遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度重上字第65號
上 訴 人 莊增瀧
訴訟代理人 許龍升律師
被上訴人 恩承企業有限公司
法定代理人 許主培
訴訟代理人 陳世明律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,上訴人對於民國113年2月26
日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第69號第一審判決,提起上
訴,被上訴人並減縮請求不當得利期間及擴張請求不當得利金額
,本院於114年2月19日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決所命上訴人分期給付金錢債權部分,減縮並擴張為:上訴
人應自民國一一四年二月二十一日起至返還被上訴人坐落屏東縣
○○市○○路○號三、四樓建物之日止,按月給付被上訴人新臺幣肆
拾壹萬元。
事實及理由
一、被上訴人主張:上訴人向伊承租所有坐落屏東縣○○市○○路0
號3、4樓建物(下各稱3、4樓建物,合稱系爭建物)經營大
豐護理之家,約定自民國109年6月21日起,每月應支付租金
新臺幣(下同)40萬元,惟上訴人僅支付20萬元,迄至110
年5月21日(即應支付同年6月20日前之租金)積欠租金240
萬元,已逾2個月租額。伊於同年5月27日函催上訴人限期支
付未果,遂於同年6月22日函知上訴人終止上開租約,上訴
人已無繼續占用系爭建物之合法權源,應自系爭建物遷出並
返還。上訴人於110年6月21日起至114年2月20日,已按月給
付所欠租金或償還合法終止租約後之不當得利,然自114年2
月21日起至返還系爭建物之日止,仍應每月償還合法終止租
約後之不當得利41萬元。又伊墊付上訴人積欠水費125,386
元(107年6月至112年3月)、公共用電費216,639元(107年
8月至112年2月)及公共工程費用19萬7,140元(107年6月至
112年3月),共539,165元。爰依兩造間租約及不當得利等
法律關係,提起本件訴訟等情。並除於原審聲明求為命
:㈠上訴人應自系爭建物遷出並返還;㈡上訴人應自113年1月
21日起至返還前項建物之日止,按月給付被上訴人40萬元;
㈢上訴人應給付2,939,165元及自110年9月18日起至清償日止
,按週年利率5%計算之利息;㈣願供擔保請准宣告假執行之
判決,並於本院減縮並擴張不當得利請求之聲明:上訴人應
自114年2月21日起至返還系爭建物之日止,按月給付被上訴
人41萬元。並答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:系爭建物有伊另案主張之瑕疵(原審法院110
年度訴字第320號),4樓建物已無法合於租約目的使用,在
被上訴人改善前,伊得拒絕支付租金之半數即每月20萬元,
為同時履行抗辯,經催告修繕,被上訴人均置之不理,伊遂
自行改善,並於110年6月30日完成修繕,被上訴人不得請求
109年6月21日至110年6月20日間之租金240萬元,亦不得以
伊積欠上開租金為由,終止兩造間租約。被上訴人起訴請求
伊自系爭建物遷出、返還,並請求給付租金240萬元等,均
為無理由等語,資為抗辯。原審為上訴人全部敗訴之判決,
伊聲明不服,提起上訴,聲明:原判決廢棄;被上訴人在第
一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造間之不爭執事項:
㈠系爭建物均為被上訴人所有,兩造於107年2月6日經公證人王
道光公證,簽訂系爭租約,租期10年,租期係自主管機關允
許收案當日即107年6月21日起算。
㈡上訴人自109年6月21日起至110年6月22日被上訴人寄發存證
信函終止系爭租約之日止,每月僅支付20萬元租金(3樓建
物部分)予被上訴人,尚積欠上開期間每月20萬元之租金(
4樓建物部分),合計積欠240萬元。
㈢上訴人於107年6月至112年3月間,應負擔之水費、公共工程
費用各為125,386元、197,140元;107年8月至112年2月間,
所應負擔之公共電費為216,639元。
㈣關於上訴人主張系爭建物之瑕疵,倘屬存在,至遲均已於110
年6月30日經上訴人自行修繕完畢。
㈤110年6月21日至113年1月20日間,上訴人每月開立40萬元支
票交付被上訴人,並經被上訴人兌現。
㈥113年1月21日至同年6月20日間,上訴人每月開立40萬元支票
交付被上訴人,並已兌現;另於113年6月21日至114年2月20
日間,上訴人每月開立41萬元支票交予被上訴人,並已兌現
。(本院卷頁279)
四、爭點:
㈠被上訴人以上訴人積欠4樓建物租金已達2個月之租額,作為
終止系爭租約之理由,是否合法?
㈡被上訴人請求上訴人遷出並返還系爭建物,有無理由?
㈢被上訴人請求上訴人支付109年6月21日至110年6月20日間之
租金240萬元,有無理由?
㈣被上訴人請求上訴人自114年2月21日起至返還系爭建物之日
止,按月給付被上訴人相當於租金之不當得利41萬元,有無
理由?
五、本院判斷:
㈠關於上訴人積欠租金是否已達2個月租額,得否以被上訴人未
修繕4樓建物設施、設備瑕疵而為同時履行抗辯,拒絕給付
租金等爭點,兩造雖仍互有爭執,惟經核兩造之攻擊或防禦
方法及舉證,與其等各於原審所為相同,而原判決已詳為論
述:上訴人以4樓建物有缺少設備、病床規格不符及多處漏
水、積水等缺失,無法收案照護個案,另案訴請修復租賃物
,但依兩造間租約第2、3條有關租期及租金支付約定,租期
自主管機關允許收案當日即107年6月21日起算,租期前6個
月上訴人僅使用3樓建物,按月支付租金20萬元;租期開始
第7個月起,上訴人如仍無法使用4樓建物,按月支付租金30
萬元;租期開始第2年起,無論上訴人是否使用4樓建物,按
月支付租金40萬元(重訴卷一頁39),故4樓建物於租期開
始後是否即得合法收案照護個案,殊非兩造租約之目的,縱
認4樓建物有如上訴人另案主張之瑕疵,上訴人亦不得以被
上訴人未提供合於租約之租賃物而為同時履行抗辯,拒絕支
付租金。而上訴人於109年6月21日起至110年6月20日,每月
僅支付租金20萬元,尚積欠租金共240萬元,顯已逾2個月租
額。是本院就此爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律
上意見與原判決相同,依民事訴訟法第454條第2項前段規定
,茲引用之,不再贅述。
㈡上訴人抗辯:伊於兩造租約成立後交付保證金即押租金合計1
50萬元,並未依約支付租金總額未達2個月租額,亦未遲延
支付逾2個月;被上訴人終止兩造租約,未依民法第450條第
3項規定意旨,應以該月之末日為給付遲延,催告履行及終
止租約,均非合法云云,為被上訴人所否認。然依兩造租約
第5條約定,上訴人依約交付保證金150萬元,於積欠租金及
費用等債務時,被上訴人得扣抵之(重訴卷一頁39),而上
訴人於109年6月21日起至110年6月20日,積欠租金共240萬
元;上訴人於107年6月至112年3月間,應負擔之水費、公共
工程費用各為125,386元、197,140元;107年8月至112年2月
間,所應負擔之公共電費為216,639元等各情,為兩造所不
爭執,已如前述。被上訴人於110年5月27日函知上訴人應於
文到7日內清償積欠租金、水電費及公共費用(重訴卷一頁4
3至49之存證信函暨掛號郵件收件回執),倘計算上訴人積
欠109年6月21日起至110年5月20日(即寄發存證信函前)租
金共220萬元。另上訴人應負擔107年6月至110年4月之水費
共75,664元(計算式:125,386×35/58≒75,664,元以下四捨
五入),同期間之公共工程費用共118,964元(計算式:197
,140×35/58≒118,964,元以下四捨五入),107年8月至110
年4月之公共電費共122,983元(計算式:216,639×33/55≒12
2,983,元以下四捨五入)。是被上訴人於110年5月27日函
知上訴人限期應清償積欠之租金共220萬元;應負擔107年6
月至110年4月之水費、公共工程費用各共75,664元、118,96
4元;應負擔107年8月至110年4月之公共電費共122,983元,
合計2,524,611元(計算式:220萬+75,664+118,964+122,98
3=2,524,611)。倘扣抵上訴人交付保證金150萬元後,仍尚
積欠1,024,611元(計算式:2,524,611-150萬=1,024,611)
,洵已逾2個月租額80萬元,且遲延給付逾2個月甚明。而兩
造租約為定有期限之租賃,並無民法第450條第3項規定未定
期限租賃終止通知之適用。是故上訴人此部分所辯,核無可
採。益徵被上訴人嗣於110年6月22日以催告上訴人限期清償
積欠已逾2個月租額且遲延給付逾2個月之租金未果,函知上
訴人終止兩造租約,合於民法第440條第1、2項所定要件,
則兩造租約關係合法解消,上訴人自應遷出並返還租賃之系
爭建物。
㈢至上訴人辯稱:被上訴人依租約第6條約定,應提供空調、消
防、呼叫鈴、護理站、櫃子、床,但4樓建物設施、設備多
有瑕疵,不合於約定之使用、收益狀態,伊自得行使同時履
行抗辯,拒絕支付租金云云,為被上訴人所否認。惟所謂合
於約定使用、收益狀態,應就租賃之經濟目的、租賃物之現
狀,依誠信原則檢視其瑕疵,是否已達足以影響承租人依約
使用之程度為判斷,並非謂租賃物一有出現需要修繕之情事
,承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金。然上訴人另案
主張4樓建物有瑕疵乙事,為被上訴人否認,該事件已於111
年5月27日裁定停止訴訟程序(本院卷頁93至95),尚未確
定,殊難謂上訴人所主張4樓建物需要修繕情形,已達足以
影響上訴人不能依約使用、收益之狀態而得行使同時履行抗
辯,拒付租金之程度。況依前㈠所述,縱認4樓建物有上訴人
主張之瑕疵,依兩造租約約定,上訴人仍應支付租金。故上
訴人此部分所辯,亦無可採。
㈣職是之故,被上訴人既於110年6月22日函知上訴人終止兩造
租約,並於同年月23日送達(重訴卷一頁51至61之存證信函
及掛號郵件收件回執),則上訴人自應依約支付109年6月21
日至110年6月20日間積欠之租金240萬元。且上訴人迄未返
還被上訴人系爭建物,自應依約支付110年6月21、22日之租
金及償還被上訴人110年6月23日起相當於租金(即每月40萬
元,及自113年6月21日起每月41萬元)至返還系爭建物之日
之不當得利。而110年6月21日至113年6月20日間,上訴人每
月開立40萬元支票交付被上訴人,並已兌現;另於113年6月
21日至114年2月20日間,上訴人每月開立41萬元支票交予被
上訴人,並已兌現等各情,為兩造所不爭執,詳如前述。是
被上訴人請求上訴人應自114年2月21日起至返還系爭建物之
日止,按月給付41萬元相當於租金之不當得利,即屬有據。
六、綜上所述,被上訴人依兩造租約、不當得利等法律關係及民
法第767條第1項規定,請求上訴人自系爭建物遷出,並返還
被上訴人;暨上訴人應給付2,939,165元(即租金240萬元、
水電費及公共工程費用共539,165元),及自起訴狀繕本送
達翌日即110年9月18日(重訴卷一頁95之送達證書)起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息,並至返還系爭建物為止
,按月給付之不當得利,均屬正當,應予准許。原審為上訴
人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予
廢棄改判,為無理由,應予駁回其上訴。又被上訴人於本院
減縮並擴張請求上訴人應自114年2月21日起至返還系爭建物
之日止,按月給付被上訴人41萬元,為有理由,應予准許,
如主文第三項。本件事證已臻明確,兩造其餘主張、抗辯等
攻防方法及卷附其他證據,經本院斟酌後,咸認與判決結果
不生影響,均毋庸再予一一論述,附此敘明。
據上論結,本件上訴為無理由,被上訴人所為減縮並擴張為有理
由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 19 日
民事第一庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 劉傑民
法 官 劉定安
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,其
未表明上訴理由者,應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書(
均須按他造當事人之人數附繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀,並依附註
條文規定辦理。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 19 日
書記官 陳慧玲
附註:
民事訴訟法第466條之1:
對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人,但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為
法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認適當者,亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形,應於提起上訴或委任時釋明之。
KSHV-113-重上-65-20250319-1