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重建簡
三重簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事裁定 113年度重建簡字第101號 原 告 楊晟鑫 訴訟代理人 吳孟哲律師 被 告 張碧華 楊素娟 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院裁定如下： 　　主　　文 原告應於本裁定送達後7日內，查報本件訴訟標的價額即「門牌 新北市○○區○○○街00號4樓房屋、新北市○○區○○○街00巷00號4樓房 屋施行漏水修復行為費用之估算(如提供估價單)」，並按該訴訟 標的價額併算新臺幣10萬0751元後，補繳裁判費。如未能依限查 報前開事項，本件暫核定訴訟標的價額為新臺幣175萬0751元（1 65萬元+10萬0751元），應於本裁定送達10日內補繳第一審裁判 費新臺幣1萬8424元，逾期未補正，即駁回其訴。 　　理　　由 一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以 起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的 所有之利益為準；訴訟標的之價額不能核定者，以第466條 所定不得上訴第三審之最高利益額數加10分之1定之。民事 訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之12分別定有明文 。民國112年12月1日公布修正生效之民事訴訟法第77條之2 第2項規定立法理由：以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、 違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確 定，應合併計算其價額。又訴請修繕漏水之訴應屬財產權訴 訟，其訴訟標的價額應依其所受利益即修繕漏水避免減少房 屋價額為準，故應以預估修繕費用之價額核定之。然此部分 修繕費用之估算須當事人盡訴訟協力義務，本院方得據此核 定訴訟標的價額，倘當事人未能配合提出相關訴訟資料供本 院核定，即屬不能核定情形。　 二、原告起訴聲明：㈠被告張碧華應將其所有新北市○○區○○○街00 號4樓房屋，依新北市土木技師公會之鑑定報告書所載修復 方法及修復項目，予以修復至原告所有新北市○○區○○○街00 號3樓房屋不再滲漏水之狀態。如被告張碧華不予修繕，其 應容忍並不妨礙原告僱請施工程人員進入上開房屋，依上開 工法及項目修復漏水及漏水損造成損壞，並由被告張碧華負 擔修繕費用及必要費用。㈡被告楊素娟應將其所有新北市○○ 區○○○街00巷00號4樓房屋，依新北市土木技師公會之鑑定報 告書所載修復方法及修復項目，予以修復至原告所有新北市 ○○區○○○街00號3樓房屋不再滲漏水之狀態。如被告楊素娟不 予修繕，其應容忍並不妨礙原告僱請施工程人員進入上開房 屋，依上開工法及項目修復漏水及漏水損造成損壞，並由被 告楊素娟負擔修繕費用及必要費用。㈢被告應連帶給付原告 新臺幣（下同）7萬5751元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告張碧華應給付原告2 萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。準此，第1、2項聲明尚待原告查報修復所需 費用，第3、4項聲明合併計算價額為10萬0751元（計算式： 7萬5751元+2萬5000元），爰依前開規定及說明，裁定如主 文所示限期補正事項，逾期不補正，即駁回其訴。 三、爰裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日 　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平 以上正本係照原本作成。 如不服本裁定關於訴訟標的價額核定部分，應於送達後10日內向 本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元；命補裁繳判費部分則不得抗告。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊家蓉

2024-11-18

SJEV-113-重建簡-101-20241118-1

訴
臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1852號 原 告 王冠崴 訴訟代理人 吳俊達 律師 複 代理 人 王亭涵律師 陳禮文律師 被 告 建帝不動產經紀有限公司 法定代理人 王柔驊 被 告 王裕仁 上二人共同 訴訟代理人 蔣美龍律師 被 告 吳長仁 訴訟代理人 蔡菘萍 律師 複 代理 人 林芫煜律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告吳長仁應給付原告新臺幣1,352,342元，及自民國111年 8月20日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告吳長仁負擔50％，餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣450,780元為被告吳長仁供擔 保後，得假執行；但被告吳長仁如以新臺幣1,352,342元為 原告供擔保後，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項 　 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項 第2款規定甚明。查原告起訴對被告吳長仁部分就漏水部分 請求新臺幣（下同）458,750元原以民法第359條、第179條 為訴訟標的，嗣追加民法第360條規定為訴訟標的（見本院 卷二第75頁、第79至81頁），經核與前揭法條規定相符，應 予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： 　㈠原告與配偶於民國108年9月間有購屋之計畫，乃透過被告建 帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司）之仲介人員即被告 王裕仁之介紹，向被告吳長仁購買其所有之新北市○○區○○○ 路00巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之新北市○○區 ○○○段○000號土地（權利範圍10分之1，以下與系爭房屋合稱 系爭不動產）。於簽約前被告吳長仁、王裕仁均屢次聲稱系 爭房屋屋況良好，更出具被告吳長仁於110年2月6日填載之 「標的現況說明書」，擔保系爭房屋並無傾斜、滲漏水等交 易上重大瑕疵，並同意上開「標的現況說明書」作為買賣契 約之内容。原告因信賴被告吳長仁、王裕仁之上開保證，遂 於110年2月24日與被告吳長仁簽定不動產買賣契約（下稱系 爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）13,250,000元 。又原告已於110年5月間付清上揭買賣價金，並已辦妥系爭 房屋交付及所有權移轉登記。 　㈡詎料，交屋後原告偶然自同棟大樓鄰居處得知，系爭房屋存 有嚴重傾斜情事，且大樓全體住戶對此傾斜之情形亦皆有所 耳聞，一樓之住戶即訴外人蔡東昇更為此邀集該大樓全體住 戶商討房屋傾斜及改建事宜，更接洽訴外人晉騏建築股份有 限公司多次前來舉行危老重建說明會。原告始驚覺被告於系 爭契約簽定之前，並未誠實告知系爭房屋之實際屋況，被告 聯合隱匿該等瑕疵並取得原告之信任，以利抬高售價，促成 交易之謊言。而原告得知系爭房屋有傾斜之情形後，為精確 測量大樓傾斜之程度，特委請財團法人桃園市土木技師公會 （下稱桃園土木技師公會）就系爭房屋之傾斜情況進行鑑定 並作成鑑定結論：「經水準測量及垂直測量成果可知，該標 的物室内與外觀傾斜方向一致（向西側傾斜）且室内角變量 與室外傾斜率皆明顯略大，其值亦一致相近介於1/170〜1/95 間，故本案標的物東西向明顯有傾斜之情事，南北向則無明 顯傾斜現象」等語。是系爭房屋確有1/170、1/121、1/95左 傾（向西側傾斜）之情事。尤以，依專業結構技師之意見： 「…台北市政府就有相關的鑑定手冊，依照安全鑑定規定， 傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍内，但要修復比 較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不 同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果 房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。」，並進一 步參酌「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」可知： 系爭房屋傾斜之情事，已達對建築物結構安全造成影響之程 度，必須進行修復補強，顯為減少系爭房屋通常效用及價值 之瑕疵。 　㈢依桃園土木技師公會110年6月18日測量之結果，系爭房屋之 最大傾斜率為T3點之1/95。嗣於本件訴訟程序中，原告另聲 請由社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會 ）進行鑑定並於113年l月24日作成之鑑定報告（下稱系爭鑑 定報告）所示，系爭房屋之最大傾斜率為T2點之1/121。再 依據中華民國建築師公會出版之2019年鑑定案例索編對於房 屋傾斜率劃分之級距「傾斜率1/75~1/99房屋交易減損價值 比例為15％」，是系爭房屋因傾斜瑕疵造成市場客觀交易價 值減損之金額應為1,987,500元（計算式：買賣價金13,250, 000元×l5％）。退步言之，縱認新北市土木技師公會測量之 傾斜率數值可採，然其鑑定時未遵循「以最大傾斜值為價值 減損依據」之通常估價邏輯，因系爭不動產傾斜率最大處為 1/121，參考《2019年鑑定案例彙編》之建議，傾斜率1/121落 於1/100～1/124之級距，房屋交易價值減損比例為14％，故系 爭房屋之交易價值減損之金額至少應為1,855,000元（計算 式：買賣價金13,250,000元×l4％）。 　㈣又經原告於交屋後檢視後，發現系爭房屋更存有頂樓公共區 域牆面、主臥室、前後陽台等處，均有滲漏水之瑕疵。經原 告委請專業廠商進行修繕評估，系爭房屋之滲漏之瑕疵已嚴 重影響系爭房屋之通常效用，若需修繕處理，至少約需花費 458,750元。原告於發現系爭房屋存有上述傾斜、漏水之瑕 疵後，已於110年6月25日寄發存證信函予被告建帝公司、吳 長仁，向被告吳長仁主張減少價金，並前來協商滲漏水瑕疵 之修繕事宜，而被告吳長仁固回函稱願意修繕滲漏水並稱願 意進行後續協商，然經原告多次透過被告王裕仁聯繫，再無 具體回應，原告甚至於110年7月12日與被告吳長仁電話聯繫 時，被告吳長仁更直接向原告表示不認為系爭房屋有瑕疵云 云，拒絕與原告進行任何協商。 　㈤原告及被告吳長仁均係委任被告建帝公司進行系爭不動產買 賣之居間仲介，並由建帝公司之職員被告王裕仁擔任經紀人 。依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告王裕仁於 辦理仲介之業務時，自負有調查、說明義務，及善良管理人 之注意義務，被告王裕仁既擔任本件仲介業務經紀人員且從 事不動產委託銷售標的現況說明書之製作、說明，其對於該 文書内容之真正，本負有將依其仲介專業應查知事項告知原 告之善良管理人注意義務，且理應對於系爭房屋存有傾斜、 漏水瑕疵之現況當屬知悉，然其對於標的現況說明書内第21 、23點關於有無漏水、結構損害乙節，竟未告知原告或協助 原告為進一步之必要檢查，任憑被告吳長仁在不動產現況說 明書上勾選「否」。尤以，系爭房屋具有傾斜瑕疵一事，曾 有住戶邀請建商前來舉行危老重建說明會，乃為整楝住戶所 知悉，衡情具有房地買賣之專業知識之被告王裕仁，自無法 就系爭房屋存有傾斜瑕疵乙事諉為不知。準此，被告王裕仁 顯有達背上開善良管理人注意義務，甚或和被告王裕仁聯合 隱匿該等瑕疵，故意隱瞒系爭房屋存有嚴重傾斜、漏水瑕疵 之必要資訊，違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之 調查、說明義務，及善良管理人之注意義務灼然。被告王裕 仁違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調查、說明 義務，及善良管理人之注意義務，致原告再未獲充分、必要 及真實資訊之情形下買受系爭房屋，因而受有前揭房屋價值 減損之損害共計2,446,250元，依不動產經紀業管理條例第2 6條第2項規定，就此2,446,250元之損害，被告建帝公司與 被告王裕仁應對原告負擔連帶損害賠償責任。 　㈥本件中原告已給付被告建帝公司仲介費260,000元，然被告建 帝公司之職員被告王裕仁於處理原告委託之不動產買賣居間 事務時，違反其所負之調查、說明、及善良管理人之注意義 務，使被告吳長仁得以用遠高於市場合理價格將系爭房屋出 售予原告。核其行為，該當民法第571條規定居間人違反其 對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，故依 民法第571條規定，被告建帝公司不得向原告收取仲介費報 酬。準此，被告建帝公司受領上開260,000元仲介費已無法 律上原因，原告自得依民法第179條規定請求被告建帝公司 返還仲介費260,000元。 　㈦爰就對被告吳長仁之請求：①傾斜瑕疵部分，依民法第359條 、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利1,987,500元 ；或依民法第360條規定，請求瑕疵損害賠償1,987,500元（ 擇一關係）。②漏水瑕疵部分：依民法第359條、第179條規 定，請求減少價金後返還不當得利458,750元；或依民法第3 60條規定，請求瑕疵損害賠償458,750元（擇一關係）（①及 ②共計2,446,250元）。對被告建帝公司、被告王裕仁之請求 ：①依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定，請求建帝公司與被告王 裕仁連帶損害賠償2,446,250元。②關於仲介費用部分依民法 第571條、第179條規定，請求建帝公司返還仲介費260,000 元。而提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告吳長仁應給付原 告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止 ，按年利率5％計算之利息。㈡被告建帝公司、被告王裕仁應 連帶給付原告2,446,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日超 至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢前二項聲明所命給 付部分，如任一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免 給付責任。㈣被告建帝不動產經紀有限公司應給付原告260,0 00元，及自起訴狀繕本送達之翌日超至清償日止，按年利率 5％計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下： 　㈠被告吳長仁部分：①就系爭房屋傾斜狀況，依據系爭鑑定報告 中十、鑑定結果及分析第2點略以：對於鑑定事項（一）原 告所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號4樓房屋即系爭房 屋發生斜率時間是否早於110年5月，鑑定報告僅泛泛陳稱因 系爭房屋完工使用四十年以上，經歷隔壁建物新建施工與92 1、331大地震，因此斜率應發生應早於110年5月等情。惟房 屋傾斜原因可能為地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施 工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他 因素等等原因不一而足，鑑定報告並未鑑定系爭房屋傾斜為 何原因造成，逕以地震等原因早於110年5月，認定傾斜發生 早於110年5月，似嫌倉促。況系爭鑑定報告中十、鑑定結果 及分析第5點表示：系爭房屋南北向傾斜不明顯，東西向傾 斜介於1/120-1/140間，系爭房屋的市場客觀交易價值減損 金額，介於6.5%-13％之間，又本件系爭房屋南北向並未傾斜 等語。且原告入住實際上對於傾斜亦未有感覺，需實際測量 或自鄰居口中才得知，是系爭房屋交易價值減損金額應以6. 5％為限，即861,250元。②原告主張系爭房屋有漏水之情事云 云，惟經檢視原告所提出之照片雖有部分牆面油漆剝落情形 ，然該油漆剝落究是起因於漏水或漆面因長期老化剝落尚不 得而知，且無法證明漏水發生於移轉系爭房屋登記之前。縱 系爭房屋有原告所稱之漏水情形，然原告亦未舉證證明漏水 時間係發生於110年5月移轉系爭房屋登記之前，然原告竟遲 至111年1、3月方請工人進行修繕，又系爭鑑定報告中之十 、鑑定結果及分析第3點僅泛稱系爭房屋之漏水於110年5月 前已發生，並未詳加說明，且系爭鑑定報告所述漏水原因為 水管堵塞，使連接管出現裂縫，以及五樓以下住戶窗戶下方 之花台排水管路效用不良與花台施工品質不良所致，而這些 原因皆有可能係於110年5月後發生，且被告吳長仁居住於系 爭房屋時均無任何漏水現象，顯見該滲漏水之瑕疵，並非於 110年5月前即已存在，既非被告吳長仁造成，且存在於買賣 交易時點以及危險移轉之後，被告吳長仁自毋庸負擔修繕費 用之損害賠償之責。再者，縱認系爭房屋有滲漏水現象且發 生於移轉系爭房屋登記之前（被告否認之），然漏水範圍亦 應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台之牆面轉角處，其餘部分 原告並未舉證是否漏水及有修繕之必要，且依系爭鑑定報告 意見附件十：修復數量及費用計算一欄表，亦僅提及主臥室 部分，是系爭房屋縱有漏水且發生於移轉系爭房屋登記之前 ，亦應僅有主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面轉角處，其餘 修繕部分原告並未舉證修繕處是否確有漏水及必要性，原告 應善盡舉證之責。又系爭鑑定報告既已針對系爭房屋是否滲 漏水、原因為何、是否於110年5月前、是否造成市場交易價 值減損、修繕方法、修繕後是否仍有市場交易價值減損等事 項進行鑑定並出具意見，則系爭鑑定報告是針對系爭房屋自 110年5月起整體漏水修繕之修復數量及費用做計算，共計97 ,342元，而逾越部分應非屬必要費用，原告請求自無理由等 語。 　㈡被告建帝公司、王裕仁部分：①關於傾斜部分，依據不動產經 紀業管理條例第22條第3項所頒佈的不動產說明書應記載事 項、成屋、中並未要求調查是否有傾斜的問題，即令係原告 所主張的版本即108年修正之版本，亦仍未要求調查系爭房 屋是否有傾斜的問題。而原告與被告建帝公司間並未約定被 告建帝公司對系爭房屋負有查證系爭房屋是否傾斜之義務， 自難認被告建帝公司就系爭房屋是傾斜，負有查證判斷之義 務，況且原告係居住於系爭房屋數個月後經鄰居告知始聽聞 發現有傾斜之情形，顯見傾斜並非可肉眼目測判斷，需藉由 精密儀器在專業人士操作之下始得如以檢測確認，被告建帝 公司之不動產經紀人員即被告王裕仁亦無從依目測即可發現 系爭房屋傾斜之情形。且系爭房屋傾斜應非火災或其他天然 災客所導致（未被新北市政府列管為紅單或黃單建物）且無 進行修繕之情形。訴外人晉騏建築股份有限公司（下稱晉騏 公司）所提出的興建說明，亦無提及系爭房屋存在傾斜的情 形，難認被告建帝公司、王裕仁未盡善良管理人注意義務， 自無違反不動產經紀業管理條例第24條之2，而構成同條例 第26條第2項所定的賠償責任。②關於漏水部分，被告建帝公 司於110年2月6日受被告吳長仁委託鎖售系爭房屋，被告吳 長仁填寫標的現況說明書時對於項次第31「是否有滲漏水情 形」勾選「否」，由於系爭房屋出售當時並未見有滲漏水的 現象，而原告於購屋前的看屋過程中亦未發現存在滲漏水的 情形，故其始於現況說明書上簽字，而交屋時亦未發現系爭 房屋有滲漏水的情形，故原告與被告吳長仁始順利完成交屋 ，故原告所主張的漏水瑕疵於交屋前並未發現，被告建帝公 司、王裕仁對此亦毫不知情。而自原告所拍攝之照片所顯示 有潮溼等現象的位置均有裝潢（或天花板）遮蓋，如不將裝 潢拆除根本無從發現，被告建帝公司、王裕仁更無拆除裝潢 之權利，故被告建帝公司、王裕仁實已善盡調查之責。③至 於仲介費用，原告並未舉證證明被告建帝公司究竟係為何種 有利於賣方之行為，或違反誠實及信用方法，而賣方收受利 益之情形，故原告請求被告建帝公司返還仲介報酬，要無理 由等語。 三、本院之判斷： 　㈠原告及被告吳長仁均係委託被告建帝公司進行系爭不動產買 賣之居間仲介，並由建帝公司職員被告王裕仁擔任經紀人。 原告與被告吳長仁於110年2月24日簽定系爭買賣契約，向被 告吳長仁購買其所有之系爭不動產，雙方約定總價款為13,2 50,000元。原告已於110年5月間，付清上揭買賣價金，並辦 妥系爭不動產交付及所有權移轉登記及點交。又系爭買賣契 約附有被告吳長仁於110年2月6日填寫之「標的現況說明書 」，其中第21點：「是否有滲漏水情形？」、第23點：「房 屋是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築 物損害及修繕情形」二欄位，被告吳長仁均勾選「否」等情 ，為兩造所不爭執（見本院卷三第315至318頁），並有系爭 買賣契約、被告建帝公司登記資料、被告王裕仁名片、仲介 費明細在卷可參（見本院卷一第75至103頁、第249頁），該 部分事實應堪認定。 　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自 己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不 實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字 第483號判決意旨參照)。 　㈢對被告吳長仁請求部分： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付 時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限 ；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物 ，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物 之瑕疵者亦同，民法第354條、第373條、第359條、第360條 規定甚明。又按第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一 種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規 定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對 於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任 。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品 質有欠缺者，亦屬之（最高法院100年度台上字第1188號判 決、102年度台上字第2161號判決參照）。再按買受人依民 法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以 意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍 內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金 之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照 ）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。 　⒉系爭房屋傾斜部分： 　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師 公會（下稱新北土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定 標的物是一棟五層樓的建築物，於76年底取得使用執照，目 前屋項有三分之二的面積存在疑似既存違建的構造物在使用 中，三分之一的屋項建構遮雨棚在其餘的部分，二樓以上建 築物目前為住宅用途使用中。鑑定標的物於110年買賣交易 後，由所有權人自行裝修完成居住使用中；如附件五水準測 量的結果，鑑定標的物室內在經過裝修施工後，室內地板函 禹度的差值紀錄約在7.4至8.7公分左右，經校正歸零後實際 室內地板面高度的差值約在1公分左右，顯示室內地板函的 傾斜率極小；附件五室外垂直測量的結果，鑑定標的物建築 朝福德南路24巷巷道的傾斜率為1/528；鑑定標的物建築朝 福德南路24巷6-1號建築物的傾斜率為1/121至1/137間。因 為鑑定標的物建築完工使用超過四十年以上，歷經福德南路 24巷6-1號隔壁建築物新建施工與921、331兩次大地震，前 述傾斜率發生之時間應早於110年5月前。因建築物傾斜而致 市場客觀交易價值減損之金額，參考中華民國全國建築師公 會出版2019鑑定手冊及鑑定案例索編之建議金額最高約為13 ％，但是建築物的南北向傾斜度不明顯且低於l/200,而束西 向的傾斜率介於1/120至1/140間。是以鑑定標的物的市場客 概交易價值減損之金額可以介於6.5％~13％間，本案鑑定標的 物的市場客觀交易價值減損之金額建議約9~10％左右。依照 買賣契約總價1325萬元計算，鑑定標的物的市場客觀交易價 值減損之金額建議約119萬元~132萬元間等語，有系爭鑑定 報告在卷可稽，而新北土木技師公會為本院囑託之鑑定人， 具相當之專業知識、技能及經驗，其公正性亦能確保，衡以 系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師公會運用其專業知 識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系爭鑑定報告之鑑定 意見應為可採。 　⑵系爭房屋傾斜之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交 前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損， 應已減少其通常效用無疑，則依上開說明，被告吳長仁就此 應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契 約依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179 條規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定 報告既認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之金額 建議約119萬元~132萬元間，從而，本院取其平均認定該價 值減損應約為1,255,000元(計算式：1,190,000＋1,320,000＝ 1,255,000)，則原告就系爭買賣契約依民法第359條對被告 吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被告吳長仁請求 返還不當得利1,255,000元，應屬有據。又無論原告依民法 第359條及第179條規定請求返還不當得利，抑或依民法第36 0條規定請求損害賠償，原告所得請求之數額逾1,255,000元 ，均屬無據。 　⑶至原告另提出之社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土 木技師公會）鑑定報告、李朝順土木技師傾斜測量結果（見 本院卷一第113至153頁、本院卷三第201至205頁）爭執系爭 鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值減損之 金額過低，應為1,987,500元，或至少應為1,855,000元，系 爭鑑定報告並未遵循以最大傾斜值為價值減損依據之通常估 價邏輯云云。惟桃園土木技師公會鑑定報告、李朝順土木技 師傾斜測量結果，均非本院囑託鑑定而係原告自行為之，憑 信性顯不如系爭鑑定報告，自當以系爭鑑定報告較為可採， 又衡以市場狀況時有變化，不同案件間之原因事實未盡相同 ，鑑定人之專業知識、技能及經驗各有不同，《2019年鑑定 案例彙編》或其他鑑定案件亦僅為供鑑定人參考之資料，參 酌卷內事證，尚難謂系爭鑑定報告有何違反通常估價邏輯而 不可採，是原告該部分主張尚難憑採。 　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜發生時間 及系爭鑑定報告所認系爭房屋傾斜所致之市場客觀交易價值 減損之金額過高，應為861,250元云云。然並未提出足夠證 據以實其說，其該部分所辯尚非可採。 　⑸綜上所述，就系爭房屋傾斜瑕疵，原告就系爭買賣契約依民 法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對 被告吳長仁請求返還不當得利1,255,000元，核屬有據，逾 此範圍之請求，則屬無據。 　⒊系爭房屋漏水部分 　⑴就系爭房屋傾斜部分，經本院囑託社團法人新北市土木技師 公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果略以：鑑定標的 物靠近福德南路24巷巷道的牆面有三個窗窗戶，窗戶下緣各 有一個突出牆面的花台，目前以鋁門窗框包覆，但是三樓與 五樓的三個花台仍屬於自然外露的型態；鑑定標的物依所有 權人陳述目前仍有兩處室內牆面有潮濕滲漏的跡象，一處位 於前陽台旁邊的房間與中間臥室連接的牆面角偶處，另一處 位於主臥室邊牆與前方窗戶花台的牆面的轉角處。主臥室的 潮濕滲漏處比較明顯，須經常使用除濕機，另一處的潮濕滲 漏情況較輕微；鑑定標的物主臥室西南側角偶滲漏水現象， 雖經裝修施工處理仍有明顯潮濕水漬跡象，顯示裝修施工未 解決主臥室角偶滲漏水的損害。經檢視房屋內部現況與所有 權人的陳述，房屋確實有滲漏水瑕疵。由管路設施設置情況 與施工前主臥室的照片判斷，有兩種排水路徑的管路堵塞或 詧路連接管端出現裂縫滲漏水所造成，一個是屋項面降雨排 水到角偶柱子內部的落水管因管路堵塞積水滲漏或管路連接 管端出現裂缝滲漏水的功能失效，另一個可能是五樓窗戶下 方的花台排水管路效用不良與花台施工材料品質不良造成滲 漏水竄出。另一處房間內部牆面輕微持續潮濕的原因比較簡 單，純粹是五樓窗戶下方的花台排水管路效用不良與花台施 工材料品質不良造成滲漏水竄出造成。房屋因滲漏水致市場 上客観交易價值減損之金額約為修復房屋滲漏水瑕疵施工費 用的l至3倍價額，為修復效果不佳的再次修復施工做預備。 前述房屋滲漏水瑕疵於110年5月前即已發生；屋遮雨棚的排 水管路借道五樓前方的花台進行排水，是造成四樓前陽台房 間牆面輕微潮濕的可能，應以專用管路明管排水的方式，直 接將屋頂遮雨棚的排水排放到l樓排水溝。為排除主臥室角 偶牆面持續累積的潮濕滲漏水現象，應排除排水管堵塞的問 題，並封閉屋頂此落水孔的使用，重新設置新的明管專用排 水路直接將排水排放到l樓排水溝，四樓房屋滲漏水瑕疵修 繕費用共計97,342元整；若將滲漏水修繕完成後，原有的滲 漏水現象會完全排除，且可能會導致滲漏水的因素完全排除 ，市場上客觀，交易價值就無減損的理由，其減損的金額為 零等語，有系爭鑑定報告在卷可稽。新北土木技師公會為本 院囑託之鑑定人，具相當之專業知識、技能及經驗，其公正 性亦能確保，衡以系爭房屋確實屋齡甚長，則新北土木技師 公會運用其專業知識、技能及經驗，衡量市場情況所為之系 爭鑑定報告之鑑定意見應為可採。 　⑵系爭房屋漏水之情形發生早於110年5月前（即系爭房屋點交 前），且系爭房屋傾斜確實會造成市場客觀交易價值減損， 應已減少其通常效用無疑，且依系爭鑑定報告指明漏水修繕 完成即無交易價值減損，則依上開說明，被告吳長仁就此應 負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約 依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後，並依第179條 規定對被告吳長仁返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報 告既認系爭房屋漏水所致之修繕費用為97,342元，從而，本 院認定該價值減損應約為97,342元，則原告就系爭買賣契約 依民法第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規 定對被告吳長仁請求返還不當得利97,342元，應屬有據。又 無論原告依民法第359條及第179條規定請求返還不當得利， 抑或依民法第360條規定請求損害賠償，原告所得請求之數 額逾97,342元，均屬無據。 　⑶至原告另提出之報價單、吳永騰111年2月5日出具之滲漏水裝 修工程報價單、郭仁杰110年6月28日出具之外牆修繕工程報 價單、漏水照片、通訊軟體對話、匯款單、轉帳紀錄（見本 院卷一第235至238頁、第155至233頁、本院卷三第35至38頁 、第189至199頁），雖有證人吳永騰、郭仁杰於本院訊問時 之證述可資佐參（見本院卷三第230至239頁），然該等證據 縱能證明原告曾就系爭房屋之漏水情事分別交由證人吳永騰 、郭仁杰進行修繕而分別支出修繕費用600,000元、72,000 元，然其等所見系爭房屋漏水事件與經系爭鑑定報告認定發 生於110年5月前之系爭房屋漏水事件是否相同，已不無疑問 ，再者，縱認為同一漏水事件，然其等修繕後仍然漏水，則 其等所為修繕是否俱為必要修繕費用，實容有疑義。是原告 該部分主張，尚難憑採。 　⑷至被告吳長仁爭執系爭鑑定報告所認系爭房屋漏水發生時間 云云。然衡以漏水初期可能因裝潢遮蔽不易發覺，自不能僅 以卷附系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷一第 97至99頁）記載無滲漏水情形及點交時目視屋況逕認系爭房 屋漏水發生時間係於點交後，此外，被告吳長仁並未提出足 夠證據以實其說，其該部分所辯尚非可採。 　⑸綜上所述，就系爭房屋漏水瑕疵原告就系爭買賣契約依民法 第359條對被告吳長仁請求減少價金後並依第179條規定對被 告吳長仁請求返還不當得利97,342元，核屬有據，逾此範圍 之請求，則屬無據。 　㈣對被告建帝公司、被告王裕仁請求部分： 　⒈原告依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、第3款、第4 款、第5款、同法第26條第2項規定請求被告建帝公司與被告 王裕仁連帶損害賠償2,446,250元部分。 　⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得 同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙 方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人 有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不 動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查 知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行 必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當 事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之 故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員 負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24條之2、第26 條第2項定有明文。 　⑵觀諸卷附系爭買賣契約之標的現況說明書（見本院卷一第97 至99頁），被告吳長仁就系爭房屋是否有滲漏水、是否曾經 發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其 修繕情形，均勾選「否」。原告亦陳稱其於簽署系爭買賣契 約前看過系爭房屋等語在卷（見本院卷三第223頁、第317頁 ），應可推認依其看屋情況後當時亦不認為系爭房屋有傾斜 或漏水情形。再系爭房屋經室內裝潢後室內地板面傾斜率極 小，亦有系爭鑑定報告在卷可參，另衡以系爭房屋之傾斜亦 於本案亦係經土木機師公會專業鑑測始能確認，且漏水初期 可能因裝潢遮蔽不易發覺，仲介亦無權自行拆除檢查，是由 卷內事證，堪認於系爭房屋點交時被告王裕仁依其目視所及 、所蒐集之資訊及仲介專業並不認為系爭房屋有傾斜或漏水 之情形。又參酌被告王裕仁、被告建帝公司均僅為不動產仲 介，亦尚無證據足證其等具鑑定房屋傾斜或漏水之專業能力 ，亦無法令課責其等需自費請他人為房屋傾斜或漏水之鑑定 ，參酌卷內事證，尚難認就系爭房屋之傾斜瑕疵、漏水瑕疵 為被告王裕仁、被告建帝公司依仲介專業應查知而未查知之 不動產瑕疵，自難認其等有違反不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定，亦不能認其等 有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀業管理條例第 26條第2項連帶損害賠償責任。 　⑶至原告所提晉騏公司之簡報資料節錄（見本院卷一第105至11 2頁），並未提及系爭房屋傾斜或漏水。又另案證人即晉騏 公司總經理游晉恩亦於另案偵訊時證稱：伊有開說明會向10 個區分所有權人說明危老重建的土地開發整合案，若所有住 戶同意，就會開始進行危老重建，大約開了4次說明會，大 部分區分所有權人都有來，伊不認識被告吳長仁，但印象中 被告吳長仁兒子開會時會來聽，把資料帶回去，伊不會在公 開說明會講房屋傾斜之事，但有很多住戶私底下來問說傾斜 狀況會不會對結構造成危險，伊私底下回置說會，但伊沒有 印象是哪些住戶私底下來問，被告吳長仁其子應該都是公開 場合遇到，比較沒有私底下講等語，有臺灣新北地方檢察署 不起訴處分書在卷可參（見本院卷三第213頁），足見縱有 所謂建商前來舉行說明會，亦難認於說明會公開提及房屋傾 斜之事，而被告王裕仁僅係仲介並非住戶，未能參與上開說 明會，更難以知悉住戶間及住戶與建商間私下討論房屋傾斜 之事甚明。至原告所提修正之不動產說明書應記載及不得記 載事項（見本院卷三第73至86頁），雖於「壹、應記載事項 、「二、成屋」、「6.建物瑕疵情形：」下有「(2)是否有 滲漏水情形，若有，應敘明位置。」、「(4)是否曾經發生 火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕 情形。」，然該等規定僅說明不動產說明書就建物瑕疵應記 載事項，至仲介對該等資訊之查證義務，仍應以不動產經紀 業管理條例第24條之2為準，亦即瑕疵查知義務仍應以仲介 專業為限，業如前述。 　⑷綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第24 條之2第1款、 第3款、第4款、第5款、同法第26條第2項規定請求建帝公司 與被告王裕仁連帶損害賠償2,446,250元，核屬無據。 　⒉原告依民法第571條、第179條規定請求被告建帝公司返還仲 介費260,000元部分： 　⑴按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條規定甚明 。 　⑵本件已難認被告建帝公司、被告王裕仁有違反不動產經紀業 管理條例第24條之2第1款、第3款、第4款、第5款之規定， 亦不能認其等有故意或過失致原告受損害而應依不動產經紀 業管理條例第26條第2項連帶損害賠償責任，業如前述。遑 論本件亦無足夠事證足認被告建帝公司、被告王裕仁有違反 其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或 違反誠實及信用方法，原告該部分主張，顯難憑採。 　⑶綜上所述，原告依民法第571條、第179條規定請求建帝公司 返還仲介費260,000元部分，核屬無據。 四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、民法第360條規 定，請求被告吳長仁給付1,352,342元，及自111年8月20日 起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部 分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不 合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依被告吳長仁聲 請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍

2024-11-15

PCDV-111-訴-1852-20241115-1

重上
臺灣高等法院花蓮分院

給付工程款

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 112年度重上字第22號 上 訴 人 日暉池上股份有限公司 法定代理人 鄭越才 訴訟代理人 劉秋絹律師 馮玉婷律師 湯文章律師 被上訴人 冠能營造工程有限公司 法定代理人 林慶進 訴訟代理人 陳鳳暘律師 陳西鳳 上列當事人間請求給付工程款事件，上訴人對於臺灣臺東地方法 院105年度重訴字第38號民國112年10月17日第一審判決及112年1 1月9日補充判決提起上訴，本院於113年10月17日言詞辯論終結 ，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹仟參佰萬柒仟貳 佰捌拾陸元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判， 均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔百分之九 十六，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張： 　㈠兩造於民國102年6月17日簽訂日暉池上J HOTEL新建工程（下 稱A1工程）採購契約（下稱A1契約）書，約定伊向上訴人承 攬施作A1工程，工程總價（含稅）為新臺幣（下同）7,230 萬元，伊並簽發如附表編號1至4所示本票（下合稱系爭本票 ）予上訴人作為履約保證。伊已施作完成並交付工作物，上 訴人僅給付6,481萬7,299元工程款，尚欠748萬2,701元未付 ，且未返還系爭本票予伊。 　㈡兩造於103年4月11日簽訂新建工程採購補充契約（下稱B2契 約，下稱該工程為B2工程），約定伊向上訴人承攬施作B2工 程，工程總價（含稅）為191萬8,840元，伊已施作完成，上 訴人並未付款。　 　㈢兩造於103年5月5日簽立日暉池上J HOTEL弱電工程（下稱B1 工程）設備變更項目簡約（下稱B1契約），約定伊向上訴人 承攬施作B1工程，工程總價（含稅）為105萬元。伊已另行 委由瑋美電子有限公司（下稱瑋美公司）施作完成，扣除上 訴人代付給瑋美公司尾款32萬元，上訴人尚欠73萬元未付。 　㈣兩造於A1、B2工程外另行約定由伊施作日暉池上J HOTEL之新 增游泳池結構、水電設備、廚房餐廳水電設備等追加工程（ 下稱B3工程，與A1、B1、B2工程下合稱系爭工程），伊完成 之工作經鑑定承攬報酬為788萬5,325元，加計伊施作之「客 房電子鎖（FD4*47+FD8*1）+安裝」（下稱甲1工項）及「房 卡製卡伺服器（RAID 1）及版權」工項（下稱甲2工項，並 與甲1工項合稱甲工項）金額38萬5,000元、「交替馬達控制 盤 3HP*2」工項金額9萬元（下稱乙工項），合計B3工程款 應為836萬325元，上訴人並未付款。 　㈤上訴人共積欠上開A1、B1、B2、B3工程款（下稱系爭工程款 ），扣除①A1、B2工程增減施作相互扣抵後確認之減作金額3 30萬2,123元、②系爭工程因瑕疵致減損價值157萬1,521元後 ，依承攬契約關係及民事訴訟法第247條第1項規定，求為： ⒈上訴人應給付伊工程款1,361萬8,222元（計算式：748萬2, 701＋191萬8,840＋73萬＋836萬325－330萬2,123－157萬1,521＝1 ,361萬8,222），及自105年11月7日民事追加起訴狀繕本送 達翌日即105年11月18日起至清償日止按年息5%計算之利息 ；⒉確認上訴人持有伊簽發之系爭本票債權不存在；⒊上訴人 應將系爭本票返還予伊；⒋願供擔保，請准宣告假執行之判 決（至被上訴人請求其餘工程款金額敗訴部分未據其上訴， 非本案審理範圍，不贅敘）。 二、上訴人則以： 　㈠被上訴人未施作B1工程，伊毋庸給付該部工程款73萬元，且A 1、B2工程施作工項有所增減，經鑑定後減作金額為330萬2, 123元，及系爭工程因有瑕疵，經鑑定價值減損為157萬1,52 1元，均應於本案請求扣除。又被上訴人工程款請求，已罹 於時效，伊為時效抗辯。 　㈡伊於本件主張抵銷及扣減部分，包括： 　⒈被上訴人因施作工程延宕，已逾約定之完工期限，依A1契約 第17條約定，以每日按契約價金1‰計算違約金並以20%為上 限，依序應賠償伊A1、B1、B2、B3工程逾期違約金為1,446 萬元、14萬6,000元、38萬3,768元、157萬7,065元。 　⒉伊為被上訴人代墊消防圖面審查費1萬9,425元、消防會勘檢 查代辦費3萬9,900元，建築師審圖費用6萬3,200元、試車臨 時用電費12萬5,911元、整地費用9萬9,750元及代繳環保局 罰款7,000元及空污費10萬元，合計45萬5,186元（下合稱系 爭代墊款）。 　⒊被上訴人惡意扣留工程消防與清潔相關文件，致伊另行發包 購置支出消防安檢設備130萬元、防火門工程56萬1,750元、 汙水處理設備49萬3,500元、防火建材15萬4,850元、無障礙 設備6萬5,000元，合計257萬5,100元等費用，被上訴人應賠 償伊該損害。 　㈢系爭工程有瑕疵且未完成驗收，擔保之系爭本票債權仍存在 ，伊毋庸返還本票予被上訴人。 　㈣並聲明：被上訴人之訴及假執行均駁回；如受不利判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原判決（含112年10月17日判決及112年11月9日補充判決） 命上訴人應給付被上訴人1,361萬8,222元，及自105年11月1 8日起至清償日止按年息5%計算之利息；確認系爭本票債權 不存在；上訴人應將系爭本票返還被上訴人，並駁回被上訴 人其餘之訴。上訴人就敗訴部分提起上訴，聲明：原判決不 利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴及假執行均駁回。被上訴人則答辯：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷二第9至14頁，並為文字之適當 修正）： 　㈠被上訴人向上訴人承攬施作之系爭工程興建標的即「日暉池 上J HOTEL」為新建建築物，坐落於臺東縣○○鄉○○段593、59 3-1、593-2、593-3、593-4、593-5地號等6筆土地，建物門 牌為臺東縣○○鄉○○村○○路000號。 　㈡兩造於102年6月17日簽訂A1契約，約定由被上訴人向上訴人 承攬施作A1工程，工程價款（含稅）為7,230萬元，上訴人 已給付工程款6,481萬7,299元予被上訴人，尚有748萬2,701 元未給付。 　㈢B1工程部分： 　1.被上訴人與瑋美公司於103年3月3日簽訂「冠能營造工程有 限公司日暉國際渡假飯店二期弱電施工合約書」（下稱系爭 弱電合約），約定總價款為360萬元，然因未施作「八、感 應門鎖安裝工程」，故契約實際總價款為323萬3,200元。瑋 美公司分別於103年7月29日與103年5月28日開立金額為110 萬7,000元、199萬2,600元之發票予被上訴人，被上訴人積 欠瑋美公司32萬元工程款。 　2.兩造於103年5月5日間簽訂B1契約，約定由被上訴人向上訴 人承攬施作B1工程，工程價款（含稅）為105萬元。上訴人 已代被上訴人給付上開積欠瑋美公司32萬元予瑋美公司。 　3.上訴人於104年3月10日與瑋美公司簽訂協議書（下稱系爭弱 電協議），約定由瑋美公司施作如本院卷二第131頁追加明 細表單（下稱A表）所示之工程項目（包含上開⒈系爭弱電合 約工程尾款32萬），總價為54萬278元，瑋美公司已完成施 作。 　㈣兩造於103年4月11日簽訂B2契約，約定由被上訴人向上訴人 承攬施作B2工程，工程價款191萬8,840元，B2工程獨立於前 開A1、A2工程，上訴人迄未給付工程款予被上訴人。 　㈤被上訴人向上訴人承攬施作B3工程，兩造未簽立書面契約書 ，B3工程價款亦未協商，但兩造同意至少以原審最後鑑定報 告所載金額788萬5,325元計算B3工程價款（被上訴人主張另 有施作甲、乙工項及價值部分屬兩造爭執事項）。 　㈥系爭工程之工期： 　 1.A1工程，工期250日（工作天），依約完工日期：103年6月 26日。 　 2.B2、B1工程分別於103年4月11日、5月5日簽約，均約定應 於上訴人通知日起7日內開工，並於開工之日起50個工作天 竣工。 　 3.B3工程為A1、B2工程外之新增游泳池結構及水電設備、廚 房餐廳水電設備等追加項目，無約定工期期限。 　 4.系爭工程之履約期間，依行政院人事行政總處所公告臺東 縣池上鄉因天然災害（颱風）應停止上班日計有102年7月1 3日、9月21日、9月22日、103年7月23日、103年9月21日， 共5日。兩造同意按上開停班日數展延系爭工程之工期。　 　 5.A1工程依約完工日期，加計B2工程約定50日工作天工期， 應完工日期為103年9月4日（此不含兩造爭執之工期及履約 期間颱風應展延之工期）。 　㈦上訴人係於104年7月9日取得如原審卷一第88頁之使用執照； 「使用執照號碼：府建管字第Z10401111105號」上載「竣工 日期：104年2月25日」，「施工進度：已完工」。被上訴人 有於104年3月9日後扣留消防、安檢、垃圾清理之相關文件 （即原證24、27、28、29等文件，下稱系爭扣留文件）。上 訴人本件主張被上訴人有扣留消防及汙水處理相關文件要請 求損害賠償部分，所指之文件為系爭扣留文件。 　㈧被上訴人係於105年11月7日以民事追加起訴狀追加請求上訴 人給付本件工程款（見東簡卷第139頁）。 　㈨上訴人於106年2月9日以民事答辯三狀主張瑕疵修繕抵銷，該 書狀繕本於同日送達被上訴人。 　㈩兩造驗收時程之往來文件 　1.上訴人於103年7月24日由上訴人工務部email(截圖編號1)轉 上訴人房務部提列之103年7月23日共同缺失及每房缺失檢查 明細表，此缺失含被上訴人、相關第三人品悦、建築師設計 不良部分。 　2.兩造相關人員103年7月29日試住測試。 　3.上訴人工務部103年7月31日email(截圖編號2)轉上訴人試住 主管個別缺失檢查表。 　4.上訴人工務部email(截圖編號3)轉上訴人房務部8月11日之 房間缺失記錄。並備註因8/17、8/18J HOTEL 客滿。附件表 格上之缺失請陳總工協助，並請營造廠商冠能（被上訴人） 儘速處理。 　5.上訴人工務部103年10月15日email(截圖編號4)給被上訴人 ，103年10月12日現場拍攝缺失照片，供被上訴人依資料改 善以利驗收；關於消防系統連結測試需優先進行。 　6.上訴人工務部103年11月19日email(截圖編號5) 103年11月1 7日現場缺失照片給被上訴人。 　7.被上訴人於103年11月25日email(戴圖編號6)回覆：可歸責 於被上訴人部分早已改善完成。無法改善部分為建築師設計 不良，或契約項目、設計圖無此項目。 　8.103年12月1日被上訴人於竣工圖確認後，以竣工圖為基準， 　　寄送契約變更增減計價明細表至上訴人工務部，請求結算計 　　價。 　9.103年12月10日被上訴人訴訟代理人陳西鳳以LINE通訊軟體 　　向上訴人副董李幸恩（珮瑜）表達請求放款（即追加工程款 ：廚房與泳池及資訊100萬元），該訊息「已讀」。 　兩造存證信函往來時序表： 　1.上訴人委由劉秋絹律師於103年12月12日寄發北門郵局4413 號存證信函予被上訴人檢附系爭工程瑕疵表暨照片，表示無 法驗收，請求15日內改正。 　2.被上訴人於103年12月19日寄發碇內郵局205號存證信函予上 訴人覆上函說明施工不良或與上訴人室內裝修配合改善部分 ，已改善完成，並說明不屬被上訴人缺失項目原因及理由， 請求上訴人15日辦理付款。 　3.上訴人於104年1月28日委託劉秋絹律師以南港軟體園區郵局 第54號存證信函主張系爭工程瑕疵以工程尾款抵銷，並向被 上訴人要求交付申請使用執照相關的消防、發電機、昇降設 備、污水處理設施等之出廠證明文件。 　4.被上訴人於104年1月30日寄發碇內郵局第5號存證信函予上 訴人，要求驗收且於驗收後付款，於付款後始交付文件。 　5.上訴人於104年2月5日委託劉秋絹律師以南港軟體園區郵局 第56號存證信函予被上訴人，說明B1、B2工程瑕疵已自行更 正，向被上訴人請求交付所保留的消防設備等文件資料。 　6.被上訴人於104年2月10日寄發碇內郵局第7號存證信函予上 訴人，附請款明細表（含追加變更新增），強調上訴人已在 營業使用中，請履約驗收與盡速付款。 　7.上訴人於104年2月16日委託劉秋絹律師以南港軟體園區郵局 第95號存證信函予被上訴人，回復上開6.函文說明上開附件 為被上訴人自製，上訴人以瑕疵修復被上訴人未進行任何改 正，未依約正式請求驗收，造成上訴人損害，將請求損害賠 償。 　8.被上訴人於104年3月9日以碇內郵局第31號存證信函否認工 程瑕疵未進行改正，說明因配合公司8月份開始營業至今已 陸續完成改善，所謂代工修繕部分未經被上訴人同意，被上 訴人概不承認，擅自修改的部分不在被上訴人保固範圍。本 案申請使用執照等所有證明文件資料正本皆由被上訴人持有 保管。 　9.被上訴人於104年4月29日寄發碇內郵局第43號存證信函予上 訴人申明上開6.碇內郵局第7號存證信函主張上訴人尚有2,7 06萬5,693元未付。 　10.上訴人於104年5月5日委託劉秋絹律師寄發台北北門郵局16 00號存證信函予被上訴人，主張瑕疵至今未修復，工程仍 在延宕中，所主張之追加工程款無任何依據，上訴人拒絕 仲裁及追加工程款之請求。 　11.被上訴人於104年7月14日寄發愛三路郵局第242號存證信函 予上訴人，請求返還系爭本票，並請求於文到3日內給付工 程尾款及追加款2,706萬5,693元。 　12.上訴人於104年7月17日委託劉秋絹律師寄發南港軟體園區 郵局350號存證信函予被上訴人，說明系爭工程存有瑕疵， 未完成驗收，被上訴人依A1契約第14條「驗收合格」前請 求返還保證金本票要屬無據。 　13.兩造同意上開寄發存證信函之日期加5天為對造收受日期。 　兩造同意系爭工程應依A1契約所載之驗收方式進行驗收。但 迄今均未驗收。 　就被上訴人甲、乙工項請求部分之認定，兩造有爭執外，其 餘部分兩造對於原審囑託之鑑定，同意以新北市土木技師公 會112年7月5日函文（見原審卷十第487至491頁）鑑定內容 作為本件系爭工程兩造各項請求之認定。　　　　 五、本院之判斷： 　㈠被上訴人請求各工程款金額部分（扣除系爭工程瑕疵減損金 額）： 　1.按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作， 他方俟工作完成，給付報酬之契約。民法第490條第1項定有 明文。　　　　 　2.A1、B2工程款部分： 　 查A1契約原約定A1工程總價為7,230萬元，B2契約則約定B2工 程總價為191萬8,840元，因有增減施作情形，經鑑定並互為 抵扣後，實際應扣減330萬2,123元，上訴人迄今僅給付A1工 程款6,481萬7,299元，其餘未付（參上開兩造主張、不爭執 事項㈡、㈣），故被上訴人就A1、B2工程得請求之工程款為609 萬9,418元（計算式：7,230萬＋191萬8,840－330萬2,123－6,48 1萬7,299＝609萬9,418）。　 　3.B1工程款部分： 　⑴被上訴人主張其承攬施作之B1工程已另行委由瑋美公司施作 完成並已給付瑋美公司工程款（不含由上訴人墊付予瑋美公 司之尾款32萬元），依B1契約約定請求上訴人給付扣除32萬 元後之工程款73萬元（計算式：B1工程總價105萬元－32萬元 ）。查兩造簽立A1契約後，另行就「四、資訊系統設備工程 」、「五、監視系統設備工程」工項為部分變更約定而再簽 立B1契約並就變更部分另行議價，約定B1工程價金（含稅） 為105萬元（見本院卷二第125頁B1契約第1條。變更工項如 本院卷二第127至128頁之B1契約附件比較表《下稱B表》「變 更」欄有計價工項所示）。又被上訴人已將包含上開工項等 工程委由瑋美公司施作（見本院卷二第115至123頁系爭弱電 合約書及附件施工範圍），據瑋美公司負責人張正峰證述： 我們是被上訴人下包廠商且有簽立系爭弱電合約，施作範圍 有包括B1工程，我們工程做到一半，後來有追加減，因為被 上訴人沒有付部分工程款，欠款部分我們後來與上訴人協調 並簽立系爭弱電協議，我們有施作A表上項目並取得工程款5 4萬278元，A表施工項目很多與B表重疊，包括A表項目二1. 至4.、項目五之機架型1KVA UPS不斷電系統設備（下稱項目 五1.）。另外A表項目一、三、四部分沒有重疊，我們沒有 完成B表項次四編號1「認證管理閘道器（200user）OVF8087 」、「4wan Loadbalance OVF8083」（下稱①項）、項次四 編號3「Fortinet 60全Giga防火牆」（下稱②項）、項次四 編號15「15U19"資訊整合壁掛機櫃（含水平及垂直理線）」 （下稱③項）、項次五編號3「網路數位影像存取主機CH-VIA -PC200」（下稱④項）等語（見本院卷二第56至57頁）。可 證B1工程部分，被上訴人確實有未施作，而由上訴人另委由 瑋美公司施作，以及被上訴人重複施作之情事。 　⑵上訴人辯稱被上訴人未施作B1工程，係其另行委由瑋美公司 施作完成，並已支付工程款54萬278元（含上開尾款32萬元 ），故其毋庸給付73萬元予被上訴人等語。經互核系爭弱電 協議書及A表資料（見本院卷二第129至131頁）、B表約定被 上訴人應施作B1工程項目（見本院卷二第127至128頁），與 上開證人所述相互勾稽，可知B1工程未施作部分包括：①、② 項且經上訴人與瑋美公司於A表內確認未施作價金為5萬元、 3萬5,000元、5萬8,000元（參本院卷二第131頁A表六、追減 項目扣除金額），及③項價金為5萬5,500元（計算式：B表項 次五編號15「變更欄」總價7萬5,000元扣除「原合約欄」總 價1萬9,500元，見本院卷二第128頁），及④項價金6萬4,000 元（計算式：B表項次五編號3「變更欄」總價10萬元扣除「 原合約欄」總價3萬6,000元，見本院卷二第128頁），合計2 6萬2,500元（計算式：5萬＋3萬5,000＋5萬8,000＋5萬5,500＋6 萬4,000），自應於被上訴人得請求B1工程款中扣除；另A表 內其餘施作項目，其中項目一、三、四非B1工程範圍，至於 A表項目二1.至4.與項目五1.部分，縱使如證人所述與B表內 工項有重疊，然A表項目二3.、4.、及項目五1.部分均非B1 工程範圍（即為B表所列項次四7⑤、⑩、④，均非B1工程計價 範圍），A表項目二1.、2.工項則為上訴人自行與瑋美公司 所為額外數量追加、變更，非原B1工程施作範圍。據此，B1 工程內除①、②、③、④項外，其餘工項均已完成，故被上訴人 得請求上訴人給付之B1工程款，為B1工程總價105萬元扣除 未施作之①、②、③、④項價值26萬2,500及兩造不爭執之上訴 人已墊付尾款32萬元，即46萬7,500元。 　4.B3工程款部分： 　⑴甲工項款部分： 　　被上訴人主張其有施作甲1、2工項並為B3工程實作實算範圍 ，價款分別為33萬6,000元、4萬9,000元，合計38萬5,000元 ，請求上訴人給付等語，已提出虹牌鋼鐵有限公司（下稱虹 牌鋼鐵公司）請款單【其上記載：品名：飯店鎖《一副門鎖 附3張卡片．註：不含接電器（歸弱電廠商）》、金額33萬6,0 00元（數量48，單價7,000元）、日期：103年7月7日】及開 立之統一發票等為證（見本院卷二第197頁），與證人即出 賣廠商倪振純證述：客房的房間門確實是配感應鎖等語（見 本院卷二第205頁）相符，可徵被上訴人應有施作該工項。 又原審送鑑定機關新北市土木技師公會鑑定時並未將甲工項 列為鑑定項目（鑑定意見註記甲1工項非鑑定項目。甲2工項 《為甲1工項伺服器及版權，金額4萬9,000元》兩造無爭議， 見本院卷二第181頁），故被上訴人應得請求甲工項款38萬5 ,000元。 　⑵乙工項款部分： 　①被上訴人主張其依上訴人指示施作乙工項，請求給付該部價 款9萬元。上開鑑定機關未將乙工項認列於B3工程施作範圍 計價，所為鑑定意見固記載「同意上訴人所述：被上訴人有 施作，惟原合約機電柒、無此項。上訴人：非本合約内也非 追加項目，請拆除更換原合約揚水泵。仍以合約為主」，經 被上訴人請求釋明，釋明理由略以「1.圖W1為1HP*2，與3HP *2不同。2.請被上訴人提出"上訴人指示"之會議紀錄或備忘 錄等明確事證等佐證資料，本會確認後修正」（見本院卷二 第217頁、第219頁）。 　②然而，被上訴人於鑑定時已說明乙工項係上訴人以原設計圖 說（見本院卷二第229頁）不敷使用，因而指示被上訴人將 原水端遷移並於水井旁新增軟化水區，被上訴人依該變更設 計，安裝符合需求設備等語（見本院卷二第231頁之異議說 明㈠與補充異議說明㈡內容），並提出大致相符之淨水軟化設 備流程圖號W-1圖說、擴增功能之說明圖（即將原水端《原圖 說標示在蓄水池》移至舊有水井，改利用水井之水讓本案旅 館全館使用）、淨水軟水設備完工之現況圖說，新增項目說 明及施工照片（見本院卷二第221至225頁），及上開設備由 經濟實業股份有限公司用印出具九如牌之出廠證明暨保固書 （見本院卷二第227至228頁）等事證為佐。審酌乙工項依鑑 定機關現場查看確認有施作，由原圖說之1HP（加壓機，沉 水式不銹鋼揚水泵）*2，變更為3HP*2（見本院卷二第217頁 、第219頁），而上訴人自103年使用至今均正常運作。衡以 原W1圖說之儲水槽原設計為5,000公升（見本院卷二第221頁 ），因上訴人變更為10噸蓄水槽（鑑定結果有認列，見本院 卷第219頁之「項次B3-貳-7-1：新設水塔10T」），足可推 知乙工項新增應係因上訴人指示變更，而得與上開10噸蓄水 槽搭配使用。故被上訴人應得請求乙工項款9萬元。 　⑶除上開甲、乙工項款38萬5,000元、9萬元外，加計兩造已不 爭執其餘B3工程工項價款788萬5,325元（見上開不爭執事項 ㈤），被上訴人得請求之B3工程款為836萬325元（計算式：3 8萬5,000＋9萬＋788萬5,325）。 　5.據上，被上訴人得請求上開A1+B2、B1、B3工程款分別為609 萬9,418元、46萬7,500元、836萬325元，再扣除兩造不爭執 之系爭工程瑕疵價值減損金額157萬1,521元（見兩造上開主 張）後，被上訴人依承攬契約關係得請求之系爭工程款為1, 335萬5,722元（計算式：609萬9,418＋46萬7,500＋836萬325－ 157萬1,521）。　　　 　㈡系爭工程應完工日期為104年1月5日，被上訴人於103年12月1 日完工，並無遲延： 　1.被上訴人主張系爭工程工期應依A1、B1、B2契約約定接續計 算並加計B3工程依比例計算之工期及因颱風停止上班日數， 故應完工日期為104年1月5日。上訴人則辯以系爭工程為同 一區域，B3與A1、B2工程併同進行，故A1工程工期250日外 ，應僅加計B1工程工期50日。 　2.經查，被上訴人向上訴人承攬施作系爭工程標的均為興建「 日暉池上J HOTEL」新建建築物及其設施，內容包含A1（新 建工程，102年6月17日簽約）、B1（弱電工程設備變更項目 ，103年5月5日簽約）、B2（新建工程採購補充，103年4月1 1日簽約）、B3（新增游泳池結構、水電設備、廚房餐廳水 電設備追加）等工程，確屬一體性工程。其中A1工程約定工 期為250工作天；B2、B1工程於契約內約定應於上訴人通知 日起7日內開工，並於開工之日起50個工作天竣工（見不爭 執事項㈥1.至3.），另B3工程則未約定工期。考量上開工程 均由被上訴人負責施作，兩造於A1契約所約定工期250工作 天，應為其等約定被上訴人施作A1工程範圍內合理之工作天 數，並未計入之後新增B1、B2、B3工程所需工期，兩造於簽 訂B1、B2契約時亦約定B1、B2工程所需工期各50工作天，顯 獨立於A1契約所載工期250工作天，又上訴人並未提出任何 證據證明其何時通知被上訴人開工起計B1、B2、B3工程工期 ，另B3工程為約定施作新增追加結構設備工項，若無加計工 期，顯不合理。據此，被上訴人主張各工期應加計計算最後 完工日，且B3工程以請求金額與A1契約金額比例換算工期， 應屬可採。又B3工程款經本院認定為836萬325元（見上開㈠ 、4.之論述），換算後B3工程得加計之工期為29工作天（計 算式：836萬325/7,230萬×250工作天＝29工作天，小數點後 位4捨5入）。是以，A1與B2工程應完工日為103年9月4日（ 見不爭執事項㈥、5.），加計B1、B3工程工期分別為50、29 工作天，及因颱風天展延工期5工作天（見不爭執事項㈥、4. ），系爭工程應完工日期為104年1月5日。 　3.就被上訴人完工時間之認定，依上開不爭執事項㈩、1至9、 、1並參酌被上訴人所提之建築竣工圖完成及估驗計價過程 及電子郵件及LINE截圖（見原審卷一第132至138頁）等內容 ，可知兩造於103年7月起，就「日暉池上J HOTEL」已為確 認缺失、改善缺失，修正確認竣工圖說等。被上訴人於103 年12月1日竣工圖確認後，以竣工圖為基準，寄送契約變更 增減計價明細表至上訴人處請求結算計價（不爭執事項㈩、8 .）；103年12月10日陳西鳳更以LINE通訊軟體向上訴人副董 李幸恩表達請求放款（不爭執事項㈩、9.），故被上訴人於1 03年12月1日正式提出確認後竣工圖及結算資料向上訴人申 報竣工，應認該時被上訴人就系爭工程已完工。至上訴人另 於103年12月12日委託律師寄發存證信函予被上訴人檢附系 爭工程瑕疵表暨照片，表示無法「驗收」，請求15日內改正 等情（不爭執事項、1.），被上訴人則於103年12月19日寄 發存證信函，回覆說明上訴人所指之瑕疵不屬被上訴人缺失 項目（不爭執事項、2.）等內容，屬系爭工程瑕疵修補之 爭議，不影響被上訴人確認竣工圖申報竣工之事實。 　㈢被上訴人系爭工程承攬報酬請求權未罹於消滅時效： 　1.按承攬人之報酬請求權，因2年間不行使而消滅；消滅時效 ，自請求權可行使時起算。民法第127條第7款、第128條前 段定有明文。又承攬報酬，應於工作交付時給付之，無須交 付者，應於工作完成時給付；工作係分部交付，而報酬係就 各部分定之者，應於每部分交付時，給付該部分之報酬。為 民法第505條所明定。足見承攬採報酬後付原則，除當事人 間另有特約外，承攬人於工作完成後，始得請求報酬。工程 實務雖多採用分期估驗付款及結算工程款給付方式，惟承攬 契約之工程款債權仍為一體，僅係其付款方式為可分期給付 而已。而一般估驗款不涉及工程驗收交付，僅在確認估驗期 間內已完成工程之數量與價值，如估驗計價有爭議，各期估 驗工程款數額即無法確定，定作人對工程估驗款之付款不視 為工程之驗收，嗣後復發現錯誤得更正之，甚而在驗收時扣 減等，尚不得以估驗請款時為消滅時效起算之時點（最高法 院110年度台上字第619號判決意旨參照）。再按當事人預期 不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘 債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第10 1條第1項規定，應視為清償期已屆至。上訴人係以不正當行 為阻止驗收之完成，應視為清償期已屆至（最高法院112年 度台上字第2608號判決意旨參照）。 　2.上訴人主張系爭工程依約開工後每月估驗計價請款，工程款 請求權時效應按月起計而罹於時效。又被上訴人於103年7月 即交付工程並提出請求達總工程款92.69%之A1工程第11期工 程估驗請款單，被上訴人至遲於該時即可為請求，其至105 年11月起訴請求，亦罹於時效。經查： 　⑴A1契約第5條約定自開工日每月估驗計價1次...經業主核符簽 認後，於次月25日給付該其內完成工程價值95%...等語（見 本院卷二第85頁）；另B1契約第1條第2款約定原合約（即A1 契約）與B1契約未牴觸者仍援用之（見本院卷二第125頁） 而有適用上開估驗計價之約定；又B2契約第3條第2款則約定 每一樓層地坪完成時，計價給付（見本院卷二第133頁）。 是A1、B1、B2契約固約定按月或進度估驗計價付款之程序。 然而，本件上訴人以系爭工程未全部施作完成、有諸多瑕疵 而拒絕給付工程款，可見兩造就上訴人未付工程款部分之估 驗計價有重大爭議，各期估驗工程款數額即無法確定，依上 開說明，尚不得以估驗請款時為消滅時效起算時點。是以， 上訴人主張本案應按約定之每期估驗請款時按月起計消滅時 效，並不可採。 　⑵再者，被上訴人就系爭工程款請求權可行使之時點，按A1契 約第15條第2項、第9項約定，驗收程序為廠商應於預定竣工 日前或當日將竣工日期檢附工程竣工圖說通知監造單位及業 主，業主應於收到後7個工作天內會同監造單位及廠商依據 契約、圖說或貨樣核對竣工之項目及數量，確認是否竣工。 工程竣工後，業主應於接獲廠商通知備驗或可得驗收之程序 完成後30個工作天內辦理驗收並製作驗收紀錄。工程驗收合 格後，視同廠商已完成點交程序，業主不得以尚未點交作為 拒絕結付尾款的理由（見本院卷二第94至95頁）。B1契約第 3條第2項約定工程給付95%，保留款5%，完工驗收合格，辦 妥保固後，退還5%保留款（見本院卷二第125頁）。B2契約 第3條第3項約定工程給付95%，保留款5%，完工驗收合格， 協助辦理取得建築使用執照，辦妥保固後，退還5%保留款（ 見本院卷二第133頁）。另B3工程未有付款程序書面約定， 然兩造均不爭執本案應依A1契約所載驗收方式辦理驗收（見 上開不爭執事項）。據此，依上開約定並參酌承攬採報酬 後付原則，可推知被上訴人就系爭工程剩餘工程款，至少應 於辦理工程驗收後而得為請求。查被上訴人係於103年12月1 日以確認後之竣工圖並檢附契約變更增減計價明細表提出予 上訴人請求結算計價（見不爭執事項㈩、8.），被上訴人自 應依上開約定程序辦理驗收後付款，然上訴人於103年12月1 2日僅以工程有瑕疵未改正寄發存證信函予上訴人表達無法 驗收（見不爭執事項、1.），被上訴人分別於104年1月30 日、104年2月10日寄發存證信函要求進行驗收程序並付款（ 見不爭執事項、4.、6.），上訴人迄今仍不辦理驗收程序 （見不爭執事項）。又竣工後工作物有無瑕疵、瑕疵如何 改善或扣款等爭議，為驗收程序中應予確認之事項，本件依 兩造往來存證信函等資料，被上訴人既認可歸責於己之瑕疵 已改善完成，未改善者非屬契約項目，或建築師設計不良等 （見不爭執事項㈩、7.及、2.），上訴人自不得以工作物具 有瑕疵而免除辦理契約約定驗收程序之義務，上訴人經被上 訴人請求驗收結算而拒不辦理，可徵係以不正當行為阻止驗 收之完成，類推適用民法第101條第1項規定應視為被上訴人 本案工程款請求權清償期已屆至。依被上訴人寄送竣工圖請 求結算付款之103年12月1日起算，迄至被上訴人於105年11 月7日以民事追加起訴狀起訴請求本案工程款，繕本並於同 年月17日送達上訴人（見不爭執事項㈧，東簡卷第139頁）， 尚未罹於民法第127條第7款規定之2年消滅時效，故被上訴 人系爭工程承攬報酬請求權未罹於消滅時效，應堪認定。 　㈣上訴人主張以系爭代墊款債權行使抵銷部分： 　1.消防圖面審查費、消防會勘檢查代辦費、建築師審圖費用部 分： 　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法 第179條、第227條第2項定有明文。又A1契約第4條第8項約 定：契約規定廠商履約標的應經第三人檢驗者，其檢驗所需 費用，除另有規定者，由廠商負擔。第11條第4項第1、3款 約定：契約施工期間，廠商應依規定辦理自主檢查……；契約 如有任何部分須報請政府主管業主查驗時，應由廠商提出申 請，並按照規定負擔有關費用。第4條第9項第8款約定：因 其他可歸責於業主之情形，致增加廠商履約成本，廠商為完 成契約標的所需增加之必要費用，由業主負擔（見本院卷二 第84至85頁、第91至92頁）。 　⑵上訴人主張其為被上訴人代墊支出消防圖面審查費1萬9,425 元、消防會勘檢查代辦費3萬9,900元，建築師審圖費用6萬3 ,200元，合計12萬2,525元（下合稱A費用），為被上訴人依 A1契約第4條第8項、第11條第4項第1、3款約定應負擔之費 用，被上訴人因其墊支而受有利益，依民法第179條規定請 求被上訴人返還等語，並提出相符之統一發票、工程估價單 、存款憑條、審圖報價單、存款存根聯等為證（見本院卷二 第35至39頁）。被上訴人則辯稱A費用係上訴人為游泳池新 增及其他變更所生費用並由其名義申請，依A1契約第4條第9 項第8款，其毋庸負擔等語。 　⑶經查，被上訴人原向上訴人承攬施作A1工程，因上訴人事後 就同一新建標的即「日暉池上J HOTEL」追加施作工項，被 上訴人嗣向上訴人承攬施作新增之B3工程，雖未另簽立書面 契約，但性質上屬A1工程之追加工項，各項規費之負擔仍應 回歸適用A1契約約定，始為合理。而A費用依兩造所述及單 據內容，屬B3工程項目相關之審查及檢查費用，依A1契約第 4條第8項、第11條第4項第1、3款約定，本為被上訴人應負 擔之履約費用，兩造既合意B3工程承攬施作，A費用為B3工 程之施作成本，並非因可歸責於業主致廠商另增加之費用， 被上訴人援依A1契約第4條第9項第8款抗辯，應不可採，上 訴人既已為被上訴人墊付並提出相符單據，是其依民法第17 9條規定請求被上訴人給付A費用12萬2,525元，為有理由。 　2.試車臨時用電費部分：　 　⑴上訴人主張其為被上訴人墊付A1工程試車臨時用電費12萬5,9 11元（下稱B費用），並提出被上訴人法定代理人林慶進103 年8月21日簽署承諾返還之書面資料1份為證（見本院卷二第 41頁，下稱系爭字據），依系爭字據或民法第478條規定擇 一請求被上訴人給付。被上訴人則辯稱林慶進因認完工結算 詳細表B.水電設備工項㈡照明及管線工程第134項有包括該費 用而誤簽署系爭字據，B費用應非被上訴人依約負擔項目等 語，並提出該結算詳細表資料為佐（見原審卷一第286頁） 。 　⑵查A1契約第15條第3項後段已約定，除另有規定外，試車、試 運轉或試用所需費用，由廠商負擔（見本院卷二第94頁）， B費用依該約定應由被上訴人負擔，並無疑義，況已由被上 訴人法定代理人簽署系爭字據同意負擔並於工程款中扣除， 故上訴人依系爭字據請求被上訴人給付B費用12萬5,911元， 為有理由（上訴人另就墊付之B費用主張為借款交付，依民 法第478條規定請求返還，無庸再予審酌）。 　　 　3.空污費部分： 　⑴上訴人主張被上訴人施工未依約管理工地清潔而造成空污， 致其遭臺東縣環保局罰鍰10萬元空污費（下稱C費用），其 已為被上訴人代墊繳納，依民法第227條第2項、第179條規 定請求被上訴人給付等語，並提出臺東縣政府106年6月20日 府授環空字第1060014266號函及案件裁處書、繳款單等為證 （見本院卷二第45至46頁）。被上訴人則辯稱因上訴人於工 地未使用圍籬而遭罰，且此非其依約原應施作範圍，故其毋 庸負擔C費用等語。 　⑵經查，A1契約附錄2、工程管理第3.1條約定：契約施工期間 ，廠商應切實遵守水污染防治法及其施行細則、空氣污染防 制法、噪音管制法、廢棄物清理法及營建剩餘土石方處理方 案等法令規定，隨時負責工地環境保護。第5.3.3條約定， 廠商為執行施工管理之事務，其指派之工地負責人，應全權 代表廠商駐場，率同其員工處理工地內外環境清潔及污染防 治（見本院卷二第106至107頁）。依上開裁處書所載，係臺 東縣環保局就A1工程之施作違反營建工程空氣污染防制設施 管理辦法第6、8、10、11條規定，而依空氣污染防制法規定 第56條第1項規定裁罰10萬元，並記載：違反時間：103年4 月15日上午10時40分至10時56分。違規事實：工地周界設置 之圍籬，未涵蓋全部工地區域；營建工地内或洗車設施至主 要道路之車型路徑鋪面未清洗，致影響防治效果；工地内無 設置洗車台空間，而設置加壓沖洗設備時，未妥善處理洗車 廢水；覆蓋於營建工地結構體施工架（鷹架）外援脂防塵布 或防塵網，未將工程結構體及其外牆全覆蓋或破損，致影響 防治效果等情（見本院卷二第46頁），可徵被上訴人於A1工 程施工期間並未依上開契約約定妥善維護工地空氣污染防制 事項，有上述違規事實，致上訴人遭裁罰10萬元，而有不完 全給付之情事，上訴人依民法第227條第2項規定請求被上訴 人賠償，應有理由（上訴人另依民法第179條規定請求返還 墊付之罰款，無庸審酌）。 　4.環保局罰款7,000元部分： 　　上訴人主張因被上訴人未依約管理維護工地清潔致其遭臺東 縣環保局裁罰7,000元（下稱D費用），其已代為繳納，依民 法第227條第2項、第179條規定請求被上訴人給付等語，並 提出罰鍰電子繳款單及收執聯為證（見本院卷二第44頁）， 此為被上訴人所否認。經查，上開繳款單所示違規受處分人 為永盛營造股份有限公司，並非被上訴人，故上訴人縱已代 墊D費用，亦應向該公司請求返還，其此部主張應屬無據。 　5.整地費用部分：　 　　上訴人主張A1工程工地整地花費9萬9750元（下稱E費用）， 屬被上訴人應負擔之先契約義務，上訴人已代墊E費用，依 民法第179條規定請求返還等語，並提出收據及統一發票為 證（見本院卷二第47頁），被上訴人否認A1工程整地為其契 約應負擔之工作項目。查上訴人係僱工整地後方將現場交予 被上訴人施作新建工程，兩造簽訂A1契約時並未約定被上訴 人負擔新建工程之前置作業（如拆除地上物及整地等工項） ，自不得請求被上訴人支付工地整地費用，則上訴人請求被 上訴人返還已給付之E費用，應無理由。 　6.綜上，上訴人主張之系爭代墊款項目部分，其中A、B、C費 用共計34萬8,436元（計算式：12萬2,525＋12萬5,911＋10萬＝ 34萬8,436），為有理由，其餘D、E費用請求無理由。 　7.被上訴人雖主張上訴人A、B、C費用請求部分已罹於民法第5 14條第1項1年消滅時效規定，然核其請求訴訟標的非屬該條 規定之瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、減少報酬請 求權、損害賠償請求權或契約解除權性質，並無該條適用而 應回歸民法第125條前段規定適用，上訴人此部請求之債權 自未罹於消滅時效而得於被上訴人本案工程款請求中依民法 第334條第1項前段規定主張抵銷。 　㈤上訴人主張以系爭扣留文件所生損害賠償債權行使抵銷部分 ： 　1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民 法第264條第1項定有明文。又雙務契約上之給付義務，除債 之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之主給付義 務外，尚有從給付義務。從給付義務旨在準備、確定、支持 及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基 於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲 得最大可能之滿足。從給付義務雖非基本義務，但該義務之 履行對契約目的之達成倘有必要而不可或缺時，應認與他方 之給付立於互為對待給付之關係，可行使同時履行之抗辯。 　2.上訴人主張被上訴人惡意扣留工程消防與清潔相關文件，致 其另行發包購置支出消防安檢設備130萬元、防火門工程56 萬1,750元、汙水處理設備49萬3,500元、防火建材15萬4,85 0元及無障礙設施6萬5,000元等費用，依民法第227條第2項 規定請求被上訴人賠償。並提出工程合約書、統一發票、收 據、匯款單、工程承攬合約書、支票、報價單、購買防火建 材即國浦矽酸鈣板單據及估價單、無障礙設施請款明細單等 為證（見本院卷二第61至79頁）。被上訴人辯稱其已交付工 作物並要求上訴人驗收，但上訴人拒絕驗收付款，上訴人自 得主張同時履行抗辯扣留相關文件；另上訴人購買之上開防 火建材非用於系爭工程使用，無障礙設施亦非系爭工程約定 施作範圍，其不得請求賠償等語，並提出其扣留之修改聯單 、三聯單、請款單、防火門出廠證明書、污水處理設施出廠 完工證明保固書、照片、行政院環保署函文、國浦矽酸鈣板 出廠證明書、商品驗證登錄證書、綠建材標章證書等（見本 院卷二第241至252頁）為證。 　3.經查，上訴人定作系爭工程係為興建新建物作為旅館使用， 　　被上訴人承攬施作系爭工程，其承攬契約主給付義務應為提 供合乎約定使用目的之工作物予上訴人，又其持有之系爭扣 留文件為申請核發系爭工程使用執照所需相關證明文件（見 本院卷二第176頁、不爭執事項㈦），其功用即在使本案工作 物即「日暉池上J HOTEL」成為合法建物以得於日後經營旅 館使用（見本院卷二第149頁），被上訴人交付系爭扣留文 件予上訴人係對本案承攬契約目的之達成有不可或缺之必要 性而為其從給付義務。兩造於本案承攬契約內雖未約定被上 訴人何時應交付系爭扣留文件，然已有約定應辦理驗收程序 並於驗收後上訴人即應給付工程尾款（見本院卷二第94至95 頁，不爭執事項），而被上訴人於103年12月1日提出竣工 圖申報竣工及請款資料予上訴人後（見不爭執事項㈩、8.） ，上訴人卻以工程瑕疵而拒絕辦理驗收（見不爭執事項、1 .），更於104年1月28日寄發存證信函予被上訴人主張系爭 工程瑕疵以尾款抵銷（見不爭執事項、3.），被上訴人則 於104年1月30日寄發存證信函予上訴人要求辦理驗收，驗收 後付款再交付系爭扣留文件（見不爭執事項、4.），上訴 人於104年2月5日寄發存證信函說明B1、B2工程瑕疵已自行 更正，請求被上訴人給付系爭扣留文件（見不爭執事項、5 .），被上訴人於104年2月10日寄發存證信函予上訴人再次 要求履約驗收付款（見不爭執事項、6.）。由上觀之，上 訴人既經被上訴人催告通知迄未依契約約定辦理驗收程序（ 見上開不爭執事項）且拒絕給付本應給付之系爭工程餘款 （金額如下本院之認定），又系爭扣留文件屬辦理申請使用 執照而得使本案工作物成為合法建物之所需必要文件，被上 訴人交付系爭扣留文件從給付義務，應可認與上訴人給付工 程餘款義務，互為對待給付關係而可為同時履行抗辯。 　4.是以，上訴人既有工程尾款未付，被上訴人主張同時履行抗 辯而拒絕交付系爭扣留文件，為有理由，故縱使上訴人因被 上訴人未交付而受有前述損害，亦不可歸責於被上訴人，上 訴人並不得請求被上訴人賠償前揭損害。 　5.況查，上訴人提出之上開另行購置防火建材即單據及估價單 ，其上記載購買品項為國浦矽酸鈣板4×6 6mm、數量為600片 ，單價245元，備註欄記載735片證明（含日月潭民宿）（見 本院卷二第75頁），與被上訴人所扣留有關防火建材文件其 上記載使用國浦矽酸鈣板產品規格為6mm×3'×6'、9mm×4'×6' ；產品數量為1570片、50片（見本院卷二第250頁）完全不 同。又被上訴人所提出扣留之上開文件所示規格既係符合系 爭工程使用需求，上訴人另行購置與原設計規格且數量完全 不同之品項使用，難認確係用於本案工程使用，且上訴人所 提上開單據上記載「含日月潭民宿」等語，更可徵其所購置 之該建材與本案工程無涉，上訴人自不得以已支出防火建材 費用主張請求被上訴人賠償損害。又就上訴人請求上開無障 礙設施費用部分，因非契約原約定施作之工項，被上訴人亦 未扣留有關該項目之相關文件（見不爭執事項㈦，本院卷二 第241至252頁即原證24、27、28、29），故上訴人所謂支出 該費用顯與被上訴人無關，亦不得請求其賠償損害。 　6.綜上，上訴人依民法第227條第2項規定，請求被上訴人賠償 系爭扣留文件所生損害，並無理由，其主張於本件行使抵銷 ，即屬無據。 　㈥被上訴人依承攬契約約定本案得請求之金額： 　　查被上訴人本案並無逾期完工之情（上開五、㈡認定），故 上訴人主張被上訴人應賠償A1、B1、B2、B3工程逾期違約金 依序為1446萬元、14萬6,000元、38萬3,768元、157萬7,065 元並於本案主張抵銷部分，並無理由。又被上訴人得請求之 系爭工程款（已扣除系爭工程瑕疵減損金額）為1,335萬5,7 22元（上開五、㈠認定），再扣除系爭代墊款債權抵銷有理 由之A、B、C費用共34萬8,436元（上開五、㈣）後，被上訴 人依承攬契約約定，本案得請求之金額為1,300萬7,286元。 　㈦確認系爭本票債權不存在及上訴人是否應將系爭本票返還部 分： 　1.按A1契約第14條約定：廠商為擔保其於本工程、本契約及因 本工程、本契約所生之給付義務，應於訂約時繳納800萬元 之保證金（開具本票4張，金額各為200萬元）。前條履約保 證本票，由業主按累積計價進度25%、50%、75%、100%時， 按上開計價進度比例無息發還1張本票（見本院卷二第93頁 ）。 　2.查被上訴人係依上開約定為擔保A1契約之履行而簽發系爭本 票予上訴人，現由上訴人持有中（見本院卷二第154頁）， 又該工程已竣工，經本院審理後扣除上訴人抗辯有理由之工 作瑕疵價值減損及代墊款部分，上訴人仍有工程款未給付， 業如前述，系爭本票已無擔保原因關係之債權存在，故被上 訴人依民事訴訟法第247條第1項規定及上開約定，請求確認 系爭本票債權不存在及上訴人應返還系爭本票予己，為有理 由。 六、綜上所述，被上訴人依承攬契約及民事訴訟法第247條第1項 規定，請求上訴人給付工程款1,300萬7,286元，及自105年1 1月7日民事追加起訴狀繕本送達翌日即105年11月18日起至 清償日止按年息5%計算之利息、確認上訴人持有被上訴人簽 發之系爭本票債權不存在、上訴人應將系爭本票返還予被上 訴人等，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由 ，應予駁回。原判決就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。又上開應准許部 分，原審判命上訴人給付，並無違誤，上訴意旨就此部分執 陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴 。　　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 　　均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併 　　此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄 以上正本係照原本作成。 日暉池上股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向 本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日 內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上 訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師 資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴 訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 冠能營造工程有限公司不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸 　　　 附表 編號 本票發票人 發票日 到期日 票面金額 票號 1 冠能營造工程有限公司 102年6月17日 無 200萬元 VC0000000 2 同上 同上 無 200萬元 VC0000000 3 同上 同上 無 200萬元 VC0000000 4 同上 同上 無 200萬元 VC0000000 附　註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2024-11-08

HLHV-112-重上-22-20241108-1

簡上
臺灣臺東地方法院

拆屋還地

臺灣臺東地方法院民事判決 113年度簡上字第13號 上 訴 人 吳彩雲 訴訟代理人 蔡勝雄律師 被上訴人 阮瑞潔 訴訟代理人 許仁豪律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年5月 2日臺灣臺東地方法院臺東簡易庭112年度東簡字第182號第一審 判決提起上訴，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決 如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張： 　　坐落臺東縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為其所 有，毗鄰之同段886地號土地（下稱886地號土地）則為被上 訴人所有。詎被上訴人未經其同意，以坐落886地號土地上 之門牌號碼臺東縣○○鎮○○里○○路000號未辦保存登記建物（ 下稱系爭房屋）越界並無權占有系爭土地如附圖所示編號A1 部分（面積2.25平方公尺）、A2部分（面積8.3平方公尺） 土地，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴 人將上開越界部分建物拆除、騰空，將土地交還予伊。原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附表所示編號A1 部分面積2.25平方公尺及A2部分面積8.3平方公尺土地上之 建物拆除、騰空，將土地交還上訴人。 二、被上訴人則以： 　　系爭房屋越界部分，屬建物之承重主牆，如予拆除，將破壞 主體結構安全而有倒塌之風險，嚴重損及被上訴人所有系爭 房屋之整體安全。上訴人行使權利所得實際利益甚小，但會 使被上訴人受有耗費拆除之人力、物力、時間及重建費用等 重大不利益，對社會整體經濟實屬有害。請求依民法第796 條之1第1項規定，參酌公共利益及當事人利益，判決免為拆 除等語。並於本院答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地為上訴人所有，權利範圍1/1，面積441.48平方公尺 。使用分區為鄉村區、使用類別為乙種建築用地。 　㈡886地號土地為被上訴人所有，權利範圍1/1，面積340.39平 方公尺。使用分區為鄉村區、使用類別為乙種建築用地。 　㈢系爭房屋坐落886地號土地上，於88年9月建築，為木石磚造 、鋼鐵造一層平房，面積115.3平方公尺，課稅現值新臺幣 （下同）6萬3,000元，被上訴人對系爭房屋有事實上處分權 。 　㈣本件不符合民法第796條之規定。 　㈤本件土地所有人建築系爭房屋逾越地界並非出於故意。 　㈥被上證二及被證三報價單形式上不爭執。 四、本院的判斷： 　㈠上訴人為系爭土地所有權人，被上訴人則為毗鄰之886地號土 地所有權人，系爭房屋逾越地界占用系爭土地如附圖所示編 號A1部分（面積2.25平方公尺）、A2部分（面積8.3平方公 尺）土地，有系爭土地及886地號土地土地登記簿謄本、成 功地政事務所113年3月15日函所附如附圖所示之土地複丈成 果圖可稽（見原審卷第17、53頁、第101、161頁），且為兩 造所不爭執，則系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示編號 A1、A2部分土地，堪予認定。又本件不符合民法第796條之 規定，亦為兩造所不爭執，從而上訴人主張被上訴人應將上 開逾越地界之建物拆除、騰空，並返還占用部分土地是否有 理由，主要爭點在於被上訴人抗辯本件依民法第796條之1第 1項規定，得免拆除系爭房屋越界建築部分，是否有理由。 　㈡民法第796條之1第1項法律見解分析： 　⒈條文規定： 　　「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。 」又修正之民法第796條之1規定，於民法物權編修正施行前 土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更 其房屋時，亦適用之，民法物權編施行法第8之3條亦定有明 文。 　⒉立法理由及制度設計目的： 　　民法第796條之1第1項之立法理由係「對於不符合第七百九 十六條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房 屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。 為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院六十七年台 上字第八○○號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益， 例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地 法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或 變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益 。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公 平，爰增訂第一項。」亦即土地所有人越界建築房屋不符合 民法第796條之規定，鄰地所有人對之行使所有權物上請求 權請求除去或變更其房屋時，除土地所有人之越界係出於故 意者外，民法例外的賦予法院裁量權，得於一定條件下，讓 越界之土地所有人可免為全部或一部之移去或變更，此際， 鄰地所有人即有容忍土地所有人使用之義務，同時亦享有土 地購買及償金請求權。本條實質上乃土地所有人行使物上請 求權應符合民法第148條第1項規定之具體化（參謝在全，民 法物權論（上）修訂五版，第324頁）。又按權利之行使， 不得以損害他人為主要目的，民法第148條第1項著有明文。 而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因 權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使 所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然 之解釋。蓋現代一切之權利皆具有社會性及公共性，權利之 行使應受到社會作用及其目的之規制，自須在權利人與社會 全體之利益調和之狀態下為之，以貫徹權利社會化之基本內 涵；倘綜合一切具體情事觀察，權利之行使，對自己所獲得 之利益極微，對他人及社會所造成之損失極大者，實質上即 屬違背法律之根本精神，亦即與權利社會化之內涵及社會倫 理背馳，應認為係權利之濫用（最高法院102年度台上字第9 78 號判決意旨參照）。 　⒊法院裁量實例： 　⑴「原審本於採證、認事之職權行使，綜合相關事證，認定系 爭土地屬上訴人所有，被上訴人所有系爭房屋，部分無權占 用系爭土地，惟上訴人就系爭土地之使用利益甚微，而越界 建築部分為系爭房屋主體及支撐樑柱，若予拆除，恐將影響 系爭房屋整體結構安全，有損物盡其用之公共利益，是被上 訴人抗辯依民法第796條之1第1項規定，得免拆除系爭房屋 越界建築部分，尚非無據。」（最高法院112年度台上字第1 204號判決意旨參照）。 　⑵「查系爭土地面積為1,270.07平方公尺，A建物占用系爭土地 面積10.01平方公尺，系爭鑑定結論認定拆除A建物內噴漆甲 、乙連線範圍之RC柱、RC樑、屋頂力霸型鋼架及基礎與地樑 後，原傳力路徑改變，此範圍及鄰近將有結構不穩定及局部 崩塌之狀況產生，對結構安全有影響，如經補強，概算所需 拆除及補強費用共計133萬712元，而系爭土地108年1月公告 現值為每平方公尺1萬2,000元，上訴人執是主張拆除A建物 致生之損害較被越界土地於拆屋還地後之利用價值為大等語 ，究竟被上訴人因拆除A建物所受利益若干？A建物對於被上 訴人就系爭土地利用之影響為何？原審未遑詳為推求，泛謂 A建物占用系爭土地達10.01平方公尺，自有相當經濟價值， 拆除A建物僅支出133萬712元即可維持其安全，而為不利上 訴人之認定，尚嫌速斷。」（最高法院111年度台上字第243 6號判決意旨參照）。 　⑶「查系爭40、40-1地號土地與系爭房屋所坐落同段第39、39- 1地號土地，以系爭房屋外牆中心為地界，該房屋外牆、騎 樓柱與地樑為房屋重要結構，如拆除厚度相當於外牆、騎樓 柱與地樑1/2 之12公分外牆、19公分騎樓柱、地樑，其結構 安全將遭受莫大影響，一旦發生傾倒或破損等情事，不僅危 及房屋使用者，亦可能傷及通行該處之人車。系爭房屋後側 長度6.4 公尺係增建之違章建物，該增建物與原房屋已結合 為一體，應視為一個整體建築物。考慮公共利益及當事人利 益，應認系爭房屋前述越界外牆、騎樓柱、地樑、屋頂突出 物之樓梯間、水箱外牆，不必拆除。...故再審原告依民法 第767條第1項前段與中段規定，請求再審被告拆屋還地，為 無理由，不應准許。」（最高法院109年度台再字第9號判決 意旨參照）。 　⑷「審酌社團法人新北市土木技師公會之鑑定報告，拆除如附 圖所示E、D、C、A部分之地上物，除一定程度損及各該建物 原有耐震能力，更同時影響該地區其他緊貼建築13棟建物之 耐震能力，對該地區其他建物財產、居住者之人身安全，造 成潛在危險。況系爭建物現由被上訴人及家人居住，或出租 第三人使用，倘予拆除，對其等生活或營運影響重大。... 衡酌系爭地上物倘予拆除，上訴人僅獲得個人經濟利益，遠 小於因而影響系爭建物結構安全，該地區鄰近建物及住民之 公共危險，依民法第796之1第1 項規定，應免被上訴人全部 移去系爭地上物，方屬適當。從而，上訴人依民法第 821條 、第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，返還 各該占用土地與上訴人及其餘共有人，不應准許。」（最高 法院107年度台上字第1801號判決意旨參照）。 　㈢本院斟酌公共利益及當事人利益，裁量如下： 　⒈上訴人因移去越界部分所獲得之利益： 　　系爭土地面積為441.48平方公尺，而系爭房屋逾越地界占用 該土地如附圖所示編號A1部分（面積2.25平方公尺）、A2部 分（面積8.3平方公尺），合計10.55平方公尺土地，面積並 非甚鉅，請求移去越界部分土地面積與系爭土地相比，亦僅 為系爭土地之2.39%，比例不高，且呈狹長、不規則形狀， 縱經被上訴人拆除，並將占用之土地返還，對土地之利用及 價值提升助益不大。上訴人雖主張有拆除系爭房屋越界部分 之必要，否則伊無法經臺東縣○○鎮○○○段000地號（下稱885 地號土地）土地至聯外道路云云。惟查，依現場照片（見原 審卷第21至23頁、第93、125頁）及附圖所示，系爭土地雖 係袋地，然上訴人已陳明目前可經由同為財政部國有財產署 （下稱國產署）管理之同段885-2地號國有土地對外通行， 並未受到任何限制（見原審卷第148頁、本院卷第72頁）， 系爭土地聯外通行既未受阻，即無除去上開越界部分通行88 5地號土地之必要。況依兩造所提照片，系爭房屋越界部分 前之885地號土地上設有電線桿，為兩造所不爭執（見本院 卷第72頁），則縱使移去系爭房屋越界部分，上訴人仍無法 適宜經885地號土地通行至聯外道路，故上訴人前開主張亦 難採信。從而移除越界部分上訴人所獲得之利益，應僅有土 地之價值。依本件起訴時即112年土地公告現值每平方公尺3 ,200元計算，價值為3萬3,760元（計算式：10.55平方公尺× 3,200元＝3萬3,760元），足見上訴人因移去系爭房屋越界部 分返還土地所獲得之使用利益甚微。 　⒉移去越界部分影響之被上訴人利益及公共利益： 　⑴被上訴人主張上訴人請求拆除返還之系爭房屋越界部分，位 於系爭房屋之主臥室、客廳、小孩房及客房，業據其提出拆 除範圍示意圖、拆除範圍與屋內配置圖、屋內拆除照片可證 （見本院卷第77、111、112頁），上訴人對此並未爭執，堪 認系爭房屋越界部分，係供被上訴人居住、生活使用，與日 常生活息息相關，倘予拆除，對其等生活影響甚大。 　⑵又系爭房屋為木石磚造、鋼鐵造一層平房，為兩造所不爭執 ，而上訴人所請求移去系爭房屋越界部分，結構乃是磚牆及 其上鐵皮屋頂。參諸證人梁皓翔即伍傑室內裝修工程行負責 人於本院言詞辯論時證稱：如果要拆除如附圖A1、A2三角範 圍的房屋，會依點對點的方式，也就是A2外點直接對到A1外 點、A2內點對到A1內點平行的方式切除磚牆，現況房子屋頂 是斜面的，不能直接按照現況去拆除，必須要拆掉大約整個 斜面半片的屋頂，拆除後A1、A2後側的外牆沒有了，左右兩 側、中間的隔間要用C型鋼或方管在牆的左右兩邊做對向的 相頂支撐，避免牆面倒塌。拆到的部分木石磚造及鋼鐵造部 分都有。拆除過程一定會造成舊有牆面相接觸的龜裂或是鬆 動，一定會影響原結構，所以要盡可能保護，才有支撐牆的 項目。外牆其實就是剪力牆，它是有承載重量的效果，用平 行線拆除整個13公尺多的這個面是外牆，所以只要拆外牆， 對拆除所連結的外牆及內牆都有很大倒塌的風險等語（見本 院卷第128、129頁；第133至135頁）。足見拆除系爭房屋越 界部分，恐將影響系爭房屋結構安全，甚至有傾倒之風險， 對公共安全造成潛在危險，有損物盡其用之公共利益，並對 被上訴人造成重大損害。 　⑶而拆除及補強系爭房屋越界部分之費用為金額預估為63萬6.3 19元，業據被上訴人提出伍傑室內裝修工程行裝修工程報價 單乙份為證（見本院卷第79頁）。證人梁皓翔亦於本院言詞 辯論中逐項說明估價方式，並證稱項次1至4是拆除費用，項 次5至15為修復項目等語（見本院卷第129、130、134頁）， 足見前開估價金額應屬有據。縱使系爭房屋原本裝設「鋁門 窗」，而前開裝修工程報價單項次7則係以「氣密窗」安裝 ，估價為9,500元，以「鋁門窗」安裝則會減少4,000元(見 本院卷第133頁)，則以系爭房屋原本裝設之「鋁門窗」安裝 方式估價，拆除及補強系爭房屋越界部分費用亦達63萬2,31 9元。參以證人梁皓翔證稱：這幾年營建成本原物料一直在 漲，基本上現在費用是一個月調整一次，鋁門窗是二個星期 調整一次，因鋁原物料漲幅更大，現在如果再估價，還會再 更貴等語（見本院卷第135頁）。則倘准上訴人之請求移去 系爭房屋越界部分，待實際拆除、補強時，費用恐高於前開 估價費用。 　⒊本院裁量結果： 　　本院斟酌上情，認上訴人移除越界部分之利益，僅該部分土 地之價值3萬3,760元，利益甚微。然系爭房屋越界部分位於 主臥室、客廳、小孩房及客房，與日常生活息息相關，倘予 拆除，顯對被上訴人及家人生活影響甚大。且越界部分為系 爭房屋外牆及鐵皮屋頂，若予拆除，恐將影響系爭房屋結構 安全，甚至有傾倒之風險，對被上訴人居住安全及公共安全 造成潛在危險，有損物盡其用之公共利益。再者，拆除及補 強費用則預估至少為63萬2,319元，亦對被上訴人造成損害 。則上訴人行使物上請求權訴請拆除系爭房屋越界部分，並 將土地返還予伊，所得利益極少，而被上訴人所受之損失甚 大，也對公共利益造成潛在威脅。末查本件土地所有人建築 系爭房屋逾越地界並非出於故意，為兩造所不爭執，亦無民 法第796條之1第1項但書之情形。是被上訴人抗辯其依民法 第796條之1第1項規定，得免除拆除系爭房屋越界部分，應 屬可採。 五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請 求被上訴人拆除系爭房屋越界部分，並返還無權占有土地， 為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此說明。 七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　6　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　張宏節 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡易廷 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐晶純 　　　　　　　　　　　　　　　　 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許惠棋

2024-11-06

TTDV-113-簡上-13-20241106-1

抗
臺灣高等法院

聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1225號 抗 告 人 王偉立 代 理 人 蕭長滿 上列抗告人因與相對人鐘李愛玉（原名：鍾李愛玉）間拆屋還地 等強制執行聲明異議事件，對於中華民國113年8月29日臺灣臺北 地方法院113年度執事聲字第322號裁定提起抗告，本院裁定如下 ： 　　主　　　文 抗告駁回。 抗告費用由抗告人負擔。 　　理　　　由 一、抗告人前持原法院103年度訴字第397號判決、本院104年度 上易字第1012號判決、最高法院109年度台上字第757號判決 、本院109年度上更一字第216號民事確定判決暨確定證明書 為執行名義（下合稱系爭執行名義），向原法院民事執行處 （下稱執行法院）聲請強制執行，經執行法院以112年度司 執字第28575號拆屋還地等強制執行事件（下稱系爭執行事 件）受理，於民國112年5月3日核發執行命令，命相對人應 於收受命令後15日內自動履行拆除如附表一至三所示建物及 返還土地，抗告人於112年5月30日陳報相對人未自動履行， 相對人於112年7月13日陳報依社團法人新北市結構工程技師 公會106年5月25日鑑定報告書結果，若將附表一至三所示建 物越界地梁與基礎版強制拆除而未加補強，該建物結構安全 會受到影響，執行法院乃於112年7月14日會同兩造及新北市 新店區地政事務所至現場履勘，並製作執行筆錄確認拆除範 圍，嗣執行法院於112年7月18日核發執行命令通知抗告人於 文到30日內，提出拆除計畫書及預算表，抗告人於112年8月 10日陳報為了提出拆除計畫書及預算表，聲請執行法院向新 北市工務局函調拆除計畫書所需建造執照、使用執照圖等文 件，經執行法院依抗告人聲請向新北市政府、新北市工務局 調得建造執照、使用執照圖等文件，抗告人於112年9月19日 聲請閱卷，於112年11月14日陳報本件須待陳哲生技師編寫 拆除計畫完成後，送新北市土木技師公會審查用印，由新北 市土木技師公會出具「安全鑑定報告書」後，才能提出拆除 計畫書、預算表，執行法院於113年1月26日再度通知抗告人 於文到30日內，提出拆除計畫書、及因應拆除計畫書細項計 算之拆除預算表，抗告人於113年2月19日提出新北市○○區○○ 路00○00號（下分別稱63號、65號房屋）安全鑑定報告暨結 構耐震補強設計及監造技術服務合約（下稱系爭合約），系 爭合約尚未完成簽署，抗告人復於113年2月20日陳報須待安 全鑑定報告完成才能執行拆屋還地等工作，並請求執行法院 給予1個月時間辦理安全鑑定報告等事宜，因抗告人遲未回 覆安全鑑定報告等事宜之執行進度，執行法院遂於113年6月 7日以112年度司執字第28575號裁定（實為處分，下稱原處 分）駁回抗告人於系爭執行事件之強制執行聲請，抗告人不 服，提出異議，經原裁定駁回其異議，抗告人不服，提起抗 告。 二、抗告意旨略以：執行法院未發函命相對人自行搬離淨空65號 房屋，且相對人蓄意阻饒拆屋還地進行，因伊未能進入65號 房屋內查看現況，無法擬定搬遷計畫，執行法院復未發函同 意陳哲生技師進入63號、65號房屋內進行相關調查，以致陳 哲生技師無法提出安全鑑定報告，沒有安全鑑定報告，即無 法後續提出拆除計畫書及拆除預算表，原處分駁回其強制執 行之聲請，原裁定維持原處分，顯有違誤，爰依法請求廢棄 原裁定，再由執行法院另定期日會同兩造及土木技師、營造 商至現場履勘，以完成安全鑑定報告、拆除計畫書及拆除預 算表，續行強制執行程序等語。 三、按債權人於執行程序中應為一定必要之行為，無正當理由而 不為，經執行法院再定期限命為該行為，無正當理由逾期 仍 不為，致強制執行程序不能進行時，執行法院得以裁定 駁回其強制執行之聲請，並於裁定確定後，撤銷已為之執行 處分，強制執行法第28條之1第1款定有明文。該條立法意旨 在於避免因債權人不為一定之必要行為或預納一定必要之費 用，致案件停滯懸而不結，故課予債權人一定之協力義務， 增列失權效果之規定。債權人如未盡協力義務致強制執行程 序不能進行，執行法院經再定期限命為補正仍不補正者，即 得以裁定駁回債權人強制執行之聲請。 四、經查： 　㈠上開一所示系爭執行事件之強制執行過程，業經本院核閱系 爭執行事件卷宗確認無誤。抗告人雖主張：執行法院未發函 命相對人自行搬離淨空65號房屋，且相對人蓄意阻饒拆屋還 地進行，因伊未能進入65號房屋內查看現況，無法擬定搬遷 計畫，執行法院復未發函同意陳哲生技師進入63號、65號房 屋內進行相關調查，以致陳哲生技師無法提出安全鑑定報告 ，沒有安全鑑定報告，即無法後續提出拆除計畫書及拆除預 算表云云。然查，系爭執行名義之強制執行內容為相對人應 拆除附表一至三所示建物及返還土地，執行法院無權依系爭 執行命令發函命相對人自行搬離淨空65號房屋，嗣執行法院 於112年5月3日核發執行命令限期命相對人自動履行系爭執 行名義之強制執行內容，因相對人未自動履行，執行法院考 量相對人提出之社團法人新北市結構工程技師公會106年5月 25日鑑定報告書記載，若強制拆除65號房屋，該房屋結構安 全將受到影響，涉及公共安全，自需抗告人提出完整之拆除 計畫書，以供執行法院事先瞭解預估施工廠商是否具專業資 格、施作拆除程序、拆除所需工程時間、所需人力及器具、 拆除後廢棄物清運處置計畫（如清理運送處理之廠商、清運 方式，及該廠商營業登記證、經主管機關核發公民營廢棄物 清除處理機構許可文件等相關資料）、公共安全預防措施、 各程序施工項目費用明細等相關內容，俾利執行法院定期規 劃拆除流程、評估有無通知相關單位到場協助執行之必要， 避免突發狀況以確保執行程序之安全、順遂，執行法院遂於 112年7月18日核發執行命令通知抗告人於文到30日內，提出 拆除計畫書及預算表，抗告人未遵期補正，足認抗告人未盡 協力義務致強制執行程序不能進行。 　㈡執行法院於113年1月26日第2次通知抗告人於文到30日內，提 出拆除計畫書、及因應拆除計畫書細項計算之拆除預算表， 抗告人於113年2月19日雖提出系爭合約，然系爭合約未完成 簽署，且抗告人於113年2月20日僅陳報須待安全鑑定報告完 成才能執行拆屋還地等工作，並請求執行法院給予1個月時 間辦理安全鑑定報告等事宜，迄至執行法院於113年6月7日 以原處分駁回其強制執行之聲請，約4個月期間抗告人遲未 回覆安全鑑定報告等事宜之執行進度，亦未聲請執行法院會 同兩造及陳哲生技師進入63號、65號房屋內進行履勘及相關 調查，抗告人前揭主張，要無可取。因抗告人無正當理由逾 期未為執行法院於113年1月26日第2次通知抗告人應補正事 項，致系爭執行事件之強制執行程序不能進行，則執行法院 依強制執行法第28條之1第1款規定，以原處分駁回其強制執 行之聲請，於法有據。 五、綜上所述，執行法院司法事務官依強制執行法第28條之1規 定以原處分駁回抗告人強制執行之聲請，原裁定維持原處分 ，核無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，再由執 行法院另定期日會同兩造及土木技師、營造商至現場履勘， 以完成安全鑑定報告、拆除計畫書及拆除預算表，續行強制 執行程序，為無理由，應予駁回。 六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　民事第十九庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　 魏麗娟 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 張婷妮 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 林哲賢 正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再 抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗 告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 陳盈真 　　　　　　　　　　　　　　　 附表一：原法院103年度訴字第397號 主文項次 主　文　內　容 一 被告（即相對人，下同）應將坐落於新北市○○區○○段00○00○0○00地號土地上如附圖一所示3樓建物即新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼為新北市○○區○○路00號3樓占用部分面積5.1平方公尺之屋簷拆除，並將前揭占用部分土地返還予原告（即抗告人）。 三 被告應將附表一所示物件拆除。 附表二：本院104年度上易字第1012號判決 主文項次 主　文　內　容 二 被上訴人（即相對人，下同）應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋1樓占用上訴人（即抗告人，下同）所有新北市○○區○○段00地號土地如更正附圖五所示G部分（增建牆壁）面積0.88平方公尺、I部分（增建柱子）面積0.03平方公尺、J部分（增建柱子）面積0.03平方公尺之建物拆除，並將土地返還上訴人。 三 被上訴人應將上開第二項所示房屋1樓後方釘附在更正附圖五所示G部分牆壁及I、J部分柱子外面覆蓋的烤漆板予以拆除，並將所占用土地返還上訴人。 五 被上訴人應將上開第二項所示房屋地下結構物占用上訴人所有新北市○○區○○段00地號土地如附圖六所示房屋後方圍牆地下層外伸基礎版面積0.96平方公尺拆除，並將所占用土地返還上訴人。 附表三：本院109年度上更一字第216號判決 主文項次 主　文　內　容 二 被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋1樓占用上訴人所有新北市○○區○○段00○00○0○00地號土地如更正附圖五所示A部分面積0.05平方公尺、B部分面積0.15平方公尺、C部分面積0.2平方公尺、F部分面積2.15平方公尺之建物拆除，並將土地返還上訴人。 三 被上訴人應將上開第二項所示房屋2樓占用上訴人所有新北市○○區○○段00○00○0○00地號土地部分如附圖一所示暫編地號40(1)面積0.15平方公尺、暫編地號40-1(1)面積0.05平方公尺及暫編地號41(1)面積2.34平方公尺土地之建物拆除，並將土地返還上訴人。 四 被上訴人應將上開第二項所示房屋3樓占用上訴人所有新北市○○區○○段00○00○0○00地號土地部分如附圖二所示代號41(1)面積2.33平方公尺土地之三樓牆面，如附圖三所示代號A面積0.03平方公尺、代號B面積0.15平方公尺、代號C面積0.04平方公尺之女兒牆及連接樑柱，如附圖四所示代號A面積0.05平方公尺之樑柱之建物拆除，並將土地返還上訴人。 五 被上訴人應將上開第二項所示房屋如附件照片編號6所示3樓外牆之3扇窗戶及編號7所示後方增建1樓外牆之廢氣排出口予以封閉。 六 被上訴人應將上開第二項所示房屋占用上訴人所有新北市○○區○○段00○00○0○00地號土地如附圖六所示地樑面積5.28平方公尺、地樑外緣基礎版面積16.26平方公尺之建物拆除，並將土地返還上訴人。

2024-11-06

TPHV-113-抗-1225-20241106-1

重建簡
三重簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事裁定 113年度重建簡字第39號 原 告 徐嘉鴻 訴訟代理人 王順慧 被 告 張明德 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院裁定如下： 　　主　文 原告應於本裁定送達後五日內，向社團法人新北市土木技師公會 預納鑑定費用新臺幣20萬元，逾期不為，本院將依民事訴訟法第 94條之1第1項但書及第2項規定處理。 　　理　由 一、按訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。 當事人不預納者，法院得不為該行為，但其不預納費用致訴 訟無從進行，經定期通知他造墊支亦不為墊支時，視為合意 停止訴訟程序；前項但書情形，經當事人於4個月內預納或 墊支費用者，續行其訴訟程序，其逾4個月未預納或墊支者 ，視為撤回其訴或上訴，民事訴訟法第94條之l定有明文。 二、經查，本院經原告聲請將本件漏水事件之漏水原因及修復費 用，送由社團法人新北市土木技師公會進行鑑定，然原告迄 未繳納鑑定費用新臺幣20萬元，致本件訴訟無從進行。茲依 民事訴訟法第94條之1規定，裁定命原告於收受本裁定後， 於5日內繳納上開鑑定費，如原告逾期不預納費用，本院將 依民事訴訟法第94條之1第1項規定，先定期通知被告於收受 本院通知後5日內墊支，如被告亦不為墊支時，依法視為合 意停止訴訟程序。 三、依民事訴訟法第94條之1第1項，裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日 　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王凱俐 以上為正本係照原本作成； 本裁定不得抗告。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　王春森

2024-11-01

SJEV-113-重建簡-39-20241101-2

重訴
臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第571號 原 告 葉秀炫 林俊宏 張美玲 魏清溪 戴倫然 林素芳 查迎春 張家瑜 程敬正 鄭淑文 傅月燕 李筱逢 李惠芬 游翠華 朱世華 張志賓 瞿凌君 陳玉龍 馬志霖 王知新 趙修琪 韓莉莉 馬志鴻 邱世庸 楊志華 何基文 張愛菊 歐汪森 謝麗英 陳鎮淨 曾敬一 嚴承均 呂怡萱 丁王美好 李如蕊 李德渝 劉安琪 鄧明華 游谷樺 吳夢湘 張清祥 陳秀霧 林哲銘 劉星麟 姚輝 牟惠珠 黃賴金鑾 舒王明貴 尤一青 侯明宜 王傳才 譚慶普 柯瑞英 馬濟惠 黃東焄 王如慧 賴德聲 王興村 楊培台 郭饒秀端 陳宥達 張瑞淨 賴育世 劉維恒 楊曉勤 周昌典 孟繁京 彭國榮 彭國光 彭徐麗明 江德中 張俊達 胡淑賢 趙怡情 陳玉芳 林佳燕 張華雄 陳敬義 李嘉陵（即楊永銓之承受訴訟人） 楊述璋（即楊永銓之承受訴訟人） 楊述強（即楊永銓之承受訴訟人） 楊述儀（即楊永銓之承受訴訟人） 共 同 訴訟代理人 丁榮聰律師 許文懷律師 被 告 中華民國國防部 法定代理人 顧立雄 訴訟代理人 林志宏律師 複 代理人 楊翕翱律師 參 加 人 地樺營造事業股份有限公司 法定代理人 趙素堅 訴訟代理人 狄彥君律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年9月12日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得 聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權 ，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條、第 178條分別定有明文。查原告楊永銓提起本件訴訟後於民國1 11年12月22日死亡，其繼承人為原告李嘉陵、楊述璋、楊述 強、楊述儀，有本院依職權調取之新北市板橋地政事務所11 2年2月20日土地登記申請書內之繼承系統表、戶籍謄本在卷 可查(本院卷三第317頁、限閱卷），李嘉陵於112年10月13 日具狀聲明承受訴訟(本院卷三第297頁)，於法尚無不合， 應予准許；而楊述璋、楊述強、楊述儀經本院於112年12月1 1日裁定命其續行訴訟確定（本院卷三第351至352頁），先 予敘明。　　 二、被告法定代理人原為邱國正，嗣於本件訴訟繫屬後變更為顧 立雄，並於113年6月27日具狀聲明承受訴訟（本院卷三第44 3至444頁），核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條 規定相符，應予准許。 三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文 。就原來之原告楊永銓部分（即附表編號7），起訴時聲明 為被告應給付楊永銓104,829元，及自111年1月26日起至清 償日起，按週年利率5％計算之利息(本院卷一第15、37頁)。 嗣因楊永銓死亡，由原告李嘉陵、楊述儀、楊述璋、楊述強 續行訴訟，並變更聲明為被告應給付原告李嘉陵、楊述儀、 楊述璋、楊述強各26,207元，及均自111年1月26日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷三第402頁，卷四 第41頁，即附表編號7-1至7-4），經被告及參加人表示同意 (本院卷三第402頁)，依前揭說明，自應准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告均為健華新城公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權 人，所有情形如附表所示（除附表編號7-2至7-4、52之外。 編號7-2至7-4為楊永銓之承受訴訟人，該建物現區分所有權 人為編號7-1李嘉陵；編號52原告王傳才為建物之原始買受 人，然現非建物區分所有權人）。原告本人、原告之被繼承 人或原告前手曾與被告簽訂「國防部辦理國軍老舊眷村改建 興建住宅社區房地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），買 受被告擔任起造人興建之系爭大廈。 　㈡系爭大廈具有外牆馬賽克磁磚脫落、屋頂滲漏水之瑕疵，原 告得依民法第227條第1項不完全給付之規定請求被告負擔損 害賠償責任： 　⒈依新北市土木技師公會102年8月23日新北土技字第1221號鑑定報告（下稱系爭土木技師鑑定報告）認定系爭大廈有：「依屋頂滲水原因探討結果，各棟之屋頂女兒牆泛水處，皆未按設計圖施工，留設排水溝槽，尤其B棟泛水高度更為不足，也無內凹留設1cm x 1cm之滴水縫，屋頂面遇暴雨稍有積水，極易滲入屋頂版。因此，損害責任歸屬於施工單位」、「依外牆磁磚掉落原因探討，外牆玻璃馬賽克普遍性的掉落為玻璃馬賽克在貼著時未能正確施工所致，因此損害責任歸屬於施工單位」之情形。 　⒉系爭大廈之其他區分所有權人(與本件原告無重疊)前對被告 提出請求損害賠償訴訟（即本院103年度重訴字第236號、臺 灣高等法院109年度上易字第1492號事件，下以前案一審、 二審稱之），經該案囑託新北市建築師公會鑑定系爭大廈之 A、C、D棟是否有滲漏水、原因為何及修復費用，經新北市 建築師公會於107年1月12日作成新北市建師第018號鑑定報 告書（下稱系爭建築師鑑定報告），鑑定結果認定滲漏水與 各棟屋頂女兒牆泛水處、內凹未按設計圖說施工、未留設排 水槽溝、泛水高度不足、無留設滴水縫等有關。 　⒊前案二審判決已明揭：「系爭公寓大廈B棟屋頂平台滲水原因 為未按圖施作女兒牆泛水版，其馬賽克磁磚掉落係因施工時 未妥為黏貼等不符合建築常規情事所致，被上訴人交付上訴 人系爭不動產有該等情形，自屬未依債之本旨給付」等語。 　⒋是以，系爭大廈滲漏水之原因為於施作過程時，其屋面排水 設備、泛水壓簷磚、屋頂女兒牆泛水處並未按圖施工，而系 爭大廈之外牆馬賽克磁磚脫落，係因施工時未黏妥所致。此 屬於可歸責於被告之事由，被告並未依債之本旨為給付，原 告自得依民法第227條第1項不完全給付之規定請求被告負損 害賠償責任。 　㈢系爭大廈可分為A、B、C、D四棟，每棟均為14樓之建物，總 計共516戶，其中A棟為193戶、B棟為108戶、Ｃ棟108戶、D棟 為107戶。而依系爭建築師鑑定報告，系爭大廈A、C、D棟之 修復費用分別為20,232,088元、11,936,132元、13,214,430 元，依系爭土木技師鑑定報告，系爭大廈B棟之修復費用為1 0,780,000元。故系爭大廈之A棟、B棟、C棟、D棟之各戶， 各得請求被告給付修復費用為：A棟104,829元（計算式：20 ,232,088元×1/193＝104,829.4元，元以下四捨五入，下同） 、B棟：99,815元（計算式：10,780,000元×1/108＝99,815元 ）、C棟：110,520元（計算式：11,936,132元×1/108＝110,5 20元）、D棟：123,499元（計算式：13,214,430元×1/107＝1 23,499元）。 　㈣原告前於110年12月28日函催被告依前案二審判決意旨給付修 復費用，惟經國防部政治作戰局以111年1月26日函拒絕給付 ，被告於111年1月26日已陷於給付遲延等語。 　㈤並聲明：⒈被告應給付原告各如附表「原告請求金額」欄所示 之金額，及均自111年1月26日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。　　 二、被告則答辯： 　㈠依系爭買賣契約第21條約定，第三人未經被告書面同意，尚 無自買賣契約之買受人受讓契約權利之可能，而本件原告除 如附表編號5戴倫然、編號7-1至7-4之被繼承人楊永銓、編 號10查迎春、編號19陳玉龍、編號25邱世庸、編號41吳夢湘 、編號46姚輝、編號53譚慶普、編號60楊培台、編號68彭徐 麗明、編號73張俊達外，均非系爭買賣契約之當事人，尚不 得依民法第227條第1項規定，請求被告負擔債務人之不完全 給付損害賠償責任。 　㈡系爭土木技師鑑定報告乃據今塘工程顧問有限公司台北實驗 室所做之磁磚拉拔試驗（現場）報告（下稱今塘公司磁磚拉 拔試驗報告）作為判斷之基礎，惟該報告已明確記載不得作 為法律訴訟之證明，可知其作成之方式及內容，並非詳盡及 嚴謹。且系爭土木技師鑑定報告未說明以「抗拉強度小於磁 磚最小黏著力10kgf/cm2」作為判斷磁磚拉拔試驗是否合格 標準之出處，亦未說明該標準有無考量自然折舊耗損之因素 ，其所為認定實屬有疑。縱採取前開判斷標準，今塘公司磁 磚拉拔試驗報告記載系爭大廈A棟外牆磁磚之3處取樣抗拉強 度分別為「11.15kgf/cm2、18.47kgf/cm2、24.20kgf/cm2」 ，並無磁磚抗拉力不足之情狀；就B棟、C棟外牆磁磚各自之 3處取樣抗拉強度分別為「12.74kgf/cm2、27.07kgf/cm2、7 .01kgf/cm2」、「5.73kgf/cm2、20.70kgf/cm2、14.01kgf/ cm2」，各自亦均只有1處略有取樣磁磚抗拉力不足之情狀。 則系爭土木技師鑑定報告逕稱「健華新城住宅外牆磁磚抗拉 力不合格，原因應為貼著時未能正確施工所致」之認定，難 認有據。 　㈢另就系爭土木技師工會鑑定報告書、系爭建築師鑑定報告中 ，有關修復單價、工項部分之意見，同參加人所提意見。 　㈣原告實際上並未就系爭大廈之外牆磁磚脫落或屋頂版漏水等 瑕疵進行修復，其等主張修復該等瑕疵之費用損害均未發生 ，不得逕行請求損害賠償。且就系爭大廈之共有部分建物是 否需修繕或修繕方法為何，依民法第820條第1項規定，應取 得共有人過半數、應有部分過半數之同意，則系爭大廈共有 部分將來是否修繕，是否依系爭土木技師鑑定報告、系爭建 築師鑑定報告所列修繕方法為修繕，尚不可知，原告逕以該 等報告書估算之修繕費用為請求，與民法第246條規定不符 ，亦難謂有何需填補之支出修繕費用損害發生。 　㈤被告係於95年8月8日辦理系爭大廈公共設施點交，於同年月1 5日、16日交屋，迄今已逾15年，原告本件請求已罹於時效 等語。 　㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 三、參加人則以： 　㈠依系爭買賣契約第21條約定，除原始買受人外，其餘原告並 無從對被告主張買賣契約買受人之權利。除原始買受人外， 原告縱與其前手簽訂買賣契約，亦不當然發生權利繼受效果 ，除原始買受人外之原告未舉證其有繼受前手基於與系爭買 賣契約所生之權利義務，其請求於法不合。又原告編號57、 58、75所提出之前手間買賣契約條款均載明前手所讓與者， 並不包含「不適於讓與」之債權，而系爭買賣契約第21條既 已約定契約權利義務不得轉讓第三人，顯然即屬上開所稱「 不適於讓與之債權」。再者，被告與原始買受人間之契約條 款並無無法知悉或可得而知之情形，非原始買受人之原告空 稱為應受保護之善意第三人，並非合理。 　㈡前案於一審判決後僅區分所有權人朱宗緯一人上訴，前案二 審判決上訴利益僅為110,079元，與本件訴訟利益顯不相當 ，而前案一審之訴訟利益，與本件較為相當，除朱宗緯外之 其餘備位原告請求部分均經一審判決確定，前案一審見解理 由亦堪稱詳盡，理應於本件有爭點效適用。 　㈢本件係經專案管理單位內政部及監造建築師協助驗收合格， 由被告與承購人辦理交屋，相關驗收移交程序各方均未發現 瑕疵，是被告並無故意過失未告知瑕疵於買受人情形，就系 爭大廈即特定物之買賣，被告已按現狀交付之，即屬依債務 本旨而為給付，不構成不完全給付。 　㈣本件瑕疵既係於完工時即已存在，被告之締約、交屋亦係於 工程完工之後，是原告本件請求權於契約成立時本得行使， 被告於95年8月15、16日締結買賣契約，並於95年8月15、16 日辦理交屋作業，原告主張之瑕疵於斯時已經存在，其請求 權行使於法律上已無障礙，原告本件遲至於111年起訴，請 求權已罹於時效。 　㈤本件原告已經承認所受領之標的物，不得再主張不完全給付 。且原告請求之修繕費用，與民法第227條第1項規定之因給 付遲延所生之損害，二者並不相同，原告之主張亦屬無據。 再者，參加人與被告間並無契約關係，且被告亦無從對參加 人工作為指揮、監督，參加人並非被告之履行輔助人，原告 要求被告就參加人之故意或過失，負同一責任，並非有理， 況於系爭大廈工程完工時，已經通過72小時積水試驗無滲漏 ，方能辦理竣工驗收，磁磚馬賽克亦經拉拔試驗符合規定方 始施作，參加人亦無原告所稱之故意或過失可言。 　㈥系爭土木技師公會鑑定報告，其性質僅為私文書，並非鑑定 ，相關程序被告及參加人均未參與及表示意見。且報告內容 中，就磁磚掉落原因認定，並無科學論據；於系爭大廈A棟 試驗結果顯示均係大於土木技師所稱磁磚最小黏著力10kg/c m2，磁磚卻仍掉落，顯見磁磚接著劑之施作及其剩餘黏著力 之多寡，與本件磁磚掉落並無相當因果關係；況所謂10kg/c m2，係甫施工成時之磁磚最小黏著力認定標準，報告以此作 為磁磚使用多年後最小黏著力之認定，並非有理。系爭土木 技師鑑定報告，有諸多瑕疵，無從為本件判決基礎。 　㈦系爭建築師鑑定報告各項意見均係鑑定人之「研判」，並未 明確肯認各該原因與屋頂滲漏水有因果關係，且此鑑定報告 之標的為系爭大廈A、C、D棟建物，尚不及於B棟建物。再者 ，此鑑定報告終認造成滲漏水諸多原因中，破壞防水層者為 「屋頂平台有落水頭未清理、加裝加壓馬達、植物根系破壞 防水層等管理維護不當情形」，為原告及管委會管理維護不 當，與被告無關。縱認本件有漏水需修繕情形，理應直接就 漏水處進行修繕即可，並無必要全部建物屋頂均敲除重做防 水，且原告主張之損害賠償項目，其中諸如鋼管鷹架及設計 監造費等諸多工項及單價並不合理。 　㈧本件爭議部分住戶前於103年12月22日已於新北市政府法制局 消費者保護官提出申訴，系爭大廈之管理委員會亦於103年2 月26日提起前案訴訟，其他區分所有權人則於同年7月25日 陸續追加為備位原告，原告等知悉前案訴訟之進行卻不提起 訴訟主張權利，且迄至前案全部確定已經一年，方又提起本 件訴訟，原告行使權利有違誠信原則，其權利失效已不得行 使等語。　 四、得心證之理由： 　　本件原告主張系爭大廈於施作過程時，其屋面排水設備、泛 水壓簷磚、屋頂女兒牆泛水處並未按圖施工，導致系爭大廈 　　滲漏水，且系爭大廈之外牆馬賽克磁磚，因於施工時未黏妥 導致脫落，此屬於可歸責於被告之事由，被告並未依債之本 旨為給付，原告自得依民法第227條第1項不完全給付之規定 請求被告負擔損害賠償責任等語，為被告所否認，並為時效 抗辯，茲敘述如下： 　㈠按民法第128條規定消滅時效，自請求權可行使時起算。該所 謂「可行使時」，係指請求權人行使其請求權，客觀上無法 律上之障礙而言，要與請求權人主觀上何時知悉其可行使無 關。請求權人因疾病、權利人不在、權利存在之不知或其他 事實上障礙，不能行使請求權者，時效之進行，不因此而受 影響，最高法院85年度台上字第2340號、84年度台上字第25 42號判決意旨參照。 　㈡被告就系爭大廈係於95年8月15日、95年8月16日與原始買受 人成立買賣契約： 　⒈查本件附表編號5原告戴倫然、編號10原告查迎春、編號19原 告陳玉龍、編號25原告邱世庸，與被告簽訂買賣契約均在95 年8月15日；編號41原告吳夢湘、編號53原告譚慶普、編號6 0原告楊培台、編號68原告彭徐慶明、編號73原告張俊達， 與被告簽訂買賣契約均在95年8月16日，有各該買賣契約為 證（本院卷三第457至581頁）。此外，被告與前案原告朱宗 緯係於95年8月15日簽訂買賣契約，被告與健華新城其他承 購戶林風亦係於95年8月15日簽訂買賣契約，有各該買賣契 約為佐（本院卷一第45至51頁，卷二第61至67頁）。 　⒉又於前案一審108年12月9日言詞辯論期日中，前案原告（前 另先位原告為健華新城公寓大廈管理委員會，備位原告為健 華新城部分區分所有權人）陳述：「（問：前手法官曾於10 3年9月4日開庭時諭知請原告提出備位原告與被告國防部間 之買賣契約書影本到院。目前並未提出？）目前確實尚未提 出買賣契約影本，因為買賣契約都是制式的內容，如同被證 3（按即被告與買受人林風間之買賣契約，本院卷二第61至6 7頁），只是買方及權利範圍不一樣」等語，被告亦陳述： 「（問：被告是否有保留各買受人承買健華新城住宅而簽立 之買賣契約書影本？被告出售時與各買方簽立之買賣契約書 形式是否均如被證三契約書影本所示《卷一第50至53頁》？） 因為有相當久的時間，被告是否有保留還要再詢問被告確認 ，但被告出售給買方時，簽立的買賣契約書，確實都是如被 證3所示內容，只是出售的標的及人別不同」（前案一審卷 卷五第463至464頁），均一致表示就健華新城之承購人，除 出售的標的及人別不同外，其餘買賣契約締約條件、內容等 ，應均為相同。 　⒊另前案一審之民事起訴狀中記載：「一、緣位於新北市○○區○ ○路0段000號之健華新城係依國軍老舊眷村改建條例辦理改 建之住宅，國防部為起造人，該新城經國防部核定之配售戶 (承購人)，依同條例第3條第2項、第5條及第23條第2項規定 辦理審查核定、列管，並於完成建物樓層戶號抽籤後，配售 予中籤戶，此為國防部軍備局96年11月01昌易字第09600211 45號函所自承(原證二)」（前案一審卷卷一第3頁）。上開 國防部軍備局96年11月1日函文即載以：「查健華新城係依 國軍老舊眷村改建條例辦理改建之住宅，該新城經國防部核 定之配售戶（承購人） ，依同條例第3條第2項、第5條及第 23條2項規定辦理審查核定、列管，並於完成建物樓層戶號 抽籤後，其獲配之住宅，依法應登記為區分所有權人，其與 國宅及一般民間住宅之配售程序迥然不同」（同上卷第12頁 ）。則可知健華新城為眷村配售案，其承購人身分需符合國 軍老舊眷村改建條例所規定之條件，經國防部核定、列管， 並於完成建物樓層戶號抽籤後，方能配售。是被告及參加人 抗辯：系爭建物係位於新北市板橋區文化路精華地段之眷村 配售案，且其售價亦低於一般建商新建房屋售價，故系爭建 物之全部原始買受人係經相當程序確認資格後，並經通知於 「相同日期」統一辦理締約及點交等程序等語，實屬有據， 應可採信。 　⒋是以，依上開卷存健華新城之原始承購戶買賣契約，均為95 年8月15日或95年8月16日所簽訂，以及健華新城為政府所辦 理之眷村配售案，相關配售程序應為統一辦理，則可認被告 與健華新城原始承購人之買賣契約應均為95年8月15日或95 年8月16日所簽訂。 　㈢系爭大廈建物點交日期為95年8月15日、95年8月16日： 　⒈被告及參加人抗辯：被告與原始承購人係於95年8月8日辦理 健華新城住宅公共設施點交，並於95年8月15、16日辦理交 屋作業等情，業據提出國防部軍備局95年8月4日令為證，其 內容載以：「健華新城」訂於95年8月15、16日辦理交屋作 業；於95年8月8日辦理公設點交作業等語明確（本院卷二第 69頁）。又依國防部軍備局96年11月1日函文內容：三、國 軍老舊眷村改建後，配售戶（承購人）繳清房地價款或自備 款及辦妥貸款手續後，即係先點交房舍（建物）供其進住使 用，再整批辦理產權移轉，與一般民間建商作法不同。……。 十、健華新城自95年8月進住迄今，管理委員會依公寓大廈 管理條例等有關規定，依法自行管理社區等語（前案一審卷 卷一第12、14頁），足見被告係於95年8月間先點交建物供 住戶進住使用，嗣後再辦理所有權移轉登記事宜。又上開函 文係被告針對建華新城住戶質疑被告未履行召集會議義務之 事回覆，此由該函主旨足以查知（同上卷第12頁），當時（ 96年）健華新城住戶尚未向被告表示健華新城社區建物共用 範圍有外牆磁磚脫落或漏水等瑕疵，兩造亦不會預見日後將 有本件訴訟發生，衡情被告更無須於函覆時刻意諉稱不實「 住戶進住」（交付）時間，更佐徵健華新城住戶係先於「95 年8月進住」（點交房屋），嗣後再辦理所有權移轉登記事 宜等情為實，對照上開國防部軍備局95年8月4日令之內容（ 95年8月8日辦理公共設施點交、95年8月15、16日辦理交屋 作業），二者亦互核相符。是以，被告所稱於95年8月間將 建物（含共用範圍）交付予健華新城住戶等情，應屬有據， 堪認被告抗辯係於95年8月8日辦理公共設施點交作業，於95 年8月15日、95年8月16日辦理交屋作業等語，為可採。 　⒉再者，前案二審之上訴人朱宗緯（健華新城住戶）於前案110 年2月4日準備程序中，經法官詢以：「兩造於95年8月8日辦 理系爭大廈公設點交，於95年8月15日95年8月16日交屋，上 訴人於96年4月27日登記為系爭不動產所有權人」是否爭執 ，經其確認後，於110年3月12日準備程序中表示不爭執上開 事項（前案二審卷一第189、245頁）。則健華新城住戶朱宗 緯亦陳述被告係於95年8月點交建物，此益徵健華新城原始 承購人均係於95年8月間點交建物乙節。 　⒊稽上各情，被告係於95年8月間將系爭大廈建物（含共用範圍 ）交付予健華新城原始承購人，應堪認定。 　㈣另據上述卷存之買賣契約及相關國防部函、令顯示，健華新 城原始買受人買賣契約之簽訂及建物點交均在95年8月15日 、16日；另健華新城為眷村配售案，其承購人身分需符合國 軍老舊眷村改建條例所規定之條件，經國防部核定、列管， 並於完成建物樓層戶號抽籤後，方能配售，相關配售程序程 序應為統一辦理，已如上述。是以上情綜合以觀，更佐徵健 華新城應係因為眷村配售案，程序為統一辦理，故所有承購 戶簽訂契約及房屋點交均統一為95年8月15日或16日。 　㈤原告主張：被告雖抗辯應自95年8月15日、16日交屋起算消滅 時效，惟健華新城建物於斯時並未移轉登記於原始承購戶名 下，所有權移轉登記之日均是在自95年8月15日之後，且依 建物登記謄本所示，原始買受人戴倫然等人買受建物之「原 因發生日期」登記為96年以後，而上開日期係公契上所載日 期，則買賣雙方既於公契上合意簽名蓋章，應認雙方係於公 契上所載日期成立買賣契約，或以公契合意變更原買賣契約 成立日之意思等語。經查，建物登記謄本上載之「原因發生 日期」，係依據買賣雙方當事人於辦理建物移轉登記時所提 出之「所有權買賣移轉契約書」（即所謂「公契」）上所填 載之日期而為登錄，此亦為原告陳明在卷（本院卷四第25頁 ），然於實務上該日期並非為兩造所簽訂買賣契約之實際日 期實所在多有，是建物登記謄本上載之「原因發生日期」本 難遽採為認定實際買賣契約成立之日。況且，自前案原告即 健華新城住戶朱宗緯之買賣契約及建物登記謄本資料可知， 朱宗緯係於95年8月15日與被告簽訂買賣契約，有該買賣契 約為證（本院卷一第53頁），惟謄本上「原因發生日期」則 登載為「96年2月6日」（前案一審卷登記謄本卷第265頁） 。另附表編號5原告戴倫然（96年4月10日）、編號10原告查 迎春（96年4月10日）、編號19原告陳玉龍（96年4月10日） 、編號25原告邱世庸（96年2月26日），與被告簽訂買賣契 約均在95年8月15日；編號41原告吳夢湘（96年4月10日）、 編號53原告譚慶普（96年2月26日）、編號60原告楊培台（9 6年4月10日）、編號68原告彭徐麗明（96年2月26日）、編 號73原告張俊達（96年4月10日），與被告簽訂買賣契約均 在95年8月16日，已如上述，惟建物謄本上「原因發生日期 」則登載如上括孤內日期（本院卷一第75、99、151、185、 273、339、395、437、461頁），並非買賣契約簽訂日期。 足見本件確有建物謄本上所記載之「原因發生日期」與實際 買賣契約簽訂日期不符之情形。是本件建物謄本所載「原因 發生日期」，確非可以作為系爭大廈建物買賣契約締約日期 之認定依據。再就原告主張：系爭大廈建物所有權移轉登記 日期均是在自95年8月15日之後乙節，然房屋點交（物之交 付）與所有權移轉登記本屬二事，除依上述國防部軍備局95 年8月4日令所示，健華新城係於95年8月15日、95年8月16日 交屋予承購人外，且國防部軍備局96年11月1日函亦載以： 「三、國軍老舊眷村改建後，配售戶（承購人）繳清房地償 款或自備款及辦妥貸款手續後，即係先點交房舍（建物）供 其進住使用，再整批辦理產權移轉，與一般民間建商作法不 同」（前審一審卷卷一第12頁），可見建物係已先交付予承 購人占有，嗣後始整批辦理移轉登記，尚不能以「所有權移 轉登記」之日期，認定為建物交屋日。 　㈥原告主張：前案判決認定系爭大廈建物係於96、97年發生屋 頂版滲漏水、磁磚脫落之瑕疵，縱以最有利被告之96年1月1 日作為消滅時效之起算日，原告業於110年12月28日向被告 請求，並於請求後6個月內之111年6月20日提起本件訴訟， 並無罹於時效等語。然，原告本件主張系爭大廈於施作過程 時，其屋面排水設備、泛水壓簷磚、屋頂女兒牆泛水處並未 按圖施工，導致系爭大廈滲漏水，且系爭大廈之外牆馬賽克 磁磚，因於施工時未黏妥導致脫落。是被告並未依買賣契約 之債之本旨為給付等語，且原告所援引之前案二審判決，亦 認定：「綜上，系爭大廈B棟屋頂平台滲水原因為未按圖施 作女兒牆泛水版，其馬賽克磁磚掉落係因施工時未妥為黏貼 等不符合建築常規情事所致，被上訴人交付上訴人系爭不動 產有該等情形，自屬未依債之本旨給付」（本院卷一第19至 21、671頁）。則上開不完全給付情事（即施工時未按圖施 作、施工時未妥為黏貼磁磚）係於施工當時即已存在。嗣95 年8月間被告與原始買受人締約買賣契約、點交房屋，則於 交屋後買受人即可主張不完全給付之請求權，縱系爭大廈買 受人當時不知有上開不完全給付之情事，係嗣後始發現，然 依上開最高法院判決意旨，係屬事實上障礙，並非法律上障 礙，並不影響時效起算。 　㈦綜上，本件被告與健華新城原始承購戶係於95年8月15、16日 締結買賣契約，並於95年8月15、16日點交房屋，原告所主 張之不完全給付情事於斯時已經存在，其請求權已可得行使 ，原告本件至110年12月28日以律師函向被告請求損害賠償 （本院卷一第677至678頁），復於111年6月20日提起本件訴 訟（本院卷一第15頁），原告（無論為建物原始買受人或繼 受取得人）請求權顯已罹於15年時效，被告為時效抗辯為有 理由。是原告本件依民法第227條第1項規定請求被告應給付 原告各如附表「原告請求金額」欄所示之金額，及自111年1 月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之之利息，為無理 由，應予駁回。 五、綜上所述，原告依民法第227條第1項規定，請求被告給付如 附表所示「原告請求金額」欄所示之金額，及自111年1月26 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應 予駁回；其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。 七、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文所示。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀 附表：

2024-11-01

TPDV-111-重訴-571-20241101-3

簡上
臺灣新北地方法院

修復漏水等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第244號 上 訴 人 洪淑華 訴訟代理人 張正雄 被上訴人 朱張純裕 謝幸珊 共 同 訴訟代理人 朱育良 上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於民國113年3月12 日本院三重簡易庭112年度重建簡字第24號第一審判決提起上訴 ，經本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：被上訴人朱張純裕為新北市○○區○○路0段00 巷0號2樓（下稱系爭2樓房屋）之所有權人，被上訴人謝幸 珊一家四口並居住於此，而上訴人洪淑華為新北市○○區○○路 0段00巷0號3樓（下稱系爭3樓房屋）之所有權人，兩造為同 棟上下樓層之鄰居關係，被上訴人朱張純裕所有系爭2樓房 屋因系爭3樓房屋廁所漏水而經由樓板或牆壁孔隙慢慢滲水 至系爭2樓房屋之廁所、廚房天花板及外陽台，致上處均有 滲漏水及水泥龜裂掉落等情，經財團法人新北市土木技師公 會（下稱新北市土木技師公會）鑑定結果認系爭2樓房屋浴 室、廚房及外陽台現有漏水或含水量高之情形，其原因乃係 因系爭3樓房屋浴廁地坪防水層出現瑕疵及冷給水管耐水壓 未符標準，造成小量長期漏水所致，上訴人自應修繕系爭3 樓房屋浴室至不漏水之狀態，並賠償系爭2樓房屋修繕費用 新臺幣（下同）233,458元、代墊款項3,100元、精神慰撫金 20,000元。爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項、第 191條第1項、第179條、公寓大廈管理條例第10條第2項等規 定提起本件訴訟，併於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人 朱張純裕233,458元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。㈡上訴人應將系爭3樓房屋 建物修復至不漏水狀態，修復方法為依新北市土木技師公會 112年10月20日新北土技字第1120004003號鑑定報告書（下 稱系爭鑑定報告）第8頁修復方法及附件7第2頁所記載關於 系爭3樓房屋之修復項目、方法及費用為修繕。㈢、上訴人應 給付被上訴人朱張純裕3,100元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣、上訴人應給 付被上訴人謝幸珊精神慰撫金20,000元。 二、上訴人則以：上訴人於112年8月22日試水後1小時前往系爭2 樓房屋查看，並未有任何紅色顏料殘留或滴落，技師於112 年8月22日以衛生紙測漏水潮濕情況，112年8月23日上訴人 前往查看，並無系爭鑑定報告所提之漏水水漬及痕跡殘留， 況被上訴人並未於浴室裝設抽風機，亦為影響浴室是否潮濕 之因素，何以僅憑黏貼於系爭2樓房屋浴室頂版並未浸濕之 衛生紙即推斷係系爭3樓房屋試水測試之結果，且被上訴人 房屋老舊，又歷經多次地震，鑑定結果亦僅以「推論」用傳 遞的方式，並無可採等語，資為抗辯。併於原審聲明：被上 訴人之訴駁回。 三、原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即命㈠上訴人 應給付被上訴人朱張純裕110,276元，及自112年3月9日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡上訴人應將系爭3 樓房屋依系爭鑑定報告第8頁修復方法及附件7第2頁所載關 於系爭3樓房屋修復項目、方法及費用為修繕；㈢上訴人應給 付被上訴人朱張純裕3,100元，及自112年3月9日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息；㈣上訴人應給付被上訴人 謝幸珊20,000元，並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人 勝訴部分依職權為假執行之宣告。被上訴人就其敗訴部分並 未上訴，已告確定；上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上 訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同， 予以引用外，上訴人並補充：112年8月22日有來測試，但沒 有架設錄影拍攝天花板何時漏水造成紅色漏水的影像，且於 同日測試前，天花板牆角即已有顯示淺粉乾的顏色，故鑑定 報告不可採，系爭2樓房屋漏水原因並非系爭3樓房屋所致等 語，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開 廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、被上訴人朱張純裕主張其為系爭2樓房屋所有權人、被上訴 人謝幸珊則為居住於系爭2樓房屋之人，上訴則人為系爭3樓 房屋所有權人之事實，業據被上訴人提出建物登記第三類謄 本、建築改良物所有權狀等件為證（見原審卷第21頁至23頁 ），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。 五、被上訴人主張系爭3樓房屋滲漏水至系爭2樓之廁所、廚房天 花板及外陽台等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯 ，是本件之爭點厥為：㈠系爭3樓房屋是否滲漏水至系爭2樓 之廁所、廚房天花板及外陽台？㈡被上訴人請求上訴人負擔 系爭2樓房屋修繕費用、代墊款項、精神慰撫金等款項，有 無理由？茲分述如下： 　㈠系爭3樓房屋是否滲漏水至系爭2樓之廁所、廚房天花板及外 陽台？ 　⒈經查，原審依被上訴人聲請囑託新北市土木技師公會鑑定系 爭2樓房屋浴室、廚房及外陽台的天花板是否有漏水、漏水 原因、及修復項目、方法、費用等節，經該公會函覆之鑑定 結果略以：「⑴、系爭2樓房屋浴室漏水原因：為直上方3樓 浴廁地坪防水層出現瑕疵及冷給水管耐水壓未符標準，造成 小量長期漏水。⑵、2樓廚房天花板目前無漏水，惟廚房頂版 與浴室頂版相連，頂版潮濕含水量高，研判水分係因浴室頂 版長期漏水傳遞而來所造成，使水泥龜裂掉落、鋼筋外露鏽 蝕現象，影響結構安全。⑶、2樓外陽台的天花板目前無漏水 ，惟頂版潮濕含水量亦高，研判水分係因浴室頂版長期漏水 傳遞至廚房天花板再傳遞至外陽台的天花板而來所造成，使 水泥龜裂掉落、鋼筋外露鏽蝕現象，影響結構安全。」，有 系爭鑑定報告存卷可參（見原審卷第141至150頁），本件鑑 定人受囑託後，即指派具有專業之土木技師吳燈秋、魏峰源 先於112年8月22日會同兩造至現場會勘，確認系爭2樓房屋 浴室、廚房、後外陽台之頂版損壞狀況，並至系爭3樓房屋 之浴廁地板、洗臉盆、馬桶污廢排水管及浴廁牆面投以紅色 、藍色、綠色色料進行試水，輔以「紅外線熱像儀」及「水 分計量測儀」檢測系爭2樓房屋浴室頂版、廚房頂版、外陽 台頂版含水量；再於同年9月26日會同兩造至現場會勘，觀 察系爭2樓房屋浴室頂版漏水情況含有紅色色料滴水及混凝 土面有多處紅色色料出現情況，同時用紅外線攝影及以水份 計量測儀量測浴室、廚房頂版含水量，並進行冷、熱水水水 壓測試，分析試水前後，系爭2樓房屋浴廁、廚房頂版含水 量之變化，發現上開位置含水量均有增加，系爭3樓冷給水 管無法維持水壓，據此分析系爭房屋3樓浴廁防水層出現瑕 疵為系爭2樓房屋浴廁漏水源之1、冷給水管有小量長期滲漏 水，為系爭2樓房屋浴室漏水源之2，熱顯像儀攝影及水份計 量測均顯示係徵2樓浴室頂板、朝施，測6點含水量大於3.5% 相當高，廚房頂板含水量測4點含水量大於3%亦相當高，因 此研判系爭2樓房屋浴廁頂板漏水原因為：⒈直上方系爭3樓 浴廁傳遞而來所造成；⒉冷給水管有小量長期滲漏水所造成 ，此有系爭鑑定報告所附之熱顯像儀量測記錄及水分計量測 記錄、會勘現場調查照片在卷可稽（見原審卷第141至212頁 ），是該公會既屬具有專業技術、知識及經驗之中立鑑定單 位，與兩造並無利害關係，且其鑑定內容甚為專業、嚴謹， 並就鑑定內容客觀、具體描述，自屬客觀、公正，且鑑定人 與兩造間並無任何親誼仇怨關係，系爭鑑定報告之鑑定意見 自屬可採。基此，堪認系爭2樓房屋浴室、廚房及外陽台現 有漏水或含水量高之情形，其原因乃係系爭3樓房屋浴廁地 坪防水層出現瑕疵及冷給水管耐水壓未符標準，造成小量長 期漏水所致。 　⒉上訴人雖主張：112年8月22日之前系爭2樓浴廁天花板即有淺 粉色之情事等語，固據其提出112年8月22日施測前之影片為 證。然經本院當天勘驗影片結果略以：天花板有油漆脫落、 灰色塊狀類如壁癌之情況，未見有粉紅色之情事等情，有勘 驗筆錄及截圖在卷可參(見本院卷第176頁、第191至194頁) ，已難認上訴人前開主張為真實。上訴人復未提出其他具體 事證證明其主張為真，其空言泛稱系爭鑑定報告不足採等語 ，自屬無據。上訴人再主張其於112年8月22日試水後1小時 前往系爭2樓房屋查看，並無系爭鑑定報告所提之漏水水漬 及痕跡殘留，亦無任何紅色顏料殘留或滴落等語。然查，系 爭鑑定報告載明當日試水後，系爭2樓浴廁頂版有滲漏水之 情事，有會勘紀錄表在卷可參，上訴人之訴訟代理人並於其 上簽署確認，可知當日試水後確有發現系爭2樓房屋浴廁頂 板有滲漏水情事，上訴人事後空言否認，自無足採。至當日 雖未見有紅色顏料水滴，然經數日後，系爭2樓浴廁頂版確 實出現紅色色料滴水及混凝土面有多處紅色色料，有照片附 於系爭鑑定報告可參，且衡諸滲漏水之測試需歷時觀察，上 訴人以未能立即見紅色色料滴水而認定並無滲漏水，顯不足 採，上訴人再主張被上訴人並未於浴室裝設抽風機，亦為影 響浴室是否潮濕之因素等語，然未舉證以實其說，自無從為 其有利之認定。 　㈡被上訴人請求上訴人負擔系爭2樓房屋修繕費用、代墊款項、 精神慰撫金等款項，有無理由？ 　⒈系爭2樓房屋修繕費用部分 　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文；因故意或 過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之 建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有 人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因 設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意 者，不在此限。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契 約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形 ，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀 ；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損 害，民法第767條第1項、184條第1項前段、第191條第1項、 第213條第1項、第3項、第215條分別定有明文。 　⑵查，系爭2樓浴廁漏水原因係因系爭房屋3樓浴廁地坪防水層 瑕疵及冷給水管耐水壓未符標準所致，而系爭3樓房屋為上 訴人所有，是被上訴人自得依前開規定請求上訴人除去損害 。至於排除損害之修復方式，依系爭鑑定報告認：「建議3 樓浴室內外牆面及地坪磁磚打除，重新配冷熱給水管，重新 施作浴廁地板及牆壁之防水層，在回舖磁磚復原，並檢查修 復排水管及馬桶污水管並灌注環氧樹酯將樓板全部之裂縫補 起，將能解決2樓漏水之問題」(見原審卷第150頁)，並有系 爭鑑定報告所附之「３樓浴是漏水鑑定案修復費用估算」（ 如原審卷第212頁）可參。是被上訴人請求上訴人將系爭3樓 房屋修復至不漏水狀態，修復方法為系爭鑑定報告第8頁修 復方法及附件7第2頁所記載關於系爭3樓房屋之修復項目、 方法及費用為修繕，自屬有據，應予准許。又系爭2樓房屋 浴廁、廚房及外陽台頂板之水泥龜裂掉落、鋼筋外露鏽蝕情 況係因前述漏水所致，亦如前開認定，而系爭3樓房屋為上 訴人所有，就系爭3樓房屋部分須盡修繕、管理、維護之責 ，上訴人復又未舉證證明其對於系爭3樓房屋之設置或保管 並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺所致，或其對於防 止損害之發生已盡相當之注意，故上訴人就系爭3樓房屋因 浴廁地坪防水層出現瑕疵及冷給水管耐水壓未符標準所生之 漏水，自屬有過失。是依上開規定，被上訴人朱張純裕依民 法第184條第1項前段、第191條第1項等規定，請求上訴人給 付回復原狀之必要修復費用110,276元，即屬有據，逾此範 圍，不應准許。 　⒉代墊款項部分 　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而區分所有建築物共有部分之 修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之；共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之，民法第799條之1第1項前 段、公寓大廈管理條例第10條第2項分別定有明文。是所有 人中一人先就共有部分墊付修繕費用者，其餘應分擔之所有 人免於負擔而受有利益，並無法律上原因，墊付者自得請求 返還之。又共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有 人單獨為之，有民法第820條第5項規定可據。 　⑵被上訴人朱張純裕主張其於110年10月6日緊急修復系爭2樓房 屋所在公寓（共5戶）之公共糞管，支出修繕費15,500元， 每戶應分擔3,100元等語，業據提出照片、估價單及通訊軟 體LINE對話截圖為證(見原審卷第61至63頁)，並經修繕師傅 即證人郭智豪於原審證述：我從事水電工作，於111年10月 間有至新北市○○區○○路○段000巷00號房屋修繕汙水管漏水， 是公管漏水，修繕費用約15,500元，當時是系爭2樓房屋屋 主先給我費用(見原審卷第360頁)，核與前開估價單所載相 符，是被上訴人朱張純裕主張其先行支付共管之修復費用15 ,500元，應屬可信。揆諸前開規定，被上訴人朱張純裕請求 上訴人依其於系爭3樓房屋所在棟別之應有部分比例即各層 樓住戶各5分之1，負擔上開修復之費用，即屬有據，是被上 訴人朱張純裕請求上訴人給付代墊之修復費用3,100元，洵 屬有據，應予准許。 　⒊精神慰撫金部分 　⑴按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195 條第 1項前段定有明文。而該項所稱「其他人格法益」，包含居 住安寧之人格利益。 　⑵被上訴人謝幸珊主張系爭3樓房屋長期漏水，不法侵害其居住 安寧之人格法益等情，業據其提出系爭2樓房屋受損照片為 證(見原審卷第21至53頁)。觀諸上開照片及系爭鑑定報告所 拍攝之系爭2樓房屋照片，其內浴廁、廚房之天花板、牆壁 均存有油漆剝落之粉塵環境，並有鋼筋鏽蝕外露之情狀，確 已造成每日在其內、長期使用者極度不舒適之感覺，客觀上 對於居住其內之被上訴人謝幸珊造成明顯干擾及不便，導致 被上訴人謝幸珊身心受有相當程度之痛苦，應認本件滲漏水 之情形業已侵害被上訴人謝幸珊居住安寧之人格利益，超越 一般人社會生活所能容忍之程度且情節重大，應認被上訴人 謝幸珊得向上訴人請求精神慰撫金。本院審酌係上訴人疏於 維護所有系爭3樓房屋致生被上訴人謝幸珊居住之系爭2樓房 屋受有漏水損害，漏水持續期間非短、漏水程度、漏水對日 常生活造成之不便及身心健康之不良影響，暨兩造學經歷， 被上訴人謝幸珊之居住安寧受到侵害之情節、被上訴人所受 精神痛苦程度等一切情狀，認被上訴人謝幸珊請求被告賠償 精神慰撫金2萬元為適當，逾此金額之請求，不應准許。 五、綜上所述，被上訴人朱張純裕依民法第767條第1項、第184 條第1項前段、第191條第1項之規定，請求上訴人將系爭3樓 房屋依系爭鑑定報告第8頁修復方法及附件7第2頁所載修復 方法、修復項目予以修復至不漏水狀態，並給付被上訴人朱 張純裕110,276元，及自112年3月9日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；暨依民法第179條之規定請求上訴人 給付代墊款3,100元及自112年3月9日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；暨被上訴人謝幸珊依民法第184條第1 項前段、第195條之規定請求上訴人給付慰撫金2萬元，均屬 有據，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。原 審命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行暨免為假執行之 宣告，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。　 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃信滿 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳幽蘭 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿

2024-10-30

PCDV-113-簡上-244-20241030-1

訴
臺灣新北地方法院

減少買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第1390號 原 告 陳玉玲 陳文福 以上2人 訴訟代理人 楊家寧律師 原 告 喬光廷 原 告 王祥安 以上4人 訴訟代理人 陳敬穆律師 複代理 人 盧怡璇律師 被 告 吳蔡素華 楊詠鱗 共 同 訴訟代理人 吳存富律師 郭光煌律師 複代理 人 李宜真律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國113年10月1 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣490萬1000元，及被告吳蔡素華自民國111 年5月17日起，被告楊詠鱗自民國111年5月5日起，均至清償日止 ，按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔98/100，餘由原告負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣163萬元為被告供擔保後，得假執行 。倘被告以新臺幣490萬1000元為被告預供擔保，得免為假執行 。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告4人於民國107年3月30日以新臺幣（下同）3630萬元共同 向被告2人購買門牌號碼新北市○○區○○○路00號1至4樓及同路 41巷2號1至4樓房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落土地（下 稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），原告4人已依約 給付價金，並辦妥移轉登記取得系爭房地所有權。嗣原告4 人於110年10月21日以4160萬元將系爭房地出售予訴外人林 明祥，並依約合意囑託立鋼國際工程股份有限公司（下稱立 鋼公司）就系爭房屋進行氯離子含量檢測，赫然發現系爭房 屋存有混凝土氯離子含量超標之瑕疵，原告於發見前開瑕疵 後，隨於111年1月28日發函（下稱原證5函）通知被告，未 獲被告回應，不得已提起本訴。 　㈡訴外人林明祥前以其向原告購買之系爭房屋氯離子含量超過 中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）為由，對 原告4人起訴請求減少價金等（本院111年度訴字第2129號， 下稱另案），經另案囑託新北市土木技師公會（下稱土木 公會）鑑定結果，亦確定系爭房屋具有氯離子超過中央標準 局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）之瑕疵，交易價值 減損比率為系爭房地總價12.88%。經本院囑託永大不動產估 價師事務所（下稱永大事務所)鑑定結果，交易價值減損比 則為系爭房地總價13.5%。原告4人爰以起訴狀繕本送達被告 2人，依民法第359條規定請求減少價金500萬元，並依民法 第179條規定，請求被告返還已收價金500萬元。 　㈢併為聲明：被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日（被告吳蔡素華為111年5月17日、被告楊詠鱗為111年5月 5日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保 請准宣告假執行。　　 二、被告抗辯： 　㈠對於系爭房屋經另案囑託土木公會鑑定結果氯離子含量超過 每立方公尺0.6公斤一節，被告不爭執，但否認因前述瑕疵 合理減少價值為按買賣總價3630萬元13.5%計算。即兩造固 僅就系爭房地之買賣總價為約定（即並未區分房地各別價格 )，然系爭土地既不因系爭房屋氯離子含量超過每立方公尺0 .6公斤致發生減損情形，則永大事務所鑑定結果，認本件瑕 疵，價格減損不應限縮於系爭房屋，尚應包含系爭土地；且 於認定減損比例包含系爭土地之前提，未依法院囑託內容拆 分系爭土地及系爭房屋各減損金額，自無可採，而有再行補 充鑑定之必要。即本件因為永大事務所鑑定結果並未拆分， 被告因此無法為訴訟上之攻防。 　㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保， 請免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠原告4人於107年3月30日以3630萬元（未區分房、地價額）共 同向被告2人購買系爭房地，原告4人已依約給付價金，並辦 妥移轉登記取得系爭房地所有權。 　㈡原告4人於110年10月21日以4160萬元將系爭房出售予訴外人 林明祥，嗣於111年1月6日囑託立鋼公司就系爭房屋進行氯 離子含量檢測後，發現系爭房屋存有混凝土氯離子含量超標 之瑕疵。原告於知悉前開瑕疵後，隨於111年1月28日以原證 5函通知被告等情，並有不動產買賣契約書（詳原證2）、立 鋼公司檢驗報告（原證4）、原證5函附卷可佐。 　㈢訴外人林明祥前以其向原告購買之系爭房屋氯離子含量超過 中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公斤）為由，對 原告4人起訴請求減少價金等（本院111年度訴字第2129號， 即另案），經另案囑託土木公會鑑定結果，確定系爭房屋具 有氯離子超過中央標準局最大容許值（即每立方公尺0.6公 斤）之瑕疵，交易價值減損比率為以系爭房地總價12.88%計 算等情，並有另案土木公會鑑定報告在卷可佐。 　㈣經本院依原告聲請囑託永大事務所鑑定結果，內容略以：系 爭房地107年3月30日以房地總價3630萬元計，因氯離子含量 過高所造成價值減損比例13.5%，減損金額為490萬1000元。 本案僅鑑定系爭房地有混凝土氯離子超標之瑕疵，合理市場 交易價值減損比率，對於系爭房地合理市場交易價值，本案 不予鑑定。考量不動產價格係由土地及建物聯合貢獻所得， 然一旦發生瑕疵（本案為氯離子含量過高），價格減損自不 應限縮於建物，目前估價實務上，瑕疵不動產之減損金額， 多未拆分土地建物，況且以三個瑕疵不動產所推估之減損比 率，亦未拆分土地建物，因此本案之價值減損仍按目前估價 實務之通常作法，以房地一體之總價格做為價格減損之計算 基礎等情，並有該所鑑定報告附卷可憑。 四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除 契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度 台上字第1460號判決意旨參照）。 　㈠觀諸兩造於107年3月30日就系爭房地締結買賣契約（下稱系 爭買賣契約）第15條第5項約定：「兩造合意交屋時概依現 況點交，被告不負瑕疵擔保責任。但輻射屋、海砂屋、非自 然身故不在此限。」（詳本院卷第22頁）；參酌系爭房屋於 72年5月26日建築完成（參永大事務所鑑定報告中所附系爭 房屋登記謄本）等情，可認系爭買賣契約第15條第5項所稱 「海砂屋」之認定標準，探諸兩造間締約之真意，應以中央 標準局於83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性氯離子最 大容許值的規定（CNS 3090），鋼筋混凝土所處環境作耐久 性考量者，氯離子含量每一立方米不得超過0.6公斤（參原 證3）認定，若逾前述標準，即應由被告對原告負瑕疵擔保 責任。承前，系爭房屋經另案委託土木公會鑑定結果，確定 系爭房屋具有氯離子超過中央標準局最大容許值（即每立方 公尺0.6公斤）一節，既為兩造所未爭執，而可認屬實。則 原告主張：原告107年3月30日向被告買受系爭房屋為海砂屋 ，不符合兩造約定之品質，應認有瑕疵等語，自屬有據。 　㈡系爭房屋所具前述瑕疵，既非經採檢顯難得悉，性質上屬不 能即知之瑕疵，原告於107年3月30日向被告買受系爭房地， 辦理點交完畢後之5年內（即111年1月11日立鋼公司出具檢 驗報告時）發見瑕疵後，復隨於111年1月28日依民法第356 條第3項規定以原證5函將前述瑕疵情事通知被告，並於111 年4月19日（通知後6個月內）提起本訴，以起訴狀繕本送達 被告（被告吳蔡素華於111年5月16日收受、被告楊詠鱗111 年5月4日收受），依民法第359條規定向被告為減少價金之 意思表示，按諸前開法律規定，自無不合。　 　 五、原告主張：系爭房屋因氯離子含量超過法定容許標準值之瑕 疵，造成系爭房地交易價值減損500萬元，爰依民法第359條 規定請求減少價金500萬元，並依同法第179條規定請求被告 應返還原告500萬元及法定遲延利息等情。為被告所否認， 抗辯：系爭房屋因氯離子含量超過法定容許標準值之瑕疵結 果，僅會造成系爭房屋交易價格減損，並不會造成系爭土地 價格減損，本件經法院囑託永大事務所鑑定結果，該所出具 鑑定報告既認交易價格損範圍，包含土地及房屋，又未依法 院託事項將土地、房屋減損價額拆分，自無可取，應有另請 其補充鑑定或傳訊鑑定人到庭說明之必要等語。查： 　㈠經本院囑託依原告聲請囑託永大事務所鑑定結果，認：系爭 房地107年3月30日以房地總價3630萬元計，因氯離子含量過 高所造成價值減損比例13.5%，減損金額為490萬1000元等情 ，已如前述。則原告以系爭房屋有瑕疵為由，請求減少價金 490萬1000元，應屬有據；逾此部分之主張，則無理由。 　㈡關於本院於113年5月22日發函通知永大事務所「倘其鑑定結 果認減損價值者，非僅房屋，尚包含土地，請說明理由，並 分列房屋及土地合理之減損金額。」，經其函覆：本案僅鑑 定系爭房地有混凝土氯離子超標之瑕疵，合理市場交易價值 減損比率，對於系爭房地合理市場交易價值，本案不予鑑定 。考量不動產價格係由土地及建物聯合貢獻所得，然一旦發 生瑕疵（本案為氯離子含量過高），價格減損自不應限縮於 建物，目前估價實務上，瑕疵不動產之減損金額，多未拆分 土地建物，況且以3個瑕疵不動產所推估之減損比率，亦未 拆分土地建物，因此本案之價值減損仍按目前估價實務之通 常作法，以房地一體之總價格做為價格減損之計算基礎等語 。被告雖以永大事務所未按本院囑託內容拆分鑑定等由，否 定該所鑑定結果。然經譯細永大事務所提出鑑定報告，其不 動產交易價格減損評估依據，係依內政部實價登錄資料庫整 理而得。估價方法之選定，則採比較法。並肇於所取得3個 比較標的，均以房地一體總價做為成交價格，故經分析調整 後，認以房地總價13.5%做為系爭房地交易價值減損比例為 當。即該所函覆：價格減損不應限縮在建物云云，固非可採 。然其所採鑑定方法及評估依據，既基於現行實價登錄資料 庫多以房地一體總價做為成交價格，系爭房地與本件採樣3 個比較標的，也均以房地一體總價做為成交價格，鑑定內容 復未特別將土地交易價格（包含待鑑物及比較標的）另為評 估（結果應是將系爭房屋因瑕疵造成交易減損比例攤入房地 總價）。則該所函覆：價格減損不應限縮在建物一節，顯不 影響鑑定最終結果。即鑑定結果所謂減損金額490萬1000元 ，仍足認屬系爭房屋因氯離子含量過高所造成系爭房屋交易 價值減損之總額。此部分自無再依被告聲請補充鑑定或傳訊 鑑定人或調取系爭房地107年間經稅捐機關核定價值之必要 。　　　 六、綜上所述，原告本於民法第179條規定請求被告應給付原告4 90萬1000元，及被告吳蔡素華自111年5月17日起，被告楊詠 鱗自111年5月5日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定 遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理 由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行宣告， 經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回 。 八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。 結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79 條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　黃信滿 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佳玲

2024-10-24

PCDV-111-訴-1390-20241024-2

上
臺灣高等法院

債務不履行損害賠償等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第375號 上 訴 人 王祥安 陳玉玲 陳文福 喬光廷 共 同 訴訟代理人 朱柏璁律師 江明軒律師 董子涵律師 被 上訴 人 林明祥 訴訟代理人 康皓智律師 蔡淑湄律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華 民國112年9月27日臺灣新北地方法院111年度訴字第2129號第一 審判決提起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 原判決關於：㈠超過「確認上訴人就兩造於民國一一○年十月二十 一日訂立之不動產買賣契約書對被上訴人之買賣價金債權於逾新 臺幣參仟柒佰肆拾陸萬貳仟肆佰陸拾伍元之部分不存在」部分； ㈡命上訴人給付新臺幣壹佰伍拾玖萬玖仟參佰陸拾元本息，及該 部分假執行之宣告；暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 上開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔 。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國110年10月21日與上訴人簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）4, 160萬元向上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○○路00號1至4樓 及同路00巷0號1至4樓房屋（下分別稱系爭00號、系爭00巷0 號房屋，合稱系爭房屋）暨其坐落同市區○○段000、000、00 0地號土地（下合稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地） ，伊嗣於110年12月6日將前開價金全數匯入第一建築經理股 份有限公司（下稱第一建經公司）之履約保證信託專戶（下 稱系爭履保專戶）。惟經兩造於簽約後合意委託立鋼國際工 程股份有限公司（下稱立鋼公司）檢測，結果為部分房屋存 在硬固混凝土氯離子含量超標之瑕疵，復經原審囑託財團法 人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）檢測，發現系 爭房屋均存在上開瑕疵，爰依民法第354、359條規定及系爭 契約第5條第2、3項、第12條第3項約定，向上訴人主張減少 價金4,155,000元，則上訴人就系爭契約之買賣價金債權應 僅為37,445,000元，而非4,160萬元。再者，伊自110年12月 12日起即透過伊之仲介人員湛荏棋及代書葉國政通知上訴人 應履行系爭契約第5條第3項合意委請公正機關對系爭房屋進 行氯離子含量檢測之義務，但遭上訴人拒絕，並逕自委請尚 昕企業有限公司（下稱尚昕公司）進行測試，經伊多次催告 ，上訴人迄至111年1月3日始同意與伊合意委由立鋼公司進 行檢測，已有遲延合意選任公正機關進行檢測之違約情事； 又伊業於111年2月8日以三重中山路郵局第143號存證信函催 告上訴人應於函到7日內履行點交系爭房地義務，上訴人於1 11年2月9日收受該函，至遲應於111年2月16日履行，但上訴 人迄至111年8月3日始完成點交，亦有遲延點交之違約情事 。爰求為確認上訴人就系爭契約之買賣價金債權於超過37,4 45,000元部分不存在；另依系爭契約第8條第1項約定，請求 上訴人給付110年12月12日起至111年1月3日期間遲延合意選 任公正機關進行檢測、111年2月17日起至111年8月2日期間 遲延點交之違約金各224,910元、1,374,450元，合計為1,59 9,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不 服提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭房屋原本即有鋼筋裸露、梁柱顯見裂痕、 全屋滲漏水等一般常見海砂屋現象，此為被上訴人於交易前 所明知，且被上訴人係以等待危老重建、都市更新投資為目 的而購買系爭房地，並非自住或出租，縱有氯離子含量超標 之情，伊所為給付仍符合債之本旨，自不得據此請求減少價 金。又系爭契約第12條第3項已約定於系爭房屋發生氯離子 含量超標情況下，被上訴人僅能選擇解除系爭契約，不得主 張減少價金。被上訴人之仲介人員湛荏棋僅向伊之仲介人員 陳君亮表示欲進行氯離子含量檢測，並未具體說明如何合意 委請公正機關之細節，伊遂委託尚昕公司進行測試，惟被上 訴人不接受上開檢驗結果，另透過代書葉國政告知可委託立 鋼公司或台灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS）檢測，伊 旋即回覆同意選任立鋼公司辦理，亦配合於指定之時間進行 現場取樣，自無遲延合意選任公正機關進行檢測之違約情事 。被上訴人於提起本件訴訟前所主張之減價金額400萬元， 已超過總價款5%，伊遂依系爭契約第7條第9項之約定催告被 上訴人應向第一建經公司聲明保留爭議金額及應提起減價訴 訟，則在被上訴人尚未完成上開事項前，自不得要求伊點交 系爭房地，伊無遲延點交之違約情事。伊已於111年1月15日 以三重中山路郵局第47號存證信函催告被上訴人應於函到7 日內配合辦理點交，被上訴人於111年1月16日收受，至遲應 於111年1月23日之前履行，但被上訴人迄至111年8月3日始 完成點交，致伊於111年1月24日至111年8月3日期間受有難 以自由使用尾款2,912萬元之損害，自得依系爭契約第8條第 2項之約定，請求被上訴人給付違約金1,128,208元，爰以上 開債權予以抵銷等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原 判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第360、363、457頁）： ㈠兩造係於110年10月21日簽立系爭契約，由被上訴人以總價4, 160萬元向上訴人購買系爭房地。 ㈡被上訴人於110年12月6日已將全額價金4,160萬元匯入系爭履 保專戶。 ㈢系爭房地係於111年8月3日完成點交。 四、得心證之理由： 　㈠被上訴人主張系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量超過約定 標準之瑕疵，應減少價金4,155,000元，是否有理？　 　⒈系爭房屋是否存有氯離子含量超過約定標準之情事？ 　⑴系爭契約第5條第3項前段係約定：「氯離子含量檢測：本契 約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的 進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處 取樣），賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約 定標準（如標的建築完成日在87年6月25日【含當日】以前 ，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者， 約定標準為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若 無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準）…」（ 見原審卷一第35頁）。而系爭00號房屋為72年5月26日建造 完成、系爭00巷0號房屋為73年5月26日建造完成，此為兩造 所不爭執（見本院卷二第11頁），可見兩造已於系爭契約約 定系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量平均值不得超過每立方 公尺0.6公斤之標準。 　⑵經原審囑託土木技師公會進行鑑定，該公會指派張清雲、曾 國昌技師於112年5月4日至系爭房屋進行混凝土鑽心取樣共2 4處（每層依最低標準取樣3顆，2個門牌號碼4樓層即為24顆 試體），鑽取後隨即於現場進行中性化試驗，並送交經財團 法人全國認證基金會認證合格之厚昇工程顧問有限公司養護 後進行硬固混凝土氯離子含量試驗，嗣以112年7月14日新北 土技字第1120002626號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）回覆 表示：「…材料檢測結果：…硬固混凝土氯離子含量試驗結果 彙整如下：00巷0號建築試體編號1F-1、1F-2、1F-3，氯離 子含量分別為2.844kg/m³、1.824kg/m³、1.226kg/m³、樓層 平均含量1.965kg/m³；試體編號2F-1、2F-2、2F-3，氯離子 含量分別為2.088kg/m³、1.783kg/m³、2.059kg/m³、樓層平 均含量1.977kg/m³；試體編號3F-1、3F-2、3F-3，氯離子含 量分別為1.790kg/m³、1.622kg/m³、1.656kg/m³、樓層平均 含量1.689kg/m³；試體編號4F-1、4F-2、4F-3，氯離子含量 分別為3.266kg/m³、1.186kg/m³、1.457kg/m³、樓層平均含 量1.870kg/m³；00號建築試體編號1F-1、1F-2、1F-3，氯離 子含量分別為1.313kg/m³、0.610kg/m³、1.795kg/m³、樓層 平均含量1.239kg/m³；試體編號2F-1、2F-2、2F-3，氯離子 含量分別為2.693kg/m³、1.843kg/m³、1.402kg/m³、樓層平 均含量1.979kg/m³；試體編號3F-1、3F-2、3F-3，氯離子含 量分別為3.156kg/m³、1.572kg/m³、0.809kg/m³、樓層平均 含量1.846kg/m³；試體編號4F-1、4F-2、4F-3，氯離子含量 分別為2.462kg/m³、1.625kg/m³、2.126kg/m³、樓層平均含 量2.071kg/m³；…結論與建議：標的門牌號碼新北市○○區○○○ 路00號1至4樓建物及同路段00巷0號1至4樓建物，因硬固混 凝土氯離子含量檢測有超出法定容許標準值每立方公尺不得 超過0.6公斤之標準（標的物為完成於87年前之建築），廣 義上應屬高氯離子鋼筋混凝土建築物，為一般所稱之海砂屋 ，會影響上開兩建物結構安全及耐用年限，建議可另案辦理 該標的建物之耐震能力評估，依評估結果是否需進行補強或 拆除重建」等語（見外放之系爭鑑定報告第4至18、5004、5 007頁）。足見系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超逾系 爭契約所約定之每立方公尺0.6公斤，且影響系爭房屋之結 構安全及耐用年限甚明。 　⑶上訴人雖辯稱氯離子含量數值尚應參酌尚昕公司及立鋼公司 報告，尚昕公司報告顯示系爭00號房屋之硬固混凝土氯離子 含量未逾約定標準（見本院卷一第167至170頁），而立鋼公 司報告僅有系爭00號房屋2樓及系爭00巷0號房屋1至4樓超標 ，並非全部高於0.6kg/m³（見本院卷一第171至179頁）云云 。惟查，上訴人乃自行委託尚昕公司檢測，並未會同被上訴 人或其他公正人士前往取樣，其取樣過程及方法均屬不明， 該檢測結果自不可拘束被上訴人；至於立鋼公司固為被上訴 人所提議之檢測機構，並經上訴人同意後始會同前往取樣（ 見原審卷一第69至75頁），然上訴人於本件訴訟中仍爭執系 爭房屋之硬固混凝土氯離子含量是否逾越約定標準（見原審 卷二第34頁），並聲請由法院囑託鑑定（見原審卷二第35頁 ），嗣經被上訴人亦同意由法院囑託鑑定，並陳報鑑定機關 供原審參酌（見原審卷二第57頁），可見兩造於本件訴訟進 行中已另行合意系爭房屋硬固混凝土氯離子含量數值應以原 審囑託機構所檢測之結論為準，自不能因上訴人主觀上認該 結果不如預期，又回頭採認立鋼公司報告之結論。　 　⒉被上訴人主張系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量超過約定 標準之瑕疵，得依民法第354、359條規定及系爭契約第5條 第2、3項、第12條第3項約定，向被上訴人行使減少價金請 求權，是否有理？ 　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而 出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其 價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定 有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知 瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵 ，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。是依當事人之 約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不 具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。又解釋契約或當事人 意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之 真意，並通觀全文，斟酌訂立契約或為意思表示當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其 判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失其真意。　　 　⑵查系爭契約第5條第3項後段係約定：「檢測結果氯離子含量 平均值超過約定標準，除買賣雙方另有約定外，買方得主張 減少價金或解除契約…」（見原審卷一第35頁）；系爭契約 第12條第3項係約定：「本屋況原屋主（賣方）不負擔瑕疵 擔保，除了輻射屋、海砂屋、40年內非凶宅的情形時，買方 可無條件解除契約」等語（見原審卷一第39頁）；另有特別 約定事項第9點、第13點分別約定：「九、除本契約另有約 定外，賣方保證本建築物未使用未經處理之海砂，氯離子含 量是否過高，雙方約定建築完成於87年6月24日（含）以前 ，氯離子含量標準為0.6kg/m³，…以三孔平均值為準，雙方 均不得於檢測未逾前述標準時要求任何補償或興訟，違者以 違約論」、「十三、雙方約定於移轉所有權並已點交買賣標 的後，買方發現有本特約事項第九（指氯離子含量）、十一 （指輻射污染）、十二（指非自然死亡）點之重大瑕疵時， 買方得要求減少價金或解除契約回復原狀，惟買方僅要求減 少價金而其要求價金超過原買價百分之十者，賣方亦得要求 解除契約回復原狀，買方不得拒絕」等語，並經兩造簽名確 認（見原審卷一第47、49頁）。又一般硬固混凝土氯離子含 量之標準，係採經濟部標準檢驗局CNS 3090 A2042（預拌混 凝土）國家標準訂定，但於83年7月22日前並無規定，於87 年7月22日後規定其含量標準0.6kg/m³，嗣經多次修訂標準 ，因此在判斷建築物之混凝土氯含量標準，除契約另有規定 外，皆以各地方政府對於高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及 鑑定要點、原則等，訂為超過0.6kg/m³之氯離子含量始屬高 氯離子鋼筋混凝土建築物（俗稱海砂屋），此觀系爭鑑定報 告內文說明亦明（見外放之系爭鑑定報告第16頁）。由上可 知，兩造係以系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量超過約定標 準（0.6kg/m³），即屬系爭契約第12條第3項所謂「海砂屋 」定義，而上開約定標準與系爭鑑定報告所指高氯離子鋼筋 混凝土建築物之一般認定標準無違，且硬固混凝土氯離子含 量超過約定標準一事更經兩造於特別約定事項第13點中約定 為「重大瑕疵」；揆諸系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量之 平均值前經新北市土木技師公會檢測後確實超過約定之0.6k g/m³標準，業如前述，被上訴人自得依上開約定及民法第35 9條規定，行使減少價金請求權或解除系爭契約，是被上訴 人於111年1月20日以三重中山路郵局第68號存證信函向上訴 人行使減少價金請求權（見原審卷一第77至81頁），並經上 訴人於111年1月21日收受（此為兩造所不爭執，見本院卷一 第360、457頁），自已合法生減少價金之效力。　 　⑶上訴人固辯稱依系爭契約第12條第3項之約定，於發生氯離子 含量超標情形時，被上訴人僅能選擇解除契約、回復原狀， 不得行使減少價金請求權云云。惟查： 　①依本件簽約代書即證人葉國正證稱：「該手寫約定是伊書寫 ，因為屋齡老舊，賣方很單純想賣房屋，原本對於屋況不負 任何瑕疵擔保責任，但買方擔心有重大瑕疵，如果有輻射、 海砂、凶宅等情形還是要賣方負瑕疵擔保責任，所以當時約 定如果有上開情形可以無條件解約；他們當時只有提到無條 件解除契約，沒有提到如果買方想繼續買是要折價還是要如 何處理」等語（見本院卷一第404頁），可見上訴人於簽約 時原係就系爭房屋所有狀況均不欲負瑕疵擔保責任，經被上 訴人特別就「輻射、海砂、凶宅」等3種情形為要求後，上 訴人同意就該3種情形應負瑕疵擔保責任，並以手寫條款約 定最重可達解除契約之程度，且未明示排除被上訴人不得行 使民法瑕疵擔保責任中之減少價金請求權；參以前述系爭契 約第5條第3項後段及特別約定事項第13點亦明定如有氯離子 含量超標情事時，買方即被上訴人得要求減少價金「或」解 除契約回復原狀等語，此等約定既然繼續存在於系爭契約中 ，並未因系爭契約第12條第3項手寫條款之增訂而刪除，且 與上開系爭契約第12條第3項之約定並無衝突，故自契約約 款之整體解釋而言，應認系爭契約第12條第3項之手寫條款 旨在強調上訴人就「輻射、海砂、凶宅」等3種情形以外對 被上訴人不負民法瑕疵擔保責任，至於「輻射、海砂、凶宅 」仍應負瑕疵擔保責任，而負責方法最重可達「解除契約」 之程度，並未明示排除被上訴人不得行使減少價金請求權， 是上訴人辯稱被上訴人僅能解除契約云云，非為有理。 　②況於被上訴人以前揭第68號存證信函向上訴人主張因氯離子 含量超標而減少價金時，上訴人即於111年2月9日以三重中 山路郵局第145號存證信函向被上訴人表示：「對於減價金 額貴我雙方目前恐無共識，惟寄件人願將爭議款項400萬元 保留於履保專戶並與台端先進行點交程序，就台端主張減少 價金部分，待日後雙方協議或確定訴訟判決作為專戶款項撥 付依據，惠請台端於收文後儘速協商貴我雙方點交日期」（ 見本院卷一第67頁）；復於111年2月25日以三重中山路郵局 第189號存證信函表示：「雙方理應依約履行點交義務，惟 台端亦應以總價4160萬元與本人進行點交，然台端先前主張 減價400萬元始得辦理點交，已逾越合意範圍，縱台端主張 系爭標的物有應減價之瑕疵，然就該事實存否及其因此所減 少之價金仍需由法院判斷，故台端指摘本人未履行點交義務 恐有誤會」（見原審卷一第115至119頁）；再委由吳啟瑞律 師於111年7月18日以行政院郵局第35號存證信函表示：「因 林明祥主張減少保留之金額逾5％，應於本人通知後7日內提 起減價訴訟，本人已以第189號存證信函通知提起訴訟，惟 林明祥逾期未提起訴訟，即應依本人請求辦理。於此本人請 求林明祥函到後給付價金，如仍不給付自有構成違約事由… 遑論雙方爭議款僅於400萬元範圍內有爭議，然林明祥竟將2 千多萬元款項拒絕給付，就超出部分自有債務不履行之情… 因未依雙方契約提出減價訴訟，就此違約部分於函到後計算 相關違約金，並於111年7月26日上午10點至事務所就履行合 約及違約金等事協商討論」（見原審卷一第105至113頁）； 更委由吳啟瑞律師於111年7月18日以行政院郵局第36號存證 信函向第一建經公司表示：「因買方主張減少保留之金額逾 5％，本人已以第189號存證信函通知提起訴訟，惟買方未提 起訴訟係為買方構成違約事由，本人已履行相關買賣義務， 第一建經即可依合約撥款…遑論雙方爭議款僅於400萬元，其 餘款項並無爭議，第一建經就其餘款項自應先給付本人…請 第一建經就非爭議款依約撥款，其餘爭議款提存至法院，勿 再阻擾及拖延本件買賣合約履行，並請函到7日內告知前述 事項辦理情形」（見本院卷一第73至77頁）；甚至於原審亦 未曾提出過被上訴人僅得解除契約、不能減少價金之抗辯方 法。益徵上訴人於知悉被上訴人行使減少價金請求權後，於 多次信函已屢屢要求應將爭議款暫保留於系爭履保專戶後辦 理點交，從未表達被上訴人僅得解除契約、不能減少價金， 是上訴人恐因不接受原審囑託作成系爭鑑定報告所附之鑑價 結果（即應減價之金額，詳如後述），始於本院審理中改稱 被上訴人不得減少價金，自非可採。 　⑷上訴人再辯稱系爭房屋之屋況早已存在一般常見海砂屋現象 ，此為被上訴人所明知，不得主張減少價金云云；惟系爭房 屋屋況老舊與是否氯離子含量超標係屬二事，而氯離子含量 是否超標尚非以目視檢查即能發現，必須經由檢測機關以專 業方法進行試驗始能得知，自難以被上訴人於買賣前經仲介 人員帶看房屋時，即得以目視觀察系爭房屋有鋼筋裸露、梁 柱顯見裂痕、全屋滲漏水等狀況（見本院卷一第151至164頁 ），逕認被上訴人於簽約前已明知或可得而知系爭房屋存有 上開氯離子含量過高情事而仍願意以約定總價4,160萬元購 買。上訴人復辯以被上訴人購買系爭房地目的在於等候都市 更新，並非自住或出租，只要將來可以進行危老重建即已達 成契約目的，不得主張減少價金云云；然前已敘明系爭契約 已約定遇有「輻射、海砂、凶宅」等3種情形時，上訴人應 負瑕疵擔保責任，而得否辦理都市更新並不影響系爭房屋之 硬固混凝土氯離子含量超標之事實，上訴人依約即應就此負 瑕疵擔保責任；且被上訴人已否認有建商來找伊洽談都更或 重建（見本院卷一第293頁），又自系爭契約全文以觀，未 見兩造有何約定締約目的在於辦理危老重建、都市更新，再 以上訴人所提兩造簽約前之仲介售屋廣告以觀，系爭房地於 銷售時強調「自住收租皆宜」、「市場上少之又少的三面採 光透天金店面」、「原始屋況可規劃成整棟收租金雞母」等 語（見本院卷一第58至61頁），可見銷售賣點並非僅有都市 更新話題而已，亦存在自住或收租利益；況系爭房地點交予 被上訴人後，被上訴人已重新就屋況整理裝修（見本院卷二 第217至258頁），並與訴外人倍增資產管理有限公司簽立租 賃契約（見本院卷二第131至178頁），委託該公司包租代管 系爭房地（見本院卷一第255頁），更難認被上訴人購買系 爭房地毫無現實使用收益之需求，上訴人此部分所辯，並不 可取。至於上訴人再辯稱系爭房屋得經由進行補強工程而達 到結構安全，無減少價金之必要云云，惟系爭契約已明定上 訴人應就系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量超標負瑕疵擔保 責任，且買受人依物之瑕疵擔保規定請求減少價金者，本不 以先行請求出賣人修補瑕疵為必要，是上訴人此部分所辯， 亦非可採。　　 　⒊本件買賣應減少價金若干元？　 　⑴按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「 應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之 比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（ 最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）。 　⑵本件經新北市土木技師公會複委託大一不動產估價師事務所 （下稱大一事務所）評估系爭房屋於兩造簽立系爭契約之日 存在及不存在氯離子含量超標瑕疵之市場正常價格各為何， 其結論為：「…於買賣當時即110年10月21日在正常情況下（ 建物混凝土無氯離子超標之瑕疵）市場正常價格為41,362,0 00元，有混凝土氯離子超標之瑕疵之市場交易價值為36,036 ,000元，前後市場價值之價差為5,326,000元，減損比率為1 2.88％」等語（見外放之系爭鑑定報告第16、17、6054至605 5頁）。爰衡酌上開評估過程已考量一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場狀況及勘估標的依最有效使用與獨立 估價情況下，採用比較法、成本法、收益法之直接資本化法 等估價方法，已詳述其估價經過及結果，且該內容並無明顯 不合理之處，自堪信採為本件審認基礎。是系爭房地有氯離 子含量過高瑕疵之價值差額占系爭房地無瑕疵應有價值之比 例為12.88％，又系爭契約所約定之買賣總價金為4,160萬元 （參不爭執事項㈠），則被上訴人得請求減少價金之數額經 計算後應原為5,358,080元（計算式：4,160萬元×12.88％） ，而被上訴人係主張減少價金4,155,000元（見本院卷二第1 0頁），未逾上開範圍，且因特別約定事項第13點後段已明 定「買方僅要求減少價金而其要求價金超過原買價百分之十 者，賣方亦得要求解除契約回復原狀，買方不得拒絕」（見 原審卷一第47頁），而該減少價金4,155,000元亦未逾買賣 總價金4,160萬元之10％，故被上訴人主張本件買賣系爭房地 應減少價金4,155,000元，自屬有理。 　⑶至於上訴人辯稱大一事務所估價時未考慮系爭房地具有危老 重建之申請資格，將之納入價格形成因素後，應會影響系爭 房地之正常交易價格云云。惟承前所述，上訴人並未舉證證 明被上訴人購入系爭房地之目的係專為等待都市更新之用， 且卷內亦無建商已簽約整合含系爭房地在內鄰近房地完畢而 即將開工改建之事證，而大一事務所估價時所使用之比較法 ，其比較標的均為系爭房地周遭建築年份相近之中古屋市場 交易行情（見外放之系爭鑑定報告第6027頁），應已包含中 古屋等待都市更新利益之話題反映於市場價格之水準，是上 訴人所辯危老重建之申請資格將影響估價行情云云，並非可 取。　　 　㈡被上訴人主張上訴人遲延合意選任公正機關進行氯離子含量 檢測，依系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人給付違約金 ，是否有理？金額應為若干？ 　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，此觀民法第 229條第2項前段之規定自明。所謂給付無確定期限，係指給 付未定期限及給付雖定有期限而其屆至之時期不確定而言（ 最高法院103年度台上字第366號判決意旨參照）。又所謂催 告，固不限定其方式，以言詞或書面行之均無不可，然仍應 就請求依約為特定給付乙事為明確之意思通知。系爭契約第 5條第3項固約定：「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣 雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量 檢測，賣方（指上訴人）不得拒絕…」等語（見原審卷一第3 5頁），惟無確定履行期限之明文，是上訴人配合被上訴人 合意選任公正機關進行氯離子含量檢測之義務自屬不確定期 限之債務，被上訴人自應合法催告，上訴人始負遲延責任。 　⒉查被上訴人雖主張輾轉透過買賣雙方仲介人員湛荏棋、陳君 亮向上訴人為催告，然渠2人均非被上訴人之代理人，而被 上訴人係於110年12月12日、13日、16日、20日以LINE告知 湛荏棋：「請安排檢測氯離子含量，以利交屋作業」、「氯 離子檢測時間？買賣雙方要會同」、「氯離子檢測時間？」 、「依據合約書第5條第3、4項請一併安排氯離子及無輻射 檢測。需合意檢測單位及買賣雙方會同檢測」、「依據買賣 契約書12月22日前要交屋，現在已經逾期了」等語（見原審 卷一第63至65頁），然湛荏棋僅向陳君亮表示被上訴人要求 氯離子檢測（見本院卷一第382頁），陳君亮即告知上訴人 關於被上訴人要驗氯離子含量一事（見本院卷一第393頁） ，傳達過程中未曾具體表明如何選任檢測單位之細節或指定 時間至何處洽談選任方式等計畫，尚難認被上訴人就請求上 訴人依約合意選任檢測單位一事已為明確之意思通知，自無 可歸責於上訴人而拒絕合意選任檢測單位之遲延情事。又上 訴人聽聞被上訴人欲瞭解系爭房屋氯離子含量是否超標後， 旋即委託尚昕公司於110年12月20日至現場取樣並檢測（見 本院卷一第167至170頁），時間前後尚屬密接，亦難認上訴 人有斷然拒絕或預示拒絕釐清系爭房屋氯離子含量數值之意 。迨至被上訴人不願採納尚昕公司報告，於110年12月30日 （週4）以LINE告知代書葉國正關於立鋼公司及SGS檢測費用 及報告作成所需時間，並請其詢問上訴人意願（見原審卷一 第69頁），上訴人經合理思考期間後，即於111年1月3日（ 週1）透過葉國正回覆選任立鋼公司，並同意依被上訴人建 議之日期（111年1月6日、週4）至現場取樣等語（見原審卷 一第73至75頁），更難認上訴人有何可歸責之遲延情事，是 被上訴人主張上訴人就遲延合意選任公正機關進行氯離子含 量檢測應依系爭契約第8條第1項之約定賠償違約金云云，即 非有據，礙難採認。　　 　㈢被上訴人主張上訴人遲延點交系爭房地，依系爭契約第8條第 1項約定，請求上訴人給付違約金，是否有理？金額應為若 干？ 　 被上訴人主張伊於110年12月6日將全額價金4,160萬元匯入 系爭履保專戶（參不爭執事項㈡）即可要求點交系爭房地， 伊於111年2月8日以三重中山路郵局第143號存證信函催告上 訴人應於文到翌日起7日內履行點交義務（見原審卷一第99 至101頁），上訴人於111年2月9日收受，至遲應於111年2月 16日履行，但上訴人迄至111年8月3日始完成點交，有遲延 點交之違約情事。經查： 　⒈系爭契約固約定點交日最遲不得逾110年12月22日（見原審卷 一第37頁），惟承前所述，被上訴人係於110年12月間表示 欲依系爭合約第5條第3項約定合意選任檢測單位以進行氯離 子含量檢測事項，顯然意在等待檢測結果出來後始進行交屋 手續，而上訴人亦為同意，兩造係於111年1月間合意選任立 鋼公司檢測，並於111年1月6日至現場取樣，則解釋上兩造 就系爭房地之點交期限已於簽約後合意變更為未定期限，且 於立鋼報告作成前尚難認上訴人有何可歸責於己之遲延點交 情事，合先敘明。 　⒉又本件買賣價金係由兩造合意委由第一建經公司辦理買賣價 金信託履約保證（系爭契約第2條約定參照，見原審卷一第3 3頁），故被上訴人係將買賣價金陸續匯入系爭履保專戶， 由第一建經公司負責系爭履保專戶內款項之管理事宜，並於 系爭契約第3條第3項及特別約定事項第7點約定：「除代繳 稅款、支付仲介服務報酬、代清償賣方債務及經買方書面同 意賣方得動支部分款項外，賣方不得要求自履保專戶內支配 任何款項」、「於買方未簽名同意『履保專戶』之餘款匯入賣 方指定之帳戶前，不得視為尾款已付清」（見原審卷一第35 、47頁），更於系爭契約第7條第2項前段約定：「買賣雙方 應於辦理本買賣標的點交時各別簽立『履保專戶收支明細表 暨點交確認單』…」（見原審卷一第37頁），以俾第一建經公 司處理款項。由上可知，被上訴人匯入系爭履保專戶之款項 係「委託第一建經公司代為執行給付系爭契約買賣價金」， 而非一旦匯入系爭履保專戶即由上訴人取得該等金錢之所有 權，於被上訴人書面同意第一建經公司撥付系爭履保專戶內 之剩餘款予上訴人前，尚無從認定被上訴人已付清價金尾款 ，足見被上訴人得請求上訴人點交系爭房地之前提，乃須向 第一建經公司提出同意撥付系爭履保專戶內剩餘款項予上訴 人之書面，如此第一建經公司方能實際執行代被上訴人給付 價金剩餘款予上訴人之事項，上訴人即應為對待給付而同時 辦理系爭房地之點交手續，故被上訴人雖於110年12月6日即 已將全額價金4,160萬元匯入系爭履保專戶（參不爭執事項㈡ ），惟於書面同意第一建經公司得將系爭履保專戶內之剩餘 款匯入上訴人指定之帳戶前，仍未能視為尾款已付清，從而 被上訴人主張其自110年12月6日以後即有請求上訴人點交系 爭房地之權利云云，自難憑採。 　⒊而立鋼公司係於111年1月11日作成檢測報告，其中系爭00號2 樓房屋及00巷0號1至4樓之硬固混凝土氯離子含量均超過約 定之0.6㎏/M³標準(見本院卷一第171至179頁)，被上訴人遂 於111年1月20日以三重中山路郵局第68號存證信函檢附立鋼 公司報告向上訴人表示：「試驗結果為00號2樓及00巷0號1 、2、3、4樓等5戶不合格…『本人主張減少價金400萬元』，同 意辦理點交並由第一建經確認後執行履保專戶價金之撥付作 業」（此信函副本寄送仲介公司及第一建經公司，見原審卷 一第77至97頁），其意即為表明其已匯入系爭履保專戶之4, 160萬元之其中400萬元不同意交予上訴人。上訴人於111年1 月21日收受該函（此為兩造不爭執，見本院卷一第360、457 頁）後不認同被上訴人前揭主張，兩造因此發生履約爭議。 又兩造前經2次協商未果（上訴人表示兩造曾於111年1月13 日及同年2月13日針對點交及撥款事項進行協商，被上訴人 亦不爭執曾有上開2次協商事實，僅日期無法確定，見本院 卷一第349、407頁），而上訴人係於111年2月9日以三重中 山路郵局第145號存證信函回覆：「對於減價金額貴我雙方 目前恐無共識，惟寄件人（指上訴人）願將爭議款項400萬 元保留於履保專戶並與台端（指被上訴人）先進行點交程序 ，就台端主張減少價金部分，待日後雙方協議或確定訴訟判 決作為專戶款項撥付依據，惠請台端於收文後儘速協商貴我 雙方點交日期」等語（見本院卷一第67頁），被上訴人於11 1年2月10日收受（此為兩造所不爭執，見本院卷一第361、4 57頁），應認上訴人認同保留爭議款，並無拒絕點交之意， 被上訴人自得向第一建經公司書面聲明保留400萬元、同意 撥付剩餘款予上訴人後，請求上訴人配合點交；惟被上訴人 固於111年2月8日、111年2月22日、111年7月23日以三重中 山路郵局第143、181、616號存證信函催告上訴人應於文到7 日內點交等語（見原審卷一第99至101、103頁、本院卷一第 313至315頁），卻未見被上訴人提出簽署「同意保留400萬 元、餘款撥付上訴人」等類此文書予第一建經公司之事實， 以致第一建經公司無從代為執行給付系爭契約買賣價金之事 項，形同被上訴人尚未給付尾款，遂於111年7月27日以台北 體育場郵局第792號存證信函通知被上訴人：「…台端僅欲請 求減少價金並要求賣方點交，而不行使契約解除權，台端仍 應依定之點交期限配合辦理點交作業；又台端主張減價之範 圍已逾總價5％，因未與賣方達成合意，且經賣方以第189號 存證信函、第35號存證信函催告期限就本買賣契約提起訴訟 ，故本公司依約執行催告責任，惠請台端於文到7日內配合 辦理點交，或就本契約提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達至 本公司，本公司將依台端起訴請求範圍內保留專戶價金至判 決確定為止，屆時未履行，將按買賣契約、價金信託履約保 證申請書點交相關約定免除賣方點交責任並將專戶撥付至賣 方指定帳戶，同時通知特約地政士由台端領取買賣標的權狀 及鑰匙」（見原審卷一第121至133頁），上訴人自無為對待 給付而點交系爭房地予被上訴人之義務，尚難認上訴人有何 可歸責於己事由而遲延點交之違約情事，是被上訴人主張上 訴人就遲延點交應依系爭契約第8條第1項之約定賠償違約金 云云，亦非可採。 　㈣上訴人所為之抵銷抗辯是否有理？金額應為若干？ 　⒈按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其 提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款定有明文。本件上訴人於本院審理時始抗辯伊對被上訴人 亦有遲延點交之違約金債權1,128,208元，並以之與被上訴 人於本件訴訟主張之債權予以抵銷等情，固屬於二審提出新 攻擊防禦方法，惟此抗辯事由攸關上訴人是否應向被上訴人 為給付，如不許其提出實屬顯失公平，依上開規定，自應許 其於本院提出。 　⒉上訴人主張伊已於111年1月15日以三重中山路郵局第47號存 證信函催告被上訴人應於函到7日內配合辦理點交（見本院 卷一第63至64頁），被上訴人於111年1月16日收受，至遲應 於111年1月23日之前履行，但被上訴人迄至111年8月3日始 完成點交，有遲延點交情事。經查： 　⑴被上訴人已於111年1月20日以三重中山路郵局第68號存證信 函檢附立鋼公司報告向上訴人表示減少價金400萬元（見原 審卷一第77至97頁），而上訴人不認同被上訴人前揭主張， 兩造因此發生履約爭議，又經2次協商均未達成共識，殆至1 11年2月9日始以三重中山路郵局第145號存證信函表示同意 保留爭議款400萬元而進行點交，並請求被上訴人應儘速協 商點交日期（見本院卷一第67頁），業如前述，而點交之前 提乃兩造對於價金數額及支付均無爭議，是於上訴人同意保 留400萬元爭議款前，尚難認被上訴人有何配合點交之義務 ，是上訴人主張被上訴人於接獲前揭第47號存證信函經7日 後，即自111年1月24日起即有遲延點交之違約情事云云，自 非有據。 　⑵再依系爭契約第7條第9項約定：「…減少價金或修繕金額有爭 議時，保留爭議金額，其餘款項先交付賣方。但保留金額逾 總價款百分之五時，買方應於賣方通知後7日內提起減價訴 訟，逾期未起訴則依賣方請求辦理」（見原審卷一第37頁） ，是兩造就點交及撥款等事項發生爭議而無法協商，且減價 金額逾總價款5％者，即應按系爭契約第7條第9項約定，由上 訴人催告被上訴人提起減價訴訟後辦理點交。而被上訴人於 接獲上訴人所寄發前揭第145號存證信函後，僅於111年2月2 2日以三重中山路郵局第181號存證信函催告上訴人點交（見 原審卷一第103頁），並未向第一建經公司書面聲明保留400 萬元、同意撥付剩餘款予上訴人，兩造因此協商不成；揆諸 被上訴人所主張之減價金額為400萬元，已高於總價款4,160 萬元之5％，上訴人遂於111年7月18日委由吳啟瑞律師以行政 院郵局第35號存證信函向被上訴人表示「林明祥並不主張解 除契約而主張減少價金，其買賣標的點交之程序即應以系爭 契約第7條第9項辦理，因林明祥主張減價保留之金額逾總價 百分之五，林明祥應於本人通知後7日內提起減價訴訟，逾 期未起訴則依賣方請求辦理」（見原審卷一第107至109頁） ，可見上訴人斯時已依系爭契約第7條第9項約定明確具體催 告被上訴人應於文到7日內提起減價訴訟後辦理點交，被上 訴人係於111年7月19日收受（此為兩造所不爭執，見本院卷 一第362、457頁），自應於111年7月26日前提起減價爭議訴 訟，然被上訴人直至111年8月2日始提起本件訴訟（見原審 卷一第11頁），已有遲延配合點交情事。 　⑶查系爭契約第8條第2項約定：「買方違反本契約之義務時， 每逾1日按該期價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至 完成給付日止）…」（見原審卷一第37頁）。而被上訴人經 催告後原應於111年7月26日前提起訴訟，然被上訴人直至11 1年8月2日始提起本件訴訟，自111年7月27日起至111年8月2 日期間共計遲延7日；又前已敘明本件應減少價金4,155,000 元，故買賣價金總額應變更為37,445,000元（計算式：4,16 0萬元－4,155,000元），而系爭履保專戶於被上訴人負遲延 責任前已陸續撥付合計24,968,622元款項予上訴人（見本院 卷一第165頁），故被上訴人尚應同意第一建經公司撥付之 餘額為12,476,378元（計算式：37,445,000元－24,968,622 元），其萬分之2即為2,495元（計算式：12,476,378元×萬 分之2，元以下四捨五入，以下均同）；以此計算後，被上 訴人應負之違約金應為17,465元（計算式：2,495元×7日） 。 　⒊上開違約金性質為何？金額是否過高？ 　⑴按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法 第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違 約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之 預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則 以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰 之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之 約定或其他債之關係負損害賠償責任。查系爭契約第8條第2 項係約定：「買方違反本契約之義務時，每逾1日按該期價 款萬分之2計算違約金…經賣方定7日期限催告逾期仍不履行 ，賣方得解除契約。如因可歸責於買方致本契約解除時，除 同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因 此所衍生之全部稅捐及相關費用」等語（見原審卷第37頁） ，可見遇有被上訴人經催告後仍不履約之情形時，上訴人除 得請求按日計罰或沒收被上訴人已付價款作為違約金外，並 得請求被上訴人負擔已發生之相關費用，已將違約金與其他 損害賠償併列，復審諸該條約定意在强制買方即被上訴人應 善盡買受人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質。 　⑵次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院 得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造 利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、 調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此 排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之 主張及舉證責任，故約定違約金過高與否之事實，應由主張 此項有利於己事實之債務人負舉證責任。而約定違約金額是 否過高？賠償性違約金係以債權人所受損害為主要準據，懲 罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參 酌債務人違約時之一切情狀（最高法院107年度台上字第764 號、110年度台上字第732號判決意旨參照）。經查： 　①爰審酌被上訴人係向上訴人主張減少價金，經被上訴人以前 揭第145號存證信函表示同意保留爭議款400萬元而進行點交 後，上訴人仍未向第一建經公司書面聲明保留400萬元、同 意撥付剩餘款予上訴人，兩造因此協商不成，殆至上訴人依 約催告被上訴人應提起減價爭議訴訟後，被上訴人並無不能 或難以提出訴訟之情事，卻直至第一建經公司亦發函催告後 ，被上訴人始於111年8月2日起訴，其違約情事自難謂不重 大，倘被上訴人於此重大違約時，仍得任意指摘原約定之違 約金數額過高而要求核減，無異將其不履行契約之不利益歸 由上訴人分攤，不僅對上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安 全及私法秩序之維護，自無酌減理由。 　②再衡酌兩造於訂立系爭契約時已盱衡自己履約之意願、經濟 能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本 諸自由意識及平等地位，被上訴人自應受該違約金約定之拘 束；且被上訴人於協商不成後未依催告提起減價訴訟，以致 後續點交程序延宕，上訴人即無法受領使用剩餘款12,476,3 78元，暨考量現今社會經濟狀況、兩造爭議始末等一切情狀 ，應認該違約金並無過高，被上訴人抗辯違約金數額過高， 應予酌減，非屬有理。　 　㈤被上訴人訴請確認上訴人就系爭契約之買賣價金債權於超過3 7,445,000元部分不存在，是否有理？　　　 　⒈被上訴人提起本件確認之訴，有無法律上之確認利益？ 　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查被上訴 人主張系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量超過約定標準之 瑕疵，應減少價金等情，為上訴人所否認，顯然兩造間關於 上訴人就系爭契約應得之買賣價金數額發生爭執，攸關被上 訴人是否負有給付約定全額價金4,160萬元予上訴人之義務 ，如不訴請確認，被上訴人在私法上之地位將有受侵害之危 險，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，從而被上 訴人提起本件確認之訴，即有確認之法律上利益。 　⒉經查，系爭履保專戶於被上訴人提起本件減價爭議訴訟後， 係保留爭議款400萬元，待兩造合意或本件判決確定時作為 支付依據（見本院卷一第165頁），其餘款項皆已撥付至上 訴人指定帳戶。而前已敘明本件應減少價金4,155,000元， 是依此結果，被上訴人得向系爭履保專戶申請取回400萬元 ，另向上訴人請求給付155,000元（計算式：4,155,000元－4 00萬元）；又上訴人係以前揭違約金債權17,465元向被上訴 人為抵銷抗辯，是上訴人就系爭契約之買賣價金債權應為37 ,462,465元〈計算式：4,160萬元－（4,155,000元－17,465元 ），於超過37,462,465元部分不存在。　　 五、綜上所陳，被上訴人求為確認上訴人就系爭契約之買賣價金 債權於超過37,462,465元部分不存在，洵屬有據，應予准許 ；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就確認 訴訟超過上開應予准許部分及命上訴人給付金錢部分，為上 訴人敗訴之判決，於法自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主 文第2、3項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴 之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日 民事第十四庭 審判長法 官 李媛媛 法 官 陳雯珊 法 官 周珮琦 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日 書記官 強梅芳

2024-10-22

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