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搜尋結果：買賣契約無效

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返還房屋等

臺灣桃園地方法院民事裁定 112年度訴字第1320號上訴人呂鴻君被上訴人許彥霖陳宇倫林俊耀上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國113年9月18 日本院112年度訴字第1320號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於本裁定正本送達翌日起5日內，繳納第二審裁判費新臺幣7萬6,492元，逾期未補正，即駁回上訴。　　理　由一、按提起上訴，應依民事訴訟法第77條之16第1項規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2第1項分別定有明文。二、本件上訴人對於本院112年度訴字第1320號第一審判決(下稱原審判決)提起上訴，未據繳納第二審裁判費。上訴人於原審訴請：㈠確認上訴人與被上訴人許彥霖間於民國106年11月 29日簽立之買賣契約無效；㈡確認上訴人與被上訴人許彥霖、陳宇倫間於106年11月29日簽署之讓渡書契約書無效；㈢被上訴人陳宇倫應將107年1月26日以買賣為原因，就桃園市○○ 區○○○段○○○段0000地號土地，及其上門牌號碼桃園市○○區○○ 路000巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭不動產）所為之所有權移轉登記塗銷；㈣被上訴人林俊耀應將與被上訴人陳宇倫間以買賣為原因，就系爭不動產所為之所有權移轉登記塗銷。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起上訴並聲明：原判決廢棄，及訴請如其於原審所為前開訴之聲明。上訴人於原審之訴訟標的價額應以系爭不動產之交易價額為準，本件經依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網，起訴時與上開不動產附近條件相似之房地交易價格約為每平方公尺新臺幣 (下同)6萬2,000元。又上開不動產之房屋面積合計為81.34 平方公尺等情，有建物登記謄本在卷可稽。故本件上開不動產於起訴時之交易價額為504萬3,080元（計算式：6萬2,000 元×81.34平方公尺＝504萬3,080元），且上訴人各項上訴聲明之經濟目的同一，自無庸合併計算其價額。是以，本件上訴之訴訟標的價額核定為504萬3,080元，應徵第二審裁判費 7萬6,492元，茲依民事訴訟法第442條第2項前段規定，限上訴人於本裁定正本送達翌日起5日內逕向本院如數補繳，逾期不繳，即駁回上訴。　三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　李麗珍正本係照原本作成。本裁定關於訴訟標的價額核定之部分如有不服，得於裁定送達後 10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元；命補裁判費之部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張凱銘

2024-11-14

TYDV-112-訴-1320-20241114-3

訴

臺灣臺中地方法院

確認土地買賣契約無效

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度訴字第1813號原告張勝富訴訟代理人白永濬律師被告莊劉佳樺莊詠傑蔣雅庭李雨桑莊承憲上五人共同訴訟代理人許博堯律師被告蔡權隆莊雅茵追加被告鐘梓文上列當事人間請求確認土地買賣契約無效事件，本院裁定如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13之規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。次按原告起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款亦有明文。二、經查，原告提起本件訴訟，前經本院於民國113年10月18日以裁定命原告補繳第一審裁判費新臺幣(下同)243,650元，並限原告於收受該裁定送達後5日內補繳，逾期未補繳，即駁回原告之訴，此有該裁定附卷可憑，而該裁定已於113年1 0月24日送達原告，亦有送達證書附卷可稽，惟原告逾期迄未繳納裁判費，此有本院民事科查詢收費簡答表、答詢表等在卷足憑，其訴訟程式即有未合，應予駁回。三、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳昱翔　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雅郁以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁于真

2024-11-13

TCDV-113-訴-1813-20241113-2

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

返還價金

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第812號原告郭振安被告張曉涵訴訟代理人陳冠智律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國113年10月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3項定有明文。查原告起訴第一項原為：被告應給付原告新臺幣(下同)25 萬元，及自起訴後翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於113年10月25日以民事準備狀追加先位聲明：被告應給付原告25萬元，及自民國112年12月1日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及民法第179條不當得利為其請求權基礎；並變更原聲明為備位聲明：被告應給付原告25萬元，及自113年5月30日之存證信函送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。經核，原告追加先位聲明及請求權基礎部分屬請求之基礎事實同一，而增加備位聲明之利息起算時點屬擴張訴之聲明，與前開規定相符，應予准許。　　二、原告主張： (一)先位聲明部分： 1、兩造於112年12月1日簽立第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經)土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，買賣原為被告所有之嘉義縣○○鄉○○段000○000地號土地(下稱系爭土地 )，而自兩造於系爭買賣契約之第8條第4款中註記「鑑界、無套繪」以及第13條之特約事項綜合意旨觀之，原告承買系爭土地之目的是供原告建屋使用，原告無法申請建築執照及使用執照，於系爭土地建物居住，系爭買賣契約目的，應屬自始客觀不能，因而主張系爭買賣契約無效。 (1)建築執照部分：依嘉義縣污水下水道管理自治條例第12條規定於新建建築物時，應於開工前向管理機關申請核准。而於 112年12月30日原告早已向房仲張永政提及「就算建築線有還是沒辦法這塊建地犯了很嚴重的錯」，原告認為專業人士除建築線書面、套繪書面外，亦應知悉嘉義縣政府亦將「排水系統」列為申請建築執照之必備文件，而系爭土地相鄰土地皆為私人農地，亦無公共污水下水道系統可容納該新建建築物之污水，根本無從取得建築執照已利開工，是專業人員應知悉嗣後原告根本無從取得建築執照。 (2)使用執照部分，原告欲取得使用執照必須提供「污水設施竣工證明」、「污水下水道用戶排水設備竣工審查同意函」，然系爭土地相鄰土地皆為私人農地，亦無公共污水下水道系統可容納該新建建築物之污水，未來根本無從取得使用執照。 (3)綜上，系爭土地自始無法取得建築執照及使用執照，原告無從達到居住之目的，應屬自始客觀不能，系爭買賣契約應屬無效，是被告既無法律上原因受有利益，使原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還原告於112年12月1 日所交付25萬元。 2、並聲明：被告應給付原告25萬元，及自民國112年12月1日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。　　　　 (二)備位聲明部分：　　 1、原告承買系爭土地之目的是供原告建屋使用，然原告於系爭買賣契約第一期簽約款匯款後至第二期之用印款繳款日之11 3年1月5日之前，原告洽詢嘉義縣水上鄉之建設課承辦員，並詢問系爭土地未來是否得以核發使用執照，經承辦員明確回覆系爭土地無排水設施，未來無從核發使用執照，原告即有通知仲介人員轉達予被告系爭買賣契約使用目的不達，並告知仲介人員解除契約，並要求返還25萬元簽約款，但原告亦表示若被告得以排除前開障礙，原告則依約履行款項，並於113年5月30日寄送存證信函予被告解除系爭買賣契約。 2、系爭買賣契約既因契約目的不達，顯屬可歸責於被告之事由，爰依民法第255條解除契約，並依民法第259條第2款請求被告返還原告已給付之第一期款，另被告於113年5月22日之律師函稱系爭土地可申請建照一事，顯屬誤會，實則無從核發使用執照，未來原告亦無從達成建屋之目的，附此敘明。 3、並聲明：被告應給付原告25萬元，及自113年5月30日之存證信函送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。 (三)對於被告抗辯之回應：系爭土地無法設置污水溝是我自己發現的，對方隱瞞這個事實，而且銀行也不會貸款給我，第一建經通知我如果沒有提出民事訴訟就會依法撥款給對方，所以我才起訴，後來調解對方也沒來。我有在112年12月30日以LINE向仲介提出解約，我當時只有請仲介轉達說這個土地犯了很嚴重的問題，並沒有說是排水問題，讓仲介自己去發覺。我認為系爭買賣契約約定如果沒有辦法在113年5月31日交付土地，不能申請建照、使照，會導致我向農會的貸款被取消，我是自己發現不能申請使用執照及建築執照，我才自行向核貸的農會撤回貸款，所以我認為沒有在113年5月31日交付具有排水溝之系爭土地給我，就不能達到我建屋之目的。三、被告則以： (一)兩造以系爭買賣契約約定系爭土地以252萬元出售，簽約金2 5萬元。簽約金已於簽約當日交付，並由第一建經存入台新國際商業銀行建北分行、戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」、帳號00000-000000000號帳戶(下稱履保專戶) ，以做買賣價金信託履約保證。 (二)依系爭買賣契約約定，113年1月5日原告應再給付第二期用印款，豈料，原告竟屢以無法申請建照為由，拖欠第二期及後續款項，然系爭買賣契約中本無買方無法申請建照即可解約之約定，況嘉義縣政府已以府經使字第1120301501號函文說明系爭土地無套繪，且系爭土地可以申請建築線，可知原告拒絕付款難認有據。又系爭土地之買賣本來也可以轉售套利，並非只有建築一途，雙方也沒有約定應該要在何時讓原告興建房屋及何形式之房屋，要提供如何的排水系統，所以沒有契約目的客觀不能或符合民法第255條解約之情形。 (三)另被告臨訟又以未來無法核發使用執照及該事由可歸責於被告，然使用執照得否核發，事涉實際施工與竣工平面圖有無相符等施工注意事項，與系爭土地出賣人並無關係。再系爭土地縱有原告所稱排水問題，原告仍得依民法第775條至第7 86條，對鄰地所有人行使相關權利，原告捨此不為，擅自曲解契約本意，逕稱此為可歸責於被告之事由，並無足採。 (四)再被告已依系爭買賣契約第10條第1項規定，於113年4月25 日以台中英才郵局1083號存證信函向原告催告第二、三期款，而原告於113年4月29日親自簽名收受後，未依約給付。依系爭買賣契約第10條第3項規定在賣方即被告催告未果後，第一建經應為最終催告，而第一建經亦業以台北體育場郵局第493號存證信函向原告催告，並告知如不依約履行，被告將行使相關權利，然原告屆期仍未給付。為此被告再委託天澤法律事務所於113年5月22日寄發113年天智律字第0522號律師函予原告行使解約權，並副本通知第一建經與永慶房屋，而原告已於113年5月29日收受。是被告既已依法行使系爭契約解除權，是系爭契約已於113年5月29日解除，原告再以民法第255條主張解約，已有違誤，況本件有何「非於一定時期為給付不能達其契約目的」之情事，並未見原告說明。 (五)再依系爭契約第10條第2項規定，原告如果認為被告有違約之事由，原告應該先催告，才取得解除的權利，後續才可以行始解約權，原告只有向仲介表達要解約，並未依照系爭契約之約定限期催告，難認原告已經合法行使解約權。　　 (六)並聲明：原告之訴駁回。　　四、本院之判斷： (一)原告主張其為系爭土地之買受人，於上開日期與被告就系爭土地簽立系爭買賣契約，簽約金25萬元已於簽約當日交付，並由第一建經存入履保專戶，以做買賣價金信託履約保證等情，業據原告提出系爭買賣契約為證(見中簡卷第17頁至第5 2頁)，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。 (二)又自系爭買賣契約觀之，原告於113年1月5日應再給付第二期25萬元用印款、第三期款(完稅款)25萬元應由原告於113 年2月5日匯入履保專戶、第四期款177萬元應最晚於113年5 月31日交屋前匯入履保專戶，而原告並未給付，嗣經被告依系爭買賣契約之約定於上開日期催告、第一建經為最終催告，原告屆期仍未給付，被告再以律師函予原告行使解約權，原告已於113年5月29日收受等節，業據被告提出第一建經不動產買賣契約書價金信託履約保證、存匯款暨查詢提示卡、買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表、系爭買賣契約書、第一建經價金信託履約保證申請書、標的物現況說明書、價金信託履約保證書、臺中英才郵局存證號碼001083號、001114 號存證信函、被告收受回執、第一建經收受回執、台北體育場郵局存證號碼00493號存證信函、天澤法律事務所113年5 月22日113年天智律字第0522號律師函、被告收受回執為證( 見本院卷第23頁至第77頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真。 (三)就原告主張先位聲明部分： 1、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第246 條第1 項、第113 條分別定有明文。又民法第246 條第1 項前段所稱「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281號判決參照）。另按契約既係因當事人互相表示意思一致而成立，債權人並因契約成立而得基於債之關係，向債務人請求為給付，債務人則只須依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償即可（民法第153 、199 、309 條規定參照），故所謂「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，即應視契約兩造之合意內容為定。至於契約當事人訂立契約之動機本屬多端，不論其動機是否對造所明知，苟未將動機表明契約當中，並將「與動機滿足有關之事項」列於契約給付範圍內，即不能逕行認為「與動機滿足有關之事項」亦在契約之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，故當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第34 8 條第1 項定有明文。而原告主張簽定系爭買賣契約係以建屋使用為目的而簽定契約，而系爭土地因欠缺排水溝渠無法申請建築執照及使用執照等情，此為被告所否認，是應由原告就此有利於己之事實為舉證。經查： (1)就原告主張系爭土地因欠缺排水溝渠而無法申請建築執照及使用執照一節，經原告聲請本院函詢嘉義縣水上鄉公所系爭土地是否可以申請建築執照及使用執照一情，經該所以113 年8月29日嘉水鄉建字第1130017432號函函覆本院系爭土地南側所臨現有巷道未開設道路側溝(道路附屬設施)，即無該區域之排水系統，無法據以設計建築物之排水溝渠與出水方項，故依建築法第32條及嘉義縣建築管理自治條例第9條及第10條，未達核發建築執照要件，但參考內政部102.2.6台內營字第1020800210號令內容，得由起造人自行開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)，惟開闢前應向本所提出申請等語(見本院卷第147頁至第149頁)，可知系爭土地現因未開設道路側溝(道路附屬設施)故無法取建築執照，另參以嘉義縣建築管理自治條例第12條：申請使用執照除依本法規定外，並應檢附下列文件：六、下水道或污水處理設備合格文件，是系爭土地既現無道路側溝，自無法提出下水道或污水處理合格文件，而無法取得使用執照，是原告主張系爭土地無法取得建築執照及使用執照應可採信。 (2)系爭買賣契約成立之時，雙方並未約定是要讓原告建屋使用一節。　①依上開系爭買賣契約觀之，系爭買賣契約係約定被告出售系爭土地給原告，則被告就系爭買賣契約之主給付義務係應將上開二筆土地交付原告，並使原告取得該地所有權之義務。至於被告是否負有其他從給付義務及附隨義務，則應視契約雙方合意之內容而定。依系爭買賣契約第4條及第7條約定，買賣標的為建地，不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權之土地，興建需有第三人使用同意書，賣方應提供予買方；擔保責任：一、權利瑕疵擔保：賣方應保證買賣標的之產權無任何瑕疵，如第三人向買賣標的主張任何權利或糾紛時，賣方應於發現瑕疵後負責排除，如無法排除，買方得解除契約，若因此致買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任；物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有規定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金；第13條特約事項：賣方於交屋時補貼新台幣5萬元予買方，由買方自行將地上未保存建物拆除及清運、代書費雙方平均分擔、鑑界費用賣方負擔及現況說明書(其他重要事項(針對產權、現況等任何補充，說明：目前有佔用人，賣方於交地前排除) 等情。可知系爭買賣契約書有約定需交付無第三人向買賣標的主張任何權利、不得作為法定空地、或供建蔽率、容積率、通行權及符合標的物現況說明書及需於交屋前將其他占用人排除之系爭土地，但系爭買賣契約並無系爭土地應使原告建屋、申請建築執照、使用執照之約定存在，原告並未舉證證明，且陳明不聲請傳喚仲介及代書作證(見本院卷第86頁) ，自難僅以系爭土地為建築用地而逕認原告購地係為建築使用。　②至原告稱依系爭買賣契約書第1條第3款註記「占用人、交地前排除佔用」、「買方負責過戶前拆除」及第8條第4款中註記「鑑界、無套繪」及第13條之特約事項綜合意旨等情即可推得原告購買系爭地係為建屋使用，惟上開情況僅可推知系爭買賣契約之目的為原告係取得無他人使用及無他人主張權利之系爭土地，尚難認為原告購買系爭土地係為建屋使用，況依原告提出與仲介之LINE對話紀錄(見本院卷第96頁至第1 16頁、第151頁至第170頁)觀之，原告與仲介所討論之內容均係系爭土地上現有房屋拆除及關於農會貸款之內容，並無針對簽立系爭買賣契約目的之討論，況原告係於112年12月3 0日與仲介說明因為系爭土地無法申請建照而要求解約，仲介向原告確認有無相關文件證明系爭土地無法申請建照，原告稱不用申請就知道不會給建照，也拒絕跟仲介說明原因，自己去實地勘查就會發現等語，亦可證簽訂系爭買賣契約當時，確實未討論到系爭土地是否有排水系統或被告或仲介有保證系爭土地有排水系統得以申請建築執照或使用執照一情。 (3)是以，依據系爭買賣契約所載內容，顯然兩造以書面約定賣方即被告所負之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍，尚難認有包括原告所主張「應使原告建屋，並得取得建築執照及使用執照」，是原告此部分主張並無理由。另依上開嘉義縣○○鄉○○000○0○00○○○鄉○○○000000 0000號函：參考內政部102.2.6台內營字第1020800210號令內容，得由起造人自行開闢該區域之排水系統-道路側溝(道路附屬設施)，惟開闢前應向本所提出申請等語，可知系爭土地尚可依相鄰關係主張開闢排水系統，並無無法開闢之法令限制，或其開闢在物理上、技術上有重大難以克服之障礙，亦非屬民法第246條第1項前段所稱以不能之給付為契約標的。 2、準此，系爭買賣契約既無原告主張自始客觀給付不能之情事而仍為有效，故原告自應依系爭買賣契約規定履行，是被告並無法律上原因受有利益，而使原告受有損害，故原告依民法第179條請求返還價金云云，難認有據。 (四)就備位聲明部分： 1、按契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第二百五十四條及第二百五十五條之規定自明。( 最高法院86年度台上字第3105號判決要旨參照)。查系爭買賣契約之約定並無「應使原告建屋，並得取得建築執照及使用執照」為契約目的一節，業如上述，故本件無合於民法第 255條之要件，且系爭買賣契約亦無約定得不經催告逕行解除契約之約定，是原告自無從依民法第255條或未經催告而解除契約。 2、又原告既無得解除契約之事由，且於112年12月30日向房仲表達解約之意思表示，並不符民法第255條及系爭買賣契約之約定，而解約無效，原告自應依系爭買賣契約履行。嗣因原告未依期履行，經被告依系爭買賣契約之約定為催告、第一建經為最終催告，原告屆期仍未依系爭買賣契約給付，被告再以律師函予被告行使解約權，原告已於113年5月29日收受等節，業如上述，是系爭買賣契約應於113年5月29日由被告解除，是原告亦無由再於113年5月30日以存證信函(見中簡卷第59頁至第66頁)解除契約。五、綜上所述，原告先位主張系爭買賣契約自始客觀不能無效，而依不當得利之法律關係請求返還價金，並聲明被告應給付原告25萬元，及自112年12月1日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及備位主張依民法第255條解除契約，而依民法第259條第2項請求回復原狀，並聲明被告應給付原告25萬元，及自113年5月30日之存證信函送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　 12 　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝其達以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　 12 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃意雯

2024-11-12

CYEV-113-嘉簡-812-20241112-1

補

臺灣臺中地方法院

確認不動產買賣契約無效

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2556號原告黃郁蘋被告施虹君一、上列當事人間請求確認不動產買賣契約無效事件，原告起訴未據繳納裁判費。按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。民事訴訟法第77條之1第2項定有明文。本件原告訴之聲明為：「請求判決確認兩造於民國113年9月27日所簽坐落臺中市○里區○○段0000號地號土地，面積82平方公尺、權利範圍全部，及其上同段812建號建物（門牌號碼為臺中市○里區 ○○○街00巷00號），面積89.67平方公尺、權利範圍全部（下合稱系爭房地）之不動產買賣契約無效。」查系爭房地之買賣總價款為新臺幣（下同）1,200萬元，此有系爭房地之不動產買賣契約書影本在卷可參。是本件訴訟標的價額即以1, 200萬定之，應徵第一審裁判費117,600元。茲限原告於本裁定送達後5日內補繳前述裁判費，逾期未補繳，即駁回原告之訴。二、依民事訴訟法第249條第1項但書裁定。中華民國 113 年 11 月 7 日民事第五庭法官陳昱翔以上為正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 11 月 7 日書記官許瑞萍

2024-11-07

TCDV-113-補-2556-20241107-1

原訴

臺灣南投地方法院

塗銷抵押權設定登記

臺灣南投地方法院民事判決 113年度原訴字第3號原告廖忠義訴訟代理人楊志航律師複代理人雅蔀恩‧伊勇律師歐連中被告張翔宇訴訟代理人楊博任律師上列當事人間請求塗銷抵押權設定登記事件，本院於民國113年1 0月16日言詞辯論終結，判決如下：主文一、確認被告就如附表所示之抵押權及其擔保債權不存在。二、被告應將如附表所示之抵押權登記予以塗銷。三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：　㈠原告為原住民，於民國112年11月7日向訴外人廖信義之繼承人廖玉蓁購買南投縣○○鄉○○段000地號土地（下稱112年間買賣契約、系爭土地），並於112年12月11日取得土地所有權。　㈡系爭土地為原住民保留地，被告曾於86年7月21日向原土地所有人廖信義購買系爭土地（下稱86年間買賣契約），並由廖信義於86年8月5日將系爭土地設定如附表所示之抵押權（下稱系爭抵押權）作為擔保。惟被告不具原住民身分，上開行為違反山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法（下稱原民地管理辦法）第18條第1項規定，依民法第71條規定，86年間買賣契約應屬無效，故系爭抵押權所擔保之債權不存在，基於抵押權之從屬性，系爭抵押權設定自始無效。又系爭抵押權係被告為確保86年間買賣契約之履行，無異實現非原住民取得原住民保留地所有權效果，意圖規避上開規定，屬脫法行為而無效。　㈢退步言之，廖信義已於91年9月22日死亡，依系爭土地登記謄本記載系爭抵押權之存續期間為不定期限，未記載所擔保債權之種類及範圍，顯屬無一定法律關係所擔保債權發生之基礎關係存在，是系爭抵押權應屬概括最高限額抵押權而無效。　㈣縱認系爭抵押權係最高限額抵押權，被告應先證明擔保債權存在。若擔保債權存在，惟廖信義已於91年9月22日死亡，亦不再繼續發生或擔保債權所由發生之法律關係已終止或消滅，使擔保債權確定。是系爭抵押權之擔保債權當已確定，且已經過15年消滅時效及5年除斥期間，依民法第880條或第 881條之15規定，系爭抵押權亦已消滅或該債權不再屬於最高限額抵押權所擔保之範圍。若認系爭抵押權所擔保債權包含86年間買賣契約無效所生之損害賠償、價金不當得利返還請求權，被告應自86年7月21日即可請求，迄今已經過15年消滅時效及5年除斥期間，亦於106年7月21日歸於消滅。　㈤爰依民法第767條第1項中段規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：㈠被告與廖信義簽立86年間買賣契約購買系爭土地，約定買賣價金為新臺幣（下同）360萬元，廖信義將系爭土地設定系爭抵押權予被告。依86年間買賣契約第8條約定，系爭土地登記名義人，由被告自由指定，而廖信義不得異議。嗣被告欲轉售系爭土地予具原住民資格之第三人，因找尋不到廖信義及其繼承人，無法將系爭土地指定移轉登記予具原住民資格之再轉買受人，故86年間買賣契約仍為有效。縱因違反強制規定無效，應為一部無效，而非全部無效，損害賠償及不當得利部分即違約金之約定仍有效。㈡系爭抵押權係擔保86年間買賣契約債務不履行之債權，廖信義及其繼承人違反上開買賣契約，出賣系爭土地並移轉所有權予原告，依86年間買賣契約第11條約定，廖信義及其繼承人應即加倍返還其所受領之定金及價金共730萬元作為違約賠償金。而原告自廖信義之繼承人取得系爭土地所有權，應承受86年間買賣契約債務不履行損害賠償及不當得利責任，故系爭抵押權所擔保之債權存在，原告不得請求塗銷抵押權登記。㈢原告雖為原住民，惟其係不具原住民身分之訴外人徐國鼎找來借名之人頭，廖玉蓁將系爭土地賣給原告，其買賣之債權行為、移轉所有權之物權行為均屬無效，故原告並非系爭土地之所有權人，不得請求塗銷抵押權登記等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第308頁，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠原告、廖信義、廖玉蓁為原住民，被告並非原住民。系爭土地為原住民保留地。　㈡被告於86年7月21日與廖信義簽立86年間買賣契約，購買系爭土地，約定買賣價金為360萬元。廖信義於86年8月5日將系爭土地設定系爭抵押權予被告，內容如附表所示。　㈢廖信義於91年9月22日死亡，其繼承人廖玉蓁於109年11月26 日以分割繼承為登記原因取得系爭土地所有權。　㈣原告於112年11月7日與廖玉蓁簽立112年間買賣契約，購買系爭土地，廖玉蓁於112年12月11日以買賣為登記原因，移轉系爭土地所有權予原告。四、本院之判斷：　　　　　　　㈠86年間買賣契約之債權行為、設定系爭抵押權之物權行為，均屬無效：　⒈山坡地範圍內山地保留地，輔導山胞開發並取得耕作權、地上權或承租權。其耕作權、地上權繼續經營滿五年者，無償取得土地所有權，除政府指定之特定用途外，如有移轉，以山胞為限；其開發管理辦法，由行政院定之（75年1月10日修正公布之山坡地保育利用條例第37條，下稱系爭規定）。　⒉法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效（民法第71條本文）。民法第71條所指之法律行為，並未限於物權行為，自無將債權行為排除之理（最高法院111年度台上字第1433號判決意旨參照）。按憲法增修條文第10條第11項明示，國家肯定多元文化，並積極維護發展原住民族語言及文化；第12 項，國家應依民族意願，保障原住民族之地位及政治參與，並對其教育文化、交通水利、衛生醫療、經濟土地及社會福利事業予以保障扶助並促其發展，其辦法另以法律定之。又原住民族基本法受憲法增修條文第10條委託立法，第1條，為保障原住民族基本權利，促進原住民族生存發展，建立共存共榮之族群關係而制定。原住民族基本法第20條第1項，承認原住民族土地及自然資源享有權利；第23條，應尊重原住民族選擇生活方式……社會經濟組織型態、資源利用方式、土地擁有利用與管理模式之權利，有原住民族自決權實質涵義。就原住民保留地（下稱原民地）設置並限定由具原住民族身分取得之法源依據，除原住民族基本法外，已內國法化《公民與政治權利國際公約》（下稱公政公約）第27條規定，「凡有種族、宗教或語言少數團體之國家，屬於此類少數團體之人，與團體中其他分子共同享受其固有文化、信奉躬行其固有宗教或使用其固有語言之權利，不得剝奪之」。依公政公約作成之第23號一般性意見第7點，指出第27條所保障之文化權利，乃指文化本身以多種形式所表現，包括與土地資源之使用有聯繫的特定生活方式，原住民族的情況更是如此。是以依現行有效之各個實證法，包括憲法增修條文、原住民族基本法、公政公約及一般性意見，原住民族對於原民地之取得及享有，有身分專屬性，非原住民身分者，即欠缺身分上之適格。為完成憲法任務及原住民族基本法有關原住民族文化永續發展目的，原民地之設置取得，需具體化於各法規命令，形成制度性保障。查立法機關業於山坡地保育條例第37條第6項授權主管機關（行政院原住民族委員會）訂定有關原民地設置取得之相關規定，此觀諸原民地管理辦法第1條規定自明。法治國原理、山坡地保育條例、原民地管理辦法，符合法層級理論，未逾越授權母法規範範圍，自具合法性而有效。次按原住民取得原民地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限，原民地管理辦法第18條第1項定有明文，此源於山坡地保育條例第37 條第6項授權所訂定，乃為確保原民地永續供原住民族所用，以落實維護、保障原住民族文化、經濟土地及生存權而制定之法規，參諸同法條第1項、第4項分別規定「山坡地範圍內原住民保留地，除依法不得私有外，應輔導原住民取得承租權或無償取得所有權」、「政府依前項（第3項）第三款及第四款規定承受之原住民保留地，除政府機關依法撥用外，其移轉之受讓人以原住民為限」益明，上開相關憲法增修條文、原住民族基本法等有關原住民文化權之保護規定，保護範圍及於原住民族未來後代子孫，而原住民族文化係屬憲法文化權內容之一，最終享有文化利益者，為全國人民，是以原住民文化永續發展，原民地之禁止非原住民者取得之規定，有強烈公益性目的，且為現今各國有關原住民族文化權永續發展保護之主流價值，除證明另有更高法益目的（如法倫理性要求，值得法官另為法外法之續造外），否則，違反斯揭憲法意旨、原住民族基本法等規定之法律行為，依民法第71條規定，應屬無效。原住民族文化權本身既內含原住民身分要素，且有集體權特性，因此，不具原住民身分關係者，不能享有原住民族基本法及相關法規所賦與之各種利益或地位。原民地既係因前述目的而設置，乃原住民族文化權之載體，非原住民身分者，自無享有對存在於原民地上利益之法律上資格或地位，此資格或地位之限制，自規範目的解釋，當包括對原民地之使用收益權及實質控制權能在內。因此非原住民無論直接以自己名義或以借用原住民之名義，所為原民地買賣之債權行為，或為原民地所有權移轉登記、設定負擔之物權行為，以迂迴方法規避上開有關原住民族文化權保護規定所禁止之相同效果之行為，依民法第71條本文規定，亦屬無效（最高法院111年度台上字第1425號判決意旨參照）。　⒊系爭土地為山地保留地即原住民保留地，原土地所有人廖信義於86年7月21日出賣系爭土地予被告，並於86年8月5日將系爭土地設定系爭抵押權予被告等情，已如前述。觀諸86年間買賣契約第3條後段約定：廖信義應將系爭土地抵押設定第壹順位新台幣肆佰伍拾萬元正給被告取得權利保障；第6 條約定：雙方約定於立約日應將系爭土地踏明界址依約點交於被告管業、使用收益……；第8條約定：雙方約定登記名義人由被告自由指定而被告絕不得抗辯異議；第11條約定：廖信義不履行本契約時聽由被告解除契約，廖信義應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議；特約事項約定：本約被告因法令之限制，目前無法辦理過戶手續，故暫以廖信義抵押方式給被告取得權利保障。廖信義契約成立後不應以被告無法取得過戶而主張本約無效，絕無異議（本院卷第123-127頁）。整體觀之，足見被告、廖信義均明知非原住民之被告因無法取得系爭土地之所有權，故被告以指定登記名義人、設定系爭抵押權、加倍違約賠償金等法律設計，以確保86年間買賣契約之履行，並於86年間買賣契約成立後，即由被告占有系爭土地，實際使用收益迄今。此種買賣及抵押權設定登記之迂迴方法，無異規避系爭規定，實現非原住民之被告取得原住民保留地所有權之效果。依上開說明，86年間買賣契約、系爭抵押權之設定登記皆屬為規避系爭規定之脫法行為，依民法第71條本文規定，均屬無效。　⒋系爭抵押權之設定登記既屬無效，本院無庸認定系爭抵押權之擔保債權範圍。是被告辯稱：系爭抵押權之擔保債權包括 86年間買賣契約債務不履行損害賠償及不當得利責任等語，即屬無據。　㈡系爭抵押權不存在，原告得請求被告塗銷系爭抵押權登記：　⒈所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767條第 1項中段）。依一般社會交易觀念，不動產存有抵押權登記對於其客觀交易價值多有負面影響，並影響所有權之完整性，如抵押權不存在或已歸於消滅，而其登記仍存在，自屬對所有權之妨害，所有人自得基於所有權之排除侵害請求權訴請排除之。　⒉系爭抵押權之設定登記無效，已如前述，故系爭抵押權並不存在。而系爭抵押權之登記外觀仍存在，屬對系爭土地所有權之妨害，原告自得請求被告塗銷系爭抵押權之登記。　⒊被告雖辯稱：原告與廖玉蓁就系爭土地之買賣債權行為、移轉所有權之物權行為均屬無效，原告並非系爭土地之所有權人，不得請求塗銷等語。惟不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力（最高法院112年度台上字第64號判決意旨參照）。本件原告為系爭土地之登記名義人，被告並非其直接前手，在被告依法定程序塗銷原告之登記以前，不得推翻其登記之推定力，故原告仍得以系爭土地所有人之地位，請求被告塗銷系爭抵押權之登記。　㈢基上，86年間買賣契約之債權行為、設定系爭抵押權之物權行為均屬無效，故系爭抵押權及其擔保債權均不存在，原告得請求被告塗銷系爭抵押權登記。　　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。　　　　　　　　　　　　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日民事第一庭審判長法官鄭順福　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官葛耀陽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官鄭煜霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日書記官沈柏樺附表：地號南投縣○○鄉○○段000地號收件年期字號 86年埔登字第010520號登記日期 86年8月5日抵押權利人張翔宇債權額比例 1/1 擔保債權總金額（新臺幣） 450萬元存續期間不定期限清償日期依照契約約定利息、遲延利息、違約金無設定權利範圍 1/1 債務人、設定義務人廖信義

2024-11-06

NTDV-113-原訴-3-20241106-1

上

臺灣高等法院花蓮分院

解除買賣契約等

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 112年度上字第47號上訴人黃秀蘭訴訟代理人賴淳良律師胡孟郁律師被上訴人鄭新福訴訟代理人郝燮戈律師複代理人陳克易上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國11 2年9月27日臺灣花蓮地方法院112年度訴字第147號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。被上訴人應於上訴人給付新臺幣貳佰貳拾捌萬玖仟壹佰貳拾捌元之同時，將附表所示土地移轉予上訴人，並將附表所示建物之稅籍名義變更為上訴人。第二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事　實壹、程序：　　上訴人於原審主張兩造就附表所示土地及建物(下稱系爭不動產)成立買賣契約(下稱系爭買賣契約)，但被上訴人未依約給付尾款新台幣(下同)70萬元，其已解除系爭買賣契約，故請求返還系爭不動產。嗣於本審追加備位主張，若系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示而隱藏其他法律關係，伊亦得於清償積欠被上訴人款項後，請求返還系爭不動產(本院卷第1 79-180頁)等情，其請求依據之基礎事實，同屬系爭買賣契約所生系爭不動產產權之爭執，為合一解決系爭不動產所有權歸屬之紛爭，核與民事訴訟法第446條第1項但書、同法第 255條第1項第2款之規定相符，應予准許。貳、實體一、上訴人主張：如附表所示系爭不動產原為伊所有，兩造於民國106年1月16日簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人以320 萬元買受系爭不動產，但被上訴人僅支付250萬元，未於106 年2月20日原約定給付尾款日給付剩餘尾款，已陷於給付遲延，伊催告未果，已於112年2月7日通知被上訴人解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既已解除，被上訴人應返還系爭不動產予伊等情。爰依民法第259條求為命被上訴人將系爭土地移轉予上訴人，並將系爭建物稅籍變更登記予上訴人之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，求為廢棄原判決，其餘聲明同前。嗣追加如程序事項所示之備位請求，主張其已清償被上訴人225,000元，僅尚欠2,275,000元。求為被上訴人應於上訴人給付2,275,000元之同時，將系爭土地移轉予上訴人，並將系爭建物稅籍變更登記予上訴人之判決。二、被上訴人則以：上訴人於臺灣花蓮地方法院107年度訴字第1 28號(下稱前案)以完全相同的基礎事實、訴之聲明，經判決敗訴確定，本案與前案事實爭點同一，應受既判力或爭點效之拘束，如認本案未受拘束，依照系爭買賣契約第7條，上訴人未清空地上物並點交系爭不動產，伊並無給付尾款之義務，上訴人不得解除系爭買賣契約；另上訴人追加請求所稱已清償之款項係支付兩造父親扶養費等，與系爭不動產無關等語資為抗辯。並聲明：上訴駁回。三、不爭執事項：　㈠附表所示系爭土地於94年2月22日經上訴人以拍賣為原因登記取得所有權，嗣106年3月13日以買賣為原因，所有權人變更登記為被上訴人。　㈡兩造於106年1月16日簽訂系爭買賣契約，標的為系爭不動產，約定價金為320萬元，並於第12條特約事項註明「甲方(被上訴人)需開立商業本票壹紙，面額新台幣壹佰肆拾萬元正，置於代書處，俟甲方交付尾款時，同時歸還甲方」。　㈢上訴人曾於107年4月19日以前案起訴狀向被上訴人催告，限期10日內履行給付尾款，逾期仍不履行，即沒收已收受價金百分之15為違約金並解除契約。　㈣上訴人曾於112年2月7日以律師函通知被上訴人系爭買賣契約已合法解除，其應限期將系爭土地所有權及房屋稅籍變更登記為上訴人所有。　㈤被上訴人於106年1月16日自其○○銀行0000-000-000000帳戶提領184萬元，上訴人所有之中華郵政帳戶於同日有184萬元之存款紀錄。　㈥被上訴人於106年4月13日向花蓮縣○○地區農會(下稱 ○○農會) 借款300萬元，並於同日轉帳289萬7,424元，其上註明「匯款.秀蘭」。　㈦上訴人於103年7月8日向○○農會借款70萬元，並於106年4月13 日清償完畢。　㈧上訴人在106年11月24日以後，並未清償○○農會之貸款。四、本院判斷：上訴人先位主張被上訴人未依約給付系爭不動產之尾款，經其合法解除系爭買賣契約；備位主張若系爭買賣契約無效，其得於給付尚欠被上訴人之2,275,000元後請求返還系爭不動產，為被上訴人否認，並以本件應受前案確定判決拘束、上訴人未依系爭買賣契約點交，不得解除系爭買賣契約，其登記為系爭不動產之所有人有法律原因等語抗辯，經查：　㈠先位主張部分：　1.按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力(最高法院107年度台再字第5號民事判決參照)，準此，若未經確定判決於理由判斷之訴訟標的，即不得認有既判力。　2.查，上訴人於前案主張，系爭不動產原係伊所有，伊因有資金需求，委託被上訴人以系爭土地向第三人申辦貸款，而於 106年1月16日與被上訴人虛偽簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予被上訴人名下，惟兩造間無買賣之真意，系爭買賣契約關係不存在(主張1)。縱認系爭買賣契約存在，因被上訴人屆期並未給付買賣尾款，經伊依系爭買賣契約第9條第1項規定解除契約，兩造間之系爭買賣契約不存在(主張2)。因被上訴人否認之，爰請判決確認兩造間之系爭買賣契約(關係)不存在(原審判決駁回上訴人請求被上訴人將系爭不動產移轉為其所有，並偕同其辦理系爭建物之稅籍登記為其名義，系爭土地移轉予其所有之附帶上訴部分[即主張2]，未據上訴人聲明不服)，此觀前案最高法院 110年度台上字第1179號判決理由一記載甚明。嗣最高法院就確認系爭買賣契約關係不存在部分發回後，本院更一審認上訴人係主張兩造通謀虛偽意思表示成立系爭買賣契約，隱藏委任等法律關係，依民法第87條第2項規定，應適用隱藏之法律關係，上訴人不得以確認系爭買賣契約不存在之訴以除去法律上之不安狀態，其此部分之訴無確認利益(前案本院更一卷第173-174頁)，廢棄原審有利於上訴人之認定，駁回上訴人之訴，經上訴人提起上訴，最高法院裁定駁回上訴人確認之訴確定，並於裁定中敘明本院更一審判決贅述兩造就系爭買賣契約確有成立(最高法院111年度台上字第1888號卷第68頁)。依上，前案確定判決，僅就兩造係通謀虛偽意思表示成立系爭買賣契約，隱藏買賣契約以外之法律關係，依民法第87條第2項規定，應適用隱藏之法律關係，上訴人不得以確認系爭買賣契約(關係)不存在之訴以除去法律上之不安狀態等部分之訴訟標的部分，有既判力，尚不及於被上訴人有無給付系爭買賣契約約定尾款等部分。　3.次查，上訴人原審主張被上訴人未於106年2月20日約定給付尾款日給付，其曾於前案以起訴狀催告被上訴人應於10日內給付但未給付，且於112年2月7日通知被上訴人解除系爭買賣契約，依民法第259條規定起訴(原審卷第14頁)，因此部分未曾經前案確定判決認定，依上說明，自不受既判力之拘束，被上訴人雖抗辯上訴人本件起訴不合法，尚難採取。　4.第查，兩造間就系爭不動產的買賣契約係通謀虛偽意思表示，已經前案確定判決認定如上，本院應受拘束，亦即，系爭買賣契約非屬民法第345條至第397條所規定之買賣契約類型，應適用兩造間隱藏之法律關係，準此，上訴人非依兩造間隱藏之法律關係行使權利，而仍依系爭買賣契約之法律關係主張權利，即有誤會，而難採取。　5.原審雖認被上訴人已給付尾款，上訴人不得以被上訴人未給付尾款解除系爭買賣契約，而駁回上訴人之訴，但被上訴人抗辯其已給付70萬元，並未提出任何已給付該70萬元予上訴人之相關匯款等客觀證據。而證人即代書李麗娟於另案之證言，僅能證明尾款是由銀行的錢付，至於是何筆銀行的錢，被上訴人並無法明確指明，並不能僅以該證言遽認被上訴人已給付尾款。至被上訴人於前案辯稱係以上訴人於77年間向其借款80萬元之債權作為抵銷，亦無何客觀之借據等可以證明上訴人曾向被上訴人借用80萬元，是被上訴人抗辯其已給付尾款，已堪存疑，而無法遽採。惟因系爭買賣契約之真意非買賣，應適用兩造間隱藏之法律關係已如前述，故即使被上訴人未實際給付70萬元，上訴人亦不得以被上訴人未給付 70萬元為由解除系爭買賣契約，並請求返還系爭不動產。　㈡備位主張部分：　1.被上訴人雖抗辯，上訴人於本審追加主張，若系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示而隱藏其他法律關係，其得於清償積欠被上訴人款項後，請求返還系爭不動產，屬逾時提出攻擊防禦方法，違反民事訴訟法第447條第1項規定云云，但系爭買賣契約，經前案判決確定隱藏其他的法律關係等情，已如前述，上訴人於本審以前案確定判決認定之事實，追加備位之訴，核與同條第1項第4款之規定相符，被上訴人上項抗辯尚難採取。　2.查，依系爭買賣契約於106年1月16日簽訂後，系爭土地上原登記他項權利人余昭雄、莊美惠之債權即獲清償且塗銷他項權利登記(原審卷第65頁)，及被上訴人於同年3月13日以系爭土地向○○農會申請貸款，設定他項權利，及於同年月4月1 8日清償該筆貸款(同上卷頁)之過程，可認系爭買賣契約隱藏之意思表示真意，係上訴人委任被上訴人以被上訴人名義及系爭土地辦理貸款，以清償上訴人原向他人之借款，並由上訴人負擔清償系爭土地貸款之責任，且以上訴人清償被上訴人替上訴人所申請之貸款債務，為返還系爭不動產之條件。若被上訴人未經上訴人同意，逕自清償以其名義及系爭土地所借之○○農會貸款時，即令上訴人陷於無法履行兩造間隱藏法律關係清償貸款義務之狀況，並使上訴人全無依兩造間隱藏法律關係請求返還系爭不動產之可能，依此，即應認上訴人於結清依兩造間隱藏法律關係所生尚欠被上訴人債務之同時，被上訴人即應負返還系爭不動產之義務。　3.次查，兩造並不爭執上訴人於簽訂系爭買賣契約後，被上訴人代上訴人清償債務後，上訴人尚積欠被上訴人250萬元(本院卷第298頁)，依上，足認上訴人因系爭買賣契約所隱藏之法律關係，尚欠被上訴人250萬元。　4.另查，被上訴人雖不否認上訴人於其代清償250萬元後，曾再陸續清償19萬元，但辯稱該19萬元係上訴人分擔兩造之父之安養費及喪葬費，並提出分擔款存摺影本、分擔明細、火化費單據、存證信函及回執(本院卷第315-333頁、第461-46 9頁)為證，但上述單據及存證信函，僅得認被上訴人確實曾為支付相關之安養費等費用，並無上訴人同意與被上訴人分擔上述支出之任何承諾或文字，無法認定上訴人係以該19萬元做為分擔被上訴人支付上述費用之用，並不得僅以上述單據及存證信函，逕認該19萬元非上訴人為清償積欠被上訴人 250萬元之用。　5.又查，依上訴人所提訴外人曾一峰之交易明細等(本院卷第4 05-419頁)，曾一峰曾自106年11月10日起至107年5月12日止，總計匯款35,000元至被上訴人名下之(000)0000000000000 0號帳戶內，在曾一峰別無其他匯款予被上訴人義務之情形下，上訴人主張該35,000元匯款，係其委託曾一峰代清償25 0萬元之一部，亦屬可採。　6.再就被上訴人為系爭不動產所支付之電費5,660元、房屋稅1 ,608元、6,860元(本院卷第311頁)，既經上訴人表示同意支付(本院卷第478頁)，則應計入上訴人應清償之金額內，由本院一併計入審酌。　　　7.依上，上訴人尚欠被上訴人之債務應為2,289,128(計算式： 2,500,000-190,000-35,000+5,660+1,608+6,860=2,289,128 )元，則上訴人依系爭買賣契約隱藏之法律關係，主張於其給付2,289,128元之同時，被上訴人應返還系爭不動產，即非無據，而可採認。　8.至被上訴人依系爭買賣契約抗辯上訴人未點交，其得為同時履行抗辯云云，因系爭買賣契約之真意非買賣已迭如前述，故交付占有，即非系爭買賣契約隱藏法律關係中上訴人所應負之給付義務，故被上訴人以上情抗辯，亦非可採。　五、綜上所述，本件上訴人先位主張系爭買賣契約已合法解除，並不可採，原審駁回上訴人原審之訴，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴人請求廢棄原判決並命被上訴人將系爭不動產登記予上訴人，並無理由，應駁回上訴。至上訴人備位主張被上訴人應於其清償對被上訴人債務之同時，移轉系爭不動產予上訴人所有，則非無據，從而，上訴人依系爭買賣契約隱藏之法律關係，請求被上訴人於上訴人給付2,289,128元之同時，將附表土地移轉予上訴人，並將附表建物之稅籍，登記為上訴人名義，為有理由，應予准許，並由本院判決如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均不足以影響本判決之結果，故不逐一說明。七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　民事第二庭審判長法　官　陳真真　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　詹駿鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐錦純　　附表：土地：花蓮縣○○鄉○○段0000地號編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段地號平方公尺 1 花蓮縣 ○○ ○○ OOOO 3792.71 全部建物標示：花蓮縣○○鄉○○村0000號、OOOO號編號門牌坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區村里路街號平方公尺 1 花蓮縣 ○○ ○○ ○○ OOOO 37.5 全部 2 花蓮縣 ○○ ○○ ○○ OOOO 223.3 全部附　註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2024-11-06

HLHV-112-上-47-20241106-2

上易

臺灣高等法院高雄分院

履行債務等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第136號上訴人久禾不動產仲介有限公司法定代理人黃志雄訴訟代理人林清堯律師被上訴人李日恭李育靜李鎮輝李瑩潔李麗實李志群李秋鳳共同訴訟代理人陳樹村律師黃斐瑄律師上列當事人間請求履行債務等事件，上訴人對於中華民國113年2 月22日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第602號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第 1項定有明文。上訴人於原審主張被上訴人李日恭、李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李日春（李育靜以下4人，下稱李育靜等4人，又李日春於民國107年6月15日死亡，由被上訴人李麗實、李志群、李秋鳳繼承，下稱李麗實等3人）（合稱被上訴人）及訴外人李政鍵委託上訴人居間仲介高雄市○○區○○ 段○○段0000地號、1132-3地號、1132-4地號土地（合稱系爭土地）買賣事宜，簽有土地專任委託銷售契約。上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與訴外人鄭翠玲以總價金新台幣（下同）4330萬元買賣前開土地，李日恭出面簽署買賣契約(下稱系爭買賣契約)，該買賣契約後經原法院107年度重訴字第163號民事判決(下稱另案)認定李日恭無權代理李政鍵簽立，因李政鍵拒絕承認而無效，惟就李育靜等4人部分則屬有效，被上訴人應依委託銷售契約第5條第3項約定，給付如原審判決附表（下稱附表）「聲明」欄所示金額之仲介報酬予上訴人。上訴人嗣於本院追加主張依買賣契約第17 條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息；另主張倘認買賣契約全部無效，上訴人因李日恭偽造文書及詐欺行為受有損害，追加依民法第184條第1項規定及第110條規定，請求李日恭給付上開數額（下稱系爭追加）。被上訴人同意上訴人此該追加（本院卷第157頁），應予准許。二、上訴人主張：李日恭、李育靜等4人及李政鍵委託上訴人居間仲介系爭土地買賣事宜，並簽立土地專任委託銷售契約。上訴人居間李日恭、李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲成立買賣契約；另案認定李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約，李政鍵拒絕承認而無效，惟李育靜等4人部分則屬有效，依委託銷售契約第5條第3項約定，聲明求為命被上訴人依附表「聲明」欄所示金額給付上訴人；並願供擔保，請准宣告假執行之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為系爭追加，如前所述）。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付上訴人。三、被上訴人則以：系爭土地約定買賣總價為4330萬元，未載明各筆土地賣價，鄭翠玲與被上訴人間另案訴訟經由本院109 年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。鄭翠玲及李日恭於調解程序均陳述，雙方係將土地全部出售及移轉所有權為目的，該買賣契約為不可分契約，李政鍵部分因拒絕承認李日恭無權代理而無效，依民法第111條規定，買賣契約全部歸於無效，上訴人不得依委託銷售契約第5條第3項約定，請求居間報酬。又上訴人非買賣契約之當事人，不得依契約第17條特約事項第4點約定，請求李日恭給付報酬。李日恭與鄭翠玲簽立買賣契約時，上訴人法定代理人黃志雄、仲介廖碧鈺及地政士莊中岳均在場，其等明知李日恭未提出共有人授權書，應可預見李日恭未獲其他共有人授權，而為無權代理，非民法第110條規定「善意之相對人」；李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李振輝及李政鍵授權書之犯行，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）109年簡字第4210號刑事判決有罪確定（下稱系爭刑案），上訴人於113年5月31日始依民法第184條第1項規定請求損害賠償，已罹於時效等語。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有，李日恭、李日春應有部分各1/4，李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8；李日春於107年6月15日死亡，由李麗實等3人繼承。1132-3地號土地為李日恭單獨所有。1132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有，應有部分各為1/2。㈡上訴人於106年1月2日與李日恭、李育靜等4人及李政鍵成立居間契約，由李日恭代理其餘委託人簽立土地專任委託銷售契約書，約定系爭土地委託銷售價額為6200萬元，仲介服務費為成交價4%。㈢經上訴人居間仲介，鄭翠玲於106年12月24日以總價金4330萬元向李日恭、李育靜等4人及李政鍵買受系爭土地，並由被上訴人李日恭代理其餘出賣人，於簽約時李日恭未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書，李日恭無權代理李政鍵簽立買賣契約，李政鍵拒絕承認，此部分買賣契約無效。㈣李日恭因偽造李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權書，涉犯偽造文書罪嫌，經系爭刑事判決判處有徒刑4月、緩刑2 年確定。㈤鄭翠玲與被上訴人因系爭土地買賣糾紛請求損害賠償事件，鄭翠玲以另案起訴狀表示解除買賣契約，另案判決後，兩造於本院109年度上移調字第135號損害賠償事件成立調解。調解內容如下： ⒈李日恭願於109年12月18日前給付鄭翠玲90萬元整，匯入鄭翠玲指定之高雄市高雄地區農會新興分部，戶名：鄭翠玲，帳號：00000-00-000000-0號帳戶。 ⒉鄭翠玲願撤回對李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李麗實等3人之上訴。 ⒊被上訴人同意鄭翠玲領回兆豐國際商業銀行中和分行帳號000 000-00000000 號履約保證專戶內之860萬元。 ⒋鄭翠玲其餘請求均拋棄。五、本件爭點：　　㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債？李政鍵所有土地部分之買賣無效，是否致買賣契約全部無效？　㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定，請求被上訴人給付如附表「聲明」欄所示居間報酬，有無理由？㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？　㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？李日恭為時效抗辯，是否可採？　㈤上訴人追加依民法第110條規定，請求李日恭給付如附表編號 1「聲明」欄所示70萬5327元本息，應否准許？　六、本院論斷：　　㈠系爭買賣契約就各筆土地之給付係可分或不可分之債？李政鍵所有土地部分之買賣無效，是否致買賣契約全部無效？　⒈按民法第111條規定，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。該條但書規定之適用，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號、91年度台上字第82 1號判決意旨參照）。又按共有人得自由處分其應有部分；共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，為民法第819條第1項及土地法第34之1條第1 項所明文。　⒉兩造對於李日恭於106年1月2日代理李育靜等4人、李政鍵與上訴人簽立委託銷售契約書，委託上訴人銷售其等單獨所有或共有之系爭土地，嗣經上訴人居間仲介，李日恭於106年1 2月24日代理李育靜等4人、李政鍵與鄭翠玲簽定買賣契約時，並未提出李育靜等4人及李政鍵之授權書，就無權代理李政鍵部分，李政鍵已為拒絕承認，李政鍵為出賣人之買賣契約部分為無效等情，均不爭執，並有土地登記謄本、異動索引表、委託銷售契約書及買賣契約書可稽（原審卷第49至57 頁、第97至109頁），可信為真實。　⒊1132-3地號土地為李日恭單獨所有；1132地號土地為李日恭、李育靜等4人及李政鍵共有，李日恭、李日春應有部分各1 /4，李育靜、李瑩潔、李鎮輝、李政鍵應有部分各1/8；另1 132-4地號土地為李育靜及李政鍵共有，應有部分各為1/2（不爭執事項㈠所載）。系爭買賣契約就出售李政鍵就1132地號土地、1132-4地號土地之應有部分，因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為而不生效力，扣除李政鍵就1132地號、 1132-4地號應有部分，僅其中1132地號土地若當事人之本意係依土地法第34條之1第1項規定，出售及移轉該1132地號土地全部所有權，及包括李日恭所出售其單獨所有之1132-3地號土地，並不及於1132-4地號土地。　⒋買賣契約第1條約定出賣標的為1132、1132-3、1132-4等地號土地，形式上雖屬獨立可分，然依第2條買賣總價約定為433 0萬元，未就各筆土地區分價金數額。系爭土地彼此相鄰，有地籍圖可參（審訴卷第93頁），交易目的顯然在土地合併買賣之情況，考量數筆相鄰土地合併開發利用之效益更高，而得以較高價額出售或願以較高價額承買，此依鄭翠玲於另案起訴狀記載：「訴外人久禾公司之負責人張瑞梅及店長黃志雄明知『被告李日恭未事先取得訴外人李政鍵之同意出售. ...』乙情，勢將導致被告李日恭、李育靜、李鎮輝、李瑩潔及訴外人李日春無法將上開3筆土地全部辦理所有權移轉登記並點交予原告乙節，竟於...」（原審卷第144至145頁），及鄭翠玲後於本院前開調解程序再度陳明：我當初是以一次購買系爭三筆土地全部不可分，三筆之總價為4330萬元，無法區分各筆的單價，也無個別土地之單獨售價，現在卻無法一次購得系爭三筆完整土地，變成有部分要與他人共有，無法做整體利用，與當初約定的買賣標的物及價金與買賣條件不符，所以認為買賣契約不成立；李日恭亦稱：對此部分不爭執，確實當初是三筆土地一起談（審訴卷第95頁），足徵鄭翠玲訂約目的，係要求上開3筆土地合一給付始符契約本旨，倘有其中任1筆無法取得，即無交易實益可言，與買賣條件不符，此情亦為李日恭所知悉，是前開3筆土地性質上為給付不可分，應依不可分之債之規定處理，無從為一部履行，始符契約本旨及預定效用，更遑論李日恭亦無依土地法第34條第1、2項規定為處分之意及行舉，要無該規定之適用，故如出賣人無法將土地全部所有權移轉，其將無法整合土地為整體利用，即無交易之實益，與系爭買賣契約之買賣條件不符，買賣契約為不成立。　⒌基此，系爭買賣契約就出售李政鍵就1132-4地號土地之應有部分，因李政鍵拒絕承認李日恭之無權代理行為，買賣契約效力不及於李政鍵，即與鄭翠玲間不成立契約關係，致鄭翠玲無法一併取得全部土地，系爭土地之給付既解為係屬不可分之債，無民法第111條但書規定之適用，或類推適用，無從僅就其餘1132、1132-3等地號土地成立買賣契約。㈡上訴人依委託銷售契約書第5條約定，請求被上訴人給付如附表「聲明」欄所示居間報酬，有無理由？　　 ⒈依委託銷售契約第5條第1款固約定仲介服務報酬為成交價額之4%，然同條第3款關於仲介服務報酬之給付時機則為「契約成立時給付」，即被上訴人是否負有給付仲介服務報酬之義務，乃以買賣契約成立為前提。 ⒉買賣契約既尚未成立而生效，自無契約成立可言，即系爭土地之買賣並未因上訴人居間仲介而成立，上訴人請求被上訴人給付居間報酬之條件並未成就。則上訴人依委託銷售契約第5條約定，請求被上訴人給付居間報酬，亦無可取。㈢上訴人追加依買賣契約第17條特別約定事項第4點約定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？ ⒈按所謂債之相對性原則，係債權契約為特定之當事人間約定權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，非契約當事人之第三人並無請求債務人給付之權利。兩造對於上訴人僅以仲介身分於買賣契約簽名，買賣契約之當事人為鄭翠玲及被上訴人，故關於買賣契約就買受人、出賣人之權益義務之約定均與上訴人無涉。依買賣契約第17條特別約定事項第4 點所約定：「賣方代理人（李日恭）保證有合法代理權來簽訂本買賣契約，如有不實，願負一切法律責任。」，該約定所稱一切法律責任仍為買賣契約所約定出賣人責任等情，均不爭執（本院卷第140至141頁）。　⒉從而，上訴人依買賣契約第17條特約事項第4點約定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云，洵屬無據。　㈣上訴人追加依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，是否有據？李日恭為時效抗辯，是否可採？　⒈按關於侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。又時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項亦規定明確。而民法第197條所謂知有損害，即知悉受有何項損害而言，至對於損害額則無認識之必要；另關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準（最高法院49年台上字第2652號、97年台上字第1720號等判決意旨參照）。　⒉兩造對於李日恭於106年12月24日明知未獲得李育靜、李瑩潔、李鎮輝及李政鍵之授權或同意，在永慶不動產中正民族加盟店內，自以其他共有人即李育靜等4人及李政鍵之代理人身分，在系爭刑事判決附表二編號1至3所示「不動產買賣契約書」及所附「價金履約保證申請書」偽造其他共有人簽名後交給鄭翠玲，表示該土地全部共有人同意以4330萬元出售土地予鄭翠玲；又接續同一犯意，於106年12月29日某時許，在高雄市○○區○○○街00號，在上開刑事判決附表二編號4所示之「授權書」上授權人欄偽簽「李政腱（應係「李政鍵」之誤寫）」名字，以表示自己取得李政鍵之授權，涉犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪，並經高雄地院於10 9年12月18日以系爭刑事判決判處有期徒刑4月、緩刑2年確定，均不爭執，且有刑事判決可稽（本院卷第103至107頁）。而上訴人於本院審理時就何時知悉李日恭前開侵權行為，明確主張其於107年間即知悉李日恭前開侵權行為等語（本院卷第142頁）。　⒊上訴人係113年5月31日方以民事準備暨追加聲明狀追加主張依民法第184條第1項規定，請求李日恭賠償（本院卷第49頁收文戳印），已逾民法第197條第1項所定2年請求權時效，上訴人復未能舉證證明其於時效開始進行後，有何中斷時效之行為，則李日恭抗辯本件侵權行為損害賠償請求權之消滅時效業已完成，得拒絕給付，要屬有據。據此，上訴人依民法第184條第1項規定，請求李日恭給付如附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息云云，不應准許。　㈤上訴人追加依民法第110條規定，請求李日恭給付附表編號1 「聲明」欄所示70萬5327元本息，應否准許？　⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。是無權代理之賠償責任，須以他人之代理人名義為法律行為，且相對人因善意不知該代理人為無權代理為要件，如未具備代理外觀，或相對人非屬善意，即無依民法第110條規定求償之餘地。　⒉系爭買賣契約為李日恭及鄭翠玲所簽訂，簽約當日賣方僅李日恭到場，李日恭並無權代理李政鍵與鄭翠玲簽訂買賣契約，李政鍵嗣後拒絕承認，該買賣契約不成立生效等情，詳如前述。又簽約當時，上訴人法定代理人黃志雄、賣方仲介廖碧鈺及所委任地政士莊中岳亦均在場，廖碧鈺並就李日恭可否代表其他出賣人簽約一事，詢問買方仲介廖建程，雖經廖建程告知有書面授權，且係在上訴人處云云，惟實際並無，因而遂再由莊中岳在買賣契約第17條第4項記載「賣方代理人保證有合法代理權來簽訂本買賣契約，如有不實，願負一切法律責任」外，另加註「且於7日內補足書面資料」等情（原審卷第83頁），分據廖碧鈺、莊中岳於系爭刑案偵訊中供述明確（臺灣高雄地方檢察署107年度他字第6369號偵查卷第105至106頁、第228頁），顯見前開在場之人於簽約過程均未見李日恭提出其他人授權書。　⒊上訴人係從事不動產仲介業務，依其專業，當知仲介私人間買賣不動產時，因不動產價值甚鉅，且涉及辦理所有權移轉登記事項等書面文書，若非當事人本人親自委託銷售、買賣，而係由他人表明代理人身分代理委託銷售等事宜，為符合法律規定之書面授權（參民法第531條規定意旨）及避免日後因代理權有無，引發之不必要糾紛，自應確認當事人之代理人是否確實受有委任，並取得書面委託書，此復依上訴人所印製之，並經李日恭所簽立之委託銷售契約第8條第2項就委託人義務明確記載：「由代理人出面代理委託人簽立委託契約書者，應檢附所有權人之身分證正反面影本、授權書及印鑑證明交付由受託人（即上訴人）驗證收執，以利作業。」（原審卷第99頁）等語即明，足認上訴人身為不動產買賣仲介，如屬代理人代委託銷售者，本諸專業，理當確認李日恭是否確實受有委任，並取得本人即李政鍵之書面委託或授權書，以避免日後衍生不必要法律爭議。　⒋上訴人與李日恭於106年1月2日簽訂委託銷售契約時，上訴人未依其專業及委託銷售契約書記載，要求李日恭提出李政鍵之書面授權書或委託書，甚至106年12月24日即李日恭以李政鍵代理人身分出面與鄭翠玲簽立買賣契約時，上訴人於上開期間，均未要求李日恭依約提出相關授權資料，反由莊中岳於買賣契約為上開加註，將原應由仲介業應負擔查證義務轉由李日恭負擔，可見上訴人於斯時當可預見李政鍵應不同意授權李日恭委託銷售系爭土地，詎仍由李日恭以李政鍵代理人身分，無權代理而簽署買賣契約，容認此無權代理將未獲李政鍵承認而致該買賣契約無效之危險，自不得主張其屬於善意，而請求李日恭賠償損害。 ⒌是此，李日恭無權代理李政鍵簽訂買賣契約一事，雖可認定，然上訴人非屬善意之相對人，其主張李日恭應依民法第11 0條規定給付，於法不合，不應准許。七、綜上所述，上訴人依委託銷售契約第5條第3項約定，請求被上訴人應依附表「聲明」欄所示金額給付，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依買賣契約第17條特別約定事項第4 點約定、民法第184條第1項、第110條規定，請求李日恭給付附表編號1「聲明」欄所示70萬5327元本息，亦無理由，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第三庭審判長法官許明進法官蔣志宗法官張維君以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官黃璽儒

2024-11-05

KSHV-113-上易-136-20241105-1

重訴

臺灣新竹地方法院

確認買賣契約無效等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第31號原告即反訴被告范春梅訴訟代理人羅閎逸律師田永彬律師被告即反訴原告蔡絲涵訴訟代理人陳佳鴻律師複代理人戴宜亭律師上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，本院於民國113年1 0月7日辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴駁回。二、本訴訴訟費用由原告負擔。三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣112萬4,165元，及其中新臺幣112萬元部分自民國113年2月3日起；其餘新臺幣4,165元部分自113年8月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、反訴原告其餘之訴駁回。五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔51%，餘由反訴原告負擔。六、本判決第三項於反訴原告以新臺幣38萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣112萬4,165元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：壹、原告提起本件確認之訴有確認利益：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，本件原告先位主張兩造前於民國112年12月22日就原告所有坐落新竹市○○ 段0000地號土地(權利範圍711/10000)及其上門牌號碼新竹市○區○○路000號2樓房屋（下合稱：系爭房地）所簽署之買賣契約，及原告於113年1月6日簽署協議書之法律行為均無效，惟為被告所否認，則兩造間就系爭房地所為買賣契約法律關係存在與否即不明確，致原告在法律上之地位存有不安之狀態，而此種不安之狀態得以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴應即有受確認判決之法律上利益。貳、被告提起反訴為合法：一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」；「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。二、經查，本件原告起訴主張其於112年12月22日並無出售系爭房地之意思，也從未於112年11月29日授權訴外人即其媳婦江淑賢去委託銷售系爭房地，詎料江淑賢於112年12月22日無權代理原告與被告就系爭房地簽署不動產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），系爭買賣契約應有無效或得撤銷之情形；又原告於113年1月6日所簽署之協議書（下稱：系爭協議書）亦有應有無效或得撤銷之情形，爰先位請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效，備位請求撤銷原告於112年12 月22日就系爭房地簽署系爭買賣契約及其於113年1月6日簽署系爭協議書之法律行為。而被告即反訴原告則於本件言詞辯論終結前提起反訴，主張江淑賢代理原告即反訴被告簽訂系爭買賣契約屬有權代理，系爭買賣契約已有效成立，詎料反訴被告拒絕履行，應依系爭買賣契約第12條第3項後段約定負違約責任，反訴原告得據以請求反訴被告給付懲罰性違約金，並返還反訴原告代墊之費用共計新臺幣（下同）112 萬4,165元。經核兩造分別主張為本訴、反訴標的之法律關係發生之原因主要部分相同，在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性，可認二者間有牽連關係，復無反訴之標的專屬他法院管轄之情事，故參酌前揭說明，被告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。叁、被告即反訴原告就反訴部分所為訴之變更合法：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第7款分別定有明文。經查，被告即反訴原告提起反訴時，原聲明請求：反訴被告應給付反訴原告224萬元，及自113年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（詳本院卷1第219頁）。嗣經反訴原告於本院審理期間縮減其請求反訴被告給付之金額至112萬4 ,165元，變更後之聲明為：反訴被告應給付反訴原告112萬4 ,165元，及自113年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（詳本院卷2第438頁）。核反訴原告上開所為訴之變更，乃減縮最後應受判決事項之聲明，請求所據基礎事實同一且不甚礙反訴被告之防禦及本案之終結，與前開規定相符，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴部分一、原告主張：㈠、緣原告前經訴外人即其子魏凡凱、其媳婦江淑賢夫妻多次要求賣掉其所有系爭房地，搬去與兒子媳婦同住，原告每個月給兒子媳婦2萬5,000元即可云云，但原告並未同意。其後魏凡凱、江淑賢夫妻又改稱可將系爭房地辦理信託，乃由媳婦江淑賢介紹訴外人即家樂發房地產開發有限公司（下稱：家樂發公司）店長諶寶蓮、訴外人即地政士牛太華給原告，供原告諮詢以了解房屋市價、信託移轉跟稅負負擔事宜。原告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，換言之，原告從頭到尾都不知道要賣房子，是因為魏凡凱、江淑賢夫妻一再邀原告賣房子，原告不想打壞跟兒子媳婦間的關係，所以沒有阻止江淑賢介紹仲介，或是讓仲介諶寶蓮親自拜訪看房。原告事後發現有仲介帶人到原告家中看房，也立即於11 2年12月2日以通訊軟體LINE訊息跟江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因為原告並沒有要賣房子，原告讓他人看房只是不好意思明確拒絕媳婦跟兒子的要求，且多了解目前的市價也方便日後遺囑規劃，原告沒有要委託出售系爭房地。㈡、原告本以為跟媳婦說了後就沒事，可能只是誤會一場，詎料魏凡凱、江淑賢夫妻說要信託只是一個幌子，其等疑似認為逐年贈與太慢，不如直接賣掉房子拿錢，故假裝跟原告說要信託，背地裡江淑賢竟未經原告同意，早就於112年11月17 日跟仲介家樂發公司簽下專任委託銷售契約書（下稱：系爭委託銷售契約），打算將系爭房地賣掉，並於112年12月12 日後某日原告收到與訴外人鍾昇穎間所生車禍糾紛調解通知時，以替原告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，濫用原告信賴，利用原告眼睛不好情形，騙取原告拿出身分證影本並於授權書上簽名。其後江淑賢於112年12月22 日未經原告同意，就系爭房地與被告簽署系爭買賣契約，訂金10萬元被魏凡凱、江淑賢夫妻拿走，嗣後被告透過地政士牛太華要求原告履約。㈢、然而，原告從來沒有拿到系爭房地買賣契約等文件或訂金10 萬元，也沒有任何人曾經跟原告表示有買家出價。換言之，原告對系爭房地遭他人出售並不知情，也確實無簽署買賣契約之意思，為此原告數次發函表示從未同意出賣系爭房地。而被告與仲介收到上開存證信函後，才透過律師提供買賣契約等文件影本給原告，但原告本人並未於上開買賣契約等文件上簽名、蓋章，文件其上所蓋印章也不是原告本人提供的，應該是第三人擅自刻章。一個標的金額上千萬的不動產買賣，簽約時竟然從未跟賣方本人確認，種種違反不動產交易常規的情況令原告感到不解，故當仲介家樂發公司與被告通知原告到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，原告獨身一人前往。豈料，被告、仲介與地政士連成一氣，強押原告履約並要求原告簽下系爭協議書，如不簽署就要原告立即搬家，且地政士牛太華知悉原告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第1條延長猶豫期間騙取原告簽名，卻沒有告知原告拒絕履約之效果，原告擔心無家可歸，被迫於 113年1月6日簽下系爭協議書。㈣、原告於112年12月22日並無出售系爭房地之真意，也從未於11 2年11月29日授權江淑賢去委託銷售系爭房地，且江淑賢所持兩張授權書有偽造、變造之嫌，均屬無效，應認江淑賢從未取得系爭買賣契約之代理簽約權，則其無權代理原告簽訂系爭買賣契約之行為，應屬無效，被告不得主張系爭買賣契約有效或成立： 1、授權書有塗改，無效，且此為依法必須有書面且一定格式之法律行為，無從以塗改補正：　⑴雖然原告僅有授權書影本，但從影本的字跡可以看出授權書其上建物標示欄-門牌號碼「二樓」字樣顯然是經過塗改，是事後加上去的，使用的是不同的筆。次查，授權書其上授權人與代理人都沒有寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料，倘若是本人簽名不可能會漏寫這些資訊，而仲介諶寶蓮與代書牛太華均有原告本人的聯絡方式，為何不跟本人確認是否有出賣房地或授權他人出賣房地之意思？且仲介諶寶蓮、地政士牛太華都沒有依照地政士法第18條、第22條第1項和第27條與地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法第8條第1、2項，查證江淑賢所提出之授權書上，原告之簽名是否真正，原告是否知悉該授權書是要授權江淑賢買賣系爭房地，依照不動產委託銷售契約範本第4條、第6條第2項與上開法令規定，仲介諶寶蓮、地政士牛太華於收受該授權書時，應要求江淑賢、原告提出原告所有不動產之土地、建築改良物所有權狀、使用執照、管路配置圖、印鑑章、印鑑證明，以及國民身分證、健保卡、護照、居留證或其他可資證明身分之證明文件，並記錄其姓名、出生年月日、地址及統一編號等身分資料，與江淑賢、原告之職業及聯絡電話號碼，但授權書欄位除了簽名以外全部都空白，這顯然違反法令規定，且仲介諶寶蓮、地政士牛太華收到授權書後，未要求江淑賢補正，且上開二人明明有原告聯絡方式，也從未與其查證是否有簽授權書，該授權書顯然無效。　⑵又查，填寫授權書需要本人的個資，一般來說都會需要身分證正本來核對，而江淑賢以替原告代辦車禍保險業務、調解等理由，明知原告眼睛不好，卻濫用原告對江淑賢之信賴，騙取原告拿出身分證影本並於授權書上簽名，且經過勘驗已經證明江淑賢持有兩張授權書有偽造、變造之嫌，原告主張兩張授權書均無效。再查，仲介諶寶蓮明知江淑賢根本沒有原告印章，此部分恐有偽刻印章之嫌，且訂金10萬元也被江淑賢拿走，原告是直到收到履保簡訊通知才發現被盜賣房屋，故本件為無權代刻印章用印，不能證明系爭買賣契約有效成立。　⑶而原告根本沒有授權江淑賢出賣系爭房屋，授權書上的內容都是諶寶蓮、江淑賢、牛太華等人填寫，沒有經過原告同意，與原告無關，又原告的簽名是被欺騙所簽或他人模仿，已合法撤銷，故該文書無從拘束原告，而文書真正應由提出文書一方的被告舉證，既然被告都不否認有塗改事實，則該文書無證據能力，形式不真正。　⑷是以扣除該委託銷售契約書，被告並無任何可信的書面授權文件證明原告已經合法授權給江淑賢或仲介諶寶蓮去出售系爭房地，又依照民法與消費者保護法規定，授權書不是依據內政部規定的內容，授權書無效，不得拘束消費者即原告。又查，依據消費者保護法第11、12條「有利消費者之解釋」與平等互惠原則，縱然委託授權書是原告本人所簽(假設，先不論是否有詐欺脅迫情況），但既然房屋地址是寫三樓，而不是原告所有的二樓，則該授權書顯然無效，也不會因為事後第三人塗改而讓其有效，被告抗辯並無理由。 2、依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、壹應記載事項「本定型化契約及其附件之審閱期間_(不得少於三日）」與系爭委託銷售契約書前言之規定，系爭委託銷售契約應該讓委託人攜回至少三天，換言之，江淑賢有充分時間可以把系爭委託銷售契約交給原告並讓其了解內容、同意簽字，但仲介沒有讓江淑賢帶回，江淑賢也沒有讓原告委託書上簽字，且從簽名欄塗改可知，本來江淑賢是要簽原告的名字，但又知道原告不會同意所以才改簽自己的名字，仲介竟然未依法踐行審閱期或就算拋棄審閱期也沒有跟本人確認，系爭委託銷售契約違反民法第71條、第113條規定，無效。㈤、縱然原告曾在該授權書簽名，原告也於112年12月2日撤銷，並跟江淑賢表示不可以把授權書給仲介，又於起訴前以原證 7、原證8存證信函為撤銷意思表示，復以起訴狀繕本送達被告為第三次撤銷意思表示。換言之，就算仲介拿到授權書也已經失效，無從作為江淑賢得代表原告簽署系爭買賣契約之授權依據： 1、地政士牛太華是房屋仲介諶寶蓮的配偶，牛太華、諶寶蓮都是從事不動產工作，牛太華不太可能不知道江淑賢以原告名義已經簽了專任委託銷售契約書，且牛太華知悉原告只是要辦信託給魏凡凱，並不是要賣給第三人，根本不用簽專任委託銷售契約書，又牛太華有原告的連絡方式與LINE，按照常理應會向原告確認其真意，到底是要辦信託還是要賣給第三人，然牛太華於112年12月14日親赴原告家討論信託時，對於委託銷售賣給他人隻字未提，顯然違反常理，並有違反代書之善良管理人注意義務。而江淑賢於112年11月17日跟仲介簽署專任委託銷售契約書，但當時112年11月29日授權書並不存在，江淑賢竟然未經過原告同意就先跟仲介簽委託授權契約，其心可議，且仲介明知上情竟然還跟江淑賢簽約，可見牛太華與諶寶蓮、江淑賢都知道江淑賢實際上沒有獲得系爭房地所有權人即原告之授權去賣房子，三人早就談好要瞞著原告把系爭房地賣掉。 2、原告高齡70歲，眼睛不好，右眼於小時候就受到嚴重創傷，幾乎失明，左眼有黃斑部病變，原告曾向台大醫院諮詢動手術，當初江淑賢要原告簽文件，原告確實以為是車禍跟保險要簽的文件，沒有細看，也無從細看(字體過小，根本看不清楚)，又之前都很信任江淑賢，江淑賢竟利用原告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取原告在授權人簽名處簽名，原告自得依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷，無論何者，就算仲介拿到授權書也已經失效，無從作為江淑賢得代表原告簽署系爭買賣契約之授權依據。 3、況且，仲介諶寶蓮、代書牛太華或江淑賢都沒有取得系爭房地的土地與建物權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章，根本不可能辦理過戶，按照常理，如果江淑賢確實有買賣契約代理權(假設），為何江淑賢無法取得「權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章」呢？為何簽約前被告(買方)、仲介諶寶蓮、代書牛太華都沒有查證，也沒有要江淑賢把這些文件拿出來簽約？可見，被告(買方)、仲介諶寶蓮、代書牛太華、江淑賢已經串成一氣，為了房屋履約利益跟仲介佣金，聯手布局強逼原告賣地，利用原告年紀大無法搬家，又有眼疾，於113 年1月6日求原告簽下系爭協議書，否則就要立即搬家，並發存證信函要求原告拿出「權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章」。且牛太華知悉原告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第1條延長猶豫期間騙取原告簽名，卻沒有告知原告拒絕履約之效果，原告擔心無家可歸，被迫簽下協議書，但該協議書顯然是被告乘原告輕率急迫無經驗下，騙取原告簽名所為，依民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第7 4條第1項規定，應予撤銷，不得作為原告有於112年11月29 日授權江淑賢去委託銷售系爭房地，或同意江淑賢於112年1 2月22日代簽系爭買賣契約之依據，讓江淑賢之無權代理合法化。 4、從而，原告確實無出售系爭房地予被告之意思，其縱使有信託之意思，亦非買賣，故不可能授與江淑賢代理其辦理以買賣為原因之所有權移轉登記，因此江淑賢上述代理原告簽訂買賣契約之行為，應屬無權代理，依民法第170條第1項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，原告既然從未提出過「權狀正本、印鑑證明正本、印鑑章」，應認江淑賢自始未取得買賣契約之簽約代理權。㈥、被告、諶寶蓮、牛太華等明知江淑賢於簽訂系爭不動產委託銷售契約書時，未提供本應提供之不動產之土地、建築改良物所有權狀影本、使用執照影本、管路配置圖或住戶使用維護手冊等，故其等明知江淑賢為無權代理之人，不得主張本件有表現代理：　　江淑賢雖以辦理車禍保險騙取原告的身分證照片，然從被告、仲介與地政士歷次存證信函與附件內容可知，牛太華、諶寶蓮與被告等人知悉江淑賢提出的授權書沒有填寫原告的聯絡資料，也明知沒有原告的權狀、印鑑章與印鑑證明，無法驗證江淑賢有獲得原告授權，且直到江淑賢跟被告簽約，都沒有權狀文件，被告只好委託牛太華跟原告索討權狀正本、印鑑章與印鑑證明，故依據前開內政部頒布的不動產銷售委託書範本意旨，倘若買受人(即被告)與受託人即本件房屋仲介諶寶蓮等人)明知委託人(即江淑賢)提不出原告所有之不動產之土地、建築改良物所有權狀、使用執照、管路配置圖、印鑑章輿印鑑證明等，即無從證明原告有委託江淑賢出售系爭房屋之意思，被告等人亦不得主張江淑賢有表現代理。㈦、綜上，系爭買賣契約與系爭協議書確實有無效或得撤銷之情形，爰先位依民法第71條、第170條第1項、第113條規定，請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效；備位依民法第74 條第1項、第92條第1項、第107條規定，請求撤銷原告於112 年12月22日就系爭房地簽署系爭買賣契約及其於113年1月6 日簽署系爭協議書之法律行為等語。並聲明： 1、先位聲明：確認兩造間於112年12月22日就系爭房地簽署之買賣契約、113年1月16日協議書之法律行為均無效。 2、備位聲明：確認兩造間於112年12月22日就系爭房地簽署之買賣契約、113年1月16日協議書之法律行為均應予撤銷。二、被告則以：㈠、原告欲出賣系爭房地，且向仲介諶寶蓮表示授權江淑賢協助處理並出具授權書，故本件江淑賢代理原告簽訂系爭買賣契約屬有權代理，原告主張無理由： 1、原告欲出賣系爭房地，不僅配合諶寶蓮及買家時間約看並熱情推銷，同時原告向諶寶蓮表示由江淑賢處理出賣系爭房地一事： ⑴原告於112年11月7日時，經由江淑賢得知新竹南大路房價上漲，該路段房市正熱，原告以：「可聯絡」、「可看」、「南大路本地區地段是全新竹最鬧中取靜，八大學區，建材實在，自住建商蓋的」、「價，一坪多少」、「太低價就不用看，行情？」等語告知江淑賢聯繫房仲並熱情推銷。同時，江淑賢將其與諶寶蓮間之對話截圖傳給原告，讓原告了解處理進度。 ⑵原告與諶寶蓮112年11月10日聯繫後，諶寶蓮以：「要跟妳約看房子的時間，看妳什麼時候方便，再跟我說喔！」、「星期四早上9點先去看」、「姐姐星期二下午看以帶看嗎？幾點方便？」等語詢問原告帶看房屋事宜，原告則以：「下午一點可」、「希望白天五點前較為方便」、「不晚上都可」等語回覆，顯見原告自始即有出賣系爭房地之意願，且對價格有所要求並積極配合諶寶蓮帶買家查看系爭房地，增加出售機會。 ⑶原告於112年11月16日、112年12月5日、112年12月18日上午及下午，同意讓諶寶蓮進入系爭房地看房共計四次，依一般經驗及論理法則推斷，如原告不欲出賣系爭房地，豈會配合諶寶蓮帶看至少四組客人查看系爭房地現況，並熱情介紹房屋格局。況原告從未向諶寶蓮及買家反應不欲出賣系爭房地，反而熱情介紹，提高買家購屋之意願，足證原告本就欲出賣系爭房地，而非其所主張對出賣系爭房地一事不知情，故原告主張系爭買賣契約無效、應予撤銷等節顯無理由。 2、本件授權書自始僅有一份，且本件原告授權江淑賢之出賣標的為「二樓」，三樓僅為誤植：　⑴本件112年11月29日及112年12月21日之授權書實為同一，前者係房屋仲介出賣房屋之內部建檔作業需要，故諶寶蓮在取得原告及江淑賢親自簽名之授權書電子檔，列印後於影本上填上日期，以利作業，此份授權書僅供內部作業使用；後者為兩造簽訂系爭買賣契約前，諶寶蓮始取得有原告及江淑賢簽名之授權書正本，然因未記載日期始將日期填入。　⑵綜上，本件出賣系爭房地之授權書，自始僅有一份，且該份授權書業經原告於113年4月1日當庭承認授權書之授權人欄位簽名確為其親自簽署，顯見原告確有將出賣系爭房地一事，授權江淑賢處理。　⑶附帶一提，原告雖主張江淑賢以替原告辦理車禍保險業務，並濫用原告信賴江淑賢且原告眼睛不好情形，騙取原告拿出身分證影本並於授權書上簽名，江淑賢持有的兩張授權書有偽造、變造之嫌，此兩張授權書均無效，江淑賢從未取得買賣契約之代理簽約權云云。惟本件系爭房地出賣標的始終為「二樓」，三樓僅為誤植，更無原告主張授權標的為三樓，經他人塗改而變為二樓云云，且依民法規定契約應探求當事人真意，三樓自始非原告所有之房屋，原告與諶寶蓮聯繫及帶所有買家查看系爭房地均為二樓，更肯認門牌號碼三樓僅為誤植。 3、本件江淑賢屬有權代理，其代理原告代刻印章、簽訂之買賣契約及價金履約保證申請書之行為，未逾越原告所授權之範圍，系爭買賣契約效力應拘束原告：　　依民法第103條第1項規定及最高法院96年度台上字第1150號判決意旨，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。本件簽訂買賣契約屬債權行為，非屬要式契約，原告不僅當面向諶寶蓮表示出賣系爭房地一事交由江淑賢處理，且原告又簽署授權書，內容明確記載原告授權江淑賢處理系爭房地出賣一事，顯見江淑賢為有權代理，故江淑賢就出賣本件房屋所需之代刻印章、簽訂專任委託銷售契約書、買賣契約及價金履約保證申請書等行為，均未逾越原告所授權之範圍，本件買賣契約應拘束原告。㈡、縱原告向江淑賢表示撤回系爭房地之代理（僅假設語，被告否認），惟被告與諶寶蓮為善意第三人，原告不得以此對抗被告： 1、原告雖主張其於112年12月2日以LINE訊息跟江淑賢表示不可以把委託書給房屋仲介諶寶蓮，因為原告並沒有要賣房子云云，然綜合訊息上下文判斷，實情係原告僅係因收到房屋仲介廣告信投放不堪其擾，而非撤回江淑賢系爭房地之代理權。況原告於112年12月5日及12月18日還同意諶寶蓮及其他買家至系爭房地查看屋況，如原告已對江淑賢撤回授權且不欲出賣系爭房地，原告均可直接向諶寶蓮及被告表示不欲出賣系爭房地且未授權江淑賢處理出賣一事，原告此舉顯違常理。另查簽約前日即112年12月21日，江淑賢曾致電原告，告知明天簽訂買賣契約一事，同時原告以：「那女的讀新竹國小畢業的」與江淑賢分享買家資訊，顯見原告有出賣系爭房地之意，且簽約前即知悉何人欲購買系爭房地。嗣原告不知何故，竟於簽訂買賣契約後反悔，且不欲賠償違約金。 2、又縱使原告已撤回江淑賢出售系爭房地之代理權（僅假設語，原告否認），惟基於代理之無因性及原告帶看房屋、並親自介紹等信賴外觀存在，均已達使被告及諶寶蓮相信，原告有授權江淑賢處理出賣系爭房地一事，是以，原告與江淑賢間代理權之瑕疵，不可對抗善意第三人即被告及諶寶蓮，故江淑賢代理原告簽訂之系爭買賣契約及價金履約保證申請書均為有效，且對原告直接發生效力，原告主張確認買賣契約無效及應撤銷均無理由。㈢、縱認為原告主張無權代理為有理由（假設語，被告否認），惟原告行為業已提供客觀善意第三人一信賴外觀，確信原告欲出賣系爭房地且授權江淑賢處理，故本件買賣契約可拘束原告： 1、本件原告主張江淑賢以車禍調解事由騙取原告簽署系爭房地買賣授權書，又主張原告已於112年12月2日撤回江淑賢之代理權限（僅假設語，被告否認）云云，惟原告多次與江淑賢及諶寶蓮聯繫，並多次向諶寶蓮表示對於系爭房地出賣一事委由江淑賢處理，而後又簽署授權書，並同意被告及其家人前往看房等行為，原告至少已明知江淑賢代理其與房仲接觸、房仲已媒合買家欲簽約，然原告卻未為反對之意思表示。 2、細譯之，對諶寶蓮而言，經原告多次向其表示出賣系爭房地授權江淑賢處理，且簽署授權書並配合帶看，以利媒合買家；對被告而言，透過賣房網站得知有系爭房地出售事宜，簽訂買賣契約前，前往系爭房地看房兩次，均由原告親自介紹並帶看，且簽訂買賣契約時，相關授權書業已完備，顯見原告提供一客觀信賴外觀，足始被告及諶寳蓮確信原告授權江淑賢處理出賣系爭房地一事。 3、綜上，本件被告及諶寶蓮均屬善意第三人，原告行為至少已達表見代理，原告對被告應負授權人責任，是以，兩造所簽訂買賣契約有效存在。㈣、從而，原告所為主張均無理由，系爭買賣契約為有效，原告應受拘束等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（詳本院卷3第137頁至第138頁，部分文字依本判決之用語調整）：㈠、原告為系爭坐落新竹市○區○○路000號2樓房地所有權人，訴外人江淑賢為其兒媳。㈡、原告於112年10月7日在新竹市○區○○○路00號(東訊公司前)與訴外人鍾昇穎發生車禍，原告對於鍾昇穎向臺灣新竹地方檢察署提出涉嫌過失傷害等刑事案件告訴後，於112年11月30 日與鍾昇穎簽立和解書，撤回對於鍾昇穎所提刑事告訴。㈢、江淑賢於112年11月17日代理原告與訴外人家樂發公司訂立專任委託銷售契約書。㈣、江淑賢代理原告於112年12月22日與被告簽訂系爭房地不動產買賣契約書，約定以買賣總價1,120萬元出售系爭房地予被告。㈤、原告於113年1月6日在牛太華地政事務所協商系爭房地買賣履約事宜時，在原證5系爭協議書上簽名。㈥、訴外人即家樂發公司店長諶寶蓮於112年12月18日早上10時30 分及中午12時30分先後帶同被告夫妻查看系爭房地時，原告均有在場並介紹系爭房地。㈦、原告有收受訴外人牛太華寄發新竹武昌街第26號存證信函。㈧、兩造於113年7月10日簽立終止履保協議書，合泰建築經理股份有限公司於113年7月10日將被告因本件買賣契約匯入履約保證帳戶之價金履約保證金111萬2,475元撥款返還被告。四、本件爭點：㈠、原告有無於112年11月間授權江淑賢委託出售系爭房地？㈡、原告主張依據民法第74條第1項、第92條第1項規定撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示，有無理由？㈢、被告抗辯退步言之，原告有表見代理授權江淑賢出售系爭房地情事，有無理由？五、本院之判斷：㈠、原告有於112年11月間授權江淑賢委託出售系爭房地： 1、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人(民法第541條第2項)，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別（最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照）。則依上揭法條及判決意旨，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。 2、原告雖主張其並無出售系爭房地之真意，也從未於112年11 月間授權江淑賢去委託銷售系爭房地云云，惟為被告所否認，並提出原告與其媳婦江淑賢間、原告與仲介陳寶蓮間LINE 對話紀錄等件為證（詳本院卷1第205頁至第218頁、第177頁至第198頁）。經查：　⑴本院於113年5月2日言詞辯論期日當庭勘驗被告所提出之江淑賢、諶寶蓮手機內LINE對話紀錄，核與被告所提出之上開LI NE對話紀錄翻拍資料相符（詳本院卷1第253頁至第255頁）。而觀諸112年11月7日原告與江淑賢間LINE對話紀錄（即附件一，詳本院卷1第205頁至第210頁），可知彼時經江淑賢告知原告新竹南大路房價上漲，房市正熱後，原告即告知江淑賢可聯繫房屋仲介帶看，其後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間對話截圖傳給原告，讓原告了解處理進度，原告並有詢問房屋市場每坪數市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看等情。又參以江淑賢與仲介諶寶蓮間LINE對話紀錄（即附件二，詳本院卷2第141頁至第157頁），自112年11月16日起迄至同年12月22日簽訂系爭買賣契約止期間，雙方確有就委託出售系爭房地事宜多次商議，並可見江淑賢於112年11月29日將翻拍簽有原告姓名之授權書照片傳送予諶寶蓮，則被告辯稱原告確有出賣系爭房地之意願，並於11月間授權江淑賢代為處理出售房地與聯繫仲介銷售等情，尚非無憑。　⑵次查，觀諸112年11月10日起至同年12月18日期間原告與江淑賢間LINE對話紀錄（即附件三，詳本院卷1第177頁至第184 頁），可見該等期間諶寶蓮持續帶買家查看房屋，並均於事前取得原告應允，始安排客戶看房。而諶寶蓮於112年12月1 8日早上10時30分及中午12時30分先後帶同被告夫妻查看系爭房地時，原告均有在場並介紹系爭房地乙節，為兩造所不爭執，則原告雖稱其於同年12月2日已向江淑賢告知其無出售及委託出售系爭房地之意云云，然若原告彼時確不欲出賣系爭房地，或如其主張僅為了解目前的房屋市場行情，沒有要委託出售，其與諶寶蓮間既有直接溝通之管道，原告應無不於12月初即明確向其告知自己並無意委託出售系爭房地，或於其後被告夫妻到場看屋時，再向其等當面表明實無出賣房屋之意，避免日後雙方發生交易糾紛之理。況證人諶寶蓮亦於本院113年9月2日言詞辯論期日到庭結證稱：「（法官問：妳有跟原告即反訴被告本人確定她有無要出售房屋的事嗎？）我11月16日去范春梅家看房子，范春梅跟我介紹她房子一個多小時，也告訴我說『我通通給我媳婦全權處理』，所以我17日才去找她媳婦簽委託，簽委託當時，授權書因為要給范春梅親自簽名，所以我並沒有上架，委託沒有算完成，我告訴江淑賢說「妳給媽媽簽名好之後，拍照給我，我就可以上架」、「（法官問：范春梅是何時簽完名的？)112年11 月29日晚上10點多，在LINE上她將授權書拍照傳送給我後，我列印出來，後來我為了要讓秘書可以上架，所以我就在上面寫了112年11月29日這個日期，因為我確實是112年11月29 日收到的LINE」等語（詳本院卷3第80頁至第81頁），是原告主張其並無出售系爭房地之真意，也從未於112年11月間授權江淑賢去委託銷售系爭房地云云，既與其舉止表示意思有悖，顯有疑義。　⑶又查，江淑賢於112年12月22日代理原告與被告簽訂系爭房地不動產買賣契約書，約定以買賣總價1,120萬元出售系爭房地予被告，而觀諸其後即113年1月1日至同年月4日期間原告與江淑賢間LINE對話紀錄（即附件四，詳本院卷2第229頁至第237頁），倘若原告本無出售系爭房地之真意，或無授權江淑賢委託出售系爭房地，應無於嗣後託請江淑賢轉知仲介欲與買主即被告溝通延後至同年6月再行處理售屋事宜，猶表明允諾會售予同一人等情，足認原告確有出售系爭房地之真意，並於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地之舉。　⑷原告雖爭執上開附件四所示LINE對話紀錄核與其提出同一日原告手機聊天室之LINE對話紀錄內容不相符（即附件五，詳本院卷1第35頁至第37頁），否認該對話紀錄具備證據能力云云。然參酌通訊軟體LINE聊天室之訊息顯示方式，當長按聊天室內希望刪除的訊息，選擇「刪除」或「刪除訊息」後，點選刪除，即可刪除自己聊天室內的訊息，但無法刪除對方用戶聊天室內所留存的訊息，是比對原告與江淑賢手機內各自顯示訊息之差異，原告提供手機內就有關原告與江淑賢商議如何與被告溝通延後處理售屋事宜之對話內容雖付之闕如，然江淑賢所提供其與原告於同一期間(113年1月1日至同年月4日)之對話既呈現雙方就售屋違約賠償事宜之討論陳述內容，且屬連貫之互動回應，應認江淑賢所提供上開附件四所示LINE對話紀錄較為完整而屬真正，原告則刪除其與江淑賢間就上開通話之部分訊息。　⑸至證人陳彩貞即與原告同棟住家4樓鄰居雖於本院113年7月1 日言詞辯論期日到庭證稱：「在遇到仲介之前我不知道原告所住○○市○○路000號2樓要出售，我不記得遇到仲介的確切日期，應該是在112年12月18日或19日之間，因為那之後我有傳了一小段簡訊給范小姐，所以我比較能夠確定的日期是那個時候。簡訊內容為『妳好我是四樓的趙太太昨天我遇到仲介小姐：我想跟妳說如果真的有想賣房子可以第一時間告訴我嗎？我們就不需要給仲介費用了。不好意思這麼冒昧的問妳。我的朋友非常想買這裡的房子。之前我買7樓也是沒有仲介我們請代書直接作買賣』。後來有一天我有去找原告，我們有聊了一下，她有跟我說她不想賣，她說仲介要來請她簽委託，她不想簽，她有這樣跟我講，但我覺得那是她自己的事情，我只是單純要知道她有沒有想要賣，而且我也沒有跟她討論到價錢的問題」等語（詳本院卷2第391頁至第392 頁）。然原告雖對證人陳彩貞告知其不想出售系爭房地，惟原告不想對陳彩貞揭露其出售系爭房地之實情，避免遭鄰居探詢擬欲出售房地價格，或以鄰居情誼希望原告售屋予陳彩貞友人，或自忖在與仲介公司簽訂專任委託銷售契約書後，賣方已不得再自行出售房地，否則仍須給付仲介公司服務報酬等情事，為避免日後爭議及困擾等俱有可能情形存在，即難以證人陳彩貞上開證言，採為原告未曾有出售及委託出售系爭房地之有利認定。　⑹據此，原告主張其並無出售系爭房地之真意，也從未於112年 11月間授權江淑賢去委託銷售系爭房地云云，尚難採信，應認原告確有出售系爭房地之真意，並於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地。 3、原告固以授權書其上文字有經過塗改或係由他人填載，其上所用印文亦係他人無權盜刻用印，及江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給原告並讓其了解內容、同意簽字並有經塗改等情為由，主張授權書及系爭委託銷售契約書無效，無從作為原告合法授權江淑賢委託出售系爭房地之依據云云。然如首揭判決意旨說明，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立，則原告既有出售系爭房地之真意，並於112年1 1月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲原告授與代理權而為有權代理，其後江淑賢為代理原告出賣系爭房地所需，由其填載授權書內容並代刻印章用印、與家樂發公司簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與被告簽訂系爭買賣契約及價金履約保證申請書等行為，均未逾越原告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對原告發生效力，難謂無效。原告執上揭情事為由，否認其有為授權之意思表示，主張江淑賢為無權代理云云，洵非可採。㈡、原告主張依據民法第74條第1項、第92條第1項規定撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示，並無理由： 1、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張其遭江淑賢、諶寶蓮共同詐欺，並乘原告急迫、輕率或無經驗，而為授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示並於113年1月6日簽署系爭協議書等情，為被告所否認，揆諸前揭規定，自應由原告就其主張有利於己之各項事實負舉證責任。 2、原告雖主張江淑賢以替原告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，濫用原告信賴，利用原告視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取原告在授權書上簽名處簽名，依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示云云。惟查：　⑴原告於112年10月7日在新竹市○區○○○路00號(東訊公司前)與訴外人鍾昇穎發生車禍，原告對於鍾昇穎向臺灣新竹地方檢察署提出涉嫌過失傷害等刑事案件告訴後，於112年11月30 日與鍾昇穎簽立和解書，撤回對於鍾昇穎所提刑事告訴等情，為兩造所不爭執，並據本院依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷核閱無訛。參諸原告於本院11 3年7月1日言詞辯論期日到庭陳稱：「保險公司沒有理賠給我，112年11月30日我們來新竹地檢署，新竹地檢署的檢察官問我們要不要和解，我們說好，然後我們就出去當庭和解，對方就拿23,000元，他說賠償3,000元，明天送到家裡來給我就好，當庭寫和解書就送出去，然後那天回到家裡的時候，保險公司也有打電話給江淑賢說他要去承辦，我兒子說那是道路求償的保險，然後江淑賢就跟保險公司說不用理賠，我們已經當場和解了」等語（詳本院卷2第390頁），觀之原告於112年11月30日親自在和解書上簽名並註記「11/30支付23000-范春梅收 12/1支付3000元待-未收」等情(詳本院卷2第414頁)，足見上開車禍案件和解過程係由原告本人親自洽談處理，並無委託子媳江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，復有國泰世紀產物保險股份有限公司於113年6月6日函覆本院「本公司無車號000-000號車(註：即原告於上開車禍案件發生時所騎乘之車輛)於112年10月7日發生交通事故之強制險理賠紀錄」乙節（詳本院卷2第337頁），則原告主張江淑賢以替原告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，利用原告視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取其於授權書上簽名處簽名云云，已難逕信。　⑵而原告就其上開主張，既未能提出其他事證以供本院審酌，難認原告已盡舉證之責，自無足採信其所述為實，則原告據此依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示云云，洵非可採。 3、原告復主張被告乘原告輕率、急迫、無經驗下，於113年1月 6日騙取原告簽署系爭協議書，依民法第74條第1項、第92條第1項規定，其簽署系爭協議書之法律行為應予撤銷，不得作為原告有於112年11月29日授權江淑賢去委託銷售系爭房地，或同意江淑賢於112年12月22日代簽系爭買賣契約之依據云云。惟查：　⑴觀諸證人即當日陪同原告前去牛太華地政士事務所之張雪琴於本院113年9月2日言詞辯論期日到庭證稱：「（法官問：妳是否知道范春梅在113年1月6日到牛太華地政士事務所是要去談買賣爭議的什麼事？）因為那份授權書有爭議，范春梅自始至終都沒有提到要賣房子，那是媳婦的問題，當天是代書和仲介邀范春梅去談房子的事情，當天范春梅去的時候，范春梅說她自始至終就沒有要賣房子，哪有什麼好談，但當天裡面有9個人，包括2位仲介、代書、買方3個人、她媳婦江淑賢、范春梅、我，總共9個人，就是說要談買賣房子，當事人范春梅說『我就是沒有要賣房子』，還跟代書說『到我家來，我們要談立遺囑的事情，為何又有買賣房子的事情出來呢？』，范春梅當天也很生氣，說『我委託你是要立遺囑，為何你跟我談買賣房子的事情？』，她就很生氣，起來就要走了，結果仲介和代書就說『妳不要生氣，給妳一個禮拜考慮』，范春梅說『沒有什麼好考慮的，我就是沒有要賣房子』，他說『妳冷靜，給妳一個禮拜』，范春梅說『一個禮拜也是沒有要賣』，結果代書就去打字打出這份協議書要給范春梅簽，范春梅說『我眼睛又不好，我又看不清楚』，他說『沒關係，我唸給妳聽』，他念的時候就是說『民國113年1月6日到1 月13日，給妳一個禮拜考慮，妳來簽一下』，他就唸到這裡，底下的條文他沒唸，所以才會衍生今天事情的發生，又是一個爭議」等語（詳本院卷3第61頁至第62頁），可知原告於簽訂系爭協議書前，係由友人張雪琴陪同在場，並表明其本無欲出售系爭房地之意，足認原告簽訂系爭協議書時應具有協商及判斷能力，另衡以原告乃具一定智識水準之成年人，應具有相當之生活、交易、投資經驗，而得理解系爭協議書所載內容，亦難認原告無經驗判斷其簽訂系爭協議書是否妥當。　⑵再者，縱原告有視力不佳之情，彼時張雪琴陪同於側，倘見系爭協議書上另載有地政士未告知之協商事項，應無不立即提醒原告注意，猶無容任原告逕予簽名之理，而證人張雪琴證述：「（法官問：妳有無幫原告即反訴被告看一下協議書的內容？）沒有看，因為我走到門那裡了，我們兩個人就要走了，因為談不攏，我們兩個人就要出去了，結果仲介諶寶蓮就把原告即反訴被告拉去，說『不要生氣、不要生氣，我們好好談』，結果代書就去打字，打了一份協議書，我也沒有幫她看，我只是聽到原告即反訴被告說『我就是沒有賣房子，這個我也不會簽，我也不想簽』，他說『沒關係，給妳一個禮拜考慮，妳不要生氣』，然後代書就說『不然我們唸給妳聽』，但只有唸幾號到幾號給原告即反訴被告考慮的時間，下面的條文就沒唸，所以原告即反訴被告才會簽，就是相信他」等語（詳本院卷3第63頁至第63頁），顯與證人牛太華於本院113年9月2日到庭證述情節不符(詳本院卷3第69頁至第73頁)，參以證人牛太華證述系爭協議書是一式三份，並會當著雙方的面從頭唸到尾朗誦一遍，詢問有無問題後再簽名，雙方再帶一份協議書回去等情，亦為原告不否認其當日確有拿一份系爭協議書正本回去(詳本院卷3第91頁)，自難由證人張雪琴證述逕予採信彼時在場之人有利用原告急迫、輕率、無經驗，以騙取原告簽署系爭協議書之情形。　⑶從而，原告既不否認當日係其本人於系爭協議書上簽名（詳本院卷1第148頁），其復未能舉證被告係乘其急迫、輕率或無經驗，或以詐欺行為而令其簽訂系爭協議書，自難為有利原告之認定，是原告執此主張請求撤銷簽署系爭協議書之法律行為，亦非有據。㈢、據此，原告既於112年11月間授權江淑賢委託出售系爭房地，且其授權之意思表示並無其所主張應予撤銷或為無效之情事，應認原告經江淑賢代理而於112年12月22日與被告所簽訂之系爭買賣契約為有效。又原告於113年1月6日所簽訂系爭協議書亦無其主張無效或應予撤銷之情，則原告先位請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效；備位請求撤銷簽署系爭買賣契約、系爭協議書之法律行為，均無理由。而江淑賢既係有權代理原告簽訂系爭買賣契約，就被告所辯原告有表見代理授權江淑賢出售系爭房地乙節，自無再予審究之必要，附此敘明。六、綜上所述，原告先位依民法第71條、第170條第1項、第113 條規定，請求確認系爭買賣契約、系爭協議書無效；備位依民法第74條第1項、第92條第1項、第107條規定，請求撤銷其於112年12月22日就系爭房地簽署系爭買賣契約及其於113 年1月6日簽署系爭協議書之法律行為，均無理由，其訴自應予駁回。貳、反訴部分一、反訴原告主張：㈠、反訴原告依兩造所簽訂系爭協議書及存證信函催告反訴被告未果後，始依系爭買賣契約第12條約定解除契約： 1、兩造於112年12月22日就系爭房地簽訂系爭買賣契約後，反訴被告態度反覆，欲延後交屋日期，故兩造約定於113年1月 6日至牛太華地政事務所協商，反訴被告亦有到場，雙方旋即就系爭房地買賣簽訂系爭協議書，反訴原告給予反訴被告一個星期猶豫期間至113年1月13日止，確認是否繼續履行買賣契約或僅延長交屋日，並約定若反訴被告不欲出賣系爭房地時，需依系爭買賣契約第12條約定負違約責任，此為第一次催告。詎料，反訴被告於上開期間屆滿後仍未表示意見，反訴原告被迫僅能委託牛太華地政士於113年1月15日寄發新竹武昌街郵局存證號碼第26號存證信函，催告反訴被告應於函到後七日內即113年1月23日前，確認是否履行系爭房地之買賣契約，若反訴被告拒絕履行或未回覆，則應視為雙方同意解除系爭房地之買賣契約，反訴被告應負違約責任，此為第二次催告，該存證信函並於113年1月16日送達反訴被告。 2、而反訴被告於113年1月16日收受上開存證信函後，遲於113 年1月25日始寄發新竹武昌街郵局存證信函第68號存證信函，送達反訴原告日期為113年1月26日，向反訴原告及家樂發公司等人表明不欲出賣系爭房地。反訴被告此舉除已逾越催告期間外，其同時亦係表明不欲繼續履行買賣契約，顯見反訴被告已拒絕履行系爭房地之買賣契約，則反訴原告以113 年1月13日函作為第二次催告及解約依據，並已合法催告，反訴被告自應依系爭買賣契約第12條約定負擔違約責任。㈡、反訴原告得依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，向反訴被告請求違約損害賠償112萬4,165元： 1、系爭買賣契約第12條第3項後段所指「違約損害賠償」，係雙方在原有損害賠償請求外，而另為之規定，輔以體系解釋觀之，此條款用以規範違約責任，係為確保雙方履行買賣契約所定之強制罰，且一方債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並不妨礙原本因債務不履行所生損害賠償請求權，始有買賣契約第12條第4款之訂定，基此，本件買賣契約第12條第3項後段性質為懲罰性違約金。 2、反訴原告因反訴被告於簽訂買賣契約後多次反覆不定，而連帶延誤原定搬家計畫且需耗費額外租房費用及心力，日常生活已被反訴被告叨擾不休，故反訴原告依兩造所簽訂系爭買賣契約第12條第3項後段，主張反訴被告應給付112萬元違約金顯屬有理由。 3、另查，因兩造業已簽署終止履保協議書，經合泰建築經理股份有限公司審核，已於113年7月10日撥款完畢。惟依價金履約保證申請書第2條第1項第2款及第5款，反訴被告需負擔規費為805元及兩造平均負擔之價金履約保證之手續費為6,720 元，此部分均先由反訴原告代為墊付，故反訴被告須返還反訴原告4,165元（計算式：6,720÷2+805=4,165）及違約金11 2萬元，共計112萬4,165元等語。㈢、並聲明： 1、反訴被告應給付反訴原告112萬4,165元，及自113年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 2、願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：㈠、系爭買賣契約為自始無效，反訴原告並未合法解除系爭買賣契約，其不得依系爭契約第12條第3項約定請求違約金： 1、反訴原告主張地政士牛太華係受其委託發存證信函催告云云，查該存證信函根本沒有提到有受到反訴原告委任發函，故並非合法催告，不生催告或解除契約之效力。況系爭契約屬於自始無效，並非反訴原告解除契約而失效。 2、次查，牛太華為系爭買賣契約之地政士，且係身為113年1月 6日協議書之見證人，換言之，牛太華必須基於公正公開的立場，不得僅為單方利益而不當損及他方，且見證人也不得作為任何一方跟他方訴請賠償之代理人，否則有違反見證人之身分職責，故反訴原告稱牛太華受其委任，不但沒有任何書面證據，更與見證人職責相違，故其主張顯然無據，並無足採。㈡、反訴原告請求之違約金為已收取款項之一倍云云，顯然過高，請求酌減： 1、反訴原告之請求權基礎為系爭買賣契約第12條第3項後段，然反訴原告也不否認其給付的款項屬於簽約款，也就是訂金，故依照最高法院見解與法條規定，反訴被告至多僅須返還已受領之訂金，何況如前所述，反訴被告沒有簽約也沒有拿到訂金，合先敘明。 2、次查，依據前開本院94年度竹簡字第265號判決意旨，縱然反訴原告因故無法成為系爭房地之所有權人，然反訴原告所受的損失之僅履保帳戶內的金錢尚未取回之利息損失爾（以台灣銀行113年7月23日牌告活期利率為年息0.705%），查本件情況，僅有599元之利息損失（計算式：1,020,000元×1/1 2×0.705%≒599），反訴原告要求112萬元之違約金賠償云云，顯然過高，並無理由。㈢、反訴原告請求反訴被告給付履約保證之手續費、地政士規費云云，並無理由： 1、履約保證手續費本來就是一人一半，反訴原告本來就要負擔，是其請求無理由。 2、本案買賣過戶並未完成，地政士根本就沒有做任何實質的工作，不得請求買賣雙方支付地政士費用，且地政士費用本來就是一人一半，反訴原告本來就要負擔，請求無理由。反訴被告於上開終止履保協議書簽名時，地政士牛太華並不在場，故牛太華既然沒有親眼見聞反訴原告簽名，自不得向反訴原告要求給付地政士見證費用。 3、又反訴被告並未委託牛太華申請電子資料謄本，且所謂的聲請日112年12月22日也就是系爭買賣契約的簽約日，當天反訴被告根本不在現場，不可能委託牛太華申請謄本，反訴被告也從未給付地政規費，故反訴原告提出的地政收據無證據能力亦無證明力，反訴被告不得將此影本列為反訴請求項目等語，資為抗辯。㈣、並聲明： 1、反訴原告之訴駁回。 2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　　同本訴部分「三、兩造不爭執事項」欄所示。四、本件反訴爭點：㈠、反訴原告依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，有無理由？反訴被告請求本院酌減違約金，有無理由？㈡、反訴原告請求反訴被告給付其負擔地政士費用805元及平均負擔履約保證手續費6,720元之金額3,360元，有無理由？五、本院之判斷：㈠、反訴原告依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，為有理由： 1、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。而違約金依其性質可分為賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。 2、經查，系爭買賣契約第12條第3項後段約定：「如乙方(註：即反訴被告)毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方(註：即反訴原告)除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」；同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（詳本院卷1第6 2頁），可見反訴被告若有毀約不賣或其他違約情事時，反訴原告依上開約定，除得請求反訴被告支付以原所收款項計算之違約金外，並得向反訴被告請求其他損害賠償，已將違約金與其他損害賠償併列。復審諸該條約定意在強制賣方即反訴被告應善盡出賣人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質，堪認系爭買賣契約上開違約金之約定解釋上應為懲罰性違約金。 3、次查，系爭買賣契約經江淑賢代理反訴被告於112年12月22 日與反訴原告簽訂而有效成立乙節，業據詳述如前，反訴原告並依約定將買賣價金112萬元匯入履約保證帳戶內，有終止履約協議書存卷可查（詳本院卷2第440頁）。嗣反訴被告不為給付而有違約情事，兩造乃於113年1月6日至牛太華地政事務所協商，並簽訂系爭協議書，由反訴被告於一週期限至113年1月14日止確認是否繼續履行契約，詎料反訴被告於上開期間屆滿後仍未表示意見，反訴原告遂委託牛太華地政士於113年1月15日寄發新竹武昌街郵局存證號碼第26號存證信函，催告反訴被告應於函到113年1月16日後七日內即113 年1月23日前為履行，如期間屆滿反訴被告仍未履行，應負擔違約賠償之責等情，亦有系爭協議書、新竹武昌街郵局存證號碼第26號存證信函等件存卷可查（詳本院卷1第73頁至第75頁），則兩造訂立系爭協議書既約定如反訴被告反悔不賣，應依系爭買賣契約第12條負擔違約責任，則反訴原告見反訴被告不願履行系爭買賣契約，乃授權牛太華寄發新竹武昌街郵局第26號存證信函，催告反訴被告如未於函到後7日表明願履行系爭買賣契約，並交付相關過戶文件及印鑑章，即認反訴被告毀約，應負擔違約賠償之責，即表明反訴原告對反訴被告要於113年1月23日解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條第3項後段約定請求反訴被告應給付以原所收款項計算之違約金即112萬元，應認反訴原告上開主張其得依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，自屬有據。㈡、反訴被告請求本院酌減違約金，並無理由： 1、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。 2、經查，反訴原告依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項後段規定請求反訴被告給付懲罰性違約金112萬元，該違約金之性質為懲罰性違約金等情，前已敘明。而懲罰性違約金意在強制反訴被告履約，並非損害賠償總額預定性質，是反訴被告辯稱反訴原告僅受有利息損失，所受損害甚微而應酌減違約金數額云云，即非可採。又衡酌反訴被告前既已授權其媳婦江淑賢委託出售系爭房地，嗣據江淑賢代理反訴被告與反訴原告簽訂系爭買賣契約，雙方本應同受系爭買賣契約所拘束，詎料反訴被告嗣後竟反悔不欲履約，致延誤反訴原告原定搬家計畫，且需耗費額外租房費用及心力，此情乃據反訴原告陳明在卷（詳本院卷1第223頁），並經證人牛太華到庭證述在案（詳本院卷3第70頁至第71頁），核其違約情節自屬重大，暨考量現今社會經濟狀況、新竹地區房價於112 年至113年間漲勢不斷、兩造爭議始末等一切情狀，應認判命反訴被告給付按反訴原告已付價金計算即112萬元之懲罰性違約金尚屬允當，並無過高而顯失公平之情形，反訴被告抗辯違約金數額過高，應予酌減，非屬有理。㈢、反訴原告請求反訴被告給付其負擔地政士費用805元及平均負擔履約保證手續費6,720元之金額3,360元，為有理由： 1、按兩造所簽訂之價金履約保證申請書第2條第1項第2款及第5 款約定如下（詳本院卷1第65頁）：　　　　而江淑賢前經反訴被告授權委託出售系爭房地，其代理反訴被告簽訂價金履約保證申請書，並無逾越原告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，反訴被告自應受上開條款拘束，亦即反訴被告需依上開申請書第2條第1項第2款約定負擔地政士規費，並由兩造依上開申請書同條項第5款約定平均負擔價金履約保證手續費，是反訴被告否認其有負擔上開費用之義務云云，自非可採。 2、經查，兩造於113年7月10日簽立終止履保協議書，合泰建築經理股份有限公司於113年7月10日將被告因本件買賣契約匯入履約保證帳戶之價金履約保證金111萬2,475元撥款返還反訴原告等情，為兩造所不爭執。而上開由合泰建築經理股份有限公司撥款返還反訴原告之數額，係該公司將反訴原告已支付至專戶之款項112萬元，於扣除價金履約保證手續費6,7 20元、地政士規費805元後而為之分配，此情有終止履保協議書在卷可查（詳本院卷2第440頁），並經反訴原告提出新竹市地政事務所地政規費徵收聯單影本為憑（詳本院卷3第1 79頁）。如前所述，反訴被告本應依兩造所簽訂之價金履約保證申請書第2條第1項第2款及第5款約定，負擔一半之履約保證手續費及全額之地政士規費，是反訴原告訴請反訴被告返還上開代墊費用合計4,165元【計算式：平均負擔履約保證手續費6,720元之金額3,360元+地政士費用805元=4,165元】，自屬有據。㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定較高者，仍從其約定利率；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229第1項、第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。經查，系爭買賣契約第12條第3項後段乃約定反訴被告應於反訴原告解約日起10日內另交付原所收款項計算之違約金，即反訴被告依上開約定所負之違約金債務，核屬給付有確定期限之金錢債務，反訴被告應於期限屆滿時即反訴原告11 3年1月23日解約後10日為給付，倘未給付，反訴被告即應自該日之翌日即113年2月3日起負遲延責任，至反訴被告所應返還反訴原告代墊費用4,165元部分，則屬給付無確定期限之金錢債務，又該債務係於反訴原告具狀變更其訴之聲明時始提出作為本件反訴之請求（詳本院卷2第438頁至第439頁），依上開規定，反訴被告應自反訴原告送達該訴狀時起，始負遲延責任，則反訴被告既係於113年8月5日收受上開訴狀，業據本院查明在案，反訴被告應自該日之翌日即113年8 月6日起負遲延責任。復查上開金錢債務均未約定利息，則反訴原告依前揭規定，請求反訴被告給付應給付懲罰性違約金112萬元部分自113年2月3日起；應返還代墊費用4,165元部分自113年8月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。六、綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求反訴被告給付112萬4,165元，及其中112萬元部分自1 13年2月3日起；其餘4,165元部分自113年8月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至反訴原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。據上論結，本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第83條第1 項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日民事第一庭法　官　王佳惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日書記官　黃伊婕

2024-11-01

SCDV-113-重訴-31-20241101-1

金更一

臺灣臺北地方法院

確認買賣契約無效等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度金更一字第2號原告宋承霖柯昱任邱楨幀楊成鈞上列原告與被告王韻婷、林耿宏、王晨桓、林若蕎、張睿志、林敬智間請求確認買賣契約無效等事件，原告應於收受本裁定之日起十四日內，補正下列事項，逾期即駁回其訴，特此裁定。應補正之事項：一、請提出被告王韻婷、林耿宏、王晨桓、林若蕎、張睿志、林敬智最新戶籍謄本（非記事省略戶籍謄本），並以書狀陳報其住居所地址，以為書狀繕本之送達。二、民事起訴狀訴之聲明第一、二、三項之聲明未具體明確，縱為勝訴判決，亦無法執行，請以書狀更正： ⒈請以附表彙整附件1所示虛擬通貨買賣契約關係（需標明各該購買人、金額、時間），並請統一彙整原告宋承霖、柯昱任、邱楨幀、楊成鈞各自購買之金額（應提出計算公式）。 ⒉請以附表彙整標明被告王韻婷就附件1所示虛擬通貨買賣契約關係應各自返還原告宋承霖、柯昱任、邱楨幀、楊成鈞各之金額（應提出計算公式）。 ⒊請以附表彙整標明被告就附件1所示虛擬通貨買賣契約關係應各自連帶返還原告宋承霖、柯昱任、邱楨幀、楊成鈞各之金額（應提出計算公式）。三、請重新提出內容清晰、堪以辨識、完整無缺漏之附件1所示虛擬通貨買賣契約全部文件影本，並按被告人數提出繕本。四、民事起訴書、補正書及全部書狀之電子檔請一併傳送至電子郵件信箱：tpd0000000icial.gov.tw○○○○○○○○○○，書狀電子檔請均以「Word文字檔」寄送，勿轉換成PDF檔、純文字檔或壓縮檔等）。中華民國 113 年 10 月 24 日民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 10 月 24 日書記官鍾雯芳

2024-10-24

TPDV-113-金更一-2-20241024-1

訴

臺灣臺中地方法院

確認土地買賣契約無效

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度訴字第1813號原告張勝富訴訟代理人白永濬律師被告莊劉佳樺莊詠傑蔣雅庭李雨桑莊承憲共同訴訟代理人許博堯律師蔡權隆莊雅茵鐘梓文上列當事人間請求確認土地買賣契約無效事件，原告起訴固據繳納裁判費新臺幣(下同)18,622元。惟按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。民事訴訟法第77條之1第1、2項定有明文。查原告提起本件訴訟，係依民法第87條第1項前段規定，主張被告莊劉佳樺等7人與被告鐘梓文間所為不動產買賣契約(下稱系爭契約)為無效，而按實務上就確認訴訟乃以所確認標的起訴時之交易價額定其訴訟標的價額，則本件訴訟標的起訴時之交易價額即為被告間就系爭契約約定之買賣價額，是本件訴訟標的價額核定為28,433,171元，應徵第一審裁判費26 2,272元，扣除前繳裁判費18,622元外，尚應補繳第一審裁判費2 43,650元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定後5日內如數補繳，如逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 18 日民事第五庭審判長法官陳文爵法官陳昱翔法官陳雅郁正本係照原本作成。關於訴訟標的價額核定部分，如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀並表明抗告理由（須附抗告狀繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 10 月 18 日書記官丁于真

2024-10-18

TCDV-113-訴-1813-20241018-1