返還房屋等
臺灣高等法院民事判決
113年度上字第734號
上訴人即附
帶被上訴人
暨反訴原告 謝城集
上訴人即附
帶被上訴人 馮菊英
謝秀金
譚延辛
兼上四人共同
訴訟代理人 謝秀萍
被上訴人即
附帶上訴人
暨反訴被告 農業部農田水利署(即改制前行政院農業委員會
農田水利署)
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還房屋等事件,上訴人對於中華民國112年1
2月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2617號第一審判決提起
上訴,被上訴人則為附帶上訴,上訴人謝城集並於本院提起反訴
,本院於114年2月11日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴、附帶上訴及反訴均駁回。
第二審上訴訴訟費用,由上訴人負擔;附帶上訴訴訟費用,由被
上訴人負擔;反訴訴訟費用,由上訴人謝城集負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按民法第275條規定連帶債務人中之一人受確定判決,而其
判決非基於該債務人之個人關係者,為他債務人之利益亦生
效力,故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴,
被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者,對於被告
各人即屬必須合一確定,自應適用民事訴訟法第56條第1項
之規定(最高法院33年上字第4810號判例要旨參照)。查被
上訴人在原審起訴請求上訴人謝城集與原審共同被告譚延辛
連帶給付損害金及懲罰性違約金,經原審判決謝城集與譚延
辛連帶給付,謝城集就其敗訴部分上訴,主張無須給付損害
金及懲罰性違約金,核屬非基於個人關係之抗辯事由,依上
開說明,其上訴效力應及於未提起上訴之譚延辛,爰將譚延
辛視同上訴,併列為上訴人。
二、次按提起反訴,非經他造同意,不得為之。但於某法律關係
之成立與否有爭執,而本訴裁判應以該法律關係為據,並請
求確定其關係者,不在此限,民事訴訟法第446條第2項第1
款定有明文。查謝城集主張依奠基紀念文約定,其向被上訴
人承租門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0弄00○0號1樓、4樓房
屋(下分稱1樓、4樓房屋,合稱系爭房屋)之租賃契約(下
稱系爭租約)關係應繼續存在至民國122年12月31日屆滿,
於第二審提起反訴,請求被上訴人繼續出租系爭房屋至122
年12月31日止,因被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋,
係以謝城集反訴主張之續約有無理由為前提,是謝城集所提
之反訴,核與前揭規定相符,應予准許。
貳、實體部分:
一、被上訴人主張:系爭房屋為國家所有,由伊管理。謝城集於
111年1月11日與伊簽訂系爭租約,承租系爭房屋,租賃期間
為111年1月1日起至同年12月31日止,1樓、4樓房屋之年租
金各為新臺幣(下同)23萬7,600元,並邀上訴人謝秀萍、
譚延辛分別擔任1樓、4樓房屋之連帶保證人。詎系爭租約租
期屆至後,謝城集並未依約交還系爭房屋,謝秀萍、譚延辛
應負連帶責任,上訴人馮菊英、謝秀金則分別無權占有1樓
、4樓房屋,爰依民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8
條、第11條約定,請求上訴人騰空返還系爭房屋。又依系爭
租約第8條約定,請求謝城集自系爭租約租期屆至起至交還
系爭房屋之日止,依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約
金,並請求謝秀萍、譚延辛應負連帶責任等語。聲明:㈠謝
城集、謝秀萍、馮菊英應將1樓房屋騰空返還被上訴人。㈡謝
城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止
,按日連帶給付被上訴人1,302元。㈢謝城集、譚延辛、謝秀
金應將4樓房屋騰空返還被上訴人。㈣謝城集、譚延辛應自11
2年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止,按日連帶給付被上
訴人1,302元。㈤願供擔保,請准宣告假執行。對於謝城集之
反訴,則以:系爭房屋之原管理者台北市瑠公農田水利會(
下稱瑠公水利會)並未承諾出租50年,且瑠公水利會、伊與
謝城集就系爭房屋之租約均為一年一簽,伊並無義務出租系
爭房屋予謝城集至122年12月31日止等語,資為抗辯。
二、上訴人則以:謝城集自76年起承租系爭房屋,至今共繳納達
千萬元,並已繳納112年度租金23萬7,600元,依民法第451
條規定,系爭租約應視為不定期限租賃契約,被上訴人未依
系爭租約第5條第1項第1款約定提前3個月通知收回自用或重
新建築,系爭租約仍有效存在,被上訴人不得請求伊騰空返
還系爭房屋。又謝城集為70年間SOGO百貨興建前承租地上建
物之承租戶,為配合SOGO百貨興建而遷址至系爭房屋,系爭
租約並非一般商業租約,國家應遵守出租50年之承諾,不應
使謝城集無家可歸,系爭房屋是公共利益和社會發展產生的
,系爭房屋改建應分享給謝城集,被上訴人應比照之前作法
繼續為謝城集覓得承租標的,或補償謝城集所承租之每戶10
0萬元作為搬遷補償金,以維謝城集權益等語,資為抗辯。
三、謝城集反訴主張:依奠基紀念文第三段第四行「本大樓房屋
土地係歸本會所有營業」之約定,被上訴人應依承諾繼續出
租系爭房屋予伊至122年12月31日止等語。聲明:被上訴人
應繼續將系爭房屋出租予謝城集至122年12月31日止。
四、原審判決:㈠謝城集、謝秀萍、馮菊英應將1樓房屋騰空返還
被上訴人,㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還
1樓房屋之日止,按日連帶給付被上訴人976元,㈢謝城集、
譚延辛、謝秀金應將4樓房屋騰空返還被上訴人,㈣謝城集、
譚延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止,按日
連帶給付被上訴人976元,另駁回被上訴人其餘之訴及假執
行之聲請。上訴人不服,提起上訴,聲明:㈠原判決不利於
上訴人部分廢棄,㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴
及假執行之聲請均駁回。被上訴人除聲明求為判決駁回上訴
人之上訴外,並為附帶上訴聲明:㈠原判決關於駁回其後開
之訴部分廢棄,㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空
返還1樓房屋之日止,按日再連帶給付326元,㈢謝城集、譚
延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止,按日再
連帶給付326元。另謝城集反訴聲明:如上所述。被上訴人
就反訴則答辯聲明:反訴駁回。
五、經查,系爭房屋為國家所有,原為瑠公水利會管理,於109
年10月1日農田水利法施行後,瑠公水利會改制納入公務機
關,隸屬於被上訴人,系爭房屋即由被上訴人管理,謝城集
於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約,租賃期間為111
年1月1日起至同年12月31日止,1樓、4樓房屋之年租金各為
23萬7,600元,1樓房屋租約之連帶保證人為謝秀萍,馮菊英
為謝城集之配偶,謝城集、謝秀萍、馮菊英均設籍於1樓房
屋,4樓房屋租約之連帶保證人為譚延辛,謝秀金為謝城集
之女,設籍於4樓房屋,被上訴人於111年3月1日發函通知民
生新村之承租人(包含謝城集),於111年12月31日租期屆
滿後,將不再辦理續約,以利被上訴人作搬遷準備,並促請
盡速搬遷,謝城集於111年12月28日存入23萬7,600元、於11
2年2月4日透過譚延辛存入11萬8,800元、於112年6月21日透
過訴外人許曉霞存入11萬8,800元至被上訴人所轄支票存款
帳戶等情,有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本
、農水瑠公字第1116953101號函、匯款申請書可證(見原審
卷第19-33、45-46、97頁),且為兩造所不爭(見本院卷第
396-397頁),堪信為真。
六、被上訴人主張上訴人應騰空返還系爭房屋,謝城集、謝秀萍
、譚延辛並應給付損害金及懲罰性違約金等語,為上訴人所
否認,並以前詞置辯;謝城集另反訴主張被上訴人應繼續出
租系爭房屋至122年12月31日止等語,亦為被上訴人所否認
,並以前詞置辯。經查:
㈠謝城集反訴主張依奠基紀念文第三段第四行「本大樓房屋土
地係歸本會所有營業」之約定,被上訴人應依承諾繼續出租
系爭房屋予伊至122年12月31日止云云。惟查,奠基紀念文
記載:「本大樓基地為本會(即瑠公水利會)所有,出租與
太平洋建設股份有限公司興建商業中心,…,大樓基地面積
一千五百二十五坪,原為紀念瑠公圳所有之田地,後因都市
發展,變更為建地,地上原有二樓建築物三十六棟,因年久
失修已陳舊不堪,本會為配合台北市都市更新計畫及東區經
濟繁榮,經委託學者專家多年研議,洽請承租人搬遷,收回
陳舊房屋拆除,以公開標租之方式辦理投標,經由太平洋建
設股份有限公司得標,設定地上權租用五十年(自西元一九
八三年至二零三三年)租期屆滿,本大樓房屋,土地悉歸本
會所有營業…」(見本院卷第313-315頁),被上訴人亦表示
奠基紀念文中「本大樓基地」是指臺北市忠孝東路太平洋百
貨所在的大樓,與系爭房屋無關等語(見同上卷第432頁)
,是奠基紀念文乃瑠公水利會與太平洋建設股份有限公司就
臺北市大安區忠孝東路遠東SOGO百貨所在土地設定地上權經
過、地上權期限50年之紀錄,其等間設定地上權之私法上權
利義務自與謝城集無涉,是謝城集主張依奠基紀念文約定,
被上訴人應繼續出租系爭房屋至122年12月31日止云云,尚
無可採。
㈡被上訴人得請求上訴人騰空返還系爭房屋:
⒈按所有權人對於無權占有其所有物者,得請求返還之,民
法第767條第1項前段定有明文。又系爭租約第8條約定:
「於租期屆滿或提前終止時,乙方(即謝城集)應立即將
租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方(即被上訴人)點
收,不得藉詞推諉或請求任何補償,否則自逾期之日起至
依約交還之日止,應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性
違約金(合計共2倍)交與甲方。」、第11條約定:「乙
方保證人(即謝秀萍)就乙方依法及依本約應負責之事項
,願負連帶保證責任。」(見原審卷第25、29頁)。查謝
城集於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約,租賃期間
為111年1月1日起至同年12月31日止,1樓房屋租約之連帶
保證人為謝秀萍,馮菊英為謝城集之配偶,謝城集、謝秀
萍、馮菊英均設籍於1樓房屋,4樓房屋租約之連帶保證人
為譚延辛,謝秀金為謝城集之女,設籍於4樓房屋等情,
為兩造所不爭執,又被上訴人分別於111年3月1日、同年4
月18日、同年7月28日、同年12月12日發函謝城集,表明
因建築物耐震能力不足,考量生命財產公共安全需拆除,
於系爭租約租期屆滿後將不再辦理續約,並於系爭租約屆
滿後之112年5月1日委請律師發函謝城集騰空返還系爭房
屋(見原審卷第45-62頁之歷次函文、律師函),是系爭
租約已於111年12月31日租期屆滿,並經被上訴人催告騰
空返還,上訴人仍未騰空返還系爭房屋,自屬無權占有,
是被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定,請求謝城集
騰空返還系爭房屋,謝秀萍、譚延辛分別就謝城集騰空返
還1樓、4樓房屋部分負連帶責任,及依民法第767條第1項
前段規定,請求馮菊英、謝秀金分別騰空返還1樓、4樓房
屋,均屬有據。
⒉上訴人固辯稱謝城集已繳納112年度租金23萬7,600元,依
民法第451條規定,系爭租約應視為不定期限租賃契約,
被上訴人未依系爭租約第5條第1項第1款約定提前3個月通
知收回自用或重新建築,系爭租約仍有效存在;又謝城集
為70年間SOGO百貨興建前承租地上建物之承租戶,為配合
SOGO百貨興建而遷址至系爭房屋,系爭租約並非一般商業
租約,國家應遵守出租50年之承諾,不應使謝城集無家可
歸,系爭房屋是公共利益和社會發展產生的,系爭房屋改
建應分享給謝城集,被上訴人應比照之前作法繼續為謝城
集覓得承租標的,或補償謝城集所承租之每戶100萬元作
為搬遷補償金,以維謝城集權益云云。惟查,系爭租約第
2條第1項後段約定:「…租約期滿如無書面租約之續訂,
視為雙方均無繼續租賃之意思」(見原審卷第23、27頁)
,謝城集既未再與被上訴人就租約簽立書面,難認被上訴
人有繼續租賃契約之意思,又被上訴人分別於111年3月1
日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日發函謝城
集表明因建築物耐震能力不足,考量生命財產公共安全需
拆除而不再辦理續約之意(見同上卷第45-60頁之歷次函
文),是被上訴人確實無繼續租賃契約之意思,被上訴人
復於112年5月1日委請律師發函謝城集以同上理由請求騰
空返還系爭房屋(見同上卷第61-62頁之律師函),被上
訴人已於租賃期限屆至後明示反對謝城集為系爭房屋之使
用,是本件無民法第451條視為不定期限繼續租賃契約規
定之適用;又本件非不定期限租賃契約,則謝城集、譚延
辛、許曉霞縱交付金錢予被上訴人,亦難認係繳納租金,
更不因其等交付金錢即使系爭租約視為不定期限租賃契約
;另系爭租約第5條第1項第1款約定:「有下列各款情形
之一者,甲方(即被上訴人)得隨時提前終止租約,收回
租賃房屋…⒈甲方收回自用或重新建築時,惟應提前3個月
前通知。」(見同上卷第24、28頁),本件乃租期屆至後
被上訴人請求騰空返還系爭房屋,並非被上訴人於租賃期
間提前終止租約,自無系爭租約第5條第1項第1款約定之
適用,從而,上訴人主張系爭租約仍存在,並無理由。再
者,謝城集與被上訴人間之租賃契約乃私法上之契約關係
,基於私法自治原則,被上訴人自得於系爭租約租期屆滿
後不再續租予謝城集,是上訴人辯稱被上訴人應出租50年
,或分享系爭房屋改建之利益予謝城集,或為謝城集另覓
承租標的,或補償謝城集所承租之每戶100萬元云云,均
無契約或法律上依據,所辯並非可採。
㈢按判決書內應記載之理由,如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者,得引用之,民事
訴訟法第454條第2項前段定有明文。查上訴人於111年12月3
1日系爭租約租期屆滿後,未將系爭房屋騰空返還被上訴人
,謝秀萍、譚延辛分別為1樓、4樓房屋租約之連帶保證人,
被上訴人依系爭租約第8條、第11約定,請求謝城集、謝秀
萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止,及
請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4
樓房屋之日止,均按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性
違約金,為有理由;另審酌謝城集違約情形,被上訴人無法
占有使用系爭房屋所受之損害,及社會經濟狀況等一切情狀
,認被上訴人請求依原租金1倍計算之懲罰性違約金尚屬過
高,應以0.5倍為適當,與上開1倍計付之相當於租金之損害
金合計,被上訴人得請求之損害金與懲罰性違約金即原租金
之1.5倍,是被上訴人自得請求謝城集、謝秀萍連帶給付自1
12年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止,及請求謝城集、
譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止
,均按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金共計97
6元等情,業經原判決論述甚詳(見原判決第12-14頁),本
院此部分意見與原判決相同,爰依上開規定予以援用,不再
贅述。
七、綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項前段規定、系爭租
約第8條、第11條約定,請求上訴人騰空返還系爭房屋,並
請求謝城集、謝秀萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1
樓房屋之日止,按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違
約金976元,及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日
起至騰空返還4樓房屋之日止,按日計算之相當於租金之損
害金及懲罰性違約金976元,為有理由,應予准許,逾此範
圍之請求,則屬無據,應予駁回。原審就上開應准許部分,
判命上訴人騰空返還房屋及如數給付,就超過上開應准許部
分,為被上訴人敗訴判決,均無違誤。上訴及附帶上訴意旨
指摘原判決此部分不當,聲明廢棄改判,均無理由,應予駁
回。謝城集另於本院提起反訴,依奠基紀念文約定,請求被
上訴人繼續出租系爭房屋至122年12月31日止,亦屬無據,
應併駁回之。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法或證據,核與判
決結果不生影響,爰不逐一論列,附此敘明。
九、據上論結,本件上訴人之上訴、被上訴人之附帶上訴、謝城
集之反訴,均為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78
條、第85條第1項,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
民事第二十五庭
審判長法 官 潘進柳
法 官 林祐宸
法 官 楊惠如
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者
,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
書記官 張永中
TPHV-113-上-734-20250225-3