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確認優先購買權等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第520號上訴人唐辛存余蔣水倉李麗霞市更新建設股份有限公司上一人法定代理人楊宗錦上四人共同訴訟代理人李永然律師陳宜鴻律師被上訴人楊棟彥訴訟代理人余政勳律師複代理人李余信嘉律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國 112年4月13日臺灣基隆地方法院第一審判決（111年度重訴字第4 1號）提起上訴，本院於113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人唐辛存、余蔣水倉及李麗霞（下稱唐辛存等3人）為如附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，伊前向唐辛存等3人承租系爭土地作為鐵皮屋基地使用，並於民國107年9月10日訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107年5月1日起至112年4月30日止，伊依民法第426 條之2、土地法第104條規定就系爭土地有優先承買權，並經雙方於系爭租約第6條確認此情。詎唐辛存等3人於110年10 月6日出售系爭土地及基隆市○○區○○段0000、000000、00000 0、000000地號土地（以上4筆土地下合稱0000地號等4筆土地）予上訴人市更新建設股份有限公司（下稱市更新公司），卻完全未通知伊願否以相同條件優先承買，更於110年10 月18日向基隆市地政事務所辦理以買賣為原因之系爭房地所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予市更新公司完畢；前開優先承買權依民法第426條之2、土地法第104條規定具有物權效力，上訴人間就系爭土地、0000地號等4筆土地所訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）及所為系爭移轉登記均不得對抗伊，且違反前開強行規定，依民法第71條規定應屬無效，伊已以起訴狀繕本之送達行使優先承買權，上訴人自應塗銷系爭移轉登記，按同一條件出售予伊，並於伊繳付價金同時移轉系爭土地所有權登記予伊等情。爰請求確認伊就系爭土地之優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，唐辛存等3人並應就系爭土地按與系爭買賣契約相同條件與伊訂定買賣契約，及於伊給付買賣價金之同時移轉系爭土地所有權登記予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人之子楊一書所有門牌號碼基隆市○○區 ○○路00號房屋（為鋼架結構，作為臨時停車場使用，下稱00 號房屋）原坐落基隆市○○區○○段0000地號土地（後因分割而改坐落於同段000000地號土地），惟違法加蓋致無權占有系爭土地約35坪，唐辛存等3人係為取得在拆屋還地前之使用補償金，方與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人既非00號房屋之所有權人，系爭租約即非租地建屋契約，且前開加蓋違章建築之行為已違反都市計畫法第42條第1項規定，被上訴人不能因此就系爭土地取得民法第426條之2、土地法第104 條之優先承買權，僅因系爭租約第6條約定取得具債權效力之優先承買權，唐辛存等3人依此僅須詢問被上訴人有無意願優先承買，並無以書面通知之義務。唐辛存等3人於109年 2月4日即以存證信函通知被上訴人包含系爭土地在內之9筆土地出售之情，嗣雖減縮買賣標的，惟以系爭買賣契約出售者仍包含系爭土地；余蔣水倉之子余逸隆已於110年9月29日、同年月30日以LINE通訊軟體傳送訊息告知被上訴人太太賴淑娟系爭土地之相關買賣內容，唐辛存等3人更委由李德雄（即系爭土地之原實質共有人）於110年10月1日下午5時許在被上訴人診所2樓告知被上訴人系爭土地買賣之全部細節，然經被上訴人當場明示其無承買系爭土地之意願而拋棄優先承買權，故唐辛存等3人始於110年10月6日辦理系爭土地之買賣過戶事宜，被上訴人已無優先承買權可資行使。如認被上訴人仍有優先承買權，該權利之行使不得對抗市更新公司，且其效力不及於0000地號等4筆土地，就系爭土地復應限於被上訴人依系爭租約所租用之35坪面積範圍內，自無從依系爭買賣契約之相同條件與唐辛存等3人締結買賣契約；況系爭租約已於112年4月30日屆期且未經續約，00號房屋違規增建部分亦經主管機關排期拆除，被上訴人於辦理系爭房地所有權移轉登記前既已無權承租系爭土地，本件自無權利保護之必要等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件被上訴人起訴主張其就系爭土地有優先承買權存在，惟為上訴人以前情否認，可見雙方就被上訴人對系爭土地有無優先承買權乙情確有爭議，且被上訴人之權益將因前開優先承買權之存否而處於不安之狀態，並得以確認判決除去之，故被上訴人提起本件確認訴訟，自有確認利益，合先敘明。　㈡次按民法第426條之2第1項前段規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。又土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。且該條所稱「承租人」之範圍，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故得依土地法第104條規定主張優先購買權者，固非僅限於「租用基地建築房屋」關係，即令房屋建造完成後，始由房屋受讓人向土地所有人租用該基地，仍無礙該條之適用。惟按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，既係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之特權，其適用範圍不宜過寬，是得據以主張優先承買權之人，仍以於基地出賣時，對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者為必要，否則前開欲使基地與其上房屋合歸一人所有以求法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值並盡經濟上效用之立法目的即無從達成（最高法院91年度台上字第2154號、106年度台上字第1268號、111年度台上字第206號、111年度台上字第2616號判決參照）。經查： ⒈被上訴人主張系爭土地原為唐辛存等3人所共有，雙方於107 年9月10日訂立系爭租約，約定唐辛存等3人自107年5月1日至112年4月30日止出租系爭土地共約35坪予被上訴人等事實，業據被上訴人提出系爭租約為證（見原審卷第17頁）。次依證人李德雄（即上訴人主張系爭土地之原實質共有人）於本院所證：被上訴人的太太在伊等機關用地上建房子，已經建好幾年，伊等發現後跟被上訴人太太請求補償金，因為都沒有打契約，經過幾年後怕拿不到補償金，地也收不回來，所以伊等就與被上訴人太太商量打契約，才簽立系爭租約；當初跟伊等聯繫的都是被上訴人太太，但實際承租人是被上訴人，簽立系爭租約是因為如果不打契約就會變不定期租賃，土地就會收不回來，伊等本來打算5年就把土地收回來，所以倒不如先租給被上訴人一定的期間，之後就可以不續租把土地收回等語（見本院卷第343頁），並參酌系爭租約內已明言唐辛存等3人將系爭土地「出租」予被上訴人之意旨，並訂明租金、租期、屆期續租與否之處理方式等節（見原審卷第17頁），堪認唐辛存等3人確欲出租系爭土地予被上訴人，始特意與被上訴人以書面締結系爭租約，至其雖意在避免日後法律爭議以期順利取回系爭土地，以及於取回前先行取得土地使用對價，惟此內心動機無礙兩造達成租賃契約之意思表示合致，上訴人辯稱系爭租約非屬租賃契約，被上訴人未向唐辛存等3人承租系爭土地云云，固無可採。 ⒉惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，是於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。又按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人，自不得本於所有權人之身分行使權利（最高法院108年度台上字第2154號、111年度台上字第 897號判決同此意旨）。查被上訴人主張系爭土地上存有鐵皮屋之事實，雖為上訴人所不否認，然辯稱：該鐵皮屋係由被上訴人之子楊一書所有之00號房屋向外違章加蓋而成，並非被上訴人所興建及所有等語，並提出基隆市政府建築管理資訊系統－執照存根查詢系統之查詢資料、林務局農林航空測量所91年1月1日、93年2月11日航空照片、00號房屋及坐落土地之建物、土地登記謄本為佐（見本院卷第139至149、 215至225頁）。參以00號房屋之建物登記謄本已記載該建物之主要用途為臨時停車場、主要建材為鋼造等情（見本院卷第215頁），系爭買賣契約亦記載：土地上（即系爭土地）「車庫」拆除及楊醫師（即被上訴人）租賃換約由買方（即市更新公司）自行處理等語（見原審卷第219頁）。再依前開航空照片（見本院卷第143至149頁），可見系爭土地係於 91年1月1日至93年2月11日間某時始出現以鐵皮覆蓋之建物，不僅與00號房屋係於91年間取得使用執照乙情具有時間之密接性，復無結構上明顯可認與64號建物相區隔之情，另佐以被上訴人不僅未否認系爭土地上之鐵皮屋係屬00號房屋未經登記之違建部分，以及上訴人所主張該違建係由00號房屋向外加蓋等情（見本院卷第132至133、252-9、252-11頁），反稱：系爭土地上所建鐵皮屋1棟即00號房屋（含違建）之實際所有人本即為伊，僅係伊購入時為了節稅考量而借名登記予早已移居美國多年之伊子楊一書，購屋資金為伊實際出資，使用收益亦為伊所保有等語（見本院卷第189頁），堪認系爭土地上之鐵皮屋係由00號房屋向外加蓋而成，且難認具有構造上或使用上之獨立性。00號房屋既登記為楊一書所有，縱係被上訴人借名登記予楊一書，依前說明，被上訴人仍不得以此內部關係對抗上訴人而主張00號房屋為其所有，該違建部分亦因欠缺構造上及使用上之獨立性而不得單獨為所有權之客體，自應與00號房屋同屬楊一書所有，且無從由被上訴人單就該部分取得事實上處分權；被上訴人主張系爭土地上所存之鐵皮屋係其所有或具有事實上處分權云云，自難採取。 ⒊被上訴人雖以系爭租約向唐辛存等3人承租系爭土地共約35坪，惟其既非其上建物之所有權人或事實上處分權人，依上說明，即難認屬民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定所稱之承租人。又觀系爭租約第6條僅記載唐辛存等3人如於租賃期限內出售系爭土地，被上訴人有優先承買權，並未就通知方式、行使期限及其法律效果等特為約定，亦未明言排除民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之適用，被上訴人復自陳依當時締約雙方均非屬法律專業之情況，不可能係有意排除適用前開規定，系爭租約第6條約定純係為確認其依前開法律規定有優先承買權之申明約定等語（見本院卷第97頁），顯見締約雙方並非欲以系爭租約第6 條約定排除前開規定之適用而另行議定優先承買權，僅在重申被上訴人得在符合該等規定之情況下以承租人之身分取得系爭土地之法定優先承買權。從而，本件被上訴人既不符民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定要件，自無從取得對系爭土地之前開法定優先承買權，即屬甚明。 ⒋從而，被上訴人對系爭土地並無優先承買權存在。其請求確認就該地有優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於其給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予其，均無理由，不應准許。四、綜上所述，被上訴人請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予被上訴人，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官吳孟竹法官許勻睿附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段 ○段地號平方公尺 1 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 00 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 2 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 000 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　書記官莫佳樺

2024-10-16

TPHV-112-重上-520-20241016-1

重再

臺灣高等法院臺中分院

確認優先購買權存在

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度重再字第7號再審原告謝劉秀月謝家弘謝仁益謝芳如謝美年上列再審原告因與再審被告陳威成等間請求確認優先購買權存在事件，對於民國112年12月5日本院112年度重上字第105號確定判決，提起再審之訴，本院裁定如下：主文再審原告應於收受本裁定正本7日內，補繳再審裁判費新臺幣12 萬8,319元，逾期未補正，即裁定駁回其再審之訴。理由一、按再審之訴，按起訴法院之審級，依第77條之13、第77條之 14及第77條之16條規定徵收裁判費，民事訴訟法第77條之17 第1項定有明文。是繳納再審裁判費，乃再審程序必須具備之程式。又再審之訴不合法者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第502條第1項亦有明文。惟依民事訴訟法第505條準用同法第444條第1項但書規定，其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正。二、再審原告對本院112年度重上字第105號確定判決提起再審之訴，未據繳納裁判費。本件再審之訴訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）853萬9,000元，應徵再審裁判費12萬8,319元。茲限上訴人於收受本裁定正本7日內，如數逕向本院補繳，逾期未補正，即駁回其再審之訴。三、爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日民事第六庭審判長法　官許秀芬法　官戴博誠法　官莊宇馨正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告理由狀（關於法院命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判），須按他造人數附具繕本，並繳納抗告費新台幣1千元。其餘部分不得抗告。書記官謝安青　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日

2024-10-14

TCHV-113-重再-7-20241014-1

補

臺灣新竹地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事裁定 113年度補字第1091號原告鄭在軒訴訟代理人莊朝志被告鄭建祿上列原告與被告間請求確認優先購買權存在等事件，原告起訴未據繳納裁判費，經查，本件訴訟標的價額係原告就該訴訟標的勝訴所能取得之客觀利益而言。又優先承買權為財產權之一種，其因此涉訟，自應就其爭買之標的物之交易價額，據以核定訴訟標的價額及計算裁判費（司法院院字第624號解釋、最高法院100年度台抗字第483號裁定意旨參照）。又原告本件聲明係為請求確認就爭買坐落新竹市○○段000地號及同段851建號房地應有部分4 分之1有優先承買權存在，則本件訴訟標的價額即應以系爭房地之交易價額新台幣(下同)450萬元為據，此部分應徵第一審裁判費4萬5,550元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 11 日民事第二庭法官王佳惠以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 10 月 11 日書記官黃伊婕

2024-10-11

SCDV-113-補-1091-20241011-1

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第25號原告謝彰安謝瓸鋃上二人共同訴訟代理人林世祿律師被告陳松棟黃義彬訴訟代理人謝秉錡律師複代理人黃暐筑律師被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告就附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地有優先承買權存在。被告黃義彬應將附圖二所示甲、乙土地於106年12月6日，以買賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告陳松棟應將附圖二所示甲、乙土地於105年12月14日，以拍賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人應將附圖二所示甲、乙土地辦理分割，並將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地，以本院104年度司執字第30774號拍賣之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣1,224萬8,981元之同時，將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨參照）。又原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號民事判例參照）。本件原告起訴主張其對於本院104年度司執字第30774號拍賣抵押物等強制執行事件乙案（下稱系爭執行事件），如起訴狀附表所示土地（下稱系爭土地）之買賣契約有優先購買權存在，然為被告所否認，是兩造就系爭土地是否符合優先承買權之存否，有所爭執，陷於不明確之狀態，此不明確之狀態，可能影響原告以系爭土地之優先購買權人而請求移轉系爭土地所有權之地位，使原告主觀認其在法律上之地位有不安狀態存在，且原告優先購買系爭土地之地位有受侵害之危險，此狀態得以本件確認判決予以排除，是原告提起本件確認訴訟，尚屬有據，揆諸前揭說明，原告訴請確認其就系爭土地之優先購買權存在，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠確認原告就本院104司執字第30774號拍賣如起訴狀附表所示土地及建物民國（下同）105年5月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106 年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如起訴狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如起訴狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓即謝文聯遺產管理人應就其所有如起訴狀附表所示土地及建物應以新臺幣（下同）1,994萬2,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將如起訴狀附表所示土地及建物移轉登記予原告，每人各應有部分二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷一第9至第11頁）。嗣於 113年5月3日提出民事追加聲明狀，追加備位之聲明為：㈠確認原告等就本院104司執字第30774號拍賣如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事追加聲明狀附圖所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)應以50 0萬元(暫列，測繪後再計算金額補正)與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷一第283、322至323頁）。嗣系爭土地測繪後，並於113年8月28日提出民事更正聲明狀，變更訴之聲明為：先位聲明：㈠確認原告就本院104年司執字第 30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示土地及建物105年5 月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物應以19,942,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約。㈤訴訟費用由被告負擔。備位聲明：㈠確認原告等就本院 104年度司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示編號1、3、4土地及編號2土地上如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份土地被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如前項所示土地之所有權移轉登記應予辦理分割及塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如前項所有土地所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示編號2 土地如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份辦理分割，並將編號甲、乙土地及如民事更正聲明狀附表編號1、3、4土地應以12,248,981元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷二第95至97頁）。原告上開擴張應受判決事項之聲明，係本於同一租用基地建築房屋之優先購買權法律關係之基礎事實，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。三、又謝文聯於94年10月28日死亡，其繼承人均拋棄繼承，經本院以111年度司繼自第576號民事裁定選任許崇賓律師為謝文聯之遺產管理人，有本院111年度司繼自第576號民事裁定附卷可稽（見本院卷第81至84頁），故原告以許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人提起本件訴訟，於法尚無不合。貳、實體事項一、原告起訴主張略以：　㈠緣第64、636建號（下稱C建物）及其坐落之系爭土地原為原告之父親謝文聯（下逕稱謝文聯）所有，謝文聯於93年間將 C鐵皮屋之建物是事實處分權讓與原告及訴外人謝章捷（下逕稱謝章捷），C建物所坐落之系爭土地則繼續由謝文聯所有，系爭土地於105年5月19日系爭執行事件，由被告陳松棟聲明承受，被告陳松棟又於106年12月6日將系爭土地移轉登記予被告黃義彬。臺灣高等法院臺中分院（下稱台中高分院）110年度重上更一字第67號民事判決認定，參照最高法院4 5年度台上字第1457號判例意旨，原告及謝章捷共有C建物，渠等均對系爭土地有民法第425條之1之法定租賃存在。且C 建物之他共有人即謝章捷已同意由原告優先承買C建物，並將C建物之事實上處分權讓與原告，是原告為C建物之事實上處分權人，自對系爭土地有民法第425條之1之法定租賃存在，則原告於系爭土地拍賣時，即對系爭土地有民法第426條之2之優先購買權存在，惟系爭土地於系爭執行事件拍賣時，僅書面通知原告對另一建物即674建號之建物（下稱A建物）之優先承購權，並未書面通知原告對系爭土地亦有土地優先承購權，致原告不及行使系爭土地之優先購買權，爰依民法第425條之1及民法第426條之2之規定，請求如訴之聲明等語。　㈡對被告答辯部分，原告主張如下：　⒈被告辯稱土地法第104條之優先購買權，僅於「買賣」之法律關係中，始有適用云云，惟民法第426條之2與第425條之1，均於88年同時立法，並訂定於民法同一章節之接續條文，且後法優於前法，而優先於土地法第104條之適用，此為立法者有意之優先適用，故本件自應適用民法第426條之1，原告主張民法第426條之2優先購買權，該條第2項規定，出賣人應將出買條件以「書面通知」優先承買權人，又該條第3項規定，出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，「不得對抗」優先承買權人。民法第426條之2與土地法第104條之「通知方式」之規定不同，故被告實不能援引土地法第104條規定為抗辯。　⒉被告辯稱依最高法院103年度台上字第477號判決及最高法院1 08年台上字第377號判決意旨可知，執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，然原告未於執行法院所定期間內主張優先購買權，則渠等並無優先購買權，土地法第104條及民法第426條之2規定，對書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足云云，惟最高法院103年度台上字第477號判決乃「拆屋還地」之訴，優先權乃贅述，而最高法院108年台上字第377號判決，乃土地法第104條之優先購買權，不同於本件原告所欲行使之權利為民法第426條之1之優先購買權。系爭執行事件只通知原告A建物之優先購買權，並未通知C建物，依民法第42 6之1之規定，須以書面通知，而本院民事執行處僅通知A建物部分，並未書面通知C建物及其坐落之系爭土地部分，且參照本院109年度重上更五字第51號判決意旨可知，所謂通知，並不包含訴訟上書狀之通知，該書狀之通知僅係訴訟行為，而前案訴訟中，沈律師所為法定租賃關係之主張，乃訴訟主張，亦未符書面通知之要件，原告無法決定是否應買，故未為書面通知即無喪失優先購買權。另上開拆屋還地事件之訴訟，直至106年6月14日即告確定，並非早已確知有租賃、有買賣，且該拆屋還地事件之訴訟，尚未確認原告確有法定租賃關係，為不同之兩個訴訟案件。　⒊被告辯稱被告已取得A建物之全部事實上處分權，並補償原告各291,469元，且原告均已自陳其已受有A建物之優先購買權通知，A建物已經形成判決確定法律關係，其優先購買權之法律關係自已消滅，而不得再為主張云云，惟本件優先購買權發生於000年0月00日，原告於113年2月5日即起訴日行使該項權利，且優先購買權一經行使即形成契約關係，不因被告事後取得房屋所有權而受影響。　　⒋被告辯稱被告及訴外人黃麗香因合資購買債權，而有金錢匯款往來，嗣被告陳松棟不願與被告黃義彬及訴外人黃麗香繼續一同出資，被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記云云，惟依土地法第43條規定「依本法所為登記有絕對效力」，土地謄本所載「黃義彬」取得土地「登記原因：買賣」，且有金錢匯款，亦可能為借貸，倘共同投資，並無法令禁止三人不能一起出名為債權之承買與承受，故被告陳松棟、黃義彬與訴外人黃麗香未必有合夥關係，況退夥清算後由被告黃義彬取得，係屬有償行為，依民法第347條之規定，準用買賣相關規定。另依民法第668條、第830條第2項、第825條之規定，合夥財產乃公同共有，而公同共有財產之分割，公同共有人係負出賣人責任，亦認為屬有償行為，故公同共有人間互易持分亦準用買賣相關規定。是原告之此一抗辯不影響原告之上開請求。　⒌被告答辯縱認原告有優先承買權，系爭土地之452地號係可分割，依最高法院106年度台上字第1662號判決及最高法院111 年度台上字第2832號判決意旨，渠等優先承買權得以行使之範圍，僅限於承租範圍內之基地云云，惟最高法院106台上字第1662號判決及111年度台上字第2832號判決，均為土地法第104條之相關見解，並非係本件應適用之民法第426條之 1之有關見解。且倘原告得以行使優先承買權之範圍，僅限於「房屋基地」，則將造成使用上不經濟，故應包含與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬土地（如庭院、走道等），方屬合理。　㈢並聲明：　⒈先位聲明：⑴確認原告就本院104年司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示土地及建物105年5月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。⑵被告黃義彬應將106年12月6 日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。⑶被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。⑷被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物應以19,942,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約。⑸訴訟費用由被告負擔。　⒉備位聲明：⑴確認原告等就本院104年度司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示編號1、3、4土地及編號2土地上如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份土地被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。⑵被告黃義彬應將106年12月6 日以買賣為原因就被告陳松棟所有如前項所示土地之所有權移轉登記應予辦理分割及塗銷，回復被告陳松棟所有。⑶被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如前項所有土地所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。⑷被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示編號2土地如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份辦理分割，並將編號甲、乙土地及如民事更正聲明狀附表編號1、3、4土地應以12,248,981元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。⑸訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠台中高分院110年度重上更一字第67號民事判決認定，原告就 A建物與C建物所坐落之系爭土地，有法定租賃權之正當權源存在，而A建物、C建物及系爭土地均原為謝文聯所有，嗣謝文聯將A建物及C建物之事實上處分權移轉予原告，足見謝文聯於讓與A建物及C建物時已默認該等建物於堪用之期間內繼續使用其所坐落之基地，從而，本件既係因土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，致生推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之法定租賃權，此係土地及其土地上之房屋原屬同一人所有，嗣後異其所有之情形，與民法第426條之1、第426之2條租用基地建築房屋之情形截然不同，自應適用民法第425條之1及土地法第104條，而非民法第426條之1、第426條之2之規定。而土地法第104條及民法第426條之2規定，對書面通知並無格式或名稱之限制，且無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，又強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷。　㈡原告等2人同為系爭執行事件之建物共有人，依上開說明，原告對系爭土地乃係具有優先購買權之人。惟參照最高法院10 3年度台上字第477號判決及最高法院108年台上字第377號判決意旨可知，凡具有優先購買權人於知悉買賣事實與買賣條件後，即應速為優先購買權之行使。依土地法第104條第2項前段之規定，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。被告陳松棟於上開執行事件中債權承受後，原告就A建物部分，經執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，然原告未於受通知後10日內表示承買意願，則渠等優先承買權自斯時起已然喪失，而無優先購買權可言。而原告就C建物部分，原告於台中高分院107年度上字第381號拆屋還地事件有委任律師為訴訟代理人，該事件之言詞辯論期日已提示本院104 年度司執字第30774號卷，且上訴人即訴外人謝章捷所委任之訴訟代理人沈律師，於該事件中亦已主張法定租賃關係，而該訴訟代理人沈律師亦為原告於後續之第二審、第三審訴訟案件及發回更審訴訟案件之訴訟代理人，是原告至遲於最高法院發回後之更一審時，即已知悉系爭土地買賣之全部條件，然原告卻未於知悉後10日內表示承買意願，從未主張渠等有優先購買權，則該優先購買權已逾10日之除斥期間而不得再予以主張。　㈢而A建物之事實上處分權已於本院112年度簡上字第127號民事判決，確定A建物之事實上處分權由被告取得該建物全部之事實上處分權，並補償原告各291,469元，且原告於前所提之民事追加聲明狀及言詞辯論程序，均自陳其已受有A建物之優先購買權通知，A建物既已經形成判決確定法律關係，則其優先購買權之法律關係自已消滅，而不得再為主張。　　㈣又參照最高法院100年度台上字第2019號判決意旨可知，優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受並買條件時，在相當期限內行使權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，容許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違。被告陳松棟經由系爭執行事件之拍賣程序拍得，本院已通知原告訴訟標的A建物之優先承買權，而C建物及其所坐落之系爭土地，於前案審理過程中，原告訴訟代理人就此已主張法定租賃權，且已閱覽系爭執行事件之卷宗，並知悉內容與出賣條件，惟原告遲至今日行使優先購買權，而系爭土地之公告現值自104年迄今，漲幅達22％，市價漲幅理應高於22％，則原告係於系爭土地之價格巨幅上漲後，始以數年前之價格，主張優先購買權，有違誠信原則之虞。　㈤縱認原告有優先承買權，系爭土地之452地號係可分割，依最高法院106年度台上字第1662號判決及最高法院111年度台上字第2832號判決意旨，渠等優先承買權得以行使之範圍，僅限於承租範圍內之基地。　㈥另關於被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地移轉部分，參照臺灣新竹地方法院85年度訴字第309號判決及本院99年度重訴字第59號判決意旨可知，土地法第104條之優先購買權，僅於「買賣」之法律關係中，始有適用。被告陳松棟、黃義彬及訴外人黃麗香為合資，為便利起見而以被告陳松棟知名義行事，並使用訴外人黃麗香之銀行帳戶作為使用，於10 4年4月30日開立65萬元之銀行本票向當時謝文聯之債權人元大資產進行討論購買債權，被告陳松棟於104年5月15日以訴外人黃慧華名義匯入160萬元至訴外人黃麗香銀行帳戶，事後被告陳松棟不願與被告黃義彬及訴外人黃麗香繼續一同出資，而由被告陳松棟將系爭土地等移轉予被告黃義彬，由被告黃義彬執行相關事宜，是被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記，依上開見解，並無土地法第104條之適用。再參照110 年度台上字第1261號判決意旨可知，被告陳松棟、黃義彬及訴外人黃麗香合資購買系爭土地，自得類推合夥之相關規定，況合夥並非如買賣具債之相對性，嗣被告陳松棟退出合資關係，自應適用民法合夥章節關於清算之相關規定，而非適用民法第347條準用買賣之規定。又土地謄本關於登記原因之選項中，並無清算乙詞，被告等2人僅能以買賣為登記原因等語。　㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由　㈠按民法第425條之1第1項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之全能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第17 23號判決意旨參照）。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。該條項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。再按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增訂（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨），故亦以房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間有租賃關係存在為必要。又強制執行法之拍賣為買賣之一種，於強制執行程序，土地法上開規定所謂房屋出賣時，應係指拍定時而言（最高法院110年度台再字第25號判決意旨參照）。查C建物之事實上處分權及系爭土地之所有權，均曾同屬謝文聯所有，嗣謝文聯將C建物之事實上處分權讓與原告，系爭建物之所有權仍歸屬謝文聯，而使C建物之事實上處分權及系爭土地之所有權分屬不同人所有，自得類推適用民法425條之1 規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。而於系爭執行事件為拍賣時，C建物之事實上處分權及C建物所坐落之系爭土地之所有權，已分屬原告及謝文聯之遺產管理人所有，原告就C建物之事實上處分權，對於C建物所坐落之系爭土地有租賃關係存在，依上開規定，自有民法第426條之2規定之適用，先予敘明。　㈡原告主張C建物及其坐落之系爭土地原為謝文聯所有，謝文聯將C建物之事實處分權讓與原告及訴外人謝章捷，系爭土地則繼續由謝文聯所有，原告對系爭土地有法定租賃權之正當權源存在，嗣於系爭執行事件，由被告陳松棟聲明承受系爭土地，並移轉登記予被告黃義彬等語，業據其提出本院不動產權利移轉證書、彰化縣地籍異動索引、土地登記第二類謄本、台中高分院110年度重上更一字第67號民事判決在卷可稽（見本院卷第19至79頁），亦為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭土地於本院拍賣時，有依同樣買賣條件優先承買之權，惟本院僅就A建物之部分通知原告，就系爭土地之部分未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟，嗣被告陳松棟將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告黃義彬，業已侵害原告優先承買系爭土地之權利等情，均為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點，分述如下：　⒈原告是否已受合法通知，而未於相當期限內對系爭土地行使優先購買權？　⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第 1項前段分別定有明文。次按土地法第104條第1項規定之承租人優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於10日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄。民法第426條之2第2項更規定，該通知應以書面為之。所謂通知，係將得以相同條件為優先購買之情事，向受領通知有優先購買權之人為告知之意，此與民事訴訟之答辯、係對他造當事人所為之訴訟行為表示反對者有別，因此縱於答辯狀內容曾將買賣標的、範圍、價金及付款方法等，記載並送達於有優先承買權之人，如非以其有優先購買權之本意而為通知，意僅在對於該訴訟予以答辯者，尚難認係依前揭規定所為之通知，其優先購買權仍不能視為放棄（最高法院101年度台上字第841號判決意旨參照）。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務( 最高法院100年度台上字第1530號判決、103年度台上字第24 77號判決、101年度台上字第1716號判決參照)。次按土地法第104條固未規定基地出賣通知之方式，然觀諸民法第426條之2之立法理由：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條，增訂本條」，可知立法者對於基地出賣之通知方式，係採要式主義。土地法第104條及民法第426條之2於是用上並無齟齬之處，依立法及體系解釋，應認為基地出賣時，土地所有權人應以「書面」將土地出賣之條件通知予承租人，否則即不生通知之效力。　⑵經查，本件於系爭執行事件拍賣，雖以彰院勝104司執辛字第 30774號函通知原告得對該次拍賣之不動產行使優先承買權，惟該函僅以原告對A建物有優先購買權之意思而為通知，尚未通知原告對於C建物及其所坐落之系爭土地亦有優先購買權，有本院民事執行處函在卷可佐（見本院卷第209、333 頁），縱原告得於前拆屋還地事件之民事訴訟中，透過該訴訟之言詞辯論期日所提示之本院104年度司執字第3077號卷，及其律師所主張之法定租賃關係，進而得知系爭執行事件所拍賣之全部標的、範圍、價金及付款方法等，然此皆屬民事訴訟之答辯、對當事人他造所為之訴訟行為表示反對等民事訴訟上之攻防方法，其意僅在於對訴訟予以答辯，而非以原告有優先購買權之本意而為之書面通知，尚難認係依前揭規定所為之通知，原告之優先購買權自不能視為放棄。是被告辯稱原告就A建物部分，經執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，且就C建物部分，於前拆屋還地訴訟中，即已知悉系爭土地買賣之全部條件，然原告卻未於知悉後10日內表示承買意願，該優先購買權已逾10日之除斥期間而不得再予以主張云云，揆諸前揭說明，尚不足採為對被告有利之認定，則原告主張其就系爭土地有依同樣買賣條件優先承買之權，本院於拍賣時未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟等語，洵屬有據。　⒉原告依民法第426條之2及土地法第104條之規定，得以行使優先購買權範圍為何？　　⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102台上字第1 508號判決意旨參照）。次按民法第426條之2 、土地法第10 4條之規範目的在保護現有基地或房屋所有權人、地上權人、典權人、承租人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人是指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。因此，承租人如只承租土地之一部興建建築物，其得主張優先購買之土地，應限於「承租範圍內」之「（建築物）基地」而已，並非承租範圍之全部土地，當然更不及於承租範圍外或「使用」或「占用」之土地。 ⑵經查，謝文聯曾於93年間，僅保留C建物所坐落之系爭土地之所有權，而將C建物之事實上處分權讓與原告，該C建物占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之庭院、走道等，均得與系爭土地成立法定租賃關係。C建物之鐵皮屋之部分，實際上可區分為東側鐵皮屋即附圖一C2、C3部分，與西側鐵皮倉庫即附圖一C1部分，二者雖相接但內部不相通，構造上各自獨立，各有出入口，東側之C2、C3鐵皮屋內有飯桌、神龕及一般家庭之客廳設備，可供居住使用，西側之 C1鐵皮有隔間充作貯藏室，可堆置雜物供倉庫使用，分別占用系爭土地如附圖一455地號之編號C1、C2及452地號之編號 C3之面積，而C建物之屋簷下方外延伸涵蓋至道路三米處之範圍及位置，並以鐵線圍籬與道路相隔之部分，由附圖一C3 至北側鐵線圍籬即附圖一E3與東側空地即附圖一甲1，可做為C建物之庭院及走道使用，占用系爭土地如附圖一452地號之編號E3及甲1之面積，又被告於本院113年5月8日言詞辯論中表示，系爭土地之452地號為可分割，有勘驗測量筆錄、現場照片、言詞辯論筆錄、前審民事判決在卷可證（見本院卷一第109至129、325頁、本院卷二第29至33頁），足認原告所有事實上處分權之C建物與系爭土地間，就如附圖一455 地號之編號C1及C2、452地號之編號C3、E3及甲1之部分，存有法定租賃關係。是原告依民法第426條之2及土地法第104 條之規定，得以行使優先購買權範圍，揆諸前揭規定，自為 C建物所坐落之基地及其附屬之空地及庭院即如附圖一455地號之編號C1及C2、452地號之編號C3、E3及甲1部分，逾此範圍，即屬無據，尚不足採。　⒊原告請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，暨與原告訂立與系爭執行事件拍賣同樣條件之買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告每人應有部分各二分之一，有無理由？　⑴按出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2第3項定有明文。次按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項後段定有明文。是土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並依約辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決參照）。又土地法第104條之優先購買權人行使其優先購買權，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示行使優先購買權之意思，均可認業已合法行使優先購買權。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正，而所謂依其情形顯失公平者即係考量相關證據取得難易程度等，有證據偏在及武器不平等情形。是民事訴訟如待證事實陷於真偽不明狀態時，為求發現真實並促進訴訟，應依舉證責任分配之原則，命負舉證責任之人提出證據，再由法院本於調查證據之結果，斟酌全辯論意旨，依證據評價判斷事實真偽。倘負舉證責任之一方，不能提出使法院就應證事實形成確切心證時，即應對事實真偽不明之狀態承擔不利益之結果（最高法院107年台上字第974號判決意旨參照）。　⑵經查，原告就C建物所坐落系爭土地之部分，有優先購買權存在乙情，已如前述。原告就系爭土地主張優先購買權而提起本件訴訟，依前揭說明，足認原告業已合法對系爭土地為行使優先購買權之意思表示。而本院於拍賣C建物所坐落系爭土地之部分時，未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟等情，已如前述，而被告陳松棟又將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告黃義彬，雖被告以被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記，且土地謄本關於登記原因之選項中，並無清算乙詞置辯，並據以提出臺灣土地銀行交易明細、臺灣土地銀行匯款申請書在卷可憑（見本院卷第191至193頁），惟查，土地謄本上之記載，固具不動產之公示性，而僅有推定之效力，容由當事人舉反證予以推翻，本院核閱卷附土地登記第二類謄本，就系爭土地之登記原因係記載為買賣，再審酌被告所提上開事證，僅能證明被告陳松棟、黃義彬與訴外人黃麗香間，有金錢上之匯款交易往來乙情，未能具體說明渠等間所為之金錢往來原因究竟為何，尚不能使本院形成足以推翻土地謄本上記載登記原因為買賣之心證，被告復未能提出其他任何具體事證，以證明渠等間就系爭土地之移轉非基於買賣關係，僅空言泛稱係退夥後之標的移轉云云，是被告前開所辯無足憑採，系爭土地之移轉原因應為買賣關係。又C建物於謝文聯讓與事實上處分權與原告等2人及訴外人謝章捷後，由原告等2人及謝章捷共同持有C建物之事實上處分權，應有部分各三分之一，嗣謝安捷以同意書將其持有C 建物之三分之一事實上處分權讓與原告，有同意書、印鑑證明在卷可證（見本院卷第135、139頁），足認原告已取得並共同持有C建物之全部事實上處分權，渠等間對C建物之事實上處分權之應有部分各為二分之一。從而，本院立於出賣人地位與被告陳松棟間或被告陳松棟與被告黃義彬間所訂立之買賣契約，依民法第426條之2第3項、土地法第104條之規定，均不得對抗原告，原告請求被告塗銷渠等間以買賣原因，就C建物所坐落之系爭土地所為之所有權移轉登記，暨請求被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人就系爭土地應依同樣條件與原告簽訂買賣契約，並於原告履行該買賣契約後，辦理所有權移轉登記予原告謝彰安、謝瓸鋃應有部分各二分之一，應屬有據。四、綜上所述，被告既未依前揭規定合法通知原告得以行使優先購買權，原告之優先購買權自不能視為放棄，則原告依民法第425條之1及民法第426條之2之規定，請求如訴之聲明，原告先位訴之聲明有優先承買權，已如前述，超過原告法定租賃關係及使用範圍，為無理由，應予駁回。原告備位訴之聲明有優先購買權，合於其使用權利之現況，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日民事第四庭法　官　姚銘鴻土地現況圖：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1088號土地複丈成果圖。附圖一：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1088號土地複丈成果圖。附圖二：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1087號土地複丈成果圖。　以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日書記官　楊美芳

2024-10-09

CHDV-113-重訴-25-20241009-1

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臺灣高等法院臺中分院

確認優先購買權存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第114號上訴人曾松儀訴訟代理人吳莉鴦律師複代理人吳宜星律師被上訴人曾鈺琇曾素合廖豐斌廖豐欽廖惠春曾俊傑曾美華陳雪雲（即〇〇〇之承受訴訟人）曾惠絹（即〇〇〇之承受訴訟人）曾建彰（即〇〇〇之承受訴訟人）曾淳琪（即〇〇〇之承受訴訟人）上十一人訴訟代理人簡敬軒律師被上訴人曾素月簡晛森上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國112年12月27日臺灣南投地方法院111年度訴字第484號第一審判決，提起上訴，並為訴之變更，本院於113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及變更之訴均駁回。第二審（含變更之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序事項上訴人於原審原主張依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人簡晛森塗銷就坐落南投縣○○市○○段000地號土地及同段000建號即門牌號碼南投市○○路000巷00號建物（下合稱南營路房地）、同段000地號土地（下稱000地號土地）如附表一編號10號所示應有部分（原為曾素月所有，下稱編號10號應有部分）於民國111年4月20日所為所有權移轉登記（下稱系爭登記）（見原審卷二第141頁）。嗣於本院審理中變更依民法第184條第1項前段、後段規定為請求權基礎（見本院卷第196頁），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定相符，應予准許。貳、實體事項一、上訴人主張：南營路房地為伊、被上訴人曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華（下合稱曾素月等8人）及被上訴人陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪（下合稱陳雪雲等4人；與曾素月等8人另合稱曾素月等 12人）之被承受人〇〇〇（與曾素月等8人下合稱曾素月等9人）共有，000地號土地為伊、曾素月等9人與他人共有，伊與曾素月等9人之應有部分如附表一所示；〇〇〇於111年7月28日死亡，其應有部分由陳雪雲等4人繼承公同共有。曾素月等9 人於同年3月30日與曾素月之子簡晛森簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）350萬元出賣南營路房地全部與000地號土地應有部分0000000分之144725（下合稱本案全部房地）予簡晛森，然故意未通知伊行使優先購買權。伊於同年4月7日向訴外人即承辦地政士〇〇〇口頭告知將行使優先購買權，亦於同年月11日、同年月13日、同年月16 日寄發存證信函通知〇〇〇、曾素月等9人主張行使優先購買權，曾素月等12人應依系爭買賣契約同一條件與伊訂立買賣契約，並將渠等所有南營路房地、000地號土地如附表一編號2 至10號所示應有部分（下合稱系爭不動產）移轉登記予伊。嗣曾素月為規避伊行使優先購買權，竟於同年月8日將編號1 0號應有部分贈與簡晛森（下稱系爭贈與），於同年月20日辦理所有權移轉登記（該所有權移轉物權行為下稱系爭贈與物權行為；所為登記即系爭登記），系爭贈與債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示而無效，且以假贈與真買賣方式，故意以背於善良風俗方法侵害伊之優先購買權，簡晛森應負侵權行為回復原狀義務。爰依民法第184條第1項前段、後段，土地法第34條之1第4項規定及系爭買賣契約約定，求為確認系爭贈與債權行為及物權行為無效、命簡晛森塗銷系爭登記，暨確認伊就系爭不動產有優先購買權存在，及命曾素月等12人依系爭買賣契約之同一條件就系爭不動產與伊訂立買賣契約，於伊履約後將系爭不動產移轉登記予伊之判決。二、被上訴人則以：簡晛森係欲向上訴人與曾素月等9人購買本案全部房地，上訴人亦曾於磋商階段口頭同意出售名下應有部分，惟於簽訂書面契約前反悔，故系爭買賣契約並未成立，上訴人無從行使優先購買權。且上訴人既為系爭買賣契約磋商之當事人之一，亦無土地法第34條之1第4項規定之適用。又曾素月贈與編號10號應有部分予簡晛森，純屬個人財務規劃，非為規避共有人優先購買權之行使，與簡晛森間亦非通謀虛偽意思表示等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並變更依民法第184條第1項前段、後段規定請求簡晛森塗銷系爭登記，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認曾素月、簡晛森之系爭贈與債權行為及物權行為均無效；㈢簡晛森應將系爭登記塗銷；㈣確認上訴人對系爭不動產有優先購買權存在；㈤曾素月等12人就系爭不動產，應與上訴人依系爭買賣契約之同一條件訂立買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約之義務後，將系爭不動產辦理所有權移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院卷第137至139、231頁）：㈠南營路房地為上訴人與曾素月等9人共有；000地號土地為上訴人、曾素月等9人與他人共有，上訴人與曾素月等9人之應有部分如附表一所示。〇〇〇嗣於111年7月28日死亡，其所有南營路房地、000地號土地如附表一編號4號所示應有部分於同年11月22日由其全體繼承人即陳雪雲等4人以繼承為原因登記為公同共有。㈡曾素月等9人與簡晛森於111年3月30日簽署系爭買賣契約。㈢上訴人於111年4月7日致電系爭買賣契約之承辦地政士〇〇〇。㈣上訴人於111年4月13日寄發存證信函予曾素月等9人及〇〇〇，另於同年月16日寄發存證信函予曾素月等9人，主張行使優先購買權。㈤曾素月於111年4月20日，以同年月8日贈與為原因，將編號10 號應有部分移轉登記予簡晛森。五、本院之判斷：　㈠曾素月與簡晛森間系爭贈與債權行為及物權行為，非屬通謀虛偽意思表示：　上訴人雖主張：曾素月與簡晛森於111年4月7日伊致電〇〇〇表示欲行使優先購買權後，旋於同年月8日為系爭贈與、於同年月20日辦理系爭登記完畢，目的在使簡晛森成為共有人之一，再以共有人身分買受其他共有人應有部分，顯係為規避伊就系爭不動產行使優先購買權而為假贈與真買賣，系爭贈與債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示而無效云云，惟為被上訴人否認。按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人負舉證之責。查姑不論上訴人就系爭不動產無優先購買權可以行使（詳後述），依〇〇〇於111年 4月7日上訴人致電時之陳述，核僅在說明系爭買賣契約未經上訴人簽名而不成立，曾素月現欲改將編號10號應有部分贈與簡晛森，且簡晛森成為共有人後可購買其他共有人之應有部分，斯時上訴人即無優先權，有錄音光碟及譯文可憑（見原審卷一第63頁，原審卷二第129頁），要不足執此遽謂系爭贈與為曾素月與簡晛森間通謀虛偽意思表示，不因贈與日期恰在上訴人向〇〇〇稱欲行使優先購買權之翌日，或〇〇〇就簡晛森「日後」苟以共有人身分買受其他共有人應有部分而為別一法律行為，上訴人「斯時」得否行使優先購買權乙節表達個人法律見解，即率認曾素月與簡晛森間之系爭贈與並非真實。又上訴人就曾素月與簡晛森係「假贈與真買賣」一事，洵未舉證證明。是上訴人主張曾素月、簡晛森間系爭贈與債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示云云，委無可採，則其以此為由，請求確認系爭贈與債權行為及物權行為無效，及依民法第184條第1項前段、後段規定請求簡晛森塗銷系爭登記，自屬無據。㈡系爭買賣契約未成立，上訴人無優先購買權可以行使：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第511號判決意旨參照）。查：　⑴觀諸系爭買賣契約當事人欄記載「賣方曾松儀等10人（詳清冊）」，第1條買賣標的物記載為本案全部房地，後附賣方清冊明列上訴人與曾素月等9人之姓名、地址，暨每人就南營路房地、000地號土地各出賣如附表一所示應有部分，有系爭買賣契約可稽（見原審卷一第33、37頁），顯見系爭買賣契約乃以上訴人與曾素月等9人為共同出賣人，旨在由渠等共同出賣本案全部房地予簡晛森，並非由曾素月等9人逕依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物，契約文義甚為明確，無須別事探求。遑論上訴人與曾素月等9人並非000地號土地之全部共有人，渠等應有部分比例合計僅0000000分之1 44725，且屬分別共有而非公同共有，曾素月等9人就上訴人名下之353地號土地應有部分，亦無從依土地法第34條之1第 1項規定，不經上訴人同意即逕為出賣。　⑵參以證人〇〇〇於臺灣南投地方檢察署112年度偵字第5408號偽造文書案件（下稱刑案）檢查事務官詢問時陳稱：系爭買賣契約是伊做的，111年3月30日簽約時，簡晛森是買方，只有上訴人、〇〇〇2人未到場亦未出具委託書，其他人有實際到場或出具委託書。簡晛森向伊表示上訴人、〇〇〇沒有到場，但有口頭答應買賣，之後會拿給他們簽名，故伊先讓現場的人簽名；簽約當時有說明如果一人不同意，買賣契約不成立，且伊有跟每個人收取簽約費1,000元，並強調很多次，如一人未簽名，系爭買賣契約不成立，1,000元不歸還。上訴人一開始就列在賣方清冊，如果他不同意、不簽名，契約即不成立等語，此經本院調取刑案全卷核閱無誤（見臺灣南投地方檢察署111年度交查字第97號卷第61頁，原審卷二第181頁）；且〇〇〇於111年4月7日上訴人致電時，復再次說明系爭買賣契約未經上訴人簽名而不成立如前，亦核與〇〇〇上開刑案陳述相合。足徵依簡晛森與111年3月30日到場之部分出賣人真意，渠等確欲以上訴人與曾素月等9人為系爭買賣契約之共同出賣人，簡晛森亦意在取得上訴人與曾素月等9人全體同意後始完成買賣，否則無須表示嗣後會將契約交由未到場之上訴人、〇〇〇簽名。而〇〇〇係基於簡晛森之表述，依到場者之意思草擬契約內容，並鑑於是日部分出賣人未到場，唯恐系爭買賣契約未經全體出賣人簽名而不成立，致滋應否退還簽約服務費用之疑義，方迭強調若因一人未簽名而契約不成立，日後不另退費，藉此再次釐清、確定到場當事人之真意，確為系爭買賣契約須經上訴人與曾素月等9人全體同意，始克成立。　⑶再者，系爭買賣契約之約定買賣價金為350萬元，簡晛森於11 1年3月30日即簽發如附表二所示發票日均為同日、受款人分別為上訴人與曾素月等9人、面額各如附表二所示之本票計1 0張交由〇〇〇收執，供擔保買賣價金之給付，為兩造所不爭執（見本院卷第138、231頁，原審卷一第429至431、457頁），並有本票可憑（見原審卷一第495至501頁）。繹之各該本票面額，核與按上訴人與曾素月等9人應有部分比例計算後每人得分配之買賣價金數額相符，尤彰簡晛森確以上訴人與曾素月等9人為系爭買賣契約之共同出賣人，方以渠等為買賣價金給付對象，並分別按渠等應有部分比例核算應付價金，要非僅以曾素月等9人為系爭買賣契約之出賣人，至為明灼。　⑷據此，簡晛森與111年3月30日到場之部分出賣人既意在由上訴人與曾素月等9人全體共同出賣本案全部房地，〇〇〇亦係依到場者之意思草擬契約內容，到場者復均認知倘未到場之出賣人未簽名，契約即不成立，系爭買賣契約自係以上訴人與曾素月等9人為共同出賣人，不因上訴人實際上是否確曾與簡晛森洽談買賣、或於111年3月30日未曾到場而異，更難徒以系爭買賣契約未贅列「如賣方一人不同意出售，契約不成立」之條款，即得偏離契約明顯文義，遽指出賣人僅為曾素月等9人。上訴人主張：伊從未與簡晛森洽談南營路房地、0 00地號土地之買賣，亦未曾同意出賣應有部分予簡晛森，系爭買賣契約之出賣人僅曾素月等9人，伊非契約當事人，該契約已因契約必要之點合致而成立生效，伊有無簽名不影響契約之成立云云，容無足取。　⒉按土地法第34條之1第4項規定共有人優先承購權之發生，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提。查系爭買賣契約以上訴人為共同出賣人，惟上訴人未在契約上簽名蓋章，此觀該契約即明（見原審卷一第37頁），堪認系爭買賣契約並未成立，則上訴人自無優先購買權可以行使。是上訴人請求確認其就系爭不動產有優先購買權存在，及依土地法第34條之1第4項規定及系爭買賣契約約定，請求曾素月等12人依系爭買賣契約之同一條件就系爭不動產與其訂立買賣契約並為所有權移轉登記，亦屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、後段，土地法第34條之1第4項規定及系爭買賣契約約定，請求確認系爭贈與債權行為及物權行為無效、簡晛森應塗銷系爭登記，暨確認上訴人就系爭不動產有優先購買權存在，及曾素月等12人應依系爭買賣契約之同一條件就系爭不動產與上訴人訂立買賣契約，於上訴人履約後將系爭不動產移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴及變更之訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。八、據上論結，本件上訴及變更之訴均為無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日民事第四庭審判長法　官楊熾光法　官廖穗蓁法　官李佳芳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。書記官卓佳儀　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日附表一：編號共有人 000地號土地 000建號建物 000地號土地備註 1 曾松儀 7分之1 7分之0 0000000分之20675 2 曾鈺琇 7分之1 7分之0 0000000分之20675 3 曾素合 7分之1 7分之0 0000000分之20675 4 〇〇〇 7分之1 7分之0 0000000分之20675 嗣由陳雪雲等4人繼承公同共有 5 廖豐斌 21分之1 21分之0 0000000分之20675 6 廖豐欽 21分之1 21分之0 0000000分之20675 7 廖惠春 21分之1 21分之0 0000000分之20675 8 曾俊傑 14分之1 14分之0 0000000分之20675 9 曾美華 14分之1 14分之0 0000000分之20675 10 曾素月 7分之1 7分之0 0000000分之20675 合計 1分之1 1分之1 0000000分之144725 附表二：編號受款人發票日票面金額 1 曾松儀 111年3月30日 50萬元 2 曾鈺琇 111年3月30日 50萬元 3 曾素合 111年3月30日 50萬元 4 〇〇〇 111年3月30日 50萬元 5 廖豐斌 111年3月30日 16萬6,667元 6 廖豐欽 111年3月30日 16萬6,667元 7 廖惠春 111年3月30日 16萬6,666元 8 曾俊傑 111年3月30日 25萬元 9 曾美華 111年3月30日 25萬元 10 曾素月 111年3月30日 50萬元合計 350萬元

2024-10-09

TCHV-113-上-114-20241009-1

重抗

臺灣高等法院臺南分院

確認土地優先購買權不存在

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 113年度重抗字第35號抗告人林傳善林傳富林傳源林世崧林淑涵林傳相林恕孝林恕敬吳麗玲林金緣林史郎林桂櫻上列抗告人因與相對人林榮秩等2人間請求確認土地優先購買權不存在事件，對於民國113年8月19日臺灣臺南地方法院113年度補字第826號裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　　　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　　　由一、抗告意旨略以：坐落臺南市麻豆區○○段000、000、000、000 、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、 000、000、000、000、000、000等地號土地（下稱系爭土地），以每平方公尺新臺幣（下同）54,450元出售，抗告人持有比例及總面積如抗告狀附表一所示，其等分別取得之買賣價金如抗告狀附表二所示，總計7,905,216元，本件訴訟標的價額應以抗告人就爭買之標的物價額7,905,216元計算裁判費用，而非整筆土地之出售價額計算裁判費用，始為適當。又抗告人居所地即為送達代收人之地址，經抗告人列明於起訴狀，無違反民事訴訟法第244條第1項、第116條第1項第 1款規定之情事等語，聲明：原裁定廢棄。二、經查：　㈠按優先承購權為財產權之一種，其因此涉訟，應就其爭買之標的物價額計算裁判費用（最高法院100年度台抗字第483號裁定參照）。又土地法第34條之1第4項所定之優先承買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，若因此涉訟，應按訟爭標的物價額計算裁判費（最高法院110年度台抗字第928號裁定參照）。　⒈依抗告人訴之聲明，係請求確認相對人對於系爭土地之優先購買權不存在。其所涉及之訴訟標的物為系爭土地全部，而該項標的物，既經抗告人以總價379,035,162元出售予第三人，有抗告人所提不動產買賣契約書（原審卷第31頁）可稽，則依前開說明，原法院核定本件訴訟標的價額為379,035, 162元，並限期抗告人補繳裁判費3,040,608元，洵無不合。　⒉抗告人主張應以其等就系爭土地之應有部分比例及面積所取得之買賣價金計算裁判費云云，並無可採。　㈡次按當事人書狀，除別有規定外，應記載當事人姓名及住所或居所。起訴不合程式或不備其他要件，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正。民事訴訟法第116條第1項第1款、第249條第1項第6款分別定有明文。抗告人之起訴狀，僅記載共同送達代收人之姓名、地址，而未依前開規定記載抗告人之住所或居所，則原審依前開條文規定，限期抗告人補正，亦無不合。三、綜上，抗告人執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其抗告。四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　吳上康　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李素靖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟上為正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新臺幣一千元。提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-10-09

TNHV-113-重抗-35-20241009-1

台再

最高法院

請求確認優先購買權存在等再審之訴

最高法院民事判決 113年度台再字第31號再審原告鍾榮焜鄧勢華共同訴訟代理人林祺祥律師再審被告黃秀文黃羿達上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，再審原告對於中華民國113年3月28日本院判決（112年度台上字第2340號），提起再審之訴，本院判決如下：主文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。理由一、本件再審原告主張本院112年度台上字第2340號確定判決（下稱原確定判決）有民事訴訟法第496條第1項第1款之情形，對之提起再審之訴，係以：伊於民國104年10月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱土地買賣契約）時，再審原告鍾榮焜與再審被告間就買賣標的物土地（下稱系爭土地）尚無租金協議，嗣後始由法院另案判決再審原告鄧勢華與再審被告間，依民法第425條之1規定，就系爭土地有租賃關係。前訴訟程序第二審判決（下稱原第二審判決）認定，土地買賣契約簽訂時，再審被告與鍾榮焜間就系爭土地即有租賃關係，與民法第425條之1規定有違。又依土地買賣契約之約定，鄧勢華應於104年11月2日、同年月13日依序給付鍾榮焜新臺幣（下同）16萬元、24萬元，再由鄧勢華承擔鍾榮焜對訴外人鍾新羱所負281萬2000元之債務，以代償其餘買賣價金260萬元。鄧勢華已於104年11月13日承擔該債務而付清價金，原第二審判決未經鍾新羱同意再審被告承擔上開債務，即命鍾榮焜於再審被告給付40萬元之同時，將系爭土地移轉登記予再審被告，已非與土地買賣契約之同樣條件，影響鍾榮焜權益，適用土地法第104條規定，亦有不當。原確定判決未依民事訴訟法第477條第1項規定，廢棄原第二審判決，適用法規顯有錯誤。另原確定判決認土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，所稱承租人，涵蓋意定及法定租賃關係，且不以租地建屋為限，與36 年司法院院解字第3763號解釋、本院53年台抗字第570號判例、83年度第11次民事庭會議決議相牴觸，適用法規亦顯有錯誤云云，為其論據。二、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括漏未斟酌證據及認定事實不當，或判決不備理由或理由矛盾，及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。又第三審為法律審，其所為判決以第二審判決所確定之事實為基礎。上開規定所謂適用法規顯有錯誤，對第三審判決而言，應以該判決依據第二審判決所確定之事實而為之法律上判斷，有適用法規顯有錯誤之情形為限。至於第二審法院取捨證據、認定事實之職權行使，是否妥當，與第三審判決適用法規是否顯有錯誤無關。查原確定判決依原第二審判決所認定：系爭土地及坐落其上之建物原為鍾榮焜所有，再審被告經由法院拍賣程序取得建物之事實上處分權，類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定其與鍾榮焜間就系爭土地存有法定租賃關係，鍾榮焜嗣將系爭土地出賣予鄧勢華，依土地法第104條第1 項規定，再審被告有優先購買權。鍾榮焜未經通知再審被告，逕就系爭土地為移轉登記，不得對抗再審被告。再審被告已合法行使優先購買權，得請求鄧勢華塗銷土地移轉登記，鍾榮焜應依土地買賣契約之同一條件與再審被告訂立買賣契約，並應於再審被告給付40萬元之同時，為系爭土地移轉登記。因而以上揭理由，為不利再審原告之判決，於法並無不合。並說明再審原告援引36年司法院院解字第3763號解釋、本院83年度第11次民事庭會議決議、53年台抗字第570號判例、111年度台抗字第112號裁定、103年度台上字第1481號判決、109年度台上字第2855號判決、84年度台上字第2110 號判決、109年度台上字第1277號判決意旨，係就不同事實為審認，要與本件有間，尚難比附援引。因而駁回再審原告之第三審上訴，核無適用法規顯有錯誤之情形。三、次按民法第425條之1第1項之推定租賃關係，於土地或其上房屋讓與後，即新成立。再審原告僅因鍾榮焜與再審被告未達成租金協議，即謂其間無租賃關係，不無誤會。又依再審被告簽訂之土地買賣契約，鍾榮焜應先移轉系爭土地登記予鄧勢華，鄧勢華再依序給付鍾榮焜16萬元、24萬元，此為原第二審判決所合法確定之事實，該判決命鍾榮焜依同樣條件與再審被告簽訂買賣契約，與土地法第104條規定，尚無不符。至該判決命鍾榮焜於再審被告給付40萬元之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記予再審被告，則係就再審被告依鍾榮焜應簽訂之買賣契約為請求，於其聲明範圍內所為裁判，對於鍾榮焜之權利，無不利影響，難謂違背土地法第104條規定。再審原告就此指摘原第二審判決違背法令，及原確定判決違法未依民事訴訟法第477條規定予以廢棄，亦有誤會。再審論旨，指摘原確定判決適用法規顯有錯誤，聲明廢棄，非有理由。四、據上論結，本件再審之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔本件正本證明與原本無異書　記　官　謝榕芝中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-09

TPSV-113-台再-31-20241009-1

重上更一

臺灣高等法院高雄分院

確認優先購買權存在等

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 112年度重上更一字第22號上訴人林佳霖當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國113 年9月11日本院112年度重上更一字第22號判決，提起上訴，本院裁定如下：　　主文上訴人應於本裁定正本送達後七日內，補正委任律師或具律師資格之關係人為代理人之委任狀。理由一、按對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。上訴人未依前揭規定委任訴訟代理人，或雖已委任而法院認為不適當者，第二審法院應定期先命補正，為民事訴訟法第466條之1所明定。二、查本件上訴人於民國113年10月4日對本院第二審判決提起上訴，未據上訴人依法提出委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀。茲命上訴人於收受本裁定正本7日內補正，逾期不補正，即駁回上訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第五庭審判長法官邱泰錄法官王琁法官高瑞聰以上正本證明與原本無異。本件不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官呂姿儀

2024-10-09

KSHV-112-重上更一-22-20241009-2

台上

最高法院

請求確認優先購買權不存在等

最高法院民事裁定 112年度台上字第1806號上訴人彭姿蓉訴訟代理人楊明勳律師被上訴人謝進熙謝進棋共同訴訟代理人傅金圳律師熊誦梅律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，上訴人對於中華民國112年5月2日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第 291號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第47 5條但書情形外，亦不調查審認。二、上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使，所論斷：土地法第73條之1第3項為同法第34條之1第4項之特別規定，應優先適用。訴外人財政部國有財產署中區分署（下稱國產署）依法標售訴外人林陳榮妹所遺，逾期未辦繼承登記之系爭土地應有部分二分之一，被上訴人之被繼承人謝三郎為共有人，生前長期使用系爭土地，得依土地法第73條之1第3項規定，對標售案行使優先購買權。是上訴人先位請求確認謝三郎優先購買權不存在，並不可取。又謝三郎行使優先購買權後，即與國產署成立買賣關係，其於民國109年12月11日死亡，被上訴人為其繼承人，繼承該買賣關係。則上訴人備位請求確認被上訴人與國產署間買賣關係不存在，亦無理由等情，指摘為不當，並就原審已論斷或其他與判決結果無礙事項，泛言未論斷或論斷錯誤，違反證據、經驗、論理法則，而非表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，亦未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，就本件所涉爭點，依自由心證判斷事實真偽，俱已說明心證之所由得，對其餘無礙判決結果而未詳載部分，亦表明不逐一論駁之旨，尚非不備理由，附此敘明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日最高法院民事第八庭　　　　審判長法官鍾任賜法官陳麗玲法官呂淑玲法官陶亞琴法官黃明發本件正本證明與原本無異書　記　官　曾韻蒔中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-09

TPSV-112-台上-1806-20241009-1

補

臺灣士林地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第1199號原告優活開發股份有限公司法定代理人王婉容上列原告與被告臺灣中小企業銀行股份有限公司、樺福建設開發股份有限公司、寶來納有限公司間確認優先購買權存在等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按第三人異議之訴之訴訟標的為該第三人之異議權，法院核定此訴訟標的之價額，應以該第三人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準（最高法院102 年度台抗字第410號裁定參照）。查本件訴之聲明：一、確認原告就本院109年度司執字第70836號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中執行標的物即如附表二編號1所示之建物第1層部分（下稱系爭建物第1層）之所有權存在。二、系爭執行事件就系爭建物第1層之執行程序應予撤銷。三、確認原告就系爭執行事件中執行標的物即如附表一所示之土地，有優先購買權存在。四、被告應給付原告新臺幣（下同）3億元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。又如附表一、二所示之土地及建物業經合併拍賣，並於民國111年10月19日以全部價額2億9,688萬元拍定，出價分別為如附表一所示之土地2億1,574 萬元、如附表二編號1所示之建物8,105萬元、如附表二編號2所示之建物9萬元，此經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗閱無訛，足以憑為認定各該土地與建物之交易價額。準此，原告聲明第 1、2項均涉及系爭建物第1層，核係基於同一經濟目的，行使系爭建物第1層所有權以排除系爭執行事件之強制執行程序，訴訟標的價額應以系爭建物第1層定之，爰依系爭建物第1層與如附表二編號1所示之建物間所占面積比例換算，系爭建物第1層交易金額為806萬2,370元（計算式：8,105萬元×289.36㎡/2908.9㎡＝806 萬2,370元，元以下四捨五入），據之核定此部分訴訟標的價額。再原告聲明第3項部分，以如附表一所示之土地交易價額2億1, 574萬元，定其訴訟標的價額；原告聲明第4項部分，以所請求給付3億元為其訴訟標的金額，本件訴訟標的價額核定為5億2,380 萬2,370元（計算式：806萬2,370元＋2億1,574萬元＋3億元＝5億2, 380萬2,370元），應徵收第一審裁判費415萬5,337元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達翌日起 10日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 1 日民事第一庭法官林昌義以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1千元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 113 年 10 月 7 日書記官周苡彤附表一：編號土地標示面積（平方公尺）權利範圍 1 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 689 全部附表二：編號建物標示坐落基地建築式樣主要建築材料及房屋層數面積（平方公尺）權利範圍備考建物門牌樓層面積合計附屬建物用途及面積 1 臺北市○○區○○段0○段00000號建物臺北市○○區○○段0段000地號土地鋼筋混凝土造7層樓房第1樓層：289.36 第2樓層：280.92 第3樓層：280.56 第4樓層：268.80 第5樓層：268.80 第6樓層：268.80 第7樓層：236.39 地下1樓層：627.34 第1樓夾層：47.37 屋頂突出物1層： 38.34 屋頂突出物2層： 38.34 屋頂突出物3層： 38.34 合計：2,683.36 陽台： 165.08 雨遮： 60.46 全部停車位共18位；本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆除費用臺北市○○區○○○路0段00巷0號、3號、5號、5號2樓至7樓、5號2樓之1至6樓之1、5號2樓之2至3樓之2、5號2樓之3至3樓之3、5號2樓之5、5號2樓之6 2 臺北市○○區○○段0○段00000號建物臺北市○○區○○段0○段000地號土地 7層第2層未登記部分：0.44 第3層未登記部分： 3.37 第4層未登記部分：0.89 第5層未登記部分：0.89 第6層未登記部分：0.89 第7層未登記部分：0.43 合計：6.91 全部未辦保存登記建物臺北市○○區○○○路0段00巷0號、3號、5號、5號2樓至7樓、5號2樓之1至6樓之1、5號2樓之2至3樓之2、5號2樓之3至3樓之3、5號2樓之5、5號2樓之6之未辦保存登記部分

2024-10-01

SLDV-113-補-1199-20241001-1