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核定租金等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第395號原告張博男訴訟代理人吳玉豐律師被告鍾秋香訴訟代理人鍾秋琴上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文核定被告就所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000○000號未辦保存登記之建物占用原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（面積73.47平方公尺），每月租金如附表「本院核定每月租金額」欄所示。被告應給付原告新臺幣58萬7,600元，其中新臺幣34萬0,107元以繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內負給付義務，及均自本件判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告應自民國113年10月22日起至第一項建物及土地之法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付原告新臺幣7,700元，及其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣19萬6,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣58萬7,600元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第第1、2、3款分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明為㈠請求核定被告所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000○000號未辦保存登記之建物占有原告所有坐落屏東縣○○鄉○○村○○路000地號土地（面積73.47平方公尺），每月租金為新臺幣（下同）8,0 00元。㈡被告應給付原告33萬6,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國112年5月8日起至第一項所示未辦保存登記建物之租賃關係消滅之日止，按月於每月8日給付原告8,000元，及按月於每月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣第二項聲明，原告願供擔保，請准予假執行（見本院卷一第15 頁），嗣於112年6月27日具狀更正第一聲明及變更第二項聲明為請求核定被告所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000○ 000號未辦保存登記之建物占有原告所有坐落屏東縣○○鄉○○ 段000地號土地（面積73.47平方公尺），每月租金為8,000 元。被告應給付原告48萬元，及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第123頁）。再經歷次變更訴之聲明（見本院卷一第313頁、第349、 350頁、本院卷二第91頁），於114年1月16日審理中變更聲明如下述。原告前揭所為變更，核屬訴之追加、擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求基本事實均同一，主要爭點亦具共通性，依前揭法條規定，均無不合，自應准許。貳、實體方面：　　一、原告主張：　㈠原告為坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，坐落其上門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號（含148號）未辦保存登記建物（整編前門牌為新中路34號，下稱系爭建物），其事實上處分權為訴外人即被告之母鍾徐停蘭所有，前經本院106年度簡上字第121號判決確認系爭建物在系爭土地上存在法定租賃關係（下稱系爭租賃契約），並於108年11月6日確定。嗣由被告繼承並分割由被告單獨取得系爭建物，被告並基此分割協議辦理稅籍變更，而取得系爭建物之事實上處分權，是依民法第1148、1153條規定，被告既繼承系爭建物，自當承受被繼承人鍾徐停蘭依法定租賃關係對原告之租金債務。　㈡系爭建物占用系爭土地面積，前於臺灣高等法院高雄分院109年度上字第71號拆屋還地事件中，經測量為73.47平方公尺，經原告於112年4月10日以律師函向被告請求給付租賃期間之租金，遭被告以律師函拒絕。因兩造無法協議租金數額，爰依民法第425條之1第2項規定，請求本院按占用土地面積核定租金數額。另系爭土地位於屏東縣内埔鄉之中心位置，前臨經濟活動繁榮之市場，交通便利；又系爭建物為透天店面，被告原即將之出租予他人經營商業行為，租金每月1萬元；斟酌相鄰其他類似土地之月租金額均在每坪250元至270元間，而系爭建物占有系爭土地面積73.47平方公尺（即22.22坪）計算，其月租金應為5,500元至6,000元。且依房地租金分潤比例各半之習慣，及依鑑價後價格，系爭房地之合理租金為每月1萬5,200元，是系爭租賃契約之租金應以每月7,700元為洽當。本件兩造間法定租賃契約起始日應算自鍾徐停蘭於74年12月22日購入系爭建物時，原告仍得請求被告給付自起訴之日回溯5年以前（即自107年5月7日起至112年5月6日）之租金及自112年5月7日起至租賃關係終止時止之租金，並依鑑定後之107年5月7日至112年5月6日及112年5月7日後之各年度月租金數額計算。爰依民法第425條之1第1項、第2項、第1148條、第1153條第1項規定，提起本件訴訟等語。　㈢並聲明：⒈請求核定被告所有之系爭建物占有原告所有之系爭土地，自107年5月7日起至112年5月6日及自112年5月7日起至前開未辦保存登記建物之租賃關係消滅之日止每月租金如附表「原告請求核定每月租金額」欄所示。⒉被告應給付原告58萬7,600元，其中35萬1,000元以繼承被繼承人鍾徐停蘭之遺產範圍內負給付義務，均及自本判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應自113年12月22起至第一項所示未辦保存登記建物之租賃關係消滅之日止，按月於每月23日給付原告7,700元，及自本件判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋第二項聲明，原告願供擔保，請准予假執行。二、被告則以：　㈠原告主張租金為每月7,700元。被告曾以1萬3,000元之價額出租予第三人經營商業等語，惟被告將系爭建物出租事宜，與本件核定土地租金數額若干無涉，況房屋租賃價格因為房屋本身條件都會影響，本件估價報告係按「作商店營業使用」為估價，惟系爭建物並非作營業使用，僅於112年7月間，因被告所有與系爭建物相鄰之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋（下稱180號房屋）排水溝遭人惡意堵塞，被告同意180 號房屋之承租人暫時搬遷至系爭建物營業（業請承租人於11 3年2月20日前搬遷清空返還），系爭建物仍為住宅使用，本件租金自有土地法第97條、第105條之限制，故原告主張可供營業用途之房地，即無土地法第97條、第105條之適用，顯與最高法院之見解相違。另本估價報告之價格日期為112 年10月23日，而原告請求自108年11月起之租金，二者時間相距甚遠，故該估價報告顯與本件訴訟無涉。又原告所據招租廣告，並非成交資料，廣告標的之位置、面積與土地用途亦與系爭土地相去甚遠，顯不足為參考。且被告否認有「依房地租金分潤比例各半之習慣」，應由原告舉證證明該「習慣」之存在。　㈡系爭土地原為祭祀公業張桂爹（下稱系爭祭祀公業）所有，原告於66年間，於系爭土地上興建系爭建物時起，即係按建物所占基地面精之地價稅作為租金，嗣後原告於74年2月4日將系爭建物之事實上處分轉售訴外人黃松藤時，黃松藤亦係此方式計算租金；嗣黃松藤於74年12月22日將系爭建物事實上處分權以130萬元出售予鍾徐停蘭，鍾徐停蘭亦係按建物所占基地面積之地價稅作為租金。系爭建物自66年間興建完成，以迄於原告於106年間，以不法之方式取得系爭土地所有權，長達40餘年之時間，系爭建物之事實上處分權縱有轉讓，亦均係按建物所占基地面積之地價稅計算租金，系爭建物之租金於當事人間顯有協議，應以所占基地面積之地價稅計算，自無民法第425條之1第2項之適用。況依本院106年度簡上字第121號判決，認兩造間係「類推適用」民法第425條之1之規定，被告對原告有法定租賃關係存在，原告無請求租金之依據。退步言，倘認當事人間就租金數額無協議，則依系爭土地既係坐落於屏東縣内埔鄉振豐村之農業小村落，人口稀少，亦無工商發展，依內埔鄉戶政事務所統計，截至 112年5月底，振豐村全村戶數僅598戶，參酌財政部訂頒之「109年度房屋及土地之當地一般租金標準」，系爭土地租金頂多只應按申報地價年息3％計算，即系爭土地面積73.47 平方公尺，108年迄今之申報地價均為每平方公尺2,000元，是系爭土地之每月租金至多應為367元（計算式：73.47平方公尺×2,000元×3％÷12個月＝367元），始符公平等語，資為抗辯。　㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第465頁，並依判決格式調整文字及修正文字）：　㈠系爭土地為原告所有。　㈡系爭建物原為原告所有，嗣出售予黃松藤，黃松藤再於74年1 2月22日以130萬元出售予鍾徐停蘭，而鍾徐停蘭死亡後，由被告繼承。　㈢系爭建物占用系爭土地之面積為73.47平方公尺。　㈣鍾徐停蘭前曾向原告提起確認租賃關係存在訴訟，經本院106 年度簡上字第121號判決認定系爭建物就坐落系爭土地上，依民法第425條之1第1項，有法定租賃關係存在確定。　㈤兩造同意系爭建物就坐落系爭土地上，依民法第425條之1第1 項，有法定租賃關係存在。　　　　四、本院之判斷：　㈠原告主張就系爭建物坐落系爭土地部分有法定租賃關係存在，並依民法第425條之1規定，請求法院核定租金，有無理由？　⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第 1項、第2項分別定有明文。又雖與民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形未盡相同，惟揆之上開法條調和建物與土地利用關係之規範目的，基地受讓人非不得類推適用民法第425條之1規定，請求法院核定租金（最高法院110年度台上字第1615號民事判決意旨參照）。　⒉查原告於66年間興建系爭建物，由名義上所有人即系爭祭祀公業同意使用系爭土地，在形式上原告與系爭祭祀公業間就系爭土地成立使用借貸契約。原告嗣出售系爭建物予黃松藤，黃松藤再於74年12月22日以130萬元出售予鍾徐停蘭，基於債之相對性，且鍾徐停蘭並未主張或證明，則鍾徐停蘭並不當然繼受上開使用借貸關係。又原告於106年登記為系爭土地所有人，而系爭建物本即為原告所興建，此時雖與民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形未盡相同，惟揆之上開法條調和建物與土地利用關係之規範目的，及前揭最高法院110年度台上字第1615號民事判決意旨，原告非不得類推適用民法第425條之1規定，請求法院核定租金。且經本院106年度簡上字第121號確定判決確認系爭建物坐落系爭土地部分得類推適用民法第425條之1規定，有推定法定租賃關係存在，此亦為鍾徐停蘭於上開案件之主張，且被告於本件訴訟亦不爭執系爭建物就坐落系爭土地上，依民法第425條之1第1項有法定租賃關係存在（見本院卷一第465頁），並經本院調閱上開卷宗參閱無誤，亦有上開判決附卷可參（見本院卷一第73至82頁）。再系爭建物占有系爭土地之面積為73.47平方公尺，業經另案（臺灣高等法院高雄分院109年度上字第71號）委請屏東縣潮州地政事務所為土地複丈確定，且兩造亦不爭執系爭建物占用系爭土地之面積為73.47平方公尺（見本院卷一第465頁）。是經上開判決系爭建物就坐落系爭土地部分有法定租賃關係存在，原告無權拆除系爭建物確定在案等情。從而，原告主張系爭建物就坐落系爭土地部分有法定租賃關係，並依民法第425 條之1規定，請求法院核定租金，應屬有據。　㈡原告得請求法院核定租金之數額為何？　　⒈次按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項亦有明文。又因當事人不能協議其租金數額，而由法院依民法第425條之1第2項規定，核定之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為決定（最高法院110年度台上字第2498號判決意旨參照）。又租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。而土地法第97條所稱「城市地方」係指已依法令公布實施都市計畫之地方而言，同法第105條所稱之「基地」應泛指一切供建築使用之土地而言（內政部67年9月15 日台內地字第805447號函釋參照）。且若城市地方供營業之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，其租金自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、95年度台上字第138號判決意旨參照）。　⒉查系爭建物就坐落系爭土地有法定租賃關係存在，然就土地租金數額兩造無法協議。系爭土地之使用分區為商業區，有屏東縣內埔鄉公所都市計畫區域內土地使用分區證明書在卷可按（見本院卷一第281頁）；又原告主張被告前曾將系爭建物出租予他人經營餐飲商號之用，是系爭建物既非作為自用住宅居住使用，租金之核定自不受土地法第105條、第97 條規定之限制。經本院依原告聲請囑託上詣不動產估價師事務所，就被告之系爭建物占用系爭土地於107年至112年間合理租金之價值為鑑定，此有該所檢附之鑑定報告書可稽（下稱系爭鑑定報告，見本院卷一第189至289頁、本院卷二第7 至77頁）。參之系爭建物面臨屏東縣內埔鄉市區，附近有攤販、店舖林立，有原告所提現場照片在卷可查（見本院卷一第159至161頁），堪認商業機能頗佳。又系爭鑑定報告，乃上詣不動產估價師事務所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，依其專業意見分析後，採用比較法及租金收益法兩種方法進行評估，而得出鑑定結論，且核與系爭土地所在位置及其商業機能、使用價值相符，當可採信為合理。　⒊被告固抗辯本件租金應受土地法第97條、第105條之限制，頂多僅能按申報地價年息3％計算等語，惟被告所辯與上開認定不符，且乏合理憑據，委無可採。被告雖抗辯係因180號房屋之承租人暫時搬遷至系爭建物營業，且承租人於113年2月 20日前已搬遷等語，惟仍無礙系爭建物作為營業使用之事實，且系爭建物坐落之系爭土地之使用分區為商業區，自非一般住宅區，而難為有利於被告之認定。另被告再抗辯原告於 66年間於系爭土地興建房屋時係按建物所占基地面積之地價稅作為租金，本件無民法第425條之1第2項之適用等語，為原告所否認，被告並無舉證以實其說，被告抗辯鍾徐停蘭亦按系爭建物所占系爭土地面積之地價稅作為租金，不足採信。再者，依前揭說明，鍾徐停蘭未主張、證明繼受原告與系爭祭祀公業間就系爭土地之使用借貸關係，鍾徐停蘭並不當然繼受上開使用借貸關係，被告所辯實不足採。再參照前揭最高法院110年度台上字第1615號民事判決意旨，類推適用民法第425條之1法定租賃關係之情形得請求法院核定租金，被告抗辯兩造間係類推適用民法第425條之1之規定而無請求租金之依據等語，亦不足採。　⒋是參酌系爭鑑定報告所揭107年至112年間之合理租金單價，爰核定系爭土地於回溯5年期間之合理租金如附表「本院核定每月租金額」欄所示，應予准許。　㈢原告得請求被告給付租金之數額為何？　⒈按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金（最高法院110年度台上字第3013號判決要旨參照）。次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條定有明文。又繼承人對遺產之義務，依民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，繼承人對於繼承之遺產所負之債務，為公同共有債務。另依民法第1153條第1項規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任」，繼承人對於被繼承人之債務，為連帶債務（最高法院106年度台上字第1380號判決意旨參照）。復按連帶債務之成立以當事人有明示或法律有規定者為限；數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第272條、第292條亦有明文。末按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。　⒉查原告於66年間興建系爭建物，原告與系爭祭祀公業間就系爭土地成立使用借貸契約。嗣出售予黃松藤，黃松藤嗣於74 年12月22日以130萬元出售予鍾徐停蘭。又原告於106年登記為系爭土地所有人，茲調和建物與土地利用關係之規範目的，系爭建物坐落系爭土地部分得類推適用民法第425條之1規定，有推定法定租賃關係存在，已如前述。故原告於106取得系爭土地所有權後，請求系爭建物之事實上處分權人鍾徐停蘭給付自107年5月7日起之租金，應認有據。惟鍾徐停蘭於111年4月5日死亡，被告為鍾徐停蘭之繼承人之一，則被繼承人鍾徐停蘭生前就系爭建物與原告間之推定租賃關係及所生租金債務於鍾徐停蘭死後，依民法第1148條、第1153條第1項規定，即應由鍾徐停蘭之繼承人即被告及其他繼承人共同繼承之，原告依民法第273條規定，得對繼承人之一即被告，就所繼承之租金債務於繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內負清償責任。是107年5月7日起至111年4月4日（即鍾徐停蘭死亡前1日）止之租金部分，原告請求被告於繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內，給付如附表編號1至4「本院認定被告應給付租金額」欄所示之金額共34萬0,107元（計算式：85,200＋86,4 00＋87,600＋80,907＝340,107），應予准許，逾此範圍之請求（即原告關於對被告繼承鍾徐停蘭所得遺產範圍外之請求部分），則無理由，應予駁回。　⒊又鍾徐停蘭之全體繼承人於111年5月19日為繼承財產分割協議，由被告就鍾徐停蘭所遺系爭建物單獨取得，有遺產繼承分割協議書存卷可憑（見本院卷一第67頁），則鍾徐停蘭死亡後即111年4月5日起至遺產分割由被告單獨取得系爭建物事實上處分權前即111年5月18日止所生之租金部分，係於鍾徐停蘭死亡後，被告共同繼承上開推定租賃關係之遺產所生之公同共有債務，非屬鍾徐停蘭之債務，且被告尚未就共同繼承之推定租賃關係為遺產分割，則鍾徐停蘭之全體繼承人基此所負同一租金債務，其給付仍屬不可分，依民法第1151 條、第272條、第292條規定，應負連帶清償責任，惟原告依民法第273條規定，得對繼承人之一即被告請求給付。是111 年4月5日起至111年5月18日止之租金部分，原告請求被告給付如附表編號5、6「本院認定被告應給付租金額」欄所示，合計1萬0,893元（計算式：7,893＋3,000＝10,893），應予准許，原告請求於繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內負清償責任，則無理由。　⒋另被告就鍾徐停蘭之遺產於111年5月19日達成分割協議，由被告就鍾徐停蘭所遺系爭建物單獨取得，則自111年5月19日起系爭建物占用系爭土地所生之租金，即應由被告負擔。又依民法第439條規定，原告與被告間既未約定支付租金日期，則依通常習慣多為按月分期給付，應於屆滿時支付。另被告按月給付租金之義務乃因系爭建物與系爭土地間具有依民法第425條之1第1項規定推定之租賃關係所生，若該法定租賃關係終止，被告即無繼續給付租金之義務。是原告請求自111年5月19日起至法定租賃關係終止日止，其中自111年5月19日起至113年12月21日止，係如附表編號7、8、9所示，合計為23萬6,600元（計算式：87,000＋41,800＋107,800＝236,600），及自113年12月22日起至法定租賃關係終止日止，按月於每期屆滿時給付原告如附表編號10「本院認定被告應給付租金額」欄所示之租金，為有理由，應予准許。　㈣原告得請求之遲延利息為何？　⒈按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項本文、第203條分別定有明文。又按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任（最高法院113年度台上字第766號判決要旨參照）。　⒉被告應依本院核定之租金數額，於繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內給付34萬0,107元，及另給付24萬7,493元（計算式：10,8 93＋236,600＝247,493），業經本院認定如前，揆諸前揭說明，原告就此得請求之法定遲延利息，應自本件核定租金之形成判決確定翌日起算。是原告就本院判命被告於繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內給付34萬0,107元，及給付24萬7,493元部分，得併請求被告給付自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息；及就本院判命被告按月於每期屆滿時給付如附表編號10「本院認定被告應給付租金額」欄所示之金額部分，併請求其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，方屬正當，逾此部分之利息請求，無從准許。　　五、綜上所述，原告依民法第425條之1規定及繼承之法律關係，請求：㈠核定系爭建物占用原告所有系爭土地所示面積73.47 平方公尺部分，每月租金如附表「本院核定每月租金額」欄所示；㈡被告應給付原告58萬7,600元，其中34萬0,107元於繼承被繼承人鍾徐停蘭之遺產範圍內給付，均自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自1 13年12月22日起至法定租賃關係終止日止，按月於每期屆滿時給付原告如附表編號10「本院認定被告應給付租金額」欄所示之金額，及其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾前揭範圍之請求（即原告關於對被告繼承鍾徐停蘭所得遺產範圍外之請求部分，及本判決確定後始到期之利息計算），為無理由，應予駁回。六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟本院審酌原告敗訴部分，係原告關於對被告繼承鍾徐停蘭所得遺產範圍外之請求部分，及本判決確定後始到期之利息計算，於訴訟標的金額之核定並無影響，認訴訟費用仍由被告負擔全部，較屬合理，爰判決如主文第5項所示，附此敘明。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核本件主文第2項原告勝訴部分，合於法律律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　 14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佳燕以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　 14 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏附表：編號租賃期間（民國）原告請求核定每月租金額（依系爭鑑定報告）原告請求被告給付租金額本院核定每月租金額本院認定被告應給付租金額 1 107年5月7日至108年5月6日 7,100元 8萬5,200元 7,100元 8萬5,200元 2 108年5月7日至109年5月6日 7,200元 8萬6,400元 7,200元 8萬6,400元 3 109年5月7日至110年5月6日 7,300元 8萬7,600元 7,300元 8萬7,600元 4 110年5月7日至111年4月4日 7,400元編號4、5合計8萬8,800元 7,400元 8萬0,907元 (計算式：7,400×10＋7,400×28/30＝80,907) 以上金額合計34萬0,107元，由被告繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內給付 5 111年4月5日至111年5月6日 7,400元編號4、5合計8萬8,800元 7,400元 7,893元 (計算式：88,800－80,907＝7,893) 6 111年5月7日至111年5月18日 7,500元 3,000元（計算式：7,500×12/30＝3,000） 7,500元 3,000元以上金額合計35萬1,000元，由被告繼承鍾徐停蘭之遺產範圍內給付 7 111年5月19日至112年5月6日 7,500元 8萬7,000元 7,500元 8萬7,000元 8 112年5月7日至112年10月21日 7,600元 4萬1,800元 7,600元 4萬1,800元 9 112年10月22日至113年12月21日 7,700元 10萬7,800元 7,700元 10萬7,800元 10 113年12月22日起至法定租賃關係終止日止 7,700元 7,700元被告按月給付7,700元，至法定租賃關係終止日止

2025-02-14

PTDV-112-訴-395-20250214-1

訴

臺灣臺中地方法院

核定租金

臺灣臺中地方法院民事裁定 112年度訴字第2902號上訴人張光玉即被告張廷昇即張光昇被上訴人即原告張和國張和忠林炫廷上列上訴人因與被上訴人間請求核定租金等事件，不服本院於中華民國114年1月21日所為第一審判決，提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於收受本裁定5日內，補繳第二審裁判費新臺幣26,820 元，如逾期不繳，即駁回上訴；另應補正上訴理由。　　　理　由一、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2分別定有明文。次按因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過10年者，以10年計算，民事訴訟法第77條之10亦有明定。又於民法第425條之1第1 項所定情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，為同條第2項所明定。次按因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過10年者，以10年計算，民事訴訟法第77條之10定有明文。出租人或承租人依民法第442條規定訴請增減租金，或依民法第425條之1第2項規定訴請核定租金，均應適用上開規定，核定其訴訟標的價額（最高法院 110年度台聲字第2948號裁定意旨參照）。二、經查，本件被上訴人起訴請求核定上訴人與其等所有土地間法定租賃關係之租金數額，同時請求已到期之租金，上訴人就本院准許部分不服而提起上訴，是上訴人係對本院112年度訴字第2902號民事判決附表一、二、三編號1-4之「本院核定每年租金額」之數額不服，又本件兩造間租賃關係未定有期限，亦無從推算存續期間，依民事訴訟法第77條之10規定，應以10年計，則計算本件權利存續期間之租金總數應為新臺幣（下同）1,394,170元（計算方式詳如附表所示），並以前開金額核定為本件上訴標的價額；至被上訴人於起訴時一併請求給付已到期之同額租金而勝訴部分，上訴人雖也同時表明不服，惟兩者經濟目的同一，應屬訴訟標的競合，依民事訴訟法第77條之2第1項但書規定，無庸合併計算價額。準此，依民事訴訟法第77條之13、第77條之16第1項、及臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第3條第1項等規定，本件應徵第二審裁判費26,820 元，茲依民事訴訟法第442條第2項之規定，限上訴人於收受本裁定後5日內，逕向本院補繳，逾期不繳，即駁回上訴；上訴人另應依民事訴訟法第441條1項第4款之規定，補正上訴理由，特此裁定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官林士傑以上正本係照原本作成。如不服本裁定核定之訴訟標的價額，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（關於法院命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。其餘部分不得聲明不服。中　　華　　民　　國　　114　年　　2　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊玉華附表：編號租賃期間（民國）申報地價（新臺幣）占用面積（㎡）本院核定年息本院核定每年租金額（新臺幣/元，元以下四捨五入）被告應給付租金額（新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×305/400×8％=108,682 108,682×2年=217,364 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×8％= 142,534 142,534×2年=285,068 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×8％= 148,713 148,713 4 114年1月1日起118年12月31日止 6,570/㎡ 282.94 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×8％= 148,713 148,713×5年=74 3,565 合計： 1,394,170（計算式：217,364＋285,068＋148,713＋743,565＝1,394,170）備註：一、本件租賃關係未定有期限，亦無從推算存續期間，依民事訴訟法第77條之10規定，應以10年計（自109年1月1日起至118年12月31日止）。二、又114年以後之申報地價均暫以113年度計算。

2025-02-12

TCDV-112-訴-2902-20250212-2

重訴

臺灣臺南地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第369號原告鄭楚懷訴訟代理人陳樹村律師甘連興律師被告鄭秀君林施桂紅訴訟代理人呂承育律師複代理人王顥源律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用新臺幣65,886元由原告負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。查原告主張其就坐落臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭938 -4土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號左斜對面未辦保存登記之鐵皮屋（下稱系爭房屋）有優先購買權，惟為被告所否認，則原告究竟得否行使優先購買權，即陷於不明確狀態，而此種不明確之狀態，得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。二、被告鄭秀君均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、原告主張：系爭938-4土地、同段938-5地號土地（下稱系爭 938-5土地，與系爭938-4土地合稱系爭土地）係分割自原戴阿葉所有同段938地號土地（下稱原938土地）；系爭房屋則係由交通部高速鐵路工程局（下稱高鐵局）向訴外人戴阿葉（原名：鄭戴阿葉）即原告與鄭秀君之祖母租地興建，原為戴阿葉所有，僅係將系爭房屋之納稅義務人登記為訴外人即戴阿葉之長子鄭文長。嗣原938土地經本院以109年度訴字第 58號判決分割，由原告取得系爭938-5地號土地、鄭秀君取得系爭938-4土地；系爭房屋事實上處分權則由原告與鄭秀君共有（應有部分各2分之1）。而鄭秀君於民國112年3月6 日將其所有系爭938-4土地及系爭房屋（應有部分2分之1，下合稱系爭不動產）出售予被告林施桂紅，未依法踐行對原告為優先承買權之書面通知，然系爭房屋與系爭938-4土地既有民法第425條之1第1項法定租賃關係存在，原告自得依相同條件優先購買等語。為此，爰依土地法第104條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告對系爭不動產有優先購買權存在；㈡被告應將系爭938-4土地於112年3月28日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢被告應將系爭房屋（應有部分2分之1）之納稅義務人於112年3月28日以買賣為原因，從鄭秀君變更為林施桂紅之登記塗銷，並將上開房屋之事實上處分權回復為鄭秀君所有；㈣鄭秀君應按其與林施桂紅就系爭不動產訂定之買賣契約條件，與原告訂定買賣契約，並於原告給付新臺幣（下同）650萬元予鄭秀君之同時，將系爭938-4土地移轉登記予原告，及將系爭房屋（應有部分2分之1）交付原告，並協同原告以買賣為原因將納稅義務人變更為原告。　二、被告則以：　㈠林施桂紅：系爭房屋之稅籍資料已明確記載原納稅義務人為鄭文長，該屋原先之事實上處分權人並非戴阿葉，且原938 土地經本院以109年度訴字第58號判決分割，系爭房屋與系爭938-4土地之利用關係自與民法第425條之1規範情形不同，況民法第425條之1法定租賃關係與土地法第104條第1項所定承租人係本於意定租地建物契約而占用之情形有別，自不宜擴張或類推適用各該規定，認該法定租賃關係之土地承租人得享有此具物權效力之優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　㈡鄭秀君未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　三、兩造不爭執事項：　㈠原938土地前為戴阿葉所有，嗣經本院109年度訴字第58號判決分割，分別由鄭秀君及原告取得系爭938-4、938-5土地。　㈡系爭房屋坐落於系爭土地上，由鄭文長於110年7月26日贈與原告及鄭秀君（應有部分各2分之1）。　㈢鄭秀君於112年3月28日以買賣為原因，將系爭938-4土地移轉登記予林施桂紅，及將系爭房屋（應有部分2分之1）之納稅義務人變更為林施桂紅。　四、得心證之理由：　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項亦有明定。土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。又土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張系爭938-4土地之所有人及系爭房屋之事實上處分權人原均為戴阿葉，故其對於系爭不動產有優先購買權存在等節，為林施桂紅所否認，並以前揭情詞置辯，依前開說明，自應由其就前開主張負舉證之責。　㈡經查，原告主張系爭房屋原事實上處分權人為戴阿葉，固提出房屋租賃契約書2份為佐（見本院卷第55、57頁），然觀以戴阿葉與訴外人陳碩瑋簽訂之房屋租賃契約書記載：「第一條：甲方房屋所在地及使用範圍洋子段938號鐵厝由乙方（承租人）蓋，沒有收租金，但如有房屋稅時，應乙方（承租人）繳納。五年後鐵厝歸甲方（地主）所有以及收租金」等語，已與原告主張系爭房屋係由高鐵局租地興建之情形不符，且依訴外人即戴阿葉之三子鄭永華與訴外人李皓群簽訂之房屋租賃契約，無從認定租賃標的是否係即為系爭房屋，鄭永華又係經何事實上處分權人同意而出租他人，均難作為有利於原告之認定。　㈢另證人鄭文長到庭具結證稱：系爭房屋最初是由高鐵局的人員租地興建的，當時是由我父親鄭大戇接洽租地建物事宜，也有經過土地所有人戴阿葉同意，是我將50萬元交給鄭大戇，由其向高鐵局接洽購買系爭房屋，並負責管理及收租事宜，後續鄭永華擅自將系爭房屋出租他人並收取租金，因為我都沒有收到租金，還要繳納每年約4、5萬元之房屋稅金，所以就把契稅移轉給原告及鄭秀君等語（見本院卷第209至213 頁）；證人黃聰財到庭具結證稱：系爭房屋是高鐵局租地興建的，後來高鐵局做完工程要撤除，我岳父鄭大戇以50萬元向高鐵局接洽買賣事宜，我不清楚50萬元是否為鄭大戇出資，因為是鄭大戇處理，他可以決定要將納稅義務人登記給誰，系爭房屋之水電費、房屋稅有時是鄭永華繳納，或是鄭大戇叫別人去繳，我也有繳過，理論上系爭房屋應該是戴阿葉所有，但是戴阿葉都把財產給鄭大戇管理、使用、收益，我也不知道為何不直接登記在戴阿葉名下等語（見本院卷第21 5至219頁）。依前揭證人證述內容，其等就系爭房屋由高鐵局興建，並由鄭大戇以50萬元出面與高鐵局接洽買賣事宜之過程大致相符，惟就系爭房屋原事實上處分權人之證述不一，然證人黃聰財不清楚50萬元是否為鄭大戇出資，且就管理、使用、收益系爭房屋或繳納房屋稅、水電費之人均未提及戴阿葉，無法具體說明系爭房屋稅籍登記在鄭文長名下之原因，即逕稱系爭房屋原事實上處分權人為戴阿葉，顯非合於常情。再稅籍登記乃行政上為課徵稅賦而設，雖不能僅以房屋稅籍資料作為房屋所有權誰屬之唯一證明，惟未辦保存登記建物房屋稅籍資料納稅義務人之記載，仍不失作為私法上表彰財產價值利益之重要參考，且登記為納稅義務人尚負有繳納稅捐之公法義務，倘無其他證據證明系爭房屋原事實上處分權另有所屬，則稅籍資料非不得作為認定之依據，應認以證人鄭文長所述較為可信。至原告所提台灣自來水公司裝置證明、109年5月水費通知單、台灣電力公司105年6月繳費通知單、臺南市政府財政稅務局107年、110年房屋稅繳款書（見本院卷第195至203頁），僅能證明有使用系爭房屋並繳稅之事實，無法證明系爭房屋原事實上處分權人為戴阿葉。據此，原告提出之證據，均不足令本院形成其主張為真正之優勢心證，舉證尚有未盡，依舉證責任分配之原則，該不能舉證之不利益即應由原告承擔，是原告主張系爭不動產原同屬戴阿葉所有，即非有據，與民法第425條之1第1項所定土地、房屋原先同屬一人所有之要件不符，難認有適用或類推適用該條項規定之餘地。　㈣此外，原告復未再舉證證明系爭938-4土地與系爭房屋有其他承租關係，自難認原告為土地法第104條第1項規定之承租人，則原告依該規定主張行使優先承買權，請求請求確認其對 938-4土地及系爭房屋有優先購買權存在，並塗銷被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記、納稅義務人登記，及依同一條件向鄭秀君購買，均屬無據。五、綜上所述，原告依土地法第104條第1項規定，請求確認其對 938-4土地及系爭房屋有優先購買權存在，並塗銷被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記、納稅義務人登記，及依同一條件向鄭秀君購買，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用為65,886元（即第一審裁判費65,350元、原告先行墊付之證人日旅費536元），應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。　　　　　八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　王偉為以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林耿慧

2025-02-10

TNDV-112-重訴-369-20250210-1

岡簡

岡山簡易庭

返還不當得利

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度岡簡字第387號原告吳丁發訴訟代理人劉韋宏律師被告吳正雄上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○○號1至4之土地（下稱系爭土地），原均為訴外人吳水木所有，嗣吳水木過世後，兩造為其繼承人，並於民國100年3月8日繼承登記為系爭土地之共有人，應有部分各1/2。而如附表編號1、2所示之土地上，有吳水木出資興建之未保存登記建物（即門牌號碼高雄市○○ 區○○街00號房屋暨該屋增建部分，下稱系爭房屋）坐落，被告並在吳水木過世後，依遺囑取得該屋之事實上處分權；如附表編號3、4所示之土地上，有吳水木出資興建未保存登記之鐵皮屋等地上物（下合稱系爭地上物）坐落，於吳水木過世後，則由被告占有使用迄今。茲因系爭房屋、系爭地上物所坐落土地即系爭土地，於兩造在113年5月23日進行分割前，仍由兩造以應有部分1/2之比例維持共有，但被告卻以系爭房屋、系爭地上物排他占有使用之方式，占用系爭土地全部，致使原告無從使用，爰依民法第179條規定提起本訴，請求被告給付無權占用系爭土地逾越其應有部分1/2所享有，自108年6月25日起至113年5月22日止，相當於租金不當得利共新臺幣（下同）289,843元（占用附表編號1、2所示土地部分，相當於租金之不當得利數額為93,699元；占用附表編號3、4所示土地部分，相當於租金之不當得利數額為196, 144元）等語。聲明：被告應給付原告289,843元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：系爭土地於分割前確為兩造共有，且系爭房屋依吳水木之遺囑，亦由被告繼承無誤，但系爭地上物並未指定由何人繼承，兩造各自繼承一半。又系爭地上物內，除父母所留遺物外，兩造均有存放一些雜物，鑰匙遙控器亦係兩造各自保留1份，無被告單獨占用情形，原告請求不當得利並無理由等詞置辯。聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固有明文。但倘受益人係本於合法權源而取得利益，其受利益即具法律上之原因，自無不當得利可言。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段業規定甚明。㈡、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第 1項定有明文。又土地及其上房屋原同屬一人所有，而僅將土地讓與，嗣由一方共同繼承取得土地所有權，房屋所有權則由他方繼承取得，應認一方默許他方繼續使用土地，有租賃關係存在，其租賃期限則至房屋不堪使用時為止（最高法院92年度台上字第1052號民事裁判意旨可參）。㈢、查原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利共289,843元，無非以：系爭房屋由被告繼承取得事實上處分權，系爭地上物則由被告占有使用，而系爭土地在11 3年5月23日進行分割前，既由兩造以應有部分1/2之比例維持共有，被告以系爭房屋、系爭地上物排他占有使用之方式，占用系爭土地之全部，致原告無從使用，屬無法律上之原因受有利益等詞，為其主要論據。然查： ⑴、系爭土地、系爭房屋、系爭地上物先前均為吳水木所有，而吳水木於100年2月18日死亡，兩造為其繼承人，並依吳水木遺囑，共同繼承系爭土地，且於100年3月8日辦理繼承登記完成（應有部分各1/2）；另吳水木過世後，依其遺囑，由被告單獨繼承系爭房屋之事實上處分權等各節，既為兩造所不爭執（見本院卷第100至101頁），並有吳水木之遺囑及兩造就系爭土地辦理繼承登記之資料存卷可參（見本院卷第11 3至136頁），上情自可認定。依此，被告具有事實上處分權之系爭房屋，暨兩造共有之系爭土地，既原屬一人即吳水木所有，並於吳水木過世後，依遺囑而同時讓與相異之人即兩造，則系爭房屋就所坐落如附表編號1、2所示土地部分，依民法第425條之1第1項規定，自有法定租賃關係存在，且該權利可得對抗原告無訛，原告無視於此，仍主張系爭房屋占用如附表編號1、2所示之土地，乃被告無法律上原因受有利益，其得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法自有未合，無從准許。 ⑵、其次，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，固尚包含被告排他占有使用系爭地上物藉以占用附表編號3、4所示土地部分；惟系爭地上物乃吳水木出資興建並原始取得所有權，為兩造所不爭執之事（見本院卷第100頁），且遍觀吳水木遺囑（見本院卷第120至123頁）及卷附事證資料，亦未見系爭地上物有指定由何人繼承之情形，是系爭地上物之權利顯應由吳水木之繼承人共同繼承，難認有被告單獨繼承並排他占有使用之情事。再者，原告雖稱系爭地上物於吳水木過世後，即由被告單獨占有使用迄今云云，但此已據被告堅詞否認（見本院卷第99頁），又原告迄言詞辯論終結前，業均未提出任何事證可佐被告就系爭地上物有為排他使用收益之情況，反而被告抗辯系爭地上物乃兩造共同使用，原告有堆積物品於內一節，已提出物品堆置照片為證（見本院卷第75 至79頁），故本院自無從以原告之空詞主張，認定被告有藉排他占有使用系爭地上物之方式，占用如附表編號3、4所示土地之情狀。因此，原告請求被告應給付占用附表編號3、4 所示土地，所受相當於租金之不當得利，同難認可採，無從准許。 ⑶、至原告在本院審理期間固補充：被告先前在兩造另訴請分割系爭土地之案件審理時，有主張花費100多萬整修系爭地上物，故系爭地上物為被告所有云云（見本院卷第100頁）。但系爭地上物之整修，倘非涉及原有建物整體拆除重建，本不影響原有建物所有權或事實上處分權歸屬之認定，且整修之動產因附合而成為系爭地上物之重要成分者，仍由系爭地上物原本之權利人取得權利，僅整修之出資人得依不當得利之規定請求償還價額，此觀民法第811條、第816條規定自明，是以，此部分依卷內事證，既未見有何系爭地上物之權利歸屬應依整修重新認定之情況，自無礙本院前開認定，附此敘明。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應給付所受之相當於租金不當得利289,843元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 7　　日　　　　　　　　岡山簡易庭　法　　　官楊博欽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　顏崇衛附表：編號土地地號面積備註 1 舊有地號高雄市○○區○○段000地號土地 7.04平方公尺左列土地於113年5月23日已合併分割為高雄市○○區○○段000○00000地號土地（面積分別為112.98、112.99平方公尺），並由原告取得781地號、被告取得781-1地號土地。 2 舊有地號高雄市○○區○○段000地號土地 218.93平方公尺 3 舊有地號高雄市○○區○○○段0000地號土地 1,560平方公尺左列土地於113年5月23日已合併分割為高雄市○○區○○○段0000○000000地號土地（面積各為1,800平方公尺），並由原告取得3392-2地號、被告取得3392地號土地。 4 舊有地號高雄市○○區○○○段0000地號土地 2,040平方公尺

2025-02-07

GSEV-113-岡簡-387-20250207-1

簡上

臺灣新竹地方法院

拆屋還地

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度簡上字第106號上訴人姜坤玉訴訟代理人蔡甫欣律師被上訴人曾俊誠訴訟代理人湯凱立律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年7月17日本院竹東簡易庭112年度竹東簡字第234號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴主張：伊為新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有人，系爭土地原為訴外人鍾金生所有，因訴外人鍾金生之繼承人未辦理繼承登記，經財政部國有財產署中區分署委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理標售民國106年度第201批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物，由伊拍定取得。而坐落系爭土地上之門牌號碼新竹縣○○鄉○○路0段000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原始起造人為訴外人曾石炳，由被上訴人於88年9月28 日繼承全部。伊曾訴請被上訴人拆屋還地，經本院以108年度竹東簡字第17號民事簡易判決及108年度簡上字第102號民事判決認系爭建物所占用之系爭土地依民法第425條之1規定，具有法定租賃關係為由，而駁回伊之請求（下稱前案）。伊係自106年10月19日標售取得系爭土地至今已逾5年，依土地法第73條之1第2項規定，被上訴人所有之系爭建物就系爭土地之租賃期間已屆滿。又系爭建物已無經濟價值，且被上訴人不當延長系爭建物使用期限，自行挖設水井以馬達抽取地下水供作系爭建物廁所及鐵製水塔之用水，加重上訴人負擔，當非立法本旨所許，法定租賃關係消滅。爰依民法第76 7條第1項及土地法第73條之1第2項規定，於原審聲明求為命：㈠被上訴人應將坐落系爭土地上如本院108年度竹東簡字第 17號民事簡易判決所附新竹縣竹東地政事務所108年7月4日土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示A部分面積137 平方公尺之磚造平房、B部分面積6平方公尺之鐵架、C部分面積6平方公尺之廁所拆除，並將系爭土地返還予伊。㈡願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被上訴人則以：上訴人依民法767條請求拆屋還地有重複起訴之嫌。又系爭建物占有系爭土地之占有權源為民法第425 條之1第1項之法定租賃關係，而土地法第73條之1第2項後段所指之租賃並不包括法定租賃關係，是兩造間法定租賃關係仍然存在，伊所有系爭建物占有系爭土地即屬有權占有。上訴人於原審並未爭執系爭建物存有經濟價值，且系爭建物屋頂尚存，梁柱、牆垣、門窗、壁柱等構造均屬完好，亦未翻修，足供遮風避雨，又系爭建物之電費、電信費均仍按月繳納，可以供人居住，具有經濟價值，況水井、馬達、鐵製水塔於上訴人得標前即已存在等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如系爭複丈成果圖所示A部分面積137平方公尺之磚造平房、 B部分面積6平方公尺之鐵架、C部分面積6平方公尺之廁所拆除，並將系爭土地返還予伊。㈢被上訴人應將坐落系爭土地上如原審附圖1所示編號①垃圾、②鐵板、③芭樂樹1棵、④荔枝樹1棵、⑤抽水馬達及水管、⑥至⑭香蕉樹13棵、⑮梅樹1棵、⑯ 楊桃樹1棵、⑰李子樹1棵、⑱桃樹2棵、⑲橘樹1棵、⑳楊柳樹1 棵、㉑火龍果2棵及㉒臨時廁所移除，並將系爭土地返還予伊（按：上開上訴聲明㈢部分係對未經判決之事件上訴，上訴不合法，另以裁定駁回）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、經查，系爭土地經公開標售，由上訴人得標，於106年10月1 9日登記為系爭土地所有人；被上訴人為系爭建物所有人等節，有財政部國有財產署中區分署標售逾期未辦理繼承登記不動產證明書、台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理財政部國有財產署中區分署委託標售106年度第201批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物公告、土地建物查詢資料在卷可考（原審卷第21、49至51頁，二審卷第171頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。五、得心證之理由：　　本件兩造爭執之點，應在於：㈠上訴人主張本件請求是否受前案確定判決既判力所及？㈡土地法第73條之1第2項後段所指之租賃是否包括法定租賃關係？㈢系爭建物是否已無經濟價值？茲分述如下：　㈠上訴人主張本件請求未受前案確定判決既判力所及：　1.按判決既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所發生之事實，並不受其既判力之拘束，其以之作為另行起訴之原因事實，自不發生一事不再理之問題（最高法院109年度台抗字第1536號裁定意旨參照）。　2.前案係於110年1月27日言詞辯論終結（原審卷第35頁），上訴人於本件係主張兩造間就系爭土地之法定租賃關係自上訴人於106年10月19日標售取得系爭土地至今已逾5年，該法定租賃關係已不存在，及系爭建物現已無經濟價值為由訴請拆屋還地，核屬本於前案最後事實審言詞辯論終結後所生之事實為請求，非屬前案確定判決之既判力所及。被上訴人抗辯重複起訴云云，尚無可採。　㈡土地法第73條之1第2項後段所指之租賃不包括法定租賃關係：　1.按土地法第73條之1第2項後段規定，土地或建築改良物，因繼承人逾期未聲請繼承登記，而由國有財產署公開標售，土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。其立法目的乃就原所有權人於標售前與第三人就該標售之土地或建築改良物訂定之租賃契約，對於得標人仍繼續存在時，為避免該約定租賃期間過長，致降低投標意願，而無法達成藉由公開標售方式進行土地管理之目的，故特別規定「原」租賃關係期間，於標售後以5年為限，以保障得標人權益。而民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，係於土地或其上房屋讓與後，始依該規定「新」成立租賃關係，與土地法第73條之1第2項後段規定要件不同，自無該規定之適用（最高法院112年度台上字第1422 號判決意旨參照）。　　2.查系爭建物占用系爭土地係基於民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，為前案確定判決所認定之事實，兩造就此並不爭執，則依前開說明，該法定租賃關係並無土地法第73 條之1第2項後段規定之適用，故上訴人主張自其於106年10 月19日標售取得系爭土地至今已逾5年，該法定租賃關係已不存在；土地法第73條之1第2項後段為民法第425條之1第1 項之特別規定云云，與前開最高法院判決意旨不符，自無可採。　㈢系爭建物尚非無經濟價值：　1.按民法第425條之1第1項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。既明定在房屋得使用期限內，推定有租賃關係，可見係以房屋具有經濟價值為要（最高法院105年度台上字第722號裁定意旨參照）。　2.被上訴人抗辯：系爭建物具有經濟價值等語，並觀諸兩造各自提出之系爭建物現況照片（二審卷第153、157、163至166 頁），可見系爭建物之屋況尚稱完好，且有晾曬衣物，堪認足避風雨，復未見有何頹敗或殘破之情形，足認系爭建物目前猶具經濟價值，是被上訴人此部分抗辯，應屬可採。　3.至上訴人固主張：被上訴人不當延長系爭建物使用期限，自行挖設水井以馬達抽取地下水供作系爭建物廁所及鐵製水塔之用水云云。惟該水井、馬達、鐵製水塔究非系爭建物本身，與系爭建物本體之經濟價值無涉，亦難認與系爭建物有無經改造、修建或更新建築結構以延長使用期限之情形有何關係，上訴人此部分主張，自無可採；其聲請履勘現場以證明該水井、馬達、鐵製水塔之位置、使用情形及材質云云，難認與系爭建物自身之經濟價值有關，亦無調查之必要。六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項及土地法第73條之1 第2項規定，請求被上訴人將坐落系爭土地上如系爭複丈成果圖所示A部分面積137平方公尺之磚造平房、B部分面積6平方公尺之鐵架、C部分面積6平方公尺之廁所拆除，並將系爭土地返還予伊，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，即無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　彭淑苑　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周美玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊子龍本件正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪郁筑

2025-01-24

SCDV-113-簡上-106-20250124-1

訴

臺灣橋頭地方法院

核定租金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第932號原告游馥亘郭軒甫陳貞燕共同訴訟代理人陳樹村律師張雅琳律師被告陳建賓訴訟代理人李正良律師上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文核定被告之門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00之0號、00之0號房屋占用原告共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示000⑴ 、000⑵、000⑶部分土地（面積共二一五點一六平方公尺），依各原告如附表一所示應有部分，自附表一「起算日期」欄所示日期起至租賃關係終止之日止之每月租金額如附表一「本院核定金額」欄所示。核定被告之門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00之0號、00之0號房屋占用原告游○○所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（應有部分六五○分之一二七）如附圖所示000⑴、000⑵、000⑶部分土地（面積八七點七七平方公尺）自附表二「起算日期」欄所示日期起至租賃關係終止之日止之每月租金額如附表二「本院核定金額」欄所示。被告應分別給付原告如附表三「本院之認定」欄所示金額，及均自民國一百一十三年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年六月四日起至法定租賃關係終止之日止，按月於每月終日給付各原告如附表一及二「本院核定金額」欄所示金額。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由兩造依附表四所示比例負擔。本判決第三項於原告各以附表五「原告供擔保金額」欄所示金額供擔保後，得假執行；但被告如以附表五「被告供擔保金額」欄所示金額分別為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以應給付金額三分之一為被告供擔保後，得假執行。但被告如就各期給付全額為各原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告陳○○、郭○○於民國101年6月14日因拍賣登記（原因發生日期101年5月21日）為坐落高雄市○○區○○段000 地號土地(下稱000地號土地)之共有人，應有部分各均為500 /1381，原告游○○(以下就全體原告合稱原告，分則逕稱姓名 )於109年12月18日因拍賣登記（原因發生日期109年11月30 日）為000地號土地共有人，應有部分381/1381，另游○○於1 09年12月18日因拍賣登記（原因發生日期109 年11月30日）為同段000地號土地(下稱000地號土地；與000地號土地合稱系爭土地)共有人，應有部分127/650。系爭土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00之0號、00之0號未辦保存登記建物（下合稱系爭建物）原均為訴外人陳戴玉鳳所有，系爭建物因買賣輾轉由被告於98年12月17日取得事實上處分權，系爭建物及後方倉庫(下合稱系爭房屋）占用系爭土地如附圖所示000⑴、000⑵、000⑶部分（面積共215.16平方公尺）及00 0⑴、000⑵、000⑶部分（面積87.77平方公尺）之土地範圍，經本院另案111年度簡上字第176號確定判決認被告之系爭房屋對系爭土地存在民法第425條之1第1項所定法定租賃關係( 下稱系爭租賃契約)，因兩造無法協議租金數額，爰依民法第425條之1第2項規定，請求本院按各原告對於系爭土地之應有部分及占用土地面積核定租金數額。系爭土地與同段39 3地號土地之使用分區均為農業區，依內政部不動產租金實價登錄查詢結果，393地號土地於109年7月13日之月租金為每平方公尺新臺幣(下同)98.01元，得作為計算被告應給付租金數額之依據。游○○於109年11月30日因拍賣取得系爭土地應有部分，另原告曾於113年4月23日委請律師發函請求被告給付租金，是依系爭租賃契約關係，游○○得請求被告給付自109年12月1日起，郭○○及陳○○得請求被告給付自108年4月 23日起，均至租賃關係終止時止之租金等語，求為判決：㈠核定被告之系爭房屋占用原告共有000地號土地(按各原告應有部分計算)如附圖所示000⑴、000⑵、000⑶部分土地（面積共215.16平方公尺），游○○自109年12月1日起、郭○○及陳○○ 均自108年4月23日起，至租賃關係終止之日止，每月租金依序為5,818元、7,635元、7,635元。㈡核定被告之系爭房屋占用游○○所有000地號土地（應有部分127/650）如附圖所示00 0⑴、000⑵、000⑶部分土地（面積87.77平方公尺），自109年 12月1日起至租賃關係終止之日止，每月租金1,681元。㈢被告應分別給付原告如附表三「原告之主張」欄所示金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至法定租賃關係終止之日止，按月於每月終日前分別給付原告如附表一及二所載原告主張之每月租金數額。㈤第三、四項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋與系爭土地間有民法第425條之1第1項規定之適用而存有法定租賃關係，被告自當支付占用範圍土地之租金。系爭房屋供居住使用，本件租金之核定數額，應受土地法第97條第1項、第148條及第105條、土地法施行法第25條規定之限制，又393地號土地係緊鄰台17線（西部濱海公路）主要道路旁之供營業用土地，與系爭土地相距約7 公里遠，且系爭土地係供系爭房屋之基地使用，系爭土地與 393地號土地之位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，完全不同，故原告主張以比照39 3地號土地以每平方公尺98.01元計算租金，核屬過高。參照最高法院84年度台上字第2707號判決及101年度台上字第178 8號判決、臺灣高等法院臺中分院112年度上更一字第11號、臺灣新北地方法院112年度訴字第1650號判決意旨，請求法院核定租金，乃形成之訴，未經法院核定租金數額，土地所有權人無直接請求給付租金之權利，原告請求被告給付前5 年租金自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，即屬無據。依民法第126條規定及前開最高法院等各法院實務見解，郭○ ○及陳○○請求自起訴之日回溯5年以前之租金部分，消滅時效已完成，不得再向被告請求等語資為抗辯。三、本院於114年1月7日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷第75、77頁)：㈠不爭執事項： ⒈陳○○、郭○○於101年6月14日因拍賣登記（原因發生日期1 01年5月21日）為000地號土地共有人，陳○○、郭○○之應有部分各均為500/1381。游○○於109年12月18日因拍賣登記（原因發生日期109年11月30日）為000地號土地共有人，應有部分381/1381。 ⒉游○○於109年12月18日因拍賣登記（原因發生日期109年1 1月30日）為000地號土地共有人，應有部分127/650 。 ⒊被告係系爭房屋之事實上處分權人。系爭房屋占用系爭土地如附圖所示000⑴、000⑵、000⑶部分之土地（面積共 215.16平方公尺）及000⑴、000⑵、000⑶部分之土地（面積87.77平方公尺）。系爭房屋占用系爭土地如前所示之土地範圍，依民法第425條之1第1項規定，推定於系爭房屋得使用期限內有租賃關係。 ⒋系爭土地於113年間之申報地價均為每平方公尺232元。 ⒌系爭土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為養殖用地，未直接面臨公路，僅得經由系爭房屋前方（即南側之通道往南連接東西向之○○路1巷道路）。系爭土地附近多魚塭，無其他住家。 ⒍系爭房屋為2層樓之透天厝，供被告及其家人居住使用，透天厝後方另有1棟1層樓之倉庫（如附圖所示000⑶部分之土地）。 ⒎同段393地號土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，該土地之東側面臨○○路（西部濱海公路），其餘三面不臨路，該土地附近有財政部關務署高雄關監管之保稅工廠、其他工廠、住家及萊爾富超商等。㈡爭執事項： ⒈原告依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定系爭租賃關係之租金數額為何？ ⒉原告依系爭租賃關係，得請求之租金金額為何？四、得心證之理由：㈠原告依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定系爭租賃關係之租金數額為何？　　　⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。次按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425 條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人(房屋所有人)即有給付租金予出租人(土地所有人)之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。　 ⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16 條前段亦定有明文。而上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，並與鄰地租金相比較，以為決定。　 ⒊經查：　 ⑴兩造就系爭房屋所占用系爭土地如不爭執事項⒊所示之土地存在法定租賃關係，且兩造就租金數額未能達成協議一節，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱另案本院111年度簡上字第176號民事事件(下稱另案訴訟)卷宗核閱無訛，是原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定系爭房屋所占用土地之系爭租賃契約之租金數額，自屬有據。　 ⑵查系爭土地位於高雄市○○區，其使用分區為一般農業區，使用地類別為養殖用地，未直接面臨公路，僅得經由系爭房屋前方（即南側之通道往南連接東西向之 ○○路1巷道路），系爭土地附近多魚塭，無其他住家；另系爭房屋中之系爭建物為2層樓之透天厝，供被告及其家人居住使用，透天厝後方有1棟1層樓之倉庫等情，為兩造所不爭執，並有另案訴訟卷附之現場照片可參(另案訴訟第一審卷第213至219頁)，及本院依職權查調之正射影像圖附卷足憑(本院卷第57、59頁) 。本院審酌系爭房屋僅供居住之用，未供營利，系爭土地附近多魚塭，無其他住家，亦無商業活動，且未直接連接公路，因而認系爭房屋占用系爭土地之租金應以申報地價年息10％計算為適當。　　　　⑶原告固主張應比照393地號土地於109年7月13日之月租金每平方公尺98.01元核定租金數額等語，本院依職權查詢內部不動產交易實價查詢服務網所登載393地號土地之租金交易資料(本院卷第55頁)顯示，該次租賃交易之租賃標的物包含393地號土地上之40坪土地及約30坪之建物，並非僅以土地為租賃物，與兩造間之系爭租賃契約之租賃物僅有土地者不同，自不得以之作為核定系爭土地租金數額之參考依據。再者，39 3地號土地之使用分區雖為一般農業區，但其使用地類別為農牧用地，該土地之東側面臨○○路（西部濱海公路），附近有財政部關務署高雄關監管之保稅工廠、其他工廠、住家及萊爾富超商等情，有正射影像圖及Google街景圖在卷足憑(本院卷第61至65頁)，復為兩造所不爭執，足見393地號土地之位置、交通條件及商業繁榮程度均明顯優於系爭土地，自無從逕以39 3地號土地之租金價格作為系爭土地租金數額之核定依據。　　　　⑷另按租金之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，此為民法第126條所明定。次按消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。二、承認。三、起訴，民法第129條第1項亦有明文。被告抗辯郭 ○○及陳○○請求自起訴之日回溯5年以前之租金部分，消滅時效已完成，不得再向被告請求等語，查原告委任律師於113年4月23日發函催告被告給付租金，原告雖未提出上開律師函送達被告之證明，惟被告其後已委任律師於113年4月30日發函函覆原告，有上開二律師函附卷可稽(岡補字卷第33至39頁)，可認被告至遲已於113年4月30日收受原告律師函，是郭○○及陳○○對被告之租金債權之請求權因請求而中斷，則自郭○○及陳○○請求之日回溯5年內即自108年5月1日起之租金請求權，其消滅時效尚未完成，郭○○及陳○○自得請求被告給付；逾此期間即自108年4月23日至同年月30日止之租金部分，被告以消滅時效已完成為由拒絕給付，即屬可採。　　　　⑸依卷附高雄市公告土地現值(含公告地價)查詢結果（岡補字卷第43、44頁）所示，系爭土地於108年度、1 09年至110年度、111年度起迄今之公告地價分別為每平方公尺240元、270、290元，以其80％計算申報地價為每平方公尺192元、216元、232元。系爭房屋占用0 00、000地號土地之範圍分別為215.16、87.77平方公尺，按原告各自之應有部分比例，以系爭房屋占用系爭土地之面積及申報地價年息10％計算，核定游○○自1 09年12月1日起、郭○○及陳○○自108年5月1日起，均至系爭租賃關係終止之日止之每月租金數額如附表一及二「本院核定金額」欄所示。㈡原告依系爭租賃關係，得請求之租金金額為何？ ⒈承前說明，原告就附表三「原告之主張」欄所得請求被告給付租金之起訖期間及租金數額分別如附表三「本院之認定」欄所示；逾此部分之請求，則不應准許。　　　⒉另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2 項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。次按民法第425條之1第2項核定租金訴訟雖屬形成之訴，然所形成之法律關係尚非於判決確定時始發生效力，是出租人請求法院核定租金並請求承租人給付，其給付請求權並非判決確定時始告發生，就起訴前之租金部分，因在法院核定前尚無確定給付期限，應於法院核定之租金數額範圍內，如出租人於起訴前未為催告，其遲延利息即自起訴狀繕本送達承租人之翌日起算；如起訴前已催告或為民法第229條第2項所定除起訴外之相類行為，則自承租人受催告（催告未定期限）、收受送達之翌日或催告期限屆滿之翌日起算遲延利息。揆諸上揭說明，土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，則房屋所有人自「租賃關係成立時」起即負有給付租金之義務，是原告就本件起訴前之租金請求加計自起訴狀繕本送達翌日即113年6月4日(審訴卷第81、83頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自應准許。被告辯稱原告請求法院核定租金，乃形成之訴，未經法院核定租金數額，原告無直接請求給付租金之權利，原告不得請求被告給付前5年租金自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息等語，核無足採。　　　⒊另按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。兩造既未約定支付租金日期，依通常習慣多為按月分期給付，應於屆滿時支付。查系爭房屋占用系爭土地之租賃關係，按各原告對於系爭土地之應有部分比例核定之租金數額，已如前述，則原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起即113年6月4日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付如附表一及二「本院核定金額」欄所示之租金，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求按原告各自之應有部分比例，核定被告之系爭房屋占用系爭土地之之租金數額分別如附表一及二「本院核定金額」欄所示，及依系爭租賃契約關係，請求被告給付原告如附表三「本院之認定」欄所示之金額，暨均自113年6月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，以及被告應自起訴狀繕本送達翌日即113年6月4日起至法定租賃關係終止之日止，按月於每月終日給付原告如附表一及二「本院核定金額」欄所示之金額，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。本判決主文第三項及第四項部分，兩造各自陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日民事第二庭法　官　許慧如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日書記官　林榮志

2025-01-23

CTDV-113-訴-932-20250123-1

訴

臺灣彰化地方法院

拆屋還地

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1063號原告陳美絨訴訟代理人林明侖律師被告王瑞雄李美華王芝喬王芝淇王佩伶王俊龍共同訴訟代理人黃晨翔律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之先位之訴及假執行之聲請均駁回。二、核定被告王瑞雄就如附圖所示編號A（面積390平方公尺）及編號C（面積221平方公尺）占用原告所有坐落彰化縣○○鄉○○ 段00000地號土地部分；被告李美華、王芝喬及王芝淇就如附圖所示編號B1（面積143平方公尺）占用上開土地部分；被告王佩伶及王俊龍就如附圖所示編號B2（面積113平方公尺）占用上開土地部分之法定地上權，存續期間均自判決確定之日起算10年；被告王瑞雄每月地上權租金為新臺幣1萬3 ,391元，被告李美華、王芝喬、王芝淇每月地上權租金為新臺幣3,134元，被告王佩伶、王俊龍每月地上權租金為新臺幣2,477元。三、被告王瑞雄應自民國113年4月18日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣1萬3,391元。四、被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶自民國113年4月18日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣3,134元。五、被告王佩伶及王俊龍應連帶自民國113年4月18日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣2,477元。六、被告王瑞雄應給付原告新臺幣29萬7,252元，及自民國113年 4月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。七、被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶給付原告新臺幣6萬9,5 70元，及自民國113年8月13日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。八、被告王佩伶及王俊龍應連帶給付原告新臺幣5萬4,975元，及自民國113年8月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。九、本判決第6項原告得假執行；但被告王瑞雄如以新臺幣29萬7 ,252元為原告供擔保後，得免為假執行。十、本判決第7項原告得假執行；但被告李美華、王芝喬、王芝淇如以新臺幣6萬9,570元為原告供擔保後，得免為假執行。十一、本判決第8項原告得假執行；但被告王佩伶、王俊龍如以新臺幣5萬4,975元為原告供擔保後，得免為假執行。十二、訴訟費用由被告王瑞雄負擔百分之35，被告李美華、王芝喬及王芝淇連帶負擔百分之8，被告王佩伶及王俊龍連帶負擔百分之7，餘由原告負擔。　　　　事實及理由壹、程序部分︰　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時之聲明為：㈠被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地），如起訴狀附圖1（見本院卷第17頁）所示編號A、B部分建物及地上物，均予拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。㈡原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。嗣迭經變更及追加，末於民國113年12月19日具狀變更並追加訴之聲明為：㈠先位聲明：⒈被告王瑞雄應將坐落系爭土地上如彰化縣彰化地政事務所113年8月26日彰土測字第2017號土地複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第463頁）所示編號A、C部分之建物及地上物，均予拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。⒉被告李美華、王芝喬及王芝淇應將坐落系爭土地上如附圖所示編號 B1部分之建物及地上物，均予拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。⒊被告王佩伶及王俊龍應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B2部分之建物及地上物，均予拆除，並將上開土地騰空返還予原告。⒋被告王瑞雄應給付原告新臺幣（下同）2 9萬7,252元，及自113年4月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶給付原告6 萬9,570元，及自民事追加被告暨變更聲明狀繕本送達翌日即113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍被告王佩伶及王俊龍應連帶給付原告5萬4,975元，及自113年8 月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒎原告願供擔保請准宣告假執行。㈡並於本院認定有法定租賃關係或法定地上權存在時，依民法第425條之1第2項或民法第838條之1 、民法第835條之1第2項備位聲明：⒈被告王瑞雄應自113年4 月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1萬3,391元。⒉被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶自113年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,134元。⒊被告王佩伶及王俊龍應連帶自113年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,477元。⒋被告王瑞雄應給付原告29萬7,25 2元，及自113年4月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶給付原告6萬9,57 0元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍被告王佩伶及王俊龍應連帶給付原告5萬4,975元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒎原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第525至527頁）。經核，原告就上開追加及變更聲明部分，其請求基礎事實同一，揆諸前揭規定，於法核無不合，自應准許。另就原告請求本院依民法第838條之1酌定地上權之地租、期間及範圍部分，原告雖未列載於上開備位訴之聲明中，然其已於本院113 年12月19日辯論期日當庭聲明若本院認有法定地上權存在，則請求本院依民法第838條之1第1項予以酌定，並業於前開備位訴之聲明列載其主張之租金數額，本院自應依法酌定，附此敘明。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠系爭土地係自坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭138、139地號土地）分割而來，前經本院以109年度重訴字第153號民事判決（下稱系爭判決）分割確定在案，原告於系爭判決分割共有物確定後，取得系爭土地之所有權。然於系爭土地上，現存有被告分別所搭建如附圖所示編號A、B 1、B2、C部分之建物及地上物（下合稱系爭地上物），被告占用系爭土地並無任何合法使用權源，無權占用系爭土地，顯然侵害原告對於系爭土地所有權之完整行使。　㈡系爭土地係經法院判決分割而來，則原以共有關係存在為前提之分管契約或法定租賃權即歸於消滅，本件無民法第425 條之1第1項、第838條之1之適用。且民法第838條之1強調土地與建物必須同屬一人所有，關於「同屬一人」擴張解釋之實務見解均非針對民法第838條之1。又民法第838條之1係處理土地及建物無何合法權源存在之情形，而本件原有分管契約存在，與該條相衝突。未辦保存登記建物亦應無該條適用。另關於被告不當得利或本院認為有法定地上權存在時，相當於租金之不當得利或租金部分之計算式，詳如附表所示。為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟，並先位聲明：⒈被告王瑞雄應將坐落系爭土地上如彰化縣彰化地政事務所113年8月26日彰土測字第2017號土地複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第463頁）所示編號A、C部分之建物及地上物，均予拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。 ⒉被告李美華、王芝喬及王芝淇應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B1部分之建物及地上物，均予拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。⒊被告王佩伶及王俊龍應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B2部分之建物及地上物，均予拆除，並將上開土地騰空返還予原告。⒋被告王瑞雄應給付原告29萬7,2 52元，及自113年4月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶給付原告6萬9,57 0元，及自民事追加被告暨變更聲明狀繕本送達翌日即113年 8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍被告王佩伶及王俊龍應連帶給付原告5萬4,975元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒎原告願供擔保請准宣告假執行。惟若本院認定有法定地上權存在者，爰依第838 條之1第1項、第835條之1第2項，請求本院酌定地租、期間及範圍（見本院卷第522頁），並備位聲明：㈠被告王瑞雄應自113年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1 萬3,391元。㈡被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶自113年4 月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,134元。㈢被告王佩伶及王俊龍應連帶自113年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,477元。㈣被告王瑞雄應給付原告 29萬7,252元，及自113年4月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶給付原告6萬9,570元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒍被告王佩伶及王俊龍應連帶給付原告5萬4,97 5元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒎原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第525至527 頁）。二、被告則以：　㈠被告於77年間興建系爭地上物時，係得系爭138地號土地全體共有人同意而興建，但此非屬分管協議，而是基於全體共有人對於土地使用之權限，全體同意被告興建系爭地上物，被告占有系爭地上物之合法權源係民法第425條之1法定租賃權，而非原告所稱分管協議。又分割共有物訴訟雖有終止分管協議之效力，惟並無排除民法第425條之1之規定。原告所引之實務見解顯係限縮於「房屋所有人為土地共有人，且房屋所有人有參與分割共有物案件」之情形，本件被告無參與分割共有物，應無適用。即坐落系爭土地上之系爭地上物係經全體共有人同意所興建，原告標得系爭土地時即生法定租賃之效果，並不因嗣後原告另提起分割共有物訴訟而有不同，原告主張拆屋還地並無理由。　㈡被告另主張民法第838條之1之適用，民法第425條之1第1項規定「土地及其上之房屋同屬一人」、第838條之1第1項規定「土地及其土地上之建築物，同屬一人」，上開二法條結構相類似，是最高法院判決就「土地及房屋同屬一人」之規定，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在内之論述，本件應得加以援用。查系爭138地號土地於興建系爭地上物時為王瑞雄、李灶聲、王木火、王瑞欽、王文志所共有，且興建系爭地上物時係經全體共有人同意而興建，嗣後因原共有人王瑞欽、王文志死亡，而由被告李美華、王芝喬、王芝淇、王佩伶、王俊龍繼承，此係兩造所不爭執。惟系爭138地號土地嗣後於103年2月12日因有限責任彰化第一信用合作社實行抵押權為強制執行，導致本件被告均喪失所有權，而由訴外人李長佑得標。故系爭土地與系爭地上物原係屬同一人所有，嗣後因強制執行拍賣且僅有拍賣土地，而生土地與建築物所有人各異之情形，與民法第838條之1之要件相符，依法應視為系爭地上物有地上權之設定。又系爭土地嗣後雖經土地共有人為分割共有物之訴訟，惟共有物之分割於系爭土地上已存在之法定地上權之效力不生影響，既被告等人基於法定地上權而使用系爭地上物，自屬有合法使用之源權等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、兩造經本院整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第520、5 21頁，本院依判決格式調整文字）：　㈠兩造不爭執事項：　　⒈系爭土地於111年間經本院判決分割為原告所有。　　⒉如附圖所示編號A、C部分為被告王瑞雄所有，附圖編號B1 部分為被告李美華、王芝喬、王芝淇所有，附圖編號B2部分為被告王佩伶、王俊龍所有，且均為違建。　　⒊被告興建系爭地上物時，有經當時所有系爭138地號土地共有人之同意。　　⒋兩造均同意本件關於相當於不當得利之租金及若成立法定租賃關係之租金部分，均以申報總價年息7％計算。　㈡爭執事項：　　　⒈系爭地上物占用系爭土地有無正當權源？　　⒉原告是否得請求相當於租金之不當得利或租金？金額為何？四、本院得心證之理由：　㈠原告主張其為系爭土地之所有權人，而被告則為坐落系爭土地上之系爭地上物之事實上處分權人。系爭地上物坐落使用系爭土地之位置、面積如附圖所示等情，有系爭土地第一類登記謄本及系爭地上物照片（見本院卷第53、55、89至93、 455至459頁）在卷可憑。且經本院會同兩造及彰化縣彰化地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗測量筆錄，並囑託繪製現況測量成果圖附卷足憑（本院卷第87、88、97、453 、454、463頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。又系爭13 8地號土地之應有部分於103年間由訴外人李長佑經法院拍賣程序取得，李長佑嗣後於109年間向本院起訴請求裁判分割共有物，並將其應有部分出賣予原告，系爭土地於111年間經本院以系爭判決分割為原告所有等情，亦為兩造所不爭執，復有本院系爭判決暨確定證明書影本、彰化縣彰化地政事務所113年4月19日彰地一字第1130003516號函檢附之彰化縣地籍異動索引及臺灣省彰化縣土地登記簿在卷可證（見本院卷第19至23、163至211頁），亦堪認為真實。　㈡原告先位之訴部分：　　本件原告主張被告無權占用系爭土地，為被告所否認，是本件首應審究者乃：被告占用系爭土地有無法律上之權源？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。被告就其所有系爭地上物坐落使用系爭土地一事不爭執，依上開說明，應由其舉證證明占用系爭土地有正當權源。　　　⒉按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，為民法第838條之1第1項明文。稽其立法意旨，無非以土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益。而未辦保存登記建物，雖僅得將事實上處分權讓與他人，然因對於房屋有事實上處分權之人必然占有使用房屋坐落之土地，因此，於土地及其土地上房屋之事實上處分權同屬一人，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地或房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異之人之情形；與土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，並無二致，法律本應同予規範。再所謂「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院107年度台上字第1797 號、109年度台再字第18號判決意旨參照）。　⒊經查：　　⑴於75年間坐落系爭138地號土地之共有人為王瑞雄、王瑞賢、王木火、王瑞欽及王文志，有臺灣省彰化縣土地登記簿在卷可稽（見本院卷第199、201頁）。其上如附圖所示編號A、C 部分之地上物為被告王瑞雄於77年間經全體共有人同意後興建，而如附圖所示編號B1、B2部分之地上物為王瑞欽及王文志經全體共有人同意後所興建。嗣後王瑞欽及王文志死亡，被告王芝喬、王芝淇、王佩伶、王俊龍繼承為系爭138地號土地之共有人，同時亦繼承為系爭地上物之事實上處分權人等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第363、369、374、405 、520頁）。此時揆諸上開判決意旨，系爭地上物與系爭138 地號土地（縱仍有其他共有人）仍屬「同屬一人」之情形。而系爭138地號土地之應有部分於103年間由訴外人李長佑經法院拍賣程序取得，此時即因僅拍賣土地而生土地與系爭地上物所有人（揆諸上開判決意旨，亦含事實上處分權人）不同之情形，依民法第838條之1第1項之規定，視為已有地上權之設定。雖李長佑嗣後於109年間向本院起訴請求裁判分割共有物，並將其應有部分出賣予原告，系爭土地於111年間經本院以系爭判決分割為原告所有，然此自不影響前已成立之法定地上權。又原告雖引用實務見解主張本件並無民法第838條之1之適用，然其所引用之個案事實或針對之法條均與本件不同，自無從引用。如原告所援引關於法定「租賃權」之數判決，所欲闡述者均係共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約即應認為終止，共有人先前依分管契約占用部分，經分割判決分歸其他共有人所有後，不生法定基地租賃關係。而本件系爭138地號土地係先於103年間即因拍賣而使土地與建物所有人相異，故依民法第838條之1 成立法定地上權，嗣於111年間始經本院判決分割共有物確定，與原告所引判決之案例事實不同，自無從比附援引，亦附此敘明。　⑵綜上，被告之系爭地上物並非無權占有系爭土地，故原告請求被告拆除系爭地上物為無理由，而被告既然非無權占有，尚不構成不當得利。從而，原告之先位聲明為無理由，應予駁回。爰判決如主文第1項所示。　　㈢原告備位之訴部分：　⒈原告復主張若本院認有民法第838條之1第1項法定地上權之適用時，備位請求本院酌定本件法定地上權之地租、期間及範圍。本院酌定如下：　　⑴地上權之範圍：　　本件地上權之範圍為各被告分別占用如附圖所示系爭地上物坐落使用系爭土地之位置、面積。即被告王瑞雄占用系爭土地上如附圖所示編號A面積390平方公尺、編號C面積221平方公尺；被告李美華、王芝喬及王芝淇占用系爭土地上如附圖所示編號B1面積143平方公尺；被告王佩伶及王俊龍占用系爭土地上如附圖所示編號B2面積113平方公尺，為地上權之範圍。　⑵期間：　　按民法第838條之1第2項雖規定法定地上權因建築物之滅失而消滅，然考之該條項之立法理由為「法定地上權係為維護土地上之建築物之存在而設，而該建築物於當事人協議或法院判決所定期間內滅失時，即無保護之必要（最高法院85年台上字第447號裁判意旨參照），爰增訂第二項，以杜爭議。」故該條之法定地上權並非盡皆以建築物滅失時點為地上權之終止（消滅）時點，法院得以判決定其存續期間，僅於存續期間內倘建築物提前滅失時，不待期間屆滿，地上權提前消滅。查被告自承系爭地上物於77年間興建，又參考財政部106年2月3日台財稅字第10604512060號令修正發布之固定資產耐用年數表，固定資產的耐用年限：金屬建造（有披覆處理）20年、加強磚造35年，此有固定資產耐用年數表附卷可參（見本院卷第555頁），故本件系爭地上物，現既已存續36年左右，已逾固定資產之耐用年限，斟酌系爭地上物之構造、現存狀態及使用情形，並平衡兼顧土地所有人與地上權人之利益，故本院酌定法定地上權存續期間自本判決確定之日起算10年，但如該建築物於當事人協議或法院判決所定期間內滅失時，即無地上權規定適用。　　⑶地租：　　本件兩造就關於租金之部分，均同意以系爭土地當年度申報地價年息7％計算（見本院卷第364、521頁）。被告並對於原告所提出以此計算如附表所示之租金數額表示沒有意見等語（見本院卷第520頁）。基於當事人處分權主義及民法第838 條之1第1項地租部分本優先以當事人協議定之之意旨。並斟酌系爭土地位於彰化縣秀水鄉，鄰近台19線道路，交通尚稱便利，附近商業繁榮程度普通，為兩造所不爭執（見本院卷第364頁），本院認以此定為兩造間之租金數額，堪屬適當。　⑷綜上，本院酌定：被告王瑞雄就如附圖所示編號A（面積390 平方公尺）及編號C（面積221平方公尺）占用系爭土地部分；被告李美華、王芝喬及王芝淇就如附圖所示編號B1（面積 143平方公尺）占用系爭土地部分；被告王佩伶及王俊龍就如附圖所示編號B2（面積113平方公尺）占用系爭土地部分之法定地上權，存續期間均自判決確定之日起算10年；被告王瑞雄每月地上權租金為1萬3,391元，被告李美華、王芝喬、王芝淇每月地上權租金為3,134元，被告王佩伶、王俊龍每月地上權租金為2,477元。爰判決如主文第2至5項所示。　⒉原告另請求被告各給付起訴前租金之部分：　⑴請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意，故未定有地租之地上權，土地所有人必先經法院酌定地租後，始得據以請求地上權人如數給付。而為達訴訟經濟目的，出租人非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，此有最高法院81年度台上字第2847號、105年度台上字第875 號裁判可參。又按形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。此有最高法院110年度台上字第2102號、109年度台上字第13 49號、109年度台上字第672號裁判意旨可參。再參諸土地所有人請求法院核定租金數額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算，此為最高法院110年度台上徵字第3013 號經徵詢民事各庭之程序而統一之法律見解。有最高法院11 1年度台上字第919號、110年度台上字第3013號判決意旨可參。經查，原告主張被告應分別給付自原告取得系爭土地所有權登記時（即111年5月13日，見本院卷第53頁）至起訴時之租金，其租金數額之計算詳如附表所示一節，被告均當庭表示不爭執、無意見（見本院卷第363、364、519、520、52 9至531頁）。揆諸上開見解，原告請求被告王瑞雄給付原告 29萬7,252元，及自113年4月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告李美華、王芝喬及王芝淇應連帶給付原告 6萬9,570元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告王佩伶及王俊龍應連帶給付原告5萬4,975元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬有據，應予准許。爰判決如主文第6至8項所示。五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告將系爭地上物占用系爭土地部分拆除並騰空返還系爭土地，及請求給付相當於不當得利之租金，均無理由，應予駁回；原告備位依民法第838條之1第1項請求本院酌定地上權存續期間、地租、範圍之部分，並請求給付租金之部分，為有理由，應予准許。六、原告先位聲明部分既已駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。至於備位聲明部分，本件判決主文第6至8項命被告所為各項給付金額均未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依職權酌定相當數額為被告供擔保免為假執行之宣告。爰判決如主文第9 至11項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列。又本件備位請求係就法定地上權酌定存續期間、地租數額，為形式上之形成之訴，本院酌定之存續期間、地租數額之內容，均屬法院裁量權行使範疇，不受當事人聲明之拘束，性質上亦不適於假執行，均附此敘明。　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李昕以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉春涼附表：地租之計算式（時間：民國；金額：新臺幣/元；面積：平方公尺；申報地價以公告地價之80%計算） ⒈被告王瑞雄（占用如附圖所示編號A、C部分）　 1-1.自111年5月13日起至113年4月17日止　　　　　　　　　　占用期間占用時間申報地價7% 占用面積金額 111年5月13日至同年12月31日 232日（約0.6年） 4,300×0.8×0.07 ＝241 390＋221＝611 241×611×0.6 ＝88,351 112年1月1日至同年12月31日 1年 4,700×0.8×0.07 ＝263 263×611×1 ＝160,693 113年1月1日至同年4月17日 107日（約0.3年） 4,700×0.8×0.07 ＝263 263×611×0.3 ＝48,208 金額/小計 297,252 1-2.自113年4月18日起至清償日止　　　　　　　　　　　　　占用期間占用時間申報地價7% 占用面積每月金額自113年4月18日起按月計算 4,700×0.8×0.07＝263 390＋221＝611 263×611÷12＝13,391 ⒉被告李美華、王芝喬及王芝淇（占用如附圖編號B1部分） 2-1.自111年5月13日起至113年4月17日止　　　　　　　　　　占用期間占用時間申報地價7% 占用面積金額 111年5月13日至同年12月31日 232（約0.6年） 4,300×0.8×0.07 ＝241 143 241×143×0.6＝20,678 112年1月1日至同年12月31日 1年 4,700×0.8×0.07 ＝263 263×143×1 ＝37,609 113年1月1日至同年4月17日 107（約0.3年） 4,700×0.8×0.07 ＝263 263×143×0.3＝11,283 金額/小計 69,570 2-2.自113年4月18日起至清償日止　　　　　　　　　　　　　占用期間占用時間申報地價7% 占用面積每月金額自113年4月18日起按月計算 4,700×0.8×0.07＝263 143 263×143÷12＝3,134 ⒊被告王佩伶及王俊龍（占用如附圖編號B2部分）　　　　 3-1.自111年5月13日起至113年4月17日止　　　　　　　　　　占用期間占用時間申報地價7% 占用面積金額計算式 111年5月13日至同年12月31日 232（約0.6年） 4,300×0.8×0.07 ＝241 113 241×113×0.6＝16,340 112年1月1日至同年12月31日 1年 4,700×0.8×0.07 ＝263 263×113×1＝29,719 113年1月1日至同年4月17日 107（約0.3年） 4,700×0.8×0.07 ＝263 263×113×0.3＝8,916 金額/小計 54,975元 3-2.自113年4月18日起至清償日止　　　　　　　　　　　　　占用期間占用時間申報地價7% 占用面積每月金額自113年4月18日起按月計算 4,700×0.8×0.07＝263 113 263×113÷12＝2,477 附圖：彰化縣彰化地政事務所113年8月26日彰土測字第2017號土地複丈成果圖

2025-01-23

CHDV-112-訴-1063-20250123-1

訴

臺灣彰化地方法院

確認優先承買權

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1295號原告王本淵訴訟代理人陳婉寧律師被告黃秀蘭上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於民國114年1月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判決參照）。本件原告經本院105年度司執字第52225號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍得如附表所示門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○000號未辦保存登記建物，經民事執行處通知基地所有權人是否行使優先承買權，被告黃秀蘭於民國113年7月19日主張其就建物有優先承買權。則被告就系爭建物有無優先承買權存在，攸關原告得否取得系爭建物，且此一權利存否不明確之危險，得以本件確認判決除去，是原告提起本件確認之訴，即有確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張略以：緣坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物，詳如附表），原先為訴外人黃興隆所有，黃興隆離世後，其繼承人為被告及訴外人黃木杰、黃劉續軟、黃俊源、黃信樺等人，經判決分割遺產，系爭土地分歸被告黃秀蘭及黃劉續軟、黃俊源、黃信樺（下合稱黃秀蘭等4人）等人取得，系爭建物則由黃木杰取得。嗣訴外人宋美豊聲請強制執行黃木杰之財產，經本院105年度司執字第52225號清償票款強制執行事件拍賣系爭建物（下稱系爭執行事件），由原告以新臺幣（下同）71萬元價格拍得。本院民事執行處於113年7月8日發函通知系爭土地共有人即黃秀蘭等4人是否依土地法第104條、民法第426之2規定行使優先承買權，被告黃秀蘭於同年月19日主張優先承買權。然查，黃木杰及被告係「繼承」取得土地及建物權利，而非「讓與」取得，與民法第425條之1所定要件不符，自無推定租賃關係存在。且黃興隆之全體繼承人於分割遺產時，按理已經精算遺產價值才進行分配，然並未明確約定系爭建物基於租賃關係占用土地，則系爭建物占用土地，應解為使用借貸關係，並非租賃關係。則系爭建物係基於使用借貸關係使用土地，與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所定要件未合，被告並無優先承買權可言。為此，爰依法提起本件訴訟請求確認被告之優先承買權不存在等語。並聲明：確認被告就系爭執行事件所拍賣之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○0 00號未辦保存登記建物之優先承買權不存在。二、被告則以：否認系爭建物係基於使用借貸關係占有使用土地；系爭建物係基於民法第425條之1規定就基地有租賃關係存在，是被告依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定有優先承買權，並按本院民事執行處113年7月8日彰院毓105司執育字第52225號函通知辦理等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。　　三、經兩造整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第52至54頁，本院依判決格式調整文字）：　㈠兩造不爭執事項　⒈坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉 ○○路○000號未辦保存登記建物原均為訴外人黃興隆所有。黃興隆於民國105年4月10日死亡，其繼承人為被告及訴外人黃木杰、黃劉續軟、黃俊源、黃信樺等人，經本院106年度重家訴字第5號、臺灣高等法院臺中分院109年度家上字第12號、最高法院111年度台上字第1354號裁判分割遺產，系爭土地分歸黃秀蘭等4人取得，系爭建物則由訴外人黃木杰取得。　⒉訴外人宋美豊聲請強制執行拍賣黃木杰之財產，經本院民事執行處以105年度司執字第52225號受理在案，原告以710,00 0元價格拍得系爭建物，嗣經本院民事執行處通知基地所有權人即黃秀蘭等4人行使優先承買權，被告黃秀蘭於113年7 月19日具狀主張其就系爭建物有優先承買權並願以同一條件承買系爭建物。　㈡本件爭執事項　　原告主張系爭建物係基於使用借貸關係占用系爭土地，並非意定租賃關係或民法第425條之1之推定租賃關係，是故本件並無土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項及第425條之1規定之適用，被告不得主張優先承買系爭建物，爰訴請確認被告就如附表所示建物之優先承買權不存在，有無理由？四、得心證之理由　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由略為：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。經查: 　⒈系爭土地及建物原均為黃興隆所有，嗣因黃興隆於105年4月1 0日死亡，系爭土地及建物由黃興隆之全體繼承人即被告及訴外人黃木杰、黃劉續軟、黃俊源、黃信樺等人共同繼承，又黃興隆之繼承人另提起裁判分割遺產，經本院106年度重家訴字第5號、臺灣高等法院臺中分院109年度家上字第12號、最高法院111年度台上字第1354號裁判，將系爭土地分歸黃秀蘭等4人共有，系爭建物則由訴外人黃木杰取得，致系爭土地移轉登記予黃秀蘭等4人，系爭建物則移轉登記予黃木杰所有，而系爭建物於前開分割遺產判決確定後，仍持續存在於系爭土地上，堪認系爭土地及建物有原同屬一人所有，其後因繼承、分割之原因發生，致使房屋與土地所有權人相異之情形，復並無特別約定不許黃木杰繼續使用系爭土地，自符合民法第425條之1第1項規定，而得推定黃木杰所有系爭建物在得使用期限內，與系爭土地所有權人黃秀蘭等4 人間有法定租賃關係存在。　⒉就此，原告固主張黃木杰之系爭建物使用系爭土地，係基於與土地所有權人之使用借貸契約，而非租賃關係等語。惟如前所述，土地、房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，其法律關係之性質，當屬租賃，故明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。是原告就黃木杰及黃秀蘭等4人分別取得系爭建物及土地所有權後，除有反證證明土地及建物所有權人就土地使用有特別約定外，否則系爭建物就其坐落系爭土地部分，即應推定有租賃關係。又系爭土地及系爭建物並非基於黃興隆之全體繼承人以協議分割遺產，而是經由法院以判決分割之方式分割遺產，並將系爭建物及土地分配予不同繼承人，且系爭遺產分割事件，最高法院於112年5月4日裁定駁回黃木杰之上訴，迄今未滿2年，不論黃秀蘭等4人有無向黃木杰收取租金，然雙方間為母子、手足之至親關係，縱使尚未現實收受代價，原因亦有多端，此係雙方間就使用代價如何履行之問題，尚無從僅依此即證明黃木杰與黃秀蘭等4人間就系爭建物使用土地屬使用借貸關係，而推翻渠等間有租賃關係，此外，原告並未提出其他反證，證明黃木杰與黃秀蘭等4人間係基於使用借貸關係之特別約定，揆之前揭說明，即應推定為租賃關係係屬使用借貸關係，是原告此部分所主張，尚無足採。　㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又按土地法第10 4條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明(最高法院111年度台上字第2616號民事裁判足參)。承上所述，原為黃木杰所有之系爭建物，就系爭土地之使用，已推定為租賃關係，則系爭建物於原告拍定時，系爭土地之共有人被告黃秀蘭自得依土地法第104條之規定主張優先購買權。又系爭執行事件係於113年7月4日由原告以71萬元拍定，本院民事執行處於113年7月8日通知基地所有權人黃秀蘭等4人應於文到10日內聲明是否依同樣條件優先承買，被告黃秀蘭於同年月11日收受通知，並於同年月19日具狀表示願依拍定價格優先購買，有通知優先承買函文、送達證書、民事聲請優先購買狀附於系爭執行卷宗可佐，是被告黃秀蘭行使優先購買權即屬合法。從而，原告主張系爭土地及建物間為使用借貸關係，被告不得依土地法第104條第1項優先承買等語，應屬所誤，不足為據。　　五、綜上所述，原告訴請確認被告於系爭執行事件就系爭建物之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　范馨元以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓千鈴附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度訴字第1295號編號建號基　地　坐　落 -------------建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 680 彰化縣○○鄉○○段000地號 ------------- 彰化縣○○鄉○○路○000號住家用地面層：36.43 合計：36.43 第一層雨遮：5.50 全部 2 681 彰化縣○○鄉○○段000地號 ------------- 彰化縣○○鄉○○路○000號住家用地面層：73.73 合計：73.73 第一層雨遮：55.17 全部備考未辦保存登記建物，建號係會測後暫編

2025-01-23

CHDV-113-訴-1295-20250123-1

訴

臺灣屏東地方法院

確認優先購買權存在

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第71號原告朱慧萍朱姵縈訴訟代理人陳清朗律師被告朱○婕（真實姓名年籍詳卷）兼法定代理人黃○芳（真實姓名年籍詳卷）被告郭美伶訴訟代理人黃韡誠律師龔柏霖律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國113年12月2 4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認原告就附表所示不動產有與被告甲○○於民國111年1月26日所訂之不動產買賣契約買受同樣條件之優先購買權存在。被告甲○○應將附表所示不動產於民國111年2月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記（收件字號：111年潮登字第014240號）予以塗銷。被告朱○婕、黃○芳就附表所示不動產，應以被告甲○○於民國111 年1月26日所訂不動產買賣契約之同樣條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣85萬元之同時，將附表所示不動產之所有權，按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告。訴訟費用由被告各負擔3分之1。　　事實及理由壹、程序方面：一、按行政機關及司法機關所製作必須公開之文書，除有其他法律特別規定之情形外，亦不得揭露足以識別兒童及少年身分之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第69條第2項定有明文。本件被告朱○婕（民國000年00月生，真實姓名年籍詳卷）於本件發生時，朱○婕為未滿7歲之未成年人，為無行為能力，此有戶籍謄本在卷（見本院卷第123頁），由其法定代理人即被告黃○芳代理訴訟（真實姓名年籍詳卷）。依前開規定，本判決不得揭露足以辨識朱○婕之資訊，爰依法遮隱足以辨識人別之身分資訊。又因一般人由法定代理人之身分資訊亦可得知其子女之身分資訊，爰將其法定代理人之姓名，亦加以部分遮隱，以避免直接揭露，合先敘明。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查，原告主張其就屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地，權利範圍公同共有1分之1）及屏東縣○○鎮○○段000○號建物即門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋，權利範圍公同共有3分之1）有優先購買權乙節，為被告所否認，則原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起確認之訴，具有確認利益，先予敘明。　三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求㈠確認原告就系爭土地（權利範圍全部）之優先購買權存在。㈡被告甲○○就系爭土地於111年2月2 1日以買賣為原因所為之所有權移轉登記（收件字號：111年潮登字第014240號）應予塗銷。㈢朱○婕、黃○芳應就系爭土地按其與甲○○所訂買賣契約之同樣條件，與原告訂立買賣契約，並於原告付清買賣價金同時，各將系爭土地所有權應有部分4分之1，分別移轉登記予原告。嗣後原告迭經變更聲明，再於113年9月12日具狀追加及變更聲明請求如下述（見本院卷第325、326頁），核其前後所為請求之基礎事實同一，且不甚礙被告防禦或訴訟終結，核與前揭法條規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠系爭房地由訴外人賴崑榮分別於57年、58年間取得所有權，賴崑榮於66年間以買賣原因將系爭房地所有權移轉登記予訴外人賴林玉蛾，賴林玉蛾於66年間以買賣原因將系爭房地所有權移轉登記予訴外人曾林嶸蘭。嗣曾林嶸蘭於73年3月21 日以買賣為原因，分別將系爭土地所有權移轉登記予訴外人朱柏驊，將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人朱煥忠，致系爭土地及系爭房屋分屬不同人所有，而存有民法第425條之1 所定之法定租賃關係。嗣朱煥忠於104年9月17日死亡，系爭房屋於104年10月5日以繼承原因登記為朱柏驊及原告，應有部分各3分之1。　㈡又朱柏驊於110年間死亡，系爭土地（權利範圍全部）及系爭房屋（權利範圍3分之1，下合稱系爭房地）由其繼承人即朱 ○婕、黃○芳繼承登記為公同共有。詎朱○婕、黃○芳未通知原告對系爭房地行使優先購買權利，而於111年1月26日，將系爭房地與甲○○訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新臺幣（下同）85萬元，並於111年2月21日以買賣為原因辦理所有權移轉登記（收件字號：111年潮登字第014240號）。　㈢原告因繼承原因為系爭房屋之共有人，就系爭土地具法定租賃關係，得對系爭土地主張優先購買權。又就系爭房屋，依土地法第34條之1規定，原告雖僅有債權性質之優先購買權，為能更符合土地法第104條基於使房、地產權合一之規範目的，原告就被告間系爭房地買賣契約有優先購買權利，自應就系爭房屋一併為之，爰依土地法第34條之1、第104條第 1項、民法第425條之1第1項之規定，提起本件訴訟等語。　㈣並聲明：㈠請求確認原告就系爭土地（權利範圍公同共有1分之1）及系爭房屋（權利範圍公同共有3分之1）與甲○○於111 年1月26日所訂之系爭買賣契約有優先購買權存在。㈡甲○○就系爭土地、系爭房屋於111年2月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記（收件字號：111年潮登字第014240號）應予塗銷。㈢朱○婕、黃○芳應就系爭土地（權利範圍公同共有1分之1）及系爭房屋（權利範圍公同共有3分之1），按其與甲○ ○於111年1月26日所訂之系爭買賣契約之同樣條件，以總價8 5萬元與原告訂立不動產買賣契約，並於原告給付該買賣價金之同時，將系爭土地（權利範圍公同共有1分之1）及系爭房屋（權利範圍公同共有3分之1）所有權，按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告。二、被告則以：㈠參照內政部地政司92年11月26日內授中辦地字第09200018954 號函「民法第425條之1之執行，限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。」，民法第425條之1規定係於88年4月21日增訂（89年5月5 日施行），系爭房地係於73年3月21日分屬朱柏驊、朱煥忠所有，顯係發生於民法第425條之1規定增訂之前，該時朱柏驊、朱煥忠間無法定租賃關係存在，是原告為朱煥忠之繼承人，自不得主張為系爭土地之法定承租人。　㈡退步言之，朱煥忠於104年9月17日死亡，系爭房屋由朱柏驊及原告2人繼承，應有部分各3分之1。而系爭土地所有權人為朱柏驊，是以，系爭房地於朱柏驊繼承時，即已復歸同屬同一人所有，則民法第425條之1所定「土地與建物所有權歸屬分離」之情形即歸消滅，原告2人之法定租賃關係當無從繼續存在。又民法第425條之1「同屬一人」應採嚴格解釋，即土地共有人及其上房屋之共有人應完全相同始適用。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。而於房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他人之情形，該其他共有人與土地所有人間之法律關係為何，同應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題。本件系爭土地由朱○婕、黃○芳共有，系爭房屋由朱○婕、黃○芳與原告共有，則土地共有人與房屋共有人並非完全相同，依上實務見解，應無民法第425條之1適用。故原告依民法第425條之1所為之主張，即無理由。　㈢又依民法第426條之1、426條之2第1項規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，且出租人出賣基地時，該承租人有依同樣條件優先承買之權，惟於民法第425條之1以下，則無類此優先承買之規定，自上開法條結構之體系解釋，可知立法者亦無賦予民法第425條之1所定法定租賃關係之承租人優先購買權之意思。縱因民法第425條之1規定推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認該法定租賃關係之承租人得享有此具物權效力之優先購買權。而原告係本於民法第425條之1所規定之法定租賃關係，主張適用土地法第104條第1項之優先購買權，則參諸實務見解可知，原告應無土地法第104條第1 項優先購買權規定之適用。況系爭房屋已老舊荒廢多時，原告並無實際居住於系爭房屋之事實，自無關於承租人權利保護之必要。　㈣土地法第34條之1所規定之優先承買權，屬債權性質，不能對抗已取得之房屋所有權。系爭房屋權利範圍3分之1，業於11 1年2月21日移轉登記為被告甲○○所有。故原告依土地法第34 條之1規定，主張得以同樣條件就系爭房屋主張優先承買權，已難採認。　㈤並聲明：原告之訴駁回。　　　三、兩造不爭執事項（見本院卷第315頁，並依判決格式調整及修正文字）：　㈠系爭土地及系爭房屋原為曾林嶸蘭所有，而屬同一人所有。　㈡曾林嶸蘭於73年3月21日將系爭土地以買賣原因移轉登記予朱柏驊，將系爭房屋以買賣原因登記予朱煥忠，此時系爭土地、房屋已分屬不同人所有。　㈢朱煥忠於104年9月17日死亡，系爭房屋於104年10月5日以繼承原因登記為原告及朱柏驊名義，應有部分各3分之1。　㈣朱柏驊於110年間死亡，系爭土地全部由朱○婕、黃○芳共同繼承，系爭房屋應有部分3分之1由朱○婕、黃○芳共同繼承。　㈤朱○婕、黃○芳未通知系爭房屋共有人即原告對系爭土地行使優先購買權利，而將系爭土地公同共有1分之1及系爭房屋應有部分3分之1出賣予甲○○，系爭房地買賣總價金為85萬元，並於111年2月21日以買賣為原因辦理所有權移轉登記。四、本院之判斷：　㈠原告主張對「系爭房地」有優先購買權存在，有無理由？　⒈首查，原告訴之聲明第1項係主張對朱○婕、黃○芳與甲○○於11 1年1月26日所訂「系爭房地」（系爭土地公同共有1分之1、系爭房屋公同共有3分之1）買賣契約書有優先購買權存在，並非單獨確認對「系爭土地」、「系爭房屋」有優先購買權存在。原告就「系爭土地」係依土地法第104條第1項主張有優先購買權，就「系爭房屋」係依土地法第34條之1第4項主張優先購買權，並就「系爭房地」合併主張優先購買權，以符土地法第104條第1項所規定以同樣條件購買情形。本件以下雖就「系爭土地」、「系爭房屋」分述是否有優先購買權存在，然本件最終仍係判斷原告對朱○婕、黃○芳與甲○○所訂「系爭房地」之系爭買賣契約是否有優先購買權存在，先予敘明。　⒉原告對「系爭土地」有無優先購買權存在：　⑴系爭房屋與系爭土地是否有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在？　①按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1前段定有明文。而89年5月5日上開條文施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。又所謂「土地及房屋同屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院108年度台上字第1884號判決意旨參照。）　②經查，賴崑榮分別於57年11月4日、58年10月1日取得系爭房地所有權，嗣於66年4月23日以買賣原因移轉所有權登記予賴林玉娥，賴林玉娥於66年12月3日、66年12月26日以買賣原因移轉登記予林嶸蘭（林嶸蘭因冠夫姓而為曾林嶸蘭），再於73年3月21日以買賣為原因，分別移轉系爭土地予朱柏驊、系爭房屋予朱煥忠，致系爭土地及系爭房屋分屬不同人所有，此有屏東縣潮州地政事務所函覆系爭土地及系爭房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷第223至229頁）。是以，系爭房地於73年間因輾轉讓與而為不同人所有，系爭法定租賃關係於73年間成立，雖民法第425條之1規定於89年5月5日施行，然於前揭法條施行前，有土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，得以該上揭法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。本件系爭房地即有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在。又朱煥忠於104年間死亡，系爭房屋由原告及朱柏驊以繼承原因登記應有部分各3分之1，系爭土地為朱柏驊單獨所有，原告應繼受朱煥忠與朱柏驊間之法定租賃關係。　③被告雖抗辯民法第425條之1限於在該法條增訂施行後；不宜擴張解釋或類推適用，認法定租賃關係之承租人得享有具物權效力之優先承買權；系爭土地、系爭房屋於朱柏驊繼承時即已復歸同屬一人所有；民法第425條之1同屬一人應採嚴格解釋，即土地共有人及其上房屋之共有人應完全相同始適用，本件無民法第425條之1第1項規定之適用等語，惟查：　　依本院所援引前揭最高法院108年度台上字第1884號判決意旨，本件有民法第425條之1第1項法定租賃關係存在，被告所援引內政部地政司函文及實務見解並非能拘束本院之認定。又原告係繼受朱煥忠與朱柏驊間之法定租賃關係，已如前述；且當系爭房屋由原告及朱柏驊共同繼承，系爭土地仍屬朱柏驊所有時，非前揭實務見解所述「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，故並非系爭土地及系爭房屋回復同一人所有，被告稱此時復歸同一人所有，法定租賃關係無從存在等語，並非可採。被告復稱系爭土地由朱○婕、黃○芳所共有，系爭房屋歸屬原告2人、朱○婕、黃○芳計4人所共有，土地共有人與房屋共有人並非完全相同，無民法第425條之1適用等語（見本院卷第307頁），然本件系爭土地及系爭房屋原為曾林嶸蘭所有，而屬同一人所有，此亦為被告所不爭執（見本院卷第315頁），且本件並非判斷「系爭土地由朱○婕、黃○芳所共有，系爭房屋歸屬原告2人、朱○婕、黃○ 芳計4人所共有」是否「同屬一人」所有，而有無民法第425 條之1適用，被告上開所辯應有誤會。　⑵次按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人（最高法院112年度台上字第134號判決意旨參照）。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條第1項規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明。經查：　①原告應繼受朱煥忠與朱柏驊間之法定租賃關係，已如前述，依上開說明，土地法第104條第1項規定之「承租人」之範圍，包含意定及法定租賃關係之承租人，且不限於「租用基地建築房屋」之關係始有適用，原告既為系爭土地之法定承租人，則在朱○婕、黃○芳出賣系爭土地予甲○○時，依上開規定，即有依同樣條件優先購買權。　②被告雖抗辯原告並無實際居住於系爭房地，無承租人權利保護必要等語，惟法定租賃關係之存在並無規定要實際居住，被告上開所辯尚難採認。　⒊原告對「系爭房屋」有無優先購買權存在：　　⑴原告主張朱○婕、黃○芳係就其共有系爭房地「合併出售」予甲○○，並未通知原告行使優先購買權，依最高法院112年度台上字第1493號判決意旨，行使優先購買權之同一條件係指所有契約內容必須完全相同，原告自應依相同條件行使優先購買權，即原告應就系爭房地合併主張優先購買權，始符合土地法第104條所規定以同樣條件購買情形，而為有效優先購買權之行使。土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，條文中所稱房屋，並未特別限定承租人之房屋，則基地所有人與他人所共有之房屋自應包括，於房屋其他共有人對土地行使優先購買權時，自應一併歸之，是原告主張就被告間系爭房地買賣契約有優先承買權利，自應就房屋一併為之等語（見本院卷第33 1、332頁）。是以，原告就系爭土地有優先購買權存在，已如前述；原告就系爭房屋是否僅有土地法第34條之1第4項之適用？或是有土地法第104條第1項優先購買權之適用，分述如下。　　⑵按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院84年度台上字第2110號、109年度台上字第1277號判決參照）。又土地法第104條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第34條之1第4項所規定之他共有人優先承購權，此觀最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議㈢即明。依上開最高法院決議見解，可知在土地法第34條之1第4項及第 104條第1項規定競合之情形，應優先適用土地法第104條第1 項規定。　⑶經查，原告均為系爭房屋之共有人（權利範圍共3分之2），朱○婕、黃○芳出售系爭房屋（權利範圍3分之1）予甲○○，原告得主張土地法第34條之1之共有人之優先購買權。又朱○婕、黃○芳出售系爭土地全部予甲○○，原告對系爭土地有法定租賃關係，對系爭土地得主張土地法第104條第1項承租人之優先購買權，已如前述。本件既認定原告對「系爭土地」有法定租賃關係，有土地法第104條第1項之優先購買權而得對抗買受人甲○○，亦即原告得承購系爭土地後成為系爭土地所有權人，則朱○婕、黃○芳出售系爭房屋（權利範圍3分之1）予甲○○，原告亦得依土地法第104條第1項「後段」規定主張房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。是原告對於「系爭房屋」同時有土地法第104條第1項「後段」及土地法第34條之1規定之競合，而得優先適用土地法第104 條第1項「後段」優先購買權而對抗買受人甲○○，足見本件對「系爭房屋」優先適用土地法第104條第1項優先購買權並無疑義，俾符合房地產權合一概念。是以，本件原告在同一訴訟中主張對「系爭土地」有土地法第104條第1項之優先購買權，對「系爭房屋」有土地法第34條之1之及土地法第104 條第1項「後段」優先購買權，揆諸上開實務見解優先適用土地法第104條第1項之法理基礎，競合結果應適用土地法第 104條第1項之優先購買權。原告主張就被告間系爭房地買賣契約有優先承買權利，應就房屋一併為之，應有理由。　⑷被告固抗辯：原告已移轉登記「系爭房屋」（應有部分3分之 1）予甲○○，朱○婕、黃○芳對原告僅生應否負賠償責任之問題，不影響其出售處分之效力，原告不得請求確認對系爭房屋有優先購買權存在等語。惟原告對「系爭房屋」（應有部分3分之1）應優先適用土地法第104條第1項「後段」規定而得對抗買受人甲○○，已說明如上，被告所辯並非可採。　⒋綜上，原告依土地法第104條第1項「前段」、「後段」規定對於「系爭房地」有與被告甲○○買受同樣條件之優先購買權存在。　㈡原告可否請求朱○婕、黃○芳以系爭房地之買賣契約之同一條件，與其訂立買賣契約，並請求甲○○塗銷系爭房地之所有權移轉登記，於其給付買賣價金之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告？　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號裁判要旨參照）。又土地法第104條之優先購買權人行使其優先購買權，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示行使優先購買權之意思，均可認業已合法行使優先購買權。　⒉經查，原告就「系爭房地」有優先購買權存在，業如前述。而原告提起本件訴訟，就「系爭房地」主張行使優先購買權，依前開說明，應認原告業已合法對被告間為行使優先購買權之意思表示。又原告主張其為系爭房屋之分別共有人，主張單獨優先承購，原告所可取得之權利各為2分之1比例，故主張按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告，於法尚無違背。而被告於111年1月26日簽定系爭買賣契約，將系爭房地以總價85萬元，並約定地政規費、印花稅、地政士業務執行費、簽約費、契稅、實價登錄費，均由買方即甲○○負擔、履保費平均分擔之條件出賣予甲○○（見本院卷第270頁），但並未通知原告就系爭房地行使優先購買權等情，業如前述，則依前開說明，系爭買賣契約不得對抗原告，則原告請求甲○○塗銷於111年1月26日以買賣為原因，就系爭房地所為所有權移轉登記，暨請求朱○婕、黃○芳就系爭房地應共同依甲○○於111年1月26日簽定系爭買賣契約之同一條件，即按價金85萬元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開價金後，辦理按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告，應屬有據。　⒊被告固抗辯原告就系爭房屋之優先購買權不得對抗買受人，無法訂立同樣條件之買賣契約，不符土地法第104條第1項所定「同樣條件」等語，惟原告依土地法第104條第1項「後段」對「系爭房屋」有優先購買權，則原告就「系爭房地」有優先購買權而得一併承買，已如前述，且原告亦主張依被告間所簽系爭買賣契約之同一條件購買，被告所辯並無可採。五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、土地法第104條規定，請求確認原告就系爭房地所訂系爭買賣契約有優先購買權存在；請求甲○○就系爭房地以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；及朱○婕、黃○芳應按系爭買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付85萬元價金之同時，將系爭房地按原告各取得其中2分之1之比例移轉登記予原告，均應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佳燕以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏附表：土地標示編號土地坐落土地面積（平方公尺）權利範圍（移轉登記予甲○○前） 1 屏東縣○○鎮○○段000地號土地 44.02 朱○婕、黃○芳：公同共有1分之1 建物標示編號建號門牌號碼權利範圍（移轉登記予甲○○前） 2 屏東縣○○鎮○○段000○號屏東縣○○鎮○○路000號朱○婕、黃○芳：公同共有3分之1

2025-01-22

PTDV-113-訴-71-20250122-2

重抗

臺灣高等法院高雄分院

給付租金(核定訴訟標的價額)

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 114年度重抗字第3號抗告人黃俊仁相對人林清原林清豐林宇騰上列當事人間請求給付租金(核定訴訟標的價額)事件，抗告人對於中華民國113年11月25日臺灣屏東地方法院111年度訴字第492 號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。本件訴訟標的價額應核定為新臺幣（下同）983萬9716元。抗告訴訟費用由相對人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：伊欲撤回原聲明請求相對人返還坐落屏東縣 ○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）部分，僅請求相對人騰空交還門牌號碼屏東市○○路000號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），就此部分原裁定以房屋課稅現值核定訴訟標的價額，伊並無異議。又伊僅先一部請求自民國111年7月 1日起的18個月，每月4萬元租金及3萬元損害賠償，共計126 萬元及法定遲延利息，另一部請求110年1月1日起至111年6 月30日止，共計18個月租金72萬元及法定遲延利息。伊並未請求核定111年7月1日以後之租金並請求租金，原裁定核定訴訟標的顯有超出其請求範圍之情形，為此提起抗告，請求廢棄原裁定。二、按法院於核定訴訟標的價額時，應以原告起訴請求法院裁判之聲明範圍為準，如原告對於起訴聲明已有一部撤回或減縮等情形，法院始為訴訟標的價額之核定者，固應以核定時原告尚繫屬於法院之請求為準，據以計算訴訟標的之價額，徵收裁判費用。倘法院核定訴訟標的價額後，原告始為一部撤回或減縮者，法院依撤回、減縮前之情形，核定訴訟標的之價額，於法尚無違誤，自無重新核定之義務。又按原告於判決確定前，得撤回其訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。準此，原告於被告已為本案之言詞辯論前撤回其訴者，無須徵得被告之同意，即生訴之撤回之效力。而準備程序因係言詞辯論之準備，實質上為言詞辯論之一部，若被告於準備程序中，就原告所主張訴訟標的之法律關係已為本案之陳述，即應與民事訴訟法第262條第1項但書所定被告已為本案之言詞辯論相當。是原告於被告在準備程序已為本案之陳述後撤回其訴者，如未得被告同意，前此因原告起訴而生之訴訟繫屬，自不因其訴之撤回而歸消滅。應待相對人同意後，此部分訴訟繫屬始因撤回而歸於消滅，自非抗告人得自由處分並執此指摘原裁定核定之訴訟標的價額不當。三、經查：　㈠抗告人為訴之追加後於原法院113年6月27日準備程序聲明：⑴ 相對人應將系爭土地全部返還予抗告人。⑵相對人應將系爭房屋騰空遷讓返還予抗告人及其他共有人全體。⑶相對人應連帶給付抗告人126萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑷核定相對人林清原占用抗告人所有系爭土地，自110年1月1日起，每月應付租金為4萬元。⑸相對人林清原應給付抗告人72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑹相對人林清原應自追加起訴狀送達翌月起至法定租賃關係終止日止，按月給付抗告人4萬元。有準備程序筆錄可稽（原法院訴字卷二第15頁），是原法院於113年11月25日依當時繫屬於法院之請求為訴訟標的價額之核定，並無誤認抗告人請求範圍之情形，抗告意旨謂其並無請求核定租金111 年7月1日以後之租金並請求租金云云，顯與事實不合。至抗告人於原法院核定後，提起抗告時，始表明撤回土地部分之請求，因係於相對人在準備程序已為本案之陳述後，始為之，依前述說明，仍應待相對人之同意，訴訟繫屬始歸消滅，自仍有核定此部分訴訟標的價額之必要。　㈡就抗告人於前述準備程序中所聲明之訴訟標的價額之核定，本院之意見，除系爭土地之訴訟標的價額，應以抗告人於11 2年7月5日追加聲明時之土地公告現值（每平方公尺2400元），核定為438萬6216元外，其餘與原裁定相同，爰依民事訴訟法495條之1第1項、第454條第2項前段規定予以援用，不再贅述。從而，抗告人於前述準備程序所聲明之訴訟標的價額應為983萬9716元（計算式：438萬6216＋65萬3500＋480 萬＝983萬9716），原裁定核定為1038萬7993元，自有未洽，抗告意旨雖未指摘及此，惟核定訴訟標的價額，為法院應依職權調查之事項，不受當事人主張之拘束。原裁定關於訴訟標的價額核定部分既有不當，仍應將原裁定該部分廢棄，另諭知如主文第2項所示。又依112年11月29日修正公布之民事訴訟法第77條之1第4項規定，關於原法院命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。是原裁定關於訴訟標的價額部分既經廢棄，補繳裁判費部分，亦無可維持，應一併廢棄，由原法院另為適法之處理。至於抗告人提起抗告時否認其確曾聲明之訴訟標的，雖與事實不合，然此部分如經抗告人嗣為訴之一部撤回或減縮，且確生訴訟繫屬消滅效果，抗告人得僅就其一部撤回或減縮後之訴訟標的，依原法院所核定之價額計算所應補繳之裁判費，併予敘明。四、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳宛榆以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,500元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林明慧附註：再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。

2025-01-22

KSHV-114-重抗-3-20250122-1