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訴
臺灣臺中地方法院

返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2091號 原 告 即反訴被告 林辰鈺 訴訟代理人 魏光玄律師 被 告 即反訴原告 莊萱弘 訴訟代理人 周仲鼎律師 複 代理人 廖宜溱律師 章詠昌 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國113年11月5日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣296萬元，及自民國113年9月4日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。前開給付之新臺幣251萬 6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設 於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限 公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000）之專屬帳戶 領取餘額全部，不足額新臺幣44萬4000元部分，仍應由被告給付 原告。 被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國112年8月10日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 本訴訴訟費用由被告負擔百分之51，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣95萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣296萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　 本判決第二項於原告以新臺幣3萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 其餘原告假執行聲請駁回。 反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文 。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告（即反 訴原告）於民國112年9月5日對原告（即反訴被告）提起反 訴（見本院卷一第111頁），主張因反訴被告遲延給付價金 ，反訴原告已依法解除兩造間之不動產買賣契約，並得請求 沒入反訴原告前已繳納之價金新臺幣(下同)296萬元作為懲 罰性違約金。查本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間 就同一不動產買賣契約之履行有關，應可認兩者之間有牽連 關係，揆諸前開規定及說明，本件反訴應予准許。 貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時原聲明請求：一、被告應給付原告新臺幣（下 同）296萬元，及自112年5月31日起至清償之日止，按週年 利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告296萬元，及 自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計 算之利息。嗣於113年10月30日具狀更正聲明如後述（見本 院卷二第115-116頁）。反訴原告原聲明請求：反訴被告應 同意反訴原告向中國信託商業銀行股份有限公司營業部領取 信託財產專戶（專屬帳號00000-000000000）內已繳價款296 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。嗣於113年3月6日當庭更正聲明如後述 （見本院卷一第274頁）。經核原告及反訴原告更正聲明並 未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，非為訴之變更，依 前開規定，應予准許。 乙、實體方面 壹、本訴部分 一、原告主張：兩造經訴外人盛鑫不動產經紀有限公司（下稱盛 鑫公司）居間仲介，於112年4月14日簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭契約），約定原告以1480萬元向被告購買門牌號 碼臺中市○○區○○○街00號7樓之2之建物及其坐落之土地（下 稱系爭不動產），被告及盛鑫公司提出不動產說明書現況調 查表（下稱系爭現況調查表）作為出售系爭不動產之擔保， 並於該調查表第53欄「本棟建物是否遭人設置基地台」勾選 「無」，原告已分別於112年4月14日、同年5月31日給付簽 約款148萬元、被證款148萬元至履約保證帳戶。嗣兩造於11 2年7月5日辦理換約協議時，被告於不動產說明書現況調查 表第58欄將選項更改為「否」，原告始知悉被告、盛鑫公司 於系爭現況調查表為不實記載，隱匿系爭不動產有基地台之 事實，致原告陷於錯誤而簽約，是原告起訴請求撤銷系爭契 約之意思表示，被告應返還已付之買賣價金296萬元，並請 求被告給付締約過失損害296萬元。又系爭不動產存有基地 台之瑕疵，欠缺被告所保證品質，且無法補正，顯係可歸責 於被告之事由致不完全給付，再被告已於112年7月31日出售 系爭不動產予第三人，已構成給付不能之債務不履行，是原 告得解除契約，請求被告賠償損害296萬元，並依系爭契約 第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金296萬元。爰 依民法第88條、第92條第1項前段、第227條第1項、第259條 第1項第2款、第179條規定，擇一請求被告返還價金296萬元 ，並依系爭契約第10條第3項約定、民法第260條、第245條 之1規定，擇一請求被告給付懲罰性違約金296萬元等語。並 聲明：㈠被告應返還原告296萬元，及自112年5月31日起至清 償日止，按週年利率百之分之5計算之利息。前開返還買賣 價款中之251萬6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築 經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中 國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00 000-000000000）之專屬帳戶（下稱系爭履保帳戶）領取餘 額全部，不足額44萬4000元部分，仍應由被告給付原告。㈡ 被告應給付原告296萬元，及自112年8月10日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以：被告係以法拍途徑購入系爭不動產，對於系爭不 動產之屋況並不熟悉，其委由盛鑫公司居間時，即表示得減 價以現況出售。兩造磋商後，於系爭契約第15條第4項以特 約註明，被告減價出售系爭不動產予原告，原告願意拋棄瑕 疵擔保請求權、同意現況交屋。嗣被告於112年6月8日參與 系爭不動產之區分所有權人大會，方知系爭不動產樓頂有基 地台存在，並於112年7月5日兩造換約時，告知被告基地台 存在之事實，然基地台並不影響系爭不動產之效用，非屬物 之瑕疵，退步言，縱認基地台之存在為物之瑕疵，兩造已約 定現況交屋，原告已放棄瑕疵擔保請求權，被告即無須就系 爭不動產負任何瑕疵擔保責任。且基地台係兩造訂約前即存 在之瑕疵，僅構成物之瑕疵擔保責任，而不構成不完全給付 ，原告自不得解除系爭契約，並請求不完全給付之債務不履 行損害賠償。再退步言，縱認本件構成不完全給付之情形， 被告於訂約前並不知曉基地台之存在，且兩造於訂約時係對 於系爭不動產潛在瑕疵均有所預見，而約定減價並以現況交 屋，是被告並未違背債之本旨而為給付。又系爭不動產存有 基地台之情事，對於系爭不動產之客觀性質並無影響，原告 應無意思表示內容錯誤之情形，縱認本件屬物之性質錯誤， 兩造既約定以現況交屋，原告未盡其調查義務即認定系爭不 動產上無基地台之設施，顯有過失，且被告係於訂約後始知 悉基地台之存在，並無詐欺原告之情事，原告自不得主張撤 銷其意思表示。另原告遲延給付第三期價金，經被告催告2 次後解除系爭契約，則被告依系爭契約第10條第2項約定、 民法第250條規定，受領原告已給付之296萬元，非屬無法律 上原因受有利益。再者，原告既不得撤銷系爭契約之意思表 示，系爭契約亦已於112年4月14日成立，並無民法第245條 之1第1項之適用，原告自不得請求被告給付懲罰性違約金等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決， 願供擔保請准免宣告假執行。 貳、反訴部分 一、反訴原告主張：兩造於112年4月14日訂立系爭契約，惟反訴 被告僅匯款第一期、第二期價金共296萬元，遲延給付第三 期之價金，經反訴原告催告履行契約2次後，仍未依約給付 ，反訴原告乃合法解除系爭契約，爰依民法第250條、系爭 契約第10條第2項之規定，請求反訴被告給付違約金296萬元 等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告296萬元，及自反 訴起訴狀繕本送達翌日（即112年9月7日）起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：反訴被告已於112年7月7日委由律師寄發律 師函，通知反訴原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，反 訴被告自無繼續給付價金之義務。又反訴原告並未排除基地 台之瑕疵，且該瑕疵於危險移轉時仍會繼續存在，反訴被告 得依民法第264條主張同時履行抗辯權，待被告除去基地台 之瑕疵後，始有繼續給付價金之義務等語，資為抗辯。並聲 明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准 免為假執行之宣告。 參、爭執不爭執事項 一、不爭執事項： 　㈠本訴原告向本訴被告購買系爭不動產，於112年4月14日簽訂 系爭契約，約定價金1480萬元。本訴原告已經匯款296萬元 至履約保證帳戶。 　㈡本訴被告於系爭現況調查表第58欄「本棟建物是否遭人設置 基地台」勾選「無」。 　㈢系爭不動產社區頂樓裝設有基地台。 二、本件爭點：　　 　㈠系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？ 　㈡系爭契約是否有免除反訴被告之瑕疵擔保責任？ 　㈢系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？ 　㈣是否可歸責於被告，導致給付不能？ 　㈤反訴被告是否構成給付遲延，反訴原告得沒收296萬元之款項 ？ 肆、本院得心證之理由： 一、本訴部分 　㈠系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？ 　⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表 意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思 表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人 意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真 實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包 括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以 價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否 重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意 思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858 號判決意旨參照）。 　⒉經查，被告拍定系爭不動產後，於112年3月24日始接管系爭 不動產，於同年4月14日即將本案房屋出售予原告，簽立系 爭契約，時間甚短，此有系爭契約（見本院卷一第31-48頁 ）、法拍屋成交資訊頁面（見本院卷一第137頁），堪認被 告實際接管系爭不動產之期間不長。又觀諸系爭不動產頂樓 基地台設置位置照片（見本院卷一第171-172頁），可看出 該基地台係設置在頂樓水塔中間，且經廣告看板遮蔽、包圍 ，設置位置甚為隱密，故審酌被告持有系爭不動產之時間， 及基地台設置情況，被告稱其等在簽約前未能查知有該基地 台存在一節，尚非無據。原告雖主張被告於112年3月3日起 至112年11月2日止加入系爭不動產所屬管理委員會(下稱系 爭管委會)之通訊軟體群組，而系爭管理委員會每月均會將 載有基地台租金之附件上傳群組，此有系爭管委會回函（見 本院卷一第425頁）、系爭管委會財務收支表（見本院卷一 第439-459頁）在卷可憑，然觀諸上開112年1月至同年3月之 財務收支總表之收入項目雖均有記載「亞太電信」、「台灣 之星」、「遠傳電信」，惟至同年4月之財務收支總方明確 於上開項目後方再加註「（頂樓基地台）」，而4月份之財 務收支總表係於112年5月開會時始提供之資料，則在5月份 管委會開會前，實難期待被告能僅藉由記載「亞太電信」、 「台灣之星」、「遠傳電信」之財務收支總表，即推知該棟 大樓設有基地台之事實；況兩造於簽訂系爭契約後，因原告 跟銀行申請貸款支付尾款不是很順利，所以希望變更買方為 賴建成，雙方於112年7月5日換約更改買方時，被告亦直接 表示事後發現在頂樓有裝設基地台，若被告確實有一開始就 有詐欺之意圖，又何須於換約時突然告知有基地台，不等原 告全額给付價金，並完全過戶後再告知，足徵被告辯稱其在 簽立第1份契約後，方得知本案大樓設有基地台，並無詐欺 之意思，自屬可採。 　⒊原告又稱其不知頂樓有裝設基地台，應為意思表示錯誤，主 張撤銷系爭契約等語，惟按意思表示之內容有錯誤，或表意 人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤 銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為 限，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之 內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤 之情形有別（最高法院51年台上字第3311號裁判參照）。申 言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵 之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致 生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為 動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在 表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺； 亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定 內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表 示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交 易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動 機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受 意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全 無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。而系爭不動 產在交易上重要之點為買賣不動產之標的及價金，其餘之不 動產瑕疵應為債務不履行或瑕疵擔保之問題，否則任何房地 產交易，若日後發現不動產有瑕疵，均得主張意思表示錯誤 撤銷，不啻架空債務不履行或瑕疵擔保之規定，嚴重影響法 安定性，是原告主張以意思表示錯誤，撤銷系爭契約，自難 可採。 　㈡系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？得否以此 解除契約?雙方有無特約排除物之瑕疵擔保責任？ 　⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明 文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為 限，最高法院73年度台上字第1173號著有判決意旨可參。原 告主張系爭不動產社區頂樓裝設有基地台，已減損房地之客 觀上交易價值，自屬物之瑕疵等語，雖據被告否認，然內政 部為保障民眾購屋權益，於不動產說明書應記載及不得記載 事項，其中成屋之其他重要事項第七點規定：本棟建物樓頂 平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明； 　　又稽之一般買賣不動產之習慣及通常交易觀念，建物樓頂平 台有無依法設置之行動電話基地台設施，此一因素，雖非為 對此類房屋造成物理性之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於 心理層面嫌惡狀況，民眾會介意電信基地台位於居住附近， 並且會在購屋找房時刻意避開相關設施，對居住於其內之住 戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成 相當大的負面影響；而不動產坐落位置與風水良窳、相鄰嫌 惡設施之有無及遠近，均攸關不動產本身及所應具備維護居 住者身心安寧之重要品質與效能。多數人既對基地台所發射 電磁波之影響仍存疑慮，且系爭契約書後附之標的物現況說 明書第53項，針對關於目前頂樓是否有架設行動電話基地台 設備乙節，並設有說明之欄位以供買受者查明（見本院卷一 第48頁），足見，兩造在本件不動產交易之買賣，對於系爭 房地是否設置行動電話基地台乙節亦與一般多數人相同，均 列為買賣條件之重要考量因素。則系爭不動產頂樓置有行動 電話基地台，縱使非直接設置於買賣標的內，然其位於標的 物之附近，其所發射之電磁波既得進入該不動產，並因此威 脅居住者之身心安寧，乃使該不動產之交易流通產生障礙， 並致市場交易價格減損，自仍屬於減損標的物不動產應具備 之價值、品質、效用之瑕疵。是被告否認其出售之系爭不動 產不具有物之瑕疵云云，自非可採。 　⒉然次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。民法第359條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在 於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）；再所 謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損 害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最 高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。經查，基地 台雖應構成不動產買賣之瑕疵，如前所述，然基地台之無線 電波是否確實危害人體，至今未有科學上之定論，在民間不 動產交易上，買賣有架設基地台之社區亦非罕見，是該瑕疵 乃基於一般社會交易情感所導致，難認重大，是若僅依此將 買賣契約解除，造成被告應不僅應返還原告給付之價金，甚 至亦須加倍返還，嚴重影響交易秩序，是本院認本件依民法 第359條第1項但書之規定，例外僅得允許被告請求減少買賣 價金，而不許其解除契約，以衡平本件之買賣關係。 　⒊而被告抗辯本件被告多次減價，且已雙有特約免除物之瑕疵擔保責任等語，但經原告否認，主張依系爭契約第15條第4項文義，原告放棄瑕疵擔保之部分僅有斷水斷電，而非全部之瑕疵等情。按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決要旨參照）；按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。經查，觀諸系爭契約第15條第4項「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」（見本院卷一第40頁），是依該條文字，已明確載明因系爭不動產現停水停電，原告因此折讓價金給買方，由買方自行去復水、復電，此部分不負擔瑕疵擔保責任，應不及於其他部分，原告之主張，顯非無據。雖證人即仲介黃拾得於審判中具結證述：當初被告是法拍取得，要賠錢賣，不負瑕疵擔保責任，所以有請原告放棄追訴權，本來要賣14萬一坪，這樣很便宜，我幫他找買家，我就找到原告，原告跟我說請被告再減100萬，原告說可以，但就是要現況交屋，除非房子不能住，最後原告有減少100萬元（見本院卷一第282-288頁）等情，然證人黃拾得為被告之仲介，且已自履約保證帳戶中領取報酬，若系爭契約因有此瑕疵而遭解除，其將受有經濟上損害，是得否依其證言，遽認原告已放棄全部之瑕疵擔保權利，實屬有疑；若原告確實因被告減價，即放棄全部之瑕疵擔保責任，該約定對兩造而言實屬影響重大，衡情應獨立撰寫一條，並明確載明原告放棄全部之瑕疵擔保權利，殊難想像兩造會記載成「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」，是參酌上開情況，衡酌交易常情，尚難認兩造之意思，為被告減價100萬，而原告拋棄瑕疵擔保責任，是被告所稱原告已經拋棄擔保擔保，尚屬無據。 　⒋小結：本院認系爭不動產上設有基地台應屬瑕疵，原告並未 拋棄瑕疵擔保權利，然衡量本件之具體狀況，解約顯失公平 ，原告不得以此主張解約。 　㈣系爭不動產頂樓設有基地台，被告是否構成債務不履行？ 　　按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟 於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而 其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債 務不履行責任(最高法院98年度台上字第1811號民事判決意 旨參照)。而系爭不動產頂樓之基地台為系爭契約簽約前已 存在，此為兩造所不爭執之事實，是原告以此主張民法債務 不履行之規定，主張解除契約，亦無理由 　㈤被告事後將系爭不動產移轉登記予第三人，是否構成給付不 能？ 　⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行， 於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不 履行之損害賠償；又債權人於有第226條之情形時，得解除 其契約，民法第226條及256條訂有明文。經查，被告於112 年7月31日已將系爭不動產移轉予第三人，此有系爭不動產 土地建物登記謄本在卷（見本院卷二第181-186頁）可佐， 是系爭不動產已經移轉予他人，被告無法再依系爭契約給付 系爭不動產，而屬於主觀不能一情，自堪認定。 　⒉而被告抗辯，係因原告匯款296萬元後，即拒絕再給付剩下之 尾款，原告應已構成給付遲延，因此被告已於112年7月7日 委由律師寄發律師函，通知原告解除系爭契約，系爭契約既 已解除，被告自無繼續給付價金之義務等情。惟按民法第35 4條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適 用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉 前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經 買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即 得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之 法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時 履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責 任（最高法院50年台上字第1550號意旨參照），換言之，若 買受之標的物確有所瑕疵，則買受人自得行使瑕疵擔保請求 權，且拒絕給付剩下之價金，而此時並不構成給付遲延。經 查，系爭不動產頂樓確實架設基地台，是原告以此主張暫緩 給付尾款，自屬其合法行使之權利，不構成給付遲延，被告 以原告給付遲延為由解除契約，於法無據，不生解除契約之 效力，兩造契約仍存在，雙方應受拘束，然被告竟旋於112 年7月31日將系爭不動產過戶予他人，導致無法履行系爭契 約，自屬可歸責於被告所導致給付不能，原告以此解約，並 主張返還已經給付之款項296萬元，自屬有理。 　㈥違約金之酌減 　⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠 償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅 得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行 為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請 求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約 金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定， 則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第 250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判 決參照）。經查，依系爭契約第10條第3項約定，若出賣人 即被告有給付不能之情事，導致系爭契約解除，除應返還買 受人即原告已經支付之價金，並應按買方已經支付之價金數 額給付懲罰性違約金（見本院卷一第39頁），被告有前開違 反系爭契約之行為，原告本此約定懲罰性違約金請求權，自 得請求給付之。 　⒉惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之 違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人 可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第 807號、51年台上字第19號判決參照）。若所約定之額數， 與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性 違約金或賠償額預定性違約金而異。經查，本件原告因發現 系爭不動產上設置基地台，主張解除契約，拒絕給付剩下之 價金，被告因此拒絕履約，並將系爭不動產出賣予第三人， 致給付不能等情，本院審酌被告取得系爭不動產之時間非長 ，且並無證據被告故意隱匿瑕疵，且為原告先拒絕給付後， 被告方主張解約，並將系爭不動產轉賣，雖該解約並不合法 ，已如前述，然終究為原告先拒絕履約在先，且在系爭不動 產遭被告出賣前，原告以系爭不動產有瑕疵，主張解約亦屬 於法無據(原告僅能主張減價)，被告之舉與單方惡性違約顯 然有別，本院綜合考量上情，認為以原告支付之296萬元作 為本件之懲罰性違約金，顯屬過高，應酌減至10萬元為適當 。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。 　㈦綜上所述，本件被告於系爭契約成立後，將系爭不動產移轉 於他人，為給付不能，原告自得依給付不能之規定解除契約 ，請求返還已經給付並匯入履約保證專戶之296萬元，又該 匯入履約保證帳戶之296萬元，已經自其中提領44萬4000元 作為仲介報酬予黃拾得（見本院卷一第55頁），剩餘251萬6 000元，是原告主張被告應同意其自履約保證帳戶領回給付 之價金，如有差額，並由被告給付，為有理由，然利息部分 應自原告主張給付不能解除契約之民事準備(五)狀暨反訴答 辯狀（見本院卷二第73-81、189頁）送達翌日，即自113年9 月4日起算之利息，並以週年利率百分之5計算，為判決主文 第一項所示。被告因可歸責於己之原因導致给付不能，原告 請求被告給付違約金10萬元，及自112年8月10日(兩造無爭 議，見本院卷一第273頁)起算，並以年息百分之5計算之利 息，為有理由，其餘之訴駁回，假執行已失其附麗，為主文 第二項。 　㈧本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 　㈨原告與被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行 ，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額准許之。 　㈩訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條　　 二、反訴部分 　㈠反訴被告是否構成給付遲延，本訴原告得沒收296萬元之款項 ？ 　　經查，因系爭不動產確實存有瑕疵，反訴被告因此拒絕給付 剩餘之款項，並不構成給付遲延，此經上開一、㈤⒉部分說明 如上，是反訴原告主張反訴被告給付遲延，因此解除契約， 並請求沒收反訴被告已經給付之296萬元，自屬無據。 　㈡綜上所述，反訴原告依之主張，為無理由，應予駁回。 　㈢本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 　㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-112-訴-2091-20241231-2

重訴
臺灣新北地方法院

履行合約

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第552號 原 告 范富安 被 告 林永忠 訴訟代理人 彭國書律師 黃韻宇律師 王詩惠律師 上列當事人間請求履行合約事件，經本院於民國113年12月2日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　 事實及理由 一、原告主張：緣原告於民國112年9月15日向被告購買坐落新北 市○○區○○段000地號土地（權利範圍1/5），及其上同段1292 建號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號3樓建物（權 利範圍1/1；土地及建物合稱系爭不動產），約定買賣總價 金為新臺幣（下同）897萬元，兩造並簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約）為據。又因原告配偶於112年9月初 始購置新竹市房地，且依政府政策第2套不動產所有人辦理 銀行貸款時有限定成數，故原告於簽訂系爭買賣契約時即已 告知被告，須待與銀行瞭解並和家人內部協商後使得確定， 惟遇上中秋及國慶連假，始於112年10月13日與台中商銀人 員確認使用原告配偶之名義登記。而因原告遲未決定系爭不 動產登記之所有人及給付簽約款，兩造復於112年10月12日 晚間進行協商，其內容為確認系爭不動產登記之所有人為原 告配偶，原告同意於112年10月24日前繳付簽約款110萬元（ 含斡旋金），並另先行預付完稅款100萬元等情。嗣原告配 偶於112年10月24日存入100萬元至兩造指定之履約保證專戶 ，完稅款雖未於當日存入，經被告以簡訊通知於112年10月2 7日前匯入即可，原告配偶亦已於112年10月27日存入完稅款 100萬元於履約保證專戶，待代書完稅，原告辦理銀行貸款 後，再將剩餘款項687萬元匯入履約保證專戶，即完成全部 價金之交付。詎原告竟於112年11月6日收到被告以存證信函 通知解除系爭買賣契約並沒收履約保證專戶內款項，原告並 未違約，被告片面主張實屬無據，在原告已向新竹地院起訴 ，為何被告尚得以112年11月22日律師函要求原告需於112年 12月14日前繼續支付尾款履行買賣契約，倘被告真心要繼續 交易，為何拒絕出席新竹地院於112年12月15日之調解庭。 又原告提起本件訴訟後，僑馥建築經理公司即快速的於113 年8月26日通知原告已將沒收款項撥付予被告結案，實已侵 害原告保障買賣交易安全的權益。原告既未違約，自理應繼 續履行系爭買賣契約。爰依系爭買賣契約之約定，提起本件 訴訟等語。求為判決：被告應繼續完成系爭不動產所有權移 轉登記予原告。並陳明願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告就系爭不動產於112年9月15日與原告簽訂系爭買賣契約 ，原告依約應於簽約時給付簽約款90萬元、完稅時給付完稅 款87萬元、交屋時給付尾款720萬元。詎料，原告於簽約當 日僅給付簽約款中之10萬元，雖經被告寬限時日，惟仍未付 款，經房屋仲介居中協調後，兩造另行協議原告應於112年1 0月24日前匯款200萬元至履約保證專戶，然原告亦未於112 年10月24日前匯款，被告再寬限給付期限至112年10月27日 ，原告始依約給付200萬元至履約保證專戶。嗣因被告與兩 造所委任之昱森地政士聯合事務所吳明哲代書發生溝通誤會 ，導致代書誤以被告名義於112年11月6日寄發存證信函解除 系爭買賣契約，被告復於112年11月22日以律師函澄清誤會 ，並促請原告繼續履行契約，惟原告拒絕繼續履行，並表示 交由法院裁決云云，被告再於112年11月27日以律師函催告 原告應於112年12月11日前將剩餘買賣價金687萬元匯入履約 保證專戶，否則將解除系爭買賣契約，並沒收原告已支付之 買賣價金等情，然原告仍置之不理，被告乃於112年12月14 日以律師函依系爭買賣契約第10條第1項約定解除契約，並 沒收原告已給付之買賣價金210萬元作為懲罰性違約金。 　㈡又被告係因與代書溝通誤會，導致代書誤以被告名義寄發存 證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告於112年11 月22日以律師函澄清、表明繼續履行契約，並已備妥完稅文 件，只待原告通過銀行貸款審核、對保、指定撥款等手續即 可過戶，然經被告多次詢問，原告均未告知銀行貸款核准進 度，甚至被告自兩造委任之房屋仲介處聽聞原告無法通過銀 行貸款審核，足見系爭買賣契約無法履行，係因原告無法通 過銀行貸款審核，從而無法給付買賣價金剩餘款項所致。嗣 因被告無法再等待原告履約，僅得於112年12月14日以律師 函解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經合法解除即已不復 存在，自無繼續履行之可能。 　㈢原告雖主張被告違法解除系爭買賣契約云云，惟被告業於112 年11月22日以律師函表示該存證信函係因誤會而寄發，表明 澄清之意旨，顯然具有撤銷該解除契約意思表示之意，則該 錯誤、不實之解除系爭買賣契約意思表示自不存在，現再以 本件民事答辯一狀送達作為撤銷該錯誤、不實之意思表示， 而該解除系爭買賣契約之意思表示既經撤銷而溯及不存在， 則原告以該存證信函指摘被告違約云云，自無理由。被告自 無原告指摘違法解約之情事存在甚明。 　㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於112年9月15日就被告所有之系爭不動產簽訂系爭買賣 契約，約定買賣總價金為897萬元。 　㈡原告於112年9月15日匯款簽約款10萬元至被告指定之履約保 證專戶。 　㈢兩造於112年10月12日以系爭買賣契約特約事項約定原告應於 112年10月24日前匯款200萬元至被告指定之履約保證專戶。 　㈣原告於111年10月23日匯款100萬元至被告指定之履約保證專 戶。 　㈤原告於111年10月27日匯款100萬元至被告指定之履約保證專 戶。　　 　㈥兩造所委任之昱森地政士聯合事務所吳明哲代書以被告名義 寄發112年11月6日土城貨饒郵局第000206號存證信函為解除 系爭買賣契約之意思表示。嗣被告於112年11月22日以112大 尹國字第00000000號律師函，澄清112年11月6日存證信函所 載解除系爭買賣契約之意思表示為錯誤，以及表示繼續履行 系爭買賣契約之意旨。復再以本件民事答辯一狀撤銷該錯誤 、不實之意思表示。 　㈦被告於112年11月27日以112大尹國字第00000000號律師函催 告原告於112年12月11日前依系爭買賣契約給付剩餘買賣價 金，惟原告屆期仍未給付剩餘買賣價金。 　㈧被告於112年12月14日以112大尹國字第00000000號律師函解 除系爭買賣契約，並沒收原告已支付之買賣價金210萬元。 四、得心證之理由： 　㈠系爭買賣契約是否經被告以112年11月6日存證信函或112年12 月14日律師函解除契約？ 　　原告主張其配偶已於112年10月27日存入完稅款100萬元於履 約保證專戶，詎竟於112年11月6日收到被告以存證信函通知 解除系爭買賣契約並沒收履約保證專戶內款項，原告並未違 約，被告片面主張實屬無據，在原告已向新竹地院起訴後， 為何被告尚得以112年11月22日律師函要求原告需於112年12 月14日前繼續支付尾款履行買賣契約云云。被告則以前揭情 詞置辯，並抗辯系爭買賣契約係經被告以112年12月14日律 師函合法解除等語。經查： 　⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為思表 示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事 情，非由表意人自己之過失者為限。前條之撤銷權，自意思 表示後，經過1年而消滅。民法第88條第1項、第90條分別定 有明文。查兩造固不爭執其等所委任之吳明哲代書曾以被告 名義寄發112年11月6日土城貨饒郵局第000206號存證信函為 解除系爭買賣契約之意思表示等情，惟被告業以112年11月2 2日律師函通知原告，載明：「…二、（二)…當事人特再寬限 給付期限至112年10月27日，台端方依約給付200萬元至履約 保證專戶。（三)嗣因當事人溝通上誤會，導致昱森地政士 聯合事務所代當事人誤發112年11月2日土城貨饒郵局存證號 碼00206號存證信函解除系爭契約，此實非當事人本意，特 此澄清…(四)為裨益雙方買賣和平圓滿落幕，當事人爰以本 函通知台端繼續履行系爭契約，惠請台端於7日內與彭國書 律師連絡（手機號碼略），以利雙方續行履行事宜…（五)至 台端向臺灣新竹地方法院所提112年調補字第205號事件，因 當事人仍有意願繼續履行系爭契約，該訴訟已無進行之必要 ，…（六)另以本函副知昱森地政士聯合事務所、非凡不動產 有限公司，惠請繼續協助雙方完成點交、給付尾款等履約流 程…本函同時副知僑馥建築經理股份有限公司，系爭契約尚 在進行中，應無解約事宜，惠請依履約保證申請書之內容續 行…」等內容，且上開律師函已於112年11月23日送達原告， 有律師函及送達回執在卷可稽。足見被告已因原告確實有於 110年10月27日依約給付200萬元至履約保證專戶，而以意思 表示錯誤為由，撤銷112年11月6日存證信函所為解除契約之 意思表示，並明確告知原告願繼續履行系爭買賣契約並請原 告與其委任律師聯繫後續履約事宜，且未逾1年之除斥期間 ，是系爭買賣契約於112年11月23日即溯及回復其效力。況 縱認被告於112年11月6日存證信函所為解除契約之意思表示 ，非屬意思表示錯誤而不得撤銷，然兩造既均不爭執原告已 於110年10月27日依約給付200萬元至履約保證專戶，斯時並 無違約事宜等情，則被告以上開存證信函所為解除契約之意 思表示，並不合法，而被告復已以112年11月22日律師函表 明願繼續履行系爭買賣契約，並促原告與其委任律師聯繫履 約事宜，足見兩造對於系爭買賣契約仍有效存在至此已無爭 議，是自被告發出之上開律師函於112年11月23日到達原告 後，兩造應均能知悉仍應依系爭買賣契約之約定繼續履行契 約。 　⒉復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民 法第254條所明文規定。又兩造於系爭契約第5條第1項約定 買賣價金總價款為897萬元，並於第2項約定：「第一期（簽 約款）玖拾萬元整：⑴簽約時甲方（即原告）應給付第一期 款（含定金)。⑵本期款項應全數存匯入專戶。⑶乙方（即被 告）應交付所有權狀正本。第二期款（備證用印款)Ｘ：⑴乙 方應於112年9月22日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用 印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。 ⑵甲方最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶。第三期款 （完稅款)捌拾柒萬元整：⑴稅單核發後五日內甲方應將第三 期款存匯入專戶。⑵若甲方需以買賣標的向金融機構辧理貸 款以支付尾款，應依本約第六條第四、五款之規定開立擔保 尾款之本票及配合特約地政士至申貸金融機構完成對保借款 指定撥款手續。⑶若甲方無需以買賣標的向金融機構辧理貸 款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款)併同 第三期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付。⑷ 若於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認甲方之 貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時或於通 知期限前將差額存匯入專戶。第四期（尾款）柒佰貳拾萬元 整：⑴若買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾 款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶。⑵若 買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產 權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶（ 若有需代償乙方之債務者，就代清償金額撥款亦同；代清償 後之餘額於乙方抵押權塗銷後撥付)。⑶買方未完成前款⑵至⑷ 之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶， 雙方同意特約地政士不辦理繳稅及產權移轉登記手續。⑷產 權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支 付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方通知 期限內一次補足入專戶」、第3項約定：「甲方（即原告)若 有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計 算違約金給付乙方（即被告)，若甲方逾十日仍未配合給付 該遲延價金，乙方得依本約第十條約定辦理。」；另第10條 第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不 依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未 履行，他方有權主張解除契約…」等內容，堪認原告如無須 以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，即應於給付第 三期款之同時一併將尾款存匯入專戶；而如需以買賣標的向 金融機構申辦之貸款支付尾款時，即應於完稅前確認貸款額 度，於支付第三期款後配合特約地政士至申貸金融機構完成 對保借款指定撥款手續。倘經被告催告仍逾期未履行支付尾 款之義務，被告即得依法解除契約。查兩造於112年11月23 日即知悉仍應依系爭買賣契約之約定繼續履行契約，已如前 述，又依契約約定之給付價金日程，應認已進行至原告向金 融機構辧理貸款以支付尾款687萬元或逕將尾款687萬元存匯 入專戶之階段，並為兩造所不爭，是原告自應依系爭買賣契 約之約定履行其以上開方式給付尾款予被告之義務。又因原 告遲未依約給付，故被告以112年11月27日律師函通知原告 ，載明：「…（二)系爭契約第9條第6項約定履行期限為112 年11月1日，惟台端於該期限屆至時，未向雙方委任之昱森 地政士聯合事務所吳明哲代書提出金融機構確認核貸信函通 知履行系爭契約…（三)當事人現以本信函催告台端，限台端 於112年12月11日前將剩餘買賣價金687萬元匯入指定之履約 保證專戶【897萬元－210萬＝687萬元】。若台端擬向金融機 構貸款以支付款項，亦限台端於112年12月11日前提出金融 機構確認核貸信函予昱森地政士聯合事務所吳明哲代書。( 四)若台端未於前開催告期限內履行系爭契約，則本律師函 所附之解除系爭契約之意思表示即於催告期限屆至時生效， 系爭契約解除，當事人並將依系爭契約第10條第1項、第2項 規定沒收台端已支付之全部價金，惠請台端仍依雙方間買賣 之初衷履行系爭契約…」等內容，並已於112年11月28日送達 原告，有律師函及送達回執在卷可稽，自已生於相當期限內 催告原告履行給付剩餘買賣價金之效力。然原告逾期仍未提 出業經金融機構確認核貸之信函，亦未逕將款項匯入指定之 履約保證專戶，自已生違約情事，是被告復以112年12月14 日律師函通知原告，載明：「…（二)現前開催告期限業已屆 至，經向昱森地政士聯合事務所吳明哲代書確認，台端迄今 未將剩餘買賣價687萬元匯入指定之履約保證專戶，或未向 昱森地政士聯合事務所吳明哲代書提出金融機構確認核貸之 信函。（三)當事人爰依系爭契約第10條第1項、第2項規定 ，以本律師函解除系爭契約…」等內容，並已於112年12月15 日送達原告，有律師函及送達回執在卷可稽，堪認已生合法 解除契約之效力。從而，被告以原告遲延給付價金，主張解 除系爭買賣契約，自屬有據。 　㈡原告主張被告應繼續履行系爭買賣契約，請求將系爭不動產 所有權移轉登記予原告，是否有據？ 　　按契約一經解除，溯及於訂約時失其效力，與自始未訂契約 生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消 滅（最高法院91年度台上字第1552號判決意旨參照)。查兩 造間簽立之系爭買賣契約，已因原告遲延給付價金，經被告 合法解除，業經本院認定如前，揆諸前揭說明，系爭買賣契 約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，是原告猶主張被告 應繼續履行系爭買賣契約，請求將系爭不動產所有權移轉登 記予原告，應屬無據。 四、綜上所述，原告依據系爭買賣契約，主張被告應繼續履行契 約，請求將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失其 依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提 之證據，經本院審酌後，認均核與本案判決結果不生影響， 爰毋庸逐一再加論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官 王士珮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李依芳

2024-12-30

PCDV-113-重訴-552-20241230-1

店簡
新店簡易庭

請求出具價款返還同意書等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第418號 原 告 廖正良 廖正明 廖韻萍 廖韻芩 共 同 訴訟代理人 陳佳函律師 徐立晟律師 被 告 蔡姉蓉 訴訟代理人 劉宗源律師 上列當事人間請求請求出具價款返還同意書等事件，本院於民國 113年12月3日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告，並應於該 價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原告預供 擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時聲明：「被告應出具『原證2 （如附件一）』所示之價款返還同意書，並簽蓋如附件一所 示之印鑑予原告。」嗣於民國113年5月29日變更聲明：「被 告應出具如『原證7（如附件二）』所示價款返還同意書予原 告，其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價 款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。」（本院卷第13 至14頁），核其訴訟資料均可援用，請求之基礎事實應屬同 一，參諸前揭規定，應予准許。 二、原告主張： 　㈠原告廖正良、原告廖正明、原告廖韻萍、原告廖韻芩（下稱 原告者，即意指上開4人）於111年11月15日將共有之門牌號 碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）及 其坐落土地之應有部分出售予被告，約定價金為新臺幣（下 同）9,800,000元（含簽約款980,000元、完稅款2,940,000 元、尾款5,880,000元），並簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系 爭履保契約）。因系爭房屋之浴室有滲漏水之情形，此為被 告於購屋前所知悉，兩造便於112年2月15日交屋時另行簽訂 增補契約（下稱系爭增補契約），約定：「買賣雙方於民國 112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下：⒈賣 方同意保留980,000元至履約保證專戶（下稱履保專戶）。⒉ 買方同意修繕完成後返還賣方780,000元整。雙方並同意另2 00,000元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價 款返還同意書後，交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2 點之修繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋 後半年內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責 任，未裝修則賣方責任至112年8月15日。」原告已於112年2 月20日將系爭房屋之浴室滲漏水修繕完成，並已受領保留款 780,000元。 　㈡兩造約定將200,000元保留至112年8月15日之目的，係給予被 告一段時間檢查系爭房屋之浴室是否仍有發生滲漏水情況， 而系爭房屋之浴室於原告完成修繕後，未再發生滲漏水狀況 ，然被告於112年8月15日屆至後拒絕出具價款返還同意書予 原告，致原告無法向訴外人即僑馥建築經理股份有限公司（ 下稱僑馥建經公司）領取保留款200,000元，經原告催告後 ，被告仍置之不理等語，爰依民法第367條之規定、系爭增 補契約第3條之約定提起本件訴訟。 　㈢並聲明：被告應出具如附件二所示價款返還同意書予原告， 其中應記載之內容即如附件二所示者，被告並應於該價款返 還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章。 三、被告則以： 　㈠兩造簽訂系爭買賣契約時已知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並 約定應由原告修繕，因原告於112年2月15日交屋時稱滲漏水 之原因乃系爭房屋樓上2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）之浴廁 ，兩造因此另行協議保留980,000元於履保專戶，待系爭2樓 房屋修繕完畢後，再由原告領取780,000元，原告於112年2 月21日通知系爭2樓房屋已修繕完成，兩造同意自履保專戶 出款780,000元，並簽立保留款出款協議書（下稱系爭出款 協議書），而因原告是否確實將系爭房屋之漏水瑕疵修繕， 仍待被告整修系爭房屋時始能確定，故兩造約定保留200,00 0元至6個月之瑕疵擔保期間屆滿即112年8月15日。被告嗣於 112年6月間整修系爭房屋時，發現系爭房屋除浴廁管線有漏 水外，雨遮部分亦有漏水，且有部分牆面磁磚剝落而有鋼筋 外露（下合稱系爭瑕疵），經被告提出報價單，並透過仲介 人員轉知原告後，原告即未再回應修繕事宜。 　㈡系爭增補契約及系爭出款協議書均約定200,000元待兩造另行 指示再行出款，其目的即為擔保原告履行系爭房屋之瑕疵修 繕責任，系爭房屋仍有系爭瑕疵須進行修繕，原告未修繕且 未給付修繕費用，原告請求被告出具附件二所示價款返還同 意書應無理由。被告嗣已僱工修繕系爭瑕疵，並支出修繕費 用合計116,550元，此部分費用應自履保專戶扣除並給付被 告等語，資為抗辯。 　㈢並聲明：原告之訴駁回。 四、兩造不爭執及爭執事項（本院卷第173至174頁）： 　㈠不爭執事項： 　⒈兩造於111年11月15日簽訂系爭買賣契約，其中標的物現況第 35項載明：「現況是否有滲漏水之情形？是，其位置：壁癌 。」（本院112年度補字第2319號卷【下稱補字卷】第25至1 07頁）。 　⒉兩造於112年2月15日簽訂系爭增補契約，載明：「買賣雙方 於民國112年2月15日交屋，雙方就浴室滲漏水部分協議如下 ：⒈賣方同意保留新台幣980,000元至履約保證專戶。⒉買方 同意修繕完成後返還賣方780,000元整，雙方並同意另200,0 00元保留至112年8月15日。⒊屆期時由買賣雙方簽立價款返 還同意書後交由僑馥建經匯至賣方指定帳戶。⒋前第2點之修 繕完成日應於112年2月21日前完成。⒌雙方同意交屋後半年 內如買方已完成裝修，則賣方即解除物之瑕疵擔保責任，未 裝修則賣方責任至112年8月15日。」（補字卷第109頁）。 　⒊兩造於112年2月21日簽立系爭出款協議書，載明：「出款總 金額為780,000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行 指示再行出款。」（補字卷第111頁）。 　㈡爭執事項： 　　原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上 簽蓋如附件一所示印鑑章，有無理由？ 五、得心證之理由 　㈠系爭增補契約約定保留款980,000元之目的係擔保原告修繕系 爭房屋「浴室滲漏水」之責任： 　⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句。民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真 意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解。解釋意 思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和 諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信 原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達 到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之 ，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠 信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上 字第1671號判決意旨參照）。 　⒉兩造於系爭增補契約約定保留980,000元至履保專戶之目的， 觀諸系爭增補契約之文義載明：「雙方就浴室滲漏水部分協 議如下」，可見其文義已將該保留款980,000元之協議範圍 限定於「浴室滲漏水」之問題，並將保留款980,000元區別 為780,000元、200,000元，只要原告在112年2月21日前完成 修繕，即可先行自履保專戶領取780,000元，剩餘200,000元 則依被告是否於半年內完成裝修而定，如已裝修則原告即解 除物之瑕疵擔保責任，如未裝修則保留至112年8月15日。系 爭增補協議之文字已表示當事人之真意，本院自不得捨其文 字而為曲解。系爭出款協議書雖記載：「出款總金額為780, 000元，仍保留200,000元於專戶內，待雙方另行指示再行出 款。」因200,000元本須依被告是否於半年內完成裝修而定 其是否出款，故系爭出款協議書上開記載並未變更系爭增補 契約約定內容之意思。 　⒊證人即系爭買賣契約之買方仲介人員許勝昱證稱：「（問： 約定『另20萬元保留至112年8月15日』之目的是什麼？） 後 來發現漏水是2樓的問題，買方要求處理好半年後沒有發生 漏水就將保留款給賣方。（問：第4點約定『前第2點之修繕 完成日應於112年2月21日前完成』，雙方就此部分約定的漏 水修繕範圍是否如你剛才所述的2樓部分？）是。（問：是 否當時買方要求雖然2樓漏水修繕完成，但1樓內是否有漏水 必須等拆開裝潢進行裝修時才能確認，並且擬定一個半年的 期限買方必須進行裝修作為賣方修繕完成的條件？）就我的 認知，交屋的時候發現漏水的牆是2樓引起，而2樓後來修繕 完成，有請買方再去看該牆面，沒有漏了就撥78萬元，剩下 保留款20萬元，就等半年後2樓的修繕沒有再漏了，再撥給 賣方。」等語（本院卷第216至217頁），證人許勝昱為系爭 增補契約之見證人，此觀系爭增補契約即明，證人許勝昱雖 自陳系爭增補契約係由代書草擬，其未參與系爭增補契約之 討論過程（本院卷第215頁），然證人許勝昱為被告方之仲 介人員，在被告裝修後發現系爭瑕疵而通知證人許勝昱後， 證人許勝昱亦有協助處理後續與原告聯繫修繕之事宜，有LI NE對話紀錄可憑（本院卷第129至131頁），故證人許勝昱對 於系爭增補契約約定之當事人真意所為證詞，亦係證稱保留 款200,000元待半年後系爭2樓房屋未再漏水即可出款予原告 ，應堪採憑。 　⒌準此，依系爭增補契約之文義解釋，系爭增補契約約定保留 款980,000元之目的係擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水 」之責任，系爭房屋「浴室滲漏水」以外之瑕疵，均非系爭 增補契約約定之範圍。 　㈡原告請求被告出具如附件二所示價款返還同意書，並於其上 簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據： 　⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 。民法第367條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形 顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。被 告辯稱原告依系爭增補契約應就系爭瑕疵負修繕責任，意即 系爭瑕疵與系爭增補契約約定系爭房屋之「浴室滲漏水」有 關聯，自屬有利於被告之事實，應由被告負舉證責任。 　⒉被告辯稱系爭房屋於其112年6月間裝修後，發現系爭瑕疵， 其已支出修繕費用合計116,550元，並提出照片、萊盛國際 有限公司（下稱萊盛公司）報價單（下稱系爭報價單）、統 一發票、系爭房屋平面圖為佐（本院卷第125至127、133、1 37至139、209頁）。觀諸系爭報價單82,425元部分之修繕項 目，分別為：「雨排水管拆、接管」、「糞管拆、接管」、 「雨排水管打鑿、補水泥復原」、「糞管牆面打鑿、疊磚鋪 水泥復原」、「清運費用」，其餘34,125元部分之統一發票 則僅有記載「房屋修繕」，未見其具體修繕項目。再佐以被 告提出之照片，雖可見其所稱糞管有補丁、貼膠帶之情況， 牆面有露出部分鋼筋，然此僅可知被告裝修系爭房屋時，系 爭房屋之屋況為照片所示情形，仍難逕認系爭瑕疵與系爭房 屋浴室滲漏水之問題有直接關聯。 　⒊證人即系爭房屋修繕人員林佳宏證稱：⑴系爭房屋進入門口左 手邊梁柱左下角的雨排水管斷裂，下雨就會流水出來，後後 陽台有一個管道間裡面有一支糞管也斷裂，樓上沖水就會漏 水，位置如鈞院卷第209頁之圖。我用打鑿的機器把梁柱打 開，用切割機將壞掉的零件裁斷，並更換兩吋半的排水管及 其零件，再去屋頂放水，試水後沒有問題就用水泥復原。管 道間糞管也是用打鑿的機器把管道打開，用切割機裁掉壞掉 的部分，並更換三吋半的排水管及其零件，樓上用水就知道 是否還有漏水。⑵如果粗工打開時有傷到管子會有新的破洞 ，我去看的時候管子是舊的修補痕跡，所以應該不是粗工打 開時傷到的，我猜膠帶應該是粗工打開時看到有裂縫所以纏 上去，因為膠帶是新的，樓上沖水後會漏水，因為那根糞管 是整棟大樓的主幹管，漏水原因是管子裂掉，裂掉的原因可 能是地震，因為在管道間只有這個可能，無法判斷漏水持續 多久等語（本院卷第219至220頁）。依證人林佳宏上開證詞 ，其係負責雨排水管與糞管之修繕，此與系爭增補契約所約 定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之責任有何關聯， 未見被告提出其他證據以實其說，縱然被告辯稱系爭瑕疵存 在、且依系爭買賣契約應由原告負瑕疵擔保責任，亦為被告 應另向原告依系爭買賣契約之瑕疵擔保相關約定主張之另事 ，與系爭增補契約約定之保留款無涉，自不得逕以系爭增補 契約約定擔保原告修繕系爭房屋「浴室滲漏水」之保留款， 作為系爭房屋其他瑕疵之擔保責任。 　⒋承此，依系爭買賣契約第4條第3項約定：「本約各期買賣價 金應依約存匯入以下帳戶…」（補字卷第27頁）、第5條第4 項約定：「除系代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方 債務及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方動支之款項不在 僑馥建經保證範圍內）以外，乙方不得要求自專戶內支配任 何款項。」（補字卷第29頁）系爭履保契約第1條第2項約定 ：「簽約時買方所給付之價金存匯入本申請書第四條之專戶 。」（補字卷第41頁）、第4條約定：「甲方依買賣契約應 給付之各期價金，除經僑馥建經核准外應全數存匯入以下帳 戶…」（補字卷第43頁）、第5條第5項約定：「除本條約定 應由專戶撥付之款項及經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙方 動支之款項不在僑馥建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要 求自專戶內支配任何款項。」（補字卷第43頁）被告已將系 爭房屋買賣價金存匯入履保專戶內，依上開約定，自已為買 賣價金之給付，而其中保留款200,000元依系爭增補契約既 已符合出款之條件，被告自無不同意原告自履保專戶受領該 保留款之理，故原告請求被告出具如附件二所示價款返還同 意書，並於其上簽蓋如附件一所示印鑑章，應屬有據。 六、綜上所述，原告依民法第367條之規定、系爭增補契約第3條 之約定，請求被告出具如附件二所示價款返還同意書予原告 ，並應於該價款返還同意書上簽蓋如附件一所留印鑑章，為 有理由，應予准許。至原告聲明另包含「其中應記載之內容 即如附件二所示者」部分，應屬贅語，爰不併於主文諭知。 七、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第3 92條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄 附件一（即原證2，補字卷第2319頁）。 附件二（即原證7，本院卷第27至29頁）。

2024-12-27

STEV-113-店簡-418-20241227-1

上訴
臺灣高等法院

詐欺等

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第4871號 上 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 王遵富 上列上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣臺北地方法院111年度 訴字第1262號，中華民國113年4月24日第一審判決（追加起訴案 號：臺灣臺北地方檢察署111年度偵字第18559號），提起上訴， 本院判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 　　理　由 一、本件經檢察官起訴認被告王遵富涉犯刑法第339條之4第1項 第2款之三人以上共同犯詐欺取財、同法第216條、第210條 之行使偽造私文書等罪嫌。原審審理後，認檢察官所舉證據 未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被告確有上開 檢察官所指之三人以上共同犯詐欺取財、行使偽造私文書等 犯行之程度，而無從形成被告有罪之確信，是以被告犯罪不 能證明，而對被告為無罪之諭知，認事用法並無不當，應予 維持，並引用原審判決所記載之證據及理由（如附件）。 二、檢察官上訴理由略以 　㈠被告就其何以於民國108年4月29日，在金額新臺幣（下同）6 67,000元之存摺類存款憑條上簽名，而使上開款項自買家李 峻鋠於臺灣土地銀行信義分行所申設帳號000000000000號帳 戶內轉匯至李峻鋠土銀778帳戶（實係以無摺存款方式存入 李峻鋠所任職之亞緹國際有限公司〈下稱亞緹公司〉於該銀行 所設立帳號000000000000號帳戶，上訴意旨此部分所指尚有 誤認）乙節，於原審審理時辯稱：當天係要送名片或型錄至 亞緹公司，亞緹公司樓下是土地銀行，而我抵達亞緹公司樓 下時，遇見一位亞緹公司員工，稱要將一筆66萬多元的款項 匯入亞緹公司，但其未帶身分證，所以請我幫忙提供身分證 件，我想說不是洗錢，所以不疑有他，遂在匯款人欄位簽名 ；我只是好心幫忙，我只知道跟我一起去做匯款的這個人是 亞緹公司的員工，但我不知道是誰，因為我去亞緹公司送貨 很多次，見過很多亞緹公司員工，只是無法個別確認等語。 然被告於111年3月2日經檢察事務官詢問時係供稱：我後來 有認出李峻鋠，因為我介紹李芳菲所有之位在臺北市○○區○○ 街00號3樓房屋（下稱本案房屋）給亞緹公司老闆，亞缇公 司老闆又介紹給李峻鋠，所以我認識李峻鋠，李峻鋠也有要 買本案房屋。我想應該是金德儀那些人辦買賣過程手續，我 只把這個事情介紹給金德儀；本件貸款款項並非我提領，當 天應該是我與亞緹公司會計一起到銀行，可能是他們叫我在 存款條上簽名，但我忘記原因，該筆66萬7000元款項是存到 亞緹公司，但我沒有拿走299萬元現金。而我介紹買本案房 屋，可獲得佣金，是在領完錢後到亞緹公司時給我，大概約 幾萬元現金等語；又於111年7月27日經檢察事務官詢問時供 稱：我有陪李峻鋠於108年4月29日到銀行，將履保公司僑馥 公司於該日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻鋠於臺 灣土地銀行信義分行所設立帳號000000000000號帳戶內，當 天應該還有亞緹公司員工一起去；我為了拿紅包錢才跟李峻 鋠過去；但我只經手66萬多元轉到亞緹公司帳戶的那筆，是 亞緹公司的人叫我簽名的，他們說錢到公司帳戶再領紅包給 我，所以之後就上去亞緹公司拿紅包等語。足見被告於偵查 及審理中供述之情節顯然不同，被告應非如其於審理中所辯 稱僅係單純出借名義在本案金額667,000元之存摺類存款憑 條上簽名而已。 　㈡再參以被告與金德儀等人另案涉有多起利用人頭以假契約、 假所得資料向銀行詐貸案件，業經提起公訴，現由臺灣臺北 地方法院以113年度原金重訴2號審理中，而與本案利用不實 買賣契約詐貸之手法具有高度類似性，應可佐證被告就本案 亦係參與以金德儀為首之詐貸集團，以相類似之偽造買賣契 約向銀行申貸等手法涉犯本案。 　㈢原審片面採信被告於審理時之辯詞，認定被告僅係單純出借 名義在存摺類存款憑條上簽名，而難認被告有與李峻鋠及其 他不詳成年人有三人以上共同詐欺取財及行使偽造私文書之 犯意聯絡，因而諭知被告無罪，有違與經驗法則及論理法則 ，認事用法尚嫌未洽，應予撤銷，而更為適當合法之判決等 語。 三、惟查 　㈠按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不 足以證明犯罪事實，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基 礎。此所稱之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括 在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於 通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者， 始得據為有罪之認定。倘其證明尚未達到此一程度，而有合 理懷疑之存在，致無從使事實審法院獲得有罪之確信時，即 應諭知被告無罪之判決。再按檢察官就被告犯罪事實，應負 舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第161條第1項定 有明文。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據 及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有 罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成 被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪之 判決（最高法院40年台上字第86號、76年台上字第4986號、 92年台上字第128號判決意旨參照）。 　㈡本件原審斟酌取捨被告之供述、另案被告李峻鋠之供述、證 人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟瑞、林 家豪之證述、以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂 不動產買賣契約書（下稱真實買賣契約書）、不動產買賣價 金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交書、 土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6月8日北市稽文 山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、建物 買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增值稅 繳款書、本案由李峻鋠擔任買受人、價金為1,550萬元之不 實金額買賣契約書（下稱不實買賣契約書）、不動產買賣價 金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋) 、不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約、切結 書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價) 、僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方 匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠之臺灣土地 銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款 往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條、另案被告李 峻鋠及亞緹公司於臺灣土地銀行信義分行所設立帳號000000 000000號、000000000000號帳戶之開戶交易資料、交易明細 、亞緹公司設立登記表及歷年變更登記表、異動索引等證據 資料，認定本件依檢察官所舉各項證據方法，僅能證明李芳 菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不 詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成 交金額為高之貸款款項之事實，惟無法證明被告為三人以上 共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行。檢察 官所舉證據未達通常一般人均不致有所懷疑，而得以確信被 告確有公訴意旨所指犯行之程度，認本件不能證明被告犯罪 ，而為被告無罪之諭知，其所為論斷從形式上觀察，難認有 違背經驗法則、論理法則，或有其他違背法令之情形，自不 容任意指為違法。 　㈢而本件依起訴意旨所指，被告所參與部分，僅為於108年4月2 9日前往臺灣土地銀行信義分行，提供身分證件，並於金額 為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開款項匯至亞 緹公司於該行所設立帳號000000000000號帳戶內，就此被告 亦未否認。然上開被告所參與部分，並無從據以推認亦涉及 本案房屋買賣或不實貸款，遑論認定被告有何與另案被告李 峻鋠及其他不詳成年人有三人以上共同詐欺取財、偽造私文 書、及行使偽造私文書之犯意聯絡、行為分擔。而另案被告 李峻鋠於原審112年3月27準備程序時亦陳稱：因為我一直想 買台北的房子，本案房屋是我任職亞緹公司的鐘姓老闆介紹 仲介給我，不是被告王遵富介紹的；仲介名字及仲介公司我 不記得，就直接約在亞緹公司樓下；當時仲介有給我看兩間 房子的照片，只問我中意哪一間，我說我不太懂，要先看貸 款可以貸多少，仲介說如果是1,700多萬的房子，定金至少 要50至100萬，我說我身上的現金沒有那麼多，後來仲介就 要我看1,300多萬的房子，當時我問說可不可以貸到這麼多 ，仲介說要看銀行；實際上我看的就只有本案房屋，後來都 只有接洽能不能貸款；本案房屋的貸款我全部還清了，我把 房子賣掉了，中間有延遲還貸款1、2期，亞緹公司從我的薪 資扣除房貸，剩餘的錢才給我，每個月我實際拿到的錢就是 2萬多，好一點會拿到3、4萬；我有在亞緹公司見過王遵富 ，我不知道當時王遵富來幹嘛等語（見原審111年度原訴字 第57號卷一第91至101頁），以及本案房屋賣方李芳菲及仲 介人員陳韋廷於111年7月27日經檢察事務官詢問時亦均表示 買賣過程沒有看過王遵富等語（見111年度偵字第18559號卷 第52頁）。顯見被告並非介紹另案被告李峻鋠購買本案房屋 之人，且並未參與另案被告李峻鋠與李芳菲買賣本案房屋之 過程。被告前此於檢察事務官詢問時所為上揭陳述，當係因 其前此或涉有其他相似案件而記憶錯置所為錯誤陳述，惟被 告業已於原審供述正確事實經過。 　㈣又刑事訴訟之審判以直接審理為原則，事實審法院必須基於 合法調查所得之證據，自行本於法之確信，獨立認定事實及 適用法律，不受其他法院判決之認定拘束，亦不得以他案判 決所為事實認定或證據判斷，逕援引為本案之事實認定或判 決基礎；縱使調查證據結果，為相異之判斷，仍非法所不許 。被告雖有另案涉有多起利用人頭以假契約、假所得資料向 銀行詐貸案件，並經提起公訴而由法院審理中，被告坦認其 前此確有涉犯不實申貸案件，其亦未否認犯罪，然本案確實 僅有於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽名，將上開 金額匯至亞緹公司帳戶，其餘均不知情，而本案依全卷資料 ，雖得以證明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押 ，華南銀行則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯 誤，准予較實際成交金額為高之貸款款項之事實，然實無證 明被告有為三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造 私文書之犯行，自不得於無證據相佐之情況下，逕以被告涉 有其他相似案件且於本案前後供述尚非合致，即推測、擬制 被告就本案由不詳他人所犯之三人以上共同詐欺取財、偽造 私文書或行使偽造私文書犯行同有犯意聯絡、行為分擔，而 違反無罪推定原則。 　㈤綜上，原審以檢察官所舉證據之證明程度仍無法使法院達於 可排除合理之懷疑而形成被告有罪之法律上確信程度，尚不 足證明被告有涉犯三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行 使偽造私文書犯行，復無其他積極證據證明被告有何檢察官 所指犯行，不能證明被告犯罪，而為被告無罪之諭知，業已 說明其證據取捨之依據及認定之理由，並經本院補充說明如 上，核無違誤。檢察官上訴意旨仍執前詞，就原審踐行調查 證據程序後，本於經驗法則所為證據取捨、判斷其證明力職 權之適法行使，仍持己見為不同之評價，指摘原判決不當， 尚非可採，其上訴並無理由，應予以駁回。　　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。 本案經檢察官江文君提起公訴，檢察官戚瑛瑛上訴後，由檢察官 王啟旭到庭執行職務。。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　　　　　　　　刑事第十六庭　審判長法　官　劉嶽承 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王耀興 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古瑞君 以上正本證明與原本無異。 檢察官如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，惟須受刑事妥速審判法第9條限制。其未敘述上訴之理由者 ，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事 人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。 刑事妥速審判法第9條： 除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴 之理由，以下列事項為限： 一、判決所適用之法令牴觸憲法。 二、判決違背司法院解釋。 三、判決違背判例。 刑事訴訟法第377條至第379條、第393條第1款之規定，於前項案 件之審理，不適用之。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林君縈 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 附件 臺灣臺北地方法院刑事判決 111年度訴字第1262號 公　訴　人　臺灣臺北地方檢察署檢察官 被　　　告　王遵富　 上列被告因詐欺等案件，經檢察官追加起訴（111年度偵字第185 59號），本院判決如下： 　　主　文 王遵富無罪。 　　理　由 一、公訴意旨略以：被告王遵富於民國108年間，依某真實姓名 年籍不詳之成年男子（下稱不詳成年男子）之指示尋找購買 房地及申辦貸款之人頭，嗣透過介紹認識另案被告李峻鋠( 業經本署檢察官以110年度偵字第15806、25306號案件提起 公訴)，李峻鋠同意出借其名義擔任房地買受人及貸款申請 人，而購買李芳菲所有之位在臺北市○○區○○街00號3樓房屋 （下稱本案房屋）；王遵富、李峻鋠及不詳成年男子竟共同 意圖為自己不法之所有，基於三人以上共同詐欺取財及行使 偽造私文書之犯意聯絡，先由不詳成年男子以買受人身分於 108年3月中旬出面，向李芳菲表示欲以新臺幣（下同）1,00 0萬元之價格，購買本案房屋，隨即於108年3月22日，在新 北市○○區○○路000號有巢氏房屋新店中央央北店，以「陳煥 壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂不動產買賣契約書（下 稱真實買賣契約書），約定以1,000萬元對價買受本案房屋 ，並指定登記李峻鋠為買受人後，李芳菲再委由不知情之地 政士許家豪辦理簽約後續過戶登記手續。不詳成年男子則於 不詳時、地，以冒用不知情之吳素蓉、林毅君之名義分別作 為見證地政士、仲介方，偽造吳素蓉、林毅君及出賣人李芳 菲之印文、署押之方式，偽造由李峻鋠擔任買受人、價金為 1,550萬元不實金額之買賣契約書（下稱不實買賣契約書） 、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產委託銷售標的現 況說明書(成屋)、不動產買賣價金履約保證證書各1份後， 由李峻鋠擔任貸款名義人，持上開不實買賣契約書等資料於 108年3月26日前往新北市○○區○○路000號華南商業銀行(下稱 華南銀行)新莊分行申辦房貸借款，以行使上開不實買賣契 約書等資料，並於108年4月18日配合辦理對保，使華南銀行 誤信本案房屋係由李峻鋠以較高之價格購得，致陷於錯誤准 予核貸，並經華南銀行於108年4月26日先後撥款920萬元、3 90萬元至經辦本案房屋買賣價金履約保證業務之僑馥建築經 理股份有限公司(下稱僑馥公司)之履保帳戶，再經扣除應給 付李芳菲尾款、賣方仲介費及地政士費等相關費用後，僑馥 公司於108年4月29日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李 峻鋠申設之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶內 ，嗣由王遵富與李峻鋠於同日前往臺灣土地銀行信義分行辦 理提領上開溢貸款項，而以此方式詐取貸款得手，並足以生 損害於李芳菲、吳素蓉、林毅君及華南銀行。因認被告涉犯 刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同犯詐欺取財、同 法第216條、第210條之行使偽造私文書罪嫌等語。 二、刑事訴訟法第308條規定：「判決書應分別記載其裁判之主 文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合併 記載」，同法第310條第1款規定：「有罪之判決書，應於理 由內分別情形記載右列事項：一、認定犯罪事實所憑之證據 及其認定之理由」，及同法第154條第2項規定：「犯罪事實 應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實」。揆諸上開規 定，刑事判決書應記載主文與理由，於有罪判決書方須記載 犯罪事實，並於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認 定之理由。所謂認定犯罪事實所憑之「證據」，即為該法第 154條第2項規定之「應依證據認定之」之「證據」。職是， 有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即為經嚴格 證明之證據，另外涉及僅須自由證明事項，即不限定有無證 據能力之證據，及彈劾證人信用性可不具證據能力之彈劾證 據。在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果 ，認為被告之犯罪不能證明，而為無罪之諭知，則被告並無 檢察官所起訴之犯罪事實存在，既無刑事訴訟法第154條第2 項所規定「應依證據認定之」事實存在，因此，判決書僅須 記載主文及理由，而理由內記載事項，為法院形成主文所由 生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據資料相符，或 其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資料彈劾其他證 據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實存在，所使用 之證據並不以具有證據能力之證據為限，故無罪之判決書， 就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說 明（最高法院100年度台上字第2980號判決意旨參照）。依 上說明，本件經本院審理後，既認不能證明被告犯罪，而為 無罪判決之諭知，即無庸就卷附證據有無證據能力逐一說明 ，先予敘明。　　 三、按犯罪事實應按證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決。刑 事訴訟法第154條第2項、第301條第1項定有明文。又認定犯 罪所憑之證據，雖不以直接之證據為限，間接證據亦包含在 內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須 於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者 ，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達於此一程度，而有 合理之懷疑存在時，事實審法院已就其心證上理由予以闡述 ，敘明其無從為有罪之確信，因而為無罪之判決，尚不得任 意指為違法，此有最高法院82年度台上字第163號、76年度 台上字第4986號、30年度上字第816號等判決意旨可資參照 。又刑事訴訟法第161條已於91年2月8日修正公布，修正後 同條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任， 並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應 負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不 足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服 法官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為 被告無罪判決之諭知，最高法院92年度台上字第128號亦著 有判決可為參照。 四、本件公訴意旨認被告涉有上開三人以上共同犯詐欺取財、偽 造私文書及行使偽造私文書罪嫌，無非係以被告及另案被告 李峻鋠之供述、證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林 毅君、鍾啟瑞、林家豪之證述、真實買賣契約書、不動產買 賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房地產權點交 書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6月8日北市 稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值稅申報書、 建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契稅及土地增 值稅繳款書、不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申 請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋)、不動產買賣 價金履約保證證書、華南銀行貸款契約2份、切結書、房屋 貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交價)、僑馥公 司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方匯入信託 專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠之臺灣土地銀行信義 分行帳號000000000000帳戶之客戶基本資料及存款往來交易 明細表、存摺類取款憑條及存款憑條等為其主要論據。 五、訊據被告固承認曾於108年4月29日於臺北市基隆路亞緹公司 之土地銀行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺 類存款憑條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之 亞緹公司之帳戶，惟堅詞否認有三人以上共同詐欺取財、行 使偽造私文書等犯行。被告辯稱：我沒有去領錢，那天我要 送名片還是型錄去亞緹國際有限公司（下稱亞緹公司），我 去到亞緹公司樓下，亞緹公司樓下剛好是土地銀行，他們公 司有一個人說他沒有帶身分證，問我有沒有帶身分證，我說 有，他說要匯一筆款到亞緹公司，問我可不可以幫忙提供證 件，在匯款人的欄位簽名，我寫上我的名字跟身分證字號， 當時他說有一個66萬多的錢要匯去亞緹公司，我就不疑有他 ，我想說也不是洗錢的錢，我只是好心幫忙，我只知道跟我 一起去做匯款的這個人是亞緹公司的員工，但我不知道是誰 ，因為我去亞緹公司送貨很多次，他們公司很多人我見過， 但我不知道誰是誰；我自己有做過很多類似的案子，做過的 就會認，也被判刑，但之前檢察官問時，我搞不清楚到底是 哪一個案子，這一件真的不是我做的；在106年以前我才有 辦法做這些案子，奢侈稅開始時，我們的方法已經沒有辦法 用；106年我們被調查局抓後，我就沒有在做這些案子了， 所有案子都在106年前，但是108年後的本案真的不是我做的 ，包括所有的買方、賣方、仲介、銀行的人員沒有一個人認 識我，我也沒有跟任何一個人講過話，也沒有交集等語。 六、是以，本件被告僅承認曾於108年4月29日前往土地銀行，提 供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑條上簽 名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司之帳戶 一節，否認有與不詳成年男子或另案被告李峻鋠為三人以上 共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行，則本 件仍應有積極事證證明被告曾施用詐術、偽造私文書並行使 之，或有與不詳成年男子或另案被告李峻鋠為犯意聯絡之事 實。經查： 　㈠不詳成年男子以買受人身分於108年3月中旬出面，向李芳菲 表示欲以新臺幣1,000萬元之價格，購買本案房屋，隨即於1 08年3月22日，在新北市○○區○○路000號有巢氏房屋新店中央 央北店，以「陳煥壅」之名義與李芳菲就本案房屋簽訂真實 買賣契約書，約定以1,000萬元對價買受本案房屋，並指定 登記李峻鋠為買受人後，李芳菲再委由不知情之地政士許家 豪辦理簽約後續過戶登記手續；不詳成年男子則於不詳時、 地，以冒用不知情之吳素蓉、林毅君之名義分別作為見證地 政士、仲介方，偽造吳素蓉、林毅君及出賣人李芳菲之印文 、署押之方式，偽造由李峻鋠擔任買受人、價金為1,550萬 元之不實買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不 動產委託銷售標的現況說明書(成屋)、不動產買賣價金履約 保證證書後，由李峻鋠擔任貸款名義人，持上開不實買賣契 約書等資料於108年3月26日前往華南銀行新莊分行申辦房貸 借款，以行使上開不實買賣契約書等資料，並於108年4月18 日配合辦理對保，使華南銀行誤信本案房屋係由李峻鋠以較 高之價格購得，致陷於錯誤准予核貸，並經華南銀行於108 年4月26日先後撥款920萬元、390萬元至經辦本案房屋買賣 價金履約保證業務之僑馥公司之履保帳戶，再經扣除應給付 李芳菲尾款、賣方仲介費及地政士費等相關費用後，僑馥公 司於108年4月29日將所餘買方溢入款364萬7,092元匯至李峻 鋠申設之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶內， 嗣由王遵富與不知名之成年男子於同日前往臺灣土地銀行信 義分行辦理提領上開溢貸款項，而以此方式詐取貸款得手， 並足以生損害於李芳菲、吳素蓉、林毅君及華南銀行等情， 固據證人李芳菲、陳韋廷、許家豪、吳素蓉、林毅君、鍾啟 瑞、林家豪證述明確（見臺灣臺北地方檢察署【下稱北檢】 110年度他字第1197號卷【下稱北檢1197卷】第5至6頁、第2 3至26頁、第123至125頁，北檢110年度偵字第15806號卷【 下稱北檢15806卷】第155至159頁、第207至209頁、第223至 224頁，北檢111年度偵字第18559號卷【下稱北院18559卷】 第51至55頁，北檢111年度偵字第28637號卷【下稱北檢2863 7卷】第101至102頁，本院111年度審原訴第75號卷【下稱本 院75卷】第91至92頁，本院111年度原訴字第57號卷一【下 稱本院57卷一】第99至101頁，本院111年度原訴字第57號卷 二【下稱本院57卷二】第39至40頁），並有真實買賣契約書 、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣意願書、房 地產權點交書、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處110年6 月8日北市稽文山乙字第1105103327號函附契稅及土地增值 稅申報書、建物買賣移轉契約書、土地買賣移轉契約書、契 稅及土地增值稅繳款書、不實買賣契約書、不動產買賣價金 履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況書明書(成屋)、 不動產買賣價金履約保證證書、華南銀行貸款契約2份、切 結書、房屋貸款申請書及調查表、房地產鑑定表(買賣成交 價)（見北檢1197卷第45至93頁、第135至137頁，北檢15806 卷第35至49頁、第53至111頁，北檢8275卷第3至52頁)，以 及僑馥公司110年6月10日僑馥(110)字第225號函附收受買方 匯入信託專戶款項及撥款明細、另案被告李峻鋠及亞緹公司 之臺灣土地銀行信義分行帳號000000000000帳戶之客戶基本 資料及存款往來交易明細表、存摺類取款憑條及存款憑條、 傳票、貸款及帳戶資料、亞緹公司設立登記表及歷年變更登 記表、異動索引等件(見北檢15806卷第51頁、第295至297頁 、第311至317頁，北檢1197卷第95頁，本院75卷第51至55頁 ，本院57卷一第105至135頁、第143頁、第147至226頁、第2 29至235頁、第239至247頁，本院57卷二第57至63頁、第67 至69頁)為憑，且被告於警詢、偵訊及本院準備程序或審理 中均未爭執上情，堪信屬實。惟上開事證，僅足證明李芳菲 、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行則因不詳 成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較實際成交 金額為高之貸款款項，然尚不足以此遽認被告有與另案被告 李峻鋠及不詳成年男子為三人以上共同詐欺取財、偽造私文 書、及行使偽造私文書之犯意聯絡，而提供身分證明，並於 存摺類存款憑條上簽名，將上開金額匯至亞緹公司之帳戶。 　㈡又對照另案被告李峻鋠於本院112年3月27準備程序時陳稱： 因為我一直想買台北的房子，本案房屋是我任職亞緹公司的 鐘姓老闆介紹仲介給我，不是王遵富介紹的；仲介名字及仲 介公司我不記得，就直接約在亞緹公司樓下；當時仲介有給 我看兩間房子的照片，只問我中意哪一間，我說我不太懂， 要先看貸款可以貸多少，仲介說如果是1,700多萬的房子， 定金至少要50至100萬，我說我身上的現金沒有那麼多，後 來仲介就要我看1,300多萬的房子，當時我問說可不可以貸 到這麼多，仲介說要看銀行；實際上我看的就只有本案房屋 ，後來都只有接洽能不能貸款；本案房屋的貸款我全部還清 了，我把房子賣掉了，中間有延遲還貸款1、2期，亞緹公司 從我的薪資扣除房貸，剩餘的錢才給我，每個月我實際拿到 的錢就是2萬多，好一點會拿到3、4萬；我有在亞緹公司見 過王遵富，我不知道當時王遵富來幹嘛等語（見本院57卷一 第91至101頁），以及本案房屋賣方李芳菲及仲介人員陳韋 廷於111年7月27日北檢檢察事務官詢問時均表示買賣過程沒 有看過王遵富等語（見北檢18559卷第52頁）。足見被告並 非介紹另案被告李峻鋠購買本案房屋之人，且並未參與另案 被告李峻鋠與李芳菲買賣本案房屋之過程，且本案房屋之貸 款債務皆已還清，華南銀行並未受有損害。 　㈢再者，本件被告於本案審理中抗辯本案房屋不是其介紹給亞 緹公司一節，雖與其偵查中供稱認識亞緹公司，曾介紹本案 房屋給亞緹公司老闆知道，介紹有給佣金，領完錢有給現金 等語不符（見偵15806卷第383至386頁）。惟縱認被告確有 介紹買賣本案房屋之情事，此部分尚不足遽認被告對其介紹 後之偽造文書或詐貸等事實，有所知情或曾參與。而本件公 訴意旨認為被告涉犯三人以上共同犯詐欺取財、偽造私文書 及行使偽造私文書罪嫌，則僅以土地銀行存摺類取款憑條證 明被告曾於108年4月29日於臺北市基隆路亞緹公司之土地銀 行，提供身分證件，並於金額為667,000元之存摺類存款憑 條上簽名，將上開金額匯至另案被告李峻鋠任職之亞緹公司 之帳戶之事實，而與本案房屋買賣、貸款有涉，然並無被告 自己施用詐術或偽造文書之證據，亦無得以證明被告與不詳 成年男子或另案被告李峻鋠曾有三人以上共同詐欺取財、偽 造私文書或行使偽造私文書為犯意聯絡之相關事證，難遽認 被告有何三人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私 文書之犯行。 七、綜上所述，本件依公訴人所舉各項證據方法，充其量僅能證 明李芳菲、吳素蓉、林毅君有遭偽造印文、署押，華南銀行 則因不詳成年男子行使不實買賣契約書而陷於錯誤，准予較 實際成交金額為高之貸款款項之事實，尚無法證明被告為三 人以上共同詐欺取財、偽造私文書或行使偽造私文書之犯行 。是公訴人所舉證據所舉證據未達通常一般人均不致有所懷 疑，而得以確信被告確有公訴人所指之偽造及行使偽造文書 等犯行之程度，本院自無從形成被告有罪之確信，揆諸前開 法條規定裁判及意旨，自應均為無罪之諭知，以昭審慎。 據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。 本案經檢察官江文君提起公訴，檢察官林安紜、戚瑛瑛到庭執行 職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　刑事第八庭　　審判長法　官　解怡蕙 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊世賢 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林奕宏 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張閔翔 中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　25　　日

2024-12-18

TPHM-113-上訴-4871-20241218-1

重上
臺灣高等法院臺中分院

履行契約等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第150號 上 訴 人 林秦羽 訴訟代理人 邢建緯律師 複代理人 劉富雄律師 被上訴人 洪嘉美 訴訟代理人 鄭崇煌律師 複代理人 王耀賢律師 上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國112年5 月5日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第94號第一審判決提起上 訴，並為一部訴之變更，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　文 上訴及變更之訴均駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但請求之基礎事實同一，或因情事變更而以他項聲明代最初 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第25 5條第1項第2、4款定有明文。又在第二審為訴之變更合法者 ，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決， 自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就 該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號判決先 例參照）。另不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律 上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦 有明文。查上訴人於原審係主張其已向被上訴人買受浩瀚森 之道00棟00樓及地下0層000號車位之預售屋（下稱系爭預售 屋）之承購權利，惟被上訴人拒不履約，故聲明請求：㈠確 認兩造於民國110年7月15日簽訂預售屋承購權利買賣契約暨 價款託管申請書（下稱系爭契約），買賣系爭預售屋之買賣 契約關係存在。㈡被上訴人應在不動產權利讓渡契約書（下 稱系爭讓渡書，如原審卷第27至31頁）之立契約書人賣方欄 位簽名，並填寫住址、身分證字號、電話號碼。㈢被上訴人 應與系爭預售屋之建設公司浩瀚開發建設股份有限公司（下 稱浩瀚公司）辦理換約，將建商買賣契約之買受人權利讓與 上訴人。㈣被上訴人應自112年1月1日起至被上訴人與浩瀚公 司辦理換約完成之日止，按日給付上訴人新臺幣（下同）40 8元。惟嗣因系爭預售屋已於112年4月26日建築完成，其基 地及建物如附表所示（下稱系爭房地，參本院卷第79頁至83 頁土地、建物所有權狀），且浩瀚公司已依房屋土地預定買 賣契約書，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，故將上 開聲明㈢、㈣各變更為「被上訴人應於上訴人給付721萬元之 同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人」、「被上訴人 應自112年1月1日起至被上訴人將系爭房地所有權移轉登記 予上訴人之日止，按日給付上訴人408元」，核其請求之基 礎事實同一，且屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明， 應予准許。又上訴人所為前揭訴之變更既為合法，其前開變 更前之訴部分，可認已因撤回而終結，本院即應專就新訴裁 判。另上訴人於本院將上開聲明㈠更正為「確認系爭契約之 買賣契約關係存在」(見本院卷二第98頁)，核屬更正法律上 陳述，非訴之變更，併予敘明。 二、按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年度台上字第1240號判決先例意旨參照）。查上訴人主 張系爭契約之買賣關係仍存在，被上訴人應依約與上訴人簽 訂系爭讓渡書，並將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人， 為被上訴人所否認，是系爭契約之買賣關係是否存在即有不 明，並使上訴人在法律上之地位有不安之狀態存在，而此不 安之狀態得以本件確認判決除去，堪認上訴人提起本件確認 之訴有確認利益。　　 貳、實體部分： 一、上訴人主張：被上訴人於109年2月22日與浩瀚公司簽訂系爭 預售屋之房地預定買賣契約書（下稱系爭房地預定買賣契約 書），約定被上訴人以810萬元向浩瀚公司購買系爭預售屋 。嗣兩造於110年7月15日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴 人購買系爭預售屋之承購權利，約定價金930萬元，上訴人 已給付簽約款5萬元及換約款204萬元，兩造應於110年10月1 5日簽訂系爭讓渡書，兩造嗣於110年10月18日至23日間某日 ，合意將簽立系爭讓渡書之日期變更為110年11月6日。因被 上訴人遲不提出系爭讓渡書供上訴人審閱，亦未主動聯繫通 知上訴人於何時何地簽訂系爭讓渡書，故未簽立系爭讓渡書 係可歸責於被上訴人。詎被上訴人卻於110年11月8日以太平 ○○郵局000號存證信函（下稱000號存證信函）催告上訴人應 於文到7日內簽訂系爭讓渡書，否則將解除系爭契約。上訴 人旋於110年11月9日要求系爭契約之簽約地政士朱○○提供系 爭讓渡書之電子檔，兩造並約定於110年11月12日會同簽立 讓渡書，已生被上訴人同意延期清償之效力，並致被上訴人 前開催告解約不生效力。另被上訴人及朱○○消極聯繫上訴人 簽立系爭讓渡書事宜，使上訴人逾越000號存證信函之催告 期間，故被上訴人係以不正當行為，促其催告解除契約意思 表示之停止條件成就，依民法第101條第2項，應視為條件不 成就，即未生解除契約之效力，故系爭契約仍屬合法有效。 上訴人業於110年11月15日寄發台中法院郵局0000號存證信 函（下稱0000號存證信函）予被上訴人，表示同意系爭讓渡 書內容，並為承諾簽訂之意思表示，要求被上訴人應於函到 7日內與上訴人洽定簽訂系爭讓渡書之時間。系爭預售屋嗣 於112年4月26日建築完成，浩瀚公司已將系爭房地所有權移 轉登記予被上訴人，因兩造所立系爭契約就買賣標的物即系 爭房地及價金已達成合致，被上訴人依約應將系爭房地所有 權移轉予上訴人。另被上訴人未於111年12月31日向浩瀚公 司辦理換約，且可歸責於被上訴人，依系爭契約第3條第4項 約定，被上訴人應自112年1月1日起至被上訴人將系爭房地 所有權移轉登記予上訴人之日止，按日給付上訴人匯入信託 內價金204萬元之萬分之2即408元（計算式：204萬元×0.000 2＝408元）。爰依系爭契約第6條第2項、第3條第4項約定及 買賣關係，請求：㈠確認系爭契約之買賣關係存在。㈡被上訴 人應在系爭讓渡書之立契約書人賣方欄位簽名，並填寫住址 、身分證字號、電話號碼。㈢被上訴人應於上訴人給付721萬 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。㈣被上訴 人應自112年1月1日起至被上訴人將系爭房地所有權移轉登 記予上訴人之日止，按日給付上訴人408元。 二、被上訴人則以：上訴人依系爭契約第6條本應於110年10月15 日至設在臺中市○○區○○路000號之新富昌開發有限公司（即 群義房屋東區太平新光加盟店，下稱群義房屋）簽訂系爭讓 渡書，並將讓渡金209萬元撥付予上訴人。被上訴人於110年 10月15日電話聯繫上訴人辦理上開事宜，卻未獲置理，被上 訴人復於110年10月18日再以LINE與上訴人聯繫，上訴人仍 藉故拒絕與被上訴人簽訂系爭讓渡書，甚至於110年11月5日 向被上訴人要求簽發本票以供擔保，但系爭契約未約定被上 訴人應簽發本票供擔保，故被上訴人於同日回覆拒絕簽發， 並要求上訴人應依約於110年11月6日簽訂系爭讓渡書，但上 訴人仍未於該日簽訂系爭讓渡書及辦理撥款手續。被上訴人 乃於110年11月8日以000號存證信函催告上訴人應於7日內履 約，否則將解除系爭契約，不另通知。上訴人固於7日內透 過朱○○通知被上訴人於110年11月12日簽訂系爭讓渡書，但 上訴人當日卻未到群義房屋簽訂系爭讓渡書。又上訴人所發 0000號存證信函僅表示被上訴人須於函到7日內與上訴人洽 定簽訂系爭讓渡書之時間，並非於7日內履行簽訂系爭讓渡 書之義務，可見上訴人實無依約履行之意思。是上訴人確未 於110年11月16日前與被上訴人簽立系爭讓渡書及辦理撥款 ，系爭契約業因催告解約之停止條件成就而解除。從而，上 訴人未依系爭契約簽訂系爭讓渡書及辦理撥款，亦未依約繳 付後續工程款，系爭契約係因可歸責上訴人之違約行為，經 被上訴人合法解除，上訴人自不得請求被上訴人履行系爭契 約等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人上開壹一㈠、㈡所示請求。上訴人不服提 起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後開第二、三項部分廢棄 。㈡確認系爭契約之買賣關係存在。㈢被上訴人應在系爭讓渡 書之立契約書人賣方欄位簽名，並填寫住址、身分證字號、 電話號碼。變更之訴聲明為：㈠被上訴人應於上訴人給付721 萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。㈡被上 訴人應自112年1月1日起至被上訴人將系爭房地所有權移轉 登記予上訴人之日止，按日給付上訴人408元。被上訴人則 答辯聲明：上訴及變更之訴均駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠被上訴人於109年2月22日與浩瀚公司簽訂系爭房地預定買賣 契約書，約定被上訴人以810萬元向浩瀚公司購買系爭預售 屋。　　　　　 　㈡上訴人於110年7月15日以930萬元向被上訴人購買系爭預售屋 之承購權利，並於同日簽訂系爭契約，簽約地政士為朱○○。 　㈢上訴人於簽訂系爭契約時已給付簽約款5萬元，於110年10月1 5日再給付換約款204萬元，均匯入僑馥建築經理股份有限公 司之信託專戶。 　㈣系爭契約第6條其他約定事項手寫記載：「1.本案權利買賣， 建設公司工程款，賣方（即被上訴人）負擔至110.9.30（即 110年9月30日），餘工程款由買方（即上訴人）繳納。2.雙 方約定於110.10.15（即110年10月15日）簽立讓渡書後結案 出款」。 　㈤上訴人於110年10月14日以LINE訊息通知被上訴人：「我明天 會把錢匯入」，被上訴人旋即再次提醒上訴人：「正確回答 應該是說：我們之前簽的約對建設公司來說叫做私契，您錢 匯入履保專戶後，代書會再跟您約時間簽讓渡書，等建設公 司這邊可以換約時會由屋主跟建設公司再約定到建設公司做 正式的換約動作」，而上訴人再向被上訴人詢問：「代書跟 我約簽『讓渡書』？屋主讓渡給我的文件嗎？」，被上訴人則 答覆：「是的」等語。 　㈥被上訴人於110年10月15日電洽上訴人辦理簽訂系爭讓渡書等 事宜，復於110年10月18日向上訴人表示：「午安～請教您方 便通電話嗎？」、「要跟您確認一下簽讓渡書的時間」，上 訴人則回覆：「等等」，被上訴人再問：「林小姐（即上訴 人）早安～今天是10月19號請教您要約什麼時間回台中簽讓 渡書呢？」，上訴人則答覆：「要11月6日」。 　㈦被上訴人於110年11月8日以000號存證信函，催告上訴人應於 文到7日內依系爭契約履行簽訂系爭讓渡書之義務，逾期未 履約，則依系爭契約第3條約定解除系爭契約，不再另行通 知，上開存證信函並於110年11月9日送達上訴人。 　㈧被上訴人於110年12月8日以000號存證信函，主張上訴人未履 行系爭契約義務完成結案撥款，構成違約而解除系爭契約， 上開存證信函於110年12月14日送達上訴人。 　㈨兩造係透過設在臺中市○○區○○路000號之群義房屋仲介，在該 仲介公司內簽訂系爭契約，系爭契約記載之不動產經紀業亦 為群義房屋，上訴人寄發0000號存證信函，亦係以群義房屋 地址為被上訴人聯絡地址。 　㈩依系爭契約第6條第1項約定，上訴人應自110年10月1日起繳 付系爭預售屋之後續工程款，但上訴人均未繳納。 　系爭契約第6條第2項所定簽訂系爭讓渡書之義務，係指兩造 應簽訂書面契約，非僅為意思表示。 　被上訴人曾於110年10月18日再以LINE與上訴人聯繫，上訴人 拒絕與被上訴人簽訂系爭讓渡書，並於110年11月5日向被上 訴人要求簽發本票以供擔保，被上訴人則以系爭契約未約定 其應簽發本票供擔保爲由，於同日回覆拒絕簽發，並要求上 訴人應依約於110年11月6日簽訂系爭讓渡書，上訴人則未於 該日簽訂系爭讓渡書及辦理撥款手續。 　被上訴人曾於110年10月19日以LINE與上訴人連繫，被上訴人 詢問上訴人何時可以回臺中簽訂系爭讓渡書，上訴人則回覆 110年11月6日，嗣因被上訴人表示110年11月6日距離原定11 0年10月15日簽訂系爭讓渡書之日期比較久，上訴人乃詢問 被上訴人是否可以至臺北簽訂系爭讓渡書。 　上訴人曾透過朱○○通知被上訴人於110年11月12日簽訂系爭讓 渡書，是日被上訴人有至群義房屋等候，但上訴人並未前往 簽訂系爭讓渡書。 　上訴人曾於110年11月15日寄發0000號存證信函予被上訴人， 表示同意系爭讓渡書內容，並為承諾簽訂之意思表示，要求 被上訴人應於函到7日內與上訴人洽定簽訂系爭讓渡書之時 間，該存證信函於110年11月16日送達被上訴人。 　上訴人曾與謝志和有如原審卷65-69頁之LINE通話內容。 　系爭預售屋業已興建完成，系爭房地之土地建物並分別於112 年6月8日、同年月7日移轉登記至被上訴人名下。 五、兩造爭執事項：　　 　㈠系爭讓渡書未能如期簽訂，是否係可歸責於被上訴人之事由 （即未提供審閱、主動聯繫、通知上訴人於何時、何地簽訂 讓渡書）所致？ 　㈡系爭契約是否因被上訴人同意延期清償，而生債之變更效力 ，並致被上訴人原催告解約不生效力？ 　㈢被上訴人是否有以不正當行爲，促使解除契約之停止條件成 就，應視爲條件不成就？　　 六、得心證之理由： 　㈠系爭讓渡書未能如期簽訂係可歸責於上訴人：　 　⒈如不爭執事項㈣、㈥所示，兩造依系爭契約第6條第2項約定， 應於110年10月15日簽訂系爭讓渡書，而被上訴人先於110年 10月15日電洽上訴人簽訂系爭讓渡書，復於110年10月18日 以LINE向上訴人表示：「要跟您確認一下簽讓渡書的時間」 ，上訴人則回覆：「等等」。被上訴人於110年10月19日再 詢問上訴人：「林小姐早安～今天是10月19號，請教您要約 什麼時間回台中簽讓渡書呢？」，上訴人則答覆：「要11月 6日」等語，足見被上訴人自110年10月15日起，即不斷聯絡 上訴人簽訂系爭讓渡書，然上訴人均未正面回應被上訴人是 否簽訂系爭讓渡書，遲至110年10月19日被上訴人再次詢問 時，始單方面表示須待110年11月6日始能簽訂系爭讓渡書， 堪認兩造未能於110年10月15日簽訂系爭讓渡書，確係可歸 責於上訴人之給付遲延，且上訴人當時亦未向被上訴人要求 先提出系爭讓渡書，是上訴人主張係因被上訴人遲不提出系 爭讓渡書供上訴人審閱，而可歸責於被上訴人乙節，不足採 信。　 　⒉另如不爭執事項所示，被上訴人曾於110年10月18日以LINE 與上訴人聯繫，上訴人拒絕與被上訴人簽訂系爭讓渡書，並 於110年11月5日向被上訴人要求簽發本票以供擔保，被上訴 人則以系爭契約未約定其應簽發本票供擔保爲由，於同日回 覆拒絕簽發，並要求上訴人應依約於110年11月6日簽訂系爭 讓渡書，上訴人則未於該日簽訂系爭讓渡書及辦理撥款手續 。上訴人並於110年11月6日傳LINE訊息向被上訴人稱「…你 要動用履保本來就是要給擔保本票，這是天經地義。這是正 常程序，你說動用會有保障，我怎麼知道是『讓渡書』這個保 障？…正常流程都會先請屋主，開個擔保本票給買方，才會 讓賣方動用履保，這樣至少能保障一下買方權益，你們利用 客戶不懂合約內容洗客戶不要以為我不知道，我現在整個明 白了，我就是被你們騙了，我一定會去申訴，這種沒保障合 約怎麼同意這樣簽？…簽個擔保本票有這麼難？你們有店面 在又如何？以前是太平洋房屋，換個群義不就重新來過了嗎 ？消費者遇到你們這種黑心仲介非常倒楣！到時你一屋多賣 ，我求償無門，有多少這樣的案例了，我還會中你們的計嗎 ？還好我問了很多仲介朋友，都說你們這樣根本都在亂搞， 200多萬你拿走，房子也不是我名字，我拿了這張讓渡書完 全沒保障！」等語(原審卷第135至139頁)，足見上訴人不願 履約簽立系爭讓渡書，並非因被上訴人遲未提出文件供其審 閱，或簽約時地不明，而係因要求被上訴人簽發本票未果。 然依系爭契約，被上訴人並無簽發本票予上訴人作為履約擔 保之義務，上訴人一再要求被上訴人簽發本票，並無理由。 從而，上訴人於110年10月15日遲延簽訂系爭讓渡書後，被 上訴人依其所求，同意延至110年11月6日補簽系爭讓渡書， 惟上訴人屆期仍違約拒絕簽立，故兩造未能簽訂系爭讓渡書 ，顯應歸責於上訴人。 　㈡被上訴人催告解約已合法生效： 　⒈按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同 時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時， 表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未 依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力 ，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第 2012號判決意旨參照）。承上述，上訴人連續二次未依約簽 立系爭讓渡書而遲延給付，被上訴人自得催告其履行。被上 訴人乃於110年11月8日以000號存證信函，催告上訴人應於 文到7日內依系爭契約履行簽訂系爭讓渡書之義務，逾期未 履約，則依系爭契約第3條約定解除系爭契約，不再另行通 知，上開存證信函並於110年11月9日送達上訴人(見不爭執 事項㈦)，揆諸前揭最高法院判決意旨，被上訴人係於催告之 同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，若上訴人 未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效 力，被上訴人無須另為解除契約之意思表示。是上訴人應於 000號存證信函送達後7日內即110年11月16日以前履行簽訂 系爭讓渡書之義務，若逾期未履行，則停止條件成就，解除 契約之意思表示即發生效力。 　⒉依兩造LINE對話紀錄，被上訴人前於110年10月19日詢問上訴 人何時可以回臺中簽訂系爭讓渡書，上訴人係回覆110年11 月6日，嗣因被上訴人表示110年11月6日距離原定110年10月 15日簽訂系爭讓渡書之日期比較久，上訴人乃詢問被上訴人 是否可以至臺北簽訂系爭讓渡書（見原審卷第127至129頁） ，足見兩造係約定上訴人須至臺中找被上訴人簽訂系爭讓渡 書，而非由被上訴人至臺北找上訴人簽訂系爭讓渡書。參以 系爭預售屋坐落臺中，且兩造係在群義房屋簽訂系爭契約， 系爭契約記載之不動產經紀業亦為群義房屋，上訴人寄發00 00號存證信函，亦係以群義房屋地址為被上訴人聯絡地址（ 見不爭執事項㈨）；且上訴人自承於朱○○或被上訴人未回覆1 10年11月12日能否簽訂系爭讓渡書前，上訴人不會貿然前往 群義房屋簽訂系爭讓渡書等語（見原審卷第268頁）；又朱○ ○於原審審理時亦證稱：上訴人通知伊110年11月12日要簽訂 系爭讓渡書，但上訴人沒有說幾點，被上訴人就在群義房屋 等待上訴人，但上訴人沒有出現。被上訴人會在群義房屋等 ，是因為伊跟被上訴人說上訴人要來簽系爭讓渡書，被上訴 人也是仲介所以就在群義房屋等上訴人等語（見原審卷第23 0至231頁），顯見兩造就簽訂系爭讓渡書之地點確合意為兩 造簽訂系爭契約之群義房屋，並無上訴人所辯簽約地點不明 之問題。又系爭契約第6條第2項所定簽訂系爭讓渡書之義務 ，係指兩造應簽訂書面契約，非僅為意思表示（見不爭執事 項），而上訴人於110年11月9日收受被上訴人000號存證信 函之解約催告後，雖有於催告期間，透過朱○○向被上訴人表 示欲於110年11月12日履約簽訂系爭讓渡書，被上訴人亦依 上訴人指定之日期，在群義房屋等待上訴人前往簽訂系爭讓 渡書，然上訴人卻未於110年11月12日前往群義房屋簽訂系 爭讓渡書；另上訴人雖於110年11月15日寄發0000號存證信 函予被上訴人，表示同意系爭讓渡書內容，並為承諾簽訂之 意思表示，惟上訴人仍未實際出面簽立系爭讓渡書之書面契 約，反係要求被上訴人應於函到7日內與上訴人洽定簽訂系 爭讓渡書之時間（見不爭執事項），顯然上訴人並無依被 上訴人催告期限履約之意思，故上訴人上開0000號存證信函 自不生提出給付之效力。依上開事證，堪認被上訴人係因上 訴人於110年10月15日、110年11月6日連續二次遲延給付， 乃催告其履行，同時表明如於催告期限內不履行即解除契約 ，嗣上訴人未依催告期限於110年11月16日以前簽訂系爭讓 渡書，致停止條件成就，被上訴人解除契約之意思表示發生 效力，被上訴人無須另為解除系爭契約之意思表示，系爭契 約即於110年11月17日解除。被上訴人於110年11月12日在群 義房屋等待上訴人簽訂系爭讓渡書，係於催告期間準備受領 上訴人提出給付之作為，而非同意延期清償，上訴人主張被 上訴人已同意延期清償，原催告解約不生效力一節，並無可 採。又被上訴人係因上訴人一再遲延給付，始依法催告其履 行，催告期間並有依上訴人指定日期，至群義房屋等待上訴 人簽訂系爭讓渡書之積極配合作為，自難認有何以不正當行 爲，促使解約停止條件成就之情形，上訴人此部分主張，亦 不可採。 　㈢系爭契約既於110年11月17日經上訴人合法解除而不存在，則 上訴人依系爭契約及買賣關係所為上述各項請求，自均屬無 據。 七、綜上所述，上訴人請求確認系爭契約之買賣關係存在，並依 約請求被上訴人在系爭讓渡書之立契約書人賣方欄位簽名， 並填寫住址、身分證字號、電話號碼，均無理由，應予駁回 。從而，原審就此部分為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。上訴人於變更之訴，依系爭契約之買賣關係，請求 被上訴人應於上訴人給付721萬元之同時，將系爭房地所有 權移轉登記予上訴人；及應自112年1月1日起至被上訴人將 系爭房地所有權移轉登記予上訴人之日止，按日給付上訴人 408元，均無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列， 併予敘明。 九、據上論結，本件上訴及變更之訴均為無理由，爰判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第八庭　　審判長法　官　黃裕仁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉惠娟 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡建興 　　　　　　　　　　　　　　　　 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹雅婷 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　 附表：不動產標示 不動產 地段 地號∕建號 權利範圍 土地 臺中市東區○○段 0000-0000 0100000分之000 臺中市東區○○段 0000-0000 000000分之000 建物 臺中市東區○○段 00000-000 0分之0 建物 （共有部分） 臺中市東區○○段 00000-000 100000分之000（含停車位編號000號，權利範圍100000分之000） 臺中市東區○○段 00000-000 000000分之000 臺中市東區○○段 00000-000 000000分之000

2024-12-18

TCHV-112-重上-150-20241218-1

重訴
臺灣臺北地方法院

塗銷信託登記

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度重訴字第1106號 主參加原告 葉宏謨 主參加被告 僑馥建築經理股份有限公司 法定代理人 林憲光 主參加被告 英騰開發建設有限公司 法定代理人 李庭豪 上列當事人間塗銷信託登記事件，原告起訴未據繳納裁判費，查 本件訴訟標的金(價)額核定為新臺幣9,525,347元(依照本件主參 加訴訟之原本訴訟確定之價額)，應徵第一審裁判費新臺幣95,34 7元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受 本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。 中 華 民 國 113 年 12 月 17 日 民事第二庭 法 官 蘇嘉豐 以上正本係照原本作成 如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向 本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。 中 華 民 國 113 年 12 月 18 日 書記官 陳亭諭

2024-12-17

TPDV-113-重訴-1106-20241217-1

上訴
臺灣高等法院

偽造文書等

臺灣高等法院刑事判決 112年度上訴字第4520號 上 訴 人 臺灣新北地方檢察署檢察官 上 訴 人 即 被 告 郭國俊 選任辯護人 林育生律師 高宏銘律師 馮建中律師 被 告 杜明輝 選任辯護人 袁大為律師 被 告 吳亦珍 選任辯護人 陳明暉律師 陳佳雯律師 連世昌律師 上列上訴人因被告等偽造文書等案件，不服臺灣新北地方法院於 中華民國112年9月5日所為112年度訴字第39號第一審判決（起訴 案號：臺灣新北地方檢察署110年度偵字第17232號），提起上訴 ，本院判決如下： 　　主　文 原判決關於郭國俊部分撤銷。 郭國俊犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑貳年，緩刑伍年，並應 於本判決確定日起參年內，完成法治教育課程伍場次，緩刑期間 付保護管束。 其餘上訴駁回（即杜明輝、吳亦珍部分）。 　　事　實 一、郭國俊原為明暘開發資產管理股份有限公司（已解散，原址 設新北市○○區○○路0段000號3樓之1，下稱明暘公司）之負責 人，於民國101年4月至7月間，與新北市○○區○○段000○000○0 00號土地（下稱本案土地）之所有權人簽署「合作興建大樓 契約書」（下稱本案合建契約書）、「代刻印章委任（授權 ）書」（下稱本案印章授權書），約定土地所有權人提供本 案土地作為建築用地，明暘公司提供建築資金及有關技術， 合作興建大樓【即新北市新店區惠國段巴黎皇宮二期開發案 （下稱系爭建案）】，竣工後，各該土地所有權人可依分屋 協議書之協議結果取得所分得之房地，其餘房屋為明暘公司 所有；土地所有權人因與明暘公司合作興建大樓，委託明暘 公司代刻、保管土地所有權人印章，及同意明暘公司在授權 範圍內使用代刻之印章。另本案土地所有權人及明暘公司於 104年4月間，與僑馥建築經理股份有限公司（址設臺北市○○ 區○○路000號2樓之1，下稱僑馥公司）、中泰租賃股份有限 公司（下稱中泰租賃公司）簽訂系爭建案之信託契約書（下 稱本案信託契約書），約定由土地所有權人將本案土地所有 權信託登記予僑馥公司，待信託目的完成，僑馥公司將土地 所有權人、明暘公司所屬信託財產結算與返還土地所有權人 、明暘公司或其各指定之第三人，中泰租賃公司就系爭建案 提供資金融通額度予明暘公司。本案土地所有權人遂依本案 信託契約書，交付本案土地所有權狀予僑馥公司保管，並配 合將本案土地信託登記予僑馥公司。 二、明暘公司於107年間，因中泰租賃公司表示不再續借資金， 出現財務缺口，復積欠工程款，經系爭建案之營造廠山發營 造股份有限公司（下稱山發公司）於107年12月及108年5月 間，兩度向臺灣士林地方法院聲請假扣押，禁止明暘公司就 其對僑馥公司所有系爭建案不動產之所有權為移轉其他處分 ，第三人亦不得對明暘公司上開請求權為交付或移轉之行為 。郭國俊欲向葉錫遠、蔡雅雯、蕾盈實業股份有限公司（下 稱蕾盈公司）之董事林順科等人借款，償還工程款及先前借 款，因葉錫遠、蔡雅雯、林順科要求提供不動產設定抵押權 擔保還款，山發公司亦要求提供擔保品設定抵押權以撤銷假 扣押，明知附表一所示土地所有權人未同意以其等應分得之 不動產辦理抵押權設定登記，擔保明暘公司所負債務，竟基 於行使偽造私文書、使公務員登載不實之犯意，逾越土地所 有權人以本案印章授權書授權使用之範圍，於108年5月至7 月間，自行或利用不知情之公司員工，在載有附表二所示內 容之指示書上，蓋用明暘公司依本案印章授權書，代刻及保 管各該土地所有權人之印章，佯示各該土地所有權人因信託 目的完成，與明暘公司共同指示僑馥公司將各該土地所有權 人應分得之建物、土地持分所有權移轉予僑馥公司之意，而 偽造該等私文書，並在附表二所示指示書上蓋用明暘公司大 小章後，交予僑馥公司而行使之。使僑馥公司誤信各該土地 所有權人及明暘公司共同指示辦理各該指示書所載房地產權 移轉程序，遂依本案信託契約書，出具塗銷信託登記同意書 ，並在塗銷信託之所有權移轉登記申請書上蓋印，由附表三 所示不知情之代書於各編號所示日期，持僑馥公司用印之登 記申請書、塗銷信託登記同意書及各該不動產所有權狀等文 件，向各編號所示地政事務所申請辦理所有權移轉登記，使 地政事務所承辦公務員經形式審查後，將附表三各編號所示 不動產塗銷信託及移轉所有權予明暘公司之不實事項，登載 於職務上所掌土地登記之公文書上。足以生損害於附表一所 示本案土地所有權人、地政機關管理土地登記資料之正確性 。 三、嗣附表一所示本案土地所有權人發現所應分得之房地經設定 抵押權予明暘公司之債權人，始悉上情。 　　理　由 甲、有罪部分（即撤銷改判部分） 壹、證據能力部分 一、被告郭國俊及辯護人於113年1月24日本院準備程序時，雖主 張偵查卷所附本判決附表二編號1至3所示指示書均為影本， 無證據能力（見本院卷二第69頁、第73頁）。然僑馥公司副 總經理即同案被告吳亦珍之辯護人於113年3月13日本院準備 程序時，提出僑馥公司留存之本判決附表二所示指示書原本 ，並經本院當庭勘驗與卷附指示書影本相符，此有本院勘驗 結果在卷可憑（見本院卷二第311頁、第319頁至第353頁） 。嗣被告郭國俊於本院審理時，坦承行使偽造該等指示書之 犯行；且經本院就上開指示書依法踐行調查程序，辯護人僅 表示本判決附表二編號3所示指示書之日期係以標籤紙黏貼 ，非直接書寫在指示書之日期欄之意見，未就該等指示書係 被告郭國俊盜蓋告訴人即本判決附表一所示本案土地所有權 人之印章而偽造完成，並向僑馥公司行使等情有所爭執（見 本院卷三第33頁至第34頁、第49頁、第53頁至第54頁），是 該等指示書具有證據能力。 二、除上開「一」外，本判決認定被告郭國俊犯罪所依據被告本 人以外之人於審判外之言詞及書面陳述，雖屬傳聞證據。然 檢察官、被告郭國俊及辯護人於本院準備程序時，均同意該 等證據具有證據能力，且迄本院辯論終結前，亦未就證據能 力有所爭執（見本院卷二第57頁至第73頁、第3109頁至第31 1頁、卷三第35頁至第54頁）。又本院審酌該等證據資料製 作時之情況，尚無違法不當或證明力明顯過低之瑕疵，與待 證事實復俱有關連性，認以之作為本案證據應屬適當，依刑 事訴訟法第159條之5規定，均有證據能力。 三、其餘本案認定犯罪事實之所有非供述證據，均與本案事實具 有關連性，並無事證足認有違背法定程序或經偽造、變造等 情事，且經本院依法踐行調查程序，故均具有證據能力。 貳、事實認定部分 一、上開事實，業經被告郭國俊於本院審理時坦承不諱（見本院 卷三第34頁、第61頁至第70頁），復經證人即告訴人王仙蘭 於檢察事務官詢問時（他6559卷三第293頁正反面）、明暘 公司之債權人葉錫遠於檢察事務官詢問時（他6559卷四第49 頁反面）、林順科於檢察事務官詢問時（他6559卷四第50頁 ）、蔡雅雯於檢察事務官詢問及偵查時（他6559卷三第77頁 反面、卷四第50頁反面）、代書徐懿慧於檢察事務官詢問時 （他6559卷四第50頁反面至第51頁）、吳施銘於檢察事務官 詢問時（他6559卷四第51頁正反面、偵17232卷第127頁正反 面）、鄭宗明於檢察事務官詢問及原審審理時（他6559卷四 第101頁反面至第102頁，訴字卷二第130頁、第135頁）、李 瑀蒨於檢察事務官詢問時（他6559卷四第102頁）、僑馥公 司助理傅楷智於檢察事務官詢問、偵查及原審審理時（他65 59卷二第53頁反面、卷三第315頁反面至第316頁，訴字卷一 第395頁至第402頁、第413頁）、時任僑馥公司業務協理之 同案被告杜明輝於偵查及原審審理時（他6559卷二第52頁、 第54頁反面、第180頁反面至第181頁，訴字卷二第149頁、 第154頁至第155頁）、僑馥公司副總即同案被告吳亦珍於偵 查及原審審理時（他6559卷二第第53頁正反面、卷三第234 頁反面，訴字卷二第160頁）證述明確，並有本案合建契約 書、印章授權書、信託契約書、指示書、塗銷信託及移轉所 有權之土地登記申請資料（卷頁如附表一、二、三「備註」 欄所示）、建物登記謄本（他6559卷一第198頁至第215頁、 他7745卷第143頁至第145頁）、臺灣士林地方法院執行命令 （他6559卷二第152頁至第162頁）附卷可稽。足認被告郭國 俊出於任意性之自白與事實相符，事證明確，被告郭國俊之 犯行堪以認定，應予依法論科。 二、至於被告郭國俊及辯護人於本院審理期間，雖聲請傳喚證人 即被告郭國俊之友人陳宗德、代書賴森松，欲證明被告郭國 俊就告訴人即附表一所示土地所有權人應分得之不動產，偽 造多張指示書及辦理數次所有權移轉登記之行為，應論以一 行為（見本院卷一第310頁至第312頁、卷二第83頁至第84頁 、卷三第58頁至第59頁、第74頁至第75頁）。然被告郭國俊 行使偽造附表二所示指示書及辦理附表三所示所有權移轉登 記之行為，係基於設定抵押權擔保明暘公司債務之同一目的 所為，本院同認應論以一行為（詳後述），依卷內各項事證 ，足以認定本案行為數，自無再傳喚上開證人之必要。 參、法律適用部分 一、論罪 （一）被告郭國俊行為後，刑法第214條雖於108年12月25日修正 公布，並於同年月00日生效，然該次修正僅係將罰金數額 調整換算予以明定，修正前、後構成要件及罰金數額均未 變更，不生新舊法比較之問題，應逕行適用裁判時法即修 正後之規定，先予敘明。 （二）按刑法第210條之偽造文書，以無製作權之人冒用他人名 義而製作該文書為要件之一，行為人基於他人之授權委託 ，在授權範圍內雖有權代表本人製作本人名義之文書，而 不成立該條之罪，惟若逾越授權範圍，即不得以曾經授權 而據以免責（最高法院110年度台上字第5825號判決要旨 可資參照）。本件告訴人與明暘公司簽訂本案合建契約書 時，簽署本案印章授權書，授權明暘公司代刻、保管及在 授權範圍內使用其等印章；惟授權書記載告訴人授權明暘 公司使用印章之範圍，係以系爭建案之建造執照、使用執 照、水電、瓦斯、電信之申請、變更、稅捐申報、信託、 產權登記等用途為限，此有附表一所示本案印章授權書在 卷可佐。而被告郭國俊供承其與告訴人約定合建時，無法 預期之後會因積欠工程款等債務，遭山發公司向法院聲請 假扣押，需設定抵押權予山發公司等明暘公司債權人之情 形，所以明暘公司在與告訴人簽訂合建契約時，自無從預 先告知告訴人應分得之房地會被明暘公司之債權人設定抵 押權；嗣其在附表二所示指示書蓋用告訴人之印章，亦未 事前告知告訴人等情（見他6559卷一第236頁，本院卷一 第335頁），可見被告郭國俊將告訴人應分得之不動產設 定抵押權予明暘公司之債權人，係未經告訴人同意所為。 足認被告郭國俊因明暘公司之資金需求，在附表二所示指 示書上，蓋用明暘公司代刻之告訴人印章，顯已逾越告訴 人授權範圍，則其在載有附表二所示內容之指示書上，蓋 用告訴人之印章，佯示告訴人與明暘公司共同指示僑馥公 司將告訴人應分得之不動產所有權移轉予僑馥公司之意， 參酌前揭所述，自屬偽造私文書之行為。 （三）被告郭國俊明知告訴人未同意將應分得之不動產所有權移 轉登記予明暘公司，竟盜蓋告訴人之印章，偽造附表二所 示指示書交予僑馥公司而行使之，致非屬合建契約當事人 之僑馥公司誤信告訴人同意指示書所載內容，出具塗銷信 託登記同意書、土地登記申請書及交付本案土地所有權狀 ，由代書向地政事務所申請辦理附表三所示土地登記，使 承辦公務員將附表三所示不動產塗銷信託及移轉所有權予 明暘公司之不實事項登載於職務所掌土地登記之公文書， 足以生損害於告訴人、地政機關管理土地登記資料之正確 性。核被告郭國俊所為，係犯刑法第216條、第210條之行 使偽造私文書罪、同法第214條之使公務員登載不實罪。 二、被告郭國俊利用不知情之公司員工在附表二所示指示書，蓋 用告訴人之印章，及利用附表三所示不知情之代書辦理各編 號所示所有權移轉登記程序，以遂行偽造私文書、使公務員 登載不實犯行，應論以間接正犯。 三、罪數 （一）被告郭國俊在附表二所示指示書，盜蓋告訴人印章之行為 ，係偽造私文書之階段行為；其偽造私文書後持以行使， 偽造之低度行為應為行使之高度行為所吸收，均不另論罪 。 （二）附表二所示指示書，雖係被告郭國俊冒用各編號所示不同 告訴人之名義而偽造及行使，使僑馥公司同意配合辦理塗 銷信託及移轉所有權登記，先後向附表三所示地政事務所 申請辦理各編號所示登記程序，使承辦公務員將各編號所 示不動產塗銷信託及移轉所有權予明暘公司之不實事項， 登載於公文書上，侵害不同告訴人之法益。然被告郭國俊 利用不知情之代書申辦附表三所示塗銷信託及移轉所有權 登記後，即於附表四所示日期，將該等不動產分別設定抵 押權予各編號所示權利人，擔保明暘公司所負債務，此有 各次抵押權設定申請資料在卷可憑（卷頁如附表四「備註 」欄所示）。足認被告郭國俊行使附表二所示各張指示書 及辦理附表三所示各次不動產登記等行為，均係基於設定 抵押權擔保明暘公司所負債務之同一目的所為。是其所為 上開行使偽造私文書及使公務員登載不實等犯行，具有局 部重疊，係以一行為同時觸犯上開數罪名，為想像競合犯 ，應依刑法第55條之規定，從重以行使偽造私文書罪處斷 。 四、起訴範圍擴張 　　起訴書雖未敘及被告郭國俊行使偽造本判決附表二編號3至5 所示指示書之事實。然此等指示書係被告郭國俊冒用起訴書 附表所示告訴人（即本判決附表一所示土地所有權人）之名 義，佯示告訴人同意將所有之本案土地持分所有權移轉予明 暘公司，與起訴書記載「被告郭國俊偽造本判決附表二編號 1、2所示指示書並行使之，及向地政事務所申辦登記，使承 辦公務員將告訴人就系爭建案本應分得之房地產權移轉登記 至明暘公司名下等行為」，顯係基於設定抵押權擔保明暘公 司債務之同一目的所為，應論以一行為，而為起訴效力所及 。又被告郭國俊行使偽造本判決附表二編號3所示指示書（ 即原判決附表二編號3所示指示書）之行為，業經原審論罪 科刑；且公訴檢察官於本院審理期間，主張被告郭國俊行使 偽造本判決附表二編號4、5所示指示書之行為，為本案起訴 效力所及（見本院卷三第71頁）；本院於審理期間，已給予 被告郭國俊及其辯護人就此部分事實行使訴訟防禦權之機會 ，並經被告郭國俊坦承犯罪（見本院卷三第34頁、第61頁至 第70頁），本院自應併予審理。 五、撤銷理由 　　原審經審理後，認被告郭國俊犯罪事證明確，予以論罪科刑 ，固非無見。惟查： （一）被告郭國俊行使偽造本判決附表二編號4、5所示指示書之 行為，為起訴效力所及，原審未予審究，容有未洽。 （二）被告郭國俊雖分別偽造附表二所示數張指示書，持以向僑 馥公司行使，以辦理附表三所示各次所有權移轉登記，然 其行使偽造該等指示書及辦理附表三所示不動產登記之行 為，均係基於「將本應分予告訴人之不動產設定抵押權予 明暘公司債權人」之同一目的所為，應論以一行為。原審 僅以附表二所示指示書所載日期並非同一日，認被告郭國 俊就各張指示書及所載建物之所有權移轉登記程序，所為 行使偽造私文書犯行（想像競合犯使公務員登載不實罪） ，應予分論併罰，亦有未當。 （三）起訴書犯罪事實欄固記載被告郭國俊於108年5月20日、7 月10日，未經告訴人之同意或授權，偽造告訴人之印章蓋 用在「代刻印章委任（授權）樣式」上，持以交付僑馥公 司。惟被告郭國俊在「代刻印章委任（授權）樣式」蓋用 之告訴人印章，係依告訴人親自簽署之本案印章授權書所 刻製；且「代刻印章委任（授權）樣式」所載告訴人授權 明暘公司使用印章之範圍，與本案印章授權書之內容一致 ，要難認被告郭國俊有偽造告訴人印章，及其在「代刻印 章委任（授權）樣式」蓋用告訴人印章之行為，逾越告訴 人之授權範圍（詳後述）。原審雖亦認定被告郭國俊在指 示書蓋用之告訴人印章，係告訴人以本案印章授權書授權 明暘公司代刻之真正印章（見原審判決第2頁第28行至第3 0行、第9頁第5行至第19行），卻未就檢察官指稱被告郭 國俊偽造告訴人印章，及在「代刻印章委任（授權）樣式 」偽造告訴人印文部分，不另為無罪之諭知，即非妥適。 （四）被告郭國俊以本案行為，將本應分配予告訴人之不動產所 有權，移轉登記予明暘公司後，雖向地政事務所申請辦理 抵押權設定程序，經承辦公務員將該等不動產設定抵押權 予明暘公司之債權人即山發公司、葉錫遠、蔡雅雯、蕾盈 公司及京城銀國際租賃股份有限公司（下稱京城公司）等 事項，登載於土地登記資料。然明暘公司係因積欠借款及 工程款等債務，向葉錫遠、蔡雅雯、蕾盈公司之董事林順 科等人借款，經葉錫遠、蔡雅雯、林順科及山發公司要求 提供不動產設定抵押權擔保還款及撤銷假扣押，嗣明暘公 司向京城公司借款，清償積欠葉錫遠、山發公司之款項， 遂設定抵押權予京城公司等情，業經被告郭國俊陳明在卷 （見他6559卷二第244頁反面至第245頁、第248頁反面至 第249頁）。足認明暘公司就告訴人應分得之不動產，設 定抵押權予山發公司、葉錫遠、蔡雅雯、蕾盈公司、京城 公司，擔保明暘公司債務之內容並無不實。原審認定被告 郭國俊就抵押權設定登記部分，犯使公務員登載不實罪， 自非有當。 （五）被告郭國俊於行為時，固擔任明暘公司之負責人，惟明暘 公司與告訴人簽訂本案合建契約書，約定由告訴人提供土 地，供明暘公司建屋，建成後房地產權分歸雙方取得，顯 為土地與房屋之互易，應準用買賣之規定，被告郭國俊並 非受告訴人委任處理事務之人。至於僑馥公司雖受告訴人 之委任，處理系爭建案之信託事務，而屬為告訴人處理事 務之人；然檢察官提出之證據，不足證明僑馥公司員工即 同案被告杜明輝、吳亦珍知悉被告郭國俊係未經告訴人同 意，偽造附表二所示指示書，及以該等不動產設定抵押權 予明暘公司之債權人，無從認定被告郭國俊係與杜明輝、 吳亦珍共犯背信罪（詳無罪部分）。是原審認定被告郭國 俊犯背信罪，亦非有據。 （六）被告郭國俊於原審審理時否認認罪，嗣於本院審理期間， 終已坦承本案犯行不諱，復與附表一編號2、4至7、9、10 所示告訴人分別達成調解、和解，並均依約如數履行，此 有調解、和解筆錄、被告郭國俊辯護人陳報之支票簽收影 本、本院公務電話來電紀錄表在卷可憑（見本院卷二第41 7頁至第432頁、卷三第109頁至第123頁、第125頁）。原 審就此雖未及審酌，然此既屬涉及被告郭國俊科刑之事項 ，於覆審制下，仍應由本院予以審認。 （七）綜上，檢察官上訴指摘原審量刑過輕，雖無理由。然原判 決既有上開未洽及未及審酌之處；且被告郭國俊上訴主張 其所為與背信罪之構成要件不符，及請求從輕量刑等情， 為有理由，應由本院就被告郭國俊部分予以撤銷改判。 六、量刑 　　爰以行為人之責任為基礎，審酌被告郭國俊擔任明暘公司負 責人期間，與告訴人約定合建系爭建案，不思循合法途徑解 決明暘公司之債務問題，竟冒用告訴人之名義，偽造本案指 示書，向僑馥公司行使，以辦理塗銷信託及所有權移轉登記 ，使公務員將不實事項登載於職務上所掌公文書，足以生損 害於告訴人及地政機關管理土地登記資料之正確性；且其行 使偽造私文書之張數、告訴人之人數、不動產之數量、辦理 登記之次數均非單一，犯罪所生危害之程度非輕，所為實值 非難。又被告郭國俊於偵查及原審審理期間，雖均否認犯罪 ，然於本院審理時，終已坦承犯行，並與上開告訴人達成和 解、調解及履行完畢（其餘告訴人表明無調解意願而未成立 和解），足徵其犯後終知悔悟，盡力彌補自己行為對告訴人 造成之損害等犯後態度。另被告郭國俊自陳具有大學土木系 畢業之學歷，目前在科技公司擔任廠務工作，按件計酬，月 收入不到新臺幣（下同）4萬元，及其已婚，育有2名成年子 女，其現住在公司宿舍，需扶養有定期復健需求之母親（見 本院卷二第408之10頁至第408之11頁），並提出戶口名簿、 公益捐贈證明、其及母親患有高血壓等病症之診斷證明書為 證等智識程度、生活狀況（見本院卷二第365頁至第406頁） 。再被告郭國俊前無任何科刑紀錄之品行，此有本院被告前 案紀錄表在卷可佐。併參告訴人、告訴代理人表示之意見等 一切情狀，量處如主文第2項所示之刑。 七、緩刑 　　被告郭國俊未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，此有 本院被告前案紀錄表在卷可參。審酌其本案所為固值非難， 惟其係因明暘公司陷入財務困境，一時失慮而為本案犯行， 且於本院審理期間坦承犯行，與多數告訴人達成和解、調解 及履行完畢，足見其犯後坦承己過，積極面對處理，彌補自 己行為造成之損害。信其經此偵審及科刑教訓，應能知所警 惕，而無再犯之虞。本院認所宣告之刑以暫不執行為適當， 爰併予宣告緩刑5年，以啟自新。惟其擔任明暘公司負責人 期間，不思循合法途徑解決公司財務問題，竟盜用告訴人之 印章，而為本案犯行，顯見其法治觀念有所偏差，為使其知 所警惕，導正法治觀念，以預防再犯，本院認有依刑法第74 條第2項第8款規定，命其於本判決確定日起3年內，完成5場 法治教育課程之必要，並依刑法第93條第1項第2款規定，於 緩刑期間付保護管束，以觀後效。如違反本院所定上開負擔 情節重大，足認原宣告之緩刑難收其預期效果，而有執行刑 罰之必要者，得撤銷緩刑之宣告，附此敘明。　 八、沒收部分 （一）按刑法第219條所定不問屬於犯人與否沒收之者，以「偽 造」之印章、印文或署押為限，「盜用」他人真正印章所 蓋之印文，並非偽造印章之印文，自不在該條所定必須沒 收之列，即不得據該條文予以沒收（最高法院112年度台 上字第1486號判決意旨可資參照）。本判決附表二所示指 示書所載告訴人之印文，係明暘公司依本案印章授權書所 代刻之真正印章所蓋，參酌前揭所述，非屬刑法第219條 所定之偽造印文，自不得沒收。 （二）附表二所示指示書雖係由被告郭國俊偽造，然此等文書非 屬違禁物，且均已交付予僑馥公司而行使之，非屬被告郭 國俊所有，即無從宣告沒收。　 九、不另為無罪諭知部分 （一）公訴意旨另略以：被告郭國俊擔任負責人之明暘公司簽訂 本案合建契約書、本案信託契約書，約定明暘公司與告訴 人合作興建大樓，合建完成後，將告訴人應分得之合建房 地過戶予告訴人。被告郭國俊係受告訴人委託處理事務之 人，為解決明暘公司之財務問題，竟意圖為自己不法之利 益及損害告訴人之利益，於108年間，自行刻印偽造告訴 人之印章，蓋用在僑馥公司提供之「代刻印章委任（授權 ）式樣」及本案指示書上，復以本判決事實欄二所示行為 ，將告訴人本應分得之房地所有權移轉登記予明暘公司， 以設定附表四所示抵押權，而為違背其任務之行為。因認 被告郭國俊涉犯刑法第217條之偽造印章（起訴書所犯法 條欄記載被告郭國俊偽造告訴人印章，為偽造私文書之階 段行為）、同法第342條第1項之背信罪嫌等情。 （二）經查： 　　1.被告郭國俊於系爭建案完成後，在「代刻印章委任（授權 ）式樣」及附表二所示指示書，蓋用告訴人之印章交予僑 馥公司存查，業經被告郭國俊、證人杜明輝、傅楷智於偵 查中陳明無誤（見他6559卷三第227頁反面、第232頁反面 、第237頁），並有傅楷智寄送之電子郵件及檢附之代刻 印章委任授權書電子檔案列印資料（他6559卷三第23頁、 第24頁）、附表二所示本案指示書在卷可憑。然被告郭國 俊於偵查中，辯稱其在「代刻印章委任（授權）式樣」及 本案指示書蓋用之告訴人印章，係明暘公司依告訴人簽署 之本案印章授權書刻製之印章等情（見他6559卷三第227 頁反面）；又告訴人與明暘公司簽訂本案合建契約書時， 同時簽署本案印章授權書作為合建契約書之附件，授權明 暘公司代刻印章，且「代刻印章委任（授權）樣式」所載 告訴人授權明暘公司使用代刻印章之範圍，與告訴人簽署 本案印章授權書所載授權內容一致，此有本案合建契約書 、印章授權書（卷頁如附表一「備註」欄所示）、「代刻 印章委任（授權）樣式」（他6559卷三第24頁）附卷可稽 ，要難認被告郭國俊有自行偽造告訴人印章之行為，亦無 從認定其在「代刻印章委任（授權）樣式」蓋用告訴人之 印章，係逾越告訴人之授權範圍所為（與被告郭國俊在附 表二所示載有不實內容之指示書，蓋用告訴人印章之行為 不同）。是檢察官指稱被告郭國俊偽造告訴人之印章，要 非有據。 　　2.按刑法上之背信罪，須以為他人處理事務為前提；所謂為 他人，係指受他人委任，而為其處理事務而言。本件被告 郭國俊經營之明暘公司與告訴人簽署本案合建契約書，約 定由告訴人提供土地，供明暘公司建屋，建成後房地產權 分歸雙方取得，為土地與房屋之互易，應準用買賣之規定 （最高法院68年度台上字第328號民事判決意旨可資參照 ），則被告郭國俊擅自將告訴人就系爭建案本應分得之不 動產，移轉登記至明暘公司名下，並設定附表四所示抵押 權登記，擔保明暘公司所負債務之行為，雖造成告訴人受 有財產上損失而值非難，然此僅屬明暘公司有無履行其依 合建契約所應負契約義務之民事問題，與為他人處理事務 有間，與前述背信罪之構成要件不符。又明暘公司與告訴 人簽訂本案合建契約書第3條約定雙方將合建土地、建物 及起造人交付信託並完成信託簽約，由信託受託人負責履 行該合建契約書；且明暘公司與告訴人、僑馥公司、中泰 租賃公司簽訂之本案信託契約書之訂約目的及第4條第1項 ，明載告訴人與明暘公司為使系爭建案順利完成，以信託 方式委由僑馥公司擔任受託人，告訴人及明暘公司同為該 信託行為之委託人及受益人，僑馥公司為信託行為之受託 人等情，此有附表一所示本案合建契約書、信託契約書在 卷供佐。足認告訴人與明暘公司均係委任僑馥公司處理系 爭建案信託事務之委任人，明暘公司不因簽署該信託契約 而成為受告訴人委任之人，與背信罪之構成要件不符。是 檢察官以被告郭國俊經營之明暘公司與告訴人簽訂本案合 建契約書、信託契約書，指稱被告郭國俊係受告訴人委任 處理事務之人，即非可採。 　　3.綜上，檢察官指稱被告郭國俊偽造告訴人之印章，及涉犯 背信罪，容有未洽。惟此等部分如成立犯罪，與前述有罪 部分，分別具有實質上及裁判上一罪關係，爰不另為無罪 之諭知。　 乙、無罪部分（即駁回上訴部分）　　　 一、公訴意旨略以：被告杜明輝、吳亦珍分為僑馥公司之業務協 理、副總經理，因僑馥公司與告訴人簽訂本案信託契約書， 均係受告訴人委託處理事務之人。郭國俊自108年4月起，經 被告杜明輝、吳亦珍介紹，向林順科借款，並支付以借款金 額1％計算之融資引薦費予僑馥公司；另向葉錫遠、蔡雅雯等 人借款，以償還積欠山發公司之工程款及先前借款。被告杜 明輝、吳亦珍明知告訴人以本案印章授權書，授權明暘公司 使用代刻印章，係為處理「產權登記及相關之地政作業、信 託及其他相關作業」，卻為使郭國俊以告訴人應分得之房地 ，設定抵押權予山發公司、蕾盈公司、葉錫遠、蔡雅雯，竟 與郭國俊共同基於背信、行使偽造私文書、使公務員登載不 實之犯意聯絡，推由郭國俊在「代刻印章委任（授權）樣式 」及本案指示書上，蓋用告訴人之印章，偽造本案指示書交 予僑馥公司，辦理附表三所示塗銷信託及移轉所有權登記， 使地政事務所承辦公務員將附表三所示塗銷信託及移轉所有 權予明暘公司等不實事項，登載於職務上所掌公文書，復以 該等不動產辦理抵押權登記，擔保明暘公司之債務，違背其 等依信託契約應負之受託人任務，致生損害於告訴人之財產 。因認被告杜明輝、吳亦珍均涉犯刑法第342條第1項之背信 、同法第216條、第210條之行使偽造私文書及同法第214條 之使公務員登載不實等罪嫌等詞。 二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定應憑 證據，如不能發現相當證據或證據不足以證明者，自不能以 推測或擬制之方法，以為裁判之基礎；而認定犯罪事實所憑 之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無 論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之 為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性懷 疑之存在時，即無從為有罪之認定（最高法院40年台上字第 86號、76年台上字第4986號判決意旨參照）。另刑事訴訟法 第161條第1項規定檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任， 並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應 負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不 足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服 法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為 被告無罪判決之諭知（最高法院92年度台上字第128號判決 意旨可參）。 三、檢察官認被告杜明輝、吳亦珍涉犯上開罪嫌，係以被告杜明 輝、吳亦珍、證人即同案被告郭國俊、僑馥公司負責人彭慶 、員工傅楷智、代書葉錫遠、林順科、蔡雅雯、徐懿慧、吳 施銘、鄭宗明、李瑀蒨、告訴人之證述，及本案合建契約書 暨附件、信託契約書、指示書、權狀取出單、執行命令、蕾 盈公司與明暘、僑馥公司106年10月20日借貸契約書、106年 10月20日借貸增補契約書、107年10月8日借貸增補契約書、 108年5月2日借貸還款協議書、支付說明書、明暘公司開立 予僑馥公司之支票、支出證明單、傅楷智108年6月18日電子 郵件所附之「代刻印章委任（授權）樣式」及指示書檔案列 印資料、被告郭國俊與黃昌駿之108年4月9日借款協議書、 明暘公司開立予黃昌駿、蔡雅雯之支票、臺灣土地銀行匯款 申請書、臺灣臺北地方法院108年度司拍字第521號民事裁定 、指定撥款授權書、臺灣土地銀行之存摺內頁明細、彰化銀 行之活期性存款明細查詢、領款收據、新北市中和地政事務 所他項權利證明書、土地、建築改良物抵押權設定契約書、 楊偉琦、僑馥公司寄發之存證信函、新北市新店地政事務所 109年8月27日新北店地籍字第1096073458號函及附件、新北 市中和地政事務所109年8月27日新北中地籍字第1096174810 號函及附件、新北市板橋地政事務所109年8月31日新北板地 籍字第1096016415號函及附件等為其論據。 四、訊據被告杜明輝、吳亦珍固坦承其等引介明暘公司向林順科 借款，並依附表二所示指示書之內容，由僑馥公司出具塗銷 信託登記同意書，並在所有權移轉登記申請書蓋印、交付不 動產所有權狀，配合辦理附表三所示塗銷信託及移轉所有權 予明暘公司之登記程序等情。惟均否認有何背信及與郭國俊 共犯行使偽造私文書、使公務員登載不實等犯行，辯稱僑馥 公司非本案合建契約之當事人，對於僑馥公司與本案土地所 有權人簽訂合建契約後，在合建過程中，有無變更約定內容 並無所悉；因明暘公司在系爭建案完成後，提出蓋有告訴人 印文之附表二所示指示書，經核對與告訴人授權明暘公司使 用代刻印章之印文一致，致其等誤信告訴人同意附表二所示 指示書所載內容，始依指示書之內容，配合辦理塗銷信託及 移轉所有權登記程序，不知附表二所示指示書係郭國俊偽造 ，亦不知郭國俊欲以該等本應分配予告訴人之不動產，設定 抵押權擔保明暘公司之債務等情（見他6559卷二第52頁、第 53頁正反面、卷三第232頁反面、第234頁反面，訴字卷一第 280頁、卷二第154頁至第155頁、第158頁）。經查： （一）僑馥公司就附表二所示本應分配予告訴人之不動產，出具 塗銷信託登記同意書，及配合辦理移轉所有權予明暘公司 等登記程序前，明暘公司有提出附表二所示蓋有各該告訴 人印文之指示書予僑馥公司，經僑馥公司核對確認指示書 所蓋用之告訴人印文，與明暘公司依告訴人以本案印章授 權書授權刻製印章之印文相符等情，業經被告杜明輝、吳 亦珍於偵查中（他6559卷二第52頁、第53頁）、證人傅楷 智於檢察事務官詢問及偵查中（他6559卷二第53頁反面、 卷三第315頁反面至第316頁）、郭國俊於原審審理時（他 6559卷三第226頁反面，訴字卷一第421頁至第422頁、第4 24頁至第425頁）陳述明確，並有被告吳亦珍之辯護人於 本院準備程序時，提出僑馥公司留存之附表二所示指示書 （本院卷二第311頁、第319頁至第353頁）、附表一所示 本案印章授權書在卷可憑。又證人傅楷智於原審審理時， 證稱合建案之地主與建商簽訂合建契約後，在合建過程中 ，可能會變更合建契約之約定內容，僑馥公司不是合建契 約之當事人，無法獲知地主與建商有無新的約定內容，所 以在合建完成要辦理塗銷信託及所有權移轉登記程序時， 都會要求建商及地主出具共同指示書，以確認建商及地主 約定之分配內容，僑馥公司即依此配合辦理信託塗銷及所 有權移轉登記程序等情（見訴字卷一第396頁至第397頁） ；且附表二所示指示書記載指示內容，與告訴人簽署之本 案印章授權書所載「告訴人授權明暘公司在產權登記及相 關之地政作業，使用代刻印章」之內容並無相違。是被告 杜明輝、吳亦珍辯稱因明暘公司提供附表二所示指示書蓋 有明暘公司及告訴人之印文，其等以為告訴人同意指示書 之內容，遂依指示書所載內容，辦理塗銷信託及移轉所有 權登記程序，不知郭國俊係未經告訴人同意，擅自盜蓋告 訴人之印章而偽造指示書等情，即非無憑。 （二）附表三所示不動產經塗銷信託及移轉所有權予明暘公司後 ，設定抵押權予附表四所示權利人，擔保明暘公司之債務 ，業如前述。而證人郭國俊於偵查中，雖指稱僑馥公司之 員工即被告杜明輝、吳亦珍介紹金主借款予明暘公司，使 僑馥公司從中收取融資引薦費，被告杜明輝、吳亦珍為保 護僑馥公司介紹借款之金主，提議以上開本應分配予告訴 人之不動產，設定抵押權予明暘公司之債權人，並主導本 案抵押權設定程序等詞（見他6559卷三第3頁反面、第235 頁反面）。然查： 　　1.證人傅楷智於偵查及原審審理時，證稱附表三所示塗銷信 託及移轉所有權登記申請文件上，僑馥公司之大小章係其 所蓋用，經其核對代書提出登記申請文件所載不動產，與 附表二所示指示書相符，即在登記申請文件上蓋章交予代 書，以辦理塗銷信託及移轉所有權登記，當時代書未提出 抵押權設定登記之相關文件，相關登記申請文件不是由僑 馥公司送至地政事務所等情（見他6559卷三第238頁，訴 字卷一第400頁至第403頁、第411頁）。證人徐懿慧、吳 施銘於檢察事務官詢問時，證稱其等係受山發公司之委託 ，辦理附表四編號1所示抵押權設定登記程序，經僑馥公 司在塗銷信託及移轉所有權予明暘公司之登記申請文件用 印後，再由其等以連件方式，向地政事務所申請辦理塗銷 信託、移轉所有權及設定抵押權登記，僑馥公司未參與抵 押權設定之送件程序等情（見他6559卷四第51頁正反面、 偵17232卷第127頁正反面）。證人李瑀蒨於檢察事務官詢 問時，證稱其受葉錫遠委託，辦理本案抵押權設定登記程 序，僑馥公司係在塗銷信託文件上用印等情（見他6559卷 四第102頁）。證人鄭宗明於原審審理時，證稱其受蕾盈 公司之林順科委託，辦理本案抵押權設定登記程序，塗銷 信託及抵押權設定申請文件均由其製作，因抵押權設定申 請文件不需經僑馥公司用印，其僅將塗銷信託申請文件送 至僑馥公司用印，再由其將塗銷信託及設定抵押權申請文 件，以連件方式向地政事務所提出登記申請等情（見訴字 卷二第129頁、第132頁至第136頁、第141頁）。又附表四 所示抵押權設定申請文件上，均無僑馥公司之大小章，此 有抵押權登記申請文件在卷可憑（卷頁如附表四「備註」 欄所示）。可見僑馥公司僅在塗銷信託及移轉所有權予明 暘公司之文件上用印，以該等文件所申請辦理之塗銷信託 及移轉所有權登記，與明暘公司提出附表二所示指示書內 容相符；至於有關抵押權設定登記之申請文件，均非由僑 馥公司製作、用印及送件。足徵被告杜明輝、吳亦珍辯稱 其等依附表二所示指示書，配合辦理塗銷信託及移轉所有 權登記程序時，未看到抵押權設定文件，不知郭國俊要將 該等不動產設定抵押權予明暘公司之債權人等情（見訴字 卷二第148頁至第149頁、第163頁至第164頁），要非無據 。 　　2.附表四編號3、4所示抵押權人蕾盈公司，雖係經被告杜明 輝、吳亦珍介紹借款予明暘公司，明暘公司因此支付以借 款金額1%計算之融資引薦費予僑馥公司等情，業經被告杜 明輝於偵查及原審審理時（他6559卷三第231頁反面至第2 32頁，訴字卷二第145頁）、吳亦珍於偵查及原審審理時 （他6559卷三第234頁，訴字卷一第280頁、卷二第157頁 ）、證人郭國俊於偵查中（他6559卷三第233頁）、林順 科於檢察事務官詢問時（他6559卷四第50頁、偵17232卷 第150頁正反面）陳明在卷。然被告杜明輝於偵查及原審 審理時，辯稱其不認識葉錫遠、蔡雅雯，未參與明暘公司 向葉錫遠、蔡雅雯借款過程等情（見他6559卷三第232頁 反面，訴字卷二第146頁）。被告吳亦珍於偵查中，辯稱 其不認識葉錫遠，未參與明暘公司向葉錫遠借款過程等情 （見他6559卷三第232頁反面）。證人蔡雅雯於檢察事務 官詢問時，證稱其借款予明暘公司，與僑馥公司無關，郭 國俊為向其借款，提議設定抵押權予其，抵押權設定程序 是由郭國俊主導等情（見他6559卷四第50頁反面）。證人 葉錫遠於檢察事務官詢問時，證稱其借款予明暘公司，非 經僑馥公司介紹，郭國俊是直接與其洽談借款條件等情（ 見他6559卷四第49頁反面）。證人郭國俊於偵查及原審審 理時，亦證稱其為撤銷山發公司向法院聲請之假扣押及清 償先前債務，分別向蔡雅雯、葉錫遠借款，並將本應分配 予告訴人之本案不動產設定抵押權予蔡雅雯、葉錫遠等情 （見他6559卷四第77頁反面至第78頁，訴字卷一第418頁 、第422頁、第430頁），所述互核相符。堪見明暘公司就 附表四編號1、2、5所示本應分配予告訴人之不動產，設 定抵押權予山發公司、葉錫遠、蔡雅雯，均與被告杜明輝 、吳亦珍或其他僑馥公司員工無關，自無從僅以附表四編 號3所示抵押權人蕾盈公司係經被告杜明輝、吳亦珍介紹 借款予明暘公司，及僑馥公司從中收取融資引薦費，逕認 郭國俊指稱本案抵押權設定程序均由僑馥公司主導，被告 杜明輝、吳亦珍知悉其係未經告訴人同意，偽造附表二所 示指示書，擅自辦理附表三所示塗銷信託及移轉所有權登 記，以辦理附表四所示抵押權登記等情為可採。 　 3.被告吳亦珍於偵查及原審審理時，辯稱僑馥公司在代書鄭 宗明提出塗銷信託及移轉所有權予明暘公司之登記文件上 蓋印後，發現另名本案土地所有權人楊偉琦先前曾寄發存 證信函予僑馥公司，表明有關楊偉琦就系爭建案應分得不 動產（下稱楊偉琦分得不動產）之分配，需由楊偉琦本人 親自辦理，其遂於108年7月18日去新北市新店地政事務所 （下稱新店地政事務所），就楊偉琦分得不動產部分，撤 回塗銷信託之所有權移轉登記申請，當時其以為鄭宗明是 郭國俊委託之代書，不知郭國俊未經告訴人同意，要將本 應分配予告訴人之不動產設定抵押權之事等情（見他6559 卷三第234頁正反面，訴字卷一第280頁、卷二第158頁、 第162頁）。證人郭國俊於偵查及原審審理時，證稱其原 係以楊偉琦分得不動產，設定抵押權予蕾盈公司；鄭宗明 於108年7月17日將抵押權設定申請文件送交予地政事務所 後，其於翌（18）日接獲電話得知僑馥公司不同意就楊偉 琦分得不動產塗銷信託，遂前往新店地政事務所，被告吳 亦珍表示因楊偉琦先前有寄存證信函，不能就楊偉琦分得 不動產部分塗銷信託等情（見他6559卷三第235頁反面至 第236頁，訴字卷一第416頁至第417頁）。證人傅楷智於 偵查及原審審理時，證稱僑馥公司在塗銷信託文件上用印 後，發現楊偉琦曾以存證信函向僑馥公司表示楊偉琦分得 之不動產分配事宜，要由楊偉琦本人親自辦理，其與被告 吳亦珍未事前告知郭國俊，於108年7月18日逕行前往新店 地政事務所，就楊偉琦分得不動產部分，向地政事務所承 辦人拿取塗銷信託之所有權移轉登記申請文件，刪除有關 楊偉琦分得不動產之記載，在刪除部分蓋用僑馥公司大小 章，當天其未看到抵押權設定申請文件等情（見他6559卷 三第237頁反面至第238頁，訴字卷一第403頁至第406頁、 第408頁至第410頁）。證人鄭宗明於原審審理時，證稱其 將塗銷信託登記申請文件送交僑馥公司用印後，於108年7 月17日將塗銷信託與設定抵押權申請文件，一併送交新店 地政事務所辦理登記；翌日其接獲地政事務所承辦人之電 話，對方表示僑馥公司要就部分不動產撤回塗銷信託登記 之申請，遂前往新店地政事務所，當場將僑馥公司要撤回 申請部分，從原先送件之塗銷信託文件中刪除，由其在刪 除處蓋用郭國俊攜帶到場之明暘公司大小章等情（見訴字 卷二第130頁至第132頁、第137頁至第140頁、第142頁） 。又楊偉琦於108年5月間，以存證信函要求僑馥公司在取 得其與明暘公司之分屋協議書之前，不得將其就系爭建案 應分配不動產之所有權移轉予其本人以外之人，並在存證 信函中明列其分得不動產之建物門號，僑馥公司係於108 年5月28日收受該存證信函（下稱系爭存證信函）；而鄭 宗明於同年7月17日向新店地政事務所申請辦理塗銷信託 之所有權移轉登記時，提出同年7月11日塗銷信託同意書 所載塗銷信託之建物，原包含系爭存證信函所列楊偉琦分 得之不動產，嗣楊偉琦分得之不動產部分，經以劃線方式 刪除，刪除處蓋有明暘公司及僑馥公司之大小章等情，此 有系爭存證信函（他6559卷三第253頁至第255之1頁）、 塗銷信託登記申請資料（他6559卷五第166頁至第169頁） 在卷可稽。足認僑馥公司於108年7月11日在塗銷信託同意 書蓋印，同意就楊偉琦分得不動產辦理塗銷信託之所有權 移轉登記，並經鄭宗明於同年月17日向新店地政事務所送 件申辦登記後，被告吳亦珍、傅楷智隨即於同年月18日趕 赴新店地政事務所，以「楊偉琦曾寄發系爭存證信函，明 確指示僑馥公司在楊偉琦出具其與明暘公司之分屋協議書 之前，不得將楊偉琦分得之不動產所有權移轉予楊偉琦本 人以外之人」為由，就楊偉琦分得不動產部分撤回塗銷信 託之申請。因依前開所述，僑馥公司於108年5月28日即收 受系爭存證信函，若被告吳亦珍、杜明輝等僑馥公司員工 知悉郭國俊未經土地所有權人之同意，欲將本應分配予土 地所有權人之不動產所有權移轉予明暘公司，以供明暘公 司設定抵押權，且與郭國俊具有犯意聯絡，配合辦理塗銷 信託及移轉所有權登記程序，則被告吳亦珍、杜明輝為避 免犯行遭查獲，理應刻意隱匿楊偉琦曾寄發系爭存證信函 予僑馥公司一事，或提醒郭國俊以本應分配予其他地主之 不動產設定抵押權，要無在知悉楊偉琦已寄發系爭存證信 函，就不動產所有權移轉登記事宜，對僑馥公司有特別指 示之情形下，仍就楊偉琦分得不動產部分，配合辦理塗銷 信託之所有權移轉登記，經鄭宗明將此部分申請文件送交 予地政事務所收件後，再於翌日趕赴新店地政事務所，以 楊偉琦曾寄發系爭存證信函為由，就楊偉琦分得不動產部 分撤回塗銷信託申請之理。益徵被告吳亦珍、杜明輝辯稱 其等因明暘公司提出附表二所示蓋有告訴人印文之共同指 示書，誤認告訴人同意指示書所載內容，始配合辦理塗銷 信託及所有權移轉登記程序，不知該等指示書係郭國俊偽 造，擅自將不動產所有權移轉予明暘公司以設定抵押權等 情，應屬可採。 （三）檢察官指稱地主、明暘公司、僑馥公司與中泰租賃公司簽 訂本案信託契約書，約定明暘公司之融資對象為中泰租賃 公司，且信託目的完成時，僑馥公司應經本案土地所有權 人、明暘公司、中泰租賃公司之書面同意，辦理房地產權 移轉，將土地所有權人應分得之不動產返還土地所有權人 或所指定之第三人；但被告杜明輝、吳亦珍卻引介其他金 主借款予明暘公司，且未經中泰租賃公司出具產權移轉之 書面同意，僅憑指示書，就將產權移轉予明暘公司，已違 背本案信託契約書之約定。況僑馥公司、明暘公司、蕾盈 公司簽訂之借貸還款協議書載明以告訴人應分得之不動產 設定抵押；楊偉琦亦曾就不動產設定抵押權一事表示異議 ，被告杜明輝、吳亦珍辯稱不知郭國俊要以本應分配予告 訴人之不動產設定抵押權，顯無可採等詞（見本院卷三第 71頁至第73頁）。經查： 　　1.本案信託契約書載明係為使告訴人與明暘公司合建之系爭 建案順利完成，並為明暘公司向中泰租賃公司申辦資金融 通之必要，擬以信託方式委由具不動產開發、管理、清理 處分及建築經理專業之僑馥公司擔任受託人，並約定信託 目的完成時，僑馥公司應經告訴人、明暘公司、中泰租賃 公司之書面同意，辦理房地產權移轉，將告訴人應分得之 不動產返還告訴人或所指定之第三人等情，此有本案信託 契約書在卷可佐。而本案信託契約書僅約定中泰租賃公司 就系爭建案提供明暘公司資金融通，並未限制明暘公司不 得向其他人借款。又證人郭國俊於偵查中，證稱中泰租賃 公司於104年間，借款予明暘公司，原約定借款期間為3年 ，但中泰租賃公司於105年間，卻表示不再續借資金，並 要求履行保證票，導致明暘公司出現資金缺口，遂經僑馥 公司之引介，向李錫欽、李瑞紅、李惠隆等人借款，嗣因 借款利息過高，僑馥公司於106年10月間，介紹明暘公司 向蕾盈公司借款，清償明暘公司對李錫欽、李瑞紅之債務 ；之後山發公司聲請假扣押，李惠隆不願繼續借款，明暘 公司遂向葉錫遠等人借款，償還先前借款、工程款、稅金 等情（見他6559卷二第244頁反面至第245頁），可見明暘 公司係因中泰租賃公司不同意續借資金，始自行或經由僑 馥公司引介，陸續向他人借款，以清償對中泰租賃公司所 負債務，及支付工程款等款項，自難僅以被告杜明輝、吳 亦珍等僑馥公司員工引介明暘公司向中泰租賃公司以外之 人借款，逕認其等有違背任務之行為。 　　2.僑馥公司配合辦理附表三所示塗銷信託及所有權移轉登記 程序之依據，為附表二所示指示書，且該等指示書蓋有明 暘公司及告訴人之印文等情，業如前述。而附表二所示指 示書雖未經中泰租賃公司用印，中泰租賃公司亦未就附表 三所示所有權移轉出具書面同意。然本案信託契約書第4 條第6項約定明暘公司「於全數清償中泰租賃公司所負債 務」後，完成系爭建案之興建、信託財產處理或清理，視 為信託目的完成。足見該信託契約書第5條第2項第2款約 定「信託目的完成時」，僑馥公司應依土地所有權人、明 暘公司、中泰租賃公司書面同意，辦理房地產權移轉，係 為確保中泰租賃公司就系爭建案借予明暘公司之資金獲得 清償。因依前開證人郭國俊所述，中泰租賃公司於105年 間，即不再就系爭建案續借資金予明暘公司，明暘公司遂 陸續向他人借款清償對中泰租賃公司所負債務，自難僅以 中泰租賃公司於108年間，未就附表三所示產權移轉出具 出面同意，逕謂被告杜明輝、吳亦珍有何背信犯行。另檢 察官指稱明暘公司為本案信託契約書之當事人，與信託契 約記載告訴人分得之房地產權應移轉予告訴人或指定之「 第三人」文義不符，被告杜明輝、吳亦珍配合將本案不動 產所有權移轉予明暘公司，有所不當等詞。然土地所有權 人與建商簽署合建契約後，在合建過程中，本於契約自由 原則，自得合意變更原先約定內容；依前所述，被告吳亦 珍因認就楊偉琦分得不動產部分，與楊偉琦寄發系爭存證 信函之指示內容不符，不同意塗銷此部分不動產之信託， 然無證據證明告訴人就產權移轉部分，有對僑馥公司為特 別指示，且郭國俊提出附表二所示指示書所載告訴人之印 文，係明暘公司依本案印章授權書代刻之印章所蓋，該等 指示書所載指示內容，與本案印章授權書之授權事項並無 相違。則被告杜明輝、吳亦珍辯稱其等誤信告訴人同意附 表二所示指示書之內容（即塗銷信託及移轉所有權予明暘 公司），始配合辦理附表三所示塗銷信託及移轉所有權登 記程序等情，即非無憑，尚難僅以告訴人、明暘公司等於 104年間簽訂本案信託契約書有關產權受讓人之用語，遽 謂被告杜明輝、吳亦珍知悉附表二所示指示書係郭國俊所 偽造以設定抵押權，而有背信之犯意。 　　3.蕾盈公司雖係經被告杜明輝、吳亦珍引介借款予明暘公司 ，且蕾盈公司、明暘公司、僑馥公司於108年5月2日簽訂 之借貸還款協議書第2條約定明暘公司以該協議書附表二 所示房屋（即本案告訴人應分得之不動產）設定予金融機 構辦理抵押貸款，償還對蕾盈公司之借款，此有借貸還款 協議書在卷可佐（見他6559卷三第21頁至第22頁反面）。 然被告吳亦珍於原審審理時，辯稱該借貸還款協議書尚未 到期等情（見訴字卷二第161頁、第163頁）；又該借貸還 款協議書明定該協議書係為履行還款事宜所簽訂，第1條 約定明暘公司預計出售該協議書附表一所示房屋（非本案 告訴人應分得之不動產），價金扣除先前積欠之借款、山 發公司反擔保提存金及稅規費外，餘額全數清償蕾盈公司 之借款；第3條約定前2條還款計畫依完成時間擇先辦理。 可見該協議書第1條、第2條僅為明暘公司提出之不同還款 計畫，且第2條所載還款計畫之內容，係明暘公司向金融 機構辦理抵押貸款，與附表四編號3、4所示抵押權人為蕾 盈公司不同，自無從僅以僑馥公司有簽署該份協議書，逕 認被告杜明輝、吳亦珍知悉郭國俊辦理附表三所示塗銷信 託及移轉所有權之目的，係為設定抵押權予蕾盈公司。 　　4.至於楊偉琦雖於108年5月間，以系爭存證信函要求僑馥公 司在取得楊偉琦與明暘公司之分屋協議書前，不得將楊偉 琦分得不動產之所有權移轉登記予楊偉琦以外之人；然系 爭存證信函未提及抵押權設定之相關事宜，即難謂楊偉琦 係就不動產設定抵押權一事表示異議。是檢察官以僑馥公 司收受系爭存證信函，遽指被告杜明輝、吳亦珍知悉郭國 俊欲以本應分配予告訴人之不動產設定抵押權予附表四所 示明暘公司之債權人，即非有據。 　　5.檢察官於本院審理期間，雖聲請傳喚①證人葉錫遠，以查 明葉錫遠與郭國俊商討借款、明暘公司提供不動產設定抵 押權等事宜時，被告杜明輝、吳亦珍是否在場；②證人林 順科，以查明郭國俊、僑馥公司是否於108年7月18日向林 順科表示有部分房屋不能設定抵押權、吳亦珍是否同意明 暘公司將附表四編號3、4所示不動產設定抵押權予蕾盈公 司（見本院卷二第144頁至第146頁、第312頁至第313頁） 。然①證人葉錫遠於檢察事務官詢問時，證稱其於108年5 、6月間，與郭國俊商討借款撤銷山發公司之假扣押及設 定抵押權事宜時，談到要先由山發公司設定抵押權，其餘 再設定抵押權予其，其當時不知不動產是地主的等情（見 他6559卷四第49頁反面）；依上開葉錫遠所述，郭國俊在 與其商討借款及抵押權設定事宜時，未說明抵押權設定標 的為土地所有權人應分得之不動產，因明暘公司就系爭建 案亦可分得不動產，則縱葉錫遠與郭國俊商討借款等事宜 時，被告杜明輝、吳亦珍亦在場，因而知悉郭國俊要提供 不動產設定抵押權予葉錫遠，亦無法逕認被告杜明輝、吳 亦珍知道郭國俊係未經告訴人之同意，擅自以告訴人應分 得之不動產設定抵押權，自無調查葉錫遠與郭國俊會面時 ，被告杜明輝、吳亦珍有無出席一節之必要。②證人林順 科於檢察事務官詢問時，證稱其就本案不動產抵押權設定 程序，均係委由鄭宗明辦理等情（見他6559卷四卷第50頁 ），因鄭宗明辦理本案不動產登記期間，僅將塗銷信託之 所有權移轉登記文件送交僑馥公司用印，僑馥公司員工未 看過抵押權設定文件等情，業經證人傅楷智、鄭宗明證述 明確，已於前述；且被告吳亦珍於108年7月18日前往新店 地政事務所，就楊偉琦分得不動產部分，撤回塗銷信託登 記，核與被告吳亦珍所辯其不知郭國俊係未經地主同意辦 理所有權移轉登記，與郭國俊間並無犯意聯絡等情相符， 要屬對被告吳亦珍為有利認定的依據之一，要無傳喚證人 林順科調查上開事項之必要。 （四）綜上，原審認檢察官提出之證據，不足以證明被告杜明輝 、吳亦珍係在知悉郭國俊未經告訴人同意，偽造附表二所 示指示書，以本應分配予告訴人之不動產設定抵押權之情 形下，配合向地政事務所辦理塗銷信託及所有權移轉登記 ，而與郭國俊具有行使偽造私文書、使公務員登載不實、 背信之犯意聯絡及行為分擔；亦即就被告杜明輝、吳亦珍 是否涉犯上開罪嫌一節，猶有合理之懷疑存在，而對被告 杜明輝、吳亦珍均為無罪諭知。所為認定經核與卷內事證 、經驗及論理法則俱無相違。檢察官僅依證人郭國俊之指 述，指稱被告杜明輝、吳亦珍為避免明暘公司出現資金缺 口，主導抵押權設定程序，與郭國俊共犯偽造私文書、使 公務員登載不實、背信罪嫌而提起上訴，為無理由，應予 駁回。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299 條第1項前段、第368條，判決如主文。 本案經檢察官陳柏文提起公訴，檢察官王堉力提起上訴，檢察官 江林達到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日 　　　　　　　　　刑事第十三庭　審判長法　官　吳冠霆 （審判長法官吳冠霆於民國113年8月29日因公調職，不能簽名， 依刑事訴訟法第51條第2項規定，由資深法官陳勇松附記其事由 ）　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳勇松 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邰婉玲 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，惟 檢察官就本院維持一審杜明輝、吳亦珍無罪判決部分提起上訴， 須受刑事妥速審判法第9條限制。其未敘述上訴之理由者，並得 於提起上訴後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人 數附繕本)「切勿逕送上級法院」。 刑事妥速審判法第9條： 除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴 之理由，以下列事項為限： 一、判決所適用之法令牴觸憲法。 二、判決違背司法院解釋。 三、判決違背判例。 刑事訴訟法第 377 條至第 379 條、第 393 條第 1 款之規定， 於前項案件之審理，不適用之。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　傅國軒 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日 附錄：本案論罪科刑法條全文 中華民國刑法第210條 偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5年以下有 期徒刑。 中華民國刑法第214條 明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足 以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千 元以下罰金。 中華民國刑法第216條 行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實 事項或使登載不實事項之規定處斷。 【附表一】 編號 本案土地所有權人 建物門牌（建號） 備註 1 王仙蘭 ①新北市○○區○○路0段00巷00號5樓（惠國段5712） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第9頁至第18頁）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第103頁至第112頁）。　 ②新北市○○區○○路0段00巷00號7樓（惠國段5730） ③新北市○○區○○路0段00巷00號10樓（惠國段5733） 2 李盛震 新北市○○區○○路0段00巷00號6樓（惠國段5713） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第19頁至第27頁）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第113頁至第120頁）。 3 鄭滿月 ①新北市○○區○○路0段00巷00號15樓（惠國段5722） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第28頁至第38頁）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第121頁至第131頁）。 ②新北市○○區○○路0段00巷00號6樓（惠國段5729） ③新北市○○區○○路0段00巷00號9樓（惠國段5732） ④新北市○○區○○路0段00巷00號8樓（惠國段5748） 4 范姜宏 ①新北市○○區○○路0段00巷00號14樓（惠國段5737） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第39頁至第49頁反面）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第132頁至第141頁）。 ②新北市○○區○○路0段00巷00號15樓（惠國段5738） 5 施素娥 新北市○○區○○路0段00巷00號16樓（惠國段5739） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第50頁至第62頁反面）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第142頁至第152頁）。 6 陳景芳 ①新北市○○區○○路0段00巷00號17樓（惠國段5740） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第63頁至第77頁）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第153頁至第161頁）。 ②新北市○○區○○路0段00巷00號17樓（惠國段5756） 7 練立威 新北市○○區○○路0段00巷00號12樓（惠國段5752） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第78頁至第91頁）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第162頁至第173頁）。 8 羅春梅 ①新北市○○區○○路0段00巷00號8樓（惠國段5715） ⑴合建契約書、印章授權書（他6559卷一第92頁至第102頁）。 ⑵信託契約書（他6559卷一第174頁至第184頁）。 ②新北市○○區○○路0段00巷00號4樓（惠國段5727） ③新北市○○區○○路0段00巷00號8樓（惠國段5731） ④新北市○○區○○路0段00巷00號15樓（惠國段5755） 9 李志明 新北市○○區○○路0段00巷00號10樓（惠國段5750） ⑴合建契約書、印章授權書（他7745卷第7頁至第18頁面）。 ⑵信託契約書（他7745卷第83頁至第90頁反面）。 10 趙元祥、趙嘉音、鄧蘭華、趙亨、 趙黎驊、趙冬香、張舒涵、張鈞涵、張鈒涵、趙蘭芳（下稱趙元祥等10人） ①新北市○○區○○路0段00巷00巷00號（惠國段5741） ⑴合建契約書、印章授權書（他7745卷第47頁至第62頁，訴字卷二第247頁至第339頁）。 ⑵信託契約書（他7745卷第91頁至第140頁）。 ②新北市○○區○○路0段00巷00巷00號7樓（惠國段5747） 【附表二】 編號 指示書 內容 盜蓋印文 備註 1 108年5月20日指示書 王仙蘭、李盛震、鄭滿月、范姜宏、施素娥、陳景芳、練立威、李志明、趙元祥等10人及明暘公司共同指示僑馥公司分別將附表一編號1①、2、3①、4②、5、6①、7 、9、10①、②所示建物移轉過戶予明暘公司。 立書人欄盜蓋王仙蘭、李盛震、鄭滿月、范姜宏、施素娥、陳景芳、練立威、李志明、趙元祥、趙嘉音、鄧蘭華、趙亨、 趙黎驊、趙冬香、曹嘉真（趙冬香之監護人）、張舒涵、張鈞涵、張鈒涵、趙蘭芳印文各1枚。 本院卷二第321頁至第323頁。 2 108年5月21日指示書 羅春梅及明暘公司共同指示僑馥公司將附表一編號8④所示建物移轉過戶予明暘公司。 立書人欄盜蓋羅春梅印文1枚。 本院卷二第319頁。 3 108年7月10日指示書 羅春梅、鄭滿月、王仙蘭、范姜宏、陳景芳及明暘公司共同指示僑馥公司分別將附表一編號1②、③、3②、③、④、4①、6②、8①、②、③所示建物移轉過戶予明暘公司。 立書人欄盜蓋羅春梅、鄭滿月、王仙蘭、范姜宏、陳景芳印文各1枚。 本院卷二第331頁至第333頁。 4 告證3指示書 王仙蘭、李盛震、鄭滿月、范姜宏、施素娥、陳素芳、練立威、羅春梅、李志明、趙元祥等10人及明暘公司共同指示僑馥公司將各該地主之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄及騎縫處盜蓋王仙蘭、李盛震、鄭滿月、范姜宏、施素娥、陳素芳、練立威、羅春梅、李志明、趙元祥、趙嘉音、鄧蘭華、趙亨、 趙黎驊、曹嘉真、張舒涵、張鈞涵、張鈒涵、趙蘭芳印文各2枚。 本院卷二第325頁至第329頁。 5 告證28指示書 王仙蘭及明暘公司共同指示僑馥公司將王仙蘭之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋王仙蘭之印文3枚。 本院卷二第341頁。 李盛震及明暘公司共同指示僑馥公司將李盛震之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋李盛震之印文1枚。 本院卷二第347頁。 鄭滿月及明暘公司共同指示僑馥公司將鄭滿月之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋鄭滿月之印文1枚。 本院卷二第343頁。 范姜宏及明暘公司共同指示僑馥公司將范姜宏之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋范姜宏之印文1枚。 本院卷二第335頁。 施素娥及明暘公司共同指示僑馥公司將施素娥之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋施素娥之印文1枚。 本院卷二第349頁。 陳素芳及明暘公司共同指示僑馥公司將陳素芳之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋陳素芳之印文1枚。 本院卷二第353頁。 練立威及明暘公司共同指示僑馥公司將練立威之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋練立威之印文1枚。 本院卷二第351頁。 羅春梅及明暘公司共同指示僑馥公司將羅春梅之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋羅春梅之印文1枚。 本院卷二第337頁。 李志明及明暘公司共同指示僑馥公司將李志明之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋李志明之印文1枚。 本院卷二第343頁。 趙元祥等10人及明暘公司共同指示僑馥公司將趙元祥等10人之部分土地持分移轉予明暘公司。 立書人欄盜蓋趙元祥、趙嘉音、鄧蘭華、趙亨、 趙黎驊、趙冬香、張舒涵、張鈞涵、張鈒涵、趙蘭芳印文各1枚、曹嘉真印文2枚。 本院卷二第339頁 【附表三】 編號 申請日期 地政事務所 不動產 申請登記事項 代書 備註 1 108年6月25日 新北市中和地政事務所 附表一編號1①、8④所示建物 因塗銷信託登記，移轉所有權予明暘公司。 徐懿慧（由吳施銘代理） 他6559卷六第30頁至第36頁。 2 108年7月1日 新北市新店地政事務所 附表一編號2、3①、6①、9、10①、②所示建物 塗銷信託及移轉所有權予明暘公司。 李瑀蒨 他6559卷五第146頁至第156頁。 3 108年7月1日 新北市新店地政事務所 附表一編號5、7所示建物及惠國段658地號之部分土地持分。 塗銷信託及移轉所有權予明暘公司。 李瑀蒨 他6559卷五第246頁至第267頁。 4 108年7月2日 新北市新店地政事務所 附表一編號4②所示建物。 塗銷信託及移轉所有權予明暘公司。 李瑀蒨 他6559卷五第228頁至第245頁。 5 108年7月17日 新北市新店地政事務所 附表一編號1③、2、3②、③、④、4①、6②、8①、②、③所示建物。 塗銷信託及移轉所有權予明暘公司。 鄭宗明 他6559卷五第166頁至第215頁。 6 108年7月17日 新北市新店地政事務所 惠國段658地號之部分土地持分。 移轉所有權予明暘公司。 李瑀蒨 本院卷一第449頁至第488頁。 7 108年7月17日 新北市新店地政事務所 惠國段658地號之部分土地持分。 移轉所有權予明暘公司。 鄭宗明 本院卷一第499頁至第503頁。 【附表四】 編號 申請日期 登記字號 不動產 權利人 義務人 代書 備註 1 108年6月25日 108年中店登字第14950號 附表一編號1①、8④所示建物及惠國段658地號之部分土地持分。 山發公司 明暘公司 徐懿慧（由吳施銘代理） 他6559卷六第37頁至第44頁。 2 108年7月1日 108年新登字第70210號 附表一編號2、3①、5、6①、7、9、10①、②所示建物及惠國段658地號之部分土地持分。 葉錫遠 明暘公司 李瑀蒨 他6559卷五第157頁至第165頁。 3 108年7月17日 108年新登字第76830號 附表一編號1②、3②、8①、②、③所示建物及惠國段658地號之部分土地持分。 蕾盈公司 明暘公司 鄭宗明 他6559卷五第216頁至第221頁。 4 108年7月17日 108年新登字第76840號 附表一編號1③、3③、④、4①、6②所示建物及惠國段658地號之部分土地持分。 蕾盈公司 明暘公司 鄭宗明 他6559卷五第222頁至第227頁。 5 108年7月26日 108年中店登字第18230號 附表一編號4②所示建物及惠國段658地號之部分土地持分。 蔡雅雯 明暘公司 李瑀蒨 他6559卷六第63頁至第67頁。

2024-12-17

TPHM-112-上訴-4520-20241217-1

訴
臺灣桃園地方法院

返還價金

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第776號 原 告 楊允芎 訴訟代理人 徐睿謙律師 蔡智元律師 被 告 林靜裕 詹益炳 共 同 訴訟代理人 詹臣鑑 上列當事人間請求返還價金事件，於民國113年12月2日辯論終結 ，本院判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：伊前於民國112年7月17日委託仲介黃裕舜洽購被 告2人所有之坐落桃園市○○區○○段00地號之建地(下稱系爭建 地)，面積32.4坪，並包含被告2人所有、鄰接之坐落桃園市 ○○區○○段000○000○000地號土地之持分(下稱系爭3筆持分土 地)，面積4.2坪，購買土地面積合計應約為36.6坪；伊之子 楊智文並有先行與黃裕舜簽訂不動產購買意願書(下稱系爭 不動產購買意願書)，並記載購買土地總面積為36.66坪。嗣 經兩造合意由原告出價新臺幣(下同)970萬元向被告2人購買 系爭建地及系爭3筆持分土地，兩造約定於112年9月2日簽訂 不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，被告2人並委由 代理人即被告詹益炳之子詹臣鑑出面與原告簽約，然詹臣鑑 於簽訂系爭買賣契約書時，刻意不提出系爭3筆持分土地之 權狀，於系爭買賣契約書填載土地面積時也故以平方公尺而 非以坪為單位記載，致伊未發現系爭買賣契約書漏未填載系 爭3筆持分土地；簽約當天之代書陳遠發有特別與兩造確認 系爭3筆持分土地是否應以公告現值計價並減少總價金額， 但詹臣鑑表示因被告2人於104年購買系爭建地與系爭3筆持 分土地時，單價均相同，並未分開計價，而拒絕減少系爭3 筆持分土地之單價；伊既已依系爭買賣契約書給付全額價金 970萬元，但代書陳遠發聯繫被告2人要一併將系爭3筆持分 土地辦理過戶，被告2人卻拒絕交付，故僅有系爭建地部分 辦理過戶。被告2人過戶之土地面積缺少系爭3筆持分土地共 4.2坪，約占伊原欲購買之土地面積11.5％，應屬物之瑕疵， 被告2人應負物之瑕疵擔保責任。因伊原係以970萬元向被告 2人購買系爭建地與系爭3筆持分土地共計36.6坪，則系爭3 筆持分土地之價金經換算應為111萬3,114元，而被告2人就 系爭3筆持分土地之應有部分面積相同，故被告2人溢領系爭 3筆持分土地之價金各55萬6,557元，且經伊於113年3月14日 寄發存證信函要求被告2人減少買賣價金，並返還溢領合計1 11萬3,114元不當得利，但被告2人迄今均置之不理。爰依系 爭買賣契約書第7條第6項約定及民法第354條、第359條、第 179條規定提起本訴，並聲明：(一)被告林靜裕應給付原告5 5萬6,557元，及自113年3月21日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息。(二)被告詹益炳應給付原告55萬6,557元，及 自113年3月21日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。( 三)願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭買賣契約書已載明買賣標的僅有系爭建地1 筆土地，簽約時也有經代書陳遠發朗讀契約內容，並經原告 確認簽名，原告主張本件買賣標的尚包含系爭3筆持分土地 ，並非事實，且原告之子楊智文所簽訂之系爭不動產購買意 願書亦與被告2人無關。簽約當日原告表示曾任蘆竹鄉公所 工務科課長等主管、領導人職務，且在同區域有多次不動產 交易，應有相當智識與經驗，簽約當場除由詹臣鑑代理被告 2人，另有原告、仲介黃裕舜、代書陳遠發及其助理等專業 人士在場，豈有可能不知本件欲購買之土地面積、筆數等情 ，原告主張本與常情相悖。至於原告主張詹臣鑑簽約當下表 示被告2人104年購買系爭建地與系爭3筆持分土地之單價相 同，拒絕減少系爭3筆持分土地之單價乙情，亦非事實等語 以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。 (二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告前以970萬元向被告2人購買土地，並約定於112年9月2 日簽約，被告2人係委託詹臣鑑代為與原告簽訂系爭買賣契 約書，原告已將價金970萬元全數匯入履約保證專戶，並於1 12年10月23日將款項點交匯給被告2人，系爭建地則於112年 10月20日移轉登記予原告指定之人等節，為兩造所不爭執， 並有系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明 細表、系爭建地查詢資料附卷可參(見本院卷第21至31、215 、287頁)，是上情足堪認定。 四、原告主張兩造約定之買賣標的包含系爭建地與系爭3筆持分 土地，但被告僅有將系爭建地過戶，故請求被告返還溢領之 買賣價金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應 審究者應為：(一)本件買賣標的除了系爭建地以外，是否包 含系爭3筆持分土地？(二)如是，原告依不當得利請求被告2 人返還各55萬6,557元，有無理由？經查： 　㈠本件買賣標的僅能認定有系爭建地。 　⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條本文定有明文。次按稱買賣者，謂當事人 約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人 就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第 3445條第1、2項定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉 證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法 院100年度台上字第415號民事判決意旨參照)。 　⒉兩造於112年9月2日簽訂之系爭買賣契約書記載買賣標的僅有 1筆蘆竹區上興段75地號(即系爭建地)、107.2平方公尺，有 系爭買賣契約書附卷可參(見本院卷第21至31頁)。另證人即 代書陳遠發於本院審理時亦證稱：系爭買賣契約書為伊所辦 理，簽約時有全程在場，系爭買賣契約書之買賣標的僅有系 爭買賣契約書所載之不動產，…亦僅有就系爭建地簽約，買 賣價金也是針對系爭建地，…簽約之土地面積是依據土地登 記謄本記載，核對時也有跟雙方說，當天現場只有簽系爭建 地，伊沒有辦法確定是賣1塊土地還是4塊土地，未確定的事 情我們不會提問，簽約時雙方都沒有拿系爭3筆持分土地出 來，所以伊不會把系爭3筆持分土地記載在契約裡面，現場 也沒有系爭3筆持分土地之資料可以簽等語(見本院卷第220 至226頁)；是證人陳遠發亦證稱系爭買賣契約書確實僅有就 系爭建地簽訂，而沒有將系爭3筆持分土地記載在系爭買賣 契約書內。 　⒊另參諸兩造簽訂系爭買賣契約書時亦有簽訂不動產買賣價金 履約保證申請書(見本院卷第26至31頁)，而經承辦之僑馥建 築經理股份有限公司回覆本件買賣已於112年10月23日結案 ，有僑馥建築經理股份有限公司113年7月1日僑馥(113)字第 432號函暨所附之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表 在卷可憑(見本院卷第213至215頁)，足見本件買賣契約已依 系爭買賣契約書順利履行完畢。 　⒋從而，系爭買賣契約書已有就買賣標的及價金有所約定，並 經兩造確認簽名，且買賣雙方亦均已履約完畢，則原告主張 系爭買賣契約書所載之買賣標的與事實不符，此係有利於原 告，即應由原告自行舉證。 　⒌原告固主張兩造買賣標的除了系爭建地以外，尚包含系爭3筆 持分土地等語，經查： 　⑴原告提出其子楊智文於112年7月17日所立之系爭不動產買賣 意願書(見本院卷第19頁)，主張其於112年9月2日與被告簽 約前已確認買賣標的面積為36.66坪，而系爭建地面積僅有1 07.2平方公尺，換算約為32.4坪，故於簽約前已確認買賣標 的包含系爭3筆持分土地云云。然查： 　①系爭不動產購買意願書所載之買方為楊智文，並非原告，楊 智文也未記載有為原告代理之意，原告以此作為有利於己之 文書，本難認有據；另系爭不動產購買意願書所記載之標的 物亦僅有系爭建地，本不足認定標的物尚有其他土地，雖其 上另有記載面積為「土地共36.66坪」，換算約為121.19平 方公尺，與系爭建地面積不符，但縱有包含其餘土地，也無 從逕認即為原告所指系爭3筆持分土地。 　②證人即仲介黃裕舜於本院審理時固證稱：楊智文為原告之兒 子，確認坪數有中意，買方就會填寫不動產購買意願書，表 示願意購買，當時手上只有系爭建地，伊有去問詹臣鑑這2 筆畸零地有幾坪，詹臣鑑有說是3筆不是2筆，因為伊不知道 其他3筆畸零地之地號，也沒辦法查，坪數36.6坪是詹臣鑑 告訴伊的，伊只知道32.4坪是母地的總面積，詹臣鑑委託出 售土地時有表示要連同畸零地一起出售，但詹臣鑑沒有填寫 委託出售之文件，因為詹臣鑑本身是代書，我們是口頭約定 ，也是契約的一種…伊是詢問過詹臣鑑總坪數後，才填寫系 爭不動產購買意願書等語(見本院卷第251至252、255頁)； 可見系爭不動產購買意願書是買方所填寫之文件，本與賣方 無關，本件賣方並沒有填寫委託出售之文件，益證系爭不動 產購買意願書只能證明買方有購買意願，單憑證人黃裕舜所 述，仍不足證明被告原本就有要連同系爭3筆持分土地一併 出售之意思，更不足證明兩造已有就買賣標的包含系爭3筆 持分土地乙節已達成合意。 　③是原告以系爭不動產購買意願書主張112年9月2日簽訂系爭買 賣契約書前已確認要購買系爭建地及系爭3筆持分土地，並 非可採。 　⑵而證人陳遠發於本院審理時證稱：簽約當天買方(即原告)說 有3塊畸零地的價值不像系爭建地這麼高，有用的土地俗稱 肉地(即系爭建地)，伊覺得當時買方是在殺畸零地的價值， 當天沒有畸零地的資料，也就是沒有土地登記謄本或所有權 狀，所以也沒寫在契約上，當天買賣標的就是系爭建地，也 沒有問兩造有沒有要買賣畸零地，…簽約當天有聽到兩造聊 天有談到土地坪數是36點幾，與系爭建地不相符，系爭建地 是32.4坪，但沒有聽清楚36點幾坪指哪些土地…本件價金970 萬元，依我們經驗認知，賣方應該會將3塊畸零地一起賣， 除非是道路用地不然不好賣，原告有說既然有3塊畸零地要 一起買，伊想法是應該要一起買，但當天只有簽7系爭建地 ，伊也沒有辦法確定是賣1塊土地還是4塊，未確定的事也不 會提問，所以沒有將3筆畸零地記載在契約裡面…因為如果將 肉地賣出，畸零地就沒有用，原則上會利用賣肉地的機會順 便賣掉3塊畸零地，可能畸零地的價格會比較低，因為買方 會主張畸零地沒辦法利用、沒有價值，所以買方聊天過程中 有提到這3塊價較高，要連這3塊一起買，伊覺得買方論點正 常，但賣方主張沒有要連3塊畸零地一起賣應該有其考量， 因為這只是經驗，沒有一定要這麼做，買方也可以不要買這 3塊畸零地，如果要買，買方都會希望畸零地比肉地便宜， 伊不清楚兩造就畸零地的價金有無達成合意，因為伊沒有主 導或參與討論雙方議價過程，兩造並沒有清楚表達這3塊地 要買賣，要寫在合約書，重點是也沒有資料，伊是有聽到原 告說36坪含畸零地價格比較高等語(見本院卷第220至226頁) 。是依證人陳遠發所述可知，其經驗上購買系爭建地可能會 連同畸零地(本件即指系爭3筆持分土地)一起購買，當天兩 造也確實如同原告主張有談論到要不要就系爭3筆持分土地 一起買賣及面積、價錢等情，但證人陳遠發無法確定兩造買 賣標的是否包含系爭3筆持分土地，亦無法確認兩造就系爭3 筆持分土地是否有達成價金之合意。況依證人陳遠發所述， 是否要連同系爭3筆持分土地一起交易並非一定，當天兩造 也沒有準備系爭3筆持分土地之土地登記謄本或所有權狀， 所以系爭買賣契約書僅有記載系爭建地。則兩造於簽約當天 確實曾就是否購買系爭3筆持分土地有所討論乙節固堪認定 ，但並無證據足認兩造就此已有結論或達成合意。 　⑶再參諸系爭買賣契約書第12條為手寫之其他約定事項(見本院 卷第25頁)，但未見有註記買賣標的包含系爭3筆持分土地之 內容；而證人陳遠發證稱：系爭買賣契約書有其他約定事項 ，是雙方合意的內容，有將雙方簽名，當事人並沒有提到有 其他3筆畸零地，所以就沒有將3筆畸零地記在其他約定事項 內，伊不能替當事人主張要記載什麼事項等語(見本院卷第2 23頁)。可見兩造在簽訂系爭買賣契約書時，尚有討論系爭 買賣契約書內容不足之處，並記入系爭買賣契約書內；而系 爭買賣契約書第1條即係記載買賣標的，且僅有記載1筆土地 ，如兩造確實有連同系爭3筆持分土地要一併買賣之意思， 豈有可能沒注意買賣標的並未列入系爭3筆持分土地之事？ 兩造顯然知悉就系爭買賣契約書未記載之重要事項有記載於 契約之必要，卻忘記將系爭3筆持分土地記入系爭買賣契約 書之買賣標的，實悖於常情。 　⑷另證人黃裕舜於本院審理時雖證稱：簽約時伊也有在場，在 簽約之前就已經說好交易的標的應該是系爭建地和系爭3筆 持分土地，詹臣鑑雖然只有出示系爭建地，但伊和原告認為 其餘部分會後補，當時原告還有提到母地和畸零地不能是同 一個價格，因為畸零地用不到，一般買賣母地價格和畸零地 價格是不同的，希望賣方不要算畸零地的價格，但詹臣鑑說 當時買就是同一個價格600多萬元，原告就不講了，表示同 意等語(見本院卷第250至257頁)；則證人黃裕舜所述雖與原 告主張相同，然查： 　①證人黃裕舜另證稱：兩造係於112年9月2日簽約，前一天伊有 跟詹臣鑑聯繫，詹臣鑑有告知因為太多年了找不到權狀，伊 表示沒關係可以先簽約後補，他說104年買的，權狀在苗栗 ，9月2日簽約時詹臣鑑也只有拿出系爭建地權狀，伊認為其 他是後補，所以代書只註明系爭建地，隔幾天代書助理要跟 詹臣鑑要其他3筆畸零地之權狀，詹臣鑑就不認了等語(見本 院卷第252頁)；證人黃裕舜庭後並提出其與詹臣鑑於112年9 月1日之LINE對話(見本院卷第267頁)，其內容為「詹臣鑑： 明天簽約我是代理人，但苗栗授權書還沒拿到，權狀也都還 沒有，這樣明天可以嗎？(黃裕舜：可以先簽後補。)…(黃裕 舜：是的。記得帶身分證權狀。)詹臣鑑：權狀找不到，如 果這週找沒有，下週一會去補，太多年了。」，可見詹臣鑑 於簽約前一日確實有表示找不到權狀；而詹臣鑑即被告2人 訴訟代理人對此表示：簽約當天並沒有帶任何權狀過去，包 含系爭建地也沒有等語(見本院卷第296頁)；與證人黃裕舜 表示簽約當天詹臣鑑有提出系爭建地權狀等情有所不符。 　②另參諸證人陳遠發證稱：系爭3筆持分土地因為沒有資料就是 沒有土地登記謄本或所有權狀，所以沒有記載在契約，伊不 知道被告當天有無攜帶系爭3筆持分土地之土地登記謄本或 所有權狀，依經驗而言，如果賣方到場沒有帶權狀會馬上回 去拿，如果是代理人通常不會沒帶權狀，詹臣鑑自己也是地 政士，如果有權狀應該是會帶來的，系爭買賣契約書記載之 土地面積是依據土地登記謄本記載的，之後伊助理有以LINE 向詹臣鑑要4張權狀，因為買方說有4張，但賣方說另外3筆 不在本件裡面等語(見本院卷第221至222頁)；則依證人陳遠 發所述，簽約當天系爭建地之面積資料係依照土地登記謄本 記載，似非所有權狀，且其證稱其助理之後是向詹臣鑑要4 張權狀，如果詹臣鑑當天有帶系爭建地之權狀，簽約後應該 是請詹臣鑑補3張權狀而非4張，是詹臣鑑稱簽約當天沒有帶 系爭建地之權狀，難認虛偽；故證人黃裕舜堅稱詹臣鑑於簽 約當天有攜帶系爭建地之權狀乙節，恐難認屬實。又參以證 人黃裕舜亦證稱：本件只有買方付仲介費12萬元，賣方並沒 有付仲介費等語(見本院卷第258頁)，則證人黃裕舜就本件 買賣交易只有獲得買方即原告支付之報酬，確有可能為迴護 原告利益，而為偏頗之陳述。 　③況且，證人陳遠發證稱簽約時會依照土地登記謄本或所有權 狀記載買賣契約之內容，可見沒有權狀仍可依照土地登記謄 本記載契約內容以便簽約；而證人黃裕舜在簽約前1日即知 被告2人可能無法提出所有權狀，應可事前為兩造準備或提 醒詹臣鑑攜帶系爭建地及系爭3筆持分土地之土地登記謄本 ；又參以原告於簽約時尚會提及系爭3筆持分土地單價不應 與系爭建地相同，可見其具有一定之不動產買賣經驗，簽約 現場另有身為仲介之黃裕舜在場，被告2人之代理人詹臣鑑 職業亦為代書，可見雙方對於土地買賣均為有一定智識經驗 之人，如系爭3筆持分土地確實為兩造買賣標的內容，豈會 兩造甚至仲介均未注意簽約當天僅有系爭建地之土地登記謄 本或所有權狀，而欠缺系爭3筆持分土地之所有權狀或土地 登記謄本，導致證人陳遠發所述稱簽約時並無系爭3筆持分 土地之資料為依據可供記載於系爭買賣契約書內之情形發生 。 　④又參諸證人黃裕舜所述兩造磋商買賣價金之過程：伊當初詢 問詹臣鑑時，有詢問要賣多少錢，詹臣鑑稱1坪要賣30萬元 ，伊表示如果賣30萬元，服務費要給伊4％，詹臣鑑說如果賣 得到就願意付4％，如果36.6坪每坪30萬元，總價會是1098萬 元，就算1100萬元，扣掉服務費4％，應該是1040多萬，算10 50萬元；如果是32.4坪，每坪30萬元就是970萬元，如果再 扣掉給伊的4％服務費50萬元，就只剩920萬元，那本件成交 價格實際上會比被告想賣的價格高，但現在不可能會有人加 價購買；最後成交是970萬元實拿，但不支付服務費等語(見 本院卷第251至252、255至256頁)。細繹其所述內容，賣方 即被告原本希望每坪可以賣到30萬元，而本件成交價金970 萬元，如以系爭建地面積約32.4坪計算，每坪單價約29.93 萬元，與被告預期賣出價格相當接近，且證人黃裕舜亦證稱 本件賣方即被告2人並未給付仲介費用，則本件成交價金相 當符合被告期待賣價，會以970萬元成交，對於賣方即被告2 人而言並無不合理之處；又依常情判斷，成交價通常固會比 賣方開價低，但本件並無資料顯示被告2人原本開價為何， 自無從以成交價金970萬元回推買賣標的是否僅有系爭建地 或包含系爭3筆持分土地。至於證人黃裕舜稱如果僅有就系 爭建地買賣，本件成交價金扣除仲介費用之920萬元才是被 告2人想賣的價格，但本件成交價970萬元比被告2人想出售 之價格高是不合理的，但本件被告2人並無給付仲介費用， 業經證人黃裕順證述無訛，則證人黃裕舜所述不合理之處於 本件交易並不存在。 　⑤至證人黃裕舜與詹臣鑑於簽約後之112年9月20日LINE對話內 容「(黃裕舜：「我有說把畸零地併入一起計價顯然不合理 ，他有說當時他也是一併算在一起買下來付了600多萬！」 ，是的我有聽到。這案子從開始到簽約都是：36.6坪的價格 ，今天下午談時代書您也沒有反對、相信簽約當時您已發現 、遺漏三筆地號、故意不說。買方不願再出一次錢購買、您 跟仲介也不必再商量能得到多少好處、就我出的二萬元給您 、大家愉快。)詹臣鑑：請問故意不說是什麼意思？合約就 是如此，我沒有必要找誰來得到什麼好處，想太多了。」( 見本院卷第267頁)，而證人黃裕舜事後表示有聽聞詹臣鑑說 過當初連同畸零地購入價錢為600多萬，但此陳述也僅為詹 臣鑑表示其先前連同系爭3筆持分土地購入之價格，並不能 證明兩造就系爭3筆持分土地已達成買賣合意，至於證人黃 裕舜表示本件買賣價金自始都是36.6坪價格，亦為詹臣鑑所 否認。則上開LINE對話內容亦不足證明證人黃裕舜證述兩造 買賣標的確實包含系爭建地與系爭3筆持分土地。 　⑸從而，證人黃裕舜之證述內容並無其餘證據足證其實，且有 部分更可能並非實在，本難逕為採信；況以證人黃裕舜之立 場而言，更有可能為偏頗原告之陳述。故本件自不能僅以證 人黃裕舜之證述即認原告主張屬實。　 　⒍綜上，兩造所簽訂之系爭買賣契約書確實之買賣標的確實僅 記載系爭建地，也已履約完畢；原告主張本件買賣標的尚包 含系爭3筆持分土地乙節，並不足採，已如前述，原告既未 盡其舉證責任，自難認原告主張屬實；故本件買賣標的僅能 認定為系爭建地，而不包括系爭3筆持分土地。 　㈡本件買賣標的依系爭買賣契約書所載為系爭建地，兩造均已 依約履行完畢，原告主張依不當得利請求被告2人各返還55 萬6,557元，自無理由。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第7條第6項約定及民法第 354條、第359條、第179條規定請求被告各給付55萬6,557元 ，並無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。 七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　丁俞尹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張禕行

2024-12-16

TYDV-113-訴-776-20241216-1

訴
臺灣嘉義地方法院

返還定金等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第552號 原 告 蘇威克 訴訟代理人 林彥百律師 被 告 莊淑芬 上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年11月8日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應同意僑馥建築經理股份有限公司將中國信託商業銀行營業 部戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳 號：00000-000000000之履約保證帳戶中之新臺幣98萬元撥付與 原告。 被告應給付原告新臺幣40萬元及民國113年9月2日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。 本判決第二項於原告以新臺幣13萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣40萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明 文。本件原告起訴時第1項聲明請求：被告應給付原告新臺 幣（下同）196萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國113年10月4日當 庭追加第1項聲明即如主文第1項所示，並將原第1項聲明變 更為第2項，且減縮為：被告應給付原告98萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 核其所為上開訴之追加及變更，核屬請求基礎事實同一或縮 減應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。 二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項之 規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：兩造於112年12月11日簽訂土地買賣契約書 （下稱系爭契約），約定由原告購買被告所有坐落嘉義縣○○ 鄉○○○段00地號土地（下稱系爭土地），並於113年1月4日另 行約定：取得新建築線有效文件（113年）且建築線臨接寬 度符合可供開發申請（大於2米）之規定。惟被告遲未取得 新建築線有效文件，原告遂於113年7月2日寄發存證信函定 期（8日）催告被告履行仍未獲回覆，復於113年7月16日再 次寄發存證信函解除系爭契約。因原告前已依約將第1期、 第2期款項共計98萬元匯入兩造所約定之履約保證專戶（即 僑馥建築經理股份有限公司【下稱僑馥公司】在中國信託商 業銀行營業部所申辦之中國信託商業銀行股份有限公司受託 信託財產專戶，帳號：00000-000000000【下稱系爭履保專 戶】），原告爰依系爭契約第8條第3項約定，請求被告同意 僑馥公司將已支付之98萬元款項撥予原告，及被告應支付懲 罰性違約金即同額已支付價金98萬元等語，並聲明：㈠如主 文第1項所示。㈡被告應給付原告98萬元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢訴訟費 用由被告負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未 提出任何書狀陳述。 三、本院得心證之理由： 　㈠原告主張之上揭客觀事實，業據其提出系爭契約、郵局存證 信函用紙2份暨被告招領逾期遭退回之信封影本、付款明細 表、僑馥簡訊通知、台新國際商業銀行國內匯款申請書（兼 取款憑條）各1份在卷可憑（本院卷11至23頁、27頁、33至3 5頁、57至61頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於 言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟 法第280條第3項準用第1項規定視同自認，堪認原告上開主 張均為真實。 　㈡兩造於113年1月4日在系爭契約之末增訂約款，約定系爭土地 應取得新建築線有效文件，且符合可供開發申請（大於2米 ）之規定，並經兩造簽名其上（本院卷19頁），此條件已構 成系爭契約之一部，被告理應遵守。惟被告遲未提出指定建 築線之有效文件，又本件兩造於系爭契約第7條第5項約定最 遲辦理點交之日為113年2月29日（本院卷16頁），可見被告 依約原應最遲於113年2月29日前將系爭土地移轉登記予原告 ，且經原告於113年7月2日寄發存證信函至被告在系爭契約 上所留之通訊地址，催告被告應於8日內提出指定建築線之 有效文件，仍未獲回覆（雖然該存證信函因被告遲未招領而 遭退回，但依系爭契約第10條第10項約定，仍以郵遞日【11 3年7月5日，見本院卷33頁】視爲送達生效日），實難認被 告有依約履行之意願，故依系爭契約第8條第1項約定，原告 主張已取得契約約定解除權，並已於113年7月16日寄發存證 信函通知被告解除系爭契約（生效日為郵遞日即113年7月19 日，見本院卷35頁），應有理由。 　㈢系爭契約第8條第3項約定：本約簽訂後，乙方（按：即被告 ）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本 約解除時，除應負擔甲方（按：即原告）所受損害之賠償外 並喪失收受買賣價金之權利，且應返還甲方已支付之價金， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方。經查： 　⒈系爭契約既已因被告未依約履行而經原告解除，則依上開約 定，原告自得取回已支付之價金共98萬元，而因該筆款項， 現已存入系爭履保專戶，則原告請求被告同意僑馥公司將系 爭履保專戶中之98萬元撥付與原告，為有理由，應予准許。 　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。至契約當事人約定之違約金是否過高，應依 一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及 債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡 量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之 情狀以為判斷（最高法院112年度台上字第652號民事判決意 旨參照）。本件原告已給付價金98萬元，且被告既有違約之 情事，依系爭契約第8條第3項後段約定，被告固應給付以所 收款項計算之98萬元違約金。惟原告主張購買系爭土地是因 為已退休要在該土地上建築房屋，期間原告陸續跟被告商議 ，甚至向調解委員會申請調解，被告均置之不理，造成原告 資金無法順利取回，無法運用該筆資金等語，又如前所述， 本件兩造約定最遲應於113年2月29日前將系爭土地移轉登記 予原告，該期日距離言詞辯論終結期日約8個多月。是綜合 原告購買系爭土地之原因（然未說明在系爭土地建築房屋是 否具有迫切之需求）、無法運用資金之數額、期間，並斟酌 被告並未實際取得上開款項（因係存入系爭履保專戶）各節 ，本院認原告請求違約金98萬元，實屬過高，應予酌減。關 於酌減之金額，經審酌上情，並考量社會經濟狀況及平衡買 賣雙方利益等情，認本件違約金應酌減至40萬元為適當，逾 此範圍，則非有據。 　㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有 明文。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為民法第233 條第1項、第203條所明定。原告上開違約金之請求以支付金 錢為標的，本件起訴狀繕本係於113年8月22日寄存送達於被 告住所，依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送 達之效力（即113年9月1日)，有本院送達證書在卷可稽（本 院卷43頁)，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即113年9 月2日）起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准 許。　 四、綜上所述，原告依系爭契約第8條第3項約定，請求被告應同 意僑馥公司將系爭履保專戶中之98萬元撥付與原告，以及被 告應給付原告40萬元及自113年9月2日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息部分，均有理由，應予准許。逾此範 圍之主張，則無理由，應予駁回。 五、原告陳明就主文第2項之部分，願供擔保請求宣告假執行， 經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法 第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假 執行。另原告陳明就主文第1項之部分，亦願供擔保請求宣 告假執行等語，惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定 或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其 確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條 第1項定有明文，故原告此部分之請求，性質上不得為假執 行，所為之假執行聲請，自應駁回。至於原告敗訴部分，原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再 逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　官　張佐榕　 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安

2024-12-13

CYDV-113-訴-552-20241213-1

訴
臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1551號 原 告 蔡陽卿 訴訟代理人 林福興律師 被 告 葉建和 鑫誠不動產有限公司 法定代理人 陳連平 訴訟代理人 葉柏青 被 告 黃柏源 賴承諺 許召楚 高浚承 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年11月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有 明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告葉建和、鑫誠不動 產有限公司（下稱鑫誠公司）、黃柏源、賴承諺、許召楚及 高浚承（下稱鑫誠公司等5人）應連帶給付原告新臺幣（下 同）35萬1888元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈡葉建和應給付原告100萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。於民國113年4月22日 本院準備程序期日當庭追加民法第179條規定為請求權基礎 （見本院卷二第80頁）。又於同年11月22日言詞辯論期日變 更聲明為：㈠葉建和應給付原告135萬1888元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡鑫 誠公司等5人應連帶給付原告35萬1888元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上開 第1、2項請求35萬1888元本息部份，葉建和與鑫誠公司等5 人，任一人為給付後，其餘被告同免給付之責。㈣願供擔保 ，請准宣告假執行（見本院卷二第207至208頁）。核其追加 或變更與原訴均係本於原告與葉建和間於111年11月9日簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭契約）所生之爭議，核與上開 規定相符，應予准許。 二、葉建和、黃柏源、許召楚經合法通知，葉建和、黃柏源未於 言詞辯論期日到場，許召楚則表明不願於言詞辯論期日到場 （見本院卷二第181頁），核無民事訴訟法第386條各款所列 情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張： 　㈠原告與葉建和於111年11月9日簽訂系爭契約，約定由原告以2 100萬元買受葉建和所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地及 其上同段385建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號 房屋（下合稱系爭房地）。原告已依約給付下列款項：⒈於 同年11月9日給付現金5萬元；⒉於同年月24日依訴外人即地 政士黃瑞華指示匯款100萬元予鑫誠公司，其中30萬元給付 訴外人新鑫股份有限公司（下稱新鑫公司）以塗銷系爭房地 之預告登記，餘70萬元則匯款至僑馥建築經理股份有限公司 （下稱僑馥公司）之信託專戶；⒊於同年12月19日匯款105萬 元至中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（下 稱系爭專戶）；⒋於同年月29日匯款100萬元至系爭專戶；⒌ 於同年月30日匯款110萬元至系爭專戶，合計已給付420萬元 。詎葉建和因另積欠第三人債務，系爭房地遭債權人新鑫公 司聲請強制執行，經本院以111年度司執字第113607號給付 票款事件於112年5月11日拍定予第三人。原告與葉建和並於 同年3月11日簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書（下 稱系爭協議書），約定合意解除系爭契約、終止系爭房地之 履約保證，經僑馥公司扣除解約前已代賣方支付之房屋稅1 萬4577元、地價稅377元、使用牌照稅3萬6934元及服務費23 40元後，返還原告384萬9458元。系爭契約乃因可歸責於葉 建和之事由而給付不能，且葉建和已違反系爭契約第10條第 3項約定，自應賠償原告與已受領之買賣價金相同金額之懲 罰性違約金，本件僅一部請求懲罰性違約金100萬元。爰依 系爭契約第10條第3項、民法第259條第2款、第260條、第17 9條規定，擇一請求葉建和給付原告因給付不能所受損害35 萬1888元【計算式：塗銷預告登記費用30萬元＋房屋稅1萬45 77元＋地價稅377元＋使用牌照稅3萬6934元＝35萬1888元】， 及懲罰性違約金100萬元。 　㈡原告與鑫誠公司於111年11月9日就系爭房地簽訂買方議價委 託書（下稱系爭委託書），黃柏源為經紀人、賴承諺、許召 楚及高浚承為經紀營業員，均有全程參與系爭契約。又葉建 和、鑫誠公司稱原告須給付30萬元以塗銷系爭房地之預告登 記始得移轉系爭房地，惟鑫誠公司等5人均未依不動產經紀 業管理條例（下稱系爭條例）第23條第1項、第24條第1項規 定，以不動產說明書向原告解說並交付，使系爭房地仍遭強 制執行，致原告受有損害35萬1888元，爰依系爭條例第26條 第2項規定，請求鑫誠公司等5人連帶賠償原告35萬1888元等 語。並聲明：如程序事項一、變更後之聲明所示。 二、被告則以： 　㈠鑫誠公司、賴承諺、高浚承：對於葉建和、鑫誠公司要求原 告給付30萬元塗銷系爭房地之預告登記等情，不爭執。原告 與鑫誠公司於111年11月9日簽立系爭契約，鑫誠公司僅提示 原告系爭房地之第一類謄本，未及以不動產說明書解說並交 付原告，但事後已補正。嗣因葉建和簽發本票，遭訴外人即 債權人新鑫股份有限公司（下稱新鑫公司）聲請強制執行， 致本件無法如期進行買賣，兩造始簽立系爭協議書合意解除 系爭契約，惟此部分於系爭房地之第一類謄本上無法看出， 故鑫誠公司並不知情；縱以不動產說明書向原告解說並交付 ，亦無法得知葉建和在外積欠其他債務，此已超乎鑫誠公司 之專業領域等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行 之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行 。 　㈡葉建和、黃柏源、許召楚未於言詞辯論期日到場，亦未提出 準備書狀作何聲明或陳述。 三、本院得心證之理由： 　㈠原告依系爭契約第10條第3項、民法第259條第2款、第260條 、第179條規定，請求葉建和給付損害賠償35萬1888元，及 懲罰性違約金100萬元，均無理由： 　⒈按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異 。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約 已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法 第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效 力與否，端視有無法定解除原因之存在（最高法院63年台上 字第1989號判決參照）。是當事人若合意解除契約，且未特 別約定應依民法關於契約解除之規定，則當事人基於合意解 除契約所應返還或回復原狀之範圍，即依雙方合意之內容而 定（最高法院110年度台上字第614號判決參照）。 　⒉查原告與葉建和於111年11月9日簽立系爭契約，嗣於112年3 月11日簽立系爭協議書，約定合意解除系爭契約，則原告與 葉建和就系爭契約合意解除後之法律關係，即應依兩造所為 合意解除契約之契約內容履行。惟觀諸系爭協議書僅記載： 「買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建築終止履約保證之申 請，買賣契約亦同時合意解除」等情（見本院卷一第73頁） ，原告亦自陳無另外特別約定合意解除後之法律關係等語（ 見本院卷一第368頁）。是原告主張系爭買賣契約解除後， 仍有系爭契約第10條第3項、民法第259條第2款、第260條規 定之適用，即無可採，原告自不得以此請求葉建和給付損害 賠償35萬1888元及懲罰性違約金100萬元。 　⒊又按民法第179條之規定，不當得利返還請求權之成立，須當 事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受 財產上之損害，且無法律上之原因。在給付之不當得利，係 以給付之人為債權人，受領給付之人為債務人，而由為給付 之人向受領給付之人請求返還利益。所謂給付係指有意識地 ，基於一定目的而增加他人之財產，給付者與受領給付者因 而構成給付行為之當事人，此目的乃針對所存在或所約定之 法律關係而為之。因此，不當得利之債權債務關係存在於給 付者與受領給付者間，基於債之相對性，給付者不得對受領 給付者以外之人請求返還利益（最高法院100年度台上字第9 90號判決參照）。原告主張系爭契約解除後葉建和，致原告 受有損害，故依民法第179條規定，請求葉建和返還原告給 付價金之利益35萬1888元等語。惟該35萬1888元其中30萬元 係原告於111年11月24日匯款至鑫誠公司作為塗銷預告登記 費用，另5萬1888元則為僑馥公司收受以辦理房屋稅、地價 稅、使用牌照稅等費用，此有元大銀行國內匯款申請書、僑 馥公司112年9月15日僑馥112字第530號函在卷可稽（見本院 卷一第55、188、199頁）。可知原告交付上開款項均非對葉 建和之給付，葉建和既未受領上開款項，應不得認其受有利 益。是原告依民法第179條規定，請求葉建和返還35萬1888 元，亦無理由。 　㈡原告依系爭條例第26條第2項規定，請求鑫誠公司等5人連帶 給付原告35萬1888元，為無理由：　 　⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託 人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時 ，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並 由相對人在不動產說明書上簽章；因可歸責於經紀業之事由 不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償 責任，系爭條例第23條第1項、第24條第1項、第26條第2項 分別定有明文。又按損害賠償之債，以有損害之發生及有責 任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。 故請求人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者， 即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年度台上字第48 1號判決參照）。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則， 綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為 在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生 同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與 結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同 一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者， 則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為 與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故 意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係；而行為與行 為後所生之條件相競合而生結果，二者倘無必然結合之可能 ，行為與結果，仍無相當因果關係之可言（最高法院98年度 台上字第673號、101年度台上字第1243號判決參照）。 　⒉原告主張葉建和、鑫誠公司稱原告須給付30萬元以塗銷系爭 房地之預告登記始得移轉系爭房地，惟鑫誠公司等5人均未 以不動產說明書向原告解說並交付，使系爭房地仍遭強制執 行，致原告受有損害35萬1888元等語；鑫誠公司、賴承諺、 高浚承則以前詞置辯。經查： 　⑴鑫誠公司、賴承諺、高浚承自陳於簽立系爭契約當下未交付 不動產說明書予原告，然其有提示系爭房地第一類謄本給原 告等語（見本院卷一第370頁）。又證人黃瑞華於本院證稱 ：我是系爭房地買賣之地政士，簽立系爭契約時我有在現場 ，原告給付30萬元是給三信處理限制登記的問題。簽約時， 買賣雙方都同意賣方先撥30萬元處理三信限制登記。當初看 謄本有看到三信有限制登記等語（見本院卷二第115至118頁 ）。可知簽立系爭契約時鑫誠公司有提示系爭房地第一類謄 本，且原告亦同意給付30萬元處理限制登記等節。則原告即 可由該謄本上之記載得知系爭房地有無限制登記、設定抵押 權等情形，是原告稱鑫誠公司等5人未交付不動產說明書， 即無法得知系爭房地有無限制登記、設定抵押權之情形等語 ，顯不可採。 　⑵又葉建和因另積欠新鑫公司債務，遭新鑫公司以本票裁定為 執行名義向本院聲請強制執行，經本院以111年度司執字第1 13607號給付票款事件將系爭房地於112年5月11日拍定予第 三人等情，為原告、鑫誠公司、賴承諺、高浚承所不爭執， 並經本院調取相關卷宗審究無訛。惟縱鑫誠公司等5人有交 付不動產說明書予原告，兩造仍無從自該不動產說明書中得 知出賣人個人之實際財產資力、負債狀況及履約能力，況衡 諸現今社會極重視個人資料之保障，鑫誠公司等5人並無公 權力得以調查葉建和對第三人之負債狀況，尚難認鑫誠公司 等5人就此部分於執行仲介或代銷業務當時有何故意或過失 。再依前揭說明，鑫誠公司等5人未交付不動產說明書之行 為，並不必然產生原告受有上開損害之結果，其間尚須結合 葉建和因積欠其他債權人債務，其他債權人聲請強制執行之 行為，始有發生系爭房地經拍定而無法移轉登記予原告，致 原告受有損害結果之可能。就本件客觀情事觀之，鑫誠公司 等5人上開未盡其身為經紀人員義務之行為，並不必然皆發 生同樣損害之結果，自難認此與原告所主張之損害結果間， 具有相當因果關係存在。從而，原告依系爭條例第26條第2 項規定，請求鑫誠公司等5人連帶給付原告35萬1888元，即 屬無據。 四、綜上所述，原告依系爭契約第10條第3項、民法第259條第2 款、第260條或第179條規定，及依系爭條例第26條第2項規 定，請求鑫誠公司等5人連帶賠償原告35萬1888元，均為無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請， 亦失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。　　 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　唐敏寶 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡嘉裕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林　萱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃泰能

2024-12-13

TCDV-112-訴-1551-20241213-1

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