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搜尋結果：買賣不破租賃

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訴
臺灣臺南地方法院

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1493號 原 告 鴻縣五號能源股份有限公司 法定代理人 洪煜昌 訴訟代理人 方振名 被 告 楊玲珠 訴訟代理人 黃毓棋律師 李羽加律師 陳秀嬋律師 參 加 人 劉雨翔 訴訟代理人 洪璿詠律師 侯怡秀律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年9月20日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣212萬3,224元，及自民國111年12月30日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 參加人參加費用由參加人負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣70萬7,741元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣212萬3,224元為原告預供擔保，得免為 假執行。 　　事實及理由 一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地 位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容將直接或間接受 不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。查本件 原告起訴主張被告違反兩造於民國108年10月31日簽立之「 租賃契約書」（如本院卷第22至29頁所示，下稱系爭契約） ，請求被告返還權利金新臺幣（下同）10萬1,104元及給付 懲罰性違約金202萬2,120元；經被告抗辯其已將系爭契約標 的即坐落臺南市○○區○○○段00○000地號土地（面積4,908平方 公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）出售予第三人即參加 人，並於111年6月28日登記為參加人所有，系爭契約權利義 務關係應由參加人承受，被告並無違反系爭契約而拒絕給付 。因原告上開主張，若經本判決認定系爭契約之權利義務關 係確實均由參加人承受，被告無須給付懲罰性違約金或權利 金，而受敗訴判決，將直接或間接影響參加人之利益，是以 ，參加人表示其就本件訴訟具有法律上利害關係，為輔助原 告而依民事訴訟法第58條第1項規定聲請參加訴訟，合於前 揭法律規定，應予准許。　　 二、原告起訴主張： 　㈠原告為建置地面型太陽光電發電系統，向被告承租其所有之 系爭土地，兩造於108年10月31日簽訂系爭契約，並經公證 完成。系爭契約分為兩階段：第一階段為「權利保留期間」 （包含⒈「籌設期間」即原告取得設置電站施工許可日前之 期間，及⒉「施工期間」即自原告取得設置電站施工許可日 至租賃期間開始起算日前之期間），此階段系爭土地仍由被 告使用收益，未交付原告，由原告按期交付被告權利金；第 二階段為「租賃期間」，即電站建置完成後，自訴外人台灣 電力股份有限公司（下稱台電公司）掛錶日起，依原告與台 電公司間「太陽光電發電系統電能購售契約」之購售電期間 ，共計20年，由原告按月給付被告租金。系爭契約為上開2 階段之混合契約，並非單純租賃契約。 　㈡111年6月間，兩造仍處於系爭契約第一階段「權利保留期間 」中之「籌設期間」，原告並已依系爭契約給付被告共8期 權利金，合計10萬1,104元（計算式：1萬2,638元×8期＝10萬 1,104元）。詎被告竟於111年6月28日將系爭土地以買賣為 原因移轉登記為參加人所有，卻未依系爭契約第6條第3項、 第4項約定，使參加人承擔系爭契約、與原告簽訂租賃契約 並經公證，原告當時已向臺南市政府經濟發展局（下稱經濟 發展局）及臺南市政府農業局（下稱農業局）取得系爭土地 地目變更許可，因參加人不同意原告使用系爭土地，未與原 告簽立新契約及公證，致原告無法依計畫取得設置電站施工 許可及建置電站。 　㈢被告雖抗辯系爭契約依民法第425條規定，無待參加人另與原 告簽立新租賃契約，即已由參加人承擔被告於系爭契約之所 有權利義務關係，被告並未違反契約義務，且被告已脫離系 爭契約而非契約當事人，自無依系爭契約返還權利金或給付 懲罰性違約金之義務；然系爭契約實為混合契約，並非單純 租賃契約，且被告尚未將系爭土地交付原告，自無民法第42 5條規定之適用，故縱被告已將系爭土地移轉登記予參加人 ，仍應依系爭契約履行義務，使其受讓人即參加人與原告簽 訂租賃契約並公證。原告於111年9月14日寄發存證信函催告 被告依系爭契約約定，使參加人承受並履行系爭契約之義務 ，經被告於同年9月15日收受，卻未回應；嗣原告再於111年 12月19日寄發存證信函，催告被告於收受後10日內依約定給 付懲罰性違約金、返還權利金，並通知被告欲終止契約，經 被告於同年月20日收受，仍未獲置理。為此，爰依系爭契約 第7條第2項第1款約定，提起本件訴訟，請求被告返還權利 金10萬1,104元，及給付懲罰性違約金202萬2,120元（計算 式：每月租金1萬6,851元×12個月×10倍＝202萬2,120元）， 共計請求被告給付212萬3,224元，及自111年12月30日（即 被告收受上開存證信函後第10日）起算之利息等語。 　㈣並聲明： 　⒈被告應給付原告212萬3,224元，及自111年12月30日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。　 　⒉願供擔保請准宣告假執行。　　　　　 三、被告則以： 　㈠對兩造於108年10月31日簽立系爭契約，及被告於111年5月26 日與參加人簽立「土地買賣契約書」，將系爭土地售與參加 人，並於同年6月28日將該地以買賣為原因移轉登記為參加 人所有等情，均不爭執。惟系爭契約不論係「權利保留期間 」或「租賃期間」階段，均著重於一方提供土地供他方建置 、使用電站，他方支付相應使用對價之內容，且於各階段就 租賃標的、期間、對價及支付方式均約定明確，性質上自屬 租賃契約，應適用民法關於租賃契約之規定。兩造簽立系爭 契約後，被告即將系爭土地使用同意書等相關資料交付原告 供其申請建置電站，原告已處於隨時可使用系爭土地之狀態 ，堪認被告已履行土地出租人義務將系爭土地交付原告使用 ，原告亦因此給付被告權利金；且被告出售系爭土地時，已 據實告知參加人該土地出租予原告建置電站一事，參加人明 確知悉該土地有系爭契約存在，被告亦將原告111年5月至10 月間支付之權利金交付參加人，是以，依民法第425條規定 ，被告於系爭契約之所有權利義務，自被告移轉系爭土地予 參加人時起，即由參加人承受，無待參加人與原告重新簽立 租賃契約。且被告自移轉系爭土地予參加人起，依民法第42 5條規定，於系爭契約之權利義務即均由參加人承受，被告 已脫離與原告間之系爭契約，而非系爭契約之當事人，自無 違反系爭契約義務可言，原告主張被告違反系爭契約約定， 顯無理由，原告猶寄發存證信函通知已脫離契約之被告欲終 止系爭契約，亦不生合法終止之效力。況被告自111年8月間 起已多次函催參加人與原告簽訂新租賃契約並辦理公證，參 加人卻未為之，衡情非可歸責於被告。從而，原告主張依系 爭契約第7條第2項第1款約定請求被告返還權利金、給付違 約金，均屬無據。 　㈡縱認系爭契約非租賃契約而係混合契約，因而無民法第425條 規定適用，然系爭契約既以提供系爭土地予原告長期、持續 建置及使用電站為目的，被告亦已出具土地使用同意書等相 關資料供原告申請建置電站許可，原告已處於隨時可使用系 爭土地之狀態，堪認被告已將系爭土地交付原告使用；且被 告亦已將原告支付之111年5月至10月權利金交付參加人，被 告與參加人之土地買賣契約第13條特約事項亦載明：「本案 土地（即系爭土地）有出租于鴻縣五號能源股份有限公司（ 即本件原告）承作太陽能，於土地過戶及出款後，該租約即 轉讓予買方（即參加人）。」等文字明確，一般人購買不動 產依常情亦會多方查證使用現況，可徵參加人與被告簽立系 爭土地買賣契約時，確實知悉系爭土地出租予原告建置電站 之事。則依「債權物權化」法理，被告既有交付系爭土地予 原告之事實，參加人亦明知系爭土地上存在系爭契約，被告 於系爭契約之權利義務，即應由受讓系爭土地之參加人承受 ，參加人方負有履行系爭契約第6條第4項約定配合原告簽立 新租賃契約及公證之義務，被告已非系爭契約當事人，原告 主張被告違反系爭契約請求返還權利金及給付懲罰性違約金 ，均無理由。 　㈢縱認原告請求被告給付懲罰性違約金為有理由，原告請求之 違約金數額亦屬過高。被告前已出具建置電站所需相關資料 予原告，故參加人是否有與原告簽訂新租賃契約，實際上並 不影響原告申請電站之流程；且原告雖已取得經濟發展局及 農業局同意變更地目許可函，然仍處於申請建置電站流程之 前階段，並非確定取得未來20年售電收益，不能將此視為原 告所失利益，原告實際上亦未受有損害。況系爭契約於不同 階段，約定有不同之使用對價，現系爭契約僅處於第一階段 「籌設期間」，1年之權利金合計僅2萬5,276元（計算式：1 萬2,638元×2期＝2萬5,276元），與原告請求懲罰性違約金之 計算基準即1年租金20萬2,212元（計算式：1萬6,851元×12 期＝20萬2,212元），相差甚鉅，且原告已支付予被告之權利 金數額僅10萬1,104元，與原告請求之懲罰性違約金202萬2, 120元相差亦達20倍之多，原告請求之違約金數額過高，顯 失公平，應依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯。 　㈣並聲明： 　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　　　 四、參加人則以： 　㈠參加人為瘖啞人士，須利用電子設備及在家人輔助之情形下 ，始能與他人溝通。111年5月26日參加人與被告簽立系爭土 地買賣契約，簽約過程短暫，參加人僅知悉購買土地一事， 然未曾見過系爭契約內容，亦不知悉兩造間系爭契約之存在 ，自無可能承受系爭契約中被告之權利義務。原告交付被告 之系爭土地權利金10萬1,104元，被告亦未交付參加人。 　㈡系爭契約第2條「權利保留期間」之約定，係關於原告在系爭 土地上建置電站籌設許可、興辦事業計畫核可期間之約定， 此階段被告所收取者為「權利金」，第2條第3項並約定被告 於此期間仍得就系爭土地自由使用、收益，此與民法第421 條第1項規定租賃關係應將租賃物交付他方使用、收益不符 ，兩造此階段之約定性質，應屬原告為保留就系爭土地未來 之使用權限，所為獨立於租賃契約關係外之「權利保留」無 名契約。另由系爭契約第3條「租賃期間」、第4條「租金約 定」，可見此部分屬兩造約定租賃期間、租金數額等權利義 務之「附條件租賃契約」，於系爭土地取得建置電站許可並 施工完成，由台電公司掛錶後條件始成就。由此可知，系爭 契約應屬無名契約之混合契約，被告與參加人簽立系爭土地 買賣契約時，兩造間系爭契約尚處於「權利保留」階段，此 階段無名契約之權利義務，基於債權契約相對性原則，僅對 系爭契約當事人即兩造發生拘束效力。被告未確保系爭土地 受讓人即參加人承擔系爭契約及辦理公證、或未於出售土地 時通知原告行使優先購買權，皆係被告對於系爭契約義務之 違反，與參加人無涉，原告自得通知被告終止系爭契約，並 請求被告返還權利金及給付懲罰性違約金。 　㈢縱認系爭契約之租賃契約部分已生效，而可能有民法第425條 規定之適用，惟該條所定「買賣不破租賃」原則，僅限於「 出租人於租賃物交付後，承租人占有中」，始有適用，系爭 土地迄今實際上均由佃農種植作物使用，被告並未將土地交 付原告占有使用，與民法第425條規定要件不符，被告即不 因出售系爭土地予參加人而免除其於系爭契約中應負之義務 ，原告自得以被告違反契約義務為由，依系爭契約請求被告 返還權利金及給付懲罰性違約金等語。 五、兩造不爭執事項： 　㈠原告為建置地面型太陽光電發電系統，向被告承租當時為被 告所有之系爭土地，兩造於108年10月31日簽訂系爭契約， 並經公證完成。 　㈡系爭契約第2條「權利保留期間」第1項約定：「自雙方簽訂 本契約完成日至租賃期間開始起算日前之期間，為乙方（即 本件原告，下同）權利保留期間，權利金依雙方之約定，由 乙方給付之：⒈籌設期間：自雙方簽訂本契約並公證完成日 至乙方取得建置電站施工許可日前之期間，權利金以6個月 為1期，每期權利金1萬2,638元。⒉施工期間：自乙方取得建 置電站施工許可日至租賃期間開始起算日前之期間，權利金 以3個月為1期，每期權利金1萬8,957元。」；同條第3項約 定：「甲方（即本件被告，下同）於權利保留期間仍得就租 賃標的自由使用、收益，但乙方取得建置電站施工許可後， 甲方同意無條件移除租賃標的上之所有地上物，並拋棄該地 上物之所有權，由乙方進行拆除、整地…等建置電站之前置 作業，甲方不向乙方請求任何賠償或補償。如有任何產權糾 紛或損害第三人權利之情事，應由甲方負責解決並承擔之。 」。 　㈢系爭契約第3條「租賃期間」第1項約定：「依乙方與台電公 司間『太陽光電發電系統電能購售契約』之購售電期間，共計 20年。」；第2項約定：「除雙方另有書面約定外，租賃期 間屆滿後，雙方同意繼續租賃關係，租賃期間另訂書面約定 之。」。 　㈣系爭契約第4條「租金約定」第1項約定：「（租金）計算方 式：於台電掛錶日起算，租金以1個月為1期，每期租金1萬6 ,851元。」。 　㈤系爭契約第6條「權利、義務轉讓」第1項約定：「本契約之 效力及於繼受甲方權利、義務之人。」；同條第3項前段約 定：「甲方對租賃標的之所有權或乙方對電站之所有權，得 讓與第三人，但應確保受讓人依本契約訂定條件承擔本契約 。」；同條第4項前段約定：「如有前項情形，甲、乙雙方 及受讓人應於所有權移轉完成之翌日起30日內，辦理完成契 約承擔之簽約與公證等相關事宜；出讓方並應使受讓人配合 辦理之。」。 　㈥系爭契約第7條「契約效力及終止、解除」第2項第1款約定： 「甲方違反本契約義務，經乙方定合理期間以書面催告甲方 進行改善，甲方逾期仍未改善者，乙方有權終止本契約，並 請求以10倍年租金計算之懲罰性違約金，甲方並應返還乙方 已給付之權利金。」。 　㈦原告已支付被告權利金共10萬1,104元，經被告收受。 　㈧被告於111年6月28日將系爭土地以買賣為原因移轉登記為參 加人所有。 　㈨原告於111年9月14日寄發山上郵局存證號碼17號存證信函（ 下稱山上郵局存證信函），催告被告依系爭契約第6條第3、 4項約定，使系爭土地受讓人即參加人承擔系爭契約，經被 告於同年9月15日收受。原告再於111年12月19日寄發台南文 元郵局存證號碼247號存證信函（下稱文元郵局存證信函） ，催告被告於收受該函10日內依系爭契約第7條第2項第1款 給付懲罰性違約金、返還權利金及通知終止契約，經被告於 同年月20日收受。 　㈩參加人迄未與原告就系爭土地辦理系爭契約承擔之簽約或公 證，亦未另行簽立租賃契約。 六、本院得心證之理由： 　㈠查兩造於108年10月31日簽訂系爭契約，並經公證完成，該契 約分為第一階段「權利保留期間」（其中包含：1.「籌設期 間」：自兩造簽立系爭契約並公證完成日起，至原告取得建 置電站施工許可日前之期間，權利金以6個月為1期，每期權 利金1萬2,638元；2.施工期間：自原告取得建置電站施工許 可日至「租賃期間」開始起算日前之期間，權利金以3個月 為1期，每期權利金1萬8,957元），及第二階段「租賃期間 」即原告與台電公司間「太陽光電發電系統電能購售契約」 之購售電期間，共計20年，自台電掛錶日起算，租金以1個 月為1期，每期租金1萬6,851元等情，有原告提出之系爭契 約內容及公證書在卷可稽（見本院卷第19至29頁)，並為兩 造所不爭執。另依系爭契約第6條第3、4項約定，於系爭契 約簽立後，被告雖得將系爭土地所有權讓與第三人，但負有 確保受讓人依系爭契約訂定條件承擔契約之義務，且應使受 讓人配合於所有權移轉完成之翌日起30日內，辦理完成系爭 契約承擔之簽約與公證等相關事宜（見本院卷第24頁）。如 被告違反系爭契約義務，經原告定合理期間以書面催告進行 改善，被告逾期仍未改善者，原告有權終止契約，並請求以 10倍年租金計算之懲罰性違約金，被告並應返還原告已給付 之權利金，此觀系爭契約第7條第2項第1款約定亦明（見本 院卷第24頁）。 　㈡次查，兩造簽立系爭契約後，被告於111年6月28日將系爭土 地以買賣為原因移轉登記為參加人所有，斯時原告尚未取得 建置電站施工許可，系爭契約仍屬於「權利保留期間」中之 「籌設期間」，且原告已支付被告權利金共10萬1,104元， 經被告收受等情，有系爭土地土地建物查詢資料、異動索引 、原告匯款明細、存款內頁、被告楊玲珠108年11月各類所 得扣繳暨免扣繳憑單等在卷可佐（見本院卷第41至59頁，第 79、81頁），並為兩造所不爭執。又參加人取得系爭土地所 有權後迄今，仍未與原告辦理完成系爭契約承擔之簽約與公 證等相關事宜，亦未與原告就系爭土地重新簽立租賃契約； 原告業於111年9月14日寄發山上郵局存證信函，催告被告依 系爭契約使參加人配合辦理系爭契約承擔之簽約或公證，嗣 再於111年12月19日寄發文元郵局存證信函，催告被告於收 受該函10日內依系爭契約第7條第2項第1款給付懲罰性違約 金、返還權利金及終止契約，均經被告收受，然未置理等情 ，亦為兩造所不爭執，並有山上郵局存證信函、文元郵局存 證信函及收件回執在卷可參（見本院卷第31至39頁）。是以 ，被告於兩造簽立系爭契約後，將系爭土地移轉予參加人， 然未確保參加人配合辦理系爭契約承擔之簽約或公證事宜， 構成系爭契約第6條第3、4項約定之違反，且經原告定合理 期間催告履行義務促請參加人配合辦理，被告仍未改善，參 加人迄未配合簽約及公證事宜，則原告依系爭契約第7條第2 項第1款約定，請求被告給付懲罰性違約金及返還已給付之 權利金10萬1,104元，即屬有據。 　㈢被告雖以：系爭契約性質屬租賃契約，依民法第425條「買賣 不破租賃」規定，被告既已就系爭土地出具使用同意書等文 件，而將該地實質上交付原告使用，於被告將系爭土地所有 權移轉予參加人時，系爭契約對於受讓人即參加人繼續存在 ，無待參加人與原告另行訂立租賃契約，被告於系爭契約中 之權利義務即概由參加人承受，被告並已脫離系爭契約，自 無違反契約可言等語，資為抗辯。惟查，兩造間系爭契約雖 名為「租賃契約」，然核其內容，係依原告籌設建置電站取 得許可、購售電等不同階段，分為「權利保留期間」及「租 賃期間」：於「權利保留期間」，原告就系爭土地所支付之 對價為「權利金」，且依系爭契約第2條第3款約定，此階段 被告仍得就系爭土地自由收益、使用；於「租賃期間」，原 告就系爭土地支付之對價則為「租金」，由原告於系爭土地 建置相關電站設施售電，已如前述。參諸民法第421條第1項 所定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用 收益，他方支付租金之契約。」規定，可徵系爭契約於「權 利保留期間」，既未由出租人即被告將系爭土地交付原告使 用、收益，即與民法所稱「租賃」契約關係未盡相同；且以 系爭契約「權利保留期間」中之「籌設期間」，原告所支付 之系爭土地對價「權利金」之數額，1年合計僅2期、共計2 萬5,276元，及「權利保留期間」中之「施工期間」，原告 所支付之「權利金」數額，1年合計4期、共計7萬5,828元， 與「租賃期間」每月租金1萬6,851元，最初1年租金合計即2 0萬2,212元，且約定續租調漲相比較，益可徵兩造於「權利 保留期間」，訂立系爭契約之目的，非如一般租賃契約在於 使原告得占有、使用系爭土地，而係原告為籌畫設置電站尋 覓合適地點，於可能需時甚長之籌設申請許可流程中，以不 占有、使用土地，僅為確保將來可如預期使用土地之方式， 支付「保留土地未來使用權利」之權利金，核其契約目的及 內容，均與民法所定租賃契約不同，自非屬租賃契約，而屬 兩造基於契約自由、私法自治所訂立之無名契約。基此，系 爭契約雖名為「租賃契約」，然實質上係以「權利保留」之 無名契約及「附停止條件之租賃契約」2部分所構成之混合 契約。是以，被告將系爭土地出售予參加人時，系爭契約既 仍屬於「權利保留」階段，而尚未進入「租賃階段」，依前 所述，兩造間斯時之權利義務關係，即應受其等所簽立、性 質上屬無名契約之系爭契約拘束，尚無民法第425條規定之 適用。故縱系爭土地經被告移轉予第三人，系爭契約亦不當 然移轉由第三人承受，而係依債之相對性，仍拘束兩造，被 告如有違反系爭契約約定之情，仍應依約負相關賠償義務。 從而，被告所辯系爭契約為租賃契約，依民法第425條規定 ，於被告將系爭土地移轉登記予參加人時，即由參加人全然 繼受，被告已非系爭契約當事人，並無違反契約云云，即無 可採。 　㈣被告復辯稱：縱系爭契約性質非屬租賃契約，而無民法第425 條規定適用，然依「債權物權化」法理，如特定當事人間以 不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續 占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為 第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法， 因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以 登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓 之第三人繼續存在；本件因被告已出具系爭土地使用同意書 等相關文件予原告，原告實質上處於得隨時占有、使用系爭 土地之狀態，堪認被告已交付系爭土地予原告，且參加人向 被告購買系爭土地時，對於系爭土地上存在系爭契約知之甚 詳，亦於土地買賣契約上記載明確，故參加人取得系爭土地 所有權時，系爭契約對於參加人仍繼續存在，參加人當然受 讓被告於系爭契約中之權利義務，被告則已脫離系爭契約云 云。惟查： 　⒈原告於審理中否認經被告交付系爭土地，並陳稱被告交付土 地使用同意書，僅係為配合原告申請核可流程所需，不論形 式或實質上均未交付系爭土地予原告占有、使用等語明確 ( 見本院卷第276頁）；再參以系爭契約第2條第3項約定：於 「權利保留期間」之「籌設期間」，被告仍得就系爭土地自 由使用、收益等語，系爭契約第5條第2項第1、2款亦明文約 定：被告應配合原告要求，提供系爭土地土地登記謄本、地 籍圖謄本等相關所需文件，協助原告取得建置電站之相關證 照或許可（見本院卷第22、23頁）。由上可知，原告於「權 利保留期間」，因仍處於籌設申請取得許可之階段，尚無實 際占有、使用系爭土地之需要，兩造始會於系爭契約明定被 告於此階段仍可自由使用、收益系爭土地；被告雖已出具土 地使用同意書、非都市土地變更同意書及土地登記謄本等相 關文件資料交付原告，然此應屬被告為便利原告向主管機關 申請建置電站獲得許可之流程，依系爭契約約定所負之文件 提供協力義務，要難以被告已出具、交付上開文件資料予原 告一事，認定被告已交付系爭土地予原告占有、使用。此外 ，被告亦未提出任何其他已將系爭土地交付原告占有、使用 之證據資料以實其說，尚無被告將系爭土地交付原告占有、 使用之公示外觀存在，與被告上開所辯債權物權化法理適用 之要件，已有未符，被告所辯，即難認可採。 　⒉被告雖以其與參加人間之系爭土地買賣契約第13條特約事項 ，已載明「本案土地有出租于鴻縣五號能源股份有限公司承 作太陽能，於土地過戶及出款後，該租約即轉讓予買方。」 等文字，且其已將系爭土地移轉登記為參加人所有後原告交 付之權利金，於土地買賣契約中以貼補方式交付參加人，亦 已寄發存證信函促請參加人與原告辦理簽約及公證事宜等情 ，抗辯參加人對於系爭契約之存在已有所知悉，應有債權物 權化法理適用，系爭契約即應由參加人受讓云云，並提出其 與參加人間之系爭土地買賣契約書、費用明細表及寄予參加 人之信函為證（見本院卷第97至115頁）。然參加人於審理 中，否認簽立系爭土地買賣契約時被告曾經提示或告知系爭 契約內容，且表示不知悉系爭契約存在，未收到被告轉交之 原告權利金等語明確（見本院卷第277、354頁)。且觀諸被 告與參加人間之土地買賣契約特約事項中所載兩造間之「租 約」內容為何，並非具體明確，亦未見系爭契約作為被告與 參加人間土地買賣契約之附件，或於其中標示、記載系爭契 約內容，被告復未舉證證明其所辯於簽約時已將系爭契約內 容提示予參加人知悉之情屬實，自難僅以參加人與被告間之 系爭土地買賣契約載有上開文字乙節，逕謂參加人已明知系 爭土地上存在系爭契約，並有承受系爭契約法律關係之意思 。另被告提出之「費用明細表」中，固列載「貼補太陽租金 8,564元」之文字（見本院卷第109頁），並於「貼補費用明 細」列載「太陽能租金：賣方已收5月至10月租金1萬2,638 元，賣方貼補6/29、6/30及7、8、9、10月租金共8,564元」 等語（見本院卷第111頁），惟此「貼補」之法律性質為何 ，所謂「太陽能租金」之具體內容為何，均非明確，亦未見 被告與參加人於土地買賣契約中詳細列明，尚難僅以該費用 明細表中載有「貼補太陽租金8,564元」文字乙情，逕謂參 加人已承受系爭契約。被告此部分所辯，亦非有據。 　⒊再者，債權物權化之法理，目的係為保障依特定債權契約占 有、使用不動產之人，不至因不動產所有權之移轉，囿於債 權契約之相對性，喪失對不動產合法占有之權源，故於具有 公示外觀而得使受讓人可得而知該債權契約存在之情形下， 例外突破債權相對性之原則，產生「外部保護」之第三人效 力，使占有使用人與原不動產所有權人間之債權契約，對受 讓不動產之第三人仍發生效力。基此，觀諸系爭契約第6條 第1項雖明定：該契約之效力及於繼受被告權利、義務之人 ，或有被告抗辯「債權物權化」效力之意涵明文包含於該契 約條文內，惟上開條文第3項、第4項猶約定：被告對系爭土 地之所有權，得讓與第三人，但應確保受讓人依本契約訂定 條件承擔本契約；如有前項情形，兩造及受讓人應於所有權 移轉完成之翌日起30日內，辦理完成契約承擔之簽約與公證 等相關事宜；出讓方並應使受訴人配合辦理之(見本院卷第2 4頁)，另明文約定要求移轉權利之被告，應確保受讓人依本 契約訂定條件承擔契約與公證等相關事宜，足見僅單純由受 讓被告權利義務之第三人承受與原告間之系爭契約內容，並 不足以使原告達成系爭契約之目的，系爭契約第6條第3、4 項約定之目的，已非僅在保障原告占有、使用系爭土地之權 利，而係為確保原告申辦電站建置、取得許可之流程中，於 被告移轉土地所有權後，仍可取得申辦所需之契約相關文件 資料，始會於契約中要求被告負確保受讓人再與原告完成契 約承擔之簽約與公證事宜之義務。是以，如依被告所辯，系 爭契約因債權物權化法理，於被告將系爭土地移轉登記予參 加人時，即當然由參加人承受系爭契約，無待參加人與原告 另行簽立契約承擔之書面契約或經公證，且被告自斯時起即 脫離系爭契約而不受上開契約義務之限制，而毋庸再負任何 違約義務，則兩造間系爭契約第6條第3、4項之約定，不啻 形同具文，此一解釋方式，顯然與兩造簽立系爭契約之真實 意旨有違，且對於原告權利之保障將付出闕如，殊無可採。 準此，被告將系爭土地所有權移轉予參加人，姑不論被告是 否有將系爭土地交付原告占有、使用之公示外觀，及其是否 有將兩造間系爭契約內容告知及提示予參加人知悉，均尚屬 有疑，業如前述，系爭契約縱使如被告所辯依債權物權化法 理，由受讓系爭土地之參加人當然承受被告於系爭契約中之 權利義務，亦不因此免除被告依系爭契約第6條第3、4項對 原告所應負之義務，被告仍應受兩造間此一特別約定內容之 拘束。被告上開所辯，顯無可採。 　㈤綜上，被告所辯系爭契約依民法第425條規定或基於債權物權 化法理，已由參加人承受，被告已脫離而非系爭契約當事人 ，自無違反系爭契約可言云云，均無可採。被告違反系爭契 約第6條第3、4項約定，經原告定合理期間書面催告改善仍 未為之，原告依系爭契約第7條第2項第1款約定，請求被告 返還權利金10萬1,104元及支付以10倍年租金（每月租金1萬 6,851元）計算即202萬2,120元之懲罰性違約金，均屬有據 ，應予准許。 　㈥被告雖抗辯：其已將系爭土地使用同意書交付原告，參加人 是否與原告另行簽訂契約承擔系爭契約及經公證，實與原告 申請許可流程無關，且原告未實際受有損害，亦非確定可獲 得許可售電獲利，原告請求之違約金數額過高，應予酌減云 云。惟： 　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法 第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違 約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之 預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則 以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰 之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之 約定或其他債之關係負損害賠償責任。次按約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定， 此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會 經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂 法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有 過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實， 依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為 當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損 害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決 定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平 ，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情 事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人 均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契 約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參 照）。 　⒉查兩造間系爭契約第7條第2項第1款約定，如被告違反契約義 務，經原告定合理期間以書面催告進行改善，逾期仍未改善 者，原告有權請求以10倍年租金計算之懲罰性違約金甚明（ 見本院卷第24頁），核其內容，應屬懲罰性違約金之約定， 目的在於拘束、強制被告履行契約義務，並非損害賠償總額 預定性質，其違約金之數額本非以債權人所受損害為唯一審 定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀，故被告所辯系 爭契約尚處於「權利保留期間」、原告尚未實際受有損害， 故違約金數額應予酌減云云，即無可採。又衡酌兩造於訂立 系爭契約時已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時 自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等 地位，自主決定合意違約時應給付之違約金數額計算基準， 自應同受該約定之拘束。本件原告為建置地面型太陽光電發 電系統，與被告簽立系爭契約，於「權利保留階段」支付權 利金，保留未來占有、使用系爭土地之權利，及約定於「租 賃階段」支付租金向被告租用系爭土地建置電站售電獲利， 須待變更使用地目、獲得建置電站許可、實際建置電站等階 段後，始能開始售電獲利，前期等待時間甚長，籌設、建置 成本高，且須仰賴土地所有權人配合提供申請許可所需相關 文件資料，始能順利進行申請流程。今被告擅自將系爭土地 轉讓他人，未依約通知原告優先承買，亦未履行系爭契約義 務使土地受讓人配合辦理簽約及公證事宜，致原告原已取得 經濟發展局核准變更地目，及經農業局出具同意變更地目函 文，卻因參加人取得系爭土地所有權後不同意原告使用，不 願出具同意書，且未簽約公證，而無法進行後續申請施工許 可之流程等情，業據原告於審理中陳述甚詳（見本院卷第35 0頁），並據其提出經濟發展局111年11月3日南市經能字第1 111438326號函、111年8月22日南市經能字第1111032268號 函、農業局111年6月15日南市農工字第1110758014號函、經 濟發展局第一型太陽光電申請流程說明、原告20年租金及電 費收入試算表等為證（見本院卷第215至224頁，第227至259 頁），被告所為致原告前階段所付出之籌設努力無果，違約 情事難謂輕微。倘被告於此重大違約時，仍得任意指摘原約 定之違約金數額過高而要求核減，無異將其不履行契約之不 利益歸由原告分攤，不僅對原告難謂公平，抑有礙交易安全 及私法秩序之維護，自無酌減之理。從而，綜上各情，本院 認兩造於系爭契約第7條第2項第1款約定以10倍年租金計算 違約金數額，係屬懲罰性違約金，且無過高或顯失公平之情 形，尚無酌減必要，被告抗辯違約金數額過高，應予酌減云 云，要無可採。　 　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5，此亦為同法第233條第 1項及第203條所明定。本件原告請求被告給付違約金及返還 權利金，係以支付金錢為標的，且未定有給付之期限，則原 告於111年12月19日以文元郵局存證信函催告被告於收受後1 0日內依約給付權利金及違約金，該存證信函已於111年12月 20日送達被告，被告迄未清償，已給付遲延，原告就此部分 請求併請求自111年12月30日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息，於法並無不合，亦應准許。 七、綜上所述，被告與原告簽立系爭契約後，將系爭土地移轉登 記為參加人所有，卻未使參加人配合與原告簽約承擔系爭契 約並辦理公證，違反系爭契約第6條第3、4項所定義務，且 經原告寄發存證信函定合理期間催告改善，被告迄仍未確保 參加人配合辦理上開簽約及公證流程。從而，原告依系爭契 約第7條第2項第1款約定，請求被告返還已支付之權利金10 萬1,104元，及請求被告給付202萬2,120元之違約金，共計2 12萬3,224元，暨自111年12月30日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。　　　　 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前 段。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日 　　　　　　　　　 民事第三庭　法　官　陳 薇　 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　日　 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝婷婷

2024-11-15

TNDV-112-訴-1493-20241115-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

租佃爭議

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第283號 上 訴 人 卓黃秋玉 卓英賢 卓鉦曜 共 同 訴訟代理人 張格明律師 上 訴 人 卓秀靜 卓秀玫 陳吉 陳淑芳 卓東榮 卓淑堅 卓瓊燕 被上訴人 卓源成 訴訟代理人 張欽昌律師 上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國113年4月16日臺灣 彰化地方法院111年度訴字第595號判決提起上訴，本院於113年1 0月23日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回（原判決主文第二項「如附圖一所示虛線部分之鐵網圍 牆」部分應更正為如附圖所示藍色虛線部分之鐵網圍牆）。 第二審訴訟費用由上訴人卓黃秋玉、卓英賢、卓鉦曜連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按耕地租佃爭議，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例） 第26條第1、2項規定，應先經耕地租佃委員會調解、調處。 又減租條例第26條第1項所稱因耕地租佃發生爭議，係指出 租人與承租人間因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。當 事人間原訂有耕地租約，嗣發生租約是否無效或經終止，出 租人得否請求承租人除去地上物返還耕地之爭議者，亦包括 在內。出租人主張原訂耕地租約無效，依民法第767條規定 請求承租人除去地上物返還耕地，屬耕地租佃爭議（最高法 院108年度台上大字第2470號裁定意旨參照）。兩造因訴外 人卓俊生與卓加冠於民國38年1月1日簽訂之臺灣省臺中縣私 有耕地租約○○字第000號耕地租約（下稱系爭租約），嗣後 有無因承租人將所承租之彰化縣○○鎮○○段○○○○段0000地號土 地（重測後變更為彰化縣○○鎮○○段000地號土地，下稱系爭0 00地號土地）違法轉租、期滿有無續約等情有所爭執，自應 認屬耕地租佃爭議。且本件耕地租佃爭議事件，迭經彰化縣 田中鎮公所耕地租佃委員會調解及彰化縣政府耕地租佃委員 會調處，均未能成立，並由彰化縣政府移送法院審理等情， 有該府民國111年6月21日府地權字第1110228128號函附卷可 憑（見原審卷一第11-151頁），合於首揭規定，先予敘明。 二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴 訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體 ，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人主 張第一審共同被告為卓俊生之繼承人，而系爭租約於系爭00 0地號土地分割前，已發生減租條例第16條第1項、第2項、 第17條第1項、第19條所定情事，自歸於消滅。被上訴人嗣 後所取得分割自系爭000地號土地之同段000之0、000之0地 號土地（下稱系爭土地），因遭上訴人卓黃秋玉以次3人（ 下稱卓黃秋玉等3人）無權占用，而訴請確認被上訴人與第 一審共同被告就系爭土地之租佃關係不存在，其訴訟標的對 於第一審共同被告全體必須合一確定。原審判決後，雖僅卓 黃秋玉等3人提起上訴，依上說明，其上訴效力應及於同造 當事人卓秀靜以次7人（下稱卓秀靜等7人），爰併列其等為 上訴人。 三、另按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 被上訴人於原審聲明請求拆除如原判決附圖一所示鐵網圍牆 部分，因該聲明未臻明確，爰於本院將之更正為如附圖所示 藍色虛線部分之鐵網圍牆（下稱系爭鐵網圍牆，見原審卷一 第171-172頁、本院卷第183-184頁），核屬不變更訴訟標的 ，而更正事實上及法律上陳述，應予准許。 四、卓秀靜等7人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請 ，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面　　 一、被上訴人主張：卓俊生死亡後，系爭租約於75年7月23日變 更承租人為卓俊生之繼承人卓富雄、卓鴻鵬（下稱卓富雄等 2人），嗣於98年間卓鴻鵬將系爭000地號土地其中一部分違 法轉租予訴外人謝有吉，違反減租條例第16條第1項應自任 耕作之規定，系爭租約全部歸於無效；縱認系爭租約仍有效 ，亦因系爭租約於103年12月31日租期屆滿，未再續約而終 止。是系爭租約於卓富雄等2人死亡前已經消滅，上訴人卓 黃秋玉以次5人（下稱卓黃秋玉等5人）、陳吉以次5人（下 稱陳吉等5人）雖分別為卓富雄、卓鴻鵬之繼承人，尚無從 因繼承法律關係成為系爭租約之承租人。又系爭000地號土 地嗣於107年9月6日經判決分割為彰化縣○○鎮○○段000○○○○段 000地號土地）、000之0、000之0、000之0及系爭土地計6筆 土地，伊為系爭土地之所有權人，且兩造間並無系爭租約關 係存在，卓黃秋玉等3人無權占用系爭土地如附圖編號A所示 空地，並在如附圖編號B、C所示位置種植果樹（下稱系爭果 樹），及在如附圖所示藍色虛線設置系爭鐵網圍牆，已侵害 伊之所有權等情。爰依民法第767條第1項規定，求為確認兩 造間就系爭土地之耕地租佃關係不存在，及命卓黃秋玉等3 人應剷除系爭果樹及拆除系爭鐵網圍牆，並將所占用土地返 還被上訴人之判決（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人 不服提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人部分： 　㈠卓黃秋玉等3人及卓東榮則以：卓富雄等2人於98年2月4日前 因取得系爭000地號土地應有部分各1/10，就系爭租約之租 賃權已有部分因混同而消滅。且於系爭000地號土地分割後 ，系爭租約僅存在系爭土地上，縱卓鴻鵬有將系爭土地以外 之範圍出租而未自任耕作，尚不影響系爭租約效力。再者， 系爭租約於103年12月31日租期屆滿後，卓富雄有委託其媳 婦申請續約並持續耕作，伊等因繼承取得系爭租約之承租權 ，本件並有買賣不破租賃之適用，卓黃秋玉等3人乃有權占 有系爭土地，是被上訴人本件請求均無理由等語，資為抗辯 。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回 。 　㈡卓秀靜、卓秀玫、陳吉、陳淑芳、卓淑堅、卓瓊燕等6人均未 於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 三、得心證之理由 　㈠關於被上訴人請求確認租佃關係不存在部分： 　⒈按確認法律關係存在或不存在之訴，非原告有即受確認判決 之法律上利益者，不得提起，此觀民事訴訟法第247條第1項 規定即明。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係 之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安狀態，能以確認判決除去者而言（最高 法院111年度台上字第2440號判決意旨參照）。查被上訴人 主張兩造間就系爭土地不存在系爭租約，為卓黃秋玉等3人 、卓東榮所否認，則兩造就系爭土地是否存在系爭租約既有 爭執而不明確，致被上訴人在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去，應認其提起 本件訴訟有確認利益。 　⒉次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文 。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供 自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、 交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自 任耕作之列；其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一 契約約定承租範圍，租約自應全部無效。所謂無效，係當然 無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力，不因出租 人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約 租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復 其效力（最高法院84年度台上字第105號、107年度台上字第 2356號、112年度台上字第2852號判決意旨參照）。 　⒊被上訴人主張卓加冠與卓俊生簽立系爭租約，雙方約定由卓 俊生向卓加冠承租系爭000地號土地，卓俊生死亡後，承租 人於75年7月23日變更為卓富雄等2人共同承租，卓鴻鵬則於 98年11月20日將系爭000地號土地如原判決附圖二編號H、G 部分出租予證人謝有吉使用迄今等情，為卓黃秋玉等3人所 未爭執（見本院卷第65、67頁），卓秀靜等7人經合法通知 ，未到庭爭執或提出準備書狀供本院斟酌，依民事訴訟法第 280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，堪信屬實。惟 被上訴人主張系爭租約因承租人違法轉租，致全部均歸於無 效等語，則為被上訴人所爭執，並以前詞置辯。然查被上訴 人主張卓富雄等2人對系爭000地號土地之應有部分各為10分 之1，系爭租約在98年2月4日曾經申請變更，經彰化縣田中 鎮公所同意出租人變更為卓樹立等7人，同時以卓富雄等2人 各已取得系爭000地號土地應有部分各1/10，發生租賃權與 所有權混同，扣除應有部分計算之面積630.02平方公尺後， 將承租面積變更為2520.07平方公尺，然未登記變更面積後 承租位置等情，為卓黃秋玉等3人所不爭執（見本院卷第65- 67頁），且卓秀靜等7人經合法通知，亦均未就此到庭爭執 或提出準備書狀供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準 用同條第1項規定，視同自認，應堪採信。而系爭租約之承 租面積變更為2520.07平方公尺（即3150.09X0.8=2520.07） ，可見當時承租人與出租人係有意將卓富雄等2人之應有部 分面積排除在承租面積範圍之外；然因變更承租面積時，未 檢附變更面積後之承租土地位置附圖，亦未登記變更面積後 之承租位置，且當時系爭000地號土地尚未分割，致無法確 知系爭租約變更承租面積後之承租位置。惟謝有吉既自98年 起即向卓鴻鵬承租系爭000地號土地約在如原判決附圖二編 號G、H部分（面積各為1102.58平方公尺、787.52平方公尺 ）種植樹木，且依謝有吉提出之土地租用契約書所載（見原 審卷一第463頁），其承租之面積為1分8厘即1745.85平方公 尺（計算式：969.917X1.8=1745.85）；而依卓富雄等2人就 系爭000地號土地之應有部分比例，核算面積僅為630.02平 方公尺（計算式：3150.09-2520.07=630.02），可見謝有吉 承租之面積顯已超出卓富雄等2人之應有部分比例面積甚多 ，據此足以推論卓鴻鵬自98年間起即已就系爭000地號土地 其中部分承租範圍不自任耕作，而轉租於謝有吉，依前揭說 明，系爭租約應歸於全部無效，且此無效不待出租人主張， 即當然向後失其效力。故被上訴人主張系爭租約因卓鴻鵬違 法轉租而違反減租條例第16條第1項規定，致全部依同條第2 項規定歸於無效，即屬可採。又被上訴人於109年4月13日因 買賣而取得系爭土地所有權，有土地登記第一類謄本可稽（ 見原審卷一第185-187頁），則被上訴人自無繼受系爭租約 之餘地。是以，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地無耕地 租佃關係存在，自屬有據。 　㈡關於被上訴人請求卓黃秋玉等3人清除地上物，返還占用土地 部分： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前 段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，占有人就其占有係有正當權源之事實，應負舉 證責任。 　⒉被上訴人主張系爭土地現為卓黃秋玉等3人占有使用等語。而 卓黃秋玉等3人自陳：系爭土地原由卓黃秋玉耕作，卓英賢 、卓鉦曜僅係占有輔助人，後來由卓英賢耕種，卓鉦曜之本 業為從事汽車代驗場，如果有休息，才會來幫忙等語（見原 審卷二第82-83頁）。可知卓黃秋玉、卓英賢均有耕種而有 占有使用系爭土地之事實。又被上訴人主張系爭土地上有堆 置廢棄車輛，並提出照片為證（見原審卷一第109頁），此 為卓黃秋玉等3人所不爭執，且卓鉦曜既陳述其本業為從事 汽車代驗場，則不能排除該等廢棄車輛為卓鉦曜所堆置，參 以卓鉦曜亦會幫忙耕種，足見卓鉦曜亦有占有使用系爭土地 之事實，尚非單純占有輔助人，故被上訴人主張卓黃秋玉等 3人均有占有使用之事實，應屬可採。至卓黃秋玉等3人雖抗 辯其等係基於系爭租約承租人地位占用系爭土地云云，然系 爭租約既已於98年間起歸於消滅，其等自無從繼承取得系爭 租約承租人權利。此外，其等復未證明有與出租人就系爭00 0地號土地或系爭土地另訂有三七五租約或其他合法占有使 用系爭土地之權源，則被上訴人自得依民法第767條第1項規 定，請求卓黃秋玉等3人應剷除系爭果樹及拆除系爭鐵網圍 牆，並將占用之土地全部返還被上訴人。 　㈢綜上所述，被上訴人請求確認兩造就系爭土地之耕地租佃關 係不存在，及請求卓黃秋玉等3人應剷除系爭果樹暨拆除系 爭鐵網圍牆，並將所占用土地返還被上訴人，均為有理由， 應予准許。則原審判決上訴人敗訴，於法並無不合，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 又原判決主文第二項關於「如附圖一所示虛線部分之鐵網圍 牆」之記載，因未臻明確，爰併予更正如主文第一項所示。 另卓秀靜等7人係被動應訴，且對原審判決亦無上訴，顯無 意訴訟之意，是本院認卓黃秋玉等3人上訴所應負擔之訴訟 費用應由其等連帶負擔，卓秀靜等7人無庸負擔，併予敘明 。 　㈣本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 四、據上論結，本件上訴無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　 民事第六庭　 審判長法　官　許秀芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨 正本係照原本作成。 不得上訴。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日

2024-11-13

TCHV-113-上易-283-20241113-1

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臺灣基隆地方法院

拆屋還地

臺灣基隆地方法院民事簡易判決 112年度基簡字第1122號 原 告 朱睿舟 訴訟代理人 游文愷律師 侯傑中律師 上一人複代 張漢榮律師 理人 被 告 林忠信 訴訟代理人 黃愛惟 被 告 林盈均 共 同 徐佩琪律師 訴訟代理人 被 告 林佳芬 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年10月24日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將坐落基隆市○○區○○○段○○○○○段○○○○○○○地號土地如附圖 所示編號A部分面積四八‧六八平方公尺、B部分面積二二‧○二平 方公尺即門牌號碼基隆市○○區○○街○○號房屋拆除後返還該部分土 地予原告及全體共有人。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬肆仟貳佰元預供擔 保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、被告林佳芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，依同法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。 二、原告主張被告係門牌號碼基隆市○○區○○街00號未辦所有權第 1次登記(下稱第1次登記)建物（下稱系爭建物）及鐵皮雨遮 之事實上處分權人，無權占用伊所共有坐落基隆市○○區○○○ 段○○○○○段000地號土地（下稱191地號土地）、同小段192地 號土地(下稱192地號土地，與191地號土地合稱系爭土地)如 基隆市地政事務所民國113年1月4日基隆土丈字第4300號複 丈成果圖（下稱附圖）編號A、B、C所示，請求被告拆除系 爭建物、鐵皮雨遮並返還該部分土地，因被告已拆除鐵皮雨 遮，乃依本院履勘測量系爭土地結果，將原請求拆除之系爭 建物及鐵皮雨遮，減縮請求拆除附圖編號A、B所示土地（面 積依序為48.68平方公尺、22.02平方公尺，下稱系爭占用土 地）上之系爭建物，並將系爭占用土地返還原告及其他共有 人全體，核係基於被告無權占有系爭土地之同一基礎事實， 而減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第 2款、第3款規定，應予准許。 貳、實體事項　　　　 一、原告主張：191地號土地為原告之先人朱郭氏月所有，192地 號土地為原告之先人朱郭氏月及朱添財共有，原告為朱郭氏 月、朱添財之再轉繼承人，因繼承取得系爭土地，為系爭土 地之共有人，目前尚未辦理繼承登記。被告係系爭建物之事 實上處分權人，未經系爭土地共有人之同意，無權占用系爭 土地如附圖編號A、B所示部分，依民法第767條第1項前段及 第821條等規定，請求被告拆除如附圖A、B所示系爭建物， 將系爭占用土地返還予原告及其他共有人全體。　　　 二、被告抗辯略以： 　㈠被告林忠信、林盈均：系爭建物為訴外人朱坤所興建，於71 年11月3日與被告父親林朝簽訂建築改良物買賣所有權移轉 契約書並經本院公證，約定林朝以新臺幣(下同)1萬元向朱 坤購買系爭建物，依買賣當時朱坤所交付收件日期43年5月6 日「基隆市建物登記收件收據」（下稱系爭收據）記載，繳 驗證件包含租地契約書契(同意書)、建築許可證(證明書)、 保證書、證明書等證件，可證朱坤於興建系爭建物時，已取 得當時土地所有權人同意，有權占有系爭土地，嗣林朝向朱 坤購買系爭建物，亦一併承受土地之合法占有權。又系爭建 物於97年之前因木造主樑遭白蟻侵蝕嚴重及屋頂有滲漏水狀 況，林朝取得當時土地共有人朱冷即原告母親同意修繕系爭 建物並繼續使用系爭土地，且其他土地共有人均無異議，雙 方存在未定期限之使用借貸關係，之後兩造分別繼承系爭土 地、系爭建物，系爭土地之使用借貸關係對於兩造仍繼續存 在。又兩造為鄰居，原告斷無可能不知朱冷同意林朝修繕系 爭建物並使用系爭土地，卻主張系爭土地遭被告無權占用， 有違誠信原則，並構成權利濫用，應駁回其請求等語。並答 辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉准供擔保宣告免為假執行。 　㈡被告林佳芬未於言詞辯論期日到庭，曾以112年9月18日到院 之民事陳報狀表示系爭土地係其父親經原告之被繼承人允諾 而得以使用，原告請求拆屋還地尚待釐清等語。 三、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段 、中段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請 求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源 之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由( 最高法院97年度台上字第721號判決意旨參照)。而所謂正當 權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或 容忍占有使用之義務而言。原告主張被告未經系爭土地共有 人全體同意，以系爭建物占用系爭土地如附圖編號A、B所示 部分，依民法第767條第1項前段、第821條規定，訴請被告 拆除系爭建物並返還系爭占用土地予原告及其他共有人全體 ，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下： 　㈠原告主張191地號土地原為原告之先人朱郭氏月所有，192地 號土地原為原告之先人朱郭氏月及朱添財共有，原告為朱郭 氏月、朱添財之再轉繼承人，因繼承取得系爭土地，為系爭 土地之共有人，系爭建物占用系爭土地如附圖編號A、B所示 部分等情，為被告所不爭執，並有系爭土地查詢資料、朱郭 氏月及朱添財繼承系統表、戶籍謄本及經本院囑託基隆市地 政事務所複丈測量後繪製如附圖所示複丈成果圖在卷可參（ 本院卷第239頁、第240頁、第131頁至第139頁、第233頁） 。又系爭建物為朱坤興建，朱坤再將系爭建物出賣予被告父 親林朝，林朝過世後，由被告因繼承而取得系爭建物之事實 上處分權等情，為兩造所不爭執，並有本院71年度公字第44 95號公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書及基隆市稅 務局112年8月29日基稅房貳字第1120015864號函附房屋稅籍 證明書在卷可憑(本院卷第97頁至第103頁、第161頁至第164 頁)，應認為真實，亦可以認定被告以系爭建物占有系爭土 地前開範圍之事實。　　 　㈡被告抗辯朱坤興建系爭建物時已取得當時土地所有權人同意 ，有權占有系爭土地云云，為原告所否認，而被告所提系爭 收據（本院卷第91頁)，僅能證明朱坤檢附系爭收據所載證 件申請建物登記，至於所附同意書、證明書之具體內容為何 均不得而知，且依37年6月18日臺灣省政府訓令發佈台灣省 各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充要點填表注意 事項第2點規定：「建物與土地所有權人不同時，除由建物 所有人蓋章認定外，並由土地所有權人蓋章證明，同時應填 具他項權利登記申請書，申請地上權登記。」可知台灣光復 後地政機關受理建物所有權第一次登記，如建物與基地之所 有權人不同，應附使用基地之證明文件始可受理登記，被告 不爭執系爭建物迄今未辦第1次登記，應可推認朱坤於43年5 月6日辦理系爭建物第1次登記並未獲准，難認已取得坐落基 地即191地號土地所有人朱郭氏月及192地號土地全體共有人 同意，無從以系爭收據佐證朱坤係因與朱郭氏月、朱添財締 有使用借貸契約而占有使用系土地。再者，地主出具之土地 使用權證明書，性質上屬於債權契約，僅在出具者與被證明 者間具有拘束力，而不能及於契約當事人以外之第三人(最 高法院107年度台上字第2449號判決意旨參照)。又使用借貸 非如租賃，無買賣不破租賃(民法第425條)規定之適用，借 貸契約仍存在於原貸與人之繼承人與借用人之間(最高法院1 04年度台上字第2014號判決參照)。退步言之，縱然朱坤興 建系爭建物時與系爭土地原所有權人即朱郭氏月、朱添財成 立使用借貸契約，基於債之相對性，使用借貸契約僅存在於 朱郭氏月、朱添財與朱坤之間，雖原告基於繼承之法律關係 ，應繼受朱郭氏月、朱添財之權利義務，然林朝係經買賣取 得系爭建物之事實上處分權，則朱坤與朱郭氏月、朱添財之 使用借貸關係對於林朝及林朝之繼承人即被告不能認繼續存 在。從而，被告抗辯其係基於朱坤與系爭土地所有權人締結 之使用借貸契約，而得合法占有使用系爭土地云云，自非可 採。 　㈢「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」「 物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外 ，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本 施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」98年 1月23日修正，同年7月23日施行前民法第820條第1項及民法 物權編施行法第1條分別定有明文。又共有土地之出租或出 借，均為共有物管理行為，依修正前民法第820條第1項規定 ，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人 中之一人擅將共有土地出租或出借與他人，對其他共有人應 不生效力（最高法院92年度台上字第1734號、85年度台上字 第2139號、98年度台上字第1087號判決要旨參照）。被告雖 再辯稱林朝復於97年之前就系爭土地與原告之被繼承人朱冷 成立使用借貸契約云云，為原告所否認，而朱郭氏月之繼承 人有朱添財、蔡金水，朱添財之繼承人有朱芳蕙、朱冷、朱 春、朱麗雲、朱麗香、朱麗鳳、朱素真，蔡金水之繼承人有 詹萬來，有兩造所提朱郭氏月之繼承系統表(本院卷第131頁 、第339頁)可參，依當時施行之民法第820條第1項規定，共 有物之使用借貸，屬於共有物之管理行為，應得全體共有人 之同意，被告既未能證明林朝以系爭建物占用系爭土地特定 部分，有經全體共有人之同意，縱然徵得部分共有人之同意 ，對其他共有人亦不生效力，自難認有權占有系爭土地，被 告聲請訊問證人詹美玲、朱素真，亦不能證明林朝就系爭占 用土地之使用借貸已得系爭土地全體共有人同意，核無必要 ，附此敘明。從而，被告就系爭建物占用系爭土地如附圖編 號A、B所示部分並無合法使用權源，自甚明確。 　㈣民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的， 若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他 人為主要目的，即不在該條所定範圍內。原告請求被告拆除 系爭建物並返還系爭占用土地，為本於所有權作用之合法行 使，雖足使被告喪失利益，惟此要屬被告無權占用系爭土地 遭所有人依法主張權利時應接受面對之結果，並非以損害被 告為主要目的，難認有何違反誠信原則或權利濫用之情形， 被告抗辯原告請求拆除系爭建物，違反誠信原則，構成權利 濫用云云，亦不可取。 四、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，被告有事實上處分權 之系爭建物無權占有系爭占用土地，自已妨害原告對系爭土 地所有權之圓滿行使，原告依民法第767條第1項前段、第82 1條規定，請求被告拆除系爭建物，將系爭占用土地返還原 告及全體共有人，為有理由，應予准許。 五、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金額50萬元以下 之財產權訴訟，本院為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執 行，被告林忠信、林盈均陳明願供擔保宣告免為假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。 六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據資料， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論述，一併說明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　陳湘琳　　　　　 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官　洪儀君

2024-11-07

KLDV-112-基簡-1122-20241107-1

上易
臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第822號 上 訴 人 陳旭輝 被上 訴 人 張雅惠 訴訟代理人 翁志清 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年3 月4日臺灣基隆地方法院113年度訴字第13號第一審判決提起上訴 ，被上訴人提起追加之訴，本院於113年10月23日言詞辯論終結 ，判決如下： 主 文 上訴駁回。 上訴人應將戶籍自門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○之○號三樓房屋 遷出。 上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾肆萬捌仟捌佰叁拾叁元，及自 民國一一三年十月二十四日起至遷讓返還第二項所示房屋之日止 ，按月給付被上訴人新臺幣玖仟伍佰元。 其餘追加之訴駁回。 第二審訴訟費用，關於上訴人上訴部分，由上訴人負擔；關於追 加部分，由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人於原審主張 其所有門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00之0號3樓房屋（下稱 系爭房屋）遭上訴人無權占用，訴請上訴人遷讓返還。原審 判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴。被上訴人於本院 追加請求上訴人遷出戶籍，並給付相當於租金之不當得利， 核其追加之訴與原訴均係本於上訴人無權占有系爭房屋之同 一基礎事實，合於前揭規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：其前向訴外人闕秋波（下逕稱其姓名）購買 系爭房屋及坐落基地之應有部分，於民國112年7月4日辦理 所有權移轉登記完畢。詎上訴人以其與闕秋波間就系爭房屋 存有不定期租賃關係，後手應概括承受為由，拒絕搬離及遷 出戶籍，更逕將原先給付闕秋波每月新臺幣（下同）3,600 元租金，逕行匯入被上訴人帳戶或寄交郵政匯票，惟被上訴 人知悉後隨即結清帳戶，亦未兌領匯票。兩造間並無任何契 約關係，上訴人實屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段 規定，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋（原審判決被上訴人 勝訴，上訴人不服提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。被 上訴人另依民法第767條第1項中段、第179條規定，於本院 追加請求上訴人遷出戶籍、給付相當於租金之不當得利，追 加聲明：㈠上訴人應自112年7月4日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）1萬元。㈡上訴人應 將戶籍自系爭房屋遷出（見本院卷第114頁)。 二、上訴人則以：其原向闕秋波承租系爭房屋，租賃期滿後成立 不定期租賃關係，被上訴人買受系爭房屋應概括承受。闕秋 波前以收回房屋供子女居住為由，終止系爭房屋之租賃契約 ，惟經原審法院以112年度基簡字第145號判決駁回，詎闕秋 波竟於該事件上訴期間惡意移轉房屋所有權予被上訴人，已 構成民法第148條第1項之權利濫用，倘若被上訴人仍執意要 求經濟狀況不佳之上訴人搬遷，則應給付30萬元搬遷費。另 系爭房屋屋齡已逾40年，被上訴人主張租金按月以1萬元計 算，亦屬過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人在第一審之訴駁回。答辯聲明：追加之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第115至116頁，並依判決格式增 刪修改文句）： ㈠上訴人前以3,600元月租向闕秋波承租系爭房屋，並設籍居住 於系爭房屋，闕秋波前訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，經原 審法院於112年5月31日以112年度基簡字第145號民事判決駁 回闕秋波之請求（見原審卷第27頁戶籍資料、第77至85頁原 審判決、本院卷第137至140頁房屋租賃合約書《誤載系爭房 屋地址為同號4樓》）。 　㈡闕秋波於112年6月16日將系爭房屋及坐落基地之應有部分出 賣予被上訴人，於同年7月4日辦理所有權移轉登記完畢（見 本院卷第141至151頁不動產買賣契約書、原審卷第61至63頁 土地建物查詢資料）。 　㈢上訴人於112年8月15日匯款3,600元至被上訴人基隆第二信用 合作社廟口分社帳戶，被上訴人於同年9月5日結清該帳戶（ 見原審卷第73頁匯款申請書、本院卷第73頁之存摺內頁影本 ）。上訴人自112年9月起至113年5月止按月寄交面額3,600 元之郵政匯票予被上訴人，惟被上訴人並未兌領（見原審卷 第73至75頁郵政匯款申請書、本院卷第67至71頁之郵政匯票 ）。 四、本院之判斷： 　　被上訴人主張其為系爭房屋所有權人，上訴人占有系爭房屋 並設籍該址，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠㈡點）。惟 被上訴人主張上訴人無權占有並設籍系爭房屋，侵害其所有 權，則為上訴人所否認，並以被上訴人應承受其與闕秋波間 之租賃關係，被上訴人惡意受讓系爭房屋所有權，構成權利 濫用，請求之租金亦屬過高等語置辯。故兩造之爭點在於： ㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓 返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人依民法第767條第1項 中段規定，請求上訴人將戶籍自系爭房屋遷出，應否准許？ ㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自112年7月 4日起迄遷讓返還系爭房屋之日止之相當租金不當得利，是 否有據？金額應為若干？ 　㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應有理由： 　1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。經查 ，上訴人前與系爭房屋原所有權人闕秋波簽訂房屋租賃合約 書（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年3月15日起至10 5年3月14日止，每月租金3,600元，系爭租約期滿後，雙方 就系爭房屋已成為不定期限繼續租賃，闕秋波前訴請上訴人 遷讓返還系爭房屋，經原審法院另案判決駁回闕秋波之請求 ，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈠點）。惟系爭租約未 經公證，此經上訴人是認在卷（見本院卷第115、174頁）， 依民法第425條第2項規定，自不適用同條第1項買賣不破租 賃之規定。又被上訴人並無受領上訴人給付租金之意思及事 實（參不爭執事項第㈢點），故上訴人執未經公證之系爭租 約，主張被上訴人應承受其與闕秋波間之不定期租賃關係， 自屬無據。 　2.次按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為 主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，茍非 以損害他人為主要目的，即非該條項規定之權利濫用。被上 訴人於112年7月4日買賣取得系爭房屋所有權後提起本件訴 訟，係行使其所有權能，此舉雖足使上訴人喪失占有，惟要 屬上訴人無權占用系爭房屋遭所有權人依法主張權利之結果 ，非以損害上訴人為主要目的，難認有何違反誠信原則或權 利濫用之情形，上訴人此部分抗辯，難認可採。 　3.再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。上訴人 不得執系爭租約對被上訴人主張有權占有，被上訴人訴請上 訴人遷讓返還房屋無悖誠信原則或有權利濫用情形，故被上 訴人依前揭規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由 。 　㈡被上訴人請求上訴人將戶籍自系爭房屋遷出，亦有理由：　 　　查系爭房地業經被上訴人買受及移轉登記為所有權人，而上 訴人與闕秋波間未經公證之不定期租賃關係既因被上訴人買 受取得系爭房屋所有權而隨之喪失，上訴人自無設籍於系爭 房屋之合法權源，上訴人迄今仍未將戶籍遷出，自妨害被上 訴人所有權圓滿行使，則被上訴人依民法第767條第1項中段 規定，請求上訴人將戶籍自系爭房屋遷出，即屬有據。 　㈢被上訴人請求上訴人給付相當租金不當得利，在每月9,500元 之範圍內，應予准許： 　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋或土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人無權占用系爭房屋，因此獲得占有使用之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害。依上說明，被上訴人請求給付自112年7月4日移轉登記取得系爭房屋所有權之日起至上訴人遷讓返還房屋之日止相當於租金之不當得利，核屬有據。本院審酌系爭房屋為4層樓公寓之3樓住宅，面積65.89平方公尺約20坪，屋齡42年（見原審卷第61頁），鄰近八堵車站及基隆高級中學，生活機能尚稱良好（見本院卷第167頁），依被上訴人提出之實價登錄資料，附近房屋每坪租金價格約落於300元至600元不等（見本院卷第75至79頁），其中基隆市○○區○○路00巷00之0號4樓房屋與系爭房屋地理位置最為接近，均係供住家使用，屋齡亦相近，參照其租金每坪476元（見本院卷第75頁）計算使用系爭房屋之利益為9,500元（20×476≒9,500，百元以下四捨五入），應屬允洽，則被上訴人請求上訴人給付自112年7月4日起至113年10月23日本件言詞辯論終結時止之相當租金不當利14萬8,833元（《9,500×15》＋《9,500×20/30》），及自113年10月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人9,500元，即屬正當，逾此範圍之請求，不應准許。 　㈣綜上所述，被上訴人依民法第767條前段規定，請求上訴人遷 讓返還系爭房屋，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回上訴。又被上訴人於本院依民法第767條中段 規定追加請求上訴人遷出戶籍，亦屬有據，另依民法第179 條規定請求給付相當於租金之不當得利，在每月9,500元之 範圍內應予准許，爰判決如主文第2項、第3項所示，逾此範 圍之請求，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列。 六、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之追加之 訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日 民事第十九庭 審判長法 官 魏麗娟 　 法 官 林哲賢 法 官 吳靜怡 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官 黃麗玲

2024-11-06

TPHV-113-上易-822-20241106-1

重訴
臺灣新北地方法院

拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第604號 原 告 葉柱根 訴訟代理人 楊佳琪律師 複代理人 甘連興律師 訴訟代理人 陳樹村律師 被 告 游美惠 簡秋合 上二人共同 訴訟代理人 黃勝文律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年10月4日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告游美惠應將坐落新北市○○區○○段00○0000○0000○00○0000 ○0000地號土地如附圖即新北市板橋地政事務所複丈成果圖 所示A1（面積1.44平方公尺）、A2（面積0.87平方公尺）、 A3（面積0.24平方公尺）、A4（面積1.03平方公尺）部分之 雨遮及a1（面積27.83平方公尺）、a2（面積6.55平方公尺 ）、a3（面積0.25平方公尺）、a4（面積4.11平方公尺）、 a5（面積24.60平方公尺）、a6（面積12.77平方公尺）部分 之1樓與地下一層房屋拆除，並將占用之前開土地騰空返還 原告。 二、被告簡秋合應將坐落新北市○○區○○段00○0000○0000地號土地 ，如附圖即新北市板橋地政事務所113年1月25日複丈成果圖 所示編號B1（面積0.72平方公尺）、B3（面積1.44平方公尺 ）部分之雨遮及b1（面積1.81平方公尺）、b2（面積5.16平 方公尺）、b3（面積16.23平方公尺）部分之1樓與地下一層 房屋拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。 三、被告游美惠應給付原告被告游美惠應給付原告新臺幣86,808 元，及自民國112年7月8日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；暨自民國112年7月8日起至騰空返還第二 項土地之日止，按月給付原告新臺幣8,925元。 四、被告簡秋合應給付原告新臺幣27,624元，及民國112年7月22 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民 國112年7月22日起至騰空返還第二項土地之日止，按月給付 原告新臺幣2,840元。 五、原告其餘之訴駁回。 六、訴訟費用由被告游美惠負擔百分之71；被告簡秋合負擔百分 之23，餘由原告負擔。 七、本判決第一項於原告以新臺幣3,400,100元為被告游美惠供 擔保後，得假執行。被告游美惠如以新臺幣10,200,320元為 原告預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第二項原告以新臺幣1,083,300元為被告簡秋合供擔 保後，得假執行。被告簡秋合如以新臺幣3,249,920元為原 告預供擔保，得免為假執行。 九、本判決第三項於原告以新臺幣28,900元為被告游美惠供擔保 後，得假執行。被告游美惠如以新臺幣86,808元為原告預供 擔保，得免為假執行。 十、本判決第四項原告以新臺幣9,200元為被告簡秋合供擔保後 ，得假執行。被告簡秋合如以新臺幣27,624元為原告預供擔 保，得免為假執行。　　　　 十一、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　　　　　　　 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。經 查，原告起訴時原聲明：㈠被告游美惠應將坐落新北市土城 區永和段49、49-1、49-2、51、51-1、51-3地號土地上如起 訴狀附圖所示占用A部分，面積約25平方公尺之建物（門牌 號碼：新北市○○區○○路0段000號，下稱系爭119號房屋，面 積以實際測量為準）拆除，將前開占用土地騰空遷讓返還原 告。㈡被告簡秋合應將坐落新北市○○區○○段00○0000○0000地 號土地上如起訴狀附圖所示占用B部分，面積約25平方公尺 之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號，下稱系爭12 1號房屋，面積以實際測量為準）拆除，將前開占用土地騰 空遷讓返還原告。㈢被告游美惠、簡秋合應各給付原告新臺 幣（下同）235,937元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日 起至拆除系爭121號房屋騰空遷讓返還上開土地之日止，按 月給付原告26,667元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（ 見本院112年度板調字第19號卷第129頁）。嗣經本院囑託新 北市板橋地政事務所測量後，原告依測量結果，於民國113 年3月29日具狀變更聲明：㈠被告游美惠應將坐落新北市○○區 ○○段00○0000○0000○00○0000○0000地號土地，如附圖即新北 市板橋地政事務所113年1月25日複丈成果圖所示編號A1（面 積1.44平方公尺）、A2（面積0.87平方公尺）、A3（面積0. 24平方公尺）、A4（面積1.03平方公尺）部分之雨遮及a1（ 面積27.83平方公尺）、a2（面積6.55平方公尺）、a3（面 積0.25平方公尺）、a4（面積4.11平方公尺）、a5（面積24 .60平方公尺）、a6（面積12.77平方公尺）部分之房屋（即 1樓與地下一層）拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告 。㈡被告簡秋合應將坐落新北市○○區○○段00○0000○0000地號 土地，如附圖即新北市板橋地政事務所113年1月25日複丈成 果圖所示編號B1（面積0.72平方公尺）、B3（面積1.44平方 公尺）部分之雨遮及b1（面積1.81平方公尺）、b2（面積5. 16平方公尺）、b3（面積16.23平方公尺）部分之房屋（即1 樓與地下一層）拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。 ㈢被告游美惠應給付原告788,398元，及其中247,334元部分 自起訴狀繕本送達翌日起，其餘541,064元部分自民事變更 訴之聲明暨準備二狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至 騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告85,003元。㈣被 告簡秋合應給付原告250,894元，及其中247,334元部分自起 訴狀繕本送達翌日起，其餘3,560元部分自民事變更訴之聲 明暨準備二狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返 還第二項土地之日止，按月給付原告27,051元。㈤原告願供 擔保，請准宣告假執行（見本院卷第109至110頁）。核原告 所為聲明之變更，係補充、更正其事實上及法律上之陳述， 並擴張請求被告給付相當於租金之不當得利部分，依首揭規 定，核無不合，應予准許。 貳、實體方面：　　 一、原告主張：原告為新北市○○區○○段00○0000○0000○00○0000○0 000地號土地（下稱系爭土地）所有權人。系爭119號房屋及 雨遮，無權占用系爭土地如附圖所示編號A1（面積1.44平方 公尺）、A2（面積0.87平方公尺）、A3（面積0.24平方公尺 ）、A4（面積1.03平方公尺）部分之雨遮及a1（面積27.83 平方公尺）、a2（面積6.55平方公尺）、a3（面積0.25平方 公尺）、a4（面積4.11平方公尺）、a5（面積24.60平方公 尺）、a6（面積12.77平方公尺）部分，被告游美惠自應將 其拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。 　　系爭121號房屋及雨遮無權占用系爭土地如附圖所示編號B1 （面積0.72平方公尺）、B3（面積1.44平方公尺）部分之雨 遮及b1（面積1.81平方公尺）、b2（面積5.16平方公尺）、 b3（面積16.23平方公尺）部分，被告簡秋合為系爭121號房 屋及雨遮之處分權人，被告簡秋合自應將其拆除，並將占用 之前開土地騰空返還原告。又被告游美惠、簡秋合無權占用 系爭土地如附圖、附表一、二所示受有使用該部分土地之利 益，致原告受損害，原告自得依民法第179條規定請求被告 游美惠、簡秋合給付無權占用系爭土地如附表一、二所示部 分之相當於租金之不當得利，又系爭土地位處新北市土城區 內之繁華地帶，生活、商業機能俱佳，應按系爭土地公告現 值年息10%計算即如附表三、附表四所示金額，爰依民法第7 67條第1項前段、中段、第179條規定提起本訴等語，並聲明 ：㈠被告游美惠應將坐落新北市○○區○○段00○0000○0000○00○0 000○0000地號土地，如附圖即新北市板橋地政事務所113年1 月25日複丈成果圖所示編號A1（面積1.44平方公尺）、A2（ 面積0.87平方公尺）、A3（面積0.24平方公尺）、A4（面積 1.03平方公尺）部分之雨遮及a1（面積27.83平方公尺）、a 2（面積6.55平方公尺）、a3（面積0.25平方公尺）、a4（ 面積4.11平方公尺）、a5（面積24.60平方公尺）、a6（面 積12.77平方公尺）部分之房屋（即1樓與地下一層）拆除， 並將占用之前開土地騰空返還原告。㈡被告簡秋合應將坐落 新北市○○區○○段00○0000○0000地號土地，如附圖即新北市板 橋地政事務所113年1月25日複丈成果圖所示編號B1（面積0. 72平方公尺）、B3（面積1.44平方公尺）部分之雨遮及b1（ 面積1.81平方公尺）、b2（面積5.16平方公尺）、b3（面積 16.23平方公尺）部分之房屋（即1樓與地下一層）拆除，並 將占用之前開土地騰空返還原告。㈢被告游美惠應給付原告7 88,398元，及其中247,334元部分自起訴狀繕本送達翌日起 ，其餘541,064元部分自民事變更訴之聲明暨準備二狀繕本 送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨 自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項土地之日止，按 月給付原告85,003元。㈣被告簡秋合應給付原告250,894元， 及其中247,334元部分自起訴狀繕本送達翌日起，其餘3,560 元部分自民事變更訴之聲明暨準備二狀繕本送達翌日起，均 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送 達翌日起至騰空返還第二項土地之日止，按月給付原告27,0 51元。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告游美惠、被告簡秋合則以： 　㈠系爭119號房屋為被告游美惠祖先興建，被告游美惠及其兄弟 姊妹等人自繼承後長期以來均居住於此，且系爭土地所有權 人原為國有財產署，並與訴外人即被告游美惠胞兄游勝宏（ 下逕稱其名）訂有租約。嗣經移轉後，國有財產署僅具新北 市○○區○○段00○00地號土地所有權，而仍持續與游勝宏訂定 租約。系爭121號房屋為被告簡秋合祖先向訴外人陳鍾寶承 租土地而興建，由被告簡秋合繼承，並長期居住於此，是被 告游美惠、簡秋合占用系爭土地部分已生「債權物權化」之 效果，有合法占有權源。縱認被告等均無占有權源，然系爭 119號房屋及系爭121號房屋興建迄今已逾60年，原告率而請 求拆屋還地，恐造成整棟結構坍塌之危險，實有權利濫用之 虞。在衡平原則考量下，被告等願以合理價格向原告承租系 爭土地，以維系爭土地使用之最大效益化。 　㈡系爭119號房屋其中位於新北市○○區○○段00地號土地上約為7 平方公尺，租金每月688元，相當於一年租金每平方公尺1,1 79元（計算式：688元÷7平方公尺×12個月＝1,179元/年）； 其中位於同上段50地號土地上約為68平方公尺，租金每月6, 624元，相當於一年租金每平方公尺1,168元（計算式：6,62 4元÷68平方公尺×12個月＝1,168元/年）。而原告所要求相當 於租金之不當得利一年租金每平方公尺高達4,525元（計算 式：788,398元÷79.69平方公尺÷798日×365日＝4,525元/年） ，顯見原告主張之金額不符行情。況系爭土地周圍汙水下水 道壅塞臭氣熏天，居住品質極差，應以國有財產署之租金為 適當。再者，原告計算被告游美惠占用系爭土地面積79.69 平方公尺中，其中含有3.58平方公尺之雨遮（即附表一編號 1至4部分）；原告計算被告簡秋合占用系爭土地面積25.36 平方公尺中，2.16平方公尺為雨遮（即附表二編號1至2部分 ）。上開雨遮部分位於既成道路上方，屬供公眾使用之道路 ，非被告等獨立使用之，故雨遮部分不應計入不當得利範圍 等語置辯，並聲明：㈠原告之訴與假執行聲請均駁回。㈡如受 不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： 　㈠原告主張系爭土地為其所有，其上有附圖所示房屋、雨遮等 情，業據其提出土地所有權狀影本、照片等為證（見本院11 2年度板調字第19號卷第49至54頁、第55頁；本院卷第119至 122頁），並經本院會同新北市板橋地政事務所人員履勘測 量，分別製有勘驗筆錄及附圖所示複丈成果圖可稽，應堪認 為真實。 　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；民法第767條第1項定有明文。又以無權 占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對 其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得 占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第 1120號民事判決意旨參照）。原告對於自己主張之事實已盡 證明之責後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主 張者，則被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責 任分擔之原則。倘被告對於抗辯並無確實證明方法，僅以空 言爭執，應認定其抗辯事實非真正，而為被告不利益之裁判 （最高法院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。經查 ： 　⑴被告游美惠就其為系爭119號房屋及相連之雨遮之事實上處分 權人，及被告簡秋合就其為系爭121號房屋及相連之雨遮之 事實上處分權人之事實，均不爭執（見本院卷第133頁）， 則如附圖、附表一、二所示系爭119號房屋及雨遮、系爭121 號房屋及雨遮占用原告所有之系爭土地，揆諸前開法律規定 說明，被告游美惠、被告簡秋合自應就其占有使用原告所有 之系爭土地有合法之占有使用權源負舉證責任。 　⑵被告游美惠辯以系爭土地原所有人為國有財產署，並且與被 告游美惠胞兄游勝宏訂有租約，嗣系爭土地經移轉，國有財 產局仍持續與被告游美惠胞兄游勝宏訂立租約，被告游美惠 與手足長期居住於系爭119號房屋，有債權物權化之效果， 原告應受被告游美惠與前手間租賃契約之拘束，被告游美惠 對於系爭土地有合法占有權源云云，經查：被告游美惠自陳 伊向國有財產局租用之土地為同段48、50地號土地等語，則 被告游美惠抗辯本於其等與國有財產局成立之租賃契約作為 合法占有使用系爭土地權源，應不可採。且觀之原告提出之 系爭土地第一類登記謄本記載（見本院112年度板調字第19 號卷第57至92頁），原告之前手非國有財產局，無買賣不破 租賃之債權物權化之效力，難為被告游美惠有利之認定。另 關於被告簡秋合辯以系爭121房屋係其祖先向陳鍾寶租用土 地興建云云，惟被告簡秋合提出之台北縣政府四十四年度下 期戶稅繳納通知書期上並無何可證明有就系爭土地成立租賃 契約之相關記載，難為被告簡秋合有利之認定，此外，被告 簡秋合就其主張買賣不破租賃乙節，復未舉證證明，被告簡 秋合此部分之抗辯，亦不足採。 　⑶按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148條第1項雖有明文，惟民法第148條權利濫用 之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若 當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人 為主要目的，即不在該條所定範圍之內。故權利濫用者，須 兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使 取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利 者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行 使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。被告游美惠 、簡秋合復辯稱：系爭119號房屋及系爭121號房屋占用原告 所有之系爭土地面積甚小，被告游美惠與國有財產署簽立租 約租期至116年，原告率而請求被告游美惠、簡秋合拆屋還 地，實有權利濫用之情事云云，惟查：被告游美惠、簡秋合 無權占用系爭土地如附圖所示，系爭土地為原告所有，原告 為維護所有權之完整性而提起本訴，為權利之正當行使，雖 影響被告游美惠、簡秋合現實占有之利益，亦屬被告游美惠 、簡秋合無權占用他人土地之當然結果，難認原告之行為係 專以損害被告為目的，是被告游美惠、簡秋合抗辯原告訴請 拆除系爭119號房屋及雨遮、系爭121房屋及雨遮為權利濫用 等語，亦不足採。被告游美惠、簡秋合復未能舉證拆除該部 分有何影響結構安全之虞，是原告訴請被告拆除系爭土地上 之建物及地上物並返還占用土地，並非權利濫用，亦無違反 誠信原則。 　⑷按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條定有明文。被 告游美惠、簡秋合抗辯雨遮部分在人行道上，是共用的，不 應計算在被告游美惠、簡秋合占用區域云云，然查：被告游 美惠、簡秋合並未否認雨遮各屬被告游美惠、簡秋合所有而 為處分權人，縱被告游美惠、簡秋合容許他人行經雨遮下之 土地空間，因該雨遮占用原告所有之系爭土地，為無正當權 源之無權占用，原告請求被告游美惠、被告簡秋合將其等具 有處分權之雨遮拆除，核屬有據，應予准許。 　⑸基上，則依卷內其他證據資料，尚難逕認被告游美惠、簡秋 合已舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源，依據前開 說明，應認其等屬無權占有。則原告依民法第767條第1項前 段、中段規定請求被告游美惠應將系爭土地上如附圖所示A1 （面積1.44平方公尺）、A2（面積0.87平方公尺）、A3（面 積0.24平方公尺）、A4（面積1.03平方公尺）部分之雨遮及 a1（面積27.83平方公尺）、a2（面積6.55平方公尺）、a3 （面積0.25平方公尺）、a4（面積4.11平方公尺）、a5（面 積24.60平方公尺）、a6（面積12.77平方公尺）部分之1樓 與地下一層房屋拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。 被告簡秋合應將如附圖所示編號B1（面積0.72平方公尺）、 B3（面積1.44平方公尺）部分之雨遮及b1（面積1.81平方公 尺）、b2（面積5.16平方公尺）、b3（面積16.23平方公尺 ）部分之1樓與地下一層房屋拆除，並將占用之前開土地騰 空返還原告，核屬有據，為有理由，應予准許。 　㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不 動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其 所得利益之價額即應以租金計算（最高法院61年度台上字第 1695號民事判決先例意旨參照），是被告游美惠、簡秋合占 有使用系爭土地如附圖、附表一、附表三所示之土地部分既 屬無權占有使用，即應返還占有使用如附圖、附表一、附表 三所示土地所享有相當於租金不當得利。經查： 　⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，前開規 定依同法第105條規定於租用基地建築房屋準用之。所謂土 地價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價 。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權 人依土地法所申報之地價。另按舉辦規定地價或重新規定地 價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價 百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文 。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（ 最高法院68年台上字第3071號民事判決先例意旨參照）。則 原告主張以公告現值年息百分之十計算，揆諸前揭法律規定 ，難認可採。　　 　⒉經查：系爭土地位於新北市土城區中央路三段臨道路，交通 便利，附近有公車站牌，鄰近捷運永寧站，有被告提出之街 道圖及照片可證（見本院卷第123頁、第124頁），被告游美 惠、簡秋合使用情形如現場照片所示（見本院卷第119至122 頁），系爭土地111年度申報地價每平方公尺為19,200元， 有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院112年度板調字第1 9號卷第113至121頁），本院斟酌占用土地之地理位置、工 商業繁榮程度及被告游美惠、簡秋合利用占用土地所受利益 等情狀，認以按占用土地申報地價之年息7％計算相當於租金 之不當得利為適當。是原告得請求相當於租金之不當得利金 額如附表三、四所示，逾此範圍，則無理由。另被告游美惠 、簡秋合抗辯被告游美惠向國有財產署租金為每平方公尺1, 179元；被告簡秋和向國有財產署租金為每平方公尺1,168元 ；然被告自陳租用國有財產局土地鄰近水溝臭氣熏天，與被 告游美惠、簡秋合占用原告之土地面臨道路不同，被告此部 分抗辯亦不足採。 ⒊被告游美惠抗辯A1部分1.44平方公、A3部分0.24平方公、A4部 分1.03平方公合計3.58平方公尺為雨遮，被告簡秋合抗辯B1 部分0.72平方公、B3部分1.44平方公合計2.16平方公尺為雨 遮，均位於既成道路上方為供公眾使用，不應計入不當得利 之範圍云云。然系爭土地如附圖所示A1、A3、A4及B1、B3部 分為被告游美惠、簡秋合具有處分權之雨遮占用，該區域不 論是否為既成巷道，該區域土地為原告所有，被告游美惠、 簡秋合以設置興建雨遮無權占用原告所有之土地，獲有利益 致原告受有損害，尚不因被告游美惠、簡秋合就雨遮下方土 地有無容許他人行走而受影響，自難為有利於被告游美惠、 簡秋合之認定，被告游美惠、簡秋合此部分抗辯，難認可採 。原告依不當得利之法律關係請求被告游美惠、簡秋合返還 所受利益，揆諸前揭說明，核屬有據， ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。經查：本件原告依不 當得利法律關係為請求被告游美惠、簡秋合返還相當於租金 之不當得利返還請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權， 是原告自得依上開規定請求被告游美惠、簡秋合應給付自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。本件原告起訴狀繕本分別於112年7月7日、112年7月21日送 達被告游美惠、簡秋合等情，有本院送達證書在卷可考（見 本院112年板調字第19號卷第245至247頁、第249頁；被告簡 秋合部分為寄存送達依法加計10日），則依據前開說明，原 告一併請求被告游美惠自112年7月8日起；被告簡秋合自112 年7月22日起，均至清償日止、按週年利率5%計算之法定遲延 利息，亦屬有據。逾此部分之請求，核屬無據，不應准許。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條 規定請求被告游美惠應將如附圖所示編號A1（面積1.44平方 公尺）、A2（面積0.87平方公尺）、A3（面積0.24平方公尺 ）、A4（面積1.03平方公尺）部分之雨遮及a1（面積27.83 平方公尺）、a2（面積6.55平方公尺）、a3（面積0.25平方 公尺）、a4（面積4.11平方公尺）、a5（面積24.60平方公 尺）、a6（面積12.77平方公尺）部分之房屋（即1樓與地下 一層）拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。被告簡秋 合應將如附圖所示編號B1（面積0.72平方公尺）、B3（面積 1.44平方公尺）部分之雨遮及b1（面積1.81平方公尺）、b2 （面積5.16平方公尺）、b3（面積16.23平方公尺）部分之 房屋（即1樓與地下一層）拆除，並將占用之前開土地騰空 返還原告。被告游美惠應給付原告86,808元，及自112年7月 8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自112年7 月8日起起至騰空返還前開土地之日止，按月給付原告8,925 元。被告簡秋合應給付原告27,624元，及112年7月22日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自112年7月22日起 至騰空返還第二項土地之日止，按月給付原告2,840元，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應准許 ，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，原告 勝訴部分，均無不核，爰依其聲請及依職權宣告假執行及免 為假執行之擔保金額。原告敗訴部分，假執行聲請失所附麗 　　，應併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧 附表一：被告游美惠無權占有系爭土地部分 編號 土地坐落 區塊 面積 (平方公尺) 備註 1 新北市○○區○○段00地號 A1 1.44 系爭119號房屋雨遮 2 新北市○○區○○段0000地號 A2 0.87 系爭119號房屋雨遮 3 新北市○○區○○段0000地號 A3 0.24 系爭119號房屋雨遮 4 新北市○○區○○段0000地號 A4 1.03 系爭119號房屋雨遮 5 新北市○○區○○段00地號 a1 27.83 系爭119號房屋(1樓及地下一層) 6 新北市○○區○○段0000地號 a2 6.55 系爭119號房屋(1樓及地下一層) 7 新北市○○區○○段0000地號 a3 0.25 系爭119號房屋(1樓及地下一層) 8 新北市○○區○○段0000地號 a4 4.11 系爭119號房屋(1樓及地下一層) 9 新北市○○區○○段0000地號 a5 24.60 系爭119號房屋(1樓及地下一層) 10 新北市○○區○○段00地號 a6 12.77 系爭119號房屋(1樓及地下一層) 合計 79.69 附表二：被告簡秋合無權占有系爭土地部分 編號 土地坐落 區塊 面積 (平方公尺) 備註 1 新北市○○區○○段0000地號 B1 0.72 系爭121號房屋雨遮 2 新北市○○區○○段00地號 B3 1.44 系爭121號房屋雨遮 3 新北市○○區○○段0000地號 b1 1.81 系爭121號房屋(1樓及地下一層) 4 新北市○○區○○段0000地號 b2 5.16 系爭121號房屋(1樓及地下一層) 5 新北市○○區○○段00地號 b3 16.23 系爭121號房屋(1樓及地下一層) 合計 25.36 附表三：被告游美惠自110年1月13日至112年3月20日期間相當於 租金之不當得利（新臺幣：元，元以下四捨五入）。 編號 期間(日數) 公告現值：每平方公尺 申報地價：每平方公尺 應有部分比例 占用面積 (平方公尺) 原告主張相當於租金之不當得利： 占用面積×公告現值年息10%×占用期間×原告應有部分比例 本院認原告得請求之租金金額： 占用面積×申報地價年息7%×占用期間×原告應有部分比例 1 110年1月13日至110年12月31日(共353日) 118,000元 19,200元 24分之1 79.69 37,893元 4,316元 2 111年1月1日至111年6月20日 (共171日) 120,000元 19,200元 24分之1 79.69 18,667元 2,091元 3 111年6月21日至111年12月31日(共194日) 120,000元 19,200元 1分之1 79.69 508,269元 56,926元 4 112年1月1日至112年3月20日 (共80日) 128,000元 19,200元 1分之1 79.69 223,569 23,475元 總計 788,398元 86,808元 備註 自起訴狀繕本送達翌日起按月給付85,003元相當於租金之不當得利，計算式：128,000元(公告現值)×79.69(占用面積)×10%÷12(月)＝85,003元。 自112年7月8日起至騰空返還土地日止，按月給付8,925元【計算式：（申報地價即19,200)×79.69(占用面積)×7%÷12(月)＝8,925元。】 附表四：被告簡秋合自110年1月13日至112年3月20日期間相當於 租金之不當得利（新臺幣：元，元以下四捨五入）。 編號 期間(日數) 公告現值：每平方公尺 (新臺幣:元) 申報地價：每平方公尺 (新臺幣:元) 應有部分比例 占用面積 (平方公尺) 原告主張相當於租金之不當得利： 占用面積×公告現值年息%×占用期間×原告應有部分比例 本院認原告得請求之租金金額： 占用面積×申報地價年息7%×占用期間×原告應有部分比例 1 110年1月13日至110年12月31日(共353日) 118,000元 19,200元 24分之1 25.36 12,059元 1,373元 2 111年1月1日至111年6月20日 (共171日) 120,000元 19,200元 24分之1 25.36 5,940元 665元 3 111年6月21日至111年12月31日(共194日) 120,000元 19,200元 1分之1 25.36 161,748元 18,116元 4 112年1月1日至112年3月20日 (共80日) 128,000元 19,200元 1分之1 25.36 71,147元 7,470元 總計 250,894元 27,624元 備註 自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地日止，按月給付27,051元相當於租金之不當得利，計算式：128,000元(公告現值)×25.36(占用面積)×10%÷12(月)＝27,051元。 自112年7月22日起至騰空返還土地日止，按月給付2,840元【計算式：（申報地價即19,200)×25.36(占用面積)×7%÷12(月)＝2,840元。】

2024-11-04

PCDV-112-重訴-604-20241104-1

訴
臺灣臺南地方法院

給付違約金等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1469號 原 告 鴻縣五號能源股份有限公司 法定代理人 洪煜昌 訴訟代理人 方振名 參 加 人 許艷秋 訴訟代理人 洪濬詠律師 侯怡秀律師 被 告 張淑珠 訴訟代理人 黃毓棋律師 李羽加律師 陳秀嬋律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年10月8日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣2,097,456元，及自民國111年12月30日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 參加人參加費用由參加人負擔。 本判決於原告以新臺幣699,152元為被告供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣2,097,456元為原告預供擔保，得免為假執行 。 事實及理由 一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指本訴訟之 裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之 一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於 第三人，而第三人私法上之地位，因其所輔助之當事人一造 敗訴，將受不利益者而言；且不問其敗訴判決之內容為主文 之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響 者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內（最高法院 111年度台抗字第1145號、106年度台抗第1116號、104年度 台抗字第338號裁定意旨參照）。查被告前為臺南市○○區○○○ 00000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，與原告於民 國108年10月31日就系爭土地訂有租賃契約（下稱系爭契約 ），之後於111年5月24日將系爭土地出賣予許艷秋（下稱系 爭買賣契約），因許艷秋未承擔系爭契約致原告受有損害， 原告乃起訴請求被告依系爭契約給付懲罰性違約金等，則被 告是否違約，涉及許艷秋是否承擔系爭契約而負有與原告簽 立系爭契約之義務，堪認許艷秋就兩造之訴訟有法律上之利 害關係，經本院告知訴訟後，許艷秋於112年12月27日具狀 為輔助原告一造而聲請參加訴訟（見本院卷第87、88頁）， 核與前揭規定相符，應予准許。 二、原告起訴主張： （一）原告為建置太陽光電發電系統，向被告承租其所有之系爭 土地，雙方於108年10月31日簽訂系爭契約，並經公證完 成。按系爭契約第6條第3項約定：「甲方（即被告，下同 ）對租賃標的之所有權或乙方（即原告，下同）對電站之 所有權，得讓與第三人，但應確保受讓人依本契約訂定條 件承擔本契約。」另同條第4項約定：「如有前項情形， 甲、乙雙方及受讓人應於所有權移轉完成之翌日起30日内 ，辦理完成契約承擔之簽約與公證等相關事宜；出讓方並 應使受讓人配合辦理之。」詎被告於111年6月28日將系爭 土地出售與參加人後，未依約履行使參加人與原告簽訂租 賃契約並公證，幾經溝通及存證信函書面催告，亦未獲改 善，致原告無法達成租賃契約之目的，建置太陽光電發電 系統而受有損害。　　　　 （二）依系爭契約第7條第2項第1款之約定：「甲方違反本契約 義務經乙方定合理期間以書面催告甲方進行改善，甲方逾 期仍未改善者，乙方有權終止本契約，並請求以10倍年租 金計算之懲罰性違約金，甲方並應返還乙方已給付之權利 金。」原告於111年9月14日以山上郵局存證號碼18存證信 函催告被告應於7日內依約履行將系爭契約由受讓人承擔 ，被告於111年9月15日收受存證信函，惟被告未履行。原 告再於111年12月19日以台南文元郵局存證號碼246號存證 信函向被告終止系爭契約，並請被告10日內依約給付權利 金及違約金，該存證信函已於111年12月20日送達被告。 原告爰依上開約定請求被告給付以10倍年租金計算之懲罰 性違約金2,021,640元（計算式：每月租金16,847元×12個 月×10倍＝2,021,640元），及返還原告已給付被告之權利 金75,816元，總計2,097,456元。又原告111年12月20日送 達之存證信函已明定期限，請求被告應於函到10日内依約 履行，惟仍遭置之不理，爰請求自111年12月30日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 （三）聲明： 　　⒈被告應給付原告2,097,456元，並自111年12月30日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 　　⒉訴訟費用由被告負檐。 　　⒊原告願提供擔保，請准予宣告假執行。　 二、被告抗辯： （一）被告已將系爭土地之所有權合法讓與參加人，兩造間關於 系爭土地之租賃關係依法即由參加人繼受承擔，被告已非 系爭契約之出租人，自無違反系爭契約之義務可言： 　　⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。　 　　⒉次按，出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時 ，依民法第425條規定，其租賃契約對於受讓人應繼續存 在，承租人與受讓人無須另訂契約，於受讓之時，即當然 發生租賃關係，亦即受讓人當然繼受原出租人行使或負擔 由租賃契約所生之權利或義務，而原出租人則脫離租賃關 係，不再負擔原租賃契約上之義務，亦不得行使其權利， 最高法院23年上字第3092號民事判例、80年台上字第2231 號民事判決可資參照。　 　　⒊查，被告已在系爭契約存續期間内，將系爭土地合法出售 予參加人，揆諸首揭法條規定及實務意旨，應認系爭土地 之租賃關係無待另訂新租約，即當然由參加人繼受承擔， 是系爭契約所生之權利或義務自應由參加人行使或負擔， 被告則已脫離原租賃關係，而無須再負擔系爭契約之義務 ，自無違反契約義務可言。 　　⒋況系爭買賣契約第13條已明載系爭土地有出租予原告，且 於系爭土地過戶及出款後，系爭契約即轉讓予參加人之意 旨，輔以被告更已將原告先行給付之111年5~10月份權利 金以系爭土地產權歸屬日計算找補交付與參加人(被證2， 計8,564元）等節，在在可證被告將系爭土地出售予參加 人之時，確已據實告知系爭土地已然出租予原告作為建置 電站之現況。再者，被告早於111年8月22日即委由黃毓棋 律師發函催請參加人履行系爭土地之出租人義務，及配合 原告辦理相關電站之設置事務，乃參加人猶未就系爭土地 與原告簽訂新租約並辦理公證，衡情，此自不可歸責於被 告，是被告並無違反系爭契約義務之情，至為灼然。　 ⒌被告既已脫離系爭土地之租賃關係，則原告向非出租人之 被告為终止租賃契約之意思表示即不合法，從而，原告本 於系爭契約請求被告給付懲罰性違約金及權利金云云，於 法無據。 （二）退步言之，縱認原告得請求被告給付懲罰性違約金（被告 否認），然原告主張以十倍年租金計算之方式，亦屬過高 而有顯失公平之情。蓋系爭契約基於不同階段定有不同之 使用收益對價，如自締約後至原告取得建置電站施工許可 日前，係以6個月為一期，每期權利金12,636元（詳原證1 ，系爭契約第2條第1項第1款）；原告取得建置電站施工 許可日至租賃期間開始起算日前，係以3個月為一期，每 期權利金18,953元（詳原證1，系爭契約第2條第1項第2款 ）；自台電掛表日起，方以1個月為一期，每期租金16,84 7元核計(詳原證1，系爭契約第4條第1項）；而本件現僅 處於6個月一期之權利金階段（即原告尚未取得建置電站 施工許可），根本未達按月給付租金之時期，酌以系爭土 地現一年之權利金金額僅25,272元（計算式：12,636元×2 期＝25,272元），而原告所請求計算懲罰性違約金之一年 租金金額高達202,164元（計算式：16,847元×l2期＝202,1 64元），兩者相差甚鉅；兼衡原告主張其已給付予被告之 權利金僅75,816元，以此相較原告本件所請求之2,021,64 0元懲罰性違約金，更已相差近三十倍之有，足徵倘本件 原告關於請求被告給付懲罰性違約金之主張可採（假設之 詞），然逕以年租金十倍計算亦屬過高、顯失公平，而有 依民法第252條規定酌減之必要。 （三）聲明： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均驳回。 　　⒉訴訟費用由原告負擔。 　　⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　 三、參加人陳述： （一）被告與原告間訂立之契約性質應為由「權利保留無名契約 」及「租賃契約」兩部分所組成之混合契約，兩造間就不 同契約負有不同的權利義務，並應分別適用各該權利義務 所屬契約之類型之法律規定。經查： 　　⒈原告於112年12月27日提出之民事準備狀㈠明確指出：「本 案系爭租賃契約書係屬於無名契約之混合契約，蓋該契約 約定内容並不只有租賃關係，尚包含取得電業籌設許可、 興辦事業計畫核可……等申請期間仍未使用土地之權利保留 期間……」等語，對照兩造108年度南院民公宜字第001216 號公證之契約書，第2條載明「權利保留期間」原告與被 告間約定之權利義務略以：被告應於簽立系爭契約並公證 完成之日至原告取得設置電站施工許可日止保留原告將來 使用系爭土地之權利，原告應於該籌設期間給付每期12,6 36元之權利金；另於取得施工許可之日起至租賃契約開始 前，被告無條件同意移除系爭土地之所有地上物，並拋棄 該地上物之所有權，原告則應於該施工期間給付每期18,9 53元之權利金。系爭契約上開内容確實與系爭土地之租賃 事宜毫無關聯，僅係因通常商業習慣太陽能源開發公司與 地主間，欲節省公證費用及簡約契約數量之考量，將權利 保留之無名契約與後續附條件之租賃契約合併於同一契約 書中。 （二）系爭契約第2條所約定内容，依據最高法院109年度台上字 第1021號民事判決見解，應由當事人自行決定契約之種類 及内容，以形成其所欲發生之權利義務關係，除原告上開 主張外，另比對亦於本件訴訟中主張：「本件現僅屬於6 個月一期之權利金階段（即原告尚未取得建置電站施工許 可），根本未達按月給付租金之時期。」等語（112年10 月31日被告民事答辯狀，第5頁，第6行），可證兩造就系 爭契約第2條所約定内容，為獨立於租賃契約關係以外之 「權利保留無名契約」無訛，兩造另以系爭契約第3條、 第4條等條文，對有關「租賃契約」之租賃期間、租金等 權利義務為約定，系爭契約係由上開兩者組合為一個屬於 無名契約之混合契約，兩造間之紛爭自應分別適用各該權 利義務所屬契約之類型之法律規定，合先敘明。　　　 （三）關於系爭權利保留無名契約部分，基於債之相對性，權利 義務人為簽訂系爭契約之被告，不因其將系爭土地所有權 轉讓予參加人而有異，參加人並不當然繼受系爭契約關於 權利保留契約之約定，原告依系爭契約向被告請求給付懲 罰性違約金及權利，於法有據： 　　⒈經查，系爭權利保留無名契約為兩造間就系爭土地在原告 電業籌設許可、興辦事業計畫核可等申請期間内，係屬對 未來使用系爭土地之權利保留約定，依系爭契約第3條第3 項所示：甲方即被告於權利保留期間仍得就系爭土地自由 使用收益，對照民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事 人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契 約。」，基此，系爭權利保留無名契約並未約定系爭土地 應交由原告使用收益，反而是於系爭契約中明確區分系爭 權利保留無名契約所收取的是「權利金」，而倘後續另外 約定之附條件租賃契約條件成就時，兩造依約履行該租賃 契約時，再由被告收取「租金」，顯見兩者約定性質有別 ，依據最高法院106年度台上字第706號民事判決見解，應 分別以各該權利義務所屬契約類型之法律規定，以判斷其 效力，故系爭權利保留無名契約不應與系爭租賃契約混為 一談，合先敘明。　 　　⒉承上，參加人並無與原告間另有繼受系爭權利保留無名契 約合意，亦無任何法律明文規定參加人因買受系爭土地， 而需繼受系爭權利保留無名契約，基此以觀，系爭權利保 留無名契約之權利義務存在於「原告與被告間」，且基於 　　　債權契約相對性原則，自僅對締約的原告與被告發生拘束 力，故被告辯稱將系爭土地合法出售予參加人，被告既已 脫離系爭土地之租賃關係，則原告向非出租人之被告為終 止租賃契約之意思表示即不合法云云，於法無據，被告仍 　　　為系爭權利保留無名契約之締結契約當事人，原告自得合 法通知被告終止系爭契約，且被告違反系爭契約之約定未 於出售土地時通知原告行使優先購買權、或未確保受讓人 依系爭契約訂定條件承擔系爭契約等，皆係被告本身違反 　　　其契約義務之違約行為，與參加人全然無涉，原告本於系 爭契約請求被告給付懲罰性違約金及權利，自有理由。　 （四）關於系爭租賃契約部分，該附條件之租賃契約，因條件尚 未成就，契約尚未生效，參加人無從因受讓系爭土地進而 繼受系爭租賃契約，縱認為系爭租賃契約條件已達成，系 爭土地於被告購入時，尚未交付予原告占有，參加人並不 受買賣不破租賃拘束，被告仍並不因此脫離租賃關係，仍 應由被告負擔原租賃契約上之義務，原告向被告請求給付 違約金，應有理由： 　　⒈經查，兩造間所訂立之系爭租賃契約部分，係屬附條件之 租賃契約，僅有在系爭土地通過各式許可要求，並經施工 完畢，由台灣電力公司掛表後條件成就，始起算租賃契約 ，惟本件事實上仍在6個月一期之權利保留階段，尚未施 工完成亦未掛表，條件尚未成就，系爭租賃契約部分不生 效力，故參加人買受系爭土地，亦無繼受系爭契約之可能 。 　　⒉退步言，縱認為系爭租賃契約部分已生效力，原告自承： 「更何況被告（即出租人）根本尚未交付租賃物予原告。 」等語（112年12月27日民事準備狀㈠第3頁第13行），及 被告主張：「本件現僅屬於6個月一期之權利金階段（即 原告尚未取得建置電站施工許可），根本未達按 　　　月給付租金之時期。」等語（112年10月31日被告民事答 辯狀，第5頁，第6行），可證兩造均不爭執系爭土地尚未 交付予原告，並非由原告占有中，依據民法第425條規定 ，買賣不破租賃原則應僅於「出租人於租賃物交付後，承 租人占有中」之情況下，為了保護承租人之利益而定，本 件中並不符合上開條文之構成要件，被告置辯系爭土地之 租賃關係已由參加人合法繼受承擔，即由參加人當然既受 行使或負擔系爭契約所生之權利、義務云云，於法無據， 被告不因出售系爭土地而免除其契約上之義務，原告已合 法終止與被告之契約，原告自得因被告之違約金行為請求 給付違約金甚明。 （五）茲有附言，被告實以欺騙之手法，於出售系爭土地時欺瞒 參加人系爭契約無從履行並不影響使用等，以層層話術堆 疊，從未出示系爭契約予參加人，參加人於本件訴訟中第 一次看見系爭契約，備感訝異，又見被告於出售土地後將 其違約行為之責任推卸致參加人身上，而參加人僅係一名 從事教育行業善良公民，單純欲購入良田，卻捲入被告預 謀之圈套中，深感無奈。　　　 四、兩造及參加人不爭執事項： （一）原告為建置太陽光電發電系統，向被告承租其所有之「臺 南市○○區○○○段00000地號土地」，租期依原告與台灣電力 股份有限公司間「太陽光電發電系統電能購售契約」之購 售電期間，共計20年。兩造於108年10月31日簽訂租賃契 約書，並經公證完成，每月租金16,847元（原證一）。原 告依系爭契約第2條約定，已繳納之權利金為75,816元。 （二）被告將系爭土地出售予第三人許艷秋，並於於111年6月28 日完成所有權移轉登記。 （三）依據系爭契約第6條第3項約定，被告對租賃標的之所有權 或原告對電站之所有權，得讓與第三人，但應確保受讓人 依本契約訂定條件承擔本契約；及第4項約定，如有前項 情形，被告、原告雙方及受讓人應於所有權移轉完成之翌 日起30日内，辦理完成契約承擔之簽約與公證等相關事宜 ，出讓方並應與受讓人配合辦理之。 （四）系爭土地受讓人許艷秋目前尚未與原告為系爭契約契約承 擔之簽約與公證事宜。 五、得心證之理由： （一）兩造間簽立之系爭契約書，性質為何？經查：　　　　 　　⒈兩造於108年10月31日簽訂系爭契約書，並經公證完成，此 有原告提出原證1公證書、租賃契約書在卷可按（見本院1 12年度司促字第14400號卷第11-20頁，下稱司促卷）。系 爭契約書雖名為「租賃契約書」，然係由「權利保留期間 」與「租賃契約」兩個部分構成，此由系爭契約約定：「 第2條：權利保留期間：自雙方簽訂本契約完成日至租賃 期間開始起算日前之期間，為乙方權利保留期間，權利金 依雙方之約定，由乙方給付之：⒈籌設期間：自雙方簽訂 本契約並公證完成日至乙方取得建置電站施工許可日前之 期間，權利金以6個月為一期，每期權利金12,636元。⒉施 工期間：自乙方取得建置電站施工許可日至租賃期間開始 起算日前之期間，權利金以3個月為一期，每期權利金18, 953元。……甲方於權利保留期間仍得就租賃標的自由使用 、收益，但乙方取得建置電站施工許可後，甲方同意無條 件移除租賃標的上之所有地上物，並拋棄該地上物之所有 權，由乙方進行拆除、整地……等建置電站之前置作業，甲 方不向乙方請求任何賠償或補償。如有任何產權糾紛或損 害第三人權利之情事，應由甲方負責解決並承擔之。」及 「第3條：租賃期間：依乙方與台灣電力股份有限公司（ 以下稱「台電」）間「太陽光電發電系統電能購售契約」 （以下稱「售電契約」）之購售電期間，共計20年。」可 知。 　　⒉按爭契約第2條、第3條已明定「權利保留期間」，此期間 為兩造簽訂系爭契約完成日到租賃期間起算日前之期間， 為原告對未來使用系爭土地之權利保留約定，原告應給付 被告「權利金」，被告對系爭土地仍得自由使用收益，而 「租賃期間」自原告與台電公司成立售電契約起才開始起 算20年，原告應給付被告「租金」。按「稱租賃者，謂當 事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之 契約。」民法第421條定有明文。兩造在「權利保留期間 」內，被告未將土地交付原告，被告仍得自由使用收益， 與租賃契約不同，僅能認係兩造間基於私法自治及契約原 則訂立之無名契約。 ⒊雖被告抗辯，系爭契約在任一階段無不著重在一方提供系 爭土地予他方建置、使用電站，他方支付相應之使用對價 ，在在符合民法第421條租賃契約之定義云云。然查，被 告在權利保留期間，並未將系爭土地交付原告，而是自行 保留土地之使用收益權，已與民法第421條租賃之要件不 符，而原告交付被告的對價是「權利金」，即保留原告將 來取得台電的售電契約後，可以承租系爭土地的權利，該 權利金並非租金甚明。被告抗辯系爭契約為單純租賃契約 並無可採。 　　⒋綜上，系爭契約的性質為「權利保留期間」之無名契約， 與有名契約「租賃契約」二者之混合契約，兩造負有數個 不同類型權利義務，應分別適用各該權利義務所屬契約之 類型之法律規定以判斷其效力。 （二）原告以被告出售系爭土地，未讓受讓人許艷秋與原告完成 系爭契約承擔之簽約與公證事宜，經催告仍未改善，依系 爭契約第7條第2項第1款約定，請求被告給付10倍年租金 計算之懲罰性違約金2,021,640元，及返還原告已給付之 權利金75,816元，是否有理由？經查： 　　⒈依據系爭契約第6條第3項約定，被告對租賃標的之所有權 或原告對電站之所有權，得讓與第三人，但應確保受讓人 依本契約訂定條件承擔本契約；及第4項約定，如有前項 情形，被告、原告雙方及受讓人應於所有權移轉完成之翌 日起30日内，辦理完成契約承擔之簽約與公證等相關事宜 ，出讓方並應與受讓人配合辦理之。此有系爭契約可按（ 見司促卷第16頁）。又被告將系爭土地出售予參加人，並 於於111年6月28日完成所有權移轉登記，參加人目前尚未 與原告為系爭契約契約承擔之簽約與公證事宜，此為兩造 所不爭執應可認定。 　　⒉按系爭契約第7條第2項第1款約定：「甲方違反本契約義務 ，經乙方定合理期間以書面催告甲方進行改善，甲方逾期 仍未改善者，乙方有權終止本契約，並請求以10倍年租金 計算之懲罰性違約金，甲方並應返還乙方已給付之權利金 。」（見司促卷第16頁），原告因被告將系爭土地出售予 參加人，並於111年6月28日完成所有權移轉登記，但參加 人遲未辦理系爭契約之契約承擔及公證，乃於111年9月14 日以山上郵局存證號碼18存證信函催告被告應於七日內依 約履行，被告於111年9月15日收受存證信函，惟被告未履 行將系爭契約由受讓人承擔，原告再於111年12月19日以 台南文元郵局存證號碼246號存證信函向被告終止系爭契 約，並請求被告10日內依約給付權利金及違約金，該存證 信函已於111年12月20日送達被告，此有該存證信函及回 函可參（見司促卷第23-29頁、本院卷第99頁），被告已 違反系爭契約第6條第3項約定，將租賃標的之所有權讓與 第三人後，未確保受讓人承擔系爭契約，且經催告，逾期 未改善，應可認定。 ⒊雖被告抗辯其已將系爭土地之所有權合法讓與參加人，兩 造間關於系爭土地之租賃關係依民法第425條規定，由參 加人繼受承擔，被告已非系爭租約之出租人，自無違反系 爭契約之義務可言云云。然查： 　　　⑴「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五 年或未定期限者，不適用之。」民法第425條定有明文 。 　　　⑵兩造間之系爭契約屬於混合契約，包括權利保留期間的 無名契約，及有名契約租賃契約，當事人負有數個不同 類型權利義務，應分別適用各該權利義務所屬契約之類 型之法律規定。而系爭契約之履行，原告未取得與台電 公司之售電契約，租賃契約開始之停止條件未成就，尚 在權利保留期間，未進入租賃契約之階段，自無民法第 425條之適用。 　　　⑶雖被告抗辯：原告申請建置電站之階段而言，原告向台 　　　　南市政府經濟發展局申請土地變更使用時必須檢附包含 土地登記謄本、地籍圖謄本及土地所有權人同意使用證 明等資料，且被告亦已授權原告代刻印章及用印於相關 文件，有系爭租約第5條第2項第11款之約定可佐，足見 被告已協助出具系爭土地之使用同意書等相關資料供原 告進行申請建置電站之作業流程，自已履行土地出租人 之義務而交付系爭土地予原告使用完竣云云。然查，被 告依系爭契約第5條第2項承諾事項第2款：「甲方應配 合乙方要求，提供租賃標的之土地登記謄本、地籍圖謄 本等相關所需文件，並協助乙方取得建置電站之相關證 照或許可。」被告提出上開文件協助原告取得建置電站 之許可，不過是依約履行權利保留期間之義務，讓原告 可以取得建置電站施工許可，與租賃契約開始，將系爭 土地實際交付原告使用收益尚屬有間，難認兩造間之租 賃契約已生效、被告已交付系爭土地予原告使用收益， 被告此部分之抗辯為無可採。 　　　⑷被告又抗辯，其與參加人間之買賣契約第13條即已清楚 明訂：「本案土地有出租予鴻縣五號能源股份有限公 司承作太陽能，於土地過戶及出款後該租約即轉讓予買 方」等語，並提出系爭買賣契約為證（見本院卷第62頁 ）。然查： 　　　　①被告與參加人系爭買賣契約訂立時，就系爭土地出租 予原告承作太陽能一節如何約定，業據在場證人許家 成到庭證稱：「（問：在簽約現場有無任何人有提到 這筆買賣的土地上有出租給第三人放置太陽能板？） 代書朗讀簽約書狀給我們聽時有說到，我姑姑（即參 加人，下同）提議如果太陽能有出租就不要買，賣方 仲介他們就說太陽能不會過。（問：簽約時是否確定 該土地上有該出租契約？當時是覺得如何為何簽約購 買？）我姑姑說如果有太陽能就不要買，但對方仲介 說不會過，而且是到當年10月份就截止了。（問：當 時簽約現場理解的是該租約到何時為止？）111年10 月就終止了。當時他們就是跟我們講這樣。（提示原 證1原告跟被告之租賃契約書，問：於簽訂土地買賣 契約書時有無看過該租賃契約書？）沒有。（問：當 天沒有提示該契約書給你們看？）沒有。（提示被證 1土地買賣契約書，問：該契約書第13條特約事項有 用手寫『本案土地出租予鴻縣五號能源股份有限公司 承作太陽能，於土地過戶及出款後，該租約即轉讓予 買方。』，參加人有無看到這個條文？有無對此表示 意見？）當時有講說如果太陽能過的話，就不要買， 對方說到10月份，不會過。」等語；及在場證人李秀 玲到庭證稱：「（問：跟參加人之關係？）朋友。（ 提示被證1，問：該土地買賣契約書有無看過？該契 約書於111年5月24日簽約時你有無在場？）我在現場 。（問：是否知道該土地買賣契約書之內容？）當時 有代書，是代書在處理，當時有念最後兩段。（問： 當天買賣當事人被告跟參加人本人有無在現場？）我 印象中我跟許艷秋、許家成，中間是仲介跟代書，對 面是張淑珠跟他老公。還有壹個中人。（問：簽定土 地買賣契約過程中有提到土地上有出租給第三人設置 太陽能板的事情嗎？）寫完時念的時候許小姐才知道 ，他當時表示如果有太陽能就不買。（問：許艷秋已 經表示如果有出租給第三人設置太陽能版時就不要買 ，這時賣方跟仲介如何說？）我記得那時很明顯，仲 介很激動說許小姐不可能啦，絕對不會過，就問他為 何不會過，因為我們不懂，他解釋說太陽能好像要兩 甲，只有買五分，絕對不會過。（提示本院卷第63頁 ，問：系爭土地買賣契約書特約事項中有提到，出賣 人原先有將土地出租給原告，若土地賣給許艷秋後， 租賃契約會移轉到許艷秋身上，對此許艷秋在現場有 做什麼表示嗎？）許艷秋很堅持說太陽能在上面他就 不要，當時我記得仲介跟他說不會過，好像印象說到 十月底，絕對不會過，就放心，他們應該是想說有認 識，所以才簽這份契約。……（問：剛才提到買賣當時 都不知道有租賃契約，事後參加人知道這個租賃契約 時有什麼反應？）不知道過多久他打電話跟我說，她 們有去協商，太陽能有跟她們聯繫，第二次他就邀我 陪他去太陽能公司，我就有去。……第二次協商是到原 告公司，當場有法務長就是在場原告代理人、許艷秋 跟他大姐、我，她們那邊好像有楊院長，張淑珠先生 ，張淑珠沒有在場。（問：當天協商內容？）當天為 了公證這件事情討論很久，我陪許小姐第一次簽約時 確實沒有看過公證書，根本不知道內容是什麼，可是 對方一直爭執當時有無拿公證書出來，但我當時確實 沒有看到，爭執到最後，許小姐是個很單純的人希望 事情圓滿解決，好像沒有結論。……（問：剛才提示的 買賣契約第13條內容，許艷秋是知道租賃契約的內容 嗎？）不是，是那個仲介，如果有太陽能就不買，是 當場仲介解釋說不會過的。」等語（見本院卷第217- 228頁）。依據證人許家成、李秀玲之證詞，系爭買 賣契約簽訂時，代書在朗讀系爭買賣契約內容時，僅 提及系爭土地有出租給原告設置太陽能板，但未說明 系爭契約的具體內容，當日也沒有將系爭契約提供給 參加人參酌，或以系爭契約作為系爭買賣契約之附件 ，具體表明參加人契約承擔之範圍。 　　　　②雖證人即系爭買契約之仲介蘇麗真到庭稱，簽約時有 提供系爭契約給參加人看（見本院第285頁），後又 稱：「簽約前有跟他做說明，也有給他看過紙本，他 有無仔細看我不記得，但沒有交給他，因為有個資問 題，如果確定要簽約會提供出來，可能代書會印給他 。……（問：證人說買賣中才將租約出示給許艷秋看？ ）沒有，我們之前只是沒有給他書面，之前就給他看 過，只是沒有紙本直接給他，類似這樣重點會先畫下 來，這份合約重點在那裡，三年會有什麼狀況 ，三 年滿了若要繼續執行，若有執行成功是怎樣。這有牽 扯原地主個資，所以沒有提供紙本，只有給他看。…… （問：紙本是簽約當天才給代書做影印？）對，之前 我們會提供給他看，但不會給他，簽約有提供給代書 ，代書會印給他。（問：過去都不曾自己親自交付給 他看過？）沒有。這是個資的問題。我們當天是要給 代書，代書去印，不能由我們自己交付。（問：意思 是只有交付給代書，代書有無給許艷秋無法保證？） 是，我不確定。……（問：當天代書是否有拿著這份租 約逐條朗讀給在場的每人聽？）我有去做解釋，但代 書沒有逐條念。（問：是如何解釋？）我忘記了。太 久忘了。（問：有無逐條解釋？）沒有。（問：你只 是概要的說有一份租約？）我不記得。我們有提供出 來，不是只概要講。……（問：買賣當天你如何解釋， 內容都記不清楚？）記不清楚。（問：有無特別提到 這份租約有違約金？）不知道。（問：依照你業務經 驗，實務上你提供這份文件給代書，代書會去影印， 是否會作為買賣契約的附件？）會，我們都留在合約 中。（問：為何本件沒有？）我不知道。」等語（見 本院卷第286-296頁）。依據證人蘇麗真之證詞，蘇 麗真在被告與參加人簽訂系爭買賣契約時，雖曾提及 系爭土地有出租給原告，但在此之前或簽約當日，並 未提供系爭契約的紙本予參加人，蘇麗真雖曾解釋系 爭契約內容，但說明的內容為何亦不得而知。 ③「按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括 的讓與第三人承受，係屬契約承擔，與單純的債權讓 與，尚有不同。非經他造之承認，對他造不生效力（ 最高法院73年台上字第1573號判決意旨參照）。被告 雖抗辯參加人因系爭買賣契約第13條之約定，已將系 爭契約概括讓與參加人，參加人應承擔契約云云。然 查，參加人與被告如果已訂立系爭契約之承擔契約， 雙方至少應就承擔範圍、參加人成為新出租人等必要 之點達成意思表示合致，否則難認雙方成立承擔契約 。然並無證據顯示在簽署系爭買賣契約之前，被告曾 將系爭契約提供參加人審閱全部條款內容，而簽署系 爭買賣契約當日，仲介蘇麗真解釋系爭契約內容詳情 為何不得而知，而涉及出租人在租賃契約開始之前尚 有協助原告取得建置電站之相關證照或許可之義務， 一旦違約，將面臨200餘萬元之懲罰性違約金之重大 約定，亦未見當事人磋商及達成意思表示一致，此由 系爭買賣契約第13條僅記載「該租約轉讓予買方」， 但就租約內容為何，既未載明，也未將系爭契約作為 買賣契約的附件可知，難認參加人與被告間就系爭契 約已成立承擔契約。 　　　　④雖被告提出被證2費用明細表（見本院卷第65頁）為證 ，主張該明細表其他欄位有「貼補租金」8,564元， 是被告補貼給參加人，足證參加人已承擔系爭契約云 云。惟查，被證2費用明細表是系爭買賣契約的代書 所製作，記載系爭買賣契約之各項代辦費及代墊費等 ，其上雖有「貼補租金8,564元」之記載，然實際上 是系爭契約第2條第1項第1款所收取之權利金，被告 將原告先行給付之111年5-10月份權利金，以系爭土 地產權歸日計算找補交付參加人。如果參加人已承擔 系爭契約屬實，被告、參加人均知悉該筆款項是「權 利金」，本就是參加人依約應取得之報酬，為何會語 焉不詳的記載為「貼補租金8,564元」？故該筆款項 不論是被告無法律上原因誤為給付，或是參加人誤為 是出租原告設置太陽能之對價，亦或參加人跟本沒有 注意到費用明細表裡有該筆款項均有可能，縱使參加 人收取該筆款項，不足以證明參加人與被告間就承擔 契約的必要之點已合致。被證2費用明細表不能為有 利被告之認定。 　　　　⑤故系爭買賣契約第13條有關「本案土地有出租予鴻縣 五號能源股份有限公司承作太陽能，於土地過戶及出 款後該租約即轉讓予買方」之約定，至多係兩造宣示 本件如符合民法第425條之規定，系爭土地之租賃契 約對參加人繼續存在，而非系爭契約承擔之約定條款 。 　　　⑸綜上，兩造間之系爭契約尚未進行至租賃契約階段，故 本件並無民法第425條租賃契約法定移轉至參加人之適 用，對原告而言，參加人並無因民法第425條成為系爭 契約之出租人，被告仍為系爭契約當事人，依約應確保 受讓人依系爭契約訂定條件承擔系爭契約。而系爭買賣 契約第13條並非參加人、被告契約承擔之約定條款，參 加人迄今未承擔系爭契約，被告已違反系爭契約之義務 ，應可認定。 ⒋查系爭契約第7條第2項第1款約定：「甲方違反本契約義務 ，經乙方定合理期間以書面催告甲方進行改善，甲方逾期 仍未改善者，乙方有權終止本契約，並請求以10倍年租金 計算之懲罰性違約金，甲方並應返還乙方已給付之權利金 。」（見司促卷第16頁）被告經原告發函催告改善後，未 進行改善，原告已於111年12月20日終止契約，從而，原 告依上開規定請求被告給付10倍年租金2,021,640元（計 算式：16,847×12×10＝2,021,640）之懲罰性違約金，及已 給付之權利金75,816元，以上共2,097,456元，即屬有據 。 　　⒌雖被告抗辯，系爭契約尚在權利保留期間，被告僅領取權 利金75,816元，原告請求2,021,640元之懲罰性違約金應 屬過高，應予酌減云云。然查： 　　　⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有 明文。次按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法 第252條規定，酌減至相當之數額。倘屬賠償額預定性 之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標 準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事實、社 會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形，及 就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切 利益為衡量之標準，始符違約罰之目的（參最高法院10 2年度台上字第1222號、103年度台簡上字第21號判決） 。 　　　⑵經查，依系爭契約第7條約定之內容，應認本件違約金之 性質為懲罰性違約金。而懲罰性違約金係用以強化債務 人履約意願及提高債權人受償機率，依上揭說明，懲罰 性違約金約定是否過高而應予酌減，端視債務人本件違 約之一切情狀、當事人所受損害情形，及就債務人若能 如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之 標準。查被告在兩造契約履行期間出售系爭土地，但未 確保土地受讓人承擔系爭契約，致原告無法繼續承租系 爭土地建置太陽光電發電系統而受有損失。原告建置太 陽能光電系統之申請程序、建置期程，相當冗長且繁 　　　　複，此有原告提出台南市經濟發展局第一型太陽光電申 請流程說明影本在卷（見本院卷第117-125頁），原告 必須承擔期前成本，並於取得施工許可時，於期初即投 入全部的電站建置費用，才有辦法完成建置電站，並開 始有逐年之電費收入，原告未來20年之售電利益總損失 為42,368,483元，此有原告提出之試算表可參（見本院 卷第127頁）。因本件原告初期即承擔相當多期前成本 建置電站，租賃期間又長達20年，租賃期間之售電利益 之利益高達4千餘萬元，故有以高額違約金督促被告履 行之必要，以確保系爭契約能順利履行，故認兩造約定 之違約金並無過高情事，毋需酌減。 　　⒍綜上，原告請求被告給付懲罰性違約金2,021,640元，及返 還原告已給付之權利金75,816元，以上共2,097,456元為 有理由。 （三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付 違約金及返還權利金無確定期限，原告於111年12月19日 以台南文元郵局存證號碼246號存證信函終止系爭契約， 並請被告10日內依約給付權利金及違約金，該存證信函已 於111年12月20日送達被告，被告迄未清償，已給付遲延 ，原告就此部分請求被告應自111年12月30日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。　　　 六、綜上所述，原告依系爭契約第7條第2項第1款約定，請求被 告給付違約金及權利金共2,097,456元，及自111年12月30日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應 予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法 並無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 民事第一庭 法 官　張麗娟 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 書 記 官 高培馨

2024-11-01

TNDV-112-訴-1469-20241101-2

桃簡
桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 111年度桃簡字第1036號 原 告 許文斌 許吳素英 共 同 訴訟代理人 張克豪律師 被 告 黃秀緞 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月23日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號2樓、3樓房屋全部 騰空遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣14萬3,000元，及並自民國111年5月1 1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月20日前 給付原告新臺幣5萬元。 三、訴訟費用由被告負擔。 四、本判決得假執行。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠訴外人蘇芳敏前於民國109年6月16日將門牌號碼桃園市○○區○ ○路000號1至3樓房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋）1 樓出租予訴外人林依勤；於110年1月19日將系爭房屋2樓、3 樓出租予被告，被告部分租賃期間自110年2月20日起至115 年2月19日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元、押金10萬元 （下稱系爭租約），被告於簽訂系爭租約時按月分別開立1 萬8,000元支票至110年7月份（繳納110年7月20日至同年8月 19日租金）及3萬2,000元支票至111年1月份（繳納111年1月 20日至同年2月19日租金）。 　㈡嗣原告於110年3月16日向蘇芳敏購買系爭房屋及其上桃園市○ ○區○○段○○○段00000○0000地號土地。原告承接系爭租約後， 於110年5月26日寄發律師函將此情通知被告，要求被告重新 簽約及按時繳交租金，但被告均不聞不問，亦不繳納租金。 原告於111年1月19日寄發律師函催告被告補繳租金，仍未獲 置理，再於111年3月8日寄發律師函催告被告應於7日內補繳 租金，否則依法終止系爭租約，被告仍未為給付並繼續占用 使用系爭房屋。至起訴時被告累積積欠之租金扣除押金後已 逾2個月租金金額（詳附表），原告以起訴狀繕本送達被告 作為終止系爭租約之意思表示，爰依民法第767條第1項、第 455條規定請求擇一為有利判決，並依系爭租約、民法第179 條規定提起本件訴訟等語，並變更後之聲明：⒈被告應將系 爭房屋2樓、3樓房屋全部騰空遷讓返還原告；⒉被告應給付 原告14萬3,000元，及並自111年5月11日起至騰空遷讓返還 上開房屋之日止，按月於每月20日前給付原告5萬元（本院 卷二第20頁）。 二、被告則以： 　㈠當初要辦理美容事業營業登記需要房屋使用執照，蘇芳敏答 應我協助我申請美容營業項目的登記，且系爭房屋為違建， 沒有建物使用執照，從110年3月開始至同年6月都申請不通 過。另外因為系爭房屋1樓的房客佔據外牆壁的廣告位置， 所以造成被告無法通過營業登記的申請。是原告及蘇芳敏未 盡民法第423條出租人之義務，被告主張依民法第92條規定 撤銷系爭租約。 　㈡110年1月19日蘇芳敏與訴外人健康同學會有限公司之店屋租 賃契約書、房屋使用同意書及建築物使用同意書（本院卷一 第91頁、第165頁至第116頁反面），此為被告合法占用系爭 房屋之權源。且依系爭租約第8條約定，系爭房屋所有權如 有轉讓，蘇芳敏應於轉讓前1個月以書面通知被告，且自轉 讓日起，契約之權利及義務悉由受讓人承受之，並配合被告 辦妥相關手續，不得致被告無法繼續營業或損害被告權利。 　㈢原告及原告訴訟代理人涉犯誣告罪；證人蘇芳敏、許書華涉 犯偽證罪；原告應提出系爭房屋買賣之契約書、系爭租約、 建築謄本、建物使用執照正本等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。 三、經查，系爭房屋原所有權人為蘇芳敏，蘇芳敏於110年1月19 日將系爭房屋2樓、3樓出租予被告，並簽訂系爭租約，租賃 期間自110年2月20日起至115年2月19日止，每月租金5萬元 、押金10萬元，被告並按月分別開立1萬8,000元支票至110 年7月份（繳納110年7月20日至同年8月19日租金）及3萬2,0 00元支票至111年1月份（繳納111年1月20日至同年2月19日 租金），嗣原告於110年3月16日買受系爭房屋後，被告即未 繳納租金，此有桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、蘇 芳敏與被告間系爭租約、原告與蘇芳敏間不動產買賣契約書 在卷可稽（本院卷一第7頁至第14頁），且為被告所不爭執 （本院卷一第53頁反面），堪信為真實。 四、本院之判斷： 　㈠原告請求被告被告應將系爭房屋2樓、3樓房屋全部騰空遷讓 返還原告部分： 　⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限 者，不適用之，民法第425條定有明文。經查，蘇芳敏於110 年1月19日將系爭房屋2樓、3樓出租予被告，並簽訂系爭租 約後，原告於110年3月16日買受系爭房屋，依民法第425條 規定，即所有權讓與不破租賃（或稱買賣不破租賃），該系 爭租約，對於原告仍繼續存在，此情亦為被告所不爭執（本 院卷一第53頁反面），是被告自當有向原告給付租金之義務 ，首堪認定。則原告既因買賣而承受系爭租約，為被告所不 爭執，被告亦未具體指出原告所提影本何處有偽造、變造之 情，是被告再要求原告應提出系爭房屋買賣之契約書、系爭 租約正本，核無必要。 　⒉又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、 第2項前段分別定有明文。經查，被告僅於簽訂系爭租約時 按月分別開立1萬8,000元支票至110年7月份（繳納110年7月 20日至同年8月19日租金）及3萬2,000元支票至111年1月份 （繳納111年1月20日至同年2月19日租金），依附表所示， 被告自110年8月20日起至111年2月19日止，積欠10萬8,000 元（計算式：每月1萬8,000元×6個月），111年2月20日起至 111年4月19日積欠10萬元（計算式：每月5萬元×2個月）， 另自111年4月20日起至111年5月10日起訴狀繕本送達被告止 （本院卷一第23頁、第24頁），積欠3萬5,000元（計算式： 每月5萬元，每月以30日計，積欠21日：5萬×21/30），以上 合計24萬3,000元（計算式：10萬8,000元＋10萬元＋3萬5,000 元＝24萬3,000元），再扣除押金10萬元，被告於原告起訴時 尚積欠租金14萬3,000元（計算式：24萬3,000元－10萬元＝14 萬3,000元），堪認被告積欠之租金已達租金總額2個月以上 ，原告於111年4月29日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本作為 終止系爭租約之意思表示，被告於111年5月10日收受起訴狀 繕本（本院卷一第23頁、第24頁），是系爭租約已於111年5 月10日合法終止，亦堪認定。 　⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又原告以無權占有為原因 ，提起返還所有物之訴，被告應就其占有權源之存在負舉證 責任（最高法院105年度台上字第1729號判決意旨參照）。 被告雖提出110年1月19日蘇芳敏與健康同學會有限公司之店 屋租賃契約書、房屋使用同意書及建築物使用同意書為據（ 本院卷一第91頁、第165頁至第116頁反面），主張此租賃契 約為其占有權源，然觀諸該租賃契約書，被告僅為保證人， 並非該租賃契約之當事人，基於債之相對性，被告自無由以 此租賃契約向原告主張有權占有甚明；被告又提出其與蘇芳 敏簽訂之系爭租約為據（本院卷一第92頁），主張為其占有 權源，然依上所論，系爭租約既因原告積欠租金，經原告依 法終止後，此系爭租約當已非被告得以占用系爭房屋之合法 權源。從而，系爭房屋現為被告無權占用甚明，則原告依民 法第767條第1項規定請求被告遷讓系爭房屋，當屬有據。原 告依民法第767條第1項之請求既經准許，則其依民法第455 條規定請求擇一為有利判決，本院即毋庸再予審究，併此說 明。　 　⒋被告雖抗辯蘇芳敏答應我協助我申請美容營業項目的登記， 但沒給我建築物的使用執照，系爭租約無效等語。惟查，系 爭租約之仲介即證人許書華到庭具結證稱：沒有約定系爭房 屋必須要讓被告可以辦理營業登記或房屋必須是合法建物， 我不知道蘇芳敏和健康同學會有限公司的契約，簽約當時我 們有一直問被告要經營什麼行業，被告只有說賣詩芙儂的產 品，沒有提到要瘦身美容等語（本院卷第153頁反面至第154 頁反面）；證人蘇芳敏到庭具結證稱：和健康同學會有限公 司的契約是被告跟我說要報稅所以簽給被告，系爭租約才是 實際上的租約，被告當下沒有問系爭房屋是否合法，我也沒 有跟被告保證可以辦理營業登記，我出賣系爭房屋當時，有 通知被告要來跟原告重新換約，但被告都不願意來等語（本 院卷第155頁），足見系爭租約並無約定或保證被告得以申 請美容營業項目之登記，且亦無要求蘇芳敏必須提供系爭房 屋之使用執照。另被告對於系爭租約提起確認租賃契約無效 ，經本院111年度訴字第2172號判決駁回後，被告提起上訴 後經臺灣高等法院112年度上字第775號判決駁回上訴確定， 被告再提起再審之訴亦經臺灣高等法院113年度再字第19號 裁定駁回（抗告卷第21頁至第31頁），是被告抗辯系爭租約 為無效，並無足採。又原告於110年5月26日寄發律師函通知 被告系爭房屋因買賣而移轉所有權，此函經被告於同年月27 日收受（本院卷一第15頁、第16頁），且證人蘇芳敏亦稱有 將此事告知被告，是原告並無違反系爭租約第8條約定甚明 ，被告此部分之抗辯，亦不足採。另被告雖再抗辯證人蘇芳 敏、許書華涉犯偽證罪，亦未提出任何證據以實其說，亦難 認上開證詞有何不實之處，是此部分之抗辯亦難可採。而系 爭租約既無約定蘇芳敏必須提供系爭房屋之使用執照，被告 要求原告應提出系爭建物之建築謄本、建物使用執照正本， 即難認有據。 　㈡原告請求被告給付14萬3,000元，及並自111年5月11日起至騰 空遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月20日前給付原告5 萬元部分： 　⒈承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。系 爭契約第3條約定系爭房屋租金為每月5萬元，是被告自負有 給付租金之義務。而押租金之主要目的在於擔保承租人履行 租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高 法院87年度台上字第1631號判決意旨參照參照）。依上所論 ，被告自110年8月20日起積欠租金，計算至111年5月10日系 爭租約終止時，扣除押租金10萬元，被告尚積欠14萬3,000 元，是原告依系爭租約，請求被告給付積欠租金14萬3,000 元，亦屬有據。 　⒉又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。無權占有他人不動產，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又所謂相當於 租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金， 而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而 收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受 有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得 以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據， 則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額 。經查，被告自111年5月11日起無權占有系爭房屋，業經認 定如前。本院審酌原告以系爭租約約定之每月租金5萬元元 計算，尚屬合理，則原告依民法第179條規定，請求被告自1 11年5月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每 月20日前給付原告5萬元，亦為有據。 五、綜上所述，原告民法第767條第1項規定請求被告應將系爭房 屋2樓、3樓房屋全部騰空遷讓返還原告，及依系爭租約請求 被告應給付原告14萬3,000元，暨依民法第179條規定請求被 告自111年5月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月 於每月20日前給付原告5萬元，均有理由，應予准許。 六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款之 規定，應依職權宣告假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。被告雖於言詞辯論終結後具狀聲請再 開辯論，稱有找到重要證據等，但均未檢附，本院無從判斷 ，難認其聲請再開辯論為有理由。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　 月　　29　　日 　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　王子鳴 附表：被告積欠租金計算 時間 被告繳納之租金金額 被告積欠租金金額 備註 110年8月20日至同年9月19日 3萬2,000元 1萬8,000元 3萬2,000元支票兌現 110年9月20日至同年10月19日 3萬2,000元 1萬8,000元 3萬2,000元支票兌現 110年10月20日至同年11月19日 3萬2,000元 1萬8,000元 3萬2,000元支票兌現 110年11月20日至同年12月19日 3萬2,000元 1萬8,000元 3萬2,000元支票兌現 110年12月20日至111年1月19日 3萬2,000元 1萬8,000元 3萬2,000元支票兌現 111年1月20日至同年2月19日 3萬2,000元 1萬8,000元 3萬2,000元支票兌現 111年2月20日至同年3月19日 0元 5萬元 寄發律師函催告被告補繳租金（本院卷一第17頁至第18頁） 111年3月20日至同年4月19日 0元 5萬元 寄發律師函催告被告補繳租金（本院卷一第19頁至第20頁） 111年4月20日至同年5月19日 0元 3萬5,000元 原告於111年4月29日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本作為終止系爭租約之意思表示，被告於111年5月10日收受起訴狀繕本（本院卷一第23頁）。 111年4月20日至111年5月10日積欠35,000元（計算式：每月5萬元，每月以30日計，積欠21日：5萬×21/30） 111年5月20日至同年6月19日 0元 5萬元 111年6月20日至同年7月19日 0元 5萬元 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉菽芬

2024-10-29

TYEV-111-桃簡-1036-20241029-3

重訴
臺灣桃園地方法院

拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第233號 原 告 劉勝龍 邱鑫瑩 劉怡君 共 同 訴訟代理人 潘維成律師 複代理人 詹傑麟律師 被 告 東美創新農業股份有限公司 法定代理人 陳益盛 訴訟代理人 陳明暉律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年9月5日辯 論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將坐落桃園市○○區○○段00地號土地上如附圖(即桃園 市中壢地政事務所<收件日期文號：113年2月16日中地法土 字第5100號>複丈成果圖)編號32（1）所示地上物拆除及將 占用同段31地號土地如附圖編號31（1）之一台 TOYOTA WIS H 汽車移除，並將土地騰空後返還予原告。 二、被告應給付原告丁○○新臺幣15,271元、原告戊○○新臺幣5,09 0元、原告丙○○新臺幣5,090元，及自民國112年12月17日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自民國112年4 月1日起至返還第1項土地之日止，每年按第1項各筆土地占 用面積乘以原告之權利範圍（即原告丁○○60/100、原告戊○○ 20/100、原告丙○○20/100）比例乘以當年度申報地價年息百 分之10 計算之金額（未滿1年者按實際占用日數依比例計算 之）。 三、訴訟費用由被告負擔。 四、本判決第1 項、第2項前段於原告分別以新臺幣424,194 元 、新臺幣8,480元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分 別以新臺幣1,272,581元、新臺幣25,451 元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 五、本判決第2項後段於原告以已到期金額三分之一之金額為被 告供擔保後，得假執行。但被告如以已到期金額之全額為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告 乙○○、東美創新農業股份有限公司、甲○○應將坐落桃園市○○ 區○○段00○00○0000地號土地上之地上物（約250平方公尺， 詳細位置及面積待測量）拆除及並將置放於上開土地上之一 台TOYOTA WISH汽車（下稱系爭車輛）移除，並將土地騰空 後返還予原告。（二）被告乙○○、東美創新農業股份有限公 司、甲○○應給付原告新臺幣（下同）9萬9811元，及自起訴 狀繕本送達被告乙○○、東美創新農業股份有限公司、甲○○之 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自民國 112年4月1日起至其履行第一項聲明並將土地騰空返還，按 年給付依前述占用土地面積乘以前述土地當年度每平方公尺 申報地價依其百分之10計算之金額予原告。（三）本判決請 准原告供擔保宣告假執行。嗣於本件訴訟審理中撤回對被告 乙○○、甲○○之起訴，並於上揭地上物測量後變更聲明為：（ 一）被告東美創新農業股份有限公司應將坐落桃園市○○區○○ 段00地號土地上如附圖(即桃園市中壢地政事務所<收件日期 文號：113年2月16日中地法土字第5100號>複丈成果圖)編號 32（1）所示面積282.02平方公尺之地上物（下稱系爭地上 物）拆除及將置放於同段31地號地上之一台TOYOTA WISH 汽 車（即系爭車輛）占用如附圖編號31（1）所示面積7.35平 方公尺移除，並將土地腾空後返還予原告。（二）被告東美 創新農業股份有限公司應給付原告丁○○1萬5271元、原告戊○ ○5,090元、原告丙○○5,090元，及自起訴狀繕本送達被告東 美創新農業股份有限公司之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，並自112年4月1日起至其履行第一項聲明並 將土地騰空返還，按年給付依前述占用土地面積乘以前述土 地當年度每平方公尺申報地價依其百分之10計算，依原告丁 ○○60/100、原告戊○○20/100、原告丙○○20/100之權利範圍予 原告等三人。（三）本判決請准原告供擔保宣告假執行。經 核原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段00○00○0000地號土地（以下 將桃園市○○區○○段00○00地號土地合稱系爭土地）係原告等 三人經本院109年度司執更一字第2號拍賣抵押物強制執行程 序（下稱系爭強制執行程序）拍定在案。依系爭強制執行程 序公告：「使用情形：…二、本件土地上之鐵皮屋（未辦保 存登記）權屬尚有爭執，請應買人注意：1、第三人東美創 新農業股份有限公司陳報地上建物及冷凍庫為其所有，係向 第三人李○彬購買，並由其安裝設置完成，且基地部分業經 取得原登記所有權人及實際所有權人同意，為有權占用，僅 因地上權人設置圍籬而無法使用。2、地上權人邱○霖稱本件 土地原所有權人陳○專於設定抵押權及地上權予邱○霖時，陳 ○專告知地上建物、冷凍庫為其所有，並於設定抵押權及地 上權一併移轉予邱○霖。嗣陳○專無力清償債務，故以信託讓 與方式移轉土地所有權予邱○霖，並於信託目的載明邱○霖有 處分標的物以受償債權之權利，復邱○霖始出售本件土地予 本件債務人李虎臣。又李虎臣之代理人亦於本院111年1月24 日詢問時稱李虎臣僅向邱○霖購買土地，未購買建物，邱○霖 亦未給付租金予李虎臣。3、債權人則主張地上建物之事實 上處分權人仍與本院95年執字第19540號調查結果相同，即 原承租人劉○秀轉讓事實上處分權予第三人陳○濡…」；被告 東美創新農業股份有限公司於系爭強制執行程序更指明，系 爭土地上停放之一台TOYOTA WISH 汽車為渠所有，嗣原告等 人取得系爭土地後，前往系爭土地查看，發現系爭土地上確 仍存有系爭地上物及一台 TOYOTA WISH汽車無權占有系爭土 地，業已影響原告等人對系爭土地之使用規劃，原告等人自 得依民法第767條第1項規定訴請被告排除侵害，並將系爭土 地回復原狀後返還予原告。又被告無權占用系爭土地使用已 如前述，原告等人主張以取得系爭土地之日為起算相當於租 金之不當得利之起始日，即自112年1月12日起至112年3月31 日止算相當於租金之不當得利，應各給付原告丁○○1萬5271 元、原告戊○○5,090元、原告丙○○5,090元，及自112年4月1 日起至返還系爭土地予原告等人之日止，按年給付依前述占 用土地面積乘以前述土地當年度每平方公尺申報地價年息百 分之10 計算之金額予原告等語，並聲明：如前開變更後聲 明所述。 二、被告則以：被告係於系爭執行程序聲明異議主張系爭地上物 為被告所有，原向訴外人李維彬所購買並經李維彬安裝設置 完成，而當時就基地部分業經取得原登記所有權人陳美專之 同意而使用，故非無權占用。又系爭土地原為訴外人吳雄忠 所有，經陳美專於99年2月6日自吳雄忠之繼承人吳筱雯、吳 佳雯取得系爭土地所有權，有債務承擔協議書足證，因當時 土地已有吳雄忠與乙○○之租賃契約存在，乙○○亦於系爭土地 上有地上物使用，經陳美專授權被告與乙○○洽商購買其地上 物及終止租約事宜，嗣因無法達成共識，故於上開租賃期間 屆滿（101年5月31日）後，由乙○○拆除其地上物返還土地， 再由被告向陳美專承租土地並向訴外人李維彬購買及安裝設 置冷凍櫃，並搭建鐵皮雨遮即系爭地上物作為農業設施使用 ，而系爭地上物與系爭土地上之原有建物（稅籍納稅義務人 為乙○○）為不同之建物，其構造及佔用土地面積均不同，則 系爭地上物係屬被告所有。原告固於112年2月1日經拍賣程 序拍定取得系爭土地，但被告就系爭土地之租賃關係依民法 第425條第1項推定仍繼續存在、依民法第838條之1亦有使用 系爭土地之權、依民法第823條（按：應為民法第832條之誤 ）縱被告未依法登記仍有普通地上權，足見被告占用系爭土 地本非無權占用。退步言之，如認為被告無法確實舉證有向 訴外人李維彬購置冷凍櫃並取得系爭地上物之事實，則請參 酌本院97年度事聲字第64號民事裁定、臺灣高等法院97年度 抗字第2095號民事裁定、最高法院98年度台抗字第481 號民 事裁定意旨，認為乙○○就系爭地上物有事實上處分權，則原 告訴請被告拆除系爭地上物返還系爭土地並據以請求相當於 租金之不當得利，亦無理由。另就系爭車輛部分，被告於系 爭執行程序聲明異議時業經表明為被告之公務車，但因遭邱 章霖於000年0月間設置圍籬而無法開出，就系爭車輛被告同 意抛棄占有等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）駁回原告 之訴及假執行之聲請。（二）如為不利判決，願供擔保，請 准免為假執行。 三、下列事項為原告所主張，並經本院調閱系爭執行程序卷宗、 到場勘驗查證屬實，而為被告所不爭執，首堪認定： （一）系爭土地為原告依系爭執行程序（債務人：李虎臣）拍定 取得，並於112年2月1日登記為土地所有權人。 （二）系爭土地上有冷凍櫃，上方為鐵皮兩遮（即系爭地上物） ，面對冷凍櫃右方停放一部TOYOTA WISH小客車（即系爭 車輛，其後輪、車牌已遭拆卸、車窗受損），現況詳如本 院卷第357-359頁照片。 （三）系爭地上物與系爭車輛占用系爭土地的情形如附圖所示。 （四）被告為系爭地上物及系爭車輛之所有權人。 四、得心證之理由： （一）依強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，買受人 自「領得」執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該 不動產所有權，原告3人經系爭執行程序拍得系爭土地， 均於112年1月18日收受本院執行處所發給之土地權利移轉 證明書（原證6，本院卷一第153-156頁），故原告3人應 自112年1月18日即取得系爭土地所有權。 （二）被告為無權占有系爭土地 　 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。民法第767條第1項前段定有明文。又「以無權占有為原 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台 上字第1120號判決意旨參照。查在系爭土地上的系爭地上 物與系爭車輛既為被告所有，被告自應對有權占用系爭土 地一事負舉證責任。 　 2、被告並無系爭土地之「普通地上權」：按民法第758條規 定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更 者，非經登記，不生效力。」，而普通地上權為物權之一 種，被告既然未依照土地登記的相關規定登記於土地謄本 上，自無由成立所謂普通地上權。 　 3、本件無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用：按出租人 於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於 未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者 ，不適用之，民法第425條定有明文。被告雖提出其與系 爭土地先前的所有權人陳美專就系爭土地所訂立之租賃契 約（被證三，本院卷一第473頁），上載租賃期間為100年 7月1日至121年6月30日，該不動產租賃契約顯已逾5年， 然並無證據證明該租約經過公證，自無民法第425條第1項 之適用；故即便該租賃契約為真，基於債之相對性，該契 約亦僅存在於被告與陳美專之間，與原告無涉，被告對原 告而言仍屬無權占用系爭土地。 　 4、本件無民法第838條之1法定地上權之適用：按土地及其土 地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其 土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定， 其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得 請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦 同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅，民法第838條 之1定有明文。考其立法意旨，乃土地及其土地上之建築 物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、 拍賣，為強制執行法第75條第2項、辦理強制執行事件應 行注意事項四十㈦所明定。如未併予拍賣，致土地與其建 築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則 洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事 人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會 經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。惟其地租 、期間及範圍，宜由當事人協議定之；如不能協議時，始 請求法院以判決定之。如土地及其土地上之建築物同屬一 人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前述同一 理由，亦宜使其發生法定地上權之效力；又法定地上權係 為維護土地上之建築物之存在而設，而該建築物於當事人 協議或法院判決所定期間內滅失時，即無保護之必要（最 高法院85年台上字第447號判例參照）。故適用此規定， 須為同屬一人所有之土地及其土地上之建築物，於拍賣時 ，倘非同一人所有則無適用或類推適用之餘地（參見謝在 全著，民法物權論（中）99年9月修訂5版第21頁）。查系 爭土地拍賣時，系爭地上物之所有人為被告、系爭土地之 所有人為李虎臣，非屬同一人所有，自無民法第838條之1 法定地上權之適用。 　 5、綜此，被告未能證明其有占有系爭土地之合法權源，其以 系爭地上物與系爭車輛無權占有系爭土地一節自堪認定。 （三）即便被告拋棄系爭車輛占有亦不能免除移除義務：按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法 第767條第1項前段定有明文。被告以系爭地上物及系爭車 輛占有系爭土地，已對原告之所有權造成侵害，被告即負 有拆除與移除之義務，自不得在本件訴訟進行中空言拋棄 占有而免除。 （四）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民 法第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念，最高法院著有61年度台上字第1695號判例要旨可 資參照。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限。」、「土地法第九十 七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價， 建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額 。」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價 。」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申 報地價。」、「公有土地及依本條例第十六條規定照價收 買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申 報。」，土地法第97條第1項及土地法施行法第25條、同 法148條、平均地權條例第16條前段、平均地權條例施行 細則第21條前段分別定有明文。又按計算相當於租金之不 當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，最高法院著有68年度台上字 第3071號判例要旨可資參照。本院審酌系爭土地坐落在兩 條道路交會之處、所在地段尚稱繁華熱鬧，認按公告地價 年息百分之10計算相當於租金之不當得利，並無不當，查 被告以附圖編號31（1）、32（1）所示之系爭地上物與系 爭車輛占用系爭土地，故被告每月不當得利之數額如附表 「總計」欄所示，再乘以原告各自的應有部分比例（原告 丁○○應有部分（持分）為60/100、原告戊○○20/100、原告 丙○○20/100），故原告請求自112年1月18日（即原告3人 取得所有權之日）起至112年3月31日止（約2.4個月）起 至被告返還系爭土地為止之相當租金的不當得利，即原告 丁○○、原告戊○○、原告丙○○分別請求15271元、5090元、5 090元【計算式：10,604.84元（即附表被告每月不當得利 數額）×2.4個月×各個原告之應有部分（原告丁○○60/100 、原告戊○○20/100、原告丙○○20/100）（小數點以下四捨 五入）】，及自112年4月1日起至返還系爭土地為止，按 年給付原告依附表所示土地占用面積乘以當年度申報地價 乘以百分之10計算之金額（原告3人依其應有部分比例取 得），均屬有據，應予准許。 五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223 條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依不當得利之法 律關係，請求被告為主文第二項前段之給付，該給付並無確 定期限，而本件起訴狀繕本係於112年12月16日（見本院卷 一第129頁）送達予被告，則原告請求自112年12月17日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 。 六、綜上所述，原告依民法第767條第1項及不當得利規定，請求 判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。原告陳明 願供擔保聲請宣告假執行、被告陳明願供擔保免為假執行， 認核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 民事第三庭 法　官　洪瑋嬬 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 書記官 謝喬安 附表 地號* 申報地價（元/平方公尺） 被告占用面積（平方公尺） 被告每月不當得利數額（申報地價x10％x被告占用面積/12（月）） 31地號土地 2240 7.35 137.2元 32地號土地 4454 282.02 10,467.642333元 總計 10,604.84元** *均為桃園市中壢區新興段 **四捨五入至小數點第二位

2024-10-25

TYDV-112-重訴-233-20241025-1

上
臺灣高等法院臺中分院

返還房屋

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第105號 上 訴 人 劉特全 住○○市○里區○○街00號 許美惠 共 同 訴訟代理人 蔡得謙律師 李明潔律師 被 上訴 人 劉秀緣 劉秀玲 共 同 訴訟代理人 徐盛國律師 上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國112年12月25 日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1195號第一審判決提起上訴 ，被上訴人為減縮訴之聲明，並為訴之追加，本院於113年10月9 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、上訴駁回〈原判決主文第一項減縮為：上訴人應遷出坐落○○ 市○○區○○段000○地號土地上、如後附臺中市○○地 ○○○○○○○○○號113年6月7日里土測字第120000號土 地複丈成果圖標繪綠色之房屋，即門牌○○市○○區○○里 0鄰○○路00號(原判決誤載為0鄰)、面積108.00平方公尺之 房屋〉。 二、上訴人應將前項房屋返還被上訴人。 三、第二審訴訟費用(含追加部分)由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限(民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第 3款參照)。 二、查被上訴人於原審請求上訴人應遷出(與遷讓為同義語)下述 房屋，嗣於上訴後，請求遷出範圍僅於其母○○○居住使用臥 室以外部分，並請求上訴人返還該房屋，前者屬於減縮訴之 聲明，後者則屬於訴之追加，以上均源自上訴人占用下述房 屋之同一基礎事實，於法均無不合，自應准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張： 　　伊等與○○○於民國112年2月10日簽訂不動產買賣契約書(下稱 系爭契約，此買賣下稱系爭買賣)，約定由伊等以新臺幣(下 同)260萬元，向○○○購買坐落○○市○○區○○段0○○000000○00000 0地號土地(下稱系爭土地)，及其上如臺中市○○地○○○○○○○○○ 號113年6月7日里土測字第120000號土地複丈成果圖(下稱附 圖)標繪綠色與灰色房屋(門牌○○里0鄰○○路00號，面積各為1 08.00、9.78平方公尺，合計118.35平方公尺；下分稱系爭 店屋、系爭臥室，並合稱系爭房屋，與系爭土地則合稱系爭 房地)，系爭房地各已辦竣所有權移轉登記，或變更稅籍納 稅義務人稅籍登記，均由伊等取得應有部分各2分之1。詎上 訴人夫妻無正當權源，而無權占用系爭店屋，經營麵店，爰 本於民法第184條第1項前段、第962條規定，擇一請求上訴 人應遷出系爭店屋，並將之返還被上訴人。 二、上訴人則以： 　　○○○於80年間央請劉特全返回系爭房屋經營麵攤，並照顧其 起居生活，及按月給付1萬元為負擔，而將系爭房屋贈與劉 特全。被上訴人與○○○事後通謀虛偽而為系爭買賣，被上訴 人未取得系爭房屋事實上處分權。縱認被上訴人已取得系爭 房屋，○○○早將系爭房屋出租予許美惠，由許美惠自82年1月 起持續給付租金，依買賣不破租賃原則，其租約對被上訴人 仍繼續存在。是被上訴人請求伊等遷讓返還系爭房屋，均無 依據等語，資為抗辯。　 三、原審判命上訴人應遷出系爭房屋，上訴人全部提起上訴；被 上訴人則減縮請求遷出範圍僅限於系爭店屋(原判決關於遷 出系爭臥室部分因訴之減縮而失其效力，本院無須為任何裁 判)，並追加請求上訴人應返還系爭店屋；兩造聲明如下： ㈠上訴人之上訴與答辯聲明： 　⒈原判決(除減縮部分外)廢棄。 ⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之駁回。 　⒊被上訴人追加之訴駁回。　 ㈡被上訴人之答辯及追加聲明： 　⒈上訴駁回(減縮為上訴人應遷出系爭店屋)。 　⒉上訴人應將系爭店屋返還被上訴人。 四、兩造不爭執事項： ㈠○○○與訴外人○○○結婚後，生育劉秀緣(長女)、劉秀玲(次女) 、劉特全(長男，為被上訴人之弟)。許美惠係劉特全之配偶 (為被上訴人之弟媳；見原審卷第293頁、本院限制閱覽卷第 3-9頁)。 ㈡訴外人○○○於54、00年間出資在系爭土地(分割前為000、0000 地號)上建造系爭房屋(原門牌○○路0號、稅籍編號000000000 00號，屬未辦保存登記建物；即如附圖標繪綠色與灰色之房 屋、面積合計118.35平方公尺)，而原始取得所有權(見原審 卷第209-229、327-333頁，及本院卷一第351頁)。 ㈢○○○與○○○於59年6月27日結婚(再婚)，○○○嗣於79年2月4日死 亡，○○○為其繼承人(見原審卷第293頁)。【○○○有無其他大 陸繼承人尚有爭執】 ㈣○○○於○○○死後單獨繼承取得系爭房屋所有權(見原審卷第209 、518-519頁)。【○○○有無其他大陸繼承人尚有爭執】 ㈤○○○出面先於96年6月10日向改制前○○縣○○鄉○○○○000○0000地 號土地應有部分各17710分之5189、1794分之14，並於96年7 月10日移轉登記為○○○所有；嗣於96年10月11日因調解分割 ，並於97年1月7日辦竣分割登記為○○○所有(見原審卷第41-4 3、327-333頁)。 ㈥○○○與被上訴人於112年2月10日簽訂系爭契約，約定由被上訴 人以260萬元，向○○○購買系爭房地，並經原法院所屬民間公 證人○○○認證；其中系爭土地已於112年3月9日辦竣所有權移 轉登記，系爭房屋亦已辦理稅籍納稅義務人變更登記，均由 被上訴人分別取得應有部分各2分之1(見原審卷第19-53、14 9、151、211、213頁)。 ㈦原證13譯文係○○○與劉特全之對話(見原審卷第233-255、523- 524頁)。 ㈧系爭店屋現由上訴人夫妻共同經營麵店使用(見原審卷第59-6 8頁)。　　 　　　　　　　　　 五、兩造爭執事項： ㈠劉特全與○○○就系爭房屋有無贈與契約關係存在？ ㈡許美惠與○○○就系爭房屋有無不定期租賃關係存在？ ㈢被上訴人已否取得系爭房屋之事實上處分權？ 　㈣上訴人占有系爭房屋，有無正當權源？ ㈤被上訴人依民法第184條第1項前段、第962條規定，擇一請求 上訴人應遷讓返還系爭店屋，有無理由？ 　　　　　 六、本院之判斷：　　 ㈠○○○是否為系爭房屋唯一繼承人： 　⒈查系爭房屋既由○○○建造，而原始取得其所有權，○○○死後， 則由其配偶即○○○單獨繼承之，為兩造所不爭執(見兩造不爭 執事項第㈡㈢㈣項)。再者，大陸人民依臺灣地區與大陸地區人 民關係條例第67條規定，不得繼承臺灣境內不動產，則上訴 人抗辯○○○在大陸可能有其他繼承人云云，除未據舉證以實 其說外，顯然不影響○○○單獨繼承取得系爭房屋所有權之效 力。 　⒉從而，○○○為系爭房屋唯一繼承人，應有權自由處分系爭房屋 ，自無疑義。 　㈡劉特全曾否受贈取得系爭房屋： 　⒈按贈與契約之成立，以當事人以自己之財產，為無償給與於 他方之意思表示，經他方允受為要件，此觀民法第406條規 定自明。 　⒉查上訴人主張○○○已將系爭房屋贈與劉特全，屬附負擔贈與乙 節，無非以劉特全陳稱：○○○於80年間將系爭房屋連同麵攤 贈與予伊使用，並負擔照顧○○○起居生活，及按月給付1萬元 生活費等情(見本院卷二第22-23頁)，為其最主要依據。惟 此情均為被上訴人所否認，是上訴人就已成立贈與之利己事 實存在，應負舉證責任。 　⒊惟○○○於本院審理時證稱：伊未曾贈與系爭房屋予劉特全，麵 店原由劉秀玲經營，伊嗣後與劉秀玲商量，於上訴人結婚後 ，將麵店借予上訴人經營，劉特全先前每月給伊1萬元，供 作生活費，伊則為上訴人照顧3個小孩(即○○○、○○○、○○○)等 情(見本院卷一第334-335頁)。再參以上訴人身為○○○之獨子 ，依法或民間習俗，均應擔負扶養○○○之責任，按月提供生 活費予○○○，應屬孝親人倫之常，尚難解為贈與之負擔。況 上訴人之女○○○於本院審理時亦證稱：伊或伊姊弟3人就讀附 近國小期間，夜間均與其祖母○○○在系爭臥室同睡，○○○早上 則叫伊起床等情(見本院卷二第20-21頁)。凡此，足見○○○所 為前開證言，應屬合理可採。換言之，劉特全給付1萬元予○ ○○，應係單純生活費或孝親費，而非履行所謂贈與之負擔。 　⒋觀諸劉特全與劉秀玲於112年2月27日所為通話內容，劉特全 提及讓○○○出賣系爭房屋無妨，惟賣得價金由3姊弟分配等語 (見原審卷第233、235頁)。準此以觀，劉特全未曾以系爭房 屋屋主自居，當時仍認系爭房屋係○○○所有，擁有完整處分 權，應難認其已受贈取得系爭房屋。 　⒌系爭房屋屬未保存登記建物，自○○○繼承取得其所有權後，並 變更納稅義務人稅籍為被上訴人前，其納稅義務人均為○○○ ，其間未曾變更為劉特全，此有相關房屋稅籍證明書影本在 卷可稽(見原審卷第209-213頁)。○○○如確曾贈與劉特全者， 縱未書立贈與契約者，茲因劉秀玲曾在系爭房屋經營麵店， 且劉特全尚有2位姊姊，劉特全亦應即時要求○○○變更稅籍， 以明產權歸屬，並避免日後糾葛不清。詎劉特全未曾變更稅 籍為自己名義，益見上訴人前開贈與之說，應難遽信。 　⒍況○○○若已贈與系爭房屋予劉特全，劉特全即為屋主，許美惠 自無再向○○○承租系爭房屋之理，則上訴人或主張贈與，或 主張租賃，顯然前後顯屬矛盾，亦難採信。 　⒎此外，未據上訴人提出其他具體證據以佐其贈與之說，自難 單憑劉特全使用系爭房屋，或按月給付生活費予○○○之舉， 即認○○○已將系爭房屋贈與劉特全。 　㈢許美惠有無承租系爭房屋： 　⒈按使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約，當事人之一 方約定以物交他方使用，究屬使用借貸或租賃，應衡酌他方 是否支付使用之對價，予以認定，此觀民法第421條、第464 規定自明(最高法院109年度台上字第3217號判決意旨參照) 。 　⒉查上訴人主張○○○將系爭房屋出租許美惠使用，無非以許美惠 自行製作日記帳，其上記載「租」字樣(見原審卷第456-458 頁)，為其最主要之依據。惟此情均為被上訴人所否認，且 日記帳既為許美惠片面製作，其可任憑己意記載之，況其上 亦未載明租賃標的與其他具體租賃條件，故仍應勾稽其他客 觀事證為斷，倘無其他實證佐參，或與論理法則或經驗法則 相違者，即難遽信。 　⒊惟○○○於本院審理時證稱：伊未曾出租系爭房屋予許美惠(見 本院卷一第335頁)，核與劉特全於112年5月10日委託群展律 師事務所寄發律師函，其上僅記載其借用○○○名義 取得系爭 房屋，未提及許美惠承租系爭房屋乙情(見原審卷第429-433 頁)，及劉特全於本院審理時陳稱：許美惠未向○○○承租系爭 房屋等情(見本院卷二第23頁)，均無不合，自難認其等已成 立租賃關係。 　⒋此外，未據上訴人提出其他具體證據以佐其許美惠承租之說 　　，應難肯認○○○已將系爭房屋出租予許美惠。 　㈣系爭買賣是否無效： 　⒈按意思表示非出於通謀虛偽者，屬於常態事實；出於通謀虛 偽者，屬於變態事實，自應由主張變態事實者，負舉證責任 ，此乃民事訴訟法關於舉證責任分配之基本原則。 　⒉查上訴人主張系爭買賣出於通謀虛偽意思表示，應屬無效乙 節，上訴人就此等無效原因之利己變態事實，均應負舉證責 任。 　⒊上訴人主張系爭買賣出於通謀而虛偽不實，無非以其等使用 系爭房屋，經營麵攤多年，亦長期照顧○○○，○○○豈有未詢問 其等購買之理，為其最主要依據。惟此僅屬上訴人主觀臆測 之詞，若無其他客觀事證佐參，尚難遽採。 　⒋惟依○○○於他案(案號：原法院112年度訴字第2193號)審理時 證稱：伊原先欲將系爭房屋以50萬元賣給劉特全，但劉特全 表示系爭房屋於伊死後歸他取得，故不出錢購買；且劉特全 亦表示近來照顧伊很累，欲放棄伊，提及系爭房屋出賣後算 他1份，伊擔心系爭房地出賣沒地方住，故將系爭房地賣給 被上訴人，讓伊仍有地方住，價金共260萬元等語(見他案卷 第394頁、本院卷二第11頁)。以上證言，核與被上訴人所提 系爭契約、認證書影本(見原審卷第25-40頁)，與他案所提 交付260萬元價金憑證(見本院卷二第11頁)，及前述劉特全 通話內容提及伊可分得價金，暨兩造均不爭執因照顧○○○乙 事，家族成員迭起齟齬摩擦，均無不合。準此以觀，堪認系 爭買賣應屬真實。 　⒌至於許美惠雖抗辯其與○○○就系爭土地成立借名登記關係，惟 其主張借名登記縱然屬實，○○○既登記為所有人，縱未經借 名人(許美惠)同意，處分系爭土地，仍屬有權處分(最高法 院111年度台上第146號判決意旨參照)。又○○○縱未經許美惠 同意而處分系爭土地，至多僅屬侵害借名人(許美惠)債權( 借名關係終止後返還請求權)，被上訴人與○○○無論是否知悉 所謂借名登記，均不影響被上訴人已合法有效取得系爭土地 (最高法院106年度第3次民事庭會議決議、107年度台上字第 2096號、107年度台上字第398號、108年度台上字第1066號 判決意旨參照)，應無疑義。 　⒍此外，未據上訴人提出其他具體證據，以佐其等所謂系爭買 賣不實之說，是其等此部分主張，應難採認。 　㈤何人取得系爭房屋之事實上處分權： 　⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(最高 法院67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠、74年度台上字第13 17號、108年度台上字第2161號判決意旨參照)。又物之出賣 人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民 法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉 其物之占有於買受人之謂。另依民法第946條規定，占有之 移轉，因占有物之交付而生效力；前項移轉準用民法第761 條現實交付、簡易交付、占有改定及指示交付之規定，無論 占有物為動產或不動產，均有其適用(最高法院45年台上字 第406號、46年台上字第64號、47年台上字第511號、48年台 上字第611號判決先例參照)。 　⒉查上訴人不爭執被上訴人於系爭買賣前已持有系爭房屋鑰匙 ，且○○○口頭告知上訴人：上訴人仍在系爭房屋經營麵攤， 由被上訴人自行處理(見本院卷二第156頁)，暨被上訴人均 同意○○○繼續使用系爭臥室，是其等移轉占有，分別符合指 示交付與占有改定之規定，揆諸前開說明，足認○○○已將系 爭房屋交付被上訴人。 　⒊從而，被上訴人已合法取得系爭房屋事實上處分權。上訴人 仍否認此情，均非可採。 　㈥遷讓返還系爭房屋： 　⒈按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有 被妨害者，得請求除去其妨害」，民法第962條前段、中段 定有明文。此即占有人占有物返還請求權，與占有妨害除去 請求權，其請求權人為占有人，而相對人各為侵奪占有之人 ，及為妨害占有之人。 　⒉查被上訴人已取得系爭房屋事實上處分權，且上訴人不爭執 其等仍共同占有系爭店屋，經營麵店，而其等所提前開有權 占有之憑據，無一可採，則被上訴人主張上訴人無權占有系 爭店屋，應負遷讓返還責任，洵無不合。 　⒊從而，被上訴人本於前揭占有請求權規定，請求上訴人遷讓 返還系爭店屋，即有憑據。 　⒋被上訴人依民法第962條前段、中段規定，為前開請求，均有 憑據，則其依訴之選擇合併，復援引民法第184條第1項前段 規定，為相同請求，即無須審酌。　　　 　　　 七、綜上所述，被上訴人依民法第962條前段規定，請求上訴人 遷讓返還系爭店屋，自屬正當，應予准許。原審判命上訴人 遷出系爭店屋，其理由固有不同，惟結論尚無二致，並仍應 予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人依民法第962條中段 規定，追加請求上訴人返還系爭店屋，為有理由，應予准許 。　 八、原判決主文第一項將系爭房屋門牌鄰別0鄰誤載為0鄰，此有 前開房屋稅籍證明書影本在卷可參，爰應予更正之。　　 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所援用證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由 ，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日 　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧 正本係照原本作成。 如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀 ，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴 理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林玉惠 　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日

2024-10-23

TCHV-113-上-105-20241023-1

訴
臺灣高雄地方法院

給付租金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第643號 原 告 柳文政 張順益 張寶仁 陳寶玉 兼前四人共同 訴訟代理人 張家慈 被 告 宋昭清 宋碧映 宋守忠 宋美玲 宋巧雯 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113 年9 月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告柳文政、張順益、張寶仁、陳寶玉、張家慈 如附表四所示之金額及利息。 被告共同承租如附表五所示土地，應自民國一百一十二年十二月 六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告柳文政、張 順益、張寶仁、陳寶玉、張家慈如附表五所示之金額。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文 　　。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴 之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請 求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用 　　，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。經查 　　，本件原告變更聲明如下述： 　㈠起訴時訴之聲明為：被告應自民國108 年6 月25日起至清償 日止，按月給付原告新臺幣（下同）34,336元（見本院鳳補 字卷第7 頁）。 　㈡於112 年12月18日提出民事陳報狀，變更訴之聲明為：⒈被告 應給付原告995,744 元，及自112 年11月24日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息；⒉被告應自112 年11月25日起 至返還坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地（下分 稱993 號土地、995 號土地，合稱系爭土地）之承租土地之 日止，按月給付原告34,336元（見本院鳳補字卷第25頁）。 　㈢於113 年3 月1 日提出民事準備狀，將訴之聲明變更為：⒈⑴ 被告應連帶給付原告柳文政635,180 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應 自112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付 柳文政9,772 元。⒉⑴被告應連帶給付原告張順益718,185 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息；⑵被告應自112 年11月25日起至返還系爭土地 之日止，按月連帶給付張順益11,049元。⒊⑴被告應連帶給付 原告張寶仁12,870元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自112 年11月25日 起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付張寶仁198 元。⒋⑴ 被告應連帶給付原告陳寶玉6,435元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告應自 112 年11月25日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付陳 寶玉99元。⒌⑴被告應連帶給付原告張家慈6,435元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息；⑵被告應自112 年11月25日起至返還系爭土地之日止， 按月連帶給付張家慈99元（見本院審訴卷第55至56頁）。 　㈣於113 年7 月27日提出民事準備狀，將訴之聲明變更為：⒈⑴ 被告共同承租之993 號土地，應連帶給付柳文政521,825 元 ，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付柳文政9,772 元。⒉⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張順益511, 412 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12 月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張順益9, 577 元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張順益1 0,720元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付 張寶仁5,234 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自 112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付 張寶仁98元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張 寶仁728 元，及自112 年12月6 日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。⒋⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶 給付陳寶玉2,617 元，及自112 年12月6 日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地， 應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶 給付陳寶玉49元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給 付原告陳寶玉364 元，及自112 年12月6 日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。⒌⑴被告共同承租之993 號土地 ，應連帶給付張家慈2,617 元，及自112 年12月6 日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內， 按月連帶給付原告張家慈49元；⑶被告共同承租之995 號土 地，應連帶給付原告張家慈364 元，及自112 年12月6 日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院訴字卷第1 17 至118 頁）。 　㈤於113 年7月31日言詞辯論期日，將上開㈣變更後之聲明中請 求自112 年12月6 日起按週年利率5 ％計算之利息再變更為 以被告收到起訴狀繕本翌日起算（見本院訴字卷第123 頁 　　）。 ㈥原告所為上開訴之聲明變更、請求金額增加、減縮，與原訴 之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，證據資料共同 而得加以利用，符合請求之基礎事實同一、擴張應受判決事 項之聲明，揆諸前揭規定及說明，均應予准許。 二、被告宋守忠、宋美玲、宋巧雯經合法通知，無正當理由而均 未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　 貳、實體部分　 一、原告主張： 　㈠系爭土地原為訴外人汪明燦所有，以不定期租賃方式出租（ 下稱系爭租約）予訴外人宋碨；汪明燦死亡後，系爭土地及 系爭租約由訴外人汪欽若、汪欽崇、汪欽和繼承並於84 年6 月20日就系爭土地為分割繼承登記，應有部分各3 分之1 ，柳文政、張寶仁、訴外人張順集、陳寶玉、張家慈（下稱 柳文政等5 人）嗣分別因買賣、贈與而輾轉取得系爭土地應 有部分（移轉過程如附圖所示），另張順集就系爭土地之持 分，嗣於110 年3 月30日辦理信託登記予張順益，由張順益 代為處分及承受張順集與被告間之法律關係直至信託關係結 束，是上開張順集持分部分即由張順益管理（原告各自持分 如附表一所示），原告即成為系爭土地共有人。又宋碨死亡 後，由訴外人宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美 珠、宋寅生、宋凰先共同繼承系爭租約；宋陳溪於69年6 月 12日死亡，其就系爭租約之權利義務關係由宋守義、宋守忠 、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋凰先繼承；吳宋美珠及 其配偶即訴外人吳鴻燦先後於86年1 月7 日、108 年5 月18 日死亡，其等就系爭租約之權利義務關係由其子女即訴外人 吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁繼承；宋守義於105 年2 月19日死 亡後，其就系爭租約之權利義務關係由宋昭清、宋碧映、宋 巧雯、宋美玲繼承。 　㈡系爭租約之租金經本院88年度訴字第329 號判決應自88年1月 26日起調整為每月34,336元確定；柳文政等5 人於108 年6 月25日另訴請求被告連帶給付於該案起訴前5 年之租金，經 本院108 年度訴字第1618號（下稱前案1618號案件）、臺灣 高等法院高雄分院110 年度上易字第134 號判決被告應連帶 給付自柳文政、張寶仁、張順集、陳寶玉、張家慈分別取得 系爭土地應有部分之日起，至該案起訴日即108 年6 月25日 止之租金在案。另柳文政等5 人再對被告起訴請求拆屋還地 等事件，經本院109 年度重訴字第5 號（下稱前案重訴5號 案件）、臺灣高等法院高雄分院110 年度重上字第58號判決 准許請求995地號土地之部分金額，即被告共同承租之995地 號土地，應自109 年12月30日起，於租賃關係存續期間内 　　，按月連帶給付原告租金。而被告迄今仍拒不給付租金，每 月應支付之租金數額如附表二所示，993 地號土地尚積欠如 附表二所示自108 年6 月25日起至本案起訴前一日即112 年 12月5 日之租金總額，及自112 年12月6日起，於租賃關係 存續期間内，按月連帶給付之租金；995 地號土地則尚積欠 如附表三所示自108 年6 月25日起至109 年12月30日之租金 總額。 　㈢為此，爰依民法第425 之1 條、租賃及繼承之法律關係提起 本件訴訟等語。並聲明：⒈⑴被告共同承租之993 號土地，應 連帶給付柳文政521,825 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之99 3 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內 ，按月連帶給付柳文政9,772 元。⒉⑴被告共同承租之993 號 土地，應連帶給付張順益511,412 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同 承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存 續期間內，按月連帶給付張順益9,577 元；⑶被告共同承租 之995 號土地，應連帶給付張順益10,720元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊⑴ 被告共同承租之993 號土地，應連帶給付張寶仁5,234 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付張寶仁98元 ；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付張寶仁728 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。⒋⑴被告共同承租之993 號土地，應連帶給付陳 寶玉2,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之993 號土地，應 自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給 付陳寶玉49元；⑶被告共同承租之995 號土地，應連帶給付 陳寶玉364 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。⒌⑴被告共同承租之993 號土地， 應連帶給付張家慈2,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵被告共同承租之99 3 號土地，應自112 年12月6 日起，於租賃關係存續期間內 ，按月連帶給付張家慈49元；⑶被告共同承租之995 號土地 ，應連帶給付張家慈364 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院訴字卷第133 至135 頁）。 二、宋昭清、宋碧映則均以：伊等同為系爭土地之共有人，使用 自己之持分並無不妥，並無原告所稱不當得利；又系爭土地 上有2 棟平房，占用系爭土地面積約145 平方公尺，而該建 物於90年間屋頂坍塌，長年無人居住使用，現為廢棄建物， 先前使用人已放棄地上權並將該等建物交由原告全權處理， 並與原告達成和解，與伊等無關，伊等與原告間並無租賃關 係。另前案1618號案件承審法官表示於108 年6 月25日起訴 日即為租賃終止日，依民法第425 條買賣不破租賃原則，須 租約5 年以上或不定期租約且必須經過公證，原告已買斷系 爭土地，即不得以租約關係請求租金，且原告請求之每月租 金金額，係以系爭土地全部面積計算，未扣除不能居住使用 之上開廢棄建物占用部分及被告持分3 分之1 ，難認可採； 前案1618號案件之二審法官針對上情，曾於開庭時要求原告 重新計算租金，惟最終判決時卻未提及，伊等就此實有異議 　　，但仍尊重前案1618號案件判決而先繳清租金，實則應以總 租金除以系爭土地總面積得出每平方公尺之租金，再乘以被 告現占用面積後，所得金額分予原告等人，原告罔顧前案16 18號案件判決而再行起訴，以不實陳述及錯誤算法欲請求被 告給付更多租金，實非可採。此外，原告所稱不定期租賃從 何而來不明，原告應先查明系爭土地現況及提出租賃契約書 　　、和解書，並應將前揭廢棄建物清除乾淨返還予系爭土地所 有人等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、宋守忠雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其前於本院113 年 6 月19日、113 年7 月31日言詞辯論期日到場時以：伊於日 據時代即已經購入系爭土地，光復後才接收小部份日產等語 資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 四、宋美玲、宋巧雯經合法通知，無正當理由而皆未於言詞辯論 期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　　　 五、本院得心證之理由： ㈠按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有 既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人 之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者， 亦有效力，民事訴訟法第400 條第1 項及第401 條第1 項分 別定有明文。次按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外 當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯 論之結果，已為實質之判斷者，除有顯然違背法令，或當事 人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人 間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張， 法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事 人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛 爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」， 亦當為程序法所容許；而所謂同一當事人間，係指前案訴訟 為實質對立之當事人，可期待彼此就該重要爭點能互為對立 之攻防，預見法院對於該重要爭點之判斷將產生拘束力而不 致生突襲性裁判者而言（最高法院102 年度台上字第106 號 判決意旨可資參照）。 　㈡下列事實業經前案1618號案件、前案重訴5 號案件之一、二 審判決確定在案，亦經本院依職權調取上開案件卷證核閱無 訛： 　⒈系爭土地原為汪明燦所有，以不定期租賃方式出租予宋碨， 汪明燦死亡後，系爭土地及系爭租約由汪欽若、汪欽崇、汪 欽和繼承並於84 年6月20日就系爭土地為分割繼承登記，應 有部分各3 分之1 ，柳文政等5 人嗣分別因買賣、贈與而輾 轉取得系爭土地應有部分（移轉過程如附圖所示），另張順 集就系爭土地之持分，嗣於110 年3 月30日辦理信託登記予 張順益，原告即成為系爭土地共有人，各自就系爭土地之持 分如附表一所示。 　⒉宋碨之配偶為宋陳溪，子女為宋守仁、宋守義、宋守忠、宋 守雄、張宋美玉、宋美月及吳宋美珠，其中宋守仁（無子女 　　）、宋守雄（子女為宋寅生、宋凰先）、宋美月（無子女） 均早於宋喂死亡，故宋喂死亡後，由宋陳溪、宋守義、宋守 忠、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋凰先共同繼承系爭租 約；宋陳溪於69年6 月12日死亡，其就系爭租約之權利義務 關係由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠、宋寅生、宋 凰先繼承；吳宋美珠及其配偶吳鴻燦先後於86年1 月7 日、 108 年5 月18日死亡，其等就系爭租約之權利義務關係由其 子女吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁繼承；宋守義於105 年2 月19 日死亡後，其就系爭租約之權利義務關係則由宋昭清、宋碧 映、宋巧雯、宋美玲繼承。 　⒊汪欽若、汪欽崇、汪欽和曾於88年間對宋守忠、張宋美玉、 吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、吳鴻燦（吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊 嬁之被繼承人）、宋守義（宋昭清、宋碧映、宋巧雯、宋美 玲之被繼承人）、宋守雄（宋寅生、宋凰先之被繼承人）提 起調整租金訴訟（下稱系爭調整租金事件），經本院88年度 訴字第329號判決認定系爭土地租金應自88年1 月26日起調 整為每月34,336元（即每年412,032元），上訴後經臺灣高 等法院高雄分院以89年度上字第128 號判決駁回上訴確定。 　⒋汪欽和、汪欽若前對宋守忠、宋守義、吳榮傑、吳瓊娟、吳 瓊嬁及吳鴻燦提起給付租金訴訟，經本院高雄簡易庭以98年 度雄簡字第2806號判決宋守忠、吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟應 各給付汪欽和、汪欽若171,680 元，及均自98年9 月24日起 至清償日止按年息5 ％計算之利息，另各應自98年9 月24日 起，按月給付汪欽和、汪欽若2,861 元；吳鴻燦、宋守義各 應給付汪欽和、汪欽若171,680 元，及自98年10月6 日起至 清償日止按年息5％計算之利息，另各應自98年10月6日起， 按月各給付汪欽和、汪欽若2,861 元；張宋美玉應給付汪欽 和、汪欽若171,680 元及自98年10月23日起至清償日止按年 息5 ％計算之利息，另自98年10月23日起，按月給付汪欽和 、汪欽若2,861 元。吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及吳鴻燦上訴 後，與汪欽和、汪欽若在本院99年度簡上字第149 號事件審 理時，於100 年6 月17日和解成立，和解內容為吳榮傑、吳 瓊嬁、吳瓊娟及吳鴻燦願自和解之日起拋棄系爭土地之租賃 權及現實占有，且就本院88年度訴字第329 號判決書所載占 用門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○00○0 號地上物 願拋棄，並任由汪欽和、汪欽若處置，汪欽和、汪欽若願拋 棄對吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及吳鴻燦之租金請求。 　⒌柳文政等5 人於109 年1 月3 日與張宋美玉簽立和解書，和 解內容為張宋美玉願自和解之日起拋棄系爭土地之租賃權， 及拋棄對系爭土地及其上所有建物現實占有，並任由等5 人 處置，柳文政等5 人願拋棄對張宋美玉之租金、不當得利請 求權，上開和解並經公證。 　⒍柳文政等5 人於109 年6 月17日在前案重訴5 號案件，與宋 寅生、宋凰先成立訴訟上和解，宋寅生、宋凰先願拋棄系爭 土地之租賃權、系爭土地暨其上所有建物之現實占有。 　⒎柳文政等5 人曾對被告起訴請求拆屋還地等（二審時張順集 部分即由張順益承當訴訟），經本院109 年度重訴字第5 號 、臺灣高等法院高雄分院110年度重上字第58 號判決駁回拆 屋還地及按月給付993 地號土地之不當得利請求，准許請求 995 地號土地租金之部分金額，即被告共同承租995 地號土 地，應自109 年12月30日起，於租賃關係存續期間內，按月 連帶給付租金予張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉確定。 　⒏柳文政等5 人曾對被告起訴請求給付系爭土地租金，經本院1 08 年度訴字第1618號、臺灣高等法院高雄分院110 年度上 易字第134 號判決被告應連帶給付柳文政等5 人取得系爭土 地日期至108 年6 月25日之租金確定。 　㈢兩造在前案1618號案件、前案重訴5 號案件為實質對立之當 事人（張順益在前案重訴5 號案件二審業已承當訴訟而為當 事人，而在前案1618號案件時雖係由張順集為當事人，但張 順集嗣後將其持分移轉予張順益，由張順益管理、處分，張 順益承繼其在系爭租約之地位，應不影響此部分判斷），而 　　上開關於兩造間就系爭土地仍有系爭租約之法律關係存在、 被告就系爭租約之承租權屬公同共有而需就租金負連帶給付 之責、原告就系爭土地每月得請求之租金數額如附表三所示 暨應扣除達成和解之吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟、張宋美玉、 宋寅生、宋凰先應分擔部分等節，為兩造在前揭前案主張、 抗辯之重要爭點，法院在對此一爭點進行調查與訊問後，始 本於當事人完足舉證及辯論之結果為實質之判斷，且由前案 卷證資料交互以觀，並無違背經驗法則、論理法則之處，被 告於本案亦未再行提出新訴訟資料足以推翻系爭前案確定判 決，尤其關於系爭租約是否終止乙事，兩造在本件均未再行 提出其他事證，揆諸前揭說明，應認前揭前案就上開部分之 認定對本案有爭點效適用，兩造不得再為相反之主張，本判 決亦不得作相異之判斷。因此，宋守忠雖仍爭執於日據時代 即已經購入系爭土地云云，宋昭清及宋碧映均抗辯其等亦取 得系爭土地部分共有權利，與原告間並無租賃關係云云，均 為在前案曾為之抗辯內容，既經前案判決認定在案，復無其 他新證據提出，自難為其等有利之認定。至原告主張其等每 月得請求之租金數額，在993 號土地部分並未扣除上述達成 和解之人應分擔部分，忽略該部分之和解係針對系爭租約整 體之法律關係，並非僅止於具個別訴訟，亦非可採，故原告 每月得請求之租金數額應如附表三所示，逾如附表三所示金 額部分應予駁回。 　㈣又前案1618號案件判決被告應連帶給付之租金期間係至108 年6 月25日止，而原告本件就系爭土地均請求自108 年6 月 25日起算租金，就108 年6 月25日當日之租金請求，應已為 前案1618號案件判決既判力所及，不得再重複請求，該部分 應予駁回；另前案重訴5 號案件判決被告就995 號土地係自 109年12月30日起，於租賃關係存續期間內，按月應連帶給 付租金，而原告本件就995 號土地請求租金係計算至109年1 2月30日，就109 年12月30日當日之租金請求，應已為前案 重訴5號案件判決既判力所及，該部分亦應予駁回；此外， 原告就993 號土地部分，針對112 年12月6 日當日之請求， 在計算起訴前之金額時、起訴後起算時，業已重複計算，該 日應僅能計算在其中一部之請求，爰將之放入起訴後之請求 計算。從而，以如附表三所示每月得請求之租金數額，再扣 除上開所述為既判力所及、重複請求之時間後，原告本件得 請求之租金即如附表四、五所示。 六、綜上所述，原告依租賃及繼承之法律關係，請求被告連帶給 付如主文第一、二項所示之金額、利息，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。 八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 民事第四庭 法 官 王宗羿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日 書記官 陳仙宜 附表一：　　 一、993 地號土地 （面積257 平方公尺） 編號 所有權人 登記日期 登記原因 權利範圍 1 柳文政 106年6月6日 買賣 1000/3000 2 張寶仁 106年7月19日 買賣 10/3000 3 張順益 110年3月30日 信託 980/3000 4 陳寶玉 108年5月28日 贈與 5/3000 5 張家慈 108年6月21日 贈與 5/3000 二、995 地號土地 （面積44平方公尺） 1 張寶仁 106年7月19日 買賣 60/3000 2 張順益 110年3月30日 信託 880/3000 3 陳寶玉 108年5月28日 贈與 30/3000 4 張家慈 108年6月21日 贈與 30/3000 附表二（原告主張）： 993 號土地部分 一、每月請求租金額 編號 原告 權利範圍 993 號土地與系爭土地總面積比例 每月請求租金額 １ 柳文政 1000/3000 257/301 9,772元（計算式：34,336元×1000/3000×257/301） ２ 張順益 980/3000 9,577元（計算式：34,336元×980/3000×257/301） ３ 張寶仁 10/3000 98元（計算式：34,336元×10 /3000×257/301） ４ 陳寶玉 5/3000 49元（計算式：34,336元×5/3000×257/301） ５ 張家慈 5/3000 49元（計算式：34,336元×5/3000×257/301） 二、自108 年6 月25日至112 年12月6 日請求租金總額 編號 原告 應給付租金計算期間 請求租金總額 １ 柳文政 共計4 年5 月又12日 521,825元【計算式：9,772元×（4×12＋5＋12/30）】 ２ 張順益 同上 511,412元【計算式：9,577元×（4×12＋5＋12/30）】 ３ 張寶仁 同上 5,234元【計算式：98元×（4×12＋5＋12/30）】 ４ 陳寶玉 同上 2,617元【計算式：49元×（4×12＋5＋12/30）】 ５ 張家慈 同上 2,617元【計算式：49元×（4×12＋5＋12/30）】 995號土地部分： 一、每月請求租金額 編號 原告 權利範圍 995 號土地與系爭土地總面積比例 每月請求租金額 １ 張順益 880/3000 44/301 589元【計算式：34,336元×880/3000×44/301×（1－3/5）】 ２ 張寶仁 60/3000 40元【計算式：34,336元×60/3000×44/301×（1－3/5）】 ３ 陳寶玉 30/3000 20元【計算式：34,336元×30/3000×44/301×（1－3/5）】 ４ 張家慈 30/3000 20元【計算式：34,336元×30/3000×44/301×（1－3/5）】 二、自108 年6 月25日至109 年12月30日請求租金總額 編號 原告 應給付租金計算期間 請求租金總額 １ 張順益 共計1 年6 月又6 日 10,720元【計算式：589元×（12＋6＋6/30）】 ２ 張寶仁 同上 728元【計算式：40元×（12＋6＋6/30）】 ３ 陳寶玉 同上 364元【計算式：20元×（12＋6＋6/30）】 ４ 張家慈 同上 364元【計算式：20元×（12＋6＋6/30）】 附表三（原告每月得請求之租金數額）： 一、993地號土地（面積257 平方公尺） 原告 權利範圍 達成和解之連帶債務人應扣除之比例 993 號土地與系爭土地總面積之比例 每月所得請求租金數額【計算式：系爭土地每月總租額× 應有部分比例× （1-已免除債務比例）× 993 號土地面積比例】（元以下四捨五入） 柳文政 1000/3000 ⒈吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承吳宋美珠之應繼分比例5 分之1 ，故應扣除5 分之1 ⒉張宋美玉應繼分比例5 分之1 ，故應扣除5 分之1 ⒊宋寅生、宋煌先代位繼承宋守雄之應繼分比例5 分之1 ，故應扣除5 分之1 257/301 3,909元【計算式：34,336元× 1000/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝3,909元】 張寶仁 10/3000 39元【計算式：34,336元× 10/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝39元】 張順益 980/3000 3,831元【計算式：34,336元× 980/3000× （1-3/5 ））× 257/301 ＝3,831元】 陳寶玉 5/3000 20元【計算式：34,336元× 5/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝20元】 張家慈 5/3000 20元【計算式：34,336元× 5/3000 × （1-3/5 ）× 257/301 ＝20元】 二、995地號土地（面積44平方公尺） 原告 權利範圍 達成和解之連帶債務人應扣除之比例 995 號土地與系爭土地總面積之比例 每月所得請求租金數額【計算式：每月總租額× 應有部分比例× （1-已免除債務比例）× 995 地號面積比例】（元以下四捨五入） 張寶仁 60/3000 同上 44/301 40元【計算式：34,336元× 60/3000 × （1-3/5 ）× 44/301＝40元】 張順益 880/3000 589元【計算式：34,336元× 880/3 000 × （1-3/5 ）× 44/301＝589元】 陳寶玉 30/3000 20元【計算式：34,336元× 30/3000 × （1-3/5 ）× 44/301＝20元】 張家慈 30/3000 20元【計算式：34,336元× 30/3000 × （1-3/5 ）× 44/301＝20元】 附表四（本判決針對起訴前租金請求之判斷）： 一、993 號土地 編號 主文 計算說明 １ 被告應連帶給付原告柳文政新臺幣貳拾萬捌仟肆佰捌拾元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月3,909元×（53＋10/30）＝208,480元 ２ 被告應連帶給付原告張順益新臺幣貳拾萬肆仟參佰貳拾元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月3,831元×（53＋10/30）＝204,320元 ３ 被告應連帶給付原告張寶仁新臺幣貳仟零捌拾元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月39元×（53＋10/30）＝2,080元 ４ 被告應連帶給付原告陳寶玉新臺幣壹仟零陸拾柒元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月20元×（53＋10/30）＝1,067元（元以下四捨五入） ５ 被告應連帶給付原告張家慈新臺幣壹仟零陸拾柒元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至112 年12月5 日共計53個月又10日，每月20元×（53＋10/30）＝1,067元（元以下四捨五入） 二、995 號土地 編號 主文 １ 被告應連帶給付原告張順益新臺幣壹萬零陸佰柒拾捌元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月589元×（18＋4/31）＝10,678元 ２ 被告應連帶給付原告張寶仁新臺幣柒佰貳拾伍元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月40元×（18＋4/31）＝725元（元以下四捨五入） ３ 被告應連帶給付原告陳寶玉新臺幣參佰陸拾參元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月20元×（18＋4/31）＝363元（元以下四捨五入） ４ 被告應連帶給付原告張家慈新臺幣參佰陸拾參元，及各被告自附表六所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 108 年6 月26至109 年12月29日共計18個月又4日，每月20元×（18＋4/31）＝363元（元以下四捨五入） 附表五（本判決關於993 號土地之起訴後租金請求之判斷）： 編號 主文 １ 被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告柳文政新臺幣參仟玖佰零玖元。 ２ 被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張順益新臺幣參仟捌佰參拾壹元。 ３ 被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張寶仁新臺幣參拾玖元。 ４ 被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告陳寶玉新臺幣貳拾元。 ５ 被告共同承租坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一百一十二年十二月六日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付原告張家慈新臺幣貳拾元。 附表六（起訴狀繕本送達被告翌日）： 編號 被告 日期 送達證書 １ 宋昭清 民國113 年2 月23日 本院審訴卷第47頁 ２ 宋碧映 民國113 年2 月23日 本院審訴卷第49頁 ３ 宋守忠 民國113 年2 月23日 本院審訴卷第51頁 ４ 宋巧雯 民國113 年3 月9 日 本院審訴卷第113頁 ５ 宋美玲 民國113 年3 月9 日 本院審訴卷第111頁 附圖：

2024-10-18

KSDV-113-訴-643-20241018-1

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