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請求損害賠償

最高法院民事判決 114年度台上字第42號上訴人朱曼甄倪平陳彥華共同訴訟代理人楊擴擧律師被上訴人台灣搜房股份有限公司兼法定代理人楊建傑被上訴人廖秀敏共同訴訟代理人陳憲政律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年8月 21日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第487號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、本件上訴人主張：被上訴人台灣搜房股份有限公司（下稱搜房公司）與其負責人即被上訴人楊建傑、董事兼執行長即被上訴人廖秀敏均明知非銀行不得向多數人或不特定人收受款項或吸收資金，約定或給付與本金顯不相當之紅利或其他報酬，仍於民國103年6、7月間召開「不動產說明會」，並在搜房公司網站刊登得以新臺幣（下未註明幣別者，均同）40 0萬元起投資英國曼徹斯特宜必思連鎖飯店（下稱IBIS投資案）之廣告（下稱系爭廣告），宣稱「保證3年、每年8%淨投報率」、「3年後由開發商加9%買回」、「等於前3年每年平均淨回報率11%」等內容，以顯不相當之報酬誘使多數人或不特定人參與投資，伊分別於第一審判決附表（下稱附表）所示時間，交付附表所示款項予被上訴人，並簽訂投資契約（下稱系爭契約）。又楊建傑、廖秀敏明知訴外人即IBIS 投資案開發商HOTEL OPTIONS LIMITED（下稱HO公司）於103 年10月14日解散，竟予隱匿而仍以與本金顯不相當之報酬誘使投資人參與IBIS投資案，並於104年5月間通知伊將更換物業管理公司為訴外人Shepherd Cox LIMITED(下稱SC公司)，保證包租條件及回報率等條件均不變，致伊陷於錯誤而簽署更換物業管理公司之文件。嗣伊於106年9月間IBIS投資案屆期後請開發商依約買回，被上訴人表示待全數投資人到期後再一併處理，迄107年1月12日伊始知HO公司已解散，致伊無法取回投資款，受有扣除已收取租金紅利後之損害。爰依民法第184條第1項、第2項、第185條、第28條、公司法第23條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，擇一聲明求為命被上訴人依序連帶給付上訴人朱曼甄、倪平、陳彥華英鎊7萬0,177元、7萬1,837元、7萬2,043元，並加計自支付命令送達翌日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：上訴人因IBIS投資案取得IBIS之租賃業權（下稱系爭產權），再與HO公司成立包租契約而收取租金，搜房公司除收取買方服務費、雜費或代收轉付英國律師服務費外，並未經手買賣價金。又HO公司於104年3月26日進入重整、108年11月15日解散，上訴人於103年8月至10月間交付附表之款項，伊並非媒介上訴人與已清算公司交易，且非能預見HO公司與SC公司間之債務履行關係，上訴人不得請求伊連帶賠償損害等語，資為抗辯。三、原審廢棄第一審所為命被上訴人依序連帶給付朱曼甄、倪平、陳彥華英鎊7萬0,177元、7萬1,837元、7萬2,043元本息　　之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，係以：楊建傑、廖秀敏依序為搜房公司之負責人、董事兼總營運中心執行長，被上訴人在搜房公司網站刊登系爭廣告，邀集投資人參與投資說明會，由業務員向不特定人招攬投資IBIS投資案，上訴人分別於附表所示時間，匯付附表之款項至如附表所示帳戶。系爭契約之締約人為上訴人、HO公司，搜房公司分別與上訴人、HO公司訂立居間契約，上訴人匯入投資款至附表所示代理HO公司收取款項之英國律師Maxwell Alves帳戶，另匯付仲介服務費、律師費至搜房公司帳戶，被上訴人未收取、分得上訴人交付之投資款，不能因HO公司日後聲請重整，由SC 公司承受HO公司關於IBIS投資案與對上訴人之權利義務，及委託被上訴人代收轉付租金予上訴人，即認被上訴人非僅仲介、居間IBIS投資案。上訴人向HO公司購買系爭產權，再回租HO公司管理以獲取租金，且於締約後已登記取得系爭產權，足徵上訴人之目的為取得系爭產權，並收取租金獲利，至 HO公司是否出租或上訴人有無登記取得系爭產權，均不影響上訴人依約得收取租金之權利，該租金係出租系爭產權之對價，非單純提供資金即可取得之報酬，HO公司亦未與上訴人約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬，不該當銀行法第29條第1項、第29條之1規定之要件。另　　上訴人於103年8月至10月間交付投資款後，HO公司始解散或重整，被上訴人就此非能預見或控制，亦不負報告義務，且與上訴人所受未能回收投資款之損害並無相當因果關係，上訴人復未證明被上訴人銷售IBIS投資案時，已預見HO公司償債能力不足以支應上訴人未來之租金報酬或HO公司顯無履約能力，難謂被上訴人未盡據實報告及妥為媒介之義務，而構成不作為詐欺。從而，上訴人依上開規定所為本件請求，均無理由，不應准許等詞，為其主要論據。四、按銀行法第29條之1「以收受存款論」之規定，旨在禁止個人或公司藉巧立各種名目之便，以顯不相當之優厚條件違法吸收社會資金，規避同法第29條第1項「非銀行不得經營收受存款業務」之禁制，致社會投資大眾投入金錢而受法所不允許之投資風險，乃將該等脫法收受存款之行為，擬制為收受存款之規定，俾保障社會投資大眾權益及經濟金融秩序，是不論自然人或法人係以何名目，凡向多數人或不特定人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬者，均擬制為上開規定所稱之「收受存款」。又該條規定所謂之「與本金顯不相當」，應參酌當時之經濟、社會狀況及一般金融機構存款之利率水準等，視其是否有顯著之超額，足使違法吸金行為滋長，以為判定。查被上訴人在搜房公司網站刊登系爭廣告，邀集投資人參與投資說明會，由業務員向不特定人招攬投資IBIS投資案，上訴人分別於附表所示時間，匯付附表之款項至如附表所示帳戶，為原審認定之事實。依系爭廣告內容記載：「……將由國際連鎖品牌Accor IBIS Budget經營的『IBIS budget hotels 』，預計於2014年8月改建完成……現在以每單位9萬英磅來說，相當於投資458萬左右即可保證前3年每年8%淨投報率，第 4年由開發商加9%買回，平均前3年每年淨回報率11%，2014 年8月完工後即開始支付保證租金……」，並註明房價英磅9萬元、第一、二、三年淨收入各8%即英磅7,200元，3年後9%即英磅8,100元，總計英磅29,700元，投資回報率33%（見支付命令卷32、33、37頁），似見被上訴人係宣稱投資人投入資金後，於西元2014年8月「IBIS budget hotels」完工後，每年均可固定獲取按投資本金8%計算之淨投報率，3年後由開發商按投資本金9%給付利潤並如數返還投資本金，不因投資人有無登記取得系爭產權、開發商有無出租及以何等價格出租該產權而有影響。倘若如此，上訴人主張：被上訴人以顯高於臺灣103年間定存利率1.37%之獲利推銷IBIS投資案，形式上雖包裝成海外不動產投資附加包租代管，實質仍係以保本保息為號召以吸收資金，應屬銀行法第29條之1規範之準收受存款業務等語（見原審卷㈡539、555、557頁），是否全然不可採，即非無進一步研求之餘地。又上訴人主張被上訴人曾通知物業管理公司更換為SC公司，保證包租條件及回報率等條件均不變，要求伊簽署更換物業管理公司之文件，並提出電子郵件、通訊內容截圖為憑（見支付命令卷113、1 15頁），另被上訴人不爭執上訴人所獲取之部分租金，係由 SC公司匯至訴外人Eternal Sum Limited設於香港匯豐銀行之帳戶，再由被上訴人逐一核對投資人之資料後進行匯款（見原審卷㈠202頁），且被上訴人因遭朱曼甄等人告訴涉嫌違反銀行法等案件，經法務部調查局北部地區機動工作站於10 7年12月20日至搜房公司進行搜索，扣得公司帳務光碟1片，該光碟內有檔名為「英國-房產客戶投資名單.XSL」之檔案，及搜房公司員工依據上開檔案就各投資案編列之明細（見原審卷㈡72頁），似見上訴人與HO公司簽立系爭契約後，被上訴人仍從事與上訴人接洽更換物業管理公司、匯付租金收益予上訴人及編列投資明細等業務。倘若無訛，能否謂被上訴人就IBIS投資案僅居於仲介、居間之地位，亦滋疑義。原判決就此未審認判斷，遽以上開理由即為不利上訴人之認定，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又原判決已敘明上訴人於原審減縮應受判決事項聲明，其主文第1項誤載為減縮前金額，應由原審裁定更正之，附此敘明。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國 114 年 1 月 16 日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官吳美蒼法官陳容正法官蔡和憲本件正本證明與原本無異書　記　官　郭詩璿中　　華　　民　　國 114 年 1 月 20 日

2025-01-16

TPSV-114-台上-42-20250116-1

金

臺灣臺北地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度金字第126號原告賴志昌梁森華共同訴訟代理人蔡浩適律師被告台灣搜房股份有限公司兼法定代理人楊建傑被告廖秀敏廖士賢上四人共同訴訟代理人陳憲政律師複代理人陳偉強律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟，經本院刑事庭裁定移送前來，本院於民國113年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告起訴時係依民法第184條、第185條、第188條、第179條、公司法第23條第2項規定聲明：㈠被告應連帶給付原告英鎊95,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣變更請求權基礎如附表編號㈠至㈣所示（見本院卷㈡第163至164頁），被告未異議而為本案言詞辯論，視為同意，應予准許，先予敘明。貳、實體方面：一、原告主張：被告楊建傑係被告台灣搜房股份有限公司（下稱台灣搜房公司）之負責人；被告廖秀敏係楊建傑之配偶，同時為台灣搜房公司執行長，於民國103年至107年間係台灣搜房公司董事。被告廖士賢係廖秀敏之胞弟為台灣搜房公司協理。楊建傑、廖秀敏共同負責接洽境外不動產商品及前開公司之決策，廖士賢則主要負責業務主管事項，同時亦參與前開公司業務決策及推行。楊建傑、廖秀敏、廖士賢均知悉除法律另有規定外，非經主管機關許可，不得經營銀行業務，亦不得以借款、收受投資、使加入為股東或其他名義，向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬，竟透過訴外人即台灣搜房公司業務人員陳美璇向原告推廣介紹Hotel Opti ons（Lymm）Limited（下稱HO公司）設計之「英國IBIS（Ly mm）Budget Hotel」（下稱系爭旅館）投資案（下稱系爭投資案），標榜非自住性不動產之單位租賃權售後包租回酬，保證支付投資人每年8％之租金收益，期滿由境外開發商以加價9％買回，再由被告以台灣搜房公司名義，透過網路廣告及召開投資說明會等方式，向多數人或不特定人宣傳、推廣，招攬投資，且楊建傑、廖秀敏、廖士賢亦知悉前揭保證獲利、買回承諾均繫於HO公司之履約能力，更已預見資本額僅有英鎊200元之HO公司並無上開履約能力，竟隱匿此等重要事實而未向包含原告在內之系爭投資案投資人告知，原告嗣於 103年5月28日透過陳美璇推廣介紹，而考量系爭投資案有保證報酬及買回，遂以英鎊90,000元之價金，購買系爭投資案之租賃權（下稱系爭投資標的），進而交付如附表一編號㈠至㈢所示共計英鎊95,600元之投資款項（下稱系爭投資款）予台灣搜房公司或台灣搜房公司指定之金融帳戶以參與投資。嗣被告知悉HO公司已於103年10月14日解散，竟隱匿此事實，並於104年5月間通知原告佯稱：系爭旅館將更換物業營理公司為Shepherd Cox Hotels Lymm Limited（下稱SC公司），新管理公司保證包租條件以及回報率等所有條件均不改變等語，並交付原告更換物業管理公司之英文版本文件，致原告陷於錯誤而簽名。嗣原告於106年9月間因系爭投資標的投資期間已滿，請開發商依約買回，然被告竟表示待全數投資人到期後再一併處理，原告直至台灣搜房公司向原告表示無法履行買回條件後，經搜尋相關資訊始悉HO公司已解散，則被告上開違反銀行法犯行及詐欺行為致原告無法取回系爭投資款，因而受有損害，爰擇一依如附表編號㈠至㈣所示之請求權基礎提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告英鎊95,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告並未因系爭投資案支出英鎊90,000元，且被告均係從事不動產經紀業務，台灣搜房公司僅係收受與仲介勞務相當之仲介服務費及必要之律師服務費，自與銀行向一般民眾收取款項之行為有別；且原告業因買賣契約取得系爭投資標的，再與HO公司成立包租契約而收取租金。本件交易之本質乃英國法上常見之售後租回交易，相當於買賣契約附加租賃契約及買回約款，與非法吸金之情形有別，被告復無違反銀行法之故意，故被告並未違反銀行法第29條、第29條之1、第125條等規定甚明。再者，被告欺瞞原告之行為與原告給付投資本金之行為間並無因果關係，自未該當刑法詐欺取財罪之要件。又原告因系爭投資案取得之利益亦應予以扣除，則扣除系爭投資標的之價值及原告所獲之租金收入後，原告並無損害存在。退步言之，原告自始即知悉系爭投資案之交易方式違反銀行法，是以，原告於103年9月間匯款之時，即已知悉其受有損害，且賠償義務人為被告，則原告遲至 111年11月15日始提起本件訴訟，自已逾消滅時效等語，資為抗辯，並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按刑事判決所為事實之認定，於為獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院 29年渝上字第1640號判決意旨參照）。因此，本院就本件事實所為之認定，即不必然受系爭刑事判決認定結果之拘束，先予敘明。　　　㈡次按銀行法第125條第1項之罪，以違反同法第29條第1項，非銀行而經營收受存款、受託經理信託資金、公眾財產，或辦理國內外匯兌業務為要件。所謂收受存款或視為收受存款，係指同法第5條之1所規定，向不特定多數人收受款項或吸收資金，並約定返還本金或給付相當或高於本金之行為；或同法第29條之1所規定，以借款、收受投資、使加入為股東或其他名義，向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬之以收受存款論之行為而言。從而，行為人如以前揭方法向不特定之多數人收受款項或吸收資金，而因其非銀行未經許可經營前揭業務者，方與該罪之構成要件相當（最高法院10 3年度台上字第2499號刑事判決意旨參照）。再按上揭規定，旨在保障存款人權益，使其免受不測之損害。又經營收受存款，屬於銀行之專業，銀行法第125條第1項所定，違反同法第29條第1項規定之非法經營收受存款業務罪，重在遏阻違法吸收資金之行為禍及國家金融市場秩序，以行為人未經特許經營銀行業務，而以同法第5條之1或第29條之1所定方式，收受款項或吸收資金為目的經營前述業務者，為其規範對象，倘行為人以商品或勞務之銷售或推廣，或為一定條件成就始返還所收受之資金，則與一般社會通念之存款不同，自不屬銀行法非法經營收受存款業務行為之型態（最高法院 113年度台上字第217號判決意旨參照）。　㈢經查，楊建傑係台灣搜房公司之負責人；廖秀敏係台灣搜房公司之董事兼總營運中心執行長；廖士賢為台灣搜房公司協理，楊建傑、廖秀敏共同負責接洽境外不動產商品及前開公司之決策，廖士賢則主要負責業務主管事項，同時亦參與前開公司業務決策及推行等情，經本院核閱本院109年度金重訴字第41號、111年度金易字第3號刑事案件（下稱系爭刑事案件）卷宗確認無訛，且為兩造所不爭執，堪信屬實；又賴志昌匯款15％購屋款項即英鎊13,500元予台灣搜房公司乙節，有卷附代收轉付收據在卷可佐（見本院卷㈠第551頁），以此金額回推原告賴志昌所交付之購屋款項即為英鎊90,000元【計算式：英鎊13,500元÷15％＝英鎊90,000元】，而原告所提出收據（見本院卷㈠第553頁）其上所載匯款予台灣搜房公司之英鎊3,800元款項為系爭投資標的之購屋處理費，且被告確實已收取購屋款項2％換算之服務費等節，均為被告所不爭執（見本院卷㈠第476頁），綜上以觀，足認原告主張：賴志昌業因系爭投資標的支出英鎊95,600元【計算式：英鎊90 ,000元＋英鎊3,800元＋（英鎊90,000元×2％）＝英鎊95,600元】等語，當屬有憑，至被告雖抗辯：並無證據證明賴志昌匯款多少服務費予被告等語，惟被告亦不爭執賴志昌確實於10 4年1至12月間因系爭投資標的獲得英鎊7,187.82元【計算式：英鎊1,797元＋英鎊1,797元＋英鎊1,797元＋英鎊1,796.82元＝英鎊7,187.82元】之收入（見本院卷㈠第377、474頁），依系爭投資案所標明之投資報酬率即每年8％（見本院卷㈠第165 頁）回推賴志昌所投資之購屋款項為英鎊89,847.75元【計算式：英鎊7,187.82元÷8％＝英鎊89,847.75元】，此核與原告所主張之購屋款項極為相近，果非賴志昌確實支出英鎊90 ,000元作為購屋款項，賴志昌又豈會獲得與以該購屋款項為基準計算之報酬相當的獲利？益徵原告主張：賴志昌因系爭投資標的支出英鎊95,600元等語，確屬有憑，是被告前揭空言抗辯，難認可採。至原告另主張：系爭投資標的均為梁森華所聯繫，並以原告共同財產為投資，故原告梁森華亦為被害人等語，然為被告所否認，惟簽立系爭投資標的相關文件者為賴志昌（見本院卷㈠第535頁），原告復未能舉證梁森華確有因系爭投資標的而為給付，則原告上開主張核屬原告2 人間之內部關係，無以認定梁森華因被告前揭招攬行為而受有損害，是原告主張被告應依如附表編號㈠至㈣所示請求權基礎對梁森華負連帶給付之責，自無可取，應予駁回。　㈣又觀諸原告所提出網站截圖（見本院卷㈠第165頁），可見台灣搜房公司所架設之網站確實載有：系爭投資案有「保證3 年，每年8％淨投報率」、「3年後由開發商加9％買回」、「等於前3年每年平均淨回報率11％」、「國際知名連鎖品牌IB IS負責經營」、「2014年8月完成後開始支付保證租金」、「交易買賣全程律師參與，房款匯入履保帳戶，確保交易安全」等語，足認原告主張：被告就系爭投資案以保證淨投報率8％，且稱3年後由開發商加9％買回、每年平均淨回報率11％等情節，招攬不特定、多數人參與系爭投資案等語，尚非無憑。惟稽之原告所提出之契約書（見本院卷㈠第523至531頁），可見與賴志昌簽立買賣契約者為HO公司，已見被告所辯台灣搜房公司與賴志昌間為居間契約乙節，確非無據；原告復自承賴志昌確實匯款2％仲介費予台灣搜房公司，且高達85 ％之購屋款項係匯入帳戶名稱為「Maxwell Alves」之銀行帳戶（見本院卷㈠第377頁），此核與被告所辯賴志昌於投資系爭投資標的時所委任之英國律師姓名（見本院卷㈠第212頁）一致，台灣搜房公司復有將其所收取15％購屋款項轉匯予上揭帳戶名稱為「Maxwell Alves」之銀行帳戶（見本院卷㈠第 593頁），綜上以觀，足認賴志昌所給付之購屋款項均係給付予該英國律師，台灣搜房公司並未保有何購屋款項，而僅獲取其與賴志昌所約定之2％仲介費，益徵被告前揭所辯，確屬實在，是以，原告既未能舉證證明賴志昌係與台灣搜房公司訂立買賣契約，難認台灣搜房公司及其員工或被告，有向其收受款項或吸收資金之情事。　㈤又參酌被告所提出之GOV.UK網站截圖（見本院卷㈠第337至340 頁；本院卷㈡第61頁），可見賴志昌確實有以英鎊90,000元之代價獲得系爭投資標的，且初始之管理公司確為HO公司，此均與被告所辯、卷內事證相符，均徵賴志昌確已獲取系爭投資標的，且賴志昌於匯款系爭投資款後，嗣簽訂投資契約，並以「投資3年，每年獲利8％淨投報率」、「3年後由開發商加9％買回」等條件為契約約定內容等情，為原告所自承在卷（見附民卷第11頁），顯見原告所獲取之前揭報酬，實係其基於與HO公司購買系爭旅館使用權，再回租該公司管理以獲取租金收益，足認原告委請台灣搜房公司媒介其與上開公司交易之目的，在於取得系爭旅館之使用權，並以權利人地位收取租金獲利，尚與銀行法第29條第1項所指交付存款予立於銀行地位之金融機構，並約定取得與本金顯不相當之紅利或利息之情形有別。　㈥原告主張：被告知悉其所推廣系爭投資案所涉投資標的，其流通性及變現性風險較自住性不動產高，不易在市場上出脫，且預見HO公司僅係資本額英鎊200元之特殊目的公司（Spe cial Purpose Vehicle，SPV），不足擔保未來租金報酬及保證買回之履約能力，且知悉非銀行不得經營收受存款業務，仍協助HO公司在我國募資，以台灣搜房公司名義，透過網路廣告及召開投資說明會等方式，向不特定人招攬投資；再以高獲利、低風險、保證獲利及還本等內容吸引投資，故被告均已涉犯違反銀行法第29條第1項、第29條之1規定等語。然資本額為英鎊200元，然屬現代商業活動常態，無以遽認被告有何違反銀行法之行為。另依其上開所述可知被告及台灣搜房公司係向不特定人或投資人介紹、推廣至英國投資系爭投資案，尚無為台灣搜房公司招攬投資、收受存款、及其他受託經理信託資金、公眾財產或辦理國內外匯兌等銀行業務，自無從僅憑原告所提出名片、網站截圖、匯入匯款交易憑證、契約、電子郵件截圖、代收轉付收據、收據（見本院卷㈠第163至184、379至408、523至553頁），即認被告有違反銀行法第29條、第29條之1規定向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金之舉。另參酌原告與HO公司締約之權利義務關係乃側重取得商品及透過用益商品而獲利等情，堪認系爭投資標的縱有獲利8％不等之約定，仍與當地交易常情無違，不能僅依一般銀行業者辦理定存利率而認其過高。原告既未舉證證明賴志昌向HO購得系爭投資標的回租後可收取上開租金收益，有何顯然過高之情事，自難認與其投資本金顯不相當。準此，可認原告提出之前開證據資料，尚不足以證明台灣搜房公司及其員工或被告有何違反銀行法第29條之1規定之吸收資金之事實存在。　㈦至原告另主張被告從未告知HO公司進入重整由SC公司接手，被告知悉HO公司已經解散並進入重整程序，已無履約能力，卻未告知賴志昌，致賴志昌遲至104年4月15日知悉HO公司解散情事，此亦屬詐欺行為等語。然則，賴志昌係於103年5至 9月間匯款系爭投資款，此為原告所自承（見本院卷㈠第377 頁），可認賴志昌至遲已於103年9月間完成參與系爭投資案之行為，足認HO公司解散或重整之事實係發生在賴志昌完成投資系爭投資案之行為後，果此，依此時序關係，顯見原告主張之上情，核與賴志昌前已給付之系爭投資款，進而主張受有系爭投資款未能回收之損害間，難認有相當因果關係。是以，原告前揭主張，亦非可採。　㈧從而，賴志昌既未能舉證證明被告有何違反銀行法、詐欺等不法行為存在，賴志昌基於民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第188條第1項、公司法第23條第2項規定，請求被告連帶負侵權行為損害賠償責任，亦屬無據。　㈨至原告主張：台灣搜房公司應依民法第179條規定返還系爭投資款予賴志昌等語。惟按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上字第2 198號判決意旨參照）。是原告依不當得利之法律關係對被告為請求時，即應舉證證明台灣搜房公司係無法律上之原因而受有利益，並因此導致原告受有損害。查，本件原告除不能證明賴志昌所簽立之契約係受台灣搜房公司詐騙而簽立，則各契約既未經原告予以解除，仍屬合法有效，則台灣搜房公司收受2％買方服務費，自非無法律上原因，又原告所支付購屋款項並非由台灣搜房公司所保有，此經本院認定如前，而律師費用依約亦非係支付予台灣搜房公司，已難認台灣搜房公司受有購屋款項、律師費用等利益，至台灣搜房公司因其與HO公司約定而受有賣方傭金之利益，此亦與賴志昌之給付無直接因果關係。從而，賴志昌既未能就本件之給付，被告係無法律上之原因而受有利益，並因此導致賴志昌受有損害等節提出事證以佐其說，其此部分主張，自難遽予採信。四、綜上所述，原告依如附表編號㈠至㈣所示請求權基礎，請求被告連帶給付英鎊95,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　林瑋桓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳智暉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余沛潔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李云馨附表：編號被告請求權基礎㈠台灣搜房股份有限公司民法第188條第1項、第179條。㈡楊建傑民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、公司法第23條第2項。㈢廖秀敏民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第188條第1項。㈣廖士賢民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第188條第1項。附表一：編號投資項目投資金額㈠被告2％仲介費英鎊1,800元㈡購屋處理費英鎊3,800元㈢購屋款項英鎊90,000元

2025-01-15

TPDV-112-金-126-20250115-2

簡上

臺灣橋頭地方法院

給付仲介費用

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第63號上訴人盧慈香即台塑企業社被上訴人 000（即000承受訴訟人） 000（即000承受訴訟人） 000（即000之承受訴訟人）上一人之訴訟代理人温寶英上列當事人間請求給付仲介費用事件，上訴人對於民國113年2月 29日本院112年度旗簡字第223號第一審判決，提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。　　被上訴人應於繼承丙○○遺產範圍內，連帶給付上訴人新臺幣151, 200元，及自民國112年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人於繼承丙○○遺產範圍內，連帶負擔。　　事實及理由壹、程序事項　㈠本件被上訴人乙○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。　㈡按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。本件被上訴人丙○○於起訴後之民國113年4月21日死亡，其繼承人為長女乙○○、次男丁○○、配偶甲○○（長男戊○○聲請拋棄繼承，經臺灣高雄少年及家事法院以113年度司繼字第4048號准予備查，簡上卷第195頁），經上訴人於113年5月10日具狀為其等聲明承受訴訟等情，有上訴人之民事補呈證物狀、丙○○ 及其繼承人之戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（簡上卷第63 頁至第73頁），合於前揭規定，應予准許。　㈢次按第二審上訴程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平，並經當事人釋明其事由者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。依同法第4 36條之1第3項規定，於簡易訴訟上訴程序準用之。經查，上訴人於上訴後始提出丙○○於111年7月7日書寫之文書內容（簡上卷第41頁），及其與丙○○、甲○○於111年7月11日交談之錄音譯文及光碟（簡上卷第121頁至第151頁），核屬第二審提出之新攻擊防禦方法。本院考量基於紛爭一次解決，期能透過本件訴訟程序解決兩造之爭議，並避免紛爭再燃而使兩造額外負擔勞力、時間及費用等程序利益，應認如不許上訴人提出上開內容，有顯失公平之情事，故應准許上訴人提出前開新攻擊防禦方法。貳、實體事項　一、上訴人起訴主張：丙○○為高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其先前委託上訴人仲介出售系爭土地，並經上訴人居間介紹予訴外人000而於111年7月6日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書）完成。未料，丙○○事後反悔、拒絕履約，更與其兄弟即訴外人傅兆勇、傅兆聰基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於111年7月28日前往高雄市政府地政局美濃地政事務所以書狀遺失為由申請補發系爭土地之所有權狀，同時將系爭土地辦理預告登記予傅兆聰、傅兆勇，致系爭土地無法順利過戶予000。惟上訴人已完成仲介行為且丙○○已簽訂系爭契約書，上訴人自得依法請求被上訴人給付仲介費新臺幣（下同）151,200元，爰依民法第5 68條規定及兩造服務費確認單之法律關係提起本訴，請求被上訴人給付仲介費用等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人151,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被上訴人未於原審言詞辯論期日到場，惟據其所提書狀則以：丙○○並未委託上訴人出售系爭土地，上訴人所提之服務費確認單亦非丙○○親自簽名、蓋章，系爭土地係丙○○之子丁○○ 在未告知丙○○之情況下，私下與甲○○欲將系爭土地變賣予他人，故買賣之事並不存在，上訴人之主張無理由等語置辯。並於原審聲明：㈠上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、原審審理結果，認上訴人未舉證丙○○有同意讓甲○○代理出售系爭土地，且丙○○本人亦未親自簽立或授權他人簽立服務費確認單而同意給付上訴人仲介費用，則上訴人請求未實際參與系爭土地買賣之丙○○給付仲介費用151,200元，自無理由，而為上訴人敗訴之判決。　㈠上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳：丙○○確實有委託甲○○代理出售系爭土地，甲○○並取得丙○○印鑑證明、印鑑章及系爭土地所有權狀，再於111年7月6日代理丙○○與000簽訂系爭契約書，嗣丙○○、甲○○分別於同年月7 日、11日共同前往上訴人辦公室表示系爭土地係祖產，其等因出售祖產遭受親族很大的壓力，不得已要終止系爭契約書，而由傅氏兄弟購買，並同意賠償違約金170,000元、買賣總價6%服務費226,800元，合計396,800元，且傅氏兄弟會負責上開違約金、服務費等費用，並約定於111年7月16日前來上訴人處所辦理解約。惟屆期僅000母女到場，丙○○、甲○○ 均未前來辦理解約，反而夥同傅氏兄弟謊報權狀遺失，辦理預告登記，藉以逃脫給付違約金、服務費等費用，觸犯使公務員登載不實罪，業經鈞院刑事庭以113年度簡字第154號刑事簡易判決確定。另丙○○係因其子丁○○以系爭土地設定抵押，向民間借貸不堪負荷重利，系爭土地將遭拍賣，其等兄弟亦不願幫忙，為解決債務免遭拍賣，情況緊急，方委託上訴人出售，而上訴人亦大力行銷及廣告，終覓得買方000。是丙○○違約不履行契約，理應給付上訴人成交總價6%之仲介服務費及違約金，然上訴人僅向被上訴人請求其應給付之4%仲介服務費等語。並於本院聲明：⒈原判決撤銷；⒉被上訴人應給付上訴人151,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。　㈡被上訴人乙○○則援引原審答辯，另補充：伊有繼承丙○○之財產，惟不清楚本件案情，不知怎麼答辯等語。　㈢被上訴人甲○○則援引原審答辯，另補充：因丁○○積欠地下錢莊債務，懇請甲○○偷丙○○系爭土地之所有權狀，然後才去與上訴人接洽想偷賣系爭土地，嗣丙○○一直請甲○○去跟上訴人拿回系爭土地所有權狀，故丙○○根本沒有要出售系爭土地，更未曾委任甲○○出售系爭土地，且系爭契約書竟約定12月底價金才會全部給付完畢，但那時系爭土地早已被拍賣，非常不合理，是上訴人找的應是假買家等語。並於本院聲明：上訴駁回。　㈣被上訴人丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、兩造不爭執之事項　㈠丙○○之配偶為甲○○。甲○○以丙○○代理人之身分，於111年7月6 日簽訂如證物3所示之土地買賣契約書（即系爭契約書，旗簡卷第21頁至第29頁）。　㈡旗簡卷第61頁所示之服務費確認單有丙○○、甲○○之簽名、用印，並記載簽約日期為111年7月6日。　㈢簡上卷第41頁所示手寫紙上有丙○○之簽名，並記載日期為111 年7月7日，記載內容：「擬終止111年7月6日所簽土地所有權買賣契約乙案。理由：㈠地主本人丙○○因罹患巴金森氏症（行動不便）才委託吾妻甲○○前往旗山辦理。㈡本人看到所簽的契約書內容不符合本意（價差太大太便宜）。㈢墓園的完整性問題爭議不休為了家族及兄弟姊妹的和諧關係維繫，還是選擇不賣為上策。中止買賣契約是項痛苦的抉擇，也是我難言的苦衷，懇請貴公司諒解，准予所請。」等語。　㈣如臺灣橋頭地方檢察署111年度他字第3856號卷第27頁所示之授權書有丙○○、甲○○之簽名、用印，並記載日期為111年7月 6日。　㈤丙○○涉犯偽造文書罪嫌，經本院橋頭簡易庭以113年度簡字第 154號刑事簡易判決其共同犯使公務員登載不實文書罪，處拘役55日，如易科罰金，以1,000元折算1日，緩刑2年，並應向公庫支付30,000元。　㈥丙○○、乙○○於111年7月20日以旗山四保郵局存證號碼39號存證信函（旗簡卷第49頁）向上訴人表示系爭買賣契約無效，上訴人則於111年7月21日以旗山大洲郵局存證號碼7號存證信函（簡上卷第37至39頁）回覆，表示系爭買賣契約既未解約，請丙○○依約履行。　㈦上訴人、甲○○、丙○○有為111年7月11日談話，其錄音譯文如簡上卷第121頁至第151頁所示。五、本件之爭點　㈠丙○○有無授權甲○○代理其委託上訴人出售系爭土地？　㈡上訴人依民法第568條及兩造服務費確認單之法律關係，請求被上訴人給付仲介費151,200元，有無理由？六、本院得心證之理由　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項亦均有所規定。經查，上訴人主張丙○○有委任甲○○請上訴人出售系爭土地，並經上訴人居間介紹後，由甲○○代理丙○○與000簽訂系爭契約書等情，固有服務費確認單、系爭契約書可佐（旗簡卷第19頁至第29頁），惟經甲○○否認丙○○有授權之事實，且經甲○○陳稱服務費確認單、系爭土地買賣契約上之「客戶簽章」、「賣方」欄位上之「丙○○」簽名，均係由甲○○以代理人之名義擅自代簽等語，揆諸前揭說明，自應由上訴人就甲○○有獲得丙○○之授權、同意而簽立服務費確認單、系爭契約書乙事，負舉證責任。　㈡復依上訴人於本院審理中提出丙○○於111年7月7日書寫之文書內容，其上記載：「擬終止111年7月6日所簽土地所有權買賣契約乙案。理由：㈠地主本人丙○○因罹患巴金森氏症（行動不便）才委託吾妻甲○○前往旗山辦理。㈡本人看到所簽的契約書內容不符合本意（價差太大太便宜）。㈢墓園的完整性問題爭議不休為了家族及兄弟姊妹的和諧關係維繫，還是選擇不賣為上策。中止買賣契約是項痛苦的抉擇，也是我難言的苦衷，懇請貴公司諒解，准予所請」等語（下稱甲文書，簡上卷第41頁），為兩造所不爭執（如不爭執事項㈢所示），且甲文書上之文字係丙○○本人所親自書寫等情，業經丙 ○○之子戊○○、女兒乙○○及甲○○於審理中自陳在卷（簡上卷第 157頁、第251頁），堪認丙○○曾親自書寫甲文書表明其有授權甲○○出售系爭土地，嗣因出售價格過於便宜，又礙於親族間之爭議，方選擇解除系爭契約至明。　㈢又依上訴人於本院審理中提出其與丙○○、甲○○於111年7月11 日交談之錄音譯文及光碟（簡上卷第121頁至第151頁），上訴人稱「那個傅先生（指丙○○），你仔細聽，我們跟人家買賣契約，你要知道，買賣契約不是兒戲，那我們跟他們人家簽了合約（指系爭契約）就是要照合約走……那現在你不賣給他，對不對，你就是要讓他罰一倍，這個案件是已經成交的東西……那如果說你們小叔要買，我那天也講得很清楚，你小叔就是必須解約違約，什麼都付清楚」、「不要賣很單純嘛，就違約金讓人家罰嘛，該給公司的仲介費就給我們了」等語，甲○○稱：「他（指丙○○）有十個姊妹們，你看他有寫一個這個啦（指甲文書），來給你看，盧姐（指上訴人），我這樣也對不起他們的那個姊妹阿」等語，丙○○稱「現在講的就是說我這個土地阿（指系爭土地），賣出去深一點多……他們來七八個，有堂兄、堂弟還有……這樣一來的話，他們逼我，我一定不能賣，賣給外面的人」等語，上訴人稱「他們八個人不准你賣就對了？」，甲○○稱「對！」等語，經上訴人再確認「關鍵你現在就是說你要違約不賣了」，丙○○回稱「對，違約不賣了」等語，上訴人隨即稱「好，你違約不賣…… 一般服務費是4%……所以你必須給我們公司是151,200元」、「那你們今天都來表示不賣了，我們就來約對方，要約禮拜六幾點呢？」，甲○○稱「約下午好了」、「那就7月16日下午」，上訴人稱「那我們就約禮拜六，7月16日日下午3點，來這邊解約，來解約的話你要把錢帶好喔」等語，而前開錄音譯文及光碟內容，經本院當庭撥放後，業據甲○○於審理中陳稱：是我、丙○○與上訴人間之對話等語（簡上卷第251頁），足見丙○○、甲○○確有於111年7月11日至上訴人處討論系爭契約之解約事宜，丙○○更主動出具甲文書，表達欲解除契約之決心，且遍觀上開錄音譯文，均未見丙○○向上訴人反應本件係甲○○違反其意願擅自出售系爭土地，僅稱其係礙於親族壓力，不願繼續出售系爭土地，其等並相約111年7月16日與買方000討論解約事宜，是丙○○、甲○○顯不否認系爭契約成立之真正性。據此，甲○○應係有得丙○○之授權而出售系爭土地，至為灼然。　㈣系爭契約既經丙○○、000所簽立，上訴人作為居間人，於系爭契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，而本件上訴人之居間報酬為151,200元乙節，業經上訴人於前開錄音譯文中告知明確，並有服務費確認單可佐（旗簡卷第61頁），堪信屬實，是上訴人依民法第568條及兩造服務費確認單之法律關係，請求被上訴人給付仲介費151,200元，應有理由。七、綜上所述，上訴人民法第568條、兩造服務費確認單及民法第1148條、第1153條第1項之法律關係，請求被上訴人應於繼承丙○○遺產範圍內，連帶給付仲介費151,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即112年10月13日，旗簡卷第37頁之送達證書參照）至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。上訴人雖漏未更正該仲介費應由被上訴人於繼承丙○○遺產範圍內連帶給付之，惟按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條第1項本文、第2項及第1153條第1項分別定有明文。又適用法律屬法院之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束，爰由本院依前揭規定，認被上訴人應於繼承丙○○遺產範圍內，就該仲介費之債務對上訴人負連帶清償責任。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳芸葶　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊凱婷以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊芷心

2025-01-15

CTDV-113-簡上-63-20250115-1

補

臺灣臺北地方法院

退還仲介服務費等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第21號原告簡远上列原告與被告住商不動產住商實業股份有限公司間請求退還仲介服務費等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後五日內，繳納第一審裁判費新臺幣肆仟貳佰肆拾伍萬伍仟伍佰元，逾期即駁回原告之訴。　　理　由一、按原告起訴不合程式，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1 項第6款定有明文。又因財產權而起訴，應依訴訟標的金額或價額，按同法第77條之13所定級距之訴訟費用徵收標準計算及繳納裁判費，此為必備之程式。二、本件原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）62億4,750萬元，乃因財產權而涉訟，惟未據繳納裁判費。查本件訴訟標的金額為62億4,750萬元，應徵第一審裁判費4,245萬5,500元。茲限原告於本裁定送達後5日內如數向本院繳納，逾期未繳，即駁回其訴。三、依法裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　1　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2025-01-14

TPDV-114-補-21-20250114-1

訴

臺灣臺南地方法院

履行債務

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1689號原告洪何美蓮何美雀何美柑何宥溱何玉玲共同訴訟代理人郁旭華律師被告咏隆機電工程有限公司法定代理人施美如訴訟代理人王朝揚律師上列當事人間請求履行債務事件，於民國113年12月20日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應分別給付原告每人各新臺幣42萬6842元，及各自民國113 年9 月26日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告各以新臺幣14 萬2280元為被告供擔保後，得就其第一項金額為假執行。但被告如對各原告各以新臺幣42萬6842元預供擔保，得對該預供擔保之原告免為假執行。　　事實及理由一、原告主張　㈠原告共有之臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱【系爭土地】）前委由原告手足何純縈為代理人與訴外人和典不動產企業社（下稱【和典企業社】，原獨資商號，於民國112 年8 月9 日〈日期下以「00.00.00 」格式〉變更為合夥）於110.0 5.28簽訂土地專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書（下合稱【系爭專任委託銷售書】，與本件相關條款節錄如附表，以下各契約同）委由該社仲介出售系爭土地，經該企業社營業員陳世昌媒介被告後，兩造於110.10.21簽訂土地買賣契約書（下稱【系爭土地買賣契約書】），並支付簽約款新臺幣（下同）450 萬元，惟其後被告無法依約於111.01.2 5 支付餘款（銀行貸款及交屋款），經原告催告仍未給付。嗣兩造經協議解約，原告同意拋棄沒收被告已付價金450 萬元之權利，被告同意負擔爾後原告遭和典不動產企業社提起請求仲介服務費訴訟之經法院判決確定給付之全部金額，兩造即於111.05.12 簽訂土地買賣解除契約（下稱【系爭解除買賣契約書】）。　㈡系爭解除買賣契約書第3 條約定真意　⒈本條雖記載「爾後如和典不動產企業社營業員陳世昌對賣方提起訴訟追討仲介服務費時，經台南地方法院判決仲介服務費金額，則由買方全部負擔，但未經取得買方同意，賣方不得擅自同意其判決金額。」，惟兩造簽訂系爭解除買賣契約書時，雙方無法律專業，是該條款約定真意，查係：　⑴所稱「如和典不動產企業社營業員陳世昌對賣方提起訴訟追討仲介服務費時」，因系爭專任委託銷售書之契約當事人為和典企業社，陳世昌則係該企業社負責該契約之業務員，故本句真意係指「和典不動產企業社對原告提起訴訟追討仲介服務費時」。　⑵所稱「經台南地方法院判決仲介服務費金額」，因確定判決始為事件最終確定賠償金額，故本句真意係指「經法院判決確定之金額」。　⑶所稱「但未經取得買方同意，賣方不得擅自同意其判決金額。」，因判決如經確定即有既判力與拘束力，即無原告與被告能否同意該確定判決餘地，故本句真意係指「原告若欲與和典不動產企業社和解，其和解金額應經被告同意」。　　依上開　⒉是本條真意應為：倘日後和典不動產企業社對原告提起訴訟追討仲介服務費時，經法院判決確定原告應給付時，被告願全部負擔。　㈢嗣和典企業社依系爭專任委託銷售書第6 條第1 項約定起訴請求原告給付仲介服務費180 萬元（即系爭買賣契約價金45 00萬元之4%）及遲延利息，雖經本院駁回其一審之訴，惟由臺灣高等法院臺南分院廢棄原審判決改判：原告應給付和典企業社180 萬元及自110.10.22 起至清償日止按法定利率（週年利率5%）計算之遲延利息（該院112 年度上字第63號），再由最高法院於113.08.22 裁定駁回上訴確定（該院113 年度台上字第1174號，以上判決下合稱【系爭和典服務費確定判決】、該訴訟下合稱【系爭和典服務費訴訟】）。原告即依判決金額，於113.09.11 給付和典企業社仲介服務費與遲延給付利息及訴訟費用等合計共215 萬6233元。　㈣原告依系爭和典服務費確定判決應賠償和典企業社，且被告於系爭和典服務費訴訟經訴訟告知，依系爭解除買賣契約書第3 條約定，被告自應負擔系爭和典服務費確定判決應賠償額。爰依該條款約定，請求被告賠償原告依系爭和典服務費確定判決已給付之：①仲介服務費180萬元及110.10.22-113. 09.06 之遲延利息25萬8934元（合計共205萬8934元）、②原告因該訴訟敗訴確定應負擔之敗訴訴訟費用共7 萬5280元（一審1 萬8820元、二審及三審均為2 萬8230元）。以上①、② 合計共213 萬4214元。另該筆債權金額其給付可分，而原告有數人，爰併依民法第271 條規定，請求被告將該筆債權金額均分給付各原告及均自受請求日即起訴書送達翌日（即11 3.09.26 ）按法定利率（週年利率5%）計算之遲延利息。茲聲明：如本判決主文第1 項所載、原告均願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：　㈠原告以系爭解除買賣契約書第3 條約定主張被告應給付原告依系爭和典服務費確定判決給付和典企業社之服務費（含遲延利息）與敗訴訴訟費用。惟解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。依該契約內容：　⒈該契約書第3 條記載「爾後如和典不動產企業社營業員陳世昌對賣方提起訴訟追討仲介服務費」，係分別載明「和典不動產企業社」、「營業員陳世昌」、並於上開文字下加註底線，可認當時雙方真意係針對和典企業社就系爭土地交易之承辦人員「陳世昌」所為之約定。　⒉又該契約書於前言先載明「買賣雙方約定前往和典不動產企業社營業處協議解除買賣契約」，後於契約第3 條記載「和典不動產企業社營業員陳世昌」，是該契約顯係區分企業社與陳世昌，亦足以證明該契約書第3 條係限於陳世昌對原告提起訴訟追討服務費之情形，原告顯係扭曲該契約文字。　⒊另該條已經載明「台南地方法院判決仲介服務費金額」，文義上顯屬特定本院判決，無須再為解釋探求，原告將其解釋為「經法院判決確定原告應給付」，顯係曲解文義。　㈡原告以系爭和典服務費確定判決，請求被告給付原告支付和典企業社之款項，因非該當系爭解除買賣契約書第3 條約定要件，其請求無理由。爰聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷　㈠本件兩造就原告委由和典企業社居間出售系爭土地與被告，其後兩造合意解約，而先後與和典企業社、被告簽訂附表之各該契約，以及和典企業社對原告起訴請求支付服務費取得系爭和典服務費確定判決並已由原告支付服務費（含遲延利息）與訴訟費之事實，均無爭執，雙方僅爭執原告得否依系爭解除買賣契約書第3 條約定請求被告給付原告依系爭和典服務費確定判決支付之服務費（含遲延利息）與訴訟費。　㈡按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院104 年度台上字第1575號民事判決要旨參照）。經查：　⒈依附件之系爭專任委託銷售書第6 條第5 項第1 款約定，參照系爭和典服務費確定判決、本院調閱之和典企業社與被告另案服務費訴訟（本院112 年度訴字第2014號），本件兩造係未經和典企業社同意即合意解除契約，和典企業社即：① 依系爭專任委託銷售書第6 條第5 項第1 款約定起訴請求原告支付服務費，而經系爭和典服務費確定判決判命原告應支付該社服務費、②另依其與被告於110.09.29 簽訂之買方議價委託書，以被告未經同意即合意解除契約起訴請求被告應依約支付服務報酬90萬元（即約定之成交總價2%），經雙方於113.01.25 以45萬元成立訴訟上和解。　⒉依附件之系爭土地買賣契約書第8 條約定、原告寄發被告催告給付銀行貸款及交屋款履約之存證信函，本件係被告有無法依約支付銀行貸款及交屋款之違約事由，是原告原係得依系爭土地買賣契約書第8 條約定沒收被告已交付之簽約金45 0 萬元再依系爭專任委託銷售書第7 條第2 款約定自沒收款中撥付180 萬元與和典企業社為服務報酬，依此操作結果原告獲有270 萬元違約金之獲益。　⒊然原告卻於未經和典企業社同意下與被告簽立系爭解除買賣契約書，同意放棄沒收該450 萬元違約金之權利（即放棄27 0 萬元獲益），並附加該契約書第3 條之如原告其後遭和典企業社訴追服務費時由被告負擔法院判決金額之條款，基於系爭買賣契約之履約與違約之雙方經濟利益，原告顯無於放棄對被告之沒收違約金獲益（270 萬元）之狀況下又必須負擔應支付和典企業社服務費（180 萬元）之不利益，是顯見該第3 條約定之真意，係：兩造就原告因簽訂系爭解除買賣契約書所致之將來可能受和典企業社依系爭專任委託銷售書第6 條第5 項第1 款起訴請求服務費（180 萬元）所受之法院判決應給付金額與訴訟成本之不利益，合意均應由被告承擔。如此解釋，始符合公平與通常社會常理。　⒋基於上開解釋原則，系爭解除買賣契約書第3 條約定之被告應負擔範圍，除包含法院確定判決認定原告依該條款應給付和典企業社之服務費之本金金額外，另包括原告為免除或降低支付和典企業社請求金額而進行訴訟之必要訴訟費用與因此所發生之遲延給付利息。　⒌綜上所述，原告依系爭解除買賣契約書第3 條約定，得請求被告給付原告就系爭和典服務費確定判決應給付該社金額以及原告因該訴訟支付之必要費用。被告辯稱該條約定僅適用該社營業員陳世昌起訴請求及本院判決之辯詞，無從採認。　㈢被告應給付金額之認定　⒈依前述說明，原告得就附表和典企業社收據（113.09.11 ）所載之給付款項（共215萬6233元）請求被告依約償還，而原告現僅請求該收據中之系爭和典服務費確定判決判命之服務費本金與遲延給付利息（合計205萬8934元）、系爭和典服務費訴訟之敗訴訴訟費用中之歷審裁判費（合計7萬5280 元），並依民法第271 條規定按原告人數均分給付，自為有理由。　⒉又其請求自被告受請求（即起訴書送達）翌日起之依民法第2 29條第2項、第233 條第1 項、第203 條規定之遲延利息，亦屬有理由，應併予准許。四、從而，原告依依系爭解除買賣契約書第3條約定、民法第271 條規定，請求被告給付各原告如主文所示之金額與自起訴狀送達受請求之翌日起之法定遲延利息，為有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔　　本件原告全部勝訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命由被告負擔訴訟費用。六、假執行部分　㈠原告聲明願供擔保請准宣告假執行，而被告未釋明有因假執行恐受不能回復之損害（即無民事訴訟法第391 條規定之事由），爰依民事訴訟法第390條第2 項規定，定如主文所示之擔保金額准許之。　㈡被告聲明願供擔保請准宣告免假執行，爰依同法第392 條第2 項規定，定被告如主文所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。七、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻附表：【土地專任委託銷售契約書】、【契約內容變更同意書】．甲方：何純縈．乙方：和典不動產企業社（負責人：方思賢）　營業員：陳世昌［土地專任委託銷售契約書］（110.05.28）　第一條：委託標的：台南市○○區○○段0000地號（面積495.63㎡）　第二條：委託銷售總價格：新台幣4980萬元　第三條：委託銷售期間自民國110年5 月28日起至110年12月31日止。　第六條：服務報酬（節錄）　　　　　一、甲方同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之肆（含稅）支付乙方服務報酬之義務（最高不得超過中央主管機關之規定），並於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬之全部，或自履保帳戶中撥款支付，而乙方應開立統一發票為憑據。　　　　　五、簽訂書面買賣契約後，如有下列情事，依各該款規定收取服務報酬：　　　　　　㈠未經乙方書面同意，甲方逕與買方合意解除契約，或因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約、無法繼續履行契約者，仍應支付約定服務報酬。　　　　　　㈡因不可歸責乙方之事由，而有書面買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。　　　　　　㈢但因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方就所沒收價金應依第七條第二項之約定給付服務支出費用。　第七條：授權代理收受定金及買方違約金（節錄）　　　　　二、甲方自買方沒入定金或受有違約金時．應就該定金或違約金給付乙方百分之50之金額（不得逾50%），做為該次委託銷售之「服務支出費用」（乙方不得再收取服務報酬），且支付金額不得逾約定之服務報酬。　　　［契約內容變更同意書］（110.05.28）　經雙方同意變更部分條款如下：　一、委託總價額變更　　　買賣：總價額變更為新台幣4500萬元。　【土地買賣契約】（110.10.21）．買方：咏隆機電工程有限公司（負責人：施自福）　買方代理人：施乃方．賣方：洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲　賣方代理人：何純縈第二條：買賣總價款新台幣4500萬元整。條三條：買賣價款付款約定：（節錄）　　　　簽約款：450萬元　　　　備證款：- 　　　　銀行貸款及交屋款：2700萬元　　　　　　　　⑷買方辦理銀行貸款，約定最遲於111年1月25日　　　　尾款　：- 第八條：違約罰則（節錄第1項買方違約）　　　買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。【註：台南大同路第68號存證信函（節錄）】　咏隆僅支付簽約款450萬元，並取得土地所有權狀後，竟未依約於相當期限內支付土地增值稅1350萬元，復位依約於111.01.25前完成銀行貸款或支付第三期款2700萬元，已違反契約第3條第3、4項約定。【土地買賣解除契約】．買方：咏隆機電工程有限公司／負責人：施自福　買方代理人：施乃方．賣方：洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲　賣方代理人：何純縈［土地買賣解除契約］．買賣雙方於110年10月21日簽立買賣契約，不動產標的物位於台南市○○區○○段0000地號，面積495.36平方公尺，權力範圍，全部。．買賣總價款新台幣肆仟伍佰萬元整，簽約款新台幣肆佰伍拾萬元整，買方已存入陽信銀行信託專戶。．於中華民國111年5月12日，買賣雙方約定前往和典不動產企業社營業處協議解除買賣契約，協議內容如下：　賣方同意解除買賣契約，並買賣雙方均拋棄其餘請求。　雙方承諾且擔保，自本終止合約簽訂日起，雙方不得再以任何管道或方式，就本合約之終止或任何因終止而發生之費用或補償，向任何方提起任何法律上或非法律上之請求或主張。　爾後如和典不動產企業社營業員陳世昌對賣方提起訴訟追討仲介服務費時，經台南地方法院判決仲介服務費金額，則由買方全部負責，但未經取得買方同意，賣方不得擅自同意其判決金額。　恐口無憑，特立此契約為證。．註：本件解除契約後土地所有權狀正本5 份已取回　何純縈　和典企業社收據（113.09.11）茲收到洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲給付新台幣215萬6233元無訛。明細如下： ⒈本金+利息：2,058,934元（利息計算110.10.22-113.09.06） ⒉一審裁判費：18,820元 ⒊二審上訴裁判費：28,230元 ⒋三審律師費：30,000元 ⒌提存規費：500元 ⒍假執行執行費：16,139元 ⒎假執行地政規費：540元 ⒏假執行鑑定費：3,070元 ※以上本金、利息暨相關費用即1-8 合計2,156,233元。　上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-01-10

TNDV-113-訴-1689-20250110-1

朴簡

嘉義簡易庭(含朴子)

損害賠償

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度朴簡字第228號原告張旺順被告安程不動產經紀有限公司法定代理人許琳被告黃莘宜聯霸國際股份有限公司法定代理人陳建憲上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告黃莘宜經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第433條之3規定，依職權一造辯論而為判決。二、原告主張：原告於民國113年5月間與訴外人誠昱不動產仲介有限公司（下稱誠昱公司）簽訂買賣議價委託書並出價新臺幣（下同）420萬元欲購買訴外人侯文宗所有坐落嘉義縣○○ 市○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地），並繳交議價保證金5萬元，誠昱公司則與被告安程不動產經紀有限公司（下稱安程公司）及其業務主任即被告黃莘宜間，簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地。黃莘宜於113年6月4日通知並要求原告需調高出價470萬元，才能據以與地主洽談，故原告於同日將出價額調高為470萬元，黃莘宜又於同年月20日通知誠昱公司，地主底價為510萬元後，原告於同日再將出價額調高為510萬元，此即對地主開價510萬元之要約為承諾之意思表示，買賣契約即有效成立，原告為求慎重，將調高至510萬元之議價委託書，同時告知黃莘宜，然黃莘宜卻通知誠昱公司，地主後悔下架不賣。原告另於同年7月1 6日接獲地主侯文宗通知原告行使優先購買權之存證信函，原告並於同年月18日以存證信函回覆侯文宗，表示願以520 萬元優先購買系爭土地，惟聯霸國際股份有限公司（下稱聯霸公司）卻要求原告給付仲介費312,000元並扣留土地權狀，原告迫於無奈經磋商後給付156,000元，原告認為議價保證金5萬元、買賣價差10萬元、仲介費156,000元均不合理，致原告受有損害，茲將原告請求金額及項目臚列如下：　㈠安程公司、黃莘宜應連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領：　　因黃莘宜通知誠昱公司，地主願以510萬元出售之要約及原告回覆願以該價格購買之承諾時，雙方意思表示合致，土地買賣契約即已成立，依買賣議價委託書之約定，若議價成功，賣方違約不賣，賣方加倍退還買方保證金，且該性質應屬定金，類推適用民法定金之規定亦須加倍返還，故依民法第 242條規定，安程公司、黃莘宜應加倍返還5萬元予誠昱公司，由原告代為受領。　㈡安程公司、黃莘宜應連帶賠償原告10萬元：　　黃莘宜於113年6月30日通知原告，表示因地主不賣，然並非如此，黃莘宜仍繼續為侯文宗居間出售系爭土地，爾後安程公司、黃莘宜並於同年7月2日與訴外人盧昆佑簽訂系爭土地買賣契約，故黃莘宜之不法行為，除違反與誠昱公司間之物件流通協議書外，並侵害原告對買賣系爭土地之期待權，實屬故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，依民法第184 條第1項後段之規定，對黃莘宜請求賠償買賣價金差額10萬元，安程公司則依民法第188條第1項前段負連帶賠償責任。　㈢聯霸公司及安程公司應連帶給付原告156,000元：　　原告購得系爭土地係行使農地重劃條例第5條規定之優先購買權所致，與安程公司、聯霸公司間並無任何委託之法律關係存在，156,000元之仲介費非屬本案優先購買同一條件之範圍，其並未明訂於買賣契約中，故其等受領原告支付156, 000元之仲介費並無法律上原因，依民法不當得利及不動產經紀業管理條例第19條之規定，應返還予原告。　㈣爰依上開規定提起本件訴訟等語，並聲明：1.安程公司及黃莘宜應連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領。2.安程公司及黃莘宜應連帶賠償原告10萬元。3.安程公司及聯霸公司應連帶返還原告156,000元。三、被告方面：　㈠安程公司、黃莘宜：　1.原告請求連帶賠償議價保證金5萬元部分：　　原告購買系爭土地係與誠昱公司簽訂買賣議價委託書，並支付議價保證金5萬元，委託誠昱公司代為議價，則該委託議價契約係存在於原告與誠昱公司之間，且議價保證金亦係由誠昱公司實際受領，至於誠昱公司與安程公司間是否配案居間或仲介而成立內部之法律關係，均與原告無涉，原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償議價保證金5萬元顯屬無據。　2.原告請求連帶賠償買賣價金差額10萬元部分：　　侯文宗透過黃莘宜於113年6月20日向誠昱公司表示底價510 萬元，意即買方出價至少須在510萬元以上，賣方始開啟議價程序之意願，其性質屬要約之引誘，即喚起他人向自己為要約之意思通知，不發生法律上效果，並無締結契約之意思，是侯文宗始終未曾就原告510萬元之出價同意進行議價，更遑論就議價結果為承諾，系爭土地買賣契約並未於斯時以 510萬元成立，又黃莘宜係基於與賣方間之委託銷售契約，如實轉達賣方上開意思通知，尚無任何不法可言，原告請求侵權行為損害賠償並無理由。　3.原告請求聯霸公司及安程公司連帶給付156,000元部分：　　原告接獲侯文宗通知行使農地重劃條例第5條之優先購買權，原告遂委託聯霸公司為買方仲介，雙方簽立之服務費確認單，載明仲介費為156,000元，該契約關係存在於原告與聯霸公司之間，且該仲介費亦由聯霸公司受領。侯文宗與盧昆佑另行洽談系爭土地之買賣條件，包括買賣價金520萬元及買方應負擔仲介費312,000元（即買賣價金6％)等，並於113 年7月12日通知原告行使優先購買權，原告接獲通知後表示願以同一價格承購系爭土地，惟對買賣價金6％之仲介費有意見云云，事實上賣方與無優先購買權之一般買受人間關於仲介費等之約定，亦屬系爭土地買賣契約應付對價之一部，故原告並無部分不接受或擅加變更買賣條件之權利，且該仲介費已經原告與聯霸公司磋商後以156,000元（即買賣價金3％）達成合意，聯霸公司受領該筆款項自非無法律上原因，故原告依民法第179條規定請求安程公司、聯霸公司連帶返還1 56,000元，並無理由。　4.以上等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡聯霸公司：113年7月2日侯文宗與盧昆佑簽立買賣契約，其成交價金520萬元，但侯文宗原開底價為560萬元，幾番議價後為520萬元，但主張仲介服務費即買賣價金6％需全由買方負擔，因買賣價金已減少40萬元，盧昆佑立即同意此條件，雙方遂合意簽立買賣契約，故同年月16日侯文宗寄出存證信函主張依盧昆佑之合約條件即成交價金520萬元與買賣價金6％仲介費全由買方支付，原告既已前來簽約即視為同意以此相同條件購買，然原告竟不給付，經磋商後才約定給付156,00 0元即買賣價金3％，其中聯霸公司與安程公司各半。該仲介費既為買賣契約應付對價之一部，且聯霸公司及安程公司有為原告處理鑑界簽約事宜，原告即應給付服務費即仲介費等語，資為抗辯。四、得心證之理由：　㈠原告於113年5月間與誠昱公司簽訂買賣議價委託書並出價420 萬元欲購買系爭土地，並繳交議價保證金5萬元予誠昱公司，誠昱公司則與安程公司簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地，黃莘宜於同年6月20日通知誠昱公司，地主侯文宗底價為510萬元後，原告於同日再將出價額調高為510萬元，然黃莘宜卻通知誠昱公司，地主侯文宗暫時下架不賣。嗣後地主侯文宗將系爭土地以520萬元出賣予盧昆佑，原告則於同年7月16日接獲地主侯文宗通知原告行使優先購買權之存證信函，原告遂於同年月18日以存證信函回覆侯文宗，表示願以520萬元優先購買系爭土地，惟聯霸公司要求原告給付仲介費312,000元(相當於買賣價金6％)，原告經磋商後給付買賣價金3％即156,000元予聯霸公司，並簽訂服務費確認單等情，為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。　㈡原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領，為無理由：　　按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條定有明文。次按代位權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言，並以債權人如不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞而有保全債權之必要始得為之。倘債之標的與債務人之資力有關，如金錢之債，其債務人應就債務之履行負無限責任時，代位權之行使自以債務人陷於無資力或資力不足為要件。若債務人未陷於無資力或資力不足者，即無行使代位權以保全債權之必要，最高法院94年度台上字第301號判決意旨參照。本件原告未舉證其對誠昱公司有何債權，以及誠昱公司對安程公司、黃莘宜有何債權，亦未說明誠昱公司有何陷於無資力或資力不足，而有保全債權的必要，故原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代位受領，與法不合，應予駁回。　㈢原告請求安程公司、黃莘宜連帶賠償原告10萬元，為無理由：　　觀諸黃莘宜與誠昱公司間的對話紀錄(見本院卷第19頁)，可知侯文宗透過黃莘宜，請誠昱公司向原告轉達，其出賣系爭土地的底價為510萬元，意即原告出價至少須在510萬元以上，侯文宗始有繼續與之議價的意願，故侯文宗並非就510萬元價金對原告為要約的意思表示，至於原告後續表示願意以 510萬元之價金購買系爭土地，僅為要約之意思表示，並非對侯文宗的要約為承諾，原告與侯文宗不會因此就買賣價金 510萬元達成意思表示合致。況且，黃莘宜係基於與侯文宗間之委託銷售契約，如實轉達侯文宗不願以510萬元出賣予原告的情事，尚無任何不法可言，此與侵權行為損害賠償之要件不符。從而，原告依民法第184條第1項後段之規定，請求黃莘宜賠償買賣價金差額10萬元，並主張安程公司依民法第188條規定與之負連帶賠償責任，均無理由。　㈣原告請求聯霸公司及安程公司連帶給付原告156,000元，為無理由：　1.不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」而主管機關內政部於89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」，上開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6％。　2.系爭土地賣方侯文宗，與原買方盧昆佑洽談系爭土地之買賣條件，包括買賣價金520萬元及買方應負擔仲介費312,000元（即買賣價金6％)等，並於113年7月12日通知原告行使優先購買權，原告接獲通知後表示願以同一價格承購系爭土地，因原告對於自己應負擔仲介費312,000元有疑義，遂與聯霸公司磋商，並就原告應負擔的仲介費為156,000元（即買賣價金3％)達成意思表示合致，聯霸公司於收受156,000元仲介費後，即依其與安程公司之內部關係，將1.5%仲介費給付安程公司等情，有盧昆佑與聯霸公司的服務費確認單、原告與聯霸公司的服務費確認單、對話紀錄等件在卷可稽(見本院卷第171、223、173頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真。而查，原告就系爭土地行使優先購買權，其既然不能接受買方應負擔買賣價金6％仲介費的條件，因而與聯霸公司磋商，並就買賣價金3％的仲介費此條件達成合意，且買賣價金3％仲介費的約定，亦不違反前開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，則聯霸公司受領該筆款項自非無法律上原因，況且原告亦未說明其與聯霸公司間之法律關係，有何不成立、無效、得撤銷的事由，聯霸公司自有保有上開利益的正當性。又安程公司與原告之間並無給付關係，安程公司是基於其與聯霸公司的內部關係，自聯霸公司受領78,000元即1.5％仲介費，此觀前開服務費確認單記載「以上各店服務費佣金各1.5％」即明(見本院卷第223頁)，從而安程公司既然是基於其與聯霸公司間的內部法律關係受有78 ,000元之利益，此與原告所受156,000元仲介費之損害間，即欠缺因果關係，原告自不得對安程公司主張不當得利。綜上所述，原告依民法第179條規定，請求安程公司、聯霸公司連帶返還156,000元，並無理由。五、綜上所述，原告依民法第242條、買賣議價委託書之法律關係，代位請求安程公司及黃莘宜連帶賠償誠昱公司5萬元，並由原告代為受領；依民法第184條第1項後段、第188條等規定，請求安程公司及黃莘宜連帶賠償原告10萬元；依民法第179條、不動產經紀業管理條例第19條等規定，請求安程公司及聯霸公司連帶返還原告156,000元，均無理由，應予駁回。六、兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-01-09

CYEV-113-朴簡-228-20250109-1

壢簡

中壢簡易庭

確認本票債權不存在

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1120號原告梁美芳被告一亨企業社法定代理人邱一哲上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國113年1 2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文確認原告所簽發發票日為民國111年10月6日，票面金額為新臺幣 72萬元，到期日為民國111年11月6日之本票，對原告之本票債權及請求權不存在。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查，本件被告經合法通知，而無正當理由未於民國113年12月4 日本院最後1次言詞辯論期日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。二、原告主張：被告持有伊為發票人，發票日111年10月6日，票面金額為新臺幣（下同）72萬元，到期日為111年11月6日之本票（下稱系爭本票）1紙，向本院聲請裁定准予強制執行，業經本院以113年度票字第298號聲請本票裁定事件裁准在案，惟系爭本票簽發時，被告之人員及員工稱伊侵占渠等之仲介服務費72萬元，始要伊簽發系爭本票，然伊未曾自被告處收取任何金錢，且係被告之人員及員工共同脅迫下所簽發，爰依確認本票債權不存在之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如主文第1項之所示。三、被告則以：系爭本票係原告自願簽發，並未受到脅迫。原告原為我的業務員，就職期間108年5月29日至111年10月6日，原告固於111年10月2日向我提出離職，然趁就職期間之便，得知我其他員工之賣方客戶之房屋底價，未經我及該員工同意下，擅自將底價告知訴外人劉嬑林，並私下促成交易而未告知我，而將業務報酬佔為己有，再向劉嬑林承租該房屋，已違反兩造間所簽立之承攬契約第5條、第8條第4項、第11 條、第12條、第14條之約定，原告應賠償我10倍之報酬獎金，經計算後，始簽發系爭本票由原告負擔72萬元之賠償金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠兩造對於系爭本票係由原告所簽發，且系爭本票係因被告認為原告違反兩造間之承攬契約，要求原告賠償72萬元之違約金所簽發等情，並未爭執，且有兩造提出之本院113年度抗字第66號民事裁定（見本院卷第6頁及其背面）、系爭本票影本（見本院卷第10頁）、高專用仲介業務承攬契約書（見本院卷第20至23頁）在卷可憑，是此部分事實，首堪認定。　㈡原告主張系爭本票係被迫簽發等語，毋寧係以臺灣桃園地方檢察署檢察官112年度偵字第14200號不起訴處分書（見本院卷第15至18頁）為其憑據，惟查：　⒈按因被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思示，民法第92條第1項定有明文。所謂脅迫者，乃表示危害之行為，須出於手段不法、目的不法，或手段與目的關聯之不法，始克當之。此不限於相對人所為之脅迫，應包含第三人施以脅迫，更不以相對人所明知或可得而知有脅迫情事為必要。　⒉經查，原告與被告之法定代理人及員工於簽發系爭本票時，彼等對話內容略以：「被告之法定代理人邱一哲：為什麼不敢？對呀！要不然我去，要不然妳要不要叫代書來？還是我過去找她？跟她講清楚一點。要不要？我覺得這樣蠻好的。」、「原告：我告訴你，我沒有怕，而且」、「邱一哲：好哇！好哇！最好哇！」、「邱一哲：對呀！這個最好呀！」、「原告：ㄟ先生...今天這兇就贏人嗎？」、「邱一哲：告訴我在兇什麼？你告訴我這樣是在兇什麼？」、「原告：我確實沒有挖你們的案子好嗎？」、「原告：這個案子一般委託，我一直以為是專任委託，我有給你看、我有拍給你看」 ...「邱一哲：我跟你講你不要在那邊插嘴，現在就是講認真的、講實在的齁；有做就有做；沒做就沒做，沒做」、「原告：對呀！我確實沒做...」、「邱一哲：你又在插什麼嘴啊？有做就有做...怎樣去處理，就這樣就好，不用在那邊。媽的吵到這樣子媽大小聲」、「原告：我知道，第一」、「邱一哲：我都還沒講完，你他媽，我已經講了2次了，對！難怪你會...你如果說一直死咬著，你不知道這個案子」、「原告：我是真的不知道」、「邱一哲：怎麼樣又怎麼樣？你一直死咬著這個不知道」、「原告：對！」、「邱一哲：那公司的同事，因為說實在的，我們從來沒講過妳離職，就連我，都說妳轉租賃」、「原告：我也是，本來，我也是對外這樣說」...「邱一哲：就這樣子啊？那你永遠都龜著，我不知道在龜什麼」、「原告：我沒有龜著啊，我簡單單純的想說，我這樣就離職啦。」、「邱一哲：那就不對阿，那就是就是你這個就不對阿...」、「被告員工馬弘：沒有啦現在就是這樣事情已經是發生了嗎？那我就知道就是什麼就這樣而已？你說，你有跳線沒有跳線，但事情就是在這邊而已」、「原告：我確實沒有跳線啊」、「被告員工林政祐：沒有可是你還是是同事啊，對我們而言，我們都不知道啊，阿對我們而言妳就是同事阿，阿同事成交以妳的立場妳怎麼想，啊如果換做是你是開發，啊你會是說，這個就是跳線嘛，這樣講沒錯啦...」、「原告：我也確實是買方自己跟我講這件案子的...如果你要這樣咬的話那我有錯，但是我根本就沒有做...那不是我的初心...我沒有踩線，我也沒有惡意」、「林政祐：確實妳有錯嘛，那有錯就認而已嘛.. .那怎麼做？」、「原告：那我想請問一下，這個就告一段落，你們自己既然這樣講，那我沒話說，你們覺得要怎我OK ，但是，我想請問一下那一天，我們3個人在那邊講樓下講的時候，我們4個人怎麼說的？...是不是說在我還，如果我時間到沒有還的話」、「被告員工葉喬尹：我有去找妳家人了嗎」、「原告：然後你們才會去做其他動作...對啊，可是你們去找第3方阿？但是我們那天有說也不要在外面543，我那天有講這句話」、「葉喬尹：我543什麼？我們這個案子現在是在對這個案子」、「原告：可是你卻亮。這個兩張本票去給人家看」、「葉喬尹：因為上面有這個地址，是你們不認」、「原告：你們一開始有問我嗎？」、「葉喬尹：問你什麼會誠實說嗎」、「原告：一開始問我這間誰？... 就，好那也要等我不誠實說，才那個吧！而且我自始至終到現在講的都是誠實話。我確實，我沒有踩線」、「葉喬尹：唉！不要硬凹啦！妳跟徐萬寶到現在都沒有連絡？妳當大家白癡啊」、「原告：我跟他只有見面，兩次，也就連絡兩次」...「葉喬尹：好啦！妳每次就是說什麼都不知道啦，妳現在要還錢也不知道啦，都不知道啦，當人家白痴啊」、「原告：好，我今天我確實沒有收服務費，妳們自己說一句話要怎樣才肯解決這一趴？」、「林政祐：有沒有啊今天是你居中協調的耶！是妳有出面，你要不要買，那我們怎麼知道妳有沒有收服務費？...我不知道我也不清楚嘛？但是真的是你在弄的嘛」、「原告：那你想怎麼弄嘛？妳想怎麼解決嘛？我們現在就是解決問題啦」、「林政祐：72萬」、「馬弘：72萬6趴不剩啦」、「原告：大聲就可以呀！」、「馬弘：幹！大聲又怎樣啦！哈！...大聲就可以解決問題，我比妳更大聲啦！」、「原告：兇屁！我沒有在怕，我沒有說我不認」、「馬弘：兇屁！我也沒有在怕啦！妳叫白的、黑的來都一樣啦」、「原告：我是在跟你講我在解決問題耶.. .你在幹嘛？」、「馬弘：那你在幹嘛？從頭到尾我周是好聲好氣在講，說我就是72萬的服務費，就是這樣子」、「原告：那也沒有解決問題...誰說這樣子就是72萬...好嘛你就是照他說多少，我就給多少嘛，這樣子可以嗎？但是我承認、我確認我可以保證，我不知道你們有這一件而且是屋買方找我去的而且我完全不知道這一件你們有簽」、「邱一哲：啊就是跟你講說不管你知不知道妳就是有跳嘛」、「原告：好嘛，那我現在我就簽，那妳們至少講一個數字嘛，懂嗎？」、「邱一哲：啊就是那6趴啊！」、「原告：不是解決問題嗎？為什麼要6趴？我也沒有拿服務費啊」...「原告：沒事，我12月30我一起給你們，這樣可以嗎？」...「馬弘：這個時候就很簡單。你一直說，我做兄弟氣，我說真的啦，對！我關出來又怎麼樣，我就是這樣子啊？那我現在已經沒有很多了，我盡量好好跟你講，那我可以不管，我跟你道歉。」、「原告：我說，不用不用事後，呼完巴掌給人家糖吃，我不接受...我跟你講。我今天講我今天梁美芳是負責，我不是為了放縱你這兄弟氣」、「林政祐：不是啊，我對你沒有，但是我們就講事情」、「原告：你最好是沒有」，此有兩造簽發系爭本票時之錄音檔譯文（見偵14200卷第137至 141頁、第145至147頁、第153至161頁、第163至167頁、第1 69頁、第171頁）在卷可稽，由此可見，兩造商談過程中，原告未曾處於弱勢狀態，原告係立於與邱一哲等人對等之立場進行談判，原告方能對於邱一哲等人諸多說詞加以反駁，亦可知原告最終之所以妥協，係因兩造對於原告是否有違反兩造間承攬契約之約定（俗稱：跳線、接私案），兩造之認知有明顯落差，然不論原告同意簽發本票之動機為何，均可見在對話即將結束之際，原告主動表示要解決問題，過程中，更與馬弘互相對罵，馬弘後來向原告致歉，亦為原告明確表示不予諒解，而係原告自願承擔最終結果等情，應認原告當時意思決定縱經邱一哲等人干擾，然究係原告憑自己意思所為，無從認定原告當時意思自由受有脅迫下而為表示，是原告此部分之主張，應無理由。　㈢原告主張伊無違約情事等語，對系爭本票提出原因關係抗辯。經查：　⒈按票據債務人以自己與執票人間所存抗辯之事由對抗執票人，依票據法第13條規定觀之雖非法所不許，仍應先由票據債務人就該抗辯事由之基礎原因關係負舉證之責任。惟當票據基礎之原因關係確立後，法院就此項原因關係進行實體審理時，當事人於該原因關係是否有效成立或已否消滅等事項有所爭執，即應適用各該法律關係之舉證責任分配原則另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。經查，兩造對於系爭本票係因原告違反兩造間承攬契約之約定，所用於給付違約金而簽發等情，並不爭執（見本院卷第59、84頁），而原告既否認伊有違反兩造間之承攬契約之約定，則對於原告是否確有違反兩造間之承攬契約之約定乙事，即應由被告負舉證責任。　⒉兩造間之承攬契約約定略以：「（第5條）原告當月所完成之承攬業務，經被告驗收確認無誤後，依被告付款作業流程，支付原告或匯入原告指定之帳戶（第1項）。前項報酬非經被告同意，不得轉讓第三人（第2項）。」、「（第8條第4 項）原告所經手之一切款項，應依被告規定儘速交付被告或指定之客戶，絕不得移作任何他用，否則即構成業務侵占行為。」、「（第11條）原告同意被告所定之各項著作及被告各種相關之研發技術、產品開發、產品規格、產品價格、經營計劃、行銷策略、廣告企劃、往來場昌、客戶資料等，其尚未公開或具備營業上競爭優勢之營業秘密，非經被告事前書面同意，原告不得洩漏、告知、交付，發表或移轉予第三人，亦不得為自己或第三人使用該營業秘密，並於本合約屆滿後1年內仍適用之。」、「（第12條）營業秘密為予被告業務相關之各種口頭及書面標示有「機密」之資料，或雖未標示，但依被告規章或一般商業習慣，應被視為機密之物件或資訊，原告應依約或依法令規定，對負有保密責任之第三人，亦屬保密之範圍。」、「（第14條）被告同意違反智慧財產權、保密義務及其他相關規定時，被告得不經預告終止本契約，被告除應賠償原告所受之損害及承擔一切法律責任外，並應給付被告承攬報酬之10倍金額作為違約金。」，此有上開兩造間之承攬契約（見本院卷第20至22頁）在卷可查。　⒊惟查，早於111年5月20日，原告仲介交易之房屋雖業經委託被告代為銷售，此有一般委託銷售契約書（見本院卷第72頁）在卷可查，然原告主張伊於111年7月已經離職，是劉嬑林於111年9月初跟伊說渠原本要買上開房屋，但因為仲介商斡旋不成，才請伊去跟屋主問電話，渠再跟屋主聯絡，只是後來簽系爭本票時，被告讓我押111年10月6日離職等語（見本院卷第84頁背面及第85頁），核與原告之工作人員離職切結書（見本院卷第19頁）所示日期相符，從而，應可信原告所陳非虛，再觀諸上開譯文之對話內容，既上開房屋代售案之承辦人並非原告，且上開離職切結書亦載明兩造間點交業務完畢，則原告如何從被告之其他員工處得悉本件房屋代售案，及原告有何主動將本件代售案透漏予劉嬑林知悉，究不能僅憑被告上開所提之一般委託銷售契約書，妄加揣測原告有何違約之情事，矧以，兩造間之承攬契約所約，其契約關係繼續1年者，僅包含業務祕密之禁止對外透漏，如若原告並無對外透漏房屋代售案之業務秘密，僅係止於協助劉嬑林購買上開房屋，亦難遽謂原告有何違反兩造間承攬契約約定之行為，而被告復未提出其他事證以資舉證，應認原告此部分之主張，應屬有憑。五、綜上所述，原告依確認本票債權不存在之法律關係，請求確認如主文第1項之所示，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸

2025-01-09

CLEV-113-壢簡-1120-20250109-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2024號原告李居燁被告林育賢陳韋帆追加被告兼上一人法定代理人游慶栓上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第8條第2項定有明文。又解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者準用之，公司法第24條、第25條及第26條之1亦分別設有規定。是公司於清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍然存續，必須待清算完結後，公司之法人格始歸於消滅。再有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第11 3條第2項準用第79條亦有明定。經查，被告住瑩不動產經紀有限公司（下稱住瑩公司）於民國112年12月17日決議解散，並選任被告游慶栓為清算人，被告住瑩公司於112年12月1 9日向臺中市政府申請解散登記，並經臺中市政府以112年12 月21日府授經登字第11207801250號函准予登記在案，此有被告住瑩公司之變更登記表、股東同意書及上開函文在卷足憑（見本院卷第97至99、103至105、113、115頁)，且被告住瑩公司迄未向本院聲報清算人就任及清算完結，亦有本院民事科查詢簡答表（見本院卷第117至121頁）在卷可稽，被告住瑩公司未行清算程序，亦未向本院陳報清算完結等情，亦為被告游慶栓陳明在卷（見本院卷第160頁），依首揭法條規定及說明，被告住瑩公司既應行清算程序，且尚未清算完結，其法人格尚未消滅，仍具有當事人能力，並以清算人即被告游慶栓為法定代理人，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明第1項求為被告住瑩公司給付原告新臺幣（下同）70,000元及本息，第2項求為被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆應連帶給付原告2,579,535元及本息，嗣於起訴狀繕本送達被告陳韋帆、林育賢及住瑩公司後，追加游慶栓為被告，並變更聲明求為被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告70,000元，及被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元及本息（見本院卷第91至92、179頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬擴張應受判決之聲明，且與請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠訴外人汪維綱於111年間，委託任職被告住瑩公司（即住商不動產大墩店）之仲介即被告林育賢銷售其所有坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋）。原告經被告住瑩公司仲介即被告陳韋帆居間介紹得知汪維綱欲出售系爭房屋，被告林育賢於過程中，依不動產委託銷售標的現況說明書向原告說明系爭房屋並無漏水之情況，原告因有意願購買系爭房屋，旋即透過被告林育賢、陳韋帆與汪維綱相約於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以6,600,000元買受系爭房屋，辦理所有權移轉登記完畢，並給付仲介費70,000元予被告住瑩公司。詎原告於交屋後之111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知，始知悉系爭房屋於111年1月間即有滲漏水之情事。　㈡被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆為專業房仲，且被告陳韋帆受原告委託，並收取高額佣金，即應就從事之業務善盡預見危險及調查義務，對於系爭房屋有無通常觀念上之重要瑕疵即如漏水等加以瞭解，渠等疏未查證，例如事前訪查、瞭解屋況，翻開裝潢夾層查看、多加注意詢問賣方、系爭房屋之租客及樓下鄰居有無漏水情形，僅依汪維綱單方說明，即向原告為不實之報告，被告游慶栓即被告住瑩公司負責人兼店長，亦逕於不動產委託銷售標的現況說明書蓋章，並未善盡善良管理人之居間義務，已有過失，違反不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，依法不得向原告請求給付仲介費，爰請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介費70,000元。　㈢被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓因前述重大過失，未發現以其等職能即可輕易得知之漏水瑕疵，亦未盡其職責，督促汪維綱注意交屋日期，致原告受有遲延交屋違約金6, 600元、租金損失97,000元、系爭房屋修繕費用556,306元、交易價值減損233,539元、仲介房屋費70,000元等損害，共計963,445元（計算式：6,600元＋97,000元＋556,306元＋233, 539元＋70,000元＝963,445元），業經原告對汪維綱提起另案修復漏水等事件訴訟，經本院以112年度訴字第808號判決准許，爰依消費者保護法（下稱消保法）第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓應連帶給付3倍之懲罰性違約金2,890,3 35元（計算式：963,445元×3＝2,890,335元）。　㈣並聲明：⒈被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓應連帶返還原告70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元，及其中2,579,535 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另310,800元，自民事陳報暨追加請求訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告林育賢已於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況並無漏水之情事，並依不動產委託銷售標的現況說明書逐一詢問，經汪維綱確認後，於不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，與系爭房屋之屋況相符。又原告於111年3月27日與汪維綱於被告住瑩公司面談，汪維綱已告知系爭房屋相關租賃及之前整修過程，並於同年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約時，於特別條款註記：兩造合意交屋後半年內買方發現原屋況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。被告林育賢、陳韋帆於111年5月29日上午會同原告驗屋系爭房屋D室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同日中午驗屋系爭房屋A、B室，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同年6月18日上午，原告請水電師傅再次驗屋系爭房屋A室，僅更新水龍頭及電燈開關，同年6月20日驗屋，亦無滲漏水問題，並於同日下午會同汪維綱完成交屋，汪維綱並將之前修繕廠商之保固書交付原告。原告主張於111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知而知悉系爭房屋有滲漏水之情事，距離系爭房屋交屋日已超過3個月，應由賣方負瑕疵擔保之修繕責任，而非由被告等負擔修繕及賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告經被告住瑩公司之仲介，於111年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約，向汪維綱買受坐落臺中市○區○○○段000○000○00 0○000地號土地及系爭房屋，買賣總價款為6,600,000元；汪維綱係於同年6月20日將系爭房屋點交予原告。　㈡被告住瑩公司有向原告收取仲介服務費70,000元。　　　四、得心證之理由：　㈠原告前於112年間，對汪維綱提起修復漏水等事件訴訟，經本院以另案112年度訴字第808號受理在案，該案依原告聲請囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結果略以：「一、臺中市○區○○街0巷00號5樓建物，冷氣管線排水並無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴室地板有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水管所致；5樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元，工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月20日交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語；鑑定結論與建議則認為：「鑑定標的物5樓浴室地版、頂版、西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水 (修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費，自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，業經本院調閱另案112年度訴字第808號修復漏水等事件卷宗核閱屬實，並有前揭函文及鑑定報告書在卷可稽（見另案卷一第339頁及證物袋、本院卷第55至57頁）。是系爭房屋於111年6月20日交屋之前，即存有5樓A、B、C、D房浴室地板防水不良、房屋頂板因屋頂防水膜失效，及西北側外牆因地震等因素導致些微裂縫致使雨水滲入之漏水情形；及C房、D房浴室確有管線堵塞之情形，惟無法判定係於111年6月20日交屋前或後所發生等情，應堪認定。　㈡原告請求被告住瑩公司等應連帶返還仲介服務費70,000元，並無理由：　⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不動產經紀業管理條例第23條第1、2項、第24條第1項、第24 條之2分別定有明文。　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，交易當事人委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向交易當事人收取仲介費用，就其所從事之業務，應善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而為相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟上開所謂查證義務自以相當合理之範圍為其限度，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第 1723號判決意旨參照）。是原告就其主張被告等就系爭房屋有無漏水之情事，未善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務乙節，自應負舉證責任。　⒊查系爭房屋浴室地板、頂板、西北側外牆於111年6月20日前，已存在漏水情形乙節，業經認定如前。而被告林育賢固於另案審理時，以證人身分具結證稱：不動產委託銷售標的現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，係由其勾選「否」，其向汪維綱詢問有無漏水情形，其當時並無實際調查等語（見另案卷三第133頁）。然原告與被告住瑩公司間存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，依原告主張系爭房屋天花板壁癌、滲漏水痕跡係存在於天花板裝潢夾層內（見本院卷第 190頁)，且系爭房屋於111年6月20日交屋，其曾於交屋前至系爭房屋驗屋，於111年10月7日經系爭房屋樓下屋主告知，始知系爭房屋有漏水情事觀之，可知系爭房屋之浴室地板、頂板及西北側外牆，或滲漏水至系爭房屋樓下之漏水情形，並非一般人得以肉眼或個人感受所得知悉，足認被告林育賢抗辯其於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況時，並未發現有滲漏水之情事乙節，應堪信實。又房屋仲介業雖以提供房屋買賣之居間服務為其專業，但未具土木或水電之相關專業，對於建物是否存有漏水瑕疵之察覺能力與常人無異，是系爭房屋是否存在前揭滲漏水之瑕疵或異狀，自非被告林育賢得自對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉。依證人張峻銘即D房承租人另案審理時證稱：我從110年10月4日向汪維綱承租系爭房屋D房，於111年2月間左右，發現D房間「天花板滲漏水」，我有通知當時之房東汪維綱，汪維綱有請工人處理，處理完之後，我沒有發現天花板有何異樣，天花板是木板材質，沒有什麼損害情形，111年5月29日原告有到我房間看一看，我有跟原告說屋頂之前有漏水情形，當時原告沒有發現什麼異狀，這時候屋頂漏水已經處理好了；發現「天花板滲漏水」後，大約111年3、4月左右，有發現浴室地板排水較慢，但這時候房東已經換成原告了，還沒有發生大問題，所以我沒有通知汪維綱，後來發生浴室地板的水無法排掉，水淹水到房間裡面，我有通知前、後任房東即原告、汪維綱處理等語（見另案卷三第134至138頁、本院卷第 256至260頁），足認系爭房屋天花板漏水情形，業經汪維綱雇工修繕，證人張峻銘於系爭房屋出售予原告之前，未再向汪維綱反應天花板有何漏水情事，其後證人張峻銘於系爭房屋交屋前，曾於111年5月29日告知原告關於系爭房屋屋頂漏水一事，原告查看後，亦未發現異狀，及證人張峻銘雖有發現系爭房屋D房之浴室排水不良，淹入房間內之情形，然其亦未告知汪維綱，則依交易上一般觀念，依系爭房屋當時目視觀察尚無任何跡象得以推認或預見有滲漏水之情形，由被告林育賢以詢問出賣人即汪維綱之方式調查系爭房屋，依汪維綱告知無漏水情形，於不動產委託銷售標的現況說明書第 35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，由汪維綱簽名確認，並依該現況說明書對原告進行屋況說明，即難認其有何未依民法第567條第2項規定未善盡據實報告及調查義務之情。是以系爭房屋於標的物現況說明書填寫時、交屋時既無可推認或預見滲漏水之情形，被告住瑩公司應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而無違反善良管理人注意義務之過失。原告以系爭房屋交屋過後發現有滲漏水情事，主張被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆等應負有當面詢問系爭房屋租客或其他鄰居，或以破壞性之方式翻看裝潢夾層之調查義務，洵非可採。　⒋原告雖另主張依被告林育賢等人於交屋後所交付之抓漏工程合約書（見本院卷第147頁），可知系爭房屋前因滲水至4樓天花板進行修繕，被告林育賢等人等早已取得該抓漏工程合約書，應知系爭房屋曾發生滲漏水至樓下之情事，應向系爭房屋樓下屋主查證是否修繕完成，然系爭房屋漏水至4樓房屋，非系爭房屋內可見之瑕疵，原告亦未舉證證明被告林育賢等人於111年4月9日簽訂系爭買賣契約前，已取得上開抓漏工程合約書，對於系爭房屋曾有滲漏水至樓下之情事，事前業已知情而有所認識，是原告空言指摘被告林育賢等人明知系爭房屋曾經修繕之事實，又未盡向樓下屋主查證之責等語，顯不可採。是依原告所舉證據，無從證明被告住瑩公司有何故意或過失違反不動產經紀業管理條例第22、23條或民法第535條、第567條之規定，未盡居間人之善良管理人責任之情事，則其請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓　　連帶返還仲介服務費70,000元本息，即屬無據。　　㈢原告依消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓連帶給付3倍之懲罰性賠償金2,890,335元，並無理由：　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經由被告住瑩公司居間買受系爭房屋，並非為達成生活目的而在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第 2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為，自無消費者保護法之適用，且被告住瑩公司係不動產之居間仲介，縱有違反委任義務，其所提供之給付義務並無安全或衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，參照前開說明，無消保法第7條之適用，原告主張被告等應對原告負消保法規定之企業經營者責任，為此依消保法第51條規定，請求被告等給付懲罰賠償金2,890,335元云云，並無理由。　⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，然此性質應屬因不動產經紀業因執行仲介或代銷業務，因債務不履行對交易當事人所生損害之賠償，並非懲罰性賠償金，原告據此請求被告等連帶給付懲罰性賠償金2,890,335元云云，亦屬無據。五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介服務費70,000元及本息；及依消保法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓連帶懲罰性違約金2,890,335元及本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。六、原告雖聲請傳喚證人雷青梅到庭，以證明被告並未向其查證汪維綱宣稱已經修復系爭房屋漏水之情況，惟被告林育賢等對於其等並未向雷青梅確認系爭房屋是否有滲漏水之情事，並無爭執，故認原告前開聲請核無調查必要，附此敘明。　七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114　　年　　 1　　月　　9　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　　1　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2025-01-09

TCDV-113-訴-2024-20250109-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

給付違約金等

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭民事簡易判決 113年度嘉簡字第993號原告大雅房屋有限公司法定代理人林曼蕎訴訟代理人林宸遠被告郝巧運訴訟代理人蔡宗勳住○○市○區○○路000號7樓2 上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣96,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔其中2分之1，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣96,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由 原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）192,000元。陳述：　㈠兩造訂立委託銷售契約書，由被告委託原告出賣坐落嘉義縣○ ○鄉○○段000○000地號土地及同段268建號建物，委託銷售總價520萬元，委託銷售期間自民國113年7月15日起至113年8 月15日止，兩造再於113年8月9日訂立契約內容變更合意書，將總價變更為480萬元（下稱系爭契約）。原告覓得買受人，與被告三方約定於113年8月14日晚上7時30分在原告營業所訂立買賣契約，並由代書說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，並獲被告當場同意，詎被告隨後竟反悔離去，拒絕訂立買賣契約，並告知將出賣予其女兒。原告事後請求被告履約，未獲置理。依系爭契約第5條、第12 條第1項第2款、第2項約定，被告應按委託銷售總價2％計算，向原告給付服務報酬96,000元，及賠償違約金96,000元，合計192,000元。　㈡為此依系爭契約法律關係，請求判決如聲明所示。 被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：　㈠原告未經被告同意，在買賣契約訂約現場錄影，其違法取得之影音檔案，不得採為證據。　㈡兩造於系爭契約特約條款約定，被告實拿480萬元，不負擔仲介服務費、代書費及稅金，如買賣成交，被告不必給付服務報酬。　㈢兩造於系爭契約第4條約定，如買賣成交，買受人應自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付買賣價金10％、 20％、20％、50％，原告為委任契約之受任人，未盡善良管理人義務，竟違反上開約定，要求被告同意買受人分4期依序給付買賣價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，被告知悉後拒絕同意代書所述違反上開約定之分期給付金額，事後亦未出賣系爭不動產，自無違約，當無給付服務報酬及賠償違約金之義務。 原告主張兩造訂立系爭契約，由被告委託原告出賣土地及建物，嗣原告覓得買受人，與被告三方約定於前揭時地訂立買賣契約，並由代書說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，惟被告隨後拒絕訂立買賣契約之事實，業據其提出系爭契約、隨身碟及翻拍照片、存證信函及回執為證，除被告有無同意代書所述之分期給付金額一節外，餘為被告不爭執，堪信為真。 原告主張被告同意代書所述之分期給付金額之事實，為被告否認，並以隨身碟及翻拍照片乃原告違法取得，而無證據能力置辯。依前開照片及本院當庭勘驗隨身碟影音檔案結果，錄影畫面呈現之在場人包含代書、買受人及被告，買受人及被告分別在會議桌兩側就坐，代書則在會議桌一端之白板前，居中向被告說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4 期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，並將上開分期給付內容書寫於白板上，被告最初回以「那也只能同意了」，代書再次確認被告究竟是否同意，被告則表示同意，此為兩造不爭執。本院審酌原告錄影地點係在其公司會議室，衡諸社會常情，此等場所因常有員工、顧客或其他不特定人出入，原告裝設錄影機持續錄影，可供防盜，並就營業所生爭執預先蒐集證據，難認係專為本件買賣，為達不法目的，用以蒐集被告之聲音、影像而特意裝設，尚不能因被告否認同意錄影，遂謂無證據能力，而不得採為證據。被告所為意思表示，難認有錯誤或遭詐欺、脅迫等瑕疵事由，又已同意代書所述之分期給付金額，不能認為原告有違反受任人之義務，自應受其拘束，所辯尚非可採，堪信原告主張為真。 兩造訂立之委託銷售契約書第5條約定「服務報酬（依本公司所揭露之服務報酬計收；未載明者不得收取服務報酬）買賣成交者，甲方（賣方）同意一次給付乙方按成交總價款百分之X（打叉）之服務報酬（下略）」，第12條第1項第2款、第2項約定「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：㈡買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者」、「委託期間，因可歸責一方之事由而片面終止委託關係者，應給付他方委託銷售價額百分之二之服務報酬以為違約金」，契約內容變更合意書特約條款約定「本物屋主實拿新台幣肆佰捌拾萬元整，不負擔仲介服務費、代書費及稅金」，此為兩造不爭執。被告同意變更分期給付金額，卻反悔不賣，當有系爭契約第12條第2項因可歸責於己之事由而片面終止委託關係之情形，自應按兩造合意變更後之委託銷售總價480萬元乘以2％計算，向原告賠償違約金96,000元，則原告主張被告應賠償違約金96,000元，應屬有據。系爭契約第5條既將服務報酬之百分比例打叉，可見兩造未約定服務報酬，則原告主張被告應依系爭契約第12條第1項第2款，按委託銷售總價2％計算，向原告給付服務報酬96,000元，尚屬無憑。從而原告依系爭契約法律關係，請求被告給付96,000元，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。 本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額，准被告預供擔保而免為假執行。 本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　法　官　廖政勝　以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　書記官　林金福

2025-01-09

CYEV-113-嘉簡-993-20250109-1

上訴

臺灣高等法院

偽造文書等

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第3995號上訴人即被告許麗珠選任辯護人張雅蘋律師許淑玲律師許啟龍律師上列上訴人因偽造文書等案件，不服臺灣桃園地方法院112年度訴字第563號，中華民國113年2月22日第一審判決（起訴案號：臺灣桃園地方檢察署111年度偵續字第463號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文原判決撤銷。許麗珠犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。如附表一所示之物均沒收。　　事　實一、許麗珠係址設桃園市○○區○○路0段000號之鎮躍不動產仲介業股份有限公司與鎮陽不動產經紀業有限公司（即東森不動產大業加盟店）之負責人，從事房屋買賣及租賃之仲介業務。緣董遠欣欲出售其名下位於桃園市○○區○○○街000號4樓之房地（下稱「本案房地」），遂授權其母劉武華於民國110年1 0月23日委託許麗珠代為銷售，嗣許麗珠於110年11月6日仲介劉庭瑜買受本案房地，即由劉武華代理董遠欣與劉庭瑜就本案房地簽訂不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明書，惟因董遠欣尚在國外，未及辦理本案房地之所有權買賣移轉登記，本案房地尚為董遠欣所有，董遠欣復於110年12月5日同意劉庭瑜得先行進入本案房地裝修。許麗珠明知本案房地於移轉登記前，仍為董遠欣所有，竟未經董遠欣同意或授權，意圖為自己不法之利益，基於背信及偽造私文書並持以行使之犯意，為以下行為：　㈠於110年12月28日中午12時許，偽以董遠欣之名義，約定將本案房地以每月租金新臺幣（下同）18,000元之對價出租與他人，並與承租人（為外國人，真實姓名年籍不詳）簽訂本案房地租賃契約書（下稱「本案租約」），許麗珠即製作預定交由出租人收執及交承租人收執用之本案租約各1份，並在該2份本案租約之「立契約人」欄位內（即如附表所示），各偽簽「董遠欣」署押1枚，再於「立契約人」欄位所偽造之署押下方簽註「許麗珠代」，以表示其獲得董遠欣同意或授權而出租本案房地之意旨；許麗珠另與劉庭瑜簽立租約，並約定於本案房地移轉所有權登記前，本案房地之租金收益由董遠欣收受，移轉所有權登記後租金收益由劉庭瑜收受，實際則均先將承租人之押、租金交付與劉庭瑜，預定於之後才折算移轉登記前之租金給董遠欣，許麗珠復於上開預定交出租人、承租人收執用之本案租約之「房屋收付款明細欄」記載「押金一個月壹萬捌仟元整」、「110年12月28日起111 年1月27日止壹萬捌仟元整」下方均書寫「董遠欣」、「許麗珠代」文字，並在旁寫書寫「房租由劉庭瑜小姐收」，以表示形式上董遠欣已向承租人收取第一個月房租、一個月份之押租金，實際上則先由劉庭瑜代收之意旨，隨後將交由承租人收執之本案租約交付給承租人，將預定交由出租人收執用之本案租約照片傳送給劉武華。　㈡許麗珠於將本案租約照片傳送給劉武華後，劉武華即質問許麗珠此事，並將此事轉知董遠欣，隨後許麗珠試圖說服董遠欣事後追認其出租本案房地行為，然董遠欣仍明確表示在完成所有權移轉登記前不得出租本案房地之要求，許麗珠業已知悉其無法說服董遠欣事後追認其上開擅自出租本案房地之行為，仍接續上開背信、行使偽造私文書之犯意，於110年1 2月28日下午5時許，為房客辦理入住程序，並將本案租約併同其另與劉庭瑜簽立之租約出示予本案房地所在之社區大樓管理物業經理諶麗安而行使之，使諶麗安因而同意使房客入住本案房地。二、許麗珠藉由上開未經同意出租本案房地之行為，賺取本案房地租賃之仲介服務費，而違背應忠實執行業務之任務，致生損害於董遠欣之財產利益，並足以生損害於承租人。嗣因劉武華接獲諶麗安通知已有租客入住本案房地之事，始悉上情。三、案經董遠欣訴由桃園市政府警察局桃園分局移送臺灣桃園地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、程序部分一、被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。經查，證人即告訴人董遠欣、證人劉武華於警詢之證述，係被告以外之人於審判外之陳述，屬傳聞證據，既經上訴人即被告許麗珠（下稱被告）及辯護人於本院審理時爭執上開供述證據之證據能力，而就上開供述證據又查無有何刑事訴訟法第159條之2、第159條之3得例外作為證據之例外情形，自應認此部分供述對被告均無證據能力。二、被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，除顯有不可信之情況外，得為證據，刑事訴訟法第159條之1第2項定有明文。蓋被告以外之人於偵查中向檢察官所為陳述，雖屬審判外之陳述，然依刑事訴訟法之規定，檢察官代表國家偵查犯罪、實施公訴，為有訊問被告、證人、鑑定人權限之人；且實務上，檢察官於偵查中向被告以外之人所取得之陳述，原則上均能遵守法律規定之程序，且經具結，不致有違法取供之情事；至被告之反對詰問權，係指被告有在審判庭詰問證人之權利，係屬人證調查證據程序之一環，此與證據能力係指符合法律所規定之證據適格，而得成為證明犯罪事實存在與否之證據資格不同，自不能僅以證人未於審判中經法院進行交互詰問之調查證據程序，即否認該證人於審判外之陳述具有證據之適格；且偵查中檢察官訊問證人，旨在蒐集被告犯罪證據，以確認被告嫌疑之有無及其內容，與審判中透過當事人之訴訟攻防，經由詰問程序調查證人，以認定被訴犯罪事實之性質及目的有別；另偵查中辯護人僅有在場權及陳述意見權，此觀刑事訴訟法第245條第2項前段之規定甚明。又檢察官於偵查中訊問證人並無必須傳喚被告使其得以在場之規定，同法第248條第1項前段之規定亦僅賦予在場被告於檢察官訊問證人時得親自詰問證人之機會而已。是原則上就前揭規定「得為證據」之傳聞例外，依其文義解釋及立法理由之說明，自無限縮於檢察官在偵查中訊問證人之程序，應已給予被告或其辯護人對該證人行使反對詰問權，始有證據能力之可言（最高法院110年度台上字第3799號、112年度台上字第1300號刑事判決意旨可資參照）。是當事人若主張其顯有不可信之情形者，本乎當事人主導證據調查原則，自應負舉證責任，否則，被告以外之人向檢察官所為之陳述，毋庸另為證明，即得作為認定被告犯罪之證據。經查，證人即告訴人董遠欣、證人劉武華於偵查中向檢察官所為之證述，雖屬審判外陳述，惟經其等具結（見偵續卷第101至103頁），復查無顯不可信之情事，且告訴人及證人劉武華於審判中均經傳喚到庭，而予被告行使對質詰問之機會，則被告之對質詰問權更已確保，揆諸前開規定及說明，此部分供述證據自得採為判決之論據，被告及辯護人以該等證人於偵訊中經具結所為之證述，未經被告對質詰問而認無證據能力，即無理由。三、其餘本判決所引用之供述證據部分，檢察官、被告及辯護人於本院準備程序時，均對證據能力表示沒有意見，於本案辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌各該陳述作成時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之情形，是認均有證據能力。非供述證據部分，均無證據證明係公務員違背法定程序所取得，並經本院於審理期日踐行合法之調查程序，且與待證事實間皆具相當關聯性，亦認均有證據能力。貳、實體部分一、訊據被告固坦承有受告訴人董遠欣（下稱「告訴人」）之母親劉武華之委任，仲介本案房地銷售事宜，並於110年11月6 日仲介劉庭瑜向告訴人買受本案房地，嗣於110年12月28日中午12時許，以告訴人之名義將本案房地出租與他人，並與承租人簽訂本案租約，被告於如附表所示之該租賃契約書欄位內，各簽署「董遠欣」，再於「立契約人」欄位之「董遠欣」署押下方簽註「許麗珠代」等節，惟矢口否認有何背信及行使偽造文書之犯行，辯稱：我在本案前原先就曾經幫劉武華仲介出租本案房地，在買賣本案房地時，劉武華有提供告訴人的授權書，我後來也都是跟劉武華接洽，我從頭到尾都認為劉武華有獲得告訴人的授權；在本案房地買賣契約簽訂後，買方告知我們公司業務，希望暫時出租本案房地，我考量劉武華在出售本案房地之前就是拿來出租，她也有租金收入的需求，因此我在110年12月19日以通訊軟體LINE（下稱LINE）通話詢問劉武華關於本案房屋出租的事情；我們當時討論的收租方式是過戶日前由劉武華收租金，過戶完成後才由劉庭瑜收租金，當時劉武華在通話中口頭同意這個提議；後續我們公司業務在110年12月20日有帶租客看屋，當天即有1組外籍租客表明要租本案房屋，劉武華在當天有轉傳社區物業經理的LINE稱在完成移轉登記前不得帶看的訊息給我，我在隔天中午看到後有與劉武華用LINE通話，我口頭告知劉武華有租客想要租該房屋，劉武華當時在通話中沒有表示過反對出租本案房地，她還問我需不需要再付服務費，我告知她只要向買方收取服務費；我另外在110年12月23日有與劉武華用LINE通話，通話中討論簽訂租賃契約事宜，我和劉武華說新舊屋主都要各和房客簽訂租賃契約，租金收受才有保障，我當時有和劉武華說月租金18,000元，並告知她可以由我代理簽約，劉武華當時在電話中沒有表示過反對，也沒有提到告訴人的意見；嗣後在110年12月28日我有用LINE 傳送本案租約照片給劉武華，劉武華有用LINE打電話給我，我們在電話中討論關於租金收受的事，後來我們在當日下午 3時46分也有透過LINE通話，那次通話告訴人有來接電話，我再重複先前和劉武華討論的過程給告訴人聽，告訴人在電話中未有反對的表示等語。辯護人許淑玲律師為被告辯護稱：被告有相當理由確信劉武華有獲得告訴人之授權，進而授權出租本案房地及授權被告代簽本案房地租賃契約，被告確實已有獲得劉武華的授權才代為簽訂租約，被告於110年12 月28日租約甫簽訂即傳送契約書照片予劉武華，即可證明被告本即有取得劉武華之授權，又被告自80年間即從事仲介業務，也有不動產經紀人證照，同時身為東森房屋店長，毋需為了賺取仲介本案房地租賃之服務費就甘冒犯偽造文書罪嫌之風險等語。經查：　㈠本案房地係告訴人所有，因告訴人身在國外而欲出售本案房地，遂授權其母劉武華代為委任被告銷售本案房地，嗣被告於110年11月6日仲介劉庭瑜向告訴人董遠欣買受本案房地，然雙方遲未辦理所有權移轉登記，後告訴人於110年12月5日同意劉庭瑜得先行進入本案房地裝修，而被告於110年12月2 8日中午12時許，以告訴人之名義，約定將本案房地以每月租金18,000元之對價出租與他人，被告並與承租人簽訂本案租約，於如附表二編號１所示「立契約人」欄位簽署「董遠欣」署押1枚，並於「董遠欣」署押下方簽註「許麗珠代」，以表示由告訴人授權被告簽署本案租約、出租本案房地之意旨等情節，均經證人即告訴人、證人劉武華於偵查及原審審理中證述，證人劉庭瑜於偵查中證述甚明（見原審卷第17 1、172、177、184頁，偵卷第128至130頁，偵續卷第113至1 17頁），復有本案租約及影本（見本院卷第145至151頁；偵卷第45至48頁）、被告與劉武華之LINE訊息紀錄截圖共8張（見偵卷第49至55、57頁）、本案房地不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明書、授權書、借屋裝修同意書（見偵卷第73至101頁）等件在卷可參，亦為被告所不爭執，是此部分事實，首堪認定。　㈡被告隨後於110年12月28日中午12時許，將本案租約照片傳給劉武華，劉武華於當日下午發現後，隨即與被告聯絡，隨後被告、告訴人、劉武華三方又以語音通話溝通討論此事，隨後劉武華向被告表明於完成所有權移轉登記前不同意出租之意旨，然被告仍於當日下午5時許，憑本案租約及與買受人劉庭瑜之租約，為房客辦理入住程序，至110年12月29日凌晨，管理物業公司傳送訊息告知劉武華租客反應熱水器熱水有問題之事，劉武華再次傳訊告誡要求被告取消租約並停止出租行為，被告始辦理取消租約等事實，亦經告訴人、證人劉武華於偵查及原審審理中證述、證人即本案房地所在社區物業經理諶麗安於偵查中證述甚明（見偵續卷第111至113頁），並有被告與證人劉武華之LINE訊息紀錄截圖共15張（見偵卷第57至71頁）、本案房地所在社區之社區主任工作日誌、社區住戶（承租戶）基本資料表（見偵續卷第119至121頁）在卷可資佐證，亦堪以認定屬實。　㈢被告未經告訴人或告訴人母親劉武華同意或授權，即逕自出租本案房地之事實：　1.證人即告訴人於審理中證稱：本案房地的出售事宜是由我全權授權我母親劉武華替我處理，透過我母親才委託被告幫我們出售本案房地，我們沒有另外委託被告幫忙出租本案房地，我直到110年12月28日下午3點多，才透過我母親的LINE第 1次看到本案租約，當時我在家中隔離，我母親在看到本案租約的當下就和被告聯絡，後來我也有加入通話，被告聽起來嘗試遊說我們把本案房地出租出去，但我母親給我的反應是她從未委託被告出租本案房地，因此我在通話中請被告先說完她的看法，通話結束後我們決定不同意出租本案房地，我隨即請我母親以LINE傳送「為避免衍生任何糾紛，過戶前我們不同意出租」之訊息予被告等語（見原審訴字卷第170 至174頁），並有被告與證人劉武華此部分之LINE訊息紀錄截圖共2張（見偵卷第56至57頁）附卷可佐，足認被告於上開時間簽訂本案租約，並於如附表二編號1所示之處簽署告訴人之署押時，告訴人尚未得知本案房地租賃之一切事宜，而告訴人得知本案租約後，明確向被告表示不願出租本案房地之意，可見被告確未獲得告訴人之同意或授權，即以告訴人之名義簽訂本案租約之事實。　2.又細譯告訴人與劉武華間所簽訂之授權書，告訴人授權其母親劉武華處理關於本案房地之事項，僅包含關於買賣及所有權移轉之一切事宜，並未提及任何關於本案房地租賃之事項，且觀諸被告與劉武華於110年12月28日前之LINE對話紀錄內容，亦均未有隻字片語提及任何關於委託或同意本案房地出租之內容，益徵被告於以告訴人之名義簽訂本案租約前，並未取得本案房地所有權人即告訴人之授權或同意，至為明確。　　　3.再依告訴人於原審審理中之證述，其並未同意或授權被告出租本案房地，業經如前述；又劉武華於審理中證稱：我在本案中只有委託被告售屋，我在110年12月19日晚間7時19分許和被告有以LINE通話，通話內容是討論本案房地過戶的事， 110年12月20日社區物業經理通知我，仲介和買主有帶租客看屋，她提醒我本案房地在產權移轉前不得再帶看，因此我在12月21日中午12時4分許和被告用LINE通話，內容是我告知被告我不同意出租本案房地，因為被告沒有回應我，所以我在12月23日下午6時53許又透過LINE通話向被告重申我不要出租；我在12月28日下午3時2分許時看到被告傳送本案租約照片給我，我非常震驚，因為我事前就告知被告我不同意出租，我在歷次通話過程中絕對沒有向被告表示同意出租本案房地等語（見原審訴字卷第180至184頁），核與證人即本案房地所在社區物業經理諶麗安於偵查中證稱：社區若有房屋要出售或出租我們都會知道，我在110年12月20日時只知道本案房地已經成立買賣，尚在辦理過戶，我發現仲介帶租客看屋，我告知仲介社區規定在屋主變更之前若要出租房屋，要由原屋主提供租賃合約，這樣社區才會允許租客入住，後續在110年12月28日時本案房地還在過戶中，仲介帶租客來填基本資料並帶包含本案租約在內的前後屋主2份租約，管理室同意入住，後來原屋主才跟我說她沒有同意出租等語（見偵續卷第111至112頁）大致相符，且經檢視劉武華在接諶麗安訊息「你的房子買賣過戶還沒在我這邊變更產權之前，都不能再帶看，因為新屋主現在仲介在帶看要出租」後，隨即原樣轉傳該則訊息，並稱「這是收到的room18的通知」，並未再傳其他文字訊息（見偵卷第56、57頁，偵續卷第11 9頁），倘劉武華確有意委託被告出租本案房地，在物業管理單位為上述表示後，豈有僅照轉此要求，而不與被告討論後續如何招租之理，由此可見證人劉武華證稱其從未同意被告出租本案房地之情，應與事實相符。從上述情節以觀，亦足認被告以告訴人之名義簽訂本案租約前，並未獲得劉武華之同意。　4.復觀被告與證人劉武華間自110年12月19日至110年12月28日前之LINE對話紀錄內容，2人間除於110年12月19日晚間7時1 9分許、110年12月21日中午12時4分許、110年12月23日下午 6時53分許分別有通話，證人劉武華另於110年12月20日晚間 11時36至38分許轉傳證人諶麗安之訊息予被告外，別無任何內容得以認定證人劉武華有授權或同意被告代為出租本案房地之情事。再參被告與證人劉武華間於110年12月28日之LIN E對話紀錄內容，被告於當日中午12時5分許傳送本案租約照片與證人劉武華，證人劉武華即與被告以LINE通話於同日下午3時2分許與被告語音通話2分32秒，另於同日下午3時27分許傳送「房子未過戶之前，不得出租，萬一發生什麼問題，誰來負責？」、「未經我們同意，不能代簽女兒的名字，會造成偽造文書」等訊息予被告；2人間隨即又於同日下午3時 46分許以LINE與被告通話14分5秒，證人劉武華後於同日下午3時57分許傳送「為避免衍生任何糾紛，過戶前，我們不同意出租」之訊息予被告；被告復於同日下午4時17分許回覆「剛剛不是和女兒溝通好了嗎」，證人劉武華則於同日下午4時20分許回覆稱「後來她想一想，覺得不妥，不同意出租，是我女兒的意思」（見偵卷第57至59頁），就上開對話內容可見，劉武華始終向被告表示不同意出租本案房地之意思，並告知被告未經同意不得代簽告訴人之姓名等情；況被告於對話過程中提及「剛剛不是和女兒（即告訴人）溝通好了嗎」，亦可見在上揭12月28日下午3時46分許之語音通話中，被告仍在與告訴人、劉武華就出租本案房地之事溝通討論，告訴人表明不願出租之意思，而被告則仍在遊說告訴人追認本案租約之情形，由此亦可推認被告以告訴人之名義簽訂本案租約前後，均未取得告訴人或其母劉武華之同意或授權之事實。　5.另參酌前述被告110年12月28日中午12時5分傳送租約給劉武華後，告訴人、劉武華不僅為此事與被告溝通討論，更已於當日下午3時57分傳訊明確表明「不同意出租」之意旨，至於被告雖推稱是29日才知道告訴人不同意出租，但從前述被告於下午4時17分還有回訊稱「剛剛不是和女兒溝通好了嗎」乙情，可見其所辯與事實不符，不足採取。被告既已知悉告訴人不同意出租，竟仍於當日下午5時許持本案租約帶同租客前往該社區管理室辦理入住手續，則由被告執意繼續出租之行為，足以推知被告當時之心態為便宜行事，認為既然本案房地即將過戶給劉庭瑜，待過戶後告訴人就不會認真追究此事，即使追究，也只要設法說服劉武華追認此事即可，由此更足以佐證被告未經告訴人同意或授權擅自簽立本案租約之行為，實無疑義。　6.綜上，由上述事證以觀，已足確認被告確未獲得告訴人或劉武華之同意或授權，即擅自以告訴人名義簽立本案租約之事實。至於被告所為辯解，則均與客觀事實不符，不足採信。　㈣至於被告及其辯護人固以前詞置辯，惟查：　　1.不論告訴人或其母親劉武華均堅稱其二人並未授權被告出租本案房地；又從被告與劉武華、告訴人往來訊息之文字紀錄以觀，確未有任何被告先向告訴人表示欲出售本案房地，或獲得劉武華同意之內容，業經論述如前。被告雖推稱有以口頭方式獲得劉武華之同意，然被告所謂口頭告知要出租本案房地並已徵得劉武華同意之通話，僅有110年12月19日通話2 分、110年12月21日通話1分48秒、110年12月23日通話2分43 秒三則，而被告自承本案房地買受人劉庭瑜原本並無出租本案房地之規劃，是在12月5日進入裝修並見到本案房地實際狀況後始決定出租，被告認為在111年1月底完成過戶前尚有相當時日，如先行出租買賣雙方均可獲利，始遊說劉武華同意先行出租等情節（見本院卷第91、92、126頁），則以劉武華先前未授權被告出租本案房地，被告是否可能在完全未留下文字紀錄，僅憑上開3則簡短語音通話，就對劉武華說明清楚出租本案房地之提議、分析利弊、說明出租與簽約時程，以及獲取劉武華就該等事項之同意，已不無疑問之處。　2.又以被告自承其為具有數十年經驗之不動產仲介業者，自應知悉出租本案房地並不在之前委託銷售之範圍內，而本案房地之登記名義人為告訴人，縱令在不動產交易實務上，仍存有為求交易迅速，在正式簽立合約以前就先行尋覓承租人之可能性，然後續如要完成本案租約，本應由權利人或權利人所授權人出面簽立本案租約，此參酌被告所提出本案房地先前105年、107年、108年之租約，均委由告訴人母親劉武華或兄弟董耕廷簽約（見原審卷第113、121、131頁），以及本案房地之出售，尚必須出具告訴人委託劉武華出售之授權書（見偵卷第43頁）即明。是如果被告真有獲得同意出租本案房地，依循往例請告訴人母親或其兄弟出面代告訴人簽立租約，亦無任何困難之處，即使因疫情有所阻隔，一樣可寄送到高雄請劉武華代簽，有何必要由自己簽名之理。而即使是承租人有即刻入住之急迫需要，有必要及早簽立完成本案租約，本應由被告先行告知劉武華預定簽約日、租客入住日期後，由劉武華提供屋主即告訴人名義之授權書表明授權給劉武華或直接授權給被告之意旨，再由被告以自己代理劉武華或自己代理告訴人之方式完成租賃契約，然而從前揭證據資料，即可見被告完全未為此種處理，實難認其在簽立本案租約前，確實有獲得告訴人或劉武華之同意或授權。　　　3.被告縱使曾有利用上開語音通話，向劉武華談論有意在本案房地完成移轉登記前即出租本案房地之想法，也自認為其可說服告訴人母親出租，但被告是否有告知劉武華要出租本案房地，以及劉武華是否明確表示同意出租，仍屬二事；又劉武華是否有考慮出租本案房地，與其是否知悉在110年12月2 8日馬上就要簽約，而且馬上就要簽立本案租約並提交社區物業管理公司以讓租客即時入住，亦屬有別，且與劉武華是否同意讓被告自行使用告訴人名義簽約，亦不能混為一談；告訴人為年屆30多歲之成年人，與告訴人母親為不同行為主體，被告理應知悉劉武華並非當然有權代用告訴人名義簽約，故被告在簽立本案租約前，本應確認清楚告訴人有無同意授權其以告訴人名義簽立租約，然被告對此完全未為任何確認，僅以疫情期間不方便為由，以及其曾經與告訴人母親有簡短的幾則LINE語音通話為依據，就推稱一切均已獲得劉武華口頭同意，就逕自代理告訴人名義簽立本案租約，其辯解實難以採取。　4.至於被告及辯護人辯稱因為過去都有幫告訴人母親出租本案房地，誤以為有獲得授權等語。然而，被告所提先前出租本案房地情形，均有明確獲得劉武華授權出租，與本案是被告僅獲授權出售本案房地，而在已售出、交屋前階段，由被告自行提議出租之情況，顯然有所不同，是被告當無因先前劉武華多次授權其出租本案房地，而有誤解於本案中亦有權代行其事之理；何況經檢視被告所提出本案房地先前之各該租約，均由告訴人母親劉武華或告訴人兄弟董耕廷出面代表簽約，並無所謂劉武華「口頭同意」可由被告直接代理告訴人簽約之情形，故被告當無因為過去受劉武華委託出租本案房地之經驗，就誤以為本次亦獲授權以相同模式辦理之可能性，是以被告及其辯護人此部分之辯解，亦無從為被告有利之認定。　㈤被告從事房屋買賣、出租之仲介業務已有30餘年經驗，依其經驗及專業知識，應明知其未經房屋所有權人同意或授權，即擅以房屋所有權人之名義，代為簽訂房屋租賃契約書，已屬逾越房屋所有權人交付任務之範圍。而被告既已明知本案房地為告訴人所有，其接受委託代為銷售本案房地，理應忠實執行職務，不得任意為逾越受託範圍之事項，又告訴人與證人劉武華間所簽訂之授權書，亦已明確載明授權範圍僅限於本案房地之買賣，卷內遍查無證據得以證明被告上開代簽本案租約之行為有獲得告訴人之同意或授權，故被告主觀上自係基於背信及行使偽造私文書之犯意，而為上開擅自出租並使租客入住之行為，並已損害本案房地所有權人即告訴人之財產利益無疑。　㈥此外，本案租約實際上有簽立一式二份，一份預定交由出租方收執，一份則由承租方收執。而預定交由出租方收執之本案租約雖曾拍照傳送照片給劉武華，但因告訴人表明不同意出租，故被告後續只能取消租約，並未將該份租約交付給告訴人；交由承租方收執之本案租約，則已經被告交給承租人等情節，業據被告於本院審理時供述甚明（見本院卷第124 頁），並有被告當庭提交之本案租約原本在卷可佐（見本院卷第145至152頁），是應認定被告於案發時應有製作完成一式二份之本案租約。又經檢視被告當庭所提原預定交由承租方收執之本案租約原本，除前開「立契約人」欄位有「董遠欣」署押外，在「房租收付款明細欄」處，則可見記載「押金一個月壹萬捌仟元整」、「110年12月28日起111年1月27 日止壹萬捌仟元整」下方均書寫「董遠欣」、「許麗珠代」文字，在旁寫則寫有「房租由劉庭瑜小姐收」（如附表三編號2所示），從而，應認為被告在該處也有偽簽告訴人署押，以表示告訴人有收取房租、押租金，但實際上先由劉庭瑜收受之意旨。再者，被告於本院審理時供稱：本案租約是簽立一式二份，告訴人的租約我留存在公司，另外一份交給房客等語（見本院卷第124頁），是應可推認被告在已交付承租人收執之本案租約上之「立契約書人」、「收付款明細」上，亦有偽造被告之署押（如附表二編號3、4所示）之事實至明。　　㈦綜上所述，本案事證已臻明確，被告犯行均堪以認定，應依法論科。二、論罪　㈠按刑法上偽造署押罪，係指單純偽造簽名、畫押而言，倘在制式之書類上偽造他人簽名，已為一定意思表示，具有申請書或收據等類性質者，則係犯偽造文書罪；而偽造署押以偽造私文書並進而行使，其偽造署押屬偽造私文書之部分行為，而偽造私文書之低度行為，復為行使偽造私文書之高度行為所吸收，均不另論偽造署押及偽造私文書罪（最高法院85 年度台非字第146號判決意旨參照）。經查，被告於本案租約之「立契約人」欄位上偽造告訴人之署押各1枚，並於「立契約人」欄位所偽造之署押下方簽註「許麗珠代」，係表示告訴人同意或授權被告代理出租本案房地而簽訂租賃契約之意，依上開說明，自具備私文書之性質。　㈡核被告所為，係犯刑法第342條第1項之背信罪及同法第216條、第210條之行使偽造私文書罪。　㈢被告偽造署押行為，屬偽造私文書之部分行為，且偽造私文書後進而持以行使之，其偽造私文書之低度行為，應為行使偽造私文書之高度行為所吸收，均不另論罪。　㈣被告接續簽立租約交付承租人收執，及向社區物業管理經理諶麗安辦理承租人入住手續而行使本案租約之行為，均係於密切接近之時地實施，侵害法益同一，且係為達同一目的之接續動作，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，視為出於單一犯意之數個舉動接續施行，評價為一行為較為合理，故就其前後為背信、行使偽造私文書行為，應各論以接續犯之實質上一罪。　㈤被告所為背信及行使偽造私文書之行為，於自然意義上雖非完全一致，然被告係以行使偽造之本案租約，表彰告訴人同意或授權被告代理出租本案房地，以達其逾越告訴人所交付之出售本案房地任務，進而為自己圖取不法利益之目的，其所為即仍有部分合致，具有行為局部之同一性，而得整體評價為一行為，故被告本案犯行，係以一行為同時觸犯上開2 罪名，為想像競合犯，依刑法第55條規定，應從一重之行使偽造私文書罪處斷。　㈥公訴意旨雖未論及被告偽造附表二編號2、3、4之署押，偽造交由承租人收執之本案租約私文書，及對承租人、社區物業管理經理諶麗安行使偽造私文書之犯行，惟被告此部分之犯行與前開論罪科刑部分具有實質上一罪關係，應由本院併予審理。三、撤銷原判決之理由　　　　原審經審理後，認為被告犯罪事證明確，故其上訴仍執前詞，否認犯罪，並無理由。惟查：1.原審判決認定被告在預定交由出租方收執之本案租約之「出租人」位置簽署告訴人姓名（如附表三編號1所示），亦有偽造署押進而偽造私文書之行為，進而予以宣告沒收，容有不當之處（詳後述）。2. 原審判決漏未論及附表二編號2、3、4所示被告在本案租賃契約之「收款人」欄位及已交由買方收執之本案租賃契約上偽造署押，偽造交由承租人收執之本案租約私文書，及對承租人、社區管理物業經理諶麗安行使偽造私文書之行為，亦有所不當。3.又附表二編號1、2所示之署押因已隨同其所在之偽造文書而經宣告沒收，故無庸另為沒收之宣告（詳後述）。原審判決既有上開不當之處，即無法維持，應予撤銷改判。四、科刑部分　　爰審酌被告不思循正途賺取報酬，竟冒用告訴人之名義，偽造本案租約，佯作已取得告訴人之同意或授權出租本案房地，進而取信於本案房地之買受人及承租人，藉此圖謀自己不法利益，致告訴人財產受有損害，亦使承租人受有租賃關係可能不存在之風險，破壞出賣人與買受人、出租人與承租人間之互信，所為誠應非難；復考量被告犯罪動機、目的、手段，其否認犯行而迄今未賠償告訴人等情，兼衡被告之素行（前無經法院論罪科刑之紀錄）及其於本院審理時自述之智識程度、家庭經濟生活狀況（見本院卷第127頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。五、不另為無罪諭知部分　㈠公訴意旨另以：被告未經告訴人之同意或授權，基於偽造私文書並持以行使之犯意，於110年12月28日中午12時許，與承租人簽訂本案租約，被告於本案租約之「出租人」欄位內，偽簽「董遠欣」署押1枚（即附表三編號1所示之「董遠欣」簽名），以表示其獲得告訴人同意或授權而出租本案房地之意旨，致生損害於告訴人之財產利益，並足以生損害於承租人等語。　㈡惟查，附表三編號1所示之「董遠欣」文字，乃書寫於本案租約內文之敘述性語句內，核其性質與作用，係契約內文之一部分，而非用以表彰由告訴人本人簽立本案房地租賃契約書之意旨，故自難認為屬於被告偽造之署押，是公訴意旨認被告此部分行為，亦構成偽造署押之犯行，當屬無據，惟因此部分犯行，與前揭被告偽造如附表二所示之署押具有接續犯之實質上一罪關係，且屬於前揭經論罪科刑部分之偽造私文書犯行之部分行為（就此部分亦經公訴意旨所敘明），亦即與前揭論罪科刑部分具有實質上一罪關係，爰不另為無罪之諭知。六、沒收部分　㈠按供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行為人者，得沒收之，刑法第38條第2項前段定有明文。被告所提交預定由出租人收執之本案房地租賃契約書，雖曾經被告持以行使（行使方式如前所述），然因告訴人堅決不同意出租本案房地，被告只能按告訴人要求取消出租事宜，並將該份租賃契約書留存迄至113年12月19日審判中提交本院為止，因該份契約書屬被告偽造之物，而告訴人因不同意出租本案房地，亦未同意收受該份契約書，被告應係以所有人地位持有並保管該份契約書，是認為該份租賃契約書屬於被告所有，且屬於被告上開偽造文書犯罪所生之物，爰依上揭規定予以沒收（如附表一編號1所示）。　㈡又按偽造之印章、印文或署押，不問屬於犯人與否，沒收之，刑法第219條定有明文。查被告本案偽造如附表二所示之署押4枚，其中附表二編號3所示之署押，係由被告未經告訴人同意，擅自簽寫在本案房地租賃契約書之「立契約書人」欄位，表示告訴人同意與房客簽立本案房地契約之意思，附表二編號4所示之署押，則由被告未經告訴人同意，擅自簽寫在「房租收付款明細」欄位，表示告訴人已確認有向房客收取押金1個月、第一個月之房租各1萬8,000元之意思（並於旁邊空白註記「房租由劉庭瑜小姐收」，以表示實際上係由本案房地之買受人劉庭瑜收取之意旨）。又雖然附表二編號3、4所示之署押，係被告簽寫在交由本案房地承租人收執之房屋租賃契約書上，而該份契約書未經扣案乙節，業據被告於本院審理時供承甚明（見本院卷第124頁），然因無證據證明該契約書業已滅失，故仍應予宣告沒收（如附表一編號2所示）。　㈢不予沒收之說明　1.按偽造之文書已依刑法第38條第1項第2款之規定沒收，至於其上偽造之印文、署押部分，因文書既已沒收，印文、署押即屬偽造文書之一部分，已因文書之沒收而包括在內，自毋庸另為沒收之諭知（最高法院94年度台上字第6708號判決參照），本案如附表二編號1、2所示被告所偽造之署押，因已隨同其所在之文書而一併沒收（如附表一編號1所示），爰不予告沒收。　2.至被告所偽造之另份私文書即已經交給承租人收執之本案租約，業經被告持以向本案房地承租人行使，無證據證明仍為被告所有之物，爰不予宣告沒收。　3.另被告陳稱：原本說不向劉武華收服務費，還沒過戶前收的服務費則退還了（按：應指返還承租人），是過戶後重新幫買方出租，才收服務費等語（見本院卷第92頁），經核本案租約既已取消，被告辯稱其已退還服務費乙節，當屬實情，又查無證據足證被告因上開犯行而實際獲有利益，是即難認被告因本案犯行而有犯罪所得，爰不予宣告沒收。　據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299 條第1項，判決如主文。本案經檢察官劉福臨提起公訴，檢察官李豫雙到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　刑事第十三庭　審判長法　官　連育群　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蕭世昌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳思帆以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴之理由者並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇芯卉中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日附錄：本案論罪科刑法條全文中華民國刑法第342條為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。中華民國刑法第210條偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5年以下有期徒刑。中華民國刑法第216條行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。附表一：應沒收之物編號應沒收之物說明依據 1. 本案房地租賃契約（出租人收執用）認為被告犯罪所生，且屬被告所有之物，經被告於113年12月19日審理時提交本院。刑法第38條第2項 2. 附表二編號3、4所示偽造之「董遠欣」署押無證據證明業已滅失刑法第219條附表二：被告偽造之署押及所在出處編號文件名稱偽造署押所在之欄位偽造之署押說明對應卷證 1. 本案租約（出租人收執用）「立契約人」欄位「董遠欣」簽名1枚契約書一式二份，本件屬應交由出租人收執，惟被告於110年12月28日傳送給劉武華後，劉武華、告訴人董遠欣表示不同意出租，被告乃取消本案房地出租事宜，故原本保存於被告處所，至本院113年12月29日審理時，始提交本院。本院卷第147頁　2. 本案租約（出租人收執用）「房租收付款明細」欄位「董遠欣」簽名1枚同上本院卷第151頁　3. 本案租約（承租人收執用）「立契約人」欄位「董遠欣」簽名1枚契約書一式二份，本件屬已交由承租人收執，未據扣案，但並無證據證明已經滅失。無　4. 本案租約（承租人收執用）「房租收付款明細」欄位「董遠欣」簽名1枚同上無附表三：被告所簽寫非屬偽造署押之告訴人姓名及所在出處編號文件名稱文字所在之欄位非屬為造署押之文字說明對應卷證 1. 本案租約（出租人收執用）「出租人」欄位「董遠欣」簽名1枚契約書一式二份，本件屬應交由出租人收執，惟被告於110年12月28日傳送給劉武華後，劉武華、告訴人董遠欣表示不同意出租，被告乃取消本案房地出租事宜，故原本保存於被告處所，至本院113年12月29日審理時，始提交本院。偵字卷第150頁　2. 本案租約（承租人收執用）「出租人」欄位「董遠欣」簽名1枚契約書一式二份，本件屬已交由承租人收執，未據扣案，但並無證據證明已經滅失。無

2025-01-02

TPHM-113-上訴-3995-20250102-1