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臺灣新北地方法院

返還不當得利

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第974號 原 告 楊賴務 訴訟代理人 丁俊和律師 被 告 尤勝 訴訟代理人 方南山律師 上列當事人間請求返還不當得利事件,本院於民國113年9月25日 言詞辯論終結,判決如下:   主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 一、原告主張:  ㈠民國101年間經被告即榮信聯合代書事務尤勝代書之居間(下 稱系爭居間契約),原告乃與訴外人洪茹玉於101年9月20日 就新北市○○區○○段0地號土地、板翠段31地號土地(權利範 圍均為1/8,重測前地號為新北市板橋區江子翠段第四崁小 段166、166之3、166之4、166之6、166之7、166之8丶166之 9、166之10、166之11、166之12、169、169之1、169之2、1 69之3地號土地,下合稱系爭土地)訂定附條件之不動產買 賣契約(下稱系爭買賣契約),斯時因洪茹玉欲開發整合系 爭土地以獲利,經被告居間所以向原告買受產權較複雜之系 爭土地,並在系爭買賣契約第4條第1項約定:「本件買賣之 十四筆土地,目前登記所有權權利範圍各公同共有四分之一 ,賣方(即原告)同意買方代理申辦共有型態變更之相關手 續(包括調處、訴請分割共有物及地政事務所相關登記); 俟釐清賣方(即原告)之產權後,雙方再會同辨理土地過戶 手續」之停止條件,是系爭買賣契約係以買賣標的物特定後 方生效,被告尚不得請求居間報酬,然斯時被告卻利用不黯 法律之原告收取新臺幣(下同)5,000,000元之報酬。依系 爭買賣契約,原告前開系爭土地過戶之責任乃是待釐清賣方 產權後之條件成就後始生效,系爭買賣契約生效後原告方有 履行系爭土地過戶登記移轉之責任及可能,然原告之產權係 遲至110年7月15日以最高法院109年度台上第1295號判決始 釐清而停止條件成就,是依系爭買賣契約按理應於110年7月 15日方可生效而可履行。然洪茹玉主張原告釐清產權之時程 過長而於108年11月28日以板橋埔墘郵局第432號存證信函( 下稱系爭存證信函)終止兩造間之系爭買賣契約,並對被告 核發支付命令要向被告請求拿回已付出之土地價金,是被告 所居間之系爭買賣契約乃根本尚未生效就已遭終止,是被告 並無依系爭居間契約保有居間報酬5,000,000元之法律上理 由。原告自得依民法第179條規定請求被告返還居間報酬5,0 00,000元及利息200,000元。  ㈡縱認系爭買賣契約未終止(原告否認之),然原告與洪茹玉 於110年7月19日經被告見證下就系爭買賣契約另行約定:「 雙方同意上開分割遺產事件,最高法院如未能於110年12月3 1日前判決或裁定時,乙方應於111年1月31日前將已收價款 新台幣壹仟陸佰肆拾萬柒仟元加計利息貳佰萬元,合計壹仟 捌佰肆拾萬柒仟元返還甲方,該金額由乙方負擔壹仟參佰貳 拾萬柒仟元,榮信地政士事務所負擔伍佰貳拾萬元,甲乙雙 方同時解除買賣契約」,並作成協議書(下稱系爭協議書) ,乃為系爭買賣契約當事人及居間者即被告另行約定以「解 約事實發生」為而條件成就所產生之居間報酬(含利息)返 還,被告自因受系爭協議書拘束。若認系爭買賣契約並未終 止,後原告與洪茹玉就系爭協議書雖有爭議,但最終也系爭 買賣契約亦經解除(至遲於112年12月14日調解時合意解除 ),是依系爭協議書被告亦應給付原告5,200,000元。  ㈢原告自得依民法第179條規定請求被告返還居間報酬5,000,00 0元及利息200,000元;或依依系爭協議書請求被告給付5,20 0,000元(擇一關係),提起本件訴訟等情。並聲明:㈠被告 應給付原告5,200,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡願供擔保請准宣告假 執行。 二、被告則以:兩造間並無系爭居間契約存在,被告亦從未自原 告收取居間報酬,自無返還居間報酬義務可言。倘(假設語 氣,被告否認)系爭居間契約存在,然系爭買賣契約已成立 縱嗣後經終止或合意解除,亦不生返還居間報酬義務。遑論 依系爭買賣契約第5條第4項:「賣方不負擔本件土地買賣之 仲介費用」之約定,足見原告根本未負擔居間報酬。再者, 系爭買賣契約並未因洪茹玉於108年11月28日寄發存證信函 而終止,此有本院111年度重訴字第5號民事判決認定在案。 又被告僅為系爭協議書之見證人,況系爭協議書第2條之給 付條件為「最高法院如未能於110年12月31日前判決或裁定 」,然最高法院已於110年7月間為裁判,是該條件亦未成就 ,被告並無依系爭協議書所生之給付義務。又原告與洪茹玉 於系爭買賣契約之效力經本院111年度重訴字第5號民事判決 後,雙方均上訴臺灣高等法院,在該院審理中由受命法官勸 導下而成立調解而於112年12月14日始合意解除系爭買賣契 約,觀之調解筆錄亦無記載被告之給付義務在案等語,資為 抗辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受不 利判決,願供擔保請准宣告免假執行。 三、本院之判斷:  ⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利 益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第 179條定有明文。又按稱居間者,謂當事人約定,一方為他 方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約; 居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬 。契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求 報酬,民法第565條、第568條。再按居間人於契約因其媒介 而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報 酬並無影響;又契約因居間人之媒介而成立者,苟非無效或 經撤銷者,居間人即得請求報酬(參看民法第568條之立法 理由)。因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除 ,與居間契約之有效與否核係二事,居間人本於居間契約取 得之報酬,並無法律上之原因其後已不存在之情事,委託人 不得請求返還(最高法院49年台上字第1646號判決意旨、最 高法院107年度台上字第1592號判決意旨參照)。  ⒉按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者 ,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己 主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或 其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求。而原告對於自 己主張之事實已盡證明之責後,被告對其主張,如抗辯其不 實並提出反對之主張者,則被告對其反對之主張,亦應負證 明之責,此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字 第483號判決意旨參照)。  ⒊原告主張兩造間就系爭買賣契約存有系爭居間契約,且系爭 買賣契約附有停止條件即「本件買賣之十四筆土地,目前登 記所有權權利範圍各公同共有四分之一,賣方(即原告)同 意買方代理申辦共有型態變更之相關手續(包括調處、訴請 分割共有物及地政事務所相關登記);俟釐清賣方(即原告 )之產權後,雙方再會同辨理土地過戶手續」,然系爭買賣 契約於101年9月20日尚未生效,停止條件直至110年7月15日 始成就,且洪茹玉於108年11月28日以系爭存證信函終止兩 造間之系爭買賣契約,系爭買賣契約乃根本尚未生效就已遭 終止,縱認系爭買賣契約並未終止,系爭買賣契約至遲112 年12月14日調解時亦合意解除,從而被告並無保有系爭居間 契約報酬5,000,000元之法律上原因而應返還原告系爭居間 契約報酬5,000,000元及利息200,000元等情,為被告所否認 ,並以前詞抗辯。經查:  ⑴原告所提出之調解筆錄、系爭買賣契約、系爭存證信函及回 執、最高法院109年度台上字第1295號判決判決主文查詢結 果、民事聲請支付命令等證據(見本院卷第21至34頁),均 未明確敘及兩造間有居間契約。  ⑵觀之卷附系爭協議書(見本院卷第35頁)記載:「立協議書 人洪茹玉(以下簡稱甲方)、楊賴務(以下簡稱乙方),雙 方茲就民國101年9月20日訂立之買賣契約書,議定條款如下 ,以實共同信守:」,其中有記載「榮信地政士事務所負擔 伍佰貳拾萬元」,又於「甲方:洪茹玉」欄位有「洪茹玉」 印文、「乙方:楊賴務」欄位有「楊賴務」簽名,另於「見 證人」欄位後方有「尤勝」印文、「尤漢鼎」印文、「榮信 地政士事務所」印文,系爭協議書並未記載任何關於居間之 敘述,亦未記載「尤勝」同意、「尤漢鼎」同意或「榮信地 政士事務所」同意之敘述,「尤勝」、「尤漢鼎」或「榮信 地政士事務所」亦未於立協議書人甲方或立協議書人乙方欄 位簽名或蓋用印文,觀諸系爭協議書整體形式,堪認系爭協 議書實為甲、乙雙方之約定即洪茹玉與楊賴務之約定,是被 告抗辯其僅為系爭協議書之見證人,尚非無據。綜合以觀, 系爭協議書未記載任何關於居間之敘述,被告又僅為見證人 ,衡以地政士係以委任辦理不動產登記為業務,是尚難認系 爭協議書足以證明兩造間有系爭居間契約。  ⑶綜上所述,參酌卷內事證,原告既不能證明兩造間有系爭居 間契約,亦不能證明被告依系爭居間契約受有系爭居間契約 報酬5,000,000元,則縱使系爭買賣契約尚未生效已於108年 11月28日遭終止或於112年12月14日解除,均難認被告有無 法律上之原因而受利益致他人受損害之情形。遑論系爭買賣 契約第4條第1項約定:「本件買賣之十四筆土地,目前登記 所有權權利範圍各公同共有四分之一,賣方(即原告)同意 買方代理申辦共有型態變更之相關手續(包括調處、訴請分 割共有物及地政事務所相關登記);俟釐清賣方(即原告) 之產權後,雙方再會同辨理土地過戶手續」,應約定辦理過 戶條件,並非系爭買賣契約生效與否之停止條件甚明。從而 ,原告依179條第1項請求被告返還系爭居間契約報酬5,000, 000元及利息200,000元,核屬無據,應予駁回。  ⒋原告主張依系爭協議書請求被告給付5,200,000元,是否有據 :  ⑴系爭協議書實為甲、乙雙方之約定即洪茹玉與楊賴務之約定 ,且被告僅為見證人,業如前開所認,是原告自不得依系爭 協議書請求被告給付5,200,000元。  ⑵系爭協議書第1條記載:「乙方所有繼承自賴楊柳之不動產分 割遺產事件,目前由最高法院審理。」,又系爭協議書第2 條之給付義務,係以「雙方同意上開分割遺產事件,最高法 院如未能於110年12月31日前判決或裁定時」為條件,然卷 附最高法院109年度台上字第1295號判決主文查詢結果(見 本院卷第27頁),顯示就上開分割遺產事件已於110年7月間 裁定駁回上訴,足見系爭協議書第2條之給付義務之條件亦 未成就。  ⑶綜上所述,原告依系爭協議書,請求被告應給付原告5,200,0 00元,核屬無據,應予駁回。  四、綜上所述,原告依系爭協議書或民法第179條規定,請求被 告應給付原告5,200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止,按週年利率5%計算之利息,為無理由,應予駁回。 原告假執行之聲請,則因訴之駁回而失所依據,不予准許, 併予駁回。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦及舉證,經本院審 酌後,認與判決結論均無影響,爰不一一論列,附此敘明。 六、據上論結,本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條, 判決如主文。 中  華  民  國  114  年  1   月  24  日          民事第四庭  法 官 胡修辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日之不變期間內,向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  2  月   3  日                 書記官 林郁君

2025-01-24

PCDV-113-訴-974-20250124-1

板簡
板橋簡易庭

給付居間報酬等

臺灣新北地方法院民事簡易判決 113年度板簡字第200號 原 告 北大誠不動產經紀有限公司 法定代理人 詹智民 訴訟代理人 張雙華律師 被 告 袁素琴 訴訟代理人 吳寶瓏律師 林俊峰律師 上列當事人間請求給付居間報酬等事件,本院於民國113年12月2 6日言詞辯論終結,判決如下:   主   文 一、被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬肆仟陸佰壹拾伍元,及自民 國一一三年二月十三日起至清償日止,按年息百分之五計算 之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之四十二,餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬肆仟陸 佰壹拾伍元為原告預供擔保,得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 一、原告主張:被告於民國112年9月11日向伊之經紀營業員即證 人詹岳霖表示要將其所有門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓 房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地(下合稱系爭房地)專 任委託伊居間仲介銷售,兩造復於112年9月17日簽訂專任委 託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約),約定銷售價格為 新臺幣(下同)2,113萬元,委託期間自112年9月18日起至1 12年10月20日止。且被告於簽署系爭委託銷售契約之當日, 另簽署委託銷售/出租契約內容變更同意書(下稱系爭變更 同意書),約定委託銷售底價為2,038萬元(含4%仲介費) 。又原告於接受被告委託後,伊之營業員即證人陳奕儒旋即 積極帶不同客戶前往看屋,最終訴外人游謹如願以2,040萬 元承購系爭房地,並於112年9月25日簽立附停止條件定金( 斡旋金)委託書(下稱系爭委託書),且支付定金20萬元。 又游謹如出價2,040萬元已高於被告所委託之銷售底價2,038 萬元,且游謹如之承購條件與系爭委託銷售契約第3條約定 之價款支付方式及時間相符,被告自有依系爭委託銷售契約 第5條第1項約定與游謹如簽訂不動產買賣契約書之責,但被 告卻拒絕簽約。因此,被告應依系爭委託銷售契約第6條第5 項第4款約定、第7條第2項約定,給付伊服務報酬78萬4,615 元、違約金117萬6,923元,共計196萬1,538元。伊曾以112 年10月11日樹林柑園郵局第141號存證信函(下稱系爭存證 信函)催被告給付上開服務報酬、違約金,被告迄今仍未給 付等情。爰依系爭契約第6條第5項第4款、第7條第2項之約 定,求為命被告應給付196萬1,538元,及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止,按年息5%計算利息之判決。願供擔保請 准宣告假執行。 二、被告則以:原告在伊簽署系爭委託銷售契約前,並未給予伊 審閱期間,伊自應不受系爭委託銷售契約第6條第5項、第7 條第2項約定之拘束。縱認伊應受系爭委託銷售契約第6條第 5項、第7條第2項約定之拘束,伊已於112年9月18日向原告 表明原告營業員即證人陳奕儒修改對外售價為2,160萬元, 原告亦允諾修改售價,故系爭不動產委託銷售金額應為2,16 0萬元,底價為2,086萬元,並非2,038萬元,游謹如出價之2 ,040萬元,並未達上開底價,伊自無依系爭委託銷售契約第 5條第1項約定與游謹如簽訂不動產買賣契約書之責。又縱認 伊給付原告違約金,但原告所受損害與其所主張之違約金金 額並不相當,顯然過高,請准予酌減等語,資為抗辯。 三、得心證之理由:   ㈠被告於112年9月11日委託原告居間銷售系爭房地,兩造並 於112年9月17日簽訂系爭委託銷售契約,約定系爭房地銷 售價格為2,113萬元,委託期間自112年9月18日起至112年 10月20日止。且被告於同日日簽署系爭變更同意書,約定 售價底價為2,038萬元(含4%仲介費)。嗣訴外人游謹如 向原告表示願以2,040萬元向被告承購系爭房地,並於112 年9月25日簽立系爭委託書及支付定金20萬元。又原告於1 12年10月11日以系爭存證信函樹催請被告給付服務報酬78 萬4,615元、違約金117萬6,923元,合計196萬1,538元等 情,有原告提出之系爭委託銷售契約、系爭變更同意書、 系爭委託書、系爭存證信函及回執影本(見本院112年度 訴字第3332號卷〈下稱訴字卷〉第15至27頁),應堪認定。   ㈡原告主張其於委託銷售期間已仲介游謹如以高於底價2,038 萬元之價格即2,040萬元買受系爭房地,其已完成居間仲 介義務,但被告違約拒不與游謹如簽立買賣契約,被告自 應依系爭契約第6條第5項第4款、第7條第2項約定,服務 報酬及違約金合計196萬1,538元,為被告所否認,並以前 詞置辯。經查:   ⒈依系爭委託銷售契約第5條第1項約定:「買賣雙方價金與 條件一致時,甲方(指被告)應與乙方(指原告)所仲介 成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』」,第6條第5項 第1款約定:「買賣成交者,乙方得向甲方服務報酬,其 數額為實際成交價之百分之四(最高不得超過中央主管機 關之規定)」,同條項第4款約定:「有下列各款情形之 一者,視為乙方(即原告)已完成仲介之義務,甲方(即 被告)仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方:……(四)…… 乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件,甲方 拒絕與買方簽定買賣契約書……」,第7條第2項約定:「前 條第五項第(三)款至第(六)款情形,甲方應支付乙方 按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金。」( 見訴字卷第17頁)。查,系爭委託銷售契約之委託期間為 112年9月18日起至112年10月20日止,系爭房地銷售底價 為2,038萬元,已如前述。又訴外人游謹如於112年9月25 日簽署系爭委託書,並支付定金20萬元,有系爭委託書可 考(見訴字卷第21頁),復經證人游謹如證述明確在卷( 見本院卷第180至183頁),足認游謹如於委託期間內之出 價,已達被告委託銷售之條件而符合系爭委銷契約書第5 條約定之要件,被告卻拒絕出售系爭房地,已屬違約,則 依上開約定,被告自有給付原告服務報酬及違約金之責。 是原告依系爭委託銷售契約第6條第5項第1款、第4款、第 7條第2項之約定,請求被告給付其服務報酬及違約金,即 屬有據。   ⒉雖被告辯稱原告未給予足夠之審閱期間,且有妨礙其事先 審閱契約之行為,其自不應受系爭委託銷售契約第6條第5 項、第7條第2項約定之拘束云云,惟按企業經營者與消費 者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費 者審閱全部條款內容。違反前1項規定者,其條款不構成 契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。 中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重 要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契 約之審閱期間,消費者保護法第11條之1第1、3、4項定有 明文。而內政部於92年7月公告之不動產委託銷售定型化 契約應記載及不得記載事項則規定不動產委託銷售定型化 契約之審閱期間不得少於3日。惟上開審閱期間之規定係 為保護消費者所設,使其於訂立定型化契約前,有充分了 解定型化契約條款之機會,如消費者已有充分審閱契約之 機會,或於訂約時對於契約條款內容業已明瞭知悉,該條 之保護目的即屬已達,故消費者審閱定型化契約條款內容 之期間,雖未達規定期間,倘消費者有充分了解契約條款 之機會,而同意與企業經營者成立契約關係,並選擇放棄 其審閱期間,法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制 ,基於私法自治及契約自由之原則,尚無不可,對於該定 型化契約之效力自不生影響。查,被告於112年9月17日委 由原告居間出售系爭房地,並簽立系爭委託銷售契約,約 定委託銷售價格為2,113元萬元,委託銷售期間自112年9 月18日起至112年10月20日止,以及簽立系爭變更合意書 ,約定委託銷售底價為2,038萬元(含4%仲介費),已如 前述。又證人詹岳霖證稱:被告委託銷售系爭房地是伊承 辦的,被告曾於110年間委託原告居間銷售系爭房地,但 被告中途告知暫停銷售說不賣,雖當時有買方,但沒有達 到銷售的底價,被告也說不賣了,所以就結案了。之後被 告於112年又再次委託原告居間銷售系爭房地,並簽署系 爭委託銷售契約,此部分也是伊處理。簽約當天伊與被告 是約到系爭房屋現場簽約,伊當場向被告講解委託書上的 審閱期等約定,及他與證人陳奕儒講好的廣告價錢,也有 提供周遭及該社區之實價登錄成交行情。後來被告以該社 區最後成交的實價登錄價格作為銷售底價。伊有向被告解 釋契約條款,並告知有三天的審閱期。被告對審閱期也沒 表示太多意見,只有針對比較重點的事情如價格進行討論 比較多等語(見本院卷第176至177頁),足見證人詹岳霖 在被告簽署系爭委託銷售契約時,確實已當場向被告說明 及解釋契約條款。再佐以被告曾於110年10月27日就系爭 房地與原告簽立相同內容之專任委託銷售契約書,被告事 後亦向原告表示不再委託出售等情,有兩造於110年10月2 7日簽立之專任委託銷售契約書、兩造110年11月5日LINE 對話記錄截圖附卷可稽(參本院卷第79至84頁),益見被 告對系爭委託銷售契約之條款內容應屬知悉且有經驗,與 首次委託銷售房屋者並不相同。況系爭委託銷售契約第1 頁最上方載明:「1.本定型化契約及其附件於中華民國11 2年9月15日經委託人攜回審閱三天(不得少於三日)違反 前項規定者,該條款不構成契約內容。但消費者得主張該 條款仍構成契約內容。委託人簽章:詹素琴」等情(見訴 字卷第15頁),以及被告在簽立系爭變更合意書時,特別 手寫加註約定載明「委託底價貳仟零參拾捌萬含4%仲介費 ,稅費買、賣方各自負擔」等字詞,並經被告及證人詹岳 霖在上開文字下方親自簽名(見訴字卷第19頁),足見被 告在親自簽署系爭委託銷售契約、系爭變更同意書時,已 充分瞭解上開契約之內容,始同意回填審閱日期為112年9 月15日,並同時與原告簽訂系爭委託銷售契約、系爭變更 同意書,亦持有上開文件之副本,處於可隨時查閱內容之 情狀,足認被告應有充裕時間可閱覽系爭委託銷售契約及 系爭變更同意書之內容甚明。另參以被告簽約後,未曾向 證人陳奕儒、詹岳霖表示其不瞭解系爭委託銷售契約、系 爭變更同意書內容之情,甚至配合原告之經售人員帶第三 方觀看屋況,亦向原告詢問第三方觀看屋況後之結果,益 徵被告已充分明瞭知悉系爭委託銷售契約書、系爭變更同 意書之條款內容。準此,被告簽署系爭委託銷售契約、系 爭變更同意書時,已充分了解契約條款,同意與原告簽署 上開文件而成立契約關係,並選擇放棄其審閱期間,自不 影響系爭委託銷售契約書、系爭變更同意書之效力。是被 告辯以原告未給予足夠之審閱期間,且有妨礙其事先審閱 契約之行為,其自不應受系爭委託銷售契約第6條第5項、 第7條第2項約定之拘束云云,並不可取。   ⒊被告復抗辯其簽約過程倉促,且其斯時年近7旬,有服用抗 焦慮等藥物,尚須照顧年近百歲之母親,以其當時心身狀 態,確實未能理由系爭委託銷售契約、系爭變更同意書之 內容云云,並提出之天主教永和耕莘醫院之藥袋、被告母 親死亡證明為證(見本院卷第195至199頁)。縱被告簽署 系爭委託銷售契約、系爭變更同意書時,有服用藥物及照 顧家人之情,然被告於簽約時應可充分了解系爭委託銷售 契約、系爭變更同意書之契約內容,已如前述,則被告自 應受系爭委託銷售契約書、系爭變更同意書約定之拘束。 是被告前開辯詞,亦不可取。      ⒋被告又辯以其於112年9月18日向原告表明銷售價額應更正 為2,160萬元,銷售底價自應為2,086萬元,游謹如所出價 格,並未達銷售底價2,086萬元,其自無與游謹如締定買 賣契約之責云云,並提出其與證人詹岳霖、陳奕儒LINE群 組中之對話紀錄、其與陳奕儒之LINE對話紀錄為其主要論 據。惟查,從被告提出之上開LINE對話紀錄以觀,被告於 簽訂系爭委託銷售契約之次日即112年9月18日先向陳奕儒 稱:「我問先生,他說賣方都是實拿,不必用底價」,陳 奕儒回稱:「明天我們現場聊喔」(見本院卷第91頁), 被告復於112年9月19日上午10時43分許表示:「車位改17 0,底價改2086,開價2160。可以?」,陳奕儒於於112年 9月19日上午10時59分許回覆表示:「黃太太有在北大嗎 ?我們可以碰面當面聊喔」,復於同日上午11時30分許向 原告表示:「12:30有在約一組」,並傳送其帶第三方至 系爭房屋觀察屋況之照片,復於同日11時51分許向被告表 示:「黃太太那五點您來北大時候跟我說一聲,我應該都 在附近不會跑太遠喔」,被告回覆表示:「抱歉!今天忙 老人家的事,不能去三峽了。和先生再商量後再告訴你們 」,陳奕儒回稱:「!!了解了,對外廣告2160萬元,我 先改出來」等語(見本院卷第43至45頁),足見原告公司 面對被告提出變更底價為2,086萬元,開價2,160萬元時, 僅強調需親自碰面聊,且僅同意對外廣告價改為2,160萬 元,並未同意更改委託銷售底價為2,086萬元,此情亦與 證人陳奕儒證稱:被告簽約後在112年9月18日有針對出售 價格傳line訊息表達要修改,但伊回應他應以書面為準, 要約他碰面。因為被告講到要改書面底價及廣告價,但伊 希望他書面底價要見面來聊。因為書面底價是我們之間的 價格,所以要見面以書面修改,但廣告價是對外的價格, 調高是對賣方有好處的。被告於112年9月18日有問伊,他 的坪數是多少,要更改價格。我告訴他碰面聊,並約當日 12時30分,因為剛好有1組客人想看。後來被告在對話中 提到車位價格等內容,伊就回應碰面再聊,就約112年9月 19日下午5 、6 點左右過來談,後來被告就向伊表示他有 事無法過來,伊才回應先把對外廣告更改,因為這樣對賣 方有好處,但我們內部的底價要碰面寫書面為主。依原證 十伊也是回應被告現場聊。書面底價會以系爭變更同意書 所載底價為準,這個底價一般買方不會知道,買方會知道 的是對外的廣告價。被告因為表示19日不能過來,所以我 才會表示幫他把對外廣告價提高等語(見本院卷第172至1 73頁),以及證人詹岳霖證稱:被告在line群組對話中表 示要修改底價、開價金額。但陳奕儒表示要約碰面。因為 修改底價、開價要比較謹慎,要書面變更修改等語相符( 見本院卷第179至180頁),另參以系爭委託銷售契約第2 條第2項後段亦約明:「本契約書約定之銷售總價,非經 甲、乙雙方書面同意,任一方不得片面調整售價。」(見 訴字卷第15頁),益見被告口頭提出變更底價為2,086萬 元,開價2,160萬元時,原告始終並未同意更改委託銷售 底價為2,086萬元。則本件委託銷售底價應仍為系爭變更 同意書所載2,038萬元(含4%仲介費),並無變更為2,086 萬元,游謹如既願以2,040萬元向被告承購系爭房地,並 簽立系爭委託書及支付定金20萬元,已達被告委託銷售之 條件,符合系爭委銷契約書第5條約定之要件,被告自有 與游謹如就系爭房地簽署買賣契約之責,卻拒絕為之,已 屬違約。是被告辯稱雙方已同意將銷售價額改為2,160萬 元,銷售底價變更為2,086萬元,游謹如所出價格,並未 達銷售底價2,086萬元云云,自不可取。   ⒌被告再抗辯原告已同意變更底價,其營業員竟稱原告未同 意,已屬違反不動產仲介經紀業倫理規範第2條、第3條、 第19條之規定及誠信原則云云,然被告雖口頭提出變更底 價為2,086萬元,開價2,160萬元,原告始終並未同意更改 委託銷售底價為2,086萬元,兩造就系爭房地之銷售底價 並無任何變更為2,086萬元之情,已如前述,則原告提起 本件訴訟之請求,並無任何違法或違反誠信原則之情,是 被告此部分辯詞,即不可取。   ⒍另原告可依系爭委託銷售契約第6條第5項第1款、第4款之 約定,請求被告給付其服務報酬,已如前述。又依系爭委 託銷售契約第6項第1項約定服務報酬為「為實際成交價之 百分之四」,游謹如承購價為2,040萬元,且雙方約定包 含4%仲介費,則委託銷售總價應為1,961萬5,385元【計算 式:2,040萬元 ÷ (1+4%)=1,961萬5,385元】。且原告 所得請求之報酬為委託銷售總價之4%,則原告之服務報酬 應為78萬4,615元(計算式:1,961萬5,385元×4%=78萬4,6 15元),則原告依系爭契約第6項第1項、第5項約定,得 請求被告給付之服務報酬金額為78萬4,615元。   ⒎又原告得依系爭委託銷售契約第7條第2項之約定,請求被 告給付其違約金,已如前述。然原告主張違約金係依銷售 總價6%計算,違約金為117萬6,923元(計算式:1,961萬5 ,385元×6%=117萬6,923元)等語,被告辯稱原告請求違約 金金額超過其居間報酬上限,違約金金額過高等語。經查 :   ⑴另按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金 。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行 債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額,民法第250條定有明文。且按 違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分,前者作為債 務不履行所生損害之賠償總額,債權人除違約金外,不得 另行請求損害賠償;後者作為強制債務履行、確保債權效 力之強制罰,於債務不履行時,債權人除得請求支付違約 金外,並得請求履行債務,或不履行之損害賠償。損害賠 償預定性違約金及懲罰性違約金,二者效力及酌減之標準 各自不同,法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時 ,自應先就該違約金之約定予以定性,作為是否酌減及其 數額若干之判斷。又契約當事人以確保債務之履行為目的 ,約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時,所應支 付之違約金,除契約約定其為懲罰性之違約金外,概屬於 賠償總額預定性之違約金,以免對債務人造成不利,此觀 民法第250條規定及其修正理由自明(最高法院102年度台 上字第1378號判決意旨參照)。查,系爭委託銷售契約第 7條第2項之前開約定內容,兩造並無約明為懲罰性質,自 應屬損害賠償總額預定性質之違約金。   ⑵且按當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實, 社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,而債務人已 為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額,倘 違約金係屬損害賠償總額預定之性質者,尤應衡酌債權人 實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約 金是否過高(最高法院88年度台上字第1968號裁判要旨參 照)。再者,約定之違約金額過高者,法院得減至相當之 數額,固為民法第252條所明定,惟此規定乃係賦與法院 得依兩造所提出之事證資料,斟酌社會經濟狀況並平衡兩 造利益而為妥適裁量、判斷之權限,非謂法院須依職權蒐 集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實, 而因此排除債務人就違約金過高之利己事實,依辯論主義 所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定,為當事人契 約自由、私法自治原則之體現,雙方於訂約時,既已盱衡 自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之 程度等主、客觀因素,本諸自由意識及平等地位自主決定 ,除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平 ,法院得基於法律之規定,審酌該約定金額是否確有過高 情事及應予如何核減至相當數額,以實現社會正義外,當 事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重, 始符契約約定之本旨(最高法院93年度台上字第909號判 決意旨參照)。查,游謹如之出價已達被告委託銷售之條 件而符合系爭委銷契約書第5條約定之要件,然被告卻拒 絕出售系爭房地,已屬違約,原告自有因被告違約無法取 得居間報酬之損害,則被告辯稱原告頂多取得居間報酬, 並無損害云云,自不可取。又本院審酌被告貿然拒絕履約 之情,以及尊重兩造在契約自由下所為以銷售總價6%計算 違約金之約定,兼衡原告因被告違約而無法取得服務報酬 為78萬4,615元,原告所受損害應為其通知被告於112年10 月2日與游謹如簽署買賣契約之日起(見訴字卷第25頁) 至本件繫屬之日前一日即112年12月24日止,按年息5%計 算之利息損失即9,004元(計算式:78萬4615元×5%×84/36 6=9,004元,元以下四捨五入),及現今社會經濟狀況等 情,認原告主張違約金117萬6,923元,核屬過高,應酌減 為3萬元,較為允當;逾此範圍之金額,尚難准許。   ⑶基上,原告得以向被告請求之金額為81萬4,615元(計算式 :78萬4,615元+3萬元=81萬4,615元)。 四、綜上所述,原告依系爭委託銷售契約第6條第5項第4款、第7 條第2項約定,請求被告應給付其81萬4,615元,及自起訴狀 繕本送達翌日即113年2月13日(於113年2月2日寄存送達被 告住所地之轄區派出所,於113年2月12日發生合法送達之效 力;送達證書見本院卷第19頁)起至清償日止,按年息5%計 算之利息部分,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為 無理由,應予駁回。又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第 427條第3項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決,爰 依民事訴訟法第389條第1項第3款規定,依職權宣告假執行 ,雖原告就其勝訴部分聲請假執行,僅係促請法院發動職權 ,核無准駁之必要。另被告陳明願供擔保請准免為假執行, 於法並無不合,爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴 部分,其假執行之聲請失所附麗,應予駁回。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。 中  華  民  國  114  年  1   月  23  日          臺灣新北地方法院板橋簡易庭             法 官 趙伯雄 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上 訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後 20日內補提上訴理由書(須附繕本)。 中  華  民  國  114  年  1   月  23  日             書記官 陳君偉

2025-01-23

PCEV-113-板簡-200-20250123-2

臺灣臺北地方法院

返還款項

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5237號 原 告 彩虹電影工作室即鄧武漢 訴訟代理人 鄧至剛 被 告 瑞廷創意影像有限公司 法定代理人 鄭志良 訴訟代理人 張琴律師 上列當事人間請求返還款項事件,本院於民國114年1月2日言詞 辯論終結,判決如下:   主   文 被告應給付原告新臺幣850,500元,及自民國113年9月13日起至 清償日止,按週年利率5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。   事實及理由 壹、程序事項: 一、原告起訴時原列其名稱為彩虹電影工作室(法定代理人:鄧 武漢),因彩虹電影工作室為獨資商號,而於民國113年9月 20日以民事補正及補充陳報狀更正其名稱為「彩虹電影工作 室(即鄧武漢)」(見本院卷第51頁),應予准許。 二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告給付 新臺幣(下同)851,400元(含攝影費用378,000元、製作人 費用472,500元及油資900元)(見本院卷第9、51頁)。嗣 於113年10月7日以民事補充告訴㈠狀捨棄油資900元之請求, 並於113年12月5日言詞辯論期日以言詞變更其聲明為請求被 告給付850,500元,及追加請求自起訴狀繕本送達被告翌日 起算之法定遲延利息(見本院卷第115、219頁),核係減縮 、擴張應受判決之事項,與上開規定相符,應予准許。 貳、實體事項: 一、原告主張:原告與訴外人公共電視台有合作關係,並對原告 相當信任,適該台需要製作節目「Cultral Crossings」( 下稱系爭節目),原告乃向公共電視台居間引薦被告,兩造 約定於被告完成簽約時,原告即可獲得每集45,000元(未稅 )製作人費用即酬庸,節目共20集,計可取得945,000元( 含稅),原告無須擔任製作人職務。詎被告僅支付前10集製 作人費用472,500元(含稅),尚餘472,500元(含稅)未付 。又兩造另約定於112年12月26日起至113年5月7日止,原告 負責每日拍攝10至15小時,費用每日45,000元(未稅),每 月月底結算,計共拍攝19個工作天,被告應給付拍攝費用89 7,750元(含稅),被告支付10日共472,500元(含稅)後, 即以虧損為由,希望原告就剩餘9日拍攝費用為減價,原告 同意每日拍攝費用減價為40,000元(未稅),9日共計378,0 00元(含稅),惟被告迄今未支付,爰依兩造間約定請求給 付等語,並聲明:被告應給付原告850,500元,及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。  二、被告則以:原告主張製作人費用為居間報酬,被告否認之。 被告承接系爭節目之拍攝製作,並委任原告處理系爭節目之 「攝影」及「製作人」工作;系爭節目尚未製作完畢,尚在 交檔未驗收,原告製作人工作尚未履行完畢,即提起本訴請 求被告支付製作人費用,爰依民法第549條第1項規定,以11 3年9月23日民事答辯一狀終止兩造間委任關係,被告無再為 支付製作人費用之義務,原告請求剩餘製作人費用,無理由 。縱認兩造間委任契約仍存在,然系爭節目之製作人為原告 公司人員及被告公司人員所擔任,故兩造平均分配製作人費 用,被告已支付900,000元之半數即472,500元,已全數清償 ,無庸再為給付。至拍攝費用部分,原告自承為每日40,000 元,拍攝19日之費用總額為760,000元,含稅後為798,000元 ,被告已支付其中472,500元,僅剩餘325,500元未支付等語 ,資為抗辯,並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決,願 供擔保請准宣告免為假執行。  三、本院判斷:    原告主張其居間媒合被告與公共電視台簽約,被告同意支付 製作人費用即酬傭945,000元(含稅),但迄今僅支付472,5 00元(含稅),尚欠472,500元(含稅)未付;又兩造另約 定原告負責拍攝19個工作天,每日費用45,000元(未稅), 應給付拍攝費用共897,750元(含稅),被告僅支付10日合 計472,500元(含稅),嗣因被告以虧損為由,經原告同意 就剩餘9日拍攝費用減價為每日40,000元(未稅),故被告 尚應付378,000元(含稅)等語,被告不爭執已支付原告製 作人費472,500元(含稅)及拍攝費用472,500元(含稅)等 情,惟否認原告其餘主張,並執上詞置辯。經查:  ㈠按各當事人就其所主張有利於己之事實,均應負舉證之責, 故一方已有適當之證明者,相對人欲否認其主張,即不得不 更舉反證(最高法院19年上字第2345號民事裁判先例參照) ,故原告對於自己主張之事實已盡證明之責後,被告對其主 張,如抗辯其不實並提出反對之主張者,則被告對其反對之 主張,亦應負證明之責,此為舉證責任分擔之原則(最高法 院18年上字第2855號民事裁判先例參照)。  ㈡原告主張兩造間之約定如上,既為被告否認,自應先由原告 負舉證責任。原告提出鄧至剛(為鄧武漢之子,並為本案訴 訟代理人)與暱稱「Joanne瑞廷」(即被告法定代理人鄭志 良配偶)間之對話紀錄(含記事本內容)、統一發票、匯款 資料、外影明細、預算表及委製節目契約書草稿為證(見本 院卷第57-81、29、179-215頁)。經查:  ⒈113年4月25日對話紀錄及記事本(見本院卷第69-71頁)中, 「Joanne瑞廷」傳送訊息:「製作人費用90萬分期兩期:第 一期於5/31、第二期於6/28」等語,同日記事本內亦有相同 記載內容。   ⒉113年5月14日對話紀錄(見本院卷第73頁)中,鄧至剛傳送 訊息:「Joanne星期四在公司?攝影班以(應為已之誤,下 同)結束.五月發票拿給妳,另45萬發票開立.明細需要?攝 影指導or....星期四一起拿給妳」等語;「Joanne瑞廷」回 以訊息:「剛哥 週四不一定有在公司,可以下週一過來, 你有空嗎?45萬可以開6月的發票嗎」、「這週在趕cc的剪輯 ,週五要交」等語。   ⒊113年5月30日對話紀錄(見本院卷第75頁)中,鄧至剛傳送 訊息:「明細確認:製作人費用450000元稅22500=472500元 攝影費:2.3.4.5月份9天360000元稅18000=378000元 個人 借款:150000元 6/15匯款明細 對吧? 7/15匯剩餘製作人費 用450000稅22500=472500元 這樣沒錯吧?」等語;「Joanne 瑞廷」回以訊息:「感謝剛哥 6/15會先處理$472500+$5000 0,7/1會再處理一筆20-30萬(還需請會計算一下)7/15剩餘 的製作人費」等語;鄧至剛再回以:「攝影費是6/15?」、 「你可能沒打到」等語。被告之後在113年6月28日匯款522, 500元予原告,此亦有原告提出之永豐銀行收執聯及被告提 出之付款明細在卷可稽(見本院卷第29、101頁),核與前 揭對話中所敘及會支付予原告之金額相吻合。  ⒋113年7月15日對話紀錄(見本院卷第81頁)中,「Joanne瑞 廷」傳送訊息:「剛哥 製作費有一些不夠,但我這邊會先 湊10萬先還您私人借我的部分,會需要1-2天。其餘的我有 申請銀行貸可以還 需要1-2周的時間。(下略)」等語。  ⒌113年7月17日對話紀錄(見本院卷第81頁)中,鄧至剛傳送 訊息:「今會匯?」;「Joanne瑞廷」回以訊息:「還沒 持 續努力中」等語。  ⒍113年8月10日對話紀錄(見本院卷第77頁)中,鄧至剛傳送 訊息:「(略)1.私人現金借款10萬以過還款日,目前規劃 如何?2.攝影班9日360000稅外378000元未收.以達6個月..3. 節目製作人費用剩餘10集450000元稅外472500元,未收?以 上還款日詢問回覆..」等語;「Joanne瑞廷」回以訊息:「 收到 會陸續安排。已有刊登賣屋,案子請款等,下週會有 確定款項日期」、「感謝剛哥一直對瑞廷的支持 謝謝」等 語。   ⒎113年8月15日對話紀錄(見本院卷第79頁)中,「Joanne瑞 廷」傳送訊息:「目前確認:1、(借款,略)2、攝影班會 在9月結。(會盡可能提早)」等語;鄧至剛回以訊息:「 那製作人費用10集450000元稅外?」等語;「Joanne瑞廷」 再回以:「努力中」等語。  ㈢綜合前揭對話紀錄、記事本內容及其他相關之統一發票、匯 款資料等證據可知:  ⒈鄧至剛在與「Joanne瑞廷」多次連繫過程中,一再與之確認 應給付之製作人費用總額為900,000元(未稅)、分2期支付 之旨,「Joanne瑞廷」未曾對此金額有所質疑,或為任何更 正,亦未曾要求原告須完成何項製作人工作,僅是一再因未 能如時給付,而向鄧至剛致歉,堪信原告主張其與被告約定 媒合被告與公共電視台簽約時,被告即應以製作人費用名義 給付900,000元作為報酬乙節,應屬可信。至被告抗辯兩造 間應係成立委任擔任製作人契約等節,已為原告否認,而被 告所提出之對話紀錄,尚無從證明此情,自無可取。  ⒉關於拍攝費用部分:  ⑴被告不爭執先後於113年2月5日及29日分別支付原告236,250 元(含稅),合計472,500元,並提出付款明細為證(見本 院卷第101頁)。經核被告支付之金額,與原告提出之2張11 3年1月31日統一發票上記載之金額相同(見本院卷第121-12 3頁)。復參酌鄧至剛在113年8月10日與「Joanne」對話時 (即前述編號⒍)中提及「攝影班9日360000稅外378000元未 收」等語時,「Joanne瑞廷」亦不曾對未付日數及金額有所 質疑,或為任何更正,可見被告於113年2月5日及29日分別 支付原告之236,250元,應各係支付之前的5日拍攝費。基此 計算,每日費用確實為45,000元(225,000元÷5=45,000元, 未稅),堪信原告主張兩造原約定每日拍攝費用為45,000元 (未稅)等語,亦屬信而有徵,可以採信。惟剩餘未付之9 日拍攝費用,原告既自承已允諾減價為每日40,000元(未稅 ),故被告尚應給付之拍攝費用為378,000元(含稅)。  ⑵被告雖抗辯原告自承為每日40,000元,扣除已支付其中472,5 00元,僅剩餘325,500元未支付等語。惟查,原告之113年8 月23日起訴狀記載原文為「拍攝外景節目19天,已收到10天 的攝影費,尚欠9天的攝影費用:9×4萬=36萬加上稅金18000 ,計378000未付款」等語(見本院卷第9頁),並未提及減 價乙事,亦未說明之前已付的10天拍攝費之金額若干,但其 已提出含稅金額各42,000元、126,000元、126,000元、84,0 00元,合計378,000元之統一發票4張為證(見本院卷第11-1 7頁);其嗣在被告提出民事答辯一狀前,於113年9月20日 再提出民事補正及補充陳報狀,補充陳述「被告固於113年2 月底分兩次支付10個工作天,共472500元,至於剩餘9個工 作天的拍攝費用,原告與被告雙方口頭協議每日45000(未 稅),降為每日40000(未稅),原告遂開發票予被告,其 發票金額為:378000元」等語(見本院卷第53頁);其後又 於113年10月7日提出113年1月31日開立之2張金額各為236,2 50元之統一發票為證(見本院卷第121-123頁)。綜此,尚 難認原告已自認與被告合意19個工作天之拍攝費用均減價為 每日40,000元之事實。又參酌「Joanne瑞廷」於113年3月29 日記事本中記載「2024.02 收到1次拍攝發票$42000-思仲 2 024.03.28收到3次拍攝發票$126,000 3月cc拍攝費用-Alber t -克尼斯 -佩德羅」,與前述第1、2張(見本院卷第11、1 3頁)發票金額及外景明細編號11-14拍攝摘要(見本院卷第 193頁)亦相同,可見「Joanne瑞廷」對原告所開出之後續9 日中前4日之拍攝費用發票金額亦未曾質疑。果被告前揭所 辯已付之10日部分亦已合意一併減價等語屬實,則原告實際 上應取得之拍攝費用總額為798,000元(含稅);而承前述 ,原告先前已開立之2張發票總額為472,500元,則其後續所 開出之4張發票金額理應扣減,總額應不得逾325,500元,但 原告開立給被告,並經其收受之上述4張發票總額為378,000 元,並非325,500元,益徵原告稱其僅就未支付之9個工作天 之拍攝費,同意予以減價等語,應屬可信。反觀被告並未能 提出積極之證據證明雙方合意19個工作天之拍攝費用均予減 價之事實,其徒執起訴狀尚不完整之內容,遽指認原告已自 認之前已支付之10天拍攝費用,亦已同意一併減價等語,自 無可取。  ㈣從而,原告依兩造間約定,請求被告給付製作人名義之費用4 72,500元(含稅)及拍攝費用378,000元(含稅),合計850 ,500元,核屬有據,應予准許。 四、按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其 催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。遲延之債務 ,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據 者,週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段 、第203條分別定有明文。原告起訴請求被告給付,被告迄 今仍未給付,自應負遲延責任,則原告請求加計自起訴狀繕 本送達翌日起即113年9月13日(見本院卷第49頁)至清償日 止,按法定利率即週年利率5%計算遲延利息,為有理由,應 予准許。   五、綜上所述,原告依兩造間約定,請求被告給付850,500元, 及自113年9月13日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息 ,為有理由,應予准許。至被告雖陳明如受不利判決,願供 擔保請准宣告免為假執行等語,但本件原告並未聲請供擔保 後假執行,本院亦未依職權宣告假執行,自無庸就此部分予 以審酌,併此敘明。  六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法或所提之證據 ,經核與判決結果無影響,爰不逐一論列,附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。  中  華  民  國  114  年   1  月  23  日          民事第二庭 法 官 李桂英 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  1   月  23  日                書記官 翁鏡瑄

2025-01-23

TPDV-113-訴-5237-20250123-1

重訴
臺灣臺中地方法院

給付報酬

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度重訴字第502號 原 告 元棠開發有限公司 法定代理人 蘇維君 訴訟代理人 陳國華律師 林克彥律師 複 代理人 蕭馨怡律師 被 告 泰御建設股份有限公司 法定代理人 蔡燕玲 訴訟代理人 王俊凱律師 李志龍(於民國112年1月31日解除委任) 上列當事人間請求給付報酬事件,本院於民國113年11月11日言 詞辯論終結,判決如下:   主  文 壹、被告應給付原告新臺幣836萬5108元,及自民國110年10月7 日起,至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。 貳、原告其餘之訴駁回。 參、訴訟費用由被告負擔百分之55,其餘由原告負擔。 肆、第壹項判決,如原告以新臺幣278萬8369元為被告供擔保, 得為假執行。如被告以新臺幣836萬5108元為原告預供擔保 ,得免為假執行。 伍、原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 壹、事實及爭點:  原告主張:兩造於民國109年1月15日簽訂「泰御建設股份有 限公司不動產代理銷售合約,日期:中華民國109年1月15日 」契約書(下稱舊約),由被告委託原告代銷被告所有坐落 在臺中市○○區○○段00○00○00○0地號土地上共75戶之預售建物 (共4棟,1樓為店舖,3至21樓為住戶,每樓層4戶,戶別( 棟別)分別為A、B、C、D,下稱系爭房屋,含平面停車位共 100個,原告最終銷售之各戶個別以如附表一之編號加戶別 稱之,上開土地、1樓店舖、系爭房屋、停車位合稱系爭建 案),代銷期間自109年1月15日至110年1月14日止(兩造代 銷契約之法律關係下稱系爭契約),系爭房屋各戶之坪數、 原始定價及依銷售比例調整後之定價(即代銷底價),則以 「惠仁段建案樓層售價表」詳細臚列後作為系爭契約之附件 (下稱樓層售價表,所載內容對應原告最終銷售之各戶如附 表一G欄所示,後因被告取得建照,代銷底價以最後確定之 系爭房屋坪數計算,內容如附表一H欄所示,下稱系爭底價 ),停車位則依系爭契約之附件「車位價目表」計算(下稱 車位價目表,所載內容對應原告最終銷售各戶如附表一C欄 所示)。系爭契約銷售期間屆期後,雙方合意自屆期次日起 至110年6月30日止延長代銷期間,並於110年3月22日簽訂「 泰御建設股份有限公司不動產代理銷售合約,日期:中華民 國110年1月」契約書(下稱新約),除調整部分內容外,系 爭房屋各戶之坪數、原始定價及依銷售比例調整後之定價則 沿用系爭底價。原告於新約屆期後,最終銷售如附表一所示 ,銷售總金額(即成交之簽約金額,包含各戶房屋及停車位 ,如附表一E欄合計所示)達總底價比例百分之76.64,自得 依約請求下列報酬:  ㈠銷售報酬:   原告銷售編號12(6D)、編號13(5C)、編號28(15A)、 編號54(12C)共4戶房屋,依舊約第7條第1項第3款及新約 第7條第1項第3款,銷售報酬均以銷售金額百分之6計算,故 原告得請求新臺幣(下同)566萬8200元(計算式:4戶銷售 金額:1990萬元+2178萬元+2719萬元+2560萬元=9447萬元, 乘以百分之6﹦566萬8200元)。  ㈡關係戶銷售報酬差額:   系爭房屋中編號24(16A)、編號25(12B)、編號26(13B )、編號28(15A)、編號36(5D)、編號41(16D)共6戶 房屋,均為被告介紹親友購買之關係戶,除編號28(15A) 已請求如前項外,另5戶之銷售報酬,依約亦應以銷售金額 百分之6計算,惟原告先前僅請求百分之3計算之銷售報酬總 計367萬2300元(計算式:2719萬元+2650萬元+2700萬元+19 58萬元+2214萬元=1億2241萬,再乘以百分之3=367萬2300元 ),被告已依約給付,原告自得請求被告尚未給付之銷售報 酬總計367萬2300元。  ㈢差價分潤:   依舊約第7條第2項及新約第7條第2項約定內容,系爭房屋銷 售金額若高於系爭底價,其差價在抵補其他銷售金額低於系 爭底價之差價後,所餘金額即為差價利潤,並由被告分得百 分之70,原告分得百分之30,故原告自得請求總計2301萬79 29元之差價分潤(計算式:依附表一A欄-H欄=差價利潤,再 乘以百分之30,即為附表一L欄所示之金額2301萬7929元) 。  ㈣基此,原告得向被告請求給付銷售報酬總計3235萬8429元( 計算式:銷售報酬566萬8200元+關係戶銷售報酬差額367萬2 300元+差價分潤2301萬7929元=3235萬8429元),不料被告 拒不付款,反要求原告交付其所承租坐落臺中市○○區○○路0 段000號之接待中心(下稱接待中心),原告委請律師於110 年7月23日以110年度觀字第000000000號律師函寄送被告, 請求被告儘速通知請求日期及給付銷售報酬1035萬1815元, 被告仍未置理,爰依兩造間系爭契約之法律關係,一部請求 被告給付1500萬元之銷售報酬。並聲明:⒈被告應給付原告1 500萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年 利率百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保,請准宣告得為假 執行。  被告抗辯:  ㈠編號12(6D)、編號13(5C)、編號54(12C)共3戶房屋, 依新約第7條第1項第3款,銷售報酬均以銷售金額百分之6計 算。至於編號28(15A)係關係戶,如附表一說明欄所示之6 戶關係戶均為被告介紹成交,原告僅負責後續簽約事宜,故 原告請求之銷售報酬應依兩造約定,以銷售金額之比例折半 (即百分之3)計算。故原告得請求485萬2500元(計算式: 【1990萬元+2178萬元+2560萬元】×百分之6+2719萬元×百分 之3=485萬2500元)。被告於此金額內不爭執,逾此部分原 告主張實無所據。  ㈡系爭房屋中編號24(16A)、編號25(12B)、編號26(13B) 、編號36(5D)、編號41(16D)均為關係戶,原告先前請 求之銷售報酬均依兩造所約定之銷售金額之比例折半計算, 且被告業已給付367萬2300元,原告自不得再行請求被告給 付銷售報酬。  ㈢兩造係以新約取代舊約,且新約之銷售底價係以兩造於109年 7月22日協議之售價表為據(下稱0722售價表,內容如附表 一J欄所示,下稱0722底價),並非如原告主張:新約延用 舊約契約附件之樓層售價表,於兩造結算時仍應沿用系爭底 價作為銷售底價。原告負責人蘇維君於系爭契約代銷期間結 束後,曾於110年7月13日,將0722售價表中8戶保留戶予以 刪除,並將0722售價表中系爭房屋銷售總底價及系爭建案買 賣總價之金額對應修改後製作售價表(下稱0713售價表,所 載銷售底價同0722底價,內容如附表一K欄所示,下稱0713 底價)提供給被告公司財務經理許雅芳,請許雅芳計算有沒 有溢價可以請求,更於自行核算後,發現銷售金額均低於07 22底價,無從主張差價分潤,再於110年7月29日,傳送自行 杜撰銷售底價之售價表(下稱0729售價表,內容如附表一I 欄所示,下稱0729底價)並蓋用公司發票章,傳送給被告, 請求差價分潤,是原告自行製作之0713售價表、0729售價表 所載之底價,均與原告於本件主張之系爭底價不同,原告主 張新約之銷售底價為系爭底價純係為求壓低銷售底價,以增 加得差價分潤之請求金額以便於本件訴訟中請求。且0713售 價表所載底價與0722底價完全相同,足證兩造間新約合意之 銷售底價確為0722底價無疑。雖依新約第7條第2項約定有: 系爭房屋銷售金額若高於0722底價,其差價在抵補其他銷售 金額低於系爭底價之差價後,所餘即為差價利潤,原告得請 求差價分潤之內容,惟依新約第7條第6項約定有:約定銷售 金額達18億元以上為溢價範圍之內容,可見原告主張差價分 潤之前提,係以銷售金額達18億元以上,始有適用。而依原 告提出之第8次請款明細所載內容,累積至110年6月25日時 ,原告銷售總金額僅為13億8719萬元,未達約定之銷售總金 額18億元以上之溢價範圍,原告自無從據此主張差價分潤。 且縱認兩造未約定以銷售總金額達18億元始得請求前價分潤 ,惟原告銷售金額減去0722底價後總計為負數,原告亦不得 請求差價分潤。  ㈣原告為求銷售系爭房屋,曾向部分客戶承諾贈送冰箱1臺(價 值8萬5000元),尚有6戶客戶之冰箱未贈送,而由被告代為 處理,故被告自得就此部分之金額51萬元(計算式8萬5000 元×6台=51萬元)主張抵銷。  ㈤原告為求銷售系爭房屋,曾向部分客戶承諾贈送旅遊行程( 價值5萬元或3萬元),尚有2戶客戶之旅遊行程總計6萬元未 給付旅行社,而由被告代為處理,故被告自得就此部分之金 額6萬元主張抵銷。  ㈥原告為銷售編號1(14A)、編號2(14B)房屋,曾向客戶郭 擇群承諾若同時購買編號1(14A)、編號2(14B)房屋,將 退還銷售報酬35萬元(下稱退酬金),不料郭擇群購買編號 1(14A)、編號2(14B)房屋後,原告遲未給付退酬金,郭 擇群轉而向被告要求處理,被告即代原告給付退酬金予郭擇 群,故被告自得就此部分之金額35萬元主張抵銷。  ㈦原告為銷售編號19(8B),曾向客戶林曉菁承諾若購買編號1 9(8B),將儘速代其轉售謀利,不料林曉菁購買編號19(8 B),原告未依約代其轉售,林曉菁轉而對被告要求解除買 賣契約,被告只能同意解約並退還林曉菁已繳付之價金,原 告前已就編號19(8B)請領銷售報酬165萬元,既就編號19 (8B)房屋之解約有可歸責事由,自應返還被告給付之銷售 報酬,故被告自得就此部分之金額165萬元主張抵銷。  ㈧兩造簽訂舊約後,原告邀訴外人興泰水電工程有限公司(下 稱興泰公司)隱名合夥投資系爭契約,興泰公司同意投資10 00萬元,原告與興泰公司即於109年1月22日簽訂「元棠開發 有限公司泰御建設房屋代銷案隱名合夥契約書」(下稱系爭 合夥契約),約定總投資額為5000萬,總股份為10股,興泰 公司占2股,故興泰公司於110年6月30日系爭契約結束後, 可分得合夥盈餘5分之1,依原告履行系爭契約時之收入支出 所製作之收支統計表,原告至111年6月間,應有2575萬8726 元之利潤,故興泰公司依合夥契約之法律關係,可向原告請 求至少500萬元之盈餘分配(計算式:2575萬8726元÷5=515 萬1745.2元,6位數以下四捨五入),縱認本件訴訟尚未終 結,本件原告之報酬金額未定,則將原告於本件主張之報酬 及110年8月10日之銷售費用406萬8278元先予以排除,原告 尚有2090萬6226元之利潤可供分配,被告自得就此部分之金 額418萬1245元(計算式:2090萬6226元÷5=418萬1245元, 小數點以上四捨五入)主張抵銷。興泰公司嗣後於112年3月 27日以臺中嶺東郵局存證號碼第54號之存證信函(下稱54存 證信函),通知原告將上開盈餘分配請求權讓予被告,故被 告於500萬元額度內至少有418萬1245元之盈餘分配得主張抵 銷。  ㈨原告之銷售金額與新約約定之0722底價互核,尚有低於銷售 金額之差價總計968萬6279元,再扣除事先經李被告實際負 責人李金池同意之6戶關係戶以低於底價銷售之差價587萬40 50元,其他低於0722底價銷售房屋總金額為381萬2220元(計 算式:968萬6270元-587萬4050元=381萬2220元),依新約第 7條第3項,應由原告吸收,故被告自得就上開金額主張抵銷 。  ㈩因此,原告固得請求銷售報酬485萬2500元,但扣除上開抵銷 之金額後,已無剩餘(計算式:485萬2500元-51萬元-6萬元 -35萬元-165萬元-500萬元-1276萬2590元=-1548萬0090元) ,原告請求被告給付1500萬元,顯無理由,並聲明:⒈原告 之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決,被告願預供 擔保請准免為假執行。  爭執及不爭執事項:(見本院卷一第315至317頁、卷二第80 頁、卷三第561頁)  ㈠不爭執事項:   ⒈兩造簽訂舊約、新約,內容如附表二所示。  ⒉原告於舊約、新約期間,銷售金額總計為13億8719萬元。  ⒊原告主張之銷售報酬566萬8200元,被告於485萬2500元額度 內不爭執。  ⒋被告主張抵銷之冰箱款項51萬元、旅遊費用為6萬元,原告不 爭執  ⒌系爭房屋中編號24(16A)、編號25(12B)、編號26(13B) 、編號36(5D)、編號41(16D)均為關係戶,原告先前請 求之銷售報酬均依兩造所約定之銷售金額之比例折半計算, 且被告業已給付銷售報酬367萬2300元。  ⒍編號19(8B)之客戶林曉菁於110 年10月10日委託郭擇群與 被告解除買賣契約。  ㈡爭執事項:  ⒈關係戶之銷售報酬以銷售金額之百分之6計算,還是以百分之 3計算?  ⑴原告請求被告給付編號28(15A)另外百分之3部分報酬即81 萬5700 元,有無理由?  ⑵原告請求被告應再給付編號24(16A)、編號25(12B)、編 號26(13B)、編號36(5D)、編號41(16D)百分之3之銷 售報酬即合計367萬2300元,有無理由?  ⒉系爭契約之銷售底價,應為系爭底價?0722底價?0713底價 ?0729底價?原告請求差價分潤2301萬7929元,有無理由?  ⒊被告就前代原告給付編號1(14A)、編號2(14B)客戶郭擇 群35萬元退酬金主張抵銷,有無理由?  ⒋被告已給付編號19(8B)之銷售報酬165萬元,原告就編號19 (8B)事後解約有可歸責事由,自應返還被告上開銷售報酬 ,故被告就此部分金額主張抵銷,有無理由?  ⒌被告就受讓興泰公司基於系爭合夥契約之盈餘分配請求權於 於500萬元額度內至少有418萬1245元之盈餘分配主張抵銷, 有無理由?  ⒍被告辯稱原告有溢領1276萬2590元、510萬8650元或381萬222 0元,主張擇一抵銷,有無理由? 貳、得心證之理由:  按解釋意思表示,應探求當事人真意,不得拘泥於所用之辭 句,民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示,端在探求表意 人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤 須斟酌交易上之習慣,及當事人所欲達成之經濟上效果、合 理預期之契約利益,依誠信原則而為之。關於法律行為之解 釋方法,應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規 及誠信原則為標準,合理解釋之,其中應將當事人之目的列 為最先,交易習慣次之,任意法規又次之,誠信原則始終介 於其間以修正或補足之。因此,解釋契約應通觀全文,並斟 酌立約當時之情形,以期不失立約人之真意;又解釋契約應 以當事人立約當時之真意為準,而真意何在,則應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準,不能拘泥文字致失真 意(最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例 、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決意旨 參照)。故於探求當事人立約真意時,所應力求者,乃於解 釋契約條款時,斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事 ,以契約當事人所欲達成之契約目的為基準,不違背契約本 質,而為符合公平正義之契約解釋。兩造間之系爭契約,先 後簽訂舊約、新約以為雙方權利義務之依據。舊約後方尚有 樓層售價表作為原告銷售系爭房屋之底價,車位價目表則作 為客戶購買停車位之價格依據。新約後方則無任何附件,則 在契約雙方就系爭契約之權利義務發生歧見時,究應如何適 用舊約及新約,即為本件爭執所在。  次按代銷業務,指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代 理銷售不動產之業務,不動產經紀業管理條例第4條第6項定 有明文。是就預售屋代銷業務商業模式,就建商而言,需購 買土地、建材、雇用勞工、向銀行貸款等,以建築房屋,而 先負擔建築成本及風險,且預計完工之建物戶數及停車位因 屬固定,故建商會將其建築支出成本加計預期利潤,而得出 建案完銷後應獲得之買賣總價。基於專業分工,建商通常會 將預售屋之銷售,交由代銷商進行,故建商在代銷商業活動 中只在意最後結算時是否能獲得其預期之買賣總價。就代銷 商而言,則係以代理銷售預售屋以賺取佣金報酬為目的,性 質類似居間,銷售報酬計算方式有二,一為按件計酬,一為 按銷售金額按比例抽成,後者因能提高代銷商銷售報酬,故 為國內常見之銷售報酬計價方式。又為讓預售屋出售價格最 大化及出售數量大化,建商與代銷商會有以下措施:㈠建商 預期取得之買賣總價為代銷契約最大目的,故會以此換算為 每戶房屋及停車位之單位價格,作為銷售底價,以確保買賣 總價目標達成,故銷售底價通常係基於買賣總價計算而來, 而有正向對應關係。㈡銷售底價會隨銷售進度調整,多以銷 售百分比作為調整銷售價格的機制,連帶調升銷售表價,利 用民眾追高之投資心態,形成預售價價格上揚之外觀現象, 同時提升建商及代銷商獲利,故銷售底價並非一成不變。㈢ 於銷售現場,會以銷售底價作為銷售金額之底線,另外會制 定銷售表價作為代銷商向客戶開價之參考標準,以滿足客戶 殺價及代銷商議價之籌碼。㈣為獎勵代銷商大量且快速銷售 預售屋,通常會與代銷商約定:在量方面,隨著代銷數量增 加,分階段提高報酬之抽成比例,在價方面,於代銷商銷售 金額高於銷售底價時,得額外就此差價(或稱溢價、超價) 拆分利潤,通常為代銷商3成,建商7成。代銷商原則不得以 低於銷售底價之價格成交,但若銷售金額低於銷售底價時, 得以差價部分填埔,不足部分再由代銷商負責,以達成建商 設定之買賣總價之目標。㈤低於銷售底價之成交,就建商而 言,常見情形為親友、股東之購買,基於人情世故,予以減 價,即所謂關係戶,就代銷商而言,則基於提高客戶成交意 願所為之讓利銷售技巧,蓋代銷商首重快速成交以便短期賺 取大量銷售報酬,而與建商希望以最高價格完銷建案之目標 並不完全一致,故建商通常會透過約定低於銷售底價之成交 案最後由代銷商負責吸收差價,以避免代銷商為求快速成交 而以低於銷售底價買賣預售屋,此時代銷商在此限制前提下 ,為免侵蝕報酬獲利,通常會以自身抽佣報酬折讓給客戶, 或透過先前累積之溢價填補此部分損失,以增加銷售時之交 易靈活度及差價利潤之拆分,避免需自行承擔低於銷售底價 之成本風險。(以上代銷實務內容參許惠瑜、張明義著「完 銷力-預售屋代銷完全操盤」一書,112年6月四版一刷)  兩造就雙方之系爭契約法律關係,先後簽訂舊約及新約,原 告主張新約係延續舊約而來,故在適用雙方權利義務時,自 應合併新舊兩約適用及解釋,並延用舊約之附件。被告則抗 辯新約已替代舊約,舊約已失效,應逕依新約為適用及解釋 ,故舊約及新約之關係,宜就兩約之各條文相互勾稽比對, 始能知悉兩約之關係為何(兩約條文內容,舊約見本院卷一 第23至26頁,新約見本院卷一第35至38頁,新約有修正之條 文內容參附表二)。茲將舊約及新約契約條文逐條比對如下 :  ㈠舊約及新約第1條內容,僅就舊約預售屋戶數由75戶,修正為 74戶,原告主張因1樓店舖本不在戶數內而配合修正,但新 約第8條仍保留1樓店鋪價格,故應以被告所稱:係因原3樓C 戶、D戶為公共空間,嗣後變更設計,改為3樓A戶、B戶作為 公共空間,並將3樓C戶、D戶變更為1戶,故新約才會減少1 戶等語(見本院卷二第48頁),較為可採。兩約第1條均約 定有「願以甲乙(甲方指被告,乙方指原告,兩約甲方、乙 方所指為何人部分下同)共同擬之售價範圍內,交由乙方代 理銷售。」,所稱「售價範圍」,即指上開代銷商業實務之 銷售底價及銷售表價,依本條約定,應由兩造共同合意決定 。  ㈡舊約第2條約定代理銷售期間,自109年1月15日至110年1月14 日止,新約第2條約定代理銷售期間,自110年1月15日起至1 10年6月30日止,且舊約簽約日期記載為109年1月15日(見 本院卷一第27頁),新約簽約日期記載為110年1月15日(見 本院卷一第39頁),原告主張新約實際簽約日係110年3月22 日,惟被告前法務人員李志龍證稱:新約係其草擬,兩造係 經過110年3月2日、同年月13日協調新約內容未達共識,遲 至110年4月13日方簽訂新約,並約定回溯至新約簽約日期以 接續舊約等語(見本院卷一第529頁),未見兩造對此證述 內容有何爭執,堪信為真。是依兩約第2條約定內容,新約 代理銷售期間形式上係接續舊約之代理銷售期間而來,但實 際上係於110年4月13日兩造形成共識後方簽訂新約,並讓新 約契約效力回溯至簽約日。  ㈢兩約第3條係關於被告之權利瑕疪保證,內容未修改。  ㈣舊約第4條代理銷售戶數67戶,係由舊約第1條之75戶扣除舊 約第14條被告之保留戶8戶而來,新約第4條代理銷售戶數為 66戶,為新約第1條之74戶扣除新約第14條被告之保留戶8戶 而來。又舊約第4條第1項約定有「各戶之詳細坪數、底價( 如附件)」之內容,舊約契約書後方並附有層樓層售價表、 車位價目表。新約第4條第1項則約定有「各戶之詳細坪數、 價格(如附件)」之內容,新約將「底價」用語改為「價格 」,但新約契約書後方,並未附有任何附件。  ㈤兩約第5條係關於買受人房貸比例保證,內容未修改。  ㈥兩約第6條係關於原告負責之代銷事務,內容未修改。  ㈦舊約第7條約定原告銷售報酬,採銷售金額按比例抽成方式計 算,且隨著原告代銷戶數增加,則其抽成之比例亦增加,符 合上開鼓勵代銷業者儘量提高成交數量,以獲取更多筆之佣 金抽成之代銷實務。新約第7條則將舊約第7條之「底價」、 「總底價」用語,修改為「價格」、「總價」,並增列第5 項「本案總價金額為新臺幣18億1000萬元整」、增列第6項 「約定銷售金額達新臺幣18億以上為溢價範圍等內容,符合 建商多會在代銷契約中約定買賣總價做為自己預期獲利之代 銷實務。  ㈧舊約第8條第1至4項,係依銷售比例,遂步調升定價,最先開 始之定價稱為「原始定價」,並依銷售比例達總底價之百分 之31時,依原始定價每坪調整(調高)1萬元,達百分之51 時,調整為2萬元,達百分之81時,調整為3萬元,附件樓層 售價表亦分為4份,分別依原始底價,調整為1萬元、2萬元 、3萬元詳載各戶房屋底價金額(見本院卷一第28至31頁) ,符合上開「銷售底價會隨銷售進度調整」之代銷實務。舊 約第8條第5項則約定車位及1樓店舖不適用調價範圍,亦即 車位價格於代銷期間均固定如車位價目表所載(見本院卷一 第32頁),不會變動。舊約第8條第6項則約定1樓店舖總價 為1億元,及記載「以上定價以附件為依據」。而舊約第8條 使用「定價」,與舊約第4條、第7條使用之「底價」,採體 系解釋,兩者意義應相同,均指銷售底價。新約第8條則將 條文編目名稱由舊約「銷售調價範圍」變更為「店面銷售價 格」,並將舊約第8條第1項至第5項、第6項後段「以上定價 以附件為依據」之內容,全數刪除,僅保留第8條第6項前段 內容。  ㈨兩約第9條約定被告費用負擔範圍,內容未修改。  ㈩兩約第10條約定被告之人事編制,內容未修改。  舊約第11條第1項約定原告於每個月底就已簽約及繳付簽約款 之戶數開立發票,被告則於隔月15日以現金支付報酬。新約 第1項則修改為被告於隔月10日以現金支付報酬。其餘未變 。  兩約第12條關於雙方權利義務,僅修正1字,內容未修改。  兩約第13條關於第三人之居間報酬,新約刪除舊約第4項「由 甲方移交之客戶不計第三人報酬範圍」之內容。  舊約第14條約定有被告之保留戶8戶,分別為「『15樓A』、『15 樓B』、『15樓C』、『5樓C』、『20樓A』、『20樓B』、『20樓C』、『2 0樓D』」,保留戶之售價,不得低於銷售底價。新約第14條 則將保留戶8戶戶別變更為「『20樓A』、『20樓B』、『20樓C』、 『20樓D』、『21樓A』、『21樓B』、『21樓C』、『21樓D』」另在第1 4條新增第2項、第3項,約定契約終止後,原告應將接待中 心移交被告使用,及被告另有新建案,由原告優先委任代銷 之內容。  兩約第15條約定爭議處理(管轄法院),內容未修改。  兩約第16條均約定:兩約自簽約之日起生效,除另有約定外 ,合約期滿自動失效之內容。  故就兩約條文比對,可發現兩者契約目的相同,契約內容均 遵循上開代銷實務規範雙方之權利義務,新約相比舊約,契 約內容主要變更如下:㈠原告代銷戶數減少1戶。㈡銷售底價 用語,由「底價」變更為「價格」。㈢舊約未約定有買賣總 價金額及總溢價標準,新約新增買賣總價為18億1000萬元, 銷售金額達為18億以上為溢價範圍等內容。㈣銷售底價原係 依銷售比例,遂步調升定價(以每坪增加1萬元方式,最高 增加3萬元),新約則刪除此項約定。㈤保留戶數量8戶僅更 改4戶戶別,數量不變。㈥增加原告將接待中心移交被告使用 之義務,及被告另有新建案,由原告優先委任代銷之權利。 ㈦舊約契約附件有價格售價表、車位價目表,新約無契約附 件。由上可知兩造係在舊約基礎上,進行約定內容之增刪, 並保留舊約完整架構,在除去舊約,新約本身得為一內容獨 立完整之契約,且兩約依第2條代理銷售期間相互銜接,雙 方系爭契約法律關係,自應以新約內容為斷。原告於本件中 主張舊約仍存續有效,並作為其主張之依據,實屬無憑。惟 新約實際簽訂日期,係於110年4月13日,於簽訂後始回溯至 新約所載簽訂日期000年0月00日生其效力,並取代舊約,已 如前述。則在舊約110年1月14日到期至110年4月13日新約簽 訂前,雙方既合意持續系爭契約之法律關係,自屬舊約第16 條「另有約定」之情形,故110年1月14日至110年4月13日期 間,兩造間系爭契約之法律關係於該段期間仍應遵循舊約約 定內容,自不待言。  原告主張:其銷售編號12(6D)、編號13(5C)、編號28(1 5A)、編號54(12C)共4戶房屋,依新約第6條第1項第3款 ,銷售報酬均以銷售金額百分之6計算,故原告得請求566萬 8200元之銷售報酬。被告則辯稱:編號28(15A)係關係戶 ,銷售報酬應以銷售金額百分之6折半(即百分之3)計算, 故原告僅得請求485萬2500元之銷售報酬,經查:原告雖否 認兩造間有針對關係戶銷售報酬折半計算之約定,惟原告先 前向被告請領銷售報酬時,就關係戶部分,確依百分之3計 算,有原告之第4次請款明細(請款日期:110年3月25日) ,其中關係戶編號25(12B)、編號26(13B)、編號36(5D )之銷售報酬,第5次請款明細(請款日期:110年3月25日 ),其中關係戶編號24(16A)之銷售報酬,第6次請款明細 (請款日期:110年4月25日),其中關係戶編號41(16D) 之銷售報酬,確均以銷售金額百分之3計算,且明顯與非關 係戶分隔羅列(見本院卷第一第183至185頁),而原告曾於 110年7月29日,傳送舊版之第8次請款明細,其中編號28(1 5A)之銷售報酬,亦以百分之3計算(見本院卷一第78頁) ,證人即被告財務經理許雅芳亦證稱:關係戶之銷售報酬一 直以來都是百分之3,因為原告向來就是這樣請款等語(見 本院卷一第387頁)。核與被告辯稱:因關係戶是由被告介 紹而簽約,原告減免前階段招攬、磋商等勞力、時間之付出 ,僅協助完成簽約之成果,故就關係戶之銷售報酬約定減半 之原由,相符一致。再參酌舊約第4條第2項約定有「乙方之 代銷範圍應包括銷售期間內之下列部分:⒈甲方未約定保留 戶所成交之戶數。⒉乙方代銷售之戶數。」、舊約第13條第4 項約定有「由甲方移交之客戶不計第3人報酬範圍」等內容 。其中「甲方未約定保留戶所成交之戶數」、「甲方移交之 客戶」,即係指關係戶之成交,而關係戶本歸功於甲方介紹 而成交,依舊約第13條第1項,得請求原告給付居間報酬。 惟因兩造既已就關係戶之銷售報酬,考量係出於兩造共同協 力完成銷售,故折半計算原告之銷售報酬,被告已獲有利益 ,故於舊約第13條第4項排除被告之居間報酬請求權。新約 第13條固刪除第4項規定,惟新約第4條第2項仍保留甲方關 係戶之定義,且原告亦先前向被告請款時確依百分之3請領 關係戶之銷售報酬,已如前述,被告上開辯詞,核屬有據, 堪予採信。原告主張兩造未約定關係戶對銷售報酬折半計算 乙節,委無足採。是原告主張銷售編號12(6D)、編號13( 5C)、編號28(15A)、編號54(12C)共4戶房屋銷售報酬 ,其中編號28(15A)為關係戶,銷售報酬應以銷售金額百 分之6折半(即百分之3)計算,故原告請求485萬2500元部 分,應認有據,逾此部分,則屬無憑。  原告固主張:系爭房屋中編號24(16A)、編號25(12B)、 編號26(13B)、編號28(15A)、編號36(5D)、編號41( 16D)共6戶房屋,均為關係戶,除編號28(15A)已請求如 前項外,另5戶之銷售報酬,依約亦應以銷售金額百分之6計 算,惟原告先前僅請求百分之3計算之銷售報酬總計367萬23 00元,自得請求泰御公司尚未給付之銷售報酬367萬2300元 等語。惟兩造間就關係戶之銷售報酬,有約定以百分之3計 算之事實,業已認定如前,原告既已受領上開5戶關係戶之 銷售報酬,自不得再重複請求。原告此部分之主張,實屬無 據。  原告主張:依新約第7條第2項約定內容,系爭房屋銷售金額 若高於系爭底價之定價,其差價在抵補其他銷售金額低於系 爭底價定價之差價後,所餘即為差價利潤,由被告分得百分 之70,原告分得百分之30,故原告自得請求如附表一L欄所 示,總計2301萬7929元之差價分潤等語。經查:  ㈠被告雖辯稱:新約第7條5項約定有「本案總價金額為新臺幣1 8億1000萬元整」、同條第6項約定有「約定銷售金額達新臺 幣18億以上為溢價範圍」等內容,為舊約所無,增加目的在 作為原告依同條第2項請求差價分潤時之前提要件,即以原 告銷售金額達18億以上,方有溢價,才有分潤等語,證人李 志龍亦證稱:新約第7條第6項約定是當時兩造合意要賣超過 18億才有溢價的請求權利,蘇維君當時也知道系爭契約進行 到最後,要賣到18億以上才有這個溢價範圍的請求權等語( 見本院卷一第535、536頁)。惟參酌舊約第7條第2項、第3 項約定,兩造本即有差價分潤之約定,未設有任何請求門檻 要件,且依舊約第7條第2項約定內容形式以觀,對差價之定 義、抵補及分配比例,均清楚臚列,並無文義不明情形,舊 約同條第3項則規範銷售金額低於銷售底價之處理,除同條 第2項已有約定以高於底價之銷售差價抵補外,第3項又規定 可以「總溢價」補足,而與差價之用語不同,在適用上即有 疑義。故新約第7條第5項、第6項新增系爭建案買賣總價為1 8億1000萬元及以18億以上為溢價範圍,應在解決舊約第8條 第3項「總溢價」定義不明之問題,而與請求差價分潤之前 提要件無涉。且新約第7條第2項「差價」,係以「銷售金額 」與「銷售底價」相減而來,同條第6項「溢價」,則係以 「銷售總金額」與「18億元」相減而來,兩者計算方式不同 ,亦無從解釋兩造係以「溢價」範圍作為差價分潤客體之約 定。另從條文排列順序,新約第7條第5項、第6項亦未列於 同條第2項約定之前,無法依此認定有先後適用關係,故單 從條文文義本身實無從得出有被告所辯:新約第7條第6項為 同條第2項適用前提之結論,況證人李志龍亦證稱:「(原 告訴訟代理人問:你有無跟蘇維君說『一旦賣不到18億元以 上,妳可能無法請求任格差價分潤?)李金池應該有跟蘇維 君講」、「(原告訴訟代理人問:你有沒有講?)我沒有講 。」、「(原告訴訟代理人問:你有無聽到李金池跟蘇維君 講?)沒印象。」等語(見本院卷一第538至539頁),審酌 李志龍為新約之草擬人,且新約第7條第6項為舊約所無,如 被告及李志龍未善盡說明告知義務,自難事後逕以對被告有 利之方式加以解釋適用。基此,被告此部分抗辯,委無足採 。原告主張其得依新約第7條第2項主張差價分潤,應認有據 。  ㈡原告得依新約第7條第2項主張差價分潤,已如前述,差價分 潤之計算方式,需先確認銷售底價及銷售金額為何。原告固 主張:應依舊約之附件即樓層售價表所載系爭底價作為銷售 底價等語。被告則辯稱:兩造前於109年7月22日,已合意將 銷售底價變更為0722底價,此由兩造曾在李志龍草擬之新約 契約書上以手寫方式討論修改舊約作為新約之內容(下稱草 約),其中新約第7條第5項買賣總價即以0722售價表所載之 買賣總價作為討論之基礎,故新約第4條第1項約定有銷售底 價約定如附件之內容,條文中的「附件」即為0722售價表, 僅於兩造簽訂新約時疏漏未附於新約契約書後方作為附件, 原告雖主張以舊約附件樓層售價表作為銷售底價,但新約已 替代舊約,系爭底價應已不再沿用,況蘇維君於系爭契約代 銷期間結束後,於110年7月13日又提供0713售價表給許雅芳 ,請許雅芳計算有沒有溢價可以請求,0713售價表所載之銷 售底價與0722底價完全相同,蘇維君更於自行核算後,發現 其銷售金額大部分低於0722底價,無從主張差價分潤,而於 110年7月29日,傳送自行杜撰銷售底價之0729售價表並蓋用 公司發票章,傳送給被告,主張差價分潤,是原告自行製作 之0713售價表、0729售價表所載之底價,均與原告於本件主 張之系爭底價不同,且0713售價表所載底價與0722底價完全 相同,足證兩造間新約合意之銷售底價確為0722底價無疑, 故以銷售金額與0722底價比較,結算結果為負,原告實不得 主張差價分潤,反應依新約第7條第3項約定,由其吸收此部 分低於0722底價之銷售金額差價等語。惟查:  ⒈系爭房屋依舊約第8條第1至4項,係依銷售比例,遂步調升系 爭底價,並於舊約附件詳載系爭底價,而新約第8條將條文 編目名稱由舊約「銷售調價範圍」變更為「店面銷售價格」 ,並將舊約第8條第1項至第5項、第6項後段「以上定價以附 件為依據」之內容,全數刪除,僅保留第8條第6項前段內容 ,已如前述,足證新約簽訂後兩造已不再沿用舊約第8條第1 至4項內容決定系爭房屋之銷售底價,如原告主張新約係沿 用舊約之契約附件及沿用系爭底價為真,則舊約第8條第1項 至第5項、第6項後段等內容於新約第8條中實無刪除必要。  ⒉又觀諸新約基於變更公共空間戶別及變更設計,將系爭房屋 戶數減1,且扣除被告保留戶8戶,並將系爭建案買賣總價約 定為18億1000萬元,新約於110年4月13日簽訂當時,被告業 已於109年12月18日取得建照,故系爭房屋及停車位坪數均 得確定,對照舊約之附件樓層售價表,其公共空間戶別及戶 數均與新約內容不同,且未扣除保留戶,依原始定價計算之 系爭建案買賣總價,原告陳報之金額為18億6949萬0170元( 含8戶保留戶、停車位、1樓店舖),如依樓層售價表調整之 金額計算買賣總價,原告陳報之金額則為19億2656萬6270元 (見本院卷二第23、66、67頁),均與新約於第7條第5項所 約定之買賣總價18億1000萬元不符,新約是否仍沿用舊約樓 層售價表作為新約第4條所約定之附件,並以系爭底價做為 新約約定之銷售底價,實非無疑。  ⒊原告雖主張:蘇維君於110 年1月4日以LINE通訊軟體與李金 池聯繫(下稱0104LINE通訊紀錄,見本院卷一第490、491頁 ),內容如下:   蘇維君:關係戶再麻煩您盡快約時間簽約!價格談好先跟我       說,我先做合約書。」   李金池:星期三周大雅要來。       星期三下午兩點半黃坤火和余董也要來簽約。   蘇維君:那合約價格用底價做?   李金池:對。   蘇維君:那幾戶關係戶就不再送贈品了不然我沒有任何利       潤。   李金池於上開LINE通訊中所稱黃坤火為編號28(15A)之代 購者,周大雅為編號25(12B)之客戶,余董為編號24(16A )之客戶,為被告所自承,蘇維君於通訊中告知李金池上開 3戶關係戶之簽約價格「用底價做」,對比上開3戶如附表一 A欄所示之實際銷售價格,均貼近系爭底價,足見兩造確係 以系爭底價作為新約之銷售底價等語。惟上開關係戶簽約日 期,均在舊約契約效力存續期間,蘇維君以系爭底價作為與 上開關係戶客戶實際買賣價金,事屬當然,惟兩造係於110 年4月13日簽訂新約之後,已溯及至110年1月15日取代舊約 ,並改以新約約定之銷售底價作為系爭建案之銷售底價,故 尚難以此遽認原告上開主張為真。  ⒋況依原告於系爭建案代銷期間向被告請款時所提出之請款明 細內容,第1次請款明細所載買賣總價(總銷金額)為20億 元,第2次請求明細所載買賣總價為20億元,第3次請款明細 總銷金額為16億8971萬元,第4次請款明細所載買賣總價為1 8億4000萬元,第5次請款明細所載買賣總價為18億4000萬元 ,第6次請款明細、第7次請款明細至舊版第8次請款明細所 載買賣總價均為18億1000萬元,有上開請款明細在卷可考( 見本院卷一第78頁、第180至186頁),原告並於本件起訴時 所提出新版第8次請款明細上,刻意刪除原先舊版第8次請款 明細所載之買賣總價18億1000萬元之記載(見本院卷一第41 頁),足證原告於第6次請款時,既已改依新約約定之買賣 總價填載,如何能主張兩造仍繼續沿用與新約約定之買賣總 價不符之系爭底價?且蘇維君於系爭契約代銷期間結束後, 於110年7月13日提供0713售價表予許雅芳,請許雅芳計算有 沒有溢價可以請求,業據證人許雅芳證述甚詳(見本院卷一 第388頁),而0713售價表所載之銷售底價與0722底價完全 相同,亦有0722售價表與0713售價表在卷可稽(見本院卷一 第169、171頁),原告再於110年7月29日,傳送自行計算銷 售底價之0729售價表並蓋用公司發票章,傳送給被告,亦為 原告所自承,而0729底價亦核與系爭底價不符(見本院卷一 第167頁)。是原告於代銷期間結束後所自行製作之0713售 價表,0729售價表所載之底價,均與原告於本件主張之系爭 底價不同,實難認新約約定之銷售底價即為系爭底價,原告 此部分之主張,實屬無據。   ⒌新約第4條約定有「系爭建案之底價如附件」,惟新約契約書 後方並無附件,且非沿用舊約之附件,已如前述,則新約第 4條所約定之「附件」及之銷售底價為何,自應探究。而新 約與舊約比對如前,可知新約實係以舊約為基礎修改而來, 自得以新約簽訂過程探求兩造間之真意為何。訊據證人李志 龍證稱:舊約代銷時間到期後,因為系爭契約法律關係還是 繼續,並沒有因此失其效力,110年2月10日,兩造一直在協 商新約,伊於110年3月2日擬了1份草約,由李金池、蘇維君 協商新約內容,於同年3月13日還有在協調,最後才在110年 4月13日簽訂新約,並溯及至000年0月00日生效,以銜接舊 約。伊在110年2月擬定草約前沒有看過0722售價表,也沒有 聽過銷售底價有調整,伊是要擬定草約時詢問許雅芳,許雅 芳提供1份買賣總價是20億5000萬元的售價表給伊,伊就把 買賣總價減去8戶保留戶,算出買賣總價是18億4000多萬元 ,並繕打在草約上,但於110年3月2日李金池、蘇維君協商 時,其中一人說買賣總價金額有誤,並在草約上以手寫方式 修改買賣總價為2億3000多萬元,後來又說要減去8戶保留戶 ,金額再以手寫方式改成18億3000多萬元,因為伊在草約第 14條有寫代銷結束後要將接待中心移轉被告使用,蘇維君說 不行,如果沒有接到被告新的代銷建案,她要補償費,又在 草約第14條以手寫方式增加要被告攤提接待中心費用之內容 ,所以後面兩造又繼續協調,最後協調結果,買賣總價約定 為18億1000萬,蘇維君也將手寫要被告攤提接待中心費用之 內容刪去,雙方並於110年4月13日簽訂新約,因為被告在接 待中心現場之主管即業務經理簡秀琴當時沒有把新約的附件 售價表帶去,所以新約才沒附件,伊後來核對草約上開內容 ,才知道買賣總價2億3000多萬元是基於0722售價表而來, 所以新約第4條之記載銷售底價之附件應該是0722售價表等 語(見本院卷一第528至535頁)。再觀諸草約第8條內容與 舊約第8條內容相同,但草約第8條第1至4項,有以橫線劃掉 ,草約第7條內容,除將舊約第7條之「底價」變為「價格」 外,新增第5項、第6項,除第5項本案總價金額為「18億439 9萬5050元」外,與新約第5項、第6項文字內容相同。而草 約第5項總價金額「18億4399萬5030元」,有以手寫畫圈圈 住,並在旁邊書寫「0000000000」,上開數字下方則書寫「 2000」,其中「2」數字對齊「0000000000」之億位數數字 「0」,「2000」下方再書寫「0000000000」,其中「00000 00」部分復以橫線劃去,草約第14條內容與新約相同,但第 2項以橫線劃去,下方有書寫「如不續約情況下移轉甲方( 指被告),甲方需攤提現場接待中心費用給乙方(指原告) 」之內容,上開書寫內容亦有以橫線劃於其上,有草約在卷 可參(見本院卷一第175、176頁),核與李志龍上開證詞大 致相符,應堪採信。是依李志龍所述兩造簽訂新約之磋商過 程,兩造於110年2月10日協調新約內容時,確係以0722售價 表之買賣總價20億3253萬9200元作為新約買賣總價之基礎, 並以8戶保留戶作價2億元予以扣除後,草約之買賣總價變更 為18億3253萬9200元(計算式:20億3253萬9200元-2億元=1 8億3253萬9200元),再經議價後,變更為18億3000萬元, 後又因蘇維君對草約第14條第2項約定無償轉讓接待中心之 內容,要求在不續約時應予補償,兩造無法達成共識遲未能 簽約,最終被告以約定買賣總價為18億1000萬元換取原告同 意無償轉讓接待中心,兩造終於110年4月13日簽訂新約等事 實,堪予認定。  ⒍又新約第7條第5項之買賣總價18億1000萬元,雖係基於0722 售價表所載之買賣總價20億3253萬9200元而來,但0722售價 表買賣總價係由三部分組成,一為停車位總計2億元,一為1 樓店舖1億元,一為住家即系爭房屋總計17億3253萬9200元 (見本院卷一第169頁),1樓店舖1億元之銷售底價已明載 在新約第8條(見本院卷一第36頁),停車位售價依舊約第8 條第5項,不適用調價範圍,新約雖將該條項刪除,但新約 之停車位銷售底價為2億元,且在0722售價表、0713售價表 、0729售價表中銷售底價金額均相同,亦為兩造所不爭執, 故系爭建案買賣總價如有變動,對應修改之銷售底價項目僅 有系爭房屋一項作為變數,故草約雖以0722售價表之買賣總 價為討論基礎,但隨著兩造於磋商過程中,對買賣總價不斷 進行修改,最後以18億1000萬元作為雙方合意之買賣總價, 則對應此買賣總價之銷售底價,除1樓店鋪及停車位為固定 銷售底價外,系爭房屋之銷售底價自應為對應之修改,始符 當事人之真意,且方能與18億1000萬之買賣總價契合。0722 售價表中所載系爭房屋之銷售底價,既係對應買賣總價20億 3253萬9200元而來,且仍包含被告保留戶8戶之銷售底價, 實非兩造於簽訂新約時所合意之銷售底價。再觀諸0713售價 表中,係以0722售價表為本,僅刪去被告保留戶8戶,得出 系爭房屋之銷售底價為15億3380萬1710元及買賣總價為18億 3380萬1710元之內容,雖扣除被告保留戶8戶於買賣總價外 ,符合兩造於磋商新約過程中之真意,但其計算所得之買賣 總價仍與新約第7條第5項之買賣總價不符,以此計算所得之 系爭房屋銷售底價仍非新約中所約定之銷售底價。而原告於 系爭契約結束後所製作用以向被告請求差價分潤之0729售價 表,則係基於新約所約定之買賣總價18億1000萬元計算而來 ,此觀諸0729售價表中,確有刪除被告8戶保留戶,買賣總 價為18億1006萬2050元,亦與新約第7條第5項約定買賣總價 18億1000萬之金額大致相符,顯係在1樓店鋪及停車位銷售 底價保留未變動前提下,將買賣總價扣除1樓店舖及停車位 之銷售底價後,再據以計算系爭房屋之各戶銷售底價,堪認 0729售價表及所載0729底價內容較符合兩造於簽訂新約時約 定買賣總價及系爭建案銷售底價之真意,亦與「建商委託代 銷商時銷售時,只在意最終取得之買賣總價,故銷售底價通 常係基於買賣總價計算而來,而有正向對應關係」之代銷實 務,相互吻合,故本件原告依新約第7條第2項請求差價分潤 ,自應以0729底價作為其計算依據。  ⒎被告雖辯稱:新約第4條約定之附件即為0722售價表,故新約 之銷售底價即為0722底價之事實,業經證人簡秀琴、許雅芳 、李金池、李志龍證述甚詳,且如附表一編號1(14A)、編 號2(14B)之簽約價格與附表一J欄所示之0722底價相同, 足證0722應為新約約定之銷售底價,系爭房屋中編號24(16 A)、編號25(12B)、編號26(13B)、編號28(15A)、編 號36(5D)、編號41(16D)6戶關係戶依原告主張如附表一 A欄所示之實際銷售價格雖均低於0722底價(如附表一J欄所 示),惟上開6戶如附表一B欄所示之簽約價格則與0722底價 大致相符,而依0104LINE通訊紀錄內容所示,蘇維君於通訊 中告知李金池上編號28(15A)、編號25(12B)、編號24( 16A)3戶之簽約價格用底價做,而上開3戶如附表一B欄所示 之簽約價格均與0722底價相符,足證蘇維君於當時亦係以07 22底價作為銷售底價。雖以0722底價計算差價分潤時,原告 之銷售金額大部分低於0722底價,但除關係戶6戶低於0722 底價之銷售係經被告同意外,被告可同意原告不用依新約第 7條第3項由其吸收,至其他低於0722底價銷售房屋總差價為 381萬2220元,既未經被告事先同意,縱認被告於簽約時及 原告請款時已知悉,此係考量尊重原告之銷售手法及被告最 終並無損失,自應由原告依新約第7條第3項吸收。原告臨訟 始提出以舊約之系爭底價作為差價分潤之計算基礎,實不足 採,應以0722底價計算為是等語。經查:證人即被告前工程 總監黃鉦傑證稱:0722售價表係伊所繕打,檔案還存在伊的 電腦內,因為當時系爭建案要對外公開,要製作一個表價, 就是定價,供代銷人員銷售使用,一開始給消費者看的價格 ,底價就是建設公司老闆和代銷公司約定至少要賣的價金, 例如底價是900萬元,表價是1000萬元,代銷公司可能在900 萬至1000萬元間出售預售屋,如果以950萬元賣出,就是成 交價,實價登錄都可以查得到。卷內0722售價表上面有手寫 「底價」,並在「底」字打叉,伊不知道是誰寫的,但0722 售價表與底價無關,代銷人員可以賣到比0722售價表更低的 價格等語(見本院卷一第371至380頁),並有其所提供之電 子檔案截圖2張及當時其繕打之0722售價表列印頁附卷可稽 (見本院卷一第395至399頁),足證0722售價表於109年7月 22日當時製作用途,係做為系爭建案代銷人員銷售時使用之 銷售表價。被告辯稱:兩造早於109年7月22日即合意以0722 售價表作為系爭建案底價乙節,自屬無稽。又簡秀琴雖證稱 :0722售價表上方「底價」是伊寫的字,但「底」上面的叉 叉不是伊畫的,現場銷售時,不能低於這個價錢等語(見本 院卷一第365、367頁),依其上開證詞,其主觀上係認定07 22售價表為「底價表」,惟簡秀琴亦證稱:系爭建案於舊約 中已有約定底價分為3段,超過底價就是兩造三七分,舊約 之底價就沒有再調整過,109年7月當時是在討論怎麼做價目 表,有李金池、蘇維君還有黃鉦傑跟伊在場,李金池和蘇維 君就以系爭底價為基礎,加上樓層價差由每坪3000元調整為 5000元,算出0722底價,再製作0722售價表,目的是銷售用 ,就是表格化讓銷售的人有一個底,如果要賣低於0722底價 ,要經過李金池同意,當時製作完李金池跟蘇維君並沒有說 要用0722底價去取代系爭底價,伊並將0722售價表提供一份 給原告現場代銷人員,一份給許雅芳,現場銷售價目表是原 告自己製作,因為一般就是代銷人員銷售時,價金另外再加 上去,給客戶殺價的空間等語(見本院卷一第359至371頁) 。是依簡秀琴上開證詞,雖其將0722售價表認定為銷售現場 參考之「底價」,且簽約價格不得低於0722底價,惟在預售 屋銷售現場,代銷人員向客戶推銷介紹預售屋時,通常會在 銷售表價基礎上,再加些許價格作為給客戶介紹時之開價或 廣告售價,並將銷售表價稱為建商「底價」,以獲取較大之 議價及讓利空間,並滿足客戶「殺破底價撿便宜」之消費心 理,為代銷實務常見之推銷手法,況不論舊約第4條第1項或 新約第4條第1項,均將系爭建案底價列為機密,未經權責人 員核准,不得傳送,如0722售價表所載內容果為兩造間合意 之新底價,豈會輕易發送給第一線現場銷售人員讓其知悉此 等商業機密。且簡秀琴既證稱0722售價表目的在提供現場代 銷人員銷售使用,製作完成後,李金池跟蘇維君並沒有說要 用0722底價去取代系爭底價等內容,再觀諸原告銷售之54戶 中,高達33戶之銷售金額均低於0722底價(見如附表一N欄 所示),顯與建商為追求預期之買賣總價而訂定底價之目的 相悖,反與代銷人員將銷售表價稱為建商「底價」再加價推 銷,以利議價及提供客戶購買誘因之代銷實務相符一致,足 見0722售價表於兩造簽訂新約前,僅係作為銷售表價供現場 代銷人員參酌以利與客戶議價使用,而與系爭契約之銷售底 價無涉。另證人許雅芳則證稱:0722售價表是簡秀琴拿給伊 的,右下角之109年7月22日日期是伊寫的,伊拿到時上面已 經有寫「底價」,但「底」字上面那個叉叉不是伊畫的,因 為上面有寫底價,所以伊認為0722售價表是底價,但銷售時 可不可以低於上面所載0722底價,伊不知道等語(見本院卷 一第381至383、387至389頁),是許雅芳雖亦證述0722售價 表係「底價」,但顯係受簡秀琴在其上手寫「底價」之影響 ,而與簡秀琴相同,均有將作為銷售表價之0722售價表誤認 為系爭建案銷售底價之情形,自不足採。至證人李金池、李 志龍雖均證稱0722售價表即為新約第4條約定之附件,故應 以0722底價作為新約約定之銷售底價等語(見本院卷一第45 6、534頁)。惟0722售價表僅作為兩造磋商新約時,修改草 約之買賣總價之基礎,並非新約於110年4月13日簽訂時雙方 合意之買賣總價及銷售底價之內容,業已認定如前,證人李 金池、李志龍上開證詞,實肇因於2人在與蘇維君磋商新約 階段時,已多次修改系爭建案之買賣總價,均疏未注意同步 修改系爭房屋各戶之銷售底價以與買賣總價相互對應契合, 故證人李金池,李志龍上開證詞亦不足採信。因此,上開證 人之證詞,均無從做為被告辯詞內容有利認定之依據。又附 表一編號1(14A)、編號2(14B)之簽約價格及上開關係戶 簽約日期,均在新約簽訂之前,而新約簽訂之前,舊約契約 效力仍持續存在,已如前述,蘇維君參酌斯時作為銷售表價 之0722底價及作為銷售底價之系爭底價後,分別以如附表一 所示之實際成交價格、簽約價格讓被告與附表一編號1(14A )、編號2(14B)及上開關係戶客戶完成買賣契約,則上開 各戶之實際成交價格、簽約價格與0722底價或系爭底價相近 或相同,事屬當然,亦與上開「代銷商會與建商設定銷售表 價以滿足客戶殺價及提供代銷商議價之籌碼,以確保買賣總 價之目標達成」之代銷實務及證人黃鉦傑證述系爭建案有設 定銷售底價與銷售表價以便代銷人員於現場銷售時參酌內容 互核一致,故實無從認定被告上開主張為真。  ⒏又兩造對附表一B欄之簽約價格並不爭執,原告並就系爭房屋 中編號24(16A)、編號25(12B)、編號26(13B)、編號2 8(15A)、編號36(5D)、編號41(16D)等6戶關係戶,主 張有經李金池同意,以如附表一A欄所示之實際銷售價格成 交之內容,雖為被告所否認,惟如以契約書所載之簽約價格 (即附表一B欄所示)為銷售金額,而與0722底價(即如附 表一J欄所示)相互計算差價,結果為正(即如附表一P欄所 示),核與被告上開「新約底價應為0722底價,以此計算與 銷售金額之差價,金額為負,原告自不得主張差價分潤」之 抗辯即有所扞格,再參諸原告就上開關係戶所提出之請款明 細所載金額,均核與附表一A欄之金額相符一致,且上開請 求單均經現場負責確認簽約及收款之業務經理簡秀琴審核簽 名或用印於其上,原告上開主張自堪採信為真。  ⒐基此,原告於系爭契約結束後,系爭建案銷售金額總共如附 表一A欄所示,因未達18億以上,未有同條第6項之總溢價可 供抵補,故依新約第7條第2項、第3項約定,就銷售金額與 新約約定之銷售底價即0729底價之差價利潤正值,請求百分 之30之分潤443萬2608元(計算式:附表一A欄合計金額-附 表一I欄合計金額=M欄合計金額即1477萬5360元,再乘以百 分之30=443萬2608元),自屬有據,逾此部分,則難認有憑 。  被告就代原告贈送客戶冰箱51萬元部分主張抵銷,原告並不 爭執,應認被告此部分抵銷抗辯應屬可採。  被告就代原告贈送客戶旅遊行程6萬元部分主張抵銷,原告並 不爭執,應認被告此部分抵銷抗辯應屬可採。  被告就代原告給付退酬金予郭擇群部分主張抵銷,為原告所 否認,並主張:此係經李金池同意,才允諾簽約後會給付退 酬金予郭擇群等語。經查,證人郭擇群證稱:當初是蘇維君 跟伊允語會退酬35萬元給伊,伊覺得應該是蘇維君要給,後 來伊有傳LINE訊息給蘇維君,蘇維君說跟被告間有訴訟進行 ,退酬金要等她告完再處理,伊覺得蘇維君應該先還,所以 才去找李金池,李金池有退伊35萬元,並說他先退給伊,再 跟蘇維君求償(見本院卷二第101、102頁),並有郭擇群與 蘇維君之LINE通訊紀錄、被告開立之支票影本(受款人為郭 擇群,金額為35萬元)、支票簽回聯在卷可稽(見本院卷一 第157頁、卷二第111頁),核與被告所辯相符,原告雖主張 係李金池允諾給付退酬金,但卻未能提出證據證明屬實,被 告既代原告給付35萬元退酬金予郭擇群,並主張抵銷,自屬 有據。  被告因原告未依與編號19(8B)客戶林曉菁之約定,代其轉 售謀利,林曉菁轉向被告要求解除買賣契約,被告只能同意 解約並退還林曉菁已繳付之價金,原告就編號19(8B)買賣 契約之解約既有可歸責事由,自應返還先前受領之165萬銷 售報酬,被告據此主張抵銷,為原告所否認,並主張:原告 並未承諾林曉菁於簽訂買賣契約後再代為轉售,且於代銷期 間依職業倫理,代銷商亦不應代購屋之客戶轉售。編號19( 8B)成交金額為2750萬元,原告該次銷售報酬係以百分之5 請求,故原告所受領之銷售報酬為137.5萬元。退萬步言, 原告縱有允諾,林曉菁以此向被告主張解約,難認有理,被 告本有權拒絕,卻自行與林曉菁合意解除契約,難認可歸責 原告,此部分抵銷之主張自不足採等語。經查,被告與林曉 菁解除編號19(8B)買賣契約一節,業據提出土地及房屋預 定買賣契約解除通知書、委任書、我國駐菲律賓臺北經濟文 化辦事處證明書在卷可稽(見本院卷一第87、88、187頁) ,且經林曉菁委任處理解約事宜之證人郭擇群證述甚詳(見 本院卷二第107、108頁),固堪採信。惟被告未能提出證據 證明林曉菁確有與原告約定代為轉售之合意,且依被告與林 曉菁簽訂之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書內容 (見本院卷三 第41至53頁),亦未將林曉菁購屋後未能轉 售之購屋動機,列為可解約之事由,被告本得拒絕林曉菁解 約之請求,卻仍合意與林曉菁解約並退還林曉菁已繳付之價 金,難認屬可歸責原告之事由。故被告此部分抵銷抗辯,實 不足採。  按稱合夥者,謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約; 合夥因合夥人全體同意解散而解散;合夥人於合夥清算前 不得請求合夥財產之分析,民法第667條第1項、第692條第2 款、第682條第1項分別定有明文。換言之,合夥解散後,應 先經清算程序。且合夥財產,依同法第697條第1項規定,應 先清償合夥債務,或劃出必要之數額後尚有賸餘,始應返還 各合夥人之出資,必清償合夥債務及返還各合夥人出資後, 尚有賸餘者,始應按各合夥人應受分配利益之成數,分配於 各合夥人,此觀同法第697條第2項、第699條規定自明(最 高法院86年度台上字第2995號判決意旨參照)。查兩造簽訂 舊約後,原告邀訴外人興泰公司隱名合夥投資系爭契約,興 泰公司同意投資1000萬元,原告與興泰公司即於109年1月22 日簽訂系爭合夥契約,約定總投資額為5000萬,總股份為10 股,興泰公司占2股,故興泰公司於110年6月30日系爭契約 結束後,可分得合夥盈餘5分之1,有被告提出之隱名合夥契 約書在卷可稽(見本院卷一第583至587頁),興泰公司嗣後 於112年3月27日以54存證信函,通知原告將系爭合夥契約所 生部分請求權讓予被告,亦有54存證信函附卷可考(見本院 卷一第591至593頁),上開事實並為原告所自認。被告雖提 出元棠泰御天鑄佣金收入-銷售費用統計表(下稱收支統計 表)、支出總表、明細影本(見本院卷一第589頁、卷二第2 21至263頁)為據,並辯稱原告至111年6月間,應有2575萬8 726元之利潤,故依合夥契約之法律關係,可向原告請求至 少500萬元之盈餘分配,縱將本件原告主張之報酬及110年8 月10日之銷售費用406萬8278元先予排除,原告尚有2090萬6 226元之利潤可供分配,被告自得就此部分分配之金額418萬 1245元主張抵銷等語,惟為原告所否認,並主張:兩造間之 系爭合夥契約尚未予清算,且本件涉及原告之銷售報酬及被 告抵銷抗辯,合夥財產亦未確定,故被告尚不得據以主張抵 銷。查被告基於系爭合夥契約,對被告代銷利潤得主張盈餘 分配,為兩造所不爭執,自堪採信為真。惟兩造間基於系爭 契約所生之銷售報酬、差價分潤,仍有歧見,被告於本件中 亦提出抵銷原告起訴請求給付金額之抗辯,已如前述,足證 兩造間之合夥財產狀態仍有未明,且合夥亦未經兩造清算完 結,揆諸上開民法規定及最高法院判決意旨,被告當無從逕 以合夥財產中已確定之現存損益,為部分合夥財產之預先分 配。原告主張系爭合夥契約尚未經清算,被告無從請求對其 他合夥人主張盈餘分配一詞,應堪採信。被告抗辯於500萬 元額度內至少有418萬1245元之盈餘分配可向原告請求給付 並主張抵銷,於法未合,自不足採。  被告辯稱:依新約第7條第3項約定,因原告低於0722底價之 銷售有總計510萬8650元之差價,再扣除被告事先同意之關 係戶6戶之差價,剩餘381萬2220元差價,應由原告吸收,故 被告主張就此應由原告吸收之差價予以抵銷,為原告所否認 ,並主張:銷售金額與系爭底價差價如附表一L欄所示為正 值,原告得主張差價分潤,故被告此部分抵銷抗辯實不足取 。查兩造新約之銷售底價,業已認定如附表一I欄所示,依 第7條第6項,雖因未超過18億,而無總溢價可抵補,惟原告 銷售之系爭房屋中低於銷售金額之差價與高於銷售金額之差 價抵補後仍屬正值,並得請求差價分潤,已如前述,被告此 部分之抵銷抗辯,自難採信。  因此,原告得向被告請求銷售報酬485萬2500元,差價分潤44 3萬2608元,總計928萬5108元(計算式:485萬2500元+443 萬2608元=928萬5108元)。被告得向原告請求抵銷總計92萬 元(計算式:51萬元+6萬元+35萬元=92萬元),故原告請求 被告給付836萬5108元(計算式:928萬5108元-92萬元=836 萬5108元),應認有據。逾此範圍之請求,則屬無據。   末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經 其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權 人起訴而送達訴狀者,與催告有同一之效力;遲延之債務, 以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者 ,週年利率為百分之5,民法第229條第2項、第233條第1項 前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告之銷售報酬 請求權,核屬無確定期限之給付,原告請求被告自起訴狀繕 本送達之翌日(即自110年10月7日,見本院卷一第65頁送達 證書)起,至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息, 與前揭規定核無不合,應予准許。 參、綜上所述,原告依系爭契約之法律關係,向被告請求給付83 6萬5108元,及自110年10月7日起,至清償日止,按週年利 率百分之5計算之利息,為有理由,應予准許,其餘部分, 為無理由,應予駁回。 肆、兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行,均   核無不合,爰各酌定相當之擔保金額准許之。原告其餘假執 行之聲請,因該部分訴之駁回而失所附麗,應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。  中  華  民  國  114  年  1   月  23  日            民事第一庭  法 官 廖聖民 以上正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕 本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  1   月  23  日                   書記官 曾惠雅 附表二 編號 契約條文 舊約 新約 1 第1條 房屋座落位置 甲方所有之不動產土地座落:台中市○○區○○段00○00○0000地號,共75戶(含平面停車位共100處);願以甲乙雙方共同擬之售價範圍內,交由乙方代理銷售。 甲方所有之不動產土地座落:台中市○○區○○段00○00○0000地號,共74戶(含平面停車位共100處);願以甲乙雙方共同擬之售價範圍內,交由乙方代理銷售。 2 第2條 代理期間 代理銷售期間,雙方約定自民國109年1月15日起至110年1月14日止。 代理銷售期間,雙方約定自民國110年1月15日起至110年6月30日止。 3 第4條 銷售範圍 甲方委託乙方之戶數共67戶(含平面車位),各戶之詳細坪數、底價(如附件)。本項列為機密,未經權責人員核准,不得傳送。 乙方之代銷範圍應包括銷售期間內之下列部分: 1、甲方未約定保留戶所成交之戶數。 2、乙方代銷售之戶數。 甲方委託乙方之戶數共66戶(含平面車位),各戶之詳細坪數、價格(如附件)。本項列為機密,未經權責人員核准,不得傳送。 乙方之代銷範圍應包括銷售期間內之下列部分: 1、甲方未約定保留戶所成交之戶數。 2、乙方代銷售之戶數。 4 第7條 代理銷售報酬 甲方同意給付乙方服務報酬如下: 1、乙方之銷售報酬  ⑴銷售達總底價0%~30%,銷售報酬以5%計佣。  ⑵銷售達總底價31%~50%,銷售報酬以5.5%計佣。  ⑶銷售達總底價51%~80%,銷售報酬以6%計佣。  ⑷銷售達總底價81%~100%,銷售報酬以6.5%計佣。  ⑸銷售達總底價90%以上,乙方得請累進跳百分比之差額報酬。 2、銷售金額若高於底價之差價,先抵補低於底價銷售之金額後,甲方分得70%,乙方分得30%。 3、低於底價銷售,需經甲、乙雙方同意,低於底價差額需由總溢價補足,如無溢價可補,由乙方吸收。 4、底價訂定須確認建材和施工條件。 甲方同意給付乙方服務報酬如下: 1、乙方之銷售報酬  ⑴銷售達總底價0%~30%,銷售報酬以5%計佣。  ⑵銷售達總底價31%~50%,銷售報酬以5.5%計佣。  ⑶銷售達總底價51%~80%,銷售報酬以6%計佣。  ⑷銷售達總底價81%~100%,銷售報酬以6.5%計佣。  ⑸銷售達總價90%以上,乙方得請領累進跳百分比之差額報酬。  ⑹乙方得依銷售總價比例,依上列各目條件成就為報酬請領。 2、銷售金額若高於價格之差價,先抵補低於價格銷售之金額後,甲方分得70%,乙方分得30%。 3、低於價格銷售,需經甲、乙雙方同意,低於價格差額需由總溢價補足,如無溢價可補,由乙方吸收。 4、價格訂定須確認建材和施工條件。 5、本案總價金額為新台幣18億1,000萬元整。 6、約定銷售金額達新台幣18億以上為溢價範圍。 5 舊約 第8條 銷售調價範圍 新約 第8條 店面銷售價格 1、銷售比例達總底價0%~30%,以原始定價為銷售。 2、銷售比例達總底價31%~50%,以原始定價每坪調整1萬元為銷售。 3、銷售比例達總底價51%~80%,以原始定價每坪調整2萬元為銷售。 4、銷售比例達總底價81%~100%,以原始定價每坪調整3萬元為銷售。 5、所有平面車位及1樓店舖之銷售金額,不適用調價範圍。 6、本建案1樓店舖銷售總價為新台幣壹億元整。  以上定價以附件為依據。 本建案1樓店舖銷售總價為新台幣1億元整。 6 第11條 代理銷售報酬給付 1、乙方於每個月底,就已簽訂正式銷售合約並繳付簽約款之戶數開立發票,甲方於隔月15日以現金支付報酬予乙方。 2、乙方如提早售完代銷之全部房屋,甲方同意於訂戶簽約後一個月內付清。 3、乙方全部約定報酬,整個代銷案及合約即完成並結案。 1、乙方於每個月底,就已簽訂正式銷售合約並繳付簽約款之戶數開立發票,甲方於隔月10日以現金支付報酬予乙方。 2、乙方如提早售完代銷之全部房屋,甲方同意於訂戶簽約後一個月內付清。 3、乙方全部約定報酬,整個代銷案及合約即完成並結案。 7 第12條 權利義務 1、甲方若為違反第三條或無法履行第四條、第五條之約定,致使買受人遭受損失時,由甲方自行負責,概與乙方無涉。 2、由乙方代銷之不動產,經甲方與買受人簽訂預售屋買賣契約後,依所訂契約互負權利義務,簽約時乙方得應邀為見證人,協助溝通或澄清甲方與買受人間之提問與解答。 3、乙方保證在代銷期間應樹立甲方之聲譽,更不得有損甲方或第三者之權益。 1、甲方若為違反第三條或無法履行第四條、第五條之約定,致使買受人遭受損失時,由甲方自行負責,概與乙方無涉。 2、由乙方代銷之不動產,經甲方與買受人簽訂預售屋買賣契約後,依所訂契約互負權利義務,簽約時乙方得應邀為見證人,協助溝通或澄清甲方與買受人間之提問與解答。 3、乙方保證在代銷期間應豎立甲方之聲譽,更不得有損甲方或第三者之權益。 8 第13條 第三人居間報酬 1、第三人居間報酬為新台幣10萬元整,由乙方給付。 2、第三人居間介紹認定標準: 3、需將客戶帶至現場,移交現場人員接洽,如違反此約定,不予支付報酬。 4、由甲方移交之客戶不計第三人報酬範圍。 1、第三人居間報酬為新台幣10萬整,由乙方給付。 2、第三人居間介紹認定標準: 3、需將客戶帶至現場,移交現場人員接洽,如違反此約定,不予支付報酬。 9 第14條 特別約定 甲方若有約定保留戶「『5樓C』、『15樓A』、『15樓B』、『15樓C』、『20樓A』、『20樓B』、『20樓C』、『20樓D』」,其保留戶之售價,不得低於銷售底價。 ㈠甲方約定保留戶為「『20樓A』、『20樓B』、『20樓C』、『20樓D』、『21樓A』、『21樓B』、『21樓C』、『21樓D』」,其保留戶不列入總價範圍。 ㈡契約終止後,乙方所承租之臺中市○○區○○路○段000號「建案接待中心」應維持原狀交付移轉甲方使用,並由甲方承受租賃標的之權利義務。 ㈢契約終止後,甲方如有另推新建案,乙方有優先受委任銷售之權利,相關他約權利及義務由雙方協議另定之。

2025-01-23

TCDV-110-重訴-502-20250123-1

臺灣臺北地方法院

給付佣金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5461號 原 告 瑞軒國際教育有限公司 法定代理人 林憶芸 訴訟代理人 柯淵波律師 被 告 艾梅特澳洲留學移民有限公司 法定代理人 林懿安 上列當事人間請求給付佣金事件,本院於中華民國114年1月8日 言詞辯論終結,判決如下:   主 文 被告應給付原告澳幣(AUD)陸萬參仟柒佰伍拾捌元,及自民國 一百十三年八月二十三日起至清償日止,按年息百分之五計算之 利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項部分,於原告以新臺幣肆拾柒萬元為被告供擔保後 ,得假執行。   事實及理由 壹、程序部分: 一、按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。查 原告起訴時聲明請求被告給付新臺幣136萬4,421元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利息( 本院卷第11頁)。嗣於民國113年12月6日以書狀更正訴之聲 明,而請求被告給付澳幣(AUD)6萬3,758元本息(本院卷 第387頁)。原告聲明改為請求被告以澳幣支付,核屬更正 法律上之陳述,非為訴之變更或追加,合於上開規定,應予 准許,合先敘明。 二、本件被告經合法通知,無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場,核無民事訴訟法第386 條各款所列情形,爰依原告之聲 請,由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分: 一、原告主張:兩造於民國109年11月19日比照被告交付予原告 之Referral Agreement即推薦合作協議之內容,透過電子郵 件之往來,就在臺灣與澳大利亞國際教育市場中,欲出國留 學之學生合意成立提供推薦及申請入學服務之合作約定,被 告並同意支付原告推薦服務之對價即佣金,而其計算方式按 學生已支付之留學費用及將來可能選修的任何進階課程或額 外課程的學費(下合稱學費總額)之10%至15%為被告之國外 佣金所得;原告則自被告取得之該國外佣金所得中,獲取被 告國外佣金所得之70%,作為應得之佣金(即學費總額×〔10﹪ 或15﹪〕×70﹪),兩造間存有居間契約關係。原告自111年度 起至113年度止,共推薦8名學生予被告轉介申請成功入學澳 大利亞各大學院校留學,依前開約定被告應給付原告佣金澳 幣(AUD,下同)6萬5,190元(元以下四捨五入,下同), 詎被告僅給付1,432元,尚欠6萬3,758元,迭經催討,未獲 置理。為此,本於居間契約之法律關係,依兩造間109年11 月19日契約(下稱系爭契約)之約定,及民法第565條、第5 68條第1項規定,請求被告給付佣金6萬3,758元及法定遲延 利息等語。而聲明求為判決:  ㈠被告應給付原告6萬3,758元,及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止,按年息5 ﹪計算之利息。  ㈡願供擔保以代釋明,請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場,惟據其前提出書狀所為之聲明 及陳述則以:兩造間並無任何契約關係,此自原告提出之Re ferralAgreement即推薦合作協議即可得見,原告請求並無 理由等語,資為抗辯。並答辯聲明:原告之訴及其假執行之 聲請均駁回。 三、原告主張兩造間於109年11月19日比照被告交付予原告之Ref erral Agreement即推薦合作協議之內容,透過電子郵件之 往來,合意成立系爭契約之事實,業據其提出Referral Agr eement即推薦合作協議、電子郵件為證(本院卷第119至205 頁)。被告雖以兩造間並未簽訂Referral Agreement即推薦 合作協議書面,故無此契約關係等語為辯(本院卷第79頁) ;然就此原告實係主張:Referral Agreement即推薦合作協 議書面係由被告提出,此非兩造合意簽署之書面,僅係作為 契約內容參考之用,之後兩造係透過109年11月19日電子郵 件往來,經被告提供客戶關係管理系統即ORCA系統,由原告 進入該系統內,依照各步驟申請佣金等各該流程而成立系爭 契約等語(本院卷第377至378頁、第397至398頁),核與上 開電子郵件內容相符。據此,兩造間確透過電子郵件往來、 被告並提供ORCA系統予原告使用,而合意成立系爭契約,應 可認定。 四、又依民法第565條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契 約。」及第568條第1項規定:「居間人,以契約因其報告或 媒介而成立者為限,得請求報酬。」另第202條前段規定: 「以外國通用貨幣定給付額者,債務人得按給付時、給付地 之市價,以中華民國通用貨幣給付之」,當事人約定以外國 通用貨幣為給付者,債權人不得請求債務人以我國通用貨幣 給付(最高法院76年度台上字第548號判決參照)。查原告 已自111年度起至113年度止,共推薦8名學生予被告轉介申 請成功入學澳大利亞各大學院校留學,依系爭契約約定被告 應給付原告佣金6萬5,190元,扣除被告已給付1,432元,尚 欠6萬3,758元之事實,亦有原告提出之推薦仲介往來郵件、 留學申請送件資料、海外學生註冊確認書、電子郵件及佣金 明細、帳戶交易明細表及存摺封面可稽(本院卷第207至357 頁),被告對此部分並未為抗辯(本院卷第369頁),自堪 信原告主張為可採信。是以,原告依系爭契約約定之佣金計 算方式,依系爭契約及上開規定請求被告依兩造約定之澳幣 幣別,給付佣金即居間報酬6萬3,758元,應予准許。 五、末按「給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時, 經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其 他相類之行為者,與催告有同一之效力。」「遲延之債務, 以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。」民法第229條第2項及第233條第1項前段亦有明文。 是原告主張被告就上開6萬3,758元應併給付自起訴狀繕本送 達翌日即113年8月23日(見本卷第75頁送達證書)起至清償 日止,按年息5﹪計算之法定遲延利息(本院卷第109頁), 亦屬有據。 六、從而,原告本於居間契約之法律關係,依系爭契約之約定, 及民法第565條、第568條第1項規定,請求被告給付佣金6萬 3,758元,及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月23日起至清 償日止,按年息5 ﹪計算之法定遲延利息,為有理由,應予 准許。 七、本件為判決之基礎已臻明確,兩造其餘之陳述及所提其他證 據,經本院斟酌後,認為均於判決之結果無影響,亦與本案 之爭點無涉,自無庸逐一論述,併此敘明。至被告雖於114 年1月7日以電子郵件寄送答辯狀至本院(本院卷第399至440 頁,另見本院卷第441頁公務電話紀錄);惟本院並未曾依 民事訴訟文書使用電信傳真或其他科技設備作業辦法第5條 第1項規定,許可當事人或訴訟代理人以電信傳真或電子郵 遞設備傳送訴訟文書;則依同辦法第10條第1項第2款規定, 被告以電子郵件傳送之各該書狀,不生文書提出之效力,本 院無庸斟酌或將該等答辯狀所提之防禦方法及所附證據,採 為裁判之基礎,亦併予敘明。 八、假執行之宣告:原告陳明願供擔保,聲請宣告假執行,核無 不合,爰酌定相當擔保金額准許之。 九、據上論結,本件原告之訴為有理由,依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條、第390條第2項,判決如主文。 中  華  民  國  114  年  1   月  22  日           民事第七庭 法 官 賴錦華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  1   月  22  日                 書記官 陳玉鈴

2025-01-22

TPDV-113-訴-5461-20250122-1

臺灣臺北地方法院

減少價金等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第159號 原 告 黃妙慈 訴訟代理人 陳怡伶律師 上列原告與被告洪曼珊、游武霖、尚晟不動產企業社、太平洋房 屋仲介股份有限公司間請求減少價金事件,原告起訴未據繳納裁 判費。查本件訴訟標的金額為新臺幣(下同)4,680,000元(含 請求損害賠償1,500,000元、懲罰性賠償金1,500,000元及居間報 酬1,680,000元),應徵第一審裁判費56,256元。茲依民事訴訟 法第249條第1項但書之規定,限原告於收受本件裁定送達五日內 補繳上開金額,如逾期未補正,即駁回其訴,特此裁定。 中 華 民 國 114 年 1 月 22 日 民事第三庭 法 官 方祥鴻 以上正本係照原本作成 如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分,應於送達後10日內向 本院提出抗告狀,並繳納抗告費新臺幣1,000元。 中 華 民 國 114 年 1 月 22 日 書記官 蔡梅蓮

2025-01-22

TPDV-114-補-159-20250122-1

上易
臺灣高等法院臺中分院

給付居間報酬

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 113年度上易字第276號 上 訴 人 巫永隆 訴訟代理人 饒斯棋律師 羅偉恆律師 張佑聖律師 被上訴人 欣達泰不動產有限公司 法定代理人 葉義嵐 訴訟代理人 江錫麒律師 王炳人律師 柯宏奇律師 上列當事人間給付居間報酬事件,因當事人陳報願依審判長之曉 諭,以協調方式處理本件紛爭,應命再開言詞辯論;並指定於11 4年2月4日下午3時01分在本院第31法庭,由受命法官再行準備程 序為當事人開啟和解、調解事宜,特此裁定。 中 華 民 國 114 年 1 月 22 日 民事第七庭 審判長法 官 陳得利 法 官 高英賓 法 官 黃玉清 正本係照原本作成。 不得抗告。 書記官 李妍嬅 中 華 民 國 114 年 1 月 22 日

2025-01-22

TCHV-113-上易-276-20250122-1

臺灣苗栗地方法院

給付居間報酬

臺灣苗栗地方法院民事裁定 113年度訴字第485號 原 告 勝心不動產經紀股份有限公司 法定代理人 王彥心 訴訟代理人 吳中和律師 被 告 劉春美 訴訟代理人 賴銘耀律師 追加被告 宋聰州 上列當事人間請求給付居間報酬事件,本院裁定如下︰   主 文 原告應於本裁定送達翌日起五日內,補繳追加之訴裁判費新臺幣 壹仟玖佰捌拾元,逾期未補正,即駁回其追加之訴。   理 由 一、按訴之變更或追加,其變更或追加後訴訟標的之價額超過原 訴訟標的之價額者,就其超過部分補徵裁判費,民事訴訟法 第77條之15第3項定有明文。此為訴之變更或追加必須具備 之程式。依上開規定之立法理由所示,補徵數額之計算方式 ,係就變更或追加後訴訟標的價額計算裁判費後,再扣除依 原訴之訴訟標的價額算定之裁判費後補徵之。又訴之追加, 性質上仍為新訴之提起(最高法院89年度台抗字第163號裁 定類似意旨參照)。而裁判費之徵收,以為訴訟行為(如起 訴、上訴)時之法律規定為準(最高法院92年第17次民事庭 會議決議意旨參照)。是訴之追加部分裁判費之徵收,應以 為該追加訴訟行為時之法律規定為準。復起訴不合程式或不 備其他要件者,法院應以裁定駁回之,但其情形可以補正者 ,審判長應定期間先命補正,此為同法第249條第1項第6款 所明定。再依民國000年0月0日生效之臺灣高等法院民事訴 訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第2條第1項 規定(下稱系爭規定),因財產權而起訴,其訴訟標的金額 或價額在新臺幣(下同)10萬元以下部分,裁判費依民事訴訟 法第77條之13原定額數,加徵10分之5;逾10萬元至1,000萬 元部分,加徵10分之3;逾1,000萬元部分,加徵10分之1。 二、查本件原告起訴原以劉春美、宋聰州為被告而請求劉春美給 付700,584元本息、宋聰州給付134,904元本息,嗣於113年1 1月6日撤回對宋聰州之訴部分,核屬起訴請求之一部撤回。 原告再於114年1月9日具狀追加宋聰州為被告而請求宋聰州 給付134,904元本息,上開訴之追加部分自應補徵裁判費( 最高法院105年度台抗字第454號民事裁定意旨參照),並應 適用系爭規定徵收裁判費。揆諸前揭說明,本件訴訟標的金 額經原告為訴之追加後共計835,488元(計算式:700,584元+ 134,904元=835,488元),應徵第一審裁判費11,120元,扣除 原告已繳9,140元,尚應補繳1,980元。茲依民事訴訟法第24 9條第1項但書之規定,限原告於本裁定送達翌日起5日內補 繳,逾期未補繳,即駁回其追加之訴。 三、爰裁定如主文。 中  華  民  國  114  年  1   月  22  日          民事第一庭 法 官 賴映岑 以上正本係照原本作成。 本裁定不得抗告。   中  華  民  國  114  年  1   月  22  日                書記官 趙千淳

2025-01-22

MLDV-113-訴-485-20250122-1

臺灣臺中地方法院

債務不履行

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2486號 原 告 李姍珊 李玄龍 共 同 訴訟代理人 陳頂新律師 複 代理人 林淑婷律師(於民國113年12月5日解除委任) 陳相懿律師 被 告 鑫誠不動產有限公司 法定代理人 陳連平 被 告 兼 訴訟代理人 葉柏青 被 告 高浚承 上三人共同 訴訟代理人 韓國銓律師 上列當事人間請求債務不履行事件,本院於民國113年11月14日 言詞辯論終結,判決如下:   主  文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 壹、事實部分: 一、原告主張:  ㈠原告於民國111年3月下旬,經鑫誠不動產有限公司之惠双房 屋文心旗艦加盟店(下稱惠双文心店)之房屋仲介即高浚承 介紹,得知訴外人何春菊欲出售其所有坐落於臺中市○○區○○ 段000地號、403之1地號土地(持有應有部分7分之1),及 其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00號之房屋(下合稱 系爭房地)之出售乙事,遂委由原告之母即訴外人林楹楹代 理,向高浚承提出系爭房地之承買價格及條件,即以新臺幣 (下同)2100萬元承買系爭房地,並且以原告可透過金融銀 行申辦到買賣總價8成之抵押貸款及買賣總價1成之銀行信用 貸款(下稱系爭條件)作為其等承買之停止條件。嗣於111年3 月21日,原告與何春菊至惠双文心店店內,就系爭房地之買 賣事宜進行議價,經惠双文心店店長葉柏青協助磋商後,林 楹楹再次向葉柏青、高承浚及代書即訴外人涂詩旋表明及確 認系爭房地之買賣契約應於系爭條件完成始成立,何春菊亦 表示同意,原告遂於同日與何春菊簽立系爭房地之不動產買 賣契約書(下稱系爭買賣契約),並於系爭買賣契約書第3 條第2項付款方式之第4期「尾款」中,將系爭條件加註記載 為「壹仟玖佰萬元整(房貸加信貸)」之內容,原告並依約 將簽約款200萬元匯入履約保證專戶(戶名:台新國際商業 銀行受託信託財產專戶,帳號:00000000000000帳戶,下稱 系爭履保專戶)。不料迄至111年5月間,原告僅接獲臺灣新 光商業銀行股份有限公司(下稱新光銀行)之核貸通知,然 新光銀行之核貸結果遠遠不符合系爭條件,涂詩旋對於原告 多次詢問貸款事宜置若罔聞,後續亦無收到其他任何銀行核 貸成功之訊息,是原告於111年5月20日寄發111年5月20日( 111)和律字第05201號律師函(下稱律師函)予被告,向何 春菊表示因系爭房地之承買條件即系爭條件未成就,故兩造 所簽立之系爭買賣契約歸於無效之意思表示通知何春菊,系 爭買賣契約既因系爭條件不能成就而無法律上效力,被告對 於原告前所匯入系爭履保帳戶之簽約款200萬元,即無法律 上之原因,則原告自得依不當得利之法律關係,請求被告返 還200萬元予原告等語。何春菊則因系爭買賣契約無法順利 履行,對原告向本院起訴請求給付違約金231萬5000元,經 本院以111年度訴字第3432號審理(下稱違約金前事件), 原告對何春菊向本院起訴請求返還不當得利200萬元,經本 院以111年度訴字第2181號審理(下稱不當得利前事件,與 違約金前事件合稱前事件),前事件經本院判決原告敗訴, 原告均上訴,由臺灣高等法院臺中分院(下稱臺中高分院) 以112年度上字第422號、112年度上字第423號審理,經二審 法院移送調解後成立調解(下稱系爭調解),原告與何春菊 約定:雙方合意解除系爭買賣契約,原告給付何春菊80萬元 ,何春菊將與被告成立之居間契約(下稱系爭居間契約)之 仲介費返還請求權及損害賠償債權均讓與予原告。何春菊並 當庭交付服務費100萬元(下稱系爭居間報酬)之服務費確 認單給原告。  ㈡葉柏青、高浚承為求系爭房地及早完成交易,利用原告及林 楹楹第一次購屋,不諳不動產交易過程之細節,且誤認高浚 承為不動產經紀專業人員,未善盡調查系爭房地之義務,且 提供錯誤之不動產重大交易資訊,謊稱系爭房地已經何春菊 設定高達2017萬元債權額之抵押權,向林楹楹保證系爭房地 具有買賣價金9成之價值,並可貸得買賣價金9成貸款,何春 菊亦同意若貸款未達買賣價金9成,系爭買賣契約就不成立 云云,嗣原告於前事件審理中方得知高浚承、葉柏青告知之 上開購買系爭房地之重要資訊皆為不實,導致原告與何春菊 纏訟多時,並付出高額違約金80萬元,且經林楹楹事後查證 ,發現系爭買賣契約簽訂之際,系爭房地所設定抵押權之債 權額僅有1200萬餘元,與高浚承、葉柏青所稱之設有高達20 17萬元債權額之抵押權,相距甚遠,且高浚承不具不動產經 紀人資格,是高浚承、葉柏青未盡其仲介應盡之義務,致原 告受有80萬元之損害,高浚承、葉柏青為惠双文心店之代理 人,依民法第224條、第227條第1、2項、不動產經紀業管理 條例第26條第2項,自應就其代理人故意過失致債務不履行 之行為負同一責任。  ㈢原告依系爭調解約定,取得何春菊對惠双文心店之系爭居間 報酬返還請求權及損害賠償債權,何春菊並交付服務費確認 單予原告,惟觀諸被告提出之何春菊與惠双文心店簽訂之專 任委託銷售契約書(下稱專銷契約),所載簽約日期為111 年3月20日,然林楹楹早於111年3月19日即與惠双文心店簽 訂買賣議價委託書,買賣議價委託書簽約日期竟早於專銷契 約,造成先有買家議價始有賣家委託之荒謬情況,又服務費 確認單上,並無任何惠双文心店及法定代理人陳連平之用印 ,亦未就付款方式有所勾選或註記戶名帳號等資料,是服務 費確認單自始未生任何法律上之效力,基此,惠双文心店自 不得以專銷契約及服務費確認單作為系爭居間報酬請求之依 據,惠双文心店自履約保證專戶取得系爭居間報酬係無法律 上原因而受有利益,原告自得依民法第179條向惠双文心店 請求返還。爰聲明:⒈被告應連帶給付原告80萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算 之利息。⒉惠双文心店應給付原告100萬元,及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。⒊ 原告願供擔保,請准宣告得為假執行。 二、被告抗辯:  ㈠被告為仲介公司及人員,並非從事銀行放貸業務人員,自不 可能如此為保證、承諾一定可貸得9成貸款,亦無權代替何 春菊表示同意此買賣條件,林楹楹及其友人許家鳳之證述內 容,均不足證明兩造間確有合意以系爭條件作為系爭買賣契 約之停止條件,林楹楹於簽約當日未表示若系爭房地無法貸 到1900萬元之足額,兩造間之系爭買賣契約就無效,或者就 不購買系爭房地之情形存在,否則於系爭買賣契約之其他約 定事項欄中為何俱未載明,也未約定或註記將訂金退回、簽 約款退回,或沒收多少錢等情,買賣雙方當時亦未有此協議 。原告雖稱是在簽約之前向高浚承或葉柏青表示等語,然若 何春菊同意貸款未達9成則系爭房地買賣契約歸於不成立, 如此重要條款,在系爭買賣契約中卻未有任何明確記載或約 定,自難採信為真,被告否認之,原告應舉證以實其說。  ㈡雖原告提出林楹楹與被告與高浚承間之通話錄音譯文(下稱 系爭錄音譯文),但原告於民事補正狀中已自承無法知悉確 切對話日期為何,僅得確認為於111年5月間之對話等語,由 此可見,在系爭買賣契約於111年3月21日簽訂後,接近約定 尾款交付之期間,即111年5月20日前後始有此對話內容,並 非簽約時或簽約前對話;再細譯系爭錄音譯文第1頁,被告 高浚承表示:「…所以我的說法就是說我們看借多少剩多少 ,我們再去補貼,這是正確的。現在你信貸你就沒貸,你一 直跟我說房貸的事情…。」等語,更可知,被告高浚承所表 示完整涵義應係指可協助原告申辦貸款,但貸款不足額(不 足支付尾款部分)應由原告補足,且房屋貸款與信用貸款為 不同性質貸款,前者是以房地為擔保,後者則是以個人信用 為擔保,即便房貸可達1600萬元,亦因原告未辦理信用貸款 ,致未能履行系爭買賣契約中交付尾款之義務,卻誆稱有此 停止條件之存在,原告主張並非事實。  ㈢再承前述,被告為房屋仲介公司及從業人員,並非從事銀行 放貸業務人員,被告至多僅就購買不動產重要資訊予以分析 ,並未能保證貸款成數,又於買賣房地之交易上,告知義務 是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為 重要事項為告知,如非存在於買賣標的上之事由,未經一方 當事人特別要求說明,自難課予有此告知義務。而貸款成數 多寡,並非僅取決於不動產價值而已,尚包含購買者之個人 消費信用、償債能力、所得水準等眾因素,關於個人因素非 屬不動產之重要資訊,且從前事件法院命原告調取不動產登 記謄本,發現何春菊以系爭房地所申貸之金額合計確有達到 2000餘萬元,被告依此分析不動產行情及可能貸款成數,究 有何可歸責事由致不完成給付,未見原告說明,其依不完全 給付之法則請求賠償,自非有據。  ㈣高浚承不具不動產經紀人資格為被告所不爭執,然實際上尚 有其他營業員如黃運達、陳品妤服務,且係由承辦地政士涂 詩旋在場簽約,並由涂詩旋向安新建經公司辦理價金履保之 一切事宜,豈可能由高浚承1人即能騙取林楹楹信任,此部 分事實無法作為原告向被告請求損害賠償之依據。  ㈤系爭房地於111年3月間固僅有1239萬元,然系爭房地既能設 定第三順位抵押權與中租迪和公司,擔保債權總金額連同其 他不動產在內,高達1200萬元,應可見系爭房地得再申貸金 額絕非僅有1239萬元,且於簽約當時,被告有提供不動產登 記謄本予買賣雙方確認,豈會讓林楹楹產生誤信之結果。許 家鳳於前事件雖證述「高浚承拿一張表格,上面載明設定21 00萬…」等語,究係何項文件實有不明?且系爭買賣契約第4 條第2項末段既已明載:「若金融機構之核貸額度少於尾款 ,買方(指原告,以下系爭買賣契約買方所指為何人部分均 同)應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等內容 至明,原告豈能將自身貸款額度不足之事,均推諉卸責由被 告承擔。尤其,系爭買賣契約第3條第4期尾款記載房貸加信 貸共計1900萬元,且依高浚承告知原告之內容,至少房貸部 分可以借到1600萬元,信貸部分仍須依靠原告自身努力或協 助,然原告未辦理信貸,豈能歸責於被告高浚承。  ㈥被告雖對該履保專戶內之100萬元,客觀上為原告匯入不予爭 執,然原告之所以將款項匯入履保專戶,本係為履行系爭買 賣契約價金給付之義務,應為兩造所不爭執,復於買賣價金 履約保證申請書(下稱履保申請書)第4條專戶支出第1項第 3款約定:「甲乙雙方(指原告與何春菊,以下履保申請書 甲乙所指為何人部分均同)同意安新建經三方履約結果及相 關約定,逕由第3條第5項之專戶中代為支付甲乙方應給付丙 方(指惠双文心店,以下履保申請書丙方所指為何人均同) 之仲介服務報酬,甲乙雙方同意由安新建經於買賣契約簽訂 後訖專戶結清出款前,即依丙方所提供之服務費確認單或仲 介分店業績分配表等相關證明文件將約定仲介報酬給付予丙 方…本項約定非經三方同意不得撤回、撤銷或變更。」等內 容,惠双文心店自得係持服務費確認單、仲介分店業績分配 表,向安新建經申請自履保專戶撥付100萬元作為居間報酬 ,難以服務費確認單未經被告鑫誠不動產有限公司蓋大小印 章、未勾選支付方式一節,即認未生效力,而惠双文心店受 領履保申請書所約定服務費報酬,服務費確認單亦記載何春 菊服務費給付100萬元並簽名確認,自屬依法有據,而非無 法律上之原因,即便款項來源為原告所匯入,而原告與何春 菊間事後和解,造成原告受有實質損害之結果,但被告受領 服務費報酬款項既有法律上原因已如前述理由,原告自無從 依民法第179條規定向惠双文心店請求賠償或返還不當利得 。  ㈦就原告主張何春菊所簽訂委託銷售契約書期日為111年3月20 日,林楹楹卻在此之前之111年3月19日完成簽訂買賣議價委 託書,甚為荒謬等語,實乃何春菊於111年3月20日前數日左 右,已口頭委請被告銷售並張貼廣告,至111年3月20日何春 菊始正式簽立專任委託銷售契約書,與常情並無違背,又本 件被告已完成居間仲介之義務,買賣雙方已簽訂買賣契約, 何春菊自無從再向被告請求返還賣方已給付之系爭居間報酬 。  ㈧爰聲明如主文所示。 貳、得心證之理由: 一、按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277條定有明文。次按「解釋意思表示,應探 求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句。」,民法第98條 定有明文。而解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以 探求當事人立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約 當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本 於經驗法則及誠信原則,從契約之主要目的及經濟價值作全 盤之觀察,以為其判斷之基礎,不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語,任意推解致失其真意(最高法院111年度台上字 第1083號判決參照)。本件原告主張兩造間於簽立系爭買賣 契約時,有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件, 惟後續因系爭房地之核貸結果不符合系爭條件,是本件兩造 間所簽立之系爭買賣契約因系爭條件未成就,依法自無法律 上之效力,且原告亦已於111年5月20日以律師函向被告表示 撤銷系爭買賣契約之意思表示,則系爭買賣契約因原告2人 撤銷而失其效力、系爭買賣契約給付義務之法律關係經解除 後已不存在,而被告受領上開簽約款200萬元,即均屬無法 律上原因受有利益,爰依不當得利之法律關係,請求被告如 數返還等事實,既為被告所否認,並以前詞置辯,是原告自 應就此有利於己之事實負舉證責任。 二、查原告前開主張係以系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第 4期(尾款)欄位中所載「1900萬元整(房貸加信貸)」之 內容為據。觀諸原告所提系爭買賣契約之內容,可知系爭買 賣契約第3條第2項付款方式之第4期(尾款)欄,確有記載 兩造約定系爭房地之買賣價金尾款為1,900萬元,且於該欄 之尾款金額下方註記「(房貸加信貸)」等文字(見本院卷 第37頁),惟並無記載兩造間約定房貸、信貸之成數各為何 ,以作為支付其尾款數額等詳細內容,更無約定房貸、信貸 之金額未達買賣價金尾款時,系爭買賣契約之效力為何,被 告亦否認其有同意以系爭條件作為兩造間買賣系爭房地之承 買條件,故上開欄位「(房貸加信貸)」之註記內容,至多 僅能認系爭買賣契約價金尾款之資金來源為房貸加信貸之意 ,無從逕此推認兩造於簽立系爭買賣契約當時,有合意以系 爭條件,作為系爭買賣契約承買之停止條件存在。 三、林楹楹、許家鳳固於前事件一審法院於112年2月10日審理時 均證述兩造間確有系爭條件之約定(見前事件訴字2181卷第 151頁至第157頁、第158至161頁)。然系爭條件對於本件系 爭房地之買賣事宜甚為重要,兩造斷無於系爭買賣契約中, 僅簡要以「(房貸加信貸)」之文字,作為兩造有合意以8 成房貸加1成信貸為系爭買賣契約停止條件之約定記載。是 上開證據及證詞不足證明原告與何春菊確有合意以系爭條件 作為系爭買賣契約之停止條件及被告於居間媒合時有以系爭 條件作為買賣契約之停止條件之事實。 四、原告主張被告所提供之系爭房地售屋明細表,明白顯示系爭 房地設定值高達2017萬元,又高浚承曾向林楹楹表示系爭房 地原先就有貸款2000多萬,並據此聲稱以「8成房貸+1成信 貸」貸得1900萬元之金額絕無問題,使原告陷於錯誤而簽立 系爭買賣契約等語,經查,觀諸系爭房地之土地登記第一類 謄本(見前事件訴字2181卷第283至299頁),何春菊於104 年初次設定最高限額抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司, 抵押債權總額為1022萬元,嗣後於107年二度設定最高限額 抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司,抵押債權總額為217 萬元,末又於111年10月設定最高限額抵押權予中租迪和股 份有限公司,抵押債權總額則為1200萬元。雖於111年10月 所設定之最高限額抵押權,抵押債權總額為1200萬元,該次 設定之抵押標的物,除系爭房地外,尚有其他房地如地號大 學段0459號土地及建號000095號建物,且系爭房地於111年3 月下旬所積累之抵押債權總額僅有1239萬元(計算式:第一 次設定之抵押債權額1022萬元+第二次設定之抵押債權額217 萬元=1239萬元),且系爭房地售屋明細表其上雖載有「設 定:2017萬」之記載(見前事件訴字2181卷第237頁)。惟 依一般人所知悉之購屋申貸常情,貸款之核准及其成數,均 係由銀行考量不動產價值、所有權人債信以及債權回收風險 等因素而為判斷,並非仲介業者或代書等相關非屬銀行人員 所能左右之,房屋買方本應就自身之經濟能力財務狀況預為 評估。系爭房地前後累積申貸總額為2439萬元,可證何春菊 以系爭房地向銀行進行申貸,其所申貸之金額合計確可達到 2000餘萬元之額度,故被告告知系爭房地可貸款2000餘萬元 或系爭房地售屋明細表所載可設定2017萬元之內容,並非全 然無憑。另證人即代書涂詩旋於前事件一審法院於112年2月 10日審理時證稱:其有於111年3月21日在惠双文心店協助原 告與何春菊簽訂系爭買賣契約;而於簽訂系爭買賣契約前, 高浚承曾與其聯絡,表示系爭房地之總價大概2000多萬,需 要貸款9成,但依其經驗及資歷,以現今之銀行估價來看, 系爭房地要貸款到9成有其困難度,於簽約當日,其有向買 方說明房貸的成數大約是7成,如要貸款到9成一定要搭配一 些小額的信用貸款,其想說盡量幫買方湊貸款、盡量補足19 00萬元,因此我才會於系爭買賣契約上加註1900萬元貸款是 房貸加信貸,而原告也有同意我做這樣的註記;原告於簽約 當日並無表示若系爭房地無法貸到1900萬元之足額,兩造間 之系爭買賣契約就無效,或者就不購買系爭房地之情形存在 ,因為如果買方如果有做這樣的要求、表示,其會於系爭買 賣契約第17條之其他約定事項中載明,也會在契約書上註記 訂金退回、簽約款退回,或沒收多少錢等,就看買賣雙方當 時如何協議。而簽約當天,其僅有跟原告說系爭房地無法貸 款到1900萬元時,買方要於完稅時補足差額等語(見前事件 訴字2181卷第248至256頁)。系爭契約第4條第2項末段亦約 定有:「若金融機構之核貸額度少於尾款,買方應於完稅前 將貸款與尾款之差額存匯入專戶。」等內容,核與證人涂詩 旋證述相符一致,堪信為真。是原告於簽約當時,既已知悉 貸款1900萬元需搭配房貸及信貸,且有貸款不足額之風險, 自難以被告告知系爭房地之貸款紀錄與原告事後申貸金額有 落差一節,遽認被告有何詐欺之行。況依系爭錄音譯文內容 ,確有銀行核貸1600萬元(見本院卷第64頁),與高浚承告 知之房貸8成及涂詩旋證述現行銀行房貸成數大約7成,大致 相符,亦難認原告有何陷於錯誤之情。原告既對於系爭買賣 契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之內容均無誤認,主 張被告未善盡其仲介應盡之義務,難認有據,自不足採。  五、至原告主張:高浚承不具不動產經紀人資格,而未善盡調查 系爭房地之義務,且提供錯誤之不動產重大交易資訊予原告 等語,惟按非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應 禁止其營業,並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元 以上30萬元以下罰鍰,不動產經紀業管理條例第32條第1項 定有明文。而該條例所謂「經紀業」,乃指依該條例規定經 營仲介或代銷業務之公司或商號。而高浚承係自然人,而非 公司或商號,自非屬不動產經紀業管理條例第32條所指之「 經紀業」,況且我國民法之居間,並不以經商業登記者為限 ;且不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業,建立不 動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全 發展而制定,此觀該條例第1 條之規定即明。而該條例第7 條第1項前段雖規定:「經紀業經主管機關之許可,辦妥公 司登記或商業登記,並加入登記所在地之同業公會後方得營 業,並應於6 個月內開始營業;逾期未開始營業者,由主管 機關廢止其許可」,然未經主管機關之許可而從事不動產經 紀業,僅係是否應受主管機關懲處之問題,於當事人間居間 契約之效力並不生影響,且被告對系爭房地之居間交易,未 有何未盡仲介義務之情,已如前述,原告此部分主張亦不足 採。 六、次按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;居間人,以契約因 其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬,民法第565 條、 第568 條第1 項分別定有明文。再按居間人於契約因其媒介 而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報 酬並無影響(最高法院49年度台上字第1646號民事判決要旨 參照)。經查,何春菊確有委託惠双文心店居間銷售系爭房 地,雙方間成立系爭居間契約,業據何春菊於前事件言詞辯 論庭中所陳述甚詳(見前事件一審卷第83頁),並有專任委 託銷售契約書(下稱專銷契約)、服務費確認單、仲介分店 業績分配表(下稱業績分配表)附卷可稽(見本院卷第77頁 、79頁、159至162頁),又依專銷契約第6條第1項約定有: 買賣雙方價金與條件一致時,買賣契約即為成立,甲方應與 乙方所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書,同條第 2項約定有:甲方(指何春菊,以下就專銷契約甲方所指為 何人部分均同)同意買賣契約成立後,即有按買賣成交總價 格的百分之4(含稅)支付乙方(指惠双文心店,以下專銷 契約乙方所指為何人部分均同)服務報酬之義務(最高不得 超過中央主管機關之規定),並應於簽訂書面買賣契約時以 現金一次給付約定服務報酬之全部,或自履保帳戶中撥款支 付,而乙方應開立統一發票以為憑據。第18條特別約定事項 約定有:底價為2000萬元整實拿等內容,原告與何春菊所簽 訂之履保申請書第4條專戶支出第1項第3款約定有:「甲乙 雙方同意安新建經三方履約結果及相關約定,逕由第3條第5 項之專戶中代為支付甲乙方應給付丙方之仲介服務報酬,甲 乙雙方同意由安新建經於買賣契約簽訂後訖專戶結清出款前 ,即依丙方所提供之服務費確認單或仲介分店業績分配表等 相關證明文件將約定仲介服務報酬給付予丙方…本項約定非 經三方同意不得撤回、撤銷或變更。」等內容,系爭服務費 確認單及業績分配表記載服務費給付金額為100萬元,何春 菊並於付款人欄簽名,業績分配表亦記載服務費給付金額為 100萬元之內容,基此,惠双文心店向安新建經申請自履保 專戶撥付100萬元作為仲介服務報酬,既係基於其與何春菊 間之系爭居間契約之原因關係,即與民法不當得利之要件不 符。 七、原告雖以履保專戶撥付之服務費100萬元係其所匯,專銷契 約簽約期日為111年3月20日,林楹楹卻在此之前之111年3月 19日已完成簽訂買賣議價委託書確認單,且惠双文心店蓋大 小印章、未勾選支付方式,系爭買賣契約亦經原告與何春菊 成立調解後合意解除,均足證系爭居間契約未生效力等語, 經查,居間契約並非要式,惠双文心店與何春菊簽訂專銷契 約書日期固在林楹楹簽訂買賣議價委託書之後,惟被告辯稱 何春菊早與111年3月20日前數日已以口頭委託惠双文心店居 間銷售系爭房地等語,何春菊於前事件中亦未見其爭執系爭 居間契約之效力,業經本院核閱前事件卷證屬實,自不因其 簽訂專銷契約日期在後,而影響已成立之系爭居間契約,且 原告與何春菊確於111年3月21日就系爭房地簽訂系爭買賣契 約,惠双文心店依系爭居間契約約定內容,確已取得居間報 酬請求權,亦不因買賣議價委託書確認單未蓋有惠双文心店 大小印章、未勾選支付方式之書面瑕疪而受影響,雖系爭買 賣契約嗣後經原告與何春菊成立調解合意解除,但無解系爭 買賣契約曾成立生效,惠双文心店之報酬請求權確已生效之 事實,此觀諸專銷契約第6條第5項第2款約定有:因不可歸 責乙方之事由,而有書面買賣契約無效,被撤銷或解除時, 甲方不得拒絕服務報酬之給付義務之內容,其理自明。故服 務費之款項來源雖為原告所匯入,既係基於系爭買賣契約所 給付,再由何春菊基於專銷契約、買賣價金履約保證申請書 約定,撥付給惠双文心店,惠双文心店之受領非無法律上原 因,原告主張依民法第179條規定向惠双文心店請求不當得 利,自屬無據。 參、綜上所述,原告依民法第224條、第227條第1、2項、不動產 經紀業管理條例第26條第2項,請求被告連帶給付80萬元, 及依民法第179條,請求惠双文心店返還系爭居間報酬100萬 元,為無理由,自應駁回。原告之訴既經駁回,其假執行之 聲請即失所依據,應併予駁回。 肆、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 伍、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  114  年   1  月  16  日            民事第一庭  法 官 廖聖民 正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年   1  月  17  日                   書記官 曾惠雅

2025-01-16

TCDV-113-訴-2486-20250116-1

臺灣新竹地方法院

返還不當得利

臺灣新竹地方法院民事判決                    113年度訴字第314號 原 告 曾憲民 訴訟代理人 路春鴻律師 複代理人 葉文海 被 告 鴻磐不動產有限公司 法定代理人 宋文欽 上列當事人間請求返還不當得利事件,本院於民國113年12月25 日辯論終結,判決如下:   主   文 一、被告應給付原告新臺幣540,000元,及自民國113年2月23日 起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決第一項原告以新臺幣180,000萬為被告供擔保後,得 假執行;被告以新臺幣540,000萬元為原告預供擔保,得免 為假執行。   事實及理由 一、原告主張:原告於民國109年間因購地建築使用之需求,委 由被告居間購買新竹縣○○市○○段000○00000○00000○000地號 土地(下稱系爭土地),在被告居間下,於109年8月18日與賣 方鍾國暉、鍾振順簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約),然因 系爭土地對外無適宜聯絡通路,特約定由賣方負責取得私設 通路之通行權,以供原告申請建造執照,如系爭土地無法申 請出建築指定線,無條件解除買賣契約。其後,賣方無法完 成私設通路通行權取得之條件,原告即以解除條件成就向本 院訴請返還給付之價金,本院亦認定系爭土地無法申請建造 執照為建築房屋,判令賣方返還價金在案,此有本院110年 度重訴字第101號判決在卷可稽。因契約解除條件成就者, 居間人不得請求報酬,則其自委託人所受領之報酬,為無法 律上原因而受有利益,爰依不當得利之法律關係請求返還已 給付之報酬新臺幣(下同)540,000元。訴之聲明:(一)被告 應給付原告540,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止,按年息百分之5計算之利息。(二)訴訟費用由被告負 擔。(三)願供擔保,請准宣告假執行。 二、被告則以:依照最高法院49年台上字第1646號判例見解,居 間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因 故解除,於其所得報酬並無影響。本案在109年12月4日已經 雙方交易全部完成而結案,之後的事情我們只是義務協助, 這與我們合法取得報酬是沒有關係的等語。訴之聲明:(一) 原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)訴訟費用由原告負擔 。(三)如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、法院之判斷: (一)原告於109年間因購地建築使用之需求,委由被告居間購 買系爭土地,在被告居間下,於109年8月18日與賣方鍾國 暉、鍾振順簽訂系爭買賣契約,並約定由賣方負責取得連 接建築基地與建築線之間的私設通路使用權,以供原告申 請建造執照,如系爭土地無法申請出建築指定線,雙方約 定將無條件解除買賣契約,被告並因上開居間行為受有報 酬540,000元;其後,因系爭土地無法以雙方協商之私設 通路方案連接建築線,致系爭土地無法申請建造執照以建 築房屋,經本院判令賣方返還價金在案,上情為被告所不 爭執,並有系爭土地買賣契約書影本、本院110年度重訴 字第101號判決及被告公司統一發票影本在卷可稽(見本院 卷第11至43頁),堪信為真實。 (二)按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求 報酬。契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不 得請求報酬,民法第568條定有明文。又按民法第568條立 法理由謂:居間之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後 支付,此當然之理,亦最符當事人之意思。故契約無效, 或契約已成立而撤銷者,居間人不得請求報酬。由上開立 法意旨觀之,居間人所媒介之契約須有效成立,始可請求 報酬,如因契約成立時已附隨之情事,例如有撤銷之原因 而消滅時,居間人應返還已受領之報酬;然如因契約成立 後發生之情事,例如給付遲延之解除等原因而消滅時,則 不負返還居間報酬之義務(臺灣高等法院暨所屬法院82年 法律座談會民事類第10號提案司法院民事廳研究意見參照 )。而民法第586條立法理由全文係載:「查民律草案第 七百五十九條理由謂居間之報酬,俟居間人報告或媒介契 約成立後支付,此當然之理,亦最協當事人之意思。故契 約無效,或契約已成而撤銷者,居間人不得請求報酬。至 契約雖已成立,而附有停止條件者,其停止條件成就前, 亦不得請求報酬,蓋停止條件成就,契約即不成立也。附 有解除條件者,亦可以此類推,無待明文規定也。」等語 。再按居間人報告或媒介契約雖已成立,然該契約附有解 除條件者,於條件成就時,依民法第99條第2項規定,該 契約即失其效力,居間人不得請求報酬(民法第568條立 法理由參見),其自委託人所受領之報酬,即成為無法律 上之原因而受領,委託人得依不當得利之規定,請求返還 ,最高法院110年度台上字第2063號判決可資參照。 (三)經查,系爭買賣契約之特別約定事項第一條:「賣方負責 將出售土地維持無套繪管制狀態,且保證未做其他土地法 定空地使用。買方支付費用申請建築指定線,若無法申請 出建築指定線,雙方協商本契約無條件解除,返還已付價 金。」是被告雖仲介原告與訴外人鍾國暉、鍾振順簽立系 爭買賣契約,然系爭買賣契約實係附有解除條件者,則事 後果因無法申請出建築指定線而條件成就,致系爭買賣契 約無條件解約而溯及失其效力,此一解除條件實係買賣雙 方及被告均已事先知悉,非可歸責於買賣當事人之任一方 ,亦非事後發現或發生之解約事由,則依上開說明、民法 第586條立法理由及最高法院判決意旨,應類推適用民法 第568條第2項規定,被告不得依民法第586條第1項向原告 請求居間報酬。是被告受領原告給付之服務費用已無法律 上原因,原告依不當得利之法律關係,請求被告返還已受 領之服務費用540,000元為有理由,應予准許。 (四)雖被告引用最高法院49年台上字第1646號判例謂居間人於 契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解 除,於其所得報酬並無影響,故被告仍得據以受領已收取 之仲介費用云云。然上開判例意旨應係專指契約經媒介成 立後,當事人任意解除,或有一方違約,他方解約之情形 ,應不包括契約所附解除條件於契約成立後成就之情形, 此亦有最高法院87年度台上字第2757號判決可資佐證。原 告並非於契約成立後,任意解除契約,亦非買賣雙方於契 約成立後有一方違反契約而致解除契約,故被告援用上開 判例,與本案之基礎事實並不相同,尚難據以採納。 四、綜上所述,原告請求依不當得利之法律關係請求被告返還如 主文所示之金額,及自起訴狀繕本送達翌日(見本院卷第53 頁)起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由, 應予准許。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證,經本 院審酌後,認均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列, 併此敘明。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行,核無不 合,爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 七、訴訟費用負擔:民事訴訟法第78條規定。 中  華  民  國  114  年  1   月  15  日           民事第一庭 法 官 高上茹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須 附繕本);如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  1   月  15  日                 書記官 陳筱筑

2025-01-15

SCDV-113-訴-314-20250115-1

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