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臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決 113年度板簡字第2398號原告歐風香榭公寓大廈管理委員會法定代理人許維容被告張應弟上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國113年10月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒萬零捌佰元，及自民國九十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。訴訟費用被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：被告為歐風香榭公寓大廈之住戶，詎被告自民國 98年起，即未繳納管理費，迄今共積欠管理費新臺幣（下同）70,800元，爰依社區規約第17條約定，請求被告給付上開管理費等語。並聲明：被告應給付原告70,800元，及自98年 1月1日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息。三、被告未於言詞辯論到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、按區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾2期或積欠達5萬元以上，經20天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息百分之6計算，歐風香榭公寓大廈規約第17 條第4項定有明文。查被告為原告住戶，積欠原告管理費70, 800元未繳乙節，有原告提出之建物謄本、管委會紀錄等件在卷可稽，而被告經相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，即視同自認，自堪認原告主張為真實。從而，依前開規約約定，被告自應給付原告積欠之管理費及以年息百分之6計算之利息，洵屬明確。五、綜上所述，原告主張依社區規約第17條約定，請求被告給付如主文第1項所示之金額、利息，為有理由，應予准許。又本件判決係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。本院另依民事訴訟法436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-11-08

PCEV-113-板簡-2398-20241108-2

嘉小

嘉義簡易庭(含朴子)

給付管理費

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉小字第421號原告文化世家大樓管理委員會法定代理人林美利被告蘇文良訴訟代理人陳典良上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣(下同)25,950元。原告其餘之訴駁回。本判決原告勝訴部分可以假執行。訴訟費用由被告負擔。並確定被告應給付原告的訴訟費用額為1, 000元，及應於判決確定的隔日起至清償日止，按照年息百分之5 計算的利息。　　事實及理由甲、程序部分：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款有明文規定。本件原告起訴時原請求如附表「原聲明」欄所示，之後在訴訟進行中，數次變更聲明，最終如附表「變更聲明」欄所示(見本院卷第71頁、第72頁、第153頁、第196頁)。審酌原告就此所為訴之擴張、減縮及追加，與上開規定相符，應予准許。乙、實體部分：　一、原告主張：　㈠、被告是嘉義市○○段○○段0○○段00000○號建物(門牌號碼嘉義市○ ○○街000號6樓1號)及同段1292建號建物(下合稱本件建物)的所有權人，屬於原告所屬大樓(下稱本件大樓)的區分所有權人。㈡、被告積欠從民國112年10月起到113年6月止的管理費共新臺幣 (下同)7,950元，及應負擔催繳所支出存證信函費用及郵資1 23元，並積欠100年1月至112年6月由原告代墊的機械停車位保養費共18,000元，總計26,073元。為此，請求被告給付等語。㈢、聲明：如附表「變更聲明」欄所示。二、被告答辯：　　㈠、同段1292建號建物位於本件大樓一樓，為平面及機械停車位，是被告及其他部分住戶所共有，被告應有部分為1/13。本件大樓管理費按被告所有之本件建物總面積計算，原告卻公告機械停車位前方車道及迴轉道屬於大樓公共空間，導致有住戶車輛停在車道上，影響被告車輛出入，被告反應，原告卻不處理，被告才拒繳，管理費應該酌減。㈡、大樓一樓到地下室的車位升降機保養費都是由大樓管理費支出，但是沒有看到區分所有權人會議有決議通過，這部分應該抵銷。㈢、依照本件大樓111年區分所有權人會議決議，一樓機械車位保養費由大樓支出，被告代墊112年1月至113年6月共2,260元，主張抵銷等語。㈣、聲明：原告之訴駁回。三、本件經與兩造協議簡化爭執及不爭執事項如下（見本院卷第 152至153頁）：㈠、不爭執事項：　⒈被告是原告社區的區分所有權人。　⒉被告是原告社區一樓停車位(嘉義市○○段○○段000○號)的共有人，應有部分1/13。　⒊被告積欠112年10月至113年6月份管理費共7,950元。　⒋原告103年區分所有權人會議決議管理費以坪計算，每坪35元。　⒌原告111年區分所有權人會議決議一樓停車位保養費由大樓支出。　⒍一樓車位管理費112年1月至113年12月，半年保養費均為7560 元。㈡、爭執事項：　⒈原告請求被告給付管理費7,950元有無理由? 　⒉原告請求被告給付工本費123元有無理由? 　⒊被告抵銷停車位保養費有無理由?　　　　四、法院的判斷：㈠、原告請求被告給付管理費為有理由：　⒈依照本件大樓社區規約第10條第1項約定，「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有全人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項：1.公共基金。2. 管理費」(見本院卷第37頁)。 ⒉按區分所有權人積欠應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條有明文規定。 ⒊原告主張被告為本件大樓區分所有權人，依照103年區分所有權人會議決議管理費以每坪35元計算，被告積欠112年10月至113年6月份管理費共7,950元等情，兩造不爭執(見不爭執事項⒈至⒋)。依照上開說明，原告依照區分所有權人會議通過之管理費收費標準向被告收取管理費，符合法律規定，應該准許。　⒋被告雖抗辯大樓住戶機車亂停在迴車道上，管委會未盡責管理，不得請求管理費或應減免等語。查：　⑴區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，是因為法律規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，性質為管理、維護共有物的費用，並非為特定區分所有權人或住戶提供管理服務的對價，亦非基於與管理委員會間的雙務契約而生。因此，被告依區分所有權人會議決議所負給付管理費之義務，與原告本於公寓大廈管理條例規定就大樓所負的管理維護義務，顯非基於同一雙務契約而生的對待給付。管委會縱有未盡管理組織之職務，亦僅被告得否依公寓大廈管理條例相關規定另為主張，不得援此拒絕繳納管理費。被告以管委會未盡管理職責為由拒付管理費，就沒有依據。　　⑵又103年區分所有權人會議決議是對全體區分所有權人一律以坪數計算徵收管理費(見不爭執事項⒋)，被告管理費收取也是依照區權會決議，以被告本件建物面積，以每坪35元計算，兩造不爭執(見本院卷第72頁)。則該決議管理費收取之標準既與公寓大廈管理條例第10條第2項載明以各區分所有權人之應有部分比例分擔為原則相符，難認有何顯失公平或違反公序良俗之情形。被告雖抗辯原告公告車道屬於公共空間，導致住戶亂停車等語，並提出公告為證(見本院卷第89頁) ，但原告否認上情，主張雖曾公告但已撤下，且有宣導住戶不要亂停車，並提出照片、對話紀錄為證(見本院卷第233至 249頁)，尚難認原告容任機車停放於車道上。況且被告若認為社區管理費收費標準不合理，本應循區分所有權人會議修改住戶規約或經區分所有權人會議決議同意，被告執此主張管理費應該酌減，亦無理由。㈡、原告請求被告給付工本費，為無理由：　　　⒈原告主張催繳被告給付管理費，因此支出存證信函及郵資費用共123元，固然有提出存證信函及購票證明、回執為證(見支付命令卷第17至23頁)。　⒉但是依照本件大樓社區規約第10條第5款約定「承購本公寓大廈任一區分所有單位之買受人(含法拍屋之拍定人)及其他依法獲得該單位之區分所有權人(含繼承、典權、讓與...等) 均應於事前查明是否積欠管理費用，並於合法取得該單位時，繳清所有積欠之管理費用」等語(見本院卷第37頁)，並無約定被告應負擔催繳手續之工本費，原告自不得依照該約定請求被告負擔催繳費用。且經本院闡明，原告仍未提出其他請求之依據(見本院卷第72頁)，原告此部分請求，就無理由。㈢、原告請求被告給付代墊之機械車位保養費，為有理由：　⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項有明文規定。 ⒉所以社區大樓有關專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，原則上應由各該區權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 ⒊依被告提出之建物登記謄本及建物測量成果圖（見本院卷第9 1至93頁）所示，同段1292建號建物之權利範圍包括停車位，機械車位應屬「專有部分」甚明，且為兩造所不爭執(見本院卷第111頁)。則依前項說明，堪認機械車位之修繕、管理、維護，應由被告與該建物共有人為之，並負擔其費用。 ⒋按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項也有明文。本件大樓111年區分所有權人會議決議一樓機械停停車位保養費由大樓支出(見不爭執事項⒌)，但被告所負擔繳納管理費之義務與社區大樓其他各房屋之區分所有權人並無差異，都是以應有部分面積計算，且一樓機械停車位乃被告之專有部分，依前揭公寓大廈管理條例第10條第1項規定，其本應自行負責修繕、管理、維護，並負擔因而所生之費用，已如前述。由原告提出的109年1月至112年3月間本件大樓會計報表、收費證明顯示(見本院卷第155至185頁)，社區收取的管理費是不足支應社區管理員薪資、公共設施管理維護等支出，可見，被告就一樓停車位所繳納管理費僅是共用部分之修繕、管理、維護費用。且依前開資料可看出，只有大樓一樓專有部分機械車位保養費是由大樓管理費所支出。顯見，由一樓機械停車位所有人單獨享有由大樓管理費繳納專有部分維護費用之權利，對於其他區分所有權人有所不公，而有差別待遇。所以，該111年區分所有權人會議決議有違平等原則，依照上開規定，應屬無效。原告主張一樓機械車位保養費不應由社區管理費支應，為有理由，。　　 ⒌證人即社區前主委莊甲寅在本院審理時具結證述：社區大樓機械車位保養費，有開會通過由大樓支出。但112年7月開始就變成是住戶自己繳納。在開會之前也是大樓支付。之前的 10個機械停車位保養費是半年7,200元，一個車位是120元，因為只有給收據，所以沒有含稅。後面有開發票，含稅就變成7,560元等語(見本院卷第197至198頁)。 ⒍被告是99年10月間取得同段1292建號建物所有權（見本院卷第203頁）。所以，原告主張自100年1月起至112年6月共為被告代墊機械車位保養費18,000元(120元×150個月)為有理由，應該准許。㈣、被告主張抵銷，為無理由：　　⒈機械停車位保養費：　⑴依照證人莊甲寅前開證述，可知112年7月開始才是由停車位車主自己繳納機械車位保養費，被告抗辯112年1月到6月車位保養費是車主自己繳納，主張抵銷，就不可採。　⑵另原告111年區分所有權人會議雖決議機械停車位保養費改由大樓負擔，但違反公平原則，該決議無效，已如前述。且依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，專有部分之維護費用，本應由該專用部分區權人自行負擔。所以，被告雖有支出 112年7月至113年12月機械停車位保養費，但該部分費用本應由被告繳納，被告主張抵銷，亦無理由。　⒉車位升降機保養費：　⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項有明文規定。　⑵本件大樓社區規約第11條第2項約定：「管理費用途如下：2. 共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金」( 見本院卷第37頁)。　⑶本件大樓一樓通往地下室的車位升降機，依照竣工圖及被告提出的一樓建物測量成果圖(見本院卷第93頁、第101頁)，並非被告專有部分，可能是屬於大樓共用部分。那麼依照本件大樓社區規約，共用部分維護費用本來就是由大樓管理費支出，除非規約或區分所有權人會議有特別約定分攤方式。　⑷又管理委員會依照公寓大廈管理條例僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，是屬全體區分所有權人，而非管理委員會。所以，原告所代收管理費應屬本件大樓全體區分所有權人公同共有，縱該車位升降機屬於專用或約定專用部分，而由大樓管理費繳納維護費用，亦僅生該專用權人是否應返還利益給大樓，被告不可以主張自己所繳納的管理費要從中扣除或跟原告請求之管理費債權互為抵銷。故被告抗辯沒有看到區分所有權人會議決議，卻由大樓支出車位升降機保養費，主張抵銷、扣除，顯有誤會，自不可採。五、結論，原告請求被告給付25,950元(7,950元+18,000元)為有理由，應該准許，超過上開範圍的請求，就無理由，應該駁回。六、本件原告勝訴部分，是就民事訴訟法第436條之8條第1項訴訟適用小額訴訟程序為被告敗訴的判決，依民事訴訟法第43 6條之20規定，應依職權宣告假執行。七、本件為判決基礎的事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法對於訴訟結果不生影響，就不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳芙蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林柑杏附表：原聲明變更聲明 ⒈被告應給付原告5,423元。 ⒈被告應給付原告26,073元。

2024-11-07

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店小

新店簡易庭

給付管理費

臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度店小字第301號原告華固新天地SOHO特區管理委員會法定代理人謝詩瑾訴訟代理人呂泰和林強生被告高迪華上列當事人間給付管理費事件，於民國113年10月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣3萬1230元，及自民國113年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。訴訟費用新臺幣1000元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣3萬1230元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　理由要領一、原告法定代理人於本件審理中由盧士雄變更為謝詩瑾，經其具狀聲明承受訴訟（本院卷第147-148頁），核無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。三、原告主張：被告為原告管理之華固新天地SOHO特區社區（下稱系爭社區）內門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號19樓房屋（下稱系爭房屋）之使用權人，應遵守系爭社區規約之規定。而系爭社區規約第16條規定，民國109年8月9日後，房屋每月每坪以新臺幣（下同）100元計算；108年5月25日後，欠繳費用已逾一期（一期為3個月），遲延利息以未繳金額之年息10％計算。而系爭房屋總面積加上共有部分面積共3 1.23坪，每月需繳納管理費3,123元（31.23×100）。被告自 112年4月1日起至113年1月31日止，累計欠繳10個月，共31, 230元，原告於112年11月7日以存證信函催告被告於文到7日內繳清積欠之管理費，未獲置理。爰依系爭社區規約第1 條、第16條及公寓大廈管理條例第21條之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告31,230元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。五、經查，原告主張之事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭社區規約（本院卷第17-25頁）、被告使用權證明書（本院卷第69頁）為證，並有土地建物查詢資料（本院卷第43-48頁）、異動索引查詢資料（本院卷第51-52頁）在卷可按。而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依法視同自認，原告之主張自堪信屬實。　　六、按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第3 條第8 款、第10條第1 項、第2 項分別定有明文。是如區分所有權人會議或規約，另有規定「住戶」應分擔共用部分之管理維護費者時，非區分所有權人之住戶（含承租人及其他經區分所有權人同意，而為專有部分使用之人）即有分擔繳納共用部分管理費之義務，管理委員會自得依同條例第21條之規定請求該等住戶給付管理費。查系爭社區規約第1條約規定規約效力及於系爭社區全體使用權人，包括住戶在內，而第16條規定管理費之計收係以使用權人為對象。查系爭房屋乃以被告為使用權人，有原始權利人華固建設股份有限公司出具之使用權證明書可憑(本院卷第69頁)，則原告依系爭社區規約第16條及公寓大廈管理條例第21條規定以被告乃系爭房屋使用權人及住戶，請求被告給付上開積欠管理費，自屬有據。七、從而，原告依系爭社區規約第1 條、第16條及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付31,230元，及自起訴狀繕本送達（本院卷第77頁）翌日即113 年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。八、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第436 條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告雖聲明願供擔保請求就其勝訴部分求准宣告假執行，不過係促請法院注意應依職權宣告假執行之義務，爰不另為准、駁之諭知。九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條，並確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。 (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉

2024-11-06

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雄簡

高雄簡易庭

漏水事件

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2406號原告黃玲雪被告皇辰歐鄉管理委員會法定代理人許義誠訴訟代理人矯恆毅律師上列當事人間漏水事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　　主　　文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬玖仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之七十，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣貳拾陸萬玖仟伍佰元為原告供擔保，得免假執行。　　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告於民國83年10月間取得門牌號碼為高雄市○○區○○街00號8 樓（下稱系爭房屋）之所有權，被告為原告所住社區（下稱系爭社區）之管理委員會。系爭房屋位於系爭社區之公共區域屋頂平台（下稱系爭平台）下方，自原告購得系爭房屋時起，即受系爭平台漏水問題困擾，原出借於胞妹居住，嗣於 112年3月間，被告始入住系爭房屋。原告入住後，因系爭平台漏水導致系爭房屋室內天花板、牆壁及管道間亦出現壁癌、裝潢毀損、油漆鐘乳石化及白蟻叢生等情形（下稱系爭房屋損害），原告即向被告反應上情，並於112年3月2日上午與被告之代理主委商談，惟被告之代理主委表示依系爭社區規約第23條規定，系爭平台之修繕處置、程序應由被告主導，且規約第14條第13款第2目亦規定被告之各項經費支出權限僅為新臺幣（下同）10萬元內，如超出被告權限，依同款第3目前段規定，須召開臨時住戶大會或以住戶意見調查表決超過半數以上始得為之，然原告以為，同目規定後段設有將緊急嚴重修繕改良排除適用上開程序之規定，本件被告可依前揭規定先行修繕，且管委會就系爭平台有修繕、管理及維護之義務，原告不認同被告之處置方式，即於當日下午向高雄市政府工務局建管處申請調處，因系爭房屋漏水情況嚴重已無法居住，且原告委請勘查之水電廠商表示系爭房屋漏水係肇因於系爭平台，若未修繕系爭平台，而僅就系爭房屋損害修繕，則無論如何修繕均無法解決系爭房屋漏水問題，原告不得已，遂自行委請水電廠商於112年4月10日開始修繕系爭平台及系爭房屋。　㈡兩造後於112年5月15日在高雄市政府工務局建管處進行調處，雖調處結論為被告應儘速召開臨時區分所有權人會議（下稱區權人會議）討論，惟被告於112年6月2日召開之臨時區權人會議因人數不足流會，改訂在112年年度區權人會議再行討論，詎112年12月23日召開之年度區權人會議，未有實質結論，僅決議依規約第23條處理，原告復於112年12月25 日向高雄市政府三民區公所申請調解，兩造再於113年1月4 日進行調解，惟調解不成立，調解委員亦建議應召開臨時區權人會議討論，然而，113年3月19日召開之第二次臨時區權人會議再因人數不足而流會，延至113年年度區權人會議再議。本件因被告之推託，始終未有實際進度，致原告受有系爭房屋損害，為回復原狀，原告已分別支出32萬9,000元及1 1萬9,500元修復系爭平台及系爭房屋，且承擔莫大壓力，精神上受有重大痛苦，爰依不當得利、侵權行為法律關係，請求擇一為有利判決等語，並聲明：被告應給付原告20萬元修繕系爭平台費用、11萬9,500元修繕系爭房屋費用及3萬元精神慰撫金，共34萬9,500元。二、被告則以：系爭平台並無漏水修繕必要，縱有修繕必要，原告所請求之修繕金額，於被告管理事務費用而言，已屬重大修繕費用，依據公寓大廈管理條例第11條及系爭社區規約第 14條第13項第2、3款約定，須經區權人會議決議，被告始能依決議內容為之，非被告或個別區分所有權人得逕行修繕，又原告請求之修繕金額顯然過高，依被告訪價，系爭平台修繕施作總金額僅須10萬至15萬元，且系爭房屋損害非系爭平台漏水所致。此外，被告並無怠於修繕系爭平台，且原告委請廠商於112年4月6日開始修繕系爭平台及系爭房屋，至112 年5月底即完工，原告主張請求精神慰撫金3萬元，難認與民法第195條所定要件相符。再者，自102年迄本案事件發生前，原告均未提出系爭平台或系爭房屋有漏水情事，則如原告受有損害，其對此亦與有過失等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其與被告經高雄市政府及三民區公所調處，並曾數度於區權人會議討論均未果等情，與被告所述大致相符，又原告已委請水電廠商修復系爭平台及系爭房屋損壞完竣，並已支出相關費用等情，業據其提出水電廠商開立之收據、郵政跨行匯款申請書匯款人收執聯、臺灣中小企業銀行匯款申請書匯款人證明聯各1份為證（見本院卷第399至407頁），復為被告所不爭執（見本院卷第381頁），堪信為真實。四、原告主張系爭平台漏水且被告有修繕系爭平台義務，且系爭房屋內部毀損為系爭平台漏水所致，其因系爭平台及系爭房屋漏水受有至鉅精神痛苦等情，為被告所否認，並以前情置辯，故本件應探究者為：㈠系爭平台是否有漏水修繕之必要？㈡被告是否負有修繕系爭平台之義務？㈢原告修復系爭平台費用，是否過高？㈣系爭房屋損害，是否係因系爭平台漏水所致？㈤原告就損害之發生是否與有過失？㈥原告是否得向被告請求精神慰撫金？茲分述如下：五、得心證之理由：　㈠系爭平台是否有漏水須修繕之必要性？　　訊之證人吳○○於言詞辯論時結證稱：系爭平台的隔熱磚損壞很嚴重，因而產生積水，系爭平台上的花台看起來雖完整但會漏水，系爭平台以前雖有做瀝青防水，然時間久遠導致氧化，效果已不如前，伊施作前有先至系爭平台及系爭房屋勘查、估價，當天為下雨天，系爭房屋裡面都在滴水等語（見本院卷第382頁），互核原告提出系爭平台各處漏水情形照片及系爭平台漏水處與系爭房屋漏水對應點照片相符（見本院卷第35至77頁），顯見系爭平台漏水情況嚴峻，致系爭房屋室內天花板、牆壁及管道間亦出現漏水、壁癌，而有修繕必要等情，堪以認定。　㈡被告是否負有修繕系爭平台之義務？　1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次按委員會各項經費支出權限為10萬元內；超出委員會權限時，須召開臨時住戶大會或以住戶意見調查表決超過半數以上算有效決議，緊急嚴重修繕改良時除外，但需經委員會決議後並公告；大樓頂樓公設處發生漏水（非人為因素）影響下樓層住戶而需修繕期施工費用負擔，第一次需報備委員會，由委員會或委託修繕戶施工，施工費用由修繕戶及委員會各負擔一半，並以一次為限，若同處發生二次以上則需由修繕戶自行負擔，被告管理組織章程第14條第13款第2、3目、第 23條定有明文。　2.從前開規定可知，公寓大廈管理條例第10條第2項明定管理負責人或管理委員會就共用部分，負有修繕、管理、維護之義務，對費用分攤部分，雖設有原則性規定，惟此部分則容許區權人會議決議或規約為異於法律之約定，然得另為約定者僅費用負攤之細節，非謂管理負責人或管理委員會得以區權人會議決議或規約減輕或免除法定之修繕義務，是本件系爭平台既屬系爭社區共用部分，被告即負有修繕、管理、維護之義務。至被告所辯，原告委請廠商自行就系爭平台為修繕所支出之費用為32萬9,000元，就被告管理事務費用而言，構成內政部訂定之公寓大廈規約範本第19條「重大修繕或改良之標準」所稱之重大修繕，依公寓大廈管理條例第11條第1項應依區權人會議決議通過後，被告始得為之云云。然修繕事務所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念，自難概以修繕金額定其標準。且觀之上開條文立法目的，無非因一般修繕之情形，較常發生或事出緊急，若需由區權人會議決議後，始能修繕，將使管理委員會之功能蕩然無存，且費時費事，有緩不濟急之虞；而重大修繕，因費用較鉅，恐管理委員會巧立名目挪用，故須經由區權人會議之決議，以為公共基金之支出把關。本院斟酌因漏水影響居家安寧有其急迫性，且以老舊公寓大廈而言亦屬經常發生之事情，又受影響住戶恆屬少數，其他住戶往往置身事外，倘區權人會議無法理性討論，抑或怠於召開區權人會議，漏水豈非永無修繕之日？故類此影響日常生活而具有急迫性之漏水修繕事務，既已侵害他人權利，即非單純內部事務，苟仍待區權人會議決議始得為修繕，顯與前揭立法旨趣不合，實不宜認屬重大修繕而認應由區權人會議決議。況且系爭房屋因座落於系爭平台正下方，對原告日常生活影響甚鉅且有修繕之急迫性，惟受影響之住戶相當特定，牽涉範圍並不廣泛，既然多數區分所有權人未受系爭平台漏水影響，實難期待系爭社區全體區分所有權人能及時召開臨時區權人會議並作成以公共基金修繕助於原告居住環境品質之決定，不無弱化被告之功能，與立法旨趣亦不相符，是以難認本件屬重大修繕，故被告此揭抗辯，尚難憑採。　㈢原告修復系爭平台費用，是否過高？　1.按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。　　　　2.經查，本件系爭平台既屬系爭社區共用部分，被告即負有修繕、管理、維護之義務，已如前述，而原告已自行修復系爭平台及系爭房屋，業經證人到庭證述詳實並提出估價單在卷（本院卷第31頁），則原告選擇請求被告支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，惟就損害數額究竟為何，因工程已施工完竣，縱使送鑑定，恐亦難以還原損害情形之真實風貌，堪以認定原告證明損害數額確顯有重大困難。而被告辯稱：依訪價結果，修繕系爭平台費用僅須約10萬至15萬元，原告卻支出32萬9,000元，該數額顯屬過高，並提出系爭社區先前其他頂樓平台修繕之估價單1份及本件系爭平台修繕之估價單2份為證（見本院卷第453至457頁）。本院審酌原告提出之估價單及被告所提出系爭社區先前其他頂樓平台修繕之估價單，並參酌近年物價係呈現上漲趨勢、本件修繕期間近2月等情，認本件工程規模應較為龐雜，故認修復系爭平台所須費用應以15萬元為適當。　㈣系爭房屋內部毀損，是否係因系爭平台漏水所致？　1.訊之證人吳○○於言詞辯論時結證稱：系爭房屋因系爭平台漏水致木框家具孳生白蟻、油漆亦脫漏等語（見本院卷第382 頁），吳○○於言詞辯論時結證稱：伊做漏水、防水工程已約 20年，吳○○已約40幾年，本件因系爭房屋有鐘乳石及水痕，水亦從裂縫中滲出，故可知是屋頂漏水等語（見本院卷第38 4頁），並對照原告提出系爭房屋損害照片（見本院卷第97- 115頁），足認證人所述應屬可採，則系爭房屋內部毀損，係因系爭平台漏水所致等情，洵堪認定。　2.系爭平台因損壞漏水致系爭房屋內部毀損而亟待修繕，被告負有修繕義務惟怠於為之，業據本院認定如前，而原告就系爭房屋修繕業經提出估價單，並經證人到場說明並表示已收取工程款，且經本院審酌修繕項目與系爭房屋毀損狀況相符，故原告請求房屋修繕費11萬9,500元，為有理由。　㈤原告就損害之發生是否與有過失？　　被告固辯稱被告於99及102年間有協助原告修繕，而原告既自102年迄本件爭議發生之前，均未有再向被告反應系爭平台損壞漏水致系爭房屋內部物件損壞，縱使原告主張為真，然原告對損害之擴大亦與有過失云云。惟修繕、管理、維護系爭平台為被告之義務，業據本院認定如前，且該義務不以經原告反應、通知為必要，且被告僅就時序推論，並未提出任何關於損害擴大之證據以實其說，故難謂原告對本件財產損害有何過失可言，是以被告主張並不足採。　㈥原告是否得向被告請求精神慰撫金？　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。　2.本件原告固主張：系爭房屋修繕前屋況極差難以居住，惟因經濟狀況不許可而無他處可去，自112年3月至112年6月房屋修繕完畢期間，亦僅能勉強繼續在系爭房屋內生活，且後續因被告之推託及遲延，致使原告承受至鉅壓力，造成精神上莫大痛苦等語，並提出高雄市立大同醫院113年5月3日診字第1130503035號診斷證明書為證。惟查，上開診斷證明書記載：「原告於112年8月11日，因焦慮情緒疾患，至本院精神科就診，於112年10月27日、112年12月29日、113年4月14日、113年5月3日回診，建議持續追蹤治療」等語，從上開資料固可證明被告於前揭期間因焦慮情緒疾患至醫院就診，惟 112年8月11日即原告初次就診日，距離系爭房屋修繕完畢已約2月，有相當之時間間隔，尚難據此認定原告斯時之焦慮情緒疾患與被告先前未修繕之行為間有因果關係，則原告請求被告賠償精神慰撫金，即非有據，應予駁回　㈦從而，原告請求被告給付回復原狀必要於26萬9,500元（計算式：15萬元＋11萬9,500元＝26萬9,500元）之範圍內為適當，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。六、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付回復原狀必要費用於26萬9,500元範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適　　用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項　　第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436 條第2 　　項準用第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假　　執行之宣告。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　鄧怡君以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林家瑜

2024-11-06

KSEV-113-雄簡-2406-20241106-1

訴

臺灣新北地方法院

確認區分所有權人會議決議無效

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第292號原告黃欽聖訴訟代理人張嘉明律師被告大安敦南公寓大廈管理委員會法定代理人林文祧訴訟代理人粘世旻律師粘舜權律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文確認大安敦南公寓大廈社區於民國一一二年十一月十九日召開區分所有權人會議決議無效。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第7款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：確認被告於民國112年11月19日召開區分所有權人會議（下稱第1次區權會）之決議無效。於訴狀送達後，追加確認被告於113年1月7日召開區分所有權人會議（下稱第2次區權會）之決議無效；確認被告與大安敦南社區全體住戶委任關係不存在，被告無代表權等語（見本院卷一第351頁、第355頁、第393頁、本院卷二第23頁），雖原告追加之訴所主張之事實不同，且被告不同意其追加（見本院卷一第388頁、第403 頁、第423頁），惟本院認原告追加之訴部分仍係基於與被告間之爭議，尚無礙於本件訴訟之進行，為使兩造紛爭一次解決，且原告前開追加聲明不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，與前開規定並無不合，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：原告為大安敦南公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，依系爭大廈規約（107年11月18日增修訂版，下稱系爭107年規約）第12條3.(四)規定「管理委員會之消極資格：曾違反社區規約者，不得充任管理委員，其已充任者，即當然解任」；第12條二、(一)2.規定「自願擔任、被選任者若有辭職、解任、喪失委員資格之情事，視同違反社區規約，未履行規約之義務」；第12條3.(六)規定「如遭罷免或因資格不符而喪失委員資格者，不得再被選任為管理委員會委員」。被告之法定代理人林文祧曾於111年6月1日即第26屆管理委員會（下稱管委會）任期間請辭管理委員之職務，依前開規定即喪失管理委員資格，林文祧明知此情，仍擔任第27屆管委會主任委員（下稱主委）拒不解任，其無召集權仍違法召開第1次區權會，並於第1次區權會中將系爭10 7年規約第12條二、(一)2.規定「辭職」刪除，第1次區權會既係由無召集權人所召開，自屬無效。第2次區權會係由訴外人副主委江起帆召開，然江起帆未經住戶推舉而係由違反規約而當然解任之第27屆管委會推舉，應不具召集人資格，是第2次區權會亦屬無效。再者，被告即第28屆管委會係由第2次區權會沿用去年名單推選出，第2次區權會並無推選管理委員，僅是追認112年11月19日之委員遴選，又第2次區權會應屬無效，是被告亦無代表權，與系爭大廈間委任關係應屬不存在等語。並聲明：㈠確認第1次區權會之決議無效。㈡確認第2次區權會之決議無效。㈢確認被告與系爭大廈社區全體住戶委任關係不存在，被告無代表權。二、被告則以：因原告質疑第1次區權會效力，被告亦承認第1次區權會決議無效，是原告提起確認第1次區權會決議無效不具確認利益，且所確認者為過去不存在之法律關係。第2次區權會已依113年1月7日增修訂之規約（下稱系爭113年規約）第6條規定由有召集權之人江起帆以委員兼具區分所有權人身分針對與第1次區權會相同議案召開第2次區權會，雖於 113年1月7日時，第27屆管委會委員原任期屆滿，但依系爭1 13年規約第12條3.(六)規定如各區委員無法選出前，由原管理委員繼續擔任至新委員選出，是當時江起帆仍具委員身分，而得召開第2次區權會，又第2次區權會係第27屆管委會於 112年12月14日決議由江起帆召集，亦符合公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，是江起帆係合法召開第2次區權會等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告為系爭大廈之區分所有權人，業據其提出建物暨土地登記第一類謄本在卷可查（見本院卷一第371頁至379頁）。林文祧曾於111年6月1日即第26屆管委會任期間請辭管理委員之職務，有卷附LINE對話紀錄截圖在卷可參（見本院卷一第417頁），且為被告所不爭執（見本院卷一第390頁至 391頁、第404頁）。系爭107年規約第12條3.(四)規定「管理委員會之消極資格：曾違反社區規約者，不得充任管理委員，其已充任者，即當然解任」；第12條二、(一)2.規定「自願擔任、被選任者若有辭職、解任、喪失委員資格之情事，視同違反社區規約，未履行規約之義務」；第12條3.(六) 規定「如遭罷免或因資格不符而喪失委員資格者，不得再被選任為管理委員會委員」，此有系爭107年規約在卷可參（見本院卷二第31頁至72頁）；系爭大廈第27屆管理委員之任期原為自111年12月1日至112年11月30日，均為兩造所不爭執（見本院卷一第352頁至353頁、第391頁），前情堪認為真。四、得心證之理由：　㈠原告請求確認第1次區權會之決議無效，為有理由：　1.原告主張第1次區權會決議係由當時無召集權之林文祧所召開，故認該第1次區權會決議為無效等語，被告則亦肯認第1 次區權會決議無效，惟辯稱：原告提起確認第1次區權會決議無效不具確認利益，且所確認者為過去不存在之法律關係等語，惟按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決先例意旨參照）。又按確認法律關係成立（存在）或不成立（不存在）之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立（不存在）之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係是否不存在，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院104年度台上字第2039號判決意旨參照)。又按管委會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項定有明文。而所謂訴訟擔當，係指第三人就實體上非歸屬於自己之訴訟標的法律關係取得在相關訴訟上得以自己名義成為原告或被告之訴訟實施權，由該第三人（擔當人）以自己之名義進行訴訟，而得受本案判決者。訴訟擔當人為形式當事人，被擔當者為實質當事人。公寓大廈管委會於執行法定職務、規約約定或區分所有權人會議決議事項之範圍內，有依公寓條例第38條第1項規定及訴訟擔當之法理，就涉及區分所有權人之法律關係，以自己名義為區分所有權人實施訴訟之當事人能力及當事人適格（最高法院110年度台上字第871號判決意旨參照），公寓大廈區權會所為決議涉及全體區分所有權人之利益，管委會就已有形式及外觀之決議，並無處分權限。本件被告雖自陳第1次區權會決議無效，然此涉及多數區分所有權人之權益，且性質上有公益性，依上述說明，被告對於原告主張之訴訟標的為認諾，應不生效力。是系爭大廈現仍有形式及外觀之第1次區權會決議存在，則第1次區權會決議是否有效，仍有私法上地位不安之情事，且得以本件確認訴訟排除之，是應認有確認利益，被告前開所辯，自不足採。　2.按公寓大廈成立管委會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。又按系爭107年規約第12條3.(四)規定「管理委員會之消極資格：曾違反社區規約者，不得充任管理委員，其已充任者，即當然解任」；第12條二、(一)2.規定「自願擔任、被選任者若有辭職、解任、喪失委員資格之情事，視同違反社區規約，未履行規約之義務」；第12條3.(六)規定「如遭罷免或因資格不符而喪失委員資格者，不得再被選任為管理委員會委員」，此有系爭107年規約在卷可參（見本院卷二第31 頁至72頁）。可知系爭107年規約已明定管理委員之消極資格，自應依規約之規定，而林文祧曾於111年6月1日即第26 屆管委會任期間請辭管理委員之職務，是依照系爭107年規約之前開規定，林文祧應不得擔任系爭大廈第27屆管理委員之職務，即非有權召集區權會之人，從而，第1次區權會由無召集權之林文祧召開，此有卷附第1次區權會會議資料、會議紀錄等件在卷可查（見板司調卷第21頁、第63頁至71頁），是區權會如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管委會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議（最高法院92年度台上字第 2517號、108年度台上字第514號判決參照），從而，原告請求確認第1次區權會之決議無效，為有理由，應予准許。　㈡原告請求確認第2次區權會之決議無效，應無理由：　　1.原告為系爭大廈之區分所有權人，其主張第2次區權會係由無召集權之江起帆召開，第2次區權會決議亦屬無效等語，則為被告所否認，是兩造對於第2次區權會決議之效力有爭執，法律關係存否即有不明確，致原告在私法上地位之不安狀態，得以本件確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴，自有確認利益。　2.按「區分所有權人會議除公寓大廈管理條例第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次」公寓大廈管理條例第25條第 3項定有明文；復依系爭107年規約第6條二、召集人之產生方式規定「區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第28條規定外，由具區分所有權人資格之管理負責人或管理委員會主任委員擔任；管理負責人或管理委員會主任委員不具區分所有權人資格時，得由具區分所有權人資格之管理委員擔任之。前項無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人無法產生時，以區分所有權人名冊依序輪流擔任」（見本院卷二第41頁）。又細繹前開公寓大廈管理條例法條，僅明示除起造人得依公寓大廈管理條例第28條規定召集區分所有權人會議，並未將「規約另有約定」列為例外排除事由，依法諺「明示其一、排除其他」，公寓大廈管理條例第25條顯然無意將區分所有權人會議召集權人之資格限制納入公寓大廈規約自治事項之範圍內，上開法定召集權人之規定，自非規約約定所得任意排除（最高法院91年度台上字第1670號判決亦認定公寓大廈管理條例第25條屬強制規定），是系爭107年規約第6條二所規定之召集人之產生方式自未排除公寓大廈管理條例第25條之適用，合先敘明。　3.按系爭107年規約第12條3.(六)規定「但如各區委員無法選出前，除主任委員、財務委員、監察委員受連選得連任一次規定之限制外，由原管理委員繼續擔任至新委員選出」（見本院卷二第46頁），是前開規約已就委員之任期作特別之規定，系爭大廈第27屆管理委員之任期原為自111年12月1日至 112年11月30日，此為兩造所不爭執，是於113年1月7日之第 2次區權會時，第27屆管理委員之任期業已屆滿，系爭大廈仍未選出第28屆管理委員，是依照系爭107年規約第12條3.( 六)規定，應由第27屆管理委員（除林文祧外）繼續擔任至新委員選出，是江起帆當時仍為管理委員，且具區分所有權人之身分，此有建物登記第三類謄本在卷可查（見本院卷一第435頁），自屬公寓大廈管理條例第25條第3項所定之召集人，由其召集第2次區權會，應屬合法。從而，原告以江起帆為無召集權人召集第2次區權會為由，提起確認第2次區權會決議無效之訴，自屬無據，不應准許。又原告雖主張第27 屆管委會未經區權會決議即支付新臺幣（下同）34萬元，係違反規約規定，應當然解任等語（見本院卷二第95頁），然參以第2次區權會會議紀錄有關此部分係載明「26屆委員會主委、監委、財委因解約前未書面通知大昆(坤)保全之疏失問題導致社區賠償款項34萬7,066元問題，社區住戶是否建議對26屆主委等提起告訴，以示警告？還是不處理就此結束；提議讓住戶討論等語（見本院卷一第158頁），然查，此部分實係被告為履行本院板橋簡易庭111年度板簡字第1567 號判決應賠償訴外人大昆保全股份有限公司、大坤公寓大廈管理維護有限公司、沈詩音即台灣清潔企業社所為之給付，此有該判決在卷可參（見本院卷一第163頁），則第27屆管委會依該判決意旨所為之給付，自屬適法，而不得以此謂第 27屆管委會所為給付為違反規約。又原告主張被告於112年6 月9日支付律師費，於112年6月13日事後由管委會追認等節，亦屬違反規約，應喪失管理委員資格等語（見本院卷二第 95頁），然依系爭107年規約第18條六(一)5規定公共基金用途包括因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢、鑑定費用；同條八(二)規定：發生緊急或特別狀況時，管理委員會得視需要於例行性支出外，核決每次5萬元以下，任期內合計30萬以下之經費支出。主任委員得核決每次2萬元以下，任期內合計6萬元以下之經費支出（見本院卷二第54頁）。是系爭107年規約前開規定既賦予管委會諮詢律師之權限，如認有聘請律師之必要，應有權限委任律師，始符合規約之訂立精神，且前開規約亦未排除管委會不得以事後追認之方式核決支出，是本院認第27屆管委會於112年6月13日追認前開律師費支出（見本院卷二第109頁），應屬合法，原告執前詞主張第27屆管委會違反規約，應喪失管理委員資格等語，應不足採。　㈢原告主張確認被告與系爭大廈社區全體住戶委任關係不存在，被告無代表權等語，應屬無據：　　原告主張被告即第28屆管委會係由第2次區權會沿用去年名單推選出，並無推選管理委員，僅是追認112年11月19日之委員遴選，又第2次區權會應屬無效，是被告亦無代表權，與系爭大廈間委任關係亦應屬不存在等語（見本院卷一第39 4頁至395頁、第404頁），惟第2次區權會係由有權召開之人召開，並非無效乙節，業經本院認定如前，又參酌內政部於 54年7月20日公布之會議規範，係為輔導民眾或團體組織進行會議，提供可資遵循之運作準則所頒，雖非法規命令或強制規範，然其內容早已廣為一般大眾或團體採為議事準則，性質屬於提供開會程序參考之範本，該會議規範第56條規定：會議議案之通過方式包括：1.表決通過。2.無異議認可。第60條第2項規定：第58條所定以獲參加表決之多數為可決之議案，得比照前項規定以徵詢無異議方式行之，但主動議及修正動議，不在此限。系爭大廈管理委員之選舉，依系爭 107年規約第11條二規定：為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會；第11條二(一)管理委員之選任方式：1.由各棟區分所有權人自願擔任。2.由各棟區分所有權人符合居住滿五年資格，優先抽籤選任從未擔任管理委員者（見本院卷二第44頁、第46頁），是系爭大廈之管理委員之選任須經區分所有權人選任，即屬上開會議規範第58條第1項規定之「以獲參加表決之多數為可決」之議案，參酌上開會議規範所定之會議議案之通過方式，且系爭107年規約亦未明定不得以無異議認可之方式通過議案，是系爭大廈之區分所有權人自得以無異議認可方式通過管理委員之選任。從而，第2次區權會雖未以表決方式選舉特定之管理委員，然當時既已列出自願登記及抽籤而得願擔任管理委員之名單，並經在場區分所有權人以無異議方式通過（見本院卷一第162頁），該選舉決議即非不成立，亦非屬無效。從而，原告以前詞主張被告與系爭大廈間委任關係應屬不存在、被告無代表權等語，自均屬無據。五、綜上所述，原告請求確認第1次區權會之決議無效部分，為有理由，應予准許；請求確認第2次區權會之決議無效及確認被告與系爭大廈社區全體住戶委任關係不存在，被告無代表權部分，均無理由，應予駁回。參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古秋菊　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝依庭以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱雅珍

2024-11-06

PCDV-113-訴-292-20241106-2

竹小

臺灣新竹地方法院

給付安檢未檢測費用

臺灣新竹地方法院民事小額判決 113年度竹小字第549號原告荷蘭村B區公寓大廈管理委員會法定代理人汪智良訴訟代理人李博然李琪雅被告趙晚宜訴訟代理人吳春蓮上列當事人間給付安檢未檢測費用事件，本院於民國113年10月2 2日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣貳仟元。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　理由要領一、按公寓大廈管理條例所稱之規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12項定有明文。蓋公寓大廈之規約，既係經區分所有權人會議決議通過後，共同約定全體住戶應遵守之事項，即應對全體住戶產生拘束效力。依據荷蘭村B區公寓大廈(下稱系爭社區)112 年區分所有權人會議及系爭社區規約第19條第10項規定，住戶不得無故迴避或決絕社區年度消防安檢，如當年度未參與消防安檢，則將由管理費中收取新臺幣(下同)2000元費用，供社區消防缺失改善使用，費用併入管理費收取。查原告主張被告112年度住家消防設備檢測未參與檢測，迄今未依規約繳納2000元之事實，業據提出區分所有權人會議紀錄、規約、工程聯絡單、公告、檢查統計表、新竹光華街郵局113 年1月26日000029號催繳存證信函暨回執等為證。據此，原告請求被告給付2000元，即非無據。二、被告雖辯稱有事先請假，非無故不參與消防安檢，並已於11 2年10月19日完成消防安檢等語。然經本院調閱系爭社區相關影像紀錄，已因時間久遠無法調閱，此有原告113年10月1 日荷二十六B字第113100101號函在卷可稽。又系爭社區總幹事李博然到院稱：當時許多住戶要求另排時間安檢，當場都有請住戶提出可接受消防安檢之期限及時間，若住戶有提出，我們就會請廠商配合住戶提出的時間進行室內消防安檢作業。原告提出如鈞院司促卷第33至35頁之公告是廠商既定安排的工作行程，若住戶當天無法參加，住戶會來跟管委會更改日期進行安排檢查，可以安排在廠商既定時間內或外進行安檢，但最後要求的住戶都是在廠商時間內調整，沒有於額外的時間做安檢等語(見竹小卷第60-61頁)。綜合上情，可見被告確實未於原定期限內參與系爭社區112年度消防安檢，且復無證據證明被告確實有無法如期接受消防安檢之正當事由，或有先行請假或報備等情事，則被告上開辯詞，自無足採。三、從而，原告依規約請求被告給付未檢測費用2000元，核屬有據，為有理由，應予准許，並應依職權宣告假執行。中　　華　　民　　國　 113　　年　　 11　月　　5　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後二十日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　 11　月　　5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：　　（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　(一)原判決所違背之法令及其具體內容。　　(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-11-05

SCDV-113-竹小-549-20241105-1

補

臺灣臺中地方法院

確認社區規約之規定無效

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2208號原告楊莉玲被告國聚國圖1號會社區管理委員會法定代理人游峻銘上列當事人間請求確認社區規約之規定無效事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。訴訟標的之價額不能核定者，以第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1定之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之12分別定有明文。查本件原告訴之聲明第1項請求確認被告規約第11條中有關「若有拒絕擔任委員者，需支付職務辭讓金新臺幣（下同）5000元整」之規定無效；第2項請求被告應於本判決確定之日起30日內，刪除規約第11條中關於「若有拒絕擔任委員者，需支付職務辭讓金5000 元整」之規定，並於社區公佈欄公告修正後規約內容。經核原告之上開聲明均非因親屬及身分關係而為主張，屬因財產權涉訟，且原告倘獲勝訴，所受利益之客觀價值並不明確，依卷內資料亦難以估算，原告復未提出得以計算之方法及證據，是原告各項聲明之訴訟標的價額均屬不能核定，依民事訴訟法第77條之12規定，各標的價額均以同法第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加十分之一即165萬元定之。又原告各項聲明均係就被告之社區規約第11條有所請求，經核終局經濟目的重疊，其所受之利益相同，因此聲明第2項不另計算訴訟標的價額。是本件訴訟標的價額核定為165萬元，應徵第一審裁判費1萬7335元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 4 日民事第三庭法官林萱上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告費用新臺幣1,00 0元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 11 月 4 日書記官黃泰能

2024-11-04

TCDV-113-補-2208-20241104-1

訴

臺灣臺中地方法院

確認區分所有權人會議不存在

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1573號原告黃介良李建裕鄭雅婷曹耀顯江佩珊黃承偉黃承彥顏聿潔邱䕒永共同訴訟代理人周仲鼎律師複代理人廖宜溱律師被告四季山妍社區管理委員會法定代理人葉宇軒上列當事人間請求確認區分所有權人會議不存在事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告連帶負擔。事實及理由壹、程序方面一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，當事人主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告等人均為四季山妍社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，其主張被告於民國112年12月16日召開之系爭社區112 年度區權人會議（下稱系爭區權會），就議題討論案一「管理費微幅調整案」決議通過「自113年4月1日B區管理費與C 區管理費調整為一致」（下稱系爭決議），已違反四季山妍社區規約（下稱系爭規約），認系爭決議應不成立或無效，為被告所否認，已影響原告身為區權人之權益，且原告因系爭決議之法律關係之存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有確認利益。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠先位訴之聲明：確認被告於112年1 2月16日召開四季山妍區分所有權人大會，有關提案討論案一「管理費微幅調整案」之決議内容不存在。㈡備位訴之聲明：確認被告於112年12月16日召開四季山妍區分所有權人大會，有關提案討論案一「管理費微幅調整案」之決議内容無效。（見本院卷第12頁）。嗣於 113年10月17日以書狀將聲明變更為如後原告聲明所示（見本院卷第240頁）。經核原告所為變更，均係本於對被告之系爭決議主張顯失公平為請求，堪認基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠原告等人均為系爭社區B區臨路住戶之區分所有權人，被告通知系爭社區區權人於112年12月16日召開系爭區權會，僅於該通知記載議題討論「一、管理費微幅調整案」，並未依系爭規約第6條第3項第1款約定，於10日前以書面告知會議內容，卻逕於系爭區權會中臨時提案且表決通過將系爭社區B 區住戶原每月新臺幣（下同）2,300元之管理費調整為與C區住戶每月管理費4,800元一致。系爭社區B區住戶每月之管理費與C區住戶每月之管理費本就有近1比2之差情事，如今卻將系爭社區B區與C區住戶管理費調整為以1比1收費，乃無限擴張對管理費微幅調整之意，已違反系爭規約第6條第3項第 1款約定，顯見系爭決議不符決議門檻要求，屬決議因欠缺法律行為成立要件，應屬不成立。　㈡又被告通知系爭社區區權人於112年12月16日召開系爭區權會，僅記載議題討論「一、管理費微幅調整案」，卻於會議中以臨時提案而決議將系爭社區B、C區住戶之管理費調漲為一致，已如前述，該調整幅度為原管理費2,300元之2.08倍，而系爭社區地下室公共設備、消防設施、照明、中庭景觀設備、中庭照明、管理中心全部由C區住戶單獨共同分擔，卻因B、C區管理費調整為一致後，已不區分C區專有部分，已違反系爭規約第22條第13項「小公與大公兩處分電表，由C 區共同分擔」之約定，等同B區所繳納費用會用於C區負擔C 區專有部分之費用，此與開會通知之「微幅調整」定義明顯大相逕庭，被告未說明將管理費調整為原管理費2.08倍之必要性與正當理由，以臨時提案方式決議通過原告共同承擔C 區單獨分擔部分，已有顯失公平存在。且系爭決議亦違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定，未於開會前10日以書面載明開會内容，導致令區權人認為議案不重要而未予以參與系爭區權會，喪失區權人該有之權利，剝奪區權人開會之權利。是原告爰依民法第56條第1項、第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭決議。再者，系爭決議依上開所述，可知明顯背離公寓大廈管理條例第10條第1項規定及系爭規約第22條第13項約定，且亦欠缺合理依據，已構成權利濫用。原告以系爭決議違反民法第148條第1項規定，經類推適用民法第56 條第2項規定，系爭決議應為無效。　㈢並聲明： ⒈先位聲明：確認被告於112年12月16日召開四季山妍區分所有權人大會，有關提案討論案一「管理費微幅調整案」之決議内容不存在。　⒉備位聲明： ⑴被告於112年12月16日召開四季山妍區分所有權人大會，有關提案討論案一「管理費微幅調整案」之決議應予撤銷。 ⑵確認被告於112年12月16日召開四季山妍區分所有權人大會，有關提案討論案一「管理費微幅調整案」之決議内容無效。二、被告則以：㈠先位聲明部分：　⒈被告並無違反系爭規約第6條第3項應於「10日前通知」及「書面載明開會內容」等約定，且縱使系爭決議如有上開瑕疵，原告逕行訴請確認系爭決議不成立或無效，亦與現行規定有所不符。系爭區權會召開時間為112年12月16日，惟被告已於同年11月22前將系爭區權會開會公告於系爭社區內，並請各區權人至管理室領取，原告據此為由，實屬無據。 ⒉況系爭規約第6條第3項僅要求「書面載明開會內容」即可，並未要求被告有鉅細靡遺載明議案内容之義務，且被告通知該議案内容會議議程為「一、管理費微幅調整案討論」，任何人一望均可知悉本次議案討論内容。縱使（假設語）認為被告未於「10日前」以書面載明「四季山妍社區B區與C區管理費要調漲一致」有違反系爭規約，因此所為決議有瑕疵。然上開程序上有瑕疵之決議，僅得提起形成之訴請求法院撤銷，若未經區權人依上開程序請求法院撤銷其決議時，則該決議仍為有效存在，原告主張系爭區權會召集程序或系爭決議方法違反法令或章程，本應提起形成之訴請求法院撤銷該決議，惟卻直接請求確認系爭決議不成立或無效。是原告等人上開主張，亦非可採。　㈡備位聲明部分： ⒈系爭決議通過原告自113年4月1日起須繳交與系爭社區C區住戶相同之管理費用，係依系爭規約第17條第1項授權而來，況系爭決議表决時亦無任何反對意見，且被告為與原告達成共識，先前已釋出善意邀請原告共同磋商討論，惟原告卻堅持應以住戶使用程度高低而決定管理費用之收費標準。然系爭社區管理委員會實際運作上應僅須區權人均經賦予使用各公共設施之權利，對其收取管理費即應具有正當性，而不應以區權人實際上使用公共設施之次數作為認定管理費數額之依據。被告如須逐一調查使用者實際上使用公共設施情節、次數而為不同數額管理費之收取，顯將造成管理上之困難而使管理成本提高，住戶亦將因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而難就建築物為合理之使用（例如:高樓層住戶須使用電梯，低樓層住戶未使用電梯、有住戶未使用廚餘桶，卻仍須負擔清潔費用）。是以，系爭決議調漲管理費係本於系爭規約第17條第1項授權而來，而原告泛稱應以使用公共設施程度高低而決定管理費用之收費標準，亦屬無據。 ⒉原告固以系爭決議未區分系爭社區B、C區住戶，一律調漲管理費，有權利濫用且顯失公平云云。惟被告係因管理費資金短缺，且入不敷出為由，不得已而於112年12月16日作出之調漲管理費決議。其次，系爭社區107年度原由訴外人嘉仕達保全股份有限公司提供社區經理、半日清潔及夜班警衛等服務。惟因社區管理費資金短缺等問題益趨嚴重，被告為持續提供予住戶各項服務，僅能透過樽節保全物業公司等費用支出，降低服務標準、更換保全及管理物業公司，以勉強維持社區運作。況一般公寓大廈於肇建初始時，因未有實際支出，無從準確計算每坪之收費標準，以及店面與住家收費之比例。通常於召開第一次區權會時，多由建商參照其他公寓大廈收取管理費之標準訂定收費標準，至於店面、住家之收費比例，亦復如此。然住戶陸續入住，公共設施陸續開始產生維護、修繕，社區管理委員會始得以掌握管理費之收費標準，收支方得損益兩平。是原告主張應以7年前建商提供管理費收費標準，實不符合社區實際使用情況。再者，系爭社區之物業管理公司，並未排除服務店面住戶，且被告未禁止原告使用系爭社區公共設施，足見原告店面住戶就管理、維護、修繕等項目，並非無受益程度，即便受益程度較低，基於無從量化或量化之成本極高，原告仍應基於使用者付費之原則，負擔費用。 ⒊綜上，系爭決議自113年4月1日起將系爭社區B區住戶之管理費調整為每月4,800元，乃係為增進社區利益、維護社區環境品質，係基於公平原則之考量，未悖於社會一般民眾之認知及觀念，與誠信公平原則無違，亦非以損害原告等權利為主要目的，難認有權利濫用或顯失公平之情事可言等語，茲為抗辯。並聲明：原告先位、備位之訴均駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張渠等為系爭社區區分所有權人，被告於112年12月16 日召開系爭區權會，並通過系爭決議等情，據其提出建物所有權狀、系爭區權會會議議程、會議紀錄等件為證（見本院卷第27-48頁），復為被告所不爭執，堪信為真。　㈡先位主張決議不存在部分： ⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大厦管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。原告先位主張系爭決議不存在，應就系爭區權會之召開，為無召集權人所召集或有其他形式上不備成立要件之事實，負主張及舉證之責。 ⒉經查，原告主張系爭區權會之開會通知僅載明「一、管理費微幅調整案討論」、「二、113年度管理委員會選任」，卻臨時提案要將系爭社區B區與C區管理費調整一致，違反系爭規約第6條第3項第1款規定等語，並提出之系爭區權會會議通知單及系爭規約為證（見本院卷第46頁、第49-64頁），然此並非無召集權人召集或其他形式上不備成立要件之情形，顯非決議不成立（不存在）之情形，此部分主張並無理由。㈢備位請求撤銷系爭決議部分：按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第 56條第1項定有明文。次按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項亦有明文。經查，系爭原告本件請求撤銷系爭區權會所為之系爭決議，系爭決議固係修正系爭規約第17條第2項關於管理費之收繳，係關於規約內容之修正，然系爭決議於112年12月16日決議成立，原告於113年10月17日始追加聲明請求依前揭規定撤銷系爭決議（見本院卷第240頁），顯然已逾民法第56條第1項、第799條之1第3項所定之3個月法定期間，此部分主張亦無理由。㈣備位請求確認系爭決議無效部分： ⒈按區分所有權人會議，乃區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；規約，則為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（公寓條例第3條第7款、第12款規定參照），區分所有權人會議決議訂定或修改規約，本於私法自治原則，除其內容有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事外，即難謂其為無效。另所謂公共秩序，係國家社會之一般要求或利益，善良風俗則係社會一般道德觀念（最高法院112年度台上字第1578號判決意旨參照）。經查，原告主張系爭決議將B區管理費調整為與C區管理一致，均為每月4,800元，違反公寓大廈管理條例第10條第1項、系爭規約第22條第13項，且為權利濫用，違反民法第148條第1項規定，應為無效等語。惟按公寓大廈管理條例第10條第1項、第2規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，系爭決議關於管理費之調整，與公寓大廈管理條例第10條第1項之專用部分、約定專用部分之管理無涉，且同條第2項已規定共用部分之管理費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，系爭決議係以區權會修正規約之方式定管理費用，當以區權會決議或規約之規定優先適用，自無違反公寓大廈管理條例前揭規定。再系爭規約第22條第13項係規定「本社區公共用電電費及公共用水水費分攤原則」（見本院卷第61頁），係關於公用電費及水費之規定，亦與系爭決議通過之管理費用無涉，難認有違反上開規約規定。 ⒉次按總會決議之內容違反法令或章程者，無效。權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第56條第2項、第1 48條亦有明文。而公寓大廈之區分所有權人會議，係公寓大廈最高意思機關，依公寓大廈管理條例第25條規定區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，於發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者，應召開臨時會議。又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項亦有明文。且公寓大廈應設置公共基金，其來源可由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之，而公共基金之作用在支出共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項、第11條第2 項之規定自明。是各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益，並負擔與其應有部分比例相對應之管理費，但公寓大廈管理條例第18條第1項第2款既未就由區分所有權人會議決議繳納之管理費分擔比例為明文限制，區分所有權人會議自得就各區分所有權人所應分擔之數額另為決議。又按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院71年台上字第737號裁判要旨及97年度台上字第2 347號裁判見解參照）。原告雖主張系爭決議使B區管理費調漲為與C區一致，使B區住戶分擔C區住戶地下室所有設備及地下車道之管理費用，為權利濫用等語，然查，系爭規約第 17條第2項關於管理費之收繳原規定：C區每月每戶為4,300 元，B區每月每戶為2,300元，然自系爭社區全區配置圖觀之（見本院卷第65頁），C區與B區之專有部分面積並無明顯差距，而共用部分管理費用負擔應按應有部分比例負擔為原則，顯見原先之規約規定係對於B區住戶之優惠。而系爭決議將B區與C區管理費用修改為每月每戶均4,800元，使兩者負擔相同之管理費，形式上觀之符合管理費與應有部分比例相對應之原則，並無明顯之差別待遇，尚難僅憑B區管理費調漲幅度遽認有權利濫用之情形，此部分主張亦無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告先位請求確認系爭決議不成立，備位依民法第56條第1項、第799條之1第3項規定請求撤銷系爭決議，及請求確認系爭決議無效，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日民事第五庭法官陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日書記官許瑞萍

2024-11-01

TCDV-113-訴-1573-20241101-1

桃小

桃園簡易庭

給付管理費

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度桃小字第965號原告萊茵城堡管理委員會法定代理人梁世亮訴訟代理人趙大博被告曾寶猜上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣參萬玖仟元，及自民國一百一十三年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　理由要領一、原告主張：原告為萊茵城堡社區合法報備成立之管理委員會，被告居住於桃園市○○區○○路0段000巷00號，為該社區之住戶及區分所有權人，惟被告自民國106年10月1日起至113年3 月1日止，積欠社區管理費共新臺幣（下同）39,000元，經定相當期間催告仍未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：被告目前固仍為原告社區之區分所有權人，惟原告並未顧及最外圍住戶，實際上並未管理最外圍之住戶，希望可以在區分所有權人會議上表達被告的意見等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其係依公寓大廈管理條例之規定組織，並經合法報備而成立之管理委員會，被告為門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000巷00號之住戶及所有權人，並自106年10月1日起至113 年3月31日止，被告為臨路住戶每月管理費用500元，積欠社區管理費78個月，共計39,000元（計算式：500元×78月＝39, 000元），經定相當期間催告仍未給付之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、萊茵城堡109年第一次區分所有權人會議紀錄、建物謄本、桃園府前郵局1156號存證信函等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。四、至原告主張被告有繳納前揭社區管理費之義務，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；又住戶應遵守其他法令或規約規定事項；且多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施　　之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組　　織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3 條第1 、2 款　　、第6 條第1 項第5 款及第53條分別定有明文。　㈡被告雖辯稱其房屋位於社區最外圍，未顧及最外圍住戶，實際上並未管理最外圍之住戶云云。然查，被告居住之系爭房屋雖屬透天獨棟建物，惟依公寓大廈管理條例第53條規定，不僅限於公寓大廈形式之區分所有建築物，尚包含共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居住宅組成之社區，亦有該條例之適用。且系爭社區之住戶除建物坐落之土地為其等專有之外，尚包括供社區作為私設道路及警衛室使用之土地，則此部分設施之使用與管理對於系爭社區而言應具有整體不可分性，則被告自屬原告社區之住戶及區分所有權人，應有遵守社區規約之義務。被告僅以其為外圍住戶，而辯稱其無公寓大廈管理條例之適用，即非可採。　㈢又公寓大廈管理條例之立法目的在於透過社區自治，由區分所有權人或住戶以決議訂立規約、自行組成管理組織等方式，而加強公寓大廈之管理維護、提升居住品質。而公寓大廈管理委員會係住戶為執行區分所有權人會議決議事項，以及公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等，互選管理委員若干人設立之組織。又區分所有權人應依區分所有權人會議繳納之管理費，係為全體住戶之共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項，所支出之管理使用費用，此參諸公寓大廈管理條例第3 條第7 、8 、9 、12款、第23條、第36條規定自明。查系爭社區之管理費既前經社區規約約定為每戶每月 1,000元，臨路住戶則為每月500元，復於109年第一次區分所有權人會議紀錄表決維持上開收費標準（本院卷第9頁），則原告既係依法設立之管理委員會，為執行社區規約及社區周圍之安全、環境維護事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等，依法自有向社區住戶收取管理費以執行上開職務之權利。六、從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付自106年10月1日起至113年3月31日止（共78個月）之管理費39,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年4月2日日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係為被告敗訴之小額訴訟判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示之金額。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與事證，對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定　　於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內　　，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，　　由原第二審法院以裁定駁回之。

2024-11-01

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臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度桃小字第964號原告萊茵城堡管理委員會法定代理人梁世亮訴訟代理人趙大傳被告田耿賢上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一百一十三年四月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　理由要領一、原告主張：原告為萊茵城堡社區合法報備成立之管理委員會，被告居住於桃園市○○區○○路0段000巷00號，為該社區之住戶及區分所有權人，惟被告自民國109年2月1日起至113年3 月1日止，積欠社區管理費共新臺幣（下同）25,000元，經定相當期間催告仍未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：被告目前固仍為原告社區住戶，惟被告為最外圍住戶，原告並未管理到其任何事務，社區也沒有公共設施，只有警衛等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其係依公寓大廈管理條例之規定組織，並經合法報備而成立之管理委員會，被告為門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000巷00號之住戶及所有權人，並自109年2月1日起至113 年3月31日止，被告為臨路住戶每月管理費用500元，積欠社區管理費50個月，共計25,000元（計算式：500元×50月＝25, 000元），經定相當期間催告仍未給付之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、萊茵城堡109年第一次區分所有權人會議紀錄、建物謄本、桃園府前郵局1156號存證信函等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。四、至原告主張被告有繳納前揭社區管理費之義務，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；又住戶應遵守其他法令或規約規定事項；且多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施　　之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組　　織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3 條第1 、2 款　　、第6 條第1 項第5 款及第53條分別定有明文。　㈡被告雖辯稱其房屋位於社區最外圍，且社區並無公共設施云云。然查，被告居住之系爭房屋雖屬透天獨棟建物，惟依公寓大廈管理條例第53條規定，不僅限於公寓大廈形式之區分所有建築物，尚包含共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居住宅組成之社區，亦有該條例之適用。且系爭社區之住戶除建物坐落之土地為其等專有之外，尚包括供社區作為私設道路及警衛室使用之土地，則此部分設施之使用與管理對於系爭社區而言應具有整體不可分性，則被告自屬原告社區之住戶及區分所有權人，應有遵守社區規約之義務。被告僅以其為外圍住戶，而辯稱其無公寓大廈管理條例之適用，即非可採。　㈢又公寓大廈管理條例之立法目的在於透過社區自治，由區分所有權人或住戶以決議訂立規約、自行組成管理組織等方式，而加強公寓大廈之管理維護、提升居住品質。而公寓大廈管理委員會係住戶為執行區分所有權人會議決議事項，以及公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等，互選管理委員若干人設立之組織。又區分所有權人應依區分所有權人會議繳納之管理費，係為全體住戶之共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項，所支出之管理使用費用，此參諸公寓大廈管理條例第3 條第7 、8 、9 、12款、第23條、第36條規定自明。查系爭社區之管理費既前經社區規約約定為每戶每月 1,000元，臨路住戶則為每月500元，復於109年第一次區分所有權人會議紀錄表決維持上開收費標準（本院卷第9頁），則原告既係依法設立之管理委員會，為執行社區規約及社區周圍之安全、環境維護事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等，依法自有向社區住戶收取管理費以執行上開職務之權利。六、從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付自109年2月1日起至113年3月31日止（共50個月）之管理費25,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年4月3日日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係為被告敗訴之小額訴訟判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示之金額。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與事證，對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定　　於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內　　，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，　　由原第二審法院以裁定駁回之。

2024-11-01

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