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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1142號原告臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬訴訟代理人劉啟貞被告蔡高碧上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號11樓之11之房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣3萬7200元，及自民國112年10月21日起至清償日止，依附表計算之違約金。被告應給付原告新臺幣7萬1336元，及自民國113年8月1日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣1萬8460 元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告就本判決第一項如以新臺幣358萬7296 元；就本判決第二項如以新臺幣4萬3524元；就本判決第三項如以新臺幣7萬1336元，並按月以新臺幣1萬8460元，各為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原告變更，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告主張被告於租約終止後未遷讓房屋而應依約給付原告使用費部分，起訴時聲明請求被告自民國113年3月9 日起至騰空返還租賃房屋止，按月給付原告新臺幣(下同)18 ,460元(本院卷第10頁)，後變更聲明為被告應給付原告71,3 36元，並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元(本院卷第81頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。　　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。　　貳、實體事項　　一、原告主張： (一)被告前承租原告所管理之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00號11樓之11之社會住宅（下稱系爭房屋），並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自111 年2月1日起至113 年12月31日止，租金每月14,200元，又因被告符合系爭租約第5條之1規定之補貼條件，每月租金補助 4,900元，故實付之每月租金為9,300元（00000-0000），惟被告未依約繳納租金，原告於112年12月22日、113 年1月18 日發函催告被告繳清欠費未果，原告復於113年2月22日發函通知如未繳清即於113年3月8日終止租約，經送達被告而發生終止之效力。被告尚欠112年10月起積欠租金共計37,200 元。 (二)依系爭租約第5條第1、2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期 3 個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金；違約金計收標準以第5條之1第1 項應給付之實付租金計算之，故原告自得請求被告給付依上開約定計算如附表所示之違約金，共計6,324元。又依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依第5 條約定之租金之 1.3倍即18,460元（14200×1.3）給付占用期間之使用費。系爭租約業已合法終止，然被告尚占用系爭房屋，其於113年3 月繳納部分租金，經比例計算生使用費6,796元，並於6月繳納部分使用費9,300元，故自113年3月9日起至7月31日止，應繳納使用費71,336元（6796+18460+18460+【00000-0000 】+18460），並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。　　 (三)爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予原告；另應給付原告37,200元，及自 112年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金；並應給付使用費71,336元，及自113 年8月1日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告使用費18,460元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第455 條前段、第440 條第1項、第2項前段分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又按租金未經折扣時每月14,200元；乙方（即被告，下同）應於每月20 日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依逾期未滿1 個月按欠額加收 2%，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4%，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6%，逾期3個月以上未滿4個月按欠損害收8%，餘此類推，最高按欠額20%計算之違約金；乙方積欠租金達二個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止租約，乙方不得異議；乙方應自終止租約之翌日起至返還房屋之日止按月依第五條約定之租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），系爭租約第5條第1項、第 2項、第12條第1項第3款、第23條亦有明定。 (二)查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約（本院卷第25 -40頁）、公證書（本院卷第23-24頁）、原告112年2月22日、113年1月18日、113年2月2日函及回執（本院卷第41-46頁）等件為證，並有系爭房屋土地建物查詢資料（本院卷第64 -3、64-4頁）可按，而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依法視同自認，原告之主張自堪信屬實。堪認被告未依約繳納租金，系爭租約業經原告合法終止，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，原告依前開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。且原告依系爭租約第5 條第1項、第12 條第1項第3款、第23條之約定，請求被告給付自112年10月起至113年2月止積欠之租金37,200元，及自112年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金，暨自租約終止日翌日即113年3月9日起至113年 7月31日間所生之使用費71,336元，並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費即損害賠償18 ,460元，亦屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約上開約定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，並請求被告給付租金37,200元，及自112 年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金，並給付使用費71,336元，及自113年8月1日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告使用費18,460元，均為有理由，應予准許。　　五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第4 36條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉附表：月份違約金計算方式違約金 (租金×欠扣繳比例) 逾期月數欠扣繳比例 113年7月逾期欠繳未滿1個月 2％ 113年6月逾期欠繳已滿2個月 4％ 113年5月逾期欠繳已滿3個月 6％ 113年4月逾期欠繳已滿4個月 8％ 113年3月逾期欠繳已滿5個月 10％ 113年2月逾期欠繳已滿6個月 12％ 113年1月逾期欠繳已滿7個月 14％ 1,302元 112年12月逾期欠繳已滿8個月 16％ 1,488元 112年11月逾期欠繳已滿9個月 18％ 1,674元 112年10月逾期欠繳已滿10個月 20％ 1,860元小計 6,324元

2024-12-18

STEV-113-店簡-1142-20241218-2

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1463號原告劉洪梅訴訟代理人閻興漢被告詠富築貿易股份有限公司兼法定代理人黃廷泓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告詠富築貿易股份有限公司應將門牌號碼桃園市○○區○○○○ ○路0段000號17樓之3房屋遷讓返還予原告。二、被告詠富築貿易股份有限公司應將公司登記地址自門牌號碼桃園市○○區○○○○○路0段000號17樓之3辦理遷出登記。三、被告應自民國113年10月26日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣6萬5086元。四、訴訟費用新臺幣1萬6444元由被告負擔。五、本判決得假執行。　　　　　事實及理由壹、程序方面一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43 6條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告詠富築貿易股份有限公司(下稱詠富築公司)應將門牌號碼桃園市○○區○○○○○ 路0段000號17樓之3房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還予原告；( 二)被告詠富築公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記；(三)被告應自民國113年40月20日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣(下同)2,17 0元。嗣於本院113年10月15日言詞辯論期日，並變更其聲明第三項為：被告應自系爭房屋租約終止翌日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告6萬5086元（見本院卷第57頁），核原告上開變更，係本於同一租賃契約基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告詠富築公司前向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年5月23日起至115年5月22日止，每月租金3萬2543 元，並自113年5月1日起調整租金為3萬5850元，押租金為6 萬元，並經公證在案(下稱系爭租約)，被告黃廷泓為系爭租約之連帶保證人。詎被告自113年1月1日起，即未依約給付租金，迄起訴時，被告遲付之租金額，扣除押租金後，已達 2個月以上之租金額，故以起訴狀繕本之送達作為催告被告給付租金之意思表示，再以113年10月15日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示。兩造間之租賃關係終止後，被告詠富築公司即應遷讓交還系爭房屋並將公司登記遷出，又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告按每月租金額計算之不當得利，及依系爭租約約定按月計算之每日租金金額一倍之違約金，至遷讓返還系爭房屋之日止(積欠租金部分原告已持公證書聲請強制執行，本件請求不在公證書得逕予強制執行範圍)。並聲明：(一) 被告詠富築公司應將系爭房屋遷讓返還予原告；(二)被告詠富築公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記；(三) 被告應自系爭房屋租約終止翌日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告6萬5086元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　三、得心證之理由： (一)遷讓房屋部分：　1、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440 條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2 個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。　2、經查，原告主張之事實，業據其提出系爭房屋稅籍證明及登記謄本、系爭租賃契約及公證書、存證信函為證(見本院卷第10至30頁)，且被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，故原告主張之事實，應堪信屬實。次查，原告以起訴狀繕本送達之日為催告之意思表示，而本件起訴狀繕本，於1 13年6月27日寄存送達被告詠富築公司，有送達證書在卷可參（見本院卷第42頁），斯時被告詠富築公司扣除押租金6 萬元，已欠租金逾2個月，原告自得以起訴狀繕本送達作為催告給付租金之意思表示。又被告詠富築公司於原告催告後仍未給付租金，原告復以113年10月15日言詞辯論筆錄送達作為終止租約之意思表示，而上開筆錄於113年10月25日送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第60頁），故系爭租約已於113年10月25日終止，原告自得本於出租人之地位請求被告詠富築公司遷讓返還系爭房屋，並將公司登記自系爭房屋遷出。又系爭租約雖有約定承租人未依期給付如合約所載之租金，及於期限屆滿未交還如契約所載之租賃物時，均應逕受強制執行，並經公證一節（見本院卷第15頁），惟因本案原告係提前終止租約，而非期限滿未交還系爭房屋，故尚不在上開公證書所約定可逕受強制執行範圍，是原告此部分仍有權利保護之必要，併予敘明。 (二)不當得利部分：　1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年10月25日終止，則被告詠富築公司自113年10月26日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得請求被告詠富築公司自契約終止翌日即113 年10月26日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付依系爭租約租金數額3萬5850元計算相當於租金之不當得利。　2、按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272 條規定連帶債務之文義觀之甚明。而就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償(最高法院45年台上字第1426號判決、87年度台上字第2428號裁判意旨參照)。查被告被告黃廷泓既為系爭租約之連帶保證人，則除就承租人即被告詠富築公司於租賃契約中所生之債務負連帶保證之責外，揆諸前揭判決意旨，就租賃關係終止後，因被告詠富築公司未履行返還租賃物義務而生之損害，即包括系爭租約消滅後之相當租金不當得利，亦負保證責任，而應負連帶給付責任。從而，原告依連帶保證之法律關係，請求被告黃廷泓自113年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，與被告黃廷泓按月連帶給付3萬5850元，自亦有據。 (三)違約金部分：　　系爭租約第16條第2項約定：「乙方(即被告詠富築公司)有第14條第1項事由者(即遲付租金達2個月金額，經催告後仍不支付)，甲方(即原告)除得終止租約請求乙方立即遷讓房屋暨支付遲延租金外......乙方於租約終止後未交還房屋者，自終止租約之翌日起至遷讓完畢之日止，乙方應按月租金計算之每日租金金額的一倍作為違約金給付。」等語（見本院卷第18頁），而被告詠富築公司迄今仍未返還系爭房屋予原告，是原告得請求被告自系爭租約終止翌日起按日給付違約金1,195元（計算式：3萬5850元÷30日＝1,195元）。而原告聲明第三項請求被告按月連帶給付6萬5086元，扣除相當於租金之不當得利3萬5850後，原告請求違約金金額為2萬92 36元（計算式：6萬5086元-3萬5850元＝2萬9236元)，換算每日違約金為975（計算式：2萬9236元÷30日＝975元，元以下四捨五入），未逾上述依約得請求違約金之金額，應屬有據，自應准許四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第4項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2024-12-18

CLEV-113-壢簡-1463-20241218-1

簡上

臺灣新北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度簡上字第257號上訴人謝志遠訴訟代理人陳維鎧律師被上訴人鄭志評上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國11 2年3月28日臺灣新北地方法院板橋簡易庭111年度板簡字第2444 號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及自民國一一一年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、其餘上訴駁回。四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十四，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人於原審起訴及本院主張： (一)被上訴人於民國110年8月13日向上訴人承租門牌號碼新北市 ○○區○○○路000號及456號房屋（下稱系爭房屋），雙方簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期10年，每月租金新臺幣（下同）15,000元，應於每月12日前繳交。詎被上訴人未曾支付租金，迄至111年9月12日止，已累欠13個月租金共計 195,000元，經上訴人以存證信函催告被上訴人繳納，並通知若未繳納則函到翌日30日內將終止系爭租約，被上訴人迄今仍未清償，是兩造租約已於111年9月12日終止，其後，被上訴人對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償上訴人相當於租金15,000元之損害迄至交屋之日止，已到期部分即自11 1年9月12日起至113年6月11日止，共20個月，合計30萬元，加計上開欠租共495,000元。 (二)爰依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2 項、民法第440條第1項、第2項及第455條前段規定，提起本件訴訟，並於原審聲明：「⒈被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。⒉被上訴人應給付上訴人225,000元（按：即已到期之欠租），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被上訴人應自民國111年9月1 2日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人15,000元。」（經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人對其敗訴之全部不服，提起本件上訴後，撤回原起訴第1項聲明之請求，另變更原起訴第2、3項聲明，最終之上訴聲明為：「⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人495,000元，及其中195,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，上開撤回部分因對造並未異議，已生撤回效力，不在本判決審判範圍，上訴人並主張上開上訴聲明第2項，其中195,000元部分係依系爭租約請求給付欠租，其餘30萬元部分係依民法第179條規定，請求自111年9月12日租約終止後，被上訴人無權占有之相當於租金之不當得利）。二、被上訴人於原審及本院則以： (一)我是和上訴人及巨名陶瓷有限公司（下稱巨名公司）承租系爭房屋並簽訂系爭租約。我的確只於簽約時支付當月租金15 ,000元及押租金3萬元，其餘租金並未支付，但嗣因我已向巨名公司購買系爭房屋並於113年5月31日辦理移轉登記，當時於協議買賣價金時，就過往房租及我代墊清潔費等相關事宜，已與巨名公司之清算人達成協議清算完結，兩造過往就系爭房屋租賃所生糾紛已歸於消滅，上訴人並非巨名公司之清算人，自無從再向我請求欠租或無權占有之不當得利。 (二)並答辯聲明：上訴駁回。三、本院之判斷： (一)系爭租約為合法成立生效，兩造均應受系爭租約之拘束：　1.民法第421條第1項規定「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號民事裁判意旨參照）。又租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力（最高法院85年度台上字第1216號民事裁判意旨參照）。　2.上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，雙方遂於110年8月 13日簽訂系爭租約乙節，為被上訴人所是認（見本院卷第87 、217頁），又觀諸系爭租約，出租人欄位僅書寫「上訴人（並蓋印上訴人之印文）、巨名公司」之文字，但並未蓋印巨名公司大小章（見本院卷第147-153頁），堪認出租人僅有上訴人，並無巨名公司，此亦為上訴人所是認（見本院卷第172頁），被上訴人嗣改稱其係向巨名公司承租系爭房屋等語（見本院卷第480頁），即無可採。上訴人固自陳其不曾登記為系爭房屋之所有權人等語（見本院卷第481頁），然揆諸前揭說明，此無礙於租賃契約之成立，故系爭租約之當事人應為兩造，且由系爭租約之記載足認兩造已就租賃標的物及租金之意思表示一致，自已成立租賃關係，兩造即應受系爭租約之拘束。 (二)系爭租約是否已終止？何時終止？　1.民法第440條第1項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，按「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約，此項規定於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止租約時亦適用之。……第查上訴人本人對於被上訴人之欠租，並未定期催告支付，雖據報請該管水林鄉公所，以簡便通知上訴人兩次未到，並派員面催尅速清繳欠租，但所謂尅速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告依法顯非有效，上訴人以此為原因，主張兩造之租約終止，請求還地，即難謂當。」（最高法院45年台上字第205號裁判意旨參照，同法院85年度台上字第299號裁判同此旨），準此，須先定相當期限催告給付租金，始得依法終止租約，如未定期限，則催告不合法，自無從進一步主張終止租約。　2.上訴人固主張因被上訴人至111年9月12日止，已累欠13個月租金共計195,000元，經上訴人於111年5月24日寄發臺中向上郵局第000366號存證信函（下稱原證2存證信函）催告被上訴人繳納，並通知若未繳納則函到翌日30日內將終止系爭租約，被上訴人迄今仍未清償，是兩造租約已於111年9月12 日終止；關於催告繳納欠租，上訴人是依原證2存證信函催告等語（見原審卷第13頁；本院卷第480-481頁），並提出原證2存證信函為憑（見原審卷第25-29頁）。然觀諸原證2 存證信函記載「……算至111年6月12日止，已積欠10個月之租金及保證金，合計180,000元，請貴方速依系爭契約給付租金，否則將依系爭契約第6條等相關規定，於本函送達翌日起算30日終止租約」等語（見原審卷第27-29頁），是該函僅謂「『速』依系爭契約給付租金」，顯見並未「定相當期限」催告，揆諸前揭說明，上訴人之催告不合法，自無從進一步主張終止租約，故上訴人主張系爭租約已於111年9月12日終止，自無可採。　3.另依民法第425條第1、2項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。按民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院84年台上第163號裁判意旨參照）。民法第425條第2項之立法意旨揭示「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行」，是依上開規定、立法理由及裁判意旨可知，出租人為租賃物之所有權人時，若有民法第425條第2項規定之情事，原租賃關係因無從適用同條第1項規定而消滅，準此，依相同法理，則於出租人並非租賃物所有權人時，若有民法第425條第2項規定之情事，原租賃關係更無從對受讓租賃物之所有權人主張繼續存在，自應消滅。　4.被上訴人辯稱：於系爭租約存續期間，我已向巨名公司購買系爭房屋並於113年5月31日辦理移轉登記等語（見本院卷第 480-481頁），並提出於113年5月1日簽訂之系爭房屋暨其坐落土地之不動產買賣契約書、授權書、匯款單、本院112年6 月5日新北院英民事夏112年度司司字第195號函、本院112年 9月22日新北院英民事夏112年度司司字第378號函、本院113 年4月19日新北院楓民事夏113年度司司字第164號函為憑（見本院卷第357-383頁），上訴人因此始撤回其請求返還系爭房屋之聲明（見本院卷第397頁），又巨名公司前於111年 3月22日經新北市政府廢止登記在案，此有新北市政府112年 8月15日新北府經司字第1128058316號函、經濟部商業司商工登記公示資料查詢資料可佐（見本院卷第59、475頁），復觀諸被上訴人所提上開本院3份函文可知（見本院卷第375 -379頁），訴外人許瑜琪向本院聲報於112年3月29日就任為巨名公司之清算人，復請求清算期間自112年9月28日展延至 113年9月29日等情，堪認系爭房屋及其坐落土地乃巨名公司之清算人即其法定代理人售予被上訴人，參以上訴人自陳其不曾登記為系爭房屋之所有權人等語（見本院卷第481頁），堪認系爭租約係上訴人出租他人之物，固不影響租賃契約之成立，然嗣於巨名公司之法定代理人將系爭房屋售予上訴人並完成移轉登記時，觀諸系爭租約乃未經公證之不動產租賃契約，其第2條約定「租賃期限經兩造洽訂為10年即自110 年8月13日起至120年7月12日止」（見本院卷第149頁），是其租賃期限逾5年且未經公證，則揆諸前揭說明，兩造間就系爭房屋之租賃關係於系爭房屋所有權移轉登記與被上訴人時即告消滅。 (三)上訴人得否依系爭租約請求欠租共195,000元？　1.民法第439條前段規定「承租人應依約定日期，支付租金」。觀諸系爭租約第2條約定「租賃期間自110年8月13日起至1 20年7月12日止」、第3條約定「租金每個月15,000元，乙方（即被上訴人）不得藉任何理由拖延或拒納」、第4條約定「租金應於每月12日以前繳納，每次應繳納1個月份，乙方不得藉詞拖延。」（見本院卷第149頁），上訴人主張被上訴人積欠自110年8月13日起至111年9月12日止共13個月之租金195,000元未清償等語，然被上訴人辯稱其有於簽約時支付當月租金15,000元及押租金3萬元，其餘租金並未支付等語（見原審卷第143頁），證人即簽約在場人邱識琪於本院結稱：簽約當天，被上訴人有付3萬元現金給上訴人，3萬元就是1個月租金、1個月押金的總額等語（見本院卷第350頁），且系爭租約最末「房租付收款明細欄」亦記載「110年8 月13日收款15,000元」（見本院卷第153頁），堪認證人上開所證與書證相符，確屬真實，從而足認被上訴人確實於簽約當天已支付當月租金15,000元，故上訴人請求此部分欠租，即屬無據。　2.按押租金（即保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。可見押租金乃於租賃關係消滅後，始發生當然抵充之效力。依證人邱識琪上開所證，可知簽約當天被上訴人有支付15,000元之押租金，且兩造間就系爭房屋之租賃關係已因系爭房屋所有權移轉登記於被上訴人名下而消滅，此經本院認定如前，故上開押租金當然抵充欠租。　3.從而，上訴人主張之欠租應係自110年9月13日起至111年9月 12日止，共計12個月，總額18萬元，再扣抵押租金15,000元後，上訴人可得請求之欠租為165,000元（計算式：180,000 -15,000=165,000），逾此範圍之請求即非有據。 (四)上訴人依民法第179條規定請求自111年9月12日至113年6月1 1日止，無權占有系爭房屋之不當得利，有無理由？　1.民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照），占有房屋亦同。　2.上訴人固主張：我是巨名公司股東之一，於本院107年度家繼訴字第42號確定判決分割遺產（下稱系爭分割遺產判決）後，我有1/4應有部分之權利，故為有權出租等語（見本院卷第172頁），並有系爭分割遺產判決及其確定證明書可佐（見原審卷第55-91頁），然觀諸系爭分割遺產判決附表一編號7可知（見原審卷第81頁），其分割之標的乃巨名公司出資額495萬元，並非系爭房屋及其土地，兩者核屬不同財產，產權歸屬亦有不同，故上訴人上開主張，並無可採。基此，兩造間就系爭房屋之租賃關係已於系爭房屋所有權移轉登記於被上訴人名下而消滅，且上訴人未曾登記為系爭房屋之所有權人，均如前述，故上訴人對系爭房屋並無使用收益權，自非可向被上訴人主張無權占有並據此請求不當得利之權利人，故上訴人請求不當得利合計30萬元乙節，即屬無據。至於系爭房屋於113年5月31日移轉登記於被上訴人名下之前，上訴人主張系爭租約已於111年9月12日終止乙節核屬無據，業經本院認定如前，則被上訴人就系爭房屋自屬有權占有，故上訴人依民法第179條規定請求自111年9月12日至113 年6月11日止，無權占有系爭房屋之不當得利，當無可採。四、綜上所述，上訴人依系爭租約之約定請求被上訴人給付欠租 165,000元，及此部分自起訴狀繕本送達翌日即111年12月2 日（回證見原審卷第127頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有違誤，上訴人就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1、2項所示；至原審判決駁回上訴人其餘請求，核無不合，應予維持，上訴人就該部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。六、據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第 450條、第79條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　黃信樺　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄧雅心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2024-12-18

PCDV-112-簡上-257-20241218-1

訴

臺灣屏東地方法院

遷讓房屋

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第620號原告郭洋銘被告汪宗佑周麗敏上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告汪宗佑應自門牌號碼屏東縣○○市○○路00巷00號房屋遷出並將前開房屋騰空返還予原告。二、被告汪宗佑應給付原告新臺幣220,000元及自民國113年5月2 0日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣30,000 元。三、被告汪宗佑、周麗敏應自民國113年5月20日起至返還本判決主文第一項所示房屋之日止，按月共同給付原告新臺幣30,0 00元。四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用由原告負擔10％，由被告周麗敏負擔5％，餘由被告汪宗佑負擔。六、本判決主文第一項，於原告以新臺幣264,000元為被告供擔保後，得假執行，但被告汪宗佑如以新臺幣790,900元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決主文第二項得假執行。但被告汪宗佑如以新臺幣220, 000元及按月以新臺幣30,000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決主文第三項得假執行。但被告汪宗佑、周麗敏如按月以新臺幣30,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告為屏東縣○○○○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，被告於民國112年5月20日起向原告承租系爭房屋，約定租期自112年5月20日起至113年5月19日止，應於每月20日前繳納租金新臺幣（下同）3萬元，另由被告曾麗敏擔任被告汪宗佑之連帶保證人，並簽訂房屋租賃契約為憑(下稱系爭租約)。詎被告汪宗佑自112年10月起僅繳納10 月份租金20,000元，112年11月份起迄113年5月份共7個月租金則皆未繳納，屢經催討，被告汪宗佑皆置之不理，系爭租約租期既已屆滿，被告汪宗佑自應遷讓返還系爭房屋予原告。又被告汪宗佑迄今仍占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，自應於系爭租約終止後，按月給付原告3萬元之不當得利。另依系爭租約第6條約定，請求被告曾麗敏應與被告汪宗佑按月給付原告租金5倍即15萬元之違約金，至系爭房屋遷讓完畢為止。為此，爰依民法第767條第1項、第179 條及租賃之法律關係，請求被告遷讓房屋及給付租金、違約金等語，並聲明：(一)被告汪宗佑應自門牌號碼屏東縣○○○○ ○路00巷00號房屋遷出，並將前開房屋騰空返還予原告。(二 )被告汪宗佑應給付原告22萬元及自113年5月20日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告3萬元。(三)被告汪宗佑、周麗敏應自113年5月20日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告15萬元。(四)原告願供擔保請准宣告假執行。被告則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第 1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。另稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。 (二)復按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，但因他項陳述可認為爭執者，不在此限；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，分別為民事訴訟法第280條第1項、第3項前段所明定。經查，原告主張之事實，業據提出與所述相符之建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、通訊軟體line對話紀錄、屏東縣政府財稅局113年房屋稅繳款書為證(見本院113年度屏補字第313號卷《下稱屏補卷》第11至30頁)。而被告2人對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。 (三)遷出並騰空返還系爭房屋部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條分別定有明文。經查，原告於租期屆滿前，即多次以通訊軟體line催告請求被告支付租金並遷讓系爭房屋，有通訊軟體line對話紀錄在卷可稽（見屏補卷第25至 28頁），並於租期屆滿後，旋即提出民事起訴狀請求遷讓房屋等，亦有本院收文章在卷可佐（見屏補卷第7頁），足認原告並無繼續契約之意，況系爭租約第6條亦訂有「承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人」之約定甚明。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦定有明文，則原告請求被告遷出並騰空返還系爭房屋，即屬有據。基此，被告汪宗佑既為系爭租約之承租人，已有2期以上租金未繳納，並且系爭租約租期亦已屆滿，則原告以本件租期已屆滿，請求被告汪宗佑遷出並騰空返還系爭房屋予原告，即屬有據。 (四)積欠租金220,000元部分：　　按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項分別定有明文。系爭租約第4條約定租金應於每月20日以前繳納（見屏補卷第17頁），原告請求被告給付之前述租金即有確定期限，而系爭租約已於113年5月19日租期屆滿，被告積欠之租金為112年10月之10,000元，及112年11月至113 年5月共7個月之租金共210,000元（計算式：30,000×7＝210, 000），總計為220,000元（計算式：10,000＋210,000＝220,0 00），則原告請求被告汪宗佑給付220,000元部分，於法有據，應予准許。 (五)相當於租金之不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別規定甚明。而無權占用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。故所有人自得依不當得利之規定，請求無權占用房屋者返還相當於房屋租金之不當得利。查原告為系爭房屋所有人，被告汪宗佑於租約屆滿後仍繼續占用系爭房屋，受有相當租金之不當得利，故原告請求被告汪宗佑自租約屆滿之翌日即113年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元，即屬有據。 (六)違約金部分：　　　1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠償，庶符合當事人訂約之真義（最高法院109年度台上字第1013號、106年度台上字第1853號判決意旨參照）。　2.查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（見屏補卷第19頁），因系爭租約第12條約定被告違約時，原告除違約金外另得請求訴訟費、律師費等損害賠償，則依上開說明，足認系爭租約第6條違約金之性質應為懲罰性違約金。　3.而被告汪宗佑於系爭租約租期屆滿後，迄未遷讓交還系爭房屋予原告，則原告主張其得依上開約定，向被告汪宗佑請求給付租金5倍之違約金，自屬有據。惟本院依職權審酌被告汪宗佑於租期屆滿後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告汪宗佑不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定向被告汪宗佑請求按月給付相當於租金之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定月租金額之6倍，實屬過高；並考量此等違約金對於促使被告汪宗佑依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，及參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為30,000元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。故原告另請求被告汪宗佑自租約終止之翌日即113年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元之違約金，亦屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　4.又被告周麗敏為系爭租約之連帶保證人（見屏補卷第23頁），自應就被告汪宗佑基於該租約之法律關係所負上開租金、違約金債務，負連帶給付責任。故原告請求被告周麗敏應與被告汪宗佑共同（按原告訴之聲明未主張連帶）自租約終止之翌日即113年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元之違約金，亦屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 (七)綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告汪宗佑應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，被告汪宗佑應給付原告220,000元及自113年5月20 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元，及被告汪宗佑、周麗敏應自113年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告30,000元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。四、本判決主文所命給付之價額未逾500,000元者，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應各依職權宣告假執行(原告就此陳明願供擔保宣告假執行，僅在促請本院注意，毋庸為准駁諭知)；其他非屬職權宣告假執行之勝訴部分，則依原告之聲明酌定擔保金准之。另由本院依職權宣告被告各供擔保得免為假執行。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　　陳茂亭正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　房柏均

2024-12-18

PTDV-113-訴-620-20241218-1

訴

臺灣橋頭地方法院

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第757號原告林育存被告郭祐瑋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓房屋騰空遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新台幣36萬元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國113年1月8日向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號11樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自113年1月10日起至114年1月9日止，每月租金新台幣（下同）21,000元，並由被告負擔水、電及瓦斯費用。詎被告繳交113年1、2、3月份之租金後，迄至113年11月均未再繳納租金，扣除押租金42,000元後，欠租達126,000元，且未依約繳納水費325元、電費2,138元及瓦斯費1,215元，依兩造間租賃契約，原告得終止租賃契約並請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，並聲明：如主文所示。被告則經合法通知無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。經查，本件原告主張之事實，業據其提出系爭租賃契約書、存證信函、瓦斯費查詢資料、電費帳單歷史資訊、臺灣自來水公司水費查詢結果等件為證（見本院卷第 11至36頁），而被告對於原告主張之事實，並未到場或提出書狀為具體之答辯或爭執，復未就本件未發生或已消滅之事實，提出證據加以反駁，則原告主張之事實，自堪信為實在。從而，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法洵屬有據。四、綜上所述，本件原告請求判決如主文第1項所示之內容，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額併予宣告之。五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官林昶燁以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林慧雯

2024-12-18

CTDV-113-訴-757-20241218-1

店簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1175號原告張梅綉訴訟代理人張智凱律師被告張亞華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號5樓之房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣56,000元及自113年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自民國113年5月18日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。　　　　四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用新臺幣15,553元，其中新臺幣15,380元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣1,388,273元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣56,000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告就各期到期部分如分別以新臺幣8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。又依同法第436條第2項之規定，前揭規定於簡易訴訟程序亦適用之。查原告起訴時訴之聲明為：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號5樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並給付租金新臺幣（下同）8,000元，及自民國112 年5月17日起至遷讓之日止按月賠償8,000元」，嗣於113年7 月31日具狀變更訴之聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告72,000元，及自113年4月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自113 年5月18日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告8,000 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第86頁），就變更後訴之聲明第2項之部分，係請求被告租期屆滿前之租金，訴之聲明第3項之部分，則係請求租期屆滿後相當於租金之不當得利，均與前揭規定相符，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：被告於112年5月17日向原告承租門牌號碼新北市 ○○區○○街00巷0號5樓之房屋（即系爭房屋），租賃期間自11 2年5月17日起至113年5月17日止，每月租金8,000元，約定按月於每月5日前給付，並簽立有住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告自112年8月5日起即未支付112年8月17日起至租期屆滿之共9個月租金共72,000元，且於系爭租約終止後亦一再推託遲未返還遷讓，經原告以存證信函催告亦遭退回，爰依系爭租約、民法第450條第1項規定、第179條之法律關係提起本訴，並聲明：如上開變更後之聲明所載。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　　　㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由　　按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第450 條第1項、第455條第1項分別定有明文。經查，原告與被告張亞華有簽立系爭租約，而系爭租約所約定之租賃期間為11 2年5月17日起至113年5月17日，有系爭租約可憑（見本院卷第11頁、第13頁）；而系爭租約之租期既已於113年5月17日屆滿，則原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈡原告請求被告給付56,000元，及自113年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。　1.按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439條前段定有明文。次按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」；「遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%」，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條亦分別定有明文。　2.經查，原告與被告張亞華簽立系爭租約，約定每月租金為8, 000元，並應於每月5日前支付當期租金等情，有系爭租約可憑（見本院卷第13頁），而原告主張被告張亞華自112年8月起即未繳租金，共積欠112年8月17日起至113年5月17日止共 9個月之租金72,000元未給付等情，業據提出各期房租給付明細表、原告存摺明細表為證（見本院卷第91頁、第93頁至 97頁），堪認原告上開主張為真。是原告自得依系爭租約之法律關係請求被告張亞華給付租金72,000元。　3.惟原告於簽立系爭租約時有向被告收取押租金16,000元，且尚未返還，為原告所自陳（見本院卷第147至148頁），而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第16 31號判決意旨參照），是原告所得請求被告給付之租金自應扣除上開押租金之金額而為56,000元（計算式：72,000元－1 6,000元＝56,000元），堪以認定。　　4.又被告就上開各期未繳納之租金，應分別自各月之6日起負遲延責任，而原告僅請求自113年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自無不可，亦應准許。是原告請求被告給付56,000元及自113年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。　㈢原告請求被告自113年5月18日起至遷讓之日止，按月給付8,0 00元，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由。　　1.按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。又系爭租約第14條第3項則約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」。　2.經查，系爭租約之租期已於113年5月17日屆至，已如前述，而被告張亞華現仍占用系爭房屋，業經認定如前，則被告乃不當獲有相當於租金之利益，致原告受損，故原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，堪以認定。而審酌兩造間就系爭房屋原即約定每月租金為8,000元，則原告主張被告占用系爭房屋之不當得利金額應以每月8,000元計算，乃屬適當。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年5 月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元，自屬有據。　　　　五、綜上所述，原告依民法第455條第1項、系爭租約之約定及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，給付原告 56,000元及自113年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自113年5月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為15,553元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈（得上訴）以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶

2024-12-16

STEV-113-店簡-1175-20241216-1

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臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1131號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人湯官翰被告鄭偉廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之 6之房屋遷讓返還予原告。　　二、被告應給付原告新臺幣49,206元，及違約金新臺幣10,201元。三、被告應自民國113年8月26日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,220元。四、原告其餘備位之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣24,463元，其中新臺幣24,286元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣2,285,188元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣59,407元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣12,220元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　事實及理由壹、程序部分：一、原告法定代理人原為王玉芬，嗣於訴訟繫屬中變更為甲○○，並由其具狀聲明承受訴訟，有民國113年11月13日民事準備( 二)狀及臺北市政府令在卷可按（見本院卷第88至103頁），於法相符，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3 2,516元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應自113年7月2 日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告 12,220元。」（見本院卷第7頁至第8頁），嗣於113年11月1 3日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告52,387元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113年7月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告60,806元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。」（見本院卷第87至88頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。貳、實體部分　　一、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（即系爭房屋），租賃期間為111年1月1日起至11 3年12月31日止，每月租金9,400元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於112年3月27日以北市都服字第11230198001號函、112年6月19日以臺北住都服字第11200023149號函發函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年6月19日以臺北住都帳管字第11300031544號函發函通知（下稱系爭催繳函）被告，如未繳清即於113年7月 1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於11 3年7月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金9,400元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助3,600元，被告每月實付租金為5,800元，而被告已積欠如附表一所示之租金52,387元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計9,415元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年7月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年7月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年7月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金60,806元及違約金10,201元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。三、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為111年1月1 日至113年12月31日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、110年度北院民公樺字第660842號公證書為憑（見本院卷第19頁至第34頁）；而原告主張被告自111年11月起即多次積欠租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有臺北市政府都市發展局112年3 月27日北市都服字第11230198001號函、112年6月19日臺北住都服字第11200023149號函、113年6月19日臺北住都帳管字第11300031544號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第37頁至第45頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年7月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第43頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D2區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾8個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年7月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年7月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年7月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年8月15日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第53頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、第四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　　　㈢原告請求被告給付49,206元及違約金10,201元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,400元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.查系爭房屋每月租金9,400元，被告每月受有租金補助3,600 元，實付租金每月5,800元，有分級租金補貼後實付標準表、臺北市住宅及都市更新中心社宅租售管理系統承租基本資料表可參（見本院卷第36頁、第73頁至第75頁），而原告主張被告自111年11月至12月、112年10月至12月、113年2月、 113年4月至8月15日之租金均迄未給付，故原告請求被告上開7個月之租金共給付如附表二所示之積欠租金60,806元及違約金10,201元（計算式如附表所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金11,600元（計算式：每月實付租金5,800元×2個月=11,600元），為原告所自陳（見本院卷第108頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金60,806元部分，以上開保證金抵充後，尚餘49,206元（計算式：60,8 06元-11,600元=49,206元）。從而，原告僅得請求被告給付 49,206元及違約金10,201元，堪以認定。　　㈣原告請求被告自民國113年8月26日起至遷讓之日止，按月給付12,220元，為有理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方(即被告)未依前條規定將房屋返還甲方(即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費(損害賠償金)」，系爭租約第23條亦有明文。　2.查系爭租約於113年8月25日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求按月依約定租金之1.3倍計算使用費12,220 元（計算式：9,400元x1.3=12,220元)，是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年8月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費12,220元，亦洵屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告49,206元及違約金10,201元，及自113年8月26日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為24,436元（即第一審裁判費）如主文第6項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年7月1日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 187 19 1日租金：5,800÷31≒187 違約金：187×0.1≒19 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 52,387 9,415 附表二：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年8月1日至113年8月15日逾期未滿4個月 (113年8月21日至113年11月25日) 8% 2,806 225 租金：5,800÷31×15≒2,806 違約金：2,806×0.08≒225 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年7月逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 5,800 580 5,800×0.1=580 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 60,806 10,201

2024-12-16

STEV-113-店簡-1131-20241216-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6034號原告楊進龍被告陳乙晴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元；並自民國一百一十三年八月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰參拾陸萬玖仟參佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項前段於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣參萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：兩造於民國112年9月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬7,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。詎被告僅於簽約前之112年8月9日以現金交付定金1萬元，復於簽訂系爭租約時以現金交付租金2萬7,000元，及於112 年10月31日至113年4月8日間以轉帳方式交付租金共計14萬3 ,000元，經原告屢次催繳，仍不依約履行月租金應於每月10 日前繳付，及於112年11月30日前補足所欠押租保證金7萬4, 000元等義務。原告遂於113年6月12日以文山興隆路郵局第0 00094號存證信函（下稱系爭催繳租金函）通知被告於函到7 日內繳清所欠租金，惟被告仍未予置理，原告復於113年7月 3日以文山興隆路郵局存證號碼000101號存證信函（下稱系爭終止租約函）終止系爭租約，系爭租約乃於被告收受系爭終止租約函即113年7月5日終止，則被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止前，有依約繳付租金之義務，原告自得請求被告給付計算至113年7月5日止所欠之租金；另被告於系爭租約終止後，持續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告按月返還相當於租金3萬7,000元之不當得利，故被告應給付原告上開欠繳租金及計算至113年7月31日止之不當得利共計26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。爰依民法第767條第1 項前段、第179條規定及系爭租約約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。　　四、本院之判斷：　㈠原告主張兩造於112年9月7日簽訂系爭租約，約定由被告以每月租金3萬7,000元向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，惟被告未依約定期給付租金，僅於112年8月9日繳付1萬元、112年9月7日繳付2萬 7,000元、112年10月31日繳付1萬元、112年11月2日繳付1萬 4,500元、112年12月11日繳付4,000元、112年12月20日繳付 6,000元、113年1月2日繳付1萬元、113年1月11日繳付4,000 元、113年1月23日繳付1萬元、113年2月2日繳付2萬元、113 年3月11日繳付1萬元、113年3月20日繳付8,000元、113年4 月8日繳付1萬元，共計14萬3,500元，且未繳付押租保證金，經原告以系爭催繳租金函催告被告繳付欠租，被告未予置理，原告復以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約，系爭終止租約函於113年7月5日合法送達被告，而被告迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執、存摺明細、兩造間通訊軟體對話紀錄等件為證（見店補字卷第15至 45、49至65頁），互核相符，且被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，足認原告此部分主張為真實。　㈡茲就原告各項請求，分述如下：　⒈關於請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告於113年6月12日寄發系爭催繳租金函限期催告被告繳付欠租時，計算至113年6月被告應繳之租金共10個月，金額合計37萬元，扣除被告已繳付之租金共14萬3,500元後，尚欠22萬6,500元，已逾2個月以上租金額，且被告未繳付押租保證金可得扣抵，故原告依民法第440條第1項、土地法第100條第3款規定，於被告經催告後仍未支付欠繳逾2個月以上之租金，以系爭終止租約函終止系爭租約，於法有據，系爭租約應於系爭終止租約函合法送達被告即113年7月5 日終止。又系爭租約既經原告合法終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，原告依民法第767條第1 項前段規定，自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　⒉關於請求被告給付金錢部分：　⑴依系爭租約第三、四條約定，租金每個月為3萬7,000元，應由被告按月給付（見店補字卷第19頁），則自租賃期間始日即112年9月1日起至系爭租約終止日即113年7月5日止，被告應繳付之租金共37萬5,968元（計算式：3萬7,000元×10個月＋3萬7,000元×5/31＝37萬5,968元，元以下四捨五入），扣除被告已繳付之租金14萬3,500元，則被告尚欠租金23萬2,468 元，原告依系爭租約約定，自得請求被告如數給付。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於113年7月5日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自113年7月6日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬 7,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自113年 7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利數額為3萬1 ,032元（計算式：3萬7,000元×26/31＝3萬1,032元，元以下四捨五入），並應自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元（計算式：積欠租金23萬 2,468元＋113年7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利3萬1,032元＝26萬3,500元），並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元，為有理由，應予准許。六、又原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-13

TPDV-113-訴-6034-20241213-1

桃小

桃園簡易庭

清償欠款

臺灣桃園地方法院小額民事判決 112年度桃小字第2286號原告蕭宏至訴訟代理人謝依宸吳若源王生瑞鄭盛忠李飛杰被告許復凱樓韋摑上列當事人間請求清償欠款事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條分別定有明文。查原告起訴時請求被告許復凱給付原告租賃期間之物品損失維修費用與清潔費等，並聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）44,410元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（本院卷第3頁），又於民國112年10月23日追加兩造間租賃契約之連帶保證人樓韋摑為被告，並變更聲明為：「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）44,410元；㈡願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第17頁），又於113年11月12日變更請求之本金為44,11 0元（本院卷第109頁反面）。經核原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，追加被告部分仍係基於相同之基礎事實，而就同一證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，追加聲請假執行之部分則屬法律上之補充，依首揭規定，均應予准許。二、本件被告經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：原告與被告許復凱前曾簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由許復凱向原告承租坐落門牌號碼桃園市○○ 區○○○路0段000號3樓之4房屋（下稱系爭房屋），供被告二人居住使用，並由被告樓韋摑在系爭租約擔任許復凱之連帶保證人，約定每月租金32,700元，押租金65,700元，租賃期間自111年1月10日起至112年1月9日止，被告租約期滿後將系爭房屋返還原告，惟原告於112年1月9日點交房屋時，發現鑰匙與冷氣遙控器遺失、主臥房窗簾損壞與床墊髒污、燈具不亮、原木茶几（下稱系爭茶几）遭被告貼皮、冷氣與牆面髒污、小房間木地板髒污有裂痕、臉盆落水頭損壞等情形，且有必要將系爭房屋重新清潔，故如附表編號1至12所示之損壞應係被告所為，加計被告尚未給付之水費1,150元、電費6,098元與瓦斯費2,962元，扣抵押租金65,700元後，被告尚應給付原告44,110元，爰依系爭租約第3條第5項、第4 條、第6條第4項、第16條第7項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告44,110元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠對於原告主張之如附表編號1至4、編號11至12之請求無意見，同意給付；　㈡附表編號5、9：均為清潔費，已重複請求；　㈢附表編號6：原告在甫與被告簽訂系爭租約且將系爭房屋點交給被告時，系爭房屋內有許多燈具本即有損壞情況，縱然系爭房屋有燈具須修繕，亦非因被告承租期間所致生損壞，被告毋庸負擔損害賠償責任；　㈣附表編號7：原告並未實際維修原木茶几（下稱系爭茶几），系爭茶几是被告自費維修，原告請求修繕費用自屬無據；　㈤附表編號8：被告將系爭房屋點交給原告前已有清潔過冷氣，原告應舉證有再支出清潔費清洗冷氣必要之證據；　㈥附表編號10：兩造點交時原告並未提及小房間木地板有損壞，否認此部分毀損與被告有關等語，資為抗辯；　㈦並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張許復凱前向原告承租系爭房屋，樓韋摑擔任許復凱之連帶保證人，供被告提供居住使用，租賃期間自111年1月 10日起至112年1月9日止，約定每月租金32,700元，押租金6 5,700元，雙方並訂有系爭租約，被告於112年1月9日將系爭房屋返還原告等情，業據其提出房屋租賃契約書為證（本院卷第4頁反面至6頁），並為被告所不爭執，是原告上開主張，堪信為真實。　㈡又「...水費、電費、瓦斯費：由承租人負擔...」、「承租人應以善良管理人之注意保管與使用房屋或附屬設備，如因故意或過失致房屋或附屬設備變質、毀損或滅失者，應負損害賠償責任，但依約定之方法或房屋附屬設備之性質使用、收益，致房屋或附屬設備有毀損或滅失者，不在此限」、「承租人如有違反本租賃契約各條款或損害房屋等情事時，其連帶保證人應連帶負損害賠償責任」，系爭租約第3條第2項、第6條第4項、第16條第7項訂有明文（本院卷第5至6頁），經查，原告主張被告依系爭租約尚應給付水費1,150元、電費6,098元與瓦斯費2,962元，另於使用系爭房屋過程中有毀損如附表編號1至4、11至12所示物品，故應負擔如附表編號1至4、11至12所示費用，並提出房屋租賃契約書、111年1 月8日點收單、112年1月9日點收單、系爭房屋出租前後屋況照片、費用收據、估價單等件為證（本院卷第4頁反面至第8 頁、第33至38頁、第52至54頁、第73至79頁、第98頁），且為被告所不爭執（第30頁反面、第43頁反面），此部分之事實，應堪認定。　㈢至原告主張其取回系爭房屋後，發覺屋內有多處如附表編號5 至10所示遭毀壞或需進行維修之處乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：原告請求被告給付系爭房屋如附表編號5至10所示回復原狀所需費用，有無理由？茲分別論述如下：　⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第43 8條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，若強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋在正常使用下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決要旨參照）。　⒉經查：　⑴編號5、9所示費用：附表編號5、9所示之清潔費與牆面粉刷費，係經廠商估價時以不同工作項目與單價分列，此見卷附估價單甚明（本院卷第33頁），又查原告所提出之系爭房屋內屋況照片，牆面粉刷前確有存在牆面髒汙，系爭房屋內亦有多處有污垢，此見系爭房屋屋況照片甚明（本院卷第83頁反面至84頁反面、第87頁），堪認編號5、9項目為不同工作項目，且均有髒污而需回復原狀之必要，原告此部分請求，應均有理由。　⑵編號6所示費用：查原告所提出之系爭房屋111年1月8日點交單上記載「餐廳2個投射燈不亮、主臥4個投射燈不亮、次臥 1有1支燈管不亮、次臥3有1支燈管不亮、次臥4有1支燈管不亮」，112年1月9日點交單上則記載「次臥1有1支燈管不亮、餐廳2個投射燈不亮、次臥3有1支燈管不亮、主臥4個投射燈不亮、次臥4有1支燈管不亮」，此有不動產物業點交單2 紙在卷可查（本院卷第64頁、第98頁），是比對111年1月8 日系爭房屋點交與被告時、以及112年1月9日被告將系爭房屋返還原告時，系爭房屋內各房間登記損壞數量可知，系爭房屋內各房間燈管縱有損壞，然毀損狀態與數量在被告使用前、後並無二致，此外，原告並未提出其他證據證明系爭房屋內燈管有因被告租用致燈管損壞之情，難認原告主張系爭房屋燈管損壞狀況與被告租用系爭房屋有因果關係，原告據此請求被告負擔此部分回復原狀之損害賠償責任，應屬無據。　⑶附表編號7：查被告辯稱原告並未實際維修系爭茶几，系爭茶几是被告自費維修一節，為原告於本院審理中所不爭執（本院卷第93頁反面），並自陳因系爭茶几遭被告貼木紋貼皮，致系爭茶几受有價值減損，故請求被告賠償8,000元等語（本院卷第93頁反面），然原告始終就其何以得主張系爭茶几因被告貼木紋貼皮而受有8,000元價值減損一節，並未提出證據以實其說，自無可採。　⑷附表編號9：原告就主張因被告租用致有支出冷氣清洗費必要一節，經本院當庭諭知應提出請求依據後（本卷第46頁反面、第68頁反面），均未能提出證據以實其說（本院卷第79頁、第93頁反面），是原告此部分請求，難認有據。　⑸附表編號10：原告雖主張系爭房屋有因被告使用致小房間木地板受有損壞等語，並提出現狀照片為證（本院卷第87頁反面），然為被告所否認，辯稱兩造於112年1月9日被告將系爭房屋點交返還原告時，原告並未指出小房間木地板有損壞情形，難認小房間木地板有損壞，縱確有損壞，亦與被告無關等語。經查，兩造於112年1月9日點交系爭房屋時，並未指出小房間木地板有損壞情形，是原告嗣後始發現一節，為原告於本院審理中所自陳（本院卷第68頁反面），則小房間木地板損壞情形是否為被告租用系爭房屋所生損害，已屬有疑，且原告經本院當庭諭知後（本院卷第68頁反面），仍未能就如附表編號10所示小房間木地板損壞為被告所致一節舉證以實其說（第93頁反面），則原告主張被告應負此部分損害賠償責任云云，應非可採。　⒊綜上，原告依系爭租約第3條第5項、第6條第4項、第16條第7 項約定，請求被告給付如附表編號1（500元）、2（3,000元）、3（12,000元）、4（250元）、5（18,000元）、9（20, 000元）、11（1,500元）、12（650元）之費用，合計55,90 0元（計算式：500元＋3,000元＋12,000元＋250元＋18,000元＋2 0,000元＋1,500元＋650元=55,900元），均屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。　㈣末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。系爭租約第4條第7項亦就押租金之抵充有明文約定（本院卷第5頁），則被告對於原告所負上開債務，依前揭說明，被告所交付之押租金發生當然抵充之效力，而系爭租約雖記載押租金金額為65,400元（本院卷第5頁），然實際押租金為65,700元乙節，為原告於本院審理中陳述明確（本院卷第109頁反面），被告就此於本院審理中亦不爭執，堪信系爭租約所約定之押租金即為65,７00 元，從而原告可得向被告請求之金額55,900元尚低於被告所繳付之押租金65,700元，是扣除押租金後，原告已無可得請求被告給付之金額。四、綜上所述，原告依系爭租約第3條第5項、第4條、第6條第4 項、第16條第7項，請求被告連帶給付原告44,110元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436 條之19第1項，確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳宏明附表：編號原告主張之毀損物品/費用原告主張金額（新臺幣） 1 鑰匙複製費 500元 2 主臥房窗簾維修費 3,000元 3 主臥房床墊購買費 12,000元 4 冷氣遙控器更換費 250元 5 清潔費 18,000元 6 燈具維修費 10,700元 7 原木茶几修繕費 8,000元 8 冷氣清洗費 12,500元 9 牆面粉刷費 20,000元 10 小房間木地板修繕費 12,500元 11 大門門鎖更換費 1,500元 12 臉盆落水頭修繕費 650元

2024-12-13

TYEV-112-桃小-2286-20241213-2

訴

臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事裁定 113年度訴字第1302號原告魏彩霞被告張旭震洪百欣上列當事人間遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後五日內，補正其訴之聲明為具體、特定之訴之聲明，逾期未補正或補正未完備，即駁回原告之訴。　　理　由一、按，起訴，應以訴狀表明下列各款事項，提出於法院為之：三、應受判決事項之聲明。原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：六、起訴不合程式或不備其他要件，民事訴訟法第244條第1項第3款、第249條第1項第6款分別定有明文。二、查，原告民國113年11月14日（到院日）民事起訴狀正本含證物1件，經存卷附於本院卷第11～36頁，惟除了全然未據繳納起訴裁判費，目前已補繳新臺幣1萬2,880元，有綠聯收據乙紙附於本院卷第10頁（紅聯另發還），且查該份起訴狀繕本「全無」證物，致使本院無法依照民事訴訟法第251條「（第1項）」訴狀，應與言詞辯論期日之通知書，一併送達於被告。（第2項）前項送達，距言詞辯論之期日，至少應有十日為就審期間。但有急迫情形者，不在此限。」之規定，指定開庭期日，而有可歸責於原告之訴訟程序延宕情形。甚至：上開民事起訴狀其【壹、訴之聲明】並無聲明請求積欠租金，還有《空白》金額（見附件），但【貳、事實及理由】及所附證據又有提及欠租包含水電（欠租部分似指：113 年8～11月、水電部分似指：113年3～8月。各月分算金額，復全然未據指明）。故而有裁定如主文所示之必要。三、末，前開若經補正到院之書狀，除了最後版本應有「可具體、得特定之訴之聲明」，此外，於同份書狀「事實理由」欄，請做相對應之整理，且證據部分務必針對各項請求，清楚標示編號（例如：第1請求，編號1，以下類推。並可持有色之螢筆標示）。又，補正之書狀，必須正本1件到院，同式即含全部相同證物之繕本2件到院，若被告有行方不明情形者，請再提供公示送達之份數。另，建議一併拍攝房屋內、外部現場照片，暨查明是否人去樓空、已收回管有，或仍遭繼續占用甚至營業中。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事庭　　　法　官周美玲　以上正本係照原本作成。程序裁定，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐佩鈴附件：無證物之民事起訴狀繕本1件（有正、反面）。

2024-12-13

SCDV-113-訴-1302-20241213-1