減少價金等
臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1721號
原 告 李思曄
訴訟代理人 毛國樑律師
複 代理人 蔡佩嬛律師
被 告 劉佳欣
訴訟代理人 陳耀文
上列當事人間請求減少價金等事件,經本院於民國113年10月16
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾參萬零捌佰元,及自民國一
一一年七月二十起至清償日止,按週年利率百分之五計算之
利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用(除減縮外)由被告負擔百分之四十三,餘由原告
負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後,得假執
行;但被告如以新臺幣壹佰陸拾參萬零捌佰元為原告預供擔
保,得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時,訴之聲明原為「
被告應給付原告新臺幣(下同)3,403,500元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。」
(見本院卷一第9頁),嗣變更為「被告應給付原告2,872,9
81元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之
5計算之利息。」(見本院卷二第295頁),核屬減縮應受判
決事項之聲明,合於上開規定,應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張:
(一)原告於民國111年3月14日與被告簽立不動產買賣契約書(下
稱系爭契約),以總價新臺幣(下同)1,350萬元向被告購
買門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0弄0號4樓房屋(下稱系
爭房屋)暨其坐落新北市○○區○○段000地號土地(權利範圍1
0000分之232)(下稱系爭土地,與系爭房屋合稱系爭房地
),原告嗣於111年5月5日付清價款,並已辦畢系爭房地所
有權移轉登記。
(二)詎料,原告於111年5月間進行房屋裝潢工程而將天花板隔板
拆除時,赫然發現系爭房屋有疑似海砂屋之情形,原告委請
有認證專業實驗室之立鋼國際工程股份有限公司進行氯離子
含量檢測,結果為含量超過標準值,屬嚴重等級之海砂屋,
復經本院囑託財團法人新北市結構工程技師公會(下稱結構
技師公會)檢測,發現系爭房屋確實存在上開瑕疵,且修復
補強費用為1,220,981元。又經本院囑託永大不動產估價師
事務所(下稱永大估價事務所)鑑定系爭房屋因前揭瑕疵造
成買賣價值減損金額為1,652,000元。故系爭房屋因氯離子
含量超過標準值,造成價值減損金額共2,872,981元(即1,2
20,981元與1,652,000元之加總)。
(三)是系爭契約之買賣標的物有氯離子含量超標之物之瑕疵,原
告得依民法第359條請求減少價金後,依同法第179條請求返
還該價金;又該瑕疵同時構成不完全給付,原告亦得依民法
第227條1項規定請求損害賠償。爰依民法第359條及第179條
規定、第227條第1項規定,請求擇一為原告勝訴判決,並聲
明:「1.被告應給付原告2,872,981元,及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。2.原告願供擔
保,請准宣告假執行。」。
二、被告則以:
(一)對於永大估價事務所鑑定價值減損之1,652,000元,我願意
賠償,但結構技師公會鑑定結果之修復補強費用1,220,981
元,我不願意賠償,因為我對於氯離子含量超過標準值之瑕
疵存在毫不知情,而且我賣給原告時,原告也同意不檢測。
(二)並答辯聲明:原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利
判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於111年3月14日與被告簽立系爭契約,以總價1,35
0萬元向被告購買系爭房地,原告嗣於111年5月5日付清價款
,並已辦畢系爭房地所有權移轉登記等情,為被告所不爭執
,並有系爭契約、系爭房地之土地、建物登記第一類謄本可
佐(見本院卷一第23-79頁;卷二第149-153頁),堪以認定
。
四、本院之判斷:
(一)民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險,自交付時起
,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」
,同法第354條規定「物之出賣人對於買受人,應擔保其物
依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其
價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之
瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」。而
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而
不具備者,即為物有瑕疵(最高法院94年度台上字第1112號
判決參照)。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任,縱出賣人
不知瑕疵之存在,仍不得免除其擔保責任。再者,所謂物之
瑕疵,係指存在於物之缺點而言;凡依通常交易觀念,或依
當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備
者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。是依當事
人之約定或通常交易觀念,認為物應具備之價值、效用或品
質不具備者,即為民法所規定之物之瑕疵。
(二)系爭房屋氯離子含量是否超標、是否為物之瑕疵?
本院依兩造合意囑託結構技師公會進行鑑定,該公會指派莊
金洞技師於112年9月25日至系爭房屋取樣,鑑定結果為:取
樣位置為梁中央3處,該3處之氯離子含量分別為0.929、0.7
90、0.999kg/m³,平均值為0.906kg/m³,均超過現行國家標
準值即104年CNS 3090 A2042新拌合混凝土中水溶性氯離子0
.15kg/m³,且樓板與梁等均出現混凝土剝落、裂縫及鋼筋鏽
蝕外露等徵候(下稱系爭瑕疵),建議進行強化碳纖維貼附
補強與裂損修復,修復費用共需1,220,981元,具體修復方
式如鑑定報告附件八所示等情,有結構技師公會112年11月3
日新北市結技鑑字第112063號函鑑定報告(下稱系爭氯離子
鑑定報告)為憑(該鑑定報告外放),兩造對上開鑑定報告
內容不爭執(見本院卷二第310頁),是依上開鑑定內容,
足認系爭房屋之結構混凝土之氯離子含量超過標準,有腐蝕
鋼筋及使混凝土崩裂之可能,且現況確有混凝土剝落、裂縫
及鋼筋鏽蝕外露等現象存在,不利系爭房屋建築結構之耐久
性,對於系爭房屋之結構安全造成影響,顯已減損系爭房屋
應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用,自屬民法第35
4條第1項所指物之瑕疵,是原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存
在,自可為採。
(三)原告依民法第359條及第179條規定請求減少價金,有無理由
?若有,金額為若干?
1.民法第359條規定「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之
規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其
價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減
少價金。」。按買受人因物有瑕疵而請求減少價金,應就買
賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後,再按二者之差額
占無瑕疵物應有價值之比例,計算其應減少之數額,不得依
瑕疵部分占買賣標的物之比例計算(最高法院99年度台上字
第1972號判決意旨參照)。
2.被告固辯稱其不知系爭瑕疵等語(見本院卷二第310頁),
然揆諸前揭說明,物之瑕疵擔保責任係無過失責任,縱出賣
人即被告不知瑕疵之存在,仍不得免除其擔保責任。從而,
原告主張被告應依民法第354條第1項規定,就系爭契約買賣
標的物之瑕疵,負瑕疵擔保之責,即屬有據。
3.關於原告可請求減少價金之數額:
⑴本院依兩造合意囑託永大估價事務所,鑑定系爭房屋於111年
3月14日簽訂系爭契約時,因系爭氯離子鑑定報告認定之氯
離子含量過高之數額,造成之交易價值減損情形,並檢附系
爭氯離子鑑定報告書光碟1片為憑(本院囑託鑑定函文見本
院卷二第263頁),經鑑定結果為:勘估標的於111年3月14
日之正常價格為13,674,000元,在「未修復前」,因上開瑕
疵造成劣於其他相似但未受氯離子含量過高影響之正常價格
,其間減損價格金額為1,652,000元(價值減損比率為12.08
%)等情,有永大估價事務所113年7月3日113年永估字第113
05017號函所附鑑定報告(函文見本院卷二第277頁;鑑定報
告外放,下稱系爭估價報告)、永大估價事務所113年9月9
日113年永估字第11305017號函(見本院卷二第324頁)在卷
可佐,兩造對系爭估價報告及上開函文均不爭執(見本院卷
二第310、342頁),且系爭估價報告敘明評估方法、評估結
論已屬有據,具客觀專業性,自堪憑採。
⑵由前開系爭估價報告及函文內容可知,系爭房屋正常價格13,
674,000元因系爭瑕疵造成價值減損比率12.08%計算之金額
為1,652,000元,係指系爭房屋之系爭瑕疵「未修復前」之
狀態,並已將系爭氯離子鑑定報告認定之系爭瑕疵情形、補
強修復費用1,220,981元評估在內,是原告逕以補強修復費
用1,220,981元與系爭估價報告鑑定之價值減損金額1,652,0
00元之總額2,872,981元(計算式:1,652,000+1,220,981=2
,872,981)為其聲明請求,即屬無據。
⑶然依上開系爭估價報告之鑑價方式及前開最高法院裁判意旨
,本件原告可得請求減少之價金,即應以系爭契約約定之買
賣價金1,350萬元,以修復前因系爭瑕疵造成價值減損比率1
2.08%計算之,計算結果1,630,800元(計算式:13,500,000
×12.08%=1,630,800)即為修復前因系爭瑕疵造成之價值減
損使被告溢收之金額。故原告請求超逾1,630,800元之部分
,即於法無據。
⑷又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權,
一經買受人以意思表示行使,出賣人所得請求之價金,即於
應減少之範圍內縮減之(最高法院87年度台簡上字第10號判
決參照)。是買受人因買賣標的物有瑕疵,向出賣人請求減
少價金後,對於因此溢付之價金,自得依不當得利之法律關
係請求返還。被告就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任,
原告得請求減少價金1,630,800元,起訴狀既請求減少價金
,則其繕本送達被告即為減少價金意思表示之到達(回證見
本院卷一第159頁),被告即受有溢領此部分價金之利益,
則原告依民法第179條規定,請求被告如數返還,自於法有
據。
(四)至於原告另主張上開瑕疵同時構成系爭契約之不完全給付,
亦得依民法第227條1項規定請求損害賠償等語。惟按民法第
227條1項不完全給付,若其瑕疵給付可能補正者,依給付遲
延之規定行使其權利,其補正給付無確定期限者,定作人於
行使上開損害賠償請求權,必先依民法第229條第2項或第3
項規定,催告或定有期限催告承攬人補正而未為給付後,承
攬人自受催告或自期限屆滿時起,負遲延責任,定作人亦於
此時始得謂有該項損害賠償請求權存在(最高法院101年度
台上字第661號裁判意旨參照)。系爭房屋存在之系爭瑕疵
,觀諸系爭氯離子鑑定報告附件八所載修復方式及費用可知
,核屬可能補正之瑕疵,且其補正給付無確定期限,揆諸前
揭說明,應由原告先依民法第229條第2項或第3項規定,催
告或定有期限催告被告補正而未為給付後,被告自受催告或
自期限屆滿時起,負遲延責任,原告於此時始得謂有該項損
害賠償請求權存在。原告固主張起訴前向被告寄發之原證5
詠信法律代書聯合事務所111年6月24日111詠字第009號律師
函即有催告修補瑕疵以為完全給付之意思,此外別無其他書
面文件等語(見本院卷二第341頁),然觀諸上開律師函(
見本院卷一第127-131頁),其內容僅有請求被告返還價值
減少之價金,並無催告修復之旨,與上開催告補正之要件不
合。原告復陳稱起訴前有透過仲介去談等語(見本院卷二第
342頁),然並未提出證據為佐,自無從採信。原告既未催
告被告補正上開瑕疵,被告給付期限尚未屆至,自不負遲延
責任,原告當無民法第227條1項賠償請求權存在,故此部分
請求於法無據。
五、綜上所述,原告依民法第359條及第179條規定,請求被告給
付1,630,800元,及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月20日
(回證見本院卷一第159頁)起至清償日止,按年息5%計算
之利息,為有理由,應予准許,逾此範圍之請求,則為無理
由,應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行,就原告
勝訴部分,經核均無不合,爰酌定相當擔保金額准許之;至
原告敗訴部分,其假執行之聲請失所附麗,應併予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法,經本院審酌後,認與本件判決之結果不生影響
,爰不另一一論述,附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 黃信樺
法 官 鄧雅心
法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 廖宇軒
PCDV-111-訴-1721-20241127-1