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給付買賣價金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3268號原告鄭丞鈞訴訟代理人羅瑞洋律師被告謝政樺上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國114年2月12日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國111年間購買由統能開發建設股份有限公司（下稱統能公司）預售之統創曜社區第B3棟第17層房屋乙戶及地下室第肆層編號7號之停車位（均含配賦之基地持分，下稱系爭房屋），總價為新臺幣（下同）2623萬元，預計交屋日期為115年間。嗣原告於113年7月14日將系爭房屋之承購權利在太平洋房屋央北重劃店以總價款3000萬元讓售予被告，當時在場之人除兩造外，尚有太平洋房屋央北重劃店店長及地政士。因被告希望等到農曆7月過後才正式簽約，故兩造於1 13年9月3日正式簽署系爭房屋之「預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書」(下稱系爭契約)，約定總價款為3,000 萬元，被告應給付予原告之款項為3,000萬元減去換約後，被告應給統能公司款項。被告應將此款項匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥經建）專戶，待兩造與統能公司完成換約後，再由僑馥經建將款項撥付原告。　㈡兩造於113年9月20日與統能公司完成更名讓渡之換約手續，原告向統能公司申請已給付之自備款明細，始發現原告於申請書第二條第三項付款條件及方式中，將第二次款：換約款之金額漏算一期39萬元自備款，將825萬元，誤載為786萬元。原告隨即與被告聯絡，請被告補足39萬元，惟被告以是依申請書之記載付款，不願補足。然兩造已約定被告向原告購買系爭房屋之「預售屋承購權利」之總價金為3,000萬元，此有申請書之記載及簽約時在場之地政士，太平洋不動產央北重劃店之店長可證。而申請書已在第2條第3項就第2次款約定：換約款，註明：本次款項為總價扣除簽約款，及乙方未給付建設公司之工程（自備）款，交屋款及土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額後匯入專戶（扣除款實際金額依建設公司核算為準）。其中所載，簽約款為10萬元（即第一次款），未給付建設公司之自備款為：二十一樓底版完成之39萬元，及屋突造型鋼構完成之27萬元，交屋款為：132萬元，土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額為：1,967萬元。上開扣除款之總價為：10+39+27+132+ 1,967=2,175（萬元）。故第二次款換約款應為：總價款3,0 00萬元扣除2,175萬元等於825萬元，足證申請書所載之786 萬是誤載。　㈢至於誤載之原因，應是原告於計算已繳之自備款時，漏計一期39萬元所致，惟雖有誤載之情事，至多是在原告發現請求被告給付前，被告不負遲延給付之責任，被告給付之義務，並不會因金額之誤載而消滅。故被告仍有給付原告39萬元之義務。為此，爰依民法第367條及系爭契約之法律關係，提起本訴，請求被告給付買賣價金39萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。⒉願供擔保准宣告假執行。二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。　⒈兩造於113年7月14日簽約後，被告於113年7月15日收到地政士稱，簽署之契約書使用版本有誤，故兩造遂於113年8月7 日重新議定，於113年9月3日在太平洋房屋員山環球加盟店正式簽署系爭契約。113年9月3日當日在場除兩造外，僅有地政士，太平洋房屋央北重劃店店長當日並未在場。地政士在兩造開始簽署預售屋承購權利買賣契約暨價款委託管理書前，於現場收回113年7月14日兩造所簽署的僑馥建經成屋不動產買賣契約書。　⒉就第二次款換約款金額計算部分，兩造於113年7月14日簽署僑馥建經成屋不動產買賣契約書時，對於第二次款:換約款所採用的計算方式為「總價扣除簽約款及原告購買系爭房產總價」，加上「原告告知已支付建設公司的總價款」，即總價款-簽約款-[原告未支付給建設公司的款項]=總價款-簽約款-[原告購買系爭房產總價-原告告知已支付建設公司總價] ，此經雙方合意確認。此外，地政士於契約書內寫下第二次款:換約款金額「之前」，亦有請原告「再次確認」已支付建設公司的總價款正確性，當下取得原告對於「已支付建設公司的總價款」確認後，地政士才於契約書內寫下第二次款 :換約款金額。因此，113年9月3日當日兩造正式簽署系爭契約，對於第二次款:換約款金額即「重申」113年7月14日雙方合意確認之結果。其中所載，總價為:3,000萬元，簽約款為10萬元(即第一次款)，原告購買系爭房產總價為:2,623萬元，原告告知「已支付建設公司的總價款」為419萬元，因此得出第二次款:換約款金額為:3,000-10-2,623+419=786 ( 萬元)。　⒊被告身為買方，在113年7月14日簽約當下，因房屋預定買賣契約書中的附件一「土地買賣面積及價款說明」(同被證三) ，其內容中僅有表列「各期別款項名稱、百分比以及各期別所需支付金額」，未明確列示「各期別款項支付之日期」。故被告不知道且無法明確得知「原告已支付給建設公司的總價款」正確性，僅能基於信任賣方的立場，同意原告告知的「已支付建設公司的總價款金額」。而原告身為賣方，應有其責任義務需於雙方簽約前向建設公司「複查並確認」已支付給建設公司的總價款正確性，因此原告於民事起訴狀中所述，漏計一期39萬元自備款致使第二次款:換約款誤載之情事，應由原告自行承擔，而非向被告請求。況被告已依系爭契約所議定之換約款金額，於113年9月9日全數匯入僑馥建經專戶，並於113年9月20日與統能開發建設股份有限公司完成更名讓渡之換約手續，自無違反民法第367條之規定。三、按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，應依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增、減或解釋當事人所立書據之真意。查原告主張系爭契約所載明之換約款雖為786萬元，惟此乃誤載，真正金額應為825萬元云云，固據其提出不動產買賣價金履約保證專用不動產買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書、更名讓渡協議書及發票等件為證，被告對於兩造間簽訂系爭契約等節不爭執，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。惟觀諸兩造所簽訂之系爭契約第2條第3項就第二次換約款明定為786 萬元，有系爭契約附卷可稽。況本件標的物為房屋，買賣價金高達3千萬元，諸衡常情，買賣雙方就買賣契約之必要之點，如標的物詳細內容即房屋樓層、位置、坪數及房屋總價均會再三審慎確認，並有地政士及不動產經紀人陪同簽約，此亦有地政士及不動產經紀人於系爭契約上簽名為證。揆諸上開說明，基於契約自由原則，系爭契約既已合法成立，兩造均應受系爭契約內容所拘束，並依債之本旨履行契約所約定之一切義務，縱原告主張該換約款係誤載為真，亦不能片面否認、增減兩造合意簽訂之系爭契約約款，並要求被告承擔此不利益。是原告據此主張系爭契約換約款為誤載，被告應補足短缺款項39萬元云云，難認可採。四、從而，原告民法第367條及系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板簡-3268-20250312-1

中簡

臺中簡易庭

請求找補價金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第4224號原告晨旭建設實業有限公司（即原昇揚開發實業有限公法定代理人蔡宗霖訴訟代理人賴宜孜律師被告黃仁又訴訟代理人潘彥瑾律師上列當事人間請求找補價金事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟肆佰柒拾壹元及自民國一一三年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用百分之四十九由被告負擔，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；如被告願以新臺幣伍萬柒仟肆佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實與理由ㄧ、原告昇揚開發實業有限公司於民國113年10月25日變更公司　　名稱為晨旭建設實業有限公司(下稱晨旭公司)，惟其法人格　　同一性及董事、股東組織並未變動，無承受訴訟情事，且為　　被告所不爭執，先予說明。二、原告主張：　㈠被告於108年向原告購買坐落臺中市○○區○○段00地號土地及其上門牌號碼為台中市○區○○路000號5樓之1區分所有建物(建案名稱：四季文華，下稱系爭房屋)之預售屋，並簽立預售屋買賣契約書(系爭契約)在案。嗣興建完成，原告於112年1 1月1日辦畢建物所有權移轉登記，登記面積有下列差距：⒈ 主建物74.02平方公尺，較系爭契約約定之面積73.96平方公尺增加0.06平方公尺，⒉共有部分面積即公設面積為52.39平方公尺，較系爭契約約定面積47.52平方公尺增加約4.87平方公尺，⒊車位登記面積32.04平方公尺，較系爭契約約定面積增加約0.64平方公尺。則依系爭契約關於主建物、共有部分、車位之價金分別計算登記面積增加之找補金額分別為新臺幣(下同)2,255.27元、169,097.21元、22,216.56元，共計193,569元。　㈡依系爭契約第5條約定：房屋總登記面積有誤差…其超過部　　分，買方只找補2%為限。而系爭房屋總價金為582萬元，2% 金額為116,400元，故被告僅給付找補金額116,400元予原告即可，爰依契約之法律關係，請求被告給付原告面積找補金額等情。　㈢並聲明：被告應給付原告116,400元及自112年11月2日起至　　清償日止之法定遲延利息並請依職權宣告假執行。三、被告則以：　㈠對於上開原告依系爭契約第6條約定系爭房屋分主建物、共　　有部分、車位之總價金與每平方公尺計算之單價不爭執。　㈡既然系爭房屋依主建物、附屬建物、共有部分、車位分別約　　定購買價金，則是否逾找補最高限額2%之面積亦應先分別認定有無超越2%，如有，則超過部分面積依該建物各部分單價 2%計算最高找補金額，如無，則無需找補，是被告就原告主張主建物部分找補金額為2,255元為相同計算；共有部分約定47.52平方公尺，2%誤差為0.9504平方公尺，被告僅需找補33,000元(計算式：0.9504×34,722元＝33,000元，元以下四捨五入〈下同〉)；車位因兩造僅約定超過一定尺寸誤差方要找補，並未約定以面積誤差找補，所以車位不以面積誤差找補，故毋庸找補。基上，被告找補原告之金額應為35,255 元，而原告一律以建物總價金乘以2%為找補上限依據，實屬不公等情。　㈢依系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月1日前完全　　使用執照必要設施，並取得使用執照，斯時原告已給付274 萬元價金，惟原告迄至同年8月9日始取得使用執照，共遲延 69日，原告應依預售屋定型化契約應記載事項第12點第2項條示規定給付被告遲延利息94,530元，應予被告找補原告上開金額互為抵銷等語。　㈣並聲明㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假　　執行。四、本院之判斷：　㈠被告向原告購買系爭房屋(預售屋)及訂立系爭契約，兩造對　　於系爭契約約定面積及價金內容均不爭執，並有系爭契約、建物所有權狀(112中興建字第015953號)等件附卷可稽，應堪信原告主張之購屋、辦畢登記面積之事實為真。　㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院96年度台上字第2631號判決意旨足參)。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院101年度台上字第9 95號判決意旨參照）。　㈢本件被告對於原告依系爭契約計算主建物部分面積誤差之找　　補金額2,255元不爭執(見本院卷第159頁)，應認主建物找補　　金額為2,255元。　㈣本件爭點在於：⒈共有部分找補金額就應如何認定、計算？　　⒉停車位是否依據面積差異需找補？如是，金額為何？下分　　述之：　⒈共有部分應依該部分面積差異與系爭契約第3條(各部分面積　　)與第6條(各部分價金約定)約定，先計算誤差值2%之面積為多少，再乘以每平方公尺單價，而得出找補金額，理由如下：　⑴預售屋係購屋者在買賣房屋時，欲購買之房屋尚未興建起造　　，而完全依賴房屋廣告、銷售講解、樣品屋展現、建材展示等銷售企劃行為，而使購屋者心中產生未來住處之憧憬，進而以期款方式方式與工程進度，漸次完全購屋過程，故在房屋興建完成後，因購屋者之預期(利益)與興建者完工時之心理落差，迭生糾紛，惟預售屋因期款給付而對於民眾資金周轉有其潛在利益，相對對於興建廠商亦可即時取得興建資金 (不須先墊付大筆金錢興建)，社會上實有其存在之必要，故內政部於112年6月間部頒修正後之「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為預售屋買賣契約之「標準示範契約」，期能藉其歸整預售屋買賣秩序，以維交易上之安全及法律之安定性。　⑵系爭契約即係依照上開預售屋買賣契約書範本製作而成，經　　本院比對，內容除將「土地」改為「主建物」、「本房屋」　　(例如：第5條)外，其餘約定均大致相符。本件系爭房屋各部分面積約定在第3條，各部分價金約定在第6條，而主建物每平方公尺單價約為37,588元，共有部分每平方公尺單價約為34,722元(見本院卷第17頁)，如登記面積與系爭契約約定面積有差異，其找補方式係約定在第5條第2項，觀諸其約定內容略以：「…其【超過部分】，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以【各】該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」等字樣(見本院卷第112頁)。則以系爭契約約定之文義，先載明除主建物外，系爭房屋其他部分找補金額以2%為上限，再對於如何計算找補金額作相應之約定(即「各」該面積、單價)，既然契約內容已約定依各面積之單價計算房屋不同部分之找補金額，則依第5條第2項文義先後約定事項順序，應先分別計算各部分面積是否超過2%為公平適當。又系爭契約依內政部範本而製作，內政部將房屋各部分分別記載其金額，除價金逐項嚴謹記載外，亦有區分房屋各部分「分別」買賣、「分別」計算價金之意，然後作一個各部分之總登記，以示慎重杜絕爭議，自然也有不同房屋部分，買賣價金亦不同之意(事實亦是如此)。是依買賣契約第 5條第2項文義，本院認契約文字業已表示當事人真意，無須以別事探求者，即不得反捨契約文字意思而更為曲解成先計算面積超過2%之各部分價金，再與總價金乘以2%之金額作比較，如超過上限金額，則以上限金額為找補價金依據。是原告上開主張之計算找補依據方式，委無足採。　⑶共有部分面積約定為47.52平方公尺，則此部分面積找補上　　限應為0.9504平方公尺，找補上限金額應為33,000元（計算式：0.9504×34,722元〈每平方公尺單價〉＝33,000元）。　⒉停車位部分亦應找補，理由如下：　⑴被告辯稱：依系爭契約第5條第4款關於車位之約定，僅約定　　車位如竣工規格尺寸產生誤差而減少長度、寬度各逾5公分時，【買方】(指被告)得就減少部分依系爭契約所簽訂車位價款分算後減少價金，惟兩造並未約定車位登記面積超過約定面積時，買方須找補賣方價金，故買方對於車位實際使用面積增加約0.64平方公尺，無須找補價金云云。經查：　①次按解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之(最高法院8 8年度台上字第1671號判決意旨足參)。　②系爭契約內容第5條第4款約定如車位竣工尺寸如產生誤差之　　認定標準係在於長度、寬度各逾5公分，而非以面積計算誤差，惟依契約第2條第3項關於買方購買平面式停車位屬，有兩種車位規格供被告選擇，而被告選擇勾選第1種即2.5公尺 ×6平方公尺之較大車位，其應登記面積約定契約第3條第4款車位面積為31.4平方公尺，實際原告登記予被告車位使用面積經換算為32.04平方公尺(全部車位登記在2個建號下持分使用)，多了約0.64平方公尺，被告固以上情答辯，被告不應找不價金，惟本院認：⑴以車位之長度、寬度作為認定原告交屋時是否有瑕疵，而長度、寬度之尺寸足或不足，就是等於面積是否足敷交屋，如果長度或寬度減少逾5公分，其面積亦與系爭契約約定面積不符，被告亦會以物之瑕疵追究原告之責任，為何被告多了0.64平方公尺之面積(或稱其為長度、寬度各多了5公分以上，即辯稱：應作有利於消費者之解釋等語，而不計算找補金額？⑵消費者保護法第11條第2 項「有利於買方之解釋」字句，其前提係建立在雙方權利義務相同平等之情形下方有適用，上開被告所辯重點簡言之在於：原告面積登記(或共有部分依持分換算面積)少了，需要負擔出賣人不完全給付或瑕疵擔保之責任，如面積登記多了，買方不需補償賣方價金(見本院卷第160頁)。被告所辯兩造本即非立於平等之地位，既然非平等地位，則由本院先為利益衡量與衡平原則之適用，認為公平方為兩造最重要之交易原則，被告上開所辯有利於買方之解釋原則自應退讓。　⑵在寸土寸金之都市房屋，停車位之有無及大小，其重要性並　　不亞於主建物之面積，而依系爭契約第5條第4款約定，車位　　如有誤差，不適用第2款2%上限找補約定(見本院卷第23頁至　　第25頁)，而應依車位價款分算找補金額，所以被告應找補　　原告車位款22,216元(計算式：〈1,090,000元÷31.4平方公尺〉×0.64平方公尺＝22,216元）。　⒊承上，被告應找補原告57,471元(計算式：2,255＋33,000＋　　22,216＝57,471)。　㈤至被告辯稱：系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月 1日前完全使用執照必要設施，並取得使用執照，斯時原告已給付274萬元價金，惟原告迄至同年8月9日始取得使用執照，共遲延69日，原告應依預售屋定型化契約應記載事項第 12點第2項條示規定給付被告遲延利息94,530元，應予被告找補原告上開金額互為抵銷等語(見本院卷第175頁、第193 頁)。本院認被告固提出系爭契約約定及使用執照在卷可憑，然系爭契約第11條第1項尚有第1款至第5款之除外責任之特約約定，被告並未對原告是否有第1款至第5款事由舉證以實其說，則被告是否對於原告有遲延取得使用執照之請求違約損害賠償之權利，已非無疑。本院仍認被告非具有抵銷適狀，對於被告上開所辯，尚難憑採。　㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第 1項、第203條亦分別明定。兩造並未約定112年11月2日為契約債權確定期日，是原告不得以上開期日為法定遲延利息之起算日，而本件原告起訴請求，起訴狀繕本業於113年10月2 4日送達被告(見本院卷第35頁)，依前開說明，被告應自送達翌日即同年月25日始負遲延責任，遲延利息應自該日起算，原告請求自112年11月2日起算，於法尚有未合。五、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告給付找補款57,4 　　71元及自113年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，其中49%由被告負擔，餘由原告負擔。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-03-11

TCEV-113-中簡-4224-20250311-1

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臺灣高等法院

減少價金等

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第979號上訴人劉旻嘉訴訟代理人游開雄律師被上訴人福樺建設股份有限公司法定代理人丁章權訴訟代理人羅興章律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年5 月30日臺灣新北地方法院109年度訴字第1574號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。經查本件上訴人於原審主張被上訴人之施作有如附表所示瑕疵，請求被上訴人給付新臺幣（下同）304萬6,485元本息，而於本院始追加主張大樓地下一層電線管路未以不燃材料製成之瑕疵等語。則上訴人於本院追加之訴，並非基於如附表所示之同一基礎事實為請求，追加之訴與原訴之原因事實不同，其追加不合法，先予敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於民國105年4月21日受讓訴外人華騏建築經理股份有限公司（下稱華騏公司）與被上訴人間關於坐落於新北市○○區○○段000號至000號土地上之預售屋即福樺謙邸（下稱系爭大樓）0-000房屋1戶及其基地與4個車位買賣契約（下稱系爭契約）之法律關係，伊並於105年6月13日登記取得門牌號碼新北市○○區○○路000號00樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋）及其基地與編號00-000、000、000、000車位（下稱系爭車位）所有權應有部分（以下合稱系爭不動產）。惟系爭房屋有如附表所示瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金304萬6,485元，並依第179條前段規定請求被上訴人返還不當得利如附表所示，或依民法第227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人賠償損害如附表所示（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴一部分如附表所示提起上訴，其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人304萬6,485元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行二、被上訴人則以：系爭契約附件七已約定採用「雙銀複層節能 LOW-E玻璃」(下稱LOW-E玻璃），其品質及成本均高於銷售廣告所稱之「Heat Mirror懸膜雙中空複層玻璃」（下稱HM 玻璃），上訴人並未受有損害。系爭房屋專有部分及管道間排水管雖非以不燃材料製成，但依修正後「建築技術規則建築設計施工編」第247條規定，仍屬合法，並無瑕疵。系爭房屋公共設施部分，頂蓋型開放空間及車道出入口緩衝空間所占面積計入共有部分，符合建築技術規則及地政機關登記規定。雨遮（外露樑部分）之設置符合申請時之法令規定，屬於得測繪範圍。又加設金屬鋁格網部分乃為安全考量，並非偽作陽台，並未計入陽台面積。1樓車道坡道上方水平遮陽計入建築面積及樓地板面積，亦符合建築技術規則。屋突一層平台花房經主管機關認定與使用執照相符，並非違建。地下1層至4層機房擅自變更為廁所部分，係伊考量住戶需求，方為增設，對上訴人及全體住戶並未造成損害等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠上訴人前為華騏公司負責人，於103年8月29日以華騏公司名義向被上訴人購買系爭房屋及其基地與系爭車位。華騏公司於105年4月21日將系爭契約之法律關係讓與上訴人，由上訴人繼受取得系爭契約債權及債務關係。　㈡被上訴人於105年6月13日將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人。系爭房屋專有部分於105年9月10日完成點交，共有部分則於106年6月30日移交予管委會。　㈢系爭房屋所安裝之門窗玻璃，並非HM玻璃，而是LOW-E節能玻璃。　㈣系爭房屋廚房、浴廁（含主衛及3間客衛）之水平排水管及污水管配管管材並非不燃材料。系爭房屋原始設計為施作全室天花板（耐燃一級矽酸鈣板），嗣因上訴人欲自行裝潢，並與被上訴人合意辦理變更（即客變），故被上訴人未依原始設計於系爭房屋主浴、浴廁一、浴廁二施作耐燃一級矽酸鈣板材質之天花板。　㈤系爭建物地下1至4層雨水管未以不燃管材設置，嗣後由被上訴人委請廠商於111年7月間使用玻璃棉保溫筒包覆方式改善。四、兩造爭執要點為：上訴人得否依民法第359條、第179條前段規定，請求減少價金並返還不當得利如附表所示？或依民法第227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人賠償損害如附表所示？茲就兩造爭執要點及本院得心證之理由分述如下: 　㈠附表編號1至3部分：　　上訴人主張：系爭大樓銷售廣告宣稱採用HM玻璃，則該廣告自為系爭契約之一部分，惟被上訴人並未依約裝設HM玻璃，即屬瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號1至3所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱：系爭契約附件七已約定採用LO W-E玻璃等語。經查：　⒈按消費者保護法第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。次按解釋當事人簽立契約之真意，應以當時所根基之事實、經濟目的及其他一切證據資料為其判斷之標準；亦即應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，並斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。　⒉次按系爭契約第13條第2項約定：「有關主要建材、設備及其廠牌、規格或等級詳如附件七所示之『建材設備表』。」，而附件七關於「鋁門窗玻璃」部分則於第3條載明：「住宅客餐廳、臥室、廁所，採用中空LOW-E節能玻璃（不含工作陽台防雨窗及工作陽台門）。」（見原審卷一第59、115頁）。則解釋兩造締約之真意，應認為系爭房屋客廳、臥室、廁所應裝設玻璃規格，已經當事人特別磋商約定以如附件七所示LOW-E玻璃」取代預售廣告介紹之HM玻璃。且系爭契約經華騏公司於103年7月16日攜回審閱後，始於103年8月29日訂立系爭契約(見原審卷一第49、81頁)，足證華騏公司已有充足時間詳細審閱，了解系爭契約之權利義務關係，認為契約條款對其並無不利，始同意訂立系爭契約。上訴人雖主張：系爭契約附件七約定為定型化契約條款，並非當事人個別磋商而合意之契約條款云云。經查上訴人並無舉證證明該項約定有何民法第247條之1各款、或消費保護法第12條第1項、第2項各款所示情形，則該部分約定自屬有效，上訴人不得於受讓系爭契約之權利義務關係後，再以系爭房屋裝設LOW- E玻璃與銷售廣告所示不符，具有瑕疵為由，依民法第359條、第179條規定請求減少價金並返還不當得利，或依民法第2 27條第1項，準用民法第226條規定請求被上訴人賠償損害。是上訴人此部分主張，應屬無據。　㈡附表編號4、5部分：　　上訴人主張：系爭房屋專有部分及管道間排水管非以不燃材料製成，具有瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號4、5所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱並無瑕疵等語。經查：　⒈按110年1月9日修正前「建築技術規則建築設計施工編」第24 7條規定：「高層建築物各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能之防火措施，其貫穿防火區劃之孔隙應使用防火材料填滿或設置防火閘門。」（見原審卷一第44 7頁）。　⒉次按內政部營建署於102年6月7日召開會議，研商高層建築物配管管材應以不燃材料製成規定疑義，並作成結論：「㈠高層建築配管是否貫穿防火區劃均應符合建築技術規則建築設計施工編第247條有關『各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能之防火措施』之規定。本案爭議所涉之戶外景觀水池之排水配管，與建築物本體之配管為分別獨立之二個系統，其排水配管於戶外部份非屬上開第247條規範範疇，至其配管穿入建築物本體部分仍應符合『各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能之防火措施』之規定，其以非不燃材料製成之配管得以不燃材料包覆後視為上開規定『使用具有同等效能之防火措施』。……」，有該署102年6月13日營屬建管字第1022912361號函附102年6月7日會議紀錄影本可稽（見本院卷第115至116頁）。　⒊再按「建築技術規則建築設計施工編」第247條規定於110年1 月9日修正公布為：「高層建築物各種配管管材均應以不燃材料製成或包覆，其貫穿防火區劃之施作應符合本編第85條、第85條之1規定。」，並新增第2項規定：「高層建築物內之給排水系統，屬防火區劃管道間內之幹管管材或貫穿區劃部分已施作防火填塞之水平支管，得不受前項不燃材料規定之限制。」，修正理由則為：「給排水系統配管內承裝水，業具滅火性能，且裝配於已防火區劃之管道間內與居室隔絕，爰免除對其之材料限制，增訂第2項規定。」（見本院卷第391、393頁）。　⒋又按新訂之法規，如涉及限制或剝奪人民權利，或增加法律上之義務，原則上不得適用於該法規生效前業已終結之事實或法律關係，是謂禁止法律溯及既往原則。倘新法規所規範之法律關係，跨越新、舊法規施行時期，而構成要件事實於新法規生效施行後始完全實現者，除法規別有規定外，應適用新法規。此種情形，係將新法規適用於舊法規施行時期內已發生，且於新法規施行後繼續存在之事實或法律關係，並非新法規之溯及適用，無涉禁止法律溯及既往原則（司法院大法官釋字第783號解釋意旨參照）。經查依「建築技術規則建築設計施工編」第247條規定修正理由與內政部營建署1 02年6月13日上開函示意旨可知，修正前上開第247條中段規定所稱之「同等效能之防火措施」孳生疑義，內政部營建署始為上開函示，因此上開110年1月9日新增第2項規定乃就所謂「同等效能之防火措施」加以具體化，並免除給排水系統配管材料之限制。次查系爭大樓之建造執照於100年12月20 日核發，系爭房屋專有部分於105年9月10日完成點交，足見被上訴人就配管之施作，於上開第247條規定修正前即已完成。則依上說明，應認為被上訴人雖於上開規定修正前即已完成配管施作，但該等配管於上開規定修正後繼續存在，則本件於114年2月11日言詞辯論終結時，就被上訴人施作有無瑕疵之判斷標準，即應適用修正後新增第247條第2項規定，無涉禁止法律溯及既往原則。　⒌經查系爭大樓之建造執照於100年12月20日經新北市政府工務局核發後（見本院卷第397頁），被上訴人就公設消防、排水、給水管道間均設置防火門及矽酸鈣板，為防止煙囪效應在上下樓板穿管處均施作泥作遮斷，已為獨立之防火區劃，有SGS複驗紀錄表、新北市政府消防局105年2月22日函文影本可憑（見本院卷第373至383頁）。且被上訴人使用防火管材鍍鋅管、不鏽鋼管等不然材料施作，有購買證明書、防火填塞工程品質保固書、污水鑄鐵管銷售證明書、耐熱電纜銷售證明書及出廠檢驗報告、耐燃普納板出貨證明書、室內防火隔間牆系統之出廠證明、矽酸鈣板出貨證明可稽（見原審卷二第311至419頁），均為上訴人所不爭執。且依修正後「建築技術規則建築設計施工編」第247條第2項規定，系爭大樓內之給排水系統，屬防火區劃管道間內之幹管管材或貫穿區劃部分已施作防火填塞之水平支管，不受不燃材料規定之限制，則據此足證被上訴人所施作系爭房屋專有部分及管道間排水管，與上開第247條規定相符，並無瑕疵。被上訴人此部分所辯，應屬有據。上訴人主張：系爭房屋專有部分及管道間排水管非以不燃材料製成，亦無以不燃材料包覆，依上開內政部營建署102年6月13日函示意旨，不得視為具有修正前上開第247條規定中段所稱「具有同等效能之防火措施」，構成瑕疵，依民法第359條、第179條規定請求減少價金並返還不當得利，或依民法第227條第1項，準用民法第226 條規定請求被上訴人賠償損害云云，即屬無據。　㈢附表編號6、7部分：　　上訴人主張：系爭房屋之公設頂蓋型開空間及車道分別遭灌虛坪7.992平方公尺、1.12平方公尺，具有瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號6、7所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱並無瑕疵等語。經查：　⒈訴外人即新北市○○區○○路000號00樓房屋區分所有權人主張：系爭大樓公設頂蓋型開空間及車道分別遭灌虛坪云云，於10 9年向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）起訴請求被上訴人減少價金等事件（109年度訴字第1688號減少價金等事件、嗣後撤回起訴），經該院囑託臺北市建築師公會鑑定結果如下：　⑴依該會110年10月12日(110)(17)鑑字第2251號鑑定報告書所示（見原審卷㈡第177、189至192、204至205頁）：①系爭大樓共有部分標註為「車道出入口緩衝空間」及「頂蓋型開放空間」所占用面積計入共有部分，符合建築技術規則及地政機關登記規定。②系爭建案雨遮（包含開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者），即本件上訴人主張外露樑過樑挑空處加設鋁隔網者（見原審卷一第425頁），因系爭大樓之建造執照於100年12月20日核發，合於申請時法令規定，並無內政部100年4月15日台內營字第10008022591號令之適用，屬得繪測登記範圍。③共有部分3至27樓未標明空間用途部分，屬得繪測登記範圍之建物。　⑵依該會111年9月29日(111)(17)鑑字第2582號補充鑑定報告書所示（見原審卷㈡第291、298至301頁）：按建築技術規則建築施工編第1條第1項第5款規定所稱樓地板面積定義為：「建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。」，第162條第1項規定：「前條總樓地板面積…… 每層陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過2.0 公尺或雨遮、花臺突出超過1.0公尺者……計算該層樓地板面積……」，故車道出入緩衝空間及頂蓋行開放空間，得依建築技術規則規定計入樓地板面積，而專有部分以外面積，則屬共有部分，故前開空間係非特定人專有，自應計入共有登記，本件尚無違反地政登記相關規定等情。　⑶依該會112年1月30日(112)(17)鑑字第180號函所示（見原審卷㈡第489至490頁），上訴人於新北地院109年度訴字第1688 號減少價金等事件所提出111年11月24日及12月8日陳述意見狀所稱關於「陽台及外露樑雨遮作為頂蓋型開放空間」是否不得計入容積樓地板面積等情，該會業於110年10月12日鑑定報告書第10頁㈢及111年9月29日補充鑑定報告第6頁㈠⒉說明，關於上訴人所提出陳述意見內容，不影響原鑑定報告書等語。則綜合上開鑑定意見所示，足證系爭大樓公設頂蓋型開空間及車道並無遭灌虛坪情事。　　⒉系爭契約圖示鋁格網處並無標示登記為陽台或雨遮，陽台僅3 處，陽台面積之計算係以上述3處陽台面積加總為42.79平方公尺（見本院卷第407頁、3處紅圈標示「陽台」位置、不包括鋁隔網處、以及陽台面積計算式)，經核較系爭契約第5條約定所示陽台面積42.78平方公尺為大。雨遮登記權利面積為14.31平方公尺，亦較系爭契約第5條約定雨遮面積13.43 平方公尺為大，且該條約定雨遮僅登記，不計價（見原審卷一第51頁、本院卷第407頁之對照說明）。又該鋁格網之設置目的為防止墜落以求安全，若上訴人無需要，被上訴人可派員拆除，復為被上訴人所自陳（見本院卷第273頁）。故系爭房屋雖確實設有鋁格網（見原審卷一第425頁），惟既不計價，且得拆除，自不構成瑕疵。　⒊從而上訴人主張：系爭房屋有如附表編號6、7所示瑕疵云云，即屬無據。　　㈣附表編號8部分：　　上訴人主張：系爭大樓公設違反建築法規，構成違章建築，應屬瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號8所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱並無瑕疵等語。經查：　⒈系爭大樓屋突一層平台花房部分，經新北市政府違章建築大隊查核結果，與105林使字第155號使用執照圖說相符，故加紗窗之情事非屬建築法規範之建築物及雜項工作物，未涉及違章建築範疇，有該大隊109年3月6日新北拆認一字第10932 36983號函影本可稽（見原審卷二第241頁）。至於新北市政府工務局109年2月17日函文雖為不同判定，惟該大隊查核日期既於新北市政府工務局函示之後，衡情即應以該大隊查核結果為準，認為該花房之設置並無違建等法規。是上訴人主張此部分為瑕疵云云，應屬無據。　⒉系爭大樓地下一層至四層機房擅自變更為廁所部分，固然屬於違章建築，拆除費用為2,898元，固經臺北市建築師公會1 10年10月12日鑑定屬實（見原審卷二第197頁）。惟該等機房既為上訴人與其他區分所有權人共有，則依上訴人所有權應有部分計算結果僅為損害38元（計算式：2,898元×12,978 /1,000,000＝38元），所受損害甚微。且被上訴人自陳係因考量住戶可能因塞車或長途開車等情形而有內急生理需求，因此增設廁所，且已點交予管理委員會多年，現況仍為廁所等語（見本院卷第340頁），並為上訴人所不爭執。此外上訴人並無舉證證明該變更為廁所部分，有何滅失或減少系爭房屋價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，故上訴人主張此部分為瑕疵云云，應屬無據。五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條前段、第227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人給付304萬 6,485元本息，並非正當。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加之訴並不合法，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為不合法，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第十庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高明德　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪附表：編號瑕　疵　項　目修補費用上訴人請求金額 1 系爭房屋門窗玻璃為雙銀複層節能LOW-E玻璃，與銷售廣告所稱為Heat Mirror懸膜雙中空複層玻璃不符材料費用 56萬,3782元 2 吊車費用 6萬2,000元 3 交管費用 6萬7,000元 4 系爭房屋專有部分及管道間排水管並非以不燃材料製成不燃管材費用 3萬4,264元 5 更換費用 126萬9,968元 6 公共設施遭灌虛坪頂蓋型開放空間 95萬4,944元 7 坡道部分 7萬0,923元 8 公共設施違反建築法規 2萬3,604元合　計 304萬6,485元正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　章大富

2025-03-11

TPHV-112-上-979-20250311-1

審重訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 114年度審重訴字第28號原告蕭玉如被告金振發建設股份有限公司兼法定代理人蔡宇盛上列當事人間請求損害賠償等事件，本院裁定如下：　主　文本件移送臺灣高雄地方法院。　理　由一、按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院；當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；惟於民事訴訟法定有專屬管轄之訴訟，不適用之，民事訴訟法第 28條第1項、第24條第1項、第26條分有明文。故除專屬管轄外，因雙方當事人之合意，使本無管轄權之法院因而有管轄權，本有管轄權之法院即喪失管轄權，合意管轄一經約定，原告即應向合意管轄之法院起訴，不得向他法院起訴。從而，當事人以合意定第一審管轄法院者，如具備上開法定要件，當事人及法院均應受其拘束，關於合意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判籍而優先適用（最高法院99年度台抗字第110號裁定意旨參照）。二、經查，本件原告起訴主張其向被告金振發建設股份有限公司（下稱金振發公司）購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷00 號房地（下稱系爭房地），並約定所繳款項應由高雄市第三信用合作社辦理預售屋之價金返還履約保證，詎被告等不僅延遲完成系爭房地，且被告金振發公司逕將房屋起造人登記及基地信託予第三人，亦未辦理預售屋之價金返還履約保證，嗣經原告查證系爭房地已再出售予他人並辦理所有權登記，爰依債務不履行及侵權行為等法律關係，向被告金振發公司及其法定代理人即被告蔡宇盛請求損害賠償。依兩造間房地預定買賣合約書第22條第8項約定，因本合約發生訴訟時，雙方合意以臺灣高雄地方法院為第一審管轄法院，有房地預定買賣合約書附卷可稽，參照上揭條文及說明，本件既非專屬管轄之訴訟，受訴法院則受兩造上開合意管轄之拘束，即應排斥其他審判籍而優先適用兩造合意管轄之約定。從而，本件訴訟自應由臺灣高雄地方法院管轄。原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、依民事訴訟法第28條第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　民事審查庭法　官　朱玲瑤正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳瑩萍

2025-03-11

CTDV-114-審重訴-28-20250311-1

訴

臺灣臺中地方法院

確認買賣價金等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度訴字第3187號原告邱奕翔訴訟代理人謝秉錡律師複代理人林育正律師被告佳禧不動產經紀有限公司法定代理人尤翔輝被告賴冠瑋林泰佑上三人共同訴訟代理人張嘉麟律師上列當事人間請求確認買賣價金等事件，本院裁定如下：　　主　　文本件於本院一一四年度重訴字第九三號給付買賣價金等事件民事訴訟終結前，停止訴訟程序。　　理　　由一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為　　據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事　　訴訟法第182條第1項定有明文。又所謂訴訟全部或一部之裁　　判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法　　律關係是否成立，為本件訴訟先決問題而言。二、原告主張：伊經由被告佳禧不動產經紀有限公司（下稱佳禧公司）所屬之經紀人即被告賴冠瑋居間仲介，於民國112年3 月25日向被告林泰佑承買其向訴外人京苑建設開發股份有限公司（下稱京苑公司）所購買坐落臺中市○區○村段000000○0 000000地號土地之預售屋（門牌號碼嗣編定為臺中市○區○○ 街00巷0號，下稱系爭建物）契約權利，並給付仲介費新臺幣（下同）80萬元。嗣經臺中市政府都市發展局（下稱都發局）函知系爭建物屋突部分有違章建築，伊始知原先約定系爭建物13間套房其中3間屬違章建築，伊因而受有3間套房價值660萬元之損失。爰依不動產經紀業管理條例第24條之2第 4款、第26條第2項、民法第179條、第227條第1項準用第226 條第1項、第354條第1項、第360條、第571條之規定，提起本件訴訟，請求被告如數賠償，並返還仲介報酬等語。三、經查，原告經由被告佳禧公司、賴冠瑋居間，向被告林泰佑購買系爭建物之預售屋權利，嗣系爭建物經都發局通知有部分違建等情，業經原告提出預定買賣契約書、轉讓協議書、都發局113年6月25日中市都管字第1130142587號函為證（見本院卷第23頁至第93頁、第153頁至第154頁），並為被告所不爭執（見本院卷第299頁至第233頁），堪認原告主張屬實。又原告以系爭建物減少3間套房為由，拒絕給付660萬元價金，業經京苑公司提起請求給付買賣價金訴訟，現由本院11 4年度重訴字第93號事件審理中（下稱另案訴訟），原告並以其是否受有上開損失，端視另案訴訟判決之結果，而聲請本件先行停止訴訟程序。四、審酌京苑公司已訴請本件原告給付買賣價金，並於113年11 月20日繫屬本院，現由另案訴訟審理中，此經調閱另案訴訟卷宗核閱無訛。原告本件所主張之660萬元損害，即為京苑公司於另案訴訟所請求之買賣價金，亦即原告購買系爭建物是否受有損害，尚待另案訴訟之結果，此為兩造所不爭執（見本院卷第417頁、第424頁、第434頁），被告就此亦同意待另案訴訟判決之結果，本件先行停止訴訟程序（見本院卷第424頁）。為避免裁判歧異、證據重複調查及兼顧訴訟經濟，於另案訴訟確定前，有依首揭規定裁定停止本件訴訟程序之必要。爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　　11　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　劉承翰以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　　11　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宏谷

2025-03-11

TCDV-113-訴-3187-20250311-1

南簡

臺南簡易庭

給付違約罰款

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1185號原告胡冬香訴訟代理人鄭有智被告聯上實業股份有限公司法定代理人蘇永義訴訟代理人柯尊仁律師上列當事人間請求給付違約罰款事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣249,058元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣3,420元由被告負擔百分之78，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣249,058元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國108年2月9日向被告購買坐落臺南市○ ○區○○段000地號土地(出售權利範圍100000之276、登記權利範圍100000之321)及其上「聯上海棠」建案(下稱系爭建案) 編號00棟10樓預售房屋(出售面積50.96坪、登記面積51.46 坪)(即臺南市○○區○○段0000○號建物，門牌號碼為臺南市○○ 區○○○路000號10樓之1，權利範圍全部，下稱系爭房屋)(上開不動產下合稱系爭房地)，並於同日簽訂土地房屋預售買賣契約書(下稱系爭契約)。依系爭契約第12條第1項本文約定，系爭房屋之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年 12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。惟被告遲至112年10月17日始取得使用執照，依系爭契約第12條第2項約定，視同被告違約，則自112年3月1日起算，被告已遲延274天，被告應以原告已繳房地價款新臺幣(下同)2,321,000元、按每日萬分之5單利計算遲延利息予原告。是被告應給付原告遲延利息317,977 元(計算式：2,321,000元×274天×5/10000=317,977元)。為此，爰依系爭契約第12條第2項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告317,977元。　　二、被告則以：　㈠被告興建系爭建案期間遭遇新冠肺炎疫情，全國爆發全面性大規模缺工缺料，臺南市政府工務局(下稱工務局)為因應疫情，以行政命令(下稱系爭函令)規定自99年12月25日至111 年12月31日期間已領得臺南市政府核發建築執照者，增加其建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機關認為建築業受疫情及缺工影響之期間為2年，雖工務局僅規定建築執照之建築期限增加2年，惟使用執照係在建築完工後才能申請，則取得使用執照之約定期限，自隨建築執照之建築期限向後延期2年。系爭建案係於104年8月24日領得建築執照，亦適用系爭函令，得延長建築期限2年，故被告僅須於113 年12月31日前取得使用執照即未違反系爭契約，被告於112 年10月17日取得使用執照自不負遲延責任。　㈡又新冠肺炎疫情屬不可抗力之「天災」，系爭建案之完工因我國政府對疫情採取高強度管制政策而推遲，亦有「政府法令變更」之影響，被告自得順延工期。依行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003000000號函（下稱系爭函文）內容，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止共69天，延長工期以0.5計，共35天；非第三級警戒自110 年7月27日至112年4月30日止共643天，延長工期以0.15天計，共96天，合計影響施工期間為131天，得予順延。再依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項（下稱系爭注意事項）第5條第1項第3款第6目、第2項第1、 2款之規定，臺南市政府發布之停止上班日不計工作天；24 小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫米以上，工期展延1天；24小時累積雨量達130毫米以上，當日及隔天工期展延2天。系爭建案自107年1月1日開工至112 年10月17日取得使用執照期間，曾逢108年8月24日、112年7 月27日、112年7月28日、112年9月4日，共4天颱風因此停止上班；系爭建案所在之臺南市安平區24小時累積雨量在50毫米以上者有59天（107年12天、108年14天、109年9天、110 年15天、111年3天、112年6天）；當日雨量達130毫米以上者有11天（107年3天、108年1天、109年2天、110年3天、11 2年2天），依前揭系爭注意事項之規定，此部分工期應予展延81天【計算式：59天＋（11天×2）＝81天】。　㈢另系爭建案之消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局（下稱消防局）審核通過，消防局嗣以圖說與法規不符為由要求被告修改，被告於112年3、4月間與消防局溝通，消防局於1 12年5月26日召開內部會議仍要求被告修改，導致被告無法按原定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消防核可函，此延誤非可歸責於被告，亦應順延60天工期。又系爭建案各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先埋設，因承購戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更設計，以每戶影響工期半天計算，共計影響工期70天。綜上，系爭建案因疫情影響工期131天、颱風天4天、雨天81天、消防圖審延誤60天、客變增加工期70 天，共346天均非可歸責被告事由所致。故被告於112年10月 17日取得使用執照，雖逾系爭契約第12條第1項本文約定之1 11年12月31日期限290天，但計算前揭工期應予順延之346天後，顯然被告毋庸負遲延之責，則原告依系爭契約第12條第 2項約定請求被告給付遲延利息即無理由。　㈣退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量系爭契約係締結於新冠肺炎疫情發生之前，該疫情持續期間較諸92年間發生之SARS疫情更久，疫區更廣，影響層面之廣顯非兩造於簽立系爭契約時所得預料，故如仍強按系爭契約第12條第1項本文約定，以111年12月31日為取得使用執照之期限，不履行即要求被告負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平，請求依民法第227條之2第1項規定，依照情事變更原則減少被告應給付之遲延利息金額。又系爭契約第12條第2項約定之「遲延利息」性質上應屬「損害賠償總額預定性質之違約金」，衡酌原告以總價1158萬元(每坪227,237元)購買系爭房地，而系爭建案於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告受有300多萬元之不動產價值上漲利益，猶請求被告給付317,977元之違約金實屬過高，請求依民法第252條規定將之酌減至0元。另系爭房屋出售面積50.96坪，實際登記面積則為51.46坪，依系爭契約第5條第2項約定，原告應就房屋面積誤差部分找補被告86,327元，被告亦主張以該找補金額與本件原告請求金額相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈ 原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項: 　㈠原告於108年2月9日向被告購買系爭建案之系爭房地，雙方並簽訂系爭契約。　㈡系爭契約第12條第1項本文約定，系爭房屋之建築工程應於10 7年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。　㈢系爭房屋係於112年10月17日取得使用執照，已遲延約定完工日期(111年12月31日)290天。　㈣原告已繳系爭房地價款為2,321,000元。　㈤工務局於110年1月13日發布：「本市建築期限之增加，請依下列規定辦理：自99年12月25日至110年1月20日期間領得本市建築執照或雜項執照之建築案……其建築期限增加2年」。系爭建案之建築執照可適用系爭函令。　㈥109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發，臺南市疫情警戒第三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日。　㈦系爭建案工程自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用執照期間，曾遇4天颱風因此停止上班（108年8月24日、112 年7月27日、112年7月28日、112年9月4日）。　㈧系爭房屋出售面積為50.96坪(其中雨遮1.01坪不計價)，登記面積為51.46坪(其中雨遮0.9坪不計價)。四、得心證之理由：　㈠被告未於約定完工日期（111年12月31日）前取得使用執照，於112年10月17日始取得，其所辯稱順延事由是否符合系爭契約第12條第1項但書之約定？　⒈按系爭契約第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在10 7年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」（見本院卷一第179至181頁）。查原告於108年2月9日向被告購買系爭房地，依約系爭建案應於111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟系爭建案實際係於112年10月17日始取得使用執照，逾預定完工期限290天乙情，為兩造所不爭執，依民事訴訟法第277條本文所定舉證責任分配原則，應由被告就所辯之工期因符合系爭契約第12條第1項但書約定而得予順延之有利於被告之事實，負舉證責任，合先敘明。　⒉被告固辯稱依工務局系爭函令內容，施工期限延長2年，則系爭契約所定使用執照取得期限，亦應由原定之111年12月31 日延長2年至113年12月31日，故被告於112年10月17日取得使用執照並無遲延云云，並提出工務局110年1月13日南市工管一字第1100000000號函暨系爭函令、110年6月18日令、11 1年7月25日令等件為證（見本院卷一第37至43頁）。惟核上開函令內容係工務局因應新冠肺炎疫情及產業缺工問題，特令自99年12月25日至110年1月20日期間領得臺南市建築執照或雜項執照之建案，且已申報勘驗者，其建築期限增加2年，無須另行申請，但於系爭函令發布前已失效之執照、免申報勘驗之案件或經工務局勒令停工且未經同意復工者，則不適用；嗣將適用範圍延長為111年12月31日前已領得之建築執照及雜項執造且仍為有效者。此為主管建築機關工務局對於發給之建築執照及雜項執照依建築法第53條之規定，所為之建築期限管制措施，因考量疫情影響而通案給予建築施工者相當之行政寬限期間，並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，則被告以系爭函令逕認兩造間之系爭契約所定工期亦應得予順延2年，難謂可採。　⒊被告復辯稱系爭建案施工期間因受疫情影響，工期應順延131 天等語。惟觀諸系爭函文內容，係行政院公共工程委員會針對各機關招標及履約中之公共工程，依該會於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關與廠商依循辦理，有系爭會函文1份附卷可憑（見本院卷一第47頁）。是系爭函文之適用對象應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵蓋私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭契約工期應予順延之事由或作為計算依據，仍應由被告就系爭建案施工受到疫情之影響內容為具體主張及舉證。被告雖提出自製之「工期比較表」與「分包廠商確診人員統計表」等件為證等件為證（見本院卷一第 45至46頁、第109頁），然上開資料並無法得知被告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員統計表僅有各分包廠商之人數統計資料，並無各人員具體確診日期及請假期間，被告亦未曾因施工人員確診而遭行政機關強制停工，尚難使本院形成被告因疫情缺工、缺料過多而影響其工期達 131天之心證。　⒋再被告所辯因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭建案消防圖說，影響工期60天乙節，然被告就此並未提出相應之佐證，其述是否為真已有疑問。再即便確有消防局要求變更消防圖說之事，被告興建工程本應確保各項圖說合於法規，並取得相應主管機關之核可，以利完工，則其遲至112年10 月3日始取得消防核可函，仍應屬可歸責於被告之事由，不得據此主張順延工期。　⒌被告另辯稱因系爭建案承購戶有173戶申請客變，影響工期70 日乙節，雖據提出客戶變更資料表為憑（本院卷一第71至83 頁），觀諸系爭契約第13條關於建築設計變更之處理約定可知，買方申請變更設計應經賣方同意，故是否提供客變服務，被告有權決定，被告既同意買方客變，自應通盤考量客變可能影響施工之工期，再約定完工期限，要無定好完工期限後，再要求全體買方承擔部分買方客變之不利益之理。是本件被告縱有因承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸責於被告之事由，不得據此主張順延工期。　⒍至被告辯稱依系爭注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第 1、2款規定，颱風天4天與雨天81天均應順延工期乙節；惟系爭注意事項（見本院卷一第55至58頁）係臺南市政府為統一辦理臺南市及所屬各機關學校營繕工程之工期核算，特訂之注意事項，僅對臺南市及所屬各機關學校發生效力，尚無從拘束私人契約，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即得展延系爭建案一定比例之工期，仍應由被告就颱風、下雨影響其施工之事實為具體說明及舉證。查：　⑴颱風4天部分：兩造對於系爭建案工程自107年1月1日開工至1 12年10月17日取得使用執照期間，曾遇4天颱風假停止上班（108年8月24日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月 4日）乙情並不爭執。而依系爭契約第12條第1項本文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條第1項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者，始得展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日因颱風影響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但書第1款因天災致被告不能施工，得予順延工期1日，應屬可採，依此被告得順延至112年1月1日前完工取得使用執照。至其餘3日颱風天，均發生於原定期限（1 11年12月31日）與前揭展延期限（112年1月1日）之後，當無展延工期可言。　⑵雨天81天部分：被告雖稱其因下雨影響工期81天，並提出交通部中央氣象署107至112年臺南氣象站之逐日雨量資料為證（本院卷一第139至153頁）；然被告並未提出所述下雨日期確實影響被告施工之證明，被告以下雨為由主張順延工期，難認可採。　⒎綜上，系爭建案工程之工期依系爭契約約定應予順延1天至11 2年1月1日。　㈡原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付遲延利息317,977元，有無理由？被告得否依民法第277條之2第1項規定，請求減少其給付？又被告抗辯違約金過高，請求依民法第252條規定酌減，是否可採？　⒈按系爭契約第12條2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（見本院卷一第181頁）。查系爭建案依兩造約定本應於111年 12月31日前完工取得使用執照，因108年8月24日颱風得予順延至112年1月1日，業經認定如前，則被告於112年10月17日始取得使用執照，堪認已逾期289天。而原告已繳系爭房地價款2,321,000元，為兩造所不爭執，依系爭契約第12條第2 項之約定，原告得請求被告給付按原告已繳房地價款2,321, 000元依每日單利萬分之5計算之遲延利息為335,385元【計算式：2,321,000元×5/10000×289日＝335,385元，元以下4捨 5入，以下同】。　⒉按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項固定有明文。惟上開法條旨在規範契約成立後有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。查被告抗辯因新冠肺炎疫情之影響應順延工期131天部分並無理由，已如上述，則被告復以疫情之情事變更為據請求減少其違約給付，實難認可採。　⒊按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號判決意旨參照）。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。查系爭契約第1 2條第2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價款萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並未出售系爭房地，尚無從自市場漲幅中實現任何收益，被告依照其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假設，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事實，更非違約金是否過高之衡酌要素。被告復未舉證約定之違約金過高而顯失公平，則其事後翻異指摘系爭契約約定之違約金過高，要求酌減，洵屬無據。　㈢被告抗辯其得以對原告之房屋登記面積誤差找補金額債權86, 327元，與本件原告請求金額相抵銷，有無理由？　⒈系爭契約第5條第1項約定房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準。第2項約定依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算（見本院卷一第171頁）。　⒉查系爭房屋出售之面積為50.96坪(其中雨遮1.01坪不計價)，地政登記面積為51.46坪(其中雨遮0.9坪不計價)，為兩造所不爭執。依系爭契約第5條約定，房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積單價（應扣除車位價款及面積），依上開約定換算結果，被告抗辯原告就房屋誤差面積應找補86,327 元予被告(見本院卷一第97頁)，應為可採。　⒊原告雖主張其於113年5月14日已與被告完成交屋手續，當時被告並未要求原告找補房屋登記面積差額價款等語，惟縱原告主張之事實為真，亦非表示被告已拋棄系爭房屋登記面積差額找補價款之債權，原告主張被告不得再向原告請求找補房屋面積差額價款云云，尚難認有據。　⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。查原告得請求被告給付遲延利息335,385元，又依系爭契約第5條第2項約定，被告得向原告請求給付86,327 元之價金找補，兩造互負有給付遲延利息、給付找補價金之債務，且債務種類相同均屬金錢之債，均已屆清償期，合於抵銷適狀，被告所為抵銷抗辯應為有據，則經抵銷後，原告尚得向被告請求249,058元（計算式：335,385元-86,327元= 249,058元）。五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付249,058元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費3,420元，經審酌兩造勝敗比例，爰依民事訴訟法第87條第1項、第91條第3項規定，依職權確定訴訟費用額之負擔如主文第3項所示。七、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告得假執行；另被告聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李姝蒓以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅

2025-03-10

TNEV-113-南簡-1185-20250310-1

家暫

臺灣臺中地方法院

暫時處分

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度家暫字第20號聲請人顏○羽相對人廖○雲關係人顏○驊上列當事人間因監護宣告事件，聲請人聲請暫時處分，本院裁定如下：　　主　文一、聲請駁回。二、聲請程序費用由聲請人負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：相對人為聲請人及關係人顏○驊（下稱顏○驊）之母，其經顏○驊聲請受監護宣告事件，現由本院113年度監宣字第764號受理在案。相對人於民國97年間遭受車禍意外後至112年4月間，聲請人、相對人、顏○驊皆同住，由聲請人與顏○驊一同照顧相對人。聲請人考量相對人生活機能逐漸退化，於112年1月間、113年1月間為相對人申請相關長照服務與日照中心服務，相對人觀察長照人員確認相對人受妥善照顧後，乃於112年4月因無法忍受顏○驊種種威脅與情勒，無奈之下搬離，而聲請人搬離後仍有返回原住所照料相對人、至日照中心探望相對人，然顏○驊經常獨留相對人在家，曾發生顏○驊下班後發現相對人於樓梯跌倒半躺之情事。而顏○驊之精神狀態不穩，曾向友人謊稱相對人需開刀而借貸，卻用作個人開銷、曾藉詞相對人造成其不順遂，要聲請人給予其相對人之退休存款欲創業，卻用於支應保險金，又顏○驊因其日常生活花費入不敷出，即向聲請人要求提前支付相對人每月之生活費，甚於聲請人112年4月間搬離後向聲請人索取孝親費、照顧費以支應其個人開銷。近年來相對人老年失智及生活自理機能退化，聲請人常提醒有關相對人照護注意事項，然顏○驊置若罔聞，將提醒視為刁難並常情緒失控，112年10月間，得知顏○驊有以三字經辱罵相對人及以刀器逼食等情事。另顏○驊不具護理技能及照護之常識與警覺心，恐對相對人造成無法彌補之傷害，113年6月至8月間，即因顏○驊對相對人照護不周，導致相對人需住院治療，且顏○驊不願讓相對人搬至聲請人家中或前往具備專業照護人員之安養機構照顧，難以與之溝通相對人之照護相關事宜。反觀聲請人具備專業護理師資格，相對人於113年12月2 4日已至聲請人現住所居住，受聲請人悉心照顧，健康狀況改善顯著，聲請人已購近醫院之預售屋擬供陪伴相對人安養晚年，應維持相對人生活現狀及選定聲請人為相對人之監護人等語。並聲明：於本院113年度監宣字第764號監護宣告事件撤回、裁定確定或因其他事由終結前，應受監護宣告之相對人由聲請人擔任暫時監護人，並就現況持續與聲請人同住生活。二、按法院就已受理之家事非訟事件，除法律別有規定外，於本案裁定確定前，認有必要時，得依聲請或依職權命為適當之暫時處分。但關係人得處分之事項，非依其聲請，不得為之；關係人為前項聲請時，應表明本案請求、應受暫時處分之事項及其事由，並就得處分之事項釋明暫時處分之事由，家事事件法第85條第1項、第2項定有明文。又暫時處分，非有立即核發，不足以確保本案聲請之急迫情形者，不得核發，家事非訟事件暫時處分類型及方法辦法第4條亦有明文。揆諸前揭條文，可知暫時處分之立法本旨，係為因應本案裁定確定前之緊急狀況，為避免本案請求不能或延滯實現所生之危害，始得為之。而確保本案聲請之急迫性及必要性即為暫時處分之事由，此應由聲請暫時處分之人提出相當證據以釋明之。又法院受理本法第164條第1項第1款監護宣告事件後，於為監護宣告或本案裁定確定前，得為下列之暫時處分：㈠、命關係人支付應受監護宣告人維持適當生活及醫療所需之各項必要費用。㈡、命關係人協助使受監護宣告人就醫所必要之一切行為。㈢、禁止關係人處分應受監護宣告人之財產。㈣、保存應受監護宣告人財產所必要之行為。㈤、其他法院認為適當之暫時性舉措。法院核發前項暫時處分，應審酌應受監護宣告人之最佳利益，此觀家事非訟事件暫時處分類型及方法辦法第16條規定自明。三、經查：　㈠相對人為聲請人及顏○驊之母，另顏○驊已向本院聲請宣告相對人為受監護宣告之人，現由本院以113年度監宣字第764號監護宣告事件審理一情，有本院索引卡查詢表在卷可稽，是聲請人提起本件暫時處分之聲請，於法尚屬有據。　㈡聲請人主張於本案終結前應由其暫任相對人之監護人，並維持現狀與聲請人同住乙節，固據其提出本院113年度監宣字第764號卷之鑑定資料、錄影（音）光碟暨譯文、圖像、對話記錄截圖、長照機構服務契約書暨單據、相對人之病歷、本院113年度司暫家護字第2221號、房屋預定買賣契約書等件為憑，然前開長照機構服務契約書暨單據、相對人之護理病歷等件，僅為長照機構服務契約內容及繳費明細及相對人在醫院之護理歷程，而上開暫時保護令，係以顏○驊辱罵相對人「幹」，及於相對人不願食用其準備之食物時，揚言「我死給你看」等節，而核發附帶保護相對人之暫時保護令，然暫時保護令僅「形式上審查」即得予以核發，實體上是否有核發保護令之必要及是否因而影響顏○驊任相對人監護事宜，仍待通常保護令及本案程序調查審認，另其餘聲請人所提出之錄影（音）光碟暨譯文、圖像、對話記錄截圖等件所示，或可佐證聲請人主張之部分事實，然亦可見兩造就相對人照顧事宜意見不一，衍生爭執，聲請人主張之部分事實夾雜其主觀價值判斷，未能逕為其主張全部事實之肯認，且前開資料，亦未釋明本件暫時處分有核發之急迫性及必要性；復依本案相對人之適當監護人之人選，經本院囑託財團法人臺中市私立龍眼林社會福利慈善事業基金會進行訪視，結果略以：就本會訪視了解，聲請人顏○驊及關係人顏○羽（按即本件聲請人）皆有擔任監護人之意願，且其等似皆無「共同監護之想法，在監護能力部份，雖然兩造各自陳述具有相關身心、經濟能力，但對此關係人顏○羽皆提出質疑，兩造所陳述之照顧內涵也顯然有所出入，又在應受宣告人所擁有之財物部份，兩造所述顯然不同（聲請人提到應受宣告人名下有房產，然而關係人顏○羽於訪視時稱應受宣告人目前僅領有退休金），加上目前相關當事人又有保護令案件於鈞院審理中，考量兩造所述大相逕庭，恐有部份資訊仍待鈞院查證，事關應受宣告人之利益，故本會無法提供具體建議，建請鈞院宣再依職權調閱必要資料後，針對監護人與會同開具財產清冊人部份自為裁量等語，有龍眼林基金會113年12月3日財龍老字第113120003號函所附訪視報告可稽，是就相對人之監護事宜，尚待本案調查審認，況聲請人上開聲明即選定由其擔任相對人監護人等事項，係欲提前滿足其本案聲請之目的，難認係家事非訟事件暫時處分類型及方法辦法第16條第1項第5款適當之暫時性舉措，亦與核發暫時處分之要件未合。綜上，聲請人並未釋明本件暫時處分有核發之急迫性及必要性，從而，聲請人聲請核發暫時處分，為無理由，應予駁回。爰裁定如主文。四、依家事事件法第97條，非訟事件法第21條第2項，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　家事法庭　　　法　官　顏淑惠上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭訓慧

2025-03-07

TCDV-114-家暫-20-20250307-1

訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第347號原告原巧珍訴訟代理人王芮翎被告翰唐建設有限公司法定代理人黎偉良被告黃芸茜陳慶龍共同訴訟代理人林錫恩律師上列當事人間請求請求損害賠償事件，經民國114年2月7日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、程序部分　　本件原告訴訟代理人原以其本人名義為原告起訴，嗣經被告抗辯以原告訴訟代理人並非本件簽約當事人，經原告補正其為本件訴訟之原告，被告同意原告上開補正，是本件當事人為原告原巧珍。二、原告主張　㈠原告與原告配偶王芮翎於民國110 年11月20日（日期下以「0 0.00.00」格式）向被告翰唐建設有限公司（下稱【被告公司】）銷售人員即被告黃芸茜、銷售經理即被告陳慶龍，洽商購買「愛上遇景」第二期預售屋G5、G6房屋，要求將2 屋一樓隔牆取消、一樓梯換邊、預留電動車220V電源線，其餘均維持2 屋原始設計及配備，經被告黃芸茜、陳慶龍告知上開變更（下稱【系爭原告客變設計】）需加收新臺幣（下同）10萬元後，原告即於同日與被告黃芸茜、陳慶龍簽訂《房地訂購證明單》（下稱【系爭G5G6訂購單】），再經原告與被告黃芸茜於110.11.26以LINE討論確定格局，雙方依系爭G 5G6訂購單約定，於110.11.29簽訂G5、G6之《土地預定買賣合約書》各1份（下稱【各戶買賣契約】。各份均有附件六建材設備表）、2戶變更設計合併為1戶之《協議書》（下稱【系爭變更設計協議書】，如附表之1 張協議書附加1張圖面，兩頁間有簽約騎縫章，參照本院卷第215-217頁之彩色影印本。另就協議書圖面，下稱【系爭變更設計協議書圖面】），並由原告標示因變更設計之調整牆面插座與保留二樓露臺隔牆圖面（下稱【系爭原告標示插座平面圖】，即原告提出之原證3 〈本院卷第31頁〉之僅有原告簽名未有簽約騎縫章之標繪插座位置之平面圖，圖內記載：①廚具牆新增插座、②新增電動車開關閥、③原露台的牆留著）。　㈡詎於簽訂各戶買賣契約與系爭變更設計協議書後，被告公司除遲未將系爭房屋CAD圖（即房屋結構管線設備安裝路徑圖）交付外，經原告於112.04.09於現場發現化糞池短缺1個、天井位置不同，即拍照與被告翰唐建設公司聯絡反應要求處理，惟被告翰唐建設公司於112.04.14以永康郵局144號存證信函催告原告於112.04.21前聯繫專案經理簽訂工程確認變更單，若逾期確認視同原告放棄變更，被告翰唐建設公司將依原設計進行（下稱【系爭被告通知確認工程變更存證信函】），因被告翰唐建設公司未依約施工，原告遂未前往確認而於112.04.17向高雄市政府消保官提出申訴，經申訴後，始發覺被告翰唐建設公司未在系爭原告標示插座平面圖蓋騎縫章，而有蓄意規避之該約定圖面行為。其後於交第二期工程款時發現被告翰唐建設公司未通知即變更該二樓天井位置，且就系爭原告標示插座平面圖標示插座表示如要依圖設置插座需另行收費。　㈢依各戶買賣契約、系爭變更設計協議書、系爭原告標示插座平面圖，被告翰唐建設公司應給付如系爭原告標示插座平面圖房屋之保留二樓露臺隔牆、室內新增插座與天井位置，且除該等變更外，就化糞池等設備均應依各戶買賣附件六建材設備表給付（即共2套），原告亦未表示要將二戶門牌變更為一門牌，被告翰唐建設公司未依約給付而將二戶門牌變更為一門牌、屋內設備均僅一套，如欲將G5、G6房屋重新變更回系爭原告標示插座平面圖與各戶買賣契約之2套化糞池等之設備，經原告請廠商估價約需新臺幣（下同）158萬6200 元，且原告因處理上開購屋糾紛受有相當30 萬元精神損失費用。爰請求被告翰唐建設公司、黃芸茜、陳慶龍賠償原告 188萬6200元，及自起訴狀送達翌日起按法定利率計算之遲延利息。三、被告3 人抗辯　㈠本件G5G6交易係變更建築執照為1 戶出售　　原告與被告翰唐建設公司簽訂各戶買賣契約、系爭變更設計協議書，依系爭變更設計協議書記載係「辦理變更設計合併為1 戶」，故係由被告翰唐建設公司依建築法規定申請就原為2 戶之G5、G6建築執照辦理變更設計為1 戶之建築執照，非違法之G5、G6分別取得建築執照後再以未經建管之拆除建物牆面之二次施工。原告之僅拆除牆面主張，係違法二次施工，非系爭變更設計協議書約定之給付方式。　㈡本件交易過程　⒈本件原告購買G5、G6交易過程，係原告欲將該2 戶合併，於1 10.11.20 由被告黃芸茜、陳慶龍經手簽立系爭G5G6訂購單並載明「此戶變更合併戶，變更項目待公司確認」，被告即製作合併圖說（即系爭變更設計協議書圖面），由被告黃芸茜於110.11.26 以LINE與原告確認後，於110.11.29 簽立各戶買賣契約、系爭變更設計協議書。　⒉系爭變更設計協議書除載明「辦理變更設計合併為1戶」並於第2條檢附圖面外，於第3點更載明「前條所示之變更工程價格包含在合約總價內，惟日後買方若需其他工程（包含內裝工程）變更，皆須另行估價且以變更期限內變更一次為限。」，因原告當天提出系爭原告標示插座平面圖，被告黃芸茜即請原告於該圖面簽名表示將送請公司依該圖面設計估價。　⒊嗣G5G6變更設計於111.07.05 發照，被告翰唐建設公司亦就系爭原告標示插座平面圖完成報價並製作圖面（下稱【系爭被告公司依原告客變報價單暨平面圖】），惟原告遲未前來確認，被告遂以112.04.14 以系爭被告通知確認工程變更存證信函通知原告前來確認，惟原告遲未確認。　⒋又原告就二樓露臺之隔牆，因原告主張保留，惟該方式與通常合併為一戶會拆除露臺隔牆不同，被告公司本欲待原告前來確認，因原告未前來確認，故被告公司即依核准建築圖說為建築，如原告要回復隔牆，被告公司可配合。　⒌另原告於113.03前（依原告於廣告刊載預定完工日）即以系爭變更設計協議書圖面於永慶房屋房仲網、好房網刊登「客變兩戶打成一戶，魔術大空間」廣告，可見原告對G5G6合併為1 戶原無爭執，係因無法順利出售（原告刊登出售價每坪 40萬元，總價約1398萬元），始為爭執。　㈢本件被告係依系爭變更設計協議書履行，並無違約之處。原告請求被告賠償為無理由，爰聲明：駁回原告之訴。四、本院之判斷　　　㈠按契約之解釋，應以探求當事人之真意為目的，通觀契約全文，並參酌締約時之背景事實、交易習慣及誠信原則，採用文義解釋、體系解釋、歷史解釋及目的解釋等方法。若契約文義明確，原則上應依其文義解釋，除非有證據證明當事人真意與文義不符（最高法院103年度台上字第713號判決要旨）。又契約未明確規範某事項，依契約目的及當事人意圖顯然應有所約定時，法院得依誠信原則及交易習慣進行補充解釋，但不得逾越當事人合理預見之範圍（最高法院108年度台上字第123 號判決要旨參照）。　㈡系爭變更設計協議書之定性與原告各項爭執之說明　⒈原告與被告公司之銷售人員被告黃芸茜、陳慶龍就G5、G6 預售屋於110.11.20 簽訂系爭G5G6訂購單，經被告黃芸茜於11 0.11.26以LINE將被告公司製作之系爭變更設計協議書圖面提供與原告確認，原告與被告公司於110.11.29簽訂各戶買賣契約、系爭變更設計協議書（以系爭變更設計協議書圖面為附件），而原告於同日提出系爭原告標示插座平面圖之過程，其後被告公司就G5G6合併為一戶於111.07.05取得變更使用執照，有各該契約書與建築執照可查。　⒉系爭變更設計協議書之定性　　本件原告訂購之G5、G6戶，依各戶買賣契約雖原各為獨立戶且均各有化糞池等之設備，原告依此爭執被告公司透過系爭變更設計協議書短少一戶之插座、化糞池等設備且就系爭原告標示插座平面圖要求另行付費，然以：　⑴依契約記載：系爭G5G6訂購單記載「此戶變更合併戶」、系爭變更設計協議書亦載「辦理變更設計合併為1 戶」用語，且系爭變更設計協議書圖面以1 戶方式繪製，被告公司其後就G5、G6原各獨立戶以變更為1 戶進行變更使用執照申請，考量二次施工係違反營建法令，容易衍生相關爭執，是如無買方與建商之明示約定同意二次施工，應認建商給付應以符合建管規定為給付內容，則應認系爭變更設計協議書係將原兩戶約定改為一戶之變更設計契約。　⑵依訂約過程：①系爭變更設計協議書圖面僅繪製一套化糞池，該圖面於110.11.26 已交由原告審閱，而原告與被告黃芸茜於同日LINE對談內容未提及圖面僅1 座化糞池（主要在談論二樓露臺隔牆是否保留），至110.11.29 簽約時均未有原告對各獨立戶原約定設備數量所提出之要求或約定文件、②系爭原告標示插座平面圖於簽約時未經列為系爭變更設計協議書之內容（即未經以騎縫章併入契約，僅系爭變更設計協議書圖面蓋用騎縫章併入契約），而系爭變更設計協議書第3 點有另行估價之約定，而原告就取得未將該圖面併入契約之系爭變更設計協議書，至其自稱於112.04.09始發現化糞池短少與於112.04.17 提起消費申訴時，其均未有向被告公司提出質疑之事證。③依上開簽約狀況，原告顯知悉系爭變更設計協議書係以1 套化糞池之1 戶設備為2 戶合併，且系爭原告標示插座平面圖亦非系爭變更設計協議書內容，而系爭原告客變設計均未在系爭變更設計協議書內為載明而有經被告公司作為簽約內容，是原告主張系爭變更設計協議書有違反系爭原告客變設計，客觀上顯難採認。　⑶綜合上開事證，系爭變更設計協議書應定性為兩造約定將原G 5、G6兩戶依建管程序變更設計為一戶之變更設計契約，而雙方就變更為一戶之設備無特別約定（即化糞池、電表、插座數量等）且系爭原告標示插座平面圖亦未列為契約內，則被告公司依建管核准之變更建築執照圖說為系爭變更設計協議書之給付，難認有違約之情形。　⒊原告各項爭執之說明　　⑴就原告主張之化糞池等設備短少1 份，依前述說明，系爭變更設計協議書既定性為變更設計為一戶之變更設計契約，且無設備數量之特別約定，則被告公司依核准變更設計圖說以一戶單位為設備之提供，自難認有違約之情形。　⑵就系爭原告標示插座平面圖，並未經納入系爭變更設計協議書之部分，依系爭變更設計協議書第3 點之其他工程（包含內裝工程）變更之另行估價約定，則被告公司對該平面圖另行報價並請原告確認，尚難認有違反約定之情形。　⑶就原告主張之二樓天井位置變更部分，系爭變更設計協議書圖面之天井位置與變更使用執照圖說之天井位置，經查係有不同，惟有關建築物天井位置，於建築技術規則建築設計施工編第59、60、61條係有規定，而天井通常位於建築物的內部核心區（例如：樓梯間旁或多個房間的交界處），以服務多個空間的採光與通風需求，雖然法條未明確指定「固定位置」（例如：建物東南角或中央），但其設置必須滿足採光與通風的法定面積，且不得與防火區劃或逃生通道衝突，是本件天井位置雖有系爭變更設計協議書圖面與變更使用執照圖說不同之處，但考量上開變更可能係因建管規定或審查所致，且尚不影響房屋使用，而原告並無提出其他證據，是就此部分，依現有事證，尚難認有違約情形。　⑷至於，就二樓露臺隔牆部分，被告公司前以系爭被告通知確認工程變更存證信函通知原告前來確認，惟原告未確認，而被告表示可補築隔牆，則原告主張違約，亦難認有理。　　㈢綜上所述，原告主張被告公司以系爭變更設計協議書規避系爭原告客變設計，未依約給付系爭原告客變設計，依現有事證，係難認有理，而被告公司就系爭變更設計協議書並無未依約給付之情形，則原告請求被告3 人賠償，自屬無據。五、本件原告起訴主張被告未依約給付系爭原告客變設計請求被告3人賠償其回復系爭原告客變設計之費用金額及精神損失費用，為無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔　　本件原告全部敗訴，依民事訴訟法第78條規定，命由被告負擔訴訟費用。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻附表：日期事件 109.10.06 本建案建築執照發照日建照號碼：(109）南工造字第03618號 110.07.09 本建案開工日 110.11.20 原告訂購G5G6 【系爭G5G6訂購單】（內容參見備註） 110.11.26 原告-黃芸茜LINE對話（確認協議書圖面）黃芸茜傳送系爭變更設計協議書圖面與原告確認，當日主要主要討論2樓露臺隔牆是否保留，未提到化糞池問題 110.11.29 原告G5G6簽約【G5G6各戶買賣契約、系爭變更設計協議書】（內容參見備註）．原告與被告公司簽立上開買賣契約與變更設計協議書【系爭原告標示插座平面圖】（內容參見備註）．原告提出新增插座圖面需求 111.07.05 G5G6變更設計發照日【建造執照第01次變更設計 (109）南工造字第00000-00號】．附表-加註事項（節錄） ⒈本戶原申請G5．G6戶兩戶（分照），變更後合併為1 戶，戶號為G5，原G6戶建照(109）南工造字笫03619 號繳回作廢。 ⒔各層平面變更，面積變更，立面變更，結構變更，門窗變更；節能變更，圍牆長度變更及高度變更。 ⒕變更圖面張號：全部更換。 ⒖其它不變。 ⒗工程進度：申報開工。 ⒘實設6 人份污水處理設施1 座，日處理量1.35CMD。 112.04.09 原告指訴設備短少原告稱發現化糞池僅1座 112.04.14 建商存證信函被告催告原告於112.04.21前簽訂工程確認變更單，並註明若逾期未簽訂，視同放棄變更 112.04.17 原告消保申訴㈠原告向高雄市政府消保官第一次申訴要求建商提供CAD檔變更格局增加插座及充電車充電 112.04.20 工務局申報勘驗紀錄勘驗項目：基礎含圍牆勘驗 112.05.15 原告消保申訴㈡原告向高雄消保官第二次申訴申訴內容同第一次 112.06.30 工務局申報勘驗紀錄勘驗項目：一樓頂版 112.08.25 工務局申報勘驗紀錄勘驗項目：二樓頂版 113.02.26 原告起訴日 113.08.05 竣工日 113.10.31 使用執照發照日備註【系爭G5G6訂購單】（已付訂金、約定總價共958萬元，並約定於110.11.29/14:30簽約）　手寫約定條款：．此為正式大定，雙方已確認地建坪總價及戶名，需配合簽約，不得違約，已供合約審閱範本。．此戶變更合併戶，變更項目待公司確認，若變更不成，則原金無息退還。【系爭變更設計協議書】　協議書　立協議書人：翰唐建設有限公司（以下簡稱賣方）　立協議書人：原巧珍（以下簡稱買方）　茲因賣方銷售位於玉井區芒子芒段667-159、667-160地號上新建房屋(戶號：G5及G6)共2戶予買方，今因建物須辦理變更設計合併為1戶，故雙方就客變條款協議如下：　⒈茲因買、賣雙方同意變更產品規劃設計，因變更後與本案原先申請格局不相同，買方亦同意依約履行至交屋完成。　⒉變更後設計格局，詳如附圖（建物面積以申請變更設計後登載面積為主）。　⒊前條所示之變更工程價格包含在合約總價內，惟日後買方若需其他工程（包含內裝工程）變更，皆須另行估價且以變更期限內變更一次為限。　⒋本協議書壹式貳分，買賣雙方各執壹份為憑。　立書協議人（賣方）：翰唐建設有限公司　　　　　　　　　　　負責人：黎偉良　立協議書人（買方）：原巧珍　中華民國　　110　　年　　11　　月　　29　　日　　【系爭原告標示插座平面圖】　圖內記載：①廚具牆新增插座、②新增220電動車開關閥、③原露台的牆留著上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-03-07

TNDV-113-訴-347-20250307-1

南簡

臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1025號原告陳永欽輔佐人王奕敦被告聯上實業股份有限公司法定代理人蘇永義訴訟代理人柯尊仁律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬壹仟貳佰陸拾壹元，及自民國一百一十三年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十八，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾陸萬壹仟貳佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告前於民國109年1月2日與被告簽訂土地房屋預售買賣契約書（下稱系爭契約書），向被告購買位於臺南市安平區「聯上海棠」大廈建案（下稱系爭建案）編號B6棟 24樓預售屋房地即如附表所示之土地、建物（下稱系爭房屋，與前開土地合稱為系爭房地）及地下B3層119號車位。依系爭契約書第12條第1項、第2項約定，系爭建案應在107年1 月1日前開工，111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；賣方即被告如逾期未取得使用執照，每逾1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息（本院按：其性質應為違約金，詳如後述）予買方即原告。詎被告遲至112年10月17日取得使用執照，延遲290日，斯時原告已繳納房地價款新臺幣（下同）1,827,000元，為此，依系爭契約書第12條第2項約定提起本件訴訟，請求被告給付逾期違約金264,915元【計算式：1 ,827,000元×萬分之5×290日＝264,915元】等語。並聲明：㈠被告應給付原告264,915元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠不爭執兩造簽訂系爭契約書，依系爭契約書第12條第1項約定被告應於111年12月31日前取得使用執照，嗣系爭建案至112 年10月17日取得使用執照，逾約定期限290日，及原告已繳納房地價款1,827,000元等事實。惟系爭契約書第12條第1項但書約定「但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」。系爭建案施工期間適逢新冠病毒疫情肆虐，全球多處封城，原物料運輸不易、商品生產製造期程遲延，全球供應鏈大亂，此乃眾知之事實，應屬但書第1款「天災」之不可抗力事由，我國於110年5月19日防疫警戒等級提升至第三級警戒，陸續發展強制隔離等防疫措施，營建業面臨供應斷鏈、減產及缺工問題，致系爭建案進度推遲，應屬但書第2款「政府法令變更」之事由。嗣臺南市政府工務局為因應疫情以行政命令延長建築施工期限2年，可知主管機關亦認建造業受影響之期間為2年，系爭契約書約定被告應於111年12月 31日前取得使用執照，被告仍在延長2年內之112年10月17日取得使用執照，應無遲延責任可言。　㈡被告抗辯因不可抗力且非可歸責於被告影響系爭建案工期，應順延之工期如下（參見本院卷第264頁）：　⒈依行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第110030065 31號函檢附之「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」，第三級警戒期間（自110年5月 19日起至110年7月26日止共69天）延長工期以0.5計，共35 日，非第三級警戒期間（自110年7月27日起至112年4月30日止共643天）延長工期以0.15計，共96日，以上合計為131日。　⒉依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第1款、第2款規定，臺南市政府發布之停止上班日不計工作天；24小時累積雨量達 50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫米以上，工期展延1天；24小時累積雨量達130毫米以上，當日及隔天工期展延2天。系爭建案自107年1月1日開工，至112年10月17日取得使用執照，其間臺南市因颱風停止上班共4天；又臺南市安平區24小時累積雨量在50毫米以上130毫米以下者有53天，扣除第三級警戒期間3天，工期展延1天，24小時累積雨量達130毫米以上者有9天，工期展延2天，合計為68天【計算式：（53－3）×1＋9×2＝68】。　⒊系爭建案之消防圖說於開工前業經臺南市政府消防局審核通過，被告按圖施作，臺南市政府消防局卻以圖說與法規不符為由，要求被告變更圖面並依圖面修改，導致被告無法按原定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消防核可函，此延誤非可歸責於被告。　⒋系爭建案各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先埋設，惟承購戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更設計，每戶影響工期半天計算，因此增加工期70日。　㈢退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量本件預售屋之買賣契約締結在新冠疫情之前，而新冠疫情疫區遍及全國，持續時間達4年，較92年間發生之SARS疫情影響層面更廣，自非兩造締結契約當時得以先前之經驗所能預料，強令被告於系爭契約書第12條第1項約定期限前取得使用執照，對被告顯失公平，應有情事變更原則之適用，被告得依民法第227 條之2第1項規定，聲請法院減少給付。又系爭契約書第12條雖記載為「遲延利息」，實為「損害賠償總額預定性質之違約金」，查原告以每坪183,000元購買系爭房地，而系爭建案於113年實價登錄之每坪單價為305,000元，原告尚受有5, 186,220元之利益，並無損害，爰依民法第252條規定請求本院將違約金酌減至0元。另系爭契約書第5條第2項約定買賣雙方同意於交屋時結算面積誤差之找補，系爭房屋出售面積 42.51坪，實際登記面積則為43.22坪，原告應就超出之面積誤差找補被告87,347元，爰以此對原告本件請求行使抵銷等語置辯。　㈣並聲明：　⒈原告之訴駁回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回）。　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　　㈠經查，原告主張兩造前於109年1月2日簽訂系爭契約書，由原告向被告購買系爭房地及地下車位，依系爭契約書第12條第 1項本文約定，系爭建案應在107年1月1日前開工，111年12 月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；被告於112年10月17日取得使用執照，逾約定期限290日，原告當時已繳納房地價款1,827,000元，嗣兩造已於113年3月22日完成交屋程序等情，業經原告提出系爭契約書（節錄）、臺南市政府工務局（112）南工使字第3039號使用執照、付款明細表、客戶繳款通知書、交屋資料收執表、房屋遷入證明書影本各1份為證（見調字卷第13 頁至第33頁、第37頁，本院卷第215頁、第217頁），且為被告所不爭執（見本院卷第21頁、第44頁、第266頁）。此部分事實，先堪認定。　㈡系爭建案工期順延及逾期日數之認定：　⒈按工程承攬契約對於工程履約期間之計算，大致有「限期完工（限期完成）」、「日曆天」、「工作天」三種方式，依營造業法第27條第2項授權訂定營繕工程承攬契約應記載事項實施辦法第4條第1項規定，其間差別在於「星期例假日、國定假日或其他休息日」是否應予計入，惟因造成工程之遲延因素眾多，且難以於事前完全排除，依同條第2項規定，工期於有「不可抗力或有不可歸責於營造業之事由」時均得延長，另政府採購法第63條第1項授權訂定之採購契約要項第44條亦有相同之規定可參。系爭建案為預售屋買賣，固非單純營繕承攬或政府採購法招標成立之公共工程契約，惟兩造於系爭契約書第12條第1項約定「本預售屋之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間（見調字卷第25頁至第26頁）」等語，即約定系爭建案應於一定日期前完成特定進度，自屬前述「限期完工」之約定方式，且觀同條但書設有工期順延之事由，與內政部112年6月19日台內地字第11202638174號函修正之預售屋買賣契約書範本第11條第1項但書、行政院消費者保護委員會第81次會議通過，112 年6月19日內政部台內地字第1120263817號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第 12點第1項但書約款設計並無不同（見本院卷第273頁、第28 4頁），可見縱係約定特定期日為完工日之契約，仍非不得基於私法自治原則，以契約約定順延原有工期。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，據此，被告抗辯系爭建案有何系爭契約書第12條第1項但書所定因不可抗力致其不能施工或不可歸責被告之事由而應不計工期或展延工期之情形，自應就該有利於己之事實，負有舉證責任（臺灣高等法院108年度建上更一字第21號判決意旨亦同此見）。　⒉被告雖抗辯臺南市政府工務局為因應新冠疫情，以行政命令延長施工期限2年，並提出臺南市政府工務局110年1月13日南市工管一字第1100114893號函、110年1月13日南市工管一字第1090461286A號令、110年6月18日南市工管一字第11006 84845號令、111年7月25日南市工管一字第1110785586號令影本各1紙為證（見本院卷第29頁至第35頁）。惟上開函令旨在延長符合特定條件承造人建造執照及雜項執照之施工期限，係因建築法第53條規定，取得建造執照或雜項執照時除有依規定申請展期，未於建築期限內完工時執照將失其效力，考量新冠疫情一時衝擊國內產業，為使承造人在疫情經過期間內之施工可更具彈性，避免因工程延宕未如期竣工致建照失效，是將建築期限給予通案之延長。其性質僅為建築主管機關對建築期限之寬限措施，無從反應承造人各建築案因疫情實際施作時間之增減，亦無變更私法權利義務之效力。況所謂施工期限延長2年本為有利於承造人即被告之行政命令，並非強令被告2年內不得施工，自非「因政府法令變更」致其工期受有影響之情形。據此，被告抗辯系爭建案完工日期亦應隨上開函令順延2年至113年12月31日等語，自難憑採。　⒊被告另以系爭建案工期受新冠疫情及雨日影響，均屬因「不可抗力且非可歸責於被告」之事由，工期得因此分別順延13 1日、68日等語。系爭契約書第12條第1項但書第1款已明確約定所謂不可抗力事由於「致賣方不能施工者」之停工期間始得順延，同項但書第2款則約定順延該事由「其影響期間」，可見被告抗辯疫情或雨日影響不論依第1款或第2款規定，均須該事由與工程施作具有因果關係，即其情事已達工程不能繼續施作之程度時予以順延，始可謂與兩造締約之真意及契約目的相符，且依前開說明，亦應由被告負有舉證責任。先不論被告援引行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函檢附之「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」為行政院公共工程委員會對於辦理公共工程招標履約之機關與廠商所制定（見本院卷第77頁），其按日期比例之計算方式於非公共工程案件能否比附已非無疑問；從被告提出之上開標準及「嚴重特殊傳染性肺炎非第三級疫情警戒期間公共工程展延工期或停工處理方式」仍然區分工程係部分進行或全部停工，後者更將工地人員之出工比例作為計算展延日數之依據（見本院卷第79頁、第81頁），顯然上開標準制定時均有將確診人員無法出工是否實際影響工程施作乙節納入考量，並非因疫情警戒即可一律無條件展延。蓋中央流行疫情指揮中心於第三級疫情警戒期間之疫情指引並非全國一律停工、停班，僅關閉部分場所及限制特定集會、商業行為並禁止一定人數以上之社交活動，建築工地及營造業並非場所當然關閉或被限制之行業，被告抗辯系爭建案工期因疫情受有影響，自應就疫情如何缺工、缺料致不能施作之情事負有證明之責。本院曾闡明被告應提出系爭建案於疫情期間實際缺工、缺料之相關證據（見本院卷第44頁至第45頁、第70頁），惟被告僅提出其自製之「工期比較表」、「分包廠商確診人員統計表」各1份為證（見本院卷第57頁至第59頁、第133頁），上開資料僅能泛知系爭建案之施作情形，且確診人員統計表並未載明每人具體確診或未出工之日期，亦無從推知系爭建案因疫情缺工、缺料受有實際影響即不能施作之期間為何。況細繹上開工期比較表可見系爭建案在第三級警戒期間即110年5月 19日至110年7月26日間仍有繼續施工，甚至非第三級警戒期間即110年7月27日至112年4月30日間部分如「25F頂版結構體」、「PRF結構體」、「RF外牆貼磁磚」、「燈光、鐵件、欄杆玻璃安裝」等工項之實際施作進度甚至有所超前，益徵疫情警戒與施工是否遲延兩者並無必然關聯。至於被告提出之臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項（見本院卷第85頁至第88頁），係作為臺南市政府及其所屬各機關學校營繕工程之工期計算所用（第1條規定參照），雖亦將工期分為「日曆天」、「工作天」、「限期完成」三種計算方式（第2條規定參照），惟被告援引雨日展延之第5條第2項第1款、第2款規定均針對以「工作天」計算工期之契約，另第6條所定其餘不可歸責之事由僅適用於「日曆天」、「工作天」計算工期者，顯見該注意事項之擬定與系爭契約書第12條第1項但書約款設計立意已有不同，亦不能逕採，仍應回歸舉證責任之分配。而被告雖有提出107 年至112年安平區之逐日氣象資料1份（見本院卷第231頁至第241頁），然下雨是否影響施工，本應參諸工程特性及工作內容，依工項性質及施工時之客觀環境分別判斷，如室內工項未必受到天候因素影響，並非得以特定時間內之降雨量一概而論，尚待原告就受影響工項及不能施作之日數逐一證明，惟此部分被告並未提出其他證據供本院調查，舉證尚有未盡。從而，被告抗辯系爭建案受新冠疫情及雨日影響應分別順延131日、68日，均無足取。　⒋被告復以系爭建案之消防圖說因臺南市政府消防局要求被告變更圖面並依圖面修改，致被告無法按原定圖說施工而延誤 60天等語，亦未提出證據以實其說，僅有其片面之陳述。縱被告抗辯其因消防圖說變更而增加工期乙節為真，該變更原因為何、是否不可歸責於被告，及其工期延長期間如何計得均無實據，既為原告所爭執（見本院卷第264頁），自難採為被告有利之認定。　⒌被告再稱系爭建案之承購戶有139戶申請客變涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更設計，每戶影響工期半天計算，因此增加工期70日，固經其提出客戶變更資料表1份為證（見本院卷第101頁至第113頁）。且不論被告並未敘明其抗辯變更設計每戶工期影響半日係如何計得，亦未舉證以實其說，系爭契約書第13條關於買方變更設計之處理，依該條第2項前段約定「買方若要求室內隔間或裝修變更時，應經賣方同意於賣方指定之相當期限內為之……。」、第5項前段約定「本案工程若已開工興建，原則上不配合辦理建築設計變更。但若買方有特定之需求，應視工程實際興建進度而定 ……。」等語（見本院卷第194頁至第195頁），可知兩造約定簽約後買方變更設計之申請，需於一定期限內提出，並須配合工程進度辦理，且被告保有同意與否之權利；再從同條第 3項約定雙方於工程變更單上簽認後若買方未如期繳清追加款視同取消變更之要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工，亦未約定工期需因變更程序展延，顯見系爭建案經被告同意辦理之客變，本應限於被告有能力預先規劃，即使變更設計仍不影響完工日期之工項。被告既已同意買家客變之申請，且並未另行議定工期，自仍負有依系爭契約書約定原有工期完工之義務，倘被告確因部分承購戶客變致系爭建案整體工期有所增加，自難謂非可歸責於被告之事由，是此部分抗辯，亦無足採。　⒍綜上，被告抗辯應得順延工期之各項事由，除原告已同意順延之颱風日4日外（見本院卷第248頁、第264頁），均難認屬系爭契約書第12條第1項但書第1款、第2款之事由，系爭建案依約應於111年12月31日前取得使用執照，得順延4日，被告遲至112年10月17日取得使用執照，已逾約定之完工期限合計286日之事實，堪為認定。　㈢原告依系爭契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付違約金261,261元，應屬有據：　　⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。次按所謂違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付（最高法院111年度台上字第2594號判決意旨參照）；又遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判，不得以其契約字面用語為遲滯利息，遽予一概駁回（最高法院 43年台上字第576號判例意旨參照）。復按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。　⒉查系爭契約書第12條第2項前段約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方……。」等語（見調字卷第26 頁），雖使用「遲延利息」乙詞，然其約定係被告於給付遲延之債務不履行時支付一定數額之金錢，嗣兩造於本件審理時亦一致陳明為違約金之性質（見本院卷第70頁、第45頁），依前開說明，足認其真意為違約金之約定，且應視為賠償總額預定性之違約金，合先敘明。　⒊被告固以系爭房地面積換算原告受有5,186,220元之溢價利益，並無任何損害，請求本院依職權將違約金酌減至零等語（見本院卷第117頁）。然按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該違約金約定之拘束。查系爭契約書第12條第2項前段約定「每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5」之計算方式，與前述預售屋買賣契約書範本內容相同（見本院卷第273頁），係主管機關依消費者保護法之授權，經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所為規定（最高法院109 年度台上字第254號判決意旨參照），已屬主管機關所定之最低下限，被告依消費者保護法主管機關所公告之範本擬定契約，自難謂過高或有何顯失公平之情形。況系爭契約書條款為被告預擬，而被告為股份有限公司，原告為一般自然人消費者，相較之下被告顯係為社會經濟及履約能力較強之一方，雙方於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識成立契約，自應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。至被告抗辯原告受有系爭房地漲價之利益，純係市場供需法則導致之價格變動，並非因被告逾期完工受有之利益，殊不得作為核減之事由，被告上開抗辯，尚難憑採，據此，原告依系爭契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付每1日按已繳房地價款之萬分之5計算之違約金261,261元【計算式：1,82 7,000元×萬分之5×286日＝261,261元】，應屬有據。　⒋至被告辯稱本件買賣契約締結在新冠疫情之前，尚非兩造締結契約當時得以先前之經驗所能預料，應有民法第227條之2 第1項情事變更原則之適用云云（見本院卷第25頁至第27頁）。然當事人依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求法院增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使；而當事人據此規定為增加給付之請求，即就原來給付為量之增加，並無變更原來給付所依據之權利性質，則其請求權仍依原來給付之性質定之，應自法院為該增加給付判決確定日起算，始符該形成判決所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第2393號判決意旨參照）。被告雖抗辯本件應得請求減其給付或變更原有之效果，惟並未以訴之形式向法院請求，僅以其為攻擊防禦方法，自無從發生變更原有法律行為約定給付內容之形成力（最高法院109年度台上字第894號判決意旨亦同此見），併此敘明。　㈣被告另以系爭契約書第5條第2項約定買賣雙方同意於交屋時結算面積誤差之找補，原告因系爭房屋實際出售面積超過系爭契約書約定面積，依約應找補被告87,347元，依民法第33 4條第1項規定請求與被告對原告所負之違約金債務互為抵銷等語。被告抗辯系爭房屋出售面積為42.51坪，實際登記面積為43.22坪，誤差0.71坪等情，固經其提出系爭契約書、建物所有權狀影本各1紙為證（見本院卷第185頁、第125頁），且為原告所不爭執，惟原告主張被告承辦人員在交屋時曾經表示無庸找補等語，亦據其提出交屋資料收執表、房屋遷入證明書影本各1紙可稽（見本院卷第178頁、第215頁、第217頁），其中交屋資料收執表結算被告應退款原告65,76 9元，且明確記載兩造已就「以上款項及文件均已結清點收無誤，並完成交屋手續」等語（見本院卷第215頁）。參諸系爭契約書第16條第1項第3款已約定買方應履行「繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續」之義務（見本院卷第196頁至第197頁），自應包括系爭契約書第 5條第2項約定於交屋時「結算」之找補價款。否則以被告自陳在交屋及交付相關文件時即已知悉實際出售面積超過契約約定（見本院卷第266頁），而被告抗辯原告應找補之價款尚且超過被告之退款金額，在未結算原告全部應付價款前退還已收款項，無非徒增被告後續履約成本及買賣之價金風險，顯與常情有違。從而，上開交屋資料收執表費用結清欄內之項目，自應列入原告全部「應結算」之價款，該表未於費用欄記載「面積找補價款」乙項，適足以推認原告主張被告曾經同意免除價款找補義務等語應與事實相符。被告復執此債務於本件行使抵銷，自難認有據。　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付逾期違約金之債務，係無確定期限之給付，被告在受原告催告而未為給付時，始負遲延責任。又本件起訴狀繕本於113年6月3日送達被告，有送達證書1紙在卷可憑（見調字卷第53頁），即應以該起訴狀繕本之送達，認定發生催告效力。因此，原告請求被告給付261,261元，自113年6月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。　　四、綜上所述，原告依系爭契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付261,261元，及自113年6月4日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。　　　六、原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行，併依被告之聲請命被告為原告預供一定之擔保金後，得免為假執行如主文第4項所示。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請業因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　　法　官徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏珊姍附表：編號土地地號、建物建號應有部分比例 1 臺南市○○區○○段000地號土地 100,000分之266（地下車位部分占100,000分之40） 2 臺南市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼臺南市○○區○○○路000號24樓之6）全部

2025-03-07

TNEV-113-南簡-1025-20250307-1

建

臺灣臺北地方法院

債務不履行損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度建字第265號原告保證責任中華民國國軍軍眷住宅公用合作社代表人鄭昇陽訴訟代理人楊舜麟律師（兼送達代收人）被告登禾開發工程有限公司兼上一人法定代理人蘇瑞興被告兼共同訴訟代理人王富弘上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國114年2 月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告登禾開發工程有限公司、蘇瑞興、王富弘應連帶給付原告新臺幣伍仟零肆拾肆萬壹仟捌佰陸拾貳元，及自民國一一三年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由原告負擔百分之四，餘由被告負擔。四、本判決於原告以新臺幣壹仟陸佰捌拾壹萬元為被告登禾開發工程有限公司、蘇瑞興、王富弘供擔保後，得假執行。但被告登禾開發工程有限公司、蘇瑞興、王富弘以新臺幣伍仟零肆拾肆萬壹仟捌佰陸拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　　　　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告與被告登禾開發工程有限公司（下稱被告登禾公司）於民國109年11月12日簽訂「營建管理服務暨社員住宅合作案協議書」（下稱系爭契約），約定由被告登禾公司興建臺南市玉井區玉興段玉璽天下集合住宅新建工程（下稱系爭工程），並約由被告蘇瑞興、王富弘為連帶保證人，依系爭契約第7條約定由原告分期代墊工程款總額新臺幣（下同）5000 萬元，被告登禾公司應於系爭工程建物第1次保存登記完成之日起6個月内，或系爭契約經雙方代表簽署用印之日起30 個月内（即112年5月11日）全數返還，以期限先屆至者為償還日，被告登禾公司應按週年利率6%、3.1%計算給付墊款作業費，以及分4期支付原告總額600萬元（即原告代墊工程款金額之12%）的工程營管服務費。嗣後原告依約已給付代墊工程款5000萬元，扣除被告登禾公司於111年7月7日所提供價值490萬5000元之A2店鋪1戶後，尚應償還原告4509萬5000 元（計算式：5000萬元-490萬5000元＝4509萬5000元）之工程墊款。　㈡兩造於112年4月18日曾召開還款協調會議定：1.第一階段展延1-3個月至112年8月11日止，墊款作業費10%（年利率，增收4%）為113萬6641元。2.第二階段展延4-6個月至112年11 月11日止，墊款作業費6%計67萬4572元及增收服務費2%計90 萬1900元，為157萬6472元。3.被告登禾公司應於112年5月1 1日前支付到期墊款作業費97萬1087元。4.過戶原告系爭工程建物2戶，土、建融分戶清償，保存登記時依分配協議書代墊土建融款，登記予原告。詎渠等僅於113年4月15日給付上開展延所生費用合計272萬526元予原告，尚有工程墊款45 09萬5000元及墊款作業費525萬8277元（結算至113年4月30 日止）均未給付，然被告登禾公司曾於113年6月21日交付予原告票面面額4509萬5000元1紙支票業已跳票，並將原依系爭契約第15條應提供系爭工程建物14戶房地過戶登記予第三人，顯見被告登禾公司無意履約。　㈢迄今已逾3年，經多次給予機會，被告登禾公司仍未依約履行，原告於113年9月2日依系爭契約第13條第1項、第14條第1 項終止系爭契約，請求被告登禾公司給付5244萬1862元【計算式：4509萬5000元（代墊工程款）＋434萬6862元（墊款作業費，結算至113年8月31日止）+300萬元（懲罰性違約金）＝5244萬1862元】，而被告蘇瑞興、王富弘為連帶保證人，應負連帶清償責任，爰依系爭契約第7條、兩造間112年11月 9日會議議定、第14條第1項第3款規定及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告登禾公司、蘇瑞興、王富弘應連帶給付原告5244萬1862元，及113年11月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告等均以：被告蘇瑞興、王富弘確為連帶保證人，且被告登禾公司有積欠原告代墊工程款4509萬5000元，但墊款作業費是後來加上去的，112年11月9日開會被告王富弘確實有到場並同意利率調高為12％，渠等不得不同意，渠等本金加利息已經還了1000多萬，包括本金還490萬5000元，利息還757 萬5714元，渠等財務狀況不佳，連代墊工程款都還不出來，系爭工程簽約是在疫情前，疫情開始後無法施工，人力、物料也都上漲，但渠等利息要照付、管銷（公司人事成本等）一樣要支出，加上是預售屋，戶別是42戶，當時已經賣了30 幾戶，這個案子渠等虧了4000多萬，現在要取得土地非常困難，加上政府打房，請求減免違約金等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張代墊工程款4509萬5000元部分：　　被告等就積欠原告代墊工程款4509萬5000元之事實並不爭執，應依民事訴訟法第280條第1項規定視同自認，從而原告依系爭契約第7條第1項約定，請求被告登禾公司給付代墊工程款4509萬5000元，應屬合法有據。　㈡原告主張墊款作業費434萬6862元部分：　　1.系爭契約第7條第2項第1款約定「二、乙方（按即原告，下同）代墊之工程款歸還期限及方式：㈠還款期限：…2.墊款作業費計付方式及歸還：甲方（按即被告登禾公司，下同）應負擔乙方之墊款作業費利率為分為二階段：第一階段即1至2 4個月以3.1%年利率計付；第二階段即25至30個月以6%年利率計付，甲方應於每年6月15日、12月15日（作業費係結算至同年之12月31日止，而甲方同意提前於同年之12月15日核付）給付予乙方。」（見本院卷第24-25頁）。　2.依據兩造間112年11月9日會議紀錄上載「十二、雙方共識：㈠112年12月25日為最終還款日，如未歸還，將依協議書第十四條給付懲罰性違約金。㈡第一次展延費用272萬526元、本社（按即原告）墊款4509萬5000元，…，自112年11月11日起，以作業費12%計算至還款日。」（見本院卷第95頁）。　　　3.原告主張被告登禾公司應給付墊款作業費434萬6862元部分並提出前揭系爭契約、兩造間112年11月9日會議紀錄及計算方式（即以被告登禾公司積欠之4509萬5000元，加計年利率 12%結算至113年8月31日止）等為憑，經核相符，被告登禾公司就此稱確於112年11月9日會議同意利率改以12%計算，僅目前財務狀況不佳，然無其他抗辯等語，是應可認原告主張為真實，從而原告依系爭契約第7條第2項第1款約定及兩造間112年11月9日會議紀錄議定，請求被告給付墊款作業費 434萬6862元，要屬有據。　㈢原告主張違約金300萬元部分：　1.依系爭契約第14條第1項第3款「一、甲方之違約責任及罰則：…㈢甲方有其他違反雙方約定之事項或任何損及乙方權益之行為均視同違約，除應給付300萬元之懲罰性違約金外，乙方亦得逕以書面通知甲方終止協議，甲方應賠償乙方因此造成之損害（包括但不限於支出律師費、訴訟費、和解金及罰款等款項）。」（見本院卷第28-29頁）。　2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同。而當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院62年台上字第1394號判決意旨參照）。　3.依前揭系爭契約第14條第1項第3款文義可知，兩造就300萬元係約定為懲罰性違約金，且除300萬元以外，原告除終止系爭契約外，係得向被告登禾公司主張因此造成之損害，是依前揭最高法院判決意旨，本院認確應將300萬元定性為懲罰性違約金，而法院衡量約定違約金額是否過高，非以原告所受損害為唯一審定標準，尚應參酌被告登禾公司違約時之一切情狀斷之。　4.本院審酌系爭工程施作後遭逢疫情，我國就勞工職業安全衛生訂定「因應嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19）職場安全衛生防護措施指引」（業於112年5月1日廢止），對工作場所實施危害控制及管理措施，包括工程控制、環境衛生與人員健康管理等，並兼顧勞工自主防護即如有發燒或呼吸道症狀等均加以管控，就系爭工程工程確有影響，且不可歸責於雙方；且自疫情開始，原物料上漲、通膨加劇迄今，亦為眾所周知、共感；再者兩造就代墊作業費，應可推認幾乎等同原告代墊工程款即融資之利息，兩造原約定第1-24個月年利率 3.1%，第25-30個月年利率6%，因被告登禾公司財務困難未能依約還款，兩造於112年5月11日到期後，除原本約定利率外，第一階段展延時（至112年8月11日止）原告已增收4%墊款作業費，第二階段展延時（至112年11月11日止），原告亦增收2%墊款作業費，112年11月9日會議議定就代墊款作業費利率自112年11月11日起改以12%計算，均比現行銀行貸款利率高出甚多，況係以4509萬5000元作為計算基礎，實已相當程度填補原告所受損害，是本院審酌上開一切情狀，認懲罰性違約金於100萬元範圍內，較屬適當。　㈣基上，原告依系爭契約第7條、兩造間112年11月9日會議議定、第14條第1項第3款規定請求被告登禾公司給付5044萬1862 元【計算式：4509萬5000元（代墊工程款）＋434萬6862元（墊款作業費）+100萬元（懲罰性違約金）＝5044萬1862元】範圍內，為有理由，應予准許，被告蘇瑞興、王富弘為連帶保證人，原告主張依約應與被告登禾公司負連帶責任，亦屬合法有據。　　　四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件原告勝訴部分主張113年11月24日（即起訴狀繕本合法送達被告王富弘之日）為送達日，即自最後一位被告收受起訴狀之翌日起算法定遲延利息，依前揭規定，應屬有據，則原告請求113年11月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許。五、綜上所述，原告系爭契約第7條、兩造間112年11月9日會議議定、第14條第1項第3款規定及連帶保證之法律關係，請求被告登禾公司、蘇瑞興、王富弘應連帶給付原告5044萬1862 元，及自113年11月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　工程法庭　　　法　官　何佳蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊淯琳

2025-03-06

TPDV-113-建-265-20250306-1