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確認租賃關係不存在等

臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度訴字第104號原告花蓮縣農產運銷股份有限公司法定代理人顏新章訴訟代理人洪維廷律師複代理人詹湧翔被告張志偉訴訟代理人紀岳良律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國113年1 2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認兩造間就坐落於花蓮縣○○鎮○○段0地號、○○段00地號土地於民國106年10月11日所成立之租賃地上物法律關係自112年1月1日起不存在。被告應將前項土地上如複丈成果圖所示編號A1、A2、B1、B2、B3 、B4及C部分之設備及建物騰空，並返還廠房予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣55萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣165萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係之基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明，而有不安之狀態存在，且此種狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就坐落於花蓮縣○○鎮○○段0地號、○○段00 地號土地於民國106年10月11日所成立之租賃地上物法律關係自112年1月1日起不存在，為被告否認，是兩造間關於地上物租賃法律關係即有不明之處，且造成原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟具確認利益甚明。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠坐落花蓮縣○○鎮○○段0地號、○○段00地號土地上之廠房（下稱系爭廠房）為花蓮縣政府興辦事業計畫興建時，伊依農產品市場交易法第16條向花蓮縣政府提供用以經營肉品市場。兩造於民國106年10月11日簽訂花蓮縣肉品市場股份有限公司場地租借使用清潔合約書(下稱系爭租約)，被告向伊租用電宰場及周邊範圍之系爭廠房(如附圖所示部分)，約定租賃期間自106年10月1日起至115年9月30日止，兩造約定系爭租約第12、14條規定:「租用人應配合各項法規之需要提供相關之作業，違規者，如經相關單位查處，其罰款由違規租用人負責繳清，無法配合辦理者，本公司得即刻解除本合約」、「本公司(即原告)如有特殊狀況或配合政府政策，因故終止契約時，租用人不得有異議。」等約定。　㈡嗣伊為響應政府於109年12月15日開始推動「屠宰場肉品衛生安全管制系統」(HACCP)之政策而加入行政院110年1月29日院臺農字第1090042247號函核定，辦理「建構農產品冷鏈物流及品質確保示範體系」計畫，伊依上開計畫及相關規定須同步向中央動植物防疫檢疫局申請辦理屠宰場變更登記。被告於租借期間，於電宰廠周邊範圍設置烹煮豬血設備，被告所興建之設施，已不符法規要求，以至於伊無法變更登記與興建符合法規之設施。是伊自111年6月30日以伊公司第463 號函先予告知被告應將非法之豬血加工設備遷移，然未獲置理，再於111年10月4日以伊公司花農總銷字第703號、111年 12月7日花農總銷第879號函通知被告於112年1月1日終止兩造租賃關係。兩造間之系爭租約既經終止，伊自得請求被告遷讓返還系爭廠房。　㈢爰依系爭租約第1條第12、14款及民法第455條之規定，提起本件訴訟，並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：　㈠依據原告訴之聲明，係主張解除契約而確認契約不存在，則對應兩造契約，請求權基礎係第12條「租用人應配合各項法規之需要提供之作業，違規者，如經相關單位查處，其罰款由違規租用人負責繳清，無法配合辦理者，本公司得即刻解除本合約」。原告係公司，不是政府單位，無權判斷伊是否違反法律或行政規則，本件更無任何被告遭裁罰及無法配合改善之情況，難以理解原告所指解除契約之狀態為何？且原告基於公司經營策略考量，要如何爭取補助，與伊無涉。10 6年簽約前，伊的加工廠就是這樣，簽約後也是這樣，簽約時甚至寫「屠宰場周邊」，怎麼當時原告認為合法，現在就不合法，屠宰場周邊就不是屠宰廠內，怎麼會違法？就算法令變更，也應該是要輔導轉型而非直接驅趕。　㈡原告所引農業部動植物防疫署函文並非法規命令，並無拘束伊之效力。兩造之場地租借契約並沒有載明是租賃何土地，重點是原告同意伊在原告屠宰場邊做豬血加工，原告自不得請求伊騰空返還其所主張之土地等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告請求確認系爭租約租賃關係不存在，有無理由？　⒈按契約之終止，有由當事人合意而終止者，亦有依當事人一方行使終止權而為終止之意思表示者；而當事人一方行使終止權，其終止權之發生原因有基於當事人約定者，謂之約定終止權，亦有依法律規定者，謂之法定終止權。又合意終止為契約行為，於合意終止後，當事人間權利義務關係，悉依當事人之約定定之；至當事人一方合法行使約定終止權後，當事人間權利義務關係，則取決於契約之約定；如當事人一方行使法定終止權終止契約後，當事人間權利義務關係，依民法第263條準用同法第258條及第260條規定。此三種契約終止型態之發生原因、行使方法、法律效果迥異，無可混淆（最高法院110年度台上字第149號著有裁判意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院110年度台上字第2833號裁判意旨參照）。　⒉經查，兩造所簽訂之系爭契約第「租用人應配合各項法規之需要提供相關之作業，違規者如經相關單位查處，其罰款由違規租用人負責繳清，無法配合辦理者，本公司得即刻解除本合約」、「本公司如有特殊狀況或配合政府政策，因故終止契約時，租用人不得異議」，此有系爭租約在卷可憑（見本院卷第27頁）。觀諸上開系爭租約體系文義，兩造已明確約定於系爭租約期間被告有「無法配合辦理各項法規需要」或原告有「特殊狀況或配合政府政策」時，原告可單獨行使終止權，承租人即被告不得異議，基於當事人契約自由、私法自治原則，兩造應當均受其拘束，倘有前述情形，原告即取得系爭租約之單方終止權，堪予認定。　⒊按「屠宰場之設立應符合屠宰場設置標準；其設置標準，由中央主管機關會同中央工業及環境保護主管機關定之」、「屠宰場屠宰家畜、家禽時，應符合屠宰作業準則；其作業準則，由中央主管機關定之」，畜牧法第30條第2項及第3項規定有明文。原告主張為提升屠宰場廠房之畜禽產品安全衛生之目的，參加建構農產品冷鏈物流及品質確保示範體系計畫，欲辦理屠宰場變更登記乙節，有農業部動植物防疫檢疫署函文在卷可參（卷第176頁至180頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。畜禽產品安全衛生直接或間接影響食用者及製造者之身體生命之安全，係重要之公共利益。屠宰牲畜之作業流程，家畜禽血液與家畜禽糞便尿液伴隨而生，家畜禽血液之收集易受汙水之影響，而危害食用者之身命身體安全，故屠宰場屠宰家畜、家禽時及收集畜禽血液之流程，應符合「屠宰作業準則」之規定，以維護畜禽產品之安全。　⒋按屠宰作業準則第12條第1項第8款規定，「家畜禽血液回收時，應以不浸透性材質之專用容器裝填，並適時移出及清理。」及行政院農業部（原農委會）訂頒之屠宰場HACCP問答集Q16，「屠宰場內不得進行產品簡易加工或熱處理。在屠宰場內進行血液加熱或內臟雜碎汆燙處理等行為，皆屬違反「屠宰作業準則」之規定，……」，可知牲畜血液不得於屠宰場內加工或熱處理。被告於本院113年5月17日言詞辯論期日自陳：「…我在現場加熱、放鹽就可以做成固態的食材，成為固態以後才能搬運」（卷第88頁），足認被告之製造方法，已與屠宰作業準則要求家畜禽血液回收應適時移出之規定不符，顯違反系爭租約第12款項約定。從而，原告基此理由而終止系爭租賃契約，尚屬有據。被告固提出花蓮縣衛生局食品檢驗報告（卷第156頁）證明其製作之豬血符合檢驗標準並以原告所引之農業部動植物防疫檢疫署函文並非法規命令，並無拘束被告等語云云（卷第203頁），然本件之爭執並非被告製造之豬血是否符合安全衛生，而是在於被告製作之「方法」已不符合屠宰作業準則之規範，且屠宰作業準則，係畜牧法第30條第3項授權中央主管機關訂定之準則，為法規命令，具有拘束原告及被告之效力，是被告上開所辯難認可採。　⒌綜上所述，原告就系爭租約既有單方終止權且於111年10月4 日花農銷總字第703號及111年12月7日函向被告為自112年1 月1日終止系爭租賃關係之意思表示，且被告亦不爭執，則兩造間租賃關係自112年1月1日起不存在。　㈡原告請求被告將系爭土地上如複丈成果圖所示編號A1、A2、B 1、B2、B3、B4及C部分之設備及建物騰空，並返還廠房予原告，有無理由？　⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文。　⒉查本件原告與被告間之租賃契約既經終止，業經本院認定同前，原告本於系爭租賃契約及前揭法條之規定，請求被告騰空如複丈成果圖所示編號A1、A2、B1、B2、B3、B4及C部分之設備及建物騰空，並返還廠房予原告，洵屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告訴請確認系爭租約自112年1月1日起不存在及請求騰空系爭土地上如複丈成果圖所示編號A1、A2、B1、 B2、B3、B4及C部分之設備及建物，並返還系爭廠房，為有理由，應予准許。五、本件原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證　　據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案　　之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李可文上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊鈞安

2024-12-27

HLDV-113-訴-104-20241227-1

上易

臺灣高等法院

租佃爭議

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第760號上訴人張添熹被上訴人財團法人褒忠亭義民中學財團代表人黃茂實訴訟代理人劉邦繡律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國113年2月 20日臺灣新竹地方法院112年度訴字第1075號第一審判決提起上訴，本院於113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 112年度台上字第2515號判決意旨參照）。本件被上訴人主張兩造間就坐落新竹縣○○鄉○○段（下稱○○段）1299地號（面積0.119公頃）、1300地號（面積0.2851公頃）土地（下稱系爭土地）之租賃關係不存在，為上訴人否認，可認為被上訴人主觀上就此法律上地位有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，被上訴人提起本件確認訴訟有即受確認判決之法律上利益。合先說明。貳、實體部分一、被上訴人主張：上訴人之父張汾上生前向伊承租坐落○○段13 00等10筆地號之耕地，張汾上於民國85年9月17日死亡，由其繼承人即上訴人及其母、兄弟共同繼承上開租賃權，並於 87年8月30日向新竹縣新豐鄉公所（下稱新豐鄉公所）提出分戶分耕契約，上訴人單獨繼承系爭土地之租賃權，兩造間自斯時起就系爭土地存有私有耕地租賃契約（下稱系爭租約），最近一次續約租期自110年1月1日起至115年12月31日止，惟上訴人自110年起未繳納租金，迭經催討迄未補繳，伊乃以郵局存證信函向上訴人表示欲終止系爭租約，並經新豐鄉公所耕地租佃委員會、新竹縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，伊終止系爭租約合法。爰依耕地三七五減租條例（下稱耕地減租條例）第17條第1項第3款規定及系爭土地所有權，求為㈠確認兩造間就系爭土地之系爭租約耕地租賃關係（新竹縣○○鄉中字第000號）不存在；㈡上訴人應將前項土地返還予被上訴人之判決（原審為如被上訴人請求之判決，上訴人提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：新竹縣政府租佃委員會112年8月3日之調處會議，違反耕地減租條例關於會議組成及出席人數之規定，調處程序有瑕疵。伊雖未繳納租金，惟在調處時有表示願以最初方式繳納，被上訴人不同意，本件催繳程序未完成。又系爭土地上之建物係地主無償提供給佃農使用，依耕地減租條例第12條規定，被上訴人不得拒絕或收取報酬云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本件被上訴人依耕地減租條例第17條第1項第3款規定及系爭土地所有權，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約耕地租賃關係不存在，上訴人應將系爭土地返還予被上訴人，有無理由，論述如下： (一)上訴人抗辯新竹縣政府耕地租佃委員會112年8月3日之調處會議，出席人數不符合耕地減租條例之規定，會議程序有瑕疵云云。惟經原審函詢新竹縣政府，新竹縣政府112年12月1 3日府地權字第0000000000號函復略以：依據內政部89年6月 7日函頒「縣(市)政府及鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會組織規程」第3條第1項規定，各級租佃委員會，置委員11 人，除第1款為當然委員，由縣(市)政府地政科(局)長及農會理事長擔任，其餘委員依第2款至第4款規定進行遴聘佃農委員5人，自耕農委員2人及地主委員2人；另依上開規程第1 2條規定，各級租佃委員會開會，須有委員過半數之出席。1 12年8月3日進行調處有7位委員到場，出席委員中有3人為佃農委員，有上開函文及檢附之新竹縣政府第19屆耕地租佃委會委員名冊、開會通知單及出席之租佃委員簽章可稽（見原審卷391、395-399頁），該次調處之出席人數有過半數之耕地租佃委員會委員出席，程序合法，上訴人上開所辯，為不足採。 (二)按依耕地減租條例第17條第1項第3款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時不得終止；換言之，耕地租約地租積欠達兩年之總額時即得予終止。本件被上訴人主張上訴人承租系爭土地（耕地），自110年起未繳納租金，經伊及委任律師多次催繳，最後一次於112年3月 4日向上訴人以郵局存證信函表示終止系爭租約（新豐鄉中字第000號），同年3月15日合法送達於上訴人，有郵局存證信函及收件回執可憑（見原審卷97-99頁）；上訴人亦自認其自108年7月起沒有繳納租金（見本院卷144頁），被上訴人主張上訴人積欠系爭土地之耕地租約地租達兩年之總額，堪以採信，則被上訴人依減租條例第17條第1項第3款規定，對上訴人終止系爭土地之耕地租約，應認為合法。雖上訴人陳稱其於112年5月3日同意依調解委員之意見補繳租金，但被上訴人不同意云云（見本院卷144頁）；惟系爭土地之耕地租約既已經被上訴人於同年3月15日終止，被上訴人嗣不同意被上訴人補繳租金，並無不合。又被上訴人主張上訴人之父張汾上原向其承租○○段1300等10筆地號之耕地（見原審卷219頁），張汾上死亡後，其繼承人即上訴人之母張吳杏妹、上訴人及其兄共5人共同繼承該租賃權，全體繼承人張吳杏妹及上訴人等5人於87年8月30日向新豐鄉公所提出共同出具之分戶分耕契約（見原審卷259頁），由上訴人單獨繼承○○段1299、1300地號2筆耕地之私有耕地租約之租賃權，有新豐鄉公所112年11月6日函檢送中字地000號私有耕地三七五租約歷年變更聲請文件可證(見原審卷249-384頁）；此後上訴人歷年向被上訴人承租之私有耕地租約，僅有○○段12 99地號、1300地號，亦有上訴人於88年7月1日提出申請耕地租約登記續訂申請書可稽（見原審卷309頁起），並有兩造於87年9月24日所立之私有耕地租約附表可稽（見原審卷235 、409頁)，被上訴人主張兩造間之耕地租約，僅存在於○○段 1299、1300地號土地，堪以採信。 (三)另依耕地減租條例第11條規定，耕地因災害或其他不可抗力致農作物歉收時，承租人得請求鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會查勘歉收成數，議定減租辦法，鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會應於3日內辦理；必要時得報請直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會復勘決定之。上訴人抗辯系爭租約應減免租谷一事，並未依上開規定辦理，且上訴人在新豐鄉公所耕地租佃委員會調解時，自承有領前行政院農業委員會（現農業部）停灌之補償金每公頃14萬元（見原審卷52 頁、本院卷135頁)，被上訴人主張上訴人請求減租於法無據，並無不合。另上訴人抗辯其地上建物（農舍）應由被上訴人無償提供一事，被上訴人說明因農地重劃，張汾上死亡後，上訴人就張汾上遺產之○○段第1299、1300地號2筆土地之耕地租約作分戶繼承（詳三、(二)），無上訴人所稱農舍所在地號與被上訴人間訂有耕地租約，被上訴人所有建地，無法提供上訴人使用，亦有被上訴人110年4月19日義財茂字第 0000000號函可參（見原審卷91頁、本院卷133頁)，上訴人並未舉證其就所稱農舍所在地號與被上訴人間訂有耕地租約，上訴人空言抗辯被上訴人應無償提供耕地上之建物及減免租谷云云，為不足取。 (四)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。兩造間之系爭租約，業經被上訴人依耕地減租條例第17條第1項第3款規定合法終止，有如前述（詳三、(二)），上訴人就系爭土地已無占有權源，則被上訴人本於系爭土地之所有權，請求上訴人返還系爭土地，應屬有據。　　四、綜上所述，兩造間就系爭土地之系爭租約，業經被上訴人依耕地減租條例第17條第1項第3款規定合法終止，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係（租約字號：新竹縣○○ 鄉中字第000號）不存在，及本於系爭土地所有權返還系爭土地，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊璧華

2024-12-26

TPHV-113-上易-760-20241226-1

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最高法院

租佃爭議

最高法院民事判決 113年度台上字第941號上訴人孫兆玓孫榮彬翁純敏孫久悌共同訴訟代理人陳守煌律師被上訴人林順展陳松永共同訴訟代理人邱維琳律師蔡文斌律師吳毓容律師許慈恬律師李明峯律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國113年1月24日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（111年度重上字第123號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。理由一、本件上訴人主張：訴外人陳石桂、林莫測於民國50年1月1日向訴外人孫金寬承租坐落○○市○○區○○段000地號土地（重測前為○○市○○段000-1地號，下稱系爭土地），並分別訂立永民字第29號、30號臺南市私有耕地租約（下稱29號、30號租約），嗣出租人變更為伊及訴外人孫鈴堯、陳慶龍，承租人變更為被上訴人；系爭土地經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院)107年度重訴字第204號確定判決(下稱系爭確定判決) 分割為○○市○○區○○段000、000-1至4地號土地（以下以地號稱之），被上訴人林順展於如原判決附圖編號（下稱編號）丙-1、丙-2、丙-3、丙-4，及被上訴人陳松永於如編號乙-1 、乙-2部分，堆放廢棄物，未自任耕作達1年以上，且陳松永2年未繳納租金，伊於109年12月25日寄發存證信函為終止租約之意思表示等情。爰依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1、2項、第17條第1項第3、4款，民法第767 條第1項前段規定及誠信原則、權利濫用原則，求為㈠確認伊與陳松永、林順展間就29號租約、30號租約之租賃關係不存在，㈡命陳松永將000-2地號土地如編號乙-2、林順展將如編號丙-2部分土地交還上訴人孫兆玓，㈢命林順展將000-3地號土地如編號丙-3部分土地交還上訴人孫榮彬，將000-4地號土地如編號丙-4部分土地交還上訴人翁純敏、孫久悌之判決。二、陳松永則以：伊有自任耕作，且上訴人應至伊處收取租金，而伊已於109年12月30日寄匯票予上訴人支付租金，並在承租之土地種植芒果樹，並無荒廢土地；林順展則以：伊有自任耕作，並定期清除雜草，並無1年以上未耕作之情事各等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，理由如下：　　　㈠系爭土地原由陳石桂、林莫測向孫金寬承租，並分別訂立29 、30號租約，嗣出租人變更為上訴人及孫鈴堯、陳慶龍，承租人分別變更為被上訴人。㈡陳慶龍訴請分割系爭土地，經系爭確定判決分割如○○市○○地政事務所土地複丈成果圖編號A部分即重測後000-4地號為翁純敏、孫久悌共有；編號B、C、D、E即重則後000-3、000-2 、000-1、000地號土地依序為孫榮彬、孫兆玓、孫鈴堯、陳慶龍單獨所有。陳松永於系爭土地承租耕作範圍，如編號乙 -1、乙-2所示，林順展於系爭土地承租耕作範圍，如編號丙 -1至丙-4所示。㈢關於減租條例第16條第1項、第2項部分：　⒈系爭土地雖呈現雜草叢生之狀態，僅係被上訴人消極不為耕作，任令荒廢，或任由他人使用不為異議或予排除，與減租條例第16條第1項所定未自任耕作要件有間。又林順展擔任訴外人舜展建設有限公司及舜展機械股份有限公司之負責人，與其有無自任耕作不衝突，無妨礙其於承租之土地耕作。　⒉29、30號租約於租額欄記載種類為甘藷、稻谷，為計算租金之給付方式，且該租約無約定或限制必須種植作物之種類，林順展雖以鐵皮圈圍飼養鴨鵝，惟該租約未排除飼養家禽或牲畜，而僅供栽培農作物，上訴人復未舉證證明兩造對系爭土地有何限制使用之約定，自不能推論林順展有變更耕地用途，林順展上開行為，仍為上開租約耕作定義所涵攝範圍，屬自任耕作。 ⒊上訴人未舉證被上訴人已放棄耕作權，或有其他轉租、借與他人使用系爭土地等未自任耕作情事，其依減租條例第16條第2項規定，請求被上訴人返還系爭土地，即無理由。　㈣關於減租條例第17條第1項第3款部分：29、30號租約之租金，為往取債務。被上訴人於上訴人未前往收取租金時，主動繳納租金，係被上訴人之權利，不能因此認定雙方已變更為赴償之債。上訴人未向陳松永催繳租金，自不得以其欠繳租金達2年總額為由而終止租約。㈤關於減租條例第17條第1項第4款部分：依上訴人提出現場照片，不足特定是否為被上訴人所承租範圍，而空照圖僅看得出系爭土地有部分無甚植披，然仍有部分土地有綠色植披，且依○○市○○區公所於110年2月3日會勘及上訴人與陳慶龍間租佃爭議事件（臺南地院110年度訴字第1077號）於111年3 月15日勘驗結果，被上訴人並無不繼續耕作情形。又原審現場勘驗結果：現場入口處種有10幾株芭樂樹，林順展稱已種了6年；靠近丙-4部分種了2株芭樂樹，林順展稱已種了2年；香蕉係去年栽種的；2株柳丁樹、5株芒果樹，林順展稱均已種了10幾年；1株木瓜也種了7、8年；陳松永稱種植芒果樹，約有30幾株、1株柳丁樹等情，縱林順展所種植作物稀散、農相非美、收成不佳，或未積極整理耕地致環境髒亂，不能謂其不為耕作。㈥被上訴人在承租土地耕作，符合減租條例規定，難認其違反誠信原則、權利濫用。㈦系爭土地雖經分割，上訴人仍屬租期屆滿前受讓000-2、000- 3、000-4地號土地，依減租條例第25條規定，29、30號租約對上訴人有效。　㈧兩造間就系爭土地有耕地租約存在，被上訴人有占有系爭土地之權源，是上訴人請求確認其與陳松永、林順展間就29、 30號租約之租賃關係不存在，及依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人返還系爭土地，並無理由。　四、本院之判斷：㈠按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。是耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，自屬不自任耕作。查被上訴人於原審對於受命法官於準備程序所整理不爭執事項：「兩造間系爭租約為三七五減租條例之租約，約定種植之作物為甘藷及稻谷」，已表示「無意見」(見原審卷第127、183至184頁)，似見被上訴人已自認兩造間就系爭土地之租約係屬約定種植農作物之耕地租約。果爾，倘林順展未經出租人同意，在承租之耕地改為飼養鴨鵝，而將農地變更為漁牧之用，是否非屬不自任耕作？非無疑義。乃原審竟謂30號租約未約定僅供栽培農作物，而排除飼養家禽，認林順展未變更耕地之用途，進而為上訴人不利之論斷，自有判決不適用民事訴訟法第279條第1項及減租條例第16條第 1項規定之違誤。㈡按分割共有物而以原物分配於各共有人者，係以各共有人存於共有物之應有部分相互移轉，使共有人就各該分配所得之部分，取得單獨之所有權。又在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，減租條例第25條定有明文。查陳松永承租耕作範圍為編號乙-1、乙-2，係坐落於000-1、000-2地號土地，而依系爭確定判決，孫兆玓取得000-2地號土地，孫鈴堯取得000 -1地號土地，為原審所認定。果爾，該承租土地因系爭確定判決分割予孫鈴堯、孫兆玓，29號租約似對於孫兆玓、孫鈴堯即繼續存在，其2人當然繼承出租人地位。則翁純敏、孫久悌、孫榮彬主張陳松永承租之耕作範圍未及於其所分得之 000-4、000-3地號土地，彼等請求確認其與陳松永間就29號租約租賃關係不存在（見原審卷第53至55、402、403頁)，是否全然不可憑採？非無再予研求之餘地。乃原審就此恝置不論，遽以前揭理由，就此部分為翁純敏、孫久悌、孫榮彬不利之判決，自有可議。㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反者，原訂租約無效，此觀減租條例第16條第1 項、第2項規定即明。如承租人消極的不為耕作而任其荒廢，則生出租人得否依同條例第17條第1項第4款規定終止租約之問題。系爭土地現場呈現雜草叢生之狀態，且依空照圖得見系爭土地有部分無甚植披，為原審所認定。惟原審先認被上訴人僅係消極不為耕作，與減租條例第16條第1項所定未自任耕作要件有間，復又謂其非不為耕作，不符該條例第17 條第1項第4款規定，其前後認定不一致，亦有判決理由矛盾之違法。　㈣上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日最高法院民事第五庭　　審判長法官彭昭芬法官邱璿如法官李國增法官游悦晨法官蘇芹英本件正本證明與原本無異書　記　官　郭麗蘭中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日

2024-12-26

TPSV-113-台上-941-20241226-1

簡上

臺灣臺北地方法院

確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第157號上訴人蘇焜榮訴訟代理人陳彥嘉律師被上訴人台灣電力股份有限公司法定代理人曾文生訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國113年1 月26日本院臺北簡易庭112年度北簡字第3393號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、原判決廢棄。二、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段0000地號土地（承租範圍：0.0081公頃）之土地租賃關係不存在。三、第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。　　　事實及理由壹、程序方面：　按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1 項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人於原審備位聲明請求：被上訴人承租其所有坐落嘉義縣○○市○○段 ○○○段0000地號之部分土地（承租範圍0.0081公頃＝81㎡，相當於24.5坪，小數點下2位四捨五入，下稱系爭土地）之租金，自民國112年1月1日起調整為每年租金新臺幣（下同）1 1,000元。嗣於本院審理時，就上開備位聲明追加起訴：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金總數為16,200 元，見本院卷178頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自屬合法，先予敘明。貳、實體方面：　　一、上訴人主張：伊父蘇招抄與被上訴人於82年2月間簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地搭建電塔，租期為5年，嗣蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡）移轉登記予伊，系爭租約於87年4月30日屆期，兩造現為不定期租賃關係。詎被上訴人自86年4月後即未給付租金，因積欠租金達2年，伊於97年5月間依系爭租約第7條第3款約定寄發存證信函為終止租約之意思表示，惟被上訴人僅回覆：仍請同意辦理續租或讓售等語。另依民法第450條第2項本文規定，以起訴狀送達為終止租約之意思表示（期前通知），並於送達日起算1年後終止租賃關係，惟被上訴人續為用益且主張租賃關係存在，故先位訴請確認系爭土地租賃關係不存在。又倘認系爭土地租賃關係存在，本件並非租地建屋，出租標的亦非房屋，自無土地法第100條或該法第三章房屋及基地租用相關規定之適用，被上訴人實收資本額3300億元，亦非立法者所欲保護對象。另系爭租約第3條約定，租金係依「申報地價之固定比率」計算，惟依土地公告現值觀之，土地價值歷年不斷上昇，且係顯著上昇，顯有情事變更，自有調整租金之必要，備位爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求將每年租金調整為16,200元（包含追加起訴之5, 200元）等語。二、被上訴人則以：上訴人雖曾於97年5月間寄發存證信函，然信函並未表明積欠租金或終止系爭租約；伊於112年1月18日寄發存證信函及租金支票49,892元（自86年4月3日起至111 年12月31日止之租金）予上訴人，上訴人以起訴狀通知終止租約並非合法；又伊租用基地搭建電塔，應有土地法第103 條之適用，退步言之，如認土地法第103條規定之文義限於租地建屋，然上開條文並非僅限於保護經濟上弱者，而是保障承租人之權益及基地上建物之最大經濟效用，因電塔之搭建拆遷牽涉廣泛，須花費鉅額費用、更是費時，亦會影響附近居民用電，基於保障承租人權益、公共利益及建築物發揮最大經濟效用，電塔之性質與房屋類似，應類推適用土地法第103條規定，縱認上訴人得依民法第450條第2項規定隨時終止兩造間租約，仍應受土地法第103條規定、系爭租約第7 條出租人終止租約條款之限制。伊以支票給付租金，現已無欠租，並無土地法第103條各款所定得收回系爭土地之情形。依系爭租約第2條約定：「…如租期屆滿後承租人仍需繼續需用時，出租人應允按本條件繼續承租」，因電塔坐落於系爭土地上，伊有繼續租用或買受系爭土地之必要，可知出租人明知伊需用系爭土地，方與伊為上開約定，倘依民法第45 0條第2項規定隨時終止系爭租約，嗣後上訴人請求伊將系爭土地上之電塔拆除，勢必使附近用電短缺，上訴人權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條第1項規定，先位請求為法所不許。關於租金調整，依系爭租約第3條約定租金係按土地當期申報地價總價額年息7%計租，租約簽立時已考量土地價值將來會有增、減，租金會隨同公告地價漲幅調整，與民法第227條之2第1項規定「非當時所得預料」之要件不符，亦無依民法第442條情事變更需調整租金之必要。縱認本件有調整租金之必要，本件係租用基地興建電塔，目的係為公眾輸電之用，具民生重要性，有別於私人房屋，與租地建屋之情形相似，應類推適用土地法第105條規定，租金應受土地法第97條第1項之限制等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之先位、備位請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。㈢備位：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1 日起調整為每年租金11,000元。追加之訴聲明：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金為16,200元）。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁，並依判決格式修正或刪減文句）：　㈠上訴人之父蘇招抄於82年2月間與被上訴人簽訂系爭租約，約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地，且約定租期屆滿後，如承租人仍需繼續使用時，出租人應按該契約約定繼續出租，租金按當期申報地價總額年息7%計租。　㈡蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡，相當於293.4坪，小數點下2位四捨五入）移轉予上訴人。　㈢租約屆期後，被上訴人仍繼續使用系爭土地，兩造成立不定期限租賃關係。　　　　　五、本院之判斷：　㈠上訴人依民法第450條第2項規定終止租約，是否合法？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查上訴人之父蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為293.4坪）移轉予上訴人，為上訴人所有，其中24.5坪為系爭土地，屬農牧用地，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷第34頁）。又系爭租約約定租期為5年，87年4月30日租期屆滿後，被上訴人即承租人仍繼續占有使用系爭土地迄今，既為兩造所不爭執，斯時上訴人不即表示反對之意思，依民法第451條規定系爭租約已發生擬制以不定期限續租之效力，且為兩造所不爭執（見本院卷第87頁），並有系爭租約、存證信函在卷可稽（見原審卷第21頁、本院卷第65-66 頁），洵堪認定。　⒉次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項、第3項前段定有明文。查兩造間之租賃關係，既依民法第451條規定擬制以不定期限續租，已如前述，則上訴人主張其依民法第450條第2項前段規定得隨時終止租約，核屬有據。上訴人以起訴狀送達為終止租約之意思表示，並於送達日起算1年後終止租賃關係等語（見原審卷第10-11頁），該起訴狀於112年3月15日送達被上訴人，有送達證書可憑（見原審卷第51頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係於113年3月15日發生合法終止效力，租賃關係因單方終止而消滅，則上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由。至上訴人主張被上訴人於 86年後即未給付任何租金，其業於97年5月寄送存證信函為終止租約之意思表示云云，惟系爭租約第7條第3項固約定：「租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約： ...㈢積欠土地租金達兩年時」。查上訴人97年5月21日寄送之存證信函內容（見本院卷第65-66頁），均係指摘被上訴人無權占有系爭土地及請求損害賠償之旨，絲毫未提及被上訴人積欠租金，或提及終止系爭租約之意思，則上訴人主張以97年5月21日存證信函為終止租約之意思表示，即非可採，是本件系爭租約終止之時點為113年3月15日。　⒊被上訴人雖抗辯上訴人依民法第450條第2項規定任意終止，違反系爭租約第7條約定云云。查民法第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」，其立法理由謂租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益等語，可知永久租賃乃法所不許，蓋恐租期過長，有礙租賃物之改良。我國歷來判例均認依民法第451條規定變更為不定期限租賃契約，不受民法第449條第1項所定租賃期限不得逾20年之限制（最高法院65年台上字第2722號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判例意旨參照），除因民法第449條第1項條文文義以外，部分原因係我國民法體系，於民法第450條第2 項規定賦予不定期期限租賃契約之各當事人得隨時終止契約權利，如此一來，始能避免永久租賃阻礙土地有效利用，嚴重影響出租人財產權，有害公益之弊端。另按租賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾20年者，應縮短為20 年。依民法第450條第1項之規定，其租賃關係於20年屆滿時消滅，如20年屆滿後已依民法第451條視為以不定期限繼續契約者，依民法第450條第2項之規定，出租人亦得隨時終止契約（最高法院29年上字第1731號判例意旨參照）。依上，原租約縱有約定僅承租人可終止租約，出租人無終止租約權利，或有出租人終止租約之要件約定，於擬制以不定期限續租後，出租人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。系爭租約第7條固約定：「七.租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約：㈠非經出租人同意而變更土地使用。㈡將土地一部分或全部轉租他人時。㈢積欠土地租金達兩年時。」，乃約定於租賃期間承租人有該條所列情形，出租人有終止租約之權。惟系爭租約業經視為以不定期限繼續契約，則依前所述，上訴人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。況倘出租人仍需受限於系爭租約第7條之事由始得終止租約，將使不定期限租賃非但無期限限制，於承租人未違約情況下，出租人受限於前開終止租約事由，可能造成「永久租賃」之現象，出租人雖為土地所有權人，一旦經法律擬制以不定期限續租後，將長期或永久無法收回土地加以利用，不啻侵害出租人之財產權及終止租約之自由。是被上訴人前開所辯，不足憑採。　⒋被上訴人又抗辯其租用基地搭建電塔，應適用或類推適用土地法第103條規定云云。惟按承租基地僅作晒醬之用，並非建築房屋，自與土地法第103條所載租用建築房屋之基地不符，其租賃標的又祇有基地而無房屋，亦無同法第100條之適用。此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，各當事人自得隨時終止契約（最高法院38年穗上字第45號判例意旨參照）；又按單純租地以充堆炭及牛圈之用，與租地建屋之性質並非相同，故土地法第103條之規定，於此項契約無其適用，倘其契約為不定期限者，依民法第450條第2項前段規定，出租人尚得隨時終止租約（最高法院48年台上字第1920號判例意旨參照）。查被上訴人承租系爭土地搭建電塔，有Google地圖影本、電塔現狀照片可參（見本院卷第107、169頁），足見被上訴人租用系爭土地搭建電塔，並非租用基地建築房屋，至為灼然。兩造就系爭土地之租賃關係既非租地建屋契約，依前開說明，自無適用或類推適用土地法第103條規定之餘地，於本件不定期限租賃，出租人即上訴人仍得依民法第450條第2項規定隨時終止租約，被上訴人此部分抗辯，自非可採。　　⒌上訴人終止租約，是否違反民法第148條第1項規定？　　被上訴人抗辯上訴人明知其有長期需用系爭土地之必要性，無視租約第2條得繼續承租之約定，且系爭土地係為供電塔基地使用，以供應嘉義縣太保市、朴子市用電，具公益性質，上訴人逕依民法第450條第2項規定終止租約，其權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條規定應不許其任意終止云云。惟按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台上字第1752號判決意旨參照）。本件上訴人為系爭土地之所有權人，被上訴人自82年5月1日開始承租使用系爭土地，租約屆期後因法律擬制為不定期限繼續契約，迄今已逾31年，上訴人長期無法完整使用私有土地，其終止系爭租約乃正當權利之行使，並無實質上違背法律之根本精神。反觀被上訴人為經濟部管理之國營事業機構，係一公開發行股份有限公司，實收資本額為3,300億元（見限閱卷），相較於上訴人，實屬經濟強勢一方，然86年4月3日起至111年12月31日止之應付租金，被上訴人直至112年1月間才將應付租金支票隨同存證信函寄送上訴人，此有新營民治路郵局存證號碼9號存證信函在卷可憑（見原審卷第23-32頁），均按82年訂立之系爭租約以土地當期申報地價總價額年息7%計租，111年之年租僅為2,540元（計算式：81㎡×111年度申報地價448元/㎡×7%＝2,540元），可認上訴人長期未取得租金收入，且均以82年租約約定方式計租，而毫無置喙空間，對上訴人並非公平。再者，1398地號全部土地於87年4月間之市場總價值為194萬元，於112年3月間則為5,044,000元，112年3月間合理市場租金單價為200元/㎡/年（即系爭土地每年合理市場租金為16,200元＝81㎡×200元/㎡/年），有台灣國際不動產估價師事務所估價報告書可參，堪認繼續以82年租約計租，顯然低於市場行情至明。系爭租約既經上訴人終止，兩造間租賃關係不復存在，被上訴人非不得以提高租金、考慮價購土地或另尋其他土地等方式解決，非無其他替代方案，並非必然造成無法供電之後果，是上訴人本件權利之行使，並未違反公共利益，或以損害被上訴人為主要目的，應堪認定。被上訴人於此所辯，亦無可採。　㈡上訴人另依系爭租約第7條第3款約定終止租約部分，系爭租約既擬制以不定期限繼續契約，本可依民法第450條第2項規定終止租約，並業經上訴人於113年3月15日終止，已如前述，本件是否符合系爭租約第7條第3項積欠租金達2年出租人得終止租約之情形，自毋庸再予論述。　㈢關於上訴人另依民法第442條、第227條之2規定，備位請求調整租金部分，按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件（最高法院92年度台上字第1445號判決意旨參照）。本院既認上訴人先位之訴為有理由，依上說明，其備位之訴之解除條件即已成就，自毋庸再就備位之訴為審判，併予敘明。六、綜上所述，上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審就上開先位部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。　八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第八庭　審判長法　官　蔡世芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　姚水文　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張瓊華以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官

2024-12-25

TPDV-113-簡上-157-20241225-3

重上

臺灣高等法院

租佃爭議

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第250號上訴人吳謝美珠(即吳慶坡之承受訴訟人) 吳懷恩(即吳慶坡之承受訴訟人) 吳志豪(即吳慶坡之承受訴訟人) 共同訴訟代理人吳茂榕律師複代理人王馨儀律師被上訴人高仁和高燦然共同訴訟代理人陳思合律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國112年10月6日臺灣新北地方法院110年度訴字第2371號第一審判決提起上訴，本院於113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人應向新北市樹林區公所辦理塗銷新北市○○區 ○○段○○○、○○○之一、○○○之二地號土地之耕地三七五租約註記部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴應予駁回。其餘上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國80年以前即已將坐落新北市○○區○○ 段000地號土地（含嗣後分割出之000-1、000-2地號土地）（下合稱系爭土地）出租予上訴人之被繼承人吳慶坡（已於本件訴訟繫屬中之111年3月15日死亡）耕作，並簽訂耕地三七五租約（租約字號：○○字第00號，下稱系爭租約）。詎吳慶坡自81年間起即向新北市樹林區公所〈改制前為臺北縣樹林鎮（市）公所，下稱樹林區公所〉申請領取獎勵農地造林補助，並於系爭土地上種植樟樹而造林，此與耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第16條第1項所稱「耕作」之要件不符，依同條第2項規定，系爭租約自吳慶坡於81年間種植樟樹而造林時起即屬無效，縱吳慶坡仍於92、98、104年間申請續訂租約，仍不能使無效之系爭租約回復其效力；且吳慶坡自81年間起非因不可抗力而不為耕作迄今已超過1年以上，亦符合三七五條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續1年不為耕作時」之終止租約事由，伊已於110年2月19 日以「租約註銷及終止登記補充理由書」（下稱系爭補充理由書）向吳慶坡終止系爭租約，並於110年2月20日送達予吳慶坡，已生合法終止之效力；退步言之，吳慶坡配合政府獎勵造林政策已於100年底期滿，期滿後吳慶坡及其繼承人（即上訴人）長達十餘年來未於系爭土地上改種得定期收穫之農作物，與三七五條例意在扶植及保障佃農得以穩定耕作藉以獲取生活所需之立法意旨有違，即有三七五條例第16條第 1、2項不自任耕作、系爭租約無效情事，亦有三七五條例第 17條第1項第4款之終止租約事由；茲因兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在之原因有所爭執，且上訴人不願向樹林區公所辦理塗銷系爭租約註記，爰訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，以除去伊法律上不安地位。又樹林區公所現存有系爭租約之註記，且吳慶坡及上訴人於系爭租約發生無效或終止事由後已無占用系爭土地之合法權源，惟系爭土地上仍存在樟樹及所遺留之各種雜物，顯已妨害伊對於系爭土地所有權之行使，爰依民法第767條第1項前段及中段規定，求為判命上訴人應向樹林區公所辦理塗銷系爭租約註記，及應將系爭土地騰空返還予伊。（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：　㈠被上訴人於94、95年間曾至吳慶坡夫婦位於臺北市○○路住所商議系爭土地共同開發或出售價款補償等方案，並提出開發企畫書供參，斯時應已知悉系爭土地上係長年種植樟樹之事實，且默示同意吳慶坡種植樟樹，嗣被上訴人於107至109年間更透過仲介許添清向吳慶坡之子吳志豪轉知欲出售系爭土地及洽談補償事宜，完全無欲與吳慶坡終止系爭租約之意。被上訴人既先於109年9月2日寄發律師函，表明依三七五條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」規定終止系爭租約，並同意給付吳慶坡補償金，已生合法終止之效力，自無從再依三七五條例第16條第1、2項主張系爭租約無效，亦無從再以系爭補充理由書依三七五條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約。況被上訴人明知系爭土地長年種植樟樹，且近十年來均依循給予補償金之方向洽談收回系爭土地事宜，詎事後為規避給予補償金之義務，翻異先前之言行而選擇提起本件訴訟，其行使權利顯然違反誠信原則。　㈡吳慶坡從未將系爭土地轉租他人或交換耕作，囿於客觀上灌溉水源不足無法種植稻米，被上訴人亦未依民法第423條規定提供灌溉水源，為配合政府政策，始於系爭土地上種植耐旱之園藝觀賞作物即樟樹，非屬以生產木材出售為目的之造林行為，符合農業發展條例第55條、第3條第12款「視為作農業使用」；且於100年間獎勵造林補助期間屆滿後，因現場渠道仍無穩定水源得以進行農業灌溉，吳慶坡遂於系爭土地上延續種植樟樹，亦有定期進行清除雜草、施肥等行為，與消極不予耕作、任令耕地荒蕪廢耕之情形有間，是系爭土地持續農作至今，與造林獎勵補助期間經過與否無關，故被上訴人依三七五條例第16條第1項規定主張系爭租約無效，及依三七五條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，均無理由。　㈢倘系爭租約關係經法院認定不存在，依耕地三七五租約清理要點第3條之規定，被上訴人得單獨持確定判決申請註銷系爭租約登記，自無聲明請求伊辦理之權利保護必要。又因被上訴人尚未依三七五條例第17條第2項規定給付補償金，伊自得行使同時履行抗辯權，在收到補償金之前並無交還系爭土地予被上訴人之義務等語，資為抗辯。　㈣並於本院上訴聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第415至417頁）：　㈠被上訴人於80年之前將共有之000地號土地出租予吳慶坡耕作，並簽訂系爭租約；000地號土地於102年7月5日分割出000- 1地號，亦為被上訴人所共有（見原審卷二第27頁）；其後於每屆滿6年均有續定租約，於104年間經樹林區公所以104 年3月17日新北樹民字第1042297755號函核定就000及000-1 地號土地准予續訂租約6年，租期104年1月1日起至109年12 月31日止（見原審卷一第25頁）；000-2地號土地係於108年 5月6日分割自000地號土地，為被上訴人所共有（見原審卷二第29頁），亦為系爭租約之租賃標的（見本院卷第120頁）。　㈡000-1、000-2地號土地係於75年1月20日變更劃定為道路用地，000地號土地則於90年3月30日變更劃定為乙種工業區，有使用分區證明書、新北市政府城鄉資訊查詢平台查詢結果在卷可稽（見原審卷一第21頁、本院卷第385至390頁）。　㈢吳慶坡承租000地號土地後，自81年起至100年止係向樹林區公所申請獎勵農地造林補助，同時於系爭土地上從事種植樟樹、經營造林行為，因符合造林樹種如樟樹等及每公頃成活率達規定標準（見原審卷一第283至292頁），已據以向樹林區公所領取獎勵補助金。又自新北市政府地政局網站就系爭土地之空拍照片（見原審卷一第191至197頁）、Google網站自99年至108年間就系爭土地之空拍照片（見原審卷一第199 至209頁）及被上訴人提出於109年10月3日、110年1月30日、110年3月17日之系爭土地現場照片（見原審卷一第211至2 15頁）觀之，該樟樹多年以來均種植於系爭土地上。　㈣吳慶坡承租系爭土地後，未曾向主管機關申請過停灌或休耕補助（償）（見本院卷第271頁）。　㈤被上訴人係委任陳思合律師以109年9月2日109年度曜字第109 0902001號函（下稱系爭律師函）向吳慶坡表示依三七五條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約（見原審卷一第23至 25頁），吳慶坡係於109年9月3日收受（見原審卷一第28頁）。　㈥被上訴人嗣於109年間以三七五條例第17條第1項第5款規定為由，檢附系爭律師函向樹林區公所提出系爭租約變更登記申請書（見原審卷一第13至28頁），復於109年12月4日提出「租約終止登記理由書」，仍主張依三七五條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約（見原審卷一第29至36頁）。吳慶坡則於109年12月29日提出「租約終止登記陳述意見書」，表示牽涉租佃爭議，被上訴人逕向樹林區公所申請登記於法無據等語（見原審卷一第47至59頁）。　㈦吳慶坡係於110年1月12日委由訴外人李佾達檢附資料向樹林區公所申請續訂租約登記程序，有申請書影本在卷可稽（見原審卷二第167至175頁）。　㈧被上訴人再於110年1月28日向樹林區公所耕地租佃委員會聲請租佃爭議調解（見原審卷一第43至44頁），復於110年2月 19日以系爭補充理由書向吳慶坡主張系爭租約業因吳慶坡於 81年間種植樟樹、無自任耕作事實，依三七五條例第16條第 1項、第17條第1項第4款規定應為無效或終止，並於110年2 月20日送達予吳慶坡代理人吳茂榕律師，有該書狀、回執及投遞記要等件在卷可稽（見原審卷一第239至253頁）。　㈨被上訴人與吳慶坡係於110年2月24日在樹林區公所調解不成立，移請新北市政府耕地租佃委員會（下稱新北耕地租佃委員會）續行調處（見原審卷一第95至110頁）。嗣經新北市樹林地政事務所（下稱樹林地政事務所）、樹林區公所民政課、經建課及工務課會同被上訴人代理人陳思合律師於110 年3月17日至現場勘查，其結果為系爭土地上目前實際種植之農作物種類為樟樹林，並無任何人工構造物，有土地現場耕作情形勘查紀錄可憑（見原審卷一第111至119頁）。被上訴人與吳慶坡於110年9月17日在新北耕地租佃委員會進行調處，調處決議為系爭租約應予註銷，惟吳慶坡對於該調處結果不服，遂由新北耕地租佃委員會依三七五條例第26條規定，將本件移送原審法院續行處理（見原審卷一第121至129頁）。　㈩吳慶坡係於111年3月15日死亡，其全體繼承人為上訴人，均未聲明拋棄繼承，有除戶戶籍謄本與戶籍謄本等件在卷可稽（見原審卷一第391至398頁）。四、得心證之理由：　㈠被上訴人主張上訴人有三七五條例第16條第1項「不自任耕作」情事，是否有理？　⒈按三七五條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地。所謂耕作，係指定期（按季、按年）收穫，而施人工於土地以栽培農作物而言；承租人以改善居住、育樂環境所種植之樹種、花卉等園藝作物，仍應定期收穫，始屬租地耕作農作物之範疇，否則，倘承租人施人工於出租人之土地上種植樹種，待樹種成樹後，始進行採伐收獲者，即屬經營造林，顯非自任耕作。是三七五條例第16條第1項所稱之「耕作」，必以定期收穫為目的而栽種農作物，倘所種植者非屬農作物，且非以按期收穫為目的者，即無耕地租賃之適用。　⒉經查，系爭土地之原承租人吳慶坡於81年間因政府實施獎勵農地造林政策而申請農地造林，於系爭土地種植樟樹等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈢），並經樹林地政事務所、樹林區公所會同被上訴人代理人陳思合律師於110年3月17 日至現場勘查，其結果為系爭土地上目前實際種植之農作物種類為樟樹林，並無任何人工構造物（參不爭執事項㈨）。至於行政院農業委員會雖有獎勵農地造林之措施，然於承租耕地內造林之行為，既非三七五條例所准許，且承租人就是否於承租之耕地內進行造林行為乙節本有自主決定之權，自不得以獎勵造林為政府政策為由而免除其於耕地內應自任耕作之責，是承租人縱因配合政府獎勵造林措施而於承租之耕地上種植林木，仍與三七五條例第16條第1項所規定之自任耕作情形有間，足認吳慶坡自81年間起於系爭土地上從事種植樟樹之造林行為，已違反三七五條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定甚明。　⒊上訴人雖辯稱樟樹亦屬園藝景觀樹種，符合農作物之範疇，且吳慶坡曾於87、88年間出售數棵樟樹苗木供他人作園藝景觀之用云云（見本院卷第119頁）。惟上訴人就吳慶坡曾出售樟樹苗乙節未舉證以實其說，且樟樹之出產物為樟腦、樟油、樟葉，乃森林副產物，亦無按季或按年之特定採收期可言，自非農作物。又依獎勵農地造林實施要點第3點、第7點規定：「農地造林應以集團造林為原則」、「依本要點獎勵造林者，應接受林業主管機關之指導。除速生樹種外，在造林後6年內不得砍伐，砍伐時應依林產物伐採查驗規則有關規定辦理；造林後如林木生長過密時，得出售部分苗木供綠化美化環境之需，並得補植育成複層林，以利逐年擇伐」（見原審卷二第205、208頁），可見吳慶坡於系爭土地上栽種樟樹，並申請獎勵補助，依前揭要點，於6年內不得砍伐，且除非林木生長過密，否則不得出售苗木供園藝使用，則樟樹自非一般農作物，而屬造林，且所謂「吳慶坡於87、88年間出售樟樹苗」核與前揭要點規定有悖，非為可採，難認其種植該等樹木係出於園藝觀賞之農業經營目的，自不能為有利於上訴人之認定。　⒋上訴人復辯稱吳慶坡於系爭土地上造林之行為，符合農業發展條例（下稱農發條例）第3條第1款「利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業」所謂農業之定義，及同法第55條、第3條第12款但書之綠色生態行為，仍屬三七五條例第16條第1項自任耕作之情形云云。惟查：　⑴司法院大法官會議釋字第580號解釋理由書謂：「憲法第143 條第4項規定，國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積；憲法第153條第1項規定，國家為改良農民生活，增進其生活技能，應制定保護農民之法律，實施保護農民之政策，均係為合理分配農業資源而設之規定。依據主管機關相關文獻之記載，推行耕地減租政策，係鑒於當時台灣經濟倚重農業生產，農業人口佔就業人口半數以上，大多數之農業生產者為雇農、佃農及半自耕農，農地資源集中於少數地主手中，而部分佃租偏高，租期並不固定，地主任意撤佃升租者有之，以致租權糾紛經常出現…政府乃於36年3月20日以從字第一○○五 ○號訓令規定佃農應繳之耕地地租，依正產物千分之三百七十五計算，惟因當時之土地法未有明文規定，各級政府推行法令不力，上開訓令形同具文；38年4月14日公布實施『臺灣省私有耕地租用辦法』，並陸續訂定『臺灣省私有耕地租用辦法施行細則』、『臺灣省辦理私有耕地租約登記注意事項』、『臺灣省推行三七五減租督導委員會組織規程』及『臺灣省各縣市推行三七五減租督導委員會組織規程』等法規，進行全省租約總檢查、糾正違約收租及違法撤佃事件、辦理換約及補訂租約，以貫徹三七五減租政策。因仍有地主以減租後收益降低，強迫撤佃，司法機關沿用土地法及相關法令無法解決訟爭，確保推行三七五減租已獲得之初步成果，即於40年6 月7日制定公布耕地三七五減租條例，作為法律依據。…三七五條例為保障佃農權益，藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展之方向，立法目的尚屬正當。雖未設置保護出租人既有契約利益之過渡條款，惟因減租條例本在實現憲法規定國家對於土地之分配與整理暨保護佃農之意旨，且於條例制定之前，減租政策業已積極推行數年，出租人得先行於過渡時期熟悉減租制度，減租條例對出租人契約自由及財產權之限制，要非出租人所不能預期，衡諸特殊之歷史背景及合理分配農業資源之非常重大公共利益，尚非憲法上之信賴保護原則所不許」。　⑵由上可知，三七五條例係考量耕地之承租人（佃農）原為經濟上之弱勢，政府為保障佃農、改善租佃制度、安定農村社會之基本國策，方採行三七五條例，對於耕地承租人設有多項保障規定，另嚴格限制出租人須於一定條件下始得終止租約，收回耕地，而對於出租人契約自由及財產權所為相當限制。至於農發條例第3條雖規定農業包括「利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業」，惟依該條例係於62年9月3日公布，其第1條揭示「為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準」之立法目的，足認三七五條例與農業發展條例之立法目的、立法時空背景之社會狀況皆不相同，自不能以農發條例第3條對於農業之定義，擴張解釋三七五條例第16條所定自任耕作可包括經營造林之行為。亦即三七五條例係為扶植佃農得以穩定耕作、按期收穫農耕出產物而得以溫飽之基本國策所制訂，已使耕地出租人受有收回土地之嚴格限制，故規定耕地承租人需自任「耕作」，而非從事任何農業行為即為已足；若將自任耕作解釋擴張及於造林行為，則耕地承租人於造林過程中無從按期收穫出產物以維持生活，已與三七五條例制訂之初衷有違，並得於造林種樹後不予砍伐，留存永生永世以達形式上維持農業使用現象，實則坐等耕地出租人前來協調給予補償金，顯與三七五條例保障佃農需要農作按期收穫以維持生活、避免地主任意收回土地或調漲租金之立法目的有悖，更是對耕地出租人契約自由及財產權的無理限制。是本件系爭租約為耕地三七五租約，並非一般租用土地契約，上訴人並未舉證吳慶坡有何定時、長期施用勞力於系爭土地之農作物上，其種植樟樹亦非按期收穫賴此維生或提高所得，核與上開三七五條例係為保障弱勢佃農而限制被上訴人不得任意收回土地之立法目的不符，自無再受三七五條例保障之必要。從而，吳慶坡於系爭土地上造林之行為，已難認符合三七五條例第16 條第1項自任耕作之情形，堪以認定。　　　⒌至於上訴人辯稱欠缺灌溉水源一事，經農業部農田水利署桃園管理處函覆表示：「系爭土地皆位於本處○○工作站○○水利小組灌溉區域受益地，經由本處轄管○○○支線引灌，惟其水源取水口因93年間艾利風災毀損，現況係引用該支線渠內之市區排水及雨水等補充水源耕作」（見本院卷第281頁）、「本處確實執行現況勘查，因都市發展之故，本處轄管渠道倘喪失農業灌溉排水功能後，因渠道輸水能力仍在，故各縣市政府、區公所仍會將渠道作為『都市排水』使用，以排放社區生活污水、雨水逕流等水體，本處都市型工作站轄區渠道多有此情況。至於水渠內水體因無穩定來源，未必有足夠水體供灌，惟本案3筆土地現況為旱作栽植，所需水量並未如水田之需求如此巨大」等語（見本院卷第364頁），可見系爭土地仍有市區排水及雨水等補充水源，得以種植甘藷、玉米等定期收穫之耐旱作物，並非完全無水可用；而種植作物本非限於稻米一途而已，任何得定期收穫之農作物均屬之，是吳慶坡遇有水源不穩定情形時，仍得改種耐旱作物以符合自任耕作之耕地三七五租約存續要件，非能以欠缺灌溉水源為由而進行造林行為；況上訴人自承吳慶坡承租系爭土地後，未曾向主管機關申請過停灌或休耕補助（償）（參不爭執事項㈣），且系爭土地上目前樟樹成林，並非無水可用以致寸草不生之情況，上訴人辯稱吳慶坡因欠缺穩定水源無法種植稻米，不得已僅能種植樟樹，符合自任耕作情事云云，非為有理。　㈡被上訴人主張上訴人不自任耕作，依三七五條例第16條第2項規定，系爭租約應屬無效，爰訴請確認系爭租約關係不存在，是否有理？是否有確認利益？　⒈被上訴人有確認利益：　⑴按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。次按耕地租約之訂立、續訂、變更、終止、註銷或更正，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後20日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意。前項登記係依確定判決、訴訟上之和解或調解成立、耕地租佃委員會之調解或調處成立而為者，免再通知他方。耕地三七五租約清理要點第3點定有明文。　⑵經查，被上訴人主張系爭租約符合未自任耕作之情，依三七五條例第16條第2項規定，應屬無效，亦符合三七五條例第1 7條第1項第4款「非因不可抗力繼續1年不為耕作時」之終止租約事由，伊以系爭補充理由書向吳慶坡為終止系爭契約之意思表示，故系爭租約關係已不存在等情；上訴人則辯稱吳慶坡係自任耕作，系爭契約並無無效事由，且因系爭土地經編定為非耕地，被上訴人以系爭律師函依三七五條例第17條第1項第5款終止系爭租約，耕地租賃關係已不存在，伊不願意配合辦理租約註記塗銷等語（見本院卷第420、421頁）；足見兩造就系爭租約是否無效以致租賃關係不存在乙節仍有所爭執，致被上訴人就系爭土地所有權在法律上之地位有不安之狀態存在，且上訴人已明確表示不願配合辦理註銷耕地租約登記，而依前開清理要點之規定，被上訴人須持法院確定判決，始得單獨向樹林區公所申請註銷耕地租約登記，故被上訴人勢必訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，倘獲得勝訴判決，方能辦理系爭租約之註銷登記，應認被上訴人有提起本件確認之訴除去上開法律關係不明確及私法上權利受侵害危險之必要，自有確認利益。　　⒉系爭租約應屬無效：　⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五條例第16條第1項、第2項分別定有明文。次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時，三七五條例第17條第1項第4款亦有明定。而耕地租佃，承租人應以耕地供自己從事耕作之用，如承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將耕地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為，即屬不自任耕作。至同條例第17條第1項第4款所稱非因不可抗力繼續1年不為耕作，則係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。前者，原訂租約無效，後者，僅出租人得終止租約（最高法院88年度台上字第3103號判決意旨參照）。又三七五條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，並不待出租人主張，故無效後，除他造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院95年度台上字第1911號、92年度台上字第2494號判決意旨參照）。　⑵查吳慶坡自81年間起在系爭土地上種植樟樹係屬造林行為，顯與自任耕作之定義有違，則依三七五條例第16條第2項規定，系爭租約即向後失其效力，其耕地租賃關係自屬不存在，是被上訴人以吳慶坡未自任耕作為由，訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由。又系爭租約已自吳慶坡於81年間造林時失其效力，被上訴人無從再於109年間終止已失效之系爭租約，是上訴人辯稱被上訴人於109年間以系爭律師函向吳慶坡表示依三七五條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，已生合法終止效力，不得嗣後再依三七五條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約云云，自難憑採。　㈢上訴人辯稱被上訴人行使權利違反誠信原則，是否有理？　⒈三七五條例之規定乃限制耕地出租人契約自由及財產權之行使，以保障及改良承租人即農民之生活，故承租人就耕地之使用自須確實符合自任耕作之目的，倘承租人未能自任耕作，即有違三七五條例立法之宗旨，自應令租約當然歸於無效，解除對出租人之權利限制，此乃基於法律之規定，與出租人權利之行使無關，故被上訴人依三七五條例第16條第2項規定，請求確認系爭土地耕地租賃關係不存在，自難認有違誠信原則可言。　⒉再者，被上訴人提出系爭土地門口鐵門上鎖照片2紙（見本院卷第449頁），表示現場常年上鎖，無法任意進入系爭土地勘查使用情形，應屬可信。至於上訴人辯稱被上訴人早在90 幾年間即已知悉現場種植樟樹，並願支付地上物補償金云云，無非係以吳慶坡配偶吳謝美珠之當事人訊問內容為憑，惟吳謝美珠乃陳述時間過很久，90幾年間去伊臺北家中找伊夫妻談土地共同開發的人數大概5、6個，去的人是誰伊真的不記得（見本院卷第356、358頁），自難認被上訴人確有於90 幾年間找吳慶坡洽談開發案並知悉系爭土地種植樟樹一事；且吳謝美珠自承系爭土地附近的000地號是吳慶坡自己的地、位於出入口等語（見本院卷第358、359頁），是卷內「開發企劃書」（見本院卷第331至345頁）即有可能係土地開發商或仲介人員為整合鄰近土地而提出之說明，其中雖記載「本街廓地上物多植有樟木…」等語（見本院卷第345頁），惟上開企劃書所欲整合之範圍為「樹林市○○段○○區」（見本院卷第331頁），並非僅有系爭土地，是依上開企劃書觀之，尚無法知悉種植樟樹之區域即當然為系爭土地；吳謝美珠固稱被上訴人於前揭洽談開發案後有至樹林的農舍找伊夫妻，亦有承諾將來土地處理會賠償土地及樟樹的賠償款（見本院卷第357頁），而被上訴人則否認之（見本院卷第467頁），揆諸吳謝美珠並未具體說明被上訴人前往樹林農舍之時點，且斯時並無土地買家，被上訴人又長年居住國外（見本院卷第349至351頁），應無特意前往拜訪吳慶坡夫妻並提及補償金之必要，是吳謝美珠前揭所稱僅為其片面之詞，礙難採認；又訴外人許添清雖曾於107年間仲介聯繫系爭土地買賣事宜，然依許添清與吳志豪之對話紀錄觀之，許添清表示「感謝上次志豪哥的幫忙找買方客戶，經過這段時間的努力總算有個好消息」（見原審卷一第317頁)，且上訴人自承被上訴人沒有要出具授權書給仲介，導致買賣無法順利完成（見本院卷第419頁），可見仲介許添清應非受被上訴人委託而與吳慶坡接洽，而係吳慶坡找到潛在買家，告知仲介許添清得向系爭土地所有權人即被上訴人為進一步洽談，是上訴人辯稱兩造已有補償之明確協議云云，非屬有據；至於許添清提及吳慶坡要求「地上物補償費用寫清楚」（見原審卷一第32 1頁），亦未明示該「地上物」即指樟樹，是被上訴人主張因未能任意進出系爭土地勘查，無法確知系爭土地作何使用等情，尚堪可採，從而上訴人抗辯被上訴人對吳慶坡種植樟樹使用系爭土地之方式不為反對，並繼續收取租金，且已有補償協議，被上訴人依誠信原則不得再為相反之主張云云，核無足取。　㈣被上訴人主張系爭土地之耕地租賃關係不存在，得依民法第7 67條第1項中段及前段規定，請求上訴人向樹林區公所辦理塗銷系爭租約註記，及將系爭土地騰空返還予伊，是否有理？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段及中段定有明文。查被上訴人為系爭土地之所有權人（參不爭執事項㈠)，而系爭租約因吳慶坡不自任耕作，依三七五條例第16條第2項規定應屬無效，業如前述，則吳慶坡之全體繼承人即上訴人就系爭土地即無合法之占有權源，上訴人復未能舉證證明有其他占有系爭土地之合法權源存在，則其占有系爭土地即屬無權占有，且系爭土地尚有吳慶坡生前所栽種之樟樹，業已妨礙被上訴人就系爭土地所有權之圓滿行使，是被上訴人依上開規定請求上訴人將系爭土地騰空返還，洵屬有據，應予准許。　⒉由前述耕地三七五租約清理要點第3點規定可知，如耕地三七五租賃契約法律關係經法院判決不存在確定，契約之一方即可持法院確定判決單獨申請註銷登記，無須得他方同意。而本件系爭租約法律關係既經本院判決不存在，被上訴人自得於本判決確定後持之單獨向樹林市公所申請註銷系爭租約登記，自無請求上訴人辦理塗銷登記之必要，是被上訴人此部分請求，核無必要，應予駁回。　　五、綜上所陳，系爭租約因吳慶坡不自任耕作，依三七五條例第 16條第2項規定應屬無效，且上訴人於系爭契約無效後已無占有系爭土地之正當權源，被上訴人訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，及依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求吳慶坡之繼承人即上訴人應將系爭土地騰空返還，均屬有據，應予准許；逾此部分之請求（即請求上訴人塗銷租約註記部分），為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。又被上訴人於原審訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，及請求上訴人應將系爭土地騰空返還，暨應塗銷租約註記等情，乃出於同一經濟目的，應依系爭土地之價值核計裁判費，而上訴人提起上訴後，本院並未變更被上訴人訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，及請求上訴人應將系爭土地騰空返還之結論，僅廢棄被上訴人請求上訴人塗銷租約註記部分，自不影響上訴人應負擔原審全部裁判費之結果，爰無將原審命上訴人負擔訴訟費用部分廢棄之必要，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2024-12-24

TPHV-113-重上-250-20241224-1

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最高法院

租佃爭議

最高法院民事裁定 112年度台上字第1931號上訴人呂理育訴訟代理人謝聰文律師被上訴人呂理順呂理朝呂理煉呂芳龍呂芳昌呂學義呂春宜呂紀瑩呂玉燕呂啓榮呂佳樺呂寶金呂里城呂金珠呂麗慧呂素珠呂學馫呂學宏呂學明呂學全呂學鎮呂學金陳薪宸呂玉雲呂尤月珠呂文化呂里木呂其翰呂進通林志隆張文錠張菱恩張瀞之張博皓邱瀞瑩吳宥蓁高家涓沈永鑫上列 3人共同訴訟代理人趙政揚律師被上訴人洪秋子法定代理人沈聰進被上訴人王秀儉呂穰樺呂柏旻呂佳曄葉佳興呂芳豊呂仰鎧呂佩倩呂東星呂陳麗香呂學政呂鎮邦現所在未明呂理棋呂柏齡呂淑婉上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國112年4月11日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第1051號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按第三審上訴為當事人對於所受不利益之第二審判決聲明不服之方法，如該當事人在第二審受勝訴之判決，自無許其提起上訴之理。本件被上訴人請求上訴人返還坐落○○市○○區○○ 段000、000地號(重測前為同區○○段0000、0000地號)土地( 下合稱系爭土地)予系爭土地全體共有人，經原審判決上訴人應返還如原判決附圖(下稱附圖)一所示954(面積730.19平方公尺)、956(面積2191.88平方公尺)部分之土地，駁回被上訴人就系爭土地其他範圍之返還請求，上訴人就上開有利於己部分（即駁回被上訴人其餘請求返還部分)，並無上訴利益，乃竟對之提起第三審上訴，自非合法。二、次按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第47 0條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。三、本件上訴人對於原判決不利於其部分提起上訴，雖以該不利部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實及解釋意思表示之職權行使所論斷：被上訴人為系爭土地之共有人，上訴人之被繼承人呂阿行前於民國38年6月間申請登記為系爭土地八興字第37號耕地租約(下稱系爭耕地租約)之承租人，嗣呂阿行於57年2月15 日死亡，上訴人於94年2月18日以呂阿行繼承人之地位，收受訴外人高連發所交付之新臺幣(下同)30萬元後，將其所承租如附圖一所示954(2)部分土地(面積142.83平方公尺)提供作為道路使用，有未自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭耕地租約自斯時起，全部歸於無效。被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，及依民法第767條第1項、第828條第2項、第821條規定，請求上訴人返還其實際占有，如附圖一所示954(面積730. 19平方公尺)、956(面積2191.88平方公尺)部分之土地予被訴人及系爭土地全體共有人，為有理由，應予准許等情，指摘其為不當，並就原審已論斷或不影響判決結果之贅論部分，泛言未論斷或論斷違法，而非表明該不利部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。四、末查第二審訴訟程序非不得為當事人之追加(民事訴訟法第4 46條第1項但書、第255條第1項第5款參照)，原判決列載沈永鑫等6人為追加原告並為判決，並無不合，附此敘明。五、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日最高法院民事第二庭審判長法官袁靜文法官張競文法官王怡雯法官周群翔法官王本源本件正本證明與原本無異書　記　官　王宜玲中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日

2024-12-19

TPSV-112-台上-1931-20241219-1

訴

臺灣嘉義地方法院

分配表異議之訴

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第149號原告林志成李㼁梅共同訴訟代理人嚴庚辰律師許嘉樺律師被告邱金米訴訟代理人林伸全律師上列當事人間分配表異議之訴事件，本院於113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文本院111年度司執字第48968號強制執行事件如附件所示之分配表中分配次序3之執行費新臺幣89,269元、分配次序7之票款新臺幣 10,000,000元、分配次序8之程序費用新臺幣3,000元等債權，均應予剔除，不得列入分配。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、原告主張：一、原告為本院111年度司執字第48968號票款強制執行事件之債權人，而債務人即訴外人陳夏尉所有坐落嘉義縣○○鄉○○村○○ 000號房屋業經拍定，業經執行法院做成分配表。詎被告執陳夏尉所簽立之新臺幣（下同）1,000萬元之本票參與分配，而經執行法院於民國113年2月26日製作之分配表，將其列為：(1)分配次序3即被告之執行費89,269元;(2)分配次序7 即被告之票款501,964元；(3)分配次序8即被告之程序費用1 34元（原證1，本院民事執行處強制執行金額分配表，本院卷第15至17頁）。惟執行債權人即原告，已依強制執行法規定於法定期間內對分配表聲明異議（原證6，民事聲明異議狀影本，本院卷第73至75頁）。且因前開本票債權不存在，故被告就前開分配表所列系爭受分配金額，自不得列入分配。蓋：（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。且依實務見解，強制執行法第41條規定之分配表異議之訴屬形成之訴，其訴訟標的為對分配表之異議權，倘原告係以被告聲明參與分配之債權不存在為異議權之理由，其本質上即含有消極確認債權不存在訴訟之性質，如被告主張其債權存在，依舉證責任分配法則，自應先由主張該債權存在之被告負舉證之責。（二）陳夏尉於109年11月3日與原告2人之子即訴外人林哲立發　　　生車禍，致林哲立因創傷性休克死亡，經原告對其提起損　　　害賠償訴訟，陳夏尉為脫產逃避債務，於109年12月18日　　　將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000○00000 　　　地號等4筆土地(權利範圍2分之1)以夫妻贈與為原因，移　　　轉登記予被告（原證2，財政部南區國稅局贈與稅不計入　　　贈與總額證明書，本院卷第19頁），原告為此提起撤銷贈　　　與訴訟，經本院以111年度訴字第696號、臺灣高等法院臺　　　南分院以112年度上易字第172號民事判決陳夏尉與本件被　　　告間之前開贈與債權及物權行為均應撤銷(原證3，前開判　　　決書影本，本院卷第21至43頁）。嗣原告取得前開損害賠　　　償事件之判決確定證明書對陳夏尉所有房屋聲請強制執行　　　時，陳夏尉之子即訴外人陳緯龍竟陳報其對該屋訂有租期　　　至116年8月31日止之租賃契約，原告遂提起確認租賃關係　　　不存在之訴，後經本院以112年度嘉簡字第385號判決前開　　　租賃關係不存在(原證4，前開判決書影本，本院卷第45至　　　53頁)。（三）被告雖持陳夏尉所簽立之系爭本票參與分配，然其於本院　　　111年度訴字第696號之民事案件112年3月2日開庭時，自　　　承：「…欠他(指被告)好幾百萬…」、「我只有一筆土地　　　，所以只有過戶一筆土地給邱金米…」、「403地號土地　　　過戶時1坪好像4000多，好像差不多300…我知道那是給他　　　的贍養費」、「協議書價值100萬元那個是房子，不是其　　　他，其他是我給他的贍養費，100萬是我欠他」等語（原　　　證5，本院111年度訴字第696號112年3月2日言詞辯論筆錄　　　影本，本院卷第55至71頁)，可見陳夏尉自承僅積欠被告　　　100萬元，且離婚前已將名下僅有之土地抵債給被告(嗣經　　　臺灣高等法院臺南分院112年度上易字第172號民事案件中　　　查得陳夏尉實際上過戶5筆土地，價值高達數百萬元予被　　　告)，其餘則為贍養費，陳夏尉自始未提出積欠被告1,000 　　　萬元本票債務之事證，故被告所執對陳夏尉所有1,000萬　　　元之本票債權，顯係意圖降低原告得受償金額而簽發，被　　　告倘辯稱其債權存在，依舉證責任分配法則，亦應由被告　　　就債權存在之事實負舉證責任。（四）陳夏尉將其名下不動產贈與被告後，旋與被告離婚，又與　　　其子簽立虛偽租賃契約，意圖影響法拍市場之應買意願，　　　損害原告權益，嗣又簽發系爭虛偽本票參與系爭分配，爰　　　依法請求將系爭分配表中分配次序3、7、8所受分配之金　　　額共591,367元予以剔除。二、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：（一）對本院111年度訴字第696號與臺灣高等法院臺南分院112 　　　年度上易字第172號卷證之文書製作名義人及內容真正均　　　不爭執，自前開卷證可證明陳夏尉積欠被告債務僅100萬　　　元，並以名下1筆土地抵償。（二）對本院112年度嘉簡字第358號、本院112年度簡上字第151 　　　號卷證之文書製作名義人及內容真正均不爭執。三、並聲明：（一）本院111年度司執字第48968號強制執行事件於113年2月26日製作之分配表中，其中：(1)分配次序3即被告之執行費89,269元;(2)分配次序7即被告之票款501,964元　　；(3)分配次序8即被告之程序費用134元，均應予剔除，不得列入分配表受分配。被告於分配差中就前揭債權之分配金額591,367元應重新分配予各債權人。（二）訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：　　一、對原告所提本院111年度司執字第48968號分配表（原證1）之製作名義人及內容真正不爭執。對本院111年度司執字第4 8968號卷證之意見為原告未依強制執行法第40條、第40之1 條規定，為更正分配表程序走完後，於分配期日起10日內提起本配表異議之訴，故本件起訴不合法。二、本院111年度司執字第48968號強制執行事件對陳夏尉所有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○000號未辦保存登記建物為強制執行，被告以併案債權人身分聲明參與分配，並於本院113年1月30 日行第2次拍賣程序時聲明承受前開建物，依分配表記載，被告得以應受分配金額591,367元抵繳部分價金，俟被告補其差額217,633元之尾款後，即得發給權利移轉證書(見原證 1)，故被告係聲明承受前開建物，並無實際可受分配之金額，縱被告債權額有錯誤，原告亦無從於更正後之分配表中增加分配額，即無因本件訴訟獲得對其有利之分配，故本件訴訟欠缺權利保護要件。三、對其餘各項證據之意見：（一）對原告所提財政部南區國稅局贈與稅不計入贈與總額證明　　　書(本院卷第19頁)之製作名義人及內容真正不爭執。（二）對本院111年度訴字第696號民事判決、臺灣高等法院臺南　　　分院112年度上易字第172號民事判決(本院卷第19至43頁) 　　　之製作名義人真正不爭執，惟否認內容真正，並已對該民　　　事事事件提起上訴，目前在第三審審理中。（三）對原告所提本院112年度嘉簡字第358號民事判決(本院卷　　　第45至53頁)之製作名義人真正不爭執，惟否認其內容真　　　正，且前開民事判決認定之事實與本件無涉；對本院111 　　　年度訴字第696號言詞辯論筆錄(本院卷第55至71頁)之製　　　作名義人及內容真正均不爭執，惟該筆錄所載內容與本件　　　無涉。陳夏尉於前開他案所主張之100萬元債務與系爭本　　　票債務為不同債務，陳夏尉於他案所述與本件無關。（四）對原告所提本院111年度司執字第48968號民事聲明異議狀　　　 (本院卷第73至75頁)之製作名義人真正不爭執，惟否認　　　前開異議狀內容之真正。（五）對本院111年度訴字第696號、臺灣高等法院臺南分院112 　　　年度上易字第172號卷證之意見，同前所述。對本院112年　　　度嘉簡字第358號、本院112年度簡上字第151號卷證之文　　　書製作名義人及內容真正均不爭執等語，資為抗辯。四、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔　　。叁、得心證之理由一、按債權人或債務人對於分配表所載各債權人之債權或分配金額有不同意者，應於分配期日1日前，向執行法院提出書狀　　，聲明異議；前項書狀，應記載異議人所認原分配表之不當及應如何變更之聲明。執行法院對於前條之異議認為正當，而到場之債務人及有利害關係之他債權人不為反對之陳述或同意者，應即更正分配表而為分配；異議未依前項規定終結者，應就無異議之部分先為分配。依前條第1項更正之分配表，應送達於未到場之債務人及有利害關係之他債權人。前項債務人及債權人於受送達後3日內不為反對之陳述者，視為同意依更正分配表實行分配；其有為反對陳述者，應通知聲明異議人。異議未終結者，為異議之債權人或債務人，得向執行法院對為反對陳述之債權人或債務人提起分配表異議之訴；但異議人已依同一事由就有爭執之債權先行提起其他訴訟者，毋庸再行起訴，執行法院應依該確定判決實行分配　　。債務人對於有執行名義而參與分配之債權人為異議者，僅得以第14條規定之事由，提起分配表異議之訴。聲明異議人未於分配期日起10日內向執行法院為前2項起訴之證明者，視為撤回其異議之聲明；經證明者，該債權應受分配之金額　　，應行提存。前項期間，於第40條之1有反對陳述之情形，自聲明異議人受通知之日起算，強制執行法第39條、第40條　　、第40條之1、第41條分別著有規定。次按分配表異議之訴屬形成之訴，其訴訟標的為對分配表之異議權，倘原告係以被告聲明參與分配之債權不存在為異議權之理由，其本質上　　即含有消極確認債權不存在訴訟之性質，如被告主張其債權　　存在，依舉證責任分配法則，自應先由主張該債權存在之被　　告負舉證之責。查：（一）本件原告於111年11月14日（本院收文日期）持本院111年度嘉簡字第150號民事判決及確定證明書為執行名義，聲請對債務人陳夏尉之財產強制執行，請求陳夏尉給付原告林志成1,542,670元，及自110年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；給付原告李㼁梅1,966,541元　　　，及自110年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。本件被告則於113年1月5日（本院收文日期）持本院111年度司票字第1943號民事裁定與確定證明書具狀聲明參與分配，請求之金額為10,000,000元及自111年2月1 日起至清償日止，按週年利率6%計算之利息，與聲請程序費用3,000元。系爭未保存登記建物於113年1月30日，則經本件被告以該次拍賣最低價額809,000元聲明承受前開建物。後經執行法院於113年2月26日製作如附件所示之分配表，並通知執行債務人與執行債權人等於113年3月20日實施分配；執行債權人即本件原告於113年2月29日收受前開分配通知，並於113年3月7日（本院收文日期）具狀，以本件被告對執行債務人陳夏尉之系爭本票債權為虛偽債權為由聲明異議；而執行法院則通知本件原告應自前開分配期日起10日內提出提起訴訟之證明，本件原告於113年3 月12日收受前開通知，並於113年3月7日（本院收文日期）提起本件分配表異議之訴，另於113年3月13日（本院收文日期）向執行法院提出起訴之證明等事實，有原告所提民事聲明異議狀附於本院卷可證（見本院卷第73至75頁），復經本院調取本院111年度司執字第48968號、113年度司執字第1401號等執行卷核閱無誤，自堪信為真實。是債權人即原告對前開分配表所載債權人即被告之系爭債權或分配金額既有不同意，且於113年3月20日分配期日1日前之113年3月7日向執行法院提出書狀聲明異議；且本件原告另於分配期日起10日內向執行法院為本件起訴之證明，均可認定；則原告提起本件分配表異議之訴，應屬合法，被告前開抗辯自不可採。（二）證人陳夏尉於本院雖結證稱系爭本票為其所親自簽發，系爭本票之發票日為110年1月20日，而其簽發之實際日期為其與被告離婚當日，正確日期不記得。其簽立系爭本票，乃因其與被告離婚前在外積欠債務，而要求被告向娘家調借金錢，當時約欠被告約800萬元，後來兩造離婚，於離婚時，其已將名下土地移轉登記予被告，但被告仍要求需償還所欠之前開債務，因其確有積欠被告前開債務，且離婚時欲給付被告贍養費，而應被告要求給付被告1000萬元　　　，故其始簽立系爭本票；前開1000萬元之細目為債務800 多萬元，正確金額不記得，其餘即為贍養費及離婚補償。在其與被告之協議書即本院111年度訴字第696號第57頁協議書之記載與其前開所述不同，因前開協議書係109年間之協議，當時其與被告尚未離婚，僅係分居而已，其所述係離婚時之約定，與前開協議書不同。其確曾過戶5筆土地予被告，但土地價值並未高達好幾百萬元等語（見本院卷第118至120頁）。然陳夏尉於本院111年度訴字第696號事件112年3月2日行言詞辯論時，針對前開他事件原告訴訟代理人問及「你說欠邱金米幾百萬，為何協議書只有寫 100萬？」時，證稱「那是175號房子的價值。（後稱）那個房子已經壞掉，土地的價值」、「土地只有100萬，寫幾百萬有什麼用」等語；被問及是否知悉過戶予本件被告之403地號土地過戶時之價值時，則證稱「好像差不多300 　　　，不太曉得，我知道那是給他的贍養費」；被問及剛所稱協議書上價值100萬元時，則證稱「那是那個房子，不是其他，其他是我給他的贍養費，100萬事我欠他」；又被問及剛稱欠邱金米幾百萬，後來以100萬償還，為何邱金米願意接受時，則證稱「我沒有錢還他，不接受也沒辦法　　　」等語（見前揭卷第89至96頁）。前開事件之證人秦軍燕被問及簽立前開協議書原因時，則證稱「邱金米是跟我說給他保障，他嫁30幾年都沒有錢，要給他保障」等語（見前揭卷第102頁）。又陳夏尉於109年12月30日曾將其名下坐落嘉義縣大埔鄉埔南段403、407、756、769-1與同鄉大埔段5-3地號土地以贈與為原因移轉登記予本件被告，亦為本件兩造所不爭，復有台灣高等法院台南分院112年度上易字第172號卷之準備程序筆錄之兩造不爭執事項可憑（見前揭卷第240頁）。又前開403、407、756、769-1與同鄉大埔段5-3地號土地贈與移轉登記予被告時，經國稅局核定價額為4,622,546元，亦有原告所提財政部南區國稅局贈與稅不計入贈與總額證明書在卷可憑（見本院卷第 19頁）；若陳夏尉與被告間確係因清償債務或其他贍養費等事由而為前開土地之移轉登記，當可不以贈與方式為之，然卻以贈與為之，有違常情。是自前開事證相互參酌以觀，原告所主張系爭本票為虛偽之債權，應屬可採；而被告前開抗辯與證人陳夏尉前開有利被告部分之證詞，則均不可採。（三）此外，依前開說明，被告主張系爭本票債權存在，應先由主張該債權存在之被告負舉證之責。然被告所提前開證據則均不足證明系爭本票債權確屬存在，則原告前開主張自屬有據。二、綜上所述，被告參與分配之系爭本票債權既不存在，且執行　　債權人即原告對系爭分配表所載被告之債權或分配金額亦不　　同意，則原告依前開強制執行法規定，請求將本院111年度司執字第48968號強制執行事件於113年2月26日製作之分配表及附件所示關於被告分配次序3之執行費、分配次序7票款、分配次序8程序費用等債權，均應予剔除，不得列入分配，為有理由，應予准許。三、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第7 8條分別定有明文。查本院既為被告前開全部敗訴之終局判決，則依前開規定，本院因認本件訴訟費用應命由被告負擔　　。四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2024-12-17

CYDV-113-訴-149-20241217-2

訴

臺灣士林地方法院

返還不當得利等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第740號原告即反訴被告思擁創享科技股份有限公司法定代理人陳思潔訴訟代理人張國權律師複代理人林詠淳被告朱易凡被告即反訴原告田原芳訴訟代理人蔡鎮隆律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年11月1 5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾陸萬捌仟壹佰柒拾陸元，及自民國一一二年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔二十分之十一，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行，但反訴被告如以新臺幣肆拾陸萬捌仟壹佰柒拾陸元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、本訴部分：一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查思擁創享科技股份有限公司（法定代理人為陳思潔）（下稱思擁公司）起訴主張田原芳、朱易凡共同謀議而由朱易凡出面行使詐術致思擁公司陷於錯誤，先後於民國111年6月1日、111年6月7日簽訂原證1、2租約（下分稱系爭甲租約、系爭乙租約）（出租名義人各為朱易凡、田原芳），承租田原芳所有之門牌號碼臺北市○○區○○街0號4樓之1房屋（下稱系爭房屋），思擁公司知悉受騙後業於111年 7月18日寄發存證信函主張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之意思表示，而以聲明第一、二項請求確認系爭甲、乙租約之租賃關係不存在等情，為田原芳、朱易凡所否認，客觀上兩造間就系爭房屋之租賃關係之存否不明確，而思擁公司主觀上亦認其在法律上地位有不安之狀態，且此不安狀態經提起確認之訴後，得以確認判決將之除去，是思擁公司提起本訴之確認訴訟部分，應有即受確認判決之法律上利益。　　二、思擁公司起訴主張：㈠、田原芳於111年5月間將其名下之系爭房屋委託朱易凡出租，思擁公司法定代理人陳思潔在891租屋網看到出租訊息而開始與朱易凡接洽。田原芳及朱易凡刻意隱瞞系爭房屋於98年間已遭假扣押登記，且於明知思擁公司承租目的是經營公司業務、作為辦公處所之情形下，未予契約審閱期間、未經租約當事人為實質洽談、合意，隱匿系爭甲、乙租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制（即系爭甲租約第7條第1項記載：「本房屋係供住宅使用，非經出租人同意，不得變更用途」、系爭乙租約第4條第1款記載：「本房屋係供儲物之用」），思擁公司因受詐欺始同意簽署租約，嗣思擁公司於111年7月間委託他人調查房屋登記資料，始驚覺系爭房屋早於98年間遭查封登記，故於111年7月18日寄發存證信函予田原芳、朱易凡，主張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之意思表示，則經思擁公司行使撤銷權後，系爭甲、乙租約自始確定無效，且朱易凡前以其帳戶受領定金新臺幣（下同）2萬元、押金9萬3,776元，合計11萬3,776 元，亦無受領保持之合法權源，應依民法不當得利之法律關係返還思擁公司。又思擁公司撤銷租約後，不得已只得給付較高租金每月6萬元（含稅）（扣除補充保費及所得稅後為5 萬2,734元），回頭承租原辦公處所臺北市○○區○○路0段房屋，且因尚無法簽發支票給付租金，而由法定代理人陳思潔之夫林詠淳先代墊預付自111年8月起至112年7月止為期1年之租金，嗣由思擁公司轉帳返還，本件思擁公司另覓得系爭房屋承租本可減省每月租金8,846元（即5萬2,734元-4萬3,888 元），於簽署租約後因發覺受詐欺而撤銷承租系爭房屋之意思表示，再與原出租人新續約所支付之租金價差，即屬民法第216條第1、2項規定之所失利益，共10萬6,152元（即8,84 6元×12個月)；再思擁公司於發函撤銷承租系爭房屋之意思表示前，已支付巨山裝潢設計有限公司裝潢費9萬4,900元、賜興工程行裝潢費10萬8,000元，共20萬2,900元；田原芳、朱易凡就前述思擁公司喪失租金減省價差之利益10萬6,152 元、已支付之無益裝潢費20萬2,900元，合計30萬9,052元（即10萬6,152元+20萬2,900元），應依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段共同侵權行為規定，連帶負損害賠償責任等語。㈡、聲明：１、確認思擁公司與朱易凡間於111年6月1日所訂立之房屋租賃契約關係（即系爭甲租約）不存在。２、確認思擁公司與田原芳間於111年6月7日所訂立之房屋租賃契約關係（即系爭乙租約）不存在。３、朱易凡應給付思擁公司11萬3,776元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。４、田原芳、朱易凡應連帶給付思擁公司30萬9,052元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。５、就第３、４項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。　　三、田原芳、朱易凡辯稱：㈠、田原芳委託朱易凡代為處理系爭房屋出租事宜，思擁公司法定代理人陳思潔於111年5月13日及5月18日二度看屋、111年 5月26日支付定金2萬元，雙方於111年6月1日簽立系爭甲租約預約（草約）、111年6月7日簽立系爭乙租約並經公證，朱易凡於111年6月1日交付系爭房屋鑰匙予陳思潔，已視同點交房屋，又租期自111年7月1日起算，形同優待免付租金一個月(即6月1日至6月30日)。思擁公司自始知悉朱易凡係受田原芳委託處理系爭房屋出租事宜，本於此認識下簽立租賃契約，租賃契約自屬有效，思擁公司因而支付之定金、押金，均為依租賃契約所為，出租人並無不當得利。又系爭房屋租賃契約自始即不存在「兩造均同意系爭房屋可作為公司登記之合意」，田原芳從未允諾系爭房屋可設立公司登記，思擁公司於112年8月23日言詞辯論期日佯稱「明知原告承租系爭房屋是要設立公司，卻詐欺原告而限制房屋用途...」云云，委無實據；另依地政機關之公示資料，任何人均可查知系爭房屋有遭查封登記之事實，且思擁公司於111年7月9 日即知悉其情，兩造於此之後猶就可能都更之事約定要重新找公證人認證，思擁公司於111年7月18日反悔不承租且佯稱係遭詐欺而為意思表示云云，顯故意扭曲事實，其復主張系爭房屋遭查封，使用情形會受限制云云，乃誤解或刻意曲解法律之主張，委不足採，本件並無思擁公司所稱其受詐欺而得行使撤銷權之情事，而係思擁公司未依約支付租金，經田原芳催告後於111年8月30日委請律師發函行使終止權（思擁公司於同年9月8日收受）始告終止，思擁公司迄至111年11 月28日返還系爭房屋，且尚有積欠之租金、未回復房屋原狀。本件房屋租賃契約在未經田原芳委請律師發函終止租約前，思擁公司有依約支付押金、租金之義務，且其未將系爭房屋回復原狀，自無從請求返還押金；至思擁公司違約不繼續承租而另向他人承租房屋因而所增加之支出，純屬其個人恣意決定行為，核與田原芳無涉，且是否確有承租之事實，並非無疑，實難謂其受有損害，而思擁公司因裝修系爭房屋支出之裝潢費，核屬其本於租賃契約成立後之裝修行為，亦應由其自行負擔，是其訴全無理由等語。㈡、聲明：１、思擁公司之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　四、得心證之理由：㈠、查⒈思擁公司由法定代理人陳思潔於111年5月起與朱易凡接洽系爭房屋（所有權人為田原芳）之租賃事宜，先後於111年6 月1日簽立系爭甲租約（出租人載為朱易凡、承租人為思擁公司）、111年6月7日簽立系爭乙租約（出租人載為田原芳、出租人代理人為朱易凡、承租人為思擁公司）並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人曾郁智作成公證書，系爭甲、乙租約均記載租賃標的為系爭房屋、每月租金為4萬3,888元、租賃期間自111年7月1日起至113年6月止；思擁公司於111年 5月26日匯款定金2萬元至朱易凡之帳戶，於111年6月1日交付押金9萬3,776元予朱易凡，朱易凡於111年6月1日將系爭房屋之鑰匙交予思擁公司；⒉思擁公司於111年7月18日寄發存證信函予田原芳、朱易凡（均於111年7月19日收受），主張依民法第92條第1項規定撤銷其分別於111年6月1日、111 年6月7日所為承租系爭房屋之意思表示；⒊田原芳於111年7 月21日寄發存證信函予思擁公司，請其於函到5日內支付積欠之7月份租金，及於111年8月22日委請律師發函予思擁公司，請其於函到5日內支付積欠之7、8月份租金；嗣再於111 年8月30日委請律師發函予思擁公司（於111年9月8日收受），主張思擁公司未付租金達2個月，經催告仍不為支付，依約終止與思擁公司間有關系爭房屋之租賃契約，並請其於函到3日內支付積欠之租金及因拆除系爭房屋原本裝潢設備所造成損害之金額；⒋思擁公司於111年11月28日本院調解期日結束後，將系爭房屋之鑰匙交予朱易凡等情，為兩造所不爭執，並有系爭甲租約、系爭乙租約暨公證書、系爭房屋之建物登記謄本，及上開存證信函、律師函暨回執等件（見本院卷㈠第22至55、214至223）可稽。㈡、本件思擁公司主張田原芳、朱易凡共同謀議而由朱易凡出面行使詐術，刻意隱瞞系爭房屋於98年間已遭假扣押登記，且於明知思擁公司承租目的是經營公司業務、作為辦公處所之情形下，未予契約審閱期間、未經租約當事人為實質洽談、合意，隱匿系爭甲、乙租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，嗣思擁公司於111年7月間委託他人調查房屋登記資料始知悉系爭房屋早於98年間遭查封登記，思擁公司業於111年7月18日寄發存證信函予田原芳、朱易凡主張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之意思表示，則系爭甲、乙租約經思擁公司行使撤銷權後即自始確定無效，朱易凡前以其帳戶受領思擁公司所交付之定金2萬元、押金9萬3,776元，合計11萬3,776元，已無受領保持之合法權源，應依民法第179條不當得利之法律關係負返還責任，又田原芳及朱易凡共同不法侵害思擁公司之意思決定自由權及財產權，致思擁公司受有喪失租金減省價差之利益10萬6,15 2元、支付無益裝潢費20萬2,900元，合計30萬9,052元等損失，應依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段共同侵權行為之法律關係，連帶負損害賠償責任等情，為田原芳、朱易凡所否認，並以前詞置辯。經查：１、關於本件租賃契約之當事人及是否因思擁公司行使撤銷權而無效： ⑴、查①依思擁公司提出其法定代理人陳思潔與朱易凡間之Line通訊紀錄所示：陳思潔於承租系爭房屋前於111年5月13日、18 日二度看屋；111年5月22日朱易凡針對陳思潔所詢租賃契約事項向渠表示「我明天會跟屋主碰面，若有消息馬上告知您」、陳思潔覆稱「好喔，感謝」；111年5月23日（週一）朱易凡向陳思潔表示要預收訂金2萬元匯入其帳戶，並相約於隔週二（即111年5月31日）討論合約跟細節；111年5月26日陳思潔向朱易凡表示渠已匯訂金；111年5月31日兩人改約隔日（即111年6月1日）下午在思擁公司原辦公處所（即臺北市○○區○○路0段房屋）簽約；111年6月3日陳思潔向朱易凡表示「現場的這些家具要再麻煩房東清空喔」、朱易凡覆稱「沒問題」；111年6月4日（週六）、6日（週一）兩人相約週二（即111年6月7日）早上在臺灣臺北地方法院所屬民間公證人曾郁智事務所辦理公證等情（見本院卷㈠第302至311頁）；②又依思擁公司法定代理人陳思潔於審理中陳稱：「我一開始就知道他（指朱易凡）是仲介」、「他說屋主把整個租屋流程都交給他處理」、「就第22頁原證1的租約部分，我事先沒有審閱過，簽約當天我才看到這份租約，我沒有思考那麼多就簽約了，我看到封面是公版的，所以就直接簽名，沒有想到審閱期間的問題；第39頁原證2租約部分，也是沒有事先審閱過」、「當天公證人有打了一份契約印出來，我確認了租金、裝潢後是否需回復原狀，然後我就簽名了，因為我在乎的是這兩項。因為當天同時有拿出原證1租賃契約書出來，我認為公證人應該會依原證1租賃契約書的內容謄載到當天簽署的契約書中，所以我沒有再特別看當天印出來的契約書的其他部分」等語（見本院卷㈠第450、451、453 、454頁）；而朱易凡亦於審理中陳稱：「我有跟她（陳思潔）提到說屋主全權授權我處理出租事宜，所以是我在租約上簽名，之後再去公證」、「去公證是要讓合約內容更有法律的公信力」、「原證1房屋租賃契約是從網路上下載的範本合約，都有填上相關的地址、時間、費用...」、「原證1 是111年6月1日我當天拿出來給陳思潔簽名的，原證2是111 年6月7日當天公證人列印出來給我們簽名的」等語（見本院卷㈠第460、464頁）；③據上，堪認思擁公司法定代理人陳思潔於與朱易凡接洽承租系爭房屋初始即知悉其係受屋主田原芳之委託處理系爭房屋出租事宜，系爭甲、乙租約之出租人均為田原芳；且租約雙方均無以系爭乙租約變更系爭甲租約關於租賃契約必要之點（包括租賃標的、租金、租期等）之意，惟較晚簽立系爭乙租約並辦理公證而使其較具公信力，足知係以系爭甲租約為系爭乙租約之「預約」（至系爭甲、乙租約上關於房屋使用限制之記載及其文字差異，未經租約雙方於簽署時提出質疑或討論，乃租約雙方疏未注意或錯誤解讀契約範本文字之意涵所致〈詳後述〉，尚不變更系爭甲租約為系爭乙租約之「預約」性質），田原芳與思擁公司間關於系爭房屋之租賃關係，應以已取代系爭甲租約之正式契約即系爭乙租約為據。 ⑵、本件思擁公司主張系爭房屋之出租人田原芳及其代理人朱易凡刻意隱瞞系爭房屋於98年間即遭假扣押查封登記，係詐欺思擁公司簽立租約，其業以111年7月18日寄發之存證信函主張依民法第92條第1項規定撤銷承租之意思表示乙節： ①、查系爭房屋於98年9月29日經訴外債權人為假扣押查封登記、於112年6月30日塗銷查封登記，有系爭房屋之建物登記謄本暨異動索引（見本院卷㈠第44至45、194至198頁，卷㈡第16至 23頁）可考，堪認本件於111年6月間簽立租約時，系爭房屋確處於查封狀態。 ②、惟按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文，亦即須符合⑴有詐欺行為、 ⑵詐欺行為與表意人陷於錯誤及為意思表示具有因果關係、⑶ 有詐欺之故意、⑷施行詐欺之人為相對人或第三人等要件，表意人方得依該條規定撤銷前所為之意思表示，蓋基於私法自治及當事人自主原則，表意人於其意思形成與意思決定之過程中若受有不當之干涉時，法律應有保護之必要；又積極的對不真實的事實表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤，雖屬詐欺無疑，但消極的隱藏事實（亦即不告知之不作為），原則上並不成立詐欺，單純之緘默除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其其緘默並無違法性，即與本條項之所謂「詐欺」不合（最高法院33年度上字第884號判決意旨參照）；另主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。查系爭房屋處於查封狀態乙事，無礙於房屋所有權人仍有使用、收益、管理之權限，且關於房屋是否遭查封登記，任何人依地政機關之公示資料即可查知，矧思擁公司亦自承因委託他人調查房屋登記資料而知悉系爭房屋於98年間遭假扣押查封登記之事，並提出系爭房屋於111年7月列印之建物登記第二類謄本為據（見本院卷㈠第12、44至45頁），本件既無證據顯示田原芳及其代理人朱易凡於租賃契約成立時曾有積極的表示系爭房屋並無遭查封、或曾勸阻思擁公司調取建物登記謄本等公示資料以避免房屋遭查封之事被發現等情，思擁公司復未舉證在法律上、契約上或交易之習慣上出租人就房屋是否處於查封狀態乙事負有主動告知之義務，該單純之緘默應不具違法性，即與民法第92條第1項規定之「詐欺」不合。是思擁公司以此節主張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之意思表示，並無可採（本件思擁公司所舉臺灣臺中地方法院 91年度簡上字第523號判決意旨，同認承租人不知房屋前遭查封之情形，不得依民法第92條第1項〈受「詐欺」為意思表示〉規定主張撤銷，僅或得以對於物之性質之動機錯誤、且在交易上具有重要性者，依民法第88條第2項〈「錯誤」之意思表示〉規定主張撤銷，見本院卷㈠第297至298頁）。 ⑶、本件思擁公司主張系爭房屋之出租人田原芳及其代理人朱易凡隱匿系爭甲、乙租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，係詐欺思擁公司簽立租約，其業以111年7 月18日寄發之存證信函主張依民法第92條第1項規定撤銷承租之意思表示乙節： ①、查系爭房屋出租人田原芳之代理人朱易凡於審理中陳稱「承租方有提到他們要做辦公室使用、是否可以做公司登記，我有跟他說房子租給妳，如果妳要做公司登記，妳可以去申請看看，但因為臺北市之前錢櫃KTV失火後，住辦的條件非常嚴格，所以我記得好像不容易申請，陳小姐跟我說那沒關係，她說她南部另外有房子可以做公司登記申請，不登記沒關係」、「我說我租房子給陳小姐，他要用辦公室、要儲物、要住宅，本來就是承租人的權益」等語（見本院卷㈠第459、 460、462、463頁）；而思擁公司法定代理人陳思潔亦於審理中陳稱：「當初他（朱易凡）是打電話跟我說這個房子如果要公司登記，管理費會增加很多的金額，所以他建議我們不要登記，所以我們就答應了」、「還是要做辦公室之用」等語（見本院卷㈠第454、455、457頁）。然系爭甲租約第7 條第1項記載「本房屋係供住宅使用，非經出租人同意，不得變更用途」、系爭乙租約第4條第1款記載「本房屋係供儲物之用」等語（見本院卷㈠第26、38頁），各該條款關於限制房屋供住宅或儲物用途之文字記載，與租約雙方均未認知有上開特定用途之約定，形式上確有出入。 ②、惟系爭甲租約係朱易凡於網路上下載之範本、系爭乙租約則為公證人於公證當日提供其一般製作之租約格式等情，業據思擁公司法定代理人陳思潔於審理中陳稱：「就第22頁原證 1的租約部分，我事先沒有審閱過，簽約當天我才看到這份租約，我沒有思考那麼多就簽約了，我看到封面是公版的，所以就直接簽名，沒有想到審閱期間的問題；第39頁原證2 租約部分，也是沒有事先審閱過」、「當天公證人有打了一份契約印出來，我確認了租金、裝潢後是否需回復原狀，然後我就簽名了，因為我在乎的是這兩項，因為當天同時有拿出原證1租賃契約書出來。我認為公證人應該會依原證1租賃契約書的內容謄載到當天簽署的契約書中，所以我沒有再特別看當天印出來的契約書的其他部分」等語（見本院卷㈠第4 50、451頁），又朱易凡於審理中陳稱：「原證1房屋租賃契約是從網路上下載的範本合約，都有填上相關的地址、時間、費用，我沒特別說要如何使用，因為房子租給妳就沒有要特別作什麼限制；原證2租賃契約是公證人那邊的範本合約，上面的記載我也沒有什麼意見。」、「原證2租約是公證人提供的，我們也都合意簽約、用印。111年6月7日完成公證後至111年7月提到都更問題的這中間，陳思潔有提到原證 2租約上記載供儲物之用，她覺得有點問題，我們有去問公證人，公證人表示已經公證，且表示承租人要當辦公室、要儲物、要住宅，本來就是承租人的權利，所以我跟陳思潔討論，我們想說如果覺得不妥就再去公證一次，而差不多時間也發生都更問題的事，也談到要再去公證一次，可是後來原告就寄存證信函，就沒有再去公證」等語（見本院卷㈠第460 、464頁）；且有卷附系爭甲租約（封面記載「房屋租賃契約書『範本』」、第7條使用房屋限制之文字係打字而非手寫）、系爭乙租約（第4條使用租賃物限制之文字係打字而非手寫）（見本院卷㈠第26、38頁），及證人即公證人曾郁智於審理中證述「租約內容格式看起來跟我一般製作的內容格式是一樣的」等語（見本院卷㈠第448頁）可稽。據上亦堪認租約雙方分別因信賴契約範本之形式或公證人之專業，而自行疏於檢視各該條款文字，或認因各該條款文字僅表示未約定系爭房屋得為公司設立登記，而便宜行事認無特別修改之必要（本件田原芳同由朱易凡為代理人於112年間將系爭房屋出租予無一有限公司〈下稱無一公司〉法定代理人池佰鎮作辦公室使用，租賃契約書亦同使用系爭甲租約之契約範本，第7條第1項同係打字記載「本房屋係供住宅使用，非經出租人同意，不得變更用途」亦可參，見本院卷㈡第80至85、132 、143頁），因而均未就上開條款特別提出討論或質疑，尚難遽認出租人有思擁公司所指之故意利用契約文字之記載與雙方約定之真意不同、審閱期間不足，隱匿系爭甲、乙租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，而詐欺思擁公司簽立租約之情事（此部分應屬是否由契約雙方合意更正、或得依締約當時之事實及一切證據資料為契約解釋之問題）。是思擁公司以此節主張依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭房屋之意思表示，亦無可採。２、關於思擁公司聲明之請求得否准許： ⑴、本件系爭甲、乙租約之出租人均為田原芳（代理人為朱易凡）、承租人為思擁公司，且系爭甲租約為系爭乙租約之預約，雙方間就系爭房屋之租賃關係應以正式契約即系爭乙租約為據；又思擁公司以田原芳及朱易凡刻意隱瞞系爭房屋遭假扣押查封登記、及隱匿租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，係詐欺思擁公司簽立租約為由，而依民法第92條第1項規定以111年7月18日寄發之存證信函撤銷承租之意思表示，並無可採等節，均經前述認定。 ⑵、準此，思擁公司據上詞主張本件房屋租賃契約經其行使撤銷權即自始確定無效，而聲明請求確認系爭甲、乙租約之租賃關係不存在；及主張朱易凡前以其帳戶受領思擁公司所交付之定金及押金共11萬3,776元，已無受領及保持之合法權源，應依民法不當得利之法律關係負返還責任；及主張田原芳及朱易凡共同不法侵害思擁公司之意思決定自由權及財產權，致思擁公司受有喪失租金減省價差之利益、支付無益裝潢費共30萬9,052元等損失，應依民法共同侵權行為之法律關係負連帶損害賠償責任，均無理由而無從准許。五、從而，思擁公司之訴應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗而應併予駁回。　　貳、反訴部分：　　　一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其　　防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。查思擁公司如前述對田原芳、朱易凡提起本訴主張本件租賃契約經其依民法第92條第1項規定以111年7月18日寄發之存證信函撤銷承租之意思表示後即自始確定無效，而聲明請求確認系爭甲、乙租約之租賃關係不存在，及請求朱易凡返還前以其帳戶受領思擁公司所交付之定金及押金共11萬3,776元，及請求田原芳、朱易凡連帶賠償其所受喪失租金減省價差之利益、支付無益裝潢費等損失；田原芳、朱易凡均辯稱本件系爭房屋之租賃關係有效成立，並無思擁公司所稱受詐欺而得行使撤銷權之情事，而係思擁公司未依約支付租金，經田原芳催告後於111年8月30日委請律師發函行使終止權（思擁公司於同年9月8日收受）始告終止，思擁公司至111年11月28 日始返還系爭房屋，且尚有積欠租金、未回復房屋原狀等語，田原芳並據此對思擁公司提起反訴，聲明請求給付積欠租金、賠償回復原狀費用等情。核思擁公司、田原芳就本件租賃契約之效力各有主張及陳述，並據為向對方請求給付之依據，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係、作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，在法律上及事實上之關係密切，審判資料並有共通及牽連性，應准許提起反訴。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查田原芳於反訴審理中擴張聲明請求思擁公司回復原狀費用金額，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符；又田原芳於反訴審理中就請求思擁公司給付積欠租金部分，請求權基礎除於原提起反訴時主張之租賃關係外，追加併主張民法第179條不當得利規定，請求擇一為對其有利之判決（見本院卷㈡第218頁），核均係基於主張思擁公司於收受田原芳委請律師發函終止租約之前，未支付使用系爭房屋對價之同一基礎事實，與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符；是前述反訴之變更及追加應予准許。三、田原芳提起反訴主張：㈠、本件有關系爭房屋租賃關係有效成立，並無思擁公司所稱受詐欺而得行使撤銷權之情事部分，均援用本訴部分之陳述。思擁公司依雙方間租賃契約（系爭乙租約）應自111年7月1 日起，每月5日支付租金4萬3,888元，惟未依約支付租金，經田原芳於111年7月21日寄發存證信函，請其於函到5日內支付積欠之7月份租金，及於111年8月22日委請律師發函，請其於函到5日內支付積欠之7、8月份租金，嗣再於111年8 月30日委請律師發函（思擁公司於111年9月8日收受），主張其未付租金達2個月，經催告仍不為支付，而依約終止租約，是雙方間租賃關係業經田原芳行使終止權而於111年9月 8日終止。本件思擁公司於租約終止日應將房屋騰空遷讓交還且應負責回復原狀，並應清償積欠之租金，而雙方約定租期自111年7月1日起，如前述至111年9月8日終止，共計2個月又8日，思擁公司積欠租金共9萬9,479元（即4萬3,888元/ 月×(2+8/30)月=9萬9,479元〈元以下四捨五入〉），惟因其先前有先支付2萬定金，此亦為租金之一部分，爰予扣除，尚應給付7萬9,479元（如認思擁公司於本訴主張撤銷租約為有理由，則依民法第179條不當得利規定請求相當於租金之不當得利）；又思擁公司違約在先，且已大肆拆除系爭房屋原有裝潢及格局，於111年11月28日返還房屋時卻未依約回復原狀，致其受有損害，系爭房屋因先前遭思擁公司承租後惡意毀約不租而空置久矣，遲於112年5月之際因有承租方表示欲承租，自112年5、6月間為將先前遭拆除裝潢狀態回復到可供使用狀態，僱工為裝潢、修繕事宜，共支出77萬7,393 元，思擁公司應依系爭乙租約第4條及民法第432條規定，對其負賠償責任。總計思擁公司應給付前述金額合計85萬6,87 2元（即7萬9,479元+77萬7,393元)等語。㈡、聲明：１、思擁公司應給付田原芳85萬6,872元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、願供擔保，請准宣告假執行。　四、思擁公司辯稱：㈠、如法院審理結果認本件租賃契約因思擁公司行使撤銷權而無效，則思擁公司依民法第113條規定之反面解釋、第198條規定，不負回復原狀義務及得拒絕履行回復原狀，且積欠租金僅得自111年7月1日起，計至思擁公司於111年7月18日寄發行使撤銷權之存證信函送達田原芳之日（即同月19日）止。又如法院審理結果認本件租賃契約為有效，因思擁公司拆除系爭房屋原本的裝潢有經田原芳之代理人朱易凡同意，依系爭乙租約第4條第5款但書約定，思擁公司自得以改裝後之現狀（即思擁公司拆除系爭房屋原裝潢後之狀態、思擁公司於 111年11月28日返還系爭房屋之現狀）返還；況依相關證人之陳述，田原芳提出之工程款單據顯係無償為新承租人池佰鎮重新裝潢系爭房屋之費用支出，並非為思擁公司支付依系爭乙租約第4條第5款約定之回復原狀費用，其請求並無理由等語。㈡、聲明：１、田原芳之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。五、得心證之理由：㈠、查系爭甲、乙租約之出租人均為田原芳（代理人為朱易凡）、承租人為思擁公司，且系爭甲租約為系爭乙租約之預約，田原芳與思擁公司間就系爭房屋之租賃關係應以正式契約即系爭乙租約為據；思擁公司以田原芳及其代理人朱易凡刻意隱瞞系爭房屋遭假扣押查封登記、及隱匿租約上記載就系爭房屋所為對於思擁公司不利之使用限制，係詐欺思擁公司簽立租約為由，而依民法第92條第1項規定以111年7月18日寄發之存證信函撤銷承租之意思表示，並無可採；另朱易凡於 111年6月1日將系爭房屋之鑰匙交予思擁公司、思擁公司於1 11年11月28日將系爭房屋之鑰匙交予朱易凡而返還房屋等情，均經本訴部分認定在案。㈡、本件田原芳主張思擁公司自111年7月1日起應支付每月租金4 萬3,888元，惟未依約支付，經其發函催告後仍未支付，其於111年8月30日委請律師發函思擁公司（於111年9月8日收受）主張該公司未付租金達2個月、經催告仍不為支付，而依約終止租約，是雙方間租賃關係經其行使終止權而於111 年9月8日終止，思擁公司尚積欠自111年7月1日起至111年9 月8日租約終止日止之租金9萬9,479元（扣除定金2萬元後，尚有7萬9,479元），又思擁公司已大肆拆除系爭房屋原有裝潢及格局，於111年11月28日返還房屋時並未依約回復原狀，其為將先前遭拆除裝潢狀態回復到可供使用狀態，僱工為裝潢、修繕事宜，共計支出工程款77萬7,393元而受損害，思擁公司應依系爭乙租約第4條及民法第432條規定，負賠償責任等情，為思擁公司所否認，並以前詞置辯。經查：１、關於本件租賃契約是否因田原芳行使終止權而終止：　　 ⑴、按111年6月7日簽立之系爭乙租約第2、3條約定「租賃期限：自民國111年7月1日起至113年6月30日止，共計2年」、「租金：每月租金4萬3,888元（含稅），每月5日前繳納...按月支付...」（見本院卷㈠第38頁），可知思擁公司於111年6月 1日受田原芳之代理人朱易凡交付系爭房屋之鑰匙而視同點交房屋後，應自111年7月1日起、於每月5日前支付租金4萬3 ,888元。又查思擁公司未依約支付租金，經田原芳於111年7 月21日寄發存證信函，請思擁公司於函到5日內支付積欠之7 月份租金，及於111年8月22日委請律師發函，請思擁公司於函到5日內支付積欠之7、8月份租金，嗣再於111年8月30日委請律師發函（思擁公司於111年9月8日收受）主張思擁公司未付租金達2個月，經催告仍不為支付，而依約終止與思擁公司間就系爭房屋之租賃契約，並請思擁公司於函到3日內支付積欠之租金及因拆除系爭房屋原本裝潢設備所造成損害之金額等情，有各該存證信函、律師函暨回執（見本院卷㈠第54至55、214至223）可稽。 ⑵、按系爭乙租約第6條第1項約定「乙方（即思擁公司）...拖欠租金逾貳個月以上，經甲方（田原芳）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」（見本院卷㈠第38 頁）。本件思擁公司於租賃關係有效期間負有依約支付租金之義務，而未依約支付，經田原芳發函催告限期繳納後仍未付，迄田原芳以前述律師函主張終止租約（於111年9月8日送達思擁公司），積欠之租金額已達2個月，田原芳依上開租約約定行使終止權，應屬有據，堪認雙方間租賃契約業經田原芳行使終止權而於111年9月8日終止。　　　２、關於田原芳聲明之請求得否准許： ⑴、請求給付積欠之租金部分：　　如前述思擁公司依系爭乙租約第2、3條約定應每月支付租金 4萬3,888元，而思擁公司積欠自111年7月1日起至111年9月8 日租約終止日止之租金，共計2個月又8日，即積欠租金共9 萬9,479元（計算式：4萬3,888元/月×(2+8/30)月=9萬9,479 元〈元以下四捨五入〉)，又如前述思擁公司於111年5月26日支付定金2萬元，依民法第249條規定得視為租金之一部分，田原芳主張扣除定金後，思擁公司尚應給付7萬9,479元，洵屬有據。 ⑵、請求賠償回復原狀費用之損害部分：　　 ①、按系爭乙租約第4條第5款約定「房屋有改裝之必要...於交還租賃房屋時，乙方並應負責回復原狀。但改裝時已經甲方（即田原芳）同意，乙方亦得以改裝後之現狀返還」（見本院卷㈠第38頁）。又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段分別定有明文。 ②、查思擁公司於111年6月1日取得系爭房屋之鑰匙後，於6月中旬即拆除系爭房屋之原裝潢而變動原狀等情，有⑴思擁公司法定代理人陳思潔與朱易凡間之line對話紀錄（①111年6月1 5日：「（陳）有喔，我們已經開始弄了」、「（朱）好喔，我在把費用結算一下告訴你。」；②111年6月16日：「（朱）（張貼PO思擁公司拆除系爭房屋原裝潢後將拆卸之建材堆置於大樓前之相片）大工程喔」、「（陳）噴錢」，③111 年11月28日：「（朱）（張貼系爭房屋經以鑰匙開啟大門之相片）、（張貼系爭房屋之屋內相片）」（見本院卷㈠第314 、327頁）；及⑵上開111年6月16日思擁公司拆除原裝潢後將大量建材堆置於大樓前之相片（見本院卷㈠第207頁〈即反訴原證1之編號4相片〉）、上開朱易凡於111年11月28日思擁公司返還房屋當日拍攝屋內狀況之影片光碟（見本院卷㈠第422 頁〈即本訴被告朱易凡提出之被證2〉），及朱易凡於112年3 月30日拍攝之屋內相片（見本院卷㈠第414至420頁〈即本訴被告朱易凡提出之被證1編號4、7、8、9、11、12、13、15、1 6〉〈思擁公司自承編號7至13相片為其拆除系爭房屋原裝潢後之狀態，即於111年11月28日返還系爭房屋之現狀，見本院卷㈡第207頁〉），及111年11月28日思擁公司法定代理人陳思潔與其配偶於返還房屋當日在現場之相片（見本院卷㈠第212 頁〈即反訴原證1之編號13相片〉）可稽。考諸上開系爭房屋經拆除原裝潢後及返還房屋時之相片，分別顯示有大量建材（天花板、隔間牆等）遭拆除、管線外露、馬桶移位等情，堪認已屬無法正常使用之狀態。 ③、又思擁公司雖辯稱：其拆除系爭房屋之原裝潢有經過田原芳之代理人朱易凡同意，依系爭乙租約第4條第5款但書約定，思擁公司得以改裝後之現狀（即思擁公司拆除系爭房屋原裝潢後之狀態、於111年11月28日返還系爭房屋之現狀）返還云云。查思擁公司於111年6月中旬拆除系爭房屋原裝潢時有得出租人田原芳之代理人朱易凡同意，固經朱易凡於審理中陳稱「他有經過我的同意，他有跟我說會作裝潢...」等語（見本院卷㈡第145頁），惟按系爭乙租約第4條第5款但書約定「...。但改裝時已經甲方（即田原芳）同意，乙方（即思擁公司）亦得以改裝後之現狀返還」（見本院卷㈠第38頁），當指已完成改裝、或無礙於房屋正常使用而得再供出租之改裝行為，而核諸前述思擁公司拆除系爭房屋原裝潢及返還房屋時之相片所示狀態，顯為大量拆除原裝潢後未再續為施工而未完成改裝行為，並致房屋無法正常使用及再供出租，自無該款但書之適用，思擁公司仍負回復原狀之義務。 ④、再田原芳主張：思擁公司於111年11月28日返還系爭房屋時未依約回復原狀，遲至112年5月之際方有承租人（池佰鎮，即無一公司法定代理人）表示欲承租，於112年5、6月間為將先前遭拆除裝潢狀態回復到可供使用狀態，僱工為裝潢、修繕事宜，共支出77萬7,393元（即後述反訴原證5至12、14至 15之工程款總合：31萬8,100元+10萬5,600元+6萬6,300元+1 5萬1,400元+6萬6,500元+1萬4,000元+2萬6,460元+2萬9,033 元=77萬7,393元），田原芳亦是委託朱易凡為之，朱易凡將回復原狀其中有關油漆、地板、清潔、冷氣工程，委由池佰鎮統籌發包施作，另外有關水電、浴櫃、馬桶、洗手台、管線、天花板、糞管、浴門、隔間牆、電燈插座等主要工程及水電工程，則另委請周雋騏施工，並支付款項等情，業據⑴ 提出由周雋騏施工部分之估價單及其與朱易凡間之Line對話紀錄（見本院卷㈡第44至48、62頁〈即反訴原證5、6、12〉）、由池佰鎮統籌發包施工部分之報（估）價單及現金簽收單、聲明書（見本院卷㈡第50至60、90至92頁〈即反訴原證7至1 1、14至15〉），及⑵聲請傳訊證人周雋騏、池佰鎮於審理中證述相關單據為其所開立或向下包廠商取得、工程已施作並取得工程款等情（見本院卷㈡第130至141頁），並有⑶卷附田原芳與池佰鎮於112年5月間簽立之房屋租賃契約書（同於系爭甲租約之範本格式、約定租賃期間自112年7月1日起至117 年6月30日止）（見本院卷㈡第80至85頁〈即反訴原證13〉）可稽，尚非全然無據。惟思擁公司復質稱：依證人之證述可知，田原芳為新承租人池佰鎮支付上開工程款應係無償為其重新裝潢系爭房屋之費用支出，且未向裝潢廠商提出符合思擁公司於111年6月1日承租系爭房屋前屋況之照片而要求廠商按圖索驥復原至該時屋況云云。查：ａ、依證人池佰鎮於審理中證稱：「因為當初的現況是沒有辦法使用，所以我跟朱易凡說好，田原芳這邊要回復到可以正常使用的狀況才讓我們承租，我才付租金」、「因為我本身就是從事室內設計，當初是田原芳說願意付錢回復整個狀態，並可由我表達需求，因為畢竟是田原芳要出裝潢的錢，我有提出我自己的裝潢想法，田原芳也有自己的預算考量，所以在雙方達成協議下去執行這整個復原」、「（在你與田原芳達成協議前，關於裝修系爭房屋，你有無提出你自己屬意的設計圖、照片、設計概念的文件？）有」、「（你認為後來 112年7月無一工司進駐系爭房屋開始使用的時候，你的上述設計概念被採用的比例大概有多少？）幾乎是全部。」、「（你前述反訴原證7、8、9、10的估價單，以及所付款項，這部分是指屋主要把屋況回復到可以承租狀態的工程，還是有包含無一設計公司有特殊需求的裝潢工程？）房東是希望回復到可以承租的狀態，只是顏色及材料是由我們這邊協助挑選」、「（田原芳跟你有無討論到什麼叫做可以承租的狀態？）我看完現場後，有跟田原芳反應什麼地方是無法使用的，他針對無法使用的地方去回復」、「（你所支付的款項亦即你向朱易凡請領的款項，是否屋主承諾要回復到可以承租狀態的施工款項？）是」、「（你們是設計公司，除了剛才屋主所承諾回復可出租狀態的工程，及你們協助挑選顏色及材料之外，有無其他依照無一設計公司的實際需求而去額外裝修的工程？）我們有額外需求去裝修的部分，是由無一公司自行負擔的，都不在剛才提示的那些報價單內」、「（你剛才說額外裝修的部分是由無一公司自行負擔的，這些工程是在112年5月至7月間進行的嗎？）是在112年7月之後」、「（你剛才說就屋主所承諾回復可出租狀態的工程，你們有協助挑選顏色及材料，就你們所挑選的顏色及材料部分，是否因具有特殊性或超過中等品質之材料，而需花費較多之費用？）沒有，因為我們知道這部分會由屋主田原芳支出，所以有討論過價格的掌控」等語（見本院卷㈡第131至132、1 36至138頁）。綜觀證人於審理中所述，雖證稱就田原芳負責回復房屋可正常使用狀況的工程，其所提供之設計概念幾乎全部被採納，惟其真意應僅指顏色及材料之挑選，而非包括依無一公司之實際需求而額外裝修的工程，且所挑選之顏色及材料，並非具特殊性或超過中等品質之材料等情，難認田原芳所支出之回復原狀工程款係無償為新承租人重新裝潢系爭房屋之費用支出。ｂ、又證人池佰鎮、周雋騏雖均未證稱田原芳或朱易凡曾告知上開回復原狀之工程係限定在某個時間之狀態、或提供某個時間狀態之相片供參等情（見本院卷㈡第130至142頁），而卷內田原芳所舉系爭房屋於111年6月1日交付予思擁公司前之最接近時間之相片，亦僅有約半年前即於110年12月3日、18 日所拍攝之相片（見本院卷㈠第44、416頁〈即本訴被告朱易凡提出之被證1編號1、2、3、5、14〉），而其聲請傳訊於10 9年10月間施作原裝潢之證人陳裕隆亦於審理中證稱未留存當初施作工程之全部相片等情（見本院卷㈡第129頁），致無從一一比對前述回復原狀工程之每個項目及成果是否均與系爭房屋於111年6月1日交付予思擁公司時之「原狀」相同。惟按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」，民事訴訟法第222條第2項定有明定，揆其立法旨趣係以在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護；該條項之規定，性質上乃證明度之降低，負舉證責任之當事人仍應在客觀上可能之範圍內提出證據，俾法院得本於當事人所主張一定根據之事實，綜合全辯論意旨，依照經驗法則及相當性原則，就損害額為適當之酌定；而法院依此酌定時，當得參酌使用之久暫、使用方式、現場狀況、殘餘物相關照片、社會經濟狀況等一切情狀，依民事訴訟法第222條第2項規定之意旨，合理推斷受損害之財產價值。本院審諸田原芳前述所舉思擁公司拆除系爭房屋原裝潢及返還房屋時之相片，顯示經思擁公司大量拆除系爭房屋之原裝潢後未完成改裝，已致系爭房屋無法正常使用及再供出租，堪認田原芳確實受有需支出回復原狀費用之損害，而若令田原芳須就系爭房屋於111年6月1日交付予思擁公司時存在之每項回復原狀裝潢工程之當時狀態提出具體證據，事實上顯有困難亦有失公平，爰審酌上開裝潢工程之使用時間、保管情狀等情，認田原芳所受之支付回復原狀費用之損失為其已支付之上開工程款77萬7,393元之半數即38萬8,697元（元以下四捨五入）。 ⑤、準此，田原芳依系爭乙租約第4條第5款、民法第432條得向思擁公司請求賠償回復原狀費用之損失金額為38萬8,697元，逾此金額則屬無據。五、從而，田原芳提起反訴，於向思擁公司請求給付積欠租金7 萬9,479元及賠償回復原狀費用之損失38萬8,697元，合計46 萬8,176元部分，及加計自反訴起訴狀送達思擁公司之翌日即112年6月18日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息之範圍內，其訴為有理由，逾此範圍之請求，其訴為無理由，應予駁回。六、本判決田原芳勝訴部分，因所命思擁公司給付之金額未逾50 萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。又思擁公司陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，茲酌定相當金額予以准許。至田原芳敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、79條。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　孫曉青以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾琬真

2024-12-16

SLDV-112-訴-740-20241216-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

租佃爭議

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第376號原告祭祀公業莊稱法定代理人莊忠村訴訟代理人黃英傑律師被告柳辛柳旺樹柳金城柳金通柳煌基柳煌榮柳佳薇柳儒山陳金元上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認兩造間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○○段000○000○0000○0000地號土地之耕地三七五租賃關係（租約字號：頭竹字第73號）不存在。被告應將宜蘭縣○○鎮○○○○段000○000○0000○0000地號土地返還原告。訴訟費用由被告連帶負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項定有明文。本件耕地租佃爭議事件，前經宜蘭縣頭城鎮公所耕地租佃委員會、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，由宜蘭縣政府於民國113年7月17日以府地用字第1130120344號函檢附相關卷證移送本院，已踐行減租條例第26條第1項規定之調解、調處先行程序，先予敘明。二、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。又祭祀公業條例於97年7 月1日施行後，祭祀公業未依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，具備當事人能力(最高法院97年度第2次民事庭會議決議、98年度台上字第2089號判決意旨參照）。原告祭祀公業莊稱未登記為祭祀公業法人，屬非法人團體，又莊忠村經原告派下員大會推選為管理人，有宜蘭縣○○鎮○○000○0○00○○鎮○○○00000 00000號函在卷可稽（本院卷第205至209頁），是原告為具當事人能力之非法人團體，並應列莊忠村為原告之法定代理人，先予敘明。三、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查本件原告主張兩造間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○○段000○000○0000○0000 地號土地（重測前分別為：頭城鎮竹安段87、116、146、14 6-1地號，下逕以地號稱之，合稱系爭土地）之耕地三七五租賃關係（租約字號：頭竹字第73號，下稱系爭租約）不存在，經調解、調處均不成立，是兩造間就系爭租約之租賃關係存否乙節，既屬未明，並致原告於私法上地位，處於不安狀態而有受侵害之危險，而此種不安狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。四、被告均經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　　　一、原告主張：　　　　系爭土地屬原告祭祀公業莊稱（下稱系爭祭祀公業）所有。系爭祭祀公業約於明治37年（即民前8年）間設立，首任管理人為劉雲、大正元年（即民國元年）10月14日變更管理人為莊慶雨、昭和6年（即民國20年）10月14日再變更管理人為莊芳。原管理人莊芳於30年2月17日死亡後，系爭祭祀公業即未再改選管理人，迄至102年4月5日始經派下員大會推選莊傳成為管理人，嗣於112年8月28日改選莊忠村為管理人。是系爭祭祀公業於莊芳死亡後至莊傳成經推選為管理人前並無管理人。系爭租約係訴外人莊鱉（非系爭祭祀公業之管理人或派下員）僭稱為系爭祭祀公業之管理人，無權代理系爭祭祀公業於40年1月1日與原承租人柳阿龍簽訂，嗣因原承租人死亡，數次因繼承辦理承租人變更，現系爭租約登記之承租人為被告柳辛、柳旺樹、柳金城、柳金通、柳煌基、柳煌榮、柳儒山、陳金元及訴外人柳輝煌。又柳輝煌於112年9 月16日死亡，被告柳佳薇為其繼承人，尚未因繼承辦理變更。莊鱉無權代理系爭祭祀公業與就系爭土地簽訂系爭租約，未經系爭祭祀公業承認，系爭租約對原告不生效力，自屬無效，且系爭土地現亦未有實際農作之情，被告並應返還無權占有之系爭土地。爰依民法第767條第1項、減租條例第16條第1、2項、民事訴訟法第247條第1項規定提起本訴等語。並聲明：確認兩造間就坐落系爭土地之耕地三七五租賃關係（租約字號：頭竹字第73號）不存在，被告應將前開土地返還予原告。二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：㈠、原告主張之前揭事實，業據其提出與其所述相符之土地登記謄本、莊芳舊式戶籍手抄本、系爭祭祀公業派下員大會會議紀錄、宜蘭縣頭城鎮函、家事公告查詢、系爭土地照片、土地臺帳、土地登記簿、宜蘭縣頭城鎮公所證明書、三七五耕地租約登記簿、系爭租約歷年租約影本、柳輝煌暨其繼承人戶籍謄本等件為證（見本院卷第41至63頁、第93頁、第117 至129頁、第133至189頁、第201至212頁、第221至236頁）。且有宜蘭縣○○鎮○○000○00○00○○鎮○○○0000000000號函在卷可稽（見本院卷第93頁）。而被告均已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到庭，復未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪信原告前揭主張為真。㈡、按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。又設有代表人或管理人之非法人團體，其性質與法人類似。民法對於非法人團體未設規定，其法律關係之相關事項，基於同一法律理由，可類推適用民法總則第二章第二節法人之規定（最高法院110年度台上字第2582號民事判決、最高法院92 年度台抗字第141號民事裁定意旨參照）。而依民法第27條第2項規定，董事就法人一切事務，對外代表法人。董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人。又代表與代理雖不相同，但性質有其共通性，是關於祭祀公業管理人之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定。經查，莊鱉於40年間既非系爭祭祀公業之管理人，亦非派下員之一，則莊鱉以系爭祭祀公業管理人之身分，代表系爭祭祀公業與原承租人柳阿龍簽訂系爭租約，係屬無權代表之行為，類推適用無權代理之規定，應認為系爭租約對於原告屬於效力未定。而原告既訴請確認兩造間就系爭租約之租賃關係不存在，即原告拒絕承認無代表權人莊鱉以系爭祭祀公業管理人名義與原承租人所為之法律行為，系爭租約對原告不生效力，自屬無效，原告訴請確認兩造間就系爭租約之租賃關係不存在，洵屬有據。至原告雖依民法第170條第1項無權代理之法律關係主張系爭租約對其不生效力等語。惟按「法官知法」或「法律屬於法院專門」之原則，適用法律為法院之職責，法院自應就當事人所陳述之原因事實，依職權尋求、發現及提示「法」（當事人就具體紛爭所應遵循之規範）之所在，不受當事人所主張法律見解或陳述法律意見之拘束（最高法院110年度台上字第2205號判決參照）。是以，本院依原告所陳述之原因事實，依職權尋求適當之法律規範作為判斷之依據，是原告此部分陳述不影響其得依上開規定為本件請求之權利，附此敘明。㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，業如前述，被告即無占有使用系爭土地之合法權源，則原告基於所有權人之身分，請求被告返還系爭土地予原告，當屬有據，應予准許。　　四、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，並依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭土地，均有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。本件係經頭城鎮公所耕地租佃委員會調解、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，嗣因兩造不服調處，由宜蘭縣政府耕地租佃委員會移送本院之租佃爭議事件，依減租條例第26條第1 項之規定，免收裁判費用，依卷內資料，亦無其他訴訟費用，是本件暫無應確定之訴訟費用額，惟將來仍非無可能產生其他訴訟費用，或顯現已產生之訴訟費用，仍依法諭知訴訟費用負擔之依據，併此敘明。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　謝佩玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　黃家麟

2024-12-13

ILDV-113-訴-376-20241213-2

潮補

潮州簡易庭

租佃爭議

臺灣屏東地方法院民事裁定 113年度潮補字第1445號原告祭祀公業鍾文振法定代理人鍾文雄訴訟代理人陳怡融律師吳軒宇律師被告鍾安城楊小玲鍾郁豐鍾淑卿鍾明翰鍾軒倫鍾采縈鍾鳳珍鍾珮怡鍾如蕙一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項前段分別定有明文。又因租賃權涉訟，應依民事訴訟法第77 條之9規定計算其訴訟標的之價額。而耕地三七五減租條例第5條規定，耕地租佃期間不得少於6年，其訴訟標的之價額自應以6年之租金總額為準（最高法院97年度台抗字第765號裁定要旨參照）。二、上列當事人間租佃爭議事件，查本件原告訴之聲明第1項係請求確認兩造間就原告所有坐落屏東縣○○鄉○○○段00000○000 00地號土地（為重測前地號，下合稱系爭土地）之耕地三七五租賃關係不存在，又依屏東縣○○鄉○○○○000○00○00○○○鄉○○ ○0000000000號私有耕地租賃契約變更登記通知書記載，租約內容如附表所示，則此部分訴訟標的價額應核定為新臺幣（下同）122,561元（計算式：以租約所示每年應繳納之租金總額，即租額合計稻谷1,277台斤×0.6＝766.2公斤，乘以6 年之租期，並乘以屏東縣於行政院農業委員會農糧署公告之原告起訴日，即113年12月9日之稻谷每公斤平均價26.66元為計算標準，766.2×6×26.66元≒122,561元，元以下四捨五入）。另訴之聲明第2項依民法第767條請求拆除地上物並返還系爭土地部分，應以占用系爭土地之面積及起訴時之公告土地現值計算，此部分訴訟標的價額核定為520,000元（計算式：占用面積400平方公尺×公告土地現值1,300元/平方公尺＝520,000元）。因本件訴訟標的不同，揆諸上開說明，本件訴訟標的價額即訴之聲明第1、2項合併計算，應核定為64 2,561元。三、次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26 條第1項、第2項前段定有明文。又按租佃雙方對耕地租約之存否及效力發生爭議，出租人除請求確認耕地租佃關係不存在外，另依民法第767條規定，請求承租人騰空遷讓返還耕地者，其依民法第767條規定請求部分，亦屬租佃爭議，應依減租條例第26條第1項規定，免收裁判費用，始符首揭憲法本旨及減租條例建立良好耕地租佃關係之立法原意(最高法院民事大法庭108年度台上大字第2470號裁定要旨參照)。本件租佃爭議前經原告申請調解不成立，復經屏東縣政府耕地租佃委員會調處，經出租人不服調處而移送本院等情，有屏東縣政府113年11月8日屏府地籍字第11301697820號函及所附調處筆錄、調解會議紀錄等資料附卷可稽，依前揭說明，本件應免收裁判費用。四、特此裁定。中華民國 113 年 12 月 13 日潮州簡易庭法官吳建緯以上正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟價額部分抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 12 月 13 日書記官薛雅云附表：承租人出租人土地標示地目承租面積 (公頃) 正產物租率 (千分比) 租額鄉鎮市段地號種類收穫總量（台斤）實物 (台斤) 代金李玉蘭鍾福全林玉英祭祀公業鍾文振管理者鍾文雄內埔新東勢 514-1 田 0.6908 谷 3133 375 1,175 內埔新東勢 514-2 田 0.0420 谷 272 375 102 合計 1,277

2024-12-13

CCEV-113-潮補-1445-20241213-2