Know99判決書

搜尋結果：違章建築

共找到 250 筆結果（第 31-40 筆）

解除契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第138號原告吳叔芬訴訟代理人林靜如律師複代理人黃鈺茹律師被告林淑娟訴訟代理人黃裕仁律師被告徐翊峰貴族地產股份有限公司(永慶不動產七賢河東店) 法定代理人莊佳進上二被告共同訴訟代理人郭家駿律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告透過被告貴族地產股份有限公司（永慶不動產七賢河東店，下稱貴族地產公司）之業務即訴外人趙宏軼及被告徐翊峰仲介居間，於民國112年1月3日以總價新台幣（下同）8,9 00,000元，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○ 段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號，以下合稱系爭房地），經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況說明書，於112年2月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2 月16日交屋。原告除支出買賣價金8,900,000元外，並繳付房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、謄本費300元、申請地政登記費用725元、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介服務費89,00 0元，共111,140元。　㈡被告未曾帶原告或配偶即訴外人鄭志榮參觀系爭房地共有部分，亦未告知共有部分之瑕疵現況，更未點交。原告僅知室內有隔間、陽台外推、6號房於下豪大雨或颱風天時會輕微滲漏水。然於交屋後，始知係被告林淑娟自行為不合法令標準之隔間並增建浴廁，且有浴室牆壁發霉、違章建築、嚴重滲漏水，與被告林淑娟曾要求3號房承租人即訴外人莊岳融幫忙隱瞞滲漏水，與被告林淑娟曾與2樓屋主即訴外人林慧燈爭論滲漏水問題，共有部分之地下室、梯間積水、潮濕、天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵，及大樓8戶住戶曾於106年12 月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行等情形。被告林淑娟係出賣人，負有主動揭露之義務，卻在標的物現況說明書中為虛偽記載，對原告隱瞞漏水狀況，亦未告知具體位置，及隱瞞違法增建，而以高價出售原告，核被告所為屬詐欺行為，致原告陷於錯誤，並侵害原告權利，原告得撤銷買賣契約之意思表示。又被告林淑娟應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，且其惡性重大，原告得解除契約，解除契約不僅無顯失公平，原告亦得請求賠償。原告已於112年4月13日，以高雄左營新莊仔郵局第0006 71號存證信函向被告林淑娟表示解除契約。原告並以起訴狀繕本送達，作為依民法第92條第1項規定向被告林淑娟表示撤銷契約與依民法第354條、第359條、第259條規定，解除契約之意思表示，及依民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定請求賠償，而請求被告林淑娟返還買賣價金8 ,900,000元及賠償111,140元，共9,011,140元。　㈢被告徐翊峰為房屋仲介業即被告貴族地產公司之經紀人員，負責居間仲介原告與被告林淑娟訂立系爭契約，負有調查義務及告知、提供詳實記載之不動產說明書之義務，且被告徐翊峰居住系爭房地多年，對於嚴重滲漏水情事知悉甚詳。然其卻違背據實告知之義務，故意不告知嚴重滲漏水及違建情事，訛稱6號房僅有豪大雨或颱風天時才會有些微滲水，尚屬可接受範圍云云，刻意誤導原告。被告徐翊峰在標的物現況說明書上，就系爭房地究竟為「壁癌」、「水痕」或「滲漏水」情形，或該項次之瑕疵位置，均未具體勾選，可認違反調查、告知之義務，且與被告林淑娟有共同故意詐欺之意思，應與被告林淑娟負共同侵權行為之連帶賠償責任。　㈣被告徐翊峰受僱於被告貴族地產公司，執行受僱人之仲介業務時，因故意致原告受損害，被告貴族地產公司應與被告徐翊峰負連帶賠償責任。　㈤被告林淑娟以8,900,000元出售系爭房地，而系爭房地有上開瑕疵，已如前述，並經社團法人高雄市建築師公會鑑定報告認定室內修復至不漏水狀態所需費用為92,500元、回復至建造執照、使用執照之合法狀態所需費用為481,200元。且原告於113年12月23日委請台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行）鑑價預估總價為5,783,793元，富邦銀行核撥貸款金額為4,320,000元，可證被告未告知之瑕疵導致價值減損3,116,207元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207 元），是倘原告不得解除契約，仍得備位請求減少價金3,00 0,000元。　㈥為此，爰依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；與民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；及民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告9,011,140元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠被告林淑娟以：被告林淑娟於104年購入系爭房地，將內部隔間增建為5房5衛，用於出租，並將陽台外推以增加使用面積，多出來3間衛浴無窗戶，通風較差、濕氣較重，但無嚴重滲漏水情形。被告林淑娟在不動產說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」，已為概括說明。仲介即被告徐翊峰帶原告配偶鄭志榮參觀時，亦當面告知有漏水、隔間、增建情形，且房屋面積僅76.43平方公尺約23坪，必定經過室內隔間變動才能隔成5間套房，被告林淑娟又將5間套房記載於租金轉移同意書上，故均無隱瞞或詐欺，原告亦無陷於錯誤。至於標的物現況說明書第9項「本標的格局是否曾變更」勾選「否」，僅係疏忽而非隱瞞。再者，公共區域之地下室並無嚴重漏水等原告所指瑕疵，僅於豪大雨期因水位高低差，雨水從地板底湧出，並非從牆壁滲水。被告林淑娟出租之系爭房地位在一樓，有獨立出入大門，故對於梯間、頂樓之情形不清楚，且因多年來甚少使用而不清楚共有部分之狀況，並非故意隱瞞。被告林淑娟亦未要求房客隱瞞或有何與其他住戶就系爭房屋滲漏水問題爭吵情事。工程報價單上無住戶簽名，並非住戶決議，且因被告林淑娟之前配偶即訴外人簡典奮（109年4月23日歿）本身從事防水工程，認為該份報價太貴，故未同意修繕，後續亦未修繕。又系爭房屋所在公寓僅4樓，無管理人員，得自由進出地下室、梯間、頂樓等處，可以肉眼明顯察悉有無積水、鋼筋外露、水泥剝落等情形，原告卻遲至本件訴訟中始主張知悉此等情形，可見該等公共區域之狀況並非影響原告買受意思形成之重要事實。又系爭房地係66年間建造完成，縱有些微滲漏水情形，交屋前後之利用及出租率均無差別，倘解除契約將顯失公平。是以，被告林淑娟不負擔保責任，原告不得解除契約或請求減少價金。況且，原告所委託鑑價之富邦銀行並非專業之不動產估價師，係受原告委託容有偏頗，亦未明確區分修復費用與污名價值減損，復未見其評估修復可能性、修復完整度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等之評估過程，不能逕採其意見而認定瑕疵減損價值等語置辯。　㈡被告徐翊峰、被告貴族地產公司均以：被告徐翊峰承租系爭房地6號房居住，同時亦為仲介，於調查系爭房屋現況時，已依不動產經紀業管理條第23條規定，要求被告林淑娟依實際情形勾選、填載不動產說明書並簽名後，才以該不動產說明書向原告解說。項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」，且由被告林淑娟親簽，原告亦簽名蓋章確認知悉，故被告徐翊峰已盡調查及據實告知義務，無侵權行為或不當得利等語置辯。　㈢被告均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第138號卷，下稱重訴卷，重訴卷二第13頁）：　㈠原告透過被告貴族地產公司（永慶不動產七賢河東店）之業務趙宏軼及被告徐翊峰（亦為6號房房客）仲介居間，於112 年1月3日以總價8,900,000元，向被告林淑娟購買系爭房地，經簽訂不動產買賣契約書及標的物現況說明書，於112年2 月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2月16日交屋。　㈡原告支出買賣價金8,900,000元，並繳付房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、謄本費300元、地政登記規費725元、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介費89,000元，共111,140元。原告支出金額合計9,011,140元。　㈢不動產說明項次9：「本標的格局是否曾變更：是否有樑、柱、承重牆拆除或鑽孔情形」欄勾選「否」，項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」。　㈣原告於112年4月13日以高雄左營新莊仔郵局存證信函000671 號通知被告林淑娟表示解除契約，及以起訴狀繕本送達表示撤銷契約、解除契約、請求賠償。　　四、本件爭點如下（見重訴卷二第13至14頁）：　㈠系爭房地是否有滲漏水、違建等瑕疵？原告是否知悉該等瑕疵？　　　㈡被告林淑娟是否隱瞞瑕疵致原告陷於錯誤？原告是否得依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第 182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9,011,140元？　㈢原告是否得依民法第354條、第359條、第259條與民法第226 條、第259條、第260條規定，解除買賣契約，請求被告林淑娟返還或賠償9,011,140元？或是否得減少價金，請求被告林淑娟返還價金？金額以若干元為正當？　㈣被告林淑娟、被告徐翊峰是否故意共同不法侵害原告權利？原告是否得依民法第184條、第185條、第188條第1項、第21 3條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付9,011,140元？　㈤原告備位請求被告減少價金，返還減少價金之不當得利，有無理由？如有理由，金額應以若干為當？五、本院得心證之理由：　㈠系爭房地為逾40年之老屋，有輕微滲漏水、違建之情形，原告均知悉：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條、第366條定有明文。又民法第366 條之立法理由略以：「..瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。」可知當事人間就瑕疵擔保責任之限制或免除特約以有效為原則，無效為例外。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度台上字第2214號判決參照）。又按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意（最高法院109年度台上字第205號判決參照）。準此，本件應探究原告與被告林淑娟間於買賣契約之約定、被告林淑娟在標的物現況說明書上之記載等可認當事人間決定之事證，並以通常交易觀念，來據以認定有無瑕疵。而依通常交易觀念，中古屋與新成屋或預售屋之買賣不同，因中古屋於買賣時已經長年使用，房屋會隨時間經過而老化，屋齡愈老則其價值、效用及品質愈差，除非投入資金重新翻修，否則如僅以原樣出售，買賣雙方交易目的應係重在所有權轉讓，由買受人日後自行決定如何利用或重新整修，自不能將通常使用下之屋況逕為認作瑕疵。　⒉查被告林淑娟於111年12月間簽立標的物現況說明書，嗣與原告於112年1月3日簽訂系爭契約、5間套房租金轉移同意書，契約第17條特別約定事項記載「固定物不拆除，現況交屋」，後於一個月後之112年2月4日始辦畢所有權移轉登記，並於112年2月16日交屋，及上開標的物現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」等情，為兩造所不爭執（見重訴卷二第13頁），復有系爭契約、租金轉移同意書、標的物現況說明書可考（見112年度審重訴字第80號卷，下稱審重訴卷，第19至40頁），堪信為真，足見原告至遲於112 年1月3日，已知悉系爭房地有滲漏水、違建，並同意以系爭房地之現況作為交付等情事。　⒊依證人趙宏軼結稱：伊自110年8月1日至112年9月30日，在永慶不動產七賢河東店任職，原開發方係被告徐翊峰，伊擔任買方仲介，系爭房地仲介費向買賣雙方合計收取6%；伊在買賣前就認識原告配偶鄭志榮，簽約前有帶鄭志榮看屋況，由被告徐翊峰陪同介紹，先從產調看屋況說明書，具體來說先從大環境整棟，帶看範圍包含後方陽台之增建部分到室內，被告徐翊峰有說明屋況漏水位置，當下只有一間邊間即被告徐翊峰承租之房間剛好有滲漏水現象，其餘房間有租客，租客白天在上班，就無法進去看；被告徐翊峰告知伊他居住期間有遇到過高雄下大雨比較嚴重那次有滴水以外，其餘就沒有什麼滲漏水問題；帶看時沒有看頂樓、地下室，因為當下好像沒有鑰匙；屋況說明書由屋主填寫，仲介會再另外做產權調查及確認有無爭議，基本上還是會拜訪鄰居，在仲介之產調中做註明；依據不動產說明書應記載事項，有關建物瑕疵部分，如果有滲漏水應敘明位置，如果有違建或禁建的情形也應敘明位置、面積、列管情形，均係仲介應注意及遵守之規定，被告林淑娟於項次12勾選漏水，但沒有寫具體位置，一般來講只要有滲漏水，一定會問位置、大概什麼狀況，本件算特例，伊有特別問被告徐翊峰，當下不知道是不是被告林淑娟沒有寫清楚；系爭房地近40年，應該有翻修過，屋況看起來都還滿漂亮；原告只看到這份說明書，112年1月3 日簽約之前一個禮拜左右之斡旋當天，有跟鄭志榮一一解釋，有拿現況說明書、產調書整本跟他做介紹，介紹主要還是依照說明書來介紹屋況，不動產標的物現況說明書夾在產調說明裡面，所以斡旋時有逐一解釋，包括坪數大小，產調裡面還有附近實價登錄的狀況，鄭志榮對於有漏水及有違建之事都很清楚，沒要求調查，告知鄭志榮漏水係被告徐翊峰承租該間；簽約當天伊、原告、鄭志榮、被告林淑娟及她女兒、被告徐翊峰、永慶不動產七賢河東店店長、代書都在場，伊代表買方即原告、被告徐翊峰代表賣方，因為價格之前已經協調敲定好，就沒有做議價，雙方帶齊資料，由代書做買賣契約，然後簽名蓋章；買賣成交後有驗屋，原告、被告林淑娟都有到，賣方仲介被告徐翊峰未到，但賣方還有一位仲介蔡慧祈有到，當時兩個租客在場，有進去他們房間驗屋，伊問有無滲漏水問題，兩位租客都說沒有；原告約於112年3 月底時反應滲漏水及發霉，原告發現之部分應該係租客提起，伊等人馬上跟被告林淑娟做確認，邀請被告林淑娟來公司現場做說明及要申請調解，被告林淑娟說之前沒有這個狀況，但如果有滲漏水，願意做修繕及處理；鄭志榮跟伊講包含樓上跟地下室都有漏水跟積水，樓上指2樓，但不清楚漏水源頭，沒有說跟系爭房地有關，是想要讓伊知道系爭房地之公寓大樓滲漏水情形很嚴重，不是只有系爭房地；伊於112 年4月3日晚上有去看2樓天花板有水漬，但沒有滴下來，當時一樓之系爭房地沒有滲漏水，但租客有給伊看滲漏水之影片，因為伊沒有看到實際狀況，不敢下結論等語（見重訴卷一第86至98頁）。由證人趙宏軼證述親自帶原告配偶鄭志榮看屋內容，逐條解釋現況說明書，及說明被告徐翊峰告知有滲漏水問題，現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，又明確勾選「是」，特別約定事項並載明「固定物不拆除、現況交屋」等語，原告仍於簽約當日順利簽約無意見之過程，核與系爭房地為內部隔間出租使用、陽台外推增建之實況相符無訛，後續原告並同意簽約，足見原告知悉系爭房地有進行隔間改建，並作為出租套房使用，與室內存在滲漏水問題及違建等瑕疵，又至少明確知悉被告徐翊峰承租居住之6號房間之浴室牆壁有滲漏水之問題。而系爭房地主建物面積僅 76.43平方公尺，有陽台外推之增建乙情，業據系爭契約記載於首頁（見審重訴卷第21頁），復有其66年12月3日（66) 高市工都築使字第06280號使用執照可考（見重訴卷一第306 至307頁）。系爭房地既然有滲漏水之現象，衡情一般人均可預見其他位置亦有滲漏水之可能，且現況說明書又已載明有壁癌、水痕、滲漏水情形，而水源係由高處流下，可能為雨水或管線滲漏等房屋內部老化失修問題，則衡情容有可能同時發生其他房間滲漏水及牆壁發霉之情事。原告係出資數百萬元購買系爭房地之人，從外觀上已明確可知系爭房屋為數十年之老屋，及內部有隔間改建之情事，又經證人趙宏軼、被告徐翊峰明確告知有滲漏水情事，及現況說明書上就壁癌、水痕、滲漏水、增建、違建勾選「是」，則原告於購買當時已知有此等情事。然原告未要求逐項記載位置或進一步調查，而仍願意經協商後簽約購買，並承接出租人之地位出租房客使用，可見原告已同意以系爭房地之現況交付作為履約義務，自不能因未詳列各滲漏水位置或詳載牆壁發霉之字樣，而棄上開事實不顧，遽謂原告不知有此等情事。又現況說明書上違建之用語足已明確令一般人知悉係不合法之施工改設，不至於誤會為合法之施工。原告主張簽約時不知情，係交屋後始知滲漏水及不合法令標準之隔間與增建浴廁，因而陷於錯誤云云（見重訴卷一第216至220、355頁、重訴卷二第12、26頁），委無可採。　⒋再者，系爭房地經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定，經到場目視臨路建築物外觀、地下避難室、樓梯間及關係戶鄰接之牆面部分屋況，與系爭房地內部係間接或無直接結構連結，而房屋內部為編號1、2、3、5、6號房共5間房，其中1、2號房廁所未對外開窗，經鑑定人員擬定鑑定計畫，現勘紀錄是否有滲漏水現象，並挑選實際大雨後時日到場觀察相同位置與訪談住戶，可見所指滲漏水點位置並無原指稱滲漏水現象；經以現況測繪製圖比對，得出可能水源路徑有二，其一為上方樓層廁所、陽台及廚房相對於系爭房地位置，影響1、2號房，其二為增建外擴新設屋頂，影響範圍為3、5 、6號房，另由於樓上住戶多年未住，但有商請常住鄰居維護室内並做地板吸水措施，故可判斷上層地板漏水不致滲漏下方；經現勘過程期間，1、2號房無人居住，第一次入室聞到空間中瀰漫異味，應屬1樓廁所地板排水端存水彎水封水分蒸發失效，排水連通管内異味外散所致；但室内自104年改建已有9年以上，會致使漏水的給排水管線改管因素並未發生，其上方住戶已長期無居住且有防積水措施，所以，1 、2號房無滲漏水可能，但因該廁所並無開窗或機械通抽風扇設備，淋浴時間過長會導致濕氣高霧氣重，容易結露於天花板及牆面上，而3、5、6號房若廁所不及時於淋浴後開窗，也會有相同情形，又3、5、6號房室内空間包含廁所有約一半部分位在後方增建範圍，位夾於前後房屋（4樓高）之間且為低層（1樓高），受外界氣候因素造成損壞程度較低，從2樓往下目視外觀亦無損壞情形，在無破壞屋頂及廁所天花板情況下，從檢修口檢視其屋頂與原建築物接合處有部分些微透光，及無法清潔破壞位置觀察均無水痕與水漬，可以得出結論為其廁所在觀察當下無滲漏水情形，但有可能性是從透光處即防水膠老化處滲水進來；由於幾次鑑定時與使用者訪談告知當下無漏水狀況，為慎重起見，再以法院提供原告提出有關鑑定範圍滲漏水資料逐一研判，其中「地下室 112年6月30日積水影片」，觀察其上平頂版底並無潮濕、中央氣象局晴雨表顯示當時為豪大雨期，研判為雨後地下水位高經地下室地板底湧出，第三次現勘為颱風過後有同樣情況，平日無雨則地板乾沽且無積水；其中「3號房廁所天花板滴水及牆面水流、發霉與水垢照片及影片」，經磁磚比對為租戶莊岳融所住，該廁所位在增建範圍，平頂材料應為長條 PVC吊頂天花板，天花板單元為成長條形卡扣版組合成面板，材料特性為表面防水且板上有滴落水亦不會滲漏下來，仔細觀察影片可得知其滴水是表面因濕氣結露而滴落，另表面形成水路流至邊緣收邊角材成水珠狀或沿流牆面而下，如同浴室使用情形，冬天氣溫低更容易造成浴室使用熱水霧氣形成，牆壁靠近地板位置也會因淋浴噴水及瓷磚吸水，加上空間潮溼及未及時清潔，產生水垢進而發霉，另參考108年2月、112年1月11日中央氣象局晴雨表顯示當時並無豪大雨期，證明非外界氣候導致滲漏水；淋浴水氣形成結霧潮濕，若無及時開窗通風與清潔，易致牆壁水垢與發霉，該居室開窗位置緊鄰後方房屋，通風不佳導致水氣排散效率差；其中6號房部分，6號房承租人口頭表示，僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水尚屬可接受範圍，但未明確指定位置；強降雨造成建築物長期處於潮濕表面，甚至在颱風天是外風壓大於室内空氣壓力而強迫外水入室，此滲水情況常見於(a)老舊房屋外牆體破損有裂隙縫（本案無）(b)氣密性差的窗框、（c) 窗戶四周角隅（鐵皮搭建，本案無）、 (d)屋頂L型擋水板上方填縫膠老化、(e)鐵皮屋頂固定螺絲銹蝕或(f)鐵皮屋頂與舊結構體相接位置，雨水會由外往室内入侵；系爭房地經觀察，房間内上方為矽酸鈣板天花板，分為增建部位、樓上廁所下方及樓上陽台外推下方位置，若前者有滲水會因吸水產生明顯水漬，但現勘為無，可認定若有滲水產生原因係 ( d)、(e)、(f)三種原因，但無法具體指出，實際上現場也無痕跡可循；若為後者，發生機會不大，原因係改建已久，會滲水與樓上住戶地板水源有關，但樓上長期無使用；廁所天花板如3號房材質，有細小霉跡，浴室牆面水垢與發霉原因如3號房，也可推及5號房租客反映浴室牆壁發霉情況；本鑑定綜觀研判，經過3次現勘及租客訪談，其中特選凱米颱風造成高雄多處積水日後，均無發現鑑定標的物室内有滲漏水情形，也分析法院提供關於滲漏水事證致使原因與房屋滲漏水無關，以客觀目測法及氣候還原現況實測推論，本鑑定案標的物無雨期處無滲漏水狀態但防水膠有局部老化失效狀態；系爭房地為66年取得執照之老舊建築，宜做長期整體使用維護如防水、管線汰換等工作等，於104年有進行翻新改建，故滲漏水之使用週期可能發生之現象，應以改建後之施工品質與建材保固年限重新觀察判斷，本鑑定結論為，系爭房地滲漏水情形尚屬輕微等語（見重訴卷一第262至267頁）。關於違建部分，鑑定意見認為，第一為建築面積空地比5.9/ 10趨近66年的空地比6/10或現行之60%限額，增加之樓地板面積已超過規定面積，第二為後面增建為室内，違反現行建築技術規則關於防火構造、開窗退縮鄰地距離等規定，及前院搭建有遮雨功能之透空頂蓋等語（見重訴卷一第266頁）。該鑑定意見復有初勘、二勘、三勘現場照片、鑑定標的物使用執照明細表、樓層附表登記面積、建物測量成果圖電子謄本、原使用執照圖說、平面測繪圖、改建後可合法平面圖、112年6月、108年2月、112年1月氣象局雨量表、地板湧出示意圖、天花板結露匯流示意圖、鐵皮屋頂與舊結構體相接位置示意圖、增建部位天花板相對於樓上廁所下方及樓上陽台外推下方位置圖可考（見重訴卷一第279至339頁）。由鑑定意見可知，房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也屬輕微。至於原告所指地下室於112年6月30日積水，係因豪大雨期雨後地下水位高，經地下室地板底湧出，否則平日無雨地板乾沽且無積水。而此項鑑定意見係社團法人高雄市建築師公會選派之建築師數次到場勘驗、擇定大雨過後之時日，依其專業知識、經驗，綜合研判之意見，該意見可信度甚高。是以，系爭房地應僅有輕微滲漏水、違建之瑕疵，且均為原告知悉之瑕疵，堪以認定。原告稱系爭房地有嚴重滲漏水情形、浴室有滲漏水、非潮濕水氣凝結，地下室於112年6月30日亦有不明原因之滲水情形云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44頁），均難憑採。　⒌原告雖又主張系爭房地共有部分之地下室、梯間積水、潮濕，與天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵云云（見重訴卷一第223 頁）。原告此項主張無非係以拍攝之照片、112年6月30日地下室積水後需掃除之影片（見重訴卷一第231至236頁），為其論據。然查，原告提出之照片、影片僅能證明地下室、梯間因年久失修呈現剝落、老舊之狀態，及地下室偶因大雨造成積水之事實，不能證明其原因為系爭房地所在公寓之建築物有何通常使用以外之瑕疵，亦不能排除僅係因一時大雨無法順利排水才發生之偶發情形。反觀系爭房地依前述鑑定意見，1樓內部公共走道並無滲漏水情事，房間內浴室亦僅有淋浴水氣形成結霧潮濕、僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水，微量不大，尚屬可接受範圍之情形等語，有鑑定結果表格可考（見重訴卷一第266至267頁），是難認有何會滲漏水而屬瑕疵之情形。又系爭房地為40年之老舊建築，其頂樓及梯間縱有鋼筋外露、混凝土剝落或壁癌等現象，仍為數十年使用之正常現象，且鑑定意見認為系爭房地至今已超過建材保固期限理論值，及該等公共區域與系爭房地內部係間接或無直接結構連結等語（見重訴卷一第263頁），亦無其他鑑定意見或其他事證可認屬於瑕疵或與應有之價值、效用及品質不相當之情事，是此等部分均難認為瑕疵。原告舉結構安全、漏水、海砂屋等非肉眼感官可立即查知之瑕疵比擬云云（見重訴卷一第214頁），難以憑採。　㈡被告林淑娟、被告徐翊峰並無故意隱瞞瑕疵，原告不得撤銷買賣契約：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思　　表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，雖不以積極之欺罔行為為限，然應就負告知義務事項隱匿事實，始足當之（最高法院110年度台上字第1591號判決意旨參照）。除行為人主觀上有使人於陷於錯誤之故意外，且詐欺行為與表意人陷於錯誤並進而為意思表示，須有　　相當因果關係以為斷（最高法院108年度台上字第1241號判　決意旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院97年度台上字第2084號判決意旨參照）。　　　⒉原告主張受詐欺而買受系爭房地，應就被告故意告知不實事項，致原告陷於錯誤而買受之因果關係之事實，負舉證責任。然查，由原告知悉現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄明確勾選「是」乙情，不僅可見被告林淑娟、徐翊峰未故意隱瞞漏水、違建情事，亦足見原告並未因此等瑕疵而不願意購買，自難認有何陷於錯誤或其間之因果關係。　⒊原告雖舉5號房房客表示房間潮濕、浴室發霉之通訊軟體LINE 對話記錄、證人即3號房承租人陳麗卿之友人即同為房客之莊岳融及其於112年1月11日拍攝浴室滲水之照片、影片為證據（見審重訴卷第51至54頁、重訴卷一第51頁），主張被告林淑娟隱瞞漏水瑕疵等語。惟查，系爭房地房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，及漏水應屬輕微，均經鑑定如前，被告林淑娟並在標的物現況說明書上如實告知漏水情事，故應無隱瞞情事。且證人莊岳融結稱：伊從事安裝地板工作，承租房間數年，本來住3號房，伊住進去不到一年，浴室牆壁漏水，有水滴在天花板跟牆壁上面，也有從磁磚流下來，浴室都發霉，被告林淑娟不知道伊有錄影，伊有跟被告林淑娟多次反應很潮濕、牆壁漏水，衣服一兩個月就發霉，她沒有處理，問伊要怎麼處理，伊說要找專業人員來處理；房間沒有漏水，浴室會漏水，不會天天漏水，有時候會，有時候早上伊上廁所，就看到地板濕濕的，有時候沒有下雨也久久一次會這樣，被告林淑娟說要賣屋，要帶人來看屋，所以要求找一天清洗，被告林淑娟之配偶有來看，還沒買賣前房仲來1次，只有在外面稍微看過，沒有進去浴室，她來的前一天幾乎每天都會打電話，伊拖到前一天晚上讓她清洗，她進來看嚇一跳，伊說妳看有多嚴重，隔天新屋主要來看房子，她前一天晚上就把這個清洗完了，算洗得滿乾淨的，好像是112年初或111年11、12月；牆壁本來也要貼，因為污垢很難清洗，伊說幫她做地板，那邊5間只有做2間，她認為地板很髒，以後很難清洗，乾脆做新的，她叫材料要伊幫忙做；被告林淑娟知道有漏水，伊也知道，就在車庫前商量，叫伊不要把漏水的事說出去，讓她好賣房子，她之前就知道伊要搬走，只是還沒找好，她就說買賣有半年到一年保固期，叫伊住下來，幫伊付一半房租，幫她擋下來，等時間過後就過關了，伊說伊說目前還沒找到房子，但可能下個月就找到，一樣會住幾個月就付幾個月的錢，伊沒有跟她收錢，伊之前有聽說是違建，買賣完之後，因為伊看不慣才會跟原告說房子有違建；伊還沒住3號房之前，某個阿姨在3號房用LI NE打電話給住5號2樓在當兵之林慧燈先生，一打過去就口氣不好，給人家施壓，被告林淑娟跟阿姨要電話過來，雙方槓上，好像在講漏水問題，生氣大聲完後，林慧燈不客氣地乾脆把房子賣掉跟妳槓上說房子是違建，後來被告林淑娟就哭，請伊幫忙拉和，講說大家都是鄰居不要這樣；被告林淑娟還沒買賣之前，仲介有來一次，但沒有仔細看，在門口看而已，買賣那時候有好幾個進去看，其中一個先生是趙宏軼，也是賣房子的仲介，他也是問伊房子有無問題，有提到漏水，因為伊不曉得事情，伊當下說沒有，後來伊跟被告林淑娟講；驗屋看房子那天伊有在場，伊幾乎都在外面；伊跟另一名租客即被告徐翊峰很少聊天，遇到就打招呼，訴訟中跟被告徐翊峰聊天才講到房子又有漏水，因為被告林淑娟是前屋主，伊住進來有花錢，有問題還是找她；繼續住半年，她要給伊24,000元是她算的，因為有半年或一年保固，她說要幫伊出一半，但伊說不用，不收這個錢；房屋過戶後，伊搬到 1號房間，伊住過3號、1號兩邊都是浴室磁磚都會漏水，兩邊浴室沒有連在一起等語（見重訴卷一第108至118頁）。細繹其證詞，被告林淑娟要求隱瞞時間係111年11、12月或112 年初要由被告徐翊峰等仲介帶看屋之際，然系爭房地不動產買賣契約書及標的物現況說明書係於112年1月3日簽立，並告知有漏水情事而無隱瞞，可見被告林淑娟最終仍係誠實告知漏水情事。況證人莊岳融於112年1月11日拍攝浴室之照片為原告購買當時之狀況，並非被告林淑娟有何隱瞞之前滲水之情況。又證人莊岳融就其自己經證人趙宏軼問起有無漏水時，反而告知沒有漏水，此為證人莊岳融自承在卷（見重訴卷一第113頁），而證人趙宏軼或被告徐翊峰均僅係仲介，被告徐翊峰雖同為租客，然已就其房間會漏水事實如實告知，自無從得知證人莊岳融所住3號房間浴室有無漏水情事，是難認被告徐翊峰或其任職之被告貴族地產公司有何對原告隱瞞漏水或未盡調查義務之情事。原告主張渠等未盡調查義務云云（見重訴卷一第158、159頁），委無可採。　⒋且依證人翁春月結稱：伊住隔壁7號2樓，認識原來5號1樓之屋主即被告林淑娟，出入的門是共同的，一個門8戶，樓梯上去對門，她家住3號2樓，她們搬來11、12年，她改建隔成 5間出租，被告林淑娟把他們的門封掉，他們不用透過那個樓梯就可以進去房屋內，地下室放工具，可以停機車，但不能停汽車，所以被告林淑娟配偶生前做土水有放一些工具；被告林淑娟曾給伊1,200元幫忙倒垃圾，但租客們常都沒有做垃圾分類，後來就沒有幫她，被告徐翊峰係租客，也是仲介，3樓是在榮總做打掃之弱勢姊弟，3樓外牆有做防水、油漆，林慧燈住2樓，現在不能住了，因為4樓沒有人住，登革熱噴藥時警察來開門，伊有進去看，4樓舊水管會漏水，從5 樓女兒牆就開始滲下來，4樓住一個伯伯，潮濕的話會很多混凝土掉下來，伊有叫人修理，大家都有出錢，被告林淑娟也有出錢，一個人2,800多元；樓梯因伊整理過了沒有漏水；樓上漏水到下面，下大雨或連續下幾天的話，牆壁會滲水進來，伊就要去鏟水，像冬奧那時，伊房間都是水，澡盆都拿去接水，被告林淑娟看到了，說漏水就告誰，然後叫伊打電話給林慧燈，因為他是職業軍人，有副鑰匙在伊這邊；被告林淑娟要賣房子之前，有次租客莊岳融的房間漏水，他自己做，就打電話叫伊下來，叫伊打電話給林慧燈，伊說幹嘛打給林慧燈，不能隨便給電話，但因為他很兇，伊就打過去讓他們自己對話，後來林慧燈、被告林淑娟吵架，林慧燈說系爭房地後面增建係違建，被告林淑娟說「你是在恐嚇我嗎」，林慧燈說要叫技師來鑑定，看誰對誰錯，後來就他們跟莊岳融講，伊有在場，但不清楚他們在講什麼，最後莊岳融自己把浴室打掉重做，是被告林淑娟付錢請他做的；對話在講吸水是吸林慧燈住處的水，林慧燈也知道漏水，所以伊錄影給他看，他弄個貼圖；這個大樓公共區域包含前面停車地方，以前是花園，這屬於公設，後面一塊地，以前是逃生地方，地下室是上下層各一半，等於要爬五個階梯才能到一樓，下大雨時，地下室水會慢慢一直滿出來，因為本來就有裝馬達抽水，但是水到一個程度，水龜就關起來，如果沒有把水弄出來，垃圾就沒辦法分類，所以下雨時每天都要抽水，現在沒有下雨就乾的，外牆滲水是頂樓滲下來的，漏水情形大概這幾年疫情期間，牆壁會潮濕，還不會淹到裡面，　　這幾年氣候轉變，即時雨來的時候，連伊之電視櫃、書櫃都脫皮；伊曾叫被告林淑娟之配偶來估價，估一邊32萬多元，伊說要兩邊都做，她老公說這樣就是2倍，但伊去找別人估4 0幾萬，最後沒有修理，她老公打電話去給人家恐嚇，後來被告林淑娟自己說溜嘴，她說就師父來抓漏，伊問找哪個師父，她說就伊以前找的那個，伊說被抓包了吧；被告林淑娟曾說莊岳融知道被告林淑娟要賣房子，要跟她揩油，半年要給他24,000元，但伊覺得應該是做浴室的錢，而且是因為做浴室，所以才會叫伊下樓，他們半夜沒水也會叫伊，有些住一個女生的，伊也要幫忙叫師父來修理等語（見重訴卷一第 99至107頁），並有證人翁春月帶原告前往5號2樓察看天花板油漆剝落，並口述曾幫林慧燈清除地板積水之錄影檔案可憑（見重訴卷一第51至53頁），及原告與林慧燈電話通話之錄音暨譯文可考（見重訴卷一第51、55至58頁），可見被告林淑娟曾質疑2樓林慧燈之房屋有發生積水、漏水問題，林慧燈則質疑系爭房地有違建問題，導致被告林淑娟與林慧燈在電話中發生爭執，並非被告林淑娟之系爭房地發生積水問題。　⒌原告雖又執與林慧燈之對話內容、翁春月之證詞（見重訴卷一第55、102頁），主張2樓林慧燈之房屋積水下方即為系爭房地由證人莊岳融居住使用之3號房，故3號房確實有漏水問題云云（見重訴卷一第44、154、158頁）。然3號房之問題經鑑定結果，認為應係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也屬輕微等語（見重訴卷一第265頁），已如前述，自無法單憑翁春月之證詞判斷責任歸屬。再者，林慧燈已許久未住在 2樓房屋，核與證人翁春月證述內容相符（見重訴卷一第102 至103頁），林慧燈亦對原告否認其2樓房屋有漏水情事（見重訴卷一第55頁），經鑑定意見分析研判2樓地板漏水不至於滲漏至下方等語（見重訴卷一第264頁）。況被告林淑娟與林慧燈就是否為2樓漏水導致系爭房地之房間浴室漏水或系爭房地違建導致漏水之問題發生爭執時，又係更早之事，而被告林淑娟既然已在現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄勾選「是」，衡情買受人即原告即可知悉系爭房地有滲漏水之問題，且系爭房地係位在一樓，並無與樓下發生漏水爭執之可能，則被告林淑娟另在現況說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」勾選「否」，縱有錯誤，亦不會使原告陷於資訊上更不利之地位，是難認致使原告陷於錯誤或與原告因而購買系爭房地間有何相當因果關係。原告主張2樓會滲漏水到1 樓之系爭房地及被告林淑娟隱瞞樓上2樓漏水、整棟公寓漏水云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44、155、157頁），委無可採。　⒍又本件買賣之標的為系爭房地，依前述鑑定意見可知地下避難室、樓梯間等公共區域，與系爭房地內部係間接或無直接結構連結。且系爭房地位在一樓，有獨立出入門口，並無使用梯間、頂樓或地下室出入往來、起居之需求，且被告林淑娟長年將系爭房地出租他人居住使用，並非由自己使用，亦無積極可認定被告林淑娟受詢問、調查而隱瞞上開公共區域概況之事證。復由證人翁春月證稱，可知系爭房地所在大樓實未有決議或實際修繕公共區域之情事，僅係曾經簡典奮估價等語（見重訴卷一第104頁）。原告執被告林淑娟已於109 年4月23日過世之前配偶簡典奮於106年12月間至107年10月間書立之估價單，有估價單、死亡證明書可考（見審重訴卷第57至67頁、重訴卷一第183頁），主張大樓8戶住戶曾於10 6年12月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行云云（見審重訴卷第9頁），難以憑採。查上開估價單時間僅係簡典奮出具，未見實際修繕或支付款項之事證，證人翁春月亦證稱實際並無修繕等語（見重訴卷一第104頁）。且估價單記載之時間點係106年至107年間，距離原告於 112年1月間買受系爭房地已有4年多，又上開鑑定報告並未鑑定公共區域部分，為原告所知悉（見重訴卷一第354頁），本件復無其他證據可認公共區域有滲漏水情事，自不能因大樓住戶曾欲委託修繕公共區域而謂被告林淑娟隱瞞漏水情事。再者，原告所提地下室牆面有滲漏水痕跡、樓梯間有壁癌、油漆或表層水泥剝落之照片（見重訴卷一第231至236頁），尚非鋼筋外露、水泥塊剝落之程度。是以，被告林淑娟雖在標的物現況說明書項次20「本社區地下室、頂樓、樓梯間、公共設施是否有鋼筋外露、水泥塊剝落情形」勾選「否」（見審重訴卷第40頁），亦未說明公共區域之情形，難認有何客觀上不實或主觀上故意隱瞞瑕疵之情事。原告主張受詐欺致陷於錯誤云云（見審重訴卷第8至9頁），難以憑採。　⒎再者，新增隔間、前庭搭建遮雨功能之透空頂蓋尚非「樑、柱、承重牆拆除或鑽孔」之情形，原告執鑑定報告第6頁第1 0點末四行有說明違反現行建築技術規則（重訴卷一第266頁），主張被告林淑娟說明不實云云（見重訴卷一第161頁、重訴卷二第12頁），亦無可採。　⒏從而，原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9 ,011,140元云云，洵屬無據。　㈢原告不得解除買賣契約，請求返還、減少價金：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第359條、第259條第2款固有明文。惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。倘瑕疵於訂約時即已存在，且為原告知悉，則原告依民法第359條規定，以該屋有瑕疵為由，解除買賣契約，即屬無據，其以解除契約回復原狀之法律關係，所為之請求，亦不應准許（最高法院86年度台上字第3194號判決參照）。且民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決參照）。又按依不當得利之法則請求返還不當利益，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不存在者為其要件，此觀民法第179條之規定甚明（最高法院8 3年度台上字第3034號判決參照）。　　　⒉原告於訂立系爭契約時，知悉系爭房地之漏水瑕疵、違建，已如前述，揆諸民法第355條第1項規定，被告林淑娟不負瑕疵擔保責任。就公共區域部分，則係長年通常使用下，老化未修之結果，尚難認屬瑕疵，亦無從認被告林淑娟故意隱瞞瑕疵，是難認被告林淑娟有何應負瑕疵擔保責任之問題。原告主張解除契約或備位請求減少價金，均屬無據。被告林淑娟受領價金，自無受有何不當得利而應返還之問題。　⒊此外，鑑定意見建議措施所指屋頂與舊結構體交接處L型擋水板換舊改新、更換防水填縫膠（柏油膠），須進行之安全維護、舊擋水板（水切）鑿除、清運、牆面整平、重新釘設L 型板、防水工程（包含塗抹柏油膠及試水）等工程項目，預估所需費用92,500元，均係改善工程所需費用，並非系爭房地價值減損之金額認定，是亦不得以此金額認作原告得請求減少價金之金額。至於回復如建照、使用執照之合法狀態預估所需費用481,200元，更與價值是否減損之金額無涉，附此敘明。　⒋從而，原告依民法第354條、第359條、第259條、第179條規定，請求被告林淑娟返還價金9,011,140元，或依原告於113 年12月23日委請富邦銀行鑑價預估總價5,783,793元，經富邦銀行核貸4,320,000元並於114年2月26日設定擔保該債權總金額之最高限額抵押權，原告據此計算減少價值3,116,20 7元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207元），而備位主張被告林淑娟應減少價金3,000,000元云云（見重訴卷二第2 7頁），均屬無據。　㈣原告不得請求損害賠償：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第22 6條、第227條、第260條固有明文。按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1811號判決參照）。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明（最高法院109年度台上字第512號判決參照）。　⒉查被告林淑娟出賣系爭房地予原告，係約定現況交屋之事實，有系爭契約第17條特別約定事項可憑（見審重訴卷第25頁），自無何契約成立後始發生之瑕疵可言，亦無何特別保證品質之約定。原告主張被告林淑娟未依債之本旨給付，依民法第226條、第227條、第259條、第260條規定，主張解除契約，請求被告林淑娟賠償價金8,922,140元云云（見審重訴第15頁），洵屬無據。　㈤被告林淑娟、被告徐翊峰並無不法侵害原告權利，原告不得依侵權行為之法律關係請求賠償：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為人；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第184條第1項、第185 條、第188條第1項固有明文。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；物受損害，不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償之，民法第213條、第215條固有明文。及按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。　⒉惟查，被告林淑娟並無詐欺原告，已如前述，且被告徐翊峰已將其居住之6號房有漏水情事如實告知，此外難認瑕疵均如前述，是亦難認被告徐翊峰有何故意或過失致原告受有損害。從而，原告依民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告連帶給付9,011,140元云云，亦屬無據。六、綜上所述，原告透過被告貴族地產股份有限公司之業務即被告徐翊峰仲介居間，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○ 區○○段○○段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號），原告雖主張於112年2月4日辦畢所有權移轉登記、同年月16日交屋後，始發現該房屋及共有部分有滲漏水、違建等瑕疵，然本院依原告與被告林淑娟簽訂之不動產買賣契約書及被告林淑娟提出之標的物現況說明書，並審酌證人、證物及高雄市建築師公會鑑定報告之意見，認定該房地僅有輕微滲漏水之瑕疵及違建，且均為原告於112年1月3日簽約買受時知悉。從而，原告依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；民法第184條、第185 條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，主張撤銷契約、解除契約、請求返還或減少價金或賠償，而聲明請求被告應連帶給付9,011,14 0元【房地總價8,900,000元＋（房屋契稅8,532元＋代書費8,0 00元＋土地印花稅2,478元＋建物印花稅142元＋謄本費300元＋地政登記規費725元＋履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元＋仲介費89,000元，共111,140元）＝9,011,140元】或備位請求3,000,000元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及相關舉證，經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述。且原告表示本件無須再行鑑定（見重訴卷二第27頁），故亦無再行調查必要。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　20　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭

2025-03-20

CTDV-112-重訴-138-20250320-1

簡

臺灣臺北地方法院

確認契約無效等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 114年度簡字第2號原告胡祥球被告徐貴美上列當事人間請求確認契約無效等事件，本院於民國一一四年二月二十日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列　　各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一至三、七款、第二項定有明文。（一）原告原起訴狀所載訴之聲明文義不清、意義不明（見新北卷第九頁書狀），經本院行使闡明權後，原告於民國一一三年九月九日首次言詞辯論期日之初即確認聲明為：「㈠被告應將坐落新北市深坑區昇高段第九０二、一二一二、一三０四至一三０八地號土地上、如臺灣新北地方法院一一二年度訴字第三二八四號卷第九七至一０一頁所示、位在新北市○○區○鄉路○○巷○○號建物左側空地上、面積三二二‧ 一平方公尺（實際位置面積測量後確定）之金屬棚架事實上處分權移轉予原告；㈡被告應容忍原告通行坐落新北市○ ○區○○段○○○○○地號土地其中六四平方公尺部分（即設定不動產役權之範圍，實際位置測量後確定），並拆除該部分土地地下建物（實際位置面積測量後確定）」（見本院卷第五九頁筆錄）；原告此次變更，基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告無異議而為本案言詞辯論，於法自無不合。（二）原告於一一四年二月二十日再更正聲明為：「㈠被告應將坐落新北市深坑區昇高段第九０二、一二一二、一三０四至一三０六、一三０九地號土地上、如附圖即新北市新店地政事務所一一三年十二月三日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示、面積共二一七‧九六平方公尺之金屬材質棚架（下稱系爭棚架）事實上處分權移轉予原告；㈡被告應容忍原告通行坐落新北市○○區○○段○ ○○○○地號土地、如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分，並拆除如附圖編號Ｂ所示、面積十三‧四平方公尺所示之水泥構造」（見本院卷第二五三頁筆錄）；原告此次變更，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係依測量結果確認請求標的之位置及面積，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，復經被告當庭表示同意（見本院卷第二五三頁筆錄），於法仍無不合，仍應准許。（三）原告最終撤回聲明第二項之請求（見本院卷第二五四頁筆錄），性質為撤回部分訴訟、減縮應受判決事項之聲明，於法仍無不合，本院爰就變更減縮後之訴為裁判。二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）五十萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第四百二十七條第一項亦有明定。原告於一一四年二月二十日撤回原聲明第二項關於不動產役權部分之請求，僅請求被告移轉系爭棚架之事實上處分權，而原告自承於一一一年六月二十八日向被告買受系爭棚架二分之一權利之對價僅八萬元（見新北卷第十七頁讓渡書），即系爭棚架全部之價額應不高於十六萬元，參以地上物與土地不同，價值通常隨時間經過而折舊減損，是原告撤回關於聲明第一項不動產役權部分之請求後，剩餘請求（即移轉系爭棚架事實上處分權）之訴訟標的價額顯低於五十萬元，依前揭規定，應改適用簡易訴訟程序，並參酌同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第四條第一項之規定，由本院以裁定改用簡易程序，並由原法官依簡易程序繼續審理，合先敘明。貳、實體方面一、原告部分：（一）訴之聲明：被告應將系爭棚架（即坐落新北市深坑區昇高段第九０二、一二一二、一三０四至一三０六、一三０九地號土地上、如附圖【即新北市新店地政事務所一一三年十二月三日土地複丈成果圖】編號Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示、面積共二一七‧九六平方公尺金屬材質棚架）之事實上處分權移轉予原告。（二）原告起訴主張：（先稱）系爭棚架係原告與被告胞兄徐兩福合資搭建，（後改稱）系爭棚架係不明人士搭建，由兩造依民法第七百七十條之規定取得各半所有權，被告與胞兄徐兩福二人於一一一年六月二十八日與原告訂立買賣契約（讓渡書），約定由原告以八萬元向被告、徐兩福買受系爭棚架二分之一所有權，原告業給付全額價款，被告竟未依約移轉系爭棚架之事實上處分權，爰依兩造間買賣契約請求被告將系爭棚架事實上處分權移轉予原告。二、被告部分：（一）答辯聲明：原告之訴駁回。（二）被告否認與徐兩福共同與原告訂立是紙讓渡書，亦否認有系爭棚架之所有權或事實上處分權，以系爭棚架係訴外人曾萬華管理使用等語，資為抗辯。三、原告主張之事實，固據提出讓渡書為證，但被告已經否認授權與徐兩福二人共同與原告訂立是紙讓渡書，亦否認有系爭棚架之所有權或事實上處分權。　　關於系爭棚架坐落新北市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ｆ所示、面積六四‧一五平方公尺部分、㈡第一二一二地號土地如附圖編號Ｅ、Ｇ所示、面積五四‧九一、四八‧二八平方公尺部分、㈢第一三０四地號土地如附圖編號Ｋ所示、面積三九‧八五平方公尺部分、㈣第一三０五地號土地如附圖編號Ｌ所示、面積七‧四九平方公尺部分、㈤第一三０六地號土地如附圖編號Ｉ、Ｊ所示、面積一‧一八、０‧五平方公尺部分、㈥第一三０九地號土地如附圖編號Ｈ所示、面積一‧六平方公尺部分，合計面積二一七‧九六平方公尺，及系爭棚架下方地面繪有格線、設置監視器，供作停車使用，以及系爭棚架坐落部分土地之地主訴外人曾萬華到場陳稱：「系爭棚架為其管理使用」等情，亦經本院囑託新北市新店地政事務所會同兩造現場勘驗測量明確，有勘驗筆錄、現場照片、新北市新店地政事務所覆函暨土地複丈成果圖可佐（見本院卷第一二五至一三九頁）。關於系爭棚架坐落之土地，其中新北市○○區○○ 段○○○○地號土地為新北市所有，第一二一二地號土地為被告（權利範圍○○○○○○○○分之○○○○○○○○）、曾萬華（權利範圍七七五分之二七）等五人共有，第一三０四地號土地為曾萬華（權利範圍五六分之二九）等三人共有，第一三０五地號土地為被告所有，第一三０六地號土地為國有，經本院職權查證詳明，有土地建物查詢資料可稽（見本院卷第八七至九七頁）。四、茲分述如下：（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第三百四十五條第一項、第三百四十八條固有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有明定；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責；原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求；請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院十七年上字第九一七號、十八年上字第一六八五號、二十年上字第二四六六號、四十三年台上字第三七七號著有裁判闡釋甚明。又稱不動產者，謂土地及其定著物；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第六十六條第一項、第七百五十八條第一項、第七百五十九條規定甚明；民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言，最高法院六十三年度第六次民庭庭推總會議決議㈠可資參照。（二）本件原告請求被告移轉系爭棚架之事實上處分權，無非以系爭棚架係不明人士搭建，由兩造依民法第七百七十條之規定取得各半所有權，徐兩福與被告二人於一一一年六月二十八日與原告訂立買賣契約（讓渡書），約定由原告以八萬元向被告、徐兩福買受系爭棚架二分之一所有權，原告業給付全額價款，被告竟未依約移轉系爭棚架之事實上處分權為論據，被告則以前詞置辯。系爭棚架為金屬面板與支架組合而成，非土地之構成部分，架設在地面上、繼續附著於土地，且供作停車使用、有一定經濟上目的、效用，無法移動所在、一經與地面分離即坍塌而喪失原經濟目的、效用，性質為不動產之定著物甚明，是系爭棚架固可非因法律行為而取得所有權（如起造、繼承、時效取得等），但如欲以法律行為移轉所有權（即讓與人因移轉行為喪失所有權、受讓人因受讓行為取得所有權），非經登記不生效力。又未辦理所有權第一次登記之建物（違章建築），依法不能為所有權移轉登記，是僅能移轉（讓與）建物之事實上處分權，而所謂事實上處分權，司法實務及社會通念上，係指對於標的建物占有、使用、收益、事實上處分（例如拆除、增建、改建）及交易等支配權能（最高法院六十七年度第二次民事庭庭長會議決定㈠、一０六年度台上字第一八七號裁判意旨參照）；系爭棚架既為無法辦理第一次登記之定著物，被告縱非因法律行為而取得系爭棚架之所有權（僅係假設），但被告嗣後如欲以法律行為移轉系爭棚架，依前開說明，僅能移轉系爭棚架之事實上處分權，無從移轉所有權。則本件所應審究者，厥為：１原告所指徐兩福、被告與原告訂立之買賣契約（讓渡書），效力是否及於被告？２本件言詞辯論終結時，被告是否得以履行「移轉系爭棚架事實上處分權予原告」義務（即被告是否有系爭棚架之事實上處分權、是否陷於給付不能）？（三）關於徐兩福、被告與原告訂立之買賣契約（讓渡書）效力是否及於被告部分　　　就此情節，除是紙讓渡書外，原告始終未能提出其他任何證據以實其說，而原告所提「讓渡書」，略記載：「讓渡人　掛名地主徐貴美（即被告）、實際地主徐兩福　受讓人：胡祥球（即原告）」、「讓渡標的：‧‧‧新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書記載之『停車位車棚』，持分５０％」、「違建人姓名、地址：１胡祥球、２徐貴美‧‧‧」、「讓渡人：掛名地主徐貴美，實際地主徐兩福　同意讓渡『停車位車棚』的物權所有權一半給受讓人胡祥球，由受讓人胡祥球１００％持有旨揭『停車位車棚』‧‧‧」、「讓渡人與受讓人雙方還有合作經營『私人停車場』的空間，此次讓渡金額以新臺幣捌萬元為準‧‧‧」、「掛名地主徐貴美、實際地主徐兩福（印文）、受讓人胡祥球（印文）」，不唯其上僅有徐兩福與原告二人之印文，且文義僅反覆指被告為「掛名地主」，一再稱徐兩福方為「實際地主」即實際權利人，無隻字片語記載徐兩福代理被告之意旨，內容復指雙方尚有合作經營停車場空間云云，而被告雖為系爭棚架坐落部分土地（新北市○○區○○段○○○○○○○○○○ 地號土地）之所有人、共有人，但住所在新北市蘆洲區，非如原告住所即在系爭棚架近旁，且原告就被告所辯：對於是紙讓渡書一無所悉、並未居住系爭棚架鄰近區域、亦未管理使用系爭棚架，系爭棚架為曾萬華管理使用等節，俱無爭執，被告顯無與原告共同經營停車場之意願或可能，被告並非是份讓渡書（買賣契約）當事人，是紙讓渡書效力不及於被告，堪以認定。（四）本件言詞辯論終結時，被告是否得以履行「移轉系爭棚架事實上處分權予原告」義務（即被告是否有系爭棚架之事實上處分權、是否陷於給付不能）部分　　　被告到庭反覆辯稱對於是紙讓渡書一無所悉、並未居住系爭棚架鄰近區域、亦未管理使用系爭棚架，系爭棚架為曾萬華管理使用，且為原告所不爭執，前已述及，被告既否認管理使用系爭棚架，顯與民法第七百七十條所定「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者」有間，無由取得系爭棚架之所有權，亦無從系爭棚架之移轉事實上處分權，參諸系爭棚架所坐落之六筆土地，除二筆土地（坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地）為公有外，曾萬華亦為其中二筆土地（新北市○○區○○段○○○○○地號、第一三０四地號土地）之共有人，且系爭棚架使用新北市○○區○○段○○ ○○○地號土地面積達一０三‧一九平方公尺，使用第一三０四地號土地面積亦達三九‧八五平方公尺，已如前載，並有附圖可考，即系爭棚架主要部分均坐落在曾萬華持分土地，曾萬華亦於本院囑託地政人員會同兩造到場勘驗之際，到場表明系爭棚架為其所管理使用，其所述應屬客觀可採，系爭棚架確為曾萬華管理使用，被告並無系爭棚架之事實上處分權，亦足認定。五、綜上所述，被告並非原告所提讓渡書（買賣契約）之當事人，是紙讓渡書（買賣契約）效力不及於被告，且被告並無系爭棚架之事實上處分權，於本件言詞辯論終結時，仍無從移轉系爭棚架事實上處分權予原告，從而，原告請求被告移轉系爭棚架之事實上處分權，洵屬無據，不應准許，爰予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　洪文慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王緯騏　　　　　　　　　　　　　　　　附圖：新北市新店地政事務所民國一一三年十二月三日土地複丈　　　成果圖

2025-03-20

TPDV-114-簡-2-20250320-1

原訴

臺灣宜蘭地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度原訴字第6號原告陳月英訴訟代理人李仲唯律師徐亦安律師林凱鈞律師被告胡翠玉訴訟代理人林志欽被告孫瑞琪指定送達處所：宜蘭縣○○鄉○○路 ○段000號上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告方面：　㈠宜蘭縣○○鄉○○段000○00000地號土地（下稱系爭894、894-1地號土地）為原住民保留地農牧用地，登記名義人為具原住民身分之訴外人陳慧珍即原告姪女，實際所有人為原告丁○○，原告及胞兄聽聞當地主管機關欲在該地區發展觀光事業，便於系爭894、894-1地號土地出資整地、鋪設道路、興建農舍及相關娛樂設施，然因該觀光事業發展並未落實，原告遂經介紹後，委託仲介即被告丙○○出售系爭894、894-1地號土地及其上坐落之未辦保存登記之建物乙棟（下稱系爭建物），因被告乙○○有意購買系爭894、894-1地號土地及系爭建物，遂由被告丙○○居中斡旋，又因系爭建物橫跨系爭894、894-1 地號土地及另一國有地(即宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地，下稱系爭893-9地號土地），系爭893-9地號土地亦為原住民保留地農牧用地，依山坡地保育利用條例第37條舊法規定須繼續耕作5年後，依法申請分割後，始能進行所有權移轉，被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月 9日修法，是系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，使原告誤信系爭893-9地號土地屬具有權利瑕疵之土地，價值低廉，致原告陷於錯誤，將原價新臺幣（下同）400萬元之系爭894、894-1、893-9 地號土地及系爭建物，僅以310萬之價格出售，並同意與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書及房地買賣補償價款收付憑據，其中約定僅以10萬元價金將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○，並因系爭893-9地號土地依被告乙○○之要求於買賣後仍未移轉所有權，被告乙○○於系爭893-9地號土地設定600 萬元之最高限額抵押權。　㈡系爭893-9地號土地面積1,780平方公尺，且與兩造其餘買賣標的即系爭894、894-1地號土地及系爭建物鄰接，屬具有經濟價值之土地，原告原本係以100萬元之價格銷售系爭893-9 地號土地，然被告丙○○身為專業買賣仲介，卻未如實告知原告系爭893-9地號土地已因山坡地保育利用條例第37條修法而可直接取得所有權，致原告誤信系爭893-9地號土地屬具有權利瑕疵之土地，竟將系爭893-9地號土地以10萬元為對價出售，足見被告丙○○未善盡其善良管理人義務，僅一昧要求原告盡快簽約出賣土地，明顯係為賺取仲介費用而故意加損害於原告。原告基於其議價能力、意思自由，原可以更高之價金出售系爭893-9地號土地，因被告丙○○故意未告知原告山坡地保育利用條例第37條之修法，導致原告與被告乙○○ 磋商契約時無法對系爭893-9地號土地之真實價值議價，或決定是否不出售系爭893-9地號土地，實已侵害原告之意思自由，致原告受有減價90萬元之損失，系爭893-9地號土地只有簽訂收付憑證，因被告乙○○當時沒有原民身分，所以先設定農育權，等到之後有原民身分的人再做所有權移轉，爰依民法第565條、567條第1項及第544條規定；民法第184條第1項、第185條第1項規定，擇一請求判決被告乙○○、丙○○ 應連帶賠償原告90萬元。　㈢聲明：被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　二、被告方面：　㈠被告乙○○：　　⒈系爭建物大部分佔用國有土地，未辧理建物登記、未設立房屋稅籍，出價多少與可否貸款無關，且位處原住民山坡地保護區，系爭建物為1樓混凝土、2樓木板鐵皮屋（總計 49坪），屋外聯外道路遇大雨即路斷，因地處偏僻，易發生土石崩塌，被告乙○○雖無法擁有土地所有權狀，只有使用權限，但因環境安靜自然，適合被告乙○○養病及收養數十隻流浪動物，經多次仲介斡旋，最終仍以總價320萬元與原告簽訂不動產買賣契約書，並無佔其便宜，何來受騙損害之事實。原告在不動產買賣契約書中擔任賣方保證人、代理人，在佔用國土申請受配案上，原告在契約簽訂上也僅願承擔4個月受配保證期《於特別約定事項（七）》，該受配土地即系爭893-9地號土地經多次縣政府、鄉公所勘查，於110年8月6日歷經2年後完成土地權利取得，事隔 5年在欠缺正確佐證，原告多次巧立名目一再提訴。原告於110年8月19日在代書事務所代領補償價款10萬元時，臨時提出因對該土地具有感情想搭建木屋，供其空閒時來住，被告因受限於原住民山坡保護區之限制，無法答應其要求，僅同意二地點供其選擇，需自購6坪現成小木屋自行設置，並無安撫與欺騙之事。　　⒉系爭894、894-1地號土地登記謄本内土地所有權人、土地他項權利人，均不是登記原告，原告於106年1月1日與陳慧珍借名登記之894、894-1地號土地，原告已於109年8月 15日簽名擔任保證人改由陳慧珍與被告乙○○，簽訂新借名登記協議書，其借名登記資格已不存在，不動產買賣契約書中第13條特別約定事項第6項詳實記載系爭建物跨越國有土地部份，賣方宣稱已於108年2月向南澳鄉公所申請公告受配，經雙方協議如賣方取得該範圍土地所有權，買方應補償賣方10萬元，賣方同意將此範圍提供買方設定抵押權登記，第7條則約定雙方協議4個月内，如前項範圍由第三人申請核准之情形者，雙方同意解除本契約，賣方應無息返還原收受價款，由此可鑑系爭893-9地號土地補償金是涵蓋在不動產買賣中之主要約定，原告於110年8月19日代替土地所有權人賣方陳慧珍簽名領取房地買賣補償價款 10萬元，並同意就買賣標的共3筆土地為農育權設定登記，已完成各項履約給付，因此於111年5月3日與土地所有權人陳慧珍重新簽訂借名登記協議書並增加擔保物即系爭 893-9地號土地抵押權，契約議訂後參方已履行完成各項條約内容，事隔5年原告請求侵權行為損害賠償90萬元，其請求權基礎暨理由不符契約約定原則。　　⒊聲明：原告之訴駁回。　㈡被告丙○○：　　⒈原告稱其當初興建農舍花費550萬元，請原告提出證明，姑且為真，其與本件買賣價金無關連，因系爭建物無申請合法建築執照乃違章建築，且該屋有相當部份蓋在國有地上（即系爭893-9地號土地)，有嚴重瑕疵，實務上原住民保留地很難取得銀行貸款，且本件買賣為借名登記契約，非所有權移轉，更不可能貸款，才使得系爭建物之價值受到減損，不動產之價格自有主、客觀多方面因素，非買賣方單方面能夠決定，被告丙○○銷售系爭建物將近2年多時間，帶看客戶不下15組，其中有4組出過價錢，皆無高過300 萬元，能成交已實屬不易，買賣雙方在自由意志下所簽訂契約，理應遵守，否則契約精神將蕩然無存，嚴重影響交易至大。　　⒉原告主張被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正之事，致損害其利益，屬片面之詞，被告丙○○從未隱瞞山坡地保育利用條例之事，又山坡地保育利用條例於107年1 2月31日修法通過，108年1月9日公告實施，原告即於108 年2月間(不動產買賣契約第13條第6項所載）去申請公告受配，足見原告對山坡地保育利用條例修正知之甚詳，且原告去南澳鄉公所申辦時，被告丙○○亦有陪同，何來隱瞞之說。再者，山坡地保育利用條例修正内容主要精神是原住民取回土地不需等待5年即可取得所有權，和本件不動產買賣契約書内容，性質有所不同，買方非原住民，買的是土地的農育權，並非取得所有權，山坡地保育利用條例修正内容對買方毫無關聯，何來原告所稱本人使其誤信系爭893-9地號土地有暇疵而損害其利益，本件買賣契約皆在雙方意識清楚下簽訂，理應遵守契約精神，又原告對系爭894、894-1地號土地感情，於取得系爭893-9地號土地後希望買方能提供若干坪土地讓原告使用，買方亦欣然同意，足見當時雙方並無勉強難為之處，若原告事後覺得賣的便宜有所反悔，大可在申請系爭893-9地號土地公告受配時（至少有半年以上時間），放棄申請，使得買賣契約不成立而解除（不動產買賣契約書第13條第6項所載），原告於若干年後片面指控被告丙○○，實屬無理。　　⒊本件買賣是後來才知道系爭建物有3分之2面積佔用國有地即系爭893-9地號土地，當時原告還在申請系爭893-9地號土地所有權，但還未申請完畢，所以買方要求將系爭893- 9地號土地取得後納入本次買賣合約，買方才要全部買下，陳慧珍是原住民，買方甲○○不是原住民，非原住民不能購買及過戶，只能借名登記，並設定農育權及抵押權，本件農育權是設定給被告乙○○之訴訟代理人甲○○，就是原告取得系爭893-9地號土地後，被告乙○○要設定農育權，買方要補償10萬元給原告，10萬元僅針對系爭893-9地號土地的農育權及抵押權，沒有過戶，假設買方能找到原住民身分的人過戶，之後就不用給錢。　　⒋聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭894、894-1地號土地為山坡地保育區農牧用地，登記名義人為具原住民身分之陳慧珍，實際所有人為原告，於109年8月3日原告有代理陳慧珍與被告乙○○簽立不動產買賣契約書，將系爭894、894-1地號土地出售於被告乙○○，且由被告丙○○擔任不動產經紀人，並於110年8月19日就系爭 894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑條等情，業據提出借名登記協議書、不動產買賣契約書、房地買賣補償價款收付憑條、土地登記第一類謄本為證（見本院卷第19頁至第20頁、第29頁至第43頁、第69頁至第83頁），且為被告乙○○、丙○○所不爭執，此部分之事實，應堪認定。　㈡原告主張被告丙○○違反民法第565條、第567條、第544條之部分：　　⒈按民法第529條、第565條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。查原告與被告乙○○間經由被告丙○○居間而於109年8月3日就系爭8 94、894-1地號土地簽訂不動產買賣契約書，於110年8月1 9日就系爭894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑條，為兩造所不爭執，則依上開說明，關於原告與被告丙○○間之權利義務關係，自應優先適用民法關於居間之規定。民法就居間人違反其義務之情，僅於第571 條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘地。準此，原告主張被告丙○○故意違反受任人義務，而依民法第544條規定請求被告丙○○負損害賠償責任云云，尚屬誤會。　　⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項定有明文。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，民法第565條、第567條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第24 條之2分別定有明文。承前所述，不動產經紀業者於執行仲介業務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。原告雖主張被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月9日修法，系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5 年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，讓原告僅以 10萬元將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○等情，然觀諸原告代理陳慧珍簽訂之不動產買賣契約書第13條第6項約定「本約土地上之建物跨越國有土地部分，賣方已於10 8年2月向南澳鄉公所申請公告受配，…雙方協議如賣方取得該範圍之土地所有權，買方應補償賣方新臺幣壹拾萬元整，賣方同意將該範圍提供買方設定抵押權登記，買方應於設定完竣之日起2日內給付前項補償價款」（見本院卷第34頁），又參酌於110年8月6日陳慧珍已取得系爭893-9 地號土地所有權後，原告於110年8月19日又代陳慧珍與被告乙○○簽立房地買賣補償價款收付憑證，內容記載「…茲就109年8月3日成立之買賣契約書內第十三條特別約定事項㈥項，賣方已申請取得土地所有權，今買方依約給付新臺幣壹拾萬元整，就本筆土地賣方依約提供證件辦理另做抵押權設定登記，並同意就本契約買賣標的共3筆土地為農育權設定登記」等語（見本院卷第43頁），綜合上開2 份契約書之內容可知，陳慧珍於108年2月向南澳鄉公所申請公告受配，於110年8月6日登記為所有權人，期間僅有2 年餘，不論陳慧珍或原告均應知悉山坡地保育利用條例第 37條業已修正，否則以陳慧珍於108年2月申請公告受配，自應先取得耕作權、地上權，且於取得耕作權、地上權滿 5年後始有可能取得所有權，而於陳慧珍向南澳鄉公所辦理公告受配過程中，自應知悉係申請為所有權之登記，若陳慧珍不知悉山坡地保育利用條例有修正下，自應先申請耕作權或地上權，豈會於110年7月30日可取得所有權，而於110年8月6日辦妥所有權登記，有土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第183頁至第185頁），是原告主張不知悉山坡地保育利用條例有修正一節，自非可採。再者，陳慧珍究於何時可取得系爭893-9地號土地所有權，與本件系爭894、894-1地號土地、系爭建物之買賣價格究有何關連，觀諸不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即可成交。又按民事「契約自由」及「意思自主」之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及内容，以追求其締約之經濟目的；而依常人生活經驗，均知不動產買賣仲介業之功能，係提供媒合買賣雙方交易之管道，以收取約定之仲介服務費爲報酬，並非對交易標的鑑價之專業機關，故仲介業者縱可依實務交易經驗提供意見，然亦屬其主觀判斷意見，且仲介業者除另有特別約定外，多約定以交易價格相當比率之金額為仲介費金額，亦即交易金額之高低亦決定其報酬金額之高低，可知仲介業者亦較樂見交易金額高者；雖亦有為促成交者，建議交易當事人分別降價或加價之情形，然依常情，該意見亦僅於交易當事人決定買賣價格時之參考因素之一，交易當事人是否採納，於法律或契約均難以強制，全取決於交易當事人主觀上覺得該交易是否權損相衡（例如亦有認賣價雖非合於行情價，但已高於其原取得價格可獲利了結、需用款急需變價、繼承所得因乏人管理者欲處分者等），無法預知交易時點是否為獲利最高點，故為免損失，依現今資訊發達，對於不動產價格之查詢管道及方法多元，交易當事人亦可多方查詢相關資料參考，當非僅有聽從仲介業者意見一途甚明，原告主張系爭893-9地號土地因山坡地保育利用條例第37條修正，而受有90萬元之價差，亦無提出資料佐證，是原告主張因被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正，導致系爭893-9地號土地受有90萬元之價差損失一節，自非可採。　㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段及第185條固分別定有明文。惟民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨亦可參照）。本件原告既未能舉證證明被告乙○○、丙○○有何隱瞞之情節存在，業如前述，復未能指明被告乙○○、丙○○所為成立其他侵權行為，是其依民法第184、185條規定，請求被告乙○○、丙○○就其因出售系爭893-9地號土地有價差90萬元負連帶賠償責任，亦屬無據，難予准許。四、綜上所述，原告依據民法第565條、第567條、第544條、第第184條、第185條之規定，請求被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2025-03-20

ILDV-113-原訴-6-20250320-1

訴

臺灣彰化地方法院

確認通行權存在等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第587號原告祭祀公業法人彰化縣張敦德法定代理人張瑞杰訴訟代理人林輝明律師被告基赫科技股份有限公司法定代理人許經祿被告許林青梅共同訴訟代理人吳佶諭律師上列當事人間請求確認通行權存在等事件，本院於民國114年2月 25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認原告就其所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地對被告基赫科技股份有限公司所有同段786地號土地如附圖方案2所示編號A部分面積5.76平方公尺、編號B部分面積18.12平方公尺、編號C部分面積0.17平方公尺，及對被告許林青梅所有同段793地號土地如附圖方案2所示編號B-1部分面積0.35 平方公尺、編號C-1部分面積12.26平方公尺、編號D部分面積0.01平方公尺、編號E部分面積12.95平方公尺有通行權存在。二、被告應容忍原告在前項土地鋪設道路通行，不得為妨礙原告通行之行為。三、被告基赫科技股份有限公司應將第1項土地上如附圖方案2所示編號A部分面積5.76平方公尺花圃、編號C部分面積0.17平方公尺及編號C-1部分面積12.26平方公尺之水泥、花圃等地上物拆除。四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用由被告基赫科技股份有限公司負擔7452分之2405，被告許林青梅負擔7452分之2557，餘由原告負擔。六、本判決第3項得假執行。但被告基赫科技股份有限公司如以新台幣145,520元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴後追加請求被告拆除通行方案上之地上物，與上開規定相符，應予准許。二、原告主張：　㈠坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。系爭土地及同段768、786(使用地類別：交通用地)、79 3、794、803地號土地(以下僅記載地號)原均為原告所有。系爭土地原可經由南側之786、793、794地號土地，通往位在803地號土地之中央路428巷。嗣原告於民國102年8月16日將786、793地號土地分別出售予訴外人康保呈、蔡秋菊，康保呈、蔡秋菊再於105年10月24日將786、793地號土地分別出售予被告基赫科技股份有限公司(下稱基赫公司)、被告許林青梅，致系爭土地成為不通公路之袋地外。被告先前除拒絕原告及佃農通行786、793地號土地外，並在786、793地號土地上施做違章建築之鐵製柵門、鐵網、花圃等，阻隔原告通行。　㈡系爭土地為不通公路之袋地，爰依民法第787條第1項規定，請求確認通行權。又系爭土地及786、793、794地號土地原同屬於原告所有，嗣原告將786、793地號土地同時分別讓與他人，致系爭土地與公路無適宜之聯絡，而不能為通常使用，依民法第789條第1項規定，僅能通行786、793、794地號土地至公路即中央路428巷，本件原告主張之通行範圍及相關依據，業經臺灣高等法院臺中分院111年度上字第332號民事事件（下稱前案）判決認定在案。先位主張依附圖方案1 通行，備位主張依附圖方案2通行，並請求被告拆除通行方案之地上物等語。　㈢聲明：　⑴先位聲明：①確認原告就其所有系爭土地對於被告基赫公司所有786地號土地、被告許林青梅所有793地號土地，如附圖方案1(3公尺寬度)所示有通行權存在，被告均應容忍原告鋪設道路通行，並不為妨礙原告通行上開土地之行為。②被告應將附圖方案1編號A、C、C-1、D部分地上物拆除。　⑵備位聲明：①確認原告就其所有系爭土地對於被告基赫公司所有786地號土地、被告許林青梅所有793地號土地，如附圖方案2（2公尺寬度)所示有通行權存在，被告均應容忍原告鋪設道路通行，並不得為妨礙原告通行上開土地之行為。②被告應將附圖方案方案2編號A、C、C-1部分地上物拆除。三、被告答辯：　㈠被告對系爭土地狀況不清楚，不能認定是否為袋地。系爭土地早於被告105年10月取得786、793地號土地之前，已長期沒有使用，未見有何耕作使用情形，之後也長期未曾向被告主張通行權，被告直至110年間，原告起訴被告等人(本院11 0年度訴字第1103號，即前案)，才初聞其通行之主張。786 、793地號土地前手所有權人分別為康保呈、蔡秋菊，在買賣時也未曾告知各該土地有何被通行之情形。原告竟於被告就786、793地號土地有所利用及建設之後，才提出通行之主張，早已歷經多年。尤其原告所主張之方案，須拆除被告基赫公司所有之花圃、警衛室、管制鐵門，為公司之門面，屬企業形象營造之一部，對於基赫公司而言誠屬重要，原告對於基赫公司所受損害視若無睹，刻意以此路徑破壞被告基赫公司之出入安全管制及企業門面，有失誠信。依據權利失效原則、誠信原則或情事變更原則，原告已不得再行主張民法第789條之通行權，至多僅得主張民法第787條規定之通行權（臺灣高等法院臺中分院111年度上字第206號判決意旨參照），故本件仍應審酌周圍地同段750、751、761、762、767- 2地號等路徑，於通行必要範圍內，考量對周圍地損害最小的方案。　㈡系爭土地縱使有無適宜聯絡情形，然原告主張之方案1並非對周圍地損害最少之處所及方法。系爭土地北方緊鄰之768地號土地同為原告所有，往東可沿750、751、761、762地號等國有財產署管理之水利用地，與柳橋路二段207巷等道路聯絡(即同段11地號土地)，此為原告通過自己所有768地號土地後，對外聯絡而損害周圍地最小之路徑。依國有非公用土地提供袋地通行作業要點第5點規定「袋地原依民法第789條規定應通行受讓人、讓與人或他分割人所有土地（以下稱應被通行地）者，有下列情形之一，辦理機關得與申請人另為約定有償提供國有非公用土地通行使用：㈠應被通行地已建築使用，致無隙地可供通行者。㈡申請通行之國有非公用土地，現況已作水溝使用，或現況非屬現有巷道而已作通行使用者。㈢申請通行之國有非公用土地，屬作道路、水溝等公用設施之剩餘土地，且畸零狹小，難以有效利用者。」，上開750、751、761、762地號土地乃水利用地，現況部分作為水溝等公用設施使用，部分則為剩餘土地，縱使系爭土地有民法第789條規定之情形(假設語)，原告仍得依上開規定向管理者財政部國有財產署申請通行使用。另系爭土地與相鄰之767-2地號土地間僅設有一面圍牆，767-2土地上之廠房建物，距離該土地之邊界，則是退縮數十公尺，僅為空地，作為停放堆高機等車輛使用，無地上物。倘原告由此通行至76 7-2地號土地，再銜接787地號等土地向外通往柳橋路二段20 7巷等巷道，當可無須破壞被告在786、793地號土地上，原已設置之圍牆、花圃、鐵門、警衛室等地上物，亦屬於對周圍地所有人最小之損害。　㈢原告主張之方案1，須拆除基赫公司所有之花圃、警衛室等設施泰半以上。不但有前述權利失效原則、誠信原則或情事變更原則之情事，相較於前述其他周圍地的通行方案，更是對於周圍地的最大損害處所及方法。況且，系爭土地面積僅31 7.15平方公尺，寬度最小不足8公尺，最寬不足9公尺，本無可能有大規模農業耕作情形，亦無使用大型農業機具之必要。縱使原告非有使用農業搬運車不可之情形，一般農業搬運車之寬度，至多1.1公尺寬，未達1公尺寬的車款亦多有之，原告縱使有通行需求，在寬度2公尺以下已足夠其通常使用。而方案2為2公尺寬度，不但被告警衛室得以保全，其觸碰所及的編號D部分，僅僅只有0.01平方公尺，更無拆除必要性。原告選擇拆除建物最多的路徑、寬度通行，造成被告所有土地內的廠房失其管制，該通行方案均與法不符，而不可採等語。並聲明：原告之訴駁回。四、爭點整理：　㈠兩造不爭執之事實：　1.系爭土地為原告所有。　2.786地號土地為被告基赫公司所有，793地號土地為被告許林青梅所有。　3.768、786(使用地類別：交通用地)、793、794、803地號土地，均為原告所有，原告於102年8月16日將786、793地號土地分別出售予訴外人康保呈、蔡秋菊，康保呈、蔡秋菊於10 5年10月24日將786、793地號土地分別出售予基赫公司、許林青梅。　4.原告就系爭土地曾對基赫公司及羅得益等人起訴請求確認通行權，經前案（本院110年度訴字第1003號、臺灣高等法院臺中分院111年度上字第332號）民事確定判決認定在案。　㈡本件爭點：　1.系爭土地是否為袋地？　2.系爭土地如為袋地，有無民法第789條第1項規定之適用？　3.系爭土地如為袋地，原告主張之通行方案，是否為通行必要範圍內，對周圍地損害最少之處所及方法？五、得心證之理由：　㈠原告主張其所有之系爭土地為袋地之事實，為被告所否認。經查，系爭土地為空地，毗鄰之786地號土地上有圍牆、花圃、柏油路面，793地號土地有圍牆、警衛室，767-2地號土地上有圍牆、鐵皮屋、屋前有空地，系爭土地北邊其他土地有圍籬、水溝、空地，水溝與空地約有10公分左右落差，旁邊有鋼構建物等情，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄可稽（本院卷第129-139頁），堪認系爭土地為與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用之袋地。　　　㈡按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。民法第787條第1項、第 789條第1項定有明文。經查：　1.系爭土地及768、786、793、794、803地號土地原均為原告所有，原告於102年8月16日將786、793地號土地分別出售予訴外人康保呈、蔡秋菊，康保呈、蔡秋菊於105年10月24日將786、793地號土地分別出售予基赫公司、許林青梅等事實，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本、異動索引為證（本院卷第17-43頁），且為兩造所不爭執。又系爭土地原可經由南側之786、793、794地號土地，通往位於803地號土地上之中央路428巷，而中央路428巷雖無認定為既成道路之相關資料，惟其上曾經彰化縣員林市公所辦理既有柏油路面之刨鋪，刨鋪寬度約2.4至4.9公尺，該中央路428巷自屬可供公眾通行之道路等情，業經前案判決認定在案。則依上開規定，原告因讓與786、793地號土地，致系爭土地成為不通公路之袋地，系爭土地欲主張通行，僅能通行786、793、79 4、803地號土地至公路即中央路428巷。　2.被告辯稱原告長期未使用系爭土地，亦未告知被告通行情形，被告直到前案訴訟才知情，依據權利失效原則、誠信原則或情事變更原則，原告不得主張民法第789條之通行權云云。惟原告曾主張經由786、787、788地號土地通行，經前案判決依民法第789條第1項規定，系爭土地欲主張通行，僅能通行786、793、794、803地號土地至公路即中央路428巷，則原告起訴請求通行786、793地號土地，即非無據，被告上開所辯為無可採。另被告辯稱原告可經由北邊或相鄰之土地通行等情，亦無可採為通行方法。　㈢關於原告所有系爭土地如何通行786、793地號土地，原告先位主張依方案1之3公尺寬度通行、備位主張依方案2之2公尺寬度通行，被告則辯稱2公尺寬度以下已足。查系爭土地為工業區農牧用地，有土地登記謄本可稽（本院卷第17頁）。又被告主張農用車款之寬度有2公尺以下乙情，有其所提販售農業搬運車網站資料可參（本院卷第143-146頁）。而依方案1通行，須拆除花圃、水泥及基赫公司警衛室；依方案2 通行，原告僅請求拆除水泥、花圃，不請求面積0.01平方公尺之警衛室。本院斟酌後認為方案2足供原告所有系爭土地通行，且不須拆除基赫公司警衛室，應屬通行必要範圍內，對周圍地損害最少之處所及方法。　㈣綜上所述，原告依民法第787條第1項、第789條第1項規定，請求確認原告就其所有系爭土地對被告有方案2之通行權存在，被告應容忍原告鋪設道路通行，不得為妨礙原告通行之行為，為有理由，應予准許。又原告請求被告拆除方案2編號A、C、C-1之地上物，惟上開地上物係基赫公司所有，業據被告陳明（本院卷第203頁），是原告請求基赫公司拆除上開地上物為有理由，其請求許林青梅拆除則不應准許，應予駁回。六、本判決第3項命被告基赫公司拆除地上物，按面積及公告土地現值計算之價額未逾新台幣50萬元，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額宣告基赫公司預供擔保得免為假執行。　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　羅秀緞以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓俊杰

2025-03-20

CHDV-113-訴-587-20250320-1

訴

臺灣臺中地方法院

不當得利等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2493號原告楊喬皓訴訟代理人洪志賢律師複代理人林宏炫律師被告楊寶蓮許楊寶貴楊寶彩楊寶珠許嘉慶即楊寶鳳之繼承人許嘉龍即楊寶鳳之繼承人許蓓如即楊寶鳳之繼承人許曉萍即楊寶鳳之繼承人共同訴訟代理人許凱翔律師被告楊秋榮許明星即楊寶鳳之繼承人上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　本件被告丙○○、許明星均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、事實部分：一、原告主張：　　訴外人楊尚波為坐落彰化縣○○市○○段000○000○000○000○0地號土地（下稱877土地、878土地、879土地、880之1土地，合稱系爭土地）及其上未經保存登記、門牌號碼彰化縣○○市 ○○路0段00號建物（下稱系爭主建物)所有權人，原告為楊尚波之孫，與楊尚波同住在系爭主建物，原告自民國100年起至109年間，因結婚居住及經營飲料店需求，經楊尚波同意，先於102年間，與原告之母郭美鳳共同出資新臺幣（下同）261萬6294元（下稱102增建費用），由原告委託乙○○興建如附表編號2、編號4、編號5所示之增建物（下合稱102增建物，個別提及附表所示之增建物時，逕以編號加增建物稱之），再於109年9月間，由原告出資80萬772元（下稱109增建費用，與102增建費用合稱系爭增建費用）委託詠恆室內設計有限公司（下稱詠恆公司）興建編號1、編號3增建物（下合稱109增建物，與102增建物合稱系爭增建物，與系爭主建物合稱系爭建物），前後總計花費341萬7066元（計算式：2 61萬6294元＋80萬772元＝341萬7066元）。嗣楊尚波於109年1 1月25日過世，系爭建物及系爭土地（下合稱系爭房地）由被告繼承，被告許嘉慶就系爭房地之應有部分（含系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權）於112年2月3日由被告庚○ ○、甲○○○、己○○、戊○○經法院拍賣後取得，被告丙○○就系爭房地之應有部分（含系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權）亦於112年5月30日由訴外人陳家韋經法院拍賣後取得，被告庚○○、甲○○○、己○○、戊○○、許明星、許嘉慶、許嘉容、許蓓如、許曉萍與陳家韋再於112年11月24日將系爭房地共同出售予訴外人楊凱鈞。惟編號4增建物既依附於系爭主建物以助其效用，雖構造上獨立，但使用同一出入口進出，無使用上同一性，屬附屬建物，編號1至編號3增建物，因均需透過系爭主建物1樓內梯相通，且須與系爭主建物一同使用方有經濟價值，故僅有構造上獨立性，並無使用上獨立性，亦為附屬建物，依民法第811條動產與不動產附合之規定，已由楊尚波取得所有權，楊尚波自負有民法第816條之償還價額義務。楊尚波過世後，被告為其繼承人，並將系爭房地出售取得價金，自受有原告出資興建系爭增建物之利益，依民法第816條、第179條規定及繼承之法律關係，被告應於繼承楊尚波遺產範圍內負連帶返還所受利益之責，如認編號 1、編號2增建物非屬附屬建物，但均僅供系爭主建物使用，他人無法任意出入，故有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久功能性關聯，而居於從屬關係者，屬民法上之從物，原告就此部分亦得依民法第179條規定，請求被告返還所受之利益。被告出賣系爭房地，迄今未給予原告任何關於系爭增建物補償，爰起訴請求被告連帶返還系爭增建費用之價額，並聲明：㈠被告應於繼承被繼承人楊尚波之遺產範圍內連帶給付原告341萬7066元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：　㈠被告許明星非楊尚波之繼承人。楊尚波於69年間興建系爭主建物為二層房屋，彰化縣政府於99年間推動員林184公頃市地重劃，廚房約3分之2占用到重劃地，故楊尚波於100年間將廚房占用部分拆除，再於系爭主建物之南側搭設雨遮及搭設廚房，楊尚波於100年間已完成系爭建物之興建，無需再由原告於102年間委託乙○○估價興建102增建物。且原告提出之乙○○手寫估價單（下稱系爭估價單），亦與102增建物無關。原告於100年間僅28歲，育有2子且有負債，此有臺灣彰化地方法院101年度司促字第5928號支付命令可證（下稱系爭支付命令），無法支付102增建物之費用，而楊尚波於99 年間因員林184公頃市地重劃而有領取地上物補償費，並將系爭房地鐵皮屋部分出租他人經營洗車場，有租金收入，非無資力，102增建費用應為楊尚波所支付。　㈡乙○○於113年11月7日言詞辯論庭證述時，於系爭建物照片上指認其於102年間施工位置及範圍，並未包含編號5增建物即洗車場之鐵皮屋，且依101年6月GOOGLE街景照片，編號2增建物於當時既已存在，是編號2、編號5增建物實非證人乙○○ 於102年間所施作。　㈢訴外人陳典蔚前對原告及其父即被告丙○○、其弟楊鈞皓向臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）提起請求塗銷所有權移轉登記等事件，經彰化地院以111年度訴字第828號審理（下稱前事件），原告於前事件審理中自承：楊尚波將其出賣土地所得之價金提供原告於109年5月4日購買前事件爭訟之房地之頭期款，其餘價金則由原告與楊鈞皓向銀行貸款，顯見原告於109年間並無資力支付原告提出詠恆公司報價單（下稱系爭報價單）上所載之增建費用。　㈣觀諸系爭報價單記載：客戶：丁○○先生、YSF茶飲精品連鎖，工程項目：1.牆面木作壁板釘2分矽酸鈣板；2.左側木作牆面貼塑耐木皮板；3.活動拉門含五金/吊軌/滑輪；4.吧台隔屏矯牆及鋁框上方封板5處；5.包柱子；6.大門外部木作壁板面貼塑鋁板；7.拉門內部牆面釘2分矽酸鈣板；8.拉門內外牆貼塑耐木皮板；9.外部白鐵門貼塑鋁板；10.燈箱加厚1 2CM面貼塑鋁板；11.前方吧檯牆貼塑耐木皮板；12.牆面重新延板補強；13.走廊補強釘板，木作新門框；14.更換房門；16.水電工程-全屋電線重拉/水電配置；17.土木工程；18 .泥作工程；19輕鋼架等工程項目等內容，可見原告委請詠恆公司施工項目，均係基於原告個人開店營業目的對系爭主建物所進行之裝潢，非楊尚波居住生活所需，足認上開裝潢並無增益系爭主建物效能，楊尚波及被告並未受有利益，而屬強迫得利，原告不得對被告請求不當得利。　㈤楊尚波於109年11月25日死亡，然系爭報價單時間則記載為10 9年12月31日，則詠恆公司報價時楊尚波業已死亡，則楊尚波如何同意原告興建增建物之請求？原告主張興建增建物均經楊尚波同意乙節，實無可採。　㈥原告主張其所為之增建行為均得楊尚波之同意，縱認屬實，顯見楊尚波之受有利益，係出於原告之意思所致，性質上屬於「給付型之不當得利」，自應由原告就其所為之給付係無法律上原因乙節，負舉證責任。況楊尚波既係無償將系爭主建物提供原告增建使用，且無與原告成立任何租借之法律關係，顯見原告之添附行為應係基於其與楊尚波間成立贈與契約，或為無契約拘束力之好意施惠關係，不論何者，均為楊尚波受有利益之法律上原因，自不構成不當得利。且證人乙 ○○既證稱：系爭估價單之金額包含工資在內等語，顯非單純動產之客觀價值，原告未舉證其所為附合各項動產之具體數量及其客觀價值為何，自不得逕採為有利原告之認定。　㈦縱認原告確有支付系爭增建費用興建系爭增建物，系爭建物自始至今為原告使用，被告未曾使用系爭建物，且系爭建物為違章建築及占用國有地，將面臨拆除之命運，被告等未受有利益。三、原告對被告抗辯之主張：　㈠原告經營飲料店為業，並非無資力興建系爭增建物，且系爭主建物於100年間遭政府拆除廚房部分後，楊尚波固有領取補償款50萬元，然楊尚波於99年間已高齡83歲，需聘請看護，且尚有大量醫療支出，故楊尚波領取之補償款並未用於支付系爭增建費用，此由系爭增建物至111年方開始課稅，即可證明並非楊尚波於100年間所建。而系爭主建物因未修繕，已有漏水問題，原告於102年間結婚，為使原告於婚後能居住該處，經楊尚波同意，由原告母親郭美鳳及原告出資，委託乙○○興建102增建物。又系爭建物雖為違建且有部分占用國有土地，但楊尚波於生前均居住該處，難謂未受有利益，且被告出售系爭土地時，一併出售系爭建物之事實上處分權而獲有利益，故被告即應返還所受有之利益及系爭建物之對價，被告辯稱未受有利益，實與事實相違。原告雖曾經債權人向彰化地院核發系爭支付命令，惟係因其與前妻林姿彤不諳法律，未為其未成子女楊豐澤拋棄林姿彤之父過世後所遺留之債務，該債權人自知無法對未成年人強制執行，經原告異議後未再續行訴訟，故無法以系爭支付命令認定原告於 101年間無資力興建系爭增建物。　㈡原告於109年間，因系爭建物1樓石綿造建物漏水，適逢原告經營飲料店經銷權到期，故原告規劃重新整修系爭建物1樓店面以經營自有品牌飲料店，經楊尚波同意，委由詠恆公司於109年9月間進行興建109增建物。被告辯稱原告於前事件審理中自承：楊尚波將其出賣土地所得之價金提供原告於10 9年5月4日購買前事件爭訟之房地之頭期款，其餘價金則由原告與楊鈞皓向銀行貸款之事實，認原告於109年間無資力支付109增建物興建費用，然當時係楊尚波因被告丙○○在外欠債遭人追討，避免被告丙○○流離失所，要求原告購買前事件爭訟之房地供被告丙○○居住，並允諾贈與原告購屋之頭期款，此亦不足證明原告無資力興建109增建物之事實。況依原告與楊尚波之郵局帳戶存款明細，亦可證明楊尚波無資力、原告有資力興建109增建物之事實。　㈢原告為楊尚波之孫，與楊尚波設籍同住於系爭建物，為共同生活戶，並以楊尚波為戶長，楊尚波與原告間具有家長、家屬關係，則原告使用系爭建物即屬受楊尚波指示所為，基於占有輔助人地位使用系爭建物，當無任何有償或無償之法律關係存在，自無租賃或使用借貸法律關係之適用，且原告係經楊尚波同意興建系爭增建物，此亦有證人乙○○到庭作證，堪信為真實，原告既係基於占有輔助人地位使用系爭建物，並經楊尚波同意興建系爭增建物，自不構成侵權行為或強迫得利，是以原告自得依據民法第816條及第179條規定請求被告等人返還系爭增建費用。被告所提之最高法院65年度台抗字第163號判決係於民法第942條於99年修法增列「家屬」前之見解，於修法後與法條所規定之明文不同，故不得再援引於本件適用。　㈣按添附取得所有權，其償還價額，指受損人因添附喪失其所有權時，該動產之客觀價值計算之，價額計算之準據時點則以該受益者受利益之時為準，則原告於102年及109年間完工後，旋經楊尚波取得系爭增建物，原告因而喪失附表所示建物所有權，故添附物喪失時為新品，並無折舊規定之適用。　㈤原告所申辦中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政公司）員林中正路郵局（下稱員林中正路郵局）於109年7月27日提領 30萬元、109年9月16日提領20萬元、109年9月25日提領13萬元、109年11月11日提領2萬元、109年11月16日提領6萬元、 4萬元，合計75萬元，均係為支付詠恆公司109增建物工程款所提領，並有於109年9月5日已開始整修工程之照片及施工影片相互勾稽，當可知因原告於109年7月27日先給付部分款項，詠恆公司方開始進行整修工程，於109年11月16日給付完全部工程款後，工程實已完工，僅剩餘向他人訂製之吧檯尚未安裝（未在本件請求範圍），詠恆公司方開立系爭報價單並蓋用統一發票專用章，顯係詠恆公司以報價單取代收據及發票，原告已提出109增建物工程之金流及收據，自得認為已證明109增建物為原告出資興建，且因楊尚波郵局、農會存摺中於109年間並無足夠支付詠恆公司興建109年增建物費用之餘款，殊難想像有原告以外之人願出資興建109年增建物供原告及楊尚波使用，是以109增建物僅有可能為原告所出資興建。至楊尚波過世後109增建物僅剩餘吧檯尚未安裝，被告於楊尚波治喪期間返家對於尚未安裝吧檯之現場亦未表示反對之意思，並於原告飲料店開業時到場祝賀，是以原告仍依楊尚波生前授權及被告等人未阻止吧檯安裝且同意原告繼續經營飲料店等情觀之，即無強迫得利之情。　㈥楊尚波固有於109年賣地取得價金3500萬元，惟應係被告所領取，與原告無涉，自無可能由原告領取後作為支付給詠恆公司施作109增建物之工程費用。　㈦系爭估價單固經證人乙○○證稱包含工資，但因工資亦為添附物增加價值之原因，本無需排除。且因系爭建物之增加價值定然高於興建費用甚多，故原告僅請求興建費用，當屬有據，而詠恆公司所施作之109增建物工程除吧檯外於楊尚波過世前均已完工，故亦無未經被告等人同意而繼續修建之問題。參以彰化地院於被告丙○○強制執行程序中委託進行之鑑價報告內容，系爭建物之應有部分6分之1於111年12月20日價值為22萬6000元，但因系爭建物係違建，取得者無法處分利用，故其鑑價本即有低估之情況，且系爭建物主體已興建約 50年幾無價值，系爭建物方僅估價135萬6000元（計算式22 萬6000元×6＝135萬6000元），然排除系爭建物為違建、主體老舊等低估因素，系爭建物於被告出賣予楊凱鈞時之合理價值粗估應為150萬元，且合理推估鑑價所得價值均係因原告興建系爭增建物所生，故被告處分系爭建物時，系爭建物應價值約150萬元，而原告因附合而損失系爭增建費用，且於附合完成時系爭增建物所有權即已移轉，故楊尚波受有利益時之客觀價值應至少等同系爭增建費用即341萬7066元方屬合理。參、得心證之理由一、當事人適格之要件是否具備，為法院應依識權調查之事項，無論訴訟進行至如何之程度，應隨時依職權調查之。又所謂當事人不適格之判決，非僅指法院「應列為當事人而漏列」之情形，亦包含「不應列為當事人而列入」之情況（臺灣高等法院暨所屬法院108年法律座談會民執類提案第1號研討結果參照）。查楊尚波之三女楊寶鳳於繼承楊尚波前之96年10 月1日死亡，有兩造提出之繼承系統表在卷可稽（見本院卷第103、155頁），是依民法第1140條規定，楊寶鳳死亡時，應由楊寶鳳之卑親屬即被告許嘉龍、許蓓如、許曉萍、許嘉慶代位繼承，至於楊寶鳳之配偶即被告許明星則無代位繼承權，然原告猶列被告許明星為繼承人，惟被告許明星既非繼承人，即非屬適格之當事人。被告此部分之答辯，洵屬有據。二、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723號判決意旨參照）。且負舉證責任者，須就利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。三、原告主張系爭建物於102年至109年間，有興建系爭增建物一節，有系爭建物之列表日期108年12月16日之稅籍證明書（見本院卷第31頁）、列表日期112年12月27日之稅籍證明書（見本院卷第55頁）、列表日期113年10月14日之稅籍證明書及彰化縣員林地政事務所建物測量成果圖（見本院卷第21 7至219頁），參酌上開兩份稅籍證明書系爭建物各構造別及其上所載手寫測繪面積，並與如附表所示之證據相互勾稽，堪認自100年至111年間，系爭建物確有系爭增建物部分之興建，是原告此部分主張，應為真正。四、原告主張系爭增建物，係其出資興建，固提出其所申辦員林中正路郵局帳戶存摺影本、中國信託商業銀行股份有限公司員林分行（下稱中信員林分行）帳戶存摺影本、郭美鳳所申辦陽信商業銀行股份有限公司員林分行（下稱陽信員林分行）帳戶客戶對帳單各1份為據（見本院卷183至214頁），經查：經調閱原告與楊尚波107年至109年間綜合所得稅各類所得資料清單（見本院卷第307至313頁），楊尚波於上開期間未有所得資料，原告於107年度無所得資料，於108年度給付總額收入為8118元，於109年度給付總額收入為3432元，又楊尚波所申辦之中華郵政公司員林西門郵局帳戶（下稱員林西門郵局）帳戶自109年9月1日至109年11月1日，未有交易資料，有中華郵政公司於113年12月2日以儲字第1130073577 號發函函文在卷可考（見本院卷第315頁），楊尚波所申辦之員林市農會帳戶自99年1月1日至102年12月31日止，帳戶存款餘額最高為100年1月20日之60萬8240元，於102年12月2 3日之存款餘額為45萬7719元，期間帳戶存款技出多為繳納農民保險費、全民健康保險費，有員林市農會帳戶存款往來交易明細可參（見本院卷第343至345頁），而原告之員林中正路郵局帳戶存款餘額最高為110年9月10日之100萬2469元（見本院卷第188頁），原告之中信員林分行帳戶存款餘額最高為102年11月11日之80萬7420元（見本院卷第205頁），是依上開資料，原告之資力確優於楊尚波。惟楊尚波於於99 年間因員林184公頃市地重劃有領取地上物補償費，109年曾因出賣土地獲得價金3500萬元，為原告所自承。原告與丁○○ 2人於109年5月4日以其等配偶張雅嵐、蔡佩殷名義，與羣翔建設股份有限公司（下稱羣翔公司）簽訂不動產買賣契約書，約定張雅嵐、蔡佩殷向羣翔公司買受彰化縣埔心鄉之不動產，於簽約時給付簽約款182萬元，係由楊尚波提供，嗣羣翔公司於111年3月4日將該筆不動產所有權基於買賣原因關係移轉登記予原告與丁○○2人之事實，亦有前事件判決書附卷可考，顯見楊尚波並非無資力之人。是原告主張其資力優於楊尚波，故當由其支付系爭增建費用而非楊尚波支付一節，委無足採。五、證人乙○○於113年11月7日言詞辯論庭證稱：伊從事搭建鐵皮屋，原告於102年有叫伊去楊尚波所有之系爭主建物做鐵皮，當時增建費用多少錢伊已經不知道了，是原告拿現金給伊，楊尚波有同意原告增建鐵皮，但沒有在賺錢，就說喬皓要出就好了等語（見本院卷第258至264頁）。與原告主張102 增建費用係其支出一詞互核一致，惟證人乙○○亦證稱：原告係其外甥，系爭估價單係原告於113年間叫伊寫的，伊是依印象及坪數，再至現場重新丈量填寫出來，系爭估價單價格有包括材料及工資，材料價格與102年時伊施工差不多，只是工資比較高等語。審酌證人乙○○與原告為舅甥關係，其證詞不免偏頗，且系爭估價單係原告臨訟前始請其填製，所載價格包含工資並以113年之市場行情估算，是否確為乙○○於1 02年所施建系爭增建物之費用金額，既非無疑。又原告主張郭美鳳亦有幫忙出資給原告支付102增建費用等語，惟觀諸郭美鳳陽信員林分行帳戶102年1月2日至102年12月23日間之交易明細（見本院卷第198至200頁），僅能證明於該段期間帳戶金流進出之客觀事實，未有足以證明郭美鳳有給付102 增建費用予原告或乙○○之記錄，且證人乙○○亦證稱：原告當時年輕比較沒有錢，所以是慢慢付，不是一次付等語，亦未提及郭美鳳有共同出資之事實，而原告提出之中信員林分行存摺影本自102年6月6日至102年12月21日之交易明細（見本院卷第204至206頁），僅能證明於該段期間帳戶金流進出之客觀事實，未有足以證明原告有自郭美鳳收受102增建費用或給付予乙○○102增建費用之記錄，原告主張有支付102增建費用乙節，實無從認定屬實。六、至原告雖提出系爭報價單及其郵局存摺影本，以證明其確有支109增建費予詠恆公司，惟查觀諸原告郵局存摺內容，確有於109年7月27日提領30萬元、109年9月16日提領20萬元、 109年9月25日提領13萬元、109年11月11日提領2萬元、109 年11月16日提領6萬元、4萬元，合計75萬元之記錄（見本院卷第185至187頁），且系爭報價單下方詠恆公司收據蓋用發票章（見本院卷第41頁），惟查系爭報價單金額為76萬2640 元，含百分之5之營業稅為80萬772元，均與原告上開提領款項金額未符，又系爭估價單下方亦記載有詠恆公司之匯款帳號，足證雙方約定付款方式為匯款，則原告上開提領款項，亦與約定付款方式不符，且提領之款項是否確有交付給詠恆公司作為給付給詠恆公司之109增建費用，亦有未明，又系爭報價單右上方之日期為109年12月31日，與原告主張之施工日期及提領現金日期均有未符，尚難以上開系爭估價單及郵局存摺之交易明細，認定原告確有給付109增建費用之事實。且楊尚波於109年5月間，尚代原告支付購買房地之頭期款182萬元，已如前述，自不能排除楊尚波支付109增建費用之可能性。七、按「家屬已成年者，得請求由家分離。」、「家長對於已成年之家屬，得令其由家分離。但以有正當理由時為限。」，民法第1127條、第1128條分別定有明文，所以對於已成年，而有謀生能力的家屬，家長本可要求其搬離共同居住的處所。又共同居住房屋如是家長自有或承租的，家屬居住在該房屋內，實為人倫親情使然，並無法律上之特定對價給付目的。又按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。原告固主張其係基於孝養楊尚波及楊尚波疼愛原告，故 2人實為同住系爭房地之家長家屬關係，原告依民法第942條為占有輔助人，故其與楊尚波就使用系爭房地應為好意施惠關係，無其他法律關係存在等語，惟原告雖因家屬關係而長住在系爭房地，為占有輔助人，惟此僅為原告對就占有之事實管領力之判斷依據，無從認定係原告占有系爭房地之法律權源。參酌原告與楊尚波為祖孫關係，原告已成年，依上開民法規定內容，原告主張楊尚波係將系爭建物無償提供原告使用，原告又未提出其他居住於系爭房地占有使用之正當法律權源，應認原告與楊尚波間確成立使用借貸關係無訛，原告而得據以占有使用系爭房地。原告主張其就系爭房地之居住使用營業與楊尚波間未有任何法律關係存在，容有誤會。八、次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。是未辦理保存登記建物之事實上處分權應屬於出資興建之原始建築人。再按建築法第9 條所指之修建，係指不失原建物之同一性，該修繕行為顯係將若干建材附合於原建物之上，修繕行為人依法不得取得原有建物之所有權。增建物僅係附屬於原建物，顯非獨立之建築物，依添附法理，仍成為原建物之成分，均歸原建物所有權人所有（最高法院86年度台上字第2467號判決意旨參照）。準此，所謂修繕應係指不變動原建物結構、不變更原建物性質之保存行為，以期不失原建物之同一性而言。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。因前5條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者，準用第431條第1項之規定。承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第179條、第811條、第816條、第469條第2項、第4 31條第1項定有明文。又民法第469條第2項之立法理由記載「原條文就借用人支出有益之費用，於借貸關係終止時，並無得請求償還之明文。查外國立法例借用人就借用物支出之有益費用，大都由貸與人負責償還，爰仿外國立法例，增訂本條第二項，以杜爭議。」，此為就於使用借貸關係中，若借用人於借用物上支出有益費用，並因而增加借用物之價值時，可請求該物所有人償還費用之特別規定。而民法第816 條之立法目的，係鼓勵經濟價值之創造，避免因回復原狀減損其物之經濟價值，故為平衡有關當事人之間損益，特於民法第816條規定，因前5條之規定，喪失權利而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求返還償金，惟民法第816條之規定係一闡釋性之條文，旨在揭櫫依同法第811條至第815條規定因添附喪失權利而受損害者，仍得依不當得利之法則向受利益者請求償金，故該條所謂「依不當得利之規定，請求償還價額」，係指法律構成要件之準用；所稱「償還價額」，應以受損人因添附喪失所有權時，該動產之客觀價值計算之，價額計算之準據時點則以受益者受利益之時為準（最高法院101年度台上字第1618號判決意旨參照）。另民法第431 條有關租賃關係終止後，承租人得請求出租人償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法第179條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用（最高法院88年台上字第419號、88年台上字第181號民事判決意旨可參）。是民法第469條第2項規定借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者，既準用民法第431條第1項之規定，自亦應認係民法第179條之特別規定。是本件原告既與楊尚波間就系爭建物成立使用借貸之法律關係，如於雙方使用借貸之法律關係終止時，借用人如有有益費用之支出，即應依民法使用借貸關係之相關規定，定其權利義務，並無不當得利規定之適用。原告主張依民法第816條、第179條，作為本件請求權基礎，自屬無據。九、原告固提出系爭估價單、系爭報價單等件主張因其修繕系爭增建物增加系爭建物價值，原告得請求償還系爭增建費用。惟按借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者，準用第431條第1項之規定，民法第469條第2項定有明文，已如前述。另承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用；但以其現存之增價額為限，亦為同法第431條第1項所明定。故本件縱認系爭增建費用確係原告所支出，惟觀諸系爭報價單上所載日期為109年12月31日，當時楊尚波業已死亡，是否確有經其同意而為增建，已非無疑，核與上開條文即有未合，又原告雖民法第816條所稱「償還價額」，係指受損人因添附喪失其所有權時，該動產之客觀價值計算之，價額計算之準據時點則以該受益者受利益之時為準，則本件於102年及109年間完工後，業經楊尚波取得系爭增建物所有權，原告因而喪失系爭增建物所有權，故所附合之動產所有權喪失時為新品，並無折舊規定之適用，並以彰化地院於被告丙○○強制執行程序中委託進行之鑑價報告內容，認系爭建物應價值約150萬元，而原告因附合而損失系爭增建費用，且於附合完成時系爭增建物所有權即已移轉，故楊尚波受有利益時之客觀價值應至少等系爭同興建費用即341萬7066元方屬合理等語，惟查：系爭增建物完工日分別於102年、109間，則被告出售系爭建物時，是否確有因此增加其價額及現存之價額為何，均無法逕以系爭增建費用之金額或系爭建物之應有部分拍賣鑑價之金額認定，原告經本院曉諭後，仍未就此部分舉證以實其說，自無從依民法第469條第2項準用同法第431條第1項規定，請求償還有益費用。十、基上，本件既缺乏直接證據證明原告確有支付系爭增建費用及兩造之間確有有益費用償還請求權之法律關係存在等事實，此項不利益應歸於負舉證責任之原告承擔，自難採信原告之主張為真，被告所辯，既非全然無憑，自應採信為真實。　肆、綜上所述，原告依民法第816條、第179條及繼承之法律關係，請求被告應於繼承被繼承人楊尚波之遺產範圍內連帶給付系爭增建費用，為無理由，自應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。伍、原告聲請訊問證人即詠恆公司負責人辛○○，及函詢詠恆公司有關系爭報價單之施工過程（含施工時間、費用由何人支付、估價單中之工資應為多少），以資證明原告就系爭報價單所據以主張之事實為真，惟因證人辛○○經通知2次均未到庭（見本院卷第317、515頁本院之報到單），且詠恆公司於言詞辯論終結時，仍未函覆本院（見本院卷第304之1發函稿），經原告請求依法審酌（見本院卷第518頁），本院因認本件事證已臻明確，無再予傳喚及函詢調查之必要，附此敘明。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖聖民正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾惠雅附表編號層次房屋稅籍證明書編號及附合位置構造建造人品項證據 1 1 E0及系爭主建物1樓前段部分鋼鐵造建物詠恆室內設計有限公司牆面木作壁板釘2分矽酸鈣板現場照片（本院卷第417至420頁、第437、438頁、440頁）左側木作牆面貼塑耐木皮板現場照片（本院卷第418至420、443頁）活動拉門含五金/吊軌/滑輪現場照片（本院卷第425頁）吧台隔屏矮牆及鋁框上方封板5處現場照片（本院卷第427至433、439頁）包柱子現場照片（本院卷第435、437頁）大門外部木作壁板面貼塑鋁板現場照片（本院卷第439頁）拉門內部牆面釘2分矽酸鈣板現場照片（本院卷第425頁）拉門內外牆貼塑耐木皮板現場照片（本院卷25頁）外部白鐵門貼塑鋁板現場照片（本院卷第441頁）燈箱加厚12公分面貼塑鋁板現場照片（本院卷第439頁）前方吧檯矮牆貼塑耐木皮板現場照片（本院卷第原證14第12頁牆面重新延板補強現場照片（本院卷第原證14第4頁走廊補強釘板、木作新門框現場照片（本院卷第原證14第15至16頁水電工程-全屋電線重拉/水電配置現場照片（本院卷第451頁）土木工程現場照片（本院卷第453頁）、施工照片（本院卷第37、459至473頁）泥作工程施工照片（本院卷第37、459至473頁）輕鋼架現場照片（本院卷455頁） 2 1 F0 鋼鐵造建物乙○○ 二樓凸棚現場照片（本院卷第397頁）二樓南面凸棚、水切中止現場照片（本院卷第405頁）牆壁現場照片（本院卷第407至413頁） 3 2 B0 加強磚造建物詠恆室內設計有限公司更換房門現場照片（本院卷第449頁） 4 3 A0 鋼鐵造建物乙○○ 三樓室內裝潢、油漆、輕鋼架現場照片（本院卷第373、375、385頁）三樓地磚、衛浴、電現場照片（本院卷第377至383頁）頂樓鐵皮屋現場照片（本院卷第371、387頁）水槽不鏽鋼現場照片（本院卷第371頁）中止現場照片（本院卷第371頁）包角現場照片（本院卷第371頁）鐵皮外牆(南面北面) 現場照片（本院卷第371、387頁）鐵皮外牆(東面西面) 現場照片（本院卷第371、387頁）輕鋼架現場照片（本院卷389至395頁） 5 1 洗車場雨遮及鐵皮屋鋼鐵造建物乙○○ 二樓鐵皮屋、二樓凸棚、水切、水槽現場照片（本院卷第300頁）二樓彎弓鐵皮現場照片（本院卷第401頁）

2025-03-20

TCDV-113-訴-2493-20250320-1

小上

臺灣屏東地方法院

給付管理費

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度小上字第5號上訴人鄧夙容被上訴人大地名廈管理負責人柯秉宏上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國112年10月1 1日本院屏東簡易庭112年度屏小字第134號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436之24條第2項定有明文。本件上訴人提起上訴已具體指摘大地名廈管理負責人之組織報備證明書於民國112年4月17日報備完成，報備完成前無權利收取管理費等語，係認當事人能力欠缺，堪認其提起上訴已具備前開合法要件。貳、實體方面：一、被上訴人主張：上訴人係坐落屏東縣○○市○○段○○段000○號建物所有權人，為大地名廈區分所有權人，欠繳111年10至12 月管理費新臺幣（下同）2,700元、112年1至3月管理費2,70 0、112年6至7月管理費2,700元、112年7至9月管理費2,700 元共1萬0,800元，經被上訴人催繳，上訴人仍未繳納，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付1萬0,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。二、上訴人則以：111年5月29日有開住戶大會，原來的繳款方式每季2,700元只到111年6月30日止，以後重新分配，因為有一筆違建回饋金每月1,400元，上訴人不繳原因是上訴人不同意該違章建築戶所以不願意參與這1,400元回饋金，乃要求大樓住戶同意回饋金之人簽立切結書，將來如果有事則與不同意之人無關，如果上訴人繳了就會跟同意回饋金之人混在一起，而且被上訴人只是住戶不是管理負責人，不能繳給被上訴人等語，資為抗辯，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審審理結果，認被上訴人請求上訴人給付管理費為有理由，判決上訴人應給付被上訴1萬0,800元，並依職權宣告得假執行。上訴人不服，提起上訴，並補陳：㈠大地名廈管理負責人之組織報備證明書於112年4月17日才報備完成，柯秉宏的身分在112年4月17日前只是一位住戶，在報備完成前沒有資格及權利以私人名義和帳號收取大地名廈住戶管理費。且屏東縣屏東市公所112年6月17日屏市建字第11232735000號函表示受理報備機關就報備申請人所送報備文件僅作形式檢查而非實質審查，就報備文件之內容尚不為實質效力之認定。柯秉宏於112年5月30日才將大地名廈專戶帳號公布於公告欄供住戶轉帳，柯秉宏只能收取大地名廈112年5月30日以後住戶轉帳至專戶之管理費。㈡大地名廈住戶於111年5月29日舉行會議，關於管理費用繳納使用依據，是後來由訴外人即大地名廈住戶黃坤保竄改過一些當天討論內容擬定而成，該會議紀錄下方住戶的簽名乃是111年5月19日參加開會住戶之簽名黏貼上去，不是真的大樓住戶同意大地名廈管理費用繳納使用依據之住戶簽名。且大地名廈管理費用繳納使用依據是在大地名廈成立管理負責人之前的討論，且經住戶竄改過，無任何實質效力之認定。㈢公寓大廈管理條例並無規定管理負責人是有給職，柯秉宏是不該向大樓住戶收取管理服務費。㈣112年3月22日區分所有權人會議（下稱系爭決議）不具效力，柯秉宏於111年4月19日已將房屋售出，已不具區分所有權人身分，開會時一位住戶最多只能代理兩位委託戶，委託戶及受託戶必須簽訂正式委託書，請柯秉宏出示這些委託書及住戶生活公約到法院辦理公證之證明文件。又委託同意書並未有該住戶在同意與否處簽名。㈤柯秉宏在公布欄張貼大地名廈管理負責人對住戶違反管理規約舉發單之內容是否已涉嫌偽造文書、公然侮辱、誹謗及恐嚇。㈥上訴人不需繳納管理費之理由：⒈柯秉宏於112年5月4日以上訴人不繳管理費為由，不給上訴人磁扣。上訴人也以不給磁扣為由不繳管理費。⒉柯秉宏於112年5月11日、5月18日在大樓1樓、騎樓裝設錄影監視器，但並無依照公寓大廈管理條例公告通知住戶開會討論，故上訴人不需繳納、分攤此筆費用。⒊大樓於112年9月2日做消防檢查，但大樓的人故意不來上訴人家裡檢查，故上訴人不需繳納、分攤此筆消防設備檢查所有費用。⒋管理費中上訴人只繳納電梯保養費、升降機保養費，不需繳納管理服務費。⒌上訴人不繳納車位儲金，因為38之4 號車位是38之4號6樓區分所有權人購買房子時就已包括在內，屬於專屬專用。⒍大樓回饋金是大樓違章建築戶所繳之款項，上訴人不贊成違章建築事件，也不參與此筆款項之分配和使用等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠上訴人為坐落屏東縣○○市○○段○○段000○號建物所有權人，為大地名廈區分所有權人。　㈡上訴人主張111年10至12月管理費、112年1至3月管理費、112 年6至7月管理費、112年7至9月管理費仍有爭議故尚未繳納。　㈢大地名廈以管理負責人為柯秉宏於112年4月7日向屏東縣屏東市公所申請組織報備證明。　㈣依大地名廈管理費用繳納使用依據，自111年7月起，依各樓層不同，每季應繳納管理費不同。五、本院之判斷：　㈠上訴人主張被上訴人起訴時所列之原告柯秉宏，在112年4月1 7日向屏東市公所報備前只是一位住戶，在報備完成前沒有資格及權利以私人名義和帳號收取大地名廈住戶管理費；且柯秉宏於111年4月19日已將房屋售出，已不具區分所有權人身分，系爭會議不具效力等語。惟：　⒈按公寓大廈管理條例第3條第10款規定：「管理負責人：係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28 條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。」公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」。查大地名廈未成立正式管委會，於111年1 0月間由區分所有權人推選住戶柯秉宏為管理負責人，於112 年1月2日與前任管理負責人交接完成，後於112年2月3日由區分所有權人在委託同意書上補簽名，而大地名廈並無以決議或制定規約之方式加以限制須區分所有權人擔任管理負責人，有被上訴人提出之大地名廈主委異動徵詢書、主委同意書公告、主委交接清冊明細在卷可稽（見本院卷第127至135 頁）。是柯秉宏雖為住戶仍可被推選擔任管理負責人，於11 1年10月間經推選而於112年1月2日交接完成，後於112年2月 3日由區分所有權人在委託同意書上補簽名，已成為大地名廈之管理負責人。　⒉次按公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」經查：　⑴系爭會議之召集人、主席：柯秉宏；討論事項：確認區分所有權人於112年2月共同選出柯秉宏為大地名廈管理負責人之身分等節（見原審卷第57頁），然柯秉宏並非大地名廈之區分所有權人，且柯秉宏僅為住戶而無法由區分所有權人互推為召集人，亦無主管機關指定臨時召集人之情形，堪認系爭會議係由「無召集權人」所召集，依上開規定及說明，系爭會議，不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議未合法生效。　⑵然而，由系爭會議決議內容所載：經全部區分所有權人14戶中有11戶同意由柯秉宏擔任大地名廈管理負責人，於111年1 0月25日前完成徵詢同意書勾選，並於112年2月3日由住戶親簽如委託同意書。112年3月下旬將準備向屏東市公所申請成立第一屆大地名廈管理負責人之資料，向屏東市公所承辦人詢問後缺「推選管理負責人公告」，故拿回空白公告單，再請當時簽同意書之11位住戶補簽名，依規定完成公告10天後，再依規定拍照後將整份申請書送屏東市公所申請核備等語（見原審卷第59頁）。可見系爭會議並非決議推選管理負責人，而是再為「確認」區分所有權人於112年2月共同選出柯秉宏為大地名廈管理負責人身分。而柯秉宏於112年2月間經推選及住戶簽認同意書而成為管理負責人，雖系爭會議未合法生效，惟系爭會議僅為再為確認之性質，不影響柯秉宏經推選為管理負責人之效力。上訴人抗辯系爭會議不具效力而柯秉宏並非管理負責人等語，不足採認。　⒊再者，受理報備機關就報備管理負責人所送報備文件僅作形式檢查而非實質審查，就報備文件之內容尚不為實質效力之認定，是以，柯秉宏經推選而成為管理負責人，已如前述，且報備並無影響實質認定，上訴人抗辯向屏東市公所報備完成前未具管理負責人資格等語，亦無可採。　　⒋綜上，柯秉宏於112年2月間經推選及住戶簽認同意書而成為管理負責人，其於112年3月3日提起本件給付管理費訴訟，即具備當事人適格，無民事訴訟法第249條第1項第3款之違背法令情事。　㈡又小額事件之上訴程序中違背法令不包含認定事實錯誤、取捨證據不當或就當事人所提事實或證據疏於調查或漏未斟酌等判決不備理由、理由矛盾情形。上訴人其餘之上訴理由，核屬事實認定之範疇，依前開說明，非屬小額事件中所謂違背法令，自非合法之上訴理由。　㈢再按小額訴訟程序之當事人除有因原法院違背法令致未能提出者外，於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，民事訴訟法第436條之28定有明文。其立法意旨在於貫徹小額程序之簡速性，避免因當事人於上訴程序提出新事實及證據而延滯訴訟，是小額訴訟程序得據為判決基礎之訴訟資料，應以當事人於第一審言詞辯論終結前提出者為限，當事人於第一審程序未曾提出之證據資料，不得再行提出，縱予提出，第二審法院仍不得加以審酌。查上訴人係於小額訴訟程序上訴二審時，始提出屏東縣屏東市公所112年5月11日屏市建字第 11232110600號函、大地名廈擇期召開會議預告書、屏東縣屏東市公所112年6月17日屏市建字第11232735000號函、屏東縣屏東市公所112年5月10日屏市建字第11232079500號函、屏東縣政府112年6月14日屏府城使字第11223638700號函、屏東縣政府112年5月25日屏府城使字第11220816100號函、屏東縣屏東市公所113年1月24日屏市建字第1130002553號函、屏東縣屏東市公所113年3月15日屏市建字第1130007350 號函、屏東縣屏東市公所113年3月20日屏市建字第11305035 45號函、屏東縣屏東市公所113年5月17日屏市建字第113001 4117號函為證，且未敘明原審法院有何違背法令致其未能提出之情形，自非本院得以審酌，併此敘明。六、綜上所述，原判決既無判決不適用法規或適用法規不當之違背法令，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，依上訴意旨即足認其上訴為無理由，逕以判決駁回之。七、末按，法院於小額訴訟程序為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，而此規定於小額事件之上訴程序準用之，此見民事訴訟法第436條之32第1項準用同法第436條之19第1項之規定可明。查本件上訴人應負擔之第二審訴訟費用為1,500元，爰確定如主文第2項所示。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第436條之19第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　李育任　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官沈蓉佳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官劉佳燕以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏

2025-03-19

PTDV-113-小上-5-20250319-1

台上

最高法院

請求損害賠償

最高法院民事判決 113年度台上字第110號上訴人羅嘉生李彥霖陳秀菊范志誠戴玉足黃小珊周曉暉黃羿綺吳浩瑋匯埕國際有限公司（下稱匯埕公司）上一人法定代理人翁惠美共同訴訟代理人枋啟民律師被上訴人漢翔開發股份有限公司法定代理人張璠訴訟代理人侯傑中律師游文愷律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年10 月4日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度消上更一字第6號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人在第一審之訴、上訴、附帶上訴，及各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、上訴人主張：　㈠被上訴人興建門牌號碼新北市○○區○○路0段0-00號至0-00號之地上13層、地下3層之「碧潭捷市」大樓（下稱捷市大樓）出售，於銷售廣告等資料宣傳該大樓社區有交誼廳、健身房、棋藝室（下合稱系爭公共設施）及360度環景空中花園，致伊誤信而各自買受原判決附表一所示房地。伊入住後始發現系爭公共設施並未興建，屬可歸責於被上訴人之事由，而為不完全給付或給付不能，伊因而受有附表B欄金額之損害，得請求被上訴人賠償。另依民國104年6月17日修正前消費者保護法（下稱消保法），或104年2月4日修正前公平交易法（下稱公平法），並得請求該損害額一倍之懲罰性賠償金。　㈡除原判決命被上訴人給付金額外，依民法第227條第1項、第2 26條第1項、第360條、第359條、第179條、第184條第1項後段、第2項、第185條第1項、第188條第1項，消保法第22條、第23條、第51條，公平法第30條、第32條第1項規定，求為命被上訴人再分別給付附表C欄所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（其餘未繫屬本院部分，不予贅載）。　　　二、被上訴人抗辯：㈠系爭公共設施非買賣標的物，且承購戶於訂約時，即知悉係違章建築，嗣○○市○○○區區分所有權人會議於102年7月13日決議，認系爭公共設施係違建而給付不能，並拒絕施作，伊僅須回饋社區美化費用新臺幣（下同）70萬元。縱伊應賠償，僅得依上訴人購買房屋價格之減損價值比例計算其損害。　㈡本件不符合消保法或公平法之懲罰性賠償金要件。　三、原審廢棄第一審所為命被上訴人給付附表A欄所示損害額本息之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，並維持第一審所為駁回上訴人請求附表B欄所示懲罰性賠償金之敗訴判決，駁回其上訴、附帶上訴，理由如下：　㈠被上訴人於99年間推出捷市大樓預售屋建案。上訴人與被上訴人及訴外人張高祥，分別簽訂房屋、土地預定買賣合約書，購買原判決附表一所示房地，已辦理所有權移轉登記。被上訴人交屋之頂樓屋突公共空間，未施作系爭公共設施。　㈡依契約(含附件)內容，堪認被上訴人已與買方約定，將系爭公共設施列入買賣標的捷市大樓應設置之公共設施，且為各承購戶之共有部分（共用範圍），被上訴人負有於頂樓屋突層設置系爭公共設施供承購戶共同使用之給付義務。惟被上訴人於101年間辦理各戶房地之交屋事宜，未交付系爭公共設施。如於捷市大樓屋頂突出層設置系爭公共設施，將成為違章建築，被上訴人無法循變更設計等途徑合法興建，係可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，且無從補正，上訴人得依給付不能之規定請求損害賠償。　㈢上訴人分別簽訂房屋、土地預定買賣合約書，雖係聯立之關係，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅。惟上開契約既無明定債務不履行、損害賠償等權利義務關係亦有相同聯立關係，仍應依各別契約之約定而定之。計算債務不履行損害賠償額時，應以房屋之價值為計算基礎，不應併計土地之價值。以上訴人購買房屋起訴時之市價，斟酌未附加系爭公共設施所減損之價值，計算上訴人所受損害各如原判決附表二B欄所示。　　㈣上訴人主要援引民法規定，請求上述損害賠償，書狀縱有援引消保法第22條、第23條第1項，僅在佐證具有前揭民法上權利，且銷售廣告等之文案係主打「空中花園」吸引購買意願。關於「空中花園」求償部分，非原法院更審程序審理範圍，且消保法第22條、第23條第1項係關於廣告不實之責任，無從依消保法第51條規定，令被上訴人就欠缺系爭公共設施負損害賠償責任，是上訴人不得請求給付懲罰性賠償金。　㈤上訴人未具體說明被上訴人有何違反公平法第20條第1項第1 款、第21條第1項規定之情事，且關於系爭公共設施，係以契約附件美化示意圖向買方說明，上訴人主張被上訴人運用不實廣告而與其締約，違反公平法云云，尚無可採，亦不得依公平法上開規定請求給付懲罰性賠償金。　㈥從而，上訴人依上揭民法、消保法、公平法之規定，請求被上訴人再給付附表C欄所示金額本息，為無理由，不應准許。　　　　　　四、本院判斷：㈠依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消保法第51 條定有明文。揆其立法目的，乃在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。所謂依本法所提之訴訟，係指因消費關係而向法院提起之訴訟。故凡消費者因與企業經營者就商品或服務所生爭議之法律關係，所提起之消費訴訟，均有消保法第51條規定之適用。又企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消保法第22條復有明定。此係為保護消費者，而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而有異。　㈡損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。消保法第51條規定責令企業經營者就因不實廣告所致消費者之損害負賠償責任，主要在維護交易安全，保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損害。是於計算懲罰性賠償金，應以消費者因信賴不實廣告所受損害額為基準，此損害額應依損害賠償原則計算其賠償範圍，即包括消費者所受損害及所失利益。㈢被上訴人推出捷市大樓預售屋建案，於各類廣告文宣以「360 度環景空中花園」、「到頂樓空中花園，即可輕鬆以360度環景視野，享受碧潭綠波與五峰山美景。特別設置大面玻璃，拉近與外面景觀的距離，同時規劃健身房，讓您可以一邊賞景一邊運動」宣傳，廣告文宣並附有空中花園3D參考示意圖，為兩造所不爭執（見原判決8頁）。而被上訴人負有於頂樓屋突層設置系爭公共設施，供承購戶共同使用之給付義務，然交屋後無上開設施，係可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，且無從補正，上訴人得請求損害賠償等情，既為原審所認定。衡諸購買預售屋者，無成品可供檢視，通常祇能信賴銷售廣告之文宣內容，並以之為憑藉。則上訴人主張被上訴人於銷售廣告宣傳捷市大樓社區有系爭公共設施，致其誤信而買受該大樓房地，因以被上訴人違反消保法第22 條、第23條規定，提起本件訴訟，係因消費關係而提起之消費訴訟各節，依上開規定及說明意旨，似非無據。而上訴人因信賴該廣告所受損害及所失利益為何？攸關其得請求賠償範圍及依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金之判斷，自應調查審認。原審見未及此，遽以上揭理由，即為上訴人此部分敗訴之判決，自有不適用上開規定及說明或適用不當之違背法令。　㈣上訴人有無因不實廣告而受損害及其範圍之事實，尚非明確，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決關其敗訴部分違背法令，求予廢棄，即有理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日最高法院民事第八庭　　　　審判長法官鍾任賜法官黃明發法官呂淑玲法官陶亞琴法官林麗玲本件正本證明與原本無異書　記　官　郭　金　勝　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日附表編號上訴人ＡＢＣ 1 匯埕公司 14萬4,293元 21萬2,994元 35萬7,287元 2 羅嘉生 5萬7,493元 8萬4,867元 14萬2,360元 3 李彥霖 13萬0,181元 19萬2,162元 32萬2,343元 4 陳秀菊 13萬1,486元 19萬4,088元 32萬5,574元 5 范志誠 13萬2,793元 19萬6,017元 32萬8,810元 6 黃小珊 13萬9,211元 20萬5,491元 34萬4,702元 7 黃羿綺 14萬5,031元 21萬4,083元 35萬9,114元 8 戴玉足 14萬7,942元 21萬8,379元 36萬6,321元 9 周曉暉 15萬0,852元 22萬2,675元 37萬3,527元 10 吳浩瑋 15萬2,307元 22萬4,823元 37萬7,130元

2025-03-19

TPSV-113-台上-110-20250319-1

重訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第265號原告華南商業銀行股份有限公司法定代理人黃俊智訴訟代理人侯水深律師被告李財久訴訟代理人王中平律師彭子晴律師(0000000解除委任) 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷○00號如附圖所示編號A部分之地上物拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣貳佰零柒萬肆仟貳佰伍拾伍元，及自民國一一三年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一一三年三月二十七日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟貳佰肆拾元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第一至三項原為：「(一)被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷○00號之地上物（以實際測量為準）拆除，並將占用之土地返還原告。(二) 被告應給付原告2,787,717元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(三)被告應自113年3月16日起至返還上開土地日止，按月給付原告50,0 48元。」(見本卷第9頁)。嗣於113年12月9日以民事更正聲明狀更正訴之聲明為：「(一)被告應將坐落臺北市○○區○○段 0○段00地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷○00 號，如臺北市松山地政事務所113年10月24日土地複丈成果圖所示編號A部分之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。(二)被告應給付原告2,074,255元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(三)被告應自113年3月16日起至返還上開土地日止，按月給付原告37 ,240元。」(見本卷第265至266頁)，經核屬應受判決事項之聲明依前揭說明，自應准許。　貳、實體方面：一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段0○段00地號土地(下稱系爭土地)之所有權人，被告所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000巷○00號建物為未辦理所有權第一次登記之地上物(下稱系爭地上物)，無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積38平方公尺之土地(下稱編號A土地)，爰依民法第767條第 1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物占用編號A土地後，將該占用土地返還原告，又被告無權占有編號A土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語。訴之聲明：(一)被告應將系爭地上物占用編號A土地之部分拆除，並將占用之土地返還原告。(二)被告應給付原告2,074,255元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)被告應自113年3月16日起至返還上開土地日止，按月給付原告37,240元。二、被告則以：系爭地上物即信義興雅宮(下稱興雅宮)包括廟本體及前方鐵皮屋二部分，其中廟本體建物原始部分已存在百年，由何人興建已不能考，嗣於79、80年間當地人士改建大樓時，經當時之建商出資98萬元建築之廟本體，至於前方鐵皮屋即供殿部分，係於廟本體建物完成後，訴外人周油杉先生因見興雅宮置放供品地方不足，為共益眾人出資興建。98 年10月27日興雅宮遭祝融之災，修築內部毀損部分亦經各信眾捐款為眾人所興建，是以，系爭地上物不論何部分，出資興建者皆非被告個人，其所有權應由出資之人原始取得，非屬被告個人所有，被告無權拆除等語置辯。答辯聲明：(一) 原告之訴駁回。(二)被告願供擔保免為假執行。三、原告主張其為系爭土地所有權人，系爭地上物占用系爭土地之編號A土地範圍等節，業據提出土地登記謄本、松山區地政所複丈成果圖（見本院卷第15至26頁、第187頁）為證，又經本院囑託地政機關到場測量，系爭地上物占用系爭土地之面積為38平方公尺，有松山地政所113年11月12日北市松地測字第1137018506號函及土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第251至253頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。四、本院判斷：　　原告主張被告系爭地上物無權占用系爭土地之編號A部分，依民法第767條第1項前段，請求被告拆除系爭地上物後返還編號A土地予原告，並依民法第179條前段請求被告給付相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下： (一)原告依民法第767條第1項，請求被告拆除編號A土地部分之地上物後，返還占用土地予原告，為有理由：　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條規定定有明文。按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 85年度台上字第1120號判決要旨參照）。查，原告為系爭土地所有權人，且系爭地上物確有部分占用編號A土地等節，為兩造所不爭執，被告亦未提出系爭地上物就編號A土地之占有具正當權源之任何證據，堪認系爭地上物占用編號A土地確為無權占有。　2.被告雖辯稱系爭地上物出資興建者非被告個人，被告無權拆除，故原告訴請被告拆除系爭地上物占用編號A土地之部分為無理由云云。惟查： (1)被告前於106年1月3日向本院提起損害賠償之民事訴訟，經本院民事庭以106年度訴字第643號案件(下稱系爭前案)審理，被告於系爭前案中主張：興雅宮為被告所興建，約於79年落成，門牌地址為台北市○○區○○路0段000巷○00號(下稱系爭門牌)，由被告擔任負責人，每年均由被告女兒李慧英依法繳納房屋稅等語，業據本件原告提出系爭前案判決書可參( 見本院卷第17至26頁)，經本院調取系爭前案全卷互核屬實，可見被告於系爭前案確已主張其為興雅宮負責人之情。又經本院函詢臺北○○○○○○○○○(下稱信義戶政)，系爭門牌之確為被告於84年12月21日申請編釘，其申請人身分勾選為「房屋管理人」，類別並勾選「有人居住之違章建築」，下方繪有系爭地上物坐落位置之平面圖，並經信義戶政承辦人員於查簽欄記載「經實地勘查確係有人居住之違章建築，擬予編釘臨字門牌並彙報建管處」等字樣，有信義戶政113年6月27 日函文及門牌編釘申請書影本在卷可稽（見本院卷第143至1 45頁），足見被告確為系爭地上物即興雅宮之廟本體及前方鐵皮屋之管理人，對系爭地上物具有事實上處分權。 (2)次查，系爭門牌之房屋稅，其納稅義務人自95年至103年為福德正神信義興雅宮管理人李慧英，104年迄今為信義興雅宮福德正神管理人李財久等節，有臺北市稅捐稽徵處113年7 月9日函文及所附95年至113年房屋稅籍證明書等件在卷足憑（見本院卷第155至177頁），被告亦不爭執李慧英為其女，並於系爭前案之上訴審（即臺灣高等法院107年度上易字第8 08號）案件具狀陳稱：信義興雅宮由其79年興建完成及管理，每年均由其女兒李慧英依法繳納房屋稅等語，益徵被告確為興雅宮之管理人及事實上處分權人。據上，縱興雅宮之廟本體、鐵皮屋並非由被告自己出資所蓋，而係由其他信眾或社會人士捐獻出資興建修繕，惟該等信眾、出資者於出資捐款後，興雅宮之管理、營運事項仍由被告負責，被告亦以管理人身分申請門牌，復按年繳交房屋稅賦，足見被告始為興雅宮有事實上處分權之人，況衡諸常情，宮廟興建修繕所需款項由信徒捐獻集資乙情，所在多有，然信徒出資後並不必然因此成為宮廟之管理人，亦不因其捐獻行為，對宮廟取得事實上處分權，故被告以其個人並非出資者、無權拆除系爭地上物占用編號A土地之部分云云，洵無足採。 (3)再查，原告前因發現興雅宮坐落基地似有越界使用系爭土地之情形，曾於108年1月10日申請測量，經臺北市松山地政事務所實地測量確認其確有占用系爭土地之情形後（見本院卷第187頁複丈成果圖），原告曾要求被告清除占用部分地上物並返還土地，被告乃向前立法委員費鴻泰陳情請求協調，惟當時協調未成立等節，有立法委員費鴻泰開會通知單及聯繫出席之電子郵件可稽（見本院卷第189至191頁）。則被告辯稱原告長期間不行使權利、同意興雅宮使用系爭土地、原告違反誠信原則，權利已失效云云，均無可採。從而，原告主張系爭地上物無權占用編號A土地，請求被告拆除後將編號A土地返還原告，應屬有據。 (二)原告依民法第179規定，請求被告應給付原告2,074,255元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日為止，按月給付原告37,240元，為有理由：　1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第 179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限；而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地價，或未於公告期間申報地價，以公告地價百分之80為其申報地價而言。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號號判決意旨參照）。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。　2.查，本件被告無權占用編號A土地所示區域，其面積為38平方公尺，有附圖即臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖可參（見本院卷第251至253頁），被告獲有相當於租金之利益，則原告依民法第179條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。審酌系爭土地位於臺北市信義區，鄰近處有住宅、高中、百貨、臺北大巨蛋等公共設施，至最近之市政府捷運站步行約6分鐘等情，觀其坐落位置、週遭繁榮程度、交通便利性、生活機能完善度等綜合考量，並衡酌系爭原告土地之面積、形狀及被告利用情形等一切情狀，認原告請求依系爭土地申報地價年息10%計算相當租金不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之遲延利息，應屬合理。則經計算，原告得請求之不當得利金額如本判決附表所示，即自起訴狀繕本送達翌日起回溯5年相當於租金之不當得利部分共2,074,255元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地無權占有部分之日止，按月請求被告給付37,240元（計算式：113年度申報地價117,600元/m2× 38m2×10%÷12月＝37,240元），為有理由，應予准許。逾此部分即無理由，應予駁回。五、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告拆除編號A土地部分之地上物後，返還占用土地予原告，並依民法第179規定，請求被告應給付原告2,074,255元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日為止，按月給付原告37,240元，為有理由，逾此部分為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所引證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　杜慧玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉愷茹附圖：臺北市松山地政事務所113年11月12日土地複丈成果圖　　　　　（本院卷第253頁）附表：被告占用原告土地之不當得利金額計算　　　　　　　　編號年度公告地價（元/m2）申報地價即公告地價之80(元/m2）占用面積(m2) 年息占用期間不當得利金額 (申報地價*面積*年息/12月*占用月數） 1 108 131,000元 104,800元 38 10% 108年3月16日至108年12月31日共9.5月 315,267元 2 109 134,000元 107,200元 38 10% 109年1月1日至109年12月31日共12月 407,352元 3 110 134,000元 107,200元 38 10% 110年1月1日至110年12月31日共12月 407,352元 4 111 140,000元 112,000元 38 10% 111年1月1日至111年12月31日共12月 425,592元 5 112 140,000元 112,000元 38 10% 112年1月1日至112年12月31日共12月 425,592元 6 113 147,000元 117,600元 38 10% 113年1月1日至113年3月15日共2.5月 93,100元合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,074,255元

2025-03-18

TPDV-113-重訴-265-20250318-1

竹東簡

竹北簡易庭(含竹東)

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹東簡字第76號原告范光明被告彭昌華上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者。不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款有明文。查本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應(連帶)給付原告新臺幣(下同) 每日5000元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請宣告准予假執行。嗣具狀變更聲明㈠為：被告應給付原告自民國112年11月11日起每日營業利得損失5000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第53頁)。嗣又於本院113年8月15日言詞辯論程序中更正聲明㈠為：被告應自112年11月11日起至按照租約將房屋全部交給原告使用時止，按日給付5000元。經核原告變更其請求，與上開規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告向被告承租新竹縣○○鎮○○路000號農舍(下稱系爭房屋)，租期自112年3月1日起至117年2月28日止，每月租金6萬元，押金6萬元，租賃建物面積為550平方公尺，雙方並簽訂房屋租賃合約(下稱系爭租約)。但被告自112年3月1日起只提供2 50平方公尺使用範圍，未依約保證系爭房屋處於正常可使用的安全狀態，且於訂約後未能解決情事變更事項，卻執意收取租金，故原告只能拒繳租金並催告被告限期改善。　㈡原告自112年3月1日起在系爭房屋營運雙贏長青健康俱樂部( 下稱系爭俱樂部)，被告即不定時騷擾，自112年5月3日起以各種強暴脅迫手段逼原告無條件搬離系爭房屋及終止租約，又於112年10月26日起圈圍系爭房屋通聯道路出入口，並恐嚇來訪賓客進入消費，致原告無法使用系爭房屋；被告於11 2年11月9日接獲新竹縣政府強制拆除違章建築命令，即利用此強制拆除命令以強暴手段將系爭房屋出入口以鐵皮封閉，使原告自112年11月11日起無法進入系爭房屋，造成原告自1 12年11月11日起每日5000元之損失。　㈢雖被告於112年6月中旬對原告提起遷讓房屋訴訟(即本院113 年度竹東簡字第13號，下稱甲案)，但被告在甲案訴訟尚未判決前即以強制行為迫使原告無法使用系爭房屋，而被告自 112年3月1日開始營業至112年11月10日止，除3月來客數不足1000人外，其他每月至少都有1000人來客數，以每人收費 200元計算，每月收入20萬元，故原告依侵權行為提起本件訴訟，請求被告賠償自112年11月11日起至被告依約交還房屋為止之營業利得即每日5000元。　㈣另被告以干擾破壞、強暴脅迫之手段強迫原告搬離系爭房屋觸犯強制罪，現由鈞院審理中(本院113年度易字第1369號) ，而被告向環保局檢舉噪音事件，原告皆有處理改善，並符合法規，被告侵占國有地增蓋鐵皮屋違建部分，本該拆除，與原告無關。縱使農舍不能作為商業登記，但可設籍課稅及做為營業地點。原告在租屋前即已明確告知被告租屋之用途，且被告於裝修期間每日進出關心進度，系爭俱樂部有卡拉 OK設備，鋪設地板做為跳舞運動之用，並非從事不法活動。　㈤綜上所述，被告不守法紀之行為，只是為了侵占原告裝修之財物。並聲明：⒈被告應自112年11月11日起至按照租約將房屋全部交給原告使用時止，按日給付5000元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　二、被告則以：　㈠原告向被告承租系爭房屋，雙方自租賃日前即約定需合法使用，然原告在該處營運系爭倶樂部並高聲擴音唱歌、跳交際舞，經警局函送縣府派員勘查，因違反公共安全要求原告限期改善消防工程等，並通知原告勒令停業，原告仍置之不理，繼續營運。後被告經縣政府通知要求先行拆除違法增建之鐵皮屋，並發給被告強制拆除命令，被告為免被罰即自行拆除。因拆除安全必要，非施工人員需管控進出，被告遂以安全為由拒絕原告進入系爭房屋。　㈡原告自112年4月1日起即未依約繳交租金，又以系爭俱樂部名義經營卡拉OK、交際舞池，未申請即違法營運使用系爭房屋，因安全設施不完備且未經過申請許可，被縣政府勘查後限期改善，然原告置若罔聞。原告未依法營運造成之營業損失與被告無關，要求被告給付每日營業利得之損害賠償顯然不合理。　㈢原告向被告承租系爭房屋，被告出租時即告知系爭房屋為合法農舍，依農業發展條例及相關法規規定，其使用用途僅限於農舍使用。雙方當初簽訂租約時，明確約定應依法使用租賃物。原告自112年3月1日起擅自將農舍違規改為營業場所，營業行為嚴重影響週遭住戶並多次遭檢舉，顯示違法情況嚴重。原告行為嚴重違反農業發展條例及租約，被告發現後即多次勸告原告應依法使用租賃物。原告之違規行為已使被告面臨遭主管機關依法裁處之風險，原告卻持續違法使用，致被告遭主管機關勒令拆除違法增建。原告所為已構成民法第440條終止租約之事由，且原告於簽約後僅給付一個月租金，被告已依法定程序通知原告終止租約。　㈢綜上，原告之訴顯無理由。並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。　三、本院之判斷：　㈠原告主張其於112年3月1日與被告訂立系爭租約，向被告承租系爭房屋，約定租期自112年3月1日起至117年2月27日止，租金每月6萬元。原告在系爭房屋經營系爭俱樂部，被告於1 12年11月11日起將系爭房屋出入口完全封閉等情，業據其提出房屋租賃合約、新竹縣政府112年11月8日府工使字第1120 388446號函、現場照片、新竹縣政府112年6月28日府產商字第1120302157號函、存證信函等件為證(見本院卷第13-31頁、第55-57頁、第111-117頁、第135頁)，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。　㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第9 17號判例參照)。而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院100年度台上字第328號判決要旨參照)。本件原告依侵權行為請求被告賠償自112年11月11日起每日5 000元之營業利得損失，然被告否認有侵權行為，並以上揭情詞置辯。依上說明，原告自應就其主張被告故意不法侵害原告之權利、原告受有每日損害5000元、原告損害與被告侵害行為間有相當因果關係等有利於己之事實，負舉證之責。　㈢經查，系爭房屋前增建鐵皮屋部分為違章建築，經查報屬實，經新竹縣政府通知強制執行拆除，被告於收受通知後已自行拆除等情，有新竹縣政府113年9月16日府工使字第113038 3270號函檢送系爭房屋前違章建築查報相關資料在卷可佐( 見本院卷第141-158頁)，並有被告提出新竹縣政府112年10 月20日府工使字第1123637809號函及113年9月16日府地用字第1134262626號函、新竹縣政府罰緩繳款單、新竹縣政府裁罰處違反區域計畫法案件處分書等件附卷為證(見本院卷第1 89-193頁)。據此，可認被告辯稱係因縣政府通知要求拆除違法增建之鐵皮屋，被告為免被罰而自行拆除，並以安全為由拒絕原告進入等語，應屬有據，被告所為封閉系爭房屋出入口之行為，自難認屬不法侵害原告權利之行為。又原告主張自112年11月11日起無法進入系爭房屋行使權益等語。然系爭俱樂部早於112年11月1日起即登記停業，此有系爭俱樂部工商登記公示資料在卷可稽(見本院卷第181頁) ，足見原告在被告封閉系爭房屋入口前已停業，則原告無法營業所受之損失，顯難認與被告上開封閉系爭房屋出入口之行為間有何相當因果關係。再者，原告至本件言詞辯論終結前，始終未提出所受損害計算之具體證明，雖原告主張因被告封鎖入口致原告無法取得放置於系爭房屋內之相關帳冊，而被告在原告於113年7月30日對被告所提起之情事變更案件中(即本院113年度竹東小字第212號，下稱乙案)有出示原告帳冊，帳冊由被告持有等語(見本院卷第132頁)。然經本院調閱乙案卷證查核，並無原告指稱之帳冊資料，是依原告所提事證，尚難認原告本件實際上受有何損害。故原告依侵權行為之規定，請求被告賠償每日5000元營業利得之損失，洵屬無據。　四、綜上所陳，原告依侵權行為，請求被告賠償自112年11月11 日起至按照租約將房屋全部交給原告使用時止，按日給付50 00元，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明；另兩造於言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　18　　日　　　　　　　　　竹東簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-03-18

CPEV-113-竹東簡-76-20250318-2

北簡

臺北簡易庭

排除侵害

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度北簡字第5596號原告羅素蘭訴訟代理人陳世杰律師(法扶律師) 被告韋冰梅即米記小吃店上列當事人間請求排除侵害事件，於中華民國114年2月26日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：被告以米香池上飯包名稱對外經營便當店，並於原告住處附近之消防通道內設置抽油煙設備（下稱系爭設備），系爭設備裝設在原告住處外牆上。被告於營業時間進行油炸食材或炒菜等工作，使用系爭設備時，皆會因設備運轉而引起震動，造成原告房屋牆壁及天花板毀損，且排放之油煙皆會進入原告住處，讓原告不敢開窗，且系爭設備於運作時所發出之聲響持續不斷，嚴重影響原告生活，原告已多次向臺北市政府環保局進行檢舉。又被告所設置之廚房為設置於防火巷之違章建築，系爭設備係附屬廚房之設備，依法應一併拆除之。依民法第18條第1項、第793條、第800條之1規定提起本件訴訟，並聲明：被告應將其設置於臺北市○ ○區○○路000巷○00○0號、臺北市○○區○○街00號1樓間抽油煙設備移除；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭設備是設置在臺北市○○區○○街00號該棟大樓之被告租用店面的牆壁上，並非設置在消防通道內，與原告住處相隔甚遠，且不同棟。被告使用靜電抽油煙設備即系爭設備時，該設備所屬之牆面都沒有震動，而原告房屋在不同棟，卻有震動，此不合常理。而原告住處牆壁及天花板毀損，可能係其屋內堆滿雜物、環境髒亂潮濕等因素所致，與系爭設備無關。又原告住處係緊鄰騾老么牛肉麵店、台越河粉店、米粉店和被告等4家店，並與鄰居廚房緊相鄰，而系爭設備排煙管道和排煙口並非朝向原告住處，無法證明原告所說油煙是來自被告，經環保人員多次檢測，被告都沒有油煙的問題，況且臺北市○○區○○街00號後之違建及系爭設備均已拆除等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由（一）按「人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之」、「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限」、「第七百七十四條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之」，民法第18條第1項、第793條、第800條之1定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例裁判意旨參照）。（二）原告主張系爭設備運作時會引起震動，造成原告房屋牆壁及天花板毀損，且排放之油煙皆會直接竄入原告住處，而該設備所發出之聲響亦持續不斷，已嚴重影響原告生活之事實，固據其提出系爭設備照片、原告住處牆壁及天花板毀損照片、系爭設備運作時影片及原告檢舉後臺北市政府環保局處理狀況資料等件為證。惟查，本件經函詢臺北市政府環境保護局環保稽查大隊辦理有關臺北市○○區○○街00 號店家是否有違反相關環保法規一事，經函覆該稽查大隊辦理情形為「該店商業登記為『米記小吃店』，接獲民眾反映共計40次，皆未違反環保法令」乙節，有該稽查大隊11 3年7月5日函文在卷可稽（本院卷第65頁）。又查系爭設備前經臺北市都市發展局以民國113年5月28日北市都建字第1136128158號函查報後，已於同年12月間由違建所有人自行拆除改善，並經臺北市建築管理工程處依規定辦理結案等情，亦有臺北市建築管理工程處l13年12月6日、114 年1月24日函文及現場照片等件附卷可稽（本院卷第139至 144、185至187頁），且原告於本院審理時亦不否認系爭設備已經拆除之事實（本院卷第201至203頁）。是原告請求被告應將系爭設備移除，即屬無據，不應准許。四、從而，原告請求被告應將系爭抽油煙設備移除，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　臺北簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳怡如

2025-03-14

TPEV-113-北簡-5596-20250314-1