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損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度消字第36號原告巫玉蓮劉慧璇韓麗君翁明清陳綺玲陳建璋邱淑惠吳佳芳黃立寧葛晉延舒方前十一人共同訴訟代理人黃啟銘律師被告廣朋實業股份有限公司法定代理人郭國億訴訟代理人陳世偉律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。以書狀撤回者，自前項撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民法第262條第1、2、4項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項分別亦有明文。二、經查，原告林英孜於民國110年12月30日具狀撤回起訴，且得被告同意，核其所為訴之撤回，合於前開規定，應予准許。復查，原告起訴時聲明：㈠被告應給付原告巫玉蓮新臺幣（下同）890,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應給付原告劉慧璇721,580 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應給付原告韓麗君968,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣被告應給付原告翁明清、陳綺玲798,380元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈤被告應給付原告陳建璋82,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈥被告應給付原告邱淑惠、吳佳芳8 9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈦被告應給付原告黃立寧89,000元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈧被告應給付原告林英孜802,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈨被告應給付原告葛晉延1,031,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈩被告應給付原告舒方799,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於113年9月9日具狀變更聲明：㈠被告應給付原告巫玉蓮1,313,235元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應給付原告劉慧璇1,108,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應給付原告韓麗君1,453,504元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣被告應給付原告翁明清、陳綺玲1,213,731元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈤被告應給付原告陳建璋271,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈥被告應給付原告邱淑惠、吳佳芳296,643元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈦被告應給付原告黃立寧89,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈧被告應給付原告葛晉延1,483,883元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈨被告應給付原告舒方1,238,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；核其所為屬訴之聲明擴張，合於前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告等為天母光點社區之區分所有權人，所有房屋之門牌號碼各如附表所示（以下合稱系爭房屋），而被告則為系爭房屋之起造人。依系爭房屋之相關建築圖說，系爭276號房屋之中間陽台、右向立面陽台；系爭280號房屋中間陽台、左向立面陽台部分，皆為雨遮。又經臺北市政府人員告知，該陽台外緣女兒牆圍欄，無論系爭276號房屋之中間、右向立面；系爭278號房屋中間陽台；系爭280號房屋中間、左向立面等圍欄之合法高度，僅為60公分。被告為求銷售順利，乃刻意將系爭276號房屋之中間、右向立面；系爭280號房屋中間、左向立面等雨遮部分興建為陽台型式。並將系爭276號房屋之中間、右向立面；系爭278號房屋之中間；系爭280號房屋之中間、左向立面部分，女兒牆外緣所設置圍欄從合法高度為60公分，違法提高為120公分。原告所有房屋於嗣遭臺北市政府都市發展局（下稱都發局）查報違建，其中系爭 276號房屋之正立面雨遮、右向立面雨遮；系爭278號房屋中間陽台；系爭280號房屋正立面雨遮、左向立面雨遮外側加工部分皆屬違建而應拆除。　㈡被告為系爭房屋之起造人，亦為系爭房屋之銷售者，然系爭房屋確未具有符合現在科技或專業水準可合理期待之安全性，則被告自應負損害賠償責任：　⒈系爭276號房屋之中間、右向立面；系爭278號房屋之中間；系爭280號房屋之中間、左向立面部分，所設置圍欄之合法高度為60公分，已如前述。然天母光點社區為樓高7層樓之華廈建築，倘若2樓以上住戶之圍欄，亦即女兒牆加欄杆之高度僅有60公分，自對於社區住戶、士東路人車往來，具有人、物墜落等之高度危險性，足認系爭房屋絕對不符合現今政府法規、科學技術之可合理期待安全性。　⒉又系爭276號6樓、280號2樓、208號6樓房屋原始設置之圍欄，竟於104年間遭強風整片刮落至地面，足證系爭房屋之圍欄，因設置高度過低，連結牆面之強度不足，確屬未符合可合理期待安全性之狀態。　⒊另系爭276號房屋之中間、右向立面；系爭280號房屋中間、左向立面等部分，竟將原所規劃雨遮改設置陽台型式之違建狀況，亦如前述。然由於系爭房屋2樓以上均未依法設置雨遮，僅有開放式之陽台型式，姑且不論其合法性，但該陽台因不具遮風避雨之功能，造成系爭房屋發生漏水、壁癌等情，嚴重影響系爭房屋之結構安全，益徵系爭房屋確未具有可合理期待之安全性。基上，系爭房屋既未具有可合理期待之安全性，則原告依前開消保法之規定，自得請求被告負損害賠償責任。　㈢系爭276號房屋之中間、右向立面；系爭280號房屋中間、左向立面部分皆為雨遮，然被告卻將上開雨遮偽裝成陽台出售，此觀系爭陽台現實上供對外出入之拉（推）門部分，在系爭房屋之建築圖說上係繪製為窗戶型式，顯見被告將建築圖說呈送主管機關審閱，經核定後，卻私自將雨遮形塑為陽台型式之假象，以供被告創造銷售小坪數系爭房屋之有利條件，進而吸引、招攬、出售予不知情之原告。從而，系爭房屋為小坪數建築，若中間及其左、右向立面並無陽台之設置，系爭房屋已無每坪約750,000元之價值，則被告就前開之價值減損，自應負賠償責任。另被告故意將系爭房屋雨遮改建為陽台型式，致使系爭房屋具有違建狀態。而被告故意不告知前開瑕疵，原告等迄至109年1月間始知上情，依民法第35 6條及第357條之規定，原告本不須負擔通知檢查義務。　㈣據被告與買受人簽定之買賣契約書16條第3項、房地預定買賣契約書第20條第4項各約定「本約之一切規定對雙方權利義務之受讓人、繼承人或管理人、受贈人具同等約束力，且不得以各方與前手間之原因作為抗辯之事由。」原告巫玉蓮係向訴外人林惠珍（以下逕稱其名）購買系爭276號4樓房屋，訴外人林惠珍則係向被告購買；原告葛晉延係向訴外人趙浦珍（以下逕稱其名）購買系爭280號6樓房屋，訴外人趙浦珍則係向被告購買。又原告巫玉蓮、葛晉延既分別為系爭276 號4樓、280號6樓房屋之受讓人，揆諸前開條文之規定，被告依系爭買賣契約對訴外人林惠珍、趙浦珍所負之權利義務，亦應對原告巫玉蓮、葛晉延負相同責任。又原告韓麗君係向訴外人黃向成購買系爭276號6樓房屋，訴外人黃向成則係向被告購買；原告翁明清、陳綺玲係向訴外人郭仲賢購買系爭276號7樓房屋，訴外人郭仲賢則係向被告購買；原告舒方係向訴外人陳明賢購買系爭280號7樓房屋，訴外人陳明賢則係向被告購買。另原告韓麗君、翁明清、陳綺玲、舒方既分別為系爭276號6樓、276號7樓、280號7樓房屋之受讓人，揆諸前開條文之規定，被告依系爭買賣契約對訴外人黃向成、郭仲賢、陳明賢所負之權利義務，亦應對原告韓麗君、翁明清、陳綺玲、舒方負相同責任。至於訴外人黃向成、郭仲賢、陳明賢均為被告股東，亦為被告法人董事代表，則被告於所有權第一次登記後，將系爭房屋出售予渠等3人，再由渠等3人分別出售系爭房屋，實則即為被告出售系爭房屋，此觀買賣契約型式相同即明。　㈤原告等依消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第3項、第8條第1項、第51條、民法第359條之規定，向被告請求損害賠償項目及其數額如下：　⒈原告巫玉蓮：　⑴系爭276號4樓房屋未合法設置雨遮，卻興建開放式之陽台型式，因而無法遮風避雨，致房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已，乃於105年間在外部圍欄上搭建玻璃外牆，業已支出工程費用95,000元。　⑵又系爭276號4樓房屋拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為109,200元；回復原設計圍欄高度補強施工費用為91,250元，則原告自得請求被告賠償上開費用合計200, 450元。　⑶另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金295,450元（計算式：95,000元+200,450元=295, 450元）。　⑷減少價值之損害：被告將建築圖說呈送主管機關審閱核定後，私自將雨遮形塑為陽台之假象，以供被告創造銷售小坪數房屋之有利條件，若無陽台設置，該房屋銷售價值將明顯減損722,335元。　⑸基上，原告巫玉蓮自得請求被告賠償1,313,235元（計算式： 95,000元+200,450元+295,450元+722,335元=1,313,235元）。　⒉原告劉慧璇：　⑴系爭276號5樓房屋未合法設置雨遮，卻係興建開放式之陽台型式，因而無法遮風避雨，致系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已，乃在外部圍欄上搭建玻璃外牆。　⑵又系爭276號5樓房屋拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為109,200元；回復原設計圍欄高度補強施工費用為76,250元，則原告自得請求被告賠償上開費用合計185, 450元。 ⑶另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金185,450元。 ⑷雨遮佯裝陽台銷售造成價值減損之損害：737,178元。 ⑸基上，原告劉慧璇自得請求被告賠償1,108,078元（計算式：1 85,450元+185,450元+737,178元=1,108,078元）。 ⒊原告韓麗君： ⑴系爭276號6樓房屋拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為109,200元；回復原設計圍欄高度補強施工費用為83, 750元，此有111年1月22日台北市土木技師公會北土技字第111 2000345號鑑定報告書（下稱鑑定報告）可參，則原告自得請求被告賠償上開費用合計192,950元。 ⑵拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為系爭276號 6樓房屋未合法設置雨遮，卻係興建開放式之陽台型式，因而無法遮風避雨，致系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已乃於104年間在外部圍欄上搭建玻璃外牆，業已支出工程費用101,850元。 ⑶又系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，已如前述。而原告103 -105年間多次進行維修工程，業已支出維修費用21,500元，嗣原告再於108年間委請東佑國際工程有限公司進行防水工程（下稱東佑公司），並已支出工程費用38,400元。 ⑷另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金354,700元（計算式：192,950元+101,850元+21,500元+ 38,400元=354,700元）。 ⑸雨遮佯裝陽台之價值減損：744,104元。 ⑹基上，原告韓麗君自得請求被告賠償1,453,504元（計算式：19 2,950元+101,850元+21,500元+38,400元+354,700元+744,104 元=1,453,504元）。 ⒋原告翁明清、陳綺玲： ⑴系爭276號7樓房屋未合法設置雨遮，卻係興建開放式之陽台型式，因而無法遮風避雨，致系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已，乃在外部圍欄上搭建玻璃外牆。又拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為為109,200元；回復原設計圍欄高度補強施工費用為83,750元，則原告自得請求被告賠償上開費用合計192,950 元。 ⑵又系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，已如前述。而原告於1 08年間委請東佑公司進行防水工程，並已支出工程費用38,400 元。 ⑶另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金231,350元（計算式：192,950元+38,400元=231,350元）。 ⑷減少價值之損害：751,031元。 ⑸基上，原告翁明清、陳綺玲自得請求被告賠償1,213,731元（計算式：192,950元+38,400元+231,350元+751,031元=1,213,731 元）。 ⒌原告陳建璋： ⑴系爭278號2樓房屋之陽台，係屬開放式之型式，卻未設置雨遮，因而無法遮風避雨，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已，乃在外部圍欄上搭建玻璃外牆。又回復原設計圍欄高度補強施工費用為106,250元。 ⑵又被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金106,250元。 ⑶雨遮佯裝陽台之價值減損：58,943元。 ⑷基上，原告陳建璋自得請求被告賠償271,443元（計算式：106, 250元+106,250元+58,943元=271,443元）。 ⒍原告邱淑惠、吳佳芳： ⑴系爭278號6樓房屋之陽台，係屬開放式之型式，卻未設置雨遮，因而無法遮風避雨，致系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已乃在外部圍欄上搭建玻璃外牆，且回復原設計圍欄高度補強施工費用為106,250 元。 ⑵又系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，已如前述，原告乃於1 08年間委請東佑公司進行防水工程，並已支出工程費用12,000 元。 ⑶另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金118,250元（計算式：106,250元+12,000元=118,250元）。 ⑷雨遮佯裝陽台之價值減損：60,143元。 ⑸基上，原告邱淑惠、吳佳芳自得請求被告賠償296,643元（計算式：106,250元+12,000元+118,250元+60,143元=296,643元）。 ⒎原告黃立寧： ⑴系爭278號7樓房屋之陽台，係屬開放式之型式，卻未設置雨遮，因而無法遮風避雨，致系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已，乃在外部圍欄上搭建玻璃外牆。又原告現遭查報違建，勢必拆除系爭玻璃外牆，經核拆除費用為23,600元，則原告自得請求被告賠償上開費用。 ⑵又系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，已如前述，原告乃於1 08年間委請東佑公司進行防水工程，並已支出工程費用12,000 元。 ⑶另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1.5倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金53,400元【計算式：（23,600元+12,000元）×1.5＝53 ,400元】。 ⑷基上，原告黃立寧自得請求被告賠償89,000元（計算式：23,60 0元+12,000元+53,400元＝89,000元）。 ⒏原告葛晉延： ⑴系爭280號6樓房屋拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為109,200元；又回復原設計圍欄高度補強施工費用為9 1,250元，則原告自得請求被告賠償上開費用合計200,450元。 ⑵又系爭280號6樓房屋未合法設置雨遮，卻係興建開放式之陽台型式，因而無法遮風避雨，致系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，且為避免墜落之安全性考量，原告不得已，乃於105年間在外部圍欄上搭建玻璃外牆，業已支出126,300元。 ⑶又系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，已如前述。而原告於1 08年間委請東佑公司進行防水工程，並已支出工程費用38,400 元。 ⑷另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金365,150元（計算式：200,450元+126,300元+38,400元= 365,150元）。 ⑸雨遮佯裝陽台之價值減損：753,583元。 ⑹基上，原告葛晉延自得請求被告賠償1,483,883元（計算式：20 0,450元+126,300元+38,400元+365,150元+753,583元=1,483,8 83元）。 ⒐原告舒方： ⑴系爭280號7樓拆除現有陽台改回建照圖說之雨遮，補強施工費用為109,200元；又回復原設計圍欄高度補強施工費用為91,25 0元，則原告自得請求被告賠償上開費用合計200,450元。 ⑵又系爭房屋產生牆面漏水、壁癌等狀況，已如前述。而原告於1 08年間委請東佑公司進行防水工程，並已支出工程費用38,400 元。 ⑶另被告確已違反消保法之規範，原告依消保法第51條之規定，乃請求被告賠償損害額1倍之懲罰性違約金，則被告自應賠償違約金238,850元（計算式：200,450元+38,400元=238,850元）。 ⑷減少價值之損害：760,740元。 ⑸基上，原告舒方自得請求被告賠償1,238,440元（計算式：200 ,450元+38,400元+238,850元+760,740元=1,238,440元）。㈥並聲明：　⒈被告應給付原告巫玉蓮1,313,235元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒉被告應給付原告劉慧璇1,108,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒊被告應給付原告韓麗君1,453,504元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒋被告應給付原告翁明清、陳綺玲1,213,731元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒌被告應給付原告陳建璋271,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒍被告應給付原告邱淑惠、吳佳芳296,643元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒎被告應給付原告黃立寧89,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒏被告應給付原告葛晉延1,483,883元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒐被告應給付原告舒方1,238,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒑原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：　㈠被告於95年10月2日取得臺北市○○區○○段○○段000地號等三筆土地之建築執照，於97年10月14日完工並取得使用執照。被告於建築當時，僅於95年12月2日銷售乙戶予原告陳建璋，並於98年1月12日交屋外；原告中僅有劉慧璇係在房屋興建完成後之98年6月20日向被告購屋、邱淑惠及吳佳芳係在100 年11月4日向被告購屋，以及黃立寧係在100年12月20日向被告購屋，其餘原告均非向被告購買系爭房屋。　㈡因被告在新建工程完成後，發現系爭房屋正面鋁窗玻璃採光面積頗大，因此受風雨吹襲機率較高；且正面面對陽明山，有時有類似「落山風」之情形發生，被告建築之設計及所採用之材料雖均符合建築法規所定之標準，惟為求完善，被告於使用執照核發後，方又以自己之費用於系爭房屋門牌臺北市○○區○○路000號及280號3樓以上房屋之雨遮下方加裝窗戶無償贈送住戶，其用意在增強遮擋風雨，此部分雖屬建築執照圖說及竣工圖說上所無之二次工程，惟當初被告用意係有利於系爭房屋使用人，且亦未向購屋者另行收費，且於交屋前均已完成。至於門牌士東路278號2樓以上房屋正面陽台加裝窗戶，以及276號與280號房屋側面雨遮加裝窗戶等，均為原告自己施工，與被告無關。　㈢系爭276、280號各樓層均有雨遮，就下一樓層之雨遮，形同一個平台，法規上本即准許建築物得於外牆牆心起算小於50 公分範圍內之雨遮上方，設置高度低於60公分之欄杆。其後被告因增強遮蔽風雨效果而增設窗戶，並非原告所稱雨遮故意興建為陽台形式。此部分既屬核准圖說上所無，又遭主管機關舉報，被告願意負責拆除。系爭建物之雨遮設置均屬合法，本件自臺北市建管處所調得之圖說資料可以看出，地上二層至六層之平面圖上，就原告主張「偽裝為陽台」部分，均載明為「雨遮」，而據原告所提出之土地及建物登記謄本內亦可看出系爭276號、280號2至6樓，附屬建物均登記為「陽台3.69平方公尺」、「雨遮7.96平方公尺」，系爭280號7 樓附屬建物則登記為「陽台3.69平方公尺」、「雨遮8.26平方公尺」，系爭280號附屬建物則登記為「陽台4.64平方公尺」，足見建築圖與各該原告所提出建物所有權狀上之記載完全相同。而系爭276號、280號各層房屋於房屋後方均有一陽台，不僅為建築圖說上所載明，房屋所有權人之原告更不可能不知，該處即為建物所有權狀上登記之陽台，則其他部分自然是附屬建物之雨遮，原告諉稱不知，甚至稱被告偽裝成陽台云云，顯與事實不符。　㈣原告陳建璋、黃立寧、劉慧璇、邱淑惠與吳佳芳係向被告購買房屋，除此之外之原告與被告間並無買賣契約存在，自無從依據買賣契約主張被告應負瑕疵擔保責任。而縱使陳建璋等原告，渠等之主張係被告未合法設置雨遮，而致房屋產生漏水、壁癌等情事，姑不論被告已否認原告之主張，而系爭房屋自被告點交房屋予原告日起算（陳建璋為95年12月購買，98年間交屋、黃立寧為100年12月購買及交屋、劉慧璿為9 8年6月間購買及交屋、邱淑惠與吳佳芳為100年11月間購買及交屋），迄今亦均已超過5年時間，依民法第365條第1項之規定，自不得再向被告主張減少價金。　㈤消保法第7條第2項明確規定企業經營者應負賠償責任之前提為「商品或服務具有『危害消費者生命、身體、健康、財產』之可能」，至於「商品本身因瑕疵存在而致價值有所貶損」乙事，則非屬消費者保護法第7條之規範範圍，是原告主張被告未合法設置雨遮導致漏水、壁癌等節，乃屬主張建築物本身之瑕疵，依上述說明，並非消保法第7條所規範之範圍，原告主張消保法第7條為請求權基礎，實非有據。至於原告就建物原有雨遮於被告二次施工部分拆除後主張消保法第 7條第1項，亦顯有未洽。蓋系爭房屋經建築圖說送審後核准發給建照及按圖施做，以及經勘驗後發放使用執照者，表示該建築物符合當時之建築技術成規，否則主管機關不可能核發使用執照。準此，被告二次施工而為違建之部分在拆除之後，係將建築物回復至於原有之合法狀態，當然是符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，原告卻主張系爭房屋在拆除二次施工部分，回復原有狀態後會有違反消保法第7 條第1項之情事，此已經非僅被告有無責任之問題，甚至是有國家賠償責任問題，原告之主張顯然無理由。至於原告如欲主張消保法第7條第3項，該項規定必須有要生命、身體、健康、財產之損害實害發生，而原告主張之漏水、壁癌等情事，均屬物本身瑕疵而非消保法規範之範圍，業如前述。至於有無安全上顧慮，亦非本項規定規範之範圍，是原告於本件主張消保法第7條第3項，自非可採等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保免假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告等人為天母光點社區之區分所有權人，而被告則為系爭房屋之起造人。　㈡原告所有之系爭房屋曾遭臺北市政府都市發展局查報違建，其中系爭276號房屋之正立面雨遮、右向立面雨遮；系爭278 號房屋中間陽台；系爭280號房屋正立面雨遮、左向立面雨遮外側加工部分皆屬違建而應拆除（見本院卷一第33至38頁）。四、本院之判斷：　㈠原告依消保法第7條第1項、第3項、第8條第1項請求被告賠償外部圍欄工程費用、拆除違建費用、防水工程費用，及依同法第51條請求懲罰性賠償金，有無理由？　⒈原告主張被告未合法設置雨遮導致漏水、壁癌及房屋圍欄過低等節，而未具符合現在科技或專業水準可合理期待之安全性，造成原告受有損害，惟被告則以前詞置辯。被告自承於系爭276號及280號3樓以上房屋之雨遮下方加裝窗戶，其餘均否認之，辯稱均係原告自行加裝，且被告縱有二工情事，亦無違法致有害消費者安全。經查：本院函請原告聲請之鑑定人臺北市土木技師工會進行鑑定，經鑑定技師鑑定結果：「...⒈原告所有系爭276號4、5、6、7樓房屋、系爭278號2 、6、7樓房屋及系爭280號6、7樓房屋之現況，確有未依臺北市政府都市發展局95年10月2日建字第0482號建照執照及其檢附圖說施工之情形。...⒉...依據鑑定分析結果，系爭2 76號4、5、6、7樓房屋之右向立面及正立面陽台、系爭280 號6、7樓房屋之左向立面及正面陽台，系爭圖說原始規劃設置之雨遮確有更改為陽台型式之違法情事。⒊原告所有系爭2 76號4、5、6、7樓房屋之中間、右向立面；系爭278號2、6 、7樓房屋之中間；系爭280號6、7樓房屋之中間、左向立面之女兒牆外緣圍欄，高度確有將原設計高60cm更改為現況高約120cm之違法情事。⒋原告所有之系爭房屋，若將前開第2 項（包括被告自認系爭276、280號房屋中間立面部分）及第 3項之違法態樣更改回與系爭圖說相符之情形，更改回復後之房屋狀況，即陽台改回雨遮、陽台牆門改回窗戶、陽台圍欄高度約120cm改回雨遮圍欄高度60cm、拆除陽台圍欄高度不足120cm改回原設計圍欄高度120cm等，在依照系爭圖說功能狀況使用下，60cm高雨遮圍欄與120cm高陽台圍欄，經結構安全計算為安全無虞，即無須補強，對系爭住戶具有可合理期待之安全性（參見鑑定報告第13頁）。圍欄結構安全計算：依中華民國國家標準（CNS）、中華民國最新建築技術規則、中華民國鋼結構檢核手冊為檢核規範，以容許應力法為分析校核；以鋼材材質：烤漆方形鋼管A36 fy=2,500kgf/ cm²、圍欄：50*70*2.3mm（厚度以常用厚度計），檢核圍欄型式60cm（間距100cm）、120cm（間距120cm）。檢核載重計算：⑴依建築技術規則第一章第22條，圍欄頂端每公尺受橫力30kgf⑵風壓力：臺北市士林區風速42.5/sec、計算等值風壓力P值；P=1.88*0.06*V2=1.88*0.06*42.52=203.745kgf /m2（依內政部104/1/1發布生效之建築物耐風設計規範及解說，風速與風壓之換算公式計算及採用陣風因子1.88）。應力校核結果：圍欄高度60cm與圍欄高度120cm之圍欄每公尺受橫力、受風力均小於13.61cm³，圍欄強度經分析校核皆符合規範檢核要求（參見鑑定報告第136-138頁）。　⒉綜上，系爭房屋違法態樣經更改後，係依照建築圖說功能使用，結構安全無虞，並無原告所指「未符合科技或專業水準可合理期待之安全性」情事，原告主張被告違反消保法第7 條、第8條，應對原告負損害賠償責任，即不可採；原告等請求被告賠償其外部圍欄工程費用、拆除違建費用、防水工程費用及依同法第51條規定之懲罰性賠償金，均無理由，不應准許。　㈡原告主張就被告於系爭房屋276號3樓以上建物，正面及側面雨遮加窗及278號3樓以上陽台加窗、280號正面及側面雨遮加窗，使爭房屋產生使用空間及功能變化之交易性減損之損害，依民第359條規定向被告請求減少價金，有無理由？　　　原告主張上開雨遮、陽台均係由被告二次施工加裝窗戶，佯裝為陽台出售，受有價差損害；被告僅自認於系爭276號、2 80號房屋正面雨遮加裝窗戶，餘均否認之。經查：　　⒈原告巫玉蓮部分：　　系爭276號4樓房屋由巫玉蓮以訴外人謝賢輝名義與林惠珍簽訂不動產賣賣契約書，上開契約書其中第二條載明「本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現時法令無法登記，甲乙雙方約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：....其他：雨遮增建作陽台使用。二、增建部分無所有權，可能因.. .其他原因而有被拆除之虞...」（參見本院卷一第162頁），足認買賣雙方即林惠珍與巫玉蓮於買賣房屋前，均已明確知悉該屋有雨遮增建為陽台使用之情，仍願依現況成立買賣契約，並已納入簽約總價考量，自難認構成民法第354條所定「減少其價值」或「減少其通常效用或契約預定效用」之瑕疵。縱認二工部分屬瑕疵，依民法第355條買受人於契約成立時，知其物有前述瑕疵者，買受人亦不得主張瑕疵擔保權利。況林惠珍既於前述賣賣契約明確告知，亦難認其對該屋曾有二次施工增建部分不知悉，原告亦未舉證系爭276號4 樓房屋之二次施工究為被告或林惠珍所為。縱該屋正向立面雨遮二工屬被告所為，原告既未舉證係被告故意不告知林惠珍之瑕疵，足認林惠珍於向被告購買時應已知悉，其本不得向被告主張瑕疵擔保責任。被告既非出賣該屋予原告之人，原告主張依林惠珍與被告買賣契約之約定，承受其權利依民法第359向被告請求瑕疵擔保損害賠償，實屬無據，不應准許。　⒉原告劉慧璇部分：　　　劉慧璇於98年6月20日與被告簽訂房屋預定買賣契約書，購買系爭276號5樓房屋，被告自認於該屋正向立面雨遮二次施工增建窗戶（見本院卷二第597頁），另買賣契約所附之平面圖，其中右向立面牆壁規劃設置外開門（參見本院卷一第 227號），足認被告確實亦將右立面雨遮二次施工。然此部分縱認屬被告故意未依建築圖說施工，且故意於交屋時不告知劉慧璇，惟民法第365條規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」參諸本條第2項立法理由謂：出賣人故意背於交易之誠實及信用，不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其解除權或請求權，不受前項通知後6個月期間之限制。惟如自物交付時起經過5年而未行使，仍為消滅。爰修正第2項。劉慧璇既於98年7月6日已受交付系爭房屋（參見本院卷一第169頁建築物登記謄本），迄起訴時之109 年7月7日始主張系爭276號5樓房屋有物之瑕疵，依據民法第 359條規定請求減少價金，顯已超過請求減少價金之5年除斥期間，而不得行使，劉慧璇請求被告依上開規定給付737,17 8元，自不應准許。　⒊原告韓麗君部分：　　　系爭276號6樓房屋由韓麗君於101年7月7日向訴外人黃向成購買，訂有不動產買賣契約書（見本院卷一第245至266頁），並於同年月25日登記移轉予韓麗君，此有土地登記謄本、建物登記謄本可佐（同上卷第237、239頁）。韓麗君主張黃向成與被告間之買賣契約已約定，被告與黃向成間之權利義務，對於受讓人有同等約束力；再者黃向成為被告之股東，亦為法人董事代表，且黃向成與被告法代為系爭房屋座落土地之所有權人，與被告採合建分售方式，縱以黃向成名義為出賣人，但實際出賣人仍屬被告，自應由被告負瑕疵擔保責任等節。查被告與黃向成於97年12月5日簽立房地預定買賣契約書（參見本院卷三第79至104頁），並將系爭276號6樓房屋移轉登記予黃向成，此有異動索引表在卷足稽（本院卷一第639至643頁），韓麗君並未舉證黃向成確受被告借名登記，僅憑黃向成為被告之股東，尚難認被告即為實際出賣人。況韓麗君上開指述縱係屬實，惟其於101年7月25日經移轉登記交付系爭276號6樓房屋，此有建物登記謄本可憑（見本院卷一第239頁），迄起訴時之109年7月7日始主張系爭276 號6樓房屋有物之瑕疵，依據民法第359條規定請求減少價金，顯已超過民法第365條規定請求減少價金之5年除斥期間，而不得行使，韓麗君請求被告給付774,104元，不應准許。　⒋原告翁明清、陳綺玲部分：　　　系爭276號7樓房屋由翁明清、陳綺玲於101年7月24日向訴外人郭仲賢購買，訂有不動產買賣契約書（見本院卷一第273 至297頁），並於同年8月3日辦理移轉登記完竣，此有土地登記謄本、建物登記謄本可佐（同上卷第267、269頁）。翁明清、陳綺玲主張郭仲賢與被告間之買賣契約約定，被告與郭仲賢間之權利義務，對於受讓人有同等約束力；又郭仲賢為被告之股東，亦為法人董事代表，且與被告法代均為系爭房屋座落土地之所有權人，與被告採合建分售方式，縱以郭仲賢名義為出賣人，但實際出賣人仍屬被告，自應由被告負瑕疵擔保責任等節。查被告與郭仲賢於97年12月5日簽立房地預定買賣契約書（參見本院卷三第137至192頁），並將系爭276號7樓房屋移轉登記予郭仲賢，此有地籍異動索引表在卷足稽（本院卷一第645至646頁），翁明清、陳綺玲並未舉證郭仲賢確為被告借名登記之事實，僅憑郭仲賢為被告之股東或董事，尚難認被告即為實際出賣人。況翁明清、陳綺玲上開指述縱係屬實，惟其於101年8月3日受移轉登記交付系爭276號7樓房屋，此有建物登記謄本可憑（見本院卷一第26 9頁），迄起訴時之109年7月7日始主張系爭276號7樓房屋有物之瑕疵，依據民法第359條規定請求減少價金，顯已超過民法第365條規定請求減少價金之5年除斥期間，而不得行使，渠等請求被告給付751,031元，尚難准許。　⒌原告陳建璋部分：　　陳建璋與被告於95年12月2日簽立房地預定買賣契約書（見本院卷一第309至328頁），買受系爭278號2樓房屋，嗣於98 年1月21日交屋，此為被告所自陳（見本院卷一第501頁），並有土地、建物登記謄本可參（同上卷第299至305頁）。陳建璋主張該屋陽台未設有雨遮，致需自行在陽台圍欄上搭建玻璃外牆（見本院卷一第25頁），惟買賣契約所附之平面位置圖（本院卷二第585頁），並無該陽台外圍裝設雨遮之設計，且亦為建築圖說上所無，建物登記謄本上之附屬建物僅有陽台，並無雨遮之登載（見本院卷一第303頁），顯為兩造訂立買賣契約時所明知，並無雨遮佯裝為陽台之情；而系爭278號2樓房屋正面陽台加裝窗戶，既由陳建璋自行裝設窗戶，縱因外圍窗戶遭拆除受有價值減損，亦係由陳建璋所造成，難認可歸責於被告，陳建璋請求被告給付58,943元，為無理由。　⒍原告邱淑惠、吳佳芳部分：　　邱淑惠、吳佳芳主張向被告購買系爭278號6樓房屋，因正面陽台未設有雨遮，致需自行在陽台圍欄上搭建玻璃外牆（見本院卷一第25至26頁），惟兩造買賣契約所附之平面位置圖（參見本院卷二第585頁），關於278號並無在陽台外圍裝設雨遮之設計，且亦為建築圖說上所無，建物登記謄本上之附屬建物僅有陽台，並無雨遮之登載（見本院卷一第333頁），此為兩造於買賣契約成立時所明知，並無雨遮佯裝為陽台情事；系爭278號6樓房屋正面陽台加裝窗戶，既係由邱淑惠、吳佳芳所自行裝設，縱因外圍窗戶遭拆除受有價值減損，亦係由邱淑惠、吳佳芳之行為所造成，難認可歸責於被告，邱淑惠、吳佳芳請求被告給付60,143元，亦無理由。　⒎葛晉延部分：　　葛晉延主張系爭280號6樓房屋正面及左向立面雨遮經被告二次施工，偽裝為陽台，造成其違建將遭拆除受有價值減損；經查，葛晉延係向訴外人趙浦珍買受該屋，其不動產買賣契約書第二條已載明：「本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現時法令無法登記，甲乙雙方約定依現況移轉，甲方（即葛晉延）不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：鐵鋁窗增建、....其他：雨遮變更作陽台使用。二、增建部分無所有權，可能因... 其他原因而有被拆除之虞...」（參見本院卷一第442頁），足認買賣雙方即趙浦珍與葛晉延於買賣房屋時，均已明確知悉該屋有加裝鐵鋁窗、雨遮增建為陽台使用之情，仍願依現況成立買賣契約，並已納入簽約總價考量，自難認構成民法第354條所定「減少其價值」或「減少其通常效用或契約預定效用」之瑕疵。縱認二工部分屬瑕疵，依民法第355條買受人於契約成立時，知其物有前述瑕疵者，買受人亦不得主張瑕疵擔保權利。況趙浦珍既於賣賣契約已明確告知，亦難認其對該屋曾有二次施工增建部分不知悉，葛晉延亦未舉證系爭276號4樓房屋之二次施工究為被告或趙浦珍所為。縱該屋立面二次施工屬被告所為，然趙浦珍既早已知悉，其亦不得向被告主張瑕疵擔保責任。被告既非出賣該屋予原告之人，原告主張依趙浦珍與被告間買賣契約之約定，承受其權利依民法第359向被告請求瑕疵擔保損害賠償，實屬無據，不應准許。　⒏原告舒方部分：　　　　舒方主張系爭280號7樓房屋正面及左向立面雨遮經被告二次施工，偽裝為陽台，造成其違建將遭拆除受有價值減損；經查，系爭280號7樓房屋由舒方於100年11月4日向訴外人陳明賢購買，訂有不動產買賣契約書（見本院卷一第461至486頁），並於同年月24日辦妥登記移轉予舒方，此有土地登記謄本、建物登記謄本可佐（同上卷第449至455頁）。舒方主張陳明賢與被告間之買賣契約已約定，被告與陳明賢間之權利義務，對於受讓人有同等約束力；再者陳明賢為被告之股東，亦為法人董事代表，且陳明賢與被告法代為系爭房屋座落土地之所有權人，與被告採合建分售方式，縱以陳明賢名義為出賣人，但實際出賣人仍屬被告，自應由被告負瑕疵擔保責任等節。查被告與陳明賢於97年12月5日簽定房地預定買賣契約書（參見本院卷三第195至250頁），並於同年月30日將系爭280號7樓房屋移轉登記予陳明賢，此有異動索引表在卷足稽（本院卷一第647至649頁），舒方並未舉證陳明賢確為被告借名登記人，僅憑其為被告之股東，尚難認被告即為實際出賣人。況舒方上開指述縱屬實，惟其於100年11月24 日經移轉登記受交付系爭276號6樓房屋，此有建物登記謄本可憑（見本院卷一第453頁），迄起訴時之109年7月7日始主張系爭276號6樓房屋有物之瑕疵，依據民法第359條規定請求減少價金，已超過民法第365條規定請求減少價金之5年除斥期間，而不得行使，舒方請求被告給付760,740元，不應准許。五、從而，原告巫玉蓮、劉慧璇、韓麗君、翁明清、陳綺玲、陳建璋、邱淑惠、吳佳芳、黃立寧、葛晉延、舒方依消保法第 7條第1項、第3項、第8條、第51條請求被告損害賠償及懲罰性賠償金；原告巫玉蓮、劉慧璇、韓麗君、翁明清、陳綺玲、陳建璋、邱淑惠、吳佳芳、葛晉延、舒方依民法第359條之規定，請求被告返還因交易價值減損價金之損害賠償，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應並予駁回。　六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第九庭　　法　官　薛嘉珩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳珊華附表：編號原告建物門牌號碼 1 巫玉蓮住○○市○○區○○路000號4樓 2 劉慧璇住○○市○○區○○路000號5樓 3 韓麗君住○○市○○區○○路000號6樓 4 翁明清住○○市○○區○○路000號7樓 5 陳綺玲住○○市○○區○○路000號7樓 6 陳建璋住○○市○○區○○路000號2樓 7 邱淑惠住○○市○○區○○路000號6樓 8 吳佳芳住○○市○○區○○路000號6樓 9 黃立寧住○○市○○區○○路000號7樓 10 葛晉延住○○市○○區○○路000號6樓 11 舒方住○○市○○區○○路000號7樓

2025-03-13

TPDV-109-消-36-20250313-2

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臺灣臺南地方法院

返還押租金

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第253號上訴人菱陽企業股份有限公司法定代理人陳燦齡訴訟代理人曾邑倫律師複代理人錢師風律師被上訴人宏潤生物科技股份有限公司法定代理人陳衫潤訴訟代理人沈聖瀚律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國113年7月31 日本院臺南簡易庭112年度南簡字第1639號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人（本訴原告及反訴被告，下稱被上訴人）主張：被上訴人於民國110年1月8日承租上訴人(本訴被告及反訴原告，下稱上訴人)所有門牌號碼臺南市○區○○路00號之廠房（下稱系爭租賃物），約定租期自110年4月1日至116年3月31日，共6年，雙方並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），被上訴人於同年1月19日給付押租金新臺幣（下同）44萬元與上訴人。兩造除系爭租約第2條約定上訴人同意給予被上訴人自訂約日起至110年3月31日做為裝潢期，該期間不收租金之外，雙方另有協議上訴人應先行完成系爭租賃物之外牆窗戶、內牆牆壁整修等工程（下稱系爭整修作業），並應至少預留 1個月時間給被上訴人裝潢，然被上訴人於110年3月9日查看系爭租賃物時，發現現場尚有多處殘存砂石，及施工車輛、鷹架、工具、材料等物雜亂放置，外牆窗戶、內牆牆壁亦未整修完成，經被上訴人多次催告上訴人應儘速完成系爭整修作業並交付合於兩造約定之系爭租賃物，仍未獲置理，被上訴人因而於同年月25日以存證信函通知上訴人解除系爭租約，請求返還押租金44萬元，惟上訴人拒絕返還。為此，爰依民法第259條規定提起本件訴訟，請求上訴人給付44萬元，及自受領時即110年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。又上訴人未交付合於約定之系爭租賃物，被上訴人解除系爭租約，應屬合法，並無違反系爭租約之情形，上訴人辯稱被上訴人違約在先，依系爭租約第17條第1 項約定應賠償上訴人違約金66萬元，扣除押租金44萬元後，尚應給付上訴人22萬，並反訴請求上訴人給付22萬元及法定利息，並無理由，應予駁回等語。二、上訴人則以：雙方係約定現況交屋，系爭租約之文字未記載上訴人應完成系爭整修作業，上訴人並無整修義務，上訴人僅額外承諾會於110年4月1日前處理系爭租賃物之窗戶玻璃及屋內壁癌(發霉)而已，故所交付之系爭租賃物已合於兩造約定；另上訴人於系爭租約簽訂時即110年1月8日已將系爭租賃物之鑰匙交付被上訴人，被上訴人隨即進場就系爭租賃物之地板及大門等進行裝潢，並購置物品運送至系爭租賃物內置放，上訴人有給予被上訴人約定之裝潢期，已履行系爭租約約定之義務，然被上訴人卻突然於同年3月10日將系爭租賃物之鑰匙交還上訴人，並為不承租之表示，顯見係被上訴人違約在先，被上訴人於110年3月25日以存證信函向上訴人表示解除系爭租約，其解約應不合法，被上訴人請求返還押租金44萬元及法定利息，並無理由。又被上訴人違約在先，依系爭租約第17條第1項約定，被上訴人如於租期開始前解約，應給付違約金66萬元，上訴人業於110年3月29日以存證信函通知被上訴人，扣除其所交付之押租金44萬元後，被上訴人應再給付上訴人22萬元，然上訴人置之不理。故依系爭租約第17條第1項約定，反訴請求被上訴人給付上訴人22 萬元及法定利息等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人之請求為全部勝訴判決，命上訴人應給付44 萬元及自110年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，另就上訴人反訴請求被上訴人給付22萬元部分為敗訴判決。因上訴人就本訴及反訴部分均不服，提起上訴，並就本訴部分上訴聲明：㈠原判決第1項至第3項均廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。另就反訴部分上訴聲明：㈠原判決第4項至第5項廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項(本院卷第62至63頁、第86至87頁）：　㈠被上訴人於110年1月8日承租上訴人所有之系爭租賃物，並簽訂系爭租約，被上訴人於同年月19日給付押租金44萬元予上訴人。　㈡系爭租約書第2條約定：「租賃期限為110年04月01日至116年 03月31日止，共計6年。甲方（即上訴人，下同）同意給予乙方（即被上訴人，下同）自立約日起至110年3月31日做為裝潢期，該期間不收租金）」；第17條第1項約定：「本租期未屆滿前，乙方得經甲方同意終止契約，但若租期未滿3 年或租期開始前乙方解除本約，乙方應給付甲方違約金66萬元正做為裝潢期之損失」。　㈢上訴人員工黃春華於110年1月29日以通訊軟體LINE拍照承諾書傳送訊息予被上訴人員工，其中記載：「立承諾書人即出租人：菱陽企業股份有限公司代表人：陳燦齡，現出租臺南市○區○○路00號建物乙棟予承租人：宏潤生物科技股份有限公司代表人陳衫潤，出租人承諾於民國110年04月01日前將租賃物内之窗戶玻璃及屋內發霉處等處理好」等語。　㈣被上訴人於110年3月10日將系爭租賃物之鑰匙還給上訴人。　㈤被上訴人法定代理人於110年3月15日至租賃物現場與上訴人法定代理人協商，對話內容如本院112年度南簡字第1639號卷(下稱原審卷)第70至77頁之勘驗筆錄。　㈥被上訴人於110年3月25日委託律師寄發存證信函予上訴人並主張解除契約、返還押租金44萬元，上訴人於同年月29日委託律師回寄存證信函，表示被上訴人應負違約責任，除沒收押租金44萬元外，要求被上訴人再給付上訴人22萬元，上訴人並於同年5月31日寄發統一發票予被上訴人。五、本院得心證之理由　㈠被上訴人解除系爭租約應屬合法，請求被上訴人返還押租金4 4萬元及法定利息，為有理由：　⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22 2號判決意旨參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項、第256條分別定有明文。是行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254條規定解除租賃契約（最高法院91年度台上字第577號判決意旨參照）；且債務人遲延履行，債權人固須催告債務人履行，待相當期限經過而不履行時，始得解除契約，惟如債務人經催告後，已經表示拒絕履行，債權人自得即行解除契約，無等待相當期限經過之必要。　⒉查，上訴人員工黃春華於110年1月29日以通訊軟體LINE拍照承諾書傳送訊息予被上訴人員工，其中記載：「立承諾書人即出租人：菱陽企業股份有限公司代表人：陳燦齡，現出租臺南市○區○○路00號建物乙棟予承租人：宏潤生物科技股份有限公司代表人陳衫潤，出租人承諾於民國110年04月01日前將租賃物内之窗戶玻璃及屋內發霉處等處理好」等語明確 (原審卷第90頁)，足見上訴人雖於簽訂系爭租約時即110年1 月8日已將系爭租賃物之鑰匙交給被上訴人，但尚未完全履行交付合於兩造約定系爭租賃物之義務，系爭租賃物仍未合於兩造主觀上之共同認知，上訴人始須傳送前揭承諾書為上開意思表示，上訴人抗辯兩造係約定現況交屋，交付鑰匙時已履行交付合於約定系爭租賃物之義務乙節，難可採信。又參之兩造員工間、上訴人員工與被上訴人法定代理人分別如附表一、二所示之通訊軟體LINE對話內容，可知上訴人係預備於110年3月15日交付系爭租賃物予被上訴人進行裝潢，基於給予被上訴人1個月裝潢期之理由，為此主動提出延至同年4月15日再開始收取租金，依此可推知上訴人於簽約時雖已交付系爭租賃物之鑰匙與被上訴人，惟當時系爭租賃物之屋況如已合於兩造約定，上訴人顯無嗣後再告知被上訴人將於110年3月15日「交屋」，並延後收取租金時間之必要，益徵兩造並非以110年1月8日系爭租賃物之屋況為現況交屋之約定，而係約定上訴人應對系爭租賃物為一定之整理後，至遲於開始收租前1個月交付系爭租賃物讓被上訴人進場裝潢。此外，兩造法定代理人於110年3月15日在系爭租賃物現場協商時，上訴人法定代理人陳稱：那很簡單的，你記得我有跟你說，我們要整修外牆面，所以你要簽約時有跟你說，你可以進來，我們同步一起做，不影響等語，有勘驗筆錄在卷可參（原審卷第73頁），此與前揭上訴人員工以通訊軟體LI NE傳送之承諾書內容，上訴人承諾處理窗戶玻璃及屋內牆壁壁癌乙節互核，足徵被上訴人主張雙方另有協議上訴人交屋前應完成系爭整修作業之事實，堪以採信，上訴人抗辯雙方係約定現況交屋，系爭租約並未記載上訴人應完成系爭整修作業之義務，上訴人僅額外承諾會於110年4月1日前處理系爭租賃物之窗戶玻璃及屋內壁癌(發霉)等語，洵屬無據，無從憑採。　⒊次查，被上訴人主張於110年3月9日前往系爭租賃物查看，發現現場仍有許多工人進行施工、施工車輛、鷹架、工具材料等物品雜亂堆置，系爭整修作業尚未完成，被上訴人員工前往上訴人公司催告上訴人應儘速完成整修並交屋，上訴人仍置之不理等情，此有被上訴人提出上開時間至系爭租賃物拍攝之照片在卷可稽（原審卷第51至53頁），且附表二所示之通訊軟體LINE對話內容，係發生於000年0月0日上訴人員工與被上訴人法定代理人連繫對話後，被上訴人法定代理人再截圖傳送給被上訴人員工邱文蓉，亦經本院當庭勘驗邱文蓉手機通訊軟體LINE對話紀錄之截圖時間屬實(本院卷第64、6 5頁)，堪認被上訴人主張上訴人遲至110年3月9日仍未完成系爭整修作業並交付系爭租賃物與被上訴人一事為可採。再參酌上訴人法定代理人於110年3月15日經被上訴人質疑系爭房屋現況要如何進行裝潢時，表示：本來就是這樣交屋了啊等語，有勘驗筆錄附卷可參（原審卷第72、73頁），足證上訴人遲至同年月15日時，仍未交付合於兩造約定之系爭租賃物，經被上訴人質疑後，已表達無履行整修義務之意願至明。是被上訴人主張上訴人未交付合於兩造約定之系爭租賃物，經多次催告而拒絕履行，故於110年3月25日寄發存證信函通知上訴人解除系爭租約，核與前揭規定相符，應認已生解除契約之效力。　4.綜上，被上訴人主張兩造另協議上訴人應完成系爭整修作業，並至少預留1個月時間給被上訴人做為裝潢期，該裝潢期不收取租金，上訴人卻未於約定時間內完成系爭整修作業，依民法第254條規定解除系爭租約，應屬適法。從而，被上訴人於解除系爭租約後依民法第259條第2款規定請求上訴人返還押租金44萬元，及自受領時即110年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。　㈡上訴人依系爭租約第17條第1項約定，反訴主張被上訴人應給付違約金66萬元，經扣除押租金44萬元後，被上訴人應給付上訴人22萬元及法定利息，為無理由：　⒈查，依系爭租約第2條約定、及附表一、二之通訊軟體LINE對話內容，並參以兩造法定代理人於110年3月15日協商時，被上訴人法定代理人表示：「當然是我花，這當初是我答應我 OK，但是你跟我說的是不是說你2月底要交給我，讓我有1個月的時間裝潢，4/1付租金，對麻，所以你跟我說。」等語，上訴人法定代理人覆以：「差一個星期麻，我們上禮拜就說要交給你」一語，有勘驗筆錄在卷可佐(原審卷第72頁），可知系爭租約原約定上訴人自110年4月1日起開始收取租金，及上訴人應給予被上訴人至少1個月不收租金之裝潢期，申言之，上訴人最遲應於110年3月1日前交付合於兩造約定之系爭租賃物予被上訴人進行裝潢，上訴人卻未於該日前完成系爭整修作業並交屋，顯係上訴人違反兩造約定在先，復參諸證人邱文蓉結證稱：（除了原證9照片，你是否看過其他工人進去系爭房屋施工？如有，該工人為何人？該工人是何人僱用？你如何確認？）我110年3月9日要交屋前幾天我去那邊要確認交屋時間，我不知道被上訴人法定代理人有無跟對方確認約時問，但我們去的時候直接上二樓，遇到上訴人老闆也就是法定代理人陳燦齡，還有上訴人會計黃春華，還有看到其他工人，但不知道是什麼工人，有做一些施工動作，做什麼也沒有去注意。......。（照片有一些拆除物品，還有要將地板貼皮移除、窗戶堆置，是否被上訴人所為？）我們沒有請人去拆除。......。（大門鑰匙後來怎麼還給上訴人？）我要跟對造公司會計拿資料，他們會計要我把鑰匙還回去。…（被上訴人有無進入房屋將工廠裡面的地板進行整修？）沒有。（你剛說鑰匙還給我們是何時？)110年 3月10日就還了，我有跟黃春華之間LINE對話。......。（承諾書是上訴人願意施作的內容？)是。合約沒有這些內容，是我要求要寫進去的」等語（原審卷第94至98頁），足徵被上訴人主張上訴人遲至110年3月10日尚未交屋，致系爭租約目的無法達成，因上訴人要求而將鑰匙交還之事實，應屬所據。　⒉基上各情，被上訴人係因上訴人無法依約交屋而交還鑰匙，且上訴人簽立系爭租約後至110年3月15日，仍未完成系爭租賃物之系爭整修作業而交付系爭租賃物與被上訴人，被上訴人解除系爭租約應屬適法，此亦經本院認定如前，自難認被上訴人表示不承租有何違反系爭租約之情事，尚無須依系爭租約第17條第1項約定負給付違約金之責任。是上訴人未依約於期限內交付合於約定之系爭租賃物，並於要求被上訴人返還系爭租賃物鑰匙後，指稱被上訴人返還鑰匙、表示不承租之行為係屬違約，應依系爭租約負給付違約金責任，其主張難認有憑，洵無可採。從而，上訴人反訴請求被上訴人應給付66萬元違約金，扣除押租金44萬元後，尚應給付上訴人 22萬元，為無理由，不應准許。六、綜上所述，兩造協議上訴人應在交屋前完成系爭整修作業，上訴人未依約於期限內交付合於兩造約定之系爭租賃物，被上訴人解除系爭租約應屬合法，被上訴人依民法第259條規定請求上訴人返還押租金44萬元，及自110年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又被上訴人解約合法，並無違反系爭租約之情事，上訴人依系爭租約第17條第1項約定，反訴請求被上訴人應給付22萬元及法定利息，則屬無據，應予駁回。原審就本訴及反訴部分均為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一調查及論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴(包括本訴及反訴）為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　林勳煜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇正賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲　　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾美滋附表一： LINE對話紀錄(本院112年度南司簡調字第1035號第21頁）被上訴人員工黃小姐我們董事長這邊有說好房屋交屋後還要再一個月的裝修期這個要再寫進承諾書裡上訴人員工（黃春華）我們老闆說：3月15日就可以先交屋給你們裝潢，4/15開始收租金，謝謝這個是彼此信任的問題，是否要再列入承諾書？我再問一下？被上訴人員工等我再詢問一下上訴人員工（黃春華）圖片（ok）附表二： LINE對話紀錄(本院112年度南簡字第1639號第90頁）對話時間：110年3月9日上訴人員工（黃春華）陳董您好：我們老闆說：3月15日就可以先交屋給你們裝璜,4/15開始收租金.謝謝被上訴人法定代理人請告知3月15日，不可能進場，請完整交給我後，再進場整修，光是地板及樓梯、廁所…等。請貴公司在3月底前完成所有整修後，5月1日開始計算租金。

2025-03-12

TNDV-113-簡上-253-20250312-1

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臺灣新竹地方法院

修繕房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第235號原告廖偉岑訴訟代理人林更穎律師複代理人陳紀雅律師被告羅田安上列當事人間請求修繕房屋等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應容忍原告或原告指派之修繕人員進入被告所有門牌號碼新竹市○區○○路○○○號五樓A、五樓B房屋內，依如附表所示之方式為漏水之修繕。被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾陸萬元，及自民國一一三年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣捌拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告為門牌號碼新竹市○○路000號4樓之1、4樓之 2房屋所有人（下合稱系爭4樓房屋）所有人，被告為同棟門牌號碼新竹市○○路000號5樓A、5樓B房屋（下合稱系爭5樓房屋）所有人。訴外人曹瀚文於民國112年2月15日向原告承租系爭4樓房屋，約定每月租金新臺幣（下同）80,000元，租賃期間5年，然因系爭4樓房屋有漏水情形，復約定租賃期間自112年7月1日起算，且原告應於112年6月30日完成漏水修繕。嗣原告於112年5月間，花費300,000元施作「天花板結構高壓防水注射」工程，惟漏水情形未改善。再經原告委請訴外人郭怡良建築師事務所進行勘驗，勘驗結果略以：系爭 5樓房屋未經合法申請擅自將室內空間拆除，裝修及違章外推，而後原場所因不知名原因結束營業後長期無人維修管理，許多窗戶長時未關閉或破損，加上之前未妥善依合法工序施工未適當處理防水，以至於每次下大雨，系爭5樓房屋室內空間便會積水漏水，也因此造成其下系爭4樓房屋頂漏水積水及嚴重壁癌鋼筋外露，須進行防水及抓漏補強等語。另原告委請訴外人雲鼎事業有限公司為如附表所示之完整防水修繕工程，費用經估價為2,260,000元。又原告因此被迫與曹瀚文解除租賃契約，受有未能依約收取租金之損害4,800, 000元（計算式：80,000*12*5=4,800,000）。是原告已支出上開「天花板結構高壓防水注射」工程之修繕費用300,000 元，並須支出上開完整防水修繕工程費用2,260,000元，且受有未能依約收取租金之損害4,800,000元，合計7,360,000 元（計算式：300,000+2,260,000+4,800,000=7,360,000）。而被告為系爭5樓房屋所有人，應依公寓大廈管理條例第1 0條第1項規定注意負管理、維護之責，卻長期未為之，具有過失，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定請求被告賠償上開損害7,360,000元，並依公寓大廈管理條例第6 條第1項第2款、第3項規定，請求被告容忍原告或原告指派之修繕人員進入系爭5樓房屋為修繕等語。並聲明：㈠被告應容忍原告或原告指派之修繕人員進入被告所有系爭5樓房屋內，依如附表所示之方式為漏水之修繕。㈡被告應給付原告7 ,360,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項規定甚明。復按當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用同法第28 0條第1項規定，同法第280條第3項前段亦有明文。經查，原告主張其為系爭4樓房屋所有人，被告為系爭5樓房屋所有人；曹瀚文於112年2月15日向原告承租系爭4樓房屋，約定每月租金80,000元，租賃期間5年，自112年7月1日起算，且原告應於112年6月30日完成漏水修繕；系爭4樓房屋有漏水情形；原告於112年5月間，花費300,000元施作「天花板結構高壓防水注射」工程，漏水情形未改善；原告委請雲鼎事業有限公司為如附表所示之修繕工程，費用經估價為2,260,00 0元；被告長期未為系爭5樓房屋之管理、維護等事實，有建物所有權狀、建物登記第二類謄本、房屋租賃契約書、估價單、統一發票、存款憑條、現場照片、建築物現勘鑑定書及所附現況照片、防水修繕估價單、土地建物查詢資料在卷可參（本院卷第21至62頁）。被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場爭執，亦未提出準備書狀爭執，依上開規定，視同自認，堪認原告此部分主張之事實為真實。　㈡郭怡良建築師於113年6月5日實地勘查並簽證出具建築物現勘鑑定書，所載勘驗結果記載：「本建築物經本人現勘鑑定結果：因本棟建築建物老舊（70年建都字第136號），另5樓之 1及之2（按：應指5樓A、5樓B即系爭5樓房屋，下同）之前屋主或使用者未經合法申請擅自將室內空間拆除，裝修及違章外推，而後原場所因不知名原因結束營業後長期無人維修管理，許多窗戶長時未關閉或破損，加上之前未妥善依合法工序施工未適當處理防水，以至於每次下大雨，5樓之1及之 2住戶室內空間便會積水漏水，也因此造成其下4樓頂漏水積水及嚴重壁癌鋼筋外露（詳如附件），須進行防水及抓漏補強，特此證明」等語，有前開建築物現勘鑑定書及所附現況照片附卷可考，且其內容並無明顯不合理之處，應可作為判斷之基礎。是系爭4樓房屋發生漏水情形之結果，與被告長期未為系爭5樓房屋管理、維護之行為間，具有相當因果關係一節，尚堪認定。　㈢原告請求被告容忍進入修繕部分：　　按住戶應遵守下列事項：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第 6條第1項第2款、第3項分別定有明文。查被告長期未為系爭 5樓房屋管理、維護之行為，致系爭4樓房屋發生漏水情形之結果，已如前述。且被告經本院合法通知不到場，亦未提出準備書狀爭執，尚堪認有經協調仍不履行之情形。則原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項規定，請求被告容忍原告或原告指派之修繕人員進入系爭5樓房屋為修繕，應屬有據。　㈣原告請求被告賠償損害部分：　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項前段、第191 條第1項分別定有明文。另按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條第1項亦有明文。查被告為系爭5樓房屋之所有人，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定負有管理、維護其專有部分之義務。而被告長期未為系爭5樓房屋管理、維護之事實，已經被告視同自認，前已敘及，據此可認被告具有未注意盡其管理、維護系爭5樓房屋義務之過失。又被告長期未為系爭5樓房屋管理、維護之行為，與系爭4樓房屋發生漏水情形之結果間，具有相當因果關係，且原告支出300,000元施作「天花板結構高壓防水注射」工程，及如附表所示之防水修繕工程費用經估價為2,260,000元等節，均經認定如前。準此，原告因被告前述過失行為受有此部分合計2,560,000元（計算式：300,000+2,260,000=2,560,000）之損害，其依民法第1 84條第1項前段、第191條第1項規定請求被告賠償，應屬有據。　2.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院112年度台上字第2728號判決意旨參照）。查原告與曹瀚文簽訂之租賃契約第14條約定：「乙方（按：依此段文字之前後文義應係指原告，下同）明確告知甲方（按：應指曹瀚文，下同）確已知悉，本約標的因天花板壁癌、鋼筋外露及滲水，已請廠商評估，進行注射漏水藥劑目前尚在修繕漏水處理中，乙方應於112年6月30 日前，修繕完妥並交付房屋」等語，另於112年7月20日以手寫方式記載：「因漏水情形尚未妥善處理，雙方解約」等語，並經原告、曹瀚文簽名，有房屋租賃契約書在卷可考（本院卷第35頁），可見原告於出租系爭4樓房屋時，即已明知系爭4樓房屋存有漏水情形，並將漏水修繕之結果考量在租賃契約之中，且因未能如期完成修繕而與曹瀚文合意解除契約，顯見原告可否取得4,800,000元之租金，已經約定尚須待漏水修繕之結果如何而定，難認有客觀之確定性，故原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定請求被告賠償此部分損害4,800,000元，應屬無據。五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3 項，民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，請求被告容忍原告或原告指派之修繕人員進入系爭5樓房屋內，依如附表所示之方式為漏水之修繕，及給付原告2,560,000元暨自起訴狀繕本送達翌日即113年12月12日（本院卷第67頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　楊子龍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪郁筑附表：　　　　　　　項次項目及說明單位數量單價複價備註 1 測查漏水（地面層水管）5樓A、5樓B 式 1 50,000元 50,000元 2 5樓A、5樓B木作隔間拆除式 1 200,000元 200,000元含清運 3 4樓之1、4樓之2天花板補泥作坪 10 6,000元 60,000元 4 4樓之1、4樓之2天花板油漆批土上漆坪 50 1,500元 75,000元 5 5樓A、5樓B地面剃除式 50 8,000元 400,000元含清運 6 5樓A、5樓B地面整平（自平泥）坪 50 5,000元 250,000元 7 5樓A、5樓B地面防水（環氧樹酯）二層坪 50 8,000元 400,000元 8 5樓A、5樓B地面磁磚鋪貼60*60 坪 50 9,500元 475,000元 9 相通樓梯打除及植鋼筋+混泥土封補式 1 300,000元 300,000元含清運 10 施工時電梯及走道防護式 1 50,000元 50,000元　合計　　　 2,260,000元

2025-03-11

SCDV-113-重訴-235-20250311-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號原告蔡宜鈴訴訟代理人路春鴻律師被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人春明瑋被告戴秀真王顗傑共同訴訟代理人謝佩倫劉振國上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務，嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外，亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期，是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而，新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者，原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後，賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介，買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位，亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印，為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作，只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈，才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方，仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解契約所取代，自亦無再行主張之權利。四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

訴

臺灣高雄地方法院

修繕漏水等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度訴字第279號原告劉昆義訴訟代理人翁子清律師楊錦枝劉廣見被告蔡玉靜即王志宏之承受訴訟人王麒翔即王志宏之承受訴訟人王偉丞即王志宏之承受訴訟人訴訟代理人王麒翔上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0號3樓房屋，依附註所示方法修繕。被告應給付原告新臺幣28萬1,750元，及自民國111年5月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之59，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣10萬4,250元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣28萬1,750元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告王志宏起訴後，於民國113年5月31日死亡，其繼承人為其配偶蔡玉靜，其子女王麒翔、王偉丞，則蔡玉靜、王麒翔、王偉丞聲明承受訴訟（見本院卷二第21頁），於法尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0號2樓房屋 (下稱系爭房屋)之所有權人，與被告所有之門牌號碼高雄市 ○○區○○○路00○0號3樓房屋(下稱系爭3樓房屋)為上下樓層之關係。因系爭3樓房屋久未修繕，致系爭房屋浴室天花板、外牆、廚房天花板自109年9月起開始有滴水及壁癌之狀況( 下稱系爭漏水)，原告遂搬離系爭房屋，並經被告同意，由原告僱工先就浴室漏水部分進行高壓灌注環氧樹脂(即俗稱打針)，此部分費用經兩造協商後，由被告負擔新臺幣(下同 )1萬2,000元。原告嗣就系爭房屋之系爭漏水部分陸續進行整修如附表一所示之工程項目，花費15萬7,250元，然於110 年4月持續有滴水、油漆脫落、壁癌及裝潢破裂等情況發生，迄今仍未解決。經訴訟中鑑定後，系爭漏水乃肇因於系爭 3樓房屋老舊未修繕所致，被告自應就系爭漏水依鑑定報告之建議方式。又系爭房屋因系爭3樓房屋之漏水而受有損害須修繕，經估價後須花費10萬1,500元如附表二所示之工程項目；此外，原告因系爭房屋漏水而自109年10月10日起至1 14年2月10日另行租屋，租金每月1萬1,500元，因鑑定報告認修繕系爭3樓房屋須45日，系爭3樓房屋修繕完畢後再修繕系爭房屋尚須再45日，本件原告僅請求2年之租金損害，共計27萬6,000元；此外，原告因擔心系爭漏水日益嚴重而不時奔波尋找被告處理，心力交瘁，使原告居住安寧之人格法益受有重大侵害，故請求非財產上損害2萬元。是以，原告所受之財產上及非財產上損害共計55萬2,150元（計算式：1 05,950元＋157,250元+276,000元＋20,000元＝509,950元）。為此，爰依民法第184條第1項前段、第213條第1、3項、民法第195條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0號3樓房屋進行修繕（浴室地磚全部及部分壁磚打除到結構體後施作防水工程，防水層須由地板面上滾至牆面至少150公分高，其地板排水及排水孔應施作洩水坡度，以利浴廁使用時能快速導水及透過防水層保護避免排水外滲致牆面及樓板）；㈡被告應給付原告55 萬2,150元，及其中39萬4,900元自111年5月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：聲明一被告不爭執。然系爭房屋須依附表所示之工程項目修繕，與系爭3樓房屋之浴室防水層失效未修繕漏水無關；另若原告得請求租金，期間應為45日；且原告不得請求精神慰撫金，精神慰撫金請求之金額亦過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執事項：　㈠原告為系爭房屋之所有權人，與被告所有之系爭3樓房屋為上下樓層之關係。　㈡原告有向訴外人吳珮瑩承租門牌號碼高雄市○○區○○○路00號3 樓之事實，租期自109年10月10曰至111年10月9日，合計2年。　㈢被告同意依原告聲明一所示之内容修繕系爭3樓房屋。四、本件爭點：　㈠系爭房屋須依附表所示之工程項目修繕，是否為系爭3樓房屋之浴室防水層失效未修繕因而漏水所致？　㈡本件原告得請求租金之期間為何？　㈢本件原告得否請求精神慰撫金？若可，金額為何？五、本院之判斷：　　　　　　　㈠系爭房屋須依附表所示之工程項目修繕，是否為系爭3樓房屋之浴室防水層失效未修繕因而漏水所致？　1.附表一部分：　⑴附表一編號1至2所示工程項目：原告主張因被告所有系爭3樓房屋之浴室防水層失效未修繕，造成原告須依附表一編號1 至2之方式修繕，支出修繕費用共計3萬6,250元，應由被告負擔等語，業據提出南都裝潢材料行估價單2紙（見審訴卷第56至57頁），並經證人黃雲南即施作附表一編號1至2所示工程項目之師父到庭證稱：天花板換新5坪、拆除清運、壁紙5坪之修繕範圍在廚房，天花板5坪有包含一點點走道，修繕之原因為樓上漏水、壁紙脫落，原本廚房天花板是密封式三合板，因為樓上漏水而脫落。又PVC地磚修繕範圍為客廳、走道、房間，修繕PVC地磚的原因也是因為樓上漏水流下來，強力膠遇水脫落，所以地磚要拆除重鋪，PVC地磚不可能因為熱漲冷縮或其他原因造成脫落，雖漏水影響範圍約為 3分之2走道，然原告要求更換全部之PVC地磚，一坪費用1,1 00元。（【提示卷二第89頁】地磚部分是否是灰色的區域？）地磚是房屋全部地磚，灰色部分是漏水區域。如果重鋪顏色會不同。原來舊的材料很久了，無法找到相同材料等語（見本院卷二第232至235頁）。則依證人所述，須施作附表一編號1至2所示項目之原因，乃因系爭3樓房屋浴室漏水並流至系爭房屋所致，且地磚部分無法找到原來相同之材料；且經本件送鑑定，鑑定結果為：系爭3樓房屋浴室積水試驗，系爭房屋均有漏水等語（見鑑定報告第7頁），故系爭3樓房屋浴室有漏水，則可知附表一編號1至2之修繕費用與系爭3 樓房屋漏水乃具有相當因果關係，是原告此部分請求，堪認可採。　⑵附表一編號3至10所示工程項目：　　原告主張因被告所有系爭3樓房屋之浴室防水層失效未修繕，造成原告須依附表一編號3至10所示工程項目之方式修繕，支出修繕費用共計12萬1,000元，應由被告負擔等語，業據提出估價單1份在卷可查（見本院卷第363頁），並經證人劉天昆即施作師父到庭證稱：我做土水（台語）抹壁、砌磚、防水等等跟房屋泥做相關的工作。（【提示審訴卷第49頁】這張是否是你寫的？上面所寫的品項是否都已經修繕完畢？）是。打壁癌（全部）水泥粉光的修繕部分位於在浴室三面外壁，因為有漏水。「浴室部分壁全打、貼」是修繕浴室，牆壁全打掉。天花板原本就有灌注，灌注針都還留在上面，但又漏水流下來，因而整理浴室。「天花板輕鋼架」位置在浴室裡面，修繕原因也是因為樓上漏水流下來，水一定是從上面流下來的等語（見本院卷第220至222頁）。則依證人所述，須施作附表一編號3至10所示工程項目之原因，乃因系爭3樓房屋漏水，水並從上流至系爭房屋所致，且系爭3樓房屋浴室有漏水等情，業已認定如前，因此附表一編號3至1 0所示工程項目之修繕費用與系爭3樓房屋漏水乃具有相當因果關係，是原告此部分請求，堪認可採。　2.附表二部分所示工程項目：　　原告主張因被告所有系爭3樓房屋之浴室防水層失效未修繕，造成原告須依附表二工程項目欄所示之方式修繕，修繕費用經估價為10萬1,500元，應由被告負擔等語，業據提出估價單1份在卷可查（見審訴卷第49頁），並經證人劉天昆即開立估價單之師父到庭證稱：「浴室外三面壁打皮水泥粉光」修繕範圍是浴室外壁三面，修繕原因為漏水流下來造成壁癌，與「打壁癌水泥粉光」位置不，原本浴室已經處理好，因為又漏水下來，磁磚要再打掉重新黏貼，這是已經黏好，要再打掉重補壁癌的地方。「房間內外壁壁癌補修水泥粉光」，是因樓上漏水流下來，滲入房間牆壁內，插座也全壞掉。「浴室內補磁磚及填縫劑」修繕原因也相同，修理好，樓上又漏水，現在磁磚又長壁癌，要打掉重新施作，並加填縫劑。「浴室內補磁磚及填縫劑」與之前的「浴室部分壁全打、貼及地打到見樓地板貼」不一樣，上次是全部打掉，這次是因磁磚已經黏好了，又漏水，因此要再修補。房間電插盒材料及工資也是因為漏水，壞掉又重做，寫房間電插盒材料是因為打掉重做還要工資。「油漆外牆彈性油漆室內牆壁油漆」，是因為漏水要重新油漆整理，處理的是有漏水的地方，浴室周圍，樓上未處理漏水，樓下還是會再漏水，牆壁又壞掉。「油漆外牆彈性油漆室內牆壁油漆」與「浴室外三面壁打皮水泥粉光」不同，第一項是粉光，沒有油漆，粉光是水泥抹好粉光，還沒油漆，就稱水泥粉光，與油漆不同。「浴室天花板灌注（防水）含拆工」我還沒做，灌注是他們找別人做的，這是要把灌注的針拔掉，注射的針筒都在上面要打掉，天花板還要釘。灌注不用再做，灌注沒有效果。（問：房間電插盒材料及工資」，為何上次沒開，這次有開？）因為又漏水又壞掉。（問：怎麼知道是因為漏水壞掉，而非因時間自然毀損？）因為是樓水漏水會順著管路流下來，管路的部分要補土，時間久了會比較鬆，水會順著流下來，電插盒會爛掉所以要更換。（問：「浴室天花板灌注（防水）含拆工」，為何要拆灌注針頭？）比較美觀，如果沒有拆掉當然可以繼續做，一般都會敲掉，不會有人留這個，我評估要拆除。此外，當時牆壁做好吹風就會乾掉，現在時間久了，樓上如果繼續滲漏水，牆壁就會變色。被告當時叫我去樓上看，我有說要整間打掉重做，被告說不用，只要打磁磚，廁所也不要挖，我才說我沒辦法這樣做，我沒有辦法保證那邊不會漏水，所以才說不幫被告做，浴室漏水一定要全部重做，才有用等語（見本院卷第222至229頁）。則依證人所述，須施作附表二所示工程項目之原因，亦乃因系爭3樓房屋漏水並從流至系爭房屋所致，而灌注的針亦經證人評估須拆除；且系爭3樓房屋浴室有漏水等情，業已認定如前，因此附表二所示工程項目之修繕費用與系爭3樓房屋漏水乃具有相當因果關係，是原告此部分請求，堪認可採。　㈡本件原告得請求租金之期間為何？　原告主張為修復系爭房屋，另行租屋，故請求2年之租金損害27萬6,000元等語。惟被告抗辯修繕期間鑑定報告認定只須45日等語。本院審酌系爭房屋修復期間，因須就浴室修繕而無法使用浴室，且修繕期間會產生粉塵，傢俱需要移動，且如粉刷油漆、泥作等亦會產生不好之氣味甚而含有不適合人體長期居住吸入的化學物質，故住戶不宜於該屋內使用，應暫行搬離而無法住居。又施工工期長短與出工人數、準備材料、趕工狀況與天候因素及工種進場時間有無重疊等有關，實際完成時間長短彈性頗大，是以高雄市建築師公會建議系爭3樓房屋施工時間為40至50天，加計系爭房屋關於附表二所示工程項目之施工亦須時日，本院以系爭3樓房屋施工45天，系爭房屋施工45天，再審酌系爭房屋修復並未動到結構之漏水修復工程，但應考量工程能否同時工種進場重疊施工，並加計例假日及休息日之無法施工之日數，是認概估系爭房屋、系爭3樓房屋修繕工期共以2個月較為適當。故原告主張需搬遷至外租屋約2個月應屬有據，逾此部分則屬無據。是原告得請求修復期間之租賃房屋所需費用為2萬3,000元（計算式：11,500元×2月＝23,000元），逾此範圍外之請求，則無依據。　㈢本件原告得否請求精神慰撫金？若可，金額為何？　1.按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段固有明文。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。　2.本件原告主張原告因擔心系爭漏水日益嚴重而不時奔波尋找被告處理，心力交瘁，使原告居住安寧之人格法益受有重大侵害等語。惟查，所謂居住安寧權一般乃指有關製造、發出超越一般人社會生活所無法容忍之噪音侵入之情況，惟由系爭3樓房屋漏水後，被告先前即曾與原告協調修復事宜，被告亦已施作灌注，且訴訟中，被告並同意依原告聲明一之方法修繕系爭3樓房屋，僅因訴訟進行中尚未修繕，顯見系爭漏水之處理尚非被告不配合即時處理修繕及進行鑑定，而係因尚在鑑定以及訴訟中，致無從處理上開修繕事宜。是系爭漏水固導致系爭房屋漏水等，而影響原告之居住，造成生活之不便，然視其產生干擾原告生活之程度，及被告迄今尚未修復之原因，尚難謂認被告造成侵害原告居住安寧之人格法益情節重大，是原告主張因被告之侵權行為，致其焦慮、失眠，並已侵害其住居安寧之人格權損害情節重大，得請求精神上損害云云，難謂有理由。故其請求賠償非財產上之損害2萬元，自不應准許。　㈣基上，原告請求被告賠償修繕費用15萬7,250元、10萬1,500 元、租屋費2萬3,000元，合計28萬1,750元（計算式：157,2 50元+101,500元+23,000元＝281,750元），為有理由。逾此範圍外，則屬無據。綜上，原告請求被告應給付28萬1,750 元及自111年5月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，逾此部分之請求，則無理由。六、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第213條第1、3項、民法第195條第1項規定，請求㈠被告應將系爭房屋進行修繕（浴室地磚全部及部分壁磚打除到結構體後施作防水工程，防水層須由地板面上滾至牆面至少150公分高，其地板排水及排水孔應施作洩水坡度，以利浴廁使用時能快速導水及透過防水層保護避免排水外滲致牆面及樓板）；㈡被告應給付原告28萬1,750元，及自111年5月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。八、本判決所命被告給付部分未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷附註：高雄市建築師公會鑑定案號00000000號鑑定報告書第7頁八鑑定結果（2）所載之：浴室地磚全部及部分壁磚打除到結構體後施作防水工程，防水層須由地板面上滾至牆面至少150 公分高，其地板排水及排水孔應施作洩水坡度，以利浴廁使用時能快速導水及透過防水層保護避免排水外滲致牆面及樓板。附表一編號工程項目估價日期/施作日期估價廠商/施作人員請求金額（新臺幣）單據金額（新臺幣） 1 天花板換新（5坪）、拆除清運、壁紙（5坪） 110.08.18 南都裝潢材料行 19,750元 19,750元 2 PVC2地磚（15坪） 110.08.18 南都裝潢材料行 16,500元 16,500元 3 浴室外三面壁打皮水泥粉光 112.11.30 劉天坤 60,000元 60,000元 4 房屋內外壁壁癌補修水泥粉光 12,000元 12,000元 5 浴室內補磁磚及補縫劑 6,000元 6,000元 6 房間電插盒材料及工資 6,000元 6,000元 7 施工後清潔費 3,000元 3,000元 8 油漆：外牆彈性油漆室內牆壁油漆 20,000元 20,000元 9 房間門清運 1,000元 1,000元 10 浴室天花板灌注（防水）含拆工 13,000元 13,000元編號1至10的費用合計：157,250元附表二編號工程項目估價日期/施作日期估價廠商/施作人員請求金額（新臺幣）單據金額（新臺幣） 1 打壁癌（全部）、水泥粉光、塞冷氣孔（1孔）、拆鏡台（1項）、床頭（1項） 110.02.21 劉天坤 37,000元 101,500元（37,000+60,000+4,500=101,500元） 2 浴室部分牆壁全打及貼（25x40）、地打到見樓板貼（25x25）、做防水、門不改 60,000元 3 天花板、輕鋼架（以上含清運） 4,500元編號1至3的費用合計：101,500元

2025-03-07

KSDV-111-訴-279-20250307-1

訴

臺灣基隆地方法院

修繕漏水等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第94號原告萬鎮榮邱美姫共同訴訟代理人李亢和律師被告林耀民訴訟代理人詹傑翔律師上列當事人間請求修繕漏水等事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應依本判決附件所示之修復項目及方法（即社團法人台灣防水工程技術協進會民國113年9月11日鑑定報告書第39-4 6頁所載建議改善方案），將門牌號碼基隆市○○區○○路0巷00 ○0號5樓房屋修繕至不漏水狀態。二、被告應給付原告甲○○新臺幣29萬8,800元，及自民國113年3 月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之74，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮訴之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：一、被告應將其所有基隆市○○區○○路0巷00○0號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）於鑑定報告所示之漏水處修繕至不漏水狀態。二、被告應給付原告甲○○（按：原告書狀均誤載為「邱美姬」，本院逕予更正）新臺幣（下同）35萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。三、被告應給付原告乙○○25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。（見本院卷第11頁）。嗣因被告所有房屋之正確門牌號碼為「基隆市○○區○○路0巷0 0○0號5樓」（下稱系爭5樓房屋），原告遂於本院民國113年 4月23日準備程序期日更正前述「4樓房屋」為「5樓房屋」，並基於同一漏水事故而於前揭期日追加以民法第195條、第767條第1項中段為請求權基礎，及追加假執行之聲請（見本院卷第113頁準備程序筆錄），再以民事準備暨訴之變更狀㈡擴張原告甲○○請求之金額為50萬6,620元，並減縮原告乙 ○○請求之金額為10萬元，及捨棄假執行之聲請（見本院卷第 292頁），均核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：　　原告甲○○為系爭4樓房屋之所有權人，與原告乙○○共同居住在系爭4樓房屋；被告則為系爭5樓房屋之所有權人。系爭4 樓房屋室內浴室、走廊及臥室、陽台已漏水多年，甚至造成大塊水泥崩落，依社團法人台灣防水工程技術協進會（下稱防水工程技術協進會）鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）結論，應係系爭5樓房屋防水層破損、老化所致。而原告因系爭4 樓房屋長年漏水、水泥掉落飽受困擾，感到精神上痛苦，已超出常人可忍受之程度。為此，原告依民法第184條、第191 條第1項、第195條、第213條第1項、第3項、民法第767條第 1項中段規定提起本件訴訟，請求被告依系爭鑑定報告將系爭5樓修復至不漏水狀態，賠償原告甲○○有關系爭4樓建物因漏水所受損害之必要修復費用40萬6,620元，並賠償原告乙○ ○、甲○○精神慰撫金各10萬元等語。並聲明：㈠被告應將其所有系爭5樓房屋之漏水部分於鑑定報告所示之漏水處修繕至不漏水狀態。㈡被告應給付原告甲○○50萬6,620元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應給付原告乙○○10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告求為駁回原告之訴，並答辯略以：　㈠被告係於97年3月26日取得系爭5樓房屋之所有權，並於97年5 月間裝修系爭5樓房屋，將給水管及排水管全部換新。此後，原告曾於97年9月間向被告家屬反映前揭漏水情形，經被告家屬委請訴外人技工陳曜寅開挖檢查後，發現上開水管均無漏水現象，且經原告表示理解。詎原告此後仍反覆多次表示系爭4樓房屋係因系爭5樓房屋給水管造成漏水，由是可知原告自97年9月間即已知悉系爭5樓房屋有漏水情形，然從未行使損害賠償請求權，且系爭5樓房屋之漏水情形迄今已逾1 0年，是依民法第197條規定，原告本件請求已罹於時效。　㈡又系爭鑑定報告固認系爭4樓房屋發生漏水之原因為系爭5樓房屋防水層有破損或老化現象，惟系爭4樓房屋所在建物於7 4年1月26日興建完成，迄今屋齡約40年，其建材、技術與耐震能力本較為落後，且自落成起已使用相當期間，考量臺灣屬海島型氣候，且地震頻繁，基隆亦素有雨都之稱，當可能因上開外在因素而造成防水層發生老化、破損，此等自然耗損非均可歸責於被告，且原告未積極通知被告處理本件漏水問題，並施以防範漏水措施，避免損害擴大，亦與有過失。再原告並未證明其等確因系爭4樓漏水情事而受有精神上痛苦，其等請求被告賠償精神慰撫金，亦屬無據等語。三、本院之判斷：　　經查，原告主張系爭4樓房屋為原告甲○○所有、系爭5樓房屋為被告所有，且系爭4樓房屋確有漏水情形等情，業據原告提出系爭4樓、5樓房屋之建物登記第一類謄本（見本院卷第 19頁、第57頁）、系爭4樓漏水情形照片（見本院卷第21-43 頁）為憑，且為被告所不爭執，足認屬實。然原告主張系爭 4樓房屋漏水情形乃被告疏於維護系爭5樓房屋防水層所致，並主張被告應為此負修繕及賠償責任等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：㈠原告主張系爭5樓房屋造成系爭4樓房屋產生漏水情事，請求被告將系爭5樓房屋修繕至不漏水狀態，有無理由？若有，其數額為何？㈡原告甲○ ○請求被告賠償修繕系爭4樓房屋之必要費用，有無理由？若有，其數額為何？㈢原告乙○○、甲○○因系爭4樓房屋漏水情事，請求被告賠償其等精神慰撫金，有無理由？茲審酌如次：　㈠關於原告請求被告將系爭5樓房屋修復至不漏水狀態部分：　⒈按對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項亦有明定。經查，有關系爭4樓房屋漏水原因及其修繕方法暨所需費用，業經兩造同意囑託防水工程技術協進會予以鑑定，經該會作成系爭鑑定報告（見本院卷第231-279頁），結論略為：⑴造成系爭4樓房屋廁所天花板及走廊天花板之滲漏水原因，為系爭5樓房屋之客廳廁所2間的防水層有破損或老化現象，故在使用水時就會加速，造成相對應位置樓下之廁所、走廊等處天花板有漏水情形。⑵造成系爭4樓房屋陽台天花板及主臥室天花板之滲漏水原因，為系爭5樓房屋陽台的防水層有破損或老化現象，故在使用水時就會加速，造成相對應位置樓下之陽台、主臥室等處天花板有漏水情形。該建築物經過長期、溫度或濕度變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物。而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）等語，有系爭鑑定報告附卷可稽（見本院卷第239頁）。被告為系爭5樓房屋所有權人，依前揭規定本有負擔系爭5樓房屋專用部分修繕、管理、維護之責，然其長期疏於履行前揭義務，以致系爭4樓房屋發生漏水情形，並因此減損系爭4樓房屋之使用功能，確有妨害原告甲○○就系爭4樓房屋所有權之行使，自應負擔將系爭5樓房屋修復至不漏水狀態之責，以排除系爭5樓房屋漏水情形對原告甲○○上開所有權行使之妨害。又按民法第767條第1項中段，學說上稱為所有權妨害除去請求權（所有物保全請求權）。所謂「妨害」，乃指以占有所有物以外之方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有權人圓滿行使所有權之行為或事實均屬之。對他人所有權加以妨害者，無論有無過失，均負排除之義務。是被告爭執系爭5樓房屋漏水情形乃因建物屋齡老舊、自然耗損所致，亦不足解免其應負擔之修繕責任。　⒉承前，本件被告就系爭5樓房屋應採行之具體修繕方式，經系爭鑑定報告鑑定如本判決附件所示（見本院卷第276-277頁），本院認均屬必要、合理，是原告基於民法第767條第1項中段規定，請求被告依上開工程項目，將系爭5樓房屋修繕至不漏水狀態，以排除該屋漏水情形對原告甲○○就系爭4樓房屋所有權行使之妨害，即屬有據，應予准許。　㈡關於原告甲○○請求被告賠償其因系爭4樓房屋漏水所生修復費用損害及其數額部分：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第 1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第 213條第1項、第3項分別定有明文。　⒉經查，原告甲○○主張其因系爭4樓房屋漏水所需支出修復（回復原狀）之費用，經系爭鑑定報告估定為40萬6,620元（見本院卷第269頁、第279頁、第367-369頁，詳細工程項目、金額如附表所示），而系爭4樓房屋乃因被告過失疏於管理、維護系爭5樓房屋，以致發生漏水情事乙節，業經本院認定如前。又前揭費用之主要用途為拆除系爭4樓廁所、走廊、主臥室、陽台等漏水處天花板木作工程，並回復上開各處天花板原狀，本院認所需各項目、金額亦屬必要、合理，是原告甲○○據此請求被告賠償其修繕系爭4樓房屋之必要費用4 0萬6,620元，即屬有據。　⒊惟按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196條定有明文，而物之所有人依民法第196條規定請求物被毀損所減少之價額，固得以修復費用為估定之標準，惟以必要者為限，即修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年第9次民事庭會議決議參照）。經查，原告甲○○請求被告給付如附表所示之費用，其中更換新品之材料部分，應予以折舊計算。本院復參照依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，依房屋之附屬設備為耐用年限為10年，並參酌營利事業所得稅查核準則第 95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，每年折舊率為10分之1，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1。而系爭4樓房屋因漏水損壞部分，已使用10年以上，業據原告自陳在卷（見本院卷第360頁言詞辯論筆錄），堪認已逾10 年之折舊年限，關於折舊部分應受到不得超過10分之9之限制，故應以10分之9計算其折舊。從而，系爭4樓房屋受損部分扣除折舊後之必要修復費用為29萬8,800元（計算式：40 萬6,620元－｛【9萬8,000元＋9,800元＋1萬2,000元】×【0.9】｝＝29萬8,800元）。準此，原告得對被告請求賠償之範圍，自係以29萬8,800元之金額為限；逾此部分請求，即屬無據。　⒋被告固抗辯：原告於97年9月即已知悉系爭5樓房屋有漏水情事，於提起本件訴訟時損害賠償請求已罹於消滅時效云云。惟按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同。民法第197條第1項定有明文。又關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算（最高法院72年度台上字第738 號判決意旨參照）。查本件訴訟進行中，被告先堅詞陳稱系爭5樓房屋給水管、排水管沒有漏水現象，且系爭5樓房屋每月繳納水費金額正常，顯見系爭5樓房屋並無漏水狀況，據以否認修繕責任，並因此認為原告聲請進行漏水原因鑑定並無必要云云（見本院卷第97頁被告民事答辯狀、本院卷第11 4頁準備程序筆錄）。惟本院實地履勘現場，並曉諭兩造合意選任鑑定機構，經囑託防水技術協進會作成系爭鑑定報告後，被告方改稱系爭5樓漏水情形乃因建物老舊、自然耗損等因素造成，不可歸責於被告云云，顯見兩造就系爭4樓、5 樓房屋漏水實況與原因，迭有劇烈爭執，且被告一再砌詞否認其有賠償義務而試圖規避修繕責任，應認原告甲○○直至系爭鑑定報告作成後，方有可能「實際知悉損害」為何並確認被告為「賠償義務人」。另參諸系爭4樓房屋因系爭5樓漏水以至於天花板損壞一事，乃屬於持續之侵權行為，且原告甲 ○○係於系爭鑑定報告作成後方確認被告應負上開賠償責任，自未逾上開法條所定之時效期間。職此，本件被告所為之時效抗辯，於法未合，即無可採。　⒌被告復退而抗辯：原告知悉系爭4樓房屋有漏水情事後，未積極促使被告注意，亦怠於避免漏水所生損害，容認漏水情況發生長達10餘年，亦屬與有過失云云。惟所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用（最高法院96年度台上字第2672號判決意旨參照）。而系爭5樓房屋乃因防水層老舊、破損而發生漏水情事，業如前述。被告復未舉證證明原告甲○○有何「助成損害之發生或擴大」之行為，且為造成系爭5樓發生漏水情事之「共同原因」，所辯要屬無稽，不足採取。　⒍據上，本件原告甲○○請求被告賠償系爭4樓房屋因系爭5樓房屋漏水致生損壞之必要修繕費用，於29萬8,800元範圍內為有理由，應予准許；逾此部分則無理由，應予駁回。　　㈢關於原告請求被告賠償精神慰撫金部分：　⒈按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有明文。又於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額(最高法院92年度台上字第164號判決要旨參照)。類此情形，倘房屋漏水影響居住品質，參酌前揭裁判意旨，即構成居住安寧之人格法益受侵害之情事，是原告之居住安寧法益如因系爭房屋滲漏水問題所受損害，且其損害情節重大，其依法固得請求賠償相當之金額，然依民事訴訟法第277條本文規定，仍應由原告就其居住安寧受侵害且情節重大之利己事實，負舉證責任。　⒉經查，原告雖主張本件因系爭5樓房屋漏水情事，影響其2人居住安寧，且造成其2人亦因此受有精神痛苦、罹患適應障礙症云云，並提出詠欣精神科診斷證明書2紙為證（見本院卷第89頁、第91頁）。然被告否認系爭5樓房屋漏水與原告罹患適應障礙症間之因果關係，而原告復未能提出其他具體事證以實其說，則其等依民法第195條第1項規定，請求被告給付精神慰撫金，即屬無據，不能准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告甲○○關於損害賠償之請求權，屬無確定期限者，又未約定利率，自應以被告受催告時起，始負遲延責任。是原告甲○○就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即自113年3月9日起（見本院卷第7 3頁送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告主張系爭5樓房屋有漏水情事，並導致系爭4 樓房屋受有損害，依民法第767條第1項中段、民法第184條第1項前段、第191條第1項前段規定，請求被告依主文第1項所示方法，將系爭5樓房屋修繕至不漏水狀態，暨給付原告甲○○關於系爭4樓房屋必要修繕費用29萬8,800元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院逐一審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列。又本件事實已明，被告聲請傳喚證人陳曜寅到庭作證，核無必要，均附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　周裕暐　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高偉文　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容附表（單位：新臺幣）項目工程內容部位數量單位單價金額材料部份金額系爭4樓建議預估修繕工程費用 1 施工環境維護及保護工程其他 1 式 1萬元 1萬元 6,000元 2 舊有混凝土層刮除至結構體（含技術工資/機械耗材）頂板 29 ㎡ 900元 2萬6,100元 1萬1,600元 3 素面鋼筋外露整理清潔（含工資/材料/工具耗損）結構補強工程 29 ㎡ 550元 1萬5,950元 5,800元 4 鋼筋表面防鏽處理（紅丹漆等） 29 ㎡ 800元 2萬3,200元 5,800元 5 塗佈EPOXY底漆著劑 29 ㎡ 1,100元 3萬1,900元 1萬1,600元 6 EPOXY砂漿≧8,000PSI 無收縮水泥填補≧4,000PSI 樹脂砂漿填補≧3,000PSI 29 ㎡ 2,400元 6萬9,600元 3萬1,900元 7 塗布矽酸質系防水材（含技術工資/工具/材料損耗）頂板 29 ㎡ 1,500元 4萬3,500元 1萬4,500元 8 批土、油漆（含技術工資/工具/材料損耗）頂板 29 ㎡ 650元 1萬8,850元 5,800元 9 電管內部電線更新工程（廁所、走道、主臥室）其他 1 式 1萬1,000元 1萬1,000元 5,000元 10 事業廢土廢棄物清運及合法處理費（含工資、垃圾車等）其他 1 車 1萬元 1萬元 1-10小項合計：26萬0,100元 9萬8,000元 11 零星工料、材料搬運、施工架 1-10小項 10％ 2萬6,010元 9,800元 12 廠商管理利潤 1-11小項 20％ 5萬7,222元 13 營業稅捐 1-13小項 5％ 1萬7,167元 1-13小項合計：36萬0,499元系爭4樓建議預估木作拆除及復原工程費用 14 拆除工程指定區域 1 式 1萬5,000元 1萬5,000元 15 木作工程浴室及外走道 1 式 1萬9,121元 1萬9,121元 16 水電工程設備安裝（含設備）燈具3盞＋抽風機1台 1 式 1萬2,000元 1萬2,000元 1萬2,000元 14-16小項合計：4萬6,121元總計：40萬6,620元

2025-03-07

KLDV-113-訴-94-20250307-2

訴

臺灣臺北地方法院

分割共有物

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第513號原告李偉利訴訟代理人賴頡律師複代理人陳奕廷律師被告李凱利李麗共同訴訟代理人錢裕國律師複代理人吳約貝律師蘇育民律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表所示之不動產分割由被告李凱利單獨取得，被告李凱利並應給付原告及被告李麗各新臺幣貳佰參拾柒萬玖仟肆佰伍拾元。訴訟費用由被告李凱利負擔四分之二、被告李麗負擔四分之一，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明之拘束。是當事人主張之分割方案，僅為攻擊防禦方法，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。本件原告起訴請求將如附表所示之不動產（房屋部分下稱系爭房屋、與土地部分合稱系爭房地）變價分割，並按兩造應有部分比例分配價金。嗣於本院審理中將上開變價分割之方案列為備位方案，並提出先位方案為請求將系爭房地分割由被告李凱利或李麗單獨取得，取得者以金錢補償原告及另一人（本院卷第404頁），核屬補充、更正事實上與法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：兩造為手足，系爭房地現由兩造依附表所示比例分別共有，系爭房地無不能分割之約定，亦無依物之使用目的不能分割之情況，因兩造未能協議分割，爰依民法第823 條第1項、第824條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠先位請求將系爭房地分割由李凱利或李麗單獨取得，取得者以金錢補償原告及另一人（補償金額依鑑定結果新臺幣﹝下同﹞ 237萬9,450元換算應有部分比例定之）；㈡備位請求將系爭房地變價分割，價金依兩造應有部分比例分配。二、被告則以： (一)系爭房屋原為兩造全家共同生活之居所，且兩造母親即訴外人徐蓮雲晚年亦與李凱利相依為命，共同居住在該處；又兩造之兄長即訴外人李鳳麟因已高齡且罹患大腸癌，將搬回系爭房屋與李凱利同住，為免李凱利與李鳳麟流離失所，故同意原告所提「將系爭房地分割由李凱利單獨取得，並由李凱利以金錢補償原告及李麗」之方案。惟系爭房地距離捷運站非近、屋齡亦老舊且年久失修，現價值應不若原告所主張者，故認補償金額以不超過200萬元為適當。 (二)另如認原告得向李凱利請求給付補償金額，因李凱利曾⒈於民國84年1月至109年4月間代原告繳納台北市縫紉業職業工會（下稱縫紉工會）勞健保費64萬1,010元、⒉於98年1月至99年12月間代原告墊付縫紉工會團體保險費6,080元、⒊於85年至86年間代原告前夫即訴外人林明通清償積欠訴外人合作金庫商業銀行之貸款21萬8,251元，原告無法律上原因而受有不當得利，乃以上開不當得利返還請求權與原告得請求李凱利給付之補償金抵銷。三、兩造不爭執之事項（本院卷第305至306頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)系爭房地為兩造依附表所示應有部分比例共有。 (二)兩造均同意分割系爭房地。 (三)系爭房地並無因使用目的而不能分割之情，共有人間亦未訂有不分割之期限，兩造迄今未能達成分割系爭房地之協議。 (四)系爭房屋前為兩造母親徐蓮雲於65年間與原屋主承租後與兩造同住，嗣67年徐蓮雲向原屋主購得系爭房屋；待李麗、原告先後於69年、72年搬離系爭房屋後，為李凱利及徐蓮雲同住在內；後因徐蓮雲過世，兩造及胞兄李鳳麟經協議分割，由李麗繼承系爭房屋應有部分1/4、李凱利繼承3/4，惟李凱利與原告因故涉訟，李凱利乃移轉系爭房屋應有部分1/4予原告；另因李鳳麟罹癌搬回系爭房屋，系爭房屋現為李凱利及李鳳麟同住在內。 (五)李凱利自84年1月起至109年4月止為原告代繳縫紉工會勞健保費，共64萬1,010元。 (六)李凱利自98年1月起至99年12月止為原告代墊縫紉工會團體保險費，共6,080元。四、得心證之理由： (一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭房地為兩造依如附表所示應有部分比例共有，兩造間無不分割協議，系爭房地亦無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造未能就分割方法達成協議等情，為兩造所不爭執，並有卷附土地及建物登記第二類謄本可憑（店司補字卷第11至16頁）。是以，原告請求分割系爭房地，於法有據，應予准許。 (二)系爭房地應分割由李凱利單獨取得，並應給付原告、李麗各 237萬9,450元：　⒈次按共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第824條第2項第1款定有明文。復按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。　⒉本院審酌系爭房屋為4樓大廈之第2層，為鋼筋混凝土造建物乙情，有系爭房屋登記第二類謄本可參（店司補字卷第15頁），倘依兩造之所有權應有部分比例為原物分割，則不僅建物內部難以獨立區隔為經濟利用，且因各共有人分得部分均有進出之需求，勢須劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，將減少各共有人得有效利用之空間，且徒增法律關係之複雜化、減損共有物之經濟價值，是以原物分割於各共有人顯非分割系爭不動產之適當方式。再者，被告亦表明同意原告所提先位分割方案中「將系爭房地分割由李凱利單獨取得，並由李凱利以金錢補償原告及李麗」之部分（本院卷第404頁）；且兩造對於李凱利先後與徐蓮雲、李鳳麟居住在系爭房屋內，迄今已居住逾40年等情，亦不爭執，業經認定如前，則如採取上開分割方案，其餘共有人亦可獲得金錢補償，應不致損及其等利益，並使李凱利免於搬遷清運之勞費，應屬較為便捷經濟之分割方式，因認本件應以將原物分配予李凱利，再由李凱利按原告、李麗應有部分比例以金錢補償之方式分割，較為妥適，並為最符兩造意願、利益、系爭房地實際使用情形、社會經濟效益之分割方法。而系爭房地以原物分割既無事實上或法律上之困難，即不得率為變價分割，故原告所主張之備位變價分割方案，即無足採，併此敘明。　⒊又經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大事務所）鑑定系爭房地之交易市價結果，系爭房地最後決定之估價金額為每坪43萬5,000元、總價951萬7,800元乙情，有該所112年6月8日112宏大聯估字第4741號函暨所附估價報告書可稽（本院卷第147頁，外放估價報告書）。對此鑑定結果，被告稱系爭房屋距離最近之捷運站需步行長達24分鐘、屋齡高達48年且年久失修、鄰近相類似房屋每坪售價僅35萬2, 000元、出租之月租金亦僅約1萬元，估價時亦未考量系爭房屋之漏水折損情事，故系爭房屋之價值應僅為768萬2,000元等語（本院卷第362至363頁）；然影響不動產市價之因素眾多，非可逕以鄰近區域房屋相比擬，且本件評估過程已經估價師親自勘查系爭房屋周圍區域利用情形、系爭房屋內外部現況，並將系爭房屋有漏水，致部分牆壁有壁癌，屋況略差之實際情形亦納入考量，並以比較法評估，依據勘估標的具備之條件及建物因素差異調整核算勘估標的之比較價格為每坪43萬6,000元，復以收益法之直接資本化法評估勘估標的收益價額為每坪43萬3,000元，最終綜合各項分析，衡量估價目的、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法決定勘估標的之評估價格為總價951萬7,800元、每坪43萬5,000元，其評估結果應屬允妥，應認上述價額並無高估之情；況本件宏大事務所之估價報告書係由專業之不動產估價師鑑價製作，與兩造無任何利害關係，兩造亦未能具體指明該估價報告書究竟有何違背專業知識、論理或經驗法則之違誤，則本院認本件以宏大事務所之該估價報告作為系爭房地市價之參考，自無不當。是以，原告、李麗就系爭房屋之應有部分各為1/4，則李凱利應補償原告、李麗各237 萬9,450元（計算式：9,517,8001/4＝2,379,450）。 (三)李凱利所為抵銷抗辯，為不可採：　　至李凱利雖以其代原告繳納勞健保費、團體保險費、林明通積欠之貸款等不當得利返還請求權，對原告得請求之補償金債權主張抵銷。惟按請求法院裁判分割共有物事件，係屬形成之訴，此形成判決所形成之法律效果須判決確定時始發生，當事人方取得判決所賦予之權利。故李凱利主張其對原告有上揭不當得利債權存在，姑且不論是否可採，其縱有不當得利債權，然原告既於本件判決確定時，始取得對李凱利之補償金債權，李凱利自不得以其所主張之前揭不當得利債權，與其將來對原告所負之補償金債務為抵銷，是李凱利所為抵銷抗辯，礙難憑採。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求裁判分割共有物，為有理由，應予准許。本院審酌上情，認以系爭房地採原物分割歸由李凱利取得，並由李凱利給付原告、李麗各 237萬9,450元，較為妥適，爰判決如主文第1項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：本件為分割共有物之訴，並已由本院為全體共有人定分割方法，依民事訴訟法第80條之1規定，由全體共有人依應有部分比例分擔訴訟費用，始為公平，爰諭知如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 6　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯附表：編號地號／建號面積（平方公尺）權利範圍 1 新北市○○區○○段000地號土地 126.99 ⑴李偉利：1/16 ⑵李凱利：2/16 ⑶李麗：1/16 2 新北市○○區○○段0000○號建物 ⑴新北市○○區○○路00巷0號2樓 ⑵坐落上開土地總面積72.34 ⑴李偉利：1/4 ⑵李凱利：2/4 ⑶李麗：1/4

2025-03-06

TPDV-112-訴-513-20250306-1

訴

臺灣基隆地方法院

修繕漏水等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第173號原告高張彩霞訴訟代理人高誠忠被告邱陳阿真訴訟代理人邱益豐上列當事人間請求修繕漏水等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○○○號五樓房屋依社團法人新北市建築師公會民國一百一十三年十二月十九日鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」及附件七項次「1、10至20 」所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態。被告應給付原告新臺幣參拾捌萬玖仟捌佰參拾壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參拾萬伍仟貳佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參拾捌萬玖仟捌佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。查原告起訴時原聲明：㈠被告應自行修繕其區分所有坐落門牌號碼新北市○○區○ ○路00號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）之漏水部分使其不會漏水並回復原狀。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行等語（見卷第9頁）；嗣原告於民國114年2月6日言詞辯論期日當庭變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭5樓房屋依社團法人新北市建築師公會11 3年12月19日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）「十、鑑定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態。㈡被告應給付原告58萬4,747元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行等語（見卷第163頁）。核原告所為，或屬補充事實上之陳述，或係減縮應受判決事項之聲明，且基於同一基礎事實，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：被告為系爭5樓房屋之所有權人，系爭5樓房屋長年以來均有漏水問題，致原告所有門牌號碼新北市○○區○○路 00號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）天花板漏水，系爭4樓房屋裝潢因而損壞。爰依侵權行為損害賠償法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態。㈡被告應給付原告58萬4,747元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭5樓房屋長期無人居住，惟被告均定期察看系爭5樓房屋狀況，且予維護，故屋況良好，原告除應舉證系爭4樓房屋天花板漏水為被告所造成，並應就原告請求損害賠償金額部分為舉證等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，原告主張其為系爭4樓房屋之所有權人，被告為系爭5 樓房屋之所有權人，兩造房屋為同棟公寓上、下相鄰之5、4 樓分戶住宅；系爭4樓房屋之天花板有漏水情事等情，業據原告提出與所述相符之建物登記第一類謄本、系爭4樓房屋受損照片等件為證（見卷第11頁至第27頁），並經本院職權調取系爭4、5樓房屋之土地建物查詢資料、異動索引查詢資料等件為憑（見卷第41頁至第46頁），且經本院會同兩造至現場，拍攝勘驗照片、作成勘驗筆錄附卷可查（見卷第99頁至第119頁），堪信為真實。四、本院之判斷：　　至原告主張系爭5樓房屋長年以來均有漏水問題，致系爭4樓房屋天花板漏水，系爭4樓房屋裝潢因而損壞等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭點厥為：㈠系爭4樓房屋有無滲漏水現象？如有，該滲漏水原因為何？是否因此導致系爭4樓房屋之損害？㈡倘若為是，原告主張被告應將系爭 5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態，有無理由？㈢原告請求被告賠償系爭4樓房屋所受損害58萬4,747元，有無理由？茲判斷如下：　㈠系爭4樓房屋有滲漏水之現象；系爭4樓房屋受到滲漏水之原因，乃系爭5樓房屋從上而下滲漏水至系爭4樓房屋之故；系爭5樓房屋之滲漏水與系爭4樓房屋之損害間，具相當因果關係：　⒈參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果㈠本件是否有系爭5樓房屋從上而下滲漏水至系爭4樓房屋之情形？」內容，可知：經會勘檢視並以水分計檢測系爭4樓房屋客廳、臥室⑴、臥室 ⑵、臥室⑶、廚房、走道、餐廳之平頂，當下雖無滲漏水，但有明顯滲漏水痕跡。查混凝土材料具有吸水性，若鋼筋混凝土樓版（Slab）及梁（Beam）有長期間歇性滲漏水情況，通常會於樓版底（平頂）及梁底產生濕式白華，又稱為白華垂流，形成的原理與鐘乳石相似。即當滲入混凝土的水份太多，水份與水泥中的游離鈣（CaO）會結合成氫氧化鈣［Ca(OH) ₂］，水份將氫氧化鈣 Ca(OH)₂帶出混凝土面，在水蒸發後形成結晶，或是隨水流沉澱。上述系爭4樓房屋平頂漏水痕跡情況，研判係系爭5樓房屋長期間歇性從上而下滲漏水所致。　⒉另參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果㈡倘若為是，上開滲漏水情形之原因為何？」內容，可知：　⑴系爭5樓房屋從上而下滲漏水至系爭4樓房屋平頂之主要原因，研判為系爭5樓房屋地坪時有積水所致，依建築工程實務，通常公寓住宅客廳、臥室、餐廳、廚房等使用空間之地坪均未施作防水層，不具防水功能，因此，若地坪積水即會滲漏至直下層平頂。　⑵研判系爭5樓房屋地坪時有積水之原因如下：　①系爭5樓房屋直上方之屋頂防水層已年久失修，不具防水功能，故一遇較大雨勢或長時間下雨時，雨水即會滲漏滴至系爭 5樓房屋地坪，造成系爭5樓房屋地坪積水。此由會勘當天下午下雨，經過2小時即發現系爭5樓房屋平頂滲漏水情形可證。惟由於系爭5樓房屋空置多年，當系爭5樓房屋頂版平頂滲漏水時，因被告未居住此處，即無法及時察覺平頂有滲漏水，並將地坪積水快速排除，而俟隔一段時日至系爭現場巡查時，地坪積水已呈乾燥狀況。　②系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水，從室內可見廚房牆壁裂縫有植物氣根，會勘當天下午下雨，雨水從該裂縫滲入沿牆壁順流至室內地坪，又從室外可見，廚房牆壁為砌紅磚，並無防水粉刷及表面貼磁磚，磚牆縫有植物攀附生長。　③新北市瑞芳區鄰接基隆市，年降雨量較高，經查自2022年1月至2024年11月18日止，基隆氣象站統計降雨量約為台北氣象站統計降雨量之1.6988倍；由此可知，系爭5樓房屋因下雨而造成其平頂滲漏水，繼而滲漏至系爭4樓房屋平頂之頻率，會大於台北市建築物。　⑶末參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果㈢倘若為是，5樓房屋之滲漏水是否因此導致4樓房屋之損害？」內容，可知：混凝土材料具有吸水性已如前述，混凝土若經常有水滲入，時間長久之後，輕者會使得表面油漆剝落，嚴重者會導致鋼筋鏽蝕，及保護層剝落等損害。基上研判，5樓房屋之滲漏水會因此導致系爭4樓房屋之損害。　⒊據上以觀，系爭4樓房屋之平頂，於會勘當下雖無滲漏水，但有明顯滲漏水痕跡，堪認系爭5樓房屋確有從上而下滲漏水之情，又系爭5樓房屋之平頂及牆壁均有滲漏水情形，此亦有會勘當日所拍攝系爭5樓房屋現場照片存卷可查（見系爭鑑定報告書第19頁至第23頁），足認系爭鑑定報告書所示內容及結論均有所憑據；再衡以社團法人新北市建築師公會與兩造並無利害關係，是其本於建築專業所為鑑定報告，內容均應無偏頗之虞，系爭鑑定報告書就本件爭點之判斷及說明，誠可信實，故系爭鑑定報告書得出系爭4樓房屋有滲漏水之現象，其原因係系爭5樓房屋地坪時有積水，長期間歇性從上而下滲漏水所致等情，以及系爭5樓房屋從上而下滲漏水因而致系爭4樓房屋之天花板產生壁癌及裝潢毀損之結論，當屬可採。　㈡就原告主張被告應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣及附件七所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態，有無理由乙節，現說明如下：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項前段、第191 條第1項前段規定分別定有明文。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項亦有明文。又民法第191條第1項規定所稱土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、門窗、水電配置管線設備等，固屬建築物之成份者，為建築物之一部，應包括在內。且該條第1項規定是基於社會安全義務而設，則所謂設置或保管有欠缺，自不以其本體之崩壞或脫落瑕疵為限，舉凡建築物或工作物缺少通常應有之性狀或設備，以致未具備可合理期待之安全性者，均應包括在內。至於所謂設置有欠缺，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初即存有瑕疪而言。所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保管，致其物發生瑕疪而言。是以，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院107 年度台上字第1611號、105年度台上字第2320號、50年度台上字第1464號、96年度台上字第489號民事判決意旨參照）。另按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。亦為公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定所明定。又按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款亦有明文。　⒉系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」部分：　　查系爭4樓房屋滲漏水之原因之一，即為系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水，雨水從該裂縫滲入沿牆壁順流至系爭5樓房屋室內地坪，致系爭5樓房屋室內地坪積水，此情業經本院認定如前，故系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水即與系爭4樓房屋所受損害間，具相當因果關係。又系爭5樓房屋之廚房牆壁，為被告房屋之專有部分，揆諸上開規定，被告自應負修繕、管理、維護之責任，並自行負擔費用。又為將系爭4 樓房屋漏水情形回復原狀，參諸系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」部分，被告應將系爭5樓房屋之廚房牆壁修繕至不漏水狀態，且應就系爭5樓房屋客廳、臥室（A）、臥室（B）之鋁窗外側，全面檢查窗框四周塞水路材質是否已老化、劣化，並應清除老化、劣化部分而重新施打矽利康。由上可知，被告就系爭5樓房屋牆壁裂縫滲漏水及窗框四周塞水路材質老化、劣化部分，依上開規定，本應負擔費用而對系爭5樓房屋為修繕、管理、維護，被告卻怠於修繕、管理、維護系爭5樓房屋之防水結構，就系爭5樓房屋積水導致系爭4樓房屋所受滲漏水損害，主觀上具有過失，從而，原告主張依侵權行為損害賠償法律關係，請求被告應將系爭5樓房屋之廚房牆壁修繕至不漏水狀態，並就系爭5樓房屋客廳、臥室（A）、臥室（B）之鋁窗外側，全面檢查窗框四周塞水路材質是否已老化、劣化，並應清除老化、劣化部分而重新施打矽利康（按：即系爭鑑定報告書頁9，項次「四」編號「2、3」部分及其附件七項次「1、10至20」之修復費用估算明細表），即屬有據。至被告空言辯稱：系爭 5樓房屋長期無人居住，惟被告有定期察看系爭5樓房屋狀況，且予維護，故屋況良好云云，顯難採信。　⒊系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒈」部分：　　按依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體（臺灣高等法院106年度上字第9 0號民事判決意旨參照），是系爭5樓房屋之屋頂平台，核屬全棟建築物之屋頂，依前揭說明，自係屬整體建物之共用部分，而為整體建物區分所有權人所共有，非各區分所有權人之專有部分，亦即系爭5樓房屋之屋頂平台非被告之專有部分，而係整棟建物之全體區分所有權人所共有。對此，原告雖主張被告應按系爭鑑定報告書所示之修復方式，進行系爭 5樓房屋之屋頂平台之修復（即系爭鑑定報告書第8頁至第9 頁，項次「四」編號「1」部分及其附件七項次「2至9」之修復費用估算明細表），將其修繕至不漏水狀態云云，但揆諸前揭說明，建物之屋頂平台應屬整棟建物「全體區分所有權人」之「共用部分」，難認屬系爭5樓房屋區分所有權人之專有部分範圍，且原告復未證明系爭5樓房屋之屋頂平台係屬約定專用部分，則系爭5樓房屋屋頂平台之修繕，自應依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定為之（按：倘無成立管理委員會，其修繕仍屬系爭公寓全體區分所有權人之義務，而應由該建物全體區分所有權人為之，包括原告自身），被告自無單獨修繕系爭5樓房屋屋頂平台之義務（按：依系爭鑑定報告書所建議之修補方法，除須將屋頂平台拆除至結構體、灌注環氧樹酯、施作防水水泥砂漿粉光並控制良好洩水坡度外，尚須將改質瀝青防水毯、單液PU防水層等分別鋪貼、塗佈至頂樓女兒牆20公分高處，且應施作汎水壓腳磚及防水水泥砂漿粉光，顯已非被告專有部分所應負責之範疇），則原告請求被告依系爭鑑定報告書項次「四」編號「 ⒈」所示修復方法修繕系爭5樓房屋之屋頂平台，即乏所據，是原告就此部分之主張，為無理由，無從准許。　⒋職故，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」及附件七項次「1、10至20」所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即乏所據，應予駁回。　㈢就原告請求被告賠償系爭4樓房屋所受損害58萬4,747元有無理由乙節，說明如下：　　有關原告主張系爭4樓房屋因滲漏水而受損乙情，業如前述（按：受損情形如系爭鑑定報告書「附件五、標的物照片編號位置示意圖及現況照片」所示，全室多處平頂滲漏水、油漆剝落）。再者，本院審酌造成系爭4樓房屋滲漏水之原因包含「系爭5樓房屋之屋頂平台防水失效」、「系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水」、「系爭5樓房屋地坪積水」等情，並綜觀系爭鑑定報告書等全部卷證，參照民事訴訟法第222 條第2項規定，依上開因素就系爭4樓房屋漏水之影響程度，「系爭5樓房屋廚房牆壁裂縫滲漏水」、「系爭5樓房屋地坪積水」因素約占3分之2。則被告既未妥善維護其專有部分之牆壁及地坪，就原告上開損害，自應負責3分之2部分損害賠償之費用。又本件業經專業鑑定機關鑑定，計算系爭4樓房屋上開損害之回復原狀所需費用為58萬4,747元，有系爭鑑定報告書附件八之系爭4樓房屋修復工程費用明細表內容以佐，是以，被告應負擔系爭4樓房屋損害賠償回復原狀之費用即應為38萬9,831元（計算式：58萬4,747元÷3×2＝38萬9,8 31元，元以下四捨五入），爰於此範圍內予以准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。。五、綜上所述，原告依侵權行為損害賠償法律關係，請求被告： ⒈應將系爭5樓房屋依系爭鑑定報告書「十、鑑定結果」項次㈣編號「⒉、⒊」及附件七項次「1、10至20」所示之修復項目及方法修繕至不漏水之狀態。⒉應給付原告38萬9,831元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許，至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114 　年　　 3 　　月　　6　　日　　　　　　　　民事第二庭法　官　曹庭毓以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅惠琳

2025-03-06

KLDV-113-訴-173-20250306-1

建

臺灣臺北地方法院

返還款項

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度建字第172號原告華志峰訴訟代理人楊紹翊律師被告何銘即和民企業社上列當事人間返還款項事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣33,000元，及自民國113年9月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。本判決主文第一項得假執行。但被告如以新臺幣33,000元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張： (一)緣訴外人劉晏妤（以下訴外人均以姓名稱）因房屋漏水問題，向鍾蓮珠即原告之母（鍾蓮珠已於113年1月28日過世，原告為繼承人）起訴，由本院以112年度訴字第337號事件（下稱系爭事件）審理，訴外人王煥傑律師為鍾蓮珠訴訟代理人，並代理鍾蓮珠與被告訂立民國112年11月21日室内裝修工程承攬契約書，由被告承攬修繕劉晏妤所有新北市○○區○○路 0巷00號2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）漏水有關之防水及油漆工程，工程費用為新臺幣（下同）510,015元，亦修繕樓下之鍾蓮珠所有新北市○○區○○路0巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋3樓），工程費用為864,788元。嗣於113年1月王煥傑律師通知原告全部工程完工，請求給付工程尾款，原告於113 年1月19日匯付上二工程報酬餘款92萬元予被告。原告又向王煥傑請求提供系爭3樓房屋之施工前後照片，迄未取得。詎劉晏妤於113年4月19日仍在系爭事件主張系爭2樓房屋之工程並未施作，原告始知被告未完成系爭2樓房屋之工程。 (二)被告明知未完成工程，竟故意以詐欺方式經由王煥傑騙說已完成云云，致原告匯付工程尾款92萬元，原告得依民法第92 條之規定，以起訴狀繕本為撤銷匯款之意思表示，再依民法第179條不當得利規定，請求被告返還所受金錢利益510,015 元。原告亦得依民法第184條第1項規定，請求被告就詐欺取得之金錢，負510,015元損害賠償之責。另原告因與劉晏妤在系爭事件達成訴訟和解，而免除原告修繕系爭3樓房屋之義務，被告現已無法進入施工，其未完成部分陷於給付不能狀態，且可歸責於被告，依民法第226條第1項及第256條規定，原告解除系爭2樓房屋工程契約，並請求被告賠償未完成但原告已給付之系爭2樓房屋工程尾款510,015元。以上三部分，請求擇一為有利判決。 (三)爰聲明：　1.被告應給付原告510,015元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　2.訴訟費用由被告負擔。　3.願供擔保，請准宣告假執行。　　　二、被告答辯： (一)系爭2樓房屋工程已經全部完工，且除鍾蓮珠委託部分外，被告尚免費協助施作公共樓梯油漆、4樓、5樓及頂樓部分。又王煥傑律師曾偕同鍾蓮珠至現場勘驗，看完後說做的太好了，才把款項全部付給被告。又因需要在所有工程做完之後才可以做最後油漆跟壁癌的修繕，故被告先將系爭3樓房屋工程其他的部分施作完畢，最後才做室內的天花板的修繕。但劉晏妤與訴外人設計師鄒年淦在裝修過程中產生嫌隙，拖延被告進去施作的時間，因此起訴時還有天花板部分未施作完畢，同意退還此部分工程款33,000元。另被告在最後言詞辯論期日前，已全部施作完畢。 (二)並聲明：　1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。　2.訴訟費用由原告負擔。　3.如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、得心證之理由： (一)自認事項：　1.當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第27 9條第1項定有明文。所謂自認，係指不負舉證責任之當事人一造，就負舉證責任之他造主張之不利於己事實，予以承認或不爭執者而言（最高法院112年度台上字第1164號判決參照）。　2.查被告在本院113年9月26日言詞辯論期日當庭陳述系爭房屋 2樓還有天花板部分未施作完畢，同意退還此部分工程款33, 000元等語(本院卷第101頁)，堪認已就原告主張之部分未完工事實，予以承認，依上揭規定，發生自認之效力。　3.次按，自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項亦有規定。是自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院111年度台上字第1686號判決參照）。雖被告於114年2月13日言詞辯論期日改稱113年11月15 日已全部完成，可看113年11月15日相片等語(本院卷第265 頁)，惟查被告所提現場相片內容中，本院卷第175至207頁部分註記日期是113年9月25日(本院卷第177、179頁)，發生在自認之前，無從證明其後已完工，而本院卷第251至259頁部分相片內容均為室外，並無系爭房屋2樓內部情形，均不足證明被告之自認與事實不符，不生撤回效力。　4.依上，原告主張系爭房屋2樓天花板工項未完成之部分事實，因被告自認，堪信為實。先予說明。 (二)原告主張受詐欺及被告不當得利部分：　1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。又除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院103年度台上字第610號判決意旨參酌）。次按，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。而「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任」（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。「民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地」（最高法院87 年度台上字第1195號、98年度台上字第171號判決意旨參照）。　2.原告主張被告明知於113年1月19日時尚未完成系爭房屋2樓工程，仍向王煥傑律師表示已完工、要求鍾蓮珠給付尾款，而施行詐術等語，被告否認之，並以前詞置辯。經查，　 (1)證人王煥傑結稱：「被告有帶我到二樓去看，被告有把二樓的牆壁龜裂跟壁癌部分修補，三樓有把天花板做打針的工程，二樓部分確定有油漆跟把壁癌刮掉，當時我們認為是已經完工，大概是113年1月的時候，當時被告有先跟我說這邊已經大致差不多，有多幫鍾蓮珠清土石，費用已經不夠，希望把尾款先付清，照片都在鄒設計師那邊，有請他傳給我，後來沒有傳給我，一直到113年4月，劉晏妤訴代突然有一份書狀，主張二樓鍾蓮珠沒有修好，有追加擴張一筆約新臺幣51 萬元的請求，我的理解是二樓跟三樓都已經做完了，我就打電話給劉晏妤的訴代，已經沒有漏水，為何還要做這個追加，他說因為鄒設計師跟二樓屋主有裝潢的糾紛，因為裝潢部分還沒有做完沒有辦法把二樓完工，在劉晏妤的立場就覺得沒有完工，所以就追加51萬元這個金額」、「當時有跟原告解釋說這部分因為51萬元部分我確定被告當時有跟我說已經做完了，當時評估是不是追加51萬元是要拉高和解金額，最後光租金部分就已經高於和解金額40萬元。」等語(本院卷第153、154頁)，陳述其在場有觀察到被告已處理壁癌之情，再參照被告所提相片對照之系爭房屋2樓施作前後情形，壁癌及油漆漆面均有明顯不同(本院卷第167至179頁)，堪認被告除自認部分外，所辯壁癌、室內牆壁油漆等部分施作完成乙節，並非子虛。 (2)雖原告以證人王煥傑陳稱實際上二樓是否有完工伊不知道；證人賴永憲陳稱劉晏妤當時說二樓工程還沒有完工；證人鄒年淦陳稱之前被告去年在做這方面工程時，有請我把二樓配合他用好，我當時三月受傷，所以才拖到6、7、月才完成等語(本院卷第237、239頁)，主張被告未完成施工。惟查上三證人陳述內容均屬概論，均未具體陳述系爭房屋2樓壁癌處理、室內牆壁油漆等工項未完成，難認原告主張可取。此外，原告即無其他舉證證明其付款時，被告有何工項未完成。　3.依上，系爭房屋2樓天花板油漆未完成，被告就此重要訊息不告知原告，致原告給付該部金錢，原告依民法第92條規定撤銷該匯款意思表示並依民法第179條請求被告返還爭房屋2 樓天板價金33,000元(本院卷第29頁)，為有理由，應予許可；此部分既有理由，原告為選擇合併之其他請求，即無論述之必要。逾上揭範圍之工項即系爭房屋2樓壁癌處理、室內牆壁油漆等部分，原告舉證不足證明有何未完工之事實，其主張被告施用詐欺等語，並不可採，其依民法第92條第1項規定撤銷匯款及依民法第179條規定請求被告返還逾33,000 元範圍之金錢，為無理由。 (三)侵權行為部分：　　原告主張被告於113年1月19日時尚未完成系爭房屋2樓工程，卻仍要求鍾蓮珠給付尾款，致原告匯款而因此受有損害等語，被告否認之。查被告自認系爭房屋2樓天花板油漆未完成之事實外，原告舉證不足證明逾33,000元部分有何未完工之事實，同上所述，尚難認被告具有侵害原告財產權之故意或過失，原告逾33,000元範圍請求，為無理由。 (四)給付不能部分：　　原告主張已與劉晏妤和解並免除原告系爭房屋2樓之修繕義務，系爭房屋2樓工程已無施作之必要，且被告陷於給付不能，且可歸責於被告，原告得依民法第226條第1項及第256 條之規定，解除契約，並請求被告賠償原告已給付之工程尾款等語。惟查，除被告自認系爭房屋2樓天板油漆尚未完成外，原告舉證不足認被告其餘部分有何不能給付之事實，同上所述，原告主張被告全部給付不能，並不可取，其解除契約並請求返還價金，為無理由。　四、綜上所述，原告請求如主文第一項所示，為有理由，應予許可；原告就許可部分，併請求自起訴狀繕本送達(本卷第101 頁)翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定，亦屬有理，應予許可。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。本判決所命給付未逾50萬元，爰依職權為假執行、依聲請為供擔保免為假執行之諭知。原告敗訴部分，其假執行之聲請失去依據，應予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　林修平以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宇美璇

2025-03-06

TPDV-113-建-172-20250306-1