給付租金
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第1095號
原 告 胡淑媚
胡訓彰
共 同
訴訟代理人 王懷庭
胡桂端
被 告 趙月蘭
訴訟代理人 凃禎和律師
上列當事人間請求核定租金等事件,經本院於民國113年10月4日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:坐落臺南市○○區○○段0000地號土地及其上同段30
6建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○○000○0號房屋(本院按
:重測前分別為胡厝寮602地號土地及同段308建號建物,以
下分稱系爭土地、系爭建物,合稱系爭房地)前為訴外人即
原告父親胡禎祺所有。胡禎祺前於民國93年間將系爭土地所
有權移轉登記予訴外人即原告母親胡林玉圓,胡林玉圓已於
105年間死亡,經由原告於105年8月26日以分割繼承為原因
取得,應有部分各為2分之1。系爭建物則經被告於106年5月
26日經本院105年度司執字第81257號事件(下稱系爭執行事
件)拍定取得所有權,兩造依民法第425條之1規定,在系爭
建物得使用之期限內,推定有租賃關係存在,惟不能協議租
金數額,為此,依民法第425條之1第2項規定,請求本院核
定系爭建物自108年6月1日起至兩造間基地租賃關係消滅之
日止之租金,參考系爭土地詳如附表所示期間之申報地價,
以年息之百分之10計算,並請求被告如數給付,而提起本件
訴訟等語。並聲明:㈠核定系爭建物就系爭土地,使用面積1
88.70平方公尺,自108年6月1日起至113年4月30日止之租金
分別如附表所示;㈡被告應給付原告各新臺幣(下同)82,27
4元【計算式:(17,612元+63,403元+69,442元+14,090元)
×2分之1≒82,274元(小數點以下四捨五入)】,及自本院核
定租金時起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息;
暨自113年5月1日起至兩造間之基地租賃關係消滅之日止,
按年給付原告各21,135元。
二、被告則以:查系爭建物得於使用期限內合法使用系爭土地,
業經本院112年度訴字第2120號判決確定在案(下稱前案)
。系爭建物係被告在000年0月間於系爭執行事件拍定,原告
曾於系爭執行事件提出無償出借胡禎祺建築房屋使用之切結
書(下稱系爭切結書),顯係同意系爭建物無償占用系爭土
地,自不因系爭建物所有權人變更而異其無償使用之結果。
被告信賴系爭切結書投標拍定系爭建物,縱系爭切結書為債
權契約性質,原告基於誠信原則仍應同受其拘束,自不得請
求給付租金。另原告主張依系爭土地申報地價之百分之10計
算亦屬過高,且縱經法院核定租金,原告尚須催告始有給付
遲延之問題等語置辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、得心證之理由:
㈠經查,系爭土地為原告所共有,應有部分各為2分之1,前為
訴外人即原告祖父胡金柱所有,嗣於93年4月19日、93年5月
20日、105年8月26日先後以分割繼承、配偶贈與及分割繼承
為原因移轉為胡禎祺、胡林玉圓及原告所有;系爭建物於84
年5月10日辦理所有權第1次登記為胡禎祺所有,雖曾於94年
7月12日以買賣為原因移轉為訴外人趙美雪所有,惟因訴外
人即胡禎祺之債權人新光行銷股份有限公司於104年間依民
法第244條第1項訴請本院撤銷,經本院以104年度簡上字第1
38號判決塗銷確定,於105年8月4日回復登記為胡禎祺所有
,復由被告於系爭執行事件拍定,並於106年5月26日以拍賣
為原因登記為所有權人;嗣原告於112年間起訴請求被告拆
屋還地,前案於113年4月29日以兩造間推定有租賃關係,具
有合法使用權源為由駁回原告之訴,因原告未提起上訴而告
確定等情,有土地所有權狀影本2紙、本院106年5月9日南院
崑105司執南字第81257號不動產權利移轉證書、土地登記第
一類謄本影本各1份、土地建物查詢資料1紙、系爭房地(含
重測前)之異動索引查詢資料共4份、民事判決影本2份在卷
可稽(見調字卷第23頁、第24頁、第73頁至第74頁,本院卷
第29頁至第30頁、第95頁、第31頁、第97頁至第98頁、第10
3頁至第109頁、第141頁至第148頁,調字卷第33頁至第38頁
),並經本院依職權調閱系爭執行事件、前案民事事件卷宗
核閱無訛。此部分事實,先堪認定。
㈡按學說上所謂之爭點效,係指法院於確定判決理由中,就訴
訟標的以外當事人所主張之重要爭點,本於當事人辯論之結
果已為判斷時,除有顯然違背法令,或當事人已提出新訴訟
資料足以推翻原判斷之情形外,於同一當事人間就與該重要
爭點有關所提起之他訴訟,不得再為相反之主張,法院亦不
得作相反之判斷,以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭
點效之適用,必須前後兩訴訟當事人同一,且前案就重要爭
點之判斷非顯然違背法令,及當事人未提出新訴訟資料足以
推翻原判斷等情形始足當之;爭點效之發生,須該主要爭點
於前案中已經雙方當事人充分之攻擊防禦方法提出與辯論,
始足當之,如該爭點經後案審理法官調卷審認後,認做為判
斷該主要爭點之證據方法未經充分辯論者,即不得率引爭點
效理論,持為拘束後案當事人之依據(最高法院113年度台
上字第188號、103年度台上字第857號判決意旨參照)。次
按審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完
全之辯論,並應向當事人發問或曉諭,令其為事實上及法律
上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述;其所聲明或
陳述有不明瞭或不完足者,應令其敘明或補充之。民事訴訟
法第199條第1項、第2項定有明文。此為審判長因定訴訟關
係之闡明權,同時為其義務,若審判長對於訴訟關係未盡此
項必要之處置,違背闡明之義務者,其訴訟程序即難謂無重
大瑕疵,基此所為之判決,自屬違背法令(最高法院112年
度台上字第1071號判決意旨參照)。再按土地與房屋為各別
之不動產,除法律有特別規定外,各得單獨為交易之標的,
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,故土地及其土
地上之房屋同屬1人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,依最
高法院48年台上字第1457號判例及73年5月8日73年度第5次
民事庭會議決議意旨,除有特別約定外,應推斷土地受讓人
默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支付相當代價,即其法
律關係之性質,當屬租賃。而88年4月21日修正公布,89年5
月5日施行之民法第425條之1,即將此法理明文化,規定當
事人間在房屋得使用期限內,除有反證外,推定有租賃關係
。其再因轉讓而承受土地或房屋所有權之人,應有民法第42
5條之適用,均繼續其原來之法律關係。
㈢原告雖援引前案判決為據,以系爭房地曾經同屬胡禎祺1人所
有,嗣由兩造輾轉取得系爭土地、系爭建物之所有權,主張
有民法第425條之1第1項規定之適用,請求依同條第2項規定
核定租金。然依前開說明,依民法第425條之1第1項規定推
定有租賃關係者,尚須在土地或房屋讓與時當事人間並無特
別約定,始足以推斷土地受讓人默許房屋受讓人有償使用,
雖條文並未設置除書,但立法理由仍可見有「除有其他約定
」、「除有反證」等文字亦明。查胡禎祺於系爭建物起造時
雖非系爭土地之所有權人,但於93年4月19日取得土地所有
權時,必將同意其所有之房屋使用基地,且與土地房屋同屬
1人所有之要件相符,惟胡禎祺係以贈與為原因將土地所有
權移轉與其配偶胡林玉圓,參諸原告胡訓彰於105年10月3日
執行鑑價時在場稱「其母前陣子過世後該屋即無人居住」等
語,有執行筆錄1份附於系爭執行事件卷宗可查,足徵胡林
玉圓取得土地所有權後亦有使用系爭建物,殊難想像胡林玉
圓以無償行為向胡禎祺取得系爭土地,卻可能有向胡禎祺收
取對價以默許房屋繼續使用土地之意,嗣原告於本院審理時
亦稱:「(問:胡林玉圓有無同意胡禎祺使用土地?)有。
(問:有償還是無償?)無償。」等語(見本院卷第115頁
),亦與其於系爭執行事件提出系爭切結書記載為「無償出
借建物使用土地」一致(見調字卷第75頁、第77頁),且被
告於本件抗辯其有權無償使用,可見被告亦不爭執切結書內
容之真正。綜上諸證,堪認胡林玉圓於93年5月20日受讓系
爭土地時,與胡禎祺就系爭建物坐落基地應已成立基地使用
借貸,當屬有反證證明有其他約定存在之情形,並無民法第
425條之1第1項規定之適用,且上開基地使用借貸關係於胡
林玉圓死亡後,復於系爭土地分割繼承時一併為原告繼承,
縱其後系爭房地所有權再有更易,均與民法第425條第1項規
定無涉。原告主張兩造間有租賃關係存在,即無足採。前案
判決僅以:「系爭土地及建物於93年間均屬原告2人父親胡
禎祺所有,嗣雖分別由兩造輾轉取得土地及建物所有權,亦
應有民法第425條之1第1項規定適用」認定兩造推定有租賃
關係,非但並未敘明租賃關係於何時推定,亦未區分民法第
425條之1第1項及第425條第1項之適用,且被告於前案審理
期間已將系爭切結書提出於法院(見前案調字卷第67頁、第
69頁),惟前審就房屋土地受讓人間有無租賃外其他約定存
在之重要爭點,並未曉諭兩造提出攻擊防禦方法及為適當完
全之辯論,亦未對此要件加以認定,遽謂兩造有民法第425
條之1第1項規定之適用,即有理由不備及未盡闡明之情形,
其法律上判斷亦違反法律規定,依首開說明,自不生拘束後
案之爭點效,附此敘明。
㈣綜上所述,系爭土地於93年5月20日移轉胡林玉圓,與胡禎祺
應成立基地使用借貸,並未推定租賃關係,縱被告於105年
間因拍賣取得系爭建物所有權,亦無租賃關係可因所有權讓
與而繼續存在。兩造前手間既未曾依民法第425條之1第1項
規定推定有租賃關係,原告依民法第425條之1第2項規定請
求法院核定如附表所示租金數額及請求被告給付,均失所依
據,應予駁回。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,核與判
決結果均無影響,爰不另一一論述。
五、據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第436條
第2項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 18 日
臺南簡易庭 法 官 徐安傑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於判決送達後20日內,向本院提出上訴狀並表
明上訴理由(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 18 日
書記官 顏珊姍
附表:
基期年月 申報地價(每平方公尺) 期間 租金數額 107年1月 1,600元 自108年6月1日起至108年12月31日止 17,612元 109年1月 1,680元 自109年1月1日起至110年12月31日止 63,403元 111年1月 1,840元 自111年1月1日起至112年12月31日止 69,442元 113年1月 2,240元 自113年1月1日起至113年4月30日止 14,090元 一、逐年計算式參見調字卷第12頁至第14頁,本院卷第20頁 二、地價第一類謄本見調字卷第31頁至第32頁
TNEV-113-南簡-1095-20241018-1