證明書、贈與稅證明書、印鑑證明、身分證影本及戶口名簿共7份文件正影本，於102年1月22日送交同市新莊地政事務所收件，有土地登記申請書、土地所有權贈與移轉契約書及贈與人蕭謝寶珠、原告等二人、蕭志明之財政部北區國稅局核發之贈與稅免稅證明書可憑。　　　⑵上述贈與事件之申請，仍委任「吳憶華代書」代理。　㈢上開3項事件均已辦理完竣後，地政士吳憶華遂交付土地所有權狀、建物所有權狀及增值稅證明書等10件正影本予蕭志明具領，有領據（被證7）可證；其後，蕭志明及原告蕭志鴻為履行遺產分割協議，由其帳戶各給付600萬元予原告蕭婉玲而出具於102年5月8日收到遺產繼承款項共計1200萬元之收據（被證8），事實如此。　㈣細繹原告對於被證1至3所列公私文書之簽章形式真正，及其上記載由地政士吳憶華代理等事實既不予爭執，即令被告在未受告知之情形下，仍得合理判斷原告已明知本件贈與關係存在，仍片面以其主觀上法律地位有不安狀態，執而提起本件消極確認之訴，顯然欠缺即受確認判決之法律上利益，亦無權利保護之必要。　㈤縱令本件消極確認之訴仍得適法提起，惟原告既已就本件贈與事件委託母親蕭謝寶珠為受託人，並於授權書上載明授權事項，且親自簽名用印後交付印鑑章，同時再簽署委任契約書委託代書吳憶華辦理本件繼承之3項事件後續事務，足見本件贈與契約關係存在。原告既已授權蕭謝寶珠為履行本件贈與契約而委任地政士吳憶華代理辦理，自應推定為原告之授權行為，嗣就移轉贈與標的物所有權簽訂目前土地登記實務為申辦不動產移轉登記所使用之定式土地贈與所有權移轉契約書，已屬不動產移轉物權書面契約之性質，亦可證明於原告於製作該移轉書面時確有贈與之意思，事理至明。　㈥參酌102年1月22日新北市新莊地政事務所收件之系爭自強段土地持份所有權移轉登記卷內所附「土地登記申請書」及「土地贈與所有權移轉契約書」登載原告為贈與人、受贈人即被告及其法定代理人吳君蕙之相關印文，兩造既均不爭執其形式之真正，且原告亦附證新北市新莊地政事務所於102年1 月22日收件之系爭自強段土地辦理贈與之土地登記申請書、土地所有權贈與移轉契約書上等公文書及用印之形式真正，不予爭執（原證3），尤不爭執新北市政府稅捐稽徵處對全體繼承人核發之土地增值稅免稅證明書、北區國稅局核發之贈與稅免稅證明書等公文書之形式真正及委任地政士吳憶華代理（原證3）等事實亦不爭執，則：本件之公私文書內原告等二人之印文既均屬真正，惟遍查原告等二人起訴主張僅空言對系爭自強段土地之贈與土地登記所有權移轉申請書所示內容感到陌生，而未有隻字片語提出任何確切反證，自應推定辦理本件贈與事件為原告等二人之授權行為而應由其負舉證責任。原告既未提出任何確切反證，是本件請求確認贈與關係不存在，並塗銷該以贈與為原因之系爭自強段土地持份均各225/2000所有權移轉登記及應各返還及回復登記為原告所有，並非適法有據。　㈦並聲明：求為判決駁回原告之訴。四、得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查，系爭自強段土地於102年1月22 日經地政士吳憶華以代理人身分，以兩造間有贈與契約為由，申請如附表一、二所示之所有權移轉登記至被告所有，有土地登記申請資料在卷可稽，然原告起訴時否認有贈與契約，則兩造間就系爭自強段土地間究有無贈與契約，即有爭執而不明確，致原告在法律上地位有不安之狀態，而此種狀態復得以對於被告之確認判決除去之，參諸前開判例意旨，自應認原告有即受確認判決之法律上利益，是原告自得提起本件確認之訴。　㈡原告主張其2人、蕭志明、蕭謝寶珠均為蕭昭財之繼承人，共同繼承蕭昭財就系爭自強段土地權利範圍2分之1之應有部分，另原告均無贈與被告之意思，詎於112年間發現系爭自強段土地登記為被告所有，經多次詢問蕭志明亦無法提出解釋等語，業據其提出遺產稅繳納證明書及遺產分割協議證明影本、系爭自強段土地謄本影本、系爭自強段土地之贈與土地登記所有權移轉申請書影本各乙份為證，被告則主張兩造間就系爭自強段土地有贈與契約，並提出被證2授權書影本、被證3委任契約書影本、被證6系爭自強段土地於102年1月22 日受理申請之土地登記申請資料影本、被證7原告蕭婉玲102 年5月8日出具收到遺產繼承款項共1200萬元之收據影本、被證8領據影本為證。原告對於被證2、3簽名部分及被證6之形式真正並不爭執，否認被證2印文為其所蓋印，另爭執被證7 、8之形式真正。是本件應予審酌者為：兩造間就系爭自強段土地有無贈與契約存在？原告請求被告塗銷系爭自強段土地如附表一、二所示之所有權移轉登記，並回復為原告所有，有無理由？　㈢經查：　　⒈被告主張原告有將系爭自強段土地如附表一、二部分贈與予被告之意，業據提出被證2授權書及被證3委任契約書為證。依被證2授權書，其上記載原告蕭婉玲、蕭志鴻均於1 01年7月1日授權蕭謝寶珠就系爭自強路土地持分2000分之 225部分代理辦理贈與被告等相關手續，蕭謝寶珠再於同日委任吳憶華地政士辦理系爭自強段土地贈與被告事宜。原告不否認被證2上簽名部分之形式真正，惟抗辯簽名時其上並無記載任何授權內容，且印章當時係由蕭志明保管，故文書上印文均非由原告蓋印等語。　　⒉另證人吳憶華到庭證稱：「系爭自強段土地的遺產分割登記及贈與登記，過程是由我處理。當初是蕭志明、蕭謝寶珠、吳君蕙找我辦理土地的繼承登記，為了節省遺產稅，會先辦夫妻剩餘財產分配的登記，所以當初是先辦夫妻剩餘財產分配，再辦繼承登記，這兩個登記會一同辦理，再來才是辦贈與登記。會辦理贈與登記是因為蕭志明、蕭謝寶珠、吳君蕙三人表示系爭自強段土地要給被告，當時我還沒有與原告二人接洽，因為被告不是繼承人，所以沒辦法辦理繼承登記給被告，所以才會先辦理繼承登記，再以贈與的名義過戶給被告。我在辦理繼承登記之前就有跟原告二人接洽，我有跟原告二人說要將系爭自強段土地所有權給被告要先辦理繼承登記，再辦理贈與登記…。被證1、2、3的資料是我打好親自拿給原告二人簽名的，正本在我這裡，簽名的時間也就是我剛剛說跟原告二人接洽的那一次。…當時討論的時間我忘記了，但被證2的授權書日期是後來我手寫上去的，簽名是原告二人親簽的。被證1 的日期是我先打好的，所以被證2的日期我才會同樣寫7月1日，讓他們一致。我後來填寫的日期時間是否是當時與原告二人及其他繼承人討論的那天，我真的忘記了。…被證1、2的印文是當場蓋的還是之後拿到印鑑證明後才蓋的我忘了，但當場我沒有拿到原告二人的印鑑章等資料，因為我當時書面資料都還沒做，只是大家都確認要先辦理繼承再辦理贈與，最終要把土地贈與給被告，但當場有先簽被證1、2的授權書。…被證2是原告授權給蕭謝寶珠，蕭謝寶珠再授權我去辦理。（原告二人有無跟證人簽關於辦理贈與的委任契約？）沒有。被證3資料就是蕭謝寶珠再授權我去辦理，我們就是簽被證3的委任契約。（既然有跟原告二人見到面，為何不直接簽辦理贈與登記的委任契約？）我沒有準備這部分的資料。（既然被證3 的委任契約日期與被證2、1的日期相同，為何不當天請原告二人在被證3的委任契約上簽名即可？而要透過再授權的方式？）日期真的是事後才填的，跟原告二人接洽的那天應該是沒有被證3的那份資料，所以才沒有直接讓原告二人簽名」等語（見本院卷一第198至201頁）。依證人吳憶華前開證述內容，堪認被證2授權書上之日期為證人事後添加，是否與被證1、3製作日期同為101年7月1日，顯屬有疑；又觀諸被證3委任契約書上之簽名、蓋印情形，原告部分均僅有印文蓋印其上，並無簽名，依證人吳憶華前開所言，亦可認原告部分之印文乃因其認為已取得原告授權後自行蓋印，與被證2之授權書均非原告親自蓋印；證人雖稱確曾與原告見面並取得授權，惟其既可取得原告授權，卻非直接由原告簽署委任契約書予證人吳憶華，而係由蕭謝寶珠為受託人取得授權書後、再由蕭謝寶珠出具委任契約書委任證人吳憶華，有違常情；且證人吳憶華於102年1月11日始辦理含系爭自強段土地在內之分割繼承、基於夫妻剩餘財產分配協議之所有權移轉登記事宜，有土地移轉登記申請資料在卷可證（即被證4、5，見本院卷一第75至107頁），卻能於分割前之101年7月1日確定辦理贈與之應有部分比例各為2000分之225，並記載於被證2授權書上，足認被證2授權書乃事後製作而來，是否為原告真意，顯屬有疑。是證人吳憶華所述曾取得原告授權辦理系爭自強段土地贈與被告乙事，無可採信。　　⒊又證人蕭謝寶珠到庭證稱：「（請問證人101年你丈夫過世，要辦理財產繼承，你記得當時是如何辦理繼承程序嗎？）我不知道，都是我大兒子蕭志明在處理的。（證人是否自己會去處理國稅局或地政事務所辦理你先生過世後的繼承程序？）我大兒子蕭志明沒帶我去我不知道，都是我大兒子在辦的，他說什麼我都信任他，我也有跟他們兄弟姊妹說大哥做事很公平。（證人的印鑑跟身份證是交由何人辦理你先生死後繼承的事情？）交給大兒子蕭志明。（請求提示鈞院卷第67、69頁的授權書，證人是否有看過這兩份資料？）都沒看過，這些是什麼資料我不清楚，對於法官提示的資料我不知道是什麼。…（請求提示鈞院卷第73 頁的地政士委任契約書，請問證人是否有看過這份文件？）沒看過，我不曾看過這份資料。（請問證人是否記得10 1年你先生過世那年，證人與原告二人、蕭志明、與吳代書有共同開會討論原告二人將繼承所得新莊區自強段土地持分贈與給你孫子即被告的事情嗎？）都沒有，也沒有吳代書。（證人所謂沒有吳代書是指當天有開會討論，現場沒有吳代書，還是根本沒有開會討論？）沒開會也沒吳代書，都沒有。（剛剛提示本院第71、73頁的委任書，上面都有證人簽名跟印章，為何證人會說沒有看過？）字很小我也不認識字，我就全部信任我大兒子蕭志明，他叫我簽名我就簽名，我也不知道，我有看過吳代書。（請問證人有保管原告二人的身份證跟印章嗎？）沒有，年輕人自己保管。」等語（見本院卷一第249至250頁）。依證人蕭謝寶珠前開證述內容，其雖有在被證3委任契約書上簽名，但並不清楚所簽文書之文義為何，亦無開會討論原告將繼承所得系爭自強段土地贈與被告之事。則縱令證人蕭謝寶珠曾簽署被證3之委任契約書，亦不足以認定原告確實有將系爭自強段土地贈與被告之意思。　　⒋是以，被告雖以原告前曾以被證2授權書授權證人蕭謝寶珠後，再由證人蕭謝寶珠委任證人吳憶華辦理系爭自強段土地贈與被告之事宜，惟前開委任過程輾轉曲折、背於常情，證人蕭謝寶珠亦證稱並無開會討論原告贈與土地予被告之情形，且被證2授權書之日期為證人吳憶華事後所添加，其上印文亦非原告所蓋印，則被告以此主張原告有贈與契約真意，並無實據。況被告始終未能提出兩造間就系爭自強段土地之贈與契約達成合致之積極證據，則其主張兩造間有贈與契約乙節，難認可採。　㈣是以，被告所提出證述既不足以認定兩造間有贈與契約存在，本件原告起訴請求確認原告蕭婉玲與被告間就系爭自強段土地如附表一所示於101年12月30日之贈與關係不存在；及原告蕭志鴻與被告間就系爭自強段土地如附表二所示於101 年12月30日之贈與關係不存在，均屬有理。準此，前開證人吳憶華辦理系爭自強段土地以贈與為原因並移轉予被告之所有權移轉登記，既未得原告授權而為移轉，則該部分移轉所有權登記予被告部分，係對原告所有權之侵害，故原告依民法第767條第1項中段，請求被告應將系爭自強段土地如附表一、二所示所有權贈與移轉登記予以塗銷，核屬有據，應予准許。至於原告依民法第767條第1項前段請求被告回復登記部分，因前開不動產所有權移轉登記經塗銷後，無待回復登記，本即當然回復原告所有之狀態，是原告該部分之請求欠缺權利保護必要，自應予駁回。五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、民法第767條第1項中段，請求如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。其依民法第767條第1項前段請求回復登記部分，欠缺權利保護必要，為無理由，應予駁回。另原告起訴時請求就民法第76 7條第1項前段、中段與民法第179條擇一而為有利判決，本院已依民法第767條第1項前段、中段規定判決如前，故就民法第179條部分，不再審酌，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑附表一（原告蕭婉玲部分，收件字號102年莊登字第25960號，登記日期102年1月23日，登記原因：贈與，原因發生日：101年12 月30日）編號土地座落地目面積（平方公尺）權利範圍 1 新北市○○區○○段0000地號建 101.92 2000分之225 2 新北市○○區○○段0000地號田 91.45 2000分之225 附表二（原告蕭志鴻部分，收件字號102年莊登字第25960號，登記日期102年1月23日，登記原因：贈與，原因發生日：101年12 月30日）編號土地座落地目面積（平方公尺）權利範圍 1 新北市○○區○○段0000地號建 101.92 2000分之225 2 新北市○○區○○段0000地號田 91.45 2000分之225

2024-12-13

PCDV-113-重訴-148-20241213-1

重訴

臺灣桃園地方法院

撤銷詐害債權行為等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度重訴字第506號原告呂季超上列原告與被告曾慧玲等間請求撤銷詐害債權行為等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後十日內提出準備書狀，按本裁定之意旨酌為訴之追加變更，並按對造人數提出繕本。　　理　由一、審判長如認言詞辯論之準備尚未充足，得定期間命當事人依第265條至第267條之規定，提出記載完全之準備書狀或答辯狀，並得命其就特定事項詳為表明或聲明所用之證據。民事訴訟法第268條定有明文。二、本件原告主張：（一）原告前借款與曾慧玲，經臺灣高等法院以民國112年6月20 日111年度重上字第992號判決命曾慧玲給付原告新臺幣（下同）1,355萬7,765元本息，最高法院並以112年11月1日 112年度台上字第2425號裁定駁回曾慧玲之上訴。（二）原告於112年7月3日持上開確定判決，向財政部臺北國稅局內湖稽徵所查詢曾慧玲之財產所得資料，見其名下有如附表所示財產。原告嗣於112年8月29日再度查詢，曾慧玲名下竟已無如附表編號4所示財產，原告幾經查詢，發現曾慧玲已為如附表所示之處分，侵害原告債權至鉅，蔡政翰、蔡孟育、蔡明旺、曾淑華亦知其情事，爰依民法第24 4條第2項規定，訴請撤銷該等處分行為並回復原狀等語。（三）並聲明：⑴曾慧玲將如附表編號1所示出資額及股份移轉予蔡政翰之行為，應予撤銷並回復登記予曾慧玲；⑵曾慧玲將如附表編號2所示股份移轉予蔡孟育之行為，應予撤銷並回復登記予曾慧玲；⑶曾慧玲與蔡明旺間就如附表編號3 所示不動產於如附表編號3所示期日所為配偶贈與之債權行為及移轉所有權登記之物權行為均應予撤銷；蔡明旺並應將如附表編號3所示不動產以配偶贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為曾慧玲所有；⑷曾慧玲與曾淑華間就如附表編號4所示不動產於如附表編號4 所示期日所為擔保債權總金額3,800萬元之普通抵押權設定登記應予塗銷；⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。三、審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之。民事訴訟法第199 條第2項、第199條之1第1項定有明文。又債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債權人依第一項或第二項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限。民法第244條第1項、第2項、第4項亦有明文。四、經查：（一）關於訴之聲明第1項所為之請求：　　1.本件原告起訴狀表明，其依民法第244條第2項規定，請求撤銷曾慧玲與蔡政翰間如附表編號1所示法律行為等語（見臺灣臺北地方法院113年度重訴字第728號卷［下稱北院卷］第24頁），然該項規定之撤銷權，法律效果是法律行為之撤銷，不及於回復原狀，則此部分「回復登記」之請求漏未表明訴訟標的。請斟酌是否追加同條第4項規定之權利，或其他足生「回復登記」之法律效果的實體法上權利為訴訟標的。　　2.其次，此項聲明請求撤銷的法律行為，原告表明其標的物為「出資額及股份」等語，然而有限公司的資本依法並不分為股份，原告關於「及股份」之聲明，似有未洽，請斟酌是否縮減此部分聲明。　　3.再者，此項聲明所稱「回復登記」，意義不明。按卷證所示，此出資額之轉讓乃經臺北市政府112年8月11日府產業商字第11251981200號函准為股東出資轉讓、修正章程變更登記（該函文見北院卷第139頁），原告之真意似係求為塗銷此變更登記，果爾，亦請斟酌是否變更此部分聲明。（二）關於訴之聲明第2項所為之請求：原告此項聲明請求將如附表編號2所示股份「回復登記予曾慧玲」等語，然移轉股份之法律行為，依法不以辦理移轉登記為成立、生效或對抗要件；關於股份有限公司章程應載明之事項，公司法第129條未如同法第41條、第101條、第116條就其他種類之公司規定，須將各股東出資額載明；另公司登記辦法附表四股份有限公司登記應附送書表一覽表上亦無股份移轉登記之項目可供申請，相對於此，該辦法附表一無限公司登記應附送書表一覽表、附表二兩合公司登記應附送書表一覽表、附表三有限公司登記應附送書表一覽表則均有「股東出資轉讓」之項目可得申請辦理。原告關於「回復登記」股份之請求，似無實益，亦無從辦理，請斟酌是否縮減此部分聲明。（三）關於訴之聲明第3項所為之請求：　　1.原告主張：曾慧玲以配偶贈與為原因關係，將如附表編號 3所示不動產移轉登記於蔡明旺等語，而贈與為無償行為，則原告依民法第244條第2項規定請求撤銷該等法律行為，顯不符法條文義，請斟酌是否變更為以同條第1項規定之權利，或其他構成要件合乎此等事實的實體法上權利為訴訟標的。　　2.其次，原告此項聲明亦包含塗銷所有權移轉登記、回復登記之請求，然如前所述，民法第244條第1項、第2項規定之撤銷權，法律效果均不及於回復原狀，原告此部分「回復登記」之請求，顯漏未表明訴訟標的。請斟酌是否追加同條第4項規定之權利，或其他足生同一法律效果的實體法上權利為訴訟標的。（四）關於訴之聲明第4項所為之請求：原告此部分之訴，亦表明以民法第244條第2項所規定之撤銷權為訴訟標的（見北院卷第24頁），然而，這項聲明並未表明求為撤銷法律行為，又關於塗銷普通抵押權設定登記之請求，則如前述，非該撤銷權之法律效果所及，請斟酌是否修正此部分聲明，或追加同條第4項規定之權利，或其他足生同一法律效果的實體法上權利為訴訟標的。（五）關於訴之聲明第5項所為之請求：原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行等語，然原告關於撤銷法律行為之請求，乃形成之訴而非給付之訴，毋庸執行，亦無從宣告假執行；原告求為塗銷登記、回復登記部分，係命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，待判決確定，視為被告已為意思表示，本質上不適於宣告假執行，原告此項聲請似於法不符，請斟酌是否尚有為此聲請之必要。（六）本件有前開言詞辯論之準備尚未充足之情事，茲依前開規定，命原告於收受本裁定送達後10日內提出準備書狀，載明如主文所示事項，並按對造人數提出繕本。五、依民事訴訟法第268條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許文齊附表：編號財產標示曾慧玲所為處分 1 樹昌興業有限公司出資額900萬元曾慧玲於112年8月11日轉讓予蔡政翰 2 台樹開發股份有限公司股份120萬股曾慧玲於112年8月10日轉讓予蔡孟育 3 新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市汐止區大同路263、263、263之1、263之2、263之3、265、265之1、265之2、265之3、267、267之1、267之2、269、269之1、269之2、269之3、271、271之之1、271之2號建築物地下二層，應有部分300000分之1013）曾慧玲於112年8月15日贈與蔡明旺，於112年9月6日以配偶贈與為原因辦理移轉登記桃園市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街00號13樓之9，應有部分2分之1；共用部分同段1367建號建物應有部分10000分之9、同段1369建號建物應有部分10000分之53、同段1376建號建物應有部分347分之1、同段1367建號建物10000分之13）曾慧玲於112年8月15日贈與蔡明旺，於112年9月7日以配偶贈與為原因辦理移轉登記坐落桃園市○○區○○段0000○0000地號土地（應有部分均為20000分之11）曾慧玲於112年8月15日贈與蔡明旺，於112年9月7日以配偶贈與為原因辦理移轉登記 4 坐落桃園市○○區○○段000地號土地、同段2449建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路00號2樓）曾慧玲於112年12月6日設定第二順位普通抵押權與曾淑華，登記擔保債權總金額3,800萬元（桃園市蘆竹地政事務所收件字號：蘆資字第156230號）坐落宜蘭縣○○鎮○○○段00○0○00○0○00○0地號土地曾慧玲於112年12月7日設定第二順位普通抵押權與曾淑華，登記擔保債權總金額3,800萬元（宜蘭縣宜蘭地政事務所收件字號：宜登字第157020號）

2024-12-13

TYDV-113-重訴-506-20241213-1

桃簡

桃園簡易庭

債務人異議之訴

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度桃簡字第2046號原告呂鴻君訴訟代理人陳欽煌律師複代理人王友正律師被告林俊耀訴訟代理人林懿君律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠伊於民國106年11月29日向訴外人許彥霖借款新臺幣（下同） 1,141,000元，惟許彥霖為規避民法第205條、第873條之1有關法定最高利率及流抵契約禁止超額取償之規定，乃指示伊以買賣附帶買回條件與許彥霖就伊所有門牌號碼桃園市○○區 ○○路000巷00弄0號2樓房屋及坐落基地之應有部分（下稱系爭不動產）簽立協議書（下稱甲協議書），約定伊每月以租金名義給付25,000元至許彥霖指定之帳戶，用以償還利息，另應於5年內給付3,300,000元予許彥霖。嗣於107年1月間，伊依許彥霖指示與訴外人陳宇倫簽署讓渡契約書（下稱系爭讓渡書），將附買回條件之買賣契約權利讓渡陳宇倫，並將系爭不動產移轉登記至陳宇倫名下；陳宇倫復於107年4月10 日依許彥霖指示，以信託為原因將系爭不動產移轉登記予被告。許彥霖為以租金之名義收取利息，乃指示伊先後與陳宇倫、被告簽立6紙租賃契約，並經公證。嗣於112年3月20日，伊無力再支付利息，被告遂執兩造間租約及111年度桃院民公禧字第000341號公證書為執行名義，向本院聲請強制執行，主張租期已屆滿，請求伊自系爭不動產遷離，並將系爭不動產交付被告，經本院以112年度司執字第31967號事件（下稱系爭執行事件）受理，現執行程序尚未終結。　㈡伊與許彥霖、陳宇倫間所簽立之甲協議書、系爭讓渡書及其等就系爭不動產所為之買賣債權行為、物權行為，以及兩造間租約（下合稱系爭法律行為），皆屬通謀虛偽意思表示，目的在於隱藏伊與許彥霖間之消費借貸契約及流抵契約。伊已將積欠許彥霖之借款清償完畢，許彥霖自不得再就系爭不動產取償。況許彥霖自上開契約可獲取之利息超過每年16％之限制，已違反民法第205條之強制規定，依民法第71條應屬無效；且系爭不動產之實際買賣價金為2,500,000元，惟申報之實價登錄成交價格為4,000,000元，未以實際價格申報，亦有民法第72條之情事而屬無效。是以伊仍為系爭不動產之所有權人，自有權占有使用系爭不動產，為此爰依強制執行法第14條第2項規定，提起本件訴訟等語，並聲明：系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。二、被告則以：　　原告欲將系爭不動產出售予許彥霖以清償其他債務，因仍有居住需求，乃要求出售後繼續承租使用，且日後得以約定價格優先買回，雙方遂於106年11月29日簽立甲協議書，約定買賣價金為2,500,000元，由原告按月以25,000元承租使用，且於過戶2年內得以約定價格3,300,000元優先買回。嗣許彥霖得原告同意將甲協議書之權利義務讓渡予陳宇倫，並由原告將系爭不動產移轉登記至陳宇倫名下，陳宇倫復以信託為原因移轉至伊名下。於簽立甲協議書後，許彥霖已依約給付原告買賣價金2,500,000元，原告復先後與陳宇倫及伊就系爭不動產簽立多達6次經公證之租約，且就買賣價金尚約定以代償原告房貸及民間二胎借款之方式支付。若原告僅係欲以系爭不動產供擔保借款，許彥霖何須代原告償還系爭不動產之房貸，是上開法律行為均非通謀虛偽意思表示。縱原告主張簽署甲協議書之目的係為借款，然僅屬其個人主觀之意欲，與民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示之要件不符，而屬民法第86條所規定之心中保留，原告應舉證證明被告明知該情形，否則原告出售系爭不動產之意思不因之無效等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見桃簡卷第156至157頁，酌為文字修正）：　㈠106年11月29日，原告與許彥霖就系爭不動產簽立甲協議書。　㈡107年1月間，原告、許彥霖及陳宇倫簽立系爭讓渡書，將許彥霖就甲協議書之權利義務讓渡予陳宇倫。　㈢107年3月21日，原告與陳宇倫簽立房屋租賃契約書（下稱第1 次公證租約），並於臺灣新北地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所（下稱詹孟龍事務所）公證（107年度新北院民公龍字第100448號），其公證書載有約定逕受強制執行之意旨。　㈣107年4月10日，陳宇倫以信託為原因，將系爭不動產之所有權移轉登記予被告。　㈤108年3月12日，原告、陳宇倫簽立房屋租賃契約書（下稱第2 次公證租約），並於詹孟龍事務所公證（108年度新北院民公龍字第0000000號公證書），其公證書載有約定逕受強制執行之意旨。　㈥108年9月9日，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱第3次公證租約），並經詹孟龍事務所公證（108年度新北院民公龍字第1 01839號公證書），其公證書載有約定逕受強制執行之意旨。　㈦108年9月9日，原告、許彥霖復簽立協議書（下稱乙協議書）。　㈧108年11月9日，被告向本院聲請強制執行，請求原告應自系爭不動產遷離，將系爭不動產交付被告（案號：108年度司執字第94951號，下稱第1次強制執行）。　㈨109年10月21日，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱第4次公證租約），並於臺灣桃園地方法院所屬民間公證人吳宗禧事務所（下稱吳宗禧事務所）公證（109年度桃院民公禧字第000 495號公證書），其公證書載有約定逕受強制執行之意旨。　㈩109年10月28日，被告撤回第1次強制執行。　110年5月12日，被告再次向本院聲請強制執行，請求原告應自系爭不動產遷離，將系爭不動產交付被告（案號：110年度司執字第41169號，下稱第2次執行）。　110年8月11日，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱第5次公證租約），並於吳宗禧事務所公證（110年度桃院民公禧字第000 662號公證書），其公證書載有約定逕受強制執行之意旨。　110年10月5日，被告撤回第2次強制執行。　111年3月21日，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱第6次公證租約），並於吳宗禧事務所公證（111年度桃院民公禧字第000 341號公證書），其公證書載有約定逕受強制執行之意旨。　112年3月30日，被告執第6次公證租約及公證書為執行名義，向本院聲請強制執行，主張租期已屆滿，請求原告應自系爭不動產遷離，將系爭不動產交付被告，經本院以112年度司執字第31967號事件（下稱系爭執行程序）受理，現執行程序尚未終結。四、得心證之理由：　　原告主張系爭法律行為皆屬通謀虛偽意思表示，被告不得執第6次公證租約及公證書為執行名義請求伊遷出並返還系爭不動產等節，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件所應審究者即為：㈠系爭法律行為是否為通謀虛偽意思表示？㈡系爭法律行為是否因違反民法第71、72條而無效？㈢原告請求撤銷系爭執行程序，有無理由？茲分述如下：　㈠系爭法律行為並非通謀虛偽意思表示：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任。原告主張系爭法律行為均為通謀虛偽意思表示等情，為被告所否認，自應由原告就上開主張負舉證之責。　⒉次按保留買回權利之買賣契約與流抵契約，固均為融通資金方式之一，然保留買回權利之買賣契約中，雙方僅發生買賣關係，而不發生借貸關係，如出賣人於買回期限屆至時不行使買回權利，雙方並無其他權利或義務；而流抵契約之目的係在擔保借貸債權，於債權屆期未獲清償，抵押權人請求移轉抵押物所有權時，抵押物價值如有超過擔保債權部分，應返還抵押人，如不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償（民法第873條之1第2項規定參照），其法律要件、效果各不相同。原告雖主張系爭法律行為係通謀虛偽意思表示而隱藏消費借貸契約及流抵契約云云，惟查，原告於106年11月2 9日簽立之甲協議書內容略以：原告將系爭不動產出售予許彥霖，自系爭不動產登記予許彥霖或許彥霖指定之登記名義人之日起算滿2年時，原告得以3,300,000元買回等語（見桃簡卷第136至137頁）；於許彥霖以系爭讓渡書將甲協議書之權利讓渡予陳宇倫後，原告即與陳宇倫簽立第1次公證租約，約定由原告向陳宇倫以每月25,000元承租系爭不動產，租期自107年3月20日起至107年9月19日止（見訴字卷第37至49 頁）。又原告、許彥霖復於108年9月9日簽立乙協議書，內容略以：因原告已遲繳108年2至8月之租金，且買回權行使之期間亦將屆至，故原告徵得許彥霖同意，自簽訂本協議書之日起算至108年11月8日止，由原告自行尋找第三人買受系爭不動產，原告應於108年11月8日前使許彥霖與買方簽訂不動產買賣契約並給付660,000元之頭期款予許彥霖，並應補足積欠之租金225,000元（含108年2月至11月之租金），合計885,000元，待許彥霖收受無誤後，許彥霖同意原告所出售之買賣價金如有高於3,525,000元，多餘之買賣價金由原告取得；原告若未能按前所述辦理買回事宜，許彥霖同意原告若得於108年11月8日前補足積欠之租金225,000元，則原告得將買回權行使之期間延後一年至109年11月29日止，買回之價金不變，惟於該期間內仍應按期給付每月租金25,000 元予許彥霖（見訴字卷第19頁）。上開文件就契約雙方之權利義務業已規範明確，即原告以保留買回權利之方式，出售系爭不動產予許彥霖，並於移轉登記予許彥霖指定之陳宇倫後，由原告回租使用，且相關文件中並無任何關於「借款」或「擔保」之字句。參以原告出售系爭不動產後，先後簽立多達6次租約，均經公證（見不爭執事項㈢、㈤、㈥、㈨、、 ）；原告於匯款至許彥霖指定帳戶時，更多次在匯款備註欄記載「押金+租金」、「8.9月租金」、「岳陽房租」、「岳陽租金」、「岳陽25萬租金」等文字，有交易紀錄在卷可稽（見桃簡卷第100至110頁背面），足徵契約當事人間確有買賣後回租之真意，而非假以租金名義支付借款利息。是以自原告所提上開各契約文件及交易紀錄，實無從推認原告、許彥霖係通謀虛偽成立買賣契約，而隱藏消費借貸及流抵契約之法律行為。　⒊原告雖另主張：伊於簽立甲協議書之同日，與訴外人陳心如簽立金錢借貸契約書（下稱系爭借貸書），以門牌號碼桃園市○○區○○街00巷00號之房屋及坐落基地之應有部分（下稱湖山街房地）設定抵押權向陳心如借貸650,000元，系爭借貸書與甲協議書實係伊同時以系爭不動產、湖山街房地為擔保品向許彥霖借款共1,141,000元云云。惟觀系爭借貸書載明：借款人呂鴻君向陳心如商借款項…借款金額新臺幣陸拾伍萬元整…願提供如下之不動產（即湖山街房地）設定抵押權等語（見訴字卷第25頁），明確記載為借貸關係，與甲協議書之用語迥然不同，適可反徵原告清楚認知前者為借貸關係、後者為買賣關係，是原告上開主張，並無足採。　⒋原告復主張：許彥霖就系爭不動產僅交付1,141,000元借款予伊云云，惟被告確已分別以匯款、代原告繳納規費、清償系爭不動產剩餘房貸等方式，陸續給付原告達2,500,000餘元，有被告所提之金流表格、交易明細、房地產登記費用明細表在卷可稽（見桃簡卷第27至39、134頁暨背面）。原告雖主張其中用以清償系爭不動產剩餘房貸之1,519,320元、166 ,117元、65,291元匯款，係許彥霖要求塗銷系爭不動產上原有之抵押權所為，並非兩造合意給付之內容云云，惟上開匯款確已使原告受有免於償還剩餘房貸之利益，自應計入許彥霖給付之金額。是原告此部分主張，無足憑採。　⒌從而，原告所提證據既不足證明系爭法律行為屬通謀虛偽意思表示，則其此部分主張，即屬無據。　㈡系爭法律行為並未違反民法第71、72條規定：　⒈按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限；法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第71、72條固有明文。　⒉原告主張系爭法律行為均屬通謀虛偽意思表示，而隱藏消費借貸及流抵契約，許彥霖因此取得超過民法第205條約定利率上限之利益，應屬無效云云。惟系爭法律行為並非通謀虛偽意思表示，業經本院認定如前，原告與許彥霖間並非消費借貸關係，自無民法第205條之適用，原告上開主張並無足採。　⒊原告另主張系爭不動產之實際買賣價金為2,500,000元，惟申報實價登錄之成交價格為4,000,000元，未以實際價格申報，有民法第72條違反公序良俗情事而屬無效云云。惟不動產買賣之當事人，縱於成交後未以真實價格申報實價登錄，僅生相關刑事、行政責任，其買賣契約本身實無違反公序良俗可言。是原告此部分主張，亦無足採。　㈢原告請求撤銷系爭執行程序為無理由：　　原告將系爭不動產出售予許彥霖並移轉所有權予陳宇倫，並與現所有權人即被告簽立第6次公證租約，其法律行為均為有效等節，業經認定如前。查第6次公證租約之租期至111年 8月19日即已屆滿，有第6次公證租約在卷可稽（見桃簡卷第 62頁），被告自得執第6次公證租約及111年度桃院民公禧字第000341號公證書為執行名義聲請強制執行，請求原告自系爭不動產遷離，並將系爭不動產交付被告。原告請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為無理由。五、綜上所述，原告依強制執行法第14條第2項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官林宇凡以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊上毅

2024-12-13

TYEV-112-桃簡-2046-20241213-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第142號原告陳森潭訴訟代理人林聖鈞律師複代理人洪云柔律師被告魏楓娟訴訟代理人蘇家宏律師林正椈律師彭彥勳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣士林地方法院移送前來（112 年度重訴字第1 號），本院於民國113 年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或　　減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第　　255 條第1 項第3 款自明。本件原告原請求：被告應給付原　　告新臺幣（下同）5,000 萬元（見臺灣士林地方法院111 年　　度司促字第10790 號卷，下稱士院司促卷第7 頁），嗣變更　　其請求為：㈠被告應給付原告5,000 萬元，及自支付命令送　　達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，　　請准宣告假執行（見本院卷二第253 頁），新增請求法定遲　　延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，被告於程序上亦未　　予爭執，揆之首開規定，自應准許。　　貳、實體方面一、原告主張：　㈠原告前欲購屋，於民國110 年12月25日至同年月31日間經訴　　外人永慶房屋股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介高柏原介　　紹被告所有之臺北市○○區0 ○段000 地號土地及坐落其上　　179 建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷0 號1 　　至4 層建物（下稱系爭建物，與前開土地合稱系爭不動產）　　，並透過高柏原多次向被告表明須比照周圍商圈經營服飾、　　餐飲與美容等項目之店面始願購買之意願。高柏原於110 年　　12月25日建立含原告、訴外人即其配偶鍾鸞鳳、高柏原，及　　永慶房屋仲介高宏德在內之LINE群組，於其看屋後陸續傳送　　被告提供之系爭不動產1 至4 樓餐廳照片，高宏德翌（26）　　日復告知系爭不動產所在南西商圈之店面一位難求。綜觀系　　爭不動產1 至4 樓格局均為開放式空間、屋內菜梯也未拆除　　、正面外觀全為玻璃牆且位處南西商圈，顯係為展示店內裝　　潢、擺設以吸引顧客消費，原告始於110 年12月29日透過高　　柏原與被告洽談並要求攜帶營業使用之證明文件以供評估。　　俟被告於110 年12月31日簽約日提供室內裝修竣工照片、標　　有餐廳之房屋平面圖，及標有櫃台、玻璃牆、展示區、用途　　：G －3 一般零售業甲組字樣之室內裝修文件，並主動提及　　過去曾出租訴外人台灣阿迪達斯股份有限公司（下稱愛迪達　　公司）販賣服飾多年，也曾自己開過餐廳，保證系爭不動產　　1 至4 樓可分層營業使用，致原告以為購入後得具有與被告　　持有期間相同之功能與效用而陷於錯誤，遂加價4,000 萬元　　使系爭不動產以2 億4,000 萬元價金成立買賣契約（下稱系　　爭契約），嗣也辦畢所有權移轉登記及於111 年2 月25日進　　行交屋事宜。　㈡原告本考量系爭不動產鄰近南西商圈、光點台北，地段良好　　欲購入出租予服飾業、餐飲業等使用，詎張貼系爭不動產出　　租公告後，方經訴外人傑盟國際顧問有限公司（下稱傑盟公　　司）員工丁慶華告知系爭不動產受有特定營業種類登記限制　　，無法分層作為營業使用；其更於後續預查確認土地使用分　　區、建築管理規定之際，始知被告早於110 年10月22日委由　　傑盟公司處理系爭不動產出租事宜時，即藉由訴外人即傑盟　　公司南京西路辦公室執行長王奕維代為申請預查而悉上情。　　系爭不動產不得作為餐館業、服飾品零售業、家具、寢具、　　廚房器具、裝設品零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按　　摩業、寵物美容服務業等營業使用，僅1 樓得經營假髮、髮　　飾、裝飾品零售業等特定行業，2 至4 樓完全無法行營業登　　記而受有特定營業種類登記限制，與被告在簽約交易過程中　　所述有重大落差，實欠缺系爭契約預定效用及被告保證之品　　質而具物之瑕疵，也不符原告當初購買系爭不動產之目的。　　又被告簽訂系爭契約前已知悉系爭不動產受有特定營業種類　　登記限制，然觀系爭契約第17條第6 項、增補契約第4 條，　　以及系爭不動產說明書內容，高柏原提供之成交行情表乃一　　般店面成交行情並經兩造審閱後簽名確認，堪謂係以店面作　　為系爭契約交易標的，被告卻在標的物現況說明書項次52其　　他重要事項欄勾選「否」，自屬故意不告知瑕疵之情。　㈢系爭不動產因有上述瑕疵，原告現僅能先在1 樓經營假髮業　　以為停損，2 至4 樓則閒置至今，亦因樓梯狹窄並無電梯而　　難以作為倉庫使用。系爭不動產既欠缺契約預定效用之瑕疵　　，無論被告締約前是否知悉均應負瑕疵擔保責任，況伊係明　　知系爭不動產受有特定營業種類登記限制卻未告知，並保證　　具營業目的之功能與效用而出售予原告，所為給付不合債之　　本旨，亦應負債務不履行責任，原告當得請求減少系爭契約　　價金，並因溢付價金乃被告無法律上原因受有利益而應返還　　，抑或被告應就該等不完全給付負損害賠償責任。依臺北市　　不動產估價師公會之不動產鑑價報告書，系爭不動產整棟均　　得為店面使用之預估市價為8,425 萬5,585 元，每建坪約99 　　萬5,750 元，如僅1 樓得為特定行業使用、2 至4 樓均不得　　行營業登記之預估市價為8,241 萬5,205 元，每建坪約97萬　　4,000 元等文，系爭不動產之成交價竟高達2 億4,000 萬元　　、每坪單價283 萬6,370 元，成交價實不合理；復參實務關　　於價值減損比例之相關見解，考量個案價值減損嚴重程度之　　差異，以買賣價金2 億4,000 萬元20% 即5,000 萬元為系爭　　不動產價值減損金額請求被告賠償，應屬妥適。爰依民法第　　354 條第1 項與第2 項、第359 條、第179 條、第360 條、　　第227 條第1 項、第226 條第1 項等規定，併予主張而為選　　擇合併，請求擇一為勝訴判決等語。並聲明：⒈被告應給付　　原告5,000 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年　　息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於97年3 月12日購入系爭不動產作為工作室使用、自10 　　1 年起出租予愛迪達公司，嗣愛迪達公司受疫情影響於110 　　年8 月退租，被告方於同年10月委由江萬杰處理系爭建物招　　租事宜。俟同年12月24日訴外人永慶房屋銷售員范揚儒致電　　詢問出售意願，雖經江萬杰表示無出售打算，且時為空租狀　　態、不願遭殺價影響賣價，然高柏原旋來電稱積極投資全臺　　各地房產之大客戶有購買意願，復對系爭不動產所在商圈研　　究多時且欲購入作為自用，現空租狀態更符合其需求等事由　　勸說，江萬杰便同意高柏原攜同原告與其配偶於翌（25）下　　午2 時許看屋，於開門後依高柏原要求至屋外等候。待原告　　及其配偶下午3 時許離去，高柏原表示將磋商買價而請江萬　　杰簽署委託銷售契約書授權以3 億3,688 萬元為開價金額，　　未久復於同日交付原告開立之2,000 萬元即期支票作為斡旋　　金且表示有出價2 億元以上之強烈購買意願，於110 年12月　　27日至同年月30日間不斷透過高柏原斡旋交易價格後，兩造　　、江萬杰方於同年月31日簽約日與原告在永慶房屋簽約中心　　初次見面更分開議價，短短8 日即以相對低價之2 億4,000 　　萬元成交，再於111 年2 月22日將系爭不動產移轉登記予訴　　外人即原告之子陳正旗、陳正榮與陳瑩哲，原告現亦在系爭　　建物經營C .Y .S 假髮、接髮之營業。　㈡被告簽訂系爭契約前對原告背景全然未知，僅自高柏原處得　　知原告欲承購自用，交易過程中也未表明預計經營之項目，　　非以比照周圍商圈能經營服飾、餐飲、美容行業等營業項目　　為購買前提，被告實難知悉原告購買後之用途並保證具營業　　目的之功能與效用可能性可言。至室內裝修合格證明、建築　　平面圖等文件，首係兩造110 年12月31日簽署系爭契約等待　　行政手續期間閒聊之際，高柏原提及為原告查詢相關資料得　　知有違建部分，被告方首次出示該等文件作為說明增建、滲　　漏水位置與範圍之輔助資料後收回，嗣係原告於交屋前多次　　藉由永慶房屋表達欲拿取該等文件以供裝潢使用，伊方於11 　　1 年2 月25日交屋日交予原告作為室內設計參考使用，則該　　等文件既係簽約後方予提供，對原告購屋決策不生影響，難　　認原告主張伊曾保證系爭不動產具營業目的之功用與效能、　　其因此陷於錯誤誤認系爭不動產之功能與效用可採；況該等　　文件非系爭不動產使用分區證明文件，建築平面圖更祇是第　　一手屋主向臺北市政府申請登記之手繪文件，圖面甚有臥室　　、客廳等字樣，全不足證明原告主張屬實。　㈢其次，依一般交易習慣，不動產買賣會以不動產使用分區、　　權狀記載、產權調查及商業司查詢結果作為判斷不動產使用　　用途之依歸，倘買賣雙方有特別約定或保證事項，則會記載　　在增補協議之上。系爭不動產使用分區及產權調查結果同為　　住宅，系爭契約及增補協議全乏系爭不動產品質之保證約定　　，反自不動產說明書一般注意事項第4 條可知倘原告欲供營　　業用途應自行確認是否符合法規、應審查事項及相關法令，　　要非被告之責，更難徒以標的物現況說明書及成交行情表作　　為解釋系爭契約預定效用之依歸。再系爭建物營業登記項目　　有無限制應屬臺北市政府商業處、建築管理工程處或都市發　　展局等職權範圍，伊實無保證可能，原告又係C .Y .S 假髮　　負責人，名下房地產眾多，若有置產以供營業之用，於購買　　系爭不動產前應知可預先查詢營業登記項目以確保系爭不動　　產符合使用目的，現卻稱未曾預先查詢或瞭解，實與經驗法　　則相違，應具有重大過失，被告不負民法第355 條物之瑕疵　　擔保責任；至愛迪達公司承租系爭不動產僅係事實表彰，與　　被告保證或促使原告相信系爭不動產無營業登記使用限制要　　屬二事，原告也在系爭不動產經營自身商業C .Y .S 假髮、　　接髮，與周遭商圈1 樓開設店面、其上另作他用之使用狀況　　一致，更於111 年9 月將其公司遷至系爭不動產，足謂系爭　　不動產無不得作為營業使用之瑕疵，亦與原告購屋需求相合　　。承此，原告在系爭不動產買賣交易前既未確定購買後之使　　用規劃，也未透漏其購買用途予被告，更以重視隱私為由，　　要求永慶房屋對其個人資訊多加保密，使被告無從知悉上情　　，亦不知系爭不動產預查結果，自無從保證系爭不動產具營　　業目的之功用及效用，抑或與原告就系爭契約係以店面為預　　定效用達成意思表示合致，尚不待言。　㈣復臺北市不動產估價師公會不動產鑑價報告書之估價結果係　　以鈞院函詢內容為限，未將都市更新或危老重建等系爭不動　　產之最大價值納入考量，難謂可採。退步言之，如依該鑑價　　報告書鑑定結果，系爭不動產僅1 樓得為特定行業登記使用　　、其餘2 至4 樓均不得行營業登記之預估市價為8,241 萬5, 　　205 元，如1 至4 樓均得作為特定行業登記使用之預估市價　　為8,425 萬5,585 元，所生價值減損約為系爭不動產總價2. 　　184%，原告依此減損比例至多僅得主張524 萬1,600 元價值　　減損等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲　　請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行　　。三、兩造不爭執事實（見本院卷一第417 頁至第419 頁，並依判　　決格式修正或刪減文句）　㈠系爭不動產依51年營字第39號營造執照所載，主要用途為住　　宅。又依110 年10月22日營業場所土地使用分區管制與建築　　管制規定查詢案件明細表所載，系爭土地使用分區不得作為　　餐館業、衣著等服飾零售業、鐘錶零售業、眼鏡零售業、酒　　吧業、傢俱寢具等零售業、美容美髮服務業、飲酒店業、按　　摩業、寵物美容服務業等營業使用。　㈡被告於97年3 月12日購買系爭不動產，並於97年4 月10日以　　買賣為登記原因登記為所有人。　㈢系爭建物曾自101 年至110 年8 月期間由被告出租予愛迪達　　公司經營服飾業。　㈣被告於110 年10月起委託伊配偶（未登記）江萬杰處理系爭　　建物招租事宜。　㈤王奕維曾於110 年10月22日申請系爭建物之營業場所預查登　　記。　㈥被告委由江萬杰於110 年12月25日簽署標的物現況說明書。　㈦原告曾於110 年12月25日由永慶房屋店長高柏原帶至系爭建　　物看屋，並開立2,000 萬元即期支票作為斡旋金；被告原開　　價3 億3,688 萬元，原告原出價2 億元。　㈧兩造、江萬杰於110 年12月31日首次見面並斡旋後，就系爭　　不動產以買賣價金2 億4,000 萬元簽訂系爭契約，原告之子　　陳正旗、陳正榮與陳瑩哲則任連帶保證與登記名義人。　㈨系爭不動產於111 年2 月22日以同年1 月14日買賣為登記原　　因，移轉登記予陳正旗、陳正榮與陳瑩哲所有，應有部分各　　1/3 ；並於同年月25日交屋。　㈩系爭建物現作為原告經營之C .Y .S 假髮、接髮中山南西門　　市。　被告曾提供系爭建物之建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪　　達公司室內裝修竣工照片予原告（但兩造就提供、交付之時　　點有所爭執）。四、原告另主張系爭不動產不具系爭契約預定效用及被告保證之　　品質而具物之瑕疵，應減少價金、負損害賠償責任而給付原　　告5,000 萬元與法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以　　前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠原告購買系爭不動產前　　，有無向被告表示系爭不動產須比照周圍商圈經營服飾、餐　　飲與美容等項目之店面始願購買？㈡被告於締約時有無保證　　系爭不動產具上述營業目的之功能與效用，抑或有無欠缺契　　約預定效用之瑕疵，即無營業登記使用上限制之情形？㈢如　　不爭執事實所示文件係於何時交付予原告？㈣原告依民法　　第354 條第1 項、第2 項、第359 條、第179 條，或民法第　　360 條、第227 條第1 項與第226 條第1 項規定，請求被告　　給付減少價金之5,000 萬元，有無理由？（見本院卷一第41 　　8 頁，且依論述先後、妥適性及全辯論意旨調整順序內容）　　茲分述如下：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，　　民事訴訟法第277 條前段亦有明文，是主張權利存在之人就　　權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙　　事實、權利消滅事實與權利排除事實負有舉證責任。若上述　　應負舉證責任之一方先未能舉證證實自己主張、抗辯事實為　　真實，則他方就渠抗辯、主張事實縱不能舉證或所舉證據尚　　有疵累，仍無從認定負舉證責任之一方所言可採。再稱買賣　　者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之　　契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為　　成立，民法第345 條固有明文。惟當事人互相表示意思一致　　者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要　　之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推　　定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時　　，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條同有明定。是　　依上述，買賣契約之主給付義務當係標的物與價金事項，倘　　欲主張尚有其餘義務具對價關係、乃系爭契約重要之點，當　　應由主張之人負舉證責任，合先敘明。再所謂物之瑕疵係指　　存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常　　效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念　　，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而　　不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最　　高法院103 年度台上字第196 號判決要旨參照）。　㈡原告固以前詞主張，但依現有卷內證據資料，難認系爭契約　　預定效用係為購得整棟均得為商業營業登記之不動產，也不　　足認被告保證系爭不動產具有前開所謂預定效用之品質：　⒈系爭不動產雖位於南西商圈，然參系爭不動產最初建築平面　　圖所呈現室內住宅之格局、營造執照記載「住宅」之主要用　　途（見本院卷一第195 頁至第196 頁），已知系爭不動產主　　要用途係供住宅為使用目的，亦在不動產說明書中揭示在卷　　。復據目前現場照片、GOOGLE地圖查詢結果以觀（見本院卷　　一第172 頁至第174 頁、第76頁至第78頁、第294 頁、第30 　　6 頁至第316 頁），系爭不動產周遭看似住商混雜，附近建　　築外觀要非整棟全屬經商使用，甚多有2 樓以上維持毫無整　　修而僅為住宅使用之樣貌，難謂在該商圈購得之透天厝均應　　整棟得供商業使用，系爭契約中所附附近行情趨勢報告書亦　　未見實際說明各間店面狀態更有不同屋齡、樓層之區別（見　　本院卷一第202 頁），猶不足認原告主張具有該等預定效用　　之品質，自不待言。　⒉紬繹不動產買賣契約書、增補契約（見士林司促卷第11頁至　　第17頁；本院卷一第160 頁至第171 頁），被告僅於第9 條　　為系爭不動產產權清楚，無一屋數賣、遭他人占用或占用他　　人土地或有其他糾葛之情事，抑或有物之瑕疵（如滲漏水、　　海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵），另於第17 　　條需再特別具體繕打、記載之約定事項中，祇明確載有「乙　　方保證無私人二胎設定、限制登記等其他影響甲方權益之情　　事」等字樣，乏何系爭建物使用目的、營業保證等保證品質　　之具體約定；至增建部分與範圍，據第2 條增建或占用部分　　確勾選有「一樓空地」、「上下樓層內梯」、「一樓增建沿　　著加蓋」與「鐵皮屋頂增建」等項目並就公告與通知拆除時　　點前後為風險承擔之約定，第11條第2 項也就點交時增建部　　分方式予以約定，更在增補契約書上明確記載於110 年12月　　31日增訂確認部分曾遭報拆之增建範圍與處理情況、系爭不　　動產斯時設有營利事業登記而無法就相關稅費適用自用稅率　　之優惠條件甚明。互核系爭不動產110 年12月31日不動產說　　明書所載介紹內容（見本院卷一第176 頁至第210 頁），「　　產權調查表」建物標示記載主要用途為「住宅（資料來源　　：依成果圖為依據）」，重要注意事項載有增建部分大致　　範圍與查報狀況、一般注意事項第4 點、第6 點亦載若買　　方承購欲供營業用途時，需自行確認是否符合各該法規與應　　審查事項，即便有承租情事也不保證承租方既有營業項目符　　合相關法規屬合法營業並依法向主管機關辦理相關登記等文　　，則前開文件資料要無具體記載被告保證系爭不動產毫無營　　業登記限制之事實，應堪認定。　⒊證人高宏德於本院中證稱：依渠擔任房仲14年經驗，經驗上　　現況使用說明書記載使用方式係業務產調時據現場狀況勾選　　使用（此僅係現況之闡述），不動產產權調查表用途則係依　　成果圖或謄本記載為主，若買賣雙方另有特別約定或保證時　　會另外書寫不動產買賣契約增補協議。渠先前曾為原告服務　　洽購位於臺北市大安區之透天厝（1 樓店面、樓上住家），　　原告嗣於110 年12月中旬電洽中山北路2 段20巷店面得否帶　　看，表示此處商圈熱鬧、有興趣找尋有無適合為店面之物件　　，當時原告就是喜歡此商圈，並覺得店面或住家均可，尚有　　諸多想法而未確定，故僅先找尋此商圈透天厝，20巷該屋也　　係1 至2 樓為店面、樓上為住家，然看屋後原告感覺面寬過　　窄、出入不便難為店面而繼續尋找，渠與店長高柏原討論，　　高柏原即想到系爭不動產正出租、內部評估為透天厝（通常　　1 樓為店面、樓上或為倉庫，再樓上或為住家）而主動聯繫　　江萬杰。110 年12月25日看屋當日兩造並未接觸，渠與高柏　　原帶原告看屋，當時原告僅詢問先前用途也未提及有何不滿　　，高柏原詢問江萬杰後回答曾租給愛迪達公司、更早係自行　　開餐廳，看屋結束陪同原告徒步返家之際，原告對系爭不動　　產頗為滿意，遂開價2 億更開立斡旋金支票，高柏原與渠亦　　立即至淡水找江萬杰但未果，此後至同年月31日止均再為議　　價，原告期間曾提及1 樓或1 至2 樓做店面（即其假髮業）　　、樓上供小孩居住，抑或全部出租等想法然未討論營業限制　　等問題，且因當時雙方價差甚大仍持續討論如何令雙方價格　　聚焦（被告資訊多係藉由高柏原轉述），待110 年12月31日　　兩造約出講價，就作店面使用方向之討論較多，簽約前也曾　　透過高柏原要求被告攜帶建築平面圖、室內裝修設計圖、愛　　迪達公司裝修竣工照片等文件以確認被告先前增建與裝潢設　　計之情形，原告最終表示系爭不動產土地每坪不應逾800 萬　　元，方算出2 億4,000 萬元並以此金額成交，渠也向兩造拿　　取身分證供代書擬定合約書、現況說明書等內容，因江萬杰　　攜有裝潢設計書，也持該設計書勾選現況、增建內容，但當　　時設計圖並未附在系爭契約書內，係於行交屋前原告請渠詢　　問被告得否提供1 份文件，渠並未多問原因而係直接詢問被　　告，被告也同意而於交屋時提供。交屋後原告曾張貼廣告招　　租，但未覓得理想之承租方改為己用，此時即有些不滿，因　　無法整棟送營業登記等語（見本院卷二第33頁至第47頁）。　⒋證人江萬杰於本院中證之：伊與被告為男女朋友兼事業伙伴　　20餘年，彼此投資理財均互相代理與決定。系爭不動產原係　　為自己公司江捷有限公司（下稱江捷公司）之辦公室使用而　　約於97年間購買，當時為空屋及廢墟，故整理約1 至2 年後　　進駐，1 至2 樓類似呈現設計作品生活風，3 至4 樓則為辦　　公使用，直至100 年初因愛迪達公司欲透過仲介出租開店面　　，江捷公司也有大陸生意往來，故將系爭建物出租予愛迪達　　公司約8 至9 年左右，迨110 年8 月愛迪達公司退租後，由　　伊負責對外招租事宜，故如有租賃仲介主動詢問時就會簡單　　互加LINE，未必會知悉仲介實際姓名，也曾有遇過租客透過　　仲介詢問伊竣工資訊等資料，當時並無出售意願。嗣110 年　　12月間伊接獲永慶房屋仲介范揚儒（按：即賣方仲介）聯繫　　表示有位買方（按：即原告）指定欲購買16巷或20巷透天厝　　但先前未成交，詢問伊有無出售意願，伊當時拒絕並表示斯　　時疫情因素或許賣相不佳，未久高柏原又來電表示原告資金　　實力雄厚、經營甚久，一直投資各地房地產，更強調原告購　　屋為自用、系爭不動產是時為未出租之空屋恰符合期待，然　　未說明自用用途，又稱原告非常重視隱私故不要過問太多、　　買賣流程也盡量低調等內容，伊與被告商量後即同意隔日帶　　看屋，該日僅伊一人先開門帶高柏原導覽，並因高柏原要求　　未與買方接觸，俟其等離開後高柏原表示買方欲立即出價購　　買而簽立出價3 億3,000 萬餘元之委賣契約（本院卷一第20 　　0 頁至第201 頁標的物現況說明書即簽署時回答之部分），　　更於伊返家未久即攜帶原告提供之2,000 萬元支票斡旋金代　　表誠意，稱若願開價2 億元即可立刻收下，然因價差差距過　　大故伊未收受，此後數日高柏原均提及價錢事宜而毫無屋況　　、鄰居或使用情形之討論。伊至簽約日110 年12月31日方首　　次見到原告並得知係經營假髮生意，兩造被帶至不同房間談　　價，最終於2 億4,000 萬元時方見到面，因原告輩份長於伊　　故伊未詢問購買原因或主動詢問職業，最後確認價金後即由　　永慶房屋代書開始為兩造落款簽名，另分別由范揚儒、高宏　　德對兩造說明不動產現況說明書，直至簽約後半段，高宏德　　表示在臺北市政府查詢到違建紀錄欲確認位置，被告提醒伊　　有份標示位置之圖片，伊遂首次取出室內裝修竣工照片、平　　面圖等文件說明1 、2 分後收回，且在標的物現況說明書下　　手寫修改，並將所有疑義均載於增補協議放至系爭契約內，　　更因江捷公司斯時仍登記在該處故先行扣除10萬元，此段期　　間原告始終未提到購屋用途。上述文件係范揚儒約於111 年　　2 月25日交屋前幾天告知原告要求除點交鑰匙外尚須簽約時　　所見一切文件以利設計師繪圖，伊方於交屋當日帶予范揚儒　　處理，當日原告亦祇稱欲暫時做烘焙使用。直至111 年5 月　　間范揚儒或高柏原始電聯告知原告稱伊詐騙因無法營業使用　　，伊覺得很冤枉，因為從頭到尾接收到之訊息僅有原告欲自　　用，高柏原、高宏德也未與伊討論過2 至4 樓得否營業登記　　、營業項目限制等語（見本院卷二第22頁至第32頁）。　⒌據上開證人所為證詞，足知一般中古屋交易實務，若買賣雙　　方有特別保證、約定情事者會另以增補協議呈現，且原告於　　簽約前並未特定其購得系爭不動產後之用途，至多僅有位於　　南西商圈、1 樓為店面之透天厝明確需求，於上揭增補協議　　中全無任何營業登記限制之保證；雖證人高宏德提及兩造11 　　0 年12月31日談價時閒聊系爭不動產先前之用途，然以閒聊　　內容遽謂被告業已保證整棟均得作為商業登記使用，要屬率　　斷。原告固主張向被告取得建築物室內裝修竣工照片、房屋　　平面圖，及102 裝修（使）第2763號建築物室內裝修合格證　　明（存根）（見本院卷一第226 頁至第240 頁）。然暫不問　　房屋平面圖僅係建造執照或使用執照之平面圖，此自上有「　　臥室」、「浴廁」、「小客廳」及「廚房」等註記即足明瞭　　，室內裝修合格證明平面簡圖及竣工照片上更有違建範圍與　　面積註記、以及在建築物室內裝修概要欄備註處記載：「⒈ 　　本證明所載之『用途』，僅係供作檢討建築技術規則有關內　　部裝修材料、分間牆構造等規定之依據，至若與使用執照（　　或變更使用執照）所載用途不符者，當得視實際需要另案辦　　理變更使用執照，且不得作為申請本府各機關營業證照之證　　明文件。⒉室內裝修圖說範圍如涉有違建，仍應依現行違建　　處理原則辦理。」等內容，並未敘明得為整棟營業登記之情　　事；衡酌永慶房屋112 年9 月26日永慶總112 字第301 號函　　覆：原告最初於110 年12月中旬洽詢斯時委賣中之臺北市○ 　　○區○○○路0 段00巷○號不動產，並經渠人員介紹、帶看　　後惜未成交，故原告即口頭告知欲購買捷運中山站附近之房　　屋作為自行開店使用；嗣永慶房屋人員介紹系爭不動產，原　　告於看屋後有購買意願而簽署不動產買賣意願書請渠代為斡　　旋，最終促成兩造於110 年12月31日達成買賣合意簽署系爭　　契約。至建築平面圖、室內裝修設計圖、愛迪達公司室內裝　　修竣工照片，曾於110 年12月31日由被告提出進一步說明系　　爭不動產之滲漏水與增建位置，並據此載明在增補契約及標　　的物現況說明書，由兩造簽名確認；後續交屋錢因原告詢問　　可否提供該等文件正本，被告同意而於交屋時交付等節（見　　本院卷一第558 頁），與前揭證人證述相合，是該等室內裝　　修竣工照片、房屋平面圖與室內裝修合格證明等文件於110 　　年12月31日簽約日僅係作為確認滲漏水、違建位置與範圍使　　用，更係交屋日方提供予原告持有，是全不足為原告有利之　　積極證明。　⒍原告另提出營業場所土地分區管制與建築管理規定查詢表營　　業場所預先查詢查詢結果（見本院卷一第242 頁至第248 頁　　），欲證明被告於110 年10月22日即於查詢後得知系爭不動　　產營業項目限制，然姑不論據臺北市商業處112 年5 月17日　　北市商二字第1126016510號函暨系爭不動產營業場所土地使　　用分區管制與建築管理規定預先查詢結果（含申請人姓名）　　資料（見本院卷一第270 頁至第277 頁），已揭示任何人均　　得自行上線申請營業場所土地使用分區管制與建築管理規定　　預先查詢，毋庸具公司負責人資格要件或經授權等情，況是　　否為被告直接或間接託人申請查詢得知，也與兩造間有無保　　證該等品質無涉；至原告之LINE群組對話紀錄擷圖（見本院　　卷一第298 頁至第302 頁、第476 頁至第503 頁），該等新　　聞網頁連結既經原告自陳乃高柏原（按：實應為高宏德）張　　貼，究否係永慶房屋為居間促成兩造成立買賣契約而傳送，　　要屬未知，系爭建物內部照片亦難逕認與契約預定效用、被　　告保證品質品質相當。徵以被告所提與高柏原間之對話錄音　　譯文（見本院卷一第388 頁至第401 頁），高柏原至多僅表　　示因原告欲自行開店經營假髮曾協助查詢確認可為該營業項　　目、並未承諾整棟均可商業登記，又稱室內裝修文件為交屋　　時交付予原告等內容，實與原告上揭主張不合，然詢問兩造　　後均不願聲請傳喚證人高柏原到庭作證（見本院卷一第420 　　頁；原告前曾聲請傳喚後撤回《見本院卷一第291 頁、第34 　　5 頁》），則在現未能知悉高柏原對兩造簽線居間告知之實　　際內容下，礙難認被告有何明示或默示保證品質之意思表示　　，而應負減少價金或損害賠償責任，洵堪認定。　㈢本院既無從認定系爭不動產整棟均毫無營業登記限制內容為　　系爭契約之預定效用，也未見有何被告保證系爭不動產具該　　等品質之情事，難謂被告應負物之瑕疵擔保責任，本院自不　　就系爭不動產應減少價值或被告應負損害賠償範圍予以論述　　，末予指明。五、從而，原告依民法第354 條第1 項與第2 項、第359 條、第　　179 條、第360 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項等規　　定，請求：被告應給付5,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌　　日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回　　。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁　　回之。六、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳喚王奕維、丁慶華欲證明　　於110 年10月22日預查得知系爭不動產特定營業種類登記限　　制後告知被告，被告於締約前已知此情（見本院卷一第291 　　頁、第349 頁至第351 頁、第411 頁至第412 頁），並聲請　　傳喚鍾鸞鳳欲證明江萬杰於簽約前保證系爭不動產全得為營　　業使用，並將室內裝修證明等文件交予原告之事實（見本欲　　卷一第512 頁至第513 頁），然無論被告是否透過王奕維得　　知系爭不動產營業種類登記限制，原告既未能舉證使本院得　　出被告曾保證系爭不動產整棟均可為營業使用品質事實之心　　證，再觀原告原先書狀始終表示自行決定，又已傳喚其聲請　　之高宏德作證如前，證人鍾鸞鳳部分當與高宏德待證事實重　　複，均無調查之必要；暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資　　料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一　　一論列，併此敘明。七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃鈺純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李心怡

2024-12-13

TPDV-112-重訴-142-20241213-1

台抗

最高法院

聲請假處分

最高法院民事裁定 113年度台抗字第850號再抗告人統業實業股份有限公司法定代理人廖國安訴訟代理人段瑋鈴律師蘇志淵律師上列再抗告人因與相對人周梅間聲請假處分事件，對於中華民國 113年8月22日臺灣高等法院臺中分院裁定（113年度抗字第227號），提起再抗告，本院裁定如下：主文原裁定廢棄，應由臺灣高等法院臺中分院更為裁定。理由 本件再抗告人向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）聲請對相對人為假處分，經該院裁定准再抗告人供擔保後，相對人就該裁定附表所示土地及房屋（下稱系爭土地、房屋，合稱系爭不動產）不得移轉、讓與、設定負擔、出租及其他一切處分行為（再抗告人嗣於民國113年8月2日向臺中地院起訴請求相對人移轉登記系爭不動產）。相對人不服，提起抗告。原法院以：再抗告人主張伊分別買受系爭土地及出資興建系爭房屋，借名登記於相對人名下，伊仍為系爭不動產實際所有人並保管權狀等情，業據提出改制前臺中縣政府工務局使用執照、土地及建築改良物所有權狀、土地及建物登記謄本、地價稅與房屋稅繳款書等件，可認就假處分之請求，已為釋明。至再抗告人主張因欲結束營業而以存證信函向相對人表示終止該借名登記關係，請求相對人協同辦理移轉登記遭拒，相對人並於112年4月19 日辦理系爭不動產權狀換發等情，雖據提出存證信函與回執、地籍異動索引為證，並為相對人所不爭執。惟系爭土地曾於11 1年間辦理地籍圖重測，相對人係為配合政府國土計畫而於112 年4月19日換發系爭不動產權狀，再抗告人就系爭不動產有何現狀變更，致日後不能強制執行或甚難執行之虞，並未為任何釋明，徒以前開換發權狀事實臆測相對人有處分系爭不動產之可能，難認就假處分之原因已為釋明，再抗告人假處分聲請，不應准許，因而廢棄臺中地院裁定，駁回再抗告人之聲請。　 按債權人聲請假處分，就假處分之原因，絲毫未提出能即時調查之證據以釋明者，固應駁回其聲請。惟假處分之原因如經釋明而有不足，法院仍得命供擔保以補其釋明之不足，准為假處分，此觀民事訴訟法第533條前段準用同法第526條第1項、第2 項之規定自明。而所謂釋明，乃當事人提出之證據雖未能使法院達於確信之程度，但可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此，即為已足。至所謂假處分之原因，依同法第532條第2項規定，係指請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行或甚難執行之虞者而言，諸如債務人就其財產增加負擔或為不利益之處分，或隱匿財產等屬之。本件相對人陳述其換發系爭不動產權狀之原因，係為防免再抗告人之法定代理人廖國安擅將系爭不動產增貸、債留相對人，造成再抗告人財務危機等語（原審卷第121頁），原法院逕認係因系爭土地於111年間辦理地籍圖重測，相對人為配合政府國土計畫而為，已有自行認作主張之違誤。且再抗告人主張其仍保有系爭不動產所有權狀，於終止借名登記關係請求相對人協同辦理系爭不動產移轉登記，除遭拒絕外，相對人並擅自辦理系爭不動產權狀換發等情，業據提出存證信函與回執、地籍異動索引等件以為釋明外，並為相對人所不爭執，復為原審所認定（原裁定第4頁）。而借名登記契約之成立，側重在當事人間之信賴關係，倘相對人一定之行為足以破壞該信賴基礎，使登記在其名下之財產處於極易換價或設定負擔之狀態，可否謂再抗告人對於假處分之原因全未釋明，而屬再抗告人之臆測，是否不得由法院定相當之擔保以補釋明之不足？非無再斟酌之餘地。原法院未予詳酌，徒以前開理由為再抗告人不利之認定，於法未合。再抗告意旨，指摘原裁定適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件再抗告為有理由。依民事訴訟法第495條之1第2 項、第477條第1項、第478條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日最高法院民事第七庭　　　　　審判長法官林金吾　　法官陳靜芬　法官蔡孟珊　法官藍雅清　法官高榮宏本件正本證明與原本無異書　記　官　林沛侯中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日

2024-12-12

TPSV-113-台抗-850-20241212-1

訴

臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1196號原告焦義德訴訟代理人陳昱維律師洪銘徽律師被告劉麗華訴訟代理人陳虹均律師上列當事人間減少買賣價金事件，經本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元，及其中新臺幣陸拾貳萬陸仟零陸拾壹元自民國一一二年五月三十一日起、其餘新臺幣柒萬零柒佰壹拾玖元自民國一一三年十一月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第一項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）626,061元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第9頁）。嗣原告於民國113年11月5日以民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀變更聲明第一項為：被告應給付原告805,780元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷二第33至37頁）。經核上開聲明變更部分屬同一基礎事實及擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣兩造於111年6月l日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）新莊中正店居間，由原告以總價8,700, 000元，向被告購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍4分之1）暨其上同段984建號即門牌號碼新北市○○區○ ○路○○巷0弄00號4樓建物（下稱系爭房屋，與其坐落土地合稱系爭不動產），兩造並簽訂不動產買賣契约書（下稱系爭契约書）。原告已就上開買賣價金支付完畢，被告於111年7 月13日將系爭不動產移轉登記至原告及訴外人高詩婷名下。於兩造簽訂系爭契約書時，系爭房屋即有滲漏水、壁癌及油漆剝落情形，為解決及釐清責任歸屬，兩造於系爭契約書中列有增補契約條款並約明：「二、甲方（即原告）至房屋現場確認，本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事，乙方（即被告）應於111年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。四、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事，乙方應於l11年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。」　㈡系爭不動產於111年7月13日經辦理產權移轉登記，同年月29 日交屋後，原告發現系爭房屋仍存在明顯滲漏水情況，除天花板、廚房之外，尚有主臥室牆面、房間牆面、廚房牆面及外牆均有滲漏水。又臥室外牆面窗戶下係屬空心且造成裂痕滲水，可見系爭房屋之瑕疵並非僅有前開增補契约所列舉之範圍，被告顯係故意且未據實告知瑕疵。依系爭契約書第9 條第5項之約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任。」及系爭契約書增補契約內容，被告本應於 111年7月8日將系爭不動產瑕疵修繕完成。原告並無被告之聯絡方式，均透過訴外人即永慶房屋公司買方仲介人員焦義廣、賣方仲介人員卓岱嫻與被告聯絡，卓岱嫻曾於111年11 月30日傳送電子郵件訊息向被告授權處理系爭房屋瑕疵之訴外人陳永鴻告知：「…⒊買方（即原告）111/11/29有打給同事，說屋主（即被告）找的師博（阿廷師傅）有打給他，師父跟買方說，屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有發現滲漏水的地方，問買方是否已經跟屋主達成共識，買方有再跟同事說，因為當時購買這間房子的時候，屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們，所以希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方（如附件1），為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣，是否先請屋主找的師傅（阿廷師傅）開一張估價單，標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式，這樣一來可以確認雙方知道要修繕的點是一樣的，二來也可以避免造成廠商多次分段施工，而向屋主求償的狀況發生…」等語，未獲被告善意回應，原告遂於111年12月5日委請律師寄發存證信函予陳永鴻，請被告於文到7日內出面說明及處理包括但不限於修繕、減價等損害賠償事宜。　㈢嗣陳永鴻於111年12月19日傳送電子郵件予卓岱嫻，內容略以：「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵，可自行接洽第三方公證單位（建築師公會、結構技師公會、土木技師公會），只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域，賣方將依第三方鑑定單位所出示之鑑定赧告進行修繕。」原告乃委請台灣防水工程技術協進會就系爭房屋瑕疵部分進行鑑定，該協進會於112年3月13日出具漏水原因鑑識報告書（下稱系爭鑑識報告書），系爭鑑識報告書記載：「綜上數據測試結果研判：造成（系爭4樓房屋）有漏水位置為，『客廳廁所』、『廚房』、『次房間l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象，為相對應位置外牆裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水原因；為水源由加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因；為外牆之裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因；為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌，並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因，會造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）」。系爭房屋存在系爭鑑識報告書所列之相關滲漏水、壁癌等之瑕疵，且上開瑕疵與系爭契约書增補契约所列情形相符。　㈣卓岱嫻於112年4月l日以電子訊息傳送予陳永福，略以：「… 為了減少雙方的爭執，所以買方端就依您2022/12/19向　　永慶房屋業代反饋，內文提到〔如買方認為屋況有部分構成　　瑕疵，可自行接洽第三方公正單位…。〕買方已經請台灣防水工程技術協進會檢驗完成（如附件），依檢驗報告書為證，檢驗費用為新台幣109,000，修繕費總計為新台幣323,127，共計新台幣432,127…」，惟被告迄均置若罔聞，原告只得提出本件訢訟之請求。　㈤原告委請台灣營建防水技術協進會就系爭房屋有瑕疵部分為鑑定，該會於113年8月20日所做鑑定報告認定系爭不動產修復漏水費用為漏水修繕部分318,780元，及修補前因漏水造成壁癌、白華等滲漏水現象所致損害回復費用378,000元，總計696,780元，故因系爭房屋有上開瑕疵，原告得依民法第359條規定得請求依鑑定報告所示修復費用而減少此部分價金之給付，蓋要修復成無漏水或無瑕疵狀態至少需支出上開修復費用696,780元，故減少價金數額顯然會高於上開數額，原告僅就請求回復原狀之費用作為房屋受有減少價金損失之範圍，又被告就其應減少價金之部分對原告並無請求權，被告收受該部分價金為無理由，原告先位得依民法第359 條、第179條規定主張依物之瑕疵擔保責任請求原告返還減少之價金；次再依民法第227條第1項不完全給付之規定；末再依民法第360條規定請求被告應負前開修繕費用之損害賠償責任。另原告委託本件鑑定支出費用109,000元，此部分因被告於出賣系爭不動產時故意不告知系爭房屋全部瑕疵，致使原告支出上開鑑定費用部分，原告自得依民法第360條及第227條第2項規定請求被告就該部分損害負賠償責任(起訴狀所載慰撫金部分捨棄請求)等語。　㈥並聲明：⒈被告應給付原告805,780元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋係於69年建造，屋齡42年餘，多年來為被告及被告家人居住使用，居住期間有滲漏水之情形，但並不嚴重，在出售前已多年未曾修繕。於111年間，被告因年事已高決定至臺中與兒子同住，故透過永慶房屋公司出售系爭房屋。永慶房屋公司仲介人員媒介原告前來看屋，並稱原告極有購買意願，惟因屋況不佳有滲漏水問題，希望減價，被告在仲介人員勸說下，同意修繕現況漏水之部分，更以低於市價10％的價格售予原告。原告於看屋過程中對系爭房屋之狀況非常明瞭，且經由仲介人員提出諸多詢問及要求，兩造於111年6 月l日簽定不動產買賣契約書，並針對此數十年老舊房屋，以增補契約特約確認修繕滲漏水等範圍，被告並承諾於l1l 年7月8日前就系爭房屋現有瑕疵問題（詳系爭契約書內之增補契約）修繕完畢。兩造復於111年7月13日辦理系爭不動產買賣過戶，原告並於111年7月23日點交受領系爭房屋。交屋當日原告逐一檢視上開增補契約內所載之滲漏水、壁癌、油漆剝落等情形，再三確認已確實修復完畢方同意點交系爭房屋。又系爭契約書所附標的物現況說明書，係經雙方就系爭房屋所確認，並非被告片面說明，原告事後更迭其詞，宣稱被告有故意不告知物之瑕疵情形，顯有違誤。　㈡於111年10月16日，原告透過仲介人員反應仍有滲漏水問題，被告以為是之前修繕的部分有所遺漏，隨即通知修繕師傅前往，仲介人員翌日即提出修繕報價單55,000元。修繕師傅前往勘查後，告知被告並非是之前修繕部分有問題，原告係要求修繕其他部分，被告心裡疑惑，仍基於負責任態度，告知修繕師傅可先協助修繕，費用暫由被告支付。詎料自此起，被告每隔數日就接到仲介人員電話通知又有滲漏水問題，修繕師傅多次前往，反應原告皆以沒空、約不到時間或遲遲不開門不配合修繕，又原告所謂滲漏水問題根本就不是增補契約內所列載之滲漏水位置。於111年10月31日仲介人員又提出第二份修繕報價單128,700元，並頻頻催促被告應接受並如數賠償上開數額。被告至此開始起疑，再度審視相關契約且私下打聽，發現買家原來是永慶房屋公司之仲介人員。永慶房屋公司身為被告之委託仲介方，卻毫無職業道德，隱瞞由自己仲介人員買受系爭不動產，先是藉口屋況太差要求被告減價出售，又詳列瑕疵項目要求被告修繕，被告因無經驗，均不疑有他而照辦，在交屋後竟仍一再偏頗買家並要求被告進行各項不合理之修繕，係蓄意侵害被告權益。　㈢系爭契約書第9條第5項約定擔保責任：「…除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，依其文義及實務見解，被告已就房屋品質有所保留，兩造簽約當時，被告僅就增補契約所列之滲漏水、壁癌、油漆剝落等特定區域瑕疵負擔保責任，其餘部分則為現況交屋之合意。即退萬步言之，縱若其後發現系爭房屋有其他滲漏水之情形，仍應由原告自行處理。　㈣買賣標的物若屬中古物，是否屬於瑕疵，非概與新品相較。系爭房屋係於69年建造，於兩造簽訂買賣契约時，該房屋乃屋齡逾42年之中古屋，其品質、設備、價格均不及鄰近新建房屋。中古屋之屋況可能存在天花板牆壁龜裂、油漆脫落壁癌、窗台門框滲水等現象，係中古屋市場中廣為週知之一般常識，故系爭房屋若有上開情形，原告當可從速檢查發現。原告於簽約前已多次前往看屋，對系爭房屋老舊狀況及可能存在之一般中古屋普遍常見之狀況應當有所預見，況且買受人之一即為房屋仲介人員，原告亦非第一次購屋。又被告自知出售標的為中古房屋，從未保證系爭房屋絕不漏水，且當時屋況亦明顯可見部分區域有滲漏水問題，經原告一一檢視並列載於增補契約內，被告亦在交屋前逐一修繕完畢，經原告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋。故雙方交屋時，系爭房屋已呈現原告得以接受之狀態，原告經仔細檢查後未提出任何異議並同意交屋，顯見系爭房屋已符合原告預期之價值而由原告受領，原告當不能再主張瑕疵，今原告要謂系爭房屋缺少出賣人所保證之品質云云，殊有未洽。　㈤原告透過仲介人員屢屢宣稱系爭房屋有諸多瑕疵，被告不堪其擾乃提出可接洽「建築師公會、結構技師公會、土木技師公會」等第三方公正單位進行鑑定，惟原告並非委請上開任一第三方單位，而係自行委由非經被告許可之台灣防水工程技術協進會檢驗，被告無法接受，罔論負擔該筆鑑定費用。何況上開協會出具之報告係針對系爭房屋全戶進行檢驗，並非以增補契約約定範圍為鑑定範圍，亦無法區別被告所應負擔之部分，實難採認。另則，被告在臨訟前並未收過原告之存證信函，所有所謂系爭房屋瑕疵均係由仲介人員所轉述、傳達，縱有照片也僅是拍攝局部，根本無法辨別、理解究竟是系爭房屋何處發生漏水或其他瑕疵。被告當初同意減價10 ％就是為了弭平及填補老舊房屋之瑕疵狀況，卻在仲介人員的蓄意操作下，致使迄今買賣紛爭不斷，被告實無法接受支付了高達348,000元之仲介服務費，換來的卻是欺瞞及誆騙，更何況買家竟然自己就是仲介人員。末者，系爭不動產買受人有2人，卻僅有原告1人起訴，縱使本件被告須負減價責任，亦非應全額賠償予原告。　㈥另鑑定機關所稱之滲漏水原因乃係因外牆防水層及前側女兒牆之塗佈瑕疵所導致，應由全體住戶共同負擔修繕責任，不應要求被告全數賠償等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第22至26、42頁）　㈠原告與被告於111年6月1日就系爭不動產經永慶房屋公司新莊中正店居間，以總價870萬元購買系爭不動產（含所坐落之基地持分，即新北巿新莊區瓊林段418地號土地、權利範圍4 分之1）並簽訂系爭契約書，而該系爭不動產之買賣價金，原告均業已支付完畢，被告並依系爭契約書第8條之約定，將系爭不動產於111年7月13日移轉登記至原告及高詩婷之名下。　㈡系爭不動產當時於111年6月1日簽訂系爭契約書時，其標的物現況即發現有滲漏水、壁癌及油漆剝落之情事，為解決及釐清責任歸屬，是兩造於系爭契約書中即列有增補契約條款並約明：「二、甲方（即原告）至房屋現場確認，本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事，乙方（即被告）應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。三、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況前陽台天花板、臥室窗框、浴室外牆、廚房和臥室，有壁癌情事，乙方應於民國111年07月08 日前修復完畢並負擔修繕所需用費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。四、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事，乙方應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續」。　㈢賣方仲介人員卓岱嫻曾於111年11月30日傳送電子郵件訊息向被告所授權處理之陳永鴻告知：「…3.買方（即原告）111/1 1/29有打給同事，說屋主（即被告）找的師博（阿廷師傅）有打給他，師父跟買方說，屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有發現滲漏水的地方，問買方是否已經跟屋主達成共識，買方有再跟同事說，因為當時購買這間房子的時候，屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們，所以希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方（如附件1），為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣，是否先請屋主找的師傅（阿廷師傅）開一張估價單，標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式，這樣一來可以確認雙方知道要修繕的點是一樣的，二來也可以避免造成廠商多次分段施工，而向屋主求償的狀況發生…」等語【參原證3】。　㈣原告於111年12月5日委請律師寄發存證信函予永慶房屋公司新莊中正店及賣方仲介人員卓岱嫻【參原證4】(被告表示此部分並未收到該存證信函)。　㈤被告所授權處理之陳永鴻先生於000年00月00日傳送電子郵件訊息予賣方仲介人員卓岱嫻，其內容略以：「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵，可自行接洽第三方公證單位（建築師公會、結構技師公會、土木技師公會），只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域，賣方將依第三方鑑定單位所出示之鑑定報告進行修繕。」等語【參原證5】。　㈥原告委請台灣防水工程技術協進會，就系爭不動產之瑕疵部分進行鑑定，而該協進會於112年3月13日出具鑑識報告書內容，並評估系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕費總計為323,127元，而該次檢測費用為109,000元【參原證6】。　㈦兩造皆不爭執系爭房屋有滲漏水、壁癌、油漆剝落等瑕疵。另被告自認系爭房屋有滲漏水之瑕疵，原告並無怠於通知被告之情。（見本院112年11月10日言詞辯論筆錄第1頁）四、本件兩造爭執之點為：㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費用696,780元？㈡若㈠為無理由，則原告得否民法第360條或第227條第1項規定，請求被告賠償修復費用696,780元？㈢原告得否依民法第360條或第227條第 2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元？茲分述如下：　㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費用696,780元？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。就住宅而言，主要功能即供人居住使用，房屋一旦發生牆壁裂縫，遇雨即生滲水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是房屋有滲水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭建物之價值。　⒉經查，本件系爭房屋經送請社團法人台灣營建防水技術協進會鑑定有無滲漏水、壁癌及裂縫等瑕疵暨原因，其鑑定結果為「陽台天花板有漆面剝落、變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，主臥室天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、外牆面有水痕、油漆變色現象、窗框處有漆面變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，次臥室1天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、窗框下方有油漆變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，次臥室2天花(有木板暗架天花)上方樓板有水泥剝落、白華、漆面變色現象，次臥室2牆面有漆面變色、剝離及水痕、窗框邊緣有油漆剝離變色等現象、複勘檢測局部潮濕嚴重、複勘檢測灑水後次臥室2窗戶窗框下沿兩側有滲水現象，廚房天花部分有漆面變色鄰近磁磚(壁面)有水痕、右側牆面有漆面變色及突起、下方有白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，浴廁左側門框下方兩側有漆面變色突起及白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重等滲漏水、壁癌現象...本案研判漏水原因為外牆防水層有施工瑕疵有明顯塗佈不均勻有多處未塗佈、前側女兒牆外牆未塗佈，致使長期下雨時，水份會沿外牆縫隙處及窗框縫隙處往下流滲並沿樓板裂縫滲入4樓房屋頂板及牆面而造成內部含水量增加，長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化納，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌、白華)及長期生長白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成油漆剝落、壁癌、白華、潮溼等滲漏水現象，浴廁部分因複勘浸水檢測並未滲漏滴水出來且漆面變色突起及白華現象皆位於門框下方兩側研判漏水原因為門框下方防水層恐有細微縫隙致使長期用水時，水分會沿縫隙處流滲滲入，造成浴廁門框下方兩側長期含水量增加而造成漆面變色突起及白華等滲漏水現象。」，參酌上開說明可知，系爭房屋確存有滲漏水情事，要屬物之瑕疵無疑。又參諸上開漏水點之滲水現象顯非短時間劇烈發生之漏水，且原告於系爭房屋交付後即發現仍有漏水情形，斯時委請台灣防水工程技術協進會進行漏水原因鑑定，依據其所出具之鑑識報告書記載：「綜上數據測試結果研判：造成（系爭4樓房屋）有漏水位置為，『客廳廁所』、『廚房』、『次房間 l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象，為相對應位置外牆裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水因；為水源由加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因；為外牆之裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因；為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌，並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因，會造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）等情(見本院卷一第125頁)，可徵系爭房屋之滲漏水、壁癌情況係於系爭房屋點交時即已存在甚明，且系爭房屋有滲漏水、壁癌等情形，自屬減少其通常效用並有減損系爭房屋價值之瑕疵情形。　⒊然被告抗辯原告於契約成立時即已知悉上開瑕疵存在，被告亦在交屋前逐一修繕完畢，經原告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋，且當初有減價出售，原告自不得再主張瑕疵擔保責任等語，惟原告固於契約成立時知悉有漏水瑕疵，然兩造於契約成立時已締結增補契約，約定被告應就滲漏水情事負修繕完畢之責，並未有免除瑕疵擔保責任之約定，且原告縱已知悉系爭房屋存在部分位置漏水情形，然交付系爭房屋前本無從逐一確認各處滲漏水之具體狀況，且被告所為之修繕是否有就各漏水處暨漏水原因確實修繕至不漏水狀態或僅就外觀為表面修補，亦非原告當時所得查悉，且依照證人即被告委任仲介公司之業務卓岱嫻到庭證稱：當初買賣時，屋主方(即被告)有說會修繕好一些漏水的屋況。所以雙方有簽立增補契約，交屋後買方有發現新的漏水處，買方有跟其銷售業務反應，買方銷售業務再跟我們賣方這邊反應，表示廚房熱水器上方的天花板、廚房外推窗側邊、房間的牆面有多處、房間冷氣下方都有一些漏水的問題。我們知道買方反應的事情後，馬上請師傅到現場估價修繕費用及察看屋況，也馬上以信件方式通知賣方劉麗華的兒子，我們稱他陳先生。陳先生回應說會幫忙做處理，因為一開始賣方有請師傅整理過房子，師傅有保固，所以會請廠商去處理。後來賣方的廠商有去維修，維修後買方又來反應還是有漏水，因為買方當時已經住在裡面，我們收到買方反應後又以信件寄給陳先生，請他處理，陳先生表示會再請廠商來。廠商有再去維修，但維修完買方還是反應有漏水，我們又再寄信件給陳先生，請他維修。但此時買方希望賣方能把維修的方式還有修繕後保固多久做一個明確確認，陳先生只有請廠商過來再修繕。後來陳先生覺得房子有漏水的地方他負責修繕，但買方希望能做一個防水，想要把問題根治，所以我們有請師傅過去估價。當時有請兩間廠商估價，師傅估出來的價格再轉達給買賣雙方，請雙方協調各自負擔費用的比例。陳先生覺得他負責修繕漏水維修部分就好，所以他不同意。當時還有發現牆面有空心的部分，買方希望賣方連同空心的部分一起修繕，賣方不同意，賣方表示有任何瑕疵要請第三方公證單位來鑑定判斷。後續買方就找防水工程技術協進會來鑑定，經鑑定後，修繕費用及檢測費用共花費43萬2127元，買方希望由賣方出錢補償這筆費用，後續若有發生屋況的瑕疵，就由買方自行修繕處理，但賣方後續就沒有再回信了。且當時簽立增補契約所發生的漏水情況（天花板、廚房漏水），與我剛剛所述交屋後所發生的漏水情況有些相同，有些不相同。相同部分賣方有先修繕，但修繕完成交屋後3 個月還是有漏水，有些是不同的，是新的漏水問題等語(見本院卷一第304至306 頁)，顯見被告除並未就天花板及廚房滲漏水現象修繕完畢外，亦有其他新的漏水點係於交付後始發現，此部分亦非交屋時得立即以肉眼觀看即可知悉，自難認被告所稱原告逕同意依現況交屋，而不得再請求被告就系爭房屋漏水部分負瑕疵擔保之責等語為可採。況不動產之成交價格，同時受多項因素影響，縱有成交價較低之情事，亦未必係兩造已約定現況交屋所致，被告就此部分亦未舉證證明兩造有以減價出售方式約定免除賣方即原告之瑕疵擔保責任乙節，難認此部分所為辯稱為可採。綜上，系爭房屋既有上揭漏水瑕疵，且未經兩造特約免除被告之瑕疵擔保責任，且被告復未將系爭房屋之漏水瑕疵全部修復完畢，業如前述，該等瑕疵於兩造交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，不以被告是否知悉或存有可歸責性與否，其均應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬有據。　⒋又按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。原告主張系爭房屋受有上開漏水瑕疵修補費用之價值減損，蓋因上述修補系爭瑕疵應支出費用，乃係買受系爭不動產所必須支出之額外費用，其性質核屬系爭房屋之物理性價值貶損，此核與中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引所載「壹、名詞定義」、「三、瑕疵價值減損：指不動產受有瑕疵所造成的價值減損總額，包括『修復費用』及『汙名價值減損』」相符，而本件原告並未主張並舉證有無交易價值減損(交易性價值貶損)，僅主張修復費用之物理性價值貶值，自非法所不許，查被告所出售之系爭房屋因有上開漏水瑕疵，已如前述，系爭瑕疵經鑑定報告之鑑定結果，認定回復原狀之修復工程如鑑定報告附件八、修復方式及費用概估所示，總計受有物理性價值貶損696,780元，復核前開修復區域、項目、位置，均為系爭漏水必要之修繕，則原告主張以此修復費用之數額請求減少價金，尚無不合。準此，依如附件八所示修復方式將上開漏水瑕疵所致損害修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，是原告依民法第359條規定，主張以附件八修復瑕疵費用696,780元請求減少價金之一部，堪予准許。至被告尚辯稱系爭房屋滲漏水原因乃係因頂樓地板及頂樓外圍女兒牆壁等，應由大樓全體住戶共同負擔等語，惟按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要，系爭房屋客觀上既有上開滲漏水瑕疵存在，本不以被告就該原因具有可歸責事由為必要，原告基於買賣契約法律關係請求被告就所交付之房屋減損之價值部分應減少價金，自屬有據。　㈡因原告所主張之前開㈠請求為有理由，則本院自無庸另審酌原告得否依民法第360條、第227條第1項規定，請求被告賠償修復費用696,780元，附此敘明。　㈢原告得否依民法第360條或第227條第2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元？　　　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條第1項、第226條第1項、第360條分別定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號判決參照）。另按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。是如物之出賣人就其交付之買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，未有因故意或過失而未告知該瑕疵於買受人者，自毋庸負不完全給付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631號判決同旨參照)。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。　⒉經查，系爭房屋之瑕疵係於契約成立前即已發生，則原告主張依民法第227條規定請求損害賠償，必須證明被告有因故意或過失而未告知該瑕疵之可歸責事由，倘原告欲依民法第 360條規定為損害賠償請求，亦應證明被告有保證系爭房屋無漏水瑕疵或故意不告知漏水瑕疵情事，然系爭房屋為數十年老舊房屋，且被告於交屋前亦有委請師傅前往修繕，且相關瑕疵非經漏水測試或進一步檢實無法確知，難認被告有何故意過失而不告知瑕疵之可歸責事由，從而，原告主張被告就漏水瑕疵所致其於訴訟前支出鑑定費用109,000元應依民法第227條規定負債務不履行損害賠償責任或依民法第360條規定負損害賠償責任等語，難認可採。五、綜上所述，本件原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告696,780元，及其中626,061元自起訴狀繕本送達被告翌日起(即112年5月31日，見本院卷一第179頁），其餘 70,719元自民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達被告翌日起(即113年11月12日)，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。至兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行聲請已失所依附，應一併駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳睿亭

2024-12-12

PCDV-112-訴-1196-20241212-1

訴

臺灣臺中地方法院

撤銷贈與行為

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1827號原告中租迪和股份有限公司法定代理人陳鳳龍訴訟代理人吳瑾霈被告徐玉福張玉青訴訟代理人王雪雅律師陳怡婷律師上列當事人間請求撤銷贈與行為事件，本院於民國113年9月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文壹、被告間就如附表所示之不動產，於如附表所示時間所為之贈與債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。貳、被告乙○○應將附表所示之不動產，於如附表所示時間所為之所有權移轉登記，予以塗銷。參、訴訟費用由被告連帶負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債權人依第1項或第2項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限。前條撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不行使，或自行為時起，經過10年而消滅。民法第244條第2項、第4項、第245條分別定有明文。次按民法第244條第1項之撤銷訴權，依同法第245條規定，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不行使而消滅。該項法定期間為除斥期間，其時間經過時權利即告消滅。此項除斥期間有無經過，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據（最高法院85年度台上字第1941 號判決意旨參照）。經查，系爭不動產係於如附表所示之時間辦理所有權移轉登記，依原告提出之系爭不動產之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本，列印日期均為民國11 3年5月13日（見本院卷第39至42頁），堪認原告於113年5月 13日即知悉系爭不動產移轉。而原告於113年5月13日提起本件訴訟，有起訴狀所蓋本院收文戳章可稽（見本院卷第11頁）。是本件尚未逾民法第245條之除斥期間，先予敘明。貳、事實部分：一、原告主張：被告甲○○於民國112年4月24日與訴外人博宇電機有限公司（下稱博宇公司）負責人李典諺做為連帶保證人，共同保證博宇公司與原告間分期付款買賣契約之價金債務（下稱保證債務或保證債權），並共同簽發同額之本票1張（下稱系爭本票）。惟博宇公司於112年11月26日起竟未履行清償義務，經原告寄發存證信函催告博宇公司、李典諺、被告甲○○清償，皆置之不理，原告遂持系爭本票聲請本院裁定准許強制執行，經本院於113年3月14日以113年度司票字第1 174號裁定准許後（下稱系爭裁定），系爭裁定於113年3月1 8日送達被告甲○○，原告於113年3月22日查詢被告甲○○之財產，此時被告甲○○尚為如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）所有人，然被告甲○○明知無力清償保證債務，竟於如附表所示之時間，將系爭不動產，以贈與為原因關係，移轉所有權予其前妻即被告乙○○並完成登記，致原告無從以系爭不動產受償，害及原告之保證債權。被告間贈與系爭不動產乃無償行為，被告甲○○在贈與及移轉系爭不動產時，無其他具實益而足供立即清償債務之財產，保證債務亦未清償完畢，被告間如附表所示之債權行為及物權行為顯然有害及原告之保證債權。原告自得依民法第244條第1項、同條第4項之規定，請求撤銷，並命受益人即被告乙○○回復原狀，並聲明如主文第壹項所示。二、被告抗辯：　㈠被告乙○○抗辯：　　被告前為夫妻，被告甲○○因沉迷賭博，被告乙○○曾向娘家借貸90萬元轉借予被告甲○○償債，2人離婚後，由被告乙○○獨立扶養2名子女，故2人於112年1月1日，簽訂欠款結算協議書（下稱系爭協議書），約定有：「…乙方（指被告乙○○，下同）於民國99年8月20日借款予甲方(指被告甲○○，下同) 處理債務。雙方之子女徐○○(00年○月○日生)與徐○○(00年○月 ○日生)，自幼以來之扶養費均由乙方單獨負擔，甲方原承諾每月應給付乙方新台幣1萬2000元作為扶養費與教育費，均未實現，累計至兩人16歲為止，乙方代墊之扶養費用共計： 460萬8000元整。經結算甲方積欠乙方款項總計新台幣：550 萬8000元(90萬元+460萬8000元)…」之內容，足證被告乙○○ 與被告甲○○間，確實就上開借款及代墊扶養費之債權債務關係（下稱系爭借款債權、系爭扶養費債權，合稱系爭債權）。不料被告甲○○未依約履行，雙方復於如附表所示之時間，合意成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以系爭不動產移轉登記給被告乙○○，被告乙○○則以系爭債權作為價金抵償，，並由被告乙○○以系爭不動產向元大商業銀行（下稱元大銀行）貸款399萬7840元，代被告甲○○向遠東國際商業銀行（遠東銀行）清償316萬5828元之債務，再辦理塗銷遠東銀行原對系爭不動產設定之最高限額抵押權登記。兩造移轉不動產所有權登記原因之所以記載為贈與，係由被告甲○○提議，以贈與為登記原因之稅費較低，辦理手續也較為簡便，故請地政士將登記原因記載為贈與。當時被告乙○○亦有再三確認系爭不動產除向銀行借款外並未向其他第三人借款設定抵押，才敢放心買受，故本件實際上係被告甲○○有償處分系爭不動產予被告乙○○，原告起訴認被告甲○○係無償處分系爭不動產予被告乙○○，容有誤會。被告乙○○對保證債權既不知情，原告主張撤銷及塗銷移轉登記，顯無理由，爰聲明：原告之訴駁回。　㈡被告甲○○抗辯：當初是李典諺向原告借錢，要被告甲○○幫忙作保，保證債務不是被告甲○○所欠，之前被告甲○○賭債欠了上千萬，所以要先處理系爭債權，被告乙○○一直跟被告甲○○ 要，被告甲○○就把系爭不動產過戶給被告乙○○，反正扣掉遠東銀行貸款也沒有剩多少。保證債務應該要由李典諺負責清償，李典諺之前說要賣房子還債，結果房子賣掉不還，李典諺才是脫產者等語，爰聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由：一、按民法第244條所定撤銷權之行使，係以維護債務人之全部財產為債權人之總擔保為目的，債權人之撤銷債務人行為，不論有償或無償，均以其行為有害及債權人之債權為要件。所謂有害及債權，係指債務人之無償或有償行為，致其財產減少或債務增加，使債權不能受完全之清償而言。倘債務人處於資力不足清償債務之狀態，猶以對價不相當之有償行為，減少債權之共同擔保，致債權不能獲得滿足，自難謂未損害債權人之權利（最高法院110年度台上字第1618號判決意旨參照）。查被告甲○○對原告負有保證債務及簽訂系爭本票，迄今尚未清償，原告曾以臺北148支局內湖郵局存證信函號碼第134號之存證信函（下稱134存證信函）催告被告甲○○ 清償，於113年1月18日送達，經原告聲請，本院為系爭裁定，並於113年3月18日送達被告甲○○等事實，有原告提出買賣契約書影本、系爭本票影本、134存證信函及回函影本、系爭裁定書影本、系爭裁定確定證明書影本、送達證書影本在卷可稽（見本院卷第17至29頁），又被告甲○○於113年3月22 日，其名下財產僅有系爭不動產，有被告甲○○之全國產總歸戶財產查詢清單附卷可參（見本院卷第31頁），卻於113年3 月25日將系爭不動產，以贈與為原因，將所有權移轉登記予被告乙○○，亦有系爭不動產之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本可資佐證（見本院卷第55至61頁），被告於本件審理中亦未對上開事證有所爭執，自堪認定為真實。是被告甲○○之保證債權，客觀上確因被告甲○○將系爭不動產移轉登記予被告乙○○，致其財產減少，有不能受完全清償之結果，原告主張被告所為有害及債權，應堪採信。二、次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。依本法所為之登記，有絕對效力。為民法第759條之1第1項、土地法第43條所明定。是主張不動產移轉登記係基於虛偽意思表示，或虛偽意思表示，隱藏有他項法律行為者，自應就其主張有利自己之事實，負舉證責任。本件系爭不動產移轉登記原因，記載為贈與，有系爭不動產之土地登記申請書、地政規費徵收聯單、土地增值免稅證明書、土地所有權贈與移轉契約書、契稅繳款書、建築改良物所有權贈與移轉契約書在卷為證（本院卷第123至139頁），原告主張被告間有贈與系爭不動產之無償處分行為，確有所據。被告雖於本件辯稱：兩造間實就系爭不動產成立買賣契約，並以系爭債權免除作為價金代物清償等語。其所辯既核與上開過戶登記文件所載內容不符，且就民法第244條第1項、第2項要件以觀，兩造間就系爭不動產為有償處分行為之主張，就本件訴訟利害關係權衡，對被告較為有利，自應由被告就其主張之事實負舉證責任。三、系爭債權固有被告提出之系爭協議書為據，惟查：　㈠兩造於106年8月3日兩願離婚，有被告乙○○之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第103頁），系爭債權中包含被告甲○○於99年8 月20日向被告乙○○借款90萬元之系爭借款債權，及2名子女自出生至滿16歲止，每人每月1萬2000元之扶養費即系爭扶養費債權，惟被告乙○○於本件中未提出被告間就上開借款有合意或交付借款之證明，且系爭借款債權借款之日至兩造10 6年離婚時，已有7年之距，期間被告甲○○完全未償還，於兩造離婚時，被告乙○○卻未要求被告甲○○簽立任何文書或列於離婚協議書中以為憑據，系爭借款債權是否真實存在，已非無疑。　㈡又被告之長女為89年出生，於被告 106年離婚時為17歲，次子為95年出生，於被告離婚時為11歲，依被告之離婚協議，離婚後由被告乙○○任2名子女親權人，被告甲○○依常情僅須負擔離婚後之對未成年子女之扶養費用，並無給付溯及自未成子女出生時起之扶養費用之必要。又被告2名子女於103年 11月24日，被告乙○○於104年12月4日，先後將戶籍遷入系爭不動產，於被告離婚後迄今，均未再遷離戶籍而實際居住在系爭不動產，被告甲○○雖於離婚後即將戶籍遷離系爭不動產，但仍實際居住在該處，有被告乙○○及未成年子女之戶籍謄本、被告簽訂之系爭不動產所有權贈與移轉契約書（見本院卷第103、133、139頁）在卷可稽。被告與2名子女既於離婚後，仍共同居住在系爭不動產，衡情被告甲○○當無可能向被告乙○○與2名子女收取居住於系爭不動產之對價。另被告甲○ ○於111年為友達光電股份有限公司員工，年薪加上其他收入，該年度給付總額（收入）為64萬4509元，每月平均收入為 5萬3709元（計算式：64萬4509元÷12月＝5萬3709元，小數點以下四捨五入），有被告甲○○111年度綜合得稅各類所得資料清單附卷可考（見本院卷第171頁），被告乙○○前於108年間向本院起訴請求損害賠償，經本院以108年度訴字第752號審理（下稱前事件），前事件判決理由中記載有：是依原證 14即台灣雅迪克公司106年7至12月薪資明細表記載，原告（指被告乙○○）於106年8至12月薪資數額依序為2萬2947元、2 萬374元、2萬5850元(106年10月薪資明細有「三節禮金」2 萬1500元部分，依勞動基準法第2條第3款及其施行細則第10 條第3款等規定，不屬於薪資範圍，應予剔除)、1萬8582元、5996元，總額為9萬3749元(計算式：2萬2947＋2萬374＋2萬 5850＋1萬8582＋5996＝9萬3749)，其每月平均薪資為1萬8750 元(計算式：9萬3749÷5＝1萬8750，元以下四捨五入，下同) 之內容（見本院卷第173頁），足徵被告乙○○於106年間月薪平均為1萬8750元。而依系爭協議書所載，被告甲○○應給付被告乙○○代墊子女扶養費為460萬8000元（計算式：1萬2000 元×2人×16年＝460萬8000元），依民法第1089條第1項規定，對於未成年子女之權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或負擔之，故被告各應負擔2分之1之扶養費用，系爭協議書既記載系爭扶養費用債權係基於被告乙○○「代墊」而來，意指每名子女每月扶養費為2萬4000元（計算式：1萬20 00元×2＝2萬4000元），2名子女每月扶養費合計高達4萬8000 元（計算式：2萬4000元×2＝4萬8000元），已遠超被告乙○○ 之平均月薪，堪認被告乙○○所稱其於簽訂系爭協議書之前，一人獨立扶養2名子女至16歲一詞，顯屬虛妄。又將被告2人平均月收入相加為7萬2459元（計算式：5萬3709元＋1萬8750 元＝7萬2459元），被告之家庭人口每人得支配之家庭支出金額平均僅為1萬8115元（計算式7萬2459元÷4人＝1萬8114.75 元，小數點以下四捨五入），遠低於系爭協議書所載2名未成年子女之扶養費用每人每月2萬4000元之金額，則被告2人究以何種標準計算被告甲○○須對2名子女負擔每人每月扶養費用高達2萬4000元之金額，實殊難想像，亦與一般夫妻於離婚時約定未成年子女之扶養費用金額時，必先考量父母之薪資所得常情相違，況被告甲○○於離婚後尚有提供系爭不動產作為未成年子女之住居所，已如前述，非不得視為被告甲 ○○對2名子女扶養義務之履行延續，亦未見被告甲○○於系爭協議書中就此部分有何折抵之主張，則系爭協議書關於未成年子女扶養費用之約定金額，其真實性即有所疑。　㈢況如依被告所辯，被告甲○○於離婚前，完全未負擔2名子女之扶養費用近16年之久，亦未曾清償系爭借款近7年，被告甲○ ○又如何會在離婚時口頭允諾負擔溯及16年之高額扶養費及償還系爭借款債權？又如何會在離婚後6年，完全未清償系爭債權分文情形下，卻願意簽訂系爭協議書，並於簽訂後亦曾未依約履行，再再證明被告甲○○自始並無清償系爭債權之意，被告乙○○亦未能舉證證明其曾有催告被告甲○○清償系爭債權之作為，足徵其亦未有何積極催討系爭債權之作為，被告對系爭債權債務履約消極，卻於系爭裁定於113年3月18日送達被告甲○○後，旋即於113年3月25日以贈與為原因關係將系爭不動產移轉登記予被告乙○○，其等於此時點清償系爭債權之動機當屬可議。　㈣被告甲○○於113年4月8日將系爭不動產辦理移轉登記予被告乙 ○○，被告乙○○於113年5月2日向元大銀行辦理房貸，核貸397 萬7840元，依一般銀行以不動產市場行情8折核貸之通例，系爭不動產市場行情應為497萬2300元（計算式：397萬7840 元÷0.8＝497萬2300元），尚不足清償系爭債權550萬8000元，被告乙○○再以上開貸款代被告甲○○清償其對遠東銀行之債務316萬5828元以塗銷遠東銀行對系爭不動產設定之最高限額抵押權，是被告乙○○取得系爭不動產所有權後，實質上僅取得81萬2002元現金（計算式：397萬7840元－316萬5838元＝ 81萬2002元），但卻須背負397萬7840元之元大銀行貸款債務。更毋論系爭債權尚有53萬5700元未清償（計算式：550 萬8000元－497萬2300元＝53萬5700元）。被告乙○○既為清償系爭債權而將系爭不動產移轉登記至自己下，卻又以自己名義辦理貸款清償原本屬於被告甲○○之債務，致被告甲○○之債務復回歸至系爭債權之中，顯與原先清償系爭債權之目的相違，被告間亦未再對被告乙○○之代償行為及系爭債權尚未清償之餘額有再為清償之約定，被告雖辯稱係以系爭債權代物清償系爭買賣契約之價金義務，但系爭債權金額高達550萬元8000元，被告乙○○實際取得系爭不動產之價值僅為99萬44 60元（計算式：497萬2300元－397萬7840元＝99萬4460元），兩者顯不相當。況被告甲○○依系爭協議書約定，自112年1月 10日起，每月僅須清償1萬元已足，縱至113年3月25日移轉系爭不動產所有權予被告乙○○前，被告甲○○亦僅需給付13萬元（計算式：1萬元×13月＝13萬元）予被告乙○○已足，被告乙○○既未能舉證證明曾對被告甲○○有何催討系爭債務之行為，亦未有何循法律途徑以滿足系爭債權之措施，被告甲○○實無移轉系爭不動產予被告乙○○之必要性及急迫性。從而，系爭協議書既有上述種種瑕疪，審酌被告與2名子女仍共同居住在系爭不動產，均有避免系爭不動產遭原告強制執行之動機，且被告辦理系爭不動產移轉登記時，係以贈與為原因關係，如系爭協議書之內容為真，其等據實以買賣作為移轉所有權登記之原因關係，究有何不便之處，亦未見被告舉證以實其說，被告實無甘負使公務員登載不實之刑事罪責虛填原因關係為贈與之動機，以及系爭協議書未經公證或第三人見證，無從排除兩造係臨訟製作系爭議書並回填簽訂日期之可能，自難採認系爭協議書所載之系爭債權屬實。則被告所辯其等所為之系爭不動產所有權移轉登記為有償行為云云，委無足採。被告甲○○無財產不能清償原告之保證債權，詎於如附表所示之時間以贈與為原因，於如附表所示之時間將其所有系爭不動產移轉登記予被告乙○○，使債權之共同擔保減少，自屬有害於原告之債權。原告依民法第244條第1項、第4 項規定行使撤銷訴權，並命被告乙○○塗銷所有權移轉登記，核屬有據。肆、綜上所述，原告依民法第244條第1項、第4項之規定，請求撤銷被告間就系爭不動產所為之贈與之債權行為及移轉所有權登記之物權行為，並命被告乙○○塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，為有理由，應予准許。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖聖民正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾惠雅附表不動產贈與債權行為日期物權行為日期土地地號臺中市○○區○○段000地號（權利範圍萬分之75）民國113年3月25日民國113年4月8日建物地號：臺中市○○區○○段000○號（權利範圍全部）門牌號碼：臺中市○○區○○路00巷0號3樓民國113年3月25日

2024-12-12

TCDV-113-訴-1827-20241212-1

重訴

臺灣基隆地方法院

不動產移轉登記等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度重訴字第32號原告游凡瑩訴訟代理人許俊明律師被告吳佩軍訴訟代理人胡凱翔律師複代理人武傑凱律師上列當事人間不動產移轉登記等事件，本院於民國113年11月28 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應於原告給付新臺幣878萬元至台新國際商業銀行建北分行之專戶帳號（帳號：00000-000000000）之同時，將附表所示不動產移轉登記並交付予原告。被告應自民國113年4月4日起至履行前項義務之日止，按日給付原告新臺幣2,280元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告前於民國113年1月5日，經由尚展不動產仲介有限公司（即群義房屋安樂店）居間仲介，以新臺幣（下同）1,140萬元，向被告購買附表所示之不動產，而與被告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造並共同委任第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證及設立履約保證帳戶（專戶帳號為台新國際商業銀行建北分行，00000-000000000，下爭系爭履約保證帳戶），原告於簽約時，已給付簽約款至系爭履約保證帳戶。詎料，被告於系爭買賣113年2月6日辦理完稅、承辦地政士於113年2月7日向基隆市地政事務所申請不動產移轉登記後，逕自變更賣方之印鑑證明及身分證，致無法辦理所有權移轉登記。嗣雖經基隆市地政事務所通知限期補正，然被告亦拒絕補正，且拒絕依系爭買賣契約第4條約定交付印鑑證明、戶籍資料及身分證正反面影本，並補蓋印鑑章等不動產所有權移轉登記所需文件，致附表所示之不動產未能於系爭買賣契約第7條第1項約定之點交日即113年3月1日前，辦妥所有權之移轉登記。又依系爭買賣契約第3條第2項約定，原告應自附表所示不動產所有權移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履約保證專戶，雙方並同時辦理交屋，原告雖有於113年3月1日前將核貸款項存入系爭履約保證專戶給付尾款之義務，然被告應先辦理不動產所有權移轉登記，且尾款之給付需被告之協力（提供變更後身分證影本並撤銷所有權狀補發程序）方能完成，因被告拒為協力，原告依民法第230條規定不負遲延之責。又依系爭契約第8條第2項約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金」。而查本件買賣之買賣價金為1,140萬元，以萬分之2計算每日之違約金為2,28 0元。故依民法第348條、系爭買賣契約第3條第2項尾款付款方式，請求被告履行不動產所有權之移轉登記義務，並於原告給付剩餘尾款878萬元之同時將附表所示不動產交付原告；另依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至履行移轉附表所示不動產所有權予原告之日止，按日給付原告2,280元之違約金。並聲明如主文第1 、2項所示。二、被告則以：被告係委託原告之兄長即訴外人游沈芳辦理附表所示不動產之買賣事宜，惟游沈芳未經被告同意，無視其與原告係為兄妹之利害關係，即將附表所示不動產出賣予原告；且被告尚發現游沈芳有多次提領被告帳戶之行為，足認游沈芳代理被告與原告簽立系爭買賣契約，係以損害被告為主要目的。再者，系爭買賣契約既已於113年1月5日完成締結，然游沈芳於被告問及房屋現況時，仍以「房屋已經有人在看」云云，向被告傳遞不實資訊，而原告為游沈芳之胞妹，對於前揭事實自不得諉為不知，益徵原告與游沈芳締結系爭買賣契約之行為，確係以損害被告為主要目的，揆諸民法第 148條規定，系爭買賣契約不能認為有效等語，資為抗辯。三、本件原告主張之上開事實，業據原告提出與該等事實相符之系爭買賣契約、第一建經價金信託履約保證申請書、被告授權游沈芳出賣附表所示不動產之授權書、附表所示不動產之土地、建物所有權狀、被告之印鑑證明、土地增值稅繳款書、基隆市地政事務所土地登記案件補正通知書等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」；又依系爭買賣契約第3條第2項第四期款（尾款）第2點「如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應……自移轉登記完成5 日內，將核貸款項存匯入專戶，同時雙方完成點交」、系爭買賣契約第4條第2項約定：「賣方應於簽約時交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉文件予特約地政士，雙方按約定日期配合完成用印事宜，如文件需補蓋印鑑章或換發證件等，雙方應無條件配合，不得拖延拒絕或要求任何補償，否則所生之損害概由拖延之一方負擔」、系爭買賣契約第7條第1項約定：「買賣雙方約定最後履行契約義務期限為113年3月1日」等語，可知賣方應於113年3月1日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，故依上開條文及約定，被告自應於將附表所示不動產所有權移轉登記予原告，原告主張其匯入剩餘尾款878萬元時，依約被告應將附表所示不動產移轉登記予原告，自無不合。另依據系爭買賣契約第7 條第1項之約定及第8條第2項之約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金」、第7條第2項之約定：「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依約定事項計算違約金」等語，本件被告既有不提供過戶所需證件資料之違約情事，則原告以起訴狀繕本送達之翌日即113年4月4日起算，依買賣價金總價1,140萬元之萬分之2即2,280元按日計算違約金，亦無不合。五、又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條固有明文。惟按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因此所受之損失，比較衡量以定之。至所謂誠實信用之原則，係依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。而民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。經查，本件被告固以訴外人游沈芳無視其與原告為兄妹之利害關係，未經告知即將附表所示不動產出賣予其胞妹即原告；且游沈芳曾擅自提領被告之存款，並對於被告詢問附表所示不動產買賣之進度，故為不實之陳述，其係以損害被告為主要目的，而抗辯系爭買賣契約為無效云云。惟查，被告係全權委託游沈芳代理被告處理附表所示不動產買賣之事宜，其對於游沈芳之代理權並未加以限制。且不動產買賣之價格，係為買賣雙方磋商之結果，此乃為社會之常情，而被告並未能證明附表所示不動產之買賣價格有偏低、損害被告利益之情事，自難謂游沈芳行使被告授予之代理權，有違反誠實信用原則之情形。又游沈芳與雖為兄妹，然被告亦自承其與游沈芳之情感關係極為密切，衡情游沈芳當無意圖原告之利益，而損害被告之可能。再者，游沈芳縱有違反誠實信用原告而濫用代理權之情事，被告亦未能舉證證明原告知悉此一情事，是原告就系爭買賣契約自係為善意之第三人，系爭買賣契約自不因游沈芳有濫用權利之情事而歸於無效，被告充其量僅能就游沈芳濫用權利之行為，向游沈芳請求損害賠償爾。從而，本件被告抗辯系爭買賣契約因游沈芳之權利濫用，應屬無效云云，殊無足採信。六、綜上所述，原告依上開條文及系爭買賣契約之約定請求被告應於原告給付尾款878萬元之同時，將附表所示不動產所有權移轉登記及交付予原告；並請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即113年4月4日起至履行上開所有權移轉登記義務之日止，按日給付原告2,280元之違約金，均有理由，應該准許。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　周裕暐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭廷耀附表：土地部分：編號土地坐落面積權利範圍縣　市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 基隆市中山區德安段 1090 13,050.69 118/100000 建物部分：編號建號建物坐落地號建物門牌主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）附屬建物（平方公尺）權利範圍備註 1 3060 基隆市○○區區○○段0000地號基隆市○○區○○路000號12樓之1 鋼筋混凝土造、14層 58.92 陽台： 5.02 1/1 含共有部分：基隆市○○區○○段0000○號建物，面積50255.11平方公尺，權利範圍124/100000（含停車位編號269號，權利範圍54/100000）

2024-12-12

KLDV-113-重訴-32-20241212-1

司聲

臺灣臺中地方法院

確定訴訟費用額

臺灣臺中地方法院民事裁定　 113年度司聲字第1556號聲請人邵薛園子兼代理人邵瑞珠聲請人邵春旺法定代理人鄭美惠相對人邵忠賢上列當事人間請求返還不當得利等事件，聲請人聲請確定訴訟費用額，本院裁定如下：　　主　　文相對人應給付聲請人之訴訟費用額確定為新臺幣156,231元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。相對人應給付聲請人邵薛園子之訴訟費用額確定為新臺幣30,000 元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。　　理　　由一、按法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，於訴訟終結後　　，第一審受訴法院應依聲請以裁定確定之；依第1項確定之訴訟費用額，應於裁定確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，112年12月1日公布施行之民事訴訟法第91條第1項及第3項分別定有明文。次按，原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔，同法第83條第1項亦有明文。是以，起訴後減縮應受判決事項聲明，實質上與訴之一部撤回無異，自應由為減縮之人負擔撤回部分之裁判費（最高法院99年度台抗字第713號裁定意旨參照）。再按第三審律師之酬金為訴訟費用之一部；得列為訴訟費用之律師酬金，應由各審級法院依聲請或依職權，斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，裁定其數額，民事訴訟法第466條之3第1項及司法院訂頒法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第3條及第4條亦有明文。二、本件聲請人與相對人即間請求返還不當得利等事件(下稱系爭事件)，經本院111年度重訴字第348號判決，諭知訴訟費用由訴訟費用由被告即相對人負擔。相對人不服上訴，經臺灣高等法院臺中分院111年度重上字第238號判決，諭知第一、二審（除減縮部分外）訴訟費用由上訴人即相對人負擔千分之996，被上訴人即聲請人邵薛園子負擔千分之2，其餘由被上訴人即聲請人連帶負擔；追加及變更之訴訴訟費用均由上訴人即相對人負擔。相對人不服提起上訴，經最高法院11 3年度台上字第1035號裁定駁回上訴，並諭知第三審訴訟費用由上訴人即相對人負擔，而告確定在案，有本院調閱系爭事件上開訴訟卷宗查核無誤。又相對人經本院依民事訴訟法第92條規定通知限期提出費用計算書、釋明費用額之證明書，已具狀表示意見，是本院乃參酌聲請人與相對人陳述之意見為裁判，合先敘明。三、經本院調卷審查後，相對人應賠償聲請人之訴訟費用額，依後附計算書確定為如主文所示金額，依民事訴訟法第91條第 3 項規定，加給自裁定確定之翌日起至清償日止按法定利率即週年利率百分之5計算之利息。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官張川苑計算書：編號項目金額（新臺幣）備考 1 第一審裁判費 184,744元聲請人支出。第一審卷、第69.70.77頁。 2 第二審上訴裁判費 277,116元相對人支出。第二審卷一、第6頁。 3 第二審追加部分之裁判費 9,750元邵秋堅支出，聲請人為邵秋堅之承受訴訟人。第二審卷一、第477頁。 4 律師酬金 30,000元最高法院113年度台聲字第1083號裁定核定聲請人邵薛園子所支出。 5 計算式（元以下四捨五入，均係新臺幣）：　　　（一）減縮訴訟費用：　 (1)聲請人原繳納第一審訴訟費用：184,744元【本院111年度補字第835號裁定核定訴訟標的金額：㈠4,668,365(邵秋堅請求給付)+㈡8,983,651(邵薛園子請求給付)+㈢5,977,400(邵薛園子請求移轉之不動產價額)=19,629,416】　 (2)聲請人於第二審中為聲明之減縮【減縮後訴標的之金額：㈠4,358,365元(邵秋堅之承受訴訟人請求給付，不含第二審追加60萬元部分)+㈡5,062,447元(邵薛園子請求給付)+㈢5,977,400(邵薛園子請求塗銷不動產移轉登記該不動產之交易價額)=15,398,212，應徵第一審147,520元】，故該部分差額之第一審裁判費用為37,224元（計算式：000000-000000=37224），依前揭規定與說明，應由聲請人負擔。（二）第一、二審（除減縮部分外）訴訟費用、追加及變更之訴訴訟費用部分：　　(1)第一審未確定之訴訟費用147,520元(聲請人支出)、第二審上訴裁判費277,116元(相對人支出)，合計424,636元，惟此等訴訟費用包括聲請人邵薛園子就系爭不動產所有權請求移轉嗣變更聲明為塗銷之訴訟標的價額(即訴之聲明㈢)，故依聲請人訴之聲明㈠㈡之訴訟標的價額核算(計算式：424636*(0000000+0000000/00000000=259797)，第一、二審(除減縮部分)訴訟費用為259,797元。依第二審判決諭知由相對人負擔千分之996，聲請人邵薛園子負擔千分之2，其餘由聲請人連帶負擔。故相對人應負擔258,758元，聲請人邵薛園子負擔520元，餘由聲請人連帶負擔519元。　　(2)聲請人於第二審追加訴訟費用，業經聲請人邵秋堅於第二審繳納9,750元之裁判費，依第二審判決諭知，由相對人負擔。　　(3)聲請人變更之訴訟費用(即訴之聲明㈢，相對人應塗銷系爭不動產所有權移轉登記部分)，該部分之訴訟費用核算為164,839元(計算式：424636*0000000/00000000=164839)，依第二審判決諭知，由相對人負擔。　　(4)是相對人依第二審判決諭知應負擔433,347元(計算式：258758+9750+164839=433347)，又相對人已支出277,116元，故應給付聲請人第一、二審訴訟費用為156,231元。 (三）第三審訴訟費用部分：　　聲請人邵薛園子支出之第三審律師酬金經核定為30,000元，依第三審裁定之諭知，應由相對人負擔。 (四）綜上，相對人應賠償聲請人之訴訟費用為156,231元(第一、二審訴訟費用)，相對人應賠償聲請人邵薛園子訴訟費用30,000元(第三審訴訟費用)。

2024-12-11

TCDV-113-司聲-1556-20241211-1