遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
113年度中簡字第2345號
原 告 劉玉英
被 告 周敏芳
兼上一人
訴訟代理人 陳雅菁
上二人共同
訴訟代理人 蔡昆宏律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年12月24日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告周敏芳、陳雅菁應自門牌號碼為臺中市○○區○○街○○○號房屋
騰空遷出並將房屋返還原告。
被告陳雅菁應給付原告新臺幣貳拾肆萬元即自民國一一三年五月
二十八日起至清償日止,按年利率百分之五計算之利息。
被告陳雅菁應自民國一ㄧ三年五月二十八日起至返還房屋之日止
,按月給付原告新臺幣肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二,餘由原告負擔。
本判決第ㄧ項至第三項已到期發生債權得假執行;但被告如以新
臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:原告於民國73年2月3日向其前手訴外人王福生(
已歿)以新臺幣(下同)32萬元購買門牌號碼為臺中市○○區○○
街000號之未辦理保存登記建物(原門牌:臺中縣○○鄉○○路○○
巷000號,下稱系爭建物),該屋係政府興建安置退伍軍人所
興建,王福生先登記稅籍,後又將稅籍移轉登記予原告,而
原告後於桃園市置產,遂搬至桃園居住,而系爭建物委由鄰
居代為管理照料,原告因健康因素多年未至系爭建物查看,
近日回系爭建物處查看,竟發現系爭建物由被告周敏芳向被
告陳雅菁以每月租金4,500元承租居住,嗣經原告向財政部
國有財產署(下稱國產署)查證,被告陳雅菁係以每月1,414
元向國產署承租系爭建物坐落之土地,然被告陳雅菁雖承租
系爭建物坐落土地,仍無礙原告為系爭建物之合法事實上處
分權人地位,被告陳雅菁無權占用系爭建物,而由被告周敏
芳承租居住,自應由被告周敏芳遷讓返還系爭建物予原告,
並由被告陳雅菁返還相當於租金之不當得利,爰依民法第76
7條第1項、第184條、第179條等規定,請求被告周敏芳遷讓
系爭建物,被告陳雅菁返還相當於租金之不當得利等語。並
聲明:㈠被告應共同將系爭建物騰空返還原告。㈡被告陳雅菁
應給付原告324,000元及自起訴狀繕本送達翌日(即113年5月
28日)起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢被告陳雅菁應
自113年5月1日起至系爭建物騰空交還之日止,按月給付原
告4,500元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均以:
㈠系爭建物係被告陳雅菁之祖父陳朝榮於77年3月13日向其前手
訴外人宋正明購買,陳朝榮(已歿)晚年健康不佳,由被告陳
雅菁照顧,在見證人及護理之家人員為證下,將系爭建物及
坐落土地租賃權售予被告陳雅菁,且陳朝榮與被告陳雅菁均
在承租國有土地時具結系爭房屋所屬。
㈡系爭建物無辦理保存登記,不適用民法第767條第1項規定,
而原告稱購買系爭建物近30餘年均未至系爭建物查看,違反
誠信,應有權利失效原則適用;縱認原告為系爭建物所有權
人,其請求權亦因15年不行使,使被告等2人取得拒絕返還
權利。
㈢原告持稅籍登記資料請求被告等2人遷讓系爭建物,而未辦理
保存登記之房屋,所有權人應屬於出資興建之原始所有權人
,納稅義務人並非等同於所有權人,自難憑原告持稅籍登記
資料,即推定原告為系爭建物所有權人,而自陳朝榮至被告
陳雅菁,已將系爭建物坐落之土地國產署租用逾35年,期間
均無人異議,自有使用系爭房屋權利,不容原告現請求被告
等2人遷讓房屋。
㈣均聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決
,願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷:
㈠兩造各自陳詞為系爭建物之事實上處分權人(非所有人,原
告為稅籍登記名義人),且各自提出系爭建物買賣契約書、
門牌證明書為證(見本院卷第115頁至第123頁)。另被告陳雅
菁提出請求依職權向國產署承租系爭建物坐落之國有土地之
租賃契約書、切結書等件附卷可稽(見本院卷第67頁至第75
頁)。且系爭建物現確係由被告周敏芳向被告陳雅菁承租居
住其內及買賣契約書形式上真正等事實,為兩造所不爭執。
另被告陳雅菁於113年9月10日具狀答辯稱:系爭建物係其祖
父陳朝榮【出售】予伊,並經公證人在承租國有土地切結書
上用印乙情,未經被告陳雅菁提出購屋金流證明或照顧祖父
晚年之對價舉證以實其說,本院認被告陳雅菁僅繼承其祖父
之承租國有土地之權利,先予說明。
㈡按不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,
非經登記,不生效力,民法第758條第1項定有明文。又未辦
理保存登記房屋之買受人,固取得該違章建築之事實上處分
權,惟依前開規定,該事實上處分權究與物權性質不同,自
無同法第767條第1項物上請求權規定適用,亦無類推適用餘
地;不當得利返還請求權與損害賠償請求權,法律上性質雖
有未同,但二者訴訟上所據之事實如屬同一,則原告起訴時
雖係基於侵權行為之法律關係,然在訴訟進行中於他造為時
效之抗辯,亦不妨再基於不當得利之請求權而為主張。上訴
人本於被上訴人無權占有系爭售票房之事實,先後主張侵權
行為與不當得利之法律關係,並非不合(最高法院103年度台
上字第2241號、同院80年度台上字第2690號判決意旨足資參
照);又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證
之責任,但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此
限,民事訴訟法第277條定有明文。此項規定,固已揭示舉
證責任分配之方向,惟其規定,尚無具體標準,仍應視各別
事件情形之不同而為具體之認定,使舉證責任公平合理分配
於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實,
如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時,其主
張法律效果存在者,自應就其特別要件事實負舉證責任,始
符上揭條文所定之趣旨(最高法院101年度台上字第995號判
決意旨參照)。
㈢本件被告辯稱:原告向王福生購買系爭建物後,竟然30餘年
未至系爭建物查看,與情理未符,現請求被告等2人遷讓房
屋,不但有違誠信(權利失效),且以罹於請求權15年之時效
,被告等2人得拒絕遷讓云云。經查:原告曾主張其於73年
向王福生購買系爭建物,曾於92年間出租過幾個月,後因罹
患憂鬱症及癌症,身體健康情形不佳,以致於未至系爭建物
查看等情,亦據其提出健保資料為證(見本院卷第143頁至第
197頁)。雖然本院亦認原告長期居住桃園市,與台中往來車
程方便,但亦不足以推論原告認定系爭建物為自己之財產,
因長期不予查看,其法律效果會成為原告失去其事實上處分
權之主要原因,因法並無明文規定,原告必須定期察看其財
產有無受侵害或受侵占之義務,故本院認原告長期未查看,
尚不構成權利濫用、違反誠信原則。又民法第128條:「消
滅時效,自請求權可行使時起算…」之規定,原告請求被告
等2人遷讓系爭建物,當然應自請求權得行使時即知悉(發現
)系爭建物遭占用時起算,所以無論原告依不當得利或侵權
行為為其請求權基礎,均應自原告於113年3月間回到系爭建
物發現被告周敏芳承租居住開始計算其請求權時效(見本院
卷第45頁),是被告上開答辯,委無足採。
㈣系爭房屋為59年間興建,房屋老舊年代久遠,且兩造所提系
爭房屋買賣契約書內之人事已非,本院依職權向臺中市政府
調取系爭建物之建築及使用執照,經臺中市政府都市發展局
於113年10月9日以中市都工字第1130231377號函回復本院,
系爭建物並無建築及使用執照等語(見本院卷第207頁)。本
院復依職權調取系爭建物房屋稅籍紀錄表等資料,經臺中市
政府地方稅務局大屯分局於113年9月2日以中市稅屯分字第1
133115419號函附系爭建物稅籍登記資料3張回復本院,其登
記表載明原告為所有權人(實係事實上處分權人),有上開資
料在卷可憑(見本院卷第97頁至第103頁)。足證原告為唯一
系爭建物之稅籍登記名義人。
㈤次按稅捐稽徵機關就未辦保存登記房屋稅捐事務,有為稅籍
登記之納稅義務人之管理,而該稅籍登記雖與未辦保存登記
房屋所有權或事實上處分權之取得無必然關係,然參諸房屋
稅原則上係向房屋所有人徵收(房屋稅條例第4條規定參照
),且於一般交易習慣上,未辦保存登記房屋通常係藉由變
更房屋稅籍登記事項之納稅義務人名義,而為完成讓與事實
上處分權之表徵,是就未辦保存登記房屋設籍登記為納稅義
務人,如無反證,應可推認該稅籍登記之納稅義務人為該未
辦保存登記房屋之所有人或事實上處分權人,故未辦保存登
記房屋之稅籍登記名義人,仍不失為證明權利歸屬方法之一
(臺灣高等法院臺中分院110年度台上字第528號判決意旨足
參)。不動產有其公示性、公信性、推定性及信賴登記適法
性等特性,以正法律交易安全,惟本件兩造對於系爭建物均
有事實上處分權各有所本,買賣契約亦均為形式上真正,而
系爭建物經本院極盡調查能事亦無其他相關資料證明為誰所
有,則揆諸上揭判決意旨,自應以原告為系爭建物之事實上
處分權人。本院固取得國產署關於系爭建物分別由陳朝榮、
被告陳雅菁對於承租國有土地而簽立之系爭房屋取得切結書
(見本院卷第71頁至第75頁),然一方面上開切結書為國產署
留存之內部調查資料,一般人民無法輕易地調閱,欠缺其公
示性,另一方面,陳朝榮於77年11月16日承租國有地時簽具
之切結書內亦記明:系爭建物係由陳朝榮向陳蓀華購買,房
屋所有權(事實上處分權)確為其所有等語(見本院卷第73頁)
。則陳朝榮向國產署簽具切結書說明系爭建物由來與被告陳
雅菁提出陳朝榮係向宋正明購買之買賣契約迥不相同,本院
自難認被告陳雅菁對於系爭建物為真正之事實上處分權人。
是本院認原告為系爭建物之事實上處分權人。
㈥不當得利部分:
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條定有明文。而無權占有他人所有物或地上
物,可能獲得之相當於租金之利益,應以客觀上占有人所受
之利益為衡量標準,非以請求人主觀上所受之損害為斷(最
高法院104年度台上字第715號判決要旨參照)。第按城市地
方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息10
%為限,土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂
土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額
依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額,土地法施行
法第25條亦有明定。另所謂城市地方,於相關法令及解釋中
均無確定意義可循,依通常觀念,係指與鄉村相對之稱謂,
且非必限於指行政區域上之市區。查系爭建物為1層老舊磚
造建物(見本院補字卷第29頁),因系爭建物所坐落之地點位
處臺中市太平區,接近該區中心區域,即屬土地法所稱之城
市地方,且因被告周敏芳於102年間即向被告陳雅菁承租系
爭建物,每月租金為4,000元,應低於該地房屋出租行情,
惟依當事人處分權主義,原告既以被告周敏芳每月承租租金
4,000元為相當於租金之不當得利計算基礎,本院亦無從置
喙。本院斟酌系爭建物所使用之目的為供人居住使用,尚非
作為營業使用,於59年間建築完成,房屋老舊漏水但應堪居
住,生活機能尚稱便利,本院認為使用系爭土地及系爭建物
所生相當於租金之不當得利,以每月4,000元為計算基礎,
堪稱適當。
⒉次查被告陳雅菁無權占有系爭建物,而受有取得系爭建物租
金之不當得利,而依民法第126條:「利息、紅利、租金、
贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其
各期給付請求權,因五年間不行使而消滅。」之規定,被告
陳雅菁應給付原告自108年5月28日至113年5月27日(起訴狀
繕本送達日)之5年相當於租金之不當得利共計240,000元即
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息
。
⒊被告應按月給付原告自113年5月28日起至返還系爭建物之日
止,相當於租金之不當得利:系爭建物現仍為被告2人占有
使用中(被告陳雅菁為間接占有,被告周敏芳為直接占有),
原告請求被告陳雅菁在返還系爭建物予原告之日止,被告陳
雅菁按月應給付原告4,000元,逾此部分,則屬無據。
⒋末按土地與房屋固為各別之不動產,各得單獨為交易之標的
,惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房
屋必須使用該房屋之基地(最高法院108年度台上字第1746
號判決要旨參照)。查被告陳雅菁無權占有系爭建物,而因
系爭建物性質上不能與系爭土地分離而為單獨使用,必須使
用系爭土地作為基地,而系爭建物基地近5年為被告陳雅菁
向國產署承租系爭建物所占土地,則土地承租金亦應由上開
原告請求之不當得利部分扣除,惟被告陳雅菁並未提出抵銷
之抗辯,故土地承租金應由被告陳雅菁向原告另訴為之。
四、綜上所述,原告依不當得利規定之法律關係,請求如主文第
一項至第三項所示範圍內,為有理由,應予准許。原告逾此
範圍之請求,為無理由,應予駁回。本件訴訟費用,其中2/
3由被告負擔,餘由原告負擔。
五、本訴判決原告勝訴部分,係依民事訴訟法第427條第1項規定
適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決,依同法第389
條第1項第3款規定,應依職權宣告假執行。並依同法第392
條第2項規定,依職權宣告被告如預供相當之擔保,得免為
假執行。至原告敗訴部分,其假執行之聲請因訴之駁回已失
所依附,應併予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,經審酌
與判決結果不生影響,爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
臺中簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本),如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
書記官 許靜茹
TCEV-113-中簡-2345-20250110-2