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損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第548號上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人王世華律師莊景智律師被上訴人匯流傳媒有限公司法定代理人劉冠億訴訟代理人王有民律師複代理人曾澤宏律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年12 月19日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3492號第一審判決提起上訴，本院於113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　　　　事實及理由 、上訴人主張：被上訴人明知訴外人武大為於民國109年6月5日委託伊出售坐落臺中市○區○○○○街00巷0○0號及所在基地（下合稱臺中房地）時，無意辦理陽台面積補登手續，且因臺中房地壁癌漏水，屋況不佳，方僅以新臺幣（下同）328萬元出售予訴外人上億設計有限公司（下稱上億公司）。上億公司買受後，除申辦陽台補登面積12.13平方公尺外，又重新裝潢，始能以490萬元轉售予第三人林威廷（下稱系爭價差事件），因此所生價差162萬元自屬合理，被上訴人本不得僅因武大為投訴即對外報導系爭價差事件，復未善盡查證義務，於112年5月6日、同年月10日先後刊登標題為「消費者控售屋半年又被轉售，價差高達49%，信義房屋回應了：有整修新裝潢及陽台補登」（下稱系爭報導），及上傳名稱為：「消費者控售屋半年又被轉售『價差高達49%』，信義房屋回應：有整修新裝潢及陽台補登等【CNEWS】」（下稱系爭影片，與系爭報導合稱系爭新聞）至其所經營之「CNEWS匯流新聞網」之YOUTUBE頻道。系爭新聞標題聳動，用語輕蔑，未將對伊有利之事實全貌揭露，致伊之名譽、商譽嚴重受損，爰依民法第18條第1項前段、第184條第1項前段、第195 條第1項後段規定，求為命：被上訴人應將系爭新聞刪除，並以附表所示方式刊登如附件所示之勝訴啟事或判決全文以回復名譽之判決。 、被上訴人則以：系爭新聞涉及公共利益，且係伊就武大為之投訴內容所為報導，並無捏造、竄改或虛構，伊無詆毀上訴人名譽之惡意故意。伊已完整刊登上訴人之回應內容，同時並陳不同觀點以供讀者自行判斷，應受新聞自由所保障等語，資為抗辯。 、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭新聞刪除；㈢被上訴人應負擔費用以附表之方式刊登如附件所示勝訴啟事或本判決正本全部內容。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 、查訴外人武大為夫妻於109年6月5日委託上訴人出售臺中房地，經以買賣總價金328萬元售出（下稱第一次買賣），於109 年10月8日移轉登記予上億公司；上億公司嗣於110年1月28 日，再以490萬元價金將臺中房地售出（下稱第二次買賣），並於同日移轉登記予訴外人林威廷；臺中房地於第一、二次買賣時所標註之主建物面積均為2層、60.8平方公尺，惟附屬建物則各為0、12.13平方公尺，且實際屋況因第二次買賣時有重新裝潢而不相同；系爭新聞為被上訴人所發表，被上訴人亦有權刪除等情，為兩造於本院審理時所不爭執（見本院卷第140至142頁），堪以信實。 、上訴人主張被上訴人明知武大為對系爭價差事件所為之投訴不實，系爭新聞不應刊登，竟仍以聳動標題、輕蔑用語而公開刊載，且未揭露對伊有利事實之全貌，不法侵害其名譽，為被上訴人所否認。經查：㈠、按新聞自由攸關公共利益，乃實現民主價值重要機制，國家應給予最大限度之保障，以促進資訊充分流通，滿足民眾知的權利，形成公共意見與達成公共監督，俾維持民主多元社會之正常發展。又學理上所謂「接近使用傳播媒體」之權利（the right of access to the media)，乃指一般民眾得依一定條件，要求傳播媒體提供版面或時間，許其行使表達意見之權利而言，以促進媒體報導或評論之確實、公正。例如媒體之報導或評論有錯誤而侵害他人之權利者，受害人即可要求媒體允許其更正或答辯，以資補救。惟允許民眾「接近使用傳播媒體」，就媒體本身言，係對其取材及編輯之限制，如無條件強制傳播媒體接受民眾表達其反對意見之要求，無異剝奪媒體之編輯自由，而造成傳播媒體在報導上瞻前顧後，畏縮妥協之結果，反足影響其確實、公正報導與評論之功能。是故民眾「接近使用傳播媒體」應在兼顧媒體編輯自由之原則下，予以尊重（司法院大法官釋字第364號解釋理由書參照）。㈡、系爭新聞並非出於被上訴人惡意報導：　　稽諸系爭新聞全文內容，以粗體大字標題記載：「【有影】消費者控售屋半年又被轉售，價差高達49%，信義房屋回應了：有整修新裝潢及補登陽台等」（見原審卷第307頁），平衡呈現消費者與上訴人雙方意見衝突狀態，未見被上訴人刻意偏頗消費者。其次，系爭報導前半段共分10段，各以諸如「新北W姓夫妻向本刊《CNEWS匯流新聞網》爆料」、「回憶起賣房過程」、「W先生表示」、「W太太表示」等第三人角度起頭破題，記載武大為及其配偶自述臺中房地出售經過、系爭價差事件及個人情緒反應；後半段則分11段，由上訴人以文字、附圖照片回應武大為之質疑（共5段、篇幅將近A4 紙兩面），上訴人並表示：「……。現上述賣方投訴內容完全與約定不相符，貴媒體當應合理查證，否則即為故意不實之報導，本公司必當追究相關法律責任。如貴媒體仍執意報導本件爭議，請將以上聲明，連同附圖全部內容一併完整刊登，以免產生誤導會損及本公司權益及不動產仲介市場之公平競爭秩序！」等語（見原審卷第311至313頁）。依系爭報導行文結構，可見被上訴人先於系爭報導中以前後各大段內文，並陳消費者與上訴人對系爭價差事件發生之不同面向說明，繼於系爭報導中引據財政部《房地合一2.0》公布數據，說明：「《房地合一2.0》自2021年7月上路至去年底，遭課徵45 %重稅的短期交易案件突破4.2萬件，總獲利高達334億，每4 件房市交易，就有1件屬於短期交易，顯示炒短線的投資客獲利驚人」等語，堪認被上訴人所為系爭新聞報導之重點，乃在探究不動產交易市場短期交易之投機與防範甚明。因上訴人已向被上訴人反應系爭價差事件並非單純僅出於陽台面積補登手續所致，被上訴人亦立即刪除相關爭議文字，並將上訴人之回應照刊，且再次查證上訴人之回應內容後指出：就武大為所投訴之臺中房地，於陽台補登手續辦理前後權狀面積差異超過房屋面積10%；上訴人回覆時所提及與臺中房地同年、同坪數、同巷弄、同樓層之物件亦有短期內價差幅度高達39.6%之短期交易之高價差案例（見原審卷第313至31 4頁）。細讀被上訴人於系爭新聞中所使用標題、文字內容、照片、查證結果，盡皆中性，未見偏激，任依上訴人之請求，將上訴人屢欲澄清之論點及圖片兩度完整刊登，就系爭新聞上開夾敘夾論之前後文義及篇幅觀之，實難謂系爭新聞為被上訴人非基於善意發表之言論。上訴人主張：被上訴人惡意報導系爭新聞以不法侵害其名譽云云，委無可取。㈢、系爭新聞完整指出造成系爭價差事件發生之可能原因：　　細繹系爭新聞全文內容（見原審卷第307至314頁），起頭固見武大為因系爭價差事件發生而向被上訴人投訴自己辛苦一生賺來的血汗錢被無良業者和投資客賺走，成為臺灣炒房的犧牲者（見同上卷第311頁），惟系爭新聞於轉述武大為之抱怨後，隨即緊接完整刊登上訴人就臺中房地陽台面積補登手續之回應內容（見原審卷第311至312頁），顯見被上訴人並無意偏袒武大為而刻意渲染系爭價差事件發生係肇始於單一因素所造成。此由徵諸被上訴人因受上訴人要求完整刊登臺中房地新舊屋況及裝潢成果照片後，隨即刪除有關武大為就「陽台坪數未計算在權狀面積240平方公尺」之投訴內容，並再次向上訴人查證對系爭價差事件之發生原因，且將上訴人強調影響系爭價差事件發生之可能原因，包含：陽台面積補登坪數差異事由、屋況有嚴重漏水壁癌及重新裝潢後轉賣等3大事由完整刊登（見原審卷第313頁），益顯明瞭。足認被上訴人已充分揭露造成系爭價差事件之不同原因，並無惡意隱匿對上訴人有利之新聞事實而故意不為報導之情。上訴人徒以被上訴人僅係單純刪除消費者之部分投訴、或刊登上訴人之回覆內容，卻未進一步積極對上訴人為有利之報導內容，逕認被上訴人以系爭新聞不法侵害其名譽云云，無以憑採。　　㈣、系爭新聞與事實並無不符：　⒈證人潘思萍（臺中房地仲介）於本院審理時結證：伊始終不確定臺中房地陽台可否辦理補登，一直到本案報導發生後，伊才知道原來是辦理補登陽台面積。武大為曾詢問伊辦理陽台補登要多少錢，伊告訴他說要1萬5至2萬上下，也有說從申請到補助暨完成需要一個多月的時間；伊有跟武大為說，如果陽台補登，陽台未補登的利多就不存在，因為使用面積未登記時，不動產的每坪單價就會提高，加上系爭房地本來就有的漏水、抵押債務承擔，雖然還是能賣在行情內，但卻是處於行情偏低的價格位置，當時的行情是15至17萬元，補登後行情會靠近15萬元，不補登行情就會接近17萬元，伊計算後有跟武大為說補登跟未補登後的售價金額差不多，都是 300多萬元，武大為聽了之後就問伊說價格都差不多還有必要補登嗎等語（見本院卷第352至353、355至356頁）。核與被上訴人於本院審理時抗辯：武大為投訴媒體時，已明確表達自己是將整體房屋為出售，不論補登與否應該都要沒差別等語不謀而合（見本院卷第139頁）。準此，潘思萍雖為專業仲介，仍無法斷言臺中房地可否辦理陽台面積補登手續，武大為豈有可能因受潘思萍之正確告知，本於理性思考而同意放棄辦理陽台面積補登。從而，上訴人主張：武大為受其公司人員告知後，明知其得辦理卻拒不辦理陽台面積補登手續云云，顯非事實。　⒉其次，經本院向臺中市中正地政事務所函詢結果，可知辦理陽台面積補登所需之建物位置圖轉繪費、建物平面圖測量費等費用，依112年1月13日修正前後之土地複丈費及建築改良物測量費收費標準，依序各為200元至800元、200至1,000元不等，至於登記規費則依土地法第67、77條規定，以每張權利書狀費用80元計算，有臺中市中正地政事務所113年7月16 日中正地所一字第1130008300號函可稽（見本院卷第257至2 58頁）。可見潘思萍逕向武大為表示辦理陽台面積補登手續，至少需要花費1萬5,000元以上才能辦理，亦嫌誇大。　⒊再者，潘思萍為上訴人公司之專業房仲人員，對於如何提高賣價而使賣家得因出售不動產而獲利，本應知之甚詳。詎潘思萍於受託出售臺中房地期間，非但不曾積極建議武大為藉由諸如：改善臺中房地之壁癌漏水、重新裝潢或辦理陽台面積補登等方式以提高賣價，反而還以話術讓武大為誤信如不為陽台面積補登將能取得高於行情之出售利益，實際上卻僅係以紙上富貴（即以相同賣價除以有無加計補登陽台面積不同）誘使武大為自動放棄辦理陽台面積補登手續，參以潘思萍於本院審理時證稱：武大為當時比較在意債務能否清償完畢、要不要負擔屋況瑕疵，當時武大為女兒在日本讀書，他也需要大筆資金一次清償自己債務等語（見本院卷第357頁），益徵潘思萍趁隙利用武大為當時經濟困窘而急於出售之心態，誤導武大為捨棄不為陽台面積補登或為其他有利於房地售價提高之相關積極作為。則武大為事後發現臺中房地在其售屋後半年內轉手賣出即有高達49%之系爭價差事件發生，本於因未受仲介對等資訊告知之不平，質疑系爭價差事件發生與上訴人所為仲介有關，自非空穴來風。被上訴人據此向武大為查證後對外報導系爭新聞，尤難謂有何侵害上訴人名譽之可言。至上訴人固提出「2024信義房屋品牌資產影響研究調查報告」（見本院卷第365至378頁），主張其名譽（商譽）權已因系爭新聞而遭侵害云云，惟系爭新聞既無不實，又經被上訴人合理查證後平衡報導，有如前、㈡及㈢所述，縱令被上訴人報導系爭價差事件引發輿論爭議，終與侵害名譽權之要件有間。上訴人執此主張系爭新聞不實且已不法侵害伊名譽（商譽）權云云，自無可取。㈤、上訴人不得禁止被上訴人報導系爭新聞，亦不得為被上訴人決定如何呈現系爭新聞：　　上訴人雖主張：被上訴人明知武大為就系爭價差事件所為投訴不實，猶執意刊登系爭新聞，顯係不法侵害上訴人之名譽云云。惟武大為向被上訴人所為投訴內容並無不實，且經被上訴人查證，已如前述，況臺中房地於109年6月5日以328萬元完成第1次買賣，並於110年1月28日又以490萬元完成第2 次買賣，此為兩造於本院審理時所不爭執，並有臺中市中正地政事務所113年7月16日中正地所一字第1130008300號函可參。足見武大為指訴臺中房地於其售出後，未及半年即發生 162萬元、占比49.39%（計算式：1,620,0003,280,000100 %＝49.39%）之價差幅度，確有所據。不動產標的交易，於短時間內發生接近50%之價格差異，與我國社會經濟活動及交易安全有密切相關，則探究系爭價差事件發生之原因，避免未來類似紛爭再燃，自屬與公益有關之新聞事件，被上訴人本於新聞媒體之新聞自由，自得為報導，上訴人不得無故禁止。至被上訴人採取何種立場報導系爭新聞，又究係應以自己口吻主動闡述媒體意見，抑或僅單純透過當事人之回應而被動傳達第三人意見，概屬新聞報導之表見自由，不容上訴人置喙干涉。上訴人以被上訴人並未積極對之為有利新聞報導而認被上訴人不法侵害其名譽，殊無足採。 、綜上所述，上訴人依民法第18條第1項前段、第184條第1項前段、第195條第1項後段規定，請求被上訴人刪除系爭新聞並刊登勝訴啟事或勝訴判決全文，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官潘進柳　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊惠如　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂綺珍　　　　　　　　　　　　　　正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡宜蓁

2024-12-10

TPHV-113-上-548-20241210-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第4353號原告創意家行銷股份有限公司法定代理人王明正訴訟代理人徐志明律師戚本昕律師被告陳錦隆陳淑卿陳錦川陳子玄陳子彤上二人共同訴訟代理人張素琴上五人共同訴訟代理人黃國益律師複代理人許雅筑律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應分別給付原告如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自民國一一○年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告分別依如附表一「訴訟費用分擔比例」欄所示比例負擔。三、本判決於原告分別以如附表一「供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，各得假執行；但被告分別以如附表一「給付金額」欄所示金額為原告預供擔保，各得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國106年6月14日向被告承租臺北市○○區○○○路0段000○000號1、2樓房屋及同址地下三層車位編號136至139號車位（下合稱系爭房屋），約定租賃期間為106年6月20日至108年6月19日，並以如附表二所示5張支票將押租金新臺幣（下同）100萬元依附表二之對應方式交付予被告（下稱系爭押租金），兩造又先後於108年6月27日、109年7月29日及109年12月間約定續租，租期至110年6月19日止（下稱系爭租約），並合意以系爭押租金作為續租時之押租金。嗣原告於110年6月間通知被告期滿後不再續租，兩造即於同年6月10日至系爭房屋會勘確認點交相關事宜，並約定原告應於同年7月2日前將系爭房屋騰空返還被告；然原告於同年7月2日將系爭房屋及交屋包返還給被告兼其餘被告共同代理人陳淑卿後，依系爭租約第4條第2項規定，被告本應於同年7月4日前退還系爭押租金，卻為被告所拒，被告並受有系爭租約屆期後仍保有系爭押租金之利益。爰擇一依系爭租約第4條第2項約定及民法第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應分別給付原告如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自110年7月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告依系爭租約之約定，最晚應於租賃關係期滿之日即110年6月19日將系爭房屋恢復原狀，惟被告於同年6 月10日至現場會勘時，發現系爭房屋有如附表三所示之缺失，原告雖允諾將逐步恢復原狀，但嗣同年7月2日返還交屋包時，除原固定隔間以恢復外，其餘均尚未修復；因原告遲至 111年3月25日仍未修繕完畢，未善盡其承租人義務，而有債務不履行之情事，被告因而無從依原定計畫招租，致受有租金、水電費、管理費等費用損失共180萬7,373元，乃以系爭押租金抵充之，故原告請求返還系爭押租金，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第290至291頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)被告為系爭房屋之所有權人。 (二)原告於106年6月14日向被告承租系爭房屋，約定租賃期間為 106年6月20日至108年6月19日，並於同日開立附表二所示之 5張支票交予被告作為系爭押租金。 (三)兩造嗣於108年6月27日就系爭房屋簽署租賃期間為108年6月 20日起至109年6月19日止之租賃契約，後於109年7月25日簽訂協議書，延展租賃期間至109年12月19日。 (四)兩造又於109年12月間就系爭房屋簽署租賃期間為109年12月 20日起至110年6月19日止之租賃契約（即系爭租約），並合意以系爭押租金作為續租時之押租金。 (五)原告於110年6月10日前通知被告租期屆至後不願續租系爭房屋，兩造於同年月10日至系爭房屋會勘。 (六)兩造於110年6月10日會勘後，合意將交屋日期延展至同年7 月2日。 (七)被告迄今並未返還系爭押租金予原告。 (八)系爭房屋自110年6月20日起至同年10月29日止均未被出租。 (九)原告於110年7月2日返還系爭房屋之交屋包予被告（內含系爭房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器）。四、得心證之理由：　　原告主張系爭租約屆期後，被告應返還系爭押租金乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告是否違反民法第432條、系爭租約第4條第2項、第6條第2項將系爭房屋保持現狀及回復原狀之義務？110年6月10日會勘時是否存有附表三之缺失？又該等缺失於同年7月2日交屋時是否存在？㈡被告以系爭押租金抵充系爭房屋於111年間不能出租之損害賠償，是否有理由？被告是否因不能出租而受有租金、水電及管理費之所失利益？該等損害與原告未將系爭房屋回復原狀間有無因果關係？茲分述如下： (一)原告未違反系爭租約第4條第2項、第6條第2項保持系爭房屋現狀及回復原狀之義務：　⒈按【押租保證金】乙方（原告）如不繼續承租，甲方（被告）應於乙方遷空並履行第6條内部裝修之恢復原狀、保持現狀之約定，雙方約現場點交返還房屋確認無誤後，即時起2日内無息退還押租保證金；【內部裝修之施工、恢復原狀、保持現狀】租期屆滿如不續租或中途解約時：⑴有關原固定之隔間，均需恢復原狀交還甲方，⑵有關現固定之裝璜（潢），除非甲方要求需恢復原狀之處以外者，均需保持現狀交予甲方，乙方不得拆除或破壞，亦不得要求任何補償，系爭租約第4條第2項、第6條第2項分別定有明文。依此揭約定，如原告不再續租而欲返還系爭房屋時，除原本固定之隔間外，其他內部裝潢係以保持現狀交屋為原則，如有需要恢復原狀者，須被告特別提出要求，原告方有義務配合履行；倘原告依第6條所示約定履行完畢，經現場點交確認後，被告即應於點交後2日內無息退還系爭押租金。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文已有明定。查系爭租約第6條第2項係關於被告得於租期屆滿不續租時，請求原告恢復原狀或保持現狀之規定，其中恢復原狀之範圍繫於被告之特別要求，此係對被告有利且較易於舉證之事項，故若兩造就恢復原狀及保存現狀之範圍有爭執者，揆諸前述規定，即應由被告就於交屋前有特別提出恢復原狀要求乙事，負舉證之責。　⒉經查，訴外人即原告之專員吳岱穎於110年6月9日與被告陳淑卿約定於同年月10日至系爭房屋會勘，兩造於該次會勘後合意將交屋時間訂於同年月7月2日，原告並於同年月7月2日將系爭房屋房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器均返還被告等情，為兩造所不爭執，業經認定如上；證人吳岱穎並於本院證稱：110年6月10日當天會勘之目的係就系爭房屋之狀況確認被告想要保留的部分、原告有無需要協助被告回復或清理等語（本院卷第367頁），對照系爭租約上述約定內容，原告於交屋前應恢復原狀之部分，須由被告另行提出要求，自有於交屋前至系爭房屋確認現狀之必要，且兩造於會勘後即考量原告施工所需時間，訂定交屋日期，足認110年6月10日會勘之目的即係確認原告應回復原狀範圍無訛，故原告須履行系爭租約第6條第2項義務之範圍，即應以當次會勘所特定之內容為限；換言之，被告於該次會勘（甚至原告返還系爭房屋）後另提出之要求，即非原告請求返還押租金時，所應履行者甚明。　⒊附表三編號1之遭原告拆除之固定隔間，已於110年6月10日回復原狀乙情，為被告所不爭執（本院卷第464頁），應堪認定。再者，證人吳岱穎於本院證述：110年6月9日會勘當日被告沒有要求再拆除之部分，因為原告有在牆面及天花板裝潢，所以拆除後需要補土、油漆，故被告有要求將水泥牆面、天花板及外圍招牌燈箱的壓克力回復，並清潔建築外觀，系爭租約屆期時剛好是疫情三級警戒，工班來不及回復，於是會勘後我與被告協調延至同年7月2日點交，被告所提缺失項目中，1樓天花板輕鋼架因之後的租客會依其商業習慣裝潢，被告有同意不回復，點交當日除了1樓的對講機面板外，其餘被告於會勘時要求回復的項目都已回復，並將系爭房屋騰空、返還交屋包，附表四編號1對話紀錄中提到的項目是被告在同年7月2日點交時才提出，後續還有幾次到場會勘，被告又會當場再提出新的問題，印象中包含浴廁抽風扇遺失等語（本院卷第367至372頁）；證人簡智敏亦於本院證稱：我是受雇於原告負責系爭房屋承租案的業務經理，110年6 月10日會勘後被告有要求原告保留一些東西，沒有要求全部修復，同年7月2日當天有點交完，且將系爭房屋騰空、返還交屋包，被告認為這種商用建築之後的租客也會將天花板的輕鋼架拆掉，所以沒有要求回復，只請我們把天花板的管線整理好，被告在點交當天還是提出地板龜裂、地插沒安裝好等新增項目，且在當天之後還陸續提出一些如開關、對講機、防火門等瑣碎項目，原告因考慮系爭押租金還在被告那邊，即使被告提出的項目是一開始會勘時沒說的，原告基於雙方互信還是幫忙修復，消防安全鐵門2扇是同年7月2日之後才說，因為要給廠商時間訂做，我不確定何時回復，對講機面板2台、地板插座保護蓋短缺、磁磚破損等均未在同年6月 10日會勘時說，浴室抽風扇是要保留給被告的、熱水器面板我沒有印象、冷氣機故障的原因我不確定為何、牆壁漏水則是在會勘前就發生等語（本院卷第374至378頁），審以上開證人經具結及隔別訊問後，就兩造合意系爭房屋於110年7月 2日點交完成，被告就附表三編號4之天花板輕鋼架未要求原告回復原狀，且亦未於點交日前告知附表三編號2、3、5至1 0所示缺失等情，所述大致相符，且與下述陳淑卿與吳岱穎間之對話紀錄內容吻合，應值採信。　⒋並觀以卷附陳淑卿與吳岱穎間之對話紀錄顯示：　⑴兩造於110年6月10日會勘後，被告並未再提出有何須修繕之處，直到同年7月2日點交時，陳淑卿方告知該日點交情況尚有磁磚破損、地面線路蓋、室內對講機不見等問題（附表四編號1），經吳岱穎整理如附表四編號1底線處所示內容後，陳淑卿又不斷新增要求原告回復原狀之項目（附表四編號3 、4），足見附表三編號2、3、9、10均係同年7月2日點交時才告知之缺失，而附表三編號5至8則係點交後才告知者，原告就該等項目自不負於交屋前回復原狀之義務。　⑵且陳淑卿雖質疑原告承租系爭房屋期間並未妥善保養冷氣，致有管路阻塞之問題（附表四編號2），然此既非同年7月2 日前即告知之項目，縱使延後修復完畢，亦係冷氣廠商須另約時間或沒帶材料導致拖延所致；遑論證人即保強建設開發股份有限公司協理陳相如已於本院證稱：被告於系爭租約租賃期間有請我疏通冷氣排水的阻塞等語（本院卷第380頁），堪認原告於承租系爭房屋期間非無通知被告協助保養冷氣，則陳淑卿上揭質疑應非實在。　⑶又系爭房屋於110年7月2日雖已如期點交，然被告又陸續提出先前會勘未提出之項目，且陳淑卿所言「這些都是出租前就有的都完好的物品，依照合約精神正常在租約到期時就該回復原狀」應係誤解前開系爭租約第6條第2項「原則保持現狀，例外才要求回復原狀」之約定內容（附表四編號5），故其執該等會勘時未提出要求之項目，作為原告未回復原狀而須扣除系爭押租金之依據，應有不當。　⑷至附表三編號4之缺失則始終未見於前開對話紀錄內，此亦與前引證人吳岱穎、簡智敏證稱被告考量後續租客亦會拆除天花板輕鋼架，故不要求原告回復原狀乙情相符，則此亦非屬原告依系爭租約第6條第2項應履行之事。　⒌準此，本件被告既未舉證證明附表三編號2至10所示項目係於 110年7月2日點交前即特別要求原告應回復者，該等項目自不構成上開約定應回復原狀之義務內容。是以，原告應已履行系爭租約第6條第2項保持系爭房屋現狀及回復原狀之義務；且依卷附同年6月24日之系爭房屋現場照片（本院卷第339 至361頁），原告於同年7月2日前即已將系爭房屋騰空，並於點交時交還系爭房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器等（不爭執事項(九)），則其依系爭租約第4條第2項請求被告返還系爭押租金，應屬理由。 (二)被告未能證明受有不能出租系爭房屋之所失利益：　⒈再按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。　⒉查證人莊欣浩於本院證稱：我是信義房屋業務，被告委託我將系爭房屋招租，但系爭房屋的客群比一般的住宅租賃還少，此次出租花了至少1年時間，又因為系爭房屋延至110年7 月2日才點交，被告要求原告回復原狀，所以沒有正式帶看，我只是在累積客層，正式帶看是從110年10月開始，陳淑卿也同意等語（本院卷第401至406頁），足認系爭房屋客群既少，兼以陳淑卿於110年6月10日會勘、同年7月2日點交後仍不斷對原告提出修繕要求，業如前述，本即有立刻出租之困難。另參以一般商辦租賃，出租人收回租賃標的物後亦會經過騰空整理、向外招租及洽談締約等階段，出租時點更因受經濟景氣等市場環境影響，於前一租約屆期後即刻覓得新房客無縫接軌應非常態，當無被告所稱可於系爭租約到期後立即出租予他人（本院卷第453頁）之情形。是以，縱認原告未履行系爭租約第6條第2項等約定，系爭房屋亦難於租約終止後隨即順利出租，被告就此可能受有利益僅屬可能，不具有客觀之確定性。　⒊另被告既難於系爭租約屆期後即將系爭房屋出租，則其辯稱因無法出租而需額外負擔110年7、8月之水電費乙節（本院卷第435頁），即無理由。況系爭租約第9條第2項約定：「系爭租約租期內之水電費、大樓管理費由原告負擔」，換言之，租期屆至後，系爭房屋之水電費、管理費即應由被告給付。本件系爭租約於110年6月19日屆期，原告並於同年7月2 日遷出系爭房屋等情，業經敘明如上，則同年7、8月之水電費用自屬被告應負擔者，而與原告無涉。　⒋從而，被告於本件既無所失利益，縱使原告有違反系爭租約所約定義務之情，被告亦不得以系爭押租金抵償或抵充之。 (三)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第233條第1項本文分別定有明文。查系爭租約第4條第2項已明定出租人應於雙方點交系爭房屋之時起2日內無息退還系爭押租金，本件原告係於110年7月2日交還系爭房屋鑰匙等重要配件並騰空遷讓，然被告於同年月4日前仍未返還系爭押租金，已陷於給付遲延，故原告依前揭規定請求被告給付自同年月4日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，亦屬有理。五、綜上所述，原告依系爭租約第4條第2項約定，請求被告分別給付如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自110年7月4 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本院既已依系爭租約第4條第2項約定准許原告之請求，則其就民法第179條請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳冠中　　　　　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯附表一：主文內容（新臺幣）被告給付金額供擔保金額訴訟費用分擔比例陳錦隆 25萬元 9萬元 4分之1 陳淑卿 25萬元 9萬元 4分之1 陳錦川 25萬元 9萬元 4分之1 陳子玄 12萬5,000元 4萬元 8分之1 陳子彤 12萬5,000元 4萬元 8分之1 附表二：系爭押租金給付方式（新臺幣）被告支票號碼金額陳錦隆 DY0000000 25萬元陳淑卿 DY0000000 25萬元陳錦川 DY0000000 25萬元陳子玄 DY0000000 12萬5,000元陳子彤 DY0000000 12萬5,000元備註金額合計100萬元支票付款人為土地銀行長春分行附表三：被告所指系爭房屋缺失（民國）編號缺失內容本院判斷 1 原固定隔間，遭拆除 110年6月10日會勘時確認已回復原狀 2 2樓通往1樓之消防安全鐵門2扇遭拆除被告於110年7月2日後方告知，原告於同年月28日修繕完畢 3 社區對講機面板，遭拆除被告於110年7月2日後方告知 4 1樓原裝潢所有之輕鋼架天花板，遭拆除被告未於110年7月2日前告知，且已同意不必回復原狀 5 浴室抽風扇，遭拆除被告於110年7月2日後方告知 6 熱水器面板，遭拆除被告於110年7月2日後方告知，原告於同年月22日前修繕完畢 7 冷氣機12組機臺，因長期未清潔致阻塞而全部故障被告於110年7月2日後方告知，原告於同年月22日前修繕完畢；系爭租約租賃期間被告即有修繕、疏通過冷氣排水 8 牆壁漏水被告未於110年7月2日前告知 9 門禁磁扣短缺2組、地板插座保護蓋短缺7組磁扣與系爭租約第6條第2項無涉；磁扣與插座係被告於110年7月2日後方告知 10 地板磁磚破損被告於110年7月2日後方告知附表四：陳淑卿與吳岱穎間通訊軟體LINE對話紀錄編號日期（民國）內容索引 1 110年7月2日陳：岱颖：建議你把今天缺失要補的東西全部(文字化)，傳到我們對話群組裡面本院卷第181頁 110年7月3日吳：7/2點交情況　　二樓缺兩扇安全門　　二樓磁磚破損一片　　一樓磁磚破損一片　　已交付交屋包，須補一個磁扣，更換一個磁扣陳：磁磚一樓破損(三片) 　　二樓地面線路蓋? 　　2台有(功能性的對講室內機)不見了？吳：7/2點交情況　　二樓缺兩扇安全門　　二樓磁磚破損一片　　一樓磁磚破損一片　　對講機面板二台　　二樓地插七組　　已交付交屋包，須補一個磁扣，更換一個磁扣 2 110年7月5日陳：冷氣師傅：將漏水的問題是(創意家)自承租日至今都未妥善定期保養，產生問題(藏汙納垢)結(果凍的物體)於是管子無法顺暢。也影响(冷氣主機功能)SO我順要求洗(主機＋保養)。本院卷第183頁 110年7月7日（上略）陳：岱穎：水電BOSS會TEL給你，希望明天早上9點30分去(保養)？吳：陳大哥，陳大姐，這次因為保養金額過大，一定須要經過公司程序，所以先暫延本次工程，謝謝陳：希望儘快圓滿完成。好煩喔！吳：淑卿姐：我會好好處理的陳：請在7/10將所有點交缺漏的物件補齊！我們已請建商提供所有物品的報價單，勿再拖延！屆時未能如期完成將直接由押金扣除避免我方損失持續增加！或直接延至7/19再行點交再扣除一個月租金也行！感謝配合 110年7月13日陳：創意家(岱颖)早上9點30分與冷氣BOSS要至(店裡)洗(冷氣主機＋保養) （中略）陳：確認還沒OK因：還有2台無法運轉測試缺(遙控接受器不見了)及(開關線裝璜時亂剪壞了)。陳：﹝傳送照片﹞ 陳：此图是(無熔絲接點開關壞了)蔡BOSS說沒帶材料來SO要改天來換修！本院卷第185頁 3 110年7月22日陳：下午3點至羅斯福路3段166~168號(店)與創意家(吳岱穎)確認　　冷氣都OK。無熔絲接點開關也OK。磁磚1~2樓oK。　　全自動電熱水器2台完封Ok。　　待完修物如下：　　1.2樓2扇門歸位。　　2.浴室用通風扇(2台)不見了。　　3.對講機#168的銀幕不清楚，是監視器的保護蓋不見了，導致氧化了，請修善。 4 110年7月28日吳：陳大哥陳大姐午安，今日2樓門扇已經來安裝完畢了。吳：﹝傳送照片﹞ 陳：岱穎：外面#168號的監視器氧化了和保護蓋你沒處理修護！陳：﹝傳送貼圖﹞ 吳：上週就已經聯繫了原廠廠商，這週會來處理 5 110年8月1日（上略）吳：陳大哥，陳大姐好　　因於6月9日甲方有至店面與乙方會勘承租店面需復原項目，後續也感謝體諒因為疫情關係找不到工人因素讓乙方從原6月19日延至7月2日點交，期間乙方都很誠意的復原所交代的項目，但因為7月2日點交時甲方有提出新的修繕項目，再加上需復原的項目都需經過原廠商的製作及安裝時間，並不是乙方刻意在拖延及不處理，且於7月13日甲方又新增一些項目需修繕，而在7月28日前乙方都已將該復原的項目全部復原，最後新增項目是在7月22日提出，目前都在復原進度中。乙方已善盡租賃方應修繕之義務，也對甲方提出多項新增項目盡全力修復。再加上整個7月份店面部份乙方也都沒有在使用，期間只有維修復原時會進入。所以甲方提出扣除押金一個月及租賃所得稅1 0％及建保補充保費1.91％極為不合理。乙方無法接受。本院卷第189頁 110年8月2日陳：上述所論都是應該在110年6月19日完成，也因甲方非常通融延至110年7月2日，所以最遲也應該在110年7月2日完成這些缺失，原本就應該在點交時就全部恢復原狀，而不是等甲方驗屋時發现缺失才來處理。一直延誤交屋時程!讓甲方極度困擾，疲憊不堪！還有(管理费，水费，電费)全由乙方負責。陳：﹝傳送貼圖﹞ 吳：陳大哥，陳大姊好　　你們上述所論確實應於甲方通融至7月2日復原，也很感謝通融，但有些項目確實因7月2日點交前之會堪並無交待，導致乙方在新增項目之復原時間往後延長，且點交本就會有驗屋之程序，驗屋本應為雙方溝通後之共識，乙方也在這部份盡全力配合，一次一次被要求復原項目，也是全力以赴，用最快時間復原，並無與甲方抗衡不施作或拖延，且甲方提出之項目全部都接受，故甲方不應以復原未完成之因素來訴求乙方延誤交屋時程。　　而甲方所訴求之(管理費，水費，電費)全由乙方負責一事，應符合比例原則，故乙方可負責(水費、電費至七月底，管理費房屋部分負擔至7/10。）　　原此交屋程序本應雙方溝通，不管哪一方一直提出要求都有違公平原則。而乙方在現行復原工程部份還是願意盡全力配合。陳：但有些項目確實因7月2日點交前之會堪並無交待，導致乙方在新增項目之復原時間往後延長(沒有所謂新增的項目，所有缺失(1.二樓鐵門.2.1樓對講機3.浴室抽風扇4.天花板.牆面回復5.系統廚具回復6.外門對講機鏡頭)這些都是出租前就有的都完好的物品，依照合約精神正常在租約到期時就該回復原狀，而不是說等我方驗屋時再來說要找廠商修繕，這些都無法成為乙方說已善盡修繕之義務，所以不要在自以為合理說完全配合甲方提出新的修繕項目，甲方沒有任何提出新的修繕項目，因為這些都是原本6/19交屋時該完成的事項本院卷第191頁備註 ⑴陳：陳淑卿；吳：吳岱颖 ⑵以上文字均節錄自兩造LINE對話紀錄，簡體字、英文字及錯別字皆為原文內容，底線為本判決所加

2024-12-10

TPDV-112-訴-4353-20241210-1

自

臺灣橋頭地方法院

背信

臺灣橋頭地方法院刑事判決 113年度自字第1號自訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇自訴代理人郭亮妤律師楊政達律師被告劉昱新選任辯護人何曜男律師上列被告因背信案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：　　主　文劉昱新無罪。　　理　由一、自訴意旨略以：被告劉昱新自民國112年3月2日起任職於自訴人仁武店擔任業務人員，負責協助自訴人開發客戶、拜訪客戶、簽署委託契約、協助處理不動產交易居間仲介等相關事宜，為受雇於自訴人而為自訴人處理事務之人，並與自訴人簽立「信義房屋股份有限公司員工保證書」，且同意遵守「信義房屋員工工作規則」，約定在職期間不得在外從事與自訴人公司競業之行為，及被告於112年9月11日以通訊軟體 LINE聯繫自訴人灣區捷運站店之業務員郭韋宏，詢問其負責一間位於民權二路之專任委託物件（下稱系爭物件），並向郭韋宏表示其同業人員已對系爭物件有感興趣買方，惟因系爭物件已由屋主簽署專任委託書與自訴人，現僅能透過自訴人仲介銷售，若郭韋宏能將系爭物件之屋主將專任委託改為一般委託讓同業友人仲介成交可算分紅等語，而為此違背前開員工任務之行為，致生損害於自訴人依專任委託契約獲得居間報酬之利益，因認被告涉有刑法第342條1項之背信罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信為真實之程度者，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利於被告之認定。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎。再刑事訴訟法第161條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。復按自訴程序中，除刑事訴訟法第 161條第2項起訴審查之機制、同條第3、4項以裁定駁回起訴之效力，自訴程序已分別有同法第326條第3、4項及第334條之特別規定足資優先適用外，關於同法第161條第1項檢察官應負實質舉證責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法院91年度第4次刑事庭會議決議參照）。三、自訴意旨認為被告涉有上開犯嫌，無非係以其提出之信義企業集團人事資料卡（含被告劉昱新簽署之員工保證書）、被告劉昱新與郭韋宏之LINE對話紀錄截圖、系爭物件屋主與自訴人公司間之專任委託書、郭韋宏與被告接受自訴人公司11 2年9月19日訪談之訪談紀錄各1份、信義房屋員工工作規則、被告曾受不動產所有權人一般委託之案件委託書、信義房託書内容更改/更新契約附表等件，為其論據。訊據被告堅決否認有何背信之犯行，辯稱：如果郭韋宏同意我的提議，郭韋宏需要跟他服務的屋主協商，將專任委託改為一般委託契約，並取得郭韋宏的店主管同意才能更改，我沒有更改的權限等語。辯護人則以：被告並無權限為自訴人處理系爭物件變更為一般委託之外部法律關係，其本案所為僅屬違反與自訴人間之內部法律關係，而屬民事債務不履行糾紛，不構成刑法背信罪；郭韋宏並未因被告之提議將系爭物件之專任委託改為一般委託，縱有改為一般委託，事後自訴人如銷售成功仍可取得居間報酬，況其後系爭物件至專任委託期間屆滿，均未成交，被告所為並無損及自訴人之任何積極利益或期待利益，縱認成立犯罪，亦屬未遂等語，為被告辯護。四、經查：　㈠被告自112年3月2日起任職於自訴人仁武店擔任業務人員，負責協助自訴人開發客戶、拜訪客戶、簽署委託契約、協助處理不動產交易居間仲介等相關事宜，為受雇於自訴人而為自訴人處理事務之人，並與自訴人簽立「信義房屋股份有限公司員工保證書」，且同意遵守「信義房屋員工工作規則」，約定在職期間不得在外從事與公司競業之行為，及被告於11 2年9月11日以通訊軟體LINE聯繫自訴人灣區捷運站之業務員郭韋宏，詢問其負責系爭物件，並向郭韋宏表示其同業人員已對系爭物件有感興趣買方，惟因系爭物件已由屋主簽署專任委託書與自訴人，現僅能透過自訴人仲介銷售，若郭韋宏能將系爭物件之屋主將專任委託改為一般委託，讓同業友人仲介成交可算分紅等情，為被告於本院審理中所不爭執，並有信義企業集團人事資料卡（含被告劉昱新簽署之員工保證書）、被告劉昱新與郭韋宏之LINE對話紀錄截圖、系爭物件屋主與自訴人公司間之專任委託書、郭韋宏與被告接受自訴人公司112年9月19日訪談之訪談紀錄各1份、信義房屋員工工作規則在卷可佐，上情固堪認定，惟被告前揭所為，是否該當刑法背信罪之要件，仍有待審究。　㈡次按刑法第342條第1項背信罪之成立，係致生損害於本人之財產或其他利益為要件，而所謂造成財產或其他利益的損害，也是專指外部關係（本人與第三人間）的（違背本人意思的）利益損失。換言之，是違背本人意思而損及本人利益的利益輸送。如僅係行為人與本人間內部關係之債務不履行，固未造成本人與第三人外部關係財產上之變動，應視行為人有無違反與本人間之契約關係而定，尋求民事之債務不履行等相關規定求償，自不能以行為人有未依債之本旨給付履行之一端，即遽以刑法背信罪責與行為人相繩。是以本件背信罪之是否成立，應先以被告確有無「為他人處理事務」即「為他人處理外部關係之財產上之法律事務」為前提，再論以是否有「致生損害於本人之財產或利益」即「外部關係上，本人對第三人增加債務（如損害賠償請求權），或本人未取得對價，然第三人對本人卻取得債權」。如被告或無處理本人對外關係之財產上之法律事務，或無損及本人與第三人間之利益輸送，僅係本人與行為人內部法律關係之違反，應為單純民事債務不履行之範疇，縱認可構成民事上之損害賠償責任，然亦與刑法背信罪之不法構成要件無涉。　㈢經查，依自訴人於本院提出113年9月24日刑事陳述意見狀，陳稱：屋主如欲將專任委託改為一般委託，受雇自訴人之業務人員應取得店主管之同意，與屋主簽署「信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表」，嗣交由店主管簽名或蓋章，始得變更等語（自卷第124至125頁），核與被告辯稱：我沒有將系爭物件改為一般委託的權限，必須是郭韋宏取得屋主和其店主管同意，才能更改等語相符，足見被告上開向郭韋宏提議將系爭物件變更為一般委託契約之舉措，非屬其為自訴人處理之事務內涵，亦未涉及自訴人公司對外關係之財產上事務（即非屬被告為自訴人與第三人處理財產上事務之行為），而僅屬被告與自訴人間之內部關係或規定有無違反之範疇。是以，被告上開所為，固屬非是，惟應僅為單純民事債務不履行之範疇，縱認被告之行為構成民事上之損害賠償責任，亦與刑法背信罪所保護之法益有間。　㈣再者，刑法於94年2月2日修正公布（95年7月1日施行）後之刑法第29條，對教唆犯採共犯從屬性說之立場，規定：「教唆他人使之實行犯罪行為者，為教唆犯。教唆犯之處罰，依其所教唆之罪處罰之」，係將原列第三項之「被教唆人雖未至犯罪，教唆犯仍以未遂犯論。但以所教唆之罪有處罰未遂犯之規定者，為限」，關於失敗教唆及無效教唆之處罰規定刪除，並修正要件為「教唆他人使之實行犯罪行為者，為教唆犯」，亦即被教唆者未產生犯罪決意，或雖生決意卻未實行者，教唆者皆不成立教唆犯。被告雖向有為自訴人處理事務權限之郭韋宏提議，將系爭物件之專任委託改為一般委託，但郭韋宏並未因此萌生背信之犯罪決意，亦未著手於犯罪，從而，被告所為之前揭教唆行為，即屬被教唆者未產生犯罪決意之「失敗教唆」，而非現行刑法處罰之行為。五、綜上所述，自訴意旨所舉事證，尚未達於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信為真實之程度，本院自無從就被告被訴背信之事實形成有罪之確信。從而，被告是否有自訴意旨所指背信犯行，容有合理之懷疑存在，基於罪證有疑唯利於被告之證據法則，自難率對被告以此罪名相繩。此外，本院復查無其他積極證據足資證明或補強被告有自訴意旨所指之犯行，應認為被告之犯罪尚屬不能證明，依照前述規定及說明，應為被告無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9　　日　　　　　　　刑事第八庭審判長法　官　林新益　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許家菱　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張立亭以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳喜苓

2024-12-09

CTDM-113-自-1-20241209-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還不當得利等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3539號原告康龍泉訴訟代理人羅凱正律師黃子盈律師被告林正義訴訟代理人陳彥嘉律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國一一三年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告就兩造共有、坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第一０六０號（原建號為臺北市○○區○○段○○○○○號）、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號地下室房屋（下稱本件房屋），依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條規定起訴請求，為因不動產之物權涉訟，不動產坐落本院管轄區域內，專屬本院管轄。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款亦有明定。原告原起訴請求確認事實（被告占用面積）及給付新臺幣（下同）五十三萬四千五百二十八元本息、三千四百三十一元，以及自民國一一二年六月一日起按月給付八千三百三十六元，暨自一一三年起給付逾越使用面積部分之稅金等（見補字卷第九頁），因部分聲明未臻具體明確，且係確認事實，有法律上顯無理由情形，經本院於首次言詞辯論期日行使闡明權、命原告補正，原告於一一三年三月八日變更聲明為請求：㈠被告應將本件房屋如附圖所示之隔牆拆除，將附圖編號Ｂ部分騰空返還予原告及全體共有人，㈡被告應給付原告五十五萬三千七百八十七元本息，㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除返還第㈠項建物之日止，按月給付原告八千三百三十六元（見訴字卷第九四頁書狀），並於同年月十四日更正聲明第㈠項之附圖為「臺灣臺北地方法院一０九年度訴字第七九四七號卷附臺北市中山地政事務所一一０年五月十九日土地複丈成果圖」（見訴字卷第二一一頁筆錄）。原告前開變更，雖經被告表示不同意（見訴字卷第二一三頁書狀），但原告之變更，基礎事實同一（即被告使用本件房屋之面積超逾應有部分比例），擴張應受判決事項之聲明（以拆除隔牆並遷讓返還請求取代原確認占用面積之請求，並增加請求被告給付之金錢數額），且於首次言詞辯論期日後即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法尚無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合先敘明。貳、實體方面一、原告部分：（一）訴之聲明：　　１被告應將本件房屋如附圖即臺灣臺北地方法院一０九年度訴字第七九四七號卷附臺北市中山地政事務所一一０年五月十九日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示之隔牆拆除，將附圖編號Ｂ部分騰空返還予原告及全體共有人。　　２被告應給付原告五十五萬三千七百八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　３被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除聲明第１項所示隔牆、返還占用之建物之日止，按月給付原告八千三百三十六元。　　　４願供擔保請准宣告假執行。　　（二）原告起訴主張：本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○ ○地號土地上、建號同段第一０六０號、門牌號碼臺北市○○ 區○○○路○段○○號地下室房屋）為兩造共有，面積一六七‧０八平方公尺，所有權權利範圍各二分之一；本件建物經設置一隔牆完全阻隔為Ａ、Ｂ二區塊，面積分別為七四‧四五平方公尺、九二‧六三平方公尺（詳見附圖），其中Ａ區塊上方為原告所有、建號同段第一０六一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱原告房屋），Ｂ區塊上方則為被告所有、建號同段第三五一七號、門牌號碼臺北市 ○○區○○○路○段○○號房屋（下稱被告房屋）。被告無權占用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，侵害原告之所有權，爰依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條規定，請求被告將該隔牆拆除，將占用部分返還予原告及全體共有人；被告無權占用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，以本件房屋如附圖編號Ａ所示部分每平方公尺租金七百零五元（一０五年十月至一一０年九月）、九百一十七元（一一０年十月至一一二年五月）、被告占用超逾本件房屋面積半數（八三‧五四平方公尺）之面積九‧０九平方公尺計算，一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止六年六月期間被告無法律上原因受有五十五萬零三百五十六元相當於租金之利益，又被告一０六年至一一二年間就占用超逾本件房屋半數面積部分短繳房屋稅共三千四百三十一元，以上合計五十五萬三千七百八十七元，另被告自起訴狀繕本送達翌日起至拆除隔牆、返還占用部分予全體共有人之日止，每月受有相當於租金之不當得利八千三百三十六元，均致原告受有損害，爰依民法第一百七十九條規定請求被告如數返還，就起訴前部分並應支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。二、被告部分：（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。（二）被告固不否認本件房屋現為兩造共有、權利範圍各二分之一，本件房屋設有一隔牆區分為如附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，編號Ａ部分為原告專用，編號Ｂ部分為被告專用等情，但以本件房屋第一次所有權登記時即為訴外人宋明勳、張碧二人共有、權利範圍各二分之一，共有人即成立分管協議、設置隔牆將本件房屋區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，分別由該區域上方之原告房屋、被告房屋所有人專用，並另分別設置由原告房屋、被告房屋內部通往下方本件房屋如附圖編號Ａ、Ｂ所示專用部分之樓梯，有獨立之出入口，被告於七十四年五月間向前手宋明勳買受被告房屋及本件房屋權利範圍二分之一時，本件房屋已為現狀，延續迄今，分別由原告房屋、被告房屋所有權人專用附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，出租予他人營業使用多年；原告於一０五年二月取得原告房屋及本件房屋權利範圍二分之一時，對於本件房屋共有人間分管協議之存在，應屬明知，亦受分管協議之拘束，則被告占有使用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，非無權占有，亦無不當得利，另對於原告不當得利數額之計算有爭議，另原告依法應負擔房屋稅，與被告無涉等語，資為抗辯。三、原告主張本件房屋面積一六七‧０八平方公尺，為兩造共有、所有權權利範圍各二分之一，本件建物經設置一隔牆完全區分為如附圖編號Ａ、Ｂ所示二區塊，面積分別為七四‧四五平方公尺、九二‧六三平方公尺，其中Ａ區塊上方為其所有之原告房屋，Ｂ區塊上方則為被告所有之被告房屋，分別由兩造自取得本件房屋權利範圍二分之一時起專用迄今之事實，業據提出建物登記謄本、附圖、不動產買賣契約書為證（見補字卷第十五、十七頁、訴字卷第一八一至一九九頁），核屬相符，且為被告所不爭執。　　關於本件房屋於七十年五月間新建完成，主要用途為店鋪兼防空避難室，於七十年七月二十二日為第一次所有權登記（總登記），所有權人為宋明勳、張碧，權利範圍各二分之一；宋明勳於七十四年五月二十三日以買賣為原因將被告房屋併同本件房屋所有權二分之一移轉登記予被告迄今；張碧於九十二年九月二十日死亡，張碧名下原告房屋及本件房屋所有權二分之一經子女張雲英、張豐文、張季瑜、張豐隆於九十五年五月十七日辦理繼承登記後，併於一０五年二月五日以買賣為原因移轉登記予原告迄今，此經本院參酌兩造所提（見訴字卷第四五至四九、一八三至一九九頁）土地／建築改良物買賣所有權移轉契約書、建築改良物登記簿節錄影本、公證書、不動產買賣契約書後職權查證屬實，有土地建物查詢資料、異動索引、臺北市中山地政事務所覆函暨建築改良物登記簿影本可稽（見訴字卷第二五至三十、五一至五九頁）。　　但原告主張被告無權占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，及自一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止無法律上原因受有五十五萬零三百五十六元相當於租金之利益，自一０六年至一一二年間就房屋稅部分受有三千四百三十一元之利益，自起訴狀繕本送達後每月受有八千三百三十六元相當於租金之不當得利，致其受有損害部分，則為被告否認，辯稱：本件房屋於第一次所有權登記後，即由共有人成立分管協議，設置隔牆將本件房屋區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，分別由該區域上方之原告房屋、被告房屋所有人專用，原告於一０五年二月取得原告房屋及本件房屋權利範圍二分之一時，知悉本件房屋共有人間分管協議之存在，應受分管協議之拘束，其非無權占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，亦非無法律上原因受有利益，且原告主張之利益數額有誤等語。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條、第一百七十九條前段定有明文。（一）原告請求被告將本件房屋內、完全區隔本件房屋為附圖編號Ａ、Ｂ所示兩部分之隔牆拆除，將所占用之附圖編號Ｂ部分返還予全體共有人，及請求被告給付金錢（五十五萬三千七百八十七元本息及自起訴狀繕本送達翌日起每月八千三百三十六元），無非以被告無權占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，自一０五年十月五日起無法律上原因受有相當於租金及短繳房屋稅之利益為論據，被告則以前詞置辯；關於兩造迄至本件言詞辯論終結時止均為本件房屋之共有人，權利範圍各二分之一，本件房屋經以隔牆區分為如附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，面積分別為七四‧四五平方公尺、九二‧六三平方公尺，其中編號Ｂ所示部分由被告專用等情，並為被告所不爭執，前已述及。（二）次按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人；各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，九十八年七月二十三日修正施行之民法第八百一十七條第一項、第八百一十八條亦有明定。修正後民法第八百一十八條既已明文「除契約另有約定外」，而該條文修正之立法理由略為「本條意旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重，縱使各共有人依該協議實際可為使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍，至其效力是否拘束應有部分之受讓人，則應依修正條文第八百二十六條之一而定」，參諸民法第八百二十條亦明定共有人得就共有物之管理以契約定之；而所謂共有物分管協議係全體共有人就共有物之使用、收益、管理方法所成立之協議，全體共有人就共有物之全部劃定範圍、各自占用共有物之特定部分而為管理、使用、收益者，屬共有物分管契約之一種（最高法院八十九年度台上字第四八二號、九十九年度台上字第一五五三號、一００年度台上字第一七七六號、一０七年度台上字第八七九號裁判意旨參照）；是在有分管協議情形下，各共有人有依分管協議占有使用收益約定由其管理之共有物特定部分之權利，並非無權占有，亦非無法律上原因受有利益，同時喪失就非約定由其管理之共有物特定部分之使用收益權能，民法第八百一十八條、第八百二十一條規定僅在就共有物未成立分管協議情形，始有適用，最高法院七十九年度台上字第二三三六號、八十六年度台上字第一六五六號、八十八年度台上字第六一號、九十九年度台上字第二三九七號、一００年度台上字第一七七六號迭著有裁判同此見解。（三）是本件所應審究者，依序為：㈠本件房屋之共有人是否曾成立分管協議，約定由原告房屋所有權人專用本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋所有權人專用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分？㈡如是，該分管協議是否違反強行或禁止規定，或違反公共秩序、善良風俗而無效？原告是否應受前述分管協議之拘束？㈢被告是否無法律上原因，① 於一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止受有五十五萬零三百五十六元相當於租金之利益並致原告受有損害？②於一０六年至一一二年間受有短繳房屋稅三千四百三十一元之利益並致原告受有損害？③自起訴狀繕本送達翌日起是否每月受有八千三百三十六元相當於租金之利益並致原告受有損害？　　１本件房屋之共有人是否曾成立分管協議，約定由原告房屋所有權人專用本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋所有權人專用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分　　①共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院八十三年度台上字第一三七七號裁判意旨參照）。　　②本件房屋至遲於一０四年十月間，原告房屋及本件房屋第一次所有權登記權利範圍二分之一所有權人張碧之繼承人（張雲英、張豐文、張季瑜、張豐隆四人，均由張雲英代理）委託信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）居間銷售渠等繼承自張碧之原告房屋及本件房屋所有權二分之一、製作不動產現況說明書時，即已設有隔牆，將本件房屋完全區分為互不連通之附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，並分別設置內梯由原告房屋內部連通本件房屋如附圖編號Ａ所示部分、由被告房屋內部連通本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，而由原告房屋之所有權人將原告房屋併同本件房屋如附圖編號Ａ所示部分出租予訴外人營業使用，由被告房屋所有權人將被告房屋併同本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分出租予訴外人營業使用迄今，亦即由原告房屋之所有權人專用本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋之所有權人專用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分迄今，此經兩造陳明在卷，核與卷附公證書暨房屋租賃契約書、房屋租賃契約書、不動產買賣契約書第十七條其他約定事項第十二點、不動產說明書之產權調查表注意事項第三類第三點所載（見補字卷第二三至二八頁、訴字卷第七五至七七、一九０、二六三頁），及證人即張碧繼承人暨原告房屋與本件房屋權利範圍二分之一出賣人張雲英、信義房屋公司業務員周彥鋕、陳韋證述情節（見訴字卷第二二八至二三二、二三六、二三七、三五二至三六三頁）相符。本件房屋既經設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，原告房屋、被告房屋並均設有內梯分別連通下方本件房屋編號Ａ、Ｂ所示部分，所有權人自無不知之理，且顯係有意將本件房屋完全分隔為二部分各自專用，否則無異徒增一樓之原告房屋或被告房屋，遭本件房屋共有人利用下方連通之本件房屋及內梯擅自侵入之風險，悖於事理。　　③本件房屋自第一次所有權登記時起迄今所有權狀態均為共有，共有人依序為：⑴（自起造完成時起至七十四年五月二十二日止）張碧與宋明勳各二分之一、⑵（自七十四年五月二十三日起至九十二年九月二十日止）張碧與被告各二分之一、⑶（自九十二年九月二十一日起一０五年二月四日止）張碧之繼承人張雲英、張豐文、張季瑜、張豐隆四人與被告，張碧之繼承人公同共有二分之一，被告二分之一、⑷（自一０五年二月五日起起迄今）兩造各二分之一，前已載明，是本件房屋所有權情狀單純，全體共有人達成分管之合意並無困難。　　④參諸：⑴被告辯稱七十四年五月間取得被告房屋及本件房屋所有權二分之一時，本件房屋已設有隔牆、將本件房屋區分為互不連通之附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，原告房屋、被告房屋並分別設置內梯由內部連通本件房屋如附圖編號Ａ所示部分及如附圖編號Ｂ所示部分，迄今已近四十年，為原告所不爭執；⑵原告於一０五年二月五日取得原告房屋及本件房屋所有權二分之一後，同年十月五日即（以豐泰企業管理顧問有限公司名義）將原告房屋及本件房屋如附圖編號Ａ所示部分出租予訴外人，一一０年十月一日復以自己名義繼續將原告房屋及本件房屋如附圖編號Ａ所示部分出租予同一訴外人，租賃期間至一一五年九月三十日止，此觀原告起訴狀檢附之公證書暨房屋租賃契約書即明（見補字卷第二三至三四頁），亦即原告自取得本件房屋所有權二分之一時起，即依本件房屋之現狀單獨占有使用收益附圖編號Ａ所示部分；⑶原告於一０五年二月五日取得本件房屋所有權二分之一後，迄至一一三年三月八日提出訴之變更追加暨準備狀之日止（見訴字卷第九三頁本院收狀戳），歷時近八年一月餘期間，不唯持續單獨占有使用收益本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，亦未曾爭執被告單獨占有使用收益本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，甚且在另案分割共有物訴訟中，具狀表明本件房屋經所有權人以裝潢、隔牆分隔區分各自使用部分、各有出入通道（見訴字卷第二七九頁）；⑷原告提起本件訴訟初始，亦僅請求確認被告就本件房屋單獨占有使用收益之面積超逾所有權二分之一比例，而就所謂「被告使用超過所有權比例面積部分」，請求返還相當於租金及短繳房屋稅之不當得利（見補字卷第九至十三頁書狀），足見原告係因所提分割共有物訴訟進行中，測量發現自身就本件房屋專用之面積少於所有權比例，方對於現狀滋生不滿、衍生本件訴訟；⑸張碧之繼承人張雲英、張豐文均到庭證稱從未聽聞張碧就本件房屋與另一共有人（七十四年五月二十二日以前為宋明勳，七十四年五月二十三日以後為被告）發生爭執、產生爭訟，足見本件房屋「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分」之現狀，曾經張碧與宋明勳、被告合意。　　⑤至原告與前手即張碧之繼承人就原告房屋及本件房屋所有權二分之一所定不動產買賣契約，其中第十七條其他約定事項第十二點固記載：「本物件現況使用之地下室係登記於１０６０建號（建物用途依人工謄本所示為店鋪兼防空避難室），為賣方與另一住戶分別共有，而本案賣方持有１／２，現況賣方隔出部分面積使用，信義房屋經向賣方確認，並無分管契約或相關協議文件約定其得專用前述使用範圍 ‧‧‧」（見訴字卷第一九０頁），然⑴證人即是筆買賣賣方代表張雲英到庭迭次證稱：「‧‧‧我母親生前這地下室都是一直出租，我們繼承後就一直這樣處理，後來就賣給原告了‧‧‧」、「‧‧‧我們就是以現況交給他賣給他，我們的原意就是以現況在買賣」、「‧‧‧我們也不知道地下室全部是多少、我們是多少，沒有去量過」、「（問：‧‧‧就地下室而言，２８號跟３０號是否完全隔開，而沒有互通？）完全隔開」、「（問：‧‧‧地下室部分是如何使用？）連同一樓將地下室出租出去」、「‧‧‧一樓跟地下室就是一起，沒有特別注意地下室使用狀況是否合理、正確」（見訴字卷第二二八至二三二、二三六、二三七頁），明揭渠等係以「現狀」即「本件房屋設有隔牆區分為如附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，對本件房屋如附圖編號Ａ所示部分有專用權，對附圖編號Ｂ所示部分則無占有使用收益權」與原告成立買賣契約；⑵證人即信義房屋公司仲介人員周彥鋕、陳韋亦到庭證稱：「地下室是有產權，產權是二分之一，使用權只有我們使用，樓梯下去現在圍起來的範圍只有我們使用，沒有圍到的範圍是隔壁在用」、「因為地下室有內梯在使用，所以這一半是我們在使用，因為其他人進不來‧‧‧」、「（法官問：地下室當時現狀內梯可以連通、圍起來部分，原告有專用權嗎？）有。（法官問：地下室當時現狀內梯可以連通、圍起來以外部分，何人有專用權？原告可否使用？）應該是隔壁那戶人去用，原告也過不去，就是兩邊都只能用自己正下方的地下室」、「因為現況是圍好的，裡面都是可以使用的範圍」，針對契約第十七條第十二點之約定，分別陳稱：「‧‧‧是共有，沒有分管協議‧‧‧我們有產權二分之一但是沒有分管協議。（法官問：所謂分管協議所指為何？）所有所有權人同意把共有物交給某個人使用，在本件情形就是兩個共有人約定好，寫一個協議各自使用一個範圍，因為本件沒有那份書面，所以認為沒有分管協議」、「因為有時候專用不需要分管協議，分管協議是後來才有的東西，我這一戶才可以到達的地下室認知上就是專用」，並均進一步證稱未曾告知原告就內梯無法連通之本件房屋附圖編號Ｂ所示部分亦有使用權，似誤認分管協議以書面為要件，參以原告自一０五年二月五日取得本件房屋所有權二分之一時起，即持續單獨占有使用收益如附圖編號Ａ所示部分迄今，未曾就不能使用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分向出賣人即張碧之繼承人主張債務不履行或瑕疵擔保之責，甚且至少歷時七年餘未曾向被告請求占有使用收益如附圖編號Ｂ所示部分，迄今亦未曾向被告表示被告亦得占有使用收益本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，前已述及，本院認不動產買賣契約書第十七條第十二點記載，尚不能更易本件房屋所有權人訂有「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分」之分管協議。　　⑥綜上，本件房屋最早於七十四年五月以前、至遲於一０四年十月間，即經所有權人（張碧與宋明勳、被告）合意設置隔牆，將本件房屋完全區分為互不連通之附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，並分別設置內梯由原告房屋內部連通本件房屋如附圖編號Ａ所示部分、由被告房屋內部連通本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，由原告房屋之所有權人專用本件房屋如附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋之所有權人專用本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，本件房屋之所有權人並均無異議依該專用現狀持續分別單獨占有使用收益本件房屋附圖編號Ａ、Ｂ所示部分迄今（編號Ａ所示部分依序為張碧、張碧之繼承人、原告專用；編號Ｂ所示部分依序為宋明勳、被告專用），本件房屋已經共有人合意訂立「由原告房屋所有人專用附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用附圖編號Ｂ所示部分」之分管協議，堪以認定。　　２如是，該分管協議是否違反強行或禁止規定，或違反公共秩序善良風俗而無效？原告是否應受前述分管協議之拘束？　　①原告雖指本件房屋之共有人就本件房屋所成立之「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分」分管協議，違反強制規定或公序良俗而無效，但並未陳明所指違反之強制規定或公序良俗為何，及提出相當證據資料以資佐憑，蓋本件房屋用途為「店鋪兼防空避難室」，此為兩造所不爭執，並與建築改良物登記簿所示一致（見訴字卷第五三、五四頁），而「店鋪」用途顯無供公寓大廈區分全體所有權人任意出入之理，本件房屋亦無不能實際劃分、分別作為店鋪利用之情事，本件房屋自七十四年或一０四年間設置隔牆、區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示部分迄今，復未曾遭建築主管機關指為違反建築、消防法規，此為兩造所不爭執，原告此節所指，委無可採。　　②共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在；共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，若受讓人知或可得而知，其分管契約對於受讓人仍繼續存在，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害，最高法院四十八年台上字第一０六五號、八十四年度台上字第二七四四號、九十三年度台上字第八六三號、九十七年度台上字第九０九號、九十八年度台上字第六三三號、司法院大法規會議釋字第三四九號解釋闡釋甚明。本件房屋共有人就本件房屋所成立之「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分」分管協議，為原告一０五年二月五日取得本件房屋所有權二分之一前即由現狀明知或可得而知，原告並自一０五年間起即依分管協議單獨占有使用收益本件房屋如附圖編號Ａ所示部分迄今，已如前載，依前揭說明，原告受讓本件房屋所有權二分之一後，亦受該分管協議之拘束。（四）原告既受本件房屋共有人間「設置隔牆完全區分為附圖編號Ａ、Ｂ所示二部分，由原告房屋所有人專用編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用編號Ｂ部分」分管協議之拘束，被告為被告房屋之所有權人，依分管協議占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，依首揭法條、說明，即非無權占有，無民法第八百二十一條規定之適用，被告就本件房屋附圖編號Ｂ所示部分占有使用收益，亦非無法律上原因受有利益甚明。五、綜上所述，本件房屋為兩造共有，權利範圍各二分之一，本件房屋已經共有人合意訂立「由原告房屋所有人專用附圖編號Ａ所示部分，由被告房屋所有人專用附圖編號Ｂ所示部分」之分管協議，該分管協議為原告受讓本件房屋所有權二分之一時所明知或可得而知，原告並自一０五年間起即依分管協議單獨占有使用收益本件房屋如附圖編號Ａ所示部分迄今，被告為被告房屋之所有權人，依分管協議占有本件房屋如附圖編號Ｂ所示部分，非無權占有，被告就本件房屋附圖編號Ｂ所示部分單獨占有使用收益，亦非無法律上原因受有利益，從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條規定請求被告將本件房屋如附圖所示之隔牆拆除、將附圖編號Ｂ部分騰空返還予原告及全體共有人，依民法第一百七十九條規定請求被告返還（一０五年十月五日起至一一二年五月三十一日止六年六月期間）相當於租金之利益五十五萬零三百五十六元、（一０六年至一一二年間）短繳房屋稅利益三千四百三十一元，共五十五萬三千七百八十七元本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除隔牆、返還占用部分予全體共有人之日止，每月受有相當於租金之利益八千三百三十六元，洵屬無據，不應准許，爰予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　洪文慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王緯騏附圖：臺北市中山地政事務所１１０年０５月１９日土地複丈成　　　果圖

2024-12-09

TPDV-112-訴-3539-20241209-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事裁定 112年度訴字第5826號原告陳永松訴訟代理人周麗玲蘇顯讀律師被告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人李岳霖律師劉耀文律師上列當事人間請求損害賠償事件，原告為訴之追加，本院裁定如下：　　主　文原告追加之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、查民事訴訟法第255條第1項前段規定，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。二、本件據原告於民國112年10月20日起訴狀所載，係提起侵權行為之訴，聲明求為被告信義房屋股份有限公司(下稱信義房屋公司)與其他被告林慶昌、林鈺堂、許宸龍、李權益、林雍勝、翁興隆連帶給付新台幣(下同)150萬元本息之判決；嗣於第1次至第4次言詞辯論期日，均係就此項聲明為辯論，及至第5次113年12月4日言詞辯論期日將終竣前，即113年 11月26日提出追加狀，追加依侵權行為及民法第571條規定等契約關係請求被告信義房屋公司給付仲介服務費58萬8000 元本息，將原訴為侵權行為之訴，另追加為侵權行為及契約關係，有追加狀在卷。三、查本件原訴之辯論，已去成熟不遠，而關於原訴之資料，新訴無可利用，若准許其追加，徒使訴訟之終結延滯，原告為本件訴之追加，被告信義房屋公司與其他被告林慶昌、林鈺堂、許宸龍、李權益、林雍勝、翁興隆均明確表示不同意，並有礙訴訟之終結，原告就此追加聲明部分亦未繳納裁判費，自不應准許。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　姜悌文以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2024-12-06

TPDV-112-訴-5826-20241206-4

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事裁定 112年度訴字第851號上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇上列上訴人因與被上訴人吳芊逸間請求減少價金等事件，對於中華民國113年10月25日本院112年度訴字第851號第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人應於收受本裁定5日內繳納第二審裁判費新臺幣75,750元，逾期不補正，即駁回其上訴。上訴人應於收受本裁定5日內，具狀補正上訴理由。　　理　由一、按向第二審或第三審法院上訴，依第77條之13及第77條之14 規定，加徵裁判費5/10；提起上訴，應以上訴狀表明上訴理由，民事訴訟法第77條之16第1項、第441條第1項第4款定有明文。又上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，除未具上訴理由外，應以裁定駁回之，民事訴訟法第442條第2 項、第3項亦有明定。二、上訴人對於民國113年10月25日本院112年度訴字第851號第一審判決提起上訴，然未依其上訴之訴訟標的金額新臺幣（下同）500萬元，繳納第二審裁判費75,750元。茲限上訴人於收受本裁定5日內向本院如數繳納裁判費，逾期不補正，即駁回其上訴。又上訴人提出之上訴狀，未具上訴理由，併依法裁定命補正之。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　毛彥程以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑敏

2024-11-29

SLDV-112-訴-851-20241129-3

訴更一

臺灣士林地方法院

遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴更一字第9號原告黃梅蘭訴訟代理人曾益盛律師複代理人朱克云律師被告毛鎮國毛冠堯追加被告方雅芬共同訴訟代理人鄧為元律師蔡孟容律師黃榆婷律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月31日以111年度訴字第32號判決後，原告不服提起上訴，經本院於112 年11月30日以112年度簡上字第205號發回更審，本院於113年10 月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由壹、程序部分：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告丙○○、乙○○ 應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號11樓之2房屋暨地下二層第30號停車位（下合稱系爭房屋）騰空遷讓並返還占有予原告。嗣於訴訟進行中，追加甲○○為被告，並先後追加請求被告連帶給付持續使用系爭房屋之損害賠償，及因被告等持續占有系爭房屋致原告未能如期出售之損害賠償，其終聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自民國 110年10月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）3萬5,000元。㈢被告應連帶給付原告1 06萬9,431元，並自111年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第127頁民事變更訴之聲明暨準備㈠狀）。經核，原告所為訴之追加均係基於被告等占用系爭房屋之事實，堪認其請求之基礎事實同一，與首揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告與被告丙○○前為情侶，系爭房屋係被告丙○○於102年1月1 0日贈與並登記予原告，嗣被告丙○○於106年間以其子即被告乙○○需借住為由，向原告借用系爭房屋，但原告於110年4月 8日發現被告丙○○與被告甲○○同居，除與被告丙○○分手外，並終止系爭房屋之借用關係，因原告已於同年8月28日將系爭房屋出售他人，訂於同年11月30日騰空系爭房屋，於同年 12月10日完成點交，原告乃催請被告丙○○交還，原告在被告丙○○、甲○○於同年9月23日搬離系爭房屋後請鎖匠更換門鎖，惟被告丙○○卻於同年10月4日擅自開鎖搬回，被告乙○○、甲○○亦隨即搬入同住，原告自同年月26日起，數度嘗試取回占有，均遭拒絕，又因被告等迄今非法占用系爭房屋，致原告未能如期交屋而與買方解除買賣契約，並賠償買方106萬9 ,431元。　㈡為此就訴之聲明第1項請求，依民法第767條第1項前段、中段、第962條規定請求擇一為有利判決；訴之聲明第2項請求，依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條規定請求擇一為有利判決；訴之聲明第3項請求，依民法第184 條第1項前段、第185條規定提起本訴等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告。⒉被告應自110年10月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告3萬5,000元。⒊被告應連帶給付原告106萬9,431元，並自111年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋實際上為被告丙○○所購買，並借名登記於原告名下，其頭期款、交屋款等均係由被告丙○○透過台北富邦銀行帳戶開立發票之方式支付，系爭房屋之貸款亦是被告丙○○申辦、繳款，而被告丙○○自購買系爭房屋後即居住在系爭房屋內，其內之相關費用如稅款、水電費、裝修費等均係由被告丙 ○○負擔，足證被告丙○○為系爭房屋之實際所有權人，而有合法占有使用之本權。退步言，縱認借名登記關係不存在（假設語），原告亦自承有將系爭房屋借予被告丙○○使用，被告丙○○即有占有權源，被告丙○○未曾將占有移轉予原告，僅有將外門鑰匙1支及社區出入磁扣1個交予原告，以便原告帶人看屋，故被告丙○○仍為系爭房屋之直接占有人，原告無權依占有物返還請求權之規定請求被告丙○○返還系爭房屋之占有。　㈡又被告乙○○，自始未居住於系爭房屋，被告甲○○有其自住房屋，有時候會來系爭房屋居住，則係經有權占有系爭房屋之被告丙○○同意，被告甲○○非直接侵奪原告之占有，與民法第 962條所定之要件即不符。至就原告主張其無法履約出售系爭房屋，請求被告連帶給付其所產生之損害賠償云云，被告丙○○為系爭房屋之所有權人如前述，原告擅自出售被告丙○○ 所有之系爭房屋，所生之損失即應自行承擔等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張其為系爭房屋之登記所有權人，此為被告所不爭執，並有系爭房屋之不動產登記簿謄本在卷可參，原告此部分主張應堪信為真實。惟被告丙○○抗辯其為系爭房屋之實質所有權人，係借名登記予原告名下等語，並以前詞置辯。　㈡按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名義登記，而仍由自己管理，使用處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決意旨參照）。　㈢原告主張被告無權占有系爭房屋，有無理由？　⒈原告主張被告乙○○、甲○○占有系爭房屋，此部分為被告所否認。原告主張被告乙○○占有系爭屋，主要以被告丙○○前向本院聲請民事通常保護令，於制式格式之聲請狀上，就「相對人不得對下列之人實施身體、精神或經濟上之騷擾、控制、脅迫或其他不法侵害之行為」一欄，勾選「被害人」、「被害人子女：乙○○」為論據。惟該聲請狀係被告丙○○以聲請人名義書寫，依其內容係禁止原告對被告兒子乙○○為侵害行為，既非被告乙○○所聲請，且聲請狀上亦無具體載明被告乙○○ 實際住所，是原告主張被告乙○○基於占有意思而占有系爭房屋，並無依據。至被告甲○○部分，其抗辯自身有自住房屋，偶爾會找丙○○而居住系爭房屋等語（見本院卷第69頁筆錄），則被告甲○○本身既有住所，因與被告丙○○為男女朋友，故有偶爾留宿系爭房屋之情形，但尚難認被告甲○○有占有意思而占有系爭房屋情形，是原告主張被告乙○○、甲○○占有系爭房屋，並無依據。　⒉被告丙○○抗辯前向立陽建設股份有限公司購買系爭房屋，購買當時為預售屋，並按施工進度給付款項，其中預付款及交屋款等金額合計達525萬8,999元等語（見本院卷第90-91頁民事答辯一狀），並有提回歷史票據影像報表（111年度訴字第32號卷一第404-414頁）、台北富邦銀行華江分行對帳單影本（111年度訴字第32號卷二第26-38頁）在卷可參。　⒊又系爭房屋於購入後，被告丙○○抗辯即由其裝修、居住與支付相關費用等情，並提出：⑴104年房屋稅、104年地價稅、1 05房屋稅、107房屋稅、108房屋稅繳款書（111年度訴字第3 2號卷一第424-432頁），⑵系爭房屋管理費匯款紀錄、相關通知、繳款明細（111年度訴字第32號卷一第434-438頁）， ⑶凱擘大寬頻第四台之帳號及繳款證明（111年度訴字第32號卷一第440-446頁），⑷臺灣電力公司臺北北區營業處函及繳款憑證（111年度訴字第32號卷一第448-470頁），⑸室內設計工程合約書暨付款收據及估價單（111年度訴字第32號卷一第472-476頁），⑹安裝冷氣之特力屋室內裝修設計股份有限公司報價單收執聯、安裝運送單（111年度訴字第32號卷一第478、479頁），⑺陽明山瓦斯股份有限公司出具之103年 1月17日至110年9月17日瓦斯費收訖證明（111年度訴字第32 號卷一第478、479頁），⑻陽明山有線電視股份有限公司103 年8月22日至110年8月27日繳納證明（111年度訴字第32號卷一第484頁），⑼臺北自來水事業處101年11月至109年11月水費繳納證明單（111年度訴字第32號卷一第484至490頁）等件為證。　⒋系爭房屋於交屋後，就房屋價款餘款部分，原告主張係以其名義向南山人壽保險股份有限公司貸款1,810萬元，以其中1 ,180萬元支付尾款，其餘貸款餘額630萬元中之626萬8,765 元由被告丙○○領走等情（見111年度訴字第32號卷一第240頁民事準備書三狀），並有原告所提南山人壽保險股份有限公司房屋貸款繳息清單、台北富邦銀行安和分行帳號00000000 000000號帳戶各類存款歷史對帳單（111年度訴字第32號卷一第240、272頁）為證。而關於南山人壽股份有限公司貸款償還方式，係自被告丙○○掌管之原告名義台北富邦銀行安和分行帳號00000000000000號帳戶中扣繳，此為兩造自承在卷（見111年度訴字第32號卷一第88頁民事答辯一狀、第131至 132頁民事變更訴之聲明暨準備一狀）。可證系爭房屋雖以原告名義貸款，惟貸款金額中部分給付購屋尾款，其餘由被告丙○○領走運用。至貸款分期款給付方式，亦由被告丙○○掌控之台北富邦銀行安和分行帳號00000000000000號帳戶中扣除。　⒌至台北富邦銀行安和分行帳號00000000000000號帳戶中資金之來源，被告丙○○抗辯自102年3月20日至107年11月19日總計匯入506萬6,800元（見本院卷一第110至114頁民事答辯二狀），原告主張其中金額91萬9,000元由其以現金交付被告存入，及被告陸續自上開帳戶領取140萬5,500元等情（見本院卷一第131至132頁民事變更訴之聲明暨準備一狀），並提出台灣中小業銀行活期存款交易明細及存摺影本為證（111 年度訴字第32號卷二第148至164頁）。縱使被告丙○○匯入金額扣除原告上開主張金額後，被告丙○○亦有匯入274萬2,300 元（506萬6,800-91萬9,000-140萬5,500）以供清償貸款。從系爭房屋貸款之金額除給付購屋尾款後，悉數由被告丙○○ 利用，而償還之方式亦由被告丙○○掌控之帳戶扣除，加以系爭帳戶金額大部分由被告丙○○存入，關於原告匯入款項不排除係被告丙○○因資金籌措目的向原告融通而來。　⒍原告前對被告丙○○提出竊佔、毀損告訴，於110年10月16日警訊筆錄中稱：「約於民國106年時因我前男友丙○○稱要一同投資而購入○○○路○段000號11樓之2之房屋，後丙○○又稱他的孩子沒地方可住，要暫此房屋一陣子，所以我就先給他使用 ○○○路○段000號11樓之2房屋，借住之事並不影響我們後續賣屋、交屋事宜。我與丙○○雙方都同意要將房子賣出，所以仲介帶客人看屋時都由丙○○代為幫忙」（見本院卷168至169頁），說明系爭房屋係為投資所購入。參以證人丁○○於審理中證稱：公司系統可以查到詳細簽委託書的時間是在103年11 月25日，丙○○帶原告來到信義房屋士林中正店簽委託書，就開始賣系爭房地，當初伊有去現場看，是丙○○住在裡面，所以後續帶客戶看房都是透過被告丙○○開門，當時帶了幾組客戶都沒有成交，委託銷售契約期滿了之後，後續是被告丙○○ 來找他們繼續代賣，丙○○有用自己的名義簽名續約要他們代賣，印象中有簽了幾次續約，陸續如果有約到客戶說要看房，也會通知被告丙○○，看是要跟被告丙○○拿鑰匙，或被告丙 ○○把門打開，這情形是從103年後陸陸續續都有帶客人看房屋，至於到何時不清楚，大概是到這一、兩年等語（見本院卷第274至276頁筆錄），證述購入系爭房屋後，陸續由被告丙○○委託仲介代為出系爭房屋事宜。是被告丙○○於預售階段購入系爭房屋，於房屋建成後交屋時，被告丙○○對原告告知以投資名義，遂登記至原告名下，惟仍由被告負責房屋出售處分事宜。　⒎綜以被告丙○○支出系爭房屋之預售款、交屋款，及買受後以其掌控之台北富邦銀行安和分行帳號00000000000000號帳戶籌措分期貸款，及其實際居住其內與負擔相關房屋租稅、管理費、水電瓦斯費等費用，並出面處理出售事宜，被告丙○○ 抗辯系爭房屋由其購入，並借名登記至原告名下，應可採信。　⒏原告主張於107年12月間，因被告丙○○無力負擔房屋貸款，遂由原告向永豐銀行轉貸，以清償南山人壽保險股份有限公司貸款等情，依原告此部分所陳，亦屬被告丙○○購入系爭房屋後因經濟狀惡化無法負擔貸款，遂由其承擔之事實，此部分與被告丙○○購入系爭房屋之初，與原告間借名登記關係之認定無關。　⒐綜上，原告、被告丙○○間就系爭房屋既有借名登記關係存在，原告為出名人對外固有行使超過借名人即被告丙○○所授與之權利，但在內部關係上，仍應受借名人所授與權利範圍之限制，因出名人就借名人而言，並非真正之所有權人，自不能對借名人主張無權占有。原告以被告丙○○無權占有為由，依民法第767條第1項、第962條規定，請求被告丙○○遷讓返還系爭房屋，及依不當得利、侵權行為法律關係，請求被告給付占有期間之利益，並無理由。　㈣原告民法第184條第1項前段請求損害賠償，有無理由？　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。原告主張於110年8月28 日將系爭房屋出售他人，訂於同年12月10日完成點交，因被告未遷讓系爭屋，以致違約無法交付，原告支出相關費用、違約金總計106萬9,431元等情，並提出永慶房產集團價金履約保證買方付款明細表為證（本院卷第140頁）。惟被告乙○ ○、甲○○即無占有之事實，且被告丙○○與原告間就系爭房屋為借名登記關係，已如前述，於內部關係間被告丙○○為真正所有權人，則原告以被告侵害其所有權為由主張損害賠償，並無理由。四、綜上所述，原告基於所有物及占有返還請求權、不當得利、侵權行為等法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付占有期間之利息、系爭房屋無法出售之損失，均無理由。又原告之訴既經駁回，及假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　辜　漢　忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘　盈　筠

2024-11-27

SLDV-112-訴更一-9-20241127-3

智訴

臺灣臺中地方法院

違反營業秘密法等

臺灣臺中地方法院刑事判決 111年度智訴字第11號公訴人臺灣臺中地方檢察署檢察官被告許露翎選任辯護人林更穎律師林孟儒律師上列被告因違反營業秘密法等案件，經檢察官提起公訴（110年度偵字第36068號、111年度偵字第16903號），因被告於準備程序中就被訴事實為有罪之陳述，經本院合議庭裁定由受命法官獨任進行簡式審判程序，本院判決如下: 　　主　文許露翎犯營業秘密法第十三條之一第一項第二款之知悉營業秘密，逾越授權範圍而重製該營業秘密罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。又犯背信未遂罪，處有期徒刑叁月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。應執行有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　犯罪事實及理由一、本案犯罪事實如下：　　許露翎於民國104年4月8日起至109年1月2日止，任職信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）西區精誠店、西區公益店擔任不動產仲介營業員，係為信義房屋公司處理事務之人。許露翎於任職前之104年4月6日，已簽署「信義企業集團資料保護與遵守個人資料保護法暨資訊系統網路使用承諾書」（下稱資訊系統網路使用承諾書），知悉信義房屋公司訂有「公司資訊系統及網路使用同意書」、「信義企業集團內部資料保護暨遵守個人資料保護法作業要點」、「信義房屋網路使用管理辦法」等保密規定，於任職期間進入信義房屋公司內網查詢系統資料需輸入帳號、密碼，並設有提醒禁止業務外使用之警語，且明知其因經辦業務所知悉之「潛買客戶資料」及「成交客戶資料」等電磁紀錄，以其帳號、密碼進入信義房屋公司內網查詢時，僅能瀏覽、部分編輯，不得逾越授權範圍而重製，此涉及信義房屋公司內部未對外公開之業務資訊，均非一般競爭業者人員所能知悉，具有實際上之經濟價值，並經信義房屋公司採取保密措施，而均屬信義房屋公司之營業秘密。許露翎因計畫於109年1月2日自信義房屋公司離職，並有意轉至富盟物業股份有限公司（下稱富盟公司）任職，竟各為下列犯行： (一)許露翎基於逾越授權範圍而重製營業秘密及無故取得他人電磁紀錄之犯意，於108年12月25日起至108年12月29日間，先後以信義房屋公司所配發之電腦（名稱：R691W13），輸入帳號、密碼後登入信義房屋公司內部網站之「案源查詢系統」資料庫，接續將其因經辦業務所知悉之「潛買客戶資料」 98筆、「成交客戶資料」49筆等屬營業秘密資料之電磁紀錄，逕自以電腦截圖之方式加以重製後，暫時儲存在上開其所使用之電腦桌面上，以伺機寄送至其手機或傳送至其雲端硬碟，以此方式逾越授權範圍而重製營業秘密及無故取得他人電磁紀錄，致生損害於信義房屋公司。嗣其因遭信義房屋公司調查而鎖住上開電腦之帳號，致其無法再使用上開電腦，其即於離職前夕之109年1月1日，欲以新臺幣1000元之代價，委託陳維俊將該電腦桌面上儲存之上開「潛買客戶資料」 98筆、「成交客戶資料」49筆檔案之電磁紀錄，均上傳至其G oogle雲端硬碟，惟遭陳維俊拒絕，該等營業秘密始未遭外洩。 (二)許露翎另意圖為自己及第三人不法之利益，並損害信義房屋公司之利益，而基於背信之犯意，明知其經手之信義房屋公司於108年4月8日與賴○○簽立「信義房屋買賣仲介一般委託書」，由賴○○委託信義房屋公司代為出售門牌號碼臺中市○ 區○○路000號7樓之2、7樓之3房地（所有權人為賴○○），因委託期間已屆期，須拜訪詢問賴○○是否繼續與信義房屋公司簽立延長委賣合約，即於108年12月30日，偕同公益店同事陳維俊一同拜訪賴○○時，竟違背職務，持富盟公司之不動產一般委託銷售合約書，與賴○○商談將上開房屋物件改委託由富盟公司銷售，經賴○○應允並當場簽妥富盟公司不動產一般委託銷售合約書，同意將上開房地交予富盟公司委託銷售，危及信義房屋公司之商業利益，惟因賴○○同時亦委託群義房屋及住商不動產人員代售上開房地，並分別順利成交，信義房屋公司因而未發生商業利益之實際損害。嗣經陳維俊將上情通報公益店店長蔡侑臻轉知信義房屋公司，經該公司調查發現異常後追查許露翎所使用之電腦，始悉上情。二、上開犯罪事實，有以下證據可資證明： (一)被告許露翎於調詢、偵查中及本院準備程序、審理時之自白。　　 (二)證人即告訴代理人余佩蓁律師於偵訊中、告訴代理人陳秋伶律師於調詢中、告訴代理人計代一於本院準備程序、審理時之指訴、證述。 (三)證人陳○○、賴○○、李○○、林○○、蔡○○於調詢、偵訊中或本院審理時之證述。　　 (四)告訴人之公司內網「潛買客戶資料」98筆及「成交客戶資料」49筆、被告訪談紀錄、信義房屋網路使用管理辦法、公司資訊系統及網路使用同意書、告訴人公司內網登入首頁截圖、首頁警語截圖、信義企業集團內部資料保護暨遵守個人資料保護法作業要點、信義企業集團資料保護與遵守個人資料保護法暨資訊系統網路使用承諾書；108年12月30日之簽呈、被告與證人陳維俊間之Line對話紀錄、告訴人提出之釋明事項表、被告之人事資料及出勤刷卡紀錄、信義房屋買賣仲介一般委託書、富盟公司不動產一般委託銷售合約書（以上含影本）。三、經查： (一)按營業秘密法之立法目的，乃在於保障營業秘密，以維護產業倫理與競爭秩序，並調和社會公共利益。營業秘密法所稱之營業秘密，係指方法、技術、製程、配方、程式、設計或其他可用於生產、銷售或經營之資訊，而符合左列要件者：一、非一般涉及該類資訊之人所知者。二、因其秘密性而具有實際或潛在之經濟價值者。三、所有人已採取合理之保密措施者，營業秘密法第2條定有明文。是所謂之營業秘密，須符合「秘密性」、「經濟價值」及「所有人已採取合理保密措施」等三要件始足當之。所謂經濟價值者，係指凡可用於生產、製造、經營、銷售之資訊，亦即可以產出經濟利益或商業價值之資訊，即有經濟價值。關於秘密性部分，按企業內部之營業秘密，可以概分為「商業性營業秘密」及「技術性營業秘密」二大類型，前者主要包括企業之客戶名單、經銷據點、商品售價、進貨成本、交易底價、人事管理、成本分析等與經營相關之資訊，後者主要包括與特定產業研發或創新技術有關之機密，包括方法、技術、製程及配方等，而經所有人整理、分析而非可於市場上或專業領域內依一般通常方法取得之資訊。又經濟性不以已獲得實質金錢對價為限，包含實際及潛在之經濟價值，某項秘密資訊係經過時間、勞力、成本之投入所獲得，在使用上不必依附於其他資訊而獨立存在，除帶來有形之金錢收入，尚包括市占率、研發能力、業界領先時間等經濟利益或競爭優勢者等；他人擅自取得、使用或洩漏之，足以造成秘密所有人經濟利益之損失或競爭優勢之削減，即具有潛在經濟價值。另所謂合理保密措施，係指營業秘密之所有人主觀上有保護之意願，且客觀上有保密的積極作為，使人了解其有將該資訊當成秘密加以保守之意思，例如：與可能接觸該營業秘密之員工簽署保密合約、對接觸該營業秘密者加以管制、於文件上標明「機密」或「限閱」等註記、對營業秘密之資料予以上鎖、設定密碼、作好保全措施（如限制訪客接近存放機密處所）等，若營業秘密之所有人客觀上已為一定之行為，使人了解其有將該資訊作為營業秘密保護之意，並將該資訊以不易被任意接觸之方式予以控管，即足當之。查本案之「潛買客戶資料」 98筆及「成交客戶資料」49筆（下稱本案資料），除包含客户買賣物件之基本資訊（含各物件座落位置、坪數、屋齡、單價、底價等）、屋況產權特殊狀況及不動產說明書註明事項等外，尚記錄客戶姓名、電話、購買意願及特質描述等個人資料，備註欄更記載與客戶聯繫之情況與續約情形等，係告訴人投注相當人力、財力與時間所取得之資訊，且經篩選、分析、整理，可使告訴人公司用於銷售與經營並取得競爭優勢之核心保密資訊，均涉及告訴人之公司內部與經營相關資訊，而告訴人又未將該等資訊對外公開，非一般公眾或同業所得知悉，自具有秘密性；又本案資料係告訴人長期經驗累積，如遭競爭同業取得，足以造成告訴人經濟利益之損失，並削減告訴人之競爭優勢，是本案資料自具有實際或潛在之經濟價值。再者，告訴人業於被告到職時要求其簽立「信義企業集團資料保護與遵守個人資料保護法暨資訊系統網路使用承諾書」，依該使用承諾書壹、一、及二、之內容約定，被告鄭重聲明確已知悉，並承諾對於下列3類資訊負有保密義務（下稱應保密之資訊）：1.公司内部一切未對外公開之各類業務資訊(例如委託物件銷售資料、要斡定狀況、特殊屋況資訊、會議紀錄）。2.依「信義企業集團内部資料保護與遵守個人資料保護法作業要點」，各類經核定為密級以上之内部資訊。3.一切公司内外部客戶之個人資料。被告承諾對前條各項應保密之資訊，絕對不會有下列行為，但如因正當業務行為，且符合公司規範或經上級主管同意，不在此限：1.私下複製、備份、拍攝等行為。2.以任何方式使非職務上應知悉之人或非公司人員以外之第三人知悉資訊内容。前項承諾内容，於被告離職後亦仍須遵守。另被告承諾離職後，絕不使用於任職期間持有之客戶個資與公司營業秘密。而告訴人於被告任職期間，告訴人有配發個人桌上型電腦供被告使用，該部電腦為被告一人使用，沒有與其他員工共用，原則上告訴人内網的資料，如果非其負責的案件，員工就只有瀏覽的權限，被告以員工編號及密碼登入公司系統後，可進入各應用程式依其職務權限瀏覽資料，只有被告自己負責的案件才有權限變更内容，且依公司規定不論是否為其負責的案件，一律都不得下載，公司電腦也不能隨意使用 USB進行儲存等情，業據告訴代理人陳秋伶律師於調詢時指訴在卷，堪認告訴人對於本案資料已採取合理保密措施。是本案資料實為告訴人之公司營業秘密，至為明確。 (二)按意圖為自己或第三人不法之利益，或損害營業秘密所有人之利益，有下列情形之一，應負刑事責任：1、以竊取、侵占、詐術、脅迫、擅自重製或其他不正方法而取得營業秘密，或取得後進而使用、洩漏者。2、知悉或持有營業秘密，未經授權或逾越授權範圍而重製、使用或洩漏該營業秘密者，營業秘密法第13條之1第1項第1款、第2款分別定有明文。準此，營業秘密法第13條之1第1款構成要件，係以上開例示或其他不正方法而取得營業秘密，或取得後進而使用、洩漏者；而同法第13條之1第2款之構成要件，則係因契約或授權關係知悉或持有營業秘密，未經授權或逾越授權範圍而重製、使用或洩漏該營業秘密者。是營業秘密法第13條之1第1款與第2款之差異，即在於獲知營業秘密之初，是否出於合法權限所致。查被告原為告訴人之員工，就本案資料，均為其在告訴人公司任職期間基於業務關係而知悉，業據證人蔡侑臻於本院審理時結證在卷（本院卷第233頁），自非屬被告擅自重製或其他不正方法而取得，被告以電腦截圖之方式重製因經辦業務所知悉之本案資料電磁紀錄，將之暫存在上開其所使用之電腦桌面上，自該當營業秘密法第13條之1第2款之構成要件，應堪認定。 (三)復按刑法第359條所規定之「無故取得、刪除或變更他人電腦或其相關設備之電磁紀錄，致生損害於公眾或他人者」，其所謂「取得」，係指透過電腦等科技之使用，將他人電磁紀錄移轉為自己所有；所謂「無故」，係指無正當權源或正當事由。易言之，立法除明定「取得他人電磁紀錄」、「致生損害於公眾或他人」之構成要件行為外，復明定本罪之成立須具備違法性，以及欠缺阻卻違法事由，始足當之。職是，包括「無正當理由」、「未經所有人許可」、「無處分權限」或「違反所有人意思」、「逾越授權範圍」等情，均屬「無故」（最高法院110年度台上字第90號判決意旨參照）；而刑法第359條之罪以無故取得、刪除或變更他人電腦或其相關設備之電磁紀錄，致生損害於公眾或他人，為其構成要件。依其立法意旨謂「電腦已成為今日日常生活之重要工具，民眾對電腦之依賴性與日俱增，若電腦中之重要資訊遭到取得、刪除或變更，將導致電腦使用人之重大損害，鑒於世界先進國家立法例對於此種行為亦有處罰之規定，爰增訂本條」，顯係鑒於電腦之使用，已逐漸取代傳統之生活方式，而所有電腦資料皆係經由電磁紀錄之方式呈現，電磁紀錄有足以表徵一定事項之作用（諸如個資或財產紀錄），則對電磁紀錄之侵害，亦可能同時造成個人隱私或財產上之侵害關係，嚴重影響網路電腦使用之社會信賴及民眾之日常生活。是其規範目的重在維持網路電腦使用之社會安全秩序，以維護電磁紀錄之正確性，並避免對公眾或他人產生損害，兼及個人及社會安全法益之保護。至所謂致生損害，係指公眾或他人有可受法律保護之利益，因該侵害行為，而受有損害者而言。故在「無故取得」電磁紀錄的行為態樣中，縱使原所有人仍繼續保有電磁紀錄的支配占有狀態，然如行為人透過電腦使用，以包括複製等方法，將他人的電磁紀錄，移轉為自己所有的情形，因已破壞權利人對電磁紀錄獨占性及完整使用利益，並致公眾或他人受法律保護之利益受有損害，仍該當此罪的成立（最高法院111年度台上字第1023號、103 4號判決意旨參照）。查被告未經許可逕自將其因經辦業務所知悉之本案資料電磁紀錄，以電腦截圖之方式加以重製後，暫時儲存在上開其所使用之電腦桌面上而無故取得，被告所為自屬「逾越授權範圍」等無故之情況，且被告上開所為已然破壞告訴人對本案資料獨占完整使用之利益，更使該等電磁紀錄處於隨時可能外洩之狀態，自足生損害於告訴人，至為明確。　　 (四)按刑法第342條背信罪之「違背其任務」，係指違背他人委任其處理事務應盡之義務（民法第535條），內含誠實信用之原則，積極之作為與消極之不作為，均包括在內，是否違背其任務，應依規定該事務性質、內容之法令、契約或習慣等，再就該事務之性質、內容及行為人之任務、地位等，視其有否依誠實義務履行其任務，就具體情形，自客觀一般人之標準，予以認定。又本罪行為之結果，須致生損害於本人之財產或其他利益，因本罪為侵害全體財產之犯罪，所謂財產，係指本人之全體財產，亦即全部財產狀態而言，所謂其他利益，係指具體產財以外之其他財產上之利益而言，又所謂損害，無論係積極減少現有財產，抑或消極妨害財產增加，以及未來可期待利益之喪失等（消極損害），皆不失為財產或利益之損害，惟如一方有所損失，他方則有相等之反對給付者，即無損害可言。又本罪既、未遂之區別，應以本人之財產或利益，已否發生損害為標準。易言之，行為人之違背任務行為，如已使本人之財產或利益發生實害時，即為既遂；尚未發生實害，僅係有受損害之危險者，則為未遂，至行為人之得利意圖是否實現，則非所問。查被告於108年12 月30日仍任職告訴人公司期間，於處理告訴人業務時，須以告訴人之利益為考量，詎竟違背職務，徵得證人賴○○同意將上開房地交予富盟公司委託銷售，而持富盟公司之不動產一般委託銷售合約書，使證人賴○○簽立該銷售合約書，被告前開違背職務之行為，顯有意圖為自己及富盟公司不法之利益，並危及告訴人之商業利益，惟因證人賴○○同時亦委託群義房屋及住商不動產人員代售上開房地而分別順利成交，是被告雖已著手為本案違背任務之背信行為，然告訴人並未發生商業利益之實際損害，被告此部分行為應屬未遂階段，洵堪認定。　　四、論罪科刑： (一)核被告上開犯罪事實一、(一)所為，係犯營業秘密法第13條之1第1項第2款之知悉營業秘密，逾越授權範圍而重製該營業秘密罪及刑法第359條之無故取得他人電腦之電磁紀錄罪。起訴書認營業秘密部分應成立營業秘密法第13條之1第1項第1款之擅自重製而取得營業秘密罪，容有未洽，惟其基本社會事實同一，起訴法條應予變更。被告係利用任職於告訴人之業務上機會，於密接之時間，逾越授權範圍擅自重製告訴人之營業秘密，顯係基於單一犯意，侵害同一法益，各行為之外在獨立性甚低，在刑法評價上，以視為數個舉動之接續施行，合為包括之一行為予以評價，較為合理，屬接續犯，為包括一罪。被告以一行為觸犯上開二罪，係以一行為觸犯數罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條前段規定，從一重論以營業秘密法第13條之1第1項第2款之知悉營業秘密，逾越授權範圍而重製該營業秘密罪處斷。 (二)核被告上開犯罪事實一、(二)所為，係犯刑法第342條第2項、第1項之背信未遂罪。被告未造成告訴人受有實害，仍屬未遂階段，已如前述，公訴意旨認應成立背信既遂罪，容有未洽，惟既遂、未遂間僅係行為階段程度之不同，自毋庸變更起訴法條。被告已著手於背信行為之實施，惟尚未發生實際損害之結果，其犯罪尚屬未遂，爰依刑法第25條第2項規定，按既遂犯之刑度，減輕其刑。 (三)爰審酌被告原為告訴人公司員工，對於告訴人所有之營業秘密負有保密之義務，竟利用職務上機會，規避告訴人內部管理措施之方式，逾越授權範圍將基於業務關係所知悉之營業秘密，逕自以電腦截圖之方式加以重製後，暫時儲存在上開其所使用之電腦桌面上而無故取得，以此方式逾越授權範圍而重製營業秘密及無故取得他人電磁紀錄，復違背任務，使證人賴○○簽立上開富盟公司之不動產一般委託銷售合約書而背信未遂，均致生損害於告訴人，其所為均屬不該，並考量被告犯後已坦承犯行，尚未與告訴人達成和解，其犯罪之動機、目的、手段，及其知識程度、家庭生活狀況等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並定應執行刑，且均諭知易科罰金之折算標準，以資懲儆。　　　　五、依刑事訴訟法第273條之1第1項、第299條第1項前段、第300 條、第310條之2、第454條第1項，判決如主文。本案經檢察官楊植鈞提起公訴，檢察官葉芳如、謝宏偉到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　　法　官　丁智慧以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏督訓中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日附錄本案論罪科刑法條全文：營業秘密法第13條之1第1項意圖為自己或第三人不法之利益，或損害營業秘密所有人之利益，而有下列情形之一，處5年以下有期徒刑或拘役，得併科新臺幣100萬元以上1000萬元以下罰金： 1、以竊取、侵占、詐術、脅迫、擅自重製或其他不正方法而取得營業秘密，或取得後進而使用、洩漏者。 2、知悉或持有營業秘密，未經授權或逾越授權範圍而重製、使用或洩漏　　該營業秘密者。 3、持有營業秘密，經營業秘密所有人告知應刪除、銷毀後，不為刪除、銷毀或隱匿該營業秘密者。 4、明知他人知悉或持有之營業秘密有前三款所定情形，而取得、使用或洩漏者。刑法第359條無故取得、刪除或變更他人電腦或其相關設備之電磁紀錄，致生損害於公眾或他人者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科60 萬元以下罰金。刑法第342條為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。

2024-11-27

TCDM-111-智訴-11-20241127-1

上

臺灣高等法院

減少買賣價金

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第12號上訴人即被上訴人林瀚駩訴訟代理人張躍騰律師被上訴人即上訴人林依依訴訟代理人孫瑞蓮律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，兩造對於中華民國111年1 0月28日臺灣士林地方法院109年度訴字第1608號第一審判決各自提起上訴，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文 原判決關於命林依依給付逾新臺幣50萬5,992元本息部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，林瀚駩在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 林依依之其餘上訴及林瀚駩之上訴均駁回。 第一、二審訴訟費用，關於林依依上訴部分，由林瀚駩負擔十分之七，餘由林依依負擔；關於林瀚駩上訴部分，由林瀚駩負擔。　　事實及理由 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人即被上訴人林瀚駩於原審主張伊向被上訴人即上訴人林依依購買之房屋有瑕疵，依買賣契約第17條第4項約定及民法第359 條、第179條、第360條、第312條、第227條、第226條第1項規定，擇一請求林依依給付新臺幣（下同）400萬2,450元本息；嗣於本院審理中補充前開瑕疵縱可補正，林依依依民法第227 條準用第231條第1項規定亦應負損害賠償責任（本院卷一第47 4頁），核屬補充或更正法律上陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。 林瀚駩主張：兩造經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）仲介於民國108年6月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊以5,688萬元購買林依依所有門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地（下合稱系爭房地）。林依依保證系爭房屋重新裝潢整修、絕無漏水及壁癌、電器管線全面更新安全無虞、不曾有白蟻蛀蝕等情形，伊始以高於市場行情之價格購買。詎伊於同年11月18 日交屋當日及後續發現系爭房屋有下列3項瑕疵（下合稱系爭瑕疵）：㈠滲漏水及壁癌瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵）：林依依於交屋日始告知「屋頂、5樓鏡子後面牆壁、4樓房間窗戶、1 樓玻璃屋」等處有壁癌及滲漏水（下稱屋頂等處滲漏水瑕疵）會找人修繕，但修繕無效，伊另發現2樓客廳地板、原沙發位置後方牆壁、原電視牆櫃旁、吧檯、2樓陽台、1樓採光罩及各樓樓梯間等處亦有壁癌及滲漏水，及2樓客廳地板龜裂、3樓天花板內置放水桶盛裝4樓衛浴間之漏水（下稱2樓地板等處滲漏水瑕疵），伊因此支出修繕費24萬8,800元及受讓信義房屋依保固約定進行修繕支出之22萬3,650元債權，並受有系爭房地交易價值貶損350萬元。㈡電線迴路瑕疵（下稱系爭線路瑕疵）：廚房電線以非專業工法施作，電線未分流，220V與110V全綁在一起，隔緣塑膠套僅隔絕一半電線，無隔絕作用，有電線短路或電線走火之虞，伊因此支出修繕費1萬5,264元。㈢白蟻蟲害瑕疵（下稱系爭白蟻瑕疵）：伊於109年4月15日發現白蟻已嚴重侵蝕牆面，因此支出修繕費3萬元。合計受損401萬7,714 元等語。爰依系爭契約第17條第4項約定、民法第359條、第17 9條、第360條、第312條、第227條、第226條第1項及第231條規定，並為一部請求，擇一求為命林依依給付400萬2,450元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。（原審判命林依依給付73萬3,752元本息，駁回林瀚駩其餘之訴，兩造分別就其敗訴部分不服，提起上訴）上訴聲明：㈠原判決不利於林瀚駩部分廢棄。㈡林依依應再給付林瀚駩326萬8,698元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。答辯聲明：林依依之上訴駁回。 林依依則以：伊事前並不知悉有系爭漏水瑕疵存在，係由信義房屋仲介代為確認屋況後，始在房屋現況說明書上勾選無漏水，然此非屬保證，亦非故意不告知，嗣伊於交屋時發現之屋頂等處滲漏水瑕疵已如實告知；伊應負責之漏水範圍應如原審卷二第394頁平面圖（下稱系爭平面圖）紅色線標示處，且漏水屬明顯可見之瑕疵，其於交屋後之108年12月間有多日下雨，依通常情形應得知悉尚有他處漏水瑕疵存在，而遲未通知，就其餘部分亦不得再主張有瑕疵。此外，信義房屋依保固約定支出之修繕費用，等同於出賣人履行修補義務，林瀚駩對之無請求權存在；系爭房屋漏水經修復後，通常情形不會減損交易價格，林瀚駩亦於112年5月間以相同價格出售系爭房地，足見其並未受有任何交易價值減損。又伊否認系爭白蟻瑕疵於交屋時存在；即令存在，但林瀚駩於簽約前已多次至現場確認屋況，而得以查知卻未表示異議，依民法第355條第1項規定，伊不負擔保之責。系爭房屋雖存有系爭線路瑕疵，但伊無水電專業技能，從未移動電線配置，不可歸責於伊，且系爭線路瑕疵及系爭白蟻瑕疵，均屬交屋後一望即知，林瀚駩分別遲至108年12 月30日、109年4月28日始通知伊，依民法第356條第2項規定，視為承認其受領之物，伊亦不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於林依依部分廢棄。㈡上開廢棄部分，林瀚駩在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯聲明：林瀚駩之上訴駁回。 經查，兩造經信義房屋仲介於108年6月19日簽立系爭契約，林瀚駩以5,688萬元向林依依購買系爭房地，雙方已給付價金完畢、完成過戶，並於同年11月18日交屋等情，為兩造不爭執，並有系爭契約、仲介委託書、系爭房地登記謄本（原審卷一第 20至36、142至167、184至238頁、本院卷一第287至340頁）可稽，堪認屬實。 本院之判斷：㈠關於系爭漏水瑕疵部分： ⒈有關系爭房屋於危險移轉時已存在之漏水瑕疵範圍： ⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。民事訴訟法第279條第1項、第3項、第280條第1項定有明文。所謂「不爭執」，係指不陳述爭執與否之意見而言，若已明白表示「對於他造主張之事實不爭執」，則為自認而非不爭執。在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。 ⑵查林瀚駩主張系爭房屋除林依依於交屋日告知之屋頂等處滲漏水瑕疵以外，伊事後發現應尚有2樓地板等處滲漏水瑕疵（原審卷一第12、315頁），業經林依依於原審110年3月5日言詞辯論程期日及本院準備程序時一再表示不爭執，僅辯稱：林依依於林瀚駩第一次看屋時有告知系爭房屋有漏水瑕疵，或林瀚駩違反從速檢查通知義務，視為承認其受領之物等語（原審卷一第316、405頁及本院卷一第128頁），足認林依依對於系爭房屋存有系爭漏水瑕疵一節已為自認。 ⑶林依依事後雖改稱於交屋時漏水位置僅如系爭平面圖紅色線標示處所示，主張撤銷自認云云（原審卷二第378、459頁、本院卷一第158、171至173頁）。然林瀚駩已表示不同意（原審卷二第467至468頁及本院卷一第194頁），且交屋時已發現之漏水瑕疵位置，與該屋是否絕無其他未發現但已存在之漏水瑕疵，尚屬二事；況林依依自承該平面圖為證人即信義房屋仲介董柏廷於原審作證後繪製提供給伊，並未經兩造確認等語在卷（本院卷一第159頁），足見該圖為事後單方製作，亦無足採為有利於林依依之認定。則林依依未舉證證明其自認與事實不符，所為撤銷之自認，自不生效力。 ⒉系爭漏水瑕疵屬於民法第354條所定之瑕疵：　按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。審酌房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險；另林依依於兩造買賣契約之附件「標的物現況說明書」上簽名，其上關於「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？」復明確勾選為「無」（原審卷一第38頁），足認系爭漏水瑕疵屬於已減少系爭房屋通常效用或契約預定效用之瑕疵，且林依依於簽約時已保證該屋於危險移轉時並無滲漏水之瑕疵，則林瀚駩主張林依依就系爭漏水瑕疵應負民法第354條規定之瑕疵擔保責任，核屬有據。 ⒊林瀚駩就系爭漏水瑕疵並無違反民法第356條所定之從速檢查及通知義務： ⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條定有明文。所稱通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。 ⑵查系爭房屋於危險移轉時存有系爭漏水瑕疵，業如前述。兩造均不爭執屋頂等處滲漏水瑕疵係於交屋時發現，且林依依已表示會請人修繕；另林瀚駩主張伊於交屋後，承包商張永杰於裝修系爭房屋期間（自108年12月3日起至109年4月24日止）陸續發現2樓地板等處滲漏水瑕疵，張永杰告知伊該等瑕疵後，伊於109年4月28日以存證信函通知林依依等語，亦據提出所述相符之存證信函、訊息通知、兩造（含配偶）與證人即信義房屋仲介林裕祖之手機LINE對話紀錄及其與張永杰對話紀錄為證（原審卷一第44至48、364、426至428頁、卷二第10至40、404至 408頁），核與證人林裕祖及張永杰證述情節大致相合（原審卷二第336至337、351至352頁），衡諸2樓地板等處滲漏水，因有裝潢遮蔽，或未下雨而無從呈現有滲漏水之情事，顯非一望即知，足徵林瀚駩係於合理期間內發現前述瑕疵並通知林依依，故林依依辯稱林瀚駩違反從速檢查及通知義務云云，委無足採。 ⒋林瀚駩就系爭滲漏水瑕疵得請求減少價金46萬0,728元： ⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。前開減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。查林依依就系爭漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，業如前述，則林瀚駩於109年4月28日以存證信函通知其行使價金減少請求權（原審卷一第44至48頁），核屬有據。 ⑵又兩造就系爭房地於108年6月19日以總價5,688萬元成立買賣契約時，依產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用「比較法」、「收益法-直接資本化法」及「收益法-折現現金流量分析法」等3 種估價方法進行評估，如無系爭漏水瑕疵存在，其合理市價為 4,388萬0,130元；如有系爭漏水瑕疵存在，扣除直接減損（含修復費用47萬2,450元及勘估修復期間約1個月之9萬2,868元租金損失）及污名化減損（241萬7,795元）後之合理市價為2,98 3萬0,542元，固有原審囑託李林國際不動產估價師聯合事務所（下稱鑑定人）所為之鑑定報告可稽（外放鑑定報告摘要第4 頁、本文第1至53頁）。惟查： ①有關修復費用47萬2,450元及勘估修復期間約1個月租金損失9萬 2,868元之直接減損部分： ❶查林瀚駩主張系爭漏水瑕疵之必要修復費用為47萬2,450元（含地磚2萬6,300元、樓梯平台木板1萬2,500元、頂樓斜屋瓦上加蓋21萬元，及受讓信義房屋依保固約定進行修繕支出之22萬3, 650元債權），提出信義房屋保固工程報價單、施工說明暨照片、估價單、債權讓與證明書、施工廠商即訴外人建眾工程有限公司（下稱建眾公司）函覆暨估價單、施工材料及工法說明、信義房屋函覆（原審卷一第72至74、430頁、原審卷二第10 至40、108至118、196至208、476至482頁、本院卷一第251至2 53頁）為證。除鐵皮屋頂加蓋費用是否必要及林瀚駩得否請求信義房屋依保固約定代為修繕部分以外，林依依對於其餘修繕項目及金額，並無爭執（本院卷一第345、375頁），堪認前述地磚及樓梯平台木板之修繕費用，均屬必要。 ❷又系爭契約第17條第4項明定簽約後如發現本標的物有漏水、壁癌等狀況，買賣雙方同意由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔；另信義房屋與林瀚駩所定仲介契約約定對經其仲介而買受系爭房屋之林瀚駩，應履行滲漏水瑕疵之保固義務，惟其履行前開義務時，林瀚駩應將對於出賣人之瑕疵請求權讓與該公司，分別有系爭契約及仲介條款可稽（原審卷一第26、 480至482頁）。而林瀚駩主張其於發現系爭漏水瑕疵後請求信義房屋履行上開義務，曾讓與此部分之請求權予信義房屋，信義房屋於修繕後復將該債權讓與給伊，有前述約定及債權讓與通知可考（原審卷一第430頁、卷二第480至482頁），足見信義房屋依保固約定支出之修繕費用，並非基於出賣人之使用人或受任人等關係為其履行修補義務，林依依抗辯林瀚駩就該部分已不得請求減少價金，並無可採，故林瀚駩主張系爭房屋之修復費用，仍應加計信義房屋讓與之22萬3,650元，核屬有據。 ❸再者，系爭房屋之屋頂漏水瑕疵部分，業經信義房屋委由建眾公司施作斜屋頂及屋瓦矽膠填縫劑填縫及面層長桿紅色壓克力樹脂防水材料塗佈工程，此工項已含在前開修繕費用22萬3,65 0元之內（原審卷一第72頁），足見前述屋頂漏水瑕疵，業經建眾公司完成修繕。林瀚駩空言該矽膠填縫無法根治漏水問題，廠商建議另加蓋鐵皮統一排水，才能明顯改善效用云云（本院卷一第157至158頁），並未舉證以實其說；且其陳稱係為避免日後再發生屋頂漏水情形而增設上開鐵皮屋頂等語，審酌系爭房屋係88年建築完成之中古屋，於兩造交易時已建成達20年之久，依其屋齡本可能因建材老舊及日照、地震、颱風等自然因素，而有日後再發生屋頂滲漏水之可能，惟林依依就前述中古屋之買賣，依法僅負於危險移轉時無壁癌及滲漏水等瑕疵存在之瑕疵擔保義務，並不及於其後，故林瀚駩為免日後發生屋頂滲漏水而自行加裝之鐵皮屋頂，該項費用尚難認係屬修復系爭漏水瑕疵所必須，而應予剔除。 ❹因此，系爭漏水瑕疵之必要修繕費用計26萬2,450元（即信義房屋支出之22萬3,650元＋地磚2萬6,300元＋樓梯平台木板1萬2,50 0元）；另系爭房屋依前述滲漏水程度及範圍，於修繕期間無法使用、收益，鑑定人經詢問協力廠商建築師、修補漏水師傅，認系爭漏水瑕疵狀況所需勘察、修復期間，以一般市場概況之正常租金推算，另有租金損失9萬2,868元部分（外放鑑定報告本文第64頁），衡情應屬可信，是前述直接損失之數額合計 35萬5,318元（即26萬2,450+9萬2,868）。 ②交易性減損部分： ❶按鑑定為一種調查證據方法，所得結果係供作法院依自由心證判斷事實真偽之證據資料。當事人就其可處分之事項，對於鑑定人之人選、鑑定結果及於事實認定之效力，固得於起訴前以證據契約之形式為約定、於證據保全程序中依民事訴訟法第36 7條之1第1項規定成立協議，或於訴訟進行中依同法第326條第 2項前段、第270條之1第1項第3款規定達成指定合意或爭點簡化協議。倘無此證據契約、指定合意或爭點簡化協議，法院自不受鑑定結果之拘束，仍應踐行調查證據之程序而後定其取捨。 ❷查鑑定人固認：瑕疵不動產在修復後是否會有污名價值減損，係指瑕疵修復後是否仍會受到污名效果影響而定，污名效果乃反映瑕疵問題增加風險與不確定性造成之價值差額，係假設市場上多數潛在交易者，均認為完好之物與經修復之物，不具相同價值，兩者價差即為污名價值減損。本案必須檢驗瑕疵情況修復後是否存有顯著之污名效果。如有顯著之污名效果，才進一步評估污名價值減損；倘不具顯著污名效果，即無污名價值減損。而污名效果顯著性之測試指標，依文獻指出，為⒈修復可能性：漏水問題修復技術上並不困難，困難之處在於與鄰屋之協調，但本件為透天厝並無此問題，故修復可能性高，污名效果降低。⒉修復完善度：漏水問題經過修復後雖可以使建物回復正常使用，但因防水建材有壽命時效性，故修復後可能再復發，將使污名效果提升。⒊資訊揭露度：本案漏水因已進入訴訟程序，在交易時必須加以揭露，且不動產說明書應揭露之內容亦容易提出曾發生漏水，故本案系爭房屋資訊揭露度高。 ⒋市場替代性：系爭房屋所在之○○地區透天厝中古屋待售數量適中，買方得找尋不具瑕疵之房屋，故污名效果提高。⒌融資困難度：銀行考量市場上對於瑕疵建物的接受度較低，已知漏水的情形下，產品去化性會降低，會提升融資困難度，並預計造成污名效果。綜合判斷上述因素，超過半數會產生或提高污名化，故評估本案系爭漏水瑕疵具有污名價值減損，在買賣交易如已修補之情況下，所產生之交易價值減損數額即為污名價值減損云云（外放鑑定報告本文第54至57頁）。 ❸然而，鑑定人以修復可能性等測試指標，判斷該瑕疵是否具有污名效果顯著性，作為系爭漏水瑕疵對系爭房地造成污名之交易價值減損之先決要件，而污名效果係瑕疵資訊對於市場上交易者判斷所生之影響，必以交易者先能得知該等瑕疵資訊存在，方生瑕疵是否可能修復、是否能完全修復、有瑕疵物與無瑕疵物比較，及以有瑕疵物融資之難易度等問題。則鑑定人用以鑑定之前開指標中，當以「資訊揭露度」為最為重要之前提指標。系爭買賣契約附件之標的物現況說明書為「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？」、「本標的物委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」（原審卷一第38頁），可見我國現在不動產交易實務上，就委託交易前超過6個月、已修復之滲漏水、壁癌瑕疵並不要求賣方應予揭露，而林瀚駩自承伊於112 年5月間以相同價格出售系爭房地，告知買方系爭漏水瑕疵，雙方未就此特別議價等語（本院卷一第474至475頁），但參酌上開現況說明書，其於出售系爭房地時應無揭露之義務，況依其所提內政部頒布之成屋買賣契約書範本附件之建物現況確認書第4項要求揭露滲漏水相關資訊之欄位係為：「□有□無滲漏水之情形，若有，滲漏水處：__。滲漏水處之處理：□賣方修繕後交屋。□以現況交屋：□減價□買方自行修繕。□其他 ____。」（原審卷一第270頁），既要求賣方於揭露有滲漏水後，進一步註明就該滲漏水瑕疵之修繕如何處理，可見該欄位係指「現存」滲漏水瑕疵而言，亦難資為過去已修復滲漏水瑕疵應予揭露之依據，則林瀚駩果否向買方揭露系爭漏水瑕疵，亦非無疑。兩造雖就系爭漏水瑕疵涉訟，然依法院組織法第83 條第2項規定及現行裁判書公告實務，對外公告之裁判書，對於系爭房地建、地號標示及詳細門牌地址悉需加以遮隱，難認當為與本件訴訟無關之市場交易者得知，則鑑定人認定系爭漏水瑕疵具有高資訊揭露度，尚屬可議。且承前所述，系爭房屋屋齡達20年之久，本可能因建材老舊及日照、颱風、地震等自然因素而有發生屋頂漏水之可能，林依依對該屋僅負有危險移轉時無壁癌及滲漏水存在之瑕疵擔保義務，應不及於其後，鑑定人以漏水修復非一勞永逸，未來仍會有漏水發生，即遽認此項因素對於日後之交易有污名化之效果，亦有可議。準此，系爭漏水瑕疵既已修復，難認對市場交易者之判斷會產生影響，前述鑑定結果遽認系爭漏水瑕疵修復後仍有交易價值（即污名化）之減損等語，難以逕採。此外，林瀚駩重新裝潢後，雖按原價出售，然其可能之原因眾多，其徒以買進至出售期間之不動產行情變化，即謂系爭房地應有增值而未發生，足見其受有交易價值貶損350萬元云云，亦難為採。故依前說明，本件尚難認因系爭漏水瑕疵，另造成林瀚駩受有此項損失。 ⑶總上，系爭房地於買賣時有系爭漏水瑕疵之應有價值，約占無瑕疵時之應有價值比例為0.81%（即35萬5,318÷4,388萬0,130≒ 0.81%，小數點以下第2位四捨五入，下同）。兩造就系爭房地之實際成交價格為5,688萬元，據此計算，林瀚駩得請求減少系爭房地之合理價金，計為46萬0,728元（即5,688萬×0.81%）。則林瀚駩依首揭規定請求減少價金後，依民法第179條規定，請求林依依返還其已受領之價金，於46萬0,728元之範圍內，為有理由；逾之則屬無據。又林瀚駩因系爭漏水瑕疵所受損害，未逾前述減少價值之範疇，其另依系爭契約第17條第4項約定、民法第360條、第312條、第227條、第226條第1項及第2 31條等規定，請求林依依賠償其餘之差額，亦屬無據。　㈡關於系爭線路瑕疵部分： ⒈查系爭房屋之電線未分流，逕將220V與110V綁在一起，且隔緣塑膠套僅隔絕一半電線，有產生電線走火之危險，業據證人張永杰證述明確（原審卷二第352、354至355頁），並有現場照片、手機截圖及平面圖（原審卷二第42、120頁）為證，且林依依對於系爭房屋存有前述瑕疵亦無爭執（本院卷二第46頁），則林瀚駩主張此構成民法第354條第1項所定之瑕疵，洵屬有據。　 ⒉又林瀚駩主張其於108年12月30日接獲張永杰通知發現系爭線路瑕疵，隨即通知買方仲介林裕祖，伊亦於109年4月28日以存證信函通知林依依等語，業據提出前開存證信函、訊息通知及手機截圖（原審卷一第44至48頁、卷二第40、120頁及本院卷一第121頁）為憑，並經證人張永杰證稱要把冰箱及機械移開，把面板及電線盒打開，因要新增迴路而檢查舊管路可否再穿新線，才發現裡面太多線不能用，那邊有烤箱、微波爐、2台冰箱，電線會過載，可能會燒起來等語（原審卷二第354頁）至明。再者，林瀚駩主張其因系爭線路瑕疵支出修繕費用1萬5,2 64元等語（原審卷二第426頁），業據提出追加減工程單（原審卷二第432至434頁），為林依依不爭執（本院卷一第375頁），審酌系爭房屋電線配置於水泥牆壁內，而非裸露於外，自非一望即知，足徵林瀚駩係於合理期間內發現前述瑕疵並通知林依依，故林依依辯稱林瀚駩違反從速檢查及通知義務云云，委無足採。 ⒊查林依依就系爭線路瑕疵應負瑕疵擔保責任，業如前述，則林瀚駩於109年4月28日以存證信函通知其行使價金減少請求權（原審卷一第44至48頁），核屬有據。系爭房地於買賣時有系爭線路瑕疵之應有價值，約占無瑕疵時之應有價值比例為0.03% （即1萬5,264÷4,388萬0,130）。兩造就系爭房地之實際成交價格為5,688萬元，據此計算，林瀚駩得請求減少系爭房地之合理價金，計為1萬7,064元（即5,688萬×0.03%），但林瀚駩就此瑕疵項目僅請求減少1萬5,264元，自屬有據，則其依民法第359條規定請求減少價金後，依民法第179條規定，請求林依依返還1萬5,264元，應予准許。㈢關於系爭白蟻瑕疵部分： ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。林瀚駩主張伊於109年4月15日發現白蟻位於1樓後陽台玻璃屋垃圾桶位置，且該白蟻存在系爭房屋已逾半年以上，應屬交屋時已存在之瑕疵等語，業據提出照片、錄影光碟暨截圖及病媒防治施工證明書（原審卷一第76、360至362頁、卷二第44、120頁，本院卷一第359至369頁）為證，核與施作該白蟻防治之台灣環維實業有限公司函覆：白蟻屬於社會系昆蟲，入侵住宅後，會延著房屋結構縫隙管道間入侵各樓層，如果只施作有發現的區域，無法防止白蟻族群蔓延；本件施工前由專業技術人員至現場，持 T31白蟻偵測器偵測，發現結構縫隙及部分裝潢已被白蟻入侵築蟻道並出來覓食，依專業技術人員判斷，入侵的嚴重性及入侵的區域，研判白蟻入侵已長達半年以上等語（本院卷一第39 1頁）相符，衡諸前開公司為專業廠商，且依林瀚駩所提出之錄影截圖，確顯示該白蟻之數量龐大並築有蟻道，則林瀚駩主張其於109年4月15日發現系爭白蟻瑕疵時，該瑕疵已存在至少長達半年（即108年10月15日）以上，乃早於108年11月18日系爭房屋交屋以前，應可採信。 ⒉林依依雖辯稱於108年11月18日交屋，卻於半年後即109年4月15 日主張白蟻入侵，白蟻壽命一般僅2、3天至1週，此顯非於交屋時所發生之瑕疵云云，並提出網頁列印資料（本院卷一第18 3至189頁）為憑，但該資料除說明飛蟻（俗稱大水蟻）之壽命如林依依所述外，亦提及飛蟻壽命短但繁殖速度快，飛蟻入屋產卵繁衍後代，產生出白蟻變成白蟻巢，況系爭白蟻瑕疵並非係於林瀚駩109年4月15日發現時甫出現之瑕疵，已如前述，則林依依前開辯解，委無足採。 ⒊又林瀚駩主張其係於109年4月15日接獲張永杰通知發現系爭白蟻瑕疵，隨即於同年月28日以存證信函通知林依依等語，業據提出前開存證信函、訊息通知及照片（原審卷一第44至48頁、卷二第44、120頁）為憑。再者，林瀚駩主張伊因系爭白蟻瑕疵而支出修繕費用3萬元等語，業據提出前開病媒防治施工證明書（原審卷一第72頁）可證，為林依依不爭執（本院卷一第 375頁），審酌系爭白蟻瑕疵係於屋外玻璃屋垃圾桶後方發現，且白蟻入侵屋內係沿著房屋結構縫隙管道間入侵各樓層，並非裸露於外，自非一望即知，足徵林瀚駩係於合理期間內發現前述瑕疵並通知林依依，故林依依辯稱林瀚駩訂約前曾多次看屋已知該項瑕疵，或有違反從速檢查及通知義務云云，委無足採。 ⒋觀諸系爭契約第17條第4項約定，於簽約後如發現有蟲害，由賣方即林依依委請專業廠商評估修繕，費用由林依依負擔（原審卷一第26頁），足認系爭白蟻瑕疵為林依依保證品質之範圍，則林瀚駩依民法第360條規定，請求林依依賠償其所支出之白蟻修繕費3萬元，即屬有據。 綜上所述，林瀚駩依民法第359條、第179條及第360條規定，請求林依依給付50萬5,992元（即系爭漏水瑕疵應減少價金46萬0 ,728元+系爭線路瑕疵請求減少價金1萬5,264元＋系爭白蟻瑕疵修繕費3萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月25日（原審卷一第82、84頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，則為無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，判命林依依如數給付，並分別宣告供擔保後准、免假執行，核無不合，林依依上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上開不應准許部分，原審判命林依依應給付22萬7,760元（即73萬3,752元-50萬5,992元）本息部分，乃有未合，林依依指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示；至於其餘不應准許（即林瀚駩請求林依依再給付326萬8,698元本息）部分，原審為林瀚駩敗訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，林瀚駩上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件林依依之上訴為一部有理由、一部無理由，林瀚駩之上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳蒨儀　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳正本係照原本作成。林依依不得上訴。林瀚駩如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之 1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳泰寧

2024-11-19

TPHV-112-上-12-20241119-2

重上

臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第170號上訴人陳永松訴訟代理人周麗玲蘇顯讀律師被上訴人林慶昌訴訟代理人林懿君律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國112年8月 24日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第255號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文變更之訴及假執行之聲請均駁回。變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第4款定有明文。又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力，第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院 71年台上字第3746號判例參照）。查上訴人於原審依兩造於民國110年10月23日簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約），起訴聲明請求：被上訴人於上訴人給付新臺幣（下同） 2918萬5033元之同時，應將○○市○○區○○段○○段○○-○、○○-○地號土地（權利範圍各為100/5600）暨其上同小段546建號即門牌號碼○○市○○區○○○路○段○○○號○樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地）所有權移轉登記並點交予上訴人（原審卷㈢第199頁）。經原審為全部敗訴判決，上訴人提起上訴，被上訴人於本院審理期間之113年4 月23日將系爭房地出賣他人，上訴人為變更之訴，依民法第 179條規定、系爭契約第10條第1項第2款約定、安信建築經理股份有限公司代辦履約保證委任契約書（下稱系爭履保契約）第8條約定，請求被上訴人給付672萬元本息（即返還已付價金336萬元及違約賠償336萬元），並應同意上訴人向玉山銀行敦南分行領取履約保證專戶帳號○○○○○○○○○○○○○○○（下稱履保專戶）內之價金，就領得數額自請求金額扣除（本院卷㈡第277、291頁），雖被上訴人不同意，惟上訴人係因被上訴人出售系爭房地之情事變更所為訴之變更，揆諸上開說明，應予准許。二、上訴人主張：伊之配偶周麗玲代理伊於110年10月23日經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）居間仲介，與被上訴人簽訂系爭契約，約定以總價3360萬元向被上訴人購買系爭房地，伊已給付簽約款336萬元。然被上訴人未依系爭契約第17條第26項約定及兩造於111年8月3日簽訂買賣補充協議書（下稱系爭補充協議）之約定，完成系爭房屋之漏水及結構鑑定，伊無給付其餘價金之義務，被上訴人卻以112年2月16日律師函催告伊給付完稅款168萬元，再以對伊提起原法院112年度訴字第890號請求違約金損害賠償事件（下稱民事另案）起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並不合法。因被上訴人於113年4月23日將系爭房地出售他人，陷於給付不能，伊以113年7月8日民事變更聲明狀依系爭契約第10條約定催告被上訴人履約，再以113年7月26日陳報和解條件、準備㈤暨調查證據聲請狀向被上訴人為解除契約之意思表示，被上訴人自應返還伊已付價金336萬元及違約賠償336萬元等情。爰依民法第179條規定、系爭契約第10條第1項第2款約定、系爭履保契約第8條約定，求為判命被上訴人應給付672萬元，並應同意上訴人向玉山銀行敦南分行領取履保專戶內之價金，就領得數額自請求金額扣除，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人則以：信義房屋公司已依系爭契約第17條第26項約定，由俞聖衡建築師於110年10月26日對系爭房屋結構調查初勘無安全疑慮，並由臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱臺灣檢驗公司）於111年3月9日檢測系爭房屋鋼筋混凝土氯離子含量無超標，再於111年4月7日委請WTA中華民國營建防水協會（下稱營建防水協會）認證廠商進行防水測漏估價約5 萬元可完成修繕，惟上訴人拒不給付後續價金，經兩造協商簽訂系爭補充協議，約定上訴人先將完稅款168萬元支票交由張茂楠議員保管，伊須於交屋前與承租人蘇敏華終止租約並拆除系爭房屋室內裝潢，待清空後委請臺北市建築師公會進行漏水及結構安全鑑定，若鑑定結果系爭房屋有結構安全問題即無條件解約；如否，但有漏水則依建築師公會估算之修繕費用減價後，由仲介通知兩造會同取回張茂楠議員保管之168萬元支票存入履保專戶繼續履約。伊於111年9月28日依兩造議定鑑定問題向臺北市建築師公會申請鑑定，由江文宗建築師於111年12月26日出具鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）估算漏水修補費用30萬6942元，信義房屋公司於112年1 月6日發函通知兩造於112年1月16日至張茂楠議員辦公室依系爭補充協議繼續履約，伊再以112年2月16日律師函催告上訴人按修補費用減價後給付價金，惟上訴人爭執系爭鑑定報告結果，要求伊減價105萬4967元，否則不付價金，伊依民法第254條規定，以民事另案起訴狀於113年3月1日送達上訴人為解除契約之意思表示，系爭契約已合法解除，伊於113 年4月23日將系爭房地出賣他人，自無違約情事，上訴人請求返還已付價金及違約賠償為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠變更之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、上訴人主張被上訴人違反系爭契約將系爭房地出賣他人，依民法第179條約定、系爭契約第10條第1項第2款約定、系爭履保契約第8條約定，請求被上訴人返還已付價金336萬元及違約賠償336萬元，並同意上訴人領取履保專戶內之價金，就領得數額自請求金額扣除等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠兩造經信義房屋公司居間仲介，於110年10月23日簽訂系爭契約，約定上訴人以總價3360萬元向被上訴人買受系爭房地，上訴人於110年10月25日、同年月27日將簽約款20 萬元、316萬元，共336萬元匯入履保專戶等情，有系爭契約、系爭履保契約及金流明細查詢資料可稽（原審卷㈡第39至72、207頁）。又依系爭契約第17條第26項約定：「本物件買賣雙方同意簽約後用印前由信義房屋廠商進行結構檢測，若檢測報告有異常項目，需做補強時，除雙方有另行合意以外，雙方同意無條件解約…」（原審卷㈡第146頁），信義房屋公司已於110年10月26日委由俞聖衡建築師事務所就系爭房屋提出建築物結構調查初勘表，認定：「依標的之室內狀況、屋齡（71年使用執照）、構造方式等綜合判斷，評估現況若無特殊重大外力（如地震）作用影響下，適合供一般住宅正常使用」（原審卷㈡第209頁），及委由臺灣檢驗公司於111年3 月9日就系爭房屋提出TAF認證氯離子檢測之試驗報告，認定系爭房屋氯離子含量檢測結果為0.18kg/m3至0.40k g/m3，平均值0.273kg/m3，並未超出系爭契約第17條第 2項第3款約定之0.6kg/m3標準（原審卷㈡第215頁），上訴人仍以111年3月28日律師函指稱系爭房屋氯離子含量超標致外牆有鋼筋外露情形，催請被上訴人應於文到後 7日內與承租人蘇敏華協商搬遷事項，以利後續辦理建物漏水及結構檢測爭議事宜，並行使同使履行抗辯權（原審卷㈡第217至219頁），嗣信義房屋公司依系爭契約第9條第8項第2款：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第十七條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：…㈡買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍内，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔」約定（原審卷㈡第142頁），委請營建防水協會認證廠商就系爭房屋瑕疵進行檢測並評估修繕補正費用，該廠商於 111年4月7日出具建眾防水測漏估價單，估算漏水修復費用約5萬元（原審卷㈡第221至224頁），惟上訴人不願繼續履約，向原法院聲請民事調解（原審卷㈡第225至25 4頁）。嗣兩造為解決履約糾紛，於111年8月3日另簽訂系爭補充協議，其中第1至3點約定：「1.買方交付面額 168萬元之支票予張議員保管。2.買賣雙方及仲介方合意由仲介委請廠商拆除系爭房屋室內原有木頭裝潢（不含二間浴廁）…。3.承上，拆除後，三方合意委請臺北市建築師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下列辦理：⑴建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自行處理…。另買賣雙方仍依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約。⑶建築師到場鑑定本房地有結構安全危害，買賣雙方合意無條件解除買賣契約。…」（原審卷㈡第281頁），第7點約定：「本協議書具有優先於原買賣契約書（即系爭契約）約定之效力」，可見兩造依系爭補充協議約定事項作為履行之依據。　㈡又被上訴人依系爭補充協議向臺北市建築師公會申請鑑定，經江文宗建築師於111年12月26日出具系爭鑑定報告，以系爭房屋無影響結構安全應予補強之情形，但屋內滲漏水估算漏水修補費用30萬6942元，有系爭鑑定報告可稽（原審卷㈠第62至71頁）。雖上訴人主張因被上訴人向臺北市建築師公會申請鑑定填載自己為申請人，非以兩造為申請人，影響上訴人權益，且申請事項未勾選結構鑑定，系爭鑑定報告引用鑑定資料錯誤、未提供初勘紀錄表，且未詳實記錄屋內多處漏水、陽台外推及變動隔間牆造成建物漏水及影響結構安全之內容，應開挖陽台排水管檢測漏水卻未開挖，以冷熱水管水壓檢測、紅外線檢測及水分計檢測方式錯誤，修繕費用估算錯誤等諸多瑕疵（本院卷㈠第599至611頁、本院卷㈡第19至 25頁），不能以系爭鑑定報告作為其給付其餘價金之依據，被上訴人自不得以其遲延給付價金而解除系爭契約云云。經查：　1.系爭鑑定申請書雖僅記載被上訴人為申請人（原審卷㈠第73 頁），惟被上訴人已依兩造共同研擬之鑑定問題向臺北市建築師公會提出鑑定申請，且上訴人於111年10月12日初勘當日到場與被上訴人、鑑定人江文宗就鑑定項目勾選確認屬「建築物糾紛、法院案件及其他」，並查看鑑定標的物之面積及戶數、構造及現況及為鑑定費概估計算，再由兩造及江文宗建築師於初勘紀錄表之確認申請鑑定事項文件上簽名等情，有臺北市建築師公會113年9月2日113（十七）鑑字第2254 號函附初勘紀錄表之確認申請鑑定事項文件可稽（本院卷㈡第365至366、377至379頁）。且江文宗於本院證稱：伊是按照事實情況來鑑定，不會因為買方沒有列為申請人而影響買方權益，且初勘時買方的人也有到場，有在申請鑑定事項上面簽名等語（本院卷㈡第387、394頁），上訴人或配偶周麗玲於111年11月14日、111年11月25日、111年12月9日之其後 3次會勘皆有到場，有3次會勘紀錄表可稽（原審卷㈠第82至8 4頁），自無上訴人主張其未同列為申請人而影響其權益情事，更不因寄送兩造之系爭鑑定報告未檢附初勘紀錄表而影響鑑定內容。　2.又系爭鑑定申請書之鑑定項目雖僅圈選「4.建築糾紛鑑定（含漏水鑑定）」（原審卷㈠第73頁），而上訴人提出111 年11月25日第2次會勘現場錄音譯文，江文宗固表示：「我沒有要做這個」、「我的鑑定範圍沒有要做這個」（本院卷㈠第133頁），惟上開對話內容不詳，且江文宗於本院證稱：本件是按照雙方協議事項為鑑定內容，伊就兩造研擬之鑑定事項都要進行鑑定，因系爭房屋之整體樑柱及牆面狀況均為完整，結構並無耐震不足之情形，且兩造在申請本會鑑定前已做過氯離子檢測，標準值在國家要求合格範圍內，對話中稱「沒有要做這個」，是指既然氯離子檢測合格，就不再進行因為氯離子超標所須進行的混凝土鑽心取樣檢測，另臥室隔間牆有拆除，但因非承重牆，不影響結構安全等語（本院卷㈡第386 、391、394頁）。再參諸兩造研擬之鑑定事項第4點：「鑑定○○市○○○路○段○○○號○樓房屋之建築結構安全。補強工法？費用各若干？」（原審卷㈠第75頁），已包括系爭房屋之結構安全鑑定，且系爭鑑定報告第13至14頁，亦對上述第4點鑑定事項載明：「1.通常建築物如有結構安全疑慮而擬施作補強工程，需先辦理耐震能力詳細評估後再據以判斷，耐震能力詳細評估則需以整棟建築物為之…需每層樓平均分布鑽心取樣混凝土試體5個，且須經住戶所有權人同意…。2.買賣雙方有一起會同取樣3只用於試驗混凝土氯離子含量之試體，送請TAF認證單位試驗硬固混凝土氯離子含量…未超出CNS-3090規定氯離子含量標準…。研判本案鑑定標的物非屬高氯離子混凝土建築物。3.會勘時檢視鑑定標的物主要樑柱構件，未發現明顯結構性裂損。4.基上，本標的物混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以下，前後陽台外推拆除原有居室外牆及拆除一部份室內0.5B隔間牆，因其非屬承重牆，亦不承擔抵抗地震水平橫力，並不影響結構安全，應無辦理耐震能力詳細評估之必要，研判無須補強」（原審卷㈠第65至66頁），則上訴人主張系爭鑑定報告並未進行結構鑑定云云，自不可取。　3.再依江文宗於本院證稱：賣方本於所有權人身分有提供系爭鑑定報告第2頁記載之「鑑定標的物使用執照竣工平面圖」給伊閱覽，伊雖未將之作為系爭鑑定報告附件，但系爭鑑定報告附件五係按照上開竣工平面圖及現場實況繪製完成，另系爭鑑定報告引用「臺北市建築師公會2018鑑定手冊」、「中華民國全國建築師公會2019鑑定手冊」於鑑定當時已是最新參考資料等語（本院卷㈡第387頁），自無上訴人主張系爭鑑定報告引用陳舊或錯誤資料之情形。另就系爭房屋漏水鑑定部分，經江文宗於本院證稱：會勘時原規劃就使照後陽台部分放水來確認是否有漏水情形，但賣方代理人表示這部分直接承認漏水，無庸進行測試，伊就以使照後陽台有漏水來鑑定，另1樓平頂漏水問題，因系爭房屋同棟1樓經營餐廳，會勘時不便進入查看，但後續伊有詢問餐廳人員是否仍有漏水情形，經回覆已經沒有漏水，主浴廁漏水是因牆面改變造成地坪位置改變，已鑑定如系爭鑑定報告第11頁所載，陽台外推不一定會造成室內漏水，前陽台也已以水分計及熱像儀檢測疑似漏水位置，冷水管壓力測試排除水龍頭沒有旋緊之問題後，壓力下降之情形在合理範圍內，可以判斷冷水管沒有問題，熱像儀測點原本有貼膠布會影響準確性，故有重作鑑定，系爭鑑定報告是重作後之結果，會勘並無發現系爭房屋有排水管阻塞問題，因前後陽台已外推成為室內空間，根本沒有排水孔，另會勘時有請水電師傅進行整戶給水管檢測，檢測結果如系爭鑑定報告第11頁，伊已依鑑定申請事項完成鑑定等語（本院卷㈡第388至390、394至395頁），參諸系爭鑑定報告第八點「鑑定經過及分析」，已逐一說明給水管壓力測試及以水分計、紅外線熱顯像儀進行鑑定之過程、管線漏水成因、系爭房屋年限應配合之管線加壓檢測程度、紅外線熱像儀之數據分析方式，並於第九點「鑑定結果」將系爭房屋分為編號①至⑦之各空間，以及天花板、浴廁、前後陽台排水管，分別說明滲漏水狀況與成因等情（原審卷㈠第59 至65頁），均無上訴人主張系爭鑑定報告未詳實記載屋內多處漏水、隔間改變造成建物漏水、應開挖陽台排水管卻未開挖而無法檢測漏水，或使用水壓、紅外線、水分計檢測方式錯誤之情形。則上訴人再執系爭房屋曾漏水之照片或影片，以及臺北市建築師公會鑑定其他建物標的之報告，主張系爭鑑定報告有誤，不得作為其繼續給付價金之依據云云，亦不可取。　4.另上訴人主張浴廁漏水之修繕費用，應依中國民國全國建築師公會2019鑑定手冊彙編第169頁將防水層做到180公分以上，系爭鑑定報告卻表示只需20公分高已足，另外牆磁磚剝落應以面積計價，卻以乙式計價，造成修繕費用估算錯誤云云。惟系爭鑑定報告已就浴廁部分說明修繕工序，包括將木門、淋浴間玻璃隔屏、衛生設備拆卸、原人造石門檻拆除清整、拆除浴廁內地磚及墊高地坪，地坪清整、重新配排水管、地坪1：2防水水泥砂漿粉刷含四周牆壁20公分高、防水材塗佈含四周牆壁20公分高、地坪試水測漏、墊高地坪鋪輕質混凝土、貼人造石檻門復原、地坪及牆壁貼磁磚、木門、淋浴間玻璃隔屏、衛生設備安裝復原、裝配地板落水頭、地坪四周牆角、地板落水頭、馬桶座周圍等縫隙打矽利康等工項（原審卷㈠第70頁），並經鑑定人江文宗於本院證稱：上開鑑定手冊彙編只是參考，系爭房屋漏水情形沒有必要做到180 公分以上，只需20公分高就足夠，且修復磁磚剝落與一般興建工程不同，比較難確定面積多少，為避免實際需要修繕面積比評估面積還多，導致修繕費用不足，故以乙式計價，經伊專業評估外牆磁磚以2000元一定可以修完等語（本院卷㈡第397頁），則上訴人以防水標準質疑系爭鑑定報告鑑定修復漏水工項費用不當云云，亦不可取。　5.雖上訴人再以土木工程學系教授112年5月9日信函、土木技師112年5月10日會勘報告、結構及大地技師之系爭房屋建物滲漏及裂損現況爭議評估意見略以：屋內因漏水、陽台外推及變動室內牆恐造成建物持續漏水及影響結構安全，應再查明1樓平頂及使照前後陽台是否仍有滲漏，冷熱水管水壓檢測時間過短，熱像儀測點於貼膠布時量測影響正確性，修繕費用估算過低，系爭房屋非全新裝潢屋等內容（本院卷㈠第5 27至553頁），主張系爭鑑定報告不正確或不完足云云。惟上開信函、報告、評估意見均係上訴人或其配偶周麗玲單方委請教授、技師參考其提供系爭房屋資料或照片作成之內容，未經被上訴人參與，亦無教授、技師就系爭房屋進行實地會勘或以儀器進行漏水、結構檢測之相關資料或照片，然系爭鑑定報告已說明使照後陽台、主浴廁之漏水及所需修繕費用，1樓平頂已無現況滲漏水情形，並考量系爭房屋屋齡以操作水分計、冷熱水管壓力測試，再排除貼膠帶影響熱像儀準確問題後以重新檢測結果為前陽台未漏水，陽台外推後無排水孔阻塞問題及結構安全之評估依據等情，已詳如前述，且上訴人亦陳明不願再進行補充鑑定（本院卷㈡第275頁），則上訴人事後執上開信函、報告、評估意見，主張系爭鑑定報告不正確或不完足云云，自不足取。　㈢基上，系爭鑑定報告既已就兩造擬定鑑定事項全數完成鑑定，亦無上訴人所指鑑定過程或鑑定結論不正確或不完足之情形，上訴人自應依系爭補充協議第3點第2款之約定，以系爭鑑定報告結論估算修補費用數額減少價金後，經仲介通知後至張茂楠議員辦公室共同取回168萬元完稅款支票並交付承辦地政士存入履保專戶，繼續履行契約。查信義房屋公司於 112年1月6日函知兩造應依系爭補充協議第3點第2款約定，定於112年1月16日至張茂楠議員辦公室依系爭補充協議事項辦理（原審卷㈡第371頁），但上訴人未於該日依系爭補充協議約定方式給付168萬元完稅款，已屬給付遲延，被上訴人再以112年2月16日律師函催請上訴人依系爭補充協議約定，於文到3日後與信義房屋公司地政士聯繫進行過戶用印，並給付完稅款168萬元等情（原審卷㈡第375至376頁、本院卷㈢第8頁），上訴人屆期仍未給付，嗣被上訴人提起民事另案訴請上訴人違約賠償，並於112年3月1日送達民事另案起訴狀繕本為解除契約之意思表示（本院卷㈢第281至288頁），則被上訴人以上訴人遲延給付價金，依民法第254條規定，於112年3月1日合法解除系爭契約，則其於113年4月23日將系爭房地出賣他人，自無上訴人所主張違約情事可言。是上訴人以被上訴人違約將系爭房地出售他人，依民法第179條、系爭契約第10條第1項第2款、系爭履保契約第8條約定，請求被上訴人返還其已付價金336萬元及違約賠償336萬元，並同意上訴人自玉山銀行敦南分行領取履保專戶內之價金云云，為無理由。五、綜上所述，上訴人依民法第179條、系爭契約第10條第1項第 2款約定、系爭履保契約第8條約定，變更請求被上訴人給付上訴人672萬元，並同意上訴人向玉山銀行敦南分行領取履保專戶內之價金，就領得數額自請求金額扣除，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件變更之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 12 　日　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠璇

2024-11-12

TPHV-113-重上-170-20241112-1