Know99判決書

搜尋結果：居間契約

共找到 116 筆結果（第 41-50 筆）

給付報酬

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第406號原告何睿彥訴訟代理人許永昌律師被告吉富不動產仲介經紀有限公司法定代理人陳榕鳳被告危挺山共同訴訟代理人游嵥彥律師複代理人葉冠彣律師上列當事人間請求給付報酬事件，於民國114年1月6日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號定意旨參照）。又按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，非法所禁止（最高法院98年度台上字第1486號民事判決意旨參照）。經查，原告起訴原以被告吉富不動產仲介經紀有限公司(下稱被告吉富公司)為被告，主張被告吉富公司應給付居間或承攬或委任之報酬，其訴之聲明第1項為「被告應給付原告新臺幣(下同)1180萬5264元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。」，有民事起訴狀在卷可參(見本院卷一第7至8頁)；嗣於民國113年3月18日具狀追加被告危挺山為先位被告，訴之聲明第1項則變更為「先位：被告危挺山應給付原告1180 萬5264元，及自民事準備(二)暨訴之追加聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。備位：被告吉富公司應給付原告1180萬5264元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。」，民事準備(二) 暨訴之追加聲請狀附卷為憑(見本院卷一第281至282頁)，亦係請求被告給付居間或承攬或委任之報酬。經核原告所為前揭追加之訴，其基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性；且先、備位被告之主張在實質上、經濟上具有同一性，又原告係將追加之被告危挺山列為先位被告，對於起訴時即應訴之被告吉富公司或追加之被告危挺山之防禦均不生訴訟不安定之情，揆諸前揭說明，原告以主觀預備合併為訴之追加，合於前開規定，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠伊前於被告吉富公司(即有巢氏房屋內壢環中加盟店)擔任房仲，被告危挺山則為當時被告吉富公司之負責人。109年2、 3月間，被告危挺山擬向桃園市八德區龍友段、新霄裡段共計19筆土地(下稱系爭土地)所有權人購買土地後加以規劃、整合後，再出售獲取利益(下稱系爭整合案)，而系爭土地共有人多達66人，故系爭整合案需先購入系爭土地少數持分，取得共有人之優先承買權。且系爭整合案需要出資人投資資金以購入系爭土地，故被告危挺山與伊約定如伊尋得投資人參與系爭整合案之投資，即可獲取報酬，伊因而覓得訴外人葉鎔綾、鄭馮美蓮參與系爭整合案之投資，被告危挺山配偶陳榕鳳(即被告吉富公司現任法定代理人)亦加入投資人，葉鎔綾、鄭馮美蓮、陳榕鳳則於109年8月與被告吉富公司簽訂八德土地投資合夥契約書(下稱系爭合夥契約書)，由被告吉富公司擔任系爭整合案操盤手，負責辦理土地過戶之一切代書業務及分割分筆銷售事宜。　㈡為就系爭整合案先行插旗，故於109年4月間先取得系爭土地之一部份，亦即先由系爭土地其中一位地主李衍進將其所有之系爭土地持分之一部分「贈與」給系爭整合案之投資人，以規避其餘共有人之優先承買權，李衍進再將所持有系爭土地之剩餘持分(除748地號土地持分為810分之2外，其餘土地持分均為675分之2)以400萬元「出賣」移轉給已取得共有人優先承買權之系爭整合案投資人。而系爭整合案投資人之一即陳榕鳳亦於109年9月將其投資權利讓與包含原告、訴外人彭成智共計9人，並簽訂股權轉讓協議之投資合夥契約書(下稱系爭股權轉讓協議)，以求符合土地法第34條之1「共有人過半數」之規定。　　　㈢系爭整合案之「第一階段買賣」，係指系爭土地所有權人出售土地給投資人，賣方即土地所有權人須依成交金額支付4％佣金，買方即投資人則須支付2％佣金，此筆共計6％之佣金由開發(即賣方)、銷售(即買方)之業務員均分2分之1，伊為銷售(即買方)之業務員，且覓得2位投資人，故伊就銷售(即買方)業務員佣金可獲3分之2。如報酬在300萬元以內，伊可分配55％，其餘45％由被告吉富公司抽佣；報酬在300萬元至500 萬元，伊可分配65％，其餘45％由被告吉富公司抽佣；報酬在 500萬元以上，伊可分配70％，其餘30％由被告吉富公司抽佣。另系爭整合案之「第二階段買賣」，係指投資人買入土地經被告吉富公司規劃、整合後再出售，賣方即投資人須依成交金額支付4％佣金，買方則支付2％佣金，佣金分配方式亦如第一階段買賣佣金之分配方式。　㈣系爭土地之龍友段3、6-4地號土地及新霄裡段743、744-2、7 41、749、600-2地號等共7筆土地業經投資人購入，且其中龍友段3、6-4地號及新霄裡600-2、749地號共4筆土地亦經被告吉富公司規劃、整合後予以銷售結案。而龍友段3、6-4 地號土地及新霄裡段743、744-2、741、749、600-2地號等共7筆土地之「第一階段買賣」成交金額為4億6797萬5864元，故6％佣金為2807萬8552元，則伊就此部分未經抽佣之報酬應為935萬9517元；其中龍友段3、6-4地號及新霄裡600-2、 749地號共4筆土地「第二階段買賣」成交金額為4億1454萬4 300元，6％佣金為2487萬2580元，則伊就此部分未經抽佣之報酬為829萬860元；是伊就上開部分未經被告吉富公司抽佣之報酬應共計1765萬377元，抽佣後之報酬則為1180萬5264 元。　㈤故系爭整合案「第一階段買賣」買進7筆土地，「第二階段買賣」亦已售出4筆土地，剩餘3筆土地亦已於113年3月由訴外人吉富開發建設有限公司買受。而上述7筆土地售出價6億77 53萬8988元扣除進場價4億6797萬6080元、總獲利1億5535萬 9788元(3位投資人各獲利約5100餘萬元)，被告危挺山已與投資人葉鎔綾、鄭馮美蓮進行結算，並各已交付3952萬3083 元，可見無須整體土地賣出使得結案並請求分配佣金報酬。如認兩造契約關係成立於伊與被告危挺山之間，即應由被告危挺山給付報酬；若係認兩造契約關係成立於伊與被告吉富公司，則應由被告吉富公司給付報酬；但被告危挺山及被告吉富公司均拒絕給付。　㈥爰依民法第565、568條第1項、第490條第1項、第505條等規定提起本訴，請求鈞院擇一有利原告而為判決。並為先位聲明：(一)被告危挺山應給付原告1180萬5264元，及自民事準備(二)暨訴之追加聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：(一)被告吉富公司應給付原告1180萬5264元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。( 二)願供擔保請准宣告假執行。二、被告則均以：　㈠原告為個人房屋仲介，是以個案合作之方式與被告吉富公司共同承辦，須於特定不動產買賣個案成交、向買賣雙方收取仲介服務費，並為結算結案後，才會依個案之不動產成交金額、服務費總額、參與人員、各該人員實質貢獻度、個案特別約定等因素，進行仲介服務費用之分配。既然雙方係就個案進行合作，且開發、銷售兩大部分內部會就參與仲介人員貢獻度等因素討論分配比例，可知個案服務費用之數額並非固定，具事後分配性質，亦無從事前議之。又本件為大型開發案，與一般不動產交易案件型態不同，原告以一般不動產交易案件之分派報酬型態而為請求，已無所據；且原告所提出其認與系爭整合案相關之成交報告單，亦無原告所主張應受報酬3分之2比例分派之記載，是原告主張其應獲分派之報酬應無理由。況系爭整合案迄今尚未結案，被告吉富公司亦無從分派服務費，原告主張應可獲得1180萬5264元之服務費用，僅為原告主觀願望。　㈡被告亦否認葉鎔綾、鄭馮美蓮均係原告覓得而參與系爭整合案，則原告依居間之法律關係請求被告給付並無理由；另原告亦未說明兩造成立承攬或委任契約關係，所應完成之內容為何，葉鎔綾、鄭馮美蓮亦證稱關於系爭整合案之相關事宜係由被告吉富公司或被告危挺山執行，故原告依承攬或委任之法律關係請求被告給付亦無理由。故縱然葉鎔綾、鄭馮美蓮已給付服務費用給被告吉富公司，因原告未說明與被告之法律關係及契約內容為何，且未證明兩造相關報酬分派比例為何，原告應不得請求被告給付等語以資抗辯。並聲明：( 一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告就系爭整合案係與被告吉富公司成立承攬契約關係。　⒈按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民法第490條第1項、第565條、第528條分別定有明文。次按民法第490條第1項規定，承攬契約之承攬人，倘未完成承攬之工作，即無報酬請求權。此與委任契約之受任人，於受委託事務處理完畢，不論有無結果，均得請求報酬之情形不同(最高法院98年度台上字第5 04號民事判決意旨參照)。是如所成立者為承攬或委任契約，須完成一定之工作，如僅須報告訂約之機會或為訂約之媒介，則屬居間契約；又須工作有結果始能請求報酬者，應屬承攬契約而非委任契約。　⒉被告吉富公司並不否認與原告有個案合作之關係，且原告得依不動產成交之結果請求分派仲介報酬。另參以證人李曜任於本院審理時證稱：伊之前和原告都有在被告吉富公司擔任業務仲介，伊和原告都是依照業績分派報酬，沒有固定薪資，成交的仲介費原則上55％是給業務，45％給公司等語(見本院卷二第115至117頁)；證人李苓語於本院審理時證稱：伊原本和原告在另一家公司是同事，原告先到被告吉富公司上班，後來也介紹伊進來工作，伊在被告吉富公司並無固定薪資，都是依照成交的業績計算再核撥報酬，業務仲介可拿到總業績的55％，原告的計酬方式應該也是一樣等語(見本院卷二第124至125頁)；證人簡木川於本院審理時證稱：伊和原告原本就認識，後來伊和原告都有在被告吉富公司工作，在被告吉富公司都是依照仲介居間的結果去領佣金，仲介跟被告吉富公司的分配佣金比例是55％、45％，但主管的分配比例會比較高等語（見本院卷二第130至131頁）；上開證人均證稱原告確實為被告吉富公司之業務仲介，且得依業績請求被告吉富公司分派報酬，堪認原告得就其所參與仲介之不動產成交之業績請求被告吉富公司給付報酬。本件原告既係主張有參與之系爭整合案請求給付仲介服務費之報酬，且自認對造得就其報酬進行抽佣，與前開證人所述與被告吉富公司有依一定比例分配報酬乙節相符，則原告所述計算報酬之方式，其結算請求之對象應為被告吉富公司，如無其他證據佐證，本難認其請求報酬之對象會是被告危挺山，先予敘明。　⒊再者，證人李曜任證稱：伊知道有系爭整合案，賣方即開發部分主要是田樹為，銷售即買方部分有原告，伊知道系爭整合案是要進行土地整合，土地、人數眾多，要整合後再賣給買方，伊知道獲利很多等語(見本院卷二第117至118頁)；證人李苓語證稱：伊有聽過系爭整合案，伊有看過買方，是原告帶客戶到辦公室，伊有聽原告提起，且主管簡木川也有參與等語(見本院卷二第126至127頁)；證人簡木川亦證稱：伊知道系爭整合案，伊和田樹為是開發，原告和危挺山是銷售，伊和田樹為去開發這塊土地，原告和危挺山說有買方可進行購買，我們就去整合該家族土地，仲介可領到仲介服務費，投資者就是賺買進投資轉賣後的差價…客戶服務費要進到公司，公司才會分派獎金給業務等語(見本院卷二第131至13 2、136頁)；則上開證人均證稱原告確實有參與系爭整合案，而亦有參與系爭整合案之證人簡木川並證稱其等在系爭整合案分別是開發和銷售之仲介，可以獲得仲介服務費，且須由公司分派，益證原告得就系爭整合案應係向被告吉富公司請求仲介服務費之報酬，而非向被告危挺山請求給付。　⒋此外，依原告主張其媒介葉鎔綾、鄭馮美蓮與被告吉富公司或被告危挺山簽訂系爭合夥契約書，但其亦主張因系爭整合案有「第一階段買賣」、「第二階段買賣」，並以此買賣結果結算利潤及可分配之報酬，顯見即便原告確實有媒介葉鎔綾、鄭馮美蓮與被告吉富公司簽訂系爭合夥契約書，仍須待系爭整合案之結算才能決定可分派之報酬，絕非僅須媒介即可請求給付報酬。並參以證人簡木川證稱：伊和原告、田樹為、危挺山做業務執行，系爭整合案是要去開發整合系爭土地，地主總共有100多人，要去整合整個家族的土地，我們會先請投資者購買持分成為土地共有人，再逐一各個地主去收購完成仲介開發…土地整合開發案跟一般房屋買賣不一樣，買賣房子比較單純，但土地開發還要整合、整地、拆遷補償費、廢棄物清運還有其他費用，而服務費還要扣除上開費用才是給仲介的等語(見本院卷二第132、136頁)，益顯參與系爭整合案之仲介並非單純報告訂約之機會或為訂約之媒介，還要負責系爭整合案在完成原告所謂「第一階段買賣」、「第二階段買賣」階段會涉及的整地、拆遷補償、廢棄物清運等等工作；並徵以證人李曜任、李苓語、簡木川前均證述須以仲介業績計算報酬，可證須完成一定之工作始得請求給付報酬，故認原告與被告吉富公司就系爭整合案所成立者應為承攬契約關係。　㈡原告請求被告吉富公司給付系爭整合案之仲介服務費報酬，並無理由。　⒈按報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之。工作係分部交付，而報酬係就各部分定之者，應於每部分交付時，給付該部分之報酬。民法第505條第1、2 項定有明文。經查，依前開證人李曜任、李苓語、簡木川所述，被告吉富公司分派仲介報酬須以成交業績計算(見事實及理由欄貳、三、㈠、2.)，顯見被告吉富公司須待工作完成始給付分派報酬。　⒉證人李曜任證稱：每次成交要寫成交報告單，並以此為依據在結案的隔月5號、現在改成隔月1號發報酬給業務…在伊的認知裡，就是買方拿到完整產權、賣方拿到合約金額，然後等服務費進來公司，才有錢可以分派報酬，…伊參與過的土地整合案也是在服務費進來公司後才進行分配等語(見本院卷二第116至117、122、123頁)；證人李苓語證稱：買賣雙方簽約前會請其填寫服務費確認單，結案後就可以領取獎金，如果買賣雙方沒有實際給付服務費給公司，公司就不會分派報酬給業務等語(見本院卷二第129頁)；可見被告吉富公司就不動產買賣或土地整合案件，亦須待買賣雙方都獲得其權利以結案，客戶並給付被告吉富公司服務費後，才會進行分派仲介服務費之報酬給旗下仲介業務。　⒊而證人即系爭整合案投資者鄭馮美蓮於本院審理時證稱：系爭整合案尚未結束，系爭整合案的系爭投資合約書記載要整合的19筆土地有分建地和農地，建地還沒有結案，有買到再賣出，但是再賣出的錢還沒有拿到，農地的部分已經有拿到錢，已經結案了等語(見本院卷一第349至350頁)；證人即系爭整合案投資者葉鎔綾於本院審理時則證稱：系爭整合案並沒有完全結算，還有一部份的錢還沒給，系爭整合案所簽訂之系爭合夥契約書共有19筆土地，被告危挺山有給了一張結算表，承諾要給投資人的款項，結算表只有8筆土地，但伊不清楚實際買進賣出的土地，因為都是被告危挺山負責，結算表有記載買進、賣出的價格及獲利的金額等語(見本院卷一第353至354頁)。另參與系爭整合案之證人簡木川亦證稱：系爭整合案還沒結案，因為目前還有部分土地被占有，還要溝通協調占有部分進行拆屋還地等語(見本院卷二第133頁 )。是系爭整合案無論係投資人證人鄭馮美蓮、葉鎔綾或仲介方之證人簡木川均證稱系爭整合案尚未結案。另參諸證人葉鎔綾、鄭馮美蓮與被告吉富公司所簽訂之系爭合夥契約書 (見本院卷一第67至95頁)，已載明系爭土地為19筆土地，原告亦主張僅有就部分土地請求，益證系爭整合案尚未完全結案無誤。則原告請求給付系爭整合案之報酬，本屬無據。　⒋又原告主張系爭整合案已就其中部分土地進行結算，並分派獲利給投資人，且先前也有給付部分報酬給參與之仲介，故就已結案之部分土地，應得請求給付報酬云云。經查：　⑴證人葉鎔綾於作證時曾提出結算表1紙(見本院卷一第365頁) ，原告另提出經被告危挺山簽名確認並交付證人葉鎔綾之利潤簽收表1紙(見本院卷二第285頁)；而參照前開證人葉鎔綾之利潤簽收表，證人葉鎔綾就龍友段3、6-4地號土地及新霄裡段743、744-2、741、749、600-2地號等共7筆土地，已獲派利潤共計3952萬3083元，被告危挺山並在「尚欠利潤新台幣12,263,402元整」處簽名，堪認投資人葉鎔綾確實有部分土地獲分派利潤，但亦有利潤尚未獲給付；然依前開文件，僅能代表系爭整合案之投資人已獲部分利潤分派，但此係投資人基於系爭合夥契約書所受之給付，與本件原告是否得就系爭整合案之仲介承攬報酬先為部分請求，本無關連。　⑵另原告提出之LINE群組對話中，被告危挺山雖曾多次提到「結案」(見本院卷一第227、228、236、239、247、248、249 、262頁)，但該LINE群組名稱為「龍岡投資」(見本院卷一第193頁)，且投資人葉鎔綾、鄭馮美蓮均在群組內，故傳達訊息主要亦係在向投資人報告進度，依前開所述，對於投資人所稱之結案、分派利潤等等，均係立基於系爭合夥契約書，並不能與身為房仲之原告請求被告吉富公司給付仲介福付費報酬之契約關係相提並論。　⑶又證人鄭馮美蓮、葉鎔綾均證稱：不清楚被告危挺山獲利部分內部要如何分配等語(見本院卷一第350、354頁)。而證人簡木川則證稱：系爭整合案還沒結案，也完全沒有分配利益給參與之仲介，要等到整個完成結案才分配等語(見本院卷二第133頁)。是證人葉鎔綾、鄭馮美蓮均無從證明系爭整合案之仲介亦得先行領取仲介服務費之報酬，證人簡木川更明確表示因系爭整合案並未結案，所以參與之仲介而未能獲派仲介服務費之報酬。另參以被告危挺山曾於私下對原告配偶葉芮綺表示「賣土地就是一筆一筆賣出去啊，服務費、我從來沒有談過服務費是一筆一筆結，我什麼時候講過這句話？」、「服務費是共生關係呀」、「做個案一筆一筆結是對金主買賣的投資行為一筆一筆結，從來沒有坐下來說，服務費怎麼給我們從來沒有談過這件事」、「我平常每一家公司、每個案子結了，才有分服務費，沒有問題的才會分服務費」，有譯文附卷為憑(見本院卷二第73頁)；是被告吉富公司當時法定代理人被告危挺山私下也表示未曾約定仲介服務費要每筆土地各自給付。從而，本件確實無從僅以系爭整合案投資者已受部分利潤分派，即認原告即得系爭整合案結案前請求被告吉富公司給付部分報酬。　⑷另原告雖主張系爭整合案先前已就系爭土地共有人李衍進出售持分給投資者部分，先行分派仲介之承攬報酬，故系爭整合案之仲介承攬報酬確實可就部分結案者先行請求給付云云，並提出成交報告單1紙附卷為證(見本院卷一第63頁)。然查：　①依原告起訴意旨可知，取得共有人之持分係就系爭整合案先行插旗；而被告吉富公司與葉鎔綾、鄭馮美蓮簽訂系爭合夥契約書係在109年8月4日，有系爭合夥契約書在卷可憑(見本院卷一第71頁)；惟原告表示取得李衍進之系爭土地持份係在109年4月間，且依照原告所提出之贈與契約書、買賣契約書(見本院卷一第177至187頁)，可知李衍進先贈與系爭土地之部分持份之日期應為109年4月6日，顯然投資人取得李衍進之系爭土地持分應係在被告吉富公司與葉鎔綾、鄭馮美蓮簽訂系爭合夥契約書之前，本難認為系爭整合案之契約內容。　②又原告所提出之贈與契約書、買賣契約書，受贈人、買受人為葉鎔綾、鄭世憲，有贈與契約書、買賣契約書附卷可稽( 見本院卷一第177至187頁)；另原告主張係為分配李衍進系爭土地持分買賣之成交報告單，買受人為彭成智，有成交報告單在卷可證(見本院卷一第63頁)，經證人簡木川確認上開成交報告單是剛開始購入持分的第一筆土地(見本院卷二第1 38至139頁)；則取得李衍進系爭土地持分之人與系爭合夥契約書之投資者並不完全相符，則取得李衍進系爭土地持分之階段，是否為系爭整合案之一部，確有疑慮。又鄭世憲為系爭整合案投資者鄭馮美蓮之配偶(見個資卷)，彭成智也有與陳榕鳳簽訂系爭股權轉讓協議(見本院卷一第151至175頁)，故非完全無關之人，但依前述契約所載取得李衍進系爭土地持分之人不完全相符，以及取得當時尚未簽訂系爭合夥契約書之情事觀之，應堪認在進行李衍進系爭土地持分之贈與、買賣時，應尚未確認系爭整合案之投資人為何人；更顯李衍進系爭土地持分之贈與、買賣確實僅為系爭整合案之前階段準備行為，而非正式系爭整合案之投資內容。　③況且，原告自述系爭整合案有「第一階段買賣」、「第二階段買賣」，故須投資者買入系爭土地並售出後才完成上開兩階段之買賣；且參照原告主張已結案分派利潤給投資者之7 筆土地，原告亦表示均確實經投資者購入後又再售出之部分，故上開成交報告單僅係李衍進將系爭土地持分出售予他人，並未經系爭整合案投資者再度售出之情形，更證上開成交報告單雖先行分派仲介之報酬，但應非系爭整合案之緣故，應係一般不動產成交而分派報酬給仲介之情形。　④從而，證人簡木川於本院審理時雖證稱：目前完全沒有分配服務費給參與仲介等語(見本院卷二第133頁)，卻又不否認確實有收上開成交報告單之服務費(見本院卷二第138至139 頁)，實係因上開成交報告單雖與系爭整合案有關聯，但僅為系爭整合案之預備插旗行為，而非系爭整合案之內容一部；原告提出之LINE群組對話(見本院卷一第197頁)，雖有提到包含服務費總價金為408萬元，但時間是109年4月7日，亦在系爭合夥契約書簽訂之前；故上開成交報告單之分派仲介服務費報酬，應與系爭整合案無關，系爭整合案之仲介服務費報酬，確實尚未給付予參與仲介。　⑸是故，原告主張系爭整合案之承攬報酬可部分先行給付，應無所據。　　⒌再者，證人李曜任另證稱：如果有公司以外人，對案子有幫助者會有中人費，但不是每個案件都有，如果有中人費，總仲介費要扣除中人費等語(見本院卷二第120頁)；證人簡木川亦證稱：土地開發需要整合、整地、拆遷補償費、廢棄物清運還有其他費用都包含在整個服務費內，扣除後才是給仲介的服務費，目前沒辦法計算出服務費等語(見本院卷二第1 36頁)；顯見被告吉富公司收取客戶服務費之後，尚須扣除相關費用，才能確認得以分派給仲介之服務費報酬金額。另參以原告以系爭整合案中，已購入7筆土地售出價6億7753萬 8988元扣除進場價4億6797萬6080元、總獲利1億5535萬9788 元(3位投資人各獲利約5100餘萬元)計算出服務費為5420萬3 120元，而服務費占7筆土地售出價比例為8％(見本院卷二第2 56至257頁)，與原告主張仲介服務費比例應為6％並不一致，探諸其中原因以及前開證人所述，應尚未扣除相關費用，故證人簡木川證稱目前尚無法計算服務費，應屬可採。　⒍綜上，系爭整合案並未完全結案，原告也未證明兩造有在完全結案前先給付部分仲介服務費報酬之約定，更未證明仲介服務費之總額已結算完畢，則原告請求被告吉富公司給付系爭整合案仲介服務費之承攬報酬，顯屬無據。四、綜上所述，原告依民法第565、568條第1項、第490條第1項、第505條等規定先位請求被告危挺山給付1180萬5264元、備位請求被告吉富公司給付1180萬5264元，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　丁俞尹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官張禕行

2025-02-17

TYDV-112-重訴-406-20250217-1

重訴

臺灣臺北地方法院

給付居間報酬等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第341號原告和發開發有限公司法定代理人林敬貿訴訟代理人賴映淳律師被告國泰建設股份有限公司法定代理人張清櫆訴訟代理人查名邦律師複代理人陳韋廷上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國114年1月14 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國111年7月19日向被告報告臺南市○區○○段0000地號、1014地號（下合稱系爭土地）之地主莊佳璋有出售系爭土地之意願，被告旋委請原告代為向莊佳璋議價，原告乃立即指派員工與莊佳璋見面、聯繫，致力於議定土地買賣價格，且於111年8月2日取得莊佳璋簽立之不動產委託出售書（下稱系爭111年委託書），亦與系爭土地之地上權人討論地上權補償金之開價，惟被告表示仍有其他因素尚待評估，請原告持續協商議價，並於111年10月間拒絕此次原告回報之交易價格。莊佳璋又於112年3月間再次委請原告與被告洽談，並再度簽訂委託書（下稱系爭112年委託書），原告取得較先前為低之出售價格後即回報予被告，可見兩造已合意由原告向被告報告締約機會，以明示或默示成立居間契約甚明。嗣原告發覺被告竟於112年9月8日公告其已以新臺幣（下同）9億2,000萬元購得系爭土地，則原告自得依民法第565、566、568條規定，請求被告依上市建設公司通常之仲介費率1％給付居間報酬920萬元（計算式：9億2,000萬元×1％＝920萬元，元以下四捨五入）。又原告於111年間即向原告報告締約機會，被告最後卻於112年間透過訴外人義鼎不動產有限公司（下稱義鼎公司）以高於原告報價之價格購得系爭土地，顯然違背常情，且其仍係向同一地主購得系爭土地，足知被告係以規避給付居間報酬予原告之方式，致原告未能繼續履行居間行為，自應類推適用民法第101條第1項規定，視為被告與莊佳璋成立之買賣契約係由原告居間促成，被告仍應給付居間報酬920萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告920萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯則以：被告從未委託原告向其報告締約機會或與莊佳璋進行議價、磋商，兩造亦未簽訂任何書面契約，或就居間事項、居間報酬等契約必要之點達成協議，自難認被告與原告間有何居間法律關係存在。又系爭111年委託書、系爭1 12年委託書係原告與莊佳璋2人簽署，該等委託書之效力僅存在於其等2人之間，與被告無關，且該等委託書均非專屬委託，莊佳璋仍得委託其他仲介公司出售系爭土地，原告亦得提供系爭土地之資訊予其他潛在買家，原告顯無從以被告為系爭土地之買受人或曾提供系爭土地之資訊予被告，即認被告有給付居間報酬之義務。而系爭土地有地上權之設定，經他人興建旅館坐落其上，故系爭土地之買賣，尚須處理地上權爭議，惟因原告遲未提出系爭土地之地上權解決方案，被告無從繼續與原告洽談買賣事宜，嗣義鼎公司與被告聯繫表明已處理系爭土地地上權之相關事宜，被告始決定購買系爭土地，可知系爭土地之成交並非係由原告報告或媒介等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、本院之判斷：　　兩造均不爭執被告於112年9月8日透過義鼎公司居間，向莊佳璋以9億2,000萬元購得系爭土地等情，並有被告112年度重大訊息公告資料、義鼎公司臉書頁面截圖在卷可參（見本院卷第72、73頁），堪信為真。惟原告主張兩造間就系爭土地存在居間之法律關係，被告應給付居間報酬920萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：原告依民法第565、566、568條規定，請求被告給付居間報酬920萬元，有無理由？茲論述如下：　㈠按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第566條、第568條第1項分別定有明文。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第2項亦有明定。由上，可知居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，固不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足（最高法院52年台上字第2675號民事裁判要旨參照），惟不論媒介居間或報告居間，均須當事人間就該等契約必要之點要件已達合意始能成立。　㈡再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院113年台上字第191號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間成立報告訂約機會之居間契約等情，為被告所否認，揆諸前揭說明，自應先由原告就其向被告報告系爭土地之訂約機會，被告允與報酬等契約必要之點，已相互意思表示合致兩造間確已成立居間契約負舉證之責。　㈢經查，原告主張其與被告成立居間契約固提出系爭111年委託書、系爭112年委託書、原告製作之系爭土地調查開發簡報、原告公司111年9月12日週會會議紀錄、其與系爭土地地主莊佳璋之對話記錄、112年6月中華電信通話聯繫報表、其於 112年9月11日原告法定代理人林敬貿等人與被告公司襄理廖家琪之對話錄音檔案及譯文為證（見本院卷第25至69、185 至189頁）。惟觀諸系爭111年委託書係原告與地主莊佳璋所簽訂之一般委託出售契約，委託期間為111年8月2日起算2個月，即至111年10月2日止（見本院卷第31頁）；系爭112年委託書則為郭佳琪與莊佳璋所簽訂之一般委託契約，委託期間為112年3月6日起算3個月，即至112年6月6日止（見本院卷第39頁），並據證人莊佳璋到庭證述：系爭111年委託書為我和原告公司簽的一般簽，為期2個月，我的系爭土地上有地上物，地上物有地上權人，我和每個來找我的仲介都說要先和地上權人處理地上權，再來談土地買賣，我也有和原告這樣說，我不清楚原告有沒有去處理，2個月期間我沒有和任何買家見過面，2個月期間屆滿後，也沒有什麼結果，雙方也就沒有繼續續約；後來郭佳琪主動來找我，因為我覺得郭佳琪很誠懇，所以跟她個人簽約（即系爭112年委託書），郭佳琪也向我表明她是個人仲介，我在簽約當時不知道郭佳琪和原告公司有何關係，我曾於112 年3 月間同意系爭土地買賣以實收價金新台幣8.68億元出售，沒有指定買家，印象中郭佳琪有提過一家華友聯，但沒有約見面，之後還有一家新美齊建設，我們有見面談，但沒有結果，價錢上有落差等語（見本院卷第223至224頁），及證人郭佳琪證稱：系爭112年委託書是我和地主莊佳璋於112年3 月6日所簽，因先前原告和地主接洽的承辦人離職，所以我和地主接洽是要確認離職員工之前回報的價格是否正確，如果用原告名義簽約，地主就會知道是同一個公司，因為只是想要求證所以就用個人名義簽約，我去和地主接觸時，沒有表示我是原告公司的人，簽約後莊佳璋有告知其同意出售系爭土地之價格為實拿8.68億元，但此價格我沒有和被告講，我在112年6月有安排莊佳璋和新美齊建設會面，但雙方因為價格因素沒有談成等語（見本院卷第240至241頁），並有莊佳璋與郭佳琪間之對話記錄在卷可參（見本院卷第41、53至67頁），可知系爭111年委託書、系爭112年委託書均非兩造間之契約，且非專任性質，亦即原告或郭佳琪可為莊佳璋尋找所有可能買家，已難逕認與被告有關，原告或郭佳琪復未於上開委任期間向被告提出處理前述地上權之具體方案或安排被告與莊佳璋為進一步協商或議價，故實無從逕據為原告有利之認定。　㈣又查，原告主張被告襄理廖家琪於111年間即委由原告居間媒介系爭土地，但於111年6月間片面終止契約，顯可推論兩造間確實成立居間契約等情，有其提出前揭112年9月11日對話錄音檔案及譯文在卷可參（見本院卷第185至189頁），然此經被告否認，並舉112年9月11日完整譯文及原告法定代理人林敬貿與廖家琪112年6月9日之錄音檔案暨譯文為佐（見本院卷第207至209、255至263頁）。觀諸前開112年9月11日對話譯文內容，廖佳琪表示：「……因為我們本來去年就是希望由你們來接觸這一塊……我們通常在做這些動作之前，我們都會先跟你們了解一下狀況，當時我記得是6月、7月有跟你通電話，因為你說有接洽其他建商，就跟你說要終止這邊的接洽這樣子，事實上我們對於中人的接洽也沒有所謂的白紙黑字讓你們接洽，所以終止的部分我就沒有補簽一個……等語」（見本院卷第187、255頁），而原告於112年6月間向廖家琪表明有就系爭土地洽談其他買方，廖家琪即表示：「……我先跟你說一下如果是這樣的話，那你這筆的部分，我這邊的登記我就先把它，時間點我先把它解掉囉」等語，有該日雙方間之對話錄音譯文可憑（見本院卷第209頁），又證人廖家琪於本院審理時證述：原告曾在111年7月19日來被告公司就系爭土地報件，系爭土地在原告報件前就已經陸續有中人來報件，後續也有，而通常只要中人來報件，被告都會先登記，之後再做內部評估，若土地條件符合公司需求，被告公司後續就會再和中人追蹤土地的情形，中人來報件也不可能第一次就談報酬，只要被告有登記的案件，我都會追蹤土地狀況，後來因為原告給的委託書也過期了，所以我才在112年6 月9日詢問原告目前價格有無變動；又我和原告接觸過程中，原告有要約被告與地主見面，但因地上權尚未處理，被告認為還不到可以與地主碰面的階段，也未曾進行過議價，我有問過原告關於地上權之資料及交易條件，原告僅稱以5,00 0萬元排除地上權，但並未提出具體方案；上開112年9月11 日譯文第一句應該是客套話，第二句是我跟原告法定代理人說因為112年6、7 月我和原告通話時，原告就有說他有接洽其他建商，我當時就跟原告說那兩造間的接洽就終止，我當下覺得不是之前電話就說過終止接洽，原告還跑來找我，我指的終止是終止接洽的意思，我認為被告與原告間本來就沒有任何契約，所以也沒有終止契約或解約的問題等語（見本院卷第228至231、234至235頁），由上堪認原告雖曾向被告報告系爭土地之買賣訊息，但未見雙方討論居間報酬計算事宜，亦未簽立任何書面契約，且原告除未具體提出任何處理地上權之具體方案外，並自述同時與其他建商接洽之情，而被告襄理廖家琪進行案件追蹤得知此事後，即表示終止與原告間之接洽等情，故尚難以此節推論兩造間成立居間契約。是原告未舉證其與被告間如何約定居間契約之內容、居間報酬之計算等契約必要之點，自無足認定兩造已合意成立居間契約且已約定報酬。　㈤且查，系爭土地之地主莊佳璋向各仲介均稱須自行與地上權人處理地上權問題，業經證人莊佳璋證述如前。而於112年6 、7月間，義鼎公司與系爭土地上之地上權人談妥處理地上權之方案後，與莊佳璋接洽並與莊佳璋簽訂專任委託銷售契約書，嗣義鼎公司向被告提出上開授權資料及契約文件，被告評估後認得與莊佳璋碰面討論土地買賣細節，於112年8月底、9月初確定交易，並於112年9月8日就系爭土地與莊佳璋簽訂買賣契約等情，經證人廖家琪、莊佳璋陳述大抵一致（見本院卷第224至226、231至232頁），並有義鼎公司與莊佳璋間之專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、地上權處理方案在卷可參（見本院卷第265至273頁），可徵系爭土地係經義鼎公司處理地上權並居間仲介而促成買賣交易，尚非因原告之報告或媒介而成立，是依民法第 568條第1項規定，原告亦不得請求報酬。　㈥原告雖主張：被告自原告取得系爭土地之成本顯然較低，但被告卻藉詞反悔拒絕與原告簽約，嗣並透過義鼎公司與同一地主簽訂買賣契約，顯然以不正當行為阻止條件之成就，依民法第101條規定應視為條件已成就，被告應給付居間報酬予原告云云。按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固定有明文，然地主莊佳璋已向各仲介或買家表明如欲購買系爭土地，須自行先行處理地上權問題，而原告從未向被告提出處理地上權之具體方案，嗣義鼎公司向被告提出與莊佳璋間之專任委託書及地上權處理方案後，被告方經由義鼎公司之仲介與地主莊佳璋進行交易等情，均詳前述，可見被告並非僅有土地價格因素之考量，況本件尚無證據足認兩造間成立居間契約，亦經認定如前，則被告縱未透過原告居間與莊佳璋簽約，亦難謂係以不正當行為阻止條件成就，自無從適用民法第101條規定。因認原告上開主張，猶難採取。四、綜上所述，本件依原告所舉證據尚無從使本院形成兩造間有成立居間契約之確信，故其依民法第565條、第566條、第568條規定，請求被告給付920萬元，及自民事起訴繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　　劉娟呈以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　李登寶

2025-02-07

TPDV-113-重訴-341-20250207-1

雄簡

高雄簡易庭

給付服務費

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2667號原告王永寧即富邦國際企業社被告吳晉勛訴訟代理人林姿伶律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國113年5月15日與伊成立貸款規劃委託契約（下稱系爭契約），約定由伊代理被告申辦貸款新臺幣（下同）750萬元，並代償房貸餘額約470萬元，依系爭契約第2條約定，被告應給付伊金融諮詢費及開辦費15,000元；另俟各筆貸款實際撥款後，再按核准取得本金12%及代償房貸數額3%計算服務費。詎被告於系爭契約成立後片面終止系爭契約，違反系爭契約第4條約定，依約應給付伊按服務費8 0%計算之懲罰性違約金，計為381,600元。爰依系爭契約第2 、4條約定起訴，聲明：被告應給付原告396,600元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭契約應屬居間契約，惟第3條關於居間報酬未經兩造約定明確，則兩造間就居間契約必要之點意思表示尚未合致，其契約難謂已成立。又系爭契約屬定型化契約，然條款內容繁雜，倘非經充分時間研讀，實難明瞭雙方權利義務，且原告亦未提供伊合理審閱期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定，伊自得主張第2至4條約定不構成契約內容。再依系爭契約第2、3條規定，被告除依約應支付服務報酬外，原告尚需收取金融諮詢費及開辦費，將導致伊實際可取得運用金額大幅減縮，且第4條關於懲罰性違約金數額過高，違反消保法第12條及其施行細則14條第 3、4款所揭櫫誠信及平等互惠原則，亦屬無效等語置辯，聲明：原告之訴駁回。三、得心證理由　㈠系爭契約已有效成立：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項前段定有明文，而所稱要約，係以訂立契約為目的之須受領的意思表示，且其內容需確定或可得確定而包括契約必要之點，得因相對人之承諾而成立契約，有最高法院109年度台上字第2957號民事判決要旨參照。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項分別定有明文，而居間有2種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約媒介之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約機會為已足；媒介居間，則以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而成立契約，媒介居間人始得請求報酬。　⒉查系爭契約開頭處及第1條第1項已分別約明：甲方（即被告，下同）為委託乙方（即原告，下同）及其指定之人代理協助向財政部核准設立之金融機構或融資公司、代書、其指定出資者等規劃各項金融業務事宜……；甲方同意以額度最高75 0萬元整為限之範圍內，授權乙方向財政部核准設立之金融機構或融資公司、代書、其指定出資者等規劃各項金融業務，直至通知核准、撥款入甲方所指定之帳戶……等語（卷第11 頁），依其文義已表明原告僅為仲介借款，於借貸契約經原告報告或媒介而成立時，得請求被告給付服務費（詳下述），足認系爭契約係典型居間契約中之媒介居間甚明。　⒊至被告雖抗辯兩造就居間契約必要之點即居間報酬意思表示尚未合致，故契約並未成立云云（卷第78頁）。然系爭契約第3條已約定：甲方需按各筆貸款核准金額，依整合金額3% 及支金12%計算方式（此部分數額比例、整合及支金為手寫），於撥款當日給付乙方服務費，可知該契約已明確表達受取服務費時間點為撥款當日，且其計算比例分別為3%、12% ，而該數額可於撥款當下計算得出，復經被告於契約後簽名並於上述手寫處捺指印，當無不能確認金額情形存在，理應不影響契約成立，足證兩造間已就居間契約必要之點約定甚詳，是被告此部分所辯實屬無稽，不足憑採。　㈡被告不得引消保法第11條之1規定抗辯定型化約款不構成契約：　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1定有明文。揆其立法目的，乃在維護消費者知的權利，以確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。然綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，如消費者確已知悉定型化契約條款內容，並為爭取交易機會或其他因素等，而願意放棄審閱契約全文者，自不得於事後再援用上開規定，主張部分條款不構成契約內容。且倘該定型化契約於締約後交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款以瞭解該條款機會，在經過相當合理期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約相關權利義務，此審閱期間瑕疵應已補正。　⒉經查，系爭契約乃原告為與多數消費者締約所擬定定型化契約一節，有系爭契約在卷可證（卷第11至13頁），且為兩造所不爭（卷第126頁），自堪信實。又系爭契約條文僅2頁、共計10條，內容並非繁雜，且文字大小劃一，並已於各條號以粗體字標明此約款內容要旨。衡以被告於113年5月15日簽署契約時，已為年近4旬具有正常智識之成年人，就系爭約定所載文字應非無法理解；復觀諸兩造對話紀錄，被告於11 3年5月17日表示欲取消申辦貸款時亦僅稱：「你好，不好意思我跟家人討論後，還是覺得手續費太高，高太多了，所以家人叫我取消申辦貸款」等語（卷第15頁），隻字未提審閱期間不足問題，足徵被告於113年5月17日（即簽約後2日）即已明瞭契約所生權利義務內容，否則顯無可能向原告反應無法負擔高昂手續費，是綜觀簽約時客觀情狀，可認被告已充分理解系爭契約意義，則被告抗辯無法明瞭契約意涵，已難置信。遑論兩造自簽約迄至被告於114年1月14日提出答辯狀首次表示未享有審閱期間止，已歷逾半年期間，而被告於此期間未曾就審閱期間不足提出異議，依上開說明，亦應認此審閱期間瑕疵業已補正，被告自不得於事後再以違反審閱期間主張約款不構成契約，是被告此部分所述，容非可採。　㈢原告依系爭契約第2、4條約定，請求被告給付金融諮詢費及開辦費15,000元及懲罰性違約金381,600元，均無理由：　⒈按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消保法第12條定有明文。然定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；而定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者，有消保法施行細則第13條、第14條規定可資徵引。　⒉查原告固引系爭契約第2條約定：甲方須自行負擔金融諮詢費、資料處理費共計15,000元整（卷第11頁），請求被告給付金融諮詢費及開辦費15,000元。惟審諸該條約定內容，並未考量業務複雜度及耗費時間長短而為比例性給付報酬約定，且隨邇來科技金融發展，貸款已屬市井民眾可輕易辦理事項。再參以當前經特許成立之金融機構多半已於網站提供貸款本息試算服務，更可經由傳輸聯絡資料而取得銀行無償專人諮詢，相較原告未於締約之初即向被告收取該費用，復未舉證有何金融諮詢或需預先支出資料處理費用，可認原告並無金融諮詢或資料處理而有多餘支出，若被告此際仍有無端給付金融諮詢費、資料處理費15,000元義務，將使原告藉此巧立名目取得高額報酬，應認系爭契約第2條約定，於此情形下，對被告有重大不利益，依消保法第12條及其施行細則14 條第3、4款規定，應屬無效，故原告自不得以此請求被告給付金融諮詢費及開辦費15,000元。　⒊又原告雖引系爭契約第4條請求被告給付懲罰性違約金381,60 0元（卷第11、127頁）。然該條約定：甲方簽訂契約後，可歸責於甲方之事由，造成乙方無法完成委託或收領服務費時，甲方應支付服務費80%之懲罰性違約金（卷第15頁），足見違約金取決於服務費數額，然承前所述，服務費數額經兩造約定按各筆貸款核准金額計付，而被告於113年5月17日片面終止系爭契約時，原告尚未辦理被告委託事項，此經原告自陳明確（卷第127頁），可知原告將來可否依約辦得貸款，尚繫於金融機構或其他出資者所開立條件，而原告有無服務費報酬可資請求仍屬未知，則斯時被告服務費報酬既未產生，原告自無可能請求以服務費80%計算懲罰性違約金為381 ,600元，是原告此部分請求，同非有理。四、綜上所述，原告依系爭契約第2、4條約定，請求被告給付39 6,600元本息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官　鄭宇鈜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　冒佩妤

2025-02-07

KSEV-113-雄簡-2667-20250207-1

重簡

三重簡易庭

給付報酬

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 113年度重簡字第936號原告世辰不動產經紀有限公司法定代理人鐘益晨訴訟代理人林舒婷律師謝雨靜律師林志騰律師被告吳徐素清訴訟代理人張育銜律師被告張慈芳上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國112年4月6日，受被告吳徐素清委託居間仲介銷售其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地，及其上同區段191 5建號即門牌號碼新北市○○區○○○道0段000巷0號3樓之1房屋（下稱系爭房地），並於同日簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），約定委託銷售期間自112年4月6 日起至同年10月5日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）738 萬元，並承諾契約成立時給付賣賣總價額4％之服務報酬。嗣後被告張慈芳有意購買系爭房地，遂委託原告居間斡旋，委託承購價額為618萬元，期間自112年5月30日起至同年5月31 日止，並支付斡旋金5萬元，約定契約成立時，給付買賣總價額2％之服務報酬，並簽署不動產買賣意願書暨買方給付服務費承諾書（下稱系爭服務費承諾書）。　㈡經原告與被告居間協調，渠等於112年5月31日達成買賣總額6 36萬元之合意，於當日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭不動買賣契約書），被告吳徐素清、張慈芳亦於同日簽立服務費確認單（下稱系爭服務費確認單），同意各自給付16萬元及12萬7,200元之服務報酬予原告。詎被告吳徐素清、張慈芳為規避渠等給付居間報酬之義務，於同年7月17日因故解除系爭不動買賣契約，旋於同年7月20日私下達成628萬元之買賣合意，被告吳徐素清於同年8月22日將系爭房地之所有權移轉予被告張慈芳。　㈢原告發現上情後，口頭告知被告2人應與原告商討居間報酬之給付方案，被告2人均置之不理，爰依系爭委託銷售契約書第5條第1、3項、系爭服務費承諾書、民法第565條、568條第1項規定請求給付居間報酬。並聲明：⒈被告吳徐素清應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告張慈芳應給付原告12萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告吳徐素清答辯意旨：　㈠被告吳徐素清與原告於112年4月6日簽立系爭委託銷售契約書，約定由被告吳徐素清委託原告銷售系爭房地，後被告2人達成買賣總價636萬元之合意，並於112年5月31日簽署系爭不動產買賣契約書。嗣於112年7月10日，被告吳徐素清經原告通知，被告張慈芳欲解除買賣契約，　㈡被告吳徐素清出售系爭房地時，有向原告告知系爭房地係經法院拍賣取得，拍賣公告上有明確記載系爭房地為事故屋，被告吳徐素清向原告稱：雖有辦理分戶，但希冀原告居間出售時，要明確向被告張慈芳告知系爭房地為事故屋等語，然原告竟向被告吳徐素清稱：簽立買賣契約書中所附之現況說明書時，不要勾選本案房地為事故屋，被告張慈芳會不好貸得購屋款項，且可能會喪失購屋意願等語。於112年7月10日，被告吳徐素清經原告通知被告張慈芳欲解除買賣契約，經原告協商下，被告吳徐素清同意不跟被告張慈芳索取違約金之情狀下，被告2人遂於112年7月15日簽署解約協議書。其後被告2人於112年7月20日，經易昇地政士聯合事務所（下稱易昇地政士）居間下，就系爭房地事宜再為商談，被告吳徐素清始知被告張慈芳解除契約之原因，係因原告承諾被告張慈芳能貸得房貸，經被告張慈芳聯繫華南商業銀行核貸人員後，始知系爭房地為事故屋無從貸款，被告張慈芳認為被原告欺騙，才聯繫原告要求解約，並經易昇地政士居間仲介下，被告吳徐素清再降低買賣價金8萬元後，與被告張慈芳成立買賣契約，易昇地政士亦有協助被告張慈芳順利貸得購屋款項後，被告2人才完成系爭房地之買賣。則系爭不動產買賣契約書係因可歸責於原告未盡善良管理人注意義務而解除，被告吳徐素清亦經原告要求而解除系爭不動產買賣契約，原告不得向被告吳徐素清請求報酬，且被告2人並非刻意規避給付居間報酬之義務。　㈡退步言之，縱認原告請求有理由，系爭不動產買賣契約既已解除，原告無須再為被告2人處理協助有關過戶及貸款手續事項，相對減免相關勞務費用之支出，原告實際付出勞務及費用支出，未達系爭委託銷售契約原先預定之服務內容，原告請求被告吳徐素清給付服務報酬16萬元，尚屬過高，請求依民法第572條規定酌減之。爰聲明：原告之訴駁回。　三、被告張慈芳答辯意旨：　㈠系爭不動產買賣契約書之標的現況說明書中，由賣方及仲介確認勾選之「標的物現況說明書」第16項：「本建物是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）？」，渠等確認勾選「否」，亦即原告及被告吳徐素清均向被告張慈芳保證系爭房地非凶宅，原告更向被告張慈芳保證可貸之數額為依買賣總價計算之80％，被告張慈芳才簽定系爭不動產買賣契約。其後原告向華南商業銀行申請系爭房地之貸款，經該銀行核貸人員侯貝怡於112年6月16日告知系爭房地經銀行查詢結果為事故屋。經被告張慈芳聯繫原告，原告法定代理人於112年7月10 日與被告張慈芳聯繫商討貸款及買賣流程，並詢問被告張慈芳是否解約，被告張慈芳於112年7月10日回覆原告法定代理人請其安排解約事宜。是原告為被告張慈芳媒介系爭房地之買賣，應就系爭房地善盡調查義務，然原告未為調查，顯已違反民法第571條規定，且被告張慈芳發現系爭房地為凶宅後，已經與賣方、代書及仲介（即原告）共同合意解除買賣契約，原告不得再向被告張慈芳請求仲介費。　㈡被告2人後續成交係經易昇地政士媒介後成交，被告張慈芳有支付顧問諮詢費即居間報酬6萬2,800元予易昇地政士，足見被告2人後續之交易顯非基於原告之居間媒介而成立買賣契約，被告張慈芳亦非為規避仲介報酬而私下成交。再以被告 2人嗣後就系爭房地之成交價額為628萬元，與系爭不動產買賣契約所載價額636萬元，尚有8萬元之差距，應認被告2人係於易昇地政士媒介下，就系爭房地再為磋商價額，且易昇地政士亦有協助被告張慈芳成功貸得購屋款項，顯見被告2 人後續簽定之契約並非訂定與原告媒介之同一內容之契約，原告請求給付仲介報酬，應屬無據。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條第1項、第567條第1項前段、第568條第1項定有明文。又系爭委託銷售契約書第5條第3項載明：「甲方（即被告吳徐素清，下同）承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70％，甲方收到尾款同時支付3 0％。」、第7條第6款載明：「乙方（即原告，下同）對甲方所簽認之標的物現況說明書，負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由乙方自負一切法律責任，因而致甲方受損害者，乙方應負賠償責任。」、第8條第7款載明：「本標的物若曾有兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死並致死等情事發生，買方則逕行解除契約，甲方應無條件返還價款予買方。」（本院卷第25、26頁）。系爭服務費承諾書載明：「…若可歸責於本人（即被告張慈芳）之因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費應支付與受託人。…」（本院卷第28頁）。　㈡本件原告主張與被告吳徐素清簽定系爭委託銷售契約、與被告張慈芳簽定系爭服務費承諾書，被告2人於112年5月31日達成買賣總額636萬元之合意，於當日簽定系爭不動買賣契約書，其後被告2人於112年7月17日解除系爭不動買賣契約，並於112年7月20日另簽立系爭房地之買賣契約，被告吳徐素清於112年8月22日將系爭房地之所有權移轉予被告張慈芳等事實，業據其提出系爭委託銷售契約、不動產買賣意願書、系爭服務費承諾書、系爭不動產買賣契約書、服務費確認單、解約協議書、系爭房地之建物登記第二類登記各1份在卷為憑（本院卷第25至42頁）。被告2人固均不否認上開委託原告居間仲介系爭不動產買賣，及有簽定系爭不動產買賣契約，然於隨後解約又另定新約等客觀事實，然否認係為規避給付居間報酬義務而為之，並以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈被告2人解除系爭不動產買賣契約之原因為何？⒉被告2 人是否負有給付居間報酬之義務？爰分述如下：　⒈被告2人解除系爭不動產買賣契約之原因為何？　　被告張慈芳所辯本件係因原告、被告吳徐素清向伊保證系爭房地非凶宅，原告另保證貸款金額為依買賣總價80％，伊才簽定系爭不動產買賣契約。其後華南商業銀行核貸人員告知系爭房地為事故屋，致無法辦理貸款，故經原告法定代理人安排解約等情，業據其提出標的物現況說明書、被告張慈芳與原告配合代書王禹傑、華南商業銀行核貸人員侯貝怡、原告職員練麗蓮、原告法定代理人LINE對話記錄擷圖各1份在卷為憑（本院卷第123至124頁、第133至139頁）。被告吳徐素清亦陳稱：系爭房地係其經法院拍賣取得，拍賣公告上有明確記載系爭房地為事故屋，其係因原告法定代理人告知，始於標的物現況說明書關於是否為事故屋一欄勾選「否」，其後經原告協商，其始同意無條件解除系爭不動產買賣契約等語。復有本院依原告聲請調閱之合作金庫商業銀行信義分行113年12月4日合金信義字第1130003812號函附系爭房地金服公司核貸資料、標的物現況確認書各1紙、新北市政府警察局三重分局113年11月19日新北警重刑字第1133762070號函附案件資訊表1紙在卷為憑（本院卷第285至293頁），查上開金服公司核貸資料載有「⒈本件拍定後點交。…第三人陳 ○源稱：目前無人居住使用，債務人之被繼承人陳○成於108 年12月左右，曾在後陽台上吊自殺…。⒊法院發函新北市政府警察局三重分局查明本件拍賣標的物有無非自然死亡事件，該局檢送刑事勘查查詢記錄1份，拍賣標的『無』非自然死亡之情事，此有警局回函在卷可憑。」；上開案件資訊記載「發現人陳本源（年籍詳卷）於昨（5）日中午收到死者所寄包裹，內有欲給發現人之物品及一張字條(內容透露因身體因素輕生及交代後事處理），經撥打死者電話均未接聽，遂於本（6）日報請派出所陪同前往查看，發現死者於後陽台上吊已明顯死亡…」。可知系爭房地確屬事故屋，顯有影響其市場價值及貸款金額之可能，被告2人所辯上開解除系爭不動產買賣契約之原因，應堪認定。　⒉被告2人是否負有給付居間報酬之義務？　　查：被告2人雖於112年5月31日成立系爭不動產買賣契約，然因被告張慈芳於簽約後發現系爭房地為事故屋，且因此無法通過核貸，被告2人經原告法定代理人協商下，始於112年 7月17日解除系爭不動買賣契約，已如前述。則系爭不動產買賣契約之解約原因，既肇因於原告未誠實告知、隱瞞被告張慈芳系爭房地為事物屋一事，認應可歸責於原告所致，此參諸被告吳徐素清所稱被告法定代理人告知其於上開標的現況說明書第16項勾選「否」等語即明，依民法第567條第1項前段、系爭委託銷售契約書第7條第6款、系爭服務費承諾書約定，難認原告已依其與被告2人間居間契約之債之本旨為給付，自不得請求被告2人給付居間報酬。況以原告於112年 7月17日協商被告2人解除系爭不動產買賣契約時，並未向被告2人請求居間報酬，更足見原告明知上開解約原因及其無報酬請求權之事實，否則豈有積極協調解除契約之理。至被告2人於112年7月20日就系爭房地所簽定之不動產買賣契約，係易昇地政士居間而達成，且買賣價金為628萬元，與系爭不動產買賣契約有所不同，顯非由原告居間媒介而成立，原告自無從就被告2人其後成立之不動產買賣契約請求居間報酬，自屬當然。四、綜上所陳，原告依系爭委託銷售契約書第5條第1、3項、系爭服務費承諾書、民法第565條、568條第1項規定，請求被告吳徐素清給付16萬元之本息、被告張慈芳給付12萬7,200 元之本息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　月　　6　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　法　　官　張誌洋以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　月　　6　日　　　　　　　　　　　書記官陳羽瑄

2025-02-06

SJEV-113-重簡-936-20250206-2

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第974號原告楊賴務訴訟代理人丁俊和律師被告尤勝訴訟代理人方南山律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠民國101年間經被告即榮信聯合代書事務尤勝代書之居間（下稱系爭居間契約），原告乃與訴外人洪茹玉於101年9月20日就新北市○○區○○段0地號土地、板翠段31地號土地（權利範圍均為1/8，重測前地號為新北市板橋區江子翠段第四崁小段166、166之3、166之4、166之6、166之7、166之8丶166之 9、166之10、166之11、166之12、169、169之1、169之2、1 69之3地號土地，下合稱系爭土地）訂定附條件之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），斯時因洪茹玉欲開發整合系爭土地以獲利，經被告居間所以向原告買受產權較複雜之系爭土地，並在系爭買賣契約第4條第1項約定：「本件買賣之十四筆土地，目前登記所有權權利範圍各公同共有四分之一，賣方（即原告）同意買方代理申辦共有型態變更之相關手續（包括調處、訴請分割共有物及地政事務所相關登記）；俟釐清賣方（即原告）之產權後，雙方再會同辨理土地過戶手續」之停止條件，是系爭買賣契約係以買賣標的物特定後方生效，被告尚不得請求居間報酬，然斯時被告卻利用不黯法律之原告收取新臺幣（下同）5,000,000元之報酬。依系爭買賣契約，原告前開系爭土地過戶之責任乃是待釐清賣方產權後之條件成就後始生效，系爭買賣契約生效後原告方有履行系爭土地過戶登記移轉之責任及可能，然原告之產權係遲至110年7月15日以最高法院109年度台上第1295號判決始釐清而停止條件成就，是依系爭買賣契約按理應於110年7月 15日方可生效而可履行。然洪茹玉主張原告釐清產權之時程過長而於108年11月28日以板橋埔墘郵局第432號存證信函（下稱系爭存證信函）終止兩造間之系爭買賣契約，並對被告核發支付命令要向被告請求拿回已付出之土地價金，是被告所居間之系爭買賣契約乃根本尚未生效就已遭終止，是被告並無依系爭居間契約保有居間報酬5,000,000元之法律上理由。原告自得依民法第179條規定請求被告返還居間報酬5,0 00,000元及利息200,000元。　㈡縱認系爭買賣契約未終止（原告否認之），然原告與洪茹玉於110年7月19日經被告見證下就系爭買賣契約另行約定：「雙方同意上開分割遺產事件，最高法院如未能於110年12月3 1日前判決或裁定時，乙方應於111年1月31日前將已收價款新台幣壹仟陸佰肆拾萬柒仟元加計利息貳佰萬元，合計壹仟捌佰肆拾萬柒仟元返還甲方，該金額由乙方負擔壹仟參佰貳拾萬柒仟元，榮信地政士事務所負擔伍佰貳拾萬元，甲乙雙方同時解除買賣契約」，並作成協議書（下稱系爭協議書），乃為系爭買賣契約當事人及居間者即被告另行約定以「解約事實發生」為而條件成就所產生之居間報酬（含利息）返還，被告自因受系爭協議書拘束。若認系爭買賣契約並未終止，後原告與洪茹玉就系爭協議書雖有爭議，但最終也系爭買賣契約亦經解除（至遲於112年12月14日調解時合意解除），是依系爭協議書被告亦應給付原告5,200,000元。　㈢原告自得依民法第179條規定請求被告返還居間報酬5,000,00 0元及利息200,000元；或依依系爭協議書請求被告給付5,20 0,000元（擇一關係），提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告5,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造間並無系爭居間契約存在，被告亦從未自原告收取居間報酬，自無返還居間報酬義務可言。倘（假設語氣，被告否認）系爭居間契約存在，然系爭買賣契約已成立縱嗣後經終止或合意解除，亦不生返還居間報酬義務。遑論依系爭買賣契約第5條第4項：「賣方不負擔本件土地買賣之仲介費用」之約定，足見原告根本未負擔居間報酬。再者，系爭買賣契約並未因洪茹玉於108年11月28日寄發存證信函而終止，此有本院111年度重訴字第5號民事判決認定在案。又被告僅為系爭協議書之見證人，況系爭協議書第2條之給付條件為「最高法院如未能於110年12月31日前判決或裁定」，然最高法院已於110年7月間為裁判，是該條件亦未成就，被告並無依系爭協議書所生之給付義務。又原告與洪茹玉於系爭買賣契約之效力經本院111年度重訴字第5號民事判決後，雙方均上訴臺灣高等法院，在該院審理中由受命法官勸導下而成立調解而於112年12月14日始合意解除系爭買賣契約，觀之調解筆錄亦無記載被告之給付義務在案等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、本院之判斷：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565條、第568條。再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響；又契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法第568條之立法理由）。因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在之情事，委託人不得請求返還（最高法院49年台上字第1646號判決意旨、最高法院107年度台上字第1592號判決意旨參照）。　⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　⒊原告主張兩造間就系爭買賣契約存有系爭居間契約，且系爭買賣契約附有停止條件即「本件買賣之十四筆土地，目前登記所有權權利範圍各公同共有四分之一，賣方（即原告）同意買方代理申辦共有型態變更之相關手續（包括調處、訴請分割共有物及地政事務所相關登記）；俟釐清賣方（即原告）之產權後，雙方再會同辨理土地過戶手續」，然系爭買賣契約於101年9月20日尚未生效，停止條件直至110年7月15日始成就，且洪茹玉於108年11月28日以系爭存證信函終止兩造間之系爭買賣契約，系爭買賣契約乃根本尚未生效就已遭終止，縱認系爭買賣契約並未終止，系爭買賣契約至遲112 年12月14日調解時亦合意解除，從而被告並無保有系爭居間契約報酬5,000,000元之法律上原因而應返還原告系爭居間契約報酬5,000,000元及利息200,000元等情，為被告所否認，並以前詞抗辯。經查：　⑴原告所提出之調解筆錄、系爭買賣契約、系爭存證信函及回執、最高法院109年度台上字第1295號判決判決主文查詢結果、民事聲請支付命令等證據（見本院卷第21至34頁），均未明確敘及兩造間有居間契約。　⑵觀之卷附系爭協議書（見本院卷第35頁）記載：「立協議書人洪茹玉（以下簡稱甲方）、楊賴務（以下簡稱乙方），雙方茲就民國101年9月20日訂立之買賣契約書，議定條款如下，以實共同信守：」，其中有記載「榮信地政士事務所負擔伍佰貳拾萬元」，又於「甲方：洪茹玉」欄位有「洪茹玉」印文、「乙方：楊賴務」欄位有「楊賴務」簽名，另於「見證人」欄位後方有「尤勝」印文、「尤漢鼎」印文、「榮信地政士事務所」印文，系爭協議書並未記載任何關於居間之敘述，亦未記載「尤勝」同意、「尤漢鼎」同意或「榮信地政士事務所」同意之敘述，「尤勝」、「尤漢鼎」或「榮信地政士事務所」亦未於立協議書人甲方或立協議書人乙方欄位簽名或蓋用印文，觀諸系爭協議書整體形式，堪認系爭協議書實為甲、乙雙方之約定即洪茹玉與楊賴務之約定，是被告抗辯其僅為系爭協議書之見證人，尚非無據。綜合以觀，系爭協議書未記載任何關於居間之敘述，被告又僅為見證人，衡以地政士係以委任辦理不動產登記為業務，是尚難認系爭協議書足以證明兩造間有系爭居間契約。　⑶綜上所述，參酌卷內事證，原告既不能證明兩造間有系爭居間契約，亦不能證明被告依系爭居間契約受有系爭居間契約報酬5,000,000元，則縱使系爭買賣契約尚未生效已於108年 11月28日遭終止或於112年12月14日解除，均難認被告有無法律上之原因而受利益致他人受損害之情形。遑論系爭買賣契約第4條第1項約定：「本件買賣之十四筆土地，目前登記所有權權利範圍各公同共有四分之一，賣方（即原告）同意買方代理申辦共有型態變更之相關手續（包括調處、訴請分割共有物及地政事務所相關登記）；俟釐清賣方（即原告）之產權後，雙方再會同辨理土地過戶手續」，應約定辦理過戶條件，並非系爭買賣契約生效與否之停止條件甚明。從而，原告依179條第1項請求被告返還系爭居間契約報酬5,000, 000元及利息200,000元，核屬無據，應予駁回。　⒋原告主張依系爭協議書請求被告給付5,200,000元，是否有據：　⑴系爭協議書實為甲、乙雙方之約定即洪茹玉與楊賴務之約定，且被告僅為見證人，業如前開所認，是原告自不得依系爭協議書請求被告給付5,200,000元。　⑵系爭協議書第1條記載：「乙方所有繼承自賴楊柳之不動產分割遺產事件，目前由最高法院審理。」，又系爭協議書第2 條之給付義務，係以「雙方同意上開分割遺產事件，最高法院如未能於110年12月31日前判決或裁定時」為條件，然卷附最高法院109年度台上字第1295號判決主文查詢結果（見本院卷第27頁），顯示就上開分割遺產事件已於110年7月間裁定駁回上訴，足見系爭協議書第2條之給付義務之條件亦未成就。　⑶綜上所述，原告依系爭協議書，請求被告應給付原告5,200,0 00元，核屬無據，應予駁回。　四、綜上所述，原告依系爭協議書或民法第179條規定，請求被告應給付原告5,200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依據，不予准許，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　　3　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林郁君

2025-01-24

PCDV-113-訴-974-20250124-1

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度訴字第974號反訴原告即被告尤勝訴訟代理人方南山律師反訴被告即原告楊賴務訴訟代理人丁俊和律師上列當事人間請求返還不當得利事件，被告提起反訴，本院裁定如下：　　主　文反訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連，或反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項、第2項分別定有明文。又所稱「相牽連」者，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係。是若反訴標的與本訴之標的及其防禦方法不具牽連關係者，自不合於前揭規定，依民事訴訟法第249條第1項第6款規定，法院應以裁定駁回反訴。二、經查，本件本訴係反訴被告主張兩造間有居間契約（嗣經終止或解除）而依民法第179條或兩造約定之協議書請求返還居間契約報酬。反訴原告提起反訴則係主張受反訴被告委任處理反訴被告繼承登記事宜並請求給付尚未給付之委任報酬等情。經核上開反訴之標的與本訴之標的，或與本訴之防禦方法間，均非同一標的或法律關係，原因事實亦毫無關係，審判資料核無共通性或牽連性，自屬不相牽連。從而，反訴原告提起之反訴核與民事訴訟法第260條第1項規定不符，為不合法，且無從補正，依民事訴訟法第249條第1項第6款規定，自應以裁定駁回反訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成如不服本裁定得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林郁君

2025-01-24

PCDV-113-訴-974-20250124-2

訴

臺灣臺北地方法院

給付佣金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5461號原告瑞軒國際教育有限公司法定代理人林憶芸訴訟代理人柯淵波律師被告艾梅特澳洲留學移民有限公司法定代理人林懿安上列當事人間請求給付佣金事件，本院於中華民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告澳幣（AUD）陸萬參仟柒佰伍拾捌元，及自民國一百十三年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項部分，於原告以新臺幣肆拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明請求被告給付新臺幣136萬4,421元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（本院卷第11頁）。嗣於民國113年12月6日以書狀更正訴之聲明，而請求被告給付澳幣（AUD）6萬3,758元本息（本院卷第387頁）。原告聲明改為請求被告以澳幣支付，核屬更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合於上開規定，應予准許，合先敘明。二、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：兩造於民國109年11月19日比照被告交付予原告之Referral Agreement即推薦合作協議之內容，透過電子郵件之往來，就在臺灣與澳大利亞國際教育市場中，欲出國留學之學生合意成立提供推薦及申請入學服務之合作約定，被告並同意支付原告推薦服務之對價即佣金，而其計算方式按學生已支付之留學費用及將來可能選修的任何進階課程或額外課程的學費（下合稱學費總額）之10%至15%為被告之國外佣金所得；原告則自被告取得之該國外佣金所得中，獲取被告國外佣金所得之70%，作為應得之佣金（即學費總額×〔10﹪ 或15﹪〕×70﹪），兩造間存有居間契約關係。原告自111年度起至113年度止，共推薦8名學生予被告轉介申請成功入學澳大利亞各大學院校留學，依前開約定被告應給付原告佣金澳幣（AUD，下同）6萬5,190元（元以下四捨五入，下同），詎被告僅給付1,432元，尚欠6萬3,758元，迭經催討，未獲置理。為此，本於居間契約之法律關係，依兩造間109年11 月19日契約（下稱系爭契約）之約定，及民法第565條、第5 68條第1項規定，請求被告給付佣金6萬3,758元及法定遲延利息等語。而聲明求為判決：　㈠被告應給付原告6萬3,758元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。　㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其前提出書狀所為之聲明及陳述則以：兩造間並無任何契約關係，此自原告提出之Re ferralAgreement即推薦合作協議即可得見，原告請求並無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。三、原告主張兩造間於109年11月19日比照被告交付予原告之Ref erral Agreement即推薦合作協議之內容，透過電子郵件之往來，合意成立系爭契約之事實，業據其提出Referral Agr eement即推薦合作協議、電子郵件為證（本院卷第119至205 頁）。被告雖以兩造間並未簽訂Referral Agreement即推薦合作協議書面，故無此契約關係等語為辯（本院卷第79頁）；然就此原告實係主張：Referral Agreement即推薦合作協議書面係由被告提出，此非兩造合意簽署之書面，僅係作為契約內容參考之用，之後兩造係透過109年11月19日電子郵件往來，經被告提供客戶關係管理系統即ORCA系統，由原告進入該系統內，依照各步驟申請佣金等各該流程而成立系爭契約等語（本院卷第377至378頁、第397至398頁），核與上開電子郵件內容相符。據此，兩造間確透過電子郵件往來、被告並提供ORCA系統予原告使用，而合意成立系爭契約，應可認定。四、又依民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」及第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」另第202條前段規定：「以外國通用貨幣定給付額者，債務人得按給付時、給付地之市價，以中華民國通用貨幣給付之」，當事人約定以外國通用貨幣為給付者，債權人不得請求債務人以我國通用貨幣給付（最高法院76年度台上字第548號判決參照）。查原告已自111年度起至113年度止，共推薦8名學生予被告轉介申請成功入學澳大利亞各大學院校留學，依系爭契約約定被告應給付原告佣金6萬5,190元，扣除被告已給付1,432元，尚欠6萬3,758元之事實，亦有原告提出之推薦仲介往來郵件、留學申請送件資料、海外學生註冊確認書、電子郵件及佣金明細、帳戶交易明細表及存摺封面可稽（本院卷第207至357 頁），被告對此部分並未為抗辯（本院卷第369頁），自堪信原告主張為可採信。是以，原告依系爭契約約定之佣金計算方式，依系爭契約及上開規定請求被告依兩造約定之澳幣幣別，給付佣金即居間報酬6萬3,758元，應予准許。五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條第2項及第233條第1項前段亦有明文。是原告主張被告就上開6萬3,758元應併給付自起訴狀繕本送達翌日即113年8月23日（見本卷第75頁送達證書）起至清償日止，按年息5﹪計算之法定遲延利息（本院卷第109頁），亦屬有據。六、從而，原告本於居間契約之法律關係，依系爭契約之約定，及民法第565條、第568條第1項規定，請求被告給付佣金6萬 3,758元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月23日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。至被告雖於114 年1月7日以電子郵件寄送答辯狀至本院（本院卷第399至440 頁，另見本院卷第441頁公務電話紀錄）；惟本院並未曾依民事訴訟文書使用電信傳真或其他科技設備作業辦法第5條第1項規定，許可當事人或訴訟代理人以電信傳真或電子郵遞設備傳送訴訟文書；則依同辦法第10條第1項第2款規定，被告以電子郵件傳送之各該書狀，不生文書提出之效力，本院無庸斟酌或將該等答辯狀所提之防禦方法及所附證據，採為裁判之基礎，亦併予敘明。八、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　賴錦華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉鈴

2025-01-22

TPDV-113-訴-5461-20250122-1

簡上

臺灣新北地方法院

侵權行為損害賠償（交通）

臺灣新北地方法院民事判決 112年度簡上字第260號上訴人臺灣大車隊股份有限公司法定代理人林村田訴訟代理人張瀚升視同上訴人曾德慧被上訴人田金珠訴訟代理人彭韻婷律師上列當事人間請求侵權行為損害賠儐（交通）事件，上訴人對於中華民國112年4月11日本院板橋簡易庭111年度板簡字第1469號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件視同上訴人曾德慧（下稱曾德慧）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人起訴主張：曾德慧於110年1月21日18時46分許，駕駛車牌號碼000-0000號營業用小客車（下稱系爭汽車），沿新北市板橋區環河西路往土城方向行駛，行經環河西路與大漢街交叉路口處向右變換車道時，本應注意車前狀況，而當時夜間有照明、天候晴、視距良好，並無不能注意之情形，適被上訴人騎乘車號000-000號普通重型機車在曾德慧同向前方，曾德慧疏未注意上開義務而過失撞擊被上訴人，致被上訴人受有鎖骨閉鎖性骨折、肋骨閉鎖性骨折、硬腦膜下出血及顱內出血等重大傷害（下稱系爭事故，而曾德慧業經本院111年度審交易字第183號刑事判決認定犯過失致重傷罪）；被上訴人因前揭曾德慧之過失侵權行為致受有上開傷勢，因而支出醫療費用133,694元、看護費1,249,000元、交通費 6,548元、相關用品費及鑑定費用16,210元，並受有不能工作之損失566,920元，且系爭事故造成被上訴人相當之精神上痛苦，另請求精神慰撫金600,000元，該等損害合計2,572 ,372元，自得請求曾德慧賠償；另曾德慧於系爭事故發生時，為上訴人之受僱人，因執行職務不法侵害被上訴人之權利，上訴人自應基於僱用人之身分，與受僱人即曾德慧連帶負損害賠償責任。爰依侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並於原審聲明：㈠上訴人與曾德慧應連帶給付被上訴人2 ,572,372元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（原審判決駁回被上訴人請求超過1,733,13 2元部分，被上訴人未據上訴，此部分已告確定，下不贅述）；㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、上訴人及視同上訴人則以：　㈠上訴人部分：依上訴人與曾德慧簽立之「台灣大車隊隊員入隊定型化契約書」內容，上訴人僅提供曾德慧計程車派遣、排班點使用以及電子付費機制之服務，而曾德慧則依約定按月給付服務費，且曾德慧於接受到上訴人所發出「某地點有消費者欲搭乘計程車」通知時，仍可自由決定是否前往載客，乘客所支付之車資係全數歸屬曾德慧所有而與上訴人無涉，可見上訴人與曾德慧間法律關係應為民法第565條居間契約，而非為同法第482條僱傭契約，被上訴人主張上訴人應基於僱用人之身分，與受僱人即曾德慧連帶負損害賠償責任，要屬無據；針對看護費1,249,000元及受有不能工作之損失566,920元部分，被上訴人主張出院後之20個月內均需專人看護並靜養休息不能工作，而請求給付該段期間之看護費用及不能工作損失，並提出相關亞東紀念醫院（下稱亞東醫院）診斷證明書為據，然就醫紀錄顯示被上訴人最後一次就診為110年4月3日，而該診斷證明書之開立日期為111年9月1 4日，足見被上訴人於該段期間內均未回診複查，則該診斷證明書認定被上訴人於20個月內均需專人看護且不能工作等情，衡情是否專業可信，要非無疑；且原審遽以被上訴人所受傷害程度、日常生活受影響程度等情為由，准許其請求之精神慰撫金600,000元，亦顯有過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　㈡視同上訴人部分：曾德慧於本審經合法通知未到庭，亦未提出書狀為何陳述。四、本院之認定：　㈠經查，曾德慧於上開時、地，因前揭過失侵權行為造成系爭事故，以致撞擊被上訴人，致被上訴人受有鎖骨閉鎖性骨折、肋骨閉鎖性骨折、硬腦膜下出血及顱內出血等重大難治之傷害，且曾德慧所涉刑事犯罪，業經本院以111年度審交易字第183號刑事判決認定犯過失致重傷罪，又被上訴人因系爭事故支出醫療費用133,694元、就醫之交通費6,548元、相關用品費及鑑定費用16,210元，並已受領強制險給付839,24 0元，惟未領有犯罪被害補償金等情，為兩造所不爭執（見簡上卷第152頁），並有相關醫療費用收據、照顧服務員費用收據、計程車費用收據、用品費及鑑定費用收據、薪資明細表、存摺內頁影本、行車事故鑑定會鑑定意見書等存卷可查（見審交附民卷第13至79頁、第83頁、第87至107頁、第1 13至131頁、第175至179頁，原審卷第139至173頁、第195至 199頁），是此部分事實，首堪認定，被上訴人確實因曾德慧之上開過失侵權行為而受有前揭損害，曾德慧應就其過失行為負侵權行為損害賠償責任。　㈡被上訴人請求上訴人基於僱用人身分連帶賠償，應認理由：　⒈按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文。又民法第188條僱用人責任之規定，係為保護被害人，增加其可求償之機會而設，故該條文所指之受僱人，應從廣義解釋，不以事實上有僱傭契約者為限。凡客觀上被他人使用，為之服勞務而受其監督者均係受僱人（最高法院57年台上字第1663號判決意旨參照）。是在客觀上為他人所使用，從事一定之事務，而受其監督者；不問有無契約關係或報酬，及名稱為何，均屬民法第188條第1項所稱之受僱人。再按，目前在臺灣經營交通事業之營利私法人，接受他人靠行，他人車輛即以該公司名義參加營運，並向公路監理機關登記公司為所有人，且交通公司或車行向靠行人收取每月之靠行費用，靠行車輛在外觀上既屬該公司或車行所有，他人又無從分辨該車輛是否他人靠行營運，祇能從外觀判斷係交通公司或車行所有，該車司機即係受僱為該交通公司或車行服務。該靠行車輛無論係由出資人自行駕駛，或招用他人合作駕駛，或出租。在通常情形，均為交通公司或車行所能預見，自應使該交通公司或車行負僱用人之責任，以保護交易之安全（最高法院82年度台上字第2962號、87年度台上字第86號判決可參），準此，交通公司縱僅將車輛出租他人使用，然客觀上可認該他人屬為其服勞務，且受其監督者，均係受僱人，交通公司自負僱用人之責任。　⒉本件上訴人雖抗辯其與曾德慧間應為居間契約，並非僱傭契約云云，惟觀諸上訴人與曾德慧所簽訂之入隊定型化契約書第2條第1項約定：「乙方（指曾德慧，下同）支付服務費與甲方（指上訴人，下同）以取得甲方對其提供一般派遣、特定企業戶派遣、排班點使用及電子付費機制之服務。」（見簡上卷第61頁），足見上訴人係藉由曾德慧之營業行為獲取利益。復依該契約書第7條：「乙方應提供執業地有效之『計程車駕駛人執業登記證』及『職業駕駛執照』供甲方查核，並同意甲方得於契約有效期間內查詢乙方之『職業駕駛執照』狀態。」、第8條：「乙方車輛應依規定位置與規格標示甲方之公司或商業名稱，並配合甲方營業需要，設置相關標章（誌）、車頂燈及派遣系統等設備（以下稱派遣設備），契約終止時應即塗銷或撤除並歸還甲方。」、第9條：「前條所述之『派遣設備』應包含甲方台灣大車隊GPRS車機系統（以下稱IVB ，內含MDT主機及其附屬支架、配件等）、車頂燈殼、背心制服兩件、壹組保險桿貼紙、貳張公司商標貼紙、兩組白色隊編及兩組藍色隊編及兩側門邊標幟等物品，及甲方因應新式科技或提供新式服務，所新加設在乙方向甲方登記之特定營業計程車輛中之相關設備（如多媒體車上機（下稱MID）等設備。另甲方亦得視乙方入隊情形及其意願，協助乙方安裝第三人（如中國信託商銀等）所提供之『電子付費設備』（如無線刷卡機等）亦為『派遣設備』之一部份。」等詞（見簡上卷第62頁），顯見上訴人得對曾德慧進行查核，並指揮曾德慧在系爭汽車上依約定位置與規格標示「台灣大車隊」商業名稱及派遣設備，自非僅單純提供曾德慧與乘客締約機會之居間地位而已。又曾德慧所駕駛之系爭汽車在兩側前車門貼有「台灣大車隊」服務標章及使用印有「台灣大車隊」字樣之車頂燈罩等情，有卷內之系爭事故現場照片足資佐證（見審交附民卷第163至171頁），客觀上已足以使人認曾德慧係為上訴人服務而受其監督之計程車司機，自足堪認曾德慧係上訴人之受僱人，是上訴人此部分所辯，自無可取，被上訴人依民法第188條第1項規定請求其與曾德慧連帶負本件侵權行為之損害賠償責任，應屬有理。　㈢茲就被上訴人請求之項目、金額，分述如下：　⒈看護費1,249,000元及受有不能工作之損失566,920元部分：　　本件被上訴人主張其因系爭事故住院，出院後20個月內均需專人看護並靜養不能工作等語，惟上訴人以前詞抗辯。查，被上訴人於110年1月21日因系爭事故至亞東醫院急診，因硬腦膜下出血及顱內出血進行緊急顱骨切開血腫引流手術，於 110年2月7日出院後持續至門診追蹤，並於110年4月18日因顱骨缺損住院接受顱骨成形手術，於110年4月24日出院，且被上訴人於系爭事故後至111年9月14日至門診長期追蹤複查，仍有頭暈無法施力工作之情況，醫囑建議病人於20個月均需專人看護並靜養休息不能工作等節，有亞東醫院診斷證明書數份存卷可查（見審交附民卷第139至141頁，板簡卷第13 5頁，下合稱系爭診斷證明書）；本院為求慎重，復向亞東醫院函詢確認其上開醫囑內容之判斷依據及被上訴人於系爭事故後就醫回診之具體期間，經函覆以：被上訴人確於亞東醫院門診長期追蹤復健治療，但因顱內出血後遺症而無法施力工作，也不能自我照顧，故而醫囑建議需專人照顧20個月，且自110年4月3日起至111年9月14日止（即系爭診斷證明書開立時止），被上訴人均定期至亞東醫院之創傷科、神經外科、骨科部、復健科等就醫，於該段期間之就醫次數合計 31次（見簡上卷第111至115頁之亞東醫院112年10月27日函文暨檢附之就診資料），足見上訴人抗辯於110年4月3日至1 11年9月14日該期間內被上訴人並未回診複查、從而系爭診斷證明書內容認定被上訴人有20個月之看護需求及不能工作期間並非可信云云，要非屬實，是本件被上訴人確因系爭事故而有20個月內需專人看護並靜養不能工作之情況，則其請求該20個月之看護費1,249,000元及受有不能工作之損失566 ,920元，為有理由，自應准許。　⒉精神慰撫金600,000元部分：　　按慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身分資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額（最高法院51年台上字第223號判決意旨參照）。亦即應以實際加害之情形、被害人所受精神上痛苦之程度、賠償權利人之身分、地位、經濟能力，並斟酌賠償義務人之故意或過失之可歸責事由、程度、資力或經濟狀況綜合判斷之。經查，本件被上訴人因系爭事故，不僅受有系爭重傷害情形，因而二度接受顱骨手術，且須接受長期復健治療，迄今仍無法施力工作、亦無法自我照顧（詳如前述），當認其精神受有相當程度之痛苦，得請求上訴人賠償相當金額之精神慰撫金。茲審酌視同上訴人、被上訴人之學經歷、家庭、身活狀況，及上訴人資本總額情形，並參酌本院依職權調得之兩造之財產所得、收入查詢資料，而綜合考量兩造之身分、地位、財產狀況、被上訴人受侵害程度及精神上之痛苦程度等一切情狀，認被上訴人請求非財產上之損害即精神慰撫金60 0,000元，應為適當。　⒊另被上訴人因系爭事故支出醫療費用133,694元、就醫之交通費6,548元、相關用品費及鑑定費用16,210元，並已受領強制險給付839,240元，為兩造所不爭執。綜上所述，本件被上訴人得請求之金額為1,733,132元（計算式：1,249,000元＋566,920元＋600,000元＋133,694元＋6,548元＋16,210元－839, 240元＝1,733,132元）。五、綜上，本件被上訴人本於侵權行為損害賠償之法律關係，請求上訴人與視同上訴人連帶給付1,733,132元及自起訴狀繕本送達翌日起（即視同上訴人自111年4月4日起、上訴人自1 11年3月23日起），均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其餘部分則無理由，應予駁回；原判決就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，且駁回不應准許之部分，於法並無不合。上訴意旨執詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3 85條第1項前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官　陳映如　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李昭融　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官趙悅伶以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張又勻

2025-01-21

PCDV-112-簡上-260-20250121-1

訴

臺灣臺中地方法院

債務不履行

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2486號原告李姍珊李玄龍共同訴訟代理人陳頂新律師複代理人林淑婷律師(於民國113年12月5日解除委任) 陳相懿律師被告鑫誠不動產有限公司法定代理人陳連平被告兼訴訟代理人葉柏青被告高浚承上三人共同訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間請求債務不履行事件，本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、事實部分：一、原告主張：　㈠原告於民國111年3月下旬，經鑫誠不動產有限公司之惠双房屋文心旗艦加盟店（下稱惠双文心店）之房屋仲介即高浚承介紹，得知訴外人何春菊欲出售其所有坐落於臺中市○○區○○ 段000地號、403之1地號土地（持有應有部分7分之1），及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00號之房屋（下合稱系爭房地）之出售乙事，遂委由原告之母即訴外人林楹楹代理，向高浚承提出系爭房地之承買價格及條件，即以新臺幣（下同）2100萬元承買系爭房地，並且以原告可透過金融銀行申辦到買賣總價8成之抵押貸款及買賣總價1成之銀行信用貸款(下稱系爭條件)作為其等承買之停止條件。嗣於111年3 月21日，原告與何春菊至惠双文心店店內，就系爭房地之買賣事宜進行議價，經惠双文心店店長葉柏青協助磋商後，林楹楹再次向葉柏青、高承浚及代書即訴外人涂詩旋表明及確認系爭房地之買賣契約應於系爭條件完成始成立，何春菊亦表示同意，原告遂於同日與何春菊簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於系爭買賣契約書第3 條第2項付款方式之第4期「尾款」中，將系爭條件加註記載為「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」之內容，原告並依約將簽約款200萬元匯入履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000000000000帳戶，下稱系爭履保專戶）。不料迄至111年5月間，原告僅接獲臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）之核貸通知，然新光銀行之核貸結果遠遠不符合系爭條件，涂詩旋對於原告多次詢問貸款事宜置若罔聞，後續亦無收到其他任何銀行核貸成功之訊息，是原告於111年5月20日寄發111年5月20日（ 111）和律字第05201號律師函（下稱律師函）予被告，向何春菊表示因系爭房地之承買條件即系爭條件未成就，故兩造所簽立之系爭買賣契約歸於無效之意思表示通知何春菊，系爭買賣契約既因系爭條件不能成就而無法律上效力，被告對於原告前所匯入系爭履保帳戶之簽約款200萬元，即無法律上之原因，則原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還200萬元予原告等語。何春菊則因系爭買賣契約無法順利履行，對原告向本院起訴請求給付違約金231萬5000元，經本院以111年度訴字第3432號審理（下稱違約金前事件），原告對何春菊向本院起訴請求返還不當得利200萬元，經本院以111年度訴字第2181號審理（下稱不當得利前事件，與違約金前事件合稱前事件），前事件經本院判決原告敗訴，原告均上訴，由臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）以112年度上字第422號、112年度上字第423號審理，經二審法院移送調解後成立調解（下稱系爭調解），原告與何春菊約定：雙方合意解除系爭買賣契約，原告給付何春菊80萬元，何春菊將與被告成立之居間契約（下稱系爭居間契約）之仲介費返還請求權及損害賠償債權均讓與予原告。何春菊並當庭交付服務費100萬元（下稱系爭居間報酬）之服務費確認單給原告。　㈡葉柏青、高浚承為求系爭房地及早完成交易，利用原告及林楹楹第一次購屋，不諳不動產交易過程之細節，且誤認高浚承為不動產經紀專業人員，未善盡調查系爭房地之義務，且提供錯誤之不動產重大交易資訊，謊稱系爭房地已經何春菊設定高達2017萬元債權額之抵押權，向林楹楹保證系爭房地具有買賣價金9成之價值，並可貸得買賣價金9成貸款，何春菊亦同意若貸款未達買賣價金9成，系爭買賣契約就不成立云云，嗣原告於前事件審理中方得知高浚承、葉柏青告知之上開購買系爭房地之重要資訊皆為不實，導致原告與何春菊纏訟多時，並付出高額違約金80萬元，且經林楹楹事後查證，發現系爭買賣契約簽訂之際，系爭房地所設定抵押權之債權額僅有1200萬餘元，與高浚承、葉柏青所稱之設有高達20 17萬元債權額之抵押權，相距甚遠，且高浚承不具不動產經紀人資格，是高浚承、葉柏青未盡其仲介應盡之義務，致原告受有80萬元之損害，高浚承、葉柏青為惠双文心店之代理人，依民法第224條、第227條第1、2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項，自應就其代理人故意過失致債務不履行之行為負同一責任。　㈢原告依系爭調解約定，取得何春菊對惠双文心店之系爭居間報酬返還請求權及損害賠償債權，何春菊並交付服務費確認單予原告，惟觀諸被告提出之何春菊與惠双文心店簽訂之專任委託銷售契約書（下稱專銷契約），所載簽約日期為111 年3月20日，然林楹楹早於111年3月19日即與惠双文心店簽訂買賣議價委託書，買賣議價委託書簽約日期竟早於專銷契約，造成先有買家議價始有賣家委託之荒謬情況，又服務費確認單上，並無任何惠双文心店及法定代理人陳連平之用印，亦未就付款方式有所勾選或註記戶名帳號等資料，是服務費確認單自始未生任何法律上之效力，基此，惠双文心店自不得以專銷契約及服務費確認單作為系爭居間報酬請求之依據，惠双文心店自履約保證專戶取得系爭居間報酬係無法律上原因而受有利益，原告自得依民法第179條向惠双文心店請求返還。爰聲明：⒈被告應連帶給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉惠双文心店應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊ 原告願供擔保，請准宣告得為假執行。二、被告抗辯：　㈠被告為仲介公司及人員，並非從事銀行放貸業務人員，自不可能如此為保證、承諾一定可貸得9成貸款，亦無權代替何春菊表示同意此買賣條件，林楹楹及其友人許家鳳之證述內容，均不足證明兩造間確有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，林楹楹於簽約當日未表示若系爭房地無法貸到1900萬元之足額，兩造間之系爭買賣契約就無效，或者就不購買系爭房地之情形存在，否則於系爭買賣契約之其他約定事項欄中為何俱未載明，也未約定或註記將訂金退回、簽約款退回，或沒收多少錢等情，買賣雙方當時亦未有此協議。原告雖稱是在簽約之前向高浚承或葉柏青表示等語，然若何春菊同意貸款未達9成則系爭房地買賣契約歸於不成立，如此重要條款，在系爭買賣契約中卻未有任何明確記載或約定，自難採信為真，被告否認之，原告應舉證以實其說。　㈡雖原告提出林楹楹與被告與高浚承間之通話錄音譯文（下稱系爭錄音譯文），但原告於民事補正狀中已自承無法知悉確切對話日期為何，僅得確認為於111年5月間之對話等語，由此可見，在系爭買賣契約於111年3月21日簽訂後，接近約定尾款交付之期間，即111年5月20日前後始有此對話內容，並非簽約時或簽約前對話；再細譯系爭錄音譯文第1頁，被告高浚承表示：「…所以我的說法就是說我們看借多少剩多少，我們再去補貼，這是正確的。現在你信貸你就沒貸，你一直跟我說房貸的事情…。」等語，更可知，被告高浚承所表示完整涵義應係指可協助原告申辦貸款，但貸款不足額（不足支付尾款部分）應由原告補足，且房屋貸款與信用貸款為不同性質貸款，前者是以房地為擔保，後者則是以個人信用為擔保，即便房貸可達1600萬元，亦因原告未辦理信用貸款，致未能履行系爭買賣契約中交付尾款之義務，卻誆稱有此停止條件之存在，原告主張並非事實。　㈢再承前述，被告為房屋仲介公司及從業人員，並非從事銀行放貸業務人員，被告至多僅就購買不動產重要資訊予以分析，並未能保證貸款成數，又於買賣房地之交易上，告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為重要事項為告知，如非存在於買賣標的上之事由，未經一方當事人特別要求說明，自難課予有此告知義務。而貸款成數多寡，並非僅取決於不動產價值而已，尚包含購買者之個人消費信用、償債能力、所得水準等眾因素，關於個人因素非屬不動產之重要資訊，且從前事件法院命原告調取不動產登記謄本，發現何春菊以系爭房地所申貸之金額合計確有達到 2000餘萬元，被告依此分析不動產行情及可能貸款成數，究有何可歸責事由致不完成給付，未見原告說明，其依不完全給付之法則請求賠償，自非有據。　㈣高浚承不具不動產經紀人資格為被告所不爭執，然實際上尚有其他營業員如黃運達、陳品妤服務，且係由承辦地政士涂詩旋在場簽約，並由涂詩旋向安新建經公司辦理價金履保之一切事宜，豈可能由高浚承1人即能騙取林楹楹信任，此部分事實無法作為原告向被告請求損害賠償之依據。　㈤系爭房地於111年3月間固僅有1239萬元，然系爭房地既能設定第三順位抵押權與中租迪和公司，擔保債權總金額連同其他不動產在內，高達1200萬元，應可見系爭房地得再申貸金額絕非僅有1239萬元，且於簽約當時，被告有提供不動產登記謄本予買賣雙方確認，豈會讓林楹楹產生誤信之結果。許家鳳於前事件雖證述「高浚承拿一張表格，上面載明設定21 00萬…」等語，究係何項文件實有不明？且系爭買賣契約第4 條第2項末段既已明載：「若金融機構之核貸額度少於尾款，買方（指原告，以下系爭買賣契約買方所指為何人部分均同）應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等內容至明，原告豈能將自身貸款額度不足之事，均推諉卸責由被告承擔。尤其，系爭買賣契約第3條第4期尾款記載房貸加信貸共計1900萬元，且依高浚承告知原告之內容，至少房貸部分可以借到1600萬元，信貸部分仍須依靠原告自身努力或協助，然原告未辦理信貸，豈能歸責於被告高浚承。　㈥被告雖對該履保專戶內之100萬元，客觀上為原告匯入不予爭執，然原告之所以將款項匯入履保專戶，本係為履行系爭買賣契約價金給付之義務，應為兩造所不爭執，復於買賣價金履約保證申請書（下稱履保申請書）第4條專戶支出第1項第 3款約定：「甲乙雙方（指原告與何春菊，以下履保申請書甲乙所指為何人部分均同）同意安新建經三方履約結果及相關約定，逕由第3條第5項之專戶中代為支付甲乙方應給付丙方（指惠双文心店，以下履保申請書丙方所指為何人均同）之仲介服務報酬，甲乙雙方同意由安新建經於買賣契約簽訂後訖專戶結清出款前，即依丙方所提供之服務費確認單或仲介分店業績分配表等相關證明文件將約定仲介報酬給付予丙方…本項約定非經三方同意不得撤回、撤銷或變更。」等內容，惠双文心店自得係持服務費確認單、仲介分店業績分配表，向安新建經申請自履保專戶撥付100萬元作為居間報酬，難以服務費確認單未經被告鑫誠不動產有限公司蓋大小印章、未勾選支付方式一節，即認未生效力，而惠双文心店受領履保申請書所約定服務費報酬，服務費確認單亦記載何春菊服務費給付100萬元並簽名確認，自屬依法有據，而非無法律上之原因，即便款項來源為原告所匯入，而原告與何春菊間事後和解，造成原告受有實質損害之結果，但被告受領服務費報酬款項既有法律上原因已如前述理由，原告自無從依民法第179條規定向惠双文心店請求賠償或返還不當利得。　㈦就原告主張何春菊所簽訂委託銷售契約書期日為111年3月20 日，林楹楹卻在此之前之111年3月19日完成簽訂買賣議價委託書，甚為荒謬等語，實乃何春菊於111年3月20日前數日左右，已口頭委請被告銷售並張貼廣告，至111年3月20日何春菊始正式簽立專任委託銷售契約書，與常情並無違背，又本件被告已完成居間仲介之義務，買賣雙方已簽訂買賣契約，何春菊自無從再向被告請求返還賣方已給付之系爭居間報酬。　㈧爰聲明如主文所示。貳、得心證之理由：一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院111年度台上字第1083號判決參照）。本件原告主張兩造間於簽立系爭買賣契約時，有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，惟後續因系爭房地之核貸結果不符合系爭條件，是本件兩造間所簽立之系爭買賣契約因系爭條件未成就，依法自無法律上之效力，且原告亦已於111年5月20日以律師函向被告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約因原告2人撤銷而失其效力、系爭買賣契約給付義務之法律關係經解除後已不存在，而被告受領上開簽約款200萬元，即均屬無法律上原因受有利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告如數返還等事實，既為被告所否認，並以前詞置辯，是原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。二、查原告前開主張係以系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第 4期（尾款）欄位中所載「1900萬元整（房貸加信貸）」之內容為據。觀諸原告所提系爭買賣契約之內容，可知系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第4期（尾款）欄，確有記載兩造約定系爭房地之買賣價金尾款為1,900萬元，且於該欄之尾款金額下方註記「（房貸加信貸）」等文字（見本院卷第37頁），惟並無記載兩造間約定房貸、信貸之成數各為何，以作為支付其尾款數額等詳細內容，更無約定房貸、信貸之金額未達買賣價金尾款時，系爭買賣契約之效力為何，被告亦否認其有同意以系爭條件作為兩造間買賣系爭房地之承買條件，故上開欄位「（房貸加信貸）」之註記內容，至多僅能認系爭買賣契約價金尾款之資金來源為房貸加信貸之意，無從逕此推認兩造於簽立系爭買賣契約當時，有合意以系爭條件，作為系爭買賣契約承買之停止條件存在。三、林楹楹、許家鳳固於前事件一審法院於112年2月10日審理時均證述兩造間確有系爭條件之約定（見前事件訴字2181卷第 151頁至第157頁、第158至161頁）。然系爭條件對於本件系爭房地之買賣事宜甚為重要，兩造斷無於系爭買賣契約中，僅簡要以「（房貸加信貸）」之文字，作為兩造有合意以8 成房貸加1成信貸為系爭買賣契約停止條件之約定記載。是上開證據及證詞不足證明原告與何春菊確有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件及被告於居間媒合時有以系爭條件作為買賣契約之停止條件之事實。四、原告主張被告所提供之系爭房地售屋明細表，明白顯示系爭房地設定值高達2017萬元，又高浚承曾向林楹楹表示系爭房地原先就有貸款2000多萬，並據此聲稱以「8成房貸＋1成信貸」貸得1900萬元之金額絕無問題，使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約等語，經查，觀諸系爭房地之土地登記第一類謄本（見前事件訴字2181卷第283至299頁），何春菊於104 年初次設定最高限額抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，抵押債權總額為1022萬元，嗣後於107年二度設定最高限額抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，抵押債權總額為217 萬元，末又於111年10月設定最高限額抵押權予中租迪和股份有限公司，抵押債權總額則為1200萬元。雖於111年10月所設定之最高限額抵押權，抵押債權總額為1200萬元，該次設定之抵押標的物，除系爭房地外，尚有其他房地如地號大學段0459號土地及建號000095號建物，且系爭房地於111年3 月下旬所積累之抵押債權總額僅有1239萬元（計算式：第一次設定之抵押債權額1022萬元＋第二次設定之抵押債權額217 萬元=1239萬元），且系爭房地售屋明細表其上雖載有「設定：2017萬」之記載（見前事件訴字2181卷第237頁）。惟依一般人所知悉之購屋申貸常情，貸款之核准及其成數，均係由銀行考量不動產價值、所有權人債信以及債權回收風險等因素而為判斷，並非仲介業者或代書等相關非屬銀行人員所能左右之，房屋買方本應就自身之經濟能力財務狀況預為評估。系爭房地前後累積申貸總額為2439萬元，可證何春菊以系爭房地向銀行進行申貸，其所申貸之金額合計確可達到 2000餘萬元之額度，故被告告知系爭房地可貸款2000餘萬元或系爭房地售屋明細表所載可設定2017萬元之內容，並非全然無憑。另證人即代書涂詩旋於前事件一審法院於112年2月 10日審理時證稱：其有於111年3月21日在惠双文心店協助原告與何春菊簽訂系爭買賣契約；而於簽訂系爭買賣契約前，高浚承曾與其聯絡，表示系爭房地之總價大概2000多萬，需要貸款9成，但依其經驗及資歷，以現今之銀行估價來看，系爭房地要貸款到9成有其困難度，於簽約當日，其有向買方說明房貸的成數大約是7成，如要貸款到9成一定要搭配一些小額的信用貸款，其想說盡量幫買方湊貸款、盡量補足19 00萬元，因此我才會於系爭買賣契約上加註1900萬元貸款是房貸加信貸，而原告也有同意我做這樣的註記；原告於簽約當日並無表示若系爭房地無法貸到1900萬元之足額，兩造間之系爭買賣契約就無效，或者就不購買系爭房地之情形存在，因為如果買方如果有做這樣的要求、表示，其會於系爭買賣契約第17條之其他約定事項中載明，也會在契約書上註記訂金退回、簽約款退回，或沒收多少錢等，就看買賣雙方當時如何協議。而簽約當天，其僅有跟原告說系爭房地無法貸款到1900萬元時，買方要於完稅時補足差額等語（見前事件訴字2181卷第248至256頁）。系爭契約第4條第2項末段亦約定有：「若金融機構之核貸額度少於尾款，買方應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等內容，核與證人涂詩旋證述相符一致，堪信為真。是原告於簽約當時，既已知悉貸款1900萬元需搭配房貸及信貸，且有貸款不足額之風險，自難以被告告知系爭房地之貸款紀錄與原告事後申貸金額有落差一節，遽認被告有何詐欺之行。況依系爭錄音譯文內容，確有銀行核貸1600萬元（見本院卷第64頁），與高浚承告知之房貸8成及涂詩旋證述現行銀行房貸成數大約7成，大致相符，亦難認原告有何陷於錯誤之情。原告既對於系爭買賣契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之內容均無誤認，主張被告未善盡其仲介應盡之義務，難認有據，自不足採。　五、至原告主張：高浚承不具不動產經紀人資格，而未善盡調查系爭房地之義務，且提供錯誤之不動產重大交易資訊予原告等語，惟按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰，不動產經紀業管理條例第32條第1項定有明文。而該條例所謂「經紀業」，乃指依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。而高浚承係自然人，而非公司或商號，自非屬不動產經紀業管理條例第32條所指之「經紀業」，況且我國民法之居間，並不以經商業登記者為限；且不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第1 條之規定即明。而該條例第7 條第1項前段雖規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可」，然未經主管機關之許可而從事不動產經紀業，僅係是否應受主管機關懲處之問題，於當事人間居間契約之效力並不生影響，且被告對系爭房地之居間交易，未有何未盡仲介義務之情，已如前述，原告此部分主張亦不足採。六、次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年度台上字第1646號民事判決要旨參照）。經查，何春菊確有委託惠双文心店居間銷售系爭房地，雙方間成立系爭居間契約，業據何春菊於前事件言詞辯論庭中所陳述甚詳（見前事件一審卷第83頁），並有專任委託銷售契約書（下稱專銷契約）、服務費確認單、仲介分店業績分配表（下稱業績分配表）附卷可稽（見本院卷第77頁、79頁、159至162頁），又依專銷契約第6條第1項約定有：買賣雙方價金與條件一致時，買賣契約即為成立，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書，同條第 2項約定有：甲方（指何春菊，以下就專銷契約甲方所指為何人部分均同）同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之4（含稅）支付乙方（指惠双文心店，以下專銷契約乙方所指為何人部分均同）服務報酬之義務（最高不得超過中央主管機關之規定），並應於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬之全部，或自履保帳戶中撥款支付，而乙方應開立統一發票以為憑據。第18條特別約定事項約定有：底價為2000萬元整實拿等內容，原告與何春菊所簽訂之履保申請書第4條專戶支出第1項第3款約定有：「甲乙雙方同意安新建經三方履約結果及相關約定，逕由第3條第5 項之專戶中代為支付甲乙方應給付丙方之仲介服務報酬，甲乙雙方同意由安新建經於買賣契約簽訂後訖專戶結清出款前，即依丙方所提供之服務費確認單或仲介分店業績分配表等相關證明文件將約定仲介服務報酬給付予丙方…本項約定非經三方同意不得撤回、撤銷或變更。」等內容，系爭服務費確認單及業績分配表記載服務費給付金額為100萬元，何春菊並於付款人欄簽名，業績分配表亦記載服務費給付金額為 100萬元之內容，基此，惠双文心店向安新建經申請自履保專戶撥付100萬元作為仲介服務報酬，既係基於其與何春菊間之系爭居間契約之原因關係，即與民法不當得利之要件不符。七、原告雖以履保專戶撥付之服務費100萬元係其所匯，專銷契約簽約期日為111年3月20日，林楹楹卻在此之前之111年3月 19日已完成簽訂買賣議價委託書確認單，且惠双文心店蓋大小印章、未勾選支付方式，系爭買賣契約亦經原告與何春菊成立調解後合意解除，均足證系爭居間契約未生效力等語，經查，居間契約並非要式，惠双文心店與何春菊簽訂專銷契約書日期固在林楹楹簽訂買賣議價委託書之後，惟被告辯稱何春菊早與111年3月20日前數日已以口頭委託惠双文心店居間銷售系爭房地等語，何春菊於前事件中亦未見其爭執系爭居間契約之效力，業經本院核閱前事件卷證屬實，自不因其簽訂專銷契約日期在後，而影響已成立之系爭居間契約，且原告與何春菊確於111年3月21日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，惠双文心店依系爭居間契約約定內容，確已取得居間報酬請求權，亦不因買賣議價委託書確認單未蓋有惠双文心店大小印章、未勾選支付方式之書面瑕疪而受影響，雖系爭買賣契約嗣後經原告與何春菊成立調解合意解除，但無解系爭買賣契約曾成立生效，惠双文心店之報酬請求權確已生效之事實，此觀諸專銷契約第6條第5項第2款約定有：因不可歸責乙方之事由，而有書面買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務之內容，其理自明。故服務費之款項來源雖為原告所匯入，既係基於系爭買賣契約所給付，再由何春菊基於專銷契約、買賣價金履約保證申請書約定，撥付給惠双文心店，惠双文心店之受領非無法律上原因，原告主張依民法第179條規定向惠双文心店請求不當得利，自屬無據。參、綜上所述，原告依民法第224條、第227條第1、2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告連帶給付80萬元，及依民法第179條，請求惠双文心店返還系爭居間報酬100萬元，為無理由，自應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖聖民正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾惠雅

2025-01-16

TCDV-113-訴-2486-20250116-1

訴

臺灣新北地方法院

給付服務報酬等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1680號原告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華訴訟代理人陳家輝律師被告張仲霆訴訟代理人簡嘉宏律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國113年12月1 9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)2,460,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國113年12月11日以民事減縮訴之聲明聲請狀變更聲明為：㈠被告應給付原告2,419 ,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第309頁)。核原告上開所為，乃屬聲明之減縮，與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠被告有意購買坐落於新北市○○區○○段0○0號地號，建案名稱為「馥華城奕」之預售屋(下稱系爭建案)，於113年2月16日委由原告協尋系爭建案中有意轉售之戶別，並由原告之員工即證人張策負責處理相關事宜。證人張策於113年2月16日即主動確認被告需求並提供相關資訊，於接續的兩個半餘月陸續提供A1棟16樓、20樓、A2棟6樓、19樓、22樓等戶別資訊予被告。　㈡嗣被告對於A2棟22樓戶別有意購買而欲提出斡旋金議價時，原告與被告分別於113年3月23日、同年4月10日及同年4月17 日簽訂不動產買賣意願書及確認書，其中有關服務費之約定各為成交價1%、462,500元(約為成交價1.1%)，及包含換約費、服務費及履保費共90萬元(服務費約為成交價2%)，惟前三次議價均因故未能成功。　㈢113年4月下旬，證人張策復提供訴外人富昱不動產經紀有限公司(即中信房屋土城重劃區加盟店，下稱富昱公司)受託銷售之系爭建案A1棟6樓戶別(下稱系爭房地)資料予被告審閱，被告並於113年4月30日就系爭房地與原告簽訂不動產買賣意願書及確認書(下稱系爭意願書及系爭確認書)，承買價款為4,100萬元，斡旋有效期間為113年4月30日晚間7時起至同年5月8日止，被告並同時交付斡旋金10萬元予證人張策，承諾比照同年4月17日所簽訂之確認書約款，於買賣契約成立時支付原告成交價2%計算之服務報酬。且按系爭確認書第3 條第2項約定：「委託期間內因可歸責於買方之事由而終止委任契約(含不動產買賣意願書或要約書)後3個月內…買方或其配偶、二等親內之親屬，或本公司提供買方曾經仲介之房地物件，上開房地予賣方成交時，亦視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規定給付服務報酬，並應支付成交價4%予本公司作為損害之賠償。」　㈣而被告簽訂系爭意願書及系爭確認書前，均有經證人張策向其詳為解釋契約條款並供其審閱，被告自已受契約審閱期間之保障，該等條款均合法有效，被告應受拘束。　㈤於113年5月4日，證人張策偕同被告赴富昱公司與賣方及賣方仲介訴外人黃新發就系爭房地協商議價，被告稱僅願支付不超過4,113萬元之買賣總價，與賣方要求之4,180萬元有所差距，被告因而不願承購，欲終止系爭意願書及系爭確認書，原告因信任被告說詞而同意終止契約，並返還斡旋金10萬元予被告。　㈥惟被告竟旋即於協商議價之隔日即同年月5日，私下委由黃新發與系爭房地之賣方聯絡，並與賣方成立系爭房地之買賣契約(下稱系爭買賣契約)，則被告終止系爭意願書及系爭確認書之目的，顯係為私下與賣方締約、惡意規避原應給付予原告之服務報酬，顯已構成民法第101條第1項規定，及系爭確認書第3條第2項約定，自屬可歸責於被告之事由，應視為原告已完成居間義務，被告即應支付系爭房地承買價款40,328 ,250元之2%計算之服務報酬806,565元，及4%計算之懲罰性違約金1,613,130元，合計為2,419,695元。　㈦被告雖辯稱不知道富昱公司與訴外人富盛不動產經紀有限公司(即中信房屋重劃學士加盟店，下稱富盛公司)有何關係，但此兩公司均為中信房屋，店長為同一人，店址相距不過50 0公尺，實難諉為不知。至於系爭房地客變部分，並未涉及牆面變動，廁所隔間數量變動，並非被告當初所稱不能接受的客變範圍。　㈧爰依民法第101條第1項規定、系爭確認書第3條第2項約定，提起本件訴訟等語。　　並聲明：㈠被告應給付原告2,419,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造間113年3月23日、同年4月10日、同年4月17日簽訂之不動產買賣意願書與確認書，均係為購買系爭建案A2棟22樓，與系爭房地並無關聯，系爭意願書及系爭確認書並未約定以成交價2%計算服務費。　㈡113年4月30日兩造簽訂系爭意願書與系爭確認書，被告欲以支出4,100萬元(含服務費、換約費、履保費等費用)購買系爭房地，然113年5月4日被告偕同配偶到富昱公司後，由證人張策及其經理訴外人王俊勝接待，證人張策向被告表示總支出要4,260萬元才能成交，被告馬上表示落差太大欲離席，後續證人張策又改口稱總支出4,180萬元可以成交，最後被告與家人來回討論，將總支出加到4,113萬元，但證人張策還是表示總支出要4,180萬元才可以成交，因無法取得共識，所以當天下午5點，被告向證人張策表示要退斡旋金，證人張策即將10萬元返還被告。故被告當日全程並未見到原告所稱之富昱公司、黃新發、賣方等人，且兩造間終止租約，係因被告與系爭房地之賣方於原告居間媒合下對於買賣價金及仲介報酬未能取得共識，此非可歸責被告之事由所致而終止契約，應屬契約之合意終止。　㈢另被告結識富盛公司之不動產經紀營業員證人許子翎，係因被告於113年5月3日在591售屋網看見系爭建案13樓出售廣告，與系爭房地無關；又兩造終止契約後，證人許子翎於113 年5月5日10時25分許，詢問被告有無考慮系爭房地，被告如實告知前一天委託原告公司未簽約成功之事，證人許子翎表示願再替被告居間媒合，始於證人許子翎居間媒合下，在同日20時30分許前往新北市○○區○○路00號富盛公司，並以售價 4,072萬元簽定系爭買賣契約，被告並支付酬金41萬元予富盛公司。　㈣此皆於被告與原告終止系爭意願書及系爭確認書後始發生，被告均未與富昱公司、黃新發及系爭房地之賣方等人直接聯絡或接觸，且被告於成交後亦有支付仲介費予富盛公司，是被告並無惡意規避仲介費報酬之事。　㈤被告不知道富昱公司與富盛公司的關係。　㈥末者，系爭意願書有約定若系爭房地有客變情形，則合約作廢等語，而原告始終未告知系爭房地有客變情形，已違誠信原則，被告係由證人許子翎告知，始知悉系爭房地有廚房隔間牆取消及其他隔牆變不規則形狀等客變情形，故系爭意願書應屬無效等語置辯。　　並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、得心證之理由：　　原告主張被告於證人張策提供系爭房地之相關資料後，於11 3年4月30日與原告簽訂系爭意願書及系爭確認書，同時交付斡旋金10萬元予證人張策，嗣同年5月4日因被告提出購買系爭房地總價4,113萬元與系爭房地賣方要求之總價4,180萬元有所差距而未能成交，被告要求退還10萬元斡旋金，證人張策當場即返還10萬元予被告。被告復於同年5月5日與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭意願書及系爭確認書、被告與證人張策之LINE對話紀錄擷圖、系爭房地多店流通協議書、證人張策及黃新發之LINE對話紀錄擷圖、被告與證人張策對話影片檔案光碟及譯文、被告與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停止條件定金(斡旋金)委託書、系爭買賣契約書在卷可稽(見本院卷第23頁至第 62頁、第75頁至第85頁、第113頁至第122頁、第137頁至第1 81頁)，堪信為真實。然原告主張被告終止系爭意願書及系爭確認書後，旋即私自與系爭房地賣方簽立系爭買賣契約，則被告終止系爭意願書及系爭確認書，顯係惡意規避原應給付予原告之服務報酬，係可歸責於被告而終止前揭契約，應構成民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項約定情形等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為：被告終止系爭意願書及系爭確認書是否係可歸責於被告，而該當於民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項之約定？分述如下：　　　㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎(最高法院106年度台上字第2329號判決意旨參照)。次按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言 (民法第565條) 。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還 (民法第568條) ，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用( 最高法院79年度台上字第579號判決意旨資參照)。又按民法第101條第1項規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。　㈡依系爭意願書前言記載：「委託人(買方)張仲霆委託全國不動產板橋加盟店非凡不動產有限公司(以下簡稱受託人)，仲介購買下列標示之不動產，經買方審閱受託人提供之不動產買賣意願書及要約書後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡旋，並約定條款如下」、第4條第1項後段約定：「…若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內部為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3日內應由受託人無息返還買方。」(見本院卷第23頁)，系爭確認書第3條第1項約定：「買方承諾應於買賣契約成立時，給付成交價百分之__之服務報酬予本公司...」(見本院卷第24頁)，是原告與被告前揭契約係以原告為居間人，由其替被告就系爭房地之買賣契約協商議價，成交後被告應給付一定比例之報酬予原告，此屬一居間契約，合先認定。　㈢又依系爭確認書第3條第2項固約定：「委託期間內因可歸責於買方之事由而終止委託契約(含不動產買賣意願書或要約書)後3個月內...買方或其配偶、二等親內之親屬，或本公司提供買方曾經仲介之房地物件，就上開房地與賣方成交時，亦視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規定給付服務報酬，並應支付成交價4%予本公司作為損害之賠償。」(見本院卷第24頁)，惟查，該約定之目的係考量系爭意願書及系爭確認書本為被告委託原告與系爭房地賣方斡旋、議價，成交後被告支付一定比例之服務報酬予原告；原告若無法促成被告與系爭房地賣方成交，則被告亦無支付服務報酬予原告之義務。而在委託期間內，原告既已為被告就系爭房地與賣方議價過程所支出之時間、勞力、費用等相當營運成本，如原告已替被告協商至雙方合意之買賣條件，被告卻於委託期間內終止契約，並改以私下與系爭房地之賣方成交，等於是利用原告提供之服務卻惡意規避服務報酬之支付，此際，上揭約定視為原告已完成居間仲介義務，被告亦應給付相應之服務報酬，並應賠償原告之損害。是於解釋系爭確認書之文義時，自應本於上開委託仲介居間契約要旨為解釋，始符合當事人之真意。再由系爭確認書第3條第2項約定文義觀之，實未禁止被告在委託原告之同時，得另行委託他人與賣家交涉斡旋、甚至成交，且自前揭約定條款之目的而言，如被告係因原告無法替被告與系爭房地賣方協商雙方合意之買賣價金而未能議價成功，則被告終止該居間契約，另循其他仲介斡旋、成交亦無不可，亦即買方如再透過其他仲介斡旋而順利與系爭房地賣方成交，此當屬仲介各自談判能力差異，為仲介市場自由交易之範疇，況被告透過新仲介協助議價，亦需支付約定之服務報酬，與上開所稱買方利用原仲介議價之成果，再私自與賣方交易之狀況不同，難認有違前揭約定所稱惡意規避服務報酬之情形，是系爭確認書第3 條第2項約定解釋上應排除前開情形，避免過度限制仲介之自由競爭市場。　㈣原告雖主張被告終止前揭契約後旋即與系爭房地之買方私下成交並簽立買賣契約，有規避給付原告服務報酬之嫌云云，惟參以被告與證人張策於本院審理中對質退斡旋之過程，被告供稱：「因為我還有斡旋10萬元在他身上，所以我出中信房屋店門後，叫證人到我家，到我家討論後出價還是沒有共識，因為一開始原告是說賣方要4,260萬，後來才變4,180萬，價格差太多了，所以我說那你退我斡旋，因為證人斡旋金跟單子都在身上，所以就直接退我。」等語，證人張策亦證稱：「剛剛被告所說的沒錯，討論後價格沒有共識也不是我能決定的。」等語(見本院卷第270頁至第271頁)，足認本件被告當時係認為其所預期之系爭房地交易總價，難與買方提出之總價達成共識，亦無從再進行斡旋，證人張策亦同意被告之想法，因此將斡旋金退還被告，自屬合意終止系爭買賣意願書及系爭確認書無訛。　㈤又據被告與證人張策之LINE對話內容、對話影片譯文，及證人張策與黃新發LINE對話內容(見本院卷第57頁至第62頁、第77頁至第85頁、第113頁至第122頁)，亦僅得證明被告坦承其與原告合意終止前揭契約後，與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約等情，尚難證明被告有私自與系爭房地賣方或賣方仲介黃新發接洽，而有前述所稱規避支付仲介費之事實。　㈥另原告主張113年5月4日原告偕同被告、賣方就系爭房地協商議價，被告因此知悉系爭房地賣家，獲得與其交易之機會，私自委由黃新發與賣方聯絡云云，參以證人張策於本院審理中證稱：「(被告訴訟代理人問：113年5月4日在整個協商過程中，被告有跟賣方或賣方仲介或代書見面嗎？)沒有見面。」等語(見本院卷第267頁)；證人許子翎於本院審理中證稱：「(被告訴訟代理人問：黃新發在本件A1棟6樓的交易，他有參與這件交易？)黃新發在這件交易是站在賣方的立場做溝通，我是站在張先生(即被告)的立場做溝通，直到兩邊談好了我們才約代書簽約。」「(被告訴訟代理人問：證人於協商過程中，被告與黃新發有無見面？)完全沒有，張先生看到只有我。」等語(見本院卷第275頁)。既被告自始未曾與賣方及賣方仲介黃新發會面，自難推論被告有與其等人接觸之可能性，甚至被告與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約當日，被告仍未與賣方或黃新發等人有直接接觸。　㈦再者，由被告與證人許子翎之LINE對話內容可知，證人許子翎雖於113年5月3日詢問被告是否考慮系爭房地，然被告並無任何回應，直到113年5月5日證人許子翎再度詢問被告是否考慮系爭房地，被告始回應表示才剛於113年5月4日談過並退斡旋金，並表達其認為前一日無法成交之原因是因為仲介費等看法，之後證人許子翎不斷說服被告，被告才向證人許子翎表示總支出就是4,113萬元，並要求證人許子翎確認好後才要約見面，之後證人許子翎持續就系爭房地替被告與賣方協商議價，雙方並於同日晚間簽訂系爭買賣契約，而成交後被告亦有支付仲介報酬予證人許子翎服務之富盛公司，以上各情，有被告與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停止條件定金(斡旋金)委託書、系爭房地買賣契約書、富盛公司開立予被告之服務費統一發票附卷可佐(見本院卷第137頁至第183頁)，足認原告均係透過證人許子翎與賣方簽訂系爭買賣契約，而非原告所稱係被告私自與賣方或賣方仲介進行交易，原告之主張應不足採信。　㈧又證人張策於本院審理中證稱：「(法官問：買方委託買受契約有無區分一般約或專任約？)賣方會有、買方沒有。」等語(見本院卷第203頁)；核與證人許子翎於本院證稱：「(法官問：他說前一天剛退斡旋，你有沒有提醒他3個月內成交同一間房子會有違約金的問題？)他又不是私下買賣，他是透過仲介買的。買方沒有專任的問題，想跟誰買就跟誰買。」等語，是證人張策與許子翎就買方沒有專任約乙節之證述互核相符(見本院卷第280頁)。　　㈨另證人許子翎於本院審理中證稱：「成交價是因為張先生(即被告)只願意4,113萬元這個金額，所以我們成交金額中間有 1%的服務費41萬，所以買賣成交價是4,072萬。被告有支付報酬41萬，就是仲介服務費，支付給富盛公司。」「(被告訴訟代理人問：為何原來的仲介商談不成，但你們談的成？ )或許是因為他們不願意折讓服務費吧，如果他們不願意折讓服務費可能就沒辦法成交」、「…像我這件有退讓，我想要幫助買方成交，所以我沒有拿到總仲介費的一半。」等語 (見本院卷第274頁、第277頁)，復參以被告與證人張策之對話紀錄，張策於113年5月6日傳予被告之訊息中提及仍有努力與屋主溝通，屋主就出售價格有軟化，並傳送「64.5×57. 25+485=4,177.6」予被告等情(見本院卷第60頁)，可知證人張策迄113年5月6日所能提供的居間結果，總買賣價款4,177 .6萬元仍高於被告期待的總金額4,113萬元，是認證人許子翎稱系爭房地最後成交因素係因其願意退讓服務費等語，應屬真實而可採信。由上可見，在不動產仲介市場上，買方本得自行委託不同仲介業者就同一物件進行交易媒合，況被告於113年5月3日尚未與原告終止系爭意願書及系爭確認書之前，均未向證人許子翎表示購買系爭房地之意願，直至原告與被告間就該契約關係終止後，證人許子翎再次詢問被告購買系爭房地之意願時，被告始與證人許子翎有進一步之討論，並向證人許子翎表示先前無法順利成交之困難，足認被告係於確定原告無法再替被告就系爭房地成功議價、終止契約後，始委由證人許子翎替其議價。　㈩復審酌被告由原告替其就系爭房地議價時，稱僅願意支付4,1 13萬元總價，被告另尋證人許子翎替其議價時並亦同，是因為證人許子翎願意退讓仲介費用因而才順利成交，此應屬仲介業者為促成交易之商業手段，非被告所能控利或決定，難認被告有惡意不透過原告以總支出4,113萬元成交之情形，亦難認被告有於113年5月4日以不正當行為阻止與買方以總支出4,113萬元成交之條件成就，是被告辯稱其並非基於惡意規避給付原告服務報酬之義務而向原告終止系爭意願書及系爭確認書乙節，應非子虛，堪信屬實。四、綜上所述，原告主張被告終止系爭意願書及系爭確認書顯係為私下與賣方締約，惡意規避原應給付予原告之服務報酬，自屬可歸責於被告之事由，應構成系爭確認書第3條第2項約定情形，亦符合民法第101條第1項規定，應視為原告已完成居間服務，故請求被告給付服務費及違約金共2,419,695元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　謝宜雯　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 16 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳俞瑄

2025-01-16

PCDV-113-訴-1680-20250116-1