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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度桃訴字第1號原告徐志評徐明郁共同訴訟代理人王聰明律師被告春輝循環經濟股份有限公司法定代理人石春磊訴訟代理人余淑杏律師蘇芃律師陳芃安律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造於民國111年3月17日就門牌號碼桃園市○○區○○○路000巷0 0○00號房屋（下合稱系爭廠房）簽立廠房租賃契約（下稱系爭租約），原告同日即將系爭廠房點交予被告使用，並配合被告辦理相關用電申請及工廠登記。詎被告於111年9月18日委請仲介系爭租約之訴外人吳滄棋向原告之代理人即原告徐志評之父母、原告徐明郁之祖父母即訴外人徐山田、徐陳阿環稱：因系爭廠房業經訴外人五福氣體有限公司（下稱五福公司）登記為所屬工廠，致被告申請工廠登記遭退件，此係原告提供之房屋存在瑕疵，故原告應在五福公司變更登記核准前停止向被告收取租金，否則原告須賠償被告因此造成之鉅額損失云云，致渠等不疑有他陷於錯誤，而代理原告於吳滄棋所繕打之廠房租賃協議書（下稱系爭協議書）上簽名用印，同意停止向被告收取租金，惟原告此舉顯係受被告之詐欺、脅迫所為，故原告嗣於112年8月10日以存證信函撤銷系爭協議書之意思表示，並再以本件起訴狀繕本之送達為撤銷系爭協議書之意思表示。又被告係趁原告之代理人無經驗且急迫而簽立系爭協議書，並致原告自111年3月17日起至112 年7月18日止，均無法向被告收取租金共新臺幣（下同）456 萬元，然被告卻可持續使用系爭廠房，顯然有失公平，爰依民法第74條第1項規定，訴請撤銷該簽立系爭協議書之法律行為。　㈡被告自112年3月起即未依約繳納租金，原告已於同年7月17日以存證信函催告被告於10日內給付，因被告逾期仍未繳納，原告繼於同年8月2日以存證信函終止系爭租約。是系爭租約既經原告終止，被告自應騰空遷讓返還系爭廠房予原告，並給付原告自112年3月18日起至同年8月2日止積欠之租金共1, 292,000元暨遲延利息，及自同年8月3日起至被告騰空遷讓返還系爭廠房予原告之日止，按日給付原告違約金9,500元。為此，爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈先位部分：被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告；被告應給付原告1,292,000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元。⒉備位部分：兩造就系爭廠房簽立系爭協議書之法律行為應予撤銷；被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告；被告應給付原告1,292, 000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於協商租賃條件時，被告即已表明並與原告溝通確認承租系爭廠房係作為工廠使用，依法須取得工廠登記，故系爭租約第1條第4項、第10條第2、3項，始約定被告承租用途為廠房，且系爭廠房屬可供辦理公司登記、工廠登記之合法經營，原告應提供工廠登記、公司登記所需文件交予被告憑辦相關事項等語，足見原告提供之系爭廠房形式及實際上須能取得工廠登記，始得謂原告已提供合於約定、使用收益之租賃物，此義務與被告支付租金之義務具對價關係；惟被告於 111年6月14日申請工廠登記時，經主管機關通知同一廠區已有五福公司設立工廠登記在案，故要求被告撤回申請並待五福公司辦理遷出後再為申請。嗣兩造為解決上開工廠登記問題，自111年8月間起經仲介人員吳滄棋多次居中磋商後，始於同年9月18日簽立系爭協議書，約定因系爭廠房已為五福公司設立工廠登記，致被告無法申請工廠登記，故於五福公司變更登記核准前，原告停止向被告收取租金。而系爭協議書係由仲介公司所草擬，並經徐山田與被告修改確認後簽章，並無原告所稱被告對其詐欺、脅迫致其陷於錯誤之情，且原告前曾出租系爭廠房收取租金，自非毫無經驗之人，則原告主張依民法第92條第1項、第74條第1項規定撤銷其簽立系爭協議書之意思表示，於法自屬無據。　㈡被告簽立系爭租約後，即依約簽發押金支票57萬元、租金支票24張共3,408,000元，及給付租金現金12,000元。嗣兩造於系爭協議書約定自111年7月1日起至五福公司變更登記完成前均免收租金，至被告已支付之111年7月1日至同年9月17 日租金，則於日後重新起算租金時優先抵扣，斯時被告亦未取回已開立之剩餘預付支票。其後五福公司於112年7月7日遷出系爭廠房地址，被告並於同年月19日完成工廠登記，依系爭協議書約定租金自112年7月7日重新起算，且前已支付之111年7月1日至同年9月17日租金得優先抵扣，是並無原告所稱被告積欠租金滿4個月而得終止租約之情形等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第44頁背面至第45頁）：　㈠兩造於111年3月17日簽立系爭租約之公證版租約（見本院卷㈠第30至39頁），嗣於同年月18日簽立系爭租約之見證版租約（見本院卷㈠第98至100頁）。　㈡兩造於系爭租約之公證版租約第1條第4項、第10條第2、3項，約定系爭廠房係作為工廠使用，並須得辦理工廠登記（見本院卷㈠第33、36頁）。　㈢兩造間關於系爭廠房之租金給付情形如下：　　⒈被告於111年3月17日兩造簽立系爭租約時，給付原告押租金57萬元（以合作金庫商業銀行票號000000000、0000000 00號支票支付）、租金共3,408,000元（以合作金庫商業銀行票號000000000至000000000號支票支付，每月2張，共24張，每月租金285,000元；該等支票均已經原告兌現），及現金12,000元。　　⒉被告於113年3月5日向原告寄出13個月租金支票（票號OY00 00000至OY0000000號，每月2張，共26張，每月租金27萬元），經原告於同年月6日收受，而該等支票至今均未經原告兌現。　㈣徐山田於111年8月29日曾致電負責辦理被告工廠登記之訴外人蔡萬豐技師，溝通五福公司登記障礙問題；於111年9月13 日曾傳送系爭廠房土壤檢測報價單予吳滄棋；於111年9月13 日至18日間，曾多次以訊息及電話與吳滄棋討論及修改系爭協議書內容。　㈤兩造於111年9月18日簽立系爭協議書，徐山田簽約當場僅刪除第3條部分內容。　㈥五福公司於99年7月1日起即在系爭廠房為工廠登記，直至112 年2月1日方申請變更登記，嗣於同年7月7日完成變更登記。被告繼於112年7月19日完成系爭廠房工廠登記。　四、兩造於本院114年2月10日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下（見本院卷㈡第45頁）：　　㈠原告主張係受詐欺、脅迫而簽立系爭協議書，並依民法第92 條第1項規定撤銷其意思表示，有無理由？　㈡原告主張係因急迫、輕率及無經驗而簽立系爭協議書，並依民法第74條第1項規定撤銷其意思表示，有無理由？　㈢原告主張系爭租約已因被告積欠租金而終止，故請求被告將系爭廠房騰空返還原告，並請求被告給付原告積欠租金1,29 2,000元，及自112年8月3日起至返還系爭廠房之日止，按日給付原告違約金9,500元，有無理由？　　　五、本院之判斷：　㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項前段、第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院110年度台上字第395號判決意旨參照）。查原告主張係遭被告詐欺、脅迫，及被告趁原告急迫、輕率、無經驗，使原告簽立系爭協議書，同意暫停止向被告收取系爭廠房租金，而依當時情形顯失公平，故依法撤銷其意思表示等語，惟此情為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭規定及說明，自應由原告就其所主張該等有利於己之事實，負舉證之責。　㈡原告主張上情，無非係以原告就系爭租約及系爭協議書之代理人徐山田、徐陳阿環於本院審理中之證詞為其主要依據。惟查：　　⒈證人徐山田於本院審理中固證稱：出租系爭廠房均係由伊所處理，兩造間簽立系爭租約後，伊等即將系爭廠房交付被告使用，惟因系爭廠房辦理工廠登記需要時間，快慢不一定，被告表示要伊等賠償搬遷費1千多萬元，仲介吳滄棋也說損失要伊等負責，伊當時很恐慌就簽立系爭協議書，伊是被恐嚇才簽立系爭協議書等語（見本院卷㈠第118頁背面至第124頁）；證人徐陳阿環於本院審理中亦證稱：原告將出租系爭廠房全權交由伊與徐山田處理，當時吳滄棋對伊等半恐嚇半威脅，說伊等如果不簽可能有搬遷費1 千多萬元，伊嚇到了，才會簽立系爭協議書等語（見本院卷㈠第124至126頁）。惟證人徐山田於本院審理中既自承：伊等簽立系爭協議書時，僅有伊與徐陳阿環及吳滄棋在場等語（見本院卷㈠第121頁），另證人徐陳阿環亦陳稱：簽立系爭協議書時僅有伊與徐山田及吳滄棋在場，伊未曾與被告公司或法定代理人有直接接洽等語（見本院卷㈠第1 25頁背面至第126頁），顯見原告簽立系爭協議書時，被告公司法定代理人或所屬人員並無人在場，則被告如何對原告或其代理人徐山田、徐陳阿環為詐欺或脅迫使簽立系爭協議書之行為，已非無疑。　　⒉又證人吳滄棋就兩造簽立系爭協議書之過程於本院審理中結證稱：被告持原告提供之相關文件前往市府辦理工廠登記，但因之前在系爭廠房辦理工廠登記之五福公司未辦理變更登記，故市府無法核准被告之登記申請，而因處理土壤檢測及辦理五福公司變更登記需要時間，所以兩造就以系爭協議書約定辦理期間先暫停收取租金；兩造簽立系爭協議書時伊在場，系爭協議書之內容係伊依照兩造意思所擬定，並經雙方多次修改才定稿，所以內容是雙方協調的結果，伊將定稿的書面分別拿給雙方簽名，原告部分先簽名，伊並未詐欺或脅迫徐山田簽名，亦未要求徐山田哪些部分不能修改，系爭協議書第3點部分即係徐山田要求刪除；原告部分伊係與徐山田討論系爭協議書內容，印象中討論至少3至4次，伊並未向徐山田夫婦表示如果不簽立書面就要賠1千萬元，伊的意思是被告投資廠房花了蠻多錢，如果無法順利辦理工廠登記，後續賠償事宜兩造要自己去協商處理，而伊也未曾聽到被告公司負責人或股東有向徐山田夫婦表示要賠償1千萬元等語綦詳（見本院卷㈡第28 至33頁）。觀諸證人吳滄棋上開結證內容，並未見被告有何詐欺、恐嚇原告或其代理人簽立系爭協議書之情，而證人吳滄棋身為系爭租約仲介，善意提醒原告或其代理人關於被告如無法順利於系爭廠房址辦理工廠登記，其後可能衍生相關違約問題，應由兩造自行協商處理等語，亦難認其此舉有何詐欺、脅迫原告或其代理人之情形。就此本院審酌證人徐山田、徐陳阿環為原告關於系爭租約及系爭協議書簽立之代理人，且為原告之父母及祖父母，相較證人吳滄棋純為系爭租約之仲介，證人徐山田、徐陳阿環顯然具有強烈利害關係，本即難期其能忠實完全陳述，參以原告亦未舉證說明證人吳滄棋與兩造間有何仇隙嫌怨或其他特別關係，致其證詞無從採信之具體事由，兩相較之，自應以證人吳滄棋之結詞較為可採。復參以徐山田於系爭協議書簽立前，曾於111年8月29日致電負責辦理被告工廠登記之蔡萬豐技師，溝通五福公司登記障礙問題，並於同年 9月13日傳送系爭廠房土壤檢測報價單予吳滄棋，再於同年9月13日至18日間，多次以訊息及電話與吳滄棋討論及修改系爭協議書內容，其後始於同年9月18日簽立系爭協議書，而徐山田簽約當場僅刪除該協議書第3條部分內容等情，如兩造不爭執之事實㈣㈤所示，並有相關通訊軟體LI NE對話紀錄在卷可稽（見本院卷㈠第101、102頁）；凡此，益徵證人徐山田、徐陳阿環前揭證述遭被告詐欺、脅迫始簽立系爭協議書云云，與卷證所示情形顯有出入，實難認為可採。　　⒊至原告另主張被告係趁原告急迫、輕率及無經驗，而使原告簽立系爭協議書，同意暫停止向被告收取系爭廠房租金，依當時情形顯失公平云云。惟查，關於系爭協議書之簽立過程，證人吳滄棋前已結稱系爭協議書之內容係其依兩造意思所擬定，並經雙方多次修改始定稿，故內容係雙方協調之結果，且其並未要求原告或其代理人不得修改系爭協議書之內容，故系爭協議書第3點部分即係徐山田簽立時當場要求刪除等情，並有前揭通訊軟體LINE對話紀錄在卷可參，核與證人徐山田於本院審理中證稱：吳滄棋有先傳系爭協議書給伊看，伊也有就內容與吳滄棋討論，系爭協議書內劃線部分是伊要求要刪除等語相符（見本院卷㈠第120頁背面至第121頁、第122頁背面），顯見原告有充分時間得考慮系爭協議書之內容及是否簽立，而實質上原告之代理人徐山田亦已就此與吳滄棋多所討論，並要求修改部分內容，實難認被告有何趁原告急迫、輕率而使之簽立系爭協議書之情。又者，徐山田、徐陳阿環之學歷雖均僅國小肄業，惟渠等前曾將系爭廠房出租五福公司，並供其辦理工廠登記，另於被告承租系爭廠房前，亦曾要求吳滄棋帶同渠等參觀被告公司，待瞭解被告公司之經營內容後，始同意簽立系爭租約等情，業經證人徐山田、徐陳阿環、吳滄棋於本院審理中結證在卷（見本院卷㈠第118頁背面、第120頁背面、第122頁、卷㈡第29頁背面、第31頁），足見原告就相關租約事宜之處理，亦非毫無經驗之人，核與民法第74條第1項規定之要件自屬有間，則原告依此請求撤銷其所為簽立系爭協議書之法律行為，於法亦屬無據。　　⒋此外，原告就其所主張遭被告詐欺、脅迫，及被告趁原告急迫、輕率、無經驗，使原告簽立系爭協議書云云，於本院審理中並未再提出其他證據以供本院調查，參諸首揭規定及說明，應認其主張尚屬乏據，自無足為有利原告之認定。　　　　㈢基上，兩造於系爭租約簽立後，因原向原告承租之五福公司未辦理變更登記，致被告無法順利於系爭廠房辦理工廠登記之疑義，既已經兩造另簽立系爭協議書，原告並同意於五福公司變更工廠登記核准前，自111年7月1日起暫停向被告收取租金，而111年7月1日起至9月17日止已收取之租金，則自被告完成工廠登記時重新計算系爭租約起租日時予以抵扣，有系爭協議書在卷可按（見本院卷㈠第40頁），而被告已給付租金之情形，亦經兩造於本院審理中確認如兩造不爭執之事實㈢所示，被告自無原告所述自112年3月18日起至同年8月 2日積欠租金共1,292,000元未給付之情形，則原告據此主張系爭租約已因被告積欠租金而終止，故請求被告將系爭廠房騰空返還原告，並請求被告給付原告積欠租金1,292,000元，及自112年8月3日起至返還系爭廠房之日止，按日給付原告違約金9,500元，於法無據，均不應准許。　　　六、綜上所述，原告依民法第74條第1項規定及租賃之法律關係，先位聲明請求被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告，並應給付原告1,292,000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元，另備位聲明請求兩造就系爭廠房簽立系爭協議書之法律行為應予撤銷，被告應將系爭廠房騰空遷讓返還原告，並應給付原告1,292, 000元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自同日起至被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按日給付原告9,500元，為無理由，均應予駁回。末原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳振嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘昱臻

2025-03-06

TYEV-113-桃訴-1-20250306-1

簡上

臺灣屏東地方法院

返還租賃土地等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度簡上字第129號上訴人簡靖玲訴訟代理人陳永勝吳澄潔律師上一人複代理人張錦昌律師被上訴人林明賢訴訟代理人江大寧律師上列當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國11 1年5月19日本院潮州簡易庭111年度潮訴字第4號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命上訴人給付不當得利超過自民國114年2月1日起至騰空返還原判決主文第1項所示土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣28,117元部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：兩造於民國104年6月30日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人向伊承租坐落屏東縣○○鎮○○○段00地號土地（下稱系爭土地）上如系爭租約附圖所示約350坪部分土地，約定租期自104年5月1日起至111年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬元，上訴人應於每月1日給付租金。詎上訴人多次遲付租金，積欠租金達6萬元以上，且未經伊同意違章建築設置遮陽鐵皮建物、備品室（下合稱系爭地上物），並占用他人鄰地，違反系爭租約第7條、第9條、第10條、第12條、第15條約定，伊已於109年11月19日終止系爭租約。縱系爭租約未合法終止，系爭租約於期滿後，被上訴人亦應將系爭土地騰空返還予伊，被上訴人卻仍無權占用系爭土地。爰依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，並依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭土地如原判決附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地騰空返還被上訴人，及自111年5月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付被上訴人3萬元。二、上訴人則以：被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納，伊雖曾積欠109年9月至11月租金共計9萬元，惟乃109年3月間新冠疫情爆發所致，不可歸責於伊，伊已將租金繳清，並早以對被上訴人住宿費債權為抵銷。又被上訴人有同意伊設置系爭地上物，才未曾要求伊拆除，系爭地上物為經營民宿所不可或缺，亦屬被上訴人之從給付義務。伊雖有占用鄰地，且系爭地上物為違章建築，惟伊使用系爭土地、經營民宿並無不法行為，自無違約之情事，被上訴人終止租約不合法。另系爭租約第4條約定伊有續租權，伊均有為續租之意思表示，系爭租約仍存續中等語置辯。並於原審聲明：被上訴人第一審之訴駁回。三、原審為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應將系爭土地騰空返還被上訴人，及自111年5月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬元，暨依職權宣告假執行及宣告上訴人預供擔保得免為假執行。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第64至65頁）：　㈠上訴人向被上訴人承租系爭土地如系爭租約附圖所示約350坪部分土地，約定租期自104年5月1日至111年4月30日止，每月租金3萬元，押租金9萬元，押租金9萬元已交付。　㈡上訴人有於104年間整地、106年間違章建築即設置系爭地上物。　㈢上訴人曾有占用鄰地即恆春鎮後壁湖段64地號土地。　㈣上訴人曾有未繳109年9月至11月租金，每月3萬元，共計9 萬元租金（至於109年7、8月租金是否有未於當月繳納仍有爭執）。　㈤被上訴人以本件起訴狀繕本之送達對上訴人為終止系爭租約之意思表示，上開書狀繕本於110年4月30日送達上訴人。　㈥系爭土地目前仍由上訴人占有使用中。五、得心證之理由：　㈠被上訴人請求騰空返還土地部分：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。又系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即上訴人）於租賃期滿或租約提前終止時，應立即將本租約土地歸還甲方（被上訴人），不得向甲方請求遷移費或其他任何費用」；第9條約定「…乙方歸還租地時，應自行拆除恢復原空地狀態交付予甲方…」（見鳳補卷第23頁）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 106年度台上字第2511號判決意旨可資參照）。 ⒉經查，被上訴人將系爭土地其中350坪土地出租予上訴人，約定租期為104年5月1日起至111年4月30日止，上訴人迄今仍占有系爭土地如附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地等情，有系爭租賃契約、土地登記謄本在卷可證（見鳳補卷第19至29頁、潮訴卷第12頁），並經原審會同屏東縣恆春地政事務所人員至現場履勘測量，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有原審勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第61至64、67頁），且為兩造所不爭執，堪予認定。系爭租約之租期既於111年4月30日屆滿，兩造間之租賃關係即已消滅，上訴人仍占有系爭土地而抗辯其非無權占有，依前揭說明，自應由上訴人就占用系爭土地有正當權源負舉證之責。　⒊上訴人固辯稱：伊依系爭租約第4條有續租權云云。惟查：　　⑴系爭租約第4條約定：「租賃期限自104年5月1日起至111年4月30日止計7年。乙方（即上訴人）未違約，或租期屆滿且甲方（即被上訴人）於屆滿前3個月以書面或Line向乙方表達本租約土地可繼續出租、且租金以原租金加計3％計算，乙方有一次的續租權-租期不超過7年。此次續租權之後，乙方不再有續租權，但保有優先承租權」等語（見鳳補卷第19至21頁），可知上訴人須未曾有違約情事，或被上訴人於租期屆滿前向上訴人表示可續租，上訴人始有續租權。至上訴人抗辯應比照民法第426條之2規定保障租地建屋承租人之立法目的，關於續租權之排除，應從嚴解釋為在續約「時」未有違約之情事即為已足云云，惟承租人於租賃期間有無違約情事，常為出租人決定是否續租之重要考量因素，倘為如此從嚴解釋，將有悖一般續租權排除約定立意，上訴人此部分抗辯，委不足採。　　⑵上訴人已違反系爭租約第9條約定：　　　①系爭租約第9條約定：「土地如有建設之必要，乙方取得甲方之書面同意後得自行裝設」（見鳳補卷第23頁）。被上訴人主張上訴人未經其同意於106年間設置系爭地上物，已違反系爭租約第9條約定，業據提出屏東縣政府違章建築補辦手續通知單、屏東縣恆春鎮公所違章建築查報單為證（見鳳補卷第69至73頁）。　　　②上訴人固不爭執有設置系爭地上物，惟辯稱：被上訴人從未要求伊拆除系爭地上物，可見被上訴人有同意伊興建云云，惟縱被上訴人未曾要求上訴人拆除系爭地上物，亦難謂即有同意上訴人設置系爭地上物。上訴人雖另抗辯系爭地上物乃經營露營車民宿所不可或缺，屬被上訴人之從給付義務，上訴人設置系爭地上物，自無違約情事云云。惟按當事人所負債務，除給付義務外，尚有從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足（最高法院112年度台上字第2370號判決意旨參照）。查上訴人向被上訴人承租系爭土地，固為經營露營車民宿，且系爭地上物為民宿所使用，然兩造既於契約明定如有建設必要，應得被上訴人同意，堪認兩造已就此所生相關權利義務考量後，始訂立系爭租約，自無由事後執此排除契約所明定內容，上訴人此部分抗辯，並不足採。從而，上訴人未經被上訴人同意設置系爭地上物，已違反系爭租約第9條約定。　　　　⑶上訴人已違反系爭租約第5條約定：　　　①系爭租約第5條約定：「有關租金及支付租金之約定：每月租金3萬元整，押租金9萬元」、「乙方應於每月1日前，以匯款方式交付予甲方，乙方無論任何理由均不得拖延或拒納」（見鳳補卷第23頁）。　　　②被上訴人主張上訴人多次未於當月1日前給付租金，且曾積欠109年7月至11月租金，已違反系爭租約第5條約定，為上訴人所否認，辯稱：簽約時伊要求租金改為每月 10日繳，被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納云云。依證人王清華於本院審理中證稱：兩造簽約時，伊有聽到兩造討論過程，因上訴人習慣每月10日付款，故上訴人有表示希望租金能於每月10日付款，被上訴人是表示租約還是簽每月1日給付租金，但實際慢幾天付沒關係等語（見本院卷一第285頁），可知被上訴人確有考量上訴人付款習慣，而願寬限系爭租約所定租金給付日期。惟依上訴人所主張租金給付情形暨所提出存摺交易明細（見本院卷二第4至29頁；原審卷第37至42頁），可知於疫情爆發前，108年12月租金於當月23日給付、1 09年2月租金於當月24日給付，即均已逾越被上訴人考量上訴人付款習慣所願寬限期限；上訴人於109年12月給付前數月積欠租金後，109年12月租金於翌月5日給付、110年1月租金於翌月2日給付、110年2月租金於翌月8 日給付，均已逾期給付，自已違反系爭租約第5條約定。　　　　　　⑷基上，上訴人有違反系爭租約第5條、第9條約款之情事，且未能舉證被上訴人於租期屆滿前有向上訴人表示可續租，上訴人主張依系爭租約第4條其有續租權，自不足採。　　　　　　　　　⒋此外，上訴人復未能提出任何證據證明有占用系爭土地之合法權利，自應認其確係無權占有系爭土地。則被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，自屬有據。　㈡被上訴人請求給付相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16 95號判決意旨參照）。 ⒉經查，上訴人無權占用系爭土地，業據認定如前，上訴人受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，則被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌被上訴人出租系爭土地350坪予上訴人，租金每月為3萬元，而上訴人實際占用系爭土地面積為1,084.42平方公尺（約328.04坪），認上訴人主張按實際占用與承租面積比例計算不當得利數額，應屬妥適。是上訴人無權占有系爭土地，每月受有相當於租金之不當得利金額為28,117元（計算式：30,000×32804/35000 ＝28,117）。至被上訴人主張應以系爭租約每月租金3萬元計算不當得利數額，惟上訴人無權占用系爭土地面積僅1,084. 42平方公尺，逾此範圍並未受有使用利益，被上訴人此部分主張，並非可採。又上訴人有自系爭租約消滅後即111年5月起至114年1月止，持續每月給付30,900元予被上訴人，為被上訴人所不爭執（見本院卷一第359頁、本院卷二第67頁），自難謂該期間上訴人仍受有不當得利。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人28,117元，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　　　七、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，暨依民法第179條規定，請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人28,117元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判決上訴人敗訴，於法不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、另上訴人雖聲請傳訊證人潘建利，以資證明其係依被上訴人員工指界使用土地，並非故意占用鄰地乙節，惟上訴人設置系爭地上物、遲付租金，即已違約而無續租權，此部分核無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　潘　快　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛侑倫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭欣怡正本係照原本作成。如不服本判決，應以判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得於收受送達後20日內向本院提起上訴狀；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由（均須按他造當事人人數提出繕本），並須經本院以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性為限而為許可者，方得上訴最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格而非在本院登錄者，另應附具律師及格證書及釋明委任人有民事訴訟法第466條之1第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。附註：民事訴訟法第466條之1（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格者並經法院認為適應者，亦得為第三審訴訟代理。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝鎮光

2025-03-05

PTDV-111-簡上-129-20250305-2

花簡

花蓮簡易庭(含玉里)

返還租賃房屋

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 113年度花簡字第441號原告李玉卿訴訟代理人湯文章律師被告文俐安上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼花蓮縣○○市○○○村0000號房屋騰空遷讓返還予原告。二、訴訟費用新臺幣(下同)7,380元由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以679,800元為原告預供擔保得免為假執行。　　事實及理由一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，除有民事訴訟法第386條各款情形者外，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，為民事訴訟法第385條第1項前段所明定。本院114年2月12日上午10時35分言詞辯論期日，已經合法通知被告(卷161、163頁)，被告於開庭當日具狀表示因嚴重過敏性皮膚炎發復發為避免感染而不出庭，併附診斷證明書載「應診日期114年2月11日，病名皮膚炎」(卷195、197頁)，庭後又補具照片(卷203頁)。惟按當事人因患病不能於言詞辯論期日到場者，如無可認為有不能委任訴訟代理人到場之情形，即難認其有不到場之正當理由(最高法院94年度台上字第1300號、28年渝上字第1574號民事判決參照)。被告雖因患前開疾病自認不宜出庭，然其仍可委任訴訟代理人到場而未為之，依據前述說明，應認其不到場無正當理由，爰依原告聲請為一造辯論判決。二、原告訴之聲明：如主文第1項；願供擔保請准宣告假執行。主張：被告向原告承租如主文第1項所示房屋(下稱系爭房屋 )，租期間違反兩造租約約定作營業使用，且未依約繳納租金，依租賃契約第13條第1項、民法第455條規定請求。被告答辯聲明請求駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行。兩造陳述如附件所示。三、本院之判斷：　㈠原告主張其將系爭房屋出租被告，被告未依約繳納租金等情，提出房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書、存證信函、掛號郵件收件回執等為憑(卷23至33、89、183、185頁)；被告對其承租系爭房屋未繳租金等情並不爭執，惟以前詞置辯。查：①被告就其所認兩造租約爭執，已向花檢署提出刑事詐欺告訴，然其告訴之事實是否成立，與被告應依約繳納租金乃屬二事，不得以此為由拒付租金。②按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。被告固提出兩造第一年之租約(租期自111年6月20 日起1年；卷107至117頁)上記載其向原告承租系爭房屋以手寫字樣註記「營業使用後所增加稅費由承租人支付」(經核與原告提出者相符；卷111、139頁)，及原告曾以LINE留言稱會向縣府諮詢提供被告登記營業處(卷177頁)，然以上事證僅能證明被告向原告承租系爭房屋原約定要供被告營業使用等情，並不能作為原告有故意示以不實之事實，欲使被告陷於錯誤，令被告因錯誤而為意思表示之詐欺行為，故被告前開辯詞均無理由。再參原告所提出之事證，應認原告主張之事實為真實。　㈡按民法第440條第1、2項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」被告向原告租賃房屋，已積欠租金達6個月，原告得依上開規定終止租約，且其已經以存證信函為終止租約意思表示之送達(卷189至193 頁)，系爭租約既經終止，原告得依前開規定請求被告遷讓返還房屋。從而，原告依租約約定及民法第455條規定請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第3款及被告聲請宣告假執行及免為假執行，暨核定訴訟費用為第一審裁判費7,380元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　花蓮簡易庭法　官　楊碧惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　汪郁棨【附件】爭點：原告依兩造租賃契約第13條第1項、民法第455條規定請求如其訴之聲明，是否有理？原告主張被告答辯兩造於112年6月28日簽立房屋租賃契約書，原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自112年7月1日至113年6月30日，房屋供住宅使用，租金每月8,000元。詎被告違約作營業使用，原告得依租約第15條第1項第2款終止租約。又被告簽約後拒付租金(積欠113年4至9月租金)，經以存證信函催告仍未繳，原告得依租約第13條第1項約定、民法第455條規定請求返還房屋。被告承租第一年(111年6月起)有約定營業使用，但因土地是國有地，被告未去辦營業登記，後來第二年就重新議定租約而未繼續同意被告營業使用。我從111年7月承租原告之系爭房屋，訂約時即約定要做營業門市及營業登記使用，但原告拖延營業登記時間且在112年10月26日阻止被告準備營業，原告違背契約及誠信，將國有地違反轉租，被告已於113年4月提告原告及其子詐欺罪(花檢署113年度偵字第3290號)。我依民法第92條規定主張契約自始無效，且詐欺案尚在進行，等法院宣判結案租金給付給國有財產署或原告，我再付清，在此之前原告無權要求我遷出房屋。若原告願意賠償我整理清潔環境修繕房屋隔間和水電裝修等費用、承租起每月無法公開營業之損失、精神心理備受壓力而耗弱的補償，我即刻遷出。

2025-02-27

HLEV-113-花簡-441-20250227-1

上

臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第165號上訴人林韋伶訴訟代理人黃敏哲律師上訴人江文仁江宗哲共同訴訟代理人蔡鴻杰律師李亭萱律師吳幸怡律師上列當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國112年4月26 日臺灣屏東地方法院110年度訴字第624號第一審判決分別提起上訴，本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造上訴均駁回。原判決主文第一項應減縮並更正為「江文仁、江宗哲應出具如附件一『土地使用所有權人同意書』、附件二『承諾書』、附件三『立桿同意書』予林韋伶」。原判決主文第一項關於命江文仁、江宗哲給付部分，應於林韋伶繳清自民國111年10月15日起至江文仁、江宗哲出具前項文書時止，按每月新臺幣8,618元計算之租金總額之同時為之。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。　　事實及理由一、按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人林韋伶於原審聲明請求上訴人江文仁、江宗哲（下稱江文仁2人）應出具包括如原判決附件「土地使用所有權人同意書」在內之必要文件，配合林韋伶向屏東縣政府申請農作產銷設施申請附屬設置綠能設施及向相關單位進行必要程序之申請（訴字卷二第153頁），於本院審理中，特定所謂之必要文件為附件一「土地使用所有權人同意書」、附件二「承諾書」、附件三「立桿同意書」（下合稱系爭文書），並僅聲明請求江文仁2人出具系爭文書（本院卷一第315-327頁、卷二第73-7 4頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，並無不合，應予准許。二、林韋伶主張：訴外人全球綠能農業股份有限公司（下稱全球綠能公司）以其所有屏東縣○○鄉○○段0○號建物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號，全球綠能公司信託登記予林嘉祥，下稱系爭建物），及台灣矽能能源股份有限公司（下稱台灣矽能公司）所有之其他不動產向伊借貸，並設定抵押權作為擔保，嗣台灣矽能公司、全球綠能公司因無力償還，經伊聲請拍賣抵押物並據以聲請強制執行，期間無人應買，伊乃聲明承受系爭建物並取得系爭建物所有權迄今。又全球綠能公司與江文仁2人早於民國101年6月18日即有簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），由全球綠能公司於江文仁2人所有之屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上興建系爭建物，伊於107年10月15日以債權人承受方式取得系爭建物所有權，依民法第426條之1規定，系爭租約對於伊仍繼續存在。依系爭租約第2條約定承租系爭土地之用途為辦理農業用地容許作農業設施使用、農作改良物及經政府許可之發電業相關設備裝置，伊嗣依系爭租約第4條第4項約定，請求江文仁2人應配合提供申請農業設施審查及建置太陽能設備所需之必要文件，並向相關單位進行必要程序之申請，江文仁2人卻斷然拒絕，導致伊之再生能源發電設備計畫暫緩。為此，依系爭租約第4條第4項約定，請求江文仁2人履行該條所約定之義務。又系爭建物係以再生能源發電為目的，伊於108年1月10日與先輝工程有限公司（下稱先輝公司）簽訂租賃意向書，將系爭建物出租予先輝公司以建置再生能源發電設備，至遲自109年1月起，每月即可淨收益新臺幣（下同）3萬元，因江文仁2人拒絕履行系爭租約第4條第4項之約定，導致伊可得預期之利益無法取得，爰依債務不履行之法律關係，請求江文仁2人賠償自109年1月1日起至110年9月30日止，共計21個月可得預期利益之損失合計63萬元（計算式： 3萬元×21個月=63萬元）。並聲明：㈠江文仁2人應出具系爭文書予林韋伶。㈡江文仁2人應給付林韋伶63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、江文仁2人則以：伊等於101年2月1日與訴外人廣進矽能股份有限公司（下稱廣進矽能公司）就系爭土地簽訂土地租賃契約書（下稱廣進矽能租約），將系爭土地出租予廣進矽能公司作為建置太陽光電發電系統發電廠之用，廣進矽能公司乃於系爭土地興建系爭建物。林韋伶以拍賣承受方式於107年9 月21日取得系爭建物所有權，依民法第426條之1規定，廣進矽能租約對林韋伶繼續存在。林韋伶自107年9月21日起即應按月給付伊等每月租金8,618元，惟林韋伶分文未付而積欠租金額達2年以上，伊等於110年6月28日發函催繳積欠之租金，林韋伶逾期未為給付，伊等已於110年7月8日發函終止廣進矽能租約，故林韋伶依租賃關係請求伊等履行租約所定義務，並無理由。又依廣進矽能租約第4條第3項約定，林韋伶不得將系爭建物出租他人，故林韋伶主張其與先輝公司簽署租賃意向書，允將系爭建物出租先輝公司以建置再生能源發電設備，已違反廣進矽能租約之約定，自未受有何預期利益之損失等語為辯。四、原審判決江文仁2人應出具包括如原判決附件「土地使用所有權人同意書」在內之必要文件，配合林韋伶向屏東縣政府申請農作產銷設施申請附屬設置綠能設施及向相關單位進行必要程序之申請，並駁回其餘之訴。兩造均不服，分別提起上訴。林韋伶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，江文仁2人應給付林韋伶63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。江文仁2人上訴聲明：㈠原判決不利於江文仁2人部分廢棄。㈡上廢棄部分，林韋伶於第一審之訴駁回。兩造均答辯聲明：上訴駁回。　五、兩造不爭執事項：　㈠全球綠能公司於101年6月18日與江文仁2人簽訂系爭租約，由全球綠能公司向江文仁2人承租系爭土地以辦理農業用地容許作農業設施使用，並裝置經政府許可之發電業相關設備，有系爭租約在卷可參（原審卷一第61-71頁）。全球綠能公司承租系爭土地後即興建系爭建物，系爭建物坐落於江文仁 2人所有之系爭土地上，有系爭建物登記公務用謄本在卷可參（原審卷一第197頁）。　㈡全球綠能公司前以其所有之系爭建物向林韋伶借貸，並設定抵押權予林韋伶，嗣全球綠能公司無力清償借貸，林韋伶乃聲請拍賣抵押物，再據以聲請強制執行，因無人應買，由林韋伶於107年10月15日承受取得系爭建物所有權，有原法院1 03年度司拍字第43號拍賣抵押物裁定、原法院106年度司執字第37699號清償債務執行事件第三次拍賣公告、系爭建物登記公務用謄本在卷可稽（原審卷一第45-57、197頁）。　㈢江文仁2人另案以林韋伶積欠租金達2年以上為由，通知終止系爭租約，訴請林韋伶拆屋還地，並給付占用期間相當於租金之不當得利及違約金，經原法院111年度訴字第64號、本院112年度上字第65號判決（下稱前案）駁回其請求確定在案（本院卷一第215-222、306-307頁）。六、本院論斷：　㈠林韋伶請求江文仁2人出具系爭文書有無理由？　⒈林韋伶主張依系爭租約第4條第4項約定，江文仁2人應配合出具系爭文書，江文仁2人則抗辯林韋伶積欠租金達2年以上，系爭租約業經終止，林韋伶無權請求配合云云。查：　⑴按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或　　抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除　　有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷　　之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟　　，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」。準此，當事人在前訴訟就重要爭點予以爭執，既經法院審理及判斷，於不同之後訴訟，如以同一爭點為重要之先決問題對之審理時，當事人應不得為與前訴訟判斷相反之主張及舉證，法院亦不得為與前訴訟矛盾之判斷，始符合程序法上之誠信原則。　⑵查江文仁2人以林韋伶積欠租金達2年以上，其已依法通知終止系爭租約為由，另案訴請林韋伶拆除系爭建物，並給付占用期間相當於租金之不當得利事件，業據前案判決認定林韋伶在江文仁2人依約提出申請建置太陽能設備所需必要文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，江文仁2人以林韋伶積欠2年以上租金而為終止系爭租約之通知不生適法終止之效力，系爭租約繼續有效存在等情，有前案判決在卷可稽（本院卷一第215-222頁），並經本院調閱該卷核閱無訛。而本件與前案之當事人同一，江文仁2人於本件所主張林韋伶積欠租金，系爭租約業經終止之理由與前案判決所指之理由相同，則本件之重要爭點即系爭租約是否因林韋伶積欠租金而已遭江文仁2人合法終止乙節，既經兩造於前案判決中予以爭執，並經法院審理及判斷，且該判斷亦無何顯然違背法令之情，本院審理以同一爭點為本件訴訟重要先決問題時，依前開說明，自不得為與前案矛盾之判斷，而應受前案爭點效之拘束。是自應認系爭租約未經合法終止而仍繼續有效存在，江文仁2人辯稱系爭租約已終止云云，並無可採。　⒉查依系爭租約第2條約定，承租系爭土地之用途為辦理農業用地容許作農業設施使用、農作改良物及經政府許可之發電業相關設備裝置（原審卷一第61頁）；系爭租約第4條第4項並約定：「乙方（即江文仁2人）應無條件配合甲方（即林韋伶），依相關法令提供必要文件，如申請農業設施審查及建置太陽能設備所需文件等向相關單位進行必要程序之申請，乙方不得推諉拒絕，違者，則依第五條辦理」（原審卷一第 63頁），故江文仁2人在林韋伶辦理農業用地作農業設施審查及建置太陽能發電設備之申請時，依約即有協助及配合辦理相關程序，並提供所需文件之契約義務。　⒊又再生能源發電設備及電力網連接之線路，由再生能源發電設備設置者自行設置，必要時，與其發電設備併網之輸配電業應提供必要之協助，爰此本案設置者（指林韋伶）需於再生能源發電設備範圍內，提供適當位置供本公司協助建置。依本案之情況，再生能源發電設備設置建物所座落基地非申請人（即林韋伶）所有，本公司於協助建置電力網連接線路時，會要求設置者提供土地所有權人之同意書及承諾書，以避免日後產生爭議，有臺灣電力股份有限公司屏東區營業處（下稱台電公司）113年9月19日屏東字第1131360649號函文可憑（本院卷一第279頁，下稱0649號函文）。是林韋伶主張其為申請建置太陽能發電設備有請求江文仁2人提供土地所有權人同意書（附件一）及承諾書（附件二）之必要，即屬可採。又0649號函文中雖未提及附件三之立桿同意書，然觀該立桿同意書係為售電需要而由立書人同意無償提供台電設置電桿或其他配電設備，而林韋伶需於再生能源發電設備範圍內，提供適當位置供台電公司協助建置相關設備以連接電力網線路，依上開函文所示意旨，為免日後之爭議，自亦有由土地所有權人提供該同意書之必要，是林韋伶請求江文仁2人提供附件三之立桿同意書，亦有理由。　⒋江文仁2人雖辯稱台電公司112年11月17日屏東字第112136191 8號函（本院卷一第207-208頁，下稱1918號函）表示系爭文書並非必要文件，0649號函文與上開函文意旨相違，並無法源依據；且依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 28條規定，申請綠能設施應檢附農業經營實績之證明文件，並必須檢附2年相關作物證明及銷售自產農產品相關證明，林韋伶無法提出該等資料，自無從申請附屬綠能設施容許；況台電公司應躉購20年，然系爭租約所餘租賃期間僅剩7、8 年，台電公司實無可能與林韋伶簽訂短期售電契約，林韋伶請求其等提供系爭文書欠缺訴之利益云云。惟：　⑴1918號函固表示：「二、…相關配電場所及立桿同意書並非再生能源發電設備併聯審查、協商及簽約之必要文件。三、另查本案係申請『屋頂型』再生能源發電設備，設置者倘非為建物所有權人，應於申請併聯審查階段檢附建物所有權人同意書或租賃契約，查本案設置者（林韋伶君）即為建物所有權人，無須檢附前開文件」等語（本院卷一第207-208頁）。然上開函文同亦說明：再生能源發電設備及電力網連接之線路，由再生能源發電設備設置者自行興建及維護，必要時，與其發電設備併網之輸配電業應提供必要之協助，前開規定所指電力網連接之線路，包含台電公司各項配電設備，如配電電桿、導線、開關、變壓器等，由設置者於再生能源發電設備範圍內提供適當位置供台電公司協助建置。故系爭文書雖非申請併聯審查、協商及簽約階段應提出之文件，卻為台電公司實際建置電力網連接線路時要求設置者即林韋伶所應提供之文件，0649號函文即在揭明此旨。是以，1918號、06 49號函乃針對不同階段要求之文件所為之說明，彼此並無矛盾。　⑵又林韋伶承租系爭土地之用途係為申請建置太陽能設備以售電給台電公司，系爭租約第4條第4項亦明文約定江文仁2人應配合提供建置太陽能設備所需文件，解釋上只要是台電公司有需求，為達建置太陽能設備以售電給台電公司所需提供之有關文件均應包括在內，台電公司並已以0649號函明確說明系爭文書為其建置相關設備以連接電力網線路所需文件，是系爭文書應即為系爭租約所指江文仁2人應配合提供之文件，江文仁2人上開所辯，並無可採。　⑶江文仁2人依系爭租約第4條第4項約定，本有提供系爭文書，配合林韋伶申請之契約義務，此乃系爭租約約定所使然，至於林韋伶是否可順利向屏東縣政府提出農業經營實績之證明文件，或台電公司是否會因系爭租約所餘租賃期間過短而拒絕與林韋伶簽約，均與系爭租約約定內容無涉，兩造亦未將之作為系爭租約是否有效存續之約定條件，自無從以此解免江文仁2人提出系爭文書之契約義務。是江文仁2人抗辯林韋伶訴請其等提供系爭文書欠缺訴之利益等語，洵無足採。　⑷江文仁2人前揭抗辯均非可採，業經本院說明如前，自無依江文仁2人聲請再函詢台電公司確認其要求提出系爭文書有無法源依據、其是否會簽訂林韋伶購電契約等情（本院卷二第 7-10頁）之必要，併此敘明。　⒌綜上，系爭租約並未經江文仁2人合法終止，林韋伶依系爭租約第4條第4項約定請求江文仁2人出具系爭文書，核屬有據，應予准許。　⒍又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號裁判先例參照）。前案判決認定林韋伶在江文仁2人依約提出申請建置太陽能設備所需必要文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，業如前述，故林韋伶之租金給付義務與江文仁 2人出具系爭文書之義務係互為對待給付關係，而林韋伶前已依民法第326條規定，就自107年10月15日起至110年10月1 5日止之租金共310,230元為江文仁2人辦理提存，有提存書附於前案卷可參（前案一審卷第269、271頁），嗣並再行提存計至111年10月15日止之租金，有提存書可憑，此部分已生清償之效力，江文仁2人辯稱該提存不生清償效力云云，並無可採。惟林韋伶自111年10月15日後並未再提存或給付租金，為兩造所不爭執（本院卷二第75頁），江文仁2人並於本院主張同時履行抗辯（本院卷一第250頁），準此，林韋伶應於江文仁2人出具系爭文書之同時，繳清自111年10月 15日起至江文仁2人出具文書時止，按每月8,618元計算之租金總額。　　㈡林韋伶依債務不履行之法律關係請求江文仁2人賠償預期利益損失63萬元，有無理由？　　林韋伶主張其與先輝公司簽訂租賃意向書，將系爭建物出租予先輝公司以建置再生能源發電設備，原自109年1月起每月可淨收益3萬元，因江文仁2人拒絕履約，導致其無法取得原可預期之利益，受有自109年1月1日起至110年9月30日止，共63萬元之損失等語，並提出租賃意向書為證（原審卷一第 81-83頁）。查：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條亦有明文。而該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之(最高法院93 年度台上字第1225號裁判要旨參照)。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，一方不依預約訂立本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約之義務，尚不得逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益（最高法院74年度台上字第1117號裁判要旨參照）。　⒉先輝公司法定代理人柯瑞宗證稱：租賃意向書之公司大小章是我所蓋，因為我兒子在做太陽能板，我跟林韋伶講說可否將做太陽能板的房子租給我，我本來要在房子上面蓋太陽能板，下面要種香莢蘭，蓋太陽能板是要售電給台電，香莢蘭可賣給別人做香料，我有到屏東縣政府了解，相關規定是說要在房子下面結合農作物產銷，林韋伶拿不出地主的同意書，所以就沒有做了等語（原審卷一第320-321頁），堪認林韋伶與先輝公司確有簽訂租賃意向書。　⒊租賃意向書第2條約定：「雙方同意，於甲方（指林韋伶）取得屏東縣○○鄉○○段000地號之土地使用權同意書後，雙方正式簽訂租賃契約，並約定建置期；建置期中租金為每月新台幣參萬元整（含稅），台電正式掛錶後，租金為每月新台幣參萬元整（含稅）」，是租賃意向書乃林韋伶與先輝公司約定由林韋伶取得土地使用同意書後，將來再訂立租賃契約之預約，則縱林韋伶取得土地使用同意書，亦尚無從據此預約請求先輝公司給付租金，自難認其受有預定之本約內容之可得預期利益之損害。且林韋伶與先輝公司簽訂租賃契約後，須再約定建置期，先輝公司始有給付租金之義務，建置期屆滿後，亦須待台電公司掛錶，先輝公司始有再給付租金之義務，然所謂「建置期」為何、其始期為何，均屬未明，台電公司何時掛錶，或在所謂之建置期滿時，是否即可順利掛錶，亦均未可知，則先輝公司是否於109年1月1日起至110年9 月30日止即有給付每月3萬元租金之義務，尚乏客觀之確定性。林韋伶雖辯稱簽訂正式租約時，就一定會約定建置期，依租賃意向書第3條約定，簽約後1年必須取得同意書，如果照規劃，1年內取得同意書後，就會進入建置期云云，然此仍無法說明先輝公司依上開預約是否確於109年1月1日起至1 10年9月30日止有給付每月3萬元租金之義務，林韋伶上開主張，難認有據。　⒋再者，系爭租約第4條第3項約定，林韋伶不得未經江文仁2人同意將系爭土地轉租予第三人，而系爭建物與系爭土地有一定且相當繼續性之結合關係，不能脫離土地而存在，其將系爭建物轉租第三人等同將系爭土地一併轉予第三人使用，不無違反系爭租約之嫌，是江文仁2人抗辯林韋伶不得轉租他人自無受有何預期利益之損害等語，尚非無據。　⒌綜上，依林韋伶所舉事證，難令本院獲致其受有所主張之預期利益損害之有利心證，其主張江文仁2人應賠償63萬元云云，並無可採。　七、綜上所述，林韋伶依系爭租約第4條第4項約定請求江文仁2 人提供系爭文書，為有理由，應予准許；其另依債務不履行之法律關係請求江文仁2人賠償自109年1月1日起至110年9月 30日止之預期利益損失63萬元，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為林韋伶勝訴之判決，並駁回林韋伶其餘之訴，並無不合。兩造分別上訴指摘原判決對己不利部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回兩造之上訴。又因林韋伶已減縮並更正聲明如前述，爰將原判決主文第一項更正如本判決主文第2項所示。另江文仁2人於本院第二審程序為同時履行抗辯，是林韋伶應於江文仁2人出具系爭文書時，同時繳清自111年10月15日起至江文仁2人出具文書時止所積欠之租金總額，爰諭知如主文第3項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。上訴人林韋伶不得上訴。上訴人江文仁2人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-02-27

KSHV-112-上-165-20250227-2

訴

臺灣基隆地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第777號原告吳燕芳訴訟代理人劉振珷律師被告何文溢訴訟代理人阮皇運律師上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月26日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣參拾柒萬參仟參佰玖拾壹元，及自民國一百一十三年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十四，其餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬肆仟肆佰陸拾肆元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾柒萬參仟參佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告本係起訴請求被告給付新臺幣（下同）535,132元及其法定遲延利息（參見本院卷第11頁）；嗣因本院曉諭闡明，乃於民國114年2月19日提出民事準備㈠狀，請求判命被告給付445 ,848元及其法定遲延利息（參見本院卷第311頁、第359頁）。核其於訴狀送達後所為變更，尚屬應受判決事項聲明之減縮，且其請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。二、原告主張：　　緣基隆市○○區○○○路0巷00號房屋（下稱系爭房屋），乃原告承租經營雜貨店舖兼供日常住居之所在。113年4月10日上午 8時59分左右，被告駕駛AG-77號吊車（下稱系爭吊車）前往基金二路欲行吊掛作業，卻未善盡吊掛作業之注意義務，導致系爭吊車向後滑動從而衝撞系爭房屋，毀損原告安置在屋內之營業設備（附表編號⒈至⒎）與所需貨物（附表編號⒏至 ），原告為此必須僱工清潔（附表編號），並須重置相關設備與貨物，尤以系爭房屋修繕期間，原告亦難營業而須另租他址暫供住居，故原告自得依侵權行為之法律關係，請求被告賠償設備損失（已自行扣減折舊）共94,344元（附表編號⒈至⒎）、貨物損失共260,754元（附表編號⒏至）、清潔人工費共2,500元（附表編號）、10.5個月租金損失共68,2 50元、4個月營業損失共20,000元，以上金額總計445,848元（94,344元＋260,754元＋2,500元＋68,250元＋20,000元＝445,8 48元）。並聲明：被告應給付原告445,848元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。三、被告答辯：　　原告主張之附表編號⒈⒉⒊⒎所示請求金額，被告固不爭執。惟附表編號⒋至⒍所示設備，未經適切攤提折舊；附表編號⒏ 至所示貨物，未經適切舉證以明其實；尤以系爭房屋於113 年5月16日即已修繕完畢（距離事發時間僅止1個月），縱認其係遲至113年6月17日方始交付，原告用以計算租金、營業損失之期間亦非合理；況原告用以推估營利損失之方式亦非公允。基上，爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。四、兩造不爭執之事實：（本院卷第229頁至第231頁）　　　㈠系爭房屋乃原告承租經營雜貨店舖兼供日常住居之所在。　㈡113年4月10日上午8時59分左右，被告駕駛系爭吊車前往基金二路欲行吊掛作業，卻未善盡吊掛作業之注意義務，導致系爭吊車向後滑動從而衝撞系爭房屋，系爭房屋與該屋內設備、貨物因此毀損（下稱系爭事故）。　㈢系爭事故導致原告所有如附表編號⒈至⒎所列設備毀損；其中，附表編號⒈⒉⒊⒎所示設備，其回復原狀所需貲費（悉已扣減折舊），均如附表編號⒈⒉⒊⒎原告請求金額之所示。　㈣系爭事故導致原告支出清潔人工費如附表編號原告請求金額之所示。　㈤原告於113年4月10日，向訴外人林美樹承租「基隆市○○區○○○ 路0巷000號2樓」房屋。五、本院判斷：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。承前㈠㈡所述之兩造不爭執事實，被告駕駛系爭吊車前往基金二路欲行吊掛作業，卻未善盡吊掛作業之注意義務，導致系爭吊車向後滑動從而衝撞系爭房屋，系爭房屋與該屋內設備、貨物因此毀損；是自客觀以言，被告之過失行為與原告所蒙受之財產損害間，當然具有相當因果關係，準此，被告自應依法對原告負過失侵權行為之損害賠償責任。　㈡按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條定有明文；且損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，此觀民法第21 6條第1項規定自明。而稱「所受損害」者，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害；至稱「所失利益」者，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號判例意旨參照）。茲就原告所臚列之財產損害，逐項審查如下：　　⒈設備損失94,344元：　　原告提出照片、國銓冷凍餐飲設備估價單、金坤展示架店報價單、國勝傢俱行訂購單、日月水電材料行估價單（本院卷第35頁至第139頁、第141頁、第143頁、第145頁、第147頁），主張其以系爭房屋經營雜貨店舖兼供日常住居，故系爭房屋原有附表編號⒈至⒎所示設備，今因系爭事故導致屋內設備損壞，經其自行扣減折舊以後，回復原狀所需貲費悉如附表編號⒈至⒎「請求金額」欄所示（共94,344元）。而被告雖不爭執「系爭事故導致附表編號⒈至⒎所列設備毀損」（參前揭㈢），亦不爭執「原告主張之附表編號⒈⒉⒊⒎回復原狀所需貲費（即其請求金額）」（同前揭㈢所述），然其則認附表編號⒋⒌⒍「請求金額」欄所示貲費，未經適切攤提折舊而不合理。因兩造咸認本件應採「平均法」攤提折舊（參看本院卷第231頁），復不爭執附表編號⒈至⒎所示設備之使用年數（均為3.5年；參看本院卷第231頁）；而附表編號⒋⒌所示置貨架、床架、床頭櫃，乃固定資產耐用年數表第三類「機械及設備」第三項「木材加工設備」（而非被告所稱動產），耐用年數應係7年（參見財政部106年2月3日台財稅字第1060 4512060號函附之固定資產耐用年數表），依平均法攤提折舊以後，其殘值各為40,103元、6,469元；至於附表編號⒍所示保險櫃，乃獨立之動產（而非原告所稱「房屋附屬設備，電氣設備及其他」），耐用年數為8年（參見行政院主計總處發布之什項設備分類明細表），依平均法攤提折舊以後，其殘值應係9,778元。故本院乃逕以兩造不爭執之「附表編號⒈⒉⒊⒎『請求金額』欄所示貲費（18,562元、1,583元、682元、16,036元）」，加計「附表編號⒋⒌⒍所示設備，經適切攤提折舊以後之殘值（40,103元、6,469元、9,778元）」，推估附表編號⒈至⒎所示設備，回復原狀所需貲費共93,213元（計算式：18,562元＋1,583元＋682元＋16,036元＋40,103元＋6,4 69元＋9,778元＝93,213元）。從而，原告請求未逾93,213元之範圍，尚稱合理而應准許；至原告逾此範圍之請求，則欠根據而無理由。　⒉清潔人工費2,500元：　　原告提出清潔工人收據暨其居留證影本（本院卷第239頁至第243頁），主張系爭事故導致其尚須僱工清潔，為此支出清潔人工費如附表編號所示；因此項貲費乃現場清理之所不可或缺，復係兩造咸認俱無爭執之事實（參前揭㈣），故原告本此請求被告賠償清潔人工費2,500元，自有理由，應予准許。　⒊貨物損失260,754元：　　原告提出照片、銷貨單、貨品購買清單、出貨單（本院卷第 35頁至第139頁、第245頁至第273頁、第275頁至277頁、第2 79頁至第297頁），主張其於系爭房屋經營雜貨店舖，故其屋內原有貨物貯放，今因系爭事故導致附表編號⒏至所示貨物毀損，回復原狀即重新添置所需貲費悉如附表編號⒏至「請求金額」欄所示（共260,754元）。而被告雖一再設詞挑剔，或稱原告並未舉證其「貨品數量」，或稱「照片所見『軟包裝』即使碰撞掉落亦難毀損」，或稱「原告用以計算損失之單價不當」云云；然原告於系爭房屋經營雜貨店舖，其屋內貯放貨品，大部分均與「食用」有關（參見附表編號⒏ 至「品項」欄所示），而「軟包裝」經由外力碰撞、擠壓，難免內裝「食品」產生「質變」，為確保食品安全並兼顧公共衛生之需求，逕予「整批廢棄」原屬合理可期，再加上事故後之現場亦有即時清理之環境需求，則就已清運完畢之貨物而言，當然查「無」足可精確認定其損害範圍之實存標的，是原告未能舉證關此損害額之範圍（「貨品數量」），自非原告怠於舉證而屬無奈，且回歸民事訴訟法第222條第2 項增訂「證明責任規範」之立法意旨，本院亦應適度減輕原告就此「損害數額」之舉證責任。爰審酌附表編號⒏至所示品項，尚與照片、銷貨單、貨品購買清單、出貨單等客觀資料大致相符，其所稱物品單價亦未逾越起訴當時之市場價格，衡酌原告突遇系爭事故，客觀上確實存在舉證上之困難，並考量原告業已戮力提出照片、銷貨單、貨品購買清單、出貨單等現存資料，未因舉證困難即置其訴訟上之舉證責任於不顧，故本院乃依民事訴訟法第222條第2項規定，縱合考量上揭現存資料而予確定原告之損害範圍即係260,754元。　⒋租金損失共68,250元：　　兩造固不爭執「原告於113年4月10日，向訴外人林美樹承租基隆市○○區○○○路0巷000號2樓房屋（下稱他屋）」（參前揭 ㈤），惟原告主張系爭事故導致其需另租他屋衍生租金支出云云，則經被告悉予否認。按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之「擔保責任」，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號、110年度台上字第252號判決意旨參照）；承此前提，出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，「出租人均負有除去之義務」，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，且於出租人履行此項義務以前，承租人當然可以拒絕給付租金（法律上稱為「同時履行抗辯權」），是於系爭房屋修繕期間，原告自因「出租人（房東林麗屏）不能交付合於所約定使用收益之系爭房屋」，而可免除其租金給付之義務，故除「他屋租金『逾越』系爭房屋租金以外，原告尚不因承租他屋即生所謂之租金損失；因原告查報兩屋（系爭房屋與他屋）租金數額並無不同（參看本院卷第327頁、第337頁），是其請求租失損失云云，原即欠缺根據而非可取。至原告雖因應本院闡明（本院卷第233頁），改稱系爭房屋修繕期間，其雖可免除系爭房屋之租金給付，然他屋租約亦係「長達一年之定期契約」，故系爭房屋修繕交付以後，原告尚不能於他屋租賃期間屆至以前，任意終止他屋之定期租約，故原告猶有相當於10.5個月的租金損失云云（本院卷第303頁至第305頁）；惟「租賃標的」、「租金數額」乃至「租賃期間之長短」，原屬私法自治即「當事人本其自主意思所能自由決定」之範疇，故原告於系爭房屋尚可修繕交付之前提下，逕捨「短期」租賃而與訴外人林美樹簽訂「一年」之長期租約，無疑乃原告之個人取捨，而非系爭事故之所不得不然，準此以言，系爭房屋經修繕交付以後，原告縱因他屋租賃期間尚未屆至，而須同時給付兩屋（系爭房屋與他屋）租金，然此一結果，實乃選擇簽訂「一年」長約之原告自身所致，而應由思慮不周之原告自行承擔，故原告一再偏執前詞，謬稱系爭事故致其另有租金損失云云，無非係將己身思慮不周之責任，變相轉嫁予被告承擔而非可採。　⒌營業損失20,000元：　　　系爭房屋除供原告之一般住居，並經原告用以經營「雜貨店舖」，此乃兩造俱無爭執之前提（參前揭㈠）；是自客觀以言，系爭房屋乃原告用以生財之營業場所，故原告主張其因系爭房屋修繕而有營業損失等語，客觀上自有所本。又兩造就「系爭房屋修繕並重新交付予原告之時間」，雖各執乙詞而有歧見（原告主張113年6月17日交付、113年8月上旬開張；被告則抗辯113年5月16日交付），然本件縱採被告所指時間作為系爭房屋之交付始點，衡量原告尚難逕於「空屋」開張營業，猶須重新添置設備與其所需貨物，故其尚需相當之準備期間，從而，原告主張其4個月不能營業等語，應屬合理並為可採；再者，原告雖無記帳習慣，以致難以提出帳冊供參，然衡量原告突遇系爭事故，客觀上確實存在舉證之困難，考量原告業已戮力提出銷貨單、貨品購買清單、出貨單（本院卷第245頁至第273頁、第275頁至277頁、第279頁至第297頁），未因舉證困難即置其訴訟上之舉證責任於不顧，故認本件亦應參酌民事訴訟法第222條第2項之規範意旨，適度減輕原告就營業損失之舉證責任。因112年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，雜貨店毛利率為19%、費用率為13%（參看本院卷第159頁），而原告於112年8月8日迄113 年4月11日之進貨成本則係456,967元（參看本院卷第245頁至第289頁），若依毛利率公式推算，其營業收入應係564,1 57元【計算式：564,157－456,967÷564,157×100%＝0.190】，若依費用率公式推算，其營業費用應係73,340元【計算式： 73,340÷564,157×100%＝0.129】；承此基準核算，本院乃推估原告每月營業淨利應係4,231元【計算式：（564,157元－4 56,967元－73,340元）÷8個月＝4,231元】，故原告4個月不能營業之損失，共計16,924元【計算式：4,231元×4月＝16,924 元】。從而，原告請求未逾16,924元之範圍，尚稱合理而應准許；至原告逾此範圍之請求，則欠根據而無理由。　⒍綜上，原告所受損害，總計373,391元（計算式：設備損失93 ,213元＋清潔人工費2,500元＋貨物損失260,754元＋營利損失1 6,924元＝373,391元）。六、從而，原告基於侵權行為之法律關係，請求被告給付373,39 1元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾上開範圍之請求，於法無據，均無理由，不能准許，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述。八、訴訟費用由兩造按勝敗比例負擔。九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴之部分核無不合，爰酌定相當之擔保准許之，並酌情宣告被告提供相當擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失附麗，爰併予駁回之。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　王慧惠以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈秉勳附表編號品　　　　　項請求金額（新臺幣）備註 1 冰箱、冰櫃、快速爐、門架等 18,562元被告不爭執。照片：本院卷第39頁、第135頁單據：本院卷第141頁 2 移動冷氣機 1,583元被告不爭執。照片：本院卷第81頁、第117頁 3 電風扇 682元被告不爭執。照片：本院卷第41頁 4 置貨架 40,103元照片：本院卷第79頁、第111頁至第113頁單據：本院卷第143頁 5 床架、床頭櫃 6,469元照片：本院卷第39頁、第83頁、第115頁、第119頁單據：本院卷第145頁 6 保險櫃 10,909元照片：本院卷第63頁、第71頁 7 輕隔間、燈具、開關插座、五金材料等 16,036元被告不爭執。單據：本院卷第147頁 8 冷凍食品（越南母優1個135元、土虱切片1盒65元、鳥類1盒115元、雞爪去骨1盒75元、鴨肉1隻250元、生腸1盒70元、蛋包1盒80元） 10,000元照片：本院卷第43頁、第63頁至第65頁、第71頁、第75頁、第81頁進貨憑據：本院卷第245頁、第247頁、第253頁、第259頁、第269頁 9 羅望子157包 15,700元（單價100元）照片：本院卷第47頁 10 牛膽汁24罐 1,440元（單價60元）照片：本院卷第49頁 11 白糖8包 208元（單價26元）照片：本院卷第51頁進貨憑據：本院卷第275頁 12 碎椰子21包 840元（單價40元）照片：本院卷第51頁進貨憑據：本院卷第247頁 13 醃豆腐17包 2,550元（單價150元）照片：本院卷第51頁 14 泰式甜點38包 2,850元（單價75元）照片：本院卷第51頁進貨憑據：本院卷第281頁 15 辣椒醬13罐 1,040元（單價80元）照片：本院卷第53頁 16 泰式調料68包 1,292元（單價19元）照片：本院卷第53頁進貨憑據：本院卷第259頁 17 花椒粒6包 900元（單價150元）照片：本院卷第55頁 18 乾良薑62包 3,720元（單價120；分裝成本價60元）照片：本院卷第55頁進貨憑據：本院卷第251頁 19 護膚膏133罐 51,870元（單價390元）照片：本院卷第55頁 20 花生豆17瓶 1,394元（單價82元）照片：本院卷第55頁進貨憑據：本院卷第271頁 21 椰奶罐43罐 2,150元（單價50元）照片：本院卷第57頁進貨憑據：本院卷第279頁、第281頁 22 飲料25罐 35元照片：本院卷第57頁進貨憑據：本院卷第275頁 23 泰式河粉84包 5,880元（單價70元）照片：本院卷第57頁 24 印尼糖塊33包 990元（單價30元）照片：本院卷第59頁進貨憑據：本院卷第251頁 25 阿華田16包 2,080元（單價130元）照片：本院卷第59頁進貨憑據：本院卷第281頁 26 越南咖啡47包 7,520元（單價160元）照片：本院卷第59頁進貨憑據：本院卷第247頁 27 西米露36包 1,440元（單價40元）照片：本院卷第61頁 28 椰奶41罐 1,353元（單價33元）照片：本院卷第61頁進貨憑據：本院卷第279頁 29 白醋38瓶 1,444元（單價38元）照片：本院卷第61頁進貨憑據：本院卷第285頁 30 電炸鍋1組 3,000元照片：本院卷第63頁 31 越式飲料42瓶 714元（單價17元）照片：本院卷第67頁進貨憑據：本院卷第251頁 32 運動飲料36瓶 792元（單價22元）照片：本院卷第67頁進貨憑據：本院卷第283頁 33 越式魚露128瓶 5,760元（單價45元）照片：本院卷第67頁進貨憑據：本院卷第247頁 34 妮維雅護膚膏61瓶 10,980元（單價180元）照片：本院卷第69頁 35 辣沾醬54罐 1,971元（平均單價36.5元）照片：本院卷第69頁進貨憑據：本院卷第279頁 36 椰子粉36包 576元（單價16元）照片：本院卷第69頁進貨憑據：本院卷第285頁 37 辣咖哩醬94包 1,805元（單價19.2元）照片：本院卷第69頁進貨憑據：本院卷第245頁 38 辣魚罐頭24罐 720元（單價30元）照片：本院卷第73頁進貨憑據：本院卷第297頁 39 泰式咖啡37包 3,515元（單價95元）照片：本院卷第73頁進貨憑據：本院卷第245頁、第281頁 40 杵臼8組 1,280元（單價160元）照片：本院卷第73頁進貨憑據：本院卷第251頁 41 酸魚醬27罐 4,050元（單價150元）照片：本院卷第77頁 42 泰式辣椒醬63罐 4,410元（單價70元）照片：本院卷第77頁進貨憑據：本院卷第281頁 43 爽身粉58瓶 2,538元（平均單價43.75元）照片：本院卷第83頁進貨憑據：本院卷第279頁 44 啤酒136罐 3,672元（單價27元）照片：本院卷第85頁進貨憑據：本院卷第275頁 45 酸菜罐頭25罐 625元（單價25元）照片：本院卷第87頁進貨憑據：本院卷第259頁 46 大包辣咖哩醬79包 7,110元（平均單價90元）照片：本院卷第87頁進貨憑據：本院卷第259頁、第261頁 47 竹飯盒15組 2,100元（單價140元）照片：本院卷第89頁 48 餅乾60包 1,800元（單價30元）照片：本院卷第89頁進貨憑據：本院卷第253頁、第257頁 49 水果罐頭108罐 8,100元（單價75元）照片：本院卷第89頁進貨憑據：本院卷第279頁 50 食鹽6包 78元（單價13元）照片：本院卷第91頁 51 酥炸粉、椰奶粉155包 3,100元（單價20元）照片：本院卷第91頁進貨憑據：本院卷第281頁 52 仁和園調味液26罐 1,690元（單價65元）照片：本院卷第91頁進貨憑據：本院卷第281頁 53 發酵肉粉70包 980元（單價14元）照片：本院卷第93頁 54 木杵28組 1,400元（單價50元）照片：本院卷第93頁 55 滷肉包180包 900元（單價5元）照片：本院卷第93頁 56 洗髮乳28瓶 1,920元照片：本院卷第95頁進貨憑據：本院卷第283頁 57 香水151瓶 14,345元（單價95元）照片：本院卷第95頁進貨憑據：本院卷第253頁 58 烘焙麵粉19包 6,650元（單價350元）照片：本院卷第97頁 59 火鍋醬47瓶 2,491元（單價53元）照片：本院卷第97頁進貨憑據：本院卷第281頁 60 魚罐頭76罐 2,052元（單價27元）照片：本院卷第97頁進貨憑據：本院卷第283頁 61 泰式酸菜罐頭23罐 575元（單價25元）照片：本院卷第97頁進貨憑據：本院卷第259頁 62 肥皂265個 9,540元（平均單價36元）照片：本院卷第99頁進貨憑據：本院卷第283頁 63 洗衣粉33包 2,475元（平均單價75元）照片：本院卷第99頁進貨憑據：本院卷第281頁、第283頁 64 鯷魚醬料112瓶 5,600元（單價50元）照片：本院卷第101頁進貨憑據：本院卷第267頁 65 印尼醬油42瓶 2,646元（平均單價63元）照片：本院卷第101頁進貨憑據：本院卷第281頁、第287頁 66 越南春捲皮14包 700元（單價50元）照片：本院卷第101頁進貨憑據：本院卷第279頁 67 保力達84瓶 5,628元（單價67元）照片：本院卷第103頁進貨憑據：本院卷第275頁 68 礦泉水10箱 700元（單價70元）照片：本院卷第103頁進貨憑據：本院卷第275頁 69 蒸米器具6組 600元（單價100元）照片：本院卷第105頁 70 香菜子150包 750元（單價5元）照片：本院卷第105頁進貨憑據：本院卷第283頁 71 河粉37包 1,665元（單價45元）照片：本院卷第107頁進貨憑據：本院卷第281頁 72 米粉23包 1,035元（單價45元）照片：本院卷第107頁進貨憑據：本院卷第279頁 73 洗頭乳116罐 11,020元（單價95元）照片：本院卷第107頁進貨憑據：本院卷第285頁 74 魚罐頭76罐 ✘ 與編號60重複，刪除 75 清潔人工費 2,500元被告不爭執。照片：本院卷第49頁、第111頁至第113頁

2025-02-26

KLDV-113-訴-777-20250226-1

簡上

臺灣苗栗地方法院

租佃爭議

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度簡上字第61號上訴人李清樂訴訟代理人林秀枝被上訴人周金清周金濱周金聰周金淵上4人共同訴訟代理人周志豪羅永安律師複代理人賴揚名律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國113年7月19日本院苗栗簡易庭113年度苗簡字第126號第一審判決提起上訴，本院於 114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人為苗栗縣○○鎮○○段000○00000地號土地（下合稱系爭土地，或僅以地號稱之)共有人。上訴人前向被上訴人之被繼承人周聯承租系爭土地，租期屆滿後兩造於民國110年7月1日續簽臺灣省苗栗縣私有耕地租約（字號：後大字第8號，下稱系爭耕地租約），租期自110年1月1 日至115年12月31日止，並應按年支付租金新臺幣(下同)2,4 67元。上訴人自111年4月4日起，即因非不可抗力而繼續一年以上不為耕作；又上訴人於110年2月2日支付104至109年度租金總額14,800元後，即未繼續支付110、111年度租金，已積欠租金達兩年總額以上。被上訴人於110年1月27日以後龍郵局存證號碼000026號存證信函對上訴人要求將系爭耕地租約租金按年匯入被上訴人周金聰之郵局帳戶，惟上訴人仍置之不理。被上訴人於112年9月12日以後龍郵局存證號碼00 0093號存證信函以租金已積欠2年以上為由，對上訴人表示終止系爭耕地租約。被上訴人另於112年6月30日向苗栗縣後龍鎮公所申請租約終止登記，上訴人提出異議，經被上訴人申請苗栗縣後龍鎮公所耕地租佃委員會租佃爭議調解，並於同年9月21日調解不成立，苗栗縣政府耕地租佃委員會於同年10月18日調處後，作成終止系爭耕地租約，並由出租人收回耕地之決議，上訴人不服該調處決議，而移送本院。被上訴人先後寄發存證信函、112年10月18日苗栗縣政府耕地租佃委員會調處時，亦為終止系爭耕地租約之通知，故系爭耕地租約業經合法終止。惟上訴人則否認上情，被上訴人自有訴請確認系爭耕地租約不存在之必要。系爭耕地租約終止後，上訴人仍無權占有系爭土地而拒絕返還，且在苗栗縣後龍鎮公所就系爭土地耕地租約登記為繼續存在，業已妨害被上訴人所有權之行使。被上訴人自得依民法第767條第1項規定，請求上訴人塗銷系爭耕地租約登記及返還系爭土地等語。並聲明：㈠確認兩造間就坐落系爭土地之系爭耕地租約關係不存在。㈡上訴人應將系爭土地返還予被上訴人。㈢上訴人應偕同被上訴人至苗栗縣後龍鎮公所辦理塗銷系爭耕地租約登記。㈣上開第2項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人於原審答辯及上訴審主張略以：80年間大庄橋西移，台1線路面增高，鄰地即苗栗縣○○鎮○○段000地號(下稱185地號)旁無路可供上訴人通行，上訴人改從台1線道路通行。95 年間洪姓民眾在路口搭蓋鐵皮屋佔路口3分之1，上訴人向苗栗縣後龍鎮公所陳情未獲置理，農耕機具無法進入系爭土地，故休耕5年之久，休耕期間上訴人也有持續給付租金。100 年間，185地號前地主要求上訴人按月支付過路費200元後始允上訴人通行，經上訴人拒絕，185地號前地主遂將農路毀損，導致無路可供農機通往系爭土地進行耕作，然上訴人仍持續在系爭土地上種植蔬菜，並無不耕作之情事存在；另於 110年間因久旱不雨，鄰地所種植之木麻樹倒下致上訴人種植之芋頭皆傾倒全毀。112年間又一段竹林倒下因不可抗力之下無法耕作，原審法官至現場履勘時，有看到水塔裡面有水，可見上訴人確有耕作。系爭土地原出租人周聯去世後，由被上訴人4人繼承，分住不同住處，也不知何人為代表人，上訴人向後龍鎮公所申請代收，因出租人遲遲不收後龍鎮公所拒繳代收，102年時上訴人改寄存法院。110年時被上訴人周金聰持被上訴人4人之委託書，上訴人有給付14,800元。110年2月之後，上訴人有把租金交給被上訴人周金濱的太太，因她不識字所以沒有開收據給上訴人，上訴人始未給付租金。被上訴人所寄上開後龍郵局存證號碼000026號、0000 93號，及另1份後龍郵局存證號碼000046號存證信函（上訴人所提出，2審卷第79頁），寄件人只有被上訴人周金聰1人，但上訴人只認識被上訴人周金清、周金濱。110年1月20日上訴人曾寄郵局存證信函，要求被上訴人4人到上訴人的住家來收取租金，上訴人並無置之不理。此外，被上訴人主張終止系爭耕地租約，則應依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第2項規定支付補償金予上訴人等語。三、原審就被上訴人請求全部准許，上訴人不服原判決提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第 454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。本件被上訴人主張依減租條例第17條第1項第3款及第4款規定終止系爭耕地租約，及依民法第767條第1項規定，請求確認兩造間就坐落系爭土地之系爭耕地租約關係不存在、上訴人應將系爭土地返還予被上訴人、上訴人應偕同被上訴人至苗栗縣後龍鎮公所辦理塗銷系爭耕地租約登記，為有理由，關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，本院所採見解與原審判決相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定，予以援用，不再贅述。㈡上訴人雖主張被上訴人所寄上開後龍郵局存證號碼000026號、 000046號及000093號存證信函，寄件人只有被上訴人周金聰1 人及上訴人曾寄郵局存證信函，要求被上訴人4人到上訴人的住家來收取租金等語。惟查，上開被上訴人周金聰所寄存證信函均有表明周金聰是代表人、是出租人所委託之代表人或稱周金聰兼代理周金清、周金濱、周金淵（原審卷第117頁、第121頁、2審卷第79頁），並有委託書1份附卷（2審卷第187 頁）及被上訴人共同訴訟代理人於言詞辯論期日表示確有授權被上訴人周金聰寄發存證信函（2審卷第158頁）。按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，為民法第314條所明定；另「地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明；其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費，由出租人負擔之。」，減租條例第7條定有明文。觀諸減租條例第7條規定，可知耕地租約關於地租之繳付地點，原應於租約內訂明，倘未經約定，則仍應回歸適用民法第314條規定，以赴償債務即以債權人住所地為清償地為原則。觀諸系爭耕地租約內容，針對地租繳付地點並未有約定（原審卷第57頁）。揆諸上開說明，上訴人自應前往被上訴人住所履行租金給付義務。基此，上訴人於110、111年間既未前往被上訴人住所履行支付租金義務，亦未依被上訴人指示按往例以存匯方式支付租金，則被上訴人主張上訴人自1 10年起均未給付租金，已積欠租金達兩年總額以上等情，自堪認定。至於上訴人主張其曾把租金交給被上訴人周金濱的太太，因她不識字無法開收據給上訴人，上訴人始未給付租金一節，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說，尚難憑採。㈢至於上訴人上訴主張被上訴人應依減租條例第17條第2項規定支付補償金予上訴人一節。經查，減租條例第17條第2項係規定：依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償；所謂前項第5款即同條第1項第5 款規定，係指因「經依法編定或變更為非耕地使用」而終止租約時，始有同條第2項規定之適用。而本件被上訴人係依減租條例第17條第1項第3款（地租積欠達兩年之總額）及第4款（非因不可抗力繼續一年不為耕作）而終止系爭耕地租約，與該條例第17條第2項規定不符。上訴人此部分主張，洵屬無據。五、綜上所述，被上訴人於原審之請求，均為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官顏苾涵　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許惠瑜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張淑芬以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭娜羽

2025-02-26

MLDV-113-簡上-61-20250226-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還保證金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2053號原告即反訴被告長生健康股份有限公司法定代理人陳炳乾訴訟代理人劉正穆律師被告即反訴原告健煒有限公司法定代理人黃富山訴訟代理人林更穎律師複代理人陳紀雅律師林孟儒律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國114年1月22日詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應付原告新臺幣29萬6,500元及自民國113年7月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣29萬6,500元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查原告起訴主張與被告於民國108年5月24日就臺中市○○區○○路0段00000號1 至4樓及486號2至4樓（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），嗣於113年5月19日終止系爭租約，請求被告返還剩餘保證金新臺幣（下同）60萬元（見本院卷第9- 13頁）；被告則於113年9月4日具狀提起反訴，主張前已透過簡訊通知原告願意承接租賃物之裝潢與設備，惟原告仍執意拆除且惡意破壞，使系爭房屋不堪使用，原告並在系爭房屋外牆懸掛涉及誹謗內容之布條，原告不法侵害行為致被告增加對訴外人香港商世界健身事業有限公司台灣分公司（下稱世界健身公司）之免租期，受有預期利益之損害及移除布條之費用，被告以之與原告請求返還之保證金抵銷後，就其餘額提起反訴請求原告給付等語（見本院卷第137-144頁）。是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間之系爭租約所生，既有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許。貳、實體事項一、本訴部分：　　　㈠原告主張：　⒈兩造於108年5月24日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定每月租金40萬元，租賃期限自108年7月21日起至116年7月20日止，被告並要求原告應給付保證金120萬元作為擔保。原告承租系爭房屋後經營健身房，因屋況老舊且破敗不堪使用，經被告同意，自108年7月起，約莫花費半年左右之時間裝修施作完工，並經申請合法裝修且取得裝修合格證明。惟原告因疫情後生意大受影響，虧損連連，而決定結束營業，兩造遂約定於113年5月19日終止系爭租約並歸還系爭房屋，原告依系爭租約約定將系爭房屋裝潢、隔間全部拆除淨空，且騰空所有物品，並請求被告依系爭租約第7條第3項之約定，僅得沒收收保證金半數即60萬元，作為原告提前終止兩造系爭租約之賠償，並退還剩餘保證金60萬元。　⒉詎料，被告無法接受原告將所施作之裝修及裝潢拆除，竟於1 13年5月24日寄發存證信函，謊稱原告破壞系爭房屋、未拆除及清理廢棄物等云云，表示將代為履行並請求損害賠償，被告所稱顯然與系爭房屋施工前及拆除後之對比照片與影片不符。被告並無正當理由不返還剩餘保證金60萬元予原告，且被告有意沒收全部保證金之行為，已使原告受有損害。為此，原告依系爭租約第7條第3項約定及民法第179條規定，提起本件訴訟，請求被告返還剩餘保證金60萬元，並請求法院擇一為有利之判決。　⒊聲明：⑴被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。㈡被告則以：　⒈原告主張已將系爭房屋恢復原狀，惟兩造於113年5月19日點交時，原告不僅於系爭房屋外牆懸掛涉及誹謗内容之白布條，系爭房屋內更有多處遭原告惡意破壞，包含原告將水錶拆除、破壞水管、抽空全屋屋內電線、破壞消防機電主機、拆除不鏽鋼樓梯扶手、拆除通往水塔處之不鏽鋼樓梯、移除不鏽鋼水塔、拆除電動鐵鐵捲門、天花板未拆除乾淨留有廢棄物殘跡、牆面與地面處多處破壞、樓梯無一階完整等。原告稱已依約將其裝潢隔間部拆除淨空，顯與事實不符。由系爭房屋點交當日之照片與影片可見，原告並未將系爭房屋之裝潢拆除乾淨，縱有拆除部分，亦未拆除完整，遺留諸多廢棄物，原告自行施作未經原告拆除之裝潢，亦受到原告破壞。　⒉被告將系爭房屋出租與原告前，1樓係訴外人Bossini承租作為服飾店使用，2樓係訴外人金石堂承租用以經營書店，3樓與4樓則作為珠寶店使用。系爭房屋當時狀況並無原告所指屋況破敗之情形，且系爭租約第4條第5項約定，若原告有改善設施之需求，於被告同意後，由原告自行負擔費用，是原告承租後自行花費改建之費用本即應由原告自行負擔，與被告無涉。因原告拒不將系爭房屋恢復原狀，亦遲不將遺留於之廢棄物清理乾淨，被告以存證信函催告原告儘速處理，惟原告收受後仍拒絕履行，被告乃委請業者評估修繕系爭房屋所需費用，經業者報價得知修繕費用共計高達1,939,150元，被告無奈遂與下一任租客即世界健身公司協商，由其修繕系爭房屋，被告並將世界健身公司之免租期由原本約定3個月延長至3個月又20天；世界健身公司於修繕過程中發現系爭房屋除裝潢未拆除外，排水管線遭人為蓄意阻塞，1樓騎樓受損需全面打除後更新，因而向被告求償；原告並自行僱工移除懸掛於系爭房屋外之白布條支出費用。　⒊依系爭租約第7條第3項約定，原告提前終止租約時，保證金之半數即60萬元由甲方即被告沒收，故被告本須返還60萬元予原告。然原告未依法將系爭房屋恢復原狀，亦未依系爭租約第4條第5項將其裝潢隔間拆除淨空、騰空所有物品，並將系爭房屋清理乾淨，已如前述，原告前開行為致被告受有損害，原告爰以對原告之債權與之抵銷。　⒋答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、反訴部分：　　　　　㈠反訴原告主張：　⒈兩造確定反訴被告須提前終止系爭租約時，反訴原告曾以簡訊通知反訴被告有意承接反訴被告之裝潢與設備，反訴被告無須自行拆除。而反訴原告原本已於113年4月中與世界健身公司談妥，由反訴原告以每月45萬元之租金出租系爭房屋，並約定倘若反訴被告未動裝潢，反訴原告將給予世界健身公司3個月免租期。詎料，反訴被告仍執意拆除，並惡意破壞，除留有諸多廢棄物，甚至排泄物外，尚將水錶拆除、破壞水管、破壞門鎖、抽空全屋屋內電線、破壞消防機電主機、拆除不鏽鋼樓梯扶手、拆除通往水塔處之不鏽鋼樓梯、移除不鏽鋼水塔、拆除電動鐵捲門等。因反訴被告前開行為，致使系爭房屋不堪使用，故反訴原告最後給予世界健身公司3 個月又20天之免租期，世界健身公司因排水管線阻塞及重新施作1樓騎樓向反訴原告求償；反訴被告並於系爭房屋外牆懸掛涉及誹謗内容之白布條，反訴原告自行僱工移除支出費用。　⒉反訴被告前開行為，顯屬故意或過失不法侵害反訴原告財產權之行為，反訴原告本已與世界健身公司談妥免租期為3個月，因反訴被告不法侵害行為致免租期延長為3個月又20天，並遭世界健身公司求償及支出移除布條費用，反訴原告所受損害為所失利益20天之租金即30萬元；世界健身公司求償 172萬6,253元及移除布條費用3,500元，合計為202萬9,753 元。反訴被告對反訴原告有60萬元之債權，反訴原告對反訴被告有上述債權，且給付種類相同，並均屆清償期，反訴原告爰以對反訴被告債權中之60萬元互為抵銷，並以民事答辯暨反訴狀之送達作為意思表示之到達。抵銷後之餘額，反訴被告尚應給付反訴原告，爰依法對提起反訴。　⒊聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告603,500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴被告則以：　⒈反訴原告主張反訴被告在系爭房屋外牆懸掛白布條部分不爭執；反訴原告稱反訴被告並未將系爭房屋恢復原狀，且多處遭原告惡意破壞，並非事實，由反訴被告提出系爭房屋施工前及拆除後之對比照片與影片，可證明系爭房屋在承租時（即整修前）有多處老舊且破敗不堪使用，須先重新拆除裝修始能對外營業之情形。兩造既已約定於113年5月19日終止系爭租約，且反訴被告並未同意反訴原告提出之保留裝潢設備之條件，反訴被告自應將系爭房屋恢復原狀，即將所有之裝潢、管線、設備等全數拆除，將系爭房屋回復成承租時破敗不堪使用之狀態，反訴原告無法提出系爭房屋在出租時之屋況照片，其主張洵屬無據。　⒉反訴原告支出移除布條費用3,500元部分，反訴被告不予爭執，同意為抵銷。至反訴原告主張反訴被告破壞系爭房屋且未恢復原狀並非事實，反訴被告已將系爭房屋回復原狀，並無故意或過失不法侵害之情事，反訴原告依民法第184條第1項規定及其與世界健身公司間之承租合約，向反訴被告請求損害賠償，並無理由。且反訴原告與世界健身公司間之承租合約，依債之關係相對性原則，反訴被告不受其拘束。反訴原告實際上未對系爭房屋進行修繕，反訴原告以其與世界健身公司間之承租合約所約定租金及延長免租期為據計算損害賠償金額並不可採，反訴被告並否認世界健身公司向反訴原告求償之報價單。　⒊答辯聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　三、兩造不爭執及爭執之事項（本院卷310頁、第315-316頁）：　㈠不爭執事項：　⒈原告於108年5月24日向被告承租系爭房屋，約定每月租金40 萬元，租賃期限自108年7月21日起至116年7月20日止。　⒉兩造約定系爭租約保證金120萬元，於租賃關係消滅時，承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物後，出租人應無息返還。原告依系爭租約第3條第3項交付120萬元。　⒊兩造約定承租人於遷讓返還房屋時，應將其裝潢隔間全部拆除淨空，並騰空所有物品，將房屋清理乾淨交還。　⒋兩造約定承租人提前終止系爭租約時，出租人沒收保證金半數即60萬元作為違約賠償。系爭租約於113年5月19日提前終止，原告於該日將系爭房屋交還被告。　㈡爭執事項：　⒈本訴部分　⑴原告依系爭租約第7條第3項、民法第179條請求被告返還剩餘保證金60萬元，有無理由？　⑵原告是否未依系爭租約第4條第5項將裝潢隔間拆除淨空、騰空所有物品，將房屋清理乾淨？若是，原告之行為致被告受有損害，被告主張以前開債權抵銷原告之請求，有無理由？　⒉反訴部分：　⑴反訴被告是否未依系爭租約第4條第5項將裝潢隔間拆除淨空、騰空所有物品，將房屋清理乾淨？　　　　　　　　　⑵反訴原告依民法第184條第1項請求原告損害賠償，是否有理由？　⑶反訴原告依民法第184條第1項、第216條請求原告再給付60萬 3,500元，是否有理由？　　　四、法院之判斷：　㈠本訴部分：　⒈按押租金契約，乃承租人擔保租賃契約所生債務履行為目的，移轉押租金所有權與出租人，並於租賃關係消滅後，承租人履行租賃債務完畢，出租人始負返還之責。租賃關係消滅後，倘承租人尚有欠租及其他租賃債務未履行，其所交付之押租金，不論當事人意思表示為何，或出租人行使與否，發生當然抵充（法定抵充）效力（最高法院104年度台上字第1 569號判決意旨參照）。系爭租約第3條第3項約定：「保證金：新台幣壹佰貳拾萬元整…且不得抵付租金，租賃關係消滅時承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物後無息返還。…」等語（本院卷第21頁），則原告依系爭租約交付之保證金，係用以擔保租賃關係消滅時因租賃契約所生義務（不含租金給付義務）之履行，依前揭說明，於租賃關係消滅時，原告如有租賃義務未履行所致被告之損害，被告即得以原告給付之保證金抵充之，合先敘明。　⒉系爭租約第5條第1項前段、第4項分別約定：「房屋有改裝設施之必要，應經甲方（即被告，以下同）同意後，乙方（即原告，以下同）始得為之惟須自行負擔費用。…租賃關係因期限屆滿或契約終止而消滅時，乙方應即遷讓返還房屋；乙方於遷讓返還房屋時，應並將其裝潢隔間全部拆除淨空，並騰空乙方所有物品，將房屋清理乾淨後返還。」（本院卷第 22頁），依上開約定，原告承租系爭房屋，得經被告同意後自行裝潢隔間，惟於租賃關係消滅返還系爭房屋時，應將其裝潢裝潢隔間拆除淨空、騰空物品，並將房屋清理乾淨後返還予被告。　⒊被告抗辯原告交還系爭房屋時未依系爭租約第4條第5項約定，將裝潢隔間拆除淨空、騰空所有物品，將房屋清理乾淨乙節，業據提出兩造於113年5月19日點交系爭房屋之照片及光碟為證（本院卷第149-259頁），且原告不爭執被證1、2之形式上真正（本院卷第301-302頁），依被告提出之點交當日照片所示，系爭房屋點交時遺有原告裝設之水管未拆除（本院卷第149、151頁）、地面未清潔（本院卷第153頁）、磁磚、木板．地板未拆（本院卷第189頁）、原告公司背板未清理（本卷第191頁）、天花板及牆面、地板未拆除淨空（本院卷第193-199頁、第203頁-211頁）、廁所地墊未拆除淨空（本院卷第201頁）、牆面噴漆塗鴉（本院卷第213頁）、廢棄物垃圾未清理（本院卷第233、237-241頁）等情事，核與被告抗辯上情相符，則被告指摘原告交還系爭房屋時違反系爭租約第4條第5項之約定，堪信屬實。　⒋原告於系爭租約之租賃關係消滅時，既有未依約履行情事，被告就其因原告債務不履行所生之損害，逕以原告交付之保證金抵充之，業經被告以存證信函通知原告（原證5，本院卷第121-123頁），自生法定抵充之效力。被告得抵充之金額如下：　⑴被告抗辯原告在系爭房屋外懸掛布條，被告支出移除費用3,5 00元，有被告提出之照片、收據為證（本院卷第257、285、 287頁），且為原告所不爭執並同意扣除（本院卷第303頁），被告得予抵充之。　⑵被告辯稱於系爭租約之租賃關係消滅後，將系爭房屋出租予世界健身公司，租金每月45萬元，議約時因原告交還系爭房屋未拆除淨空，經與世界公司商議後免租期由3個月延長至3 個月又20天，受有預期利益之損害乙情，業據提出被告與世界公司議約之承租合約基本條款（反證2）、公證書及租賃合約書（反證3），原告均不爭執上述證物之形式上真正（本院卷第301-302頁、第402頁）。經查：反證2係於113年4 月16日簽署，其上記載：「免租裝潢期：若原承租戶僅騰空未動裝潢，點交完成日起算1個月；若拆空交付，點交完成日起算3個月。」（本院卷第293-295頁）；反證3係於113年 5月22日簽署，第3條3.1免租期約定：「乙方（即世界健身公司，以下同）自民國113年5月22日至民國113年9月11日止，就全部租價標的享有3個月又20天之免租裝潢期…甲乙雙方原約定免租期為3個月，因前手承租人就租賃物現場尚有遺裝潢未拆除清空，遺雜物等須清理，由乙方代為清理，故甲方多給予乙方20天之免租期，以補貼乙方清理費用。…」等語（本院卷第382頁），復經證人劉震偉即代表世界健身公司與被告洽談承租系爭房屋之人員到庭結證陳稱：113年4月間與被告洽談租賃條件，免租期有二種方案，房屋現況完整保留，免租期1個月，拆空的話免租期3個月。同年5 月20日過後簽約點交，免租期是3月20日，因為簽約前去現場看不是完整保留，也不是完全拆空，所以向屋主要求更長的免租期。如果是正常拆空，正式簽約的免租期會是3個月，本件因並非正常拆空，經協商後免租期約定為3月20日等語（本院卷第344-346頁），均核與被告所辯上情相符，準此，被告辯稱因原告未拆除淨空裝潢隔間、騰空及清理乾淨系爭房屋，致被告受有延長20日免租期之租金損害，信屬可採，則此部分被告得抵充之金額為30萬元（45×20/30＝30）。　⑶被告抗辯系爭房屋排水管線遭原告人為蓄意阻塞，1樓騎樓受損需全面打除更新，受有遭世界健身公司求償172萬6,253元之損害部分，並無可採（理由詳後反訴部分所述）。　⒌以上，合計被告得抵充之金額為30萬3,500元，原告交付之保證金120萬元，扣除依系爭租約第7條第3項原告提前終止租約，由被告沒收半數保證金即60萬元作為違約賠償後，保證金餘60萬元，經被告以上述額抵充後，被告尚應返還原告之保證金為29萬6,500元。　㈡反訴部分：　⒈反訴被告於系爭租約終止交還系爭房屋時，確有未依系爭租約第4條第5項約定將裝潢隔間拆除淨空、騰空所有物品，將房屋清理乾淨乙情，業經本院認定如前所述，反訴原告此部分主張信屬真正。　⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。就侵權行為而言，主張侵權行為存在之人，應就侵權行為成立之要件即就行為人有故意或過失、有不法侵害權利之行為及有損害之發生、損害與行為之因果關係等要件，均負舉證責任。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事裁判意旨參考）。反訴原告主張反訴被告故意破壞系爭房屋，致反訴原告受有延長免租期、移除布條及遭世界健身公司求償等損害，反訴被告則否認有故意破壞系爭房屋之侵權行為，依前揭說明，即應由反訴原告就其主張之侵權行為成立之各項要件，先負舉證責任，經查：　⑴反訴原告主張反訴被告將水錶拆除、破壞水管、抽空電線、破壞消防機電主機、拆除不鏽鋼樓梯扶手、拆除通往水塔處之不鏽鋼樓梯、移除不鏽鋼水塔、拆除電動鐵鐵捲門、牆面與地面處多處破壞、樓梯無一階完整等情，並提出被證1、2 照片為證，惟反訴被告依系爭租約本應於返還系爭房屋時將其施作之裝潢、隔間拆除淨空，則反訴被告在此範圍內所為拆除動作，難認屬不法侵害之行為，至反訴被告未依約將裝潢隔間拆除淨空、騰空所有物品，將房屋清理乾淨部分，反訴原告業經與世界健身公司協議，以延長免租期20日之方式補貼世界健身公司費用，因此相關修繕費用均由世界健身公司負擔，有前述反證3租賃合約書可證，並據證人劉震偉證稱：修繕工程費用是世界健身公司負擔，因為與屋主有協議加長免租期，所以我們自行負擔費用等語（本院卷第345-34 6頁）。是反訴原告並未負擔修繕費用，自難認受有損害，至於延長免租期及清除布條費用部分，業經反訴原告以反訴被告交付之保證金抵充完畢。　⑵反訴原告主張遭世界健身公司求償，並提出世界健身公司函及工程報價單（反證4，本院卷第409-412頁）為據，惟反訴被告否認其真正（本院卷第402頁），且查工程報價單所示項次二記載為前房客未拆除或完成項目，此部分之修繕工程費用負擔，依反訴原告與世界健身公司約定係由世界健身公司自行負擔，業如前述，則世界健身公司再向反訴原告求償此部分修繕費用，明顯與約定有違，且反訴原告自承目前並未賠償世界健身公司（本院卷第402頁），則反證4之真實性即容有可疑，尚難遽採，準此，反訴原告既不能證明此部分損害屬實，自無從為其有利之認定。　⑶反訴原告主張爭房屋排水管線遭反訴被告人為蓄意阻塞，1樓騎樓受損需全面打除更新，均據反訴被告否認有故意破壞行為，證人劉震偉固證稱修繕時發現屋頂排水管阻塞，應該是人為造成等語（本院卷第346頁），惟此係證人之個人意見，尚乏其他積極事證足認排水管阻塞係反訴被告所為；另1 樓騎樓部分，依反訴被告提出且反訴原告不爭執為真正（本院卷第299頁）之原證2、3所顯示系爭房屋於反訴被告承租時之騎樓狀況及工程請款單（本院卷第29、68頁），可知反訴被告承租系爭房屋後，曾就1樓騎樓施作地坪抿石子，則依系爭租約第4條第5項之約定，反訴被告固須將其施作之地坪拆除淨空，惟並不負有拆除淨空後再重新施作更新之義務，而反訴被告縱未拆除淨空騎樓地坪，依前述，反訴被告未拆空部分，係由反訴原告延長免租期補貼世界健身公司，而由世界健身公司負擔修繕費用，故此部亦不能認為係反訴原告所受損害。　⒊綜上，反訴原告未能舉證證明反訴被告有故意不法之侵權行為，且不能證明受有損害，則反訴原告依侵權行為之法律關係請求反訴被告賠償以保證金抵充後之餘額，核屬無據。　五、綜上所述，原告依系爭租約之保證金約定及民法第179條規定，請求被告返還保證金29萬6,500元及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀繕本於113年7月29日送達被告，本院卷第135 頁）即113年7月30日起算之法定遲利息，為有理由，應予准許。原告其餘請求則屬無據，應予駁回。反訴原告依侵權行為之法律關係請求反訴被告賠償損害60萬3,500元，為無理由，應予駁回。　　六、本判決本訴部分所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，請准免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所依據，應併予駁回。七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，均與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2025-02-26

TCDV-113-訴-2053-20250226-1

重訴

臺灣屏東地方法院

返還土地等

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度重訴字第80號原告財政部國有財產署南區分署法定代理人黃莉莉訴訟代理人鄭植元律師蔡文健律師被告方上慶訴訟代理人方介村上列當事人間返還土地等事件，本院於中華民國114年1月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將本判決附圖所示下列區域土地上之魚塭填平、回復原狀後，將土地返還與原告：　　㈠屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示編號甲區域面積 3,672點61平方公尺土地。　　㈡屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示編號乙區域面積 261點41平方公尺土地。　　㈢屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示編號丙區域面積 190點88平方公尺土地。　　㈣屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示編號丁區域面積 80點71平方公尺土地。二、被告應給付原告新臺幣993,998元，及自民國113年10月12日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年6月1日起至返還前開第一項土地之日止，按年給付原告，按前開第一項土地占用面積乘以當年度申報地價年息百分之5計算之金額。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔10分之8，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：（第1項）被告應將坐落於屏東縣○ ○鄉○○段000○○段000○○段000○○段000地號土地之地上物拆、清除後，將占用面積4,842.55平方公尺之土地返還予原告。（第2項）被告應給付原告新臺幣（下同）1,495,916元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（第3項）被告應自113年6月1日起至返還第1項土地之日止，應按年給付原告，按訴之聲明第1項土地占用面積乘以當年度申報地價年息百分之5計算之金額。嗣於113年 12月19日具狀變更聲明為：（第1項）被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000○○段000○○段000○○段000地號土地上如內政部國土測繪中心鑑定書編號甲（面積：3,672.61平方公尺）、乙（面積：261.41）、丙（面積：190.88）、丁（面積：80 .71）之魚塭填平、回復原狀後，將占用面積4,205.61平方公尺之土地返還予原告。（第2項）被告應給付原告1,301,7 39元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（第3項）被告應自113年6月1日起至返還訴之聲明第1項土地之日止，應按年給付原告，按訴之聲明第1項土地占用面積乘以當年度申報地價年息百分之5計算之金額。經核，均係以被告無權占用土地之基礎事實而為主張，亦為擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，於法尚無不合，應予准許。貳、實體方面：　一、原告主張：㈠緣坐落屏東縣○○鄉○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地）為原告管理之國有土地。詎被告未徵得原告同意，至遲於106年10月1日前，即於系爭土地上搭建有如內政部國土測繪中心113年10月8日第0000000000號鑑定圖（即本判決附圖，下稱附圖）及附表一所示甲、乙、丙、丁等魚塭(下合稱系爭魚塭)，合計被告無權占用原告所有系爭土地面積達4,205.61平方公尺，依民法第767條規定，原告自得請求被告將上開魚塭填平、回復土地原狀後，返還占用之土地與原告。另原告亦得依民法第179條規定，請求被告給付如附表一所示各該占用期間相當於租金之不當得利（計算式詳如附表）等語；㈡並聲明：如上壹(變更聲明後)所示。二、被告則以：㈠伊不否認伊確實無權占用附圖及附表一所示甲、乙、丙、丁區域系爭土地，並供作魚塭經營之用，事實上，系爭魚塭係自民國50幾年間，即由伊之父執輩搭建迄今，並留與伊繼續使用，惟本件自100年開始，因母親生病，伊即已荒廢系爭魚塭未繼續使用作為養殖營利，此有伊提出之台灣電力公司函文上載，自102年9月26日起即已停止供電於系爭土地可證，故本件原告請求伊給付如附表一所示金額之不當得利，並無所據，因伊並無營利，何來不當得利之有？㈡另伊就附表一所示金額之租金不當得利請求，亦主張民法之5年短期時效抗辯；㈢並聲明：原告之訴駁回。三、經查，系爭土地為國有地，以原告為管理機關；系爭土地上有被告搭建之系爭魚塭，搭建範圍即如附圖及附表一所示甲、乙、丙、丁區域範圍，合計占用系爭土地面積為4,205.61 平方公尺；原告於112年8月6日勘驗現場時，即以被告為現場管理者，現場有水泥、土堤搭建之魚塭，占用情形有如原告提出之當年現勘照片；系爭魚塭早於5、60年間即已建成，現仍由被告占有、管理中；被告就系爭魚塭占用範圍未有合法權源，全屬無權占用等節，除為兩造於本件審理中無爭執外，並有原告提出之系爭4筆土地建物查詢資料(本院卷第 27至33頁)、地籍圖(本院卷第35頁)、112年現場勘驗照片( 本院卷第37至39頁)及土地勘查表(本院卷第39至44頁)等件可證，並經本院偕同兩造及內政部國土測繪中心人員於113 年11月18日至現場勘驗，而製有勘驗筆錄1紙(本院卷第89至 90頁)、現場照片數幀(本院卷第93至109頁)及複丈圖(即本判決附圖)等可稽，上情首堪信為真。兩造分別主張如上，從而本件爭點應為：㈠原告請求被告填平、回復原狀及返還占用如附圖及附表一(同附表二)所示甲、乙、丙、丁區域範圍系爭土地，是否有理由？㈡原告請求被告給付如附表一所示等同租金不當得利金額及遲延利息，暨至被告騰空返還各該土地前，如訴之聲明第3項所示之系爭土地租金不當得利，是否有據？金額若干？四、本院之判斷：　㈠原告請求被告填平、回復原狀及返還占用如附圖及附表一(同附表二)所示甲、乙、丙、丁區域範圍土地，為有理由，應予准許：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。查兩造就被告實際以土堤、水泥魚塭占用系爭土地如附圖及附表一(同附表二)所示甲、乙、丙、丁區域範圍並無爭執，已說明如前，又被告於本院審理時亦自認，就系爭魚塭占用範圍為無權占用(本院卷第144頁審理筆錄第16行參照)，被告本件占有使用原告所管理系爭土地，且就系爭魚塭占用面積範圍為排他之使用收益，致原告就系爭土地之管領權利受到侵害，原告依民法前揭規定，請求被告將系爭土地如附圖及附表一(同附表二)所示魚塭地上物拆除、填平、回復原狀後，返還占用範圍之系爭土地予原告，自屬有據，應予准許。　㈡原告得請求被告給付之租金不當得利範圍(含遲延利息)如下：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件被告係無權占有原告管理之系爭土地業說明如前，則其使用系爭土地所受之利益，依其性質不能返還，自應償還相當於租金之價額，原告本件請求被告給付系爭魚塭占用範圍土面積之租金不當得利，自屬有據。被告固辯稱，伊自10 0至102年間以後，即未曾再以系爭魚塭養殖營利迄今，本件並無不當得利云云；然查，原告本件主張被告前開應給付之不當得利，係被告以系爭魚塭設施占用系爭土地，致排除原告就系爭土地之使用，被告因此而獲有之土地占用利益，至被告事實上果否利用系爭土地占用區域營利並實質獲有利益，實無礙於被告仍應向原告負租金不當得利返還義務，易言之，即如承租人經向出租人承租店面後，於租賃期間內，縱然承租人因故未實際開張營利，亦無從減免其租金給付義務，道理相同，被告前揭所辯，於租金不當得利之法律概念顯有誤解，自不足取。　⒉第查，原告主張依《國有非公用不動產租賃作業程序要點》第5 5點第1項第㈠款規定(本院卷第58頁參照)，請求被告應以無權占用之當年度土地申報地價無權占用面積年息百分之5 12個月占用期間公式，計算占用期間等同租金不當得利，於本件被告係屬「占建」狀態而占用系爭土地以供魚塭「基地」之用，核無不合，並考量系爭土地實際坐落屏東縣新園鄉鹽龍段，鄰近柏油鋪面鄉鎮道路，對外聯繫堪稱便利，生活機能甚佳等節，原告主張採取前揭方式計算租金，於土地法第106、110、148條等規定之「漁牧、耕地之地租不得超過地價百分之8」、「所稱地價指法定地價」、「土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價」意旨亦無違背，應認合理，本院即無不與照准之理。　⒊又按租金請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。請求給付相當於租金之不當得利，其請求之標的，雖非租金，而係不當得利，惟其性質與租金相近，仍應受前開請求權短期時效之限制。查，原告前於113年5月8日曾以律師函向被告請求給付，系爭魚塭占用系爭土地範圍自106年1 0月至113年4月相當於租金之不當得利，經被告於113年5月1 0日收受原告前開請求之意思表示，原告復於該請求後6個月內之同年9月19日已起訴本件，以上均有存證信函、回執及本院起訴狀收文收狀戳章等檢卷足憑（本院卷第13、45至47 頁），本件原告對被告之租金不當得利請求權，其消滅時效應認於113年5月10日起已生中斷效力不再進行，是從是日起往前回溯5年，即自108年5月11日起迄113年5月10日區間之租金不當得利金額，原告自仍得向被告請求給付而被告無從拒絕；惟逾此期間範圍之請求，被告自得援引時效抗辯而拒絕給付之。又本件原告如附表一所示請求被告給付租金不當得利區間，顯有逾前開期間者(即108年5月10日(含)以前)，該部分依上說明，自已罹於請求權時效，復被告已援引短期時效抗辯有如前述，從而本件即應以附表二所示計算方式，為被告本件應給付原告之租金不當得利金額(合計為993,998 元，計算式詳附表二)，原告逾此金額之主張，則無理由，無從准許。另系爭土地於本件審理終結時，猶在被告占有中，則原告主張本件被告應自113年6月1日起至返還全部土地之日止，按月償還依所占用之土地面積乘以所占用之土地當年度申報地價年息百分之5計算之不當得利價額，揆諸前揭說明，亦有有據，同應准許。　⒋附帶說明者為，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。原告前揭關於附表二所示993,998元金額之租金不當得利請求，係以本件起訴向被告主張給付，又本件起訴狀已於113年10月1 1日送達被告(本院卷第77頁送達證書參照)，從而原告主張自起訴狀繕本送達翌日(即113年10月12日)起至清償之日止，被告應給付如附表二所示993,998元租金不當得利之法定遲延利息，亦有所據，一併准許之。五、綜上所述，原告請求被告應將如附圖及附表一(同附表二)所示甲、乙、丙、丁區域範圍占用之系爭土地魚塭填平、回復原狀後，返還土地之占用與原告，及給付原告如附表二所示 993,998元租金不當得利以及該金額自113年10月12日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之法定利息，暨自113年 6月1日起迄填平魚塭、返還前開土地占用之日止，按年給付原告按前開土地占用面積乘以當年度申報地價年息百分之5 計算之金額租金不當得利，均有理由，應予准許；原告逾此範圍之主張，則無理由，不應准許，爰判決如主文第1至4項所示。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　曾士哲正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳恩慈附表一：（計算式：土地申報地價占用面積年息率百分之512個月占用期間）地號占用期間占用位置即附圖編號占用面積（平方公尺）申報地價 (元/平方公尺) 不當得利數額（元/新臺幣）備註 860土地 106年10月1日至108年12月31日甲 3,672.61 900元(105年1月至108年12月) 9003,672.610.0512＝13,772； 13,77227個月＝371,844 109年1月1日至110年12月31日 920元(109年1月至110年12月) 9203,672.610.0512＝14,078； 14,07824個月＝337,872 111年1月1日至113年5月31日 940元(111年1月至113年12月) 9403,672.610.0512＝14,384； 14,38429個月＝417,136 862土地 106年10月1日至106年12月31日乙 261.41 900元(105年1月至106年12月) 900261.410.0512＝980； 9803個月＝2,940 107年1月1日至113年5月31日 1,000元(107年1月至113年12月) 1,000261.410.0512＝1,089； 1,08977個月＝83,853 867土地 106年10月1日至106年12月31日丙 190.88 900元(105年1月至106年12月) 900190.880.0512＝715； 7153個月＝2,145 107年1月1日至113年5月31日 1,000元(107年1月至113年12月) 1,000190.880.0512＝795； 79577個月＝61,215 869土地 106年10月1日至108年12月31日丁 80.71 900元(105年1月至108年12月) 90080.710.0512＝302； 30227個月＝8,154 109年1月1日至110年12月31日 920元(109年1月至110年12月) 92080.710.0512＝309； 30924個月＝7,416 111年1月1日至113年5月31日 940元(111年1月至113年12月) 94080.710.0512＝316； 31629個月＝9,164 合計 4,205.61 1,301,739 附表二：（計算式：土地申報地價占用面積年息率百分之512個月占用期間）地號占用期間占用位置即附圖編號占用面積（平方公尺）申報地價 (元/平方公尺) 不當得利數額（元/新臺幣）備註 860土地 108年5月11日至108年12月31日甲 3,672.61 900元(105年1月至108年12月) 9003,672.610.0512＝13,772； 13,7727.68個月＝105,769 註1. 歷年申報地價詳參本院卷第63至69頁 109年1月1日至110年12月31日 920元(109年1月至110年12月) 9203,672.610.0512＝14,078； 14,07824個月＝337,872 111年1月1日至113年5月31日 940元(111年1月至113年12月) 9403,672.610.0512＝14,384； 14,38429個月＝417,136 862土地 108年5月11日至113年5月31日乙 261.41 1,000元(107年1月至113年12月) 1,000261.410.0512＝1,089； 1,08960.68個月＝66,081 867土地 108年5月11日至113年5月31日丙 190.88 1,000元(107年1月至113年12月) 1,000190.880.0512＝795； 79560.68個月＝48,241 869土地 108年5月11日至108年12月31日丁 80.71 900元(105年1月至108年12月) 90080.710.0512＝302； 3027.68個月＝2,319 109年1月1日至110年12月31日 920元(109年1月至110年12月) 92080.710.0512＝309； 30924個月＝7,416 111年1月1日至113年5月31日 940元(111年1月至113年12月) 94080.710.0512＝316； 31629個月＝9,164 合計 4,205.61 993,998

2025-02-25

PTDV-113-重訴-80-20250225-1

重訴

臺灣新北地方法院

返還土地等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第189號原告劉明靄訴訟代理人劉韋廷律師徐薇涵律師陳義龍律師被告立展實業有限公司法定代理人陳麗慧訴訟代理人李文中律師楊立行律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1 項、第263條第1項亦有明文可參。查原告起訴聲明原為：㈠被告文強交通有限公司（下稱文強公司）應將坐落於新北市 ○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除並騰空返還土地予原告及其他全體共有人。㈡文強公司應自無權占有之日起（詳細日期待查）至騰空返還系爭土地予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 18萬8,238元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國111年6月28日具狀追加立展實業有限公司（下稱立展公司）為本件被告，復於112年7月 6日具狀將前揭聲明改列為先位聲明，並增列備位聲明為：㈠文強公司與立展公司應將坐落於系爭土地上之地上物拆除並騰空返還土地予原告及其他全體共有人。㈡文強公司與立展公司應自110年8月10日起至騰空返還系爭土地予原告及其他全體共有人之日止，按月連帶給付原告18萬8,238元，暨自起訴狀送達文強公司翌日及自追加被告狀繕本送達立展公司翌日止，按年息百分之5計算之利息。再於113年4月2日具狀將前揭備位聲明改列為先位聲明，並增列備位聲明為：立展公司應向原告給付632萬8,080元，其中316萬4,040元自111 年8月11日起至清償日止，其中316萬4,040元自112年8月11 日起至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。最後於113 年5月10日具狀撤回對於文強公司之起訴，並僅保留前揭備位聲明部分。經核原告前揭所為，其中關於撤回文強公司之起訴部分，因文強公司未於期限內表示異議，視為已同意原告之撤回，應已生一部撤回之效力；其餘部分則屬請求基礎事實同一之追加被告及擴張或減縮應受判決事項之聲明，依據上開規定，均應予准許。二、復按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告之聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。又拒絕同為原告是否有正當理由，應由法院依實際情形斟酌之，倘追加結果與該拒絕之人本身之法律上利害關係相衝突時，其拒絕即有正當理由。次按公同共有之債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用，而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3 次民事庭會議決議參照）。查原告主張其與劉炳宏、劉明珍、劉明芬及劉明婷（合稱劉炳宏等人，分則逕稱其姓名）均為被繼承人劉順善之法定繼承人，因繼承而公同共有被繼承人劉順善對於被告立展公司之租金債權，而聲請裁定追加劉炳宏等人為原告。惟劉炳宏等人主張對於系爭土地是否為借名登記、劉順善與立展公司間之租賃契約是否為失智情形下所簽訂，與原告之意見明顯不同，且原告嗣後追加給付租金部分，又與劉炳宏等人之法律上利害關係相衝突，而拒絕同為原告，經本院審酌後認劉炳宏等人拒絕同為原告之理由應屬正當，而於113年9月3日以本院111年度重訴字第189號裁定駁回原告所為追加原告之聲請，然此情形即與事實上無法取得全體共有人即劉炳宏等人同意之情形無殊，則依前揭說明，本件僅由原告起訴請求被告給付公同共有債權，其當事人適格並無欠缺。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣原告與訴外人即先母劉翁清連(下稱劉翁清連)共有系爭土地）（權利範圍各為589467/0000000、410533/0000000），原告曾於107年1月31日與劉翁清連共同將系爭土地之全部出租予訴外人寶盛國際股份有限公司（下稱寶盛公司）作為停車場營業用途(嘟嘟房），租賃期間自107年3月1日起至110 年2月28日止，而寶盛公司已於租賃期間屆滿前之110年2月2 6日將系爭土地騰空返還予原告。又劉翁清連於107年11月1 日死亡後，原告即因繼承關係而與其他繼承人就劉翁清連之應有部分成立公同共有關係。　㈡又原告之父即訴外人劉順善於110年7月9日與被告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期限自110年8月10日起至 113年8月9日止共計3年，租金為每月30萬元。而系爭租約雖係屬劉順善個人未經系爭土地所有人即原告同意所為之強行出租，然劉順善已於110年10月25日死亡，因原告既為劉順善之繼承人，僅得與其他繼承人即劉炳宏等人，依民法第11 48條第1項規定概括承受劉順善之出租人地位。　㈢原告及其他繼承人依法因繼承劉順善生前所訂立系爭租約之租金債權，屬於公同共有債權，則依系爭租約第3條約定，承租人即被告依法自負有按月給付30萬元租金予原告及其他繼承人共同受領之義務，然自劉順善於110年10月25日死亡後，被告從未催告原告受領租金，原告亦未聽聞被告有開立第2、3年租金支票之情事，原告更未授權其他繼承人代為受領租金，可見被告未依上開約定所定之清償期限交付租金予原告及其他繼承人全體，原告自得依系爭租約第3條約定、民法第233條規定，請求被告給付第2、3年租金合計24期租金共632萬8,080元【計算式：300,000-（300,000*10%扣繳）-（300,000*2.11%二代健保）=263,670*24=6,328,080】，以及其中第2年租金316萬4,040元自111年8月11日起算、第3年租金316萬4,040元自112年8月11日起算之遲延利息。　㈣被告雖辯稱其已將第2、3年租金交付予劉炳宏，應已生清償效力云云，惟查：　⒈被告固稱原告前曾於書狀質疑系爭租約之合法性，實難期待取得原告之同意清償云云，惟被告除未證明曾有向原告催告受領租金，亦未證明劉炳宏或劉順善之其他繼承人曾向原告催告受領租金，實際上被告或劉炳宏未曾向原告催告過。換言之，被告或劉炳宏根本從未探詢過原告之意願，原告亦從未曾表示不願受領被告租金，足見被告上開抗辯，均為臨訟自行臆測，不足採信。　⒉又依據被告實際負責人鄭德文於鈞院110年度重訴字第466號案件（下稱另案訴訟)所為之證述，可知原告並非未曾主張租金債權，且係於被告交付租金支票予劉炳宏後，原告方知情。併參照劉炳宏到庭所為之證述，亦可知劉炳宏於「受領租金支票後」稱「個人覺得」原告知情，但完全未表示其在受領租金前或後有告知過原告，被告有支付租金支票予劉炳宏，且開設租金公證帳戶亦將原告排除於外，益徵劉炳宏於事後亦未告知原告受領租金。甚且，劉炳宏於另案作證時，亦僅主張被告有權占有系爭土地，根本未交代租金受領情形，反而係自原告於111年4月12日提起本件訴訟以來，迄至11 3年5月15日被告才具狀說明劉炳宏受領租金支票，長達將近 2年時間，原告方知悉租金之流向，況原告亦未參與租金帳戶公證事宜，對該收取之租金無從支配，自無受領租金之可言。　⒊再者，原告發現系爭土地遭受被告占有後，於111年2月16日寄發律師函主張系爭土地遭無權占有，斯時被告即已知悉原告不知系爭土地遭劉順善出租予被告，更不知系爭租約之細節，遑論原告有何同意租金由其他繼承人受領之可能，且被告於收到律師函後未予回應，更在嗣後之租金給付日逕自將租金支票交付予劉炳宏，則被告未曾發函告知原告，或請求原告受領租金之前提下，卻反指摘原告無法溝通，自不可採信。是以，原告對於劉炳宏受領租金乙節，既不知情，何來有明示或默示同意行使租金之權利，而無民法第828條第3項規定之適用。　㈤爰依系爭租約第3條第2項第2款約定，求為判決：被告應給付原告及被繼承人劉順善之其餘繼承人劉炳宏、劉明婷、劉明珍、劉明芬632萬8,080元，其中316萬4,040元自111年8月11 日起至清償日止；其中316萬4,040元自112年8月11日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭土地登記原告應有部分589467/0000000，係劉順善借名登記於原告名下之財產，被告於110年7月9日向劉順善承租系爭土地經營停車場，約定租期自110年8月10日起至113年8 月9日止，每月租金為30萬元，雙方並簽訂系爭租約為據。而依系爭租約第3條第2項第1、2款約定，被告應分別於111 年8月10日、112年8月10日前交付第2、3年租金。且由劉炳宏到庭所為之證述，及被告所交付經以劉明珍名義簽收之租金支票，可知被告確已交付第2、3年租金支票予劉炳宏，並均已兌現完畢。且被告於租期屆滿後即拋棄土地之占有，現已無承租或使用系爭土地。　㈡又觀諸原告前所提出之書狀，可知原告不論於系爭租約第2、 3年租金清償期屆至之前、後，均以「劉順善在110年間有認知障礙、失智」為由，否認系爭租約之真正。且參以劉炳宏到庭所為之證述，劉炳宏受領被告之給付，事前已得原告以外劉順善全體繼承人同意，然因原告曾主張劉順善失智，否認系爭租約之真正，故劉炳宏雖知悉受領被告之給付應得原告之同意，然因雙方針對基礎事實有歧異，劉炳宏或其他繼承人實際上無法取得原告同意。事實上，不論劉炳宏與其他繼承人係何時就租金帳戶辦理公證，抑或原告係何時方知悉系爭租約，原告於系爭租約第2、3年租金屆清償期「前」已明確向被告、劉炳宏及其他繼承人表示劉順善於簽訂系爭租約「前」已失智，且無締結法律行為之能力，則不僅被告無法向原告給付租金，肇因認知差異，更不可期待劉炳宏及其他繼承人受領被告之給付前，取得原告之同意。是以，劉炳宏自得為全體繼承人利益，單獨受領被告之給付，而該受領行為於法係屬保存行為，無庸得全體公同共有人同意即可為之，亦即倘劉炳宏得單獨受領被告之給付，被告之給付即對原告發生清償效果。　㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：　㈠系爭土地登記為原告單獨所有應有部分589467/0000000，及與其他繼承人劉炳宏、劉明珍、劉明婷、劉明芬等人公同共有應有部分410533/0000000。　㈡劉順善於110年10月25日死亡，原告亦為劉順善之繼承人。　㈢系爭租約（即被證7）之形式上及實質上均屬真正。四、原告主張自劉順善於110年10月25日死亡後，被告從未催告原告受領租金，原告亦未聽聞被告有開立第2、3年租金支票之情事，原告更未授權其他繼承人代為受領租金，可見被告未依系爭租約所定清償期限交付租金予原告及其他繼承人全體，爰請求被告給付第2、3年租金共計632萬8,080元等語。被告則以上開情詞置辯。查兩造對於被告已將第2、3年租金支票交由劉炳宏受領，並無爭執。是本件應審究者，上開租金由劉炳宏受領，對於包括原告在內之劉順善全體繼承人，是否發生清償之效力？經查：　㈠按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。又按公同共有人受領公同共有債權之清償，應共同為之，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨受領之權（最高法院74年台上字第748號判決先例參照）。惟所謂繼承人中一人或數人無受領權，指其債務人縱依債務本旨向其為清償，而經其受領，並無使債之關係當然消滅之效力。惟債務人雖係向繼承人中之一人為清償，並非一律不生效力，倘繼承人中之一人如亦為其他繼承人之代理人，或因繼承人間有利害關係相反之情形，事實上無法取得該利害關係相反之繼承人之同意，惟係以為全體繼承人受領給付之意思而受領，並以專戶存用供作全體繼承人應辦理之共同事務使用，自為有受領權之人，仍得為有效之清償，以期兼顧交易安全。查被告於110 年7月19日向劉炳宏、劉明珍、劉明婷、劉明芬及原告之被繼承人劉順善承租系爭土地，並成立系爭租約，劉順善於11 0年10月25日死亡，故系爭租約之權利義務應由劉炳宏、劉明珍、劉明婷、劉明芬及原告共同繼承，在遺產分割前，為全體繼承人公同共有。是被告向劉順善繼承人中之劉炳宏一人為清償第2、3年之租金，並經劉炳宏受領，是否發生清償之效力，仍應視其有無符合上揭情形而定。　㈡復查，被告於111年5月31日即已向本院提出系爭租約，堪認原告至遲於斯時即能知悉系爭租約之內容，而依系爭租約第 3條約定：「(一)租金為每月新台幣（下同)30萬元整。(二) 給付方式：…2.乙方（即被告)應於簽約日當日交付甲方（即劉順善）第一年12個月之租金支票12紙（詳如附件影本)，第二、三年之租金支票應分別於111年8月10日、112年8月10 日前交付。3.乙方係依本租約開立租金支票，交付契約當事人甲方簽收。甲方倘因借名登記所致租金分配爭議，由甲方自行處理，與乙方無涉」等內容，有系爭租約在卷可稽（見本院卷一第169至179頁)。足見原告於被告應分別於111年8 月10日、112年8月10日交付第2、3年之租金支票之前，即知有該等約定，然原告因主張劉順善於110年間確實有因病意識不清，而無法與他人為正常溝通交往之事實，遑論為複雜之法律行為，而否認系爭租約之形式真正，並主張被告為無權占有承租之系爭土地等情（見本院卷一第231至232頁)，顯見原告已預示拒絕受領之意思。又查，證人劉炳宏在本院審理時具結證稱：劉順善死亡後，後續應給付之2年份租金支票，被告均有交付予伊代收，然後再存到劉明珍之帳戶內，被告每次是交付一年份的支票，分兩次給付，被告交付的支票都有提示兌現，劉順善還有其他的房子出租，我們也是請承租人匯款到這個帳戶內。劉順善與被告簽訂之系爭租約曾經原告提告劉順善是失智的，後經法院證實劉順善未曾失智，所以當時原告根本無法溝通，後來劉順善死亡，我們其餘四位繼承人才要去公證一個帳戶，將這些錢存在劉明珍之帳戶內，因為這是公同共有的錢，在未結算前並不屬於我們任何一個人，公證時間已不記得了，公證內容就是按照父親之交代，大概就是要將這些錢用在父親劉順善及母親劉翁清連之祖厝修繕及公同共有土地之繳稅等項等語，並有被告所提出劉炳宏以劉明珍名義簽收第三年租金支票12紙為證。抑且，證人劉炳宏在另案訴訟於111年10月19日言詞辯論期日即供稱：「爸爸過世後，現在我們收租後存起來，我們包括原告四人（即劉炳宏、劉明珍、劉明婷、劉明芬)有公證一個共同帳戶，租金就存在那個共同帳戶裡面去。」等語，而劉明婷、劉明芬及原告本人於當日庭期亦均有到場，均未為反對之陳述，且劉炳宏、劉明婷、劉明芬在當日庭期亦均表明：同意將所收的租金均拿出來進行分配等語（見另案電子卷證第19至21頁)，堪認原告至遲於111年10月19日亦已能知悉劉炳宏等其餘4名繼承人，已公證成立共同帳戶，作為存入劉順善所遺留不動產所生租金使用，且知悉其餘繼承人均同意該等租金由全體繼承人共同均分等情。綜上，足見除原告以外之劉順善其餘繼承人，已委由劉炳宏為代理人，向被告收取租金，且劉炳宏等其餘4名繼承人因與原告間迄今仍因系爭土地所涉劉順善借名登記爭執而另案訴訟中，且因原告始終主張劉順善簽立系爭租約時業已失智而否認系爭契約之效力，事實上自無法取得原告之同意或授權，然劉炳宏乃係基於為全體繼承人受領給付之意思而受領被告所交付之第2、3年租金支票，並將之存入劉炳宏等其餘4名繼承人公證之共同帳戶內兌付，並為原告所知悉，原告自得依內部關係向其餘繼承人請求，揆諸前揭說明，劉炳宏受領被告所交付第2、3年租金，自已生被告依債務本旨清償之效力。是以，原告仍以前詞主張被告對劉炳宏所為清償，不生清償效力云云，委不足採。五、綜上所述，原告依據系爭租約第3條第2項第2款約定，請求被告應給付原告及被繼承人劉順善之其餘繼承人劉炳宏、劉明婷、劉明珍、劉明芬632萬8,080元，其中316萬4,040元自 111年8月11日起至清償日止；其中316萬4,040元自112年8月 11日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後認對判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官王士珮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李依芳

2025-02-24

PCDV-111-重訴-189-20250224-5

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第2003號原告葉釋禧訴訟代理人陳美華被告黃銀桂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告前向訴外人張文華承租門牌號碼臺南市○區○ ○路000○0號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）5千元（下稱系爭租賃契約），嗣張文華將系爭房屋出賣予原告，並於民國113年9月3日辦畢移轉登記，因原告欲收回系爭房屋自住，遂於113年9月18日寄發存證信函予被告為終止租約之意思表示，並要求被告於113年12月9日前遷讓返還系爭房屋，惟被告卻置之不理，致原告需另行租屋居住，且要繳納系爭房屋之房貸，每月花費大概1萬6、7 千元，原告受有損害，爰依民法所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自113年12月9日起至遷讓之日止，按月給付1萬5千元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息（見補字卷第13頁，簡字卷第19、30頁）。二、被告則以：伊於30多年前與張文華承租系爭房屋，一開始有簽書面租約，後來就沒有簽書面租約，租金為每月5千元，每個月都有付房租等語置辯。並聲明：原告之訴駁回（見簡字卷第31頁）三、本院得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。　㈡經查：被告向前屋主承租系爭房屋，每月租金5千元，未簽立書面租約；原告價購系爭房屋後，曾於113年9月18日寄發存證信函予被告為終止租約之意思表示，要求被告於113年12 月9日前遷讓返還系爭房屋；被告於原告價購系爭房屋後，改將租金給付予原告，租金給付至114年1月19日等節，為兩造所不爭執（見簡字卷第32、33頁），則原告登記為系爭房屋所有權人後，仍按月收取被告給付之租金，並讓被告使用系爭房屋，堪認兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，而原告雖主張以113年9月18日存證信函為終止系爭房屋租約之意思表示，然原告持續收取租金至114年1月19日，顯見兩造於原告發函終止租約後，復又成立新的不定期租賃契約，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即無理由。另兩造間既存在系爭房屋不定期租賃契約，則被告自非屬無權占有系爭房屋，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告每月賠償1萬5千元，亦屬無據。　　四、綜上所述，兩造間就系爭房屋仍存有不定期租賃關係，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及自113年12月9日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付1萬5千元及法定利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決　　結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　王淑惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪凌婷

2025-02-21

TNEV-113-南簡-2003-20250221-1