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確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1112號原告廖宇垣劉欽乾共同訴訟代理人劉雅萍律師被告廖子龍兼訴訟代理人廖裕健上一人訴訟黃泓勝律師代理人上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年11 月26日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告廖宇垣就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.08平方公尺）、468-6地號土地（面積87.72平方公尺）、權利範圍均一分之一，均有優先購買權；被告廖裕健應就上開2筆土地，於民國110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為民國110年5月6日之所有權移轉登記予以塗銷。二、被告廖子龍應就第一項所示之上開2筆土地，按價金新臺幣捌拾肆萬伍仟柒佰玖拾元，及依被告2人間於民國110年3月2 2日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金（含繳納該 2筆土地之土地增值稅）同時，將上開2筆土地之所有權移轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾就坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積86.21平方公尺）、權利範圍一分之一，有優先購買權；被告廖裕健應就上開筆土地，於民國110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為民國110年5月19日之所有權移轉登記予以塗銷。四、被告廖子龍應就第三項所示之上開該筆土地，按價金新臺幣壹佰零肆萬參仟壹佰肆拾元，及依被告2人間於民國110年5 月3日所簽訂不動產買賣契約書之同樣條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金（含繳納該筆土地之土地增值稅）同時，將上開筆土地之所有權移轉登記予原告劉欽乾。　　五、訴訟費用由被告2人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條已有規定。查本件原告起訴時，其聲明原為：一、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積52.0 8平方公尺，下稱系爭454-11地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於民國11 0年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣；二、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有坐落新竹縣 ○○鄉○○段00000地號土地（面積87.72平方公尺，下稱系爭46 8-6地號土地）、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年4 月20日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告廖宇垣。三、確認原告劉欽乾就被告廖子龍所有坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（面積86.21平方公尺，下稱系爭454-13地號土地）、權利範圍1 /1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開土地於 110年5月3日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開土地，有與被告廖子龍、廖裕健於110年5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上開土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第9-10頁）。嗣就被告2人間就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容之變更及確認，原告數次變更其聲明，最後變更其聲明為:一、確認原告廖宇垣就被告廖子龍所有系爭454-11地號土地、系爭468-6地號土地、權利範圍均1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開所示2筆土地於110年4月20日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月6日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開2筆土地，有以新台幣（下同）845,790元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年3月22日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付上開價金之同時，將上開2筆土地之所有權轉登記予原告廖宇垣；㈡、確認原告劉欽乾就被告廖子龍所有系爭454-13地號土地、權利範圍1/1，有優先購買權存在。被告廖子龍、廖裕健就上開筆土地於110年5月3 日以買賣為登記原因、登記日期為110年5月19日之所有權移轉登記應予塗銷。被告廖子龍應就上開筆土地，有以1,043, 140元之價格及應負擔之土地增值稅等與被告廖裕健於110年 5月3日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告劉欽乾給付上開價金之同時，將上開筆土地之所有權轉登記予原告劉欽乾（見本院卷第311-31 2頁）。經核原告所為上開聲明之變更，係因最後確認被告2 人間，就上開3筆土地買賣契約之價金等買賣內容，所為更正其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依上說明，程序上亦應予以准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠、原告廖宇垣之先祖就系爭454-11、468-6地號土地之全部，原告劉欽乾之先祖就系爭454-13地號土地之全部（上開三筆土地，以下合稱系爭3筆土地），各與被告廖子龍先祖曾訂立未定期限之租地建屋土地租賃契約，嗣均由後代繼承該租賃契約關係，則被告廖子龍於事後受讓該等土地所有權，應認原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部之租賃關係，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部之租賃關係，對被告廖子龍均繼續有效存在。又被告廖子龍於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地；110年5月3日就系爭454-13地號土地，與被告廖裕健訂立買賣契約，惟被告廖子龍並未將該等買賣契約之內容及條件，以書面通知原告2人，原告2人亦未收到證人廖洪佑有關買賣契約內容之通知，原告並無被告所稱放棄優先承買權之情形，依土地法第104條及民法第4 26條之2之規定，被告2人就系爭3筆土地所訂立買賣契約及所有權移轉登記，均不得對抗原告2人，原告2人仍得行使優先購買權及請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地所有權移轉登記，並得依同一買賣條件主張優先購買權存在。是原告爰依土地法第104條及民法第426條之2之規定，提起本件訴訟，為如訴之聲明所示之請求，應有理由。㈡、依本院110年度訴字第491號拆屋還地事件（下稱前案一審事件）判決附圖一，即新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政）110年11月4日東測數字第135700號土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11 地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.1 6平方公尺，與系爭454-11、468-6地號土地，其謄本所載面積各52.08、87.72平方公尺，均僅有小數點差距，原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公尺，與系爭454-13地號土地，其謄本所載面積86.21平方公尺，亦僅有2.97平方公尺之差距，此均僅係測量之誤差，或該等差距處僅係空地，但亦是原告租地建屋之承租土地之範圍，故原告廖宇垣確係向被告廖子龍承租系爭454-11、468- 6地號土地之全部，原告劉欽乾係向被告廖子龍承租系爭454 -13地號土地之全部，而非僅係該等土地之一部分，是原告優先承買權之範圍，自為該三筆土地之全部。並聲明:如主文第一至四項所示。二、被告則以：㈠、臺灣高等法院112年度上字第766號拆屋還地事件（下稱前案二審事件）固認原告2人就系爭3筆土地有未定期限租約，得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，系爭3筆土地所有權移轉予被告廖裕健之行為，對原告2人不生效力，然該事件將法條所載「其契約不得對抗優先購買權人」，解釋為「其契約對優先購買權人不生效力」，顯有疑義。且本件縱認原告2人因行使優先購買權而取得所有權，依民法第758 條第1項規定，於登記前根本不生效力，自無礙於被告廖裕健為所有權人，否則假若原告2人本件勝訴確定，卻衡酌價金後決定不支付亦不移轉登記，被告廖裕健卻礙於上開判決連租金都無法收取，該判決顯有違背法令之違誤。㈡、土地法第104條優先承買權之通知方式，並未明文以書面為必要，亦無規定通知優先承買權人需告知買受人為何人及附買賣契約等文件，本件姑不論原告就系爭3筆土地，對被告廖子龍無租約關係，縱屬有之，本件早已於109年、110年間由證人廖洪佑及被告，分別通知原告2人出賣系爭3筆土地一事，並說明承購之條件，但原告2人無意承購，已放棄優先承買權。原告2人遲至112年9月12日方起訴主張行使優先購買權，與法律規定優先承買權行使之立法意旨有違，顯有悖於法之安定性及嚴重妨害交易秩序，與誠信原則有違，屬權利濫用，其等主張應不可採。又原告先於本件辯論意旨二狀中，表示不願意負擔土地增值稅，即其不願意依相同條件購買，已放棄優先承買權，此部分其不能嗣後再予補正。況退步言之，縱認原告2人得行使優先購買權，惟應限於承租範圍內之基地，原告2人之房屋並未占用系爭3筆土地之全部，自有待原告2人證明承租範圍，並僅就承租範圍內得行使優先購買權。並聲明:請求駁回原告之訴。三、本院之判斷：　　經查，坐落系爭454-11、468-6地號上之房屋為原告廖宇垣所有，依前案一審事件之系爭複丈成果圖所示，該房屋占用系爭454-11地號土地合計51.57平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，另坐落系爭454-13地號土地上之房屋為原告劉欽乾所有，該房屋占用系爭454-13地號土地之面積為83.24平方公尺；又被告廖子龍前因分割取得系爭3筆土地之所有權，所有權權利範圍均為1/1，嗣被告廖子龍與被告廖裕健，於110年3月22日就系爭454-11、468-6地號土地，簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以845,790元，向被告廖子龍購買系爭454-11、468-6地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；被告廖子龍與被告廖裕健，於110年5月3日就系爭454-13地號土地簽訂不動產買賣契約書，約定由被告廖裕健以1,043,140元，向被告廖子龍購買系爭454-13地號土地，土地增值稅由買方即被告廖裕健負擔等內容；嗣被告廖子龍就系爭454-11、468-6地號土地之所有權，於110年5月6日，就系爭454-13地號土地之所有權，於110年5月19日，均以買賣為登記原因，辦妥所有權移轉登記為被告廖裕健所有等情，有原告提出之前案一審事件判決影本、系爭3筆土地之土地登記第一類謄本（見本院卷第19-43、55-59頁），及被告提出系爭454-11、468-6、4 54-13地號土地不動產買賣契約書暨土地增值稅繳款書影本（見本院卷第277-297頁）等件為證，復經本院依職權調取系爭3筆土地之所有權移轉登記案件資料，經新竹縣竹東地政事務所於112年11月27日以東地所登字第1120006334號函檢送上開資料附卷可參（見本院卷第73-96頁），堪信為實在。茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據?爰予以論述如下。㈠、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，於被告2人間買賣系爭3筆土地時，是否與被告廖子龍間，存有租地建屋之租約關係？１、按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。又「㈠基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用。㈡倘上訴人之先祖確於日據大正14年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉於民法第425條修正施行後之95年7月17日，受讓該土地之所有權。依上開說明，仍非無修正前民法第425條（其租賃契約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定之適用。」，亦有最高法院98年度台上字第764號判決意旨可值參考。２、經查，本件之被告廖子龍及訴外人廖子宏、廖度榕，於前案一審事件審理時，即均以證人身份，到庭供述包括系爭3筆土地等土地，早在其等先祖所有時期，即經全體共有人之同意，而共同出租予他人（包括本件原告之先祖）在其上興建房屋，並約定依土地持分比例按年輪流向承租人收取租金；上開約定於渠等先祖死亡後，即一代一代傳接下來，渠等於系爭3筆土地等分割前，亦係以土地共有人身分，向包括本件之原告等人輪流收取租金等語綦詳，並據證人廖度榕於該事件提出其上載有包括本件原告等人資料之建物基地地租名冊，附於該事件卷宗內可供佐證（見該事件卷三第29-37頁），足認被告廖子龍等土地共有人之先祖與原告2人之先祖間，確實曾就分割前之系爭3筆土地訂定未定期限之基地建屋租賃契約等情，為前案一審事件所調查認定並判決認定屬實在案，且上開事實經該事件兩造上訴後，於前案二審事件審理時，復為該案兩造所不爭執（本件被告廖裕健，於該案訴訟中亦不爭執上開事實），此經本院調取前案一審事件卷宗查明無訛，並有前案一、二審事件判決影本在卷可憑（見前案一審事件判決第11-16頁、前案二審事件判決第4頁，即本院卷第29-34頁、第246頁）。是揆諸上開之規定及說明，原告與被告廖子龍之先祖，就分割前之系爭3筆土地既有約定不定期之租賃契約，經輾轉繼承或讓與後，原告廖宇垣為系爭454-11、468-6地號土地上房屋之所有人；原告劉欽乾為系爭454-13地號土地上房屋之所有人；被告廖子龍則分割受讓而成為系爭3筆土地之所有人，足見原告廖宇垣就系爭4 54-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告廖子龍與被告廖裕健買賣系爭3筆土地時，與被告廖子龍間就該等土地之租賃關係仍繼續存在。至被告2人雖於本件，否認原告2人與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存在租地建屋之租賃關係，惟未提出任何證據，證明前案一、二審事件所認定之上開事實有何不實之處，則渠等於本院審理中就上開事實之存在翻異其詞，空言否認，自難認為可採。３、至原告與被告廖子龍間，就系爭3筆土地存有租地建屋租約關係之範圍為何，原告主張係3筆土地之全部，被告則加以否認。經查，依前案一審事件判決附圖一，即系爭複丈成果圖所示，原告廖宇垣之房屋占用系爭454-11地號土地合計51.5 7平方公尺、占用468-6地號土地合計87.16平方公尺，與該2 筆土地之各別面積（即依序各為52.08、87.72平方公尺，見該二筆土地之土地登記謄本所示），均僅有小數點差距，另原告劉欽乾之房屋，占用系爭454-13地號土地之面積為83.2 4平方公尺，與該筆土地之總面積86.21平方公尺（見該筆土地之土地登記謄本所示），亦僅有2.97平方公尺之差距，此業如前述，再參以原告所提其自身及先祖先前向被告廖子龍之先祖、被告廖子龍等土地共有人，承租系爭3筆土地所繳納租金之原證5、原證6租金收據及原證7存提租金之提存書影本（見本院卷第213-239頁），其內亦均未記載原告及其先祖，僅係承租系爭3筆土地內之特定部分，而非整筆土地承租之內容，是原告主張係承租系爭3筆土地之全部面積，而非尚有一小部分未承租乙節，應堪以採認為真實，被告辯稱原告非承租該3筆土地之全部範圍云云，尚難以憑採。㈡、原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地全部，是否享有承租人之優先購買權？原告2人請求被告廖裕健，應將系爭3筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告廖子龍應就系爭454-11、468-6地號及系爭454-13地號土地，以與被告2人間所訂買賣契約相同之條件，各與原告廖宇垣、劉欽乾訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣、劉欽乾各給付其價金等時，將該等土地所有權移轉登記予原告廖宇垣、劉欽乾，是否於法有據? １、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2亦有明文。又按【民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭二條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第四百二十六條之二第二項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法第四百二十六條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明。】、【查土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。】、【按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。】，有最高法院99年度台上字第1699號、88 年度台上字第2167號及100年度台上字第1582 號民事判決意旨可供參考。是依土地法第104條第1項之規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於10日內表示者，其優先購買權始視為放棄，民法第426條之2第2項更規定，出賣人之該通知，應以書面為之。且所謂通知，係指出賣人將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意，不得僅以告知買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。是以基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知基地承租人，縱基地承租人知悉過戶之事，因其不知上開條件而無從行使優先購買權，其優先購買權仍不能視為放棄。再依土地法第104條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故承租人之優先購買權，已具有相對之物權效力，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。是基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，倘承租人僅知出賣之事實，不知買賣之條件，自亦難僅其因其久未行使優先購買權，而認其嗣後行使該權利，係權利濫用或有違誠信原則之情形。２、依上所述，原告廖宇垣就系爭454-11及468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，於被告2人於110年3月22日、5月3日，各就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13 地號土地，簽訂不動產買賣契約時，已對出賣人即被告廖子龍享有租地建屋之土地承租權，則揆以土地法第104條及民法第426條之2之規定，原告2人就上開土地，就被告2人間之買賣出售，已享有上開條文所規定承租人之優先承買權，應堪以認定。３、被告固主張:於被告廖子龍出售系爭3筆土地予另一被告時，被告2人已親自及透過證人廖洪佑，將上開出賣事實通知原告，原告當時已表明不願承買，業已放棄優先承買權，自不能嗣後再為行使該權利，否則屬權利濫用及違反誠信原則等語，並提出被告廖裕健與證人廖洪佑於109、110年間之LINE 對話截圖影本（見本院卷第125-131頁），及舉證人廖洪佑之證述為憑，然為原告所否認。經查，被告2人係先後於110 年3月22日、5月3日，始就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，分別簽訂不動產買賣契約書，由被告廖裕健向被告廖子龍購買該等土地，已如前述，則依上開土地法第104條及民法第426條之2，有關優先承買權通知之規定及說明，必須由出賣人即被告廖子龍，將其與另一被告所訂系爭3筆土地之前述2份買賣契約，有關買賣標的、範圍、價金及付款方法、產權移轉、稅費負擔、瑕疵擔保等契約內容，通知原告，以讓原告知悉該等契約內容，以便原告能決定是否以同樣條件向被告廖子龍買受系爭3筆土地時，始得謂出賣人已盡上開規定之優先承買權通知之義務。然查，觀以被告提出之上開LINE對話內容，不僅部分對話之時間，係在被告2人訂立上開買賣契約日之前，且核其全部之對話內容，均與上開規定及說明，所述出賣人應盡優先承買通知義務之方式及內容顯然不同，是依上開之LINE對話截圖，無從認定及證明出賣人即被告廖子龍，已履行對原告之優先承買通知程序及已盡通知義務，準此，自亦無從認定原告已放棄其優先承買權。至依證人廖洪佑之證述全文內容（見本院卷第 192-199頁），可知證人廖洪佑業已證稱提及:其沒有看過被告二人簽訂之買賣契約，且其對於買賣契約記載之買賣價金確切係幾萬元、付款方式等重要買賣條件亦不知情，其雖有出面向原告二人協調，是否欲買受系爭3筆土地事宜，然其該等行為乃係在系爭3筆土地分割前所為，當時被告2人尚未達成系爭3筆土地之買賣等情（見本院卷第193、194、195、 197、198頁），準此，堪認證人廖洪佑並無將被告2人就系爭3筆土地買賣契約之內容、條件（諸如買賣價金、付款等），通知原告二人，被告主張證人廖洪佑有為上開之通知云云，應與事實不符而難以採信，則被告進而依此主張其等對原告已盡優先承買之通知義務云云，亦難以成立。又原告縱於前案一審事件審理時，知悉被告2人間就系爭3筆土地成立買賣契約，然被告既未能舉證證明，當時出賣人即被告廖子龍，已將其與另一被告間之買賣契約內容，通知予原告讓原告知曉，以讓原告得以知悉該等契約內容，以決定是否願以同一條件，行使優先承買權，準此，堪認原告當時既不知被告2人間買賣契約之條件及內容，其即無從行使優先購買權，自無放棄優先承買權可言，則原告嗣後依法合法行使此一權利而為本件之請求，自亦無被告所稱行使權利違反誠信原則或權利濫用之情形，被告辯稱:原告先前已表示放棄行使優先承買權，其本件請求違反誠信原則或權利濫用云云，亦洵不足採。又查，依被告2人間所簽訂之不動產買賣契約書，其第6條第3項前段，固均約定土地增值稅由買方負擔（見本院卷第279、293頁），而原告雖曾表示，出賣土地時之土地增值稅，依稅法之規定應由出賣人負擔（見本院卷第312 頁），然原告自起訴時及其後，迄本件辯論終結時為止，均係主張願以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，對被告廖子龍行使優先承買權，此有原告提出之歷次書狀及到庭之陳述在卷可憑，準此，堪認原告乃係一直主張以與被告2人間土地買賣契約之相同條件及內容，行使優先承買權，並無不願負擔土地增值稅，不願依相同條件購買土地，而已放棄優先承買權之情形，被告辯稱:原告不願負擔土地增值稅，其不願依相同條件購買土地，已放棄優先承買權云云，亦難以憑採。４、又按土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（亦有最高法院97年度台上字第2219 號裁判要旨可供參考）。本件依上所述，系爭3筆土地之出賣人即被告廖子龍，並未依土地法第104條、民法第426條之 2規定，就其出售系爭3筆土地予被告廖裕健之買賣條件，以書面通知原告2人，則原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地，對被告廖子龍自仍享有土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權，且原告於本件既已聲明向被告廖子龍行使承租人之優先承買權，業如前述，即係請求被告廖子龍按照與被告廖裕健　　所定系爭買賣契約之同樣條件補訂書面契約，因被告2人間就系爭3筆土地以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗原告，是原告自得請求被告廖裕健塗銷系爭3筆土地之所有權移轉登記，並回復為被告廖子龍之名義。又被告2人間就系爭454-11及468-6地號土地、系爭454-13地號土地，所各簽訂之不動產買賣契約，其價金係各約定為845,790元、1 ,043,140元，並均約定土地增值稅由買方負擔，亦如前述，則原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定，訴請:確認原告廖宇垣對系爭454-11及468-6地號土地所有權全部、原告劉欽乾對系爭454-13地號土地所有權全部，有優先承買權，並請求被告廖裕健應塗銷系爭3筆土地之系爭所有權移轉登記，暨原告廖宇垣請求被告廖子龍就系爭454-11、468- 6地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以84 5,790元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告廖宇垣訂立土地買賣契約，並於原告廖宇垣給付被告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭454-11、468-6 地號土地之所有權予原告廖宇垣；原告劉欽乾請求被告廖子龍就系爭454-13地號土地，應以與被告2人間買賣契約之相同條件（即以1,043,140元之價格及買方應負擔土地增值稅等），與原告劉欽乾訂立買賣契約，並於原告劉欽乾給付被告廖子龍上開買賣價金及支付土地增值稅之時，移轉系爭45 4-13地號土地之所有權予原告劉欽乾，即均屬有據而應予准許。㈢、綜上所述，原告廖宇垣就系爭454-11、468-6地號土地所有權全部，原告劉欽乾就系爭454-13地號土地所有權全部，均享有土地法第104條、民法第426條之2所規定承租人之優先購買權，從而原告依上開之規定，為其前開聲明之請求，於法核屬有據而應予准許，爰判決如主文第1至第4項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微

2025-01-17

SCDV-112-訴-1112-20250117-1

台上

最高法院

請求拆屋還地

最高法院民事判決 112年度台上字第2521號上訴人吳佶容訴訟代理人陳世煌律師洪婕慈律師被上訴人蕭劉碧霞蕭佩娟蕭榮傑蕭㨗修蕭淑婷林助信律師（即蕭振哲之遺產管理人）蕭振三蕭振基洪彩美蕭明瑗蕭正熹蕭翊展蕭幸娟黃蕭育芙蕭月芙王蕭麗芙蕭美芙上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年7月 25日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（109年度重上更一字第60號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。理由一、本件上訴人主張：坐落○○縣○○鄉○○段697-7、697-8地號土地（下分別以地號稱之，合稱系爭土地）原為公業蕭心弼（下稱系爭公業）所有，訴外人林靜慧向系爭公業購買該土地後轉售與伊，由系爭公業於民國105年1月6日直接移轉土地所有權移轉登記與伊，伊為系爭土地之所有權人。如第一審判決附圖所示編號C、D、E、F之未經保存登記建物（門牌依序為同鄉○○路0段16、14、12、10號，面積依序為80.32、84.7 6、82.46、100.15平方公尺，下分別以代號稱之，合稱系爭建物）為訴外人蕭樹只所興建，於其死亡後由被上訴人繼承取得事實上處分權，無權占用系爭土地等情，爰於原審追加黃蕭育芙、蕭月芙、王蕭麗芙、蕭美芙為當事人（被告），依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人拆除系爭建物，並返還占用土地之判決（未繫屬本院者，不另贅述）。二、被上訴人蕭劉碧霞以次5人以：訴外人蕭瓜於日治時期大正 6年間向系爭公業承租○○縣○○鄉○○段697、697-1至697-10地號土地（下稱系爭11筆土地），於租地上建屋設籍居住，係租地建屋性質。系爭公業於租期屆滿後未反對伊等繼續使用該租地及繳納租金，伊等與系爭公業有不定期限之租約，該租約對於系爭土地之繼受人即上訴人仍繼續存在。又蕭瓜之子蕭樹只於36年5月、9月間及63年10月間分次向系爭公業三大房買受系爭11筆土地，因該公業當時無管理人而未辦理所有權移轉登記，該土地實為蕭樹只所有，由伊等繼承取得系爭土地所有權。伊等本於買賣關係，既經系爭公業同意使用，應類推適用民法第425條第1項規定，該使用權對上訴人仍繼續存在。系爭建物係蕭樹只興建，嗣於85、86年間其配偶蕭黃足重建F建物，再因分配、買賣等原因，現為蕭振南所有，已歷數十年之久，上訴人買受系爭土地時，明確知悉系爭建物之存在，當有默許房屋所有人繼續使用土地之意思，應得類推適用民法第876條第1項規定，有法定地上權關係，伊等並非無權占用系爭土地等語。被上訴人洪彩美以次5人以：系爭建物非伊等共有或共同興建等語。被上訴人林信助律師以：系爭建物由蕭樹只興建，其死亡後由全體繼承人公同共有，若有證據顯示係重建，則屬蕭振南所有，另系爭建物係基於買賣而有占用系爭土地之正當權源等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：　㈠系爭土地原為系爭公業所有，於105年1月6日移轉所有權登記予上訴人。編號C、D、E建物為蕭樹只所興建，占用697-7地號土地面積依序為80.32、84.76、82.46平方公尺；編號F建物由蕭樹只配偶蕭黃足於85、86年間所興建，占用697-8地號土地面積100.15平方公尺之事實，為兩造所不爭。被上訴人因繼承而為系爭建物之事實上處分權人；上訴人登記為系爭土地所有權人，依民法第759條之1第1項規定，推定其有適法之權利，得本於所有人地位主張權利。　㈡系爭土地分割自697-1地號土地，697-1地號則分割自697地號土地，697地號土地重測前為○○○段43地號，即日治時期○○堡 ○○○○庄43番地（下稱43番地）；698、699地號重測前為○○○ 段43-1、43-2地號，即日治時期○○堡○○○庄43之1、43之2番地（下稱43之1、43之2番地）。697地號土地於104年7月31 日合併698、699地號土地後，再分割出697-1、697-2地號，嗣697-1地號土地於同年10月7日依地上建物現況分割出697- 1、697-3至697-10地號（697-2地號為道路），697-7、697- 8地號土地坐落在合併前之698地號土地上。綜觀贌耕契約書、贌耕登記簿及日治時期戶籍資料、戶籍謄本之記載，系爭公業將43、43之2（均為建物敷地，即建地）、43之1（畑地，即旱地）番地於大正6年（民國6年）9月19日出贌予蕭瓜（下稱系爭贌耕契約），蕭瓜於訂約前之大正2年（民國2年）4月12日即為43番地之戶主，居住該處，次子蕭樹只亦設籍於此，另與系爭建物鄰接位於697-6地號土地上之○○路0段 20號建物於35年間由前戶長設籍後，續由蕭樹只全家設籍居住，迨蕭樹只於00年間死亡後由蕭振道繼為戶長，足認蕭樹只及其家人於697-6地號及系爭土地上建屋居住長達70餘年。又蕭瓜之繼承人於36年、63年間與系爭公業各房派下員簽訂賣渡證書，其上記載蕭樹只住在43番地，顯見系爭贌耕契約出贌之43番地上有可供人居住之房屋。系爭公業同時出租同屬建地之43、43之2番地，同意承租人建屋居住，可見該契約有租地建屋性質；另筆出贌之43之1番地（698地號）雖原為畑地（即旱地），應供耕作，難認係原來租地建屋範圍，然其後亦經蕭樹只建屋居住，非僅供輔助耕作之用，亦有租地建屋之意涵。迨系爭贌耕契約所載之「贌耕期限大正46 年（民國46年）9月19日」屆滿後，系爭公業並未收回土地，亦未反對蕭瓜之繼承人繼續使用土地，依民法第451條規定，應成為不定期限租地建屋契約。且系爭建物之存在具有公示性，應認系爭公業默示同意蕭樹只及其繼承人繼續使用系爭土地。系爭公業於完成派下全員證明及管理人核備後，將系爭土地出賣予林靜慧，林靜慧再轉賣予明知系爭土地上存有系爭建物之上訴人，以資套利，非善意受讓人，無予保護之必要，被上訴人長久信賴系爭公業及其繼受人已不欲亦無從行使權利，按一般社會通念，應對其占有系爭土地之權利予以保護，則上訴人請求被上訴人拆屋還地，違反誠信原則，屬權利濫用。從而，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還占用土地，非屬正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。四、本院判斷：㈠按臺灣舊慣之「贌耕權」，依日治時期臺灣總督府公布第407 號勅令所定特例第6至9條，應視其權利內容及存續期間，分別適用地上權、永小作權或賃借權之規定。其中以耕作或畜牧為目的而存續期間在20年以上之贌耕權，適用永小作權。揆諸日治時期之永小作權，與我國修正前民法第842條規定（於99年2月3日公布刪除）之永佃權相當，僅後者為永久存續之權利，不得附有期限；倘附有期限，依同條第2項規定視為租賃。準此，以耕作為目的而定有存續期間之贌耕權，其性質應為以耕作為目的之租賃契約。又租用耕地雖在土地法施行以前，但在土地法施行並臺灣光復後，坐落臺灣之土地即應受土地法及其施行法之規範。是承租人依定有期限之契約租用耕地，倘就該耕地業已廢耕，而無繼續耕作之情形，於耕地租約期限屆滿後，依土地法第109條規定（35年4月 29日修正公布及現行條文均相同內容）反面解釋，無從成立不定期耕地租賃關係。查系爭公業於大正6年（民國6年）9 月19日將43、43之1、43之2番地出贌予蕭瓜，而系爭建物坐落於43之1番地之畑地（即旱地）上，43番地上有建物存在，該贌耕契約期限於大正46年（民國46年）9月19日屆滿，均為原審認定之事實（見原判決第10頁、第12頁）。依贌耕契約書及登記簿記載：「…此土地出贌與武東堡石頭公庄『四四番地蕭瓜』出首承贌，…而業主隨將該土地付『佃人耕作』，言約『小作料』（即租金）及期限等詳載于左…一、磧地金參拾圓即日親收足訖。一、小作料壹年六圓正。…贌耕期限內地上『樹木竹』等一切出賣之時，其價格拾分之八佃人。拾分之貳業主取得之。期限滿，土地返還之時，地上物一切佃人取得之。」、「佃人：○○堡○○○庄44番地」（見第一審卷第2 72頁至274頁、第280頁），僅載有土地付「佃人耕作」，未曾敘及「地基權」；佐以蕭瓜之戶籍謄本，其於簽約前之大正4年（民國4年）9月16日已轉居44番地（見第一審卷第276 頁）等各情，似見系爭公業出贌於蕭瓜之土地係以「耕作」為目的，並於樹木竹等之出產物出賣時，由系爭公業取得10 分之2，而無以興建建物為目的之土地賃借性質；出贌時蕭瓜居住於44番地，非在出贌之土地。倘若無訛，系爭建物坐落之43之1番地經蕭瓜之子蕭樹只於35、36年間於其上建屋設籍居住，能否謂仍有繼續耕作情形，迨至上開贌耕契約期限46年9月19日屆滿後，即成立不定期耕地租賃關係？自茲疑義。原審未詳查細究，逕以系爭贌耕契約上所載43、43之 2番地地目為建物敷地，即謂出贌標的之43之1番地亦有租地建屋意涵，成為該契約之主要內容，於贌耕契約期限屆滿後成為不定期限之租地建屋契約，自有可議。㈡次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。參酌卷附被上訴人所提36年賣渡證書載稱：「…公業蕭心弼之所有土地…原定管理人死亡以後經過良久期間，不再選定管理人…」等語（見第一審卷第49頁），被上訴人亦承認簽訂賣渡契約後，因系爭公業無管理人，無從為移轉登記等語（見第一審卷第22頁）。果爾，以系爭公業至103年合法選任蕭成洽為管理人（見原審系爭公業登記資料卷第427頁），其前長期無管理人得代為或代受意思表示，而上開賣渡證書並非以系爭公業或全體派下員為出賣人，對於系爭公業並無效力，亦為原審所認定（見原判決第12頁）。果爾，系爭公業有何舉動或其他情事，足以令蕭樹只或其繼承人間接推知受到同意繼續使用系爭土地？或有何特別情事，依社會觀念可認系爭公業為同意之意思表示？自應究明。原審徒以系爭公業長期未請求被上訴人返還系爭土地，遽謂其有默示同意蕭樹只或其繼承人繼續使用系爭土地，理由亦嫌疏略。　㈢再按所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳，應客觀觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以判斷。又權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事，足以引起義務人之正當信賴，認為權利人不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，或以此信賴為其行為之基礎，按一般社會通念，應對義務人加以保護，即認權利人所行使之權利，不發生應有之效果，此乃源於誠信原則之「權利失效原則」。法院應綜合權利性質、法律行為種類、當事人間關係、社會經濟狀況、當時時空背景及其他相關情事，以為認定，易言之，必權利人之具體作為或不作為（如經相對人催告行使權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾之行為等，始足當之。查系爭公業於103年間合法選任管理人後，出售系爭土地，上訴人明知系爭土地上有系爭建物存在而予買受，既為原審所認定（見原判決第13至15頁）。究竟有何特別情事，足以使被上訴人信賴上訴人取得系爭土地所有權後不行使物上請求權，而得以此信賴為其行為之基礎？攸關上訴人得否訴請被上訴人拆屋還地之判斷，自應查明。另以蕭樹只及其繼承人居住系爭建物迄今，土地所有權人長期無法使用土地，仍須負擔稅捐之情況，上訴人若行使物上請求權所得利益為何？被上訴人繼承取得系爭建物事實上處分權之價值若干？將之拆除對被上訴人及國家社會經濟之影響程度高低？二者相較是否懸殊？均應衡量以資判斷。原審未推闡明晰，徒以上訴人與系爭公業買賣係套利，遽認其訴請被上訴人拆除系爭建物違反誠信原則，係權利濫用，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官林金吾法官陳靜芬法官高榮宏法官蔡孟珊法官藍雅清本件正本證明與原本無異書　記　官　林沛侯中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日

2025-01-16

TPSV-112-台上-2521-20250116-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還土地等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第88號原告張良任訴訟代理人盧錫銘律師被告張翼宗訴訟代理人張奕群律師被告陳思妤上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告張翼宗應將座落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A建物（面積27.69平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。二、被告張翼宗應將座落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖所示編號B建物（面積31.28平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。三、被告陳思妤應自座落彰化縣○○市○○○段000地號及同段833地號土地上如附圖所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○市○○ 巷00號）遷出。四、訴訟費用由被告張翼宗負擔。五、本判決第一、二、三項於原告分別以新臺幣12萬5,000元、1 4萬4,000元、26萬9,000元為被告張翼宗、張翼宗、陳思妤供擔保後，得假執行；被告張翼宗、張翼宗、陳思妤如分別以新臺幣37萬3,815元、43萬1,664元、80萬5,479元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、原告主張：一、坐落彰化縣○○市○○○段000地號（重測前為溝皂段322-21地號）為原告（應有部分813/10000）與他人共有；另同段833地號土地（重測前為同段322-22地號，與832地號土地合稱系爭2筆土地或系爭土地，個別土地逕以地號稱之）為原告單獨所有。因被告張翼宗所有如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖(下稱附圖) 所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○ ○市○○巷00號，下合稱系爭建物）無權占用系爭土地，又系爭建物現由被告張翼宗出租予被告陳思妤使用。爰依民法第 767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗應將系爭建物拆除並返還系爭土地予原告及其他全體共有人；被告陳思妤應自系爭建物遷出等語。二、並聲明：㈠、如主文第一至三項所示。㈡、願供擔保請准宣告假執行。貳、被告答辯：一、張翼宗：㈠、系爭土地原為祭祀公業「張秋陽」（下稱公業）所有，於61 年間公業派下員張水生將公業之部分土地使用權出賣予伊，伊買售土地使用權後，即出資興建系爭建物，且每年向公業繳費，並使用系爭土地迄今。因伊係支付對價使用系爭土地，依民法第426條之2規定，對房屋基地有優先承買權，並非無權占有；且因系爭土地之出賣人未以書面通知伊是否要優先承買，因此系爭土地之買賣及買賣登記，均不得對抗伊，是原告本件請求應無理由等語。㈡、答辯聲明：　⒈原告訴之聲明第二、三項及第四項關於張翼宗之訴及假執行部分均駁回。　⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳思妤：如原告對被告張翼宗之請求有理由，同意原告請求等語。參、本件經兩造整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第277-278 頁，本院依判決格式調整文字）：一、兩造不爭執事項（此部分並有相關證據資料在卷可稽，堪信屬實）：㈠、彰化縣○○市○○○段000地號土地現登記為原告與其他共有人所有（原告應有部分813/10000）。同段833地號土地現登記為原告單獨所有。㈡、系爭2筆土地上如附圖所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○ 市○○巷00號）為被告張翼宗於61年所興建為被告張翼宗所有，現出租予被告陳思妤使用中。㈢、系爭建物坐落之土地曾為祭祀公業「張秋陽」所有。㈣、兩造所提證物形式上均為真正。二、兩造爭執事項：㈠、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗拆除系爭建物，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，是否有理由？㈡、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告陳思妤自系爭建物遷出，是否有理由？　　肆、本院之判斷：一、原告主張系爭建物未辦保存登記，占有系爭土地之面積、位置如附圖編號A、B所示；及被告主張系爭建物所在基地原本為公業所有，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、異動索引、附圖、土地登記簿影本等件在卷可稽（本院卷第14 9-154、289-308頁），堪信屬實。二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段及第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決意旨參照）。查原告現為系爭土地所有權人，則揆諸前揭說明，被告主張其所有系爭建物有占用系爭土地之合法權源，自應負舉證之責，先予敘明。三、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1項定有明文。則依該條文義可知，適用該條規定之要件，須為租用基地建築房屋，以租賃關係存在為前提。被告雖辯稱系爭土地原為祭祀公業「張秋陽」所有，於61年間派下員張水生將公業之部分土地使用權出賣予伊，伊買售土地使用權後，即出資興建系爭建物，且每年向公業繳費，並使用系爭土地迄今，因伊係支付對價使用系爭土地，依民法第426條之2規定，對房屋基地有優先承買權，並非無權占有等語，並提出土地使用權買賣契約書、協議書、地價稅繳款書、應負擔地價稅明細等件為證（本院卷第157-174頁）。惟原告已否認被告上開所繳地價稅為租金性質，認可能只是補償金性質，否認本件有民法第426條之2規定之適用。經查：證人即公業派下員張柏樑於本院審理時證稱：被告所提之繳納地價稅資料有伊簽名者確為伊所收取，伊所收取者為公業土地之地價稅，收取後交給稅務局，當時是公業主任委員張飛吉叫伊幫忙處理，伊是依張飛吉的指示處理，並不知為何收取等語（本院卷第27 8-281頁）。參諸被告上開主張及所提土地使用權買賣契約書、協議書，可知被告乃係私下向公業派下員張水生購買土地使用權，並非向公業承租土地，而被告並未證明其所購之使用權係承租權，自難逕認其與公業間存在租賃關係；又被告事後其雖曾支付使用土地之地價稅予公業，惟其所繳者僅為公業之地價稅，且提出之繳納期間至多僅為92年至102年間，亦難認確屬租金性質。是依被告所提事證資料，尚難認被告辯稱其與系爭土地之原所有權人公業間存在租地建屋關係，故其辯稱依民法第426條之2規定，其對房屋基地有優先承買權，並非無權占有云云，尚難採信。此外，被告並未主張及證明系爭建物有何其他占有系爭土地之正當權源。則原告依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆屋還地，當屬有據。四、承上，原告得依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆屋還地，業經本院認定如前。則原告依上開規定，併請求系爭建物之承租人即被告陳思妤自系爭建物遷出，亦屬有據。　　伍、綜上所述，本件被告張翼宗未能證明其所有系爭建物確有占用系爭土地之正當權源，其所辯並無可採。從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗應將系爭建物拆除，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，併請求被告陳思妤應自系爭建物遷出，均為有理由，應予准許。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。柒、原告與被告張翼宗均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。本院並依職權命被告陳思妤預供相當擔保金額，得免為假執行。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官洪堯讚　一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩附圖：彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖（補充測繪）。

2025-01-16

CHDV-113-訴-88-20250116-1

訴

臺灣新竹地方法院

返還租金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第130號原告林祺義被告陳美榮訴訟代理人林仕訪律師上列當事人間返還租金等事件，本院於民國113年12月19日辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時，原聲明：「一、本租賃契約係依照土地法租地蓋屋，擁有地上權之模式。二、租約明確是出租土地，但是被告收土地加房屋租金。三、本案為不平等租約，依土地合理租金可以收取之外，其餘多出租金約新臺幣(下同)1, 000,000元應退回。四、依土地法或實價租地價格不等，請貴院依法仲裁。」。嗣於本院民國113年3月27日言詞辯論期日將前開聲明更正為：「一、被告應給付原告2,700,000元。二、訴訟費用由被告負擔。」，並表示「沒有要爭取地上權，僅要請被告返還多繳納之租金」等語，有該日言詞辯論筆錄在卷可稽(見本院卷第45至47頁)。經核原告所為聲明之更正，屬更正法律上之陳述，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於96年9月12日簽訂土地租賃契約(下稱系爭租約)，約定原告向被告承租其所有坐落於新竹縣○○市○○段0 000地號、0823地號2筆土地(下稱系爭土地)，由原告出資於系爭土地上建屋(即門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段000號房屋，下稱系爭房屋)，96年9月12日至96年10月31日止免付租金，之後每月租金42,000元並逐年調漲，至104年8月30日止，原告共繳付5,208,000元租金。然依系爭租約內容，原告所繳付之租金包含土地及房屋部分，原告既已出資興建系爭房屋，被告應無向原告收取房屋租金之權利。且土地法第105 條準用第97條之規定，租金不得超過基地申報總價年息10% ，於租地建屋亦有適用，故扣除合理房屋租金2,507,904元( 計算式：120坪×217.7元×12月×8年＝2,507,904)後，被告應退還房屋租金2,700,000元，為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告2,700,000元。訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：本件原告縱出資興建系爭房屋，然實際被告並非以自己所有之意思出資興建，與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬承租人之情形不同，自無租地建屋相關規定適用。且城市地方供營業用房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，原告以系爭房屋經營包子饅頭店，係將系爭房屋用於商業經營，故關於兩造租金額度之約定亦不受土地法第97條第1項規定之限制，原告主張被告溢收租金云云顯無可採等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷： (一)按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地，最高法院109年度台上字第1944號民事判決可資參照。 (二)經查，原告雖主張自94年起向被告承租系爭土地，並出資興建系爭房屋，惟其租金之計算仍相當於承租房屋及土地之租金，被告應返還溢收之房屋租金云云。然兩造既均不爭執於 96年9月12日簽訂土地租賃契約書，約定原告承租系爭土地2 筆全部，原告在系爭土地上出資興建系爭房屋，並經營餐飲業，非僅供住宅使用，尚有商業用途，揆諸上開實務見解，其應無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。況依土地租賃契約書第參條(一)至(八)項所載，兩造已事先約明每年租金金額及繳交方式，且前開契約書內容，文字用語非難理解，原告既具相當智識經驗及事理判斷能力，應能理解並衡量承租內容及條件，況其亦得拒絕該承租條件，而另覓其他適當物件，並非唯有接受系爭土地承租條件一途，原告既於系爭土地租賃契約書後方簽名，並履行契約責任完成，實難認原告得再以系爭土地租賃關係適用土地法第第97條第1項為由，請求被告返還租金。從而，本件原告請求被告應返還租金2,700,000元一節，顯無理由，不應准許。四、綜上所述，本件原告請求被告應返還2,700,000元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-01-15

SCDV-113-訴-130-20250115-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第115號上訴人蘇有昱蔡介森謝明中共同訴訟代理人許芳瑞律師被上訴人鄭筱琴訴訟代理人王仁聰律師阮紹銨律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年5 月15日臺灣高雄地方法院111年度重訴字第153號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，分別各以地號稱之），原為訴外人南和興產股份有限公司（下簡稱南和興產公司）所有，並於民國 109年12月間分別與上訴人蘇有昱、蔡介森、謝明中（下稱上訴人等人）簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人分別向南和興產公司承租如附表所示土地（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。嗣南和興產公司於 110年5月28日將系爭土地出售予伊及訴外人蘇姿菁，伊遂於 110年7月15日與上訴人等人以相同條件更換出租人之方式訂定租賃契約書，租期仍至111年1月31日止。嗣於系爭租約到期前之110年9月14日，伊以存證信函向上訴人等人表明租約到期不續租，復於111年1月26日委由律師函請上訴人等人應於111年1月31日拆除地上物並返還土地予伊。詎上訴人等人迄今仍未拆除地上物及返還土地，伊爰依系爭租約第10條，請求上訴人等人將其等承租之土地上之地上物拆除後騰空返還予被上訴人，及請求相當於租金之懲罰性違約金。為此，爰依系爭租約第10條提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人謝明中應將在124地號如原判決附圖（下簡稱附圖）A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予被上訴人；並自1 11年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）11,850元；㈡上訴人蔡介森應將在124地號如附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,800元；㈢上訴人蘇有昱應將在124地號如附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人22,400元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：上訴人等人前興建建物後向南和興產公司承租系爭土地（承租土地地號、面積、租金、位置詳如附表所示），惟南和興產公司出售該等土地時並未通知伊等優先購買，是被上訴人與南和興產公司間之土地買賣契約不得對抗有優先購買權之上訴人等人。且上訴人等人現已對南和興產公司提起具有優先購買權之訴，是被上訴人不得請求上訴人等人返還土地等語為辯。三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回；㈢如受不利判決，願供擔保准予宣告免為假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：　㈠系爭土地原為南和興產公司所有，因謝金山（謝明中之父）、蔡介森、王艷珠未經南和興產公司同意，自行在系爭土地上興建有建物，故嗣後於89年8月1日與南和興產公司簽立租賃契約，依序承租如原判決附圖A、B、C所示部分，並陸續續約至110年1月31日（其中王艷珠部分於96年2月1日變更為其子蘇有昱承租）。　㈡南和興產公司於110年5月28日將系爭土地出售移轉登記予被上訴人、蘇姿菁，被上訴人並於110年8月4日分割取得單獨所有，並於同年8月17日信託登記予華泰商業銀行股份有限公司。　㈢被上訴人與上訴人等人於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。　㈣被上訴人於110年9月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租。五、本件爭點：被上訴人請求上訴人等人分別拆除系爭土地上如原判決附圖A、B、C所示部分之地上物，並各自給付懲罰性違約金，有無理由？茲分述本院之判斷如下：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。又依兩造租賃契約第10條約定：「租賃關係消滅時，乙方（指上訴人；下同）應於翌日立即將租賃土地淨空，並拆除地上建築物交還予甲方（指被上訴人；下同），不得藉詞推諉，...倘三日內無法完成拆除地上建築物時，除同意拋棄地上建物事實上處分權...由甲方逕行拆除、處理，費用由乙方負擔外，並得向乙方請求①損害賠償②懲罰性違約金：除沒收保證金外，並得依平均日租金三倍計算至交還租賃土地為止之金額」（下稱系爭條款）。　㈡經查，兩造就系爭土地之租賃關係於111年1月31日業已屆滿，且被上訴人於110年9月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），是兩造就系爭土地之租賃契約因期限屆滿而消滅，依系爭條款，上訴人等人應於翌日即111年2月1日將所承租之土地淨空返還予被上訴人。惟上訴人等人仍占有所承租之土地，並未將其上之地上物拆除並將租賃土地返還予被上訴人，是被上訴人自得依系爭條款請求上訴人等人給付至交還系爭土地之懲罰性違約金即日租金3倍（詳附表所示，即等同月租金3倍）。基此，被上訴人依租賃關係請求上訴人等人應將所承租占有之土地上之地上物拆除，並請求自111年3月1日起，按月給付依月租金計算之違約金，即非無據。　㈢上訴人等人雖抗辯其等為土地法第104條所示租用土地建築房屋之人，就系爭土地具有優先承買權，故被上訴人不得請求其遷讓系爭土地，並給付租賃之違約金云云。而查：　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是於承租基地情形，無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有租地建屋之關係存在，抑或於房屋經建築後，始與基地所有人訂約承租基地，固均應有其適用（最高法院69年台上第945號判決先例要旨、70年度台上字第818號判決要旨參照）。惟前揭條文中，所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已。至所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，固不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異；惟在優先承買權人受移轉所有權登記而取得優先承買標的物所有權之前，仍未具備直接支配物之權利與對世效力（最高法院109年度台上字第3277號民事判決意旨略同此旨）。　⒉次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。而租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力（最高法院85年度台上字第1216號民事裁判意旨參照）；是租賃契約成立後，租賃契約之當事人自均受拘束，在租賃契約終止後，出租人自得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，並得依租賃契約行使其債權。　⒊查本件依被上訴人所主張，其請求權基礎係依兩造間租賃契約終止後之法律關係為請求（見本院卷第126頁）。兩造既於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示），惟其後均已於111年1月31日因期滿而終止（見不爭執事項㈢），是於租約終止後，被上訴人本於租賃契約出租人之地位，即得行使租賃物返還請求權，請求承租人即上訴人等人依約返還租賃物。縱上訴人等人得對系爭土地原所有權人南和興產公司及被上訴人主張優先承買權，並請求被上訴人塗銷系爭土地所有權之移轉登記，最終使被上訴人喪失系爭土地所有權人之地位，然依前所述，此項優先承買權僅具相對之物權效力，亦即僅其效力優於南和興產公司與被上訴人所締結之買賣契約，然在上訴人等人受移轉系爭土地所有權登記，而取得系爭土地所有權之前，既未具備直接支配系爭土地之權利與對世效力，自不得以之對抗被上訴人之租賃物返還請求權，拒絕返還租賃物即系爭土地予作為出租人之被上訴人，是上訴人此部分之主張，自難為其有利之認定。　⒋上訴人等既未依約於兩造間租賃契約終止後，拆除系爭土地上之建物，將土地返還予被上訴人，被上訴人自得依系爭條款，請求給付懲罰性違約金。依系爭條款被上訴人本得請求依平均日租金3倍，即可請求相當於月租金3倍之違約金，而被上訴人僅起訴請求按月租金之金額請求。因上訴人就此懲罰性違約金金額未有爭執，又審酌上訴人既未依兩造間之租賃契約拆除系爭土地上之建物，將土地返還予作為出租人之被上訴人，妨礙被上訴人對系爭土地之管理及利用，被上訴人僅依每月月租金數額請求違約金，未逾其依系爭條款可請求之範圍，是審酌上訴人違約等情事及占用系爭土地之情況，以及上開違約金既本係為督促上訴人積極履約，應尊重契約當事人私法自治、契約自由之原則等一切情事，認被上訴人請求之違約金，尚無過高而應依民法第252條之規定予以酌減，併敘明之。六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求：㈠謝明中應將在如附圖A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人11,850元；㈡蔡介森應將在附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,800元；㈢蘇有昱應將在附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予被上訴人；並自111年3月1日起至返還土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人22,400元，均為有理由，應予准許。　　從而原審判命上訴人應各自拆除上揭地上物，並為前述給付，理由雖與本院略異，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄　　以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表編號上訴人土地地號面積位置（如原判決附圖所示）租金（新臺幣/月）租賃期間（與南和興產公司間）租賃期間（與被上訴人間）日租金3倍 1 謝明中 124 246.4㎡　A　 11,850元 110年2月1日至111年1月31日 110年6月29日至111年1月31日 1,185元 2 蔡介森 124 245.7㎡　B 10,800元同上同上 1,080元 3 蘇有昱 124 464.4㎡　C 22,400元同上同上 2,240元

2025-01-15

KSHV-113-重上-115-20250115-2

重上

臺灣高等法院臺南分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度重上字第15號上訴人邱孟秋即台南市私立聖功老人養護中心訴訟代理人蘇文俊律師陳樹村律師龔暐翔律師上一人複代理人甘連興律師訴訟代理人蕭棋云律師彭彥植律師謝欣翰律師被上訴人吳朝勤訴訟代理人李代昌律師陳奕豪律師蘇淯琳律師洪志賢律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年11 月18日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第88號第一審判決提起上訴，本院於113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6 款定有明文。查被上訴人於原審係主張兩造間就坐落○○市○ 區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)有租賃契約（下稱系爭租約），即上訴人承租系爭土地以興建如原判決附圖（下稱附圖一）所示編號A到J之建物及附屬設施（即○○市○區○○段0 000、0000及0000建號建物，門牌號碼為○○市○區○○路000號及同號0樓、0樓，下稱系爭建物），經營台南市私立聖功老人養護中心（下稱聖功養護中心），租期自民國89年12月5 日起至109年12月4日為止，上訴人於租期屆至後，拒不拆遷系爭建物及返還系爭土地，無權占用系爭土地，被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段、中段及第455 條前段規定，請求上訴人拆屋還地，嗣於112年11月21日本院準備程序中主張如上訴人有將系爭建物違約轉租或轉借第三人，且若認對造之續租抗辯為可採，則被上訴人依系爭租約第10、14條約定終止系爭租約，並依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定請求拆屋還地，經核被上訴人之上開主張，均係以系爭租約消滅後，上訴人係無權占有系爭土地為其基礎事實而請求上訴人拆屋還地，故應認係就原審已提出之攻擊防禦方法再為補充；又上訴人於本院審理時所提出之「其與被上訴人於106年間在公道法律事務所已達成原定租期109年12月4日屆滿後，延長續租15年之協議」之抗辯，應認亦係上訴人抗辯系爭租約有繼續存在一節之攻擊防禦方法再為補充；衡以兩造上開就攻擊防禦方法之補充，與兩造間契約關係之權利義務之衡平有關，倘不許兩造提出該等新攻擊防禦方法，將顯失公平，亦與紛爭解決一次性之目的有違，依前揭規定，應予准許。二、按當事人於準備程序在受命法官前積極而明確表示不爭執，性質上為民事訴訟法第279條第1項規定之自認。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事第2頁實相反之認定，最高法院110年台上字第282號民事裁判意旨參照。查本院於112年7月17日、112年11月21日準備程序向兩造為不爭執事項之整理及確認，就「上訴人在系爭土地上興建如附圖一所示編號A到J之系爭建物（含附屬設施，A部分已辦保存登記、其餘B到J為未保存登記建物），占用系爭土地面積共計1,653.38平方公尺。」（即下述之不爭執事項㈢）一情，業經兩造確認不爭執在卷（本院卷一第410 頁、本院卷二第5-6頁），足認上訴人已自認占用系爭土地全部之事實。上訴人雖於113年5月21日準備程序提出系爭土地東北角之變電箱（下稱系爭變電箱，該坐落位置見上訴人所提出之變電箱位置圖，下稱附圖二，見本院卷二第183頁）係由臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）設置，系爭變電箱坐落之位置範圍即非上訴人所占用，上訴人占用之系爭土地面積應扣除系爭變電箱坐落面積，上開不爭執事項㈢之占用面積應予變更云云，然被上訴人不同意上訴人撤銷該部分自認之事實。而查，上訴人就系爭租約所承租之系爭土地範圍為系爭土地空地，面積500坪，而系爭土地面積為1,6 53.38平方公尺即約為500坪等情，有系爭租約及系爭土地登記第二類謄本在卷可佐（原審補字卷第29、45頁）；再觀之原審函請臺南市臺南地政事務所就上訴人在系爭土地上所建築使用之系爭建物，測量繪製複丈成果圖即附圖一編號A～J 所示，可見上訴人於系爭土地上建築使用之系爭建物坐落於系爭土地之各處，且編號F為水泥圍牆，該等圍牆即係將系爭土地之範圍圈圍在內，而為上訴人私人所使用，此亦可由被上訴人所提出之系爭土地現場周邊照片（見原審卷第47-5 1頁）互核無訛，且上訴人對於其有興建附圖一編號F之圍牆且圍牆內為其承租使用範圍一情亦未曾爭執，應足認上訴人確係承租使用系爭土地之全部範圍無訛。是上訴人所管領占用之系爭土地上，縱有非上訴人設置之系爭變電箱，然本件被上訴人並未訴請上訴人拆除系爭變電箱，且系爭變電箱係坐落附圖一編號F之圍牆之內，故系爭變電箱之存在，實不影響上訴人有在系爭土地上興建系爭建物及就上開圍牆內有占有管領使用系爭土地全部之事實，則上訴人以系爭變電箱非其設置為由，辯稱其未占用系爭土地全部云云，即非可採，上訴人辯稱應撤銷上開不爭執事項㈢之占用面積之自認云云，不符合民事訴訟法第279條第3項撤銷自認之要件規定，不應准許，合先敘明。　　貳、實體方面：　　　　一、被上訴人主張：系爭土地原為訴外人吳蕭玉即被上訴人之母所有，吳蕭玉於89年11月20日與上訴人簽立系爭租約，將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，以經營聖功養護中心，約定租期自89年12月5日起至109年12月4日為止，每月租金新臺幣（下同）19萬6,550元，嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由被上訴人繼承並繼受系爭租約。被上訴人於系爭租約上開租期屆至前，自109年3月間起即多次發函向上訴人預示租期屆滿不願再出租之意思，且於租期屆至後，再發函限期催告上訴人自行拆遷系爭建物及返還系爭土地，惟上訴人拒不拆遷返還系爭土地，仍無權占用系爭土地至今，是被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段、中段及第455條規定，請求上訴人拆屋還地，並應將聖功養護中心住民自系爭建物遷出；且依系爭租約第7條後段約定，上訴人應給付自109年12月5日起至110年3月2日止（共計2個月又25日），每月按照租金2倍計算之違約金合計111萬3,783 元【計算式：196,550元x2倍x（2個月+25/30月）=111萬3,7 83元，元以下捨棄】，扣除（抵銷）被上訴人應返還上訴人已兌現之109年12月、110年1月之支票（下稱系爭支票）票款共計39萬3,100元後，上訴人即應給付被上訴人72萬683元及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日（見原審卷第25頁送達回證）起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬 3,100元。又若認對造之續租抗辯為可採，且如上訴人有將系爭建物違約轉租或轉借予第三人，依據系爭租約第10、14 條約定，被上訴人主張於113年5月21日當庭向上訴人為終止租約之意思表示，且依民法第455條前段、民法第767條第1 項前段規定，上訴人亦應拆屋還地；又原審判決之履行期間已屬適當，不應再予延長（原審判命上訴人應拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，並應給付上開違約金，上訴人聲明不服，提起上訴；又被上訴人就原審違約金及不當得利等敗訴部分則未上訴，業已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：依系爭租約第2條約定，系爭租約租期屆滿時，如上訴人未違約，則有優先承租權，且依系爭租約附註事項第7點記載租期屆滿時若承租人不願承租，地上物自動歸屬於土地所有權人，足認上訴人有單方續約權利，不需經出租人同意，且上訴人於租期屆至前，已向被上訴人表明續租之意，故系爭租約已發生續約效力，上訴人並非無權占用系爭土地。又實務上租地建屋租約之租賃期限通常為20年，應解釋為租至房屋不堪使用時為止，參照行政院財政部公布之固定資產耐用年數表，鋼筋混凝土造及加強磚造住宅之耐用年限各為50年及35年，可預見吳蕭玉出租系爭土地時，即有容許上訴人於系爭建物耐用年限內之續租權，有同意上訴人租用至系爭建物不堪使用為止之真意，故系爭租約應繼續存在。再者，兩造於106年間有於公道法律事務所，達成系爭租約租期屆滿後再延長租約15年（即至124年12月4日）之合意。況且，上訴人於租期屆滿前已向被上訴人表明續租之意，並有交付109年12月及110年1月租金支票2張，業經被上訴人提示兌領完畢，依民法第451條規定，亦應已視為不定期租賃契約，被上訴人不得再依系爭租約第7條前段約定請求拆屋還地。基此，系爭租約實繼續存在，被上訴人無系爭租約第7條後段約定之請求違約金權利。而縱認上訴人有未依約拆屋還地之情，系爭租約第7條後段約定之違約金金額亦過高，應予酌減。另被上訴人以上訴人欲支付續租租金之系爭支票票款抵銷違約金，有悖於上訴人之意思，亦與民法第 321條規定抵充順序不符。此外，聖功養護中心仍有上百位老人，一時之間要覓得妥善處所安置實屬困難，原審判決逕以6個月作為上訴人之履行期間，顯未考量養護中心老人之利益及上訴人可能之履行能力，故若認被上訴人之請求有據，則請酌給上訴人較長之履行期間等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造之不爭執事項：　㈠系爭土地原為被上訴人之母吳蕭玉所有，吳蕭玉於89年11月2 0日與上訴人簽立系爭租約，將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，於109年12月5日租期屆滿前所收之每月租金19萬 6,550元(原審補字卷29-43頁)。嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由被上訴人繼承並繼受系爭租約。　㈡系爭租約第2條約定：「雙方同意租賃期間為20年，即自89年 12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即上訴人）如未違約，有優先承租之權」；第7條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）書面同意繼續出租外，應即日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。」。　㈢上訴人在系爭土地上興建如附圖一編號A～J所示之系爭建物（含附屬設施，A部分已辦保存登記、其餘B到J為未保存登記建物），占用系爭土地面積共計1653.38平方公尺。　㈣上訴人有將109年12月5日、110年1月5日之系爭支票兩紙交給被上訴人（原審補字卷第53-55頁），被上訴人已兌現領取該票款。　㈤被上訴人先後以109年11月30日及同年12月11日高雄廣澤郵局第173號及第4543號存證信函，通知上訴人於租期屆至後不再續租，請求上訴人拆遷及返還系爭土地，並領回系爭支票，如逾期未辦理，將提示系爭支票抵償違約金（原審補字卷第47-49頁、原審卷第101-105頁）；嗣再以110年1月26日高雄廣澤郵局第17號存證信函通知上訴人提示系爭支票抵銷違約金（原審卷第107-111頁）。　㈥臺南市私立聖公護理之家（負責人徐惠伶，下稱乙）登記機構地址為系爭建物1至2樓（本院卷一第307頁）；上訴人聖功養護中心之營業暨扣繳單位地址為系爭建物3樓（本院卷一第303-304頁）；另財團法人臺南市私立聖功社會福利慈善事業基金會（法定代理人邱孟秋，下稱丙）主事務所地址為爭建物3樓（本院卷一第279-281頁）。　㈦系爭建物內依登記或網頁資料，聖功養護中心之養護床位40 床，乙之登記資料之病床數許可床數87床、日間照護床20床，總共147床（本院卷一第274、307、383頁）。　㈧被上訴人於109年3月間函知上訴人將於109年12月4日租期屆至後不再出租；上訴人於同年月10日回函請求續租。　㈨倘若本院認定被上訴人請求拆屋還地、遷出系爭建物及系爭租約屆滿後按月給付違約金等請求有理由，兩造對於原審判決認定之自109年12月5日起至110年3月2日止，計有2個月又 25日之期間應給付違約金，及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息；且自起訴狀繕本送達翌日即110年4 月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金，不爭執（惟兩造爭執違約金是否應予酌減）。四、本院之判斷：　㈠被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段、中段等規定，請求上訴人拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，為有理由：　⒈按當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院98年度台上字第 372號、99年度台上字第483號裁判意旨參照）。又按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表達當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號、86年台上字第3873號裁判意旨參照)。再所謂優先承租權乃係指出租人欲出租時，有該權利之人可以依同一條件優先向出租人承租之權利，易言之，優先承租權並非指欲承租之人有違反出租人意願而強制要求出租人出租之權利，更非指欲承租人可片面單方決定租約之成立。　⒉查依兩造不爭執事項㈡所示之系爭租約第2條約定「雙方同意租賃期間為20年，即自89年12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即上訴人）如未違約，有優先承租之權」之記載，可見系爭租約係定有期限之租約，且上訴人於期限屆滿後有優先承租權。依前開說明，此優先承租權應非指上訴人可單方片面強制被上訴人繼續出租系爭土地，而係在被上訴人有意再行出租系爭土地之情形下，上訴人有優先於第三人而向被上訴人承租系爭土地之權利，且此優先承租權行使之前提須上訴人未有違約情事。參以系爭租約第7條「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）書面同意繼續出租外，應即日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。」之約定，更可證明系爭租約租期屆滿後，上訴人如欲繼續承租系爭土地，仍須被上訴人同意且須以書面立約之要式方式為之，上訴人始可繼續承租系爭土地一情，至為灼然。故上訴人抗辯系爭租約第2條約定之優先承租權即指不需經被上訴人同意之單方續約權，上訴人已向被上訴人表明續約，系爭租約已生續約效力云云，顯與系爭租約上開約定之契約內容不符，自無可採。　⒊上訴人雖復抗辯兩造於106年間有於公道法律事務所口頭達成系爭租約租期延長至124年12月4日之合意，當時有兩造及王相懿、上訴人配偶即彭明共4人（下稱王相懿等4人）在場云云。然查，本件被上訴人於原審即係以系爭租約租期屆滿後未繼續出租為由，訴請上訴人拆屋還地，故系爭租約是否繼續存在或有無續約一節，自始即為本案訴訟之關鍵爭執事項，倘若兩造確實於106年間已有達成口頭協議延長租期至124 年12月4日之情，則上訴人何以於原審審理時始終未曾提出此對上訴人至為有利之抗辯，而於上訴後才提出此辯解，則此是否為真，已非無疑。又上訴人雖請求就此傳訊證人王相懿、蔡文斌律師、吳朝陽等人以為證明，然查上訴人聲請傳訊該等證人之待證事實係主張王相懿可以證明系爭租約於89 年間簽訂當時已有租期屆滿後，由上訴人繼續承租之意，或可證明兩造於106年間有合意延長租期至124年12月4日，或可證明吳朝陽有委託王相懿與被上訴人討論租期續約一事並經被上訴人同意，並提出附件一之土地租賃契約書1份（本院卷二第157-167頁）為憑等情，可見上訴人抗辯系爭租約有續約或繼續存在之理由並不一致，真實性已非無疑；且上訴人於上訴後起初辯稱兩造於106年間達成口頭協議續約當時，僅王相懿等4人在場（本院卷一第130頁），嗣卻改稱蔡文斌律師當時亦在現場處理兩造續約事宜（本院卷二第152 頁），可見上訴人就此在場人士之主張前後相異，參以蔡文斌律師經本院傳訊後具狀陳報其於89年間未參與公道法律事務所業務，對系爭租約事宜不瞭解等情，有其陳明狀在卷可佐（本院卷二第247-248頁），且上訴人對此陳明狀內容不爭執，是難認蔡文斌有於106年間有在場參與上訴人所指之系爭租約續約討論之事實。雖上訴人仍執蔡文斌為事務所代表人，應該瞭解事務所的事為由，認蔡文斌應知悉系爭租約續約之事云云，然此顯係上訴人片面推測之詞，難以憑採。再者，觀之上訴人所提出之附件一土地租賃契約書，可見該契約書上之租賃期間記載為「105年1月1日起至119年12月31 日」，該租賃期間顯與上訴人本件抗辯系爭租約續約至124 年12月4日之期限不同，且該契約書未經兩造簽名蓋章，並非有效成立之契約書，有該契約書在卷可佐，則該契約書亦難作為兩造有於106年間合意達成續約至124年12月4日事實之有利認定。又王相懿縱為代被上訴人受領上訴人所交付用以支付系爭租約租金之支票之人，然亦無法憑此遽認被上訴人有何委任王相懿與上訴人討論或進行系爭租約續約約定之情。且縱使上訴人係一次交付一年期支票用以支付租金，且系爭支票亦係一次支付之其中票據，然依本院上開對系爭租約續約之說明及認定，系爭租約之續約與否，須被上訴人以書面同意之要式方式為之始可續約，是以，上訴人此部分所辯及所舉證據，均無法為其有利認定，而不可採信。　⒋又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始發生視為不定期限租賃契約之效力，此觀民法第451條規定可明。上訴人雖另辯稱被上訴人提示兌領上訴人交付之系爭支票，系爭租約已視為有不定期租賃關係云云。惟查，依上開不爭執事項㈤、㈧所示，可見被上訴人早於系爭租約到期前之109年3月、同年11月間，即已通知上訴人於系爭租約租期屆至後不再續租，請求上訴人拆遷系爭建物、返還系爭土地及領回系爭支票，足證被上訴人於系爭租約到期前，已明確向上訴人表明不再續租之意思；且被上訴人更於系爭租約租期屆滿後之109年12月11日，以存證信函再次向上訴人表明無續租意願且要求拆屋還地、給付違約金及取回系爭支票，且如未遵期辦理，將依約提示系爭支票抵償積欠之違約金等情，有上開存證信函在卷可佐（原審補字卷第47頁、原審卷第97-99、101-105頁），基此，足以證明被上訴人已於系爭租約到期前，清楚告知上訴人不願繼續出租之意，更對上訴人於系爭租約屆滿後仍為租賃物之使用收益，有向上訴人為明確反對之意思甚明，且被上訴人既已向上訴人表明係以系爭支票抵償上訴人未依約拆屋還地而應付之系爭租約違約金，則上訴人所辯被上訴人兌領系爭支票即表示同意繼續出租系爭土地云云，即非可採，本件實不符合民法第451條所規定視為不定期限租賃契約之要件，上訴人此之所辯，自不可採。　⒌至上訴人辯稱被上訴人訴請拆屋還地，係權利濫用云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。而權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查被上訴人係系爭土地之所有權人，其行使其所有權而提起本件訴訟，核屬權利之正當行使，自不能認被上訴人請求拆屋還地係專以損害上訴人為目的，且被上訴人係於系爭租約租期屆滿後，依系爭租約約定請求上訴人拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，此亦為兩造契約所定之權利義務，無從以此評價被上訴人有權利濫用情事，是被上訴人請求上訴人拆屋還地，為權利之正當行使，亦未違反誠信原則，是上訴人前開所辯，亦無足採。　⒍再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。又系爭租約第7條前段亦明定上訴人於租期屆滿時，應將系爭土地騰空交還被上訴人，有系爭租約在卷可佐。依前開說明，系爭租約於租期屆滿後，兩造並未續約一情，業經本院認定如上，則上訴人至今繼續使用系爭土地，在系爭建物經營聖功養護中心收納住民及收費，自屬無權占用系爭土地無訛。是被上訴人依系爭租約第7條前段約定、民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人應將系爭建物拆除及返還系爭土地，並將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，洵屬有據，自應准許。　⒎上訴人雖又辯稱該養護中心目前仍有百名老人正在進行照顧，若貿然搬遷，將使年邁老人失所依靠，且參考長期照顧服務機構設立許可及管理辦法第12條第1項第4款就長照機構之最低使用時間，於規範說明時有要求3年之規定，可作為本件遷移履行時間之參考，請酌定至少3年之履行期間云云。然按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，固為民事訴訟法第396條第1項前段所明定。本院審酌被上訴人早已通知上訴人系爭租約租期屆滿後不再續約而應依約拆屋還地，並屢次通知上訴人其就系爭土地於系爭租約租期屆滿後，已係無權占有；上訴人係無權占有系爭土地係作為營業使用，遲延履行拆屋還地將使上訴人所獲之不當利益甚鉅；且被上訴人於原審提起本件訴訟迄今將近4年，參以上訴人另於臺南市學甲區、山上區另有經營2 家老人長期照顧中心，有被上訴人提出之網頁查詢資料在卷可憑（本院卷二第91-93頁），堪認上訴人應有相當資源及充分時間，以安置或安排聖功養護中心住民於適當處所，再衡以系爭建物並未與鄰地之其他建物相連，拆除系爭建物並無危害第三人所有之建物結構性安全之問題，有系爭土地及系爭建物之現場照片及相關位置圖在卷可證（原審卷第39-4 1、43-51頁），拆除作業之困難性應不高，以及被上訴人亦同意給予上訴人6個月履行期間等情，堪認上訴人於拆除系爭建物前，安置聖功養護中心之住民，及拆除系爭建物等所需期間，以6個月已屬適當之履行期間。至上訴人所執之長期照顧機構設置相關規定，係屬行政法上要求設立者之相關規定，於本案難以為參，且上訴人經本院於113年5月21日、同年8月9日準備程序數次詢問就本案拆屋還地、遷出聖功養護中心住民等請求之有關履行期間之意見時，均未依本院要求陳報相關具體意見，而係遲於113年12月12日審理時僅為前開請求3年履行期間之陳述，且仍未舉任何證據證明將聖功養護中心住民遷出及拆屋還地需耗時3年期間之必要性，參以本院上開就履行期間認宜以6個月為適當之說明，實難認本件履行期間有何需定為3年之必要，故上訴人此部分請求，亦無可取。　㈡被上訴人請求上訴人給付72萬683元違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬3,100元，為有理由：　　　⒈依系爭租約第7條後段約定系爭租約租期屆滿時，除經被上訴人書面同意繼續出租外，應即日將系爭空地按照原狀騰空交還被上訴人，上訴人不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金 2倍之違約金至遷讓完畢之日止，上訴人絕無異議等情，為兩造不爭執，且有系爭租約在卷可憑；參以被上訴人於系爭租約到期後，並未以書面同意繼續出租系爭土地予上訴人，系爭租約之租賃關係於租期屆滿後已消滅一情，亦經本院認定如前，是依系爭租約第7條前段約定，上訴人即應拆除系爭建物並返還系爭土地予被上訴人，如上訴人未遷出及返還系爭土地，被上訴人即得請求上訴人按月依租金2倍（即19 萬6,550元×2＝39萬3,100元）給付違約金39萬3,100元，至返還系爭土地之日止，堪認無訛。再佐以兩造不爭執本院認定被上訴人請求拆屋還地、遷出系爭建物及系爭租約屆滿後按月給付違約金等請求有理由時，兩造對於自109年12月5日起至110年3月2日止，計有2個月又25日之期間應給付違約金，及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息；且自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金（見上開不爭執事項㈨），以及上訴人於系爭租約於109年12月4日屆滿後，至今仍未返還系爭土地等情，足認被上訴人依上開約定，請求上訴人給付自109 年12月5日起至110年3月2日止（兩造不爭執期間為2個月又2 5日），按照租金2倍計算之違約金即111萬3,783元（計算式：196,550元×2倍×(2個月+25/30月)=111萬3,783元，元以下四捨五入）及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息，並自110年4月27日起至返還系爭土地之日止，應按月給付違約金39萬3,100元，係屬有據。　⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院93年度台上字第909號民事裁判意旨可參。上訴人雖以依其占用系爭土地之面積1,653.38平方公尺及系爭土地申報價額年息10％計算，被上訴人每月實際所受相當於租金之損害僅為11萬2,071 元【計算式：1653.38x8134x0.1/12=112071.6，小數捨去】，與系爭租約第7條所約定之每月租金2倍計算之違約金數額即39萬3,100元相差3倍，可見系爭租約第7條所約定之違約金數額顯然超出被上訴人實際遭受之損害，而有過高之情事，請求酌減之云云。然查，系爭土地之面積高達1,653.38平方公尺，約有500坪之大，且系爭土地坐落於臺南市○區○○段 0000地號，面臨○○路，鄰近有COSTCO好市多、特力屋、附近餐飲商家林立，有被上訴人提出之系爭土地登記第二類謄本、系爭建物GOOGLE周邊店家地圖、系爭土地GOOGLE地圖、現場照片等資料在卷可佐（原審補字卷第51頁、原審卷第37、 39-41、43-51頁），可認系爭土地之鄰近生活機能及商圈便利性極高；再者，系爭租約於距今20幾年前之89年間簽訂當時，約定之租金已為13萬5,000元，有系爭租約可證，而在系爭土地坐落之區域歷經20餘年之發展，現今已為土地使用具有高度經濟價值之都市地區，應為臺南市民周知之事實，依系爭土地高達約500坪之面積及可使用之用途發展性，該地區目前租金價額應遠高於系爭租約屆滿前歷經數次調整後之每月租金19萬6,550元；易言之，依系爭土地坐落位置之便利性，及該地地形方正、面積甚大，使用經濟用途多樣等諸多因素參酌下，系爭租約之每月租金19萬6,550元應顯低於該地區之系爭土地實際可出租之價額。基此，系爭租約第 7條後段約定之違約金，雖係以租金2倍計算違約金，然依系爭租約屆滿前之每月租金僅為19萬6,550元之計算基準，再參酌上訴人占用系爭土地係為營業使用，每月獲有高額收益之情，應認被上訴人請求每月違約金39萬3,100元，尚在合理之範圍，實難認有何過高情事。上訴人雖執以系爭土地面積及申報價額年息10％作為計算被上訴人每月實際所受相當於租金之損害僅為11萬2,071元為由，抗辯違約金過高云云，惟查上訴人所辯稱之損害額，已低於系爭租約之租金，且申報地價通常低於市場行情亦為社會周知之情，且上訴人使用系爭土地經營聖功養護中心之每月收益甚高於上開違約金數額，故上訴人請求酌減違約金，難認有據，不可憑採。　　　⒊又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查系爭租約於109年12月4日屆期消滅，上訴人已無再向被上訴人支付租金之義務，被上訴人應無受領上訴人之109年12月及110年1月票款（即該等月份之租金共計3 9萬3,100元）之權利，自負有返還該筆款項之義務；則被上訴人以此金額抵銷上訴人應付之已到期違約金，於法有據。是被上訴人抵銷後，得請求上訴人給付72萬683元（111萬3, 783元－39萬3,100元）之違約金及自起訴狀繕本送達翌日即1 10年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息，並自110 年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬3 ,100元。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還予被上訴人，且將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，併給付被上訴人72萬683元及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自110年4月27 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人39萬3,100 元之違約金，為有理由，應予准許。從而，原審判命上訴人拆屋還地、將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，並命如數給付上開違約金，並審酌上訴人拆屋還地及遷出聖功養護中心住民之給付行為，核其性質非相當時間不能履行等情，酌定此等部分履行期間為6個月，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭貞秀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐振玉【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-01-09

TNHV-112-重上-15-20250109-2

上易

臺灣高等法院臺中分院

分割共有物

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上易字第465號上訴人賴永鎮訴訟代理人林世祿律師複代理人張鈺奇律師視同上訴人趙奎上一人特別代理人趙峻杉上一人訴訟代理人賴永鎮視同上訴人趙胡綉竮訴訟代理人賴永鎮視同上訴人趙新興（即趙宏龍承當訴訟人）被上訴人何奕霖（趙新發之承受訴訟人兼趙彥茗、趙子瑄、趙子瑩之承當訴訟人）訴訟代理人趙惠如律師受告知人台中商業銀行股份有限公司法定代理人王貴鋒上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年8 月9日臺灣彰化地方法院111年度訴字第915號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，應分割如附圖即彰化縣田中地政事務所收件日期113年5月28日土丈字第56700號土地複丈成果圖（不含該圖附表）及附表二所示。第一、二審訴訟費用由兩造按附表一所示之應有部分比例負擔。　　事實及理由甲、程序方面：　　本件原告趙新發於本院審理時之民國113年7月12日死亡，由繼承人何奕霖、趙彥茗、趙子瑄、趙子瑩依法承受訴訟（見本院卷一第249、259-269頁），嗣由何奕霖就趙新發所遺坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分辦畢繼承登記，並由何奕霖就趙彥茗、趙子瑄、趙子瑩部分聲明承當訴訟（見本院卷二第37-43頁），兩造均表示同意（見本院卷二第76頁），合於民事訴訟法第168條、第175條第1項、第254條第2項規定，應予准許。乙、實體方面：　　　　壹、被上訴人主張：兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表一所示。系爭土地無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，兩造間就系爭土地亦無不分割之特約及不能分割之情形存在，因兩造不能達成分割協議，爰依民法第824條第2項規定，請求裁判分割如原審判決主文第一項所示（下稱甲案）。（原審判決系爭土地應依甲案分割，上訴人賴永鎮不服，提起上訴）並答辯聲明：上訴駁回。於本院另提出新分割方案如本判決主文第二項所示（下稱乙案）。貳、上訴人、視同上訴人部分（合稱上訴人，各別以姓名稱之）：一、賴永鎮、趙奎、趙胡綉竮部分：系爭土地上建有如原審判決附圖甲區塊A所示之鐡皮建物（下稱系爭建物），為訴外人〇〇〇、〇〇〇所有，而後出售予賴永鎮，故本件應將系爭建物占用之土地範圍分歸賴永鎮，應採本院卷一第225頁方案（其中該附圖附表區塊E「擬分配人」更正為何奕霖，下稱丙案）等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。二、趙新興：意見同被上訴人。參、本院之判斷：一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件被上訴人主張兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表一所示。系爭土地無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，兩造間就系爭土地亦無不分割之特約及不能分割之情形存在，但兩造不能達成分割協議等情，為上訴人所不爭執，並有土地建物查詢資料附卷可稽（見本院卷二第5-7頁），堪信實在。是以被上訴人訴請裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。二、次按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，民法第824條第2項第1款定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定。經查： (一)系爭土地略呈四方形，南鄰田中鎮〇〇〇巷，使用現況如原審判決附圖甲所示，其中區塊A、面積432.28平方公尺之系爭建物，作為倉庫使用等情，為兩造所不爭執，並經原審會同兩造及地政人員履勘現場及由地政人員施測明確，此有勘驗筆錄、現場照片、彰化縣田中地政事務所函送之土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第105-115頁），堪先認定。 (二)被上訴人、趙新興主張之分割方案為乙案，賴永鎮、趙奎、趙胡綉竮則主張丙案。就共有人數而言，主張乙案雖為2人，丙案為3人，但依共有人應有部分計算，主張乙案與丙案各占一半（參附表一「應有部分小計」欄所示）。 (三)另經本院審酌兩造之攻防及比較乙案、丙案之差異，可知兩造主要之爭執點在於系爭建物係何人所有或具事實上處分權？析述如下： 1、按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）；又稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關（最高法院72年度台上字第1816號判決意旨參照）。查系爭建物為未辦保存登記建物，上訴人對於系爭建物為趙新興發包委由他人承攬興建之事實，並不爭執（見本院卷一第134頁），堪認趙新興原始取得系爭建物之所有權。而〇〇〇、〇〇〇於110年1 1月16日向彰化縣地方稅務局員林分局提出系爭建物之房屋稅申請，並由該2人為納稅義務人，而後於111年12月2日因買賣而改由賴永鎮為納稅義務人迄今等情，雖有房屋稅申請書、彰化縣房屋稅籍紀錄表可證（見本院卷一第97、99頁，原審卷第189-191頁）。但〇〇〇、〇〇〇於上開房屋稅申請書記載：其2人為該屋原始起造人等語，顯非事實，該2人又未提出取得系爭建物所有權或事實上處分權之其他憑證，則依上開說明，尚難徒憑系爭建物之房屋稅籍申請、納稅義務人之記載，即遽認〇〇〇、〇〇〇為系爭建物之所有人或具有事實上處分權之人。至賴永鎮抗辯稱：系爭建物之房屋稅籍已移轉給伊多年，〇〇〇、趙新興多年來均未異議等語，已據〇〇〇於生前回應稱：伊不知系爭建物申請房屋稅籍之事等語，而賴永鎮除未舉證證明〇〇〇、趙新興知悉房屋稅籍申請及異動之事外，另依前述，房屋稅籍與所有權之取得，係屬二事，賴永鎮此部分所辯，即不可採。 2、證人〇〇〇於原審結證稱：系爭土地是伊阿公的，因為〇〇〇、趙新興要開工廠，所以向伊租地，後來聽伊父親〇〇〇說鐵皮屋( 按即系爭建物)是趙新興蓋的，當時他們有跟伊父親談說租幾年後，鐵皮屋就是伊所有，所以房屋稅金由伊支付。後來土地租約到期後，因鐵皮屋所在的公司是〇〇〇在經營，伊就問〇〇〇要不要拆，他回說隨便你，伊就將鐵皮屋留下等語（見原審卷第317-318頁）。惟〇〇〇、趙新興僅承認有承租系爭土地，皆否認其2人有與〇〇〇商談系爭建物要歸〇〇〇所有之事；且〇〇〇、趙新興於78年間所簽訂之土地租賃契約書第4條係約定：乙方(即趙新興)於租賃期滿即將土地恢復空地交還給甲方(〇〇〇)等內容（見原審卷第325頁)，核與證人〇〇〇上開所證情節，亦不相符。賴永鎮雖又提出〇〇〇與〇〇〇於109年4月20 日所簽立之房屋租賃契約書(見原審卷第229-236頁，下稱10 9年租約），及趙新興與〇〇〇於110年4月20日簽立之住宅租賃契約書（見原審卷第237-251頁，下稱110年租約），欲證明系爭建物為〇〇〇、〇〇〇所有，但上開2租約均是雙方以制式租約為版本，再於空白處以手寫方式載明個別約定，自應以手寫內容認定雙方之締約真意。其中，109年租約並未載明租賃標的，110年租約則於「租賃住宅標示」手寫記載系爭土地之地號，參以上開2租約均無手寫內容或附圖足認租賃標的為系爭建物，上開2租約簽立時，〇〇〇、〇〇〇亦尚未申請系爭建物之房屋稅籍，則徒憑上開2租約以電腦打字之名稱有「房屋租賃」、「住宅租賃」等字，尚無從認定租賃標的為系爭建物。賴永鎮雖又謂：租地建屋習慣，租約到期房屋歸地主云云，但未舉證以實其說，無法採信。是以賴永鎮抗辯稱：上開2契約之租賃標的為系爭建物，進而主張〇〇〇、〇〇〇為系爭建物之所有人或具有事實上處分權之人云云，尚乏明證，無法遽採。 3、據上，賴永鎮抗辯稱：〇〇〇、〇〇〇原為系爭建物之所有人或具事實上處分權人，伊向〇〇〇、〇〇〇買受後，即成為系爭建物之所有人或具事實上處分權人云云，難以憑採。 (四)又系爭建物自興建完成起迄至112年5月10日為止，均由趙新興、〇〇〇使用，此為該2人於原審時所陳明，復經證人〇〇〇於原審結證綦詳（見原審卷第317-318頁）。本院審酌系爭建物供作倉庫使用，足見有相當之經濟及市場價值，現使用人趙新興及何奕霖就系爭土地之持分合計5000/10000 ，換算面積為1055.245平方公尺（計算式：2110.49㎡×5000/10000＝ 1055.245㎡），大於系爭建物占用之範圍，則依乙案之分割方案，由趙新興、被上訴人取得附圖區塊A、B，系爭建物完全坐落在該2區塊，趙新興、被上訴人可繼續使用系爭建物，且系爭土地相鄰之同段000、000地號土地之所有權人均為趙新興，此有地籍圖、土地建物查詢資料可憑（見本院卷二第65-70頁），趙新興亦可與附圖區塊A合併使用使，有利於提高土地經濟價值。若採丙案，則不僅趙新興現使用之系爭建物將坐落在賴永鎮所受分配土地上，且趙新興亦無從與其所有之000、000地號土地合併利用。又趙奎、趙胡綉竮於二審時，請求將其2人所分配土地與賴永鎮分配土地相鄰，被上訴人因而將甲案關於【趙奎、趙胡綉竮】之分配位置，調整如乙案區塊C、D所示，顯然更符合趙奎、趙胡綉竮之意願。故綜合比較結果，應認乙案之分割方案亦較甲案為妥適。三、綜上所述，本院斟酌本件共有之情形、全體共有人分割之意願、持分比例、系爭土地之性質、使用現況、經濟效用，以及兩造均表示不需要鑑價找補（見本院卷二第76頁）等一切情狀，認系爭土地應採乙案之分割方案，方為適當。從而，原審認系爭土地應按甲案分割，固非無見，惟兩造於本院時已分別調整、提出新分割方案即乙案、丙案，且以乙案為最適當之分割方案，原審判決即無可維持。上訴意旨指摘原審判決之分割方法不當，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判如主文第二項所示。四、又按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換位置，本件被上訴人起訴雖於法有據，但上訴人之應訴實因訴訟性質所不得不然，且上訴人就分割方法之爭執，乃為伸張或防衛其權利所必要，是以本院認由敗訴之一造負擔全部訴訟費用，顯失公平，兩造各按其應有部分之比例分擔，方屬公允。爰諭知如主文第三項所示。五、末按〇〇〇生前有以系爭土地之應有部分（3709/10000）設定最高限額抵押權新臺幣300萬元予受告知人台中商業銀行股份有限公司，業經受告知訴訟而未參加（見本院卷一第49、 91、151、239頁，本院卷二第6、33頁），依民法第824條之 1第2項規定，其抵押權即移存於〇〇〇之承受訴訟人何奕霖所分得之部分，附此說明。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。伍、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　民事第三庭審判長法　官　許旭聖　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林筱涵　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊嘉蕙　　　　　　　　正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖婉菁　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日附表一：編號共有人應有部分比例應有部分小計備　註 1 趙奎 806/10000 5000/10000 2 趙胡綉竮 806/10000 3 賴永鎮 3388/10000 4 趙新興 1291/10000 5000/10000 原所有人為趙宏龍，於本件第一審程序，移轉予趙新興，由趙新興依法承當訴訟。 5 何奕霖 3709/10000 原所有人為趙新發，於本件第二審程序中死亡，由繼承人何奕霖因分割繼承繼受之。詳參理由欄甲部分說明。附表二：彰化縣田中地政事務所收件日期113年5月28日土丈字第 56700號土地複丈成果圖編號分割後所有人區塊面積（㎡） 1 趙新興 A 272.46 2 何奕霖 B 782.78 3 趙奎 C 170.11 4 趙胡綉竮 D 170.11 5 賴永鎮 E 715.03 合計 2110.49

2025-01-08

TCHV-112-上易-465-20250108-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第707號原告蕭湘如訴訟代理人盧俊誠律師被告陳谷安陳麗慈上一人訴訟代理人歐致豪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告陳谷安應自門牌號碼高雄市○○區○○○街000號房屋搬遷，並將前開房屋回復原狀返還予原告。二、被告陳谷安應自民國113年5月1日起至遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣7,051元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用新臺幣4,960元由被告陳谷安負擔新臺幣2,480元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息，餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分得假執行，但就主文第一項部分，被告陳谷安如以新臺幣454,800元為原告預供擔保；就主文第二項部分，被告陳谷安如就到期部分按月以新臺幣7,051元為原告預供擔保，各得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：訴外人即被告陳麗慈之母陳王美玉（以下逕稱陳王美玉）於民國112年10月13日，與原告簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約），將陳王美玉所有之門牌號碼高雄市○○區 ○○○街000號房屋及所座落之土地（以下分別稱系爭房屋、土地，並合稱系爭房地）出售予原告，並於113年1月11日辦理移轉登記。原告復與被告陳麗慈簽定使用借貸契約（下稱系爭借貸契約），約定原告將系爭房地無償供被告陳麗慈使用至113年4月30日止，被告陳麗慈應於上開期限內將系爭房地內之所有物品清空。詎被告2人於113年5月1日後，對於系爭房地均無占有使用之權源，卻仍占用系爭房地，並受有相當於租金之不當得利。爰依系爭借貸契約及不當得利等法律關係，及民法第767條第1項前段之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告2人應自系爭房屋搬遷，並將系爭房屋回復原狀返還予原告。㈡被告陳麗慈應自113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,05 1元。㈢被告陳谷安應自113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告7,051元。㈣訴之聲明第二、三項，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：　㈠被告陳麗慈部分：被告陳麗慈從未居住在系爭房地內，相關物品早已於113年4月30日前搬遷完畢，並無無權占用系爭房地或不當得利可言等語，並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告陳谷安部分：原告起訴無理由，系爭房地本來為陳王美玉所有，但向來均由被告陳谷安居住及繳納貸款，陳王美玉則未向被告陳谷安收租金等語，並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由　　　㈠被告陳麗慈部分：　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院94年度台上字第10 94號判決意旨參照）。　2.經查，陳王美玉於112年10月13日，與原告簽定系爭買賣契約，將系爭房地出售予原告，並於113年1月11日辦理移轉登記。原告並與被告陳麗慈簽定系爭借貸契約，約定原告將系爭房地無償供被告陳麗慈使用至113年4月30日止，被告陳麗慈應於上開期限內將系爭房地內之所有物品清空等事實，有系爭買賣契約1份、系爭房地之建物、土地登記公務用謄本、所有權狀暨異動索引各1份、系爭借貸契約1份、系爭房屋之高雄市稅捐稽徵處113年房屋稅繳款書1份在卷可證（見本院卷第13至22頁、第27至45頁、第83至94頁），堪以認定。　3.原告主張被告陳麗慈於113年4月30日後仍繼續占用系爭房地，但為被告陳麗慈所否認，惟此乃原告得請求被告陳麗慈遷讓返還系爭房地、給付相當於租金不當得利之前提，自屬有利於原告之事實，應由原告舉證之。然而，遍觀全案卷證，原告並未提出任何諸如系爭房地現況照片等證據，以證明被告陳麗慈有於113年4月30日後繼續占用系爭房地之事實，堪認原告未能舉證被告陳麗慈有無權占用系爭房地或受有相當於租金不當得利。縱系爭房地內留有任何被告陳麗慈之物品，原告既已與被告陳麗慈簽訂系爭借貸契約，並約定113年4 月30日後，原告可逕將被告陳麗慈所遺留之物品視同廢棄物處理（見本院卷第41頁），自得依前開條款處理即可，並無起訴請求之必要性。從而，原告此部分之請求並無理由。　㈡被告陳谷安部分：　1.按使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃（民法第425條）規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在（最高法院104年度台上字第2014 號判決意旨參照）。揆諸上開說明，被告陳谷安居住在系爭房地內，陳王美玉並未向其收取任何對價等情，業據被告陳谷安於本院113年12月3日言詞辯論時陳述明確（見本院卷第 136頁），顯然陳王美玉自始應係基於母子情誼，無償借用系爭房地予被告陳谷安居住，陳王美玉與被告陳谷安間就系爭房地存有使用借貸關係。然而，陳王美玉既將系爭房地所有權讓與原告，陳王美玉與被告陳谷安間之借貸關係，對於原告不能認繼續存在，是被告陳谷安自陳王美玉與原告辦妥所有權移轉登記之日即113年1月11日起，就系爭房地已無合法使用權源而成為無權占有人，自應返還系爭房地予原告。　2.至被告陳谷安雖辯稱：系爭房地之貸款向來均為伊所繳納等語（見本院卷第136頁），姑不論被告陳谷安未提出任何證據以實其說，縱使為真，亦可能僅係親屬間互相幫忙之好意施惠行為，不當然得認為繳納貸款係使用系爭房地之「對價」，是被告陳谷安此部分之辯解，並無理由。　3.查被告陳谷安占用系爭房地之事實，業經本院認定如前，則被告陳谷安自113年1月11日起仍占用系爭房地，即無合法權源，應屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，參照上述法律見解，原告自得依民法第179條之規定請求被告陳谷安給付占有系爭房地之相當於租金不當得利。　4.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。租金之數額，除以土地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，作為決定。又土地法第105條租地建屋情形準用同法第97條第1項限制房屋租金之規定，雖僅限於城市地方供住宅用之房屋始有適用，但關於該規定所揭示以土地申報總價之一定比例計算租金數額部分，於本件計算相當於租金之不當得利時，仍可參酌予以計算，以求客觀公允。　5.本願審酌系爭房屋為合法建物，興建於90年5月11日，主要用途為商業用，屋齡近24年，每層樓面積為34.93平方公尺，共1層樓，其所座落之系爭土地，則有133.88平方公尺，面積非小，有系爭房地之建物、土地登記公務用謄本及所有權狀各1份在卷可參（見本院卷第27至29頁、第83至86頁），故本院認為應以系爭土地申報地價年息百分之8計算本件不當得利為適當。　6.被告陳谷安自113年1月11日起未返還所占用之系爭房地，堪認被告陳谷安因原告受損害而受有利益之情況持續存在，故原告自得請求被告按月給付相當於租金之不當得利至被告陳谷安返還系爭房地為止。又被告陳谷安雖係居住在系爭房屋內，但日常生活仍需要通行、進出附連圍繞之系爭土地，甚或在其上擺放物品，故相當於租金之不當得利，自應以系爭房地之申報總價為計算基礎，先予敘明。查系爭土地之申報地價為每平方公尺6,320元（見本院卷第85頁），系爭房屋之課稅現值則為454,800元（見本院卷第55頁）。是原告自113年1月11日起，每月得向被告陳谷安請求相當於租金之不當得利的數額應為8,673元【計算式（6,320×133.88＋454,800）×8%÷12＝8,672.8元，元以下四捨五入】。惟原告僅自113年5月1日起，始按月請求不當得利7,051元，小於其依法所得請求之範圍，自無不許之理。四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，及民法第767條第1 項前段之規定，請求被告陳谷安自系爭房屋搬遷，將系爭房屋回復原狀返還予原告，並自113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告7,051元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告陳谷安部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2 項、第392條第2項規定，依職權宣告被告陳谷安如預供擔保，得免為假執行。原告雖聲明訴之聲明第二、三項，願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依職權發動，無庸為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。本件訴訟費用額為裁判費4,960元，確定如主文第四項所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官蔡凌宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋

2024-12-26

CDEV-113-橋簡-707-20241226-1

台上

最高法院

請求拆屋還地等

最高法院民事判決 113年度台上字第2170號上訴人李瑟理李初惠李雪美李雪玲李雪芳共同訴訟代理人曾信嘉律師被上訴人鄭淑玲鄭淑瑩共同訴訟代理人郭佩佩律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年6 月4日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第1099號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由 本件上訴人主張：伊之先祖即訴外人李老獅、李楊扁（下稱李老獅2人）同意所僱長工，於坐落新北市○○區○○段187地號土地（下稱系爭土地）上興建門牌同區○○路00巷40號之未辦保存登記磚瓦房屋（下稱系爭房屋）。民國40年以後，以白米市價收取租金而成立租地建屋契約（下稱系爭租約），依契約目的及當事人真意，該租約期限至系爭房屋不堪使用為止。系爭房屋迄今近70年，已達不堪通常使用狀態。伊因繼承而為系爭土地之所有權人，並依土地法第103條第1款規定，向系爭房屋之事實上處分權人即被上訴人為終止租約之意思表示，則被上訴人以系爭房屋占用系爭土地上如原判決附圖所示編號187⑵、面積 37.36平方公尺部分（下稱系爭地上物），應屬無權占有。爰先位依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段規定，求為命被上訴人將系爭地上物拆除，占用土地騰空返還。倘認先位之訴無理由，則備位主張類推適用民法第833條之1規定，及依民法第227條（原審誤載為277條）之2第1項、第442條、第4 39條規定，求為㈠酌定系爭租約之存續期間至111年1月1日止；㈡命被上訴人自民事準備狀繕本送達翌日（即109年4月24日）起至前項存續期間屆至（即111年1月1日）止，按年給付伊依系爭土地當年度申報地價年息10%計算租金之判決。 被上訴人則以：系爭房屋未達不堪使用之程度，上訴人不得依土地法第103條第1款規定終止租約，且既有期限，無從類推適用民法第833條之1規定酌定租期。而系爭土地之交通、生活、文教等條件並無變更，亦不得請求調整租金等語，資為抗辯。 原審以：㈠先位之訴部分： 1.上訴人因繼承而為系爭土地所有權人，其等先祖李老獅2人於日治時期應長工要求，出借系爭土地搭建草寮供休憩。臺灣光復後，因草寮傾倒破損，而同意改以磚瓦興建系爭房屋，40年後改以白米市價收租而成立系爭租約等情，為兩造所不爭。 2.綜據戶籍登記簿、建築改良物買賣（贈與）所有權移轉契約書、房屋納稅義務人變更及異動申請書、91年契稅繳款書、109 年房屋稅籍證明書、房屋標示查丈記錄（房屋平面圖）、房屋照片影本、新北市土木技師公會鑑定報告書與所指定之人張長海到庭之說明，參互以察，可知系爭房屋於46年12月17日前興建完成，為磚造1層樓平房，訴外人鄭鴻銘、陳鴻麟（均為被上訴人之兄弟）於62年間向前手訴外人張景賢購入後，因房屋重要構造即「台瓦」屋頂已達不堪使用程度，而於某時改建為 2層樓房建物、更換屋頂為金屬板，並於92年間贈與被上訴人，改建後迄今現況，外觀無明顯裂痕、維護良好，未達建築法所謂傾頹或朽壞之情形，以通常使用判斷，未達不堪使用之狀態。 3.依新北市○○地政事務所111年9月14日函所示，系爭土地係65年間分割自重測前同區○○○段○○小段13-8地號土地，斯時登記所有權人為李金財（上訴人李瑟理之父）、李復禮〔上訴人李初惠以次4人（下稱李初惠4人）之父〕，應有部分各1/2，嗣由李瑟理、李初惠4人於82年、92年間因分割繼承分別取得李金財、李復禮應有部分。另觀租金收據與彙整表、租金轉帳紀錄， 82年以前，租金多由李陳嫦娥、李輝龍（分為李瑟理之母、兄）收取；82年分割繼承後，則由李瑟理繼續收取至108年間、1 09至112年則匯至李瑟理指定之帳戶。據李瑟理陳述，系爭房屋同巷共20幾戶，分由李金財、李復禮各自收租、互不干涉，伊去現場收租時系爭房屋即為2層樓房，亦無任何表示等情。可認系爭土地共有人已達成分管協議，由李金財及其繼承人就系爭土地為使用、收益與管理。而原租約雖於原建物用以遮風避雨之屋頂因老舊破損而達不堪使用程度時期限屆至，然經改建後已無不堪使用之狀態，承租人仍為系爭房屋之使用收益，李瑟理於收租時明知此事實而未即表示反對之意思，依民法第 451條規定，應視為以不定期限繼續租約。 4.按租地建屋契約，係以承租人使用房屋為目的，雖未明定租賃期限，探求當事人真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。系爭房屋改建後之狀態，迄今未達不堪使用情形，系爭租約仍為有效存續期間，上訴人不得依土地法第103條第1款規定，以租約年限屆至收回系爭土地，進而依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除系爭地上物、騰空返還占用之土地，即屬無據。㈡備位之訴部分： 1.按類推適用係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用。依民法第833條之1規定當事人得請求定地上權存續期間者，以未定期限之地上權為限。本件系爭租約定有租至系爭房屋不堪使用之期限，與未定期限之地上權不具類似性，無從類推適用民法第833條之1規定，不得據以請求法院酌定租賃存續期限。上訴人備位請求酌定系爭租約存續期間，自屬無據。 2.系爭租約自103年度後年租為新臺幣（下同）2萬5000元，為兩造所不爭。參之新北市公告地價與現值查詢網頁，系爭土地公告地價，由103年度之1萬8000元至109、110年度上漲為2萬520 0元，幅度達40%，上訴人請求法院調增租金，即非無憑。審酌系爭土地附近有國小、公車站、捷運站，交通、生活機能便利，上訴人請求自民事準備狀繕本送達翌日（即109年4月24日）起至前項存續期間屆至（即111年1月1日）止，按年給付依土地當年度申報地價年息10%計算之租金，應屬有據。㈢綜上，上訴人備位請求被上訴人自109年4月24日起至111年1月1 日止，按年給付依土地當年度申報地價年息10%計算之租金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而廢棄第一審所為關於前開准許部分敗訴之判決，改判被上訴人如數給付；另維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴。 本院判斷：㈠按租地建屋契約，係以承租人建築房屋使用為目的，非有相當期限不能達其目的，當事人雖未明定租期，參諸88年增訂民法第449條第3項，為保障承租人權益與避免有礙社會經濟，使其免受租期限制之規範意旨，及依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定系爭租約為租地建屋契約，未約定租期，於原建物達不堪使用之狀態時租期本應屆至，惟經承租人改建房屋仍為系爭土地之使用收益，李瑟理基於分管協議繼續收取地租未即表示反對，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，且應解為雙方約定有至系爭房屋不堪使用時為止之期限。系爭房屋迄今現況無明顯裂痕、維護良好，以通常使用判斷，未達不堪使用狀態，租期尚未屆滿，上訴人不得依土地法第103條第1款規定收回土地，因而為上訴人先位之訴不利之判斷，於法並無違誤。㈡次按土地所有人或地上權人得於地上權成立後，於存續期間逾2 0年或地上權成立之目的已不存在時，請求法院酌定其存續期間者，仍以未定期限之地上權為限。此觀民法第833條之1規定文義自明。蓋地上權係以使用土地為目的之權利，土地上之建築物或工作物滅失，原則上不影響地上權之存續，當事人於設定地上權時，有約定存續期間者，固從其所定，倘未定存續期間，恐使地上權永久存續。為達以建築物或工作物為土地利用之目的，發揮其經濟效益，兼顧土地所有人與地上權人之利益，乃明定當事人得依該規定請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等因素，酌定其存續期間或終止地上權。然系爭租約為租地建屋契約，定有承租土地至系爭房屋不堪使用時為止之期限（不確定期限），而非未定期限，與前開地上權未定有存續期限者間，二者性質殊異，自無從比附援引或類推適用民法第833條之1規定，進而認當事人得據以請求法院酌定租約之存續期間甚或終止租約。又按契約成立生效後，基於契約嚴守原則，當事人本應遵從該契約之內容或本旨而履行，若非契約成立當時之基礎、背景或環境等一切客觀情事其後發生異動，非當事人所能預料，依其原有效果顯失公平者，無適用民法第227條之2第1項規定請求法院命增、減給付，或變更原契約效果之餘地。本件系爭租約於系爭房屋改建承租人仍為系爭土地之使用收益，李瑟理明知房屋改建情事仍繼續收取租金不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續租約，系爭房屋迄今未達不堪使用狀態，則系爭租約繼續存在，係上訴人自己行為所致，並無不能預料情形，上訴人自不得主張情事變更原則，請求法院酌定系爭租約之存續期間。原審以系爭租約定有期限，無從類推適用民法第833條之1規定，由法院定不同之租賃存續期間，因而就上訴人備位之訴請求酌定系爭租約存續期間至111年1月1日為止部分為不利之判決，理由雖有未盡，結論並無不同，仍應予以維持。再按民事訴訟採辯論主義，舉凡法院判決之範圍及判決基礎之訴訟資料，均應以當事人聲明及所主張者為限，此觀民事訴訟法第388條規定自明。上訴人之備位聲明㈡求為判命被上訴人給付租金，非調整租金之形成訴訟，經原審審判長於113年5月7日言詞辯論程序行使闡明權後，上訴人堅詞聲明請求被上訴人租金給付至111年1月1日為止（原審卷二第106頁）。原審依其聲明為其此部分勝訴之判決，非就租金調整說明並判決，尚無違反闡明義務或不備理由可言。㈢上訴論旨，指摘原判決關己不利部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449 條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官林金吾法官陳靜芬法官蔡孟珊法官藍雅清法官高榮宏本件正本證明與原本無異書　記　官　林沛侯中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日

2024-12-26

TPSV-113-台上-2170-20241226-1

上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先承買權不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第172號上訴人龔茂雄住○○市○○區○○路000巷00弄0號住○○市○○區○○路000巷0號訴訟代理人邢振武律師陳樹村律師被上訴人余惠珍兼上一人訴訟代理人傅裕仁上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國113年4月25日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1184號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分: 　　上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分: 一、被上訴人主張：高雄市○○區○○○段000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及如附表編號1 所示之建物（下稱系爭建物）原為訴外人龔照男所有，於民國89年6 月27日因分割繼承之原因，由其子即訴外人龔書平、其配偶即訴外人龔黃阿保分別取得系爭建物、土地之所有權。附表編號2 所示未保存登記建物，則係龔書平出資興建，與系爭建物係分別獨立之所有權。嗣訴外人富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦公司）於110 年3 月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由伊於111年4 月7 日拍定。雖龔黃阿保於111年4 月20日具狀主張依土地法第104條、民法第42 6條之2規定，對附表所示建物有優先承買權，惟龔黃阿保之優先承買權聲明，業經本院以111 年度抗字第241號裁定駁回確定。而龔書平、龔黃阿保就系爭土地之使用，乃使用借貸之法律關係，非民法第425條之1之法定租賃關係。況龔書平、龔黃阿保係因繼承而分別取得，並非經讓與取得，縱認得類推適用民法第425條之1規定，亦與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所示承租人本於意定租地建屋契約而占用基地之情形有別。另附表編號2所示建物自始為龔書平出資興建所有，並無與系爭土地原為同一人所有，之後分屬不同人所有之情形，自不適用民法第425條之1。為此依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本訴，聲明：確認上訴人於系爭執行事件，就附表所示建物之優先承買權不存在。二、上訴人則以：附表編號2所示未保存登記建物，係龔照男出資在系爭建物1至3樓後方、3樓上方加蓋一層樓之增建，與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，無結構上、使用上獨立性，為系爭建物之附屬建物，已為系爭建物所有權範圍所及。又系爭土地、附表所示建物原同屬龔照男所有，龔照男於89年3月5日死亡後，由龔黃阿保、龔書平以分割繼承為原因分別取得，基於房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋之合法既得使用權，應推定附表所示建物就系爭土地有法定租賃關係存在。再者，土地法第104條第1項所示承租人之範圍，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。龔黃阿保既就附表所示建物合法行使優先承買權，當然發生以被上訴人拍定之相同條件與龔書平成立買賣契約之效力。嗣龔黃阿保於111年6月19日去世，由伊單獨繼承取得系爭土地，上開優先承買權及衍生之法律關係亦由伊繼受，故伊就附表所示建物應有優先承買權等語為辯，答辯聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決確認上訴人於台灣高雄地方法院(下稱高雄地院)11 0年度司執字第37765號清償債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)，就附表所示建物之優先承買權不存在。上訴人不服提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地及建物原為龔照男所有，嗣於89年6月27日因分割　　繼承之原因，由龔黃阿保、龔書平分別取得其所有權。　㈡附表編號2 所示未保存登記建物，與系爭建物內部相通，共　　用樓梯、水錶、電錶，為系爭建物之附屬物。　㈢富邦公司於110年3月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由系爭執行事件受理後，於111年4月7日拍賣附表所示建物，並由被上訴人以新台幣(下同)232 萬6,66 6元拍定。嗣龔黃阿保於111年4月20日具狀依拍定價格聲請優先購買，經執行處於111年6月1日以110年度司執字第3376 5號裁定（下稱甲裁定）駁回，龔黃阿保對甲裁定聲明異議後，雖經原審法院以111年度執事聲字第38號裁定（下稱乙裁定）廢棄甲裁定，惟又經本院以111年度抗字第241號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議確定。　㈣龔黃阿保於111年6月19日去世，繼承人為上訴人、龔國仁、龔書平，龔國仁、龔書平皆已聲明拋棄繼承，故由上訴人單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記。五、本院得心證理由如下：　㈠按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院101年度台抗字第40號裁定意旨參照）。經查: 　⒈附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建，而1、2、3樓後方增建、4樓增建均與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，合併使用，1樓增建部分是作廚房使用，設有一扇門，與已保存登記部分有牆壁區隔；2 樓增建部分與1 樓增建廚房後門相對位置處有一個門；3、4樓增建部分均無獨立出入口，須使用位在已保存登記部分之樓梯至1 樓，從1 樓對外出入等情，有上訴人所提內部現況影片光碟及原審勘驗筆錄可憑（原審訴字卷第157、224-226、259頁），顯見附表編號2建物雖具構造上獨立性，但與系爭建物相連接，為系爭建物空間之延伸，且使用系爭建物之樓梯及大門口對外出入，不具使用上獨立性，揆諸前揭說明，此建物應為系爭建物之附屬物，為系爭建物所有權範圍所及。　⒉被上訴人雖主張附表編號2建物為龔書平出資興建等語，惟為上訴人所否認，辯稱為龔照男所興建等語。查:附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建，已如前述，而系爭建物原為龔照男所有，龔書平之配偶於拍攝上開影片時，已口述系爭建物1、2 、3樓後方增建是在系爭建物交屋後增建，4樓增建則是龔照男去世前加蓋等語（原審訴字卷第224頁）。本院審酌龔書平之配偶為居住該屋之人，對於由何人出資增建自較為清楚，且當初係原審為調查附表編號2建物有無結構上、使用上獨立性，命上訴人提出現況影片，龔書平之配偶因而拍攝該影片，拍攝影片之目的在於呈現已保存登記及未保存登記建物之現況，而非刻意作證證明何人出資興建，是龔書平之配偶於拍攝時附帶說明之內容，應可採信，且被上訴人亦未舉證證明係龔書平取得系爭建物後始出資增建，本院認附表編號2所示建物，應係龔照男去世前出資增建，與系爭建物同屬龔照男所有。　　　㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由略為：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。經查: 　⒈系爭土地及建物原均為龔照男所有，又系爭建物在龔照男去世時，即已包含附表編號2增建部分，業如前述，是附表所示建物及坐落之系爭土地，原同屬龔照男所有，並由龔照男之全體繼承人共同繼承，嗣因龔照男之繼承人協議分割遺產，致系爭土地與附表所示建物分別移轉登記予龔黃阿保、龔書平所有，而附表所示建物自89年6月27日至今存在於系爭土地上多年，堪認並無特別約定不許龔書平繼續使用系爭土地，自符合民法第425條之1第1項規定，而得推定龔書平所有之附表所示建物在得使用期限內，與系爭土地所有權人龔黃阿保間有法定租賃關係存在。　⒉就此，被上訴人雖主張龔書平之附表所示建物使用系爭土地，係基於與龔黃阿保之使用借貸契約，而非租賃關係等語。惟如前所述，土地、房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，其法律關係之性質，當屬租賃，故明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。是被上訴人就龔書平、龔黃阿保單獨取得附表所示建物、土地所有權後，除有反證，龔書平、龔黃阿保就附表所示建物坐落系爭土地部分，即推定有租賃關係。又系爭土地、附表所示建物雖係基於龔照男全體繼承人之意思而為分配，且龔書平自89年6 月27日取得附表所示建物，至龔黃阿保111年6月19日去世為止，長達22年期間從未給付任何租金，龔黃阿保亦未向龔書平收取任何對價，惟龔黃阿保、龔書平為母子關係，未現實收受代價之原因多端，此係其二人間就使用代價如何履行之問題，尚無從僅依此即證明龔黃阿保與龔書平間屬使用借貸關係，而推翻其二人有租賃關係，此外，被上訴人並未提出其他反證，證明龔黃阿保與龔書平間應屬使用借貸關係，是被上訴人此部分所主張，尚無足採。　　　㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又按土地法第10 4條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院1 11年度台上字第2616號民事裁判足參)。承上所述，龔書平所有之如附表所示建物，就系爭土地之使用，已推定為租賃關係，則附表所示建物於被上訴人拍定時，系爭土地之所有權人龔黃阿保自得依土地法第104條之規定主張優先購買權。又系爭執行事件係於111年4月7日由被上訴人以232 萬6,6 66元拍定，龔黃阿保於同年月13日收受通知，限收受通知後 10日內表明是否願以拍定價格優先購買，龔黃阿保即於同年月20日具狀表示願依拍定價格聲請優先購買，有台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司(下稱台金公司)111年4月7 日111雄金職酉字第48號通知、送達證書、聲請優先購買狀足參(外附於台金公司執行卷第99至101頁、第123頁)，是龔黃阿保行使優先購買權即屬合法。嗣龔黃阿保於111年6月19 日去世，法定繼承人為上訴人、龔國仁、龔書平，而龔國仁、龔書平皆聲明拋棄繼承，由上訴人單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記等情，此有臺灣高雄少年及家事法院公告、系爭土地之登記謄本、異動索引、繼承登記資料及繼承系統表可按（原審審訴卷第81、89、92頁、訴字卷第13-18頁），並為兩造所不爭執，而龔黃阿保生前就龔書平所有如附表所示建物既已行使優先購買權，則上訴人於單獨繼承後，當亦可繼承該優先購買權。被上訴人主張土地法第104條不含法定租賃權，另龔黃阿保未表示依同樣條件購買、未繳納價金，其優先權視為放棄等語，尚有所誤，不足為據。　　六、綜上所述，被上訴人訴請確認上訴人於系爭執行事件就附表所示建物之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄原判決，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表編號性質建號/ 門牌號碼建物坐落土地權利範圍 1 建物建號：高雄市○○區○○○段000○號門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷00號高雄市○○區○○○段000000地號全部 2 建物暫編建號：高雄市○○區○○○段0000○號（編號1建物之未保存登記建物）門牌號碼：同編號1建物1 同上全部

2024-12-25

KSHV-113-上-172-20241225-1