Know99判決書

搜尋結果：不動產仲介

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請求給付工資等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度勞補字第74號原告鄭宗達上列原告與被告誠富不動產仲介有限公司間請求給付工資等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；因確認僱傭關係或給付工資、退休金或資遣費涉訟，勞工或工會起訴或上訴，暫免徵收裁判費3分之2，民事訴訟法第77條之2第1項前段、勞動事件法第12條第1項分別定有明文。查原告提起本件訴訟，原告請求被告給付新臺幣（下同）1,870, 024元（含預扣工資191,207元、資遣費482,277元、老年給付損失120,300元、未提繳6%差額76,240元、精神慰撫金1,000,000元），依民事訴訟法第77條之13規定，原應徵第一審裁判費23,496 元，惟請求給付工資、資遣費、退休金合計749,724元之部分，應徵收第一審裁判費9,950元，依勞動事件法第12條第1項規定暫免徵收2/3即6,633元（計算式：9,950元×2/3＝6,633元，元以下四捨五入），原告應繳納之第一審裁判費為16,863元（計算式： 23,496元－6,633元＝16,863元）。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後5日內分別補繳，如逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 25 日勞動法庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 26 日書記官黃靜鑫

2025-03-25

PCDV-114-勞補-74-20250325-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付懲罰性違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1353號原告富家不動產即陳宛庭訴訟代理人鄧雲奎律師被告何品蓮訴訟代理人胡達仁律師複代理人張嘉明上列當事人間請求給付懲罰性違約金事件，經本院於民國114年2 月24日言詞辯論終結，茲判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由壹、原告主張：一、訴外人李家林前於民國113年2月15日以商號富家不動產之負責人名義，與被告簽立「專任委託銷售契約書」，提供被告審閱期間至少三日，契約銷售標的為臺中市○○區○○段0000地號、1113地號、1324地號、1114地號、1115地號、227地號（下稱系爭6筆土地），面積：1,045坪，權利範圍：1/2，共6筆土地須同時售出。每坪新臺幣（下同）12萬元整，合計約1,045坪，1/2賣清，仲介費另算2%，委託銷售總價6,27 0萬元。委託銷售期間自113年2月19日起至113年3月10日止，得經委託人及受託人雙方書面同意延長之。經原告於委託期間內為被告找到買家楊岳勳，提出斡旋金300萬元支票（發票人：蔡水濱）交付予原告，若成功即轉為簽約金，將由原告營業員李家林將該支票交予被告，且買方會再提供面額 330萬元支票，一共630萬元作為第一期款之簽約金予被告，另簽約款700萬元支票（由楊岳勳於113年4月12日簽發，嗣後已作廢）則交由代書保管。原告隨即通知被告，並於113 年3月2日親自到被告家中洽談修訂（及補充）買賣雙方土地買賣契約書事宜。原告為符合「斡旋金收據」上第7條所載附條件約款之「本土地為共有，買賣時需要二位持分人同時賣出，方可成立」之意旨，對系爭6筆土地之其餘1/2持分即所有權人劉思賢，亦已居中促成由楊岳勳向劉思賢買受其餘 1/2持分，楊岳勳與劉思賢並於113年4月12日預行簽立土地買賣契約書，並於第8條：「其他約定」欄第5項之「甲方同意另行向共有人簽約購買應有持分，最遲應於113年4月20日購得」特約約定。二、嗣原告、被告及林錦真、買方、雙方所攜代書等，相約於11 3年3月15日下午3時30分許，在臺中市○○區○○路0段000號之7 11超商內準備簽約，林錦真卻當場認為800餘萬元之土地增值稅不應列入契約條文，及對履約保證之銀行與買方之要求不同等，雙方乃爭執不下，林錦真基於代理人地位拒簽買賣契約。之後陳宛庭與林錦真多次洽商修改前開買賣契約書條文，最終作成113年4月26日買賣契約書版本。經原告於113 年3月8日、113年3月21日、113年4月23日，委託律師發函催告被告應於113年4月26日下午2時至原告辦公室與買方簽約，惟被告卻未置理，終致系爭6筆土地之另外1/2持分共有人劉思賢之仲介簽約事宜亦遭牽連未完成，被告顯有無故要求原告解除前開兩造所簽訂系爭契約之意思表示，爰依系爭契約第10條第㈠項、民法第101條第1項，視為被告已有要求解約之情形，原告應屬已完成仲介責任，被告需支付委託銷售價格6,270萬元之4成即2,508,000元服務報酬（即懲罰性違約金）予原告。三、並聲明：被告應給付原告2,508,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明：願供擔保，請准宣告假執行。　貳、被告抗辯：一、李家林於113年2月18日以「李家霖即富家不動產」之名義與被告簽立系爭契約，並由李家林持「富家不動產」及「李家霖」之印章用印，約定委託銷售標的物為系爭6筆土地，權利範圍均為2分之1，委託銷售期間為113年2月19日至113年3 月10日止，委託期間得經委託人及受託人雙方書面同意延長之。惟李家林僅是富家不動產之營業員，系爭契約上無任何表明代理或代表之意旨，當事人未達合致，契約有不成立之情形。又李家林雖然曾先後於113年3月8日、113年3月21日、113年4月23日以「李家霖即富家不動產」名義，委託律師發函催告被告，然均係原告片面為之，被告並未同意延長委託銷售期間，且律師函中亦無延長之意思表示。二、雙方與楊岳勳於113年3月15日，在便利商店內進行土地買賣契約之簽訂時，原告向被告表示：因被告就系爭6筆土地之權利範圍僅有2分之1，故買家之訂金不會交付給被告，會先放在買家之代書處保管，若買家嗣後未能向系爭6筆土地另2 分之1所有權人（即劉思賢）購得土地（最遲於113年4月14 日購得），則本件買賣應無條件解除，買家可向代書取回全數訂金等語，並於買賣契約書第8條第5項、第6項登載。然此並非被告委託原告銷售系爭6筆土地之授權條件，且逾越本案委託銷售期間，對被告毫無保障，被告自是不同意，買賣雙方未能簽約。至於被告之女兒林錦真雖然曾幫被告代填系爭契約之身分資料，但被告是在場親自簽名，亦無指派林錦真與陳宛庭接洽修定（及補充）買賣雙方之土地買賣契約書內容，原告所指陳宛庭與林錦真之簡訊對話紀錄，未對被告產生任何效力。上開簡訊對話均為兩造委託銷售期間屆滿後所為，即便陳宛庭與林錦真於兩造委託銷售期間屆滿後有所連繫，亦與系爭契約無涉。三、李建富另於113年3月19日以「李建富即富家不動產」之名義與系爭6筆土地另2分之1所有權人劉思賢簽立專任委託銷售契約書，並由李建富持「富家不動產」及「李建富」之印章用印，約定委託銷售標的物同樣為系爭6筆土地，權利範圍均為2分之1，委託銷售期間為113年3月19日至113年4月10日止，亦得經雙方書面同意延長。劉思賢倘有出售其持分，依法應通知共有人即被告行使優先購買權，但被告未曾獲此通知。又原告聲稱楊岳勳提供斡旋金300萬元支票交付原告一節，則是蔡水濱於113年3月4日與李家林簽立斡旋金收據，李家林簽名及持「李家林」印章用印，蔡水濱表示欲購買系爭6筆土地，約定買賣條件為：由買方付契稅及代書費，賣方付增值稅，且上開土地為共有，買賣時需要2位持分人同時賣出，方可成立。四、被告並無於本案委託銷售期間要求解約，也未委任林錦真代理被告向原告解約，原告無權請求給付違約金。縱原告請求有理由，違約金數額亦過高，本案係因原告未能於委託期間為被告覓得符合條件之買家，雙方達成共識相去甚遠，才無法簽訂系爭6筆土地之買賣契約，已如前述，若有違約金，其數額應酌減為1元。五、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　參、兩造經協商簡化爭點，就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎（詳見本院卷第522-523頁）：一、富家不動產（為獨資商號）之負責人自111 年12月30日起，迄今均登記為陳宛庭。二、李家林於113 年2 月18日以「李家霖即富家不動產」之名義　　與被告簽訂專任委託銷售契約書，並由李家林持「李家霖」　　、「富家不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售　　系爭6筆土地（1,045坪，應有部分二分之一），委託銷售期間113 年2 月19日至113 年3 月10日，得經書面同意延長之。三、李建富於113 年3 月19日以「李建富即富家不動產」之名義　　與劉思賢簽訂專任委託銷售契約書，並由李建富持「李建富　　」、「富家不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷　　售標的物為系爭6筆土地（1,045坪，應有部分二分之一），委託銷售期間113 年3 月19日至113 年4 月10日，得經雙　　方書面同意延長之。四、蔡水濱於113 年3 月4 日與李家霖簽立斡旋金收據，並由李　　家霖簽名及持「李家林」印章用印，表示欲購買系爭6筆土地，並約定買賣條件為由買方付契稅及代書費、賣方付增值　　稅，且因上開土地為共有，買賣時2 位持分人同時賣出，方　　可成立。五、李家林於113 年3 月8 日、113 年3 月21日、113 年4 月23 　　日以「李家霖即富家不動產」之名義，委託律師發函予被告　　。六、兩造於113 年3 月15日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○ 　　段000 號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，　　惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約。肆、本院之判斷：　　本件原告主張於被告委託銷售期限內，原告已為被告尋得符合契約條件之買方，惟被告不依約配合於簽訂買賣契約，應視為解除契約，爰依約請求被告給付委託售價百分之四報酬即2,508,000元等語；惟原告之主張業經被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：原告依系爭委託銷售契約書第10條1項約定，請求被告給付委託售價百分之四，是否有理由？茲審究如下：一、李家林於113 年2 月18日以「富家不動產」代表人之名義與被告簽訂專任委託銷售契約，應已成立，上開專任委託銷售契約成立，則受託人為原告：　㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170條第1 項定有明文。　㈡本件原告富家不動產為經營不動產仲介之獨資商號，於97年3 月27 日核准登記營業，而自111 年12月30日起，迄今均登記為原告陳宛庭，有商工登記公示查詢服務資料可參（見本院卷第123頁）。又因陳宛庭為證人李家林之配偶，且為訴外人李建豪之母，陳宛庭與李家林、李建豪均有共同參與原告富家不動產商號之業務經營，是於97年3月27 日起至自11 1 年12月30日期間，李家林、李建豪均曾登記擔任過原告富家不動產之負責人，此有原告103年4月29日商業登記抄本（負責人為李家霖）、108年3月6日商業登記抄本（負責人為李建富）、111年12月30日商業登記抄本（負責人為陳宛庭）（分見本院卷第241-245頁），是證人李家林於113 年2 月18日以「富家不動產」之代表人名義與被告簽訂專任委託銷售契約書，並由李家林持「李家霖」、「富家不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售事宜，基於被告簽約之真意，係要委託原告富家不動產商號為其仲介土地出售事宜，而與原告富家不動產商號簽約委託銷售，此觀諸事後被告確有委任原告富家不動產商號從事仲介銷售事宜，甚且有與買方進行買賣契約磋商洽訂等事務。是於訂約時，李家林並非原告富家不動產之登記負責人，惟於訂約後，陳宛庭與李家林皆以原告富家不動產商號之名義，為被告從事仲介之營業行為，客觀上，應認李家林係代理原告富家不動產商號與原告簽訂系爭契約，並以原告富家不動產商號負責人名義對被告發函催告一節，雖因李家林未以原告富家不動產商號代理人之名義簽約、發函，應屬無權代理，惟其後原告富家不動產商號就李家林代理所簽訂之契約，有履行仲介銷售事宜，甚且仲介被告與買方進行買賣契約磋商等事務，應認原告富家不動產商號就李家林之無權代理簽約事宜，有為承認之行為，是李家林代理原告富家不動產商號與原告簽訂系爭契約，自屬有效，且契約存在於原告富家不動產商號與被告之間，應可認定。上開專任委託銷售契約成立，則受託人為原告富家不動產商號，負責人為陳宛庭。二、原告富家不動產於113 年2 月19日至113 年3 月10日期間，尚未為被告覓得符合條件之買家：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，合先敘明。　　㈡依卷附兩造簽訂之專任委託銷售契約，被告約定委託銷售標的物為系爭6筆土地（1,045坪，應有部分二分之一），委託銷售期間113 年2 月19日至113 年3 月10日，得經書面同意延長之。而原告為被告從事仲介期間，兩造於113 年3 月15 日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○段000 號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第522- 523頁），且經證人李家林到庭到庭陳證甚明（見本院卷第3 91頁）。按原告為被告從事仲介期間雖有介紹買方與被告洽訂買賣契約，惟經買賣雙方見面會商買賣契約之簽訂，因就買賣條件有不合致之處，而未訂約成立，顯見於113 年3 月 15日前，原告富家不動產尚未為被告覓得符合出售條件之買家，應可認定，原告主張其於113 年3 月10日前，已為被告覓得符合出售條件之買家，應無可採。三、被告並無違反專任委託銷售契約書第10條第㈠項約定，原告訴請被告給付違約金，為無理由：　㈠卷附兩造之專任委託銷售契約書第10條（違約之處罰）第㈠項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應全額一次給付㈠委託期間內，若委託人要求解約．．。」（見本院卷第19頁）。是依上開條款約定，必須被告於原告受委任期間，有為單方解約之情事，原告方可向被告請求違約金。原告主張被告有符合上開約定之情事存在，惟為被告所否認，是原告就被告於委託期間內，有要求解約之事實自應負舉證之責任。查：　 ⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第 258條第1 項定有明文。原告主張委任期間，被告有解約之行為，是原告自應舉證證明，被告於委任期間，有向被告為解約意思表示之事實存在。　 ⒉原告固稱其於113年3月8日、113年3月21日、113年4月23日委託律師發函予被告，催告被告應於113年4月26日下午2時至原告辦公室與買方簽約，惟被告卻未置理，被告顯有無故要求原告解除前開兩造所簽訂系爭專任委託銷售契約之意思表示云云，惟解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，已如前述，尚難僅以被告未就原告所寄發之存證信函為積極回應，即遽認被告有對原告行使解約之意思表示。兩造之系爭專任委託銷售契約期限於113 年3 月10 日屆至，未見原告提出兩造合意延長之書面以證明兩造就前述契約有延長之事實存在，是原告催告被告應於113年4 月26日下午2時至原告辦公室與買方簽約，被告何有受拘束之必要？況被告於期限過後，再給原告機會，應原告之請求於113 年3 月15日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○段000 號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約等情，已如前述，更難認於委任期間有故意不前去洽商簽約之情事存在。原告主張被告依民法第101條規定應視為已向原告為解約之意思表示，實無可採。　⒊基上，依原告舉證之內容，不足證明被告於委託期間內，被告有向原告要求解約之事實存在。是原告主張被告於委託期間內，有向原告為解約意思表示，已有違約之情事，其依約對被告有違約金給付請求權存在，實無可採。　㈡因原告對被告無違約金給付請求權存在，就原告請求之違約金額是否過高一節，本院即不再贅述，附此載明。四、綜上所述，原告未能證明其對被告有違約金給付請求權存在，原告依違約金給付請求權訴請被告應給付原告2,508,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回，附此敘明。伍、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃昱程

2025-03-24

TCDV-113-訴-1353-20250324-1

訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度訴字第475號原告信悅不動產仲介經紀有限公司法定代理人傅傳霖上列原告與被告黃婉琦間損害賠償事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於收受本裁定之日起10日內，具狀補正請求被告為給付之原因事實，並補繳裁判費新臺幣11,791元，逾期未補正，即駁回原告之訴。　　　　　　理　由一、按起訴，應以訴狀表明訴訟標的及其原因事實，民事訴訟法第244條第1項第2款定有明文。又刑事附帶民事訴訟，經刑事庭依刑事訴訟法第504條第1項規定裁定移送於同院民事庭後，民事庭如認其不符同法第487條第1項規定之要件時，應許原告得繳納裁判費，以補正起訴程式之欠缺（最高法院10 8年度台抗大字第953號裁定意旨參照）。起訴不合程式者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款定有明文。二、原告雖於臺灣高等法院113年度上易字第653號偽造文書案件（下稱系爭刑案），主張因被告侵占，請求被告賠償新臺幣（下同）109萬元，而提起刑事附帶民事訴訟。然原告主張之事實非屬系爭刑案認定之犯罪事實，而不得提起刑事附帶民事訴訟，自應將該事件改依一般民事訴訟程序審理。故本件訴訟標的價額核定為109萬元，原告應繳納裁判費11,791 元；又原告主張之事實非屬系爭刑案認定之犯罪事實，故原告應補正起訴之原因事實，即應特定被告於何時、何地、為何種行為、侵害原告何種權益。茲限原告於收受本裁定10日內，補正請求被告為給付之原因事實，並如數逕向本院繳納上開裁判費，逾期未補正及繳納，即駁回原告之訴。三、茲依民事訴訟法第249條第1項但書，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　民事第三庭法　官吳佩玲上列正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　龍明珠

2025-03-21

TYDV-114-訴-475-20250321-1

訴

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第957號原告統茂國際地產開發有限公司法定代理人張豪鎔被告李雅雪訴訟代理人謝宗穎律師複代理人董之頤律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年2月27日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元，及自民國一一三年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟捌佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24 、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。復按有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第113條準用第79條亦有明文。本件原告業經主管機關經濟部於民國(下同)113年7月18日以經授商字第113307 00620號函解散登記在案，有經濟部核准函、有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第142至150頁），依公司法第24 、25條規定，原告應行清算程序，並於清算範圍內視為尚未解散，惟原告經解散登記後並未向法院呈報清算人，有本院民事紀錄科查詢表附卷可佐（見本院卷第65頁）。是以，本件應由原告全體股東為清算人。而原告之股東僅為張豪鎔一人，有有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第119至121 頁）。揆諸前揭說明，應由原告董事張豪鎔為法定清算人，並為原告之法定代理人，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：緣原告原為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年3月11日受被告委託，就坐落新竹縣○○市○○○ 路000號5樓之1之房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣服務契約（下稱系爭居間契約），為房屋仲介買受服務。約定於契約成立時，給付原告買賣總價款2%之報酬【即新臺幣( 下同)731,600元】。而原告為被告向訴外人蔡尚節仲介系爭房地買賣事宜後，被告已於112年10月25日與蔡尚節就系爭房地簽訂買賣契約，約定由被告以總價36,580,000元向蔡尚節購買系爭房地。詎原告已依約媒介系爭房地買賣契約成立，履行居間契約之義務，被告迄今仍未給付上開報酬。爰依系爭居間契約、服務費確認單、民法第565條及第568條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付731,600元及自113年7月10日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之幫息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯： (一)被告原居住於新竹縣竹北市嘉豐六路二段房屋（下稱舊屋），於112年3月間因有換屋居住之需求，委託原告尋找新屋，同時出售舊屋，嗣於112年3月11日購買系爭房地，與蔡尚節約定尾款應於112年9月15日前交付。然原告並未積極出售舊屋，被告擔心舊屋遲延售出將致無法如期交付系爭房地尾款，遂於112年5月12日解除與原告間專任委託銷售舊屋之契約，另委請訴外人即與原告配合不動產移轉事務之地政士楊佩霖通知蔡尚節希望能延期交款，楊佩霖並回覆被告得以延期至10月中，豈料，原告法定代理人張豪鎔非但改稱蔡尚節不同意延期，又因不滿被告解除上開舊屋之專任委託銷售契約，乃自稱其已取得蔡尚節之授權，要求被告至原告店面進行協商，待被告依約於112年8月2日進入原告會議室時，張豪鎔竟命員工將一樓大門上鎖，要求被告當場在其事先擬好的聲明書上簽名，強令被告承認自己違約，並要求被告全額負擔違約責任，其後張豪鎔持被告簽立之上開聲明書，與蔡尚節簽立變更期款協議書，致被告莫名需支付違約金114,000 元予蔡尚節，原告顯有未盡民法第571條居間契約之忠實義務，自不得向被告請求給付報酬。 (二)又縱使原告得請求被告給付居間仲介之報酬，惟原告於系爭居間期間僅提供系爭房地一個物件予被告，並無帶看其他物件，且帶看系爭房地時，張豪鎔並未偕同到屋，本件居間期間甚短，原告在短期間內成交，不但省卻本需處理系爭房地相關之找尋相關合適物件、偕同帶看其他物件所需付出之人事、勞務費用，更無另外支出廣告費用、交際應酬費用及過濾、介紹、溝通適合之締約當事人等成本，且被告係以同社區高居第二之單價購買系爭房地，可見原告就系爭房地之現況、行情不曾為相當之調查，亦未盡其身為被告居間人代替被告斡旋、談判、來回議價等忠實義務。原告與其所配合之地政士楊佩霖間亦未善盡協調溝通，致被告未能確知系爭房屋尾款交付日期得否延期，原告上開所為，已有違反民法第 567條所訂據實報告及調查之義務，而使被告蒙受損失，其所任勞務之價值與系爭委託銷售契約約定之報酬相較，為數過鉅失其公平，爰依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬。 (三)再者，張豪鎔為原告店經理、楊佩霖為該店不動產移轉案件之地政士，其二人皆為系爭委託銷售契約之履行輔助人，而本件因可歸責原告事由致無法如期給付系爭房地之價金，原告應有協助系爭房地買賣雙方協商延期清償之義務，然楊佩霖明知蔡尚節未同意延期交屋及付款，卻向被告謊稱得其同意延期，而張豪鎔本有責為被告展延契約期限一事與蔡尚節協調，竟自稱其已取得蔡尚節之授權，對被告稱蔡尚節不同意延期清償，可見原告已有違反善良管理人注意義務，致被告受有給付114,000元違約金之損害，被告自得依民法第224 條、第227條第1項、第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求抵銷。 (四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　原告主張其已居間系爭房地買賣契約成立，據此請求被告給付居間報酬731,600元，然為被告所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究者厥為：(一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731,600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？（二）如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？（三）被告主張其受有114,000元違約金之損害，並以之為抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下。 (一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731, 600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。查原告主張兩造前於112年3月11 日成立系爭居間契約，約定由原告為被告居間買受系爭房地事宜，被告應於簽訂系爭房地買賣契約時，給付原告買賣總價款百分之2之服務報酬即731,600元，且系爭房地已於同年 10月17日完成不動產移轉登記予被告所有乙節，業據提出買方給付服務費承諾書、要約書、竹北六家郵局第138號存證信函、簽約確認表、不動產買賣契約書、服務費確認單、建物所有權狀等件影本為證（見本院卷第17至19頁、第23至47 頁、第53至55頁）；參以兩造間有成立居間契約，原告亦曾為被告居間系爭房地，於系爭房地成交後，被告確有簽立上開服務費確認單乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第108 頁），審酌原告以仲介買賣為業，與被告間並無特殊交誼，衡情當無同意逕為被告無償從事系爭房地仲介買賣服務之理，被告亦無無端簽立上開服務費確認單之可能等情，則原告主張其已媒介被告與蔡尚節成立系爭買賣契約，依約履行居間契約完畢，據此依民法第568條第1項規定，請求被告給付系爭房地總價款3,658萬元之2%即731,600元之報酬，自屬有據。 2、至被告抗辯原告有違反居間人忠實義務，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬云云，然查： (1)按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為，或違反誠實信用方法由相對人收受利益者始屬該當。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。倘被告對於抗辯並無確實證明方法，僅以空言爭執，應認定其抗辯事實非真正，而為被告不利益之裁判（最高法院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。 (2)查被告前以被告法定代理人張豪鎔於112年8月12日在原告會議室對其為妨害自由之行為提起告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官偵查後，為不起訴處分，此有臺灣新竹地方檢察署檢察官112年度偵字第16989號不起訴處分書在卷可佐（見本院卷第176至182頁），且為被告所不爭執，該案不起訴處分書中載明：「觀諸卷附之會議室監視器錄影畫面可知，被告張豪鎔並無指示被告曾文逸、林東億將上址門鎖上鎖或有其他對告訴人施強暴或脅迫之舉動或言語，且於雙方商談全部過程中，未見告訴人有何恐懼、畏懼、害怕、不情願等狀態存在，亦無行動自由遭受限制之情況，於雙方商討完畢後，告訴人即自由離去。」等語，可見經檢察官偵查後，於上開時、地，並無被告所稱受張豪鎔或原告其他員工之強暴、脅迫等手段而簽立聲明書。且被告上開所辯關於賣方蔡尚節是否同意延期付款及張豪鎔對其為妨害自由等節，均係屬系爭買賣契約成立後，買方即被告履行其支付買賣價金期間所發生者，斯時原告之居間行為業已完成，自難認原告有何違反妥為媒介義務。被告復未再提出其他證據證明原告有何違反居間人之忠實義務並使賣方蔡尚節受有利益，則被告此部分所辯，難認可採。是以被告徒執上情抗辯原告有違反其對被告所負忠實義務之行為，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬，要屬無據，洵非可採。 (二)如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第 572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？ 1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% 或1個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定甚明。查，民法第572條之立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。 2、被告雖辯稱應依上開規定請求本院酌減居間報酬等語。惟查，系爭居間契約既經被告自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。且本件兩造約定仲介服務費為系爭房地成交價金2%，並未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所訂成交價金6%之標準；另據被告自承，其因系爭房地尾款是否得以延期交付乙事，與系爭房地原屋主蔡尚節有爭執，而原告即與被告相約至原告公司處所商談並簽立聲明書，嗣原告再與蔡尚節討論是否延期支付尾款並簽立卷附變更期款協議書（見本院卷第76、93頁），足見原告於買賣雙方有所爭執時，即有為買賣雙方協調處理之情，並未因系爭買賣契約成立得請求報酬後即置之不理。又原告於簽立系爭居間契約後有提供帶看房屋，且系爭買賣契約書確係原告依系爭居間契約所負義務而簽立(詳後說明)，故本院斟酌上情，認兩造基於契約自由原則，自無酌減被告所應給付居間報酬之必要。 3、次者，按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第56 7條定有明文。細繹民法第567條之規定，就關於訂約事項之據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍均無詳定，即難界定居間人應盡查核業務之具體實踐內容及程序有何特別約定，是而依民法第 567條所規定據實報告及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。 4、被告抗辯原告未盡房屋現況及市場行情之調查義務，亦未盡斡旋、議價等忠實義務等語，為原告所否認，自應由被告負舉證之責。被告雖提出系爭房地所在社區實價登錄查詢資料（見本院卷第190頁），用以證明系爭房地之每坪交易價格6 5.22萬元過高云云。惟觀之與系爭房屋同社區之其他不動產於本件系爭買賣契約簽訂1年前後期間，尚有部分不動產換算每坪單價後與系爭房地之價格相當（每坪交易價格65.29 萬元、64.85萬元），況房屋之交易價格尚與樓層、格局、屋況、有無裝潢等因素有所關連，實難僅憑同社區其他住宅之價格逕予推斷系爭房地之價格未經議價。是以原告為被告居間買賣之系爭房地交易價格，並未明顯高於同社區其他住宅之實際成交價格，被告執此所辯，已屬無據。再依原告所提系爭房地簽約確認表及系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷第27、39頁），其上有就系爭房地之現況及交易雙方當事人之身分等資訊為記載，堪認原告已盡其調查義務。而被告復未再提出其他證據證明原告有何違反忠實義務或未盡調查義務，是被告此部分所辯，即難憑採。 5、綜上，兩造間約定之居間報酬，並無為數過鉅失其公平之情形，被告主張依民法第572條規定酌減報酬，並無理由。 (三)被告就114,000元違約金之損害主張抵銷，有無理由？　　按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號判例要旨足資參照）。被告固辯稱其因原告之法定代理人張豪鎔強令其簽立聲明書，致其與蔡尚節另簽立變更期款協議書，須支付違約金114,000元予蔡尚節而受有損害，故依不動產經紀業管理條例第26條為抵銷抗辯等語，惟張豪鎔及原告其他員工並未對被告為妨害自由之行為，業如前述，被告辯稱係因張豪鎔之故意行為致其受有損害，已非無疑。且本件被告係因遲延給付尾款，使蔡尚節須額外支出一個月貸款利息及另外承租房地居住之費用，故由被告填補蔡尚節上開損害，然其是否係可歸責於原告之事由，被告並未舉證之，其空言主張，自難為有利於被告之認定。故被告辯稱其依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求原告賠償損害114,000元，並據此為抵銷抗辯等語，即無所據。 (四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件被告應就系爭房地成立買賣契約一事給付原告前開金額之報酬，已如前述，且約定被告應於112年3月21日給付上開金額，此為被告所不否認，揆諸前揭規定，被告當自112年3月22日起負遲延責任，則原告請求自113年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭居間契約及服務費承諾書、服務費確認單之法律關係，請求被告給付原告731,600元，及自113年 7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭家慧

2025-03-21

SCDV-113-訴-957-20250321-1

補

臺灣臺北地方法院

減少價金等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第718號原告林彥儒訴訟代理人許俊明律師被告陳政忠陳景源施嘉和昇禾不動產仲介經紀有限公司上一人法定代理人廖偉宏被告江承蓁上列當事人間減少價金等事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的價額核定為新臺幣（下同）399萬元，應徵第一審裁判費新臺幣4萬8183元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 20 日民事第二庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 20 日書記官蔡沂倢

2025-03-20

TPDV-114-補-718-20250320-1

消上

臺灣高等法院高雄分院

損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度消上字第2號上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱士原上訴人林建豪共同訴訟代理人呂郁斌律師被上訴人林靖修訴訟代理人胡惟翔律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11 月30日臺灣橋頭地方法院110年度消字第4號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於㈠命上訴人連帶給付逾新臺幣(下同)104萬5648元及自民國(下同）110年5月25日起算遲延利息部分，㈡命上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司給付逾50萬元及自110年5月 25日起算遲延利息部分，及關於㈠、㈡部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁均回。　　三、其餘上訴駁回。四、第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔22 %、上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司負擔10%，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊前經由上訴人仲介向原審共同被告東昇綠能有限公司（下稱東昇公司）購買坐落高雄市○○區○○段0000 0○00000地號土地與其上同段520建號建物（門牌號碼高雄市 ○○區○○巷00號，下合稱系爭房地）以及建物屋頂架設之太陽能發電設備（下稱系爭設備），約定買賣價金分別為系爭房地1800萬元、系爭設備180萬元，並於109年9月10日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。截至同年11月2日伊已陸續將價金全數匯入「價金信託履約保證專戶」（下稱履保專戶），惟系爭設備實為訴外人維鴻實業社即黎仁維（下稱維鴻實業社）所有，東昇公司或其法定代理人即原審共同被告吳定綻均無處分權限，嗣東昇公司僅完成系爭房地之所有權移轉登記及點交，迄未能依約於109年11月24日將系爭設備過戶交付伊，致伊無從以系爭設備之發電量出售台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）取得利益而受有損害306萬605 9元。上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司(下稱開騵公司）係以居間為營業之經紀業者，上訴人林建豪則為開騵公司之經紀人員，實際執行本件仲介業務，上訴人未盡調查義務即媒介伊與欠缺履約能力之東昇公司締約，所提供之仲介服務未合於專業水準可合理期待之安全性，依消費者保護法(下稱消保法）第7條及民法第227條、第544條規定，伊得請求開騵公司賠償損害，並依不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第26條第2項規定，請求上訴人連帶負損害賠償責任，扣除伊尚得自履保專戶領回35萬元，上訴人應連帶給付 271萬6059元。又開騵公司媒介伊與欠缺履約能力之東昇公司締約，應有重大過失，依消保法第51條規定，伊原得請求損害額3倍即919萬8177元以下之懲罰性賠償金，僅一部請求開騵公司給付200萬元等語，並於原審聲明：㈠上訴人應連帶給付被上訴人271萬6059元，及其中145萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘126萬6059元自111年3月2日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡開騵公司應給付被上訴人2 00萬元，及其中145萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘55 萬元自111年3月2日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。(未繫屬本院部分不予載述) 二、上訴人則以：被上訴人於簽立系爭買賣契約前，已看過數次屋況，東昇公司亦向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，因吳定綻向被上訴人及林建豪稱其為維鴻實業社大股東，可處理系爭設備過戶事宜，林建豪乃於系爭買賣契約第11 條勾選註明附贈，並於點交系爭房地時在現況說明書加載「屋頂太陽能設備須移轉於買家，並協助買家與台電訂定新約於買家點交之前」等語(下稱系爭字句），伊等已盡相當之注意，東昇公司拒不配合履約，非伊等所能預料，更無故意、重大過失或過失可言。又林建豪僅受雇於開騵公司，與買、賣雙方並未另成立委任關係，被上訴人將林建豪列為求償對象，顯無理由，且維鴻實業社向東昇公司承租屋頂架設系爭設備，被上訴人取得系爭房地後仍得向維鴻實業社行使出租人權利，並無損失，縱認被上訴人確有損失，其就系爭設備之預期售電可獲得178萬8695元，扣除系爭設備使用年限內之維護費用50萬元，所失利益僅128萬8695元。而本件乃東昇公司及吳定綻刻意違約，渠等僅須負擔被上訴人所請求之所失利益，被上訴人除請求伊等為同額之賠償外，另請求開騵公司給付懲罰性賠償金，總賠償責任大於刻意違約之人，顯不合理，被上訴人請求之懲罰性賠償金數額應酌減為0 元為當等語為辯。三、原審判決命上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。( 被上訴人於原審對東昇公司、吳定綻之請求，與本件上訴人間為不真正連帶關係，上訴人之上訴效力並不及於東昇公司及吳定綻，併予敘明) 四、兩造不爭執事實　㈠被上訴人與東昇公司於109年9月10日簽訂系爭買賣契約及標的現況說明書，買賣價金1980萬元，買賣標的物包含系爭房地及系爭設備(本院卷一第109頁)。　㈡開騵公司同時受被上訴人及東昇公司委託，擔任買賣雙方之居間人，林建豪為開騵公司之履行輔助人，實際執行仲介業務。　　㈢林建豪於標的現況說明書記載「屋頂太陽能設備須移轉於買家，並協助買家與台電訂定新約，於廠房點交之前。」等文字（即系爭字句），並經被上訴人及吳定綻簽名於右方。　㈣系爭買賣契約第1條第5項約定「本買賣標的：無出租情形。」，標的現況說明書項次9「本標的有無出租情形？」勾選「否」。　㈤東昇公司已完成系爭房地之所有權移轉登記，並於109年11月 18日將系爭房地點交被上訴人。　㈥系爭設備之登記所有權人及實際所有權人均為黎仁維即維鴻實業社，東昇公司及吳定綻並無移轉系爭設備所有權之權限。(上訴人於本院撤銷此部分自認，被上訴人不同意，上訴人無法證明其自認與事實不符，詳後述）五、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下　㈠上訴人就系爭買賣契約關於系爭設備部分是否違反調查義務？是否應依經紀業條例第26條第2項規定，連帶負損害賠償責任？　　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567條定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀業條例第26條第2項亦有明定。　　⒉被上訴人與東昇公司間系爭買賣契約之標的包含系爭房地、設備乙節，為兩造所不爭執。而系爭設備之登記所有權人及實際所有權人均為維鴻實業社，東昇公司及吳定綻均無移轉系爭設備所有權之權限之事實，亦經兩造於原審確認不爭執(原審消字卷二第134、171頁)，屬民事訴訟法第 279條第1項所規定之自認，上訴人雖於本院復行爭執，然被上訴人不同意上訴人撤銷自認，且維鴻實業社函覆表示吳定綻並非維鴻實業社股東(本院卷一第257-259頁)，吳定綻於本院並到庭證述：系爭設備不是我的，我沒有辦法過戶等語(本院卷一第281頁），上訴人復無其他舉證，仍應受其於原審自認效力之拘束。從而，被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，約定買受包含系爭設備在內之標的，因東昇公司就系爭設備並無處分權限，故迄今未能移轉交付被上訴人，被上訴人主張其因此受有未能取得系爭設備之損害，應可認定。被上訴人於原審併以東昇公司及其法定代理人吳定綻為共同被告，主張東昇公司就系爭設備部分有債務不履行情事，請求東昇公司、吳定綻連帶賠償損害，經原審判決東昇公司、吳定綻敗訴，亦未據上訴而告確定。　　⒊開騵公司登記所營事業包括不動產仲介經紀業，林建豪乃受僱於開騵公司之不動產仲介經紀人員，有公司登記資料、受僱經紀人及營業員資訊可查(原審審消字卷第69頁、消字卷一第121、122頁），開騵公司同時受被上訴人及東昇公司委託，擔任買賣雙方之居間人，林建豪為開騵公司之履行輔助人，實際執行仲介業務，並為兩造所不爭執，則關於東昇公司就買賣標的之一之系爭設備有無履行能力，依前述規定，開騵公司應有調查義務。而依林建豪於原審自陳：我們買賣當時不知道系爭設備是誰的，當時我有明確講到系爭設備要跟著系爭房地一起賣給買方，所以才特別在不動產現況說明書中記載要協助辦理系爭設備移轉；有關系爭設備當初在討論時，是屬於賣方，因為是架設在屋頂上，當然是屬於賣方的，我有詢問賣方，當初跟我對話的人都是吳定綻等語(原審消字卷二第130、131頁），並於本院具結稱：那時候屋主說系爭設備他也有份... ，沒有辦法確認系爭設備可以移轉，所以特別加註要求賣方協助等語（本院卷一第288頁），可見林建豪在仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約時，其對於系爭設備所有權、處分權之認知，僅憑吳定綻之告知及其個人主觀上認為系爭設備架設在屋頂上當然是屬於賣方，並未調查相關資料進一步確認，僅於現況說明書加註系爭字句，難認已盡調查義務。　　⒋開騵公司雖稱：東昇公司已向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，吳定綻並向被上訴人及林建豪稱其為維鴻實業社大股東，可處理系爭設備過戶事宜，已協助將賣方所承諾形諸文字云云，然被上訴人謂：買賣過程中僅聽聞林建豪表示吳定綻係系爭設備的大股東，並未特別提及維鴻實業社，是簽約(109年9月10日）後，才在110年2月17 日收到林建豪傳送維鴻實業社與東昇公司間訂立之租賃契約，後林建豪又表示黎仁維僅是掛名等語(本院卷一第243 頁）。而據證人即被上訴人父親林秋芳證述：因為被上訴人跟我說我們工廠使用額度不夠，要再買一間廠房，我年紀比較大，所以用被上訴人名義買，這件買賣是由我跟林建豪接洽，我主導居多，林建豪介紹系爭設備有說是屋主的，所以售價比較高，後來又說屋主是股東，屋主自己會處理，在簽約前、簽約當天沒有聽林建豪說過系爭設備是維鴻實業社所有，在林建豪傳送租賃契約之前，並不知道有租約這件事等語(本院卷一第283、284頁），證人即代書陳碧珠亦證述：簽約當天沒有拿租約出來討論等語(原審消字卷二第10頁)，吳定綻於本院並證稱：(是否曾提供租約給林建豪或買方？)簽約以後，我有提供給林建豪的另一個同事等語等語(本院卷一第279頁)。可見，被上訴人方出面主導本件買賣、與林建豪接洽之林秋芳僅在買賣過程知悉屋主是系爭設備股東、會處理等情，對照系爭買賣契約全文及現況說明書均無任何關於維鴻實業社之記載，甚至標的現況說明書就系爭房地有無出租乙項係勾選「否」，林秋芳上開證詞應堪採信，是難認東昇公司已向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，而上訴人毋庸再針對東昇公司就系爭設備之履約能力為必要之調查。則系爭設備既經買賣雙方約定要隨同移轉於買受人，上訴人自應調查出賣人就此之履約能力，而非單憑吳定綻之說法，僅於現況說明書加註系爭字句即已足。至吳定綻於本院另證述：我們只是把租約轉給買方等語，與標的現況說明書上系爭字句之記載、證人陳碧珠之證詞不符，對照其於原審所辯，上開證述無非係因涉及自身履約爭議所為卸責之詞，無從憑以認上訴人於仲介買賣過程就出賣人關於系爭設備之履約能力已盡調查義務。　　⒌林建豪雖於本院具結稱在簽約前有向吳定綻索取租約等語，然此與證人吳定綻證述係在簽約後才提供租約等語不合，且被上訴人提出於110年2月17日收受林建豪傳送之租約截圖(原審消字卷一第146、147頁)，對照林秋芳證述關於林建豪如何向其介紹系爭設備之過程乙節，乃稱：林建豪係表示屋頂一般都是租給人家放太陽能設備，這個物件是屋主自己的，發電的每月售電2萬元是固定收入，所以物件售價比較高，可以抵掉貸款，在林建豪傳送租約前，不知道他們有租約這件事等語（本院卷一第283、284頁），即明確表示系爭設備並非因租賃關係而設置於屋頂，若其於簽約前已索取租約，又豈有如此表示之理，林建豪前開所述難認可採。　　⒍綜上，東昇公司或吳定綻均無系爭設備所有權、處分權，開騵公司所僱用之林建豪於仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，並約定系爭設備隨同系爭房地移轉於買方時，並未就系爭設備所有權、處分權所屬為必要調查，嗣東昇公司因無處分權，未能依約移轉系爭設備於被上訴人，被上訴人因未能取得系爭設備獲有預期利益，堪認林建豪執行仲介業務確有過失，且致被上訴人受有損害，依經紀業條例第26條第2項，被上訴人主張上訴人應連帶負損害賠償責任，應屬有據。　㈡被上訴人得請求損害賠償數額若干？　　⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。如依外部客觀情事觀之，足認其可預期取得之利益，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即可認為係所失之利益。是此項所失利益如具有繼續性之狀態，應就債權人在該繼續期間所可預期取得之利益，綜合加以評估調查，不能單以一時一地所失之利益作為認定之標準，最高法院102年度台上字第837號裁判意旨參照。　　⒉查被上訴人與東昇公司間約定買賣標的包含系爭設備，依系爭字句所載，東昇公司須將系爭設備所有權移轉，並協助被上訴人與台電公司訂定新約，於系爭房地點交之前。而系爭設備前經台電公司與維鴻實業社訂立「太陽光電發電系統電能購售契約」契約期間自105年11月15日起至125 年11月14日止(共20年），有台電公司高雄區營業處110年 11月16日高雄字第1100024963號函檢送購售契約可憑(原審消字卷一第39-110頁)。從而，被上訴人如依約取得系爭設備，可得預期利益即以系爭設備之發電量售與台電公司取得對價。又東昇公司已完成系爭房地之所有權移轉登記，並於109年11月18日將系爭房地點交給被上訴人，嗣並與被上訴人簽立協議書約定「...雙方合意於109年11月 24日買方動撥價金55萬元整於賣方，賣方送太陽能過戶文件於主管機關，協助太陽能設備過戶於買方的相關事宜（發票稅及手續費由買方支出），雙方皆不可藉故拖延，若造成損失應賠償於對方」等語（原審審消字卷第51頁），從而，被上訴人主張因未取得系爭設備而受有自109年11 月25日起至125年11月14日止之所失利益，應屬有據。　　⒊又系爭設備經送請中華民國太陽光電發電系統商業同業公會（下稱光電公會）鑑定結果，其通常可使用年限為20年以上，但效能依年度遞減。於20年內，正常維護情況下，可發電度數共49萬3062度，期間之正常維護費用為每年2 萬5000元(20年即50萬元），依台電公司與維鴻實業社間之電能購售契約公式計算，台電公司應給付數額為257萬0 184元(未稅)，有鑑定報告可稽(本院卷一第337-484頁）。本院審酌光電公會先確認系爭設備於系爭房地點交後之檢修、維運及面板清潔作業情形，並前往現場會勘，說明兩造疑問點，確認對於鑑定相關事務沒有任何問題，藉由表後開關去確認光電系統的電壓、電流、電阻是否正常，了解現場光電模組線路串接方式，量測逆變器所輸出的電流是否正常，檢視光電面板的表面狀態並確認面板是否有明顯破損，並考量系爭設備所在現場周圍環境有工廠所設置的煙囪，其所排放的煙害污染，對發電效益亦有直接性的影響，建議清洗次數及人次，其鑑定流程完備，鑑定分析、意見亦無顯悖於論理法則或經驗法則之情形，應足採為本件認定被上訴人無法取得系爭設備所失利益之基礎，上訴人復執光電公會已考量之現場周圍環境為辯，尚非可採。　　⒋被上訴人主張以105年11月15日起至109年12月10日止，台電公司已經給付之價金為基礎，計算其所失利益，然上訴人爭執之。而依光電公會鑑定結果，系爭設備於20年內可發電量預估收入金額為257萬0184元，其中109年10月14日起至109年12月10日(58日）實際已發電度數之收入金額為 1萬6649元(未稅）、扣除當期電表租費310元，即1萬6339 元（本院卷一第457頁），被上訴人於109年11月25日起至 12月10日止(共16日)未能取得之電費收入即4507元(16339 ÷58×16＝4507，本件計算式均採小數點以下4捨5入），其餘109年12月11日至125年11月14日止之預估電費收入為18 1萬8663元（未稅，162916＋154770＋147032＋139680＋13269 6＋126061＋119758＋113770＋108082＋102678＋97544＋92667＋8 8033 ＋83632＋79450＋69894＝0000000，本院卷一第350頁），扣除此期間台電公司收取電表租費2萬9605元(本院卷一第433頁，每月155元，共15年11月，即155×191＝29605），被上訴人於109年11月25起至125年11月14日，預估可得電費收入為179萬3565元(4507＋0000000-00000＝0000000），又系爭設備可使用年限期間之正常維護費用為每年2萬5 000元，因被上訴人並未實際取得系爭設備而減省，計算其所失利益應扣除此部分正常維護費用39萬7917元【2500 0×(15＋11÷12）＝397917，未足1月部分不計】，又被上訴人仍得自履保專戶取回35萬元，其僅得請求所失利益應為 104萬5648元（0000000－000000－000000＝0000000），被上訴人以105年11月15日起至109年12月10日止台電公司已經給付之價金計算其所失利益，並未考量被上訴人如取得系爭設備須支出正常維護費用以及系爭設備之效能隨年度遞減等情，難認可採。　　⒌上訴人固另以被上訴人仍得向維鴻實業社行使出租人權利，並無損失云云為辯，然被上訴人稱維鴻實業社與東昇公司間就系爭房地之租賃契約期限超過5年且未經公證，並無民法第425條第1項規定之適用等語，上訴人復無其他舉證，難認被上訴人另獲取租金之事實。上訴人此部分所辯，並無可採。　㈢被上訴人請求開騵公司給付懲罰性賠償金有無理由？　　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。又依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消保法第7條第1、3項、第51條定有明文。又上開懲罰性賠償金之目的，在維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效，該條僅就賠償金額設有上限，法院應參酌消費者之損害及支出之訴訟成本，企業經營者之可責性、獲得之利益及其不法行為之期間，暨可否達到嚇阻他人再為相同或類似行為之效果等因素，以資酌定。則此與違約金之酌減既不相同，上訴人抗辯應予酌減數額為0元云云，應有誤會。　　⒉東昇公司並無系爭設備所有權、處分權，開騵公司僱用之林建豪仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，並約定系爭設備隨同系爭房地移轉於買方，並未就系爭設備所有權、處分權所屬為必要調查，被上訴人締約後未能依約取得系爭設備，已如前述。開騵公司乃提供仲介服務之企業經營者，提供服務時，應確保其服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性，其僱用之林建豪所提供仲介服務，有前述未盡調查義務之情事，被上訴人據此主張開騵公司所提供之服務未符合專業水準可合理期待之安全性，致其受有損害，應依消保法第7條第3項規定負賠償責任，核屬有據。審諸林建豪仲介被上訴人買受系爭房地時，乃先向林秋芳說明系爭設備係屋主的，所以售價較高，發電售予台電公司將有電價收入，後稱屋主是系爭設備股東，僅於現況說明書加載系爭字句，未本於不動產仲介經紀人員之專業進行合理查證，取得合理可信之基礎，全憑吳定綻片面說詞，致衍生被上訴人與東昇公司間之履約爭議，應認有重大過失，考量被上訴人前述所失利益，及衍生本件訴訟之成本，上訴人於系爭買賣契約成立可收取買、賣雙方各約契約價金百分之1、2之報酬（本院卷一第281、288 頁），合計約59萬4000元（00000000×3%＝0000000），而系爭設備係隨系爭房地一併出售，據林秋芳證述系爭設備 180萬元包含在總價1980萬元內等語（本院卷一第286頁），吳定綻亦稱買斷系爭設備要花180萬元（本院卷一第278 頁），認為損害額3倍以下之懲罰性違約金，以50萬元為適當，被上訴人請求逾此數額，尚嫌過高。六、綜上所述，被上訴人依經紀業條例第26條第2項規定，請求上訴人連帶給付於104萬5648元本息(自110年5月25日起算）範圍內為有理由，另依消保法第7條第3項、第51條規定，請求開騵公司給付於50萬元本息(自110年5月25日起算）範圍內為有理由，均應准許，逾上述範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宛榆以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林明慧附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-19

KSHV-113-消上-2-20250319-1

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臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第186號上訴人陳青蓉（兼陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）陳莉鈞（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）共同訴訟代理人石繼志律師江采綸律師上訴人陳青年（即陳黃素玉、陳炳漢之承受訴訟人）被上訴人李亮瑜訴訟代理人陳樹村律師楊佳琪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年5月 8日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第546號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命陳炳漢、陳黃素玉遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○ 路○○○巷○○弄○○號房屋部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第二項更正為：上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人新台幣玖仟柒佰陸拾捌元、新台幣壹萬壹仟玖佰陸拾元。上訴人陳青蓉應自民國一一二年十一月十六日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟壹佰玖拾陸元。　　事實及理由壹、程序事項：　　一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件上訴人陳黃素玉於民國113年7月20日死亡，應由其繼承人陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟；嗣陳炳漢於同年9月15日死亡，應由繼承人陳青蓉、陳莉鈞、陳青年承受訴訟，此有死亡證明書、戶籍謄本等件在卷可憑（見本院卷第79至81頁、第157 至159頁），茲據陳炳漢、陳青蓉、陳莉鈞聲明承受訴訟，暨由被上訴人聲明陳青年承受訴訟（見本院卷第75至76頁、第155至156頁、第193頁、第203至204頁），經核於法並無不合，應予准許。二、本件上訴人陳青年經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體事項：一、被上訴人主張：被上訴人於111年11月12日以總價新台幣（下同）600萬元向上訴人陳青年購買其所有、坐落左營區左北段510地號土地及其上同段1857建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路000巷00弄00號，下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地），並於112年1月7日登記為系爭房地所有權人。詎陳青年之父母陳炳漢、陳黃素玉，及胞妹陳青蓉（前三人下稱陳炳漢3人）居住占有系爭房屋，被上訴人已於同年月9日寄發存證信函催告其等遷出，惟迄未遷出，爰請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房屋，並給付自112年1月7日起至同年3月31日提起本件訴訟止，按高雄市政府評定系爭房屋周圍建物租金每月1萬3,334元計算，相當於租金之不當得利共 3萬7,421元，暨應自112年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,334元。爰依民法第767條第1項前段、第17 9條前段規定提起本訴，並聲明：㈠陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡陳炳漢3人應給付3萬7,421元予被上訴人，及自民事變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢陳炳漢3人應自112 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3 ,334元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（原審判決駁回被上訴人請求陳青年返還系爭房屋部分，未據上訴，不予贅載）。二、上訴人部分：　㈠陳青蓉、陳莉鈞則以：依被上訴人與陳青年簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）約定，系爭房地價金應分別於111 年11月12日、同年12月22日、112年1月9日各給付簽約款60 萬元、完稅款60萬元、尾款480萬元完畢，惟被上訴人遲至1 11年11月28日、112年1月4日始各匯款60萬元、240萬元（前開兩筆匯款，下合稱系爭匯款）至僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行之信託專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭專戶），陳青年對被上訴人遲延付款亦未依系爭契約第5條第3項約定要求被上訴人給付違約金，由此足見，系爭匯款記錄應僅為被上訴人、陳青年事後製作之虛偽金流。又依系爭契約第9條第1、2項約定，陳青年負有點交系爭房地之義務，並待系爭房地完成產權移轉登記暨點交手續後，僑馥公司始得將買賣價金餘款結算後匯入陳青年指定之帳戶，然陳青年並未點交系爭房地，被上訴人亦未催告、解約，反而同意僑馥公司於112年1月18日以點交完成而給付尾款，顯不合常情，由此履約經過可知被上訴人與陳青年間關於系爭房地之買賣為通謀虛偽，目的僅為惡意使陳炳漢3人搬遷。再參以系爭房地交易實際出資買方為但以理不動產股份有限公司（下稱但以理公司）及其負責人施峯東，被上訴人僅為購屋人頭，陳青年在完成系爭房地交易後，以給付仲介費、工程款等名義，匯款仲介費服務費 14萬7,875元予訴外人東都不動產仲介公司（下稱東都公司）施順雄，及匯款工程款130萬元予訴外人施甫勳，而達將買賣價金回流金主但以理公司及施峯東之目的，益見系爭房地之買賣為虛偽。據上，系爭契約及不動產移轉既因通謀虛偽而無效，被上訴人自始未取得系爭房地所有權，不得依民法第767條第1項前段規定請求陳炳漢3人遷讓房屋。況系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資而共有，陳青年對陳炳漢 3人無所有物返還請求權存在，被上訴人自無從受讓陳青年之所有物返還請求權，而請求陳炳漢3人遷讓，是被上訴人請求陳炳漢3人遷讓返還系爭房地暨給付占有期間相當於租金之不當得利，均屬無據等語置辯。　㈡陳青年未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　三、原審判命陳炳漢3人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，及自112年11月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人3,587元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人遷讓及給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服）。四、協商整理兩造不爭執事項：　㈠陳炳漢、陳黃素玉為夫妻關係，育有陳青年、陳莉鈞、陳青蓉。　㈡陳青年於111年11月12日將系爭房地出售被上訴人，雙方簽訂系爭契約，約定買賣價金600萬元，由被上訴人匯款至系爭專戶以為給付。　㈢被上訴人於111年11月28日、112年1月4日各匯款60萬元、240 萬元至系爭專戶。　㈣陳青年於112年1月7日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。　㈤陳青年迄未將系爭房屋騰空交付被上訴人，系爭房屋原由陳炳漢3人占用，現由陳青蓉繼續占用。　㈥被上訴人於112年1月9日寄發存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓。五、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求陳炳漢3人返還系爭房屋，是否有據？　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，其意思表示無效，民法第87條第1項前段亦有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。本件上訴人主張被上訴人與陳青年間系爭房地買賣及移轉登記行為均係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效，被上訴人並未取得系爭房地之所有權，不得請求其等遷讓房屋云云，為被上訴人所否認，依首揭說明，即應由上訴人就其主張通謀虛偽之事實，負舉證之責。經查：　　⑴上訴人固以被上訴人、陳青年均未依系爭契約約定日期付款暨點交系爭房地，且被上訴人給付之買賣價金，有合計 144萬7,875元（14萬7,875元＋130萬元）回流被上訴人之出資者但以理公司及負責人施峯東等情，抗辯系爭房地之買賣暨所有權移轉均屬虛偽云云。惟參酌不動產買賣價高，買賣雙方多約定由買方提出自備款後受不動產所有權之移轉登記，再由買方將不動產設定抵押予金融機構以貸款取得自備款外不足款項，一次清償賣方，此為現今不動產交易之常態，參照被上訴人給付系爭房地買賣價金600萬元之付款方式，係由被上訴人於111年11月28日、112年1 月4日匯款60萬元、240萬元，共計300萬元至系爭專戶後，由陳青年於112年1月7日將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，被上訴人旋於同日將系爭房地設定最高限額抵押權予高雄市路竹區農會，並於同年月12日向農會申貸300 萬元，繼之於同年月18日將含買賣尾款共322萬1,513元匯入系爭帳戶，以給付買賣價金之尾款，此有僑馥公司112 年8月14日僑馥（112）字第459號函檢附系爭帳戶收支明細表、系爭房地所有權狀及公務用謄本、貸款明細查詢等件在卷可憑（見原審審訴卷第23頁、第51頁；原審卷一第 29頁、第71頁），堪認與一般不動產買賣交易之時序、經過流程相符，並無悖於情理之處。是依被上訴人給付價金及陳青年移轉系爭房地所有權之履約過程，堪認買賣雙方均有履行系爭契約之真意。上訴人僅以被上訴人給付買賣價款有所遲誤，逕謂系爭契約為虛偽云云，尚難採信。　　⑵又系爭契約第9條固有關於買賣標的點交之約定，堪認陳青年依約負有點交系爭房地之義務，惟依契約第9條第2項約定：「...乙方（按：即陳青年）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（按：即被上訴人） ...」（見原審卷一第296頁），足見買賣雙方就系爭房地是否點交、如何點交，均非不得另行協議，參以被上訴人於112年1月7日取得系爭房地所有權後，於同年月9日以存證信函催告陳青蓉，限期30日內遷出系爭房屋，陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日復以存證信函向被上訴人表示拒絕遷讓，此為兩造所不爭執，並有存證信函附卷可考（見原審審訴卷第27至37頁），可知被上訴人於112年1月18日同意僑馥公司自系爭帳戶撥付買賣尾款予陳青年時，尚不知陳炳漢3人拒絕自系爭房屋遷出乙事，是被上訴人主張：陳青年在簽訂系爭契約時，告知其家人尚居住在系爭房屋內，待辦理過戶完畢後，家人就會遷離，其因信賴陳青年所述，故在取得系爭房地所有權後，於112年1月9日以存證信函通知陳青年之家人限期搬離，即於同年月18日簽署點交確認書同意撥付尾款，直至收受陳炳漢、陳黃素玉於同年2月17日寄發之存證信函，始知陳青年與家人有所齟齬等語，尚堪採信。據上，被上訴人在不知陳炳漢3人拒絕搬遷之情形下，同意予陳青年家人搬遷時間，並在未點交之情形下撥付尾款，而另與陳青年達成合意，此乃交易雙方契約自由之範圍，上訴人以陳青年未履行契約約定之點交義務，且被上訴人在陳青年未完成點交前同意僑馥公司撥付尾款，顯不合常情為由，抗辯系爭買賣契約應屬虛偽云云，亦非可採。　　⑶再者，被上訴人於取得系爭房屋所有權後，已將系爭房屋供但以理公司登記為所在地，有建物所有權人同意書附卷可查（見原審卷一第257頁）；陳青年亦在被上訴人同意撥付尾款後，指示僑馥公司將系爭專戶中14萬7,875元匯予東都公司給付仲介服務費，及匯款130萬元予施甫勳給付工程款，有僑馥公司112年9月13日僑馥（112）字第527 號函在卷足憑（見原審卷一第139頁），足見被上訴人、陳青年均已對取得之不動產及買賣價金進行使用及處分，其等終局因本件買賣取得系爭房地所有權及買賣價金，應可認定，由此，益難認系爭房地之買賣為虛偽。上訴人雖抗辯：被上訴人實際上僅為但以理公司及負責人施峯東之人頭，但以理公司、施峯東始為購買系爭房地之實際出資者；施甫勳為施峯東之子，前開僑馥公司14萬7,875元、1 30萬元兩筆匯款，即為系爭房地買賣價金之回流云云，惟查，上訴人就被上訴人僅為本件買賣之名義買受人，實際出資者為但以理公司、施峯東乙情，未舉證以實其說，已難採信，且形式觀之前揭兩筆匯款之給付對象為東都公司、施甫勳，亦非但以理公司或施峯東，遑論兩筆匯款金額共144萬7,875元，亦與被上訴人支付買賣價金600萬元有明顯差距，實難認前揭兩筆匯款為買賣價金之回流，是上訴人前揭所辯，亦不足採。　2.據上，上訴人抗辯被上訴人與陳青年就系爭房地之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽云云，並非可採，被上訴人為系爭房地之所有權人，應可認定。又陳炳漢3人對被上訴人無占有之本權存在，惟陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，系爭房屋現由陳青蓉1人繼續占用，此為兩造所不爭執，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段請求陳青蓉遷讓返還系爭房屋，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。　㈡被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權；另所謂交付即為移轉占有，依民法第 946條第2項準用第761條規定，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付代替，故如買賣標的物現由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付（最高法院111年度台上字第2928號、87年度台上字第2629號裁判意旨參照）。經查：　　⑴陳青年於112年11月1日出具聲明書表示以讓與占有返還請求權方式，交付系爭房地予被上訴人，復經原審法院於11 2年11月15日辯論程序提示前揭聲明書予陳炳漢3人（見原審卷一第214頁），而使所有物返還請求權之讓與對陳炳漢3人發生效力，參之首揭說明，應認被上訴人已取得系爭房地之收益權，惟陳炳漢3人於得悉前揭請求權讓與之事實後仍繼續占有系爭房地，是被上訴人請求陳炳漢3人自112年11月16日起給付占有系爭房地相當於租金之不當得利，自屬有據。　　⑵至上訴人雖辯稱系爭房地為陳黃素玉與陳青年共同出資購買，對系爭房地為共有關係，陳青年對陳炳漢3人無所有物返還請求權存在，被上訴人亦無從受讓陳青年之上揭權利而請求陳炳漢3人遷讓云云，惟上訴人對陳黃素玉出資購買系爭房屋乙事，未提出證據為憑，況陳黃素玉縱有出資之事實，亦難逕認與陳青年達成共有系爭房地之協議，而得對陳青年主張有權占有系爭房屋，是上訴人前揭所辯，自無從為其等有利之認定。　2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭房屋112年度課稅現值22萬2,400元，系爭土地111、113年度申報地價則為每平方公尺6,560元，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所113年1月22日高市地楠價字第11370071600號函、高雄市稅捐稽徵處左營分處112年4月11日高市稽左房字第1128053428號函所附112年課稅明細表在卷可參（見原審卷一第333頁；原審審訴卷第45至47頁），是被上訴人所有系爭土地價值為20萬8,008元（6,560元×1562平方公尺×被上訴人應有部分203/10000＝20萬8,008元《元以下四捨五入》），加計系爭房屋現值後，申報總價共計43萬0,408元（20萬8 ,008元＋22萬2,400元＝43萬0,408元），參酌系爭房地位置鄰近捷運站、附近商家林立，交通、生活機能便利等情，認原審以系爭房地申報總價額年息10％計算陳炳漢3人占用期間所受相當於租金之不當利益為每月3,587元（《43萬0,408元×10 ％》÷12個月＝3,587元），尚屬適當。上訴人抗辯應以申報總價額年息5％計算云云，尚不足採。　3.又陳黃素玉、陳炳漢相繼於113年7月20日、同年9月15日死亡，現僅餘陳青蓉繼續占用系爭房屋，已如前述，準此，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768 元【計算期間：112年11月16日至113年7月20日共8個月又5 日（《3587÷3×8個月》＋《3587÷3÷30×5日》＝9768）】、1萬1,96 0元【計算期間：112年11月16日至113年9月15日共10個月（ 3587÷3×10個月＝1萬1960）】；及請求陳青蓉應自112年11月 16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3587÷3＝1196），堪認有據，應予准許。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求陳青蓉將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及上訴人應在繼承被繼承人陳黃素玉、陳炳漢遺產範圍內連帶給付被上訴人9,768元、1萬1,960元，暨陳青蓉應自112年11月16 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1,196元（3 587÷3＝1196），為有理由，應予准許。原審就遷讓房屋部分超過上開應准許部分之請求，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴，惟陳黃素玉、陳炳漢已相繼於113 年7月20日、同年9月15日死亡，其所負不當得利債務應至死亡之日止，且由繼承人連帶負擔，爰更正為如主文第5項所示。此外，兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳璧娟

2025-03-19

KSHV-113-上易-186-20250319-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第183號原告鄭揚訴訟代理人鄭新錦廖于清律師蔡垂良律師複代理人段世儒李怡德律師被告中信房屋仲介股份有限公司法定代理人鄭余正全訴訟代理人鍾運凱被告長冠不動產仲介經紀有限公司法定代理人蘇俊逸訴訟代理人許明通上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月4日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告長冠不動產仲介經紀有限公司應給付原告新臺幣22萬3675元，及自民國112年12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告長冠不動產仲介經紀有限公司負擔百分之53，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告長冠不動產仲介經紀有限公司如以新臺幣22萬3675元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告委託訴外人鄭新錦透過被告長冠不動產仲介經紀有限公司(即中信房屋仲介股份有限公司新竹南大加盟店，下稱長冠不動產公司)，於民國110年7月8日向訴外人鄭閔毫、邱麗珠、鄭啟熠、鄭惠芬購買坐落新竹市○○段○○段00000地號土地(下稱系爭土地)及同地段186建號建物即門牌號碼新竹市○ 區○○街00號之建物(下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭不動產)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，系爭買賣契約第9條約定賣方擔保房屋未占用他人土地、或第三人占用等情事，特別約定事項第8點記載「本案標的物產權包含路權及與鄰地界址均無糾紛」，不動產說明書記載：基地無界址糾紛情形，不動產說明書現況調查表亦記載：基地無界址糾紛情形。　㈡不料交屋後，因被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司)及長冠不動產公司就物件產權調查不清楚，導致原告現因此陷於產權被占用之訴訟糾紛中(即本院112年度竹簡字第312號，下稱前案)。以仲介公司對不動產買賣應有之專業智識，稍作思考即可察覺可能有土地被占用，然被告皆未調查其原因，自屬違背調查及報告義務，應依民法第567 條、第227條規定負損害賠償責任。再依消費者保護法第22 條之規定：「企業經營者應確保廣告内容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之内容。企業經營者之商品或服務廣告内容，於契約成立後，應確實履行。」，依被告中信房屋公司於網站廣告所示的經營理念，更當負損害賠償責任。　㈢系爭土地登記第一類謄本記載土地面積為61平方公尺，而系爭房屋建物登記第一類謄本記載一樓加上騎樓面積為51.71 平方公尺，可見土地比房屋座落面積大約10平方公尺，但系爭房屋卻還跟國有財產署租用南門段二小段183-16地號5平方公尺之面積，顯然原告所購置系爭房屋之坐落土地，有極大可能被鄰居占用。以仲介公司對不動產買賣應有之專業智識，稍作思考即可察覺，然被告皆未調查其原因，自屬違背調查及報告義務。被告違反調查及報告義務，致原告無從知悉系爭土地有被占用之瑕疵，而以較高價格成交，使賣家取得較高之買賣價金，自屬民法第571條規定有利於委託人之相對人之行為，被告自無報酬請求權。又依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告未提供關於不動產必要之資訊及瑕疵，違反誠實及信用方法，被告自不得請求仲介報酬，而原告依約交付實際成交價金之百分2之仲介報酬42萬元(21 00萬元×2%)予被告長冠不動產公司，爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還仲介報酬42萬元。　㈣另依系爭買賣契約從封面至内頁皆有被告中信房屋公司之商標文字與圖樣，原告係信任被告中信房屋公司所代表之商譽，才委由被告負責本件房屋仲介，如今發生系爭土地有被占用之情事，被告卻推託與仲介身分毫無關係，與被告當時所收取的42萬元系爭房屋之仲介費顯不相當。　㈤末查，原告購買之系爭不動產，遭第三人占用11平方公尺土地，此有鈞院112年竹簡字第312號判決可稽，易言之，因被告未盡調查及報告之義務，致原告不知上情卻購買系爭不動產，購買系爭土地之實際面積短少11平方公尺，依系爭交易總價金2100萬元，交易面積61平方公尺換算，每平方公尺價金34.43萬元，原告即受有378.73萬元之損失，遠大於本件原告主張及請求之42萬元，併予敘明。　㈥綜上，原告依民法不完全給付、不當得利及消費者保護法等規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告中信房屋公司與長冠不動產公司應各給付原告新臺幣42萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉前開第1項請求，於其中任一被告已為給付時，就其給付範圍内，另一被告免給付義務。⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告中信房屋公司部分：　　⒈原告與被告中信房屋公司之間並無契約關係，系爭買賣契約上有被告中信房屋抬頭，是因被告長冠不動產公司為被告中信房屋公司加盟店，所以使用之契約文件都有品牌標誌，並不表示被告中信房屋公司為契約當事人，自無民法第567條所定報告及調查之義務，遑論契約義務之違反。　　⒉被告中信房屋公司從未收取原告任何仲介報酬，自無依民法第179條返還不當得利之可言。　　⒊系爭不動產於110年7月8日訂立系爭買賣契約時，並無界址糾紛情形，被告長冠不動產公司製作之不動產說明書及系爭買賣契約書特別約定事項之内容並未與事實不符。　　⒋被告中信房屋公司之廣告僅屬經營理念之品牌形象宣傳，全未涉及系爭不動產交易事項或具體義務，且其內容無何不實之處，自無違反消費者保護法第22條。　　⒌另被告中信房屋公司所簽立之房屋安全交易契約書非居間契約，僅係保護交易安全，保管房屋價金。　　⒍綜上，原告對於其主張兩造間成立居間契約、被告收取居間報酬、系爭土地被占用、系爭買賣契約訂立時已有界址糾紛、廣告不實等，均未盡舉證責任以實其說。並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。　㈡被告長冠不動產公司部分：　　⒈被告長冠不動產公司媒介原告購買系爭不動產當時(即110 年間製作及提出不動產說明書時)確無界址糾紛情形，至於事後原告與第三人之間於112年7月間發生之糾紛及訴訟，難謂被告長冠不動產公司可得事先預見。　　⒉契約中所定「有無界址糾紛」一詞，文義上應解為出賣人是否與第三人就土地界址有爭執、爭議、紛爭等情事，而非客觀上有無被占用，蓋即使長年被他人占用之物也可能因當事人不爭執而從未產生糾紛，是上開不動產說明書之記載，難謂與事實不符。至於系爭買賣契約書第9條之約定，非表明系爭不動產有無被占用情形，該等記載並無不實之處。　　⒊再查，系爭買賣契約及其特別約定事項，係原告與第三人即系爭不動產之出賣人等間所訂立之契約條款，非被告長冠不動產公司製作，自與被告長冠不動產公司是否違反調查及報告義務無涉。　　⒋本件不動產說明書和現況調查表是被告長冠不動產公司之房仲在現場訪查、製作，經由現場詢問鄰居並拍攝現場照片，買方也去現場勘查，無意見才會簽約。嗣系爭不動產鑑界時，買賣雙方及四鄰均在現場親自見聞鑑界結果，亦無人提出爭執，足見被告長冠不動產公司已善盡其調查義務，合理認定當時系爭不動產並無界址糾紛存在。至於系爭不動產是否確有被占用瑕疵，顯屬地政測量鑑定專業，非不動產經紀人員得以通常方法察知，是被告長冠不動產公司對於原告既未保證系爭不動產無瑕疵，又無故意隱瞞瑕疵，自無過失可言。　　⒌被告中信房屋公司對加盟店之仲介(居間)業務行為並無選任、監督、管理、指揮等權限，僅基於授權品牌標章使用關係，對於加盟店對外形象及標章名稱使用等有相關限制。本件受原告委託者僅被告長冠不動產公司，而非被告中信房屋公司，二公司及其業務人員間亦無僱傭、委任等契約關係。　　⒍綜上，系爭房屋於60年12月前已經登記為合法房屋，現況看不出遭占用，原屋主使用多年都無糾紛問題，原告既未證明系爭土地有被占用之瑕疵，亦未證明買賣當時已存在界址糾紛，被告長冠不動產公司自無違反調查及報告義務，原告依民法第567、227條規定請求被告長冠不動產公司賠償其損害，難謂有理由。另原告所提之廣告非被告長冠不動產公司製作刊登，且該廣告僅屬經營理念之品牌形象宣傳，全未涉及系爭不動產交易事項或具體義務，並且其內容無何不實之處，自無違反消費者保護法第22條可言。又被告長冠不動產公司收取服務報酬係基於兩造間仲介契約關係，難謂無法律上之原因，自無依民法第179條返還利益之責。　　⒎並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。　三、本院之判斷：　㈠原告主張委託訴外人鄭新錦經被告中信房屋公司加盟店即被告長冠不動產公司仲介購置系爭不動產，進而簽訂系爭買賣契約，並已依約交付仲介報酬42萬予被告被告長冠不動產公司，系爭不動產已登記於原告名下。又系爭買賣契約書所附不動產說明書記載：基地目前管理與使用情況無界址糾紛情形；不動產說明書現況調查表「基地有無界址糾紛情形」欄則勾選「否」，但原告仍因系爭土地被無權占用而陷入訴訟糾紛中等情，並提出中信房屋網站廣告、前案開庭通知、系爭買賣契約、不動產說明書、不動產說明書現況調查表、房屋個案訪查表、收受款紀錄表、前案判決書、授權書、匯款單等件為證(見本院卷第21、23、55-87、157-165、185頁) ，並經本院調閱前案卷證核閱屬實，堪認原告此部分主張為真實。至原告主張被告等未盡注意義務致使其受損害，依民法第179、227、567條、消費者保護法第22條等規定，應負賠償責任等情，則為被告否認，並各以前詞置辯。　㈡被告中信房屋公司部分：　　經查，被告均陳稱本件所涉之仲介契約之當事人為原告與被告長冠不動產公司等語，原告亦陳稱本件事務均由被告長冠不動產公司接洽及提供服務等語（見本院卷第136頁)，再參以系爭買賣契約「見證人」欄僅由被告長冠不動產公司用印，不動產說明書亦係由被告長冠不動產公司之本件訴訟代理人許明通所承辦，有上開契約書及說明書在卷可證(見本院卷第62、69頁)，堪認本件仲介契約之當事人為原告與被告長冠不動產公司，被告中信房屋公司則非契約當事人，尚難僅以系爭買賣契約上有被告中信房屋之字樣，逕認被告中信房屋公司對原告負有契約義務，是原告主張被告中信房屋公司有債務不履行情事等語，尚難憑採。至原告另主張依民法第179條規定請求部分，原告並未說明被告中信房屋公司就此有何受利益情事，其所舉證據資料，核與不當得利之要件不相符，是此部分主張，亦不足採。　㈢被告長冠不動產公司部分：　　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2 項分別定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第26條第2項亦有明文。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。如未盡此注意義務致使當事人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責(最高法院84年度台上字第1064號民事裁判要旨參照)。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。亦為民法第227條所明定。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人即得依不完全給付請求損害賠償(最高法院100年度台上字第2號民事判決參照)。是如有因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付，並發生履行利益以外之損害時，債權人自得依不完全給付請求損害賠償(最高法院107年度台上字第2208號民事判決參照)。　　⒉依系爭買賣契約之記載，系爭土地面積為61平方公尺，系爭房屋面積1層面積為32.45平方公尺、二層為50.71平方公尺、三層為50.71平方公尺、騎樓面積為19.26平方公尺，顯然系爭土地面積大於系爭房屋之占用面積，並審酌不動產說明書記載：系爭房屋為連棟建物，且有占用他人土地之情形，占用之土地為同段183-16地號共1.51坪，目前係向財產局承租等字樣。綜上，可見被告長冠不動產公司早已知悉系爭房屋坐落之土地另有租用鄰地之情狀，而系爭建物與周邊建物為連棟透天，在系爭土地大於系爭房屋占地之情形下，系爭房屋卻仍需占用鄰地，可見系爭土地有遭周邊建物占用之高度可能。而被告長冠不動產公司所營事業係以仲介為營業項目，應具有專業房地買賣專業知識，於交易過程自應善盡調查義務，縱使自身因地籍測量實施規則第205條規定，並無主動聲請鑑界確認系爭土地有無被占用之權責，仍應積極將有疑慮之部分告知原告；另雖不動產說明書關於基地說明部分僅有「有無界址糾紛情形」，無「是否遭他人占用」之調查，但依據該說明書建築物說明部分有「建物有無占用他人土地情形」及「建物有無被他人占用情形」之調查以觀，上開界址糾紛狀況之查核亦應包含是否被占用之調查。被告長冠不動產公司在取得上開系爭不動產相關資訊之情況下，顯然已知系爭土地有被占用之疑慮，卻未將此情告知原告，原告依民法第227條不完全給付之規定請求被告長冠不動產公司負損害賠償之責，自屬有據。　　⒊又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人之義務，而為有利於相對人之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，始屬該當。然居間人縱有不完全給付之情事，亦非即屬為利於相對人之行為或違反誠實信用原則，居間人應仍得請求報酬，僅係另負賠償責任之問題。經查，原告與訴外人鄭閔毫、邱麗珠、鄭啟熠、鄭惠芬已完成系爭買賣契約之簽訂，系爭不動產所有權並已於110年10月15日移轉登記為原告所有，為兩造所不爭執，縱使被告長冠不動產公司所為有上開瑕疵，依上說明，仍無民法第571條規定不得向原告請求報酬之情事，是其本於與原告間之居間契約，以居間完成原告與訴外人就系爭不動產之買賣而受領報酬，當有法律上之原因，非屬不當得利，原告依民法第179條規定，請求被告長冠不動產公司返還其所受領之42萬報酬，並無所據，原告此部分主張，應不足採。　　⒋按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。又所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於積極損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害(最高法院112年度台上字第1045號民事判決意旨參照)。查，原告已取得系爭土地所有權，已如前述，則系爭土地遭占用，致原告無法使用系爭土地，原告應受有占用部分相當於租金之損害，而原告主張以系爭土地之交易價值計算損害，應不足採。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限；前條規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額(最高法院68年度台上字第3071 號判決意旨參照)。查系爭土地坐落新竹市西門街，靠近西大路，在新竹市區內，鄰近遠東百貨及城隍廟商圈，屬於中央市場之範圍，有前案勘驗測量筆錄及地圖附卷可佐 (見前案卷第131至133頁、第391頁)，堪認生活及交通機能良好，參以系爭土地113年1月之地公告現值為每平方公尺21萬8400元，申報地價為每平方公尺6萬1440元，有系爭土地登記謄本在卷可參(見本院卷第145頁)，並衡量兩造利用土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認原告請求相當於租金之損害數額，以按土地申報地價年息百分之 10計算，應為適當。是依系爭土地被占用面積加以計算，原告請求自其取得系爭土地所有權之日即110年10月15日起，至本件言詞辯論終結日即114年2月4日止之相當於租金之損害，合計為22萬3675元(計算式：申報地價6萬1440 元×占用面積11㎡×10%×期間1208/365)，即屬正當，應予准許，逾此部分請求，則屬無據。　　⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條定有明文。本件被告長冠不動產公司應負之前揭損害賠償義務，並無確定期限，依前開規定，原告請求被告長冠不動產公司給付自起訴狀繕本送達翌日即112年12月8日(見本院卷第35頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即屬有據。　　　四、綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，請求被告長冠不動產公司給付22萬3675元，及自112年12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另被告長冠不動產公司聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰依同法第392條第2 項規定，酌定如主文第4項但書所示之相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明；另原告於言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　18　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-03-18

SCDV-113-竹簡-183-20250318-1

補

臺灣橋頭地方法院

給付服務報酬等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 114年度補字第224號原告開騵不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱士原被告佑盈實業有限公司法定代理人李珮鳳上列當事人間給付服務報酬等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。查原告訴之聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）16,000,000元，及自民國113年12月23日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，則自113年12月23日起至本件起訴日（114年3月12日）前一日止之利息金額為173,151元（計算式：16,000,000元×79/365×5 %＝173,151元，元以下四捨五入），至起訴後之利息，依上開規定則不併算其價額，是本件訴訟標的價額核定為16,173,151元（計算式：16,000,000元＋173,151元＝16,173,151元），應徵第一審裁判費172,884元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 17 日民事審查庭法官朱玲瑤正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 17 日書記官陳瑩萍

2025-03-17

CTDV-114-補-224-20250317-1

司票

臺灣高雄地方法院

本票裁定

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度司票字第2816號聲請人綺誠不動產仲介有限公司法定代理人鄔綺琳相對人蕭竣文當事人間聲請本票准許強制執行事件，本院裁定如下：　　主　　　文相對人簽發如附表所示之本票，內載憑票交付聲請人各如附表所示之金額，及自各如附表所示利息起算日起，均至清償日止，按年息百分之六計算之利息，得為強制執行。程序費用新臺幣壹仟伍佰元由相對人負擔。　　理　　　由一、聲請意旨略以：聲請人執有相對人簽發如附表所示之本票，並免除作成拒絕證書，詎於如附表示之提示日提示均未獲付款，為此提出本票2張，聲請裁定准許強制執行等語。二、本件聲請核與票據法第123條之規定相符，應予准許。三、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第78 條，裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀，並需繳抗告費新台幣1,500元。五、發票人如主張本票係偽造、變造者，應於接到本裁定後20日之不變期間內，對執票人向本院另行提起確認債權不存在之訴。發票人已提起確認之訴者，得依非訟事件法第195條規定聲請法院停止執行。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　司法事務官李曜崇　　　　　　　　　　　　　　　　附表：編號發票日票面金額(新台幣) 到期日提示日即利息起算日票據號碼 001 112年8月14日 100,000元未記載 112年8月14日 0000000 002 112年9月13日 350,000元 112年12月31日 112年12月31日 0000000 　　　　　　　　　　　　　　　　附註：一、案件一經確定本院即依職權核發確定證明書，債權人毋庸具狀申請。二、嗣後遞狀應註明案號及股別。

2025-03-17

KSDV-114-司票-2816-20250317-1