給付管理費
臺灣士林地方法院民事簡易判決
113年度湖簡字第335號
原 告 涵碧園社區管理委員會
法定代理人 陳宏興
訴訟代理人 林東乾律師
被 告 拓點商用不動產投資顧問股份有限公司
法定代理人 鄭植煒
訴訟代理人 郭承昌律師
上列當事人間給付管理費事件，經本院於民國114年2月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣63萬元，及自民國113年5月23日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1萬1,395元，由被告負擔五分之三即新臺幣
6,837元，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣63萬元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理
由要領，其中原告之主張與被告之答辯，並依同條項規定，
分別引用兩造各自提出之書狀及本件歷次言詞辯論筆錄。
二、本院之判斷
㈠原告所屬涵碧園社區（下稱系爭社區）住戶規約（下稱系爭
規約）第4條第4項規定，並非限制系爭社區不得經區分所有
權人（下稱區權人）會議之合法程序調整停車空間（即停車
位）之管理費：
⒈查，系爭社區之停車位每位、每月管理費原為新臺幣（下同
）700元，嗣於104年5月2日召開104年度第1次區權人會議，
就議案一有關「B1B2停車場外租車位管理費調整收費標準案
」，決議自104年6月起調整收費標準為每位、每月1,000元
（下稱系爭104年決議）；其後，又於106年4月29日召開106
年度第1次區分所有權人會議，就議案二有關「調漲外租車
位管理費案（含非本社區住戶所有之車位）」，決議自106
年6月起調漲為每位、每月1,200元（下稱系爭106年決議）
等事實，有原告所提出上開區權人會議紀錄影本可參，此部
分並為兩造所不爭執，堪以認定。
⒉系爭規約第4條第4項雖有明文：「地下室停車空間應依元霖
建設股份有限公司之買賣契約書約定，本大廈管理委員會（
含管理人）不得以修改大廈規約或以區分所有權人大會決議
變更買賣內容或使用權益，否則其修改或變更無效。」但此
規定，解釋上，應指不得變更共有人間就地下室停車空間依
買賣契約而成立分管約定之使用權，並非限制系爭社區不得
經區權人會議之合法程序調整停車位之管理費；至於區權人
之決議，是否有其他無效之事由？則屬另一法律問題。是被
告抗辯：增加管理費之負擔，屬使用權益之變更，依上述規
定無效云云，並非可採。
㈡被告不得爭執系爭104年決議之效力，應依該決議之標準繳
納停車位管理費：
⒈被告係向元霖建設股份有限公司（下稱元霖公司）購買而於1
08年11月25日登記取得系爭社區地下一層及地下二層所有權
權利範圍102分之42暨基地，分管之停車位計42位（車位編
號124、125、134、136至140、146至152、154、155、159至
168、171至185號），均為獎勵停車位並對外出租之情，
有卷附建物登記謄本可參，此部分事實，兩造亦無爭執。
⒉被告既係向元霖公司購買而取得上開停車位，自應繼受元霖
公司之權利義務。經核，元霖公司就其所有系爭社區地下一
樓、地下二樓出租之汽車停車位共52位（各41位、11位），
迄108年11月，每位、每月均係繳納1,000元，此經本院調閱
臺灣臺北地方法院109年度北簡字第6883號原告與元霖公司
間給付管理費事件卷宗查明無訛，顯然被告之前手原霖公司
就系爭104年決議並無爭執，且持續均依此標準繳納外租車
位之管理費，衡情，元霖公司於出售停車位予被告時，就其
繳納上述管理費（即每位、每月1,000元）之義務事項，當
無未為告知之理，準此，被告自應繼受元霖公司按此標準繳
納管理費之負擔，而不得再爭執系爭104年決議之效力，應
依此標準繳納停車位管理費，始符合民法第148條所規定之
誠信原則。是被告抗辯系爭104年決議缺乏正當性而無效云
云，亦非可採。
㈢系爭106年決議違反民法第148條規定之誠信原則，應屬無效
：
⒈被告自元霖公司受讓上開停車位，雖在系爭106年決議之後
，當知悉外租停車位管理費已調漲為每位、每月1,200元之
情，但其前手元霖公司迄108年11月，即出售予被告前，均
係繳納1,000元，已如前述，可知其前手已爭執系爭106年決
議之效力，被告繼受元霖公司，自得爭執系爭106年決議之
效力，先予敘明。
⒉依公寓大廈管理條例第10條第2項規定可知，共用部分之管理
維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原
則，惟區權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位
置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分
之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分
比例之分擔規定。是關於公寓大廈社區管理費分擔之數額
，固得透過區權人會議決議而重行改定，惟其重行改定須具
合目的性（即係為修繕、管理、維護共用部分之合理目的）
，且所約定分擔之方式，須有充分理由，及合宜之計費標準
，不得為不合理之差別待遇，以具其正當性。經核，系爭社
區外租停車位每位、每月之管理費，自104年6月起調整為1,
000元，較之於非外租之停車位管理費，已增加300元。而系
爭106年決議，再次調漲200元，二者差額達500元，約為1.7
倍，顯然二者差別甚大。原告雖主張被告將其停車位外租營
利，外車頻繁進出，造成安全威脅，住戶生活不便，亦增加
監控設備、保全人員、公共電費等費用，且造成公共設施加
速耗損，調漲上述管理費符合系爭社區公共利益，應屬有效
等語。然而，綜酌原告提出之證據資料，不足以認定系爭10
6年決議再次調整外租停車位管理費確具有必要性及正當
性，應認已違反民法第148條規定之誠信原則，而屬無效。
被告此部分抗辯，當屬可採。是則，原告自不得以系爭106
年決議為據，請求被告給付管理費之差額。
㈣本件原告得請求被告給付之管理費差額為63萬元：
被告於108年12月起至113年1月止，共50個月期間，就上述4
2位停車位，每月係繳納每位700元之管理費，為被告所不爭
執。而依上所述，被告每位、每月應繳之管理費為1,000元
，是其每位、每月短繳300元，則原告得請求被告給付上述
期間積欠之管理費差額，共計為63萬元（計算式：42位
×300元×50月=630,000元）。
三、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約及區權人
會議決議等法律關係，請求被告給付63萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起算之法定遲延利息，如主文第一項所示，為有
理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後認與判決結果
不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
書記官 趙修頡
NHEV-113-湖簡-335-20250321-1