分割共有物
臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
113年度重簡字第773號
原 告 林子皓
被 告 郭大鈞
陳王美玉
上 一 人
法定代理人 陳昶翰
訴訟代理人 郭睦萱律師
複代理人 張郁姝律師
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國113年11月21日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有如附表一所示土地及建物應予變價分割,所得價金由兩
造按如附表二所示權利範圍欄比例分配之。
訴訟費用由兩造按如附表二所示權利範圍欄比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按受監護宣告之人,無行為能力。監護人於監護權限內,為
受監護人之法定代理人。民法第15條、第1113條準用第1098
條第1項定有明文。本件原告起訴後,被告陳王美玉經本院
以113年度監宣字第848號民事裁定宣告為受監護宣告之人,
並選任陳昶翰擔任監護人,有上開民事裁定在卷可參。被告
陳王美玉無行為能力,應由被告之監護人即法定代理人陳昶
翰代為並代受訴訟行為,復經陳昶翰於民國113年11月1日具
狀承受訴訟,揆諸上開說明,應予准許。
二、被告郭大鈞經合法通知,未於最後言詞辯論期日到場,核無
民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一
造辯論而為判決。
貳、實體部分:
一、原告起訴主張:
兩造共有如附表一所示之門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號
7樓建物及所坐落之新北市○○區○○段000地號土地(下合稱系
爭房地,分則稱系爭土地、建物),係原告以拍賣方式得標
買受,並於111年1月8日取得不動產權利移轉證書。查系爭
建物為公寓大廈,不適合原物分割,原物分割需由建築師確
認不影響結構及消防安全,並經區分所有權人同意,又系爭
房地不適合以找補方式分割,被告陳王美已失智,平時僅與
外籍看護兩人住在一起,需要的是長期照護的醫療資資源,
而非花費數百萬買下全部房屋所有權,即使要找補,依法應
以市價作為找補金額。爰依民法第823條第1項前段、第824
條第2項第2款規定請求分割系爭房地,並聲明:兩造共有如
附表一所示之土地及建物,請准予變價分割,所得價金由兩
造按各應有部分比例分配。
二、被告郭大鈞答辯意旨:
原物分割需增加出入口,恐破壞結構安全,需先經建築師、
結構技師確認不影響安全,才能向地政事務所辦理分割登記
,取得分割後權狀。公寓大廈分割共有物,須經區分所有權
人會議決議同意,才能辦理分割,實務上,很難取得區分所
有權人同意。被告陳王美玉已因阿茲海默症失智,僅與照顧
外勞共2人居住,沒有必要再長期需要醫療照顧費用狀況下
,花費數百萬取得系爭房地。若要以找補方式分割共有物,
應以市場價格定找補金額。以變價拍賣,為最適合本案之分
割方式。
三、被告陳王美玉答辯意旨:
原告以拍賣為原因於113年2月21日登記為系爭房地之所有權
人,於尚未經地政事務所登記為所有權人前,僅於法院核發
不動產權利移轉登記後,旋於113年1月25日提起本件分割共
有物訴訟,顯欲以不正當手段侵害被告陳王美玉之居住權。
又原告就系爭房地之權利範圍僅有1/200,換算系爭建物之
面積僅為0.66平方公尺(約0.19坪),倘予以分割,對原告
而言獲利甚微,不足保護。反觀被告陳王美玉於系爭房地居
住已逾30年之久,現已高齡79歲,身體狀況不佳,住家生活
不宜任意更動,原告以微小持分嚴重損及被告陳王美玉居住
權。原告為從事法拍投資行業之人,顯欲透過分割共有物權
利,規避市場競爭機制,壓低系爭房地市場價值,取得系爭
房地,同時減損其他共有人之經濟利益。綜上,原告提起本
件訴訟應有民法第148條第1項權利濫用之適用。爰答辯聲明
:原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由:
㈠按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限。共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分
配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分
配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配
顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以
原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於
各共有人,民法第823條第1 項及第824條第1項、第2項分別
定有明文。查系爭房地為兩造共有(權利範圍如附表一所示
),有原告提出之本院不動產權利移轉證書2紙在卷可查(
本院卷第17至19頁),並經本院依職權調閱系爭房地之土地
及建物登記謄本各1份確認無誤(限閱卷),且為兩造所不
爭執,應堪認定。又原告陳稱本件不能以協議方式決定分割
方法,參諸本件前經調解不成立等情,應認屬實,原告請求
裁判分割系爭房地,自屬有據,應予准許。
㈡就被告陳王美玉所辯本件原告有權利濫用部分:
⒈按權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目
的;行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第14
8條定有明文。而權利之行使,是否以損害他人為主要目的
,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社
會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之
行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大
者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之
基本內涵所必然之解釋(最高法院71年台上字第737號判例
參照)。又判斷權利之行使,是否以損害他人為主要目的、
是否合於社會衡平、有無權利濫用之情形,應盱衡該權利之
性質、當事人之關係、經濟社會狀況、權利人因權利行使所
能取得之利益、他人及國家社會因其權利行使所受之損失,
以及其他主、客觀等因素,綜合考量,依一般社會之通念,
可認其權利之行使有失社會衡平者,即得認有權利濫用而悖
於誠信原則之情形。
⒉本件原告、被告郭大鈞於113年1月8日以拍賣方式取得系爭房
地所有權之共有,原告就系爭建物之持分為1/200、被告郭
大鈞就系爭建物之持分為99/200,原告旋於同年月29日提起
本件分割共有物訴訟,有上開本院不動產權利移轉證書、土
地、建物登記謄本、原告民事起訴狀上所蓋用之本院收狀戳
在卷可參,應可認定。則原告與被告郭大鈞間之內部關係雖
難以斷定,然渠等顯係約定共同買受系爭房地後,一併處理
,此觀諸被告郭大鈞之答辯意旨與原告主張大致相同即明,
而原告單獨起訴,顯然是為了減少裁判費之支出,兩人利害
關係一致,而渠等就系爭房地之權利範圍為1/2,難認有所
得利益甚小的情形。再者,各共有人得隨時請求分割共有物
,既為法律所明定,又實務上確實有業者從事以拍賣方式低
價取得不動產後,再訴請以變價方式分割共有物,藉以取得
較高額之變價款或不動產完整產權後出售,以牟求利潤之業
務,此為本院辦理審判事務職務上知悉之事項,然除非是以
詐欺、脅迫為手段或涉及逃漏稅捐外,法律上並不禁止,自
難以原告係基於獲利為目的,以拍賣方式取得系爭房地後,
再訴請分割,即認其有何權利濫用或違反誠信原則之情形。
至被告陳王美玉雖辯稱其居住於系爭建物甚久,年老患病不
宜搬離,亦無資力取得系爭房地,若准予分割,將侵害其居
住權等語,審酌本件系爭房地既經原告、被告郭大鈞合法取
得所有權持分,若因此禁止分割,使被告陳王美玉得不限期
的居住使用,恐不僅損及其他共有人權利,並有害法院拍賣
及不動產交易秩序。反之,系爭房地若得以分割,被告陳王
美玉縱然無法取得系爭房地,然於取得變價款或補償金後,
亦非不得另尋其他合適之居所。本院兩相衡量下,認應許原
告訴請分割系爭房地為適當。
㈢系爭房地之分割方法,以變價分割為適當:
⒈按分割共有物,須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共
有物之性質及價值、經濟效用,符合公平經濟原則,其分割
方法始得謂為適當(最高法院90年度台上字第1607號判決意
旨參照)。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當,
法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全
體共有人之利益等情形而為適當之分割,不受共有人所主張
分割方法之拘束(最高法院88年度台上字第600號判決意旨
參照)。查:系爭房地為公寓大廈型式建物及所坐落之土地
,為三房兩廳兩衛之格局,目前僅供被告陳王美玉及外籍看
護單獨一戶使用,業據兩造分別具狀陳報在案,並有系爭建
物之建物登記謄本在卷可參,性質上難以原物分割為一部獨
立使用,縱勉強將系爭房地分割予兩造各自擁有一部分,恐
將有損系爭建物之完整性,且原物分割後兩造並無各自獨立
之樓梯及門戶出入,亦勢必破壞原建物之使用現狀,造成日
後使用上之困難,致無法發揮該建物經濟上之利用價值,足
證本件以原物分割,顯有困難。又兩造均不願單獨取得系爭
房地,亦無從將系爭房地原物分配予共有人其中一人。
⒉準此,系爭房地既不宜以原物分割,倘透過變賣方式分割,
兩造皆可應買,自屬良性公平競價,如變價之價格高,則兩
造所受分配之金額隨之增加,反較有利於各共有人。故斟酌
系爭房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願
等一切情形,認為系爭房地之分割,以變價後價金按兩造之
應有部分即如附表二所示之比例分配為適當。再者,民法第
824條第7項載明:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,
共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買
者,以抽籤定之。」之內容,核其立法理由,乃共有物變價
分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物,分配價金之權利,
故於變價分配之執行程序,為使共有人仍能繼續其投資規劃
,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感
情,爰增訂變價分配時,共有人有依相同條件優先承買之權
。準此,倘兩造仍欲取得系爭房地繼續利用,均得於變價程
序時,行使依相同條件優先承買之權利,併此敘明。
四、從而,原告主張依據民法第823條第1項前段、第824條第2項
第2款之規定,請求裁判變價分割系爭房地,所得價金按如
附表二所示之比例分配,為有理由,應予准許,並判決如主
文第1項所示。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據
,經本院審酌後,認與判決結果不生影響,爰不一一論述,
併此敘明。
六、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟,法院不受原告聲明
分割方案之拘束,如准予裁判分割,原告之訴即有理由,自
無敗訴之問題,且兩造均因本件裁判分割而同霑利益,故本
院認於裁判分割共有物訴訟,而法院准予分割,原告之訴為
有理由時,仍應由兩造分別依系爭房地應有部分比例分擔訴
訟費用較符公平原則,爰酌命各應負擔訴訟費用如判決主文
第二項所示。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第80條之1。
中華民國113年11月28日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀,並表明
上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達
後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國113年11月28日
書 記 官 許雁婷
附表一:
編號 不動產標示 面積(平方公尺) 共有人 應有部分 0 新北市○○區○○段000○號建物(門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號7樓) 面積:72.52 陽台:9.65 露台:32.96 及共有部分 林子皓 1/200 郭大鈞 99/200 陳王美玉 1/2 0 新北市○○區○○段000地號土地 2645.09 林子皓 74/2,000,000 郭大鈞 7326/2,000,000 陳王美玉 74/20,000
附表二
編號 共 有 人 權利範圍 0 原告林子皓 200分之1 0 被告郭大鈞 200分之99 0 被告陳王美玉 2分之1
SJEV-113-重簡-773-20241128-3