拆屋還地
臺灣花蓮地方法院民事判決
112年度簡上字第58號
上 訴 人 余春子
訴訟代理人 陳鈺林律師(法扶律師)
被 上訴 人 吳成孝
訴訟代理人 謝維仁律師(法扶律師)
上列當事人間請求拆屋還地事件,上訴人對於民國112年10月27
日本院花蓮簡易庭111年度花簡字第3**號第一審判決提起上訴,
本院於民國113年9月24日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖一所示
(A-1)部分鐵皮棚架約9.87平方公尺、(B-1)部分房屋約22.38平
方公尺、(D)部分廁所約16.6平方公尺;及花蓮縣○○鄉○○段0000
地號土地上如附圖二(A)部分鐵皮棚架約43.78平方公尺、(B)部
分房屋約35.61平方公尺、(C)部分雨遮約2.27平方公尺拆除,並
將上開占用部分之土地騰空返還予台灣糖業股份有限公司,由上
訴人代為受領。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張:
㈠上訴人與台灣糖業股份有限公司(下稱台糖公司)就OO縣○○
鄉○○段0000○0000地號土地(下稱系爭土地)訂有租賃契約
,租賃期間自民國108年12月1日至112年12月31日止,嗣又
自113年1月1日至117年12月31日承租。然系爭土地於57年間
,因訴外人王OO起造一幢違章建築物(現門牌號碼:OO縣○○
鄉○○村○○○街00號,下稱系爭房屋),並於8*年過世以前,
將系爭房屋贈與及移轉事實上處分權予訴外人即王OO之女王
OO,王OO於111年1月**日將事實上處分權移轉予被上訴人,
損害上訴人本於承租人地位就系爭土地之使用、收益權限。
被上訴人雖抗辯上訴人與王OO間,有使用借貸契約存在,惟
王OO既未經上訴人同意即將所借用之系爭土地允許被上訴人
使用,則上訴人自得終止與王OO間之使用借貸契約,而該契
約既經終止,被上訴人即無占用系爭土地之權源,退步言之
,縱認該使用借貸契約仍存在,基於債之相對性,該契約亦
僅存在於上訴人與王OO之間,與被上訴人無涉,被上訴人仍
屬無權占用系爭土地。
㈡又上訴人租賃系爭土地為使用收益之權限,因被上訴人系爭
房屋坐落其上而權益受侵害乙事,上訴人曾函請土地所有權
人台糖公司,對於被上訴人無權占有系爭土地乙事,應行使
物上請求權排除侵害,方足使上訴人之租賃權不受妨害;惟
台糖公司函覆意旨略以,「本案屬土地承租人與使用人間之
私有財產糾紛」等語,顯無意願對被上訴人無權占有乙事為
積極處置,使被上訴人無權占用系爭土地之狀態持續發生,
有怠於向被上訴人行使權利之情形,上訴人為保全債權,自
得代位台糖公司請求被上訴人拆屋還地。被上訴人雖於原審
抗辯上訴人與台糖公司之租賃契約已於112年12月31日到期
,惟上訴人已與台糖公司再次續約,租賃期間自113年1月1
日起至117年12月31日止,故上訴人現仍為系爭土地之承租
人。爰依民法第242條、第767條第1項前段、中段規定,提
起本件訴訟。並聲明:如主文第2項所示。
二、被上訴人則以:
㈠系爭房屋原始起造人為王OO,當時系爭土地是由上訴人配偶
黃OO之父黃OO向台糖公司承租,其同意王OO使用系爭土地興
建系爭房屋,雙方就系爭土地存在使用借貸契約。黃OO居住
於○○○街0號即上訴人現在之住所,系爭房屋則位於其隔壁。
王OO於**年死亡,系爭房屋由訴外人即王OO之女王OO繼承,
黃OO死亡後,系爭土地則由黃OO向台糖公司承租,因黃OO之
配偶即上訴人為原住民,享有租金優惠,自107年8月1日起
改由上訴人承租,且承租後上訴人仍同意系爭房屋存在於系
爭土地上,故上訴人與王OO就系爭土地存在使用借貸契約無
訛。
㈡又被上訴人於111年1月1日自王OO受讓系爭房屋之事實上處分
權,當時被上訴人及王OO向上訴人告知並取得上訴人同意後
,雇工修繕系爭房屋,上訴人住在隔壁對此亦屬明知,且修
繕系爭房屋之工頭陳OO於原審證稱「當初被上訴人打電話給
我說他要修繕房屋屋頂,那時候要去測量屋頂時,隔壁有去
問我屋頂爛了,你上去要注意安全,有些鏽掉,叫我要小心
,事後沒有什麼問題」、「隔壁是屋主」。顯見上訴人已同
意系爭房屋繼續存在於系爭土地上,兩造就系爭土地係存在
使用借貸契約。退步言之,縱認上訴人並未同意被上訴人繼
續使用系爭土地,被上訴人仍得類推適用民法第426條之1規
定,主張上訴人與王OO就系爭土地之使用借貸契約,對於被
上訴人繼續存在。故兩造既就系爭土地存在使用借貸契約,
上訴人之租賃權即未受侵害,自無為保全租賃權而行使代位
權之理。
㈢縱認兩造間不存在使用借貸契約,因上訴人與台糖公司所簽
訂之租賃契約第5條約定,系爭土地每年租金係以該土地申
報地價(土地所有權人未於公告期間申報地價則以土地公告
地價之80%作為土地申報地價)總額之3.85%計算,故上訴人
所繳之年租金為新臺幣3,328元(計算式:870元×80%×124.1
9m²×3.85%=3,328元,小數點以下四捨五入),可見系爭土
地之利用價值不高,故上訴人對被上訴人起訴,係以拆除房
屋為主要目的,違反誠信原則,應構成權利濫用等語,資為
抗辯。並聲明:上訴人之訴駁回。
三、原審駁回上訴人之訴,上訴人不服提起上訴,上訴聲明:如
主文第1項、第2項所示。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。
四、本院之判斷:
㈠上訴人主張其向台糖公司承租該公司所有之系爭土地,兩筆
土地均為整筆承租,租期自108年8月1日起至112年12月31日
止,嗣又自113年1月1日至117年12月31日承租,被上訴人為
系爭房屋之事實上處分權人,占用系爭土地如附圖一所示(A
-1)部分鐵皮棚架約9.87平方公尺、(B-1)部分房屋約22.38
平方公尺、(D)部分廁所約16.6平方公尺;及OO縣○○鄉○○段0
000地號土地上如附圖二(A)部分鐵皮棚架約43.78平方公尺
、(B)部分房屋約35.61平方公尺、(C)部分雨遮約2.27平方
公尺等情,有土地登記謄本、土地租賃契約書、現場照片、
門牌證明書、OO縣地方稅務局房屋稅籍證明書為憑(見原審
卷第21頁至第29頁、第157頁至第163頁、第171頁至第182頁
、第205頁、第239頁、本院卷第53頁至第61頁、第77頁至第
85頁)在卷可參,且經原審會同兩造及地政機關測量人員履
勘現場測量,製有勘驗筆錄、OO縣OO地政事務所函及土地複
丈成果圖(如附圖一、二)足佐(見原審卷第137頁、第165頁
至第167頁、第237頁、第243頁),堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項前
段、中段定有明文。又出租人有以合於所約定使用收益之租
賃物交付承租人之義務,苟租賃物為第三人不法占有時,並
應向第三人行使其返還請求權,以備交付,其怠於行使此項
權利者,承租人因保全自己債權得代位行使之,此觀民法第
423及第242條之規定自明(最高法院84年度台上字第1730號
民事裁判參照)。次按使用借貸係債之關係,除法律另有規
定外,僅於當事人間有其效力,亦無適用或類推適用民法第
426條之1規定之餘地(最高法院111年度台上字第2191號民
事裁判參照)。經查:
⒈系爭房屋為未辦保存登記房屋,上訴人自承係王OO於5*年
間起造,該屋門牌設立時間為5*年間,原門牌號碼為OO**
號後改為OO**號,再整編為OOOO**號;房屋稅籍由王OO於
6*年1月起課,8*年5月*日由王OO繼承持分1分之1,111年
1月26日申報契稅買賣移轉予被上訴人取得持分1分之1,
迄今未再移轉;另電表新設日期為**年1月*日等情,有門
牌證明書、OO縣地方稅務局房屋稅籍證明書、台灣電力股
份有限公司OO區營業處函可參(見原審卷第163頁、第203
頁、第207頁)。足見系爭房屋最早於5*年間即編定門牌,
6*年間設電表、起課房屋稅,存在至今已有五十年餘。上
訴人自承居住在系爭房屋旁(門牌號碼OOO街*號),與系爭
房屋毗鄰(卷157頁照片),系爭房屋使用上訴人承租之系
爭土地,上訴人就此應無不知之理。
⒉系爭10**號土地為早期(即民國**年間)出租建地,台糖公
司OO區處目前尚保留地租明細表內記載民國**年承租人為
黃OO(民國**年以前資料已無保留),續由黃OO辦理繼承承
租,後由黃OO之妻余春子(原告)辦理承租名義(贈與)變更
承租迄今。台糖公司早期出租建地,承租人可依土地租賃
契約書約定新建、增建及改建房屋。10**號地目前現況有
多棟房屋,其中包含系爭房屋,至於該房屋民國幾年興建
及何人興建,本處無法得知。10**號地承租人未有提出變
更部分承租範圍之申請(即部分轉讓他人),亦未出租王OO
等情,有台糖公司OO區處函附卷可參(見原審卷第103頁
、第104頁)。而上訴人公公黃OO自**年間承租系爭土地興
建房屋(即門牌號碼OOO街*號),對於OOO街*號旁之系爭房
屋於**年間起即設房屋稅籍、電表並長期使用系爭土地,
上訴人自承系爭房屋的鐵門是上訴人十幾年前所裝設上去
的,其與王OO是OO,上訴人沒有要求王OO拆屋還地,是因
為上訴人承租的土地親戚(王OO)在上面使用,上訴人就當
作沒看到,但王OO把房子整修之後轉租給第三人許OO,上
訴人就不願意,上訴人係囿於親情而對自身權益受損,並
未與王OO計較等語(見原審卷第124頁、第138頁、第280頁
)。是上訴人前開舉動非單純之沉默,而是積極之參與,
足以間接推知其有同意使王OO在其承租土地上居住使用系
爭房屋之效果意思甚明,屬默示同意王OO使用土地之意思
表示,成立土地無償使用借貸關係。
⒊然嗣王OO於111年1月**日已將系爭房屋之事實上處分權移
轉予被上訴人,為兩造所不爭,是依前揭說明,上訴人與
王OO間之使用借貸關係,僅於當事人間有其效力,亦無類
推適用民法第426條之1規定之餘地。從而,被上訴人抗辯
本件應類推適用民法第426條之1規定,並不足採。又證人
陳明德於原審固到庭證稱:伊於111年農曆年後,被上訴
人要伊去修繕系爭房屋房頂,當時上訴人知道伊要去修房
子,還說要伊注意安全,因為屋頂有些鏽掉了等語(見原
審卷第304頁),然此並不足以證明上訴人有何同意被上
訴人占用系爭土地之情事。被上訴人以此抗辯上訴人已同
意系爭建物繼續存在系爭土地,兩造就系爭土地仍存在使
用借貸契約等語,並不足採。至上訴人為系爭土地之承租
人,系爭土地為被上訴人無權占有,其代位台糖公司向被
上訴人行使權利,使其租賃物得為完整使用,且被上訴人
亦自承其將系爭房屋出借他人使用(見原審卷第306頁)
,自難認上訴人有何違反誠信原則而為權利濫用之情事,
被上訴人上揭抗辯,亦不足採。從而,上訴人主張代位台
糖公司請求被上訴人拆屋還地,於法即屬有據。
五、綜上所述,上訴人依民法第242條、第767條第1項前段、中
段規定,請求如主文第2項所示,為有理由,應予准許。原
判決未及審酌上訴人嗣已與台糖公司就系爭土地再行訂立租
約,租期至11*年12月**日止,因而認上訴人權利之行使有
違誠信原則而駁回上訴人之訴,尚有未洽。上訴意旨指摘原
判決不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院廢棄原判決
改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,自無
逐一詳予論駁之必要,併此敘明。
據上論結,本件上訴為有理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 18 日
民事第二庭審判長法 官 林恒祺
法 官 李可文
法 官 邱韻如
以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 18 日
書記官 陳姿利
HLDV-112-簡上-58-20241018-1