Know99判決書

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聲明異議

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度執事聲字第72號異議人林宛儒相對人張瓊方上列當事人聲明異議事件，異議人對於中華民國113年11月14日本院司法事務官所為112年度司執字第195042號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。異議程序費用新臺幣1,000元由相對人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認該異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項本文至第3項分別定有明文。查本院司法事務官於民國113年11月14 日所為本院112度司執字第195042號裁定（下稱原裁定）於113年12月2日送達異議人（寄存送達），有送達證書附於執行卷可稽，異議人於該裁定送達生效前即具狀聲明異議，經司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，先予敘明。二、異議意旨略以：相對人即執行債務人並未依本件確定判決所定方法為漏水之修繕，其陽台牆面之防水層未達法院判決應有30公分之高度，債務人提出的修繕照片，陽台牆面的磁磚顯然是後來才貼上去的，連填縫都沒有，可見其內部並沒有施作30公分高的防水層。另債務人也未依判決內容，就廚房的漏水口即洗手台的地排排水口作防水工程，僅提供一張換排水口的照片魚目混珠，故本件執行並未因債務人自動履行而完畢，異議人請求繼續執行，並非無理，原審駁回異議人之請求，尚難甘服，爰請求撤銷原裁定等語。三、經查：　㈠本件執行名義為本院板橋簡易庭111年度板建簡字第47號、本院112年簡上字第366號判決（以下簡稱確定判決），其判決內容命相對人應依「台灣營建防水技術協進會民國一百一十二年三月一日之鑑定報告書第七頁及附件五、一所載之修復方法，將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○巷○弄○○號○樓房屋修繕至不漏水之狀態。」而依上開附件五、一之記載，相對人應完成之項目包含「舊有磁磚、水泥砂漿打除運棄、1：3 樹脂水泥沙漿施作洩水坡度及素地面粉刷整平、聚合物水泥系塗膜防水材、鋪貼磁磚含黏著材」均應施作於「後陽台地坪、牆面30CM」；及「排水管四周快乾水泥填縫及縫隙灌注聚安基甲酸脂發泡材」應施作於「後陽台及廚房地坪」等情，合先敘明。㈡本件異議人稱：就確定判決命相對人就「舊有磁磚、水泥砂漿打除運棄、1：3樹脂水泥沙漿施作洩水坡度及素地面粉刷整平、聚合物水泥系塗膜防水材、鋪貼磁磚含黏著材」施作部分，相對人並未施作陽台牆面30公分，相對人提出的照片只是在牆壁上外貼磁磚，以欺騙法院有作到30公分，實際上並沒有等語。本院查，依相對人提出於原審之施作照片（置於執行卷證物袋內），其陽台牆面固可見離地板37公分高度有另貼磁磚之外觀，惟該磁磚之填縫，確有下方為白色填縫、上方為水泥原色之情形，若該等磁磚係同時於防水工程後施作，何以出現上、下填縫顏色不一致之情況？顯與常情有違。是異議人指相對人並未依確定判決內容命其施作防水工程至陽台牆面30公分等語，即非無再予詳勘之必要。㈢另就異議意旨稱：相對人並未就廚房地坪之排水口施作防水工程部分，經查：相對人於執行時提出廚房排水孔拆除更新之照一幀為其已自動履行完畢之依據（置於執行卷證物袋內）。惟依確定判決之內容，係要求相對人施作「排水管四周快乾水泥填縫及縫隙灌注聚安基甲酸脂發泡材」，而依上開照片觀之，該排水口四週之磁磚應係舊物，僅切開一個比排水口略大的四方形安設圓形排水孔，此一情狀是否符合「排水管四周快乾水泥填縫及縫隙灌注聚安基甲酸脂發泡材」之工法，容非無疑。異議人既有爭執，自有再予詳查之必要。四、綜上所述，原裁定駁回異議人繼續執行之聲請，容嫌速斷。異議人指摘原裁定有所不當，求予廢棄，為有理由，自應由本院將原裁定廢棄，發回原司法事務官再為詳勘後，另為適法之處理。五、爰依民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元整。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2024-12-24

PCDV-113-執事聲-72-20241224-1

板建簡

板橋簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板建簡字第22號原告沈鎂樺訴訟代理人陳瓊如陳怡靜被告謝成階兼上一人訴訟代理人謝正階被告謝又芬上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　　　文一、被告謝成階應將其所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄00 號3樓房屋修繕至不漏水狀態。二、被告謝成階應給付原告新臺幣50,400元，及自民國113年1月 27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告謝成階負擔。五、本判決第一項得假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由要領一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第176條分別定有明文。原告原以訴外人謝郭蓮只為被告，然謝郭蓮只已於訴訟程序進行中之民國113年5 月30日死亡，謝郭蓮只之繼承人即被告謝成階、謝正階、謝又芬均未聲明承受訴訟，經本院依職權裁定命謝成階、謝正階、謝又芬承受訴訟，並續行訴訟，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。查本件原告於起訴後擴張請求為被告應給付原告新臺幣（下同）50,400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並捨棄原第二項聲明之請求，核屬擴張應受判決事項之聲明且其基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。又本件被告謝又芬經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張與被告之答辯，並依同條項規定，引用其如附件民事起訴狀及民事陳報狀所載（本院卷第11至 25頁、第187頁）及民國113年7月8日、113年9月9日、113年 10月28日言詞辯論筆錄。四、本院之判斷：（一）按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第 213條第1項及第3項、第767條第1項中段分別定有明文。次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條亦有明定。又民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，亦應包括在內。除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，依法推定工作物所有人有過失，即應負侵權行為損害賠償責任。（二）本件原告主張被告謝成階所有之新北市○○區○○街00巷00弄 00號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋，原為被繼承人謝郭蓮只所有，謝郭蓮只死亡後，繼承人即被告謝成階、謝正階、謝又芬協議由被告謝成階單獨取得所有權）漏水至其所有之同址2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）等節，業據其提出建物登記第一類謄本及照片為證。本院經原告聲請送台灣營建防水技術協進會鑑定，其鑑定結果略以：本案研判2樓房屋廚房天花板漏水原因為3樓房屋廚房地坪防水層有老化、或損加上洗水槽有縫隙、樓板有裂縫，致使3樓房屋廚房（含洗水槽）長期用水時，水分會沿防水層破損、縫隙處往下流滲至3樓房屋廚房樓地板（即2樓房屋廚房天花板）滲入而造成內部含水量增加，致使2樓房屋廚房天花板長期含水量增加，這些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化合物由濕氣帶出與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（如稱壁癌、白華）及長期生長白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成油漆剝落、壁癌、滴水等滲漏水現象等語，此有上開協進會113年5月20日鑑定報告書附卷可稽，足徵系爭2樓房屋之漏水原因係系爭3樓房屋所致，揆諸上開說明，原告主張被告謝成階應將系爭3樓房屋修復至不漏水狀態及就系爭2樓房屋之損害負損害賠償責任，應屬有據。（三）又原告主張為修復系爭2樓房屋，依台灣營建防水技術協進會鑑定之修復方式修繕，需支出修復費用50,400元等情，有上開113年5月20日鑑定報告書可參，被告謝成階、謝正階固辯稱否認鑑定之修復費用，要自己找抓漏公司處理云云，然衡諸台灣營建防水技術協進會為中立鑑定機關，鑑定人員為專門技術人員且具鑑定之專門知識，其等所為前開鑑定報告係依據其等建築專業經驗所為判斷，並經到場實際勘查檢測系爭2、3樓房屋情況，被告復未舉證本件鑑定有何違反專業智識或經驗法則之處，被告空言憶測之詞，殊難憑採。是原告請求被告謝成階給付系爭2樓房屋修繕費用50,400元，亦屬有據。四、從而，原告本於民法第184條第1項前段、第191條第1項、第 767條第1項中段及公寓大廈管理條例第10條等規定，請求如主文第一項、第二項所示，為有理由，應予准許。其餘請求則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告謝成階部分敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　時瑋辰以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　書記官　詹昕容

2024-12-12

PCEV-113-板建簡-22-20241212-3

訴

臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1196號原告焦義德訴訟代理人陳昱維律師洪銘徽律師被告劉麗華訴訟代理人陳虹均律師上列當事人間減少買賣價金事件，經本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元，及其中新臺幣陸拾貳萬陸仟零陸拾壹元自民國一一二年五月三十一日起、其餘新臺幣柒萬零柒佰壹拾玖元自民國一一三年十一月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾玖萬陸仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第一項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）626,061元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第9頁）。嗣原告於民國113年11月5日以民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀變更聲明第一項為：被告應給付原告805,780元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷二第33至37頁）。經核上開聲明變更部分屬同一基礎事實及擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣兩造於111年6月l日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）新莊中正店居間，由原告以總價8,700, 000元，向被告購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍4分之1）暨其上同段984建號即門牌號碼新北市○○區○ ○路○○巷0弄00號4樓建物（下稱系爭房屋，與其坐落土地合稱系爭不動產），兩造並簽訂不動產買賣契约書（下稱系爭契约書）。原告已就上開買賣價金支付完畢，被告於111年7 月13日將系爭不動產移轉登記至原告及訴外人高詩婷名下。於兩造簽訂系爭契約書時，系爭房屋即有滲漏水、壁癌及油漆剝落情形，為解決及釐清責任歸屬，兩造於系爭契約書中列有增補契約條款並約明：「二、甲方（即原告）至房屋現場確認，本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事，乙方（即被告）應於111年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。四、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事，乙方應於l11年7月8日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。」　㈡系爭不動產於111年7月13日經辦理產權移轉登記，同年月29 日交屋後，原告發現系爭房屋仍存在明顯滲漏水情況，除天花板、廚房之外，尚有主臥室牆面、房間牆面、廚房牆面及外牆均有滲漏水。又臥室外牆面窗戶下係屬空心且造成裂痕滲水，可見系爭房屋之瑕疵並非僅有前開增補契约所列舉之範圍，被告顯係故意且未據實告知瑕疵。依系爭契約書第9 條第5項之約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任。」及系爭契約書增補契約內容，被告本應於 111年7月8日將系爭不動產瑕疵修繕完成。原告並無被告之聯絡方式，均透過訴外人即永慶房屋公司買方仲介人員焦義廣、賣方仲介人員卓岱嫻與被告聯絡，卓岱嫻曾於111年11 月30日傳送電子郵件訊息向被告授權處理系爭房屋瑕疵之訴外人陳永鴻告知：「…⒊買方（即原告）111/11/29有打給同事，說屋主（即被告）找的師博（阿廷師傅）有打給他，師父跟買方說，屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有發現滲漏水的地方，問買方是否已經跟屋主達成共識，買方有再跟同事說，因為當時購買這間房子的時候，屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們，所以希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方（如附件1），為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣，是否先請屋主找的師傅（阿廷師傅）開一張估價單，標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式，這樣一來可以確認雙方知道要修繕的點是一樣的，二來也可以避免造成廠商多次分段施工，而向屋主求償的狀況發生…」等語，未獲被告善意回應，原告遂於111年12月5日委請律師寄發存證信函予陳永鴻，請被告於文到7日內出面說明及處理包括但不限於修繕、減價等損害賠償事宜。　㈢嗣陳永鴻於111年12月19日傳送電子郵件予卓岱嫻，內容略以：「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵，可自行接洽第三方公證單位（建築師公會、結構技師公會、土木技師公會），只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域，賣方將依第三方鑑定單位所出示之鑑定赧告進行修繕。」原告乃委請台灣防水工程技術協進會就系爭房屋瑕疵部分進行鑑定，該協進會於112年3月13日出具漏水原因鑑識報告書（下稱系爭鑑識報告書），系爭鑑識報告書記載：「綜上數據測試結果研判：造成（系爭4樓房屋）有漏水位置為，『客廳廁所』、『廚房』、『次房間l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象，為相對應位置外牆裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水原因；為水源由加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因；為外牆之裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因；為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌，並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因，會造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）」。系爭房屋存在系爭鑑識報告書所列之相關滲漏水、壁癌等之瑕疵，且上開瑕疵與系爭契约書增補契约所列情形相符。　㈣卓岱嫻於112年4月l日以電子訊息傳送予陳永福，略以：「… 為了減少雙方的爭執，所以買方端就依您2022/12/19向　　永慶房屋業代反饋，內文提到〔如買方認為屋況有部分構成　　瑕疵，可自行接洽第三方公正單位…。〕買方已經請台灣防水工程技術協進會檢驗完成（如附件），依檢驗報告書為證，檢驗費用為新台幣109,000，修繕費總計為新台幣323,127，共計新台幣432,127…」，惟被告迄均置若罔聞，原告只得提出本件訢訟之請求。　㈤原告委請台灣營建防水技術協進會就系爭房屋有瑕疵部分為鑑定，該會於113年8月20日所做鑑定報告認定系爭不動產修復漏水費用為漏水修繕部分318,780元，及修補前因漏水造成壁癌、白華等滲漏水現象所致損害回復費用378,000元，總計696,780元，故因系爭房屋有上開瑕疵，原告得依民法第359條規定得請求依鑑定報告所示修復費用而減少此部分價金之給付，蓋要修復成無漏水或無瑕疵狀態至少需支出上開修復費用696,780元，故減少價金數額顯然會高於上開數額，原告僅就請求回復原狀之費用作為房屋受有減少價金損失之範圍，又被告就其應減少價金之部分對原告並無請求權，被告收受該部分價金為無理由，原告先位得依民法第359 條、第179條規定主張依物之瑕疵擔保責任請求原告返還減少之價金；次再依民法第227條第1項不完全給付之規定；末再依民法第360條規定請求被告應負前開修繕費用之損害賠償責任。另原告委託本件鑑定支出費用109,000元，此部分因被告於出賣系爭不動產時故意不告知系爭房屋全部瑕疵，致使原告支出上開鑑定費用部分，原告自得依民法第360條及第227條第2項規定請求被告就該部分損害負賠償責任(起訴狀所載慰撫金部分捨棄請求)等語。　㈥並聲明：⒈被告應給付原告805,780元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋係於69年建造，屋齡42年餘，多年來為被告及被告家人居住使用，居住期間有滲漏水之情形，但並不嚴重，在出售前已多年未曾修繕。於111年間，被告因年事已高決定至臺中與兒子同住，故透過永慶房屋公司出售系爭房屋。永慶房屋公司仲介人員媒介原告前來看屋，並稱原告極有購買意願，惟因屋況不佳有滲漏水問題，希望減價，被告在仲介人員勸說下，同意修繕現況漏水之部分，更以低於市價10％的價格售予原告。原告於看屋過程中對系爭房屋之狀況非常明瞭，且經由仲介人員提出諸多詢問及要求，兩造於111年6 月l日簽定不動產買賣契約書，並針對此數十年老舊房屋，以增補契約特約確認修繕滲漏水等範圍，被告並承諾於l1l 年7月8日前就系爭房屋現有瑕疵問題（詳系爭契約書內之增補契約）修繕完畢。兩造復於111年7月13日辦理系爭不動產買賣過戶，原告並於111年7月23日點交受領系爭房屋。交屋當日原告逐一檢視上開增補契約內所載之滲漏水、壁癌、油漆剝落等情形，再三確認已確實修復完畢方同意點交系爭房屋。又系爭契約書所附標的物現況說明書，係經雙方就系爭房屋所確認，並非被告片面說明，原告事後更迭其詞，宣稱被告有故意不告知物之瑕疵情形，顯有違誤。　㈡於111年10月16日，原告透過仲介人員反應仍有滲漏水問題，被告以為是之前修繕的部分有所遺漏，隨即通知修繕師傅前往，仲介人員翌日即提出修繕報價單55,000元。修繕師傅前往勘查後，告知被告並非是之前修繕部分有問題，原告係要求修繕其他部分，被告心裡疑惑，仍基於負責任態度，告知修繕師傅可先協助修繕，費用暫由被告支付。詎料自此起，被告每隔數日就接到仲介人員電話通知又有滲漏水問題，修繕師傅多次前往，反應原告皆以沒空、約不到時間或遲遲不開門不配合修繕，又原告所謂滲漏水問題根本就不是增補契約內所列載之滲漏水位置。於111年10月31日仲介人員又提出第二份修繕報價單128,700元，並頻頻催促被告應接受並如數賠償上開數額。被告至此開始起疑，再度審視相關契約且私下打聽，發現買家原來是永慶房屋公司之仲介人員。永慶房屋公司身為被告之委託仲介方，卻毫無職業道德，隱瞞由自己仲介人員買受系爭不動產，先是藉口屋況太差要求被告減價出售，又詳列瑕疵項目要求被告修繕，被告因無經驗，均不疑有他而照辦，在交屋後竟仍一再偏頗買家並要求被告進行各項不合理之修繕，係蓄意侵害被告權益。　㈢系爭契約書第9條第5項約定擔保責任：「…除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，依其文義及實務見解，被告已就房屋品質有所保留，兩造簽約當時，被告僅就增補契約所列之滲漏水、壁癌、油漆剝落等特定區域瑕疵負擔保責任，其餘部分則為現況交屋之合意。即退萬步言之，縱若其後發現系爭房屋有其他滲漏水之情形，仍應由原告自行處理。　㈣買賣標的物若屬中古物，是否屬於瑕疵，非概與新品相較。系爭房屋係於69年建造，於兩造簽訂買賣契约時，該房屋乃屋齡逾42年之中古屋，其品質、設備、價格均不及鄰近新建房屋。中古屋之屋況可能存在天花板牆壁龜裂、油漆脫落壁癌、窗台門框滲水等現象，係中古屋市場中廣為週知之一般常識，故系爭房屋若有上開情形，原告當可從速檢查發現。原告於簽約前已多次前往看屋，對系爭房屋老舊狀況及可能存在之一般中古屋普遍常見之狀況應當有所預見，況且買受人之一即為房屋仲介人員，原告亦非第一次購屋。又被告自知出售標的為中古房屋，從未保證系爭房屋絕不漏水，且當時屋況亦明顯可見部分區域有滲漏水問題，經原告一一檢視並列載於增補契約內，被告亦在交屋前逐一修繕完畢，經原告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋。故雙方交屋時，系爭房屋已呈現原告得以接受之狀態，原告經仔細檢查後未提出任何異議並同意交屋，顯見系爭房屋已符合原告預期之價值而由原告受領，原告當不能再主張瑕疵，今原告要謂系爭房屋缺少出賣人所保證之品質云云，殊有未洽。　㈤原告透過仲介人員屢屢宣稱系爭房屋有諸多瑕疵，被告不堪其擾乃提出可接洽「建築師公會、結構技師公會、土木技師公會」等第三方公正單位進行鑑定，惟原告並非委請上開任一第三方單位，而係自行委由非經被告許可之台灣防水工程技術協進會檢驗，被告無法接受，罔論負擔該筆鑑定費用。何況上開協會出具之報告係針對系爭房屋全戶進行檢驗，並非以增補契約約定範圍為鑑定範圍，亦無法區別被告所應負擔之部分，實難採認。另則，被告在臨訟前並未收過原告之存證信函，所有所謂系爭房屋瑕疵均係由仲介人員所轉述、傳達，縱有照片也僅是拍攝局部，根本無法辨別、理解究竟是系爭房屋何處發生漏水或其他瑕疵。被告當初同意減價10 ％就是為了弭平及填補老舊房屋之瑕疵狀況，卻在仲介人員的蓄意操作下，致使迄今買賣紛爭不斷，被告實無法接受支付了高達348,000元之仲介服務費，換來的卻是欺瞞及誆騙，更何況買家竟然自己就是仲介人員。末者，系爭不動產買受人有2人，卻僅有原告1人起訴，縱使本件被告須負減價責任，亦非應全額賠償予原告。　㈥另鑑定機關所稱之滲漏水原因乃係因外牆防水層及前側女兒牆之塗佈瑕疵所導致，應由全體住戶共同負擔修繕責任，不應要求被告全數賠償等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉ 若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第22至26、42頁）　㈠原告與被告於111年6月1日就系爭不動產經永慶房屋公司新莊中正店居間，以總價870萬元購買系爭不動產（含所坐落之基地持分，即新北巿新莊區瓊林段418地號土地、權利範圍4 分之1）並簽訂系爭契約書，而該系爭不動產之買賣價金，原告均業已支付完畢，被告並依系爭契約書第8條之約定，將系爭不動產於111年7月13日移轉登記至原告及高詩婷之名下。　㈡系爭不動產當時於111年6月1日簽訂系爭契約書時，其標的物現況即發現有滲漏水、壁癌及油漆剝落之情事，為解決及釐清責任歸屬，是兩造於系爭契約書中即列有增補契約條款並約明：「二、甲方（即原告）至房屋現場確認，本標的物現況天花板、廚房有滲漏水情事，乙方（即被告）應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。三、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況前陽台天花板、臥室窗框、浴室外牆、廚房和臥室，有壁癌情事，乙方應於民國111年07月08 日前修復完畢並負擔修繕所需用費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續。四、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況臥室牆面有油漆剝落情事，乙方應於民國11 1年07月08日前修復完畢並負擔修繕所需費用，並經甲方確認後續行辦理（如：代償及交屋）手續」。　㈢賣方仲介人員卓岱嫻曾於111年11月30日傳送電子郵件訊息向被告所授權處理之陳永鴻告知：「…3.買方（即原告）111/1 1/29有打給同事，說屋主（即被告）找的師博（阿廷師傅）有打給他，師父跟買方說，屋主要他施工的地方不包含目前房子現況所有發現滲漏水的地方，問買方是否已經跟屋主達成共識，買方有再跟同事說，因為當時購買這間房子的時候，屋主端表示會修繕好有滲漏水的地方再交付給他們，所以希望屋主這邊還是能幫忙處理好目前房子既有漏水的地方（如附件1），為了避免之後師傅進場後施工方向雙方認知不一樣，是否先請屋主找的師傅（阿廷師傅）開一張估價單，標示目前要修繕有滲漏水的地方及修繕方式，這樣一來可以確認雙方知道要修繕的點是一樣的，二來也可以避免造成廠商多次分段施工，而向屋主求償的狀況發生…」等語【參原證3】。　㈣原告於111年12月5日委請律師寄發存證信函予永慶房屋公司新莊中正店及賣方仲介人員卓岱嫻【參原證4】(被告表示此部分並未收到該存證信函)。　㈤被告所授權處理之陳永鴻先生於000年00月00日傳送電子郵件訊息予賣方仲介人員卓岱嫻，其內容略以：「…如買方認為屋況有部分構成瑕疵，可自行接洽第三方公證單位（建築師公會、結構技師公會、土木技師公會），只要第三方公證單位認定為瑕疵之部分或區域，賣方將依第三方鑑定單位所出示之鑑定報告進行修繕。」等語【參原證5】。　㈥原告委請台灣防水工程技術協進會，就系爭不動產之瑕疵部分進行鑑定，而該協進會於112年3月13日出具鑑識報告書內容，並評估系爭房屋之滲漏水瑕疵修繕費總計為323,127元，而該次檢測費用為109,000元【參原證6】。　㈦兩造皆不爭執系爭房屋有滲漏水、壁癌、油漆剝落等瑕疵。另被告自認系爭房屋有滲漏水之瑕疵，原告並無怠於通知被告之情。（見本院112年11月10日言詞辯論筆錄第1頁）四、本件兩造爭執之點為：㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費用696,780元？㈡若㈠為無理由，則原告得否民法第360條或第227條第1項規定，請求被告賠償修復費用696,780元？㈢原告得否依民法第360條或第227條第 2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元？茲分述如下：　㈠原告得否依民法第359條、第179條規定請求被告給付修復費用696,780元？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。就住宅而言，主要功能即供人居住使用，房屋一旦發生牆壁裂縫，遇雨即生滲水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是房屋有滲水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭建物之價值。　⒉經查，本件系爭房屋經送請社團法人台灣營建防水技術協進會鑑定有無滲漏水、壁癌及裂縫等瑕疵暨原因，其鑑定結果為「陽台天花板有漆面剝落、變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，主臥室天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、外牆面有水痕、油漆變色現象、窗框處有漆面變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，次臥室1天花近外牆處有油漆剝落、變色現象、窗框下方有油漆變色現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，次臥室2天花(有木板暗架天花)上方樓板有水泥剝落、白華、漆面變色現象，次臥室2牆面有漆面變色、剝離及水痕、窗框邊緣有油漆剝離變色等現象、複勘檢測局部潮濕嚴重、複勘檢測灑水後次臥室2窗戶窗框下沿兩側有滲水現象，廚房天花部分有漆面變色鄰近磁磚(壁面)有水痕、右側牆面有漆面變色及突起、下方有白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重，浴廁左側門框下方兩側有漆面變色突起及白華現象、複勘檢測局部潮濕嚴重等滲漏水、壁癌現象...本案研判漏水原因為外牆防水層有施工瑕疵有明顯塗佈不均勻有多處未塗佈、前側女兒牆外牆未塗佈，致使長期下雨時，水份會沿外牆縫隙處及窗框縫隙處往下流滲並沿樓板裂縫滲入4樓房屋頂板及牆面而造成內部含水量增加，長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化納，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體(俗稱壁癌、白華)及長期生長白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成油漆剝落、壁癌、白華、潮溼等滲漏水現象，浴廁部分因複勘浸水檢測並未滲漏滴水出來且漆面變色突起及白華現象皆位於門框下方兩側研判漏水原因為門框下方防水層恐有細微縫隙致使長期用水時，水分會沿縫隙處流滲滲入，造成浴廁門框下方兩側長期含水量增加而造成漆面變色突起及白華等滲漏水現象。」，參酌上開說明可知，系爭房屋確存有滲漏水情事，要屬物之瑕疵無疑。又參諸上開漏水點之滲水現象顯非短時間劇烈發生之漏水，且原告於系爭房屋交付後即發現仍有漏水情形，斯時委請台灣防水工程技術協進會進行漏水原因鑑定，依據其所出具之鑑識報告書記載：「綜上數據測試結果研判：造成（系爭4樓房屋）有漏水位置為，『客廳廁所』、『廚房』、『次房間 l』、『次房間2』、『主臥室房間』、『前陽台』等室內立面牆壁混凝土有滲漏水現象，為相對應位置外牆裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。①『廚房』及『前陽台』等兩位置漏水因；為水源由加裝之遮雨棚與混凝土交接處沿裂縫或損壞處滲透至室內頂板。②『次房間l』、『次房間2』等2間房間漏水原因；為外牆之裂縫所致，故有外來水及使用水時，就會有滲透水的現象並產生壁癌。③『主臥室房間』漏水之原因；為外牆有明顯銑洞所致。④『客廳廁所』室內牆壁有壁癌，並有漏水之現象為廁所本身防水層有破損或老舊與使用年限已到等因素所致。建築物該滲漏水現象如長期、溫度或濕度變化…等原因，會造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）等情(見本院卷一第125頁)，可徵系爭房屋之滲漏水、壁癌情況係於系爭房屋點交時即已存在甚明，且系爭房屋有滲漏水、壁癌等情形，自屬減少其通常效用並有減損系爭房屋價值之瑕疵情形。　⒊然被告抗辯原告於契約成立時即已知悉上開瑕疵存在，被告亦在交屋前逐一修繕完畢，經原告查驗確認瑕疵修繕完成後同意交屋，且當初有減價出售，原告自不得再主張瑕疵擔保責任等語，惟原告固於契約成立時知悉有漏水瑕疵，然兩造於契約成立時已締結增補契約，約定被告應就滲漏水情事負修繕完畢之責，並未有免除瑕疵擔保責任之約定，且原告縱已知悉系爭房屋存在部分位置漏水情形，然交付系爭房屋前本無從逐一確認各處滲漏水之具體狀況，且被告所為之修繕是否有就各漏水處暨漏水原因確實修繕至不漏水狀態或僅就外觀為表面修補，亦非原告當時所得查悉，且依照證人即被告委任仲介公司之業務卓岱嫻到庭證稱：當初買賣時，屋主方(即被告)有說會修繕好一些漏水的屋況。所以雙方有簽立增補契約，交屋後買方有發現新的漏水處，買方有跟其銷售業務反應，買方銷售業務再跟我們賣方這邊反應，表示廚房熱水器上方的天花板、廚房外推窗側邊、房間的牆面有多處、房間冷氣下方都有一些漏水的問題。我們知道買方反應的事情後，馬上請師傅到現場估價修繕費用及察看屋況，也馬上以信件方式通知賣方劉麗華的兒子，我們稱他陳先生。陳先生回應說會幫忙做處理，因為一開始賣方有請師傅整理過房子，師傅有保固，所以會請廠商去處理。後來賣方的廠商有去維修，維修後買方又來反應還是有漏水，因為買方當時已經住在裡面，我們收到買方反應後又以信件寄給陳先生，請他處理，陳先生表示會再請廠商來。廠商有再去維修，但維修完買方還是反應有漏水，我們又再寄信件給陳先生，請他維修。但此時買方希望賣方能把維修的方式還有修繕後保固多久做一個明確確認，陳先生只有請廠商過來再修繕。後來陳先生覺得房子有漏水的地方他負責修繕，但買方希望能做一個防水，想要把問題根治，所以我們有請師傅過去估價。當時有請兩間廠商估價，師傅估出來的價格再轉達給買賣雙方，請雙方協調各自負擔費用的比例。陳先生覺得他負責修繕漏水維修部分就好，所以他不同意。當時還有發現牆面有空心的部分，買方希望賣方連同空心的部分一起修繕，賣方不同意，賣方表示有任何瑕疵要請第三方公證單位來鑑定判斷。後續買方就找防水工程技術協進會來鑑定，經鑑定後，修繕費用及檢測費用共花費43萬2127元，買方希望由賣方出錢補償這筆費用，後續若有發生屋況的瑕疵，就由買方自行修繕處理，但賣方後續就沒有再回信了。且當時簽立增補契約所發生的漏水情況（天花板、廚房漏水），與我剛剛所述交屋後所發生的漏水情況有些相同，有些不相同。相同部分賣方有先修繕，但修繕完成交屋後3 個月還是有漏水，有些是不同的，是新的漏水問題等語(見本院卷一第304至306 頁)，顯見被告除並未就天花板及廚房滲漏水現象修繕完畢外，亦有其他新的漏水點係於交付後始發現，此部分亦非交屋時得立即以肉眼觀看即可知悉，自難認被告所稱原告逕同意依現況交屋，而不得再請求被告就系爭房屋漏水部分負瑕疵擔保之責等語為可採。況不動產之成交價格，同時受多項因素影響，縱有成交價較低之情事，亦未必係兩造已約定現況交屋所致，被告就此部分亦未舉證證明兩造有以減價出售方式約定免除賣方即原告之瑕疵擔保責任乙節，難認此部分所為辯稱為可採。綜上，系爭房屋既有上揭漏水瑕疵，且未經兩造特約免除被告之瑕疵擔保責任，且被告復未將系爭房屋之漏水瑕疵全部修復完畢，業如前述，該等瑕疵於兩造交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，不以被告是否知悉或存有可歸責性與否，其均應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬有據。　⒋又按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。原告主張系爭房屋受有上開漏水瑕疵修補費用之價值減損，蓋因上述修補系爭瑕疵應支出費用，乃係買受系爭不動產所必須支出之額外費用，其性質核屬系爭房屋之物理性價值貶損，此核與中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引所載「壹、名詞定義」、「三、瑕疵價值減損：指不動產受有瑕疵所造成的價值減損總額，包括『修復費用』及『汙名價值減損』」相符，而本件原告並未主張並舉證有無交易價值減損(交易性價值貶損)，僅主張修復費用之物理性價值貶值，自非法所不許，查被告所出售之系爭房屋因有上開漏水瑕疵，已如前述，系爭瑕疵經鑑定報告之鑑定結果，認定回復原狀之修復工程如鑑定報告附件八、修復方式及費用概估所示，總計受有物理性價值貶損696,780元，復核前開修復區域、項目、位置，均為系爭漏水必要之修繕，則原告主張以此修復費用之數額請求減少價金，尚無不合。準此，依如附件八所示修復方式將上開漏水瑕疵所致損害修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，是原告依民法第359條規定，主張以附件八修復瑕疵費用696,780元請求減少價金之一部，堪予准許。至被告尚辯稱系爭房屋滲漏水原因乃係因頂樓地板及頂樓外圍女兒牆壁等，應由大樓全體住戶共同負擔等語，惟按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要，系爭房屋客觀上既有上開滲漏水瑕疵存在，本不以被告就該原因具有可歸責事由為必要，原告基於買賣契約法律關係請求被告就所交付之房屋減損之價值部分應減少價金，自屬有據。　㈡因原告所主張之前開㈠請求為有理由，則本院自無庸另審酌原告得否依民法第360條、第227條第1項規定，請求被告賠償修復費用696,780元，附此敘明。　㈢原告得否依民法第360條或第227條第2項規定請求被告賠償鑑定支出費用109,000元？　　　　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條第1項、第226條第1項、第360條分別定有明文。又按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號判決參照）。另按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。是如物之出賣人就其交付之買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，未有因故意或過失而未告知該瑕疵於買受人者，自毋庸負不完全給付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631號判決同旨參照)。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。　⒉經查，系爭房屋之瑕疵係於契約成立前即已發生，則原告主張依民法第227條規定請求損害賠償，必須證明被告有因故意或過失而未告知該瑕疵之可歸責事由，倘原告欲依民法第 360條規定為損害賠償請求，亦應證明被告有保證系爭房屋無漏水瑕疵或故意不告知漏水瑕疵情事，然系爭房屋為數十年老舊房屋，且被告於交屋前亦有委請師傅前往修繕，且相關瑕疵非經漏水測試或進一步檢實無法確知，難認被告有何故意過失而不告知瑕疵之可歸責事由，從而，原告主張被告就漏水瑕疵所致其於訴訟前支出鑑定費用109,000元應依民法第227條規定負債務不履行損害賠償責任或依民法第360條規定負損害賠償責任等語，難認可採。五、綜上所述，本件原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告696,780元，及其中626,061元自起訴狀繕本送達被告翌日起(即112年5月31日，見本院卷一第179頁），其餘 70,719元自民事擴充訴之聲明暨爭點整理狀繕本送達被告翌日起(即113年11月12日)，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。至兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行聲請已失所依附，應一併駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳睿亭

2024-12-12

PCDV-112-訴-1196-20241212-1

易

臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度易字第348號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告黃素玲選任辯護人沈濟民律師張佳琪律師被告王采珊選任辯護人林淑惠律師上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第325 39號），本院判決如下：　　主　文黃素玲共同詐欺取財，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。王采珊共同詐欺取財，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。黃素玲未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰陸拾柒萬參仟捌佰零肆元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。王采珊未扣案之犯罪所得新臺幣壹萬伍仟柒佰伍拾元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事　實黃素玲原為門牌號碼臺北巿松山區南京東路5段40號19樓之3房屋（下稱本案房屋）及坐落土地（與本案房屋下合稱為本案房地）之所有權人，王采珊則為永慶房屋仲介股份有限公司光復直營店（下稱永慶房屋光復店）之仲介人員。黎子睿於民國109年間因有意購屋，委託永慶房屋光復店仲介人員陳旻羣（業經臺灣臺北地方檢察署檢察官另為不起訴處分）代為尋找合適之不動產，陳旻羣向黎子睿推薦本案房屋，黎子睿及其父母乃於110年8月28、 30日前往看屋。詎黃素玲、王采珊於本案房地不動產買賣契約書（下稱本案買賣契約）簽訂前，即分別經當時居住在本案房屋之原承租人林宜柔、吳正友之告知，均知悉本案房屋有滲漏水情形，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，向黎子睿隱瞞本案房屋有滲漏水之重要事項，由黃素玲於本案買賣契約簽訂前之某日時許，指示王采珊在本案房屋「標的物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，再由黃素玲在「委託人簽章」欄簽名後，交付黎子睿閱覽，即以此方式向黎子睿施用詐術，致其陷於錯誤，誤信本案房屋之現況並無滲漏水，遂同意以總價新臺幣（下同）2,120萬元購買本案房地（本案房地於存在滲漏水情形下之合理交易價格應為1,952萬6,1 96元），並於110年8月30日與黃素玲簽訂本案買賣契約，及支付仲介費用30萬元予永慶房屋光復店（其中王采珊因仲介本案房屋而獲得服務報酬15,750元）。嗣黎子睿依約支付全部價金，黃素玲於110年10月11日點交本案房屋後，黎子睿於111年1月26日因發現本案房屋之客廳窗檯上方天花板有水珠滴落，再仔細查看又發現主臥室房間天花板、廚房天花板、大門變電箱上方牆面、浴室淋浴間天花板均有漏水情形，始知受騙。　　理　由一、得心證之理由：　　訊據被告黃素玲、王采珊（下合稱為被告2人）均矢口否認有何共同詐欺取財之犯行，被告黃素玲辯稱：本案房屋於簽訂本案買賣契約及交屋時，均不存在滲漏水情形云云；被告王采珊則辯稱：伊向黃素玲詢問本案房屋有無滲漏水時，經黃素玲答稱「無」，且於帶看房屋時，也未看見本案房屋有滲漏水云云。經查：㈠、被告黃素玲原為本案房地之所有權人，被告王采珊則為永慶房屋光復店之仲介人員；告訴人黎子睿於109年間因有意購屋，委託永慶房屋光復店仲介人員陳旻羣代為尋找合適之不動產，陳旻羣向告訴人推薦本案房屋，告訴人及其父母乃於 110年8月28、30日前往看屋；於本案買賣契約簽訂前之某日時許，被告王采珊依被告黃素玲之告知，在本案房屋「標的物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，勾選「否」，再由被告黃素玲於「委託人簽章」欄簽名後，交付告訴人閱覽；嗣告訴人同意以總價2,120萬元購買本案房地，並於110年8月30日與被告黃素玲簽訂本案買賣契約及支付仲介費用30萬元予永慶房屋光復店，其中被告王采珊因仲介本案房屋所獲得之服務報酬為15,750元；告訴人依約支付全部價金，及被告黃素玲於110年10月11日點交本案房屋後，告訴人於111年1月26日發現本案房屋之客廳窗檯上方天花板有水珠滴落，再仔細查看又發現主臥室房間天花板、廚房天花板、大門變電箱上方牆面、浴室淋浴間天花板均有漏水等情，為被告2人所不爭執（見本院易卷一第66至67頁、卷二第167頁），且有證人即告訴人之指訴、本案買賣契約、本案房屋之標的物現況說明書、被告王采珊因仲介本案房地所獲取之服務報酬計算表等件在卷可參，是此部分事實，首堪認定。㈡、被告2人均否認本案房屋於本案買賣契約簽訂時即已存在滲漏水情形，且均辯稱不知情云云。惟查：　⒈證人林宜柔於偵查時及本院審理中均證稱：於109年11、12月間，伊發現本案房屋之浴室淋浴間上方、浴室洗手台、廚房流理臺有漏水，遂以通訊軟體LINE（下稱LINE）傳送文字訊息及撥打手機電話告知被告黃素玲；嗣於110年2、3月許，客廳即放置電腦等物品之工作區域上方、浴室淋浴間也都發現有滲漏水情形；工作區域上方是一整片水漬及霉斑，浴室淋浴間是會有水滴下來，縱使是晴天亦會滴水，伊有於電話中將上情告知被告黃素玲；另因本案房屋所在之社區有請工人修繕大樓外牆，伊經工人告知而知悉本案房屋之外牆有漏水情況後，即將上情轉知被告黃素玲，並表示廚房上方亦明顯有水會滲漏進來的水漬痕跡等語（見他3598卷第366至367 頁，本院易卷二第199至200、203至204頁）；證人吳正友於本院審理中證稱：109年11、12月間，伊與林宜柔的小孩出生後，於洗澡時，發現浴室有漏水情況；於110年間，在客廳工作區域上方裝潢塗漆處，發現有類似結晶物凝結在上面，且伊曾被水滴過，而浴室牆面及磚角縫，縱使是沒有洗澡或用水，也會看到有濕的情況，廚房靠近櫥櫃之區域，偶爾會發現有水滴；嗣伊於110年8月22日以LINE傳送訊息向被告王采珊告知本案房屋之外牆有漏水，且浴室及工作區域上方天花板均出現滲水的水痕，並拍照傳送浴室天花板漏水及工作區域上方滲水之照片，其中浴室天花板漏水的照片是伊於 LINE對話之前拍的，工作區域上方天花板滲水水痕之照片則是LINE對話當下所拍攝；另於被告王采珊帶買方看屋時，伊曾以食指指向工作區域天花板方向，向被告王采珊暗示該處有滲水水痕等語（見本院易卷二第213至214、216至217頁）。又證人林宜柔於110年8月17日以LINE向被告黃素玲傳送訊息稱：「剛剛修外牆的說其它樓層有反應牆面會漏水，我們這邊也有，如果要集體修的話請跟總幹事登記」、「我們浴室只要雨下比較大也會漏水」等語，經被告黃素玲回覆：「感謝您通知」等語；證人吳正友於110年8月22日以LINE傳送訊息向被告王采珊告知：「另外漏水的問題，其實最近外牆在清洗，師傅其實有說現在外牆有漏水，另外浴室跟我們現在工作區上方的天花板裝潢慢慢開始有水痕跑出來了」等語，並傳送浴室天花板及工作區域上方之照片，被告王采珊則回覆稱：「屋主（按：被告黃素玲）還說沒有，想說怎麼可能，頂樓迎風面這麼強，多少感覺應該會漏」、「哇哇！！有痕跡了」等語，有證人林宜柔與被告黃素玲間之LINE對話內容截圖、證人吳正友與被告王采珊間之LINE對話內容截圖附卷足憑（見他3598卷第47、49至53頁）。　⒉再佐以本院民事庭111年度重訴字第308號民事損害賠償事件（下稱本案民事訴訟），前就本案房屋漏水情形等節，囑託社團法人台灣營建防水技術協進會進行鑑定，該鑑定報告略以：「依據初勘及複勘檢測，本案房屋玄關現況有明顯壁癌、水漬、餐廳現況有明顯壁癌、結晶、水漬、客廳現況有明顯壁癌、結晶、水漬、臥室現況有明顯壁癌、結晶體、水漬、浴室現況有明顯壁癌，相對應屋頂撒水中，客廳、臥室、浴室天花板有滴水現象，依據複勘檢測屋頂撒水前後高週波水份計檢測第1、3、10、11、12、13、14、15、16、17點，共10點，前後數值變化超過＋2％，表示水份有明顯增加有潮濕現象，確實有漏水現象，其漏水之位置為玄關、餐廳、客廳、臥室、浴室等位置」、「該等漏水現象發生之時間無法推測何時發生，惟以現況形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體之現象，推估距離複勘檢測（按：112年1月5日）應有長達1年以上」等情，有上開鑑定報告書在卷足參（見本院易卷三第19 、21頁），堪認本案房屋之玄關、餐廳、客廳、臥室、浴室等處，於111年1月5日以前，即已存在有漏水情況。　⒊由上各情勾稽觀之，證人林宜柔於偵查時及本院審理中，證人吳正友於本院審理中，均具結證稱：本案房屋之外牆、浴室淋浴間、客廳工作區域上方，於109年11、12月至110年8 月間，陸續發現有滲漏水情形等語，已如前述，核與前揭漏水鑑定報告記載本案房屋在客廳、浴室等處之漏水現象，至少存在長達1年以上等情相符，參以證人林宜柔於110年8月1 7日以LINE傳送上開訊息予被告黃素玲，及證人吳正友於110 年8月22日以LINE傳送訊息及照片予被告王采珊時，本案買賣契約不僅尚未簽訂，甚且告訴人及其父母根本未至本案房屋看屋，衡情，證人林宜柔、吳正友斷無可能預見日後告訴人會購買本案房地，及告訴人與被告2人間將因本案房屋漏水乙事致生紛爭，再佐以證人林宜柔、吳正友於作證時，分別經檢察官、審判長均告以證人具結義務及偽證處罰，並命朗讀結文後具結等情，有偵訊筆錄、本院審理筆錄、證人結文在卷可佐（見他3598卷第365至366、371頁，本院易卷二第197至198、211至212、221、223頁），且偽證罪之法定刑為「7年以下有期徒刑」，相較於詐欺取財罪之法定刑為5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金，偽證罪係屬較重之罪，衡情證人林宜柔、吳正友應無於本案作證時故為虛偽證述、設詞構陷被告2人，而自招刑度較重之偽證罪責追訴風險之可能，故渠等上開證述及LINE對話內容之真實性甚高，可以採信。是本案房屋之浴室淋浴間、客廳工作區域上方、外牆，於本案買賣契約簽訂前，確已存在有滲漏水情形，且證人林宜柔、吳正友至遲各於110年8月17日、同年月22日，即將上情分別告知被告黃素玲、王采珊之事實，堪可認定，並足認被告2人前揭所辯，應係事後卸責之詞，無可採信。㈢、本案民事訴訟針對本案房地因存在滲漏水事實，致對交易價值貶損與否等影響，經囑託華晟不動產估價師事務所鑑價，該估價結果認為：本案房屋於110年8月30日存在漏水瑕疵之情形下，本案房地之合理交易金額應為1,952萬6,196元等情，有不動產估價報告書附卷足稽（見本院易卷三第218頁）。而前揭估價報告係由具不動產估價專業之不動產估價師，依不動產估價技術規則要求，參酌本案房地相關產權、上開漏水鑑定報告等資料，並綜合本案房地之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用等分析後，所作成之估價判斷，該實施估價之人的資格、理論基礎、鑑定方法及論理過程，自形式及實質以觀，均無瑕疵可指，結論應可憑信。是堪認本案房地於本案買賣契約簽訂時，因存有滲漏水情形，其合理交易價格應為1,952萬6,196元。㈣、關於被告2人客觀上有施用詐術之行為及主觀上具有不法所有之意圖部分：　⒈按所謂詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。又依不動產交易習慣，房屋如有滲漏水情形，對於屋內裝潢、結構安全、居住品質等，均會造成相當影響，一般人於購買房屋暨土地時，均將房屋是否有滲漏水情形列為重要考慮因素，此非但影響交易價格，亦影響買受人之承買意願，核屬房地買賣之重要事項，是出賣人及不動產仲介人員就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自均負有告知義務。從而，隱匿房屋之現況有滲漏水情形而不告知買方，使其無從有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明。　⒉被告黃素玲係本案房地之原所有權人即出賣人，被告王采珊身為本案房地買賣之仲介人員，且本案房屋之「標的物現況說明書」第12點，業將「建物現況是否有滲漏水情形」列為說明事項之一，揆依前揭說明，被告2人就本案房屋之現況是否存在有滲漏水情形一節，自均負有據實告知予有意購買本案房地之買方即告訴人之義務。其等於本案買賣契約簽訂之前，分別經由林宜柔、吳正友之告知，至遲各於110年8月 17日、同月22日，即已知悉本案房屋之外牆、浴室淋浴間、客廳工作區域上方均存在有滲漏水情形，業據本院認定如前，然被告2人卻仍向告訴人刻意隱瞞本案房屋有滲漏水之重要事項，由被告黃素玲於本案買賣契約簽訂前之不詳某時許，指示被告王采珊在本案房屋「標的物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，再由被告黃素玲在「委託人簽章」欄簽名，交付告訴人閱覽後，致其陷於錯誤，誤信本案房屋之現況並無滲漏水，而未能即時與被告黃素玲進行議價，遂同意以高於合理交易價格即1,952 萬6,196元之總價2,120萬元購買本案房地，並於110年8月30 日與被告黃素玲簽訂本案買賣契約，及支付仲介費用30萬元予永慶房屋光復店，暨被告王采珊因仲介本案房地買賣而獲取服務報酬15,750元。是被告2人主觀上具有不法所有之意圖，客觀上亦有施用詐術之行為甚明。㈤、至證人即永慶房屋光復直營店店長白充閔於本院審理中雖證稱：被告黃素玲於本案案發3年前，即曾委託永慶房屋仲介本案房地買賣，經伊調取舊資料後，發現3年前本案房屋即有因漏水致在客廳上方、客廳櫥櫃均生有壁癌情形，故在本案不動產說明書「四、提醒事項」欄載明「本案現況客廳上方、客廳櫥櫃均有壁癌情形」等字，並告知告訴人，後因告訴人現場看屋確認後，並未看到客廳上方及客廳櫥櫃處有壁癌，遂將上開記載刪除等語（見本院易卷二第91、413至415 頁）。惟本案買賣契約於簽訂時，本案房屋之外牆、浴室淋浴間、客廳工作區域上方等處，確均有滲漏水情形，且為被告2人所知悉，業如前述，又壁癌與滲漏水尚屬有間，房屋發生滲漏水狀況後，通常需持續一段時間，始會產生壁癌，故縱然本案房屋於本案買賣契約簽訂時，已將3年前在客廳上方及客廳櫥櫃所生之壁癌去除或修復，尚不得憑此遽謂本案房屋於本案買賣契約簽約時，已不存在滲漏水情形。是證人白充閔上開證述，即無從據為有利於被告2人之認定。㈥、另證人即21世紀不動產仲介人員汪敬德於本院審理中雖亦證稱：其於帶客人看房屋時，未看到屋內有漏水情形等語（見本院易卷二第435頁），惟復證稱：本案房屋之原承租人一家於看屋時均仍住在屋內等語（見本院易卷二第440頁），則證人汪敬德於帶看房屋時，是否因證人林宜柔、吳正友及其等之小孩均在屋內，致未能仔細查看屋內各處，故未能發現本案房屋客廳工作區域上方天花板，有如同證人吳正友於 110年8月22日傳送前揭LINE照片予被告王采珊時所指之滲水水痕情形，實非無疑。從而，本案自不得率憑證人汪敬德上開證述，遽為被告2人有利之認定。㈦、綜上所述，被告2人所辯均非可採，本案事證明確，被告2人如事實欄所載之犯行均堪認定，應依法論科。二、論罪科刑之法律適用：㈠、核被告2人所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。㈡、被告2人就本案犯行，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。㈢、爰以行為人責任為基礎，審酌被告2人為貪圖個人私利，均知悉本案房屋存在滲漏水情形，竟均消極隱匿不將上情告知告訴人，且由被告黃素玲指示被告王采珊，在「標的物現況說明書」上之「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，並經被告黃素玲簽名後，交付告訴人閱覽以施用詐術，使告訴人陷於錯誤，誤信本案房屋並無滲漏水，而以高於合理交易價格即1,952萬6,196元之總價2,120萬元購買本案房地，暨支付仲介費用30萬元，致告訴人所受損害非輕，衡以目前一般人購屋之資金常來自多年辛勤工作換取之積蓄，被告2人之詐欺行為實屬不該，應予非難；復考量被告2人犯後始終否認犯罪，且未能與告訴人達成和解或求得原諒之態度；兼衡被告黃素玲自述學歷為高職畢業，案發時無業，生活費由丈夫提供，無他人需扶養之經濟狀況（見本院易卷三第458頁），及被告王采珊自述學歷為大學畢業，從事房屋仲介工作，月收入4萬元，尚需扶養小孩及母親之經濟狀況等語（見本院易卷三第459頁），及被告2人除本案外，均無犯罪前科之素行，有其等之臺灣高等法院被告前案紀錄表各 1件附卷足稽（見本院易卷三第431至433頁），犯罪之手段、情節等一切情狀，分別量處如主文第1項、第2項所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。㈣、犯罪所得之沒收追徵部分：　⒈按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。但有特別規定者，依其規定；前項沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項、第3項分別定有明文。另關於共同正犯犯罪所得之沒收、追徵，應就各人所分得之數為之。　⒉被告黃素玲以高於合理交易價格即1,952萬6,196元之總價2,1 20萬元，將本案房地出賣予告訴人，且收足全部價款，上開差額167萬3,804元（計算式：2,120萬元－1,952萬6,196元＝1 67萬3,804元），核屬其因本案詐欺取財犯行所獲得之犯罪所得；被告王采珊則因本案犯行而獲取仲介本案房地之服務報酬15,750元，業如前述，自應依上開規定，就被告黃素玲未扣案之犯罪所得167萬3,804元，被告王采珊未扣案之犯罪所得15,750元，均宣告沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段（依法院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第159點規定，判決書據上論結部分，得僅引用應適用之程序法），判決如主文。本案經檢察官孫沛琦提起公訴，並由檢察官羅嘉薇、朱玓、凃永欽、李山明到庭執行職務中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　刑事第六庭　審判長法　官　黃傅偉　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃思源　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃媚鵑以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃勤涵中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日附錄本案論罪科刑法條全文中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2024-12-10

TPDM-112-易-348-20241210-1

桃簡

桃園簡易庭

修復漏水等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度桃簡字第1946號原告李俐葶訴訟代理人林芮君被告新洋房社區管理委員會法定代理人吳慧真上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應依社團法人台灣營建防水技術協進會民國113年8月30 日鑑定報告書第4至5頁及附件六（如附件）所示之方式，將原告所有門牌號碼桃園市○○區○○○路0段00○0號3樓之5 房屋之廚房、陽臺排水管路修繕至不發生倒灌之狀態。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：伊為門牌號碼桃園市○○區○○○路0段00○0號3樓之5 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告則為系爭房屋所屬新洋房社區（下稱系爭社區）之管理委員會。系爭房屋之廚房、陽台排水管路經常發生汙水倒灌情事，係公共管線阻塞所致，應由被告負修繕之責，爰依民法第767條之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：系爭社區並無公共排水管阻塞及倒灌問題等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告系爭房屋之所有權人，被告為系爭房屋所屬系爭社區之管理委員會等節，有建物登記公務用謄本、桃園市桃園區公所民國111年12月29日桃市桃工字第1110077012號函文暨附件在卷可稽（見本院卷一第21至22、27至48頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。又按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段亦有明定。　㈡本件經囑託社團法人台灣營建防水技術協進會進行鑑定，該會鑑定意見略以：系爭房屋廚房、陽臺及公共排水管現況並無明顯堵塞情形，惟系爭房屋排水孔第1處及排水孔第3處連接公共幹管（公共排水管）尺寸（直徑）約6cm，位置位於陽臺管道間內，故研判系爭房屋廚房及陽台不定期有冒泡泡及冒水之情形係因系爭房屋連接公共幹管（公共排水管）尺寸太小，而該公共幹管（公共排水管）上方尚有連接4樓至1 1樓住戶陽臺洗衣機共用該排水管，故若同時有多戶於同時間使用洗衣機時其排水量太大（直立式洗衣機1臺滿水量約7 5-160公升）排水不及，易造成低樓層之排水管有倒灌之現象，而系爭社區2樓之5房屋陽臺排水管已改為明管排至1樓，故倒灌現象易發生在3樓之5房屋（即系爭房屋）廚房及陽臺造成有冒泡泡及冒水之情形，其歸責為建造之陽臺管道間內公共幹管（公共排水管）尺寸太小排水不及，因其為公共區域故為該大樓管理負責人或是管理委員會負責修繕、管理、維護等語，並提出建議修復方式為將系爭房屋廚房、陽臺排水管改為明管從外牆至1樓地面銜接排水管，有該會113年 8月30日鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）在卷可稽（見本院卷二第25至63頁）。本院審酌該會係具有專業技術、知識及經驗之中立鑑定單位，與兩造並無利害關係，且系爭鑑定書係由該會鑑定人員會同兩造親自到場，進行現場勘查、灌水測試後作成，全程並拍照記錄以供核對，其鑑定意見應屬可採，足認系爭房屋廚房、陽臺排水孔確有發生倒灌情事，且發生倒灌之原因為公共管線尺寸過小排水不及所致。　㈢系爭社區之公共管線既因尺寸過小排水不及，致發生倒灌至系爭房屋廚房、陽臺排水孔，當已妨害原告對系爭房屋之所有權。又公共管線屬公寓大廈共用部分，其修繕、管理、維護，應由管理委員會即被告為之。從而，原告請求被告依系爭鑑定書第4至5頁及附件六（如附件）所示之方式，將系爭房屋之廚房、陽臺排水管路修繕至不發生倒灌之狀態，以除去其妨害，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段之規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官林宇凡以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊上毅附件：社團法人台灣營建防水技術協進會113年8月30日鑑定報告書第4至5頁及附件六。

2024-12-06

TYEV-112-桃簡-1946-20241206-1

上更二

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上更二字第14號上訴人廖敏熒訴訟代理人劉志賢律師被上訴人陽明花園大廈管理委員會法定代理人侯坤宏訴訟代理人陳繼普律師陳唯宗律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年10 月12日臺灣士林地方法院105年度訴字第761號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰參拾參萬貳仟伍佰壹拾壹元，及自民國一百零五年三月二十五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔百分之五十五，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人之法定代理人原為何勝雄，嗣於本院審理中變更為侯坤宏，並經其具狀聲明承受訴訟。有民事聲明承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局准予備查函在卷可稽（見本院卷第 235、241頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。貳、實體方面：　一、上訴人主張：伊為臺北市○○區○○○路000巷00弄陽明花園大廈（下稱系爭大樓）0號7樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人，與被上訴人間就共有部分之修繕、管理、維護等事項，有概括委任關係，被上訴人未妥善維護、修繕系爭大樓屋頂平台（下稱系爭平台），致系爭房屋發生嚴重漏水。伊於民國 103年3月24日即通知被上訴人修繕，惟被上訴人遲至105年1 月28日始修繕完成，顯有未盡與處理自己事務同一注意義務之過失，應賠償伊該段時間共計22個月相當於租金之損害共新臺幣（下同）2,419,516元。爰依民法第184條第1項前段、第544條規定，擇一請求被上訴人如數給付上開金額，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息【上訴人追加請求系爭房屋修繕費用299,027元本息部分，經本院105年度上訴字第1521號（下稱上訴審）為上訴人該部分勝訴之判決確定，不予贅述】。　二、被上訴人則以：系爭房屋漏水係因訴外人羅國榮於101年間施作系爭平台防水工程過失所致，且上訴人提起請求修復漏水訴訟之臺灣士林地方法院（下稱士院）104年度士簡字第2 07號事件（下稱另案修復漏水事件），要求伊依其指定之方式修復，則伊基於與全體區分所有人間無償委任關係，透過訴訟確認上訴人之主張是否有理，應符合公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）規定為全體區分所有人利益之意旨；況伊於另案修復漏水事件判決確定後，即依該判決主文修復系爭平台防水層，並無怠於修繕、違反注意義務情事。又上訴人於101年7月間即搬離系爭房屋，並自承無出租計畫，自未受有相當租金之損害。再上訴人於103年3月24日僅建議進行防水效能檢測，未曾要求伊修繕漏水，復未配合伊釐清漏水事實，縱其受有損害，亦與有過失；且另案修復漏水事件耗費之時間非伊所得預見，則自103年3月24日起至114年11月27 日另案事件判決確定日之期間，非可歸責於伊，上訴人主張之期間應予扣除等語，資為抗辯。三、原審判決為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人2,419,516元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第146-147頁、並依判決文字調整）：　㈠上訴人為系爭房屋之區分所有權人。　㈡訴外人羅國榮（即一鑫防水工程行）與被上訴人於101年4月6 日簽訂工程合約書施作系爭平台防水工程，於101年9月完工並經驗收。　㈢上訴人於103年3月24日通知被上訴人系爭房屋天花板仍有水漬，存在漏水情形，建議進行屋頂防水效能檢測。被上訴人於同年4月10日函覆系爭房屋漏水原因尚待查明，建議兩造共同協商並查明原因。　㈣上訴人於103年11月26日向原法院起訴請求被上訴人修繕系爭大樓屋頂漏水，經該院以104年度士簡字第207號（即另案修復漏水事件）簡易判決命被上訴人將系爭房屋屋頂漏水原因予以排除，並依台灣營建防水技術協進會鑑定報告所示修復方法，修復至不再漏水之狀態，另駁回上訴人請求103年3月以後所生損害之修復費用23萬6748元本息，此部分兩造均未上訴，於104年11月27日確定。　㈤上訴人執另案修復漏水事件確定判決為執行名義聲請執行法院於104年12月10日核發限期強制履行命令；被上訴人於同年12月20日委請訴外人中嘉工程有限公司依另案判決主文所示方法修復系爭房屋屋頂之防水層，並於105年1月28日完工。　㈥上訴人於103年3月24日至105年1月28日未居住系爭房屋。　五、兩造之爭點：　　㈠上訴人主張被上訴人應依民法第184條第1項前段或第544條規定負損害賠償責任，是否有理由？　㈡上訴人主張因此受有不能使用系爭房屋之損害，請求被上訴人賠償系爭期間相當於租金之損害共2,419,516元，有無理由？　㈢上訴人就系爭房屋之損害發生或擴大是否與有過失？被上訴人抗辯應扣除另案訴訟進行之期間，有無理由？　　六、本院之判斷：　　㈠上訴人主張被上訴人應依民法第544條規定負損害賠償責任，為有理由：　1.按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，民法第528條、第535條、第544條及公寓條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項及共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律關係。依此可知，管理委員會對於受委任處理之事務，自應與處理自己之事務為同一之注意自明。　　2.查上訴人於103年11月26日向士院起訴請求被上訴人修繕系爭大樓屋頂漏水，經該院以104年度士簡字第207號（即另案修復漏水事件）簡易判決命被上訴人將系爭房屋屋頂漏水原因予以排除，並依台灣營建防水技術協進會鑑定報告所示修復方法，修復至不再漏水之狀態，另駁回上訴人請求103年3 月以後所生損害之修復費用23萬6748元本息，此部分兩造均未上訴，於104年11月27日確定，此有該案判決在卷可稽（見原審士調卷第101-107頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），自堪認屬實，依此可認上訴人主張系爭房屋因被上訴人委由羅國榮施作屋頂防水工程，因施工有問題而導致雨水滲漏至系爭房屋屋內等情為真。　3.上訴人主張於103年3月24日即寄發存證信函通知被上訴人屋頂漏水，被上訴人卻無積極作為，怠於盡管理維護之責，迄於105年1月28日將屋頂修繕完成，致使上訴人受有漏水期間不能使用其房屋之損害，被上訴人未盡處理自己事務為同一注意義務等語，被上訴人則以其就修繕所設公共基金之運用，亦與全體區分所有權人存有概括之委任關係，自有以訴訟程序釐清漏水原因及指定修復方法之義務，自無怠於維護、修繕之違反注意義務情事等語為辯。經查：　⑴上訴人於103年3月間發現系爭房屋仍有漏水情形，即寄發存證信函通知被上訴人「本人回到該屋，竟發現屋頂天花板仍存水漬，顯示應仍存在漏水情況...因後續鑑定、修繕等工作即將開始，為避免能存屋頂防水效能之爭議，建議於訴訟中由法官指定或由雙方於訴訟外委請營建防水協會同步進行防水效能檢測，以免日後再行滋生爭議」等語（見原審士調卷第17-18頁），上訴人已向被上訴人告知系爭房屋屋頂仍有漏水情形，並表示希望可協同進行防水效能檢測，以便後續鑑定、修繕之意，而被上訴人於收受上開存證信函後僅回函表示：「本件應由管委會與住戶就住戶所稱漏水問題共同協商並查明原因」等語（見原審士調卷第19-20頁），迄上訴人自行於103年5月請臺北市土木技師公會鑑定，並於103 年11月26日提起訴訟前，被上訴人均未進一步與上訴人協商處理，此亦為被上訴人所是認（見本院卷第166頁），依此可見上訴人主張被上訴人經其通知其屋頂漏水後，被上訴人均未有積極作為等情，尚非無據。　⑵依上訴人自行於103年5月請臺北市土木技師公會鑑定之鑑定報告所示，臺北市土木技師公會於103年6月5日初勘、103年 6月10日複勘時，即發現屋頂地板防水層保護面材有嚴重裂縫及破損、剝落情形，依肉眼即可見到屋頂防水層多處大片破裂、甚至有長雜草之情形，此有鑑定報告及現場照片在卷足稽（見原審士調卷第26、51-55頁)，則以系爭房屋之屋頂，係屬系爭大樓之共用部分，揆諸前揭說明，該共用部分之修繕、管理、維護，本應由管理委員會為之，而系爭房屋之屋頂，於上訴人通知被上訴人漏水情形時，即可以肉眼觀察到屋頂防水層確有多處破裂之情形，衡之常情，如自己之房屋屋頂有肉眼可見之防水層破裂，豈有置之不理而未儘早找人修繕之可能？然被上訴人於受上訴人告知後卻遲未置理，亦未找人修繕，則上訴人主張被上訴人未善盡與處理自己事務為同一注意之義務等語，即屬有據。　⑶再依被上訴人前於101年4月6日與訴外人一鑫防水工程行簽訂工程合約書所示(見原審士調卷第12-14頁），被上訴人與一鑫防水工程行約定有5年保固期限，於保固期期限內，如未完全修復漏水，則無條件再次施工，不另收費等情，則於上訴人103年3月24日通知被上訴人系爭房屋屋頂有漏水情形時，尚未逾被上訴人與一鑫防水工程行工程合約書之保固期間，被上訴人自可請一鑫防水工程行履行保固責任予以修繕至不漏水之情形，且無須再行付費，以此方式處理並未使被上訴人因此涉及公共基金運用，亦無庸慮及損及其他共有人有關公共基金之使用權益，然被上訴人於收受通知後，不僅未通知原施作之一鑫工程行履行保固責任予以修繕，亦未找其他工程行前來查看或修繕，依此已難認被上訴人確已盡與處理自己事務為同一注意義務之責。　⑷被上訴人抗辯因上訴人有指定修繕方式，始未能進行修繕等語，此為上訴人所否認。查系爭房屋之屋頂，係屬系爭大樓之共用部分，依前開規定，被上訴人負有修繕、管理、維護之責，已如前述，則被上訴人於得知系爭房屋之屋頂有防水層破裂之情形，自可本於職權予以修繕，且該共用部分係在屋頂，亦無須進入上訴人家中由上訴人協助之情形，縱上訴人於訴訟中有指定修繕方式，亦僅為其訴訟上攻擊防禦方法之行使，非表示被上訴人不得本於與處理自己事務同一注意而行使修繕之職權，況自上訴人於103年3月以存證信函通知被上訴人時起迄於103年11月經上訴人提起另案訴訟，已超過8個月之時間，均未見被上訴人予以積極修繕處理，則被上訴人抗辯因上訴人有指定修繕方式，始未能進行修繕云云，尚屬無據。　⑸據上，管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項及共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，既存在概括委任之法律關係，故被上訴人就屬系爭大樓共有部分屋頂之修繕、管理、維護，自應盡與處理自己之事務為同一注意之義務，然被上訴人於收受上訴人通知屋內仍有漏水，且依肉眼即可見系爭房屋之屋頂確有防水層破裂之情形下，未依前與一鑫工程行之工程合約書要求一鑫工程行履行保固之責予以維護修繕，亦未通知其他業者前往修繕，實屬未盡與處理自己事務為同一注意之義務，被上訴人處理委任事務顯有過失，則上訴人主張被上訴人應依民法第544條之規定負損害賠償之責，自屬有據。　㈡上訴人主張因此受有不能使用系爭房屋之損害，請求被上訴人賠償103年3月24日起至105年1月28日止相當於租金之損害共1,332,511元，為有理由：　1.按損害賠償之範圍，依民法第216條之規定，包括積極損害及消極損害兩部分。前者係指現存財產因責任原因事實之發生，以致減少；後者即為預期之利益，因責任原因事實之發生而受妨害（最高法院83年度台上字第2428號裁判意旨參照）。查系爭房屋於發生漏水前，屋內之臥室、客廳、小孩房均有物品及裝潢，此有卷附鑑定報告現場照片可參（見原審士調卷第74-75、80-82頁），自堪認系爭房屋於漏水前係作為上訴人居住使用無誤。依證人陳紹魁於上訴審證稱：「10 3年6月5日第一次去現場，前幾天是晴天，當天中午雖然有下雨下午兩點多抵達現場，我去現場房屋的牆壁、天花板都有水漬，我有用手觸摸，沒有潮濕，現場也沒有看到水滴，後來103年6月10日去複勘時，因為前幾天有下雨，我去時沒有下雨，抵達現場後，天花板及地板有水珠正在滴到地板，地板有幾灘水，牆壁很明顯的濕潤，這是在二樓臥室外的走道。至於臥室本身則是牆壁有些濕潤，我記得沒有水滴滴下來，天花板部分有水漬，但是否達到有水滴滴下來我現在不記得了，應以當時鑑定報告記載内容為準，（經提示鑑定報告後稱）臥室天花板沒有水珠。」、「以我個人來看，該房屋要住的話很麻煩，因為我103年6月5、10日兩次去看時，那段期間雨沒有下的很大，也不是每天下，但房子就會滴水，如果天氣不好，情形會更嚴重，如果是我要住，我會先做處理，否則住下去會很痛苦。」、「我有上屋頂去看，屋頂的防水做的很差，很明確可以知道是防水工程的失敗。（問：方才稱系爭房屋不能居住是指一部還是全部？）是指二樓臥室及一樓客廳，因為客廳是挑高的，系爭房屋是樓中樓，一樓也有一間臥室，但是主要的生活區域應該是在一樓客廳及二樓臥室，二樓有三間臥室，一樓有兩間臥室，當作書房及遊戲室，主臥室及男孩、女孩房均在二樓。」等語（見上訴審卷第92背面-93頁、94頁），故依證人陳紹魁之證述，可知系爭房屋確因屋頂防水工程失敗，導致屋內於下雨天後會有滴水及牆壁濕潤之情形，顯不適於居住使用，而因系爭房屋為樓中樓，所以其影響之區域，為一樓客廳及二樓之臥室，至於一樓之書房及遊戲室，則未受影響，此參酌臺灣營建防水技術協會鑑定報告所附現場照片所示（見原審士調卷第74-75頁、第118-127頁），系爭房屋之水漬區域除一樓客廳外，係集中在二樓臥室無誤，故堪認上訴人主張系爭房屋之一樓客廳及二樓臥室部分因屋頂漏水無法使用為可採。至上訴人雖主張系爭房屋受影響而全部都無法使用云云，此為被上訴人所否認，查依102年度訴字第633號損害賠償事件法官於103年8月14日現場勘驗筆錄記載「現場天花板看有明顯水漬的痕跡，但乾燥無水滴、無潮濕。」等語（見前審卷一第75頁），顯見於法官現場勘驗時，現場僅有水漬而無水滴、潮濕之情形，再參酌上訴人於上訴審書狀即表示「若非正逢天候有雨，室內正在滲透水，實無法事後僅憑屋內水漬、斑駁之痕跡，即輕易發現屋內有漏水之情況」等語（見上訴審卷第45頁），顯見系爭房屋之漏水情形，於非雨天之時，即非明顯可見，依此更難認除前開有漏水部分之一樓客廳及二樓臥室外，其餘空間均無法使用，故一樓除客廳外之區域，尚難認確受有漏水之影響而無法使用，上訴人主張此部分亦無法使用云云，尚無可據。因此，上訴人主張伊受有系爭房屋一樓客廳部分及二樓臥室無法使用收益之損害，應屬有據，上訴人主張其餘部分亦無法使用收益云云，則屬無據。　2.被上訴人抗辯上訴人空置房屋，難認有何依已定之計劃而預期獲有租金收益等語，此為上訴人所否認。查系爭房屋原為上訴人居住使用，已認定如前，則依上訴人主張係因系爭房屋漏水始搬離系爭房屋購置其他房屋居住等情觀之，上訴人非無使用系爭房屋之計劃，實乃因漏水之故，始出資另尋住處，尚難依此即認上訴人就系爭房屋並無可得預期獲有租金收益之情，則系爭房屋之一樓客廳及二樓臥室，既確因漏水而受有無法使用收益之損失，已如前述，則上訴人主張因該部分無法使用收益受有損失，可認受有相當於租金收益之損失，即屬有據。　　　3.系爭房屋經送社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定之結果，認系爭房屋自103年3月24日至105年1月28日間於正常情形下（非漏水）之總租金為2,220,852元，此有不動產估價報告書存卷可參，堪認系爭房屋於103年3月24日至105年1月28 日間之總租金為2,220,852元。參酌系爭房屋建物登記所示（見估價報告卷）7樓面積為117.51平方公尺、8樓面積為75 .94平方公尺、總面積為193.45平方公尺，依前所述，系爭房屋因漏水受影響之區域為一樓客廳及二樓臥室，其占系爭房屋全部之比例約為60％【計算式：117.51-75.94+75.94＝11 7.51，117.51193.45＝0.6】，則依此計算系爭房屋因漏水受影響無法使用收益部分之租金損失應為1,332,511元（計算式：2,220,852×0.6＝1,332,511，元以下4捨5入）。　4.據上，上訴人主張被上訴人未盡與處理自己事務為同一注意之義務，被上訴人處理委任事務有過失，被上訴人應依民法第544條之規定，賠償上訴人因系爭房屋一樓客廳及二樓臥室部分無法使用收益相當於租金之損害1,332,511元，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。　5.上訴人主張依民法第544條請求之部分既有理由，則其依民法第184條第1項前段請求之部分，即無庸贅述。至上訴人依民法第544條請求無理由之部分，依民法第184條第1項請求，亦無理由，應予駁回，附此敘明。　　㈢被上訴人抗辯上訴人就系爭房屋之損害發生或擴大與有過失，且應扣除另案訴訟進行之期間，為無理由：　　　1.按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。惟所謂損害之發生，被害人與有過失者，須其過失行為亦係造成該損害發生之直接原因，始足當之（最高法院106年度台上字第215 4號判決要旨參照）。　　　2.被上訴人抗辯上訴人於103年3月24日起至103年11月26日另案提起訴訟期間，並未要求修繕，而不可歸責於被上訴人，應予扣除云云，此為上訴人所否認。查依上訴人於103年3月 24日寄發存證信函予被上訴人，上訴人已向被上訴人告知系爭房屋屋頂仍有漏水情形，並表示希望可協同進行防水效能檢測，以便後續鑑定、修繕之意，已如前述，則被上訴人抗辯上訴人並未要求被上訴人修繕云云，自屬無據，其依此抗辯上訴人與有過失云云，尚無可採。　3.被上訴人抗辯上訴人於訴訟期間指定修復方法，自屬延誤修繕時間，與有過失，103年11月26日至104年11月27日期間應不可歸責云云，此為上訴人所否認。查系爭房屋屋頂之修繕管理，本為被上訴人之職權，被上訴人本應盡與處理自己事務同一注意之義務而為修繕管理，上訴人於訴訟期間主張修復方法，本為其訴訟上攻擊防禦方法之提出，尚難認系爭房屋之屋頂於該段期間未予修繕係屬上訴人之過失所致，故被上訴人以此抗辯被上訴人與有過失云云，自屬無據。　　七、綜上所述，上訴人依民法第544條之規定，請求被上訴人給付1,332,511元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年3月25 日（於105年3月24日送達被上訴人-見原審士調卷第136頁之送達證書）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又因本判決命給付部分金額未逾150萬元，已不得上訴三審而確定，原審駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無二致，原判決此部分仍應予以維持。被上訴人應給付上訴人之金額未逾150萬元，已不得上訴第三審而告確定，自無宣告假執行及免為假執行宣告之必要，併此敘明。　八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳燁山　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭貽馨正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭晋良

2024-11-26

TPHV-113-上更二-14-20241126-1

北簡

臺北簡易庭

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第1566號原告王月琴訴訟代理人陳建宇被告陳瑤真訴訟代理人陳文元受告知人萬學敏送達代收人鍾凱勳上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應依台灣營建防水技術協進會民國113年8月30日鑑定報告書第5至7頁所載修復方式，將門牌號碼臺北市○○區○○街000號3樓及 4樓房屋漏水處修復至無漏水狀態，並負擔修復費用新臺幣211,1 76元。訴訟費用新臺幣106,810元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，由被告負擔。本判決第1項原告以新臺幣70,392元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣211,176元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0 00號3樓之房屋（下稱系爭3樓）漏水修復至無漏水狀態，修復費用由被告負擔。㈡被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000 號4樓（下稱系爭4樓）回復原始建築執照原狀，並拆除位於全棟變電箱所在之新增設廁所（D室廁所），修繕費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第9頁），嗣撤回聲明第二項並變更聲明第一項為：「㈠被告應依鑑定報告第五-七頁所載將系爭房屋三、四樓漏水處修復至無漏水狀態，並負擔修復費用。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第111、177頁），核與上開規定相符，應予准許。二、原告主張：伊為系爭3樓之所有權人，被告為系爭4樓之所有權人，系爭4樓位於系爭3樓之正上方。伊於民國112年11月5 日發現因為系爭4樓非法改裝變更隔間及增設廁所成分租套房，導致防水結構損壞，造成系爭3樓天花板漏水及鏽蝕，侵害伊所有權，為此依民法第184條第1項前段、第191條第1 項前段、第213條第1項、第767條第1項中段提起本訴等語。並聲明：如變更後聲明所示。三、被告則以：若有漏水，伊同意修復，伊會負責任。對鑑定結果無意見，伊會派自己的工班去修系爭4樓地板等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項及第3項、第767條第1項中段分別定有明文。次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條亦有明定。又民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，亦應包括在內。除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，依法推定工作物所有人有過失，即應負侵權行為損害賠償責任。　㈡經查，原告主張系爭4樓防水結構損壞導致系爭3樓發生漏水等情，業據提出漏水照片等件（見本院卷第19至25、87至10 4頁）為憑，並經本院囑託台灣營建防水技術協進會就：1. 系爭3樓廁所天花板是否有漏水之情形？2.若有，造成滲漏水之原因為何？並請鑑定應以何種方式修復，始能修復至不再漏水（請列明修復部位、範圍及修復方式、使用材料），及所需費用若干？等事項進行鑑定，經台灣營建防水技術協進會勘查後，鑑定結果依序如下：「系爭3樓浴廁天花板，依據初勘及複勘檢測確實有明顯滴水、鋼筋生鏽、混凝土剝落、白色結晶體等漏水之現象」、「系爭3樓浴廁天花板滲漏水之原因，依據複勘檢測系爭4樓C室浴廁浸水加綠色色素後門檻（止水墩）底部有滲水出來綠色水（詳附件四、複勘照片19、20），系爭4樓C室浴廁浸水加綠色色素浸水後3樓浴廁天花板有漏水滴綠色水（詳附件四、複勘照片40至49，附件六、系爭4樓C室浴廁浸水加綠色色素浸水後3樓浴廁天花板有漏水滴綠色水影片）」、且「漏水出來滴綠色水由天花板滴至馬桶及地板（詳附件四、複勘照片50、51）」、「故本案研判系爭3樓浴廁天花板漏水原因為系爭4樓C浴廁防水層有老化、破損已喪失功能加上門檻有縫隙，致使系爭4 樓C浴廁長期用水時，水分會沿防水層破損、縫隙處往下流滲至系爭4樓C室浴廁樓地板（即系爭3樓浴廁天花板）滲入而造成內部含水量增加造成系爭3樓浴廁天花板滲漏滴水，致使系爭3樓浴廁天花板長期含水量增加，這些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化鈉由濕氣帶出與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌、白華）及造成潮濕、致使系爭3樓浴廁天花板鋼筋長期潮濕遇水造成鋼筋生鏽，鋼筋生鏽而引發體積膨脹進而撐開外圍的混凝土造成混凝土剝落、滴水等滲漏水現象」、「系爭3樓浴廁天花板漏水情形修繕方法建議費用概估（需從系爭4樓C室浴廁施作）：防護措施（含設備搬遷拆除及復原）、舊有磁磚、水泥砂漿打除運棄（含切割）、1：3樹脂水泥砂漿施作洩水坡度及素地面粉刷整平、排水管四周快乾水泥填縫及縫隙灌注聚胺基甲酸酯發泡材、門檻防水補強、聚合物水泥系（俗稱水和凝固型或彈性水泥）塗膜防水材（一底三道＋補強布3.2kg以上）、鋪貼磁磚含黏著材、落水頭拆除更新、完工浸水檢測、零星工料、材料搬運、垃圾清運、廠商管理利潤、營業稅捐，修復費用概估新臺幣（下同）119,700元（詳附件七、一），以上連工帶料施工牆面最少施作1.8m以上，不含浴室內馬桶、洗手台等設備因施工造成之更新」、「系爭3樓浴廁天花板因漏水所致損害回復費用概估（需從系爭3樓浴廁施作）：防護措施（含設備搬遷拆除及復原）、舊有廁所天花板含骨架拆除運棄、舊有油漆、結晶體刮除或磨除運棄（含施工架）、鋼筋除鏽、混凝土剝落敲除、運棄、素地整理（含管邊，快乾水泥或環氧樹脂砂漿，含施工架）、批土油漆（油漆參考虹牌、得利，含施工架）、零星工料、材料搬運、垃圾清運、廠商管理利潤、營業稅捐，修復費用概估91,476 元，以上連工帶料施工，不含浴室內設備因施工造成之更新」各等語（見卷外附台灣營建防水技術協進會113年8月30日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第5至7頁），準此，原告主張系爭3樓有滲漏水情事，且係因系爭4樓之浴室防水層失效所致等語，即屬有據，信屬可取。五、綜上，原告依侵權行為法律關係，請求被告依據系爭鑑定報告第5至7頁所載將系爭房屋三、四樓漏水處修復至無漏水狀態，並負擔修復費用211,176元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，則本件原告仍聲請願供擔保宣告假執行，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。併依職權宣告被告得供擔保而免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟費用額為106,810元（第一審裁判費），由被告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　8　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2024-11-08

TPEV-113-北簡-1566-20241108-1

訴

臺灣新北地方法院

修復漏水等

臺灣新北地方法院民事裁定 112年度訴字第2065號上訴人即被告陳素楨被上訴人即原告翁麗英上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於民國113年9月26 日本院112年度訴字第2065號民事判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人即被告應於本裁定送達後5日內，繳納第二審裁判費新臺幣8760元，逾期未繳，即駁回上訴。　　理　由一、第一審判決主文第一項「被告應依附件即台灣營建防水技術協進會113年4月8日鑑定報告書附件七項目一所示方式及費用修繕被告所有新北市○○區○○街00號5樓房屋，至原告所有新北市○○區○○街00號4樓房屋不漏水」，主文第二項「被告應給付原告新台幣參拾陸萬伍仟玖佰元」，上訴人全部不服提起上訴，經查，主文第一項之訴訟標的價額依鑑定報告附件七所列之工程金額為新台幣(下同)165690元，主文第二項之訴訟標的金額為365900元，合計為531590元，應徵第二審裁判費8760元，未據上訴人繳納。二、茲依民事訴訟法第442條第2項之規定，限上訴人於收受本裁定送達後5日內如數向本院繳納，逾期即駁回其上訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　陳映如以上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃頌棻

2024-10-29

PCDV-112-訴-2065-20241029-3

斗簡

北斗簡易庭

拆屋還地等

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 112年度斗簡字第77號原告即反訴被告葉俊卿訴訟代理人吳啟瑞律師複代理人李庭瑄律師被告即反訴原告柯武男許芳婷上2人共同訴訟代理人張慶達律師複代理人張如慧陳漢修上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年8月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主文壹、本訴部分：一、被告柯武男應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○0地號土地上如彰化縣二林地政事務所民國113年3月4日二土測字第410號土地複丈成果圖所示編號A、B部分之地上物（面積2平方公尺）拆除，並將此部分土地返還予原告。二、被告柯武男應給付原告新臺幣425元，及自民國111年7月25 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告柯武男應自民國111年7月25日起至返還本訴第一項所示土地之日止，按月給付新臺幣9元予原告。四、原告其餘之訴駁回。五、本訴訴訟費用由被告柯武男負擔百分之1，餘由原告負擔。六、本判決本訴部分第一項、第二項得假執行。但被告柯武男如分別以新臺幣1萬3400元、425元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決本訴部分第三項於判決確定前清償期已屆至部分得假執行。但被告柯武男如按月以新臺幣9元為原告預供擔保，得免為假執行。貳、反訴部分：　一、反訴被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○0地號土地如反訴附件一所示冷氣管、反訴附件二所示帆布鋼管架、帆布拆除，並將此部分土地返還予反訴原告柯武男。二、反訴原告其餘之訴駁回。三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之50，餘由反訴原告負擔。四、本判決反訴部分第一項得假執行。但反訴被告如以新臺幣60 00元為反訴原告柯武男預供擔保後，得免為假執行。　　　　　事實及理由甲、程序事項：一、本件訴訟標的價額雖逾新臺幣（下同）50萬元，且非民事訴訟法第427條第2項所列各款訴訟，惟經本院適用簡易程序，兩造均不抗辯而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第427條第4項規定視為合意適用簡易程序。二、查本件本訴原告葉俊卿起訴時聲明原請求：「㈠被告柯武男、許芳婷應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○0地號土地（下稱406 之5地號土地）如附圖一所示A部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予葉俊卿。㈡柯武男、許芳婷應將葉俊卿所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○段000號房屋（下稱404號房屋）之漏水予以修復。㈢柯武男、許芳婷應遵守如附件一所示雙方約定之事項（下稱附件一所示之協議）。㈣柯武男、許芳婷應連帶給付葉俊卿432元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付9元予葉俊卿。㈤柯武男、許芳婷應連帶給付葉俊卿1824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至修復第2項漏水之日止，按月連帶給付38元予葉俊卿。㈥願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第11至12頁），迭經變更聲明，終變更聲明為：「㈠柯武男應將坐落406之5地號土地如彰化縣二林地政事務所民國113年3月25日土地複丈成果圖(下稱複丈成果圖)所示編號A、B部分之地上物（面積2平方公尺，下稱A、B地上物）拆除，並將該部分土地返還予葉俊卿。㈡柯武男、許芳婷應將葉俊卿所有404號房屋之漏水予以修復。㈢柯武男、許芳婷應遵守如附件一所示雙方約定之事項。㈣柯武男、許芳婷應連帶給付葉俊卿2256元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付47元予葉俊卿。㈤柯武男、許芳婷應連帶給付葉俊卿1824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至修復第2項漏水之日止，按月連帶給付38元予葉俊卿。」，並撤回假執行之聲請（見本院卷第447至448頁、第443頁），經核與民事訴訟法第2 55條第1項第3款、第256條規定相符，應予准許。三、查於言詞辯論終結前，柯武男、許芳婷以葉俊卿起訴聲明第 3項所涉之事項，與反訴所涉之附件一、二、三、四相同，攻擊防禦方法相牽連為由，依民法第767條第1項、第184條第1項、第179條之規定提起反訴，並聲明：「㈠葉俊卿應將柯武男所有坐落彰化縣○○鄉○○段000○0地號土地（下稱406之 4地號土地）如反訴附件一所示之冷氣管、反訴附件二所示之帆布鋼管架、帆布、反訴附件三所示之『小萱檳榔』看板基座、反訴附件四所示之葉俊卿所有404號房屋2樓後方增建之鐵皮屋拆除，並將占用部分土地返還予柯武男、許芳婷。㈡葉俊卿應給付柯武男、許芳婷4480元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，至葉俊卿返還反訴聲明第1項占用土地之日止，按月給付75元予柯武男、許芳婷。」（見本院卷第405頁），核反訴聲明第1項所涉之反訴附件一所示之冷氣管及反訴附件二所示之帆布鋼管架、帆布占用406之4地號土地部分與本訴訴訟標的之攻擊防禦方法，有法律及事實上密切關係，具有牽連性，相關訴訟及證據資料可相互援用，且該反訴尚非不得行同種之訴訟程序，亦無延滯訴訟、專屬他法院管轄等情，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應許柯武男、許芳婷提起此部分之反訴。而反訴聲明第1項所涉反訴附件三所示之「小萱檳榔」看板基座、反訴附件四所示之葉俊卿所有404號房屋2樓後方增建之鐵皮屋占用406之4地號土地則與本訴訴訟標的之攻擊防禦方法不具牽連性；又本件本訴繫屬時間為111年6月27日，本院於113年3月5日通知柯武男、許芳婷將於同年月25日進行履勘測量，柯武男、許芳婷未於現場履勘時聲請一併就葉俊卿占用406之4地號土地部分之面積進行測量，遲至113年4月22日方提起反訴，並聲請會同地政機關履勘測量，是柯武男、許芳婷以反訴第2項聲明請求葉俊卿占用406之4地號土地所獲相當於租金之不當得利，有延滯訴訟之意圖，爰依民事訴訟法第260條第1項、第3 項之規定駁回其此部分反訴之提起。乙、實體事項：壹、本訴部分：一、本訴原告葉俊卿主張：　㈠406之5地號土地為葉俊卿所有，與柯武男所有406之4地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○段000號房屋(下稱406 號房屋）相鄰。柯武男所有之406號房屋之增建部分即A、B 地上物為違章建築，無權占用葉俊卿所有之406之5地號土地，依民法第767條第1項規定，請求柯武男將A、B地上物拆除，並將該部分土地返還予葉俊卿。又406之5地號土地遭A、B 地上物無權占用多年，並經地政機關測量占用面積為2平方公尺，合計樓地板面積為5平方公尺，依民法第179條、第18 4條第1項前段、第185條之規定，請求柯武男、許芳婷連帶給付107年8月6日起至起訴之日止共4年相當於租金之不當得利共計2256元；並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付47元予葉俊卿。　㈡柯武男、許芳婷在406號房屋內擅自進行樓梯改建工程，致葉俊卿所有之404號房屋之2樓、3樓樓梯間、2樓浴室、1樓廚房均有漏水之情形，使葉俊卿無法利用該等範圍，爰依侵權行為法律關係，請求柯武男、許芳婷應將404號房屋漏水予以修復、連帶給付1824元之損害賠償予葉俊卿，並於漏水情形修復完畢前，按月連帶給付38元之損害賠償予葉俊卿。　㈢另葉俊卿與柯武男、許芳婷訂有如附件一所示之協議，然柯武男、許芳婷卻屢屢違反之，爰依兩造間如附件一所示之協議請求柯武男、許芳婷應遵守之。　㈣並聲明：⒈柯武男應將A、B地上物拆除，並將該部分土地返還予葉俊卿。⒉柯武男、許芳婷應將葉俊卿所有404號房屋之漏水予以修復。⒊柯武男、許芳婷應遵守如附件一所示之協議。⒋柯武男、許芳婷應連帶給付葉俊卿2256元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付47元予葉俊卿。⒌柯武男、許芳婷應連帶給付葉俊卿1 824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至修復第2項漏水之日止，按月連帶給付38元予葉俊卿。二、本訴被告柯武男、許芳婷則以：　㈠其等並無就406號房屋進行改建或增建之舉，404號房屋之漏水之情形，與其等無關。　㈡其等未曾與葉俊卿有如附件一所示之協議，葉俊卿此部分主張無理由。　㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠葉俊卿請求柯武男拆除A、B地上物及A、B地上物占用406之5 地號土地相當於租金之不當得利部分：　⒈葉俊卿為406之5地號土地之所有權人，而406之5地號土地遭柯武男所有之A、B地上物無權占用，占用面積共2平方公尺之事實，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片在卷可證（見本院卷第63至 73、381至403、419頁），且為兩造所不爭執，堪以認定，是葉俊卿依民法第767條第1項之規定，訴請柯武男將A、B地上物拆除，將該部分土地返還予葉俊卿，即屬有據。柯武男固抗辯A、B地上物為406號房屋前屋主林續聰所搭蓋，林續聰於搭蓋時曾徵得404號房屋之前屋主之同意，然葉俊卿係於102年11月19日以買賣為原因，取得406之5地號土地之所有權，而柯武男係於107年8月6日以買賣為原因，取得406號房屋之所有權，此見上開建物、土地登記第一類謄本可明，是縱林續聰真曾徵得之404號房屋前屋主之同意而就406之5 地號土地之使用成立協議，基於債之關係相對性原則，柯武男亦無從以該協議對原告主張有權占有，是其聲請傳喚林續聰為證人，應無必要。此外，葉俊卿所受損害範圍之面積，應為2平方公尺，此觀複丈成果圖可明，縱柯武男另受有樓地板面積3平方公尺之利益，亦與葉俊卿所受損害間欠缺因果關係，葉俊卿之請求於法不合，併予指明。　⒉葉俊卿請求相當於租金之不當得利部分：　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。經查，A、B地上物坐落406 之5地號土地係屬無權占有，業如前述，則柯武男自107年8 月6日取得406號房屋，而406號房屋之A、B地上物繼續占有使用406之5地號土地受有利益，即致葉俊卿受有無法使用之損害，故葉俊卿請求柯武男給付自107年8月6日起至起訴時即111年6月27日（見起訴狀收狀章，本院卷第11頁）止，及起訴狀繕本送達翌日起即111年7月25日起至返還占有土地之日止相當於租金利益之不當得利，應屬有據。　⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第105條、土地法施行法第25條定有明文。又所謂法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。上開規定所謂以年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業之繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院84年度台上字第1447號判決意旨參照）。茲審酌406之5地號土地為丁種建築用地，使用分區為工業區，所在位置附近多為住家、小型商家，足見406之5地號土地繁榮程度中等，且A、B地上物屬406號房屋加蓋部分，供作居住使用，經濟利益不高等情，認被告應返還利益之額度，應以系爭土地申報總價年息百分之5計算為適當，葉俊卿主張以年息百分之10計算，即屬過高。又依406之5地號土地登記謄本之申報地價可知，葉俊卿未於公告期間申報地價，故406之5地號土地之申報地價即係以公告地價百分之80計算，依此計算，406之5地號土地10 7年至108年之申報地價為1040元、109年至111年之申報地價為1120元，此有公告土地現值及公告地價查詢資料為憑，依此計算葉俊卿請求柯武男給付107年8月6日起至111年6月27 日止相當於租金之不當得利共425元（詳見附件計算式，元以下四捨五入，以下同），及起訴狀繕本送達翌日起即111 年7月25日起至返還占有土地之日止，按月給付原告9元相當於租金之不當得利（計算式：2×1120×5％×1/12＝9），應屬有據；逾此部分之請求，則屬無憑。　⑶又許芳婷並非A、B地上物之所有人，其縱有使用A、B地上物，亦是基於與柯武男同居關係而居住在406號房屋，難認有占有406之5地號土地之情，是葉俊卿請求許芳婷與柯武男連帶給付，為無理由，應予駁回。　㈡葉俊卿主張其404號房屋之2樓、3樓樓梯間、2樓浴室、1樓廚房均有漏水部分：　　葉俊卿主張柯武男、許芳婷在406號房屋內擅自進行樓梯改建工程，致葉俊卿所有之404號房屋之2樓、3樓樓梯間、2樓浴室、1樓廚房均有漏水之情形，然經本院囑託社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果為：⒈406號房屋之樓梯僅1樓通往2樓之樓梯為改建，2樓以上屬原有樓梯，並非後續改建；⒉改建詳細時間不可考，研判係取得406號房屋之使用執照後為之；406號房屋1樓改建樓梯位置係緊貼406號房屋與門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○段000 號房屋共有牆壁，與404號房屋間共有牆壁並無接觸，二者之間係隔著屋內走道寬度距離；另1樓改建樓梯也與404號房屋1樓廚房、2樓浴室間並無相鄰，且有相當距離，故406號房屋內1樓改建樓梯不會導致404號房屋1樓廚房、2樓及3樓樓梯間、2樓浴室有漏水之情形等語，有土木技師公會113年 5月20日（112）中土鑑發字第303-05號函及函附之112鑑283 號鑑定報告書附卷可稽，是難認葉俊卿此部分主張有據，則其請求柯武男、許芳婷應將404號房屋之漏水情形予以修復，並連帶給付1824元之損害賠償、並於漏水情形修復完畢前，按月連帶給付38元之損害賠償予葉俊卿，均無理由，應予駁回。此外，葉俊卿另聲請囑託土木技師公會、臺灣營建防水技術協進會鑑定404號房屋之漏水原因，然土木技師公會已就葉俊卿聲請事項進行鑑定，核無再送鑑定之必要。　㈢葉俊卿請求柯武男、許芳婷履行附件一所示協議部分：　　葉俊卿主張其與柯武男、許芳婷間有成立如附件一所示之協議，固提出錄音光碟、譯文為據，然錄音中雖有「葉俊卿:『當時來看這棟房子的時候，我也跟許芳婷說：我們是做生意的，你如果來到這裡時，車子有辦法你就盡量停上來，阿你也停給我老婆看過了，我老婆說OK可以，這件事你應該還記得吧...』」...許芳婷：『而且我有說』...葉俊卿：『那時候有三大原則，第一：車的問題，第二：我冷氣管已經牽下去了，你不要再叫我移...，第三：那塊帆布已經做下去了，你不要再叫我移...3件事情而已，不知道你還記不記得，承諾的那承諾的，我們才用盡心機去把這間屋主殺價...只是說三大原則，你給我做好，我都不會怎麼樣...』...綽號大姊之人：『我說，他要信守的這個承諾，是全部都以你為主』 ...許芳婷：『有啊，我有信守承諾阿』...」等語，有錄音光碟、譯文存卷可佐（見本院卷第119至124頁），觀諸上開對話內容，無從判斷柯武男是否在場，由葉俊卿所述之內容，可推知葉俊卿應曾於此對話前就停車、冷氣管線、帆布等事宜與許芳婷進行協調，然由上開對話內容無從判斷葉俊卿與柯武男、許芳婷是否有就停車、冷氣管線、帆布等事宜達成合致而成立協議，且縱有成立某種協議，亦難認協議之內容即如附件一所示之協議所載，是難單憑上開錄音及譯文，即遽認葉俊卿與柯武男、許芳婷間有成立如附件一所示之協議，葉俊卿就此舉證不足，其請求柯武男、許芳婷履行之，亦無所據。貳、反訴部分：　　一、反訴原告柯武男、許芳婷主張：　 406之4地號土地及其上406號房屋為柯武男所有，葉俊卿未得其等之同意，擅自將反訴附件一所示冷氣管、反訴附件二所示帆布鋼管架、帆布設置在406號房屋上，無權占有406之 4地號土地，侵害柯武男、許芳婷所有權。爰依民法第767條第1項之規定提起反訴。並聲明：葉俊卿應將占用柯武男所有406之4地號土地如反訴附件一所示之冷氣管、反訴附件二所示之帆布鋼管架、帆布拆除，並將占用部分土地返還予柯武男、許芳婷。（就柯武男、許芳婷主張反訴附件三所示之『小萱檳榔』看板基座、反訴附件四所示之葉俊卿所有404號房屋2樓後方增建之鐵皮屋占用406之4地號土地及葉俊卿占用406之4地號土地、406號房屋所獲相當於租金之不當得利經本院駁回，業如前述。）。二、反訴被告葉俊卿則以：兩造間有如附件一所示之協議，並非無權占用。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　柯武男、許芳婷主張406之4地號土地及其上406號房屋為柯武男所有，葉俊卿將反訴附件一所示冷氣管、反訴附件二所示帆布鋼管架、帆布掛置在406號房屋牆壁上，占用406之4 地號土地上方及406號房屋牆壁，有406之4地號土地、406號房屋建物、土地登記第一類謄本、現場照片存卷足憑（見本院卷第63、65、69、71、399、401、403頁），葉俊卿抗辯其占用權源係附件一所示之協議，然葉俊卿未能舉證證明葉俊卿與柯武男、許芳婷間有成立如附件一所示之協議，業經本院論述如前，自難認葉俊卿為有權占有，柯武男請求葉俊卿將反訴附件一所示冷氣管、反訴附件二所示帆布鋼管架、帆布拆除，並將占用406號房屋、406之4地號土地部分返還予柯武男即有理由，應予准許。至許芳婷既非406號房屋、4 06之4地號土地之所有權人，其此部分之請求，及無理由，應予駁回。參、綜上所述，㈠本訴部分：葉俊卿⒈依民法第767條第1項之規定，訴請柯武男將A、B地上物拆除，將該部分土地返還予葉俊卿，並依民法第179條之規定，請求柯武男應給付原告425元，及自111年7月25日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自111年7月25日起至返還該部分土地之日止，按月給付葉俊卿9元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回；⒉依民法第184條、第185條請求柯武男、許芳婷應將葉俊卿所有404號房屋之漏水予以修復，並連帶賠償1824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至修復第2項漏水之日止，按月連帶給付38元予葉俊卿為無理由，應予駁回；⒊依契約法律關係請求柯武男、許芳婷應遵守如附件一所示之協議，為無理由，應予駁回。㈡反訴部分：⒈柯武男、許芳婷反訴聲明第1項所涉反訴附件三所示之「小萱檳榔」看板基座、反訴附件四所示之葉俊卿所有404號房屋2樓後方增建之鐵皮屋占用406之4地號土地部分，及反訴第2項聲明請求葉俊卿占用406之4地號土地所獲相當於租金之不當得利，均違反民事訴訟法第260條之規定，應予駁回。⒉柯武男依民法第767條第1項之規定，請求葉俊卿將反訴附件一所示冷氣管、反訴附件二所示帆布鋼管架、帆布拆除，並將占用406號房屋、406之4地號土地部分返還予柯武男，為有理由，應予准許；許芳婷就此之請求無據，應予駁回。肆、葉俊卿、柯武男勝訴部分，均係就民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第 3款之規定，應依職權宣告假執行。葉俊卿、柯武男均陳明願供擔保免為假執行，於法核無不合，爰依同法第392條第2 項規定，酌定相當擔保金額准許之。另判決主文本訴部分第 3項係有關財產權將來給付之訴之判決，爰宣告於清償期屆至時得假執行。　　　伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。陸、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　29　日北斗簡易庭　法官　吳怡嫺　以上正本係照原本作成。如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　29 日書記官陳昌哲

2024-10-29

PDEV-112-斗簡-77-20241029-2

訴

臺灣士林地方法院

修復漏水等

臺灣士林地方法院民事判決 110年度訴字第522號原告蕭瑞草兼上一人之訴訟代理人林志忠共同訴訟代理人李璇辰律師複代理人張華珊律師被告陳有銘訴訟代理人林蔚芯律師林富吉上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年9月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應依如附件一（即台灣營建防水技術協進會民國113年6月3 日鑑定報告書附件八第1頁）所示之修繕方法將其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號4樓房屋及其上頂樓加蓋房屋修繕至不漏水狀態。被告應依如附件二（即第一項所列之鑑定報告書附件八第2至3頁）所示之修繕方法修繕原告蕭瑞草所有門牌號碼臺北市○○區○○○ 路0段00巷0弄00號3樓房屋。被告應給付原告林志忠新臺幣參萬元。原告林志忠其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。原告林志忠勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參萬元為原告林志忠預供擔保，得免為假執行。原告蕭瑞草勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為原告蕭瑞草預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　本件原告蕭瑞草（下與原告林志忠均分稱姓名）原起訴請求被告將被告所有臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）漏水予以修復至不漏水狀態，並賠償蕭瑞草所有同號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）因漏水所致損害之修復費用新臺幣（下同）40萬6000元、及精神慰撫金21萬元，合計61 萬6000元（見士司調卷第9頁、本院卷一第89頁）。嗣因實際居住在系爭3樓房屋之人為蕭瑞草之子林志忠，且本院已將系爭3樓房屋漏水之原因先後送請臺北市建築師公會（下稱系爭公會）、台灣營建防水技術協進會（下稱協進會）進行鑑定，經系爭公會於民國110年12月27日檢送鑑定報告（下稱系爭鑑定報告一）、協進會於113年6月20日檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告二），蕭瑞草乃將原聲明依系爭鑑定報告一及實際居住情形為變更、追加、擴張、更正及減縮，並追加系爭鑑定報告二之修繕方法為備位聲明（見本院卷二第102-103頁），將林志忠另追加為本件原告（見本院卷一第223、244頁），核均與民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款及第2項（見本院卷二第103頁）、第256條等規定相符，應予准許，先予敘明。貳、實體事項　　 原告主張：被告未能妥善維護其所有系爭4樓房屋及其上頂樓加蓋房屋（下稱系爭頂加房屋）內專有部分，致專有部分缺失，因而造成蕭瑞草所有系爭3樓房屋室內後方之臥室牆壁、浴廁、洗衣間屋頂、地板等空間，自109年6月起發生多處滲水、冒水現象至今（下稱系爭漏水狀態）。是蕭瑞草得依公寓大廈管理條例、侵權行為法則等規定，先位請求被告依系爭鑑定報告一將系爭4樓房屋、系爭頂加房屋漏水缺失修復，並請求被告依系爭鑑定報告一修復系爭3樓房屋內因系爭漏水狀態所致之損壞；備位則依系爭鑑定報告二請求被告將系爭4樓房屋、系爭頂加房屋漏水缺失修復，並依同報告修復系爭3樓房屋內因系爭漏水狀態所致之損壞。又實際居住在系爭3樓房屋之林志忠，因系爭漏水狀態造成其居家安寧人格法益受侵害。是林志忠得依侵權行為法則，請求被告賠償精神慰撫金21萬元等語。並聲明：㈠被告應依系爭鑑定報告一鑑定結果項次㈢所示之修繕方法（參系爭鑑定報告一P0-10至P0-11頁）將系爭4樓房屋及系爭頂加房屋修繕至不漏水狀態。㈡被告應依系爭鑑定報告一鑑定結果項次㈣所示之修繕方法（參系爭鑑定報告一P0-11至P0 -12頁）將系爭3樓房屋因漏水所生損害回復原狀。㈢被告應給付林志忠21萬元。㈣願供擔保，聲請宣告假執行。就先位聲明㈠、㈡部分，另備位聲明如主文第1、2項所示。 被告則以：系爭鑑定報告一雖認系爭漏水狀態係伊家中洗手台破損所致，惟此僅係鑑定人主觀猜測，無相關鑑定過程，難認有相當因果關係，並不可採。又系爭鑑定報告二所使用之給水管加壓鑑定方法，所加壓力並非通常使用之水壓，且其給水管老舊，可能因為加壓後方破裂滲漏，而防水層之缺失，應係其為了本案鑑定敲除所致，伊本已預計儘速由法院指示，更換給水管為明管，及重做防水層解決，本無再行訴訟必要，乃原告始終不願配合出面協同確認處理，始拖延至今。另關於系爭3 樓房屋主臥室之系爭漏水狀態，位置均在接近地面之牆面，系爭鑑定報告二亦認為水源與系爭4樓房屋、系爭頂加房屋無關，伊自不必負責。另林志忠居住時間不長，且應無每晚擦拭漏水情形，是其請求之慰撫金過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。 兩造協議簡化之不爭執事項（見本院113年9月30日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：㈠蕭瑞草為系爭3樓房屋之所有權人。林志忠係於109年6月8日遷入系爭3樓房屋居住（如士司調卷第9頁），蕭瑞草之前手為原告之大哥（如士司調卷第9頁）。系爭3樓房屋110年4月15日建物謄本如本院卷一第36-40頁所示。㈡被告為系爭4樓房屋及系爭頂加房屋之所有權人。系爭4樓房屋為出租第三人居住使用。系爭頂加房屋亦前經被告對外出租其姪子一家6口使用至今。系爭4樓房屋、系爭頂加房屋內之給水管、及匯流至主幹管前之排水管屬於各該房屋之專用部分，若有缺失，依法應由被告負管理維修責任。系爭公寓大樓亦有共用主排水管，設置於各戶共同壁之間。㈢系爭3樓房屋、系爭4樓房屋、系爭頂加房屋所屬公寓大樓（下稱系爭公寓大樓），依使用執照存根（65使字第1629號，64建（大同）（蘭）字第028號）所載發照日期為65年10月2日，為一地下1層、地上4層、1棟8戶之建物，構造種類為鋼筋混凝土造。建築完成日期為65年10月2日，其主要建材為鋼筋混凝土造，推算屋齡至今約為已達45年以上之老舊建築物。㈣系爭3樓房屋於109年6月起發生系爭漏水狀態至今。㈤原告當時主觀上認為系爭漏水狀態為系爭4樓房屋專用之管線有滲漏缺失所致，曾於109年7月間與被告進行一段期間之交涉處理，並進行系爭3樓房屋屋內系爭漏水狀態處破壞性檢查，後因兩造意見不一致，於109年8月3日以後停擺。㈥本院曾於110年6月24日囑託系爭公會就系爭3樓房屋內，現時是否真有系爭漏水狀態存在、系爭漏水狀態成因是否為系爭3樓房屋上層房屋專有部分缺失造成、若是，應如何修繕及費用若干、系爭3樓房屋內損害情形如何修復費用若干，進行鑑定（公函如本院卷一第94頁）。經系爭公會於110年12月27日檢送系爭鑑定報告一，公函如本院卷一第124頁所示，系爭鑑定報告一則外放之。相關： ⒈本院曾於111年5月31日依被告聲請傳喚鑑定建築師陳遠鴻到院結證，筆錄如本院卷一第270-281頁所示。被告並已支付證人出席費3000元（如本院卷一第271頁本院裁定列為訴訟費用），鑑定人並提出請款單據如本院卷一第302頁。 ⒉鑑定人陳遠鴻亦就系爭鑑定報告一補充說明書如本院卷一第306 -312頁所示。㈦本院訊問鑑定人陳遠鴻後，裁定重新進行鑑定，並於111年7月1 日囑託協進會進行鑑定（公函如本院卷一第372-373頁）。相關如下： ⒈協進會於111年7月14日函告兩造請被告繳納8400元初勘費用（如本院卷一第386頁所示）。 ⒉該會完成初勘後，於111年11月24日進行勘驗，並請被告匯款13 萬7550元（如本院卷一第390-392頁所示）。 ⒊原告曾於111年11月28日具狀表示被告於111年11月24日勘驗前全面停水，並檢具五段影片予本院外放，經本院函轉協進會參考。 ⒋原告又於111年11月29日具狀陳報被告4-5樓已無住人，自行關閉水錶阻斷水源，並指測試客觀條件與第一次鑑定條件、鑑定範圍、方式為廣，如本院卷一第402-403頁所示，本院亦將之函轉協進會參考如本院卷一第406頁所示。 ⒌協進會於111年12月1日函告請被告支付第二次複勘鑑定費用1萬 5750元（如本院卷一第414頁所示）。 ⒍被告代理人律師曾於112年1月16日、3月6日去電聯繫協進會，請求協進會暫不要出具鑑定報告，以利兩造協商，且於112年3 月21日電連本院報稱：將請原告信任人員估價回復原狀相關事宜（如本院卷一第422頁所示）。 ⒎經本院函催協商進度（如本院卷一第426頁），兩造陳報未能達成共識（如本院卷一第438、440頁所示），本院即於112年4月 17日函請鑑定機關續行鑑定程序如本院卷一第442頁所示。被告於協商中所提出之條件為：「1.被告願將四樓第二間浴廁依照鑑定人建議打掉重做，排給水管線改明管，費用自付。2.四樓完工後，雙方共同測試有無漏水。測水方式可再協商。3.若測試結果四樓無漏水問題，被告給付18萬元予原告，並將鑑定機構因案件撤回而不需出具鑑定報告之退費（5萬8800元），讓由原告領取；但若試水結果仍有爭議，被告無法依本項條件付款，由法院審理判決之」。 ⒏本院於113年3月6日函催、電催鑑定機關（如本院卷第476頁所示）函覆鑑定結果，鑑定機關於113年5月23日函覆將於113年6 月5日完成鑑定報告書（如本院卷ㄧ第492頁所示）。 ⒐協進會於113年6月20日函覆鑑定結果，並檢送系爭鑑定報告二外放。 ⒑協進會曾進行三次勘驗：111年7月29日、111年11月24日、111 年12月8日。各次勘驗，兩造均有在場。㈧林志忠年近50歲，於109年間遷入定居居住於系爭3樓房屋至今。蕭瑞草並未居住系爭3樓房屋內。兩造相關學經歷，蕭瑞草是小學肄業，現已退休在家、林志忠是國中畢業，為一般受薪上班族；被告為高中畢業，從事水電服務業。另本院依職權調閱兩造107-108年所得清單、財產總歸戶外放。其內顯示：林志忠107-108年報稅所得約1萬9896元及2萬1751元，而財產總歸戶現值約20萬6217元；被告107-108年報稅所得約1萬0698元及32萬7491元，而財產總歸戶有多筆土地房屋、股票現值約15 57萬9183元。㈨起訴狀係於110年1月18日送達被告（如士司調卷第20頁所示）。㈩上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且為兩造所不爭執，當可信為真實。　　 本件經本院於113年9月30日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點厥為如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序，適當精簡）：㈠系爭漏水狀態之原因是否為系爭4樓房屋、系爭頂加房屋專用部分缺失所致？若是，應如何修繕為適當？㈡林志忠有無因系爭漏水狀態而造成居住安寧人格法益受侵害而情節重大之情？慰撫金金額若干為適當？ 茲就上開爭點論述如下：㈠系爭3樓房屋之浴廁、洗衣間頂版層及牆壁底部系爭漏水狀態之原因確實為系爭4樓房屋、系爭頂加房屋之冷水給水管滲漏及衛浴防水層失效等專用部分缺失所致，應以系爭鑑定報告二所示方法修繕為適當。 ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第191條第1項定有明文。而民法第191條第1項所謂保管有欠缺，係指於設置後未善為保管，致其物發生不妥而有瑕疪而言（最高法院50年台上字第1464號判例意旨參照）。民法第191條有關工作物、建築物所有人之責任，係所有人以對設置或保管有欠缺為基礎，至該欠缺是否因所有人之過失所致，並非所問，被害人苟能證明權利之受損害係因所有人之工作物、建築物所致，即得請求賠償；工作物、建築物所有人僅得證明其對於設置或保管並無欠缺，或損害與設置或保管之欠缺無因果關係，或於防止損害之發生已盡相當之注意，始能免責。 ⒉由系爭鑑定報告二就系爭3樓房屋浴廁、洗衣間頂版層及地板之系爭漏水狀態之成因已明載：「…系爭3樓房屋浴室天花板、洗衣間天花板、牆壁底部漏水現象依據複勘檢測，第3次檢測4樓公共浴室倒水後檢測其第2次檢測及第3次檢測前後檢測數值第 3點、第5點前後數值超過20％且前後數值變化超過±2％，表示水份有明顯增加有潮濕現象，又系爭4樓房屋冷水管壓力檢測壓力錶加壓30分後降壓至1.2kg（超過誤差值1.0kg）確認冷水管有破損造成洩壓，系爭4樓房屋冷水管壓力檢測中3樓洗衣間孔口有少許滲水，系爭4樓房屋冷水管第2次壓力檢測壓力錶加壓 30分後降壓至3.8Kg（超過誤差值1.0kg），確認冷水管有破損造成洩壓，故本案研判系爭4樓房屋、系爭頂加房屋房屋冷水管線有老化、破損（該老化、破損位置需進一歩打除牆面或地坪找出冷水管加以逐一確認位置），系爭4樓房屋公共浴室地坪防水層有破損（洗手台牆面及地坪有明顯破損處，該處排水孔已非原有狀態）加上「樓板有裂縫」，致使系爭4樓房屋、系爭頂加房屋房屋「冷水管線長期用水時及4樓公共浴室地坪有水」時，水份會沿冷水管線老化、破損處及防水層破損處往下流滲至系爭4樓房屋樓地板即系爭3樓房屋浴室天花板、洗衣間天花板及洗衣間牆壁底部滲入而造成內部含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶出與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌、白華）及長期生長白色膨脹之碳酸鹽結晶體而造成潮濕、油漆剝落等滲漏水現象」等語（見系爭鑑定報告二第9至11頁上方）。由此可知，系爭3樓房屋浴室天花板、洗衣間天花板、牆壁底部係因被告所有之系爭4樓房屋衛浴之冷水給水管有所滲漏破損，加之衛浴牆壁地板防水層有所破損，防水功能不佳造成。而實施系爭鑑定報告二鑑定之鑑定機關，為中立鑑定機關，無刻意偏頗之可能，且具備鑑定漏水原因之能力及經驗亦無質疑，鑑定所採用之加壓、水分計測量儀及放水測試等鑑定方法，亦屬漏水原因之一般公認有效之檢測方法，鑑定結果亦無論理或邏輯上之謬誤，或與客觀經驗法則相悖之情事。又被告身為系爭4樓房屋之所有權人（見不爭執事項㈡所示），並未提出其對於系爭4 樓房屋內各該設施，設置或保管有何積極作為而盡其善良管理人注意，自難據以免責。 ⒊被告雖抗辯：系爭4樓房屋之冷水給水管應係系爭鑑定報告二所實施之加壓試驗所加壓力而有破裂，否則，何以施測前之111 年11月24日至111年12月8日之間，其均刻意未於系爭4樓房屋用水，系爭4樓房屋水錶之數值僅在1651至1652之間不到一度之變云云。然查，姑不論被告就此抗辯並未提出任何反證以實其說，即就一般給水管多為金屬或塑膠等硬質材料制作，甚難想像本無裂縫之管線，會因為鑑定時之僅僅30分鐘之加壓5公斤即行破裂。況且，倘若真如被告所述，本案實施鑑定時所為加壓之壓力倘能使原無裂縫之管線因而產生裂縫，衡情持續加壓當會更進一步造成水管破裂，其破裂之口徑豈非將使系爭3 樓房屋室內產生大量滲水？然本件鑑定過程及鑑定之後，均未見原告有此反應，顯見，系爭鑑定報告二所實施鑑定之加壓，其壓力至多僅有使原管線有裂縫處，因受壓而於短時間有少量滲漏而已，並無被告所指，其壓力大到能破壞原無裂縫管線之程度，彰彰甚明。又日常用水方式，固然不會有試驗時加壓之水壓，但有可能於正常水壓下，於裂縫處經相當時間累積，而產生滲漏。加壓測試雖與日常用水方式不同，然通過加壓後，因水分子小於管線裂縫之原理，短時間水分子若得穿透管線，令管線外混凝土產生濕度上昇之結果，當可推論，日常用水方式，經過一段相當時間，亦可產生滲漏，甚為自然。故短時間管線加壓測試是短時間取得數據以確認管線是否有滲漏之有效性之普遍公認鑑定方法。是被告徒以：加壓鑑定方式與日常用水習慣方式不同，即否定其日常用水亦會造成地坪滲漏云云，顯然悖理，不足憑採。 ⒋又系爭鑑定報告二載稱：「系爭3樓房屋主臥室局部牆面角隅底部漏水現象，依據複勘檢測其角隅上半部牆面檢測第1點數值皆低於17.0，其角隅底部檢測第2點數值皆高於20.0，代表水份非從上面往下滲流（即非從4、5樓滲流下來），故研判為疑似從隔壁房屋滲漏流出（隔壁房屋非本案鑑定範圍）」（見系爭鑑定報告二第10頁上方）。由此以觀，系爭3樓房屋之臥室牆壁下方牆壁底部之系爭漏水狀態，並非系爭4樓房屋、系爭頂加房屋之專有部分缺失造成甚明。原告對此雖謂：系爭鑑定報告二所實施之鑑定，對此以試水及水分計所為檢測，確實顯現系爭3樓房屋臥室牆壁不論上方測點或下方測點都有濕度升高情形，然系爭鑑定報告二確以水往低處流之法則而忽視此一試驗結果，應不可採云云而為指摘。然查，本院就原告質疑之情事，亦函請鑑定機關協進會為補充說明略以：「…本案測點1 （按即系爭3樓房屋臥室牆面上方測點）、測點2（按即牆面下方測點）之間依據主臥室牆面角隅部分有水泥塊剝落、變色、油漆剝落、白華現象位於底部離樓地板60公分內，且集中於角隅，上半部牆面至天花板皆無任何水漬或漏水痕跡，鄰浴室牆面亦無任何水漬或漏水痕跡，加上依據複勘檢測其角隅上半部牆面檢測點1束直接低於17.0（乾燥無潮濕現象），其角隅底部檢測點2數值接高於20.0（角隅底部有潮濕現象），故判斷水分並非從上面往下滲流（即非由4樓、5樓滲流下來），故滲漏水份之路徑及滲漏點疑似從隔壁房屋滲漏流出」等語（見本院卷二第96頁）。由此以觀，系爭鑑定報告二之所以為此認定，並非僅僅基於水往低處流之物理法則，更係本於觀察與系爭 3樓房屋衛浴相鄰之臥室牆面外觀並無潮濕，而呈現乾燥之物理現象，而排除水源來自兩造所屬房屋衛浴區域之觀點所為判斷。原告以此指摘，然並未再提出其他證據加以駁斥證明，自乏依據。 ⒌原告雖又援引系爭鑑定報告一以為臥室牆壁牆面之系爭漏水狀態肇因於系爭4樓房屋專有部分排水管之缺失之依據云云。然查： ①為系爭鑑定報告一之鑑定人陳遠鴻於本院結證稱：系爭漏水狀態之原因，是經由試水，看出系爭3樓房屋樓上相對應位置洗手台排水直接漏到相對應地板測試孔空間，相對應空間只要有用水，就會造成潮濕。因為老舊建築與挑水主幹管相同，排水管周邊防水沒做好，水有重量，就會往下流，找有裂縫處流下來，應該是排水周邊有裂縫，應該在排水主幹管內有瑕疵，但沒拆開看不到，因為是隱蔽之處，主幹管漏水，主幹管是指樓層共用的，這個圖與原始的圖不同等語（見本院卷一第277頁筆錄）。由此以觀，其判斷系爭漏水狀態與系爭4樓房屋衛浴排水管相關，乃係本於其放水，與系爭3樓房屋測試孔滲水相隔時間甚短所為。然其同時證稱：伊於系爭4樓房屋衛浴洗手台排水管及地排排水管放水加入染劑後，沒有幾秒就發現系爭 3樓房屋房屋衛浴之地面測試孔所在有水分增加之情形，然看不出染劑顏色等語（見本院卷一第272至273頁筆錄）。由此體察，系爭鑑定報告一之鑑定人當日顯然係有意以水流加入染劑，以為判斷水源之依據，然客觀上，系爭3樓房屋地板測試孔洞中之滲水，本身已無從判斷顏色，如何能僅由時間差逕行認定水源？又由其所述，排水管試水時，水分由排水管滲漏，經過混凝土，會使染劑之色素經過濾，則可見水分顯然係經過途中混凝土而行徑相當長之距離，甚至因而產生色素之過濾效應，且如證人所述，水分經長距離行徑後，到系爭3樓房屋地板還有相當滲水，則衡情，水分由系爭4樓房屋地板經過系爭3樓房屋頂版、中間牆面到達地板測試孔，此間經過之處勢必亦會顯現漏水狀態。然系爭鑑定報告一卻記載系爭3樓房屋衛浴頂版層或地板以上部位，並無任何滲漏痕跡，亦與常理相悖。 ②再者，系爭鑑定報告一鑑定人同日又證稱：「應該是排水管管線有瑕疵，因為主幹管與排水管是一起，應該是指接到同一管線後往下流，不知道是主幹管或支管有瑕疵，伊無法確定是主幹管位置或支管位置，具體位置就是在這範圍內，應該是4樓支管與主幹管兩個都有瑕疵，依據是剛好伊排水下去，底下就水量增多，這樣流下來，就是放水點有破裂或滲漏狀況，應該就是老舊建築，管線或交結處有老化或脫落狀態，有可能是主幹管與支管接頭或排水頭與支管接頭處有可能造成滲漏現象，本案應該是在支管與落水頭接頭位置有滲漏，判斷依據就是放水後下面有增水，並未擊開壁體確認，一般通常都是在管線接點，因為鑿開壁體會破壞設施、有安全性問題，這是伊之經驗等語（見本院卷一第277頁筆錄）。顯見，依其所述，若要確認排水管線滲漏之位置究竟是屬於系爭4樓房屋專有部分之支管，或是大樓共用部分之主幹管，必須鑿開壁體始能確認。然其卻於未鑿開或以內視鏡之科學儀器加以確認之情況下，即率予以自己經驗將排水管滲漏位置忽而指為系爭4樓房屋專有部分之支管，忽而指為共用部分之主幹管，甚而又變異說法為「主幹管與支管」之相接處云云，顯然令人狐疑，難以採信。 ③於系爭鑑定報告一實施鑑定時，被告曾提議將系爭4樓房屋衛浴洗手台後面支管到主幹管牆壁拆除後再鑑定，證人亦同意並表示改期實施，然鑑定人於本院結證對此卻稱：「是，所以才有第三次會勘。第三次會勘拆除後仍有再次試水，也就是跟之前一樣在同一放水點洗手台排水及地排，且利用紅外線濕度計量測放水前後臥室的相對濕度，紀錄檢附在鑑定報告P07-19處等語（見本院卷第275頁筆錄）。經本院提示鑑定報告並無此記載後，證人旋即即改稱：並無放水前濕度，沒有再做試水前後濕度調查，且當次並無再另行試水，並無試水前後檢測。因為測過兩次試水己經很明顯，沒必要再做等語，又改稱：第三次有放水，但僅肉眼觀察漏水點，沒有紀錄。但因為肉眼觀察明顯有滲水，就沒有再用紅外線量測等語。經本院再提示系爭鑑定報告一有關會勘經過記載與其所述不符時，則又改稱：「我忘記那次有無試水。應該是前面拆完後就看現場，因為己無再用水，所以現場是乾燥的，但後來我有無放水，我忘記了」等語。前後所述反覆，可信度已有不足，且被告已然鑿開壁體供其檢測，然其竟然並未再就壁體內之管線狀況為任何確認，即作出系爭鑑定報告一排水管滲漏之結論，專業性亦有不足。 ④綜上小結，系爭鑑定報告一所為有關系爭漏水狀態之原因鑑定，尚有疑問，無從憑採。原告據以為系爭3樓房屋臥室牆壁之系爭漏水狀態原因之依據，自無所據。 ⒍按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀民法第213條第1項亦有明文。經查，系爭3樓房屋浴室天花板、洗衣間天花板、牆壁底部既然因被告所有之系爭4樓房屋專有部分造成系爭漏水，顯然已侵害系爭3樓房屋所有人即蕭瑞草之所有權，且可歸責被告。而其修繕方式，亦據系爭鑑定報告二建議以如附件一、二所示方式、估價為之，被告對修繕方式、範圍亦無爭執，甚且表示未來本預計依照系爭鑑定報告二建議方式為之，可見，系爭鑑定報告二所提出之修繕方式，當屬妥適。是蕭瑞草請求被告應將系爭漏水原因所在之系爭4樓房屋衛浴廁內設施，依如附件一所示系爭鑑定報告二所建議之方式即將冷水給水管更換為明管及將相關璧面、地板防水層修復之工法，加以修繕以使系爭3樓房屋系爭3樓房屋浴室天花板、洗衣間天花板、牆壁底部回復至損害前不漏水之狀態；另請求將系爭3樓房屋中臥室牆壁、浴廁、洗衣間地板因受系爭漏水狀態影響受損部分，依如附件二所示系爭鑑定報告二所建議之方式修繕，均應屬適當有據，而應准許。 ⒎至於原告請求依系爭鑑定報告一建議修繕方式為之，則因系爭鑑定報告一鑑定方法有瑕疵，且所提出之漏水原因尚有疑義，而為上述本院所不採，原告據以為先位聲明請求，自不足為據，尚不能准許。㈡林志忠有因系爭漏水狀態而造成居住安寧人格法益受侵害而情節重大之情，被告應賠償慰撫金金額3萬元為適當。 ⒈按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195條第1項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。次按慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身份資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額。 ⒉經查，系爭3樓房屋浴室天花板、洗衣間天花板、牆壁底部之系爭漏水狀態已造成系爭3樓浴廁天花板頂版、地板等處造成潮濕暈開及滲水狀態，於其內居住之林志忠於日常生活使用衛浴設施或洗衣空間時，勢必受到干擾，堪認客觀上對居住其內之日常生活明顯造成干擾及不便，而已侵害林志忠居家安寧之人格利益，超越一般人社會生活所能容忍之程度而屬情節重大，林志忠因而精神痛苦，自得請求非財產上之損害賠償。本院審酌兩造身分地位、資力狀況（見不爭執事項㈧所示），暨考量漏水之期間甚長，而漏水之範圍僅係日常生活空間中偏向濕區之區域，及被告於損害發生初始，對於系爭漏水狀態仍有推諉造成修繕拖延，而後系爭鑑定報告二所實施之鑑定報告提出前，已提出適當之和解方案，僅因原告個人因素而未能協調等一切情狀，認為林志忠得請求被告賠償之慰撫金金額3萬元尚屬適當。 從而，蕭瑞草依民法第191條侵權行為法則等規定，請求被告按其備位聲明之系爭鑑定報告二所示修復方法，將系爭4樓房屋、系爭頂加房屋漏水缺失修復，並修復系爭3樓房屋內因系爭漏水狀態所致之損壞；林志忠依侵權行為法則，請求被告賠償精神慰撫金3萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。 本件原告勝訴部分所命給付之金額合計未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，並依被告聲請宣告如預供主文第6、7項所定之擔保金，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。 本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、訴訟資料及陳述，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　王沛雷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅伊安

2024-10-29

SLDV-110-訴-522-20241029-1