履行契約
臺灣臺北地方法院民事簡易判決
113年度北簡字第7968號
原 告 林容瑋
訴訟代理人 宋穎玟律師
被 告 林仁傑
上列當事人間請求履行契約事件,本院於民國113年11月1日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣124,577元,及自民國113年7月30日
起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、訴訟費用新臺幣1,330元,及自本判決確定之翌日起至清償
日止,按週年利率5%計算之利息,由被告負擔。
三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣124,577元為原告預供
擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以:
㈠被告自民國109年11月10日起,向原告承租門牌號碼為:臺北市
○○區○○路0段00巷00○0號1樓房屋(下稱系爭房屋)作為店面使
用,租賃期間自109年11月10日起至112年11月9日止,每月租
金新臺幣(下同)33,000元,兩造並簽訂房屋租賃契約書(下
稱系爭契約)。依系爭契約第9條第4項約定,於租賃期間屆滿
後,被告應將系爭房屋1樓門前之木造構造物、雨遮部分(下
稱系爭違建)回復原狀,然經原告多次請求,均未獲被告回應
。而於兩造終止系爭契約後,臺北市政府都市發展局(下稱都
發局)即通知原告系爭房屋1樓門前之系爭違建部分,已違反
建築法第25條,核屬違建物,依建築法第86條規定應予以拆除
,並限期命原告於113年4月2日前強制拆除。故原告遂委請廠
商拆除系爭違建,並花費156,471元之拆除費用,於扣除被告
已繳付之剩餘押租金31,894元(被告繳付2個月押租金66,000
元,扣除被告未繳納之1個月租金33,000元、尚未繳納之水電
費1,106元,尚餘押租金31,894元。計算式:66,000-33,000-1
,106=31,894)後,被告尚應給付原告124,577元(計算式:15
6,471-31,894=124,577)。
㈡被告雖辯稱系爭房屋門口於其承租前即存有系爭違建,此與都
發局發函予原告,要求原告拆除門前之系爭違建等,無論自形
狀、位置均相同,故不應轉嫁被告負責云云。然系爭房屋於被
告承租前確實係由前租客承租經營咖啡廳使用,但因前租客經
營不善,租賃期間未屆至前,原告即將該店面頂讓予被告,兩
造始於109年11月10日簽署系爭契約,因被告欲經營咖哩店,
與前租客經營之咖啡廳風格不同,被告向原告表示會將前租客
留有之裝潢全數拆除,並請裝修師父依照被告經營之咖哩店風
格重新裝潢。而被告提出之黑白照片無法顯示被告承租前原本
裝潢之木質色調,且對比原告提出之Google Map 109年至112
年之街景圖及放大照片可知,不論系爭房屋門口之裝潢構造、
樣式、顏色,以及形狀,均大相徑庭。加上前租客就系爭房屋
門口之裝潢樣式,並無凸起物,但被告重新裝潢系爭房屋後,
其將門口往外推,形成一向外凸出物,故系爭房屋門口始遭都
發局判定為違建物。是以,被告承租系爭房屋後既已重新裝潢
,故被告辯稱系爭房屋門口並非由其承租時所施設云云,顯為
卸責之詞。
㈢被告雖又辯稱本件拆除費用僅有15,000元,其他並非回復原狀
之必要費用云云,然被告設置之木門及玻璃窗經都發局認定為
違建,原告依都發局之指示拆除後,系爭房屋即呈現無門及玻
璃窗之狀態,原告遂委請一鎏室內裝修有限公司(下稱一鎏公
司)重新設置門及玻璃窗,且一鎏公司出具之報價單,其上所
載之折門5片、安裝地軌、送烤漆廠、玻璃等工程內容,均為
製作門及玻璃窗之必要費用。而被告拆除前租客裝潢之木門及
玻璃窗,縱使原告以相同原物料、工法進行施作,亦難期待與
前租客裝潢之樣式完全相同,則其回復原狀顯有重大困難之情
形,故原告本可向被告請求施作門及玻璃窗之金錢損害賠償。
而被告將系爭房屋設置成違建物,原告依法拆除後,系爭房屋
呈現無大門及玻璃窗之態樣,而原告回復原狀之現況,僅有設
置門及玻璃窗,與被告承租前之態樣並無二致,是原告並未加
以另行美化或加諸過多不必要之裝潢,故原告回復原狀之費用
並無過高或有不合理之處,故原告請求被告給付124,577元,
自為有理由。
㈣為此,爰依兩造間系爭契約之法律關係,提起本件訴訟等語,
並聲明:
⒈被告應給付原告124,577元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以:
㈠被告雖有向原告承租系爭房屋,然系爭違建並非被告所設置,
該違建於被告承租系爭房屋之初即已存在。由網路上109年3月
11日之系爭房屋照片可知,於被告109年11月10日承租之前,
系爭房屋1樓門前之竹木造構造物、雨遮即屬早已存在,再與
都發局發函予原告、要求原告拆除系爭違建之照片比對後,兩
張照片無論位置、形狀,皆完全相同,顯然係屬於同一構造物
,故系爭違建顯然於被告承租系爭房屋前即已存在,並非為被
告所設置。則系爭違建既非被告所設置,被告自無拆除且回復
原狀之義務。
㈡被告於系爭契約屆滿後,自113年1月22日將系爭房屋交還原告
時起,至113年3月28日原告傳送訊息予被告時止,原告就系爭
房屋並未主張有何需回復原狀之情事,且就雨遮部分被告亦未
曾更動,原告亦未舉證證明被告確有對該雨遮有加以施工、改
變原有狀態之情事。而系爭違建經都發局認定為違章建築,且
限原告需於113年4月1日前自行拆除,原告始於113年3月28日
以簡訊通知被告,於簡訊內容中僅稱雨遮違建需拆除,並未提
及竹木工作物亦應回復原狀,故就該竹木工作物於上開簡訊中
,並未要求被告為任何處置,而上開簡訊原告亦未定相當期限
,故亦不生催告之效力。原告亦未指明回復原狀之實際內容,
被告亦無從為回復原狀。縱原告所指被告就門前構造加以整修
屬實,亦僅為其中一小部分略加以整修而已,並未變更構造物
之形狀,亦未擴大面積,因而仍屬舊有之違建,縱將之全部拆
除,亦不可能額外增加原告拆除費用之支出。
㈢縱被告有回復原狀之義務,然該違建並非被告所設置,而係被
告承租前即已存在,如要回復原狀,也是要回復被告承租前之
原狀,況都發局要求原告於113年4月1日前拆除,乃原告依臺
北市政府之命令拆除,原告拆除系爭違建之結果,造成被告無
法回復原狀,此乃係可歸責於原告而造成被告無法回復原狀,
並非可歸責於被告。原告拆除系爭違建所支出之費用,係因臺
北市政府之命令所生,並非因原告要求被告回復原狀而被告未
依原告要求,始由原告自行雇工回復原狀而支出,縱被告未回
復原狀而使原告受有損害,原告所支出之費用與被告未回復原
狀而使原告受有損害,並無相關因果關係。且縱被告需負回復
原狀之義務,亦僅限於被告為求牢固而整修之一小部分,且應
俟被告不回復原狀而由原告回復時該部分支出之費用,始為被
告依法應負之法律責任,原告迄今仍未舉證證明其為回復原狀
而支出任何費用,其請求為無理由。
㈣又依都發局函文之照片所示,其所指之違建物之雨遮係在門前
之上方,竹木造構造物則在雨遮之正下方,且門前竹木造構造
物前並無鐵捲門。而依被告所提照片顯示,被告於承租前,原
告所指之所謂被告設置之玻璃窗(即都發局所指之竹木造構造
物)早已存在,並非被告將前承租人於鐵捲門之後所設置之木
門及玻璃窗改設置於鐵捲門之前,原告所指與事實不符。被告
僅有因承租前原有存在之竹木造構造物老舊破損,而略加以整
修而已。而原告所謂之木門,係在原告所有之系爭房屋範圍內
,並非都發局要求原告拆除之違建物,木門並非設在門前,而
係設於系爭房屋之樑柱間,非屬違建物,原告自行拆除,應自
行負擔其費用。
㈤另訴外人一鎏公司提出之報價單,其中工程項目鐵件、送烤漆
廠、玻璃等項目,均與回復原狀或所應拆除之雨遮、門前竹木
構造物而支付之費用完全無關。又所載拆除門口違建單價15,0
00元部分,應係包含拆除雨遮、門前竹木構造物及原告所謂木
門之費用,然雨遮非被告所設置、木門非都發局命拆除之部分
,而竹木構造物被告僅加以部分整修,被告縱應就此回復原狀
,亦應估算此部分回復原狀之費用,其餘請求當屬無據。又就
押租金剩餘31,894元部分,被告於本件主張抵銷(並撤回原提
起請求返還押租金之反訴,依法自應准許,併此敘明)。
㈥並聲明:
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷之理由:
㈠按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,為
民事訴訟法第277條前段定有明文。且按原告對於自己主張之
事實已盡證明之責後,被告對其主張,如抗辯其不實並提出反
對之主張者,則被告對其反對之主張,亦應負證明之責,此為
舉證責任分擔之原則。各當事人就其所主張有利於己之事實,
均應負舉證之責,故一方已有適當之證明者,相對人欲否認其
主張,即不得不更舉反證。又房屋有改裝設施之必要,承租人
應經出租人同意,始得依相關法令自行裝設,但不得有損害原
有建築之結構安全;前項情形承租人返還房屋時,應負責回復
原狀。此系爭契約第9條第3、4項分別定有明文。
㈡本件原告依系爭契約第9條第3、4項等之規定,主張被告於返還
系爭房屋時,應負有回復原狀義務,經查無誤。被告抗辯兩造
嗣後曾經合意被告毋庸恢復原狀云云,既未能舉證證明,無從
可認。又原告主張就系爭房屋出租予被告,於租期屆滿後,系
爭房屋之系爭違建遭都發局發函應予拆除,因通知被告其並無
配合拆除意願,原告因而拆除系爭違建,並為回復系爭房屋之
出租前原狀,而支出156,471元之拆除費用,並於扣除被告所
剩餘之押租金31,894元(已扣除積欠費用)後,被告尚應給付
原告124,577元等節,則為被告所否認,並以上開情詞置辯。
本院查:
⒈依原告提出之系爭房屋網路照片所示,系爭房屋於108年間尚可
看到木門及玻璃窗,並無鐵捲門,而於109年交付被告前,僅
看得到鐵捲門,鐵捲門之外,顯無其他木造門或玻璃窗存在(
見本院卷第121、123至127頁),而於被告承租系爭房屋後之1
11及112年照片,外觀僅可見木造門、窗店面且有外推情形(
見本院卷第121、129至131頁),顯然被告於承租系爭房屋後
,基於商業需求,在門面裝潢時外推而增加原本無之木作展示
窗,被告雖辯稱承租系爭房屋後,該木門就即在鐵捲門之外側
,故原告交付時之門窗裝潢本身就是違建云云,顯與原告提出
之街景圖客觀外型照片不符,蓋依該照片所示,於被告承租前
之鐵捲門之外側,並無其他木造門或玻璃窗之存在。被告雖提
出之109年3月11日刊文之黑白照片(見本院卷第85頁),但無
法顯示被告承租前原本裝潢之木質色調,經比對由原告提出上
開Google Map於109年至112年之街景圖及放大照片(見本院卷
第121至127頁),可知被告承租改裝前之系爭房屋,不論在系
爭房屋門口之裝潢構造、樣式、顏色及形狀,均大相徑庭,被
告承租前之前租客就系爭房屋門口之裝潢樣式,並無向外推展
之凸起物(展示窗)、木門樣式亦不相同,且該木門、門面之
外,尚有鐵捲門可往下拉,但是,被告重新裝潢系爭房屋後,
將平整之門面往外推,形成一向外凸出物之玻璃展示窗,系爭
房屋門面門口之位置始遭都發局判定為違建物。是以,被告承
租系爭房屋後,既已大幅變更原裝置外觀並重新裝潢,被告辯
稱遭認定違建之系爭房屋門面門口,並非由其承租時所施設云
云,顯與卷存事證不合,被告前述辯稱,無從作為對其有利之
認定。
⒉被告雖又辯稱其係於109年10月承租系爭房屋,於109年11月10
日就施工,係工人於施作時不小心把木門拆除的,故方進行重
建云云,然姑不論是否真如被告所辯係不小心拆除、故方進行
重建云云,原告於交付系爭房屋前,鐵捲門外側本無其他木門
或玻璃櫥窗之存在,已足認定,被告於進行施工後,照片中門
口門面之柵式木門、外推展示木框玻璃窗及相關雨遮下木造裝
飾,顯然為被告承租改裝潢後始出現,故原告主張經認定之系
爭違建,應為被告施工後建造而成,已屬可信。徵以,於109
年之上揭照片中,鐵捲門於向下半拉之狀態下,於鐵捲門最下
方與地面間之空間中,尚還有露出半截內部木門影像,木門之
上半截,則為鐵捲門所遮蔽,足見當時應無向外推之玻璃展示
窗,顯與被告當庭所辯稱:木門就在鐵捲門之外側,故本就屬
遭認定違建之範圍云云(見本院卷第121、127頁),並不符合
,蓋若如被告所辯稱木門在鐵捲門外側導致被認定違建,則於
鐵捲門下拉時,木門應不至於遭鐵捲門遮蔽,而應顯現於該照
片之中,是被告此部分抗辯,與實際狀況照片不符。被告就木
門承租前即存在鐵捲門外側而屬違建一節未再為舉證,是以,
綜合上開事證,應認原告主張,較為可採,系爭違建應為被告
承租後裝潢施工建造而成。故原告主張其遭都發局命拆除系爭
違建,原告因此支出相關之拆除費用,且應給付系爭房屋回復
原狀費用,依前所述,為有理由,應予准許。
⒊就原告本件請求之損害賠償金額部分,被告雖又辯稱本件拆除
費用僅有15,000元,其他並非回復原狀之必要費用云云。然由
被告重新裝潢而設置之柵狀造型木門及玻璃展示窗,因為屬重
新裝潢設置,均經都發局認定為違建,是原告主張依都發局之
指示拆除後,系爭房屋即呈現無門及玻璃窗狀態,所提出之一
鎏公司出具報價單,其上所載之折門5片、安裝地軌、送烤漆
廠、玻璃等工程內容,雖與最初鐵捲門後尚有木片門及玻璃窗
之設計未必相同,但原告主張被告應負回復原狀之責,確實包
含將原應存在之門及窗復原範圍,被告既於言詞辯論終結前,
無對該如此回復必要對外之門窗費用,再提出確切合理之市場
交易價格供酌,是原告提出之工程報價單,尚可認均為回復原
狀製作門及玻璃窗之必要費用,徵以,上載所謂折門5片附連
地軌、烤漆玻璃等工程所製作者,確為對外門面之嵌玻璃窗折
疊門片,亦屬遭到已認定系爭違建全數拆除後回復上開原狀之
方式之一。
⒋而被告拆除前租客裝潢之木門及玻璃窗重為裝潢事實,為被告
不爭執,則前既由被告拆除重為裝潢,該等物件材料已成廢棄
物,縱強求原告再以相同原物料、工法進行施作,實際上難期
與前租客裝潢完全相同,再基於經濟原則,其後居住使用目的
既未必相同,亦無可能要求回復原狀方式為先復原回原租客店
面外觀後,再修改為原告現使用所需,則因前、後使用目的已
變更,兼以系爭違建範圍全遭拆除,其回復原狀顯有重大困難
情形,但原告仍可向被告請求施作回復門及玻璃窗之金錢損害
賠償至明。被告將系爭房屋裝潢設置後遭認定成違建,原告依
法被要求拆除後,系爭房屋即呈現無門及玻璃窗態樣,當非承
租前原狀,原告於被告經其通知應拆除違建回復原狀時,業已
表明拒絕負責,且於雙方對話中稱:...我頂下來就有了,...
雨棚不應是我的責任...要上法院釐清責任,我明天就去處理
等語,原告又稱要被告詢問建管處,因為...通知連被告裝潢
木門出入口都劃成違建等語無誤,此有原告提出之LINE截圖可
證(見本院卷第99頁)。則原告主張其告知卻未獲被告積極回
應,僅得自行回復原狀後之現況既設置門及玻璃窗,非無理由
,又原告自行恢復原狀之外觀,堪認與被告承租前之原狀態樣
之門面有門、窗功能相同,亦無明顯可見之豪奢過當裝置,亦
未加以另行美化或加諸不必要裝潢等情事,被告亦無舉反證證
明原告此次回復原狀之費用過高或已有不合理之處,故原告請
求被告給付其實際支出之拆除及回復原狀費用於扣除被告抗辯
之押租金及雙方已不爭執之積欠費用後,尚應給付124,577元
,自為有理由。
㈢至於,被告雖抗辯再以剩餘之押租金31,894元,於本件為抵銷
之抗辯部分,然原告於本件請求中,就實際已支出之前揭156,
471元拆除等等費用中,已扣除被告繳付、剩餘押租金共31,89
4元,僅請求被告給付原告124,577元,則被告又於本件再為抵
銷之抗辯,既已經原告於起訴計算請求金額時逕予扣除,被告
再為抵銷之請求,亦無可採。
㈣末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起
訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之
行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務,以支付金錢為標
的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之
債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為5%,為
民法第229條、第233條第1項及第203條分別明文。原告依系爭
契約之法律關係,請求被告給付124,577元之部分,屬給付無
確定期限,則依前揭說明,原告主張以本件起訴狀繕本送達之
翌日即113年7月30日(見本院卷第63頁)起,至清償日止,按
週年利率5%計算之利息,即屬有據。
四、綜上,原告依系爭契約之約定等之法律關係,請求被告給付
124,577元,及自113年7月30日起至清償日止,按週年利率5
%計算之利息,應為有理由,而予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決,依同法第389條第1項第3款之規定,應依職權宣
告假執行。原告雖陳明願供擔保,僅為促使法院發動職權,
毋庸為准駁之表示。另被告業已陳明願供擔保,聲請宣告免
為假執行,既合於法律規定,爰併依同法第392條第2項之規
定,酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料
,核與本件判決所得心證及結果均不生影響,毋庸逐一論述
,附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第91條第3項。
本件訴訟費用額,依後附計算書確定如主文所示。
中 華 民 國 113 年 11 月 19 日
臺北簡易庭 法 官 徐千惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本庭(臺北市○○區○○○
路0段000巷0號)提出上訴狀,並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 19 日
書記官 蘇冠璇
訴訟費用計算書
項 目 金 額(新臺幣) 備註
第一審裁判費 1,330元
合 計 1,330元
TPEV-113-北簡-7968-20241119-1