Know99判決書

搜尋結果：租期屆滿

共找到 250 筆結果（第 241-250 筆）

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度店簡字第1416號原告劉大會訴訟代理人林志銘被告黃品嘉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號1樓之房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國113年6月1日起至遷讓返還主文第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。訴訟費用新臺幣1,330元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由要領一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：被告於民國112年6月1日向原告承租坐落於新北市○○區○○路00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年6月1日至113年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元，於每月10日給付。詎被告於租期屆滿後竟拒絕遷讓，迭經催討仍置之不理。又系爭房屋租賃既已期滿，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月給付原告相當未收租金8,000元之不當得利，爰依兩造間租約及不當得利法律關係提出本件訴訟等語，並聲明求為判決如主文所示。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀做任何聲明或陳述。四、法院得心證的理由：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段有明文。經查，原告主張之事實，業據提出住宅租賃契約書、房租收付款明細為證（見本院卷第11至39頁）。被告經合法通知無正當理由未到場，亦未提出任何書狀作任何聲明及陳述，應認原告主張之事實（即租約業到期未續約、被告現仍占用系爭房屋之事實）為真實。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，同法第179條、第181條但書亦分別規定甚明。兩造之租約因期滿而終止，則被告無其它法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，原告依不當得利之規定，請求被告自113年6月 1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000元，亦為法之所許。從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及自113年6月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，均為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為1,330元（第一審裁判費），應由被告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃寰宇

2025-01-08

STEV-113-店簡-1416-20250108-1

士簡

士林簡易庭

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度士簡字第1695號原告許丁秀環訴訟代理人吳慶隆律師被告黃舜傑上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國113年12月23 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣226,482元，及其中新臺幣38,000元自民國113年6月1日起，其中新臺幣188,482元自民國113年11月25日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣2,870元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣226,482元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國112年5月29日簽訂房屋租賃契約書，約定被告向原告承租原告所有門牌號碼新北市淡水區新市○ 路0段000號11樓房屋（下稱系爭房屋），租期自112年6月1 日起至113年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）19,000元，於每月1日前支付，押金38,000元（下稱系爭租約）。惟被告自113年4月1日起即未依約給付租金，迄113年5月31日止，共積欠租金38,000元，且被告於113年5月31日系爭租約租期屆滿後，迄113年10月21日始返還系爭房屋，依系爭租約第12條約定，原告除得請求當月租金外，另得請求相當月租金1倍之違約金至返還為止，是被告應給付違約金176,700 元（計算式：（19,000元+19,000元）×4.65月=176,700元）。另被告積欠電費及天然氣共計4,382元未給付，又原告於1 13年10月21日至系爭房屋查看時發現馬通水箱不通、廚房客廳及房間需更換燈泡、冷氣需維修，原告因而支出修繕費7, 400元。被告應給付原告租金、違約金、電費及天然氣、修繕費等合計226,482元。爰依系爭租約法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告226,482元，及其中38,000 元自113年6月1日起，其中188,482元自113年11月25日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、原告主張上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、LINE對話紀錄截圖、存證信函暨掛號郵件收件回執、113年6月24結清費用承諾書、房屋稅籍證明書、電費及天然氣繳費憑證、維修估價單及統一發票為證，被告於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第 280條第3項準用第1項規定，視同自認，自堪信為真實。從而，原告依兩造間租賃法律關係，請求被告給付如主文所示金額及利息，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。另依職權確定訴訟費用額為2,870 元（第一審裁判費），應由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　　法　官　歐家佑以上正本證明與原本無異。　如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王若羽

2025-01-08

SLEV-113-士簡-1695-20250108-1

鳳小

鳳山簡易庭

損害賠償等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳小字第237號原告梁美齡被告陳宏良上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國111年5月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼高雄市○鎮區○○ 街00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自111年5 月20日起至112年5月20日止，每月租金為新臺幣（下同）7, 800元，並約定水、電費由被告負擔，嗣租期屆滿後，被告於112年6月20日搬離系爭房屋。惟伊在被告搬離後，發現被告有毀損系爭房屋之情事，以致伊花費40,700元修補及更換如附表編號2至15所示之項目。又被告尚欠伊112年4、5月之房租共15,600元未為給付，復未依約繳納水、電費共1,600 元，且被告遲至112年6月20日始搬離系爭房屋，伊亦得依系爭契約8條約定，請求被告賠償1個月之房租7,800元。以上金額合計65,700元，為此依租賃法律關係，請求被告如數給付等情，並聲明：被告應給付原告65,700元。二、被告則以：伊否認有原告所指毀損系爭房屋之情事，伊承租系爭房屋時，該屋屋況即不佳，原告修補及更換如附表編號 2至15所示之項目，與伊無關。又伊簽約時已給付原告以2個月房租計算之押金，其後伊另行買房，並於112年3月間與原告聯絡，兩造均同意以上開押金抵付112年4、5月之房租，且伊固遲至112年6月20日始搬離系爭房屋，惟伊在此之前，已於112年4月30日給付1個月房租7,800元予原告，則原告再請求伊給付112年4、5月之房租及請求伊賠償1個月之房租，均屬無據。其次，伊確實尚未繳納112年6月20日前之水、電費，惟伊搬離前要求原告結算，均經原告以身體不適為由推託，故伊不清楚112年6月20日前之水、電費數額為何，此部分應由原告舉證等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠關於附表編號2至15部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　⒉經查，原告雖主張被告毀損系爭房屋云云，並提出屋內照片為證（見本院卷第85至113頁），惟上開照片至多僅能證明系爭房屋窗戶、玻璃、房門、牆面、地板、浴廁及部分家具等有多處汙損之情形，尚難憑以認定此等汙損乃被告所造成。況上開照片均未顯示拍攝日期，經本院命原告補正後（見本院卷第122頁），迄今仍未據其補正，則上開照片即難認係被告交還房屋時所拍攝，自不足採為有利於原告之證據。又觀諸被告所提111年5月19日、5月24日拍攝之系爭房屋照片（見本院卷第171至185頁），可見被告承租之初，系爭房屋之窗戶、玻璃、紗窗等已有汙損之情形，堪認被告辯稱系爭房屋原本屋況不佳等語，尚非不可採信。此外，原告就上開汙損為被告所致一節，復未提出其他證據加以證明（見本院卷第168頁），則其執詞謂被告毀損系爭房屋云云，即難憑信。原告固稱：被告亦無證據證明上開汙損非其所造成云云，然依上開舉證責任分配原則，應由原告就上開汙損為被告所造成一事負舉證責任，原告此部分所述，尚非可採。其次，原告就其支出此部分費用一節，除提出「二台通水管- 謝先生」之聯絡資訊外（見本院卷第83頁），並未提出任何單據加以證明（見本院卷第122頁），則其主張因修復及更換此部分項目，支出如附表編號2至15「金額」欄所示之費用云云，亦難憑信。　⒊從而，原告既未能舉證證明被告毀損系爭房屋，復未能舉證證明確有支出上開費用或受有與上開費用相當之損害，則其就此部分依租賃法律關係，請求被告賠償40,700元，即不應准許。　㈡關於附表編號1部分：　⒈原告主張被告尚負欠112年4、5月房租云云，經被告以前詞置辯。查徵諸兩造間之LINE對話內容（見本院卷第193至197頁），被告於112年6月20日向原告表示：「此外，2個月的押金，我們雙方已協議用來支付後面兩期的房租，所以沒有退回」等語，被告則回以：「我從那天院到現在身體不舒服，家裡一切就麻煩你了，一直以來我每次收到你的房租我就到五甲廟為大家祈福，我這個家都有為地基主做功德，我第一次遇到這種情形，事後想想真的很遺憾，我還是依樣祝福你們一切平安順利」等語，其後兩造即就鑰匙點交事宜為討論，均未見原告就以押金抵付房租一事表示反對或不認同，則被告辯稱兩造在此之前已同意以2個月押金抵付112年4、5月房租等語，應屬非虛。　⒉觀諸系爭契約「房租收、付款明細」欄（見本院卷第15頁），可知被告係在簽約當天給付原告第1個月即111年5月20日至111年6月19日之房租7,800元，且第2個月起之房租給付均以此類推，為兩造所不爭執（見本院卷第190頁）。而依原告所提存摺影本（見本院卷第35至41頁），被告陸續於111 年6月23日、111年7月23日、111年8月28日、111年9月21日、111年10月22日、111年11月21日、111年12月21日、112年 1月20日、112年2月21日各匯款7,800元予原告，並就112年1 月20日部分註明2月房租、就112年2月21日部分註明3月房租，與上開房租給付方式相互勾稽，可見被告係於每月租期開始，給付該月房租，而非於每月租期屆滿始給付該月房租甚明，以此推算，被告在112年2月21日給付者應為112年2月20 日至111年3月19日即112年3月之房租。又被告於112年2月21 日以前，均按時於每月中下旬給付房租，惟於112年2月21日以後，相隔2個多月始再次於112年4月30日給付房租（見本院卷第39頁），倘兩造間並無以押金抵付房租之約定，何以被告於給付112年3月房租後，即未再按時給付房租，反遲延 2個多月始再次給付房租，且原告在被告未按時給付房租之情形下，仍容任被告繼續使用房屋？顯然不合理。況系爭租約之租期於112年5月20日屆滿，被告未給付者恰為112年4、 5月之房租，原告復自承尚未返還以2個月租金計算之押金15 ,600元等語（見本院卷第167頁），互核以觀，益徵被告辯稱兩造間約定以2個月押金抵付112年4、5月之房租等語，確屬非虛。原告猶執詞否認兩造間有此約定，並請求被告給付 112年4、5月之房租共15,600元（7800×2＝15600），自屬無據。　⒊被告於租期屆滿後，遲至112年6月20日始搬離系爭房屋乙情，為兩造所不爭執，而系爭租約第8條約定：「乙方（按即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（按即原告，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」，則原告依此請求被告賠償1個月之租金，即無不合。然查，被告已於112年4月30日給付7,80 0元予原告，有前揭存摺影本足憑，復為原告所不爭執，而1 12年4、5月之房租已經兩造同意以押金抵付，已如前述，堪認被告辯稱：112年5月房租雖經抵付，但因伊需要再多住1 個月，故先行匯款7,800元予原告等語，應屬可採。原告雖謂：被告於112年4月30日所匯7,800元，係為給付112年3月房租云云，惟112年3月房租已據被告於112年2月21日給付，業據前述，原告此部分所述，自無足取。是被告既已於112 年4月30日給付原告1個月之房租，原告再依上開約定，請求被告賠償1個月之房租7,800元，即屬無據。　⒋從而，原告此部分請求被告給付112年4、5月之房租共15,600 元，及賠償1個月之房租7,800元（合計23,400元），亦不應准許。　㈢關於附表編號16部分：　　查原告主張被告未依約繳納水、電費共1,600元云云，固據其提出水費繳費憑證及電費繳費通知單為證（見本院卷第14 9至151頁）。惟上開資料顯示系爭房屋112年8月份應繳水費為242元、112年5月16日至112年7月12日應繳電費為876元，合計1,118元，與原告主張之金額不符，且兩造均不爭執被告於112年6月20日搬離系爭房屋，則112年6月20日以後使用水、電所生費用，即難認與被告有關，原告就其何以得請求被告給付，迄又未加以說明，則其請求被告給付112年6月20 日以後使用水、電之費用，即難認有據。又依上開資料，實無從得知系爭房屋在112年6月20日以前使用水、電所生之費用究竟為何，原告復未提出其他證據資料供本院審酌（見本院卷第191頁），自難認其就此部分已盡舉證責任。是原告既未舉證證明被告依約應繳之水、電費共1,600元，其就此部分請求被告給付，應不予准許。四、綜上所述，本件原告依租賃法律關係，請求被告給付其65,7 00元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳附表：編號　　　　　項　　目　金　額 1 3個月租金 23,400元 2 流理台水管堵塞之疏通費 2,000元 3 流理台水龍頭漏水之修換費用　 500元 4 馬桶內遺留糞便之清潔費用 1,000元 5 馬桶毀損之更換費用 7,000元 6 廁所清潔費用 1,000元廁所水龍頭漏水之修換費用 1,000元 7 陽台遺留之寵物排泄物、毛、飼料之清理費用　 500元 8 牆壁上釘子、掛勾之拆除修補費用 1,000元 9 牆壁之油漆費用　 500元 10 牆壁上鏡片之拆除費用及油漆費用 1,000元 11 藤椅毀損 2,000元藤椅之搬運費用 1,000元 12 客廳窗戶玻璃毀損 1,600元客廳窗戶紗窗毀損之更換費用　 200元客廳窗戶玻璃框之清洗費用　 200元 13 房間玻璃窗戶毀損之更換費用 15,000元和式房間漏水之修理費用 2,000元 14 主臥室冷氣窗玻璃毀損之更換費用 1,200元 15 屋內雜物垃圾之搬運費用 2,000元 16 水電費 1,600元合計 65,700元

2025-01-06

FSEV-113-鳳小-237-20250106-2

板小

板橋簡易庭

返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3659號原告黃定凱朱彩雲被告謝秀芳上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣捌佰玖拾參元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　理由要領一、原告主張：兩造於民國108年1月15日約定由原告向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及編號B3-D6停車位，租金每月新臺幣（下同）14,000元，租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日，原告並於簽約時同時交付押租金28,000元，嗣兩造合意延長租賃期限至 113年5月31日，經原告租期屆滿返還租賃標的與被告後，被告竟遲未退還押租金，幾經催討未果，爰依兩造租約約定，請求被告返還等語，並聲明：㈠被告應給付原告28,000元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告未獲伊同意，擅自將租約內載之傢俱搬離，並以其他傢俱置換，且兩造租約約定系爭房屋廚衛水電設備如有故障，應由原告自行修繕，詎原告對該等設備故障均置之不理，部分廚衛產品返還時可見污損，居家環境亦未打掃乾淨，故原告未盡承租人保持租賃物之善良管理人租賃義務，再原告搬離後再私闖系爭房屋，伊因擔憂恐懼，聘請鎖匠更換大門鑰匙。上開種種，經核算費用後實已逾押租金之28 ,000元，伊自得自押租金主張扣抵，拒絕返還等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造訂立租賃契約，渠等曾約定原告向被告承租系爭房屋及上開停車位，租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日止、111年3月1日起至113年2月28日止乙情，有被告提出之租賃契約書在卷可稽，再原告現已將租賃標的返還被告，原告曾給付被告28,000元押租金等節，為兩造所不爭執，上情自均堪信為真實。四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又兩造於111年所簽訂之租賃契約書第4條（類此約定即108年之租賃契約書第5條）明白約定：押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為28,00 0元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金除有......得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。本件兩造對渠等間租約已屆期，原告已返還系爭房屋之事實既不爭執，依上開兩造租賃契約，被告本負有返還押租金之義務，經被告抗辯具押租金之扣抵事由，惟此為原告所否認，揆諸首開民事訴訟法規定，被告自應就此項有利於被告之權利消滅事實，負舉證之責。五、被告就不應返還押租金所為之答辯，無非係以：㈠原告將租賃契約中之家俱私自搬走，包含1組實木餐桌椅、1組沙發座椅、1台廚房濾水器。㈡原告對租屋之馬桶、水龍頭、燈泡等廚衛均未修繕；部分家俱、廚衛產品污損，環境亦未打掃清潔。㈢被告重新更換大門鑰匙。為其抗辯內容，經查：　㈠被告抗辯原告私自搬離傢俱部份　⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。兩造於租約中「契約加註合約」一欄中清楚約定「租賃房屋附屬設備：......沙發1組、餐桌椅1組......」等文字，可徵就沙發及餐桌椅，應屬兩造租賃契約之重要內容，承租人即原告對上開傢俱，自應上開保管租賃物之義務。依被告所提出之系爭房屋之前後照片所示，兩造租約中所約定之沙發、餐桌椅，確有遭置換之情形，原告對此雖辯稱當時原告曾同意可更換上開傢俱，惟經被告所否認，而本件原告又不能證明確有經被告同意乙事。本院審酌上情及舉證責任分配之法則，認原告應承擔不能證明未獲被告同意即更換上開傢俱之不利益，故被告主張應以其就上開傢俱所受之損害抵充押租金，應屬可採。　⒉惟查，本件被告未能提出上開餐桌椅、沙發之單據供本院審酌，核有已證明受有損害而不能證明其數額，本院酌以木製餐桌椅、皮製沙發，在什項設備分類明細表中耐用年限均為 5年，佐以兩造租約長達5年有餘之事實，認被告所主張之上開傢俱，均已逾法定耐用年限，爰依民事訴訟法第222條第2 項規定，定被告就此所受損害之數額，為3,000元。　⒊末就被告抗辯廚房濾水器部份，兩造並未於前揭「契約加註合約」欄位中加以約定，尚難認被告於交屋供原告承租時，系爭房屋內確有被告所稱之廚房濾水器。是以，被告辯稱應以廚房濾水器之損害部份加以抵充押租金，尚嫌無據。　㈡原告未修繕、未打掃清潔部份　⒈民法第432條規定之內容業經本院說明如上，則就本件原告有何未修繕、未打掃清潔而有違反善良管理人注意義務，被告得以原告負擔損害賠償責任為由，自押租金中扣抵，自應負擔舉證之責。本件被告固提出其認污損物件之照片、浴室水龍頭、馬桶零件修繕費4,500元、油漆修繕9,000元之單據為證。上開被告所提照片固可見部份家俱、廚衛用品有繡蝕、堆積灰塵之痕跡，然審酌兩造租約期間長達5年有餘，而臺灣氣候潮濕，家俱、廚衛用品經使用後有上開現象，應屬合理；且依該等照片所示，亦無從認定原告有何違反善良管理人注意義務之行為，故原告主張被告應支出未打掃清潔費部份，已乏依據。　⒉再租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條定有明文。兩造租約雖約定租金不含修繕費用（租約第5條），惟此尚不能推認兩造即有將上開民法規定應由出租人負擔修繕義務之規定另為其他約定。職此，縱於兩造租約期間內，系爭房屋內之設備有所損壞，原告未為修理，實難認有何承租人之義務違反可言，故被告主張自原告應負擔之修繕費中扣抵押租金等語，核屬無據。　㈢被告重新更換大門鑰匙部份　　被告抗辯因原告於退租後私闖系爭房屋，致原告重新更換大門鑰匙，經原告所否認。查本件兩造租約既已期限屆滿而不再存續，則要否重新更換大門鑰匙，本係被告之自由，被告固稱原告將住戶證丟棄於地面上等語，並提出照片為憑，然此究不能說明原告有何契約義務之違反，致被告有更換大門鑰匙之必要，故被告此部分抗辯，同非可採。　㈣基此，本件被告所得主張扣抵押租金之數額，應為沙發1組、餐桌椅1組遭更換而未原物返還之3,000元，被告主張其餘所得扣抵之項目，經本院審酌後，認均被告非得以援引為扣抵押租金之憑據。六、綜上所述，原告主張依兩造租約，請求被告返還押租金25,0 00元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2025-01-03

PCEV-113-板小-3659-20250103-1

重訴

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決 111年度重訴字第6號本訴原告即主參加被告王富源訴訟代理人蔡岳龍律師郭桓甫律師本訴被告即主參加被告張定雄張吳絨張國棟(即邱細金之繼承人) 共同訴訟代理人謝英吉律師吳登安本訴被告即主參加被告周張秀綿(即邱細金之繼承人) 張秀寶(即邱細金之繼承人) 邱張阿鴦(即邱細金之繼承人) 吳張彩雲(即邱細金之繼承人) 張淑芬(即邱細金之繼承人) 沈易帆(即邱細金之再轉繼承人) 沈逸華(即邱細金之再轉繼承人) 沈逸涵(即邱細金之再轉繼承人) 主參加原告陳博聖上列本訴當事人間請求遷讓房屋等事件訴訟中，陳博聖提起主參加訴訟，經本院合併辯論，於民國113年12月5日言詞辯論終結，合併判決如下：　　主　文本訴原告之訴駁回。本訴訴訟費用由本訴原告負擔。主參加原告之訴駁回。主參加訴訟費用由主參加原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：一、按就他人間之訴訟標的全部或一部，為自己有所請求，或主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1項定有明文；次按，民事訴訟法第54條所定之訴訟，應與本訴訟合併辯論及裁判之，民事訴訟法第205條第3項前段定有明文。查本訴原告王富源提起本訴訴訟，主張其為如附表所示房地（下稱系爭房屋、土地）之所有權人，惟該等房地現遭本訴被告張定雄、張吳絨、張國棟、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等11人(下稱張定雄等人)無權占用，並據此請求返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利。主參加原告陳博聖則主張其與訴外人謝春芬始為系爭房地之真正共有權利人，系爭房地係遭謝春芬擅自借名登記於王富源名下，並據此提起主參加訴訟，請求張定雄等人返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利予全體共有人。是陳博聖就本訴當事人間訴訟標的之一部，為自己有所請求，揆諸首揭規定，其以本訴兩造為共同被告提起主參加訴訟，核前揭規定相符，應予准許，並應與本訴合併辯論、裁判。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款分別定有明文。經查，　　王富源提起本訴時，以包含系爭房地在內等不動產共計16筆，均遭張定雄、張吳絨及訴外人邱細金等3人共同無權占用為由，依據民法第767條第1項規定，訴請張定雄、張吳絨及邱細金等3人應騰空返還該等房地；嗣因王富源認遭占用之標的，未及於系爭房地以外之其餘不動產，故減縮上開請求返還標的為系爭房地(見院一卷第118之2至118之3頁)；復以邱細金業於起訴前死亡為由，而變更其繼承人(含代位繼承) 即張國棟、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等人為共同被告(見院一卷第1 77至179頁)；再以系爭房地遭占用，占用人應返還相當於租金之不當得利為由，另依據民法第179條規定，請求張定雄等人應給付相當於租金之不當得利(見院一卷第421至428頁，院二卷第7至12頁)；又以若本院認系爭房地非屬王富源單獨所有，則王富源亦得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條等規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還及給付相當於租金之不當得利予全體共有人為由，追加提起備位訴訟(見院二卷第261至266頁)。本院審酌王富源上開訴訟行為之性質，關於限縮標的於系爭房地部分，應屬減縮應受判決事項之聲明；關於變更邱細金之繼承人為共同被告部分，則係基於訴訟標的對於數人必須合一確定之必要所為；關於追加不當得利請求及備位訴訟部分，則均仍係基於系爭房地遭無權占用之同一基礎事實，且上開訴之變更、追加，亦均不甚礙被告之防禦及訴訟終結，自應予准許。三、本訴暨主參加被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依本訴原告及主參加原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體部分：　壹、本訴部分：一、本訴原告王富源主張：㈠、先位訴訟部分：　⒈系爭房地原由本訴被告張定雄、張吳絨及邱細金（業於民國1 07年12月20日死亡，並由本訴被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵、張國棟等9人共同或代位繼承）等3人，共同向訴外人即系爭房地所有權人毛逸倫承租，約定租期為90年1月30日至95年1月29 日止(下稱系爭租約)，惟於租期屆滿後，渠等仍無權占用而未返還系爭房地。　⒉嗣謝春芬於103年10月30日向毛逸倫購入系爭房地後，復於11 0年4月26日出售系爭房地予王富源，並於同年110年5月31日完成所有權移轉登記。然系爭房地迄今仍由張定雄等人無權占用，故王富源自得依民法第767條第1項規定，請求張定雄等人遷讓返還系爭房地；另縱認系爭租約於95年1月29日租期屆滿後，因默示更新而視為不定期租約，然該不定期租約既未經公證，自無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，張定雄等人仍不得執上開租約作為占用權源。　⒊此外，系爭土地上現存如苗栗地政事務所111年5月17日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示A1、A2、B、C、D等地上物(下稱系爭地上物)，僅係張定雄、張吳絨及邱細金等人就系爭房屋所為改建，並未因此變更所有權歸屬狀態，故王富源仍為該等地上物之所有權人。　⒋另張定雄等人無權占有系爭房地，致王富源無法使用收益，參酌財政部賦稅署公布之「109年度房屋及土地之當地一般租金標準」，以系爭房地之房屋評定現值之15％、土地申報地價之5％核算後，張定雄等人應給付自系爭房地登記至王富源名下之日即110年5月31日起至112年5月10日止，相當於租金之不當得利共計新臺幣(下同)281,332元，並應自追加書狀送達翌日起，至返還系爭房地之日止，按年給付相當於租金之不當得利145,654元。　⒌為此，爰依民法第767條第1項、第179條等規定，訴請張定雄等人遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利，並先位聲明如下：　⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源。　⑵張定雄等人應給付王富源281,332元，及自113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭不動產之日止，按年連帶給付王富源145,654元。㈡、備位訴訟部分：　⒈若本院審理後認系爭房地為王富源與陳博聖共有，則王富源仍得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利。　⒉備位聲明: 　⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源及其他全體共有人。　⑵張定雄等人應給付王富源及其他全體共有人281,332元，及自 113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭不動產之日止，按年連帶給付王富源及其他全體共有人145,654元。　二、本訴被告則以：㈠、張定雄、張吳絨、張國棟部分: 　⒈王富源並非系爭房地之所有權人: 　　系爭房屋業早已因風災而滅失，現存之系爭地上物為張定雄、張吳絨及邱細金等人經當時地主同意後，將系爭房屋全部拆除後重建，其中如附圖A1、A2所示地上物為張吳絨所有， B、D所示地上物為張定雄所有，C所示地上物為張國棟所有，並由張定雄繳納房屋稅，故王富源請求遷讓返還系爭房屋，應屬無據；況且，本院另案112年度訴字第5號判決業已認定王富源與謝春芬間就系爭房地所為買賣行為及所有權移轉登記，係屬借名登記而不發生所有權移轉之效力，則王富源基於系爭房地所有權人之地位提起本件訴訟為上開請求，自屬無據且欠缺權利保護必要。　⒉兩造間存在不定期之基地租賃關係，張定雄等人並非無權占用系爭房地: 　⑴坐落在系爭土地上之系爭地上物，既為張定雄、張吳絨及邱細金等人所興建，自應成立基地租賃關係，依民法第449條第3項規定，租期應至地上物不堪使用為止，於未具備土地法第103條各款規定情形下，自不得提前終止租約收回系爭土地。　⑵又縱認系爭房屋非張定雄等人所有，然訴外人即張定雄等人等人之先祖張阿生，於日治時期即向訴外人即毛黃麗雪之先祖黃陳氏玉承租系爭房地作為耕地使用，並延續至87年2月1 日再次與毛黃麗雪續租。嗣於毛黃麗雪死亡後，由毛逸倫繼承取得系爭房地所有權，張定雄、張吳絨及邱細金等3人復與毛逸倫簽約續租系爭房地，約定每年租金15,000元，租期自91年1月30日起至95年1月29日為止。而上開租期屆滿後，毛逸倫仍續收租金，故就系爭房地應成立不定期租賃契約。嗣系爭房地所有權雖先後輾轉登記於訴外人陳聖耀、王富源名下，然依民法第425條第1項規定，系爭房地不定期租賃契約應繼續存在，且張定雄等人仍依約支付租金，故張定雄等人應係基於上開不定期租賃契約關係而有權占用系爭房地。至上開不定期租賃契約雖未辦理公證，然張定雄等人長年居住及占有使用系爭房地，王富源理應明知或可得而知此等占有使用狀態，基於債權物權化之法理，王富源仍應受上開不定期租賃關係之拘束。　⒊兩造間存在耕地三七五租約關係，張定雄等人並非無權占用系爭房地:　　　張定雄等人早期即以耕地三七五減租條例之佃農身分承租系爭房地，系爭房地所有權先後輾轉登記至陳聖耀、王富源名下，均未通知張定雄等人行使優先承買權，故系爭房地之所有權移轉行為，對於張定雄等人自不生效力，王富源不得基於所有權人之地位請求返還土地及給付相當於租金之不當得利。　⒋並聲明:本訴原告之訴駁回。㈡、本訴被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。三、本院得心證理由：㈠、先位訴訟部分：　⒈關於系爭房地之所有權人為何人部分: 　⑴系爭房地之真正權利人應為謝春芬、陳博聖等2人共有: 　　王富源主張:謝春芬於103年10月30日向毛逸倫購入系爭房地後，謝春芬復於110年4月26日出售系爭房地予王富源，並於同年110年5月31日完成所有權移轉登記，故其為系爭房地之所有權人云云，固據提出系爭房地之第一類登記謄本為憑( 見院一卷第45至47、83至85、111至113頁)。惟陳博聖前以: 陳博聖與謝春芬合資向毛逸倫購入包含系爭房地在內之不動產數筆而分別共有，並借名登記於陳聖耀名下，嗣因陳聖耀擅將上開土地設定抵押借款，謝春芬遂逕以自己名義，單獨另案訴請陳聖耀應將上開土地所有權轉登記至謝春芬或其指定之登記名義人，並於獲勝訴判決確定後，未經陳博聖同意，即擅自以買賣為登記原因，將系爭房地之全部所有權均借名登記至王富源名下，陳博聖始為系爭房地之真正權利人為由，依據民法第767條第1項規定，訴請謝春芬、王富源等2 人應將系爭房地之應有部分權利移轉登記至陳博聖名下，經本院審理後認定上情屬實，並以112年度訴字第5號判決(下稱前案判決)判令王富源應將系爭房地之應有部分權利，移轉登記予真正共有人陳博聖等情，業據本院調取上開相關卷宗到院核閱無誤，是此部分事實，應可認定。至前案判決經王富源提起上訴後，雖經臺灣高等法院臺中分院以113年度上字第341號判決廢棄，同時駁回陳博聖之訴確定，然細繹該二審判決意旨，僅係以陳博聖形式上未經登記為系爭房地之共有人，無從逕自行使民法第767條第1項物上請求權為由，據此駁回陳博聖之訴，實則未針對陳博聖為系爭房地之真正權利人、王富源為借名登記人等各項事實另為判斷，復參酌於本件訴訟過程中，陳博聖再度執其為系爭房地真正權利人之同一事由，以王富源、張定雄等人為被告而提起主參加訴訟，並就本件訴訟標的權利有所主張，則基於主參加之訴與本訴性質上亦屬共同訴訟型態之一，且經合併辯論，為避免與前案判決產生矛盾，本院自當與前案判決為同一判斷。職是，應認系爭房地所有權之真正權利人為謝春芬、陳博聖等2人共有，合先敘明。　⑵其次，系爭房地之真正權利人謝春芬既未經陳博聖同意，擅將系爭房地之所有權全部借名登記於王富源名下，則基於債之相對性效力，該等借名登記契約於謝春芬、王富源等二人間雖仍發生效力，然其效力仍應不及於陳博聖，自不影響陳博聖仍為系爭房地之真正權利人之事實。　⒉關於系爭房屋是否因遭風災毀損而達所有權滅失程度部分: 　⑴經本院會同兩造、地政人員前往系爭土地進行勘驗結果，系爭土地上現僅存如附圖所示A1、A2、B、C、D等系爭地上物，均為一層樓瓦頂平房結構，房身牆面構造部分為土造、部分磚造，整體外觀上大致呈現合為三合院型態，並共用門牌號碼「通霄鎮城南里城南94號」等情，有卷附勘驗筆錄、現場照片及附圖可參(見院一卷第323至334之7、339頁，院二卷第207至210頁)。　⑵其次，張定雄等人固稱:系爭房屋業早已因風災而滅失，現存之系爭地上物為張定雄、張吳絨及邱細金等人經當時地主同意後，將系爭房屋全部拆除後重建，而由張定雄等人取得系爭地上物所有權云云，並提出系爭房地之原所有權人毛逸倫於106年12月23日出具之聲明書乙紙為憑(見院一卷第361頁) 。觀諸該聲明書記載:「本人毛逸倫於88年10月13日繼承苗栗縣○○鎮○○段000地號及建號26號房屋(土骨造)有提到佃農張定雄住的土骨造(土角厝)因颱風毀損不堪使用居住，有經過外婆/母親同意改建磚造房子，並於77年收房地租時陪同外婆/母親去看房屋改建後的樣子，確實無誤也願意證明磚造房屋確實是佃農張定雄自己蓋的房屋」等內容，固可認定於77年間以前，系爭房屋確曾因風災受損，並經當時地主即毛逸倫之外婆或母親同意後，由佃農張定雄自行改建之情，惟系爭房屋客觀上是否因該次風災毀損而達完全滅失致所有權消滅之程度，以及地主、承租人張定雄等人主觀上是否均有使承租人為自己利益進行改建而原始取得改建後房屋所有權之意思，僅憑上開聲明書，實無從獲悉，故張定雄等人上開所辯，是否可採，本待商榷；況且，參諸證人毛逸倫於本院審理時證述:系爭房地從我外婆黃陳玉花開始就存在租賃關係，我聽我母親毛黃麗雪說佃農有重新翻修或整修系爭房屋，至於如何翻修或整修，我並不清楚，也沒印象，印象中我有聽到我母親跟佃農通電話，通話內容有提到土角厝不能住，想要整修，我母親有同意，我並未聽我母親提到同意改建後的房屋所有權歸佃農，改建後的房屋仍屬我繼承範圍，印象中我於103年賣房子給陳博聖等人之前，房屋稅均為我繳納等語(見院二卷第157至160頁)，再佐以毛逸倫與張定雄、邱細金、張吳絨等3人，於90年1月30日續簽之書面租賃契約書所載出租標的內容，除系爭土地外，尚包括系爭房屋在內，當可推認渠等對於系爭房屋經改建後之所有權歸屬仍屬於出租人所有，而非由承租人張定雄等人取得所有權之事實，理應有所認識，否則當無將該屋同時列為出租標的之必要。基此，應可認定系爭房屋雖歷經風災毀損而經改建為系爭地上物，然該毀損、改建理應未達到事實上滅失而喪失同一性之程度，且系爭房屋之所有權亦始終歸屬於出租人所有之事實，故張定雄等人前揭所辯，自不足採。　⒊關於王富源基於系爭房地所有權人之地位，以張定雄等人無權占用系爭房地為由，請求返還系爭房地及相當於租金之不當得利部分: 　⑴按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利，另參照司法院院字第1919號解釋，在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利（最高法院39年臺上字第1109號、96年度臺上字第2871號判決意旨參照）；又按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務(參照最高法院104年度台上字第1570號判決意旨) 。準此，王富源既僅為謝春芬就系爭房地之應有部分權利之出名人，就系爭房地無管理、使用或處分之權責，且未經陳博聖同意，則其逕自提起本件訴訟請求張定雄等人將系爭房地全部，暨請求將占用系爭房地所生相當於租金之全部不當得利返還予己，是否有據，本待商榷。　⑵況按兩造訂立租賃土地契約是否以耕作為目的，倘以耕作為目的，即有耕地三七五減租條例之適用(參見最高法院70年度臺上字第3122號判決意旨)；另「耕地三七五減租條例第6 條第1項載：『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」、「末按耕地三七五減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為訂立書面租約之請求。」（最高法院51年臺上字第2629號、70年臺上字第1217號、79年臺上字第619號、85年臺上字第2926號、9 5年度臺上字第528號、96年臺上字第308號等裁判要旨可資參照）。從而耕地租賃關係之內容，例如出租人、承租人、租賃耕地範圍等事項，並非專以鄉鎮市區公所之租約登記內容為憑據，而應以實質之權利義務關係而定；又「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」、「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」、「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記」，耕地三七五減租條例第19條第1 項、第20條及第25條分別定有明文；「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第432條或第462條第2項之規定時，得終止契約」，民法第459條亦定有明文。查，系爭土地未經依耕地三七五減租條例辦理租約登記一節，固據苗栗縣○○鎮○○○000○0○00○○ 鎮○○○0000000000號函覆在案(見院二卷第369頁)，然系爭土地自日治時期(昭和17年10月15日)起，即出租予張定雄等人之先祖即張阿生，嗣先後迭經地主毛黃麗雪、毛逸倫等人分別於87年2月1日、90年1月30日將系爭房地續租予張定雄、邱細金、張吳絨等3人等情，有卷附相關租約可參(見院一卷第239至259頁)，復佐以證人毛逸倫證述:從我外婆黃陳玉花開始就存在上開租賃關係，早期是以稻穀作為租金給付方式，後來我父親開始改成以租金給付，其餘租賃內容則大致相同，我母親毛黃麗雪於90年往生後，我才開始簽立書面租賃契約，租期改為5年，但租期到期後就沒有再寫書面租賃契約而繼續出租，也沒有特別約定租期等情(見院二卷第157頁 )，足徵上開租賃係以耕作為目的，而將系爭房地同時出租之事實，故縱未經辦理租約登記，揆諸上開說明，仍應有上開耕地三七五減租條例、民法耕地租賃等相關規定之適用。準此，縱令系爭房地之所有權移轉予第三人，該等耕地租賃關係自仍對受讓人繼續存在。職是，張定雄等人辯稱:係基於上開租賃關係而有權占用系爭房地一節，自屬有據。　⒋綜上，王富源既僅為系爭房地所有權之借名登記人，且未經真正權利人陳博聖同意，即逕以自己名義提起本件訴訟，而張定雄等人復均基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地，則王富源依民法第767條第1項、第179條等規定，訴請張定雄等人遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利，自均屬無據。㈡、備位訴訟部分: 　　王富源固另以:縱系爭房地非屬王富源單獨所有，而為其與陳博聖共有，其仍得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利云云。然張定雄等人均基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地一節，既經本院認定如前，則此部分請求，亦屬無據。四、綜上所述，王富源先位訴訟依據民法第767條第1項、第179 條等規定，請求:⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源；⑵張定雄等人應給付王富源281,332元，及自113年6月 7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地之日止，按年連帶給付王富源145,654元，及備位訴訟依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求:⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源及其他全體共有人；⑵張定雄等人應給付王富源及其他全體共有人281,332元，及自113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地之日止，按年連帶給付王富源及其他全體共有人145,654元，均為無理由，應予駁回。　貳、主參加訴訟部分：一、主參加原告陳博聖主張：㈠、陳博聖為系爭房地之共有人(應有部分權利範圍均各為二分之一)，該房地不動產僅係借名登記於王富源名下，並業經陳博聖於前案訴請返還應有部分登記權利，故王富源逕自訴請將系爭房地遷讓返還及給付不當得利予其個人，自非適法。㈡、另張定雄等人無權占用系爭房地，自應依民法第821條、第76 7條第1項前段及第179條規定，應將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利。㈢、並聲明: 　⒈張定雄等人應將系爭房地及建物附屬物全部騰空返還陳博聖及其他共有人全體。　⒉張定雄等人應給付陳博聖及其他共有人全體281,332元，及自 113年7月3日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開民事陳報狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房地之日止，按年連帶給付陳博聖及其他共有人145,654元。二、主參加被告則以: ㈠、王富源部分:伊為系爭房地之所有權人，其餘則均引用本訴陳述內容等語。㈡、張定雄等人部分:張定雄等人均為有權占用系爭房地，其餘則均引用本訴陳述內容等語。㈢、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。三、本院得心證理由: 　　陳博聖固為系爭房地之真正權利人，然張定雄等人係屬基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地等情，俱經本院認定如前。基此，陳博聖以張定雄等人無權占用系爭房地為由，依據民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求:⒈張定雄等人應將系爭房地及建物附屬物全部騰空返還陳博聖及其他共有人全體；⒉張定雄等人應給付陳博聖及其他共有人全體281,332元，及自113年7月3日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開民事陳報狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房地之日止，按年連帶給付陳博聖及其他共有人145,654元，均為無理由，應予駁回。　　　　　　　　叁、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第86條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　　　官　鄭子文以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　周煒婷附表: 編號不動產標示 (苗栗縣通霄鎮土城段) ⒈ 336地號土地 ⒉ 340地號土地 ⒊ 26建號建物（門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○00號）及建物附屬物

2025-01-03

MLDV-111-重訴-6-20250103-4

簡上

臺灣臺中地方法院

返還土地等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第279號上訴人陳榮輝訴訟代理人詹志宏律師被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人吳明昌訴訟代理人林益輝律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國113年3 月27日本院沙鹿簡易庭113年度沙簡字第115號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原判決關於命上訴人給付被上訴人逾①自民國112年3月15日起迄至交還如附表編號1所示之土地日止，按年給付原告新臺幣11萬元，②自民國112年6月28日起迄至交還如附表編號2所示之土地日止，按年給付原告新臺幣19萬4,000元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔67％，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　被上訴人之法定代理人原為楊明州，嗣變更為吳明昌，有行政院113年11月14日院授人培字第1133028212號函、經濟部1 13年11月22日經人字第11300755440號函可證（本院卷131至 132頁），並經其於113年12月6日具狀聲明承受訴訟（本院卷129頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應准其承受訴訟。　　貳、實體部分　　　　一、被上訴人主張：附表編號1、2所示土地（下分稱系爭67-9區土地、系爭67-11區土地，合稱系爭土地）為其所有，兩造分別簽訂「農業用地租賃契約書」（下稱系爭租約，租賃期間、年租金等均詳如附表所示）。惟上訴人違反系爭租約約定，在承租系爭土地上違約種植鳳梨等地上物。被上訴人於民國112年2月23日催告上訴人於文到15日內改善完竣，未獲置理，乃發函通知上訴人於112年6月27日終止系爭67-11區土地租約，另系爭67-9區土地租約則於112年3月14日屆滿，上訴人迄未依系爭租約回復系爭土地原狀並返還，爰依系爭租約請求上訴人各給付如附表「被上訴人請求之金額」欄所示年租金1倍之使用補償金及年租金2倍之懲罰性違約金等語（原審就使用補償金及懲罰性違約金部分，判命上訴人應給付被上訴人如附表「被上訴人請求之金額」欄所示之金額，上訴人聲明不服，提起上訴。至原審判決上訴人應移除系爭土地地上物，並返還被上訴人部分，經上訴人撤回上訴，非本院審理範圍，茲不贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人已於113年12月2日移除系爭土地地上物，並通知被上訴人，另依土地法第97條第1項計算，被上訴人僅得就系爭67-9區土地及系爭67-11區土地分別請求每年新臺幣（下同）2萬5,723元及4萬3,743元相當於租金之不當得利，且被上訴人遭占用系爭土地之損失已由相當於租金之不當得利填補，再收取2倍之懲罰性違約金明顯過高，請酌減等語置辯。並上訴聲明：㈠原判決除上訴人應移除系爭土地地上物，並返還被上訴人部分外均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴均駁回。三、本院之判斷：　㈠被上訴人主張上訴人向被上訴人承租系爭土地（約定租期及租金均詳如附表所示），被上訴人業於112年6月27日終止系爭67-11區土地租約，系爭67-9區土地則於112年3月14日租期屆滿，惟上訴人仍繼續占用系爭土地等情，有臺灣糖業股份有限公司中彰區處農業用地租賃契約書、土地巡查紀錄/ 通報單、112年2月23日中農字第1120001444號、112年3月22 日中農字第1120002084號、112年6月27日中農字第11200048 802號函、現場照片可證（原審卷21至103頁、本院卷119至1 23頁），被上訴人此部分主張堪認實在。另依被上訴人陳報之現場照片，尚可見地上物及鳳梨，上訴人抗辯已於113年1 2月2日清除地上物完畢云云，不可採信。　㈡被上訴人請求之使用補償金並未過高：　　按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院61年度台上字第1695號判決先例、92年度台上字第324號判決參照）。經查，兩造所訂之系爭租約，系爭67-11區土地既於112年6月27日經被上訴人終止租約，系爭67-9區土地則於112年3月14日因租期屆滿而消滅，上訴人於租賃關係消滅後繼續占有系爭土地，自屬無法律上之原因，且因此受有利益，致被上訴人受有損害，因此，被上訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人返還所受之利益，自屬有據。又查系爭土地係位於后里區后里馬場後方等情，有台灣糖業股份有限公司農業經營處111年12月1 日農用字第1110017550號函可參（原審卷77頁）；被上訴人依系爭租約所得獲取之租金每年各為5萬5,000元、9萬7,000 元，其因上訴人於租約屆期後繼續占有系爭土地，致被上訴人無法使用而受有前揭每年租金之損害；並參酌系爭土地坐落之位置、面積、使用情形及土地利用之完整性，暨雙方原訂每年之租金係上訴人自行投標之金額各情，認被上訴人請求以兩造原訂租金每年各5萬5,000元、9萬7,000元作為計算其所受損害及上訴人所受利益之計算標準，尚屬適當。至上訴人抗辯應依土地法第97條第1項之規定，以土地申報地價2 ％計算乙節，系爭土地既經編定為風景區之農牧用地，非土地法第97條第1項所稱「城市地方」土地，且非供上訴人居住使用，自無土地法第97條第1項規定之適用，是上訴人上開抗辯，自不可採。　㈢被上訴人請求上訴人給付違約金部分：　⒈按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。本件系爭租約第3條第2項約定：「...如乙方（即上訴人，下同）繼續占用，應自本契約租期屆滿日之次日起至完成清除地上物等相關設施並交還土地之日起，依逾期之日數，按相當於本契約所定之年租金1倍之金額計算使用補償金，並依本契約所定年租金2倍計算懲罰性違約金，給付予甲方（即被上訴人，下同），如甲方有其他損害，並得請求乙方賠償之。」，且同條第3項亦約定：「前款規定，於本契約終止時，準用之。」（原審卷24、62頁），足見系爭租約第3 條第2項核為兩造間關於承租人於債務不履行時應支付懲罰性違約金約定，且被上訴人亦得就所受損害另行請求賠償。而上訴人違約使用系爭67-11區土地，經被上訴人於112年6 月27日終止，另系爭67-9區土地則於112年3月14日租期屆滿，迄未返還系爭土地，則被上訴人依系爭租約第3條第2項之約定，請求上訴人給付如附表「被上訴人請求之金額」欄所示年租金1倍之使用補償金及年租金2倍之懲罰性違約金，即屬有據。　⒉又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807號判決先例參照）。查系爭租約第3條第2項之違約金約定之目的當在藉以達到強制上訴人履行返還系爭土地之契約債務，惟該約定未區別上訴人遲延返還土地情節之輕重，均一律以逾期日數，按年給付年租金2倍計算之金額為違約金，且系爭租約雖經終止或租期屆滿，惟上訴人如因遲未返還土地而致被上訴人受有損害，依第3條第2項之約定仍負賠償之責，則如上訴人再給付被上訴人按年給付年租金2倍計算之懲罰性違約金，實質上無異使被上訴人除得因上訴人遲延返還土地而取回數倍於系爭租約原定租金之利益外，尚得就因遲延返還土地所受損害請求上訴人賠償，衡諸該違約金僅為強制上訴人履行返還系爭土地之約定目的，且尚按其遲延返還土地日數增加可請求之金額，依一般社會經濟狀況，顯逾被上訴人因上訴人未按期限返還系爭土地所遭受之損害，而屬過高並非合理，法院自得依民法第252條之規定減至相當之數額，是上訴人請求酌減該項懲罰性違約金，洵屬可採。爰審酌被上訴人因上訴人遲不交還系爭土地所受之損害，為不能就系爭土地行使占有、使用、收益權能，其對價應相當於出租予上訴人之租金，所受損害尚屬有限，並仍得請求上訴人賠償或返還相當於租金之不當得利，且被上訴人亦未舉證另受有何種其他損害，縱有其他損害，亦得另行依約請求損害賠償以獲填補，綜上述各情，本院認就被上訴人因上訴人未依約交還系爭土地之違約所得請求之違約金，應酌減為按年給付以系爭租約所定年租金1倍計算之懲罰性違約金各為5萬5,000元、9萬7,000 元為適當。四、綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付① 自112年3月15日起迄至交還系爭67-9區土地日止，按年給付原告新台幣11萬元（計算式：5萬5,000元＋5萬5,000元＝11萬元），②自112年6月28日起迄至交還系爭67-11區土地日止，按年給付原告19萬4,000元（計算式：9萬7,000元＋9萬7,000 元＝19萬4,000元）為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審於逾上開准許部分，判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，爰將判決此部分予以撤銷改判，如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞指摘原判決不當求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第463條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　王怡菁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董庭誌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官吳金玫正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張筆隆附表（面積單位：公頃）土地均坐落臺中市后里區牛稠坑段編號區號地號面積租賃期間（民國）年租金（新臺幣）被上訴人請求之金額（新臺幣） 1 67-9 179-32-5 0.570000 ①111年3月15日至112年3月14日（租約案號000000000號） ②112年3月14日租期屆滿 5萬5,000元 112年3月15日起迄至交還系爭67-9區土地止，按年給付被上訴人16萬5,000元【使用補償金5萬5,000元（年租金1倍）＋懲罰性違約金11萬元（年租金2倍）＝16萬5,000元】 67-9 179-44-4 0.304800 67-9 179-74-2 0.130000 67-9 179-32-5 0.004400 合計 1.004800 2 67-11 179-32-4 1.506300 ①111年12月15日至112年12月14日（租約案號000000000號） ②112年6月27日終止租約 9萬7,000元自112年6月28日起迄至交還系爭67-11區土地日止，按年給付被上訴人29萬1,000元【使用補償金9萬7,000元（年租金1倍）＋懲罰性違約金19萬4,000元（年租金2倍）＝29萬1,000元】 67-11 179-48-4 0.202400 合計 1.708700

2025-01-03

TCDV-113-簡上-279-20250103-1

板小

板橋簡易庭

返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3608號原告熊代信被告王綾郁訴訟代理人許妙如上列當事人間請求返還押租金事件，於民國113年12月11日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：　　被告向原告承租位於新北市○○區○○路000○0號(下稱系爭房屋 )，租賃期間自民國112年4月25日起至113年4月24日止，約定每月租金為新臺幣（下同）16,500元，兩造間另有押租金 30,000元之約定（下爭系爭租約）。嗣系爭租約到期，原告業已返還系爭房屋，但被告至今仍未依約返還上揭押租金。為此，爰依系爭租約之法律關係，請求被告返還已收之押租金30,000元。二、被告則以：　　依系爭租約第21條，原告有燒香拜拜造成系爭房屋牆壁有薰黑，原告未回復原狀，且依第9條系爭租約承租人返還租賃住宅時，應回復原狀，原告有造成多處損害並未修繕，這些修繕費用總共要8萬多元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張其與被告簽訂系爭租約，租賃期間自112年4月25日起至113年4月24日止，約定每月租金為16,500元，兩造間另有押租金30,000元之約定，原告於租期屆滿已搬離系爭房屋，被告則尚未歸還押租金與原告等情，業據提出兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真實。至於原告主張被告應返還上開押租金乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：原告請求返還押租保證金，有無理由？　㈠依系爭租約第4條約定：「押金由租賃雙方約定為1.8個月租金,金額為30,000元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之滕餘押金。」；第11條約定「...承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毁損或滅失者，應負損賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用收益。致有變更或毀損者，不在此限。前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足,並得向承租人請求給付不足之金額。」；第21條約定「1.房子之附屬設備，如自然損壞或壽命已到，房客自行租可帶走（自然損壞設備退租不需要歸退給房東）房東不負責日常保養維修責任，人為損壞或者使用不當要賠償給房東。...3.因房客有燒香拜拜，退租時必須要把房子油漆恢復原況交給房東」。準此，承租人即原告於系爭租約關係消滅後，固有請求出租人即被告返還系爭押租金之權利，然原告同時負有將系爭房屋回復原狀後交還被告之義務，並得以系爭押租金加以抵充。　⒉被告抗辯原告於系爭租約關係消滅後未將系爭房屋回復原狀　　，被告因此雇工修補清理，共計花費冷氣32,250元、油漆25 ,000元、清潔清運費用13,500元、天花板7,000元、主燈、插座及面板3,500元，共計81,250元乙節，業據提出出租前- /簽約時屋況、系爭房屋現場照片及兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖兩造間之通訊軟體對話紀錄、震風冷氣空調工程公司報價單、估價單、免用統一發票收據等件為證，復觀諸上開照片顯示系爭房屋內確有部分設備受損，牆面髒汙、天花板燒香拜拜而殘留香油痕跡、雜物任意堆置、環境髒汙之情形，足認原告確未盡善良管理人注意義務使用系爭房屋，顯非通常使用下所形成之自然耗損，堪認原告確有未將系爭房屋按其應有狀態回復原狀，是以，被告請求原告賠償系爭房屋修復費用81,250元，洵屬可採。　⒊再按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告收受原告繳付之押租金30,000元，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充損害賠償債務之效力，而被告另得請求原告賠償系爭房屋修復費用81,250元，亦經認定於前，則經抵充押租金30,000元後，原告即不得再請求被告返還押租金。四、從而，原告本於系爭租約之法律關係，請求被告給付30,000 元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用為1,000元，由敗訴之原告負擔。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第436條之19第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官　呂安樂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　書　記　官　魏賜琪

2025-01-03

PCEV-113-板小-3608-20250103-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1424號原告歐珮妤訴訟代理人陳德彰被告陳書鴻上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○路000號14樓之1之房屋全部遷讓返還原告。被告應自民國112年9月20日起至遷讓本判決主文第1項所示之房屋之日止，於扣除新臺幣1萬7,000元後，按月給付原告新臺幣1 萬7,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查，本件被告經合法通知而無正當理由未於言詞辯論期日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。二、原告主張：被告透過鎮信不動產公司（下稱鎮信公司）向伊承租門牌號碼為桃園市○○區○○路000號14樓之1之房屋（下稱系爭房屋），雙方並簽訂社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期1年即自民國111年9月20日起至112年9月19 日止，每月租金為新臺幣（下同）8,500元，嗣系爭租約租期屆滿，伊依據系爭租約第14條第3項約定，通知被告不再續約，也不以不定期限繼續系爭租約，被告竟置之不理，未遷讓返還系爭房屋，且自租期屆滿時期，不再繳交任何租金及違約金，屬無權占有，故被告繼續使用系爭房屋，即有不當得利，尚須按月支付伊包含租金及違約金1萬7,000元，至返還系爭房屋為止，爰依民法第450條第1項、第767條第1項前段之規定，及系爭租約之契約關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還伊。㈡被告應自11 2年9月20日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付伊1萬7,000 元。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作出任何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據伊提出與所述相符之系爭租約、通訊軟體對話紀錄畫面截圖、郵局存證信函（見本院卷第6 至17頁）為證，而被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。　㈡租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第451條、第455條前段分別定有明文。而民法第451條所定出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之。系爭租約第2條明定租賃期限自111年9 月20日起至112年9月19日止，為定有期限之租賃契約，則被告於租賃期限屆滿後，即負有返還租賃物之義務；且原告於租期屆滿後已經委請鎮信公司向被告表示不再續租之意思，並寄發存證信函表示期限內完成點交（見本院卷第16至17頁），揆諸前揭說明，即發生阻止租賃契約默示更新之效果。是以，系爭租約於112年9月19日即已屆期終止，故原告請求被告將系爭房屋騰空返還予伊，即屬有據。　㈢按系爭租約第14條第3項之約定，被告未於兩造租賃關係消滅時，返還系爭房屋，原告應即明示不以不定期限繼續契約，並得向被告請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止。又法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。可知系爭租約所稱原告得向被告請求相當月之租金，應係指被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，此部分之金額原告係以系爭租約約定之每月租金8,500 元為計算依據，尚屬適當；至被告應額外給付之相當月違約金8,500元，對照原告既依前開所述能請求被告給付相當月之不當得利，則此部分之請求誠屬懲罰性違約金，實有督促被告儘速返還系爭房屋之意義，而常態社會意義下，更兼具防止系爭房屋遭被告未盡保持義務所由生之風險，而衡諸被告迄至本院審理時，均不出面，已使原告單方面承擔系爭房屋未善盡保持之風險，是原告所主張上開違約金計算之依據，亦屬適當。惟查，依據系爭租約第4條約定，原告收取被告押租金1萬7,000元（見本院卷第7頁），依據押租金之性質，既在擔保系爭房屋受有損害之風險，及被告租期屆滿未返還系爭房屋之風險，自應於原告請求上述金額時，先予扣除，原告復就所餘金額續為請求，始屬有據，而在押租金扣除範圍內之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第450條第1項、第767條第1項前段之規定，及系爭租約之契約關係，請求如主文第1、2項之所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係適用簡易程序所為命被告給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項準用第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又原告疏未扣除本判決主文第2項所示之押租金金額，經酌以現代租約多有收取押租金之約定，且系爭租約記載甚為明顯，實無礙本院之判斷，因此，於判決影響輕微，訴訟費用仍應由被告負擔全額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸

2025-01-02

CLEV-113-壢簡-1424-20250102-2

士小

士林簡易庭

返還押金

臺灣士林地方法院小額民事判決 113年度士小字第1657號原告星鴻股份有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人余立安被告汪東財訴訟代理人張耘禎高燈能上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　理由要領一、原告主張：原告以社會住宅包租代管為業，兩造於民國112 年3月5日就被告新北市○里區○○路0段000巷00號3樓房屋(下稱系爭租賃房屋)簽訂社會住宅包租契約書，於包租代管案終止契約點交時，因浴廁馬桶阻塞需支出修繕費用新臺幣（下同）1萬元，被告以該筆修繕費用應由原告負擔為由，於1 12年8月16日退還押金時，擅自扣除修繕款項1萬元，僅返還 1萬6,000元，然依包租契約書附件四「出租人負擔修繕費用之項目及範圍確認書」明細表中約定廚房及衛浴設備等之馬桶項目，約定由出租人即被告負擔修繕費用，被告應返還該修繕費用1萬元，乃依契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告1萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：原告之承租人於租賃期間反應馬桶不通而修繕，責任原因是該承租人使用不當所致，修繕時原告員工同意補貼1萬元等語，資為抗辯。三、本院得心證之理由 (一)按原告所提出之社會住宅包租契約書第4條約定「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為26000元整...前項押金... 出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，包租業返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」；第8 條第1項約定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由包租業（即原告）負責修繕、其修繕費用，得由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬，另行約定負擔方式。」等內容。 (二)經查，衡諸兩造約定修繕費用由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬負擔，可知此等負擔與因自然耗損所生之修繕責任不同，如屬正常使用範圍外之人為破壞，仍應具體究責由何人負擔，始符上開契約真意。而據證人林長勳到庭證稱：伊是受原告委託於112年8月3日前往系爭租賃房屋，因馬桶有不通現象，在兩造同意下將馬桶撬起來，發現有一支小吸管在馬桶的S管裡面造成阻塞，其後修繕費用1萬6,000元係由屋主太太即張耘禎給付等語，復對照上開證人所提出之照片（見本院卷第109頁），可見遭撬壞浴廁馬桶碎片中確存有一吸管，益見證人所述馬桶不通之原因為吸管阻塞非虛，衡情應為原告轉租他人期間使用不當所致，而原告之轉租對像應屬原告之使用人，依民法第224條規定，原告應就其故意或過失負同一責任，故屬可歸責於原告事由，則依上開約定，應由原告負擔修繕費用。故被告自得復依契約第4條約定僅就自押金中扣除修繕費用後賸餘之押金為返還，則原告請求被告將自押金中扣除之修繕款項1萬元返還，難認有據。四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付1萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費）應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-02

SLEV-113-士小-1657-20250102-1

壢簡

中壢簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1002號原告梁慧美訴訟代理人陳益紳（兼送達代收人）被告吳澤宛上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣14萬8,147元，及自民國113年5月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用百分之30由被告負擔，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣14萬8,147元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國111年1月1日至112年6月25日（起訴狀誤載為113年6月25日）間，向伊承租門牌號碼為臺北市○○ 區○○○路0巷00號9樓之2之房屋（下稱系爭房屋），於租期屆滿當日，被告未到場點交房屋（系爭房屋），然經伊檢查系爭房屋之現況時，發現被告於居住期間，擅自毀損系爭房屋之冷氣、牆壁、地板、門窗、桌椅、廚具等設備，且系爭房屋屋內充滿檀香異味，伊推測清洗系爭房屋後，可以除去屋內異味，而請寶倍潔行銷有限公司（下稱寶倍潔公司）清洗，花費新臺幣（下同）6,000元；然經清洗後，屋內仍充滿異味，發現窗戶旁及陽台旁窗簾異味濃厚，客廳內遮掩視線用之窗簾亦同，乃請千綸家居有限公司（下稱千綸公司）清洗窗戶旁及陽台旁之窗簾，並因上開客廳之窗簾材質無法清洗而更換，花費1萬40元；然再經清洗後，屋內仍有異味，發現客廳內中島檯面有類似檀香薰香後留下之焦油，浴室內地板有清潔劑清洗後變成霧面而不再光亮之情形，乃請虹志環保科技有限公司（下稱虹志公司）清潔上開中島檯面及打磨浴室內地板，花費3萬6,500元；嗣又發現燈具遍覆油漬，但無法清洗改善，而請金宙水電行更換燈具，花費9,500元；然經上述處理後，屋內仍充滿異味，發現冷氣濾網有類似檀香薰香後所留下焦油覆蓋，乃請大金空調即和泰服務行銷股份有限公司（下稱大金公司）清洗冷氣濾網及室外機清洗，花費4,000元；嗣發現電視櫃白色皮革桌面被薰黃，然因無法重新張貼，且以清潔劑擦拭無法清除，浴室洗手台櫃面亦發現有異物燃燒之痕跡，乃委請寶成玻璃有限公司（下稱寶成玻璃公司）製作1面白色烤漆玻璃遮瑕及1面黑色烤漆玻璃遮瑕，花費6,500元；又經上述處理後，屋內仍充滿異味，乃委請第一水電興業有限公司（下稱第一水電公司）檢查吊隱式冷氣之風管，花費315元，並請鳳俱川企業社深度清潔室內，花費2萬3,000元；而上開第一水電興業有限公司檢查後，始悉屋內冷氣室內機、風管皆被類似檀香薰香後留下焦油覆蓋，導致室內異味濃厚，需更換冷氣改善，因室內冷氣為吊隱式冷氣，需敲除天花板後重新安裝冷氣，且屋內牆壁面毛細孔被類似檀香薰香後留下焦油覆蓋，難以使用清潔劑清除，需重新打磨牆面及粉刷油漆，乃委請華泰國際企業有限公司（下稱華泰公司）安排油漆及除味工程，花費17萬 4,500元；經華泰公司處理後，雖異味降低許多，但仍有異味，發現沙發地毯異味濃厚，乃委請寶倍潔公司清潔，花費 5,000元；然因寶貝潔公司清潔方式無效，乃委請樂群實業有限公司（下稱樂群公司）使用類似洗衣機之機器輔以專用清潔劑後清洗，花費3,365元；又發現室內客廳玻璃萬向茶几之鋁製桌腳，被類似檀香薰香後留下焦油覆蓋，乃委請虹志公司清潔，花費800元；嗣發現窗戶旁及陽台旁之窗簾異味仍屬濃厚，需更換清潔劑再次清洗，花費4,500元；然經上述處理後，異味仍屬濃厚，乃委請普印通科技股份有限公司（下稱普印通公司）租賃商用臭氧機改善不易清潔之角落，花費1萬2,000元；經上述處理後，異味雖降低，但因人員頻繁出入，乃再次委請鳳俱川企業社清潔室內，花費1萬2,0 00元，致伊共支出38萬8,000元（上述費用合計為30萬8,020 元，計算式：，6,000＋1萬40＋3萬6,500＋9,500＋4,000＋6,500 ＋315＋2萬3,000＋17萬4,500＋5,000＋3,365＋800＋4,500＋1萬2,0 00＋1萬2,000＝30萬8,020，原告此部分金額容有誤算），伊為修繕系爭房屋而耗費大量時間與精力聯絡工班，受有精神耗損之損害，被告應賠償伊精神損失10萬元，爰依民法第43 2條第2項本文、第184條第1項前段、第195條第1項之規定，提起本件訴訟，請求本院擇一判決等語，並聲明：㈠被告應給付伊40萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：我沒有損壞原告的東西，我們的租約沒有紙本，只有口頭約定，2個月租金都已經給原告，如果要修復，原告應提前告知我，所以我完全不知道就要我負擔這筆金額，我無法接受，況且，我燒的是檀香，不是抽菸，一般認知，異味應該是指香菸味或油煙味，按照個人喜好，檀香味是我念經才燒檀香，不是異味。至於掛鉤的部分，本來就是生活必需品，因為沒辦法清除，但我是有誠意要清理，只是原告說他自己有辦法清理。再者，冷氣應該是自然耗損，我沒有損壞冷氣。第2年口頭續約，我也把房子整理完畢，提前搬走，我賠原告1個月押租金，但因為至少要修繕費用，所以我又賠1個月押租金給原告，代表我不是惡意破壞原告的房子才離開等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　㈠關於兩造間於民國111年1月1日至112年6月25日間，成立系爭房屋之租賃契約，迄至租賃期滿時，原告發現系爭房屋內遺有檀香氣味，且部分設備、裝潢均遭薰黃等情，業據原告提出兩造租約、兩造間通訊軟體LINE對話紀錄、出租前後系爭房屋屋內設備裝潢對比照片（見本院卷第8至13頁、第17至1 9頁、88至96頁）為證，並經被告於本院113年11月18日言詞辯論時自陳：我念經時有燒檀香，兩造間第2年起的租約是口頭的等語（見本院卷第121頁背面至第122頁），是此部分事實，首堪認定。　㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。是承租人有依照出租人所交付物之狀態使用租賃物，如租賃物因正常使用而毀損，出租人有修繕之義務，惟如租賃物係因不當使用而毀損，則應由承租人負賠償責任。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213條第1項、第3項、第216條分別定有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。經查，兩造間就系爭房屋之租賃契約第13條前段已言明，被告應以善良管理人之注意使用系爭房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形，因被告之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任；於第23條亦約定，退租時，被告應將房屋清理乾淨，若無暇清理，原告代清理則由押金扣除清理費等語，酌以一般房屋租賃關係，若無特別之約定，租賃期滿而返還房屋時，承租人應將房屋按照正常使用下之結果與狀態，返還予出租人，始符法意，應認本件兩造約定系爭房屋返還時之狀態，不存在超越法律規定之特別約定，自當以善良管理人之注意義務及物品性質在正常使用下所呈之自然耗損狀態，作為評價被告是否對於原告上開主張之損害結果，容有可歸責之因素。次查，觀諸原告於兩造本件租賃契約成立時，所提供予被告之系爭房屋屋內設備及裝潢狀態，可見各該設備並無薰黃之情形（見本院卷第88頁），然於租賃期滿後，冷氣設備內部各該零件明顯薰黃之態樣（見本院卷第89至90頁），屋內牆壁與設備之泛黃程度，亦非僅係一般汙漬，而係可見大面積之長條狀或不規則狀之泛黃痕跡（見本院卷第91、95頁），且被告自陳有在系爭屋內燃燒檀香，已如前述，應認上開系爭房屋屋內裝潢及設備之泛黃原因，與被告燃燒檀香之行為間，具有因果關係，且考量兩造租賃期間長達3年，被告長期在屋內燃燒檀香，及參考上開系爭房屋屋內裝潢及設備之泛黃程度，亦足信原告主張系爭房屋屋內遺有濃厚之檀香味，然被告若非長期在系爭房屋內燃燒檀香，系爭房屋即便使用3年，留有汙漬，亦僅可能係散布在屋內各處之污點、黑點或是黴菌滋生等情形，尚不至大面積泛黃之程度，甚至遺有檀香之氣味，此並非依系爭房屋屋內裝潢及設備之性質，在正常使用之情況下，所呈現之使用結果，當非自然耗損，而係被告違反善良管理人注意義務，違反系爭房屋屋內裝潢及設備之性質而為不正常使用所引發之損害結果，故被告當應依民法第43 2條之規定，對原告負損害賠償之責任。茲就原告請求被告賠償金額之細項，分述如下：　⒈原告請求被告賠償伊支付寶倍潔公司清洗費用6,000元，係用於清洗沙發地毯，並經原告提出寶倍潔公司於112年7月18日開立之統一發票（見本院卷第27頁）為證，然原告自陳伊事後請樂群公司清潔，係因寶倍潔公司之清潔方式無效等語（見本院卷第69頁），是原告此部分之請求，即礙難認定係必要之費用，其請求應屬無據。　⒉原告請求被告賠償伊支付千綸公司清洗費及訂製窗簾費用，共計1萬40元部分，係用於清洗系爭房屋窗戶旁及陽台旁之窗簾，及更換客廳內遮掩視線用之窗簾，並提出千綸公司於 112年7月1日開立之免用發票收據（見本院卷第29頁）為證，觀諸系爭房屋內多處牆壁及前開客廳內遮掩視線用之窗簾均有遭薰黃之痕跡，此有系爭房屋照片（見本院卷第91、92 頁）在卷可稽，應認所附窗簾及該客廳內遮掩視線用之窗簾均遺有檀香味，而有清除或更換之必要，其中，清潔費用為 4,680元，該客廳內遮掩視線用之窗簾更換之費用為5,360元，然既係以新品替代舊品，自應計算並扣除折舊，始屬公平，而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，遮陽設備之耐用年數為5年，依定率遞減法每年折舊1 000分之369，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。至該客廳內遮掩視線用之窗簾何時出產，卷內雖無事證可資直接認定，然觀諸系爭房屋出租時之照片，屋內設備均屬新穎，有系爭房屋出租時照片（見本院卷第88頁）在卷可查，至少應認該客廳內遮掩視線用之窗簾於系爭房屋出租時即111年1月1日已出產，迄至本件租賃期滿時即113年6月25日時，已使用2年6月，扣除折舊後之更換費用估定為1,740元（詳如附表一之計算式），則加計清潔費用4,680元後，原告請求被告賠償6,4 20元（記算式：1,740＋4,680＝6,420），為有理由，逾此範圍，則屬無據。　⒊原告請求被告賠償伊支付虹志公司清潔及打磨費用，共計3萬 6,500元，係用於清洗客廳內中島檯面被薰香後留下之焦油，及浴室內因使用清潔劑清洗後變為霧面，而另行打磨，並提出虹志公司於112年7月30日開立之收據（見本院卷第31頁）為證，其中，清潔費用1萬6,500元，係因系爭房屋多處設備均遭薰黃遺有氣味，已如前述，自為除味所支出之必要費用，原告此部分之請求，應屬有據；打磨費用2萬元，原告固提出浴室內地板照片（見本院卷第94頁左下角）為證，然觀諸照片內之地板使用情況，並非盡失光澤，且浴室內使用清潔劑或沐浴用劑本為生活上所難免，縱因用劑導致地板光澤不再如初，亦係依地板性質所為正常使用之結果，況且，地板腐蝕或光澤喪失之原因，尚應考量臺灣地區之氣候環境，或所屬之城市環境，或所使用之用水品質及礦物質含量等多重因素，究無法單憑地板光澤失去，遽認被告有違反依地板性質所為正常使用之行為，是原告此部分之請求，應屬無憑。　⒋原告請求被告賠償伊支付金宙水電行更換室內燈具之費用9,5 00元，係因該燈具亦遭薰黃而覆蓋油漬，並提出金宙水電行於112年8月6日開立之估價單（見本院卷第32頁）為證，因系爭房屋多處設備均遭薰黃遺有氣味，已如前述，酌以煙燻自會隨空氣而向天花板擴散，則系爭房屋屋內燈具遭覆蓋油漬，亦屬當然，然既係以新品替代舊品，自應計算並扣除折舊，始屬公平，而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，器具之耐用年數為5年，依定率遞減法每年折舊1000分之369，另依營利事業所得稅查核準則第95 條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。至該燈具何時出產，卷內雖無事證可資直接認定，然觀諸系爭房屋出租時之照片，屋內設備均屬新穎，已如前述，至少應認該燈具於系爭房屋出租時即111年1月1日已出產，迄至本件租賃期滿時即113年6月25日時，已使用2年6月，則扣除折舊後之更換費用估定為3,084元（詳如附表二之計算式），原告於此金額範圍內請求被告賠償，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。　⒌原告請求被告賠償伊支付大金公司清洗冷氣外機及濾網之費用4,000元，經原告提出大金公司開立之電子發票證明聯及簽收單（見本院卷第33至34頁）為證，觀諸前開系爭房屋退租後之照片，明顯可見冷氣機內部遭薰黃並留下油垢（見本院卷第89至90頁），是原告為清潔冷氣機而支付上述費用，應屬必要費用，原告此部分之請求，應屬有據。　⒍原告請求被告賠償伊支付寶成玻璃公司製作烤漆玻璃遮瑕之費用6,500元，固經原告提出寶成玻璃公司開立之請款單（見本院卷第35頁）為證，其中，所製作白色烤漆玻璃係用於遮瑕電視櫃白色皮革遭薰黃而製作，所製作黑色烤漆玻璃係用於遮瑕浴室內洗手台下櫃面遭燃燒痕跡而製作，此觀諸前開系爭房屋退租後之照片，固可認定屬實（見本院卷第93、 95頁），然原告何以選擇製作玻璃遮瑕，而非更換新品，此原告未提出事證說明，本院礙難認定此部分請求為回復原狀之必要費用，是原告此部分之請求，應屬無據。　⒎原告請求被告賠償伊支付第一水電公司檢查隱吊式冷氣風管之費用315元，經原告提出第一水電公司開立之派工單、發票名細及電子發票證明聯（見本院卷第36頁）為證，考量氣味具有散布性，若要完全去除，即應尋覓氣味飄散及依附之所在，因此，原告上開費用之支出，應屬必要費用，其請求為有理由。　⒏原告請求被告賠償伊支付鳳俱川企業社第1次清潔費用2萬3,0 00元，係用於深入清潔系爭房屋室內環境，並經原告提出鳳俱川企業社開立之免用統一發票收據（見本院卷第37頁）為證，而氣味具有散布性，業如前述，是原告此部分費用之請求，亦有理由。　⒐原告請求被告賠償伊支付華太公司油漆工程及除味工程費用，共計17萬4,500元，此係因室內冷氣管線遭薰香後，為焦油所覆蓋，而有敲除天花板重新安裝冷氣之必要，從而，有進行油漆工程及除味工程之必要，並經原告提出華太公司開立之收據（見本院卷第38頁）為證，而系爭房屋之冷氣設備內確實密布焦油，且遭薰黃，已如前述，是原告此部分費用之請求，亦屬必要費用；惟依照前開之收據所示，其中冷氣風管因無法修復而更換大金吊隱變頻冷暖FDXV50RVLT1式4萬 9,500元，係以新品替代舊品，自應計算並扣除折舊，始屬公平，而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，中央系統冷暖氣耐用年數為8年，依定率遞減法每年折舊1000分之369，另依營利事業所得稅查核準則第95 條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。至該冷氣風管何時出產，卷內雖無事證可資直接認定，然觀諸系爭房屋出租時之照片，屋內設備均屬新穎，已如前述，至少應認該冷氣風管於系爭房屋出租時即111年1月1日已出產，迄至本件租賃期滿時即113年6月25日時，已使用2年6月，則扣除折舊後之更換費用估定為2萬4,363元（詳如附表三之計算式），換言之，所扣除之折舊費用應為2萬5,137元，此一金額自總金額扣除後，原告本處得請求之金額應為14萬9,363 元（計算式：17萬4,500－2萬5,137＝14萬9,363），逾此範圍之請求，則屬無據。　⒑原告請求被告賠償伊支付寶倍潔公司之清潔費用5,000元，係用於清潔沙發地毯之費用，固經原告提出寶倍潔公司開立之清潔維護保養單（見本院卷第39頁）為證，然寶倍潔公司之清洗方式為無效方式，既如前述，應認為原告此部分之請求，為無理由。　⒒原告請求被告賠償伊支付樂群公司之清潔費用3,465元，係用於清潔地毯之費用，並經原告提出樂群公司於113年3月7日開立之統一發票（見本院卷第40頁）為證，而系爭房屋屋內設備多遭薰黃，而氣味又具散布性，是原告地毯遭遺有檀香氣味，亦屬可信，因此，原告此部分之請求，應屬有據。　⒓原告請求被告賠償伊支付虹志公司清潔費用4,500元，係用於清潔屋內萬向茶几之鋁製桌腳，並提出虹志公司開立之免用統一發票收據（見本院卷第41頁）為證，然觀諸該收據開立之金額僅為800元，且卷內並未見原告提出該茶几之鋁製桌腳有何遭薰黃之照片為證，因此，無從認定原告之主張為真，是原告此部分之請求，應屬無憑。　⒔原告請求被告賠償伊支付千綸公司清潔費用4,500元，係用於再次清潔窗戶旁即陽台旁之窗簾異味，固經原告提出千綸公司於113年2月22日開立之統一發票、報價單（見本院卷第42 、43頁）為證，然該窗簾前既經清潔完畢，何以有再次清潔之必要，原告僅徒以氣味仍然濃厚為由，並未提出其他事證以資證明，是原告此部分之請求，應屬無據。　⒕原告請求被告賠償伊支付普印公司租用臭氧機除味之費用1萬 2,000元，經原告提出普印公司於113年3月6日開立之收據及訴外人即普印公司空氣品質專員甲○○開立之陳述書（見本院卷第44、119頁）為證，酌以氣味既有散布性，若使用臭氧機透過氣流，應用臭氧之物理性質與化學作用，應具有更全面除去密閉空間內氣味之效果，因此，原告此部分之請求，應有理由。　⒖原告請求被告賠償伊支付鳳俱川企業社第2次清潔費用1萬2,0 00元，固經原告提出鳳俱川企業社開立之免用統一發票收據（見本院卷第45頁）為證，然原告主張系爭房屋內部異味降低，仍未除去，人員頻繁進出，而有再次清潔之必要等語（見本院卷第69頁），然原告並未指出本次清潔之具體項目為何，致本院無法判斷此一費用是否必要，原告復未提出其他事證以資舉證，應認原告此部分之請求，應屬於據。　㈢至原告主張伊因修繕系爭房屋而受有精神損失等語，惟原告所支出之修繕費與時間，僅屬伊個人為維護伊之財產權支出之費用，此為法治社會解決私權糾紛制度設計所不得不然，故原告勞費支出，除法律另有規定外，本應由各原告自行承擔，又原告亦未能證明伊因此確受有精神上之損失，從而，原告請求被告給付精神損失之賠償金額10萬元，自屬無據。　㈣被告固以前詞置辯。惟查，法律既科以被告對系爭房屋之設備及裝潢善盡保持義務，自不另以原告通知被告修繕，原告始能請求被告就已經發生之損害履行賠償義務；再者，氣味本身有其主觀性，然所謂保持義務係要求承租人應依照物之性質而為正常之使用，系爭房屋既係以住宅之目的而為出租，依照一般房屋僅供人居住生活，應不至遺有檀香味，被告若果有燃燒檀香之需求，更應於每次燃燒完畢，即要善盡去味，而非託辭自身有禮佛之習慣與所遺檀香味非相類於菸味之異味，欲以卸責；又系爭房屋內之冷氣設備既殘留油漬且泛黃嚴重，已如前述，當非自然耗損，被告辯稱未損壞冷氣等語，與事實相違，亦不可採。　㈤綜上，本件原告得請求被告賠償之金額應為21萬8,147元（計算式：6,420＋1萬6,500＋3,084＋4,000＋315＋2萬3,000＋14萬9, 363＋3,465＋1萬2,000＝21萬8,147）。　㈥第查，被告主張願意以2個月押租金賠償等語，觀諸兩造本件租賃契約第5條約定，兩造於訂約時，被告應交付原告7萬元之押租金，是上開被告應賠償原告之金額，尚應再扣除押租金7萬元後，原告得請求被告賠償伊14萬8,147元（計算式： 21萬8,147－7萬＝14萬8,147），此部分被告之主張，則屬有據。　㈦末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，且以支付金錢為標的，而原告起訴狀繕本於113年5月9日送達於被告（見本院卷第49頁）而生送達效力，被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即同年月 10日起，依週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。四、綜上所述，原告依民法第432條第2項本文之規定，請求如主文第1項之所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為命被告給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項準用第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知；並依同法第43 6條第2項比照第392條第2項之規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之法律上依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸附表一：折舊時間　　　　　金額第1年折舊值　　　　5,360×0.369=1,978 第1年折舊後價值　　5,360-1,978=3,382 第2年折舊值　　　　3,382×0.369=1,248 第2年折舊後價值　　3,382-1,248=2,134 第3年折舊值　　　　2,134×0.369×(6/12)=394 第3年折舊後價值　　2,134-394=1,740 附表二：折舊時間　　　　　金額第1年折舊值　　　　9,500×0.369=3,506 第1年折舊後價值　　9,500-3,506=5,994 第2年折舊值　　　　5,994×0.369=2,212 第2年折舊後價值　　5,994-2,212=3,782 第3年折舊值　　　　3,782×0.369×(6/12)=698 第3年折舊後價值　　3,782-698=3,084 附表三：折舊時間　　　　　金額第1年折舊值　　　　49,500×0.25=12,375 第1年折舊後價值　　49,500-12,375=37,125 第2年折舊值　　　　37,125×0.25=9,281 第2年折舊後價值　　37,125-9,281=27,844 第3年折舊值　　　　27,844×0.25×(6/12)=3,481 第3年折舊後價值　　27,844-3,481=24,363

2025-01-02

CLEV-113-壢簡-1002-20250102-1