Know99判決書

搜尋結果：土地法第104條

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請求確認優先購買權存在

最高法院民事裁定 114年度台上字第55號上訴人龔茂雄訴訟代理人陳樹村律師邢振武律師被上訴人龔書平上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國113年7月31日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（113年度上字第171號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第47 5條但書情形外，亦不調查審認。二、上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、解釋意思表示、適用法律之職權行使，所論斷：訴外人傅裕仁等2人拍定執行債務人即被上訴人所有之系爭建物後，雖對訴外人即上訴人之被繼承人龔黃阿保依土地法第104條第1 項前段或民法第426條之2規定具狀聲明行使優先購買權予以否認，致龔黃阿保就系爭建物有無優先購買權之法律上地位，存有不安狀態。然執行法院以其無實體審究權，聲明人（即龔黃阿保）就此問題如仍爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決等語所為駁回聲明之裁定，無從解為代被上訴人否認龔黃阿保有優先購買權存在之表示。上訴人主張其繼承取得系爭土地並繼受優先承買權，而對被上訴人提起本件確認優先購買權存在訴訟後，被上訴人均未到庭，亦未提出書狀否認上訴人主張，堪認上訴人就系爭建物有無優先購買權之爭執，應只存於上訴人與傅裕仁等2人之間，傅裕仁等2人更已另對上訴人訴請確認其優先購買權不存在。上訴人僅列被上訴人為本件被告，無法除去其遭傅裕仁等2人否認權利存在所生私法上地位之不安狀態；若追加其等為共同被告，亦將違背禁止重複起訴之規定。從而，上訴人以被上訴人為被告，請求確認上訴人對於系爭建物之優先購買權存在，並無確認利益，欠缺權利保護必要，且無從補正，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回其第二審上訴等情，指摘為不當，並就原審已論斷者，泛言未論斷或論斷矛盾，或違反闡明義務或違法，而非表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，傅裕仁等2人在第一審受訴訟告知後，已明確表示不參加訴訟，所提書狀旨在陳述上訴人於本件無確認利益（一審卷61至63頁、117頁、123至126頁、136頁、 177頁），並無上訴人所稱其等為輔助被上訴人而參加訴訟，且爭執上訴人無優先購買權之情事。上訴人據此主張難認被上訴人未爭執上訴人之優先購買權，顯屬誤解。再者，本件上訴人所為聲明或陳述，並無不明瞭或不完足之處，原審本無闡明之義務。上訴人指摘訴訟程序顯有重大瑕疵云云，容有誤會。至上訴人所引本院109年度台上字第203號判決與本件基礎事實不同，無從比附援用。均附此敘明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日最高法院民事第一庭　　　　審判長法官沈方維法官陳麗玲法官方彬彬法官游悦晨法官陳麗芬本件正本證明與原本無異書　記　官　區衿綾中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日

2025-01-22

TPSV-114-台上-55-20250122-1

訴

臺灣嘉義地方法院

確認承買權存在

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第286號原告方貝貝訴訟代理人黃文力律師被告嘉義縣民雄鄉公所法定代理人林于玲訴訟代理人李昶欣律師上列當事人間請求確認承買權存在事件，本院於民國113年12月3 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認原告就被告所管理之坐落嘉義縣○○鄉○○段00○00地號、面積2 ,704.12平方公尺土地，權利範圍全部之承購（買）權關係存在。被告應於原告給付新台幣74,999,000元之同時，將坐落嘉義縣○○ 鄉○○段00○00地號、面積2,704.12平方公尺土地，權利範圍全部所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第1項為「確認原告就被告所管理之民雄鄉秀林段61之15地號土地之承購 (買）權關係存在。」。嗣於民國113年9月26日，原告具狀將訴之聲明第1項更正為「確認原告就被告所管理之民雄鄉秀林段61之15地號土地（權利範圍全部，面積2,704.12平方公尺）之承購（買）權關係存在。」，並追加訴之聲明第2項「被告應於原告給付新臺幣（下同）74,999,000元之同時，將上開土地所有權移轉登記予原告。」（見本院卷一第227頁）。經核原告上開所為，依照前揭規定，並無不合，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查本件原告主張其自100年起向被告承租坐落嘉義縣○○鄉○○段00○00地號土地（下稱系爭土地），嗣於111年間，被告就系爭土地進行讓（標）售程序，原告向被告申請承購，經被告於112年間以系爭土地依嘉義縣縣有財產管理自治條例（下稱系爭條例）第49條第2項規定不得讓售為由，告知原告不予讓售，然依系爭條例第52條第2款、土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之規定，原告就系爭土地應有承購（買）權云云，惟此為被告所否認，則原告主張之承購（買）權法律關係存否，在兩造間即屬不明確，而原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除。是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：　㈠系爭土地於110年12月22日自嘉義縣○○鄉○○段00地號（重測前地號為林子尾段3地號）分割而出，系爭土地上原建有門牌號碼民雄鄉秀林村東義6-8、6-9號建物（下稱6-8、6-9號建物），原告於88年間向前手購買6-8、6-9號建物並接續前手向訴外人祭祀公業賴文雅管理委員會承租系爭土地。嗣因被告與祭祀公業賴文雅管理委員會交換土地終止，被告為系爭土地之管理者，原告於100年1月1日起改向被告承租系爭土地，並於106年1月1日、112年1月1日續租，直至112年12月3 1日。於111年間，被告啟動土地讓售程序，以111年9月21日嘉民鄉財字第1110021006號函（下稱111年9月21日函）同意讓售系爭土地予原告，而有承購系爭土地被告業已為同意之法律行為在案，然因兩造就承購價格有爭議，被告同意重新鑑定價格，未依該函執行，而被告並未撤銷該同意之法律行為。　㈡依被告113年10月25日嘉民鄉財字第1130023198號函所檢附之嘉義縣民雄鄉公所鄉有非公用土地擬處分清冊，其中記載之處分法令依據為「嘉義縣縣有財產管理自治條例第51條第1 項第1款、第52條第1項第2款暨公有土地經營及處理原則第7 點第7款」等規定，處分方式則有「標售」、「讓售（標售）」兩種方式。關於「讓售（標售）」部分，應係依據系爭條例第52條第2款規定：「前條規定出售之房地，其處理方式依下列規定：二、出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人。承租人不依規定承購者，照現狀標售。未建有房屋者，一律標售。但承租人有依得標價格優先承買權。」及公有土地經營及處理原則第7點第7款規定：「公有土地以不出售為原則。但合於下列情形之一者，得予出售： (七) 其他經權責機關依法律或地方公產管理法規規定核定者。」。基上，被告就鄉有土地之處分方式應係先讓售予承租人承購，於承租人不願意承購時才予以標售，再由被告依系爭條例第83 條第2項規定，送經鄉民代表會審議同意及報請嘉義縣政府核定。　㈢被告於111年間就系爭土地及嘉義縣○○鄉○○段00○00○00地號（下稱系爭16筆土地）進行讓（標）售程序並送請嘉義縣政府進行核定，然經嘉義縣政府以111年4月13日府財稅公字第11 100076478號函要求補正，被告遂於111年4月25日寄送開會通知單予系爭16筆土地之承租人，訂於111年5月3日開會，並通知補正承購土地申請書及身分證明文件，原告即於該日向被告提出鄉有土地承購申請書，被告並以111年9月21日函通知原告承購事宜，然被告完全未給予原告表示意見之機會，即以112年10月27日嘉民鄉財字第1120023703D號函（下稱 112年10月27日函）通知原告系爭土地上有6-9號建物且已完成營業登記，依系爭條例第49條規定，不得讓售予原告；原告於112年10月30日向被告提出土地承租及承購函，然被告以112年11月7日嘉民鄉財字第1120024331號函（下稱112年1 1月7日函），以相同理由通知原告不得讓售；原告復於112 年11月28日向被告提出申請書，然經被告以112年12月28日嘉民鄉財字第1120028842號函通知原告，業以112年10月27 日函及112年11月7日函答復在案，並告知原告得循訴願程序提起救濟；其後，因被告之救濟教示有誤，原告方提起本件訴訟。是以，於被告擬處分系爭16筆土地時，兩造間公有基地租賃契約仍係有效，依系爭條例第52條第2款規定，原告有權向被告承購系爭土地，然被告就未依前述處分方式辦理讓售程序，本就違法而無依據。　㈣系爭條例第49條規定「縣有非公用不動產，管理機關（單位）無開發經營及使用計畫，其出租供營業使用者，以標租為原則，但情形特殊、租期在一年以下或法令另有規定者，得逕與承租人議定出租。前項出租不動產，承租人不得要求讓售，管理機關（單位）如有出售必要者，應予標售。」，立法意旨應是防止企業有心人士炒作土地，故該條第2項所稱承租人不得要求讓售，應限於該條第1項規定之出租供營業使用者才有適用。然原告承租系爭土地自88年起至112年12 月31日止已有24年，原告並非炒作土地之人，又被告係出租系爭土地予原告，而非訴外人金富玩具實業有限公司（下稱金富公司），金富公司得以使用6-9號建物乃原告無償借用之故。是以，被告係依據系爭條例第36條第1項規定，出租非公用不動產之系爭土地予原告，而非依據系爭條例第49條第1項規定，本件自無系爭條例第49條第2項之適用。反之，依據系爭條例第52條第2款規定，被告應將系爭土地讓售予原告，亦即原告有承購權，乃系爭條例第52條第2款規定享有之法律上權利，原告既依據兩造間之公有基地租賃契約法律關係，分別以111年5月3日鄉有土地承購申請書、112年10 月30日土地承租及承購函及112年11月28日申請書，項被告主張承購權，則被告不依該規定讓售予原告，顯然違法。又原告於申請承購時為基地租賃之承租人，且被告當時有意讓售系爭土地，依據土地法第104條第1項、民法第426條之2第 1項規定，原告就系爭土地有優先承買權。　㈤對被告答辯所為之陳述：　　⒈依被告113年10月25日嘉民鄉財字第1130023198號函所檢附之61地號等16筆土地現況照片可知，系爭土地上之大門兩側門柱上均有「金富」之招牌，可證被告相關承辦人員於拍照時即知悉6-9號建物係由金富公司使用之情形，又被告曾分別於103年11月17日、104年1月20日發文給原告，表示原告承租之面積經實測後有所增減，且於110年10月2 8日通知原告關於鑑界、分割一事，被告相關承辦人員於測量時均有至現場，亦應知悉6-9號建物係由金富公司使用之情形，從而，被告辯稱112年審查時才發現云云，並非事實。　　⒉關於被告以112年10月27日函、112年11月7日函，稱6-9號建物為金富公司之營業登記地址，依系爭條例第49條規定，系爭土地有出租供營業使用之情形，原告不得要求讓售云云。首先，被告係將土地出租予原告，而非出租予金富公司，並無土地出租供營業使用者之情；其次，6-9號建物係原告無償借用予金富公司，然國稅局人員表示縱為無償借用，因借用人為營業之公司，依所得稅法第14條第1 項規定，仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，而建議原告主動申報租金收入，系爭土地於11 1年度租金為每月13,024元，故金富公司於111年度申報租金支出每月4,000元，1年支出租金48,000元（計算式：40 00元×12月），實則金富公司並非租賃6-9號建物，另金富公司於112年度並未申報租金支出；次之，被告既以111年 9月21日函同意將系爭土地由原告承購，卻又以112年10月 27日函表示不得讓售系爭土地予原告，原告於112年10月3 0日收受該函，被告完全未給原告表示意見之機會，實有違誠實信用原則；再者，本件應無系爭條例第49條第2項之適用，已如前述，又系爭條例第49條第2項規定係規定在第四章收益第三節非公用財產之利用篇章，該章節係就非公用財產之利用作規範，而系爭條例第52條第2款係規定在第五章處分第一節非公用不動產之處分篇章，該篇章節並無讓售規定之限制，在體系解釋上，此二規範既位列不同章節，自無從以不同章節之規定作為限制原告承購之理；此外，嘉義縣政府113年11月4日府財稅公字第113025 5767號函說明二提及系爭條例第49條之規定就非以標租土地承租為營業使用之土地出售並無規定等語，既無規定，則被告主張依系爭條例第49條第2項規定系爭土地不得讓售，即無依據。　　⒊被告辯稱原告於111年12月14日續租時係以議定承租云云，原告否認之，蓋當時係因有承購權之承租戶租約均將於11 2年12月31日屆期，而被告就承購價格又要另行研議，所以被告才會與當時有承購權之承租戶均簽訂1年之租約，並不是只針對原告，更非被告所稱之議定承租。　㈥並聲明：　　⒈確認原告就被告所管理之系爭土地之承購（買）權關係存在。　　⒉被告應於原告給付74,999,000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。　　⒊訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠原告自100年1月1日起向被告承租系爭土地，並於106年1月1 日向被告續租系爭土地，租期至111年12月31日止（計6年）。嗣於111年間，被告就系爭16筆土地辦理讓（標）售程序，原告於111年5月3日向被告申請承購系爭土地，被告就系爭16筆土地，分別於111年7月6日召開初估會議、於111年8 月1日召開複估會議，經被告核定價格後，經嘉義縣民雄鄉民代表會（下稱鄉代會）於第21屆第16次臨時大會決議通過，而當時報請核定所檢附之嘉義縣民雄鄉公所鄉有非公用土地擬處分清冊，被告就處分法令依據欄位漏未考量系爭條例第49條第2項。其後，被告於111年9月7日鄉代會第21屆第19 次臨時大會就系爭16筆土地讓（標）售一案進行報告，而鄉代會並未表示要暫停讓（標）售程序，被告則以111年9月21 日函，通知原告應於111年11月2日前繳納土地價款54,240,7 25元；又被告雖於111年9月23日系爭16筆土地讓（標）售說明會作出因價格問題而暫停讓（標）售程序之結論，然被告既以111年9月21日函通知原告，而原告未繳納價款，依該函所載，兩造間之買賣契約已於111年11月2日解除。另原告稱被告同意重新鑑價云云，被告否認之。　㈡被告於首長交接後，因前揭價格問題，以112年3月14日嘉民鄉財字第1120005351號函通知系爭16筆土地之承租人，停止讓（標）售程序，待被告將系爭16筆土地再送請估價後，於 112年9月25日嘉民鄉財字第1120021042號函通知承租人，重啟讓（標）售程序，經112年10月3日初估會議、112年10月1 7日複估會議及被告財政課於112年10月20日核定價格後，始發現系爭土地上業有6-9號建物，而金富公司自91年設立時起即設址在6-9號建物，且已完成營業登記（營業人統一編號：0000000；營業人名稱：金富公司；營業狀況：營業中），及於99年4月12日為工廠登記（工廠登記編號：0000000 ；工廠登記狀態：生產中），被告先前漏未考量系爭條例第 49條第2項規定，乃以112年10月27日函通知原告，不得讓售系爭土地予原告，僅能標售，原告復於112年10月30日以土地承租及承購函請求讓售，然被告為恪遵法令，仍不同意原告所請，並以112年11月7日函回覆原告。被告於112年間重啟之讓(標）售程序，雖係111年間讓(標）售程序之延續，然兩造於111年間所成立之買賣契約關係，已因原告未依限繳納價款而不存在。又被告於重啟讓（標）售程序時，發現先前漏未考量系爭條例第49條第2項規定，基於該規定意旨為承租土地供營業使用者，該土地之經濟效益應較非營業使用者為高，故為充實國庫，土地之出售應以「標售」之方法為之，方能最大限度充實民雄鄉鄉庫，故先後以112年10月2 7日函、112年11月7日函拒絕原告之承購申請。　㈢原告雖主張其依系爭條例第52條第2款規定對系爭土地有承購權，然該規定係依同條例第51條規定出售之房地，而出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人，則該規定須無系爭條例第49條規定適用時方可適用。詳言之，系爭條例第49條規定之意旨為管理機關出租後，系爭不動產供營業使用者即屬之，並不問營業使用之人為承租人自己營業使用或承租人轉租或借予他人營業使用，亦即縱使承租人轉租或借予系爭不動產供他人營業使用，亦為本條規範之範圍，否則，若承租人主張其未營業而係借予他人營業，即無本條規範之適用，此顯非本條規範之目的。系爭土地既有因出租供營業使用之情形，依系爭條例第49條規定，承租人不得要求讓售，被告乃以112年10月27日函向原告表示系爭土地依法不能直接由原告承購，而須經標售程序。又原告主張其係將6-9號建物無償借用予金富公司，本件並無系爭條例第49條之適用云云，乃屬曲解法令，況金富公司法定代理人許進樂，為原告之配偶，原告正係以此脫法行為，意圖取得系爭土地之讓售權，此益突顯系爭條例第49條應如前述解釋，方屬正確。至於嘉義縣政府113年11月4日府財稅公字第1130255767號函文解釋之態樣為「如非以標租土地承租為營業使用」，此與本件並無關係，蓋原告承租該土地並非以「標租」承租，而係依系爭條例第49條第1項但書規定，以議定方式承租。況原告於111年12月14日續租時即係欲為「營業使用」，且係以「議定承租」。是以，系爭土地之出售仍應受系爭條例第49條第2項規定之限制，方屬合理、合法。　㈣退步言之，原告就本件亦無確認利益，蓋原告主張其有承購權之依據為系爭條例第52條第2款規定，該規定之承購人為非公用土地之承租人，然兩造之租約已於112年12月31日終止，故原告已非為合法之承購人。　㈤並聲明：　　⒈原告之訴駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。　　三、本院之判斷：　　　㈠系爭土地於110年12月22日自坐落嘉義縣○○鄉○○段00地號（重測前地號為林子尾段3地號）分割而出，系爭土地現為民雄鄉所有，由被告管理，原告在系爭土地上有系爭6-8、6-9號建物之事實，有系爭土地登記謄本、嘉義縣財政稅務局房屋稅課稅明細表、房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷一第13 、51、239、241頁），堪信為真實。　㈡查原告與被告就系爭土地訂立有公有基地租賃契約，租賃期間自106年1月1日起至111年12月31日止（見本院卷一第97至 99頁）。被告為辦理系爭土地及其餘土地共16筆土地讓（標）售事宜，按系爭條例第83條第2項規定，於鄉代會第21屆第16次臨時會提案，並獲鄉代會議決通過，且經嘉義縣政府於111年6月14日府財稅公字第11101206944號函核定（見本院卷一第247頁），於嘉義縣政府核定前，被告定期111年5 月3日上午9時，於111年4月25日以嘉民鄉財字第1110008962 號開會通知單，通知系爭土地及其餘土地等承租戶到場為承購申請說明（見本院卷二第165頁），原告於開會期日即111 年5月3日向原告提出系爭土地承購申請書（見本院卷一第11 7頁、卷二第165頁）。被告於111年8月22日經當時鄉長核定底價（見本院卷一第88、91頁），並於111年9月21日以嘉民鄉財字第1110021006號函通知原告業已完成法定程序，承購總價款計54,240,725元，請被告於接獲該通知之次日起40日內（111年11月2日前）繳清土地價款，逾期未繳，視為放棄承購（見本院卷一第23至24頁）。然被告與承購申請人於上開繳款期限未到前之111年9月23日舉行會議，因原告及其餘承購申請人認為估價師評定價格過高，經被告說明與釐清問題後，被告與原告及其餘承購申請人無共識，會議主席乃裁定暫停本案土地讓（標）售程序，並於111年9月29日簽請當時鄉長准予研議相關糾紛與疑義後，續通知承購申請人辦理讓（標）售相關事宜（見本院卷一第77至81頁）。嗣被告於 111年11月24日簽請准予召開複估委員會審議後，續辦讓（標）售程序，且衡酌本案讓（標）售執行期程，於推動鄉政建設之需要與維護承購人優先購買權，加簽土地租賃契約1 年（見本院卷一第82頁）。原告與被告乃就系爭土地續訂11 2年租賃契約，租賃期間自112年1月1日起至112年12月31日止（見本院卷一第15至18頁）。嗣被告於112年2月24日開會決議停止系爭土地及其餘土地共16筆土地讓（標）售程序，俟本年年底收回土地後整體規劃，以符經濟效益，並書面通知各承租人，112年租賃契約之租期屆滿後，不再另行訂約續租，且提醒承租人如有違反租賃契約規定時，將依該契約規定終止租約、收回土地（見本院卷一第87至91頁）。惟被告又於112年9月25日以嘉民鄉財字第1120021042號函通知原告及其餘承租人就系爭土地等14筆土地重啟讓（標）售程序，且於租賃契約期滿後不再續約並收回土地（見本院卷一第 92頁），並於112年10月19日簽請鄉長核定系爭土地及其餘土地共16筆之讓（標）售底價，其中系爭土地底價為74,999 ,000元，備註標售（見本院卷一第205至223頁），被告乃於 112年10月27日以嘉民鄉財字第1120023703D號函通知原告關於系爭土地上業有完成門牌編釘之建物(嘉義縣○○鄉○○村○○0 號之9)，且已完成營業登記(營業人統一編號：00000000，營業人名稱：金富玩具實業有限公司，營業狀況：營業中) 及工廠登記(工廠登記編號：00000000，工廠登記狀態：生產中），按嘉義縣縣有財產管理自治條例第49條規定不得讓售予原告，應予標售（見本院卷一第25頁）。原告又於112 年10月30日提出系爭土地承租及承購函（見本院卷一第119 頁），被告於112年11月7日以嘉民鄉財字第1120024331號函通知原告關於承租之土地為本鄉秀林段61-15地號，該地設有2門牌號碼，分別為秀林村東義6號之8及東義6號之9，其中東義6號之9為「金富玩具實業有限公司」之營業登記地址，爰該地現為供營業使用。再查本所現擬出售該筆土地，以 112年10月27日嘉民鄉財字第1120023703D號函通知台端不予讓售，與嘉義縣縣有財產管理自治條例第49條第2款規定尚無不符（見本院卷一第27頁）。原告再於112年11月28日提出續租、承購土地申請書（見本院卷一第121至123頁），被告於112年12月28日以嘉民鄉財字第1120028842號函通知原告關於申請承購(承租)本鄉秀林段61-15地號土地一案，原告業以112年10月27日嘉民鄉財字第1120023703D號暨112年1 1月7日嘉民鄉財字第1120024331號函答復在案。原告對本處分如有未服，應於收到本文之次日起30日內，依訴願法相關規定繕具訴願書，經由本所逕送嘉義縣政府提起訴願審議。訴願之提起，以原行政處分機關或受理訴願機關收受訴願書之日期為準（見本院卷一第29頁）。原告遂提出訴願，惟嘉義縣政府認原告就系爭土地之承租、讓售為私權爭執，而決定訴願不受理（見本院卷一第31至33頁）等情，有租賃契約、函、開會通知單、承購申請書、會議記錄、訴願決定書等件附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。　㈢原告主張：其聲請承購系爭土地已符合系爭條例第52條第2款推定，被告應讓售系爭土地予原告等語，被告則抗辯：系爭土地上有系爭6-9號建物，且有金富公司為營業登記工廠登記(工廠登記編號：00000000，工廠登記狀態：生產中），按系爭條例第49條規定不得讓售，應予標售。況原告於111 年12月14日續租時即係欲為「營業使用」，且係以「議定承租」。是以，系爭土地之出售仍應受系爭條例第49條第2項規定之限制。經查：　　⒈依被告113年10月25日嘉民鄉財字第1130023198號函所檢附之嘉義縣民雄鄉公所鄉有非公用土地擬處分清冊，其中記載之處分法令依據為「嘉義縣縣有財產管理自治條例第51 條第1項第1款、第52條第1項第2款暨公有土地經營及處理原則第7點第7款」等規定，處分方式則有「標售」、「讓售（標售）」兩種方式，有上開函及所附資料附卷可稽（見本院卷二第11至38頁）。關於「讓售（標售）」部分，應係依據系爭條例第52條第2款規定：「前條規定出售之房地，其處理方式依下列規定：二、出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人。承租人不依規定承購者，照現狀標售。未建有房屋者，一律標售。但承租人有依得標價格優先承買權。」及公有土地經營及處理原則第7點第7款規定：「公有土地以不出售為原則。但合於下列情形之一者，得予出售：(七)其他經權責機關依法律或地方公產管理法規規定核定者。」。準此，被告就鄉有土地之處分方式應係先讓售予承租人承購，於承租人不願意承購時才予以標售，再由被告依系爭條例第83條第2項規定，送經鄉代會審議同意及報請嘉義縣政府核定。　　⒉系爭條例第49條規定：「縣有非公用不動產，管理機關（單位）無開發經營及使用計畫，其出租供營業使用者，以標租為原則，但情形特殊、租期在一年以下或法令另有規定者，得逕與承租人議定出租。前項出租不動產，承租人不得要求讓售，管理機關（單位）如有出售必要者，應予標售。」本件被告係將系爭土地出租與原告，而系爭6-9 號建物為原告所有，縱令金富公司在原告所有之系爭6-9 號建物營業，且金富公司之法定代理人係原告之配偶，因公司與自然人為不同之權利主體，且土地與建物係不同之不動產，被告僅出租系爭土地與原告，並未將系爭土地出租與金富公司，則被告並非出租系爭土地供營業使用，本件與系爭條例第49條規定之情形不符。況依被告於111年1 1月24日簽請准予召開複估委員會審議後，續辦讓（標）售程序，且衡酌本案讓（標）售執行期程，於推動鄉政建設之需要與維護承購人優先購買權，加簽土地租賃契約1 年，有簽呈附卷可稽（見本院卷一第82頁），則原告與被告就系爭土地續訂112年租賃契約，租賃期間自112年1月1 日起至112年12月31日止，有基地租賃契約書在卷足憑（見本院卷一第15至18頁），乃係為續辦讓（標）售程序，且衡酌本案讓（標）售執行期程，於推動鄉政建設之需要與維護「承購人優先購買權」所為，且當時其餘土地之承租人均簽訂1年之租約，並不是只針對原告，並非議定租約，則本件讓（標）售程序仍係依據承租人111年5月3日鄉有土地承購申請書之延續，系爭土地之讓售自不受系爭條例第49條第2項規定之限制。是被告抗辯：本件依系爭條例第49條規定不得讓售，應予標售云云，並無可採。　　⒊被告係依據系爭條例第36條第1項規定，出租非公用不動產之系爭土地予原告，非出租與訴外人金富公司，本件自無系爭條例第49條第2項之適用。反之，依據系爭條例第52 條第2款規定，被告應將系爭土地讓售予原告，亦即原告有承購權，乃系爭條例第52條第2款規定享有之法律上權利，原告既於租賃契約有效期間內，依據兩造間之基地租賃契約法律關係，分別以111年5月3日鄉有土地承購申請書、112年10月30日土地承租及承購函及112年11月28日申請書，向被告主張承購系爭土地，且被告就系爭土地已核定底價，並函告知其餘承租人已完成法定程序，得以承購總價繳款，則被告不依該規定讓售予原告，自有未合。　　⒋被告抗辯：原告主張其有承購權之依據為系爭條例第52條第2款規定，該規定之承購人為非公用土地之承租人，然兩造之租約已於112年12月31日終止，故原告已非為合法之承購人，原告就本件並無確認利益云云。惟查，原告分別以111年5月3日鄉有土地承購申請書、112年10月30日土地承租及承購函及112年11月28日申請書，向被告主張承購系爭土地，其時兩造間之土地租賃契約尚在存續期間內，並未消滅，原告有無承購權、得否承購，自應以提出承購申請時為準，如此方不致因被告作業程序之延宕而影響原告之權利，是被告上開所辯，並無可採。　　⒌準此，被告就系爭土地之處分方式應係先讓售予原告承購，於原告不願意承購時才予以標售，本件原告於兩造租賃契約存續期間內先後3次提出承購，且被告於112年10月19 日已簽准核定系爭土地底價為74,999,000元，其餘土地亦核定底價（見本院卷一第205至209頁）。嗣被告於112年1 0月27日函通知61-1、61-2、61-3、61-4、61-6、61-7、6 1-8、61-9、61-10、61-11、61-12、61-13、61-14地號等土地之承租人，已完成法定程序，得以核定底價即承購總價繳款，且說明欄記載係依據承租人111年5月3日鄉有土地承購申請書及嘉義縣縣有房地出售作業要點所為，有函附卷可稽（見本院卷一第147至172頁），原告承購系爭土地既符合系爭條例第52條第2款之要件，且被告已核定系爭土地之底價為74,999,000元，依上開原告就系爭土地之承購歷程，可認被告將系爭土地以底價74,999,000元讓售予原告已為承諾，兩造就系爭土地之買賣已意思表示一致。四、綜上所述，原告依系爭條例第52條第2款規定，就系爭土地有承購（買）權關係存在，兩造間就系爭土地以74,999,000 元成立買賣關係。從而，原告訴請確認原告就被告所管理之系爭土地，權利範圍全部之承購（買）權關係存在；被告應於原告給付74,999,000元之同時，將系爭土地，權利範圍全部所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺

2025-01-21

CYDV-113-訴-286-20250121-1

訴

臺灣屏東地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度訴字第499號原告陳進成訴訟代理人洪順玉律師被告李順清訴訟代理人李陳清滿劉家榮律師複代理人陳正軒律師被告陳可真法定代理人陳和廷凌玉霜上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年1 2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。本件原告原訴之聲明請求確認其就屏東縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）有優先承買權，暨請求被告李順清塗銷系爭土地於民國107年1 0月4日以買賣為原因之所有權移轉登記，並請求准予原告優先購買系爭土地，嗣於起訴狀送達後，追加陳可真為被告，並請求被告陳可真以新臺幣(下同)98萬9,712元之價格，就系爭土地與原告訂立買賣契約暨移轉所有權予原告（見本院卷二第177、178頁），其請求基礎事實同一，且被告對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，依首揭規定，於法自無不合，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。查原告主張就系爭土地如本院卷二第119頁土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示面積125.28平方公尺部分，有土地法第104條及民法第426條之2所定之優先承買權存在等語，為李順清所否認，足認兩造間就原告對系爭土地是否存有優先承買權之法律關係有所爭執。是原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益（即訴之聲明第一項）。貳、實體方面：一、原告主張：伊於102年11月22日與胞弟即訴外人陳進財就系爭土地簽訂租賃契約（下稱第一次租約），租期自102年2月 1日起至105年11月30日止，用以興建屏東縣○○鄉○○路00○00 號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）使用。復於105年12月2 8日就系爭土地再次與陳進財簽訂租賃契約（下稱第二次租約），租期自106年1月1日起至108年12月31日止。又陳進財於107年9月25日將系爭土地以98萬9,712元之價格，出售予被告李順清。惟陳進財與被告李順清均未通知伊系爭土地出售之事，而系爭土地係伊所承租建屋之基地，伊自得主張優先承買之權利，爰依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在，及請求被告陳可真（訴外人陳進財之繼承人）應以98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告等語，並聲明：㈠確認原告對屏東縣○○鄉○○段000000地號土地，面積125.28平方公尺土地有優先承買權存在。㈡被告李順清應就前項土地於民國107年10月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告陳可真，應就第一項土地，以新臺幣98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將該土地所有權移轉登記予原告。二、被告部分：　㈠李順清陳稱：　　1.原告與訴外人陳進財所簽訂之第一次租約第5條約定，「租約屆滿甲方(即原告)應將地上物全部歸還乙方（即訴外人陳進財）......」等語，可知雙方約定於第一次租約期滿後，系爭土地上之地上物為訴外人陳進財所有，顯見渠等所簽立並非基地租賃契約，原告自不得主張優先承買權。縱認原告有與陳進財於105年12月28日訂立第二次租約，然原告於第二次租約期間，並未建築任何建物於系爭土地上，自不得主張優先承買權。況訴外人陳進財於出售系爭土地時，均有書面通知原告，出售條件等相關事宜，且伊於107年12月31日亦與原告就系爭土地簽立租賃契約（下稱第三次租約），足認原告早知系爭土地出售予伊，而當時原告既未主張優先承買權，則已不得再行主張。　　2.退言之，縱認原告就系爭土地有優先承買權存在，惟系爭土地僅如複丈成果圖所示編號257-11⑴面積15.64平方公尺部分上有地上物（即系爭房屋）存在，其餘部分並非系爭房屋本體僅為附屬物，原告自不得就此主張優先承買權。故縱原告能證明系爭房屋為其所有，亦僅得優先承買系爭房屋所坐落之土地。且原告早知系爭土地售予伊，而未即時為優先承買之主張，現提出優先承買之主張，顯有違誠信原則，應依情事變更原則酌增承買價額，以符法之安定性及誠信原則等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告陳可真陳稱：對於本件事實不清楚，請法院依法審酌等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項(見本院卷二第204、205頁)：　㈠102年11月22日原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂土地租賃契約（即第一次租約）。（見本院卷一第23頁）　㈡107年12月31日原告與被告李順清就系爭土地簽訂土地租賃契約（即第三次租約）。（見本院卷一第189、190頁）　㈢系爭房屋房屋稅起課時間為103年3月。（見本院卷一第145頁）　㈣原告在屏東縣○○鄉○○路00○00號所建房屋，如房屋稅籍證明書所載（見本院卷一第147頁）。　㈤原告所興建之系爭房屋並未設定地上權登記。　㈥對於屏東縣東港地政112年4月20日土地複丈成果圖所示測量結果即土地地號、面積及地上物座落之地號、面積（見本院卷二第119頁）。四、本件之爭點為：㈠原告就系爭土地是否有優先承買權？㈡如認原告有優先承買權，優先承買之範圍是否僅限於複丈成果圖中所示257-11⑴之部分，及原告是否應以市價承買？茲論述如下：㈠原告就系爭土地是否有優先承購權？　　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項分別定有明文。上開關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用（最高法院99年度台上字第775號判決意旨參照）。　　⒉經查，原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂第一次租約後，原告於103年間在系爭土地上興建系爭房屋等情，為兩造所不爭執，且有系爭房屋課稅證明在卷可稽，此部分應可認定為真實。然依第一次租約第5條之約定，系爭房屋於105年11月30日（即第一次租約期滿）後應歸陳進財所有，則系爭房屋既歸陳進財所有，依上開說明，原告就系爭土地自難認有優先承買權存在。　　⒊原告雖提出與陳進財簽訂第二次租賃契約，並依該租約第8 條約定主張系爭房屋仍為其所有，惟被告李順清否認第二次租約陳進財簽名之真正。經查，因原告所提出第二次租約之書面契約為影列印機具製成之彩色影本，且因簽名之樣本數不足，致鑑定機關難以鑑定第二次租約陳進財簽名之真正。又證人洪子豐雖到庭證稱：（問：證人是否曾於 105年12月28日幫陳進財與陳進成訂立土地租賃契約？）這份租約看起來像我預先準備的格式，且租約第2頁下方關於『第3條所訂租金共計新台幣壹拾貳萬元整，確已全數收訖』等文字是我的字跡，但對租約之內容不是很有印象，時間有點久了；（問：上開契約第2頁陳進財2處之簽名，是否為陳進財所親簽？證人有無在場見證陳進財簽名？）我沒有印象，忘記了；（問：證人有無與陳進財、陳進成一同在場之印象？）忘記了，想不起來等語。另證人黃奇男亦到庭證稱：（問：證人是否知悉當時陳進財土地上有建物或其將土地出租他人？）我不知道；（問：證人是否有去現場看過陳進財的土地？）沒有去過現場；（問：證人當時是否有聽聞原告陳進成有向陳進財承租土地？）當時有聽陳進財講過土地有租給陳進成，但租賃期間到什麼時候，就沒有聽他講過；（問：證人當時有無確認李順清向陳進財所買受之土地已無租賃關係？）不了解等語。顯見上開證人就原告與陳進財第二次租約簽訂之詳細過程，未全程參與，對於第二次租約陳進財之簽名之是否陳進財所親簽，均未能證實，尚難據此認定原告主張第二次租約之真正。　　⒋此外，縱認原告所主張之第二次租約為真正，然系爭房屋依第一次租約之約定，租期屆滿後已歸陳進財所有，原告復未能舉證證明其於第二次租約租賃期間有興建何建物（原告主張系爭土地所搭建之鐵皮車棚欠缺構造上及使用上之獨立性，不得單獨為所有權之客體，並非土地法、民法所稱之房屋），尚難據此認定原告就系爭土地有優先承買權。況土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係（最高法院111年度台上字第2616號判決參照），顯見優先承買權係具有物權效力之權利。又物權依民法第746條第1項之規定，因拋棄而消滅，而物權之拋棄乃物權人單方使其物權消滅之單獨行為。本件原告復與被告李順清就系爭土地簽訂第三次租約，足認原告就系爭土地業由陳進財出賣予與被告李順清一事有所認識，並承認被告李順清為系爭土地之所有權人。據此亦可認其有拋棄系爭土地優先承買權之意思表示。從而，原告主張其就系爭土地有優先承買權存在云云，即無可採。㈡原告就系爭土地並無優先承買權，已如上述，則原告請求被告李順清塗銷系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求被告陳可真以98萬9,712元之價格與其訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，於法均屬無據。五、綜上所述，本件原告請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，並依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求被告李順清將系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為所有權移轉登記，予以塗銷，暨被告陳可真就系爭土地應以98萬9, 712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　簡光昌正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾思賢

2025-01-17

PTDV-111-訴-499-20250117-1

訴

臺灣新竹地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1112號原告廖宇垣劉欽乾共同訴訟代理人劉雅萍律師被告廖子龍兼訴訟代理人廖裕健上一人訴訟黃泓勝律師代理人上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年11 月26日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告廖宇垣就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.08平方公尺）、468-6地號土地（面積87.72平方公尺）、權利範圍均一分之一，均有優先購買權；被告廖裕健應就上開2筆土地，於民國110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為民國110年5月6日之所有權移轉登記予以塗銷。二、被告廖子龍應就第一項所示之上開2筆土地，按價金新臺幣捌拾肆萬伍仟柒佰玖拾元，及依被告2人間於民國110年3月2 2日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金（含繳納該 2筆土地之土地增值稅）同時，將上開2筆土地之所有權移轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積86.21平方公尺）、權利範圍一分之一，有優先購買權；被告廖裕健應就上開筆土地，於民國110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為民國110年5月19日之所有權移轉登記予以塗銷。四、被告廖子龍應就第三項所示之上開該筆土地，按價金新臺幣壹佰零肆萬參仟壹佰肆拾元，及依被告2人間於民國110年5 月3日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金（含繳納該筆土地之土地增值稅）同時，將上開筆土地之所有權移轉登記予原告劉欽乾。　　五、訴訟費用由被告2人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條已有規定。查本件原告起訴時，其聲明原為：一、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.0 8平方公尺，下稱系爭454-11地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於民國11 0年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣；二、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣 ○○鄉○○段00000地號土地（面積87.72平方公尺，下稱系爭46 8-6地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4 月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積86.21平方公尺，下稱系爭454-13地號土地）、權利範圍1 /1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於 110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第9-10頁）。嗣就被告2人間就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容之變更及確認，原告數次變更其聲明，最後變更其聲明為:一、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有系爭454-11地號土地、系爭468-6地號土地、權利範圍均1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開所示2筆土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開2筆土地，有以新台幣（下同）845,790元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年3月22日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開2筆土地之所有權轉登記予原告廖宇垣；㈡、確認原告劉欽乾就被告廖子龍所有系爭454-13地號土地、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開筆土地於110年5月3 日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開筆土地，有以1,043, 140元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年 5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上開筆土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第311-31 2頁）。經核原告所為上開聲明之變更，係因最後確認被告2 人間，就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容，所為更正其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依上說明，程序上亦應予以准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠、原告廖宇垣之先祖就系爭454-11、468-6地號土地之全部，原告劉欽乾之先祖就系爭454-13地號土地之全部（上開三筆土地，以下合稱系爭3筆土地），各與被告廖子龍先祖曾訂立未定期限之租地建屋土地租賃契約，嗣均由後代繼承該租賃契約關係，則被告廖子龍於事後受讓該等土地所有權，應認原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部之租賃關係，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部之租賃關係，對被告廖子龍均繼續有效存在。又被告廖子龍於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地；110年5月3日就系爭454-13地號土地，與被告廖裕健訂立買賣契約，惟被告廖子龍並未將該等買賣契約之內容及條件，以書面通知原告2人，原告2人亦未收到證人廖洪佑有關買賣契約內容之通知，原告並無被告所稱放棄優先承買權之情形，依土地法第104條及民法第4 26條之2之規定，被告2人就系爭3筆土地所訂立買賣契約及所有權移轉登記，均不得對抗原告2人，原告2人仍得行使優先購買權及請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地所有權移轉登記，並得依同一買賣條件主張優先購買權存在。是原告爰依土地法第104條及民法第426條之2之規定，提起本件訴訟，為如訴之聲明所示之請求，應有理由。㈡、依本院110年度訴字第491號拆屋還地事件（下稱前案一審事件）判決附圖一，即新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政）110年11月4日東測數字第135700號土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11 地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.1 6平方公尺，與系爭454-11、468-6地號土地，其謄本所載面積各52.08、87.72平方公尺，均僅有小數點差距，原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公尺，與系爭454-13地號土地，其謄本所載面積86.21平方公尺，亦僅有2.97平方公尺之差距，此均僅係測量之誤差，或該等差距處僅係空地，但亦是原告租地建屋之承租土地之範圍，故原告廖宇垣確係向被告廖子龍承租系爭454-11、468- 6地號土地之全部，原告劉欽乾係向被告廖子龍承租系爭454 -13地號土地之全部，而非僅係該等土地之一部分，是原告優先承買權之範圍，自為該三筆土地之全部。並聲明:如主文第一至四項所示。二、被告則以：㈠、臺灣高等法院112年度上字第766號拆屋還地事件（下稱前案二審事件）固認原告2人就系爭3筆土地有未定期限租約，得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，系爭3筆土地所有權移轉予被告廖裕健之行為，對原告2人不生效力，然該事件將法條所載「其契約不得對抗優先購買權人」，解釋為「其契約對優先購買權人不生效力」，顯有疑義。且本件縱認原告2人因行使優先購買權而取得所有權，依民法第758 條第1項規定，於登記前根本不生效力，自無礙於被告廖裕健為所有權人，否則假若原告2人本件勝訴確定，卻衡酌價金後決定不支付亦不移轉登記，被告廖裕健卻礙於上開判決連租金都無法收取，該判決顯有違背法令之違誤。㈡、土地法第104條優先承買權之通知方式，並未明文以書面為必要，亦無規定通知優先承買權人需告知買受人為何人及附買賣契約等文件，本件姑不論原告就系爭3筆土地，對被告廖子龍無租約關係，縱屬有之，本件早已於109年、110年間由證人廖洪佑及被告，分別通知原告2人出賣系爭3筆土地一事，並說明承購之條件，但原告2人無意承購，已放棄優先承買權。原告2人遲至112年9月12日方起訴主張行使優先購買權，與法律規定優先承買權行使之立法意旨有違，顯有悖於法之安定性及嚴重妨害交易秩序，與誠信原則有違，屬權利濫用，其等主張應不可採。又原告先於本件辯論意旨二狀中，表示不願意負擔土地增值稅，即其不願意依相同條件購買，已放棄優先承買權，此部分其不能嗣後再予補正。況退步言之，縱認原告2人得行使優先購買權，惟應限於承租範圍內之基地，原告2人之房屋並未占用系爭3筆土地之全部，自有待原告2人證明承租範圍，並僅就承租範圍內得行使優先購買權。並聲明:請求駁回原告之訴。三、本院之判斷：　　經查，坐落系爭454-11、468-6地號上之房屋為原告廖宇垣所有，依前案一審事件之系爭複丈成果圖所示，該房屋占用系爭454-11地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，另坐落系爭454-13地號土地上之房屋為原告劉欽乾所有，該房屋占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公尺；又被告廖子龍前因分割取得系爭3筆土地之所有權，所有權權利範圍均為1/1，嗣被告廖子龍與被告廖裕健，於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地，簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以845,790元，向被告廖子龍購買系爭454-11、468-6地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；被告廖子龍與被告廖裕健，於110年5月3日就系爭454-13地號土地簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以1,043,140元，向被告廖子龍購買系爭454-13地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；嗣被告廖子龍就系爭454-11、468-6地號土地之所有權，於110年5月6日，就系爭454-13地號土地之所有權，於110年5月19日，均以買賣為登記原因，辦妥所有權移轉登記為被告廖裕健所有等情，有原告提出之前案一審事件判決影本、系爭3筆土地之土地登記第一類謄本（見本院卷第19-43、55-59頁），及被告提出系爭454-11、468-6、4 54-13地號土地不動產買賣契約書暨土地增值稅繳款書影本（見本院卷第277-297頁）等件為證，復經本院依職權調取系爭3筆土地之所有權移轉登記案件資料，經新竹縣竹東地政事務所於112年11月27日以東地所登字第1120006334號函檢送上開資料附卷可參（見本院卷第73-96頁），堪信為實在。茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據?爰予以論述如下。㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？１、按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。又「㈠基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用。㈡倘上訴人之先祖確於日據大正14年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉於民法第425條修正施行後之95年7月17日，受讓該土地之所有權。依上開說明，仍非無修正前民法第425條（其租賃契約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定之適用。」，亦有最高法院98年度台上字第764號判決意旨可值參考。２、經查，本件之被告廖子龍及訴外人廖子宏、廖度榕，於前案一審事件審理時，即均以證人身份，到庭供述包括系爭3筆土地等土地，早在其等先祖所有時期，即經全體共有人之同意，而共同出租予他人（包括本件原告之先祖）在其上興建房屋，並約定依土地持分比例按年輪流向承租人收取租金；上開約定於渠等先祖死亡後，即一代一代傳接下來，渠等於系爭3筆土地等分割前，亦係以土地共有人身分，向包括本件之原告等人輪流收取租金等語綦詳，並據證人廖度榕於該事件提出其上載有包括本件原告等人資料之建物基地地租名冊，附於該事件卷宗內可供佐證（見該事件卷三第29-37頁），足認被告廖子龍等土地共有人之先祖與原告2人之先祖間，確實曾就分割前之系爭3筆土地訂定未定期限之基地建屋租賃契約等情，為前案一審事件所調查認定並判決認定屬實在案，且上開事實經該事件兩造上訴後，於前案二審事件審理時，復為該案兩造所不爭執（本件被告廖裕健，於該案訴訟中亦不爭執上開事實），此經本院調取前案一審事件卷宗查明無訛，並有前案一、二審事件判決影本在卷可憑（見前案一審事件判決第11-16頁、前案二審事件判決第4頁，即本院卷第29-34頁、第246頁）。是揆諸上開之規定及說明，原告與被告廖子龍之先祖，就分割前之系爭3筆土地既有約定不定期之租賃契約，經輾轉繼承或讓與後，原告廖宇垣為系爭454-11、468-6地號土地上房屋之所有人；原告劉欽乾為系爭454-13地號土地上房屋之所有人；被告廖子龍則分割受讓而成為系爭3筆土地之所有人，足見原告廖宇垣就系爭4 54-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告廖子龍與被告廖裕健買賣系爭3筆土地時，與被告廖子龍間就該等土地之租賃關係仍繼續存在。至被告2人雖於本件，否認原告2人與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存在租地建屋之租賃關係，惟未提出任何證據，證明前案一、二審事件所認定之上開事實有何不實之處，則渠等於本院審理中就上開事實之存在翻異其詞，空言否認，自難認為可採。３、至原告與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存有租地建屋租約關係之範圍為何，原告主張係3筆土地之全部，被告則加以否認。經查，依前案一審事件判決附圖一，即系爭複丈成果圖所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11地號土地合計51.5 7平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，與該2 筆土地之各別面積（即依序各為52.08、87.72平方公尺，見該二筆土地之土地登記謄本所示），均僅有小數點差距，另原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.2 4平方公尺，與該筆土地之總面積86.21平方公尺（見該筆土地之土地登記謄本所示），亦僅有2.97平方公尺之差距，此業如前述，再參以原告所提其自身及先祖先前向被告廖子龍之先祖、被告廖子龍等土地共有人，承租系爭3筆土地所繳納租金之原證5、原證6租金收據及原證7存提租金之提存書影本（見本院卷第213-239頁），其內亦均未記載原告及其先祖，僅係承租系爭3筆土地內之特定部分，而非整筆土地承租之內容，是原告主張係承租系爭3筆土地之全部面積，而非尚有一小部分未承租乙節，應堪以採認為真實，被告辯稱原告非承租該3筆土地之全部範圍云云，尚難以憑採。㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據? １、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2亦有明文。又按【民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭二條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第四百二十六條之二第二項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法第四百二十六條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明。】、【查土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。】、【按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。】，有最高法院99年度台上字第1699號、88 年度台上字第2167號及100年度台上字第1582 號民事判決意旨可供參考。是依土地法第104條第1項之規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於10日內表示者，其優先購買權始視為放棄，民法第426條之2第2項更規定，出賣人之該通知，應以書面為之。且所謂通知，係指出賣人將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意，不得僅以告知買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。是以基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知基地承租人，縱基地承租人知悉過戶之事，因其不知上開條件而無從行使優先購買權，其優先購買權仍不能視為放棄。再依土地法第104條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故承租人之優先購買權，已具有相對之物權效力，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。是基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，倘承租人僅知出賣之事實，不知買賣之條件，自亦難僅其因其久未行使優先購買權，而認其嗣後行使該權利，係權利濫用或有違誠信原則之情形。２、依上所述，原告廖宇垣就系爭454-11及468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告2人於110年3月22日、5月3日，各就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13 地號土地，簽訂不動產買賣契約時，已對出賣人即被告廖子龍享有租地建屋之土地承租權，則揆以土地法第104條及民法第426條之2之規定，原告2人就上開土地，就被告2人間之買賣出售，已享有上開條文所規定承租人之優先承買權，應堪以認定。３、被告固主張:於被告廖子龍出售系爭3筆土地予另一被告時，被告2人已親自及透過證人廖洪佑，將上開出賣事實通知原告，原告當時已表明不願承買，業已放棄優先承買權，自不能嗣後再為行使該權利，否則屬權利濫用及違反誠信原則等語，並提出被告廖裕健與證人廖洪佑於109、110年間之LINE 對話截圖影本（見本院卷第125-131頁），及舉證人廖洪佑之證述為憑，然為原告所否認。經查，被告2人係先後於110 年3月22日、5月3日，始就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，分別簽訂不動產買賣契約書，由被告廖裕健向被告廖子龍購買該等土地，已如前述，則依上開土地法第104條及民法第426條之2，有關優先承買權通知之規定及說明，必須由出賣人即被告廖子龍，將其與另一被告所訂系爭3筆土地之前述2份買賣契約，有關買賣標的、範圍、價金及付款方法、產權移轉、稅費負擔、瑕疵擔保等契約內容，通知原告，以讓原告知悉該等契約內容，以便原告能決定是否以同樣條件向被告廖子龍買受系爭3筆土地時，始得謂出賣人已盡上開規定之優先承買權通知之義務。然查，觀以被告提出之上開LINE對話內容，不僅部分對話之時間，係在被告2人訂立上開買賣契約日之前，且核其全部之對話內容，均與上開規定及說明，所述出賣人應盡優先承買通知義務之方式及內容顯然不同，是依上開之LINE對話截圖，無從認定及證明出賣人即被告廖子龍，已履行對原告之優先承買通知程序及已盡通知義務，準此，自亦無從認定原告已放棄其優先承買權。至依證人廖洪佑之證述全文內容（見本院卷第 192-199頁），可知證人廖洪佑業已證稱提及:其沒有看過被告二人簽訂之買賣契約，且其對於買賣契約記載之買賣價金確切係幾萬元、付款方式等重要買賣條件亦不知情，其雖有出面向原告二人協調，是否欲買受系爭3筆土地事宜，然其該等行為乃係在系爭3筆土地分割前所為，當時被告2人尚未達成系爭3筆土地之買賣等情（見本院卷第193、194、195、 197、198頁），準此，堪認證人廖洪佑並無將被告2人就系爭3筆土地買賣契約之內容、條件（諸如買賣價金、付款等），通知原告二人，被告主張證人廖洪佑有為上開之通知云云，應與事實不符而難以採信，則被告進而依此主張其等對原告已盡優先承買之通知義務云云，亦難以成立。又原告縱於前案一審事件審理時，知悉被告2人間就系爭3筆土地成立買賣契約，然被告既未能舉證證明，當時出賣人即被告廖子龍，已將其與另一被告間之買賣契約內容，通知予原告讓原告知曉，以讓原告得以知悉該等契約內容，以決定是否願以同一條件，行使優先承買權，準此，堪認原告當時既不知被告2人間買賣契約之條件及內容，其即無從行使優先購買權，自無放棄優先承買權可言，則原告嗣後依法合法行使此一權利而為本件之請求，自亦無被告所稱行使權利違反誠信原則或權利濫用之情形，被告辯稱:原告先前已表示放棄行使優先承買權，其本件請求違反誠信原則或權利濫用云云，亦洵不足採。又查，依被告2人間所簽訂之不動產買賣契約書，其第6條第3項前段，固均約定土地增值稅由買方負擔（見本院卷第279、293頁），而原告雖曾表示，出賣土地時之土地增值稅，依稅法之規定應由出賣人負擔（見本院卷第312 頁），然原告自起訴時及其後，迄本件辯論終結時為止，均係主張願以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，對被告廖子龍行使優先承買權，此有原告提出之歷次書狀及到庭之陳述在卷可憑，準此，堪認原告乃係一直主張以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，行使優先承買權，並無不願負擔土地增值稅，不願依相同條件購買土地，而已放棄優先承買權之情形，被告辯稱:原告不願負擔土地增值稅，其不願依相同條件購買土地，已放棄優先承買權云云，亦難以憑採。４、又按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（亦有最高法院97年度台上字第2219 號裁判要旨可供參考）。本件依上所述，系爭3筆土地之出賣人即被告廖子龍，並未依土地法第104條、民法第426條之 2規定，就其出售系爭3筆土地予被告廖裕健之買賣條件，以書面通知原告2人，則原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，對被告廖子龍自仍享有土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權，且原告於本件既已聲明向被告廖子龍行使承租人之優先承買權，業如前述，即係請求被告廖子龍按照與被告廖裕健　　所定系爭買賣契約之同樣條件補訂書面契約，因被告2人間就系爭3筆土地以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告，是原告自得請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地之所有權移轉登記，並回復為被告廖子龍之名義。又被告2人間就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，所各簽訂之不動產買賣契約，其價金係各約定為845,790元、1 ,043,140元，並均約定土地增值稅由買方負擔，亦如前述，則原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定，訴請:確認原告廖宇垣對系爭454-11及468-6地號土地所有權全部、原告劉欽乾對系爭454-13地號土地所有權全部，有優先承買權，並請求被告廖裕健應塗銷系爭3筆土地之系爭所有權移轉登記，暨原告廖宇垣請求被告廖子龍就系爭454-11、468- 6地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以84 5,790元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付被告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭454-11、468-6 地號土地之所有權予原告廖宇垣；原告劉欽乾請求被告廖子龍就系爭454-13地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以1,043,140元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告劉欽乾訂立買賣契約，並於原告劉欽乾給付被告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭45 4-13地號土地之所有權予原告劉欽乾，即均屬有據而應予准許。㈢、綜上所述，原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地所有權全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地所有權全部，均享有土地法第104條、民法第426條之2所規定承租人之優先購買權，從而原告依上開之規定，為其前開聲明之請求，於法核屬有據而應予准許，爰判決如主文第1至第4項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微

2025-01-17

SCDV-112-訴-1112-20250117-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度重上字第115號聲請人即上訴人蘇有昱蔡介森謝明中共同代理人許芳瑞律師相對人即被上訴人鄭筱琴代理人王仁聰律師阮紹銨律師上列當事人間因拆屋還地等事件，聲請人聲請裁定停止訴訟程序，本院裁定如下：　主　　　文聲請駁回。　　理　　　由一、聲請意旨略以：伊等前與南和興產股份有限公司（下稱南和興產公司）就坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）成立租賃契約，並於其上建有建物，依民法第426條之2及土地法第104條規定，對系爭土地享有優先購買權。詎南和興產公司於出售系爭土地予相對人時，未通知聲請人是否優先承買，伊已對南和興產公司及相對人另案提起請求移轉系爭土地所有權及塗銷系爭土地所有權移轉登記之訴訟（即臺灣高雄地方法院113年度補字第547號，下稱另案訴訟）。本件訴訟係以另案訴訟之法律關係是否成立為據，是於另案訴訟確定前，顯有停止本件訴訟程序之必要，爰依民事訴訟法第182條第1項之規定聲請裁定停止訴訟程序等語。二、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。又有無停止之必要，法院有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序（最高法院84 年度台抗字第658號、101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。三、經查：聲請人於本件主張其就系爭土地與原所有權人南和興產公司成立租賃契約，並於系爭土地上建有建物，其依民法第426條之2及土地法第104條規定對系爭土地享有優先購買權等語，為相對人所否認，是兩造對聲請人就系爭土地是否因具有基地承租人之身分而得主張優先購買權，或縱有優先承買權是否影響相對人對其等所為拆屋還地之主張及請求等，有所爭執。惟上開爭點如涉相對人本案請求有無理由，本院非不可自行調查認定。是雖聲請人已提起另案訴訟，並無非俟另案訴訟程序終結，本院無從或難於判斷之情形，是以尚無裁定停止本件訴訟程序之必要。故聲請人聲請於另案判決確定前裁定停止本件訴訟程序，不應准許。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華

2025-01-15

KSHV-113-重上-115-20250115-3

重上

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第115號上訴人蘇有昱蔡介森謝明中共同訴訟代理人許芳瑞律師被上訴人鄭筱琴訴訟代理人王仁聰律師阮紹銨律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年5 月15日臺灣高雄地方法院111年度重訴字第153號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，分別各以地號稱之），原為訴外人南和興產股份有限公司（下簡稱南和興產公司）所有，並於民國 109年12月間分別與上訴人蘇有昱、蔡介森、謝明中（下稱上訴人等人）簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人分別向南和興產公司承租如附表所示土地（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。嗣南和興產公司於 110年5月28日將系爭土地出售予伊及訴外人蘇姿菁，伊遂於 110年7月15日與上訴人等人以相同條件更換出租人之方式訂定租賃契約書，租期仍至111年1月31日止。嗣於系爭租約到期前之110年9月14日，伊以存證信函向上訴人等人表明租約到期不續租，復於111年1月26日委由律師函請上訴人等人應於111年1月31日拆除地上物並返還土地予伊。詎上訴人等人迄今仍未拆除地上物及返還土地，伊爰依系爭租約第10條，請求上訴人等人將其等承租之土地上之地上物拆除後騰空返還予被上訴人，及請求相當於租金之懲罰性違約金。為此，爰依系爭租約第10條提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人謝明中應將在124地號如原判決附圖（下簡稱附圖）A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予被上訴人；並自1 11年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）11,850元；㈡上訴人蔡介森應將在124地號如附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,800元；㈢上訴人蘇有昱應將在124地號如附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人22,400元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：上訴人等人前興建建物後向南和興產公司承租系爭土地（承租土地地號、面積、租金、位置詳如附表所示），惟南和興產公司出售該等土地時並未通知伊等優先購買，是被上訴人與南和興產公司間之土地買賣契約不得對抗有優先購買權之上訴人等人。且上訴人等人現已對南和興產公司提起具有優先購買權之訴，是被上訴人不得請求上訴人等人返還土地等語為辯。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回；㈢如受不利判決，願供擔保准予宣告免為假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：　㈠系爭土地原為南和興產公司所有，因謝金山（謝明中之父）、蔡介森、王艷珠未經南和興產公司同意，自行在系爭土地上興建有建物，故嗣後於89年8月1日與南和興產公司簽立租賃契約，依序承租如原判決附圖A、B、C所示部分，並陸續續約至110年1月31日（其中王艷珠部分於96年2月1日變更為其子蘇有昱承租）。　㈡南和興產公司於110年5月28日將系爭土地出售移轉登記予被上訴人、蘇姿菁，被上訴人並於110年8月4日分割取得單獨所有，並於同年8月17日信託登記予華泰商業銀行股份有限公司。　㈢被上訴人與上訴人等人於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。　㈣被上訴人於110年9月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租。五、本件爭點：被上訴人請求上訴人等人分別拆除系爭土地上如原判決附圖A、B、C所示部分之地上物，並各自給付懲罰性違約金，有無理由？茲分述本院之判斷如下：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。又依兩造租賃契約第10條約定：「租賃關係消滅時，乙方（指上訴人；下同）應於翌日立即將租賃土地淨空，並拆除地上建築物交還予甲方（指被上訴人；下同），不得藉詞推諉，...倘三日內無法完成拆除地上建築物時，除同意拋棄地上建物事實上處分權...由甲方逕行拆除、處理，費用由乙方負擔外，並得向乙方請求①損害賠償②懲罰性違約金：除沒收保證金外，並得依平均日租金三倍計算至交還租賃土地為止之金額」（下稱系爭條款）。　㈡經查，兩造就系爭土地之租賃關係於111年1月31日業已屆滿，且被上訴人於110年9月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），是兩造就系爭土地之租賃契約因期限屆滿而消滅，依系爭條款，上訴人等人應於翌日即111年2月1日將所承租之土地淨空返還予被上訴人。惟上訴人等人仍占有所承租之土地，並未將其上之地上物拆除並將租賃土地返還予被上訴人，是被上訴人自得依系爭條款請求上訴人等人給付至交還系爭土地之懲罰性違約金即日租金3倍（詳附表所示，即等同月租金3倍）。基此，被上訴人依租賃關係請求上訴人等人應將所承租占有之土地上之地上物拆除，並請求自111年3月1日起，按月給付依月租金計算之違約金，即非無據。　㈢上訴人等人雖抗辯其等為土地法第104條所示租用土地建築房屋之人，就系爭土地具有優先承買權，故被上訴人不得請求其遷讓系爭土地，並給付租賃之違約金云云。而查：　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是於承租基地情形，無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有租地建屋之關係存在，抑或於房屋經建築後，始與基地所有人訂約承租基地，固均應有其適用（最高法院69年台上第945號判決先例要旨、70年度台上字第818號判決要旨參照）。惟前揭條文中，所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已。至所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，固不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異；惟在優先承買權人受移轉所有權登記而取得優先承買標的物所有權之前，仍未具備直接支配物之權利與對世效力（最高法院109年度台上字第3277號民事判決意旨略同此旨）。　⒉次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。而租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力（最高法院85年度台上字第1216號民事裁判意旨參照）；是租賃契約成立後，租賃契約之當事人自均受拘束，在租賃契約終止後，出租人自得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，並得依租賃契約行使其債權。　⒊查本件依被上訴人所主張，其請求權基礎係依兩造間租賃契約終止後之法律關係為請求（見本院卷第126頁）。兩造既於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示），惟其後均已於111年1月31日因期滿而終止（見不爭執事項㈢），是於租約終止後，被上訴人本於租賃契約出租人之地位，即得行使租賃物返還請求權，請求承租人即上訴人等人依約返還租賃物。縱上訴人等人得對系爭土地原所有權人南和興產公司及被上訴人主張優先承買權，並請求被上訴人塗銷系爭土地所有權之移轉登記，最終使被上訴人喪失系爭土地所有權人之地位，然依前所述，此項優先承買權僅具相對之物權效力，亦即僅其效力優於南和興產公司與被上訴人所締結之買賣契約，然在上訴人等人受移轉系爭土地所有權登記，而取得系爭土地所有權之前，既未具備直接支配系爭土地之權利與對世效力，自不得以之對抗被上訴人之租賃物返還請求權，拒絕返還租賃物即系爭土地予作為出租人之被上訴人，是上訴人此部分之主張，自難為其有利之認定。　⒋上訴人等既未依約於兩造間租賃契約終止後，拆除系爭土地上之建物，將土地返還予被上訴人，被上訴人自得依系爭條款，請求給付懲罰性違約金。依系爭條款被上訴人本得請求依平均日租金3倍，即可請求相當於月租金3倍之違約金，而被上訴人僅起訴請求按月租金之金額請求。因上訴人就此懲罰性違約金金額未有爭執，又審酌上訴人既未依兩造間之租賃契約拆除系爭土地上之建物，將土地返還予作為出租人之被上訴人，妨礙被上訴人對系爭土地之管理及利用，被上訴人僅依每月月租金數額請求違約金，未逾其依系爭條款可請求之範圍，是審酌上訴人違約等情事及占用系爭土地之情況，以及上開違約金既本係為督促上訴人積極履約，應尊重契約當事人私法自治、契約自由之原則等一切情事，認被上訴人請求之違約金，尚無過高而應依民法第252條之規定予以酌減，併敘明之。六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求：㈠謝明中應將在如附圖A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人11,850元；㈡蔡介森應將在附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,800元；㈢蘇有昱應將在附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人22,400元，均為有理由，應予准許。　　從而原審判命上訴人應各自拆除上揭地上物，並為前述給付，理由雖與本院略異，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄　　以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表編號上訴人土地地號面積位置（如原判決附圖所示）租金（新臺幣/月）租賃期間（與南和興產公司間）租賃期間（與被上訴人間）日租金3倍 1 謝明中 124 246.4㎡　A　 11,850元 110年2月1日至111年1月31日 110年6月29日至111年1月31日 1,185元 2 蔡介森 124 245.7㎡　B 10,800元同上同上 1,080元 3 蘇有昱 124 464.4㎡　C 22,400元同上同上 2,240元

2025-01-15

KSHV-113-重上-115-20250115-2

簡上

臺灣臺北地方法院

返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第398號上訴人賴威宗訴訟代理人李慶榮律師林宜儒律師被上訴人財政部國庫署法定代理人陳柏誠訴訟代理人李秀玉上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國113年6月 24日本院新店簡易庭113年度店簡字第46號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　上訴人未於言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、上訴人起訴主張：訴外人張萬教就其所有坐落高雄市○○區○○ 段0000地號土地（權利範圍4分之1，面積2,161平方公尺，下稱系爭土地）於民國96年6月21日與訴外人賴文良成立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年6月21日起至116年6月20日止，每年租金為新臺幣（下同）6萬元，賴文良並已於簽約當日將租賃期間內共計120萬元之租金一次給付予張萬教。又因張萬教已於105年4月25日逝世，復無他人繼承其遺產，臺灣高雄少年及家事法院（下稱高少家法院）遂依賴文良之聲請，於106年6月29日選任訴外人顏福松律師擔任張萬教之遺產管理人。嗣後，系爭土地於108年12月1 9日經臺灣高雄地方法院（下稱雄院）以107年度司執字第39 999號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）為拍賣，而由上訴人拍定，並於109年3月13日領得不動產權利移轉證書，依民法第425條第1項規定，上訴人即已繼受張萬教之出租人地位，則張萬教既失去系爭租約之出租人地位，其受領賴文良前所預付自109年3月13日起算至116年6月20日止共計7年3個月之租金即43萬5,000元，自屬無法律上原因，致現為系爭租約出租人之上訴人受有損害，上訴人應得請求張萬教之遺產管理人返還，詎顏福松律師在未查明張萬教積欠上訴人前揭不當得利債務之情形下，即誤將張萬教賸餘遺產即現金24萬8,835元（下稱系爭賸餘遺產）繳納國庫，本件自與民法第1185條所定歸屬國庫之要件不符。而顏福松律師上開行為致上訴人不當得利債權未能受償，顏福松律師自應依國庫法第10條及國庫收入退還支出收回處理辦法第2條之規定，填具收入退還書請求被上訴人退款予顏福松律師，再由顏福松律師將該款項依不當得利之法律關係返還與原告，惟顏福松律師怠於行使其債權，上訴人遂有保全債權之必要，爰依不當得利之法律關係及民法第242條規定提起本件訴訟，求為命被上訴人應退還顏福松律師24萬8,835元，及自民事訴之變更狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並由上訴人代為受領之判決等語。二、被上訴人則以：被上訴人依民法第1185條規定取得系爭賸餘財產係原始取得該財產，是上訴人已不得再對該財產為任何主張。又賴文良將系爭土地上興建之建物移轉與上訴人後，上訴人嗣於109年3月間因系爭執行事件取得系爭土地所有權，則其同時具系爭租約之出租人及承租人地位，依民法第34 4條規定，系爭租約債權債務關係消滅。再者，系爭租約之租金係由賴文良於96年6月21日一次給付與張萬教，而上訴人無須繳納任何租金，亦無受有損害，故上訴人不得向顏福松律師主張不當得利法律關係等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事項（見簡上卷第58頁，依判決論述方式略為文字修正）：　㈠賴文良與張萬教於96年6月21日就張萬教所有系爭土地成立租賃期間自96年6月21日至116年6月20日止、每年租金6萬元之系爭租約，賴文良於簽約同日即將系爭租約租賃期間內之租金120萬元全數交付予張萬教。　㈡系爭土地於108年12月19日經雄院以系爭執行事件為抵押物拍賣，嗣由上訴人依土地法第104條規定行使優先承買權，嗣於109年3月19日收受雄院核發之權利移轉證書而取得系爭土地之所有權。　㈢顏福松律師於106年6月29日經高少家法院以106年度司繼字第 1993號裁定（下稱系爭裁定）選任為張萬教之遺產管理人，系爭裁定嗣於同年7月17日確定。　㈣高少家法院於106年8月31日依顏福松律師之聲請以106年度司家催字第196號裁定（下稱系爭公示催告裁定），公示催告張萬教之債權人及受遺贈人於系爭公示催告裁定揭示之日起 1年2個月內向顏福松律師報明債權，及為願受遺贈與否之聲明，如逾期未報明或聲明者，僅得就張萬教賸餘遺產行使權利，系爭公示催告裁定嗣於106年9月4日刊登於民時新聞報。　㈤顏福松律師分別於109年8月20日、同年10月29日繳交雄院所分配予其之拍賣張萬教遺產結餘款9萬8,835元、處分1間張萬教所遺未保存登記房屋遺產而獲取之款項15萬元予被上訴人。四、原審判決駁回上訴人全部之訴，上訴人不服，就其敗訴部分提起全部上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應退還顏福松律師24萬8,835元，及自民事訴訟變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並由上訴人代位受領。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、得心證之理由：　㈠按繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明；親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定6個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告，民法第1177條、第1178條分別定有明文。又遺產管理人應聲請法院依公示催告程序，限定1年以上之期間，公告被繼承人之債權人及受遺贈人，命其於該期間內報明債權及為願受遺贈與否之聲明，被繼承人之債權人及受遺贈人為管理人所已知者，應分別通知之；被繼承人之債權人或受遺贈人，不於前述所定期間內為報明或聲明者，僅得就賸餘遺產，行使其權利；民法第1178條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫，亦為同法第1179條、第1182條、1185條所明定。則債務人死亡後，繼承人有無不明，經法院選任遺產管理人，於公示催告期間無人承認繼承，遺產管理人於清償債權交付遺贈物後，倘遺產尚有賸餘，即歸國庫所有，而遺產收歸國庫後，已非屬被繼承人或繼承人所有，縱事後有人主張其為繼承人或被繼承人之債權人，亦不得對該已屬國庫所有之財產主張有繼承權或債權存在。　㈡經查，張萬教已於105年4月28日死亡，因無人繼承其遺產，經高少家法院以系爭裁定選任顏福松律師為其遺產管理人，高少家法院另於106年8月31日以系爭公示催告裁定准予對張萬教之債權人為報明債權之公示催告，公示催告期間為裁定揭示之日起算1年2個月，系爭公示催告裁定嗣於106年9月4 日刊登於民時新聞報等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈢、㈣），可知系爭公示催告裁定所定公示催告期間已於107年11月4日屆滿。又顏福松律師於前揭公示催告期間屆滿後，即於109年8月20日將雄院所分配予其之拍賣張萬教遺產結餘款9萬8,835元繳交被上訴人，嗣再於109年10月29日將其處分張萬教所餘未保存登記房屋遺產而獲取之款項15萬元繳交被上訴人等節，同為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈤），綜上以觀，足認顏福松律師業已於109年10月29日將系爭賸餘遺產全數交予國庫。又上訴人係於109年12月28 日始送達高雄地方法院郵局4610號存證信函予顏福松律師，陳報其本件所稱之不當得利債權（見雄簡卷第77至78頁），顯見上訴人未於前開公示催告期間及系爭賸餘遺產收歸國庫前報明本件債權，則顏福松律師為張萬教之遺產管理人，其依公示催告期間債權人或受遺贈人報明之債權，清償張萬教債務，完成清理張萬教遺產之職務後，將系爭賸餘遺產收歸國庫，於法並無不合。而上訴人於系爭賸餘遺產收歸國庫後，始主張其為張萬教之債權人，依前開說明，系爭賸餘遺產既已歸屬國庫，即非張萬教之遺產，上訴人自不得以對張萬教之債權對該財產行使權利，是上訴人主張：上訴人得依不當得利法律關係請求顏福松律師給24萬8,835元本息，自屬無據。至上訴人另主張：依民法第1182條規定可知，遺產管理人對於公示催告期滿後未報明之債權，仍於管理被繼承人賸餘遺產範圍內負清償之責，則民法第1185條所定歸屬國庫，應係以被繼承人之遺產清償債權後均無賸餘為前提，則本件顏福松律師誤認已清償債務完畢，難認已合法歸於國庫等語，然顏福松律師將系爭賸餘遺產歸於被上訴人之時，上訴人並未向顏福松律師陳報本件不當得利債權，業經本院認定如前，則顏福松律師既已將張萬教之債權人於系爭賸餘遺產收歸被上訴人前所陳報之債權清償，方將系爭賸餘遺產歸於被上訴人，其所踐行之程序於法自無違誤，是上訴人前揭主張，本院亦難憑以為有利於其之認定。　㈢從而，上訴人既不得依不當得利法律關係向顏福松律師請求，則其基於民法第242條規定請求代位顏福松律師向被上訴人請求給付，於法自有未合，而不應予准許。又被上訴人受領系爭賸餘遺產係基於民法第1185條規定而為，自非無法律上原因取得系爭賸餘遺產，則上訴人依不當得利法律關係向被上訴人請求，亦非有據。　六、綜上所述，上訴人依不當得利法律關係及民法第242條規定，請求被上訴人退還顏福松律師248,835元，及自民事訴之變更狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並由上訴人代為受領，為無理由，應予駁回。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　林瑋桓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林春鈴　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余沛潔以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李云馨

2025-01-15

TPDV-113-簡上-398-20250115-1

台上

最高法院

請求確認優先購買權存在等

最高法院民事裁定 114年度台上字第156號上訴人張建發訴訟代理人陳水聰律師王東山律師被上訴人尉榮國際開發股份有限公司法定代理人傅兆蓬被上訴人江海全聯股份有限公司法定代理人陳柏瑋上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年4月24日臺灣高等法院第二審判決（113年度上字第120 號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第2項定有明文。查本件第三審訴訟程序中，被上訴人尉榮國際開發股份有限公司(下稱尉榮公司)之法定代理人原為董事王碧翠、林佳樺，經臺灣士林地方法院於民國113年6月26日以113年度司字第3號裁定選任傅兆蓬為臨時管理人，有該裁定可稽，茲據上訴人為承受訴訟之聲明，核無不合，先予敘明。二、次按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第47 0條第2項、第475條本文分別定有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。三、本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使所論斷：依系爭313地號土地及系爭建物之拍賣公告記載，上開房地於100年11月2日查封時，上訴人代理尉榮公司在場，並未表示其對系爭建物有所有權或事實上處分權，且系爭建物於101年5月17日經執行法院( 案列臺灣士林地方法院108年度司執字第648號，下稱系爭執行事件)為查封登記起，迄今10餘年，上訴人遲至111年1月1 7日始具狀聲明異議，顯違常情，復未能就其主張之系爭建物興建或尉榮公司移轉事實上處分權之比例，舉證以實其說，難認其主張為真正。上訴人既非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，就執行標的物即無足以排除強制執行之權利，對於系爭313地號土地，亦無優先購買權，則其主張因被上訴人江海全聯股份有限公司拍定系爭313地號土地，致其權利受有損害，亦無理由。從而，上訴人依強制執行法第15 條、土地法第104條、民法第426條之2、第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求㈠確認其就系爭建物權利範圍100 萬分之2,500之所有權存在；㈡撤銷系爭執行事件就系爭建物權利範圍100萬分之2,500之強制執行程序；㈢確認其就系爭3 13地號土地權利範圍100萬分之2,500之優先購買權存在；㈣請求被上訴人連帶給付新臺幣100萬元本息，均非正當，不應准許等情，指摘其為不當，並就原審已論斷或其他於判決結果無影響者，泛言未論斷或論斷違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，亦未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。四、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法481條、第444 條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日最高法院民事第六庭　　　　審判長法官李寶堂法官賴惠慈法官林慧貞法官邱璿如法官許紋華本件正本證明與原本無異書　記　官　林書英中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日

2025-01-15

TPSV-114-台上-156-20250115-1

旗簡

旗山簡易庭

返還價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度旗簡字第100號原告葉順成兼訴訟代理人葉秀琪被告吳嘉文廖秀蘭上當事人間返還價金事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告吳嘉文應給付原告葉秀琪新台幣195,790元，被告廖秀蘭應給付原告葉秀琪新台幣9,789元，及均自民國113年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告吳嘉文負擔20/42，由被告廖秀蘭負擔1/42，由原告葉順成負擔1/2。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事　實　及　理　由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告二人前於民國105年10月31日與原告葉秀琪簽訂不動產買賣契約，將坐落高雄市○○區○○段000000地號土地出售予原告葉秀琪，嗣因該土地複丈後更正面積為95平方公尺，並分割新增同段539-104地號土地（面積16平方公尺，下稱系爭土地），原告葉秀琪已依約交付土地買賣價金新台幣（下同）4,513,397元，並於106年5月19日將系爭土地所有權移轉登記至原告二人名下完畢，應有部分比例各1/2 。詎原告二人於取得系爭土地後，訴外人許淑惠、許靖惠即系爭土地法定租賃關係之承租人，主張被告於出售系爭土地前，未依土地法第104條之規定通知其等行使優先承買權，乃對本件兩造提起確認優先承買權存在之訴並獲勝訴（經臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第315號民事判決確定，下稱系爭另案），經系爭另案認定訴外人許淑惠、許靖惠就系爭土地有優先購買權存在，並判決原告二人就106年5月19 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，本件被告應與訴外人許淑惠、許靖惠按其等與原告葉秀琪於105年10 月31日所訂買賣契約之同一條件訂立買賣契約，並於訴外人許淑惠、許靖惠給付411,158元與本件被告之同時，將系爭土地所有權移轉登記予訴外人許淑惠、許靖惠，應有部分各 1/2。嗣後訴外人許淑惠、許靖惠已依照系爭另案判決結果，將應給付本件被告之411,158元提存至台灣高雄地方法院提存所，並於112年3月7日就系爭土地辦畢所有權移轉登記，致原告二人就系爭土地之所有權登記遭到塗銷。是原告二人就系爭土地受有相當買賣價金411,158元之損失，按照被告吳嘉文、廖秀蘭就系爭土地之應有部分比例各為20/21、1 /21，吳嘉文應各給付原告195,790元、廖秀蘭應各給付原告 9,789元。因兩造間之買賣契約經法院撤銷後，視為自始無效，依民法第179條之規定，提起本訴。並聲明：被告吳嘉文應給付原告二人各新台幣195,790元，被告廖秀蘭應給付原告二人各新台幣9,789元，及均自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告廖秀蘭則以：伊於105年間出售高雄市○○區○○段000000 地號土地時僅實得20萬元，並表示所有稅費伊均不負責，原告葉秀琪也同意，伊才出售土地，伊不知道為什麼到了113 年原告葉秀琪還要向伊請求近2萬元，當時均是被告吳嘉文和原告葉秀琪接洽，伊現在年老體衰，也無資力再返還價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　被告吳嘉文則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為土地法第104條所明定。又雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行者，依民法第225條第1項、第266條第1項規定，雙方均免其給付之義務，契約關係當然從此消滅，無待於解除。當事人已為之給付，依民法第266條第2項規定，得依關於不當得利之規定，請求返還。　㈡本件原告主張之上開事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭另案民事判決書、系爭土地最新之土地登記謄本等資料為證，又訴外人許淑惠、許靖惠業將應給付被告二人之411, 158元提存至台灣高雄地方法院提存所，經本院向該院函詢明確，有該院113年12月27日(111)存字第1677號函及所附之提存通知書在卷可稽，堪信其主張為真實；再被告吳嘉文對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同自認。至被告廖秀蘭雖以前詞置辯，然依據前開說明，其為系爭土地買賣契約出賣人之一，土地買賣契約中就系爭土地部分當然消滅，而其已收受原告葉秀琪交付之買賣價金，自應負返還價金之責任。　㈢惟本件原告既係請求返還買賣價金，而系爭土地雖於原告葉秀琪交付買賣價金後係登記予原告二人，應有部分各1/2，然買賣價金全部係由原告葉秀琪交付，原告葉順成並非系爭土地買賣契約之當事人，是因系爭土地買賣契約消滅後，被告應返還之價金411,158元，應全部返還契約當事人之原告葉秀琪。本件葉秀琪僅請求該金額之1/2，是就此部分應予准許；至原告葉順成之請求，則無所據，應予駁回，該部分價金仍應由原告葉秀琪再基於系爭土地買賣契約買受人之身分，向被告請求返還價金，方屬合法。　五、綜上所述，原告葉秀琪主張系爭土地之買賣契約因訴外人行使優先購買權而消滅，而依據不當得利之規定，請求被告吳嘉文給付在195,790元、請求被告廖秀蘭給付在9,789元，及均自起訴狀繕本最後送達被告翌日即113年7月16日起至清償日止，按年息5%計算利息之範圍內，為有理由，應與准許。至原告葉順成請求之部分，則無理由，應予駁回。六、准許宣告假執行及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第389 條第1 項第3 款、第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　旗山簡易庭　法　官盧怡秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳秋燕

2025-01-14

CSEV-113-旗簡-100-20250114-1

執事聲

臺灣桃園地方法院

聲明異議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度執事聲字第138號異議人彭添壽上列異議人就債權人美亞建材有限公司與債務人雄利建設有限公司間給付票款強制執行事件，對本院民事執行處司法事務官於民國113年10月28日所為112年度司執字第93018號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。異議程序費用由異議人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3 項分別定有明文。又依強制執行法第30條之1規定，上開規定於強制執行程序準用之。本件異議人對本院民事執行處司法事務官於民國113年10月28日所為之112年度司執字第9301 8號裁定（下稱原裁定）聲明不服，提出異議。經查，原裁定係由司法事務官所為之處分，業於113年11月4日送達於異議人，有原裁定及送達證書附於本院112年度司執字第93018 號給付票款強制執行事件卷內可憑，異議人於原裁定送達後 10日內之113年11月13日具狀提出異議，經司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，符合上開法律規定，合先敘明。二、異議意旨略以：原裁定以伊與債務人雄利建設有限公司（以下稱債務人）間存在合建契約（下稱系爭合建契約）關係，並非土地法第104條第1項所規定之租賃、地上權、典權關係者而不得行使優先購買權。然房屋出賣時，基地所有權人依土地法第104條第1項後段之規定，並無限制基地所有權人對於房屋需有租賃契約、地上權、典權關係存在，始得行使優先購買權。且異議人先前曾對債務人訴請拆除坐落於桃園市中壢區中工段1454、1454-1、1454-2、1454-3、1454-4、14 54-5地號土地(下合稱系爭土地)上之同段5886、5887、5888 、5889、5890、5891建號建物(下合稱本件拍定建物)，經本院108年度訴字第543號判決、臺灣高等法院109年度重上字第152號判決(下稱另案判決)駁回確定，足認本件拍定建物係合法坐落於系爭土地上，則本件拍定建物與其坐落之系爭土地之間，應可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定在房屋得使用之期限內有租賃關係。異議人為系爭土地之所有權人，系爭土地與本件拍定建物間存有定租賃關係，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定有優先承買權，爰依法聲明異議。並聲明：原裁定廢棄等語。三、按對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決，是優先購買權存在與否，非執行法院所得審究，亦有最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判可供參照。是強制執行程序中對於執行標的物主張有優先承買權者，執行法院僅得就形式上予以審查其優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權。四、本件異議人固主張其與債務人成立系爭合建契約，本件拍定建物應類推適用民法第425條之1第1項前段規定，合法坐落於系爭土地上，則本件拍定建物與其坐落之系爭土地存有租賃關係，異議人就本件拍定建有優先承買權，認本院執行法院於拍賣條件有所違誤，而提起本件異議等語。惟查，關於系爭合建契約性質，乃異議人提供系爭土地，由債務人在其上建築房屋，興建完工後，將系爭土地及建物出售後，由債務人取得半數之銷售價金，異議人取得另一半之銷售價金；則就此部分契約之性質，應屬債務人向異議人承攬完成一定之工作，而異議人將事後連同建物一併出售之系爭土地買賣價金部份比例分歸債務人，充作異議人應給與債務人之承攬報酬，應具有相當之承攬契約性質，亦據另案判決所認(見本院卷第37至38頁)，可知系爭合建契約僅具承攬契約性質，並不存在類推適用民法第425條之1第1項之租賃關係。又異議人未提出任何租賃契約或有關系爭合建契約之具體內容，是以本院民事執行法院司法事務官依形式審查，據此認定系爭合建契約僅為合夥契約性質，雖與另案判決之認定不盡相同，惟結論上並無二致。是原裁定駁回異議人之聲請，並無違誤，異議人異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。至異議人如仍認伊對本件拍定建物有租賃關係存在，而主張具優先承買權，自應向民事普通庭提起確認優先承買權存在之訴訟，非本件聲明異議所得救濟，併此敘明。五、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段　　，裁定如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-01-10

TYDV-113-執事聲-138-20250110-1