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重訴
臺灣新北地方法院

拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第632號 原 告 蔡美麗 葉絹絹 羅蔡美娥 蔡碧芳 周鴻來 周宜佳 周宜和 柯立彬 共 同 訴訟代理人 洪建全律師 賴智平 彭志豪 被 告 蔡珮玲 蔡宜秀 上 一人之 訴訟代理人 曾榆期 被 告 蔡沅蓁 上三人共同 訴訟代理人 賴奐宇律師 謝憲愷律師 洪維寧律師 前列蔡珮玲 訴訟代理人 蔡竣宇 被 告 李月娥 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年11月21 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地上如附件二所示662⑴地號之建物（4.63㎡）、662⑵ 地號之2樓雨遮（0.87㎡）、662⑶地號之2樓雨遮（0.79㎡）拆 除，並將該部分之土地騰空返還原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡 碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬及新北市。 二、被告李月娥應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附件 二所示680⑴地號之2樓陽臺（2.26㎡）拆除，並將該部分土地 騰空返還原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳 、周宜和、柯立彬及新北市。 三、被告李月娥應將坐落新北市○○區○○段000○地號之系爭19建物 （32.35㎡）拆除，並將該部分土地騰空返還原告蔡美麗、葉 絹絹、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立 彬。 四、被告李月娥應給付新臺幣232,920元及自民國108年10月4日 起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息予原告蔡美麗 、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、 柯立彬公同共有；並應給付新臺幣66,900元予原告蔡美麗、 葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯 立彬公同共有；並應自110年3月11日起至返還附件一所示67 5⑴地號土地之日止，按月給付新臺幣3,882元予原告羅蔡美 娥。 五、原告其餘之訴駁回。 六、訴訟費用由被告李月娥負擔百分之41，被告蔡珮玲、蔡沅蓁 、蔡宜秀平均負擔百分之8，餘由原告負擔。 七、本判決第一項於原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、 周宜佳、周宜和、柯立彬以新臺幣10萬元供擔保後，得假執 行；但被告蔡珮玲、蔡沅蓁、蔡宜秀如以新臺幣30萬元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 八、本判決第二、三、四項於原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、 蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬以新臺幣50萬元 供擔保後，得假執行；但被告李月娥如以新臺幣150萬元為 原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳 、周宜和、柯立彬預供擔保後，得免為假執行。　　 九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即 為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不 聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。 民事訴訟法第168條、第175條及第178條分別定有明文。查 原告蔡嫦娥於本件訴訟繫屬中即民國109年2月4日死亡，其 法定繼承人為訴外人柯立文、柯立武、柯立彬，並協議分割 由柯立彬繼承新北市○○區○○段000○000○000○000地號土地（ 下稱系爭662、675、679、680土地）乙節，經原告柯立彬提 出柯立武戶籍謄本1份、繼承系統表、遺產分割協議書在卷 可稽（見本院卷一第294至296頁），並經原告於109年3月27 日具狀對其聲明承受訴訟（見本院卷一第289、290頁），合 於前揭規定，應予准許。 二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。所謂於 訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移 轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言 。故在訴訟繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利， 惟為求訴訟程序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與 之對造能保有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原 則，該讓與人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義 實施訴訟行為，此乃屬於法定訴訟擔當之一種（最高法院44 年度台上字第1039號判例、101年度台聲字第1367號裁定意 旨參照）。查系爭675土地於訴訟繫屬中之110年3月11日由 原告羅蔡美娥取得全部所有權，並於110年3月17日信託予訴 外人賴智平；系爭679土地於110年3月11日由原告葉娟娟取 得1/4所有權，並於110年3月17日信託予訴外人賴智平，訴 外人陳貝珍、柯政成嗣於110年4月13日分別取得系爭679土 地各1/4所有權，訴外人葉姿清於113年7月10日取得系爭679 土地1/4所有權；系爭662土地於113年1月10由長傳建設股份 有限公司、吳素孟分別取得71/108所有權、1/108所有權； 系爭680土地於113年1月10由長傳建設股份有限公司、吳素 孟分別取得71/108所有權、1/108所有權，此有上開土地登 記謄本及地籍異動索引在卷可稽，然依上開規定，對於本件 訴訟並無影響，仍應以系爭675土地、679土地、系爭662土 地、系爭680土地之原所有權人即原告蔡美麗等人（原所有 權人詳後述）為本件被告。又本院已將本件訴訟繫屬之事實 依民事訴訟法第254條第4項規定以書面通知上開土地現所有 權人賴智平等人（見本院卷五第429至441頁），併此指明。 　 三、按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為 本案之言詞辯論，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。其 未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送 達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟 法第262條第1、2、4項定有明文。本件原告於113年10月17 日以民事撤回部分訴訟狀撤回對被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅 蓁、李月娥就系爭662、680土地部分依民法不當得利法律關 係之請求（見本院卷五第395至396頁），惟此部分經被告蔡 珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁、李月娥為本案之言詞辯論，被告蔡 珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁、李月娥並於本院113年11月21日言 詞辯論期日不同意原告蔡美麗等人就上開部分訴之撤回（見 本院卷五第456頁），核諸上開規定，原告此部分訴之撤回 ，於法不合。 貳、實體事項： 一、原告主張： 　㈠原告蔡美麗、柯立彬（蔡嫦娥之繼承人）、羅蔡美娥、周宜 和、周宜佳、周鴻來、蔡碧芳為系爭662、680土地之共有人 (見本院卷一第105至107頁、本院卷二第21至23頁)，原告蔡 美麗、葉絹絹、柯立彬（蔡嫦娥之繼承人）、羅蔡美娥、周 宜和、周宜佳、周鴻來、蔡碧芳為系爭675、679土地之共有 人(見本院卷一第183至188頁)。被告等人無權占用原告上開 土地，原告爰依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返 還系爭土地，並依民法第179條請求被告給付相當於租金之 損害。 　㈡占有情形如下： 　1.被告蔡珮玲、蔡宜秀、蓁沅蓁所有之新北市○○區○○段000○號 建物（下稱系爭756建物）及增建部分〈即新北市三重地政事 務所109年重土測字第1021號土地複丈成果圖所示679地號（ 建物）及新北市三重地政事務所109年重土測字第411號土地 複丈成果圖所示662(1)地號（建物）、662(2)地號（雨遮） 、662(3)地號（二樓雨遮）部分〉無權占用系爭679、662地 號土地。 　2.被告李月娥未辨保存登記之建物即門牌號碼新北市○○區○○街 000巷00弄00號建物（下稱系爭19建物）及其增建部分〈即新 北市三重地政事務所109年重土測字第1021號土地複丈成果 圖所示675ll)地號（建物）及新北市三重地政事務所109年 重土測字第411號土地馥丈成果圖所示680(1)地號（2樓陽臺 ）、680(2)地號（2樓雨遮）部分〉無權占用系爭675、680地 號土地。 　㈢又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，並為地租所準用，為土地法第97條第1項、 第105條所明定。經查系爭土地位於新北市三重區，距主要 幹道重陽路四段約150公尺（步行距離，下同）、距捷運三 重國小站約700公尺、距國道1號三重交流道約600公尺、距 國光客運重陽站及大智街口公車站約160公尺，交通極為便 利；距美廉社約35公尺、距全家便利商店及萊爾富便利商店 約140公尺，巷道內外均有許多餐飲店，且距離六張公園約2 40公尺、距離天台影城1100公尺、距離三重體育館1100公尺 ，生活機能極為良好，懇請釣院審酌系爭土地坐落之位置、 交通狀況、工商繁榮程度均極佳，而認定原告所主張被告應 給付原告相當於租金之不當得利，應以申報地價10%為適當 ，請求如訴之聲明所載。 　㈣對於被告抗辯則以： 　1.否認被告李月娥所提賣方林守國與買主李寶豆簽立之不動產 買賣契約、杜賣證書（見本院卷二第73至84頁）、張深海與 蔡文雄簽立之合建契約書之形式真正，縱為真正，亦屬債權 契約，效力亦不及於契約當事人以外之原告，且原告否認被 告李月娥所提出土地使用權同意書（見本院卷二第93頁）之 形式真正，原告亦否認被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁提出之 土地使用權證明書（見本院卷一第131頁）之形式真正。 　2.依證人張深海證詞(見本院卷四第443至456頁)，並與蔡美麗 當事人訊問(見本院卷四第317至332頁)、卷內各證據勾稽比 對，認本件事實經過為：50年間，徐姓代書、林民盛、林守 國等人，冒充系爭土地地主，與不知情的買受人即張深海、 李寶豆等人簽訂契約買賣系爭土地，並收取買賣價金。但真 實地主蔡美麗、蔡旭崖、蔡專並不知情，地主與張深海、李 寶豆等人均無契約關係。然因無法移轉土地，買受人又表示 需使用土地、欲與建商合建，徐姓代書、林民盛、林守國等 人遂自行刻印並偽造土地使用同意書、杜賣證書及一切申請 文件，據以讓買受人申請使用執照建造房屋。嗣蔡美麗因欠 繳系爭土地地價稅，遭行政執行，始知名下尚有系爭土地存 在。其他共有人則因死亡、繼承等因素，而不知土地及受占 用情形。原告或其被繼承人，縱使知悉土地遭占用，而長期 未就系爭土地遭使用提出異議、訴請排除，或因法律知識不 足，或因公同共有人難以聯繫甚至過世等原因不一而足，尚 難僅因公同共有人單純沈默，即認其已默示同意他人出售糸 爭土地、同意被告占有使用系爭土地。 　2.縱認被告提出之杜賣證書及同意書內容為真（假設語，原告 否認之），則被告之前手既能於62年取得地主之同意書，足 見其與地主至62年均能聯繫、能要求地主出具文件，卻未依 買賣契約為移轉登記，反觀原證24之其他二十筆土地買受人 均已登記完峻，足認9年來情事變更，雙方已無買賣、給付 價金、移轉登記之意思，而有新的約定，而暫以同意書代之 。且杜賣證書中並未如現今之建物持有狀況分配土地與持分 ，已如前述。堪認這九年間未履行契約，係因兩造對於土地 分配方式、分配對象有新的約定，原本的杜賣證書內容已被 新的約定取代，雙方已無履行該份杜賣證書之意思。該杜賣 證書已對地主失去拘束力，故仍難依該杜賣證書認定對任何 被告有利之事實。 　3.退步言，縱使認為其中部分地主的簽名用印為真，惟部分地 主並無自行處分土地予被告之前手使用之權限，且公同共有 人全盤否認其效力，則土地使用同意書對全體公同共有人不 生效力，不能據此主張有權占有。 　4.再退步言，倘認地主全體出具土地使用同意書，也無法證明 能永久無償使用。被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁主張「蔡文 雄及其繼承人係基於土地使用權證明書為有權占有，非憑借 建築執照，原告引述之最高法院見解與本案事實不同」並無 理由。因舉重以明輕，原證5至7最高法院判決認縱使執土地 使用權證明書取得建築執照、使用執照及辦理保存登記，均 非經實質審查亦未證明有何使用權源。則僅主張基於土地使 用權證明書為有權占有者，更難認有合法占有權源。 　5.本件原告並無權利濫用，被告並未說明並證明原告有何足使 其正當信賴原告已不欲行使權利之舉措或特殊情事，自難徒 稱原告單純久未行使權利，遽謂被告已產生原告不欲行使權 利之正當信賴，甚或被告基此信賴已為一定行為而有保護之 必要，與權利失效之要件不符，原告行使權利自無違反誠信 原則或權利失效可言。又被告無權占有系爭土地面積非小， 致原告無法充分完整使用收益其土地，妨害原告所有權之圓 滿行使，原告乃請求被告拆除地上物及返還占有土地，屬權 利之正當行使。縱因此有損於被告之財產權，然此為權利行 使之必然結果，無權占有土地之被告所應面對之當然結果， 並無原告所受利益極少而被告或國家所受損失甚大等顳不相 當之情形，即非以損害被告之財產權為主要目的，而非權利 濫用，被告執以抗辯，要非可採。 　㈤並聲明： 　1.被告蔡珮玲、蔡宜秀、蓁沅蓁應自坐落於新北市○○區○○段00 0○000地號土地上之新北市○○區○○段000○號建物及增建部分( 即新北市三重地政事務所109年重土測字第1021號土地複丈 成果圖所示679地號（建物）及新北市三重地政事務所109年 重土測字第411號土地複丈成果圖所示662(1)地號（建物） 、662(2)地號（雨遮）、662(3)地號（二樓雨遮）部分）遷 出，並將前述建物拆除，及將上開679地號土地返還予原告 全體、662地號土地返還予原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳 、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬及訴外人新北市等八人 。 　2.被告李月娥應自坐落於新北市○○區○○段000○000地號土地上 之未辨保存登記之建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00 弄00號建物及其增建部分（即新北市三重地政事務所109年 重土測字第1021號土地複丈成果圖所示675ll)地號（建物） 及新北市三重地政事務所109年重土測字第411號土地馥丈成 果圖所示680(1)地號（2樓陽臺）、680(2)地號（2樓雨遮） 部分）遷出，並將前述建物拆除，及將上開675地號土地返 還予原告全體、680地號土地返還予原告蔡美麗、羅蔡美娥 、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬及訴外人新北 市等八人。 　3.被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁應連帶給付新臺幣(下同)541, 105元暨自民事超訴狀繕本送達翌日超至清償之日止按週年 利率5％計算之遲延利息予原告8人；及應連帶給付30,880元 暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按週年利率5％ 計算之遲延利息予原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來 、周宜佳、周宜和、柯立彬及訴外人新北市等8人。並自民 事起訴狀繕本送達翌日起，至依聲明第一項第l款騰空返還 新北市○○區○○段000地號土地之日止，按月連帶給付9,018元 予原告8人；及自民事起訴狀繕本送達翌日起，至依聲明第 一項第l款騰空返還新北市○○區○○段000地號土地之日止，按 月連帶給付515元予原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻 來、周宜佳、周宜和、柯立彬及訴外人新北市等8人。 　4.被告李月娥應給付354,562元暨自民事起訴狀繕本送達翌日 起至清償之日止按週年利率5％計算之遲延利息予原告8人； 及應連帶給付41,101元暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至清 償之日止按週年利率5％計算之遲延利息予原告蔡美麗、羅蔡 美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬及訴外人 新北市等8人。並自民事起訴狀繕本送達翌日起，至依聲明 第一項第3款騰空返還新北市○○區○○段000地號土地之日止， 按月連帶給付5,909元予原告8人；及自民事起訴狀繕本送達 翌日起，至依聲明第一項第4款騰空返還新北市○○區○○段000 地號土地之日止，按月連帶給付685元予原告蔡美麗、羅蔡 美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬及訴外人 新北市等8人。 　5.原告願以現金或銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請求宣告 准予假執行。 二、被告則以： 　㈠被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁部分： 　1.系爭房屋係由被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁之父即訴外人蔡 文雄為起造人所建而占有系爭房屋，與其他被告（即其他樓 層住戶）係買賣無土地所有權之房屋不同：經查被告等人占 有該房屋，係由蔡文雄與張深海等人簽立合建契約書（見本 院卷四第312至315頁、第351至357頁)，並載明：「興建四 層樓一般式店鋪住宅一棟，甲方（張深海等人）分得一、二 層部分，餘三、四層部分歸乙方（蔡文雄）…」，後續蔡文 雄因興建完畢後取得系爭房屋，再由被告等人繼承。被告蔡 珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁係基於蔡文雄出資建立系爭房屋，方 取得房屋之所有權，而有使用坐落土地之權限。 　2.系爭土地使用權證明書（見本院卷一第131頁）應屬真正， 被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁基於占有連鎖而使用系爭房屋 ，應屬有權占有，原告主張應拆除云云，殊無可採： 　⑴按「(2)觀之系爭證明書記載『茲有卓大光、蔡文雄、蔡協東 、張深海、李泰岳擬在本人所有三重埔六張小段32l-8（即 系爭663土地）、321-14、321-15地號全筆之土地建築永久 式住宅，業經本人完全認可，茲為申請營造執照特予證明。 基地主蔡專、蔡旭崖、蔡美麗』等旨（見本院卷二第143頁、 本院卷四第283頁），足認蔡專、蔡旭崖、蔡美麗明確同意 張深海、蔡協東、蔡文雄（卓大光、李泰岳與本件無涉，以 下均不贅述）使用系爭663土地建築房屋，而張深海、蔡協 東、蔡文雄既未曾支付使用系爭663土地的對價予土地所有 人，應認蔡專、蔡旭崖、蔡美麗與張深海、蔡協東、蔡文雄 間係以系爭證明書就系爭663土地成立使用借貸關係，即借 地建物關係。(3)系爭證明書雖未定有期限，但已載明係供 建築永久式住宅使用，而張深海、蔡協東、蔡文雄借用系爭 663土地之目的，既係作為系爭759、760、761、762建物之 建築基地使用，且各該建物非僅有短暫存在之價值及意義， 依系爭663土地之借貸目的，應認係指至各該建物不堪使用 或拆險滅失始得謂已使用完畢（最高法院103年度台上字第6 65號判決同此見解）。」臺灣新北地方法院108年度重訴字 第363號民事判決參照。查上開判決之案件事實，係本件系 爭房屋之相鄰房屋遭原告請求返還土地，惟該案認定系爭土 地使用權證明書為真正，又蔡文雄依該土地使用權限，建立 本件系爭房屋與其隔壁之相鄰房屋，殊難想像蔡文雄會在毫 無對價之情況下出資興建該二棟建築，故該使用證書為真正 ，且原告等人同意蔡文雄使用系爭房屋坐落之土地。　 　⑵原告雖稱系爭土地使用證明書非蔡美麗親簽，並以另案土地 使用權同意書即原證4（即新北108年度訴字第1437號，卷1 ，頁434)做為比對，稱原證4之簽印為真正，而系爭土地使 用證明書因與原證4簽印不同，故否認系爭土地使用證明書 之真正云云。然查，原告所提原證4，其上蔡美麗、蔡專、 蔡旭崖三人之簽名，書寫方式相同，顯為同一人書寫，反觀 被告所提系爭土地使用權證明書，其上蔡美麗三人筆跡各異 ，按諸當理，顯屬親自簽署之文件；又原告既稱原證4確為 蔡美麗等人所簽署，堪認原證4之簽名及印文為真正，而互 核原證4及本件土地使用權證明書，其上之蔡美麗等人印文 樣貌互相相符，足證本件土地使用權證明書確係蔡美麗等人 親自用印，系爭土地使用權證明書應屬真正。 　⑶次查，證人張深海於本院112年6月16日言詞辯論證稱：「徐 代書跟我介紹我要買來做鐵工，買新台幣47500元，後來都 沒有過戶，我就把土地給別人蓋房子，我有分得一、二樓。 」、「錢我是分兩次給林民盛，我就是跟林民盛買，第一次 給2萬，第二次給2萬七千元，因為沒有過戶就沒有給剩下的 500元。」、「（間：如何認識林民盛？）徐代書介紹我認 識林民盛。」、「（問：簽定買賣契約後遲未移轉土地所有 權登記，你有無詢問代書或林民盛為何如此？）我有問徐代 書，徐代書說『好好好』，但是沒有過成。林民盛只有跟我收 錢，後來就沒有找他，只有連絡徐代書。」、「（問：證人 後續是不是有跟建商在土地上做合建？）蔡文雄、蔡協東、 還有一名字我忘記了，卓大光是要蓋隔壁，蔡文雄說要和卓 大光一起蓋。」、「（問：（請求提示本院卷四第351頁以 下合建契約書）對這份合建契約書有無印象？）有看過，是 我簽的。」、「（間：承上，甲方提供土地二筆，這一句語 是否代表以土地所有權人身分進行合建？）我想說是我買的 ，我是地主。」等語(見本院卷四第451至453頁)，足證證人 張深海於52年間確已購買系爭土地，並已支付大部分的價金 ，更於支付價金後開始圈地使用土地，僅剩過戶未行，代書 並告知其正在辦理過戶，再參酌被告李月娥提出之被證3杜 賣證明，堪認證人張深海確係於52年間向蔡美麗、蔡專、蔡 旭崖等三人購買系爭土地，嗣於61年間證人與蔡文雄等人意 欲建屋，遂簽定上開合建契約書，蔡美麗等地主並於62年4 月10日出具本件土地使用權證明書，而後證人張深海與蔡文 雄等人共同以起造人身分申請使用執照並建造建物，此有鈞 院調閲之使用執照起造人名冊可參。是以，基於「占有連鎖 」之原理所致生之效果，證人張深海因與地主蔡美麗等人簽 定買賣契約，而受讓系爭土地之占有，嗣蔡文雄又以起造人 身分由張深海受讓其占有，被告蔡沅蓁等三人又繼承蔡文雄 之權利，故而本件被告蔡沅蓁等三人，得本於所受讓之占有 ，對所有人即原告主張有權占有，自屬有據。是以，被告等 人因證人張深海買受系爭土地、父親蔡文雄為起造人身分而 受讓占有，當屬占有連鎖下之有權占有，原告自不得以被告 無權占有云云，要求被告拆除系爭房屋。 　3.退步言之，原告50年來均默許被告使用系爭土地，未曾主張 相關權利，更有出具土地使用證明書、繳納地價税之積極行 為，今又訴請拆屋還地，顯有權利濫用之情： 　⑴經查，原告蔡美麗於另案中，已不爭執66年間曾出具針對同 段321之23地號土地之使用權同意書，並於本件引用該同意 書為原證4，堪認早於60年間，原告蔡美麗即已針對同段土 地進行規劃及使用，並有出具使用權相關同意書面資料、同 意他人在其名下土地建屋之經驗，然而於本件中，原告蔡美 麗卻稱其「從未」同意過他人在其所有土地建築房屋（見11 2年5月l1日筆錄第3頁，倒數第2個問題），原告蔡美麗之證 詞委無可採。　 　⑵次查，證人張深海於本院112年6月16日言詞辯論證稱：「（ 問：在你使用土地的期間，有沒有自稱地主之人出現並反對 你使用土地？）沒有人說是地主，也沒有人來說我不能用。 」、「（問：在整個合建過程中有無人自稱為地主，反對你 們合建？）沒有。興建期間二年都沒有人說是地主或反對。 」等語(見本院卷四第452、453頁)，足證系爭土地經由證人 買受直到建屋完畢使用至本件訴訟前，均無任何人向證人或 被告提出異議或主張權利，蔡美麗等三人並於62年間出具系 爭土地使用權證明書，又原告蔡美麗出庭時稱其一直都有繳 納系爭土地之地價税，顯見原告早已默許系爭土地由被告使 用及建屋，否則何以持續為他人使用的土地繳納地價稅？與 常理甚為不符。是以，原告默許系爭土地由被告使用、建屋 居住近50年，均無任何反對被告等人居住系爭土地之行為或 通知，更曾有出具土地使用權證明書、明知他人使用土地中 卻持續繳納地價貌之積極行為，堪認其已默許被告使用系爭 土地，今卻訴請拆屋還地，顯屬違反誠信原則。 　⑶系爭土地連同旁邊之土地均為原告所有，其上建物如今已然 繁多，50年來又因眾人均認地主早已認同土地使用，而相安 無事地進行諸多轉手、交易，所涉人數眾多，今業由眾多不 同人居住使用，而原告在50年前取得之土地不只本件土地， 其名下之土地面積甚大，整片比鄰之土地均係相同情況，都 是在50年前原告出具使用同意書，建造建物後多年無異議至 今，卻又在近一、二年就所有土地一次提起訴訟，原告此時 提告拆除建物，其影響將擴及其餘土地建物，損害之公共利 益甚鉅。是以，原告提起本件訴訟，不僅違反誠信原則，更 屬權利濫用，顯無理由。 　4.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行。　 　㈡被告李月娥： 　1.訴外人李寶豆（即被告李月娥之被繼承人）等六人為起造人 ，持重測前新北市○○○段○○○段000000地號土地（即重測後新 北市○○區○○段000地號土地，下稱系爭675地號土地）之土地 使用權證明書（見本院卷二第93頁)、建築房屋申請書（見 本院卷二第97至100頁)，於61年5月26日由平昇建築師事務 所林平昇向改制前台北縣政府申請取得61營字第1183號營造 執照（見本院卷二第95頁)而興建完成包含新北市○○區○○街0 00巷00弄00號建物(下稱系爭19號建物)，有新北市政府核發 影印文書為證，足證原所有權人原告蔡美麗、訴外人蔡專、 蔡旭崖已同意李寶豆等六人於其等上開土地申請建造執照興 建合法建物使用。查系爭土地使用權證明書之性質為使用借 貸之債權契約，基於債之相對性，其效力僅存在於當事人或 概括繼承該契約權利義務之繼承人或再轉繼承人之間，而不 及於契約當事人或再轉繼承人以外之第三人（最高法院107 年度台上字第2210號判決同此見解）。被告李月娥為李寶豆 繼承人，為概括繼承該契約權利義務之繼承人，有「占有連 鎖」情事，自得執系爭證明書主張對系爭675 土地有占有之 正當權源。又系爭土地權利證明書雖未定有期限，但已載明 係供建築永久式住宅使用，而證明書關係人李寶豆借用系爭 675地號土地之目的，既係作為系爭19號建物之建築基地使 用，且該建物非僅有短暫存在之價值及意義，依系爭675地 號土地之借貸目的，應認係指至該建物不堪使用或拆除滅失 始得謂已使用完畢，故被告李月娥為有權占有系爭675地號 土地之人。 　2.原告長達50多年，未行使權利，違反誠信原則，應生權利失 效而不得請求： 　　系爭19號房屋為加強磚造，系爭675地號土地之所有權人， 於該屋興建過程皆未阻止；66年12月13日台北縣政府建設局 核發台北縣拆除合法房屋剩餘部分就地整建房屋完工證明書 之坐落地點與系爭675地號土地近在咫尺，拆除與整見過程 非短時間可已完成，未見系爭土地權利人行使權利；系爭土 地所有權人於70年8月11日、102年8月26日分別辦理系爭土 地計程登記，已逾11、43年，未見權利人行使權利；82年7 月10日地籍圖重測，主辦單位通知權利人會勘，未見權利人 行使權利；原告迄於108年提起本件訴訟前，均未主張無權 占有而行使權利，51多年長期居住於該屋子之被告產生權利 人不再行使權利之正當信賴，原告應有權利失效之適用。 　3.本件經法院囑託地政機關測量結果，因土地於82年7月10日 經過重測，系爭建物於61、62年間興建完成，經地政機關測 量距今已超過近50多年，現在的測量技術及使用儀器遠比早 期精密，加上測量時之誤差，而造成如今地政機關測量之結 果，無從認定系爭建物喪失合法占用系爭土地之權源，故被 告係為有權占用，則非無法律上原因而受利益。 　4.又上開土地使用權證明書，其上載有各土地所有權人之住所 及戶籍登記口號號碼等非第三人可輕易取得之個人隱私資料 ，原告在本件訴訟程序主張上開土地使用同意書為偽造，依 上開說明，自應就其主張負擔舉證之責，惟原告就此未提出 任何事證以實其說，空言主張，自屬無據。原告主張被告李 月娥為無權占有，就其主張，不僅未提任何證據以實其說， 亦與事實不符，自屬無據，不應採信。 　5.原告主張蔡美麗於52年起，戶籍已遷移到台北市松山區云云 ，並提示52年7月5日蔡美麗戶籍謄本（原證31）。惟查，在 系爭土地登記簿謄本（見本院卷二第111頁）記載52年10月2 1日收件，52年10月30日登記地址還在三重市○○街0號，與原 告蔡美麗戶籍已遷移台北市松山區之說，顯有不實，不足採 信。綜上所述，原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、 周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬、等八人請求被告拆屋還 地及依民法第179條，給付占用上開部分土地之相當於租金 之不當得利，皆為無理由。並聲明：⑴原告之訴及假執行之 聲請請均予駁回。⑵被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張系爭662 、680土地於起訴時為原告蔡美麗、柯立 彬（蔡嫦娥之繼承人）、羅蔡美娥、周宜和、周宜佳、周鴻 來、蔡碧芳及新北市公同共有，系爭675、679土地於起訴時 為原告蔡美麗、葉絹絹、柯立彬（蔡嫦娥之繼承人）、羅蔡 美娥、周宜和、周宜佳、周鴻來、蔡碧芳公同共有，附件一 所示系爭756建物（門牌號碼：新北市○○區○○街000號，坐落 於系爭679土地）及附件二所示662⑴地號所示建物、662⑵、⑶ 地號所示之2樓雨遮為被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁所有， 附件一所示系爭19建物（門牌號碼：新北市○○區○○街000巷0 0弄00號，坐落於系爭675⑴土地）及附件二所示680（1）地 號之2樓陽台部分為被告李月娥所有等事實，業據提出系爭6 62 、680 、675 、679土地謄本、系爭765建物謄本（見本 院卷一第105至167頁、第183頁至第188頁、第190頁、本院 卷二第21至23頁），復經本院現場勘驗屬實，並囑託新北市 三重地政事務所製有如本判決附件一、二所示之土地複丈成 果圖在案，且為被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁、李月娥所不 爭執，堪信為真實。 四、原告蔡美麗等人就系爭662、680土地對被告蔡珮玲、蔡宜秀 、蓁沅蓁（下稱蔡珮玲等人）、李月娥請求不當得利部分， 當事人不適格，應予駁回： 　㈠按原告之訴，有當事人不適格或欠缺權利保護必要情形者， 法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，但其情形可以補正 者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第2項第 1款定有明文。次按公同共有物之處分及其他之權利行使， 除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。該規定於 所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，準用之， 民法第828條第3項、第831條亦定有明文。又公同共有之債 權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使 ，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之 準用，而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律 另有規定外，須得其他公同共有人之同意，或由公同共有人 全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院112年度 台上字第1587號、104年度台上字第481號裁判意旨、最高法 院104年度第3次民事庭會議決議參照）。 　㈡本件原告蔡美麗等人起訴主張：原告蔡美麗、柯立彬（蔡嫦 娥之繼承人）、羅蔡美娥、周宜和、周宜佳、周鴻來、蔡碧 芳於起訴時為系爭662、680土地之公同共有人，被告蔡珮玲 等人所有之增建部分〈即新北市三重地政事務所109年重土測 字第411號土地複丈成果圖所示662(1)地號（建物）、662(2 )地號（雨遮）、662(3)地號（二樓雨遮）部分〉無權占用系 爭662地號土地；被告李月娥未辨保存登記之建物增建部分〈 即新北市三重地政事務所109年重土測字第411號土地馥丈成 果圖所示680(1)地號（2樓陽臺）、680(2)地號（2樓雨遮） 部分〉無權占用系爭680土地。故原告蔡美麗等人依不當得利 返還請求權，聲明請求被告李月娥、蔡珮玲等人應返還不當 得利及利息等語。是原告蔡美麗等人本件既本於公同共有之 法律關係為主張，依上說明，此乃公同共有債權之行使，自 應由全體公同共有人一同起訴請求，或由原告蔡美麗等人取 得其他公同共有人即新北市同意提起訴訟，其當事人適格始 無欠缺。查系爭662、680土地之公同共有人為原告蔡美麗、 柯立彬（蔡嫦娥之繼承人）、羅蔡美娥、周宜和、周宜佳、 周鴻來、蔡碧芳及新北市，故原告蔡美麗、柯立彬（蔡嫦娥 之繼承人）、羅蔡美娥、周宜和、周宜佳、周鴻來、蔡碧芳 單獨提起本件訴訟，有當事人不適格之情形。經本院於113 年10月8日裁定命原告蔡美麗等人於裁定送達之日起7日內補 正本件原告當事人適格之欠缺，該裁定於113年10月14日送 達原告，有送達證書在卷（見本院卷㈤第383頁），原告蔡美 麗等人逾期並未補正，則依前開說明，原告蔡美麗等人既未 合法補正以系爭662、680土地之公同共有人全體為本件原告 ，則原告蔡美麗等人就系爭662、680土地對被告蔡珮玲、蔡 宜秀、蓁沅蓁（下稱蔡珮玲等人）、李月娥請求不當得利部 分，為當事人不適格，應予駁回。 　 五、原告主張被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁占有系爭679 、662 土地為無權占有，被告李月娥占有系爭675、680土地為無權 占有，受有相當於租金之不當得利，應拆除地上物並返還占 有土地，及給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否 認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被告蔡珮玲、 蔡宜秀、蔡沅蓁占有系爭679 、662土地，被告李月娥占有 系爭675、680土地，有無正當權源？㈡原告請求被告拆除地 上物及返還占有土地有無理由？㈢原告請求被告給付相當於 租金之不當得利有無理由？金額若干？茲逐一論述如下： 　㈠被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁占有系爭679 、662土地，被告 李月娥占有系爭675、680土地，有無正當權源？是否無權占 有？ 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 　　事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 　　事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有 　　理由。所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所 　　有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件被告蔡珮玲 、蔡宜秀、蔡沅蓁對於原告主張附件一所示系爭756建物（ 坐落於系爭679土地）及附件二所示662⑴地號所示建物、662 ⑵、⑶地號之2樓雨遮為被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁所有， 占有原告所有系爭679 、662土地；被告李月娥對於原告主 張附件一所示系爭19建物（坐落於系爭675⑴土地）及附件二 所示680（1）地號之2樓陽台部分為被告李月娥所有，占有 原告所有系爭675、680土地等事實，均無爭執，僅以非無權 占有置辯，自應由被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁、李月娥就 其占有係有正當權源等利己事實負舉證之責。 　⒉系爭679 、662、675、680土地之重測前後地號依序為新北市 ○○區○○○段○○○段000000地號土地、321-43至321-47地號土地 、321-18地號土地、321-21地號土地（以下分稱321-14土地 、321-43至47土地、321-18土地、321-21土地）；又系爭67 9土地、675土地於52年登記為蔡專、蔡旭崖、蔡美麗公同共 有，系爭662土地、系爭680土地分各於53年、52年登記為蔡 旭崖、蔡美麗公同共有；蔡專於66年6 月15日死亡後，其繼 承人葉娟娟因繼承而取得與蔡旭崖、蔡美麗公同共有系爭67 9土地、675土地權利，於70年8 月11日完成繼承登記；蔡旭 崖於88年12月23日死亡後，其繼承人羅蔡美娥、蔡嫦娥、周 宜和、周宜佳、周鴻來、蔡碧芳因繼承而取得與蔡美麗、葉 娟娟公同共有系爭679 、662、675、680土地之權利，於102 年8 月26日完成繼承登記；蔡嫦娥於109 年2 月4 日死亡後 ，柯立彬因分割繼承而取得與蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、 周宜和、周宜佳、周鴻來、蔡碧芳公同共有系爭679 、662 、675、680土地之權利，於109 月5 日22日完成分割繼承登 記；系爭675土地於訴訟繫屬中之110年3月11日由原告羅蔡 美娥取得全部所有權，並於110年3月17日信託予訴外人賴智 平；系爭679土地於110年3月11日由原告葉娟娟取得1/4所有 權，並於110年3月17日信託予訴外人賴智平，訴外人陳貝珍 、柯政成嗣於110年4月13日分別取得系爭679土地各1/4所有 權，訴外人葉姿清於113年7月10日取得系爭679土地1/4所有 權；系爭662土地於113年1月10由長傳建設股份有限公司、 吳素孟分別取得71/108所有權、1/108所有權；系爭680土地 於113年1月10由長傳建設股份有限公司、吳素孟分別取得71 /108所有權、1/108所有權等情，有系爭679 、662、675、6 80土地謄本、土地登記簿、地籍異動索引、異動清冊可考（ 見本院卷三第65至245、本院卷四第417頁、本院卷一第105 至167頁、第183至188頁、第21至23頁、本院卷五第411至42 8頁）。 　⒊系爭756建物於63年3月21日建築完成，於66年11月2日所有權 第一次登記為蔡文雄所有，蔡文雄死亡後，蔡文雄之子蔡竣 宇因繼承而取得系爭756建物，於103年10月20日以贈與為原 因，所有權移轉登記為被告蔡沅蓁、蔡珮玲、蔡宜秀（均為 蔡文雄之女）分別共有；系爭19建物未辦理保存登記，訴外 人李寶豆為起造人，於李寶豆死亡後，由被告李月娥繼承系 爭19建物及附件二所示680⑴地號2樓陽台增建物之事實上處 分權，為原告所不爭，且有系爭756建物之建物謄本、異動 索引在卷可按（見本院卷一第190頁、本院卷四第421頁至第 423頁）。 　⒋被告李月娥得否執林守國與李寶豆簽立之不動產買賣契約、 杜賣證書（見本院卷二第73至84頁）、土地使用權同意書（ 見本院卷二第93頁），主張基於占有連鎖，對系爭675土地 、680土地有占有之正當權源？ 　①被告李月娥並未證明系爭不動產買賣契約、杜賣證書、土地 使用權同意書為真正： 　⑴按私文書應由舉證人證其真正。私文書經本人或其代理人簽 名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正 ，民事訴訟法第357 條前段、第358 條第1 項分別定有明文 。私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證 其真正之責（最高法院47年台上字第1784號判決參照）。民 事訴訟法第358 條關於私文書經本人或其代理人簽名、蓋章 或按指印者推定為真正之規定，須其簽名、蓋章或按指印係 本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明 者，始得適用（最高法院71年度台上字第2635號判決參照） 文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分，前者 係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書 所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷 而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書 之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷 之。但形式上之證據力，其為私文書者，應依民事訴訟法第 357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執 者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上字第1645號 判決參照）。 　⑵被告李月娥所提出賣人林守國、買受人李寶豆簽立之不動產 買賣契約（見本院卷二第73至84頁）、蔡專、蔡旭崖、蔡美 麗名義與卓日輝、李寶豆、何清山、羅正月治、王武男等人 就三重埔段大張小段321-14至321-20地號土地簽立之土地使 用權同意書（見本院卷二第93頁），均屬私文書，而原告已 爭執其上林守國、李寶豆、蔡專、蔡旭崖、蔡美麗簽章之真 正及該文書之形式上真正，自應由被告月娥證明系爭證書上 之林守國、李寶豆、蔡專、蔡旭崖、蔡美麗簽章為本人所為 或經本人同意及系爭證書為林守國、李寶豆、蔡專、蔡旭崖 、蔡美麗所作成，且縱因年代已久，遠年舊事難以查考，或 可適度降低被告舉證之證明度，仍無由因此逕將舉證責任轉 換，惟被告迄未提出使本院得本於經驗法則及降低後之證明 度推知該文書為真正並與事實相符之相關證據，未盡舉證之 責，難認系爭證書為林守國、李寶豆、蔡專、蔡旭崖、蔡美 麗所作成，上開被告李月娥提出林守國與李寶豆簽立之不動 產買賣契約、杜賣證書（見本院卷二第73至84頁）、土地使 用權同意書（見本院卷二第93頁）即無形式證據力，遑論實 質證據力。 　②被告李月娥不得執上開林守國與李寶豆簽立之不動產買賣契 約、杜賣證書（見本院卷二第73至84頁）、土地使用權同意 書（見本院卷二第93頁），主張占有連鎖，對系爭680、675 土地有占有之正當權源： 　⑴上開被告李月娥提出林守國與李寶豆簽立之不動產買賣契約 、杜賣證書（見本院卷二第73至84頁）、土地使用權同意書 （見本院卷二第93頁）既無形式上證據力，李寶豆自不得執 上開文書主張有占有使用系爭680、675土地之權利。　 　⑵按民法第767 條第1 項前段所規定之所有物返還請求權，須 以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占 有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求 權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得 向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權 占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質 上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定「借用人非 經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物」）者外，第 三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權 利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相 對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自 己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101 年度台上字第 224 號判決參照）。李寶豆既不能執上開文書主張有占有使 用系爭680、675土地之合法權源，其繼承人李月娥自無從因 繼承或占有連鎖而取得合法占有系爭680、675土地之權利。 　⑶被告李月娥辯稱附件2所示680⑵地號（2樓雨遮）與實際情形 不符，系爭19建物未增建此部分所示雨遮等語，核與原告所 提圖十照片（見本院卷一第111頁）相符，堪以採信。是認 被告李月娥無權占有之部分為附件一所示系爭19建物（門牌 號碼：新北市○○區○○街000巷00弄00號，坐落於系爭675⑴土 地）及附件二所示680（1）地號之2樓陽台部分。原告主張 附件二所示680⑵第號之2樓雨遮部分亦為被告李月娥無權占 有之部分，核屬無據。 　⒌被告蔡珮玲、蔡宜秀、蔡沅蓁（下稱蔡珮玲等人）得否執張 深海與蔡文雄簽立之合建契約書（見本院卷四第351至357頁 ）、土地使用權證明書（見本院卷一第131頁），主張基於 占有連鎖，對系爭679土地、662土地有占有之正當權源？ 　①被告蔡珮玲等人並未證明張深海與蔡文雄簽立之合建契約書 （見本院卷四第351至357頁）為真正： 　⑴私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真 　　正（見前述）。 　⑵被告蔡珮玲等人所提張深海與蔡文雄簽立之合建契約書（見 本院卷四第351至357頁），均屬私文書，而原告已爭執其上 張深海、蔡文雄簽章之真正及該文書之形式上真正，自應由 被告蔡珮玲等人證明上開文書之張深海、蔡文雄簽章為本人 所為或經本人同意及系爭證書為張深海、蔡文雄所作成，且 縱因年代已久，遠年舊事難以查考，或可適度降低被告蔡珮 玲等人舉證之證明度，仍無由因此逕將舉證責任轉換，被告 蔡珮玲雖聲請證人張深海到庭證稱：「上開合建契約書是我 簽的」等語（見本院卷四第453頁），惟未證稱蔡文雄亦親 簽或授權何人簽立該合建契約書，則被告蔡珮玲等人迄未提 出使本院得本於經驗法則及降低後之證明度推知上開文書為 真正並與事實相符之相關證據，未盡舉證之責，難認上開合 建契約書為蔡文雄所作成，被告蔡珮玲等人提出之上開文書 即無形式證據力，遑論實質證據力。 　②被告蔡珮玲等人不得執上開合建契約書主張占有連鎖，對系 爭679、662土地有占有之正當權源： 　⑴上開被告蔡珮玲等人提出蔡文雄、張深海簽立之合建契約書 既無形式上證據力，自不得執上開文書主張有占有使用系爭 680、675土地之權利。　 　⑵按民法第767 條第1 項前段所規定之所有物返還請求權，須 以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占 有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求 權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得 向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權 占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質 上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定「借用人非 經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物」）者外，第 三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權 利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相 對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自 己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101 年度台上字第 224 號判決參照）。蔡文雄既不能執上開合建契約書主張有 占有使用系爭679、662土地之合法權源，其繼承人蔡竣宇自 無從因繼承或占有連鎖而取得合法占有系爭679、662土地之 權利。被告蔡珮玲等人又係因蔡竣宇贈與系爭756建物而取 得該建物之事實上處分權，基於被告蔡珮玲等人與訴外人蔡 竣宇之贈與契約為債之相對性，被告蔡珮玲等人僅得對蔡竣 宇主張有權占有，而不得據上開合建契約書對第三人即原告 等人主張占有之連鎖。 　③被告蔡珮玲等人提出之土地使用權證明書（見本院卷一第131 頁）為真正： 　⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 、3 項分別定有明文 。又當事人在法官前積極而明確表示不爭執，性質上為民事 訴訟法第279 條第1 項規定之自認（最高法院110 年台上字 第282 號、107 年度台上字第1026號判決參照）。 　⑵被告蔡珮玲等人所提蔡專、蔡旭崖、蔡美麗名義出具之土地 使用權證明書（見本院卷一第131頁）為起造人張深海、蔡 文雄、蔡協東、李泰岳、卓大光於62年向建築主管機關申請 營造執照時所提出【業經本院108年度重訴字第363號依被告 張深海等人聲請調取62建字第907 號建造執照、63使字第41 9 號使用執照卷宗核閱無訛（見本院108年度重訴字第363號 〈下稱另案〉卷四第123 頁至第373頁）】，為公務員所保管 附於上開執照卷宗之私文書，而上開土地使用權證明書僅經 建築主管機關形式審查，非實質審查該文書上蔡專、蔡旭崖 、蔡美麗簽章之真正及該文書之真正，原應由被告蔡珮玲等 人負證明其真正之責，惟原告蔡美麗、葉絹絹、羅蔡美娥、 蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬（蔡嫦娥之繼承 人）於本院另案之109 年3 月13日言詞辯論期日積極而明確 表示對於被告張深海所提系爭證明書（即被告蔡珮玲等人上 開所提之土地使用權證明書）之形式上真正沒有意見（見本 院另案卷二第110 頁），性質上即屬訴訟上自認，依上規定 ，被告蔡珮玲等人無庸舉證上開土地使用權證明書之真正。 原告就上開土地使用權證明書之真正於本案爭執，並主張撤 銷自認，然為被告所不同意，而原告雖以上開土地使用權證 明書上之蔡旭崖、蔡美麗簽名與起造人姓名記載之字跡相同 ，且其上蔡專、蔡旭崖、蔡美麗之簽名與本院108 年度訴字 第1437號、108年度重訴字第367號案件中被告所提蔡專、蔡 旭崖、蔡美麗名義之土地使用權同意書（見本院卷二第24頁 ）做比對，稱被告蔡珮玲等人本件提出之土地使用權證明書 上之蔡專、蔡旭崖、蔡美麗簽名不符為據，主張被告蔡珮玲 等人於本案提出之上開土地使用權證明書之蔡專、蔡旭崖、 蔡美麗簽名非本人所簽，可證明其自認事項與事實不符云云 ，然本案土地使用權證明書上蔡專、蔡旭崖、蔡美麗之簽名 縱非本人親簽，原告既未證明其上簽名未經本人同意或授權 ，亦未證明其上蔡專、蔡旭崖、蔡美麗之蓋章確非真正或未 經本人同意或授權，自難逕認被告蔡珮玲等人於本案提出之 土地使用權證明書即非真正，又本件土地使用權證明書上蔡 專、蔡旭崖、蔡美麗之印文與另案土地使用權同意書上蔡專 、蔡旭崖、蔡美麗之印文，縱或有部分不一致，但一人有數 顆不同之印章，所在多有，無從率謂系爭證明書上蔡專、蔡 旭崖、蔡美麗之蓋章即非真正甚或系爭證明書即非真正，從 而，原告既未能證明其自認事項與事實不符，其撤銷自認自 不合法，不生撤銷自認之效力，當事人及本院均仍應受該自 認之拘束，本院亦不得為與該自認事實相反之認定，而應認 被告蔡珮玲等人於本件提出之土地使用權證明書為真正。 　④被告蔡珮玲等人於本件提出之土地使用權證明書之定性及解 釋： 　⑴按土地所有人出具土地使用權證明書（或土地使用權同意書 ）予起造人，或僅提供起造人申請建築執照之用，或同意起 造人得永久使用該土地，非謂土地所有人一有土地使用權證 明書之出具，即必出於同意起造人得永久使用土地，而土地 所有人有無同意起造人得永久使用土地，應以土地所有人與 起造人間之約定為斷。倘土地使用權人於土地使用權證明書 載明僅供起造人申請營造執照使用，固不得憑為起造人永久 無償、有權占有之依據，惟若依土地所有人於土地使用權證 明書之記載，足認其有同意起造人永久使用土地之意旨，自 非不得執為起造人得永久有權使用之憑據。 　⑵觀諸上開土地使用權證明書記載「茲有卓大光、蔡文雄、蔡 協東、張深海、李泰岳擬在本人所有三重埔六張小段321-8 、321-14（即系爭679土地）、321-15地號全筆之土地建築 永久式住宅，業經本人完全認可，茲為申請營造執照特予證 明。基地主蔡專、蔡旭崖、蔡美麗」等旨（見本院卷一第13 1頁），足認蔡專、蔡旭崖、蔡美麗明確同意蔡文雄（其餘 人等與本件無涉，以下均不贅述）使用系爭679土地建築房 屋，而蔡文雄既未曾支付使用系爭679土地的對價予土地所 有人，應認蔡專、蔡旭崖、蔡美麗與張深海、蔡協東、蔡文 雄間係以系爭證明書就系爭679土地成立使用借貸關係，即 借地建物關係。 　⑶上開土地使用權證明書雖未定有期限，但已載明係供建築永 久式住宅使用，而蔡文雄借用系爭679土地之目的，既係作 為系爭756建物之建築基地使用，且各該建物非僅有短暫存 在之價值及意義，依系爭679 土地之借貸目的，應認係指至 各該建物不堪使用或拆除滅失始得謂已使用完畢（最高法院 103 年度台上字第665 號判決同此見解）。 　⑤系爭證明書效力之人的範圍： 　⑴按土地使用權證明書僅具債權契約之性質，其同意他人使用 之效力僅存在於契約當事人之間，而不及於契約當事人以外 之人（最高法院72年台上字第3587號判決參照）。土地使用 權證明書，性質上屬債權契約，基於債之相對性，僅在出具 者與被證明者間有效力，不能及於契約當事人以外之第三人 （最高法院108 年台上字第1037號、107 年度台上字第2449 號判決參照) 。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用 人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第 三人之可言（最高法院109 年度台上字第498 號、107 年度 台上字第2210號、49年度台上字第381 號判決參照）。使用 借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，第三人並不 當然受拘束。買受建物，並不當然繼受其前手與土地所有人 間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用土地 之權利（最高法院108 年度台上字第2463號、95年度台上字 第2717號判決參照）。 　⑵查上開土地使用權同意書之性質為使用借貸之債權契約，基 於債之相對性，其效力僅存在於當事人或概括繼承該契約權 利義務之繼承人或再轉繼承人之間，而不及於契約當事人或 概括繼承該契約權利義務之繼承人或再轉繼承人以外之第三 人（最高法院107 年度台上字第2210號判決同此見解），即 僅於蔡美麗、蔡專、蔡旭崖及蔡專、蔡旭崖之繼承人或再轉 繼承人即原告羅蔡美娥、葉娟娟、蔡嫦娥、周宜和、周宜佳 、周鴻來、蔡碧芳、柯立彬與蔡文雄及其繼承人即被告蔡珮 玲、蔡宜秀、蔡沅蓁間有效力。 　⑥上開土地使用權證明書約定蔡文雄得使用系爭679土地之範圍 ：依該證明書記載蔡專、蔡旭崖、蔡美麗完全認可使用系爭 679土地全筆建築永久式住宅之旨，可知蔡專、蔡旭崖、蔡 美麗約定蔡文雄得使用系爭679土地之範圍為系爭679土地全 部面積49.37平方公尺（見本院卷一第186頁系爭663 土地謄 本），而系爭756部分建物占有系爭679土地面積49.37㎡（即 如附件一所示679地號（建物）），並未逾越上開土地使用 權證明書之約定。 　⑦被告蔡珮玲等人得執上開土地使用權證明書主張對系爭679土 地有占有之正當權源：該證明書之使用借貸關係之效力既存 在於原告與蔡文雄之繼承人即被告蔡珮玲等人之間，且被告 蔡珮玲等人以系爭756部分建物占有系爭679 土地之範圍並 未逾系爭同意書之約定，原告與被告蔡珮玲等人自均應受該 證明書之使用借貸關係之拘束，而系爭756部分建物（即49. 37㎡部分）迄今並無不堪使用或拆除滅失情形，原告基於其 與被告蔡珮玲等人之使用借貸關係，仍有繼續出借系爭679 土地予被告蔡珮玲等人作為系爭756部分建物建築基地之必 要，合於該使用借貸契約之借貸目的，並無依借貸目的已使 用完畢之情事，故被告蔡珮玲等人依該證明書之使用借貸關 係，既得合法占有使用系爭679土地至系爭756部分建物不堪 使用或拆除滅失為止，對系爭679土地自有占有之正當權源 。至系爭662土地部分，被告蔡珮玲等人未就有權占有之事 實舉證以實其說，自無從為有利於其等之認定。 　㈡原告請求被告拆除地上物及返還占有土地有無理由？ 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項 前段、中段分別定有明文。被告李月娥占有附件一所示675⑴ 地號（32.35㎡）、附件二所示680⑴地號（2樓陽臺，2.26㎡） 土地屬無權占有；被告蔡珮玲等人占有附件二所示662⑴地號 （即系爭756部分建物，4.63㎡）、662⑵地號（2樓雨遮，0.8 7㎡）、662⑶地號（2樓雨遮，0.79㎡）土地屬無權占有；被告 蔡珮玲等人占有附件一所示679地號（49.37㎡）土地屬有權 占有，則原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳 、周宜和、柯立彬依民法第767 條第1 項前、中段規定，① 請求被告李月娥拆除附件二所示680⑴地號之2樓陽臺（2.26㎡ ），並騰空返還占有之土地、②請求被告蔡珮玲等人拆除附 件二所示662⑴地號之系爭756部分建物（4.63㎡）、662⑵地號 之2樓雨遮（0.87㎡）、662⑶地號之2樓雨遮（0.79㎡），並騰 空返還占有之各該土地，核屬有據；又原告蔡美麗、葉絹絹 、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬依 民法第767 條第1 項前、中段規定，請求被告李月娥拆除附 件一所示675⑴地號之系爭19建物（32.35㎡），並騰空返還占 有之土地，亦屬有據，應予准許。 　⒉被告李月娥、蔡珮玲等人均抗辯原告行使權利違反誠信原則 、權利失效、權利濫用有無理由（被告蔡珮玲等人占有系爭 679土地有正當權源之部分則無庸審究此抗辯）？ 　①按行使權利，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定 有明文。而權利人在相當期間內不行使，並因其行為造成特 殊情況，或有特別情事，足以使義務人正當信任權利人已不 欲行使其權利，斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人 間之關係、社會經濟狀況、當時之時空背景及其他主、客觀 因素等一切情事，可認其權利之再為行使有違誠信原則者， 應認其權利失效，不得行使。權利失效係源於誠信原則，以 權利人不行使權利已達相當之期間，致義務人產生權利人將 不再行使其權利之正當信賴，並以此信賴作為自己行為之基 礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人再為行使 權利乃有違誠信原則者，始足當之（最高法院110 年度台上 字第113 號、第551 號、109 年度台上字第1032號、第609 號、第438 號、103 年度台上字第854 號、102 年度台上字 第1932號、第1766號、100 年度台上字第1728號、第445 號 、97年度台上字第950 號判決參照）。惟權利人在相當期間 內未行使其權利，除有特殊情事足使義務人正當信賴權利人 已不欲行使其權利外，尚難僅因權利人久未行使其權利，即 認其嗣後行使權利違反誠信原則而權利失效。所謂特殊情事 ，必須權利人之具體作為或不作為（例如經相對人催告行使 權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾 之行為等，始足當之（最高法院110 年度台上字第39號、10 4 年度台上字第1772號判決）。如無任何具體情事足以引起 義務人正當信賴權利人已不行使其權利者，即不得任以權利 人未即時行使權利，遽認其不得行使權利（最高法院101 年 度台上字第126 號判決參照）。準此，倘權利人僅長期間未 行使權利，別無其他足致義務人產生將不再行使其權利之信 賴，並據此信賴作為嗣後行為之基礎，而應予保護之情形者 ，即難認有權利失效原則之適用。又民法第148 條第1 項係 規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使 權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的 ，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105 號判決參照）。若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不 無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（ 最高法院69年度台上字第1079號判決參照）。至權利之行使 ，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能 取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失， 比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他 人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化之基本內 涵，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院107年度 台上字第2210號、71年度台上字第737 號判決參照）。而主 張權利人行使權利，有違誠信原則而權利失效或以損害他人 為主要目的而濫用權利之義務人，就該有利於己之事實，應 負舉證之責（最高法院97年度台上字第950 號判決同此意旨 ）。 　②被告李月娥無權占有系爭680土地及被告蔡珮玲等人占有系爭 662土地之部分，面積尚微，未經地政機關精確測量，難以 察知，被告等人復未證明原告有何長期間明知被告無權占有 系爭680、662土地之事實，原告即無長期間怠於行使權利可 言，又原告知悉系爭675土地被系爭19建物無權占有而未異 議或制止，縱或有一定期間，然此僅屬單純沉默，並非具體 之不作為或與權利行使相互矛盾之積極行為，酌以系爭680 、675、662土地之所有權結構原均為公同共有，原公同共有 人為3 人或2人，嗣原公同共有人死亡，除造成公同共有組 成結構變動外，亦使公同共有人之人數增加達8 人或7人， 而在民法物權編第828 條於98年1 月23日增訂公布第2 項準 用同法第821 條規定並於公布後6 個月施行，及最高法院29 年上字第494 號判例「民法第821 條之規定，於公同共有不 適用之」於99年1 月23日經最高法院民事庭會議決議不再援 用之前，對無權占有系爭662、680、675土地之被告或其前 手提起拆屋還地訴訟，依當時法令及有效之司法判解，應得 系爭662、680、675土地全體公同共有人之同意，然原公同 共有人蔡專、蔡旭崖於66年6 月15日、88年12月23日死亡後 ，其繼承人於70年8月11日、102 年8 月26日才完成繼承登 記，於相當期間內登記公示外觀與實際權利狀態並不一致， 是系爭662、680、675土地之公同共有人在修法前欲整合全 體或經全體同意起訴行使權利，確長期間有事實上及法律上 之困難，而非不欲行使或故意不作為，被告復未說明並證明 原告有何足使其正當信賴原告已不欲行使權利之舉措或特殊 情事，自難徒憑原告單純久未行使權利之外觀事實，遽謂被 告已產生原告不欲行使權利之正當信賴，甚或被告基此信賴 已為一定行為而有保護之必要，與權利失效之要件不符，原 告行使權利自無違反誠信原則或權利失效可言。又被告無權 占有之土地面積非小，致原告無法充分完整使用收益其土地 ，妨害原告所有權之圓滿行使，原告乃請求被告拆除地上物 及返還占有土地，屬權利之正當行使，縱因此有損於被告之 財產權，然此為權利行使之必然結果，及無權占有土地之被 告所應面對之當然結果，並無原告所受利益極少而被告或國 家所受損失甚大等顯不相當之情形，即非以損害被告之財產 權為主要目的，而非權利濫用，被告執以抗辯，要非可採。 　㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？金額若 干？ 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條分別定有明 文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念。被告李月娥占有附件一所示675⑴地號之系爭 19建物（32.35㎡），上開部分所使用之土地，既屬無權占有 ，並因而受有占有如附表所示部分相當於租金之利益。 　⒉又系爭675土地部分，原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧 芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬依民法第179 條規定 ，請求被告李月娥給付自起訴狀繕本送達日起回溯5 年期間 相當於租金之不當得利，並自起訴狀繕本送達翌日起至110 年3月10日止，按月給付相當於租金之不當得利，及原告羅 蔡美娥依民法第179 條規定，請求被告李月娥給付自110年3 月11日（原告羅蔡美娥於110年3月11日登記取得系爭675土 地全部所有權）起至騰空返還上開占有之土地之日止，按月 給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。至被告蔡珮玲等人 占有系爭679土地如附件一所示679地號（建物）部分，既非 無權占有，即非無法律上之原因而受有利益，則原告依民法 第179 條規定，請求被告蔡珮玲等人給付之不當得利，即屬 無據，不得准許。 　⒉按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條 第1 項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。 土地法第97條所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定， 係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地 法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者， 以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為 申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細 則第21條前段分別定有明文。至所謂年息百分之10為限，乃 指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分 之10計算（最高法院46年度台上字第855 號判決參照）。基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達 申報總地價年息百分之10最高額（最高法院94年度台上字第 1094號、68年度台上字第3071號判決參照）。查675土地於1 03年、104年、105年、106年、107年、108年、109年、110 年申報地價依序為15,360元、15,360元、23,040元、21,920 元、21,920元、21,920元、21,920元、21,920元，有上開系 爭各土地謄本在卷可參（見本院卷一第105、183頁、本院卷 二第21頁），而系爭675土地距重陽路4 段約150公尺，距捷 運三重國小約650 公尺，距國道一號三重交流道約600 公尺 ，距國光客運重陽站及大智街口公車站約160 公尺，交通便 捷，附近超商、餐飲店、銀行、診所商家林立，亦有六張公 園、三張公園、六和公園、三合夜市、天台影城、三重體育 館，生活機能便利，有原告書狀可參（見本院卷四第556頁 ），並為被告所不爭，茲審酌上開系爭土地之位置、工商繁 榮程度、被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情 狀，認被告李月娥於起訴前後無權占有系爭675土地相當於 租金之不當得利，以每占用1平方公尺，每月受有相當於租 金120元之不當得利為適當（按以103、105年、107年申報地 價平均後之10%為計算，每月占用1平方公尺受有之不當得利 為【15360×2+23040+21920×5】÷8÷12×10%＝170元為上限，元 以下四捨五入），又被告李月娥無權占有之面積為32.35㎡， 則按月受有之不當得利為3,882元（計算式：120×32.35＝388 2），又原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來 、周宜佳、周宜和、柯立彬於110年3月10日前為公同共有人 ，是被告李月娥應給付上開原告相當於租金之不當得利數額 ，包含①自起訴狀繕本送達翌日前5年合計為232,920元(計算 式：32.35×120×12×5)，②起訴後，應給付之金額為66,900元 （即自起訴狀繕本送達翌日即108年10月4日起算至110年3月 10日止，共17月7日，計算式：120×32.35×17+120×32.35÷30 ×7）；原告羅蔡美娥於110年3月11日起為單獨所有權人，是 被告李月娥應自110年3月11日起至騰空返還左開占有之土地 之日止，按月給付原告羅蔡美娥3,882元。 　⒋從而，原告請求李月娥無權占有土地相當於租金之不當得利 如前述，應予准許，逾此範圍部分則應予駁回。 　⒌按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第2 03 條分別定有明文。本件原告請求不當得利部分，係以支 付金錢為標的，未約定利率，則原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡 美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬請求被告 李月娥就起訴狀繕本送達翌日前五年合計之不當得利部分， 自起訴狀繕本送達翌日（108年10月4日，見本院卷一第41頁 ）起之法定遲延利息，於法有據。 　⒍綜上，原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、 周宜佳、周宜和、柯立彬㈠請求被告李月娥給付232,920元及 自108年10月4日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ；㈡請求被告李月娥給付66,900元；原告羅蔡美娥請求被告 李月娥自110年3月11日起至騰空返還占有附件一所示675⑴地 號之土地之日止，按月給付3,882元，要屬有據；逾此範圍 之請求，則屬無據，不能准許。 五、綜上所述，原告蔡美麗、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜 佳、周宜和、柯立彬依民法第767 條第1 項前、中段規定， ①請求被告李月娥拆除附件二所示680⑴地號之2樓陽臺（2.26 ㎡），並騰空返還占有之土地、②請求被告蔡珮玲等人拆除附 件二所示662⑴地號之系爭756部分建物（4.63㎡）、662⑵地號 之2樓雨遮（0.87㎡）、662⑶地號之2樓雨遮（0.79㎡），並騰 空返還占有之各該土地；又原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥 、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳、周宜和、柯立彬依民法第767 條第1 項前、中段規定，請求被告李月娥拆除附件一所示67 5⑴地號之系爭19建物（32.35㎡），並騰空返還占有之土地； 原告蔡美麗、葉娟娟、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳 、周宜和、柯立彬請求被告李月娥給付232,920元及自108年 10月4日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，及請求 被告李月娥給付66,900元；原告羅蔡美娥請求被告李月娥自 110年3月11日起至騰空返還占有附件一所示675⑴地號之土地 之日止，按月給付3,882元，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。 六、原告蔡美麗、葉絹絹、羅蔡美娥、蔡碧芳、周鴻來、周宜佳 、周宜和、柯立彬及被告李月娥、蔡珮玲、蔡沅蓁、蔡宜秀 陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴 部分，均合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至 原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應 併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項、第249條第2項、第390 條第2 項、 第392 條第2 項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　 傅紫玲 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　羅婉燕　　　　 　　 附表： 原告 被告 占用土地面積 起訴狀繕本送達翌日前五年合計之金額（單位：元） 起訴後，應給付之金額（即自起訴狀繕本送達翌日起算） （單位：元） 蔡美麗 葉娟娟 羅蔡美娥 蔡碧芳 周鴻來 周宜佳 周宜和 柯立彬 （公同共有） 李月娥 附件一所示675⑴地號土地32.35㎡ 232,920元 （計算式：32.35×120×12×5） 自108年10月4日起至110年3月10日止（共17月7日），應給付66,900元（計算式：120×32.35×17+120×32.35÷30×7） 羅蔡美娥 （單獨所有） 李月娥 同上 自110年3月11日起至騰空返還左開占有之土地之日止，按月給付3,882元（計算式：120×32.35）

2025-01-24

PCDV-108-重訴-632-20250124-4

審簡
臺灣臺北地方法院

侵占

臺灣臺北地方法院刑事簡易判決 113年度審簡字第2492號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 郭建興 被告因侵占案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第16161號） ，本院經訊問被告後，被告自白犯罪（113年度審易字第2655號 ），經本院合議庭裁定改依簡易判決處刑程序，判決如下： 　　主　　　文 郭建興犯侵占罪，處拘役伍拾日，併科罰金新臺幣參萬元，如拘 役易科罰金，以新臺幣參仟元折算壹日，罰金易服勞役，以新臺 幣壹仟元折算壹日，緩刑貳年，緩刑期間應向告訴人康景建設股 份有限公司為本院一一三年度附民移調字第二二九三號調解筆錄 內容之給付。 　　事實及理由 一、本件犯罪事實及證據，均引用附件檢察官起訴書之記載外， 另據被告於本院準備程序中坦承犯行，核其自白，與起訴書 所載事證相符，堪認屬實，本案事證明確，被告犯行堪以認 定，應依法論科。 二、論罪科刑之理由： 　㈠核被告所為，係犯刑法第335條第1項之普通侵占罪。 　㈡審酌被告侵占告訴人款項，致告訴人受有損害，犯後坦承犯 行，於本院準備程序與告訴人達成和解，告訴人表示同意給 予被告附條件緩刑之量刑意見，兼衡被告犯罪之動機、目的 、手段、生活狀況、智識程度等一切情狀，量處如主文所示 之刑，併諭知易科罰金及易服勞役之折算標準。 　㈢被告前曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，執行完畢後 五年內未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有臺灣高 等法院被告前案紀錄表一份在卷可稽，本院認經此偵、審程 序及科刑宣告後，當知所警惕，無再犯之虞，所宣告之刑以 暫不執行為適當，依刑法第74條第1項第2款規定，併予緩刑 諭知，以啟自新，並命被告向被害人給付如主文所示之金額 ，且此部分依同法第74條第4項之規定得為民事強制執行名 義，又依同法第75條之1第1項第4款之規定，受緩刑之宣告 而違反上開本院所定負擔情節重大，足認原宣告之緩刑難收 其預期效果，而有執行刑罰之必要者，得撤銷其宣告，併為 說明。 三、沒收： 　　刑法第38條之1第1項前段、第3項規定，犯罪所得，屬於犯 　　罪行為人者，沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒 　　收時，追徵其價額；又宣告沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺 　　刑法上之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生 　　活條件之必要者，得不宣告或酌減之刑法第38條之2第2項亦 　　定有明文。是刑法對於犯罪所得之沒收，固採義務沒收原則 　　，然對於宣告犯罪所得沒收或追徵其價額於個案運用有過苛 　　之虞、欠缺刑法上之重要性、犯罪所得價值低微或為維持受 　　宣告人生活條件之情形，得不予宣告沒收或追徵其價額，以 　　節省法院不必要之勞費，並調節沒收之嚴苛性。本案侵占所 　　得已與告訴人達成和解，如予沒收，有過苛之虞，依刑法第 　　38條之2第2項規定不予宣告沒收。 據上論斷，應依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條第2 項（依法院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第159點，判決書據 上論結部分，得僅引用應適用之程序法條），逕以簡易判決處刑 如主文。 本案經檢察官郭彥妍提起公訴，檢察官許佩霖到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 23 　日 　　　　　　　　　刑事第二十庭　法　官 洪英花 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林國維 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 23 　日 附錄本案論罪科刑依據法條全文： 中華民國刑法第335條 （普通侵占罪） 意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者， 處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。 附件： 臺灣臺北地方檢察署檢察官起訴書 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度偵字第16161號 　　被　　　告　郭建興　男　56歲（民國00年0月00日生） 　　　　　　　　　　　　籍設新北市○○區○○路000號4樓 　　　　　　　　　　　　（新北○○○○○○○○） 　　　　　　　　　　　　居臺北市○○區○○路0段000號1樓 　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號 上列被告因侵占等案件，已經偵查終結，認應該提起公訴，茲將 犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下： 　　　　犯罪事實 一、郭建興於民國112年11月間，透過友人以「郭曜文」名義與 　　康景建設股份有限公司（下稱康景公司，址設臺北市○○區○○ 路0段00號6樓之1）接洽，稱有位於臺北市○○區○○段○○段000 地號、360地號及363地號土地（門牌號碼：臺北市○○區○○街 0段000○000○000號）之地主林義宗等人，有意尋建商合建或 自地自建，然前與他建設公司商議未果，伊有能力整合，洽 詢康景公司參與之意願等語，經康景公司評估後認可行，即 著手進行相關業務，嗣郭建興於113年1月間，向康景公司稱 有地主欲收取其先前承諾支付之新臺幣（下同）30萬元開發 費，收款後可於113年農曆年之後，與康景公司簽立相關契 約等語，康景公司即於113年1月29日，與郭建興以「郭曜文 」名義簽立委託整合服務協議書，其內約定「⒋為利於乙方 （即郭建興）運作先前乙方已承諾支付地主費用，由甲方（ 即康景公司）先出款整合活動費30萬元整於乙方，倘本整合 基地未能於本協議書簽訂後三個月內；完成所有地主合建契 約簽約完成，乙方無息返還整合活動費於甲方」等語，並交 付現金30萬元與郭建興收訖，詎郭建興意圖為自己不法之所 有，明知上開款項係作為整合合建基地運作之用，仍基於侵 占之犯意，未將該筆款項轉交與地主，嗣郭建興遲未能協助 康景公司與地主簽立合建契約，且康景公司聯繫地主得知渠 等並無收得款項之情事，郭建興亦未將30萬元返還與康景公 司，方知款項遭郭建興挪作己用。 二、案經康景公司告訴暨臺北市政府警察局萬華分局報告偵辦。 　　　　證據並所犯法條 一、證據清單及待證事實： 編號 證　據　清　單 待　　證　　事　　實 1 被告郭建興於警詢及 偵查中之供述 被告坦承透過友人以「郭曜文」名 義」接洽告訴人康景公司，向康景公司稱己可協助進行臺北市○○區○○段○○段000地號、360地號及363地號土地整合案，並與告訴人簽立委託整合服務協議書，且收取30萬元，因地主對於告訴人之條件有疑義，需待說明溝通後才簽約，故該筆款項並未交與地主，整合土地沒有成功之事實。 2 告訴人康景公司之指 訴 證明全部犯罪事實。 3 委託整合服務協議書 、現金簽收單各1份 佐證全部犯罪事實。 4 告訴人提供與「林義 宗」間通訊軟體LINE對話紀錄截圖1份 5 告訴人代表人與「謝 秀玲」間訊息截圖1份 6 告訴人擬定之「台北 市北投區立農段合建契約書」1份 二、核被告所為，係犯刑法第335條第1項侵占罪嫌。 三、告訴意旨固認被告係謊稱地主要求支付款項始願簽立合建 　　契約，而認被告涉有刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌；然告 訴人並不否認被告確有聯繫地主林義宗與告訴人指派人員相 約碰面、討論合建契約內容，足見被告係有進行基地整合之 事務，尚難謂被告有何施用詐術之犯行，然此部分倘成立犯 罪，應與前揭提起公訴之侵占罪嫌係屬同一社會事實，為起 訴效力之所及，爰不另為不起訴處分，併此敘明。末被告供 稱已於113年3月15日、同年4月2日匯款各3萬元與告訴人為 返還前開款項，此為告訴人所不否認，復有自動櫃員機交易 明細表2紙存卷，然差額之24萬元仍屬被告之犯罪所得，請 予以宣告沒收，倘不能或不宜執行沒收，請予追徵其價額。 四、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。 　　此　致 臺灣臺北地方法院 中　　華　　民　　國　 113　　年　　9 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　 檢　 察　 官　　　郭　 彥　 妍 本件正本證明與原本無異 中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　 書　 記　 官　　　康　 友　 杰 附錄本案所犯法條全文 中華民國刑法第335條 意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者， 處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 3 萬元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。

2025-01-23

TPDM-113-審簡-2492-20250123-1

上
臺灣高等法院

拆屋還地

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第259號 上 訴 人 陳柏亘 訴訟代理人 陳君沛律師 楊鈞任律師 被上訴人 高進益 訴訟代理人 林慶苗律師 複代理人 陳柏翰律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年11 月18日臺灣新北地方法院110年度訴字第2470號第一審判決提起 上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其 提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款定有明文。查上訴人於本院提出被上訴人依民法第767條 訴請上訴人拆屋還地之請求，違反民法第148條規定而屬權 利濫用之抗辯（見本院卷第196頁），固屬於二審提出新攻 擊防禦方法，倘不許上訴人在第二審為此抗辯，恐造成不公 平情事，故准許上訴人於本院提出上開抗辯，合先敘明。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：伊於民國105年6月20日買賣取得坐落新北市 ○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分7/15，而 與訴外人高明亮（應有部分1/5）及訴外人陳林儉之繼承人 林月裡等24人（公同共有應有部分1/3，下稱林月裡等24人 ）共有系爭土地。上訴人所有未辦保存登記建物（門牌號碼 新北市○○區○○街00巷0號，現為地上四層樓建物，一樓以上 之二至四樓建物部分遭拆除，下稱系爭建物）無權占用系爭 土地如原審判決附圖（下稱附圖）所示B、C部分（面積40.6 1平方公尺，下稱系爭占用土地）。伊自得依民法第767條第 1項、第821條及第179條規定，請求上訴人拆除系爭建物後 ，將系爭占用土地返還予伊及其他共有人，並給付伊自起訴 狀繕本送達上訴人之日回溯5年之相當於租金之不當得利共 新臺幣（下同）10萬0,063元暨自起訴狀繕本送達翌日起至 返還土地之日止，按月給付伊1,655元等語。 二、上訴人則以：系爭建物係伊曾祖母陳林儉（於54年7月28日 死亡）於37年以前所興建，其過世後，由其全體繼承人繼承 取得事實上處分權而為公同共有，並擺放祖先牌位供家人祭 拜使用，嗣於80、90年間，系爭建物翻修，由訴外人即伊父 親陳文正負責管理維護，嗣陳林儉之全體繼承人借其名義登 記系爭建物稅籍名義人，伊實際上並無使用或管理系爭建物 ，並非事實上處分權人。又系爭建物坐落在系爭土地上多年 ，未曾遭系爭土地共有人表示反對或爭執，已有默示分管協 議存在，被上訴人於105年取得系爭土地所有權時，亦得知 悉系爭建物長期坐落系爭土地上，有該默示分管協議存在， 自應受拘束，故被上訴人請求伊拆除系爭建物將系爭占用土 地返還系爭土地共有人全體，及請求無權占用土地返還相當 租金之不當得利，均屬無據。再者，系爭土地共有人有26人 ，縱令拆除系爭建物被上訴人仍難以使用，惟造成伊家族利 益損失甚大，被上訴人行使所有權之行為，違反民法第148 條規定，屬權利濫用，不應准許。退步言之，被上訴人以系 爭土地申報總價年息5%計算給付相當於租金之金額，亦屬過 高，應予酌減等語，資為抗辯。 三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴， 其上訴聲明： 　　㈠原判決廢棄。 　　㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。 　　被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第194-196頁，並依判決格式修 正或刪減文句內容） 　㈠被上訴人為系爭土地共有人之一，所有權應有部分為7/15， 有系爭土地登記謄本可稽（見原審卷一第61-76頁）。 　㈡原判決附圖所示B、C部分之系爭建物，為未經辦理第一次所 有權登記之建物，系爭占用土地面積40.61平方公尺（見原 審卷一第311、313頁、卷二第51、89頁），有原審111年4月 8日勘驗筆錄及附圖、現場照片可查（見原審卷一第227-229 、277、269-272頁）。 　㈢系爭建物於103年4月29日由陳文正申報設立房屋稅籍（稅籍 編號Z00000000000），復於103年8月25日申報贈與契稅移轉 予上訴人，登記納稅義務人為上訴人，持分比率為全部，有 新北市政府稅捐稽徵處110年12月15日新北稅房字第1103175 053號函暨所附系爭建物110年12月14日列表之房屋稅證明書 、103年8月21日契稅申報資料可參（見原審卷一第141-151 頁）。 　㈣新北市政府稅捐稽徵處111年3月7日新北稅房字第1113122948 號函表示：「旨揭門牌稅籍編號Z00000000000房屋經查由陳 林儉管理人陳素琴申報設籍，房屋稅起課年度約為37年，後 於108年4月18日由原納稅義務人陳林儉之繼承人林月裡申報 主張於60多年因道路開闢房屋即全部拆除，本處已自108年4 月起註銷該房屋稅籍；另稅籍編號Z00000000000房屋（指系 爭建物）於103年4月29日由陳文正申報設籍並自97年7月起 課徵房屋稅，後於109年5月28日由納稅義務人陳柏亘申報部 份拆除並指認僅剩餘1樓面積36.56平方公尺，其餘面積均已 拆除……」，並檢附系爭建物之111年3月4日列表之房屋稅籍 證明書可稽（見原審卷一第211-213頁）。 　㈤上訴人與訴外人陳文正、林文發、林文龍、林月娥、林月嬌 及林月裡等人於108年3月21日與訴外人喬邦開發股份有限公 司(下稱喬邦公司）簽立新北市土城區土城段合建契約書（ 下稱系爭合建契約），上訴人同意提供系爭建物供喬邦公司 拆除(見原審卷一第123-135頁）。 　㈥系爭土地自105年度起至110年度止之公告地價依序為每平方 公尺2萬7,200元、2萬7,200元、2萬6,200元、2萬6,200元、 2萬6,200元、2萬6,200元，有系爭土地歷年公告地價資料可 參（見原審卷一第43頁），系爭土地申報地價依上開公告地 價之80%計算依序為每平方公尺2萬1,760元、2萬1,760元、2 萬0,960元、2萬0,960元、2萬0,960元、2萬0,960元。 五、本院依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3　 款規定，整理並協議兩造簡化爭點（見本院卷第196頁）， 本院判斷如下：　 　㈠被上訴人主張上訴人為系爭建物事實上處分權人，系爭建物 無權占用其與高明亮等人共有之系爭土地，依第767條第1項 、第821條，請求上訴人拆除系爭建物後將系爭土地返還其 與系爭土地其他共有人，上訴人否認其為系爭建物事實上處 分權人，並以上情置辯，經查： 　⑴按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，固 為民法第758條第1項條所明定。而房屋之原始取得，係指出 資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權 而言，並不以登記為生效要件（最高法院89年度台上字第14 80號判決可參）。又按未辦保存登記建物因無法辦理所有權 移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人與讓與人 如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處 分權讓與受讓人，事實上處分權並得為贈與之客體(最高法 院86年度台上字第2272號民事判決、同院81年度台上字第16 83號民事判決參照)。故未辦保存登記之建物雖無法辦理所 有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權，該處分權能係以 物為對象，對物為占有、使用、收益及事實上處分（最高法 院102年度台上字第1472號民事判決參照）。復依交易上習 慣，未辦保存登記之房屋，其取得事實上之處分權，出賣人 通常亦會隨同辦理房屋稅籍登載，且社會上就未辦保存登記 房屋亦以房屋稅籍變更為完成過戶之表徵，作為事實上處分 權移轉之證明。 　⑵被上訴人主張上訴人為本件起訴時系爭建物稅籍登載之納稅 義務人，為事實上處分權人等情，業據提出系爭建物108年 間之房屋稅籍證明書為參（見原審卷一第41頁）。上訴人雖 抗辯系爭建物為陳林儉所興建，陳林儉死亡後，由其繼承人 繼承而為公同共有，僅借用其名義登記為納稅義務人，其非 系爭建物事實上處分權云云。但查，觀諸系爭建物之稅籍資 料（108年1月16日列表）登載事項，稅籍編號為Z000000000 00、構造別為「加強磚造」、4層樓建物（面積第1層81.75 平方公尺、第2至4層均52.16平方公尺），起課時間97年7月 、折舊年數10年等情，又系爭建物稅籍為陳文正於103年4月 29日申報設立，於103年8月25日申報贈與契稅移轉予上訴人 ，亦為兩造所不爭執（見上開四、㈢），足見系爭建物應係 陳文正出資興建後，未辦保存登記，而以所有人身分，於10 3年4月29日申報稅籍，嗣於103年8月25日贈與系爭建物之事 實上處分權予上訴人而辦理移轉變更系爭建物之納稅義務人 為上訴人等情，故上訴人抗辯系爭建物係陳林儉37年以前興 建之建物，陳林儉死亡後，由其繼承人取得而公同共有，嗣 借其名義登記為納稅義務人云云，要與系爭建物稅籍登載事 項不符，已難認可信。況且，被上訴人主張，上訴人前與系 爭土地共有人陳文正、林文發、林文龍、林月娥、林月嬌及 林月裡等人，於108年3月21日與喬邦公司簽立系爭合建契約 ，其並同意提供系爭建物予喬邦公司拆除等情，為兩造所不 爭執（見上開四、㈤），觀之系爭合建契約內容第十條記載 「四、拆遷補償㈡丙方（即上訴人）同意提供門牌號碼新北 市○○區○○街00巷0號之建物供甲方（即喬邦公司）拆除，並 同意於本合建土地取得建築執照與拆除執照後，經甲方通知 之日起2個月內配合完成拆除，逾期未完成即依違約處理。 」等內容（見原審卷一第129-130頁），足見上訴人簽立系 爭合建契約時，亦係以系爭建物事實上處分權人身分，允諾 提供系爭建物予喬邦公司拆除，故被上訴人主張上訴人為本 件起訴時之系爭建物事實上處分權人，並非無據，堪認可採 。 　⑶上訴人雖提出稅籍編號00000000000號房屋之房屋稅籍證明書 （108年1月16日列表，見原審卷一第93頁）辯稱系爭建物為 陳林儉所留之遺產，其非事實上處分權人云云。惟觀之該建 物稅籍號碼與系爭建物不同，登載建物門牌號碼雖與系爭建 物同一，然稅籍登載納稅義務人姓名「陳林儉：管理人陳素 琴」、構造別為「土竹造（土磚混合造）」、為1層樓建物 （面積61.8平方公尺），起課時間（未載）、折舊年數71年 等情，顯與系爭建物稅籍登載之建築構造、樓層、面積及起 造時間均有別，難認二者屬同一建物。又查，該稅籍編號Z0 0000000000建物，係由陳林儉管理人陳素琴申報設籍，房屋 稅起課年度約為37年，後經陳林儉之繼承人林月裡於108年4 月18日向新北市政府稅捐稽徵處申報主張該建物於60多年因 道路開闢已全部拆除，經該稅捐機關自108年4月起註銷稅籍 等情，為兩造所不爭執（見上開四、㈣），並有新北市政府 稅捐稽徵處111年3月7日新北稅房字第1113122948號函覆資 料可稽（見原審卷一第211-213頁），可知上訴人所辯陳林 儉於37年以前興建而由其繼承人繼承之稅籍編號Z000000000 00建物，應已於60年間全部拆除而滅失，並經陳林儉繼承人 申報註銷稅籍在案，且依系爭建物稅籍登載建物折舊年數推 算興建時點，斯時編號00000000000號建物已滅失不存在系 爭土地，故上訴人抗辯，系爭建物為陳林儉之繼承人所公同 共有，於80、90年間漏水翻修，顯與上開二建物稅籍登載資 料不符，難認可採。至上訴人提出63年、71年、74年、83年 、96年、100年間之相關系爭土地航照圖為據（見原審卷一 第241-263頁），惟依上訴人於111年4月7日向原審具狀表示 ：依上開航照圖，系爭土地於62年間，有三棟建物平房建物 ，最右側建物即門牌號碼新北市○○區○○街00○0號（下稱00之 0號）建物於71間已見翻修為4層樓，另系爭建物於83年間可 見已修建為4層樓，並表示稅籍編號00000000000號建物確實 曾因漏水問題打掉由陳素琴及陳文正等人出資於原地重建， 即便與稅籍編號00000000000號建物不具同一性，伊亦非出 資興建之人云云（見原審卷一第235-237頁），堪信系爭建 物係稅籍編號00000000000號建物拆除後於系爭占用土地上 原地重建之4層樓建物，況參以系爭建物一樓建物室內外照 片（見原審卷一第97-99頁），該建築使用壁磚或磁磚等建 材狀況，顯非使用7、80年之老舊建築所留存之建物，足見 系爭建物確實係稅籍編號00000000000號建物拆除後，另由 陳文正出資於系爭土地上興建之新建物無誤，上訴人執此抗 辯系爭建物與稅籍編號00000000000號建物具同一性，自非 有據。至證人陳文正於原審雖證稱：系爭建物已超過百年， 其不知何人興建，其在系爭建物出生，20歲前住於該屋，目 前擺放陳家祖先牌位，兄弟姊妹會去聚會、拜拜，曾有建商 找其等合建，其等兄弟姐妹本不同意，後來有簽立合建契約 ，系爭建物稅籍登記納稅義務人上訴人原因係建商建議可以 省稅，上訴人未曾居住、使用系爭建物云云（見原審卷二第 69頁），惟系爭建物為陳文正出資興建後申報房屋稅籍，後 由其申報贈與契稅移轉過戶予上訴人一事，已如前述，故陳 文正上開證述關於系爭建物興建年份、客觀狀況及稅籍過戶 原因，均與上開稅籍及申請過戶資料有出入，自非可信，即 無法據此證明系爭建物為陳林儉之繼承人所公同共有而借用 上訴人名義登記為納稅義務人等情。至上訴人抗辯其未居住 、使用系爭建物，系爭建物係擺放陳家祖先牌位供陳文正兄 弟姐妹祭拜等情，僅係系爭建物實際上利用狀況，與上開本 院認定上訴人係自系爭建物起造人陳文正處取得系爭建物事 實上處分權無涉，上訴人執此抗辯其非事實上處分權人，亦 非可採。綜上，上訴人抗辯系爭建物事實上處分權人為陳林 儉之全體繼承人，其非事實上處分權人云云，自不可採。 　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段、第821條分別定有明文。再以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意 旨參照）。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部 雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有 人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之 同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占 用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權 請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法 院81年度台上字第1818號、91年度台上字第1902號判決意旨 參照）。復按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所 成立之協議，依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定 ，應由共有人全體共同協議訂定之。又共有物分管之約定， 不以訂立書面為必要，明示或默示均可。倘共有人實際上約 定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有 人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得 認默示分管契約之存在。惟按所謂默示之意思表示，除依表 意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思 者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情 事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即 不得謂為默示之意思表示（最高法院101年度台上字第1294 號判決意旨參照）。 　⑴經查，上訴人抗辯系爭建物係陳林儉於37年以前所興建，為 其繼承人所公同共有一節，並不可採，已述如前，則上訴人 執以系爭建物陳林儉興建時，未經系爭土地其他共有人干涉 ，抗辯系爭建物興建之初，系爭土地共有人間已有默示分管 契約之存在，其非無權占用云云，自非有理由。又系爭建物 為陳文正出資興建，而上訴人並未舉證陳文正興建之初，有 與斯時之系爭土地共有人全體達成分管協議而得使用系爭占 用土地範圍部分興建系爭建物，亦未證明有特別情事，足認 其他共有人默許同意陳文正及上訴人繼續使用，依上開說明 ，自無從僅以系爭建物占用系爭土地無人干涉反對，即認有 默示同意分管之情事。故上訴人抗辯其所有系爭建物興建時 ，系爭土地共有人間有就系爭建物使用系爭占用土地一事存 有默示分管契約，其所有系爭建物非無權占有系爭占用土地 云云，自非足取。 　⑵至上訴人抗辯被上訴人請求拆屋還地，有違民法第148條規定 ，屬權利濫用云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或 以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。上開 條文旨在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。 若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人 為主要目的，即不受該法條規定之限制（最高法院107年度 台上字第2185號判決意旨參照）。是權利濫用者，須兼備主 觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利 益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀 上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響 相對人之利益時，亦難認係權利濫用。上訴人未能舉證證明 其所有之系爭建物有合法單獨使用系爭占用土地之權利，被 上訴人依民法相關規定請求上訴人拆屋還地，本屬所有權人 之正當權利行使，難認係以損害上訴人為目的。而被上訴人 基於為系爭土地之共有人，其依民法第767條等規定提起本 件訴訟，係以維護所有權之行使為目的，核屬權利之正當行 使，且上訴人並無正當權源，其所有系爭建物占用系爭占用 土地供祭拜其祖先、家族拜拜及聚會使用，與公共利益無涉 ，被上訴人因此造成使用收益權受有侵害，兩造間利益及損 失亦難認有顯不相當之情，是以上訴人以被上訴人本件請求 構成權利濫用之情事，亦無理由。　 　⑶綜上，被上訴人為系爭土地共有人之一，上訴人所有系爭建 物占用系爭土地，並無占有之合法權源，已認定如上，上訴 人系爭建物已妨害被上訴人對系爭土地所有權之行使，依前 揭說明，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821 條之規定，請求上訴人拆除系爭建物，並返還占用之系爭土 地予其及其他全體共有人，自屬有據，為有理由，應予准許 。 　㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金不 當得利及請求數額計算依據： 　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定於 租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條 分別定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有 人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公 告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，土地法 第148條，土地法施行法第25條及平均地權條例第16條前段 分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照） 。 　⑵經查，上訴人為系爭建物事實上處分權人，被上訴人現為系 爭土地共有人，應有部分7/15，上訴人所有系爭建物無權占 用系爭占用土地面積共40.61平方公尺，則上訴人因無權占 有系爭占用土地而受有利益，致被上訴人受有相當於租金之 損害，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人就無權 占用系爭占用土地，按其所有權應有部分比例7/15，給付自 起訴狀繕本送達上訴人之日即110年11月5日（見原審卷一第 57頁）回溯5年之相當於租金之不當得利，以及自起訴狀繕 本送達翌日即110年11月6日起至返還系爭占用土地予被上訴 人及其他共有人之日止之每月相當於租金之不當得利，自屬 有據。又系爭建物原審於111年4月8日會同兩造及地政人員 到場履勘測量時，系爭建物一樓屋內無樓梯通行二至四層之 建物，而一樓屋內係供奉上訴人祖先使用，有原審勘驗筆錄 及現場照片可參（見原審卷一第227-229、269-272、293-29 9頁），至系爭建物二至四樓部分建物體遭拆除，目前系爭 建物現狀與原審勘驗時大致相同並無更異等情，此有被上訴 人提出系爭建物照片可憑（見本院卷第243、281-287頁）， 核與上開原審履勘系爭建物之現場照片大致相符，至上訴人 於本院詢問時先稱系爭建物現況與原審履勘時相同（見本院 卷第197頁），復又辯稱業已拆除僅剩一樓面積云云（見本 院卷第232頁），與被上訴人提出系爭建物現況照片不符， 自無可採。又參以系爭土地位於新北市○○區，位處○○街00巷 弄內，附近有傳統市場、○○國小、新北市政府警察局○○分局 、新北市○○區公所，且相鄰○○捷運站，交通上尚屬便捷等情 ，有上開原審勘驗筆錄及系爭建物照片可參，原審審酌系爭 土地坐落位置、工商業發展程度、交通便利性及生活機能程 度，併考量上訴人系爭建物無權占有系爭土地之使用情形等 一切情狀，認上訴人使用系爭土地之利益，應以系爭土地之 申報地價年息5%計算等情，經核應屬適當、公允。上訴人抗 辯以申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利過高云云， 自無可取。 　⑶查系爭土地自105年度起至110年度止之公告地價依序為每平 方公尺2萬7,200元、2萬7,200元、2萬6,200元、2萬6,200元 、2萬6,200元、2萬6,200元，有系爭土地歷年公告地價資料 可參（見原審卷一第43頁），系爭土地申報地價依序為每平 方公尺2萬1,760元、2萬1,760元、2萬0,960元、2萬0,960元 、2萬0,960元、2萬0,960元，上訴人自105年11月6日起至11 0年11月5日止，無權占有系爭占用土地面積40.61平方公尺 ，依年息5%計算相當於租金之不當得利共計10萬0,171元（ 計算式詳附表），又自110年11月6日起至返還系爭附圖土地 予被上訴人及其他共有人之日止，無權占有系爭占用土地面 積40.61平方公尺，依110年度申報地價之年息5%計算每月相 當於租金之不當得利為1,655元（計算式詳附表）。是被上 訴人依民法第179條規定，請求上訴人應給付10萬0,063元本 息，未逾上開金額，應予准許；以及依民法第179條規定， 請求上訴人自110年11月6日起至返還系爭占用土地止，按月 給付1,655元，亦屬有理，應予准許。 六、從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條 及第179條之規定，請求上訴人拆除系爭建物及返還系爭占 用土地，並給付10萬0,063元之本息，以及依民法第179條規 定，請求上訴人自110年11月6日起至返還系爭占用土地止， 按月給付1,655元，為有理由，應予准許。是則原審就上開 部分判命上訴人拆屋還地並給付不當得利，併依聲請為附條 件准、免假執行之諭知，經核並無不合，上訴論旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第二十二庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　范明達 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃珮禎 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張嘉芬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　余姿慧 　　　 附表： 年度 請求起算日 請求末日 申報地價（新臺幣/平方公尺） 占用面積（平方公尺） 年息 被上訴人所有權應有部分 不當得利金額 備註 105（該年度為潤年） 105年11月6日 105年12月31日 2萬1,760元 40.61 5% 7/15 3,155元 【計算式＝占用面積×申報地價×年息×應有部分×（請求起算日至請求末日）/該年度總日數；元以下四捨五入】。 106 106年1月1日 106年12月31日 2萬1,760元 40.61 5% 7/15 2萬0,619元 107 107年1月1日 107年12月31日 2萬0,960元 40.61 5% 7/15 1萬9,861元 108 108年1月1日 108年12月31日 2萬0,960元 40.61 5% 7/15 1萬9,861元 109 109年1月1日 109年12月31日 2萬0,960元 40.61 5% 7/15 1萬9,861元 110 110年1月1日 110年11月5日 2萬0,960元 40.61 5% 7/15 1萬6,814元 合計 10萬0,171元 按月給付 110年11月6日 2萬0,960元 40.61 5% 7/15 1,655元

2025-01-22

TPHV-112-上-259-20250122-1

上
臺灣高等法院

給付不當得利

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第719號 上 訴 人 廖春福 廖勇超 林廖美美 共 同 訴訟代理人 謝佳伯律師 複 代理 人 張斐雯律師 被 上訴 人 榮曜建設股份有限公司 法定代理人 廖志忠 訴訟代理人 許峻鳴律師 上列當事人間請求給付不當得利事件，上訴人對於中華民國112 年12月15日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4736號第一審判決 提起上訴，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原判決廢棄。 二、被上訴人應分別給付上訴人廖春福新臺幣貳佰陸拾參萬陸仟 壹佰伍拾貳元、上訴人廖勇超新臺幣壹佰貳拾柒萬貳仟柒佰 參拾參元、上訴人林廖美美新臺幣玖拾萬玖仟零伍拾貳元， 及均自民國一百一十一年八月三十日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息。 三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 四、本判決第二項所命給付，於上訴人廖春福、廖勇超、林廖美 美依序各以新臺幣捌拾柒萬元、新臺幣肆拾貳萬元、新臺幣 參拾萬元供擔保後得假執行；但被上訴人如依序以新臺幣貳 佰陸拾參萬陸仟壹佰伍拾貳元、新臺幣壹佰貳拾柒萬貳仟柒 佰參拾參元、新臺幣玖拾萬玖仟零伍拾貳元各為上訴人廖春 福、廖勇超、林廖美美預供擔保，各得免為假執行。 　　事實及理由 一、上訴人主張：上訴人廖春福、廖勇超、林廖美美（下合稱上 訴人，分則各稱其姓名）與坐落臺北市○○區○○段○○段000、0 00至000地號等9筆土地（下合稱系爭土地）之其他共有人共 24人，提供系爭土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○街0、0、 00、00之0、00、00之0號等舊有房屋（下合稱系爭房屋）， 與被上訴人合建「○○○○」建案（下稱系爭建案），兩造並於 民國104年9月4日簽訂「房屋合建契約書」（下稱系爭合建 契約），系爭合建契約第8條第3項並未就合建土地建物互易 所生之營業稅應由何人負擔為約定，依加值型及非加值型營 業稅法（下稱營業稅法）第32條第2項規定 ，我國營業稅為 「內含型」，已包含於銷售貨物之定價中，營業人為營業稅 納稅義務人，故應由被上訴人依法繳納。被上訴人於簽訂系 爭合建契約前，雖於104年8月24日提出「廖春福等9人地主 合建稅費預估明細表」（下稱104年稅費預估明細表），惟 伊等並未同意，故未在該明細表上簽名。嗣被上訴人於系爭 建案完成並交屋時，片面製作「地主應負擔營業稅」之書面 ，要求伊等負擔營業稅，伊等認不應由地主負擔而拒繳，被 上訴人竟自應付款中依序分別扣抵營業稅款新臺幣（下同） 263萬6,152元、127萬2,733元、90萬9,052元 ，被上訴人未 經伊等同意擅自扣抵之前開營業稅款項，屬無法律上原因而 獲有不當得利，伊等先位依民法第179條規定 ，請求被上訴 人應返還前開扣抵之營業稅款項。退步言，縱認伊等須繳營 業稅，惟被上訴人提出兩造分別於106年1月4日簽訂協議書 （下稱106年1月4日協議書）第4條第1項約定 、106年9月26 日簽訂「地主應收、應付款約定書」（下稱106年9月26日約 定書）第3條、第4條約定及附件3、4等文件，作為伊等同意 房屋每坪平均單價72萬0,563元計算房地互易所生營業稅之 依據，則伊等備位依民法第148第1項後段、第2項及第247條 之1第2款、第4款規定，主張前開約定條款應屬無效；若認 前開約定條款有效，則上訴人次備位主張遭被上訴人詐欺始 為前開約定條款之意思表示，上訴人撤銷締結106年1月4日 協議書、106年9月26日約定書、「○○○○地主合建分屋互易發 票金額及地主應負擔營業稅」之意思表示 ，則應依系爭合 建契約第8條第3項約定，按土地公告現值或房屋建造成本作 為計算標準，並按財政部函釋從高計算，伊應負擔之營業稅 數額僅140萬2,282元，被上訴人就超出140萬2,282元部分亦 構成不當得利。爰依民法第179條規定提起本件訴訟等語（ 原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服 ，提起上訴） 。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應分別給付廖春福 263萬6,152元、廖勇超127萬2,733元、林廖美美90萬9,052 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：依104年8月24日稅費預估明細表所示，兩造 在洽談合建過程中，伊即明確告知包括上訴人在內之地主， 營業稅應由地主負擔，另系爭合建契約第8條第3項亦已約定 應由地主負擔營業稅，兩造於104年9月4日簽訂系爭合建契 約之同時亦簽立協議書（下稱104年9月4日協議書），將上 訴人及其他地主取得面積由57％上調至59％。又依系爭建案地 主會議紀錄、廖春福在105年5月4日地主會議提出之手稿可 知，廖春福在105年5月4日、105年5月10日地主會議上曾要 求「交換契稅、營業稅由建主負擔」，足見營業稅應由上訴 人負擔。況營業稅額係營業人向買受人收取，買受人始為負 擔營業稅之人，上訴人因互易取得合建房地之所有權，屬買 受人之地位，自應負擔營業稅，伊並無受有不當得利。另上 訴人簽訂106年1月4日協議書、106年9月26日約定書時，已 同意系爭建案2樓至8樓房屋每坪單價為72萬0,563元，並同 意以此單價為計算基準及取得、選取房屋、車位。廖春福於 111年6月27日在伊製作之「○○○○地主合建分屋互易發票金額 及地主應負擔營業稅—廖春福」上簽名，其上記載「 上列榮 曜西門地主合建分屋互易發票金額及營業稅金額確認無誤」 ，另上訴人亦於111年6月27日在伊製作之「○○○○地主交屋應 付款/應收款結算總表」上簽名，系爭建案相關文件均屬針 對系爭建案製作，非定型化契約，伊無違反誠信原則或詐欺 上訴人等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、查，上訴人及系爭土地其他共有人共24人，曾於104年9月4 日與被上訴人簽訂系爭合建契約，提供系爭土地與被上訴人 合建系爭合建案，嗣兩造於111年6月27日辦理交屋及應付款 /應收款之結算，被上訴人自應付予廖春福、廖勇超、林廖 美美之應付款中依序分別扣抵「合建分屋土地房屋互易款營 業稅」263萬6,152元、127萬2,733元及90萬9,052元，並以 上訴人為買受人，開立二聯式統一發票，且於111年7月15日 已向稅捐機關繳付營業稅等情，為兩造所不爭，並有系爭合 建契約、○○○○地主交屋應付款/應收款結算總表、地主交屋 簽收總表、營業人使用二聯式統一發票明細表、111年5月至 6月營業人銷售額與稅額申報書、財政部國稅局營業稅繳款 書等附卷可稽（見原審卷第39頁至第50頁、第187頁至第191 頁、第213頁至第215頁）。是前開事實，堪信為真實可採。 四、本件爭點： 　㈠上訴人因系爭合建案與被上訴人互易取得合建房屋之營業稅 ，依營業稅法規定，應以何人為納稅義務人？兩造有無合意 約定由上訴人負擔營業稅？ 　㈡上訴人主張依民法第148第1項後段、第2項及第247條之1第2 款、第4款規定，106年1月4日協議書第4條第1項、106年9月 26日約定書第3條、第4條關於上訴人同意房屋每坪平均單價 72萬0,563元計算房地互易所生營業稅之約定，應屬無效， 有無理由？ 　㈢上訴人以受詐欺為由，主張撤銷締結106年1月4日協議書、10 6年9月26日約定書、「○○○○地主合建分屋互易發票金額及地 主應負擔營業稅」之意思表示，有無理由？ 　㈣上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還扣繳營業稅款 項263萬6,152元、127萬2,733元及90萬9,052元，有無理由 ？ 五、得心證之理由： 　㈠上訴人因系爭合建案與被上訴人互易取得合建房屋之營業稅 ，依營業稅法規定，應以何人為納稅義務人？兩造有無合意 約定由上訴人負擔營業稅？ 　⒈按營業稅之納稅義務人為銷售貨物或勞務之營業人；營業人 銷售貨物或勞務，除營業稅法第四章第二節另有規定外，均 應就銷售額，分別按第7條或第10條規定計算其銷項稅額， 尾數不滿通用貨幣元者，按四捨五入計算。銷項稅額，指營 業人銷售貨物或勞務時，依規定應收取之營業稅額；營業人 銷售貨物或勞務，應依本法營業人開立銷售憑證時限表規定 之時限，開立統一發票交付買受人。營業人對於應稅貨物或 勞務之定價，應內含營業稅。營業人依第14條規定計算之銷 項稅額，買受人為營業人者，應與銷售額於統一發票上分別 載明之；買受人為非營業人者，應以定價開立統一發票，營 業稅法第2條第1款、第14條、第32條第1項本文、第2項、第 3項分別定有明文。再營業稅法第32條77年5月27日之修法理 由略為：於營業人銷售物品或勞務開立統一發票時，買受人 為營業人者應仍將銷項稅額與銷售額分別載明作為扣抵依據 ，若買受人為非營業人者則將銷售稅額改與銷售額合計， 是稅額內含等語。是營業稅法即已揭示國家公法稅捐關係上 營業人為營業稅納稅義務人，且現行營業稅規範已確立營業 稅為「內含型」而含於定價中，即77年5月27日修正公布之 營業稅法，已將營業稅之計徵，由「外加型」改為「內含型 」 ，銷售應稅貨物或勞務之定價，已內含有營業稅，不另 加徵5％營業稅。另自營業稅之制度精神以觀，營業稅係對買 受貨物或勞務之人，藉由消費所表彰之租稅負擔能力課徵之 稅捐，稽徵技術上雖以營業人為納稅義務人，但經由後續之 交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔，司法院大法 官釋字第688號解釋意旨可資參照。準此，銷售貨物或勞務 之營業人已明文規定為營業稅納稅義務人，至於應納銷項稅 額固可由營業人藉由消費關係實質轉嫁予買受人負擔，惟仍 應依當事人約定或契約之真意以決之。亦即銷售貨物或勞務 之營業人依營業稅法規定本即為營業稅納稅義務人，但於營 業人與買受人特定約定，以買受人為最終營業稅負擔者，營 業人始得請求買受人負擔營業稅。至被上訴人所提財政部75 年10月1日台財稅第7550122號函、84年1月14日台財稅第841 601114號函、84年5月24日台財稅第841624289號函釋意旨， 均係就建設公司與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時， 其銷售額如何計算及憑證如何開立所為解釋（見原審卷第35 9頁至第363頁），並未論及營業稅如何收取負擔，自無從變 更營業稅法第32條內含型營業稅之規範旨趣甚明。故被上訴 人既主張兩造已約定由上訴人負擔營業稅，則被上訴人自應 就此有利於己之事實，負舉證責任。被上訴人辯稱：應由上 訴人舉證證明兩造約定由被上訴人負擔營業稅云云，並不足 採。 　⒉又地主提供土地，由建主出資合作房屋，雙方按約定比例分 配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋建竣後，始將 應分歸地主之房屋與分歸建主之基地互易所有權，固屬互易 契約。惟如約定建主向地主承攬完成一定工作，而以地主應 給予之報酬，充作建主買受分歸其取得房屋部分基地之價款 ，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約約定地主、建主 各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言 ，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建主就此部分之 關係則為承攬契約（最高法院82年度台上字第290號民事判 決意旨參照）。查依系爭合建契約前言記載：「茲由甲方（ 按即上訴人及土地共有人共24人）提供土地與鄰地合併規劃 建築，由乙方（按即被上訴人）投資興建，依據政府頒佈之 建築法規及容積率興建大樓，並經雙方同意訂定本合建契約 … 」、第壹條約定：「一、甲方提供予乙方合建之土地及舊 有房屋：……二、合併建築土地：台北市○○區○○段○○段000、0 00、000、000、000、000-0、000-0、000-0、000-0 、000 地號土地10筆……四、……乙方於允許容積率之限制範圍內設計 ，規劃興建地上約15層、地下約4層之大樓…… 」、第貳條約 定：「土地及房屋分配辦法如下：一、地上層房屋分配辦法 ：1.甲方取得房屋面積為甲方提供合建土地可建築房屋面積 之57％，乙方取得房屋面積為甲方提供合建土地可建築房屋 面積之43％。2.以上雙方取得房屋面積包括主建物面積、附 屬建物面積及共同使用部分（連同土地持分） 。3.上述甲 方000、000、000、000、000、000、000、000地號地主取得 之地上層房屋面積係由壹樓房屋（包含騎樓）往上計算取得 房屋面積；乙方取得之地上層房屋面積係由頂層房屋往下取 得房屋面積。4.上述甲方000地號地主取得之地上層房屋面 積係由貳樓房屋往上計算取得房屋面積；乙方取得之地上層 房屋面積係由頂層房屋往下取得房屋面積。二、地下層汽車 停車位分配辦法：1.甲方取得汽車停車位數量為甲方提供合 建土地可建築地下層汽車停車位數量之57％，乙方取得汽車 停車位數量為甲方提供合建土地可建築地下層汽車停車位數 量之43％…」等語（見原審卷第39頁至第41頁）可知，系爭合 建案係由上訴人與系爭土地之其他共有人共24人提供系爭土 地與鄰地合併規劃建築，由被上訴人投資規劃興建地上15層 、地下4層大樓，並於興建完竣後，雙方依系爭合建契約第2 條所約定之分配比例就建物（含地上層房屋與地下層停車位 ）土地互為分配移轉，是兩造間係著重於財產權交換，揆之 上開規定及說明，法律定性應為互易契約，並依民法第398 條規定，準用關於買賣之規定。 　⒊再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句；民法第98條亦有明文。所謂解釋意思表示，應探求 當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，所謂探求真意，應 從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理 性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法 律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋 結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年 度台上字第38號、111年度台上字第220號民事判決意旨參照 ）。經查： 　　⑴觀諸系爭合建契約第8條（稅金負擔）約定：「一、甲方將 土地移轉登記予乙方前之土地增值稅、地價稅、工程受益 費等由甲方負責繳納，甲方將土地移轉登記予乙方後因本 約所發生之稅費由甲乙雙方依各自取得之土地持分部分各 自負擔。土地移轉登記之日以前如有欠稅情形時，甲方應 負責繳納本筆土地之各項稅捐。甲方如無故拖延繳納稅款 以致影響完工期限，所受之損失概由甲方承擔，並以違約 論處理。二、甲方辦理土地所有權移轉登記給予乙方時 ，甲方需繳清本筆土地之土地增值稅及各項稅捐並提出完 稅證明。三、甲方以乙方取得之土地抵付乙方建築費用， 乙方以甲方所得之房屋抵付甲方應收土地價款，雙方互為 抵銷。甲方以換出之土地，交換乙方換出之房屋建造成本 ，甲、乙雙方互換之房地，於辦理土地過戶時，雙方同 意按當時稅法規定之公告現值或評定價格作為房地互換價 格之計算標準，甲方應書立收據交予乙方俾憑入帳，而乙 方亦應開立憑證交付甲方，甲乙雙方同意依相關法令規定 辦理。四、甲乙雙方因合建取得房屋而產生之契稅，由甲 乙雙方依各自取得之部分各自負擔。」、第9條（費用負 擔 ）約定：「一、辦理本合建土地之分割、合併、土地 所有權移轉登記及建物產權總登記所需之規費、印花、代 書費等費用，就甲乙雙方各自取得部分各自負擔。二、因 辦理個人事務所產生之費用由須辦理之個人負擔。三、設 計變更之費用由變更之一方負擔。四、乙方企劃廣告銷售 費用概由乙方自行負擔。五、公寓大廈管理法規定：『起 造人就公寓大廈領得使用執照1年之管理維護事項，應按 工程造價一定比例或金額提列公共基金』，甲乙雙方須就 各自取得房地比例各自負擔並提列公共基金。」等語（見 原審卷第43頁至第44頁）可知，兩造於系爭合建契約僅就 土地增值稅、地價稅、工程受益費、契稅、規費、印花費 、代書費用、個人事務費用、設計變更費用、公共基金等 費用為明確約定應由何方負擔，甚至第8條第3項係就兩造 交換土地及房屋建造成本約定計算方式及基礎，第8條第4 項亦僅約定兩造因合建取得房屋而產生之契稅，由甲乙雙 方依各自取得之部分各自負擔，並未明確約定上訴人因合 建取得房屋所產生之營業稅應由上訴人負擔。 　　⑵另依證人王崇人於原審證稱：伊有1位朋友曾都更2次，所 以有私底下問朋友，朋友說營業稅是建商要負擔，不應該 由地主負擔，所以伊有去問被上訴人，被上訴人就把以前 的資料調給伊看，說有把土地房屋的比例調整過，變成地 主57％、建商43％，作為交換負擔營業稅的條件。伊與被上 訴人簽訂房屋合建契約時，雙方已在第8條約定各項稅賦 的負擔，至於互易後營業稅如何負擔，伊不記得了。伊也 有參與105年3月9日、105年4月12日、105年5月4日、105 年5月10日、105年5月24日、105年6月6日地主會議，只有 105年3月17日地主會議沒有參與，伊有拿到跟原證6（ 按 即「○○○○地主合建分屋互易發票金額及地主應負擔營業稅 —廖春福」）、原證15（按即「○○○○地主交屋簽收總表」 ）類似的表格，有看過乙證6（按即廖春福於105年5月4日 地主會議提出手稿）之稿件，是當時地主會議開會時看到 ，是廖春福提出，被上訴人沒有同意廖春福這份稿件上面 寫的甲、乙兩方案，廖春福曾於105年5月10日提出「交換 契稅、營業稅由建主負擔」，伊認為就是用條件去交換地 主不用負擔契約、營業稅，這樣的認知是根據當初開會的 情況等語（見原審卷第391頁至第403頁）。另佐以系爭建 案105年5月4日地主會議紀錄記載：「……五 、會議內容： ……㈡依原設計圖，地主要求條件：A方案 ：……2.交換契稅 、營業稅由建主負擔……。B方案：地主取得60％合建面積…… 」等語（見原審卷第205頁）；廖春福於105年5月4日地主 會議提出之手稿記載：「甲… …⑶對於結構體完成後，土地 互換房屋的交易稅、契稅給予免除。」等語（見原審卷第 357頁）；105年5月10日地主會議紀錄記載：「五、會議 內容：㈠……但地主要求榮曜建設股份有限公司須另補貼地 主下列二方案之其中一方案：A方案：……2.交換契稅、營 業稅由建主負擔……㈡榮曜建設股份有限公司表達：……3.地 主於民國105年5月4日○○街地主會議要求之補貼方案已違 反房屋合建契約書精神，榮曜建設股份有限公司不同意地 主提出之任何補貼方案，並要求地主依雙方簽訂之房屋合 建契約書約定履行。六、決議：地主於民國105年5月4日○ ○街地主會議要求之補貼方案已違反房屋合建契約書精神 ，榮曜建設股份有限公司不同意地主提出之任何補貼方案 ，並要求地主依雙方簽訂之房屋合建契約書約定履行。」 等語（見原審卷第207頁至第208頁）；105年5月24日地主 會議紀錄記載 ：「五、會議內容：……㈡榮曜建設股份有限 公司明確表達，地主要求之補貼方案已違反房屋合建契約 書精神，不同意地主提出之任何補貼方案，並要求地主依 雙方簽訂之房屋合建契約書約定履行。㈢……4.廖春福（及 代理廖勇超、許廖美紅、廖美珠、廖美秀、林廖美美、廖 招治、廖美麗、廖美玲）：對於一樓之設計圖，若有設計 不合理，另要求補貼A方案或A方案之其中一項……六、決議 ：……㈡榮曜建設股份有限公司明確表達，地主要求之補貼 方案已違反房屋合建契約書精神，不同意地主提出之任何 補貼方案，並要求地主依雙方簽訂之房屋合建契約書約定 履行 。」等語（見原審卷第209頁至第210頁）；105年6 月6日地主會議紀錄記載：「四、會議決議：……3.廖春福 先生廢棄民國105年5月24日○○街地主會議決議第㈢點之意 見 。同意依民國104年9月4日房屋合建契約書約定履行。 」等語（見原審卷第211頁）。由上可知，兩造並未合意 約定由上訴人負擔系爭建案房地互易所取得房屋之營業稅 。至廖春福雖最後同意依系爭合建契約履行，惟系爭合建 契約第8條第4項亦僅約定，兩造因合建取得房屋而產生之 契稅，由兩造依各自取得之部分各自負擔，並未特別載明 上訴人取得房屋而產生之營業稅應由上訴人負擔。是依證 人王崇人前開證述及歷次地主會議，尚不足證明上訴人依 系爭合建契約第8條第4項約定，應負擔其因合建取得房屋 所產生之營業稅。 　　⑶至被上訴人所稱之104年8月24日稅費預估明細表（見原審 卷第243頁），該表「預估地主合建應繳稅費」欄之「合 建互易營業稅5％」欄位雖記載「2,846,390」，惟上訴人 已否認其有同意負擔營業稅，且前開稅費預估明細表上並 未有上訴人之簽名；縱如被上訴人所稱：兩造在洽談合建 過程中，伊已以上開稅費預估明細表內容明確告知包括上 訴人在內之地主，營業稅應由地主負擔云云，然被上訴人 為建設公司，當知地主合建案中，就地主因互易取得房屋 所產生之營業稅究應由何人負擔，攸關包括上訴人在內之 地主及被上訴人之權益甚鉅，則被上訴人既已在系爭合建 契約第8條第1項明確約定，包括上訴人在內之地主將合建 土地移轉登記予被上訴人前之土地增值稅、地價稅、工程 受益費等，由包括上訴人在內之地主負擔；衡情被上訴人 亦應在系爭合建契約第8條第4項明確約定，包括上訴人在 內之地主因合建取得房屋而產生之營業稅，應由包括上訴 人在內之地主負擔，甚且亦應以前揭稅費預估明細表作為 系爭合建契約第8條第4項約定之附件，而非以有模糊爭議 之「甲乙雙方因合建取得房屋而產生之契稅，由甲乙雙方 依各自取得之部分各自負擔。」為約定。是尚難以上揭稅 費預估明細表即推認上訴人已同意負擔營業稅。 　⒋綜上所述，系爭合建契約性質應屬互易契約，營業稅納稅義 務人為營業人即被上訴人，此乃其本於自身所為營業行為依 法所負擔之稅捐義務，且被上訴人並無法舉證證明上訴人因 系爭合建案取得房屋所產生之營業稅，兩造已約定由上訴人 負擔，則上訴人主張：伊因系爭合建案取得房屋所產生之營 業稅應由被上訴人負擔等語，應堪採信。被上訴人抗辯：依 104年8月24日稅費預估明細表所示，兩造在洽談合建過程中 ，伊即明確告知包括上訴人在內之地主，營業稅應由地主 負擔，且系爭合建契約第8條第3項已約定應由上訴人負擔營 業稅云云，尚屬無據。 　㈡復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度。查系爭合建契約性質屬互易契約，營業稅納稅義務 人為營業人即被上訴人，此乃其本於自身所為營業行為依法 所應負擔之稅捐義務，且被上訴人並未舉證證明上訴人因系 爭合建案取得房屋所產生之營業稅，兩造已約定由上訴人負 擔等情，已如前述，則上訴人因系爭合建案取得房屋所產生 之營業稅，即應由被上訴人負擔。次查，兩造於111年6月27 日辦理交屋及應付款/應收款之結算，被上訴人已自應付予 廖春福、廖勇超、林廖美美之應付款中依序分別扣抵「合建 分屋土地房屋互易款營業稅」263萬6,152元、127萬2,733元 及90萬9,052元，並以上訴人為買受人，開立二聯式統一發 票，且於111年7月15日已向稅捐機關繳付營業稅乙節，已如 前所述，則被上訴人自屬無法律上原因而受有免以其自有資 金支付房屋互易營業稅263萬6,152元、127萬2,733元、90萬 9,052元之利益。從而，上訴人依民法第179條前段規定，請 求被上訴人應返還扣繳營業稅款項予廖春福263萬6,152元、 廖勇超127萬2,733元、林廖美美90萬9,052元，即屬有據。 　㈢又本院既認上訴人主張其因系爭合建案與被上訴人互易取得 合建房屋之營業稅，應由被上訴人負擔，且兩造並未合意約 定由上訴人負擔，上訴人依民法第179條前段規定，請求被 上訴人應返還扣繳營業稅款項為有理由，則關於上訴人另主 張「106年1月4日協議書第4條第1項、106年9月26日約定書 第3條、第4條關於上訴人同意房屋每坪平均單價72萬0,563 元計算房地互易所生營業稅之約定，應屬無效」、「以受詐 欺為由，主張撤銷締結106年1月4日協議書、106年9月26日 約定書、『○○○○地主合建分屋互易發票金額及地主應負擔營 業稅』之意思表示」之爭點，即無再加審究之必要，附此敘 明。 六、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定 有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229條第2 項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件上 訴人對被上訴人所為請求係以支付金錢為標的，是上訴人請 求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即111年8月30日（繕本 於111年8月29日送達被上訴人--見原審卷第151頁）起負遲 延責任，即屬有據。 七、綜上所述，上訴人依民法第179條前段之規定，請求被上訴 人應分別給付廖春福263萬6,152元、廖勇超127萬2,733元、 林廖美美90萬9,052元，及均自111年8月30日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，自屬正當，應予准許。從而 ，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有 未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供 擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保 金額准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第463條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第十庭　　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　 邱　琦 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 邱靜琪 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　 高明德 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 郭彥琪

2025-01-21

TPHV-113-上-719-20250121-1

重上
臺灣高等法院

債務不履行損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第268號 上 訴 人 德喬建設股份有限公司 法定代理人 黃敦修 上 訴 人 德瑞開發股份有限公司 法定代理人 黃敦修 共 同 訴訟代理人 許啟龍律師 上 訴 人 王甄蕙 林本榮 共 同 訴訟代理人 黃炳飛律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，兩造對於中華民國 112年8月17日臺灣新北地方法院111年度重訴字第249號第一審判 決各自提起上訴，本院於114年1月7日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　　　文 一、原判決關於駁回德喬建設股份有限公司、德瑞開發股份有限 公司後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費 用之負擔均廢棄。 二、王甄蕙應再給付德喬建設股份有限公司新臺幣貳佰柒拾萬元 、德瑞開發股份有限公司新臺幣肆佰捌拾萬元，及均自民國 一一一年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 三、王甄蕙、林本榮之上訴駁回。 四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由王甄蕙負擔 十分之九，餘由林本榮負擔。 五、本判決所命給付，於德喬建設股份有限公司、德瑞開發股份 有限公司各以新臺幣玖拾萬元、新臺幣壹佰陸拾萬元為王甄 蕙供擔保後，得為假執行。但王甄蕙如各以新臺幣貳佰柒拾 萬元、新臺幣肆佰捌拾萬元為德喬建設股份有限公司、德瑞 開發股份有限公司預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、上訴人德喬建設股份有限公司、德瑞開發股份有限公司（各 稱德喬公司、德瑞公司，合稱德喬公司等2人）主張：德喬 公司前與對造上訴人王甄蕙、林本榮（分稱其名，合稱王甄 蕙等2人）簽訂「○○區○○段合作契約意向書」（下稱系爭意 向書），欲買受其2人所有新北市○○區○○段000、000、000-0 、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、 000地號土地（下稱系爭土地）應有部分1/2，並整合系爭土 地及鄰地進行合建（下稱系爭合建），德喬公司交付新臺幣 （下同）200萬元保證金予王甄蕙等2人，約定於簽立土地買 賣契約後作為支付價款使用。又因王甄蕙前以系爭土地向銀 行貸款，德喬公司乃同意自108年8月1日起，至系爭土地應 有部分1/2移轉登記止，每月補貼王甄蕙利息30萬元，德喬 公司已自108年8月至109年4月給付王甄蕙利息補貼9期共270 萬元，並經王甄蕙等2人同意，於109年5月由德瑞公司承擔 德喬公司因系爭意向書所生之權利義務，自109年5月至110 年8月改由德瑞公司給付王甄蕙利息補貼16期共480萬元。嗣 德瑞公司獲兆豐票券金融股份有限公司（下稱兆豐公司）核 准貸款，依約應訂立土地買賣契約，乃於110年8月30日通知 王甄蕙等2人於同年9月10日簽訂土地買賣契約，因未獲置理 ，復先後請其等於同年月17日、24日簽約，惟王甄蕙等2人 仍拒不履行簽約義務，德喬公司等2人乃於同年10月7日向王 甄蕙等2人為解除系爭意向書之意思表示。系爭意向書解除 後，王甄蕙等2人收受保證金200萬元及王甄蕙收受德喬公司 、德瑞公司利息補貼各270萬元、480萬元，即無法律上原因 ，應予返還。爰依系爭意向書第6條第2項及民法第259條規 定，求為判決如主文第2項至第5項所示等語（未繫屬本院者 ，不予贅述）。 二、王甄蕙等2人則以：德喬公司等2人僅支付利息補貼至110年8 月為止，且本件非由德喬公司獲准貸款，而係由德瑞公司因 營運周轉向銀行貸款，與系爭意向書約定不符，且保證額度 3億1,500元，乃保證德瑞公司發行商業本票，並非擔保土地 價金1億6,000元，共同設定第1順位抵押權3億7,800元，更 為系爭意向書約定所無，為此伊等始拒絕與德喬公司於同年 月10日簽立土地買賣契約，復於同年10月15日向德喬公司為 終止系爭意向書之意思表示。系爭意向書既因前開可歸責於 德喬公司之事由而終止，依系爭意向書第6條之違約約定， 伊等自得沒收保證金，且王甄蕙收受德喬公司等2人利息補 貼，亦無不當得利等語。 三、原審判命王甄蕙等2人給付德喬公司保證金200萬元本息，並 駁回德喬公司等2人其餘之訴。兩造均不服，各自提起上訴 。德喬公司等2人上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之 訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄， ㈡王甄蕙應再給付德喬公司270萬元、德瑞公司480萬元，及 均自111年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。另 為答辯聲明：上訴駁回。王甄蕙等2人上訴聲明：㈠原判決不 利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回；另為答辯聲明：㈠上訴駁回，㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第471頁）：　　 　㈠德喬公司與王甄蕙等2人於108年7月18日簽訂系爭意向書。 　㈡德喬公司給付王甄蕙等2人保證金200萬元，約定於正式簽立 土地買賣契約時轉為支付價款使用。 　㈢德喬公司、德瑞公司分別自108年8月23日起至109年4月24日 止、自109年5月起至110年8月25日止，每月給付王甄蕙利息 補貼30萬元，依序各給付270萬元、480萬元。自110年9月起 ，停止給付利息補貼。 　㈣德喬公司於110年8月30日通知王甄蕙等2人於同年9月10日至 其公司簽訂土地買賣契約，王甄蕙等2人於同年9月7日告知 德喬公司拒絕簽約，德喬公司於同年9月8日收受前開通知。 德喬公司復各於110年9月13日、同年月17日通知王甄蕙等2 人於同年月17日、同年月24日至其公司簽訂土地買賣契約。 　㈤德喬公司等2人於110年10月4日致函王甄蕙等2人為解除系爭 意向書之意思表示，王甄蕙等2人於同年月7日收受該信函。 王甄蕙等2人於同年月14日回覆德喬公司同意終止系爭意向 書，德喬公司於同年月15日收受前開函文。 　㈥王甄蕙等2人自110年10月至111年1月，陸續將系爭土地出賣 予訴外人陳錦錠。 五、兩造爭執要點為：德喬公司得否請求王甄蕙等2人返還保證 金200萬元，及德喬公司、德瑞公司得否請求王甄蕙返還利 息補貼各270萬元、480萬元?茲就兩造爭點及本院得心證理 由分述如下：　 　㈠德喬公司等2人主張王甄蕙等2人同意由德瑞公司承擔德喬公 司關於系爭意向書所生之權利義務，是否有據? 　⒈按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括地讓與第 三人承受者，係屬契約承擔，非經他方之承認，對他方不生 效力。德喬公司等2人主張：王甄蕙等2人同意由德瑞公司承 擔德喬公司關於系爭意向書所生之權利義務語，為王甄蕙等 2人所否認。經查： 　⑴系爭意向書第3條約定：「利息補貼：108年8月1日起，甲方 （德喬公司）支付乙方每個月30萬元補貼乙方（王甄蕙等2 人）原貸款利息，直至本土地1/2買賣過戶止」等語（見原 審卷一第21頁），德喬公司自108年8月1日起至109年4月止 ，支付王甄蕙利息補貼9期共計270萬元，嗣自109年5月起至 110年8月止，由德瑞公司支付王甄蕙利息補貼16期共計480 萬元，有匯款申請單可參（見原審卷一第37-52、54-58頁） ，並為王甄蕙等2人所不爭執（見本院卷第426頁），可見德 瑞公司自109年5月起至110年8月止，已依系爭意向書前開約 定補貼王甄蕙原貸款利息。 　⑵又兩造係欲整合系爭土地及鄰地進行系爭合建，此觀系爭意 向書第4條第3款、第6條第1款記載：「鄰地整合完畢」、「 鄰地合建」等語即明（見原審卷第22頁）。證人李賢君即德 瑞公司該時負責系爭合建案之開發部經理於本院到庭證述： 「（德喬公司有無將合建案交由德瑞公司接手？原因為何？ ）當時跟地主在現場整合時，他們是希望我們有外資，但我 們只能說整合完成前外資不會評估，地主他們都知道德瑞公 司的作用為何，如果能夠整合完成，德喬公司的股東就會轉 到德瑞公司，由德瑞公司帶著外商進行重建案。（證人的意 思是否為德瑞公司是因本件合建案而成立？）可以這樣說， 因為地主希望可以帶著外資進行開發，但外資要全部整合完 成才願意評估，所以我們由德喬先處理這個案件，而109年 第2季的時候，德喬因為其他開發有困難，所以就告知地主 由德瑞接手開發」、「（德喬公司有無通知王甄蕙等2人或 其他地主，關於德喬公司將合建案交由德瑞公司接手之事？ ）我在現場都有告知，林本榮、王甄蕙每天都會到工學館， 我都會告知他們開發進度及後續進行的方向」、「（王甄蕙 等2人或其他地主是否同意?有無向德喬公司為反對之意或任 何表示？）我給其他地主的合建同意書，後來都有轉由以德 瑞公司名義重簽，所以地主都知道，不然地主不會配合重簽 。我印象中都有配合重簽，沒有反對。王甄蕙等2人都沒有 簽，因為他們希望等到最後，但是他們也沒有反對，我們到 後來因為整合有問題，林本榮他們希望就不要整合，直接開 發他們的土地部分，他們有同意由德瑞接手，因為所有合建 同意書，包含王甄蕙等2人的部分都是以德瑞公司出具，只 是王甄蕙等2人沒有簽而已」、「本院卷二第135-139頁所示 照片中穿西裝的是我，穿紅條紋衣服的是林本榮。因為現場 開會很多，大部分都是在講合建的狀況或地主想知道的契約 內解釋及說明」、「（證人為何於訊息傳送德瑞公司名稱及 統編?）是林本榮問我的，是我和他的私LINE。因為林本榮 已經整合所有地主很久了，所以大部分的地主資訊都是林本 榮提供給我們的。（是否提供林本榮『合建契約書正確版空 白』版本?）是私LINE提供的，與提供其他地主版本相同」、 「與兆豐公司商議時，有告知林本榮借款人為德瑞公司，林 本榮也有介紹。因為後面已經不是就全部土地為融資，而只 就王甄蕙等2人165坪的土地部分進行。後來送件予兆豐公司 的時候，也會跟他們聊到，林本榮也知道」、「德瑞公司因 為接手開發案，所以由該公司補貼王甄蕙利息」等語明確（ 見本院卷第155-159頁），復有LINE對話紀錄、現場照片在 卷可參（見本院卷二第111-139頁）。王甄蕙等2人對於前開 LINE對話紀錄、現場照片形式真正，並不爭執（見本院卷二 第144頁），而德瑞公司係於108年9月設立，有公司設立登 記表可參（見本院卷二第189-191頁），核與證人李賢君證 述德瑞公司係因系爭建案而成立相符。則依證人李賢君之前 開證言，可知王甄蕙等2人有親自參與整合、貸款事宜，其 等知悉並同意由德瑞公司承擔系爭意向書所生之權利義務， 及由德瑞公司向兆豐公司申請貸款之事。 　⑶再者，王甄蕙等2人自110年10月至111年1月間，陸續將系爭 土地另出賣予陳錦錠，雙方買賣契約第12條特約事項第2項 載明：「賣方（王甄蕙等2人）如有與他人（包含但不限於 德瑞公司）簽立「合建契約書」、「都市更新合建契約書」 、「危險或老舊建築物重建契約書」或成立類似性質之協議 ，應於本買賣標的產權移轉登記完成前與他人終止、解除之 ，不得損害買方權益，否則買方應負損害賠償責任」等語（ 見原審限閱卷第8、17、27、45、55-56頁），亦係就王甄蕙 等2人、德瑞公司如簽立合建契約為上開約定。是李賢君提 供林甄蕙等2人由德瑞公司出具之合建同意書版本，林甄蕙 等2人亦知悉係由德瑞公司向銀行申請貸款，王甄蕙自109年 5月起至110年8月止，並受領德瑞公司依系爭意向書約定所 支付之利息補貼16期共計480萬元；則王甄蕙等2人親自參與 整合、貸款事宜，已知悉德瑞公司承擔系爭意向書之事，若 其等並未同意該契約承擔，應無不為反對之舉。且王甄蕙等 2人出售系爭土地於陳錦錠時，亦無於契約載明王甄蕙等2人 應於系爭土地登記完成前，終止或解除與德瑞公司所訂立相 關合建契約之理。堪認德喬公司等2人主張王甄蕙等2人知悉 並同意由德瑞公司承擔德喬公司關於系爭意向書所生之權利 義務，應屬有據。 　⒉王甄蕙等2人雖抗辯：伊等並未同意由德瑞公司承擔德喬公司 關於系爭意向書所生之權利義務，已於110年9月7日通知德 喬公司等2人拒絕簽訂土地買賣契約；且德瑞公司係提供與 鄰地地主之合建契約，該契約記載整合日期至109年10月30 日，土地、分配均與系爭意向書內容不同，亦未依系爭意向 書第6條第1項約定於111年8月1日整合完成云云。經查： 　⑴德瑞公司自109年5月起至110年8月止，已依系爭意向書約定 補貼王甄蕙原貸款利息，王甄蕙等2人親自參與整合、貸款 事宜，知悉並同意由德瑞公司承擔系爭意向書所生之權利義 務，及由德瑞公司向兆豐公司申請貸款之事，已如前述。又 王甄蕙等2人於110年9月7日通知德喬公司等2人拒絕簽訂土 地買賣契約，其理由記載：「……兆豐票金字第110056號函， 其受文者為德瑞公司，而非貴公司，此不符一也。又貸款事 項應為土地買賣支付土地款，而非營運周轉需要，此不符二 也。保證額度為土地款1億6,000元，而非保證商業本票3億1 ,500元，此不符三也。又我方僅為擔保物提供人，而非貸款 契約之債務人，更非共同債務人。且擔保金額為1億6,000元 ，而非共同擔保3億1,500元之抵押權，此不符四也。……」等 語（見原審卷一第213-215頁），並無任何文字記載表明其 等不同意德瑞公司承擔德喬公司關於系爭意向書所生權利義 務。且王甄蕙等2人自陳除於110年9月7日告知德喬公司拒絕 簽約外，未曾表示反對合建案由德瑞公司接手進行（見本院 卷二第196頁），足見王甄蕙等2人於德喬公司等2人通知簽 訂土地買賣契約前，並未反對由德瑞公司承擔德喬公司關於 系爭意向書所生之權利義務，自難僅因王甄蕙等2人事後拒 絕簽訂土地買賣契約，即謂其等前未同意由德瑞公司承擔系 爭意向書所生之權利義務。 　⑵又兩造係欲整合系爭土地及鄰地進行系爭合建，則德瑞公司 提供其與鄰地地主之合建契約，因系爭土地、鄰地之土地所 有權人不同，並有先整合後進行合建之情形，是其整合日期 、土地及分配與系爭意向書內容，自有不同。而系爭意向書 第6條第1項約定：「甲方因無法於111年8月1日前取得鄰地 合建時，則應執行本合建案……」等語（見原審卷第22頁）， 顯係表明若無法取得鄰地合建，則應執行與王甄蕙等2人之 合建案，非謂應於111年8月1日與鄰地整合完成，始得進行 系爭合建。故王甄蕙等2人據此抗辯並無同意由德瑞公司承 擔系爭意向書云云，並不可採。 　㈡德喬公司等2人主張系爭意向書為其等於110年10月7日合法解 除，是否有據?　 　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前 段、第254條分別定有明文。德喬公司等2人主張：系爭意向 書係經伊等於110年10月7日合法解除等語；王甄蕙等2人則 抗辯：系爭意向書係因可歸責於德喬公司事由，由伊等於同 年月15日單方終止等語。經查：　　 　⑴系爭意向書第4條第1項約定：甲、乙雙方協議於銀行確認土 地核准貸款1億6,000元，甲方同意與乙方訂立買賣契約……」 等語（見原審卷一第21頁）；又王甄蕙等2人同意由德瑞公 司承擔德喬公司關於系爭意向書所生之權利義務，德瑞公司 已向兆豐公司取得貸款3億1,500元，此觀兆豐公司110年8月 24日函記載：「貴公司為營運周轉需要委請保證發行商業本 票額度3億1,500元乙案，本公司同意照後列條件辦理」等語 即明（見原審卷一第211-212頁），並經證人即兆豐公司承 辦人楊弘溢到庭證述：「（本件申貸案雖未簽約，但是否已 核准?）有核准」等語明確（見本院卷一第465-469頁），可 見德瑞公司已獲兆豐銀行准予貸款，自得請求王甄蕙等2人 訂立土地買賣契約。 　⑵而德瑞公司獲兆豐銀行於110年8月24日函覆准予貸款後，於 同年月30日通知王甄蕙等2人於同年9月10日至其公司簽訂土 地買賣契約，王甄蕙等2人於同年9月7日通知德喬公司拒絕 簽約（見不爭執事項㈣）。兆豐公司於113年8月7日回函及檢 附之不動產鑑價調查報告特殊記載事項第1項記載：「德瑞 公司於本公司110年8月份董事會通過後，並未與本公司簽約 ，且擔保土地亦未設定抵押權予本公司……」、「本都更合建 案土地合計約187.83坪……目前由德喬公司與2位原地主簽訂 合作契約意向書，預計以1.6億元價金向其收購一半土地， 剩餘一半土地則以合建分屋方式開發……」等語（見本院卷一 第453-461頁），載明兆豐公司董事會已通過並出具核貸函 予德瑞公司，德瑞公司係就系爭土地進行合建。足見德瑞公 司未能與兆豐銀行簽約貸款，係因王甄蕙等2人拒不與德瑞 公司簽立土地買賣契約所致，並非德瑞公司未獲銀行貸款。 　⑶又德瑞公司於110年8月30日通知王甄蕙等2人於同年9月10日 至其公司簽訂土地買賣契約，王甄蕙等2人於同年9月7日告 知德喬公司拒絕簽約，德喬公司復各於110年9月13日、同年 月17日通知王甄蕙等2人於同年月17日、同年月24日至其公 司簽訂土地買賣契約，王甄蕙等2人經催告後，仍拒與德瑞 公司簽立土地買賣契約，德喬公司等2人乃於110年10月4日 通知王甄蕙等2人解除系爭意向書，經其等於同年月7日收受 （見原審卷一第59-79頁、本院卷一第513-515頁）。則王甄 蕙等2人經催告仍拒不履約，已屬給付遲延，堪認德喬公司 等2人主張系爭意向書之法律關係，業經其等於110年10月7 日合法解除，應屬有據。　 　⒉王甄蕙等2人雖辯稱：德喬公司等2人僅支付利息補貼至110年8月為止，且本件非由德喬公司獲准貸款，而係由德瑞公司因營運周轉向銀行貸款，與系爭意向書約定不符，且保證額度3億1,500元，乃保證德瑞公司發行商業本票，並非擔保土地價金1億6,000元，共同設定第1順位抵押權3億7,800元，更為系爭意向書約定所無，為此伊等始拒絕與德喬公司於同年月10日簽立土地買賣契約云云。經查： 　⑴系爭意向書第4條第1項約定：甲、乙雙方協議於銀行確認土地核准貸款1億6,000元，甲方同意與乙方訂立買賣契約……」等語（見原審卷一第21頁），王甄蕙等2人同意由德瑞公司承擔德喬公司關於系爭意向書所生之權利義務，德瑞公司已獲兆豐銀行於110年8月24日函覆准予貸款，依上約定，得請求王甄蕙等2人訂立土地買賣契約，有如前述。而德喬公司於110年8月30日通知王甄蕙等2人於同年9月10日至其公司簽訂土地買賣契約，王甄蕙等2人於同年9月7日向德瑞公司預示拒絕簽約，應對德喬公司負債務不履行責任（最高法院106年度台上字第30判決意旨同此見解）。又系爭意向書第3條約定：「利息補貼……，直至本土地1/2買賣過戶止」，德喬公司、德瑞公司已分別自108年8月23日起至109年4月24日止、自109年5月起至110年8月25日止，每月給付王甄蕙利息補貼30萬元，依序各給付270萬元、480萬元（見不爭執事項㈢），但因王甄蕙等2人預示拒絕，衡情不能期待德瑞公司再給付王甄蕙利息補貼。則德瑞公司支付王甄蕙利息補貼至110年8月，於同年9月7日收受王甄蕙等2人預示拒絕簽約通知後，始未於9月底再支付王甄蕙利息補貼，並無債務不履行情形。故王甄蕙等2人以德喬公司等2人僅支付利息補貼至110年8月止為由，拒絕與德喬公司於110年9月10日簽立土地買賣契約，即非正當。 　⑵又系爭意向書第4條第1款另約定：「……購置上開14筆地號等 持分1/2產權部分以1億6,000萬元整，乙方同意提出剩餘1/2 土地，讓甲方辦理土地貸款1億6,000萬元整支付乙方土地款 ，以借新還舊方式償還原乙方之貸款。其貸款方式為：甲方 為義務人兼債務人，乙方為擔保物提供人。（甲乙雙方同意 將土地信託貸款銀行，以為管理，確保雙方權利以利工程順 利進行。）剩餘1/2部分以合建分屋方式合作興建房屋，其 合建比例依建築師設計規劃（依建築執照核准面積），乙方 60%、甲方40%，面積（含公設）計算，乙方原位置分配店面 1、2樓，住家優先分配頂樓、次頂樓1/2面積，剩餘部分由4 樓往上逐樓分配」等語（見原審卷一第21-23頁）。足見德 喬公司、王甄蕙等2人係約定於銀行確認土地核准貸款1億6, 000萬元後，德喬公司同意與王甄蕙等2人訂立買賣契約，由 德喬公司以1億6,000萬元向王甄蕙等2人購買系爭土地1/2， 王甄蕙等2人則同意提出剩餘土地1/2，讓德喬公司辦理土地 貸款1億6,000萬元支付土地款，以借新還舊方式償還王甄蕙 原貸款，剩餘1/2部分以合建分屋方式合作興建房屋。則據 此足證德喬公司得以系爭土地全部辦理貸款（包括德喬公司 買受及王甄蕙等2人同意提出各1/2土地），前開核貸金額至 少應有1億6,000萬元，以供德喬公司支付王甄蕙等2人土地 價金，非謂德喬公司僅得向銀行申請核貸1億6,000萬元。且 核其內容並無約定貸款事項應為土地買賣價款，亦未約定不 得因營運周轉向銀行貸款，及不得保證德瑞公司發行保證額 度3億1,500元之商業本票，並共同設定第1順位抵押權3億7, 800元等情。故王甄蕙等2人據此拒絕簽立土地買賣契約，仍 非正當。 　⑶再者，兆豐公司核貸3億1,500元，其中建築基地擔保額度為2 億1,500萬元，興建房屋周轉額度為1億元，所指之周轉顯係 用於興建合建房屋，非供德瑞公司之其他營運周轉；而前開 抵押之借款人為德瑞公司，連帶保證人為德瑞公司法定代理 人黃敦修，並由德瑞公司及連帶保證人共同開立等額本票留 存兆豐公司，核貸案擔保品屬買賣案，此觀兆豐公司110年8 月24日函說明㈠、㈣、㈥⒑即明（見原審卷一第211-212頁）， 復經證人楊弘溢到庭證述上情明確（見本院卷一第467頁） 。又前開貸款內容核與系爭意向書第4條第1項：「……其貸款 方式為：甲方為義務人兼債務人，乙方為擔保物提供人……」 之約定（見原審卷一第21頁），亦屬相符，並無使王甄蕙等 2人擔任債務人之情，益證德喬公司等2人並無違反系爭意向 書約定。則王甄蕙等2人據此拒絕簽立土地買賣契約，亦非 正當。 　⒊綜上，王甄蕙等2人同意由德瑞公司承擔系爭意向書所生之權 利義務，德瑞公司已獲兆豐公司於110年8月24日通知核准貸 款，德喬公司先後請王甄蕙等2人於同年9月10日、17日、24 日簽訂土地買賣契約，惟其等拒不履行簽約義務，已屬給付 遲延，德喬公司等2人於同年10月7日向王甄蕙等2人為解除 系爭意向書之意思表示，自屬合法。故德喬公司等2人主張 系爭意向書係經伊等於110年10月7日合法解除等語，應屬有 據。　 　㈢德喬公司請求王甄蕙等2人返還保證金200萬元，是否有據? 　⒈系爭意向書第5條、第6條第2項約定：「保證金：本合作契約 意向書簽立時，甲方須提供200萬元，以為乙方保證金，此 保證金於正式簽立買賣契約轉為支付乙方價款使用」、「甲 方無故違約時，則保證金由乙方沒收；另乙方無故違約時， 則保證金需加倍償還甲方」（見原審卷一第21-22頁）。可 見系爭意向書係約明德喬公司、王甄蕙等2人如簽立土地買 賣契約，保證金即轉為抵充價金之一部，如德喬公司違約， 由王甄蕙等2人沒收，如王甄蕙等2人違約，須加倍返還。 　⒉王甄蕙等2人已收受德喬公司保證金200萬元，德喬公司多次 催告王甄蕙等2人簽立土地買賣契約，其2人仍未履行簽約義 務，已屬給付遲延，系爭意向書業經德喬公司等2人於110年 10月7日合法解除，有如前述；則王甄蕙等2人收受保證金已 無法律上原因，故德喬公司依系爭意向書第6條第2項及民法 第179條規定，請求王甄蕙等2人返還保證金200萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日即111年5月31日（見原審卷一第95、96 頁，於同年月20日寄存送達，經10日於同年月30日發生效力 ）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。　　 　㈣德喬公司等2人請求王甄蕙返還利息補貼各270萬元、480萬元 ，是否有據？　　 　⒈按契約解除時，當事人互負回復原狀之義務，由他方所受領 之給付物，應返還之；如受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文 。 　⒉承前所述，系爭意向書業經德喬公司等2人合法解除，王甄蕙 負回復原狀義務，其受領利息補貼即屬無法律上原因。則德 喬公司、德瑞公司依民法第259條第1款規定，請求王甄蕙返 還利息補貼各270萬元、480萬元，及均自111年5月31日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，均屬有據。　 六、從而，德喬公司等2人依民法第259條第1款、第2款規定，請 求判決㈠王甄蕙等2人給付德喬公司200萬元及自111年5月31 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡王甄蕙給付德喬 公司、德瑞公司各270萬元、480萬元，及均自111年5月31日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬正當，應予准許 。原審就上開應准許之200萬元部分，判命王甄蕙等2人如數 給付，並為准免假執行之宣告，核無不合，王甄蕙等2人上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其等上訴。至原審就上開應准許之270萬元、480萬元 部分，為德喬公司等2人敗訴之判決，尚有未合，德喬公司 等2人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由 本院改判如主文第2項所示，並依聲請為准免假執行之宣告 。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 八、據上論結，德喬公司等2人之上訴為有理由，王甄蕙等2人之 上訴為無理由，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第十庭　　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文毓 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淨卿

2025-01-21

TPHV-113-重上-268-20250121-2

重訴
臺灣桃園地方法院

不動產所有權移轉登記

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第571號 原 告 楊美玲 訴訟代理人 鄒玉珍律師 被 告 家新建設股份有限公司 法定代理人 葉宸恩 訴訟代理人 李漢中律師 葉曉宜律師 被 告 蘇肇邦 廖許桃妹 林郭淑貞 林益男 上四人共同 訴訟代理人 温令行律師 被 告 曾文健 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國114 年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰柒拾陸元由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、原告之訴，起訴不合程式者，法院應以裁定駁回之。但其情 形可以補正者，審判長應定期間先命補正。起訴，應以訴狀 表明下列各款事項，提出於法院為之：一、當事人及法定代 理人。二、訴訟標的及其原因事實。三、應受判決事項之聲 明。民事訴訟法第249條第1項第6款、第244條第1項定有明 文。 二、本件原告主張後開原因事實，依買賣契約之法律關係，請求 辦理不動產所有權移轉登記。原告起訴時聲明：被告應將如 附表1所載土地及建物所有錢轉登記予原告，嗣變更為如後 開之聲明。蘇肇邦、廖許桃妹、林郭淑貞、林益男（下稱蘇 肇邦等4人）抗辯：蘇肇邦等4人並非如附表1編號2、4建物 所有權人，亦並非坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下以 地號稱之）之所有權人，坐落同段1077之1地號土地亦僅蘇 肇邦、林益男為共有人，原告訴之聲明非但未載明其請求各 該當事人辦理移轉登記之範圍，無從判決、無從執行云云， 然原告訴之聲明確實已經具體到，被告可得提出本案上的抗 辯、本院可得審理裁判的程度，起訴之程式已備，至於蘇肇 邦等4人前開所陳，是本案請求有無理由的問題，渠等據以 抗辯原告起訴不合法云云，於法無據，並無可採。 貳、實體事項： 一、原告主張： （一）兩造前於民國110年12月25日、111年11月10日先後簽定不 動產買賣契約書（下合稱系爭契約書），約定原告向被告 買受「紐約幸運星」建案如附表1所示土地及建物。原告 已依約給付如附表2所示價金，其中對第三人付款而非匯 入家新公司帳戶部分，乃原告與訴外人即家新公司前負責 人江進國約定，由原告清償家新公司債務以抵付價金。惟 被告未依約移轉登記，爰依買賣契約之法律關係，請求被 告辦理過戶等語。 （二）並聲明：⑴被告應將如附表1編號1、2所示土地及建物之所 有權移轉登記於原告；⑵家新建設股份有限公司（下稱家 新公司）、蘇肇邦、曾文健應將如附表1編號3、4所示土 地及建物之所有權移轉登記於原告。 二、被告則以： （一）家新公司以： 　　1.系爭契約書未經家新公司簽章，其上「葉宸恩」的印文並 非葉宸恩親自蓋章，且110年12月25日契約書簽定時，葉 宸恩尚非家新公司董事長。 　　2.原告所稱其以清償家新公司債務之方式抵付價金云云，實 係江進國與原告之借貸關係，與家新公司無涉，該等款項 之給付，亦不生清償價金之效力，縱認系爭契約書為有效 ，家新公司亦得為同時履行抗辯等語，以資抗辯。 　　3.並答辯聲明：原告之訴駁回。　　　 （二）蘇肇邦等4人以： 　　1.蘇肇邦等4人沒看過系爭契約書，遑論簽署或受領價金， 系爭契約書跟原告另案提供之買賣契約也不一樣，蘇肇邦 等4人與原告並無買賣關係，原告不得據以有何請求。 　　2.又原告未依系爭契約書第3條約定，於簽約時給付簽約款 新臺幣（下同）200萬元；如附表2所示給付，與系爭契約 書的簽署日期根本沒有足以對應的時間點，並且夾雜對第 三人之給付，原告主張有給付價金云云，並非事實。縱認 系爭契約書為有效，蘇肇邦等4人亦得為同時履行抗辯。 　　3.另如附表1編號2、4所示房屋，現在查封拍賣中，無從辦 理移轉登記等語，以資抗辯。 　　4.並答辯聲明：原告之訴駁回。 （三）曾文健以： 　　1.1073地號土地應有部分10000分之224是家新公司借名登記 於曾文健名下，實為家新公司所有；又系爭契約書與原告 在另案提供者不同，亦非曾文健親自蓋章，那是江進國蓋 的；又家新公司帳上查無原告給付價金之紀錄等語，以資 抗辯。 　　2.並答辯聲明：原告之訴駁回。 三、關於本件應適用之規範： （一）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使 其取得該物所有權之義務。民法第345條第1項、第348條 第1項定有明文。 （二）因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。 他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之 給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民 法第264條定有明文。 （三）數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求 向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付 。除前項規定外，債權人中之一人與債務人間所生之事項 ，其利益或不利益，對他債權人不生效力。民法第293條 第1項、第2項定有明文。 （四）無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力。民法第170條第1項定有明文。 四、得心證之理由： （一）關於系爭契約書之效力： 　　1.本件原告主張：兩造前於110年12月25日、111年11月10日 先後簽定系爭契約書，約定原告向被告買受如附表所示土 地及建物，兩份契約書約定的價金都是890萬元等語，並 提出系爭契約書為證（見本院卷第1宗第13至42頁），然 其不動產所有權移轉登記之請求，為被告所否認，並以前 詞抗辯，則依民事訴訟法第357條規定，就系爭契約書形 式上之真正，也就是，系爭契約書確經被告蓋章以示同意 的事實，原告應負舉證責任。 　　2.蘇肇邦等4人雖抗辯沒看過系爭契約書云云，曾文健雖抗 辯：沒看過系爭契約書、未參與締約過程、未親自用印云 云，但這些都跟本件無關。爭點不是有沒有看過，而是有 沒有授權。 　　3.家新公司部分： 　　　⑴110年12月25日契約書有家新公司蓋章，以負責人的名義 蓋章的是訴外人曾淑菁，而非葉宸恩。家新公司抗辯： 葉宸恩於110年間尚非家新公司董事長云云，顯然弄錯 了爭點。 　　　⑵證人江進國到庭證稱：家新公司是我以前創立的公司， 我曾在家新公司擔任副總，整個公司都是我管的，我是 公司的最高層，上面沒有總經理；原告提出的兩份契約 書，被告的章都是我蓋的等語（見本院卷第3宗第117、 118頁）；在被問到111年11月10日不動產買賣契約簽定 之際，家新公司的負責人已經換成葉宸恩，為什麼江進 國可以用葉宸恩的印章時，另證稱：「主要原因是因為 當時在過戶房子的時候，有去律師那邊公證合約，約定 這個建案所有房子產權都歸我，所有過戶的事情葉宸恩 不得干涉，包含新店的案子跟新竹的案子」等語（見本 院卷第3宗第118、119頁）。 　　　⑶證人張嘉萍證稱：我曾在家新公司擔任行政人員，於109 年間離職；系爭契約書我沒有看過等語（見本院卷第3 宗第168、169頁）。經提示系爭契約書，問其上家新公 司的大小章是否為真正，另證稱：「應該是，曾淑菁跟 家新建設的章沒問題。但葉宸恩的章我不確定，因為我 在的時候負責人是曾淑菁」等語（見本院卷第3宗第170 頁）。 　　　⑷江進國所述「去律師那邊公證合約」，經原告提出為證 ，即卷附江進國與葉宸恩、訴外人簡宏霖於111年4月1 日簽定、經訴外人陽文瑜律師見證的協議書，該協議書 約定：江進國將家新公司全部股權移轉與葉宸恩、簡宏 霖（第1條），「紐約幸運星」建案之餘屋權利義務屬 於江進國，由江進國負責處理，責任不歸屬葉宸恩、簡 宏霖及家新公司，但葉宸恩、簡宏霖及家新公司須配合 江進國用印（第3條，見本院卷第3宗第161、162頁）。 　　　⑸從前開證人之證述及書證可以推認： 　　　　①江進國前為家新公司實質負責人，曾淑菁擔任家新公 司負責人，是江進國的人頭。 　　　　②110年12月25日契約書上家新公司與曾淑菁的章均為真 正，且係江進國經授權蓋印，形式上為真正。 　　　　③葉宸恩、簡宏霖於111年4月1日向江進國買受家新公司 股份，依約就「紐約幸運星」建案餘屋，葉宸恩有配 合用印的義務。 　　　　④前揭協議書第3條關於「家新公司須配合江進國用印」 之約定，因家新公司並非協議書當事人而不受拘束， 惟基於誠信原則，解釋上，葉宸恩須配合用印，乃指 作為家新公司負責人用印而言。 　　　　⑤是以，111年11月10日契約書上家新公司跟葉宸恩的印 文係江進國經授權蓋印，形式上為真正。家新公司空 言否認，並無可採。 　　4.蘇肇邦等4人部分： 　　　⑴證人江進國到庭證稱：系爭契約書上被告的章是我蓋的 ，當時蘇肇邦等4人有一個便章是專門打契約用的，蘇 肇邦等4人有授權給家新公司，是黃素卿在管的，後來 曾文健、黃素卿及其他員工都離職了；家新公司銷售「 紐約幸運星」建案，而需蘇肇邦等4人及曾文健在買賣 契約上用印時，全部都是用合約的專用章蓋的，大部分 都是我來蓋等語（見本院卷第3宗第117、118頁）。 　　　⑵證人張嘉萍證稱：我在職期間，家新公司銷售「紐約幸 運星」建案，而需蘇肇邦等4人與曾文健在買賣契約上 用印時，那些章都是由我這邊蓋出去，都是家新建設跟 買方已經講成了，才會到我這邊來用印等語（見本院卷 第3宗第168頁）。 　　　⑶按卷附蘇肇邦等4人與家新公司於106年3月21日簽定的合 建契約書所示，「紐約幸運星」建案乃蘇肇邦等4人以 坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0地號土地與家新公司 合建，其中第5條第2項約定：「為爭取辦理本合建案相 關法定程序之作業效率，甲方同意授權乙方代刻印章乙 枚，該印章委由信託機構監管，並依甲方授權所限定之 用途（詳載於附件代刻印章授權書內）專責使用，如於 使用上有超出授權範圍之情形，致甲方受有損害時，乙 方將依法負擔損害賠償責任。」（見本院卷第3宗第93 頁）。 　　　⑷從前開證人之證述及書證可以推認： 　　　　①蘇肇邦等4人基於合建契約書，授權家新公司代刻印章 ，用於「紐約幸運星」建案之買賣契約。 　　　　②以法學術語來說，蘇肇邦等4人對家新公司授予代理權 ，其內容為家新公司得持其代刻之印章，在「紐約幸 運星」建案買賣契約出賣人之欄位蓋章，以為出賣基 地之意思表示。 　　　　③家新公司是組織體，解釋上，蘇肇邦等4人授予代理權 的範圍，應包括家新公司對其「紐約幸運星」建案之 銷售人員得再授權。合建契約書附件代刻印章授權書 固然沒有提出附卷，但不這麼解釋，合建關係就無法 運作了。 　　　　④是以，時任家新公司副理的江進國，而以蘇肇邦等4人 之印章在110年12月25日契約書蓋印，乃有權代理， 形式上為真正。 　　　　⑤惟如前所述，111年11月10日契約書簽定時，江進國已 將家新公司股份出賣與葉宸恩、簡宏霖，並約定「紐 約幸運星」建案之餘屋權利義務屬於江進國，由江進 國負責處理，責任不歸屬葉宸恩、簡宏霖及家新公司 ；換言之，在葉宸恩、簡宏霖買受家新公司股份後， 「紐約幸運星」建案餘屋之銷售並非家新公司之營業 ，而係江進國個人之營業。 　　　　⑥江進國既然不是作為家新公司銷售人員而簽定111年11 月10日契約書，其蓋用蘇肇邦等4人授權代刻印章， 不在蘇肇邦等4人對家新公司授予代理權的範圍之內 ，蘇肇邦等4人又未對江進國個人授予代理權，則江 進國以該等代刻印章蓋在這份契約書上，就是無權代 理，依民法第170條規定，不生效力。 　　　　⑦原告不能主張表見代理，因為依民法第169條規定，表 見代理的成立，必須要有本人也就是蘇肇邦等4人的 表見行為介入，渠等並無此類行為，一切都是江進國 個人所為，並無構成表見代理之餘地。 　　5.曾文健部分： 　　　⑴按前引證人江進國、張嘉萍證述所示，家新公司銷售「 紐約幸運星」建案而需曾文健在買賣契約上用印時，於 張嘉萍在職期間是由張嘉萍蓋印，110年12月25日、111 年11月10日契約書上曾文健的章則是江進國蓋的。 　　　⑵承上，曾文健自認1073地號土地應有部分10000分之448 ，乃家新公司因興建「紐約幸運星」建案所需，借名登 記在其名下，則依交易習慣及誠信原則，解釋上，曾文 健與家新公司就借名登記達成合意時，亦有就該應有部 分「紐約幸運星」建案基地出賣之意思表示，對家新公 司授予代理權，且其授予代理權的範圍，應包括家新公 司對其「紐約幸運星」建案之銷售人員得再授權。 　　　⑶是以，江進國擔任家新公司副理，而以曾文健的印章在1 10年12月25日契約書蓋印，乃有權代理，其形式上真正 自可採認。 　　　⑷惟基於在蘇肇邦等4人部分說明過的理由，江進國在葉宸 恩、簡宏霖買受家新公司股份後，以曾文健的印章蓋在 111年11月10日契約書，乃無權代理，依民法第170條規 定，不生效力。同樣基於前面已經說過的理由，原告不 得主張表見代理。 　　6.蘇肇邦等4人與曾文健雖抗辯：系爭契約與原告在另案提 供之買賣契約不同云云，但同樣的當事人就同樣的標的物 ，先後成立內容有異的買賣契約，這是以後契約變更前契 約，而原告於本件是依後契約即系爭契約書之約定，訴請 被告依約履行，本院審理的也是後契約即系爭契約書是否 成立生效，此部分抗辯意味不明，亦無從採認。 　　7.據此，110年12月25日契約書形式上為真正，兩造簽定該 文件所合意之買賣契約，亦已成立生效；至於111年11月1 0日契約書，僅原告與家新公司合意部分成立生效，關於 蘇肇邦等4人與曾文健部分，乃無權代理，不生效力。 （二）關於價金之給付： 　　1.系爭契約書第3條均約定，原告買受如附表1所示不動產， 價金均為890萬元，約定給付方式都是：⑴簽約款（含定金 ）200萬元，於簽約時給付；⑵完稅款40萬元，於土地增值 稅、契稅稅單核下後給付；⑶交屋款650萬元，因有貸款而 依該等契約第5、6條約定辦理（見本院卷第1宗第15、29 頁）。 　　2.原告主張其已給付價金如附表2所示，這項主張有幾個問 題：⑴系爭契約書約定的價金各為890萬元，而附表2所示 金額合計719萬9,489元，清償其中一份契約書約定的價金 都不夠；⑵原告給付價金的方式，與前揭不動產買賣契約 書第3條的約定不符；⑶除了附表2編號2、4、7所示給付外 ，原告的給付對象都不是系爭契約書的出賣人。 　　3.原告主張其與江進國協議，以如附表2所示給付作為買受 如附表1所示不動產之價金云云，江進國亦到庭結證有此 協議（見本院卷第3宗第119頁）；換句話說，關於如附表 2編號1、3、5、6、8至12所示給付，原告與江進國約定變 更給付價金之對象與方式，然而此約定依法應不生效力。 要解釋這一點，就得先回到系爭契約書的約定，釐清給付 價金之債的性質。 　　4.原告給付價金之義務，其標的物為金錢，在物理性質上可 分，然被告如何分受價金，系爭契約書並未約定，而由於 各該被告出賣的標的物性質、價格顯不相同，系爭契約書 又只有約定總價，沒有就各該標的物分別約定價金，則價 金之受領對全體被告應不可分，系爭契約書上出賣人的價 金給付請求權，應屬不可分債權。按此性質，原告依民法 第293條第1項規定，向全體出賣人為給付者，固然合乎債 之本旨；惟蘇肇邦等4人與家新公司為合建關係、曾文健 與家新公司為借名登記關係，在此種開發建設模式當中， 通常是由建商也就是家新公司與買受人接洽、磋商、締約 ，辦理過戶交屋事宜，則原告向家新公司給付價金者，應 亦合乎債之本旨。又依民法第293條第2項規定，關於價金 給付方式及其給付對象之變更，應由全體出賣人與買受人 合意，始能為之，由其中出賣人中之一人與原告合意變更 者，對他出賣人不生效力。 　　5.江進國到庭作證時，並沒有清楚表明，變更價金給付方式 的合意，到底是他個人所為，還是代理家新公司為之。從 江進國設立家新公司又躲在後面當幽靈股東的情事來看， 這種「朕即公司」的心態一點也不意外。 　　6.變更契約的合意倘為江進國個人與原告為之者，對被告並 無拘束力，乃屬當然；即使江進國是代理家新公司為之， 也同樣不生效力。這是因為，在江進國在把股份賣掉之前 ，固然可以代理家新公司與原告為此契約變更之合意，但 依民法第293條第2項規定，這項合意對其他出賣人不生效 力；在江進國在把股份賣掉之後，家新公司並沒有就契約 變更授予代理權（葉宸恩與江進國約定配合用印，然江進 國與原告之契約變更乃口頭為之，並無文書，遑論用印） ，江進國仍與原告合意變更者，不只對家新公司以外的其 他出賣人不生效力，就連關於家新公司部分都是無權代理 ，依民法第170條規定，不生效力。 　　7.其次，按江進國的證述，其與原告所為契約變更之合意， 顯非代理蘇肇邦等4人或曾文健為之，蘇肇邦等4人或曾文 健不受該合意之拘束，乃屬當然。 　　8.證人江進國雖到庭結證，稱蘇肇邦等4人全部知道江進國 與原告協議將如附表2編號1、3、5、6、8至12所示匯款作 為價金的事情，因為剛剛提到的4筆土地抵押都是經過律 師公證的，所以蘇肇邦等4人全部都知道原告要買房子云 云（見本院卷第3宗第119、120頁），經追問：「請問地 主全數同意是指剛剛原告提示的原證4借貸契約嗎？」證 人江進國回答：「是」云云（見本院卷第3宗第120頁）。 然而，所謂「原證4借貸契約」當中，沒有任何關於系爭 契約書上價金給付方式的內容（見本院卷第3宗第15至21 頁）。證人江進國此等證述，信口雌黃，無可採信，從而 不能認定蘇肇邦等4人同意契約之變更。 　　9.據此，只有如附表2編號2、4、7所示匯給家新公司這3筆 合計239萬元的款項，是對合乎債之本旨的給付對象所為 之給付。至於其他的，給付對象不合乎債之本旨，不生清 償之效力，縱依原告主張係代為清償家新公司對第三人之 債務，而對家新公司有民法第310條第3款所規定，債務人 向第三人為清償、債務人因而受利益之情事云云，依民法 第293條第2項規定，對於其他出賣人亦不生效力。原告僅 給付一部價金，被告方面又查無拒絕辦理移轉登記有違背 誠實及信用方法之情事，被告自得依民法第264條第1項規 定行使同時履行抗辯，拒絕給付。 五、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告將如附 表所示土地及建物所有權移轉登記於原告，為無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、 第78條定有明文。本件訴訟費用16萬9,276元（包括第一審 裁判費16萬8,640元、複製電子卷證費100元、證人旅費536 元）應由原告負擔，爰判決如主文第2項。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114　 年　　 1　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許文齊 附表1： 編號 標的物 權利範圍 備註 1 坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0地號土地 均為應有部分10000分之224 「紐約幸運星」建案A7棟，110年12月25日契約書，價金890萬元 2 同段625建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○段000巷00號） 全部（含附屬建物及共用部分同段716建號建物應有部分253602分之1479） 3 坐落同段1073、1077之1地號土地 均為應有部分10000分之224 「紐約幸運星」建案A6棟，111年11月10日契約書，價金890萬元 4 同段624建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○段000巷00號） 全部（含附屬建物及共用部分同段716建號建物應有部分253602分之1479） 附表2： 編號 付款日期、對象及方式 備註 1 於110年1月14日匯款8萬元至曾淑菁臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）北桃園分行帳號：000000000000號帳戶（見第一商業銀行股份有限公司［下稱第一銀行］匯款申請書回條，本院卷第1宗第43頁） 證人江進國證稱：這8萬是幫我代付律師費用等語（見本院卷第3宗第119頁）。 2 於110年9月17日匯款32萬元至家新公司第一銀行幸福分行帳號：00000000000號帳戶（見第一銀行平鎮分行存摺存款／支票存款憑條存根聯，本院卷第1宗第45頁） 證人江進國證稱：這32萬是因為公司不夠錢，請原告幫我墊一些公司的費用等語（見本院卷第3宗第119頁）。 3 於110年10月4日匯款60萬元至曾淑菁前揭土地銀行帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第47頁） 證人江進國證稱：這60萬元應該是當時公司不夠錢，向原告借錢支應等語（見本院卷第3宗第119頁）。 4 於110年9月17日匯款7萬元至家新公司前揭第一銀行帳戶（見第一銀行平鎮分行存摺存款／支票存款憑條存根聯，本院卷第1宗第49頁） 證人江進國證稱：這7萬元我忘記了，當時我們有跟原告借錢等語（見本院卷第3宗第119頁）。 5 於110年11月16日匯款180萬元至曾淑菁前揭土銀帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第51頁） 證人江進國證稱：這180萬是原告購屋款等語（見本院卷第3宗第119頁）。 6 於110年12月16日匯款30萬元至曾淑菁前揭土地銀行帳戶（見台新商業銀行股份有限公司國內匯款申請書（兼取款憑條），本院卷第1宗第53頁） 證人江進國證稱：這30萬元也是原告借給公司的等語（見本院卷第3宗第119頁）。 7 於111年3月25日匯款200萬元至家新公司前揭土地銀行帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第55頁） 證人江進國證稱：這200萬是原告購屋款等語（見本院卷第3宗第119頁）。 8 於111年3月25日匯款156萬500元至浩理法律事務所遠東商業銀行股份有限公司桃園大興分行帳號：00000000000000號帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第57頁） 證人江進國證稱：這156萬這一筆是有一位客戶車位有問題，這是律師的費用原告幫我代墊等語（見本院卷第3宗第119頁）。 9 於111年11月17日匯款28萬元至訴外人楊斯婷安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）桃園分行帳號：00000000000000號帳戶（見第一銀行平鎮分行匯款申請書回條，本院卷第1宗第59頁） 證人江進國證稱：這28萬是原告代墊的代書費等語（見本院卷第3宗第119頁）。 10 於111年11月24日轉帳5萬元至楊斯婷前揭安泰銀行帳戶（見111年11月24日手機截圖，本院卷第1宗第61頁） 證人江進國證稱：5萬元的這兩筆應該是當時房子過戶時的代書費，也是原告代墊給代書公司的等語（見本院卷第3宗第119頁）。 11 於111年11月24日轉帳5萬元至楊斯婷前揭安泰銀行帳戶（見111年11月24日手機截圖，本院卷第1宗第63頁） 同上。 12 於110年10月20日繳納家新公司111年6期營業稅及罰鍰35萬8,989元（見財政部北區國稅局111年06期（月）營業稅稅款及財務罰鍰繳款書，本院卷第1宗第65頁） 證人江進國證稱：北區國稅局這筆是當時要過戶不夠錢，原告幫我代墊等語（見本院卷第3宗第119頁）。

2025-01-21

TYDV-112-重訴-571-20250121-1

重訴
臺灣臺北地方法院

給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第794號 原 告 大華佳都市更新股份有限公司 法定代理人 鄧永平 訴訟代理人 蔡玫眞律師 被 告 基寶建設股份有限公司 法定代理人 游浤鑫 訴訟代理人 徐志明律師 戚本昕律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年12月5日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：兩造於民國101年8月4日就臺北市中山區長春段一小段172-6、177-1、178-3、181、203-1、204、205、206-1、207-1、208、209、210-1、211、239-1地號等14筆土地之都市更新案（下稱系爭都更案），簽訂都市更新開發整合委託契約書（下稱系爭開發契約），由被告委託原告辦理都市更新開發之工作事宜（下稱本件開發服務），系爭開發契約第6條約定本件開發服務報酬總計新臺幣（下同）4,000萬元，被告得依該條約定分為如附表編號5所示3階段時程給付原告。嗣原告於101年至102年間陸續協助全部私有地主與被告簽訂「都市更新合建契約書」、「建物拆除同意書」、「土地使用同意書」及「信託契約書」等文件，及將土地信託登記予被告指定之板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行），復依都市更新法令取得該等地主簽訂之「都市更新事業計畫同意書」、配合被告向主管機關申請劃定單元公告、都市更新計畫與權利變換計畫，業已完成系爭開發契約第2條之約定事項；而系爭都更案先後經主管機關審議通過核定都市更新計畫及權利變更計畫，原告並已向主管機關申請，使被告於112年5月3日領得建造執照及拆除執照，自已屆系爭開發契約第6條約定之第二階段給付期限；但被告竟拒絕依該條約定給付第二階段對應之報酬1,000萬元。爰依系爭開發契約第6條約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)系爭開發契約性質為委任契約，被告因於110年間發現原告 隱匿整合違章建築戶資訊，且未依該契約第5條約定將住戶 遷移安置補償金交付違章建築戶、移轉登記建物所有權，已 嚴重違反契約約定，業於110年7月26日發函通知原告終止系 爭開發契約，該函並於同年8月4日送達原告，系爭開發契約 即於該日經被告合法終止向後失效，故原告無從依系爭開發 契約第6條約定，請求給付第二階段報酬。 (二)依系爭開發契約第6條約定，原告應於完成各階段對應之工 作後，方得請求對應之報酬。而系爭都更案之建造執照係被 告於系爭開發契約終止後，自行委託他人申請；且系爭都更 案部分地主即訴外人陳紘騏、黃周麗玉原本拒絕配合出具都 市更新事業計畫變更同意書，嗣經被告自行與該等地主協商 才終於獲得其等之同意書，故前述出具地主同意書等事宜是 由被告己力所完成，與原告無涉，原告顯未履行系爭開發契 約第2條、第6條約定之任務等語，資為抗辯。 (三)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第415至416頁，並依判決論述方 式略為文字修正）： (一)兩造於101年8月4日就系爭都更案，簽訂系爭開發契約。 (二)本件開發服務報酬依系爭開發契約第6條約定為4,000萬元。 (三)被告於102年間以支票給付系爭開發契約第6條約定之第一階 段服務報酬1,000萬元予原告。 (四)系爭土地之私有地主（如本院卷第22頁系爭開發契約附件1 所示編號5至14之自然人）均已簽訂「都市更新合作契約書 」、「拆除同意書」、「土地使用同意書」、「都市更新事 業計畫同意書」、「與被告及板信銀行三方於102年8月5日 之信託契約書」等文件，並將其等名下土地信託登記予被告 指定之板信銀行。 (五)系爭都更案之事業計畫案於108年1月3日、權利變換計畫案 於111年5月11日均經臺北市政府核定實施。 (六)被告於112年5月3日就系爭都更案領得建造執照（112建67號 ）及拆除執照。 (七)被告對原告之法定代理人鄧永平提出刑事詐欺、背信、偽造 文書等告訴，業經臺灣臺北地方檢察署檢察官以109年度偵 續一字第23號為不起訴處分、臺灣高等檢察署111年度上聲 議字第2406號駁回再議、本院111年度聲判字第90號裁定駁 回聲請交付審判確定在案。 (八)被證一之律師函於110年8月4日送達原告。　　　　 四、得心證之理由： 　　原告主張其已履行系爭開發契約第2條約定之事項，被告自 應於同契約第6條約定第二階段報酬給付期限屆至時，給付 原告1,000萬元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本 件爭點厥為：㈠系爭開發契約是否業經被告於110年8月4日終 止？㈡系爭開發契約第6條約定者係被告應給付報酬之各階段 期限，抑或原告應完成之工作範圍？㈢原告依系爭開發契約 第6條約定，請求被告給付本件開發服務第二階段服務報酬1 ,000萬元有無理由？茲分述如下： (一)系爭開發契約業經被告於110年8月4日終止： 　⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方 允為處理之契約；又當事人之任何一方，得隨時終止委任契 約，民法第528條、第549條第1項分別定有明文。又終止契 約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使 另行特約，然委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成 立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約 ，無異違背委任契約成立之基本宗旨。是委任契約不論有無 報酬，或有無正當理由，甚或訂有不得終止之約定，契約當 事人均得依民法第549條第1項之規定，隨時行使終止權。次 按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不能反捨契約文字而為曲解。 　⒉經查，觀以附表所示系爭開發契約前言、第2條至第4條及第6 條等約定，於契約文字上已明確記載係被告「委託」原告辦 理本件開發服務，其間原告應遵從被告指示、參加被告所召 開之必要會議，被告並於原告「完成」其受任事務後給予報 酬，此有系爭開發契約可憑（本院卷第16、18頁），是綜合 參酌系爭開發契約文義、體系、內容等各方面情狀，性質上 核屬「一方委託他方處理事務，他方允為處理」之委任契約 ，依前述說明，無論該契約是否有償、有無正當理由或訂有 不得終止之約定，契約當事人均得依民法第549條第1項之規 定，隨時行使終止權。 　⒊本件被告於110年7月26日以原告有隱匿整合違章建築戶資訊 、未依約移轉登記建物所有權且未依約將住戶遷移安置補償 金交付違章建築戶等重大違約情形為由，委由律師發函向原 告為終止系爭開發契約之意思表示，並於110年8月4日到達 原告等情，有景德法律事務所110年7月26日110德律字第703 0號函、收件回執可稽（本院卷第87至89、335、337頁）， 是系爭開發契約業經被告於110年8月4日終止甚明。 　⒋原告雖稱其無重大違反契約義務之情，被告之終止不生效力 ；且被告前為脫免其依兩造間就系爭開發案第四階段報酬7, 500萬元所訂「補充投資協議」中，應給付原告投資報酬之 義務，遂多次對原告之法定代理人鄧永平提出刑事詐欺、背 信、偽造文書等告訴，而均經檢察官為不起訴處分或經法院 駁回聲請交付審判確定，被告見此情形，始將該等刑事案件 中指摘之事實全部諉稱原告違約而行使終止權等語（本院卷 第455至457頁）；然委任契約之一方本即得隨時終止契約， 業經說明如前，故原告此揭主張為無理由。 (二)系爭開發契約第6條為原告工作內容之約定，原告未於系爭 開發契約終止前完成第二階段約定之工作內容： 　⒈再按委任關係於事務處理未完畢前已終止者，僅以非可歸責 於受任人之事由為限，受任人始得就其已處理之部分，依民 法第548條第2項規定請求報酬。苟受任人已確定不能完成應 處理之事務，而經委任人終止委任契約，自係可歸責於受任 人，受任人即無依上開規定請求報酬之餘地。 　⒉原告雖主張於被告終止系爭開發契約前，已完全履行該契約 第2條約定之工作事項，自得依該契約第6條約定，向被告請 求第二階段之服務報酬等語（本院卷第455至459頁）。然查 ，系爭開發契約第6條已明訂「原告就下列工作完成時請領 服務費」、「各項費用於完成該項工作後15天內以現金或現 金票給乙方」，並於同條所附表格載明「第二階段工作內容 ：取得建築、拆除執照時15日內給付」，顯見取得建築、拆 除執照乙節屬於系爭開發契約約定原告受託應完成之工作， 且原告於該約定之工作完成時，方能請求該階段報酬；復觀 之系爭開發契約第2條第4項約定原告之工作範圍本即包含「 協助被告辦理關於本案有關行政事務」，其即不得捨系爭開 發契約第6條已明確之文義及第2條上述約定事項，主張該契 約第6條各階段之工作內容非屬其應完成之工作範疇。 　⒊又被告係於112年5月3日就系爭都更案領得建造執照乙情，為 兩造所不爭執，業經認定如上；且被告抗辯該建造執照之申 請，係被告另委由訴外人弘傑城市開發股份有限公司（下稱 弘傑公司），協助備齊相關資料後，再委請建築師即訴外人 殷瑋辦理，並向主管機關提出申請等情，亦有弘傑公司113 年1月31日弘城(更)000000000000號函、建造執照申請書可 佐（本院卷第91、201至204頁），可見系爭都更案建造執照 之申請及核發均係在系爭開發契約終止後，換言之，原告並 未於系爭開發契約終止前完成請領第二階段報酬所需之工作 ，自無從請求系爭開發契約第6條約定之第二階段報酬。 　⒋至原告雖主張其已於101年至102年間陸續協助全部私有地主與被告簽訂取得「都市更新合建契約書、信託契約書、劃定同意書、事業概要同意書、擬定＋變更事業計畫書」，並經全部私有地主將所有之土地信託登記予板信銀行等語（本院卷第456至458頁）；惟該部分工作之完成僅該當系爭開發契約第6條約定之第一階段工作內容，被告並已給付第一階段服務報酬1,000萬元予原告（前開不爭執事項(三)），其此揭主張自與本件請求之第二階段服務報酬無涉。 (三)準此，系爭開發契約既於110年8月4日經被告終止而向後失 效，原告復未於該契約終止前完成第二階段約定之工作內容 ，自不得依該契約第6條約定，請求被告給付第二階段之服 務報酬1,000萬元等情，應堪認定。 五、綜上所述，原告依系爭開發契約第6條之約定，請求被告應 給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又本 件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准 許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中 　　　　　　　　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯 附表： 編號 契約內容 1 ﹝前言﹞ 基寶建設股份有限公司（以下簡稱甲方）委託大華佳都市更新股份有限公司（以下簡稱乙方）辦理都市更新事業案開發之工作事宜，經雙方協議訂立本契約條款如下： 2 第二條、委託內容 一、協助地主與甲方簽訂「都市更新合建契約書」、「信託契約書」。 二、依都市更新法令取得地主簽署「劃定同意書」、「事業槪要同意書」、「擬訂＋變更事業計畫同意書」。 三、協助地主配合都市更新法令權利變換實施辦法之計畫執行。 四、工作範圍應包括但不限下列項目： 　　◆住戶產權調查、彙整及造冊。 　　◆個別住戶基本資料及訪談紀錄建檔。 　　◆建物現況及加蓋部分調查。 　　◆會議籌備、會場佈置及出席動員。 　　◆資料文宣製作、寄發及情資蒐集。 　　◆住戶意見溝通、整合及問題處理。 　　◆視開發狀態得常駐服務處接待聯誼、都更解說及社區服務。 　　◆取得住戶簽署各項調查表：事業計畫同意書、合建協議書及地上物拆遷同意書。 　　◆協助甲方辦理關於本案有關行政事務。 　　◆運用一切公關、遊說、交誼等手段與住戶建立良好之溝通及協調管道。 3 第三條、乙方義務及應遵守事項如下： 一、（略） 二、開發工作期間，乙方應遵從甲方指示或同意事項進行各項諮詢、調查、溝通及協商等事項，並參加甲方所召開之必要會議。 三、（下略） 4 第四條、委託整合合建條件 （內容略） 5 第六條、服務報酬 本都市更新案開發服務報酬為新台幣4,000萬元整，此服務報酬金額甲方（被告）同意乙方（原告）就下列工作完成時請領服務費，稅額由甲方負擔。（各項費用於完成該項工作後15天內以現金或現金票給乙方） 階段 工作內容 金額（含稅） 單位 一 私有土地地主100％與甲方完成簽署都市更新合作契約書及拆除契約書15日內給付 新台幣1,000 萬 二 取得建築、拆除執照時15日內給付 新台幣1,000 萬 三 於本案甲方委託代銷時15日內給付 新台幣1,000 萬 合計金額 新台幣4,000 萬 （以上均依系爭開發契約之文字內容記載）

2025-01-21

TPDV-112-重訴-794-20250121-1

上
臺灣高等法院

返還履約保證金

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第500號 上 訴 人 甲山林建設股份有限公司 法定代理人 張瀛珠 訴訟代理人 黃斐旻律師 沈曉玫律師 被上訴人 王炎生 　　　　　　　　　　　 上列當事人間請求返還履約保證金事件，上訴人對於中華民國11 2年11月10日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4729號第一審判決 提起上訴，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。上訴 人於原審原請求被上訴人給付新臺幣（下同）357萬6648元 及自民國109年7月6日起算按年息5％計算之利息，嗣於本院 　　變更利息起算日為自109年7月17日起算（見本院卷第177頁 ），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許 。 貳、實體部分： 一、上訴人主張：上訴人與訴外人謙勳開發股份有限公司（下稱 謙勳公司）前於100年9月23日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號等32筆土地都市更新事業計畫案（下稱系爭32筆土地都 更案），與被上訴人簽訂合作興建契約書（下稱系爭合建契 約），約定由被上訴人提供新北市○○區○○○段○○○○段000地號 土地（權利範圍3分之1，下稱系爭土地）暨坐落其上同小段 000建號建物（下稱系爭建物，即門牌號碼新北市○○區○○街0 0○0號），由上訴人進行與相鄰地段共同開發整合，並由上 訴人依都市更新發展條例向主管機關申請辦理都市更新，以 俾達成系爭合建契約約定合作興建房屋之目的，上訴人已依 約簽發並交付被上訴人面額200萬元之支票乙紙作為履約保 證金；三方另於101年11月11日簽訂合建契約補充條款（下 稱系爭補充條款），約定由上訴人及謙勳公司補貼被上訴人 租金及搬遷費，自101年6起至109年6月止合計已給付被上訴 人157萬6,648元。謙勳公司於104年10月23日將系爭32筆土 地都更案之開發權利及建照執照權利轉讓予上訴人，由上訴 人繼受謙勳公司與被上訴人間就系爭合建契約所生之權利義 務。經上訴人數年來耗費偌大之成本及心力，與相鄰同地段 之地主等人溝通協調，仍有多達5成之地主不願意簽訂合建 契約，上訴人僅得就部分已同意進行都市更新之地主，以縮 小基地範圍之方式重新擬定新北市○○區○○○段○○○○段000000 地號等13筆土地都市更新事業計畫案（下稱系爭13筆土地都 更案），向新北市政府都市更新處申請辦理都市更新，被上 訴人所有土地則因相鄰地主不同意都市更新及合建，致無法 整合而未達法定可進行都市更新之最小基地規模，無從併入 系爭13筆土地都更案，致系爭32筆土地都更案以全體簽訂合 建契約方式辦理都市更新之條件無法成就，系爭合建契約因 而無法續行；又被上訴人所有土地面積因法令之限制，致無 從進行都市更新，非可歸責於雙方之事由，上訴人業於109 年7月6日以台北興安郵局第872號存證信函（下稱系爭存證 信函）通知被上訴人解除系爭合建契約及補充條款，被上訴 人應返還已受領之履約保證金200萬元、租金補貼及搬遷補 償157萬6,648元，共計357萬6648元等情。爰先位依系爭合 建契約第20條、第25條及民法第179條及第259條第1款規定 ，備位依系爭合建契約第21條第2項、第25條、民法第179條 及第259條第1款規定，求為命被上訴人應給付上訴人357萬6 648元，及自109年7月17日起至清償日止，按年息5%計算之 利息之判決（原審就上開請求為上訴人敗訴之判決，上訴人 不服，提起上訴。至上訴人請求超逾上開部分，業經其減縮 聲明，非本院審理範圍）。 二、被上訴人則以：系爭合建契約第20條適用前提為系爭合建契 約為發生法令限制或建築法令變更及容積率變動實施限建， 變更或徵收作為公共設施用地等訂約當時無法預期之因素， 導致已無法按原有交易條件履行之情形，倘現有交易條件與 訂約當時之客觀條件無異，即無援引本條解除系爭合建契約 之餘地。系爭土地不符新北市政府辦理都市更新之最小基地 面積，係於訂約當時即已存在之客觀事實，且簽約當時法令 並無嗣後變更之情形，縱土地開發整合結果不如預期，乃肇 因於上訴人從事土地開發之主客觀條件使然，屬其訂約時應 自行評估及承擔之交易風險，上訴人自不得主張依系爭合建 契約第20條解除契約。又上訴人所稱被上訴人之土地因其鄰 地地主不同意都市更新及合建，導致被上訴人土地無法與鄰 地整合成完整基地，且未達法定可進行都市更新之最小基地 規模，亦無從併入系爭13筆土地都更案乙情，屬系爭合建契 約第21條第2項所載「若因甲方（被上訴人）鄰地地主或與 甲方相同地號之共同持分地主與乙方（上訴人）無法簽訂合 作興建契約，致甲方提供之本約土地不能併入本基地」之特 別約定情形，上訴人自無捨該特別約定而依系爭合建契約第 20條解除契約。縱認上訴人係依系爭合建契約第20條解除契 約，惟該條已有約定契約解除後之法律效果，上訴人依民法 第179條、第259條第1款請求返還租金補貼及搬遷補貼，亦 屬無據。且依系爭合建契約第21條第2項約定，上訴人簽約 後得全權取捨合併建築之鄰地範圍，地主即被上訴人簽約後 則不得任意使用收益及處分所有土地，對財產權限制甚鉅， 則為求雙方契約權義關係之衡平，除賦予上訴人意定解除權 ，乃特別約明解約後雙方皆不負任何權利義務，即上訴人依 系爭合建契約第21條第2項解除契約時，被上訴人對於已受 領之給付包含履約保證金、租金補貼及搬遷補貼等，均不負 返還義務，以保障被上訴人應有權益，並符合系爭合建契約 第26條所揭櫫之公平解釋及誠實信用原則。系爭合建契約第 21條第2款既已約定解除後法律效果，上訴人再依民法第179 條及第259條第1款規定請求返還履約保證金、租金補貼及搬 遷補貼，不應准許等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提 　　起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之 訴及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人3 57萬6648元，及自109年7月17日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲 明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 四、上訴人主張雙方及謙勳公司為共同合作系爭32筆土地都更案 ，簽訂系爭合建契約及系爭補充條款，其已繼受謙勳公司與 被上訴人間就系爭合建契約所生之權利義務，並已依約給付 被上訴人履約保證金200萬元，及自101年6月起至109年6月 止共計給付租金補貼及搬遷補償費共計157萬6,648元，業經 被上訴人全數收訖等情，為被上訴人所不爭執（見原審卷第 167至168頁），並有領款簽收單、系爭合建契約及系爭補充 條款、開發權利轉讓協議書、甲山林民治街案-王炎生租金 支付明細、領款簽收單等在卷可稽【見臺灣新北地方法院11 1年度司促字第11977號卷（下稱司促卷）第11至33頁、原審 卷第105頁、本院卷第193至231頁】，堪以信採。 五、本院之認定： 　㈠上訴人主張100年3月10日新北市都市更新單元劃定基準第5點 規定劃定更新單元之基地面積範圍最小規模應至少達1000平 方公尺以上，系爭土地面積僅有132平方公尺，顯不符新北 市政府辦理都市更新之最小基地面積，先位依系爭合建契約 第20條約定解除系爭合建契約，並依該條約定及民法第179 條、第259條第1款規定請求返還履約保證金及租金補貼及搬 遷補償費等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查 ： 　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時， 固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而 他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度台上字第38 73號判決意旨參照）。觀諸系爭合建契約第20條約定：「本 合建基地若因法令限制或建築法令變更及容積率變動實施限 建，變更或徵收做為公共設施用地時，致本基地無法按簽訂 本約時之法令條件建築時，乙方（即上訴人）得與甲方（即 被上訴人）協議變更合作條件，如協議超過2個月仍未達成 合意者，任一方均得解除契約，甲方應即無息返還乙方履約 保證金，但雙方均不得請求損害賠償。」（見司促卷第23頁 ），是系爭合建契約第20條約定之法律要件及效果甚為明確 ，即經兩造明確約定需符合「法令限制」或「建築法令變更 及容積率變動實施限建」，或「遭變更或徵收做為公共設施 用地」之要件，「致」系爭土地無法按簽訂系爭合建契約時 之法令條件建築時，兩造始得依該條約定解除契約。 　⒉經查，系爭土地於兩造簽訂系爭合建契約時，不符新北市政 府辦理都市更新之最小基地面積乙節，為兩造於訂約當時即 已存在之客觀事實，且為上訴人於簽約時已明知並有意以透 過相鄰土地合併利用以達基地最小面積之要求，此觀兩造於 系爭合建契約第21條第2項前段約定：「甲方（即上訴人） 提供之本約土地單獨興建不符經濟規模，須與鄰地合併建築 使用，以擴大基地規模，俾利於規劃設計及興建，前開合併 建築之鄰地以本約第一條所稱『本基地』範圍内土地為基準， 依鄰地地主意願、地形及規劃設計等各種情況，由乙方（即 被上訴人）全權取捨合併建築之鄰地範圍，並處理合併建築 之相關事宜，甲方不予干涉。…」等語即明，然上訴人並未 舉證兩造簽訂系爭合建契約後有何因事後法令變更情形，致 系爭土地無法按簽約時之法令條件合建，足見上訴人主張系 爭土地面積僅有132平方公尺該解除契約之事由，核與系爭 合建契約第20條約定之要件不符。 　⒊再觀諸系爭合建契約第1條約定被上訴人提供系爭土地及系爭 建物與上訴人合建參與系爭32筆土地都更案，系爭土地由上 訴人負責開發整併鄰地，及向主管機關申請辦理都市更新事 業計畫等情，有系爭合建契約可參（見司促卷第13頁），可 知上訴人依約負有整合鄰地、合併建築基地俾使系爭土地合 於法令限制之義務。上訴人亦自承係因系爭土地相鄰之其他 地主不同意都市更新及不願簽訂合建契約，致其無法整合而 未達法定可進行都市更新之最小基地規模，故系爭32筆土地 都更案以全體地主簽訂合建契約方式辦理都市更新之條件無 法成就等語（見本院卷第283至284頁），足見兩造簽約時上 訴人即知系爭土地不符辦理都市更新之最小基地面積，故整 合基地供合建及實施系爭都更案為上訴人依系爭合建契約應 負之義務，則上訴人未能整合乃可歸責於上訴人，上訴人反 執此主張依系爭合建契約第20條約定解除系爭合建契約，顯 屬無據。故上訴人先位主張依系爭合建契約第20條約定解除 契約，並依該條約定及民法第179條、第259條第1款規定請 求被上訴人返還系爭履約保證金及租金補貼及搬遷補償云云 ，自非可採。 　　 　㈡上訴人又主張因系爭土地須與鄰地整合開發始能建築使用， 如單獨興建將不符經濟規模，惟5成以上相鄰地主不願意合 作興建，故備位依系爭合建契約第21條第2項約定解除系爭 合建契約，並該條約定及民法第179條、第259條第1款規定 請求被上訴人返還已受領之履約保證金、租金補貼及搬遷補 償費共357萬6,648元等語。亦為被上訴人所否認，並以前詞 置辯。經查： 　⒈系爭合建契約第21條第2項約定：「甲方（即被上訴人）提供 之本約土地單獨興建不符經濟規模，須與鄰地合併建築使用 ，以擴大基地規模，俾利於規劃設計及興建，前開合併建築 之鄰地以本約第一條所稱『本基地』範圍内土地為基準，依鄰 地地主意願、地形及規劃設計等各種情況，由乙方（即原告 ）全權取捨合併建築之鄰地範圍，並處理合併建築之相關事 宜，甲方不予干涉。若因甲方鄰地地主或與甲方相同地號之 共同持分地主與乙方無法簽定合作興建契約，致甲方提供之 本約土地不能併入本基地，則本契約於乙方書面通知甲方時 自動解除，雙方皆不負任何權利義務。」（見司促卷第23至 24頁）。查上訴人主張系爭土地因面積僅有132平方公尺， 不符合新北市政府辦理都市更新之最小基地面積，而相鄰地 主不同意都市更新及合建，導致系爭土地無法與鄰地整合成 完整基地，亦無從併入新北市○○區○○○段○○○小段000-00等13 筆土地都市更新計畫區，致系爭土地無法辦理都市更新，係 屬系爭合建契約第21條第2項約定情況乙節，為被上訴人所 不爭執（見原審卷第118頁），則上訴人主張其於109年7月6 日以系爭存證信函依上開約款通知被上訴人解除系爭合建契 約，補充條款亦因系爭合建契約第25條約定同生解除效力， 自屬有據。 　⒉上訴人另主張其依系爭合建契約第21條第2項約定解除契約後 ，其得依該條約定及民法第179條、第259條第1款規定請求 被上訴人返還已受領之履約保證金、租金補貼及搬遷補償費 等語。然系爭合建契約第21條第2項後段已明文約定；若因 鄰地地主或與被上訴人相同地號之共同持分地主與上訴人無 法簽定合作興建契約，致系爭土地不能併入本基地，則本契 約於上訴人書面通知被上訴人時自動解除時，雙方「皆不負 任何權利義務」等語。再參照前條即系爭合建契約第20條： 如因法令限制或變更等情致系爭土地無法按簽約當時條件建 築時，雙方於協議不成後均得解除契約，被上訴人即須返還 履約保證金，但雙方均不得請求損害賠償之約定。顯然系爭 合建契第20條係針對事後法令變更或系爭土地遭徵收該等不 可歸責於兩造而生解除契約之法律效果而為約定。而系爭合 建契約第21條第2項約定，則賦予上訴人得全權取捨合併建 築之鄰地範圍，且排除被上訴人干涉之權利，對於何時將發 生及是否確實有發生「鄰地地主或與簽約地主相同地號之共 同持分地主與建商無法簽訂合作興建契約，致簽約地主提供 之本約土地不能併入本基地」等情事，均非被上訴人可得確 知，全然繫於上訴人之考量及決定。甚且本件乃於兩造簽約 長達近9年後，上訴人始發出系爭存證信函通知依系爭合建 契約第21條第2項約款解除契約，使被上訴人系爭土地及系 爭建物受系爭合建契約拘束長達近9年，無法自由處分、使 用收益之情事。益徵兩造訂立系爭合建契約時，就因故解除 契約之情形，已有意區分為「不可歸責於兩造」（系爭合建 契約第20條），及「因（可歸責於）上訴人無法整併鄰地致 系爭土地不能併入合建基地」（系爭合建契約第21條第2項 ）之事由，分別適用不同之約款處理。　　　 　⒊上訴人雖主張系爭合建契約第21條第2項所約定「雙方皆不負 任何權利義務」係指雙方皆毋庸負系爭合建契約所約定的權 利義務，而非指解約後雙方不負返還義務，此乃因一般地主 不太瞭解法律的規定，所以在契約條款特別寫明若是解約後 雙方都不用負擔原來契約上的權利義務，此從其他地主也都 返還保證金可知等語，並提出上訴人與訴外人吳林桂英等其 他地主所簽訂之解除合建契約書為參（見本院卷第59至102 頁）。然兩造於訂立系爭合建契約時，就同為系爭合建契約 解除之約款，第21條第2項並未如同第20條明文約定被上訴 人應返還履約保證金，可解釋兩造訂約時有意省略，則系爭 合建契約第21條第2項解釋上應認為上訴人解約後，被上訴 人不僅毋庸繼續履行系爭契約所約定之權利義務，也毋庸向 上訴人給付因系爭合建契約所取得之履約保證金、租金補貼 及搬遷補償費等回復原狀之義務，方為的論。是以，兩造就 系爭合建契約解除後之法律效果，既已於第21條第2項另為 約定，自應排除民法第259條規定之適用，上訴人自行解釋 第21條第2項約定「雙方皆不負任何權利義務」僅指雙方不 負契約上之權利義務，顯然與契約文義不同，與常情不符， 亦非對造之真意，並不可採。至上訴人所舉與其他地主於10 9年間解除合建契約後另行簽訂解除合建契約書，渠等有關 合建之權利義務已變更，無法比附援引。是以，上訴人此部 分主張，顯非可採。再者，上訴人依約負有整合鄰地、合併 建築基地俾使系爭土地合於法令限制之義務，然其未能達成 ，且於簽約後長達9年始依該約款解約，倘仍責令被上訴人 應返還履約保證金、租金補貼及搬遷補貼，就兩造間權利義 務關係之均衡保障而言，亦難謂符情理之平。故上訴人以系 爭契約第21條第2項未明文排除民法第259條以及不當得利等 規定之適用，因而請求被上訴人應負回復原狀及返還不當得 利之義務，即請求被上訴人返還已受領之履約保證金、租金 補貼及搬遷補償費共357萬6,648元，並無可採。 六、綜上所述，上訴人先位依系爭合建契約第20條、第25條、民 法第179條、第259條第1款規定；備位依系爭合建契約第21 條第2項、第25條、民法第179條、第259條第1款規定，主張 解除系爭合建契約及請求被上訴人返還已受領之履約保證金 200萬元、租金補貼及搬遷補償費157萬6,648元，合計357萬 6,648元，及自109年7月17日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，均無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗 訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第十七庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃雯惠 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴嘉慧 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林佑珊 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭進忠

2025-01-21

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福建金門地方法院

履行協議

福建金門地方法院民事判決 　　　　　　　 113年度建字第8號 原 告 謝國輝 謝姿英 謝國昆 謝詠珺 謝秀蘭 謝睿群 共 同 訴訟代理人 廖健智律師 何博彥律師 被 告 盛源建設有限公司 法定代理人 林金忠 訴訟代理人 蔡育霖律師 上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國113年12月9日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告謝國輝、謝姿英、謝國昆各負擔1/4，原告謝詠 珺、謝秀蘭、謝睿群各負擔1/12。 　　事實及理由 一、原告主張：伊等與訴外人謝豐宇前為金門縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地）共有人（應有部分由謝豐宇及原告謝國輝、謝姿英、謝國昆各3/15；原告謝詠珺、謝秀蘭、謝睿群各1/15），並與訴外人有景建設有限公司（下稱有景建設）於民國103年11月12日簽立合建契約書（下稱合建契約）。其後系爭土地以有景建設、謝豐宇及伊等名義為共同起造人申請核發建造執照，經金門縣政府於105年9月23日准予核發（105）府建造字第06076號建造執照後興建（下稱系爭建案)。嗣有景建設再與被告於105年12月25日在謝豐宇見證下，簽訂建造轉讓契約書，約定轉讓系爭建案，並由被告就合建契約為契約承擔。系爭建案已於107年12月10日興建完成。因合建契約第2條第1、3項約定地主與建商按建築面積分配，依合建比例由地主先選屋，不足1戶部分按建物面積以每坪新臺幣（下同）15萬元計算，由建商找補地主並於交屋時結清。然伊等於取得建物所有權狀後，發現獲分面積不足，爰依民法第227條第1項、第229條第1、2項、第233條第1項及合建契約書第2條第1、3項規定，請求被告按每坪15萬元找補。並聲明：㈠被告應給付原告謝國輝、謝姿英、謝國昆各43萬7400元、原告謝秀蘭、謝睿群、謝詠珺各14萬5800元，及自民事訴之聲明變更二狀繕本送達翌日（即113年11月26日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告誤解合建契約第2條第1項「建築面積」之定義，將「建築面積」混淆誤認為所有權狀所記載之「樓地板面積」。亦即，依建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第3、5款，「建築面積」係指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積；「樓地板面積」則指建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積，但不包括第3款不計入建築面積之部分。伊已確實依合建契約第2條第1項約定，讓地主獲分建築面積比例逾33.3%，此由申請建造執照所附建築圖說觀之即明。蓋系爭建案分為A1、A2兩幢，地主獲分之A1幢建築面積為124平方公尺，伊獲分之A2幢建築面積為184.83平方公尺。經換算，地主獲分之建築面積比例為40.15%，已符合前揭合建契約要求，並無短少或需找補情事。再以，合建契約第2條第2項提及系爭建案之設計文件、圖說，在規劃階段、建照送審階段等均應事前徵得地主同意（即將圖面交予地主審閱7日，如地主未以書面提出異議即視為同意）。由系爭建案已於107年12月10日興建完成，可知原告前已同意建築圖說所載「建築面積」之分配方式，卻仍提本訴，並無理由，此亦為地主謝豐宇不與原告一同起訴之原因等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、法院之判斷： 　㈠兩造不爭執之事項： 　1.原告及謝豐宇前為系爭土地共有人（應有部分由謝豐宇及原 告謝國輝、謝姿英、謝國昆各3/15；原告謝詠珺、謝秀蘭、 謝睿群各1/15），並與有景建設於103年11月12日簽立合建 契約（本院卷第33至45頁）。 　2.系爭土地以有景建設、謝豐宇及原告名義為共同起造人，申 請核發建造執照，經金門縣政府於105年9月23日准予核發（ 105）府建造字第06076號建造執照（詳建造執照卷）。 　3.有景建設與被告於105年12月25日簽訂建造轉讓契約書，約 定轉讓系爭建案，並由被告就合建契約為契約承擔。 　4.系爭建案已於107年12月10日興建完成，並由原告與謝豐宇 登記為A1幢建物之共有人（本院卷第51至57頁）。 　5.對於卷內書證之形式真正，均不爭執。 　㈡原告主張於取得建物所有權狀後，發現獲分面積不足，未達 合建契約第2條第1項要求，故請求按各原告可獲分比例，以 每坪15萬元計算後找補等情。惟為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。是本件爭點厥為：被告是否構成合建契約第2條第1 項第3款所訂應找補情事？析述如下： 　1.依建造執照及建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第3 、5款觀之，本件地主獲分之「建築面積」已符合合建契約 第2條第1項之約定，且無合建契約第2條第3項所訂情事，故 原告請求被告找補，並無理由： 　⑴經檢視系爭建案之建造執照、樓層附表、起造人附表、建造 執照申請書及沈建宏建築師所繪設之建築圖、面積計算表與 建築面積計算式（本院卷第183至199頁），可知系爭建案為 集合住宅，分A1幢與A2幢，兩幢「建築面積」合計308.83平 方公尺，地主即原告與謝豐宇共同分得A1幢，獲分建築面積 為124平方公尺；建商即被告分得A2幢，獲分建築面積為184 .83平方公尺。以此核算地主獲分「建築面積」比例為40.15 %（計算式：184.83÷308.83＝0.4015，採四捨五入）。對照 合建契約第2條第1項約定為雙方同意依「建築面積」分配， 地主分得33.3%，建商分得66.7%（本院卷第35頁）。可知地 主獲分之建築面積已逾合建契約第2條第1項之要求。 　⑵再合建契約第2條第3項約定：選屋原則採原地原分配，按土 地原位置照合建比例，由地主先行選屋，不足1戶部分按建 物面積以銷售底價每坪15萬元計算，由建商選擇找補地主， 並於交屋時結清（本院卷第35頁）。亦明確揭示「照合建比 例」由地主先行選屋，而前段已審認，地主獲分之建築面積 比例已符合合建契約第2條第1項要求，並無獲分不足或需找 補情事。 　⑶參以原告主張獲分面積不足，無非係以建物登記謄本所載「 樓地板面積」為其依據（本院卷第51至57頁）。惟檢視合建 契約第2條第1項既明確約定按「建築面積」分配，而非「樓 地板面積」，且建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第 3、5款已將「建築面積」與「樓地板面積」明確區分。是本 件依沈建宏建築師之建築圖說為核算，地主獲分之建築面積 已符合合建契約第2條第1項要求，並無不完全給付或遲延給 付可言。 　⑷輔以合建契約第2條第2項約定：系爭建案之設計文件、圖說 ，在規劃階段、建照送審階段等均應事前徵得地主同意（即 將圖面交予地主審閱7日，如地主未以書面提出異議即視為 同意），並按雙方分配之位置，標明於圖說，由建商負責申 請建造執照（本院卷第35頁）。對照系爭建案早於107年12 月10日興建完成，並由原告與謝豐宇登記為A1幢建物共有人 ，且謝豐宇始終不參與原告所提之本訴。益顯前揭符合合建 契約第2條第1項之「建築面積」分配比例，確經地主與建商 共同認可，方申請建造執照，並於興建完成後由地主與建商 各自取得A1幢與A2幢。是原告所提本訴，難認有據。 　2.綜上所述，本件地主獲分之「建築面積」已符合合建契約第 2條第1項約定，且無合建契約第2條第3項所訂情事，原告無 從請求被告找補。從而，原告依合建契約書第2條第1、3項 規定及不完全給付、給付遲延之法律關係，主張被告應給付 原告謝國輝、謝姿英、謝國昆各43萬7400元、原告謝秀蘭、 謝睿群、謝詠珺各14萬5800元，及自113年11月26日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。 本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附麗，應併 予駁回。 四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提出之 證據，經本院審酌後，核與判決結論不生影響，爰不逐一論 述，附此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但 書。本件原告請求金額有別，利害關係顯有差異，爰命各原 告按主文第2項所示比例負擔。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　王鴻均 以上正本係照原本作成。 如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王珉婕

2025-01-20

KMDV-113-建-8-20250120-1

補
臺灣臺北地方法院

確認合建契約有效

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第68號 原 告 崔旆萱 被 告 大華佳都市更新股份有限公司 法定代理人 鄧永平 上列當事人間確認合建契約有效事件，本院裁定如下： 　　主　文 原告應於本裁定送達後七日內，查報本件起訴所得之客觀利益， 並自行依民事訴訟法第七十七條之十三所定費率繳納第一審裁判 費，逾期即駁回其訴。 　　理　由 一、提起民事訴訟，應繳納第一審裁判費；第一審裁判費，應按 　　訴訟標的之金額或價額，依民事訴訟法第77條之13以下規定 　　計算及徵收。訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的 　　之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告 　　就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、 　　第2項分別定有明文。又原告之訴，有起訴不合程式之情形 　　而可以補正者，審判長應定期間先命補正，如不於期間內補 　　正，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款 　　定有明文。　 二、本件原告提起本件訴訟，未據繳納裁判費。經查，原告起訴 　　聲明請求：確認原告配偶陳阮昊及女兒陳ＯＯ與被告於民國 　　104年2月1日所簽立之合建契約書有效成立。核原告上開請 　　求顯非基於親屬或身分關係之權利而有所主張，應認屬財產 　　權訴訟，是其訴訟標的之價額，應以原告如獲勝訴判決，所 　　能獲得客觀上之利益定之，惟原告並未陳報本件確認訴訟如 　　獲勝訴判決可受之客觀利益數額，致使本院無法核定訴訟標 　　的價額，以裁定命原告補繳裁判費。茲依民事訴訟法第249 　　條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後7日內，查報本 　　件確認訴訟之客觀利益，並依民事訴訟法第77條之13所定費 　　率自行計算補繳裁判費。如逾期未補正或未繳裁判費，即駁 　　回原告之訴，特此裁定。又本件訴訟係於民國113年12月30 　　日繫屬本院，而「臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制 　　執行費用提高徵收額數標準」（原名「臺灣高等法院民事訴 　　訟、強制執行費用提高徵收額數標準」）有關加徵裁判費之 　　修正條文係於114年1月1日始生效，是原告僅須依民事訴訟 　　法第77條之13所定費率補繳裁判費，毋庸依「臺灣高等法院 　　民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準」加 　　徵裁判費用，附此敘明。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　 17 　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長 法　官　蔡政哲 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官　李桂英 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官　林志洋 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　陳香伶

2025-01-17

TPDV-114-補-68-20250117-1

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